Haalbaarheidsonderzoek Woningbouw Gommerwijk West West - RaadsBRIEF

Raadsbrief Haalbaarheidsonderzoek woningbouw op Gommerwijk-west-west

Informerend Geachte voorzitter en leden van de gemeenteraad, Met deze raadsbrief informeren wij uw raad over het (financile) haalbaarheidsonderzoek naar de woningbouwmogelijkheden op de uitleglocatie Gommerwijk-west-west (Gww). Voorts wordt aangegeven hoe wij het verdere voorbereidingsproces gaan vorm geven. Aanleiding In de vergadering van 5 november 2013 heeft uw raad onder meer besloten: de haalbaarheid van woningbouwmogelijkheden op de locatie Gommerwijk-west-west in de plaats van de Immerhornpolder (nader) te onderzoeken. Op 22 april 2014 heeft ons college besloten de concept-Woonvisie ter vaststelling aan te bieden aan uw raad. In de woonvisie wordt, gelet op een groot aantal actuele ontwikkelingen, een beeld geschetst van de verwachte behoefte aan woonruimten voor de komende jaren, in de diverse segmenten. Deze woonvisie zegt nog niets over de locaties waar deze woonruimten gerealiseerd worden. In de afgelopen periode is voor de uitleglocatie Gww een drietal scenarios doorgerekend, te weten een scenario 1 uitgaande van het volledige plangebied overeenkomstig het huidige bestemmingsplan, een scenario 2 waarbij alleen het noordelijk deel en een strook aan de zuidzijde worden ontwikkeld en een scenario 3 met een op de Woonvisie gebaseerd woningbouwprogramma. De bedoelde verkenning is louter bedoeld een voorlopig inzicht te verschaffen in de financile aspecten. Voordat daar conclusies aan worden verbonden dienen andere aspecten ook in beeld te worden gebracht. Met in achtneming van uw besluit aangaande de Woonvisie wordt een scenario naast een financiele verdiepingsslag verder verkend met de overige aspecten. Bijvoorbeeld de beeldkwaliteit en stedenbouwkundige mogelijkheden. Reden(en) waarom nu gekozen is deze financile informatie aan de hand van een raadsbrief met uw raad te delen. Informatieverstrekking Bij deze raadsbrief treft u de notitie Gommerwijk-west-west, Financile haalbaarheid 3 scenarios aan. Hierin zijn op hoofdlijnen de uitkomsten van de doorrekeningen vermeld alsmede aanbevelingen voor een optimalisatie van de resultaten. De documenten waarin gespecificeerd is aangegeven hoe de cijfers zijn opgebouwd liggen uitsluitend onder geheimhouding - ter visie op de griffie voor uw raad. Dit, om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te schaden. Ons besluit tot geheimhouding van deze documenten dient uw raad (nog) te bekrachtigen. Een daartoe strekkend raadsvoorstel/-besluit is aan uw raad gestuurd (vergadering 3 juni 2014). Omdat de notitie naar ons oordeel helder en beknopt een weergave geeft van de resultaten verwijzen wij u kortheidshalve naar de bijlage. De notitie geeft ons echter wel aanleiding uw raad te wijzen op de volgende kanttekeningen. Bij elk scenario is een visualisatie van een mogelijke inrichting van de uitleglocatie opgenomen. Wellicht ten overvloede merken wij op dat dezen uitsluitend indicatief bedoeld zijn. Een stedenbouwkundige uitwerking dient immers nog plaats te vinden. Scenario 1 is opgesteld op basis van het voor Gww vastgestelde bestemmingsplan (vastgesteld raad 19 februari 2008). Dit plan is voorbereid in een periode van een economische hoogconjunctuur. Het ambitieniveau voor de inrichting van de wijk ligt daarom hoog. Waterrijk, veel groen en een lage woningdichtheid. Het aantal woningen is volgens de Nota van Uitgangspunten (HzA 2005) 600 stuks. Het bestemmingsplan laat ten hoogste de bouw van 700 woningen toe. Het plan is destijds op zijn economische uitvoerbaarheid getoetst met een positief resultaat. Nadien kwam er een economisch mindere tijd. Anno nu blijken de hoge ambities van scenario 1 financieel niet meer haalbaar te zijn. Met

de opvolging van de aanbevelingen en optimalisaties die genoemd zijn in de notitie valt scenario 1 echter wel (weer) financieel positief uit. Naast de economisch verslechterde omstandigheden werd ook kritischer gekeken naar het ruimtebeslag van nieuwe ontwikkelingen. Dat leidde er (mede) toe dat mogelijkheden voor woningbouw op inbreidingslocaties meer aandacht kregen. Deze ontwikkelingen hebben zijn weerslag gekregen in scenario 2 en (vooral) 3. In scenario 3, gebaseerd op de Woonvisie, is bijvoorbeeld het aantal woningen teruggebracht tot 225. Dit ten gevolge van de verwachte vraag van de doelgroepen waarvoor op Gww ruimte wordt gefaciliteerd. Scenario 2 en 3 komen in die zin met elkaar overeen dat zij beide uitgaan van een ontwikkeling van het noordelijke deel en een resterend deel aan de zuidzijde. Bij scenario 2 is er overeenkomstig het Coalitie-akkoord 2013-2014 - sprake van een verdikt lint aan de zuidzijde. Bij scenario 3 is sprake van een resterend deel woningen op het zuidelijke deel waarvan de locatie nog nader te bepalen is. Scenario 3 verschilt met scenario 1 en 2 aanzienlijk qua woningbouwprogramma. In de Woonvisie is bijvoorbeeld vermeld de uitleglocatie Gww vooral te benutten voor ruime kavels en (dure) koopwoningen en slechts in beperkte mate rijwoningen toe te voegen. Een en ander is in het woningbouwprogramma van scenario 3 verwerkt. Scenario 2 en 3 gaan uit van een onbebouwd deel in het midden van Gww. Dit deel kan agrarisch in gebruik blijven en/of (gedeeltelijk) als bos/plantsoen ingericht worden. Dit gedeelte is (nog) in particulier bezit. Wordt voor de laatst vermelde invulling van het gebied gekozen, dan dienen die gronden (dus) door de gemeente Enkhuizen te worden verworven. Zoals ook blijkt uit de financile verkenning zijn hiermee zeer forse kosten gemoeid en resulteert in extra kosten voor beheer en onderhoud. Ook ingeval het gebied agrarisch blijft is naar verwachting een schadeloosstelling aan de eigenaren verschuldigd door waardedaling van de grond. Reden(en) voor ons college om bij de nadere uitwerking te onderzoeken of een groen binnengebied (mede) gerealiseerd kan worden door het aldaar positioneren van zeer grote bouwpercelen met dito tuinen c.q. invulling met groen. In de afgelopen periode zijn er ontwikkelingen geweest voor de projectmatige bouw van woningen op de locatie Gww-fase 1a. Concreet wordt voor de zomer een aanvraag om omgevingsvergunning verwacht voor 15 woningen. Daarna is er nog ruimte op deze locatie voor ongeveer 65 woningen die (ook) fasegewijs worden aangevraagd. Het tempo waarin de bouw ter hand wordt genomen is afhankelijk van de markt. Om de jaarlijkse toevoeging van nieuwbouwwoningen voort te kunnen zetten na voltooiing van deze uitleglocatie, is het van belang met de verkenningen c.q. uitwerkingen van Gww gestaag door te gaan. Over de tabel 15 op bladzijde 25, waarin een samenvatting van de varianten is gegeven, merken wij volledigheidshalve op dat daarin de aanbevelingen, optimalisaties, schadeloosstellingen en gederfde ontwikkelwinst niet zijn verwerkt. Vervolg Voor de vergadering van uw raad op 3 juni 2014 (commissie Grondgebied 20 mei 2014) staat de Woonvisie ter vaststelling op de agenda. Met in achtneming van het besluit van uw raad wordt een scenario verder uitgewerkt. Daarbij worden ook de aanbevelingen en optimalisaties betrokken die in de notitie staan vermeld. Gelet op de met vele (markt)partijen opgestelde Woonvisie is naar ons oordeel scenario 3 het meest realistisch. Bij de uitwerking worden naast de financile onder meer de stedenbouwkundige als aspecten van beeldkwaliteit verkend. In dit traject zullen diverse partijen, waaronder de omwonenden, worden betrokken. Wanneer er meer duidelijkheid bestaat over de concrete invulling, beeldkwaliteit, randvoorwaarden enzovoort komt de vraag naar voren langs welke weg de locatie daadwerkelijk wordt ontwikkeld. Vooralsnog is er nu uitgegaan van de fictie dat de gemeente Enkhuizen projectontwikkelaar is. In de praktijk zal dat naar verwachting een marktpartij c.q. projectontwikkelaar zijn waaraan de gronden worden overgedragen met als doel binnen het kader van randvoorwaarden de uitleglocatie te realiseren. Wellicht ten overvloede merken wij op dat uw raad kan besluiten deze raadsbrief te agenderen en op die wijze ons college aanwijzgingen geven voor de verdere uitwerking.

Enkhuizen, 6 mei 2014 Burgemeester en wethouders van E n k h u i z e n De secretaris, De burgemeester, R.M. Reus J.G.A. Baas

Gommerwijk West-West; 3 scenarios, N.152960-1072-02 1 van 25

Notitie Aan : Gemeente Enkhuizen Onderwerp : Gommerwijk West-West Betreft : Financile haalbaarheid 3 scenario's Projectnummer : N.152960-1072-02 Datum : 23 april 2014

1 Inleiding

1.1 Aanleiding De gemeente Enkhuizen staat voor de opgave om circa 80 woningen per jaar aan de bestaande woningvoorraad toe te voegen. Hiervan kunnen mogelijk gemiddeld 20 tot 30 woningen worden gerealiseerd op inbreidingslocaties. Voor het resterende deel van de woningen wordt, conform raadsbesluit van 5 november 2013, de haalbaarheid van woningbouwmogelijkheden op de locatie Gommerwijk West-West onderzocht. Sinds augustus 2009 is voor de locatie Gommerwijk West-West een bestemmingsplan van kracht dat de ontwikkeling van woningbouw mogelijk maakt. Dit betreft een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. Het gebied valt binnen het door de provincie aangegeven Bestaand bebouwd gebied (BBG). Op basis van de Nota van Uitgangspunten van HzA uit 2005 zijn circa 600 woningen mogelijk. Op basis hiervan wenst de gemeente de financile haalbaarheid van de woningbouwlocatie inzichtelijk te hebben (variant 1). Overeenkomstig het coalitieakkoord 2013-2014 wordt daarnaast de haalbaarheid onderzocht van woningbouw in Gommerwijk West-West indien alleen het noordelijke deel (tussen Haling en Weelenpad) en het zuidelijke deel (lintbebouwing langs De Gouw) worden ontwikkeld als woningbouwlocatie (variant 2). De gemeente wenst inzichtelijk te krijgen welke financile consequenties dit heeft voor Gommerwijk West-West. Tevens heeft de gemeente Enkhuizen inmiddels een woonvisie opgesteld (conceptversie 22 april 2014). Deze is nog niet vastgesteld. De gemeente wenst inzicht te krijgen in de eventuele financile consequenties indien de locatie Gommerwijk West-West wordt ontwikkeld met een woningbouwprogramma dat is afgeleid van de woonvisie (variant 3). Voorliggende notitie betreft de toelichting op de 3 doorgerekende scenarios. Om de scenarios onderling vergelijkbaar te laten zijn, zijn deze


allemaal op prijspeil 1-1-2014 en is het resultaat berekend op netto contante waarde per 1 januari 2014.

1.2 Gebruikte bronnen Voor de financile haalbaarheid van de drie scenarios voor Gommerwijk West-West zijn de volgende bronnen gehanteerd:

Nota van Uitgangspunten Gommerwijk West-West. HzA d.d. 22 december 2005.

Handboek inrichting openbare ruimte van de gemeente Enkhuizen.

Plankaart Gommerwijk West-West (versie 6, 28 november).

Verwervingsoverzicht en boekwaarde, gemeente Enkhuizen.

Discussienotitie Atriv: woonvisie gemeente Enkhuizen; Atriv d.d. 22 augustus 2013.

Balans in de stad: samen zorgen voor kwaliteit; Woonvisie Enkhuizen 2014, Atriv d.d. 6 maart 2014.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op scenario 1, de grondexploitatie voor Gommerwijk West-West conform vigerend bestemmingsplan. Hoofdstuk 3 beschrijft variant 2, de grondexploitatie uitgaande van de ontwikkeling van alleen het noordelijke en zuidelijke deel. Hoofdstuk 4 betreft variant 3, woningbouwprogramma gebaseerd op de woonvisie. Hoofdstuk 5 bevat de conclusies met betrekking tot de haalbaarheid evenals aanbevelingen.


2 Gommerwijk West-West; scenario 1 Voor een uitgebreide toelichting op de grondexploitatie conform vigerend bestemmingsplan wordt verwezen naar het rapport dat als bijlage 1 is bijgevoegd bij deze notitie (Financile haalbaarheid Gommerwijk West-West o.b.v. vigerend bestemmingsplan). Daarin zijn meer gedetailleerd de gehanteerde uitgangspunten voor het opstellen van de grondexploitatie weergegeven. Onderstaand een samenvatting met de belangrijkste uitgangspunten en het resultaat.


2.1 Ruimtegebruik en woningbouwprogramma Het totale plangebied betreft circa 320.000 m (32 hectare), waarvan circa 15.000 m te handhaven, private kavels. Het ruimtegebruik is afgeleid van de Nota van Uitgangspunten uit 2005. Op basis daarvan is circa 166.000 m uitgeefbaar. Daarvan is circa 3.000 m schoolkavel en circa 7.000 m uitgeefbaar water. Het te verkavelen woningbouwgebied betreft dus circa 156.000 m. Het percentage uitgeefbaar bedraagt circa 54%. Op basis van de Nota van Uitgangspunten is tevens een woningbouwprogramma afgeleid met in totaal 600 woningen. Overigens is in het bestemmingsplan vastgelegd dat maximaal 700 woningen mogen worden gebouwd. Het gehanteerde woningbouwprogramma is weergegeven in tabel 1. Tabel 1. Woningbouwprogramma

Woningtype Aantal Uitgeefbaar

opp./won (m)

1

Uitgeefbaar opp. Totaal (m)

Sociale sector

grondgebonden rijwoningen 75 12,5% 157,8 11.832

Appartementen 48 8,0% 179,8 8.629

Middensegment

grondgebonden rijwoningen 170 28,3% 157,8 26.819

2^1 kapwoningen 52 8,7% 266 13.832

Duur segment

grondgebonden patiowoningen

30 5,0% 161,9 4.858

grondgebonden vrijstaand 113 18,8% 550 62.150

Appartementen 94 15,7% 179,8 16.898

Waterwoningen 18 3,0% 611,7 11.011

Totaal 600 100%

156.067

2.2 Kosten Voor de kostenraming is rekening gehouden met de huidige boekwaarde op de gemeentelijke gronden. Tevens is rekening gehouden met de nog door de gemeente te verwerven percelen. Hiervoor is uitgegaan van een gemiddelde aankoopprijs van circa 20,= per m. Tevens is een civieltechnische kostenraming opgesteld voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie. Daarbij is uitgegaan van een gesloten grondbalans. Voor het kwaliteitsniveau is uitgegaan van het Handboek

1 Dit betreft niet het woonoppervlak van de woning, maar het uitgeefbaar oppervlak

of ruimtebeslag per woning.


Inrichting Openbare Ruimte (versie 1) en referenties vanuit aanliggende woonwijken. Dit betekent dat is uitgegaan van een basisplus niveau. Tevens is rekening gehouden met planontwikkelingskosten. Dit betreft zowel de planontwikkeling als voorbereiding en toezicht. De totale kosten zijn geraamd op circa 28,12 miljoen. Een overzicht is weergegeven in tabel 2. Tabel 2. Overzicht kosten

Kosten Bedrag ()

Verwervingen en schadeloosstellingen 6.598.800

Sloopwerken -

Milieuvoorzieningen en grondonderzoek 862.645

Bouw- en woonrijp maken 16.457.702

Plankosten 4.200.690

Planstructurele elementen -

Bijdragen uit exploitatie -

Rente -

B.T.W. -

Totaal 28.119.838

2.3 Opbrengsten De grondopbrengsten voor de woningen zijn residueel bepaald. De residuele grondwaarde betreft de grondwaarde die resteert door van de v.o.n.-prijs de bouw- en bijkomende kosten af te trekken. De residuele berekening is uitgevoerd op basis van referentiewoningen en kengetallen met betrekking tot bouw- en bijkomende kosten. De uitgangspunten zijn weergegeven in tabel 3.


Tabel 3. Grondopbrengst woningenbouw

Woningtype Aantal Grondopbrengst

totaal

Sociale sector

ggb rijwoningen 75

Appartementen 48

Middensegment

ggb rijwoningen 170

2^1 kapwoningen 52

Duur segment

ggb patiowoningen 30

ggb vrijstaand 57

Vrije kavels (PO) 56

Appartementen 94

Waterwoningen 18

TOTAAL 600 28.783.965

Daarnaast is rekening gehouden met de grondopbrengsten voor de school. Deze zijn geraamd op circa 0,30 miljoen. De totale grondopbrengsten zijn geraamd op circa 29,09 miljoen.

2.4 Resultaat Voor het resultaat is een dynamische eindwaarde berekening opgesteld. Dat betekent dat alle kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd en rekening is gehouden met kosten- en opbrengstenstijging. Voor de fasering is uitgegaan van een gemiddeld uitgiftetempo van circa 60 woningen per jaar. Voor de gronduitgifte wordt uitgegaan van de periode 2016 tot en met 2025. In tabel 4 is een overzicht weergegeven van het resultaat op de grondexploitatie. Tabel 4. Overzicht resultaat

Omschrijving Bedrag ()

Kosten 28.119.838

Opbrengsten 29.087.167

Saldo nominaal 967.329

Kostenstijging -3.813.814

Opbrengstenstijging 2.106.002

Rente -2.892.939

Saldo rente en index -4.600.751

Saldo eindwaarde 31-12-2024 -3.633.422

Saldo contante waarde 1-1-2014 -2.155.341


Op basis van de uitgangspunten zoals in 2005 in de Nota van Uitgangspunten is vastgelegd ontstaat dus op netto contante waarde een tekort van circa 2,16 miljoen. Daarvoor zijn verschillende oorzaken aan te geven: De civieltechnische kosten zijn erg hoog. Dit wordt veroorzaakt door de

hoge kwaliteit van het plan met veel water, bruggen en doorvaarbare duikers.

De gemeente heeft inmiddels een aanzienlijke grondpositie binnen het plangebied, waardoor sprake is van een aanzienlijke boekwaarde, circa 3,45 miljoen. De boekwaarde van circa 22,= is redelijk in lijn met recente grondtransacties. De boekwaarde heeft echter wel tot gevolg dat, vanwege de lange looptijd van het project, een aanzienlijk renteverlies optreedt.

Zeker in relatie tot het kwaliteitsniveau van het plan zijn de grondopbrengsten van de woningen relatief beperkt. Dit hangt samen met de v.o.n.-prijzen welke op basis van referenties zijn bepaald.

2.5 Optimalisaties De opgestelde grondexploitatie resulteert in een tekort van circa 2,16 miljoen. Dat tekort ontstaat indien wordt uitgegaan van de NvU uit 2005. Ten opzichte van de NvU zijn echter nog divers optimalisaties mogelijk om het resultaat op de grondexploitatie te verbeteren: De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn, als gevolg van de

gehanteerde uitgangspunten op basis van zowel NvU als het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, aan de hoge kant. Dit wordt onder andere veroorzaakt door het hoge kwaliteitsniveau, het vele water en daarmee samenhangend een groot aantal bruggen en doorvaarbare duikers. Door aanpassingen in het ontwerp, maar ook door wellicht bepaalde uitgangspunten nogmaals kritisch te bezien zou circa 2,0 miljoen kunnen worden bespaard.

Conform het programma in de NvU worden 94 appartementen in het dure segment gerealiseerd. Naast dat appartementen een relatief lage grondprijs genereren, is het zeer de vraag in hoeverre zoveel appartementen in de markt kunnen worden weggezet. Realistischer lijkt het om deze deels om te zetten naar een segment dat beter in de markt ligt. Dat verkleint het afzetrisico, maar heeft tevens een positief effect op de grondopbrengsten. Indien 50% van appartementen wordt omgezet naar middeldure 2^1 kap woningen, levert dat een extra grondopbrengst van circa 0,71 miljoen.

In het plan is ruimte opgenomen voor de school. Als deze niet meer op de locatie in Gommerwijk West-West wordt gerealiseerd dan betekent dat, dat de betreffende ruimte kan worden ingevuld met circa 11 2^1 kap woningen. Rekening houdend met wat extra kosten voor parkeren bij de woningen betekent dat een mogelijke extra grondopbrengst van circa 0,34 miljoen.


Indien bovenstaande optimalisaties worden doorgerekend ontstaat een positief saldo van circa 1,10 miljoen op netto contante waarde. Bij de verdere uitwerking van Gommerwijk West-West is het dus zaak om goed te blijven sturen op het woningbouwprogramma om zo te zorgen voor een goede afzetbaarheid, maar tevens optimalisatie van de grondopbrengsten. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan zal goed moeten worden gekeken naar de kosten. Een aanvullende optimalisatie betreft ophoging van het aantal woningen. In de huidige doorrekening op basis van de NvU is uitgegaan van 600 woningen, op basis van het bestemmingsplan mogen maximaal 700 woningen worden gerealiseerd.


3 Gommerwijk West-West; scenario 2 De variant voor Gommerwijk West-West betreft alleen de ontwikkeling van het noordelijke deel langs De Haling alsmede een soort lintbebouwing langs De Gouw. Een tekening van de variant is onderstaand weergegeven. Voor een meer uitgebreide toelichting op de grondexploitatie wordt verwezen bijlage 2, het rapport Financile haalbaarheid Gommerwijk West-West variant noord-zuid.


3.1 Ruimtegebruik en woningbouwprogramma Het noordelijke deel betreft een plangebied van circa 97.000 m (circa 10 hectare). Voor het zuidelijk deel is uitgegaan van een netto plangebied van circa 28.000 m (circa 3 hectare). Het noordelijke deel is volledig in eigendom van de gemeente. Van het zuidelijke plangebied is circa 11.000 m in eigendom van de gemeente Enkhuizen, de overige circa 17.000 m is in eigendom van derden. Voor het zuidelijke deel is uitgegaan van woningbouw in een strook achter de bestaande, te handhaven woningen aan De Gouw. Aangenomen is dat circa 2 rijen woningen kunnen worden gerealiseerd met daartussen een woonstraat. Dit betreft vooralsnog een aanname ten behoeve van de bepaling van de financile haalbaarheid. De mogelijkheden voor het zuidelijke deel zullen nader moeten worden onderzocht. Ten behoeve van de bepaling van de financile haalbaarheid is uitgegaan van dezelfde verdeling van de woningtypen als in de grondexploitatie voor Gommerwijk West-West variant 1. Op basis daarvan kunnen 274 woningen worden gerealiseerd, waarvan 79 in het zuidelijke deel en 195 in het noordelijke deel. Het gehanteerde woningbouwprogramma is weergegeven in tabel 5. Tabel 5. Woningbouwprogramma variant Noord en Zuid

Aantal Uitgeefbaar oppervlak

Woningtype Noord Zuid Noord Zuid*

Sociale sector

grondgebonden rijwoningen 23 12 3.629 2.100

Appartementen 16 5 2.877 899

Middensegment

grondgebonden rijwoningen 55 29 8.679 5.075

2^1 kapwoningen 18 16 4.788 4.800

Duur segment

Patiowoningen 9 - 1.457 -

grondgebonden vrijstaand 43 6 23.650 3.300

Appartementen 31 11 5.574 1.978

Totaal 195 79 50.654 18.152

3.2 Kosten Ten aanzien van de kosten zijn dezelfde uitgangspunten aangehouden als voor de grondexploitatie Gommerwijk West-West variant 1. Voor de gemeentelijke gronden is rekening gehouden met de boekwaarde voor de


gronden die binnen het nieuwe plangebied liggen. Voor de overige gronden binnen het plangebied is rekening gehouden met verwervingskosten. Voor de civieltechnische kosten zijn dezelfde uitgangspunten aangehouden als voor geheel Gommerwijk West-West. Dat geldt tevens voor de plankosten. De totale kosten zijn geraamd op circa 8,16 miljoen voor deelgebied Noord en circa 2,06 miljoen voor deelgebied Zuid. Een overzicht van de kosten is weergegeven in tabel 6. Tabel 6. Overzicht kosten ()

Noord Zuid

Verwervingen en schadeloosstellingen

2.099.020 614.750

Sloopwerken - -

Milieuvoorzieningen en grondonderzoek

243.982 75.991

Bouw- en woonrijpmaken 4.458.620 1.089.960

Plankosten 1.361.984 280.089

Planstructurele elementen - -

Bijdragen uit exploitatie - -

Rente - -

B.T.W. - -

Totaal 8.163.606 2.060.790

3.3 Opbrengsten De woningtypen en grondopbrengsten zoals gehanteerd in de variant zijn gelijk aan geheel Gommerwijk West-West. In tabel 7 zijn de grondopbrengsten weergegeven.


Tabel 7. Grondopbrengst woningbouw

Woningtype Aantal Grondopbrengst

Noord Zuid Noord Zuid

Sociale sector

ggb rijwoningen 16 12

Appartementen 23 5

Middensegment

ggb rijwoningen 55 29

2^1 kapwoningen 18 16

Duur segment

ggb patiowoningen 9

ggb vrijstaand 43 6

Appartementen 31 11

Totaal 195 79 8.491.271 2.974.644


Omschrijving

Noord Zuid

Kosten 8.163.606 2.060.790 10.224.396

Opbrengsten 8.491.271 2.974.644 11.465.915

Saldo nominaal 327.665 913.854 1.241.519

Kostenstijging -605.464 -225.763 -831.228

Opbrengstenstijging 345.326 183.040 528.366

Rente -467.870 -35.464 -503.334

Saldo rente en index -728.008 -78.188 -806.196

Saldo eindwaarde 31-12-2023 -400.343 835.667 435.323

Saldo contante waarde 1-1-2014 -290.318 606.003 315.685

Het totale resultaat van de grondexploitatie, indien alleen het noordelijke deel en aan de zuidkant een lint worden ontwikkeld als woningbouwlocatie bedraagt circa 0,32 miljoen positief op contante waarde.


3.5 Overige kosten In de huidige situatie is voor het gehele plangebied voor Gommerwijk West-West de uit te werken bestemming wonen gelegd. Een deel van de gronden wordt met de variant echter niet meer ontwikkeld. Dit betreft deels gemeentelijke gronden en deels gronden in particulier bezit. Voor de overige kosten zijn twee varianten doorgerekend: 1. Middengebied wordt ingericht als openbaar park. De gemeente verwerft

daartoe alle gronden en richt deze in. 2. Middengebied blijft agrarisch en in eigendom van de huidige

particulieren en de gemeente verkoopt de eigen gronden ten behoeve van agrarisch gebruik.

Tabel 9 geeft een overzicht van de grondposities van de gemeente en derden in de verschillende delen van het plangebied. Tabel 9 eigendomspositie per deelgebied

Gemeente Derden Totaal

Deelgebied Noord 95.410 - 95.410

Deelgebied Midden 49.765 131.804 181.569

Deelgebied Zuid 11.155 17.217 28.372

Totaal 156.330 149.021 305.351

Ad 1. Middengebied wordt openbaar park Indien de gemeente het middengebied wenst in te richten als openbaar toegankelijk park en verbindingszone met het streekbos, betekent dit feitelijk dat de gemeente alle gronden zal moeten verwerven. Gelet op de huidige bestemming uit te werken wonen, kan aangenomen worden dat de gemeente in dat geval circa 20,= per m dient te betalen. Ook de eigen grond wordt dan ingebracht tegen de huidige gemiddelde boekwaarde van 22,= per m. In totaal betreft dit circa 181.500 m grond die moet worden aangekocht dan wel ingebracht door de gemeente zelf. De kosten daarvoor bedragen in dat geval circa 3,73 miljoen. Daarnaast bestaat nog het risico dat partijen schadeloos wensen te worden gesteld in verband met gederfde ontwikkelwinst bij ontwikkeling van de woningen op eigen grond. Dat is echter lastig te becijferen op basis van de huidige gegevens. Daarnaast dient de gemeente rekening te houden met de inrichtingskosten van het gebied. Voor het gebied is nog geen duidelijk plan, maar vooralsnog wordt wel voorzien in de aanleg van een aanzienlijk oppervlak water. Daarom is uitgegaan van gemiddeld 5,= per m plangebied. Aangenomen wordt dat voor een deel van het te graven water de grond binnen het plangebied kan worden benut, maar ook een deel wordt


afgevoerd. Het overige gebied wordt met extensief groen ingericht. De totale inrichtingskosten worden geraamd op circa 0,91 miljoen. Indien met eerder genoemde rekening wordt gehouden ontstaat het volgende beeld: Resultaat grondexploitatie 0,32 miljoen Aankoop / inbreng gronden - 3,73 miljoen Inrichting groengebied / park - 0,91 miljoen Schadeloosstelling gederfde ontwikkelwinst PM Toekomstig beheer en onderhoud PM Saldo - 4,32 miljoen Tevens dient te worden opgemerkt dat de aanleg van een dergelijk park resulteert in extra kosten voor beheer en onderhoud, welke niet worden gedekt door extra OZB-inkomsten. De kosten daarvoor zijn vooralsnog PM gesteld aangezien deze afhankelijk zijn van de exacte inrichting alsmede het beheerregime. Wellicht kan dit tekort nog enigszins worden teruggebracht door de ontwikkeling van landgoederen/landhuizen op grote kavels. Het zou dan bijvoorbeeld kunnen gaan om grote kavels van rond de 2.500 m. Uitgaande van een gemiddelde kavelprijs van circa 150,= per m, zouden dergelijke kavels circa 375.000,= aan grondwaarde kunnen opleveren. Ruimtelijk zal moeten worden gekeken hoeveel van dergelijke kavels kunnen worden gerealiseerd zonder afbreuk te doen aan de beoogde functie van het middengebied. Daarnaast is het aantal te ontwikkelen kavels afhankelijk van de vraag uit de markt. Ad 2. Middengebied blijft agrarisch Indien het middengebied agrarisch blijft, kan de gemeentelijke grond in het middengebied niet meer worden ontwikkeld. Dit betreft in totaal 49.765 m. Deze gronden hebben momenteel een gemiddelde boekwaarde van 22,= per m. Dat betekent een totale boekwaarde van circa 1,09 miljoen. Indien deze gronden niet meer ontwikkeld worden, betekent dit dat deze gronden tenminste moeten worden afgeboekt naar agrarische waarde. Vooralsnog is uitgegaan van agrarische waarde van circa 5,= per m, in totaal circa 0,25 miljoen. Voor de gemeentelijke gronden binnen het middengebied betekent dat een afboeking van circa 0,85 miljoen. Daarnaast is in totaal 131.804 m gronden in eigendom van derden in het middengebied. Aangezien de huidige bestemming wonen is, bestaat het risico dat deze eigenaren schadeloos gesteld moeten worden als gevolg van waardevermindering van hun gronden. De waarde van de ruwe bouwgrond is geraamd op circa 20,= per m. Agrarische waarde is slechts circa 5,= per m. Dat betekent een verlies van in totaal circa 15,= per m, in totaal circa 1,98 miljoen. Ook hierbij bestaat het risico dat grondeigenaren schadeloos gesteld willen worden voor gederfde ontwikkelwinst.


Indien met bovenstaande rekening wordt gehouden ontstaat het volgende beeld: Resultaat grondexploitatie 0,32 miljoen Afboeking gemeentelijke grond - 0,85 miljoen Schadeloosstelling overige eigenaren - 1,98 miljoen Schadeloosstelling gederfde ontwikkelwinst PM Saldo - 2,51 miljoen


4 Gommerwijk West-West; variant 3 Voor de variant Gommerwijk West-West conform woonvisie (conceptversie 22 april 2014) is op basis van de woonvisie en in overleg met de gemeente een woningbouwprogramma bepaald. Op basis van dit woningbouwprogramma is, uitgaande van kengetallen, het ruimtegebruik normatief afgeleid. Het betreft hierbij dus alleen een financile verkenning. Het normatieve ruimtegebruik zal in een vervolgstap stedenbouwkundig nader moeten worden uitgewerkt. Onderstaande tekening geeft een indruk van het ruimtegebruik zoals dat normatief is bepaald voor het noordelijke plandeel. Water is op de tekening onderdeel van het groen. In totaal is uitgegaan van 225 woningen. Gekeken is hoeveel in het noordelijke deel gerealiseerd kunnen worden, de rest moet dan ergens in het resterende plangebied worden gerealiseerd. Voor het restgebied is nog geen exacte locatie bepaald. Rekenkundig is vooralsnog aangenomen dat de resterende woningen direct grenzend aan het noordelijke plandeel wordt gerealiseerd.


4.1 Ruimtegebruik en woningbouwprogramma Het noordelijke deel betreft een plangebied van circa 97.000 m (circa 10 hectare). Daar kunnen in totaal 162 woningen worden gerealiseerd. De grote vrije kavels, in totaal 10 stuks (waarvan 5 tot circa 1.500 m en 5 tot circa 2.000 m) zitten in het noordelijke deel. In het resterende deel moeten dan nog 63 woningen worden gerealiseerd om in totaal op 225 woningen uit te komen. Vooralsnog is voor het deel waar de resterende woningen worden gerealiseerd uitgegaan dat dit grenst aan de noordelijke ontwikkeling. Uiteraard kan nog besloten worden om dit gedeelte bijvoorbeeld geheel aan de zuidkant te ontwikkelen, aan De Gouw. In totaal is voor de 63 woningen die in het resterende gebied moeten worden ontwikkeld circa 36.000 m plangebied benodigd. Het programma is gebaseerd op de woonvisie. De gemeente ziet markt voor een aantal grote kavels, 1.000 tot 2.000 m. Daarvan zijn in totaal 10 kavels opgenomen. Daarnaast is rekening gehouden met een hofje van zorgwoningen van in totaal 20 woningen. Daarvan zijn 10 appartementen en 10 grondgebonden. Het resterende programma is verdeeld naar een deel sociale huurappartementen (circa 10%), middeldure koop (circa 45%) en duur segment (45%). Een deel van het dure segment is opgenomen als kavels voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Tabel 10 geeft een meer uitgebreid overzicht van het gehanteerde woningbouwprogramma. Tabel 10. Woningbouwprogramma conform woonvisie

Aantal

Uitgeefbaar oppervlak

Woningtype Noord Rest Noord Rest

Sociale sector

Appartementen 19 - 1.026 -

Middensegment

EGZ - rij 28 - 4.417 -

3^1-woning 32 26 5.197 4.222

Zorgappartementen 10 - 540 -

Zorg GGB 10 - 900 -

2^1 kapwoning 24 16 6.384 4.256

Duur segment

Vrijstaand 15 15 9.000 9.000

Vrije kavels tot 1500 m2 5 - 7.500 -

Vrije kavels tot 2000 m2 5 - 9.625 -

Vrije kavels (PO) 14 6 11.200 4.800

Totaal 162 63 55.789 22.278


4.2 Kosten Ten aanzien van de kosten zijn dezelfde uitgangspunten aangehouden als voor de grondexploitaties van scenario 1 en 2. Voor de gemeentelijke gronden is rekening gehouden met de boekwaarde voor de gronden die binnen het nieuwe plangebied liggen. Voor de overige gronden binnen het plangebied is rekening gehouden met verwervingskosten. Voor de civieltechnische kosten zijn dezelfde uitgangspunten aangehouden als voor scenario 1 en 2. Dat geldt tevens voor de plankosten. De totale kosten zijn geraamd op circa 7,53 miljoen voor deelgebied Noord en circa 4,11 miljoen voor de rest. Een overzicht van de kosten is weergegeven in tabel 11. Tabel 11. Overzicht kosten ()

Noord Rest

Verwervingen en schadeloosstellingen

2.099.020 761.600

Sloopwerken - -

Milieuvoorzieningen en grondonderzoek

243.984 182.810

Bouw- en woonrijpmaken 3.967.502 2.448.709

Plankosten 1.214.649 752.894

Planstructurele elementen - -

Bijdragen uit exploitatie - -

Rente - -

B.T.W. - -

Totaal 7.525.155 4.146.012

4.3 Opbrengsten De woningtypen zijn zoveel mogelijk afgestemd op de woonvisie. Dat betekent dat slechts een beperkt aandeel sociale woningbouw is opgenomen. Relatief veel woningen zijn opgenomen in het middeldure segment. Dit betreft woningen met een v.o.n-/prijs van net onder de 200.000 tot circa 300.000,=. Voor de duurdere woningen, vrijstaand projectmatige ontwikkeling, wordt uitgegaan van een v.o.n.-prijs van circa 385.000,=. De overige woningen in het dure segment betreffen kavels voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap.


Tabel 12. Grondopbrengst woningbouw

Aantal

Grondopbrengst

Woningtype Noord Rest Noord Rest

Sociale sector

Appartementen 19 0

Middensegment

EGZ - rij 28 0

3^1-woning / geschakeld 32 26

Zorgappartementen 10 0

Zorg GGB 10 0

2^1 kapwoning 24 16

Duur segment

Vrijstaand 15 15

Vrije kavels tot 1500 m2 5 0

Vrije kavels tot 2000 m2 5 0

Vrije kavels (PO) 14 6

Totaal 162 63 12.069.922 4.796.843


Omschrijving

Noord Rest

Kosten 7.525.155 4.146.012 11.671.167

Opbrengsten 12.069.922 4.796.843 16.866.765

Saldo nominaal 4.544.767 650.831 5.195.598

Kostenstijging -408.309 -451.781 -860.089

Opbrengstenstijging 428.167 269.832 697.999

Rente -16.124 -107.577 -123.700

Saldo rente en index 3.735 -289.525 -285.791

Saldo eindwaarde 31-12-2023 4.548.502 361.306 4.909.808

Saldo contante waarde 1-1-2014 3.574.668 272.744 3.847.412

Het totale resultaat indien een programma wordt gerealiseerd op basis van de Woonvisie (circa 225 woningen) bedraagt circa 3,85 miljoen positief.


4.5 Overige kosten Evenals in scenario 2 ontstaat blijft in geval van scenario 3 een restgebied over waarop geen woningen worden ontwikkeld. Daarvoor zijn wederom 2 scenarios mogelijk: 1. Restgebied wordt ingericht als openbaar park. De gemeente verwerft

daartoe alle gronden en richt deze in. 2. Restgebied blijft agrarisch en in eigendom van de huidige particulieren

en de gemeente verkoopt de eigen gronden ten behoeve van agrarisch gebruik.

Tabel 14 geeft een overzicht van de grondposities van de gemeente en derden in de verschillende delen van het plangebied. Dit uitgaande van de situatie als 63 woningen worden ontwikkeld aangrenzend aan het noordelijke deelgebied. Tabel 14 eigendomspositie per deelgebied

Gemeente Derden Totaal

Deelgebied Noord 95.410 0 95.410

Deelgebied Rest woningbouw 0 36.205 36.205

Deelgebied rest niet te ontwikkelen 60.920 112.816 173.736

Totaal 156.330 149.021 305.351

Ad 1. Middengebied wordt openbaar park Uitgaande van dezelfde uitgangspunten als toegelicht bij scenario 2 dient de gemeente 60.920 m in te brengen tegen de boekwaarde van 22,= per m. De overige 112.816 m zal moeten worden verworven. Gelet op de huidige bestemming is uitgegaan van 20,= per m. Dat betekent een totaal bedrag van circa 3,60 miljoen. Daarnaast bestaat het risico dat eigenaren schadeloos willen worden gesteld voor gederfde ontwikkelwinst van de woningen die niet meer op eigen grond kunnen worden ontwikkeld. Indien voor de inrichtingskosten ook 5,= per m wordt gerekend, komen de totale inrichtingskosten op circa 0,87 miljoen. Indien met bovenstaande rekening wordt gehouden ontstaat het volgende beeld: Resultaat grondexploitatie 3,85 miljoen Aankoop / inbreng gronden - 3,60 miljoen Inrichting groengebied / park - 0,87 miljoen Schadeloosstelling gederfde ontwikkelwinst PM Toekomstig beheer en onderhoud PM Saldo - 0,62 miljoen


Tevens dient te worden opgemerkt dat de aanleg van een dergelijk park resulteert in extra kosten voor beheer en onderhoud, welke niet worden gedekt door extra OZB-inkomsten. De kosten daarvoor zijn vooralsnog PM gesteld aangezien deze afhankelijk zijn van de exacte inrichting alsmede het beheerregime. Aangezien in dit scenario de grote kavels al binnen het plan gerealiseerd worden, lijkt een optimalisatie middels de aanleg van een aantal grote kavels in het parkgebied niet voor de hand liggend. Het is te verwachten dat daarvoor dan geen markt meer is. Wel kan worden onderzocht in hoeverre woningen uit het noordelijk gebied kunnen worden verschoven naar het middengebied. Dat zou kunnen betekenen dat per saldo meer woningen kunnen worden gebouwd. Ad 2. Middengebied blijft agrarisch Indien de gemeentelijke gronden (60.920 m) worden afgeboekt naar agrarische waarde van circa 5,= per m, betekent dat een afboeking van circa 1,04 miljoen. Indien ook de overige eigenaren (112.816 m) schadeloos moeten worden gesteld, betekent dat aanvullende kostenpost van circa 1,69 miljoen. Dit uitgaande van compensatie van huidige ruwe bouwgrond waarde ( 20,= per m) naar agrarische waarde ( 5,= per m) Daarnaast bestaat nog het risico dat partijen schadeloos wensen te worden gesteld in verband met gederfde ontwikkelwinst bij ontwikkeling van de woningen op eigen grond. Dat is echter lastig te becijferen op basis van de huidige gegevens. Indien met bovenstaande rekening wordt gehouden ontstaat het volgende beeld: Resultaat grondexploitatie 3,85 miljoen Afboeking gemeentelijke grond - 1,04 miljoen Schadeloosstelling overige eigenaren - 1,69 miljoen Schadeloosstelling gederfde ontwikkelwinst PM Saldo 1,12 miljoen


5 Conclusies en aanbevelingen Variant 1; Gommerwijk West-West op basis van vigerend bestemmingsplan De grondexploitatie voor Gommerwijk West-West resulteert, uitgaande

van hetgeen is aangegeven in de Nota van Uitgangspunten uit 2005, in een tekort van circa 2,16 miljoen op netto contante waarde per 1 januari 2014.

De reden van het hoge tekort betreft de hoge civieltechnische kosten zoals deze naar voren komen uit de Nota van Uitgangspunten. Deze bevat veel water en bijbehorende kunstwerken in de vorm van bruggen en doorvaarbare duikers. Tevens is sprake van relatief hoge rentelasten tijdens de looptijd van de grondexploitatie aangezien de gemeente reeds een aanzienlijk deel van de gronden in eigendom heeft. Op deze gronden rust een boekwaarde. Tenslotte zijn de grondopbrengsten, als gevolg van de huidige marktsituatie, relatief beperkt.

Er zijn echter nog wel verschillende optimalisaties denkbaar om te komen tot een verbetering van het resultaat. Op basis van een combinatie van ondergenoemde optimalisaties kan wellicht een positief saldo worden behaald van circa 1,10 miljoen. De belangrijkste mogelijkheden zijn:

o beperking van de civieltechnische kosten; o omzetting van appartementen naar 2^1 kap woningen; o invulling van de in de NvU beoogde locatie van de school met

2^1 kap woningen. Indien de gemeente kiest voor de ontwikkeling van geheel Gommerwijk

West-West is het, gelet op de risicos, niet aan te bevelen extra grondposities in te nemen. Daarom moeten de mogelijkheden voor kostenverhaal, bijvoorbeeld in de vorm van een exploitatieplan, goed worden meegenomen. Dat betekent wel dat de Wet voorkeursrecht Gemeenten (WvG) komt te vervallen.

Variant 2; Gommerwijk West-West; variant Noord-Zuid De grondexploitatie voor Gommerwijk West-West indien alleen het

noordelijke en het zuidelijke deel worden ontwikkeld resulteert in een positief saldo van circa 0,32 miljoen.

Per saldo is het tekort voor de variant Noord-Zuid kleiner dan bij de totale ontwikkeling van Gommerwijk West-West. Dat is verklaarbaar doordat juist in het middendeel, dat niet meer wordt ontwikkeld, de hoogste kosten zitten voor water en kunstwerken. De gemiddelde kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn daardoor lager. Daarnaast wordt de boekwaarde in n keer deels afgeboekt, waardoor de rentelasten daarover niet meer op de grondexploitatie drukken.

Ook hier zijn wellicht optimalisaties mogelijk door te schuiven met het woningbouwprogramma en sturing op de civieltechnische kosten. Zo kan worden gekeken of appartementen en patios kunnen worden omgezet naar 2^1 kap woningen en vrijstaande woningen naar vrije kavels. De mogelijkheden tot optimalisatie zijn echter beperkter dan bij


de ontwikkeling van het gehele gebied aangezien het in totaal minder woningen betreft en vooral voor Zuid het plangebied beperkt is.

Daarbij dient echter ook nog rekening te worden gehouden met aanvullende kosten. Daarvoor zijn twee varianten onderscheiden:

o Gemeente richt het middengebied in als openbaar park en verbindingszone naar het streekbos. In dat geval moet de gemeente alle gronden in het gebied alsnog aankopen en kosten maken voor de inrichting van het gebied. In totaal ontstaat dan een tekort van circa 4,32 miljoen. Door enkele grote kavels cq. landgoederen uit de geven in dit gebied (vooralsnog is uitgegaan van 5) kan het tekort eventueel worden teruggebracht door in het middengebied een aantal grote kavels met veel groen te ontwikkelen.

o Het middengebied blijft agrarisch. De gemeente richt het gebied niet in als park. In dat geval dient de gemeente de eigen gronden af te boeken naar agrarische waarde alsmede naar verwachting de overige eigenaren schadeloos te stellen voor de waardedaling van de grond. In dat geval wordt het tekort berekend op circa 2,51 miljoen.

Voor deelgebied Zuid is vooralsnog uitgegaan van het afmaken van het lint langs de Gouw. Dat betekent wel dat ook grond nodig is die momenteel niet in eigendom is van de gemeente. Gekeken kan worden of in het zuidelijke deel alleen op de gemeentegrond kan worden ontwikkeld, een Noord-Zuid strook grenzend aan de bestaande bebouwing. Dit sluit echter minder goed aan bij het uitgangspunt om het middengebied in te richten als verbinding naar het streekbos. Daarnaast heeft de gemeente de betreffende grond van de particulier alsnog nodig indien het middengebied als openbaar toegankelijk park wordt ingericht.

Variant 3; Gommerwijk West West op basis van Woonvisie De grondexploitatie voor Gommerwijk West-West indien alleen het

noordelijke en het zuidelijke deel worden ontwikkeld resulteert in een positief saldo van circa 3,85 miljoen.

In tegenstelling tot scenario 1 en 2 komt in dit scenario het resultaat op de grondexploitatie dus wel positief uit. De belangrijkste oorzaak daarvan is het duurdere woningbouwprogramma. Daardoor zijn de grondopbrengsten relatief hoger. Daarnaast is het ruimtegebruik relatief efficint. Dit komt onder andere doordat wordt uitgegaan van relatief grote kavels. Per kavel is dan relatief minder verharding benodigd, bijvoorbeeld omdat parkeren op eigen terrein kan worden gerealiseerd.

Daarbij dient echter ook nog rekening te worden gehouden met aanvullende kosten. Daarvoor zijn twee varianten onderscheiden:

o Gemeente richt het middengebied in als openbaar park en verbindingszone naar het streekbos. In dat geval moet de gemeente alle gronden in het gebied alsnog aankopen en kosten maken voor de inrichting van het gebied. In totaal ontstaat dan een tekort van circa 0,62 miljoen. De optimalisatie van scenario 2, ontwikkeling van een aantal grote


kavels in het parkgebied lijkt hier niet waarschijnlijk aangezien het woningbouwprogramma reeds voorziet in grote kavels. Wel kan worden gekeken of door verplaatsing van de grote kavels van het noordelijke gebied naar het middengebied extra woningen kunnen worden gebouwd.

o Het middengebied blijft agrarisch. De gemeente richt het gebied niet in als park. In dat geval dient de gemeente de eigen gronden af te boeken naar agrarische waarde alsmede naar verwachting de overige eigenaren schadeloos te stellen voor de waardedaling van de grond. In dat geval resteert een positief saldo van circa 1,12 miljoen.

Voor de ontwikkeling is gekeken hoeveel woningen op het noordelijke deel van het plangebied passen. Het resterende programma moet dus elders in het gebied worden gerealiseerd. Vooralsnog is uitgegaan dat dit gebied aangrenzend is aan het noordelijke deel. Ruimtelijk gezien is dat wellicht voor de hand liggend (zoveel mogelijk aaneengesloten ontwikkeling), er zijn daarbij ook enkele opmerkingen te maken:

o In het betreffende gebied heeft de gemeente geen eigendommen. Dat betekent dat de gemeente deze gronden nog moet ontwikkelen dan wel de ontwikkeling op deze gronden door de huidige eigenaar moet faciliteren. In dat laatste geval moet de gemeente overgaan tot kostenverhaal. Het kan voordelen hebben om op eigen gronden te ontwikkelen aangezien de gemeente dan de meeste regie kan voeren.

o Waar het restgebied ook wordt gesitueerd, de aanvullende kosten in de vorm van afboeking op gemeentelijke gronden dan wel schadeloosstelling van particuliere eigenaren, zullen altijd aan de orde zijn.

o Ontwikkeling van de gronden aangrenzend aan het noordelijke deelgebied heeft in ieder geval als nadeel dat een behoorlijk dure brug moeten worden aangelegd. Het noordelijke plandeel wordt aan de zuidkant begrensd door een relatief brede watergang met aangrenzend voetpad en dan weer een sloot. De kosten voor een burg met dergelijke overspanning zijn vooralsnog geraamd op circa 0,85 miljoen. Daarnaast is denkbaar dat een tweede ontsluiting noodzakelijk is in geval van calamiteiten. Daarvoor zijn nagenoeg geen opties behalve een tweede brug over dezelfde watergang.

Samenvatting varianten In tabel 15 wordt een samenvattend overzicht weergegeven van de varianten. Daarbij wordt een totaal overzicht weergegeven van de grootte van het plangebied, het aantal woningen, de totale kosten en opbrengsten en het resultaat. Voor variant 2 en 3 is daarbij tevens een onderscheid gemaakt naar variant a en b. Daarbij betreft de a-variant inrichting van het resterende middengebied als openbaar park. De b-variant betreft handhaving van het resterende middengebied als agrarische functie.


Tabel 15 Samenvatting varianten (bedragen in miljoen)

Variant 1 Variant 2 Variant 3

a b a b

Plangebied (m) 320.000 125.000 125.000 133.000 133.000

Aantal woningen 600 274 274 225 225

Totaal kosten 28,12 10,22 10,22 11,67 11,67

Totaal opbrengsten 29,09 11,47 11,47 16,87 16,87

Resultaat nomimaal 0,97 1,24 1,24 5,20 5,20

Resultaat eindwaarde -3,63 0,44 0,44 4,91 4,91

Resultaat contante waarde 1-1-2014 -2,16 0,32 0,32 3,85 3,85

Aanvullende kosten - -4,64 -2,83 -4,47 -2,73

Totaal eindresultaat -2,16 -4,32 -2,51 -0,62 1,12

Haalbaarheidsonderzoek Woningbouw Gommerwijk West West - RaadsBRIEF

Documents

Transcript of Haalbaarheidsonderzoek Woningbouw Gommerwijk West West - RaadsBRIEF