s o c i a a l w o n e n

Jaarstukken 2014

1

Inhoud

JAARVERSLAG pagina

Gegevens SUW 2

Inleiding 3

Organisatieverslag 4

Volkshuisvestingsverslag 9

Kengetallen 24

JAARREKENING

Balans per 31 december 2014 26

Winst- en verliesrekening over het verslagjaar 2014 28

Kasstroomoverzicht 29

Toelichting waarderingsgrondslagen 30

Toelichting op de balans 38

Toelichting op de winst- en verliesrekening 50

OVERIGE GEGEVENS 56

Controleverklaring 57Bestemming resultaatGebeurtenissen na balansdatum

BIJLAGE

Overzicht woningen in exploitatie 60

Verslag Raad van Toezicht 63

2

Gegevens SUW

Naam van de toegelaten instelling : Stichting Uithuizer Wo¬nin¬gbouwGemeente waar de instelling gevestigd is : Eemsmond Adres : Stationsplein 10 9981 BH UithuizenPostadres : Postbus 84 9980 AB UithuizenTelefoon : 0595-432560Fax : 0595-432935Website : www.suwuithuizen.nlEmailadres : info@suwuithuizen.nlDatum en nummer van het Koninklijk besluit,waarbij de instelling is toegelaten : 10 februari 1919, nr. 26Datum en nummer van de inschrijving in hetopenbare stichtingenregister, gehouden doorde Kamer van Koophandel en Fabriekente Groningen : 4 juli 1979, nr. 41013101Nummer van de inschrijving in hetHandelsregister : 02036488Nummer van de inschrijving in het NationaalRegister Volkshuisvestingsinstellingen : 1013De laatste statutenwijziging is ministerieelgoedgekeurd bij beschikking van : 21 november 2002

De Stichting is uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. Het statutai¬re werkgebied van de Stichting omvat de gemeenten Appingedam, Delfzijl, De Marne, Eemsmond, Loppersum, Ten Boer en Winsum. De Stichting is alleen werkzaam in de kern Uithuizen in de gemeente Eemsmond.

Na ontvangst van de boven genoemde ministeriële beschikking d.d. 21 november 2002 zijn de statuten op 17 februari 2003 gewijzigd.

s o c i a a l w o n e n

3

Algemeen

1. Inleiding

Gaarne bieden we u het jaarverslag 2014 aan waaruit we hier een aantal opvallende zaken kort toelichten.

In het bestuur hebben zich geen wijzigingen voorgedaan, evenmin als in de samenstelling van het personeelsbestand. De samenstelling van de Raad van Toezicht heeft wel veranderingen ondergaan. De heer Dekkema heeft de Raad van Toezicht na vele jaren verlaten, daarvoor in de plaats is de heer De Gries toegetreden. Helaas zag hij zich genoodzaakt om in februari 2015 weer te stoppen.

De ontwikkeling in ons woningbestand heeft het afgelopen jaar vooral in het teken gestaan van de aardbevingen. De schade die elke keer weer ontstaat wordt gerepareerd. Maar juist zaken als veiligheid, waardevermindering en overlast hebben nu meer aandacht gekregen. De corporaties hebben gezamenlijk een vertegenwoordiger in de Dialoogtafel, om zo onze problematiek en standpunten goed naar voren te kunnen brengen. Ook is er intensief overleg gaande met het Centrum Veilig Wonen en de NAM over het versterken en verduurzamen van onze woningen. Uiteindelijk zullen alle woningen versterkt moeten gaan worden, wat niet betekent dat er geen schade meer zal ontstaan door de bevingen, maar de kans op ongevallen zal drastisch verkleind worden.

De woningen aan de Maarweg en Hoofdstraat-West die in december 2011 zijn overgenomen van Woonzorg Nederland, zijn nu bijna allemaal leeg. De meeste bewoners zijn weer binnen het woningbestand van de SUW-gehuisvest. De sloop van deze woningen heeft vertraging opgelopen omdat er vleermuizen gesignaleerd zijn onder de dakpannen. Aangezien dit een beschermde diersoort is, zullen deze vleermuizen op een natuurlijke manier moeten vertrekken. Daarvoor zijn speciale kasten in de buurt opgehangen waar ze naar toe kunnen. Zoals het nu lijkt kan in november 2015 met de sloop begonnen worden.Een projectgroep bestaande uit medewerkers van de SUW en de gemeente is bezig om een goed plan te ontwikkelen waar Uithuizen nog jaren mee vooruit kan.

Een groot aantal beleidsmatige processen is de afgelopen jaren in gang gezet en een aantal is afgerond, zoals het strategisch voorraadbeleid, de Governance Code, de integriteitscode, de klokkenluidersregeling en het communicatiebeleid. In 2015 zal het nieuwe beleidsplan worden afgerond.

De vernieuwde woningwet is inmiddels door de politiek aangenomen. Hierin staan richtlijnen voor het toewijzen van woningen, de scheiding tussen sociale woningbouw en commerciële woningbouw, de rol van de huurdersorganisatie en de regierol voor de gemeente. Dit zal de komende maanden verder uitgewerkt gaan worden.

Het bestuur is tevreden over de ontwikkelingen in 2014 bij de SUW. Alle procedures zijn uitstekend op orde. De solvabiliteit is goed te noemen. Het centraal fonds heeft wederom zeer positief geoordeeld over de fi nanciële continuïteit bij de SUW. Voor de komende jaren zijn de kasstromen dusdanig positief dat de gewenste investeringen ook met het huidige kabinetsbeleid kunnen doorgaan. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft naar aanleiding van de meerjarenbegroting positief geoordeeld over deze kasstroomprognoses. Het bestuur ziet de toekomst dan ook met het volste vertrouwen tegemoet.

J. van Duinen, voorzitter

4

Organisatie

2.1. Algemeen

De SUW wordt geleid door een bestuur, geassisteerd door een team van medewerkers. De Raad van Toezicht (RvT) toetst achteraf de besluitvorming van het bestuur aan de hand van de bestuursverslagen en heeft minimaal twee maal per jaar overleg met het bestuur. Eén van die overleggen is voornamelijk gewijd aan de bespreking van de jaarstukken, de andere aan de begroting.

2.2.a. Bestuurssamenstelling

De samenstelling van het bestuur per 31 december 2014 is als volgt:

Naam Functie Lid sinds

J. van Duinen Voorzitter 1 maart 2011Mr. M. Zuidema Secretaris 1 oktober 2012Mr. J. Reimert-Oosting Penningmeester 20 september 1990H. Schaaphok Lid 1 april 2006Ing. B.R. Slatman Lid 1 september 2011

De bestuursleden genieten een basisvergoeding voor hun werkzaamheden van € 5.568 per jaar. Na één jaar wordt voor uitvoerende werkzaamheden een extra vergoeding toegekend van € 1.973. De totale vergoeding per bestuurslid exclusief reiskosten bedroeg in 2014 € 7.541. Voor de normale vergaderingen en werkzaamheden worden geen reiskosten uitgekeerd alleen voor extra bijeenkomsten. De uitvoerende werkzaamheden zijn onder andere, adviserende werkzaamheden en werkzaamheden op directieniveau. Voor uittredende bestuursleden is, onder zekere voorwaarden en voor een beperkte termijn, een fi nanciële regeling getroffen. Alle bepalingen m.b.t. de bestuursvergoedingen zijn in 2001 vastgelegd in een reglement die in 2012 is gewijzigd.

2.2.b. Bestuursvergaderingen

Het bestuur is in het verslagjaar 17 maal bijeen geweest, waarvan tweemaal gezamenlijk met de Raad van Toezicht. Tijdens één van deze gezamenlijke vergaderingen is uitgebreid gesproken over de huidige ontwikkelingen waar de SUW mee te maken heeft. Met name aardbevingen zijn een onderwerp van gesprek geweest alsmede de veranderingen die door het kabinet zijn aangekondigd zoals de nieuwe woningwet. Het bestuur vergadert in principe één keer per drie weken. Aan de bestuursvergaderingen wordt tevens deelgenomen door het Hoofd Technische Dienst en het Hoofd Administratie.

5

2.2.c. Governance Code

Met ingang van 1 januari 2007 werd de eerste Governance Code (GC) van kracht. Deze is door de overkoepelende organisatie Aedes in 2011 aangepast. Voor de invoering van de nieuwe Governance Code in het verslagjaar, is een afvaardiging van zowel het bestuur als de Rvt in goede samenwerking intensief bezig geweest om dit proces voor te bereiden. In juni 2013 is het voorstel voor de nieuwe Governance Code binnen het bestuur en de Rvt besproken en in het oktober 2013 is de nieuwe Governance Code vastgesteld in een gezamenlijke vergadering van Bestuur en Rvt.

2.2.d. Regelingen en Protocollen In 2013 is in overleg met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een nieuw treasurystatuut opgesteld en ingevoerd. Ook is een start gemaakt het met vernieuwen van het huurbeleid en het tweede kansbeleid. Al deze onderdelen zullen deel uitmaken van het beleidsplan dat voor de komende jaren zal worden opgesteld. Daarnaast is er een Protocol Agressie en Geweld opgesteld. Hierin staat beschreven hoe medewerkers op kantoor om dienen te gaan met daar tegen hen gerichte agressie van cliënten, huurders en bezoekers.

2.2.e. Administratieve Organisatie-Interne Controle

De administratieve organisatie en het interne controle systeem is vastgelegd in een intern protocol. De beschreven procedures worden ook in de praktijk gehanteerd. Jaarlijks onderzoekt en beoordeelt de accountant de opzet van de interne, in het bijzonder de administra¬tieve organisatie van Stichting Uithuizer Woningbouw. Hierbij wordt vooral getoetst of de interne beheersing van de administratieve procedures en werkzaamheden goed verloopt. Tot 2009 bracht de accountant altijd een managementletter uit waarin mogelijke verbeteringen of aandachtspunten werden vermeld. In 2010 heeft de accountant, omdat de zaken altijd goed op orde waren, besloten om voortaan geen uitgebreide managementletter meer uit te brengen. In plaats daarvan schrijft de accountant een brief met zijn bevindingen en eventuele aanbevelingen voortvloeiend uit gewijzigde controleprotocollen voor de accountant.

2.3.a. Samenstelling Raad van Toezicht

De samenstelling van de Raad van Toezicht is per 31 december 2014 als volgt:

Naam Functie Lid sinds Lid tot

G. Bulthuis Voorzitter juni 2002W.M. Ritsema Lid november 2006J. Westerdijk-Scholtens Lid juni 2002A. de Gries Lid september 2014 februari 2015

De Raad van Toezicht kan statutair zeven leden tellen. Sinds de laatste wijziging van de statuten dient de Raad van Toezicht twee leden te bevatten die benoemd worden op voordracht van de huurdersvereniging. Dit kan tot één lid beperkt worden, indien het bestuur besluit tot benoeming van een bestuurslid op voordracht van de huurdersvereniging. Dit laatste is op dit moment niet aan de orde. De leden van de Raad van Toezicht genieten een vergoeding in de vorm van presentiegeld. Het bedrag is -geïndexeerd- vastgelegd in de statuten. Over 2014 was dit in totaal een bedrag van 4.612,- voor alle leden gezamenlijk.Het verslag over 2014 van de Raad van Toezicht is als bijlage bij dit verslag opgenomen.

6

2.3.b. Vergaderingen Raad van Toezicht

De Raad van Toezicht is in 2014 5 maal bijeen geweest, waarvan 2 maal gezamenlijk met het bestuur.

2.4. Personeel

2.4.a. Personeelssamenstelling

In het verslagjaar heeft geen mutatie in de personeelssamenstelling plaatsgevonden. Per 31 december 2014 waren de volgende personen in dienst bij de SUW:

Naam Functie In dienst Arbeidstijd

H. Oosting Hfd administratie 01-01-2006 100%J.H.M. Kamp Hfd technische dienst 01-02-2001 89%C.A.M. de Vries Verhuur en bewonerszaken 01-08-2007 78%J. Meijer-Buikema Administratief medewerkster 01-09-1990 56% en huuradministratieI. Ritmeester Receptioniste en 01-06-2006 56% Administratief medewerkster J. Voorthuis Onderhoudsmedewerker 01-11-2006 100%R. Brontsema Onderhoudsmedewerker 01-02-1978 100%

Voor de komende jaren zijn hierin geen veranderingen te verwachten.

2.4.b. Arbeidsvoorzieningen

Voor alle personeelsleden is de C.A.O. Woondiensten van toepassing. De pensioenvoorzieningen voor de personeelsleden, waaronder de aanvullende pensioenen voor het arbeidsongeschiktheids - en nabestaandenpensioen, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties (SPW). De personeelsleden zijn allen, conform de C.A.O., verzekerd voor eventuele ongevallen.

Het is voor personeelsleden mogelijk vakgerichte cursussen te volgen.

2.4.c. Ziekteverzuim/Arbobeleid

De SUW is aangesloten bij een gecertifi ceerde Arbodienst (Maetis Ardyn Arbo). Deze Arbo-dienst verzorgt de ziekteverzuimbegeleiding. De personeelsleden hebben de mogelijkheid om bij Maetis een periodiek geneeskundig onderzoek te ondergaan en men kan gebruik maken van het inloopspreekuur van de bedrijfsarts. Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2015 voor het eerst in jaren meer dan 1 % te weten 5%. 2 medewerkers zijn langere tijd ziek thuis geweest. Dit is grotendeels intern opgevangen.

De ziekteregistratie gebeurt in eigen beheer door middel van een automatiseringspakket. Om de risico’s van loondoorbetaling bij ziekte te beperken heeft de SUW bij de Raetsheren van Orde een loon-door-betalingsverzekering bij ziekte afgesloten. De eerste twee weken van het ziekteverzuim komen voor risico van de SUW.

7

2.4.d. Overleg

Regelmatig vindt overleg plaats van het op het kantoor werkzame personeel. Ook de technische medewerkers voeren regelmatig overleg. Met alle medewerkers zijn functioneringsgesprekken gevoerd.

2.5 Vastlegging beleid

Ten aanzien van vele onderwerpen tracht de SUW beleid te formuleren. Gaandeweg bleek het een bezwaar, dat dat beleid alleen maar is terug te vinden in de bestuursverslagen. In 2012 is dan ook besloten tot het opstellen van een algemeen beleidsplan voor de SUW waarin alle beleid, zoals: fi nancieel beleid, strategisch voorraadbeheer, woningtoewijzingsbeleid en personeelsbeleid opgenomen zal worden. In 2015 zal dit plan worden ontwikkeld en vastgesteld.

2.6 Missie en Visie SUW

Missie:Het bestaansrecht van de sociale woningbouw ligt verankerd in de gedachte dat iedereen recht heeft op goede betaalbare huisvesting en dat, als mensen dit zelf niet kunnen betalen, dat mogelijk is middels sociale woningbouw.

De missie van de Stichting Uithuizer Woningbouw is om goede betaalbare woningen primair te verhuren aan mensen met een beperkt inkomen

Visie:Op dit moment wordt de visie voor de komende jaren op nieuw beschreven.

2.7 Overleg met gemeente

Ook in dit jaar vond regelmatig bilateraal overleg met de gemeente plaats.

2.8. DEAL

Door de provincie Groningen zijn in verband met de krimp van de bevolking de gemeenten Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum aangewezen als gemeenten die met elkaar dienen samen te werken, onder meer op het gebied van de volkshuisvesting. Dit heeft geleid tot structureel en intensief overleg in DEAL-verband met andere corporaties, en met gemeenten en provincie. De uitkomst van dit overleg was dat in 2012 een convenant is gesloten tussen gemeenten, corporaties, zorgpartijen onderwijs en mkb. Daarnaast hebben de corporaties een gezamenlijk strategisch voorraad beleid opgesteld, waarin alle plannen voor de komende jaren van de afzonderlijke corporaties zijn verwerkt en die welke moet leiden tot een goed antwoord op de ontwikkelingen in die gebied. In 2015 zullen de corporaties met de gemeente in gesprek gaan over het maken van uitvoeringsplannen en prestatieafspraken. Dit proces wordt begeleidt door KAW.

8

2.9. Aardbevingen

Een belangrijk punt dat onze aandacht heeft en een grote impact kan hebben is de problematiek rondom de aardbevingen. Veel woningen van de SUW hebben schade opgelopen. Deze schade wordt nu op kosten van de NAM hersteld. Maar bij deze schade zal het waarschijnlijk niet blijven. Bij nieuwe aardschokken, en die zijn voorspeld, zullen waarschijnlijk opnieuw scheuren in muren van woningen ontstaan. Ook de veiligheid van de bewoners speelt een zeer grote rol in de gesprekken die nu gevoerd worden. Uiteindelijk zullen alle woningen versterkt gaan worden om zo de veiligheid te waarborgen. Uiteraard zullen deze kosten door de NAM betaald gaan worden.Daarnaast speelt de discussie over de waardevermindering van de woningen en de consequenties daarvan voor de SUW. Behalve een mogelijke voordeel door een lagere WOZ-waarde en daardoor een lagere OZB-belasting, hoewel daar in het verslagjaar niets van is gebleken wat ook logisch is omdat voor de WOZ-waarde van 2014 als peildatum 1 januari 2013 wordt gehanteerd. Ook de verhuurdersheffi ng is bij een lagere WOZ-waarde lager. Maar er zijn ook grote nadelen. Bij verkoop is de opbrengst hoogst waarschijnlijk lager. Door de lagere WOZ-waarde zal uiteindelijk de borgingscapaciteit bij het WSW omlaag kunnen gaan. Daardoor kan er minder geleend worden en dus ook minder geïnvesteerd. Ook wordt de WOZ-waarde straks medebepalend bij de vaststelling van de maximale huurprijs.Met collega-corporaties proberen we zoveel mogelijk gezamenlijk op te trekken om op te komen voor zowel onze belangen als die van de hele regio.

9

Volkshuisvestingsverslag

1. Kwaliteit en Kwantiteit van het woningbezit

1.1 Algemeen

De SUW streeft naar een woningbezit dat zoveel mogelijk voldoet aan de vraag. Die vraag is bepaald niet statisch. Dit betekent, dat er tekorten kunnen zijn in de ene sector (bv. seniorenwoningen) en overschotten in een andere (bv. duurdere gezinswoningen). Door middel van het strategisch voorraadbeleid zal worden getracht om op deze veranderingen in te spelen. Dit strategisch voorraadbeleid werd in januari 2012 afgerond en wordt nu jaarlijks geëvalueerd.

1.2 Hoeveelheid woningen

Met de gemeente Eemsmond zijn in het kader van het woonplan afspraken gemaakt over de gewenste omvang van het woningbezit.

Het aantal woningen in bezit op 1 januari 2014 huur en koop

Beginstand woning in bezit 2014 809Verkocht aantal woningen 0In exploitatie nemen nieuwbouw projecten 0Gesloopt aantal woningen 0 ____

Het aantal woningen in bezit op 31 december 2014 809

Dienstencentrum Spoorstraat 1Bedrijfsruimte Westerwierde 2GGD Groningen 1Bureau Lentis 1 ____

Het aantal verhuureenheden in bezit op 31 december 2014 814

De onderverdeling in woningtypen is als volgt: Nr Typering Woningen 01 Seniorenfl ats 5102 Seniorenwoningen 2703 Eenpersoonswoningen 8304 Kleine meerpersoonswoningen 7305 Goedkopere meerpersoonswoningen 10706 Duurdere meerpersoonswoningen 39307 Duurdere seniorenappartementen 2008 Aankoop woningen van Woonzorg Nederland 44 Koopwoningen tijdelijk in verhuur 11 Dienstencentrum Spoorstraat 77 1 Schoolstraat Lentis en GGD 2 Bedrijfsruimten Westerwierde 2 ____

Totaal 814

10

1.2.a Nieuwbouw

In 2014 heeft er geen nieuwbouw plaatsgevonden. Wel zijn de gesprekken met de gemeente over de gewenste nieuwbouw aan de Maarweg voortgezet. De sloop van de bestaande woningen zal zoals het er nu uit ziet eind 2015 beginnen.

1.2.b Verwerven

In 2014 zijn er geen panden aangekocht.

1.2.c Slopen

In 2014 zijn er geen woningen gesloopt.

1.2.d Verkopen

In beginsel worden er geen woningen verkocht. Van dit beginsel kan worden afgeweken bij langdurige leegstand. Daarom is enkele jaren geleden in twee wijken – Ripperdadrift en Menkema – waar toen veel leegstand was, een aantal woningen geselecteerd voor verkoop, waarbij als selectiecriterium ook de staat van onderhoud heeft meegewogen. Toen van langdurige leegstand geen sprake meer was, is dit besluit gehandhaafd. Bij bovengenoemd besluit is overwogen, dat verkoop een positieve uitstraling op de woonomgeving kan hebben. In totaal zijn hier nog 4 woningen die bij mutatie verkocht zullen gaan worden.

Enkele jaren geleden is, vanwege de onderhoudstoestand en om middelen te verwerven voor herstructurering het besluit genomen om de woningen aan de De Laan aan de zittende huurders te koop aan te bieden. Als de huur van één van de woningen wordt opgezegd, dan gaat hij in de verkoop. In het verslagjaar is hier geen woning van verkocht. In totaal zijn hier nog 9 woningen aangewezen voor de verkoop.Daarnaast geldt voor de huurwoningen in de Westerwierde dat deze ook gekocht kunnen worden.

Ook de woningen aan de Spoorstraat zijn aangewezen voor de verkoop. Sinds het vertrek van de NOVO is uitvoerig gekeken naar een alternatieve bestemming. Ze gaan nu tijdelijk verhuurd voor het huisvesten van werknemers die bezig gaan met de bouw van het Google Datacentre.

Het beleid van de SUW is dat de woningen altijd tegen minimaal de taxatiewaarde verkocht worden.

11

1.2.e Renovatie

Grote renovatieprojecten zijn in 2014 niet uitgevoerd. Wel is het na-isoleren net als in de voorgaande jaren volop doorgegaan. In 2015 is het isolatieproject tijdelijk stil gelegd. Het is de bedoeling om dit te gaan combineren met het versterken van de woningen. Daarvoor zijn nu onderhandelingen tussen de corporaties met de NAM en het Centrum voor Veilig Wonen.

1.3 Kwaliteit van het woningbezit

Het in 2012 opgestelde strategisch voorraadbeleid is in het verslagjaar, zoals gebruikelijk, geactualiseerd.

1.3a Voornemens ten behoeve van de bouwtechnische kwaliteit

Het beleid van de SUW is het in stand houden van het woningbezit in een bouwtechnisch goede staat. Bij het onderhoud aan de woningen wordt zoveel mogelijk gebruikt gemaakt van duurzame materialen. De kwaliteit van de woningen voldoet dan ook aan de daaraan te stellen eisen. Voor de jaren 2015 tot en met 2019 is een bedrag van € 2.570.785 begroot voor het planmatig onderhoud. De begroting is gebaseerd op de onderhoudsinventarisatie die elke twee jaar door de Grontmij wordt gedaan. Daarnaast wordt jaarlijks, zolang dat fi nancieel haalbaar is, € 150.000 begroot voor sanitairvervanging. Het planmatig onderhoud houdt onder meer in dat het buitenschilderwerk, het houtwerk, de goten en de hemelwaterafvoeren daar waar nodig hersteld worden. Bij het vervangen van de kozijnen wordt hout gebruikt uit meer duurzaam beheerde bossen, conform de ondertekende intentieverklaring “Hart voor Hout”. Bij het schilderwerk wordt zo mogelijk verf gebruikt die het milieu zo weinig mogelijk belast.

1.3.b Uitgevoerde werkzaamheden bouwtechnische kwaliteit

In het verslagjaar is voor een totaal bedrag van € 422.908, - aan planmatig onderhoudswerkzaamheden en voor € 74.333, - aan ketelvervanging en nieuwe cv-installaties uitgevoerd. Daarnaast is voor € 179.626 aan sanitair vervanging geïnvesteerd.

In het verslag jaar zijn met name de hieronder ondergenoemde werkzaamheden uitgevoerd.

De woningen aan de J.Cohenstraat 22 t/m 26 en 30 t/m 36, aan de Brouwerijstraat 34 t/m 38, aan de J. Wiersumstraat 29 t/m 33 en aan de Schoolstraat 35 t/m 37a hebben een bijwerkbeurt wat betreft het schilderwerk gehad.

De buitenkozijnen van de woningen aan de Maarweg 47 t/m 53 en aan de J.F. Kennedylaan 30 t/m 44 zijn in zijn geheel vervangen.

Het complex 400, Ripperdadrift 1 t/m 59, is in het verslag voorzien van dak-, vloer- en gevelisolatie. Tevens zijn de dakpannen van dit complex vervangen. Tevens zijn de sanitaire ruimten van dit complex, in totaal 30 woningen, het afgelopen jaar geüpdatet.

Planmatig zijn in 52 woningen de ketels vervangen.

Dagelijks onderhoudIn het verslagjaar zijn 626 onderhoudsklachten gemeld. De gemiddelde kosten per klacht in het verslagjaar zijn € 187.

Het aantal mutaties van woningen bedraagt in het verslagjaar 55. De gemiddelde kosten per mutatie in het verslagjaar zijn € 1.654.

Voor het herstellen van storingen aan de cv- installaties in de woningen en een jaarlijkse controle is een serviceovereenkomst afgesloten met Feenstra Warmte Totaalzorg BV te Drachten. Voor het klachtenonderhoud aan de kunststofkozijnen is een contract afgesloten met het bedrijf S.K.K. Voor problemen met verstoppingen kan contact opgenomen worden met De Winter Rioolservice. Voor het onderhoud aan de liftinstallaties zijn onderhoudscontracten afgesloten met Otis.

12

1.3c Woontechnische kwaliteit

Opplussen

Het opplussen heeft als doel oudere bewoners langer de mogelijkheid te bieden in hun eigen woonomgeving te blijven wonen. Ouderen kunnen een verzoek indienen voor het aanbrengen van een dergelijke voorziening. Vervolgens wordt per aanvraag bekeken in hoeverre het binnen de jaarlijkse begroting past.

Het opplussen omvat onder andere de volgende maatregelen:

• het aanbrengen van een verhoogde toiletpot inclusief 1 beugel;• het verwijderen van de drempels in de woning incl. opvullen en aanwerken;• het verbreden en verhogen van de bestrating naar de voordeur;• het aanbrengen van een extra trapleuning;• het vervangen van de douchekraan door een thermostatische kraan;• het vervangen van een mechanische huisbel door een luider klinkende elektrische bel.

Nieuwe CV-Installaties en cv-vervanging

Praktisch alle woningen zijn nu voorzien van cv-installaties. Daarom wordt er ook geen extra budget voor het installeren van nieuwe cv-installaties beschikbaar gesteld. In plaats daarvan wordt nu een jaarlijks een budget vastgesteld voor zowel nieuwe installaties als cv-vervanging. Dit bedrag komt voort uit de meerjaren onderhoudsbegroting. Op basis van deze inventarisatie en de leeftijd van de geplaatste ketels wordt nu planmatig aan cv-vervanging gedaan. Daarbij wordt een hoogrendementsketel geplaatst om de energiekosten te verlagen. In 2014 zijn voor de volgende complexen de cv-vervangen of is een installatie geplaatst.

Straat Complex Bedrag Ommelandenweg 17 940,04Oostergoweg 25 940,04Westergoweg 26 5.640,24Wilgenhof 28 9.400,40Maarweg 30 10.340,45Fivelingoweg 37 4.700,20Arp Schnitgerhof 38 8.460,36Arp Schnitgerhof 41 8.460,36Arp Schnitgerhof 42 2.820,12Engersmastraat 67 940,04 52.642,25

Geriefsverbetering

Incidentele geriefsverbeteringHet komt voor dat bij een mutatie van een woning wordt geconstateerd dat het toilet of de douche niet meer in deugdelijke staat is. Dan kan worden besloten dat niet alleen de gebreken worden hersteld, maar dat er ook een geriefsverbetering plaatsvindt. Hiervoor is een bedrag van totaal € 40.000,- gereserveerd. Uiteindelijk is in 2014 voor een bedrag van € 31.690,- uitgegeven aan deze vorm van geriefsverbetering. Het restantbedrag is ten gunste van het resultaat 2014 gekomen.

Fonds Klein Onderhoud

Ultimo 2014 namen ca. 671 huurders, dat is ca. 89% van alle huurders, deel aan het Fonds Klein Onderhoud, waaruit de kosten voor het ‘huurdersonderhoud’ bestreden worden. Het gaat om een bedrag van € 4,54 per maand. Op verzoek van de huurder kan in dit kader ook een jaarlijkse controle plaats vinden. Nieuwe huurders worden verplicht om deel te nemen een het fonds klein onderhoud.

13

1.3.d Wonen en Zorg /WMO In het verslagjaar werd voor een bedrag van € 588,83. aan woningaanpassingen uitgegeven. Dit bedrag had betrekking op aanpassingen aan de Arp Schnitgerhof 32.

De kosten van het aanpassen van voornoemde woningen zijn volledig door de gemeente vergoed op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). In het verslagjaar zijn geen afwijzingen van de gemeente ontvangen. Veel aanpassingen worden tegenwoordig met toestemming van de verhuurder rechtstreeks door de gemeente geregeld en betaald.

1.4 Aantal Woningzoekenden

Op 31 december 2014 waren 80 woningzoekenden ingeschreven. Het blijkt dat er in het bijzonder een grote vraag is naar grondgebonden seniorenwoningen. In veel gevallen gaat het om woningzoekenden die pas op termijn (langer dan 1 jaar) een seniorenwoningen willen betrekken. De onderverdeling is als volgt:

Gezinswoning 17Tweeslaapkamerwoning 21Hatwoning 7Seniorenwoning 35

2. Woningtoewijzing

2.1 Algemeen

De woningtoewijzing wordt verzorgd door de medewerkster belast met verhuur- en bewonerszaken, in overleg met en onder verantwoordelijkheid van het hoofd administratie. Periodiek vindt ook overleg plaats met het bestuurslid, dat in het bijzonder belast is met de woningtoewijzing. Het verloop van de woningtoewijzing komt periodiek aan de orde in het bestuur, aan de hand van een verslag van de medewerkster.Het toewijzingsbeleid van de SUW is er op gericht dat zij zoveel mogelijk woningen met een lage huurprijs verhuurt aan woningzoekenden die op een minimum inkomen zijn aangewezen. Niet anders dan bij dringende redenen wordt toegewezen boven de aftoppingsgrenzen als geformuleerd in de Wet op de Huurtoeslag. Wel zijn er een tweetal complexen aangewezen met grote luxe woningen waar woningen boven de huurtoeslaggrens worden verhuurd.

2.2 Verhuurmarkt

2.2.a Opzeggingen

In het verslagjaar is van 58 woningen het huurcontract opgezegd. 5 hiervan betreffen opzeggingen van woningen van het project Maarweg. Hiervoor is een sloopbesluit genomen en is het sociaal plan van kracht geworden. Deze bewoners vertrekken dan ook met een verhuiskostenvergoeding. De meeste mensen hebben wij weer binnen ons huidig bestand kunnen huisvesten.

2.2.b. Beschikbare woningen

Er was in het verslagjaar niet alleen sprake van kort durende mutatieleegstand. Het huurdervingspercentage bedroeg in 2014 3,70% tegen 3,12% in 2013. In het verslagjaar is de huurderving wel iets toegenomen ten opzichte van het vorige verslagjaar maar hoger dan verwacht. Dit wordt veroorzaakt doordat de NOVO het de huurcontracten aan de Spoorstraat heeft opgezegd. Deze woningen zijn niet opnieuw verhuurd en besloten is om het hele complex te verkopen. Daarnaast worden de woningen aan de Maarweg die in 2015 gesloopt gaan worden niet meer verhuurd.

Op 31 december van het verslagjaar stonden er, met uitzondering van woningen in de Westerwierde en de aangekochte woningen van Woonzorg Nederland, geen woningen leeg.

14

2.3 Toewijzingen

Met de gemeente Eemsmond zijn geen afspraken gemaakt omtrent de te leveren prestaties ten aanzien van het toewijzen, verhuren en vervreemden van verhuureenheden.In het verslagjaar zijn 55 woningen opnieuw verhuurd.

2.4 Uitzettingen

Het beleid is er op gericht uitzettingen tot een minimum te beperken. Dreigende uitzettingen zijn in de afgelopen jaren door goede afspraken met bewoners en de deurwaarder voorkomen, waarbij een passende betalingsregeling met de bewoners is getroffen en waar op de naleving strikt wordt toegezien.

Aanhangsel E

Hieronder worden de aantallen toewijzingen gespecifi ceerd conform aanhangsel E, overeenkomstig artikel 26, derde lid van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). Het aantal toewijzingen in een drietal categorieën wordt naar eenpersoons-, tweepersoons- en meerpersoonshuishoudens en daarbinnen naar inkomenscategorie gespecifi ceerd conform de wet op de Huurtoeslag.

categorie huishouden: Eenpersoons: < 65 jaarmeerpersoons: < 65 jaareenpersoonsouderen: > 65 jaarmeerpersoonsouderen: > 65 jaar Inkomensgrenzen: van 1 januari t/m 31 decemberEenpersoons: € 21.600,- meerpersoons: € 29.325,- eenpersoonsouderen: € 21.600,- meerpersoonsouderen: € 29.400,- Huurgrenzen van 1 januari t/m 31decemberkwaliteitskortinggrens € 389,05laagste aftoppingsgrens € 556,82hoogste aftoppingsgrens € 596,75

1. Aantallen eenpersoonhuishoudens waaraan in het verslagjaar bij mutatie werd verhuurd

Categorie Inkomen < kwaliteitskortings > kwaliteitskortinggr. WHT Huishouden grens WHT < laagste aftoppingsgr.WHT > laagste aftoppingsgr.WHT

Eenpersoons < inkomensgr. WHT Eenpersoons 8 11 Eenpersoons > inkomensgr. WHT Eenpersoons 2 eenpersoons- < inkomensgr. WHT Ouderen eenpersoonsouderen 2 eenpersoons- > inkomensgr. WHT Ouderen eenpersoonsouderen 1

15

2. Aantallen tweepersoonhuishoudens waaraan in het verslagjaar bij mutatie werd verhuurd.

Categorie Inkomen < kwaliteitskortings > kwaliteitskortinggr. WHT Huishouden grens WHT < laagste aftoppingsgr.WHT > laagste aftoppingsgr.WHT

meerpersoons < inkomensgr. WHT Meerpersoons 8 3 meerpersoons > inkomensgr. WHT Meerpersoons 3 meerpersoons < inkomensgr. WHT Ouderen Meerpersoonsouderen 3 meerpersoons > inkomensgr. WHT Ouderen Meerpersoonsouderen

3. Aantallen drie - en meerpersoonhuishoudens waaraan in het verslagjaar bij mutatie werd verhuurd.

Categorie Inkomen < kwaliteitskortings > kwaliteitskortinggr. WHT Huishouden grens WHT < hoogste aftoppingsgr.WHT > hoogste aftoppingsgr.WHT

meerpersoons < inkomensgr. WHT Meerpersoons 16 meerpersoons > inkomensgr. WHT Meerpersoons 1 meerpersoons < inkomensgr. WHT Ouderen Meerpersoonsouderen meerpersoons > inkomensgr. WHT Ouderen Meerpersoonsouderen

2.6 Huurtoeslag

2.6.a. Algemeen

Een groot aantal huurders moet gezien hun inkomen een beroep doen op de huurtoeslag. De huurtoeslag loopt via de belastingdienst en is een zaak rechtstreeks tussen belastingdienst en huurder. Tot eind 2013 kon de huurder ervoor kiezen de huurtoeslag rechtstreeks via de verhuurder te laten verlopen. Dit kan nu niet meer.

2.7 Huisvesting Ontheemden

Ten behoeve van vluchtelingen verhuurt de SUW woningen aan de COA. In 2014 werden er geen woningen verhuurd aan de COA.

16

3. Het betrekken van huurders bij het beheer en het beleid

3.1 Informatie aan huurders

De SUW heeft in het verslagjaar twee keer een nieuwsbrief uitgegeven. De nieuwsbrief wordt gratis verstrekt aan alle huur¬ders. Het doel van de nieuwsbrief is de communicatie tussen bewoners, de huurdersvereniging “Oet en Thoes” en het bestuur te bevorderen.

In de nieuwsbrief worden allerlei zaken besproken die met de SUW te maken hebben. Daarbij kan men denken aan het huurprijsbeleid, klachten, onderhoudsprocedures, nieuwbouwplannen, bijdragen van bewoners en nieuws over de huurdervereniging Oet & Thoes.

De SUW heeft een eigen website, het adres is www.suwuithuizen.nl. Op deze website wordt allerlei nuttige informatie gezet die handig is voor de huurder en de toekomstige huurder.

3.2 Overleg met huurdersvertegenwoordigers

Op initiatief van een aantal huurders is in 1999 de huurdersvereniging “Oet en Thoes” opgericht. Dit conform de wettelijke regeling. Met deze huurdersvereniging is in 2010 een nieuwe samenwerkingsovereenkomst gesloten die de wederzijdse rechten en plichten regelt.

Met deze vereniging wordt normaliter minimaal twee keer per jaar overleg gevoerd. Ook in het verslagjaar is dit het geval geweest. Bij het overleg kunnen ondermeer de volgende onderwerpen aan de orde komen:

• Instandhouden van en treffen van voorzieningen aan woningen en de direct daaraan grenzende omgeving

• Slopen van woningen • Toewijzings- en verhuurbeleid • Algemene voorwaarden bij standaardhuurovereenkomst, onder andere het pakket bij komende

leveringen en diensten • Huurprijsbeleid • Relevante informatie van de overheid over de volkshuisvesting • Verkoopbeleid

Voor het uitvoeren van de taken ontvangt Oet en Thoes een vast budget per woning per jaar. Het bestuur vindt het zorgelijk, dat het ledental van deze vereniging aan de -te- lage kant blijft. Vandaar dat in de nieuwe samenwerkingsovereenkomst is afgesproken dat de leden geen contributie meer hoeven te betalen. De SUW compenseert dit bedrag aan Oet en Thoes.

3.3 Klachtencommissie

De SUW heeft gezamenlijk met andere corporaties in de regio een klachtencommissie, conform de voorschriften in het BBSH. Bij de klachtencommissie zijn geen klachten kenbaar gemaakt die betrekking hadden op de SUW. Er is een reglement inzake het functioneren van de klachtencommissie.

17

4. Financiën

4.1 Algemeen

Het fi nancieel beleid van de SUW is gericht op het waarborgen van de fi nanciële continuïteit. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hanteert hiervoor het begrip weerstandsvermogen. Om de continuïteit van de SUW te waarborgen is een goede verhouding van schulden en vermogen belangrijk. Dit wordt uitgedrukt in het solvabiliteitspercentage Dit bedraagt eind 2014 33,3%. Het gemiddelde van alle corporaties over 2013 was 25%. De winst is uitsluitend ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting.

In 2013 is het treasurystatuut van 1998 herzien. Renteontwikkelingen worden nauwkeurig in de gaten gehouden. Door het tijdig en goed inspringen op de renteontwikkelingen kunnen leningen die in aanmerking komen voor een renteconversie tegen aanzienlijk lagere rentepercentages geherfi nancierd worden. Tevens zijn er leningen afgelost met interne geldmiddelen. Beide maatregelen hebben ertoe geleid dat in de toekomst te betalen rentelasten sterk zijn verlaagd.

Het resultaat voor Vpb is in het verslagjaar een verlies van € 146.145 en na Vpb een verlies van € 369.139. Dit wordt veroorzaakt door een afwaardering op van de voorraad koopwoningen Almersma van € 220.000.

4.2 Cijfers 2014

Van de fi nancieringspositie per balansdatum wordt het volgende overzicht gegeven:(bedragen x € 1000)

2014 2013Op termijn vastgelegde middelen: - materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen 22.667 22.985- fi nanciële vaste activa 7 13 _______ _______

22.674 22.998

Beschikbare middelen lange termijn: - reserves 8.366 8.735- egalisatierekening 0 0- leningen 15.172 14.909- waarborgsommen 142 140- voorzieningen 500 500 _______ _______

24.180 24.284

Tekort cq overschot fi nancierings-middelen voor de lange termijn 1.506 1.286 Kortlopende schulden: - overige schulden korte termijn 888 879 Vlottende activa 2.394 2.634 Saldo liquide middelen en schulden aan kredietinstellingen 0 -469

Het resultaat uit bedrijfsuitoefening over het verslagjaar is ten opzichte van het resultaat van 2013 afgenomen met 591 (bedrag x € 1000).

18

De analyse van het resultaat over 2014 is als volgt:(bedragen x € 1000)

2014 2013 Bedrijfsopbrengsten 4.522 4.273Bedrijfslasten 4.108 3.658 _______ _______

Exploitatieresultaat 414 615Rentebaten 0 33Rentelasten 560 629 _______ _______

Resultaat uit bedrijfsoefening -146 18Vennootschapsbelasting -223 -196 _______ _______

Totaal resultaat: -369 -178

4.3 Financiële continuïteit

Naast het versterken van het weerstandsvermogen zoals genoemd op pagina 20, is het fi nanciële beleid er op gericht een solvabiliteitspercentage van meer dan 15% te behouden. In het verslagjaar is het solvabiliteitspercentage 33,3% (2013: 34,4%)

Onderstaand worden de ontwikkeling van het jaarresultaat, het netto werkkapi¬taal, de ontwikkeling van een aantal balansposten en de fi nan¬ciële kengetallen tot aan het jaar 2019 weergegeven.

Voor de berekening van deze gegevens is als uitgangspunt de meerjarenprognose 2014 t/m 2019 genomen.

2014 2015 2016 2017 2018 2019 Jaarresultaat (bedragen x € 1000) -369 222 278 183 201 320Netto werkkapitaal (bedragen x € 1000) 1.006 1.923 2.415 2.182 1.625 1.223Balansposten (bedragen x € 1000) Eigen Vermogen 8.366 8.808 9.086 9.269 9.470 9.790Schulden lange termijn 15.314 15.289 16.700 17.745 19.216 20.594Materiele Vaste Activa 22.674 21.954 23.151 24.612 26.841 28.941en vastgoedbeleggingen Financiële Kengetallen 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Solvabiliteit 33% 36% 35% 34% 32% 31%Rentabiliteit totaal vermogen -1,46% 0,90% 1,08% 0,67% 0,68% 1,01%Rentabiliteit eigen vermogen -4,41% 2,59% 3,14% 2,02% 2,17% 3,34%

19

De uitgangspunten bij het opstellen van de meerjarenprognose worden hieronder weergegeven:

InvesteringenIn de afgelopen jaren is steeds rekening gehouden met de ontwikkeling van de Nijverheidsweg. Omdat de gemeente de grond aan de Nijverheidsweg graag in eigendom wilde hebben voor het gebruik als kleinschalig industrieterrein en omdat de SUW de locatie minder geschikt vond voor woningbouw is na overleg met de gemeente besloten om op een andere locatie het contingent (30) van de Nijverheidsweg te realiseren. Aangezien een dergelijke locatie niet voorhanden was, is besloten tot realisatie van 30 levensloopbestendige woningen op een later tijdstip. Met de gemeente is afgesproken dat de SUW op termijn een locatie aangeboden krijgt waar deze nieuwbouw gerealiseerd kan worden. Ook de komende jaren wordt fors geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Voor 2015 gaat dit om een bedrag van € 400.000 en voor de periode tot en met 2019 wordt ook jaarlijks € 400.000 hierin geïnvesteerd. Vanaf 2016 zal jaarlijks € 200.000 per jaar worden gereserveerd voor het levensloop bestendig maken van een aantal aangewezen woningen. Jaarlijks wordt € 150.000 geïnvesteerd in sanitair vervanging en gemiddeld € 80.000 voor cv-installaties of vervanging.In 2011 zijn van Woonzorg Nederland aan de Maarweg en Hoofdstraat-West 44 woningen aangekocht. Deze woningen worden in 2015 gesloopt. Het sloopbesluit is in januari 2012 genomen. Vanaf 2016, zullen hier in fases c.a. 30 levensloopbestendige grondgebonden woningen worden gebouwd.

Huren Voor 2015 en de jaren daarna is gerekend met een huurstijging van 2,25% conform de WSW-normering. Daarnaast is rekening gehouden met de huurharmonisatie.

Kosten onderhoudDe planmatig onderhoudsbegroting is opgesteld aan de hand van inventarisaties in het najaar van 2004 van de Grontmij. Tot en met 2022 is voor ieder complex een inventarisatie gemaakt. De laatste herinventarisatie vond plaats in 2014. Dit zal in 2016 wederom plaatsvinden.

De SUW is er opnieuw in geslaagd om over de jaren 2015 t/m 2019 tot een meer gelijkmatige verdeling van de planmatige onderhoudskosten te komen, een zogenaamd “ideaalcomplex”.

Zakelijke lastenDe zakelijke lasten zijn begroot conform de uitgaven gedaan in 2014. Voor de komende jaren is gerekend met een index van 2,5%.

Voor de verhuurdersheffi ng is gerekend met de uitgangspunten zoals door het ministerie vastgesteld, en voor de solidariteitsheffi ng is gerekend met de uitgangspunten zoals door het WSW aangedragen.

Overige bedrijfslastenVoor de overige bedrijfslasten is de realisatie van 2013 en de prognose over 2014 het uitgangspunt. Voor de jaren 2015 tot met 2019 is uitgegaan van een lastenstijging van 2,5% per jaar.

RenteDe jaarlijks te betalen rente is gebaseerd op de huidige leningenportefeuille en de wijzigingen van een aantal leningsvoorwaarden op grond van het Treasurystatuut. Dit statuut is in 2013 aangepast naar de nieuwste richtlijnen.

Op grond van het Treasurystatuut te nemen maatregelen zijn onder andere:

§ Bij renteconversie van een lening zal getracht worden deze tegen een zo gunstig mogelijke rente af te sluiten. Dit kan worden bereikt door de ontwikkelingen op de geldmarkt nauwkeurig te blijven volgen.

§ Bij de Rabobank is een kredietfaciliteit afgesloten.

§ Bij een renteherziening of het vervallen van een lening waarvoor nog geen renteafspraken zijn gemaakt wordt uitgegaan van een herfi nanciering tegen een percentage van 5,25%. (WSW – norm)

Er is geen rekening gehouden met rente opbrengsten voor 2014 en de jaren daarna.

20

Het afl ossings- en rentecon versieschema van de leningen voor de komende jaren is als volgt:

De piek in 2021 komt doordat een lening van ruim € 3.000.000 in 2021 een renteconversie krijgt.

Toekomstige ontwikkelingen en risico’sDe komende jaren wordt fors geïnvesteerd in zowel bestaand bezit als in nieuwbouw. Om risico’s te spreiden en al deze investeringen beheersbaar te houden worden deze plannen gefaseerd uitgevoerd of is in het verleden al een voorziening getroffen voor deze investeringen. Voor de 1e fase van de nieuwbouw aan de Maarweg-locatie is in 2011 een voorziening gevormd van € 500.000. De investeringen aan de Maarweg worden in 3 fases uitgevoerd zodat tijdig kan worden ingesprongen op de meest recente ontwikkelingen. Ook de investeringen in isolatie worden jaarlijks opnieuw beoordeeld. Hierdoor blijven de investeringen fi nancieel beheersbaar.Bij het opstellen van de meerjarenbegroting wordt gekeken of de investeringen en de daarbij noodzakelijke leningen binnen de kasstroomprognoses passen. De SUW heeft geen fi nanciële activa die voor enige problemen kunnen zorgen.

4.4 Huurverhoging

De SUW heeft betaalbaarheid hoog in het vaandel staan. Het inkomen van de bewoners in deze omgeving is niet al te hoog. Het bestuur heeft dan ook besloten om een maximale huurverhoging van 1,5% te hanteren. Wel geldt voor scheefwoners de maximale huurverhoging. Van een aantal complexen die volgens het SVB binnen 10 jaar geherstructureerd worden en derhalve geen grote investeringen krijgen (of groot onderhoud) worden de huren niet verhoogd met uitzondering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De gemiddelde huurverhoging over 2015 is 1,37% Jaren Gem. Perc. Huurstijging2010 1,20%2011 1,30%2012 2,30%2013 3,30%2014 3,79%2015 1,37%

Bij het bepalen van de huurverhoging houdt de SUW al jaren lang rekening met de volgende uitgangspunten.

Uitgangspunten bij huurverhoging• In de hoogte van de huurprijzen van de woningen bestaan grote verschillen. Die verschillen zijn

gerechtvaardigd als ze veroorzaakt worden door kwaliteitsverschil tussen de woningen. Dat ligt anders bij verschillen die niet uit de kwaliteit voortvloeien. Laatst genoemde verschillen worden, door differentiatie in de huurverhoging, zo veel mogelijk weggewerkt.

• Anders gezegd: de “puntprijzen” van de woningen dienen zo veel mogelijk gelijk te zijn. • De SUW moet fi nancieel gezond blijven. • De SUW moet voldoende middelen genereren om haar woningen kwalitatief op een goed niveau te

houden.• De SUW moet voldoende woningen beschikbaar hebben waarvoor mensen met een minimuminkomen

optimaal huurtoeslag kunnen krijgen.• De SUW hoeft niet aan de huurders te verdienen. Er hoeft niet meer geld binnen te komen dan nodig is.

21

Voor de huurharmonisatie geldt het volgende beleid: De punthuur van een vrijkomende woning wordt steeds op het niveau van de hoogste in hetzelfde complex voorkomende punthuur gebracht.

De huuraanpassingDe huren in 2014 als basis met 4 % verhoogd. Een uitzondering werd gemaakt voor een woningen die door die verhoging een huur boven de aftoppingsgrens zou krijgen. Daarnaast zijn er een aantal complexen aangewezen met grote gezinswoningen waarvan de huur boven de hoogste aftoppingsgrens mag uitkomen maar onder de huurtoeslag grens blijft. Tot slot zijn er een tweetal complexen met grote luxe woningen waarvan de huur boven de huurslaggrens ligt. De gemiddelde huurverhoging over 2014 was 3,79%Tegen de reguliere huurverhoging zijn geen bezwaren binnengekomen. Tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn wel ca 8 bezwaren binnengekomen. Vier daarvan bleken terecht en de huren zijn daarop aangepast.

5. Samenwerking met derden

De SUW werkt op een aantal terreinen samen met andere organisaties. Het uitgangspunt voor samen-werking met derden is dat dit een meerwaarde heeft voor de bewoners. GGD en LentisAan de Schoolstraat bevindt zich een bedrijfsruimte met vijf seniorenwoningen die voldoen aan het seniorenlabel. GGD-Groningen en Lentis huren sinds 1 december 2009 deze bedrijfsruimte aan de Schoolstraat.

Stichting “t Gerack“t Gerack is een stichting waar een aantal zorgpartijen onder vallen. Zo behoren Thuiszorg Noord en een aantal verzorgingstehuizen onder deze stichting. Met ’t Gerack zijn afgelopen jaar veel gespreken gevoerd over samenwerking. Zo bemant Thuiszorg Noord nu een aantal dagdelen per week de Zorgpost in de Westerwierde en proberen we gezamenlijk de huisvesting voor senioren goed te organiseren. Vanuit de wachtlijst van ’t Gerack worden de komende tijd mensen benaderd om in de Westerwierde te gaan wonen. Wonen en Zorg en uiteindelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid.

Centraal Orgaan Opvang AsielzoekersMet het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers is een overeenkomst afgesloten voor het ter beschikking stellen van een aantal woningen voor vluchtelingen die nog in afwachting zijn van een verblijfsvergunning.

Verenigingen van EigenaarsDe SUW neemt voor 47% deel in de VVE Schoolstraat-Engersmastraat. Onze bijdrage in de servicekosten bedroeg € 14.234,-. Per 31 december bedroeg ons aandeel in de onderhoudsvoorziening € 6.930,-.

Er bestaat ook een VVE Blink/Zuiderstraat, ten behoeve van de daar gelegen SUW-woningen en de winkelruimte op de begane grond. Deze VVE leidt echter sinds jaar en dag een sluimerend bestaan.

In 2007 is de vereniging van eigenaars van de Westerwierde opgericht. De SUW nam op 13 december 2014 59,5% deel aan deze VVE. Op 31 december 2014 bedroeg de bijdrage van de SUW in de servicekosten € 39.336,- en in de onderhoudsvoorziening € 56.900,-.

22

6. Beleggingen/Deelnemingen

In 2013 is door het bestuur een nieuw treasurystatuut vastgesteld en door de Raad van Toezicht goedgekeurd. In dit treasurystatuut zijn de uitgangspunten en de uitvoering voor het belegging- en fi nancieringsbeleid vastgelegd. De organisatorische randvoorwaarden en de informatievoorziening ten behoeve van het bestuur en de Raad van Toezicht voor de uitvoering van het beleggings- en fi nancieringsbeleid zijn eveneens in het treasurystatuut vastgelegd.

De SUW heeft het afgelopen jaar geen andere beleggingen gedaan dan die in deposito’s en interne fi nancieringen. Tot op heden is daar geen wijziging in gekomen en dit zal op korte termijn ook niet gebeuren.

7. Leefbaarheid

7.1 Algemeen

Prettig wonen wordt mede bepaald door een goede woon- en leefomgeving. Hoewel hierover geen afspraken zijn gemaakt met de gemeente is de SUW zich daar terdege van bewust. Zij stimuleert dan ook daar waar mogelijk het optimaliseren van de woon- en leefomgeving. Ook de verkoop van woningen – in de wijken Menkema en Ripperdadrift - kan daarbij als gezegd een positieve rol spelen.

7.2 Woonomgeving

Op verschillende plaatsen in het dorp heeft de SUW gezorgd voor de totstandkoming en het in stand houden van speeltuintjes. Een belangrijke voorwaarde is daarbij, dat de bewoners zelf een ruim deel van de verantwoordelijkheid dragen.

Bewoners die hun tuinen niet onderhouden worden gewezen op het feit dat zij dit conform het huurreglement behoren te doen. Tevens worden de tuinen van leegstaande woningen onderhouden door een hoveniersbedrijf.

Sinds het 90 jarig bestaan van de SUW worden jaarlijks prijzen uitgereikt voor de mooiste tuinen.

23

8. Verklaring

Het bestuur van de SUW verklaart dat het volkshuisvestingsverslag in samenhang met de gepresenteerde jaarrekening een goed inzicht geeft in de werkzaamheden, die in het belang zijn van de volkshuisvesting in 2014 en dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de Volkshuisvesting.

UITHUIZEN, 18 juni 2015

Bestuur

J. van Duinen mr. J. Reimert-OostingVoorzitter Penningmeester

ing. B.R. Slatman H. SchaaphokLid Lid

mr. M. Zuidema W. NoldenSecretaris Lid

Raad van Toezicht

G. Bulthuis W.M. RitsemaVoorzitter Lid

J. Westerdijk-Scholtens Lid

J. van Duinen Voorzitter

mr J Reimert Oosting

ing. B.R. Slatman Lid

H. SchaaphokLid

mr. M. Zuidema Secretaris

W. NoldenLid

Lid

G B l h i W M Ritsema

J Westerdijk Scholtens

24

2014 2013 2012 2011Gegevens woningbezit1 Woningen/woongebouwen 809 809 795 7952 Idem in aanbouw 0 0 15 03 Overige gebouwen 5 5 5 5

Totaal 814 814 800 800

Gemiddelde verzekerde waarde per woning 84.813 84.813 84.813 84.813Gemiddelde grondslag OZB per woning 98.979 104.825 106.629 112.639

Mutaties in het woningbezit1 Aantal opgeleverd 0 15 0 02 Aantal aangekocht 0 0 1 443 Aantal verkocht 0 1 1 24 Aantal gesloopt 0 0 0 05 Aantal in aanbouw 0 0 0 0

Aantal woningen naar huurprijsklasse1 Laag 2014: 389,05 107 110 113 1 402 midden 2014: 389,05 - 596,75 611 591 586 3 hoog 2014: 596,75 - 699,48 28 38 38 3 Overig 63 70 57 654

Kwaliteit1 Aantal klachtmeldingen per woning 0,8 0,9 1,0 0,82 Aantal gevallen mutatieonderhoud per woning 0,2 0,1 0,1 0,13 Aantal gevallen huurdersonderhoud per woning 0,4 0,4 0,4 0,04 Percentage woningen grootonderhoud en woningverbetering 8,6 % 8,6 % 8,6 % 8,8 %5 Kosten niet planmatig onderhoud per woning 703 603 617 6576 Kosten planmatig onderhoud per woning 520 658 459 9967 Kosten groot onderhoud en woningverbetering8 Totaalkosten onderhoud per woning 1.223 1.260 1.076 1.653

Prijs-Kwaliteitverhouding1 Gemiddeld aantal punten WWS 147 147 145 1432 Gemiddelde nettohuurprijs 489,52 489,52 467,6 450,1

Het verhuren van woningen1 Mutatiegraad 9 % 9 % 7 % 9 %2 Acceptatiegraad 90 % 90 % 90 % 90 %3 Huurachterstand in % jaarhuur 1,72 % 2,20 % 1,83 % 1,50 %4 Huurderving wegens leegstand in % jaarhuur 2,90 % 3,30 % 3,27 % 4,30 %

Kengetallen

25

2014 2013 2012 2011Financiële continuïteit1 Solvabiliteit 33,9 % 34,0 % 34,4 % 34,1 %2 Liquiditeit (current ratio) 2,7 1,9 1,9 3,23 Rentabiliteit Eigen Vermogen -4,4 -2,0 4,6 1,94 Rentabiliteit Vreemd Vermogen -2,3 % -1,1 % 2,5 % 1,1 %5 Rentabiliteit Totaal Vermogen -1,5 % -0,7 % 1,6 % 0,6 %6 Renteresultaat in % Eigen Vermogen 6,7 % 6,8 % 7,0 % 7,5 %7 Interne fi nanciering per woning 4.135 4.760 1.565 6.6398 Cash-fl ow per woning 683 866 1.447 7709 Weerstandsvermogen conform CFV 33,3 % 34,0 % 34,4 % 34,1 %

Balans en winst- en verliesrekening1 Eigen Vermogen per woning 10.277 10.731 10.977 10.6652 Totaal opbrengsten per woning 5.555 5.250 5.124 5.1583 Kapitaallasten per woning (afschrijving + rente leningen ) 1.825 1.857 1.730 1.3654 Overige bedrijfskosten per woning 3.910 3.411 2.750 4.5555 Renteresultaat per woning 691 646 609 6116 Saldo buitengewone lasten 0 0 0 07 Jaarresultaat per woning -453 -219 509 202

PersoneelsbezettingAantal personeelsleden per 1.000 woningen gesplitst naar activiteiten1 Financieel-economische zaken 2,60 2,60 2,61 2,662 Verhuur- en bewonerszaken 0,96 0,96 0,96 0,983 Onderhoud en projecten 3,55 3,55 3,56 3,63

26

BALANS NA RESULTAATBESTEMMING PER ACTIVA toelichting 31-12-2014 31-12-2013 VASTE ACTIVA Materiele vaste activa 1 - Sociaal vastgoed in exploitatie 1.1 18.537.471 18.783.401 - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.2 1.049.868 1.032.291 - Onroerende - en roerende zaken ten dienste van exploitatie 1.3 369.471 393.446 _________ _________

19.956.810 20.209.138 Vastgoedbeleggingen 2 - Commercieel vastgoed in exploitatie 2.1 2.710.761 2.775.570 _________ _________

2.710.761 2.775.570 Financiele vaste activa 3 - Latente belastingvordering 3.1 6.688 13.453 _________ _________

6.688 13.453

Som der vaste activa 22.674.259 22.998.161 VLOTTENDE ACTIVA Vastgoed bestemd voor verkoop 4 2.298.641 2.518.641 Vorderingen 5 - Huurdebiteuren 5.1 72.949 90.016 - Gemeenten 5.2 589 391 - Overige Vorderingen 5.3 14.955 23.653 - Belasting en premies sociale verzekeringen 5.4 - - - Latente belastingvordering 5.5 - - - Overlopende Activa 5.6 713 30.830 _________ _________

89.206 144.890 Liquide Middelen 6 24.019 20.426 Som der vlottende activa 2.411.866 2.683.957 TOTAAL ACTIVA 25.086.125 25.682.118

Jaarrekening

27

BALANS NA RESULTAATBESTEMMING PER PASSIVA toelichting 31-12-2014 31-12-2013 EIGEN VERMOGEN 7 - Kapitaal 7.1 5 5 - Overige Reserves 7.2 8.365.778 8.734.917 _________ _________ 8.365.783 8.734.922 VOORZIENINGEN 8 - Voorziening onrendabele investeringen 8.1 500.000 500.000 en herstructureringen LANGLOPENDE SCHULDEN 9 - Leningen overheid 9.1 205.455 209.672 - Leningen kredietinstellingen 9.2 14.966.192 14.699.313 - Overige schulden 9.3 142.333 139.751 _________ _________ 15.313.980 15.048.736 KORTLOPENDE SCHULDEN 10 - Schulden aan leveranciers 10.1 68.429 227.324 - Schulden aan kredietinstellingen 10.2 24.282 489.003 - Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.3 166.893 117.186 - Overlopende passiva 10.4 646.758 564.947 _________ _________

906.362 1.398.460

TOTAAL PASSIVA 25.086.125 25.682.118

28

Winst- en verliesrekening over het verslagjaar 2014 Begroting 2014 2013 Bedrijfsopbrengsten

- Huuropbrengsten 10 4.399.000 4.343.420 4.190.404- Opbrengst servicecontracten 11 84.000 78.116 81.061- Overheidsbijdragen 12 0 589 391- Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille 13 80.000 0 1.418- Overige bedrijfsopbrengsten 14 0 100.027 0 _________ _________ _________ SOM DER BEDRIJFSOPBRENGSTEN 4.563.000 4.522.152 4.273.274 Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiele vaste activa en vastgoed portefeuille 15 888.000 925.370 882.614- Overige waardeveranderingen materiële 16 150.000 36.824 0 vaste activa en vastgoed portefeuille - Lonen en salarissen 17 278.000 265.496 277.349- Sociale lasten en pensioenlasten 18 95.000 98.458 98.880- Onderhoudslasten 19 1.166.934 1.270.683 1.354.965- Lasten servicecontracten 20 55.000 88.153 57.171- Bijzondere waarde veranderingen 21 220.000- Overige bedrijfslasten 22 1.108.120 1.203.305 987.813 SOM DER BEDRIJFSLASTEN 3.741.054 4.108.289 3.658.792 BEDRIJFSRESULTAAT 821.946 413.863 614.482 Financiële baten en lasten 23 - Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 0 32.971- Rentelasten en soortgelijke kosten 616.500 560.008 629.128 _________ _________ _________ 616.500 560.008 596.157RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFS- UITOEFENING VOOR BELASTINGEN 205.446 -146.145 18.325 Belasting uit gewone 24 228.112 222.994 196.326bedrijfsuitoefening _________ _________ _________ RESULTAAT NA BELASTINGEN -22.666 -369.139 -178.001

29

Kasstroomoverzicht 2014 2013 Kasstroom uit operationele activiteitenBedrijfsresultaat 413.863 614.482 Aanpassingen voor: - resultaat verkochte woningen - - afschrijvingen en overige waardeveranderingen 962.194 882.614 - mutatie voorzieningen - - - mutatie belastinglatentie -6.765 -14.170 _________ _________ 955.429 868.444 Veranderingen in werkkapitaal mutatie voorraaden 220.000 128.250 mutatie vorderingen 55.684 -36.209 mutatie kortlopende schulden -59.902 -289.645 _________ _________ 215.782 -197.604 _________ _________ Kasstroom uit bedrijfsoperaties 1.585.074 1.285.322 Ontvangen interest - 32.971 Betaalde interest -586.245 -633.609 _________ _________ -586.245 -600.638 Kasstroom uit winstbelastingen Vennootschapsbelasting -58.750 -58.750 Vennootschapsbelasing voorgaande jaren -91.952 425.270 -150.702 366.520 _________ _________ Kasstroom uit operationele activiteiten 848.127 1.051.204 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa -799.625 -1.503.660 Desinvesteringen in materiele vaste activa 154.568 260.422 _________ _________ Kasstroom uit investeringsactiviteiten -645.057 -1.243.238 Kasstroom uit fi nancieringsactiviteiten Afl ossing langlopende schulden -1.737.338 -2.709.519 Ontvangen/terugbetaalde waarborgsommen 2.582 7.313 Ontvangsten uit langlopende leningen 2.000.000 2.320.000 Mutatie krediet bij rekening-courant bank -464.721 489.003 _________ _________ Kasstroom uit fi nancieringsactiviteiten -199.477 106.797 _________ _________ Toename/afname liquide middelen in 2014 resp. 2013 3.593 -85.237 ========== ==========Totaal liquide middelen volgens balans: - Liquide middelen begin verslagjaar 20.426 105.663 - Liquide middelen einde verslagjaar 24.019 20.426 _________ _________ Toename/afname liquide middelen verslagjaar 3.593 -85.237 ========== ==========

30

Waarderingsgrondslagen

Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedra-gen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

ActiviteitenDe activiteiten van Stichting Uithuizer Woningbouw, statutair gevestigd in de Gemeente Eemsmond (Stati-onsplein 10, 9981BH Uithuizen) bestaan uitsluitend uit activiteiten die passen binnen de doelstelling op het gebied van volkshuisvesting zoals omgeschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekeningDe jaarrekening van Stichting Uithuizer Woningbouw is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, be-houdens enkele uitzonderingen van specifi eke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volks-huisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Stichting Uithuizer Woningbouw past deze herziene Richtlijn vanaf het verslagjaar 2012 toe.

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifi eke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Financiële instrumenten Primaire fi nanciële instrumentenVoor de grondslagen van primaire fi nanciële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balans-post van de ‘Grondslagen voor de waardering van activa en passiva’. Stichting Uithuizer Woningbouw is enkel in het bezit van primaire fi nanciële instrumenten.

In overeenstemming met RJ-Uiting 2013-15 wordt de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten toegepast. De toepassing van de aangepaste Richtlijn 290 Financiële instrumenten wordt in de jaarrekening 2014 overeenkomstig de voorschriften gehanteerd.

Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatieSociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02).

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Stichting Uithuizer Woningbouw kwalifi ceert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Stichting Uithuizer Woningbouw een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.

31

Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa.

De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

AardbevingenVastgoedeigenaren in grote delen van de provincie Groningen worden geconfronteerd met mogelijke schade aan het vastgoed als gevolg van aardbevingen veroorzaakt door de gaswinning door de NAM. Op grond van wettelijke bepalingen is de exploitant van de gasvelden, zijnde de NAM, aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. De SUW gaat er dan ook vanuit dat alle vormen van schade als gevolg van de aardbevingen vergoed wordt door de NAM. De onderhandelingen over procedures voor schadevaststelling en schadeafhandeling zijn nog onderwerp van gesprek met de betrokken partijen, waaronder de NAM en het Centrum Veilig Wonen. Bijkomend risico is dat schades nu nog niet altijd zichtbaar zijn en zich mogelijk op langere termijn pas zullen uiten.

De SUW heeft uitsluitend bezit in het gebied waar aardbevingen optreden.

De indeling in risicogebied is ontleend aan de defi nitie van de overheid van gebieden met groter of kleinere risico’s inzake aardbevingen. In deze risicogebieden is schade aan vastgoed waarneembaar.

Externe deskundigen (taxateurs) geven aan dat er geen effect op de marktwaarde van het vastgoed per balansdatum is waar te nemen. Er treedt geen vertraging op in verkopen, evenmin is er een daling van leegwaarden waar te nemen. De SUW ervaart nog geen effecten op de verhuurbaarheid van onroerend goed per balansdatum.

In de waardering van het vastgoed is per 31 december 2014 geen rekening gehouden met een mogelijke impairment vanwege aardbevingsschade. Door de ligging van het vastgoed wordt de SUW geconfronteerd met diverse belangrijke risico’s ten aanzien van de waardering van het vastgoed en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen. De risico’s kunnen als volgt worden geduid:

Vastgoed• Risico op afnemende leegwaarde en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de

markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving. Dit in aanvulling op de demografi sche ontwikkelingen in de regio (waarde schade);

• Risico op de lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of vertraagde oplevering van nieuwbouw projecten en daardoor latere start van huurinkomsten (exploitatieschade);

• Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade);• Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, dit in lijn

met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade);• Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouw projecten waar geen extra baten tegenover staan

(bouwschade).

Bedrijfsvoering• Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van

het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbende, overhead en projectontwikkeling;• Risico van aansprakelijkheid voor kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg

van aardbevingsschade en/of het verliezen van de huurwoningen;• Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in

noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders;• Risico van extra fi nancieringskosten doordat reparatie van schades cq inspanningen om schades te

behandelen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe fi nanciering) wordt ontvangen.

32

Voor zover er een effect is als gevolg van aardbevingen is dit niet verdisconteert in de marktwaarde in verhuurde staat per balansdatum omdat externe deskundigen nog geen effect waarnemen én geen inschatting kunnen maken van het effect op het sentiment van de markt bij voortgaan van aardbevingen. Er zijn diverse externe rapporten (o.a. Ortec en de UvA) die elkaar tegenspreken over de effecten van de aardbevingen op vastgoedwaarde.

Voor sociaal vastgoed gewaardeerd op basis van minimumwaarderingsregel (kostprijs danwel lagere bedrijfswaarde) zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, is het effect slechts beperkt waarneembaar. Het effect van afnemende verhuurbaarheid in de toekomst c.q. dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen. De gehanteerde parameters bij de bedrijfswaardebepaling zijn echter aan toenemende onzekerheden onderhevig als gevolg van de huidige ontwikkelingen.

Externe deskundigen doen geen uitspraken over de effecten voor de toekomst, evenmin kunnen zij aangeven hoe marktpartijen in de toekomst het aardbevingsrisico zullen verdisconteren in de marktwaardering en de WOZ-waardering van het vastgoed. Het sentiment van de markt zal in belangrijke mate worden bepaald door de aard en omvang van toekomstige aardbevingen.

De SUW heeft nog geen zicht op de kosten als gevolg van versterkingsschade en/of bouwschade. De PraktijkRichtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen is nog in concept. Momenteel worden op basis van de conceptrichtlijn bestaande nieuwbouw projecten beoordeeld ten aanzien van de hogere bouwkosten. De uitkomsten hiervan zijn nog niet bekend. Zodra de Richtlijn vastgesteld is zal ook het bestaande bezit getoetst moeten worden aan de richtlijn en zullen bouwkundige maatregelen getroffen moeten worden om het technische staat van het bezit in overeenstemming met deze Richtlijn te brengen.

In principe worden herstel- en versterkingsschade direct door de Centrum Veilig Wonen/NAM afgehandeld en zou dit niet tot verdere kosten en uitgaande kasstromen bij de SUW moeten leiden. De SUW onderkent dat zij uit belang voor haar huurders en haar bedrijfsvoering zelfstandig uitgaven zal moeten doen alvorens die vergoed worden door de NAM. Tevens kan er een verschil van mening ontstaan tussen de SUW en de NAM over de omvang van de te vergoeden schade (zowel aan het vastgoed als in de bedrijfsvoering).

De SUW kan als gevolg van bovenstaande omstandigheden op dit moment geen inschatting maken van de gevolgen van de risico’s op de toekomstige bedrijfsvoering en de waardeontwikkeling van het vastgoed. De SUW neemt maatregelen om eventuele uitgaande kasstromen die betrekking hebben op de genoemde bedrijfsvoeringsrisico’s in kaart te brengen. Per balansdatum zijn er geen vorderingen uit hoofde van de verwachte vergoedingen door de NAM in de cijfers opgenomen.

Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan belangrijke onzekerheden ten aanzien van de waardering van het sociaal en commercieel vastgoed per 31 december 2014. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de PraktijkRichtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met het Centrum Veilig Wonen, Dialoog-tafel en de NAM zijn de fi nanciële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen.

De SUW heeft tevens beoordeeld of zij fi nancieel in staat is om de gevolgen van de aardbeving schade (timing verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schade herstel en beperking en extra kosten in haar bedrijfsvoering én te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar mening van bestuur, met de kennis per balansdatum is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de SUW hier niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere waardering van het vastgoed heeft geen effect op de leningsvoorwaarden, de fi nanciering is geborgd bij het waarborgfonds waarbij per balansdatum aan de criteria van het waarborgfonds (zijnde rentedekking, Debt-Service-Coverage-Ratio en Loan-to-value) wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de fi nanciering. De SUW schat dit risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment nog als laag in.

Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.

33

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatieVastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering.

Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatieDe onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.

VastgoedbeleggingenEen vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.

Commercieel vastgoed in exploitatieHet commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus realiseerbare waarde.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa.

De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

Onderhoud Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Onder de fi nanciële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fi scale waardering.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoopVastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.

De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

34

VorderingenDe vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelenDe liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalifi ceerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.

Langlopende schuldenDe langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke afl ossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. Kortlopende schuldenDe kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

HuuropbrengstenDe jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4 %. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

35

Opbrengsten servicecontractenOpbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten.

De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

OverheidsbijdragenOverheidsbijdragen betreffen de overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifi eke regelingen en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid.

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuilleDe post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Overige bedrijfsopbrengstenHieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuilleDe afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.

Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuilleDe overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Lonen, salarissen, pensioenlasten en sociale lastenLonen, salarissen, pensioenlasten en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

OnderhoudslastenOnder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.

Lasten servicecontractenDe gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

Overige bedrijfslastenDe overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Financiële baten en lastenRentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

36

BelastingenDe belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fi scaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Uithuizer Woningbouw heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.

Stichting Uithuizer Woningbouw heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fi scale positie ultimo 2014 en het fi scale resultaat 2014 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten.

Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

37

38

Toelichting op de balans VASTE ACTIVA 31 december ‘14 31 december ‘13 1. Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie 18.537.471 18.783.401 - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.049.868 1.032.291 - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 369.471 393.446 _________ _________

19.956.810 20.209.138

1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Woningen Onroerende Totaal en zaken Woon- niet zijnde gebouwen woningen Saldo per 1 januari 2014 - aanschaffi ngswaarde 28.883.350 123.314 29.006.664 - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen 10.193.505 29.758 10.223.263 _________ _________ _________

Boekwaarde 18.689.845 93.556 18.783.401 Mutaties in het boekjaar: - investeringen 727.480 727.480 - overige waardeveranderingen -36.824 -36.824- ontvangen SNN subsidie na-isolatie -100.000 -100.000- afschrijvingen 832.516 4.070 836.586 - correcties afschrijvingen - _________ _________ _________ Saldo van mutaties: -41.860 -4.070 -45.930Saldo per 31 december 2014 - aanschaffi ngswaarde 29.474.006 123.314 29.597.320 - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen 11.026.021 33.828 11.059.849 _________ _________ _________ Boekwaarde 18.447.985 89.486 18.537.471 De investeringen in woningen en woongebouwen betreft onder andere: - Het vervangen/aanbrengen van CV ketels -/- eigen bijdrage 74.333 - Het vervangen van sanitair 179.626 - Isolatie 473.521

Er wordt de komende 2 jaar geen rekening gehouden met verkoop bestaand bezit.

39

Afschrijvingsmethoden en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor:

LiniairWoningen 50 jaarC.v. -installaties 15/25 jaarWarmwaterinstallaties 25 jaarWoningaanpassingen 20 jaarIsolatie 25 jaarLiftinstallatie 25 jaarRenovatie en groot onderhoud 25/20/15 jaar

Zekerheden

Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen

Verzekering

De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn op indexclausule in 2013 voor € 65.120.000 verzekerd tegen het risico van brand en stormschade.

WOZ-waarde

De waarde van de onroerende goederen zijnde woningen bedraagt volgens de aanslag onroerende zaakbelasting € 74.462.000,-

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde is berekend op basis van de prognose van de kasstromen. Bij de berekening zijn de navolgende parameters gehanteerd: - Reguliere huurstijging in 2015 1,33%, in jaar: 2016 3,6%, 2017 3,17%, 2018 3,20% en volgende jaren 2%.

Daarnaast is nu de inkomensafhankelijke huurverhoging ingerekend. De huurharmonisatie zal de komende jaren geen extra verhoging opleveren. En er wordt gerekend met een mutatiegraad van 8%. Als dervingpercentage is 1% aangehouden.

- Een jaarlijkse kostenstijging van 2,25% en vanaf het 6e jaar 3%.- Een onderhoudskostenstijging 2,5% en vanaf het 6e jaar 3%.- Een disconteringspercentage van 5,25%.- Grondwaarde is voor 100% meegenomen.De totale bedrijfswaarde bedraagt op basis van bovengenoemde methode en parameters € 35.400.177,-.

40

Verloop bedrijfswaarde 2014

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 2013 36.102.984

Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen -2.159.865Effect een jaar opschuiven 2.229.938Nieuwe (des)investeringen binnen horizon 0 _________

Subtotaal autonome ontwikkeling 70.073 VoorraadmutatiesNieuwbouwOverige mutaties woninggegevens _________

Subtotaal voorraadmutaties 0 ParameterwijzigingenIndexaties -241.520Restwaarde 0Levensduur 0 _________

Subtotaal parameterwijzigingen -241.520

Wijzigingen exploitatiebeleidHuuropbrengsten -1.256.115Planmatig onderhoud 1.214.434Klachten- en mutatieonderhoud -446.773Verhuurderheffi ng -1.447.126Overige mutaties woninggegevens 1.282.890Overige bedrijfslasten 121.330Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid -531.360 _________

Bedrijfswaarde 2014 35.400.177

41

1.2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

In 2009 zijn 30 woningen aan de Nijverheidsweg gesloopt tbv nieuwbouw. Met de gemeente Eemsmond is momenteel overleg gaande over de mogelijkheden van de nieuwbouw. In 2011 zijn 44 woningen aan de Maarweg / Hoofdstraat West aangekocht van Woonzorg Nederland. In 2012 is hier voor het sloopbesluit genomen. Gedurende een periode van 10 jaar zullen deze woningen gesloopt gaan worden en worden hier 30 levensloopbestendige gezinswoningen voor teruggebouwd. Op 1 januari is nog 1 woning bewoond. De sloop kan pas in november 2015 plaatsvinden doordat er vleermuizen wonen onder de dakpannen. Deze zullen eerst volgens een diervriendelijke manier de woningen moeten verlaten.

2014 2013Saldo per 1 januari 1.032.291 2.802.519

Investeringen 72.145 1.160.663Onttrekking aan voorziening onrendabele investeringenOverboeking (in exploitatiename) - -2.670.469Vrijval aanbetaling huuropbrengsten Maarweg -54.568 -260.422 _________ _________

Saldo per 31 december 2013 1.049.868 1.032.291 ========== ==========

Saldo per 1 januari Herstucturering Nijverheidsweg 244.586 244.586 Investeringen in boekjaar Nijverheidsweg _________ _________

Saldo per 31 december Herstructurering Nijverheidsweg 244.586 244.586

Saldo per 1 januari Luchtenberg Leeuwstraat - 1.038.706 Investeringen in boekjaar - 323.612 Onttrekking aan voorziening onrendabele investeringen - - In Exploitatie name - -1.362.318 _________ _________

Saldo per 31 december Luchtenberg Leeuwstraat - -

Saldo per 1 januari Renovatie Havenweg - 365.128Investeringen in boekjaar 331.628 In Exploitatie name -696.756 _________ _________

- -

Saldo per 1 januari Hoogesteger Schoolstraat - 182.447 Investeringen in boekjaar - 428.948 Onttrekking aan voorziening onrendabele investeringen - - In Exploitatie name - -611.395Saldo per 31 december Hoogesteger Schoolstraat - -

Saldo per 1 januari Maarweg/Hoofdstaat West grond 300.000 300.000 aanbetaling toekomstige huuropbrengst 487.705 671.652 Investeringen in boekjaar 72.145 76.475 Vrijval aanbetaling huuropbrengsten -54.568 -260.422Onttrekking aan voorziening onrendabele investeringen - - _________ _________

Saldo per 31 december Maarweg/Hoofdstaat West 805.282 787.705 _________ _________

Totaal sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.049.868 1.032.291 ========== ==========

42

1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Gebouwen Inventaris/ Totaal vervoermiddelen Saldo per 1 januari 2014- aanschaffi ngswaarde 444.724 165.264 609.988 - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen 102.394 114.148 216.542 _________ _________ _________

Boekwaarde 342.330 51.116 393.446 Mutaties in het boekjaar: - investeringen - - - afschrijvingen 9.242 14.733 23.975 _________ _________ _________

Saldo van mutaties: -9.242 -14.733 -23.975Saldo per 31 december 2014 - aanschaffi ngswaarde 444.724 165.264 609.988 - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen 111.636 128.881 240.517 _________ _________ _________

Boekwaarde 333.088 36.383 369.471

Afschrijvingsmethoden en -termijnen

De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor:

LineairStationsplein 10 50 jaarCV Stationsplein 10 25 jaarWerkplaats 25/50 jaarInventaris kantoor Stationsplein 10 10 jaarInventaris 5 jaarBedrijfsauto’s 10 jaarPc’s 3 jaarMachines 15 jaar

43

2. Vastgoedbeleggingen

31 december ‘14 31 december ‘13

2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 2.710.761 2.775.570

Woningen en Woon- gebouwen Saldo per 1 januari 2014- aanschaffi ngswaarde 3.156.546 - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen 380.976 _________

Boekwaarde 2.775.570 Mutaties in het boekjaar:- investeringen- overige waardeveranderingen- desinvesteringen- afschrijvingen 64.809 - correcties afschrijvingen _________

Saldo van mutaties: -64.809 Saldo per 31 december 2014- aanschaffi ngswaarde 3.156.546 - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen 445.785 _________

Boekwaarde 2.710.761

WOZ-waardeDe waarde van de onroerende goederen zijnde woningen bedraagt volgens de aanslag onroerende zaakbelasting € 3.516.000

Verzekerde-waardeHet commercieel vastgoed maakt deel uit van een VVE. Daar is ook de verzekering onder gebracht. De verzekerde waarde staat gelijk aan de nieuwbouwwaarde.

Afschrijvingsmethode:De is conform de methodiek van het sociaal vastgoed.

BedrijfswaardeDe bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed bedraagt ultimo boekjaar € 3.616.976

44

3. Financiële vaste activa

31 december ‘14 31 december ‘13

Deze post is als volgt samengesteld:

3.1 Latente belastingvordering

Saldo 1 januari 13.453 27.623Afl oop -6.765 -14.170Overige mutaties _________ _________ Saldo 31 december 6.688 13.453 VLOTTENDE ACTIVA

4. Vastgoed bestemd voor verkoop

31 december ‘14 31 december ‘13

De voorraad koopwoningen bestaat uit:

Nieuwbouw appartementen Westerwierde 1 appartement 208.465 208.465Voorraad koopwoningen Almersma 11 woningen 2.310.176 2.310.176afwaardering voorraad Almersma -220.000 _________ _________

Totaal voorraad koopwoningen 2.298.641 2.518.641

5. Vorderingen

31 december ‘14 31 december ‘13 Deze post is als volgt samengsteld:

- Huurdebiteuren 72.949 90.016 - Gemeenten 589 391 - Overige vorderingen 14.955 23.653 - Belastingen en premies sociale verzekeringen - - - Latente belastingvordering - - - Overlopende activa 713 30.830 _________ _________

Totaal 89.206 144.890

45

5.1 Huurdebiteuren

De huurachterstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecifi ceerd: Periode Aantal huurders Huurachterstand 2014 2013 2014 2013 < 1 maand 56 74 20.748 28.227 1 tot 2 maanden 23 28 19.591 25.182 2 tot 3 maanden 11 6 14.927 8.697 3 tot 4 maanden 3 8 4.574 16.088 4 tot 5 maanden 2 - 4.493 - 5 tot 6 maanden 1 2 1.890 4.474 > 6 maanden - 2 - 7.239 vertrokken huurders 1 2 6.726 109 afrekeningen vertrokken huurders - - _________ _________ _________ _________

Totaal 97 122 72.949 90.016 De huurachterstanden bedragen ultimo van het boekjaar 1,64% 2,04%

5.2 Gemeenten 31 december ‘14 31 december ‘13Deze post is als volgt samengesteld:- Bijdrage woningaanpassingen 589 391 _________ _________ 589 391

5.3 Overige vorderingen 31 december ‘14 31 december ‘13

Volgens specifi catie debiteurenadministratie 85.916 94.614 Af: voorziening dubieuze debiteuren 70.961 70.961 _________ _________ Totaal: 14.955 23.653 5.4 Belasting en premies sociale verzekeringen - -

5.5 Latente belastingvordering - -

5.6 Overlopende activa 31 december ‘14 31 december ‘13Deze post is als volgt samengesteld:- Vooruitbetaalde crediteuren - 30.117 - Overige overlopende activa 713 713 _________ _________ 713 30.830 De overlopende activa zijn kortlopend

6. Liquide Middelen 31 december ‘14 31 december ‘13Deze post is als volgt samengesteld:- Kas 877 766 - Postbank 23.142 19.660 - Rabobank - - _________ _________ Totaal: 24.019 20.426 Deze middelen staan vrij ter beschikking

46

PASSIVA 7. Eigen Vermogen

7.1 Kapitaal 31 december ‘14 31 december ‘13

- Stichtingskapitaal 5 5 _________ _________

7.2 Overige Reserves

Saldo per 1 januari 8.734.917 8.912.918 - Jaarresultaat -369.139 -178.001 _________ _________

Saldo per 31 december 8.365.778 8.734.917

8. Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering 2014Saldo per 31 december 500.000 Deze voorziening is als volgt opgebouwd:- Voorziening onrendabele investering Maarweglocate 500.000 500.000 _________ _________

Saldo Voorziening onrendabele investeringen 500.000 500.000

9. Langlopende schulden 31 december ‘14 31 december ‘13 Deze post is als volgt samengesteld:- Leningen overheid 205.455 209.672 - Leningen kredietinstellingen 14.966.192 14.699.313 - Overige schulden 142.333 139.751 _________ _________

15.313.980 15.048.736

Het verloop van deze post is als volgt:

9.1 Leningen overheid 31 december ‘14 31 december ‘13

Saldo per 1 januari 209.672 213.699 Mutaties in het boekjaar:- afl ossingen 4.217 4.027 _________ _________

Saldo per 31 december 205.455 209.672

47

9.2 Leningen kredietinstellingen

Saldo per 1 januari 14.699.313 15.084.805

Mutaties in het boekjaar:- nieuwe leningen 2.000.000 2.320.000 - afl ossingen -1.733.121 -2.705.492 _________ _________

Saldo 266.879 -385.492 _________ _________

Saldo per 31 december 14.966.192 14.699.313

De langlopende leningen zijn onder te verdelen naar:Saldo leningen met een looptijd nog korter dan 5 jaar 1.179.406 Saldo leningen met een looptijd nog langer dan 5 jaar 13.992.241

Van het saldo van leningen kredietinstellingen van € 14.966.192 wordt € 14.236.787 volledig geborgd door het WSW. Een lening met een saldo van € 729.406 wordt geborgd door de gemeente Eemsmond evenals de leningen overheid met een saldo van € 205.455

Rentevoet en afl ossingssysteemDe gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2014 circa 3,80% ten opzicht van 4,12% ultimo 2013. De leningen overheid en kredietinstellingen worden op basis van het annuïteitensysteem dan wel het dynamische kostprijssysteem verhoogd of ineens afgelost (fi xe leningen).

Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en afl ossing van de leningen wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met als achtervang de overheid gegarandeerd, uitgezonderd een drietal leningen die gegarandeerd worden door de gemeente Eemsmond.

Het verwachte verloop van de leningen in 2015 is als volgt:

Schuldrestant Nieuwe Afl ossing Schuldrestant 31-dec-14 leningen 2015 31-12-2015 - Overheidsleningen 205.455 4.416 201.039 - Leningen kredietinstellingen 14.966.192 1.730.000 1.748.199 14.947.993 _________ _________ _________ _________

15.171.647 15.149.032

9.3 Overige schulden 31 december ‘14 31 december ‘13

Saldo per 1 januari 139.751 132.438 Mutaties in het verslagjaar 2.582 7.313 _________ _________

Saldo einde jaar: 142.333 139.751

De waarborgsommen betreffen de volgens de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd mocht zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur. Afhankelijk van de hoogte van de huur is de waarborgsom maximaal € 250 per woning. Bij beëindiging van de huurovereenkomst wordt 2,5% rente vergoed over het aantal jaren dat de huurovereenkomst heeft gegolden.

48

10 Kortlopende schulden 31 december ‘14 31 december ‘13 - Schulden aan leveranciers 68.429 227.324 - Schulden aan kredietinstellingen 24.282 489.003 - Belastingen en premies sociale verzekeringen 166.893 117.186 - Overlopende passiva 646.758 564.947 _________ _________

906.362 1.398.460

10.1 Schulden aan leveranciersDit betreft de volgens de crediteurenadministratie verschuldigde bedragen aan leveranciers per 31 december van het jaar.

10.2 Schulden aan kredietinstellingenDit betreft de volgens de bankadministratie een schuld aan de Rabobank per 31 december van het jaar. Het rekeningcourantkrediet mag maximaal € 1.000.000 bedragen.

10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringenDit betreft 2 posten: de volgens de salarisadministratie verschuldigde bedragen aan belastingen en sociale premies per 31 december van het jaar; en de nog te betalen Vpb over 2014.

10.4 Overlopende passiva 31 december ‘14 31 december ‘13De specifi catie is als volgt:- Niet vervallen rente leningen 307.262 333.499 - Vooruit ontvangen huren 71.774 59.555 - Vooruitontvangen huurtoeslag 5.264 5.514 - Overige posten 262.458 166.379 _________ _________

646.758 564.947 De overlopende passiva hebben een looptijd korten dan 1 jaar.

Niet in de balans opgenomen verplichtingen

Conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het Waarborgfonds, voldoet de SUW aan de eisen van kredietwaardigheid.Het borgingsplafond is voor 2015 door het WSW vastgesteld op € 16.150.420

Voorzieningen voor pensioenen:Stichting Uithuizer Woningbouw heeft voor haar werknemers een toegezegd-pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers hebben op de pensioengerechtigde leeftijd recht op een pensioen dat is gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon berekend over de jaren dat de werknemer pensioen heeft opgebouwd bij Stichting Uithuizer Woningbouw. De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfondsen SPW.

De dekkingsgraad van het pensioenfonds SPW bedraagt per ultimo 2014 114%. (2013: 114%)

Investeringsverplichtingen In 2014 heeft Bouwbedrijf de Ridder de opdracht gekregen voor het herstel van de aardbevingsschade voor een bedrag van € 261.564. Jubileumuitkeringen RJ richtlijn 271 vereist dat de rechtspersoon een voorziening moet opnemen voor onder andere uitgestelde beloningen. Hieronder vallen ondermeer jubileumuitkeringen en sabbatical leave. Ultimo 2014 gaat het om een bedrag van ca. € 11.094,- voor de jubileumuitkeringen (2013: € 10.311). Vanwege het geringe belang is dit niet als voorziening verantwoord. ObligoverplichtingEr bestaat een voorwaardelijke verplichting op grond van een obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van door dit fonds geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt deze obligo € 548.116. (2013: € 565.924)

49

Financiële instrumenten Stichting Uithuizer Woningbouw maakt gebruik primaire fi nanciële instrumenten. Doelstellingen risicobeheerIn het treasurystatuut van Stichting Uithuizer Woningbouw staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico’s. De fi nanciële instrumenten voldoen aan deze kaders.

AlgemeenDe belangrijkste fi nanciële risico’s waaraan de groep onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. MarktrisicoStichting Uithuizer Woningbouw beheerst het marktrisico door stratifi catie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

ValutarisicoStichting Uithuizer Woningbouw voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico.

RenterisicoStichting Uithuizer Woningbouw loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen.

KredietrisicoHet gaat hierbij om het risico dat fi nanciële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende fi nanciële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de fi nanciële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). LiquiditeitsrisicoHet gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stichting Uithuizer Woningbouw en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of fi nanciële instellingen zijn. Stichting Uithuizer Woningbouw heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

50

Toelichting op de winst- en verliesrekening

Resultaat Resultaat 2014 -369.139Resultaat 2013 -178.001 _________

Stijging resultaat van -191.138

Voordelig - Huren 153.016 - Onderhoudskosten 84.282 - Renteresultaat 36.149 - Overheidsbijdragen 198 - Lonen en salarissen 12.275 - Overige opbrengsten 100.027 _________

Totaal voordelig: 385.947 Nadelig - Lasten servicecontracten 30.982 - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa (terugname ORT) 36.824 - Vennootschapsbelasting 26.668 - Vergoedingen 2.945 - Apparaatkosten 12.130 - Afschrijvingen 42.756 - Opbrengst verkoop Woningen 1.418 - Zakelijke bedrijfslasten 203.362 _________

Totaal nadelig 357.085 _________

Per saldo voordelig verschil ten opzichte van vorig jaar: 28.862

51

Bedrijfsopbrengsten 10. Huuropbrengsten Begroting 2014 2013

- Te ontvangen nettohuur woningen/woongebouwen 4.374.000 4.440.120 4.439.146- Vrijval aanbetaling huuropbrengensten Maarweg -54.568 -260.422- Te ontvangen nettohuur onroerende goederen 14.844 14.844 _________ _________ _________

4.374.000 4.400.396 4.193.568- Af: huurderving wegens leegstand 125.000 162.990 93.340 _________ _________ _________

Saldo 4.249.000 4.237.406 4.100.228

Huurdervingspercentage 2,86% 3,70% 2,23%

- Te ontvangen nettohuur Westerwierde 250.000 225.268 221.020- Af: huurderving wegens leegstand 100.000 119.254 130.844 _________ _________ _________

Saldo Westerwierde 150.000 106.014 90.176

Huurdervingspercentage 40,00% 52,94% 59,20%

11. Opbrengst service contracten Begroting 2014 2013

- Servicekosten 37.000 50.749 51.166- Glasverzekering 10.000 10.990 10.820- Huurdersonderhoud 37.000 38.657 38.276 _________ _________ _________

84.000 100.396 100.262- Af: vergoedingsderving 22.280 19.201 _________ _________ _________

Saldo 84.000 78.116 81.061

12. Overheidsbijdragen Begroting 2014 2013

Bijdragen in het exploitatietekort:- Woningaanpassingen 0 589 391 _________ _________ _________

0 589 391

13. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

- Resultaat uit de verkoop van woningen 80.000 0 1.418

14. Overige bedrijfsopbrengsten

- Diversen en subsidie SNN afrekeningen 2012 0 100.027 0

52

Bedrijfslasten 15. Afschrijvingen op materiele vaste activa en vastgoed portefeuille Begroting 2014 2013Als volgt te specifi ceren:- Onroerende en roerende zaken in exploitatie 865.000 901.394 858.638- Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 23.000 23.976 23.976 _________ _________ _________

888.000 925.370 882.614

16. Overige waardeveranderingen materiele vaste activa en vastgoed portefeuille

Waardeveranderingen materiële vaste activa 150.000 36.824 505.000Terugname ORT voorgaande jaren 0 -505.000 _________ _________ _________

150.000 36.824 0

Lonen en Salarissen, pensioenlasten en sociale lasten Begroting 2014 2013

17. Lonen en salarissen 278.000 265.496 277.34918. Sociale Lasten en Pensioenlasten 95.000 98.458 98.880 _________ _________ _________

373.000 363.954 376.229

De salarissen, pensioenlasten en sociale lasten betreffen:- Salarissen 278.000 265.496 277.349- Pensioenlasten werkgever 52.000 53.486 52.216- Sociale lasten werkgever 43.000 44.972 46.664 _________ _________ _________

373.000 363.954 376.229

Waarvan tbv maatschappelijke dienstverlening 24.000 24.000 24.000 Waarvan tbv huurdersonderhoud - - Het aantal fte’s over 2014 bedroeg 5,8 fte (2012: 5,8 fte) onderverdeeld naar: - Onderhoud: 2,9 fte- Administratie: 2,9 fteHierin zijn de komende jaren geen verandering te verwachten.

53

19. Onderhoudslasten Begroting 2014 2013

- Werkelijke onderhoudskosten derden (niet planmatig) 370.000 405.492 309.667- Werkelijke onderhoudskosten derden (planmatig) 431.934 422.908 535.472- Isolatieproject 300.000 366.897 441.772- Materiaalverbruik 65.000 75.386 68.054 _________ _________ _________

1.166.934 1.270.683 1.354.965

Niet planmatig onderhoud- Klachtenonderhoud (derden) 85.000 117.295 96.320- Contractonderhoud (derden) 165.000 154.302 98.212- Mutatie onderhoud (derden) 75.000 99.284 71.633- Opplussen woningen (derden) 10.000 2.921 9.975- Incidentele Geriefsverbetering (derden) 35.000 31.690 33.527 _________ _________ _________

370.000 405.492 309.667- Materiaalverbruik 65.000 75.386 68.054 _________ _________ _________

435.000 480.878 377.721Toerekening uren eigen dienst (tegen voorcalculatorisch tarief):- Klachtenonderhoud 55.400 43.537 60.378- Mutatie onderhoud 53.200 47.961 52.407 _________ _________ _________

108.600 91.498 112.785 _________ _________ _________

Totaal Niet Planmatig Onderhoud 543.600 572.376 490.506

De belangrijkste afwijkingen in het planmatig onderhoud zijn:De kozijnvervanging bleek uiteindelijk fors lager dan begroot, terwijl er bij meer woningen de sanitaire ruimten vervangen zijn. Per saldo zijn de kosten nagenoeg gelijk aan de begroting gebleven.

20. Lasten service contracten 55.000 88.153 57.171

De kosten huurdersonderhoud eigen beheer (zoals verantwoord onder de lasten onderhoud) bedraagt over het boekjaar € 18.286.

21. Bijzondere waarde veranderingen Vlottende Activa Afwaardering voorraad koopwoningen Almersma 220.000

54

22. Overige bedrijfslasten Begroting 2014 2013Als volgt te specifi ceren:- Zakelijke bedrijfslasten 668.700 698.702 455.398- Overige bedrijfslasten 300.700 341.185 353.315- Solidariteitsheffi ng 138.720 163.418 179.100 _________ _________ _________

- Totaal overige bedrijfslasten 1.108.120 1.203.305 987.813

Zakelijke bedrijfslasten- Waterschapslasten 45.000 46.682 45.625- Onroerende Zaak Belasting 174.000 178.644 172.248- Rioolrechten 103.000 105.227 101.682- Brand- en stormschadeverzekering 21.500 25.137 19.946- Glasreparaties 9.000 7.891 2.904- Contributie landelijke federatie 9.200 7.945 9.233- Verhuurdersheffi ng 245.000 288.024 10.926- Dotatie Voorziening Debiteuren 0 0 11.064- Incassokosten 0 12.299 2.368- Mutatiekosten uitzettingen 0 0 27.648- Kosten huurdersonderhoud (derden) 22.000 19.511 17.583- verhuiskosten vergoeding Havenweg 15.000 0 28.290- Overige lasten 25.000 7.342 5.881 _________ _________ _________

668.700 698.702 455.398 Solidariteitsheffi ng 138.720 163.418 179.100

Overige bedrijfslasten Begroting 2014 2013

- Overige personeelskosten 8.000 8.809 4.645- Huisvestingskosten 32.000 32.306 29.837- Bestuurskosten 47.000 45.462 48.801- Kosten Raad van Toezicht 2.500 4.612 4.543- Huurdersparticipatie 8.100 10.819 6.283- Kosten automatisering 43.000 53.431 56.284- Advieskosten 20.000 19.545 6.437- Kosten externe controle 35.000 42.888 42.783- Fiscale advieskosten 10.500 11.924 19.519- Kosten DEAL 10.000 14.699 1.707- Kosten Bodemdalingsprocedure 5.000 5.392 0- Kosten Digitalisering 0 80.194- Algemene Kosten 79.600 91.298 52.282 _________ _________ _________

300.700 341.185 353.315

55

Naam Functie Duur Omvang Beloning Door Belast- Voorziening Beëindigings- Jaar Motivering aanstelling aanstelling wgv-er bare betaalbaar uitkering beëindi- betaalde kosten op termijn ging

J. v. Duinen Voorzitter 1/1-31/12 5,5 uur p/w € 7.541 Nvt € 66 Nvt Nvt Nvt Nvt J. Reimert- Penning- 1/1-31/12 5,5 uur p/w € 7.541 Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Oosting meester H. Schaaphok Bestuurs- 1/1-31/12 5,5 uur p/w € 7.541 Nvt € 175 Nvt Nvt Nvt Nvt lid D. Slatman Bestuurs- 1/1-31/12 5,5 uur p/w € 7.541 Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt lid M. Zuidema Secretaris 1/1-31/12 5,5 uur p/w € 7.541 Nvt € 393 Nvt Nvt Nvt Nvt J. Jager Gewezen Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt € 11.391 2012 Nvt lid G. Bulthuis Voorzitter Nvt Nvt € 1.162 Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Rvt W. Ritsema Lid Rvt Nvt Nvt € 1.062 Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt G. Dekkema Lid Rvt Nvt Nvt € 1.495 Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt J. Westerhuis - Lid Rvt Nvt Nvt € 589 Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Nvt Scholtens A. De Gries Lid Rvt 1/10-31/12 Nvt € 301 Nvt Nvt Nvt Nvt 2015 Nvt

Toelichting kosten accountantsorganisatie 2014 2013

- het onderzoek van de jaarrekening 42.888 42.783 - adviesdiensten op fi scaal terrein 11.924 19.519 54.812 62.302

23. Financiële Baten en Lasten Begroting 2014 2013Specifi catie

Verschuldigde rente : leningen overheid 9.500 8.992 9.188Verschuldigde rente : leningen onder overheidsgarantie 595.500 531.541 596.929Verschuldigde rente : Rente rekening courant 10.000 17.887 21.435Verschuldigde rente : rente waarborgsommen 1.500 1.588 1.576 _________ _________ _________

616.500 560.008 629.128 Ontvangen rente : rente rekening courant banken 0 0 0Ontvangen rente : rente op vorderingen 0 0 32.971 _________ _________ _________

0 0 32.971

Resultaat: 616.500 560.008 596.157

24. Belasting uit gewone bedrijfsuitoefening

Het bedrag aan vennootschapsbelasting bestaat uit:(Accute) vennootschapsbelasting boekjaar 216.229 182.156 Mutatie belastinglatenties (fi nancieel vaste activa) 6.765 14.170 Mutatie belastinglatenties (vlottende activa) _________ _________

222.994 196.326

De toepasselijke belastingdruk bedraagt 25% terwijl de effectieve belastingdruk 153 % bedraagt.

Aldus opgemaakt d.d. 18 juni 2015

56

Overige Gegevens

Toerekening jaarresultaat

Het nadelig jaarresultaat volgens de winst- en verliesrekening ad € 369.139 is ten laste geboekt van de overige reserves.

Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden, die van invloed zijn op de jaarrekening 2014.

Controleverklaring

zie de hierna opgenomen controleverklaring

57

58

59

60

Oud Com- Adres Nummer Aantal Registra- Bewonings-plex nr. woningen tienummer datum 13 Havenweg (ren.) 34-45 12 V 2529 1921 14 De Laan 57-67 en 77 5 ASV 104 1948 17 Ommelandenweg (ren.) 1a-23 23 ASV 218B 1951 18 Hunsingoweg (ren.) 1-47 en 26-36 30 ASV 218A 1952 20 J. Wiersumstraat 2b, 4-34, 1a en 3-27 31 ASV 106 1958 21/22/23 J. Cohenstraat 22-40 10 ASV 336 1959 24/25/26/ Fivelingoweg 2-10 5 27/28/29 Fivelingoweg 1-11 6 Oostergoweg 6-16 6 Westergoweg 4-18 8 Wilgenbos 13-23 6 Wilgenhof 2-20 10 Wilgenhof 1-29 15 56 ASV 337 1963 30 Maarweg 57-81 13 Menoldariep 3-23 11 Hiddingariep 1-21 en 8-14 15 Sibrandariep 2-22 11 50 ASV 1078 1966 31 Wilgenbos 5-11 en 25-43 14 ASV 1079 1967 33 Wilgenbos 12-28, 45 en 47 11 AV 1330 1969 35 St. Annastraat 2-8 AP 43276 1971 St. Jacobsdrift 5-15 en 6-16 16 AP 43201 1971 36 Brouwerijstraat 34-38 J. Wiersumstraat 29-33 Fivelingoweg 12-18 10 AP 43472 1971 37 Fivelingoweg 35-47 7 Westergoweg 5-15 6 13 AP 43510 1971 38 Departementsstraat 70-76 en 97-111 Arp Schnitgerhof 9-17 en 21-35 25 AV 1534 1972 39 Kennedylaan 30-44 Maarweg 47-53 12 AP 43904 1973 40 Ripperdadrift 1-59 30 AV 1593 1974 41 Arp Schnitgerhof 22-44, 50-56 en 59-61 18 AP 44429 1974 42 Arp Schnitgerhof 1-7 en 63-69 8 AV 1639 1974 43 Ripperdadrift 60-80 (-/-66, 68,70) Ripperdadrift 84 - 90, 194, 196, 198, 200 16 AV 1640 1975

Overzicht woningen in exploitatie per ultimo 2014

61

Oud Com- Adres Nummer Aantal Registra- Bewonings-plex nr. woningen tienummer datum 44 Ripperdadrift 92-114 en 166-192 26 AV 1724 1975 45 Schoolstraat 51 L 688 1977 46 Bovenhuizen 26 Lageweg 2, 2a-2f, 5 en 7 10 AV 1869 1978 47 Snik 1-31 en 45-49 Tjalk 1-23, 7a-11a en 8-24 43 AV 1929 1980 48 Tjalk 25-31 en 26-42 Aak 30-46, 25-41 31 AV 1988 1981 49 Aak 43-51 5 AV 2030 1981 50 Blink 24-38 Zuiderstraat 37-47 14 AVAT 345 1982 51 Lageweg 9-23 8 AV 2131 1982 52 Botter 14-52 20 AV 2136 1983 53 Brouwerijstraat 32-32g 8 AVAT 375 1983 54 Departementsstraat 22-22c en 38-40c 12 AVAT 501 1984 55 Departementsstraat 34 en 36a t/m d 8 AVAT 530 1985 56 Schoolstraat 23-29 en 23a-29a 8 AVAT 561 1986 57 Treubweg 32 Aak 3-13 en 13a-13f 13 AV 2320/2329 1986 59 Hamrikhof 7-15 9 APNH 47723 1988 60 Hamrikhof 4-6 en 16-17 5 AWNW 2448 1988 61 Nijverheidsweg 2-10 Vicariehof 10-13 Hamrikhof 1-3 12 AWNW 2533 1991 62 Vicariehof 1-3 3 AWNW 2529 1991 63 Vicariehof 4-9 6 AWNW 2545 1991 64 Departementsstraat 42-48 4 APNH 47970 1992 65 Schoolstraat/ Engersmastraat 18a-20e 14 APNH 47969 1993 66 Molenerf 20-54 18 AWSH 28/10 1993 67 Engersmastraat 13-39 14 BWSH 9303 1994 68 Wierdstraat 1-11 6 BWSH 9311 1995 69 Spoorstraat 23-75 27 BWSH 9306 1995

62

Oud Com- Adres Nummer Aantal Registra- Bewonings-plex nr. woningen tienummer datum

70 Schoolstraat 35, 35a,35b,37,37a 5 2001 71 Kennedylaan Westerwierde 20 2008 72 Oldörpsterweg Almersma 11 2011 73 Maarweg/Hoofdstraat West 44 2011 75 Lewehof 15 - 17 11 2013 76 Oudestraat 11 - 17 4 2013 _____ Totaal 809

63

Verslag van de Raad van Toezicht

Algemeen

De Raad van Toezicht (RvT) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de Stichting Uithuizer Woningbouw (SUW) en staat het bestuur met raad ter zijde.Voor de uitwerking van deze taak en werkwijze geldt de Governance Code SUW.Het betreft hier een aangepaste code, die afwijkt van de oorspronkelijke Aedes Code. Voor de Governance Code SUW blijven de begrippen integriteit, verantwoordelijkheid en bestuurlijke slagvaardigheid onverkort van toepassing. Het leidende principe blijft: pas toe, of leg uit.Naast de gehanteerde Governance Code is de vastgestelde klokkenluiderregeling van toepassing.In dit jaarverslag legt de RvT, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende stichting, publiekelijke verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

Taak en werkwijze

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvT zijn in de statuten en in de Governance Code SUW omschreven, met dien verstande, dat de RvT, niet nader in een reglement heeft vastgelegd hoe zij de omgang met het bestuur van SUW heeft geregeld. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de RvT zich regelmatig door het bestuur mondeling dan wel schriftelijk laten informeren. Het betreft hier de investeringen, haalbaarheid en fi nanciële verplichtingen die projecten van grotere omvang met zich mee kunnen brengen.

De RvT richt zich bij de vervulling zijn taak naar het belang van de SUW en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van betrokkenen af. Het toezicht van de RvT is vastgelegd in artikel III.1.6Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de RvT:• De begroting• De jaarrekening• De verslaglegging van de bestuursvergaderingenDe RvT is in het afgelopen jaar 5 maal bijeen geweest. Voor de voorbereiding van de vergadering met het bestuur en de gezamenlijke vergadering met het bestuur is in totaal 4 keer vergaderd. De RvT heeft een vergadering besteedt aan haar eigen functioneren en de Governance Code SUW.Geen van de leden van de RvT is aanwezig geweest bij de vergaderingen van het bestuur.De voorzitter van de RvT en de voorzitter van het bestuur van de SUW hebben ten aanzien van de bestuurlijke invulling en continuïteit een aantal malen informeel overleg gevoerd. Dit overleg stond in het teken van het behoud van de nodige politieke bestuurlijke vaardigheid en de vakinhoudelijke kennis. In het vervolg op de aankoop van de Maarweg locatie heeft het bestuur de RvT voortdurend geïnformeerd over de ontwikkeling van het project Maarweg. Gebleken is dat de aanvankelijke voortvarendheid voor deze investering enigszins dient te worden bijgesteld, gegeven de algehele landelijke situatie, welke ook van invloed is op de SUW. De RvT is in verslagjaar uitvoerig geïnformeerd over de regionale aanpak van de zogenaamde “krimp” in Noordoost Groningen. Het gebied waarbinnen de verschillende woningcorporaties en stichtingen werken wordt begrensd door de gemeenten Delfzijl, Appingedam, Eemsmond en Loppersum (kortweg DEAL gemeenten).Het is de RvT gebleken, dat vooralsnog veel energie wordt gestoken in de bestuurlijke overlegcircuits. Externe deskundigheid en ondersteuning is daarbij van wezenlijk belang.In de tweede helft van het verslagjaar 2014 is een belangrijk thema steeds meer onderwerp van gesprek en zorg geworden. Het betreft de gevolgen, de schade en herstel van het woningbezit veroorzaakt door aardbevingen als gevolg van aardgaswinning.De verwachting is dat dit dossier de komende jaren een belangrijke factor wordt in het strategisch beheer en onderhoud.De RvT heeft in het afgelopen boekjaar gesproken over de volgende gespreksonderwerpen:• De jaarrekening• De begroting• Het meerjarenperspectief

64

De bevindingen van de kwaliteit van de jaarrekening, de begroting en het meerjarenperspectief, zijn vastgelegd in de verslagen van de gezamenlijke vergaderingen met het bestuur van de SUW, gehouden op 19 juni en 20 november 2014 De accountantsverklaring van 18 juni 2015, is betrokken bij de bevindingen van de RvT.De RvT heeft in de vergadering van 18 juni 2015 geconstateerd dat de overlegde stukken een getrouw beeld geven van fi nanciële situatie en activiteiten van de SUW.

BestuurssamenstellingPer 31 december 2012 was de RvT van de SUW als volgt samengesteld:De heer G. Bulthuis, voorzitter, lid sinds juni 2002Mevrouw J. Westerdijk – Scholtens, lid sinds juni 2002De heer W.M. Ritsema, , lid sinds november 2006De heer G. Dekkema, lid (namens huurders) sinds september 2002.

Gegeven de zittingstermijn van de leden van de RvT is een rooster van aftreden opgesteld teneinde inhoud en uitvoering te geven aan de Governance Code SUW art. II.2.1.De heer G. Dekkema heeft de RvT in november 2014 verlaten, gegeven de zittingstermijn, zoals vermeld in de Governance code.

Integriteit en frauderisico De samenstelling van de RvT is zodanig, dat leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Zij onderschrijft hierbij artikel III.5, waarin principe en uitwerking zijn vastgelegd.De RvT merkt op dat benodigde spelregels rond integer handelen nog niet zijn vastgelegd in een integriteitscode. De RvT echter neemt de bevestiging van het bestuur, dat er geen aanwijzingen zijn van materiële fraude, onveranderd over.

Deskundigheid en samenstellingDe samenstelling van de RvT is in het jaar 2014 niet gewijzigd. Ter bevordering van de deskundigheid neemt de RvT kennis van de voor de woningbouw relevante vakliteratuur, het bijwonen van de gewestelijke bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en publicaties.

65

66

Postbus 84, 9980 AB Uithuizen | Telefoon 0595 - 432560 | Kantoor: Stationsplein 10, Uithuizen

E-mail: info@suwuithuizen.nl | Website: www.suwuithuizen.nl

s o c i a a l w o n e n