34  mijn praktijk  mednet 03I2014

Q & AIs vaste rente op  hypotheek verstandig?

De huidige hypotheekrente is vergeleken met de afgelopen decennia best laag. Is het verstandig om een hypotheek voor een praktijk af te sluiten met een 30 jaar vaste rente?

Louis Vollebregt, adviseur/eigenaar Means in Progress:

De kans dat de rente in de komende 30 jaar gemiddeld lager zal zijn dan het huidige niveau, lijkt kleiner dan dat de rente hoger wordt. Toch is het goed om er nog eens naar te kijken. Voor een annuïteitenlening met NHG-garantie is op moment van schrijven de laagste 1-jaarsrente 2,4 procent, terwijl de hoogste 30-jaarsrente maar liefst 6,1 procent was. Dat bete-kent dat de maandlast van een slecht gekozen lange rente bijna 2,5 keer zo hoog is als de maandlast van een goed gekozen korte rente. Statistisch gezien is het aantal mensen dat 30 jaar in het-zelfde huis blijft wonen erg laag. ‘Maar ik kan mijn hypotheek toch meenemen?’, wordt vaak gezegd. Moderne voorwaarden staan dat inderdaad toe, echter op dat moment wordt natuur-lijk wel weer opnieuw getoetst of de lening in goede verhou-ding staat tot het nieuwe onderpand. In de praktijk sneuvelen veel gunstige rentevoorwaarden op het moment van verhui-zen. Als na 10 jaar de lening door verhuizing afgelost wordt, dan is al die jaren de renteopslag voor het lang vasthouden van de rente betaald, maar dan wordt 20 jaar van de rente-vastheid niet gebruikt. Bij een lening van € 250.000 en 1 procent renteverschil tussen 10-jaarsrente en 30-jaarsrente is dat in 10 jaar een bedrag van € 25.000,- voor niets. In plaats van blind te gaan voor de langst mogelijke rente-vastheid loont het de moeite om met een financieel planner te controleren wat in uw situatie verstandig is. Welke toe-komstverwachtingen zijn er en welke risico’s kunnen zelf gedragen worden. Geld uitgeven voor een professioneel advies om daarmee onnodige kosten te voorkomen kan daar-mee wel eens het beste langetermijnplaatje opleveren!

Hoort appartementverhuur bij mijn bedrijfspand?

Als huisarts met een solopraktijk wil ik mijn praktijk verhui-zen en daarvoor een nieuw pand kopen. De aankoop van het pand geeft mij de mogelijkheid om mijn praktijk uit te brei-den. Boven het pand bevinden zich twee appartementen die ik wil verhuren. Moet ik dan ook belasting betalen over de huuropbrengsten als de appartementen deel uitmaken van mijn bedrijfspand? 

Bas Dalmulder AA CB partner bij Arts en Accountant

De vraag of hier sprake is van belaste of onbelaste huurop-brengst hangt af van de vraag of er sprake is van onderne-mersvermogen of privévermogen. Uit uw vraagstelling maak ik op dat het pand zowel zakelijk(praktijk) als privé(verhuur) kan worden gebruikt. De vervolgvraag is of het praktijkdeel gesplitst is van het verhuurdeel. Bijvoorbeeld door een aparte ingang voor de twee appartementen. Zijn het zakelijke en privédeel niet gesplitst, dan is er de keuze om het hele pand als privé- of als ondernemersvermogen aan te merken. Wordt het pand aangemerkt als privévermogen dan zijn de huuropbrengsten onbelast, maar de kosten (o.a. financiering, verbouwing en onderhoud) voor het hele pand ook niet aftrekbaar. Voor het zakelijke deel van het pand mag maxi-maal 4 procent van de WOZ-waarde van het praktijkdeel in mindering gebracht worden op het inkomen, alsmede de gebruikerslasten als gas water en licht. Wordt het pand als ondernemersvermogen aangemerkt, dan zijn wel alle bijko-mende kosten van het pand aftrekbaar, maar zijn de huurin-komsten ook belast.Is het pand wel te splitsen in een zakelijk en privé deel, dan wordt het zakelijke deel tot het ondernemersvermogen gere-kend en zijn de kosten voor dit zakelijke deel aftrekbaar. Voor de appartementen kan de keuze gemaakt worden om deze tot het privévermogen te rekenen en dan zijn de huurop-brengsten onbelast. Wanneer er sprake is van keuzevermogen, dan wordt deze keuze in de praktijk vaak gebaseerd op de status van het pand. Moet er nog veel onderhoud aan het pand gebeuren en is de verwachting dat waardestijging van het pand niet vlot zal lopen, dan wordt vaak gekozen voor ondernemersvermo-gen; bij het omgekeerde wordt gekozen voor privévermogen. Er moet namelijk bij verkoop of staking over de boekwinst die gemaakt wordt op het pand, weer afgerekend worden.

‘ Geld uitgeven voor professioneel advies kan beste langetermijnplaatje opleveren’