Een woonvisie… waarom?

Het is goed wonen in het Westerkwartier. En dat

willen we zo houden. We willen zorgen dat de

bestaande woonomgeving aantrekkelijk is om te

wonen, en dat nieuwbouw aansluit op de behoefte.

Om daar voor te zorgen hebben de vier gemeenten en

de woningcorporaties opdracht gegeven om een

woningmarktonderzoek uit te voeren. KAW uit

Groningen kreeg die opdracht en voert deze nu uit.

Het woningmarktonderzoek moet duidelijk maken

waar inwoners nu behoefte aan hebben, wat trends

voor de toekomst zijn en wat dat betekent voor de

dorpen. Waar is nieuwbouw nodig, waar moeten juist

bestaande woningen verbeterd worden? Waar is het

moeilijk om een betaalbare woning te vinden, waar is

het lastig om op een prettige manier oud te kunnen

worden in je eigen dorp?

In een woonvisie komt te staan hoe we vinden dat het

wonen in het Westerkwartier er in 2020 uit moet zien.

En hoe we dat denken te bereiken. Wie we waar voor

nodig hebben: de gemeenten, corporaties,

zorgaanbieders, ontwikkelaars, en niet te vergeten:

de bewoners zelf!

Wat staat er in deze krant?

Het woningmarktonderzoek is inmiddels een heel

eind klaar. We hebben vele bronnen geraadpleegd

zoals het CBS, de woningregistraties van de

gemeente, prognoses… en daaruit komt veel nuttige

informatie over het wonen.

Maar tegelijk weten we dat cijfers maar cijfers zijn.

Door kenners van de regio aan het woord te laten,

kunnen we betere conclusies trekken en begrijpen we

beter wat er werkelijk belangrijk is.

In deze krant staan alleen de uitkomsten uit het

onderzoek op basis van beschikbare cijfers en

bewerkingen daar van. We gaan in deze krant slechts

af en toe in op specifieke dorpen. In de uitwerking van

de woonvisie geven we wél per dorp aan wat er moet

gebeuren. Daarvoor hebben we ook uw bijdrage

nodig.

Tijdens het woondebat op 30 juni hopen we dat u ons

verder helpt!

Thema’s in deze krant zijn:

- Eén regio met veel verschillende gezichten

- Inwoners en huishoudens: de groei zwakt af

- De groei per dorp verschilt

- Oud worden in de dorpen

- Huurwoningen in de dorpen

- Betaalbaar wonen is ook: lage energielasten

- Blijvend meer gezinswoningen nodig

- Welk woningbouwprogramma?

- De plannen voor woningbouw

Elk thema eindigt met een vraag.

Eén woonregio met veel verschillende gezichten

We maken voor het Westerkwartier één visie op het

wonen. Sommige trends in het wonen en in de

bevolking gelden overal, zoals:

- de crisis in de economie en de woningmarkt

- meer ouderen, minder jongeren

- concentratie van voorzieningen in grote plaatsen,

zoals winkels en scholen

- energielastenbesparing

- scheiden van wonen en zorg

- etc.

Maar de verschillen tussen de dorpen zijn groot en

daarmee willen we rekening houden. Het ene dorp

onderscheidt zich met ruim en rustig wonen, het

andere dorp met een rijk verenigingsleven, goede

bereikbaarheid of veel voorzieningen. Niet overal is

hetzelfde nodig.

Inwoners en huishoudens: de groei zwakt af

In het hele land loopt de groei van de bevolking en

het aantal huishoudens terug. Alleen de groep

mensen ouder dan 65 jaar groeit stevig door. Dit is de

babyboomgeneratie die ouder wordt… ook in het

Westerkwartier. Het aantal inwoners groeit nu nog

een beetje, maar zal de komende jaren naar

verwachting stabiliseren. Doordat er minder mensen

in een woning wonen, zijn er nog wél nieuwe

woningen nodig. Naar verwachting zo’n 1.100 tot

2020, en daarna nog eens zo’n 650 tot 2030.

De woningbehoefte per dorp verschilt

In het algemeen geldt: hoe de bevolking zich

ontwikkelt, wordt vooral bepaald door

verhuizingen tussen gemeenten. Het

Westerkwartier verliest jongeren aan de stad

Groningen, doordat zij gaan studeren of in

een stad willen wonen. Dat is heel

gebruikelijk. Andersom trekt het

Westerkwartier van oudsher jonge gezinnen

uit datzelfde Groningen. Voor het

Westerkwartier is het zinvol om een

aantrekkelijk woonaanbod te hebben voor

mensen met een binding aan de regio, én

mensen die vanuit de stad naar een landelijke

omgeving willen verhuizen.

Uit onderzoek naar verhuisredenen blijkt dat drie

dingen bijdragen aan de aantrekkingskracht: nabijheid

van de Stad Groningen, goede bereikbaarheid per OV

of auto en voorzieningen in het dorp zelf. Hoe beter

dit scoort, hoe groter de kans is dat mensen blijven en

dat mensen komen. Zuidhorn en Leek combineren al

deze kwaliteiten. Dat is ook te zien in de sterke groei

van de afgelopen jaren. Heel veel andere dorpen

combineren één of twee van deze dingen en groeien

licht. Sommige dorpen zien het aantal inwoners licht

teruglopen. Dat hoeft geen probleem te zijn, want

hoe goed het ergens wonen is, valt of staat niet met

het aantal inwoners!

Het kaartje hierna laat zien hoe oud woningen zijn.

Hoe roder een gebied, hoe meer nieuwbouw er was.

Welke dorpen scoren volgens u het beste op

voorzieningen en bereikbaarheid?

Oud worden in de dorpen

Wanneer ben je oud? Alleen al die vraag leidt tot veel

discussie. Laat staan hoe ‘de oudere’ zou willen

wonen.

Veruit het grootste deel van de mensen die ouder

wordt, kan zichzelf prima redden. Zij wonen naar

tevredenheid in hun vertrouwde eengezinswoning en

verhuizen maar weinig. Wanneer zij wél verhuizen,

zijn de keuzes heel gevarieerd. De een bouwt iets

comfortabels op een vrije kavel, de ander kiest voor

een wat seniorenwoning in het centrum van een dorp,

nabij voorzieningen, gestapeld of grondgebonden.

In de praktijk zien we dat vanaf een leeftijd van

pakweg 75 jaar de groep mensen met een zorgvraag

snel toeneemt. Maar ook dan blijken de meeste

mensen zo verknocht aan hun huidige woonplek en

sociale netwerk, dat maar een minderheid verhuist.

Dit betekent praktisch dat in dorpen en linten een

groeiende behoefte aan zorgdiensten ontstaat, en

vaak ook aanpassing van woningen. Vooral na 2020

neemt deze doelgroep in aantal snel toe.

Op het moment dat verhuizen echt noodzakelijk is,

gaat het vaak om verpleeghuiszorg. Of een andere

woonvorm waar zorg 24-uur per dag paraat is.

Tot slot is er nog een groep jonge mensen met een

zorgvraag, verstandelijk of lichamelijk. Deze groep

groeit niet snel maar nieuwe wetgeving zorgt er voor

dat deze mensen vaker in een gewone woonomgeving

blijven wonen, en niet in speciale woonvormen in

andere gemeenten.

Hoe kunnen we er met elkaar voor zorgen dat

iedereen overal op een prettige manier kan wonen,

met of zonder zorgvraag?

Huurwoningen in de dorpen

Ook voor mensen met lagere inkomens moet goed

wonen betaalbaar zijn. Daarvoor bieden Wold &

Waard en Vredewold sociale huurwoningen aan. En

voor de groep met een iets hoger inkomen zijn er

goedkope koopwoningen en particuliere

huurwoningen beschikbaar.

Wold & Waard biedt in bijna alle dorpen in het

Westerkwartier sociale huurwoningen aan.

Vredewold richt zich op ouderen in de gemeente

Leek. Uit inschrijvingscijfers van Wold & Waard maken

we op dat – ook voor huurders – de nabijheid van

voorzieningen, de stad Groningen en een snelweg of

OV-lijn belangrijk is. In dorpen die daaraan voldoen

zien we de grootste wachtlijsten en het hoogste

aantal inschrijvingen. Vooral mensen van 65 jaar en

ouder schrijven zich in voor de vier grote dorpen Leek,

Zuidhorn, Marum en Grootegast, aangevuld met

Grijpskerk en Aduard.

Hoe Wold & Waard omgaat met haar voorraad sociale

huurwoningen verschilt per dorp. De huidige en

verwachte vraag naar woningen is daarbij leidend.

Daar waar de vraag merkbaar terugloopt, is afbouw

van het aantal woningen mogelijk, door verkoop of

sloop. Wold & Waard investeert jaarlijks in delen van

haar woningbezit om de kwaliteit te verbeteren. Als

er nieuwbouw plaatsvindt, is dat in de meeste dorpen

om oude woningen te vervangen door

levensloopgeschikte woningen. In dorpen waar de

vraag toeneemt, is ook groei van het aantal woningen

mogelijk.

Wat vindt u belangrijker: dat de corporatie investeert

in bestaande woningen of in nieuwe woningen?

Voorziet verkoop van huurwoningen in uw dorp in een

grote behoefte, of is het iets dat voorzichtig toegepast

moet worden?

Betaalbaar wonen is ook: een lage energierekening

Door de stijging van de energielasten is een lage

huurprijs of een lage hypotheeklast alléén niet meer

genoeg. In slecht geïsoleerde woningen loopt de

energierekening op, en daarmee ook de totale

woonlast. Onder huiseigenaren zien we ook nog eens

dat er onvoldoende geld overblijft om te investeren in

isolatie bijvoorbeeld.

De kaart laat zien in welke buurten in het

Westerkwartier de energierekening hoog is.

Algemeen geldt: woningen tot en met de jaren ’70 zijn

slecht geïsoleerd, behalve als ze recent gerenoveerd

zijn. Wold & Waard verbetert langzaam maar zeker al

haar woningen: vóór 2020 hebben alle woningen

energielabel D of beter. Voor huiseigenaren geldt dat

zij zelf moeten zorgen voor isolatie of andere

manieren van energiebesparing.

Moeten gemeenten méér doen dan wat ze nu al doen:

mensen op weg helpen bij het kiezen van

verbeteringen?

Blijvend meer gezinswoningen nodig

Als we kijken naar de afgelopen jaren, en naar

prognoses, dan zien we dat het aantal gezinnen

afneemt. Veel onderzoeken wijzen dan ook op een

dreigend overschot aan gezinswoningen en een groot

tekort aan seniorenwoningen. Maar veel senioren

verhuizen helemaal niet, en al die gezinswoningen

komen helemaal niet vrij. Daar komt nog eens bij dat

een deel van de senioren zo vitaal en kapitaalkrachtig

is, dat zij eerder een vrije kavel bebouwen dan een

seniorenwoning kiezen.

Dit betekent dat er toch behoefte blijft aan vrije

kavels en nieuwe gezinswoningen. Voor de regio als

geheel geldt dat woningen in alle prijsklassen nodig

blijven, maar per dorp verschilt dit.

Ruime, dure woningen zijn overal te koop, in grote en

kleine dorpen. Goedkope koopwoningen voor starters

zijn niet overal even gemakkelijk te vinden.

- In de vier grote dorpen zijn veel huurwoningen

verkocht of te koop, en daar zijn ook de meeste

rijwoningen te vinden;

- Hoe verder we naar het noorden gaan, en hoe

verder van voorzieningen en vervoer, hoe lager de

prijzen. In kleine dorpen en linten aan de

noordkant van de regio zijn koopwoningen voor

mensen met een lager inkomens relatief

betaalbaar. Vaak zijn dat wel oude, kleine

vrijstaande woningen, soms opknappers;

- Analyse van de woningvoorraad per dorp laat zien

dat bijvoorbeeld in Opende, De Wilp en Lutjegast

naar verhouding veel goedkope koopwoningen te

vinden zijn. Dan is nieuwbouw van goedkope

koopwoningen vermoedelijk minder hard nodig.

Is nieuwbouw van goedkope koopwoningen altijd een

goed idee, of moeten we meer energie steken in het

aantrekkelijk maken van bestaande woningen?

Welk woningbouwprogramma?

Naast een blijvende behoefte aan gezinswoningen, is

er ook behoefte aan andere types. De afgelopen jaren

zagen we dat vooral de goedkoopste woningen in trek

waren. Dat had ook te maken met de crisis.

Het lijkt er op dat de behoefte aan duurdere

woningen nu weer toeneemt. Maar we wat vooral

geleerd hebben, is dat de behoefte snel kan

veranderen. Precies van te voren vastleggen in welke

prijsklassen woningen gebouwd moeten worden, is

daarom niet meer mogelijk.

Veel onderzoeken maken alleen verschil tussen

gezinswoningen (voor gezinnen) en appartementen

(voor ouderen). Juist in een regio als het

Westerkwartier zien we dat deze indeling te beperkt

is.

- Er is wel vraag naar appartementen, dan vooral

sociale huur of iets duurder, en alleen in de grote

dorpen;

- Veel vaker wensen oudere mensen geen

appartement maar een grondgebonden woning,

bijvoorbeeld een patiowoning of een bungalow.

- Onder de jongere groepen zien we dat het kleine

huishoudens toeneemt. Zij vragen wél om

voldoende woonruimte, maar om minder

slaapkamers.

De laatste jaren lijkt kleinschaligheid en maatwerk het

steeds meer te winnen van grootschalige

ontwikkelingen.

Het allerbelangrijkste besef is: nieuwbouw maakt

maar een klein verschil. Het overgrote deel van de

woningen in 2025 staat er nu ook al. Zorgen dat die

woningen aantrekkelijk blijven, is een grotere klus dan

zorgen voor goede nieuwbouw.

Welke woningtypes en op welk soort plekken zullen de

komende jaren het meest gewild zijn?

De plannen voor woningbouw

We hebben gekeken naar de bouwplannen in de

dorpen van het Westerkwartier. Is er genoeg ruimte

voor nieuwe woningen, en zijn de plannen niet te

grootschalig?

In alle dorpen is ruimte voor nieuwe woningen. In de

kleinste dorpen gaat het om kleine aantallen, maar als

er iemand wil bouwen, dan kan dat. In alle grotere

dorpen zijn uitbreidingslocaties, waarbij het in de

dorpen Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn

om tientallen woningen per jaar gaat.

In geen van deze dorpen lijkt het aantal

veel te groot of veel te klein.

Niet in alle dorpen zijn locaties binnen het dorp

beschikbaar. De praktijk leert dat deze plekken van

tijd tot tijd zich aandienen, bijvoorbeeld door sloop

van een oud bedrijfspand of verplaatsen van een

school.

In welke dorpen is het nodig om te zorgen voor extra

ruimte voor woningbouw? En waar mag het wel een

tandje minder?

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Daniel Depenbrock van KAW in Groningen

(d.depenbrock@kaw.nl / 0654902124)