• Hoe is hypotheekverstrekking geregeld?

• Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?

• Energiezuinige woningen

Hypotheekmarkt

bank

consument

Hypotheken zijn ingewikkeld

bank

consument

adviseur

Toezicht

bank

consument

adviseur

DNB

Nationale Hypotheekgarantie (jaren 80)

bank

consument

adviseur

DNB

VROM BZK

Wonen

NHG

Nibud

Gedragstoezicht (jaren 00)

bank

consument

DNB

AFM

Min FinVROM BZK

Wonen

NHG

Nibud

Gedragscode (2007)

bank

consument

DNB

AFM

Min FinVROM BZK

Wonen

NHG

Nibud

2013

bank

consument

DNB

AFM

Min FinVROM BZK

Wonen

NHG

Nibud

Maximale financieringslasten

• Bevordering eigenwoningbezit• Geen overkreditering• Betaalbaar nu en in de toekomst

• Langdurige verplichting: risico’s

• Individuele afweging vs. geautomatiseerd beslissen

Bestedingspatroon  basis voorbeeldinkomen 2000 2000woonlasten 242 390energie & water 99 109lokale belastingen 0 46verzekeringen 149 149telefoon, tv, internet 52 62vervoer 13 208kleding 50 91inventaris 91 162ziektekosten 23 23voeding 191 197huishoudgeld 60 127overig 73 324totaal uitgaven 1043 1888saldo 957 112

Modaal inkomen

€ 33.000

Individueel vs. gemiddeld

• Uitgaven achterhalen• Gedrag verantwoorden bij bank / adviseur• Schatten voor nieuwe situatie

• Geautomatiseerd proces• “Objectieve” beoordeling• Tijd = geld

Methode betaalbare woonlasten

Samenvattend

• Minimale uitgaven zijn gewaarborgd

• Van elke euro meer inkomen gaat de helft naar overige uitgaven en de helft is beschikbaar voor woonlasten

• Woonlasten = hypotheek + overige eigenaarslasten

Toekomst

Risico’s Kansen

Rentestijging Rentedaling

Inkomensdaling- Vrijwillig (kinderen)- Onvrijwillig (werkloosheid)- Pensionering

Inkomensstijging- Carrière- (CAO-)loonstijging

Uitgavenstijging- Inflatie- Kinderen- Scheiding

Waardedaling woning Waardestijging woning

Uitkomst

• Financieringslastpercentages naar inkomen en rentestand– Vaste inkomensbestanddelen– Tweede inkomen telt niet volledig mee– Minimale rente als korter dan 10 jaar vast– Boven 55 jaar ook toetsen bij na pensionering– Rekening houdend met andere financiële

verplichtingen (leningen, alimentatie)

• Maximum t.o.v. waarde woning (2013: 105%)

Niet helemaal vast

• Afwijken mag:– Uitzicht op inkomensstijging– Verwacht inkomen uit vermogen

– Energiezuinige woning– Oversluiten

– Andere goede reden (Volg of leg uit/Comply or explain)

Per 1-1-2013

• 8.000 euro extra hypotheek als:

- Er sprake is van een woning met label A++- Er sprake is van het treffen van

energiebesparende voorzieningen

Energiebesparende voorzieningen

• gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, energie-zuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, hoog rendement beglazing (HR++), installatie voor warmteterugwinning, energiezuinige ventilatie, inclusief hoog-rendement-ventilatoren, hoogrendementketels, warmtepompen, zonneboilers, zonnecellen of een combinatie daarvan

Energie en waarde woning

• Van 2013 tot 2018: • Hypotheek van 105% -> 100% waarde

woning

• Voor treffen van energiebesparende voorzieningen blijft het 106%.

Waarom is energiezuinigheid woning afwijkingsmogelijkheid?

• Lagere energierekening is meer budgettaire ruimte voor consument

• Kenmerk woning: – Geen gedragsaspect– Bestendige situatie

– Dus niet hele energierekening!

Gebouwgebonden energiekosten (2012)

  A++++ A+++ A++ A+ A B C D E F G

Vrijstaand -9 3 -2 18 40 74 109 156 222

2-onder-1-kap -31 -22 -22 -8 10 34 60 92 141

Tussenwoning -38 -30 -34 -21 -6 13 35 64 102

Flat -50 -43 -45 -33 -22 -10 7 32 59

TOTAAL -35 -27 -29 -15 0 21 44 75 118

Praktische voorwaarden

• Voor standaardnormen:– Energiezuinigheid woning moet simpel te

meten en uit te drukken zijn

• Explain-situatie:– Extreem energiezuinige woningen– Geldverstrekker moet goed gedocumenteerd

verhaal hebben voor de toezichthouder

KISS