een droomvisie of realistische voorspelling?

Alphons Ranner, 6 oktober 2009

ConclusiesVoorstellen goed wat betreft ambities, maar niet realistisch gelet op • huidige economische situatie, • toekomstige budgettaire ruimte gemeente, • zwakke prognoses voor groei woningen en arbeidsplaatsen• beperkte mogelijkheden om commerciële marktpartijen en internationale organisaties te sturen

Gevarieerde stad voor alle inkomensgroepen

30% nieuwbouw voor huishoudens met lage inkomens Meer midden- en hoge inkomensgroepen

Politieke wensen: Den Haag Wereldstad aan

Zee

• Extra bouwen mensen met meer bestedingsruimte die stedelijk willen wonen

• Woonconcepten voor verschillende leefstijlen

• Inrichting woonomgeving en Opwaardering openbare ruimte

• Groei bevolking, • Meer evenwichtige bevolkingsopbouw

DoelgroepenEmpty-nesters

Jongeren (ook surfers?)StudentenExpats

Forensen (young ambitious servants)

Oriëntatie op toekomst is op zich zelf goed

Sterk is verdichtingsbenadering met maatwerk naar

gebieden

Goed is ook versterking van de kwetsbare wijken, gebiedsaanpak met de zorg voor kwetsbare groepen (maar nog onvoldoende uitgewerkt)

Helaas gevolgen kredietcrisis weinig aandacht:• mobiliteit wb woningmarkt beperkt• bouwsector stagneert : particuliere sector en ook corporaties , daarbij risicomijdend gedrag van ontwikkelaars en financiers • te verwachten: bezuinigingen bij rijk op subsidies en uitkeringen gemeentefonds en meer sociale uitgaven

Zwak is ontbreken van een financiële paragraaf

• Realisatie van woningbouw in binnenstedelijk gebied is tegenwoordig verlieslatend voor gemeentebudget• Ook Ypenburg (nieuwe uitleg) gaf een negatief resultaat voor de grondexploitatie• Verbetering van bestaande openbare ruimte vraagt aanzienlijke gemeentelijke middelen.• Kosten voor aantrekken expats, internationale instellingen etcGelet op te verwachten druk op gemeentebudget een omissie

Zwak:groeiprognose 30.000 extra woningen 30.00 arbeidsplaatsen

te realiseren in 15 Masterplangebieden, herstructureringsgebieden en grote projecten

Bevolkingsprognose periode 2010-2020: • Voor woningbouwprogramma is geen huishoudensprognose doorgerekend

maar: natuurlijke aanwas minus saldo binnenlandse migratie negatief . • Groei met netto 30.000 inwoners vraagt behalve binding forensen, studenten etc. forse buitenlandse migratie (zeg 4% Haagse bevolking) maar toestroming internationale organisaties en bedrijven moeilijk te managen

De woonvisie lijkt een vestigingsplaatsbenadering , een economisch plan.

Nota is alleen gericht op kansen, sterkten en zwakten worden niet systematisch behandeld.

Integrale analyse van sterke en zwakke kanten van Haagse woningmarkt is nodig in combinatie met systematische behandeling van bedreigingen en risico’s

Wat ontbreekt ? Vooral risico’s zoals • concurrende groei andere gemeenten • exogene toestroming van mensen met lagere inkomens• krimp arbeidsplaatsen rijksoverheid• tekort schietende woningbouw/herstructurering • onvoldoende medewerking andere gemeenten / provincie (Vlietzone) • bureaucratische benadering verdichting

met mogelijk te weinig kennis van succesfactoren, - zie antwoord Statenkwartier- (beperkt mogelijkheden voor organische ontwikkelingen beperkte belangstelling particuliere sector) Spanning tussen planning en markt.

Woonvisie 2009-2020

• Garantie 30% goedkope segment met min. helft onder aftoppingsgrens(andere helft tot huurtoeslaggrens)

toe te wijzen aan grote

gebieden en projecten

• Alle grote gebiedsontwikkelingen 30% goedkope segment met helft onder aftoppingsgrens

• Overbruggingsperiode tot 2014:in herstructureringsgebieden 30% goedkope segment plus 10% extra goedkope woningen,

maar……… deze 10% na 2014 te harmoniseren of verkopen

(optie harmonisatie andere woningen in deze gebieden)

Risico’s: structureel verkleining goedkope voorraad

Corporaties niet volledig op een lijn

Sterk is beginselafspraken sociale nieuwbouw,maar nog in prestatieafspraken uit te werken !

Niet goed uitgewerkt beïnvloeding ontwikkelaars en beleggers

•Beiden : rendementseis en aanvaardbare verhouding risico / rendement • Ontwikkelaars en andere bouwers korte tijdshorizon• Alleen via PPS constructies zijn deze private partijen te binden, maar gevolg: voor decennia vastleggen betrokken gemeentelijk beleid/ bestemmingsplannen, gemeentelijke up front investeringen in openbare ruimte . Zonder realisatie bevolkingsuitbreiding loopt gemeente waarschijnlijk financiële risico’s u.h.v. PPS afspraken.

Bij stedebouwkundige gebiedsuitwerking overigens nodig: • uitvoering afspraken die met Delfland zijn gemaakt over gemeentelijk waterplan • beperking rigide centrale stedebouwkundige voorschriften , meer ruimte voor op wijk/ buurtniveau invullen van voorschriften om woonsfeer dynamisch te kunnen verbeteren • nadere invulling “zorgzame stad” (meer dan alleen afspraken met corporaties )

Uitbreiding gemeentelijke instrumenten nodig• Prima: oprichten investeringsbedrijf om slechte particuliere voorraad aan te pakken • (afgezien van een financiële paragraaf met inzicht in financiële (on)mogelijkheden gemeentelijk grondbedrijf) Mogelijkheden en instrumenten om extra budgettaire ruimte te realiseren • daadwerkelijk binden van private partijen voor nieuwbouw met binnen redelijke grenzen behoud van zeggenschap

Voorstellen goed wat betreft ambities, maar niet realistisch gelet op • huidige economische situatie, • toekomstige budgettaire ruimte gemeente, • zwakke prognoses voor groei woningen en arbeidsplaatsen• beperkte mogelijkheden om commerciële marktpartijen en internationale organisaties te sturen

Vooralsnog een droomvisie

VRAGEN?