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MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES

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R.V.O.E 2005609

Del 31 de agosto de 2005

M a e s t r í a en V a l u a c i ó n

I n m o b i l i a r i a e I n d u s t r i a l

METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS

COMERCIALES EMITIDOS POR LA DIRECCIÓN GENERAL DE

CATASTRO, GEOGRAFÍA Y VALUACIÓN DEL GOBIERNO DEL

ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO DE LA LLAVE.

TESIS

PARA OBTENER EL GRADO DE

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA

EL ARQ. JOSÉ MANUEL PÉREZ LÁZARO.

DIRECTOR DE TESIS

DR. ALFREDO HERNANDEZ CAMPILLO

XALAPA-ENRÍQUEZ, VER SEPTIEMBRE DE 2009


AGRADECIMIENTOS

1. A mi Madre, quien con su amor sentó las bases que me permitieron estar hoy aquí.

Sra. Sestela Guadalupe Lázaro de Pérez. (Q.E.P.D.)

2. A mi Familia, quien con su amor y apoyo han hecho que tenga en este mundo un Hogar.

Sra. Ana María Verdejo de Pérez. José Manuel Pérez Verdejo. José Miguel Pérez Verdejo. Ana Guadalupe Pérez Verdejo.

3. Al Instituto Tecnológico de la Construcción, Maestros y Sinodales, que con paciencia y profesionalismo logran sembrar en cada uno de nosotros el espíritu de superación y liderazgo.

4. A quien me dio la oportunidad, de conocer y desarrollarme dentro de esta gran profesión.

Arq. Ricardo Raúl Flores Hernández.

IV


5. ÍNDICE

ABSTRACT 1 RESUMEN 1 INTRODUCCIÓN 2

CAPITULO 1 4 1 FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA DE LA VALUACIÓN 4 1.1 JUSTIFICACIÓN 4 1.2 OBJETIVO 4 1.3 HIPÓTESIS 4 1.4 LÍNEAS DEFINITORIAS DE LA VALUACIÓN 4 1.4.1 DEFINICIÓN DE AVALÚO 4 1.5 ANTECEDENTES 8 1.5.1 HISTORIA DE LA VALUACIÓN EN MÉXICO 8 1.5.2 LA VALUACIÓN EN EL ESTADO DE VERACRUZ. (ANTECEDENTE

HISTÓRICO DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE CATASTRO, GEOGRAFÍA Y VALUACIÓN) 14

CAPITULO 2 20 2 EL PROCESO DE VALUACIÓN 20 2.1 ANALIZAR LA DOCUMENTACIÓN E INFORMACIÓN

PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE 22 2.1.1 DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA SOLICITAR EL SERVICIO DE

AVALÚO 22 2.1.2 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA 22 2.1.3 PLANEACIÓN DEL AVALÚO 23 2.2 INSPECCIÓN DE LOS BIENES: (CONSTATAR: EXISTENCIA,

IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN) 24 2.2.1 IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD 24 2.2.2 RECOLECCIÓN DE DATOS 25 2.3 SELECCIÓN DEL MÉTODO DE VALUACIÓN 29 2.3.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO 29 2.3.2 ENFOQUE DE COSTOS 31 2.3.3 ENFOQUE DE INGRESOS (CAPITALIZACIÓN DE RENTAS) 36 2.4 CONSOLIDACIÓN Y ESTIMACIÓN FINAL DEL VALOR 38 2.5 CONCLUSIÓN DEL VALOR 38 2.5.1 BASES DE MERCADO PARA APLICAR LOS TRES ENFOQUES 39 2.5.2 FORTALEZAS Y DEBILIDADES 39 2.6 REPORTE DEL AVALÚO 41 2.7 CÓDIGO DE ÉTICA 42

CAPITULO 3 43 3 LINEAMIENTOS GENERALES PARA LA ELABORACIÓN DE LOS

AVALÚOS COMERCIALES 43 3.1 OBJETIVO DE LOS LINEAMIENTOS 43 3.2 ESTRUCTURA, CONTENIDO Y DESCRIPCIÓN DE LOS

ELEMENTOS DEL AVALÚO 43 A. DATOS DEL AVALÚO 43

v


B. ANTECEDENTES DE PROPIEDAD 51 C. CARACTERÍSTICAS URBANAS DEL PREDIO 52 C.1. INFRAESTRUCTURA 64 C.2. EQUIPAMIENTO URBANO 72 D. DESCRIPCIÓN DEL TERRENO 75 E. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA CONSTRUCCIÓN 77 E.1. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN 81 E.1.1. OBRA NEGRA 82 E.1.2. REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES 100 E.1.3. CARPINTERÍA 118 E.1.4. INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS 122 E.1.5. INSTALACIÓN ELÉCTRICA 125 E.1.6. HERRERÍA: 127 E.1.7. VIDRIERÍA.- 130 E.1.8. CERRAJERÍA: 132 E.1.9. FACHADAS 133 E.1.10.INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y

OBRAS COMPLEMENTARIOS 134 F. INSPECCIÓN FÍSICA 137 F.1. FORMATO DE INSPECCIÓN DE CAMPO 137 F.2. FORMATO DE REPORTE FOTOGRÁFICO 137 F.3. CROQUIS DEL PREDIO 137 G. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO 137 H. FUENTES DE INFORMACIÓN PARA OBTENER VALORES 137 I. OBTENCIÓN DE VALORES 138 1.1. VALOR FÍSICO 138 1.2. VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA 139 1.3. VALOR DE MERCADO 142 J. RESUMEN DE VALORES.: 142 K. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN 142 L. CONCLUSIÓN 142 M. DECLARACIONES Y CERTIFICACIONES 142

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 144 GLOSARIO 147 LISTA DE REFERENCIAS 149 ANEXO 155

vi

METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES

ABSTRACT

At present, the real estate valuation is important, beginning from the relevance what

have achieved the mortgages, thereby an increase in the operations valuation where

some of the powers of the state of Veracruz de Ignacio de la Llave have involve; for this

reason, it is necessary have those elements to guide the Valuation Process for have full

knowledge about the property to appraise.

The main objective of this work is offer a guidance to those who work as appraisers.

Here you will find the necessary information for them, the reader or valuator, can form

its discretion by establishing a methodology.

Finally, note that this document is a product of my personal experience as a valuator.

RESUMEN

En la actualidad, resulta importante la valuación inmobiliaria, a partir de la relevancia

que han ido alcanzando los créditos hipotecarios, así como el incremento de las

operaciones de valuación donde intervienen algunos de los poderes del estado de

Veracruz de Ignacio de la Llave; por esto, se considera necesario contar con aquellos

elementos que orienten en el Proceso de Valuación para tener pleno conocimiento

sobre el bien a valuar.

El objetivo principal de este trabajo es ofrecer una guía a quienes prestan sus servicios

como valuadores. Aquí encontrarán la información necesaria para que el lector o

valuador pueda normar su criterio a través del establecimiento de una metodología.

Finalmente, cabe señalar que el presente documento es producto de experiencias

personales como valuador.

1


INTRODUCCIÓN

Durante años se ha considerado que por el hecho de ser Arquitecto o Ingeniero Civil,

se cuenta con el conocimiento para requisitar debidamente un formato de avalúo, aún

cuando se careciera de estudios en materia de valuación. Sin embargo en la actualidad

se- nos exige alcanzar el nivel profesional de Especialidad o Maestría en Valuación

para poder desarrollarnos en esta actividad.

Pero en la práctica este nivel no está dedicado solamente para Arquitectos e

Ingenieros Civiles es un nivel que le permite a licenciados en diversas profesiones

desarrollarse como profesionales de la Valuación.

Situación que también ha prevalecido en la Dirección General de Catastro, Geografía y

Valuación, ya que en el año 2003, cuando se me permitió asumir la titularidad del

Departamento de Valuación Inmobiliaria, me enfrenté a la realidad de que el personal

sólo realizaba avalúos por el Enfoque de Costos y aplicando en ello la metodología

catastral en una forma indiscriminada (En ese momento se detectó que el único

Manual que había en el Departamento era una copia del de otra dependencia).

Por lo tanto el presente trabajo es resultado de una reflexión sobre las necesidades y

condiciones que existen en la Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación,

para favorecer la práctica de la actividad.

La cual en los últimos 20 años se ha venido desarrollando dentro de la Dirección, pero

los últimos cambios en la legislación local, han hecho necesarios la aplicación de

nuevos métodos de trabajo, nuevos formatos y la capacitación al personal que

interviene en el Proceso de Valuación.

Por ello se pretende con este documento, establecer los criterios y métodos que guíen

y orienten en el Proceso, ah aquellos profesionales involucrados en el mismo.

El objetivo es homogeneizar la información mínima indispensable que deben de

contener las descripciones de los avalúos en el formato, mediante la interpretación que

2


debe de darse a cada uno de los conceptos que integran al mismo, atendiendo a la

normatividad vigente en la materia.

Para su presentación esta tesis se compone por tres capítulos y un anexo. El Primer

Capítulo comprende el Antecedente Histórico, y el Marco Legal de la Valuación

Inmobiliaria dentro de la normatividad de la materia y la legislación local aplicable.

El Segundo Capítulo aborda el Proceso de Valuación como tal, puntualizando, la

Identificación del Bien, la Recopilación de Datos, los Enfoque de Valuación y la

Conclusión del Valor. En el tercer capítulo se estructura el Formato de Avalúo dando

énfasis a las probables variables que pueden presentarse a un valuador, cuando

elabora un avalúo.

Por último se incluye un Formato como ejemplo de Avalúo, para su aplicación en el

desarrollo de la actividad Valuatoria.

3


CAPITULO 1.

FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA DE LA VALUACIÓN

1.1 JUSTIFICACIÓN.

Para la realización de un avalúo se debe de contar con cierto nivel de cocimiento

técnico que nos permita hacer una correcta interpretación y descripción de los

elementos que caracterizan y constituyen el predio.

Desafortunadamente no todos los profesionales de la valuación tienen el perfil de

Arquitectos, Ingenieros Civiles u otra profesión a fin a la construcción o al urbanismo,

ello hace que se les dificulte interpretar un plano arquitectónico, estructural o de

instalaciones, o en su caso estar a la vanguardia de nuevos acabados o materiales de

construcción.

Actualmente existe mucho material en materia de construcción, pero éste está disperso

en diferentes libros de consulta, revistas o folletos de algunas empresas dedicadas a la

fabricación de materiales, además algunas dependencias ya cuentan con manuales o

instructivos de valuación.

Sin embargo en la actualidad, no existe un documento que agrupe esta información, lo

que permita al valuador identificar las características físicas de un edificio o su entorno

urbano y con ello realizar en los dictámenes, la descripción de las características

físicas de los inmuebles, mismas que deben ser contempladas al momento de analizar

el avalúo.

Saber describir un inmueble es importante ya que nos permite identificar las

características físicas de los bienes, las diferencias estructurales y tecnológicas del

sujeto en estudio y de sus comparables.

De lo analizado en el párrafo anterior, se concluye que existe la

necesidad de homogeneizar, los dictámenes de Avalúo Comercial. Y que

a partir de la publicación de la Ley de Valuación Inmobiliaria y su

Reglamento, serán peritos inscritos en el Registro Estatal de Valuadores

quien los realice, además de la Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación

quien de acuerdo a la Ley de catastro vigente seguirá teniendo la atribución.

4


1.2 OBJETIVO.

El presente documento tiene por objeto. Homogeneizar la información mínima

indispensable que deben de contener las descripciones de los avalúos en los formatos,

mediante la interpretación que debe de darse a cada uno de los conceptos que

integran el formato, atendiendo a la normatividad vigente en la materia.

1.3 HIPÓTESIS.

"Es factible diseñar una Metodología para la elaboración de Avalúos comerciales, la

cual permita establecer un procedimiento básico para la Dirección General de Catastro,

Geografía y Valuación".

1.3.1 VARIABLES.

El Gobierno del Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, a través de la Secretaría de

Finanzas y Planeación, dictamina el valor comercial de los bienes inmuebles, para

todas las operaciones de compraventa, dación de pago, permutas, etc. en donde

intervienen los Poderes del Estado, este dictamen es soportado con la emisión de un

avaluó.

La valuación en el Estado de Veracruz depende conforme a la Ley de Valuación

vigente y su Reglamento; a las normas y procedimientos establecidos por la Secretaría

de Finanzas y Planeación a través de la Dirección General de Catastro, Geografía y

Valuación y a la Comisión de Valuación (esta última en apoyo de la Secretaría). A raíz

de esto, los métodos de valuación existentes se ven condicionados por la Ley y su

Reglamento.

1.4 LÍNEAS DEFINITORIAS DE LA VALUACIÓN.

1.4.1 DEFINICIÓN DE AVALÚO.

En teoría al menos, la valuación es una técnica fácil de explicar. Un avalúo comercial

es un Dictamen Técnico que determina el valor comercial de un inmueble, conforme a

5


lo dispuesto en la Ley de Valuación Inmobiliaria (Secretaría de Finanzas y Planeación,

2007) y demás disposiciones legales y reglamentarias en vigor. Ya que como nos

podremos dar cuenta en él, se incluye una descripción de la propiedad en estudio, la

opinión del valuador acerca del estado de conservación en que se encuentra el bien,

su disponibilidad para un propósito dado y su valor expresado en dinero a precios de

mercado libre.

En virtud de que un avalúo sólo es una estimación, el mérito depende de la habilidad,

experiencia y buen juicio de quien lo realiza. Cuando se tiene un avalúo objetivo y

debidamente documentado, las partes que intervienen, en la venta, el crédito

hipotecario o cualquier transacción, contarán con un documento que coadyuvará en

cualquiera de las etapas del proceso de negociación.

Los avalúos de bienes inmuebles se basan en datos obtenidos en el mercado. El valor

comercial probable de un bien puede verse afectado por condiciones internas de un

país, incluso conflictos de índole internacional. El crecimiento demográfico, políticas

fiscales, tendencias de la economía, inflación altas tasas de interés, así como tipos de

créditos disponibles en un momento dado, son factores que influyen directamente en el

valor de un inmueble.

Las características económicas que prevalecen y las tendencias del lugar donde se

localiza la propiedad que se valuará también son factores que deben de tomarse en

cuenta para estimar el valor de una propiedad. De hecho el estudio de la zona en

donde se localiza el bien, es uno de los elementos más importantes del avalúo (de ahí

la importancia de este documento).

Toda propiedad se ve afectada por su entorno y por los usos a los que se destinan

otras propiedades circundantes. En la estimación final del valor, el análisis de la zona o

barrio es tan importante como las características especiales de la propiedad que se

está valuando.

Para producir una estimación objetivamente precisa del valor comercial de una

propiedad, el valuador debe recopilar aquellos datos pertinentes, describirlos de

manera ordenada y utilizar procedimientos, metodologías y técnicas que algunas

dependencias a través de los años han desarrollado. Entonces podemos decir que un

avalúo es una técnica que combina investigación, criterio y experiencia (Ventólo, 1997).

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1.4.1.1 NIVELES DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA.

La necesidad de los avalúos es universal y según el Colegio de Ingenieros Mecánicos

Electricistas, (2004) se realiza en tres niveles de actividad:

1.4.1.1.1 PRIMER NIVEL DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA.

Este nivel está comprendido por el público. Es la gente que usa el bien raíz, lo posee y lo emplea. Estas personas tienen que hacer decisiones para comprar, hipotecar, rentar, asegurar, calcular daños, desarrollar fraccionamientos, renovar, rehabilitar o modernizar proyectos y otras actividades que requieren de la inversión de sumas importantes de dinero.

Cuando un individuo se encuentra ante estos problemas, puede hacerlo en base a sus propias decisiones o bien acudir a un valuador profesional de cualquier forma se hace un avalúo y este tendrá en función de la integridad y la capacidad de la persona que lo hace.

1.4.1.1.2 SEGUNDO NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA.

Este nivel está comprendido por las personas que intervienen en la valuación del bien raíz:

Vendedores, corredores, inversionistas, constructores, administradores y prestamistas. Así mismo pueden considerarse valuadores de catastro, de derecho de vía y otras actividades gubernamentales.

Estos individuos no son valuadores profesionales, pero están en constante contacto con el valor de la propiedad. Son fuentes de información para el público, pero deben siempre limitar sus opiniones de acuerdo con sus posibilidades. Conviene, cuando el problema lo amerite, que ellos recomienden los servicios de un valuador profesional.

1.4.1.1.3 TERCER NIVEL DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA.

El tercer nivel de actividad valuatoria está constituido por los valuadores profesionales.

Este personal está dedicado exclusivamente para trabajos de valuación, contando con conocimientos, práctica, integridad y se identifican profesionalmente por su designación u o tros medios académicos.

La necesidad para estos servicios es reconocida por los bancos, sindicatos, hipotecarias, compañías aseguradoras, etc. (CIME, 2004)

7


1.5 ANTECEDENTES

1.5.1 HISTORIA DE LA VALUACIÓN EN MÉXICO

De acuerdo al CIME, (2004). Al consumarse la Independencia Nacional, el aspecto

general de la ciudad de México era realmente el aspecto de una población monacal

austera y solemne.

La plaza mayor era el centro de las actividades de la ciudad, la que carecía de

verdaderos paseos públicos, de diversiones, de alumbrado suficiente y hasta de

seguridad, a las 8 de la noche toda la población entraba en silencio, las garitas se

cerraban, se daba el toque de queda y nadie salía ni entraba más de la ciudad hasta el

siguiente día.

Así en diciembre de 1830 el síndico primero del ayuntamiento encomendó a los

arquitectos Don Joaquín de Heredia y Don Francisco de Paula Heredia, el avalúo de

los terrenos de la ciudad, los que se publicaron en la memoria económica de la

municipalidad de México por orden del Exmo. Ayuntamiento, por una comisión de su

seno en 1830. Para lo cual se empleó la siguiente técnica:

"Como la diferencia de valores depende de la mayor ó menor distancia de la ciudad, nace de aquí que estos se consideran puestos en los cruceros ó centro de las cuatro esquinas. Los que tanto sirven, para valorar las calles de Norte a Sur, que son las que aquí van expresadas, como las de Oriente a Poniente: pues el valor del centro de una calle es el término medio de los números de las esquinas, y por esta causa siendo cada número común a cuatro calles, omitimos poner las que giran de Oriente a Poniente. Entiéndase que cada valor es el de una vara cuadrada de terreno". CIME, (2004).

Para el 30 de junio de 1836 se expedía la que podría ser la primera ley en materia de

catastro la Ley: "Se establece una contribución anual de 2 al millar sobre el valor

de las fincas urbanas"; y el 5 de julio del mismo año la Ley: "Se establece

una contribución anual de 3 al millar sobre el valor de las fincas rústicas",

ambas de aplicación para toda la república", mismas que considero derogaron

en 1831 a la "Contribución de dos al millar por concepto de impuesto de

guerra", (El Congreso General, 1840) y con la cual al parecer se pudieron

haber establecido los primeros formatos oficiales para presentar los avalúos (4

formatos).

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Para cumplir con las leyes de 1836, se estableció en la primera, que el pago debía

hacerse por semestres vencidos, con una pena de uno al millar por cada 15 días de

retardo sin que esa pena pudiera pasar de 4 al millar, y en el caso de la segunda debía

de ser a cada tercio de año.

Estas leyes también establecían una oficina recaudadora, que nombraría peritos que

practicaran el avalúo de todas las fincas que debían pagar impuestos, aunque también

se permitía la auto-declaración; ello consistía en el valor que el propietario pensaba

tenía su finca.

Con la promulgación de la Ley de "Desamortización de Fincas Rústicas y Urbanas" el

25 de julio de 1856. Que sería conocida como Ley Lerdo.

Fueron valuados los bienes inmuebles, tanto de corporaciones eclesiásticas como de

las civiles (ayuntamientos y pueblos indios) por el valor correspondiente a

la renta que pagaban entonces, calculando como rédito el 6% anual y

llevándose a cabo la desamortización sin respetar en muchos casos el avalúo

resultante, regidos solamente por la voluntad ó el capricho de los

denunciantes.

De ello se da noticia en la memoria presentada por Miguel Lerdo de Tejada (Secretario

de Hacienda) al presidente de la República, Don Ignacio Comonfort, el 28 de julio de

1856, (Sauri, D.M. 2007).

El emperador Maximiliano ratificó mejorando las condiciones de la propiedad de los

pueblos promulgando un decreto dado en Chapultepec, el 16 de septiembre de 1866,

dando a todos los pueblos que carecían de Fundo Legal y de Ejido concediéndoselos

(CIME, 2004).

El CIME, (2004) menciona que en 1869 el sistema empleado hasta entonces en la

ciudad de México, que fijaba los precios por cruceros de calles, no era conveniente,

exponiendo la razón siguiente:

"Fijar el precio en los crucero implica desde luego dar el mismo valor a cada una de las cuatro esquinas que constituyen el crucero cuando precisamente por su situación relativa deben considerarse diferentes, si no por su importancia comercial en las calles céntricas, cuando menos, en general, por su orientación como también por cualquier otra circunstancia que favorezca o perjudique a alguna de ellas". CIME, (2004).

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Entonces los precios de fijaron a mitad de la calle tomando con consideración que

decrecen en un sentido y aumentan en lo opuesto tomando en cuenta las siguientes

circunstancias:

1a. La situación relativa a la orientación de la casa.

2a. La figura del terreno que ocupa la finca y le pertenece, tomando como tipo un rectángulo en el que el frente y el fondo estén en relación 1 a 2; variando esta relación, sé deberá estimar más el mérito cuando el frente o fachada aumenta relativamente al fondo, y viceversa; desmereciendo un terreno por la irregularidad de su figura y su mayor número de lados.

3a. La posesión del terreno, por igual en toda la altura, pues desmerece una finca, y es por el terreno, cuando en algún o algunos de sus pisos superiores hay partes entrantes, pertenecientes a propiedades vecinas.

4a. Las servidumbres: si soporta el terreno la de albañales, desagües, luces, chimeneas ú otra servidumbre cualquiera, según lo nocivo o gravoso de ella, tiene que disminuir el valor. CIME, (2004).

La primera Ley de Catastro en el Distrito Federal, fue publicada en el Diario Oficial del

23 de diciembre de 1896, estableciendo un catastro fiscal, geométrico, parcelario,

mixto, con sistema de avalúo por clases y tarifas, perpetuando por medio de una

conservación constante y con avalúos revisables periódicamente.

El reglamento de la ley ordenaba que se partiera de una triangulación de primer orden

descendiendo gradualmente hasta una de cuarto orden para fijar puntos de apoyo a las

poligonales, con las cuales se liga el levantamiento parcelario, previniendo hacer dos

veces las medidas de las líneas.

Posteriormente al fusionarse los ayuntamientos con el Gobierno del Distrito Federal se

determinó una situación fiscal heterogénea y difícil debido a la diversidad de leyes que

estaban en vigor por lo que fue necesario formular una nueva ley que comenzó a regir

el 1o de enero de 1930.

En 1933, se estableció en la Ley Predial, el Sistema de Nomenclatura quedando

definidos los predios por el conjunto de 3 cifras: sección o región, manzana y predio, e

imponía la formación de Juntas Regionales y como órgano coordinador una Junta

Central, ambas estaban integradas por representantes del Departamento del D.F. y de

los propietarios, tratando de obtener, "El avalúo general, uniforme y equitativo de la

propiedad raíz.

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Relacionando las proporciones de los predios se formó el "lote tipo" hoy "lote moda",

que relaciona el valor de la tierra en cada predio de acuerdo con procedimientos y

tablas uniformes que determinan los incrementos y castigos que corresponden de

acuerdo con su ubicación, forma y dimensiones.

La determinación de las unidades tipo de las construcciones se hizo clasificándolas por

tipos según sus materiales, calidad de mano de obras y productividad media.

El sistema instalado en 1933 es el mismo que se usa hasta la fecha, con

levantamientos individuales de manzanas divididas por predios con el detalle de las

construcciones que los ocupan, asigna números de cuenta por división de predios,

basándose en los avalúos catastrales, manifestaciones de arrendamiento, avisos de

traslado de dominio, etc.

En el año 1925, se creó en beneficio del Gobierno, la Dirección General de Pensiones

Civiles y de Retiro, tenía la función de otorgar créditos con garantía hipotecaria a sus

afiliados, con el fin de facilitarles la adquisición de habitación, en ella se estableció el

Departamento de Avalúos con el objeto de establecer el valor real de los inmuebles,

trabajando para ello un aspecto comercial, las normas de catastro.

En el año de 1933 se creó la Asociación Hipotecaria Mexicana que fue la primera

institución que emitió cédulas hipotecarias para el otorgamiento de créditos a la

iniciativa privada, el que estaba sujeto en todos los casos a avalúos previos sobre la

posible recuperación del préstamo, cuya capacidad de recuperación es necesaria para

el otorgamiento.

Posteriormente en el año de 1935 la Secretaría de Hacienda y Crédito Público obligaba

a las compañías de seguros justificar la inversión de sus reservas en bienes raíces a

través de avalúos practicados por el Banco Fiduciario encargado para el efecto.

Las instituciones oficiales y privadas del país se han visto obligadas desde entonces a

programar una selección de profesionales para practicar los avalúos, impulsando esta

especialidad en las profesiones de Ingeniería y Arquitectura, necesidad promovida por

el Arq. Ramón C. Aguayo, con otros profesionales dedicados a la valuación para

formar el Instituto Mexicano de Valuación en el año de 1958.

11


Por ello la Comisión Nacional de Valores (1982) publica la circular 11-6, relativa a las

Sociedades cuyos valores se encuentran inscritos en el Registro Nacional de Valores e

Intermediarios, y a los valuadores autorizados por la misma comisión.

En la circular 11-6 se observan "Criterios Técnicos" para la información que se debía

de suministrar a dicha entidad respecto a los avalúos de activos fijos y en cumplimiento

de las Disposiciones contenidas en la Circular 11-3 de 1980. La misma circular (11-6)

hace la aclaración de que dicho instructivo estaba diseñado para la Industria de la

Transformación.

De la misma manera el Banco de México, (1988) emitió el Télex-circular 33/88 en él,

informa a las Instituciones de Banca Múltiple y a las Instituciones de Desarrollo que los

avalúos bancarios deben de formularse con métodos y criterios adecuados y

uniformes. Es decir las reglas a que habrán de sujetarse las instituciones en la

formulación de avalúos.

La Comisión Nacional de Valores (1992) publica, la circular 11-18, "Criterios para la

Formulación de la Información que deben de proporcionar a las sociedades cuyos

valores se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios".

(Para dar cumplimiento a la 11-10, en ella se señalan las disposiciones de carácter

general relativas al reconocimiento de los efectos de la inflación en la información

financiera de las sociedades con títulos en el Registro Nacional de Valores e

Intermediarios).

A la circular 11-18 se anexó, un caso practico que ejemplificó: un formato de avalúo

integrado por 14 puntos: 1. Antecedentes, 2. Datos generales del predio, 3.

Características Urbanas, 4.Datos del terreno, 5. Datos del Inmuebles, 6. Croquis de

Ubicación, 7.Descripción del inmuebles, 8. Tipo de construcción observado, elementos

de construcción y valores del avalúo físico de terreno y construcciones, 11.

Conclusiones, 12. Maquinaria y equipo, 13. Muebles y enseres, y 14. Equipo del

transporte.

Sin embargo en 1994 se publicaron las circulares 1201 y 1202 donde se emite en el

caso de la primera las "Disposiciones de carácter general para la prestación del

servicio de avalúo" y donde se habla de formatos establecidos y de que todos los

avalúos deben de contener el valor físico y de capitalización; también ya se habla de

12


utilizar el método de cálculo de valor residual en terrenos cuyo mejor uso sea el

desarrollo inmobiliario y en esta se anexa la guía para solicitantes de registro como

peritos valuadores.

Para el caso de la circular 1202, se da a conocer el formato único para avalúos de

inmuebles, dispuesto en 12 capítulos ejemplificados:

Capítulo I.-Antecedentes; Capítulo 11.-Características Urbanas; Capítulo 111.-Terreno;

(Capítulo IV.-Consideraciones previas al avalúo; Capítulo V.-Valor físico o directo;

Capítulo VI.-Conclusiones; y Capítulo VI I.-Valores referidos. Estos en el

caso de terrenos sin construcción); Capítulo IV.-descripción general del inmueble;

Capítulo V.-Elementos de la construcción; Capítulo VI.-Consideraciones

previas al avalúo; VII.-Valor físico o directo, VIII.-Valor de capitalización de

rentas; IX.-Resumen; X.-Consideraciones previas a la conclusión; y

XII.-Conclusiones y en su caso XII.-Valores referidos.

Al final de misma circular se hace referencia que de existir información suficiente, se

podrás optar por la aplicación del método comparativo de mercado.

Pero estás dos últimas quedaron sin efecto con la Circular Num. 1462, (2000) y su

futura modificación en la Circular Num. 1516, (2002). En éstas se informa: La

importancia que tiene el hacho de que cada institución de crédito tenga un padrón de

valuadores y que éstas cuenten con manuales que contengan prácticas y

procedimientos.

Así como criterios técnicos, los cuales se deberán de ajustar a los "Lineamientos

generales para la Valuación Bancaría". Dichos lineamientos están divididos en 4

apartados: A. Práctica y procedimientos; B. Inmuebles; C. Maquinaria y Equipo; y D.

Agropecuarios.

Todo lo anterior con relación a los avalúos bancarios y de acuerdo a la

circular Única emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, (2005),

donde los Lineamientos descritos en el párrafo anterior quedaron como

Anexo 42. Sin embargo existen otras dependencia con la capacidad

para regular avalúos, entre ellas están el INDAABIN (Instituto de

Administración y Avalúos de Bienes Nacionales), la SHF (Sociedad Hipotecaria

Federal).

13


La primera fue creada en 1950 con el objeto de practicar los avalúos de los bienes

cuando en la operación sean parte las dependencias y entidades de la administración

pública federal centralizada y paraestatal (Sauri, 2007).

En la actualidad esta entidad tiene publicadas en su página Web las "Normas

conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de

rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales" (Secretaría de la

función Pública, 2006) Emitidas con la finalidad de que el INDAABIN las difunda

a nivel nacional y muchas de las cuales se han publicado en el Diario Oficial de la

Federación a partir de enero de 2008.

El objeto de esta Norma es, regular la realización de los avalúos, justipreciaciones

de renta, establecer requisitos, obligaciones, bases, así como la vinculación

entre éstas y las "Metodologías, Criterios y Procedimientos de carácter

técnico". Es de merecer importancia que por primera vez en la historia

de la valuación, hablamos de una metodología establecida y con acceso al público.

No hay que olvidar que a finales del año 2001, el Diario Oficial de la federación

publicó el Decreto por el cual se expidió la Ley Orgánica de Sociedad

Hipotecaria Federal y en 2004 las "Reglas de Carácter General que establecen la

Metodología para la valuación de inmuebles objetos de créditos garantizados a la

vivienda".

Por último en este párrafo mencionaremos el hecho que en el ejercicio 2007, se publicó

en el Diario Oficial de la Federación la Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-

2007 "Servicios de Valuación" la cual permite que los profesionales de la valuación

(personas físicas y morales) se certifiquen ante la Secretaría de Economía.

1.5.2 LA VALUACIÓN EN EL ESTADO DE VERACRUZ. (ANTECEDENTE HISTÓRICO DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE CATASTRO, GEOGRAFÍA Y VALUACIÓN).

El Catastro en el Estado de Veracruz, nace oficialmente a partir de la publicación de la

primera Ley General para el Catastro del Estado de Veracruz y su Reglamento, (1930)

siendo Gobernador del Estado el Gral. Don Adalberto Tejeda; la Dirección General del

Catastro tenía la función principal de realizar el avalúo general y uniforme de los

14


predios rústicos y urbanos y con ello establecer una equitativa distribución de los

impuestos.

Dicha actividad la realizaban las Juntas Regionales del Catastro, las cuales existían en

aquellas poblaciones donde había una Oficina Recaudadora de Rentas del Estado y de

acuerdo a la ley estaban integradas por dos representantes oficiales (el jefe de la

Oficina de Hacienda como Presidente y el Tesorero municipal o un representante de

éste, como Secretario), y un propietario que fungía como vocal en representación de

los dueños de los predios.

Pero esta ley y su reglamento fueron derogados un año más tarde por la Ley General

del Catastro y su Reglamento, (1931) en éstos se cambia la forma de valuar ya que

con la reciente, los avalúos, los realizaría un Perito Valuador del Catastro

estableciendo también en La Ley, cuotas por el servicio de acuerdo al tipo de predio

(rústico o urbano) y al monto valuado.

Según el reglamento los predios debían de ser valuados de la manera siguiente:

1.- Sobre la renta de la tierra, y sobre el valor comercial en la localidad, para clase de

tierra sobre unidad de superficie (esto en el caso de los predios rústicos); y

2.- Sobre las rentas brutas habidas en el último año, y sobre el costo de construcción.

En el caso de predios urbanos.

Tanto en la Ley y Reglamento de 1930, como en sus similares de 1931 se mencionan,

que la Dirección Técnica deberá de formar Tablas Generales de Valores por

Unidad-Tipo. Sin embargo el primer ejemplo de dichas tablas, se detecta

hasta el Anexo Gráfico del Instructivo para la Valuación de Predios Urbanos publicado

en 1969.

En éste, por primera vez se habla de Factores de demérito e Incremento para la

valuación de la tierra y para el caso de las construcciones se mencionan: Tipos,

Calidad y Estado de conservación.

En la información que podemos encontrar en el mismo anexo, están: la primera Tabla

de Valores Unitarios del Terreno para la ciudad y puerto de Veracruz y la

correspondiente Tabla de Valores de las Construcciones, integrada la última por 2 tipos

de construcciones Antiguas y Modernas las cuales estaban divididas en 3 calidades en

15


el caso de las antiguas: Superior, Medio y Económico y en 4 las modernas: Superior,

Medio, Económico, Corriente y Edificios.

Los valores de terreno y construcción fueron fijados en ese entonces por la "Junta

Tabuladora de Valuación de la Población". Ya para este momento la Dirección General

del Catastro había pasado a ser el Departamento del Impuesto Predial y Catastro.

El Instructivo de Valuación, (1969) estuvo vigente hasta 1991, y para este ejercicio se

hablaba de 5 tipos de construcciones (antiguas, modernas, construcciones especiales,

albercas y pavimentos) generando con ello 18 categorías con su respectivo valor

catastral).

La Tabla de la Construcción de 1991 fue sustituida al año siguiente por una de 19

categorías y estuvo vigente hasta el ejercicio 2002.

En 2002 la Dirección General de Catastro realizó los Lineamientos para la

Identificación de las Construcciones, como parte del nuevo Instructivo de Valuación y el

Reglamento vigente, en los cuales se clasificaron 8 tipos de construcciones

(Habitacional: antiguas, modernas y edificios. Comercial: industrial, plazas y Edificios.

Otros: albercas y pavimentos). Dispersas en 26 códigos antiguamente categorías

y que son actualmente las construcciones más representativas, en el estado de

Veracruz.

La ley y el reglamento de 1931 fueron derogados por la Ley Núm. 94 de Hacienda para

el estado de Veracruz-Llave en 1962 (siendo Gobernador del Estado Don Fernando

López Arias) y la operación catastral quedó regulada en el Titulo Segundo (Impuestos),

Capitulo I (Impuesto Predial).

En este tiempo la actividad catastral la seguían realizando los Jefes de las Oficinas de

Hacienda (antiguas Oficinas recaudadoras de rentas). En ella ya hablamos de

registros: gráficos, numéricos, alfabéticos y de exenciones, se podría decir que ya se

había empezado a normar la información catastral, aunque seguía siendo sólo con

fines fiscales.

Con la abrogación de la Ley de Hacienda, (1962). Se publica nuevamente una Ley de

Catastro en 1975, la Ley Número 83, con la cual el Departamento del Impuesto Predial

y Catastro empieza a trabajar con un nuevo esquema. En esta ley podemos ver que ya

16


se habla de autoridades en materia catastral, y son: I.- el Tesorero General del

Estado, II.- El jefe del Departamento de Impuesto Predial, y III.- Los Delegados

Catastrales.

Esto significa que ahora los jefes de las Oficinas de Hacienda ya no están encargados

de la valuación catastral, sino que aparece una nueva figura, el Delegado Catastral.

Con esta Ley, ahora las Delegaciones son las encargadas de realizar la valuación de

los predios (valuación catastral), la notificación a los interesados de las operaciones

catastrales, la localización, el levantamiento de los predios, y la expedición del

certificado de valores catastrales para efectos de traslado de dominio.

Ahora se da importancia a un nuevo formato, la Cédula Catastral, documento que se

convierte en prueba de que el predio está registrado en el Catastro siendo dicha cédula

donde se expresan los elementos principales que caracterizan y constituyen el predio.

Es de mencionarse que el Reglamento de esta Ley es publicado hasta 1979 donde a

pesar de que en la Ley el Jefe de Hacienda ya no es encargado de la valuación, el

reglamento lo sigue considerando como Autoridad catastral para aquellos municipios

en donde no exista una Delegación de Catastro.

Producto de la reforma Constitucional de 1983 al artículo 115, donde a partir de ella, se

les da la atribución a los municipios de ser quienes recauden el impuesto predial; el

Departamento deja de llamarse de Impuesto Predial y Catastro, para en 1987, ser

solamente Departamento de Catastro.

Sin embargo antes de finalizar el ejercicio 1983 se publicó la Ley número 26 de

Catastro del Estado de Veracruz-Llave en ella se estableció en su CAPÍTULO

SEGUNDO "Atribuciones de la Secretaría de Finanzas y Planeación"(anteriormente

Tesorería General del Estado),I Artículo 10.- Corresponde a la Secretaría de Finanzas

y Planeación: Fracción XXIII: Practicar Avalúos comerciales y dictámenes de renta.

Con este acto se dio inicio a la actividad de la valuación comercial, la cual se volvió

importante para aquellas operaciones donde intervienen las Dependencias de

Gobierno del Estado.

A pesar de que la Ley número 26 fue abrogada por la Ley número 42 de Catastro del

Estado de Veracruz-Llave, (2001) se continuó con esta atribución.

17


De 1984 a la fecha el Departamento de Catastro ha sufrido varios cambios en su

denominación y en sus funciones, se convirtió en Dirección de Catastro en 1998

(nombrándose al Arq. Ricardo Raúl Flores Hernández como el primer Director de

Catastro en su segunda etapa). Mediante Acuerdo Delegatorio, (2002) se cambió de

denominación a Dirección General de Catastro y a partir del año 2006 se cambió a

Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación.

1.5.2.1 LA VALUACIÓN COMERCIAL

A partir de los setentas, cuando se separa de las Oficinas de Hacienda del Estado la

actividad catastral, y ésta se quedó a cargo del Departamento de Impuesto Predial y

Catastro, el Departamento en su estructura tenía a la Oficina de Operación, hoy

convertida en Departamento de Operación Catastral, y por ende tenía la actividad de la

Valuación Comercial.

La Oficina de Operación era la responsable de elaborar los avalúos que emitía la

entonces Tesorería General del Estado, a través del Departamento de Catastro, todo

esto a mediados de los ochentas.

De acuerdo al Arq. Víctor Franco Betancourt, el primer perito valuador del

Departamento fue el Arq. Edmundo Falfán estando como responsable de la actividad,

el Jefe de la Oficina, Ing. Top. Francisco Bernal Garcés.

A finales de los noventas la Oficina de Operación, es denominada como ya se dijo:

Departamento de Operación Catastral y agrupa dentro de su estructura de manera

específica a la Oficina de Valuación, siendo responsable de ella el Arq. Víctor Franco

Betancourt, quien se da a la tarea de compilar información que le permitió desarrollar el

primer Instructivo de Valuación Comercial, (1998).

En 2002 trabajando bajo el esquema de Dirección General de Catastro, se

crea el Departamento de Valuación, actualmente de Departamento de

Valuación Inmobiliaria, separado ya del Departamento de Operación Catastral.

Desde entonces éste es el responsable de elaborar los Avalúos comerciales de

inmuebles y Dictámenes de rentas que emite la hoy Secretaría de Finanzas y

Planeación.

18


En materia de valuación el 16 de agosto de 2007, se publica en la Gaceta Oficial La

Ley número 908 de Valuación Inmobiliaria del Estado de Veracruz y un año más tarde

se publicó el Reglamento de la misma.

La importancia de esta Ley radica en que a partir de ella, los profesionales de la

valuación que estén inscritos en el Registro Estatal de Peritos Valuadores, podrán

realizar los avalúos para las operaciones donde intervengan las dependencias de los

poderes del Estado y los trabajo serán vigilados y supervisados por la Comisión de

Valuación del Estado de Veracruz, quien será un órgano auxiliar de la Secretaría de

Finanzas y Planeación.

Por todo lo anterior es importante que la Dirección General de Catastro, Geografía y

Valuación cuente con reglas, lineamientos y metodologías que le permitan seguir

rigiendo en el Estado, esta actividad.

19


CAPITULO 2

EL PROCESO DE VALUACIÓN

Después de analizar los antecedentes de la Valuación en México, podemos concluir

que la valuación ya no es una actividad empírica sino toda una profesión y por ello está

depende de un Marco Jurídico aplicable.

El marco jurídico está integrado por leyes Federales y Locales, sus Reglamentos, así

como Normas, Metodologías y Reglas emitidas por dependencias de alguno de los

niveles de Gobierno y que por ende afectan al Proceso de Valuación de manera

Directa o Indirecta.

Por ello podemos señalar como marco jurídico incidente en la Valuación Inmobiliaria, al

siguiente:

DIRECTAMENTE:

LEGISLACIÓN FEDERAL:

Ley del Mercado de Valores,

Ley General de Bienes Nacionales,

Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente,

Ley Federal de Correduría Pública,

Ley Agraria,

Circular Única (CNBV),

Metodologías, Criterios y Procedimientos de carácter técnico (INDAABIN),

Reglas de Carácter General que establecen la Metodología para la valuación de

inmuebles objetos de créditos garantizados a la vivienda (SHF),

Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 "Servicios de Valuación", entre

otras.

LEGISLACIÓN LOCAL (GOBIERNO DEL ESTADO DE VERACRUZ DE IGNACIO DE

LA LLAVE):

Código Financiero,

Ley de Catastro,

Ley de Bienes del Estado,

Ley de Valuación Inmobiliaria,

20


Reglamento de la Ley de Catastro

Reglamento de la Ley de Valuación Inmobiliaria.

INDIRECTAMENTE:

Planes Parciales de Desarrollo Urbano,

Declaratorias de Usos Destinos, Reservas y Límites,

Ley de Desarrollo Urbano, Regional y Vivienda,

Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano, Regional y Vivienda, entre otros.

De lo anterior y partiendo de la declaratoria de vigencia de la norma mexicana NMX-C-

459-SCFI-ONNCCE-2007 "Servicios de Valuación" se podría determinar al "Proceso de

Valuación", conforme al siguiente diagrama.

O O - I < > < _ l UJ Q

z O O <

0£ O LL

1. Analizar la documentación e

proporcionada por el solicitante.

información

2. Inspección de los bienes: (constatar: existencia,

identificación y ubicación).

Enfoque de

Mercado.

Enfoque de

Costos.

Enfoque de

Ingresos.

4. Elaborar el informe de valuación conforme con

los enfoques y principios expresados en la

norma.

5. Conservar copia del informe de valuación y el

soporte documental.

6. Comunicar al solicitante la participación de algún

otro valuador o experto.

21


2.1 ANALIZAR LA DOCUMENTACIÓN E INFORMACIÓN PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE.

Esta parte del proceso se considera el inicio, en ella vamos a establecer la

documentación que debe de proporcionar la solicitante, también definiremos el

problema (de acuerdo al tipo de propiedad que se vaya a valuar, se empleará la

metodología necesaria) y la planeación del avalúo.

2.1.1 DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA SOLICITAR EL SERVICIO DE AVALÚO.

A partir de las facultades que tiene la Dirección General del Patrimonio del Estado,

como única dependencia encargada de administrar los bienes inmuebles propiedad de

Gobierno del Estado; se vuelve sustancialmente importante contar por parte de ésta

con información contundente que permita la correcta identificación del inmueble en

estudio, la cual de acuerdo al formato vigente de solicitud sería a través de oficio, con

la siguiente documentación anexa:

1. Antecedentes de propiedad,

2. Última boleta del pago predial,

3. Plano del terreno,

4. Plano de la (s) construcción (es),

5. Croquis de localización, y

6. Fotografías del inmueble.

2.1.2 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA.

Se debe tener presente además del tipo de propiedad que se está valuando. Ciertos

datos que serán importantes para algunos tipos de propiedad, y por consiguiente,

recibirán un mayor énfasis en la investigación del valuador. Entre los cuales podemos

citar los siguientes:

a). Determinación del bien a valuar,

b). Objetivo del avalúo,

c). Propósito del avalúo,

d). Alcance del avalúo.

22


e). Exclusiones del avalúo.

f). Valores a determinar con sus definiciones (Enfoques).

g). Fecha de referencia de los valores.

h). Fecha de referencia del inventario.

i). Información que se entregará dentro del reporte del avalúo.

j). Tratamiento de otros problemas específicos del bien.

2.1.3 PLANEACIÓN DEL AVALÚO.

Para fines de valuación podríamos entender a la planeación, como la determinación,

por parte del Valuador en forma anticipada de que hacer, como hacerlo, cuándo

hacerlo y quién lo va hacer; organizando sistemáticamente los esfuerzo necesarios y

con la intervención de ciertas estructuras y procesos de decisión que permitirán

concluir con la estimación del valor.

El objetivo, propósito y alcance del avalúo deben de establecerse antes de poder llegar

a la planeación. La planeación del avalúo, la descripción y detalle del mismo,

dependerán de la naturaleza y alcances específicos del avalúo.

En la planeación se busca incrementar la eficiencia y la precisión de todo el proceso de

valuación. Como parte de la planeación del avalúo de deberán incluir los siguientes

pasos (CIME, 2004):

a. Identificación de los factores económicos pertinentes.

b. Identificación de los datos requeridos del mercado y de la propiedad.

c. Identificación de las fuentes de información (general y específica).

d. Identificación de la metodología, procedimientos y bibliografía.

e. Diseño del programa de investigación.

f. Contenido preliminar del reporte de avalúo.

g. Calendarización del trabajo (programa de actividades).

En general las ventajas de una adecuada planeación son muchas y en particular

podemos mencionar principalmente las siguientes:

a. Reducción del tiempo de trabajo.

b. Organización del trabajo.

c. Eliminación de duplicidad de funciones.

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d. Eliminación de tiempos muertos.

e. Aprovechamiento óptimo de los recursos (personal, información, costos, tiempo, etc.).

f. Estimación y cumplimiento en los tiempos de entrega.

g. Distribución equitativa del trabajo de avalúo.

h. Eliminación de errores en el desarrollo del trabajo. Y

i. Consideración de todos los factores importantes del avalúo.

2.2 INSPECCIÓN DE LOS BIENES: (CONSTATAR: EXISTENCIA, IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN).

2.2.1 IDENTIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD.

En este paso la propiedad debe ser identificada de manera clara y precisa. Las

propiedades que están siendo valuadas se describirán de tal forma que se puedan

distinguir de cualquier otra propiedad similar.

El vocabulario usado dentro del reporte de avalúo será claro para los lectores

potenciales, incluso para aquellos que no estén relacionados con el tema. Los

aspectos literales de interpretación de la descripción serán tratados por

separados en el reporte, como en el caso de respuestas específicas al mercado

especialmente las pertenecientes a las características del valor calculado y la condición

física

En la identificación de la propiedad los principios de identificación, contribución y

análisis cualitativo son ejercitados, estos principios se definen según el CIME, (2004)

de la siguiente forma:

Principio de Identificación. Establece que un bien genuino tiene ciertas características que lo identifican, lo describen o una marca. Si las características de identificación de una propiedad genuina corresponden a las mismas características de la propiedad del bien valuado, éste será asumido como genuino; debiendo contar con información previa que así lo acredite.

Principio de contribución. Establece que el valor de una parte o componente de un bien es la cantidad en la cual contribuya al valor del total, o bien, la cantidad en la cual la ausencia de una parte o componente disminuye el valor del total. Este principio reconoce que la comparación entre propiedades que no son exactamente las mismas es posible, considerando el ajuste correspondiente.

24


Principio de análisis cualitativo. Establece que una opinión sólida de un aspecto cualitativo o un valor relativo puede ser derivado de la comparación de las características de la propiedad valuada con las características correspondientes de otra propiedad seleccionada como estándar de comparación. (De éste principio se deriva la valoración de la condición física de la maquinaria y equipo). C1ME, (2004).

Los principios de identificación y contribución requieren de la observación de

cada componente de la propiedad en estudio, y esto le permita el establecer las

decisiones sobre que esperaría encontrar en una determinada propiedad. El análisis

cualitativo brinda una apreciación del peso y la estimación de elementos cualitativos a

los cuales el mercado reacciona.

Es importante recolectar toda información que sirva para describir o

identificar la propiedad que se está valuando, este tipo de información puede

incluir descripciones previas, documentos oficiales, planos, información

técnica, información sobre modificaciones realizadas a la propiedad, mantenimientos,

etc.

2.2.2 RECOLECCIÓN DE DATOS.

Una estimación de valor no es una suposición, es la conclusión de una investigación

construida y soportada por los hechos reunidos, analizados e interpretados del

mercado. Estas opiniones son frecuentemente referidas a "hechos derivados del

mercado" y son llamados datos de mercado; los cuales son el fundamento de un

avalúo.

Estos datos de mercado representan la cantidad y tipo específico de datos requeridos

para un reporte, dependiendo del propósito y de la propiedad valuada. Ellos también

deben de incluir datos generales del área y nivel apropiado del mercado, y junto con

los datos específicos del mercado se establecerá las condiciones prevalecientes de

éste.

Existen numerosas fuentes de información para obtener referencias de

valores, las cuales deberán ser estudiadas con un mayor alcance

posteriormente. 25


2.2.2.1 FORMAS PARA RECABAR DATOS.

Al igual que cualquier otra investigación que requiere la recolección de información,

el llenado de formas o formatos para la recopilación de datos puede contribuir

a asegurar que no se pase por alto ningún detalle sobre la propiedad, su

ubicación o la información que se requiere para cada uno de los tres enfoques de

valuación.

Así el valuador dispondrá de información necesaria acerca del área y la ciudad. Parte

de la tarea del valuador es mantenerse al día en cuanto a los indicadores económicos,

tales como niveles de empleo y desempleo, inicio de labores (o cierre) de empresas,

así como tendencias políticas que podrían indicar cambios que afectan el valor de las

propiedades. Además cuando más se esté consciente sobre las tendencias

económicas, se podrá mejor identificar y comprender los factores que afectan el valor

de la propiedad.

2.2.2.1.1 FORMATO PARA RECABAR DATOS SOBRE LA COLONIA.

Una forma de datos sobre el vecindario, puede ayudar al valuador a reunir parte de la

información básica que se necesita para un informe de avalúo.

Se debe de tomar nota del estado general de las viviendas en el área, así como el

tamaño, la calidad del terreno y el estilo arquitectónico. Éstos y otros factores

coadyuvarán a determinar si es probable que el vecindario conserve su aspecto y

valor, o que su valor decaiga.

Se registrará el nombre de la calle, u otra línea divisoria identificable y advertir el tipo

de propiedades adyacentes al vecindario sujeto.

2.2.2.1.2 FORMATO DE DATOS SOBRE EL PREDIO.

Se comenzará por realizar descripción completa y legalmente precisa de la ubicación

de la propiedad y se elaborará croquis que permita mostrar la forma y la ubicación de

la propiedad en cuanto a calles. También se mostrará en el croquis la probable

existencia equipamiento urbano de referencia para ayudar a localizar el predio.

26


Se debe indicar la topografía (características de superficie) del predio, junto con

cualquier área que implique peligros naturales, tales como una zona inundable o de

falla sísmica.

Otras características importantes del predio son: su superficie, (expresada en metros

cuadrados) su ubicación dentro de la manzana, servicios, mejoras, composición de

suelo y vista.

El valor históricamente más alto de una ubicación es la esquina y pero no

necesariamente puede darse en áreas habitacionales. Según la posición que ocupe la

casa en el predio, el aislamiento relativo de la propiedad ubicada es esquina puede

quedar contrarrestado por su exposición a calles bulliciosas. Sin embargo, ocurriría lo

contrario para un predio comercial, donde el tráfico intenso es deseable.

La composición del suelo siempre es importante. Si el suelo es incapaz de soportar un

edificio, se tendrían que colocar pilotes u obras de cimentación profunda. Por otra

parte, un lecho de roca a poca distancia de la superficie puede requerir de excavación

cara para proceder luego a emplazar los cimientos adecuados. En cualquier caso, el

costo de preparación del predio para la construcción probablemente disminuirá el valor

del mismo.

Por último, tomaremos nota de cualquier servidumbre o restricción que aparezca en la

escritura. Cualquier parte del predio que no se pueda usar para propósitos de

construcción se debe de designar claramente junto con cualquier otra limitación al uso

del predio.

Estas limitaciones podrían elevar o rebajar el valor del predio. Una servidumbre, por

ejemplo, puede permitir espacio aéreo o espacio subterráneo para instalaciones de

servicios presentes o futuras. Otro tipo de servidumbre, la de paso, puede dar al dueño

de la propiedad adyacente el derecho a transitar por la propiedad.

Las restricciones asentadas en escrituras, establecidas generalmente por la

autoridades competentes, pueden especificar el tamaño de los lotes usados

para construcción, áreas restringidas, el tipo o estilo de edificio que puede ser

construido, distancia respecto a límites de propiedad u otros factores cuyo propósito es

aumentar la homogeneidad del fraccionamiento y normalizar así el valor de las

propiedades.

27


2.2.2.1.3 FORMATO DE DATOS SOBRE LA CONSTRUCCIÓN.

Al acercarse a la casa desde la calle, tomaremos nota de la primera impresión que

produce la construcción, su orientación y el grado en que armoniza con el área

circundante. Al mismo tiempo, el valuador advierte y registra información acerca de

mejoras, como mejoras del punto de vista estético del terreno, el estado del jardín,

elabora una lista de los materiales externos empleados en la construcción (para

cimientos, muros exteriores, techo, acceso al garaje, etc.) y el estado que guarda cada

uno, para proceder luego a calificar la condición externa general de la construcción.

Por último, se medirá (o levantará) cada bloque de construcción que se identifique en

el predio, se realizará el croquis correspondiente a escala calcula el área en metros

cuadrados.

Advertiremos y evaluaremos los detalles de construcción y accesorios, de cada bloque

de construcción detectado dentro del inmueble, señalando de manera particular:

a. Acabados interiores;

b. Tipos de pisos, muros y puertas;

c. Condición y funcionalidad de alacenas de cocina;

d. Tipo y condición de sistemas de calefacción y aire acondicionado;

e. Habitaciones con características especiales, tales como estantes y chimeneas incorporados a la estructura; y

f. Todas las demás características que indiquen la calidad de la construcción.

Observando también la condición en general de la(s) construcción(es) en busca de

evidencia de remodelaciones recientes, grietas, y se registran las dimensiones de los

espacios arquitectónicos y área total de la construcción (en metros cuadrados).

En la condición general de la construcción, de acuerdo a Ventólo, (2001)

consideraremos tres tipos de depreciación:

Deterioro físico. Efectos del desgaste natural por el uso la acción de los elementos.

Obsolescencia funcional. Malas características de diseño, distribución o construcción en el edificio que los compradores desean actualmente, o la presencia de características pasadas de moda o innecesarias. Los accesorios como bañeras o tocadores pertenecen también a esta categoría. Una cocina sin alacenas modernas incorporadas a la estructura y sin fregadero resultaría indeseable en casi todas las áreas.

28


Obsolescencia externa. Características que se han vuelto indeseables o innecesarias a causa de condiciones externas a la propiedad. Un cambio de uso de suelo urbano, de residencial a comercial, podría volver poco atractiva una vivienda unifamiliar si este uso no se contempla plenamente (se obtiene provecho monetario) para el predio.

Un valuador no puede identificar todas las características de la propiedad sin deshacer

el edificio. Sin embargo, si todos los puntos que aparecen en el Formato de

Recopilación de Datos han sido advertidos y registrados, podremos ser capaces de

identificar la mayor parte de las deficiencias de la construcción, así como de sus

características especiales.

Por ello se podrá registrar la información recibida exclusivamente del propietario o de

alguna otra fuente y no estar verificada personalmente, pero debemos proporcionar la

fuente de la información.

2.3 SELECCIÓN DEL MÉTODO DE VALUACIÓN.

De acuerdo a la experiencia sabemos que son tres los principales métodos de

valuación, es por ello importante conocerlos y entenderlos claramente, para poderlos

aplicar de la forma que más convenga de acuerdo al objetivo y propósito del avalúo.

La estimación de los valores se deberá basar en el uso de alguno de estos métodos,

ya sea en forma independiente o normalmente mediante la combinación de ellos. La

selección adecuada del método, dependerá del objetivo, propósito y datos disponibles

que tenga el perito para poder realizar su estudio.

Los tres enfoques o métodos comúnmente conocidos y aceptados son:

2.3.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.

Es un enfoque que permite llegar al valor de un inmueble. Consiste en comparar los

precios de ventas, los precios de ofertas o las rentas de otros inmuebles existentes en

el mercado y de esta forma deducir el valor del inmueble.

Este valor es el resultado de las operaciones hechas por compradores y vendedores,

así como también por agentes vendedores de bienes inmuebles. El punto de vista de

29


este tipo de enfoque consiste en observar el movimiento del mercado y no dejarse

influenciar por sus gustos, preferencias o las opiniones de otras personas. Dentro de

las premisas asentadas en la teoría de la valuación, hay una que dice: "Nadie

comprará un inmueble determinado si encuentra uno de las mismas características a

un precio menof (Antuñano, 2005). En esta premisa se basa el valor de mercado.

2.3.1.1 FUENTES DE VALOR.

Aunque en al valuación se dice que lo que debe de buscarse en un inmueble

es su mejor y óptimo uso, en el método del valor de mercado lo mejor es encontrar los

factores de valor. Para valuar un inmueble se debe de estar en condiciones de conocer

ampliamente dicho inmueble, cualquier circunstancia relacionada con el mismo, y

monitorear el mercado para conocer las tendencias, modas y necesidades de los

compradores.

A los comparables detectados en el mercado y previamente registrados en la

investigación, se les aplicarán factores de homologación (ajusfando los datos de cada

muestra de mercado para homologar con el bien sujeto de estudio).

Para ello se define cada uno de los factores utilizados en la homologación, en este

documento se consideran como ejemplo, los siguientes:

Negociación: Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe

entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la

base de una negociación a precio de contado (pago en efectivo y a corto plazo), en

condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin

presiones.

Ubicación: Este factor depende de la posición del terreno en estudio

dentro de la manzana en que se ubica y su relación con el mercado inmobiliario

respectivo.

Zona: Es el factor que afecta el valor de un inmueble según su ubicación dentro de un

área de valor específica o un corredor urbano. Para la aplicación de este factor se

entiende por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito

vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su

30


caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el

inmueble.

Edad: De la observación del mercado inmobiliario de inmuebles se aprecia que existe

un ajuste de valor de acuerdo a la edad.

Superficie: se debe determinar una vez que ya fueron homologadas otras

características consideradas importantes, de tal manera que no se incorporen

diferencias representativas por otros conceptos y realmente se obtenga el factor de

superficie de muestras casi iguales.

2.3.2 ENFOQUE DE COSTOS.

Este enfoque está basado en el supuesto de que "Un comprador con la información

pertinente, no pagaría más por un bien, que el costo de un bien sustituto con el mismo

uso o fin que el bien considerado. (CIME, 2004) Este enfoque considera el valor del

bien con información necesaria para construir o adquirir un nuevo bien de igual utilidad,

cuando el bien no es nuevo, el valor de reposición es ajustado de acuerdo a los

deméritos de edad, conservación y obsolescencia (en el caso de predios construidos).

Al resultado obtenido por el enfoque de costos también se le denomina "Valor Físico

Directo" o "Valor Neto de Reposición". Para estimar el valor se hace a través de los

siguientes pasos:

Primero: Se estima el valor de adquisición del terreno como si fuera baldío.

Segundo: Al anterior se suma la estimación del costo de reproducción o de sustitución

del edificio considerándolo nuevo.

2.3.2.1 VALOR DEL TERRENO.

Para obtener el valor de los lotes como baldíos (o terrenos sin construcción), se hace

investigación de las ventas recientes, pudiéndose anotar los valores obtenidos en un

plano de la localidad o de la zona en donde se trabaja.

Cuando homologamos hacia un lote tipo de la localidad o de la colonia o en su caso de

una región catastral consideraremos como lote tipo al que predomina pudiendo tener

31


como ejemplo en una zona residencial las siguientes dimensiones 8 metros de frente y

25 de fondo.

Entonces el valor del lote tipo, será aquel que se ha investigado que predomina en la

zona, ahora para el caso de que se trate de un lote atípico se podrá homologar este

valor de acuerdo a sus características.

Cuando se desea conocer el valor por metro cuadrado del terreno en una determinada

zona en la que no existan lotes baldíos, pero en cambio existen ventas de inmuebles

construidos en la zona (casas o edificios). Se puede proceder a investigar dichas

ventas y luego descontar a este valor, el valor de reposición de las construcciones. Con

ello obtendremos el valor del terreno (Valor residual).

Otro caso sería tratándose de una zona saturada de construcciones y que no puede

obtenerse el valor de las ventas u ofertas. Se podría investigar ventas en una zona

parecida y que sea comparable (Valor por comparación) con la que se trata de valuar

para poder asignarle un valor al terreno del inmueble en estudio.

A las ventas investigadas de terrenos, se les aplicarán los factores de ajuste de

acuerdo a las diferencias encontradas (ajustando los datos de cada venta para

homologar con el bien sujeto o en su caso con el Lote Tipo).

Para el análisis del valor del terreno en el Enfoque de Costos definiremos cada uno de

los factores utilizados en la homologación, para el presente ejercicio como ejemplo, se

consideran los siguientes:

Infraestructura (servicios municipales): Corresponde a la participación en porcentaje de

partidas en una urbanización; aplicable cuando se homologan terrenos donde la

presencia de servicios municipales varían entre el terreno sujeto y los terrenos

comparables. El Perito Valuador investigará de libros especializados en precios

unitarios y fundamentará los porcentajes dependiendo del tipo de urbanización

observada.

Negociación: Ver Enfoque Comparativo De Mercado.

Uso del Suelo (o Ubicación): Corresponde al factor por uso de suelo (comercial

económico, medio o de lujo) o si se encuentra en una zona de mayor o menor

demanda en comparación con las muestras investigadas.

32


Vialidad: Es aquel que afecta el valor de un predio según su ubicación dentro de un

corredor urbano. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o

predominante a la vialidad cuyas características de tránsito vehicular, anchura, calidad

de carpeta, aceras, camellones y mobiliario urbano, se presentan con mayor frecuencia

en el área de valor en donde se ubica el inmueble o los comparables.

Topografía: Se aplica cuando un terreno presenta una topografía accidentada o con

pendientes (ascendentes o descendentes), no contempla la composición del suelo.

Con este factor debe analizarse su posible aplicación, ya que habrás casos que en

lugar de demeritar, se deba premiar. Como cuando hay una vista panorámica (Cabin,

2004).

Frente: Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de un terreno

con relación a los lotes tipo de la manzana o la zona, castigándose al de menor

dimensión.

Profundidad: Tiene la función de ofrecer un ajuste entre los lotes comparables,

castigando al predio con mayor desproporción en la relación frente-fondo.

Esquina: Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la

manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y su relación con el

mercado inmobiliario respectivo.

Superficie: Se aplicará al lote de terreno que tenga un área o superficie mayor al lote

tipo predominante en la zona donde se ubica el predio o de acuerdo a la comparación

con el sujeto.

2.3.2.2 VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN (ESTIMACIÓN DEL COSTO).

Se trata de los métodos usados para estimar el costo de una construcción

existente, poniendo atención en las causas de variación en el costo de

construcción de estructuras semejantes, los tipos de estimación de costo más

comúnmente usados y la forma en que los datos se estudian y se aplican en

valuación de bienes raíces.

Hay varios métodos de estimación del costo según el tipo de inmuebles que se

considera: residencial, comercial, industrial y propósitos especiales.

33


2.3.2.2.1 EL COSTO DE REPRODUCCIÓN.

Es el costo estimado de un edificio nuevo, construido exactamente igual al que

se está valuando (una imitación o réplica), para construirlo muy parecido,

de acuerdo con las condiciones y los materiales de construcción existentes a la fecha

del avalúo.

Este método es aplicable a proyectos de reciente construcción, partiendo de los planos

y especificaciones, eso será siempre y cuando el tipo de construcción y las

especificaciones son aún de uso corriente, y cuando la mayor parte de los materiales

son de fácil adquisición.

2.3.2.2.2 EL COSTO DE SUSTITUCIÓN.

Es la cantidad de dinero necesario para realizar una nueva construcción

bajo las condiciones existentes a la fecha del avalúo, que tenga la misma

utilidad que el original y que sirva como sustituto para las mismas funciones.

La nueva estructura deberá proveer la misma superficie construida, las

mismas amenidades y la misma capacidad de producir iguales ingresos,

pero no es necesario que sea exactamente igual que el original.

Este tipo de valor físico es aplicable a los edificios de construcción antigua,

edificando con materiales y procedimientos de construcción que ya no

se usan a la fecha del avalúo, de los cuales muchos ya no podrán conseguirse

fácilmente.

2.3.2.2.3 DEPRECIACIÓN ACUMULADA.

Es la pérdida de valor del inmueble debido a varias causas anteriores a la

fecha del avalúo; aunque pudiera darse el caso de que no hubiera depreciación.

Deberán de considerarse todas las partes a depreciarse y luego hacer un

cálculo del total de las depreciaciones, teniendo en cuenta lo que costaría corregir las

fallas con materiales nuevos al precio corriente en el mercado. La depreciación

acumulada podrá consistir en deterioros físicos, obsolescencia funcional u

obsolescencia exterior.

34


2.3.2.2.4 MÉTODOS PARA ESTIMAR EL COSTO.

Antunano, en 2005 considera que el costo de reposición o sustitución de un inmueble

puede hacerse por alguno de los métodos que se enumeran:

Cantidad de Materiales: En este método se determina la cantidad de materiales,

las horas de trabajo y todos los componentes utilizados en el proceso de

construcción, incluyendo la mano de obra. Este método nos permite conocer la

cantidad y tipo de material empleado y el costo de la mano de obra analizándose por

separado.

Presupuesto por partidas: Este sistema es una conjunción del anterior y

consiste en determinar la cantidad de obra de cada partida y sumarlas

(Cimentación, muros de tabique, albañilería, herrería, vidriería, plomería, etc.).

A este método también se la llama de Análisis Precios Unitarios (cada

partida incluye: El costo de los materiales, de la mano de obra y de la Herramienta

menor).

Presupuestos Parciales: Este método consiste en conseguir un presupuesto por se

parado de cada partida, (albañilería, plomería, y las demás) y sumarlas, además de

agregarle el costo del constructor o administrador general y de otros gastos que

puedan producirse.

Metro Cuadrado o Cúbico: También llamado Paramétrico. Este método se basa en que

el valor promedio de un tipo determinado de construcción puede aplicarse con bastante

seguridad a una construcción que sea parecida. Para llevar a cabo a este método es

necesario inspeccionar la construcción para valuar o estudiar el proyecto, y determinar

diferentes tipos de construcción.

A cada uno de estos tipos de construcción se les asigna un determinado valor por

metro cuadrado, y el valor consistirá en la suma de valores de los diferentes tipo de

construcción, además de añadirles el valor de las instalaciones especiales tales como

patios, bardas, jardines, albercas, etc., y la suma de todos estos valores constituirá el

valor del inmueble.

En ciertos tipos de construcciones, tales como edificios públicos, iglesias, boliches,

gimnasios, etc., los cuales tienen una altura mayor que las construcciones comunes, es

conveniente usar el m3 en vez del m2, ya que refleja más correctamente su valor.

35


2.3.2.2.5 TIPOS DE CONSTRUCCIÓN.

Para hacer los avalúos según el enfoque de costos, se han clasificado

las construcciones en diversos tipos, por su uso o destino y por la calidad

de los materiales con que han sido construidas, estos tipos de construcción

han sido denominados por medio de códigos o calidades de acuerdo

a lo que establece el Reglamento de Catastro del Estado de Veracruz,

el cual no será limitativo ya que en éste, sólo están contemplados

los tipos de construcción más representativos en la entidad.

2.3.2.3 ENFOQUE DE INGRESOS (CAPITALIZACIÓN DE RENTAS).

El valor de capitalización en los avalúos es un método que consiste en

estimar el valor del inmueble basándose en los documentos relativos ai

ingreso que produce o puede producir dicho inmueble.

Es un método que consiste en estimar en un valor presente de los beneficios

que se obtendrán en un futuro. Se le puede llamar también valor deducido de los

ingresos del inmueble.

En este método el ingreso producido por el inmueble, generalmente es el

ingreso neto anual, el cual se convierte en una indicación de valor al

aplicarle un procedimiento conocido como capitalización.

Este enfoque, está basado en el Principio Económico de Anticipación, que

estima: es el valor presente de los beneficios futuros derivado del

bien y es generalmente medido a través de la capitalización de ingresos (Ventólo,

2001).

Se deberán de considerar, debidamente fundamentados y soportados la tasa de

capitalización utilizada, así como, entre otros, la renta real o renta estimada y

deducciones.

La estimación de la renta deberá de hacerse en forma unitaria para cada

tipo de construcción apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar

sustentado en el análisis del Enfoque Comparativo de Mercado para inmuebles en

renta.

36


2.3.2.3.1 PROCESO DE CAPITALIZACIÓN.

Los pasos básicos para su estimación del valor, son:

• Realizar una estimación del ingreso total a partir de la unidad rentable,

considerando las características del bien y en base a una investigación de

rentas de inmuebles comparables en el mercado. Se deberá de incluir todos los

ingresos que genere el inmueble, incluyendo guante en su caso.

• Llevar a cabo un análisis y una estimación de los gastos de operación. Los

gastos de operación incluyen vacíos, entendiéndose estos como los periodos

en que el bien no produce ingresos por concepto de renta, impuesto predial en

su caso, pago por el servicio de agua en su caso, energía eléctrica en su caso,

mantenimiento, reparaciones, gastos por refacciones, administración, seguros,

I.S.R. entre otros y

• Establecer el cálculo del valor por capitalización.

2.3.2.3.2 TÉCNICA DE CÁLCULO DEL VALOR.

Se dividirán los ingresos netos anuales que produce o se estima puede producir un

inmueble entre una tasa acorde con el riesgo proyecto. O bien, se multiplicará dicho

ingreso por un factor o multiplicador apropiado al caso.

Se tomará en cuenta la renta real, la renta efectiva o en su caso, la renta estimada de

mercado (normalmente es la más utilizada). Y se podrán considerar, las siguientes

deducciones:

• Porcentaje de desocupación (vacíos)

• Impuesto predial

• Derechos por servicio de agua.

• Gastos generales (administración, limpieza, vigilancia).

• Gastos de conservación y mantenimiento.

• Consumo de energía eléctrica común (la correspondiente a iluminación artificial, equipos de bombeo, etc.)

• Impuestos sobre la renta.

• Seguros. 37


2.4 CONSOLIDACIÓN Y ESTIMACIÓN FINAL DEL VALOR.

En este paso del proceso de valuación, el perito deberá de concluir de una manera

razonable y lógica la consideración final sobre la opinión de valor. Si más de un método

de valuación fue usado, estos métodos deberán de ser correlacionados para obtener la

opinión final de valor. Este paso concluye con la estimación monetaria en una moneda

requerida, determinada por todos los pasos anteriores de la metodología.

Dado que los tres enfoques valuatorios: a) Costos, b) Ingresos y c) Comparativo de

Mercado, se basan en el mercado y en vista de que cada enfoque valuatorio contiene

cierto grado de certeza más no la certeza absoluta, es que se propone la ponderación

de indicadores de valor obtenido por cada uno de dichos enfoques para la

determinación del valor conclusivo.

Ya que, la ponderación es el análisis de las conclusiones alternativas para llegar a una

estimación del valor. Para la realización de la ponderación, analizaremos todo el

trabajo asegurándonos que la información esté disponible, las técnicas analíticas, las

suposiciones y la lógica empleada en cada enfoque conduzcan a juicios congruentes.

2.5 CONCLUSIÓN DEL VALOR.

En este punto el perito presenta una investigación profesional de la cual deriva la

conclusión del valor. Si todos los pasos han sido completados en su totalidad, esta

conclusión deberá quedar documentada y tendrá que ser confiable al lector.

Identificaremos el objetivo, los alcances y demás parámetros del trabajo valuatorio de

acuerdo a la solicitud de servicio y documentación procedente, considerando las bases

necesarias para aplicar los enfoques.

2.5.1 BASES DE MERCADO PARA APLICAR LOS TRES ENFOQUES.

2.5.1.1 COMPARATIVO DE MERCADO.

Se utiliza principalmente para los avalúos de inmuebles habitacionales que pueden ser

analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la

investigación de la oferta y demanda de dichos bienes, operaciones de compraventas 38


recientes, operaciones de renta o alquiler y que mediante una homologación de los

datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado.

2.5.1.2 INGRESOS.

Este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente,

generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización directa en donde

una tasa de capitalización global o todos los riesgos inherentes, se aplican al

ingreso de un sólo año, o bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que

reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos

en un periodo proyectado (normalmente un año), a lo que se llama flujo de caja

descontado.

2.5.1.3 COSTOS.

Se basa en el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no

pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para sustituir o fabricar

uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El Enfoque de Costos se

basa en los precios de los materiales, el costo de la mano de obra, indirectos de

construcción y del promotor.

De acuerdo a lo analizado, los tres enfoques están basados en el mercado y son

relativamente similares, y esa relatividad o diferencia es debido a las fortalezas y

debilidades de cada enfoque. Por ello podremos considerar el análisis de la fortalezas

y debilidades descritas por el Indaabin en el 2006.

2.5.2 FORTALEZAS Y DEBILIDADES.

2.5.2.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.

Fortalezas: El Enfoque Comparativo o de Mercado es aplicable a cualquier tipo de

bienes inmuebles cuando existen suficientes transacciones u ofertas recientes que

señalen indicadores de valor o tendencias del mercado. El enfoque comparativo de

mercado es el enfoque más directo y sistemático para estimar el valor.

39


Debilidades: Cuando el mercado es débil y el número de transacciones es insuficiente

la aplicación del enfoque puede verse restringida. Peor aún se puede dar el caso de

valuar inmuebles atípicos y por ellos podría ser que no hubiera comparables en el

mercado.

Cambios en las condiciones económicas y en la legislación, así como la inflación o

deflación acelerada restringen la confiabilidad de este enfoque y de los ajustes.

2.5.2.2 ENFOQUE DE INGRESOS.

Fortalezas: Este enfoque resulta óptimo en el caso de propiedades con suficiente

información de ingresos y gastos, y cuando se tienen todos los datos para estructurar

una tasa de capitalización.

Debilidades: No se puede utilizar cuando los ingresos o los gastos son desconocidos.

La tasa requiere de estar justificada, ya que se podrá ver afectada por varios factores

(incluyendo el grado de riesgo aparente, posturas del mercado hacia la inflación futura,

la tasa de rendimiento esperada para inversiones alternas, la fluctuación de oferta y

demanda y las medidas fiscales, entre otros).

2.5.2.3 ENFOQUE DE COSTOS.

Fortalezas: El enfoque de Costos resulta confiable en el caso de inmuebles nuevos

por que se encuentra más estrechamente relacionado con el mercado; este enfoque es

especialmente concluyente cuando el valor del terreno está bien fundamentado y las

construcciones son nuevas o sólo han sufrido una mínima depreciación acumulada y

por lo mismo tienden a satisfacer el mayor y mejor uso del terreno como si estuviera

baldío.

Muchas veces es el único enfoque aplicable, esto normalmente es cuando se trata de

inmuebles especiales como: Escuelas, Hospitales y otros inmuebles atípicos.

Debilidades: Cuando las construcciones no son muy recientes o no representan el

mayor o mejor uso del terreno como si estuviera baldío, resulta difícil estimar la

depreciación física, la obsolescencia funcional y la obsolescencia económica, además

40


de carecer de datos comparables o la información disponible está demasiado

diversificada como para estimar la utilidad empresarial apropiada.

En conclusión podemos señalar que la exactitud de un trabajo valuatorio se mide por la

confianza que tengamos en la precisión de los datos y en los ajustes hechos a cada

inmueble comparable que haya sido analizado conforme a los enfoques de valuación

empleados.

Aún cuando estén respaldados por análisis técnicos los ajustes siempre reflejarán

subjetividades; pequeñas inexactitudes pueden incrementarse al agregarse o

multiplicarse diversos ajustes.

La conclusión aritmética precisa derivada de los enfoques de valuación empleados,

debe ser respaldada por aquellos criterios que influido en ésta.

2.6 REPORTE DEL AVALÚO.

No existe un aspecto tan demandado, tan importante y tan significativo que el hecho de

elaborar el reporte de avalúo. Es demandado debido a que se requiere articulación y

desarrollo de las conclusiones.

Es importante debido a que los hechos y análisis del avalúo comprometen al perito a

tener obligaciones, muchas de ellas impredecibles en el futuro y es significativo debido

a que el reporte del avalúo elaborado en un documento denota la capacidad,

profesionalismo y experiencia.

Un aspecto trascendental del reporte de avalúo como conclusión del proceso

de valuación, es que éste se encuentre apegado al código de ética y que durante todo

el proceso no se haya afectado ninguno de los puntos que ahí se encuentran

contenidos.

Dado que el Dictamen de Avalúo es el producto final, este concluye el trabajo de

recopilación de información y análisis; presenta los resultados interpretándolos de tal

manera que cualquier lector pueda comprenderlos. A través de la descripción de la

propiedad que reporta sus características, al método para la estimación de valores y

análisis final que concluya con al estimación final de valor.

41


2.7 CÓDIGO DE ÉTICA.

Dentro de la valuación es muy importante la ética profesional misma que debe regir como un

principio de nuestra actividad diaria y la cual garantiza la observación de las obligaciones y

deberes que tenemos como Valuadores y Servidores Públicos. Por ello existe el Código de

Ética del Valuador Profesional emitido por el Fecisval, (Federación de Colegios, Institutos y

Sociedades de Valuación, 2002) y el Código de los Servidores Públicos, que emitió en Gobierno

del Estado.

42


CAPITULO 3

LINEAMIENTOS GENERALES PARA LA ELABORACIÓN DE

LOS AVALÚOS COMERCIALES.

3.1 OBJETIVO DE LOS LINEAMIENTOS

Estos lineamientos tienen por objeto establecer una metodología que

nos permita unificar la emisión de los avalúos que se realicen al amparo

de la Ley de Valuación Inmobiliaria del Estado de Veracruz. Así como

promover el uso de procedimientos, metodologías y lenguaje que permitan

proveer un servicio con alto nivel ético y aseguren la calidad y confiabilidad en

protección de los intereses de los Poderes del Estado.

3.2 ESTRUCTURA, CONTENIDO Y DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS DEL AVALÚO.

Una vez analizados en el presente trabajo la historia de la valuación, el

proceso de valuación en cada uno de sus apartados y conforme al material

consultado durante el desarrollo de este trabajo y a la experiencia en la

materia por parte del personal adscrito a la Dirección General de Catastro, Geografía y

Valuación.

Podemos establecer la información que deberá contener el avalúo a

manera de síntesis, misma que tendrá que ser clara y la cual no será no

limitativa. Para ello podremos trabajar con el siguiente modelo y de

acuerdo a la identificación de los elementos descritos en éste, conforme a lo

establecido en el Reglamento de la Ley de Valuación Inmobiliaria vigente.

A. DATOS DEL AVALÚO

1 CLAVE DEL AVALÚO. Se deberá de anotar el número de expediente,

conforme al control numérico de la Dirección General. MMM-NNNN/AAAA

43


MMM: mes de expedición.

NNNN: número progresivo.

AAAA: ejercicio fiscal.

2 SOLICITANTE. Como la Dirección General sólo realiza avalúos comerciales

para las operaciones en donde intervienen los Poderes del Estado y los ayuntamientos

se indicará el nombre de la dependencia que solicita el avalúo.

3 NO. Y FECHA DE LA SOLICITUD. Se indicará el número y fecha del Oficio con

el cual, se solicitó el servicio de valuación.

4 FECHA DEL AVALÚO. Deberá corresponder a la fecha en que se elabora el

avalúo. Si la fecha de la elaboración del avalúo no coincide con la fecha de

investigación de valores y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho deberá

de ser señalado en el apartado de observaciones del avalúo.

5 VALUADOR. Se indicará el nombre y en su caso, profesión del valuador

acreditado por la propia institución, que de acuerdo a la especialidad requerida, realiza

el avalúo. En el caso de los avalúos emitidos por la Dirección General de Catastro

Geografía y Valuación se anotará el nombre de la autoridades en materia y el cargo

que ocupan, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de la Ley de Valuación

Inmobiliaria.

6 INMUEBLE QUE SE VALÚA. Aún cuando se debería definir en este apartado

el Uso o Destino del Inmueble que se está valuando, sólo indicaremos el alcance del

avalúo de acuerdo a la necesidad de la Dependencia solicitante, conforme a la

siguiente relación:

1. Terreno;

2. Terreno y Bienes distintos a la tierra;

3. Terreno y Construcción;

4. Terreno, Construcción y Bienes Distintos a la Tierra;

5. Construcción;

6. Construcción y Bienes Distinto a la Tierra; o

7. Bienes Distintos a la Tierra.

7 PROPIETARIO O POSEEDOR DEL INMUEBLE. Se asentará el nombre de la

persona física o moral que esté referida en los documentos que sirvan de antecedente

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legal o en caso de no contar con antecedentes legales quien esté inscrito en el Padrón

Catastral del Estado. Se deberá de3 indicar en las consideraciones previas al avalúo,

cual fue la referencia en cada caso.

8 UBICACIÓN DEL INMUEBLE. Indicaremos la ubicación del inmueble con el

mayor grado de precisión conforme a los antecedentes de propiedad manifestados o

datos inscritos en el catastro siendo estos: el nombre de la calle, número oficial o en su

caso denominación del predio y el nombre de la colonia.

9 LOCALIDAD Y MUNICIPIO. Se anotará el nombre de la Localidad o

Congregación donde se ubica el predio, así como el nombre del Municipio de

adscripción.

10 TIPO DE PREDIO. De acuerdo a las clasificaciones señaladas en el artículo 32

de la Ley de Catastro se indicará si el predio es:

I. Predio Urbano: El que se ubica en zonas que cuentan con equipamiento y

servicios públicos total o parcialmente y su destino es habitacional, industrial o

de servicios;

II. Predio Suburbano: El contiguo a las zonas urbanas que carece total o

parcialmente de equipamiento y servicios públicos, con factibilidad para uso

habitacional, industrial o de servicios;

III. Predio rural: El que se ubica fuera de las zonas urbanas y suburbanas y se

destina para uso agrícola, ganadero, minero, pesquero, forestal o de

preservación ecológica, entre otros que señale el Reglamento. Atendiendo a la

calidad del suelo, los predios rurales se clasifican en: de riego, de temporal, de

humedad, áridos y pantanosos, en los términos que establezca el Reglamento.

11 RÉGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD. En términos de la normatividad

vigente en materia catastral en el estado de Veracruz, se ha determinado un formato

para señalar el Régimen de Propiedad, por ello lo estableceremos de la siguiente

forma:

1. Privada. Consideraremos la propiedad privada como el derecho que tiene un

legítimo propietario de arrendar, enajenar, usar, donar o permutar la extensión

superficial de un bien inmueble en términos del artículo 27 Constitucional.

45


2. Federal. Son los predios con o sin construcciones en donde se ejerza la

posesión, control o administración a título de dueño y en términos de lo

estipulado en la Ley General de Bienes Nacionales; quedando divididos en

Bienes de Dominio Público ó Bienes de Uso común.

En el caso de los primeros son aquellos contemplados en el artículo 27

Constitucional (todos los de uso común, las plataformas insulares, el lecho y

subsuelo del mar, los inmuebles nacionalizados, baldíos nacionales

monumentos, etc.). Los de Uso común son el espacio aéreo, las aguas marinas,

el mar territorial las playas, la zona federal marítima terrestre, entre otros).

3. Estatal. Al igual que la federación los estados también cuentan con

patrimonio propio pero en el caso de la legislación local (Ley de Bienes del

Estado). Se dividen en Bienes de Dominio Público y Bienes Propios; siendo los

de Dominio Público los de Uso común, los destinados al servicio público,

monumentos, las reservas territoriales, aquellos no sustituibles (documentos,

puentes y carreteras estatales, entre otros).

Mientras que los Bienes Propios son los que hayan formados corporaciones u

organismos extinguidos, los muebles, los ubicados en el territorio que carezcan

de dueño y todos aquellos que por cualquier título adquiera el estado.

4. Municipal. Son los Predio propiedad de uno de los 212 mpios. que integran

el territorio del Edo. de Veracruz de Ignacio de la Llave, (articulo 104 de la Ley

Orgánica del Municipio Libre) el cual establece que "La Hacienda Municipal se

formará por los bienes de dominio público municipal y los que le pertenezcan".

5. Descentralizado Federal. Los bienes muebles e inmuebles propiedad

de las instituciones de carácter federal con personalidad jurídica y patrimonio

propios a las que La Constitución Política de los Estados Unidos

Mexicanos les otorga autonomía. Estas instituciones establecerán,

de conformidad con sus leyes específicas, las disposiciones que

regularán los actos de adquisición, administración, control y enajenación de los

bienes mencionados. En todo caso, dichas instituciones deberán tramitar la

inscripción de los títulos a que se refiere la fracción I del artículo 42 de esta Ley,

46


en el Registro Público de la Propiedad Federal.(Ley General de Bienes

Federales).

6. Descentralizado Estatal. Predio propiedad de un Organismo

Público Descentralizado Estatal (O.P.D.) que cuente con

personalidad jurídica y patrimonio propio, conforme a ley en

materia.

7. Condominio. Predio registrado bajo el régimen legal en

condominio conforme a lo establecido en Ley Número 135: Sobre El

Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de

Veracruz-Llave. El cual señala el régimen de propiedad en condominio

de inmuebles se origina:

" I . - Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales

de que conste un edificio o que hubieran sido construidos dentro

de un inmueble con partes de uso común, pertenezcan a distintos

dueños;

II.- Cuando se construya un inmueble para vender a personas distintas

los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales, de que conste

el mismo;

III.- Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo

dividan en diferentes departamentos, viviendas, casas o I

ocales, para enajenarlos a distintas personas, siempre

que exista un elemento común, de propiedad privada, que sea

indivisible."

8. Ejidal. Son aquellos núcleos constituidos por más de veinte

superficies de tierra aportadas por igual número de individuos y

que cuenten con un reglamento interno ajustado a lo dispuesto

en la Ley Agraria (articulo 90) y que tanto la aportación como el

reglamento consten en escritura pública y además esté inscrito en el Registro

Agrario Nacional.

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9. Comunal. Conforme a lo establecido en el articulo 73 de la Ley

Agraria se podría decir que: El predio de uso común de una

comunidad, es aquel que no está destinado para el asentamiento humano y

además tampoco son tierras consideradas como parcelas.

12 TENENCIA. De acuerdo a la normatividad catastral local deberemos

establecer el tipo de Tenencia que se ejerza sobre el bien de acuerdo a los siguientes

códigos.

1. Oficial. Predio inscrito en el Registro Público de la Propiedad

y del Comercio a nombre de la Federación, los Estados o los Municipios

incluyendo los descentralizados.

2. Particular. Son bienes de propiedad de los particulares todas las

cosas cuyo dominio les pertenece legalmente, y de las que no

puede aprovecharse ninguno sin consentimiento del dueño o

autorización de la ley, quedando en todo caso sujetas a lo que se dispone

en el Título Cuarto de este Libro. (Código Civil para el Estado de

Veracruz-Llave, 1932).

3. Posesión. Es poseedor de una cosa es el que ejerce sobre ella un

poder de hecho, salvo lo dispuesto en el artículo 829 del código civil.

Posee un derecho el que goza de él. (Código Civil para el Estado de

Veracruz-Llave, 1932).

4. Fideicomiso. Dentro del contrato de Fideicomiso existe, una

persona denominada Fideicomitente, quien entrega en propiedad los

bienes o transmite los derechos a otra, que se denominará fiduciaria,

para que ésta los administre y realice con ellos el cumplimiento de finalidades

lícitas, determinadas y posibles.

Una vez que está finalidades son cumplidos, se destinan los bienes, derechos

y provechos aportados o todos los que se hayan generado a favor

de otra persona, que se denomina Fideicomisario, que puede ser

el propio Fideicomitente. Este acto queda inscrito en el Registro Público

de la Propiedad y es irrevocable (Universidad Autónoma de

Guadalajara, 2009).

48


13 PROPÓSITO DEL AVALÚO. Es el fin para el cual se solicitó el

servicio de avalúo. Normalmente la Dirección General de Catastro,

Geografía y Valuación emite avalúo por cualquiera de las siguientes

causas (en el caso de haber otra causa se hará el señalamiento).

1. Adquisición. Será para los casos en donde se adquieran bienes

que serán integrado al patrimonio estatal en términos del Código

Financiero y la Ley aplicable.

2. Dación de pago. De acuerdo con lo señalado en el artículo

2095 del Código Civil para el Distrito Federal, en Materia Común, y

para toda la República en Materia Federal, la dación en pago

representa una forma de extinguir una obligación de pago

previamente existente y a través de una cosa diferente a la originalmente

pactada.

3. Enajenación. Será cuando en términos del artículo 15 del Código

Financiero para el Estado se enajenen bienes estatales del dominio privado

(Bienes propios).

4. Cuenta pública. Se emitirá dictamen que permita conocer el

valor de una propiedad controlada en la información que

conforma a los estados contables integrados en la cuenta pública

del estado.

5. Permuta. La permuta es un contrato por el cual cada uno

de las partes estará obligada a dar una cosa por otra, en este caso

hablaríamos de bienes inmuebles de valor equivalente.

14 USO O DESTINO. Aún cuando en el punto 6 se debería señalar

el tipo de inmueble que se está valuando por costumbre en los avalúos emitidos

por la Dirección General de Catastro se especifica de manera independiente el

alcance del avalúo y el Destino del predio conforme a la tabla 108 Usos o Destinos

descrita en el Instructivo de Valuación Catastral o en el caso de no estar relacionada

en ésta, se podrá utilizar alguno de los 125 elementos dispersos dentro de 12

subsistemas que conforman el Sistema Normativo de Equipamiento, emitido por la

SEDESOL.

49


USO 0 DESTINO DEL PREDIO. 01 - EDUCACIÓN.

1 Jardín de niños 2 Escuela primaria 3 Escuela secundaria / Telesecundana 4 Esc Preparatoria / Telebachillerato 5 Escuela superior UV 78 Instituto tecnológico 93 Esc De educación especial p/ atípleos

02 - CULTURA.

6 Biblioteca 7 Museo de arte/regional/antropologia 8 Teatro 9 Auditorio 11 Casa de la cultura 12 Centro social 108 Colegios

03 - DEPORTES. 32 Modulo deportivo 33 Juegos infantiles 34 Alberca deportiva 35 Gimnasio deportivo 36 Unidad deportiva 99 Centro deportivo

04 - RECREACIÓN 29 Plaza cívica 30 Parque urbano 31 Área de feria y exposición 10 Cine salas de arte 92 Áreas verdes

05 - COMERCIO. 22 Tiendas oficiales 23 Mercado municipal 25 Comercios particulares 26 Plazas y centros comerciales 98 Vivero

06 - ABASTOS

103 Granja Piscícola 102 Granja porcícola 27 Rastro 28 Central de abasto 89 Establo 101 Granja avícola 106 Granja cunícola

07 - SALUD

13 Clínicas de medicina familiar

14 Hospital general y/ regional 15 Sanatorios 16 Centro de salud

08 - ASISTENCIA SOCIAL

18 Guardería infantil 19 Centro materno 20órfanatono 21 Asilo 17Velatorio público

09 - COMUNICACIONES 37Agencia de correos 38Central de teléfonos 39Administración telegráfica 79Estación de radio o televisión 97Central digital

10-TRANSPORTE. 40 Central camionera 41 Terminal de autob Urb Y foráneos 42 Terminal de camiones de carga 43 Aeropuerto Helipuerto 44 Estación de Ferrocarril 105 Terminal marítima

11-ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

48 Palacio municipal 49 Palacio de gobierno 50 Oficina de gobierno federal 51 Aduana 52 Reclusorio 107 Centro tutelar para menores infractores

12-SERVICIOS URBANOS

45 Comandancia de policía 46 Central de bomberos 47 Cementerio 86 Lavaderos públicos 24 Estación de gasolina 100 Basurero o relleno sanitario

13-SERVICIOS GENERALES

53 Bodegas y patios de almacenamiento 54 Centro vacacional 55 Frigorífico 56 Hotel- Motel 57 Institución bancana 58 Estacionamiento 59 Iglesia o templo 83 Sindicatos 85 Oficinas y despachos particulares 90 Planta generadora de energía 91 Subestación eléctrica 94 Planta potabilizadora 95 Planta de tratado de aguas negras

14-INDUSTRIAS. 60 Industria sucroquímica 61 Industria textil 62 Industria petrolera (PEMEX) 63 Industria del tabaco 64 Industria cementera 65 Industna automotnz 66 Industria metalúrgica 67 Embotelladora 68 Pasterizadora 69 Industna cervecera 81 Industria alimentaria 82 Industria papelera 84 Industria química 87 Industria cafetalera 88 Pequeña industna 96 Industria alcoholera

15-HABITACIÓN

70 Casa-habitación 71 Apartamentos 72 Vecindad 104 Condominio

16-PREDIOS RÚSTICOS

73 Agrícola 74 Ganadero 75Agropecuano 76 Forestal 77 Minero 80 Indefinido

15 CUENTA PREDIAL. Se deberá citar el número del registro alfanumérico,

conforme a la base de datos que integra al Padrón Catastral. Se podrá tener como

fuente el recibo del pago por concepto de predial.

50


B. ANTECEDENTES DE PROPIEDAD.

16 DOCUMENTOS QUE ACREDITAN LA PROPIEDAD. Los documentos legales

que los interesados podrán presentar para acreditar la propiedad en la obtención de las

autorizaciones y dictámenes, serán:

1. Escrituras públicas: La escritura pública es la que se celebra ante la fé y

la presencia de un fedatario público o más bien dicho ante un Notario Público o

de un Corredor Público en los casos que así aplique.

2. Contratos privados: Es el que celebran las partes entre sí, con la

comparecencia de dos testigos.

3. Titulo de propiedad (PROCEDE). Los Títulos de los solares que se emiten

a cada uno de los individuos con derechos que integran los núcleos urbanos

ejidales conforme a El Programa de Certificación de Derechos Ejidales y

Titulación de Solares, previa inscripción en el Registro Público de la Propiedad

y del Comercio.

4. Certificado parcelario (RAN). Cuando el Registro Agrario Nacional, previa

identificación de los interesados, se hace entrega a integrantes de los núcleos

ejidales de sus respectivos Certificados Parcelarios y/o Certificados de

Derechos de Uso Común, o ambos según sea el caso, a cada uno de los

individuos con derechos que integran los núcleos agrarios.

5. Resoluciones judiciales o administrativas. Cuando exista una resolución

judicial dictada por una autoridad competente, en apego a lo que fije el Código

de Procedimientos Civiles.

Se deberá indicar en todos los casos la fecha elaboración y la ciudad donde fue

suscrito el documento, para aquellos cuya emisión es controlada mediante numeral se

señalará bajo que número, así como el número del fedatario (en su caso).

17 INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO. Los anteriores documentos deben de estar

inscritos en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio con la excepción del

Certificado Parcelario el cual conforme a lo estipulado en la Ley Agraria está inscrito en

el Registro Agrario Nacional, por ende en el caso de los primeros anotaremos: Número

de inscripción, fecha, tomo y conforme a la ley de la materia y la Zona Registral.

51


C. CARACTERÍSTICAS URBANAS DEL PREDIO

18 CLASIFICACIÓN DE LA ZONA. Se clasificará conforme a la zonificación catastral

establecidas por el Manual de Procedimientos Catastrales.

1. Habitacional Popular. Zonas que por lo general se ubican en la

periferia de las localidades su crecimiento es acelerado y desordenado,

la infraestructura y equipamiento son parciales o inexistentes. Caracterizándose

por construcciones provisionales de materiales perecederos o económicos.

2. Interés social. En estas zonas existen conjuntos de viviendas de tipo

unifamiliar o multifamiliar, cuyos construcciones son promovidas por

instituciones oficiales tales como, El INFONAVIT, FOVISSSTE, FOVI, IPE,

INVIVIENDA U OTRAS.

3. Habitacional económica. Colindan con zonas populares u otras,

en algunos casos en conjunto con las primeras conforman el total

de la localidad, la infraestructura y equipamiento urbano es parcial

o con tendencias a su instalación y complemento, las construcciones

predominantes antiguas o modernas son construidas con materiales

económicos.

4. Habitacional media. Cuentan con infraestructura y equipamiento

urbano satisfactorios a las necesidades de su población y las construcciones

son por lo general con diseño arquitectónico y materiales de calidad.

5. Habitacional residencial. Zonas donde se encuentran asentados

fraccionamientos de lujo o exclusivos, están dotadas con infraestructura

de calidad, los predios están sujetos a lineamientos urbanos

y las construcciones a los reglamentos de construcción, siendo éstas en forma

general proyectos con diseño que cuentan con acabados de lujo.

6. Comercial popular. Son pequeñas zonas identificadas sobre las calles de

acceso a colonias populares o localidades pequeñas en adonde se establecen

diversos comercios en locales adaptados, o mercados sobre ruedas que se

instalan en determinados días. Generalmente se localizan insertas dentro de las

zonas habitacionales populares y económicas.

52


7. Comercial medio. Dentro de estas se encuentran establecidos locales

comerciales adaptados o construidos exprofesamente. Estas zonas se localizan

en los centro de las poblaciones o sobre las vías primarias de dichas

poblaciones.

8. Comercial lujo. Zonas proyectadas como área comercial en

fraccionamientos residenciales, o anexas a ellos o en su caso sobre avenidas

principales. Se constituyen a partir de ciudades de mediano tamaño, en ellas se

edifican construcciones sobresalientes como pueden ser plazas, centros

comerciales, edificios de oficinas u Hoteles.

9. Habitacional campestre. Se localiza en las afueras de las localidades

urbanas sus lotes tipo es superior a los 600 m2 cuentan con infraestructura

urbana parcial pudiendo tener construcciones de tipos diversos ligadas

normalmente al contexto.

10. Suburbana. Aquella contigua a la zona urbana que no está considerada

como habitacional campestre y que habitualmente carece de equipamiento,

además cuenta con servicios públicos de manera parcial. Estas zonas pueden

contar con uso de suelo habitacional, industrial o de servicios es decir su uso es

mixto.

11. Industrial. Aquí es donde se encuentran ubicadas las ciudades o parques

industriales, cuentan con toda la infraestructura necesaria para su

funcionamiento, en algunos casos y debido al crecimiento de la mancha urbana

quedan como áreas aisladas dentro de zonas habitacionales.

12. Turística. Conforme al tamaño y requerimientos de la localidad

considerada como destino turístico, se podrán encontrar a partir de la

agrupación de hoteles, restaurantes, centros comerciales y de atracción en su

justa medida.

13. Históricas. En nuestro estado existen ciudades que de acuerdo al año de

su fundación, cuentan con inmuebles catalogados por el INAH (Instituto

Nacional de Antropología e Historia) como monumentos históricos los cuales

están fincados dentro de los perímetros que definen los centro históricos de las

poblaciones.

53


14. Arqueológicas. Zonas donde se localizan vestigios de construcciones,

monumentos u objetos de la época prehispánica y tiene una declaratoria

emitida por el Instituto Nacional de Antropología e Historia como patrimonio

cultural de la nación.

19 TIPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE. Se especificará el tipo o tipos de

construcciones predominantes en la calle o en la zona donde se ubica el inmueble

utilizando para ello la clasificación que establece el Reglamento de la Ley de Catastro,

(2006) dicho reglamento se utilizará con carácter de enunciativo, más no será

limitativo, ya que de existir inmuebles que no cumplan con las definiciones de alguno

de los enunciados, se deberá, describir conforme a sus características predominantes.

1. Habitacional antigua económica:

Vivienda de acabados modestos, con

antigüedad y sistema constructivo de más de í

100 años.

2. Habitacional antigua mediana. Inmueble de •-j- •

acabados lujosos para su época, con una r*r

antigüedad y sistema constructivo de más de 100

años.

3. Habitacional moderna popular. Vivienda ^

con una antigüedad máxima de 40 años, de

espacios reducidos con claros máximos de *

4.00 mts. Carece de un proyecto

arquitectónico formal, sus acabados son de

regular a mala calidad. La característica

principal es su cubierta de lámina.

4. Habitacional moderna de interés social.

Vivienda económica construida en grupos,

conceptualizada con prototipos, cuenta con un

proyecto e infraestructura adecuados.

•«es. -j í • • . rf ¡ 8 , .

54


5. Habitacional moderna económica. Vivienda

de características similares a las de la moderna |

popular, con la diferencia de que ésta, posee | ^v

cubierta de concreto armado con acabados y

recubrimientos económicos.

6. Habitacional moderna mediana.

Construcciones con un máximo de 40 años, que

generalmente se edifican con un proyecto

arquitectónico y ocupan casi el total del

terreno.

7. Habitacional moderna semi lujo.

Residencia con una edad máxima de 30 años,

cuya edificación parte de un diseño

arquitectónico previo, empleando para ello

materiales de primera calidad y mano de obra

especializada. Sus espacios son amplios (claros

mayores de 4.00 m. y menores de 10.00 m.)

8. Habitacional moderna de lujo. Vivienda de

tipo residencial con diseños originales. Cuenta

con un proyecto arquitectónico previo,

construida sobre terrenos con frentes mayores

a los 15 00 m. que regularmente están ubicados

en fraccionamientos exclusivos o zonas

habitacionales campestres.

9. Edificio habitacional de interés social.

Edificación habitacional de hasta cinco

niveles, construidas en conjuntos, dentro

de una zona determinada para dicho

fin.

55


10. Edificio habitacional económico. Edificios

regularmente de fachadas lisas y hasta de

cinco niveles de altura. Por lo general, son

utilizados como apartamentos en renta

o condominio.

11. Edificio habitacional mediano. Edificios

para viviendas en apartamentos de hasta cinco

niveles de altura con fachadas atractivas. Se

encuentran en las zonas habitacionales medias o

próximas a éstas.

12. Edificio habitacional semi lujo. Edificio de vanos

niveles destinados como apartamentos en condominio. Se

ubican en zonas residenciales o cercanas a éstas.

Estas construcciones, por norma, cuentan con áreas para

estacionamiento, elevador y zonas de servicio.

13. Comercial industrial cobertizo. Construcción a

base de elementos estructurales de tipo

ligero.

14. Comercial industrial económico. Cubiertas

sostenidas por columnas en secciones pequeñas

o medianas, de forma cuadrada o

redonda.

15. Comercial industrial mediano. Construcción tipo

bodega con interior de grandes claros, libre de

muros intermedios.

16. Comercial industrial especial. Edificación F*

horizontal con interiores amplios: altura de más de £

6.00 m., espacio libre de muros interiores y sobresaliente

superficie cubierta.

56


17. Plaza comercial seml lujo. Conjunto de locales

comerciales, establecidos alrededor de pasillos o

vestíbulos.

18. Plaza comercial de lujo. Edificio conformado

por locales comerciales, distribuidos alrededor

de pasillos o vestíbulos de alturas y superficies

de gran tamaño. Por sus dimensiones cuentan

con instalaciones especiales como sistema

de aire acondicionado, sub-estación eléctrica,

elevadores, etc.

19 Edificio comercial económico. Edificios de

hasta cinco niveles y en acabados sencillos. Por lo

general están construidos a partir de espacios mínimos

con claros menores de 5 00 m., generados por muros de

carga.

20. Edificio comercial mediano. Edificios de

conformación horizontal o vertical de uno a cinco niveles,

con acabados de buena calidad en fachadas e

interiores.

21. Edificio comercial de lujo. Edificio

contemporáneo de gran altura, diseñado con

espacios interiores amplios, generados

por la disposición de estructuras distribuidas

a partir de una retícula y empleando para ello sistemas

constructivos a base de marcos rígidos.

22 Estacionamiento comercial. Edificio diseñado

para estacionamiento vehicular de dos o más niveles

Éstos se encuentran generalmente anexos a otros

edificios comerciales.

fesíSU,,,...,

57


23. Alberca económica. Alberca con dimensiones

menores de 125.00 m2., profundidad uniforme de 1.00 m.

en promedio, que carece de instalaciones especiales

calefacción y filtrado.

24. Alberca mediana. Alberca con acabados

de regular a buena calidad, con dimensiones

que pueden llegar a ser de 240.00 m2, profundidad

variable.

25. Alberca de lujo. Alberca en acabados de primera

calidad, grandes dimensiones mayores de 240.00 m2.,

profundidades variables.

26. Pavimento de concreto hidráulico. Mezcla de

materiales pétreos (arena, cemento portland y grava de 3A"

a finos) que pueden estar armados con acero, malla

electro-soldada o parrillas altamente reforzadas.

20 ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA. Se deberá se señalar el porcentaje

aproximado de lotes con construcción con relación al número de lotes baldíos en la

zona.

21 CONTAMINACIÓN AMBIENTAL. Describir si existe, el grado y en que

consiste.

1. Smog,

2. Desechos orgánicos o inorgánicos,

3. Olor,

4. Impacto visual,

5. Ruido, o

6. Aguas negras.

22 USO DEL SUELO. Se indicará el uso del suelo aprobado por la Dirección

General de Ordenamiento Urbano de acuerdo a las Cartas de Uso,

58


Destino y Reservas, del Dictamen Técnico de Factibilidad, o la

Zonificación Secundaria (Anteproyecto del Reglamento de la Ley de Desarrollo

Regional,2003).

H Zonas Habitacionales. Se considerarán a las áreas donde se

asientan, predominantemente, viviendas unifamiliares y plurifamiliares.

Permiten mezcla de usos en tanto éstos sean compatibles con el uso

habitacional.

UM Zonas de Usos Mixtos. Se considerarán aquellas en las

que la habitación se mezcla con usos compatibles relativos al

comercio y los servicios, así como con instalaciones de equipamiento

urbano.

UC Zonas comerciales y de Servicios. Aquellas que alojen

instalaciones para el intercambio y consumo de bienes y servicios.

Las zonas comerciales y de servicio, según el alcance territorial del beneficio

generado.

EU Zonas de equipamiento Urbano. Se considerarán aquellas en las

que se localizan los espacios públicos, o privados con reconocimiento

oficial institucional, en los que se proporcionan a la población servicios para el

bienestar social.

IU Infraestructura Urbana. Se considerarán aquellas en las que se

localizan el conjunto de obras que constituyen los soportes del

funcionamiento de las ciudades y que hacen posible el uso urbano del

suelo. La clave con la que se identifican será IU.

Zl Zonas industriales. Se considerarán aquellas que tienen la

finalidad de dotar al centro de población o zona conurbada

de las superficies necesarias para la transformación de materias prima.

ZP Zonas de protección al patrimonio histórico y cultural. Son las zonas

cuya fisonomía y valores, tanto estéticos como históricos y culturales, forman

parte de un legado que requiere de su preservación, según las leyes en la

materia.

59


ANP Áreas naturales protegidas. Se considerarán aquellas superficies

sujetas a conservación, preservación o con carácter de zonas de uso

restringido, estarán sujetas a las disposiciones establecidas en la Ley Estatal

del Equilibrio Ecológico y Protección al ambiente.

AV Áreas verdes. Aquellas que se pretenda conservar como

espacios abiertos, se trata de bienes de dominio público en los que

interesa conservar sus características físico naturales o inducir su

permanencia como áreas en que se implementen acciones recreativas

y de conservación al ambiente.

ZPCCA Zonas de protección a cauces y cuerpos de agua: Se considerará

a la extensión adyacente a los mismo conforme a los programas de

ordenación y desarrollo urbano correspondientes a las áreas

de propiedad federal de salvaguarda a ríos, lagos, lagunas, arroyos y

esteros, y áreas colindantes cuya finalidad sea aumentar el

margen de conservación o restauración de la zona para la preservación

de las características naturales de la misma y para evitar el riesgo de la

población.

ZR Zonas de riesgo. Se considerará aquella zona que por razones

de seguridad están sujetas a prohibición en su utilización por considerar

que representan un peligro a la integridad de las personas y sus bienes,

dadas las características físico naturales de las mismas. Tratándose

de zonas con existencia de elementos físico artificiales, la prohibición

en su utilización deberá apegarse a los lincamientos señalados

en la normatividad que le corresponda, dada la naturaleza de dichos

elementos."

23 VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA. Las vialidades poseen un carácter

utilitario y dada su estrechez y su largo, crea por sí sola un ambiente de

tránsito, organiza y comunica los predios y mueve a la población a través

del medio urbano. Por ello cuando describimos las Vías de Acceso y

su Importancia empezaremos por el Nombre de la Vía de acceso al predio,

el tipo de vialidad y el nivel de importancia.

60


A. TIPO DE VIALIDAD:

PA 1. Calle: Se encuentran principalmente en

zonas residenciales cumplen del mismo modo

con la función de estacionamiento de

vehículos, son también espacios para

juegos y convivencia en general. Las calles

locales se subdividen en dos tipos:

• Un sentido con un carril central de 3.60

mts. Con franjas laterales para

estacionamiento y banquetas de 2.40

mts.

• Dos sentidos con dos carriles de 3.60 mts. Con franjas laterales

para estacionamiento y banquetas de 2.40 mts.

Calle Estaban Camacho Xalapa, Ver

r&PpSg:^... r.

Av Lázaro Cárdenas Xalapa, Ver

2. Avenida ó Bulevar: Se

en las zonas comerciales

oficinas cumplen una

como paseo o recreación,

de transporte público

estacionamiento de

en el mayor de los

camellón al centro.

desarrollan,

y de

función

paraderos

o

vehículos que

casos cuentan con

3. Privada o retorno: Es una modalidad

local de uso exclusivo o privado. Este

tipo es muy usado en los barrios

habitacionales tipo

Debe darse una

estacionamiento y

otro tipo de vialidad

la peatonal.

super manzana.

franja para el

no debe cruzar

a no ser que sea

61


a** ^^if .^Éj;

Callejón Jesús me Ampare. Xalapa, Ver.

Callejón peatonal El Diamante. Xalapa, Ver.

4. Callejón o andador: Su función es el tránsito de las personas

a pié, se usa normalmente para comunicar zonas

habitacionales con zonas de recreo y de comercio,

tienen una dimensión mínima de 5 mts. por normatividad,

aunque en la práctica pueden tener dimensiones desde 1.20 mts.

de ancho.

t*r •j¿

•Uí

*,.;"J2~.J'.

5. Carreteras: Son vías de comunicación

vehicular con categorías que van de

federales a estatales, que se

encuentran al exterior de los

límites de los centros de población

de la entidad (en algunas localidades

pequeñas es la vialidad principal y

a veces la única).

B. IMPORTANCIA:

1. Primarias: La función de la arteria primaria es proveer de

viajes a velocidades más altas para el tránsito de paso. El

acceso a propiedades adyacentes puede ser permitido si esta

diseñado de tal manera que no interfiera indebidamente en el tránsito de

paso.

Por norma estas vialidades no son menores de 21 mts de sección con

un arroyo de 15 mts.

62


2. Secundarias: Estas

unidades combinan dos

funciones de enlazar las calles

locales al sistema arterial y

proveen el acceso a

propiedades adyacentes. Las

vialidades secundarias tienen

como mínimo las siguientes

dimensiones 18 mts de sección ~_

y 14 de arroyo. ,

3. Calles locales: Tienen el objetivo

de dar acceso a propiedades adyacentes y

en las cuales las necesidades de tránsito

de paso tienen poco o ninguna prioridad.

Muchas calles locales están colocadas de

tal manera que no pueden ser usadas por

tránsito de paso. El mínimo de sus

dimensiones suele ser 12 mts de sección y

9 mts de arroyo.

63


4. Accesos a colonias: Actualmente muchas

de las nuevas colonias o y los fraccionamientos

de reciente conformación, tienen diseños urbanos

basados en súper manzanas los cuales tienen

dimensiones mínimas de sección de 10 mts con

un radio en los retornos no inferior a 7 mts.

*€

C.1. INFRAESTRUCTURA.

Dentro del apartado de Infraestructura debemos indicar la existencia y el tipo de

Infraestructura Urbana, también debemos indicar cuando no exista o en su caso la

probable factibilidad.

24 DRENAJE Y ALCANTARILLADO. Indicaremos la existencia de cualquiera de los

dos de sistemas ( en el caso de existir Fosa Séptica se deberá de enunciar sus

dimensiones):

1. Sistema mixto para recibir el agua residual y el agua pluvial de manera

conjunta; y

2. Sistema Individual: una red, para recibir agua residual y otra para

recibir agua pluvial (Los desarrollos urbanos de planificación reciente, por

norma construyen el sistema por separado de agua residual y pluvial).

25 AGUA POTABLE. La red municipal de abastecimiento de agua potable es un

sistema de obras de ingeniería, concatenadas que permiten llevar hasta la vivienda de

los habitantes de las localidades. Sin embargo en algunos casos el abastecimiento

podrá ser a través pozos (artesianos o profundos). Por lo que indicaremos el tipo de

suministro agua potable con que cuenta el predio.

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"iW¿(- ''" V-" 4

64


26 ENERGÍA ELÉCTRICA. El suministro a través de redes de energía eléctrica

comprende un conjunto de medios y elementos útiles para la generación, el transporte

y la distribución de la energía. Este conjunto está dotado de mecanismos de control,

seguridad y protección. Dispuestos en dos tipos de redes aéreas y subterráneas. En

algunos casos los predios podrán contar subestaciones eléctricas. Por ello se

describirá el tipo de suministro, así como tipo de voltaje (110 o 220).

Red de transporte

Red de reparto

25-132 kV

C&errte Centro de residencial transformación

Estación tranformado™ de distribución

Figura 1: Diagrama esquematizado del Sistema de suministro eléctrico.

27 ALUMBRADO PÚBLICO. Con el alumbrado público se logra la iluminación de las

vialidades urbanas. Se trata de lograr la visualidad nocturna con puntos de luz

dispuestos de tal forma que permita a los transeúntes tener una buena visualidad del

lugar. Para ello señalaremos, la existencia, el tipo de red de suministro eléctrico

(subterráneo ó aéreo),el tipo de lámpara y el tipo de disposición.

A. TIPO DE LÁMPARA. Para facilitar la identificación de vías de diferente jerarquía se

puede recurrir a lámparas que ofrezcan diferentes colores de luz:

1. Vapor de sodio a baja presión (SBP): la lámpara de

vapor de sodio a baja presión es la que genera más

lúmenes por vatio del mercado, y por esto es la más

utilizada en las lámparas solares. La desventaja de ésta es

que la reproducción de los colores es muy pobre.

2. Vapor de sodio a alta presión (SAP): la lámpara de

vapor de sodio a alta presión es una de las más utilizadas

en el alumbrado público ya que tiene un alto rendimiento y la

reproducción de los colores se mejora considerablemente

aunque no al nivel que pueda iluminar anuncios

65


espectaculares o algo que requiera excelente reproducción

cromática.

3. Lámparas incandescentes para algunas vías

peatonales.

4. Lámparas de haluro metálico, también conocidas

como lámparas de aditivos metálicos, lámparas de mercurio

halogenado o METALARC, son lámparas de descarga de

alta presión, del grupo de las lámparas llamadas HID (Hight

Intensity Discharge). Son generalmente de alta potencia y

con una buena reproducción de colores, además de la luz.

B. DISPOSICIONES BÁSICAS. En el alumbrado vial se pueden plantear las

siguientes disposiciones básicas:

1. Axial suspendida: Se utiliza cuando se puede

contar con calles estrechas y edificios altos a ambos

lados.

2. Unilateral: La disposición unilateral es ideal

para calles de anchos menores a 10

metros. Esta disposición es una solución bastante

empleada en las vialidades estrechas, ya que

su instalación resulta muy económica en

lo referente al montaje de las líneas de

alimentación.

3. Bilateral: El empleo de este tipo de disposición

es el más recomendable.

4. Tres bolillos: Muy recomendadas para

anchuras de calzadas de 1,0 a 1,5 veces la altura

de las luminarias.

66


í";

Subterránea •"V tvrnv

5. Arbotantes: En vialidades peatonales

normalmente colocadas sobre las paredes de los

edificios.

28 TELEFONÍA. Se trata de indicar la existencia de la

red telefónica clásica, en la que los terminales T t

telefónicos (teléfonos) se comunican con una

central de conmutación a través de un sólo canal

compartido por la señal del micrófono y del auricular.

En este caso indicaremos si el cableado es aéreo o

subterráneo y si tiene o no conexión al inmueble en estudio.

29 PAVIMENTO. Pérez Mamá, Vicente 2001. Define al pavimento: "Una porción del

suelo que se acondiciona y prepara para recibir un revestimiento o acabado para

transitar sobre de él. Un pavimento bien elaborado cuenta con una buena sub-base y

una mejor base que proporcionan una superficie de sustentación firme, para que pueda

soportar las cargas a las que van a estar sometidas".

1. Macadam asfáltico: Se forma aplicando cuatro

capas de material pétreo e igual número de capas de

producto asfáltico (en el caso de no tener las cuatro

capas se considerará como carpeta asfáltica de uno,

dos o tres riegos).

2. Cemento hidráulico: Capa de Hormigón hidráulico

(mezcla de cemento, áridos, agua y en su caso aditivos

y/ó adiciones para formar una masa homogénea y

moldeable. (Cemex, 2008) de aprox. 12 cm. de espesor

y con otra capa arriba de ésta, de unos 6 cm de

hormigón de granzón (grava pequeña), y mortero de

cemento que se apisonará adecuadamente. Y con una

última capa de mortero de cemento Portland de 5mm de

espesor.

67


3. Concreto asfáltico: Carpeta cuya fabricación

consiste de una mezcla en caliente de materiales

pétreos (piedra triturada de un espesor aprox.

de 2.5 cm. a finos) y asfalto derretido al fuego. Dicha

mezcla es vaciada mediante pavimentadoras

mecánicas y posteriormente es compactada con

aplanadoras neumáticas.

4. Concreto hidráulico: Material artificial resultado de

la unión con otros varios llamados agregados, estos

agregado se clasificarán en activos e inertes, el agua y

el cemento son activo e inertes la arena y la grava. Una

vez mezclados se produce una

reacción química que adquiere gran solidez.

De acuerdo a su función, carga y

tránsito el pavimento contará con esp. de

15 cm. hasta 20 cm. donde haya tránsito industrial

pesado.

5. Adoquín prefabricado de concreto (adocreto): Es

un material de concreto simple con características

iguales en resistencia y dureza que el concreto. Son

piezas prefabricadas de diversos colores, espesores

(entre 4, 6 y 8 cm.) y formas.

6. Piedra de bola, de río o de cantos rodados.

Los espacios pueden ser rellenados con arena,

tierra o mortero de cemento arena.

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7. Piedra maciza o volcánica. Su forma

cuadrangular ofrece un mayor apoyo sobre

la capa de arena, es un pavimento ¿

rrr/ de gran resistencia al tránsito de »-vehículos.

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"•i

68


8 De recinto. Pavimento de piedra de laja que se

pega con mortero de cemento-arena. w* •"'.í'"—*'j?3í'¡y---i

9. Terracería. Es el conjunto de obras compuestas

de cortes y terraplenes, formadas principalmente

por la sub-rasante y el cuerpo del terraplén,

constituida generalmente por materiales no

seleccionados y se dice que es la subestructura del

pavimento

10. Mixto Especificaremos si el pavimento, estuviera aplicado de manera

combinada señalando cuales.

30 BANQUETA. Especificaremos el material de elaboración (ver pavimentos) y si

cuenta con guarnición, también se señalará el ancho de la misma incluyendo la

guarnición.

Guarnición

s Ancho ^

T Banqueta

31 VIALIDADES. En este punto definiremos el tipo, el ancho de acceso y número de

carriles por sentido de la vialidad donde se encuentra el predio, para ello tomaremos el

ejemplo especificado en el punto 23.

69


32 GAS NATURAL: Red de suministro. Verificaremos y señalaremos si en

la zona existe red subterránea de gas natural y si esta está habilitada al

sujeto en estudio o en su caso se especificará la forma de obtener este

servicio. Normalmente es a través de Reposición de cilindros o de servicio

a tanques estacionarios.

33 PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES. Se señalará

si la localidad o congregación cuenta con Planta de tratamiento de aguas

residuales, y si esta da servicio a la zona de ubicación del predio, o el

predio cuenta con una. De forma genérica pueden señalarse tres tipos

de tratamiento dentro del proceso de depuración de las aguas

(aguamarket, 2005).

34 RECOLECCIÓN DE DESECHOS. Mencionaremos si existe recolección y la fonrra

en que ésta se realiza.

1. Carros de limpia 2. Vehículos 3. Otros pública municipal. particulares. (especificar)

35 VIGILANCIA. El tipo de vigilancia que da servicio a la zona contigua al predio

podrá ser Vigilancia municipal o autónoma a través de:

70


fL^rí'"^/ 1. Rondines. Mediante patrullas de

policía municipal o intermunicipal

dependiendo el municipio donde se localice

el predio.

2. Caseta de vigilancia. Con asistencia de *

elementos de:

• La Secretaría de Seguridad Pública del Estado,

• Empresa particular, o

• Vigilancia interna.

3. Otro (especificar)

36 SEÑAL DE TELEVISIÓN POR CABLE. Suministro de cableado aéreo con o sin

suministro al predio o sistema satelital de cable.

C BLE ISiON

37 TRANSPORTES URBANOS Y SUBURBANOS. Indicaremos la distancia existente

del predio a la caseta o lugar de abordaje y el tipo de transporte que esté dando

servicio:

1. Autobuses urbanos,

suburbano y colectivos.

Sistema de transporte

público que permite la

comunicación entre las

diferentes zonas de una

localidad, o con su

periferia.

71


2. Taxis. Servicio público de transporte

de pasajeros cuya finalidad es trasladar

una o más personas y que realizan

trayectos específicos de un lugar a

otro dentro de los centros urbanos.

3. Otros (especificar).

C.2. EQUIPAMIENTO URBANO (Sistema normativo de equipamiento

urbano 1999). En el caso del equipamiento urbano, éste se deberá

describir y se señalando su distancia aproximada al inmueble

valuado.

38 MERCADOS. Normalmente se encuentran en localidades mayores

de 5,000 habitantes, definiendo para ello tres alternativas de mercados

públicos, que se adoptan como prototipos para ser aplicados donde se

requieran; estos son módulos de 120, 90 y 60 locales o puestos; en

localidades menores de 5,000 habitantes con requerimientos de mercado

público, puede instalarse módulos de 30 locales.

39 PLAZAS CÍVICAS. Espacios abiertos destinados a la reunión de la población

para participar en eventos de interés colectivo de carácter cívico, cultural,

recreativo, político y social entre otros, generalmente se localiza en el

centro de la localidad, en relación directa con los edificios de

gobierno y de la administración pública. Así como en centros o núcleos de

servicios a escala de sectores y barrios urbanos.

72


40 PARQUE Y JARDINES. Áreas verdes al aire libre que por su gran extensión

cuenta con áreas diferenciadas unas de otras por actividades específicas, y por éstas

características particulares, ofrecen mayores posibilidades para paseo, descanso,

recreación y convivencia a la población en general.

41 ESCUELAS. El equipamiento que conforma este punto está integrado por

establecimientos en los que se imparte a la población los servicios educacionales ya

sea en aspectos generales de la cultura humana o en la capacitación de aspectos

particulares y específicos de alguna rama de las ciencias o de las técnicas.

42 TEMPLOS. Anotaremos la distancia o en su caso indicaremos si no existe dentro

de la localidad o de la zona. Podemos considerarlos como edificios públicos destinados

exclusivamente a un culto.

73


43 CANCHAS DEPORTIVAS. Inmuebles constituidos por grandes

instalaciones donde se desarrollan eventos deportivos de diversos tipos,

como espectáculos, organizados para la recreación y esparcimiento de la

población en general; dentro de estas instalaciones se encuentran los

estadios de fútbol, béisbol, tenis, frontón, plazas de toros, lienzos charros,

arenas de box y lucha, pistas de patinaje, hipódromos, galgódromos, autódromos,

etc.

Para su adecuada identificación las instalaciones deben disponer

fundamentalmente de área de canchas deportivas o para otras actividades,

graderías para el público, sanitarios y vestidores, servicios generales

(incluyendo cuarto de máquinas, servicio médico, área de venta de

bebidas y alimentos, plaza de acceso. Estacionamiento público y áreas

verdes)

44 ZONA COMERCIAL. Se especificará el nivel de la zona (Comercial

popular, Comercial medio o Comercial de lujo), la distancia del predio a la

misma o si el predio está dentro, y en el caso de que el predio no tenga

influencia de alguna ya sea por estar muy retirado de ella o porque no

exista una dentro de la localidad en que se ubica el sujeto

avaluar.

45 GASOLINERAS. Sólo especificaremos si el predio colinda o tiene cerca

una y en este caso se indicará la distancia

74


FSE5S3H55S

¡"•MÍE

D. DESCRIPCIÓN DEL TERRENO.

46 CROQUIS DE LOCALIZACION. En el que se identifique la macro y la

microlocalización del inmueble y de la localidad donde se encuentre éste,

la Latitud, Longitud, Altitud. Así como sus Colindancias (se mencionarán

las medidas y colindancias referidas en la escritura pública o en la resolución

emitida por autoridad competente. Si se tuviera una colindante notable que

afectara el valor se deberá de indicar); Tramos de Calle (se señalará el

nombre de la calle, orientación en la acera y entre que calles se ubica el predio); y la

Superficie Total (se indicará la fuente de procedencia de esta

información).

( REGISTRO CATASTRAL "\

I-I-PMOPEDUUO

• IBAOBR

U>CAL»A»

uucwn

" ! -[ W I W ' K M

- I ' J | WtUURK.ELO'g

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< £ O I B T M C C » • -

\ - J ( BBC ALA 1 •> 1

( i B H f t . p ^ ^ ^ H B )

(»u> )

gi REGISTRO CATASTRAL ( BUFEMIBIB)

ITBHSIO ^OKBHUKCBN 1 ** J (BSCMA. i - )

[fasi* k—>^^w 1

( . 01 . )

47 CONFIGURACIÓN Y TOPOGRAFÍA. Se identificará la configuración del terreno y

sus características topográficas del mismo. En el caso de la topografía

podremos utilizar la siguiente tabla (Instructivo de Valuación Catastral).

75


<

Referencia

1 i ' ; 2

3

: 4

i I 5

; 6 •

, 7

Tabla de T ; Condiciones

Topográficas f

A Nivel

í Inclinado Descendente

| (Mas (k im m&m c¿>¿fo í delnnct de itnvt ik calk i

i

1 Inclinado Ascendente I Ata, íi' un melm trriba

Del nnil tk nivel >k idle}

| Hundido ' (Maiiíe un melm aha¡o del • Nivel de mwl de talle)

i Elevado , /Mas <ie i« melm arrhadel

nn-el ,ii nivel de dille)

Mixto Ascendete 1 {Masde un melm arrhadel

nnel tie nivel tie calle)

Mixto Descendente (Ma \ de im metiv abgo del

! nivel de nivel ik falle)

bpografía

Relieve

Calle Btinc¡iteia r \ \ X * » 7 W £ N \ W

C alie B o nqtt e la

^rjrfrP71

Calle Banqueta i " Terreno

( alie

Caite

( .lili

iianqut-tei

ftanqii el a

Hanquí la

i lerrtno X V C ^ S N , V v x - < - .

j W W V . W W W

— ^ ^ - ^ • ^ l / / ' ' terreno

Calh líanqut ni \"*^->j£/Ti no

48 SERVIDUMBRE O RESTRICCIONES. Se deberán señalar aquellas que

provengan de alguna fuente documental, entre otras, título de propiedad, alineamiento,

reglamentación de la zona o fraccionamiento. Algunas de las restricciones que se

pueden considerar:, son las públicas, las privadas y/o las de mercado.

49 PROXIMIDAD URBANA. Se señalará la proximidad hacia el centro económico

reconocido de localidad (SHF, 2005).

1. Céntrica. Limitada generalmente por vías primarias definidas por la

autoridad como zona centro.

2. Intermedia. Definida a partir de vías primarias limitadas generalmente por

vialidades de velocidad intermedia.

3. Periférica Se encuentra su acceso y límite mediante vías rápidas, en la

mayoría de los casos reconocida como zona urbana de crecimiento inmediato,

forma parte de la ciudad.

4. De expansión. Zona reconocida por la autoridad como de crecimiento

potencial. En muchos casos no se encuentra definido su uso de suelo y se

encuentra en proceso de reconocimiento en función de su crecimiento, próxima

a ser parte de la ciudad.

76


§É% tozáfipáK P-,

50 CIUDADES DE INFLUENCIA EN LA

ZONA Y DISTANCIA. En algunos casos los

inmuebles se encuentran en localidades con

densidades de población escasas que por lo

mismo no cuentan con equipamiento que

satisfaga las necesidades de las mismas, en

estos casos se indicará la distancia y el nombre

del centro urbano más cercano. En estos casos

nos podemos apoyar con el "Atlas carretero de

la SCT".

E. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA CONSTRUCCIÓN.

En este apartado describiremos el módulo o módulos de construcción (catastralmente

llamados "Bloques") que hayan sido edificados y que sean considerados como

permanentes. Serán descritos a partir de los procedimientos constructivos, calidad de

los materiales y estado de conservación.

51 EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN. Es la edad cronológica

que se determinará con base en la fuente documental presentada. En el

formato de avalúo el inmueble que haya sido objeto de alguna reconstrucción o

remodelación; se deberá indicar la fecha en que se hizo, especificando

si fue total o parcial, si abarcó elementos estructurales o sólo acabados, el

porcentaje que representa con respecto al total y las áreas del inmueble

que fueron reacondicionadas.

A falta de esta información, se indicará la edad aparente debidamente fundamentada.

** lili'.-ft

52 CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN. Se describirá cada uno de los

bloques de construcción existente conforme a los tipos señalados en el reglamento de

77


la ley de catastro (Ver punto 19) y se anexará a la investigación, plano con medidas de

las construcciones identificadas. Se deberán de agrupar por tipos y por niveles.

53 ESTADO DE CONSERVACIÓN. Se podrán hacer las clasificaciones con apoyo de

los índices de Heideck (Mijares, F.J., 2006) o haciendo la mención si él inmueble está

en estado ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente

remodelado o reconstruido. También se señalarán deficiencias relevantes como

humedad, salitre, en caso de existir cuarteadoras o calavereos en su caso, fallas

constructivas y asentamientos.

••¿te.

fW w ^ -

índice £Depitic$ '%& :sSaolieMo#éjvaMÓn* 1.00 0.00 100 00 Nueva.

1 50 0.30 99.70

2.00 2 52 97.48 Regular, conservación normal

2.50 8.10 91.90

3 00 18.10 81.90 Necesita reparaciones menores.

3.50 53.10 46.90

4.00 52.00 48.00 Necesita reparaciones mayores.

4.50 75.20 24.80

5.00 100.00 0 00 Estado ruinoso, demolición.

54 CALIDAD DEL PROYECTO. Se indicarán las cualidades o defectos con base en

la funcionalidad del inmueble, clasificándolo:

1 Obsoleto. Se podría considerar como anticuado e inadecuado a las

circunstancias actuales. (Real Academia Española, 2008)

78


2. Adecuado a su época. Proyecto apropiado a las condiciones,

circunstancias de la época en que fue construido. (RAE, 2008)

3. Deficiente. Tiene algún defecto y no alcanza un nivel considerado como

bueno o normal. (RAE, 2008)

4. Inadecuado. El proyecto no es adecuado a su uso.

5. Adecuado. Proyecto apropiado a las condiciones y circunstancias.

6. Funcional. Todo aquel cuyo diseño u organización se ha atendido, sobre

todo, a la facilidad, utilidad y comodidad de su empleo.( RAE, 2008)

7. Bueno. Proyecto funcional y de buen diseño

8. Excelente. Edificaciones de diseño exprofeso, combina funcionalidad,

espacios definidos y agradables y cuentan con buenos acabados.

55 AVANCE DE OBRA. Se analizará el porcentaje del grado de terminación de obra

o en su caso el porcentaje que resulte de descontar las partidas no ejecutadas. Para

calcular el avance o terminación se podrá consultar la siguiente tabla.

PARTIDA

Cimentación

Estructura de concreto

Estructura de acero

Albañilería

Instalación hidráulica

Instalación sanitaria

Instalación eléctrica

Instalación de gas

Instalaciones especiales

Acabados interiores

Acabados exteriores

Accesos

Cancelería

Mobiliario fijo

Equipos

Guarda

Accesorias

TOTAL

CONSTRUCCIÓN HABITACIONAL

% 14 00

15 00

0 00

13 00

6 00

3 00

2 00

1 00

0 00

19 00

9 00

4 00

3 00

8 00

0 00

3 00

0 00

100 00

CONSTRUCCIÓN INDUSTRIAL

% 20 00

21 00

50 00

3 00

0 00

1 00

2 00

0 00

0 00

2 00

0 00

1 00

0 00

0 00

0 00

0 00

0 00

100 00

EDIFICIO HABITACIONAL

% 18 00

17 00

3 00

9 00

2 00

2 00

4 00

1 00

1 00

14 00

8 00

4 00

2 00

4 00

6 00

4 00

3 00

100 00

EDIFICIO COMERCIAL

% 16 00

29 00

11 00

4 00

1 00

1 00

2 00

0 00

2 00

13 00

9 00

1 00

1 00

2 00

6 00

2 00

1 00

100 00

79


56 VIDA ÚTIL REMANENTE. Se establecerá con base en la vida útil probable

asignada a cada tipo de inmueble, menos la edad aproximada del mismo. Para ello

podemos utilizar la tabla de "Vida Probable de las Construcciones" publicada por el

Gobierno del D.F., (2005).

VIDA USO

H, F, D, L,0, Q, S,yK C A 1

PROBABLE DE LAS CONSTRUCCIONES C L A V E

1 40 30 10 30

2 60 40 20 30

3 70 50 30 50

4

80 70 40 70

5 ,6y7 90 90 50 90

Nota: Para efectos de revisión inicial el valor de las construcciones, después de la aplicación de los factores de eficiencia, nunca será menor que el 60% del valor de las mismas consideradas nueva, excepto en las construcciones precarias y/o ruinosas.

H Habitación F Habitación con comercio y/o servicios en planta baja L Hoteles 1 Industria 0 Oficinas A Abasto C Comercio D Deportes Q Cultura S Salud K Comunicaciones

Cuando la construcción cuente con losas de concreto armado de cualquier tipo (planas, vigueta y bovedilla, reticulares y otras) su vida probable será la misma que la que corresponda a los usos H, I, L, D, O, Q, S y K.

CLAVE (CLASE DESCRIPCIÓN).

1 Precaria. Cuartos con usos múltiples sin divisiones, techos de lámina

metálica, o de cartón.

2 Económica. Construcciones con espacios semi-separados por usos; techos

de losas macizas de concreto armado o ligeros, prefabricados económicos, o de

ladrillo sobre vigas de madera con algún claro corto de hasta 3.50 metros.

3 Media. Construcciones con espacios pequeños y continuos diferenciados por

usos; techos de losas macizas de concreto armado, prefabricadas, reticulares

80


aligeradas, de bóveda catalana o madera con teja, con algún claro corto de

hasta 4 metros.

4 Buena. Construcciones con espacios de distribución propia para su uso;

techos de concreto armado, prefabricados ligeros, reticulares mixtos, de lámina

estructural metálica o de asbesto, o de bóveda de ladrillo; con algún claro corto

de hasta 5.00 metros.

5 Muy Buena. Construcciones con espacios y alturas adecuadas a sus

funciones con claro mayor que libra la estructura de 10.01 metros a 12.00

metros.

6 Lujo. Construcciones con proyecto específico para su uso, con claro mayor

que libra la estructura de 12.01 a 15.00 metros, y con alturas de piso a techo de

hasta 10.00 metros.

7 Especial. Edificios inteligentes o construcciones proyectadas con alta

funcionalidad, con claro mayor que libra la estructura de 15.00 metros en

adelante, y con alturas de piso a techo mayor a 12.00 metros.

57 NÚMERO DE NIVELES. Se deberá indicar el número de planta, niveles o

entrepisos que componen el inmueble, así como la altura libre de entrepiso por cada

módulo de construcción en el caso de haber más de dos.

|¡ÍHiij!!Í* * ™

i wmm

58 UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE. De existir se

mencionarán el total de ellas agrupándolas según su uso y su superficie. El ejemplo de

esto, es el caso de los Edificio de apartamentos, donde el número de apartamentos es

el número de unidades rentables y la suma de las superficies de éstos (no se

consideran pasillos y vestíbulos comunes), es la Superficie Rentable.

E.1. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.

Cuando dentro del predio existen construcciones clasificadas como permanentes estás

deberán de ser descritas de acuerdo a los apartados que a continuación se enumeran. 81


E.1.1. OBRA NEGRA.

59 ESTRUCTURA. La estructura se podría definir como el conjunto de elementos

que son necesarios para la estabilidad de una edificación (Plazola, 1986). Por ello se

deberá indicar el sistema constructivo y los materiales empleados en su edificación.

A. SISTEMA ESTRUCTURAL:

1. Muros de carga: Pérez Alamá, 2000

Señala que son aquellos que estás sometidos a

esfuerzos de compresión; para la construcción de

estos se requiere de la utilización de materiales

resistentes, macizos, duros, capaces de evitar el

ser aplastados. Los materiales más usados son la

piedra braza (en algunos casos la piedra muca), el

tabique de barro recocido, Tabicalk, concreto

armado, sillares (o block) y en algunas zonas

rurales el adobe

tí"

'i « . i

V - >i y. -.-í^-

Los muros de carga pueden sin refuerzo o como en el caso de la mayoría

de las construcciones modernas, estar reforzados con castillos y cadenas

de concreto armado.

2. Sistema de postes y vigas: El uso de troncos y árboles en las culturas

primitivas como elementos de construcción fue el origen de este sistema

básico, la cual es una técnica constructiva importante del repertorio

estructural. Los dos elementos básicos son el Poste y la Viga. La estructura

de vigas y postes requiere el uso de un sistema estructural secundario de

relleno para producir las superficies de los muros, pisos y techos.

Po>t«a reba|«do» can V iga» del xv«1o y dal oradwagrapa y c lavos r*cho urtida*. *• lo * e*p«»<:loI»s p D t t s i con pornas

V ipaa del »wcle y 4» i t«rcho unido» a I»» p e * * * » c»n par r i l las «fe pu<*itri y p» 'no 0 6 }

82


3. Marcos rígidos. Cuando los elementos de

un marco lineal están sujetos rígidamente, es

decir, cuando las juntas son capaces de

transferir flexión entre los miembros, es

sistema asume un carácter particular.

4. Sistemas para cubrir claros planos. Consiste en

producir el sistema en dos sentidos del claro, en vez de

uno sólo. El máximo beneficio se deriva de un claro en

dos direcciones si los claros son iguales. Cuando son de

concreto, de piedra o de construcción compuesta con

estos materiales, se denominan losas. La diferencia con

el Sistema de Marcos rígidos es que en este caso las

vigas quedan ocultas en la losa reticulada.

5. Sistema de armaduras: es una estructura

de elementos lineales que están conectados

mediante juntas o nudos y se pueden

estabilizar de manera independiente por

medio de tirantes o paneles con relleno rígido.

Cuando le elemento estructural producido es una unidad

para claro plano o voladizo en un plano, se llama

armadura.

6. Sistema de arco, bóveda y cúpula (Estructuras de compresión):

El concepto básico del arco es tener una estructura para cubrir

claros, mediante el uso de compresión interna solamente. El perfil

del arco puede ser derivado geométricamente de las condiciones de

carga y soporte.

83


7. Estructuras a tensión: Desde el punto de vista

estructural, el cable suspendido es el inverso del arco, A

tanto en forma como en fuerza interna. La parábola del

arco a compresión se jala para producir el cable a

tensión.

El acero es el principal material para este sistema y el cable es la forma

lógica.

8. Estructuras de superficies curvas: Son aquellas

que consisten en superficies extensas, delgadas y que

funcionan para resolver solo fuerzas internas dentro de ***^>-v¡i

ellas. El muro que resiste la compresión, que estabiliza

el edificio al resistir el cortante dentro de un plano y al

cubrir claros como una viga, actúa como una estructura

de superficie. La bóveda y la cúpula son ejemplos de &**£&*>

este tipo.

La Membrana es un elemento superficial de pequeño espesor, colgándose

de sus apoyos, toma la forma que le permite eliminar la flexión y

transformar en tensión las cargas transversales aplicadas. El cascarón al

igual que la membrana es un elemento de superficie curva que resiste

cargas esencialmente por esfuerzos de compresión.

9. Sistemas Especiales:

1. Estructuras infladas: Se utiliza inyección o presión e aire como

recurso estructural en una variedad de formas, (sin embargo en el caso de

existir dentro de una construcción una estructura inflada ésta no será

considerada como un elemento fijo).


2. Estructuras laminares: es un sistema

para moldear superficies de arco o

bóveda, utilizando una red de

nervaduras perpendiculares que aparecen

como diagonales en planta.

3. Cúpulas geodésicas: ideadas para

formar superficies hemisféricas, se basa en

triangulación esférica.

4. Estructuras de mástil: existen estructuras

similares a los árboles, que tienen piernas

únicas para apoyo vertical y que soportan

una serie de ramas. Requiere bases muy

estables, bien anclados contra el

efecto del volteo provocado por fuerzas

horizontales. * . * .«f«S.

5. Mixta Se describirá la posible combinación entre dos o más sistemas

constructivos.

B MATERIALES ESTRUCTURALES. La descripción de los materiales debe

hacerse con base en varias propiedades, tanto estructurales como generales Se

tiene que categorizar las diversas propiedades, según su importancia:

1. Madera. Las limitaciones de forma y tamaño se

han ampliado mediante la laminación y los

adhesivos. Las técnicas especiales de sujeción han

hecho estructuras de mayor tamaño mediante un

mejor ensamble. La combustibilidad, la

podredumbre y la infestación de insectos se pueden

retardar con la utilización de impregnaciones

químicas. •;-, • " I - ÍS .T- - . - •» .

85


2. Acero. El acero se usa en gran variedad de

tipos y formas en casi cualquier edificio. El

acero es el material más versátil de los

sistemas estructurales. También es el más

fuerte, el más resistente al envejecimiento y el

más confiable en cuanto a calidad. El acero

es un material completamente industrializado

y está sujeto a estrecho control de su

composición y de los detalles de su moldeo y

fabricación.

3. Concreto. La palabra concreto se usa para describir una variedad de

materiales que tienen un elemento en común: el uso de un agente

aglutinante o aglomerante para formar una masa sólida a partir de un

agregado suelto inerte ordinario. Los tres ingredientes básicos del concreto

ordinario son agua, agente aglomerante (cemento) y agregado suelto

(arena y grava).

4. Mampostería. Se usa para describir una

variedad de deformaciones que constan de

elementos separados entre si por algún elemento

aglutinante. Los elementos pueden ser roca bruta o

cortada, losetas o ladrillos cocidos de arcilla, o

unidades de concreto. Tradicionalmente, el

aglutinante es mortero de cemento-cal. El ensamble

resultante es similar a una estructura de concreto y

posee muchas propiedades. "SS-v

86


Dos aspectos importantes de la estructura de mampostería son la

contracción del mortero y el agrietamiento por expansión térmica.

60 CIMENTACIÓN. Las cimentaciones se dividen en superficiales y profundas, en

las primeras se emplean zapatas aisladas y zapatas corridas en uno o ambos sentidos;

o en su caso losas de cimentación, para el caso de las profundas se emplean pilotes

de fricción o de punta. Pudiendo ser de diferentes materiales y también se utilizan de

manera conjunta o individual los cajones de cimentación.

A. SUPERFICIAL. Son las que se desplantan desde profundidades pequeñas. Éstas

pueden estar edificadas con Mampostería de Piedra Braza o de Concreto armado.

-J>__>i*

/-*" &,

\ '< r*

3 ) AlTUW¡ TOTAL

% tEMfEMTURA

f) h

Concreto armado Mampostería de Piedra Braza

1. Zapata aisladas. Funcionan como voladizo invertidos, en dos

direcciones perpendiculares y se conectan entre sí a través de trabes

de liga, mismas que funcionan como elementos rigidizantes y de

liga de la subestructura. Este tipo de cimentación se utiliza

principalmente cuando se emplean estructuras a base de marcos

rígidos o postes. Y actualmente se construyen con piedra braza o con concreto

armado.

5 v * «¿¿y** - - • •• •" • '*•

\ <

2. Zapata Corridas. Comúnmente se construyen cuando se emplean

muros de cargas y sirve para distribuir las cargas del muro en sentido

horizontal y longitudinal. Estos elementos también pueden recibir

cargas a través de columnas, siempre y cuando estas estén ligadas con

87


contratrabes. Al igual que las zapatas aisladas estás se construyen actualmente

de piedra braza o de concreto armado.

ZAPATA CIMBA w w sat ino hí | IB

imu COMBA m eos SBOTOS

'<£5"«l

3. Losa de cimentación de concreto armado. Cuando la suma de las cargas

vivas y muertas de la estructura es muy grande y el terreno tiene una capacidad

muy reducida como para requerir zapatas muy anchas o el limite de una,

coincide con la frontera de otra, formando una losa corrida, se le denomina losa

de cimentación o losa corrida, el diseño es igual al de una losa de entrepiso.

Este tipo de estructura es utilizada en la construcción de viviendas (de manera

masiva) por ser un procedimiento rápido y económico

.'¿JA : • .--a¿ . ¡

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B. PROFUNDA. Cuando las capas del suelo tienen la resistencia adecuada

para soportar el peso de un edificio, se emplea otro tipo de cimentación diferente a la

superficial, la cual se apoya en estratos de suelo más profundos, de allí su nombre.

1. Cajones de cimentación. Este sistema se emplea cuando se debe de

soportar la edificación sobre una capa inferior a la superficie y se compone de

una losa de cimentación, contratrabes y una losa tapa de cimentación.

Cajón de Cimentación

Estructura del Edificio

f'/rt*

88


2. Pilotes (pilotes de punta o de fricción). Son elementos, similares a las

columnas, que se hincan en el terreno mediante equipo mecánico. Pueden ser

de acero, madera o concreto. Estos pilotes tienen la punta resistente y rígida

para poder apoyarse en una capa subterránea resistente.

Cajón de cimentado

Estructura HPI

mW Pilotes

.¿cw£&&t

3. Pilas. Son de concreto armado y

funcionan igual que los pilotes, pero

en estos casos se perfora el terreno

con medios mecánicos, se inserta

el refuerzo de acero y se vacía el

concreto.

61 MUROS. La descripción se realizará a partir de la función estructural del muro si

es de: carga, divisorio o contención. Especificando: el ancho y el material empleado en

su construcción. No se debe omitir señalar si se encuentran reforzados por estructuras

de concreto armado (cadena y castillos) o de acero estructural. De acuerdo a los

siguientes conceptos:

A. DE CARGA: Su función básica es soportar las cargas, en consecuencia se puede

decir que es un elemento sujeto a compresión. Puede estar hechos a partir de piedras

naturales (Piedras en sillares, piedra braza, piedra baja, piedra bola.

La piedra braza es la más empleada por su fácil manejo y resistencia al desgaste. No

son muy necesarios el castillo y la cadena. Este material se clasifica en piedra limpia;

revuelta, de diferentes tamaños, y china, como recubrimiento) y piedras artificiales

(Concreto armado, tabique de barro, tabique de cemento, piedra artificial, block de

cemento, block hueco y adobe).

89


1. Piedra braza.

2. Tabique rojo recocido.

3. Block: Tienen impermeabilidad, resistencia y uniformidad de dimensiones;

su capa de aire interior sirve de aislante y a su vez evita peso muerto. Hay tres

clases:

a). Livianos: usado en muros interiores, divisorios y ligeros. F r - v ; . - , - :• . . - ,<==

¿jíiJLi'.'.ílj

b). Pesado: Empleado en muros exteriores, bardas y

cargas ligeras.

i Block hueco comprimido (Block Split Face). Prensado con

máquina. Sus buenas cualidades son: resistencia a la f^"-"

compresión y perfecta adherencia de mortero. Debido a las §¡

altas temperaturas a que se somete en su fabricación, se *MU*

logra una vitrificación de las pastas, con lo que se obtiene ^ ¿ ^ - ^ « ¿ ^ f * " *

mayor impermeabilidad. i?.--.-..•:"

En su parte hueca pueden ponerse refuerzos horizontales (castillos armados y

colocación de instalaciones hidráulicas, eléctricas y de gas). Son muros

aislantes, térmicos y acústicos.

90


4. Concreto armado. Estos muros representan la

ventaja de resistir, además de los esfuerzos de

compresión, los de flexión, así como empujes

horizontales. Por consiguiente, los muros de

concreto armado se emplean solo cuando se

necesita dar a la estructura un elemento rígido

capaz de soportar empujes laterales.

5. Adobe. Elaborado con base en arcillar,

sácate o paja, para darle consistencia.

Material desgastable, con poca resistencia

a la compresión, fricción y humedad, y muy

salitroso.

6. Siporex. El material SIPOREX es un

hidroaluminiosilicato calcico inerte y estable. Las

materias primas básicas son cemento Portland,

arena o ceniza volante y cal a las que se agrega

polvo de aluminio. Su estructura se compone de

diminutas células cerradas que confieren a

SIPOREX una alta aislación termo-acústica y

excelentes características de difusión de vapor.

B. DIVISORIO: La función básica de este tipo

- > " . s¡";

de muro

aislar o separar, debiendo tener características tales

acústicas y térmicas, impermeabilidad, resistencia fricción

aislantes.

impactos su vez servir

es de

como

a la

de

1. Tabla roca. Sistema de construcción ligera para muros

divisorios y plafones.


2. Panel W. El Panel W es una estructura tridimensional

de alambre de acero

electro soldado, provista de un alma de espuma de

poliuretano, poliestireno expandido o tubos de cartón i

parafinado,

que permite la aplicación de mortero de cemento y arena íj$,

por ambas caras,

dando como resultado construcciones monolíticas muy

resistentes y de larga

vida estructural.

3. Muros de alambre (Modulet). Es una estructura

tridimensional de alambre

de acero electro-soldado, con recubrimiento epóxico,

poliester, poliuretano o híbrido. Es ideal para stands y

exhibidores o para armar accesorios decorativos creando

espacios novedosos y funcionales rápidamente

. v .

4. Multypanel. Paneles prefabricados en línea continua.

Están compuestos por dos láminas de acero galvanizado y

pre-pintado Pintro, unidas por un núcleo de espuma rígida

de poliuretano, formando un elemento tipo sandwich y con

diseño de junta hembra y macho. Paneles metálicos con

aislamiento térmico y acústico, para techos, muros y

fachadas arquitectónicas

5. Aglomerado en chapa de lámina de madera.

92


6. Vidrio flotado También llamado vidrio plano. Es

una capa de vidrio que hace flotar el vidrio

fundido sobre una capa de estaño fundido,

proporcionándole al vidrio una superficie plana y un grosor

uniforme.

7. Vitroblock. Estos bloques suelen medir 9.7 cm. De

espesor y de 14.4, 19.4 o 29.4 cm., de largo y ancho.

El centro del bloque esta hueco y se encuentra sometido

a vacío parcial, lo que mejora sus propiedades

aislantes. También se producen bloques esquineros

y radiales para lograr los efectos arquitectónicos

deseados.

8. Cristal (Ver Apartado E.1.7)

1 ^rlll

: - - - ' í-XSl

9. Otro (especificar)

C. CONTENCIÓN: Generalmente están sujetos a fricción en virtud de tener que

soportar empujes horizontales. Estos muros pueden ser de contención de tierra, de

agua o de aire. Aunque normalmente se encuentran circundando al predio, también se

puede dar el caso de ubicarse dentro de la construcción, esto es notorio cuando existe

un cambio fuerte de niveles de piso terminado.

1. Piedra Braza.

2. Concreto armado. " t

- * - r v

*j !*•,,•• •

93


62 TECHOS, ENTREPISOS Y CUBIERTAS. En este punto describimos todo

aquel material que tiene la función de cubrir y proteger del

intemperismo un determinado espacio arquitectónico. Los techos,

entrepisos y cubiertas pueden ser permanentes o provisionales dependiendo

de su elaboración. Por ello se deberá describir el material y el sistema

constructivo

1 Techo Palma o zacate. Techo plano inclinado de

palma, se utiliza en climas calientes y húmedos.

Consiste en utilizar morillos de madera de diferentes

gruesos en los postes de apoyo y en el entramado de

la techumbre.

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2. Techo de Vigas y tablas de madera. Techo

plano inclinado, para elaborar este tipo de techumbre

se utilizan por lo general vigas de madera de ocote u

oyamel; como base para recibir las tablas traslapadas

entre sí, estás podrían estar impermeabilizadas con

chapopote.

3. Techo de Tierra-Cemento. Techo plano inclinado, para la construcción

se emplean vigas de madera de escuadrías variables, una vez colocadas

se les clavan o amarran, tablas, varas, carrizos u otates en sentido

contrario y sobre estas se hace una cama con varas o bambú delgado para

tender sobre éstas una capa de mezcla de tierra con cemento de 5 o 10 cm de

espesor.

4. Techo de Terrado. Techo plano inclinado se construye igual que la Tierra-

cemento pero sobre ésta, se utiliza como impermeabilizante una capa de ladrillo

colocado en petatillo y pegado con una mezcla de cal-arena 1 1 .

94


5. Techo de Teja de Barro. Techo plano inclinado muy recomendado para

climas templados y calientes. Los materiales que intervienen son las tejas de

barro recocido que son de aspecto uniforme y homogéneo (pueden ser

naturales, vidriadas o pintadas). La cual se coloca sobre un entramado de vigas

de madera.

Ángulo de la teja

Ángulo de la "viga

Tejas de caballete Tejas Lima hoya

Tejas planas Tejas Marsellesas

Mangalore Teja Española o China

6. Techo de Bóveda plana de ladrillo sobre vigas

de madera. Techo plano horizontal o

inclinado conveniente en climas cálidos y

templados, se construyen colocando vigas

de madera sobre dos muros extremos

con la pendiente adecuada y con

separaciones variables entre vigas de 50

a 80 cm, según el tamaño del ladrillo por

colocar.

Sobre las vigas se colocarán dos capas de ladrillo rojo recocido, la

primera pegada en forma de petatillo con mortero de yeso con poco

95


agua y la segunda capa de ladrillo se colocará en forma de petatillo,

el cual va atravesado con respecto al primero y se pega sobre un

entortado de dos centímetros de espesor de mortero cemento-cal-

arena

7. Techo de Bóveda con arco de ladrillo sobre

vigas de acero (Bóveda catalana).

Techo abovedado horizontal conveniente en

climas cálidos y templados, se

construyen colocando vigas de acero sobre

dos muros extremos con separaciones

variables entre vigas de 50 a 80 cm,

según el tamaño del ladrillo por colocar.

8. Techo de Ferrocemento con marco. Este techo está diseñado para

actuar como viga de arriostre. Se colocan, un marco de madera

( 6 x 6 cm) en la parte superior exterior de los muros, así como

dos marcos en forma de trípode sobre el piso.

La superficie definida por estos marcos son paraboloides

hiperbólicos, compuestos por líneas rectas, lo que facilita la

colocación de la armadura La malla de alambre (2 o 3 capas) se

estira sobre el marco y se clava o se engrapa al mismo. El marco

se necesita solamente para soportar la malla durante la construcción.

Una vez colocado y fraguado el mortero, la estructura es

autoportante.

Las barras de refuerzo se colocan sobre los muros y a lo largo de los

pliegues El mortero se coloca con un equipo de trabajadores desde

la parte superior que obligan al mortero pasar a través de las mallas,

mientras que otro equipo de trabajadores recuperan el mortero

que cae y lo usan para rematar la parte inferior. (Materiales de construcción

apropiados, 2009).

96


A - Techo de Ferrocemento con marco B - Techo de Ferrocemento con marco

V

Marco de madera colocado sobre muro Techo terminado

9. A Base de Estructura y Lámina de Asbesto

Techo plano inclinado, la construcción de esta

clase de techados puede ser permanente o

provisional; las laminas de asbesto se

obtienen en el mercado con una gran

diversidad de secciones y cualidades.

Las estructuras pueden ser de acero, de

fierro, de madera o de aluminio y se prefabrican

en el lugar o en el taller de herrería, después

se montarán sobre los muros o columnas para

posteriormente recibir la techumbre de asbesto

que debe de ser lamina acanalada o

estructural.

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10. Teja de Asbesto-Cemento

La colocación de este tipo

de material se hace, sobre

una cubierta de madera con

pendiente

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J¡p*v«.-'

97


11. Techos de Lámina de Metal, de Aluminio o de Acero Galvanizado. Se

construyen de igual manera que los de asbesto.

Lamina de zinc traslapada

12. Cubiertas Autosoportadas de Fierro

Galvanizado. Las cubiertas autosoportadas, al

carecer de vigas maestras y también de correas,

constituyen una forma constructiva mucho más

rápida y muy sencilla. Funciona totalmente

como una membrana continua, sin tensiones

diferenciales.

Las cubiertas autosoportadas carecen de

perfiles de soporte susceptibles de ser pintadas,

por lo que no es necesario un mantenimiento

periódico.

13. Techo de Estructuras Mixta: Metal y Concreto

(LOSACERO). Es una lámina tipo estructural, que

permite mayores claros entre apoyos. La Losacero se

complementa con una capa de concreto armado con

espesor que dependerá del claro y la carga sobre la

losa.

14. Losa Monolítica de Concreto Armado. Losa plana

de normalmente 10 cms de espesor, se utilizan como

construcciones permanentes y se emplea en su

elaboración cemento, grava, arena, acero y cimbra

(normalmente de madera). Y se apoyan sobre muros de

carga o sobre vigas, estas losas permiten claros de

hasta 6 mts.

Lamina de ¿acero enaaigolada

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98


15. Losa Nervada. En uno o en ambos sentidos. Este -w^—n _.;

tipo de losas se elabora mediante un sistema de {¿^« j** 1^

entramado de trabes cruzadas que forman un retícula.

Dejando huecos entre sí que son ocupados de manera

permanente por bloques huecos o materiales de poco

peso como los casetones de poliestireno, también se

pueden colocar a manera de cimbra casetones de

plástico o fibra de vidrio los cuales una vez fraguado el

concreto serán retirados.

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16. Losa Aligeradas con Sonovides. Se construyen

igual que las Losa Nervadas pero en vez de usar

bloques o casetones se utiliza sonovoides (tubos

hechos con fibra de cartón), por lo que también son

ligeras y permiten claros grandes.

17. Losa Aligerada con Vigueta y Bovedilla. Se conforma con viguetas

pre-esforzadas con alambre de alta resistencia y bovedilla de poliestireno

o con bloques huecos de concreto, esta bovedilla se coloca entre

las vigueta, que tienen una forma de T invertida, arriba de las

viguetas se habilita una malla electro-soldada la cual deberá de estar

amarrada a las varillas que sobresalen de la vigueta y posterior a esta se

colará, concreto.

Cei^ÉBMiadoanMío

ItaaElectTDSokiaii

MkUASEL

Vigueta Vigasei

18. Losas Nervaduradas T ó TT (losas pos-tensadas). Son

losa prefabricadas en una pieza de concreto reforzado, sobre las

losas T ó TT se cuela un firme de concreto de 6 cm de espesor.

99


63 AZOTEAS. Se deberá de indicar si están impermeabilizadas (emulsión u

hojuelas asfálticas "APP"), enladrilladas, o mixtas, así como los pretiles, indicando el

material, espesor, refuerzos y altura

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E.1.2. REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.

64 PISOS.

1. Firme de concreto. En los casos donde existen pisos o firmes de concreto,

definiremos el tipo de acabado final de acuerdo a la clasificación del Centro de

Promoción de Concreto Coloreado (2003):

a. Lavado. El firme se lava con agua para limpiar

la superficie y dejar aparecer la textura del

concreto. El tratamiento se hace antes del

fraguado del mortero en la superficie se usan

aditivos desmoldantes retrasadores.

Cepillado. El firme se cepilla (cepillo duro pero no

metálico) con o sin agua con las mismas

prescripciones que el "lavado"

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^ ¿ f c l* f^k'l

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Isfí i%

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100


b Decapado El concreto esta lavado con ácido

diluido con una duración en función del ataque

requerido. Se enjuaga abundantemente una vez

obtenido el resultado buscado. Este tratamiento se

hará con una mano de obra especializada.

c Borrado. El firme fraguado se ataca con polvo

poco abrasivo bajo presión. Esto provoca un

desgaste superficial y suave de la piel del

concreto

d. Arenado. El firme ya fraguado se ataca con un

chorro de arena bajo presión, quitando los

granulados hasta lograr el efecto requerido

'^litr.Va»'

i»

e. Pulido. El firme se pule mecánicamente, hasta

lograr una superficie perfectamente pulida.

f. Martelinado. El firme ya fraguado se golpea

con un martillo con dientes hasta lograr el efecto

requerido.

g. Muelado. El firme se pule con una muela

abrasiva, a seco o con agua, para dejar una

superficie rugosa, dejando aparecer todos los

granulados. (Muela es el disco que utiliza la

Esmeriladora).

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MMé

1 101


h. Escobillado o Rayado. El piso es rallado con

una escoba o cepillo con agua antes de fraguar.

2. Piedra. Son pisos de piedra natural ^P H i r í : í / i iS • ' " ^SWT , Í Í

;.v-.'¡-'-lía- ¡-¡r7- v (normalmente piedra laja) que suelen 1^:% W '•£ £

* . V A . i . — utilizarse en el exterior de los edificios, y se asientan sobre firmes de concreto.

•-•.W---.-* • • -

i'*

3. Piso de concreto estampado. Sistema ^

integral para estampar concreto, dando una

apariencia semejante en color y forma a los pisos

naturales de piedra, adoquín, cantera, loseta, etc.

Al ser monolitos, evitan que las piezas se muevan

o aflojen entre las mismas (Curacreto, 2009).

4 Piso de ladrillo. Sobre un firme de

concreto simple de 8 a10 cm de espesor

se colocan los ladrillos de barro rojo

recocido.

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y

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5. Piso con loseta o baldosa de barro

recocido. Del grupo de las losetas ésta es la más

sencilla. Se fabrican de formas y tamaños diversos

(las más comunes son las cuadradas, las

rectangulares y las hexagonales). Su colocación

es igual que el piso de ladrillo.

6. Loseta cerámica Al igual que se exige a las baldosas cerámicas

unas determinadas prestaciones, es de sentido común que estas

exigencias se hagan extensivas a los profesionales de la construcción,

de forma que la ejecución de cada obra se lleve a cabo atendiendo

a sus particularidades y requisitos, previniendo, además de una

correcta colocación. El empleo de los materiales de agarre más

adecuados a los diversos tipos de baldosas y ambientes,

102


realzando así la belleza del pavimento y asegurando su durabilidad

(Tau Cerámico, 2008)

a Acabado Luciente Es un acabado vitrocerámico

de altísimas prestaciones técnicas Puede utilizarse

en grandes centros comerciales, supermercados,

talleres, etc Si se requiere un suelo relativamente

antideslizante y a su vez fácil de limpiar

b Acabado Pulido Exclusivamente en ambientes de

interior Debe evitarse el transito de personas sobre

superficies húmedas para evitar accidentes Puede

utilizarse en viviendas particulares, comercios,

restaurantes (excepto barra), concesionarios, bancos,

hoteles, aeropuertos, etc. Se recomienda la

colocación de una esterilla en todos los accesos

directos desde el exterior.

c Acabado Satinado. El satinado aún a las

mejores prestaciones técnicas de los acabados

natural y pulido Del natural conserva, y en

algunos casos mejora, la resistencia de

deslizamiento, como ocurre con los modelos

decorados con sales solubles. Del pulido adopta el

buen comportamiento frente a los agentes de

mancha específicos.

Es utilizado en casi todos los ambientes (excepto los

típicamente industriales), incluidos los de exterior

d Acabado Esmaltado. Manifiesta una serie de

características comunes a todos los productos

porcelánicos, sus prestaciones pueden generalizarse

como en los casos anteriores, ya que dependerán del

tipo de esmalte utilizado.

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103


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e. Acabado Natural. Es un producto mate

(rugoso), Puede utilizarse en ojos de patio de luz,

cocheras, almacenes y en general, lugares

donde importe la funcionalidad y no la

estética.

7. Loseta de vinilo Existen dos tipos de pisos de

vinilo: el taraceado y el impreso: El taraceado tiene

granulos de color embutidos en la hoja de vinilo para

lograr un acabado llamativo, los colores son parte

integrante del piso; y el impreso que se fabrica de

forma muy similar a como se hacen las páginas de

una revista (las tintas de distintos colores se

imprimen sobre las hojas de vinilo).

8 Piso con Linóleo. Es un material duro, pero a la

vez es flexible lo que permite amoldarse fácilmente a

la superficie donde vaya a ser instalado en su

fabricación se utiliza el aceite de linaza y una tela de

yute que le da fuerza y flexibilidad siendo ambos

materiales prensados a presión

Tiene muy buena resistencia contra el desgaste, de rápida

colocación y de agradable aspecto. Su uso se recomienda

prácticamente para cualquier lugar, ya sea para una casa habitación

(tránsito ligero), hasta un hotel o edificio público (tránsito

constante)

Su elección y espesor dependerá precisamente de su destino y

función final. Asimismo, se fabrica en espesores desde 7mm

(edificios públicos, hoteles, hospitales), hasta 2mm (casa

habitación, oficinas con poco tránsito y dormitorios).

S¿Ní^&

104


, , ,«,£. ..^ ^ „m*tf<ty'gVii

9 Mosaico de pasta. Se compone de base y

capa superior o recubrimiento La base está

formada por una mezcla de cemento Portland

normal y arena azul, el recubrimiento se forma con

una mezcla de cemento blanco, arena cernida y

color para cemento

10. Mosaico de Granito Es similar al de cemento

con la diferencia que para el granito se emplea

como recubrimiento la pedacería y el polvo de

mármol de diversos tamaños combinados con

cemento Portland blanco y colorantes.

En el mosaico de granito el recubrimiento cuenta

con un espesor mayor, unos 80 mm la base se

conforma con una mezcla de cemento Portland

normal y arena de buena calidad, con un espesor

de 17 mm

Se fabrica en muchos tamaños y diseños, encontrándose en el mercado, día

con día, nuevo dibujo y texturas que el constructor seguramente encontrará el

adecuado a sus necesidades de proyecto

11. Placas de Mármol El mármol

está considerado dentro de la categoría de

piedra dura, es una variedad de

caliza muy apreciada por su dureza y

por ser un material de gran belleza lo

que lo hace ampliamente recomendable

para aquellos lugares donde se tenga

un tránsito peatonal muy intenso.

El acabado podrá ser pulido o rústico '- * "* *~* "

El recubrimiento puede hacerse con placas o con pedacería de mármol vaciada

y colada en el lugar (Terrazo)

105


. • , * - • . •

12. Terrazo (Piso con pedacería de mármol vaciado y colado

en el lugar) Sobre un firme de concreto adecuadamente

nivelado, pero con la superficie de cemento y áspera para

proporcionar adherencia.

Se hará el vaciado de la capa de pedacería de mármol con

espesor de 5 a 6 cm, seleccionando los granos de un solo

color o haciendo combinaciones con la extensa gama de

tonalidades exóticas que hay dentro de los mármoles.

13. Madera o parqué. La madera es la parte sólida de

los árboles que se encuentran debajo de la corteza

Hay tres tipos (Blandas, Duras y Resinosas).

Para el parquet se utilizan las duras provenientes de

duelas o tablones de excelente calidad, estufadas,

desflemadas e impregnadas de pentaclorofenol, cuyo

veneno es muy efectivo contra la polilla. El parquet

puede ser colocado directamente sobre el firme de

concreto o sobre una cama de madera

14. Alfombra. La alfombra se ha considerado siempre

un elemento decorativo apreciado

Antiguamente su adquisición resultaba muy costosa

debido a la elaboración a mano de sus dibujos y tejidos,

pero en la actualidad y gracias a la mecanización del

producto se encuentra al alcance de cualquier bolsillo,

pues se fabrica en infinidad de calidades, espesores y

por supuesto, de variados precios.

En México se fabrican alfombra de lana, algodón, de fibras sintéticas y de

henequén en acabado rústico. Cada una presenta cualidades y ventajas con

respecto una de la otra.

15. Otro (Especifique).

106


65 ZOCLOS. En el caso de existir se deberá de indicar el material que empleado

(Ver punto anterior), y se especificarán las dimensiones indicando si toda la

construcción cuenta con zoclos o nada más una determinada área.

66 APLANADOS Y RECUBRIMIENTOS. Es la capa que se utiliza como

revestimiento en lo muros, trabes, castillos, cadenas, bordes de losa, plafones o en

algún otro elemento estructural. Normalmente se utiliza una mezcla a base de mortero,

pero también se pueden utilizar otros tipos de recubrimientos. Dentro del grupo de los

morteros podemos encontrar. Aplanados:

1. A regla. La regla es un perfil metálico rígido que tiene los cantos

longitudinales rectos y paralelos. Se utiliza para trazar y verificar la planicidad

de una superficie. Una vez aplicado el mortero (mezcla) sobre el muro, se

desliza la herramienta para uniformar el espesor y la superficie.

2. A plomo y regla. El procedimiento de aplicación es igual pero en este caso

se utiliza una plomada para obtener un aplanado completamente vertical.

3. A nivel. En este caso la diferencia con el anterior es que se utiliza un nivel

para lograr un aplanado completamente horizontal. Esta práctica se auxilia con

el empleo de un reventón.

4. A reventón. La finalidad de este procedimiento es la de auxiliarse

únicamente del reventón y no se tiene la precisión que se podría lograr con el

nivel y la plomada.

5. A talocha. Este procedimiento es el más impreciso de todos consiste en

aplicar directamente la mezcla con una herramienta llamada talocha o

comúnmente llana (madera o metálica) y no se utiliza ningún otro tipo de

instrumento.

Lo anterior es en el caso de aplanados con mortero a base de cemento

Portland. Cuando utilizamos otro tipo de recubrimientos podremos haber

utilizado.

6. Yeso. La aplicación del yeso es igual al de la mezcla de mortero.

7. Acabados con textura (Pasta). Hay dos tipos de texturizado (líquido y

pasta).

107


El Líquido se aplica con rodillos de texturizado

(parecen un amalla de estropajo) y simplemente se

moja el rodillo en la mezcla, se sacude ligeramente y

se pasa sobre la superficie. El acabado lo da, el tipo de

rodillo.

La Pasta normalmente se empasta con una espátula

ancha (o del ancho que quieras que tengan los

"pétalos" del texturizado).

La espátula puede ser metálica o plástica, y puede

tener el filo liso o con algún estriado, todo depende el

tipo de acabado que quieras.

8. Tirol. Es un acabado que se aplica mediante el uso

de una tirolera (manual o neumática) la cual avienta un

mortero a base de cemento-arena y marmolina. Éste

también puede aplanarse con una llana metálica (Tirol

planchado).

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Tirolera

9. Zarpeado. Es un recubrimiento muy parecido al Tirol pero en este caso

en lugar de marmolina se utilizan piedras naturales y su aplicación es de

forma manual, por ello su acabado es más rústico.

10. Papel Tapiz o de Empapelar. Encontramos

distintos tipos de papel tapiz: metalizado, de tela,

aterciopelado, etc.; todos ellos están confeccionados

de materiales distintos.

El mercado también ofrece papel con base de

tela, de cáñamo y yute, de vinilo y los clásicos:

texturizado, aterciopelado y metalizado. Por lo que en

el caso de existir en el inmueble zonas recubiertas de

papel tapiz se señalará el material y la zona de

ubicación.

v> •£»•;•» f-c,

1

11. Otro (especifique).

108


67 LAMBRINES. Es el acabado que se da a un muro, para ayudar a la limpieza y

conservación del mismo; éste puede ser de cemento pulido, mosaico (liso o

marmoleado); de granito, azulejo, madera, etc. (Plazola, 1988). Entonces se deberá

indicar el material, la calidad, colocación, y la zona de ubicación dentro del inmueble.

1. Azulejo. Los lambrines de azulejo más empleados son: el azulejo de

Cerámica Esmaltado comúnmente llamado Azulejo Veneciano (es de pequeñas

dimensiones 4x4 cm, 2x2 cm, 2x4 cm y el de forma hexagonal de 5 cm de

diámetro, y actualmente se utiliza mucho en albercas.

También los podremos encontrar en baños y en las fachadas de algunas

construcciones de mediados del siglo XX) y el de Cerámica con Color Integrado

conocidamente sólo como Azulejo (se forma de pasta compuestas con caolines,

barro seleccionado, silicato de aluminio, cal, óxido de hierro, color y algún

aglutinante, normalmente los encontramos en dimensiones de 10x10 cm,).

109


Mosaico. Ver pisos.

;i

6. Placas de Mármol. Ver pisos.

7. Paneles Decorativos. Hay varios tipos de

paneles decorativos para paredes un ejemplo de éstos,

son las hojas de madera sólida y las hojas de

paneles con diseños. Los primeros están hechos

de hojas con un borde de ranura y lengüeta. La

mayoría de los paneles de madera sólida están

hechos de madera suave como pino, secoya, cedro y

abeto.

Los paneles de hojas fabricadas son hechos con chapas

reales o con diseños impresos en papel, los papeles

pueden simular vetas de madera, ladrillo, piedra u otros

tipos de superficie.

8. Otros.

68 PLAFONES. En este punto indicaremos el aplanado o recubrimiento que haya sido

aplicado en el plafón o en el cielo raso de la construcción en estudio (Ver Aplanados y

Recubrimientos). Así también podemos encontrar algunos inmuebles con falsos

plafones mismos que se deberán describir detalladamente por material, en su caso, por

marca y calidad. Para ello los clasificaremos tomando como ejemplo el catálogo Hunter

Douglas, 2008.

1. Plafón Suspendido. Está formado por paneles colocados verticalmente,

son de gran utilidad para reducir visualmente la altura de espacios cubiertos,

conservando el volumen original.

110


Sin cantería a la Panel lineal de Vertical Metálico Lineal vista, fijados a porta bordes doblados en

paneles ángulo recto.

2. Plafón Celular. Es abierto y transparente, formado por perfiles metálicos

doblados en forma de U, de 10 mm de espesor y de varias dimensiones en

cuanto a la altura del perfil.

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..-..'

Minicell Multicell Macrocell Plafón Cell

3. Plafón De Perfil. Sistema que permite armar y estructurar decorativamente

un Plafón. Se caracteriza por la rapidez de su montaje, quedando visible el

perfil.

Sistema de Perfil

Bandejas con sistema de

Bandejas que logran Plafones

. amplios, de suspension en base t e r m i n a £ i o n | fea c o n a perfiles Tee Perfilería Oculta.

•>£

Plafón metálico debido al sistema de perfilerías, no permite que el

viento desprenda las bandejas.

111


4. Otros Plafones.

MONOLÍTICO. Fabricado MADERA NATURAL se CONTINUO de largos en base a fibras textiles puede instalar con clip de variables, lo que permite

(fibra de vidrio y poliéster) seguridad sobre perfil una modulación óptima. oculto.

69 PINTURA. Se deberá especificar el tipo y calidad de la pintura que se empleados en

interiores y en exteriores. (Quiminet.Com, 2009)

En la terminología actual la palabra "pintura" es sólo una parte de lo que se conoce

como recubrimiento orgánico; éstos incluyen pinturas, barnices, esmaltes, lacas,

colorantes selladores y todos los diversos productos accesorios como los solventes.

Estos recubrimientos tienen las siguientes propiedades en grados variables,

dependiendo de la composición del recubrimiento: buen flujo y nivelación; proporción

de aspersión y grosor de película satisfactorios; secado rápido, alta impermeabilidad,

buena adhesión, flexibilidad y dureza, resistencia a la abrasión y durabilidad.

También se refiere en primer lugar a las sustancias empleadas para dar color y suelen

ser una mezcla de un pigmento con un aglutinante, el cual puede diluirse más o

menos.

LA PINTURA PUEDE SER DE VARIOS TIPOS.

Tipo de pintura Características

A la cal: Está compuesta por cal apagada (hidróxido de

calcio) disuelta en agua y algunos pigmentos para

su coloración. Se la puede encontrar en polvo lista

para preparar. También en la fabricación casera se

le debe agregar sal, cola vinílica o fijador sellador

para mejorar la adhesión de este tipo de pinturas.

Se aplica en paredes interiores y exteriores en lo

112


Al cemento

Al aceite

posible en muros rústicos. Su principal utilización

es para el blanqueado.

Es similar a la anterior pero está formulada en base

a cemento blanco, y se la puede encontrar en

polvo, para la posterior preparación e inmediata

aplicación sobre paredes exteriores. Estas deben

ser ásperas, porosas o rugosas lo que posibilitará

una perfecta adhesión de la pintura.

El medio que aglutina a sus componentes son

aceites y resinas. Las resinas naturales son de

secado lento y las resinas sintéticas de secado

rápido.

Al agua Los aglutinantes son resinas sintéticas, que se

encuentran diluidas en agua como medio.

PINTURAS DE USO FRECUENTE.

Emulsiones o plásticas

Esmaltes sintéticos

Viníiicas

Imprimación

Su disolvente es el agua. Ligadas por resinas

viníiicas o acrílicas, secan rápidamente por

evaporación, no huelen, son lavables, se limpian

los pinceles y brochas fácilmente con agua.

Las más comunes del grupo de las plásticas,

lavables y fáciles de aplicar. Las podemos

encontrar con acabados mate, brillante y satinado.

Las resinas viníiicas y resinas termoplásticas son

los ligantes de este tipo de pintura. Secan muy

rápidamente por simple evaporación. Son lavables.

Hay que usar disolventes especiales.

Utilizada previamente a la pintura definitiva para

evitar que las superficies vírgenes absorban la

pintura definitiva. Cubren imperfecciones o

antiguos colores.

113


PINTURAS ESPECIALES.

Antioxidantes o

poliuretanadas

Anti-condensación

Antihumedad

Vitrificantes

Necesitan de disolventes muy fuertes. Son

lavables. Las nuevas se aplican como cualquier

esmalte más.

Pintura vinílica utilizada en habitáculos con mucha

condensación de vapor, como cocinas o baños.

Crean una barrera contra la humedad en lugares

con exceso de la misma que están por tanto

también expuestas al moho.

Dureza y resistencia son sus principales

características. Su principal uso es el pintado de

suelos.

Estructuradas Son las más espesas. A cada pase de brocha o

cepillo dejará la superficie prácticamente revestida.

Existe en varios colores y texturas.

De emulsión reforzada Para exteriores. Soluble, con base de resina. Se

puede reforzar con polvo de mica para conseguir

un acabado texturado que soporta muy bien la

intemperie.

70 ESCALERA, Las escaleras se construyen de varias formas y de materiales

diversos, pueden estar al aire libre o al interior de las construcciones (Escaleras

interiores ó exteriores).

Éstas consisten de una serie de peldaños o escalones sucesivos obtenidos en un

espacio llamado caja, la cara horizontal de cada peldaño de llama huella y la vertical

contrahuella (comúnmente peralte).

En el caso de existir este elemento (escalera), se deberá de indicar el tipo: de diseño,

de sistema constructivo, de material y de uso (principal, de servicio o de uso común).

Cuando sea necesario se describirá el barandal y el pasamano. Si existieran

deficiencias de diseño o de construcción, se deberán de mencionar.

114


A. TIPO DE ESCALERAS POR SU DISEÑO.

1. Recta. Es la escalera diseñada en planta en un

sólo sentido.

2. Cuadrada. Es la escalera de planta cuadrada y

que utiliza rampas a escuadra por los cuatro lados.

3. Caracol, Espiral ó Helicoidal. Son las que

forman una espiral y la línea de la huella gira de

modo continuo, su proyección horizontal

normalmente es una línea cerrada.

4. Caracol con alma. Son las que por un lado

pueden tener un muro que sirva de caja o no tenerlo

y al centro tienen alma o cilindro interior concéntrico.

5. Caracol y ojo. Es aquella escalera circular, que

forma en su centro un hueco circular, por medio del

muro que le sirve de alma el cual sostiene los

peldaños.

6. De ida y vuelta. Es la escalera que tiene un

tramo en un sentido y otro en sentido inverso.

*S+'" —iF

i " • •

115


B TIPO DE ESCALERA POR SU SISTEMA CONSTRUCTIVO.

1. De peldaño volado o Colgada Se

construyen como las escaleras colgadas, o sea a

base de empotrar peldaños en el muro de la caja

de escalera. Suele resultar mejor y más

económico hacerlo a base de suelo de fábrica

disponiendo para sustentación un arco y una

viga.

2. De peldaño apoyado. En la parte del muro

de la caja, se hace una rosca y se empotran

igual que en el caso anterior.

3 De rampa Se construye una losa de

concreto armado y sobre ella se forjan los

escalones.

4. De viga intermedia o eje central Se apoyan

sobre la viga los peldaños

V K ¿

C. TIPO DE ESCALERAS POR SU MATERIAL.

1. Escaleras de piedra Pueden ser a base de

peldaños empotrados en la caja y que se

apoyan mutuamente. En todos los casos las

escaleras de piedra tienen un bello aspecto, por

eso tienen gran aplicación en las escalinatas,

escaleras exteriores e interiores de edificios

suntuosos.

116


2. Escaleras de concreto armado: Se

construyen a base de rampas de concreto

armado Son las más resistentes a las

cargas y al fuego. Además como el concreto

no tiene forma, sino que la toma de los

moldes pueden adaptarse a todas las formas

posibles.

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*a"ÜMttlMi-ter> <

tá:.f _ J3 3. Escaleras de Metal: estas pueden ser de hierro el cual se emplea

en la construcción de escaleras y suele ser de dos clases: hierro de fundido o

colado (Fierro Fundido o colado) o perfiles laminados (ángulos de acero

estructural).

También se pueden elaborar de acero y de acero inoxidable, en el caso de éste

último su empleo a tenido muchas demanda en aquellas construcciones de

diseños vanguardistas.

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4. Escaleras de aluminio. El aluminio se utiliza más en construcciones

modernas, de locales comerciales, oficinas e incluso viviendas. Aunque es más

común ver este materiales en escaleras portátiles.

5. Escaleras de madera. Las escaleras de

madera son más utilizadas en casas de campo,

viviendas residenciales y palacios, siendo más

utilizadas en las cabanas campestres por su

economía.

Las maderas a emplear suelen ser, para, el

roble, el castaño, y el nogal en las escaleras de

buena calidad también el pino, el eucalipto, y

otros.

117


6. Escaleras de vidrio. Últimamente se pueden encontrar escalera

diseñadas a partir del uso del vidrio, trabajando de manera combina con otros

materiales.

D. TIPO DE ESCALERA POR SU USO.

1. Escalera Principal. Escalera interior cuya función es la acceder a niveles

superiores o inferiores.

2. Escalera de Servicio. Escaleras normalmente ubicadas en el exterior de

las construcciones para acceder a niveles superiores o azoteas.

3. Escalera Común. Ésta normalmente la encontramos en edificios de

condominios.

E.1.3. CARPINTERÍA.

En este apartado se enuncian aquellos elementos de madera que son

significativos (puertas, ventanas, tapancos y vigas decorativas), especificando

el tipo y clase de la madera (Maderas 20 de Noviembre, 2009) además

si estos elementos, están barnizados, laqueados o en acabado

rústico (natural) haciendo el señalamiento de la calidad de los acabados.

Por último en el caso de que exista la necesidad, se detallará el

diseño.

A. TIPOS Y CLASES DE MADERAS COMUNES.

1. Pino: Es una madera suave, de color claro, resistente y

muy manejable. Se clasifica en: Pino de primera, que viene

sin botones a diferencia del de Segunda que si los trae; la

madera de Tercera es útil para usarse en

construcción.

118


2. Cedro: Es una madera de aroma agradable, muy suave,

de color café rojizo. Se clasifica en: El cedro importado es una

madera sin nudos que ha sido aserrada y estufada de

origen; la madera de cedro nacional es más económica,

no ha sido secada completamente y puede contener algunos

nudos. .

3. Caoba O Caoba Blanca: Madera de alta calidad, caracterizada

por su dureza, veta y color oscuro. Se clasifica en: Caoba nacional,

caoba africana y caoba blanca.

|T;H;.Vy 4. Nogal: Apreciada por su agradable apariencia, la

madera es madera muy dura de color oscuro y con aroma

característico.

5. Cumarú O Chihuahuaco: Madera extremadamente resistente,

resistente a usos rudos ya que no se pudre ni se pica. Importada de

Perú.

6. Tzalam: Madera dura pero manejable, de color oscuro y

apariencia muy agradable. Origen: Yucatán.

7. Encino Americano: Madera muy versátil de mediana

dureza y muy manejable, de color amarillo claro con

abundante veta contrastante, luminosa y de agradable

apariencia.

8. Roble: La madera del roble es muy dura, de color café claro y que

logra finos acabados.

9. Acalocote: Es muy suave y manejable, de agradable

olor. La madera es de color claro, amarillo-rosáceo y

apariencia muy similar al pino. Origen: Región central del estado

de Veracruz.

119


jrV<, 10. Teka: La madera de teka se caracteriza por su gran versatilidad,

^ to j j dureza y excepcional resistencia.

11. Banak: Madera suave y muy resistente, estufada de origen, de

color rojizo muy similar al cedro.

71 PUERTAS. Las puertas se describirán de acuerdo al tipo y clase de madera,

acabado final y conforme a los siguientes elementos característicos.

A. POR SU FUNCIONAMIENTO.

1. Abatible 2. Con fijo de uno o dos lados

i

a M

m 3. Acordeón

m

4. Corrediza 5. Vaivén o de cocina

B. POR SU SISTEMA CONSTRUCTIVO.

1. Macizas 2. Hueca (tambor)

120


C POR SU DISEÑO

1. Entableradas (ej. 5 tableros)

Lisa Machimbrada o enduelada

M

Con vitral 5. Francesa 6. Persiana

72 VENTANAS Y CANCELERÍA. Las ventanas deberán de ser descritas por su por su

mecanismo de funcionamiento, sin olvidar el tipo y clase de madera empleada en su

elaboración y el acabado final.

1. Abatible

Corredizas

2. De guillotina

5. Giratoria

3 De proyección

Persiana 8 Fija

121


73 CLOSET (GUARDARROPAS). Se indicarán las dimensiones, espesores de

entrepaños y si cuenta el closet con maleteros, entrepaños y cajoneras, de manera

individual o mixta (cuando los closets estén elaborados de madera conglomerada se

especificará la marca y la calidad).

Hi

con maletero Entrepaños y cajonera

Con entrepaños

E.1.4. INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS.

74 INSTALACIÓN HIDRÁULICA. Es el conjunto de elementos necesarios tinacos,

tanques elevados, cisternas, tuberías de succión, descarga y distribución, válvulas

de control o de servicio, bombas, equipos de bombeo, de suavización,

generadores de agua caliente, de vapor u otros, que suministrarán agua fría o caliente

a los muebles sanitarios, hidrantes y demás servicios de la edificación

(Becerril, 1991).

A. SISTEMA DE ABASTECIMIENTO. Los sistemas de abastecimiento son aquellos

que se emplean para abastecer de agua a los muebles:

1. Sistema de abastecimiento directo. Es cuando se abastece de agua a los

muebles sanitarios directamente de la toma municipal (no existen tinacos ni

cisternas).

2. Sistema de abastecimiento por gravedad. Es cuando se utilizan tinacos

o tanques elevados localizados generalmente en la azotea y la presión del agua

en la red municipal es lo suficiente para llegar abastecerlos. (En este sistema se

describirá el tipo de tinaco o tanque, pudiendo ser de asbesto-cemento, PVC ó

hecho en obra).

3. Sistema de abastecimiento combinado. Se llama combinado porque

utiliza la presión y la gravedad, cuando la presión de la red municipal no es lo

suficiente para alcanzar los tanques elevados, existe la necesidad de construir

cisternas y por medio de un sistema de bombeo se eleve el agua hasta los

122


tanques elevados y luego por medio de la gravedad se distribuya a los muebles

sanitarios.

4. Sistema de abastecimiento por presión. Es un sistema complejo el cual

se resuelve mediante el uso de: 1.Equipo hidroneumático; 2.Equipo de bombeo

programado; o en su caso 3.Equipo hidrocel. En este sistema no se utilizan

tinacos o tanques elevados, por lo que la fuente de abastecimiento de agua son

las cisternas.

B. TIPO DE TUBERÍA. En el caso de la tubería señalaremos si ésta, es visible u

oculta señalando el material del tubo utilizado: Fierro Galvanizado (Fo.Go.), cobre (Tipo

M), o PVC (Hidráulica Anguer). En la mayoría de casos la instalación es oculta por ello

no se puede identificar el material a simple vista, en estos casos se supondrá el

material de acuerdo a los especificaciones de los planos arquitectónicos, edad de la

construcción o experiencia del valuador.

C. TIPO DE CALENTADOR:

1. De paso. Se consideran de paso por no

almacenar el agua, por ello tienen agua caliente

de manera continua (algunos pueden contar con

depósito de reserva para demandas

momentáneas).

2. De depósito. Se utilizan en aquellos

inmuebles donde hay demanda de agua caliente

ya que permite almacenarla a una alta

temperatura.

ÜJJBJL

3. Eléctrico. No necesitan instalaciones de gas,

ya que su funcionamiento es a través de energía

eléctrica.

123


4. Leña y combustible. Calentador de poco uso

en la actualidad (aunque todavía existe

producción), el cual funciona mediante la

combustión de leña o carbón.

5. Digital. Es un calentador de paso sin piloto, el

cual tiene control electrónico de temperatura, y

sólo se enciende al existir demanda de agua

caliente.

6. Industrial (Depósito ó Eléctrico). Es muy

parecido a los anteriores, pero el grueso del

calibre del acero y del relleno de poliuretano es de

mayor espesor.

7. Solar. Es un sistema con controles

electrónicos coordinados con paneles solares. Es

un sistema diseñado para minimizar los costos

energéticos y maximízar el aprovechamiento de la

energía solar.

75 INSTALACIÓN SANITARIA. Es el conjunto de elementos (tuberías de conducción,

conexiones obturadores hidráulicos, céspoles, coladeras, muebles y otros) que son

utilizados en la evacuación, obturación y ventilación de aguas negras y pluviales

utilizados dentro de las edificaciones (Becerril 1991).

A. TIPO DE TUBERÍA. En el caso de la tubería señalaremos sí ésta, es visible u

oculta señalando el material del tubo utilizado: Albañal cemento, Barro vitrificado, ó

PVC (cementada o anguer). Al igual que en la Instalación hidráulica, en la mayoría de

casos la instalación es oculta por ello no se puede identificar el material a simple vista,

en estos casos se supondrá el material de acuerdo a los especificaciones de los planos

arquitectónicos, edad de la construcción o experiencia del valuador.

Depósito Eléctrico

124


B. MOBILIARIO (LAVABOS Y W.C.). Actualmente existe una gran variedad de

juegos de muebles sanitarios; ejemplo son: los lavabos que se pueden

identificar por su procedimiento constructivo, ya que algunos son hechos en

la obra; en cuanto al materiales empleados en su elaboración como es la

porcelana, el cristal templado o el mármol por decir algunos. Por lo que detallaremos

en esta fracción: la calidad y el material empleado en la elaboración de los muebles.

Ejemplo:

E.1.5. INSTALACIÓN ELÉCTRICA.

La Instalación eléctrica se puede definir: como el conjunto de elementos (tuberías y

canalizaciones, cajas de conexión, registros, uniones entre tuberías, conductores

eléctricos, accesorios de control y otros), necesarios para conectar tomas de energía

eléctrica con receptores como son lámparas, elevadores, radios, televisores y cualquier

otro equipo eléctrico (Becerril 1991).

Por ello la describiremos a partir del tipo de instalación, el tipo de salida incluyendo la

calidad de las lámparas y de acuerdo a la funcionalidad de los espacios arquitectónicos

si son suficientes el número de contactos. Por última añadiremos el tipo de corriente

que alimente al inmueble.

A. INSTALACIÓN ELÉCTRICA TIPO: De acuerdo al tipo de necesidades y al tipo y

clase de la construcción se podrá encontrar alguno de los diferentes tipos.

1. Totalmente visibles. Todas sus partes se encuentran a la vista y sin

protección.

2. Visiblemente entubadas. Son instalaciones protegidas mediante el uso de

tubería, conexiones y cajas, aún y cuando están a la vista, ya que por alguna

razón no se pueden ahogar en el muro.

125


3. Temporales ó Provisionales. Son aquellas que se instalan para periodos

cortos. Éste tipo de instalación no se considera dentro del avalúo, al menos que

sea el único sistema abastecimiento de energía.

4. Parcialmente ocultas. Se encuentran generalmente en inmuebles de tipo

industrial o con cubiertas de láminas, ya que es común en este tipo de

edificación que las instalaciones eléctricas queden ocultas en muros y pisos y

visibles sobre estructuras.

5. Ocultas. Quedan ocultas dentro de muros, pisos, entrepisos y losas. Son

las más seguras.

6. A prueba de explosión. Éstas normalmente se usan en fábricas y en

laboratorios donde se tienen ambientes corrosivos, existen gases o en su caso

materias inflamables.

B. TIPOS DE TUBERÍAS: Al igual que en la Instalación Hidráulica y en la Sanitaria, en

la mayoría de casos la instalación es oculta por ello no se puede identificar el material

a simple vista, en estos casos se supondrá el material de acuerdo a los

especificaciones de los planos arquitectónicos, edad de la construcción o experiencia

del valuador. Los tipos de tubería más utilizados son:

1. Manguera de Polietileno. Es la más común, se fabrica en polietileno de

alta o baja densidad, y se pigmenta en negro humo o naranja virgen con una o

doble capa.

(Polietileno de Alta Densidad)

2. Conduit Rígido De P.V.C. se emplean en

instalaciones ocultas puede usarse (el tipo ligero); para

instalaciones visibles o áreas (el tipo pesado). Üfe»^

3. Conduit Flexible De Acero. Hecho en con lámina de

acero galvanizada por inmersión en engargolado sencillo.

126


4. Conduit flexible acero galvanizado (fo.go.) O

esmaltado.

5. Ducto Cuadrado.

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C TIPO DE SALIDA:

1. Centro. Es cuando la iluminación es a partir

de focos o lámpara ubicadas al centro de los

espacios arquitectónicos.

2. Spot. En estos casos las lámpara se encuentran

empotradas en losas o en los falsos plafones.

3 Arbotante. En esta caso la lámpara se encuentra

sobre la pared o empotrada en la misma.

4. Lámparas fluorescentes. Son lámparas ubicadas

en losas o paredes cuya principal característica es el

tamaño de la lámpara y el tipo de luz, ya que ésta

proviene de tubos de vapor de mercurio a baja presión,

que se utiliza en la iluminación doméstica e industrial.

5 Empotradas en piso. Son lámpara tipo arbotante

que cómo su nombre lo dice están empotradas al piso y

sirven para resaltar las características arquitectónicas de

los edificios.

E.1.6. HERRERÍA.

Al igual que en el apartado de carpintería se describirán aquellos elementos

arquitectónicos, elaborados con materiales de origen metálico: barandales, cancelería,

puertas, ventanas y protecciones; que existen dentro del inmueble en estudio.

Describiendo su ubicación y el tipo de material empleado en ella, de acuerdo a la

127


¿ S "-'--¿S~2 j

siguiente clasificación de materiales; así como el acabado final (barniz, laca, esmalte o

acabado natural).

1. Acero Inoxidable. Es un metal resistente a la

corrosión, difícilmente se deteriora por oxidación que se

presenta cuando el acero entra en contacto con el aire o

el agua. Debido a su resistencia a la corrosión, sus

propiedades higiénicas y sus propiedades estéticas

hacen del acero inoxidable un material muy atractivo

para satisfacer diversos tipos de demandas como es la

industria de la transformación.

2. Acero Corten. Es un tipo de acero realizado con

una composición química que hace que su oxidación

tenga unas características particulares que protegen la

pieza realizada con este material frente a la corrosión

atmosférica sin perder prácticamente sus características

mecánicas.

3. Aluminio. Es un metal muy ligero. Al contacto con el aire se cubre

rápidamente con una capa dura y transparente de oxido de aluminio que

resiste posteriormente a la acción corrosiva. Por esta razón los materiales

hechos en aluminio no se oxidan. El aluminio se podrá encontrar en acabado:

natural, anodizado y Nacarado o Esmaltado.

*. : Hmvf

Puerta de Aluminio Natural

Puerta de Aluminio Nacarado o Esmaltado

Cancelería de Aluminio Nacarado o

Esmaltado

Cancelería de Aluminio Anodizado

4. Lámina Negra es un tipo de lámina con la que se

pueden realizar una gran cantidad de productos.

Comúnmente se le llama, laminas de hierro o acero.

128


Se pueden conseguir con contextura lisa o estriada, sus aplicaciones

van desde el campo doméstico (en casa para trabajos de

herrerías, elaboración de rejas, puertas, escaleras), para la

fabricación o revestimiento de maquinaria industrial y

también son utilizadas para cubrir espacios vacíos que sirvan de

soporte o rigidez a las estructuras, las laminas se pueden adquirir en varios

calibres.

5. Lámina Galvanizada. Es ideal para una gran

cantidad de usos: línea blanca, aires acondicionados,

sistemas de entrepisos, paredes y techos, soportería,

ductería, tubos flexibles, industria automotriz, entre

otros.

6. Ángulos De Acero Estructural. Se aplican en la

construcción de estructuras metálicas livianas y

pesadas, donde las partes van unidas por soldadura o

mediante pernos y son capaces de soportar esfuerzos

dinámicos.

Ejemplos de aplicación son: torres de alta

tensión, elementos estructurales articulados en

uso arquitectónico, placas estereométricas,

grúas, carrocerías, partes de carros de

FF. CC, etc. También son empleados en elementos

de menor solicitación, como soportes, marcos,

muebles, barras de empalme y ferretería eléctrica en

general.

7. Hierro fundido o colado (fierro fundido o

colado). Los hierros fundidos son aleaciones de

hierro, carbono y silicio en las que generalmente están

presentes elementos como el fósforo, azufre,

manganeso, etc.

i-

129


Su contenido de carbono normalmente es mayor

al 2%. Se caracterizan por adquirir su forma

directamente colada no pudiéndose someter estas

aleaciones a procesos de deformación plástica en frió

ni caliente.

La soldadura oxi-acetilénica es mas indicada para soldar piezas de pequeñas

dimensiones, también se utiliza el arco eléctrico (En la soldadura eléctrica es

necesario distinguir fundamentalmente: la soldadura con precalentamiento

(soldadura en caliente) y la soldadura sin precalentamiento (soldadura en frío).

E.1.7. VIDRIERÍA.

Se deberá señalar el grosor (3, 4, 5, 6, 9.5, 12.7 y 19 mm.), así como el tipo. En este

punto nos apoyaremos del catálogo de Productos de Cristal Arquitectónico e Industrial

emitido por el Grupo Vitro, (2002)

1. Cristal claro. Nitidez total. Máxima visión. El Cristal

Claro no sólo satisface a la perfección las necesidades de

los sistemas de instalación tradicionales, sino que su

belleza y versatilidad han dado pauta para que el

profesional del diseño encuentre el material idóneo para el

desarrollo de nuevos usos, más creativos, sofisticados,

bellos y sobre todo, más funcionales.

2. Cristal de color. Estos cristales se fabrican mediante K^f0^:r-^í"j: '•''"-'>.

la incorporación de óxidos metálicos en la materia prima

por el proceso de fabricación de cristal flotado para k

obtener productos que llevan en su masa el color que los i

caracteriza. La variedad de productos de Color la f

constituyen los siguientes cristales: a

Cristazul (azul) Tintex (verde)

Filtraplus (gris obscuro) Tintex Plus (verde obscuro)

Filtrasol (gris) Vitrosol (bronce)

130


3. Reflectivo. Máxima visión hacia el exterior. Reduce el

calor al mínimo. El cristal reflectivo es un producto cuyas

características y propiedades están orientadas al ahorro

en consumos de energía para la refrigeración de los

edificios.

4. Pyrolitico. Permite el paso de la luz, no del calor. El

cristal pyrolitico cuenta con una capa reflejante que se

produce dentro de la misma línea de flotado, depositando

vapores químicos sobre la superficie del cristal a altas

temperaturas. La capa queda integrada al cristal con

apariencia plateada (capa dura).

5. Cristal Templado (Templex). Gran resistencia a

impactos. Máximo control térmico.

La seguridad del cristal Templex reside, además de su

alta resistencia, en la forma en que se manifiesta su

fractura, la cual, en caso de accidente, se presenta como

pequeñas partículas de forma cúbica.

6. Cristal Laminado (Segurex). Seguridad total. Gran

resistencia a impactos. Control térmico y acústico.

Segurex ofrece un alto rango de protección contra el

impacto y/o la penetración, su proceso de fabricación

consiste en intercalar entre dos hojas de cristal, una

película de polivinil butiral (PVB), uniendo las partes

mediante la acción simultánea de calor y presión

controlada.

7. Duovent. Consisten en la unión de dos cristales

separados por una cámara de aire herméticamente

sellada. Gracias a estas unidades es posible ahorrar

energía, tener un control solar, mejorar la acústica y la

seguridad, logrando el máximo confort al mismo tiempo.

51 l- i

\i¿M a

M$

at*.

• • /

131


8. Otro (Especificar).

E.1.8. CERRAJERÍA.

En este apartado se indicará la calidad de acuerdo al tipo, y marcas de cerraduras

predominantes en el inmueble. Para facilitar la descripción definiremos los tipos más

comunes.

1. Manijas de acero inoxidable

2. Cerraduras de pomo con mecanismo cilindrico. Existen tres

tipos de acuerdo a su función: Baño (picaporte estándar, botón de

privacidad interior y sistema antipánico); recámara (picaporte con

dispositivo de seguridad, llave exterior, botón de privacidad interior

y sistema antipánico); y entrada principal (picaporte con

dispositivo de seguridad, llave exterior y sistema antipánico. Con cuatro

acabados.

Latón Brillante Acero Inoxidable Latón Antiguo Cromo satinado

3. Cerraduras de manija con mecanismo tubular. Se definen igual que las

cerraduras de pomo con mecanismo cilindrico

4 ¡ ¿y

Acero Inoxidable 0 T- *

Latón Brillante Acero Inoxidable Latón Antiguo

4. Cerradura de entrada principal. El tipo

de cerradura que entra en este concepto

son los manillones (se componen principalmente

de cerrojos y chapetones con cerraduras de

gatillo).

Cromo satinado

132


5. Cerrojos. Estos no cuentan con pomos, gatillos

o manijas y se usan principalmente en puertas

ubicadas al exterior del edificio.

6. Embutir.

^ J # -

Sobreponer.

Llave Standard (También hay con llave Tetra y de

Puntos)

E.1.9. FACHADAS.

1 Eléctrica De segundad con 3

bulones(Existe también de dos)

l « ¡A

Cerraduras de barra

Se deberán de señalar el número de fachadas. Aún y cuando todos los

inmuebles cuentan con una fachada de acceso, existen algunos cuya

planta arquitectónica no abarca el total del terreno por lo que es en estos

casos cuando los inmuebles tienen más de una fachada, ya sea hacia otra

vialidad (terrenos con más de dos frentes) o hacia un espacio abierto dentro del

inmueble.

También se indicarán los materiales predominantes en su diseño, de acuerdo a lo

especificado en puntos anteriores (lo anterior no aplicaría en lotes interiores, pero se

deberá hacer el señalamiento indicando dicha situación).

133


E.1.10.INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS

COMPLEMENTARIOS.

En este apartado del avalúo, sólo se enuncia la existencia de aquellos elementos que

sirven para el funcionamiento del inmueble y que no están considerados como parte

del mismo, por ello no se considerarán dentro del análisis que determina el Valor

Reposición Nuevo (VRN) de la construcción, y se analizarán de manera individual

dentro del Enfoque de Costos.

76.- INSTALACIONES ESPECIALES. Son aquellas que no siendo indispensables

para el inmueble, son utilizadas para proporcionar comodidad en el uso de la misma,

incluidos en este apartado los elementos accesorios.

1. ELEVADOR. 2. ALARMA. 3. CALEFACCIÓN.

4. AIRE ACONDICIONADO

7. PORTÓN ELÉCTRICO.

5. EQUIPO CONTRA INCENDIOS.

W ..-—-

8. SISTEMA HIDRONEUMÁTICO.

6. ESCALERAS ELECTROMECÁNICAS

9. SUBESTACIÓN ELÉCTRICA.

ír*>T*. h

134


10 TANQUE DE GAS ESTACIONARIO

Hi

* * •

11 POZOS ARTESIANOS, ALJIBES, EQUIPO DE BOMBEO

12 CISTERNA, FOSA SÉPTICA, POZOS DE

ABSORCIÓN, PLANTAS DE TRATAMIENTO

13 PARARRAYOS

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SU W " ' m

77 ELEMENTOS ACCESORIOS. Son aquellos necesarios para el funcionamiento de

un inmueble de uso especializado

2 DEPÓSITO DE COMBUSTIBLES

1 PANTALLA DE PROYECCIÓN

3 ESPUELA DE FERROCARRIL

*" m * s í \ •."

i

4 CALDERA

««fe»; " 1É 7 SISTEMA DE

ASPIRACIÓN CENTRAL

5 PLANTA DE ENERGÍA

«S3*

Á

6 BUTACAS

!>., •y&szmm*®*' « • f f lK , ] |¡fS>s?Si

"8 BÓVEDA DE SEGURIDAD

9 SISTEMA DE INTERCOMUNICACIÓN

10 EQUIPO DE SEGURIDAD Y CIRCUITO CERRADO DE TELEVISIÓN

135


78 OBRAS COMPLEMENTARIA. Son aquellas que proporcionan amenidades o

beneficios al inmueble Entre otras

1 BARDAS, CELOSÍAS

I : " | l . . t - : ! 1 '-! * í

PrHfe*"1*'

2 REJAS 3 PATIOS Y ANDADORES

4 MARQUESINAS 5 PÉRGOLAS 6 JARDINES

7 FUENTES Y ESPEJOS DE AGUA

8 TERRAZAS Y BALCONES 9 COCINAS INTEGRALES

^ r ^^^^Wl^py y n u — f

••¿a

-/I /

10 RIEGO POR ASPERSIÓN

11 SONIDO AMBIENTAL

Los conceptos antes mencionados de manera enunciativa, se deberán de analizar por

separado de las construcciones de tal manera que se obtengan valores unitarios

independientes

136


F. INSPECCIÓN FÍSICA.

F.1. FORMATO DE INSPECCIÓN DE CAMPO.

Contaremos con Formatos que permitan concentrar la información necesaria y

suficiente del inmueble la información a reportar deberá ser, en lo conducente, la

señalada en las características urbanas, datos del terreno, datos de la construcción y

en los elementos de la construcción. Para este caso utilizaremos los Formatos

establecidos por la Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación

(Departamento de Valuación Inmobiliaria).

Se realizará inspección detallada del inmueble, con el objeto de estimar su estado de

conservación y grado de terminación y determinar los factores de demérito.

F.2. FORMATO DE REPORTE FOTOGRÁFICO.

Se incorporarán fotografía de interiores y exteriores de las partes más

representativas del inmueble, y las cuales debieron de ser tomadas durante

la visita de inspección. Asimismo, se deberá de incluir una toma representativa de su

localización dentro del conjunto. (Ver anexo)

F.3. CROQUIS DEL PREDIO.

Las fotografías deberán de ser referenciadas en el croquis del predio. (Ver anexo).

G. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO.

En este apartado se indican los criterios, procedimientos y enfoques de

valuación que serán utilizados, conforme a lo establecido en esta metodología.

Cuando excepcionalmente alguno de los tres enfoques no se haya

podido desarrollar, este evento se deberá justificar y detallar. Así como

toda aquella observación que justifique cualquier decisión que pueda influenciar el

valor.

H. FUENTES DE INFORMACIÓN PARA OBTENER VALORES.

Se acudirá a fuentes de información actualizadas: internas (Departamento

137


de Operación catastral y Departamento de Valuación Inmobiliaria) y

externas (catálogos, directorios, bases de datos, manuales de especificaciones,

listas y guías de precio, investigación de mercado y cualquier otro

que permita establecer un valor). Esta información deberá estar descrita en el

Formato.

I. OBTENCIÓN DE VALORES.

1.1. VALOR FÍSICO.

De acuerdo a lo que analizamos en el Capitulo 2, inciso 2.3.2 (Enfoque de costos).

Determinaremos el valor, mediante este enfoque, pero analizaremos primero el valor

del terreno mediante el método de Homologación. La Homologación que se realice

para obtener el valor unitario por metro cuadrado de terreno, podrá ser Directa o

Indirecta.

Esto dependerá del hecho de que se pueda determinar el Lote tipo o Lote Moda

en la zona de estudio. En el caso de poder determinar el Lote Tipo, se

homologarán las muestras comparables contra el lote y posteriormente, el

predio sujeto a valuación se comparará contra el valor previamente

determinado.

Cuando no se pueda determinar el Lote Tipo, homologaremos las muestras

comparables de manera directa contra el predio a valuar. Habrá casos donde

el valor determinado no deberá ser aplicado de manera directa al total de la

superficie del predio, en estos casos se determinará el valor del terreno por

fracciones.

Por separado se analizará el valor de reposición, reproducción o sustitución

de la construcción (en el caso de haber varios tipos o bloques, éstos se

analizarán por separado, determinando un valor para cada tipo existente en

el predio) y no olvidando analizar el valor de las Instalaciones Especiales, los

Elementos Accesorios y las Obras complementarias.

La suma de los valores parciales será el Importe Total del Enfoque de Costos. Para

ello se utilizarán los siguientes formatos:

138


a).-DEL TERRENO

FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR UNITARIO

$

COEF. MOTIVO COEF.

SUBTOTAL (a):

VALOR UNIT.

RESULT.

$

VALOR

$

$

b).- DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO: USO o DESTINO

DE LA CONSTRUC.

TOTAL

Á R E A M2

V.R.N. (unitario)

$

FACTOR DE DEMÉRITO

V.N.R. (unitario)

$

SUBTOTAL (b):

VALOR PARCIAL

$

$

c).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS

COMPLEMENTARIAS

p/c INSTALACIONES:

ESPECIALES

U Cant V.R.N,

(unitario)

$

FACTOR DE

DEMÉRITO

V.N.R.

(unitario)

$ SUMA

VALOR

PARCIAL

$ $

p/c ELEMENTOS:

ACCESORIOS

U Cant V.R.N.

(unitario)

$

FACTOR DE

DEMÉRITO

V.N.R.

(unitario)

$ SUMA

VALOR

PARCIAL

$ $

p/c OBRAS:

COMPLEMENTARIAS

U Cant V.R.N.

(unitario)

$

FACTOR DE

DEMÉRITO

V.N.R.

(unitario)

$ SUMA:

VALOR

PARCIAL

$ $

SUBTOTAL©: $

V A L O R F Í S I C O o V . N . R . ( a + b + c )

1.2. VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTA

Una vez descrito en el Capitulo 2 el Enfoque de Ingresos o Capitalización debemos

determinar el procedimiento para estructurar la Tasa de capitalización según Godines,

S., (2000. pp 21-40) consideró que los criterios más usados para obtener la Tasa de

Capitalización son:

El criterio de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (Circular Única,

anexo 42, 2008 p. 13) señala que "Se deberán considerar debidamente

fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada, así como, entre otros:

139


Renta real, renta estimada, deducción por vacíos, impuestos, servicios y gastos

generales".

Bravo, J.M. Fundamenta que la tasa de interés por capitalización va de acuerdo con las

características de la edad, uso, estado de conservación, calidad del proyecto, vida

probable y ubicación de la vivienda analizada. En sí, se trata de una calificación por

puntos.

Éste método es el que últimamente ha tenido mayor aceptación por parte de los

valuadores. Por su facilidad de aplicación, es el más recomendado para estructurar

una tasa de capitalización ya que no depende de otros factores, si no únicamente de

su aplicación.

El método Residual es conocido por ese nombre porque se usa para encontrar

valores residuales dependiendo de la información que se tenga sobre la

renta de la construcción, la renta del terreno o la renta del inmueble y del valor

probable de venta del terreno. A este método también se la llama de la Línea Recta o

de Ring.

R = T.t + C.t + C.a

El método Inwood y el método Hoskold consideran que debe de tomarse en cuenta la

amortización de las construcciones aplicando intereses sobre el capital inmobiliario

durante la vida remanentes de las mismas.

A = T

( 1 +1 )n - 1

El método de mercado es el más fácil de aplicar ya que consiste en dividir el valor de

venta de un inmuebles entre el valor de renta. Pero no siempre se encuentran predios

que estén en Venta o Renta en forma simultánea.

Para aplicar el Método de Bravo, J.M.

1. Determinaremos el tipo de inmueble para tomar el rango de la tasa.

2. Se calificará cada uno de los conceptos.

3. Se marcará la tasa correspondiente a su calificación.

4. Se analizan las tasas (tasa marcada, y tasa de mercado), y

5. Se ponderan las tasas.

140


Cuando se tengan los elementos para determinar una tasa de mercado, podremos

ponderar la tasa resultado de los dos métodos.

a).- CALCULO DE LA RENTA MENSUAL BRUTA.

TIPO DESTINO SUP. RENTABLE

m¿

m¿

m¿

VALOR/m2

$

RENTA MENSUAL

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $

b).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:

VACÍOS IMP PRED.

% %

CONS/ MANT % SEGUROS ADMÓN % OTROS

TOTAL DEDUCCIONES :

c).- CALCULO DE TASA:

CONCEPTO

EDAD (años)

calificación VIDA ÜTIL

REMANENTE calificación

ESTADO DE CONSERV. calificación

PROYECTO calificación REL. SUP.

(TERR/CONST)

calificación

USO DEL INMUEBLE INMUEBLE calificación

CLASIF. ZONA

Calificación

SUMA CALIF

CAPITALIZACIÓN

TASAS PARCIALES

T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

0-5 5 - 2 0 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

MAS DE 60

NUEVA

MUY BUENO

Const > Terr

MAYOR 3-1

CASA UNIF

LUJO

50-60 40-50 20-40

MUY BUENO BUENO REGULAR

BUENO ADECUADO REGULAR

Tfirr =

Const > Terr Const > Terr Const

HASTA 3-1 HASTA 2-1

EDIF PROD OEPTO/CASA OFNA/LOCAL HAB-COM CONDOMINIO CONDOMINIO

1er ORDEN 2o ORDEN 3er ORDEN

1 0000 1 1429 12857

I 5 - 2 0 TERMINADA

| MALO RUINOSO

| DEFICIENTE MALO

I Terr > Const Terr > Const

HASTA 3-1 MAYOR 3-1

| OFNA/LOCAL BODEGA/

UNIF INDUSTRIA

I PROL Proll

SERV COM SERV/INC

I 1 4286 1 5714 17143

TASA RESULTANTE

c.2).- TASA OBTENIDA DE MERCADO: TASA NETA DE MERCADO

c.3).- TASA PONDERADA: TASA PONDERADA:

d).- DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ TOTAL DEDUCCIONES: RENTA NETA MENSUAL-RENTA NETA ANUAL: TASA DE CAPITALIZACIÓN: VALOR DE CAPITALIZACIÓN (REDONDEADO):

% $


1.3. VALOR DE MERCADO

Aplicaremos el Enfoque de Mercado de acuerdo a como lo analizamos en el Capitulo 2;

tomando la decisión si realizamos una homologación directa o Indirecta. En el caso de

haber analizado el valor Unitario por metro cuadrado de mercado por bloques o áreas

rentables, analizaremos por fracciones y la suma del valor parcial de éstas, será el

Importe total del enfoque de mercado.

FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE: VALOR UNIT.

m

COEF. MOTIVO COEF.

S U M A ( a ) :

VALOR UNIT.

RESULT. VALOR

$

J. RESUMEN DE VALORES.

Los valores obtenidos mediante los enfoques señalados se presentarán en el siguiente

orden:

J.1. Valor Físico

J.2. Valor de Capitalización de rentas

J.3. Valor de Mercado

K. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.

De acuerdo a lo analizado en el capitulo 2, se describirá el de valor concluido, ya que

éste, se obtendrá en función al propósito del avalúo, señalándose aquellos factores o

condiciones particulares que hubieran influido de manera significativa en la

determinación

L. CONCLUSIÓN.

El importe del valor concluido se deberá expresar en moneda nacional, expresándose

la cantidad en valor numérico y en texto.

M. DECLARACIONES Y CERTIFICACIONES.

En el avalúo se incluirán declaraciones sobre hechos o circunstancias que a juicio del

valuador (Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación), contribuyan al mejor

142


uso del avalúo; se estampará el sello de la Dirección en cada una de las fojas y se

rubricarán por los funcionarios que señala la Ley.

Como conclusión de este capitulo, no debemos de omitir que de acuerdo a la Ley de

Valuación Inmobiliaria y a la normatividad aplicable en la materia, la Dirección General

de Catastro, Geografía y Valuación y los peritos inscritos en el Registro Estatal,

deberán de conservar, por un periodo de cinco años, toda la información relativa al

reporte de avalúo, las hojas de trabajo o gabinete, las consideraciones pertinentes

durante la inspección física. Así como datos y supuestos que hayan permitido estimar

del valor.

143


CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

A partir de la publicación de la Ley de Valuación Inmobiliaria del Estado de Veracruz de

Ignacio de la Llave y de su Reglamento se hace imperante la elaboración de una

metodología actualizada que coadyuve con la Ley y auxilie al personal de la Dirección

General de Catastro, Geografía y Valuación y a los Peritos inscritos en el Registro

estatal en la elaboración de los dictámenes de avalúos.

Para ello se elaboró la presente "Metodología para la Elaboración de Avalúos

Comerciales", la cual permite a los profesionales involucrados dentro del proceso de

valuación satisfacer una necesidad, al contar con una herramienta de trabajo que

identifica y analiza al proceso. En el cual se establecieron los Antecedentes de la

valuación, la Metodología de trabajo y los Lineamientos para la elaboración del avalúo.

Entonces podemos decir que de lo analizado en este documento concluiremos lo

siguiente:

A. Un avalúo comercial es un Dictamen Técnico que determina el Valor Comercial de

un bien inmueble. El cual está basado en los datos obtenidos en el mercado. Y donde

el valor puede estar afectado por su entorno, por su uso, así como por las

características individuales de la propiedad.

B. Aún y cuando la valuación en México tiene un origen fiscal. La valuación comercial

ha ido alcanzando gran importancia, que ha generado que en la actualidad estén

involucradas diferentes dependencias Federales o Estatales, emitiendo para ello

distintas Leyes, Reglamentos y Normas.

C. Como parte de la propuesta se determinó un proceso de valuación, el cual nos

establece.

a). La documentación que debe proporcionar el solicitante, y misma que debe integrar

el expediente del avalúo, y que por Ley se tiene que custodiar por un plazo mínimo de

cinco años.

b). Debemos de realizar una inspección a los bienes, dejando constancia a través de la

recolección de datos y reportes fotográficos y mediante el uso de los formatos

previamente establecidos, que también quedarán integrados en el expediente. Esta

144


información nos va a permitir establecer un banco de datos extenso con información de

mercado confiable y fidedigna de bienes similares.

Como parte de lo anterior se deberá de diseñar un sistema de almacenamiento de

datos, el cual permitirá, archivar en forma adecuada.

c). Principalmente existen tres enfoques de valuación. El Comparativo de Mercado, el

de Costos y el de Ingresos. De la ponderación del resultado de los enfoques se

concluirá el valor comercial del inmueble valuado. No omitiendo considerar las

fortalezas y debilidades de cada enfoque.

d). Se elaborará el informe o dictamen de Valuación, partiendo de la estructura,

contenido y descripción de los elementos. El Avalúo deberá ser emitido en el formato

Oficial y se considerará en su elaboración las siguientes recomendaciones.

Dentro del formato se describirán los apartados de acuerdo a las variables identificadas

en este trabajo, el cual no pretende ser una limitante, ya que la identificación de nuevos

acabados, materiales de construcción o procedimientos constructivos enriquecerán

esta Metodología.

La obtención del valor mediante el enfoque de costos es el resultado de la suma del

análisis por separado del valor del terreno (el cual será valuado a partir de estimar el

valor de un terreno de condiciones similares en la misma zona o zonas homogéneas

mediante el método de homologación) y del valor de reposición, reproducción o

sustitución de las construcciones y las instalaciones especiales, elementos accesorios

y obras complementarias.

Para determinar el valor mediante el enfoque de Ingresos y del de Mercado se

realizará investigación dentro del ámbito inmobiliario para establecer comparables que

permitan señalar el valor de renta por metro cuadrado y del valor por metro cuadrado

de venta de inmuebles comparables.

En el proceso de valuación uno de los puntos más importantes es el obtener fuentes

fidedignas de información que permitan determinar el valor por metro cuadrado de

terreno, de renta y de mercado. Al ser difícil encontrar inmuebles idénticos al sujeto en

estudio; aplicaremos en todo caso el método de Homologación, para ello podremos

145


utilizar los Factores de Ajuste publicados en los Boletines 4 y 5 de Cabin (2004), o en

su caso realizar un estudio que permita establecer otros factores.

Por último es importante dejar manifiesto que para la elaboración de este documento

se tomó en cuenta la legislación vigente para el Estado de Veracruz de Ignacio de la

Llave en materia de Valuación Inmobiliaria. Observándose lineamientos establecidos,

de acuerdo a Circulares, Criterios, Leyes, Metodologías, Normas, Reglamentos y

Reglas enumeradas, así como bibliografía especializada y la experiencia como

profesional de la valuación y arquitecto.

146


GLOSARIO

AVALÚO FRACCIONAL- Es la valuación independiente de un elemento que forma parte de toda una propiedad, como por ejemplo, en un edificio, valuar sólo el terreno o valuar solamente las construcciones. La suma de los valores fracciónales generalmente no equivale al valor total de la propiedad. AVALÚO MAESTRO.- Avalúo que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación para una gran cantidad de propiedades, dado a través de valores máximos y mínimos para cada uno de los tipos de terreno identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea ferroviaria o en grandes extensiones afectadas por obras de infraestructura. AVALÚO MASIVO.- Proceso de valuar, mediante un proceso selectivo a un universo de bienes inmuebles a una fecha determinada, utilizando una metodología estándar, con información común y que permita inferencias estadísticas. AVALÚO PROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha posterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Generalmente se utiliza como marco en la evaluación de proyectos. AVALÚO REFERIDO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referido el mismo. AVALÚO RETROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Los costos históricos y los índices de mercado resultan una herramienta importante para este tipo de avalúos. INGRESO BRUTO.- Es el ingreso o renta que genera un bien en un período, antes de deducir ningún gasto o pago. INGRESO NETO.- Es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y mantenimiento. Puede ser estimado antes o después de gastos financieros y / o impuestos. INTERÉS REAL.- Es el beneficio o rendimiento en dinero que gana el capital por arriba de la inflación en un periodo dado. INTERÉS SIMPLE.- Es el beneficio o rendimiento en dinero obtenido por un capital fijo, durante cierto tiempo. OPINIÓN DE VALOR.- Es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso. TASA DE INTERÉS ACTIVA. Es la que cobran las instituciones de crédito por los préstamos que otorgan bajo distintas condiciones. TASA DE INTERÉS EFECTIVA.- Es aquella que toma en cuenta la capitalización de los intereses. TASA DE INTERÉS NOMINAL.- Es aquella que no toma en cuenta la capitalización de los intereses. TASA DE INTERÉS PASIVA. Es la que se ofrece en valores que adquiere el público para invertir su capital. TASA DE INTERÉS REAL.- Es aquella que gana el capital por arriba de la tasa de inflación. TASA INTERNA DE RETORNO.- Es aquella tasa de rendimiento que descuenta e iguala el valor presente de todos los flujos de efectivo netos futuros a la inversión inicial. VALOR CATASTRAL.- Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial. VALOR CONTABLE.- Es el monto de la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas por las normas fiscales correspondientes. El valor contable puede ser actualizado mediante avalúo o índices específicos. VALOR DE DESECHO.- Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el

147


valor de sus elementos de construcción. El valor de desecho es similar al valor de chatarra o de salvamento. VALOR DE RESCATE.- Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por concepto de venta en el mercado libre y al final de la vida útil física de un bien o de un componente del mismo que se haya retirado de servicio o uso, para utilizarse en otra parte. VALOR EN LIBROS.- Con respecto a los activos, es el costo capitalizado de un activo menos la depreciación o amortización acumulada, como aparece en los libros contables del negocio. Con respecto al capital de una empresa comercial, es la diferencia entre los activos totales (netos de la depreciación, disminución y amortización) y los pasivos totales de un negocio, de acuerdo con el balance general. Es sinónimo de valor neto en libros, activo líquido y capital del accionista. VALOR EXTRÍNSECO.- Es el valor de un bien, determinado por personas que lo desean adquirir, expresado en términos monetarios. VALOR INTRÍNSECO.- Es el valor inherente a un bien en sí mismo, (como por ejemplo el de los metales preciosos). VALOR JUSTO.- Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una controversia puede resolverse, entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes, en una transacción sin intermediarios. VALOR MÁXIMO. Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la adquisición o arrendamiento de un bien. VALOR MÍNIMO. Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilar un bien VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Ver Costo Neto de Reposición. El Costo Neto de Reposición se considera un "Valor" en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad. VALOR PRESENTE NETO (VPN).- Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico. VALOR PRESENTE.- Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros. VALOR RESIDUAL.- En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno.

148


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http://upcommons.upc.edU/pfc/bitstream/2099.1/3350/7/35737-7.pdf


ANEXO

155

Secretaría de Finanzas y Planeación

Subsecretaría de Ingresos Dirección General de Catastro, Geografía y Valuación

NO. DE EXP. ANT. NO. DE EXP. ASIG. JUN-0001/2009

NO. DE FOLIO JUN-0001/2009

A V A L Ú O C O M E R C I A L DATOS DEL AVALÚO SOLICITANTE: Considerando que el avalúo se practicó a petición de: LA DIRECCIÓN GENERAL DEL PATRIMONIO DEL ESTADO La información contenida en este documento es para uso oficial y restringido del promoverte, está clasificada como reservada por un plazo de seis años a partir de su emisión, así lo dispone el artículo Segundo Apartado k, del acuerdo que tiene por objeto clasificar la información que obra en poder de la Secretaría de Finanzas y Planeación como de acceso restringido en la modalidad de reserva y confidencialidad, con base en la ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública para el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave. Acuerdo publicado en la Gaceta Oficial número extraordinario 259 de fecha 12 de agosto de 2008.

NO. Y FECHA DE LA SOLICITUD. DGPE/SASC/1621/2009 DEL 11 DE JUNIO DE 2009

INMUEBLE QUE SE VALÚA. PROPIETARIO O POSEEDOR DEL INMUEBLE UBICACIÓN DEL INMUEBLE. LOCALIDAD Y MUNICIPIO. TIPO DE PREDIO. RÉGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD. TENENCIA. PROPÓSITO DEL AVALÚO. USO O DESTINO. CUENTA PREDIAL.

TERRENO, CONSTRUCCIÓN Y BIENES DISTINTOS A LA TIERRA

SANDRA CORTINA VIDAL Y COPS.

AV. AVILA CAMACHO NO. 21 Y ÚRUSULO GALVÁN NO. 28 C O L .

XALAPA, EQUEZ., VER. C . P .

URBANO

PRIVADA

PARTICULAR

COMPRA

EDIFICIO COMERCIAL

CENTRO

91000

0320000113001019000001 •"

C O N C L U S I Ó N D E L A V A L Ú O De conformidad con lo dispuesto en los artículos 4 6 y 18 fracciones I I I , de la Ley Numero 908 de Valuación Inmobiliaria del Estado de Veracruz; 2, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 17 y 19 del Reglamento de la Ley de Valuación Inmobiliaria; 5 fracción XXX de la Ley de Catastro de: Estado 18 fracción XXXIII y 22 fracción XXXV del Reglamento interior de la Secretaría de Finanzas y Planeación, se dictamina el siguiente. VAI nR F t e i r n * 11 nía 7¿n TC 4T lgpr t |A Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS DIECINUEVE MIL VALOR FÍSICO. $ 33,819,740.7| A g ^ ™ CUARENTA PESOS 76/100 M.N.)

r f ^ W % > C | | f t o MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL,CIl|||0/SETENTA Y DOS PESOS 50/100) (SESENTA Y DOS MILLONES, CIENTO DOS MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO PESOS 91/100 M.N.) (CUARENTA MILLONES, SEISCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.)

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE MERCADO:

VALOR DE MERCADO:

VALOR COMERCIAL TOTAL:

VIGENCIA DEL AVALÚO

$ 25,786,172

S 62.102.325.91

540.600,000.00

AL 30 DE JUNIO DEL 2010

t> * * ATENTAMENTE SUFRAGIO EFECTIVO. NO REELECCIÓN

XALAPA. ENRIQUEZ, VER., A 15 DE JUNIO DE 2009

JEFE DEPTO. DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

XXXX XXXXXX XXXXX XXXXXX DIRECTOR GENERAL DE CATASTRO,

GEOGRAFÍA Y VALUACIÓN

XXXX XXXXXX XXXXX XXXXXX

SUBDIRECTOR DE CATASTRO Y VALUACIÓN

XXXX XXXXXX XXXXX XXXXXX SUBSECRETARIO DE INGRESOS

XXXX XXXXXX XXXXX XXXXXX

1 de 12

Secretaría de Finanzas Y Planeación


NO. DE EXP ANT.

A ^*%-ú ÚT% o # W *& ANTECEttépTESLpE PftOglC6#D fry *>

DOCUMENTO QUE ACREDITA LA PROPIEDAD LUGAR DE EXPEDICIÓN XALAPA, VER. NÚMERO 32760 INSCRIPCIÓN EN EL-RElSlSTRCtPIfeUCp'patíLipO

ESCRITURA PUBLICA NO DE NOTARÍA FECHA

NO DEEXP ASIG. JUN-0001/2009

NO DE FOLIO JUN-0001/2009

29 DE NOVIEMBRE DE 2002

BAJO NUMERO FECHA

8747

10 DE DICIEMBRE DE 2002 TOMO ZONA REGISTRAL

» # • » *# 'S-

CARA^|RfSTIf^lR8AÑASvDELpREJlD,

2

11

CLASIFICACIÓN DE COMERCIAL MEDIA LA ZONA

ÍNDICE DE 100% SATURACIÓN DE LA ZONA

USO DEL SUELO

INFRAESTRUCTURA?

DRENAJE Y ALCANTARILLADO

ENERGÍA ELÉCTRICA

TELEFONÍA

COMERCIAL Y DE SERVICIO

"f- "*Bf-

SISTEMA MIXTO.

RED SUBTERRÁNEA.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE

CONTAMINACIÓN

AMBIENTAL

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA

AGUA POTABLE

ALÜMpRADO PÚBLICO.

HABITACIONAL MODERNA MEDIA

NO EXISTE

SUMINISTRO MEDIANTE CACEADO PAVIMENTO SUBTERRÁNEO.

MANUEL ÁVILA CAMA( VIALIDAD P|

AVENIDA CON

NIDA CON VIALIDAD

NICÜPAL^DE ABASTECIMIENTO DE TABLE.

fe J?É LAMPARAS INCANDESCENTES DISPOSICIÓN EN TRES BOLILLOS.

CONCRETO HIDRÁULICO.

CON

BANQUETA

GAS NATURAL

RECOLECCIÓN DC!-DESECHOS

X. SEÑAL DE ' TELEVISIÓN POR CABLE EQUIPAMIENTO URBANO

BANQUETA DE 3 MTS DE ANCHO DE VIALIDADES CONCREO HIDRÁULICO.

NO EXISlfe V TLANTA DE «**• '?& * " V IRATAMIENTO DE

"\h 'é AGUAS RESID RECOLECCIÓN MEDIANTE CARROS DE VIGILANCIA LIMPIÁTMBN.ICIPAL.

SERVÍCIO EN LA ZONA DE LA EMPRESA TRANSPORTES CABLEVISION.

MERCADOS

PLAZAS CÍVICAS

PARQUE Y JARDINES

ESCUELAS

TEMPLOS

CANCHAS DEPORTIVAS

ZONA COMERCIAL

GASOLINERAS

URBANOS Y SUBURBANOS

EQUIPAMIENTO JAUREGUI Y LOS SAUCES

PLAZA SEBASTIÁN LERDO

PARQUE BENITO JUÁREZ

COLEGIO PREPARATORIO

CATEDRAL METROPOLITANA

ESTADIO HERIBERTO JARA

CENTRO DE XALAPA

SERVICIO AVILA CAMACHO

AVENIDA DE 25.00 MTS DE ANCHO APROX. DE 2 CARRILES POR SENTIDO CON VIALIDAD PRIMARIA.

LA CIUDAD DE XALAPA A LA FECHA NO CUENTA CON PLANTA DE TRATAMIENTO.

RONDINES MEDIANTE PATRULLAS DE LAS POLICÍA INTERMUNICIPAL

ABORDAJE A 50.00 M. DEL SERVICIO DE TRANSPORTE LOCAL URBANO Y SERVICIO DE TAXIS A PIE DE PREDIO.

DISTANCIA 200 MTS

100 MTS

50 MTS

150 MTS

100 MTS

1000 MTS

200 MTS

500 MTS

2 de 12



NO DEEXP.ANT.

*#SSÉk WVMÁ l ú*> „c*¡Mi E H 91% L*

NO DEEXP.ASIG JUN-0001/2009


1 * ' • t íH rf

i f

CROQÜISCE LOCALIZACJiE

á f l . Í Í | ^R!PcfdÍ l rDEL ,TERltÑl W$

NORTE

SUR

ESTE

OESTE

11.23 AVENIDA AVILA CAMACHO

11.23 AVENIDA URSULO GALVAN

95.10 PROPIEDAD PARTICULAR

102.35 PROPIEDAD PARTICULAR

CROQUIS DEttTERRENOlftjf f

PROPIEDAD PARTICULAR

O x

o <

_ l LU

<

£

A6 *í® A 7

J5> <-i'F5)

A8 ^ A1

PROPIEDAD PARTICULAR

< O O _i w or

- «v H DATOS DEL PREDIO

CONFIGURACIÓN Y TOPOGRAFÍA

PROXIMIDAD URBANA

CIUDADES DE INFLUENCIA EN LA ZONA Y DISTANCIA SERVIDUMBRE O RESTRICCIONES

FRENTE

FONDO

HUNDIDA POR M. AVILA CAMACHO NIVEL POR AV. URSULO GALVÁN

CÉNTRICA

XALAPA, EQUEZ. DENTRO ZONA CENTRO

NINGUNA.

11.23

102.35

LATITUD

LONGITUD

ALTITUD

SUPERFICIE TERRENO

SUPERFICIE CONSTRUC

SUPERFICIE RENTABLE

19°31'37.47"

96055'33 56"

1,387 00

1,260.00

5,462.00

5,462.00

3 de 12



4»F5y\

9

CLASIFICACIÓN DE A LA CONSTRUCCIÓN B

c

NO.DEEXP ANT.

^ T t Á L Ú ww<m EA CÍA ip i ,

NO. DE EXP. ASIG. JUN-0001/2009


f p

4

20 EDIFICIO COMERCIAL MEDIO

CALIDAD DEL PROYECTO

NÚMERO DE NIVELES

UNIDADES RENTABLES 0 SUSCEPTIBLES DE RENTARSE

D E A B C D E A B C D E A B C D E

FUNCIONAL

SIETE

UNA SOLA L

A B C D E A B C D E

EDAD APROXIMADA A

ESTADO DE CONSERVACIÓN

AVANCE DE OBRA

DÉLA CONSTRUCCIÓN

VIDA ÚTIL REMANENTE

B C D E A B C D E

i. ' t

91.90% NORMAL

100.00% TERMINADA

21 ANOS

59 AÑOS

¿¡a-- -í- JÍ^KÍ •ÍI. ,ÍÍ!ÍÍ:4>»Í. -í-

OBRA NEGRA ''•2

ESTRUCTURA A A BASE DE GRANDES CLARO PLANO DE CONCRETO ARMADO B C

CIMENTACIÓN A PROBABLE, CIMENTACIÓN PROFUNDA A BASE CAJÓN DE CIMENTACIÓN DE CONCRETO ARMADO B

C P-: MUROS A DIVISORIOS: DE TABIQUE DE BARRO DE 15 CM DE ANCHO Y TABLAROCA DE 10

B C

TECHO, ENTREPISOS A LOS ACASETONADAS DE CONCRETO ARMADO Y CUBIERTAS B

,An,

AZOTEAS A IMPERMEABILIZANTE ACRILICO B *

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

PISOS

ZOCLOS

APLANADOS Y RECUBRIMIENTOS

LAMBRINES

PLAFONES

PINTURA

A ALFOMBRA PARA TRAFICO INTENSO B C A NO EXISTEN B C A MORTERO A REGLA CEMENTO-ARENA B C A EN BAÑOS, DE AZULEJO CERÁMICA CON COLOR INTEG. Y LOSETA CERÁMICA CON ACABADO SATINADO B C A CIELOS RASOS A REGLA DE MORTERO CEMENTO-CAL-ARENA Y FALSO PLAFÓN MOPNOLITICO DE

TABLAROCA B C A PINTURA VÍNILCA

4 de 12



NO DEEXP ANT

VERACRUZ

NO DE EXP ASIG JUN-0001/2009


tiHVf

- ^ v i f % r o ^ # M E # c j AVkj «y - 4 i~>?

ESCALERA

CARPjNTERi/f.4

PUERTAS

VENTANAS CANCELERÍA

DIEÑO RECTO MEDIANTE RAMPA DE CONCRETO ARMADO EN ESCALERA COMÚN Y RECTA DE FIERRO ESTRUCTURAL DE PELDAÑO APOYADO DE SERVICIO

B C

A B C

Y A B C A

i # i i .

PUERTAS ABATIBLES LISAS DE TAMBOR CON MADERA DE PINO DE PRIMERA

Sfív. * *

CLOSET (GUARDARROPAS) B

C ^INSTALACIONESrilDRÁUaCASjySAííitARtA^^r < KU,\

INSTALACIÓN A SITEMA DE ABASTECIMIENTO COMBINADO (MEDIANTE USO DE CISTERNA, BOMBA Y TANQUE ELEVADO Y HIDRÁULICA TUBERÍA OCULTA DE COBRE)

B C

INSTALACIÓN A TUBERÍA OCULTA DE PVC CON MOBILIARIO DE PORCELANA EN COLOR TIPO ECONÓMICO. SANITARIA B ~~ '

C INSTALACIÓN ELÉCTRICA. <** . % * Ud. ' -A PARCIALMENTE OCULTA, MEDIANTE TUBERÍA TIPO CONDUIT DE PVC Y SALIDAS A LAMPARA FLUORESCENTES. B

^tfERRERÍAWt, 7 " * ^ % " * * • ' ' " " - , \ f A VENTANAS TIPO PERSIANA DE ALUMINO NATURAL Y FIJAS DE ALUMINIO ANODIZADO B „-.<S\7' W *&:>

fiDRIEftÍA. JLtK Pí1 " * # * * " ' • { A CRISTAL CLARO DE 6MM EN PERSIANA YCRlSTAL DE COLOR FLITRÁSOL DE 6 MM EN CANCELERÍA FIJA

r # ^ á l c A B ! , SE»*

* CERRAJERÍAS A CERRADURA DE POMO CON MtCÁmSÉepLlNDfCO EN PUERTAS INTERIORES Y DE SOBREPONER EN PORTONES C JACHADAS. A CUENTAsfONlBÉiS^A^yAl f l í^^ INCIPAL SOBRE AV. MANUEL AVILA CAMACHO DIEÑADA MEDIANTE LA UTILIZACIÓN DE CRISTAL

Y LAM^RINfeslfe Mpmé^pH^ SECUNDARIA Y DE SERVICIO SOBRE AV. ÚRSULO GALVÁN CON DISEÑOS SENCILLOS MEDIANTE LA UTILIZÁSlÓMÍD&RÍÍÍAt#*APLANADOS DE MORTERO.

w

í'm

tNSTALACJONEl^PEclAtóilfilMEHtos ACCES%R10S toR^^MPLEterffAlftoS, ',* \>

INSTALACIONES ESPECIALES

ELEMENTOS ACCESORIOS

OBRAS COMPLEMENTARIA

ELEVADOR MARCA SCHINDLER CON CAPACIDAD PARA CINCO PASAJEROS TRANSFORMADOR DE 75 KX CISTERNA DE 1 60 X 1 45 X 2.40 DE PROF. TANQUE ELEVADO DE AGUA HECHO EN OBRA DE 4.30 X 8.60 X 1.23 DE ALT.

1 2 3 4 1 2 3 1 PORTÓN DE FIERRO ESTRUCTURAL CON RONDILLO DE Vz " Y TUBULAR DE 2" X 2"DE 9M X 2 60 DE ALT 2 BARANDAL EN RAMPA DE ACCESO 3 RAMPA DE CONCRETO ARMADO DE 5.00 X 10.00 MTS DE LARGO

5 de 12





A V A L Ú O C O M E R C I A L

INSPECCIÓN FÍSICA

FACHA AVILA CAMACHO FACHADA URSULO GALVAN

INTERIOR ELEVADOR

ESCALERAS INTERIORES AZOTEA

6 de 12



NO DEEXP ANT NO DE EXP ASIG JUN-0001/2009

"9 #% "*> ^

CRITERIO TÉCNICO:

*•*•>


Ku

FUNDAMENTO LEGAL: Este avalúo se fundamenta en

Existen actualmente tres enfoques de valuación comúnmente aceptados el Comparativo de Mercado, el de Costos y el de Ingresos y es en función del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la aplicación de todos o algunos) de ellos

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están valuando

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

izo de un £mise le su valor

ables, según

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción cftde\¡ bien similar al analizado a la fecha del avalúo, al resultad^faje^s5

denomina VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (V R N ) J 3 t | l W>n nol se afectará por los diversos factores de depreciación y ÓDSI sea el caso g | | ••£* \%

Al resultado obtenido por este enfoque, sSTfe denqmina¿^LOR%(SICO o VALOR NETO DE REPOSICIÓN v. í 'k % J | "'*

JEsté^fogue cjpsiderael valor presente de los beneficios ENFOQUE DE INGRESOS ^Este^ffloque ccspii futuros, derivados deLbi l f t%. val j^a^l l -^generalmente medido a través de la capitalización de utvrtR»«sj>etíffico d«rt|tesos

Al r e s u l t a d o . o t í ^ A p ^ b l ^ ^ f o q u e , se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN

V A I ^ ^ ^ O ^ P ^ I A ^ ( V a l o r Justo de Mercado) Es el resultado del análisis y p o ^ ^ ^ ^ ^ S S W i f o q u e s valúatenos Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos

Et> el pwpp^stimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avaluó entre unrcomprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intei medianos, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión

Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes del avalúo

7 de 12



JT^":

NO DEEXP ANT NO DEEXP ASIG. JUN-0001/2009


*¡ ••„»

W-' * ^ y ^ ! ^ Í | U É Í T E S D E Í N F O » ^ é * V * -

TERRENOS , " f , . 1 CARACTERÍSTICA VENTA 2 CARACTERÍSTICA VENTA 3 CARACTERÍSTICA VENTA 4 CARACTERÍSTICA VENTA 5 CARACTERÍSTICA VENTA

As,, * '4*» 'TIS COL

TERRENO BALDÍO $6,000,000.00

COL TERRENO BALDÍO

$760,000.00 COL

TERRENO BALDÍO $1,800,000.00

COL

COL

CENTRO

CENTRO

CENTRO

ANIMAS

1- 4*

ZONA

ZONA

ZONA

ZONA

ZONA

1,000.00 M2 TERRENO COMERCIAL Y SERVICIOS TEL 8-17-47-35

MIXTA TEL

MIXTA TEL

209.00 M2 TERRENO

http://bienesraices.xalapa.com 600.00 M2 TERRENO

http://bienesraices.xalapa.com M2 TERRENO

HABITACIONAL TEL

M2 TERRENO

HABITACIONAL

TIENTAS

CARACTERISTIC VENTA

COL CENTRO EDIFICIO COMERCIAL ECONÓMICO

$ 11,500,000.00 ZONA

911.00 CONST 349.00 TERRENO

COMERCIAL Y SERVIVIOS TEL 82281-72-05-30

CARACTERÍSTICAS VENTA

COL CENTRO CASA HABITACIÓN MODERNA MEDIANA

$ 2,650,000.00

318.00 CONST

ZONA COMERCIAL Y SERVIVIOS TEL www.leru com

105.00 TERRENO

CONST TERRENO

CARACTERÍSTICAS VENTA

ZONA TEL

COL CARACTERÍSTICAS VENTA

CONST ZONA HABITACIONAL Y COMERCIAL

TEL

TERRENO

8 de 12

http://bienesraices.xalapa.com

http://bienesraices.xalapa.com

http://www.leru



<k%

"1 t -, i .

NO. DEEXP.ANT NO DE EXP. ASIG JUN-0001/2009

Á V A. L, 4J O C Q NI E RiC I A x f % M t

•v. OtTf NClÓfí DE fALÍRE?¿ J^v J^f. ^


VAÜ3RFISÍCO,

a)-DEL TERRENO CUADRO DE HOMOLOGACIÓN

No.

1

2

3

4

5

Oferta

$

6,000,000 00

760,000 00

1,800,000 00

Sup.

m2

1,000 00

209 00

600 00

$ /m2

6,000 00

3,636 36

3,000 00

Factores de Homologación

NEG

0 95

0 95

0 95

UBIC

1 00

1 25

1 25

ZONA

1 00

1 00

1 00

TOPOG

1 00

1 00

1 00

TOTAL

SUP

1 00

1 00

1 00

ESQ

1 00

1 00

1 00

FRe

0.95

1.19

1.19

$/m2

$ 5,700 00

$ 4,318 18

$ 3,562 50

. $ 4,526.89

FRACCIÓN

TOTAL

SUPERFICIE

1 260 00

1 260 00

VALOR UNITARIO

4,532 00

COEF

1 00

MOTIVO COEF

INTEGRO

b) - DE LAS CONSTRUCCIONES

SUBTOTAL (a)

TIPO USO o DESTINO DE LA CONSTRUC

AREA V R N (unijaapK.

VALOR PARCIAL

20 EDIFICO COMERCIAL MEDIO 5,462 00 $ \W^%- $ 5,056 00 27,615,872 00

J # _ B4

V*"

TOTAL 5 462 00 SUBTOTAL (b) 5,056 00 27,615,872 00

c) - INSTALACIONES LSPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMEN p/c

1

3

4

5

INSTALACIONES

ESPECIALES

ELEVADOR MARCA SCHINDLER CON CAPACIDAD PARA CINCO PASAJEROS TRANSFORMADOR DE 75 KW INCLUYE INST. Y LICENCIAS CISTERNA DE 1.60 X 1.45 X 2.40 DE PROF. TANQUE ELEVADO DE AGUA HECHO EN OBRA DE 4.30 X 8.60 X 1.23 DE ALT.

Unidad

PZA

LOTE

M3

M3

Cantidad

1

1

6

44

V R N

(unitario)

$ 505 303 00

$ 70 000 00

$ 1 800 00

$ 1 800 00

FACTOR DE

DEMÉRITO

0 80

0 50

0 80

0 50

V N R

(unitano)

$ 404 242 4

$ 35 000 00

$ 1 440 00

$900 0

SUMA

TARIAS VALOR

PARCIAL

$

$

$

$

$

404,242 40

35 000 00

8 640 00

39,600 00

487,482 40

9 de 12





Ó P VC*JQ WhE V C T A C "di & T* , 1

p/c ELEMENTOS

ACCESORIOS

Unidad Cantidad V R N

(unitario)

$

FACTOR DE

DEMERITO

V N R

(unitario)

$

SUMA

VALOR

PARCIAL

$

$ 0 00

p/c OBRAS

COMPLEMENTARIAS

PORTÓN DE FIERRO ESTRUCTURAL CON RONDILLO DE Vi " Y TUBULAR DE 2" X 2"DE 9M X 2.60 DE ALT. BARANDAL EN RAMPA DE ACCESO RAMPA DE CONCRETO ARMADO DE 5.00 X 10.00 MTS DE LARGO

Unidad

PZA

LOTE

LOTE

Cantidad

1

1

1

V R N

(unitano)

$ 7 806 00

$ 15 594 00

$1 000 00

FACTOR DE

DEMERITO

0 50

0 50

0 80

V N R

(unitario)

$ 3 903 00

$ 7,797 00

$ 800 00

SUMAf*

VALOR

PARCIAL

$ 3,903 00

$ 7,797 00

f .$ 800 00

fc. '% $ <;.'1£.,500 00

¡TOTAL'S) [_ S 499,982 40

VALOR FÍSICO o « ^ <a+b+c) V~f 33,819,740.76

VALOR CAPITAUZAcT6(Í€)E RENTAS.;

a) - CALCUtagEiÉA* RENTA MENSUAL BRUTA TIPO

19 w DESTINO

EDIF COMER MEDIO

SUP RENTABLE

5 462 00 nf

VALOR/m2

$40 91

5,462 00 m¿ l $ 40 91 RENTA BRUTA MENSUAL Red

RENTA MENSUAL

223,315 22

223,315 22

b) - IMPORTE DE DEDUCCIONES VACÍOS 8.33 %

IMP PRED 0.11 % CONS/ MANT

ADMÓN 2.50 8.33

SEGUROS OTROS

100

TOTAL DEDUCCIONES 20.27

10 de 12



NO DEEXP ANT

¿m ^0 A | t Ú r C t f M feVé I A L

NO DEEXP ASIG JUN-0001/2009


c) - CALCULO DE TASA CONCEPTO

EDAD (años)

calificación

VIDA ÚTIL REMANENTE

calificación

ESTADO DECONSERV calificación

PROYECTO

calificación

REL SUP (TERR/CONST)

calificación

USO DEL INMUEBLE INMUEBLE calificación

CLASIF ZONA

Calificación

7%

0-5

MAS DE 60

NUEVA

MUY BUENO

Const > Terr MAYOR 3 1

1

CASA UNIF

LUJO

8%

5 - 2 0

50-60

MUY BUENO

BUENO

1

Const > Terr HASTA 3-1

EDIF PROD HAB-COM

1

1er ORDEN

1

T A S

9%

20-40 1

40-50

1

BUENO

1 ADECUADO

Const > Terr

HASTA 2-1

DEPTO/CASA CONDOMINIO

2o ORDEN

A S

10% |

40-50

11%

50-60

_ __ _. . 20-40 5 -20

__ REGULAR MALO

_ .___ REGULAR DEFICIENTE

I Terr = Const Terr > Const

HASTA 3-1

| OFNA/LOCAL CONDOMINIO

12%

MAS DE 60

TERMINADA

RUINOSO

MALO

Terr > Const MAYOR 3 1

OFNA/LOCAL BODEGA/ UNIF ^ x INDUSTRIA

I *% 3er ORDEN

«J _ « • * é'í<

* PJSOL Í-¿'A Proll SERV/INC

wm> m ^m^-tp-f # <*, <*• - ' , ' ; - •% « •

SUMA CALIF

CAPITALIZACIÓN

TASAS PARCIALES

1 0000

1 0000 1 1429 3 4286

1 2857 3 8571

"¿I BJ

c 2) - TASA OBTENIDA DE MERCADO

c 3) TASA PONDERADA *> s

d) - DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

TOTAL DEDUCCIONES RENTA NETA MENSUAL

RENTA NETA ANUAL

TASA DE CAPITALIZACIÓN.

VALOR DE CAPITALIZACIÓN (REDONDEADO)

, „ „ . j A Í ? g r J ) DE MERCADO

A 1 5714 M .

1 7143

8 29%

7.19%

TASA PONDERADA 7.74%

RENTA BRUTA MENSUAL Red $ | $ 223,315.22

20.27% $ 45,265 99 $ 178,049 22

$2,136,590 68

8.29%

25,786,172.50

VALOR MERCADO i ww

CUADRO DE HOMOLOGACIÓN

No.

1

2

3

4

5

Oferta

$ $ 5,000,000 00

$11,500 000 00

$ 2,650 000 00

Sup. m 2

412 00

911 00

318 00

$/m2

12 135 92

12,623 49

8 333 33

FACTORES DE HOMOLOGACIÓN NEG.

0 95

0 95

0 95

UBIC.

1 00

1 00

1 00

SUP.

1 00

1 00

1 00

CALID.

1 00

1 00

1 20

TOTAL

EDO CONS.

1 00

1 00

1 00

ESQ.

1 00

1 00

1 00

FRe

0.95

0.95

1.15

$/m2

$ 11,529 13

$ 11,992 32

$ 9,500 00

$ 11,007 15

11 de 12





A V A L U Ó C O M E R C I A L

a).- Valor de mercado FRACCIÓN

TOTAL:

SUPERFICIE:

5,642.00

VALOR UNIT.

$ 11,007.15

m2

COEF.

1.00

MOTIVO COEF.

INTEGRO

VALOR UNIT. RESULTANTE

$ 11,007.15

SUMA (a):

VALOR

$ 62,102,325.91

$ 62,102,325.91

$70,000,000.00 $60,000,000.00 $50,000,000.00 $40,000,000.00 $30,000,000.00 $20,000,000.00 $10,000,000.00

$0.00 RESUMEN

DE VALORES

RESUMEN DE VALORES.

1

, •

1

i

BENFOQUE DE COSTOS

M ENFOQUE DE RENTAS

O ENFOQUE DE MERCADO

Valor Físico. $ 33,819,740.76

Valor de Capitalización de Rentas.

Valor de Mercado.

$ 25,786,172.50

$ 62,102,325.91

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.

De acuerdo a la ubicación del inmuebles y a sus características propias se concluye con el valor promedio de los tres enfoques:

CONCLUSION.

EL VALOR ESTIMADO DEL INMUEBLE. MOTIVO DEL PRESENTE AVALUÓ, A LA FECHA ES DE :

(CUARENTA MILLONES^EICIENTOS CUARENTA MIL PESOS 00/100 M.N.) $ 40,600,000.00

SELLO

12 de 12

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