Hekkelman Advocaten - Juridische houdbaarheid langdurig verhuren

Langdurige verhuur van recreatiewoningen

6 november 2013

Kim [email protected]

024 – 3 828 432

Alternatief gebruik van recreatiewoningen

• verhuur ten behoeve van tijdelijke bewoning aan consumenten (denk bijvoorbeeld aan mensen die hun woning verkocht hebben, in scheiding liggen of om andere redenen tijdelijke woonruimte zoeken)

• verhuur aan uitzendbureaus ten behoeve van arbeidsmigranten

2

Risico’s en aandachtspunten (1)

Situatie ter plaatse:• Omwonenden• Andere gasten op het park

(verminderd huurgenot, huurprijsvermindering, etc.)

3


Overheid:• Welk gebruik is op grond van het bestemmingsplan

toegestaan?• Heeft u wel de juiste vergunningen e.d.?• Risico van handhaving, bestuursdwang, etc.

4


Overeenkomsten: • Huurbescherming woonruimte• Huurbescherming overige gebouwde onroerende

zaken

gevolgen voor:- (beperkte) contractsvrijheid- beëindigingsmogelijkheden/-vergoedingen- huurprijs- onderhoud/gebreken- boetes- schadevergoeding

5

Tot slot

Inventariseer: • de omgevingsfactoren waar u rekening mee moet

houden• de bestuursrechtelijke mogelijkheden en beperkingen• eventuele wettelijke huurbescherming en

doorwerking daarvan in andere overeenkomsten (zoals een overeenkomst met een uitzendbureau)

• de impact van voormelde factoren op elkaar en de mogelijkheden om risico’s in de diverse overeenkomsten zoveel mogelijk uit te sluiten

6

Glamping verblijfsrecreatie en de

omgevingsvergunningplicht

6 november 2013

Luuk [email protected]

024 – 3 828 385

Omgevingsvergunningplicht

• In beginsel omgevingsvergunning om te bouwen vereist voor het bouwen van een bouwwerk. – een bouwwerk is ‘elke constructie van enige

omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij (in)direct met de grond verbonden is, hetzij (in)direct steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plekke te functioneren’.

• Er wordt snel aangenomen dat sprake is van een bouwwerk!

8


• Vergunningplicht omzeilen door wielen onder recreatieobject te plaatsen? (‘bedoeld om ter plekke te functioneren’)

9


• Antwoord: Nee!

• Dat een bouwwerk naar zijn aard mobiel is, hoeft niet in de weg te staan aan de kwalificatie als bouwwerk. Relevant is of de mobiele constructie bedoeld is om langere tijd ter plaatse te functioneren.

10


• Let op: ook een (volledig ingerichte) safaritent kan (mede om dezelfde reden) een bouwwerk zijn.

11


• In beginsel omgevingsvergunning om te bouwen vereist voor het bouwen van een bouwwerk…. dus niet altijd…

• De Wet kent een aantal uitzonderingen, waaronder één voor (bepaalde) recreatieobjecten.

12


• ‘Een op de grond staand bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf, mits:– niet hoger dan 5 meter, en– de oppervlakte niet meer dan 70 m² bedraagt’.

• Let op: deze recreatieve bouwwerken dienen ook in overeenstemming te zijn met zowel de gebruiks-, als de bouwregels van het vigerende bestemmingsplan!

• Indien sprake is van strijd met het bestemmingsplan, kan dit worden weggenomen door middel van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan.

13


• De gemeentelijke bestemmingsplanwetgever kan de mogelijkheid om recreatieve bouwwerken omgevingsvergunningvrij op te richten beperken, bij voorbeeld door middel van:– het beperken van de maximale oppervlakte van

recreatieve bouwwerken <70 m²– het beperken van de maximale bouwhoogte <5

meter– het niet opnemen van bouwvlakken op bepaalde

terreinen (campingveld)

14


• Gevolgen van het realiseren van een recreatief bouwwerk zonder vereiste omgevingsvergunning om te bouwen of in strijd met het bestemmingsplan:

– In beginsel plicht van bestuursorgaan om tot handhavend optreden over te gaan. Indien legalisatie niet mogelijk is, kan de verplichting worden opgelegd om het bouwwerk af te breken.

15


• Innovatieve recreatieve bouwwerken, enkele voorbeelden:

16



17



18



19

Hekkelman Advocaten - Juridische houdbaarheid langdurig verhuren

Documents

Transcript of Hekkelman Advocaten - Juridische houdbaarheid langdurig verhuren