Hoofdpr. Dag Vh Wonen 260515
description
Transcript of Hoofdpr. Dag Vh Wonen 260515
-
Dag van het Wonen 2015Wist u dat VJ?
- >100.000 unieke bezoekers per maand heeft
- Een nieuwsbriefoplage heeft van >40.000 per dag
- Beschikt over 30 jaar historische transactiedata van commercieel vastgoed
- Ontstaan is vanuit de PROVADA
- Marktleider is met online vastgoeddiensten
- Maar liefst >30 congressen per jaar organiseert
VJ is uw partner bij communicatievraagstukken
#dagvanhetwonen
-
Huishoudelijke mededelingen
Graag uw mobiel op trilstand zetten. U kunt gewoon twitteren tijdens het congres #dagvanhetwonen
Download de gratis Vastgoedjournaal app
zoek op trefwoord: vastgoedjournaal
De presentaties van de sprekers worden later aan u toegestuurd
#dagvanhetwonen
-
Programma
13.00 uur: Opening door dagvoorzitter Jimmy Kools, Fakton
13.15 Roel Vollebregt, AM
13.45 Paul de Vries, Rabobank
14.15 Pauze
15.00 Wilfred van der Neut, Dynamis
15.30 Phillip Smits, Blauwhoed
16.00 Afsluiting door dagvoorzitter Jimmy Kools
16.15 Aanvang netwerkborrel op het Woonplein
#dagvanhetwonen
-
4
-
We hebben het over de essentie
5
-
Consultancy
Nederland heeft momenteel 7,4 miljoen woningen
EGW en MGW
Koop, sociale en particulier huur
Bouwperiode
Omvang
Bron: BAG/SYSWOV
-
Consultancy
Gemiddeld per jaar bouwen we ca. 45.000 woningen
Bron: CBS
Per jaar bouwen we tussen de 45.000 en 50.000 nieuwe woningen. (Dat is ongeveer 0,6% van de voorraad). Voor de crisis was dat rond de 100.000.
Per jaar slopen we tussen de 10.000 en 15.000 woningen (dat is minder dan 0,2% van de voorraad)
Door splitsing en transformatie voegen we tussen de 30.000 en 60.000 woningen toe
-
Consultancy
In 2015: 7,7 miljoen en in 2040 8,5 miljoen huishoudens
Huishoudens naar leeftijd in 2015: 26% 65+
Huishoudens naar leeftijd in 2040: 38% 65+ een toename van 1,2 miljoen
Huishoudens naar type in 2015: 38% alleenstaand
Huishoudens naar type in 2040: 43% alleenstaand, een toename van 784.000
Bron: Primos
-
Consultancy
De toename van huishoudens vlakt af
Bron: Primos
Gemiddelde toename huishoudens per jaarTot en met 2025 ca. 60.000 per jaar groei, daarna afvlakking.
Gemiddelde toename huishoudens per jaarGroei voor een groot deel in categorie alleenstaanden.
Gemiddelde toename huishoudens per jaarGroei in West-Nederland, op termijn krimp in rest Nederland
-
Consultancy
Overige kenmerken huishoudens nu
Bron: Woon2012
-
11
-
De Nederlandse Woningmarkt
Roel Vollebregt26 Mei 2015
-
Roel Vollebregt - introductie
-
AM - introductie
-
Inhoudsopgave
2015: Waarnemingen
2018: Vragen
Antwoorden
-
2015: Consumentenvertrouwen
-
2015: AM statistics
-
2015: Daling aanbod
The entire housing market is steadily
improving
Regional differences are significant
The Randstad improves quicker with
Amsterdam as leader
The number of transactions increases
exponential
As a result the nationwide supply drops
-
2015: Dubbele tweedeling woningmarkt
AMSTERDAM
DUUR GOEDKOOP
WINSCHOTENBRUNSSUMBRESKENS
-
2015: Beleggershuurwoningen
-
2015: Verstedelijking
-
2015: Themas wonen
Verg
rijz
ing
ICT
Duurzaamheid
Mult
icult
ure
el
-
2015: Alternatieven (FGH)
-
2018
-
2018: Wie bouwt?
Grote bouwers krimpen in 2015 maar leveranciers en onderaannemers
zitten alweer vol! Er ontstaat krapte.
-
2018: Wat doen de corporaties?
Ontwikkelaars van sociale huurwoningen?
of
Klanten voor ontwikkelaars van (sociale) huurwoningen?
en
Wat is het investeringsvolume?
-
2018: Overheidsbeleid?
Maximale LTV : 100%
Aantal huishoudens onder water : 508.000 / 14%
NHG : < 225.000,-
Maximale hypotheekrente aftrek : 49,5%
Nieuw beleid .?
-
2018: Prijsontwikkeling?
-
2018: Volume ontwikkeling?
-
2018: Nieuwbouw wordt populairder?
-
2018: Nieuwbouw wordt populairder?
-
Antwoorden: I AM YOU
-
Antwoorden: I AM YOU
-
Antwoorden: I AM YOU
-
Antwoorden: Kleine vrijstaande woning
-
Antwoorden: City living
-
Antwoorden: Friends concept
-
45
-
Dag van het Wonen, Vastgoedjournaal
Impact van de veranderendefinancieringsvoorwaarden
Paul de VriesSenior WoningmarkteconoomRabobank Kennis en Economisch onderzoek28 mei 2015
-
Inhoud
47 van 18
Financierings-voorwaarden
Woningprijs
Koopstarters
Veranderingen hebben effect op:
-
Ontwikkeling kredietvoorwaarden volgens banken
48 van 18
-
Financieringsvoorwaarden is een containerbegrip
49
Financile sector
Tijdelijke regeling hypothecair krediet
LTI (Nibud)LTV (100%)
Gedragscode Hypothecaire
Financieringen
Belastingwet
Overheden
50% aflossingsvrij, LTI, LTV
wie
instrument
wat HRA 100% annuteit
Financierings-voorwaarden
TLAC & MREL
Capital floors
ps: dit is geen uitputtend overzicht
-
Invloed internationale maatstaven op banken
50
TLAC en MREL komen van de Financial StabilityBoard (FSB) en Europese Commissie en zijn bedoeld voor extra buffers tegen onverwachte verliezen.
Capital floors komen vanuit het BazelseComit. Dit zijn voorstellen om de risicowegingen op verschillende typen krediet te standaardiseren.
TLAC & MREL
Capital floors
Hogere buffers bevorderen financile stabiliteit.
Mogelijk:
Op korte termijn een negatief effect op economische groei.
Hogere kapitaal- en fundingkostenbetekent hogere prijs van krediet.
Samen met kapitaal- en liquiditeitschaarste heeft dit een drukkend effect op de kredietverlening, en dus de economische groei.
-
2016-2018 Gradual further reduction in maximum LTV(to 100% in 2018)
2015 LTV cap of 103% + tighter loan-to-income limits
2014 - LTV cap of 104% + tighter loan-to-income limits
2013 Strict underwriting legislation enacted (largely superseding Code of Conduct)
LTV cap of 105% + legal loan-to-income limits
Changes to tax deductibilityNew mortgages have to be full annuity for tax benefits (grandfathering applicable)
2011 Code of Conduct updated and strictly enforced (max. 50% interest-only, max. LTV of 104% + stamp duty)
2007 Code of Conduct introduced
Evolution of Dutch mortgage lending standards
Source: Rabobank
2007 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
-
LTV en Nibud-normen
52 van 18
Visie Rabobank LTVGeen verdere verlaging van de wettelijke LTV-limiet omdat:
- Negatief effect op woningverkopen en woningprijs
- Verslechterde toegankelijkheid van de koopwoningmarkt
- gedurende transitiepad ontstaat een onstabiele situatie met vermogens- en welwaartsverlies
- Het huidige beleid leidt al tot verlaging van de gemiddelde LTV
- Wel zorgt, op de lange termijn een lagere limiet voor meer stabiliteit aan het financile stelsel en huishoudens
Visie Rabobank Nibud-normenStrengere Nibud-normen beperken in 2015 het prijsherstel op de Nederlandse koopwoningmarkt
Er zijn te weinig mogelijkheden om aan maatwerk te doen bij hypotheekverstrekking, hierdoor is de koopwoningmarkt onvoldoende toegankelijk voor flexwerkers.
Strengere normen leiden tot minder financieringscapaciteit
-
Samenvattend
Er is een vele financieringsvoorwaarden met impact op de woningmarkt.
Nieuw zijn de veranderende voorwaarden waaraan banken moeten voldoen.
53 van 18
-
Hoofdstuktitel
Nederlandse economie:beter maar niet goed genoeg
-
55
Visie op 2015/16 NederlandBeter maar niet goed genoeg
Bron: CBS, Rabobank
100
102
104
106
108
110
112
114
116
100
102
104
106
108
110
112
114
116
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
BBP index 04K1=100 BBP per hoofd index 04K1=100
index
Nederlands BBP-volume, seizoensgecorrigeerd,
werkelijke ontwikkeling en Rabobank voorspelling
index
-
56
Terugblik 2014Veel sectoren nog aan het inhalen
Bron: CBS
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
08 09 10 11 12 13 14
Maakindustrie BouwHandel VervoerHoreca Zakelijke dienstverleningICT
%%
Toegevoegde waarde, volume,
% verandering t.o.v. 2008+3,4%
+4,5%
+3,5%+4,4%
+1,9%+1,9%+1,6%
-
Jaar op jaar volumemutatie in % 14 15 16
Bruto binnenlands product 0,9 1 1
Particuliere consumptie 0,1 1 1
Overheidsbestedingen 0,0 -1 -
Private investeringen 3,8 5 4
Uitvoer goederen en diensten 4,0 5 5
Invoer goederen en diensten 4,0 5 5
Consumentenprijzen (%) 0,3 0 1
Werkloosheid (% beroepsbevolking) 7,4 6 6
Begrotingssaldo (% BBP) -2,3 -1 -1
Staatsschuld (% BBP) 68,8 68 68
Saldo lopende rekening (% BBP) 10,3 10 9
Visie op 2015 en 2016Snellere en breder gedragen groei
Hogere exportgroei door snellere groei handelspartners en depreciatie euro
Private investeringen groeien door hogere exportgroei en herstel van de woningmarkt
Particuliere consumptie groeit door toename beschikbaar huishoudinkomen voor tweede jaar op rij
Overheidsbestedingen remmen groei van de binnenlandse vraag
Mogelijk positievere vooruitzichten
Afnemen risicos
Wisselwerking economie-woningmarkt
Lager begrotingstekort maakt lastenverlichting in 2016 mogelijk
57
Bron: CBS, Rabobank
Sterker dan verwachte groei in eerste kwartaal 2015 aanleiding voor opwaartse bijstelling verwachting BBP-groei in 2015 naar 2%. Hoger groei consumptie en investeringen
-
Hoofdstuktitel
Impact op woningprijsontwikkeling
-
Vooral inkomen en rente verklaren de prijsontwikkelingmodelschatting tm 2014Q3
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
14,00%
16,00%
18,00%
-12,00%
-10,00%
-8,00%
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
Actual house prices Fitted values Residuals (right axis)
Bron: Rabobank Woningprijsmodel
59 van 18
versoepeling verscherping
Model DNB 1995 2012
-
Financieringsvoorwaarden invloed op prijsontwikkeling
Periode 1995 - 2009 (versoepeling voorwaarden)
Rele prijsstijging 75%,
waarvan 37% door financieringsvoorwaarden
Periode 2009 2012 (verscherping voorwaarden)
Rele prijsdaling 25%,
waarvan 11% door financieringsvoorwaarden
Conclusie DNB: de helft van de prijsverandering is veroorzaakt door veranderende financieringsvoorwaarden
60 van 18Bron: De Nederlandsche Bank
-
Samenvattend
DNB: de helft van de prijsdaling in de crisisperiode is veroorzaakt door aangepaste kredietvoorwaarden
Rabobank: wij constateerden eveneens dat de prijsdaling steviger is de daling van leencapaciteit
Wij schrijven die extra daling (11%) toe aan het gebrek aan vertrouwen doordat er voortdurend werd gediscussieerd omtrent de hypotheekrenteaftrek en omdat Nederland in crisis was
61 van 18
-
Hoofdstuktitel
Impact op koopstarters
-
Hoofdstuktitel
Nog steeds weinig kans op een hypotheek voor flexwerkers
-
In potentie stijgt het aantal potentiele koopstarters
64
74
8486
65
70
75
80
85
90
middelbaar en hoger prognose
Aandeel middelbaar en hoger opgeleiden
Meer jonge huishoudens .. met een gemiddeld hogere opleiding
-
Starters kunnen meer lenen door nieuwe studiefinancieringstelsel
65
Begonnen
met de
studie
Gemiddelde
schuld
Annutaire
Maand last
Negatief
effect of
maximale
hypotheek
Maximaal
aantal jaar
dat de
studieschuld
moet zijn
afbetaald
Maximaal
studievoor-
schot
Voor 1 juli
2015
15.000 112,50 21.000 15 77.000
Na 1 juli
2015
21.000 90,-- 17.000 35 92.000
-
De koopstarter is rond de dertig jaar
66
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
jonger dan 25jaar
25 tot 35 jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar 55 jaar enouder
onzelfstandig (40%) corporatiewoning (25%)
woning private verhuurder (35%)
aantal verhuizingen Koopstarters in 2025
- Door aanpassingen financieringsvoorwaarden neemt de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt af
- Wel neemt de vraag naar een koopwoning toe
- Door gedragsverandering en flexibilisering koopt men later in het leven een eerste koopwoning
- Daarom neemt de vraag naar kwalitatief goede huurwoningen toe
-
Financieringsvoorwaarden veranderen en hebben negatieve invloed op de woningprijs en toegankelijkheid voor starters op de koopwoningmarkt
Een wettelijke LTV-limiet van onder de 100% is onverstandig
Capital floors voor hypotheken kunnen invloed hebben
Het woonbeleid moet gericht zijn op het bieden van meer keuzemogelijkheden: meer keuze in aantal, in kwaliteit, in woonmilieu en in eigendomsvorm.
Dit vergt een gelijke behandeling van huren en kopen.
Kennis en Economisch Onderzoek 67
Conclusie
-
68
Bedankt voor uw aandacht
68
Vragen?
Paul de Vries, woningmarkteconoom, [email protected]
https://economie.rabobank.com/
-
Pauze
Na de pauze
15.00 Wilfred van der Neut, Dynamis
15.30 Phillip Smits, Blauwhoed
16.00 Afsluiting door dagvoorzitter Jimmy Kools
16.15 Aanvang netwerkborrel op het Woonplein
#dagvanhetwonen
-
70
-
Wilfred van der Neut, directeur Dynamis
De actuele stand van zaken in de woningmarkt
-
- Landelijke woningmarkttrends en de verschillen tussen
de regionale markten.
- Waar gaat de woningmarkt naar toe?
- De veranderende rol van de woningmakelaar.
Bestaat de makelaar nog wel in 2020?
Agenda
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Wilfred van der Neut
Dag van het Wonen 26 mei 2015
- Directeur sinds 1 mei
- HBG Vastgoed
- ING Vastgoedontwikkeling
- Propertize, boegbeeld o.a. The Wall
-
Dynamis Vastgoedconsultants en makelaars
Dag van het Wonen 26 mei 2015
Dynamis
- 13 regionale sterke partners, 36 vestigingen.
- Makelaars, taxateurs, vastgoedconsultancy
- Landelijke dekking, regionale kennis,uniforme werkwijze.
- Sterke positie in eigen regio.
- Naamsbekendheid, landelijke development.
-
Boek & Offermans Makelaars
Frisia Makelaars
HRS Bedrijfsmakelaars
Kuijs Reinder Kakes Makelaars
Lamberink Makelaars en Adviseurs
Molenbeek Makelaars
Ooms Makelaars
Rodenburg Makelaars
Snelder Zijlstra Makelaars
Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem
Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen
Van der Sande Makelaars
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars
Dynamis Vastgoedconsultants en makelaars
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Even terug naar 2007 met zn allen op de roze wolk
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Even terug naar 2008 begin van het einde?
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Van roze wolk naar begin van het einde?
Dag van het Wonen 26 mei 2015
- Economie / woningmarkt is geen wetenschap.
- We zijn kuddedieren.- Realistisch is dat de waarheid tussen twee uitersten ligt.
-
Landelijke woningmarkttrends herstel of stabilisatie?
Dag van het Wonen 26 mei 2015
Is 2015 dus prachtjaar voor de woningkoper?
-
Landelijke woningmarkttrends tegenstellingen
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
- Steeds strengere hypotheekregels (LTV in 2018 100%).
- Jaarlijkse daling NHG-grens ( 245.000 per 1 juli).
- Schenkingsvrijstelling afgeschaft.
- En dan ook nog
Landelijke woningmarkttrends veel strenger beleid
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
- 2010: de hypotheekrenteaftrek staat als een huis.
- 2013: n 1 januari 2013, verplicht 100% annutair.
aflossen (en ieder jaar 0,50% minder aftrek).
- Maatregelen wellicht teveel? Of te ver? 50% aflossen!
Landelijke woningmarkttrends hypotheekrenteaftrek
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Ontwikkeling hypotheekrente
Landelijke woningmarkttrends extrapolatie? Nee
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
6 mei 2015 22:11
- Duitse rente stijgt van 0,07% naar 0,59%
Landelijke woningmarkttrends lastig voorspellen
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
- Ook ver doorgevoerde aanpassingen beleid corporaties.
- Toetreden van Angelsaksische partijen.
- Rendement versus maatschappelijke betrokkenheid.
Landelijke woningmarkttrends meer om op te letten
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Conclusie
- Veel veranderingen sinds 2008, economisch en in beleid.
- Duidelijkheid qua beleid, markt trekt aan, maar..
Ondanks de rust heel alert blijven,
maar laat je niet gek maken door zwart-wit opinies.
Landelijke woningmarkttrends conclusie
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Woningverkopen stijgen sinds derde kwartaal 2013
Landelijke woningmarkttrends positief eindigen
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Mediane verkoopprijs Q1 2015 ( 194.000,-) t.o.v. Q2 2008
( 225.000,-) -14%
Landelijke woningmarkttrends maar blijf realistisch
Dag van het Wonen 26 mei 2015
180.000
185.000
190.000
195.000
200.000
205.000
210.000
215.000
220.000
225.000
230.000
-
Woningmarktratio Q1 2015: 18% = 1 verkoop op 6
beschikbare woningen
Landelijke woningmarkttrends nog kopersmarkt
Dag van het Wonen 26 mei 2015
0%
5%
10%
15%
20%
25%
-
Mediane verkoopprijs Q1 2015 ( 620.000,-) voor
Topsegment woningen in Nederland
Landelijke woningmarkttrends prijzen Topsegment
Dag van het Wonen 26 mei 2015
600.000
605.000
610.000
615.000
620.000
625.000
630.000
635.000
640.000
645.000
650.000
-
Regionale woningmarkttrends regionale verschillen
Dag van het Wonen 26 mei 2015
- Amsterdam: schaarste en gekte.
- Den Haag: veel expats en buitenlandse kopers.
- Verscheidenheid wordt steeds groter.
-
- Trek naar steden (ook gezinnen).
- Binnen Randstad trekt regio aan.
- Landelijk nog niet.
- Dynamis kent alle regios als geen ander.
- Maatwerk.
Regionale woningmarkttrends regionale verschillen
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Grote regionale verschillen in verkoopprijs
Regionale woningmarkttrends regionale verschillen
Dag van het Wonen 26 mei 2015
Nederland 194.000,- 2%
Amsterdam 230.250,- 4%
Apeldoorn 179.000,- 3%
Arnhem 162.500,- 4%
Breda 216.500,- 3%
Den Haag 185.000,- 4%
Enschede 150.000,- 3%
Haarlem 230.000,- 6%
Hengelo 165.000,- 0%
Rotterdam 150.000,- 9%
Zwolle 187.500,- 1%
-
- Gebrek aan nieuwe ontwikkelingen levert vanaf 2017 in sommige regios wel degelijk woningtekort op.
- Steeds meer woonwensen (niet materialistische stadsjongere, individualisering, rijkere/gezondere ouderen). Ook weer per regio verschillend.
- Banken moeten zich aanpassen aan arbeidsmarkt (jaarcontracten).
Regionale woningmarkttrends meer om op te letten
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
- Herstel, maar broos.
- Oude tijden in grote steden Randstad, maar duurzaam?
- Buiten de Randstad geen echt herstel m.u.v. steden.
- Volg de vele risicovolle variabelen.
- Ken je regio!
Regionale woningmarkttrends conclusies
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
- Wat is de rol van de makelaar in 2020?
- Makelaars: voor particuliere markt lokale makelaar
essentieel.
- Klantgerichte aanpak, verschillen in consument en regio.
- Open deur, maar verdiepen in klant nu echt noodzakelijk.
De veranderende rol van de woningmakelaar
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
- Maak gebruik van innovatieve mogelijkheden (nieuwbouw)
De veranderende rol van de woningmakelaar
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
- Bestaande bouw bv. Google Glass of rondleiding.
- Klant gebruikt Funda als eerste inventarisatie.
- Grootste deel heeft service nodig en wil deze ook.
- Cafetariamodel (diensten en courtage).
De veranderende rol van de woningmakelaar
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
- Van verkoopmakelaar naar woonconsulent /
kennispartner (professionele opdrachtgevers).
- Internet is essentieel, maar additionele service ook.
- Ook hier geen zwart/wit.
Van woningmakelaar naar woonconsultant
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Dus geen zwart/wit:
Situatie voor en na de crisis.
Sprake van duurzaam herstel of juist terugval.
Noodzaak aanpassing beleid of juist te veel & te snel.
Internet en de rol van makelaars in de toekomst.
Waarheid ligt vaak in het midden en blijf alert!
Overall conclusie
Dag van het Wonen 26 mei 2015
-
Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars
Drs. ing. Wilfred van der Neut MRE
030 767 0390 / / @wilfred_vd_neut
Dag van het Wonen 26 mei 2015
Vragen? Wij zijn u graag van dienst.
-
102
-
Phillip Smits
Directeur Blauwhoed
Is onze branche klaar voor de toekomst?
-
Exponentile veranderingen
1,2,4,8
-
Trends
Singularity
-
Big data - quantified self
-
De markt herstelt niet, hij transformeert!
-
Co-creatie en co-design
-
Co-creatie en co-design Rob de Jong - Roosendaal
-
Van hardware naar software
-
Internet of everything
https://www.youtube.com/watch?v=BSBTCOEdLkA
-
Conceptkracht in plaats van grondmacht
-
Beeld: AI Paradijs
Arnhem Paradijs
-
Een wenkend perspectief in plaats van schijnzekerheid
-
Brielle Heeren van Maerlant
-
Brielle Heeren van Maerlant
Leidschendam Marinpark
-
Beeld: Logos concepten
Innovatieve concepten op basis van (latente) behoeften
-
SMART LIVING
-
www.facebook.com/blauwhoed
www.linkedin.com/company/blauwhoed-groep-bv
www.youtube.com/user/blauwhoed001
www.twitter.com/blauwhoed
@Phillipsmits
www.linkedin.com/in/psmits
-
Bedankt voor uw komst!
Aanvang netwerkborrel Woonplein
#dagvanhetwonen