Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van...

26
Jaarplan 2018

Transcript of Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van...

Page 1: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

Jaarplan 2018

Page 2: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

1

Inhoudsopgave

1. Inleiding ......................................................................................................................... 4

2. Excelleren in de kerntaak wonen ....................................................................................... 6

3. Vitaliseren van de vastgoedportefeuille .............................................................................. 9

4. Waardecreatie in lerende organisatie ............................................................................... 14

5. Financiën ...................................................................................................................... 17

6. Bijlage 1 Resultatenrekening gesplitst naar DAEB en Niet-DAEB .......................................... 24

Page 3: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

2

Jaarplan 2018

Voorwoord

Anders kijken, anders doen. Deze leidraad voor 2017 is tevens ons vertrekpunt voor 2018. Een frisse blik zorgt namelijk voor nieuwe ideeën en inspiratie voor de uitvoering. Dat leverde begin 2017 een heldere visie op duurzaamheid op. Woonplus Schiedam is op weg naar een CO2-neutrale voorraad in 2050, volledig in lijn met het Klimaatakkoord van Parijs uit 2015. Die visie past ook naadloos in onze missie waarin we een duurzame balans zoeken tussen mens, woning en woonomgeving. Omgeving

Zeer recent is het nieuwe regeerakkoord gesloten. In dit regeerakkoord is een aantal zaken genoemd die van invloed zijn op de corporatiesector. De duurzaamheidsopgave wordt onverminderd doorgezet en voor slechts een klein deel voorziet het nieuwe kabinet in dekking voor deze opgave. De verhuurdersheffing zal in tarief niet worden verhoogd en er zal een korting verstrekt worden van €100 miljoen voor de gehele sector. Een CO2 neutrale en duurzame woningvoorraad in 2050 is een onderwerp dat in 2018 voortdurend op onze agenda staat.

Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: tot maximaal 30% van het resultaat voor belastingen en interest (EBIT) mag vanaf 1 januari 2019 de rente in aftrek van het fiscale resultaat worden genomen. Het lagere VPB tarief compenseert deze beperking maar ten dele.

De extramuralisering, de vergrijzing en wetswijzigingen in zorg en welzijn veroorzaken een grote groep huurders die zelfstandig zou moeten wonen, met vraag naar begeleiding. Deze begeleidingsvraag wordt gewild of ongewild vaak niet onderkend. Betreffende huurders kunnen echter wel zorgen voor overlast, angst en agressief gedrag. Hoewel de wettelijke maatregelen beperkt zijn om dergelijk gedrag adequaat op te pakken, ontslaat het ons niet om dergelijk gedrag te signaleren en actie te ondernemen. Woonplus, de huurders van betreffend woonblok, omwonenden, gemeente en zorg- en welzijnspartijen

moeten elkaar daarbij helpen. In opmaak naar herijking van ons ondernemingsplan in 2019 vormt een levensbestendige (zorg en welzijn) woningvoorraad een belangrijk discussieonderwerp in 2018.

Duurzame match Overigens is de focus onveranderd: we willen allereerst onze klanten goed bedienen. Of we daarin

slagen, meten we continue. Als onderdeel van de kerntaak wonen investeren wij in 2018 in een duurzame relatie met de klant. Het programma Contact op maat gaat bijdragen aan efficiënt en

effectief klantcontact. De juiste match maken en behouden tussen huurder, woning en woonomgeving blijft essentieel. Zeker nu de druk op de woningmarkt toeneemt en we meer urgenten en huurders met een zorgarrangement huisvesten dan voorheen. Duurzame relaties

Ook in de stad zijn duurzame relaties nodig om onze kerntaak wonen te vervullen. Bijvoorbeeld in contacten met de Huurdersbelangenorganisatie Woonplus (HOW), die in 2018 op volle kracht is. Met Wijkondersteuningsteams (WOT) werken we goed samen. Onze relatie met het college van B&W en de ambtenaren van gemeente is zeer constructief. We vertrouwen erop dat na de gemeenteraadsverkiezingen in maart 2018 onze gezamenlijke plannen doorgaan.

Duurzaam bouwen en onderhouden Intensieve samenwerking met onze relaties is eveneens van groot belang bij het vitaliseren van de vastgoedportefeuille. Zo evalueren wij met onze leveranciers in 2018 het prestatiegericht gevelonderhoud. Ondertussen is de vernieuwingsagenda op stoom en staan vele onderhouds-, renovatie- en sloop/nieuwbouwprojecten op de planning voor het nieuwe jaar. Bij die plannen spelen we nu al in op verduurzaming. We hanteren het principe ‘no regret’, zodat we desinvesteringen voorkomen.

Duurzame warmte Uit deze visie kwam een intentieovereenkomst voort met Gemeente Schiedam, provincie Zuid-Holland, Stedin en Eneco; een belangrijke mijlpaal voor onze stad. Samen met deze partijen werken we toe naar duurzame warmte voor de wijken Groenoord en Nieuwland. In het jaar 2018 onderzoeken we op welke manier die verduurzaming vorm kan krijgen. Ondertussen zetten we volop stappen in die richting. Het thema duurzaamheid is daarom nu al verweven in de drie strategische velden van ons ondernemingsplan. In dit jaarplan is onze aanpak te lezen.

Page 4: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

3

Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017 hebben wij een aantal verbetersuggesties meegekregen. Een van deze suggesties is dat Woonplus haar investeringscapaciteit moet proberen te vergroten. Dit hebben wij opgepakt en wij maken stappen in het “Duurzaam bouwen en onderhouden” van ons bezit. Ondertussen

is de vernieuwingsagenda op stoom.

Een andere aanbeveling is van reactief naar proactief. Ook hiermee gaan wij aan de slag. Vanuit onze verantwoordelijkheid proberen wij onderwerpen te agenderen op de lokale politieke agenda. Ons doel hier is dat dit effect heeft op de woonvisie 2019-2030. Na de lokale verkiezingen in 2018 nemen wij dit mee in ons nieuwe ondernemingsplan anno 2019.

Duurzame organisatie Deze plannen voor 2018 zijn natuurlijk mensenwerk. Onze medewerkers hebben zich de afgelopen jaren wendbaar en lerend getoond. Onze organisatie is steeds flexibeler, de data zijn op orde, de blik is naar buiten gericht. In 2018 blijven wij ‘anders kijken en anders doen’. Samen met onze partners in Schiedam gaan wij duurzaam waarde toevoegen aan onze prachtige stad. Ik zie uit naar een inspirerend jaar.

Bob Venhuizen Directeur-bestuurder

Page 5: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

4

1. Inleiding Woonplus gelooft dat een prettig thuis een fundament is voor de ontwikkeling van ieder

mens. Wij zijn er voor mensen die zichzelf moeilijk kunnen redden op de woningmarkt, veelal

vanwege economische redenen. Zij hebben bij voorkeur een binding met Schiedam. Wij bieden onze huurders een passende woning: een woning waarbij mens, woning en omgeving zodanig met elkaar worden verbonden dat persoonlijke ontwikkeling mogelijk is. Hierbij ervaren huurders de huurlasten als redelijk en hun woning en complex als schoon, heel en veilig. De bijdrage van Woonplus Schiedam aan de leefkwaliteit in Schiedam is hiermee het grootst.

Woonplus neemt verantwoordelijkheid voor en is aanspreekbaar op een goede balans tussen betaalbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Ze kent en begrijpt de behoeften van (potentiële) bewoners en weet die te vertalen naar een passende woning. Dit doen wij door behoeften te onderzoeken en de dialoog te voeren met bewoners en huurdersorganisaties. Wij zorgen voor een verscheidenheid aan sociale huurwoningen op verschillende plekken in de stad die bij die behoeften aansluiten. Wij benutten onze vindingrijkheid om binnen de wettelijke en financiële

kaders maximale speelruimte te vinden. Kortom, wij doen wat het beste past. Strategische ondernemingsdoelstellingen

Vanuit ons ondernemingsplan 2014-2023 geven wij invulling aan drie strategische velden. In de volgende drie hoofdstukken werken wij de volgende velden uit: Excelleren in de kerntaak wonen

Onze focus ligt op het verhuren, beheren, onderhouden en bouwen van sociale huurwoningen. Wij willen hierin excelleren en streven daarin naar tevreden klanten. Vitaliseren van de vastgoedportefeuille Wij willen in Schiedam voldoende betaalbare huurwoningen van een goede kwaliteit beschikbaar houden. Bij de vitalisering van onze vastgoedportefeuille sturen wij sterk op risicobeheersing en rendement. Zo kunnen wij onze kerntaak blijvend uitvoeren.

Waardecreatie in een lerende organisatie Wij willen een bedrijfsvoering die optimaal is ingericht op waardecreatie. Wij sturen aan op een organisatie die continu leert en flexibel inspeelt op nieuwe omstandigheden. De capaciteit zetten wij optimaal in met een duidelijk accent op processen met directe impact op rendement.

Randvoorwaardelijk kader: financiële continuïteit

Een randvoorwaarde is de financiële continuïteit. Dit houdt in dat wij nog steeds in staat zijn op basis van de afweging van beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en financiën te investeren daar waar dit het meest nodig is. Dit bereiken wij door onze financiële principes nauwgezet te hanteren.

Page 6: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

5

Beknopt overzicht activiteiten

Omschrijving KPI Pag.

Excelleren in de kerntaak wonen H 2

Tevreden klanten 8,0 P6

Verhuur, financieel en sociaal beheer

Huurderving <2.0 P6

Huurachterstand <1.2 P6

Afboekingen oninbaar <0,50% P6

Uitzettingen 35 P6

Schone, hele- en veilige complexen Projecten veiligheid P8

Oog voor bijzondere doelgroepen P8

Wijzigen doelgroepen

Taakstelling COA Gemeentelijke opgave P9

Verkopen bestaand bezit ≥90% taxatie en ≥85% Woz waarde P9

Vitaliseren van de vastgoedportefeuille H 3

Klanttevredenheid bij planmatigonderhoud 8,0

Renovatie 144 Woningen P10

Verkoop 50 Woningen P10

Sloop Oost fase C 88 Woningen P11

Sloop Fabriplein 72 Woningen P11

Nieuwbouw Wetenschappersbuurt fase A 29 Woningen P11

Start nieuwbouw Wetenschappersbuurt 24 Woningen P11

Start nieuwbouw Fabriplein 46 Woningen P11

Onderhoudsprojecten

Gevelonderhoud 2.106 Woningen P11

Binnenwerk 2.256 Woningen P11

Ophogen 383 Woningen P12

Dak onderhoud €1,83 Miljoen P11

Lift onderhoud €0,47 Miljoen P11

Waardecreatie in een lerende organisatie H 4

Waardecreatie Vastgoedportefeuille

Asset management proces optimaliseren met software

P14

Waardecreatie in de keten - P15

Actief stakeholders management - P15

Besturingsfilosofie

Sturen op waardestromen

Lerende organisatie versterken - P16

Strategisch personeelsbeleid P16

Geïntegreerd meten P16

Behoud goede reputatie

Medewerkers, klanten en belanghouders positief Meting Net Promoter Score >0 P16

Media berichtgeving over Woonplus positief 70% pos P16

Financiële continuïteit H 5

Resultatenrekening P17

Balans P17

Kasstromen P22

Financiële kengetallen

Solvabiliteit ≥22 P23

Loan to Value (bdw) ≤75% P23

Rentedekkingsgraad (ICR) >1,4 P23

Schulddekkingsgraad (DSCR) >1,0 P23

Page 7: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

6

2. Excelleren in de kerntaak wonen Onze kerntaak is huurders een passende woning te bieden in een schoon, heel en veilig complex. Duurzaam samenwerken met partners in de stad is daarbij steeds belangrijker. In

2018 werken we aan effectiever klantcontact via het programma Contact op maat.

Onderdelen

strategisch veld

Strategische

doelstelling

KPI jaarplan Bewaking via

kengetallen

Tevreden klanten Bestendigen klantwaardering van onze inzet en dienstverlening met gemiddeld minimaal een 8 op de schaal van

1-10

8 op klanttevredenheid onderhoud

8 op klanttevredenheid vertrokken huurder

8 op klanttevredenheid nieuwe huurder

Invoeren Contact op maat

Dagelijks onderhoud voortgangsrapportage

Externe meting verhuur Dashboard KCM

(Klantcontact- monitor)

Aedes benchmark

Verhuur en

Financieel en Sociaal beheer

Streven naar een duurzame

match tussen woning en huurder door betere screening

Slaagkans duurzame match

Huurachterstand Actieve contracten ≤ 0,9% Inactieve contracten ≤ 0,3% Totaal ≤1,2%

Afgeboekte oninbare debiteuren maximaal 0,50% bruto huuropbrengst

Huurderving ≤ 2,0% Huisuitzettingen 35

Huurstanden

Maandrapportages Voortgangsrapportage

Schone, hele, veilige complexen

Fysieke ingrepen combineren

met sociaal beheer

Extra aandacht voor veiligheid in 2018

Sociaal plan

Wij volgen dit via de

veiligheidsmonitor van de gemeente Schiedam

Plan van aanpak en Eigen monitor

Oog voor bijzondere doelgroepen

Woningen bieden aan 50 tot 75 huurders met zorgcontract

Wijzigingen doelgroepen en aanbod

Voldoen aan taakstelling COA

voor Schiedam

5 woningen voor eenouder gezinnen die tijdelijk niet zelfstandig kunnen wonen

Taakstelling COA1, 100%

van de Schiedamse opgave

1 COA: Centraal Orgaan Asielzoekers

Page 8: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

7

Tevreden klanten We streven in 2018 opnieuw naar goede scores op klanttevredenheid. Heldere communicatie met huurders is daarbij essentieel. Om klanten nog effectiever te bedienen, voeren wij in 2018 Contact op

maat in. Extra functionaliteiten en een update van ons primaire systeem zorgen dat wij gegevens beter kunnen ontsluiten. Bovendien krijgt de klant meer digitale mogelijkheden. Dat is prettig voor huurders, voor leveranciers en voor ons. Slimme digitalisering zorgt er bovendien voor dat wij minder tijd kwijt

zijn aan administratie en meer tijd kunnen besteden aan persoonlijk contact op maat. Bij de voorbereiding van de renovatieprojecten en sloop/nieuwbouwprojecten die voor 2018 op de planning staan, is die persoonlijke aanpak essentieel. Dat gaat om een combinatie van goede voorlichting, huisbezoeken en nazorg. In de communicatie met bewoners werken de afdelingen Vastgoed en Wonen nauw samen. Voor bewoners is een ongeriefvergoeding geregeld in het vernieuwde

plan renovatie in bewoonde staat. Ook het sociaal plan sloop/nieuwbouw is vernieuwd. Beide plannen gaan per 1 januari 2018 in. Of we onze klanten goed bedienen, toetsen we voortaan ook bij de Huurdersbelangenorganisatie Woonplus (HOW). Woonplus Schiedam wil de binding met haar huurders versterken. Zodoende is eind 2017 deze huurdersbelangenorganisatie voor alle huurders van de woningen van Woonplus opgericht. De HOW vormt de primaire overlegpartner van Woonplus Schiedam. Wij zijn blij dat we

vertegenwoordigers hebben gevonden vanuit verschillende wijken, van gemêleerde komaf en van diverse leeftijden. Met de HOW hebben we afgesproken dat andere huurders ad hoc kunnen deelnemen

aan werkgroepen voor specifieke onderwerpen. We zien ernaar uit om in 2018 en daarna duurzaam samen te werken. Verhuur & financieel en sociaal beheer

In 2018 voorzien wij dat de druk op de woningmarkt verder toeneemt. Op de eerste plaats omdat de stadsvernieuwing in Schiedam én in de regio zorgt voor een hoog aantal urgenten. Op de tweede plaats huisvesten wij - via afspraken met de gemeente - steeds meer huurders met zorgbegeleiding. Ten derde zijn wij in Schiedam verantwoordelijk voor de huisvesting van statushouders. De beschikbaarheid van huurwoningen voor de Schiedamse markt is daardoor kleiner.

Meer dan ooit is het maken van een duurzame match tussen huurder en woning – zoals we in onze missie beogen – essentieel. Dat geldt zowel voor de bestaande complexen als voor de nieuwe sociale huurwoningen die wij volgend jaar opleveren. Zowel gegevens als het inkomen van de kandidaten worden zorgvuldig gecontroleerd, voordat wij een woning aanbieden. In 2018 gaan we nog een stapje verder. Wij passen op verzoek van de gemeente, net als andere

corporaties in de regio, voortaan de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek toe bij

buurten en complexen waar het matig is gesteld met de leefbaarheid. Dit houdt in dat huurders met een betaalde baan in de maatschappelijke dienstverlening voorrang krijgen en dat huurders in bepaalde wijken een politiescreening ondergaan. Wij voeren een uitgebreide check uit voordat zij een woning krijgen aangeboden. Op dit moment schatten wij in dat deze uitgebreide check bij zo’n 72 woningen gedaan gaat worden. In 2018 monitoren wij of dit gevolgen heeft voor de leegstandsduur. Samen met de gemeente en Stroomopwaarts hebben we daarnaast in 2017 in Schiedam-Noord een

pilot uitgevoerd met als doel huisuitzetting van jonge gezinnen te voorkomen. Ondanks onze actieve aanpak om huurachterstanden te voorkomen (direct telefonisch en persoonlijk contact, betalingsregelingen) lopen schulden soms toch op. Omdat uitzetting een grote impact heeft op jonge kinderen, willen we hen ontzien. Deze pilot zetten we fasegewijs als project voort in 2018.

Page 9: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

8

Schone, hele en veilige complexen Leefkwaliteit betekent volgens Woonplus niet alleen een passende woning, maar ook een goede

woonomgeving. Nu in sommige buurten de leefbaarheid onder druk staat, investeren wij in 2018 meer in schone, hele en veilige complexen.

Een veilige en schone woonomgeving creëren is een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Duurzame relaties met partners in de stad zijn ook in 2018 belangrijk. Dagelijks hebben wij contact met Wijkondersteuningsteams, waaraan Gemeente Schiedam, Stroomopwaarts en hulpverleners deelnemen. Onze rol is signalerend en doorverwijzend. Bij alle renovatieprojecten in 2018 gaan de fysieke ingreep en sociale aanpak hand in hand. Dat begint

bij de betrokkenheid van de bewoners. Zij worden al meegenomen bij de keuze van het plan. Wij verwachten dat zij zich na de technische ingreep meer verantwoordelijk voelen voor de staat van het complex. We betrekken hen ook bij de aanpak van het groen in de buurt. Verzorgde tuinen en perken dragen namelijk bij aan het veiligheidsgevoel. Rondom het thema veiligheid staat in 2018 nog een aantal andere projecten op de planning. Zo hangen we camera’s op in algemene ruimten bij complexen met leefbaarheidsproblemen. Dat vergroot het

gevoel van veiligheid en heeft bewezen, overlast te kunnen terugdringen.

We doen in 2018 daarnaast verschillende investeringen op het gebied van veilig wonen. Zo gaan wij in 2018 door met de vervanging van open verbrandingstoestellen. Het komend jaar gaan wij verder met het ophangen van rookmelders en CO-melders in ons hele bezit. In 2017 is al 1/3e gedaan. Dat vergroot de (brand)veiligheid van huurders substantieel. Minder zichtbaar, maar minstens zo belangrijk is een vernieuwd sleutelplan voor de algemene toegangsruimtes, ketelhuizen en meterkasten door deze

te voorzien van nieuwe elektronische sloten. Oog voor bijzondere doelgroepen Aan bijzondere doelgroepen wil Schiedam ook in 2018 plaats bieden. Met de gemeente hebben wij afgesproken dat wij jaarlijks huisvesting bieden aan 50 tot 75 huurders met een zorgcontract. Dat zijn

bijvoorbeeld bewoners die voorheen dakloos waren of die kampen met verslaving of psychische problemen. Zij krijgen minimaal een jaar lang zorgondersteuning. Daarna bekijken de zorgverleners of de huurders op eigen kracht verder kunnen of dat zorgverlenging nodig blijft. Vergelijkbare zorgafspraken zijn er voor een aantal gezinnen met kinderen, waarvoor wij de woning regelen. Verder kijken wij in 2018 in het bijzonder naar huisvesting voor kinderen onder de 18 jaar.

Verder verzorgen wij voor de Gemeente Schiedam de huisvesting van statushouders in onze stad. Een andere bijzondere doelgroep zijn de senioren. Als zij in een eengezinswoning wonen, attenderen wij hen op de mogelijkheid om gelijkvloers en dus comfortabeler te gaan wonen. Dat bevordert de doorstroming in ons bezit.

Page 10: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

9

3. Vitaliseren van de vastgoedportefeuille

Een toekomst- en vraagbestendige vastgoedportefeuille, dat is ons streven. Om dat te

bereiken, doen we ook in 2018 een combinatie van ingrepen als sloop, nieuwbouw, verkoop, renovatie en onderhoud.

Onderdelen

strategisch veld

Strategische

doelstelling

KPI jaarplan 2018 Bewaking via

kengetallen

We vitaliseren onze vastgoed-portefeuille2

Tot en met 2023 grijpen wij in op 2.6573 woningen in de voorraad.

In 2018 staat gepland: 8 op Klanttevredenheid

planmatigonderhoud Renovatie

Johan de Wittsingel 66 won. Alphons Ariënsstraat 78 won. Verkoop4

Verkoop maximaal 50 won. (≥85% WOZ, ≥95% taxatiewaarde)

Sloop Overgedragen voor sloop

Wetenschappersbuurt fase C 88 won. Sloop Fabriplein 72 won. Start bouw

Wetenschappersbuurt Fase B 24 won. Start bouw Fabriplein 46 won. Oplevering nieuwbouw Wetenschappersbuurt fase A

29 won.

Visievorming en voorbereiding Renovatie Lorentzlaan 56 + 24 won.

Schiehart- herontwikkeling Van Heuven Goedhart/MCM de Groot

Via de voortgangsrapportage

Vastgoedsturing

op rendement en risico

Het totale financiële

rendement op de vastgoedportefeuille moet voortdurend hoog genoeg zijn om nu en in de toekomst de doelgroep te kunnen

bedienen

Uitvoeren van groot aantal

onderhoudsprojecten in 2018, waar dat doelmatig is met maatregelen om de CO2-uitstoot te reduceren Plan van aanpak duurzaamheid

2050

Prestatiegericht gevelonderhoud

Via de voortgangs-

rapportage

2

Onder vitaliseren verstaan wij conform de vastgoed streefportefeuille 3 In het ondernemingsplan is het aantal niet juist weergegeven. Bij nadere berekening komt het aantal uit op 2.663. 4 In het kader van beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen zal voor de verkoop van woningen een nieuw voorstel ter

besluitvorming worden gemaakt.

Page 11: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

10

Onderdelen

strategisch veld

Strategische

doelstelling

KPI jaarplan 2018 Bewaking via

kengetallen

evalueren en besluiten over vervolg of over nieuwe

overeenkomst

Asset management In 2018 het proces verder optimaliseren met nieuwe

software Duurzaamheid Opname energieindex bij laatste 33% van de woningvoorraad

Duurzaamheidsvisie verder verwerken in onderhouds- en investeringsbeleid Samen met partijen uit Green Deal toewerken naar vervolgconvenant in najaar 2018

Via de voortgangs-rapportage

Renovatieprojecten Voor 2018 staan verschillende renovatieprojecten op de planning. Het gaat om 66 woningen aan Johan de Wittsingel en 78 woningen aan de Alphons Ariënsstraat. De renovatie in het eerste complex is een all-electric aanpak, die al vooruitloopt op onze duurzaamheidsplannen. Bij de aanpak van Alphons

Ariënsstraat houdt de aannemer tijdens de renovatie rekening met een toekomstige aansluiting op bijvoorbeeld een warmtenet. Nieuw in de aanpak was dat een aantal bewoners deelnam aan de jury, die de verschillende plannen beoordeelde. Door die betrokkenheid aan de voorkant voelen bewoners zich meer verbonden met het resultaat. Dat draagt bij aan het verantwoordelijkheidsgevoel voor de woning en woonomgeving, wat

een positief effect heeft op de leefbaarheid. Het is een van de manieren waarop wij fysiek ingrijpen verbinden met een sociale aanpak in de buurt.

Verkoop van woningen In 2018 blijven we huurwoningen verkopen. De toename van de ingerekende verkopen is een gevolg van het feit dat in de projecten meer sociale woningen worden gerealiseerd en om het aantal sociale

woningen op het niveau van het ondernemingsplan te handhaven.

Page 12: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

11

Sloop en nieuwbouw Meer betaalbare woningen voor gezinnen is een van de ambities van Woonplus. Een aantal nieuwbouwprojecten past daarbij.

De Wetenschappersbuurt is het gebied in Schiedam-Oost tussen de Fahrenheitstraat, Doctor Zamenhofstraat, Hogenbanweg en Lorentzlaan. Hier maken in totaal 293 woningen van Woonplus

ruimte voor 148 eengezinswoningen, zowel voor de verkoop als de sociale verhuur. De plannen voor sloop en nieuwbouw liggen hier goed op schema. In 2018 leveren wij 29 huurwoningen van fase A op. Van de 24 huurwoningen uit fase B start de bouw in het nieuwe jaar. Verder gaan 88 woningen onder de sloophamer. De nieuwbouw van fase C start waarschijnlijk eind van het jaar. Fase B en C passen we aan, zodat de nieuwe woningen beter aansluiten op onze duurzaamheidsvisie.

Dat betreft bijvoorbeeld een schuine kap, die zonnepanelen mogelijk maakt en ruimte biedt aan technische installaties. De 72 woningen op het Fabriplein in Schiedam-West gaan wij half 2018 slopen. Daarvoor in de plaats komen 46 eengezinswoningen met tuin voor de sociale verhuur. Huurders en omwonenden zijn hierover in 2017 geïnformeerd. Zij waren positief over het ontwerp, waarin de sfeer van het plein behouden blijft. In 2018 gaan we hen begeleiden bij het zoeken naar een vergelijkbare woning. Een

klankbordgroep met buurtbewoners is opgericht, zodat de communicatielijnen kort zijn.

Visie en voorbereiding In de meerjaren investeringsbegroting zijn zowel concrete plannen als plannen in onderzoek opgenomen. In 2018 zal als gevolg van de duurzaamheidsopgave en verdere uitwerking van plannen in onderzoek de impact nader uitgewerkt worden.

Een aantal projecten is in 2018 in de fase van planvorming. Dat geldt bijvoorbeeld voor de comfortverbetering in Nieuwland. In 2018 streven we ernaar de visie daarop af te ronden. Dat geldt ook voor de Lorentzlaan in de Wetenschappersbuurt in Schiedam-Oost, waar wij in eerste instantie 56 en later 24 woningen gaan renoveren.

Verder treffen wij voorbereidingen in 2018 voor renovatie in onbewoonde staat. In 2018 start de uitverhuizing van bewoners uit 44 woningen. In 2017 bereiden we de aanbesteding van Schiehart voor. Dat gaat om sloop en nieuwbouw op de Van Heuven Goedhartstraat en M.C.M. de Grootstraat in Nieuwland. We streven ernaar eind 2017 een intentieovereenkomst te tekenen met Gemeente Schiedam. Hoewel de gemeenteraadsverkiezingen in

maart 2018 gepland staan, vertrouwen wij erop dat we in de loop van 2018 met de uitvoering kunnen

starten. Onderhoudsprojecten Naast deze renovatie- en nieuwbouwprojecten staat er in 2018 voor 4.745 woningen onderhoud op het programma, zowel aan daken, gevels, binnenzijde – onder meer klimaat, liftinstallaties, vloeren, wanden - en ophogings-/herbestratingsprojecten.

Daken: Bij de vervanging van de daken wordt een adequaat isolatiepakket aangebracht en indien er een bestaande koudebrug is in de dakrand wordt deze geïsoleerd. Indien noodzakelijk wordt de dakrand verhoogd.

Gevels: In het gevelwerk is – bestaande uit voegwerk, (deel-)vervanging houten en kunststof gevelelementen – en schilderwerk overeenkomstig prestatie gericht gevelonderhoud (PGG) opgenomen.

Binnenwerk: In de reguliere meerjarenonderhoudsplanning is er een spreiding over de woongebouwen van reinigen en inregelen van mechanische ventilatie, vervanging van de collectieve en individuele

verwarmingsketels, reviseren van schacht- en cabinedeuren liftinstallaties, onderzoek aantasting houten vloeren en sanering/herstel daarvan. Met betrekking tot preventieve vervanging van de kitvoegen, zal een feitelijke opname plaatsvinden om de condities daarvan nader te bepalen.

Page 13: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

12

Ophoging-/herbestratingsprojecten: In Woudhoek-Noord is er sprake van inklinking van de veengrond (30 à 40 cm.) Dit is een project

waarin de Gemeente Schiedam en Woonplus gezamenlijk optrekken.

We geven in 2018 € 20,9 miljoen uit aan onderhoud. Daarvan is € 14,2 miljoen aan regulier onderhoud

(zie bovenstaande figuur). De overige € 6,7 miljoen besteden we aan bijzonder onderhoud. Denk hierbij

aan het verwijderen van openverbrandingstoestellen uit woningen en aan uitgaven voor een

duurzamere woningvoorraad. We maken daarbij maximaal gebruik van beschikbare subsidieregelingen

als STEP.

In totaal raken wij met het regulier onderhoud zo’n 4.745 unieke woningen. Bij het dagelijks onderhoud

(klachten- en mutatieonderhoud) raken wij naar schatting nog eens zo’n 1.200 woningen. Daarnaast

gaan wij koolmonoxide meters plaatsen in zo’n 4.000 woningen.

Opname energie-index

In 2018 brengen wij de energie-index van ons bezit in kaart voor de laatste 33% van onze

woningvoorraad. Daarmee hebben wij voor alle woningen dit kengetal in beeld.

Duurzaamheidsvisie implementeren

Hoewel deze pas op de agenda stond voor begin 2018, hebben we begin 2017 onze duurzaamheidsvisie

vastgesteld. Die luidt als volgt: Woonplus wil de CO2-uitstoot van haar gebouwen reduceren, het

gebruik van aardgas uitfaseren en maatregelen nemen om de gevolgen van klimaatverandering tegen

te gaan. De ambitie is een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050.

De aanpak om daar te komen, hebben we beschreven in de roadmap Energie en Duurzaamheid.

Daarin staat dat ons einddoel voor nieuwbouw en renovaties met een nieuwe levensduur van minimaal

veertig jaar Nul-op-de-Meter (NOM) is. Per project onderzoeken wij of we dit stapsgewijs (NOM ready)

of sprongsgewijs (NOM) kunnen bereiken.

Overeenkomstig de roadmap nemen we nu al initiatieven die bijdragen aan het doel. We wachten niet

tot we alle antwoorden hebben, maar gaan direct aan de slag, zoals te lezen is in dit jaarplan.

Uitgangspunt is dat we alleen bewezen technieken toepassen. We benutten de huidige

stimuleringsregelingen om op korte termijn te versnellen, zoals de STEP-regeling. Bij maatregelen aan

Page 14: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

13

het vastgoed werken we met het principe ‘no regret’. Dat betekent dat wij via kleine en grote stappen

naar het doel werken zonder dat desinvesteringen nodig zijn. In overeenstemming met de Aedes

governance schrijven wij net als alle corporaties in 2018 een plan van aanpak duurzaamheid 2050.

Green Deal aardgasloze wijken

Onze duurzaamheidsvisie is in lijn met de ‘intentieovereenkomst Groenoord en Nieuwland op Duurzame

Warmte’. Op 20 april 2017 zetten wij daar samen met Gemeente Schiedam, provincie Zuid-Holland,

energiebedrijf Eneco en netbeheerder Stedin onze handtekening onder. Zo vervult Schiedam een

pioniersrol in Nederland. Samen met deze partijen onderzoeken wij in 2018 of wij deze twee wijken

gasloos kunnen maken. Een wijkenergiekgroep (klankbordgroep van bewoners) is nauw betrokken,

omdat de keuzes ook ‘achter de voordeur’ grote consequenties hebben.

De wijken Groenoord en Nieuwland zijn geselecteerd omdat het meeste vastgoed in bezit is van

Woonplus, hoogbouw zich goed leent voor duurzame, collectieve warmtevoorziening en makkelijk

aangesloten kan worden op de reeds aanwezige warmteleiding over Noord. Het onderzoek betrekt

echter nadrukkelijk andere duurzame alternatieven. Eind 2018 volgt een advies aan de stuurgroep, die

beslist hoe verder te gaan.

Deze intentieovereenkomst vloeit voort uit de Green Deal aardgasloze wijken. Dat is een afspraak

tussen het ministerie van Economische Zaken, dertig gemeenten, twaalf provinciën en vijf

netbeheerders. Schiedam is één van die gemeenten. De Green Deal stelt gemeenten in staat om

woningen op een andere manier te laten verwarmen dan met aardgas. Zo draagt de Green Deal bij aan

het Klimaatakkoord van Parijs, waarin in 2015 is afgesproken de opwarming van de aarde te beperken

tot ruim onder twee graden Celsius.

In 2017 zijn we lid geworden van de Stroomversnelling, een brede coalitie van partijen die gezamenlijk

hun schouders onder de energietransitie willen zetten. Partijen binnen Stroomversnelling zijn bereid

kosten, kennis en menskracht te delen voor de ontwikkeling van een energieneutrale gebouwde

omgeving.

Duurzaamheid eigen pand

Niet alleen met de huurwoningen, maar ook met ons eigen pand sturen we aan op CO2-neutraliteit. In

2017 stellen we scenario’s vast, waaruit wij een keuze maken. In 2018 start de uitvoering ervan.

Page 15: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

14

4. Waardecreatie in lerende organisatie

Woonplus Schiedam wil ook in de toekomst aan de vragen van haar huurders voldoen en

blijven inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Daarbij hoort een organisatie die voortdurend leert en verbetert.

Onderdeel

strategisch veld

Strategische

doelstelling

KPI jaarplan Bewaking (via

kengetallen)

Waardecreatie voor

klanten

Zie kerntaak wonen -

Waardecreatie vastgoedportefeuille

Portefeuille en vastgoed sturing Zie taakveld vastgoed

vitaliseren

Asset management In 2018 het proces verder optimaliseren met nieuwe software -

Volgen via de vastgoedrapportage

Waardecreatie in de keten

Actief stakeholdermanagement invoeren

Volgen ontwikkelingen via voortgangsrapportages en jaarverslag

Besturingsfilosofie Sturen op waardestromen

Volgen voortgang via interne projectrapportage

Lerende organisatie

versterken

Geïntegreerd meten

Strategisch personeelsbeleid invoeren

Volgen via interne

projectenrapportage

Behoud goede reputatie

Onze reputatie vertaalt zich in een positieve waardering. Deze waardering kennen professionele stakeholders, huurders en medewerkers ons toe

Medewerkers, huurders en professionele stakeholders geven ons minimaal een NPS > 0 (Net Promoter Score). In de media is

berichtgeving over Woonplus minimaal 70% positief Ziekteverzuim ≤ 6%

Volgen voortgang via continue metingen Reputatie meten via dashboard

Intern Dashboard Maandrapportage

Waardecreatie voor klanten

In hoofdstuk 2 is weergegeven hoe wij onze voortgang op dat vlak volgen en bewaken. Waardecreatie vastgoedportefeuille Portefeuille- en vastgoedsturing

In 2016 en 2017 hebben we onze portefeuille- en vastgoedsturing verder geprofessionaliseerd. Onderdeel daarvan is het assetmanagement; de vastgoedsturing op complexniveau. De data zijn bijna helemaal op orde, een dashboard voor prestatiemeting is ingericht en een derde deel van het

woningbezit is aan de hand van het dashboard en de bevindingen in de praktijk beoordeeld. Uit die beoordelingen kwamen acties voort. Deze lopen uiteen van een wijziging van de complexstrategie, het bepalen van een aangepast investerings- of onderhoudsniveau tot het doen van

nader onderzoek. In 2018 zetten wij dit proces voort, waarbij wij de leerpunten uit 2017 in acht nemen. We onderzoeken hoe wij dit proces kunnen ondersteunen met slimme software.

Page 16: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

15

Een ander onderdeel van professionalisering van onze vastgoedsturing was het verbetertraject

Meerjarenonderhoudsplanning en -begroting. Dit resulteert erin dat we in 2018 beschikken over actuele

en betrouwbare informatie over de staat van onderhoud en toekomstige onderhoudsbehoeftes per

complex. Het verbetertraject is afgerond en de implementatie van het duurzaamheidsbeleid zal via

onderhoud plaatsvinden in 2018.

In hoofdstuk 3 is uiteengezet welke activiteiten in 2018 zijn voorzien. Waardecreatie in de keten Het jaar 2018 staat meer dan ooit in het teken van samenwerking. In dit jaarplan zijn onze belangrijkste partners al verschillende keren de revue gepasseerd. Op de eerste plaats zijn dat de huurders, bijvoorbeeld in de Huurdersbelangenorganisatie Woonplus (HOW) en in complexen die een

renovatie ondergaan. Met de Gemeente Schiedam werken we intensief samen op het gebied van beleid en uitvoering. We vertrouwen erop dat wij die goede relatie houden, ook na de gemeenteraadsverkiezingen in maart 2018. Bij de verduurzaming van ons bezit zijn verder vele partners betrokken, zoals Eneco en Stedin. In 2017 hebben we onze belangrijkste stakeholders en onze verbondenheid met hen in kaart gebracht. In 2018 zetten we in op structureel stakeholdermanagement. Wij vinden het belangrijk om in hen te

investeren, omdat wij geloven in een integrale aanpak om Schiedam een prettige woonstad te laten zijn en blijven.

Opdrachtgeverschap onderhoud Eind 2018 loopt het contract prestatiegericht gevelwerk af. Eind 2017 starten we een evaluatie, die we begin 2018 afronden. Daarna bepalen we hoe wij deze vorm van opdrachtgeverschap nog beter kunnen

inzetten om onze ondernemingsdoelstellingen te halen. Besturingsfilosofie Woonplus heeft haar besturingsfilosofie geënt op maximale waardecreatie. Als wij ons primair richten op activiteiten die waarde toevoegen, is dat goed voor onze klanten, onze stakeholders en Woonplus zelf. In 2017 is dit uitvoerig beschreven en vanaf 2018 gaan we van hieruit sturen.

Lerende organisatie versterken Doorontwikkeling van de lerende organisatie op basis van de organisatie-identiteit is ook voor 2018 de inzet. De waardestromen zijn vertaald in werkprocessen. Die maken duidelijk welke bijdrage elke medewerker heeft in het grote geheel. De rollen, taken en verantwoordelijkheden zijn daardoor inzichtelijker.

Dat legt enerzijds de verantwoordelijkheid laag in de organisatie en geeft leidinggevenden de rol van

coach. Anderzijds geeft het aanknopingspunten om te zoeken naar verbeteringen of kansen om meer waarde toe te voegen. We sluiten daarbij zoveel mogelijk aan bij de energie en geboekte successen binnen teams. Ondersteuning wordt gegeven bij het nemen van eigenaarschap, het verbeteren van processen en het vergroten van klantwaarde. Het versterkt zo onze lerende organisatie. Geïntegreerd meten Leren en ontwikkelen kan alleen als je inzicht hebt in je prestaties. Daarom blijven wij ook in 2018

structureel meten hoe onze klanten, stakeholders en medewerkers ons beoordelen. We meten in ieder geval zes onderdelen: onze reputatie bij klanten, de mening van vertrokken en nieuwe huurders, de werkwijze bij een reparatieverzoek, bij incasso en bij planmatig onderhoud en tot slot de tevredenheid van medewerkers. Alle onderzoeksresultaten worden weergegeven in speciaal hiervoor ontwikkeld dashboard. Bovendien nemen we deel aan de Aedes-benchmark. De Aedes-benchmark ondersteunt corporaties hun middelen zou goed mogelijk te investeren in hun kerntaak met vergelijkingscijfers, die

inzicht bieden en verbanden helder maken. Op basis hiervan kunnen corporaties zich verder verbeteren in dienstverlening, efficiëntie en maatschappelijke prestaties. Daarnaast verhoogt de Aedes-benchmark de transparantie van de sector. In 2018 gaan we ons dashboard verder verfijnen en de prestaties

breder in de organisatie delen. Die transparantie in combinatie met reflectiemomenten is nodig om te kunnen leren en verbeteren.

Page 17: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

16

Strategisch personeelsbeleid Werkgroepen met leidinggevenden en OR-leden hebben zich gebogen over ontwikkeling, functieprofielen en functiewaardering, belonen en beoordelen, de introductie van nieuwe medewerkers

en levensfasebewust personeelsbeleid. Belangrijk onderdeel is het mobiliteitsreglement, dat in een permanent vangnet voorziet. Dat maakt het voor medewerkers makkelijker flexibel te bewegen in en buiten de organisatie. In 2018 gaan wij de nieuwe aanpak invoeren.

Behoud goede reputatie Een goede reputatie vergroot het draagvlak voor onze activiteiten. Het bouwen aan die reputatie, gedreven vanuit een sterke en vitale identiteit, is daarmee een belangrijke pijler voor het versterken van de organisatie. Woonplus meet voortdurend de perceptie over Woonplus bij huurders en andere stakeholders. Het blijven zorgen voor feedback en reflectie is essentieel om Woonplus verder te

ontwikkelen in 2018. NPS Zowel bij huurders, andere stakeholders als onze medewerkers streven wij naar een minimale NPS (net promotor score) van 0. De net promoter score wordt berekend door één vraag voor te leggen: Hoe waarschijnlijk is het dat u

ons zult aanbevelen aan anderen (een vriend of collega)? Om antwoord te geven kan de respondent een score van 0 t/m 10 invullen. De scores worden verdeeld in drie groepen:

1. Promoters: respondenten die een score 9 of 10 hebben gegeven. 2. Neutrals: respondenten die een score 7 of 8 hebben gegeven. 3. Criticasters: respondenten die een score 0 t/m 6 hebben gegeven. De score wordt als volgt berekend: NPS = % promoters - % criticasters. De score kan variëren tussen de -100 en de +100. Een NPS die boven de nul uitkomt wordt als goed gezien, een score boven de 50

als excellent. Aandacht in de media Onder andere uit de visitatie die in 2017 plaatsvond, kwam naar voren dat Woonplus zich minder bescheiden mag opstellen. Woonplus zet zich in 2018 nadrukkelijker in de schijnwerpers om de zichtbaarheid van de prestaties te vergroten. Dit moet leiden tot meer positieve berichtgeving over

Woonplus. Ziekteverzuim In 2017 zijn wij met een vitaliteitsprogramma gestart onder het personeel. Gezondheid en bewegen zijn hier de sleutelwoorden. Deze lijn willen wij doortrekken in 2018 en wij streven ernaar dat dit de ziekteverzuimcijfers positief beïnvloed. Voor 2018 proberen wij voor het totale ziekteverzuim onder de

7% te blijven met een verzuimfrequentie van 1,4.

Page 18: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

17

5. Financiën

Het zogenaamde duurzame businessmodel is ook in 2018 onderdeel van onze strategie. De doelstelling

van dit businessmodel is het waarborgen van de financiële continuïteit op zowel de korte als lange termijn. Met de nieuwe koers blijkt dat wij de financiële continuïteit kunnen waarborgen, nu en in de toekomst. Onze voorgenomen activiteiten passen bij onze vermogenspositie. Hiermee verkrijgen wij een goede beoordeling van de externe toezichthouders. Woonplus voldoet aan beide eisen: de continuïteit is gewaarborgd en wij zetten onze middelen in, in het belang van de volkshuisvesting. Wel willen wij opmerken dat het vraagstuk van betaalbaarheid steeds dringender wordt. Door

wetgeving over het ‘passend toewijzen’ en het gesloten huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond hebben wij (steeds) minder financiële speelruimte om huren sterk te verhogen.

De financiële meerjarenbegroting 2018 t/m 2022 is een verdere verdieping en uitwerking van het duurzame businessmodel. Deze begroting is gebaseerd op marktwaarde, in 2017 was dit nog op bedrijfswaarde. Ook de prognose van 2017 is gebaseerd op marktwaarde.

Voor de periode 2018 - 2022 is in ons duurzame businessmodel rekening gehouden met meer ruimte om te investeren. Wij intensiveren ons investeringsprogramma de komende jaren met zo’n € 104,6 miljoen van € 61,5 miljoen naar € 166,1 miljoen. Daarnaast gaat ons verkoopprogramma met zo’n € 5,6 miljoen van € 19,2 miljoen naar € 24,8 miljoen. Per saldo € 99,0 miljoen toename.

Splitsing DAEB/niet-DAEB

Om de effecten van de splitsing inzichtelijk te maken is de begroting 2018 en verder uitgesplitst in bijlage 1. De begroting 2018 geeft de financiële positie van Woonplus in 2018 weer. De financiële positie van Woonplus is op te maken uit de winst- en verliesrekening, de balanspositie en de kasstromen.

Winst- en verliesrekening (begroting 2018 versus begroting 2017)

(in €1.000) 2017 2017P 2018 2019 2020 2021 2022

Bedrijfsopbrensten

Huuropbrengsten 68.482 68.263 68.858 70.145 71.465 72.656 73689

Netto verkoopresultaat 468 224 353 315 382 469 16

Service bijdragen 4.600 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500

Overige baten en lasten - - - - - - -

Overige bedrijfsopbrengsten 1.506 1.452 1.953 2.312 1.780 2.961 2.531

75.056 74.439 75.664 77.272 78.127 80.586 80.736

Bedrijfslasten

Afschrijvingen -349 -357 -302 -209 -150 -148 -125

Waardeveranderingen -9.009 -10.143 -13.666 -15.440 -8.329 -3.793 -43.351

Einde exploitatie -100 -3.715 -5.698 -8.567 -3.447 -5.101 -3.348

Erfpacht -61 -61 -60 -58 -58 -58 -58

Lonen en Salarissen -5.685 -5.685 -5.758 -5.573 -5.704 -5.837 -5.929

Sociale lasten -891 -891 -884 -903 -923 -942 -954

Pensioen lasten -856 -856 -863 -881 -901 -920 -932

Overige personeelskosten -704 -697 -1.115 -1.037 -1.083 -1.120 -1.154

Onderhoudslasten -25.418 -19.799 -25.663 -22.056 -17.521 -17.550 -17.798

Leefbaarheid -329 -329 -369 -367 -368 -370 -372

Overige bedrijfslasten -10.876 -11.184 -10.274 -10.289 -10.374 -10.471 -10.580

Overige buitengewone lasten -85 -85 - - - -

Service kosten -4.600 -4.500 -4.500 -4.500 -4.500 -4.500 -4.500

Sector specifieke heffingen -7.425 -6.326 -7.964 -7.658 -7.805 -7.902 -8.001

-66.294 -64.628 -77.116 -77.538 -61.163 -58.712 -79.093

Niet gerealiseerde waardeveranderingen 8.615 5.717 19.030 18.656 19.724 17.722 20.568

17.377 15.528 17.578 18.390 36.688 39.596 4.611

Rentebaten 167 1 322 302 289 297 320

Rente lasten -10.394 -10.343 -10.061 -9.484 -9.474 -9.384 -9.309

Belastingen -3.516 -1.033 -689 -582 -570 -584 -599

Jaarresultaat 3.634 4.153 7.150 8.626 26.933 29.925 -5.377

In bovenstaand overzicht is naast de cijfers van het jaarplan 2017 de kolom 2017P opgenomen. Deze kolom geeft de te verwachten resultaten over 2017 weer op basis van de waardering van de portefeuille op marktwaarde. De afschrijvingen hebben alleen nog maar betrekking op materiële vaste activa ten

Page 19: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

18

diensten van de exploitatie. De waardeveranderingen (dat zijn de onrendabele investeringen ten opzichte van de marktwaarde) en niet gerealiseerde waardeveranderingen presenteren wij apart. Met dit jaarplan verantwoorden wij de geconsolideerde cijfers van Stichting Woonplus Schiedam en

Woonplus VvE Beheer B.V. Het jaarresultaat na belasting in 2018 is € 7,1 miljoen positief. Dit komt ten gunste van het eigen vermogen.

Toelichting bedrijfsopbrengsten

(in €1.000) 2018 2017 18 vs 17

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten 68.858 68.482 376

Netto verkoop resultaat 353 468 -115

Service bijdragen 4.500 4.600 -100

Overige baten en lasten - - -

Overige bedrijfsopbrengsten 1.953 1.506 447

75.664 75.056 608

De bedrijfsopbrengsten zijn € 75,7 miljoen. Circa 91% van de bedrijfsopbrengsten bestaat uit huuropbrengsten. Daarnaast hebben we onder meer opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit, bijdragen in servicekosten en overige opbrengsten. De overige opbrengsten bestaan uit opbrengst

ingebrachte sloopwoningen, geactiveerde productie, vergoedingen voor de verwerking van nieuwe huurcontracten en doorbelaste administratieve kosten.

(in €1.000) 2018 2017 18 vs 17

Huuropbrengsten

Huuropbrengsten theoretisch 70.867 70.295 572

Huurderving leegstand -1.630 -1.433 -197

Huurderving oninbaar -380 -380 -

68.857 68.482 375

Voor de begroting 2018 is gerekend met een huurverhoging per 1 juli 2018 van 1,9% (inflatie van 1,4% + 0,5% (conform Geijkt op de Toekomst), dit is effectief door aftopping op maximaal redelijk 1,79% (€ 0,6 Miljoen). De huursprong als gevolg van huurharmonisatie bedraagt ongeveer 0,22% (€ 0,1 miljoen). Door effecten als gevolg van verkopen, sloop, renovatie en nieuwbouw (samen -/-€ 0,1 miljoen) stijgen de theoretische huuropbrengsten ten opzichte van de begroting 2017 uiteindelijk met € 0,6 miljoen.

De huurderving leegstand is € 0,2 miljoen hoger. Naast de reguliere leegstand betreft dit het sloopprogramma Schiedam-Oost fase 3 en Schiedam-West Fabriplein e.o.

De huurderving oninbaar is gelijk aan vorig jaar.

Het netto verkoopresultaat is gebaseerd op vijftig te verkopen woningen. Om het aantal sociale woningen op het niveau van het ondernemingsplan te handhaven, is de verkoopambitie voor 2018 en verder licht naar boven bijgesteld. Dit is een gevolg van het feit dat in de projecten meer sociale woningen worden gerealiseerd. De serviceopbrengsten zijn op basis van reële kasstromen en gelijk aan de kosten omdat het resultaat afgerekend wordt.

De overige bedrijfsopbrengsten nemen met name toe door meer doorberekende uren van de afdeling Vastgoed aan projecten (€ 0,5 miljoen) en lagere overige bedrijfsopbrengsten (€ 0,1 miljoen) vrijval en dotatie voor de VoV. (€ 0,6 miljoen). Per saldo een toename van circa € 0,4 miljoen.

Page 20: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

19

Toelichting bedrijfslasten

(in €1.000) 2018 2017 18 vs 17

Bedrijfslasten

Afschrijvingen -302 -349 47

Waardeveranderingen -13.666 -9.009 -4.657

Einde exploitatie -5.698 -100 -5.598

Erfpacht -60 -61 1

Lonen en salarissen -5.758 -5.685 -73

Sociale lasten -864 -891 7

Pensioenlasten -863 -856 -7

Overige personeelslasten -1.115 -704 -411

Onderhoudslasten -25.663 -25.324 -339

Leefbaarheid -369 -329 -40

Overige Bedrijfslasten -10.274 -10.876 602

Overige buitengewone lasten - -85 85

Servicekosten -4.500 -4.600 100

Sector specifieke heffingen -7.964 -7.425 -539

-77.116 -66.294 -10.822

De bedrijfslasten zijn circa € 77,1 miljoen en nemen toe met € 10,5 miljoen. De afschrijvingen betreft hier alleen nog de afschrijving op de activa ten dienste van de exploitatie.

De toename van de waardeveranderingen (€ 4,7 miljoen) wordt veroorzaakt door enerzijds hogere onrendabele investeringen in bestaand bezit van circa € 7,7 miljoen en anderzijds door vrijval van in voorgaande jaren getroffen voorziening herstructurering (€ 3,0 miljoen). Einde exploitatie: hier wordt inzichtelijk wat de kosten zijn van de afwikkeling van de exploitatie van onze sloopcomplexen in Oost. De kosten zijn als volgt samengesteld:

Resultaat sloop € 1,9 miljoen

Afwikkeling exploitatie € 2,4 miljoen Uitverhuis vergoedingen € 1,4 miljoen

€ 5,7 miljoen In 2017 betrof dit alleen een deel van de Wetenschappersbuurt (tegen bedrijfswaarde). De lonen en salarissen worden verondersteld generiek te stijgen met 2%. Dit percentage is een

combinatie van inflatie en salarisstappen. De sociale lasten en pensioenlasten nemen toe door deze salarisstijging. De overige personeelskosten liggen boven het niveau van de begroting 2017. Deze stijging wordt

voornamelijk veroorzaakt door de post vervanging Hier is een bedrag van € 760K begroot t.o.v. € 416K vorig jaar. De reden voor deze toename is een te verwachten extra inzet door de toegenomen

investeringen en het programma Contact op maat. De onderhoudslasten vallen € 0,3 miljoen hoger uit dan in 2017. Het contractonderhoud heeft een reguliere verhoging (€ 0,1 miljoen). Voor het planmatigonderhoud is € 1.9 miljoen meer begroot. Daar staat tegenover een lagere inschatting op overig onderhoud van € 1,7 miljoen. De lagere inschatting ten opzichte van 2017 op overig onderhoud wordt voornamelijk veroorzaakt door een intensief vervangingsprogramma van openverbrandingstoestellen in 2017 a € 1,3 miljoen.

De overige bedrijfslasten nemen af met € 0,6 miljoen. De grootste post hiervan is de afname in VvE Bijdrage van € 0,35 miljoen. Dit is een verschuiving van de bijdrage naar de posten onderhoud en af te rekenen servicekosten. De servicekosten liggen licht lager dan vorig jaar. Deze zijn ingeschat op basis van de kasstromen.

De sectorspecifieke heffingen hebben betrekking op de verhuurderheffing en de saneringsheffing. Voor

2018 bedraagt het tarief voor verhuurderheffing 0,591% van de WOZ-waarde sociaal vastgoed. Dit is circa € 7.3 miljoen. In 2017 was dit 0,543%. Dat is een toename van 10,9%. De saneringsheffing is 1% van de netto huuropbrengsten. Dat is circa € 0,7 miljoen. Deze hebben wij in de begroting 2018 en daarna ingerekend voor vier jaar (totaal vijf jaar).

Page 21: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

20

Overige posten winst- en verliesrekening Niet gerealiseerde waardeveranderingen

De niet gerealiseerde waardeveranderingen hebben betrekking op de positieve herwaardering van de portefeuille van € 17,9 miljoen en mutatie op reeds eerder verantwoorde onrendabele investeringen van

circa € 1,2 miljoen. Rentelasten De lagere rentelasten komen voort uit de reguliere aflossingen op openstaande leningen. Dit leidt tot lagere rentelasten van circa € 0,27 miljoen.

Belastingen De belastingen zoals nu gepresenteerd is de belastingdruk zonder verliesverrekening. Het nieuwe kabinet wil het vestigingsklimaat voor bedrijven verbeteren door de vennootschapsbelasting (VPB) te verlagen van 25 naar 21 procent. Hierdoor loopt de schatkist voor 3 miljard euro aan VPB mis. Dit verlies aan belastinginkomsten compenseert het kabinet door enerzijds de verliesverrekening te

beperken van negen naar zes jaar, maar vooral door de mogelijkheid tot renteaftrek te beperken. De maatregelen zijn nog niet voldoende duidelijk uitgewerkt. Eerste berekeningen tonen aan dat in het

meest ongunstige scenario Woonplus in de jaren tot 2025 aflopend van € 1,3 miljoen in 2019 tot € 100.000 euro in 2025 extra vennootschapsbelasting kost. Als gevolg van het sloop- en nieuwbouwprogramma kunnen we in de komende jaren fiscaal een afwaardering ten laste van het resultaat brengen. De verwachting is dat het totaal af te waarderen

bedrag tussen 2018 en 2025 ongeveer € 34 miljoen bedraagt. Om meer zekerheid te krijgen over de toekomstige fiscale positie willen we in 2018 met de Belastingdienst percentages van het te activeren deel van de onderhoudslasten en investeringen afstemmen.

Daarnaast inventariseert Aedes op dit moment of corporaties willen procederen tegen de afwijzing van de fiscale onderhoudsvoorziening door de Belastingdienst. Woonplus heeft nog geen fiscale onderhoudsvoorziening gevormd maar wij volgen de ontwikkelingen op dit gebied met grote belangstelling. Er zijn dus vol op ontwikkelingen op fiscaal vlak.

Juist omdat er zoveel externe maar ook interne ontwikkelingen gaande zijn, is het lastig om op dit moment een lange termijnvoorspelling te doen. Onze verwachting is dat de fiscaal te verrekenen verliezen van Woonplus over de jaren 2017 in de jaren 2018 en 2019 verrekend zullen worden. In de jaren vanaf 2020 komen wij naar verwachting in een te betalen positie. De in de begroting opgenomen bedragen zien toe op de vrijval van de in het verleden ten gunste van het resultaat geactiveerde latente belastingvoorziening. Deze latente belastingvoorziening ziet met

name toe op verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van activa en leningen.

Page 22: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

21

Balanspositie

(in €1.000) P2017 2018 2019 2020 2021 2022

Vaste activa

DAEB-vastgoed in exploitatie 930.297 949.852 975.420 994.932 1.011.267 1.039.010

Niet DAEB-vastgoed in exploitatie 43.091 41.988 41.718 41.361 40.947 40.180

Activa VOV 21.809 20.526 19.243 17.960 16.678 15.395

MVA in ontwikkeling voor eigen expl. 5.618 20.743 15.223 18.757 37.786 12.543

MVA ten dienste van de exploitatie) 2.447 2.145 1.936 1.786 1.638 1.512

Financiële vaste activa

Startlening u/g DAEB-scheiding 14.000 13.125 12.250 11.375 10.500 9.625

Latente belasting (verliesverrekening) 4.153 3.571 3.0001 2.417 1.818 1.204

1.021.415 1.051.950 1.068.791 1.088.588 1.120.634 1.119.469

Vlottende activa

Voorraden 478 478 478 478 478 478

Vorderingen 2.800 2.700 2.701 2.731 2.761 2.792

Liquide middelen 18.365 2.051 2.556 4.197 5.568 7.410

21.643 5.229 5.735 7.406 8.807 10.680

Totaal activa 1.043.058 1.057.180 1.077.526 1.095.994 1.129.441 1.130.149

Eigen vermogen 262.968 269.328 274.075 290.489 309.768 318.016

Voorzieningen 458.398 459.191 463.069 473.590 484.235 470.611

Langlopende schulden 305.282 312.529 321.432 316.051 319.531 325.731

Kortlopende schulden 16.410 16.132 15.951 15.864 15.906 15.792

1.043.058 1.057.180 1.074.527 1.095.994 1.129.440 1.130.150

Wij waarderen de portefeuille integraal op marktwaarde verhuurde staat. De waarde van het sociaal bezit bedraagt eind 2017 circa € 930 miljoen en neemt toe tot € 950 miljoen eind 2018. De waardering van het Niet-DAEB bezit bedraagt circa € 43 miljoen eind 2017 (2016: € 45 miljoen) en neemt af tot circa € 41,9 miljoen eind 2018. Tegenover deze bezittingen staan onze langlopende en kortlopende schulden van circa € 337 miljoen. De langlopende schulden bestaan uit de leningen van € 321 miljoen en de terugkoopverplichting

verkoop onder voorwaarde van € 20,5 miljoen. De kortlopende schulden zijn aflossingsverplichtingen op de leningen en overige schulden op korte termijn. Het eigen vermogen bedraagt eind 2018 circa € 729 miljoen. Het balanstotaal komt hiermee uit op circa € 1.057 miljoen eind 2018.

Page 23: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

22

Kasstromen

(in €1.000) 2018 2019 2020 2021 2022

Kasstroom uit operationele activiteiten €10.391 €20.317 €21.444 €23.610 €23.557

Ontvangsten uit operationele activiteiten €78.903 €82.240 €79.328 €80.533 €81.580

Huren €69.229 €70.510 €71.829 €73.022 €74.055

Rente baten €0 €0 €0 €0 €0

Overige bedrijfsopbrengsten €5.174 €7.230 €2.999 €3.011 €3.025

Service opbrengsten €4.500 €4.500 €4.500 €4.500 €4.500

Uitgaven operationele activiteiten €68.512 €61.923 €57.844 €56.923 €58.023

Erfpacht €60 €58 €58 €58 €58

Onderhoud €26.934 €22.466 €17.522 €17.550 €17.797

Zakelijke lasten €4.965 €4.966 €5.006 €5.053 €5.106

Overige directie exploitatielasten €874 €868 €866 €864 €864

Betaalde rente €10.016 €9.363 €9.271 €9.043 €9.101

Heffingen €7.964 €7.658 €7.805 €7.902 €8.001

Personeelskosten €7.522 €7.403 €7.616 €7.820 €7.953

Overige personeelskosten €1.083 €977 €980 €985 €992

Overige bedrijfskosten € 4.225 €3.297 €3.892 €2.778 €3.279

Leefbaarheid €369 €367 €368 €370 €372

Servicekosten €4.500 €4.500 €4.500 €4.500 €4.500

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -€36.063 -€30.816 -€16.532 -€27.825 -€30.021

Ontvangsten investeringsactiviteiten €5.201 €5.014 €4.800 €4.898 €4.938

Verkoopresultaat bestaand bezit €5.201 €5.014 €4.800 €4.898 €4.938

Uitgaven investeringsactiviteiten €41.264 €35.830 €21.332 €32.723 €34.959

Nieuwbouw huurwoningen €14.078 €10.593 €9.735 €5.273 €8.700

Verbetering bestaand bezit €19.971 €22.686 €9.341 €25.825 €23.636

Step €5.239 €0 €0 €0 €0

Sloopkosten €0 €0 €0 €0 €0

Nazorg en onderzoek €1.976 €2.079 €2.256 €1.625 €2.623

Afkoop erfpacht €0 €472 €0 €0 €0

Financieringsactiviteiten €9.354 €11.010 -€3.273 €5.587 €8.307

Ontvangsten financieringsactiviteiten €34.508 €21.232 €12.469 €8.953 €21.386

Nieuwe leningen €34.508 €21.232 €12.469 €8.953 €21.386

Aflossingen leningen u/g

Uitgaven financieringsactiviteiten €25.154 €10.222 €15.742 €3.366 €13.079

Reguliere aflossingen -€25.154 -€10.222 -€15.742 -€3.366 -€13.079

Leningen O/G €0 €0 €0 €0 €0

Saldo kasstroom -€16.318 €511 €1639 €1.372 €1.843

Saldo liquide middelen €1.644 €2.155 €3.794 €5.166 €7.009

Onze kasstroom uit de operationele activiteiten is € 10,4 miljoen positief in 2018. De kasstromen uit de investeringsactiviteiten betreffen ontvangsten uit verkoop van bestaand bezit en de investeringen in nieuwbouw en renovaties en zijn € 36,0 miljoen negatief in 2018. De kasstromen uit

financieringsactiviteiten betreffen de eindaflossingen en de reguliere aflossingen van circa € 10,3 miljoen. Deze zijn negatief. Het negatief saldo van de kasstromen kunnen wij grotendeels dekken uit de

liquide middelen.

Investeringsprogramma Zoals al in hoofdstuk Vitaliseren Vastgoedportefeuille is toegelicht investeren wij in 2018 in de volgende projecten: in € miljoen

Lorentzlaan (renovatie) 1,4

Johan de Wittsingel (renovatie) 5,9 Alphons Ariënsstraat (renovatie) 7,1 Schuttersveld (onderhoud) 2,0 C van Zanten/Bosmanplein (onderhoud) 2,3 Overige investeringen in diverse projecten 6,5 25,2

Nieuwbouw Oost fase A (2018) 0,5 Nieuwbouw Oost fase B (2017-2019) 3,5 Nieuwbouw Oost fase C (2018-2019) 0,1 Nieuwbouw Fabriplein (2018-2019) 3,7 Nieuwbouw Diverse projecten) 6,3

14,1

Page 24: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

23

Financiële kengetallen

Solvabiliteit Loan-to-value

De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen van

Woonplus. Het geeft de financiële buffer weer voor het opvangen van eventuele financiële risico’s en/of tegenvallers en de investeringscapaciteit. Het verloop

van de solvabiliteit in alle jaren voldoet aan de norm van minimaal 22%.

De loan-to-value geeft de verhouding weer tussen de leningenportefeuille en de waarde van het bezit van

Woonplus. Het geeft de financiële buffer weer indien de leningen moeten worden terugbetaald wanneer Woonplus niet aan zijn betalingsverplichtingen kan

voldoen. Het verloop van de loan-to-value op basis van de bedrijfswaarde voldoet alle jaren aan de norm van maximaal 75%.

Rentedekkingsgraad (ICR) Schulddekkingsgraad (DSCR)

De rentedekkingsgraad ofwel Interest Coverage Ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom de rente aan de verschaffers van het vreemd vermogen

kan worden betaald. Het verloop van de rentedekkingsgraad voldoet alle jaren aan de norm van minimaal 1,4.

De schulddekkingsgraad ofwel Debt Service Coverage Ratio geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom de rente en de aflossing kan worden

betaald. Bij de berekening van de aflossing is de systematiek van het WSW gevolgd die uitgaat van een theoretische aflossing. Hierbij wordt rekening gehouden met de restant levensduur van de portefeuille, de verkoopopbrengsten, een aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot einde levensduur portefeuille. Het verloop van de schulddekkingsgraad

voldoet alle jaren aan de norm van minimaal 1,0.

Wij hebben toekomstige investeringen in duurzaamheid na 2024 nog niet ingerekend. De omvang en impact hiervan zijn nog in onderzoek en niet hard genoeg om mee te rekenen. Wat wij alvast willen opmerken, is dat dit programma invloed gaat hebben op de hierboven getoonde ratio’s. Wij verwachten dat deze na 2024 een stuk lager zullen gaan uitvallen.

Page 25: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017

24

6. Bijlage 1 Resultatenrekening gesplitst naar DAEB en Niet-DAEB

5

5 Er kunnen kleine afrondingsverschillen zitten in de gesplitste cijfers t.o.v. het totaal. Dit wordt veroorzaakt door tussentijdse afrondingen in ons rekenprogramma Wals.

Page 26: Jaarplan 2018 - Woonplus · Daarentegen is een onverwachte tegenvaller de fiscale behandeling van de wijziging in de renteaftrek: ... Visitatie Vanuit de visitatie, gedaan in 2017