Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

22
Gert De Mesure, mei 2013 Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in Beleggen in vastgoed(papier vastgoed(papier ) )

Transcript of Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

Page 1: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Beleggen in Beleggen in vastgoed(papievastgoed(papie

r)r)

Page 2: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse Vastgoed is één van de 5 activaklasses Vastgoed is één van de 5 activaklasses

(cash, obligaties, aandelen en (cash, obligaties, aandelen en grondstoffen)grondstoffen)

Is grootste activaklasse Is grootste activaklasse Lage correlatie met aandelen en Lage correlatie met aandelen en

obligatiesobligaties Hoge risico-gecorrigeerde return i.v.m. Hoge risico-gecorrigeerde return i.v.m.

andere activaklasses (liquiditeit, kosten,..)andere activaklasses (liquiditeit, kosten,..) Vastgoed biedt traditioneel bescherming Vastgoed biedt traditioneel bescherming

tegen inflatie (huurindexering, tegen inflatie (huurindexering, bouwkosten)bouwkosten)

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 3: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse Nadelen: Nadelen:

- transactiekosten- transactiekosten

- liquiditeit- liquiditeit Oplossing hiervoor:Oplossing hiervoor:

effectisering (papier)effectisering (papier) Nadeel: volatiliteit, correlatie met Nadeel: volatiliteit, correlatie met

aandelenaandelen

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 4: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse Bezorgdheid: vastgoed is regelmatig Bezorgdheid: vastgoed is regelmatig

oorzaak van een crisis door oorzaak van een crisis door overwaarderingoverwaardering

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 5: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse België: constante prijsstijgingen in België: constante prijsstijgingen in

residentieel vastgoedresidentieel vastgoed Quid andere vastgoedsegmenten? Quid andere vastgoedsegmenten?

Bron: KBC

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 6: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasseBelgië: residentieel vastgoed in België: residentieel vastgoed in BrusselBrussel::Wet van vraag en aanbod speeltWet van vraag en aanbod speeltStijging bevolking met 19% sinds 2000Stijging bevolking met 19% sinds 2000Door verdere groei zijn er jaarlijks 4.890 Door verdere groei zijn er jaarlijks 4.890 wooneenheden (CBRE) nodigwooneenheden (CBRE) nodigEr worden er maar 2.400 per jaar gebouwdEr worden er maar 2.400 per jaar gebouwdMinder grond ter beschikking -> torenbouwMinder grond ter beschikking -> torenbouwImpact op regio rond Brussel en verderImpact op regio rond Brussel en verder

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 7: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse Andere vastgoedsegmenten zijn niet Andere vastgoedsegmenten zijn niet

bereikbaar voor particuliere belegger bereikbaar voor particuliere belegger door hoge instapdrempel -> door hoge instapdrempel -> effectiseringeffectisering

Baanbrekend: Baanbrekend:

REIT’s REIT’s

in de V.S.in de V.S.

Page 8: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse Effectisering: maakt vastgoed meer Effectisering: maakt vastgoed meer

liquide, maar zorgt voor grotere liquide, maar zorgt voor grotere correlatie met aandelen correlatie met aandelen

Page 9: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

1. Vastgoed als activaklasse1. Vastgoed als activaklasse EPRA België vs individuele EPRA België vs individuele

vastgoedbevaksvastgoedbevaks EPRA België: negatief door EPRA België: negatief door

kantorenbevaks kantorenbevaks

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 10: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

2. Vastgoed: cyclisch?2. Vastgoed: cyclisch?

Financieel/economische crisis van Financieel/economische crisis van 2008 heeft koersen vastgoedbevaks 2008 heeft koersen vastgoedbevaks gedruktgedrukt

Terecht of onterecht? Terecht of onterecht? Onterecht zo blijkt vandaagOnterecht zo blijkt vandaag Vastgoedbevaks waren liquide in Vastgoedbevaks waren liquide in

crisis en dat was een nadeel crisis en dat was een nadeel (heel wat (heel wat andere activa konden niet verkocht andere activa konden niet verkocht worden)worden)

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 11: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

2. Vastgoed: cyclisch?2. Vastgoed: cyclisch? Evolutie van hun bezettingsgraadEvolutie van hun bezettingsgraad

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 12: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

2. Vastgoed: cyclisch?2. Vastgoed: cyclisch?

Kantoorleegstand in Brussel: niet cyclisch, Kantoorleegstand in Brussel: niet cyclisch, maar structureel overaanbod sinds 2006maar structureel overaanbod sinds 2006

Logistiek: geen grote beschikbaarhedenLogistiek: geen grote beschikbaarheden Kapitaalverhogingen (-> verwatering) Kapitaalverhogingen (-> verwatering)

hebben grootste negatieve impact op hebben grootste negatieve impact op koerskoers

Individuele dossiers hebben soms Individuele dossiers hebben soms negatieve impact: Virco-Tibotec (I’vest negatieve impact: Virco-Tibotec (I’vest Off.), Dexia (Cof.), L’Oréal (Leas.),… Off.), Dexia (Cof.), L’Oréal (Leas.),…

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 13: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

3. Schuldhefboom3. Schuldhefboom

Zie artikel De Tijd 2 februari 2013Zie artikel De Tijd 2 februari 2013 Deels verklaring voor hoge premie Deels verklaring voor hoge premie

tegenover de intrinsieke waardetegenover de intrinsieke waarde

+33%

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 14: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

3. Schuldhefboom3. Schuldhefboom

Positieve impact rentedaling: lagere Positieve impact rentedaling: lagere financieringskost: financieringskost: Befimmo: 3,55% -> 3,38%Befimmo: 3,55% -> 3,38% Cofinimmo: 4,20% -> 4,11%Cofinimmo: 4,20% -> 4,11% Leasinvest Re: 3,84% -> 3,04%Leasinvest Re: 3,84% -> 3,04% WDP: van 4% -> 3,6%WDP: van 4% -> 3,6%

Indekking kredieten tegen hogere Indekking kredieten tegen hogere rente via allerlei instrumentenrente via allerlei instrumenten

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 15: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

4. Professioneel beheer4. Professioneel beheer Portefeuillespreiding (spreiding risico)Portefeuillespreiding (spreiding risico) Verdeling vaste kosten over portefeuilleVerdeling vaste kosten over portefeuille Dominante spelers in hun segmentDominante spelers in hun segment Eerste klasse activaEerste klasse activa Eerste klasse huurders (O’Cool/Photo Eerste klasse huurders (O’Cool/Photo

Hall)Hall) Wijziging businessmodel: van passieve Wijziging businessmodel: van passieve

naar actieve beheerdernaar actieve beheerder Opmerkelijke transactiesOpmerkelijke transacties

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 16: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

4. Professioneel beheer4. Professioneel beheerVoorbeeldenVoorbeeldenHIB: certificaat Louvain-la-Neuve: bruto 8,4%HIB: certificaat Louvain-la-Neuve: bruto 8,4%Cofinimmo & Aedifica: heel gevulde pijplijn Cofinimmo & Aedifica: heel gevulde pijplijn met voorverhuurde projectenmet voorverhuurde projectenLeasinvest Re: shopping center Lux 75 mio €Leasinvest Re: shopping center Lux 75 mio €WDP: Lakeside (NL) 105 mio €WDP: Lakeside (NL) 105 mio €Montea: Brucargo: 60.000 mMontea: Brucargo: 60.000 m22

Befimmo: Blue Tower 78,5 mio € (6,9%)Befimmo: Blue Tower 78,5 mio € (6,9%)

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 17: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

5. Waardering5. Waardering Meeste vastgoedbevaks noteren met Meeste vastgoedbevaks noteren met

een belangrijke premieeen belangrijke premie Premie: impact schuldhefboom, Premie: impact schuldhefboom,

spreiding portefeuille, professioneel spreiding portefeuille, professioneel beheerbeheer

Opgelet: eigen vermogen wordt gedrukt Opgelet: eigen vermogen wordt gedrukt door negatieve waarde indekkingendoor negatieve waarde indekkingen

Waarde van vastgoed is wat het Waarde van vastgoed is wat het opbrengt:opbrengt: Langere looptijd huurcontractenLangere looptijd huurcontracten Kredieten ingedekt op langere termijnKredieten ingedekt op langere termijn

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 18: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

5. Waardering5. Waardering Aantrekkelijk rendement versus Aantrekkelijk rendement versus

andere financiële activa: andere financiële activa: concurrentie tussen verschillende concurrentie tussen verschillende soorten activasoorten activa

Positief voor vastgoedbevaks: markt Positief voor vastgoedbevaks: markt kijkt niet naar waardering, wel naar kijkt niet naar waardering, wel naar cash flowscash flows

Brutorendementen: Brutorendementen:

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 19: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

6. Inflatie -> impact op rente6. Inflatie -> impact op rente Veel mensen vrezen stijging van Veel mensen vrezen stijging van

rente door stijging inflatierente door stijging inflatie Onderzoek door Federal Reserve Onderzoek door Federal Reserve

Bank of Bank of Cleveland: Cleveland: geen inflatiedreiginggeen inflatiedreiging

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 20: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

7. Overzicht vastgoedbevaks7. Overzicht vastgoedbevaks

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 21: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

7. Overzicht vastgoedbevaks7. Overzicht vastgoedbevaks

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013

Page 22: Gert De Mesure, mei 2013 Beleggen in vastgoed(papier)

8. Vraagstelling/conclusies8. Vraagstelling/conclusies

Ter infoTer infoResearch over individuele Research over individuele vastgoedbevaks staat er beschikking op:vastgoedbevaks staat er beschikking op:

www.vfb.bewww.gertdemesure.be

Vragen naar Vragen naar [email protected]@skynet.be

Gert De Mesure, mei 2013Gert De Mesure, mei 2013