Jaarboek thermometer Aorta 2012 - deel 1

STAND IN DE STAD // HET DEBAT IN DE STAD 2012

ARCHITECTUURDISCUSSIE IN DE PROVINCIE UTRECHT

Aorta #12 // 32 // Aorta #12

‘Wanneer we de pretentie hoog willen houden dat architectuur meer is dan overigens volstrekt respectabele vakken zoals stukadoor of behanger dan moet dat tot uiting komen in een maatschappelijk-culturele betekenis.’

Herman Hertzberger // Augustus 2012 //

Aorta #12 // 54 // Aorta #12

STATIoNSplEIN ooST // EcTor HoogSTAD ArcHITEcTEN, IN SAmENwErkINg mET Buro SANT EN co (lANDScHApSoNTwErp) EN royAl HASkoNINg (ENgINEErINg)

Waar voorheen vooral de overheid verantwoordelijk was voor maatschappelijke investeringen

in de stad is tegenwoordig een steeds belangrijker rol weggelegd voor marktpartijen.

Woningcorporaties, ontwikkelaars en bedrijven investeren niet meer alleen in vastgoed,

maar ook scholen, zorg-voorzieningen, infrastructuur en openbaar groen.

Daarnaast wordt de stedeling steeds sneller geïnformeerd en neemt de roep om zelfbeheer

en burgerinitiatieven toe. Via digitale media worden stadsbewoners vaker bij stedelijke

ontwikkelingsprocessen betrokken. In de stedelijke ontwikkeling nieuwe stijl liggen kansen

voor open processen waarin gebruikers van de stad (al dan niet via digitale media) kunnen

participeren.

Met deze veranderende tijd en de minder prominente rol van architectuur als culturele

waarde in het rijksbeleid, verandert ook de rol van de architectuurcentra mee. Als platform

in Utrecht verkent Aorta nieuwe mogelijkheden om de toekomst van het publieke belang

in de stedelijke omgeving meer dan ooit te blijven vertegenwoordigen, te verbinden, te

inspireren, te informeren, te agenderen en te activeren.

Aorta zal sociale media en data steeds meer gebruiken om de stem van de gebruiker en

handelende partijen van de stad te laten horen. In het jaarprogramma 2012 nam Aorta hier

al een voorschot op door gebruik te maken van blogs voor de actuele vraagstukken.

Deze bundel ‘Debat over de stad’ bevat een retrospectief van de architectuurdiscussie in

2012 vanuit verschillende perspectieven in de stad en regio, en vormt de blauwdruk voor

de publicatie van het jaarlijkse programma van Aorta in de toekomst. Het jaarboek van Aorta

wordt hiermee steeds meer een tijdsbeeld van de discussie door de jaren heen. Maar vormt

ook het startpunt voor de architectuurdiscussie van de toekomst.

De centra zelf zijn inmiddels een onmisbare schakel geworden tussen ‘de handelende

partijen’ en ‘het publiek’. Ze bieden een podium voor het gesprek tussen gebruikers van

de stad en omgeving, de architectuurliefhebbers, architecten, stedenbouwkundigen,

landschapsarchitecten, ontwikkelaars, beleidsmakers en kunstenaars.

Eveline Paalvast, directeur

December 2012

Een onmisbare schakel tussen ‘de architectuur’ en ‘het publiek’?

‘Debat over de stad’ bevat een retrospectief van de archi tectuur-discussie in 2012 vanuit verschillende perspectieven

Aorta #12 // 76 // Aorta #12

‘Een tijdsbeeld van de discussie door de jaren heen. Maar vormt ook het startpunt voor de architectuurdiscussie van de toekomst’

Aorta #12 // 98 // Aorta #12

INLEIDING 004

CO-CREATIE // HET DEBAT IN DE STAD

Stand van zaken 2012 010

‘Community Architecture’// Henk van der Woude (REMAKE) 012

‘Geef nieuwe energie!’// Roelof Bleker, Ambassadeur zelfbouw 014

‘Meerwaarde van zelfbouw’// Anne Seghers (Studio Papaver) 016

‘Woonwensen centraal stellen is méér dan particulier opdrachtgeverschap’// Anne Seghers (Studio Papaver) 018

‘Terug naar de woonkwaliteit: CPO als middel’// Vincent Kompier (onderzoeker in Berlijn) 020

‘Een gevarieerde wijk lukt alleen in Cocreatie// Han Schraders (Stedenbouwkundige gemeente Utrecht) 022

‘De loze belofte van zelfbouw en de rol van particulieren in de stadsontwikkeling’// Anne Seghers (Studio Papaver) 024

‘Het lef hebben om los te laten’// Leen de Wit (Projectleider Veemarkt Gemeente Utrecht) 026

‘Zelfbouw: geen bijrol maar hoofdact in Almere’// Adri Duivesteijn (Wethouder Ruimtelijke Ordening Almere) 028

Ideeënprijsvraag Veemarkt // pilot cpo 032

‘Een ontwerp voor jou!’ // presentaties cpo (Architectencafe+Aorta) 034

HERGEBRUIK VASTGOED // HET DEBAT IN DE STAD


‘Herbestemming is de nieuwe bouwopgave’// Frits van Dongen (Rijksbouwmeester) 040

‘Probleemeigenaar gezocht’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer) 042

‘Stappenplan’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer) 044

‘Waardeverandering leegstaande kantoren’// Jan Wijnand Groenendaal (WKG architecten) 046

‘Leegstand in Papendorp’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer) 048

‘De viskar als trekker’ // Mark Hendriks in gesprek met Zineb Seghrouchni (Studio Papaver) 050

‘Kantorentop’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer) 052

‘Belastingkantoor’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer) 054

‘Smak Geld’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer) 056

‘Fris geluid’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer) in gesprek met Klaas Beerda (gemeente Utrecht) 058

‘De geheimen van Lage Weide’// Mark Hendriks in gesprek met wijkagent Erik Schep (Lage Weide) 060

‘Slapen op een kantorenpark’// Mark Hendriks (TekstLandschap/Blauwe Kamer) 062

‘De Leegstandskaart als structuurvisier’// Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl (temp.architecture) 064

‘Technasium: Kansen voor leegstand’ // MOB vormgeving & educatie 066

CARTESIUS LAB // HET DEBAT IN DE STAD


‘Nieuw voer voor urban pioneers’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) 072

‘Op zoek naar inspiratie’// Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) 074

‘Profiteren van het moment’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) 076

‘Stukje bij beetje’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) 078

‘Magische Grens’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) in gesprek met Erik Uitenboogaard

(hoofdcurator Cartesiusmuseum) 089

‘Meer dan een intermezzo’// Anne Seghers (studio Papaver) 082

‘DIY vraagt om een nieuwe mindset’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) 084

‘Bruggenbouwers’ // Vriendinnen van Cartesius 086

‘Onduidelijke spelregels’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) in gesprek met Willem Buunk (fractievoorzitter VVD) 088

‘De nieuwe stoommachine van Cartesius’ // Vriendinnen van Cartesius 090

‘Laat het gewoon gebeuren’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) in gesprek met Jeroen van de Kraats (TCN) 092

‘Leren luisteren’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) in gesprek met Casper Schuuring (GENT&MONK) 094

‘Kracht niet met het badwater weggooien’ // Denise Vrolijk (Stadsgeluiden) 096

Transformatie van een bedrijventerrein 100

Nieuwe visie nieuwe kansen / verbinden van krachten 102

VERKNOOPTE STAD // HET DEBAT IN DE STAD


Stadsdebat stationsgebied 108

‘Razend complexe gebiedsontwikkeling ontrafeld’ // Anne Luijten 110

INHOUD

Aorta #12 // 1110 // Aorta #12

CO-CREATIE // HET DEBAT IN DE STAD

STAND VAN zAKEN 2012 Bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) geven particulieren in een collectief hun

eigen huisvesting vorm. Internationaal, waar gesproken wordt van bouwgroepen, heeft dit al

een grote vlucht genomen. In Nederland is het nog een betrekkelijk jong fenomeen. CPO heeft

zich al bewezen door te zorgen voor een gevarieerder woningaanbod en een betere afstem-

ming op de vraag. Het geeft mogelijkheden voor vernieuwing bijvoorbeeld op het gebied van

collectieve voorzieningen, duurzaamheid, meer committment en betrokkenheid van bewoners.

Naast de roep om meer zeggenschap door bewoners, vormt CPO ook een nieuwe markt voor

de traditionele partijen. De provincie Utrecht helpt CPO te realiseren met ondersteuning en

subsidieregelingen. In januari 2012 besloot de gemeente Utrecht tot een CPO pilotproject:

de herontwikkeling van het Veemarktterrein aan de Sartreweg in Utrecht. Daarmee neemt

Utrecht een grote stap in het mogelijk maken van collectief én particulier opdrachtgeverschap.

ACHTERGROND Eind 1965 werden de toenmalige veemarkten verplaatst van het marktcomplex aan de

Croese laan naar de Voorveldse polder, het huidige Veemarktterrein. Inmiddels heeft de

veemarkt Utrecht alleen nog een paardenmarkt op maandag. De runder- en schapenmarkt

zijn verhuisd naar Bunnik. De dinsdagse automarkt op het Veemarkt-complex kwam na

opening van het nieuwe complex in 1970 tot bloei, en is één van de grootste automarkten

in Europa. Op 1 april 2012 sloot de Veemarkt en is gestart met de voorbereidingen van het

terrein voor de transformatie naar woningbouw.

DE DISCUSSIE De gemeente Utrecht wil op de plek van het huidige Veemarktterrein een unieke woonwijk

maken. De behoefte aan nieuwbouwwoningen in Utrecht is groot. Het terrein biedt goede

mogelijkheden om hierin te voorzien. De ligging van het Veemarktterrein is gunstig en er is

plaats voor zo’n 500 woningen. Het moet een toonaangevende duurzame wijk worden. De

gemeente Utrecht heeft zich ten doel gesteld minimaal 10% van de woningen in (collectief)

particulier opdrachtgeverschap te realiseren. De eerste bouwvelden zijn inmiddels uitge-

geven. De bouwvelden X en Y zijn bij voorrang bestemd voor (C)PO-projecten. De Gemeente

Utrecht heeft nu het voortouw genomen met het bij elkaar brengen van (C)PO-ers voor deze

bouwvelden. Maar hoe breng je aanbod en vraag samen? De vereniging Veemarkt benaderde

Aorta met de vraag of Aorta een rol kon spelen in het bewust maken van architectonische

mogelijkheden voor toekomstige (collectief) particuliere opdrachtgevers van deze wijk.

Aorta organiseerde een ideeenprijsvraag en droeg zo bij aan de ideevorming over de

mogelijkheden tussen vraag en aanbod voor het Veemarktterrein in Utrecht. Daarnaast volgde

Aorta in 2012 de discussie rondom (C)PO en de ontwikkelingen daarvan in Utrecht.

WAAR STAAN WE NU? De ontwikkeling van de Veemarkt ligt mooi op schema. De sloop is bijna afgerond, en begin

januari wordt gestart met het bouwrijp maken van het veemarktterrein. De ontwikkeling

van de diverse bouwvelden is in volle gang. Ook voor de eerste particuliere kavels die in de

verkoop zijn gebracht is veel belangstelling.

Aorta #12 // 1312 // Aorta #12

Meer kwaliteit op het gebied van duur-zaamheid, sociale cohesie, ruimtelijke en programmatische variëteit

COMMUNITY ARCHITECTURE Buro voor architectuur REMAKE

CO-CREATIE // BLOG # 1

Bouwen met en door bewoners zit in de oorsprong van

architectuur, maar is ten tijde van de kwantitatieve

bouwopgave naar de achtergrond verdwenen. De crisis

in de bouwwereld zorgt voor een versnelde transitie van

een kwantitatieve naar een kwalitatieve bouwmarkt en

hierbij zijn de wensen en meningen van bewoners

cruciaal. Door deze ontwikkeling is de aandacht voor

community architecture sterk gegroeid. Maar wat is het

nu eigenlijk en welke kansen biedt dit aan architecten,

de hele bouwmarkt en eerst en vooral aan bewoners?

De meest gangbare definitie van community architecture

is: ‘Architecture carried out with the active participation of

the end users.’ (Wates & Knevitt, 1987) Het belangrijkste

kenmerk van community architecture is dat die tot stand

komt door of met een collectief van toekomstige ge-

bruikers die gezamenlijk hun individuele en collectieve

woonvraag realiseren. De woonvraag kan betrekking

hebben op de eigen woning maar ook op de woon om-

geving en de lokale voorzieningen. De gebruikers willen

op deze wijze zeggenschap krijgen over de economische,

programmatische, esthetische en sociale aspecten van

het wonen. Een goed voorbeeld van community

architecture dat steeds meer voorkomt in Nederland is

het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Community architecture zien we echter ook steeds meer

ontstaan bij de transformatie en het beheer van be-

staande woongebieden. Bewoners en gebruikers worden

daarin een steeds grotere verantwoordelijkheid en

zeggenschap toegekend.

In ons onderzoek naar community architecture staat

de vraag centraal of die zeggenschap leidt tot een

verbeterde kwaliteit van de woning en woonomgeving.

De overheid stimuleert eigenbouw omdat die wijken

aantrekkelijker zou maken. Zeggenschap zou leiden

tot een grotere betrokkenheid van de gebruikers bij de

eigen wijk. De woning en woonomgeving zouden beter

aan sluiten bij het gewenste gebruik en de persoonlijke

beleving. Dit zou kunnen betekenen dat een wijk, die

met zeggenschap van de gebruikers tot stand komt ook

sociaal sterker en fysiek duurzamer is.

Over deze manier van ontwikkelen is, op grond van ons

onderzoek, met stelligheid te zeggen dat er sprake is

van een kwaliteitsverbetering in vergelijking met

traditionele ontwikkelprocessen. Die kwaliteit heeft voor

alle projecten een verschillend accent. Dat accent kan

programmatisch, architectonisch of stedenbouwkundig

zijn, maar het kan ook duurzame maatregelen of bijzon-

dere voorzieningen betreffen. Alle projecten hebben,

op een abstracter niveau echter ook overeenkomsten.

Ten eerste hebben de eindgebruikers, die soms tot de

initiatiefnemers behoren, bij alle projecten een grote tot

zeer grote mate van zeggenschap. De grote betrokken-

heid die dat vereist leidt tot een gevoel van ‘ownership’;

men voelt zich verantwoordelijk voor de eigen leefom-

geving. Ten tweede is in alle projecten het gemeenschap-

pelijke karakter een belangrijke component. Vaak zijn er

gemeenschappelijk voorzieningen, een gemeenschap-

pelijk ideaal of er is een gemeenschappelijk belang dat

wordt nagestreefd. Deze collectieve component heeft

een sterke culturele lading die in verband gebracht kan

worden met de behoefte aan het derde overeenkomstige

aspect; de identiteit. Deze identiteit komt tot stand door

intensieve samenwerking tussen alle betrokken partijen

maar vooral tussen de mede-gebruikers. Men gaat

daarbij op zoek naar de gezamenlijke identiteit waardoor

een sociale context ontstaat. Ownership, identiteit en

gemeenschappelijkheid leiden tot interactie tussen de

gebruikers en de woonomgeving. Er is daardoor meer

verantwoordelijkheid en zorg voor het eigen woonmilieu.

Al in de zestiger jaren van de vorige eeuw werd een

gebrek aan identificatiemogelijkheden en interactie-

mogelijkheden met de omgeving geconstateerd. Die

kritiek was een reactie op de catastrofale gevolgen van

de modernistische beginselen in de stedenbouw en

architectuur waarvoor de uitgangspunten werden vast-

gelegd door de CIAM in het Charter van Athene. Al in

1953 werden de functionalistische uitgangspunten door

een aantal architecten in twijfel getrokken. Het gebrek

aan identiteit dat het gevolg was van het reducerende,

abstraherende en calculerende wetenschappelijke

denken vormt de kern van de kritiek. ‘Wonen’ zo stelde

John Habraken destijds ‘is niets anders dan je identifi-

ceren met je omgeving’, het gaat er volgens hem ‘een-

voudig om dat mensen iets moeten kunnen doen met

hun eigen omgeving en iets kunnen doen betekent kei-

hard: verantwoording dragen voor de eigen omgeving’

Maar ook het ondemocratisch karakter van het ruimte-

lijk ordeningsproces werd door hen bestreden. De kritiek

heeft tot zichtbare verandering geleid. De stedenbouw

en architectuur is contextueler geworden, er is meer

aandacht voor het landschap en voor de cultuurhistori-

sche aspecten ervan, echter van democratisering van de

ruimtelijke ordening door zeggenschap is nog weinig of

geen sprake.

Toch is zeggenschap van steeds groter belang. Het is

de enige manier om aan de grote veranderingen die

de laatste vijftig jaar in de samenleving hebben plaats-

gevonden vorm te geven. Daarbij gaat het om sociale

veranderingen. Het gezin is allang niet meer de belang-

rijkste woonvorm. Er hebben zich bovendien grote aan-

tallen immigranten in Nederland gevestigd met eigen

woonculturen. Dit levert een caleidoscopische veelheid

aan woonvormen en mogelijke community’s op.

Daar komt bij dat de huurdersmarkt is verandert in een

kopersmarkt waarvan het eisenpakket zeer verschillend

is. We zien deze verscheidenheid onvoldoende terug in

het woningaanbod.

Het gaat verder om technologische veranderingen.

Mensen manifesteren zich op internet, maken hun eigen

blog aan, reageren op wat er gebeurt in de samenleving

en creëren hun eigen content. Zij verenigen zich rond

fora op basis van een gemeenschappelijk belang of een

gedeelde interesse. Daardoor wordt de ‘consument’

steeds meer ‘producent’ en verplaatst zich naar de voor-

kant van de productontwikkeling. Deze mogelijkheden

worden nog te weinig benut.

Dan zijn er nog de veranderingen ten aanzien van ons

milieu. Vanaf het rapport ‘De grenzen aan de groei’ van

de club van Rome tot aan de film ‘An inconvenient truth’

van Al Gore is er een groeiend milieubewustzijn dat

vraagt meer verantwoordelijkheid voor en betrokkenheid

met de wereld om ons heen. Problemen moeten lokaal

worden opgelost om afwenteling op mensen elders te

voorkomen. Verbondenheid, verantwoordelijkheid en

zorg voor het eigen woondomein zijn de basis voor een

duurzame leefwereld. Die verantwoordelijkheid moet

veel meer door mensen zelf worden genomen. Daarvan

zien we goede voorbeelden in community architecture.

De genoemde veranderingen kunnen niet door een

centrale overheid worden aangestuurd, maar moeten

bottom up worden georganiseerd. Zeggenschap in ruim-

telijke ordeningsprocessen is daarbij noodzakelijk omdat

traditioneel gestuurde ontwikkelprocessen te weinig op

deze veranderingen kunnen inspelen, zoals gebleken is

bij de ontwikkeling van de VINEX wijken. Onze studie laat

zien dat bij community architecture meer kwaliteit wordt

ontwikkelt op het gebied van duurzaamheid, sociale

cohesie, ruimtelijke en programmatische variëteit dan

bij traditionele ontwikkelprocessen.

Henk van der Woude // rEmAkE

Henk van der Woude is bouwkundige en eigenaar van REMAKE, buro

voor architectuur. Voor het inventariseren van de wensen van gebruikers

hebben zij een eigen methodiek ontwikkeld. Eind 2012 presenteert

REMAKE hun onderzoek naar Community Architecture in Nederland.

www.remake.nl

Aorta #12 // 1514 // Aorta #12

Na de vuurwerkramp in Enschede was ik verantwoordelijk voor de

wederopbouw van 60 hectare gewonde stad. Honderden mensen

hebben daar de kans gekregen hun eigen droom te bouwen. Als je

nu door de wijk, Roombeek, loopt voel je de energie die dat oplevert.

Mensen benutten de kans als ze de ruimte krijgen om hun droom

te realiseren. Jong en oud, rijk en arm, wie wil had de kans. En wat

is er mooier dan je eigen huis laten ontwerpen en bouwen? Niet

alleen de meubels verschuiven in je woonkamer of investeren in

een nieuwe keuken of badkamer, maar je hele huis kunnen indelen

en alle materialen en kleuren zelf bepalen. Om er vervolgens nooit

meer weg te gaan.

Steeds meer gemeenten durven hun inwoners de ruimte te geven

om zelf te bouwen. En niet alles vervolgens dicht te timmeren met

voorschriften over rooilijnen, dakhellingen en kleur van de bak-

stenen. Daarbij is Roombeek baanbrekend gebleken. Volgens vriend

en vijand is die wijk mooi geworden door ruimte te geven en op

hoofdlijnen te sturen op beeldregie. Het is nog wel spannend of

andere gemeenten echt serieus voor zelfbouw gaan of het als uiterste

redmiddel tegen de (bouw)crisis zien. Als ambassadeur particulier

opdrachtgeverschap tref ik inmiddels veel wethouders die er echt

voor gaan. Die hun burgers die ruimte gunnen.

Maar lukt het vervolgens? Worden er goede locaties aangewezen of

alleen de plekjes die aan een ontwikkelaar niet waren te verkopen.

Zijn de grondprijzen die gevraagd worden reëel of weerspiegelen die

nog de financiële ambities van voor de crisis? Wordt er echt ruimte

gegeven aan eigen keuzes voor architectuur, of is alles dichtgetim-

merd? Als een kavel te koop wordt aangeboden, mag je dan ook echt

bouwen of zijn er nog grote risico’s voordat het bestemmingsplan

definitief is? Zijn de ambtenaren ook servicegericht of worden er

vele loketten dichtgehouden? Particulier opdrachtgeverschap moet

je niet alleen willen, je moet het ook goed organiseren! En dat lukt

veel gemeenten (nog) niet.

Krijgt zelfbouw in Nederland meer grond onder de voeten? De tijd

zal het leren. Ik zet me ervoor in. En u? Houd het in de gaten!

Op steeds meer plekken in het land wordt ruimte geboden. Benut die

kans! Bouw uw droom en geef daarmee energie aan de stad! Zodat u

nooit meer hoeft te verhuizen!

Het is nog wel spannend of andere gemeenten echt serieus voor zelfbouw gaan.

GEEF NIEUWE ENERGIE! Roelof Bleeker // Ambassadeur zelfbouw

CO-CREATIE // BLOG #2

BAugruppEN BErlIjN

Roelof Bleker // Ambassadeur Zelfbouw ministerie BZk

Als Ambassadeur Zelfbouw voor het ministerie van BZK,

stimuleert hij het particulier opdrachtgeverschap in de

woningbouw richting gemeenten.

16 // Aorta #12 Aorta #12 // 17

“Dit lage raam in de douche hebben we zelf ontworpen.

Als je hier staat te douchen, dan kunnen mensen buiten

alleen een stukje van je benen zien, van je knieën tot je

enkels. Maar als je in bad zit, kun je via datzelfde raam

wel zo het park in kijken.” Een raam ín de douche, dat

kom je in een regulier gebouwd huis nooit tegen. Want

de gedachte van ‘de bouwer’ is dat niemand een raam

in zijn douche wil. Dit vanuit privacy overwegingen. Maar

particulier opdrachtgeverschap maakt dit wel mogelijk.

Logisch eigenlijk, want waarom zou iemand mogen

bepalen dat jij geen uitzicht op het park kunt hebben?

Vrijheid en zelf keuzes maken. Dat is de grootste meer-

waarde die ‘zelfbouwers’ toekennen aan particulier

opdrachtgeverschap. Niet enkel schuiven met meubels,

maar écht bepalen hoe je huis eruit ziet. De standaard-

concepten die de reguliere nieuwbouw domineren,

hebben bij zelfbouwprojecten dan ook plaatsgemaakt

voor unieke ideeën. Je zelfgebouwde huis is niet alleen

anders dan andere huizen, het past precies bij hoe jij het

wilt gebruiken. Het is een huis op maat.

Terugkijkend op het proces spreken alle zelfbouwers over

een zwaar en intensief traject. Dat is te verwachten, want

professionele bouwers hebben niet alleen ongelooflijk

veel kennis van het bouwproces en een onuitputtelijk net-

werk in de bouwwereld, maar ook jarenlange ervaring.

Dit ontbreekt bij de meeste zelfbouwers. Voor hen is het

meestal de eerste – en vaak ook enige – keer dat ze een

bouwproces doormaken vanaf het kopen van bouwrijpe

grond tot het kiezen van de mortel voor het voegwerk.

Toch is er niemand die achteraf spijt heeft. Er is juist een

intense dankbaarheid voor het resultaat. Iets waar je zelf

voor gezwoegd hebt, heeft een grotere waarde dan een

kant-en-klaar-pakket waar geen bloed, zweet en tranen

in zitten. Die grote waardering blijkt ook uit het feit dat

zelfbouwers veel minder snel geneigd zijn om te verhui-

zen. De betrokkenheid bij het eigen huis en de buurt is

ontzettend groot; beide zijn immers – letterlijk - eigen-

handig uit de grond gestampt. En daarin schuilt een ander

verschil met de traditionele bouwwereld. Deze sector

is de betrokkenheid bij wat er gebouwd werd de laatste

jaren volledig kwijtgeraakt. Er heerste geen mentaliteit

om een huis te bouwen dat mensen in hun hart zouden

sluiten, maar er werd gebouwd om geld te verdienen.

Een veelgehoord tegenargument voor (collectief) parti-

culier opdrachtgeverschap is dat het niet voor iedereen

toegankelijk zou zijn, zowel uit financieel als sociaal

oogpunt. Als je als zelfbouwer een kavel wilt kopen, blijk

je een aanzienlijke voorinvestering te moeten doen die

vaak niet meegefinancierd kan worden in de hypotheek.

Dat betekent dat je dus een flinke spaarpot moet heb-

ben om aan particulier opdrachtgeverschap te kunnen

beginnen. Je draagt dus ook zelf al het financiële risico

voor de bouw. De gemeente Almere heeft inmiddels wel

alternatieve financieringsmogelijkheden voor zelfbouw-

kavels, waardoor dit ook voor mensen met een lager

inkomen toegankelijk is. Daarnaast is zelfbouw een

intensief, een vrij complex en voornamelijk lang traject.

Je hebt te maken met bouwaanvragen, het aansturen

van architecten en aannemers, het regelen van finan-

ciering, bestemmingsplannen, welstand en het maken

van kostenramingen. Het is heel begrijpelijk dat de

blanke hoogopgeleide bewoner dit niet als belemmering

ziet, maar voor de bewoner met minder geld en kennis

is deze drempel waarschijnlijk een stuk hoger. Sommige

mensen hebben immers heel wat andere dingen aan

hun hoofd dan fantaseren over hun droomhuis.

Los van deze kritische kanttekeningen lijkt er toch

een gunstig toekomstperspectief voor zelfbouw te

groeien. De traditionele bouwwereld ligt door de crisis

noodgedwongen stil, waardoor er vrij baan is voor de

zelfbouwers. Steeds meer gemeenten en ook woning-

corporaties zien hier een grote kans voor (collectief)

particulier opdrachtgeverschap. En dat is gunstig, want

bij een grotere betrokkenheid met je eigen huis en buurt

is iedereen gebaat. De angst bij veel gemeenten – en

met name bij welstandscommissies – voor ‘Belgische

praktijken’ die uit zelfbouw zouden voortvloeien, moet

dan ook los gelaten worden. Want vergeet niet dat ook

grote delen van Nederland waar we nu uitermate trots

op zijn in vroegere tijden via particulier opdrachtgever-

schap tot stand zijn gekomen. En daarnaast, Belgen zijn

hele gelukkige mensen.

MEERWAARDE VAN ZELFBOUWAnne Seghers // Studio Papaver

CO-CREATIE // BLOG #3

Iets waar je zelf voor gezwoegd hebt, heeft een grotere waarde dan een kant-en-klaar-pakket waar geen bloed, zweet en tranen in zitten.

Anne Seghers // Studio papaver

Als stedenbouwkundige ontwerpt, onderzoekt en schrijft

Anne over de stedelijke dynamiek. Zij is tevens de mede-

oprichter van Studio Papaver, bureau voor stedelijk

onderzoek, ontwerp en theorie. www.studiopapaver.com

ScHooTSHuIS BlAuwkApEl // FoTo rolF rEIcHArDT

Bekijk hier verschillende filmportretten van zelfbouwers:

http://particulieropdrachtgeverschap.arch-lokaal.nl/

Architectuurcentrum Aorta maakte enige tijd geleden ook

een documentaire over zelfbouw in Utrecht: http://www.

aorta.nu/publicaties/documentaire/het-wilde-dromen-2007/

;-) Over het woongeluk van Belgen: http://www.fedra.

belgium.be/nl/mijn-wereld-en-ik/reportage/d/detail/huis-

thuisgevoel-geluk

http://particulieropdrachtgeverschap.arch-lokaal.nl/

http://www.aorta.nu/publicaties/documentaire/het-wilde-dromen-2007/

http://www.aorta.nu/publicaties/documentaire/het-wilde-dromen-2007/

http://www.fedra.belgium.be/nl/mijn-wereld-en-ik/reportage/d/detail/huis-thuisgevoel-geluk



Aorta #12 // 19Aorta #12 // 1918 // Aorta #12

WOONWENSEN CENTRAAL STELLEN IS MééR DAN PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

Anne Seghers // Studio Papaver


“De gebruiker aan zet” en “Van woonconsument naar

woonproducent”. Deze slogans zorgden enkele jaren ge-

leden wellicht nog voor opgetrokken wenkbrauwen, maar

tegenwoordig is de gedachte aan een grotere rol voor de

wensen van bewoners steeds minder uitzondering en

steeds meer gemeengoed. Dat is goed. Want iedereen

ziet dat massaproductie en eenheidsworst niet langer

aansluiten bij de huidige markt. Een bouwproces waarin

de woonwensen centraal staan, dat is de uitdaging.

Het is goed om te beseffen dat er verschillende manie-

ren zijn om tot dit vraaggerichte bouwproces te komen.

Particulier opdrachtgeverschap is een krachtige

methode waarin de gebruiker in het middelpunt staat

en waarbij woonwensen de leidraad vormen. Maar het

is slechts één methode; het is zeker niet de enige en

ook niet altijd de beste manier. Want voor sommige

ruimtelijke opgaven is particulier opdrachtgeverschap

niet geschikt, bijvoorbeeld doordat de schaal van de

bouwopgave dusdanig groot is of wanneer er gebouwd

wordt voor een doelgroep die helemaal geen interesse

heeft om actief bij het bouwproces betrokken te worden.

Voor dit soort opgaven is er dus nog steeds behoefte aan

professionele bouwers, maar niet met de werkwijze die

ze tot enkele jaren geleden hanteerden. Want bouwen

om snel geld te verdienen, werkt niet meer. Dat was wel

mogelijk in de sterk aanbodgestuurde markt van vóór de

crisis. Alles wat toen gebouwd werd, ging snel en voor

een hoge prijs van de hand. Maar wat nu niet aansluit bij

de vraag, wordt simpelweg niet verkocht.

Nu is het zo dat gemeenten massaal stimulerings-

maatregelen voor particulier opdrachtgeverschap in

hun beleidsplannen hebben opgenomen. Want ook zij

constateren dat de crisis de ‘traditionele’ bouwende

partijen vleugellam heeft gemaakt. De redenering is dat

zelfbouwers nog wel middelen hebben om woningen te

bouwen. En onder het mom van ‘vraaggericht bouwen’

en ‘het centraal stellen van woonwensen’ worden de

zelfbouwers naar voren geschoven en verdwijnen de

professionele bouwers meer naar de achtergrond. Maar

bereiken deze stimulerende maatregelen wel het ge-

wenste effect, namelijk een bouwproces dat stoelt op

woonwensen, als de aandacht zo eenzijdig uitgaat naar

particulier opdrachtgeverschap?

Want particulier opdrachtgeverschap is slechts één

onderdeel binnen een vraaggericht bouwproces. En het

stimuleren van enkel deze ene vraaggerichte bouw-

methode zal op de lange termijn niet leiden tot een

bouwproces waarin woonwensen centraal staan.

Enerzijds, zoals eerder al gesteld, omdat sommige

bouwopgaven niet passen bij de schaal waarop

particulier opdrachtgeverschap opereert en omdat

sommige mensen niet actief bij het bouwproces betrok-

ken wíllen worden. Particulier opdrachtgeverschap

beslaat uiteindelijk dus maar een klein aandeel in alles

wat er gebouwd wordt. Maar anderzijds belemmert de

eenzijdige aandacht voor particulier opdrachtgever-

schap de omslag naar het vraaggericht ontwikkelen bij

de grotere, professionele bouwers. Zo lang zij ‘buiten

spel’ blijven staan in de huidige, vraaggerichte markt,

krijgen zij niet de kans en de prikkel om deze omslag

te maken. Terwijl zij juist degenen zijn die bij de grotere

opgaven nodig zijn.

De meer traditionele bouwende partijen moeten zich het

vraaggericht overtuigend aanleren en het zich eigen gaan

maken, tot in de vezels. Want anders loert het gevaar dat

het hele woonwens-denken bij deze partijen feitelijk niet

meer is dan een afleidingsmanoeuvre tot de crisis ten

einde is, waarna ze weer op de oude voet verder kun-

nen. En dat is wat niemand wil. Het centraal stellen van

woonwensen moet dus werkelijk in de haarvaten van de

professionele bouwers gaan zitten, wil het ook

na de crisis beklijven. Anders is particulier opdracht-

geverschap niet meer dan een laatste strohalm in de

crisis, een overbruggingsmechanisme, in plaats van

een zeer sterk voorbeeld van een type projectontwikke-

ling dat altijd al gewenst was maar waarvoor nooit veel

ruimte was in de markt.

Het is dus van groot belang om ook andere vormen

van woonwensgericht bouwen te onderzoeken en uit te

proberen. Manieren die bedacht, uitgeplozen en toe-

geëigend worden door de professionele bouwers van

voorheen. Want daarmee zorg je dat woonwensgericht

bouwen een antwoord is op meerdere ruimtelijke opgaven

dan enkel de kleinere schaal waarop particulier op-

drachtgeverschap een antwoord heeft. En daarmee zorg

je dat de aandacht voor deze aanpak niet verslapt op

het moment dat er weer meer economische voorspoed

komt. Alleen dan kunnen woonwensen echt serieus

genomen en geborgd worden.

Het is goed om te beseffen dat er verschillende manieren zijn om tot dit vraaggerichte bouwproces te komen.

Anne Seghers // Studio papaver

Als stedenbouwkundige ontwerpt, onderzoekt en schrijft

Anne over de stedelijke dynamiek. Zij is tevens de mede-

oprichter van Studio Papaver, bureau voor stedelijk

onderzoek, ontwerp en theorie. www.studiopapaver.com


TERUG NAAR DE WOONKWALITEIT: CPO ALS MIDDEL

Vincent Kompier // onderzoeker & publicist woonachtig in Berlijn


Sneller? Nee. Goedkoper? Ook niet per se. Mooier? Ja,

dat wel. En duurzamer? Zeker. Dat zijn kernwoorden die

van toepassing zijn op CPO-projecten in Duitsland. Daar

bestaat de traditie om samen te bouwen – dus zonder

projectontwikkelaar, kostendeskundige, constructeur,

doelgroeponderzoeker, makelaar en allerlei andere

tussenlagen die in Nederland het bouwen zo duur en

nodeloos ingewikkeld maken – al veel langer. Waar

komt deze traditie vandaan? En wat valt er van te leren

voor de Nederlandse – en dus ook Utrechtse – situatie?

Eigenlijk is daar een heel simpel antwoord op. Wie in

Duitsland binnen het bestaande aanbod niet datgene

kan vinden wat hij zoekt, gaat zelf aan de slag. Dat doen

zij al zo’n dertig jaar. Waarom kunnen zij die ideale

woning niet in het bestaande aanbod vinden? Omdat in

Duitsland, net als in Nederland, de afgelopen veertig

jaar de focus vooral op productie en kwantiteit heeft

gelegen. Als het al over kwaliteit ging is vooral de tech-

nische kwaliteit van de woningen benadrukt. De woon-

kwaliteit, ofwel de vraag: hoe wonen we eigenlijk en

hoe heeft ons leven het wonen veranderd? is nauwelijks

beantwoord in de bouwproductie.

Nu zult u zeggen: “wat is er dan mis met de woon-

kwaliteiten in Nederland? Niets toch? Mijn dak lekt niet

en de voordeur tocht niet, dus wat is het probleem?”.

Dat is waar. De technische woonkwaliteit van Neder-

landse woningen is over het algemeen goed. Hoewel op

duurzaamheid de gemiddelde Duitse woning de Neder-

landse woning flink achter zich laat. Meer marktwerking

in de woningbouw heeft niet datgene opgeleverd wat je

bij het begrip ‘markt’ zou verwachten: een verhoging

van het aanbod, een grotere keus in kwaliteiten (dus ook

‘slechte’ kwaliteit, die dan minder kost) of kwalitatief

betere woningen voor minder geld. In het aanbod blijft

datgene ontbreken waar veel behoefte aan is: een goede

woning, die meer is dan techniek. Die ook een plek is

waar je wilt zijn. Die, naast technische, ook vooral

functionele kwaliteit heeft en die zich niet beperkt tot

een hip of modieus (of juist traditionalistisch, wat eigen-

lijk nog modieuzer is) architectonisch jasje.

Het gros van het nieuwbouw-woningaanbod laat nog

immer een beperkte manier van leven toe: dat van een

gemiddeld gezin met twee kinderen, waarvan de ouders

de grootste slaapkamer innemen, het oudste kind de

middelste kamer en het jongste kind de kleinste kamer.

Bijna alle woningen (op halalwoningen na) worden op-

geleverd met een woonkamer met leefkeuken, die het

onmogelijk maakt om koken en wonen van elkaar te

scheiden. Zelf wil ik, nu ik de degelijke Duitse woning

ken, nooit meer in mijn leven zo’n Hollandse living met

design-kookeiland. Niemand hoeft te zien hoe ik de

pannenkoeken terug in de pan mik nadat zij bij het keren

een tijdelijke tussenlanding op de vloer gemaakt hebben.

Zonder gekheid; de mogelijkheid in Nederland om je

woning naar eigen wensen en leefpatronen te ontwer-

pen en in te delen is bijna onmogelijk. Hordes stylistes

en leefstijlonderzoekers hebben de afgelopen jaren een

waaier aan leefstijlen ontwikkeld die door architecten

in verschillende woonsferen (kasteel, grachtenpand,

country huis met veranda) en architectuur zijn vertaald.

Deze manier van werken beperkt zich tot de buitenkant.

Dat een gemiddeld gezin inmiddels met de laptop/tablet

op schoot televisie kijkt, en dat een gemiddeld gezin

meerdere hobby’s kent; daar heeft het gemiddelde huis

zich nog lang niet aan aangepast. En heeft u wel eens

de gemiddelde tuin in een gemiddelde nieuwbouwwijk

bekeken? Gemiddeld is daar 90% betegeld, met hier en

daar een pot met wat gemiddeld groen erin, want een

gemiddeld gezin heeft nul tijd om een tuin te onder-

houden.

Terug naar Duitsland. Wat laten de woningprojecten die

in CPO zijn ontwikkeld zien? Dat generieke en specifieke

kwaliteiten in een goede balans worden vermengd.

Generiek wil zeggen: goede lichttoetreding, afgestemd

op de plek; mooie en ruime hallen en gangen (waar je

jas niet subiet van de kapstok valt als je ‘m net uitge-

trokken en opgehangen hebt en je je wilt omdraaien; die

beroemde Nederlandse gang). Kwaliteiten als energie-

zuinigheid, ruimtelijkheid in de woning, gebruiksgemak

als opbergruimte voor fietsen en kinderspeelgoed,

(gemeenschappelijke) ruimte voor hobby’s, logés of

een sauna worden als vanzelfsprekend in de zelfbouw-

projecten mee ontworpen. Daarnaast bouwen zij opval-

lend duurzaam, want zij betalen zelf de energierekening

en doen daartoe bij aanvang andere investeringen in

duurzaamheid. Het opleggen van (bovenwettelijke)

duurzaamheidsverplichtingen aan zelfbouwers is

dan ook als een teken te zien dat veel Nederlandse

gemeenten de intenties van zelfbouwers nauwelijks

begrijpen en serieus nemen.

Dit zelf bouwen laat zien dat een nieuwe manier van

ontwikkelen en wonen in opkomst is. Overigens veel

minder idealistisch en veel meer pragmatisch dan

menigeen denkt: ook bij zelfbouwers is rendement een

niet onbelangrijk doel. Toch staat niet de verkoopbaar-

heid van de woning voorop, maar het maken van een

eigen plek waar je je thuisvoelt. En als je je thuisvoelt,

hoef je ook niet om de zes jaar te verhuizen. Met het

zicht op een vastgelopen woningmarkt die voorlopig

niet losgetrokken wordt een prettig vooruitzicht. Een

woonvorm waar de woonconsument van louter passief

opsouperen wat anderen voor hem bedacht hebben

transformeert tot bewoner. Een tevreden bewoner,

omdat hij zelf heeft bijgedragen aan het creëren van zijn

ideale woonplek.

Wie in duitsland binnen het bestaande aanbod niet datgene kan vinden wat hij zoekt, gaat zelf aan de slag. Dat doen zij al zo’n dertig jaar.

Vincent Kompier // planoloog en demograaf in Berlijn

Vincent Kompier is planoloog en demograaf. Als onder-

zoeker heeft hij jarenlang gewerkt bij architectuur-,

onderzoeksbureaus en de overheid. In 2008 is hij naar

Berlijn verhuisd waar hij dagelijks blogt over de dagelijkse

ruimtelijke ordening in Berlijn. www.vincentkompier.de

www.vincentkompier.de

22 // Aorta #12 Aorta #12 // 23

Waar staan we nu met de Veemarkt? Er wordt op dit

moment ontworpen aan diverse bouwvelden binnen het

plangebied. Individuen hebben een optie op een bouw-

kavel en een ontwikkelaar heeft, samen met een

corporatie, een drietal architecten opdracht geven om

samen met de toekomstige bewoners een ontwerp te

maken voor ongeveer 40 woningen in een bouwveld.

Daarnaast zijn er twee initiatieven voor een CPO-groep

bezig met de ontwerpen voor een bouwcluster voor

respectievelijk 10 en 20 woningen. De ontwikkelingen

zijn gestart.

Hoe zijn we hier gekomen? Bij de start van het plan-

proces diende zich de vraag welk type document we

zouden gaan opstellen, als handvat voor het ontwikkelen

van een woonwijk van ongeveer 10 hectare, voor onge-

veer 550 woningen. De gemeente Utrecht heeft samen

met Bureau Dolte een Stedenbouwkundig Programma

van Eisen (SPVE) gemaakt. Vanaf het begin hebben we

daar belanghebbenden en geïnteresseerden bij betrok-

ken. De vraag die wij ons zelf en de participerende groep

als eerste hebben gesteld is: “Hoe ziet deze woonwijk er

over 25 jaar uit?”. Dat heeft zes kernkwaliteiten voor de

wijk opgeleverd. Deze kernkwaliteiten zijn de basis voor

het SPVE, het bestemmingsplan en het beeldregieplan.

Ruimte voor initiatief en een gevarieerde wijk met iden-

titeit zijn twee van deze kernkwaliteiten. Dat is dus het

doel. Toekomstige bewoners betrekken – in welke vorm

dan ook – bij het ontwerpen van hun eigen woning en da-

gelijkse woonomgeving is dan het juiste middel. Als je de

inbreng van toekomstige bewoners serieus neemt, moet

je flexibiliteit bieden waar het kan en zekerheid bieden

waar het moet. Het SPVE biedt beide. Functioneel en

ruimtelijk is er flexibiliteit. Deze flexibiliteit levert een

handvat voor een goede fasering, biedt maatwerk voor

plannen op korte en langere termijn en geeft houvast bij

het maken van een functioneel ontwerp voor de openbare

ruimte gebaseerd op een matenplan. Duidelijkheid in

de openbare ruimte en een maximale flexibiliteit ten

aanzien van woningtypologieën en volumina binnen de

bouwvelden, dat is het streven. Het beeldregieplan is

gemaakt als inspiratiebron en het biedt bewoners en

hun architecten een handvat voor het woningontwerp.

Het beeldregieplan is dus geen “toetsdocument”. Daar-

naast is het zo geregeld dat de welstandscommissie,

op basis van het beeldregieplan, een supervisor heeft

gemandateerd om ontwerpen goed te keuren.

Het bestemmingsplan is flexibel en globaal maar geeft

wel de mogelijkheid voor het verlenen van een bouw-

vergunning. Dit laatste is essentieel. Het kan niet zo zijn

dat initiatiefnemers na hun ontwerp nog eens een jaar

proceduretijd moeten afwachten.

Co-creatie of particulier opdrachtgeverschap, is een

houding. Van de initiatiefnemer of de toekomstige bewo-

ner, de betrokken ambtenaren maar ook ontwikkelende

en bouwende partijen. Samenwerken met toekomstige

bewoners om een gevarieerde woonwijk te realiseren

vraagt om een zorgvuldig proces dat is afgestemd op de

vraagstukken die je onderweg kan tegenkomen. Als er

bij deze partijen het plezier ontstaat om in de Veemarkt

aan de slag te gaan, gaat er iets ontstaan. Als dit concept

in Utrecht niet lukt, lukt het nergens. Vooralsnog merk

ik dat het beschikbare materiaal (het bestemmingsplan,

het SPVE en het beeldregieplan) maar ook de methodiek

van gronduitgifte, dit plezier nog niet in de weg staat. In

deze fase van plannen maken merk ik dat de flexibiliteit

die we in onze kaders hebben geborgd voldoende is.

De eerste schetsen genereren de dialoog en het plezier

dat we hadden gehoopt. De volgende stappen zijn de

definitieve ontwerpen en bouwactiviteiten.

EEN GEVARIEERDE WIJK, LEVENDIG EN VERRASSEND VOOR IEDEREEN, LUKT ALLEEN IN CO-CREATIE

Han Schraders // Gemeente Utrecht


Co- creatie of particulier opdracht-geverschap, is een houding. Van de initiatiefnemer of de toekomstige bewoner, de betrokken ambtenaren maar ook ontwikkelende en bouwende partijen.

Han Schraders is Adviseur stedelijke ontwikkeling

gemeente Utrecht, afdeling Stedenbouw.

TuSSENruImTE // INjA ArcHITEcTEN EN AN ArcHITEcT

24 // Aorta #12 Aorta #12 // 25

Collectief particulier opdrachtgeverschap herbergt een

belofte voor een wezenlijk andere manier van stads-

ontwikkeling. Maar de huidige vorm waarop collectieve

zelfbouw in Nederland wordt ingezet, lost deze belofte

bij lange na niet in. Dit is de vaststelling van Wouter

Veldhuis, stedebouwkundige en directeur van het

bureau MUST stedebouw en tevens coördinator van de

opleiding Stedebouw aan de Rotterdamse Academie van

Bouwkunst.

“De vraag hoe je met particulieren een stuk stad maakt,

is ontzettend interessant. Daar ligt een kans voor een

hele andere, meer organische, vorm van stedelijke ont-

wikkeling. In de ‘traditionele’ stadsontwikkeling wordt

immers gewerkt met grote investeringen aan de voor-

kant van ontwikkeltrajecten: het bouwrijp maken van

grote lappen grond, het aanleggen van wegen, kabels,

leidingen en riolering en het inrichten van de openbare

ruimte. Maar bij zelfbouw, met particulieren als finan-

ciers, ontbreken de middelen om deze voorinvesteringen

te kunnen doen. Het geld komt uit veel meer kleinere

en verschillende portemonnees. De investeringen die

particulieren doen, gebeuren schoksgewijs, in kleinere

stapjes, passend bij het eigen tempo waarmee particu-

lieren willen bouwen. Zelfbouw vraagt dus eigenlijk om

een andere manier van grondpolitiek, met een ander

financieringsmechanisme.

Als ik kijk naar de projecten die nu via zelfbouw tot

stand komen, zie ik helemaal geen nieuwe manier van

stadsontwikkeling. Want wanneer je met zelfbouw écht

een stuk stad zou maken, zou dit betekenen dat je zelf

de locatie kiest waar je je huis wilt bouwen, dat je zelf

bepaalt hoe groot dit stuk grond is, dat je zelf beslist

welke energievoorziening je neemt en dat je vrije keuze

hebt op het vlak van gebouwtypologie en functies. Maar

dat is allemaal niet het geval in Nederland. Particulieren

kunnen kiezen uit lapjes grond die allemaal al verkaveld

zijn, voor een prijs die vaak erg hoog is en vergezeld

gaat van een groot aantal dwingende regels en

voorwaarden. Bewoners hebben bij zelfbouwprojecten

alleen zeggenschap over hun eigen woning. Daarin is

inderdaad sprake van ‘woonvrijheid’. Maar ze hebben

geen zeggenschap over dingen die de woonomgeving

bepalen. En juist de kwaliteit van de woonomgeving is

wat een woning, plek en buurt duurzaam maakt. De

manier waarop zelfbouw op dit moment georganiseerd

wordt, gaat dus helemaal niet over samen een wijk of

een stuk stad maken. Het gaat over zelf je individuele

huis bouwen, binnen een soort Vinextypologie met een

daaraan gekoppelde grondpolitiek en planningslogica.

De collectieve zelfbouwprojecten Landhof in Eindhoven

en de Contreie in Oosterhout illustreren dit. Hier lagen

kansen voor bewoners om zelf een wijk te ontwikkelen.

Met dat idee hebben wij als bureau de plannen gemaakt,

waarbij we nadrukkelijk streefden naar het loslaten

van allerlei eisen die normaliter van bovenaf – door de

gemeente – worden opgelegd. Bewoners kregen hier de

kans om zelf een fijne woonomgeving te creëren, pas-

send bij de eigen woonwensen. Het resultaat valt tegen.

Wij dachten te werken aan bijzondere wijken die door

de inbreng van de bewoners ook op de lange termijn

waardevol zijn. Maar de kopers/bewoners hebben een

hele andere agenda. Zij willen simpelweg zo goedkoop

mogelijk bouwen, met een grote focus op het woongenot

bínnen de vier muren. Ze voelen geen verantwoordelijk-

heid voor een goede collectieve buitenruimte. Dat zien

zij toch als iets wat de gemeente voor zijn rekening moet

nemen. Want het geld dat je als bewoner investeert in

een mooie speelplek in de wijk, of in een fijn stuk groen,

kan je niet meer uitgeven aan mooie inbouwapparatuur

in de keuken. Dat is de redenering. De meeste zelf-

bouwgroepen zijn in de praktijk niets anders dan kleine

ontwikkelaars en zo gedragen ze zich ook als het gaat

om de collectieve ruimte. Dit gedrag wordt nog eens

versterkt door de kaders vanuit de gemeente en de

adviseurs die hun begeleiden.

Landhof en de Contreie zijn exemplarisch. Het laat zien

dat de projecten die nu via collectief particulier op-

drachtgeverschap tot stand komen, geen nieuwe

gebiedsontwikkelingen zijn. Het is gewoon knetterharde

traditionele stadsontwikkeling, die enkel op een andere

manier gefinancierd wordt. De motieven voor zelfbouw

zijn simpelweg verkeerd. Voor veel bouwende partijen

is particulier opdrachtgeverschap een manier om de

bouwstroom op gang te houden en om de consument

geld uit de zakken te kloppen. Voor veel particulieren

is het een manier om zo goedkoop mogelijk zoveel

mogelijk vierkante meters te kunnen bouwen.

De belofte om met collectieve zelfbouw te werken aan

een andere manier van stadsontwikkeling is groot.

Maar de resultaten laten tot nu toe zien dat het een loze

belofte is. En volgens mij kan die belofte momenteel

ook niet worden ingelost. Niet zolang zelfbouw moet

plaatsvinden binnen het systeem van de traditionele

gebiedsontwikkeling. Het systeem is daar helemaal niet

geschikt voor. Een andere reden waarom deze belofte

geen werkelijkheid wordt, is omdat de groep particuliere

zelfbouwers niet geëmancipeerd genoeg is om daad-

werkelijk aan de ontwikkeling van een wijk of stuk stad

te werken. Zij voelen niet de verantwoordelijkheid voor

een kwalitatieve openbare ruimte. Pas als zowel de

overheden als de particulieren los komen uit het

systeem van de traditionele stadsontwikkeling, zie

ik openingen voor het inlossen van deze belofte. Eerder

niet.”

Op uitnodiging van gemeente Almere heeft MUST stede-

bouw in 2007 gewerkt aan een ontwerpend onderzoek

hoe je met particulieren een stuk stad kunt ontwikkelen,

op een manier die losgekoppeld is van de traditionele

mechanismen in gebiedsontwikkeling. De resultaten zijn

hier te lezen.

DE LOZE BELOFTE VAN ZELFBOUW EN DE ROL VAN PARTICULIEREN IN DE STADSONTWIKKELING

Anne Seghers // Studio Papaver in gesprek met Wouter Veldhuis (MUST)


Collectief particulier opdracht-geverschap herbergt een belofte voor een wezenlijk andere manier van stadsontwikkeling.

http://www.must.nl/data/files/site/must_projects/pdf-78.pdf


HET LEF HEBBEN OM LOS TE LATEN Leen de Wit // Projectleider Veemarkt gemeente Utrecht


In de Veemarkt vinden allerlei vormen van particulier

opdrachtgeverschap plaats: particulieren kopen er

bouwkavels per strookjes van 60 centimeter, bouw-

groepen kopen hele bouwvelden en professionele ont-

wikkelaars geven vorm aan medeopdrachtgeverschap.

Ik werk vanuit de gemeente Utrecht als projectleider

aan de ontwikkeling van de Veemarkt. Wat betekent dit

nu voor een gemeente? Een paar noties.

Centraal staat de verandering in de houding die nodig

is. Hebben we als gemeente het lef om los te laten?

Durven we in het ontwikkelingsstadium globalere be-

stemmingsplannen vast te stellen, zodat het toekomstig

gebruik niet volledig dichtgetimmerd is en zodat we nu

meer flexibiliteit faciliteren voor de toekomst? Kunnen

we de neiging tot teveel sturen loslaten? Hoe gedetail-

leerd leggen we de beeldregieregels vast, hoe besteden

we aan, hoe berekenen we de grondprijs en welke

contracten stellen we op? Elke dag is dit voor ons een

interessante zoektocht. Want loslaten, het organiseren

van flexibiliteit en de traditionele rol van de gemeente

als toetser en hoeder van het algemeen belang, zijn

geen natuurlijke vrienden van elkaar. In allerlei in-

strumenten zit de beheersing ingebakken, zoals in het

Bouwbesluit, de grondexploitatie, de bestemmings-

plannen en het woningbouwprogramma. Dit moet dus

geleidelijk veranderen wil particulier opdrachtgever-

schap een goede kans krijgen. Tegelijkertijd roept het

organiseren van meer vrijheid ook moeilijkheden op.

Want aan de ene kant wensen particuliere opdracht-

gevers meer vrijheidsgraden, maar aan de andere kant

willen de buren rechtszekerheid over hun omgeving. En

dat alles in een context van een mondige samenleving.

Het organiseren van flexibiliteit en rechtszekerheid

vraagt dus om zeer goed nadenken vooraf en het strak

vastleggen van de essenties Dus welke ruimtelijke

kwaliteit moet minimaal gerealiseerd worden?

En verder het lef hebben om los te laten wat losgelaten

kan worden. We oefenen daar elke dag op.

Vraaggericht ontwikkelen en allerlei vormen particulier

opdrachtgeverschap vragen ook op politiek vlak om de

nodige flexibiliteit. Het vaststellen van een stedenbouw-

kundig programma van eisen, een bestemmingsplan,

een beeldregieplan en een ontwikkelingsstrategie gaan

eigenlijk allemaal over momentopnames. De volgende

dag is de werkelijkheid buiten alweer veranderd. In

bovengenoemde plandocumenten zou het mogelijk

moeten zijn om te kiezen voor een subtiele combinatie

van zekerheid en flexibiliteit. Dus dat enerzijds garanties

vastgelegd worden, zoals wegprofielen en milieuregel-

geving, en dat er anderzijds de vrijheid is om in te spelen

op de marktvraag, bijvoorbeeld via het veranderen van

programma en functies van gebouwen. Ook politici en

raadsleden zullen dan veel moeten oefenen in het

tussentijds bijstellen van plannen, voornemens en

principes. Want het kan dan gebeuren dat het steden-

bouwkundig programma van eisen een bepaald pro-

gramma voorschrijft voor een specifieke plek, maar dat

de ontwikkelingen in de markt vragen om dit programma

te veranderen. Denk bijvoorbeeld aan een bouwveld dat

in het programma van eisen is bestemd voor grond-

gebonden woningen, terwijl zich in de praktijk een

enthousiaste groep ouderen meldt die daar apparte-

menten wil bouwen. Wat doe je dan? En mogen zij een

voorkeurspositie of moet de gemeente de plek, conform

de letter van de aanbestedingsregels, transparant aan

de markt aanbieden? Deze vragen en dilemma’s komen

elke dag weer voorbij. Dit vraagt om een nauwe samen-

werking tussen projectleider van het bouwproject met

de wethouder en de gemeenteraad.

En zo zijn er meer veranderingen voor de gemeente.

Bijvoorbeeld bij de Veemarkt, waar we de supervisor

het mandaat hebben gegeven om met alle particulieren

en projectontwikkelaars de gesprekken te voeren over

de bouwplannen. Hij toetst de bouwplannen al in een

zeer vroeg stadium, al bij het schetsontwerp. En vervol-

gens ook bij het voorlopig ontwerp en bij het definitief

ontwerp. Bij goedkeuring zet hij er een stempel op, ook

namens Welstand. Alleen in geval van een menings-

verschil wordt het bouwplan toch nog geagendeerd bij

de Welstand, die dan een soort arbiter in hoger beroep

wordt. Volgens mij is dit een goede werkwijze, die de

kwaliteitsdiscussie weer de plek geeft waar die hoort:

aan het begin van het proces en aan tafel bij de architect,

opdrachtgever en de hoeder van de samenhang, in ons

geval de supervisor.

Loslaten is lef hebben, en heel goed vooraf nadenken.

Maar loslaten betekent ook open staan voor verrassingen.

Uit gemeentelijk onderzoek onder verhuisgeneigden

in de regio Utrecht blijkt dat circa tien procent van hen

interesse heeft in woningen die tot stand komen via

(collectief) particulier opdrachtgeverschap. Voor mede-

opdrachtgeverschap is nog veel meer emplooi. Onze

inschatting op basis van dit onderzoek is dat medeop-

drachtgeverschap wel veertig tot vijftig procent van de

marktvraag kan bedienen. Deze percentages halen we

– zelfs – in Utrecht nog lang niet. We staan pas aan het

begin van een radicale verandering in de ontwikkeling

van woonwijken. Of liever: gemengde wijken waar weer

mensen kunnen werken én wonen. De gemeente heeft

dus nog een lange weg te gaan. Maar Utrecht zet wel

hele goede stappen in de juiste richting.

De gemeente heeft dus nog een lange weg te gaan. Maar Utrecht zet wel hele goede stappen in de juiste richting.

Leen de Wit // programmamanager Veemarkt

Leen de Wit is senior projectmanager bij de gemeente

Utrecht. Onder andere voor projecten als Stationsgebied

(Muziekpaleis), Leidsche Rijn (hoofd afdeling Maxima-

park), Herontwikkeling Veemarkt.

morE cowBEll // ZoFA ArcHITEcTEN


ZElfBouw: gEEn BijRol MAAR

hoofdAct in AlMERE Adri Duivesteijn // Wethouder Ruimtelijke Ordening Almere


Nog niet zo lang geleden maakte de Britse Housing

Minister bekend een fonds te lanceren – liefst £30 miljoen

groot – om projecten “simular to those at Almere” te

stimuleren. De minister doelde daarmee op Homerus-

kwartier, Nederlands’ grootste zelfbouwwijk, gelegen in

het nieuwe stadsdeel Almere Poort. Een gebied van zo’n

honderd hectare groot, dat bewust is ingericht als staal-

kaart van opdrachtgeverschap. In Homeruskwartier

wordt geëxperimenteerd met alle vormen van zelfbouw;

individueel en collectief, grond gebonden en gestapeld,

goedkoop en duur.

Een paar weken later reisde ik, op verzoek van diezelfde

Housing Minister, af naar het Britse parlement, om

onze ervaringen op het gebied van zelfbouw met de

parlements leden te delen. Het enthousiasme was groot,

bijna overweldigend groot. De politici overseas waren

“impressed by the large scale project underway in

Almere” en beschouw(d)en de jonge polderstad als een

inspirerend voorbeeld; met name het feit dat ook de

lagere inkomensgroepen – huishoudens met een bruto

jaarinkomen tot € 36.000 – in Almere de mogelijkheid

krijgen een eigen woning te bouwen, sprak de Britten aan.

Het blijft een vreemde gewaarwording dat, waar zelfbouw

in het buitenland wordt neergezet als ware revolutie,

het in Nederland slechts een rol in de marge speelt.

Sinds de invoering van de Woningwet (1901) wordt onze

woning bouw gedomineerd door institutionele partijen,

die in de loop der jaren steeds grootschaliger, markt-

gerichter en onpersoonlijker zijn geworden. Terwijl het

wonen zo’n belangrijk onderdeel van ons leven is

– ‘thuis’ is ieders vertrek- en eindpunt; de plek waar je

je terugtrekt en van waaruit je de wereld betreedt – zijn

wij de regie over het wonen, spijtig genoeg, kwijtgeraakt.

Honderd jaar van onderwijs, emancipatie en individuali-

sering hebben ons gevormd, maar op het beleidsterrein

van het wonen zijn wij nog altijd afhankelijk van (het

aanbod van) anderen.

In Almere hebben wij deze traditionele bouwstructuur

radicaal doorbroken, en hebben we er, in lijn met het

Almere Principle ‘Mensen maken de stad’, principieel

voor gekozen het eerste recht op bouwgrond bij de

mensen zelf neer te leggen. Het programma Ikbouw-

mijnhuisinAlmere, dat in 2006 is geïntroduceerd, maakt

zelfbouw op grote schaal mogelijk. Jaarlijks komt er een

veelheid aan nieuwe kavels op de markt, verspreid over

de stad en in verschillende prijsklassen. Met de regeling

IkbouwbetaalbaarinAlmere, die dateert uit 2008, wordt

zelfbouw ook bereikbaar voor de lagere inkomens-

groepen. Een bijzonder contrast: waar de corporaties

stellen dat sociale woningbouw onbetaalbaar is ge-

worden, hebben in Almere inmiddels zo’n driehonderd

‘sociale’ huishoudens – die normaal gesproken achter

in de rij mogen aansluiten – hun eigen huis gebouwd,

zonder enige vorm van subsidie. En misschien nog ver-

wonderlijker: de zelfgebouwde woningen zijn stuk voor

stuk van hogere kwaliteit dan institutioneel gebouwde

woningen.

Hoe kan dat? Wij hebben de Britten uitgelegd dat het

te maken heeft met de transitie naar een fundamen-

teel ander stelsel. Van aanbod- naar vraaggedreven

woningbouw, van de grote naar de kleine schaal, van

winstmaximalisatie naar woonmaximalisatie, van

woonconsumenten naar woonproducenten. Met deze

stelselwijzigingen verdwijnen tussenlagen, en dus de

overhead kosten; iedere euro die een zelfbouwer heeft,

wordt direct geïnvesteerd in mankracht en in materiaal.

Maar waar wij in Engeland gehoor vonden – ik ontving

onlangs nog een kaart met een uitgebreid thank you;

de kennisuitwisseling heeft in Engeland veel teweeg

gebracht – vormt zelfbouw in Nederland nog altijd geen

substantieel onderdeel van de bouwstroom.

In Almere zien wij waar het toe leidt als dat wél zo zou

zijn. Een wandeling door de zelfbouwgebieden – niet

alleen Homeruskwartier, maar ook Overgooi, Noorder-

plassen West en Columbuskwartier – laat zien

dat zelfbouw zorgt voor straten, wijken, steden die

gedifferentieerder zijn, kleurrijker, interessanter.

Achter iedere voordeur schuilt een eigen verhaal, eigen

wensen, dromen en fantasieën, en dat vertaalt zich in

unieke plattegronden en verschijningsvormen. Het gaat

misschien wat ver om Almere als het beloofde land neer

te zetten, maar ik geloof oprecht dat steden beter worden

– persoonlijker en meer flexibel – als wij niet alleen de

institutionele partijen, maar vooral de mensen zelf de

kans geven om de stad te maken.

Een wandeling door de zelfbouwgebieden – niet alleen Homerus

Columbuskwartier – laat zien dat zelfbouw zorgt voor straten,

wijken, steden die gedifferentieerder zijn, kleurrijker, interessanter.

Adri Duivesteijn // wethouder Almere

Adri Duivesteijn (PvdA) is wethouder Duurzame Ruim-

telijke Ontwikkeling in Almere. Als lid van de Tweede

Kamer (1994-2006) pleitte hij er al voor zelfbouw op grote

schaal mogelijk te maken. In Almere bracht hij deze

ambitie in de praktijk. www.ikbouwmijnhuisinalmere.nl

HomEruSkwArTIEr IN AlmErE, HET ZElFBouwpArADIjS // FoTo gEmEENTE AlmErE

30 // Aorta #12 Aorta #12 // 31

Met de herontwikkeling van het Veemarktterrein neemt Utrecht een grote stap in het mogelijk maken van collectief én parti culier opdrachtgeverschap.


idEEënpRijsvRAAg vEEMARKt

LOCATIE: ARCHITECTUURCENTRUM AORTA & VEEMARKTTERREIN

DATUM: 16 NOVEMBER 2011 T/M 1 APRIL 2012 // AANTAL DEELNEMERS: 82 // AANTAL BEzOEKERS: 110

SAMENWERKINGSPARTNERS: GEMEENTE UTRECHT &VERENIGING CPO VEEMARKT

CO-CREATIE // PRIJSVRAAG

Eind 2010/ begin 2011 schreef Aorta een bijzondere

ideeënprijsvraag uit voor professionele ontwerpers, op

initiatief van de vereniging CPO Veemarkt.

Op het terrein van de huidige Veemarkthallen in Utrecht

worden de komende vijf jaar 550 woningen gebouwd.

Bij de ontwikkeling van de Veemarkt krijgen particulier

opdrachtgeverschap (PO) en collectief particulier op-

drachtgeverschap (CPO) volop de ruimte. Dit betekent

dat zowel individuele opdrachtgevers als groepen die

iets willen bouwen, terecht kunnen op de Veemarkt. Pas

als dat niet lukt, kunnen andere partijen aan de slag.

De ideeënprijsvraag is bedoeld om toekomstige

particulier opdrachtgevers of groepen van particulier

opdrachtgevers de mogelijkheden van het bouwen met

een architect te laten zien.

De opgave was: ontwikkel en presenteer een integrale

visie waarin de relatie tussen bouwveld, de woning

en het binnenterrein zichtbaar wordt gemaakt. Werk

vanuit deze visie de ruimtelijke consequenties uit voor

één element (de individuele kavel of woning) en doe

een uitspraak over de relatie met het binnengebied (het

object, het binnenterrein of het bouwblok als geheel).

De ontwerpers moeten rekening houden met een aantal

specifieke randvoorwaarden, die leidend zijn bij de

Veemarktontwikkeling.

Deelname stond open voor alle Nederlandse

architecten, ingeschreven in het architecten-

register van het BA. Particulieren konden deel-

nemen in een coalitie met een geregistreerd

architect.

Aorta ontving 82 inzendingen. De jury, bestaande

uit Roelof Bleker, ambassadeur Zelfbouw;

Anco Schut, voormalig hoofd stedenbouw

& monumenten gemeente Utrecht; Herald

Roelevink, Dolte stedenbouw; Adrie van den

Muysenberg, secretaris Vereniging CPO Vee-

markt; Jurgen van der Ploeg, directie research-

en stedenbouwstudio van FARO architecten

en oprichter Taskforce CO2; Secretaris en

opsteller juryrapport (de secretaris heeft geen

stemrecht): Anne Luijten, publicist en hoofd-

redacteur Gebiedsontwikkeling.nu , koos twee

prijswinnaars en zes eervolle vermeldingen.

Alle inzendingen zijn gepubliceerd na afronding

van de ideeënprijsvraag via de website van

Aorta en tentoonsgesteld. De maquettes en

plannen zijn daarna meerdere keren getoond

tijdens informatiedagen voor de Veemarkt.

Daarnaast ziet de gemeente Utrecht deze case

als een pilot en leertraject voor het faciliteren

van (C)PO in Utrecht.

http://www.aorta.nu/ideeenprijsvraag-veemarkt/

Toekomstige particulier opdrachtgevers of groepen van particulier opdrachtgevers de mogelijkheden van het bouwen met een architect te laten zien.

morE cowBEll // ZoFA ArcHITEcTEN

http://http://www.aorta.nu/ideeenprijsvraag-veemarkt/

Aorta #12 // 3534 // Aorta #12

EEN ONTWERP VOOR JOU

LOCATIE: ARCHITECTUURCENTRUM AORTA

DATUM: 23 APRIL 2012 // AANTAL DEELNEMERS: 66

SAMENWERKINGSPARTNER: ARCHITECTENCAfé

CO-CREATIE

Duurzaamheid, slimme toepassing van standaardbouwproducten en de flexibele indeling van de woning.

Zofa Architecten en Studio VY + Qupus zijn twee

winnaars van de ideeënprijsvraag Veemarkt.

Het team van het Groningse Zofa Architecten nam de

eerste prijs in ontvangst. Hun ontwerp voor een stedelijk

bouwblok getiteld ‘More CowBell’ werd geprezen om de

duurzaamheid, slimme toepassing van standaardbouw-

producten en de flexibele indeling van de woning.

De tweede prijs ging naar Studio VY en Qupus voor hun

ontwerp van vijftien woningen, met muziekstudio’s,

ateliers en collectieve ontmoetingsruimtes. De jury

roemt de vervlechting van collectiviteit en individualiteit.

Verder waren er zes eervolle vermeldingen. Alle inzen-

dingen en het juryrapport staan ook vermeld op de

website van Aorta. Te bekijken via:


Zij presenteerden tijdens het Architectencafé hun

ervaringen. Wat was bij hun inzending de uitdaging?

Hoe kijken zij aan tegen collectief particulier opdracht-

geverschap en welke rol is daarbij voor de architect

weggelegd? Hoe gaat het nu verder? De avond werd

ingeleid door Eveline Paalvast van architectuurcentrum

Aorta met een korte toelichting op de prijsvraag.

In de pauze en na afloop was er gelegenheid om de

maquettes en de plantoelichtingen te bekijken.

HET ENSEmBlE // STuDIo Vy + QupuS


36 // Aorta #12 Aorta #12 // 37

HomEruSkwArTIEr AlmErE // FoTo gEmEENTE AlmErE

Aorta #12 // 3938 // Aorta #12

STAND VAN zAKEN 2012

Eind 2010 stond Utrecht aan de vooravond van de discussie over de leegstand in vastgoed.

Met het regionale programma ‘Pak Leegstand kantoren aan’ werd een start gemaakt met de

Utrechtse discussie. In 2011 en 2012 zijn wegen verkend en de eerste stappen gezet.

ACHTERGROND

In 2010 stond zo’n 14% van de kantoorruimte in Nederland leeg, circa 8 miljoen m2. Dit staat

gelijk aan de oppervlakte van ongeveer 1.100 voetbalvelden of 80 keer de Jaarbeurs van

Utrecht. Op sommige bedrijventerreinen of kantoorparken gaat het zelfs om een derde van

het totaal aan kantoorruimte. Deze leegstand zal in de toekomst naar verwachting verder

toenemen. Enkele oorzaken zijn: gebrekkige afstemming tussen gemeenten en projectontwik-

kelaars, een beroepsbevolking die stabiel blijft en een toename van het aantal telewerkers- en

flexwerkers. Lege kantoren betekenen verspilling van ruimte en kapitaal. Daarom wil het

Rijk de groeiende leegstand terugdringen. Ze wil dit samen doen met gemeenten, provincies,

banken, beleggers en projectontwikkelaars. In het Actieprogramma Aanpak Leegstand

Kantoren dat in maart 2011 is verschenen, staan maatregelen beschreven.

De aanpak van bestaande leegstand is echter maatwerk. Verdeeld over het land wordt

binnen een regionale context ervaring opgedaan in toepassing van bestaande en nieuwe

instrumenten en methoden gericht op transformatie, sloop, onteigening en herontwikkeling

van gebieden.

DE DISCUSSIE

De provincie Utrecht ondersteunt gemeenten en eigenaren bij transformatie naar een nuttig

gebruik van leegstaande kantoorpanden, ondersteunt in informatievoorziening over weten

regelgeving en ‘best practices’, ‘quick scans’, ‘ mediation’ en bij het doorlopen van procedures.

De discussie over de schuldeigenaar (overheden of beleggers), onderhouden beheers-

vraagstukken, medewerking van de partijen in de gehele keten wordt in Utrecht gevoerd.

Maar ook worden er steeds meer initiatieven ontplooid om deze discussie een stap verder

te brengen naar realisatie en nieuwe innovatieve oplossingen.

WAAR STAAN WE NU?

In Utrecht staat ongeveer 9 procent van de kantoorruimte leeg. De gemeente wil daarom de

helft van de nieuwbouwplannen voor kantoren bevriezen. Op enkele locaties in de stad is nog

kantorenbouw toegestaan. Veel eigenaren van leegstaande panden houden nog vast aan de

kantoorfunctie. Daarom wil de gemeente procedures en regels zo veel mogelijk versnellen

en vereenvoudigen. Utrecht werkt daarnaast aan een website waarin alle leegstand in kaart

wordt gebracht en een Transformatieloket om eigenaren en projectontwikkelaars aan elkaar

te koppelen. Het ombouwen van leegstaande kantoren tot hotels is een deel van het ge-

meentelijke plan uit 2012 om leegstand aan te pakken. Behalve voor hotels ziet de gemeente

ook mogelijkheden voor studentencomplexen en culturele instellingen.

HERGEBRUIKVASTGOED// HET DEBAT IN DE STAD

DE VEcHTcluB // FoTo BrAm pETrAEuS

Aorta #12 // 4140 // Aorta #12

Stel dat we de Nederlandse bouwwereld als één vast-

goedorganisatie zien. Hoe ziet dan die voorraad eruit?

In welke staat van onderhoud is al het onroerend goed

in Nederland? Hoeveel woningen staan leeg? Hoeveel

kerken? Hoeveel vierkante meter kantoorvloer? En wat

staat er volgend jaar leeg? Heeft er ooit iemand naar dat

totaal gekeken, ook al weten we dat het een dynamische,

steeds wisselende verzameling is? Er zijn wel schat-

tingen gedaan, zoals de inzending voor de Biënnale in

Venetië ‘Vacant NL’ uit 2010 liet zien met maquettes van

maar liefst 4326 direct te betrekken panden, maar

precies weten we het niet.

De vorige rijksadviseur voor het cultureel erfgoed, Fons

Asselbergs, heeft in 2008 ‘De Oude Kaart van Nederland’

geïntroduceerd, in een poging lege gebouwen in Neder-

land in kaart te brengen. Hij beperkte zich toen vooral

tot bijzonder vastgoed, zoals de leeggekomen gebouwen

met een religieus of industrieel verleden. Logisch, want

door de ontkerkelijking en de verschuiving van de eco-

nomie naar dienstverlening kwamen kerken en fabrieken

het eerst leeg. Nu, slechts enkele jaren later, zien we

op grote schaal het leegkomen van de eerste en wel-

licht tweede generatie vastgoed voor dienstverlening en

consumentisme: kantoren, bedrijven en winkels zijn de

afgelopen 5 jaar in een enorm tempo leeggekomen, en

het einde van die beweging is absoluut nog niet in zicht.

Ondanks dat zie ik nog steeds nieuwbouw verschijnen

op plekken waar in de directe omgeving vergelijkbare

gebouwen of complexen leegstaan. Bovendien zie ik te

vaak nieuwbouw verschijnen waarvan het programma

net zo goed in een bestaand pand elders had kunnen

worden ondergebracht. Dat is nog steeds het kenmerk

van onze huidige bouwcultuur: tegen beter weten in

vertrouwen op ongebreidelde groei.

Er is geen enkele reden om de leegstandsproblematiek

te onderschatten. Alleen al de huidige plannen van het

rijk, met zijn afstoot van gebouwen, gebieden en com-

plexen, omvatten, indien alle vierkante meters worden

opgeteld, een oppervlakte die vergelijkbaar is met de

grootte van de provincie Utrecht. Tel dat maar eens op

bij de bestaande leegstandscijfers, waaronder alleen al

7 miljoen vierkante meter kantoorvloer.

Wie door de oogharen kijkt, en deze gebouwenvoorraad

van de BV Nederland in de vingers wil krijgen, ziet al

snel dat grootschalige, gebiedsgerichte uitbreidingen

bij steden of grotere vinex-achtige woonwijken niet

meer aan de orde zijn. Eindbeeldplanologie kan inmid-

dels, naast een begrip als ‘de maakbare samenleving’,

bijgezet worden in het familiegraf van de Nederlandse

ruimtelijke ordening. We gaan toe naar veel kleinschali-

ger opgaven, bij voorkeur in bestaand bebouwd gebied,

met gebouwen die we multifunctioneel moeten gaan

gebruiken en gebieden die stap voor stap in gebruik

worden genomen. Maar ‘pandje voor pandje’ nadenken,

en bij ieder project weer opnieuw het ‘wiel’ uitvinden, is

ook de oplossing niet: daarvoor is het probleem te groot-

schalig. We moeten op een meer generieke manier leren

te kijken, zodat ook elders mogelijk hergebruik niet bij

voorbaat onmogelijk wordt gemaakt door regelgeving

of iets dergelijks. Lokale overheden moeten faciliterend

anticiperen, en de Nederlandse bouwwereld ook.

De kwalitatieve verbetering van de bestaande voorraad is het nieuwe bouwen.

Laten we de nieuwe Nederlandse bouwcultuur de

bouwcultuur van ‘omgaan met de bestaande voorraad’

noemen. De kwalitatieve verbetering van de bestaande

voorraad is het Nieuwe Bouwen. Dáár moet de complete

bouwkolom op worden ingericht. Bovenstaande laat

evenwel onverlet dat er geen verbod op nieuwbouw hoeft

te komen. Natuurlijk hebben we af en toe nieuwbouw

nodig. Maar dan wel nieuwbouw die maximaal flexibel

is qua indeling en gebruik. In ieder pand zou in principe

alles moeten kunnen: wonen, werken, recreëren. Nu we

zo langzamerhand de ‘Eeuw van het Hergebruik’ binnen-

treden, zal ik dit jaar alles in het werk stellen om de

Nederlandse architectuur, net als in de jaren ’90, weer

een exportproduct van jewelste te laten zijn; niet met

iconen van sterarchitecten, maar met iconen van zorg-

vuldig hergebruik. Laat die Eeuw een ‘gouden’ zijn.

Daarom zal in de komende rijksnota over het ruimtelijk

ontwerp en het architectuurbeleid herbestemming een

van de centrale onderwerpen zijn. Onze leegstaande ge-

bouwenvoorraad vraagt om stevige actie. Niets doen is

geen optie, want eens moet de rekening worden betaald.

Herbestemmen is de nieuwe bouwopgave. De voorraad

schreeuwt erom.

HERBESTEMMEN IS DE NIEUWE BOUWOPGAVE

frits van Dongen // Rijksbouwmeester

HERGEBRUIK VASTGOED // BLOG #1

Frits van Dongen // rijksbouwmeester

Frits van Dongen is sinds augustus 2011 aangetreden

als Rijksbouwmeester. Naast zijn werk als architect en

stedenbouwkundige is van Dongen als gastdocent

verbonden aan verschillende nationale en internationale

universiteiten en academies.

Aorta #12 // 4342 // Aorta #12

PROBLEEMEIGENAAR GEZOCHT LEEGSTAND IS EEN PROBLEEM, MAAR WIENS PROBLEEM IS HET NU WERKELIJK?

Mark Hendriks // TekstLandschap


Iedereen erkent het probleem, iedereen oppert oplossingen, maar niemand neemt de verantwoordelijkheid.

In het VPRO-programma De Slag om Nederland ging

het onlangs over de verhuizing van het hoofdkantoor van

Cap Gemini van Papendorp naar een nieuwe kantoren-

locatie in Leidsche Rijn. De verhuizing is gerucht-

makend omdat het consultancybedrijf voor de derde

keer in korte tijd binnen Utrecht van onderkomen

wisselt. Nog geen tien jaar geleden liet Cap Gemini een

gebouw in Rijnsweerd leeg achter voor een splinter-

nieuw kantorencomplex op Papendorp. Nu staat het

bedrijf weer op punt van verhuizen omdat het huidige

pand niet zou voldoen aan de eisen van het zogenoemde

‘nieuwe werken’. Daarmee komt op de ambitieuze

kantorenlocatie Papendorp, dat niet eens voltooid is,

nu al tienduizend vierkante meter leeg te staan.

In een poging verhaal te halen over deze opmerkelijke

gang van zaken gingen de makers van De Slag om

Nederland van het kastje naar de muur. Cap Gemini

wilde niet reageren. Zij zijn slechts huurder – en heb-

ben het recht om van locatie te wisselen wanneer hun

bedrijfsvoering daarom vraagt. De eigenaar van het

pand op Papendorp CBRE Global Investors wees met

een beschuldigende vinger naar de gemeente Utrecht.

Die zou hebben nagelaten om te zorgen voor een goede

openbaarvervoer verbinding en andere voorzieningen,

waardoor het kantorenpark nooit de beloofde kwaliteit

heeft gekregen. Het is dan, aldus CBRE, niet vreemd

dat huurders als Cap Gemini wegtrekken. Wethouder

Gilbert Isabella liet vervolgens weten dat hij aan handen

en voeten gebonden is – maar dat ie graag beschikt

over instrumenten om dit soort ongewenste verhuis-

bewegingen te stoppen.

De uitzending van De Slag om Nederland legt een

probleem bloot dat in de aanpak van de kantorenleeg-

stand te vaak onderbelicht is gebleven. Leegstand is

voor velen een doorn in het oog, maar wiens probleem

is het nu werkelijk? Ik bedoel: iedereen erkent het

probleem, iedereen oppert oplossingen, maar niemand

neemt de verantwoordelijkheid. Als puntje bij paaltje

komt wijzen betrokken partijen vooral naar elkaar.

Het gebrek aan een duidelijke probleemeigenaar komt

terug als we zelf een rondje langs de velden maken.

De Nederlandsche Bank en de Delftse hoogleraar Hugo

Priemus waarschuwen in de Volkskrant dat de virtuele

overwaarde van lege kantoren tot een nieuwe econo-

mische crisis zal leiden. Zij vinden dat de rijksoverheid

moet ingrijpen. Tegelijkertijd twittert Priemus’ collega

Friso de Zeeuw – praktijkhoogleraar Gebiedsontwik-

keling – dat leegstand helemaal geen maatschappelijk

probleem is. En in een gesprek dat ik had met de

brancheverenging van projectontwikkelaars worden

de waarschuwingen van DNB en Priemus afgedaan

als bangmakerij: ‘Het lost zich van zelf wel op. Op een

gegeven momenten schrijven vastgoedeigenaren lege

panden af, en dan worden ze uit de markt gehaald.’

Maar in een artikel dat ik schreef voor het vaktijdschrift

Blauwe Kamer blijkt dat die eigenaren van lege kantoren

over het algemeen de schouders ophalen. Deze veelal

ondoorgrondelijke pensioen- en beleggingsfondsen

– opvallend vaak afkomstig uit Duitsland en Rusland –

bezitten over de hele wereld gebouwen. Van een paar

lege panden in Nieuwegein of Maarssen wordt zo’n

fonds niet warm of koud.

Die gemeenten zien op hun beurt de alsmaar groeiende

leegstand met angst en beven tegemoet. Teveel lege

panden kunnen leiden tot het rotteappeleffect, waardoor

een leeg kantoor de kwaliteit en de waarde van omlig-

gende woongebieden naar beneden haalt. Veel kunnen

de gemeenten niet doen: net als wethouder Isabella in

Utrecht kunnen ze vastgoedeigenaren niet dwingen tot

actie.

Ondertussen blijven al die partijen plan op plan stapelen

om het leegstandsprobleem op te lossen. Landschaps-

organisaties en burgers pleiten voor een stop op de

bouw van nieuwe kantoren, wethouders willen leeg-

standsboetes en fiscale maatregelen. Vastgoedexperts

roepen eigenaren op tot afwaarderen en ‘uit de markt

halen’ van lege panden. Minister Schultz van Infra-

structuur en Milieu maakte kantorenleegstand zelfs

onderdeel van haar beleid, maar komt vervolgens met

het nogal abstracte Actieplan Aanpak Lege Kantoren.

In De Slag om Nederland werd gepleit voor de invoering

van een verwijderingsbijdrage – om zo de sloop van

nutteloze kantoorgebouwen te financieren.

Het zijn lovenswaardige en moedige pogingen, maar

nog weinig effectief. Zolang een substantieel deel van de

betrokkenen de urgentie tot ingrijpen niet voelt, en het

andere deel niet bij machte is daadkrachtig op te treden,

zullen dit soort oplossingen kansloos blijken.

Daar komt bij dat het merendeel van de architecten en

plannenmakers nog altijd denkt dat ze met ingenieuze

masterplannen en wilde visies lege kantoren een tweede

leven kunnen geven – vaak in de vorm van tijdelijke

ateliers voor kunstenaars, studentenwoningen en stads-

landbouw. Ze gaan daarmee voorbij aan de complexe

financiële en administratieve werkelijkheid en beseffen

niet dat de meeste vastgoedeigenaren leegstand niet als

probleem ervaren. Als ze die houding willen veranderen,

moeten ze niet met stedenbouwkundige tekeningen aan

komen.

Mark Hendriks // Tekstlandschap

Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks

als journalist, redacteur en auteur op het gebied van

ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschaps-

architectuur.

Aorta #12 // 4544 // Aorta #12

STAPPENPLAN Mark Hendriks // TekstLandschap


Ondanks de nuttige tips en adviezen geeft het stappenplan geen antwoord op een tweetal fundamentele vraagstukken in de strijd tegen kantorenleegstand […] kan-toren in monofunctionele gebieden […] verkoop van het pand door de eigenaar aan een initiatiefnemer

Het rapport wonen buiten kantoortijd is een gedegen

en stapsgewijze handleiding voor een succesvolle

transformatie van lege kantoorpanden. Toch slaat het

stappenplan soms een stapje over.

In zijn bijdrage aan deze blog houdt Rijksbouwmeester

Frits van Dongen een pleidooi voor de herbestemming

van lege gebouwen. Hij noemt het tijdperk waarin we

verkeren ‘de eeuw van het hergebruik’: de Nederlandse

bouwcultuur moet in het teken staan van het omgaan

met de bestaande voorraad. Van Dongen schrijft: ‘We

moeten op een generieke manier leren kijken, zodat

hergebruik niet bij voorbaat onmogelijk wordt gemaakt

door regelgeving of iets dergelijks. Lokale overheden

moeten faciliterend anticiperen, en de Nederlandse

bouwwereld ook.’

Hoezeer maar weinigen het met de rijksbouwmeester

oneens zullen zijn, schept zijn betoog weinig nieuw

licht op het debat over leegstand. Het sleutelen aan de

bestaande stad is in de afgelopen jaren gemeengoed

geworden. Van Dongens voorgangers Liesbeth van der

Pol en Mels Crouwel spraken er al van, evenals minis-

ters, wethouders en andere prominente ruimtelijke

ordenaars. De oproep van de rijksbouwmeester tot een

‘faciliterend anticiperende overheid’ klinkt relevant,

evenals de constatering dat we op ‘een generieke manier

moeten leren kijken’. Maar hoe Van Dongen dit voor zich

ziet – daarop krijgt de lezer geen antwoord.

Mede daarom ontving ik vol verwachting het rapport

Wonen buiten kantoortijd van de Stuurgroep Experimen-

ten Volkshuisvesting (SEV), de gemeente Amsterdam

en het Utrechtse samenwerkingsverband Transfor-

matieteam. Het document is een handleiding voor de

permanente of tijdelijke ombouw van lege kantoren tot

woonruimte voor onder meer studenten en arbeids-

migranten. Het uitvoerige stappenplan moet overheden,

corporaties, vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars

stimuleren om met de transformatie van lege kantoren

aan de slag te gaan. Je kan zeggen: het stappenplan is

een handreiking voor de door Frits van Dongen bepleite

generieke manier van kijken.

Waar andere handleidingen nogal eens blijven steken

in globale tips en adviezen, nemen de schrijvers van

Wonen buiten kantoortijd ons stap voor stap mee door

het complexe transformatieproces – van initiatief en

planvorming tot realisatie en beheer. We worden inge-

wijd in het bepalen van de financiële haalbaarheid, het

maken van duidelijke afspraken met de eigenaar, het

aanvragen van vergunningen en het vertalen van een

programma van eisen naar een geschikte plattegrond.

Het stappenplan bevat concrete tips over contracten,

subsidies en de selectie van aannemers en installa-

teurs. De opstellers voorzien met het stappenplan uit-

eenlopende partijen van wijze raad. Gemeenten kunnen

een transformatieproces beter faciliteren door flexibel

met beleidsregels en wetgeving om te gaan. Corpora-

ties blijken bij uitstek geschikt als initiatiefnemer en

particulieren wordt aangeraden zich te verenigen in een

bewonersstichting.

Het gebruik van succesvolle voorbeelden, onder meer

uit de Utrechtse regio, maakt de handleiding geloof-

waardig. Zo is aan de Archimedeslaan op initiatief van

de Stichting Tijdelijk Wonen een voormalig school-

gebouw omgebouwd tot 192 studentenkamers en

atelier-, expositie- en horecaruimte. De aanpak is voor-

beeldstellend. Met de eigenaar van het pand is overeen-

gekomen dat het gebouw tot 1 april 2017 gebruikt mag

worden. Om kosten te dekken hebben toekomstige

bewoners meegewerkt aan de verbouwing, in ruil voor

tien procent korting op de huurprijs. De gemeente

Utrecht droeg een steentje bij door borg te staan – iets

wat zij eerder deed bij de tijdelijke herbestemming van

het KPN-kantoor aan de Kanaalweg.

Ondanks de nuttige tips en adviezen geeft het stap-

penplan geen antwoord op een tweetal fundamentele

vraagstukken in de strijd tegen kantorenleegstand. Ten

eerste schrijven de opstellers dat wanneer een pand in

een afgelegen gebied staat, waar verder alleen maar

kantoren staan en nauwelijks voorzieningen zijn, de kans

op ombouw naar woningen vrijwel is uitgesloten. Daar

wringt de schoen – want vormen niet juist die kantoren

op afgelegen en monofunctionele gebieden langs snel-

wegen, veelal gebouwd in de jaren zeventig en tachtig en

omgeven door een zee van groen en parkeerplaatsen,

de kern van het leegstandsprobleem. Het stappenplan

van de SEV, de gemeente Amsterdam en het Transfor-

matieteam suggereert dat in dit soort gevallen eerst een

gebiedsontwikkeling nodig is, waarbij ook de omliggende

kantoorpanden worden aangepakt. We weten inmiddels:

dat is makkelijker gezegd dan gedaan.

Ten tweede wordt in het stappenplan voorbij gegaan aan

een essentiële fase in de permanente transformatie van

een leeg kantoorgebouw – de verkoop van het pand door

de eigenaar aan een initiatiefnemer, zoals een corporatie

of ontwikkelaar. Dergelijk transacties verlopen moei-

zaam, omdat het merendeel van de lege kantoren voor

een te hoog bedrag in de boeken staat. Bij de verkoop

van een leeg kantoor rijst de vraag wie bereid is het ver-

lies te nemen. Willen eigenaren hun bezit afwaarderen?

Of zijn initiatiefnemers bereid een te hoge prijs te

betalen? Helaas bestaat voor dit soort dilemma’s nog

geen stappenplan.


Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks als journalist,

redacteur en auteur op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw

en landschaps architectuur.

Aorta #12 // 4746 // Aorta #12

WAARDEVERANDERING LEEGSTAANDE KANTOREN

Saskia Beer / Robert van Kats / Jan Wijnand Groenendaal // WKG architecten


Herbestemmen, de nieuwe opgave voor de architect. Leegstand als duurzame businesscase

Dit blog is gebaseerd op het onderzoek “herbestem

men, de nieuwe opgave voor de architect. leegstand

als duurzame businesscase” mede mogelijk gemaakt

door het stimuleringsfonds voor architectuur en te

downloaden.

De toenemende leegstand van kantoorgebouwen is een

signaal van de financiële crisis waarin we verkeren.

Als je het beschouwt als een symptoom van de overgang

naar een nieuwe maatschappelijke orde, voelt het meer

aan als een intellectueel tekort. Dat betekent dat de

nieuwe opgave waar we voor staan veel meer zal ingrij-

pen in ons professioneel bestaan.

Bij elke initiatief om een leegstaand gebouw een nieuwe

bestemming te geven, gaat een haalbare businesscase

een essentiële rol vervullen. Daarbij is niet van belang

of het initiatief komt van een architect, van een club

eindgebruikers of van een investeerder, wat essentieel

is voor het aanjagen van het transformatieproces is de

aanwezigheid van ondernemerschap, deze houding van

zelfstandigheid, durf, initiatief en creativiteit, dient de

businesscase te dragen. De inhoud, volgorde, aanpak

en verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers kunnen

veel verschillende gedaantes aannemen en zullen in

eerste instantie moeilijk te herkennen zijn.

De case zal maatwerk voor ogen moeten hebben, dat

optimaal bij de wensen van de eindgebruiker in kwestie

aansluit.

Binnen iedere businesscase dienen de betrokkenen

samen te werken in een multidisciplinair team met

kennis van locatie, regelgeving, techniek, creativiteit,

communicatie en financiën. Dat team dient vanaf een

vroeg stadium een efficiënt proces te volgen en een

integraal en kloppend eindresultaat te borgen. Binnen

dit team met alle verschillende belangen en expertises

moet een gezamenlijk doel worden gevonden en

bewaakt. Dit klinkt makkelijker dan het is. Partijen zijn

gewend om binnen de bouwkolom te communiceren

met de partij boven en onder zich. Als zij op een

gelijkwaardig niveau worden geconfronteerd met

samenwerkingspartners, merken ze dat zij “elkaars de

taal” niet verstaan. Over verschillende begrippen lijkt

iedereen het op het eerste gezicht met elkaar eens.

Echter wanneer je doorvraagt, blijkt er toch een spraak-

verwarring te heersen. Voor de ervaren bouwers heel

herkenbaar, immers de vele bouwfouten ontstaan op dit

communicatieniveau.

Uiteraard bepaalt geld in de businesscase of die haal-

baar is of niet. Dat betekent niet dat de bottleneck in

de financiële onderbouwing van een transformatie, de

weigering is van de gebouweigenaar om af te waarde-

ren. Ook al worden panden op zeer ongunstige locaties

afgewaardeerd tot nul, dan nog is er op voorhand geen

haalbare case, simpelweg omdat er geen vragende partij

is. Juist daarom is een transparant en voor iedereen te

bevatten businesscase van zo’n groot belang. De eige-

naar kan zien dat afwaardering nodig is, terwijl de nieuwe

vragende partijen ziet dat hun vraag serieus wordt

genomen. Een bijzondere rol is er voor degene die met

het concept komt en kan overtuigen akkoord te gaan met

afwaardering enerzijds en investeren anderzijds.

Hieruit wordt duidelijk dat de financieel georiënteerde

partijen en de communicatief, creatief georiënteerde

partijen elkaar nodig hebben. Het feit dat zij verschil-

lende aspecten zo anders waarderen binnen het totaal-

proces, maakt dat er veel wrijving en misverstand kan

optreden binnen de samenwerking. Het versterken van

het wederzijdse begrip en inzicht is dan ook een essen-

tiële stap die niet vroeg genoeg kan worden gezet.

Dat brengt ons terug bij de noodzaak van verandering

in de intellectuele orde, die nodig is om deze nieuwe

opgave aan te kunnen. Het begint bij een team met de

verschillende expertises die gezamenlijk het risico

dragen. Immers wanneer alle teamleden in gelijke mate

financieel afhankelijk zijn van en belang hebben bij het

succes van het transformatieproject, verdeelt het hun

angst en onbevangenheid en maakt het eenvoudiger om

vertrouwen in elkaar te hebben. Een belangrijk inzicht

komt van de Amerikaanse marketinggoeroe Seth Godin,

hij waarschuwt dat het meest onveilige dat je kunt doen

in een snel veranderende economie en maatschappij, is

het vasthouden aan oude veiligheden. Het is essentieel

dat voor de partijen die het meest te verliezen hebben

binnen de leegstandsproblematiek, een omgeving wordt

gecreëerd waarin zij meer vrijheid en vertrouwen voelen

om hun oude werkwijzen los te laten en de broodnodige

stap in een nieuwe toekomst te wagen.

Jan Wijnand Groenendaal / Saskia Beer / Robert van Kats

// wkg architecten

WKG Architecten stelt dat de architect in de toekomstige

bouwopgave haar rol opnieuw moet uitvinden. Aan de

hand van twee casestudies onderzoekt WKG Architecten

de nieuwe rolverdeling en samenwerkingen in het

volledige bouwproces.

Aorta #12 // 4948 // Aorta #12

LEEGSTAND IN PAPENDORPMark Hendriks // TekstLandschap


Als op termijn de fraai vormgegeven kantoor-panden niet meer voldoen aan de eisen van de nieuwe tijd, kunnen de gebouwen op Papendorp uitgroeien tot de zorgenkindjes van de leeg-standsproblematiek

Volgens kenners is papendorp het voorbeeld van een

goed kantorenpark. maar zelfs daar slaat de leegstand

toe.

Een week nadat overheden, bouwers en investeerders

onder grote mediabelangstelling een convenant sloten

over een nieuw op te richten sloopfonds – voor de

financiering van het zogenoemde ‘aan de markt ont-

trekken van lege kantoren’ – besloot ik op een warme

woensdagmiddag tot een spontane fietstocht over

kantorenpark Papendorp. Ik nam me voor met een

onbevooroordeelde blik op pad te gaan. De fietsrit moest

een alledaagse rondgang worden – een doodgewoon

bezoek aan een alom gewaardeerd kantorenterrein.

Papendorp, in de oksel van de A2 en de A12, is immers

volgens velen de parel van de Utrechtse en Nederlandse

kantorenmarkt. In 2009 won het stedenbouwkundig plan

van de bureaus West 8 en Wissing de prestigieuze

Rietveldprijs. Eindelijk, zo schreef de jury onder leiding

van Dirk Sijmons, was het gelukt een bedrijven- en

kantorenpark te maken dat kon uitgroeien tot een

gewaardeerd onderdeel van de stad.

Drie jaar later, komend vanuit Kanaleneiland over de

Prins Clausbrug, bekruipt me het gevoel dat Papendorp

die belofte niet heeft waargemaakt. Natuurlijk, de archi-

tectuur van veel panden maakt indruk, en het glooiende

landschap van grasheuvels en waterpartijen is fraai.

Maar op de fiets overheersen leegte en vervreemding.

Papendorp is geen schim van een volwaardig stadsdeel

– met name door het gebrek aan winkels en horeca, de

sympathieke en drukbezochte lunchroom De Steiger

uitgezonderd. Bovendien stuit ik op een tamelijk onver-

wacht probleem: het schijnbaar succesvolle Papendorp

kampt met leegstand.

Onderaan de Prins Clausbrug valt mijn oog op een te-

huur-bord aan de Orteliuslaan. In het betreffende pand

is 655 vierkante meter beschikbaar die in delen van 266

vierkante meter wordt aangeboden. Daarvan maken de

conceptbedenkers van het bedrijf Rhinofly sinds kort

gebruik. Op hun website valt te lezen: ‘Verstopt in een

kantoorgebouw op een bedrijventerrein bevindt zich

het best bewaarde geheim van Utrecht.’ Veel treffender

kunnen ze hun werkplek niet verwoorden. Wanneer ik

me omdraai kijk ik naar een kantorengebouw met de

bombastische naam De Citadel. Het mag niet baten:

het pand is zo goed als leeg, op de bovenste verdieping

hangen rode posters van makelaar Waltmann.

In de noordelijke hoek van het kantorenpark staan voor

het donkere KPN-gebouw glazen rookhokjes, waarin

twee mannen eenzaam hun sigaret roken. Terwijl een

grasmachine het gazon maait, tuur ik naar de bovenste

verdiepingen. Nergens brandt licht en achter de ramen

is geen enkele activiteit te ontwaren – durf ik te stellen

dat een deel van het KPN-kantoor leeg staat?

Aan de overkant zijn bouwvakkers bezig met de sloop

van het interieur van het Maximusgebouw – voor-

heen het onderkomen van de bedrijven Siemens en

GlaxoSmithKline. Tot mijn verbazing vertelt een van hen

dat het kantoor een hotel wordt. Bij terugkomst vind

ik op internet het bericht dat het 4100 vierkante meter

grote gebouw verandert in een Holiday Inn-hotel met

116 kamers, twee congreszalen en 82 parkeerplaatsen.

Over de Orteliuslaan naar het zuiden tref ik meer lege

panden – in een gebouw met een kaal grasveld voor de

deur zijn units beschikbaar vanaf tweeduizend vierkante

meter, in het pand ernaast is 1885 vierkante meter vrij.

Richting de A12 rijzen de hoge gebouwen op van Ahrend,

Essent en CapGemini. Hier lijkt niets aan de hand, ware

het niet dat CapGemini op het punt staat te verhuizen

naar een splinternieuw onderkomen in Leidsche Rijn –

daarmee tienduizend vierkante meter vloeroppervlak

achterlatend.

In dit deel van Papendorp is het rond lunchtijd wel druk

op straat. Kantoorlui lopen hun dagelijkse rondje over

het volkstuinencomplex rondom de Groenewoudsedijk.

Het ruikt er naar vers gemaaid gras en voor even waan

ik me in een andere wereld. Alles staat in bloei en

Utrechters zijn in de weer met de verbouw van groenten,

het snoeien van struiken en het verzorgen van de meest

kleurrijke bloemen. Tussen de bomen zijn kantoorvilla’s

en de Prins Clausbrug net zichtbaar.

Ondanks een achteloos bezoek aan Papendorp, zijn

zorgen over de toekomst niet misplaatst. Want buiten de

volkstuinen blijkt Papendorp niet meer dan een mono-

functioneel werkgebied aan de rand van een grote stad.

Als op termijn de fraai vormgegeven kantoorpanden niet

meer voldoen aan de eisen van de nieuwe tijd, kunnen

de gebouwen op Papendorp uitgroeien tot de zorgen-

kindjes van de leegstandsproblematiek – zoals vandaag

de dag de kantoorkolossen uit de jaren zeventig en tachtig

op afgelegen terreinen, omgeven door groen en

parkeerplaatsen, de kern van het probleem vormen.


Onder de naam TekstLandschap werkt ir. Mark Hendriks als journalist,

redacteur en auteur op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw

en landschaps architectuur.

pApENDorp // FoTo wISSINg STEDEBouw EN ruImTElIjkE VormgEVINg

Aorta #12 // 5150 // Aorta #12

DE VISKAR ALS TREKKERMark Hendriks in gesprek met zineb Seghrouchni // Studio Papaver


De eerste stap is dat via uitgebreide interviews in kaart gebracht wordt welke spelers überhaupt bereid zijn tot het zetten van stappen in het Merwedekwartier

met stedenbouwkundige Zineb Seghrouchni wandelde ik

door het door leegstand geteisterde merwedekwartier.

‘ontwerpers moeten niet met allerlei masterplannen

aan komen zetten.’

Terwijl ik op bedrijven- en kantorenterrein Kanalen-

eiland Merwedekwartier – tussen A12 en Beneluxlaan,

tussen kanaal en Europaweg – naar de platte winkel-

panden van een speelgoedketen en een elektronica-

handel tuur, met daarnaast het lege en vervallen pand

van een vertrokken meubelzaak, realiseer ik me dat dit

het centrum is van de bewierookte A12-zone, het gebied

dat volgens de gemeenten Utrecht, Nieuwegein en

Houten moet uitgroeien tot een multifunctioneel en

dynamisch woonwerkgebied in het hart van de Utrechtse

stadsregio. Enigszins beduusd kijk ik om me heen: ik zie

niets dan eentonige gebouwen, een sleetse openbare

ruimte, geparkeerde auto’s en veel hekken – de gewenste

dynamiek is nog ver te zoeken.

Naast me staat stedenbouwkundige Zineb Seghrouchni

van het Utrechtse bureau Studio Papaver. Zonder ironie

zegt zij: ‘De publiekstrekker staat verderop, de viskar

langs het Merwedekanaal. Daar halen de kantoormensen

regelmatig een broodje.’

In een gelegenheidsteam van stedenbouwkundigen,

conceptontwikkelaars en vastgoedadviseurs onderzocht

Seghrouchni het afgelopen jaar de ontwikkelings-

mogelijkheden van het monofunctionele Merwede-

kwartier – waar een groot deel van de kantoren

structureel leeg staat. ‘Een deel van de Rabobank is

vertrokken’, vertelt ze tijdens een wandeling door het

voor mij nog onbekende werkgebied. ‘En binnenkort

verhuist de gemeentelijke ondersteuningsdienst naar

het nieuwe stadskantoor bij het station.’ In de verte zien

we de vier niet eens zo lang geleden gebouwde kruis-

vormige kantoortorens – sinds enkele jaren kampen de

meeste verdiepingen met fikse leegstand.

Volgens de jonge stedenbouwkundige heeft het weinig

zin om per gebouw naar oplossingen te zoeken als het

Merwedekwartier als geheel niet wordt aangepakt.

Seghrouchni wijst naar het water van het Merwede-

kanaal. ‘Moet je zien wat een prachtige structuur, met

die bomen en het fietspad. Via dwarsverbindingen, die

nu door allerlei hekwerken versperd worden, kan het

water vanaf meerdere plekken in het gebied beter

toegankelijk worden. Een andere kwaliteit is de bereik-

baarheid, niet alleen per auto, maar ook met de tram,

de bus en de fiets. De nieuwe generatie ondernemers

en bedrijven is daar gevoelig voor.’

Halverwege onze route – die niet alleen langs kantoren

leidt, maar ook langs een verfwinkel, een groothandel

in groente, een handelaar in luxe auto’s – vraag ik Zineb

Seghrouchni wie in de vernieuwing van het Merwede-

kwartier de eerste stap moet zetten. Is dat de gemeente?

Zijn dat de vastgoedeigenaren? De aanwezige huurders?

‘De eerste stap,’ luidt het antwoord, ‘is dat via uitge-

breide interviews in kaart gebracht wordt welke spelers

überhaupt bereid zijn tot het zetten van stappen. Welke

partijen ervaren de leegstand en het monofunctionele

karakter als een probleem, welke betekenis heeft het

Merwedekwartier voor hen? En zijn ze bereid inves-

teringen te doen?’ Na een moment: ‘Dat betekent dat

ontwerpers zoals ik dus niet met allerlei masterplannen

moeten komen aanzetten over hoe het gebied eruit gaat

zien. Pas door die gesprekken kan bepaald worden wat

echt nodig is. Misschien zijn dat slechts enkele gerichte

ingrepen, zoals de aanleg van openbaar groen of de

bouw van een paviljoen. Wellicht moet een vereniging

van eigenaren worden opgericht voor het opknappen

van de publieke ruimte. Misschien moeten we nog een

tijdje niks doen.’

Het spreken met de relevante stakeholders blijkt niet

eenvoudig, zo ervoer Seghrouchni aan den lijve. Een deel

bestaat uit ondoorgrondelijke partijen – de vier kruis-

vormige kantoorcomplexen zijn bijvoorbeeld in handen

van een Saoedische beleggingsmaatschappij die de

exploitatie via een Londens concern heeft uitbesteed aan

het vastgoedadviesbedrijf Jones Lang LaSalle. ‘Zij zijn op

zich geïnteresseerd, dat geldt ook voor de gemeente, de

provincie, de makelaars van DTZ Zadelhoff, de Utrechtse

studentenhuisvesting’, aldus de stedenbouwkundige.

‘Maar voor een uitvoerige analyse heeft vooralsnog

niemand geld over.’

Seghrouchni is niet vies van enig pragmatisme.

‘Misschien moeten we hier nog wat jaartjes wachten, tot

de urgentie tot ingrijpen echt gevoeld wordt.’ Ze bladert

door het magazine met de resultaten van het onderzoek.

‘Partijen moeten hard in hun portemonnee geraakt

worden, willen ze overgaan tot actie. Kijk, hier staat dat

de jaarlijkse huurderving in dit gebied meer dan veertien

miljoen euro bedraagt. Dat zal alleen maar toenemen.’

Zineb Seghrouchni // Studio papaver

Zineb Seghrouchni is stedebouwkundige

bij OKRA Landschapsarchitecten.

Daarnaast is zij mede-oprichtster

van Studio Papaver een ontwerpbureau

voor tussentijdse stedebouw.

www.studiopapaver.com


Onder de naam TekstLandschap werkt

ir. Mark Hendriks als journalist, redacteur

en auteur op het gebied van ruimtelijke

ordening, stedenbouw en landschaps-

architectuur.

Aorta #12 // 5352 // Aorta #12


Het is mooi dat alle betrokkenen de schouders onder het

leegstandsprobleem zetten, maar wat is dat waard als

blijkt dat vooral beleggers, investeerders en ontwikkelaars

door het stof moeten, en de overheid zich beperkt tot het

opstellen van regiovisies, het aanbieden van kennis en het

verkennen van wettelijke mogelijkheden

In het convenant Aanpak kantorenleegstand bundelen

overheden en marktpartijen de krachten. De taak

verdeling lijkt niet helemaal eerlijk.

In mijn eerste blog wierp ik de vraag op wiens probleem

de epidemische kantorenleegstand nu werkelijk is.

Iedereen erkent het probleem, iedereen oppert oplos-

singen, maar niemand neemt de verantwoordelijkheid.

Als puntje bij paaltje komt wijzen betrokken partijen

vooral naar elkaar.

Deze zomer leek daar een einde aan te komen. Het

afgelopen jaar sloegen overheden (rijk, provincies,

gemeenten) en marktpartijen (beleggers, ontwikkelaars,

vastgoedinvesteerders, gebruikers) de handen ineen en

in juni presenteerden zij een convenant waarmee binnen

vijf jaar een ‘goed functionerende kantorenmarkt’ moet

worden bewerkstelligd. De ondertekenaars doelen op

‘een kantorenvoorraad die beter toegesneden is op de

diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locaties, ge-

bouwfunctionaliteit en omvang’. Het convenant haalde

de afgelopen maanden vooral het nieuws vanwege het

voornemen tot regionale kantoorfondsen waaruit de

sanering en sloop van lege kantoren gefinancierd kan

worden.

Volgens Hans de Jonge, voorzitter van het samenwer-

kingsverband met de veelzeggende naam Kantorentop,

is het convenant een unicum: niet eerder toonden alle

relevante partijen zich eensgezind over de aanpak van

het leegstandsprobleem. Deelnemer Nicole Maarsen,

bestuurslid van de vereniging van Nederlandse Project-

ontwikkelingmaatschappijen (NEPROM), stelt: ‘Voor het

eerst spreken we elkaar in de branche aan op gedrag.’

De deelnemende partijen hebben zich in het convenant

gecommitteerd aan uiteenlopende verplichtingen.

Beleggers, in veel gevallen de eigenaren van de lege

kantoorpanden, zullen meer investeren in kwaliteitsver-

betering en verduurzaming van hun gebouwen. Zij gaan

aan de slag met transformatieplannen voor kantoren die

langdurig leeg staan en op zoek naar nieuwe manieren

van taxeren – zodat lege kantoren niet voor een te hoge

waarde in de boekhouding terecht komen. Ontwikke-

laars hebben beloofd zich te richten op transformatie,

herontwikkeling en sloop. In zogenoemde ‘beperkings-

gebieden’ zullen zij geen nieuwe kantoren bouwen.

Vastgoedinvesteerders zijn bereid zich niet alleen te

richten op nieuwbouwplannen, maar mee te werken aan

de financiering van transformatie- en herontwikkelings-

projecten. De marktpartijen staan dus voor concrete

en ‘harde’ maatregelen – die in de buurt komen van de

door Nicole Maarsen genoemde gedrags- en mentali-

teitsverandering.

Tot welke maatregelen zijn rijk, provincies en gemeenten

verplicht? In vergelijking met datgene de markt partijen

moeten doen, komen de overheidsverplichtingen in het

convenant over als vrijblijvende taken en acties op het

gebied van beleidskaders en randvoorwaarden.

Zo dienen provincies en gemeenten, overigens in

samenwerking met de al genoemde marktpartijen, per

kantorenregio – zoals Amsterdam, Utrecht en Eindho-

ven – een visie te maken op de wenselijke ontwikkeling

van de regionale kantorenvoorraad. Gemeenten doen

daarbij onderzoek naar allerlei financiële en juridische

aspecten. Het rijk beperkt zich volgens het convenant

tot het aanbieden van expertise en het onderzoeken van

de wettelijke mogelijkheden voor het instellen van een

verplichte afdracht voor de kantorenfondsen.

Deze ongelijke verdeling in verplichtingen en taken

wordt versterkt door een persbericht waarin demissionair

minister Melanie Schultz van Haegen het convenant

duidt als iets van lagere overheden en marktpartijen.

‘Ik heb er het volste vertrouwen in dat regionale markt-

partijen hun verantwoordelijkheid nemen om dit

ambitieuze convenant te laten slagen.’

Het is de adder onder het gras – het is mooi dat alle

betrokkenen de schouders onder het leegstandsprobleem

zetten, maar wat is dat waard als blijkt dat vooral beleg-

gers, investeerders en ontwikkelaars door het stof

moeten, en de overheid zich beperkt tot het opstellen van

regiovisies, het aanbieden van kennis en het verkennen

van wettelijke mogelijkheden. Het wekt de indruk dat

ook dit convenant doordrenkt is van de aloude opvatting

dat marktpartijen moeten bloeden voor een kantoren-

crisis die ze zelf hebben veroorzaakt. Nog altijd roepen

wethouders en gedeputeerden dat het hoog tijd wordt

KANTORENTOPMark Hendriks // Tekstlandschap

dat marktpartijen hun schuld inlossen. Daarmee gaan

zij voorbij aan het feit dat overheden net zo schuldig zijn:

gemeenten gaven vanwege financiële belangen aan de

lopende band grond uit voor de bouw van kantoren,

provincies en rijk verzuimden hun bevoegdheden te

gebruiken om de kantorenmarkt in balans te houden.

Het is ook maar de vraag of de overheid, en dan met name

het rijk, de in het convenant gedane beloftes nakomen.

We staan aan de vooravond van een nieuw kabinet en

regeringskandidaten VVD en PvdA reppen met geen

woord over de aanpak van leegstand. Tijdens het Ruim-

telijk Verkiezingsdebat in Groningen lieten beide partijen

weten niets te voelen voor een leegstandsheffing – laat

staan voor een verplichte afdracht voor een regionaal

kantorenfonds. Bovendien heeft Schultz’ collega op

Binnenlandse Zaken, demissionair minister Spies, het

onderzoek naar de wettelijke mogelijkheden van een

kantorenfonds doorgeschoven naar de nieuwe regering.

Mocht de formatie lang gaan duren, dan komt in ieder

geval het rijk haar belangrijkste taak niet na.



als journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruim-

telijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur.

Aorta #12 // 5554 // Aorta #12

BELASTINGKANTOORMark Hendriks // TekstLandschap


Het is aan ‘de markt’ om de locatie van het belastingkantoor te herontwikkelen tot een nieuw en aantrekkelijk woon- en werkgebied

Een beroemd leeg gebouw in utrecht is het voormalige

kantoor van de Belastingdienst aan de gerbrandys

traat. Het afgelopen jaar spraken uiteenlopende

partijen zich uit over de toekomst van het 35 jaar oude

kantoorgebouw.

Het begon in het najaar van 2011 met een zogenoemde

duurzaamheidsanalyse door ingenieursbureau DHV. De

eigenaar van het gebouw, het Rijksvastgoed- en ontwik-

kelingsbedrijf (RVOB), en de gemeente Utrecht waren op

een eerder moment overeen gekomen dat de locatie van

het belastingkantoor geschikt is voor studenten- en

jongerenhuisvesting. DHV was in september door het

RVOB gevraagd te onderzoeken welke variant de minste

milieubelasting oplevert: een transformatie van het

kantoor tot woongebouw, waarbij het casco en de gevel

grotendeels behouden blijven, of sloop en nieuwbouw.

Volgens de onderzoekers van DHV blijkt sloop en nieuw-

bouw het meest duurzaam. In een persbericht lichtte

adviseur Thomas Metz zijn bevindingen toe: ‘Op ener-

getisch vlak scoort nieuwbouw substantieel beter. Door

toepassing van de nieuwste bouwtechnische kennis zal

nieuwbouw beter geïsoleerd zijn. Het huidige pand zal

door het behoud van de gevel niet het voor woningen

gewenste akoestisch en thermisch comfort behalen.’

De bevindingen van DHV waren voor RTV Utrecht

aanleiding om halverwege oktober te melden dat het

Belastingkantoor gesloopt zou gaan worden. De uitzen-

ding van de lokale tv-zender bleek voorbarig – er was

immers nog niets besloten. Uit allerlei hoeken kwamen

protestgeluiden. Volgens het Transformatieteam onder

leiding van leegstandsexpert Jean Baptiste Benraad zou

sloop en nieuwbouw te lang gaan duren – in het geval

van herontwikkeling van het bestaande gebouw zouden

de eerste bewoners volgens Benraad al na een jaar

hun intrek kunnen nemen. De provincie Utrecht, die op

formele gronden niets met de kwestie te maken had,

liet bij monde van beleidsmedewerker Vincent van Esch

weten dat zij een second opinion verlangden. De provin-

cie vermoedde dat op basis van andere duurzaamheids-

aspecten de optie van transformatie alsnog goed uit de

bus zou komen.

De gemeente en het RVOB waren minder uitgesproken.

Volgens hen liet het onderzoek van DHV alleen zien dat

het niet uitgesproken voordelig is om het belasting-

kantoor te laten staan. Maar, benadrukten zij, alle opties

waren nog open.

Dus besloten de gemeente en het RVOB tot een steden-

bouwkundig programma van eisen (SPvE) over de ruim-

telijke en functionele mogelijkheden van het gebouw en

de locatie. In het voorjaar van 2012 kreeg het

Rotterdamse bureau KAW de opdracht om de

stedenbouw kundige en architectonische potenties van

de plek te onderzoeken. Een belangrijke rol was weg-

gelegd voor de omwonenden die al eerder in het

Dynamisch Stedelijk Masterplan (DSM) – waarin het

Belastingkantoor een van de locaties voor binnenstedelijk

bouwen is – hadden aangegeven dat de locatie wat hen

betreft geschikt is voor een mix van wonen en werken,

waarbij jongeren en studenten centraal staan.

Het stedenbouwkundig programma van eisen is voor

de zomer afgerond. De gemeente Utrecht stelt met het

SPvE alleen voorwaarden ten aanzien van de bestem-

mingswijziging, de relatie met de buurt, de balans

tussen huur en koop, parkeren, enzovoort. Over de

keuze tussen sloop en transformatie doet zij geen uit-

spraken. Ruud Hilhorst van de gemeente vertelt in een

telefoongesprek: ‘Er is veel mogelijk, zelfs voortgezet

kantoorgebruik. Onze voorkeur gaat uit naar een nieuwe

functie als woongebied. Maar of dat via transformatie

van het huidige gebouw gaat, of via nieuwbouw, is aan

de ontwikkelaar die het pand koopt.’ Oftewel: het is aan

‘de markt’ om de locatie van het belastingkantoor te

herontwikkelen tot een nieuw en aantrekkelijk woon- en

werkgebied, de gemeente draagt een steentje bij door

bestemmingswijziging mogelijk te maken.

Als het stedenbouwkundig programma van eisen de

komende weken door het RVOB en de omwonenden

wordt goedgekeurd, kan het belastingkantoor in de

verkoop. Daarmee zijn we aanbeland bij twee bekende

struikelblokken in de aanpak van kantorenleegstand.

Ten eerste: zijn partijen geïnteresseerd in de aankoop

van een leeg en gedateerd jarenzeventiggebouw?

Ten tweede: is het RVOB bereid om het pand voor de

marktprijs van de hand te doen? Nog maar kort geleden

sloeg het RVOB een bod van de gemeente af omdat het

niet overeen kwam met de boekwaarde. Het is de vraag

of kopers bereid zijn om die boekwaarde – die hoger ligt

dan de werkelijke marktwaarde – neer te leggen.

Een punt van zorg is dat de locatie de komende jaren

verkommert, met alle nadelige effecten voor de buurt

tot gevolg. De gemeente kan meewerken aan een

bestemmingswijziging, zolang dit niet aan de orde is lijkt

ze aan handen en voeten gebonden. Ruud Hilhorst ziet

een uitweg. ‘Als mensen hun huis en tuin laten verloe-

deren, schrijven we hen aan. Mocht dit het geval zijn bij

het Belastingkantoor zullen we het RVOB vragen daar

iets aan te doen.’





Aorta #12 // 5756 // Aorta #12

SMAK GELD Mark Hendriks // TekstLandschap


In Nieuwegein worden steeds meer lege kantoren omgebouwd tot woongebouwen. Wat is het geheim achter dit schijnbare succes?

In de kantorenwijk Merwestein staan op meerdere

straathoeken grote billboards waarop de verkoop van

nieuwe appartementen zijn aangekondigd. Zo wordt

een verlaten kantorenpand aan de Krijtwal omgebouwd

tot het veelbelovende Krijtstede – op de bijbehorende

website aangeduid als ‘een kleinschalig woongebouw

met dertig tweekamerappartementen, op loopafstand

van een gezellig winkelcentrum, de sneltram naar

Utrecht en sportvoorzieningen’. Verderop wordt aan de

Meentwal een kantoor getransformeerd tot het

appartementencomplex Merowe, dialect voor Merwede.

De 38 studio’s en starterappartementen zijn volgens het

billboard ‘voorzien van tuin of balkon, gelegen in een

rustige omgeving en te koop voor prijzen tussen de

72 en 140 duizend euro’.

Op een grijze woensdagmorgen is het moeilijk voor-

stelbaar dat de blokvormige panden binnen een jaar

fungeren als nieuwe woongebouwen. Beide gebouwen

lijken regelrecht uit een catalogus te komen en de hoge

spiegelramen geven de gebouwen een in zichzelf gekeerd

karakter. De omgeving, met name rond de Meentwal,

oogt winderig en verweesd, met aan de noordzijde een

anoniem parkeerterrein. Toch zijn de aangeboden

woningen in trek. Voor Merowe zijn reeds dertien wonin-

gen verkocht en ook voor Krijtstede zijn de prognoses

gunstig.

Het beste bewijs voor een succesvolle transformatie tot

woongebouw is te vinden aan de Veenwal. Bouwvakkers

leggen momenteel de laatste hand aan de bouw van

34 starterswoningen in een twintig jaar oud kantoor-

gebouw. Het pand heeft een typische kantoorarchitec-

tuur: witte grove baksteen, hoge spiegelramen op de

hoek, kleine ramen aan de achterkant. Aan de westkant

grenst het gebouw aan een complex van sociale huur-

woningen.

Binnen enkele maanden waren alle appartementen,

studio’s en penthouses verkocht – voor bedragen van

rond de honderd- tot tweehonderdduizend euro. Het

pand bleek geschikt vanwege de sterke betonstructuur

en de ruime opzet. Op elke verdieping fungeert een

centrale gang als ‘woonstraat’ met aan weerszijden

voordeuren. Aan de straatkant hebben de appartementen

glazen balkonbakken – om zo geluidsoverlast door het

voorbijrazende verkeer te beperken.

Het project, met de idyllische naam Geinzicht, is een

initiatief van projectontwikkelaar De Kade Vastgoed.

Architect Pascal van Loosbroek uit Tiel maakte het

ontwerp. In een telefoongesprek laat hij weten dat het

van belang is om vroegtijdig de potenties af te wegen.

‘Van tevoren stelde ik de vraag: “Waarom zouden we in

dit pand appartementen maken?” Het antwoord bleek

simpel: in Nieuwegein bestaat de woningvoorraad voor-

al uit eengezinswoningen die voor starters onbetaalbaar

zijn. Door dit kantoor om te bouwen tot een complex

met tweekamerappartementen voorzien we in een

behoefte. Bovendien was de ligging in Merwestein

essentieel: de tram stopt vlakbij, het vernieuwde

Nieuwegeinse stadscentrum is op loopafstand, aan de

overkant ligt park Oudegein.’

De hamvraag is hoe De Kade Vastgoed, met behulp van

Van Loosbroek en anderen, het lege kantoor in handen

heeft gekregen. Meestal lopen dit soort transformatie-

projecten stuk omdat kopers en pandeigenaren het niet

eens worden over de prijs. Want: de verkoper wil de

boekwaarde, de koper geeft de marktwaarde.

Het kantoor aan de Veenwal was eigendom van een

Zwitserse beleggingsmaatschappij. Bij aanvang vroeg

die een astronomisch bedrag, aldus architect Van Loos-

broek die geen specifieke bedragen wil noemen. ‘Laat

ik het zo zeggen: ze wilden elf keer de huurwaarde.’ Hij

vervolgt: ‘Wij hebben open kaart gespeeld en een helder

plan gemaakt waarin we duidelijkheid gaven over kosten

en opbrengsten. Met andere woorden: we konden ons

bod heel goed onderbouwen.’

Uiteindelijk ging de Zwitserse belegger relatief snel

akkoord. Naar de precieze reden kunnen we slechts

raden. Het kan zomaar zijn dat ze het voorstel van

De Kade en consorten inderdaad reëel vonden. Het voor-

nemen van de Zwitsers om al hun Nederlandse kantoren

van de hand te doen, kan eveneens de doorslag hebben

gegeven. En het is ook nog denkbaar dat De Kade,

ondanks een plausibel voorstel, alsnog heel veel geld

heeft geboden.

Ik neig naar het laatste – zeker toen Pascal van Loos-

broek zich in het telefoongesprek liet ontglippen: ‘We

hebben er gewoon een smak geld tegen aan gegooid.’





HEroNTwIkkElINg mErwESTEIN // looSBroEk ArcHITEcTEN

Aorta #12 // 5958 // Aorta #12

FRIS GELUID Mark Hendriks // TekstLandschap in gesprek met Klaas Beerda


De veelgehoorde klacht dat pandeigenaren, zoals beleggers en

pensioenfondsen, niet bereid zijn de waarde van hun gebouwen

af te boeken, is volgens Beerda niet meer van deze tijd.

klaas Beerda van de gemeente utrecht is positief over

de ombouw van lege kantoren. ‘Beleggers gaan steeds

vaker overstag.’

Als je zoals ik alles wilt weten over kantorenleegstand

en herontwikkeling in Utrecht, ga je natuurlijk naar

het gemeentelijke Transformatieloket. En als dat niet

meer blijkt te bestaan maak je een afspraak met Klaas

Beerda, waarnemend manager van het programma

Transformatie en Leegstand. In dit programma brengt

de gemeente in kaart welke leegstaande kantoren inte-

ressant zijn voor herontwikkeling – zoals de Neudeflat

en kantoren in Kanaleneiland en Rijnsweerd – en hoe de

gemeente dergelijke transformaties kan begeleiden en

ondersteunen.

Ik ontmoet Beerda op zijn werkkamer in de kantoor-

toren aan het Rachmaninoffplantsoen, een gebouw dat

na de opening van het nieuwe stadskantoor leeg komt.

‘Met de drie gemeentekantoren aan de Ravellaan komt

in deze buurt ongeveer 24 duizend vierkante meter

vrij. In een door ons opgestelde gebiedsvisie zien we

mogelijkheden deze panden om te bouwen tot woon-

complexen met voorzieningen op de begane grond. Ik

heb daar vertrouwen in – nu al hebben zich meerdere

investeerders gemeld.’

Na me bijna een jaar te hebben ondergedompeld in de

problematiek van de kantorenleegstand ben ik aange-

naam verrast door het verfrissende geluid dat Klaas

Beerda ten gehore brengt.

Als eerste: de veelgehoorde klacht dat pandeigenaren,

zoals beleggers en pensioenfondsen, niet bereid zijn

de waarde van hun gebouwen af te boeken, is volgens

Beerda niet meer van deze tijd. ‘Ik zie dat de prijzen die

eigenaren voor hun panden willen hebben niet meer

sterk afwijken van de bedragen die geïnteresseerde

kopers bieden. Dat was twee jaar geleden nog wel het

geval – maar het gat is steeds kleiner geworden.’ Hij

vervolgt: ‘Natuurlijk zijn er nog beleggers die niet willen

afboeken, maar die hebben in de meeste gevallen nog

de verwachting dat hun lege gebouw binnen afzienbare

tijd weer in gebruik komt als kantoor. Waar een dergelijk

perspectief ontbreekt, gaan beleggers steeds vaker

overstag.’

Dan: volgens Beerda zijn er in Utrecht meer dan genoeg

private investeerders die bereid zijn geld te steken in de

transformatie van een leeg kantoorgebouw. ‘We merken

het bij het pand van de Dienst Maatschappelijke Ontwik-

keling aan de Kaatstraat. Ook dat gebouw komt vrij als

de dienst naar het stadskantoor verhuist. De eigenaar

wordt nu al regelmatig gebeld door investeerders.’ Dat

is niet vreemd want zo’n gebouw heeft genoeg mogelijk-

heden, aldus de programmaleider. ‘Het ligt dichtbij de

binnenstad en er is in Utrecht een gebrek aan bepaalde

segmenten, zoals studentenwoningen – er is een tekort

van vierduizend eenheden – middeldure huurwoningen

en hotelvoorzieningen.’ De mogelijke investeerders

komen uit alle gelederen. ‘In Rijnsweerd bouwt vast-

goedondernemer De Waal het oude provinciehuis om tot

studentencomplex en een hotel. In 2011 kochten twee

vastgoedbedrijven het lege Sint Antoniusziekenhuis in

Kanaleneiland.’

Verder: Beerda meent dat optie om lege panden te slopen

voor nieuwbouw vaker overwogen mag worden. ‘Het

is momenteel erg hip om alleen maar over hergebruik

te spreken. Maar soms is het slimmer om afscheid te

nemen en iets nieuws neer zetten – zeker als dat leidt

tot een product dat beter aansluit bij bijvoorbeeld de

woonbehoeften. In de grote steden lijkt het soms alsof

transformatie het grote doel is, terwijl het gaat om het

oplossen van de leegstand en het zorgen voor voldoende

woningen voor de juiste doelgroepen.’ Hij voegt toe: ‘Dat

betekent ook dat de gemeente een streng beleid voert

ten aanzien van de bouw van nieuwe kantoren. Zo hebben

we in Papendorp en Leidsche Rijn Centrum het aantal

uit te geven kavels flink teruggebracht.’

Tot slot het landelijke convenant Aanpak Kantorenleeg-

stand: Beerda en zijn collega’s zien positieve punten,

maar zijn ook kritisch. Het idee voor een regionaal

sloopfonds – voor de financiering van de afbraak van

lege kantoren – is voor Utrecht minder aantrekkelijk.

‘Zo’n fonds werkt de prijsdaling die ik eerder noemde

juist tegen. In plaats van over te gaan tot actie blijven

beleggers wachten – ze verwachten een bijdrage om hun

gebouw af te breken. Het is bovendien niet correct om

met publiek geld de financiële pijn van private partijen te

verzachten. De gemeente kan haar geld beter besteden

aan de samenwerking met eigenaren die wel actie on-

dernemen. Want, zeg nou zelf, het is vervelend als een

gedateerd kantoor leeg staat op een monofunctioneel

bedrijventerrein als Lage Weide – maar het geeft minder

last dan lege kantoren in een woonwijk.’





Aorta #12 // 6160 // Aorta #12

DE GEHEIMEN VAN LAGE WEIDE

Mark Hendriks // TekstLandschap in gesprek met Erik Schep, wijkagent in Lage Weide






Leegstandsbeheer heeft veel voordelen.

met wijkagent Erik Schep langs de lege gebouwen

in bedrijvengebied lage weide. ‘Sommige worden

gebruikt voor hennepkwekerijen.’

De aanblik is mistroostig, helemaal op deze donkere

en door sneeuw geteisterde decembermiddag. Aan de

Reactorweg op bedrijven- en industrieterrein Lage Weide

zijn een stuk of wat gebouwen aan hun lot overgelaten.

Ruiten zijn dichtgetimmerd of gebroken, de muren en

ramen zijn beklad met graffiti en rommel ontsiert het

straatbeeld. Het kantoor op de hoek spant de kroon.

De rode gevelplaten tonen sporen van verval, ruiten zijn

ingeslagen en onkruid overwoekert de oprit.

Met wijkagent Erik Schep tuur ik naar het verwaar-

loosde pand. ‘Dit soort gebouwen is in trek bij krakers’,

vertelt de politieman terwijl hij het volume van zijn

portofoon zachter zet. ‘Vooral in de zomermaanden is

het raak. Ze breken in, beplakken de ramen met zwart

landbouwzeil, slepen muziekapparatuur naar binnen en

de houseparty kan beginnen. Zo’n feest trekt honderden

bezoekers uit binnen- en buitenland.’

Sinds de zomer beëindigden Schep en zijn collega’s

zeker vijf illegale feesten. ‘We komen binnen, stoppen

de muziek en ontruimen het pand. Dan gaan we op zoek

naar de initiatiefnemers – dat is makkelijker gezegd dan

gedaan.’ De schade aan de gebouwen is groot en in de

meeste gevallen blijft veel rotzooi achter. Schep: ‘Pand-

eigenaren proberen soms de kosten te verhalen op de

organisatoren. Maar in veel gevallen geldt: van een kale

kip kun je niet plukken.’

Lage Weide ligt tussen het Amsterdam-Rijnkanaal en

de A2 en beschikt over 163.000 vierkante meter kan-

tooroppervlak. Daarvan staat 30.000 leeg, ruim achttien

procent. ‘Het werkt criminaliteit in de hand’, aldus Erik

Schep. ‘Naast illegale feesten worden panden gekraakt

voor bewoning. Sommige worden gebruikt voor hennep-

kwekerijen.’

Lage Weide is een ware smeltkroes – in totaal zijn op

Lage Weide ruim duizend ondernemingen gevestigd.

Tussen de zwaardere industrie langs het kanaal, zoals

wegen waterbouwbedrijf Pouw en bouwonderneming

Strukton, hebben kleinere ondernemers, zoals auto-

dealers en -slopers en aannemers, hun plek. Richting

de snelweg neemt de variëteit toe: naast ‘grote jongens’

als Ziggo, SieMatic, Hema en KuehneNagel houden

talloze lokale bedrijven kantoor op Lage Weide. De

architectuur is net zo divers: van golfplaten werkplaatsen

en prefab-kantoorpanden tot moderne glaspaleizen, van

de typische jarentachtiggebouwen met grindgevels tot

de fraaie kantoortoren van waterbedrijf Vitens.

Tijdens de rondrit over het grootste bedrijventerrein van

Utrecht vertelt agent Schep met enthousiasme

over zijn werkgebied. ‘De ondernemers hier willen

problemen en conflicten oplossen. Daarvoor zijn ze

bereid investeringen te doen.’ Hij noemt de plaatselijke

industrievereniging ILW en het keurmerk Veilig Onder-

nemen (KVO) waarin ondernemers samen en met hulp

van de gemeente en de politie, leegstand en criminaliteit

te lijf gaan. Zelf is Schep een groot voorstander van

leegstandsbeheer. ‘Kantoorruimte wordt tijdelijk in ge-

bruik genomen voor studentenhuisvesting. Of startende

ondernemers huren tegen een laag bedrag en voor een

bepaalde periode een werkruimte.’ De agent vervolgt:

‘Leegstandsbeheer heeft veel voordelen. De kans op

inbraak wordt kleiner. Het gebruik geeft het pand een

positieve uitstraling, wat geïnteresseerde huurders

over de streep kan trekken. En heel praktisch: de ver-

warming staat regelmatig aan, waardoor bijvoorbeeld

schimmelplekken uitblijven.’

Het leegstandspercentage mag dan aanzienlijk zijn, een

groot probleem is het vooralsnog niet, zo blijkt tijdens de

rondleiding. Dit komt vooral door de al genoemde veel-

zijdigheid van Lage Weide. Door de aanwezigheid van de

A2, een spoorlijn en de haven is het gebied uitermate

goed bereikbaar. De centrale ligging tussen Utrecht en

Amsterdam maakt dat talloze bedrijven zich nog altijd in

Lage Weide willen vestigen – ondanks de verpauperde

aanblik en de troosteloze architectuur. Erik Schep wijst

naar een reeks van piramidevormige kantoren in alle

kleuren van de regenboog. ‘Ze voldoen waarschijnlijk

niet aan de moderne vereisten, maar zijn sinds enkele

maanden gewoon in gebruik door nieuwe bedrijven.’

Het gebied blijft zich volgens Schep vernieuwen – al is

dat vaak niet zichtbaar. Een middagje op Lage Weide

legt de best bewaarde geheimen bloot. Achter een voor-

malige Peugeotgarage kun je niet alleen leren skiën op

een splinternieuwe borstelbaan, in een oude loods kun

je tevens Poolse drank kopen. In een oude oliefabriek

worden feesten en evenementen georganiseerd – Schep:

‘De NOS hield hier haar verkiezingsdebat’ – en in een

massieve blokkendoos ligt een ijsbaan waar men oefent

voor de beroemde Holiday on Ice-shows.

Het fraai geheim ontdekken we in de zuidpunt van Lage

Weide, in de oksel van de A2, tegenover het verpauperde

pand met de rode gevelplaten. Daar is het voormalige

AC-restaurant omgebouwd tot een restaurant en feest-

zaal. Erik Schep introduceert Aissa Alhauati, de in

Marokko geboren initiatiefnemer. ‘We hebben aanvragen

voor bruiloften, religieuze feesten, ga zo maar door’,

vertelt de ondernemer terwijl hij ons de oosterse feest-

zaal laat zien. ‘Niet alleen van Marokkanen, ook van

Hindoestanen, Turken, Surinamers.’ Op de vraag wat

hij van de omgeving vindt, zegt Alhauati: ‘Het is niet het

mooiste gebied, maar de bereikbaarheid is goed. Maar’,

en hij wendt zich tot agent Schep: ‘Kan de bewegwijzering

anders? Mijn bezoekers worden verkeerd gestuurd.’

Aorta #12 // 6362 // Aorta #12

SLAPEN OP EEN KANTORENPARK OP PAPENDORP IS EEN LEEG KANTOOR OMGEBOUWD TOT HOTEL. DE MEESTE GASTEN ZIJN ZAKENLUI.

Mark Hendriks // TekstLandschap






Het kantoor op Papendorp – dat al zes jaar leeg stond – bleek direct geschikt als hotellocatie.

Op de loungebank zijn drie mannen in gesprek – de

voertaal is Duits. Een heer in pak telefoneert terwijl hij

naar een groot televisiescherm met de herhaling van

Pauw&Witteman staart. Bij het raam is een vrouw in

de weer met haar laptop. Aan de receptioniste vraagt

ze hoe de wifiverbinding werkt. Het is dinsdagmiddag

en we zijn in de lobby van het Holiday Inn Expresshotel

op kantorenpark Papendorp. ‘Lobby is eigenlijk niet het

juiste woord’, zegt hotelmanager Klaas-Jan Kos. ‘We

noemen het de great room.’

In september opende het hotel haar deuren in een voor-

malig kantoorgebouw aan de Van Deventerlaan. Het is

een project van het Amsterdamse bedrijf Dutch Hotel

Partners (DHP), een zakelijk samenwerkingsverband

van The Vincent Hotel Group en Interstate Hotels &

Resorts. Het bedrijf richt zich op bestaande gebouwen –

eerder opende DHP hotels in lege kantoren bij Schiphol

en Sloterdijk. Nieuwe hotels zijn in de maak in panden

in Den Haag, Rotterdam en Arnhem. ‘Wij bouwen nooit

nieuwe gebouwen’, legt Kos uit. ‘In de transformatie

van bestaande panden hebben de partners van DHP een

eigen taak. The Vincent Hotel Group draagt zorg voor

het voortraject, zoals het huurcontract en de ombouw.

Interstate is verantwoordelijk voor de exploitatie en het

management.’

Bij de receptie verhaalt Kos over het concept van zijn

hotel. ‘We betalen een zogenoemde franchise fee aan

Holiday Inn, dat onderdeel is van de internationale

hotel keten Intercontinental. In ruil mogen we de naam

en het logo voeren. De expressformule betekent dat we

betaalbare kamers bieden omdat bepaalde faciliteiten

ontbreken, zoals roomservice en een restaurant. Aan de

andere kant: parkeren is gratis en het ontbijt bij de prijs

inbegrepen.’

Het kantoor op Papendorp ‘dat al zes jaar leeg stond‘

bleek direct geschikt als hotellocatie. Het pand is goed

bereikbaar vanaf de A2 en de A12 en ligt op korte af-

stand van het Utrechtse centrum. De meeste klanten

zijn dan ook zakenlieden op doorreis of die voor werk

in Utrecht moeten zijn. ‘En’, voegt Klaas-Jan Kos toe,

‘in de omgeving zitten tal van potentiële klanten. De

afgelopen maanden sloot ik met verschillende bedrijven

contracten, zodat zij hun overnachtingen voortaan in

ons hotel boeken.’ Hij vervolgt: ‘Dit betekent niet dat we

geen oog hebben voor toeristen. Ook in het weekend wil

je gasten, daarom hebben we bijvoorbeeld een gratis

shuttle naar de binnenstad.’ Met de eigenaar van het

pand kwam DHP een huurverbintenis van 25 jaar over-

een. Over de huurprijs wil manager Kos niets zeggen:

‘Maar je zou versteld staan van de hoogte.’

Wat ook hielp bij de transformatie: in het bestemmings-

plan was voor het gebouw al een horecafunctie opgeno-

men. Het past bij de ambitie van de gemeente Utrecht

om meer lege panden om te bouwen tot hotel, een

streven dat volgens Kos niet door de hotellerie gesteund

wordt. ‘De Utrechtse hotels hebben een zwaar jaar

achter de rug. Meer hotels betekent meer concurrentie.

Ons hotel mag in een ander segment zitten, we trekken

hoe dan ook gasten die anders naar een hotel in de stad

waren gegaan.’

De verbouwing van kantoor tot hotel door Mulderblauw

Architecten uit Zoeterwoude had vooral betrekking

op het interieur. Aan de buitenzijde hoefde alleen een

brandtrap geplaatst te worden. ‘Het gebouw had al

kenmerken die voor een hotel belangrijk zijn’, vertelt

Klaas-Jan Kos terwijl hij de ruime vergaderzalen laat

zien. ‘Zoals een brede entree, een inpandige parkeer-

garage en hoge ramen.’ De grootste aanpassingen

betroffen de inbouw van 118 kamers en veiligheidsvoor-

zieningen – een hotel heeft immers te maken met stren-

gere voorschriften dan een kantoor. Daarbij kwamen

de ruim duizend eisen die Holiday Inn zelf stelde. Kos:

‘De trap mag niet te steil zijn, de tegels in de badkamers

moeten donkerblauw. Bij de ingang moeten dezelfde

asbakken en bankjes staan als bij de andere 2600

expresshotels.’

Op de bovenste verdieping toont de hotelmanager twee

kamers – standard rooms, de een wat groter dan de an-

der. De inrichting is modern en strak. Op de witverlichte

gang staan om de paar meter witte palen – een relict uit

de tijd dat het pand een kantoorfunctie had. ‘In de oude

indeling lag de gang meer naar het midden, waar nu

de grotere kamers zijn. Aan weerszijden waren dan de

werkkamers.’

Door het raam zijn de flats van Kanaleneiland zichtbaar,

daarboven de nieuwe Rabotoren bij het station. Kos wijst

naar de vijver aan de voet van het hotel. ‘In de zomer zie

je soms hazen lopen.’ Hij kijkt voor zich uit: ‘Ik zou het

toejuichen als er meer recreatievoorzieningen komen,

zoals bootjes. Het zou de levendigheid op Papendorp

enorm vergroten.’

Aorta #12 // 6564 // Aorta #12

DE LEEGSTANDSKAART ALS STRUCTUURVISIE?

Tom Bergevoet en Maarten van Tuijl // temp.architecture


De discrepantie tussen deze kaarten en de vergezichten in de structuurvisies is groot. Interessant is te zien hoe gemeenten hiermee omgaan. Kunnen en willen zij improviseren of houden zij vast aan hun vergezichten?

Op 1 juli 2008 werden gemeenten wettelijk verplicht om

middels een structuurvisie op hoofdlijnen vast te leggen

waar zij toekomstige ontwikkelingen toelaten. Ongeveer

op hetzelfde moment begon de vastgoedcrisis.

Hielden aanvankelijk veel professionals uit de gemeen-

telijke wereld en de ontwikkelbranche vol dat deze crisis

wel zou overwaaien, inmiddels is duidelijk dat deze

crisis onze nieuwe werkelijkheid is. Een nieuwe wer-

kelijkheid die vooral wordt geplaagd door structurele

onzekerheid, zowel op het financieel-economische vlak

als op het politiek-juridische. De gebiedsontwikkeling

stagneert daardoor. Om de spaarzame kansen die zich

nog voordoen te kunnen grijpen wordt van gemeenten

eerder een groot improvisatievermogen verwacht dan

een ambtelijk vastgesteld vergezicht. Zijn structuur-

visies nog wel een geloofwaardig instrument in deze

nieuwe tijd?

In 2010 maakten wij de eerste braakliggingskaart om-

dat we met eigen ogen wilden zien hoe het nu zat met

braakliggende bouwgronden in Amsterdam: waren dit

incidenten, zoals die collega’s uit de gemeentelijke

wereld en ontwikkelbranche zeiden, of ging het hier om

een structureel fenomeen? De kaart wees uit dat in de

stad een oppervlak aan bouwgrond braak lag zo groot

als IJburg II, één van de pijlers van de Amsterdamse

structuurvisie-in-ontwikkeling. Vlak voordat deze

structuurvisie werd vastgesteld pikte het Parool deze

rekensom op en maakte daarmee het verband tussen

beide ontwikkelingen duidelijk voor een groot publiek.

Sindsdien woekert in het Amsterdamse de discussie

voort over het opspuiten van de nieuwe eilanden in het

IJmeer. Waarom wordt dit programma niet gewoon

gerealiseerd in de bestaande stad?

Inmiddels heeft temp. ook de braakligging en leegstand

van andere gemeenten in kaart gebracht. De discrepantie

tussen deze kaarten en de vergezichten in de structuur-

visies is groot. Interessant is te zien hoe gemeenten

hiermee omgaan. Kunnen en willen zij improviseren of

houden zij vast aan hun vergezichten?

Zo valt in Groningen het enorme binnenstedelijke

Suikerunie terrein op, dat sinds 2010 braak ligt en

uitermate geschikt lijkt voor binnenstedelijk wonen. In

de structuurvisie echter is toekomstige woningbouw al

gelokaliseerd in het suburbane Meerstad. De gemeente

heeft aangegeven de braakliggende grond “vrij” te willen

houden voor toekomstige generaties en denkt aan aller-

hande vormen van tijdelijk gebruik. Zo zet zij alle zeilen

bij om zowel de afspraken in de structuurvisie overeind

te houden alsmede de nieuwe werkelijkheid het hoofd te

bieden.

In Heerlen gaat de gemeente anders met deze discre-

pantie om. Hier wordt stoïcijns doorontwikkeld aan het

enorme Maankwartier, terwijl de leegstandskaart een

enorme hoeveelheid vacante ruimte toont, meestal

trouwens met een erfgoedstatus. De gemeente lijkt hier

een enorme gok te nemen: kan het Maankwartier de

stad zo’n nieuw elan geven dat de leegstand verdwijnt?

Of wordt het probleem van deze voormalige krimp-

gemeente dadelijk alleen maar groter?

De structuurvisie van de gemeente Utrecht gaat tot 2015

vooral uit van herontwikkeling van bestaand stedelijk

weefsel. De stad heeft blijkbaar vroegtijdig ingezet op

transformatie, hiertoe ongetwijfeld gedwongen door de

eigen gemeentegrenzen. Wat opvalt is dat deze grote

transformatieopgaven zijn gedacht in gebieden die

momenteel met veel braakligging en leegstand kampen,

zoals de stroken aan weerszijden van de verlegde A2

en de zone langs het Merwedekanaal. Tot zover vallen

droom en werkelijkheid mooi samen.

Maar voor deze beoogde transformatie zet de gemeente

ambitieus in op een “hoogstedelijk woonmilieu”. De

veeleisende functie wonen moet dus in combinatie met

andere functies in hoge dichtheid worden gerealiseerd

in een gebied met een complexe bestaande context.

Dat met name in de Merwedestrook de ontwikkelingen

al een tijd lang muurvast zitten, geeft aan dat bij nader

inzien droom en werkelijkheid toch nog best ver uit

elkaar liggen.

Ook Utrecht lijkt hiermee in spagaat. Het kan vast-

houden aan de structuurvisie en wachten totdat de

omstandigheden weer zo gunstig zijn dat het beoogde

hoogstedelijk woonmilieu daadwerkelijk gerealiseerd

kan worden. Ons advies is echter het eigen improvi-

satievermogen aan te spreken. Is er een projectstart te

bedenken die minder ambitieus is zonder dat het hoog-

stedelijke perspectief aan de horizon verdwijnt? Is er een

procesinrichting denkbaar die onverwachte wendingen

op termijn nog kan opnemen?

Het is onontkoombaar dat de werkelijkheid van braak-

ligging en leegstandskaarten betekenis krijgt in het

domein van de structuurvisie. Hierbij hoort ook een

ander instrumentarium waarmee kan worden geïmpro-

viseerd, iets dat wellicht nieuw is voor ambtenaren en

beleidsmakers maar waarmee ze maar beter snel

vertrouwd kunnen raken.

Tom Bergevoet & Maarten van Tuijl //

temp. architecture

Maarten van Tuijl en Tom Bergevoet zijn

samen oprichters van temp.architecture,

een ontwerpbureau gespecialiseerd in

stedelijke transformaties. In april 2013

komt hun boek “de flexibele Stad” uit,

waarin zij nieuwe instrumenten presen-

teren voor stedelijke transformaties.

0 500m5000 m

Braakligging NL

rotterdam

amsterdam

maastricht

utrechtutrecht

0

10

Aorta #12 // 6766 // Aorta #12

KANSEN VOOR LEEGSTANDMOB vormgeving & educatie

HERGEBRUIK VASTGOED // TECHNASIUm

Op zoek naar een herbestemming.

Tweehonderdtwintig Technasiumleerlingen zijn in

september 2012 aan de slag gegaan met leegstaande

kantoorgebouwen in de provincie utrecht. op zoek

naar een herbestemming maken deze jongeren

gebruik van hun talent om ‘out of the box’ te denken.

Vier middelbare scholen: ’t Hooghe landt, Amersfoort;

cals college, Nieuwegein, Niftarlake college, maarssen

en het gerrit rietveld college uit utrecht doen mee

aan dit transformatieproject onder begeleiding van

moB vormgeving & educatie. Een samenwerking die

is voortgekomen uit de inspiratiebijeenkomst ‘laat

duizend blokken bloeien’ (Aorta 2011). De ontwerpen

zijn eind 2012 gepresenteerd.

De vraagstukken voor de leerlingen waren wisselend.

STUDENTENHUISVESTING ’t Hooghe Landt in Amersfoort heeft zich gericht op een

herbestemming van kantoren tot studentenhuisvesting.

Hierbij werd gekeken naar de indeling, woonvormen,

huurprijs en de aantrekkelijkheid van de plek voor

de doelgroep. Met een architect en een makelaar zijn

ideeën uitgewerkt tot een concreet plan voor het

kantoorpand Alpha 2 (Amersfoort). Conclusie van de

werkgroepen was dat er niet “één waarheid” geldt, er

zijn meerdere uitgangspunten mogelijk.

MOB // Technasium

MOB vormgeving en Educatie begeleid het Technasium

project Kansen voor Leegstand. MOB is een advies en

organisatiebureau voor onder andere educatietrajecten

in de regio Utrecht.

SOCIALE WONINGBOUW Leerlingen van het Calscollege in Nieuwegein hebben

als opdracht meegekregen om het kantoorpand aan de

Bakenmonde 1 (Nieuwegein) opnieuw in te richten en de

gevel aan te passen aan het nieuwe gebruik.

De opdrachtgever wil sociale huurwoningen maken en

verwachten een advies voor doelgroep geschiktheid.

Ook hier bleek geen eenduidige waarheid. Het pand

werd geschikt bevonden voor seniorenwoningen (een

urgentie in het gemeentelijk beleid), voor starters op de

woningmarkt, voor studentenwoningen met een directe

sneltram verbinding naar Utrecht, voor tijdelijke huis-

vesting bij urgentie bijvoorbeeld bij een scheiding.

Na deelonderzoek naar doelgroep, woninggrootte,

betaalbaarheid hebben de leerlingen van de diverse

scholen een ontwerp en een maquette gemaakt en zijn

de concepten gepresenteerd. De projecten hebben

bijgedragen aan de bewustwording van het maatschap-

pelijke probleem, het vak van de architect, en hebben

geleid tot een verbetering van vaardigheiden als

analyseren, tekenen, presenteren, maquettes bouwen,

werken voor opdrachtgevers en doelgroepen. Heeft het

project nu nog geen vernieuwende invalshoeken opge-

leverd; deze leerlingen zijn wel als de nieuwe generatie

bouwers zich meer bewust van de mogelijkheden van de

bestaande voorraad.

TEcHNASIum // FoTo moB

Aorta #12 // 6968 // Aorta #12

TrANSFormATIE lEEg kANTorENcomplEx ToT VEcHTcluB xl // FoTo jorgEN koolwIjk

Aorta #12 // 7170 // Aorta #12

STAND VAN zAKEN 2012

Bedrijventerrein Cartesiusweg is Utrechts meest binnenstedelijke bedrijventerrein. De

laatste jaren is er weinig aandacht geweest voor de ontwikkeling van het gebied. Daar lijkt

nu verandering in te komen. Met de visie Werkspoorkwartier heeft de gemeente richting

gegeven voor de toekomst, waarbij een grote rol is weggelegd voor marktpartijen. Zowel de

bedrijvenkring Cartesiusweg als (creatieve) initiatiefnemers en investeerders zien met de

visie nieuwe kansen ontstaan om het bedrijventerrein nieuw leven in te blazen.

Tegelijkertijd staan de economische crisis, een terugtrekkende overheid en beperkingen in

de regelgeving de gewenste ontwikkelingen in de weg. Veel panden en loodsen staan leeg.

Een aantal bedrijven wil het gebied verlaten. De daling in waarde van het vastgoed houdt dat

in sommige gevallen tegen. Daarnaast vraagt de uitstraling van het gebied om hernieuwde

aandacht. Zijn we in staat onder deze condities een vernieuwing op gang te brengen?

ACHTERGROND

In 2012 heeft de gemeente Utrecht de ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier aangenomen

waarmee het richting wil geven aan de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Daaruit blijkt

dat een geleidelijke, marktgestuurde ontwikkeling naar een binnenstedelijk kleinschaliger

werkmilieu gewenst is. Uitgangspunten zijn inzetten op een mix van grootschalige en

kleinschalige bedrijvigheid, aantrekken van creatieve industrie en stadsgeoriënteerde

bedrijvigheid, bevorderen van verblijfskwaliteit, nadrukkelijk geen woonprogramma, wel

functie menging op ander gebied.

DE DISCUSSIE

Met CARTESIUS LAB levert Aorta een bijdrage aan de transformatie van het bedrijventerrein

door stakeholders, initiatiefnemers en ruimtelijk professionals in een meervoudig programma

aan elkaar te verbinden. We bediscussiëren en onderzoeken de programmatische, ruimtelijke

en financiële mogelijkheden voor de transformatie van het bedrijventerrein binnen de

gestelde randvoorwaarden en daarbuiten en gaan we op zoek naar allianties die daaraan

kunnen bijdragen.

WAAR STAAN WE NU?

Anno december 2012 zijn de eerste stappen gezet: partijen weten elkaar te vinden, er zijn

volop ideeën om het gebied verder te brengen, er is een duidelijke potentie en een voldoende

massa om er echt wat van te maken. Nu het plan nog samen verder brengen.

cArTESIuS lAB // HET DEBAT IN DE STAD

wErkSpoorkATHEDrAAl // FoTo DENISE VrolIjk

Aorta #12 // 7372 // Aorta #12

CARTESIUS LAB // BLOG #1

Bedrijventerrein Cartesiusweg broedplaats voor crea-tieve industrie, urban culture en een werklandschap voor stadsgeoriënteerde en creatieve bedrijvigheid?

Ingedutte gebieden nieuw leven inblazen gaat tegen-

woordig altijd gepaard met de zogenaamde creatieve

industrie. Sinds de welbekende Amerikaanse econoom

Richard Florida, door sommigen niet helemaal onterecht

in de categorie ‘jeuk’ geplaatst, met zijn creative class

op de proppen kwam, zijn ze niet meer te stuiten.

De urban pioneers, vaak uit de hoek van kunst, cultuur,

architectuur, stedenbouw of projectontwikkeling,

kunnen er wat van; het ene na het andere schitterende

initiatief ziet het levenslicht. Ligt er een terreintje braak,

geen nood: de urban pioneers zijn onderweg!

Je kunt er gekscherend over doen, en wellicht krijgen

de urban pioneers wat veel ruimte, maar feit is wel dat

zij tenminste reuring weten te brengen. Komen met

plannen die in ieder geval snel tot een resultaat kunnen

leiden, tijdelijk of voor de langere termijn. Grootschalige

masterplannen zijn passé, dat weten we allemaal. Geld

is op, tijd is op en het geduld is bij sommigen ook op.

Alsmaar steggelen over grote lappen grond, met finan-

cieel gewin als enige oogmerk – gelukkig behoort die

attitude tot het verleden. En kunnen we nu over tot de

orde van de dag, rekening houden met de geest van de

plek, bestaande bedrijvigheid, bewoners, lokale initiatie-

ven en gebruikmaken van de energie die er al is. De sky

is niet meer de limit, nee, we gaan uit van kwaliteiten

die er al zijn. Eindelijk!

Het zijn goede gedachten, maar de uitvoering is nog

onwennig. Kijk maar naar de herontwikkeling van het

Haagse bedrijventerrein de Binckhorst – daar moet en

mag van alles organisch ontstaan, maar hoe doe je dat?

Als gemeente wil je wel wat, maar teveel regie uit

handen geven blijkt nog eng. In Utrecht staat de

transformatie van het bedrijventerrein ten westen van

de Cartesiusweg in diezelfde kinderschoenen. Ook dit

gebied, dat voorheen in gebruik was door het

bedrijf Werkspoor, mag in de lift. Na het vertrek van

de Werkspoor-bedrijvigheid wordt het gekenmerkt door

een mix van traditionele bedrijven met stadsverzorgende

diensten, kantoren, creatieve bedrijven, kunstateliers

en vrijetijdsbestemmingen. Een gebied zonder eenheid,

maar met veel contrasten – aldus de gemeente.

Het bedrijventerrein Cartesiusweg ligt globaal tussen de

sporen naar Amsterdam en Rotterdam, het Amsterdam

Rijnkanaal en de Cartesiusweg in. Na de aanleg van

Leidsche Rijn is het gebied steeds centraler in de stad

komen te liggen; met de auto kom je er minder makkelijk

dan voorheen. En toch zit Van der Wal, een landelijk

georiënteerde vervoerder (nog) op het terrein. Zo ook de

nationaal publiek trekkende Central Studio’s, en niet te

vergeten energieleveranciers Nuon en Eneco. Zitten die

nog wel goed op dit binnenstedelijke bedrijventerrein?

En passen zij in het door de gemeente neergelegde

verhaal over broedplaats voor creatieve industrie, urban

culture en een werklandschap voor stadsgeoriënteerde

en creatieve bedrijvigheid?

Ontwikkelaar TCN staat al te trappelen, en met hen

meerdere nieuwe verhalenvertellers, meest uit dezelfde

branche. Vanuit de gemeente zijn de sterke- en zwakke

kanten, de ontwikkelingspotentie, de kaders voor milieu-

hinder en geluidscontouren, èn de identiteit voor het

gebied vastgelegd in een visie die de bandbreedte op

verschillende onderwerpen aangeeft. De ontwikkelings-

visie Werkspoorkwartier, omdat de gemeente het terrein

niet wil verwarren met de westelijk van de Cartesiusweg

gelegen Cartesiusdriehoek. Eind mei zal de gemeente-

raad er ook een zinnig woord over zeggen. Laten we

hopen dat het niet alleen de urban pioneers zijn die in dit

gebied aan hun trekken mogen komen. Door de mix van

bedrijvigheid zijn er namelijk tal van initiatieven die de

kop opsteken, ook van ondernemers die al jarenlang op

het terrein gevestigd zijn.

Neem de metaal- en lasmannen van Fast Fabrications,

zij werken al hun hele leven op het industriegebied en

vertellen vol trots hoe zij gebruikmaken van de insteek-

haven aan het Amsterdam Rijnkanaal om hun zware en

grote producten naar bijvoorbeeld Nigeria te verschepen.

Dat ze nu, zij het tijdelijk, het pand aan de Tractieweg 50

bevolken – het laatste gebouw van het bedrijf Werkspoor

dat nog in de originele functie draait – maakt hun

verhaal en plan voor hergebruik op de langere termijn

natuurlijk heel speciaal. Ook dit is de geest van de plek,

juist dit. Laten we daarom hopen dat Utrecht zich niet

alleen op de welbekende urban pioneers richt. Het op

dit moment al goed gemengde gebied aan de Cartesius-

weg verdient een aanpak die rekening houdt met àlle

bestaande kwaliteiten. En naast nieuw voer voor urban

pioneers biedt dat ook voldoende kansen voor de onder-

nemers die hier al jarenlang hun plek hebben, het

terrein in alle finesses kennen èn het in veel gevallen in

iedere vezel van hun lijf hebben zitten.

NIEUW VOER VOOR URBAN PIONEERS? Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

Onder de naam Stadsgeluiden werkt Denise Vrolijk

als auteur, redacteur en schrijfcoach op het gebied van

stedenbouw, architectuur en ruimtelijke ordening.

Daarnaast is zij eindredacteur van het vakblad S+RO

(Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening) en gastdocent aan

de Amsterdamse Academie van Bouwkunst.

INTErIEur wErkSpoorkATHEDrAAl // FoTo DENISE VrolIjk

Aorta #12 // 7574 // Aorta #12

OP ZOEK NAAR INSPIRATIEDenise Vrolijk // Stadsgeluiden


Het gebied moet transformeren tot creatieve zone.

Tractieweg 41, Cartesiusgebied Utrecht. Een mooi

voorbeeld van tijdelijk anders bestemmen. Hier huist

de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht (HKU) met het

ateliergebouw. Achter de ramen vele achterkanten van

kunstwerken in wording. Binnen de sfeer van creativiteit,

maken en dingen in ontwikkeling – op een losse manier.

Struikel niet over stukken hout of een kinderwagen en

laat je niet verleiden door de heerlijk pasta’s die in een

geïmproviseerde keuken klaarstaan voor de lunch.

Nee, wij gaan een hokje verder: naar een klein zaaltje

met collegestoeltjes (met van die leuningen die een

tafeltje vormen eenmaal neergeklapt voor je neus). Een

heel andere sfeer, dat moet gezegd. Achterin keurige

broodjes, koffie, thee en sap. Voorin de zaal de onvermij-

delijke beamer. Wat doen we hier? In deze bubbel van

ernst tussen alle creativiteit? We gaan in gesprek over

de plannen voor het Cartesiusgebied, tijdens een door

Architectuurcentrum Aorta georganiseerde middag.

Leen de Wit (gemeente Utrecht) geeft een korte toe-

lichting op de ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier,

de naam waarmee de gemeente het westelijk deel van

het Cartesiusgebied wil onderscheiden van de driehoek

aan de overzijde van de Cartesiusweg. Het gebied moet

transformeren tot creatieve zone. Een stadsgeoriënteerd

werklandschap waar de pioniersgeest, ambachtelijkheid

en industriële bedrijvigheid hand in hand gaan. Waar

stap voor stap kansen die zich voordoen worden benut.

Niet omschreven in een ruimtelijk kader, maar via een

ruimtelijk perspectief. Een ‘leidraad’ die prozaïsch is

vervat in het ‘Het verhaal Werkspoorkwartier 2025’.

Onder de toehoorders raadsleden, ondernemers,

ambtenaren, bewoners en natuurlijk ook partijen met

prachtige plannen – één zelfs al klip en klaar gevat in

een maquette. ‘Soms moet je je nek uitsteken,’ zegt

Bas Pickkers (Pickkers Consult). Eén van de geestelijk

vaders achter Connecting Cartesius. Een club ontwik-

kelaars en communicatiedeskundigen die dolgraag het

pand aan de Tractieweg 50 zou herontwikkelen, nu de

gemeente het in de verkoop zet.

Pickkers en consorten willen hier graag het kantoor

van de eenentwintigste eeuw realiseren. Dat lijkt meer

op een kroeg of een bovenkamer en is zeker geen kille

verzameling bureaus. Het gaat volgens Pickkers om:

‘Denken, doen, maken, vernieuwen en zijn. Kortom, om

een inspirerende plek.’ Zo’n ‘Broedplaats 3.0’ is vooral

productieruimte voor materiële en immateriële goederen,

zoals ze dat in Vlaanderen zo mooi weten te zeggen. Het

is niet alleen mooi gezegd, maar strategisch ook zeer

handig. In het gebied gelden, op grond van regionaal

beleid, namelijk restricties voor de ontwikkeling van

nieuwe kantoren. Door de omschrijving van de

zuiderburen kan de kantoorfunctie, die ook bij de crea-

tieve industrie onvermijdelijk is, mooi onder de noemer

‘creatieve bedrijvigheid’ (horeca, atelier, productie,

kleinschalige bedrijvigheid) worden weggezet.

Want, hoewel de ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier

rept over een werklandschap, volgens de huidige regel-

geving passen kleinschalige kantoren hier niet. Dat dit

de verkoopbaarheid van de panden en het rendement

van de investeerders beperkt, zit Wim Pot (Bedrijven-

kring Cartesius en Pot Verhuizingen) goed dwars. Ook

de focus op sec binnenstedelijke bedrijvigheid is voor

ondernemers niet aantrekkelijk, meent hij. Juist de

bereikbaarheid op nationaal niveau (Utrecht ligt tenslotte

heel centraal in het land, redeneert Pot) is voor trans-

portbedrijven een cruciale factor. Leen de Wit legt uit dat

voor die nationale focus andere bedrijventerreinen beter

gesitueerd zijn, denk aan Lage Weide, Papendorp...

Feit is nu eenmaal dat het Cartesiusgebied door de uit-

breiding van de stad steeds meer in het hart van Utrecht

is komen te liggen. Dat maakt het gebied ook kwetsbaar

en daarom moet je keuzes maken, aldus De Wit.

Het Cartesiusgebied zou volgens die gedachtegang meer

aan de omliggende wijken gekoppeld moeten worden,

zodat er ook ’s avonds meer te beleven is. Maar die

levendigheid zal niet van nieuwe bewoners komen; de

functie wonen is hier namelijk uitgesloten. Een doorn

in het oog van Jeroen van de Kraats (TCN). Hij vindt het

te voorbarig om op voorhand niet te kiezen voor wonen.

Daar kun je ook afspraken over maken, vindt hij: ‘Een

levendige stadswijk, die 24 uur per dag aantrekkelijk is,

kan bijna niet zonder bewoners.’ Roos de Haan (Wijk-

raad West) woont sinds kort in de Schepenbuurt, die

grenst aan het Cartesiusgebied. Zij weet wel wat

manieren om meer levendigheid op het terrein te krijgen:

een aantrekkelijk ingerichte openbare ruimte waar je als

jogger, skater en fietser een lekker rondje kan maken.

En een fijne verblijfsruimte aan het water. De oude in-

steekhaven is in potentie een prachtige plek, vindt Roos.

Maar in de plannen ziet ze daar tot dusver niet veel van

terug. Ook deze middag is voor haar verwarrend: de

gemeente presenteert een visie, die nog moet worden

vastgesteld door de gemeenteraad, en er staat al een

kant-en-klare maquette van een plan dat misschien

helemaal niet uitgevoerd gaat worden.

Achterin de zaal wordt instemmend geknikt en druk ge-

mompeld. Het zijn de mannen van Fast Fabrications, het

metaal- en lasbedrijf dat nu tijdelijk gehuisvest is aan de

Tractieweg 50. Ze zijn haastig binnen komen schuifelen en

willen de discussie voor geen goud missen. Ook zij heb-

ben namelijk plannen met dit gebouw, vooral ook omdat

ze er zelf graag willen blijven. Gezien de geschiedenis van

het Werkspoorbedrijf en vanwege de gunstige ligging aan

het water. Vol trots nemen ze de toehoorders mee naar

de overkant van de straat en leggen uit wat ze van plan

zijn: een deel van de ruimte (175 meter lang en 25 meter

breed) hebben ze nodig voor hun productiewerkzaam-

heden, maar een ander deel kan prima worden verhuurd

aan andere bedrijvigheid. De betrokkenheid en het

enthousiasme zijn groot, het ontroert en prikkelt.

Helaas niet bij iedereen voor lange tijd. Als we in de bus

stappen om te kijken hoe de voormalige fabriek van Maple

Leaf Chewing Gum in Amsterdam door ontwikkelaar

Lingotto is getransformeerd tot een hippe plek met

allerlei soorten creatieve bedrijvigheid, blijkt de helft van

de toehoorders al naar huis. Een gemiste kans om te

leren van succesvolle initiatieven elders in het land. Hoe

werd Lingotto’s oude en half afgebrande kauwgomfabriek

een succes? Hoe breng je zo’n ontwikkeling goed op gang

en wat is daarbij de rolverdeling? Meer daarover een

volgende keer…Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

Onder de naam Stadsgeluiden werkt Denise Vrolijk als auteur, redacteur

en schrijfcoach op het gebied van stedenbouw, architectuur en ruimtelijke

ordening. Daarnaast is zij eindredacteur van het vakblad S+RO

(Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening) en gastdocent aan de

Amsterdamse Academie van Bouwkunst.

wErkSpoorkwArTIEr // FoTo DENISE VrolIjk

Aorta #12 // 7776 // Aorta #12

PROFITEREN VAN HET MOMENT Denise Vrolijk // Stadsgeluiden


Nu de ontwikkelingsvisie is vastgesteld kunnen de handen uit de mouwen. Maar hoe?

De ruige hotspot aan de Cartesiusweg kan van start!

Groen Linkser Pepijn Zwanenberg heeft er zin in. Nu de

ontwikkelingsvisie voor het westelijk deel van het

Cartesiusgebied op 7 juni door de gemeenteraad is vast-

gesteld kunnen de handen uit de mouwen. Maar hoe?

De creatieve klasse en bestaande bedrijvigheid op het

terrein moeten elkaar nog wel gaan vinden. Om nog

maar te zwijgen over de identiteit van het gebied; daar

valt nog een hoop aan te sleutelen. De ‘industriële

parels’ van weleer als motor voor vernieuwing, lang niet

iedereen ziet het gebeuren. Neem ‘In Utrecht’, de redac-

teuren van deze Utrechtse internetkrant zagen op hun

rondgang door het gebied vooral ‘vervallen fabrieks-

gebouwen’ en ‘een laagwaardig imago’. Dat dit tij te keren

is, bewijst de Amsterdamse kauwgomballenfabriek.

Destijds een deels afgebrand gebouw, vervallen en in de

steek gelaten door de voormalige gebruiker: Maple Leaf

Chewing Gum.

Frank van Beek, Bob Jansen en Gerard Comello van

ontwikkelaar Lingotto zagen er wel wat in: de in on-

bruik geraakte panden van Maple Leaf. Gelegen in

het zuiden van Amsterdam, nabij bedrijventerrein de

Omval, met uitvalswegen en openbaar vervoer om de

hoek. Een strategische plek in de ogen van de heren.

De kauwgomhistorie gaat ver terug. Vlak na de Tweede

Wereldoorlog (1948) startten de broers Jules en Robert

Markus een fabriek voor bubblegum, met de Donald

Duck-kauwgom als meest bekende product. De zaken

gingen zo goed dat in 1956 een groter pand aan de Paul

van Vlissingenweg werd betrokken – de huidige kauw-

gomballenfabriek. De naam Maple Leaf, een eerbetoon

aan de Canadese bevrijders, bleef. Na diverse over-

names heeft CSM de fabriek in 2003 gesloten. In 2006

kocht Lingotto de gebouwen en kon de transformatie

beginnen.

Het heeft ongeveer een jaar geduurd voordat de eerste

nieuwe gebruikers de Kauwgomballenfabriek konden

betreden. De mix van ‘creatieve en extraverte’ gebruikers

is ook niet in één keer tot stand gekomen. Het complex

bestaat uit vier gebouwen met ieder een eigen entree en

omvat twintigduizend vierkante meter. Lingotto heeft de

transformatie per gebouw gerealiseerd.

De delen die met bescheiden middelen makkelijk op-

nieuw in te richten waren als eerste. Daarna de panden

waar meer aan verbouwd moest worden en hoogwaar-

diger huurders en gebruikers aangetrokken konden

worden. De lat werd als het ware steeds hoger gelegd.

Letterlijk en figuurlijk. Want het laatst ontwikkelde deel,

waar Q Music huist, torent hoog boven de andere ge-

bouwen uit en is vanuit de auto en metro dan ook goed

te zien. ‘Het is een echt landmark geworden,’ vertelt

Comello.

Hoe ziet zo’n transformatieproces er uit? De heren van

Lingotto hebben een aantal heilige huisjes. Zo bepaalt

het prijsniveau de strategie en het gebouw de functie.

Dus niet andersom, zoals de functionalisten begin

twintigste eeuw betoogden met hun credo ‘form follows

function’. Co-creatie is het uitgangspunt: eigenaar,

ontwikkelaar en gemeente werken samen – kennis en

ervaring worden aan elkaar geknoopt. Oud heeft emo-

tie en moet volgens Comello dan ook tastbaar blijven.

Daarnaast is creatief in de ogen van de ontwikkelaars

vooral ook kostenbewust. Hekkensluiter in dit rijtje,

maar zeker niet het minst belangrijk, zijn positionering

en marketing. En daar begint het allemaal mee: eerst

moet je op het netvlies van toekomstige gebruikers zien

te komen.

Niet alles hoeft in één keer, dat is misschien wel de

belangrijkste omslag in het denken. Door de eerste

huurders van studio’s voor kunstenaars in gebouw B

(drie aan elkaar grenzende loodsen met sheddaken, die

zorgen voor goede lichtinval) goedkope ruimtes aan te

bieden is cashflow gecreëerd. Daardoor werd het

mogelijk de creatieve bedrijfjes in gebouw C grotere

en iets beter verbouwde ruimtes aan te bieden, tegen

prijzen die net een beetje hoger lagen. De plint (on-

derste verdieping) van dit gebouw is opengemaakt en

voorzien van kleine kantoorruimtes. Niet verkeerd voor

de sociale veiligheid, zo vindt Comello. Binnen het drie

verdiepingen tellende gebouw is daarnaast ook door-

stroom mogelijk: groeien de broedplaatsgebruikers

(veelal kunstenaars) op de eerste verdieping uit hun jas,

dan kunnen ze naar een andere verdieping verhuizen.

Met de nieuwe geldstromen die nu binnenkwamen

konden de kantoren in gebouw A nog een tikje mooier

en ingrijpender verbouwd worden. Gezien de oorspron-

kelijke functie (productie en opslag) was aanpassing ook

nodig om de ruimtes geschikt te maken voor kantoren

(denk aan lichttoetreding). Internationale huurders als

EMI en Millward Brown werden aangetrokken. Volgende

stap was het realiseren van lofts en de nieuwe opbouw

die nu in gebruik is door Q Music, compleet met eigen

discolift. Qua uiterlijk doet die nieuwbouw helaas teveel

afbreuk aan het in typerende naoorlogse bouwstijl op-

getrokken complex. Laten we hopen dat de nieuwbouw-

projecten die nog in de planning liggen (DOCK en hotel,

bijvoorbeeld) een betere aansluiting bij de omliggende

panden krijgen. Want het zou zonde zijn hier geen

rekening met de bouwgeschiedenis te houden.

Comello ziet de ontwikkelingsgang als ‘profiteren van

het moment’. Alles in kleine stapjes, kansen benutten

die zich aandienen. Festina lente (haast u langzaam),

zoals Camillo Sitte in 1889 zijn betoog “Der Städte-Bau,

nach seinen Künstlerischen Grundsätzen in alter und

neuer Zeit” afsloot met het voor deze uitspraak kenmer-

kende beeld van een gevleugelde slak. Zo wordt ook in

de eenentwintigste eeuw omgegaan met de bestemming

van het terrein. Die is per deelgebied gewijzigd en wordt

pas later opgenomen in het bestemmingsplan, zo laat

Comello weten.

Omdat het aantal kantoren in de oude fabriek aan regels

gebonden is, werd gekozen voor een maximum van

vijftienhonderd vierkante meter creatieve bedrijvigheid.

Maar: de truc om onder de noemer van creatieve be-

drijvigheid en industriële functies deze ‘kantorenregel’

te omzeilen komt inmiddels onder druk te staan. Door

de ondernemers in Amsterdam-Zuid, die vinden dat de

markt door de bubblegumfabriek-nieuwe-stijl wordt

leeggetrokken èn door de gemeente. Het toenemend

aantal leegstaande kantoren noopt tot strenger beleid,

definities moeten strikter geformuleerd.

En daar begint de schoen van de creatieve herontwikke-

ling te wringen. Want stiekem zijn er natuurlijk aardig

wat kantoortjes in de oude fabriek gekomen. Ook de

grafisch ontwerper, tekstschrijver of modeontwerper

heeft immers een bureau met stoel en computer. Hoe

daar binnen de regelgeving een nieuwe mouw aan te

passen vereist naast nog meer creativiteit en pionieren

met regels ook daadkracht en doorzettingsvermogen.

Om te laveren binnen de regelgeving is er behoefte aan

tekstkunstenaars die met slimme omschrijvingen van de

werkelijkheid een maas in de wet weten te vinden. Of je

als advocaten breed gezien de waarheid vertellen. Maar

om dingen ook daadwerkelijk voor elkaar te krijgen zijn

mensen van vlees en bloed nodig. Die zeggen wat ze wil-

len en op zoek gaan naar manieren om het te realiseren.

Ook dat is profiteren van het moment…








Aorta #12 // 7978 // Aorta #12

STUKJE BIJ BEETJE… Denise Vrolijk // Stadsgeluiden

CARTESIUS LAB // BLOG #4 De spontane stad wordt door haar gebruikers vorm gegeven in een nooit eindigend veranderings-, groeien aanpassingsproces.

Slow is ‘in’. Vanuit de duurzaamheidsgedachte kennen we

begrippen als slow food en slow cooking. In de steden-

bouw gaat het steeds vaker over de langzame stad,

oftewel: slow urbanism. In plaats van integrale gebieds-

ontwikkeling, met een duidelijk (eind)beeld hoe een

(groot) gebied er over tien, twintig jaar uit moet zien, is

het mantra nu: organische gebiedsontwikkeling. Laat

duizend bloemen bloeien en heb geen haast, zoiets?

Inderdaad, nu de economische crisis en de accent-

verschuiving van nieuwe uitleggebieden naar binnen-

stedelijke opgaven noopt tot een andere aanpak van

gebiedsontwikkeling doen we het langzaamaan, stap-

voor-stap en nemen steeds een deeltje onder handen.

Of pakken eerst een enkel leegstaand gebouw aan, en

gaan van daaruit verder werken aan de identiteit van

een gebied. Daarbij wordt het bestaande erfgoed zeker

niet vergeten, sterker nog: steeds vaker is dat (industri-

eel) erfgoed de motor voor herontwikkeling. Als archi-

tectuurhistoricus word ik daar natuurlijk heel gelukkig

van: eindelijk wordt het historische karakter van gebie-

den serieus meegenomen bij herontwikkeling. En dit

maal niet alleen de stenen, maar vooral ook de sociale

geschiedenis. Mensen maken de plek, dat was toen zo

en dat geldt nu nog steeds.

Jane Jacobs gedachtegoed uit de jaren zestig van de

vorige eeuw is weer uit de kast getrokken en afgestoft.

[NOOT #1] We gaan weer plekken maken waar mensen

elkaar kunnen ontmoeten. Waar er ogen op de straat

mogelijk moeten zijn voor de sociale veiligheid, veel

diversiteit in functies voor de levendige omgeving en het

initiatief van onderop (van de bewoners en gebruikers

van een gebied) hoogtij viert. Het gaat erom te werken

vanuit de bestaande stad, met mensen, gebouwen,

waarden, identiteiten, geschiedenissen en energieën

die er al zijn, zoals Iris Schutten en Sabrina Lindemann

het omschrijven in de recente publicatie ‘Balkan in de

Polder’[NOOT #2]. ‘Hierbij wordt stapsgewijs en flexibel

gewerkt, zonder eindbeeld, met kleine investeringen,

ruimte voor experimenten en waardecreatie op het vlak

van economie, cultuur, maatschappij en kennis.’

Maar hoe nieuw is dat eigenlijk? Is Nederland niet ge-

woon jarenlang verwend geweest door een overheid die

alle ruimte van bovenaf ordende met uitgebreide nota’s,

bestemmingsplannen, structuurplannen en wijkvisies

die van alles voorschreven? Zeker, jarenlang was

Nederland daarmee het beste jongetje van de klas in

ruimtelijkeordeningsland en leidend voorbeeld voor

andere landen en continenten. Maar het tij moet keren:

geen tabula-rasa-planning meer, maar rekening houden

met de bestaande situatie en zicht hebben op interna-

tionale ontwikkelingen. Nederland is een klein land dat

(zoals Wil Zonneveld twee jaar geleden al schreef in het

vakblad Stadsgeluiden[NOOT#3]) slechts drie procent

van het Europees territorium beslaat. Het zou er goed

aan doen de blik nu meer naar buiten te richten. Qua

beleid op Europees niveau, en qua voorbeelden voor een

manier van plannen en ontwikkelen die rekening houdt

met het grillig verloop van de tijd op internationaal vlak.

Want organisch ontwikkelen, dat doen ze eigenlijk

overal, behalve nu in Nederland. We kennen allemaal

het voorbeeld van de ‘Belgische toestanden’ en een

minister van Infrastructuur en Milieu die zich daar wel-

licht wat in heeft verslikt. Maar ook elders is zelfbouw

en organisch ontwikkelen aan de orde van de dag. In de

sloppenwijken van Brazilië, bijvoorbeeld. Ook al maken

architecten daar (met subsidie) mooie plannen, na een

paar jaar herkennen die hun eigen ontwerpen niet meer

terug. Omdat de bewoners door gezinsuitbreiding een

groter huis nodig hadden, en er simpelweg een ver-

dieping bovenop hebben gezet.[NOOT #4] De factor tijd

speelt daar altijd al een rol. Alleen hier in Nederland

willen we ook die tijd, de moeilijk voorspelbare gang van

zaken, reguleren zo lijkt het.

Schutten en Lindemann pleiten er al langer voor: zie

de periode waarin bouwactiviteiten stilliggen, terreinen

of gebouwen onbeheerd en verlaten op hun volgende

bestemming wachten niet langer als een gat in de

planvorming, maar benut die pauze, die tussentijd, om

buiten formele instituties om alternatieve wijzen van

architectuur, stedenbouw en ruimtelijke ordening uit te

proberen.[NOOT #5]

Daar waar voorheen vooral krakers, kunstenaars en

andere creatievelingen mogelijkheden zagen en de han-

den uit de mouwen staken, mag nu heel plannend, ont-

werpend en ordenend Nederland lokale initiatief nemers

zelf aan de slag laten gaan. Stedenbouwkundige Gert

Urhahn noemt het de spontane stad, waar geen planners

maar searchers actief zijn. Mensen die zich aanpassen

aan de lokale omstandigheden en zoeken naar oplos-

singen op dat schaalniveau. Voor de stedenbouw geen

grove korrel meer, maar juist nadenken op het niveau

van de kleinst mogelijke eenheid: de kavel. En hoe die

door de jaren heen flexibel in te vullen is, met als uit-

gangspunt de menselijke schaal.

De visie op de stad moet volgens Urhahn opnieuw

worden uitgevonden. Zijn flexibele stedenbouw is

geënt op het vermogen van particuliere initiatieven:

‘De Spontane Stad wordt door haar gebruikers vorm-

gegeven in een nooit eindigend veranderings-, groei-

en aanpassingsproces.’[NOOT #6] Professionals (de

stedenbouwer onder andere) slaan een brug tussen

individuele wensen en gemeenschappelijke belangen en

werken daarvoor nauw samen met de initiatiefnemers.

Overheid en markt werken ook mee, maar de creatieve

kracht en het investeringsvermogen van lokale initiatief-

nemers is het uitgangspunt.

Geen kant-en-klaar-producten meer, maar gebouwen,

steden, buurten en wijken die ontstaan binnen een be-

paalde set van regels en randvoorwaarden. Het lijkt een

hele omslag voor de Nederlandse ruimtelijke ordening,

maar in feite is het teruggaan naar de oorsprong. Naar

hoe steden in een ver verleden ook gestaag groeiden

langs waterlopen, uitvalswegen en railverbindingen.

De Amsterdamse grachtengordel en het Haagse Staten-

kwartier zijn daar het levende bewijs van, geeft ook

Urhahn aan. Niet geheel toevallig zijn dit anno nu heel

populaire buurten om in te wonen.

Wat de Nederlandse ruimtelijke ordening en gebieds-

ontwikkeling nodig hebben, is een nieuwe mentaliteit.

Vastgeroeste westerse denkbeelden van veel geld

verdienen en grote-stappen-snel-thuis omzetten in

een omgevingsbeleving die past bij het huidige sociaal-

economische tijdsgewricht. Eveneens vastgeroeste

processen worden losser georganiseerd, er kan en moet

meer geëxperimenteerd worden. Dat hiervoor een andere

benadering van financiering, regelgeving, planning en

communicatie nodig is, zoals Lindemann en Schutten

aangeven, spreekt voor zich.

Stukje bij beetje krijgt die nieuwe mentaliteit vorm,

ontstaan allerlei nieuwe initiatieven en ontwikkelt de

stad zich gestaag. Net als vroeger, eigenlijk, maar dan

met wat andere spelregels.

NoteN

– Jacobs, J., The Death and Life of Great American Cities,

Random House, New York, 1961 (eerste druk).

– Lindemann, S. en Schutten, I., ‘De ontwikkelkracht van tijdelijk

(ruimte)gebruik. Organische gebiedsontwikkeling is allang be-

gonnen’, in: Holleman, E.; De Kort, R-J. en Lindemann, S. (red.),

Balkan in de Polder. Organische gebiedsontwikkeling in Neder-

land, Mondriaan fonds, Amsterdam, 2012.

– zonneveld, W., ‘Ruimtelijke ordening in de Eurodelta’, in:

Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening, jaargang 91, nummer 6,

2010, pp. 14-19.

– Brillembourgh, A. en Schwartz, D., ‘Stapsgewijze ontwikke-

ling in de sloppenwijk’, in: Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening,

jaargang 93, nummer 2, 2012, pp. 20-27.

– Schutten, I., ‘Tussentijd, van pauzenummer naar hoofdact’, in:

Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening, jaargang 93, nummer 2,

2012, pp. 12-13.

– Urhahn Urban Design, De Spontane Stad, BIS Publishers,

Amsterdam, 2010.








Aorta #12 // 8180 // Aorta #12

MAGISCHE GRENSDenise Vrolijk in gesprek met Erik Uitenbogaard // hoofdcurator Cartesius Museum


Het is allemaal een kwestie van mensen bij elkaar krijgen en leren van elkaar.

Een bubbel waar het bruist van activiteiten, en van

waaruit connecties met andere steden, landen en

continenten gelegd kunnen worden. Zo ziet Erik

Uitenbogaard, hoofdcurator van het Cartesius Museum,

de herontwikkeling van het bedrijventerrein Cartesius-

weg. Op een mooie zonnige middag wandel ik met hem

door het gebied, zijn openluchtmuseum. Er beweegt een

hoop, zo blijkt.

Panden die eerst in gebruik waren door transport- of

constructiebedrijven staan nu leeg. Kleine creatieve

werkplaatsen nemen bezit van het terrein. Die beweging

is gunstig vindt Uitenbogaard. Er staat nu weliswaar

meer leeg dan een paar maanden terug, maar dat biedt

ook kansen voor nieuwe connecties. Het versnipperd

eigendom en de korte periode waarop vooruit gepland

kan worden (vanwege de mogelijkheid dat een huurder

voor langere tijd zich aandient) ziet hij juist als een voor-

deel. Eerst maar eens kijken wat er allemaal mogelijk

is in de bestaande gebouwen, hoe verschillende disci-

plines kunnen samenwerken en hoe er meer mensen

naar het voormalige bedrijventerrein getrokken kunnen

worden.

Start van de wandeling is de oude Werkspoorloods aan

de Tractieweg 41, door de curatoren van het Cartesius

Museum omgedoopt tot Werkspoorkathedraal. Een im-

mense ruimte waar je sfeer van de vroegere arbeid nog

goed kunt voelen. Eigenaar Citadel Enterprises is ge-

interesseerd in herontwikkeling, maar kent de partijen

die daarbij betrokken kunnen worden onvoldoende. Een

mooie kans voor de curatoren van het Cartesius Museum.

Zij werken veelal bij bedrijven die in het gebied gevestigd

zijn en kennen de potentiële spelers goed. Doordat de

meeste curatoren werkzaam zijn in de creatieve

industrie of het onderwijs hebben zij ook connecties

ver buiten het gebied.

ProtoSpace/FabLab en WELLDesign, bijvoorbeeld,

hebben dagelijks een livestream met collega’s tot in

Hongkong en trekken internationaal publiek naar hun

kantoren. Vanuit ProtoSpace levert Joris van Tubergen

als conservator digital production/prototyping een

bijdrage aan het Cartesius Museum. Zijn stichting biedt

ruimte voor realisatie van allerhande prototypes, van

stoelen tot industrieel design. Mathijs van Dijk (WeLL-

Design) is conservator flexibel bouwen: hoe kun je

slimme flexibele oplossingen bedenken voor gebouwen

die hun functie verloren hebben en waar steeds andere

partijen voor korte tijd gebruik van willen maken?

Uitenbogaard spreekt over de magische ondergrens.

Neem de Werkspoorkathedraal. Dat is een gebouw met

karakter, maar ook veel bouwtechnische knelpunten die

een brandveiligheidtest niet zullen doorstaan. Zo zijn de

vloeren ongelijk, is de dakconstructie niet waterdicht en

zijn afvoerputten om de zoveel meter niet handig voor

de beoogde evenementfunctie. Hoe ga je daar mee om?

Wat pas je wel aan, maar vooral ook: wat niet?

Ter inspiratie wandelen we naar de Vlampijpateliers een

stukje verderop. Voor Uitenbogaard het ultieme voor-

beeld van de magische grens. Een verzameling ateliers

(68) voor beeldend kunstenaars, ontwerpers, illustra-

toren, meubelmakers en fotografen. In de Werkspoor-

periode werden hier treinen ontworpen die nog dagelijks

langs de ramen rijden. Dat is tegelijkertijd ook een

probleem: het pand staat zo dicht op de spoorlijn dat er

volgens huidige milieuhindernormen weinig mee kan.

Ook kan er volgens Uitenbogaard bouwtechnisch niks

aan gedaan worden, omdat er dan gevaarlijke bouw-

materialen vrijkomen. Dus blijft het pand nu zoals het

is en zorgt Sophies Kunstprojecten sinds 2001 voor het

beheer. Dat loopt goed: de betaalbare ruimtes zijn

gewild en staan nooit leeg.

De sfeer van de plek, het komt vaak terug in de woorden

van Uitenbogaard. En samenwerken, nieuwe combinaties

zien – met partijen op het terrein maar ook daarbuiten.

Op de dag van onze wandeling wordt in de Werkspoor-

kathedraal bijvoorbeeld het startsein gegeven voor de

Cartesius Museum University, waar Giep

Hagoort (UU/HKU/ASOM, conservator stedelijke dyna-

miek en creatief ondernemerschap) een openbare les

geeft over robots en de creatieve industrie. De dag erna

buigen derdejaars MBO-studenten zich in de loods over

de vraag: ‘Hoe zou je in deze ruimte een succesvol

evenement kunnen realiseren?’

Het is een holistisch gebeuren, die herontwikkeling, zegt

Uitenbogaard, concurrentie bestaat niet. Het gaat om

samenwerken en leren van elkaar. Pas veel later worden

de vierkante meters, die bij projectontwikkelaars vaak

voorop staan, interessant. Meestal nemen de initiatieven

‘van onderop’ die vierkante meters ook zelf mee, vertelt

hij terwijl we langs een architectonisch onbeduidend

gebouw uit de jaren zeventig lopen. Hier zitten een

kunstenaar, meubelmaker en schilder samen in één

pand. Er is bijna niks verbouwd, er staat een grote tafel

waar de mensen aan werken en er is een ruimte om

samen koffie te drinken, te lunchen. Zo’n ongedwongen

sfeer leidt eerder tot kruisbestuiving en samenwerking

dan de plannen die ontwikkelaars op hun maquettes

presenteren. Maak het allemaal niet te mooi, want dan

raak je een deel van je doelgroep kwijt, stelt hij.

Uitenbogaard is blij met de door de gemeente gefor-

muleerde identiteit in de ‘Ontwikkelingsvisie Werkspoor-

kwartier’: een creatief stadslandschap. Maar hij stoort

zich eraan dat de gemeente zelf op afstand blijft en

op voorhand al functies uitsluit (wonen en kantoren –

laatste vanwege regionale regels). De tijden dat alles

gescheiden moest worden in de ruimtelijke ordening

liggen al even achter ons. Waarom kunnen we niet ge-

woon onderzoeken wat er binnen de geldende regels wel

mogelijk is, een beetje experimenteren en op een open

manier ideeën uitwisselen, vraagt hij zich af.

Pot Verhuizingen, bijvoorbeeld, zit al heel lang op het

terrein en heeft zich inmiddels ook gespecialiseerd in

kunsttransport. Dat laat zien hoe de accenten verlegd

kunnen worden en verschillende werelden wat aan elkaar

kunnen hebben, vindt Uitenbogaard. Met theater,

muziek en entertainment kunnen mensen naar het

gebied getrokken worden en kan samenwerking met

de vele ambachtelijke bedrijfjes ontstaan. Ook met het

gemeentelijke afvalstation ziet hij mogelijkheden. Het

brengt veel mensen naar het terrein, zou het niet mooi

zijn als het Cartesius Museum er een bak mag neerzetten

waar mensen hun afgedankte ideeën kunnen droppen?

Het is allemaal een kwestie van mensen bij elkaar

krijgen en leren van elkaar, zegt Uitenbogaard. Dat dit

niet zonder slag of stoot gaat, en al helemaal niet zo

snel als je zelf zou willen, laten de afspraken met de

‘groeninitiatieven’ uit de omgeving zien. Geplande

gesprekken over de mogelijkheden voor urban farming

worden herroepen, om wat voor reden dan ook. Het is

een mooie metafoor voor de organische gebiedsontwik-

keling: in de natuur hebben dingen de tijd nodig om te

groeien – anders werkt het niet.








Erik Uitenboogaard // Hoofdcurator Cartesiusmuseum

De conservatoren van het museum ondernemen voor

Stedelijke Dynamiek en Vernieuwende Samenwerking in

het bedrijventerrein. De rol van de hoofdconservator is

erop toe te zien dat activiteiten daadwerkelijk en volgens

plan worden uitgerold en waar nodig ondersteuning te

bieden.

Aorta #12 // 8382 // Aorta #12

MééR DAN EEN INTERMEZZO Anne Seghers // Studio Papaver


Tijdelijke evenementen en tijdelijk gebruik van lege terreinen of gebouwen kunnen een gebied aantrekkelijk maken, zo stelt de ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier. Dat is waar, maar hier ligt ook een valkuil.

Een ‘creatief, stadsgeoriënteerd werklandschap’. Dat

is de wens die de gemeente Utrecht formuleert in de

ontwikkelingsvisie voor de toekomst van het Werkspoor-

kwartier. Het gebied is nu een gemengd bedrijven-

terrein, relatief onbekend voor het grote publiek, met

een ongebruikelijke melange van functies. Bewonde-

renswaardig is het gemeentelijk pleidooi om richting de

toekomst niet te gaan sturen op vierkante meters aan

ruimtelijk programma, maar op de waarden en de

betekenis die het gebied in de toekomst moet hebben.

Hiermee wil de gemeente een sterke identiteit neer-

zetten die werkt als een natuurlijke leidraad voor de

verschillende stappen richting de toekomst van het ge-

bied. En deze stappen zijn nadrukkelijk geen onderdeel

van een overall masterplan, maar van een langzamer

proces, waarbij er de tijd wordt genomen om de trans-

formatie van het gebied een kans te geven. Pas ná elke

verandering of ingreep wordt gekeken wat de volgende

stap is, waardoor er grote mogelijkheden zijn om in te

spelen op veranderende inzichten.

Binnen dit verhaal valt ook de term tijdelijkheid. Het

gebied kent een overmaat aan open ruimte, waardoor

er ruimtelijk gezien een aanleiding is om aan tijdelijk

gebruik te denken. Tijdelijke evenementen en tijdelijk

gebruik van lege terreinen of gebouwen kunnen een ge-

bied aantrekkelijk maken, zo stelt de ontwikkelingsvisie

Werkspoorkwartier. Dat is waar, maar hier ligt ook een

valkuil. Vaak wordt tijdelijkheid enkel ingezet als marke-

tingtool, waarbij het aantal persmomenten een indicatie

vormt voor het succes van de tijdelijke ingreep. Zolang

er nog geen concrete ideeën zijn voor een plek, wordt er

ruimte gegeven aan tijdelijke initiatieven. En soms wor-

den initiatieven zelfs uitgenodigd door plannenmakers

om op die plek hun kunstje te doen en zo het gebied op

de kaart te zetten. Maar wanneer de plannen concrete

vormen aannemen en de tijdelijke gasten de plek ver-

laten, gaat de gebiedsontwikkeling verder volgens plan.

En bijna altijd staat dit plan los van het tijdelijk gebruik

dat heeft plaatsgevonden. De tijdelijke gasten waren

slechts een pauzenummer, als opvulling van een inter-

mezzo, tot de hoofdvoorstelling weer verder gaat.

En daar zit een pijnpunt, want tijdelijkheid herbergt een

veel grotere kracht dan enkel het opleuken van een leeg

moment. Deze kracht steunt op het feit dat een leeg

terrein of gebouw geen incident is, maar onderdeel uit-

maakt van een stedelijk fenomeen. Het is immers eigen

aan een stad dat er plekken zijn die braak liggen, vacant

zijn of dat er gebouwen zijn die leeg staan. Dit soort

ruimtes vormen een permanent verschuivend stedelijk

systeem. Want een stad is als een organisme dat voort-

durend vervelt, verandert, groeit en krimpt, waardoor

lege overgangsgebieden altijd aanwezig zullen zijn,

soms in hoge concentraties en soms in lagere dicht-

heden. Hierin ligt een potentie om met tijdelijk gebruik

van deze gebieden een netwerk op te spannen. Hiermee

is de reikwijdte van tijdelijk gebruik veel groter dan één

enkel kavel en kan het op het niveau van een gebied of

stad een betekenis verlenen. Nog beter is het als een

tijdelijke ingreep aanhaakt op de ‘couleur locale’ van

een gebied, waardoor het zich verankert in de beteke-

nis van een gebied. Hiermee opent zich een perspectief

om met een tijdelijke ingreep zowel effect op het lokale

schaalniveau uit te oefenen als op het schaalniveau van

een stad of gebied.

Door op deze manier om te gaan met tijdelijkheid, ont-

stijgt het zichzelf: enerzijds draagt tijdelijk gebruik bij

aan het scherpstellen van de identiteit van het gebied en

anderzijds kunnen de effecten die tijdelijk gebruik ge-

nereert een natuurlijke plek krijgen in de toekomst van

een gebied. Voor deze visie op tijdelijkheid ligt nog een

grote kans in het Werkspoorkwartier.

Anne Seghers is mede-oprichter van het stedenbouw-

kundig bureau Studio Papaver. Recentelijk heeft dit

bureau het ontwerpend onderzoek Tussentijds Ontwaken

afgerond waarin de inzet van tijdelijk gebruik voor de

stadsontwikkeling onder de loep genomen wordt. Het

onderzoek bestaat uit een manifest, dat de werkwijze

beschrijft om tijdelijk gebruik tot een waardige partner

in stadsontwikkeling te maken, en een casus in Tilburg,

waar de werkwijze getest wordt.

zowel het manifest als de casus is te lezen op

www.studiopapaver.com/projecten/tussentijds-ontwaken/


Aorta #12 // 8584 // Aorta #12

DIY VRAAGT OM EEN NIEUWE MINDSETDenise Vrolijk // Stadsgeluiden


Do it yourself, weer zo’n mooie afkorting die ons vakjargon verrijkt. Bij de herontwikkeling van het utrechtse Cartesiusgebied is het ook de bedoeling: meer initiatieven van onderop.

DIY, Do It Yourself, weer zo’n mooie afkorting die ons

vakjargon verrijkt. In tegenstelling tot de NIMBY-

beweging van een paar decennia terug (Not In My

Backyard) willen we nu weer wèl alles in onze achter-

tuin. Als we het maar wel zelf kunnen regelen. Niet al-

leen meedenken via [e]participatie, klankbordgroepen,

bewonersavonden, maar echt zèlf aan het roer staan.

Dat is de kern van zelforganisatie. Planners, ontwerpers,

ontwikkelaars en overheden krijgen hierbij een heel

andere rol. Maar niet alleen de traditionele partijen

staan voor een nieuwe opgave: ook particulieren en

kleine partijen die zelf initiatieven ontplooien zijn op

zoek naar succesvolle wegen.

Bij de herontwikkeling van het Utrechtse Cartesius-

gebied is het ook de bedoeling: meer initiatieven van

onderop. Volgens Erik Uitenbogaard (hoofdcurator

Cartesius Museum) is dit inderdaad het pad dat we op

moeten gaan. Laat mensen zelf met ideeën komen die

ze ook zelf verwezenlijken. En vooral: regel niet teveel.

De ontwikkelingsvisie van de gemeente zet hier ook op

in. Toch wordt maar mondjesmaat duidelijk hoe je dat

dan voor elkaar krijgt, die zelforganisatie. In theorie

klinkt het allemaal prachtig, maar de praktijk blijkt

weerbarstig.

Natuurlijk zijn er goede voorbeelden, maar het kunstje

afkijken van de buren is niet genoeg. Alle spelers in het

ruimtelijke veld moeten hun blik een behoorlijk aan-

tal graden draaien. En zich bedienen van een andere

mindset. Bovendien, particulieren organiseren zich niet

zomaar op commando van een planner of ontwerper,

zoals Beitske Boonstra (TNO) schrijft in de publicatie

‘Balkan in de Polder’[1]. ‘Eerder zijn hun initiatieven het

gevolg van een samenkomst van omstandigheden. Een

lokale gebeurtenis, een urgent probleem, een gedeelde

wens of belang.’ Volgens haar zijn initiatieven gericht op

het opknappen van een gebied of het ontwikkelen van de

eigen woon- en werkomgeving sporadisch in Nederland.

Ze blijven vaak beperkt tot eenmalige, kleinschalige

experimenten. Ook hebben initiatiefnemers een lange

adem nodig, meent Boonstra. ‘De gang door gezagheb-

bende instituties kan lang zijn, een doorlooptijd van tien

jaar is geen uitzondering, zeker als het initiatief enigs-

zins van de gangbare norm afwijkt.’

De omslag van participatie, een fenomeen geïntrodu-

ceerd in de jaren zestig om burgers meer te betrekken

bij ruimtelijke plannen, naar daadwerkelijke zelforgani-

satie van diezelfde burgers is een grote stap. Voor alle

betrokkenen. Dat blijkt ook uit de vele symposia,

congressen en inspiratiereisjes naar de plekken waar

het al wel is gelukt. Leren van successen van anderen,

het is een mooi idee. Maar ik krijg ook wel eens jeuk

van al die prachtige verhalen. Is het dan nergens mis-

gegaan? Waren er geen beren op de weg qua regel-

geving, financiering, uitvoering? Het lijkt me sterk. Het

is ook een gemiste kans, want leren van dingen die niet

helemaal lopen zoals gedacht, kan heel waardevol zijn.

Maar die initiatieven hebben we blijkbaar niet goed in

beeld.

Justus Uitermark (buitengewoon hoogleraar samen-

levingsopbouw, Erasmus Universiteit Rotterdam) zegt

het in zijn essay ‘De zelforganiserende stad’[2] nog

een tikje stelliger: ‘De toewijding aan zelforganisatie

is selectief en opportunistisch. In de praktijk willen

we wel de authenticiteit, spontaniteit en energie van

zelforganisatie, maar accepteren niet de grilligheid en

ongelijkheid die eruit voortkomen.’ Politiek en bestuur

hebben teveel aandacht voor de succesverhalen. En

belangrijker nog: zelforganisatie is in zijn ogen vooral

weggelegd voor de happy few. ‘Zelforganisatie is proble-

matisch als middel om sociale problemen op te lossen,

want waar sociale problemen bestaan is de capaciteit

tot zelforganisatie in de regel juist zwak ontwikkeld.’ De

mensen met sterke netwerken die dicht bij de overheid

staan kunnen het opbrengen om zelf een bijdrage te

leveren en de overheid in te schakelen voor ondersteu-

ning. Dat kan veel opleveren, stelt Uitermark. Maar hij

waarschuwt ook dat de kloof met mensen voor wie dit

allemaal niet is weggelegd groter kan worden.

De spontaniteit en ongedwongenheid van zelforganisatie

dreigen het onderspit delven als teveel van bovenaf ge-

regisseerd wordt. Uitermark: ‘Zelforganisatie wordt dan

een opdracht voor professionals en ambtenaren die een

gegeven hoeveelheid middelen en tijd ter beschikking

moeten stellen aan burgerinitiatieven, participatie en

zelforganisatie.’ Het zijn allemaal trefwoorden van be-

leidsmakers, niet van burgers zelf, zegt hij in een

interview op de website www.socialevraagstukken.nl.

‘Als zelforganisatie niet langer een hobby is van ambte-

naren en consultants maar een project is van burgers

zelf, zal duidelijk worden hoe moeilijk het is’[3].

Hoewel Boonstra en Uitermark de euforie rondom zelf-

organisatie terecht temperen, en de vinger op de zere

plek leggen, moeten we ook weer niet gaan doemden-

ken. Er moeten grote stappen worden gezet, dat is waar.

Maar de omslag van staatsplanning naar zelforganisatie

is ook geen kleinigheid, het is een heuse cultuuromslag.

Dat kost tijd, veel energie, gaat met vallen en opstaan en

zeker niet in één keer goed. Of zoals het Verwey-Jonker

Instituut de condities voor het welslagen van zelforgani-

satie omschrijft: ‘Vertrouwen, ruimte laten, creëren van

een sense of belonging, maar ook begrenzen.

Deze vorm van sociaal ondernemen vraagt om speciale

eigenschappen: intrinsieke motivatie, samenhang met

de omgeving door verbinding en afstemming, autonomie

en creativiteit’[4]. Inderdaad: zonder vertrouwen, durf

om te experimenteren en een flinke dosis geduld is nog

geen enkele cultuuromslag tot stand gekomen.

NoteN

1. Boonstra, B., ‘Van participatie naar zelforganisatie’, in: Hol-

leman, E.; De Kort, R-J. en Lindemann, S. (red.), Balkan in de

Polder. Organische gebiedsontwikkeling in Nederland, Mondri-

aan fonds, Amsterdam, 2012.

2. Uitermark, J., ‘De zelforganiserende stad,’ in: Raad voor de

Leefomgeving en Infrastructuur (RLI), Essays De Toekomst van

de Stad, RLI, Den Haag, 2012.

3. Ham, M., ‘Hoogleraar Justus Uitermark: “zelforganisatie is

inspirerend, maar mislukt ook vaak”’, website www.sociale-

vraagstukken.nl, 12 juli 2012.

4. Huygen, A.; Van Marissing, E. en Boutelier, H., Condities voor

zelforganisatie, Wmo Kenniscahier 18, Verwey-Jonker Instituut,

Utrecht, juni 2012.








Aorta #12 // 8786 // Aorta #12

BRUGGENBOUWERS // VERBINDERS VOOR EEN BRUISEND CARTESIUS

Vriendinnen van Cartesius


De ontwikkelingsvisie van de gemeente voor het Werkspoorkwartier is een mooie steun in de rug, maar dat betekent niet dat nu van alles vanzelf gaat.

Wij houden van de rauwe en onaffe plekjes in de stad;

die rafelranden waar net wat meer kan en waar ruimte is

voor experiment. Cartesius is zo’n gebied en dit karakter

willen wij, Vriendinnen van Cartesius, versterken door

het aanwezige ambacht, de industrie en creativiteit aan

elkaar te verbinden. En vooral ook door te doen! Wij

zijn zo’n DIY initiatief waar Denise Vrolijk het in haar

september column over heeft. Met onze Caravan staan

we midden in het gebied en zoeken actief de metaal-

bewerkers, autospuiters, kantoorwerkers en kunstenaars

op zodat we samen mooie plannen kunnen smeden en

uitvoeren.

Niet iedereen begrijpt onze liefde voor Cartesius direct.

In eerste instantie voelt Cartesius misschien wat ver-

laten aan: een gebied waar je liever niet komt als je er

niet echt moet zijn om bijvoorbeeld je grofvuil te storten.

Maar als je even verder kijkt ontdek je de rijke historie

van het oude werkspoor waar de treinen en bruggen van

Nederland en omstreken werden gemaakt en de weidse

uitzichten over het Amsterdam-Rijnkanaal. Kijk je in

de gebouwen, dan zie je bijzondere bedrijven: van een

lasbedrijf met een wereldwijd unieke techniek tot een

creatieve werkplaats waar je zelf aan de slag kan met

3D-printers.

De ontwikkelingsvisie van de gemeente voor het

Werkspoorkwartier is een mooie steun in de rug, maar

dat betekent niet dat nu van alles vanzelf gaat. De rest

van de stad moet bijvoorbeeld weten wat er mogelijk is

en initiatiefnemers moeten hun weg zien te vinden in

het realiseren van hun plan. De gemeente krijgt daar-

bij een nieuwe rol: waar deze voorheen bepaalde en

controleerde, zal de gemeente nu moeten stimuleren,

faciliteren en mogelijk maken. Als de Vriendinnen van

Cartesius zetten wij ons als bruggenbouwer in om het

al bestaande karakter van Cartesius te versterken en te

promoten: creativiteit met behoud van het industriële

karakter.

Aan alle kanten merken we dat de nieuwe energie

begint te stromen in Cartesius. Bewoners organiseren

bijzondere etentjes, en creatievelingen beginnen zich

te organiseren. Samen met Autobahn en LunaWorx,

werken wij aan een Cartesius Dorpsplein, een plek waar

bewoners en ondernemers van Cartesius elkaar kunnen

ontmoeten en waar bezoekers kunnen zien wat er alle-

maal gebeurt in het gebied.

De komende tijd zullen wij via deze blog delen wat wij

meemaken, ervaren en waar wij tegen aanlopen als DIY

initiatief in de praktijk. Wil je ons een keer ontmoeten en

Cartesius ontdekken? … Kom vooral eens op de koffie!

meer weten over de Vriendinnen van cartesius?

Check www.facebook.com/vriendinnenvancartesius of

volg ons op twitter @VvCartesius

Lara Simons en Marleen Laverman // Vriendinnen van cartesius

Als vriendinnen van Cartesius zetten Lara Simons, sociaal geograaf,

en Marleen Laverman, Bestuurkundige, zich in om het bedrijventerrein

verder te ontwikkelen en meer onder de aandacht te brengen van de

Utrechters.

www.facebook.com/vriendinnenvancartesius

Aorta #12 // 8988 // Aorta #12

ONDUIDELIJKE SPELREGELSDenise Vrolijk in gesprek met Willem Buunk // fractievoorzitter VVD


Het lukt in nederland niet om flexibiliteit juridisch te verankeren.

Voor herontwikkeling van het Utrechtse bedrijventerrein

Cartesiusweg wordt een stap-voor-stap-aanpak voor-

gesteld, waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft

en er veel ruimte is voor particulier initiatief. Althans,

zo wil de Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier van de

gemeente doen geloven. Maar in de praktijk blijkt de

huidige regelgeving hier niet goed op toegerust.

Bestaande bestemmingsplannen en weten regelgeving

zitten eerder in de weg dan dat ze tijdelijk of flexibel

gebruik mogelijk maken. En juist dit soort tijdelijke

initiatieven van ondernemers en grondeigenaren zijn

hard nodig om de gewenste identiteit van creatief stede-

lijk landschap te realiseren.

Planoloog Willem Buunk – vice-fractievoorzitter van de

VVD, sinds 2007 gemeenteraadslid en vertegenwoordiger

van de gemeente Utrecht in het Algemeen Bestuur van

het Bestuur Regio Utrecht (BRU) – weet wel waar de

schoen wringt.

Bestemmingsplannen worden in de gemeente Utrecht

nog steeds op een ouderwets gedetailleerde manier ge-

maakt. ‘Als er bestuurlijk niet op gestuurd wordt, wordt

als een kip zonder kop een bestaand format ingevuld,

omdat dat altijd zo gedaan is. Dit is ouderwets denken.

De gemeente wil nog teveel regelen en beperkt daar-

door nieuwe ontwikkelingen. De Utrechtse VVD-fractie

heeft zelfs gevraagd om op sommige plekken in de stad

regelvrije zones te creëren.’

Flexibiliteit en maatwerk, dat is zeker de kant die de

huidige gebiedsontwikkeling op moet gaan, vindt Buunk.

Ook vanuit zijn lectoraat Area Development aan de

Hogeschool Windesheim ziet hij genoeg goede voor-

beelden. Alleen niet in Nederland. ‘Het lukt in Nederland

nog niet om die flexibiliteit juridisch te

verankeren. In Zürich heb ik daar wel een voorbeeld van

gezien, dankzij een flexibiliteitsbepaling in de Zwitserse

federale milieuwet. Op het niveau van het kanton (regi-

onale bestuurslaag) kan daar maatwerk in milieuregels

toegepast worden die een mix aan functies op een be-

drijventerrein met milieuhinder mogelijk maakt. Een

school, een supermarkt, appartementen vlak naast een

turbinetestfaciliteit – in Zürich is het gerealiseerd. Maar

de Nederlandse wetgeving biedt die mogelijkheid niet.’

Het gaat er volgens Buunk om bewust uitzonderingen te

creëren en dat lokaal goed te regelen. Ook om te zor-

gen dat ze andere ontwikkelingen niet blokkeren. In de

huidige milieuwetgeving is afwijken van de regels niet

onmogelijk, maar dat behoeft wel afstemming tussen

gemeente, provincie en soms ook het Rijk.

Buunk is stellig: ‘Aanpassing van het bestemmingsplan

is nodig om het gewenste beeld van creatieve zone en

binnenstedelijk werklandschap voor (kleinschalige)

bedrijven op het terrein aan de Cartesiusweg te reali-

seren. Natuurlijk is het goed om een perspectief voor

herontwikkeling van een gebied te formuleren, maar ik

ben inmiddels redelijk cynisch. Leuk hoor al die mooi-

schrijverij in ontwikkelingsvisies en het geknutsel met

“creatieve ondernemers” dat daarin wordt voorgesteld.

Maar alle dertien binnenstedelijke bouwlocaties hebben

ditzelfde voorland. Utrecht heeft weliswaar een groot

creatief potentieel. Alleen niet genoeg om zowel het

bedrijventerrein Cartesiusweg, als de Merwedekanaal-

zone, een deel van de voormalige rioolwaterzuivering

Overvecht en Rotsoord daarmee te vullen. Bovendien:

wie gaat die creatieve onderdelen van (her)ontwikkelin-

gen betalen? Daar lees ik niets over.’

‘De verkleuring van binnenstedelijke bouw- of herstruc-

tureringslocaties moet je wel reguleren en sturen,’ zegt

Buunk.’ En praten over fasering, een langetermijn-

perspectief.’ Voor bedrijventerrein Cartesiusweg zijn

bepaalde spelregels wel duidelijk: geen nieuwe kantoor-

ontwikkeling – want die is volgens regionale bepalingen

voorbehouden aan veel duurdere locaties als Papendorp,

Stationsgebied en Leidsche Rijn centrum; geen woningen

– want daar zijn andere locaties in de stad voor aange-

wezen en vormen de milieuhindercontouren een grote

beperking; en geen grootschalige detailhandelsvesti-

gingen – want ook daar zijn andere locaties voor aange-

wezen. Toch ademt de Ontwikkelingsvisie Werkspoor-

kwartier volgens Buunk vooral de strategie: laat duizend

bloemen bloeien en de gemeente pikt diegene eruit die

het meest aanspreekt, het meest bekend is, het dichtst

bij het eigen wensbeeld staat. Buunk: ‘Er zijn genoeg

eigenaren die wel willen investeren, maar dan in net iets

anders dan wat bijvoorbeeld in het masterplan binnen-

stedelijke herontwikkeling is bedacht. Daardoor worden

particuliere initiatieven teveel beperkt.’

‘In Utrecht worden vaak buitenwettelijke gebiedsvisies

opgesteld, die niet de status van een Structuurvisie heb-

ben,’ legt Buunk uit. ‘Daarin staan prachtige vergezichten.

Maar ondertussen geldt het oude bestemmingsplan –

of een geactualiseerde versie daarvan – waar geen

ontwikkeling mogelijk is. Neem de kantorenmarkt. Door

regionale afspraken en de huidige marktwerking is

kantoorontwikkeling op binnenstedelijke locaties vrijwel

onmogelijk. Toch lijken de wervende visies wel allerlei

creatieve ondernemers, zoals architectenbureaus of

andere kantoorachtige functies, een plek te willen

geven. Ik kan me ook wel voorstellen dat sommige

kleinschalige kantoorfuncties of een enkele grote huur-

der toch een plekje op de binnenstedelijke herontwik-

kelingslocaties zoeken. Maar hanteer daarvoor dan

eenduidige spelregels, of laat op sommige plekken de

regels radicaal los. En accepteer dat het ten koste gaat

van ontwikkelrechten op de voor kantoren aangewezen

locaties als Papendorp, Leidsche Rijn en het Stations-

gebied.’

‘De ontwikkelingsvisie voor het bedrijventerrein

Cartesiusweg is een goed eerste kader, maar de visie van

de gemeente op realisatie is onduidelijk,’ stelt Buunk.

‘Ogenschijnlijk is er veel mogelijk. Je krijgt het gevoel

dat het altijd lente is en de zon schijnt. Maar dat is na-

tuurlijk niet zo; het is een idylle, een verzonnen verhaal.

Zeker, we moeten inspelen op kansen die zich voordoen.

Op kleinere schaal dan we met de eindbeeldplanning

gewend waren. Maar als de gemeente de basiscondities

niet helder maakt, en daarmee de marktwerking in feite

tegengaat, dan is de zoektocht naar andere functies of

tijdelijk gebruik onbegonnen werk. Ik maak me ernstig

zorgen over de willekeur die deze onduidelijke spel-

regels in de hand kunnen werken. Nu wordt de schijn

gewekt dat van alles mogelijk is, en vooral kunstenaars

ruim baan krijgen. In veel gevallen zijn dat echter ge-

subsidieerde initiatieven. Terwijl andere initiatiefnemers

of projectontwikkelaars het zonder die subsidie moeten

doen.’

Buunk is duidelijk: ‘Wees eerlijk, niet alles kan tegelijk.

Stap af van het oude denken in bekende bestemmings-

plannen, zoals die nu eenmaal altijd gemaakt werden.

Geef (grond)eigenaren die iets anders willen ook echt

de kans: maak duidelijk wat wel en niet kan. Dan ben je

als staat neutraal. Pas als de gemeente het wensbeeld

van aangepaste bestemmingsplannen werkelijkheid laat

worden, kan daadwerkelijke organische gebiedsontwik-

keling met veel ruimte voor particulier initiatief een eer-

lijke kans krijgen en kan de markt zijn werk doen.’








Willem Buunk // Fractievoorzitter VVD

Willem Buunk zit sinds oktober 2007 in de gemeenteraad.

Hij is woordvoerder voor verkeer, ruimtelijke ordening

en grondbeleid. Daarnaast vertegenwoordigt hij de ge-

meente Utrecht in het Algemeen Bestuur van het Bestuur

Regio Utrecht (BRU).

Aorta #12 // 9190 // Aorta #12


Op 23 november wordt de eerste stap gezet met het zichtbaar maken van de nieuwe initiatieven in Cartesius: het Cartesius dorpsplein wordt geopend

Op 30 oktober was het zover: het lang verwachte Bid-

book Utrecht 2018 (http://www.utrecht2018.eu/Home/

Over/Hoe/Bidbook ) werd gepresenteerd. Hiermee dingt

Utrecht naar de titel Culturele Hoofdstad 2018. En zoals

we natuurlijk wel wisten, betekent dit een hoofdrol voor

Cartesius. Op basis van het plan van Autobahn voor

Basecamp Cartesius (http://www.basecampcartesius.

nl/ ), ligt hier in 2018 het creatief zenuwcentrum van

Utrecht. Cartesius is de centrale ontmoetingsplek en

creatieve broedplaats van waaruit je de Expo met de

(elektrische) fiets of het openbaar vervoer kunt

ver kennen. Een erg mooie boost aan de energie die

op dit moment al in Cartesius ontstaat.

Het oude industrieterrein Cartesiusweg is in een hoog

tempo aan het veranderen. Creatieve ondernemers

vinden hun weg en initiatieven voor nieuwe functies

beginnen vaste vormen aan te nemen. De focus op

Cartesius bij Utrecht 2018 is niet de reden dat er zoveel

gebeurt, maar fungeert wel als vliegwiel voor de trans-

formatie. De energie die er al is wordt in versnelling

gebracht. Maar waar wordt die transformatie dan zicht-

baar? Wanneer je nu door het gebied fietst is er nog

weinig van te zien.

Op 23 november wordt de eerste stap gezet met het

zichtbaar maken van de nieuwe initiatieven in Cartesius:

het Cartesius Dorpsplein wordt geopend. Het mobiele

Cartesius Dorpsplein is een openbare centrale plek

waar ondernemers, bezoekers en creatieven elkaar

kunnen treffen. Een plek waar ze ideeën, kennis en

kunde kunnen delen en uitwisselen en waar men

plannen kan maken voor de toekomst van het terrein.

Hier ontstaat het epicentrum van de beweging die zich

de komende jaren voort zal zetten.

En, we durven het bijna niet hard op te zeggen, maar

stel…. Stel dat Utrecht geen culturele hoofdstad 2018

wordt. Is het dan gedaan met de energie in Cartesius?

Nee, daar geloven wij in ieder geval niets van. Er zijn zo

veel enthousiaste mensen met een hart voor Cartesius

die zich inzetten voor een bruisend en levendig gebied

dat deze verandering door gaat. Zoals de oude stoom-

machines die vroeger in Cartesius werden gebouwd:

vastberaden en niet te stoppen.

meer weten over de Vriendinnen van cartesius?


twitter @VvCartesius

website: http://vriendinnenvancartesius.tumblr.com/

DE NIEUWE STOOMMACHINE VAN CARTESIUS

Vriendinnen van Cartesius

Lara Simons en Marleen Laverman // Vriendinnen van cartesius

Als vriendinnen van Cartesius zetten Lara Simons, sociaal geograaf,

en Marleen Laverman, bestuurkundige, zich in om het bedrijventerrein

verder te ontwikkelen en meer onder de aandacht te brengen van de

Utrechters.

DorpSplEIN // FoTo VrIENDINNEN VAN cArTESIuS

http://www.utrecht2018.eu/Home/Over/Hoe/Bidbook

http://www.utrecht2018.eu/Home/Over/Hoe/Bidbook

http://www.basecampcartesius.nl/

http://www.basecampcartesius.nl/


http://vriendinnenvancartesius.tumblr.com/

Aorta #12 // 9392 // Aorta #12

LAAT HET GEWOON GEBEURENDenise Vrolijk in gesprek met Jeroen van de Kraats // TCN


Mooie verhalen voor de herontwikkeling van

verouderde bedrijventerreinen zijn er genoeg.

Maar om echt leven in de brouwerij te brengen

moet je soms gewoon dingen laten gebeuren.

Initiatieven van onderop de kans geven zich

organisch te ontwikkelen en met elkaar

verbinden. zo kan de nieuwe hotspot ontstaan

die Utrecht nodig heeft.

Een klassiek bestemmingsplan beperkt nieuwe ontwik-

kelingen op het bedrijventerrein aan de Cartesiusweg.

Mede daardoor wordt de totstandkoming van een ge-

mengd stedelijk werklandschap geblokkeerd, zo stelt

Jeroen van de Kraats (TCN). ‘Mooie verhalen voor de

herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen

zijn er genoeg. Maar om echt leven in de brouwerij te

brengen moet je soms gewoon dingen laten gebeuren.

Initiatieven van onderop de kans geven zich organisch te

ontwikkelen en met elkaar verbinden. Zo kan de nieuwe

hotspot ontstaan die Utrecht nodig heeft.’

TCN heeft een goede band met het oude Werkspoor-

terrein in Utrecht. In 2006 kocht de ontwikkelaar het

voormalige pand van REMU aan de Keulsekade en

vormde dat om tot eigen hoofdkwartier. Volgens het

bestemmingsplan moest dat gebouw ook voor minstens

vijftig procent als productieruimte gebruikt worden.

Maar TCN had alleen kantoorruime nodig en het pand

was ook altijd volledig kantoor geweest. Daarom is

ontheffing van het bestemmingsplan aangevraagd.

Die werd toegezegd en zo konden de eerste stappen

voor (her)ontwikkeling gezet worden: het plan De Trans-

formator kwam tot leven.

De Transformator is een initiatief van TCN en Mitros.

Zij bundelen de krachten om het terrein tussen de

Nijverheidsweg en Keulsekade te herontwikkelen tot

een ‘broeinest voor talent’. In het cluster van gebouwen

zijn uiteindelijk meerdere bedrijven ondergebracht, met

als belangrijkste huurder Bol.com. Door het inzakken

van de vastgoedmarkt zag TCN de eigen kantoorbehoefte

slinken. In 2010 vetrok de ontwikkelaar daarom naar

een kleiner pand aan de Atoomweg in Lage Weide en

werd Bol.com de nieuwe hoofdhuurder. In aanpalende

gebouwen zijn kleine, creatieve ondernemers gevestigd.

Deze mix van bedrijven zorgt voor een interessant

netwerk dat gebruik maakt van elkaars diensten en

faciliteiten. ‘Bedrijven als Protospace (FabLab) en NOVU

(uitvinders) zijn vernieuwend, hebben goede internati-

onale connecties en zijn daarom goed voor de econo-

mie. Bol.com is een interessante partij die veel andere

huurders aantrekt,’ zegt Van de Kraats. ‘De groei van

de één wordt mogelijk gemaakt door de flexibiliteit van

de ander. Neem bijvoorbeeld de huurcontracten. Dat is

een mix van langlopende contracten (Bol.com) en kort-

durende overeenkomsten. De kleinere creatieve onder-

nemers hebben geen behoefte aan afspraken voor lange

termijn, die vinden een overeenkomst voor een jaar ook

wel prima. Omdat ze bijvoorbeeld onvoldoende zicht heb-

ben op de ontwikkeling van hun onderneming. Wie weet

er vandaag nog hoeveel werknemers hij volgend jaar

heeft? Laat staan over vijf of tien jaar. In die flexibele

bedrijfsruimtes met lage huren wordt in eerste instantie

ook niet veel geïnvesteerd. Zo zijn roldeuren van de

transportloodsen vervangen door glazen gevels, de

gevels geïsoleerd en zijn de binnenterreinen opgeknapt,

maar heel minimaal. Komen er huurders voor langere

termijn, die dus voor een gegarandeerde huuropbrengst

zorgen, dan kan er meer worden geïnvesteerd in het

opknappen van panden en hun omgeving.’

De openbare ruimte op het terrein van De Transformator

is belangrijk voor het netwerk. In zichzelf gekeerde

individuele kavels worden weer met elkaar verbonden.

Van de Kraats: ‘Eerste stap was het weghalen van de

hekken rondom de kavels, en die te vervangen door een

huiselijke ligusterhaag. Daardoor zijn nieuwe zichtlijnen

ontstaan en wordt de collectieve ruimte op het terrein

van de Transformator voor een breder publiek toegan-

kelijk. Van de publieke ruimte (de Nijverheidsweg) loop

je nu gemakkelijk de collectieve openbare ruimte op.

In de bouwblokken zijn semi-private binnentuinen

aangelegd. Door de openbare ruimte in deze drie

elementen (publiek, collectief, privaat) open te knippen

ontstaan nieuwe verblijfsruimten en een fijnmaziger

infrastructuur.’

Mixed-use is een term die Van de Kraats veel laat vallen.

De beoogde nieuwe stedelijkheid op het terrein aan de

Cartesiusweg kan in zijn ogen alleen tot stand komen als

er een divers aanbod is. Naast kleinschalige bedrijvig-

heid, creatieve industrie en op de stad georiënteerde

leisurefuncties dus ook ruimte voor kantoren, horeca,

retail èn wonen. ‘Er wordt nog steeds te monofunctio-

neel gedacht bij het aanwijzen van bestemmingen voor

gebieden,’ vindt Van de Kraats. ‘In plaats van stimuleren

ben je dan aan het blokkeren. Een belangrijke boos-

doener is de lappendeken van milieuzones die vaak

op basis van de bestaande situatie al lang geleden zijn

vastgelegd. Maar er is ondertussen een hoop veranderd.

Bedrijfsprocessen veranderen, er is meer aandacht voor

duurzaamheid en functies van bedrijven gaan met hun

tijd mee.’

‘Begrijp me niet verkeerd: aan veiligheid moet je geen

concessies doen. Er is echter een groot verschil tussen

veiligheidszones en wat ik noem comfortzones. Maar

de Nederlandse ruimtelijkeordeningssystematiek kent

dat verschil vreemd genoeg niet. Binnen comfortzones

zou je gradaties kunnen aanwijzen. Overgangszones van

maximaal naar minder comfort, wat zich vanzelfspre-

kend uit in een lagere financiële waarde. Er zijn genoeg

mensen te vinden die wat meer lawaai of geur zouden

accepteren voor een goedkopere woning, en dat vind ik

dan acceptabel mits daar volstrekte duidelijkheid over is.

Maar het kan geen kwaad de hindercontouren voor

bepaalde plekken nog eens tegen het licht te houden.

Een vastgestelde geluidscirkel hoeft niet per se gelijk

te zijn aan tientallen jaren terug. Omgekeerd zijn veel

bedrijven ook zuinig op hun milieucirkels, zij willen die

vrijheid blijven houden. Zolang dat nodig is voor hun

bedrijfsproces of groeistrategie vind ik dat redelijk,

echter in de praktijk wordt er vaak weinig gebruik van

gemaakt en het is zonde als een gebied daardoor wordt

gegijzeld. Als dit ook in een ontwikkelingsvisie de lei-

draad vormt dan worden aantrekkelijke functies direct al

uitgesloten en daarmee de groeikansen voor een gebied.

Dat is niet meer van deze tijd.’

Het is exemplarisch voor de andere rol die de project-

ontwikkelaar anno 2012 vervult bij de transformatie van

bedrijventerreinen. In plaats van initiatiefnemer van

nieuwe projecten gaat het om het ontlokken van initiatie-

ven in de bestaande stedelijke omgeving en die te onder-

steunen. Daarmee is de projectontwikkelaar veel meer

manager/begeleider van een herontwikkelingsproces en

draait veel minder zelf aan de knoppen. Van de Kraats:

‘Om geschikt te zijn voor herontwikkeling moet een

gebied een zekere mate van verloedering kennen, zich

in een financieel waardedal bevinden. Juist op dat soort

plekken ontstaan heel veel initiatieven van onderaf. Lage

kosten, veel vrijheid en de mogelijkheid tot samenwer-

ken (synergie) zijn hier belangrijke meerwaarden. Door

de verschillende doelgroepen bij elkaar te brengen, de

dialoog aan te zwengelen, mogelijkheden voor heront-

wikkeling te onderzoeken en daar de juiste partijen bij

te betrekken, kan een gebied stijgen op de ladder van

beschaving. Bij zo’n organische ontwikkeling past een

plan met op voorhand vastgelegde bestemmingen niet.

Dat bevriest de bestemming voor tien jaar en dat is

tegen gesteld aan wat we nodig hebben. Het is een ou-

derwets vehikel dat leidt tot beperkingen en initiatieven

blokkeert. Eigentijdser is het om een set spelregels vast

te stellen, een framework met wat we in elk geval niet

willen en dan gewoon dingen te laten gebeuren. Dit idee

wint nu snel aan sympathie en wordt al in diverse

gemeenten toegepast. Nu nog het bedrijventerrein

Cartesiusweg, dan gaat de bal van herontwikkeling

vanzelf rollen.’








Jeroen van de Kraats // project Developer TcN

Jeroen van de Kraats is gebiedsontwikkelaar bij TCN. Zijn

belangrijkste bijdrage is bruggen bouwen.

Aorta #12 // 9594 // Aorta #12

LEREN LUISTERENDenise Vrolijk in gesprek met Casper Schuuring // GENT & MONK


Als architecten, stedenbouwkundigen, ontwikkelaars en de mensen van de gemeente hun rol als verbindings-officier serieus zouden nemen, zou het veel leuker kunnen worden.

Architecten en stedenbouwkundigen hebben jarenlang

de rol van ultieme ‘creatieveling’ kunnen vervullen.

Wars van regels en niet gehinderd door enige gêne om

zich op eigen wijze te gedragen. Ontwerpen met de

grote O was het hoogste doel. Zo’n sterrenrol past niet

meer in de huidige tijd, vindt Casper Schuuring (Gent-

Monk Architecten). De maatschappij vraagt om meer

samenwerking tussen verschillende disciplines; we

moeten (weer) leren luisteren naar elkaars wensen en

belangen.

‘Door de rol van “starchitect” zijn we het gevoel met de

gebruiker kwijtgeraakt,’ vertelt hij. Gent-Monk Archi-

tecten is sinds 2010 gevestigd op het bedrijventerrein

aan de Cartesiusweg. Aangetrokken door het mooie

plan van De Transformator (TCN en Mitros) togen ze vol

goede moed naar het karakterloze bedrijventerrein en

vonden hun draai tussen de vervoersbedrijven, studio’s,

verhuizers en steenhouwerijen. Maar niet voor lang.

Schuuring is inmiddels behoorlijk gedesillusioneerd.

De vele initiatieven die hij op een presenteerblaadje

heeft aangeboden aan gemeente en ontwikkelaars zijn

tot dusver allemaal in de la beland. ‘Niet mogelijk’ was

steevast het antwoord. En daar raak je als welwillende

ontwerper, die zijn best doet om nieuwe coalities te

smeden, wel een beetje de spirit van kwijt…

Het meest baalt hij van het plan voor een bedrijfs-

verzamel gebouw met horeca in het karaktervolle (leeg-

staande) pand waar ooit autohandelaar Kroymans zat.

Dit gebouw wacht al een tijd op nieuw leven en enthou-

siaste gebruikers. Maar het plan mocht geen werkelijk-

heid worden. Voornamelijk vanwege de regionale

bepalingen die voorschrijven dat er op het bedrijven-

terrein aan de Cartesiusweg geen (nieuwe) kantoren

gevestigd mogen worden. Creatieve bedrijvigheid is het

mantra, en zo zal geschieden. Dat daarvoor ook grens-

overschrijdend denken nodig is, is nog niet helemaal

doorgedrongen bij de gemeente, vindt Schuuring.

‘De mensen die bij de gemeente aan de knoppen zitten

willen wel diversiteit, als we de mooie Ontwikkelings-

visies moeten geloven, maar hebben geen idee hoe je

daar mee omgaat. En wordt je als architect/steden-

bouwkundige uitgenodigd om je mening te geven, dan

krijg je uiteindelijk de deksel op de neus. Want te duide-

lijke uitspraken, daar is geen behoefte aan.’ Schuuring

doelt hier op een bijeenkomst waar hij zijn ongenoegen

over de ontwikkelingen rond de uitbreiding van het

bedrijf Bol.com heeft uitgesproken. ‘Bol.com wordt

gewoon weggepest. Het is een belangrijke huurder in

het Tranformator-complex, die het economisch voor

de wind gaat. Bol blijft groeien en heeft daardoor meer

ruimte nodig. Die ruimte is er op zich gewoon, ook binnen

De Transformator, maar mag volgens het bestemmings-

plan niet als grootschalig kantoor verhuurd worden.

Een grotere ruimte opknippen in losse units en die apart

verhuren lost dit probleem niet op. Natuurlijk zijn er

partijen die zeggen dat je dingen gewoon moet doen,

maar Bol.com kan het zich simpelweg niet veroorloven

om een niet-officieel huurcontract aan te gaan. Dat is

een te knullige oplossing.’

Veel initiatieven die nu op het bedrijventerrein worden

ontplooit staan in de ogen van Schuuring nog erg in de

kinderschoenen. Het is exemplarisch voor dit soort

gebieden en organische ontwikkelingen, vindt hij. ‘Neem

de Vriendinnen van Cartesius, die nu met hun caravan in

de voortuin van een TCN-pand staan. Heel goed dat zij

verschillende partijen met elkaar in contact willen bren-

gen, maar het is me nog niet helemaal duidelijk wat dat

op kan leveren. Hetzelfde geldt voor het Cartesius

Museum. Ook een goed initiatief, maar met een ongeluk-

kige naam. Een museum suggereert dat je wil conser-

veren, terwijl het juist nodig is om actie te ondernemen.

Op zich zijn dit soort initiatieven heel goed, begrijp me

niet verkeerd, maar in deze situaties volstaan ze helaas

niet. Er is een meer structurele aanpak nodig. Met een

goed evenwicht tussen de verschillende initiatieven van

onderop en niet te vergeten: ruimte voor investeringen.

Schuuring is zeker niet onwelwillend, in tegendeel: hij

zou het geweldig vinden als er meer synergie, samen-

werking en gezamenlijke initiatieven tot stand zouden

komen op het bedrijventerrein. Maar met de initiatieven

die hij nu ziet ontstaan, naast de samenwerking die er

binnen De Transformator is, wordt er nog steeds niet

over grenzen heen gekeken. Schuuring: ‘Ga bij elkaar

zitten en leer van de ervaring, kennis en expertise van

anderen. Sta open voor samenwerking en bedenk dat

verschillende visies elkaar kunnen aanvullen in plaats

van concurrerend te zijn. Ga op zoek naar de meer-

waarde. Reuring in een gebied ontstaat juist door geza-

menlijkheid. Maar wees als gemeente dan wel eenduidig

in wat wel en niet mag. Waarom kan de feestzaal voor

Turkse bruiloften bij mij aan de overkant wel doorgaan

en mag Bol.com de benodigde uitbreidingsruimte niet in

het Kroymans-pand zoeken? Omdat het ene initiatief wel

onder de noemer “creatieve bedrijvigheid” valt en het

andere niet? Ik vind Bol juist een heel creatief bedrijf,

dat dingen op een vernieuwende manier aanpakt – en

met succes.’

Toch lijkt het alsof Casper Schuuring de moed inmiddels

een beetje heeft opgegeven. De gedroomde mix van

bedrijvigheid, de reuring en de mengvormen die op het

bedrijventerrein Cartesiusweg zouden kunnen ontstaan

ziet hij voorlopig geen werkelijkheid worden. Tussen

droom en daad staan in dit geval een hoop regels, on-

wetendheid en onervarenheid. En dat is jammer, vindt

Schuuring. ‘Door creatiever om te gaan met het bestem-

mingsplan en met enthousiaste, betrokken supervisoren

kan er zeker een hoop van de grond komen. Maar voor

die vorm van daadwerkelijke gebiedsontwikkeling lijkt de

tijd hier nog niet rijp. De dingen die tot stand komen zijn

nog te projectmatig in opzet en uitvoering. Als architec-

ten, stedenbouwkundigen, ontwikkelaars en de mensen

van de gemeente hun rol als verbindingsofficier serieus

zouden nemen, zou het veel leuker kunnen worden.

Maar de visie ontbreekt vooralsnog.’ Schuuring vindt het

jammer, maar laat zich er zeker niet door uit het veld

slaan. Zijn rol als architect/stedenbouwkundige voert

hij op dit moment liever ergens anders uit. Op een plek

waar het wel mogelijk is om zelf projecten te creëren

en waar ruimte is voor andere visies. Dan is tenminste

duidelijk wie het initiatief neemt…








Casper Schuuring // gENTmoNk Architecten

Casper Schuuring is architect en directielid van GENT &

MONK. Zijn bureau bevindt zich midden in het bedrijven-

terrein.

Aorta #12 // 9796 // Aorta #12

KRACHT NIET MET HET BADWATER WEGGOOIEN

Denise Vrolijk // Stadsgeluiden // december 2012


zonder initiatiefnemers die de kar blijven trekken, ook als het even tegenzit, zal er niks van de grond komen.

‘Na vanmiddag moeten jullie het zelf doen, want zo gaat

dat tegenwoordig. Nieuwe dingen in gebiedsontwikkeling

ontstaan van onderop, zijn kleinschaliger en worden

samen bedacht.’ Aan het woord is Rianne Pruis van

Architectuurcentrum Aorta tijdens Atelier Cartesius. Een

middag voor en door de gebruikers van het bedrijven-

terrein aan de Cartesiusweg dat een nieuwe impuls

goed kan gebruiken. Aan de slag dus!

En aan de slag gaan de mensen die zich in een zijbeuk

van de grote Werkspoorloods verzameld hebben. On-

danks de koude decembermiddag gaat de energie snel

stromen. Met korte presentaties geven Andries Geerse

(We Love the City), Huub Kloosterman (Urban XChange)

en Evert-Jan de Kort (Stec Groep) de aftrap voor drie

ateliersessies. Het bedrijventerrein is opgedeeld in drie

gebieden: het meest zuidelijk gelegen deel tussen de

Keulsekade en de Nijverheidsweg (sessieleider Huub

Kloosterman); daarboven de strip tussen de Nijver-

heidsweg en de Tractieweg (sessieleider Evert-Jan de

Kort) en het deel langs de spoorlijn tussen de Tractie-

weg en de Spoorzone (sessieleider Andries Geerse).

Per deelgebied schuiven de daar gevestigde oude en

nieuwe ondernemers aan, een enkele buitenstaander

of creatieve geest en per tafel is ook de gemeente goed

vertegenwoordigd met een gebiedsmanager, steden-

bouwkundigen en iemand van economische zaken.

De mensen van de gemeente hebben het niet makkelijk

vanmiddag: met grote regelmaat wordt er geschopt

tegen de regels, gesproken over de gemeenteambtenaar

die het allemaal niet weet en is er ergernis alom over

de regelgeving. Afspraken waar de ‘mensen van de

gemeente’ ook niet altijd zelf over kunnen beslissen,

want: op regionaal, landelijk of Europees niveau ge-

maakt. Maar de gemeente is het haasje vandaag en

dat zullen ‘ze’ weten. Wie je ook spreekt: de architect

of kunstenaar met een mooi idee, de ondernemer die

zijn business wil bijstellen – allemaal lopen ze tegen de

regels aan. ‘Kan niet’, ‘mag niet’, ‘is geen creatief

bedrijf’ en ‘kantoren mogen nu eenmaal niet op dit

terrein’ staat voor veel deelnemers gelijk aan: wil de

gemeente niet en daarom blokkeren alle initiatieven.

Maar wie draait er nu eigenlijk aan de knoppen, bij wie

moet je zijn met je vraag voor een vergunning, wie be-

paalt wat er wel en niet kan en wat ‘creatief’ is? Dat is

allemaal niet duidelijk.

De energie gaat stromen als de deelnemers met elkaar

in gesprek gaan. Oude en nieuwe ondernemers hebben

niet altijd dezelfde ideeën en er valt ook zeker wel een

onvertogen woord, maar iedereen vindt het leuk om

elkaar nu eens echt te spreken. Dat het over concrete

vragen, belangen en projecten gaat leidt tot veel goede

ideeën. Het vernieuwende denken waar Andries Geerse

de middag mee begon blijkt in het Cartesiusgebied dus

al te goed te werken. Maar de ondernemers kennen

elkaar te weinig, weten niet goed wie ruimte te weinig,

te veel of leegstand heeft. En wat je daar dan mee kunt

doen. Voor velen is de Ontwikkelingsvisie van de ge-

meente daarover ook niet duidelijk. Dat die uitnodigt tot

initiatieven gelooft bijna niemand meer: mensen heb-

ben te vaak ‘nee’ gehoord. Toch moedigt iemand van de

gemeente het juist aan om met ideeën te komen: ‘Het

bestemmingsplan is geen absolute waarheid. Heb je

een goed idee, dan valt daar zeker over te praten.’

In het Havenkwartier Deventer (een voorbeeld dat

Andries Geerse aanhaalt) is in eerste instantie een hoop

gedoogd: horeca, een kledingwinkel, theater. Volgens

het bestemmingsplan mochten die functies hier geen

plek krijgen. Maar uiteindelijk hebben ze wel veel reuring

in het gebied gebracht en gezorgd dat er mensen naar-

toe kwamen. Andries Geerse is stellig: ‘Ambtenaren

die ‘nee’ zeggen, dat klopt gewoon niet. Ook binnen de

huidige regelgeving is er veel mogelijk. Je moet alleen

wel weten hoe en dingen durven gedogen. Blijf er met

je verstand bij en maak gebruik van een proefperiode,

hou er rekening mee dat dingen kunnen mislukken en

niet iedereen maximale vrijheid aankan.’ Zijn motto is:

Gedoog volop, maar alleen diegenen die dat aankunnen.

‘Als gemeente alleen een visie vaststellen kan natuurlijk

niet,’ zegt Geerse. ‘Dat is een stukje papier. Kies een

paar projecten die je belangrijk vindt, ga daar samen

achter staan en zoek naar investeerders. Het oud geld

van Deventer (de rijken) heeft een hoop initiatieven tot

stand laten komen. Want ondanks dat we binnen de

gebiedsontwikkeling allemaal vinden dat de tijd van de

blauwdrukplanning voorbij is, de bank vraagt er wel om.

Die wil niet alleen een bedrijfsplan zien, maar ook een

beeld van de omgeving. Het lokale kapitaal, daar moet je

het van hebben tegenwoordig.’

Huub Kloosterman stelt de initiatiefnemer met hart voor

het gebied centraal in zijn sessie. Daarmee begint het

succes en kun je de stad ‘terugclaimen’. Omdat de eco-

nomie nu eenmaal lastig te voorspellen is moet je volgens

hem zelf uitspreken wat je wilt. Een identiteit ontwikke-

len. Sterke gebieden krijgen een sterke identiteit, is zijn

overtuiging: ‘Maar houd daarbij heel goed de bestaande

bedrijvigheid in de gaten.’ Kloosterman verwijst naar de

milkshaketheorie van Geerd Simonis (bedrijventerrein

C-Mill in Heerlen, beste bedrijventerrein 2011);

in zo’n shake zit heel veel melk en een beetje smaak.

Zo is het ook met de creatieve zones die op veel oude

bedrijventerreinen moeten ontstaan. Zij landen tussen

de ambachtelijke industrie (steenhouwers, edelsmeden,

meubelmakers), vervoersbedrijven en maakindustrie.

Daar moet je een mooie mix van zien te maken.

Evert-Jan de Kort gaat ook uit van de potenties van

het gebied, maar waarschuwt wel dat je op het goede

moment moet ingrijpen met herontwikkeling van een

bedrijventerrein. Nu gebeurt dat vaak in een levensfase

van het terrein waarin de ondernemers nog tevreden zijn

met het gebied. De ingrepen zijn vooral ruimtelijk en

esthetisch. Het is volgens de Kort de kunst om te wach-

ten op het juiste moment waarop je de kracht van de

plek kunt inzetten voor andere manieren van waarde-

creatie. Dat gaat niet alleen om geld, maar ook om

sociaal-maatschappelijke waarden. ‘Ondersteun die

plekken waar kracht en energie zit,’ is zijn boodschap.

Op het bedrijventerrein aan de Cartesiusweg blijkt het

met die kracht en energie wel goed te zitten. In de

ateliersessies worden feilloos verschillende plekken

aangewezen: de Bol.campus met vijfhonderd mede-

werkers, de milieustraat die veel mensen in het gebied

brengt, de Werkspoorkathedraal als industrieel icoon

waar initiatiefnemers iedere maand samenkomen om

ideeën uit te wisselen en aan te jagen, de blauw-groene

corridor langs het water die doorloopt naar de aan-

palende woonwijk, de oude insteekhaven, de reuring bij

de Vlampijpateliers, KidZity waar veel verjaarspartijtjes

worden gevierd, en zo nog een paar. De openbare ruimte

laat wel veel te wensen over, net als het gevoel van vei-

ligheid.

Door reuring te organiseren (tijdelijke theaterzalen,

dansfeesten, een stadstrand aan het Amsterdam-Rijn-

kanaal, een horecaboot in de insteekhaven, een cultureel

hotel of centraal dorpsplein) komen meer mensen naar

het gebied en zijn er meer ogen op de straat. Of het

groen samen te onderhouden, hekken weg te halen en

bij gebouwen aan de buitenkant te laten zien wat er aan

de binnenkant gebeurt. Dat versterkt het gevoel van

veiligheid, gezamenlijkheid en maakt het gebied meer

uitnodigend. Verbind de oude en de nieuwe makers in

het gebied meer met elkaar en breng ze bij het stake-

holdersoverleg ook daadwerkelijk met elkaar in contact.

Het zijn allemaal concrete ideeën die uit de atelierses-

sies naar voren komen.

Gelukkig wordt er aan ieder idee ook een contact-

persoon gehangen. Zonder initiatiefnemers die de kar

blijven trekken, ook als het even tegenzit, zal er niks van

de grond komen. Gedogen is wel cruciaal, vinden velen.

Want dat er voor het uitdijende Bol.com (goed voor de

economie, levendigheid en nieuwe functies als horeca)

straks geen plek meer is omdat regionale regels bepalen

dat hier geen grootschalige kantoren mogen komen,

daar maakt ook Wim Pot (voorzitter bedrijvenkring

Cartesiusweg) zich zorgen over. Bol.com is juist zo’n

bedrijf dat een aanjaagfunctie voor het hele gebied kan

hebben. En die kracht wordt straks met het badwater

weggegooid? Nee, daar kunnen de Cartesiërs met de pet

niet bij.

Aorta #12 // 9998 // Aorta #12

cArTESIuSwEg BEgIN 1964

Aorta #12 // 101100 // Aorta #12

TRANSFORMATIE VAN EEN BEDRIJVENTERREIN

LOCATIE: BEDRIJVENTERREIN CARTESIUSWEG & ExCURSIE

DATUM: 12 APRIL 2012 // AANTAL DEELNEMERS: 30

SAMENWERKINGSPARTNERS: GEMEENTE UTRECHT

MODERATOR: BART COSIJN // URBAN DIALOqUE

cartesius lab // lereN vaN… oNtdekkeN

In Cartesius lab zet Architectuurcentrum Aorta de transformatie van het cartesius gebied naar een 21e eeuws werkland schap op scherp.

Het bedrijventerrein ten westen van de Cartesiusweg is

door de gemeente aangewezen als ontwikkelingslocatie

waar een geleidelijke transformatie van traditioneel

bedrijventerrein tot een stads georiënteerd werkland-

schap beoogd wordt. Een belangrijke rol binnen deze

ontwikkeling is weggelegd voor de zittende bedrijven.

Aorta start het Cartesiusprogramma op 12 april met een

besloten bijeenkomst voor ondernemers, ambtenaren,

raadsleden en initiatiefnemers. De ondernemers-

vereniging, wijkraad, betrokken ambtenaren en

initiatiefnemers Cartesius Connecting en TCN zijn uit-

genodigd om de mogelijkheden voor transformatie van

het Cartesiusgebied tot dynamische stedelijk werkland-

schap te verkennen.

De bijeenkomst is de PROLOOG uit het programma

CARTESIUS LAB waarmee Architectuurcentrum Aorta

de transformatie van het Cartesiusgebied in 2012

bediscussieert en aanjaagt. In CARTESIUS LAB zet

Architectuurcentrum Aorta de transformatie van het

Cartesiusgebied naar een 21e eeuws werklandschap op

scherp. Een verkennend programma voor stakeholders,

eigenaren, gebruikers, initiatiefnemers.

Tijdens de bijeenkomst in een zijbeuk van een voormalige

Werkspoorloods die nu in gebruik is als atelierruimte

voor HKU studenten presenteerde Leen de Wit, project-

manager bij de gemeente Utrecht de visie Werkspoor-

kwartier. Bas Pickkers van het initiatief Connecting

Cartesius toonde de mogelijkheden om een gebouw aan

de Tractieweg 50 te transformeren tot bedrijfsverzamel-

gebouw. Vervolgens konden de deelnemers een kijkje

nemen in de loods, waarna per bus werd afgereisd naar

de Kauwgomballenfabriek in Amsterdam. Gerard

Comello van Lingotto toonde daar hoe de ontwikkeling

van de voormalige fabriek van Maple Leafs tot bedrijfs-

verzamelgebouw voor de creatieve industrie tot stand

is gekomen. Grote en kleine bedrijfjes hebben in een

viertal gebouwen onderdak gekregen. De stapsgewijze

aanpak waarbij telkens een nieuw gebouw werd ontwik-

keld is bepalend geweest voor het succes van de

Kauwgomballenfabriek.

Niet alles hoeft in één keer, dat is misschien wel de

belangrijkste omslag in het denken.Lees meer over de

bijeenkomst Proloog en het bezoek aan de Kauwgom-

ballenfabriek in Op zoek naar Inspiratie / pagina 74 en

Profiteren van het moment / pagina 76


Aorta #12 // 103102 // Aorta #12

NIEUWE VISIE NIEUWE KANSEN / VERBINDEN VAN KRACHTEN

LOCATIE: WERKSPOORKATHEDRAAL, TRACTIEWEG 41

DATUM: 12 DECEMBER 2012 // AANTAL DEELNEMERS: 45

SAMENWERKINGSPARTNERS: GEMEENTE UTRECHT

DAGVOORzITTER: BART COSIJN // URBAN DIALOqUE

cartesius lab // proeftuiN… - verbiNdeN

Van industrieterrein naar werklandschap

Bedrijventerrein Cartesiusweg is Utrechts meest

binnen stedelijke bedrijventerrein. Met de huisvesting

van een toenemend aantal creatieve ondernemers lijkt

het gebied een nieuw soort ondernemers aan zich te

binden. De gemeente ondersteunt deze ontwikkeling

met de visie Werkspoorkwartier. Daarin is een grote

rol weggelegd voor marktpartijen. Ook ondernemers,

(creatieve) initiatiefnemers en investeerders zien met

de visie nieuwe kansen ontstaan.

Tegelijkertijd staan de economische crisis, een terug-

trekkende overheid en beperkingen in de regelgeving en

het bestemmingsplan de gewenste ontwikkelingen in de

weg. Veel panden en loodsen staan leeg. Een aantal

bedrijven wil het gebied verlaten. De daling in waarde

van het vastgoed houdt dat echter tegen. Daarnaast

vraagt de uitstraling van het gebied om hernieuwde

aandacht. Zijn we in staat onder deze condities een

vernieuwing op gang te brengen?

In Atelier Cartesius werkten ondernemers, eigenaren

en initiatiefnemers gezamenlijk aan een actieagenda

voor Cartesius. Welke functies willen we de komende

jaren toevoegen? Hoe versterken we de uitstraling van

het gebied? Hoe kan de leegstand op korte termijn aan-

gepakt worden? Welke rol is weggelegd voor tijdelijke

programmering? En welke coalities zijn daarvoor nodig?

Welk businessmodel is haalbaar om ook in de huidige

crisis initiatief te realiseren? In kleine teams werden de

vragen en uitdagingen waar bedrijventerrein Cartesius-

weg voor staat formuleerd.

Het atelier heeft geresulteerd in 10 Cartesius Projecten

die door ondernemers en initiatiefnemers zullen worden

uitgedacht:

1. STAKEHOLDERSOVERLEG Het opzetten van een stakeholdersoverleg waarin

bedrijven, initiatieven en gemeente vertegenwoordigd

zijn. De Cartesius Tafel van Cartesius Museum biedt

daarvoor ruimte.

2. LOCATIE VOOR UITWISSELING Het realiseren van een fysieke plek en een website waar

uitwisseling plaats vindt tussen ondernemers, initiatieven

en de gemeente.

3. LEEGSTANDSKAART Het realiseren en toegankelijk maken van een leeg-

standskaart/website waarmee vraag en aanbod op

elkaar afgestemd kan worden. Met daarin de zichtbare

als verborgen leegstand van bedrijfsruimtes.

4. OUDE EN NIEUWE AmBACHTEN VERENIGD Het leggen van verbindingen tussen oude (traditionele)

en nieuwe ambachten. Dit versterkt het netwerk,

kennisuitwisseling en ondernemerschap.

5. HET BINNENSTE BUITEN Er vindt volop bedrijvigheid plaats op bedrijventerrein

Cartesiusweg. Maar dit is van de buitenkant niet altijd

te zien. Door dit zichtbaar te maken wordt het gebied

transparanter en levendiger.

6. GROEN EN WATER Het Cartesiusgebied beschikt over veel groen en water.

Een kwaliteit die veel meer benut kan worden. Bijvoor-

beeld door het aanleggen van recreatieve paden voor

fietsen, joggen en verblijven. Mogelijk in relatie tot het

regionale fietsnetwerk.

7. ENTREES zICHTBAAR mAKEN Het bedrijventerrein Cartesiusweg ligt erg verscholen.

De relatie met de stad kan versterkt worden door de

entrees meer zichtbaar te maken.

8. BOL.CAmPUS BOL.com beschikt over een BOL.campus die zij graag

willen openstellen voor ondernemers uit het gebied.

BOL.com en TCN gaan kijken hoe zij dit kunnen realiseren.

9. ONDERSTEUNENDE fUNCTIES Het gebied heeft ondersteunende functies nodig zoals

een vakschool, hoger onderwijs, een hotel, etc.

10. HORECASCHIP EN STADSSTRAND De haven achter de Werkspoorloods is een ideale plek

voor een horecaschip en stadsstrand.

wErkSpoorkATHEDrAAl // FoTo DENISE VrolIjk

De ateliersessies stonden onder leiding van

Evert-Jan de Kort // Stec-groep, Huub Kloos-

terman // Urban Xchange en Andries Geerse

// We Love the City.

Dagvoorzitter: Bart Cosijn // Urban Dialoque

Lees meer in ‘Kracht niet met het badwater

weggooien’ pagina 96

Aorta #12 // 105104 // Aorta #12

Het masterplan voor het Stations-gebied geeft geen hard eindbeeld, maar biedt ruimte voor een stap-voor-stap ontwikkeling.

Aorta #12 // 107106 // Aorta #12

VERKNOOPTE STAD // HET DEBAT IN DE STAD

staNd vaN zakeN 2012

Anno 2011 bevond het megaproject Stationsgebied zich op een kantelpunt. De bouw aan de

OV Terminal en het Stadskantoor is van start gegaan. Aan de oostzijde wordt gebouwd aan

Appartementencomplex De Vredenburg en het Muziekpaleis. Het ontwerp voor verkeersplein

Vredenburgknoop, de Catharijnesingel, Nieuw Hoog Catharijne en de nieuwe openbare

bibliotheek aan het Smakkelaarsveld zijn definitief. Voor de ontwikkeling van de westzijde zijn

ambities uitgesproken. Naast het Stationsplein West zijn het Jaarbeursplein en Westplein

onderdeel van deze ontwikkeling. Het Jaarbeursplein moet een locatie voor grootschalige

leisure worden. Het Westplein wordt autoluw gemaakt, waardoor de aansluiting voor fiets-

verkeer versterkt zal worden.

achtergroNd

In 2003 is, om de verwachte toename van het aantal bezoekers te faciliteren, begonnen met een

grootschalige herstructurering van het Stationsgebied. Het Stationsgebied is in het netwerk

van knooppunten van essentieel belang. Dit gebied is hét centrale punt in het netwerk (de ‘hub’).

Dagelijks passeren tienduizenden forensen, toeristen en recreanten het Centraal Station van

Utrecht. Vanwege de centrale ligging in het land is Utrecht een populaire plaats voor zakelijke

ontmoetingen. Het stationsgebied is een spil in het landelijke, regionale en stedelijke netwerk.

Tegelijkertijd vormt het oude massieve complex bestaande uit Centraal Station, Hoog Catharijne,

omliggende wegeninfrastructuur en spoorlijnen een fysieke barrière tussen de Oost en West-

kant van Utrecht.

de discussie

Het masterplan voor het Stationsgebied geeft geen hard eindbeeld, maar biedt ruimte voor een

stap-voor-stap ontwikkeling. Voor het ruimtelijk raamwerk is een kader gecreëerd met drie

centrale begrippen: herstellen, verbinden en betekenis geven. Voor de openbare ruimte en de

nieuwbouw is het begrip schaal als richtlijn toegevoegd. Twee assen, de Centrumboulevard

en de Stadscorridor, moeten Oost en West in de toekomst beter met elkaar verbinden. Het

versterken van de Oost-Westverbinding is ook opgenomen in het ambitiedocument ‘Utrecht:

Aantrekkelijk Bereikbaar’ om daarmee de stedelijke knooppunten Leidsche Rijn Centrum,

Binnenstad en Uithof als ‘As van Kennis en Cultuur’ met sterk structurerende OV- en fietsrelaties

met elkaar te verbinden. De huidige grootschalige herstructurering van het Stationsgebied zal

dan ook weerslag hebben op een veel groter stedelijk weefsel. Tegelijkertijd is het Stations-

gebied ook een belangrijke plek om te verblijven.

Waar staaN We Nu?

Plannen aan de centrumzijde zijn nu in uitvoering, terwijl plannen aan de westzijde nog in voor-

bereiding zijn. De herstructurering van het Stationsgebied is nu flink onderweg. Met het uitbrei-

den van het voorzieningenniveau en een enorme facelift van de openbare ruimte zal de verblijfs-

kwaliteit worden vergroot. De plannen voor het Stationsgebied zijn gebaseerd op inzichten en

vooruit blikken van tien jaar geleden. Inmiddels hebben ontwikkelingen plaatsgevonden die van

belang zijn voor het Stationsgebied. Zo heeft de crisis geleid tot structurele veranderingen in de

economie.

Wat betekent de realisatie van de eerste fase van de herstructurering van het Stationsgebied.

Heeft Utrecht voldoende vooruitgelopen op de maatschappelijke ontwikkelingen? Geven de plan-

nen voldoende antwoord op de opgaven die voortkomen uit de kernwaarden van het masterplan?

Of is een herziening van ambities, aspiraties en plannen voor het vervolg nodig?

Tijdens het stadsgesprek Stationsgebied van Aorta presenteerden verschillende sprekers hoe de

relatie is tussen de kernwaarden uit het masterplan, de inrichting van de openbare ruimte en de

manier waarop gebouwen en pleinen een herkenbaar adres hebben. Op basis van de uitkomsten

organiseert Aorta in 2013 een tweede stadsgesprek.

STATIoNSgEBIED 2040 // EcTor HoogSTAD ArcHITEcTEN, IN SAmENwErkINg mET Buro SANT EN co (lANDScHApSoNTwErp) EN royAl HASkoNINg (ENgINEErINg)

Aorta #12 // 109108 // Aorta #12

VERKNOOPTE STAD // PROGRAmmA #1

Aorta kijkt terug op de realisatie van de eerste fase van de herstructurering van het stationsgebied.

Dagelijks passeren tienduizenden forensen, toeristen en

recreanten het Centraal Station van Utrecht. Vanwege

de centrale ligging in het land is Utrecht een populaire

plaats voor zakelijke ontmoetingen. Om de verwachte

toename van het aantal bezoekers te faciliteren, is in

2003 begonnen met een grootschalige herstructurering

van het Stationsgebied.

In het stadsgesprek Stationsgebied kijken we naar de

realisatie van de eerste fase van de herstructurering.

Heeft Utrecht voldoende vooruitgelopen op de maat-

schappelijke ontwikkelingen? Of is een herziening van

ambities, aspiraties en plannen voor het vervolg nodig?

Wat betekent dat voor de kernwaarden en de toekomstige

ontwikkelingen?

Een avond waarop verschillende sprekers toelichten hoe

de relatie is tussen de kernwaarden uit het masterplan,

de inrichting van de openbare ruimte en de manier

waarop gebouwen en pleinen een herkenbaar adres

hebben en de bezoekers in gesprek konden.

Begin 2013 organiseert Aorta een tweede avond waarin

vraagstukken die in dit deel van de avond aan bod komen,

verder kunnen worden uitgediept.

STADSGESPREK STATIONSGEBIED Locatie: Torenzaal UCK

Datum: 28 november 2012 // Aantal deelnemers: 75

Samenwerkingspartners: Gemeente Utrecht, Projectorganisatie Stationsgebied

wEBcAm oNTwIkkElINgEN STATIoNSgEBIED // FoTo projEcTorgANISATIE STATIoNSgEBIED (poS)

Aorta #12 // 111110 // Aorta #12

RAZEND COMPLEXE GEBIEDS-ONTWIKKELING ONTRAFELD

Auteur // Anne Luijten // Studio-RO, hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu van TU Delft

STADSGESPREK STATIONSGEBIED UTRECHT

STATIoNSgEBIED IN 1927 // ANSIcHT

Het stationsgebied is een heel eind op weg maar heeft tegelijkertijd nog een lange tijd te gaan voordat alle ambities zijn verwezenlijkt.

Na jarenlang het lijdend voorwerp van, soms verhitte,

discussie te zijn geweest, is het Stationsgebied Utrecht

inmiddels al weer bijna een decennium in uitvoering.

De grootscheepse herstructurering van het Stations-

gebied moet de capaciteit van het station vergroten, het

voorzieningenniveau uitbreiden en de verblijfskwaliteit

van de openbare ruimte aanzienlijk verbeteren. Het

masterplan uit 2003 geeft geen eindbeeld, maar biedt

ruimte voor stap-voor-stap ontwikkeling. Drie begrippen

staan daarbij centraal: herstellen, verbinden en beteke-

nis geven. Aan de centrumzijde zijn sommige gebouwen

al in een vergevorderd stadium en zelfs opgeleverd, aan

de westzijde wordt druk gewerkt aan het Stadskantoor

en het Jaarbeursplein. Inmiddels heeft de crisis hard

huisgehouden en is de vraag of de uitgangspunten van

10 jaar geleden nog valide en haalbaar zijn. In hoeverre

sporen de ambities van toen nog met de realiteit van

vandaag? Voor Aorta aanleiding genoeg om een Stads-

gesprek te organiseren en de plannen, aspiraties en

procesvoering onder de loep te nemen.

Opvallend aan de goed bezochte avond was de eye-

opener die de reeks van presentaties van architecten

van de deelprojecten voor velen vormde. Het was ver-

helderend om te zien hoe de verschillende projecten in

samenhang tot elkaar en in relatie tot het gebied en de

stad als geheel zijn ontworpen. Een razend gecompli-

ceerd stukje binnenstedelijke gebiedsontwikkeling rond-

om het drukste station van Nederland kwam zo in zijn

geheel in vogelvlucht voorbij. Een blik op de toekomst.

In de discussie die volgde kwam een aantal thema’s

terug, en stond met name de procesvraag centraal.

Hoe is de bewaking van de kwaliteit geregeld en is dit

voldoende? Is er genoeg ruimte voor bijstelling en welke

rol speelt het begrip tijdelijkheid met dergelijke lange

uitvoeringstermijnen? En wat is de rol van bewoners in

het proces en bij de kwaliteitsborging? Wordt alles over-

gelaten aan de professionals? Vooral het initiatief van

bewoners en ondernemers wordt node gemist. Zijn de

plaatjes misschien te mooi?

BARRIèRES SLECHTEN Kwaliteit verdient verdieping, aldus wethouder Victor

Everhardt in zijn openingswoord. De opgaven voor de

stad liegen er dan ook niet om: met de verbetering van

het stationsgebied moet vooral ook de mentale bar-

rière tussen de centrumkant en de westkant worden

geslecht. Er staat voor de stad veel op het spel, en de

gemeente investeert dan ook fors in kwaliteit. Maar veel

hangt ook af van de samenwerking met private partijen

die kunnen en willen investeren in het stationsgebied.

Zeker in zulke langlopende trajecten is het de grote

kunst om vast te houden aan kwaliteit, aldus gespreks-

leider Henk Bouwman. In 2002 is een nieuw proces in-

gestoken waarbij de waarde voor de stad voorop stond.

De vraag die vanavond voorligt is of dat waardekader

nog relevant is en of de juiste procesinsteek is gekozen.

Kan het anders, kan het beter?

Hoofd Stedenbouw Anco Schut schetst dat kader aan de

hand van een agenda met zes opgaven voor de stad. Het

Masterplan Stationsgebied Utrecht uit 2003 is gericht op

grote investeringen van zowel overheid als bedrijfsleven in

de vernieuwing van het gebied tussen Vredenburg en Mer-

wedekanaal. Het stationsgebied maakt deel uit van het

rijksprogramma Nieuwe Sleutelprojecten voor de HSL-

stations. De herstructurering moet de groei van de stad

en de groei van het aantal reizigers faciliteren. Met als

uitgangspunt de drie kernbegrippen herstellen, verbinden

en betekenis geven gaat het om de volgende opgaven:

• De breuken herstellen in het stedelijk weefsel

(Catharijnebaan, Stationsplein, Westplein)

• De superstructuur van de ‘bovenstad’ ontleden tot

herkenbare bouwblokken met een adres in de stad

• Het maken van prettige verbindende routes tussen

het centrum en de omringende stad

• De beneden- en bovenstad als één geheel onderdeel

laten uitmaken van het stedelijk netwerk

• De openbare ruimte wordt weer de plek waar alle

functies hun adres hebben en waar de levendigheid

van de stad zich concentreert

• De verschraalde delen van de stad krijgen weer

betekenis als levendig onderdeel van de stad

VERLANGEN NAAR HEEL-zIJN Hoofd Ontwerp Openbare Ruimte van de gemeente

Frank van der Zanden vertaalt de drie kernbegrippen

in ‘verbindingen herstellen en ruimte betekenis geven’.

Achter de ambities uit het masterplan gaat het verlangen

schuil om van het Stationsgebied weer ‘één heel gebied’

te maken, zegt hij. Een hecht weefsel van openbare

ruimtes, gebouwen en binnenstedelijke functies. Met

name het herstellen van routes is daarbij een belang-

rijke opgave. De barrières zijn legio, van de spoorbundel

(1300 meter zonder oversteek) tot de verkeersader die

de Catharijnebaan is geworden. Doordat in het Stations-

gebied de hoogteverschillen ook een belangrijke rol

spelen, is de wens om tot een hecht systeem van routes,

functies, entrees en gebouwen te komen een driedimen-

sionale opgave. Er moet een betere verknoping komen

tussen het maaiveldniveau en het verhoogde niveau.

De RaboBrug gaat binnenkort de langzaamverkeers-

verbindingen optimaliseren. De interactie tussen (acti-

viteiten in) de openbare ruimte en de gebouwen wordt

voor een groot deel bepaald door de gebouwentrees en

de programmering van de onderstaande bouwlagen en

publieke ruimte. In het masterplan wordt deze opgave

op verschillende schaalniveaus (S, M, X, XL) geadres-

seerd. Om de verblijfskwaliteit van de openbare ruimte

te versterken wordt de publieke ruimte onderverdeeld

in verblijf, transfer en verkeer, waarbij de snelverkeer-

routes zoveel mogelijk worden beperkt.

Deze agenda en een verdere stedenbouwkundige uitwer-

king van de thema’s vormen de achtergrond waartegen

de presentaties en het stadsgesprek zich afspelen. Het

snoer van presentaties over de projecten in uitvoering is

vooral informatief en verhelderend en ontrafelt stukje bij

beetje de complexiteit van de gebiedsontwikkeling in het

Stationsgebied.

Marjo de Kraker van IBU Stadsingenieurs werkt aan

de reconstructie van de Catharijnesingel, een staaltje

verbindingen herstellen en nieuwe betekenis geven par

excellence. Ze laat zien hoe de verschillende singelpro-

fielen er uitkomen te zien, van stenige tot groene oevers

met veel aandacht voor detaillering. ‘Betekenis geven is

enerzijds de juiste functie op de juiste plaats weten te

organiseren, en anderzijds een robuuste vormgeving in

materialisering en detaillering.’

Patrick Franssen van HH Architecten werkt aan het

nieuwe Muziekpaleis en vertelt over de stedelijke

kernwaarden die bepalend waren voor de gemaakte

ontwerpkeuzes. Het Muziekpaleis krijgt een adres aan

de Catharijnesingel en wordt door de openbare doorgan-

gen, de oriëntatie van het gebouw en de aanhechting op

de openbare ruimte een onlosmakelijk onderdeel van

het stedelijk weefsel. Het gebouw is een icoon, zeker,

maar bovenal is het zelf een verticale stad én als object

een gebouw dat stevig is verankerd in de stad. ‘Binnen-

stebuiten keren was van het begin af aan het thema.’

Wouter Zaaijer van OeverZaaijer Architecten is verant-

woordelijk voor het ontwerp van Nieuw Hoog Catharijne

in opdracht van eigenaar Corio. Een belangrijke opgave

daarbij was het verbinden van oud en nieuw, door

architectuur, stedenbouw en programma. ‘De oude

stadsstructuur loopt door in Nieuw HC.’ Door het winkel-

gebied heen zijn nieuwe routes gemaakt die zijn opgevat

als (binnen)straten en de verschillende hoogteniveaus

bemiddelen tussen de hoogbouw en de binnenstad. Het

verhoogde maaiveld wordt gekoppeld aan het maaiveld

van de stad. Een bijzondere openbare ruime wordt de

Stadskamer die straks pal boven de Catharijnesingel ligt.

Met glazen delen wordt contact gemaakt met de singel

beneden. In de Stadskamer is naast winkelen ruimte voor

entertainment en evenementen. Nieuw HC moet een

heel nieuwe winkelbeleving oproepen, maar bovenal was

de ontwerpopgave voor het nieuwe winkelcentrum ‘het

oplossen van een knoop die onoplosbaar leek.’

Ook het Stationsplein Oost leek zo’n onontwarbare op-

gave van verstrikte functies. Joost Ector van Ector Hoog-

stad architecten heeft zelden een complexere opgave

gezien. ‘De fietsenstalling, de expeditie voor HC, het

busstation, de kiss & ride, echt alles komt hier samen.’

Hij wilde het plein weer natuurlijk laten aanvoelen en een

eind maken aan de hoogteverschillen en onveilig aanvoe-

lende routes. Kortom, een ontwerpopgave die eigenlijk

grotendeels een organisatieopgave is. ‘We willen van het

stationsplein weer een plek maken die je begrijpt.’ Naast

het ordenen van de verkeersstromen betekent dat ook

112 // Aorta #12 Aorta #12 // 113

verblijfskwaliteit toevoegen aan het plein. Een van de

voorgestelde ingrepen is een grote luifel over het plein

heen. Met het nieuwe stationsplein wordt straks eenheid

gecreëerd door het opheffen van de ‘sfeerbreuken’ zodat

de stad weer als een geheel kan worden ervaren. Dat

betekent overigens niet dat de stad overal dezelfde maat

en schaal moet hebben. ‘Soms gaat het ook om het

vieren van contrasten. Het Stationsplein is een ander

gebied dan de historische binnenstad.’

STADSGESPREK De openbare ruimte vormt de crux voor stedelijke kwa-

liteit die we in het Stationsgebied willen realiseren. De

openbare ruimte is het bindmiddel dat al die mooie

gebouwen met elkaar verbindt. In het begin waren die

kwaliteit heel karig benoemd in de plannen, klinkt het

uit de zaal. Er moesten vooral vierkante meters worden

gemaakt die de operatie haalbaar zouden maken. ‘De

kwaliteit is erin gegroeid.’ De plinten van de gebouwen is

wat betreft vormgeving en functies cruciaal voor een le-

vendige en aantrekkelijke openbare ruimte. Van introvert

naar extravert is hier de opgave. Een punt van zorg dat

leeft in de zaal is de bewaking van de kwaliteit. Meerdere

mensen zeggen de beide supervisoren die de kern vor-

men van het team dat de kwaliteit bewaakt, het Atelier-

Stedenbouw niet te kennen. ‘Ik weet niet hoe de kwaliteit

wordt bewaakt.’ Ook vanuit de politiek is dit een zorg.

Wellicht is het begrip ‘kwaliteit’ te vaag geformuleerd,

oppert gespreksleider Bouwman. Het vigerende mas-

terplan is een reactie op het UCP uit de tijd van Riek

Bakker, toen alles was dichtgetimmerd en het plan

werd ervaren als een keurslijf. De weerbarstigheid zit

nu meer in de uitvoeringsfase. Joost Ector zegt juist erg

te spreken te zijn over het Atelier-Stedenbouw en de

kwaliteit van de discussie die daar wordt gevoerd met

partijen. ‘Het zijn mensen die zonder ballast en met

helikopterview kunnen kijken naar de ontwikkelingen.

Wij hebben goede ervaringen met hun feedback.’ Daar-

naast is er de afstemming met de Rijksbouwmeester

en de spoorbouwmeester die door Ector als essentieel

wordt ervaren. ‘Zij zijn in staat je plan te doorgronden en

op z’n merites te beoordelen.’

COmmUNICATIE-OPGAVE Als eerste plan in uitvoering heeft de planvorming rond-

om het Muziekpaleis haar stempel gedrukt op het mas-

terplan. De discussie ging daarbij niet over een mooi of

lelijk gebouw, maar over haar betekenis in de stad door

de aansluiting op de openbare ruimte. ‘Omdat het mas-

terplan zo vaag was is het gebouw en de ontmoeting

met de openbare ruimte al debatterend, in een dialoog

tot stand gekomen in het atelier Stedenbouw.’ Zelfs het

bepalen van de rooilijnen was daarbij onderwerp van

discussie.

Voor de architecten is de kwaliteitsborging met het

Atelier-Stedenbouw goed ingevuld, concludeert Bouw-

man. Maar hoe zit dat met de burgers? Is er vertrouwen

in professionals bij de bewoners? Ik ken de supervisor

niet, zegt een bewoner, die het eigenlijk nóg schrikwek-

kender vindt dat ook veel projectleiders elkaar helemaal

niet blijken te kennen. ‘Hoe zit het dan met de verbinding

tussen projecten? Er wordt wel veel met stenen gewerkt,

maar niet met mensen. Ik pleit voor meer toetsing van

projecten.’ Het is een fundamentele vraag die voortkomt

uit de aard van het masterplan, waarin is gewerkt met

randvoorwaarden en basisprincipes. Is er in de uitvoe-

ring nu meer behoefte aan kwaliteitscontrole? Vooral

ook gezien de lange termijn van uitvoering die nog zeker

tot 2030 zal duren. Met name vanuit de bewoners worden

zorgen geuit over het waarmaken van de ambities. Dat

geldt vooral ook voor de westkant, waar de uitvoering

nog maar juist gestart is. De vraag is niet alleen hoe de

lange termijn overbrugd kan worden ten aanzien van de

kwaliteitsambities, maar ook hoe je ondertussen kwali-

teit geeft aan de tijdelijkheid. Van der Zanden onderkent

dat de zorgen leven bij bewoners en roept ook vooral op

om elkaar ‘scherp te houden en te bevragen, juist als

het nog zo lang gaat duren.’ Hier blijkt een belangrijke

communicatie-opgave te liggen, veroorzaakt door de

bescheiden manier van werken, van mensen die ‘stil hun

werk doen’ in tegenstelling tot de UCP-tijden. ‘We moe-

ten natuurlijk ondertussen aan de mensen in de stad wél

laten zien wat we aan het doen zijn.’

DE NODEN VAN DE STAD Bert Dirrix is lid van het Atelier-Stedenbouw en zegt dat

het verhaal er binnen drie jaar ‘moet staan’. ‘Dan weten

we: dit is het beeld, zowel voor de oost- als westkant.’

De dialoog neemt een belangrijke plaats in binnen de

manier van werken, zegt ook Dirrix. ‘Ik houd er niet van

om te zeggen hoe het eruit moet gaan zien. Interes-

santer is het aansturen om mensen te zelfde taal te

laten spreken. We willen in het atelier niet een concept

ergens boven plaatsen maar kijken wat het oplevert om

met elkaar in gesprek te gaan.’ Die discussies worden

nu vooral binnenskamers gevoerd, en zouden wel meer

in de openbaarheid mogen plaatsvinden, erkent Dirrix.

Meer communicatie met bewoners dus om helderheid

te brengen in alle complexiteit.

Communicatie is één ding en is meestal eenrichtings-

verkeer richting de burger, maar laten we niet sowieso

te veel over aan professionals? Waar is de stem van de

bewoner bij invulling van de plannen en het borgen van

kwaliteit? Juist bij zo’n bescheiden plan waarvan niet

duidelijk is hoe een en ander er uiteindelijk uit gaat zien

is dat relevant. Professionals moeten zich vooral niet

betuttelend opstellen, dat is een houding die niet meer

past bij deze tijd. Zij zouden integendeel bewoners juist

meer moeten betrekken, in de zin van het leren kennen

van de noden van de stad. ‘En dan niet met weer zo’n

marktonderzoek, nee probeer er achter te komen: wat

vragen mensen? Neem die signalen mee in het ontwerp.

Laat je beïnvloeden!’

mENSEN LATEN mEEDOEN Franssen zegt helemaal niet ‘de grote architect’ te willen

uithangen, maar wil regisseren wat straks allemaal kan

gebeuren in het Muziekpaleis. Daarvoor heeft hij ook de

meisjes in Tivoli opgezocht die bang waren dat er voor

hen geen plek meer was in het ‘te chique’ gebouw. ‘We

proberen als architect juist niet te veel vast te leggen.

We willen dat mensen gaan meedoen.’ Dat roept een

heikel punt op, want waar zijn eigenlijk de ondernemers

die opstaan en iets willen in het gebied? ‘Is er alleen

ruimte voor de Corio’s of kunnen mensen ook nog initi-

atieven nemen in het gebied?’ Naast ontwerpen zouden

architecten mensen kunnen verleiden, mensen uitdagen

om wat te gaan doen in het gebied. Dat vraagt echter

ook wat van de gemeente, die moet meedenken en vol-

houden zodat ook dingen die op het eerste gezicht niet

haalbaar leken, mogelijk worden. ‘Er moet iets ontstaan

tussen stad en ondernemer die iets wil.’

Als je mensen wilt betrekken betekent dat ruimte maken

voor initiatief en mensen echt deelgenoot te maken van

wat er in het gebied gebeurt. Die ruimte moet komen van

zowel gemeente als private partijen. Gelukkig gebeurt er

al het een en ander in tijdelijke, informele invullingen,

zoals de inrichting van een skihut in een leegstaand deel

van HC. De Stadskamer moet een overdekt binnenstads-

plein worden waar informeel gebruik mogelijk is. Maar

de ‘mooie plaatjes’ schrikken mensen wellicht af om zelf

aan te kloppen met een initiatief. Mensen vragen zich

wellicht zelfs af of hier ruimte is voor zoiets simpels als

het laten spelen van kinderen.

WEDERzIJDSE BETROKKENHEID Een andere zorg is de maat en schaal van de plannen.

Is er wel ruimte voor kleinschaligheid? Dit is juist één

van de meest urgente opgaven van de nieuwe tijd. Is er

ruimte om de plannen op een kleinschalige manier in

te vullen? Daarmee kan ruimte worden geboden aan

diversiteit, een belangrijke kwaliteit van de binnenstad.

Een angstwekkend voorbeeld dat wordt genoemd is

het nieuwe Stadshart van Almere, dat niet door de stad

wordt omarmd en kampt met leegstand. ‘De vraag voor

het Utrechtse Stationsgebied is ook of er wel menselijke

maat in zit.’ Maar ook in de tijd zou er ruimte moeten

zijn voor veranderend gebruik en veranderende functies.

Voor architect Wouter Zaaijer is het nieuwe plan voor HC

vele malen elastischer dan het oude HC en is het in die

zin echt een plan met toekomstwaarde. ‘Een veelheid

aan functies kan steeds ruimte krijgen in de duurzame

structuur van het winkelcentrum. Dat is één van de

grootste verbeteringen van dit plan ten aanzien van de

toekomst van de stad.’

Uit het gesprek kwamen zo de nodige punten naar voren

die in een volgende discussie verder zouden moeten

worden uitgediept. Daarvan zijn kwaliteitsbewaking en

de mate van flexibiliteit in de procesvoering de belang-

rijkste. Maar ook de mate van flexibiliteit van gebouwen

in de functionele invulling is nog een punt van discussie.

Het derde belangrijke aandachtspunt heeft alles te

maken met communicatie en betrokkenheid: het betrek-

ken van mensen in de plannen en het faciliteren van

initiatieven.

Goede voorbeelden die hierbij tot inspiratie kunnen

dienen zijn het initiatief van Guus Haest om de Leidsche

Rijn bevaarbaar te maken en het initiatief van Corio om

tijdelijk gebruik door derden in HC mogelijk te maken in

het Mirliton theater.

Het Stationsgebied is een heel eind op weg maar heeft

tegelijkertijd nog een lange tijd te gaan voordat alle

ambities zijn verwezenlijkt. Met als leidraad de kern-

thema’s van herstellen, verbinden en betekenis geven

wordt invulling gegeven aan de afzonderlijke projecten,

die samen deel uit maken van een van de meest com-

plexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen van ons

land. Hoe er vorm wordt gegeven aan de ontwikkeling en

uitvoering is in deze tijd niet meer iets van bestuurders

en professionals alleen. Juist in het hier gekozen proces

van stap-voor-stap-ontwikkeling zou een constante en

vanzelfsprekende betrokkenheid van de stadsbewoners

moeten zijn gewaarborgd in het proces. Een dialoog

met alle betrokkenen zou ongetwijfeld de kwaliteit van

de projecten ten goede komen. Hiervoor is echter meer

nodig dan een communicatie-offensief richting de stad.

Het betrekken van burgers en bewoners vraagt om te

beginnen oprechte betrokkenheid bij makers en profes-

sionals. Kwaliteitsborging die in een werkatelier plaats

vindt is zeker essentieel in het voeden en bijsturen van

ontwerpers, maar er zou ook verder moeten worden ge-

keken naar andere vormen van kwaliteitsborging waarbij

niet-professionals zijn betrokken. De eye-opener die

deze avond was voor velen is wat dat betreft een signaal

én hopelijk een eerste stap op weg naar wederzijdse

betrokkenheid.

Bouw STADSkANToor // FoTo gErrIT SErNé

114 // Aorta #12 Aorta #12 // 115

Het gehele jaar zet Aorta de Thermometer in projecten

in de stad. Via deze interactieve blog volgt Aorta continu

de actuele architectuurdiscussie in de stad. Op het

webblog komt de kennis uit het meervoudige programma

samen: informatie over de actuele opgave in Utrecht,

inspiratie en is tevens een platform voor initiatieven in

de stad die zich met het vraagstuk bezighouden, een

plek voor discussie en bespiegelingen.

De Thermometer is ook een plek voor een breed geïn-

teresseerd publiek en professionals om op de hoogte te

blijven van ontwikkelingen in de stad en de regio.

Professionals, initiatiefnemers en geïnteresseerden

bediscussiëren en becommentariëren de Utrechtse

opgave. De essays en columns worden aan het einde van

het jaar gebundeld en gepresenteerd aan de stad. Deze

afsluitende en kritische samenvatting geeft niet alleen

dwarsdoorsnede van het programma, maar plaatst dit

ook in een breder perspectief.

Ook in 2013 volgt Aorta de discussie weer via de Thermo-

meter. U wordt ook dan weer uitgenodigd te reageren.

COLOfON © Architectuurcentrum Aorta, december2012.

Niets in deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/

of openbaar worden gemaakt op welke wijze dan ook

zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de

rechthebbenden.

redactie: Lindy Schuin // Eveline Paalvast // Rianne Pruis

ontwerp en layout: Atelier Oost, Utrecht

Beeld: Lindy Schuin, tenzij anders vermeld.

met dank aan alle bloggers//auteurs die hebben

bijgedragen aan de totstandkoming van het

Thermometerjaarboek 2012.

Niet alle rechthebbenden van de gebruikte illustraties

konden worden achterhaald.

Aorta #12 // PB

Jaarboek thermometer Aorta 2012 - deel 1

Documents

Transcript of Jaarboek thermometer Aorta 2012 - deel 1