Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

download Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

of 48

  • date post

    02-Jun-2018
  • Category

    Documents

  • view

    221
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    1/48

    Detailhandelsmonitor

    Den Haag 2013: de kracht van

    de Haagse winkelgebieden

    Hoofdrapport

    Eindrapport (definitief)

    31 januari 2014

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    2/48

    pagina 2

    Status:

    Eindrapport (definitief)

    Datum:

    31 januari 2014

    Een product van:

    Bureau Stedelijke Planning bv

    Silodam 1E

    1013 AL Amsterdam

    020 - 625 42 67

    www.stedplan.nl

    [email protected]

    Team Detailhandel en Leisure:

    Dr. Aart Jan van Duren

    Drs. Gijs Foeken

    Drs. Toine Hooft

    Voor meer informatie: Toine Hooft, [email protected]

    In opdracht van:

    De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van

    de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande

    schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV.

    Projectnummer: 2012.A.590Referentie: 2012.A.590 Den Haag, Detailhandelsmonitor 2013

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    3/48

    pagina 3

    Inhoudsopgave

    Pagina

    Inleiding en samenvatting 4

    1 Kenschets Haagse winkelstructuur 8

    1.1 Ontwikkeling en samenstelling van de Haagse winkelstructuur

    1.2 Economische en maatschappelijk betekenis Haagse detailhandel

    1.3 Groot en nog steeds groeiend draagvlak voor winkelvoorzieningen

    1.4 Perspectief Haagse detailhandel gunstig

    1.5 Trends, ontwikkelingen en planvoorraad

    2 Uitkomsten Detailhandelsmonitor Den Haag 2013 20

    2.1 Kwaliteit geconsolideerd, functioneren onder druk

    2.2 Methodiek Detailhandelsmonitor

    2.3 De ranglijst 2013

    3 De Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt 33

    3.1 Kritische beschouwing bestaande Hoofdwinkelstructuur

    3.2 De nieuwe Hoofdwinkelstructuur van Den Haag

    4 Conclusies en (beleids)aanbevelingen 42

    4.1 Gerichte versterking Hoofdwinkelstructuur

    4.2 Samen investeren loont!

    Bijlage 1 Genterviewde personen en leden projectteam 48

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    4/48

    pagina 4

    Inleiding en samenvatting

    Detailhandelsmonitor Den Haag 2013: de kracht van de Haagse winkelgebieden

    Den Haag wil de beste winkelstad van Nederland zijn. Om deze ambitie kracht bij te

    zetten voert de gemeente sinds 2005 een proactief detailhandelsbeleid. In 2006 is voor

    het eerst de detailhandelsmonitor uitgevoerd. Hierin zijn alle Haagse winkelgebieden

    onderling vergeleken op 40 aspecten op het gebied van a) basiskwaliteit en b)

    economisch functioneren. De monitor wordt periodiek herhaald; in 2009 en nu in

    2013. Hierdoor is het mogelijk de winkelgebieden niet alleen onderling, maar ook in

    de tijd te vergelijken.

    In de continue cyclus van het Haagse detailhandelsbeleid, waaronder ook de

    detailhandelsnota en het Actieprogramma Den Haag Winkelstadvallen, is de

    detailhandelsmonitor een onmisbaar ijkmoment en sturingsinstrument. Door

    ontwikkelingen tijdig te signaleren en te duiden, kan de gemeente waar nodigbijsturen en anders prioriteren.

    De tijden zijn veranderd

    De landelijke detailhandelssector is aan belangrijke ontwikkelingen onderhevig.

    Daarbij zijn drie dominante trends te onderscheiden, welke grotendeels hun intrede

    hebben gedaan na de laatste Detailhandelsmonitor in 2009. Sinds 2009 heeft de

    economische crisiszich in alle hevigheid geopenbaard. De detailhandel verkeert in

    zwaar weer: de bestedingen in non-food dalen al vijf jaar op rij. Na enkele zeer

    moeilijke jaren gloort er voorzichtig hoop aan de horizon; het dalende

    consumentenvertrouwen lijkt een halt te zijn toegeroepen en toont eind 2013 de

    eerste tekenen van een voorzichtig herstel. De Rabobank voorziet echter tot 2020

    geen stijging van de particuliere consumptie als gevolg van aanhoudende

    bezuinigingen, de onzekere economische situatie en pensioenen, en te hoge

    particuliere schulden (thema-update detailhandel, december 2013).

    Er is meer aan de hand dan een lange periode van laagconjunctuur. Er is namelijk een

    revolutie in de detailhandelswereld gaande. Internetwinkelen, in 2009 nog een

    betrekkelijk beperkt fenomeen, neemt inmiddels 10% van de non-food bestedingen

    in. Experts verwachten een verdere groei naar 20 30%. Daarnaast staat Nederland

    aan de vooravond van een demografische aardverschuiving. Er is gelijktijdig sprake van

    verdunning (daling gemiddelde huishoudgrootte), verkleuring, vergrijzing en een

    krimpende beroepsbevolking. De vrije bestedingsruimte van al dezebevolkingsgroepen is lager dan die van een traditioneel huishouden.

    Ook Den Haag ziet zich in meer of mindere mate geconfronteerd met bovenstaande

    ontwikkelingen. De nieuwe realiteit noopt de gemeente, als regisseur van de

    winkelplanning, tot het blijven maken van scherpe keuzes en een strakke ruimtelijke

    regie.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    5/48

    pagina 5

    Uitkomsten

    in een notendop

    Samengevat komen we op basis van de laatste meting tot de volgende conclusies:

    Den Haag beschikt anno 2013 over ongeveer 613.000 m winkelvloeroppervlak (wvo)

    aan detailhandel, verdeeld over circa 3.300 winkels. Opmerkelijk feit: het

    winkelareaal is ten opzichte van 2009 licht gedaald, tegen de landelijke trend in. Vaneen trendbreuk is echter nog geen sprake. New Babylon is in december 2013, na de

    meting, officieel geopend. Er staan in de binnenstad nog vier majeure projecten op

    stapel, met een totale toevoeging van circa 25.000 m winkelvloeroppervlak.

    Den Haag kent (gerelateerd aan het aantal inwoners) een grote binnenstad, veel

    wijkwinkelcentra en veel stedelijke winkelstraten. Buurtwinkelcentra en

    stadsdeelcentra zijn ondervertegenwoordigd.

    De detailhandel is goed voor ruim 21.000 banen (2012). De werkgelegenheid is sinds

    2000 met 9% gestegen. De detailhandel ontpopt zich ondanks de economische crisis

    steeds meer van een verzorgende naar een stuwende sector van de Haagse economie.

    Het draagvlak voor winkels is groot en groeiende. Den Haag passeerde in 2012 de

    magische grens van 500.000 inwoners. Net als in de andere grote steden is de

    bevolking in Den Haag nog relatief jong, weinig vergrijsd, internationaal (bijna de

    helft van de inwoners is van buitenlandse afkomst) en vaak een

    eenpersoonshuishouden (ook bijna de helft). Naast de half miljoen inwoners is er

    aanzienlijk extra bestedingspotentieel van expats (inmiddels zon 40.000),

    regioconsumenten, forenzen, (zakelijke) toeristen en dagjesmensen.

    De Haagse winkelstructuur is niet immuun gebleken voor de crisis. In de afgelopen

    vier jaar is de basiskwaliteit wat gezakt van 102 naar 101. Vooral het functioneren

    staat onder druk. De index daalde van 100 naar 93. In de achterliggende periode 2009-

    2013 zijn de winkelhuren in Den Haag met 4,3% gedaald. De leegstand in de

    winkelgebieden binnen de Haagse Hoofdwinkelstructuur nam toe van 9,5% (6,5%)naar 13,1% (9,1%)

    1. Tegen de landelijke trend in nam de leegstand in 2013 overigens

    af. De leegstand in Den Haag manifesteert zich hoofdzakelijk in de Megastores, waar

    momenteel circa een derde van het totale oppervlakte leeg staat. Een aanstaande

    herontwikkeling en herbestemming van het winkelcentrum leidt tot een daling van

    de leegstand daar. Als we de Megastores in zijn geheel buiten beschouwing laten ligt

    de leegstand in de Hoofdwinkelstructuur op 9,1% (6,3%). Dit is een fractie lager dan

    landelijk, maar nog altijd hoger dan bijvoorbeeld Amsterdam of Utrecht. Het

    bestrijden of, nog beter, voorkomen van leegstand binnen de Hoofdwinkelstructuur

    blijft daarom een belangrijk aandachtspunt. Prioriteit heeft het de winkelfunctie in

    de Hoofdwinkelstrcutuur te waarborgen. Buiten de Hoofdwinkelstructuur is

    transformatie naar niet-detailhandelsfuncties gewenst. In vergelijking met de rest van het land staat Den Haag er (nog) relatief goed voor. Het

    draagvlak en de werkgelegenheid groeit. De vloerproductiviteit is bovengemiddeld. In

    tegenstelling tot de rest van de provincie Zuid-Holland zijn er in Den Haag (en regio)

    nog ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel. De Haagse binnenstad heeft zich

    tegen de stroom in positief ontwikkeld. Alle inspanningen van ondernemers,

    eigenaren, winkeliersverenigingen en gemeente van de voorbije jaren werpen hun

    vruchten af. Een erkenning hiervoor is dat Den Haag zich de komende twee jaar Beste

    Binnenstad van Nederland mag noemen (verkiezing 21 november 2013). De dynamiek

    concentreert zich rondom de Grote Markstraat. Hier zijn vier grootschalige projecten

    in aanbouw. Gelijktijdig ondergaat het gebied een gedaanteverandering.

    1De percentages tussen haakjes betreft gecorrigeerde leegstand; buiten de haakjes is ongecorrigeerd. Zie voor een nadere

    toelichting het kader op pagina 20.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    6/48

    pagina 6

    Hoogstraat/Noordeinde is in 2013 doorgestoten tot de eerste plaats op de ranglijst,

    voor het eerst in drie metingen. De Savornin Lohmanplein (in 2009 nog op de eerste

    plaats) en Leyenburg (in 2009 eveneens derde) volgen.

    Hoogstraat/Noordeinde, lijstaanvoerder 2013 De Savornin Lohmanplein, aanvoerder 2009

    Bron: Bureau Stedelijke Planning

    Er zijn grote verschillen tussen succesvolle en zwakkere winkelgebieden. Er tekent

    zich een voorhoede af van winkelgebieden die consequent (in 2006, 2009 en 2013)

    hoog eindigen op de ranglijsten. Van de top 15 van dit jaar behaalden er 14 de

    voorgaande twee edities ook een top 20 notering.

    Niet alleen tussen winkelgebieden, maar ook binnen winkelgebieden, worden de

    verschillen groter. De afstand in huurniveaus, leegstand en kwaliteit tussen sterke en

    zwakke delen neemt jaar in jaar uit toe. Ter illustratie: vijf winkelgebieden in de

    binnenstad van Den Haag staan in de top 10, zeven bivakkeren in de lagere regionen.

    Bij de toppers blijven huren op peil, beperkt de leegstand zich tot frictieleegstand enis de interesse van (inter)nationale retailers groot. In de lagere regionen is het precies

    omgekeerd.

    eleidsaanbevelingen in een notendop

    De nieuwe realiteit noopt de gemeente Den Haag, als regisseur van de

    winkelplanning, tot het blijven maken van scherpe keuzes over de hoeveelheid en

    omvang van winkels en winkelgebieden. De gemeente voert al jaren een restrictief

    beleid ten aanzien van reguliere detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur. Dit

    werpt zijn vruchten af. Zo kent Den Haag verhoudingsgewijs weinig solitaire

    supermarkten. We adviseren deze lijn door te zetten en waar mogelijk de bestaandedetailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur af te bouwen. Bestemmingsverruiming

    is een geijkt instrument. Daarmee treedt geleidelijke verkleuring op naar andere

    functies als dienstverlening, andere bedrijvigheid en wonen.

    Naast de restrictieve lijn ten aanzien van reguliere detailhandel buiten de

    winkelgebieden is ook de Hoofdwinkelstructuur zelf nog eens kritisch tegen het licht

    gehouden. De (nieuwe) Hoofdwinkelstructuur van Den Haag telt 68 winkelgebieden.

    Ten opzichte van 2009 zijn er acht winkelgebieden afgevallen. Zes zijn er bijgekomen,

    te weten: New Babylon, Dr. Lelykade, Valkenboslaan, Neherkade/Laakweg en de

    treinstations Centraal Station en Hollands Spoor. Zes winkelgebieden zijn opgedeeld

    in een kerngebied en een rek- en krimpflank (niet behorende tot de

    Hoofdwinkelstructuur). Door minder gebieden aan te merken tot de

    Hoofdwinkelstructuur ontstaat een nog meer robuuste structuur.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    7/48

    pagina 7

    Den Haag heeft weinig invloed op zaken die landelijk spelen als de laagconjunctuur

    of internetwinkelen. De gemeente kan echter wel sturen met haar

    detailhandelsbeleid, als ook maatwerkoplossingen initiren, stimuleren en faciliteren.

    De beschikbare middelen en mankracht kunnen het best worden ingezet voor:

    Overkoepelende maatregelen waar de gehele Haagse winkelstructuur vanprofiteert. Denk hierbij aan initiatieven als het Haags Retailpunt, Smart Shopping

    en actieve acquisitie van (inter)nationale winkelketens en local heroes. Ook

    parkeren en bereikbaarheid is een thema.

    Gerichte ondersteuning van individuele winkelgebieden, zijnde a) de zogenaamde

    parelsdie bijdragen aan de doelstelling Den Haag Beste Winkelstad, b) de

    stedelijke winkelstraten die een steun in de rug goed kunnen gebruiken en c) de

    wijkverzorgende winkelcentra die er niet al te florissant voor staan, maar wel van

    belang zijn voor de lokale verzorgingsstructuur.

    Het verbeteren van de (concurrentie)positie met alle denkbare middelen vergt een

    vereende krachtsinspanning van ondernemers(verenigingen), eigenaren en gemeente.

    Het primaat ligt bij de (ondernemers)verenigingen. BedrijvenInvesteringsZones (BIZ)vormen een goed vehikel. Den Haag is landelijk koploper op het gebied van de inzet

    van BIZ voor winkelgebieden. De gemeente telt 19 BIZ winkelgebieden.

    De rol van de gemeente is voorwaardenscheppend, faciliterend en toetsend, daar waar

    mogelijk en gewenst initirend en stimulerend. Een initiatief als het Haags

    Retailpunt, een nieuwe serviceorganisatie voor alle Haagse winkeliersverenigingen,

    valt te prijzen. Samen investeren loont!

    Leeswijzer

    Dit hoofdrapport bevat de belangrijkste uitkomsten van de monitor en kent de

    volgende opbouw:

    Een kenschets van de Haagse winkelstructuur (hoofdstuk 1). Hoe ziet de detailhandel

    in Den Haag er momenteel uit en hoe valt deze te typeren in vergelijking met andere

    grote steden en de rest van het land?

    De uitkomsten van de Detailhandelsmonitor 2013 (hoofdstuk 2). Wat zijn de

    belangrijkste en meest opmerkelijke uitkomsten? Wat zijn de toppers en

    achterblijvers, stijgers en dalers in 2013?

    De conclusies en (beleids)aanbevelingen (hoofdstuk 3).

    Naast dit hoofdrapport zijn separaat beschikbaar:

    Factsheets met de uitkomsten van alle winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur en

    de acht stadsdelen; Een (aangepast) draaiboek.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    8/48

    pagina 8

    Kenschets Haagse winkelstructuur

    In dit eerste hoofdstuk is een kenschets van de Haagse winkelstructuur gegeven. Den

    Haag is vergeleken met andere grote steden en landelijke kengetallen. Aan bod

    komen de ontwikkeling en samenstelling van het Haagse winkelareaal en

    ontwikkelingen buiten de Hoofdwinkelstructuur (paragraaf 1.1), de economische en

    maatschappelijke betekenis (1.2), het draagvlak (1.3), het perspectief (1.4) en de trends

    en planvoorraad (1.5).

    Ontwikkeling en samenstelling van de Haagse winkelstructuur

    Ontwikkeling winkelareaal

    Den Haag beschikt anno 2013 over ongeveer 613.000 m winkelvloeroppervlak (wvo)aan detailhandel in gebruik, verdeeld over een kleine 3.300 winkels. Het winkelareaal

    is ten opzichte van 2009 licht gedaald, toen telde Den Haag nog 637.000 m wvo aan

    detailhandel. Hierin wijkt Den Haag opmerkelijk genoeg af van zowel het landelijke

    beeld als het beeld in de andere drie grote steden. Hier is het aantal in gebruik zijnde

    winkelmeters toegenomen. De afgelopen vier jaar zijn er geen nieuwe winkel-

    concentraties toegevoegd en de leegstand is opgelopen (zie ook paragraaf 2.1). Van

    een trendbreuk lijkt echter nog geen sprake: er staan majeure projecten op de stapel

    in Den Haag (zie hiervoor kopje ontwikkelingen en plannen). Het aantal winkelunits

    nam aanzienlijk af ten opzichte van de ruim 3.500 vestigingen in 2009. De landelijke

    trend van schaalvergroting in de detailhandel is eveneens zichtbaar in Den Haag: het

    aantal winkels daalt harder dan het aantal winkelmeters.

    In lijn met deze ontwikkeling is ook de winkeldichtheid in Den Haag sinds 2009

    afgenomen van 1,3 naar 1,2 m wvo aan detailhandel per inwoner. De bevolking

    groeide in dezelfde periode immers van circa 482.000 naar 506.000. Binnen de andere

    drie grote steden daalde alleen in Rotterdam de winkeldichtheid als gevolg van een

    groeiende bevolking. In Amsterdam, Utrecht en Nederland als geheel groeide het

    aantal winkelmeters mee met de bevolking. De winkeldichtheid in Den Haag is

    beduidend lager dan landelijk (1,7), en ook lager dan in de andere grote steden (hier

    ligt de winkeldichtheid tussen de 1,3 en 1,4). De lage winkeldichtheid heeft te maken

    met diverse factoren. Den Haag heeft door de ligging aan zee als het ware een half

    achterland, waardoor te toevloeiing per definitie beperkt(er) is dan in meer centraal

    gelegen steden. Daarnaast liggen net buiten de gemeentegrenzen enkele, vrij

    krachtige regionale centra die het potentieel afromen2, zoals In de Bogaard (53.500 m

    wvo), Leidsenhage (43.000 m wvo) en Zoetermeer Stadshart (42.500 m wvo). Tot slot

    zijn de fysieke mogelijkheden in het grootstedelijk gebied beperkt(er) dan in meer

    suburbane of landelijke gemeenten. De lage winkeldichtheid is op zich gunstig. De

    detailhandel in Den Haag en Haaglanden functioneert gemiddeld genomen iets beter

    2Deze centra beperken de toevloeiing vanuit de regio naar Haagse winkelgebieden. Daarnaast vormen ze voor sommige

    Haagse consumenten, zeker voor de consumenten die aan de oostelijke grens van Den Haag wonen, een aantrekkelijk

    alternatief.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    9/48

    pagina 9

    dan landelijk. In tegenstelling tot de rest van de provincie zijn er nog

    ontwikkelingsmogelijkheden in plaats en regio3.

    Samenstelling winkelareaal

    Net als in 2009 is de Haagse binnenstad, gerekend naar het aantal winkels, de tweede

    binnenstad van Nederland en naar winkelvloeroppervlak de derde. Gerelateerd aan

    het aantal inwoners beschikt Den Haag overrelatief veel wijkcentra

    . Ook het aantal

    binnenstedelijke winkelstratenis hoog. Daartegenover beschikt Den Haag over relatief

    weinig buurtwinkelcentra en stadsdeelcentra. De verklaring voor het geringe aandeel

    buurtwinkelcentra ligt in het feit dat de gemeente actief inzet op het saneren van

    noodlijdende winkelstrips en het versterken van de meest kansrijke centra. Het

    geringe aandeel van de stadsdeelcentra heeft te maken met de positie van Rijswijk-In

    de Bogaard en Leidschendam-Leidsenhage. Beide stadsdeelcentra liggen net buiten de

    gemeentegrenzen en trekken de nodige koopkracht naar zich toe, zowel vanuit Haag

    als van regioconsumenten.

    Uit onderstaande tabel blijkt dat in vergelijking met de andere drie grote steden Den

    Haag net als Amsterdam gemiddeld genomen overkleine winkelunits

    beschikt.

    Tabel 1 Gemiddelde winkelgrootte naar winkelgebiedstype, G4

    Winkelgebied Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Gemiddeld

    Binnenstad 126 255 198 196 172

    Binnenst. winkelstr. 118 126 117 119 120

    Buurtcentrum 109 190 196 187 165

    Stadsdeelcentrum 225 320 175 240 240

    Wijkcentrum groot 120 150 132 193 138

    Wijkcentrum klein 151 162 168 184 163

    Totaal winkelgeb. 131 178 154 186 154

    Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013

    Verspreide bewinkeling

    Niet alle winkels zijn onderdeel van een Hoofdwinkelstructuur. Winkels die

    daarbuiten vallen noemen we verspreide bewinkeling. De gemeente Den Haag tracht

    het aantal verspreide winkels en winkelmeters terug te dringen, om zodoende de

    winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur aan kracht te laten winnen.

    In de huidige situatie (2013) is circa 31% van de Haagse winkelmeters buiten de

    Hoofdwinkelstructuur gelegen. Bijna twee derde van deze meters (64%) betreft de

    groep In/om het Huis, zijnde perifere detailhandel zoals bouwmarkten, tuincentra en

    woonwinkels. Dit zijn winkels die qua omvang en functie niet (goed) passen in

    reguliere winkelgebieden. In de periode 2009-2013 groeide het aantal verspreide

    winkelmeters in de Dagelijkse sector en in Overige Detailhandel. In de sectoren Mode

    & Luxe, Vrije Tijd en In/om het Huis nam het aantal verspreide winkelmeters juist af.

    Per saldo is sinds 2009 sprake van een zeer lichte stijging van het aantal verspreide

    winkelmeters: circa 650 m2wvo. Het aantal verspreide verkooppunten daalde in

    diezelfde periode echter aanzienlijk, van 1.028 naar 955 (-/- 73; -/- 8,1%). Dit betekent

    3Zie hiervoor ook paragraaf 1.4 en het rapport Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel Zuid-Holland (Bureau Stedelijke

    Planning, september 2012).

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    10/48

    pagina 10

    dat Den Haag over steeds minder, maar grotere verspreide winkels beschikt. Vooral

    de groep In/om het Huis is onderhevig aan schaalvergroting. Binnen de

    Hoofdwinkelstructuur nam het aantal winkels eveneens af, maar relatief minder sterk

    dan in de verspreide bewinkeling: van 2.494 naar 2.323 (-7%). De diverse

    ontwikkelingen die momenteel in uitvoering zijn, (zie paragraaf 1.5) zullen ditpercentage naar beneden bijstellen.

    Figuur 1 Aantal winkels binnen en buiten de Hoofdwinkelstructuur (2009-2013)

    Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013, bewerking gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

    Om een vergelijking te kunnen trekken met verspreide bewinkeling in andere steden

    in Nederland kunnen we geen gebruik maken van de Hoofdwinkelstructuur. Andere

    steden beschikken immers niet, zoals Den Haag, over eigen indeling van het

    winkelapparaat. Uitgaande van de winkelgebiedsindeling van Locatus ligt het huidige4

    aandeelverspreide bewinkeling, als percentage van het totale aantal winkelmeters in

    Den Haag, op 23%. Dit is lager dan landelijk, maar hoger dan gemiddeld in anderegrote steden (17%). In Amsterdam ligt het percentage verspreide bewinkeling het

    laagst; in Tilburg het hoogst.

    De oorzaak van het hoge percentage verspreide bewinkeling in Den Haag ligt

    hoofdzakelijk in het feit dat Locatus alleen de Megastores als grootschalige

    concentratie beschouwd; dit betreft 8% van de winkelmeters in Den Haag. De andere

    steden kennen alle twee of meer grootschalige concentraties (oplopend tot acht in

    Amsterdam), welke gemiddeld 19% van het totale winkelareaal innemen. Indien we

    de groep In/om het Huis buiten beschouwing laten, ligt het aandeel verspreide

    bewinkeling in Den Haag op 10%. Dit is in lijn met de andere grote steden. In de

    reguliere winkelbranches Dagelijks en Mode & Luxe ligt dit aandeel aanzienlijk lager,

    op respectievelijk 8% en 1%. Dit is lager dan gemiddeld en vergelijkbaar metAmsterdam, Rotterdam en Utrecht.

    Concluderend

    Het aandeel verspreide bewinkeling (23%) lijkt op het eerste gezicht hoog in Den

    Haag. Het beeld is echter vertekend. In Den Haag worden weinig winkels tot

    grootschalige concentraties gerekend en daarmee automatisch veel tot verspreide

    bewinkeling. De verspreide bewinkeling betreft hoofdzakelijk (bijna tweederde) de

    sector In/om het Huis, veelal winkels die niet (goed) passen in reguliere

    winkelgebieden. De reguliere winkelbranches (de groepen Dagelijks en Mode & Luxe)

    zijn juist weinig terug te vinden in verspreide bewinkeling.

    4Opname maart 2013.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    11/48

    pagina 11

    Figuur 2 Ontwikkeling verspreide bewinkeling52008-2013 (in%)

    Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning

    Solitaire superm arkten

    De gemeente Den Haag heeft in de vigerende detailhandelsnota vastgesteld dat het

    nieuw vestigen of uitbreiden van supermarktenzoveel mogelijk plaats moet vinden

    binnen de Hoofdwinkelstructuur. Solitaire supermarkten worden als ongewenst

    beschouwd. Volgens Locatus zijn slechts 4% van de Haagse supermarktmeters (3.847

    m2wvo) en 10% van de winkels (11 supermarkten) buiten een winkelgebied

    6

    gevestigd. Dit betreft zowel het filiaalbedrijf als de kleinschalige zelfstandige

    supermarkten. Ter vergelijking: in andere grote steden ligt dit percentage structureel

    hoger, varirend van Amsterdam (5% van de supermarktmeters) tot Breda en

    Groningen (beide 14%). Het beleid werpt dus zijn vruchten af.

    Figuur 3 Aandeel solitaire supermarkten (aantal en winkelmeters) van totale supermarktaanbod

    (gesorteerd naar gemiddelde van beide percentages)

    Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013, bewerking Bureau Stedelijke Planning

    5In deze figuur betreft verspreide bewinkeling alle winkelmeters die volgens Locatus niet tot een winkelgebied behoren.6Het betreft hier winkelgebieden volgens de indeling van Locatus. Zo is een vergelijking met andere steden mogelijk.

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35%

    40%

    2008 2011 2013

    Amsterdam

    Breda

    Eindhoven

    Groningen

    Rotterdam

    S-Gravenhage

    Tilburg

    Utrecht

    Gemiddeld

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    Verkooppunten totaal

    Winkelmeters

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    12/48

    pagina 12

    2

    Economische en maatschappelijk betekenis Haagse detailhandel

    De detailhandel is goed voor 21.567 banen (2012). De werkgelegenheid is sinds 2000

    met 9% gestegen. Ook in crisistijd neemt de werkgelegenheid in de detailhandel nog

    iets toe, in tegenstelling tot de algemene krimp van de werkgelegenheid.Supermarkten zijn de motor achter werkgelegenheidsgroei

    7. De detailhandel ontpopt

    zich ondanks de economische crisis steeds meer van een verzorgende naar een

    stuwende sector van de Haagse economie8.

    De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijklager en middelbaar geschoold

    personeel. De detailhandel is bij uitstek een branche om werkzoekenden eerder uit

    een werkloosheidssituatie te helpen, met alle maatschappelijke baten van dien.

    Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Het

    gros van het werkgelegenheidseffect is daarom aan de gemeente zelf toe te schrijven.

    Een deel van de werkgelegenheid betreft groei van banen aan de bovenkant van de

    arbeidsmarkt. Dit bevordert de doorstroming van werkenden op de arbeidsmarkt--

    ladder. De doorstromers genieten de resterende tijd van hun werkzame leven een

    hoger inkomen.

    Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 20119blijkt dat Den Haag meer dan 380

    miljoen detailhandelsomzet op jaarbasis van buiten de eigen gemeentegrenzen

    toucheert. Ruim de helft is op het conto te schrijven van de Haagse binnenstad. Met

    een totale omzet van ruim 600 miljoen (dagelijkse en niet-dagelijkse bestedingen)

    genereert de binnenstad van Den Haag meer omzet dan de binnensteden van

    Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Tevens is de Haagse binnenstad een van de

    weinige winkelgebieden die de omzet in de periode 2004-2011 zag groeien. Deomzetplus was geheel op het conto te schrijven van een hogere toevloeiing, zowel in

    de dagelijkse als niet-dagelijkse sector. Den Haag timmert nadrukkelijk aan de weg als

    gemeente voor een kort meerdaags verblijf. Met de Haagse binnenstad en de

    badplaats Scheveningen heeft Den Haag hiervoor goede troeven. Detailhandel speelt

    een cruciale rol. De erkenning hiervoor is dat Den Haag zich de komende twee jaar

    Beste Binnenstad van Nederland mag noemen (verkiezing 21 november 2013)10

    . Den

    Haag is in de finale voor grote binnensteden verkozen boven Amsterdam. De jury

    prijst Den Haag om haar langetermijnvisie en de publiek private samenwerking die

    de afgelopen jaren gezorgd heeft voor vele nieuwe ontwikkelingen, ook in

    economisch mindere tijden.

    Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod zorgt niet alleen voor meer bezoekers,

    bestedingen en werkgelegenheid, maar draagt ook bij aan de versterking van het

    vestigingsklimaat. Bewoners n bedrijven laten de keuze van hun vestigingsplaats

    namelijk mede afhangen van het voorzieningenaanbod.

    7werkgelegenheidsregister per 1/1/20128Een verzorgende sector produceert vooral voor de inwoners uit de gemeente zelf, een stuwende sector ook voor

    regioconsumenten, bezoekers, forenzen, (zakelijke) toeristen en dagjesmensen.9Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (I&O Research, 2011); Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012)10De Verkiezing Beste Binnenstad wordt tweejaarlijks georganiseerd door het Platform Binnenstadmanagement in

    samenwerking met de partners Nederlandse Raad van Winkelcentra, Vastned, Rodevco, Shopping Centre News, BRO,

    Stenden Hogeschool.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    13/48

    pagina 13

    3

    Groot en nog steeds groeiend draagvlak voor winkelvoorzieningen

    Den Haag passeerde in 2012 de magische grens van 500.000 inwoners. Het is in

    bevolkingsomvang de derde stad van Nederland. In de periode 2006-2013 nam het

    inwoneraantal met bijna 31.000 (+ 6,5%) toe tot 503.500 (1 januari 2013). De groeiconcentreert zich in het jongste stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg. Het CBS voorziet

    een doorgroei naar 543.000 inwoners in 2025: een plus van 39.500 (+7,8%) ten

    opzichte van 2013. De verwachte groei is zowel in absolute als relatieve zin groter dan

    Rotterdam, doch (beduidend) kleiner dan Utrecht en Amsterdam. Enkele

    opmerkelijke zaken over de samenstelling van de bevolking;

    Net als in de andere steden is de bevolking nog relatief jongen weinig vergrijsd. Den

    Haag kent wat meer 65-plussers dan Amsterdam en Utrecht en minder jongeren (12%,

    gelijk aan het landelijk gemiddelde) en hoogopgeleiden (5%). Dit komt omdat Den

    Haag, ondanks de Faculteit Campus Den Haag van de Universiteit Leiden (nog) geen

    universiteitstad is. De binnenstad van Den Haag is populair onder hoger opgeleiden.

    Uit onderzoek11is gebleken dat hoger opgeleide consumenten (HBO en Universiteit)

    over het algemeen meer georinteerd zijn op de Haagse binnenstad dan lager

    opgeleiden. Dit geldt voor alle stadsdelen.

    Het aantal 65-plussers stijgt van de huidige 13% naar 17% in 2030. De huidige

    generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in de winkels dan 65-minners.

    Schattingen lopen uiteen van 20 tot 40%. De nieuwe generatie 65-plussers is steeds

    fitter, voelt zich jonger, werkt langer en heeft ook meer te besteden (door goede

    pensioenen en gerealiseerde overwaarde op de eigen woning). Het is de vraag of ze

    ook meer uitgeven aan detailhandel. Detailhandel wedijvert met andere

    bestedingscategorien als mobiliteit, vrije tijd en zorg.

    Nu al is in Den Haag bijna de helft 48%van de huishoudens eeneenpersoonshuishouden

    . In Utrecht en Amsterdam is dat aandeel al de 50% gepasseerd.

    Bijna de helft van de inwoners is van buitenlandse afkomst12

    . Daarvan is 15% van

    westerse13

    afkomst. Vooral internationale instellingen en ambassades zorgen voor

    toestroom van westerse allochtonen. Deze expatszijn over het algemeen

    bovengemiddeld kapitaalkrachtig en vormen daarmee interessante doelgroep voor

    het Haagse winkelaanbod. De andere 34% is van niet-westerse afkomst. Dit aandeel

    neemt gestaag toe. In 2030 is dit naar schatting 54%. Suriname is het belangrijkste

    land van herkomst (9%). Niet-westerse allochtonen hebben in de regel wat minder te

    besteden. In de Schilderswijk en het Transvaalkwartier ligt het percentage inwoners

    van buitenlandse afkomst boven de 90%.

    Het gemiddeld inkomen per inwoner ligt in Den Haag 2% hoger dan landelijk (index102)

    14. Dit is lager dan Amsterdam en Utrecht, maar beduidend hoger dan Rotterdam

    (index 93). Binnen de gemeente Den Haag zijn er grote lokale verschillen: het zand en

    het veen. In de Schilderswijk en het Transvaalkwartier bedraagt de index 55 en 57; in

    Benoordenhout en het Geuzen- en Statenkwartier respectievelijk 184 en 145.

    Naast de half miljoen inwoners is er aanzienlijk extra bestedingspotentieel van

    regioconsumenten, forenzen15

    , (zakelijke) toeristen en dagjesmensen.

    11Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012)

    12Persoon van wie ten minste n ouder in het buitenland is geboren.

    13Dit aandeel wordt in de grote steden alleen nipt door Amsterdam overtroffen (16%).14Bron: CBS. Meest recente inkomensgegevens zijn uit 2010.15De meeste werkgelegenheid in de stad wordt geboden door de overheid (gemeente, provincie en rijk) en internationale

    organisaties.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    14/48

    pagina 14

    De consument en zijn belevingswereld: de BSR methode

    DE consument bestaat niet meer. Steeds vaker zien we dat socio-demografische

    achtergronden zoals leeftijd, opleiding, inkomen of welstand onvoldoende verklarend zijn

    voor het (winkel)gedrag van consumenten. Consumentengedrag wordt momenteel veel meer

    bepaald door lifestyle, emoties, wensen, motieven, waarden en normen. Ook deretailvoorzieningen zijn de laatste jaren in deze trend meegegaan. Met reclame en

    promotiecampagnes proberen retailers, maar steeds vaker ook winkelcentra, of

    retailboulevards de consument voor zich te winnen. Niet alleen de branding van deze centra,

    of het toevoegen van experience stores, flagship stores of brandstores is van belang om

    deze centra tot een succes te maken. Van belang is dat ook winkelgebieden een uitstraling of

    beleving creren die past bij de consumenten (de doelgroep) in het verzorgingsgebied.

    The SmartAgent Company heeft specifiek hiervoor een analysemodel ontwikkeld, bestaande

    uit vier belevingswerelden (rood, geel, groen, blauw), waarbij de consument is onderverdeeld

    in zeven verschillende leefstijlen (zie onderstaand model). Elke groep heeft zijn eigen wensen,

    motieven, waarden en normen, en daarmee ook zijn behoeftes en voorkeuren ten aanzien

    van winkelgedrag.

    In het kader van de Detailhandelsmonitor is voor (bijna) alle winkelgebieden in de Haagse

    Hoofdwinkelstructuur het klantenprofiel inzichtelijk gemaakt. In de factsheets is in n

    oogopslag te zien welke consumenten (leefstijlen) voor een winkelgebied van belang zijn, of

    juist niet. Tevens zijn de zeven leefstijlen in de factsheets toegelicht.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    15/48

    pagina 15

    4

    Perspectief Haagse detailhandel gunstig

    In 2012 heeft Bureau Stedelijke Planning in opdracht van de provincie Zuid-Holland

    de ontwikkelingspotentie van de detailhandel in kaart gebracht voor de vijf REOs16

    en de 20 grootste gemeenten (die de meeste detailhandelsomzet in de niet-dagelijksesector van buiten de gemeentegrenzen aantrekken). De belangrijkste conclusies:

    Hoewel de gemiddeld lage winkeldichtheid en de koopkrachttoevloeiing (vanuit

    toerisme en forenzen) anders doet vermoeden, functioneert het winkelaanbod in de

    provincie gemiddeld genomen niet beter dan landelijk, met uitzondering van

    Haaglanden.

    In de provincie Zuid-Holland is per saldo geen ruimte voor toevoeging van

    winkelmeters tot 2020 en daarna. Regionaal en lokaal zijn er echter sterke verschillen

    binnen de provincie. De regio Haaglanden en de gemeenten Den Haag, Delft, Rijswijk,

    Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Westland presteren beduidend beter en

    kennen in tegenstelling tot de rest van de provincie nog wel

    ontwikkelingsmogelijkheden.

    Absolute en relatieve ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel in Haaglanden en Den Haag

    Bron: Provincie Zuid-Holland. Ontwikkelingsmogelijkheden Detailhandel (Bureau Stedelijke Planning, 2012)

    5

    Trends, ontwikkelingen en planvoorraad

    De generieke omstandigheden zijn na de laatste monitor in 2009 drastisch gewijzigd.

    Deeconomische crisis

    heeft zich in alle hevigheid geopenbaard. De bestedingen in non-

    food dalen al vijf jaar op rij. Binnen de foodsector onttrekt alleen de

    supermarktbranche zich aan de malaise, al lijkt ook daar sinds medio 2013 de motor

    te zijn gestokt. Het consumentenvertrouwen bevindt zich op een historisch laag

    niveau, hoewel deze in oktober 2013 met zes punten verbeterde tot -27, het hoogste

    punt in twee jaar (bron: Centraal Bureau voor de Statistiek). Herstel lijkt aanstaande,

    al is het herstel vermoedelijk broos. Nederland heeft omvangrijke publieke en private

    schulden opgebouwd. Deze hoge schulden vormen momenteel een belangrijk risico

    bij het herstel van de economie. Het afbouwen van de hoge (overheids)schulden wordt

    bovendien bemoeilijkt door de vergrijzing. De vergrijzing drukt namelijk zwaar op de

    collectieve lasten (ter dekking van oplopende AOW-uitgaven en zorgkosten). Ook

    hebben aanhoudende en nieuwe overheidsbezuinigingen lastenverzwaring tot gevolg.

    De Rabobank voorziet een gemiddelde daling van de particuliere consumptie van 1%

    per jaar tot 2020 (thema-update detailhandel, december 2013). Behalve daling van de16REO is het Regionaal Economisch Overleg, een overlegstructuur waarin de regiogemeenten, de provincie Zuid-Holland,

    de Kamer van Koophandel deelnemen.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    16/48

    pagina 16

    particuliere consumptie (in volume) is er nog een probleem voor de detailhandel.

    Andere sectoren trekken een groter deel van de consumptieve bestedingen aan. Denk

    aan zorg, mobiliteit (reizen) en vrije tijd.

    Er is meer aan de hand dan een economische periode van laagconjunctuur. Dewinkel(vastgoed)sector staat namelijk midden in enkele fundamentele veranderingen,

    te weten:

    Demografische veranderingen, zoals de toename van het aantal kleine huishoudens, de

    verdere ontwikkeling van de multiculturele samenleving, ontgroening en vergrijzing

    en een slinkende beroepsbevolking. De vrije bestedingsruimte van al deze

    bevolkingsgroepen is lager dan een traditioneel huishouden. Nu al is in Den Haag

    bijna de helft van de inwoners van buitenlandse afkomst en bijna de helft van

    huishoudens een eenpersoonshuishouden. In Den Haag zal rond 2030 17% van de

    inwoners ouder zijn dan 65 jaar. Ook het ondernemersbestand vergrijst; de opvolgers

    van winkeliers staan niet (meer) in de rij. Onder jongeren is het starten van een

    webwinkel populairder dan het openen van een fysieke winkel. Den Haag laat

    overigens nog een aanzienlijke bevolkingstoename zien, wat zorgt voor een groei van

    het draagvlak van winkelvoorzieningen en een dempend effect op deze

    demografische verschuivingen.

    Sectorspecifieke ontwikkelingen, zoals de opkomst van (mobiel) internet als alternatief

    verkoopkanaal. Het aandeel van internet in de totale non-food detailhandels-

    bestedingen bedraagt al meer dan 10% (Thuiswinkel.org, cijfer 2012). Het belang van

    online winkelen neemt hand over hand toe, ook in sectoren die tot voor kort relatief

    ongevoelig waren voor deze ontwikkeling zoals mode, woninginrichting en voedings-

    middelen. Overigens raken fysieke detailhandel en online retail steeds meer met

    elkaar vervlochten, waardoor de groei van online retail niet n op n gespiegeldwordt door een verlies van de fysieke detailhandel. Wel verandert het karakter van

    het fysieke winkelen, met een toenemend belang van aspecten als sfeer en beleving.

    Met het project Smart Shoppingorinteert Den Haag zich op de mogelijkheden die

    nieuwe technologie en media bieden voor de Haagse winkelgebieden.

    Nieuw in de Detailhandelsmonitor: internet en social media

    De consument gebruikt steeds vaker internet en social media voor orintatie en aankoop.

    Winkeliers en winkelgebiedmanagers zijn het er dan ook over eens dat internet en nieuwe

    klantcontactkanalen onmisbaar zijn in de marketing van een winkelgebied. Uit eerder

    onderzoek van Weltevreden en Boels (2012) onder 217 winkelgebieden (alle winkelcentra uit

    het Koopstromenonderzoek Randstad) blijkt dat veel winkelcentra nog onvoldoende gebruik

    maken van de nieuwe mogelijkheden. Slechts 61% heeft een eigen website. De informatie is

    veelal statisch, verouderd en onvolledig. Bij 29% van de winkelgebieden kunnen consumenten

    zich abonneren op een e-mailnieuwsbrief; op 26% van de websites staat een link naar n of

    meerdere social media-accounts.

    In de 2013-versie van de Detailhandelsmonitor Den Haag het gebruik van internet en social

    media als nieuwe indicator opgenomen. Het merendeel van de winkelgebieden in Den Haag

    heeft (nog) geen eigen internetsite. Van de 30 winkelgebieden die een internetsite hebben is

    ruim de helft te bestempelen als dynamisch. Naast statische informatie zoals een

    winkeloverzicht, routebeschrijving en openingstijden, is er op een dynamische website ook

    een up-to-date evenementen- en nieuwskader en/of een social media link te vinden. Er zijn 18

    winkelgebieden actief op social media als Facebook. Opmerkelijk is dat er vijf winkelgebieden

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    17/48

    pagina 17

    zijn die wel een Facebook-pagina hebben maar geen website. Andere nieuwe

    klantcontactkanalen als een digitale nieuwsbrief zijn nog nauwelijks ingeburgerd.

    Kortom, er lijkt nog een wereld te winnen voor de Haagse winkelgebieden met een slimme

    inzet van internet en nieuwe klantcontactkanalen!

    Bron: Bureau Stedelijke Planning, Weltevreden & Boels (2012)

    De economische situatie, de opkomst van internetwinkelen en demografische

    veranderingen maken dat groei niet meer vanzelfsprekend is. Het is survival of the

    fittest geworden. De meest krachtige winkelgebieden, die uitblinken in beleving of

    functionaliteit, zijn de winnaars. Denk aan de grote (historische) binnensteden als

    Den Haag, (top)regionale winkelcentra als Leidsenhage en goed geoutilleerde

    wijkwinkelcentra als de Savornin Lohmanplein (met een enkele eigenaar).

    Ontwikkelingen en plannen

    17

    De dynamiek in Den Haag Winkelstad concentreert zich in belangrijke mate in en

    rondom de Grote Markstraat. Maar liefst vier grootschalige projecten zijn momenteel

    in aanbouw:

    De Nieuwe Haagse Passage, dit voormalige Marks & Spencer-gebouw sluit aan op de

    bestaande Haagse Passage. De passage krijgt een glazen kap van 15 meter hoog. In de

    Nieuwe Haagse Passage komen winkels, horeca en een Suite Hotel van Novotel.

    Amadeus. Op de hoek van het Spui en de Kalvermarkt verrijst een groot warenhuis

    met 76 appartementen. De succesvolle Ierse modeketen Primark is de grootste

    huurder en heeft drie etages gehuurd in het nieuwe pand.

    De Markies. In het voormalige Reclasseringsgebouw in de Grote Marktstraat en deWagenstraat keren het Engelse warenhuis Marks & Spencer en de modeketens Zara

    en H&M terug. Op de bovenste verdieping komen appartementen

    Sijthoff City. Dit markante hoekpand ligt tegenover de Bijenkorf op de hoek van de

    Wagenstraat en de Grote Marktstraat. Na renovatie heeft het gebouw twee

    winkellagen van totaal 4.750 m, met daarboven zes kantoorlagen.

    17Zie voor een volledig overzicht van ontwikkelingen en plannen Den Haag Winkelstad, voortgangsbericht 2013.

    0

    5

    10

    15

    20

    25

    30

    35

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    18/48

    pagina 18

    Projecten rondom de Grote Markstraat

    In totaliteit betekent dit een netto toevoeging van circa 25.000 m wvo aan

    detailhandel. Den Haag appelleert hiermee aan de vraag van nieuwe internationale

    retailers die grote units in toonaangevende binnensteden willen betrekken voor hun

    flagship stores. Het feit dat de Grote Marktstraat deze schaalvergroting kan

    accommoderen in A1-winkelgebied geeft Den Haag een aanzienlijk

    concurrentievoordeel ten opzichte van andere steden. Gelijktijdig met deze

    ontwikkelingen krijgt de Grote Marktstraat een compleet nieuwe uitstraling. Het

    wordt de 'balzaal' van de Haagse binnenstad met bijzondere verlichting, bestrating en

    straatmeubilair. De vernieuwde Grote Markstraat is in 2015 gereed. De

    ontwikkelingen in de Grote Marktstraat zorgen voor een werkgelegenheidsgroei van

    naar verwachting ruim 600 fte.

    Buiten de Grote Markstraat vinden ook diverse nieuwe ontwikkelingen plaats. Het

    zijn meer kleinschalige ontwikkelingen, veelal passend binnen de contouren van het

    bestaande winkelgebied en bestemmingsplan, gepaard gaande met een renovatie van

    het geheel. Een greep uit de projecten, zonder hierbij volledig te zijn:

    Het winkelcentrum van New Babylon naast Den Haag CS, is 12 december 2013

    officieel geopend met veel nieuwe horeca- en winkelgelegenheden. Vanwege de zeerrecente opening is New Babylon nog niet meegenomen in deze detailhandelsmonitor.

    De Megastores heeft in 2012 de eerste fase van een succesvolle herontwikkeling

    afgerond, waardoor nu alle woonwinkels na jaren van hardnekkige leegstand zijn

    verhuurd. Aan de tweede fase (het wijkwinkelcentrum) wordt nu hard gewerkt. In

    verband met de reshuffeling van meters staan hier nu nog wel veel winkelmeters

    leeg, dit zal de komende periode moeten worden ingevuld. De opgave ligt vooral in de

    dagelijkse boodschappenwinkels en de grootschalige winkels.

    En van de best functionerende wijkwinkelcentra, het Savornin Lohmanplein zal

    worden herontwikkeld. Binnen de eigen kavelgrenzen wordt het aantal m

    detailhandel vergroot, wordt een XL-supermarkt ingepast en de looproutes en het

    parkeren verbeterd.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    19/48

    pagina 19

    Bij de stationslocaties Holland Spoor en Centraal Station komen nieuwe winkels

    gericht op reizigers en passanten.

    In Kijkduin ontwikkelt de huidige eigenaar plannen voor een vernieuwd winkel- en

    horecagebied.

    Voor Scheveningen Haven wordt door en met de betrokken ontwikkelaars eensamenhangend retail-, horeca- en leisureprogramma uitgewerkt, specifiek voor het

    gebied rond de derde haven en bij het Noordelijk Havenhoofd. Dit als uitwerking van

    het Masterplan Haven.

    Daarnaast is/wordt in een aantal buurt- en wijkcentra zoals Ambachtsgaarde,

    Kraayenstein, Badhuisstraat/Prins Willemstraat en Mariahoeve genvesteerd, veelal

    met de uitbreiding van de supermarkt als motor.

    In de regio Haaglanden zijn er verschillende detailhandelsplannen voor uitbreiding

    van het winkelareaal. Voor Den Haag en de Haagse binnenstad zijn vooral relevant de

    plannen van eigenaar Unibail-Rodamco om hetwinkelcentrum Leidsehage

    ingrijpend te

    vernieuwen. Er zijn plannen om circa 30.000 m aan commercile voorzieningen

    (grotendeels detailhandel) toe te voegen. In Zoetermeer-Stadshart (komst Primark,

    realisatie project Cadenza), de binnenstad van Delft en In den Hoven spelen diverse

    meer kleinschalige ontwikkelingen. De komst van Factory Outlet Center (FOC) Bleizo

    is van de baan.

    De Haagse Passage

    Bron: Bureau Stedelijke Planning

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    20/48

    pagina 20

    2 Uitkomsten Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitkomsten van de Detailhandelsmonitor

    2013 gepresenteerd. Welk ontwikkelingen hebben zich de afgelopen jaren

    voorgedaan binnen de Hoofdwinkelstructuur? Hoe ziet de huidige ranglijst met

    Haagse winkelgebieden eruit? Wat zijn de toppers en achterblijvers, en stijgers en

    dalers in 2013 ten opzichte van 2009?

    2 Kwaliteit geconsolideerd, functioneren onder druk

    De Haagse winkelstructuur staat er in 2013 kwalitatief een fractie minder goed voor

    dan in 2009. De score voor basiskwaliteit is gedaald van 102 in 2009 tot 101 in 2013

    (2006 = 100).

    Het functioneren van de winkelgebieden staat sterker onder druk. De Haagse

    winkelstructuur is niet immuun gebleken voor de crisis. De leegstand is opgelopen en

    huurniveaus zijn teruggelopen. Per saldo is de index gedaald van 100 in 2009 naar 93

    in 2013. Grote verschuivingen in de ranglijst van Haagse winkelgebieden (zie de

    bijlage) zijn dan ook vooral het gevolg van veranderingen in het economische

    functioneren.

    Leegstand nader verklaard

    Alle data in de Detailhandelsmonitor die betrekking hebben op de omvang van een

    winkelgebied (aantal winkels en andere voorzieningen, aantal winkelmeters en leegstand)

    zijn afkomstig uit de Locatus Verkooppunt Verkenner. Locatus inventariseert ieder jaar de

    volledige winkelvoorraad in Den Haag (en de rest van Nederland). Bij die inventarisatie wordt

    voor iedere winkel en elk leegstaand pand met een publieksfunctie (dus geen kantoor of

    bedrijf) de omvang van het pand gemeten. Voor andere voorzieningen, zoals diensten, vrije

    tijd, ambachten en cultuur, wordt dat niet gedaan.

    Zodoende beschikken we voor ieder winkelgebied in Den Haag over twee metrages: het aantal

    winkelmeters en het aantal leegstaande meters. In deze rapportage is de leegstand veelal

    uitgedrukt in een percentage. Om vergelijkingen te kunnen trekken met de

    Detailhandelsmonitor 2009 geven we enerzijds de ongecorrigeerdeleegstandweer: de totaleleegstand gedeeld door het totale metrage (winkels + leegstand). In de praktijk weten we dat

    niet alle leegstand als winkelleegstand kan worden gezien. Om die reden wordt een

    correctiefactorgehanteerd: 2/3evan de totale leegstand beschouwt Locatus als

    winkelleegstand. De andere 1/3ebetreft een leeggekomen verkooppunt in de diensten-

    ambachten- of vrijetijdssector. Om een indicatie te geven van de winkelleegstand in Den Haag

    noemen we na de ongecorrigeerde leegstand telkens tussen haakjes de gecorrigeerde

    leegstand, of dewinkelleegstand.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    21/48

    pagina 21

    Leegstand in grotere ondersteunende wink elgebieden; binnenstad scoort positief

    Ten opzichte van de nulmeting in 2006 is de (winkel)leegstand flink gestegen; waar in

    2005 de leegstand in de Hoofdwinkelstructuur nog 10,1% (7,1%) bedroeg, ligt dit in

    2013 op 13,1% (9,1%). Deze leegstand manifesteert zich grotendeels in de grootschalige

    concentratie Megastores, waar momenteel circa een derde van de totale oppervlakteleeg staat. Een aanstaande herontwikkeling en herbestemming van het

    winkelcentrum zal naar alle waarschijnlijkheid leiden tot een daling van de

    leegstand. Ook stadsdeelcentrum Leyweg kampt met bovengemiddelde leegstand van

    17% (12%), evenals de stedelijke winkelcentra, grote wijkcentra en buurtcentra,

    namelijk allemaal rond de 10% (7%). Het bestrijden of nog beter voorkomen van

    leegstand binnen de Hoofdwinkelstructuur is een belangrijk aandachtspunt.

    Leegstand is een doorn in het oog en ondermijnt de vitaliteit van een winkelgebied.

    Het is bovendien besmettelijk: leegstand trekt leegstand aan.

    Figuur 4 Ontwikkeling totale leegstand naar type winkelgebied (in %)

    Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

    *De omvangrijke leegstand in grootschalige concentraties betreft winkelcentrum Megastores. Hier is sprake van een

    tijdelijke situatie; een deel van de Megastores zal worden herontwikkeld en beschikbaar gemaakt voor reguliere

    (grootschalige) detailhandel.

    Figuur 5 toont de ontwikkeling van het absolute aantal leegstaande meters per

    winkelgebiedstype in de Hoofdwinkelstructuur. Ook hier valt de Megastores op

    (grootschalige concentratie). Tevens zien we dat in de Stedelijke Winkelstraten en de

    Binnenstad relatief veel leegstaande meters geconcentreerd zijn. Dit zijn ook de

    winkelgebiedstypen die verreweg de meeste winkelmeters claimen. Opvallend is dat

    de leegstand in beide gebiedstypen sterk fluctueert, maar in 2013 nagenoeg op

    hetzelfde niveau ligt als in 2005. Grote wijkcentra en buurtcentra laten een andere

    trend zien. Ook al betreft het aanzienlijk minder absolute meters, hier is de leegstand

    sinds 2005 ongeveer verdubbeld. In kleine wijkcentra, die hier qua omvang tussenin

    zitten, ligt de leegstand, ondanks hevige fluctuaties, in 2012 en 2013 juist lager dan in

    2005. De grote schommeling in speciale winkelgebieden is te wijten aan de zeer

    kleine omvang van deze categorie (het betreft alleen The Globe en Deltaplein),

    waardoor n leegstaand pand een grote invloed kan hebben op het

    leegstandspercentage. Hetzelfde geldt voor buurtcentra.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    22/48

    pagina 22

    De leegstand in verspreide bewinkeling laat een grote daling zien tussen 2007 en

    2010, om daarna weer te stijgen. Momenteel bedraagt de leegstand in verspreide

    bewinkeling ruim 27.000 m2wvo

    18.

    Figuur 5 Ontwikkeling totale leegstand naar type winkelgebied (in absolute meters)

    Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

    *Zie voetnoot figuur 4

    Ook in de buurtwinkelcentra is de leegstand relatief gestegen, maar in de praktijk

    betreft dit slechts een klein aantal absolute winkelmeters. De leegstand in de

    binnenstad steekt positief af bij de andere type winkelgebieden. Hier is sprake van

    een enigszins schommelende, maar over de periode 2009-2013 gemiddeld constant

    gebleven leegstand. In de binnenstad concentreert de leegstand zich voornamelijk in

    de aanloopstraten. In het A1-winkelgebied beperkt de leegstand zich tot

    frictieleegstand. De frictieleegstand is de leegstand die noodzakelijk is om de

    retailmarkt naar behoren te doen functioneren. De frictieleegstand wordt gevormddoor verkoop-punten die tijdelijk leegstaan als gevolg van een verhuizing, verkoop of

    verbouwing. Een leegstand van 1,5 tot 2% wordt gezien als gezonde (frictie)leegstand.

    Binnen de Hoofdwinkelstructuur beschouwt Locatus 31% van de leegstand als

    aanvangs- of frictieleegstand. Buiten de Hoofdwinkelstructuur ligt dit iets lager: 28%.

    Leegstand(ontwikkeling) Den Haag, G4 en Nederland 2009-2013

    Van het totale winkelareaal in Den Haag staat momenteel 13,1% (9,1%) leeg. Dit is

    hoger dan in de andere grote steden en het landelijk gemiddelde. Daarbij zij

    aangetekend dat in de periode 2009-2013 gemiddeld 28% toe te rekenen is aan de

    Megastores. Als we de Megastores in zijn geheel buiten beschouwing laten ligt de

    leegstand in de Hoofdwinkelstructuur op 9,1% (6,3%). Dit is een fractie lager dan delandelijke leegstand van 10,3% (6,9%) ultimo 2013, maar beduidend hoger dan

    Amsterdam en Utrecht. Net als in de andere steden en rest van het land is de

    leegstand in de periode 2010-2012 snel opgelopen. Opmerkelijk genoeg is de

    leegstand in het afgelopen jaar in Den Haag iets teruggedrongen, waar deze in

    Rotterdam en Utrecht sterk bleef toenemen.

    18Zoals in het kader op pagina 20 reeds is aangegeven, betreffen leegstaande meters niet per definitie winkelmeters. Hetvoert dan ook te ver om te veronderstellen dat er 27.000 m2wvo aan winkelruimte leegstaat binnen de verspreide

    bewinkeling. Volgens de stelregel in het kader kunnen we 18.000 m2wvo als winkelleegstand beschouwen. Uiteraard geldt

    dit ook voor de winkelgebieden in figuur 5.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    23/48

    pagina 23

    Figuur 6 Ontwikkeling totale leegstand in de G4

    Bron: Locatus Verkooppunten Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning

    Huurniveaus dalen in alle typen winkelgebieden, behalve in de binnenstad

    Net als de voorgaande keren heeft Frisia Makelaars de huurprijzen van de 70 Haagse

    winkelgebieden in beeld gebracht. Uit deze analyse blijkt dat in de achterliggende

    periode 2009-2013 de winkelhuren in Den Haag met 4,3% zijn gedaald.19

    Alle

    genterviewde personen beschouwen deze huurdaling als een gezonde marktcorrectie

    en verwachten een verdere neerwaartse correctie.

    De hoogste winkelhuren van Den Haag worden net als in 2009 vanzelfsprekend

    gerealiseerd in de binnenstad. In de Wagenstraat/Venestraat, de Spuistraat/Vlaming-

    straat, de Hoogstraat/Noordeinde liggen de huren op het hoogste niveau (minimaal 1.000,- per m wvo). Buiten de binnenstad liggen de huren het hoogste in de

    Frederik Hendriklaan ( 400,-) en het De Savornin Lohmanplein ( 325,-).

    De tophuren in de A1-winkelstraten in de Haagse binnenstad zijn op peil gebleven

    (Spuistraat/Vlamingstraat, Grote Marktstraat), soms licht gestegen (Hoogstraat/

    Noordeinde). Op de B- en C-locaties is echter sprake van huurdaling oplopend tot 25%

    (Haagse Bluf). Buiten de binnenstad zijn er welgeteld nog twee winkelgebieden waar

    de huren iets zijn gestegen: Aert van der Goesstraat (meeliftend op het succes van de

    Frederik Hendriklaan) en De Savornin Lohmanplein (al jaren succesvol en met een

    wachtlijst voor kandidaten).

    In alle andere winkelgebieden is sprake van een nullijn of daling van winkelhuren.

    Meest opvallend is de ontwikkeling op de Leyweg. Vanaf 2005 zijn hier de tophuren

    meer dan gehalveerd: van 500 naar 225 per m per jaar. Dit heeft zowel positieve

    als negatieve kanten. Enerzijds bevordert het de dynamiek, schept het kansen voor

    (nieuwe) winkeliers om zich in het gebied te vestigen en wordt leegstand terug

    gedrongen. Anderzijds daalt het (potentile) verhuurrendement en de onderliggende

    vastgoedwaarde.

    Er tekent zich een steeds groter verschil in winkelhuren af, niet alleen tussen

    succesvolle en zwakke winkelgebieden, maar juist ook binnen winkelgebieden.

    19Ongewogen gemiddelde over alle 70 winkelgebieden in Den Haag.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    24/48

    pagina 24

    Tabel 2 Ontwikkeling huurniveaus per type winkelgebied 2006-2013

    2006 2009 2013

    Binnenstad 522 585 588

    Stadsdeelcentrum 500 250 225

    Wijkwinkelcentrum groot 190 184 173

    Wijkwinkelcentrum klein 186 176 171

    Buurtcentrum 130 125 111

    Grootschalige concentratie 120 120 120

    Speciaal winkelgebied 300 300 300

    Stedelijke winkelstraat 207 216 207

    Bron: Frisia Makelaars, bewerking Bureau Stedelijke Planning

    Huur(ontwikkeling) Den Haag, G4 en Nederland 2009-2013

    Jones Lang LaSalle rapporteerde over 2012 een verdere daling van de huurprijzen op

    A1-winkellocaties; alweer voor het derde jaar op rij20

    . In kleine en middelgrote steden

    (< 100.000 inwoners) staan de winkelhuren sterk onder druk. In grote steden blijft de

    huur stabiel, doch houdt het de inflatie niet bij. Alleen tophuurprijzen van solitaire

    winkelruimten in de grootste winkelsteden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag,

    Utrecht, Eindhoven en Haarlem) tonen nog een lichte groei.

    Detailhandelsaanbod functioneert gemiddeld in vergelijking met G 4

    Het winkelaanbod in Den Haag functioneert gemiddeld genomen net zo goed als de

    andere grote steden. De gerealiseerde vloerproductiviteit21

    ligt in lijn met Amsterdam

    en Rotterdam, en iets onder die in Utrecht.

    De koopkrachtbinding22

    en toevloeiing23

    zijn in Den Haag lager dan in de andere

    steden. Dit heeft te maken met de volgende aspecten:

    In Den Haag ligt enigszins excentrisch in het land en een deel van het natuurlijk

    achterland ontbreekt. De Noordzee bakent de westkant van Den Haag af. Hierdoor is

    de koopkrachttoevloeiing (in ) per definitie beperkter dan in meer centraal gelegen

    steden.

    In buurgemeenten als Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Zoetermeer en Westland

    liggen van oudsher krachtige centra die enerzijds de toevloeiing naar Den Haag

    beperken, maar ook voor meer afvloeiing (lees: lagere binding) zorgen. Zo is uit

    onderzoek24

    gebleken dat respectievelijk 59 miljoen en 35 miljoen aan niet-

    dagelijkse bestedingen door Haagse consumenten afvloeit naar de winkelcentra In de

    Bogaard en Leidsenhage. Andersom drukken deze concurrerende winkelgebieden de

    koopkrachttoevloeiing in Den Haag naar beneden; ze bieden regioconsumenten een

    aantrekkelijk alternatief voor niet-dagelijkse (en dagelijkse) aankopen.

    20Jones Lang LaSalle registreert jaarlijks de huurprijsontwikkeling van bijna 200 winkelstraten in 80 steden.

    21de omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak

    22De koopkrachtbinding geeft aan in hoeverre inwoners zijn georinteerd op het winkelaanbod in de eigen gemeente. Zo

    betekent een koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector van 76% (zie tabel 3) bijvoorbeeld dat van elke 1,- die

    inwoners van de gemeente Den Haag aan niet-dagelijkse goederen besteden, 0,76 terecht komt in het Haagse

    winkelapparaat. De overige 0,24 vloeit af naar andere gemeenten en internet.23

    De koopkrachttoevloeiing geeft aan welk percentage van de totale winkelomzet in een specifieke gemeente afkomstig is

    van inwoners uit andere gemeenten. Zo betekent een koopkrachttoevloeiing in de niet-dagelijkse sector van 18% (zie tabel3) dat van elke 1, - die alle Haagse niet-dagelijkse winkelmeters genereren, 0,18 afkomstig is van inwoners buiten Den

    Haag.24Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012)

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    25/48

    pagina 25

    Tabel 3 Kerngegevens functioneren niet-dagelijkse detailhandel G4

    Gemeente Omzet

    mln

    Vloerprod.

    ( / m wvo)

    Koopkracht-

    binding

    Koopkracht-

    toevloeiing

    Amsterdam 3.368 3.305 80% 17%

    Rotterdam 2.798 3.303 79% 24%

    Den Haag 2.091 3.331 76% 18%

    Utrecht 1.727 3.518 84% 30%

    Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011, bewerking Bureau Stedelijke Planning

    2 2 Methodiek Detailhandelsmonitor

    De monitor geeft de huidige positie weer van 70 Haagse winkelgebieden, evenals de

    ontwikkeling sinds 2006 en 2009. In de monitor is elke winkelgebied op 40 criteria

    beoordeeld en is een onderscheid gemaakt naar twee indices: basiskwaliteit eneconomische functioneren. Beide indices zijn ook in 2009 opgenomen, zodat een

    vergelijking mogelijk is.

    Basiskwaliteit

    Om een goede vergelijking te kunnen maken tussen de resultaten van 2006 en 2009 is

    in deze monitor grotendeels dezelfde methode gehanteerd als tijdens de nulmeting

    en de nmeting. Net als in 2009 is de methode op verschillende punten iets

    aangescherpt. In tegenstelling tot toen zijn geen nieuwe beoordelingscriteria

    toegevoegd, maar zijn binnen de bestaande beoordelingscriteria wel enkele nieuwe

    variabelen opgenomen. De monitor beoordeelt de basiskwaliteit van dewinkelgebieden op een zo objectief mogelijke manier aan de hand van vijf aspecten:

    vraagfactoren, aanbodfactoren, locationele kwaliteit, fysieke kwaliteit en

    commercile kwaliteit. Per aspect zijn aan alle winkelgebieden op diverse variabelen

    scores gegeven. Nieuwe variabelen, die nog geen deel uitmaakten van de monitor van

    2009, zijn onder andere de bevolkingsgroei in het verzorgingsgebied, het aanbod van

    winkelondersteunende horeca, het gevoerde parkeerregime en de parkeerdruk, het

    Keurmerk Veilig Ondernemen, een beoordeling van de website en de

    toegankelijkheid via digitale klantcontactkanalen zoals Facebook.

    Economisch functioneren

    Een winkelgebied waar de basiskwaliteit op orde is, hoeft niet per definitie ook goed

    te functioneren. Dit kan het gevolg zijn van externe factoren zoals concurrentie en/of

    een klein verzorgingsgebied en uit zich in tegenvallende omzetten voor ondernemers,

    oplopende leegstand en druk op de huurniveaus. De leegstand en huurniveaus zijn

    verkregen van Locatus, marktleider op het gebied van winkelinformatie in de Benelux

    en Frisia Makelaars, het grootste makelaarskantoor in de regio Groot Haaglanden.

    Daarnaast zijn ook de resultaten van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 in de

    monitor meegewogen; de vloerproductiviteit evenals de koopkrachttoevloeiing op

    buurtniveau in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector is aan de winkelgebieden

    gekoppeld. Andere variabelen die aan de beoordeling van het economisch

    functioneren zijn toegevoegd, zijn de ontwikkeling van het in gebruik zijndewinkeloppervlak, het functioneren van het supermarktaanbod (indien aanwezig), het

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    26/48

    pagina 26

    dienstenaanbod en de mate waarin leegstaande panden opnieuw met winkels zijn

    gevuld.

    Totaalscore

    De scores voor basiskwaliteit en economisch functioneren zijn omgerekend naar

    indexcijfers, waarbij 2013 is gesteld op 100. Zodoende is het mogelijk om:

    De resultaten op het aspect basiskwaliteit te vergelijken met 2006 en 2009.

    De resultaten op het aspect economisch functioneren te vergelijken met 2009.

    Een eindscore voor 2013 te bepalen door de indexcijfers op basiskwaliteit en

    economisch functioneren met elkaar te combineren. Het resultaat is een ranglijst van

    de 70 winkelgebieden.

    Door de scores op basiskwaliteit en economisch functioneren in een assenstelsel weer

    te geven, ontstaat een schematische weergave van de onderlinge krachtverhoudingen

    tussen winkelgebieden. Figuur 3 toont een voorbeelddiagram van de 13

    winkelgebieden die samen de binnenstad van Den Haag vormen.

    Figuur 7 Voorbeeld bollendiagram Binnenstad

    2 3 De ranglijst 2013

    In deze paragraaf staat de huidige ranglijst centraal. Welke winkelgebieden prijkenboven aan de lijst en welke onderaan? Wat zijn de belangrijkste stijgers en dalers in

    vergelijking met 2009?

    In onderstaande tabel zijn de 10 sterkste en de 10 minst sterke winkelgebieden van de

    Hoofdwinkelstructuur in Den Haag getoond. DeHoogstraat/Noordeinde

    prijkt in 2013

    op de eerste plaats, voor het eerst in drie metingen. In 2009 was dit winkelgebied met

    een negende plaats overigens ook al hoog op de ranglijst terug te vinden. De tweede

    en derde plaats worden nu ingenomen doorDe Savornin Lohmanplein

    enLeyenburg

    , in

    2009 respectievelijk op de eerste en (eveneens) derde plaats. De meest opmerkelijk

    nieuwkomer in de top 10 is de Hildo Kroplaan. In winkelgebieden aan de bovenkant

    van de ranglijst is sprake van zowel een hoogwaardige basiskwaliteit als een goed

    economisch functioneren.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    27/48

    pagina 27

    Onder aan de ranglijst staan onder andere de Jan Luykenlaan, de Arabislaan en de

    Koningstraat. Geen van deze winkelgebieden in de onderste regionen stond in 2009 in

    de top 30 van de ranglijst. Het betreffen gebieden die destijds al als achterblijver of, in

    het meest gunstige geval, middenmoter waren gerangschikt. In winkelgebieden aande onderkant van de ranglijst staan zowel de basiskwaliteit als het economische

    functioneren onder druk.

    Tabel 4 Ranglijst 2013: de 10 toppers en achterblijvers (inclusief nieuwe indicatoren)

    Toppers Achterblijvers*

    1 Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde 70 Jan Luykenlaan

    2 De Savornin Lohmanplein 69 Arabislaan

    3 Leyenburg 68 Koningstraat

    4 Hildo Kroplaan 67 Badhuisstraat

    5 Binnenstad De Passage 66 Bazar6 Binnenstad Grote Marktstraat 65 Goeverneurplein

    7 Binnenstad Spuistraat/Vlamingstraat 64 Binnenstad Torenstraat/J. H. straat

    8 Frederik Hendriklaan 63 Hoefkade

    9 Waldeck 62 Appelstraat/Vlierboomstraat

    10 Binnenstad Wagenstraat/Venestraat 61 Kempstraat

    *Cursief gedrukte winkelgebieden worden na herijking niet meer tot de Hoofdwinkelstructuur gerekend. Zie hoofdstuk 3

    De Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt.

    Wanneer de nieuwe indicatoren buiten beschouwing blijven, levert dit geen

    wezenlijke verschuivingen op. In het vervolg van deze rapportage is de ranglijst

    inclusief de nieuwe indicatoren als uitgangspunt genomen.

    Hoogstraat/Noordeinde, lijstaanvoerder 2013 De Savornin Lohmanplein, aanvoerder 2009

    Bron: Bureau Stedelijke Planning

    Opmerkelijke zaken

    In de binnenstad van Den Haag valt een duidelijke driedeling waar te nemen. Vijf

    winkelgebieden25

    staan in de top 10. Vervolgens vinden we de Turfmarkt,

    Pleinkwartier, Schoolstraat en Stationsweg in de middenmoot terug op de plaatsen

    25, 27, 29 en 37. De resterende zes26

    bivakkeren in de onderste regionen op de

    25Hoogstraat/Noordeinde, De Passage, Grote Marktstraat, Spuistraat/Vlamingstraat en Wagenstraat/Venestraat.26Van hoog naar laag:Frederikstaat/Denneweg, Haagse Bluf, Hofkwartier, Chinatown, Boekhorststraat en Torenstraat

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    28/48

    pagina 28

    ranglijst (vanaf plaats 45). Dit grote verschil tussen winkelgebieden in de binnenstad

    is vooral te wijten aan wisselend functioneren. In de gehele binnenstad is de

    (ruimtelijke) basiskwaliteit (ruim) op orde. Het economisch functioneren blijft in

    sommige delen echter behoorlijk achter (tot index 66, Den Haag is 100). In 9 van de

    14 winkelgebieden in de binnenstad blijft het functioneren achter bij hetgemeentelijke gemiddelde.

    De meeste winkelgebieden van Scheveningen scoren niet erg hoog. De

    Palacepromenade/Palaceplein eindigt weliswaar in de middenmoot (plaats 33); de

    Keizerstraat (plaats 53) en de Badhuisstraat (plaats 67) doen het veel minder goed.

    De meeste langgerekte binnenstedelijke winkelstraten eindigen in de middenmoot of

    achterhoede. Uitzondering vormt de Frederik Hendriklaan op plaats 8. Ieder

    winkelcentrum beschikt over goed functionerende delen en minder goed, of zelfs

    slecht functionerende delen. Dit is, gezien hun ruimtelijke opbouw, met name het

    geval in langgerekte winkelstraten. Veelal kan onderscheid worden gemaakt tussen

    een goed functionerend kerngebied en een minder goed functionerende

    rand/uiteinden. Dit speelt een rol bij de herijking van de Hoofdwinkelstructuur (zie

    hoofdstuk 3).

    Binnenstad Grote Marktstraat Binnenstad De Passage

    Bron: Bureau Stedelijke Planning

    Stijgers en dalers

    Onderstaande tabel toont de 10 sterkste stijgers en dalers in de ranglijst. Zo is de

    Hildo Kroplaan 59 plaatsen gestegen, van plaats 63 naar plaats 4. Dit is samen met de

    Weissenbruchstraat de sterkste stijger ten opzichte van 2009. De sterkste dalers zijn

    Arabislaan, Appelstraat/Vlierboomstraat, Hoefkade en Bouwlustlaan, zij daalden

    respectievelijk van plaats 31, 30, 32 en 25.

    De meeste sterke stijgers hebben hun opmars sinds 2009 te danken aan een

    verbetering van de economische functioneren. Daarnaast is in een enkel winkelgebied

    een verbetering van de basiskwaliteit verantwoordelijk voor de stijging op de

    ranglijst. Een sterke daling is in alle gevallen het gevolg van een afname in het

    economische functioneren.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    29/48

    pagina 29

    Tabel 5 De 10 sterkste stijgers en dalers 2009-2013 (aantal plaatsen gestegen of gedaald)

    Rang Stijgers Rang Dalers

    4 Hildo Kroplaan (59) 35 Deltaplein (-30)*

    16 Goudsbloemlaan (20) 39 Kraayenstein (-27)*

    22 Reinkenstraat (14) 41 Stuyvesantplein (-21)

    24 Weissenbruchstraat (42) 47 Betje Wolffstraat. (-21)

    26 Goudenregenplein (30) 54 Tesselseplein (-30)

    28 The Globe (16) 56 Bouwlustlaan (-31)

    30 Fahrenheistr./Thomsonl. (32) 59 Vaillantlaan (-26)

    31 Ambachtsgaarde (24) 62 Appelstraat/Vlierboomstr (-32)

    33 Palacepromenade/Palacepl. (19) 63 Hoefkade (-31)

    34 Dierenselaan/Apeldoornsel. (16) 69 Arabislaan (-38)

    *Mede veroorzaakt door (bewuste) leegstand als gevolg van aanstaande herontwikkeling.

    Ondanks enkele grote stijgers en dalers zijn de fluctuaties in de rangorde, ten

    opzichte van de Detailhandelsmonitor 2009, gemiddeld kleiner geworden. Dit blijkt

    uit een lagere standaarddeviatie: 17,5 (2013) versus 20,7 (2009).

    Hildo Kroplaan Appelstraat/Vlierboomstraat

    Bron: Bureau Stedelijke Planning

    Met name de grote stijgers en dalers roepen de vraag op welke factoren hier nu

    verantwoordelijk voor zijn geweest.

    Winkelgebied Hildo Kroplaanin stadsdeel Loosduinen heeft de sterke stijging

    voornamelijk te danken aan een aanzienlijke daling van de leegstand, de komst vannieuwe trekkers en het feit dat de huurprijzen op hetzelfde niveau zijn gebleven

    sinds 2009. Daarmee steekt de Hildo Kroplaan positief af bij de andere

    winkelgebieden. Daarnaast heeft het toevoegen van een aantal nieuwe indicatoren

    een positieve bijdrage geleverd aan de totaalscore voor Hildo Kroplaan, zoals het

    aanbod aan winkelondersteunende horeca, dienstverlening, de mate waarin

    leegstaande panden weer met winkelmeters zijn gevuld en het functioneren van de in

    het winkelcentrum gevestigde supermarkten.

    Hetzelfde geldt voor de Weissenbruchstraatin stadsdeel Haagse Hout, waar de relatief

    lage leegstand voor een forse stijging in de ranking heeft gezorgd. Ook op het

    Goudenregenplein

    is de lage leegstand in vergelijking met de nmeting in 2009

    verantwoordelijk voor een relatief forse stijging.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    30/48

    pagina 30

    In het winkelgebied Palacepromenade/Palacepleinis de stijging onder andere te danken

    aan een lichte stijging van de huurprijzen, waarmee de (lichte) daling die tussen 2006

    en 2009 optrad een halt is toegeroepen. Ook is HEMA toegetreden. Daarnaast scoort

    het winkelgebied los van bestaande problematiek met leegstand ook op andere,

    nieuwe indicatoren waarmee uitspraken kunnen worden gedaan over hetfunctioneren, relatief goed. Zo beschikt Palacepromenade/Palacepleinbijvoorbeeld

    over een gunstige balans wat betreft koopstromen; uit onderzoek27

    is gebleken dat in

    zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse sector winkelgebied

    Palacepromenade/Palaceplein tot de 20 winkelgebieden met de hoogste omzet (in )

    in Den Haag behoort.

    Aan de andere kant zijn er ook sterke dalers. Zo stond winkelgebied Deltapleinin 2006

    en 2009 in de top 10, maar zakte het in de huidige ranglijst naar plaats 35 als gevolg

    van een combinatie van leegstand, de ontwikkeling van het in gebruik zijnde

    winkelaanbod, de beperkte schaalgrootte van de winkelunits en het ontbreken van

    een website of andere digitale toepassingen.

    Bij de daling van de Hoefkadespelen onder andere het omvangrijke dienstenaanbod,

    de leegstand(ontwikkeling), het relatief matige functioneren op basis van het

    Koopstromenonderzoek Randstad 2011 en de veiligheid een rol.

    Vanwege de kleine omvang van deArabislaan

    is een beperkte toename van leegstand

    (1 pand) voldoende voor een grote negatieve impact op de ranking. Daarnaast geldt

    voor de Arabislaan, evenals veel andere kleine winkelgebieden, dat enkele nieuwe

    indicatoren zoals de heropvulling van leegstand met winkels, het aanbod aan

    winkelondersteunende horeca, dienstverlening, de website en andere digitale

    klantcontactkanalen de ranking een negatieve impuls geven.

    Toppers en achterblijvers

    Met deze derde opname van de Detailhandelsmonitor Den Haag komen tevens

    winkelcentra in beeld die structureel goed of slecht scoren in de ranking. Er tekent

    zich een voorhoede af van winkelgebieden die consequent (in 2006, 2009 en 2013)

    hoog eindigen op de ranglijsten.

    Leyenburg Koningstraat

    Bron: Bureau Stedelijke Planning

    Een veertiental winkelgebieden behaalt in alle edities een top-20 notering. Van de top

    15 van dit jaar behaalden er 14 de voorgaande twee edities ook een top-20 notering.

    De Savornin Lohmanpleinmet een tweede plaats in 2006, een eerste plaats in 2009 en

    27Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012)

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    31/48

    pagina 31

    een vierde plaats in 2013 is in deze periode overall gezien het constant best

    presterende winkelgebied binnen de Hoofdwinkelstructuur van Den Haag.

    16 winkelgebieden eindigden in de Detailhandelsmonitor van 2006, 2009 en 2013

    telkens bij de laatste 30 winkelgebieden van de ranglijst.

    Tabel 6 Toppers en achterblijvers (gemiddelde ranking monitor 2006, 2009 en 2013)

    Top-20 notering 2006, 2009, 2013 Laagste 30 notering 2006, 2009, 2013

    1 De Savornin Lohmanplein 70 Jan Luykenlaan

    2 Leyenburg 69 Koningstraat

    3 Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde 68 Goeverneurplein

    4 Frederik Hendriklaan 67 Kempstraat

    5 Parijsplein 66 Binnenstad Torenstraat/Jan Hendrikstr.

    6 Binnenstad Spuistraat/Vlamingstraat 65 Bazar

    7 Waldeck 64 Badhuisstraat

    28

    8 t Hoge Veen29 63 Lorentzplein

    9 Binnenstad Grote Marktstraat30 62 Binnenstad Boekhorststraat

    10 Binnenstad Wagenstraat/Venestraat 61 Paul Krugerlaan31

    11 Binnenstad De Passage 60 Keizerstraat

    12 Bankastraat 59 Hobbemastraat

    13 Willem Royaardsplein 58 Binnenstad Chinatown

    14 Hoge Veld13 57 Binnenstad Hofkwartier

    56 Weimarstraat

    55 Hoflandplein/Haagse Markt

    In de binnenstad is een duidelijk onderscheid zichtbaar tussen toppers en

    achterblijvers. Vijf winkelgebieden ontpoppen zich als topper; vier winkelgebieden

    blijven duidelijk achter.

    Afsluitend

    Den Haag wil de beste winkelstad van Nederland worden. Dat heeft het college van

    B&W uitgesproken in de detailhandelsnota uit 2005. Dat streven staat nog steeds fier

    overeind. De detailhandelsmonitor van 2009 liet zien dat de Haagse winkelgebieden

    over de gehele linie beter scoorden dan in 2006, ten tijde van de eerste monitor.

    De generieke omstandigheden zijn na 2009 echter drastisch gewijzigd. De

    economische crisis, de opkomst van internetwinkelen en veranderende

    bevolkingssamenstelling zetten het functioneren van de Haagse

    detailhandelsstructuur onder druk. De basiskwaliteit is redelijk op peil gebleven.

    28De Badhuisstraat eindigde in 2006 als 36ste, strikt genomen niet tot de laagste 30. Vanwege de magere resultaten nadien

    (plaats 66 en 74) kwalificeren we de Badhuisstraat wel als achterblijver.29

    Geen notering in 2006; het winkelcentrum was toen nog niet geopend.30

    De Grote Marktstraat viel in 2006 net buiten de top 20 (plaats 24). Dit hield mede verband met de bouwput waarin de

    Grote Marktstraat destijds verkeerde. Vanwege dit verzachtende feit en de hoge noteringen nadien (plaats 4 en 6) hebbenwe de Grote Marktstraat wel als topper meegenomen.31De Paul Krugerlaan eindigde in 2009 als 39ste, strikt genomen niet tot de laagste 30. Vanwege de magere resultaten

    daarvoor en daarna (plaats 63 en 57) kwalificeren we de Paul Krugerlaan wel als achterblijver.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    32/48

    pagina 32

    De nieuwe realiteit noopt de gemeente Den Haag, als regisseur van de

    winkelplanning, tot het blijven maken van scherpe keuzes over de hoeveelheid en

    omvang van winkels en winkelgebieden. De gemeente voert al jaren een restrictief

    beleid ten aanzien van reguliere detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur. Dit

    werpt zijn vruchten af. Zo kent Den Haag verhoudingsgewijs weinig solitairesupermarkten. We adviseren deze lijn door te zetten en waar mogelijk de bestaande

    detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur af te bouwen.

    De gemeente heeft Bureau Stedelijke Planning verzocht de Hoofdwinkelstructuur zelf

    nog eens kritisch tegen het licht te houden. In het volgende hoofdstuk staat deze

    herijking centraal.

    Frederik Hendriklaan Boekhorststraat

    Bron: Bureau Stedelijke Planning

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    33/48

    pagina 33

    3 De Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt

    In dit hoofdstuk is de Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt. Bij deze herijking vormt

    de Detailhandelsmonitor een belangrijk instrument. De Monitor maakt

    ontwikkelingen en verschuivingen in de Hoofdwinkelstructuur inzichtelijk. Dat helpt

    ons om, met het oog op de toekomst, strategische keuzes te maken32

    .

    3

    Kritische beschouwing bestaande Hoofdwinkelstructuur

    Kwantitatieve en k walitatieve toets

    Op basis van de uitkomsten van de Detailhandelsmonitor 2013 is de oorspronkelijke

    set van winkelgebieden 70 in 2009 aan een nadere kwantitatieve en kwalitatieve

    toets te onderwerpen:

    Kwantitatief

    Tot de Hoofdwinkelstructuur behoren alleen duidelijk herkenbare concentraties van

    winkels, waarbij het winkelgebied in kwestie of minimaal een buurtverzorgende

    functie heeft of een herkenbaar thema heeft (zoals The Globe). Hieruit volgt de

    volgende definitie van een winkelgebied in de Hoofdwinkelstructuur: Een

    winkelgebied is een kerngebied met minimaal 5 aaneengesloten verkooppunten of 3

    geclusterde winkels, waarvan 1 trekker van minimaal 200 m2wvo. Deze definitie

    werd ook in 2009 gehanteerd. Anno 2013 blijken twee winkelcentra niet meer aan

    deze eis te voldoen: Arabislaan en Ursulaland (zie ook tabel 7).

    Alle winkelgebieden die onder deze definitie vallen, maken deel uit van de

    Hoofdwinkelstructuur, welke kan worden gedefinieerd als een ruimtelijk netwerk

    van winkelconcentraties in Den Haag dat voor de consument (bewoners, werknemers

    en bezoekers/toeristen) zo fijnmazig als mogelijk is, maar voor ondernemingen

    grofmazig genoeg is om rendabel te kunnen functioneren.

    Kwalitatief

    Bovenstaande definitie van de Hoofdwinkelstructuur bevat een kwalitatieve eis ten

    aanzien van de winkelgebieden: de ruimtelijke spreiding. In dit kader wordt

    aansluiting gezocht bij het vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente: De

    gemeente streeft zoveel mogelijk naar een stedelijke dekking van winkellocaties,waarbij iedere inwoner van Den Haag binnen een straal van 1.000 meter afstand tot

    zijn woning voldoende basisvoorzieningen heeft, minimaal een buurtsteunpunt of

    supermarkt33

    . Indien voor winkelgebied A een aantrekkelijker alternatief bestaat

    (winkelgebied B) komt winkelgebied A daarom in aanmerking om buiten de

    Hoofdwinkelstructuur te vallen. De detailhandelsnota stelt: Voor een deel van de

    Haagse bevolking is een verslechtering onontkoombaar: de loopafstanden naar de

    supermarkt, bakker, slager en groentezaak nemen toe. De kwaliteit van de

    overgebleven winkellocaties en de levensvatbaarheid daarvan neemt echter toe.

    32De Detailhandelsmonitor kan echter niet gebruikt worden om tot ideale samenstelling van de Hoofdwinkelstructuur en

    begrenzing van winkelgebieden te komen. Het is een toetsend instrument.33Detailhandelsnota Den Haag. Maak het nieuwe mogelijk, behoud het goede (2005)

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    34/48

    pagina 34

    De ruimtelijke spreiding van winkelgebieden biedt tevens aanknopingspunten voor

    het functioneren en het toekomstperspectiefvan winkelgebieden. Immers, het

    bestaansrecht voor een kleinschalig winkelcluster zonder trekker wordt bedreigd

    indien op korte afstand een winkelgebied met een sterke dagelijkse

    boodschappenfunctie is gelegen.

    Inkrimping Hoofdwinkelstructuur

    Het doel van de Detailhandelsmonitor en de gemeente Den Haag is het inzetten op

    kansrijke winkelgebieden. Op basis van de kwalitatieve toets kan een aantal

    winkelgebieden dat wel aan de kwantitatieve definitie voldoet worden uitgesloten

    van de Hoofdwinkelstructuur, omdat deze gebieden over onvoldoende bestaansrecht

    beschikken in relatie tot andere winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur. Dit leidt

    tot een inkrimping van de Hoofdwinkelstructuur.

    Vaillantlaan Goudenregenplein

    Bron: Bureau Stedelijke Planning

    We stellen voor om de volgende winkelgebieden geen deel meer uit te laten maken

    van de Hoofdwinkelstructuur:

    Tabel 7 Winkelgebieden die wegvallen uit de Hoofdwinkelstructuur

    Winkelgebied Stadsdeel Opmerking

    Arabislaan Loosduinen Voldoet met het recente vertrek van de supermarkt

    niet meer aan de kwantitatieve toets.

    Jan Luykenlaan Escamp Beperkte winkelfunctie. Op korte afstand zijn twee

    winkelgebieden van hogere orde gelegen: Betje

    Wolffstraat en Heeswijkplein.

    Ursulaland Haagse Hout voldoet niet (meer) aan de kwantitatieve toets. Naast

    de supermarkt is tegenwoordig nog slechts n

    andere winkel in dit gebied gevestigd.

    Stuyvesantplein Haagse Hout Beperkte winkelfunctie. Op korte afstand is een

    winkelgebied van hogere orde gelegen:

    Theresiastraat.

    Goudenregenplein Segbroek Beperkte winkelfunctie (ondanks stijging in de

    ranking). Op korte afstand is een winkelgebied van

    hogere orde gelegen, namelijk Goudsbloemlaan.

    Vaillantlaan Centrum Beperkte winkelfunctie. Op korte afstand zijnwinkelgebieden van hogere orde gelegen: Hoefkade,

    Hoflandplein, Hobbemastraat.

  • 8/11/2019 Gemeente Den Haag Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

    35/48

    pagina 35

    Winkelgebied Stadsdeel Opmerking

    Bazar Centrum Beperkte winkelfunctie, alternatieven van hogere

    orde in nabijheid. Wordt in de nabije toekomst

    geherstructureerd.

    Binnenstad

    Torenstraat/J.H.str.

    Centrum De Torenstraat wordt aan het naastgelegen winkel-

    gebied Hofkwartier toegevoegd. De Jan Hendrikstraat

    maakte deel uit van winkelgebied Torenstraat, maar

    verdwijnt uit de Hoofdwinkelstructuur.

    Zes winkelgebieden maken hun entree in de Hoofdwinkelstructuur:

    Tabel 8 Winkelgebieden die worden toegevoegd aan de Hoofdwinkelstructuur

    Winkelgebied Stadsdeel Opmerking

    New Babylon Centrum Heropend winkelcentrum naast Den Haag CS.Station Den Haag CS Centrum Belangrijke trafficfunctie, hoge passantenintensiteit.

    Station Den Haag HS Centrum Belangrijke trafficfunctie, hoge passantenintensiteit.

    Dr. Lelykade Scheveningen Nieuw cluster rond de Jumbo aan de Van Bergenstraat.

    Valkenboslaan Segbroek Maakte voorheen deel uit van winkelgebied

    Weimarstraat.

    Neherkade/Laakweg Laak Nieuw cluster met Jumbo, Aldi en Action.

    New-Babylon Valkenboslaan

    Bron: Bureau Stedelijke Planning

    Met het wegvallen van acht winkelgebieden en het toevoegen van zes nieuwe

    winkelgebieden wordt de Hoofdwinkelstructuur per saldo gereduceerd van 70 naar 68

    winkelgebieden. Naast deze reductie vindt er tevens binnenenkele winkelgebieden

    een inkrimping van de Hoofdwinkelstructuur plaats, de zogenaamde Kern- en

    K