Gemeente Boxtel 4 Visies

8/10/2019 Gemeente Boxtel 4 Visies

1/36


2/36

Inhoudsopgave

InleidingVitalisering Centrum Boxtel 3

BROToekomstvisie Centrum Boxtel 5

DTMPExpertview Centrum Boxtel 15

MajoleBoxtel 2020 20

SeinpostBoxtel gaat kleur bekennen 28

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

2


3/36

Inleiding

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

3


4/36

Resultaten

Er zijn vier bureaus/deskundigen geselecteerd aan wie we deze vraagstellingen hebben voorgelegd.

Het resultaat is een aantal beknopte visies op de vitalisering van het centrum van Boxtel, rekening

houdend met de probleemstelling zoals we deze hebben geformuleerd. Geen onderzoek maar echt

een expertview gebaseerd op de kennis van Boxtel van de bureaus en de ervaringen die men met deaanpak van de problematiek heeft. Deze visies zijn gebundeld in deze notitie die aan de gemeente,

de horeca- en ondernemingsvereniging en andere betrokken instanties wordt voorgelegd. Ze geven

een goed beeld van de bedreigingen en kansen.

Een duidelijke boodschap komt uit alle visies naar voren: Het is vijf voor twaalf voor het centrum

van Boxtel en een gezamenlijke aanpak is hard nodig.

Op 21 januari is door het Centrummanagement een discussieavond gepland met alle ondernemers,

de gemeente en andere betrokkenen. Aan de hand van een rondetafelgesprek geven de experts een

toelichting op hun bevindingen en kunnen genteresseerden vragen stellen.

Wij hopen dat dit visiedocument en de resultaten van de discussieavond de start vormen van een

intensieve en gezamenlijke aanpak om het centrum van Boxtel nieuw elan te geven.

Centrummanagement Boxtel

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

4


5/36

Toekomstvisie centrum Boxtel

Stichting Centrummanagement Boxtel

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

5


6/36

BRO

Hoofdvestiging

Postbus 4

5280 AA Boxtel

Bosscheweg 107

5282 WV Boxtel

T +31 (0)411 850 400

F +31 (0)411 850 401

Toekomstvisie centrum BoxtelStichting Centrummanagement Boxtel

Rapportnummer: 205X00594.078371_1

Datum: 13 december 2013

Contactpersoon opdrachtgever: de heer L. Broos

Projectteam BRO: Felix Wigman, Nadja Bressers

Trefwoorden: centrum, visie, Boxtel, knelpunten, kwaliteiten, kan-

sen, vitaliteit, toekomstbestendig

Bron foto kaft: Hollandse Hoogte 8

Beknopte inhoud: Diverse partijen in het centrum van Boxtel hebben de

behoefte aan een visie op de toekomst van het cen-

trum van Boxtel. In voorliggende quick scan worden

kernachtig de kwaliteiten en knelpunten van het

centrum van Boxtel beschreven en wordt op basis

hiervan een aantal eerste aanbevelingen gedaan.

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

6


7/36

1

UITGANGSPOSITIE BOXTEL-CENTRUM

Korte kenschets Boxtel-Centrum

Het centrum van Boxtel heeft in eerste instantie een belangrijke verzorgende functie

voor de inwoners van Boxtel. Daarnaast vervult het centrum in zekere mate een

toeristische functie vanwege de centrale ligging in het Groene Woud. Kenmerkend

voor het centrum zijn de dorpssfeer, de Zwaanse Brug, de Markt, de Dommel en

natuurlijk het detailhandels- en horeca-aanbod. Belangrijke trekkers in het centrum

zijn o.a. de Hema, kledingzaak 3trend en de Xenos. Maar ook de sterk aanwezige

horeca heeft een belangrijke functie in het centrum. De horecazaken zijn met name

geconcentreerd aan de Markt, daarnaast zijn meerdere zaken verspreid in het cen-

trum gevestigd zoals bijvoorbeeld Villa t Hof en t Zonneke aan de Dommel en het

recent geopende Brownies & Downies in de Croonpassage.

Enkele feiten op een rij1

In Boxtel-centrum zijn 89 winkels gevestigd met een totaal winkelvloeroppervlak van ca. 18.500 m...

..centra van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal hebben gemiddeld 98 winkels en 18.900 m

..de gemiddelde schaalgrootte van de winkels in het centrum van Boxtel ligt dus hoger.

Het centrum van Boxtel telt 16 leegstaande panden van in totaal ca. 2.700 mwvo

..dit komt overeen met leegstandspercentages van 15,2% op pandniveau en 8,9% naar m wvo

..in centra van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal is dit respectievelijk 11,6% en 7,5%...

..de leegstand in het centrum van Boxtel is dus bovengemiddeld te noemen.

Met 36 horeca vestigingen, 6 culturele voorzieningen en 4 voorzieningen ter ontspanning

2

..heeft het centrum van Boxtel een bovengemiddeld leisure aanbod, ter vergelijking:

in centra van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal zijn dit respectievelijk 23, 2 en 2 vestigingen.

Kwaliteiten

Dorpssfeer en menselijke maat.

Voldoende kritische massa aan doelgericht

en recreatief winkelaanbod om in de be-

hoefte van inwoners van Boxtel te voorzien.

Omvangrijk leisure aanbod, met vooral veel

(kwalitatief sterke) horeca.

Moderne schaalgrootte winkelpanden.

Vernieuwing in het centrum (o.a. Croonpas-

sage, herontwikkeling Villa t Hof).

Knelpunten

Langgerekte structuur waardoor circuit ont-

breekt en geen eenduidig zwaartepunt.

Ruimtelijk-functionele positie Croonpassage

(zichtlijnen, routing, leegstand).

Te weinig parkeergelegenheid, spreiding en

herkenbaarheid parkeren, betaald!

Uitstraling en beleving Markt (vooral blik).

Verschillen in kwaliteit van gevels.

Variatie in segmentatie winkelaanbod (nu veel

discount en middle of the road).

Relatief veel en verspreide leegstand.

Signalen over hoog huurniveau winkelpanden.

1Locatus Verkooppunt Verkenner, check datum: april 2013

2Cultuur: o.a. galerie, museum, bibliotheek. Ontspanning: o.a. zonnebank, fitness, biljart

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

7


8/36

2

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

8


9/36

3

TRENDS IN KOOPGEDRAG & BOXTEL-CENTRUM

De situatie in Boxtel kan niet los gezien worden van de landelijke ontwikkelingen in

de detailhandel. Op een aantal fronten heeft de afgelopen jaren een duidelijk

trendbreuk plaats gevonden. Dat stelt ook Boxtel voor de vraag welke strategie ge-

volgd moet worden om het centrum haar positie te laten behouden.

Landelijk spelen verschillende ontwikkelingen als de economische recessie, een laag

consumentenvertrouwen en toenemende internetbestedingen, waardoor het func-

tioneren van veel winkels en winkelgebieden onder druk is komen te staan. Hierin

bestaan echter grote lokale verschillen, er zijn ook centrumgebieden met florerende

omzetcijfers! Volgens onderzoek van de Rabobank kan de oorzaak hiervan groten-

deels gevonden worden in het veranderende koopgedrag van de consument. De

consument is bereid steeds verder te reizen om te winkelen. Met name de middel-

grote winkelgebieden, waartoe Boxtel behoort, zagen hun omzet als gevolg van

deze ontwikkeling behoorlijk afnemen.

Ontwikkeling omzet en vloerproductiviteit (2009-2011) Ontwikkeling omzet naar herkomst (2009-2011)

Boxtel ligt tussen de drie steden Tilburg, Eindhoven en Den Bosch, met daartussen

een aantal kleinere gemeenten (o.a. Vught, Haaren, Sint-Michielsgestel, Schijndel).

Boxtel concurreert voor de regionale consumentenbestedingen in de detailhandel

met de grotere omliggende steden. De afgelopen jaren heeft het veranderende

koopgedrag ervoor gezorgd dat de consumenten uit de kleinere gemeenten minderop Boxtel georinteerd zijn en juist sterker op Den Bosch. Ook de inwoners van Box-

tel zelf zijn minder sterk op hun eigen gemeente georinteerd.

Aan de ontwikkeling van het verschuivende koopgedrag liggen diverse factoren ten

grondslag. Nog steeds zijn aanbod en afstand belangrijke factoren, echter ook ande-

re factoren gaan een steeds grotere rol spelen. Dit zijn bijvoorbeeld keuzemogelijk-

heden, prijsverschillen, reclame, service, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en

Bron: Rabobank

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

9


10/36

4

sfeer en uitstraling. Aansluiten bij het bezoekdoel is daarbij van groot belang voor

het succes van een winkelgebied. Kleine winkelgebieden waar boodschappen doen

centraal staat, moeten inzetten op bereikbaarheid en gemak. Grote winkelgebie-

den, waar juist het recreatief winkelen centraal staat, scoren met sfeer en beleving.

De middelgrote winkelgebieden zoals Boxtel voorzien vaak in beide bezoekdoelen.

De suboptimale bereikbaarheid van het centrum van Boxtel en de beperkte (gratis)

parkeergelegenheden, maken dat het centrum het verliest van kleinere winkelge-

bieden die op gemak zijn ingesteld. Tegelijkertijd kan het centrum van Boxtel niet

concurreren met de sfeer en beleving in het centrum van de grote steden. Onder

meer deze factoren maken dat het centrum van Boxtel de gunst van de consument

in toenemende mate verliest. Dit vraagt om herorintatie op profiel en strategie.

Partijen in het centrum van Boxtel moeten inzien dat de urgentie voor herorintatie hoog is.

Potentiele ondernemers zien de waarde van het centrum van Boxtel als vestigingslocatie niet

(meer), waardoor zij zich in toenemende mate buiten het centrum vestigen. Een voorbeeld is het

vernieuwende initiatief de Inloopkast dat zich in de Breukelsestraat gevestigd heeft.

Een oorzaak hiervoor is naar verwachting het ontbreken van de balans tussen de huurwaardes en

passantenaantallen in het centrum.

Actie is noodzakelijk om marginalisering van het centrum te voorkomen.

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

1 0


11/36

5

NAAR EEN TOEKOMSTBESTENDIG BOXTEL-CENTRUM

Kwaliteitsverbetering en aanbodversterking zijn noodzakelijk om het centrum aan-

trekkelijk te houden en daarmee de concurrentiepositie te versterken. Bij niets doen

zal de aantrekkingskracht van het centrum verder afnemen, waardoor de koopstro-

men verder zullen afkalven en de leegstand verder toeneemt. Het gaat hierbij niet

om het uitbreiden van het aantal winkelmeters, juist het samenspel tussen retail,

horeca, dienstverlening, cultuur en leisure is daarbij essentieel. De functies dienen

ruimtelijk goed op elkaar aan te sluiten en herkenbaar te zijn voor de consu-

ment/gebruiker. Maar ook de samenwerking tussen de exploitanten van de voorzie-

ningen en de vastgoedeigenaren is essentieel om de consument/gebruiker te bedie-

nen. De vraag is welke ambities, structuur en strategie daarbij moet worden gehan-

teerd.

Visie Boxtel-centrum

De kracht van het centrum van Boxtel moet gezocht worden in het bieden van de

mogelijkheid tot efficint recreatief winkelen. Wanneer de randvoorwaarden voor

het doen van boodschappen en recreatief winkelen optimaal gemplementeerd zijn

in het centrum, kan het centrum van Boxtel zich als middelgroot winkelgebied on-

derscheiden van kleinere winkelgebieden en grotere steden.

Het centrum kan meerwaarde bieden ten opzichte van de kleinere winkelgebieden

doordat hier recreatief gewinkeld kan worden, met aandacht voor beleving enbetekenis. Dit vraagt om onderscheidend vermogen door het aanbieden van vol-

doende kritische massa (keuze, variteit), een bijzondere ambiance (het karakter, de

identiteit) en de vermenging met andere publieksgerichte functies (horeca, leisure,

dienstverlening, etc.). Tegelijkertijd kan met een compact, overzichtelijk winkelge-

bied, een goede bereikbaarheid en voldoende (gratis) parkeren meer gemak gebo-

den worden dan de grote steden. Dit vereist een rigoureuze aanpak.

Ruimtelijk-functioneel

De aantrekkingskracht van het centrum van Boxtel dient versterkt te worden door

concentratievan het aanbod. In de huidige situatie kent het centrum een langgerek-

te structuur, met een versnippering aan winkels en andere veelal publieksgerichtefuncties. Het centrum strekt zich in de huidige situatie uit over de Rechterstraat

(vanaf Fellenoord), Kruisstraat, Markt inclusief de Croonpassage, Rozemarijnstraat

en Stationsstraat (tot de Prins Bernhardstraat).

Het is zaak om de kritische massaaan publieksgerichte functies in een deel van het

centrum te verhogen om met een sterke clusteringvan het aanbod op deze locatie

de aantrekkingskracht van het centrum als geheel te vergroten. In de huidige situa-

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

1 1


12/36

tie is h

het zic

aantal

Kruisstleegsta

leeg aa

Hema l

eerste i

richte f

Figuur: P

Inzette

centru

aandac

op sto

een co

sterken

verplaa

ling vo

gevesti

staand

tieven

i.c.m. h

Het is

den m

verlage

relatief

de pan

Rechte

6

t zwaartep

tussen de

publieksge

aat, Marktande pand

n de Markt,

eeg. In nav

nstantie st

uncties.

rimaire locatie

n op dit de

geen aan

ht. Echter,

d, is het nu

pacte, to

van de aa

tsingen en

rmen op he

gd zijn, die

panden.

n nieuwe

oreca etc.).

aarbij, gezi

t vastgoed

n, flexibele

nieuwe Cr

den aan de

straat te cr

unt van het

Blokker en

ichte funct

en Croonpan te vinde

aan de Kr

lgende afb

rk ingezet

voor concentr

el van het

dacht verdi

aar het vo

de opgave

komstbeste

ngegeven

kwaliteitsv

t huidige a

nen actief

ok kan ge

oncepten (

en de relat

igenaren

huurcontra

onpassage

Markt te v

eren om

centrum m

de Pearle. I

ies in dit d

ssage, te v. Zo staan

isstraat en

eelding wo

zou moete

atie van publi

centrum b

ent. Ook d

orheen in g

om de ver

ndige struc

hoofdstruct

rsterking.

nbod en n

benaderd t

acht word

ijv. pop-up

ief hoge h

m daar opl

cten, ingro

verdient ee

ullen en aa

e consume

oeilijk te d

n deze visi

eel, met aa

rdichten. Ir meerder

staan er zel

rdt met een

worden

ksgerichte fu

tekent ove

rest van h

oede bane

nderingen

tuur. Het g

uur, waarb

oed functi

u elders in

worden o

n aan het

, showroo

urwaardes,

ossingen v

ihuur of o

n ruimtelijk

ntrekkelijk

nt te inter

finiren. G

wordt het

nsluitend d

mers, zelfsin het oog

fs een twee

stippellijn

p concentr

cties (hoofdst

rigens niet

et centrum

leiden van

in koopged

aat hierbij

ij versterke

nerende za

et centru

m plaats te

aciliteren v

voor virtu

noodzakeli

or uit te w

zetafhank

-functionel

zichtlijnen

sseren de

evoelsmati

aanbevole

e Rozemar

in dit deelspringend

tal panden

angegeve

tie van pu

ructuur)

dat de rest

verdient d

de groei n

rag te vert

primair om

n vooral st

ken die ee

of in de g

nemen in

an (tijdelij

le websho

ijk in overl

erken (bijv.

elijke huur)

impuls. H

vanaf de

roonpassa

bevindt

om het

ijnstraat,

zijn veelpanden

naast de

waar in

blieksge-

van het

nodige

og voor-

len naar

het ver-

aat voor

aanvul-

emeente

de leeg-

e) initia-

, winkel

g te tre-

de huur

. Ook de

t is zaak

arkt en

e te be-

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

1 2


13/36

7

zoeken. Om de hoofdstructuur ook ruimtelijk aantrekkelijker te maken is het van

groot belang dat de Markt een impuls krijgt, waarbij het autovrij maken en de ver-

weving van horeca en winkelen belangrijke speerpunten zijn. Met deze keuzes ont-

staat een compact, herkenbaar, sfeervol winkelgebied.

In de rest van het centrum zal het autonome proces van verkleuring naar niet-

winkelfuncties zich naar verwachting verder doorzetten. Met de duidelijke keuze

om de hoofdstructuur te versterken, zal dit proces waarschijnlijk versnellen. Het be-

geleiden van dit proces, met oog voor consumenten-, aanbieders- en vastgoedbe-

langen is de opgave. Denk hierbij aan flexibiliteit in het bestemmingsplan en het

bewaken van de kwaliteit van de openbare ruimte en de panden. Naar verwachting

ontstaat hier een gemengd gebied met wonen, werken, diensten en winkelen.

Inrichting openbare ruimte, bereikbaarheid en parkeren

Het is van groot belang dat de fysieke inrichting aansluit op de functionele invulling.

De inrichting en het gebruik van de openbare ruimte zijn belangrijke aspecten om

een beleving te bieden. Voor het gehele centrum en met name voor de hoofdstruc-

tuur geldt daarbij dat sfeerelementen van groot belang zijn (sfeerverlichting, bank-

jes, groen, hanging baskets etc.).

Bereikbaarheid en parkeren zijn een onlosmakelijke voorwaarde voor het functione-

ren van een centrum, die toegespitst moeten worden op de doelgroep middels ser-

vice en maatwerk. Nabij de hoofdstructuur dient ruimte gecreerd te worden voor

(bij voorkeur gratis) parkeergelegenheden. Tegelijkertijd dient de autobereikbaar-

heid van het gehele centrum verbeterd te worden, middels een logische routing enheldere bewegwijzering. Ook is het van groot belang dat de verbindingsroutes van-

af de bronpunten (o.a. station, parkeergelegenheden, Sint Lucas) naar het centrum

voor voetgangers en fietsers aantrekkelijk en herkenbaar zijn. Ingrepen dienen

vooral van ruimtelijke aard te zijn (o.a. verlichting, bewegwijzering).

Op de volgende pagina staan een aantal eerste aanbevelingen opgesomd.

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

1 3


14/36

8

Aanbevelingen

Durf de keuze te maken om in te zetten op een bepaald deel van het centrum.

Zet in dit deel in op het verdichten van de publieksgerichte functies middels actieve acquisitie van

met name verplaatsers en het faciliteren van sterke (nieuwe) concepten.

Biedt ook door ruimtelijke ingrepen sfeer en beleving in het centrum.

Maak de Markt autovrij en creer verblijfskwaliteit (o.a. OR, evenementen, winkels, horeca, etc.).

Laat de Croonpassage onderdeel worden van de routing (creer interessante zichtlijnen vanaf de

Markt en vanaf de Rechterstraat, zet in op het vestigen van trekkers op de koppen aan de Markt)

Treed in overleg met de vastgoedsector (bijv. middels een taskforce) om invulling van leegstand te

vergemakkelijken en een zwaartepunt te creren.

Zorg ervoor dat buiten de hoofdstructuur vestiging van andere functies dan detailhandel mogelijk

is middels een flexibel bestemmingsplan.

Optimaliseer de bereikbaarheid door een logische routing en bewegwijzering.

Ontwikkel een nieuwe parkeerstructuur: herkenbare clusters met gratis parkeren op korte afstand

van de hoofdstructuur.

Zorg ervoor dat de routes vanaf bronpunten naar het centrum aantrekkelijk en herkenbaar zijn.

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

1 4


15/36

Expertview centrum Boxteldatum: 12-12-2013

projectnummer: 1361.1113

Aanleiding

Het centrum van Boxtel kampt, net als veel andere centra in Nederland, met toenemende

leegstand. Om het centrum van Boxtel vitaal te maken en te houden is centrummanagement

ingesteld. In een activiteitenplan zijn initiatieven en activiteiten opgenomen die worden

uitgevoerd om het centrum aantrekkelijker te maken voor bezoekers, ondernemers en

bewoners. Centrummanagement Boxtel, gemeente Boxtel en ondernemers in het centrum

hebben daarnaast op dit moment behoefte aan een visie van externe deskundigen op de

toekomst van het centrum van Boxtel en de gewenste vitalisering. In deze korte notitie geeftDroogh Trommelen en Partners haar visie op de knelpunten van en oplossingsrichtingen voor

het centrum van Boxtel.

Middelgrote centra staan onder druk

Winkelmarkt is veranderd van groei- naar verdringingsmarkt

De winkelmarkt in Nederland is sterk aan het veranderen. Waar tot voor kort sprake was van

een steeds maar groeiend aanbod vindt in toenemende mate verdringing plaats. Dit geldt voor

alle typen branches en voor alle typen winkellocaties. En van de oorzaken van de snel

wijzigende winkelmarkt is de huidige economische recessie. Daarnaast zijn er echter een aantal

structurele ontwikkelingen die ingrijpend zijn en elkaar onderling versterken (zie ook het rapport

Dynamiek door Beleid1), zoals overaanbod (aanbod is fors sneller gegroeid dan de vraag),

schaalvergroting (omvang per winkel neemt toe, aandeel filiaalbedrijven neemt toe, grote centra

worden groter ten koste van kleine winkelcentra), de opkomst van internet en vergrijzing van

consument (ouderen besteden gemiddeld minder in winkels) en van ondernemers

(babyboomgeneratie gaat met pensioen, veelal zonder opvolging).

De groei van internet, de schaalvergroting en demografische ontwikkelingen (krimp, vergrijzing)

leiden in heel Nederland tot een structureel afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules

met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Naar

verwachting zal het winkelaanbod hierdoor de komende jaren afnemen, met een toename van

structurele leegstand tot gevolg. Deze leegstand ondermijnt het functioneren van alle typen

winkellocaties: hoofdwinkelgebieden, buurt- en wijkcentra en perifere locaties. De leegstand is

niet (langer) overal invulbaar met nieuwe winkels.

Middelgrote centra hebben kwetsbare positie

Het centrum van Boxtel (circa 18.500 m winkelvloeroppervlak (wvo) verspreid over circa 90

winkels, exclusief leegstand) is een middelgroot centrum. Het is juist dit soort centra dat een

relatief kwetsbare positie heeft in de regionale winkelstructuur:

1

DTNP (2011), Dynamiek door Beleid, Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert (in opdracht van HBDen CBW-Mitex (tegenwoordig InRetail))

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

1 5


16/36

Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 2

Door de opkomst van internet wijzigt het consumentengedrag. Het marktaandeel van

internetaankopen in de totale detailhandelsbestedingen in Nederland bedraagt bijna 6%

(2012). In de non-foodsector heeft internet inmiddels een marktaandeel van 11%, inbepaalde branches is dit nog groter (bijv. wit- en bruingoed: 45%, sport, spel, hobby en

media 15%). Het marktaandeel van internet blijft de komende jaren naar verwachting verder

groeien. Dit heeft gevolgen voor de vraag naar fysieke winkelruimte. Met name

winkellocaties die zich onvoldoende kunnen onderscheiden van internet zijn kwetsbaar.

Grote hoofdcentra (binnensteden) hebben een sterke uitgangspositie door de combinatie

van een groot modisch en overig niet-dagelijks winkelaanbod, een ruim horeca-aanbod en

(vaak) een historische omgeving. Deze centra kunnen zich met sfeer en beleving blijven

onderscheiden van internet. Middelgrote winkelcentra (zoals het centrum van Boxtel)

merken een afname van de recreatieve winkelfunctie. Dit blijkt ook uit onderzoek op basis

van miljoenen pintransacties, van de afdeling Kennis en Economisch Onderzoek van de

Rabobank2.

Ook boodschappencentra blijven kansrijk, mits het aanbod compleet is en keuze biedt in de

nabijheid van de consument (gemak).

Toonaangevende winkelformules in niet-dagelijkse branches, zoals mode en warenhuis,

spelen in op het wijzigende koopgedrag van consumenten door in hun vestigingsstrategie

de focus te verleggen van expansie (meer vestigingen, ook in middelgrote centra) naar

optimalisatie van vestigingen in grote binnensteden (vergroting oppervlak op A1 locatie)3.

Met grote winkels in de grootste centra spelen toonaangevende winkelketens in op de

behoefte bij consumenten aan sfeer en beleving: winkelen als vrijetijdsbesteding. Kansen

op vestiging van toonaangevende (mode)ketens in middelgrote centra nemen af. Hier

vestigen zich juist budget/discountwinkels.

Door het gewijzigde winkelgedrag zullen middelgrote centra zoals Boxtel meer dan voorheen

invulling moeten geven aan de boodschappenfunctie van het centrum om op termijn als succes-

vol winkelgebied te kunnen blijven functioneren. Uit zeer recent onderzoek van DTNP4blijkt ook

dat voor de helft van de bezoekers in middelgrote centra het doen van boodschappen of een

gerichte aankoop het primaire bezoekdoel is. Naast een prettig verblijfsklimaat vraagt dit om

een compacte opzet en een compleet boodschappenaanbod, met sterke supermarkten als

basis.

De problematiek in het centrum van Boxtel

Knelpunten in het centrum van Boxtel zijn groot

De gevolgen van de nieuwe winkelmarkt (zoals toenemende leegstand, verdwijnen van lokale

en regionale ondernemers en afnemende bezoekersaantallen) zijn ook in het centrum van

Boxtel goed zichtbaar. Met name de verdere groei van het marktaandeel van internet zal er toe

leiden dat de positie van het centrum van Boxtel, net als van veel middelgrote centra in

Nederland, verder onder druk zal komen te staan. Een nadere analyse van de huidige situatie

2Rabobank (2013), Fun of functie, Verschuivingen in ruimtelijk koopgedrag

3DTNP (2012), Persbericht 23-10-2012: Recessie en internet: winkels focussen op grote centra en de factsheet

Onderzoek vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules (http://dtnp.nl/informatie/nieuws.html)4

DTNP (2013), Persbericht 12-12-2013: Supermarkten kurk voor middelgrote centra en de factsheet Onderzoekbezoekmotieven in middelgrote centra (http://dtnp.nl/informatie/nieuws.html)

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

1 6


17/36


leidt tot de conclusie dat in het centrum van Boxtel een aantal specifieke knelpunten aanwezig

zijn, die ervoor zorgen dat de problematiek hier mogelijk nog sterker speelt.

Winkelaanbod: weinig onderscheidend, trekkers ontbreken

Op basis van gegevens van Locatus5kan geconcludeerd worden dat het winkelaanbod in het

centrum van Boxtel met circa 18.500 m wvo van gemiddelde omvang is ( 18.000 m wvo

gemiddeld in plaatsen met circa 25.000 inwoners). Ook de branchesamenstelling en de

filialiseringsgraad in het Boxtelse centrum wijken niet erg af van vergelijkbare centra. De

leegstand in het centrum van Boxtel is iets groter dan gemiddeld (13% versus 11% gemiddeld).

Een nadere kwalitatieve analyse van het winkelaanbod in het centrum van Boxtel levert echter

een aantal belangrijke knelpunten op:

De twee grootste publiekstrekkers (supermarkten Albert Heijn en Lidl) liggen buiten het

centrum, er is geen directe (functionele) relatie tussen deze belangrijke aanbieders en het

overige winkelaanbod.

De omvang van de leegstand in het centrum van Boxtel (ruim 2.700 m wvo) is niet veel

groter dan gemiddeld. Opvallend is dat de leegstaande panden zich verspreid over het hele

centrumgebied bevinden. Een helder A1-gebied (met sterke winkelfunctie) ontbreekt.

Het aanbod bestaat overwegend uit winkels in het midden- en lagere marktsegment. Mede

hierdoor is het centrum van Boxtel weinig onderscheidend ten opzichte van andere (veelal

grotere) centrumgebieden in de omgeving. De aantrekkingskracht van het Boxtelse centrum

is dan ook beperkt.

Bijkomend probleem in Boxtel is het feit dat relatief veel aanbod (met name supermarkten)

buiten het centrum is gelegen. Naast het centrum zijn er in Boxtel nog twee winkelcentra voor

dagelijkse boodschappen: wijkwinkelcentrum Oosterhof met Jumbo en Aldi als trekkers en

buurtwinkelcentrum Selissen met Plus als belangrijkste aanbieder. Inwoners van Boxtel hebben

daarmee veel keuzemogelijkheden bij het doen van de dagelijkse boodschappen. Het centrum

maakt hier echter nauwelijks deel van uit.

Ruimtelijke structuur en verblijfsklimaat: compact A1-gebied ontbreekt, inrichting onaantrekkelijk

Naast een weinig onderscheidend winkelaanbod en het ontbreken van publiekstrekkers in het

centrum, zijn ook de functioneel-ruimtelijke opzet en de uitstraling van het centrum van Boxtel

belangrijke knelpunten:

Winkelaanbod verspreid over een groot, langgerekt gebied, geen herkenbaar A1-gebied.Bijdrage Croonpassage aan winkelcircuit is beperkt.

Grote loopafstanden (ca. 600 meter tussen Expert en Scapino) met grote onderbreking in

winkelfront aan weerszijden van de Dommel.

Onvoldoende parkeergelegenheid nabij de winkels (autobereikbaarheid is juist in dit type

centra een belangrijke randvoorwaarde: inspelen op gemak).

In smalle deel van de winkelstraat (ter hoogte van Hema) staat verblijfsklimaat onder druk

door aanwezigheid van fietsers.

Weinig sfeervolle inrichting (o.a. weinig groen).

5Locatus Online (november 2013)

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

1 7


18/36


De functionele en ruimtelijke knelpunten zorgen ervoor dat het centrum van Boxtel voor veel

consumenten te weinig onderscheidend en aantrekkelijk is. De concurrentiepositie van Boxtel in

de regio is daardoor zwak.

Aanbevelingen voor het centrum van Boxtel

Conclusie: actief ingrijpen noodzakelijk

Geconcludeerd kan worden dat de huidige aantrekkingskracht van het centrum van Boxtel

beperkt is: grote publiekstrekkers ontbreken, het aanbod is weinig onderscheidend, het

winkelgebied is niet compact, een herkenbaar hart ontbreekt, de parkeervoorzieningen zijn

onvoldoende en het verblijfsklimaat is weinig aantrekkelijk. De trends in de detailhandel, met

name de verdere groei van het marktaandeel van internet en afname van zelfstandige

ondernemers, leiden in dit type centra tot een verdere afname van de behoefte aan winkels,

met leegstand en verloedering als gevolg.

Een aantal sterke punten biedt kansen voor de toekomst. Genoemd kunnen worden de

aanwezigheid van de Dommel, de dorpse uitstraling met een aantal karakteristieke panden, een

aantal goede winkels en horecagelegenheden en diverse actieve ondernemers. Echter, zonder

actief ingrijpen zal de eerder geschetste neergaande spiraal niet worden gekeerd.

Leegkomende winkelruimte wordt niet meer ingevuld met winkels. Gezocht zal moeten worden

naar alternatieve invullingen. Keuzes in de ruimtelijke structuur zijn nodig om te komen tot een

compact, vitaal centrum.

Keuzes maken in detailhandelsbeleid

Gelet op het sterke aanbod in de omgeving (grotere winkelcentra) kan het winkelaanbod in

Boxtel hoofdzakelijk een functie vervullen voor inwoners uit Boxtel en directe omgeving. De

(beperkte) potenties zijn in Boxtel verdeeld over relatief veel locaties. Naast het centrum zijn de

twee winkelcentra in de wijken belangrijke aankoopplaatsen voor frequente aankopen voor

inwoners van Boxtel. Om het centrum van Boxtel weer vitaal en sterk te maken, zijn keuzes in

de detailhandelsstructuur op gemeentelijk niveau nodig. Een goede boodschappenfunctie in het

centrum van Boxtel wordt steeds belangrijker. Versterking van het dagelijkse aanbod

(supermarkten) in het centrum is dan ook aan te bevelen.

Binnen centrum streven naar compact winkelgebied

Potenties bundelen geldt niet alleen op de schaal van Boxtel als geheel, maar ook binnen hetcentrum. Een van de knelpunten is de grote spreiding van winkels over een langgerekt gebied.

Er zullen keuzes moeten worden gemaakt over de afbakening van het centrumgebied (streven

naar meer compact winkelgebied) en over de functie van deelgebieden daarbinnen. In kansrijke

delen zal gezocht moeten worden naar mogelijkheden om de winkelfunctie verder te versterken.

In delen van het centrum, die (op termijn) minder geschikt zijn voor winkels is transformatie

nodig. Hier zal gezocht moeten worden naar alternatieve invullingsmogelijkheden.

Daarnaast is het van belang de bereikbaarheid, parkeergelegenheid en het verblijfsklimaat

(inrichting, sfeer) te verbeteren.

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

1 8


19/36


Gezamenlijke verantwoordelijkheid

Een sterk centrum is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente, ondernemers en

eigenaren. Deze partijen hebben elkaar nodig om samen te komen tot een aantrekkelijkcentrum, waar consumenten graag naar toe komen en waar ondernemers kunnen investeren.

Met de oprichting van Centrummanagement Boxtel is een belangrijke stap gezet om het

centrum van Boxtel weer vitaal te maken. Ondernemers, gemeente en vastgoedeigenaren

werken samen actief aan het verbeteren van het vestigingsklimaat voor bedrijven in het centrum

van Boxtel. Doel is een aantrekkelijk centrum voor bezoekers, ondernemers en bewoners. De

activiteiten van het centrummanagement richten zich op bereikbaarheid en parkeren, PR en

communicatie, evenementen, veiligheid, inrichting en beheer, en branchering en leegstand.

Om ervoor te zorgen dat er een optimale afstemming van initiatieven en activiteiten plaatsvindt,

en inzet en middelen zo effectief mogelijk en op de juiste locatie worden ingezet, is het aan te

bevelen een breed gedragen visie op het centrum op te stellen. In een functioneel-ruimtelijke

centrumvisie worden de kaders bepaald waarbinnen de acties en maatregelen van betrokken

partijen worden uitgevoerd. Het gaat hierbij concreet om de afbakening van het centrumgebied,

de omvang en samenstelling van het winkel-, horeca- en overig publieksgericht aanbod, de

ruimtelijke structuur en routing in het centrum (inclusief ligging van trekkers), de bereikbaarheid

en parkeersituatie en de inrichting van openbare ruimte en uitstraling van het centrumgebied.

Plan van aanpak

Om op korte termijn duidelijkheid over de toekomst van het centrum en de kansen voor de

verschillende deelgebieden te kunnen bieden aan eigenaren, ondernemers en gemeente ziet

het plan van aanpak er als volgt uit:

1. Opstellen centrumvisie: Uitvoering van de visie duurt circa 3 maanden. In deze visie wordt

een onderbouwde keuze gemaakt welk deel van het centrum versterkt kan/moet worden

met winkels, horeca e.d. en in welk deel transformatie moet plaats vinden naar andere

functies en gebruikers. Het is belangrijk dat de visie wordt opgesteld in gezamenlijke

opdracht van gemeente, ondernemers en eigenaren. Het onderzoeks-proces is gericht op

het verkrijgen van draagvlak bij de stakeholders.

2. Opstellen detailhandelsstructuurvisie: De visie op het centrum kan gebruikt worden als

basis voor de detailhandelsstructuurvisie voor de hele gemeente.

3. Acties en maatregelen opnemen in activiteitenprogramma centrummanagement: Op basis

van de visie kunnen concrete acties en maatregelen voor het versterken van het centrumworden benoemd. Deze kunnen worden opgenomen in het activiteiten-programma van het

centrummanagement.

4. Draagvlak voor verandering creren bij eigenaren in het transformatiegebied: Hiervoor is

een gedegen analyse nodig van gebruiksmogelijkheden van panden en van potentile

nieuwe gebruikers.

Voor de zeer korte termijn is het van belang dat gestreefd wordt naar tijdelijke invulling van

leegstaande panden. Daarbij kan gedacht worden aan etalageprojecten, beeldende

kunstenaars, pop-up stores, starters, ambachten etc. Met deze tijdelijke invullingen kan de

aanblik van het centrum worden verfraaid. Ook deze projecten kunnen in het

activiteitenprogramma worden opgenomen.

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

1 9


20/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

20


21/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

2 1


22/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

2 2


23/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

2 3


24/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

24


25/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

2 5


26/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

2 6


27/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

27


28/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

28


29/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

2 9


30/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

3 0


31/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

3 1


32/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

3 2


33/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

3 3


34/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

3 4


35/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

3 5


36/36

4V

ISIES

O

P

B

O

X

TEL

3 6

Gemeente Boxtel 4 Visies

Documents

Transcript of Gemeente Boxtel 4 Visies