Huurrendement,€¦ · lening terugbetaald. Dat moment valt voor zo’n investeerder veelal samen...

Alle vAstgoedbegrippen uitgelegd,

100 termen die iedere vastgoedbelegger

moet kennen

van A tot Z Akelijke

rechten

bAttement

1

2 investimmo.be investimmo.be 3

Colofon

De inhoud van dit e-book werd samengesteld in maart 2016. De regelgeving en best practices over vastgoedbeleggen staan echter nooit stil. Voor een actuele stand van zaken in verband met deze termen verwijzen we graag naar de onlineversie van dit lexicon op www.investimmo.be.Maart 2016, copyright Immopolis bvba, verantwoordelijke uitgever: Xavier Carbonez

voorwoord

Huurrendement, het geheim van een goede belegger

We leven in innovatieve digitale tijden. Iedere dag komt er wel een app op de markt die ons het leven makkelijker maakt. Ook zo bij de organisatie van ons vermogen. Online bankieren was nog nooit zo eenvoudig. Maar voor vastgoedbeleggers bleef het lange tijd stil. Tot nu. Op spreekavonden stel ik vaak dezelfde openingsvraag: wie kent het huurrendement van zijn vastgoed? Keer op keer dezelfde vaststelling: nauwelijks de helft. We hebben die vraag ook gesteld in een groots marktonderzoek bij vastgoedbeleggers. Ook daar dezelfde vaststelling. Bizar voor een belegging waar zoveel centen in kruipen. Dat, terwijl we onze huisbankier wel berispen als hij niet tot op de komma kan aantonen wat het rendement is van een belegging die hij jou voorstelt. ‘Ik reken vooral op de meerwaarde’, hoor je dan als reactie. Ik zou daar de komende decennia mijn centen niet meer op durven te verwedden. Het vet is daar allicht voor lange tijd van de soep. De woonbonus heeft het afgelopen decennium bijgedragen tot mooiere meerwaardes, net als de dalende rente. Tal van economen beweren dat de vastgoedprijzen


dan 1.000 euro per jaar. Dat zijn volle procenten verlies. Speculaties over virtuele meerwaardes zijn dan maar klein bier bij die gerealiseerde verliezen. En zo kunnen we vele domeinen opsommen waar degelijk huiswerk leidt tot betere rendementen: gemeentelijke analyses van koopkracht, demografie of fiscaliteit. Vele kleintjes maken een wereld van verschil. ‘The trend is your friend’, wordt weleens beweerd bij beleggingen. Bij vastgoedbeleggingen is dat niet anders. Maar hoe moet je de trend detecteren? Investimmo.be wil daarbij jouw bondgenoot zijn. Het verschil tussen een goede en een excellente belegger zit in de uitvoering. En daar zijn verder geen geheimen aan. Omring je met de juiste tools en adviezen. Dit boekje met het ABC van vastgoed is slechts een voorzet. Het gaat online verder met tal van screeners en simulatoren. Op www.investimmo.be bieden we zelfs een heuse portefeuillemodule aan die toelaat om je patrimonium voortaan zelf te beheren. Want ook dat scheelt volle procenten in je finale rendement. We wensen je veel leesplezier, maar nog meer surfplezier op onze website.

Met collegiale beleggersgroet, Xavier CarbonezOprichter Investimmo.be

met 5 procent zullen dalen als de rente met 1 procent stijgt. De rente is in de afgelopen 30 jaar alleen maar gezakt, we zullen dus moeten zien wat een stijgende rente in de praktijk kan veroorzaken. Theorie en praktijk staan soms mijlenver uiteen. Zo lezen we al jarenlang in internationale studies hoe oververhit de Belgische vastgoedmarkt is, terwijl in de praktijk de prijzen en volumes op peil blijven. Wait and see. Feit is dat de huurrendementen, al dan niet tegen een achtergrond van mildere meerwaardes, aan belang zullen winnen. Sowieso worden huurrendementen nog stiefmoederlijk behandeld, waardoor… veel centen blijven liggen. Velen staren zich blind op die virtuele meerwaardes (die je trouwens maar realiseert bij de verkoop van je pand), maar vergeten dat de euro’s worden verdiend met de dagdagelijkse cashflows van een investering. De impact van kleine ingrepen in een cashflow is enorm. Wie 20 à 30 euro extra huurgeld kan vragen per maand voor een pand omdat hij zijn huiswerk van de markt goed heeft gedaan, verdient enkele honderden euro’s extra per jaar. Op een belegging van 20 jaar loopt dat op tot duizenden euro’s. Het omgekeerde is ook waar. Wie zich bij de aankoop van een verhuurde opbrengsteigendom laat verblinden door een gegarandeerde huurprijs van 800 euro voor drie jaar, kijkt beter in de buurt of zo’n huurprijs marktconform is. Als je na drie jaar moet vaststellen dat 700 euro een realistischere prijs is, dan verlies je de daaropvolgende jaren meer


LeXICon (alfabetisCh gerangsChikt)

abattementEen abattement is een fiscale tegemoetkoming die de overheid doet aan mensen die een woning kopen. Er zijn strenge regels aan verbonden die vooral neigen naar het bevoordelen van mensen die hun eerste woning willen kopen. Het abattement bestaat eruit dat je voor een deel wordt vrijgesteld van de verplichte registratierechten op je aankoop. In plaats van op de volle som registratierechten te moeten betalen, mag je dat op een deel van de som doen. Zo mag je in Vlaanderen tot 15.000 euro aftrekken van het bedrag waarop je rechten moet betalen. In de praktijk levert dat dus een voordeel op van 1.500 euro (10 procent registratierechten op een pand met groot beschrijf). In Brussel mag je soms tot 75.000 euro aftrekken van je verkoopprijs. goed om te weten Die sommen kunnen in Vlaanderen ook nog verhoogd worden als er voor de financiering van het goed een hypotheek wordt gevestigd. Voor (Vlaamse) panden die minder dan vier jaar zijn opgenomen in het leegstandsregister, heb je nog een bijkomend abattement van 30.000 euro (renovatie-abattement).

aCCordeonkredIetEen accordeonkrediet is een formule waarbij geleend geld terugbetaald wordt met een onbepaalde looptijd. Er worden een variabele rentevoet en vaste terugbetalingen afgesproken, maar de looptijd van de lening is afhankelijk van de rente-evolutie. Stel dat de rente veel stijgt tijdens de terugbetalingsperiode, dan zullen je aflossingsbedragen constant blijven, maar zal de looptijd verlengd worden. Omgekeerd kan ook. Stel dat de rentes dalen: dan blijven je aflossingsbedragen constant, maar kort de looptijd in naarmate de rente is gezakt.

aCte en maInWie een huis koopt, weet dat hij nog een rist administratieve kosten moet ophoesten. Alleen al door de registratierechten in Vlaanderen moet je 10 procent bovenop je aankoopprijs neertellen. Soms kan een verkoper je voorstellen om al die kosten op zich te nemen, zodat je met zijn vooropgestelde prijs alle kosten inbegrepen krijgt. Je wandelt dus buiten met de ‘akte in de hand’.

akteSommige overeenkomsten dienen officieel te worden geregistreerd. Dat verandert niets aan de kracht die zo’n overeenkomst heeft tussen de contracterende partijen. Maar soms is het ook belangrijk dat derden rekening houden met de afspraken die in zo’n overeenkomst worden gemaakt, bijvoorbeeld dat er geen beslag op kan worden gelegd of hypotheken op worden ingeschreven. Dat kan alleen als zo’n overeenkomst ‘tegenstelbaar aan derden’ wordt gemaakt. Een notaris kan zo’n authentieke akte opstellen.


beLeggersHorIzonDe termijn die je voor ogen hebt om een belegging bij te houden. Iedere belegging wordt immers gekenmerkt door een risico, een rendement en een tijdsaspect. Voor vastgoed geldt doorgaans een langere beleggershorizon omdat een meerwaarde pas gerealiseerd kan worden nadat alle (administratieve) kosten verteerd zijn.

bevakDe term bevak staat voor ‘beleggingsvennootschap met vast kapitaal’. In 1996 zijn ze in het leven geroepen, vrij laat in vergelijking met het buitenland. Tot dan kon je alleen via vastgoedcertificaten investeren in grote vastgoedprojecten. Vastgoedbevaks worden op de beurs genoteerd tegen heel specifieke voorwaarden (bijvoorbeeld: 80 procent van de winst moet worden uitgekeerd indien ze de vrijstelling van vennootschapsbelasting willen genieten). Het gaat hier dus om ‘papieren vastgoed’. Wie hierin investeert, belegt dus niet zelf in bakstenen, maar in bedrijven die op hun beurt in vastgoed investeren. Zo vermijd je een pak administratieve rompslomp met huurders of overheden. Sinds 2014 ruimt de bevak meer en meer plaats voor een nieuwe beleggingsvorm van papieren vastgoed: de gereglementeerde vastgoedvennootschap of GVV. (zie ook: GVV)

bodemattestWie een woning verkoopt, moet daar in Vlaanderen en Brussel een bodemattest voor hebben. Het is een verplicht document dat je bij de onderhandse verkoop al moet kunnen voorleggen en dat de notaris je zal vragen alvorens de akte kan worden verleden. Zo’n bodemattest geeft een indicatie van de toestand van de ondergrond en wordt uitgereikt

door OVAM (Open¬ba¬re Vlaam¬se Afvalstoffenmaatschappij) in Vlaanderen en door BIM (Brussels Instituut voor Milieubeheer) in Brussel. Vaak wordt gewerkt met blanco attesten, wat wil zeggen dat de administratie geen indicaties heeft van problematische activiteiten in het verleden (bijvoorbeeld, een tankstation) en dat er geen saneringsverplichting rust na de transfer van de grond. Als er echter indicaties zijn van vervuilende activiteiten in het verleden (of na verklaringen van de verkoper) wordt een onderzoek gedaan waarvan de resultaten geattesteerd worden in het bodemattest. Met die informatie weet de kandidaat-koper welke grond hij aanschaft en welke verplichtingen hij mag verwachten bij een eventuele (verplichte) sanering van de ondergrond.

buLLetkredIetBulletkredieten zijn populair bij beleggers. De maandelijkse aflossingen bestaan uitsluitend uit intrestlasten. Via zo’n bullet kan je makkelijk met geleend geld in een pand investeren. Gedurende de hele looptijd van de lening hoeven alleen maar intresten terugbetaald te worden aan de bank. Het kapitaal wordt pas op het einde van de lening terugbetaald. Dat moment valt voor zo’n investeerder veelal samen met het einde van de investering (als het pand verkocht wordt). Zo kan hij het geleende bedrag in één keer terugbetalen, waardoor het kapitaal gedurende de volledige looptijd geen ballast vormde op de investering. Alleen de rentelasten dienden tijdens de investering betaald te worden.


hij binnen een bepaalde periode een nieuwe koper kan aanduiden die zijn plaats zal innemen en die alle bepalingen uit de koopovereenkomst op zich zal nemen.

CompromIsOok al verwijst het woord ‘compromis’ naar een voorlopige verkoopovereenkomst, als er een akkoord is over het ‘goed’ en de ‘prijs’ is er een definitief akkoord. Dat akkoord kan zelfs op een spreekwoordelijk bierviltje staan. Zelfs een sms is in de rechtspraak al bevestigd als geldig bewijs. Ook een mondelinge overeenkomst is geldig, maar daar ligt de bewijsvoering moeilijker. Wel kunnen er in het compromis opschortende voorwaarden worden opgenomen, zoals bijvoorbeeld het bekomen van een bankkrediet om het huis te financieren. Een compromis is een overeenkomst tussen koper en verkoper waar geen notariële akte voor nodig is. Het is echter ook mogelijk om het compromis via een notaris te laten opstellen. goed om te weten Een compromis kan je eventueel laten registreren als de akte niet binnen vier maanden na de ondertekening van het compromis kan volgen (bijvoorbeeld, bij een latere betaling van de koopsom).

CanonIn ruil voor een erfpacht moet een vergoeding betaald worden door de erfpachter. Zo’n vergoeding heet een canon. Die kan ofwel eenmalig betaald worden voor de volledige periode (minimaal 27 jaar, maximaal 99 jaar), ofwel is er een jaarlijkse vergoeding.

CapWie kiest voor een lening met variabele rente (zie ook: variabele rente), heeft enkele ingebouwde garanties dat de rente niet eindeloos kan worden aangepast. Zo wordt een maximaal stijgingspercentage afgesproken (‘cap’). Meestal ligt dat rond 3 procent voor kredieten met een jaarlijkse renteaanpassing (1/1/1). Ook een maximale daling kan worden afgesproken. Dat heet dan een ‘floor’. De cap mag nooit hoger zijn dan de floor.

CommandverkLarIngSoms is het moeilijk om je als biedende partij kenbaar te maken op een openbare verkoop. Als buurman van een aangeboden pand of grond heb je immers een overduidelijk belang, wat in je nadeel zou kunnen spelen bij de prijsbepaling. De prijs zou kunstmatig opgedreven kunnen worden zodra duidelijk is dat jij je zinnen hebt gezet op het onroerend goed. Daarom bestaat er een regeling waarbij je anoniem kunt bieden tijdens een openbare verkoop. Iemand anders neemt voor jouw rekening deel aan het opbod. Indien die de finale prijs heeft geboden, meldt hij dat hij voor iemand anders heeft gekocht. Dat doet hij met een commandverklaring, een akte die door een notaris moet worden opgesteld. Een commandverklaring kan ook bij een verkoop uit de hand. De koper laat dan in de verkoopovereenkomst opnemen dat


stukje minder wordt afbetaald. Dat levert een situatie op waarbij de zwaarste terugbetalingen aan het begin van de lening vallen, maar naderhand milderen.

dossIerkostenDe term ‘dossierkosten’ bij de bank of notaris verwijst meestal naar een indirecte manier om forfaitaire kosten aan te rekenen aan de klant voor administratief werk. Bij het opstellen van kredieten, herfinancieringen enzovoort rekent de bank of notaris vaak dossierkosten aan. goed om te weten Dossierkosten zijn onderhandelbaar. Bij banken kunnen bijvoorbeeld diverse kosten samengenomen worden, het bedrag kan verlaagd worden enzovoort. Bij de notaris kan niet over het ereloon onderhandeld worden (dat zijn immers officiële tarieven), maar wel over de dossierkosten.

energIeprestatIe (-CertIfICaat)Sinds 2008 moet je in Vlaanderen bij de verhuur of verkoop van een woning verplicht een EPC-score meegeven. Die verwijst naar de energieprestatie van de woning. Dat score kan worden vastgesteld door een erkende deskundige, die polst naar de energiezuinigheid van het pand. Aan de hand van de voorziene isolatie, de gebruikte materialen of de gekozen verwarmingsinstallaties kan een deskundige een totaalplaatje maken van de energieprestatie. Zo’n document is 10 jaar geldig. Bij nieuwbouw is geen EPC maar een EPB verplicht. Zo’n ‘energieprestatie en binnenklimaat’-attest wordt opgesteld door de EPB-verslaggever en kan achteraf ook dienen als EPC.

ControLesCHattIngBij een verkoop moet in de notariële akte altijd een werkelijke waarde vermeld staan, ook al verkoop je het goed onder die waarde. Het is trouwens op die werkelijke verkoopwaarde dat je registratierechten zal betalen. Als je die waarde niet aangeeft in de akte en de fiscus vindt dat je pand te goedkoop is gewaardeerd, dan spreekt men van een tekortschatting. De fiscus zal op basis van vergelijkingspunten een nieuwe waardering uitspreken, die je kan aanvechten met eigen argumenten. Als dat geen resultaat oplevert, kan dat leiden tot een controleschatting.

dakIsoLatIenormIn Vlaanderen moeten tegen 2020 de daken van alle woningen geïsoleerd zijn. Het gaat dan vooral om woningen die vóór 1 januari 2006 op het elektriciteitsnet werden aangesloten. Nieuwbouwwoningen zijn sinds die datum sowieso verplicht om dakisolatie te hebben (om conform te zijn met de energieprestatieregelgeving). Op dit ogenblik is die verplichting vooral van belang voor wie zijn woning verhuurt. Een huurder kan immers een woningonderzoek aanvragen. Indien de dakisolatie ontbreekt, worden er strafpunten toegekend, wat aan je woning een competitief nadeel zal geven tegenover geïsoleerde woningen. Tot 2020 geldt een beperkt aantal strafpunten, vanaf 2020 worden ze verhoogd.

degressIeve betaLIngenEen lening wordt doorgaans terugbetaald in maandelijkse schijven. Het bedrag dat maandelijks betaald wordt, heet mensualiteit. Dat bedrag kan vastgeklikt worden gedurende de volledige looptijd of kan degressief verlopen. Dat wil zeggen dat er maandelijks altijd een


altijd of je ook eigenaar wordt van de grond. Zoniet dreig je na afloop van de periode (maximaal 99 jaar) alleen maar een vergoeding te krijgen voor de (gedevalueerde) opstal, terwijl een eventuele meerwaarde van de grond aan je investering zal ontsnappen.

fLoorWie kiest voor een lening met variabele rente (zie ook: variabele rente) heeft enkele ingebouwde garanties dat de rente niet eindeloos kan worden aangepast. Zo wordt een maximaal dalingspercentage afgesproken (‘floor’). Meestal ligt dat rond 3 procent voor kredieten met een jaarlijkse renteaanpassing (1/1/1). Ook een maximale stijging kan worden overeengekomen, dat heet dan een ‘cap’.

geïndeXeerd kadastraaL InkomenHet niet-geïndexeerde kadastraal inkomen lees je op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing. Dat bedrag verwijst echter naar een fictieve huuropbrengst die je woning in de jaren zeventig van de vorige eeuw zou hebben opgebracht. Men ging er toen van uit dat die kadastrale inkomens regelmatig geactualiseerd zouden worden. Dat is echter onvoldoende gebeurd, waardoor de overheid voor een systeem van indexeringen heeft gekozen. Jaarlijks wordt nu een coëfficiënt gepubliceerd die toegepast moet worden op alle niet-geïndexeerde kadastrale inkomens. Dat leidt op een arbitraire manier tot een geïndexeerd kadastraal inkomen, dat zal dienen als belastingvoet voor verdere heffingen op het bezit van het onroerend goed.

e-peILHet E-peil is net als het K-peil een waarde die een energetische score weergeeft. Het K-peil geeft een idee van de isolatiewaarde, het E-peil geeft een indicatie van het energieverbruik. Om het E-peil te berekenen, gaat de deskundige (aan de hand van software) ervan uit dat een gebouw een heel jaar aan 18 °C moet worden verwarmd. Dat is de basis om de verwarm- en koelcapaciteit te berekenen.

erfpaCHtEen erfpacht is een tijdelijk recht om het volle genot te hebben van een onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort. Het is een volwaardige formule, net als verkopen of verhuren, om vastgoed ter beschikking te stellen van een tegenpartij. Wie zijn onroerend goed in erfpacht geeft, voor een periode van minstens 27 tot maximaal 99 jaar, krijgt geen huurgeld maar een ‘canon’ als vergoeding. Die kan jaarlijks betaald worden of eenmalig voor de volledige duurtijd van de overeenkomst. De erfpachter mag in ruil alles doen met het onroerend goed (van bebouwen tot verhuren, zelfs een hypotheek opleggen) zolang de waarde van het goed maar niet wordt aangetast. De jongste jaren zijn diverse creatieve formules opgezet om via deze manier nieuwe investeerders te lokken voor nieuwbouwprojecten, want ze biedt naast enkele (fiscale) voordelen ook de mogelijkheid om de prijs van het project te drukken (aangezien er geen grondcomponent in de prijs zit vervat). Een voorbeeld: de registratierechten voor een erfpacht bedragen maar 2 procent in plaats van 10 procent bij de aankoop van een (Vlaamse) woning. Een erfpacht kan je alleen maar ontbinden met onderlinge overeenstemming. goed om te weten Als je een eigendom koopt waarop een erfpacht rust, controleer dan


GVV was vooral de Europese regelgeving die naar meer transparantie streeft. De nieuwe regelgeving was voor vastgoedbevaks nadelig geworden, zodat ze de mogelijkheid kregen om te converteren naar een GVV.

HandLICHtIngEen hypothecaire lening wordt altijd voor 30 jaar ingeschreven, ook al is de looptijd korter of langer (hou dus rekening met bijkomende inschrijvingskosten als je looptijd langer dan 30 jaar is). Indien je zo’n inschrijving wil laten schrappen (bijvoorbeeld omdat ze bij de verkoop niet wordt toegestaan of omdat er nog hypotheken rusten op de woning) moet je bij het hypotheekkantoor een verzoek tot handlichting indienen. Dat gebeurt met een notariële akte, waarbij de bank zich akkoord verklaart met die schrapping. Zo’n akte kost enkele honderden euro’s, afhankelijk van de omvang van het geleende bedrag.

HerfInanCIerenIn tijden van lage rentes kan het voordelig zijn om een lening te herzien waarvan de rentevoet in duurdere rentetijden werd afgesloten. Als vuistregel wordt weleens gesteld dat je minstens een vol procent moet kunnen zakken voordat het de moeite loont, want er komen immers ook wat kosten bij kijken (dossierkosten, de wederbeleggingsvergoeding, een eventuele handlichting en inschrijving). Die voorwaarden zijn te onderhandelen met je bank.

gespLItste aankoopDe mogelijkheid bestaat om de aankoop van een woning op te splitsen in ‘blote eigendom’ en ‘vruchtgebruik’. Wie een tweede verblijf koopt, kan vooruit denken en op de successieplanning besparen als de blote eigendom al gekocht wordt door de volgende generatie. Het vruchtgebruik blijft dan bij het ouderkoppel, zodat dat ten volle kan genieten van de woning zonder zich zorgen te moeten maken over de dure successietarieven die voor vastgoed gelden. Als de langstlevende ouder uiteindelijk overlijdt, dooft het vruchtgebruik uit. Zodoende worden de kinderen, als aan bepaalde voorwaarden is voldaan, de volle eigenaars zonder dat ze nog bijkomende successierechten moeten betalen,.

groot besCHrIjfWie geen aanspraak kan maken op de verlaagde registratierechten op basis van een klein beschrijf, valt onder het systeem van het groot beschrijf. In Vlaanderen betaal je dan 10 procent registratierechten, in Wallonië en Brussel is dat 12,5 procent. Voor een derde woning betaal je in Wallonië tot 15 procent registratierechten.

gvvGereglementeerde vastgoedvennootschap. Sinds 2014 is deze nieuwe beleggingsvorm van ‘papieren vastgoed’ mogelijk. Het verschil tussen een GVV en een vastgoedbevak (zie ook: bevak) is vooral dat een GVV commerciële en operationele activiteiten uitvoert. Centraal bij een GVV staat de langetermijnstrategie voor het aanhouden van vastgoed en de exploitatie ervan. Verwacht wordt dat de meeste vastgoedbevaks het statuut van GVV zullen aanvragen. Aanleiding voor de creatie van de


gebruikelijke slijtage en de werkelijke pandschade. Om te vermijden dat een verhuurder het gelag moet betalen zonder dat de huurder financieel tussenkomt, is er een wettelijk kader gecreëerd over de huurwaarborg. Op naam van de huurder wordt een rekening bij de bank geopend waarop een aantal maanden huurgeld wordt geblokkeerd. De huurder kan die som pas opnieuw opnemen zodra de verhuurder daarvoor een document ondertekent. In de praktijk zijn er twee mogelijkheden voor een huurwaarborg: ofwel stort de huurder zelf het bedrag op de rekening dat overeenkomt met twee maanden huur. Indien de huurder dat bedrag niet kan vrijmaken op het moment dat de huurovereenkomst wordt ondertekend, kan hij bij zijn bank aankloppen en vragen om hem het bedrag voor te schieten. In dat geval gaat het om 3 maanden huur die gestort moet worden. Als die som een intrest zou opleveren, is die in het voordeel van de huurder.

HuurwetWie in België huurt, kan rekenen op een wettelijk kader om zijn belangen te verdedigen. Voor de verhuurder zijn er, in tegenstelling tot het buitenland, tal van beperkingen om met huurders om te gaan. De huurwet die de woninghuur regelt (voor verhuur van woningen die als hoofdverblijfplaats zullen dienen) stippelt de modaliteiten van een huurcontract uit: hoelang kan een huurcontract duren, hoe kan het worden opgezegd, wie betaalt welke schade, wanneer kan er geïndexeerd worden enzovoort. Voortaan zijn het de gewesten die zullen sleutelen aan die regels, want de huurwet voor woninghuur is sinds de recentste staatshervorming van 2014 geregionaliseerd.

HuurInkomstenWie in vastgoed belegt, doet dat omwille van de meerwaarde van het vastgoed én omwille van de inkomsten die zo’n pand genereert. Huurinkomsten zijn immers de basis van de cashflows die tot een rendement zullen leiden. De hoogte van die maandelijkse inkomsten leg je zelf vast met de huurder. Helaas word je ook belast op je huurgelden. Maar enkele zaken heb je zelf in de hand, zodat je de hoogte van die belastingen kunt sturen. Zo is het zelden aanbevelenswaardig om (privé) te verhuren aan een huurder die het pand voor een beroepsactiviteit wil gebruiken. Dergelijke inkomsten worden belast tegen de werkelijke inkomsten, terwijl privéhuur wordt belast tegen het geïndexeerde ki + 40%, wat doorgaans voordeliger is.

HuurovereenkomstEen huurovereenkomst is het schriftelijk contract dat een huurder en verhuurder afsluiten. Ze kiezen voor een bepaald huurstelsel (korte duur, lange duur, levenslange duur, woninghuur, seizoenshuur enzovoort) met de bijbehorende termijn en prijs. Opgelet: een huurcontract voor residentiële huur moet 2 maanden na de ondertekening ervan geregistreerd worden op een bevoegd registratiekantoor. Dat kan gratis. Het kan ook online via de website myrent.be. Huurcontracten voor studentenkamers moeten niet geregistreerd worden.

HuurwaarborgWanneer een huurder voor een lange tijd in een woning trekt, er intensief leeft en gebruikmaakt van alle mogelijkheden, is het bijna evident dat er na verloop van tijd schade optreedt. Daarbij is het niet altijd even makkelijk om het onderscheid te maken tussen de


goed om te weten Indien je een goede vertrouwensrelatie hebt met de bank (bijvoorbeeld omdat je een lening afsluit voor een tweede woning), kan het zijn dat de bank genoegen neemt met een hypothecair mandaat. Dan is er geen inschrijving in het register (en spaar je aktekosten).

HypotHeCaIre LenIngEen lening is een krediet met rente tijdens een bepaalde looptijd. Er bestaan verschillende formules van terugbetalingen. Wie vastgoed koopt, heeft er alle belang bij om na te gaan of het interessant is om ervoor te lenen. Soms uit noodzaak, als je niet het volle bedrag ineens kunt betalen, maar het kan evengoed uit fiscale optimalisatie. Wie een lening met hypothecaire inschrijving aangaat (= hypothecaire lening), kan immers rekenen op diverse fiscale gunstmaatregelen. Het feit dat een lening ook hypothecair wordt ingeschreven aan de hand van een notariële akte is voor de bank een garantie voor wanneer je die lening niet langer zou kunnen afbetalen. Maar het is ook de basis voor diverse fiscale gunstmaatregelen. Zo kan het bijvoorbeeld aanbevelenswaardig zijn om, zelfs als je het beschikbare budget hebt om de woning met eigen middelen te kopen, een stukje te lenen en op het hypotheekkantoor te laten inschrijven. Afhankelijk van je persoonlijke situatie (je eerste woning, je langetermijnsparen enzovoort) is het best mogelijk dat je een deel van de rente- en/of kapitaalaflossingen mag verrekenen in je belastingaangifte. Die simulaties kan een bankier voor jou maken. Daarbij kan hij rekening houden met het ideale bedrag dat ‘ingeschreven’ moet worden, het overige deel kan dan onder een hypothecair mandaat genomen worden. Dat deel wordt dan niet ingeschreven, zodat er geen aktekosten op betaald moeten worden.

HypotHeCaIr mandaatWie een hypothecaire lening afsluit bij de bank moet daarvoor bij de notaris langsgaan. Zo’n lening moet vastgelegd worden via een notariële akte. Daarmee gaan heel wat kosten gepaard. Om te vermijden dat de kosten van die hypotheekrechten te hoog oplopen, kan een bank, zeker in het geval van een tweede woning of investering, toestaan dat het krediet niet ‘ingeschreven’ moet worden, maar dat een mandaat of belofte volstaat. Daarmee behoudt de bank het recht om het alsnog te laten inschrijven als er terugbetalingsproblemen zouden rijzen maar jaagt ze jou niet nodeloos op kosten als je voldoende zekerheden kan voorleggen dat het krediet gedurende de hele looptijd correct zal worden terugbetaald. goed om te weten Om fiscale redenen kan een mix van inschrijving en mandaat gekozen worden. Jouw bankier kan die ideale verdeelsleutel voor je uitrekenen.

HypotHeCaIre InsCHrIjvIngWie leent voor een huis doet dat aan de hand van een hypothecair krediet. Een bank wil de garantie dat het krediet tijdig wordt terugbetaald. Een van de garanties die ze daarvoor kan inbouwen, is het krediet hypothecair laten inschrijven. Dat houdt in dat centraal geregistreerd staat welke schuld je hebt tegenover de bank. Dat vermijdt dat je te veel schulden zou aangaan bij diverse instanties zonder dat er knipperlichten gaan branden. Zo’n inschrijving gebeurt aan de hand van een notariële akte. Een hypothecaire inschrijving is altijd voor 30 jaar, ook al heeft de lening een kortere looptijd. Opgelet, indien de looptijd van de lening langer is dan 30 jaar, zal je in het 30ste jaar een nieuwe inschrijving (= nieuwe aktekosten) moeten maken.


kadasterHet kadaster is de organisatie binnen de federale overheidsdienst Financiën die alle vastgoed in België in kaart brengt. Elk stukje grond, bebouwd of onbebouwd, heeft een kadastraal nummer dat bekend is bij die overheidsdienst. Gegevens als precieze locatie, afmetingen, grondstatuut, kadastraal inkomen of eigenaarschap kunnen er worden opgevraagd. Als er nieuwe woningen worden opgeleverd of renovaties worden afgerond, staat het kadaster in voor de bepaling van het kadastraal inkomen, dat de basis zal vormen voor diverse belastingen op het onroerend goed.

kadastraaL InkomenIn tegenstelling tot de registratierechten - die je maar één keer moet betalen - geldt er ook een jaarlijks terugkerende belasting op het bezit van vastgoed: de onroerende voorheffing. De basis waarop die heffing wordt berekend, is het kadastraal inkomen (soms ook afgekort tot ‘ki’). Dat is een virtueel inkomen van de woning dat door het kadaster wordt bepaald op het moment dat de woning wordt opgeleverd of gerenoveerd. Dat bedrag houdt geen rekening met het feit of je die woning ook effectief verhuurt of niet. Op die basisvoet worden dan, afhankelijk van je woonplaats, je gezinssituatie of het feit dat je het pand in realiteit verhuurt, diverse coëfficiënten toegepast. Tot je aan het bedrag komt dat de onroerende voorheffing zal uitmaken, en dus je jaarlijkse belasting op vastgoedbezit zal vormen. Een van de coëfficiënten is een tijdsfactor. De basis om het ‘virtueel inkomen’ vast te stellen, is voor het laatst vastgesteld in 1975. Dat wil zeggen dat het ki het virtueel jaarinkomen van een woning uit 1975 vertegenwoordigt (-40% van de kosten). De ambtenaren van het kadaster leven zich in in de tijdgeest van 1975 om te bepalen welke huurprijs een woning

HypotHeekreCHtenAls de bank je een lening toekent, zal ze die normaal laten inschrijven in het hypotheekkantoor. Dat vergroot immers de garantie dat het krediet wordt terugbetaald. Zo’n hypothecaire inschrijving gaat echter gepaard met een notariële akte, waardoor er registratierechten moeten worden betaald. De kosten voor het vestigen van zo’n hypotheek bedragen 1 procent van het geleende bedrag. Wie de bank kan overtuigen vrede te nemen met een hypothecair mandaat (zonder inschrijving), spaart die kosten uit.

IndeXerenWie vastgoed verhuurt, mag in de meeste omstandigheden (onder meer bij residentiële huur) de huurprijs jaarlijks aanpassen aan de inflatie. Dat om te vermijden dat de huurprijs bij lange verhuur op een te laag niveau komt te liggen. Als graadmeter voor die aanpassing wordt de consumptie-index genomen. Volgens een welbepaalde formule kan de huurprijs jaarlijks geïndexeerd worden. Op www.investimmo.be kan je dat voor al je panden automatiseren via de portefeuillemodule.

InsteLprIjsOm een openbare verkoop vlot op gang te trekken (en geïnteresseerde kopers aan te trekken) kan ervoor gekozen worden om met een instelprijs de biedingen van start te laten gaan. Er kan een voordeel worden gegeven aan degene die als eerste de instelprijs biedt én uiteindelijk ook de biedprocedure zal winnen: die persoon krijgt een premie van 1 procent van het eerst geboden bedrag. Is er geen instelprijs opgegeven, dan kan de notaris alsnog zo’n premie toekennen aan de persoon die het hoogste bod doet tijdens de zitdag. De premie bedraagt dan 1 procent van het hoogste bod.


k-peILHet K-peil is net zoals het E-peil een graadmeter voor de energetische score. Het K-peil doelt op de isolatiewaarde van de woning. De parameters die daarbij in rekening worden genomen, zijn het warmteverlies langs diverse openingen. Hoe lager de K-waarde, hoe beter de woning is geïsoleerd. Bij bepaalde verbouwingen of nieuwbouwprojecten moet een gebouw aan een bepaalde K-waarde voldoen.

LeegstandsHeffIngElke gemeente is verplicht om een inventaris bij te houden van de leegstaande panden. Vervolgens kan ze een belasting heffen op een onroerend goed dat 12 maanden of langer op die lijst staat. Dat kan ook voor bouwgronden (in het kader van de strijd tegen grondspeculatie). In 2012 is de toepasbaarheid van de regels versoepeld, zodat gemeentes meer mogelijkheden krijgen als een onroerend goed langer dan 12 maanden op een lijst staat. Zo’n vergoeding kan afhankelijk zijn van het type vastgoed, de perceelgrootte enzovoort. Voor een woning is dat in Vlaanderen minimaal 990 euro per jaar. goed om te weten Op iedere woning die wordt opgenomen in het leegstandsregister rust een recht van voorkoop. In de praktijk wil dat zeggen dat de overheid het recht verwerft om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de prijs die met een eventuele derde koper werd afgesproken.

zou kunnen hebben. Om dat bedrag enigszins te actualiseren, wordt er jaarlijks een algemene coëfficiënt berekend die als indexatie van dat bedrag wordt gebruikt, over alle regio’s en types panden heen. Dat is het geïndexeerde ki (voor het aanslagjaar 2016 is dat bijvoorbeeld 1,7057). Dat is een beetje een vreemde aanpak, aangezien er intussen nieuwe regio’s en nieuwe types van vastgoed zijn ontstaan. Zo kom je tot situaties waarbij vandaag vierkantshoeves op het platteland een lager ki kunnen hebben dan een tweekamerappartement in de hoofdstad. Vrij vertaald: voor een grote gerestaureerde vierkantshoeve betaal je soms minder belasting dan voor een modaal appartement.

kLeIn besCHrIjfVoor kleine woningen kunnen onder bepaalde voorwaarden verlaagde registratierechten gelden. Dan vallen ze onder het zogenaamde systeem van het ‘klein beschrijf’. In plaats van de 10 procent in Vlaanderen betaal je dan slechts 5 procent op de aankoopprijs. Het grensbedrag is gebaseerd op een kadastraal inkomen van 745 euro. Dat bedrag kan nog worden bijgesteld, afhankelijk van het aantal kinderen ten laste. In het Waals Gewest zijn de verlaagde registratierechten in bepaalde zones beperkt tot 6 procent (voor een schijf tot 160.000 euro of 150.000 euro voor gewone zones). Voor het resterende bedrag geldt het klassieke (Waalse) tarief van 12,5 procent registratierechten. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kent geen klein beschrijf. Daar bestaat wél de mogelijkheid tot een vrijstelling van registratierechten op een bepaald deel van de aankoopprijs tegen welbepaalde voorwaarden. (zie ook: abattement)


heel wat regelgeving en financiering kijken. Dat wil ook zeggen dat die ‘vereniging van mede-eigenaars’ instaat voor de kosten en het onderhoud van die gemeenschappelijke plaatsen. Die worden meestal volgens de verdeelsleutel van quotiteiten verdeeld: wie het grootste appartement heeft in het gebouw, draagt in die proportie ook het meeste bij tot de kosten in het onderhoud van de gemene delen. Die verhoudingen worden in de basisakte en het reglement van mede-eigendom vastgelegd. Die documenten krijg je bij de aankoop van het gebouw of appartement). Toch woeden er op algemene vergaderingen telkens grote discussies over het principe van de mede-eigendom. Een typisch voorbeeld is dat iemand van het gelijkvloers niet wil bijdragen tot de kosten van de lift omdat hij die nooit gebruikt.

meeneembaarHeIdIn België geldt een hoge fiscale drempel voor de aanschaf van vastgoed. Wie in Vlaanderen een woning koopt, moet daar 10 procent registratierechten bovenop betalen. Voor een gemiddelde woning van 250.000 euro gaat dat bijgevolg om een bijkomend bedrag van 25.000 euro. Vooraleer die som terugverdiend is via een eventuele meerwaarde gaan er heel wat jaren voorbij. Wie om diverse redenen een nieuwe woning wil kopen (bijvoorbeeld een jong koppel dat na hun eerste baby van een appartement naar een huis met tuin wil verhuizen), dreigt bijgevolg een tweede maal die hoge fiscale drempel te moeten overbruggen. Om daaraan tegemoet te komen heeft de (Vlaamse) overheid gemaakt dat je onder bepaalde voorwaarden een deel van je vorige registratierechten kan ‘meenemen’ in je rugzak voor je volgende aankoop. Dat bedrag is begrensd op maximaal 12.500 euro.

LIjfrenteLijfrente ontstaat wanneer je beslist om bij de verkoop van je huis de som niet in één keer te laten uitbetalen, maar in meerdere schijven. Afgezien van een eventueel voorschot kan het saldo in maandelijkse schijven worden uitbetaald, soms tot aan het overlijden van de verkoper. Zo bestaat voor de koper de kans dat hij bij een vroegtijdig overlijden het onroerend goed goedkoop kan verwerven. Meestal wordt een maximale periode afgesproken om te vermijden dat een koper uitzichtloos op zijn verworven pand moet wachten als de verkoper nog lang blijft leven. Voor de verkoper is het voordeel dat hij een (onbelast) maandelijks inkomen kan genieten. Doorgaans worden lijfrenteformules voor verkopers interessant vanaf de leeftijd van 70 à 80 jaar. Lijfrente kan geïndexeerd worden.

LooptIjdDe looptijd van een lening geeft aan hoelang de lening loopt. Op het einde van die looptijd moeten het volledige kapitaal en alle intresten terugbetaald zijn.

mede-eIgendomEen mede-eigendom ontstaat zodra er meerdere eigenaars in eenzelfde gebouw verenigd zijn. Een typisch voorbeeld is een appartementsgebouw waar iedere eigenaar van een appartement ook gedeeltelijk eigenaar is van een stukje van de gemene delen (inkomhal, lift, traphal, dak, fietslokaal enzovoort). Zodra er twee verschillende eigenaars in een gebouw zijn, is er juridisch sprake van een mede-eigendom. Dat geldt dus voor een enorm aantal gebouwen, naar schatting zo’n 1,2 miljoen in België. Daarbij komt


mensuaLIteItWie leent voor een huis moet gedurende de hele looptijd van de lening op regelmatige tijdstippen een deel van het kapitaal en/of de rente terugbetalen aan de bank of ontlener. Meestal gebeuren die terugbetalingen op maandelijkse basis. Het bedrag dat maandelijks wordt terugbetaald, heet mensualiteit. Zo’n mensualiteit kan vast of variabel zijn gedurende de looptijd. Ofwel kies je ervoor om gedurende de volledige looptijd eenzelfde bedrag per maand terug te betalen (vast), ofwel laat je dat bedrag minderen naargelang de lening vordert (degressief). Zo kan je in de eerste jaren extra schuld afbouwen tegenover de latere jaren.

naakte eIgendomEigenaar zijn van een onroerend goed is een relatief begrip. De ‘volle eigendom’ valt immers uiteen in een ‘naakte’ eigendom en in een ‘vruchtgebruik’. De naakte of blote eigendom is een juridische term die aanduidt dat je eigenaar bent van de grond of de bakstenen. Daartegenover staat het recht om die grond of bakstenen te exploiteren en er eventueel inkomsten uit te halen (het vruchtgebruik). Concreet wil dat zeggen dat een vruchtgebruiker het onroerend goed mag bewonen of verhuren, maar dat hij ook instaat voor het onderhoud en de instandhouding ervan. Alle kosten en lasten zijn dus voor rekening van de vruchtgebruiker. De opsplitsing tussen vruchtgebruik en naakte eigendom is een courante praktijk bij een successieplanning. Het laat ouders toe om aan voordeligere tarieven een onroerend goed te schenken aan de kinderen (die de naakte eigendom verwerven) zonder de controle of het genot ervan te verliezen (door een vruchtgebruik aan zichzelf toe te kennen (en aan de langstlevende echtgeno(o)t(e)).

meerwaarde (-beLastIng)De meerwaarde op een onroerend goed is de opbrengst die een verkoper opstrijkt tussen het moment dat hij een pand koopt en weer doorverkoopt. Bij een privé-vastgoedtransactie moet in principe geen belasting op de meerwaarde betaald worden als er voldoende tijd is tussen aankoop en verkoop. Je moet rekening houden met een belasting op de meerwaarde van 16,5 procent als je een woning binnen 5 jaar opnieuw verkoopt of een grond binnen 8 jaar. Wie een grond binnen 5 jaar opnieuw verkoopt, moet 33 procent belasting betalen op de meerwaarde. Als jouw vastgoed in een patrimoniumvennootschap zit, moet je er rekening mee houden dat de meerwaarde belast zal worden tegen het vennootschapstarief.

meLdIngspLICHtVoor bepaalde werken aan je woning moet je geen bouwvergunning meer aanvragen, op voorwaarde dat de werken beperkt zijn en niet meer dan 40 m² behelzen. De werken mogen niet hoger zijn dan 4 meter en moeten 3 meter van de perceelgrens blijven (2 meter voor de achterzijde). In de praktijk wil dat vooral zeggen dat veranda’s, carports of tuinhuizen niet langer vergund moeten worden. Lees er wel de specifieke voorwaarden op na. In de geldige gevallen volstaat een melding bij het college van burgemeester en schepenen aan de hand van een gestandaardiseerd formulier. Krijg je dan binnen 20 dagen geen melding van verzet, dan staat het licht meteen op groen om aan de werken te beginnen.


notarIsEen notaris is een beëdigd persoon die bevoegd is om notariële aktes op te stellen. Zo gaan de verkoop van een huis, een hypothecaire lening, een schenking of erfpacht gepaard met aktes die officieel geregistreerd moeten worden en waarin een notaris tussenbeide moet komen.

onderHuurOnderhuur is een heikel punt tussen een huurder en verhuurder. Meestal wordt in een huurovereenkomst expliciet verboden dat een huurder een deel van het gehuurde goed op zijn beurt doorverhuurt. Sowieso is een expliciete toestemming van de eigenaar nodig en moet de huurder zijn hoofdverblijfplaats houden in het pand. Met de opkomst van websites als Airbnb, waarbij een huurder zijn kamers tijdens een uithuizig weekend doorverhuurt aan toeristen, komt de problematiek weer in alle heftigheid boven.

onroerend InkomenElke eigenaar is verondersteld inkomsten te halen uit zijn onroerend goed. Dat wordt op twee manieren belast: één keer via de onroerende voorheffing (op basis van het ki) en één keer via de personenbelasting. Je moet dat onroerend inkomen aangeven in je belastingsaangifte. Meestal wordt het onroerend inkomen vrijgesteld voor de woning waarin je zelf woont.

nIet-geïndeXeerd kadastraaL InkomenHet kadastraal inkomen (ki) kleeft een fictieve huuropbrengst op iedere woning. Het is de basis om via andere mechanismes belastingen te heffen op het bezit van onroerend goed. Toen die regels in de jaren zeventig werden uitgewerkt, ging men ervan uit dat die kadastrale inkomens om de zoveel tijd geactualiseerd zouden worden. Die updates zijn sinds 1976 nooit meer gebeurd. Daarom heeft de overheid het systeem van collectieve indexaties toegepast op de kadastrale inkomens. Jaarlijks wordt een coëfficiënt bepaald waarmee alle kadastrale inkomens (het niet-geïndexeerd ki) worden verhoogd. Zo wordt de brug gelegd tussen een inschatting van de jaren zeventig met de ‘reële’ waarde enkele decennia later. Het systeem is fel gecontesteerd. Het betekent immers dat nieuwe woningen een ki opgekleefd krijgen met een bril van de vorige eeuw. Maar het betekent evenzeer dat populaire woonvormen van vandaag (bijvoorbeeld lofts, hoeves enzovoort) proportioneel goedkoper belast worden dan de populaire woonvormen van toen (stedelijk, villa’s enzovoort). Met een eigenaarsgraad van 75 procent ligt een aanpassing van de belastingregels op vastgoed politiek heel gevoelig.

nIeuwe LenIng‘Nieuw’ is een relatief begrip, het verwijst in deze context naar een lening die werd afgesloten na 1 januari 2005. Het onderscheid is immers belangrijk omdat op dat moment de woonbonus van kracht werd, een fiscaal voordeel dat van toepassing was voor wie leende voor zijn enige en eigen woning. Sinds 1 januari 2016 zijn die voordelen fors afgezwakt.


openbare verkoopEen huis kan van particulier tot particulier verkocht worden. Toch is het soms aanbevelenswaardig om een onroerend goed bij opbod te verkopen. Dat kan bijvoorbeeld bij de verkoop van een woning die aan de overheid toebehoort, of wanneer de ruziënde erfgenamen het niet eens raken over een verkoopprijs, of als een schuldeiser een gedwongen verkoop doorvoert, of als een bepaald onroerend goed in trek is op de markt. Het principe van een openbare verkoop is immers: de hoogste prijs uit de markt halen. Tijdens zo’n openbare verkoop wordt tijdens een collectieve vergadering met kandidaat-kopers per opbod verkocht. Zo’n vergadering kan in meerdere zitdagen worden georganiseerd. Tot voor 2010 werd vaak met twee zitdagen gewerkt. Sindsdien probeert men alles op één zitdag rond te krijgen, tenzij er nog een recht van hoger bod wordt ingesteld (en er effectief een hoger bod wordt gedaan). goed om te weten Er is een verschil tussen een vrijwillige openbare verkoop (die particulieren vrij kunnen instellen maar ook weer intrekken) en een gedwongen openbare verkoop (bijvoorbeeld door de bank, als iemand zijn krediet niet langer terugbetaalt).

opsCHortende voorwaardeSoms wil je meteen je handtekening zetten onder een verkoopovereenkomst maar zijn er nog onduidelijkheden die eerst moeten worden uitgeklaard. Zal je een bouwvergunning krijgen? Zal je een krediet vinden? In dat geval kan je in het compromis opschortende voorwaarden opnemen. Dat zijn voorwaarden die de overeenkomst zullen annuleren als ze niet vervuld raken. Dat gaat verder dan een optie die de verkoper kan toekennen. Hier gaat het immers om een overeenkomst tussen twee partijen.

onroerende voorHeffIngIn tegenstelling tot de eenmalige betaling van registratierechten geldt er ook een jaarlijks terugkerende belasting op vastgoed: de onroerende voorheffing. Dat is een jaarlijkse belasting die moet worden betaald op het bezit van vastgoed. De basis waarop die heffing wordt berekend, is het kadastraal inkomen. Die onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting (Vlaanderen, Wallonië of Brussel bepaalt die). Het Vlaams Gewest heeft beslist dat 2,5 procent van het geïndexeerde ki als grond dient voor de basisheffing. Op die basisheffing mogen de provincies en gemeentes op hun beurt opcentiemen heffen als extra belasting. goed om te weten Afhankelijk van je gezinssituatie of het type verhuur (bijvoorbeeld sociale huisvesting) kunnen kortingen gelden op die onroerende voorheffing.

onverdeeLdHeIdMeerdere mensen kunnen samen eigenaar zijn van eenzelfde pand. Dat gebeurt vaak als een woning bij een overlijden op de volgende generatie overgaat. Dan bezitten meerdere kinderen eenzelfde goed in ‘onverdeeldheid’. Of het kan ook een vrijwillige keuze zijn als bijvoorbeeld een getrouwd koppel met scheiding van goederen samen een gezinswoning aankoopt. Om uit de onverdeeldheid te treden kunnen mensen onderling uitgekocht worden. De onverdeeldheid verdwijnt ook als een goed volledig verkocht wordt aan een derde partij. (zie ook: verdeelrechten)


overbruggIngskredIetSoms is het nodig om bij de aankoop (en financiering) van een nieuwe woning nog even de brug te maken met een lopend krediet. Je nieuwe woning moet immers betaald worden, maar je oude woning is nog niet verkocht. Dat kan een financieel gat doen ontstaan gedurende enkele maanden. Daarvoor bestaat een overbruggingskrediet. Dat heeft een maximale looptijd van 12 maanden. Rente en kapitaal worden op het einde in één keer terugbetaald. Weet niettemin dat je als verkoper altijd een clausule in de koopovereenkomst kunt inlassen waarbij de koper aan de verkoper het recht verleent om 2 tot 3 maanden langer in de woning te blijven.

pandwIsseLWie al woont in een huis en een nieuwe woning wil kopen, kan daarvoor zijn bestaande lening gebruiken. Het is mogelijk om op een bestaande hypothecaire inschrijving het onderpand te wisselen. Zoiets heet een pandwissel, hypotheekruil of hypotheekoverdracht. Is dat voordeliger dan de oude lening vervroegd af te betalen en een nieuwe lening af te sluiten? Dat kan je becijferen. Wie tegen betere condities kan lenen dan met zijn oude lening, sluit misschien beter een nieuwe lening af (indien minstens de kosten worden overstegen van het opzeggen van de oude lening (zie ook: wederbeleggingsvergoeding) en van de nieuwe lening (zie ook: hypothecaire inschrijving, notariskosten enzovoort).

optIeWie nog niet zeker is of hij een woning wil kopen, kan de verkoper verzoeken om een optie. Die bepaalt dat de verhuurder gedurende een welbepaalde tijd het goed niet verder zal verkopen. Hij bevriest als het ware het verkoopproces. De verkoper kan een vergoeding vragen voor die optie. Als de optie vervolgens wordt gelicht, zal die vergoeding als voorschot kunnen dienen voor de definitieve koop. Wordt de optie niet gelicht, dan verliest de kandidaat-koper die som geld en zal die als schadeloosstelling gelden voor de optie.

opzeggIngWie vervroegd een huurcontract stopzet, is vaak gebonden aan een opzegtermijn. Dat is een periode waarbinnen de huurovereenkomst nog blijft bestaan, maar aan het uitdoven is. Die termijnen zijn wettelijk bepaald volgens type huurcontract. In die periode blijven alle financiële afspraken gelden. Het is dus zeker niet zo dat de huurgarantie kan opgesoupeerd/ingebracht worden ter vergoeding van de huurgelden tijdens die opzeggingsperiode. Ook staat dit los van eventuele boetes die vergoed moeten worden voor het vervroegd stopzetten van een huurovereenkomst.

oude LenIngOud is een relatief begrip: het verwijst in deze context naar een lening die werd afgesloten vóór 1 januari 2005. Het onderscheid is belangrijk omdat op dat moment de woonbonus van kracht werd, een fiscaal voordeel dat van toepassing was voor wie leende voor zijn enige en eigen woning. Het fiscaal voordeel van de ‘oude’ leningen bestaat uit een voordeel voor de betaalde intresten en voor de kapitaalaflossingen.


postInterventIedossIerSinds 2001 is het verplicht om bij de verkoop van een woning een postinterventiedossier aan te bieden. Daarin zitten alle beschikbare plannen en documentatie van het huis. Van architectenplannen tot plannen en info over de technische installaties en nutsleidingen. Voor de koper moet het duidelijk zijn hoe een huis is opgebouwd en wie welke interventies heeft gedaan. Bij een nieuwbouw of grote renovatiewerken is het de veiligheidscoördinator die deze taak op zich neemt. Wie zelf verbouwingen uitvoert, moet zelf zijn dossier up-to-date houden. Wie zo’n dossier niet kan voorleggen bij de notaris, kan achteraf op expliciete vraag van de kandidaat-koper verplicht worden om zo’n dossier alsnog samen te stellen. Alle kosten daarvoor zijn ten laste van de verkoper.

prIjsbewImpeLIngPrijsbewimpeling ontstaat als koper en verkoper een andere verkoopprijs aangeven dan in realiteit is betaald. Voor een koper kan het immers interessant zijn om op een bepaald deel van de overnamesom geen registratierechten te moeten betalen. En voor een verkoper kan het interessant zijn om met de verkoopprijs onder een bepaalde drempel te blijven uit fiscale redenen (bijvoorbeeld meerwaardebelasting). Zolang die entente tussen koper en verkoper standhoudt, wordt het moeilijk om het tegendeel te bewijzen. De straffen zijn echter niet min: bijkomende registratierechten, aangevuld met een boete en een correctionele straf.

patrImonIumvennootsCHapVastgoed kan je in persoonlijke naam kopen of kan je onderbrengen in een vennootschap. De waarde van het vastgoed wordt dan vertaald in aandelen. Beide opties zijn fundamenteel verschillend, zowel qua regelgeving, fiscaliteit, successie of organisatie. Wie een pand wil verkopen dat is ondergebracht in een aparte patrimoniumvennootschap, verkoopt immers de aandelen van een vennootschap. Dat is een andere transactie dan de verkoop van een onroerend goed. Ook voor successie gelden andere regels.

pLaatsbesCHrIjvIngOp het moment dat een huurder in de woning trekt, is het voor de eigenaar belangrijk om te weten in welke staat die woning zich bevindt. Vanaf dat moment is alle bijkomende schade immers voor rekening van de huurder. Om die nulmeting goed te kunnen documenteren, is het belangrijk én verplicht om een goede plaatsbeschrijving op te stellen. Die moet vervolgens worden toegevoegd aan het huurcontract op het moment dat het geregistreerd wordt. Een goede plaatsbeschrijving beschrijft - plaats per plaats, eventueel aangevuld met foto’s - de toestand van de voorzieningen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen slijtage door gebruik en manifeste schade of tekorten. Die lijst wordt er bij de beëindiging van het huurcontract opnieuw bijgehaald om na te gaan welke bijkomende schade er voor rekening van de huurder zal vallen. Dat bedrag kan dan eventueel van de waarborg worden afgetrokken.


bijdrages tot de gemeenschappelijke lasten. De quotiteiten dienen ook om het gewicht van je stem tijdens een algemene vergadering te bepalen. Wie meer bijdraagt in de gemeenschappelijke lasten heeft ook een zwaardere stem in het debat.

reCHt van doorgangSoms kan een perceel ‘bezwaard’ zijn met een recht van doorgang. Stel dat een achterliggend perceel ingesloten raakt door een bepaalde koop, dan kan het zijn dat je een recht van doorgang moet verlenen aan de eigenaar van het achterliggende perceel. Ieder perceel moet immers een rechtstreekse verbinding met de openbare weg kunnen hebben. Zo’n recht van doorgang wordt in een notariële akte vastgelegd. Aan zo’n recht van doorgang kan een vergoeding kleven die in verhouding moet blijven tot de schade die het veroorzaakt.

reCHt van Hoger bodAls er bij een openbare verkoop een bod is afgeklopt, kan de verkoper nog een recht van hoger bod instellen. Dat betekent dat iedereen binnen 15 dagen nog een hoger (dan het afgeklopte) bod kan uitbrengen. Dat moet via een gerechtsdeurwaarder gebeuren. De enige vereiste is dat het nieuwe bod 10 procent hoger moet liggen dan het uitgebrachte bod (met een minimum van 250 euro en een maximum van 6.200 euro).

reCHt van natrekkIngEen recht van natrekking houdt in dat de grondeigenaar, bijvoorbeeld na een huur- of pachtperiode, ook eigenaar wordt van de gebouwen of beplantingen die erop staan.

QuotIteIt (LenIng)De quotiteit van een lening is het percentage van de totaalwaarde van het pand dat je wenst te lenen. Wie voor de volledige aankoopprijs van zijn woning wenst te lenen, zal quotiteit 100 aanvragen. Wie de helft van de aankoopprijs financiert met een krediet, heeft quotiteit 50 aangevraagd. goed om te weten Banken laten niet vaak meer toe dat de administratieve kosten worden gefinancierd met een lening. In theorie zou dat willen zeggen dat je tot quotiteit 110 of hoger kunt lenen (je kan meer lenen dan je woning waard is). Maar sinds de kredietcrisis van 2008 zijn de banken veel strenger geworden bij het toekennen van kredieten en zullen ze in de praktijk geen kredieten meer toekennen met een hogere quotiteit dan 100. In de praktijk ligt die nu vaak tussen 65 en 80. Integendeel, hoe groter je eigen inspanning, hoe lager de quotiteit, hoe beter de rentevoorwaarden die je kan bedingen bij de bank.

QuotIteIt (mede-eIgendom)Wie eigenaar is van een appartement in een groter gebouw, is ook gedeeltelijk eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Elkeen draagt dus bij in de algemene kosten van het gebouw, los van zijn persoonlijk pand. Om die bijdrages billijk te verdelen, wordt het gebouw onderverdeeld in quotiteiten. Die verdeling wordt in de basisakte vastgelegd. Elk pand krijgt een aantal quotiteiten toegewezen (vaak uitgedrukt in een aantal honderdsten of duizenden van de totaaleigendom), een cijfer dat rechtstreeks in verhouding staat tot de grootte van het pand binnenin het gebouw. Kleine appartementen zullen kleinere quotiteiten toegewezen krijgen dan grotere appartementen. Die quotiteiten vormen meteen ook de grondslag voor de individuele


referte-IndeX Wie een lening afsluit met een variabele rente gaat ermee akkoord dat er om de afgesproken tijd (bijvoorbeeld jaarlijks, driejaarlijks, vijfjaarlijks) een aanpassing gebeurt van de rentevoet aan de actuele marktsituatie. Die bepaling ligt wettelijk vast en moet gebeuren aan de hand van de referte-index, een coëfficiënt die het Rekenhof maandelijks publiceert in het Staatsblad. Er zijn tien referte-indexen, gaande van A tot J, waarnaar men kan verwijzen. Die bepaling moet opgenomen zijn in de kredietakte.

regIstratIe HuurContraCtZodra een huurcontract door beide partijen is ondertekend, is de verhuurder verplicht om die binnen twee maanden te laten registreren. De gevolgen zijn niet min: stel dat een verhuurder het contract niet registreert, dan kan de huurder zijn contract beëindigen zonder rekening te moeten houden met de gangbare vooropzeg en schadevergoeding (zie diverse huurstelsels). Ook bij een gemengde huur (als een pand voor bewoning én beroepsdoeleinden wordt gebruikt) zal de fiscus daar alleen rekening mee houden als het contract geregistreerd werd. Zoniet worden alle inkomsten belast als werkelijke huurinkomsten, wat meestal nadeliger is.

reCHt van opstaLEen opstal is een verouderde term die verwijst naar hetgeen ‘op een grond’ staat. Dat kan zowel een gebouw, werk of beplanting zijn. Een recht van opstal verwijst naar het recht dat iemand heeft om iets op de grond te ‘zetten’ en er de eigenaar van te zijn. Dat recht is losgekoppeld van de eigendom van de grond. Bijgevolg kan die opstalhouder die gebouwen verhuren, exploiteren, verkopen of hypothekeren op voorwaarde dat de termijn het recht van opstal niet overschrijdt. Die is begrensd op 50 jaar maar kan vernieuwd worden. De opstalhouder betaalt niet alleen alle kosten en lasten van het gebouw, maar ook een vergoeding voor dat recht van opstal aan de opstalgever. Die wordt cijns genoemd. Die vergoeding wordt het best bepaald in de overeenkomst tussen de opstalgever en de opstalhouder. Zoniet kunnen er geen registratierechten op verrekend worden, waardoor de fiscus de operatie als een schenking kan beschouwen, met veel duurdere schenkingsrechten als gevolg. Het recht van opstal wordt via een notariële akte vastgelegd. Het principe van recht van opstal kent een opgang bij bouwpromotoren, die op die manier geen grond hoeven aan te kopen en slechts 2 procent registratierechten moeten betalen voor het gebruik van de grond.


Zo’n rentevoet kan vastliggen voor de volledige looptijd of variëren tijdens de looptijd (bijvoorbeeld om de vijf jaar wordt die herzien naar de actuele marktomstandigheden).

rentmeestersCHapDe term rentmeester dateert nog van de feodale tijd, toen een onroerend patrimonium beheerd werd door een rentmeester wanneer de eigenaar voor lange tijd afwezig was. Vandaag is de rentmeester een persoon die voor rekening van een eigenaar - particulier of professioneel - een eigendom beheert. Zowel financieel (innen van huurgelden, opvolgen van de kosten enzovoort), maar ook vaak operationele opvolging. Het is een langetermijnrelatie die meestal vergoed wordt in een bepaald percentage van de jaaropbrengst.

reserverIngsprovIsIeIn tegenstelling tot iemand die een bestaande woning koopt, voelt iemand die zelf een woning bouwt niet meteen de noodzaak om het geleende bedrag in één keer op te nemen. Of als er op plan een appartement wordt gekocht, moeten de betalingen slechts gebeuren naarmate de werken vorderen. Toch heeft de bank dat geld voor jou ‘gereserveerd’, waardoor ze er geen andere activiteiten mee kan verrichten. Om die ‘reservatie’ enigszins te vergoeden, zal de bank je meestal een reserveringsprovisie aanrekenen vanaf een aantal maanden. Dat is een maandelijkse rentevoet die zal worden toegepast op het nog niet opgenomen kapitaal. Dat kan variëren tussen 0,20 en 0,30 procent van het nog gereserveerde kapitaal en is zelden onderhandelbaar.

regIstratIereCHtenBelgië is een van de westerse landen met de hoogste belastingdruk. Dat vertaalt zich ook op het gebied van vastgoed. Wie een woning koopt, moet daar veel belastingen op betalen. Als je een nieuwbouw koopt, betaal je een btw-heffing bovenop de aankoopprijs. Als je een oudere woning koopt (of erft, of geschonken krijgt), betaal je registratierechten op die woning. Dat zijn de eenmalige kosten die gepaard gaan met het ‘registreren’ van de akte. De tarieven variëren van gewest tot gewest én van type transactie. Wie een woning koopt in Vlaanderen moet daarbovenop nog eens 10 procent van dat bedrag ophoesten aan belastingen. In Wallonië en Brussel is dat zelfs 12,5 procent. Wie in Wallonië zijn derde woning aankoopt, kan tot 15 procent registratierechten betalen. De plaats van de woning bepaalt waar je registratierechten moet betalen. goed om te weten Hoge registratierechten zijn een zegen voor een stabiele vastgoedmarkt. Als de instapdrempel verhoogt om vastgoed te kopen, hou je speculanten op afstand. Het duurt immers een tijdje vooraleer je als belegger die instapkosten hebt terugverdiend. Dat is ook een van de redenen waarom België minder last had van de huizencrisis die de afgelopen jaren heeft gewoed in tal van Europese landen.

rentevoetDe rente is een vergoeding die een bank of investeerder krijgt voor het ter beschikking stellen van een betaalde som. Die vergoeding wordt berekend op basis van een rentevoet. Dat is een maandelijks of jaarlijks percentage op de openstaande som die moet worden betaald als vergoeding. Wie een jaarlijkse rentevoet heeft van 2 procent betaalt elk jaar 2 euro voor iedere 100 euro die nog openstaat bij de ontlener.


tekortsCHattIngBij een verkoop moet in de notariële akte altijd een werkelijke waarde vermeld staan, ook al verkoop je het goed onder die waarde of wordt er een deel ‘onder tafel’ betaald. Het is trouwens op die werkelijke verkoopwaarde dat je registratierechten zal betalen. Als je die waarde niet aangeeft in de akte en de fiscus vindt dat jouw pand te goedkoop is gewaardeerd, spreekt men van een tekortschatting. De fiscus heeft daar zelfs geen bewijs voor nodig en zal op basis van vergelijkingspunten een nieuwe waardering uitspreken. Die kan je eventueel aanvechten met eigen argumenten. Als dat geen resultaat oplevert, kan dat leiden tot een controleschatting. De sanctie is, naast het bijpassen van de onbetaalde registratierechten, het betalen van een boete. Die kan oplopen tot een derde van de bijkomende rechten. goed om te weten Houd altijd foto’s bij van hoe het pand er oorspronkelijk uitzag. Dat kan helpen bij een eventuele argumentatie met de fiscus.

tréfondsEen tréfonds is een onroerend goed waarop een erfpacht rust. Dat staat los van de erfpacht als dusdanig. Het is juridisch mogelijk om die gesplitst aan te wenden. Dat kan als een vennootschap de erfpacht van het goed verwerft, terwijl de natuurlijke persoon (achter de vennootschap bijvoorbeeld) het goed zelf verwerft. Dat biedt een fiscaal voordeel omdat de vennootschap maar 2 procent registratierechten moet betalen op het verwerven van de erfpacht. Voor de overdracht van de tréfonds (letterlijk ‘ondergrond’) bedragen de registratierechten in Vlaanderen 10 procent.

rouwkoopDe rouwkoop is een specifieke procedure die wordt ingezet bij een openbare verkoop op het moment dat de koper zijn engagement niet nakomt. Als de koper weigert de afgeklopte som te betalen, kan de verkoper op kosten van de ‘rouwkoper’ een nieuwe zitdag organiseren. Als die een lagere prijs oplevert, moet de rouwkoper het verschil bijpassen. Als die een hogere prijs oplevert, is het volledige voordeel voor de verkoper.

sCHuLdsaLdoverzekerIngEen schuldsaldoverzekering (ssv) dekt het risico in dat de afbetaler van een lening vervroegd komt te overlijden. Om te vermijden dat zijn/haar nabestaanden met die schuldenberg belast zouden worden, kan een verzekering worden afgesloten om het schuldensaldo op te vangen. De premie voor die verzekering hangt af van je leeftijd en levensstijl. Want hoe gezonder de kredietnemer, hoe kleiner het risico dat zo’n garantie moet worden uitgekeerd.

sLeuteL-op-de-deurWie een woning bouwt, moet rekening houden met heel wat factoren. De grond bouwklaar maken, de ruwbouw, allerhande leidingen leggen, afwerken, inrichten enzovoort. Dat alles vraagt veel coördinatie, iets waar niet iedereen even happig op is. Wie kiest voor een formule sleutel-op-de-deur laat dit hele luik in handen van de aannemer of promotor. De enige moeite die je dan nog moet doen, is diverse materialen gaan kiezen bij leveranciers (bijvoorbeeld keuken, badkamer, vloerbekleding enzovoort).


vaste renteWie geld leent voor een woning, moet een vergoeding betalen aan degene die het geld ter beschikking stelt. Dat gebeurt aan de hand van een jaarlijkse rente. Dat is een percentage op het openstaande bedrag dat jaarlijks betaald moet worden. De hoogte van dat percentage kan op verscheidene manieren worden bepaald. Wie kiest voor een vaste rentevoet, is zeker dat zijn jaarlijkse schuld op dezelfde rentebasis zal worden berekend. Geen verrassingen dus zolang de lening loopt. Wie kiest voor een variabele rente opteert ervoor om tijdens de looptijd van de lening op bepaalde tijdstippen de rentevoet aan te passen aan de marktomstandigheden van het moment. Het is dus aanbevelenswaardig om in tijden van lage rente een vaste rentevoet ‘vast te klikken’, als garantie voor stijgende rentes.

vastgoedCertIfICaatTot 1996 waren vastgoedcertificaten de enige mogelijkheid voor particulieren om te beleggen in grote vastgoedprojecten. Die beleggingsvorm bracht echter heel wat nadelen met zich mee, onder meer een gebrek aan liquiditeit, waardoor nieuwe investeringsmogelijkheden opdoken. In 1996 werd de bevak gecreëerd, sinds 2014 is er ook de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV). In tegenstelling tot een bevak is een certificaat een schuldvordering op een welbepaald gebouw (of geheel van gebouwen). Dat kan bijvoorbeeld op een shoppingcenter of kantoorgebouw. Daarbij hoort een jaarlijkse coupon, bestaande uit rente en kapitaal. Bij een verkoop van het gebouwencomplex deelt de belegger in de opbrengst.

tweedeverbLIjfsbeLastIngNagenoeg iedere gemeente heft belastingen bij de eigenaars van vastgoed in hun gemeente. Maar niet alle gemeentes heffen een belasting voor wie er een tweede woning bezit (die niet de hoofdverblijfplaats is van de eigenaar). Zo’n tweedeverblijfsbelasting is vaak forfaitair en kan (bijvoorbeeld in de kustgemeentes) tot enkele honderden euro’s per jaar oplopen.

varIabeLe renteWie geld leent, moet daarvoor een vergoeding betalen, namelijk de jaarlijkse rente. Dat is een percentage op het openstaande bedrag dat jaarlijks betaald moet worden. Dat percentage kan op verschillende manieren worden bepaald. Wie kiest voor een vaste rentevoet, is zeker dat zijn jaarlijkse schuld op dezelfde rentebasis zal worden berekend. De volledige looptijd lang. Wie kiest voor een variabele rente opteert ervoor om tijdens de looptijd van de lening op bepaalde tijdstippen de rentevoet aan te passen aan de marktomstandigheden van het moment (aan de hand van de referte-index). In tegenstelling tot het buitenland zijn die schommelingen bij ons wettelijk bepaald. Alle scenario’s zijn in dat geval ook berekenbaar, waardoor er nooit zware verrassingen kunnen voorkomen. Zelfs het slechtst mogelijke scenario is voorspelbaar wegens de regelgeving over de maximaal toegelaten stijgingen. Courante herzieningsmomenten zijn om de drie jaar (3/3/3) of om de 10/5/5 jaar. Zo’n herziening kan in beide richtingen evolueren: rentes kunnen stijgen of dalen.


scheiden, dan moeten beide partners uit onverdeeldheid treden en verdelingsrechten betalen. Voor gehuwden of mensen die al een jaar wettelijk samenwonen voor ze uit onverdeeldheid treden, geldt dan een tarief van 1 procent registratierechten. Voor feitelijk samenwonenden blijft het tarief van 2,5 procent gelden. In de volksmond wordt over de ‘miserietaks’ gesproken.

verkoop uIt de HandEen huis kan op verschillende manieren verkocht worden: openbaar of uit de hand. Dat is een heel gangbare manier waarbij de verkoper zijn prijs vooropstelt. Met de kandidaten die hij werft via meerdere kanalen gaat hij in onderhandeling. Met de finale koper gaat de verkoper dan naar de notaris voor de verkoopakte.

verkoopreCHtenVerkooprechten zijn sinds 2015 de officiële naam voor de ‘registratierechten’ in Vlaanderen, die moeten worden betaald bij de aankoop van vastgoed. Nog vroeger werden ze ook wel ‘schrijfrechten’ genoemd. Ze moeten worden betaald bij het verlijden van de notariële akte, uiterlijk 4 maanden na het ondertekenen van de verkoopovereenkomst. Die belasting verschilt van gewest tot gewest. (zie ook: registratierechten)

veILIgHeIdsCoördInatorWie bouwt of verbouwt, is verplicht om een veiligheidscoördinator aan te stellen als er meer dan één aannemer op de werf actief is. In de eerste plaats moet die bewerkstelligen dat de coördinatie tussen de verschillende aannemers vlot en veilig verloopt. Tegelijk zal zijn documentatie de basis vormen voor het postinterventiedossier. Afhankelijk van de omvang van de werken kan een architect of aannemer een veiligheidscoördinator aanstellen.

venaLe waardeDe venale waarde is de normale verkoopwaarde van een onroerend goed. Onder normale marktomstandigheden dus. Er zijn verschillende manieren om die waarde te bepalen. Vaak wordt gewerkt met vergelijkingspunten uit de buurt: dat zijn soortgelijke panden die in dezelfde omstandigheden werden verkocht.

verdeLIngsreCHtenDe overheid laat geen kans onbenut om belastingen te heffen op (gedeeltelijke) transacties van vastgoed. Als een ouder bijvoorbeeld een woning schenkt aan de drie kinderen, komen die drie kinderen ‘in onverdeeldheid’ terecht. Ze zijn immers met zijn drieën eigenaar van de woning (die niet in drie kan worden opgesplitst). Als een kind een ander kind wil uitkopen, gebeurt dat tegen een tarief van verdelingsrechten, namelijk 2,5 procent in Vlaanderen (in Brussel en Wallonië is dat 1 procent). Hetzelfde geldt wanneer zakenpartners elkaar willen uitkopen (met betrekking tot een onroerend goed). Of wanneer een getrouwd koppel samen eigenaar is van de gezinswoning. Ook dat is een ‘onverdeeldheid’. Stel dat het koppel wil


vruCHtgebruIk‘Eigenaar’ zijn van een onroerend goed is een relatief begrip. De ‘volle eigendom’ valt immers uiteen in een ‘naakte’ eigendom en een ‘vruchtgebruik’. De naakte of blote eigendom is een juridische term die aanduidt dat je eigenaar bent van de grond of de bakstenen. Daartegenover staat het recht om die grond of bakstenen te exploiteren en er eventueel inkomsten uit te halen (vruchtgebruik). Concreet wil dat zeggen dat een vruchtgebruiker het onroerend goed mag bewonen of verhuren, maar dat hij ook instaat voor het onderhoud en de instandhouding ervan. Alle kosten en lasten zijn dus voor rekening van de vruchtgebruiker. De opsplitsing tussen vruchtgebruik en naakte eigendom is een courante praktijk bij successieplanning. Het laat ouders toe om tegen voordeligere tarieven een onroerend goed te schenken aan de kinderen (die de naakte eigendom verwerven) zonder de controle of het genot ervan te verliezen (door een vruchtgebruik aan zichzelf toe te kennen (en aan de langstlevende echtgeno(o)t(e)).

wederbeLeggIngsvergoedIngEen lening wordt aangegaan voor een lange periode. Daarvoor wordt een rentevoet, al dan niet variabel, vastgeklikt als vergoeding voor de bank. Wie om de een of andere reden vervroegd af wil van die lening (door ze bijvoorbeeld vervroegd terug te betalen), zal een tegemoetkoming moeten betalen aan de bank. Zo’n wederbeleggingsvergoeding geldt als schadevergoeding en bedraagt drie maanden intresten op het teruggestorte kapitaal.

voorkoopreCHtEen voorkooprecht is het recht om voorrang te krijgen bij een eventuele verkoop van een huis. Degene met een voorkooprecht krijgt dan de mogelijkheid om het huis te kopen aan dezelfde voorwaarden als deze waartoe een externe kandidaat-koper zich heeft geëngageerd. Zo’n voorkooprecht kan beperkt worden in de tijd. Huisvestingsmaatschappijen hebben vaak een voorkooprecht op de panden die ze ontwikkelen, om te vermijden dat de kopers het pand dat ze aan gunstigere voorwaarden hebben verkregen, met grote winsten doorverkopen. Maar het gebeurt ook tussen particulieren. Zo kan een huurder een voorkooprecht bedingen bij de huiseigenaar. goed om te weten Er zijn conventionele voorkooprechten (tussen particulieren) en wettelijke voorkooprechten (bijvoorbeeld op basis van de Vlaamse wooncode, pachters, het leegstandsregister…). Die laatste kan je raadplegen op www.geopunt.be.

vrIj en onbeLast‘Vrij en onbelast’ is een term die je in een notariële verkoopakte terugvindt en voor de koper de geruststellende samenvatting biedt van het opzoekingswerk van een notaris. Het betekent dat er geen schulden of hypotheek op het pand rusten. Het pand is dus ter beschikking voor een transactie. De notaris moet tijdens zijn opzoekingswerk nagaan of de verkoper nog hypotheken heeft ingeschreven op de woning, of er achterstallige belastingen zijn, of er beslag is gelegd op het pand, of er eigendomsbetwisting is, of er bouwmisdrijven zijn gepleegd enzovoort.


zakeLIjk reCHtErfpacht, opstal, erfdienstbaarheid, vruchtgebruik of eigendomsrecht zijn voorbeelden van zakelijke rechten. Dat zijn rechten die kleven aan een ‘goed’ en niet aan een persoon. Daarmee verwerf je als persoon bepaalde rechten over een goed (bijvoorbeeld het genot of het recht om erover te beschikken).

wet-breyneOm te vermijden dat bouwprojecten die tijdens de constructiefase foutlopen een financiële kater opleveren voor de koper is de wetgever tussenbeide gekomen. In 1971 is de woningbouwwet, in de volksmond de wet-Breyne genaamd, er gekomen na tal van misbruiken. Die regelgeving heeft er sindsdien toe geleid dat Belgische ‘sleutel-op-de-deurwoningen’ of ‘aankopen op plan’ moeten worden afbetaald in schijven. Er zijn welbepaalde criteria die moeten voldaan zijn en die vervolgens maken dat een koper slechts na iedere aantoonbare fase (bijvoorbeeld de dakconstructie, het plaatsen van vensters, de oplevering enzovoort) een deel van de koopsom hoeft te betalen. Let op voor tussenpersonen of randcontracten die de aandacht zouden kunnen afleiden van de essentie van de woningbouwwet.

yIeLdYield is een term uit het professioneel vastgoed. Hij verwijst naar het rendement dat uit vastgoed wordt gehaald. Yield refereert aan een brutorendement waarbij de jaarlijkse huurinkomsten gedeeld worden door de waarde van het goed. Om een preciezer beeld te krijgen van de werkelijke huuropbrengsten is het belangrijk om ook de kosten en de fiscaliteit in rekening te brengen. Voor residentieel vastgoed kan je dat gemakkelijk testen op www.investimmo.be, ga daarvoor naar ‘doe-de-test’.


surf naar www.investimmo.be

en doe de test!

haal jij ook 3,65%

nettorendement uit je vastgoed?

In tegenstelling tot het buitenland bestaan er voor de Belgische vastgoedbelegger bijzonder weinig services. Die immo-investeerder wordt nauwelijks ondersteund bij het verhuren of bij het financieel beheer. Het is blind sturen op zoek naar een maximaal rendement. Wie vastgoed verhuurt, spendeert willens nillens veel tijd aan zijn investering. Maar dat leidt daarom niet meteen tot een goed rendement. Want kennen we dat rendement wel? Heb je inzicht in de kosten? Ken je de impact van een huurder die een maand niet betaalt? Hoe werken de hefbomen die het rendement

verhogen? En mag je geloven wat een verkoper jou voorspiegelt?

Wij creëren overzicht én inzicht. Samen. Investimmo, gegroeid uit een groep overtuigde beleggers, wil aan de hand van tips & tools gemoedsrust bieden aan vastgoedverhuurders die veel tijd en geld stoppen in hun beleggingen. Als platform van én voor vastgoedbeleggers. En dat platform kan alleen beter worden door de suggesties die komen van de verhuurders zelf. Geef dus zeker je suggesties door op [email protected]

InvestImmo, jouw bondgenoot bij je vastgoedbeleggingen

Huurrendement,€¦ · lening terugbetaald. Dat moment valt voor zo’n investeerder veelal samen...

Documents

Transcript of Huurrendement,€¦ · lening terugbetaald. Dat moment valt voor zo’n investeerder veelal samen...