Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

download Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

of 60

Transcript of Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    1/60

    KantorenstrategieAmsterdamKiezen en onderscheiden

    Werkgroep Kantorenstrategie9 juni 2011

    Deze Kantorenstrategie is door de Gemeenteraadvastgesteld op 14 juli 2011.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    2/60

    2

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    Inhoud

    Samenvatting 3

    1 Inleiding 7 1.1 Totstandkoming van de kantorenstrategie 7 1.2 Context 8

    2 Opgaven en ambities 11 2.1 Situatiebeschrijving van de Amsterdamse kantorenmarkt 11 2.2 Opgaven en ambities 14

    3 Onderzoek hybride ondernemingen 19 3.1 Kwantitatief onderzoek naar ruimtegebruik per onderneming 19 3.2 Vastgoed en activiteiten 22 3.3 Vestigingsmotieven en huisvestingswensen 23 3.4 Verdringing van bedrijven 24 3.5 Conclusies 25

    4 Stedelijk kader en instrumentarium 27 4.1 Maatregelen voor transformeren, sloop en herontwikkelen bestaande kantoren 27 4.2 Kaders voor toevoegen nieuwe kantoren 33 4.3 Koppeling oud en nieuw 39 4.4 Maatregelen voor hybride ondernemingen 42

    5 Locatiespecifiek kader 45 5.1 Typering van kantorenlocaties 45 5.2 Strategie per kantorenlocatie 46

    Bijlage 1 Definities 55

    Bijlage 2 Overzicht van locaties met kantoren(plan)aanbod en segmentering 56

    Bijlage 3 Dashboard kantoorlocaties 57

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    3/60

    3

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    Samenvatting

    Nederland en zeker ook Amsterdam kampt met een fors overaanbod van kantoren. Hethuidige aanbod in de bestaande markt overstijgt de vraag, met als gevolg dat bijnaeenvijfde van alle kantoorruimte in Amsterdam leeg staat. De toekomstige behoefte, ookals de economie weer aan zal trekken, zal deze enorme leegstand niet opheffen. Deberoepsbevolking groeit nog maar beperkt en door de invoering van nieuwekantoorconcepten daalt het ruimtegebruik per werknemer. De kantorenmarkt is veranderdvan een groeimarkt in een vervangingsmarkt en zal op lange termijn wellicht eenkrimpmarkt worden. De reeds gebouwde kantorenvoorraad (inclusief de leegstand) biedtgetalsmatig voldoende ruimte voor de toekomstige ruimtebehoefte. Er is dus nauwelijkstot geen extra kantoorruimte nodig. Kwalitatief gezien sluit de bestaandekantorenvoorraad echter niet aan op de (toekomstige) vraag. Dit stelt de gemeente enmarktpartijen voor een dilemma. Nieuwe kantoorruimte blijft nodig om de voorraadkwalitatief op peil te houden en de gemeente heeft nog veel plannen voor de ontwikkelingvan nieuwe kantoorruimte. In de huidige markt betekent echter dat door het bouwen vaneen nieuw kantoor het probleem van de leegstand aan de onderkant van de markt groterwordt. Met name omdat herontwikkeling en transformatie 1 van bestaande kantoren tot opheden beperkt slaagt.

    Er ligt een aantal grote opgaven op de structureel veranderde kantorenmarkt. Het is nodigeen omslag te maken van het richten op kwantiteit naar het richten op kwaliteit en vanaanbodgestuurd naar vraaggericht handelen. Dit vergt een andere benadering vanuit degemeente en de markt dan in het verleden, waarbij de energie vooral lag op hettoevoegen van nieuwbouw aan de voorraad. Qua omvang en importantie zijnherontwikkeling, transformatie en sloop van bestaande kantoren de komende jaren hetgrootste onderdeel van het werk, zowel voor marktpartijen als voor gemeenten. Per saldodienen kantoormeters aan de voorraad onttrokken te worden en is het toevoegen vannieuwbouw aan de voorraad slechts in beperkte mate nodig en gewenst.

    De kantorenstrategie geeft richting aan de rol van de gemeente op de kantorenmarkt omde leegstand terug te brengen tot een acceptabel niveau en de toenemende verversing ende geringe uitbreiding van de kantorenvoorraad vorm te geven. De gemeente wil hiermeebijdragen aan het herstellen van het evenwicht op de kantorenmarkt op termijn. Dekantorenstrategie richt zich niet alleen op de planvoorraad, maar vooral ook op debestaande voorraad. Op stedelijk en projectniveau worden maatregelen en kadersbenoemd die bijdragen aan: het stimuleren en faciliteren van herontwikkeling om de kwaliteit van de bruikbare

    kantorenvoorraad op peil te houden, het stimuleren en faciliteren van transformatie en sloop van in onbruik geraakte

    kantoren om de omvang van de bestaande kantorenvoorraad te verkleinen en

    1

    Met herontwikkeling wordt in dit rapport bedoeld dat de functie kantoor behouden blijft en mettransformatie wordt bedoeld dat de functie kantoor aan de voorraad onttrokken wordt. In bijlage 1 staateen uitgebreidere definitie van beide begrippen.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    4/60

    4

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    de reductie en temporisering van de planvoorraad voor nieuwbouw inovereenstemming met de lagere toekomstige ruimtebehoefte.

    Per saldo zal hierdoor de totale kantorenvoorraad in omvang af dienen te nemen en erweer zicht komen op een 'normaal' leegstandspercentage. Het doel is een continuetoekomstbestendige kantorenvoorraad die voldoende ruimte beidt aan de uiteenlopendevraag van huidige en potentile kantoorondernemingen.

    In deze kantorenstrategie worden verschillende maatregelen beschreven om hetevenwicht tussen vraag en aanbod voor de kantorenmarkt te herstellen en de overmaataan leegstand op te lossen. Deze zijn:

    1 Maatregelen voor transformeren, slopen en herontwikkelen bestaandekantorenvoorraad: Bestemmingsplannen zullen bij herziening zodanig aangepast worden dat er een

    maximale ruimte is om andere bestemmingen mogelijk te maken; Voor toetsen aan het bouwbesluit zal de gemeente initiatieven voor het

    transformeren of herontwikkelen van leegstaande kantoren zoveel mogelijkbeoordelen op de bouweisen voor bestaande bouw;

    De mogelijkheden die de Wet Kraken en Leegstand biedt om leegstand tegen tegaan worden benut in de Leegstandsverordening;

    Partijen die een erfpachttijdvak kennen met een resterende looptijd van maximaal30 jaar kunnen op basis van maatwerk dit erfpachtrecht laten aanpassen aan hetnieuwe gebruik;

    De marktpotentie van transformatieprojecten wordt vergroot door bij de realisatievan het planaanbod van onder meer woningbouw, hotels, detailhandel envoorzieningen rekening te houden met de potentie die leegstaande kantorenhiervoor bieden en op basis van maatwerk de afweging tussen nieuwbouw entransformatie te maken;

    Gemeente zal soepel omgaan met volume-uitbreidingen bij herontwikkeling om definancile haalbaarheid ervan te vergroten;

    Bij het bepalen van grondprijzen en de erfpachtcanon stelt de gemeente zichfacilitair op ten behoeve van transformatie, sloop en herontwikkeling;

    Amsterdam spant zich in om meer financile middelen vrij te spelen om actief bij tedragen aan plannen voor transformatie, sloop en herontwikkeling;

    Amsterdam zal een grotere inspanning gaan leveren op accountmanagement vankantoorhoudende organisaties, uitgebreider monitoren van feitelijke ontwikkelingenen meer structureel overleggen met marktpartijen;

    Ruilmogelijkheden voor parkeernormen van laagwaardige kantoren naar nieuweinitiatieven is bij het wegbestemmen van het laagwaardige kantoor bespreekbaar;

    De gemeente zal het inzicht vergroten in de omvang en aard van deherontwikkelingsopgave van de bestaande voorraad.

    2 Maatregelen voor toevoegen nieuwe kantoren: Amsterdam handhaaft een planaanbod van maximaal 1.041.800 m 2 en voert

    daarmee een planreductie van bijna 1 miljoen m kantoren uit; Amsterdam onderzoekt in welke omvang een verdere planreductie nodig is om het

    herstel van de kantorenmarkt te bevorderen en welke consequenties dit heeft voor

    2 Plus een nog nader over een te komen planaanbod op de Minervahaven.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    5/60

    5

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    het gehandhaafde planaanbod. Indicatief wordt hierbij voorlopig uitgegaan vancirca 400.000 m;

    Er geldt een uitgifteprotocol (analoog aan de SER-ladder) dat een nieuwekantooruitgifte pas toestaat nadat onomstotelijk is aangetoond dat in de bestaandevoorraad geen adequate huisvesting gevonden kan worden;

    Er geldt een stedelijk kantorenquotum voor nieuwe kantooruitgiften van maximaal40.000 m per jaar;

    Er worden aanvullende randvoorwaarden gehanteerd bij nieuwe uitgiften(duurzaam, alternatief aanwendbaar, minimaal 70% is voorverhuurd,marktconforme grondprijs);

    Er wordt aangesloten bij de regionaal overeengekomen procedure voor hardmakenbestaande kantorenplannen (betreft projectbesluiten) en het is tot in elk geval 2014niet mogelijk nieuwe kantorenplannen toe te voegen aan het gehandhaafdeplanaanbod (betreft strategiebesluiten).

    3 Koppeling oud en nieuw: Er wordt een kantorenbalans gehanteerd, waarin het saldo van daadwerkelijke

    herontwikkelingen, transformatie/sloop en nieuwbouw inzichtelijk wordt gemaakt endeze wordt als middel gebruikt bij het bepalen van de omvang van het stedelijkkantorenquotum;

    Samen met de regio worden de varianten voor het koppelen van het opruimen vanoude kantoren aan het realiseren van nieuwe kantoren onderzocht opuitvoerbaarheid, toepasbaarheid en effectiviteit.

    4 Maatregelen voor hybride ondernemingen: Het (plan)aanbod van kantoren op bedrijventerreinen wordt consequent betrokken

    bij het totale planaanbod van kantoren er worden enkel kantoorontwikkelingentoegestaan op die bedrijventerreinen waarvoor planaanbod is opgenomen in delijst van gehandhaafd planaanbod;

    Voor alle nieuwbouwontwikkelingen die voor meer dan 50% als kantoor gebruiktworden, gelden de kaders uit de kantorenstrategie;,

    Bij gronduitgiften wordt op bedrijventerreinen de grondprijs voortaan op basis vande bruto vloeroppervlakten berekend, indien de floor space index (fsi) hoger dan 1is (in plaats van de huidige praktijk om per kavel af te rekenen);

    Alle etages van een bedrijfspand behalve de begane grond worden beschouwd alskantoor, tenzij de initiatiefnemer kan aantonen dat de verdiepingen als bedrijfzullen worden gebruikt;

    Omdat gebleken is dat het stimuleringsbeleid voor creatieve ondernemingen maarbeperkt effect heeft gehad op de vestiging van creatieve bedrijven, maar er wel toegeleid heeft dat er meer kantoorvloeroppervlak is gerealiseerd opbedrijventerreinen, wordt de uitzonderingspositie voor creatieve ondernemingenafgeschaft;

    Er zal intensiever gehandhaafd worden op plekken waar kantoor wordt gehoudenwaar dat volgens het bestemmingsplan en/of het erfpachtcontract niet mag.

    Naast generieke maatregelen om het evenwicht tussen vraag en aanbod op dekantorenmarkt te verbeteren is het nodig om ook naar de waarde en potentie van deafzonderlijke kantorenlocaties in de stad te kijken. Bij het bepalen van een passendeontwikkelstrategie per locatie (bestaande locaties en plannen) zijn - naast de al bestaande

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    6/60

    6

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    onderverdeling in segmenten- alle kantorenlocaties onderverdeeld in vier groepen. Voorde locaties binnen een groep geldt een vergelijkbaar handelingsperspectief. De vierhoofdgroepen zijn:1. Krimpgebieden, waar de bestaande kantorenvoorraad per saldo moet krimpen en het

    accent primair ligt op onttrekking van incourante kantoren door transformatie en sloopen secundair op herontwikkeling van de bestaande voorraad.

    2. Balansgebieden, waar de bestaande kantorenvoorraad per saldo gelijk mag blijven enenkel ruimte is voor het toevoegen van kantoren, nadat kantoorruimte aan debestaande voorraad is onttrokken. Het accent ligt op primair herontwikkeling van debestaande voorraad en secundair op onttrekking van incourante kantoren doortransformatie en sloop.

    3. Beperkte groeigebieden, waar beperkt ruimte geboden wordt voor het toevoegen vankantoren en herontwikkeling van de bestaande voorraad van belang is.

    4. Groeigebieden, waar ruimte geboden wordt voor het toevoegen van kantoren aan debestaande kantorenvoorraad.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    7/60

    7

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    1 Inleiding

    1.1 Totstandkoming van de kantorenstrategie

    De kantorenstrategie is opgesteld door een werkgroep met daarin vertegenwoordigersvan het Ontwikkelingsbedrijf (OGA), de Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) en de DienstEconomische Zaken (EZ). Tijdens het proces zijn de gemeentelijke planeigenaren endiverse marktpartijen betrokken en geconsulteerd.

    De kantorenstrategie is in twee fasen tot stand gekomen:1. In augustus 2010 is het rapport De aanzet tot een kantorenstrategie uitgebracht 3. Ditrapport bevat een analytisch en beschrijvend gedeelte, waarin de problematiek op dekantorenmarkt zoveel mogelijk feitelijk en eenduidig wordt geschetst. Hieruit zijnconclusies gehaald en voorstellen gedaan voor ingrepen en instrumenten op(voornamelijk) stedelijk niveau en (beperkt) op locatieniveau. In het rapport zijnrichtinggevende adviezen en voorstellen gedaan aan het bestuur. Het college vanBurgemeester en Wethouders heeft op 31 augustus 2010 het rapport vastgesteld ende portefeuillehouder gemachtigd het besluit en de daaraan gelieerde aanbevelingente verwerken in een integrale strategie voor kantoren. Op 15 september 2010 is hetrapport in de Raadscommissie Bouwen, Wonen en Klimaat besproken. In hoofdstuk 2is een deel van dit rapport in verkorte vorm weergegeven.

    2. Vervolgens is de voorliggende kantorenstrategie opgesteld, waarin de slag van hetnader concretiseren en implementeren van de voorgestelde ingrepen en instrumentenis gemaakt, met name op het niveau van specifieke kantorenlocaties. Hiermee wordtvanuit de gemeente aangegeven waar kantoorontwikkelingen gewenst en ongewenstzijn en welke strategie voor welke locaties (en plannen) geldt.

    Onderzoek hybride ondernemingen (kantoorachtigen)In het rapport De aanzet tot een kantorenstrategie is een aantal uitspraken gedaan overkantoorachtigen (=ondernemingen met een kantoorvloeroppervlak tussen de 30% en 70%van het totale vastgoedoppervlak) en verkantorisering op bedrijventerreinen (=toenamevan kantoorachtigen en solitaire kantoren op bedrijventerreinen). De discussie die ditopleverde was aanleiding voor nader onderzoek. In hoofdstuk 3 worden de relevanteuitkomsten uit het onderzoek beschreven en in de daarop volgende hoofdstukken vertaaldnaar beleid en instrumenten.

    ProjectenschouwIn 2010 zijn er in twee sessies verschillende projecten geschouwd. De noodzaak voordeze projectenschouwen was het grote tekort waar het Vereveningsfonds op de langetermijn op aan het afstevenen was. Tijdens de schouw zijn de projecten beoordeeld op descenarios stoppen, faseren of doorgaan. Een aantal van de geschouwde projecten bevatkantoorruimte. Tijdens de projectenschouw zijn afspraken gemaakt over het reducerenvan dit planaanbod. In totaal was het kantoorprogramma in deze projecten per 1 januari

    3 Dit rapport is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf (www.oga.amsterdam.nl)

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    8/60

    8

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    2010 ruim 533.000 m. Tijdens de schouw is dit teruggebracht met 321.000 m, waardoorer nog 212.000 m kantoorruimte in de schouwprojecten is opgenomen. Hiermee is eeneerste, grote stap gemaakt in het terugbrengen van het planaanbod. De geschouwdeprojecten zijn meegenomen in deze kantorenstrategie, waarbij het planaanbod per 1

    januari 2010 en het te behouden planaanbod na reductie is weergegeven. De cijferskomen overeen met de in de projectenschouw gemaakte afspraken.

    Kantorenstrategie als onderdeel van de StructuurvisieZoals in de Structuurvisie is aangegeven dient deze kantorenstrategie als nadereuitwerking van de Structuurvisie opgevat te worden.

    Voorstellen gemeenteraadDoor gemeenteraadsleden is in de afgelopen maanden een aantal voorstellen gedaan diezouden kunnen bijdragen aan het verminderen van de kantorenleegstand. Bij hetopstellen van de maatregelen en het instrumentarium in deze kantorenstrategie zijn devoorstellen uit het initiatiefvoorstel Bestrijding leegstand kantoren van het raadslidMulder (3 maart 2010, Gemeenteblad 2010, afd. 1, nr. 431) en de motie van deraadsleden Mulder, van Dalen, Sahin, Alberts, van Drooge en Frijda inzake extravoorstellen bij initiatiefvoorstel bestrijding leegstand kantoren (26 januari 2011,Gemeenteblad 2011, afd. 1, nr. 46) zoveel mogelijk meegenomen.

    1.2 Context

    Gemeentelijke inzet voor transformatie kantorenOp gemeentelijk niveau wordt actief gewerkt aan het stimuleren van de transformatie vankantoren. Op het gebied van grondprijzen en erfpacht is de gemeente al geruime tijdactief om nieuwe beleidsinstrumenten ten dienste van transformatie, sloop enherontwikkeling te ontwikkelen. Sinds kort gebeurt dit ook op andere beleidsterreinen,waaronder de leegstandsverordening en de bouwregelgeving.

    Enige jaren geleden heeft het gemeentebestuur van Amsterdam de functie vankantorenloods ingesteld om de leegstand van kantoren aan te pakken door transformatieervan te versnellen. De werkzaamheden van de kantorenloods zijn met name gericht ophet faciliteren en stimuleren van marktpartijen die tot transformatie over willen gaan of zedaartoe te bewegen. Daarnaast voert de kantorenloods het Actieplan Leegstand Kantorenuit, dat deel uit maakt van het Werkplan dat het College van Burgemeester enWethouders op 14 december 2010 heeft vastgesteld. Hierin zijn de volgende actiesopgenomen:1. Opstellen van een Leegstandsverordening inclusief tegengaan leegstand niet-wonen

    (kantoren);2. Pilotproject oud voor nieuw;3. Pilotproject in het kader van het traject Onorthodoxe maatregelen (in samenwerking

    met rijksoverheid);4. Leegstandsgesprekken van de wethouder met de tien kantooreigenaren met de

    meeste leegstand;5. Een transformatieteam, waarin alle relevante gemeentelijke diensten

    vertegenwoordigd zijn, zoekt de wettelijke en beleidsmatige grenzen op en deeltkennis;

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    9/60

    9

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    6. De gemeente organiseert een zogenaamde "open (leegstaande) kantorendag".

    Twee jaar geleden heeft het Ontwikkelingsbedrijf een transformatieteam ingesteld waarinkennis vanuit de dienst is gebundeld met als doel beleidsmatige en financileinstrumenten uit te werken om transformatie van leegstaand commercieel vastgoed naarandere bestemmingen, waaronder woningbouw, te bevorderen. Inmiddels is er eengemeentebreed Transformatieteam, waarin vertegenwoordigers/experts op het gebiedvan grond- en erfpachtbeleid (OGA), bouw wet- en regelgeving (DMB), ruimtelijkeordeningsprocedures en wet- en regelgeving (DRO) samenwerken. Dit team zoekt degrenzen op van wat wettelijk en beleidsmatig mogelijk is om hiermee transformatieoptimaal te faciliteren en stimuleren. Er wordt gezocht naar structurele maatregelen.Daarnaast wordt per pand, locatie of gebied gekeken naar passende oplossingen ofmaatregelen. Het transformatieteam heeft de taak instrumenten aan te reiken dietransformatie versnellen.

    Regionale afstemmingDe kantorenmarkt houdt niet op bij de gemeentegrenzen van Amsterdam. Anderegemeenten in de Metropoolregio kampen ook met het probleem van overaanbod in relatietot een beperkte groei van de markt. Voor het herstellen van de kantorenmarkt en hetvoorkomen van onderlinge concurrentie is regionale afstemming cruciaal. Veel van deoplossingen om de problemen op de kantorenmarkt aan te pakken dienen bij voorkeur inregionaal verband uitgevoerd te worden. Dit leidt tot een consistenter regionaal beleid envoorkomt ongewenst weglekken van ondernemingen uit de stad. Daarnaast levertkennisuitwisseling en gezamenlijk uitvoeren van acties een meerwaarde op in kwaliteit eninzet. Binnen de Metropoolregio is in PlaBeKa-verband 4 een RegionaleUitvoeringsstrategie voor kantoren en bedrijven opgesteld. Voor de gehele metropoolregiozijn op basis van behoefteramingen programmatische kaders opgesteld. Dit betekent datper deelregio inzichtelijk is gemaakt wat in de toekomst de overmaat aan kantoren is. Elkedeelregio heeft voorstellen voor planreductie gedaan, die op het niveau van demetropoolregio zijn gematcht en afgewogen. Tevens zijn in de RegionaleUitvoeringsstrategie afspraken gemaakt over het inzetten van instrumenten om hetevenwicht op de kantorenmarkt te herstellen en de leegstand aan te pakken. Amsterdamis binnen de metropoolregio een afzonderlijke deelregio en deze kantorenstrategie is deAmsterdamse input in de Regionale Uitvoeringsstrategie. De RegionaleUitvoeringsstrategie wordt op 23 juni 2011 aan de regionale bestuurders in deMetropoolregio Amsterdam ter instemming voorgelegd.

    Aanpak kantorenleegstand door RijkOp 25 mei 2010 heeft de toenmalige (demissionaire) minister van VROM een kantorentopgeorganiseerd, waar overheid (rijk, provincies en gemeenten) en marktpartijen (ondermeer IVBN en Neprom) een convenant hebben ondertekend om met vereende krachtende structurele leegstand op de kantorenmarkt aan te pakken. De toen uitgesprokenintenties zijn vertaald in een actieprogramma, waarin acties en verkenningen wordengeformuleerd om de omvangrijke structurele leegstand te verminderen en verdereleegstand te voorkomen. Dit Actieprogramma Aanpak Leegstaande kantoren is 22 maart

    4 PlaBeKa staat voor Platform Bedrijven en kantor enlocaties, een regionaal samenwerkingsverband vande gemeenten uit de Metropoolregio en de provincies Noord-Holland en Flevoland.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    10/60

    10

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    2011 in de Kamercommissie behandeld. De uitwerking van de acties zal in 2011plaatsvinden.

    De in het actieprogramma voorgestelde aanpak berust op drie pijlers:1. de markt zet in op voortvarende herontwikkeling en transformatie van leegstaande

    kantoren;2. de markt zet in op het gezond maken van de kantorenmarkt door het verleggen van

    de focus van quick wins naar lange termijn betrokkenheid;3. gemeenten en provincies zorgen voor evenwicht tussen vraag en aanbod van

    kantorenlocaties door betere regionale planning en samenwerking.

    De geformuleerde acties zullen met name door de markt en decentrale overhedenuitgevoerd worden. Het Rijk zal faciliterende acties uitvoeren. Dit betreffen het voortouwnemen in het formuleren van een uniforme vraagramingsmethodiek voor kantoren en hetuitvoeren van een verkenning naar de invloed van de huidige (ruimtelijke en fiscale) wet-en regelgeving op nieuwbouw, renovatie, transformatie en sloop van kantoorgebouwen.Ten aanzien van deze verkenning heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu op 28april 2011 een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin zij aangeeft dat er geen btw-verlaging of vrijstelling voor de integratieheffing en overdrachtsbelasting komt voorkantoren die worden getransformeerd tot woningen. De minister geeft tevens aan geenvoorstander te zijn van nieuwe belastingmaatregelen, zoals een leegstandsheffing,openruimteheffing of statiegeldregeling. De rijksoverheid neemt wel enkele ruimtelijke enbestuurlijke maatregelen om herontwikkeling makkelijker te maken. Bij verbouwing entransformatie van kantoorruimte zullen minder hoger eisen worden gesteld dan bijnieuwbouw. Dat wordt in het aangepaste Bouwbesluit opgenomen. Tijdelijke vrijstellingvan het bestemmingsplan wordt verlengd van vijf tot tien jaar.

    In het kader van het actieprogramma wordt Amstel III aangewezen als zogenaamdexperimenteergebied, waarbij specifieke arrangementen worden aangeboden. Het gaathier om toepassing van instrumenten gekoppeld aan de mogelijkheden van wet- enregelgeving.

    De wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening is namens de gemeente Amsterdameen van de ondertekenaars van het convenant en de gemeente Amsterdam heeft actiefmeegewerkt aan het opstellen van het daaruit voortgekomen actieprogramma. De in dezekantorenstrategie voorgestelde kaders sluiten aan op de drie hoofdpijlers van hetactieprogramma.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    11/60

    11

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    2 Opgaven en ambities

    2.1 Situatiebeschrijving van de Amsterdamse kantorenmarkt

    Aanbod van kantorenDe Amsterdamse kantorenmarkt kampt al enige jaren met een groot overaanbod: veelleegstand en een omvangrijke planvoorraad. Van de Amsterdamse kantorenvoorraad vanruim 7,5 miljoen m staat bijna 1,3 miljoen m leeg. Dit betekent dat 17% niet gebruiktwordt. Dit is in nationaal en internationaal opzicht een hoog leegstandspercentage. Vanaf

    2000 is er 2,2 miljoen m nieuwe kantoorruimte opgeleverd in Amsterdam. In dezelfdeperiode is het kantoorgebruik met 750.000 m toegenomen. Een groot deel van deleegstand is dus ontstaan omdat deze eeuw veel nieuwe kantoorruimte is toegevoegd aande voorraad terwijl de groei van het gebruik veel beperkter was. Tegelijkertijd is in deafgelopen tien jaar slechts 450.000 m oude kantoorruimte opgeruimd (getransformeerdnaar andere bestemmingen). Het grootste deel van de discrepantie is overigens ontstaanin de eerste helft van het decennium, omdat toen sprake was van een bouwhausse alsreactie op de krappe marktsituatie waarvan sprake was voor de eeuwwisseling.

    Naast de bestaande kantorenvoorraad beschikt Amsterdam over een planvoorraad van intotaal 2,1 miljoen m kantoorruimte. Van het totale planaanbod is bijna 1,3 miljoen mopgenomen in actieve plannen met lopende grondexploitaties.

    Vraag naar kantorenVoor de toekomst wordt een beperktere groei van de kantoorwerkgelegenheid voorziendan de afgelopen decennia het geval was. Dit komt vooral door een afnemendeberoepsbevolking als gevolg van de vergrijzing en door veranderende kantoorconceptenwaardoor het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer daalt. Het eerste heeft gevolgenvoor de omvang van de toekomstige uitbreidingscapaciteit. Het tweede zal ook een grooteffect hebben op de omvang van de reeds bestaande kantorenvoorraad.Onderzoeksbureau Buck heeft in opdracht van de regio (PlaBeKa) de toekomstigeruimtevraag naar kantoren geraamd volgens diverse groeiscenarios 5. Dit betreft zowel devraag door werkgelegenheidsgroei (uitbreidingsvraag) als de vraag door veroudering vande bestaande kantorenvoorraad (vervangingsvraag). Bij de vervangingsvraag is als(ambitieus) uitgangspunt gehanteerd dat 80% van de verouderde panden op de locatieszelf herontwikkeld kan worden en dat de overige 20% op een nieuwe locatiegeaccommodeerd wordt. Alleen het laatste zorgt voor additionele ruimtevraag.

    Voor Amsterdam wordt de totale ruimtevraag voor de komende 30 jaar ingeschat op 1,1miljoen m in een behoedzaam scenario (Transatlantic Market) tot 1,7 miljoen m in eenambitieus scenario (Global Gateway). In het Global Gateway scenario zijn regionalebeleidsambities verwerkt als het inzetten op kansrijke economische clusters en deschaalsprong Almere.

    5 Dit onderzoek is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf (www.oga.amsterdam.nl)

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    12/60

    12

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    Van een groei- naar een vervangingsmarktDe kantorenmarkt is blijvend veranderd van een groeimarkt naar een vervangingsmarkt.In een vervangingsmarkt zou tegenover elke nieuwe kantoorontwikkeling het onttrekkenvan kantoorruimte moeten staan om te voorkomen dat de leegstand toeneemt. Dit kanplaatsvinden nadat het nieuwe vastgoed op een nieuwe locatie is ontwikkeld, doorbijvoorbeeld transformatie of sloop van het achtergelaten pand. Nieuwekantoorontwikkelingen hoeven echter niet per definitie op nieuwe locaties plaats te vinden.Herontwikkeling door sloop/nieuwbouw of hoogwaardige renovatie hoort tot demogelijkheden, mits de locatie nog voldoet aan de vestigingswensen vankantoorgebruikers. De kantoorruimte hoeft dan niet aan de voorraad onttrokken teworden, maar wordt enkel ververst om de gewenste kwaliteitsslag te maken. De omvangvan de transformatieopgave wordt benvloed door deze keuze: immers allenieuwbouwontwikkelingen die op nieuwe locaties plaatsvinden zorgen voor leegstandelders en maken dus transformatie noodzakelijk. Andersom kan echter de ruimte voornieuwbouw op nieuwe locaties toenemen als er meer kantoorruimte aan de marktonttrokken wordt dan noodzakelijk is. Vooralsnog is de overmaat aan incourante kantorenechter zo groot dat van het laatste op korte termijn nog geen sprake zal zijn. De komende

    jaren zal een forse inspanning noodzakelijk zijn om de huidige overmaat weg te werkenen zullen jaarlijks per saldo kantoormeters aan de markt onttrokken moeten worden.

    Nuanceringen bij ruimtebehoefteIn regionaal verband is afgesproken de programmering van kantorenplannen af testemmen op het Globale Gateway scenario (ambitieuze scenario), omdat demetropoolregio in staat wil zijn om alle groei die zich mogelijk voordoet te accommoderen.Aan dit uitgangspunt zitten risicos, omdat er rekening mee gehouden moet worden dat detoekomstige vraag lager uitvalt. Dit kan komen doordat de economie het groeipad van eenlager scenario volgt, maar ook doordat het ruimtegebruik per werknemer harder teruglooptdan waar in de ramingen rekening mee gehouden is. Daar komt bij dat vanuit de markt deroep om zeer terughoudend om te gaan met het toevoegen van nieuwbouw steeds sterkerwordt. In regionaal verband is daarom afgesproken om de in de Regionale Uitvoerings-strategie beschreven planreductie als een minimum op te vatten en volgende stappen te

    zetten tot eventuele planreductie. Hierbij wordt niet het scenario, maar de input(kantoorquotint) ter discussie wordt gesteld.In deze kantorenstrategie wordt de oorspronkelijke behoefteraming gebruikt. In hoofdstuk4 wordt alvast geanticipeerd op een aanvullende planreductie.

    3.000.000

    4.000.000

    5.000.000

    6.000.000

    7.000.000

    8.000.000

    9.000.000

    10.000.000

    11.000.000

    1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018 2023 2028 2033 2038

    kantorenvoorraad en planaanbod in gebruik en raming behoedzaam groeiscenario in gebruik en raming ambitieus groeiscenario

    RamingDaadwerkelijke situatie

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    13/60

    13

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    Momenteel is nog geen sprake van een balans tussen transformatie, herontwikkeling enhet toevoegen van nieuwbouw. Herontwikkeling op de kantorenmarkt komt nog weinigvoor, omdat het veelal duurder en omslachtiger is dan het ontwikkelen van een nieuwpand op een bouwrijp kavel. De kosten voor verwerving, renoveren dan wel slopen ennieuw bouwen zijn doorgaans vele malen hoger dan de grondprijs van een nieuw kavel.Hetzelfde geldt overigens ook voor transformatie. Daar komt bij dat de meeste actoren opde kantorenmarkt, inclusief de gemeente, een belang bij nieuwbouw hebben: de eindgebruiker kan bij nieuwbouw een pand geheel naar zijn smaak realiseren; voor ontwikkelaars is het ontwikkelen van nieuwbouw financieel aantrekkelijker en

    minder risicovol dan herontwikkeling; beleggers hebben graag goed renderende nieuwe kantoorpanden in portefeuille met

    huurders met een langjarig huurcontract en deze laatste zijn voor nieuwbouw relatiefeenvoudig te vinden;

    de gemeente genereert grondopbrengsten bij de uitgifte van nieuwe kavels, terwijl bijherontwikkeling meestal geen aanvullende erfpachtinkomsten op korte termijn wordengegenereerd. Kantooropbrengsten zijn veelal nodig om de ontwikkeling van een planfinancieel haalbaar te maken. Daarnaast draagt de ontwikkeling van kantoren vaak bijaan andere doelstellingen in plannen, zoals functiemenging, intensivering of als(geluid)buffer tussen bijvoorbeeld woningbouw en infrastructuur of industrie.

    De afgelopen jaren heeft dit geleid tot te veel nieuwbouw en een ruime kantorenmarkt.

    Vraag-aanbodconfrontatieDe tabel hieronder brengt voor het ambitieuze en behoedzame scenario het overaanbodin beeld, alsmede de omvang van de herontwikkelings- en transformatieopgave voor dekomende 30 jaar. De herontwikkelingsopgave is gebaseerd op het deel van dekantorenvoorraad dat de komende 30 jaar veroudert, maar op dezelfde locatie vervangenwordt (80% van de totale verouderde voorraad). De transformatieopgave is gebaseerd opde reeds bestaande incourante leegstand (zijnde 0,6 miljoen m) en het deel van devoorraad dat de komende 30 jaar veroudert en op een nieuwe locatie vervangen wordt(20% van de totale verouderde voorraad).

    Tabel 2.1 Vraag-aanbodconfrontatie kantoorruimte voor periode 2010-2040 voor ambiteus en

    behoedzaam scenario

    Global Gateway

    (ambitieus)

    Transatlantic Market

    (behoedzaam)Totale aanbod 2,9 miljoen m 2,9 miljoen mw.v. planaanbod 2,1 miljoen m 2,1 miljoen m

    w.v. opgeleverd in 2010 0,1 miljoen m 0,1 miljoen m

    w.v. in aanbouw 0,1 miljoen m 0,1 miljoen m

    w.v. courante leegstand 0,6 miljoen m 0,6 miljoen m

    Totale vraag 1,7 miljoen m 1,1 miljoen mw.v. uitbreidingsbehoefte 1,1 miljoen m 0,5 miljoen m

    w.v. vervangingsbehoefte op nieuwe locatie 0,6 miljoen m 0,6 miljoen m

    Confrontatie + 1,2 miljoen m + 1,8 miljoen mHerontwikkelingsopgave 2,6 miljoen m 2,6 miljoen m

    Transformatieopgave 1,3 miljoen m 1,3 miljoen m

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    14/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    15/60

    15

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    huidige en toekomstige gebruikers. Hieronder worden de leidende principes benoemdvoor de maatregelen en oplossingen.

    Drie hoofdsporenDe omvang van de reeds gebouwde kantorenvoorraad is kwantitatief voldoende om in detoekomstige behoefte te voorzien, maar sluit kwalitatief niet aan op de vraag. Er is eensterke behoefte aan kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad. De komende jarenwordt ingezet op het per saldo terugbrengen van de totale omvang van dekantorenvoorraad. Om dit te bereiken zal de gemeente haar energie in zetten langs driesamenhangende hoofdsporen:1. Stimuleren en faciliteren van herontwikkeling van bestaande kantoren op courantelocaties.2. Stimuleren en faciliteren van transformatie of sloop van bestaande incourante kantoren.3. Restrictief zijn bij toevoegen van nieuwbouw aan de bestaande voorraad.

    De Amsterdamse kantorenmarkt gaat een omvangrijke herontwikkelings- entransformatieopgave tegemoet. De gemeente zal hier stevig op inzetten en er zal slechtsbeperkt ruimte zijn voor het toevoegen van nieuwe kantoorruimte. Hiermee zal deverstorende werking die het toevoegen van nieuwbouw het afgelopen decennium gehadheeft in de toekomst kleiner worden. Er zullen strikte voorwaarden gelden voor hettoevoegen van nieuwbouw aan de bestaande voorraad, in zowel kwantitatieve alskwalitatieve zin. Het toevoegen van nieuwe kantoren is enkel op kansrijke locatiesgewenst.

    Verwachtingen en realisme; er is niet n oplossingDe verwachtingen ten aanzien van het terugdringen van de leegstand zijnhooggespannen. Toch is het niet realistisch te veronderstellen dat de leegstand op kortetermijn substantieel minder zal zijn. Daarvoor heeft de economische crisis te diepewonden gemaakt, is de vraag naar kantoren structureel ingezakt, deinvesteringsbereidheid in verouderde kantoren te gering en zijn de risicos te groot.Daarnaast hebben de afgelopen jaren geleerd dat transformatie binnen afzienbare tijdvoor een heel groot deel van de leegstaande panden geen rele optie is of een langeadem vergt. De leegstand van incourante kantoren is een complex probleem, dat perlocatie en type kantoor andere oorzaken en dus ook oplossingsrichtingen kent. Hetsucces van een maatregel voor de ene plek biedt geen garanties elders. Er zal dus altijdsprake moeten zijn van een pakket aan maatregelen om de kantorenmarkt in zijn geheel(weer) in evenwicht te krijgen. Het Ei van Columbus lijkt vooralsnog niet te bestaan. Eenpallet aan maatregelen en veel energie en inzet van alle partijen in het speelveld moetenbijdragen aan het herstel van het evenwicht. Dit zal niet van vandaag op morgengerealiseerd zijn, maar het streven is dat de courante leegstand in 2020 is gedaald tot hetniveau van een normale frictieleegstand van ongeveer 5%. Daarnaast zal de incouranteleegstand, die nu ongeveer 700.000 m bedraagt en door veroudering van de voorraadcontinu aan zal groeien, in 2020 substantieel teruggebracht zijn door transformatie ensloop.

    Eindgebruiker centraalIn het verleden is op de kantorenmarkt door zowel gemeente als markt vaakaanbodgestuurd gehandeld. Gemeenten ontwikkelden plannen vanuit de wens omwerkgelegenheid aan te trekken, gemengde gebieden te realiseren en/of

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    16/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    17/60

    17

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    gebiedsgerichte aanpak kan gedacht worden aan het sluiten van slimme coalities tussenenkele pandeigenaren in een gebied.

    Kansrijketransformatieprojecten

    Kansarmetransformatieprojecten

    multifunctionele locaties monofunctionele locaties

    multimodale ontsluiting snelweglocaties

    groot verschil tussen huidige enpotentile waarde

    klein verschil tussen huidige enpotentile waarde

    relatief lage boekwaarde relatief hoge boekwaarde

    icoongebouwen doorsnee kantoren

    ruime bestemmingsmogelijkheden beperktebestemmingsmogelijkheden

    goede fysieke aanpasbaarheidvan object (flexibel)

    slechte fysieke aanpasbaarheid vanobject (inflexibel)

    solitaire kantoren in woonwijken solitaire kantoren opbedrijventerreinen

    Toekomstbestendigheid van de kantorenmarkt vergrotenDe gemeente streeft ernaar om de toekomstbestendigheid van de kantorenmarkt tevergroten. Het is nodig een kwaliteitsslag te maken in bestaande gebouwen, maar ook oplocatieniveau te zorgen voor betere voorzieningen, functiemenging en inzetten opmultimodale bereikbaarheid. Dit betekent onder meer dat herontwikkeling, maar vooraltransformatie of zelfs sloop aan de orde zal zijn in gebieden die als minder kansrijkworden gezien. In kansrijke gebieden is een bescheiden nieuwbouwprogramma mogelijk.Hiervoor moeten keuzes gemaakt worden tussen gebieden op basis van toekomstigepotentie.

    Voor herontwikkeling van courante kantoorpanden is waardebehoud of zicht opwaardevermeerdering van het vastgoed of de locatie van belang. Hier heeft ook degemeente een rol. Op macro-niveau betekent dit dat het creren van een gezondeschaarste bijdraagt aan het aantrekkelijk houden en maken van bestaande locaties endaarmee van invloed is op de waarde van deze locaties en het vastgoed. Op meso-niveaubetekent dit dat de gemeente de kwaliteit van afzonderlijke locaties moet waarborgen ofverbeteren waar nodig, door onder meer aandacht voor de openbare ruimte, debereikbaarheid en het benutten van mogelijkheden voor functiemenging.

    Verdeling van verantwoordelijkhedenDe gemeente kan het herstel van de kantorenmarkt niet eigenhandig bewerkstelligen enzoekt daarbij de samenwerking en medewerking van de markt op. Het is van groot belangdat door alle partijen op de kantorenmarkt wordt gewerkt aan een blijvend gezondekantorenmarkt, waarbij eenieder zijn rol moet zoeken en pakken. De gemeente kan n wildaarin niet de grootste en belangrijkste speler worden. De toekomstige kantorenmarkt, alseconomisch systeem, is op de lange termijn niet gebaat bij een sterkeoverheidsinmenging of sturing.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    18/60

    18

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    De gemeente zal zich vooral richten op verbeteren van gebiedskwaliteiten en neemt eenregierol bij het afstemmen van de ontwikkeling van kantorenlocaties. De gemeente isimmers verantwoordelijk voor structuurplan, bestemmingsplannen, de infrastructuur en de(her)inrichting van de openbare ruimte. Marktpartijen zijn verantwoordelijk voor hetverbeteren van de kwaliteit van kantoorpanden en het oppakken van de kansen op hetgebied van herontwikkeling, transformatie en/of sloop van bestaande panden.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    19/60

    19

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    3 Onderzoek hybride ondernemingen

    De afgelopen maanden heeft onderzoek plaatsgevonden naar de aanwezigheid vanhybride ondernemingen en kantoorvloer op bedrijventerreinen 6. Een reductie van hetplanaanbod op kantorenlocaties heeft weinig zin als er op bedrijventerreinen volopmogelijkheden blijken te zijn om kantoorvloer te realiseren. Bovendien wil de gemeenteAmsterdam binnen de stad ruimte blijven bieden aan stadsverzorgende bedrijven. Hetonderzoek tracht meer duidelijkheid te verschaffen ten aanzien van: de omvang en (on)wenselijkheid van het verkantoriseren van bedrijventerreinen.

    Bedrijventerreinen zijn oorspronkelijk bedoeld voor bedrijfsactiviteiten die zich -vanwege milieuhinder, vrachtverkeeraantrekkende werking of schaalgrootte - nietlaten mengen in een stedelijke omgeving, zoals productie, reparatie, groothandel,distributie en opslag. De laatste jaren is sprake van een verkleuring vanbedrijventerreinen met oneigenlijke functies, zoals perifere detailhandel, leisure,dienstverlening en kantoren. Vooral het aandeel kantoorvloer op bedrijventerreinen issterk toegenomen. Deze verkantorisering van bedrijventerreinen wordt veroorzaaktdoor:- veranderende werkprocessen en locaties (automatisering, out-sourcing) binnen

    bedrijven zelf, waardoor de kantoorcomponent binnen het bedrijf toeneemt;- toename van kantoorachtigen: (creatieve) ondernemingen, die behalve

    bedrijfsvloer (o.a. maquetteruimtes) tot 70% kantoorvloer mogen hebben;- toename van kantoren: solitaire kantoorhoudende ondernemingen.

    het vervagen van het onderscheid tussen kantoren en bedrijven.In de discussie over het onderscheid tussen kantoren en bedrijven worden tweedimensies van deze begrippen vaak met elkaar verbonden: uiterlijkeverschijningsvorm van het vastgoed en activiteiten van ondernemingen. In ditonderzoek zijn deze dimensies afzonderlijk geanalyseerd.

    3.1 Kwantitatief onderzoek naar ruimtegebruik per onderneming

    WerkwijzeOp basis van beschikbare bedrijfsinventarisaties van zes Amsterdamse bedrijventerreinen(DRO, 2002-2010) is het vloergebruik per onderneming in kaart gebracht 7. Dit wasmogelijk voor ruim de helft van het totale bruto vloeroppervlak van de zes terreinen:Hamerstraat, Schinkel, Veemarkt, Sloterdijk I, Sloterdijk III zuidwest en Amstel III C- en D-strook. Per terrein zijn de volgende gegevens geanalyseerd: aantal vestigingen, totaalaantal m bruto vloeroppervlak, gemiddelde vestigingsgrootte (m brutovloeroppervlak/vestiging), aantal m kantoorvloer, aantal werknemers, gemiddeld

    6 Het volledige rapport is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf(www.oga.amsterdam.nl) 7

    De gebruikte bedrijfsinventarisaties van Schinkel en Sloterdijk I zijn bijna 10 jaar oud. Inmiddels is hetaandeel kantoorvloer op deze beide t erreinen aanzienlijk toegenomen. De westelijke kantorenstrook vanSloterdijk I niet meegenomen in de cijfers.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    20/60

    20

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    vloeroppervlak per werknemer. Hierbij is per onderneming een onderscheid gemaakttussen aanwezige bedrijfsvloer, kantoorvloer en overige vloer. De activiteiten van deondernemingen hebben centraal gestaan voor het bepalen van het type vloergebruik. Perterrein zijn de gegevens gerangschikt naar aandeel kantoorvloer per onderneming. Erworden elf categorien onderscheiden: van 0% tot en met 10% kantoorvloer, 11% tot enmet 20% etcetera tot en met 100% kantoorvloer.

    De resultaten van het onderzoek worden gepresenteerd aan de hand van de gemiddeldecijfers van de zes bedrijventerreinen. Duidelijk is dat de cijfers per bedrijventerreinuiteenlopen. Er is echter geen reden om te veronderstellen dat het gemiddelde van alleAmsterdamse bedrijventerreinen (Westelijk havengebied buiten de ring nietmeegenomen) hiervan sterk afwijkt.

    De resultaten van het onderzoek worden voor drie hoofdgroepen weergegeven: bedrijven (0%-30% kantoorvloer) hybride ondernemingen (30%-70% kantoorvloer) kantoren (70%-100% kantoorvloer)

    Hybride ondernemingen is de verzamelterm voor: bedrijfsachtigen: ondernemingen in de sectoren industrie, ambacht, groothandel,

    opslag en/of transport, die momenteel meer dan 30% van hun vloeroppervlak ingebruik hebben als kantoorruimte (als gevolg van processen als automatisering of out-

    sourcing) kantoorachtigen: ondernemingen in de overige sectoren, die voornamelijkkantoorvloer in gebruik hebben, maar ook een aanzienlijk aandeel, namelijk minstens30% bedrijfsvloer (bijvoorbeeld laboratorium of maquetteruimte).

    Het gaat erom dat binnen dezelfde vestiging van een onderneming zowel typischebedrijfsactiviteiten als typische kantooractiviteiten plaatsvinden. Mogelijk vinden er ookoverige activiteiten plaats.

    BevindingenVan 493 ondernemingen, met in totaal bijna 0,5 miljoen m aan bruto vloeroppervlak, ishet vloergebruik in kaart gebracht. Deze ondernemingen hebben circa 144.000 m bruto

    vloeroppervlak als kantoorruimte in gebruik, oftewel 29% van het totaal brutovloeroppervlak op bedrijventerreinen.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    21/60

    21

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    Type ondernemingenHet merendeel van de ondernemingen op bedrijventerreinen, namelijk 60% van het aantalvestigingen, kan uit de voeten met maximaal 30% kantoorvloer. Deze bedrijven nemen73% van het totale bruto vloeroppervlak in gebruik en herbergen 42% van de kantoorvloerin zich. De gemiddelde vestigingsgrootte bedraagt circa 1.200 m bruto vloeroppervlak peronderneming.

    Het aantal hybride ondernemingen, met 30% t/m 70% kantoorvloer, beperkt zich totgemiddeld 13% van het aantal vestigingen op bedrijventerreinen. Deze hybrideondernemingen hebben 16% van het totale bruto vloeroppervlak en 11% van dekantoorvloer in gebruik. Maar liefst 80% van de hybride ondernemingen betreftbedrijfsachtigen, met hooguit 50% kantoorvloer in gebruik. Slechts 3% van het totaalaantal vestigingen heeft tussen de 50% en 70% kantoorvloer in gebruik en is daarmeekantoorachtig. De gemiddelde vestigingsgrootte van de hybride ondernemingen isvergelijkbaar met de reguliere bedrijven, eveneens circa 1.200 m bruto vloeroppervlakper onderneming.

    Opmerkelijk is dat het aantal kantoorvestigingen (met 70% tot 100% kantoorvloer) met27% twee keer zo groot is als het aantal hybride ondernemingen. Het gemiddeldevloeroppervlak per kantoorvestiging is veel lager dan die van bedrijven en hybrideondernemingen, waardoor in totaal de solitaire kantoren slechts 11% van het totale brutovloeroppervlak in gebruik nemen.

    Wat betreft ruimteproductiviteit, in de zin van aantal m bruto vloeroppervlak perwerknemer, lijken hybride ondernemingen meer op kantoren dan op bedrijven. Gemiddeldhebben de bedrijven 80 m per werknemer in gebruik, voor de hybride ondernemingen enkantoren is dit de helft, 40 m per werknemer.

    BranchesDe hybride ondernemingen kennen een grote variteit aan branches. Circa een derde vande hybride ondernemingen betreft groothandels. Op de tweede plaats met eenvertegenwoordiging van circa 20% komt de bouwbranche. Ook zijn er hybrideondernemingen in ambachten/productie, logistiek en zakelijke dienstverlening. Slechts15% van de hybride ondernemingen zijn creatieve ondernemingen. Dit betreffenvoornamelijk modegroothandels en audio-visuele ondernemingen.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    22/60

    22

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    Onder de kantoren is het aandeel creatieve ondernemingen aanzienlijk hoger, namelijk45%. Meest voorkomende zijn de reclamebureaus, audiovisuele ondernemingen enuitgevers. Dit betekent echter ook dat het merendeel van de kantoren opbedrijventerreinen niet creatief is, zoals ICT-ondernemingen, advies-, administratie- enadvocatenbureaus.

    Totale kantoorvloer op bedrijventerreinenOp basis van bovenstaande analyse kan een doorvertaling gemaakt worden van hettotale kantoorprogramma dat op alle Amsterdamse bedrijventerreinen aanwezig is. Op deAmsterdamse bedrijventerreinen in totaal circa 6.200.000 m bruto vloeroppervlakaanwezig, waarvan circa 2,1 miljoen m in het Westelijk havengebied buiten de ring. Alsverondersteld wordt dat 29% van deze 4,1 miljoen m bruto vloeroppervlak kantoorvloerbetreft, dan betekent dit een totaal van 1,2 miljoen m kantoorvloer op de Amsterdamsebedrijventerreinen, waarvan ruim 450.000 m bij solitaire kantoren.

    Tabel 3.1 Inschatting totaal kantoorvloer op alle bedrijventerreinenZes terreinen

    in kaartTotaal bedrijventerreinen

    (excl. haven buiten ring A10)Aantal vestigingen 500 4.000Totaal m bruto vloeroppervlak 500.000 4.100.000Totaal m kantoorvloer 144.000 1.200.000Totaal m solitaire kantoorvloer 50.500 450.000

    Bronnen: Bedrijfsinventarisaties DRO, Functiekaart DRO

    3.2 Vastgoed en activiteiten

    Waar vroeger het onderscheid tussen een kantoorgebouw (als hoog representatiefgebouw met tapijt op de werkvloer) en bedrijfshuisvesting (zoals fabrieken,distributieterminals of verkoophallen) duidelijk was, bestaan er nu vele vastgoedvarianten.Kantoorvloer op bedrijventerreinen heeft verschillende verschijningsvormen. In hetonderzoek zijn hiervan acht vastgoedtypes gedentificeerd:1 traditioneel bedrijfspand met kantoorvloer in kraag2 industrieel erfgoed, voormalig fabriekcomplex3 bedrijfsverzamelcomplex met dubbel maaiveld4 70%-30% traditioneel rijtje-complex5 50%-50% modern rijtje-complex6 betonlook7 kantoor/bedrijfsverzamelcomplex8 traditioneel solitair kantoorpand

    Deze vastgoedtypes zijn niet allemaal eenduidig te typeren als kantoorgebouw ofbedrijfspand, vandaar dat de term kantoorachtig vastgoed veel wordt gebruikt. Ditbetekent echter niet dat dit vastgoed zowel voor bedrijven als kantoren geschikt is.Verschillende activiteiten van ondernemingen stellen verschillende functionele eisen aanvastgoed. Ook gelden hiervoor trouwens verschillende arbo-regels. Voorbedrijfsactiviteiten, zoals productie, reparatie, opslag, distributie of groothandel, geldenvaak specifieke functionele eisen, zoals: hoog plafond en/of zware maximalevloerbelasting en/of grote vrije overspanning en/of aanwezigheid van overheaddeuren

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    23/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    24/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    25/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    26/60

    26

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    Deze negatieve effecten leiden er toe dat in toekomst zeer terughoudend omgegaanwordt met het toestaan van kantoren op bedrijventerreinen. In de hiernavolgendehoofdstukken worden maatregelen genoemd die dit ondersteunen.

    Het vergt nog enige discussie voordat geconcludeerd kan worden dat bovenstaandebevindingen aanleiding geven om het vestigingsbeleid ten aanzien van bedrijventerreinente herzien. Hiervoor zijn bovendien de resultaten van belang die volgen uit het naderonderzoek dat in de Structuurvisie is aangekondigd naar de mogelijkheden waaropintensivering van de werkfunctie op de binnenstedelijke stadsverzorgendebedrijventerreinen, zonder dat de bedrijfsfunctie wordt aangetast. Dit onderzoek moet nogworden opgestart. Dit valt echter buiten de scope van deze kantorenstrategie.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    27/60

    27

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    4 Stedelijk kader en instrumentarium

    In dit hoofdstuk worden generieke maatregelen gepresenteerd die als doel hebben om debalans tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt te herstellen. Hiervoor is het nodigom per saldo kantooroppervlakte aan de markt te onttrekken. De verschillendemaatregelen zijn niet los van elkaar te aanschouwen maar vormen n samenwerkendgeheel. Achtereenvolgens worden maatregelen beschreven ter bevordering vantransformatie, sloop en herontwikkeling van bestaande kantoren ( 4.1) en het toevoegenvan nieuwe kantoren te beperken ( 4.2), mogelijkheden geschetst om het opruimen vanoude kantoren te koppelen aan het toevoegen van nieuwe kantoren ( 4.3) en tevoorkomen dat ongewild kantoren op bedrijventerreinen gerealiseerd worden ( 4.4).

    4.1 Maatregelen voor transformeren, sloop en herontwikkelenbestaande kantoren

    De rol van de gemeente bij transformatie en herontwikkeling van kantoren is voornamelijkeen faciliterende en stimulerende. De daadwerkelijke uitvoering van een transformatie- ofherontwikkelingsproject ligt vooral bij de markt. De rol van de gemeente zal uiteenlopenvan het wegnemen van belemmeringen bij transformatie en herontwikkeling tot het

    faciliteren en stimuleren van concrete projecten in de randvoorwaardelijke sfeer. Hierbijzijn de financile middelen van de gemeente zeer beperkt en worden met name indirectingezet (aanbieden procesmanagement, verbeteren omliggende openbare ruimte).

    Grofweg onderscheidt de gemeente drie mogelijke manieren van het stimuleren enfaciliteren van herontwikkeling en transformatie van kantoren (en leegstaand commercieelvastgoed in algemene zin): juridisch-planologisch: grenzen opzoeken van bouwregelgeving, flexibel omgaan met

    bestemmingsplannen, leegstandsverordening en maatwerk bij aanpassingenerfpachtcontracten

    financieel: belemmeringen wegnemen, incentives via erfpachtsysteem en/of via WOZ

    (voor zover wettelijk mogelijk) en/of heffingen (zoals bouwleges) organisatorisch: o.a. verhelpen cordinatieproblemenIn de navolgende paragrafen worden maatregelen en kaders binnen deze drie lijnengenoemd die moeten bijdragen aan meer herontwikkeling, transformatie en sloop.

    4.1.1 Juridisch-planologische instrumenten

    Er is een aantal juridisch-planologische instrumenten dat bijdraagt aan het stimuleren enherontwikkelen van incourante kantoren, die momenteel door de gemeente verkendworden, zoals:

    Soepeler omgaan met afgeven van vergunningen (randen van wetgeving opzoeken) Aanpassingen in bestemmingsplan snel doorvoeren

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    28/60

    28

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    Vooruitlopend op mogelijke (initiatieven tot) transformatie bestemmingsplannenflexibeler maken en andere bestemmingen toestaan

    Erfpachtregels voor transformatie en herontwikkeling versoepelen Hieronder wordt uitgebreider hierop ingegaan en worden voorstellen gedaan.

    BestemmingsplannenJuridisch-planologisch kunnen bestemmingsplannen op een aantal manieren wordeningezet om transformatie te faciliteren. Er is een aantal instrumenten om de transformatiete ondersteunen, zoals: door in een bestemmingsplan globale bestemmingen, gebruiks- en bouwregels op te

    nemen, bijvoorbeeld de bestemming Gemengd. Onder deze bestemming kunnen danalle mogelijke functies worden geschaard (met uitzondering van kantoor enkantoorachtigen);

    het opnemen in een bestemmingsplan van de mogelijkheid om middels eenomgevingsvergunning van gebruiks- of bouwregels af te wijken (binnenplanseafwijking);

    een wabo-projectbesluit; een postzegelplan.

    Indien het gaat om tijdelijke functies kan gedacht worden aan de volgende instrumenten: De tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan; De voorlopige bestemming in een bestemmingsplan.

    In gebieden waar transformatie van kantoren wenselijk is, wordt aangeraden om bij deperiodieke herziening van het bestemmingsplan het bestemmingsplan zo globaal enflexibel mogelijk op te stellen. Dit geldt in ieder geval voor de krimp- en balansgebieden,zoals in hoofdstuk 5 omschreven. Dit betekent dat op de kavels/bouwblokken waarvoorheen enkel kantoorruimte toegestaan was ook andere bestemmingen toegestaanworden en enkel niet gewenste bestemmingen (zoals kantoren en overlastgevendebestemmingen) uitgesloten worden. Hierdoor wordt op voorhand meer duidelijkheidgegeven aan eigenaren of andere genteresseerde marktpartijen in het gebied en wordttransformatie daarmee minder risicovol. Het aanpassen van hele bestemmingplannen endaarmee het verruimen van de bestaande bestemmingen kost echter tijd en brengt ook denodige haken en ogen met zich mee. Voor concrete initiatieven tot transformatie is hetdaarmee niet altijd geschikt. Dit zal veelal beter met een afwijking van het vigerendebestemmingsplan middels een omgevingsvergunning ingevolge de Wet algemenebepalingen omgevingsrecht (vaak via het zogenaamde Wabo-projectbesluit) geregeldkunnen worden of door middel van het maken van een bestemmingsplan voor eenindividueel gebouw (postzegelbestemmingsplan). Bij het opstellen van een postzegelplankan aangesloten worden bij de bestemmingen van het concrete initiatief. Gezamenlijk mettoepassing van de gemeentelijke cordinatieregeling zal op deze wijze in een relatiefkorte tijd een omgevingsvergunning voor een transformatieproject afgegeven worden.

    De gemeente kan de juridisch-planologische regelgeving rondom bestemmingsplannenen omgevingsvergunningen niet aanpassen. Zij kan wel inzicht verschaffen hieroverrichting marktpartijen en op basis van maatwerk en kennis over transformatie enherontwikkeling de beleidsruimte van bestaande regels opzoeken en toepassen. Dit zalvia het gemeentelijke transformatieteam plaatsvinden.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    29/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    30/60

    30

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    Vergroten marktpotentie transformatieprojectenTransformatieprojecten komen alleen tot stand indien de toekomstige opbrengsten van dealternatieve bestemming(en) de forse investeringen en het waardeverlies van tetransformeren vastgoed goedmaken. Ten aanzien van de financile haalbaarheid speeltde gemeente geen directe rol omdat geen structurele en substantile bijdragen terbevordering van transformatie vanuit de gemeente gegeven zullen worden. In derandvoorwaardelijke sfeer kan de gemeente, naast een flexibeler erfpachtbeleid en soepeltoepassen bouwregelgeving, echter wel bijdragen aan de bedrijfseconomischehaalbaarheid door te voorkomen dat het concurrentieaanbod voor alternatievebestemmingen te groot wordt. Dit betekent dat in het planaanbod voor onder meerwoningbouw, hotels, detailhandel en voorzieningen rekening gehouden moet worden methet potentile programma van deze bestemmingen dat in de (structureel) leegstaandekantoren gehuisvest kan worden. Er zal dus minder ruimte zijn voor nieuwbouwplannenten faveure van transformatieprojecten. De afweging tussen nieuwbouw of transformatiezal op basis van maatwerk op locatieniveau in de programmatische kaders verwerktmoeten worden.

    Daarnaast moet meer ruimte geboden worden voor tijdelijke invullingen in leegstaandekantoren. Initiatieven afkomstig uit de markt moeten gekoesterd en gefaciliteerd worden.De leegstaande kantoren bieden uitgelezen kansen om de tijdelijke behoefte vanactiviteiten te accommoderen, waarbij tijdelijke initiatieven mogelijk als opmaat kunnendienen voor een meer permanente invulling.

    Verdichting bij herontwikkelingOm de financile haalbaarheid van herontwikkeling te vergroten wordt soepel omgegaanmet volume-uitbreidingen. Dit betekent dat de gemeente in de juridisch-planologische enerfpachttechnische sfeer faciliterend en stimulerend zal optreden. De economischemeerwaarde van de volume-uitbreiding kan(deels) ingezet worden ter dekking vanonrendabele investeringen in het te herontwikkelen gebouw zelf. De extra kantoormetersdie bij herontwikkeling gerealiseerd worden, worden op de jaarlijkse kantorenbalansbijgeschreven.

    Aanpassen plancyclusBesluitvorming over individuele plannen in Amsterdam kent een voorgeschrevenprocesgang, lopend van strategie naar uitvoeringsbesluit. Deze is vastgelegd in hetzogenaamde Plaberum (plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen). Dezebesluiten vinden door het jaar heen plaats. Het huidige Plaberum en de daaringedefinieerde producten en besluitvormingsmomenten sluiten niet altijd goed aan op hetproces van transformatie- en herontwikkelingsprojecten. Hierdoor ontstaat een risico oponheldere besluitvorming en verantwoordelijkheden. Een goede gemeentelijke regie opinzet van middelen ten behoeve van transformatie is daardoor moeilijk. Geadviseerdwordt te onderzoeken of en zo ja hoe het Plaberum hierop kan worden verbeterd.Gerelateerd hieraan zou er ook een helder toetsingskader en een stadsbrede prioriteringmoeten komen voor transformatie- en herontwikkelingsprojecten.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    31/60

    31

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    4.1.2 Financile maatregelen

    Maatwerk grondprijzen en erfpachtBij herontwikkeling en transformatie van kantoren wordt in toenemende mate maatwerkgeleverd op het gebied van grondprijzen en erfpacht. De systemen en regels die voorgrondprijzen en erfpacht gelden zijn vaak toegesneden op nieuwbouw en nieuwe uitgiftenen daardoor te rigide voor herontwikkeling en transformatie. In de praktijk wordt hierinmiddels maatwerk toegepast en worden grondprijzen voor dergelijke projecten residueelberekend en wordt flexibel omgegaan met tijdvakken en erfpachtcontracten. Om op een

    juiste wijze de residuele waarde van een transformatie- of herontwikkelingsproject tebepalen is het echter van groot belang de juiste waarde van het structureel leegstaandevastgoed te bepalen. Naar de mening van de gemeente wordt deze waarde in veelgevallen overschat. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de taxaties van leegstaande kantoren die degemeente heeft laten maken ten behoeve van de leegstandsgesprekken, die deWethouder Grondzaken in maart 2011 heeft gehad met de tien eigenaren met de grootstekantorenleegstand in Amsterdam.

    Dekking gemeentelijke kosten transformatie, sloop en herontwikkelingEen belangrijk knelpunt bij transformatie, sloop en/of herontwikkeling is definanciering/dekking van de proces- en uitvoeringskosten die de gemeente hiervoor moetmaken. De huidige gemeentelijke systematiek is hier niet op ingericht en om de kaders inde kantorenstrategie te kunnen uitvoeren is een aanpassing van de systematiek eenvoorwaarde. Ook voldoet het huidige grondexploitatiemodel niet voor dergelijketransformatie- en herontwikkelingsprojecten, omdat er naast nieuwe uitgiftes van grondvooral mutaties van bestaande erfpachtrechten plaatsvinden. In steeds meer ruimtelijkeprojecten zal een dergelijke mix aan de orde zijn of vindt zelfs enkel transformatie enherontwikkeling plaats.

    In 2010 heeft de gemeente Amsterdam geconstateerd dat een deel van de geraamdegrondopbrengsten niet binnen zullen komen en dat dit gevolgen zal hebben voor hetVereveningsfonds. In het kader van het financieel gezond krijgen van hetVereveningsfonds zijn maatregelen genomen en heeft een onafhankelijkeadviescommissie (onder leiding van de heer Wijntjes) aanbevelingen gedaan om dewerking van de systematiek van het Vereveningsfonds te verbeteren 8. Als reactie hieropheeft het College van Burgermeester & Wethouders van Amsterdam onder meeraangegeven transformatie als n van de grote opgaven van deze en de toekomstige tijdte zien. Voortaan zal het College de grote transformatieopgaven specificeren die zich inde collegeperiode aandienen en in de financile paragraaf bij het programakkoord dewijze van dekking aangegeven. Hierbij worden twee vormen van transformatieonderscheiden: Transformatie van n of meer specifieke kavels waarvan het direct

    waardeverhogende effect betrokken mag worden bij de dekking van detransformatieopgave.

    Transformatie van grotere gebieden die op termijn tot waardestijging leidt. De hiermeesamenhangende kosten worden als onrendabele investeringen gezien met als

    8 Informatie hierover is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf(www.oga.amsterdam.nl)

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    32/60

    32

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    mogelijke dekkingsbron(nen) de Algemene Dienst, het Amsterdams Investeringsfondsof het Vereveningsfonds.

    Verdere uitwerking van het systeem voor kosten, opbrengsten en dekking van detransformatieopgave vindt casusgewijs plaats.

    Transformatieprojecten kunnen ook geld opleveren voor de betrokken marktpartijen, maarook voor de gemeente. Er zijn transformatieprojecten (van laagwaardige kantoren naarwonen, maar ook van bedrijfsruimte naar wonen of een gemengd stedelijk milieu) waareen economische meerwaarde wordt gegenereerd. Indien sprake is van erfpacht levert ditde gemeente extra canonopbrengsten op. Onderzocht zou moeten worden of het mogelijken wenselijk is om deze meerwaarde zowel bij de markt als bij de gemeente (deels)beschikbaar te maken/houden voor niet rendabele transformaties van kantoorlocaties.

    4.1.3 Organisatorische maatregelen

    Accountmanagement grote kantoorhoudende organisatiesEr zal door de gemeente frequent overleg gevoerd worden met de top 50 vankantoorhoudende ondernemingen in Amsterdam. Het doel van dit overleg is zicht tekrijgen op vestigingsplaatsmotieven en tijdig eventuele verhuisbewegingen in het vizier tehebben. Daarnaast zal de gemeente zich inspannen om het inzicht te vergroten op (grote)aflopende huurcontracten, om tijdig te kunnen anticiperen op eventuele verhuiswensen.

    Structureel overleg met marktpartijenEr zal door de gemeente structureel overleg gevoerd worden met marktpartijen (beleggersen ontwikkelaars) om gezamenlijk tot afspraken te komen over rol enverantwoordelijkheden ten aanzien van het herstellen van het evenwicht op dekantorenmarkt.

    Ruilmogelijkheden voor parkeernormenOm de herontwikkelings- of transformatiekansen van het meest laagwaardige vastgoeden de wederverhuurkansen van minder laagwaardig vastgoed te vergroten wordt het opbasis van maatwerk mogelijk om de ruime parkeernormering die het meest laagwaardigevastgoed in de praktijk vaak heeft over te hevelen naar het minder laagwaardige vastgoedbinnen eenzelfde gebied. Hiervoor geldt een tegenprestatie bij de vastgoedeigenaar in devorm van het wegbestemmen van de kantoorfunctie bij het meest laagwaardige vastgoedzonder dat hiervoor een planschadeclaim wordt ingediend.

    Inzicht vergroten in herontwikkelingspotentie bestaande voorraadDe gemeente zal onderzoeken welke delen van de bestaande voorraad zich lenen voorherontwikkeling en in ruimtelijke, markttechnische en financile zin kansrijk zijn. Hierdoorkan beter in beeld gebracht worden welke (ver)nieuwbouwpotentie er schuil gaat in debestaande markt. Als dit permanent inzichtelijk is, is de gemeente ook nauwkeuriger instaat om te bepalen wat daarnaast nog de behoefte aan nieuwbouw op nieuw uit te geventerreinen is.

    Monitoren feitelijke ontwikkelingenDe gemeente blijft de dynamiek op de kantorenmarkt de komende jaren frequentmonitoren. Hiermee wordt zicht verkregen op de daadwerkelijke uitbreidingsbehoefte,

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    33/60

    33

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    ontwikkelingen in de omvang van het ruimtegebruik per werknemer en de daadwerkelijketoevoegingen aan de kantorenvoorraad. Het planaanbod en stedelijk quotum voorkantoren, maar ook het uitgiftetempo in kantorenplannen en daarmee de fasering vanverwachte grondopbrengsten, is immers vooralsnog gebaseerd op het hoogstegroeiscenario (Global Gateway). Het is dus goed mogelijk dat feitelijkemarktontwikkelingen hiervan afwijken. Als dit uit monitoren blijkt, kan hier tijdig opgeanticipeerd worden. Het is dus noodzakelijk om de feitelijke ontwikkelingen in iedergeval eenmaal per jaar te monitoren en in kaart te brengen.

    4.2 Kaders voor toevoegen nieuwe kantoren

    In deze paragraaf worden kaders gegeven om in relatie tot de toekomstige ruimtevraag in

    kwantitatieve en kwalitatieve zin te komen tot: een passend planaanbod ( 4.2.1) een passend uitgiftebeleid ( 4.2.2) realistische grondexploitaties met betrekking tot kantorenprogramma en bijbehorende

    opbrengsten ( 4.2.3)

    4.2.1 Evenwichtig planaanbod kantoren

    Uit de vraagramingen is gebleken dat er in Amsterdam tot 2040 marktruimte is voor detoevoeging van maximaal 0,9 miljoen m. Amsterdam heeft echter meer kantoorplannen inde pijplijn zitten. Om het aanbod af te stemmen op de vraag in het hoogste groeiscenariois het noodzakelijk om het huidige planaanbod te reduceren met 1,2 miljoen m. Hierbij iser rekening mee gehouden dat een groot deel van de toekomstige behoeftegeaccommodeerd kan worden in de courante leegstand en de kantoren die sinds 1

    januari 2010 opgeleverd of in aanbouw genomen zijn.

    Bij de opgave om 0,9 miljoen m kantoorruimte te behouden uit het totale planaanbod van2,1 miljoen m is de werkgroep kantorenstrategie als volgt te werk gegaan: de opgave is vraaggericht aangepakt. Er is in kaart gebracht waar vanuit de

    vraagramingen behoefte aan blijkt te zijn en het planaanbod is hier op afgestemd. Datbetekent dat plannen die het minst aansluiten bij de toekomstige kwalitatieve vraag heteerst voor reductie in aanmerking komen;

    belangrijke kwalitatieve aspecten in de vraag zijn: multimodale bereikbaarheid vanlocaties, multifunctionaliteit van locaties met name ten aanzien van aanwezigheid vanvoorzieningen, uniciteit van locatie en te realiseren vastgoed ten opzichte vanbestaande voorraad (moet niet meer van hetzelfde zijn), gericht op sectoren waarbelangrijk deel van de te verwachten groei zit;

    de bestaande kantorenlocaties en de planvoorraad zijn opgedeeld in segmenten enhet planaanbod in deze segmenten is gerelateerd aan de vraag in dezelfdesegmenten;

    om de bestaande locaties en het planaanbod onderling te vergelijken is een multi-criteria analyse uitgevoerd. Alle bestaande locaties en plannen zijn gescoord engerangschikt op basis van de volgende criteria: bereikbaarheid per auto en openbaarvervoer, marktpotentie, stedenbouwkundige wenselijkheid, economische

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    34/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    35/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    36/60

    36

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    komen te staan dat in de bestaande voorraad geen adequate huisvesting gevonden kanworden kan overgegaan worden tot een nieuwe uitgifte.

    Hiervoor is het van belang alle nieuwe gebruikers en huidige gebruikers die een nieuwehuisvesting zoeken centraal stedelijk worden aangemeld 12 . Vervolgens wordt met dezepartijen de SER-ladder doorlopen. Op deze manier wordt gewaarborgd dat alle optiesbinnen de bestaande voorraad worden bekeken en voorkomen dat partijen te snel voornieuwbouw kiezen. De instrumenten om de huisvesting in bestaande bouw zoveelmogelijk te stimuleren zijn in de voorgaande paragraaf ( 4.1) beschreven. Alsonomstotelijk is vast komen te staan dat de bestaande bouw voor de gebruiker geen optieis wordt een nieuwe kantooruitgifte, onder strikte voorwaarden, toegestaan.

    Stedelijk kantorenquotumDe beperkte ruimtevraag die er de komende jaren is moet optimaal bediend worden, maarniet overschat worden. Bekend is dat op de kantorenmarkt de financile prikkels voor demeeste partijen liggen bij het ontwikkelen van nieuwe kantoren op nieuwe locaties. Hetovervoeren van de markt met nieuwbouw als toevoeging op de bestaande voorraad leidtechter tot versnelde afdanking en verschraling van de bestaande voorraad en is daarmeeweinig duurzaam. Daarnaast is het nodig om beheerst om te gaan met het toevoegen vannieuwbouw aan de bestaande voorraad om herontwikkeling van bestaande locaties eeneerlijke kans te geven. Enkel het inperken van het totale planaanbod over een periodevan dertig jaar alleen is dus onvoldoende om de regie op de jaarlijksenieuwbouwproductie zorgvuldig te voeren. Als aanvulling hierop wordt voorgesteld eenstedelijke kantorenquotum in te voeren.

    Tot 2014 geldt een stedelijk kantorenquotum voor nieuwe kantooruitgiften van jaarlijksmaximaal 40.000 m. Dit betekent dat er cumulatief kantoorruimte op nieuwe locatiesuitgegeven mag worden tot maximaal 40.000 m per jaar. Dit stedelijk kantorenquotum isniet verder gedifferentieerd naar locaties, maar er geldt wel dat kantooruitgiften enkelmogelijk zijn op locaties waar nog planaanbod gehandhaafd is (zie bijlage 3). Eenkantooruitgifte kan dus enkel plaatsvinden onder het voorbehoud dat het past binnen hetstedelijk kantorenquotum. Voordat daadwerkelijk tot uitgifte overgegaan wordt, zal deportefeuille Programma van het Ontwikkelingsbedrijf toetsten of deze het stedelijkkantorenquotum niet overschrijdt en op basis hiervan toestemming geven. Zodra eenuitgifte het maximum overschrijdt, zal hiervoor bestuurlijke toestemming gevraagd dienente worden 13 . Het overschrijden van het quotum heeft een direct effect op dekantorenbalans (zie 4.3).

    De uitkomsten in de kantorenbalans kunnen aanleiding geven om het stedelijkkantorenquotum het daaropvolgende jaar bij te stellen. Indien er (te) weinig kantoorruimteaan de markt onttrokken of te veel nieuwbouw toegevoegd is, is het noodzakelijk hetstedelijk kantorenquotum naar beneden bij te stellen en vice versa. Hierbij moetgerealiseerd worden dat er al rechten voor de ontwikkeling van kantoren vergeven zijn,maar nog niet daadwerkelijk tot realisatie is overgegaan. Daar waar dit in de toekomst

    12 De exacte uitwerking van het toe passen van een uitgifteprotocol zal opgesteld worden na bestuurlijke

    vaststelling van deze kantorenstrategie.13 De exacte uitwerking van het stedelijk kantoren quotum zal opgesteld worden na bestuurlijkevaststelling van deze kantorenstrategie.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    37/60

    37

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    gebeurd zal dat gevolgen hebben voor de kantorenbalans en daarmee kan het ookgevolgen hebben voor het stedelijk kantorenquotum.

    Zodra de courante leegstand is teruggedrongen naar een normale frictieleegstand van 4 5 % en de feitelijke vraag zich manifesteert conform de raming zal er meer ruimte zijn voorhet tot ontwikkeling brengen van kantorenplannen. Nieuwbouw door herontwikkeling(hergebruik van bestaande kantoren) staat buiten dit stedelijk quotum en is dusongelimiteerd mogelijk.

    Randvoorwaarden bij nieuwe uitgiftenWanneer de SER-ladder is doorlopen, de nieuwe uitgifte past binnen het planaanbod enhet kantorenquotum is het mogelijk om grond uit te geven voor een nieuwekantoorontwikkeling. Voor nieuwe kantooruitgiften gelden aanvullende randvoorwaarden,waarbij bij elke uitgifte aan alle randvoorwaarden voldaan moet worden. Deze zijn:1. duurzaam bouwen

    voor elk nieuwe kantooruitgifte geldt dat het te realiseren kantoor duurzaam moet zijnen moet voldoen aan de BREEAM Certificering Goed, of een soortgelijke certificering.Een uitzondering hierop vormt de Zuidas, waar de te realiseren kantoren moetenvoldoen aan de BREEAM Certificering Excellent. Deze regel geldt enkel voornieuwbouw van nieuwe kantooruitgiften. Bij herontwikkeling hoeft hier in principe nietaan te worden voldaan, maar is duurzaamheid wel een pr.

    2. flexibel bouwenvoor elk nieuwe kantooruitgifte geldt dat het te realiseren kantoor flexibel moet zijn,waardoor het veranderbaar in de tijd is en er eenvoudig andere functies in gevestigdkunnen worden.

    3. voorverhuureis van 70%voor elke nieuwe kantooruitgifte geldt dat 70% van het te realiseren kantoorvoorverhuurd/voorverkocht dient te zijn. Indien sprake is van de ontwikkeling van eenkantoorverzamelgebouw is een voorverhuureis van 70% niet werkbaar. Er dient danaangetoond te worden dat er in het gebied marktruimte is voor eenkantoorverzamelgebouw en er dient gekeken te worden naar de competenties van deeigenaar/verhuurder op dit vlak. Ook zal de ontwikkeling van meerderekantoorverzamelgebouwen in een gebied op elkaar afgestemd dienen te worden.

    4. marktconforme grondprijzenvoor nieuwe kantooruitgiften gelden marktconforme grondprijzen. Bij degrondprijsbepaling wordt rekening gehouden met de tweedeling in de markt en wordtde residuele grondprijs bepaald aan de hand van marktprijzen uit het kwalitatief goedegedeelte van de kantorenmarkt. Tegemoetkomingen voor excessieve stichtingskostenworden in principe niet meer gehonoreerd.

    Bovenstaande maatregelen resulteren in een zogenaamd stappenplan dat bij elke nieuwekantooruitgifte doorlopen wordt:

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    38/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    39/60

    39

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    4.2.3 Regels voor bestaande kantorenplannen en nieuw toe te voegenkantorenplannen

    Het planaanbod dat gehandhaafd is (zie bijlage 3), voorziet in ruime mate in deruimtevraag volgens het meest ambitieuze groeiscenario. In elk geval tot 2014 is hetdaarom niet toegestaan de omvang van kantoren in bestaande plannen uit te breiden enwordt geen kantoorruimte in nieuwe plannen toegestaan. Voor het hard maken vanzacht planaanbod dat reeds opgenomen is in het gehandhaafde planaanbod (binnenAmsterdam het moment dat een projectbesluit genomen wordt) wordt in de RegionaleUitvoeringsstrategie van PlaBeKa een procedure afgesproken, waarbij DO PRES(directeurenoverleg Platform Ruimtelijk-Economische Structuur, waar PlaBeKa onderdeelvanuit maakt) goedkeuring moet geven om een zacht plan hard te maken.

    4.3 Koppeling oud en nieuw

    Bij het aanpakken van de leegstand op de kantorenmarkt is het koppelen van hetrealiseren van nieuwe kantoren aan het onttrekken van bestaande incourante kantoreneen interessant instrument. Dit kan op verschillende schaalniveaus ingezet worden: opstedelijk, gebieds- of objectniveau. In deze kantorenstrategie worden voorstellen gedaanwaarmee op stedelijk en op gebiedsniveau een koppeling tussen oud en nieuw gelegdwordt. Dit betreffen respectievelijk het hanteren van een kantorenbalans, die hieronderbeschreven wordt, en het invoeren van balans- en krimpgebieden, die in hoofdstuk 5beschreven worden. Op projectniveau worden momenteel verkenningen uitgevoerd naarde haalbaarheid, effectiviteit en toepasbaarheid van een oud-voor-nieuw instrument.Hieronder worden deze kort weergegeven.

    KantorenbalansOm de balans op de kantorenmarkt te herstellen is het nodig dat de in dezekantorenstrategie genoemde maatregelen per saldo leiden tot het onttrekken vankantooroppervlak aan de markt. In onderstaande tabel wordt een indicatie gegeven die degenoemde maatregelen uit de voorgaande paragrafen naar verwachting zullen hebben opde drie sporen van herontwikkeling, transformatie en nieuwbouw. Dit is nadrukkelijkindicatief, omdat de herontwikkelings- en transformatieopgave door de markt wordtuitgevoerd en de overheid slechts faciliteert. Op de ruimte die voor het toevoegen vannieuwbouw gegeven wordt, heeft de gemeente wel invloed en daarmee kan zijmedebepalend zijn voor het saldo op de kantorenbalans.

    Tabel 4.3 Kantorenbalans met indicatieve effecten van de maatregelen op de drie hoofdsporen Hoofdsporen Effect op kantorenvoorraad

    Verdichting door herontwikkeling + 10.000 mTransformatie / Sloop - 70.000 mNieuwbouw + 40.000 mSaldo - 20.000 m

    De gemeente zal voortaan in ieder geval jaarlijks de kantorenbalans van het

    voorafgaande jaar opmaken. Gegeven de noodzaak om in ieder geval de eerstkomende jaren per saldo de kantorenvoorraad te laten afnemen wordt aan de hand van de

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    40/60

    40

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    kantorenbalans inzichtelijk of bijsturing op een of meerdere van de drie hoofdsporen nodigis. Als aan het eind van het jaar blijkt dat de daadwerkelijke cijfers een ander beeld gevendan hierboven is geschetst dan kunnen de doelstellingen voor het jaar daarop wordenbijgesteld. Het saldo is hierin maatgevend. Wordt er dus aanzienlijk meer getransformeerddan vergroot dit de ruimte voor nieuwbouw en vice versa. Tot 2014 geldt in principe eenstedelijk kantorenquotum van maximaal 40.000 m per jaar (zie 4.2.2). Dit quotum kannaar boven of naar beneden worden bijgesteld als de resultaten op het gebied vanherontwikkeling, transformatie en sloop daartoe aanleiding geven.

    Verkenningen 'oud-voor-nieuw'De praktijk leert dat transformaties van bestaande kantoren bijna altijd onrendabel zijn.Een oplossing voor het exploitatietekort zou buiten het transformatieproject zelf kunnenworden gezocht. Hiervoor zijn diverse theoretische mogelijkheden die een (financile)koppeling maken tussen de nieuwbouw van kantoren en het aanpakken van deverouderde voorraad. Het betreft de volgende varianten: Verhandelbare ontwikkelrechten

    na het onttrekken van een bestaand kantoor ontvangt men tegen een marktconformegrondprijs een (kleiner) ontwikkelrecht op een bouwrijpe locatie (voor kantoorruimte ofeen andere bestemming) elders in de stad.

    Verhandelbare transformatiebijdragebij nieuwe uitgifte wordt boven op de grondprijs een transformatiebijdrage betaald, diede betalende partij terug kan ontvangen als bijdrage op het onrendabele gedeelte vantransformatie van een bestaand pand.

    Verwijderingsbijdragebij nieuwe uitgifte wordt boven op de grondprijs een verwijderingsbijdrage betaald, diede gemeente in een Transformatiefonds stopt, waarop marktpartijen aanspraakkunnen maken als bijdrage in het onrendabele gedeelte van transformatie van eenbestaand pand.

    Kwaliteitsfondsbij elke nieuwe uitgifte wordt een deel van de ontvangen grondprijs in eenkwaliteitsfonds gestopt, waaruit de gemeente investeert in een kwaliteitsverbeteringvan bestaande (laagwaardige) kantoorlocaties.

    Ruilverkavelingalle eigenaren in een specifiek gebied brengen kantoorpand tegen rele waarde vanhuidige gebruik in in een gebiedsontwikkelingsmaatschappij, die het gebiedherontwikkelt en na (gedeeltelijke) sloop en herverkaveling naar ratoeigendomsrechten teruggeeft aan eigenaren die ingebracht hebben. Gemeente brengthierbij openbare ruimte in en verwerft dit na herontwikkeling weer terug.

    selectiecriterium tot opruimen bestaande kantoren bij tendersbij een meervoudige openbare selectie voor nieuwe kantoren wordt eenselectiecriterium opgenomen die het onttrekken van bestaande (incourante)kantoorruimte aan de Amsterdamse markt beloont, waarbij de onttrekkingsomvanggerelateerd kan worden aan het nieuw te realiseren kantooroppervlak.

    Voor deze varianten zijn de effectiviteit, toepasbaarheid en uitvoerbaarheid verkend en intabel 4.5 weergegeven.

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    41/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    42/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    43/60

    43

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    Met het oog op het grote overaanbod aan kantoorplannen is het echter onverstandig omte veel kantoren(plan)aanbod op bedrijventerreinen te faciliteren. Hoewel de toevoegingvan kantoorprogramma verdedigbaar is vanuit het oogpunt van de doorontwikkeling vaneen bedrijventerrein of de beoogde transformatie tot werkwoongebied of woonwerkgebieddenkbaar, wordt hiervoor in principe zeer beperkt mogelijkheid voor geboden. Het(plan)aanbod van kantoren op bedrijventerreinen wordt voortaan consequent betrokken bijhet totale planaanbod van kantoren en de ontwikkeling van kantoren is enkel toegestaanop die locaties en in die omvang die zijn opgenomen in de lijst van te behouden plannen(zie bijlage 3).

    Volgens de meest recente inventarisaties is het zachte kantorenplanaanbod op sommigebedrijventerreinen aanzienlijk of zijn er bij planeigenaren voornemens om hiervoormogelijkheden te bieden. De toekomstige ruimtebehoefte laat het echter niet toe dezeplannen tot ontwikkeling te brengen zonder dat dit onwenselijke consequenties heeft voorde Amsterdamse kantorenmarkt als geheel. Dit planaanbod zal dan ook geschrapt dienente worden, mits het als te handhaven is opgenomen in bijlage 3.

    Bij meer dan 50% kantoorvloer gelden de kaders van kantorenstrategieOm in de toekomst regie te kunnen voeren op de eventuele ontwikkeling van kantoren opbedrijventerreinen is het nodig duidelijkheid te brengen in de bestemmingsbepaling vaneen onderneming. Om te bepalen of een te realiseren vastgoedobject een bedrijfsgebouwof kantoorgebouw wordt/is, wordt de volgende rekenregel ingevoerd: van hetvastgoedobject mag enkel de begane grondvloer worden gerekend alsbedrijfsvloeroppervlak (mits deze ook daadwerkelijk als bedrijfsvloer gebouwd en gebruiktwordt) en alle eventuele verdiepingsvloeren worden gerekend tot kantoorvloeroppervlak.Op basis van het totale vloeroppervlak van het pand kan daarmee het aandeelkantoorvloeroppervlak berekend worden. Indien dit kantoorvloeroppervlak meer dan 50%is, is sprake van een kantoor en gelden de in deze kantorenstrategie genoemde kaders.

    De kaders uit deze kantorenstrategie gelden niet voor kantoorruimte die ondergeschikt isaan bedrijfsruimte (dus minder of gelijk aan 50% van het totale vloeroppervlak).Kantoorruimte dat onderdeel uitmaakt van bedrijven heeft immers een wezenlijk anderkarakter. De kantorenstrategie beoogt de bedrijfsvoering van de bedrijven en hybrideondernemingen met maximaal 50% kantoorvloer, niet te hinderen.

    Figuur 4.7 Voorbeelden van rekenregel voor bepaling bedrijf of kantoor

    In vastgestelde plannen zit veel bedrijfsruimte opgenomen, waarvan het zeerwaarschijnlijk is dat deze op verdiepingsvloeren gerealiseerd zal worden. Volgensbovengenoemde rekenregel dient dit tot kantoorruimte gerekend te worden. Aanbevolen

    laag 2

    laag 1

    bg laag

    bg = 60% bg = 50% bg = 33% bg = 40%

    lagen = 40% lagen = 50% lagen = 67% lagen = 60%

    bedrijf bedrijf kantoor kantoor

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    44/60

  • 8/10/2019 Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

    45/60

    45

    Kantorenstrategie9 juni 2011

    Gemeente AmsterdamOntwikkelingsbedrijf

    5 Locatiespecifiek kader

    Naast generieke maatregelen om het evenwicht tussen vraag en aanbod op dekantorenmarkt te verbeteren is het nodig om ook naar de waarde en potentie van deafzonderlijke kantorenlocaties in de stad te kijken. Met het gegeven dat de kantorenmarktblijvend veranderd is van een groei- naar een vervangingsmarkt zal ook op locatieniveaueen andere strategie noodzakelijk worden. Op sommige locaties zal actief gewerktmoeten worden aan transformatie en/of sloop van incourante kantoren. Voor veel locatiesgeldt dat er nauwelijks tot geen marktruimte is voor een uitbreiding van het kantoorareaalen dat het accent daardoor moet verschuiven naar het behouden en/of verbeteren van dekwaliteit van de aanwezige kantorenvoorraad en van de gebiedskwaliteiten. Uitbreidingvan de kantoorvoorraad is enkel nog mogelijk op de meest kansrijke kantorenlocaties.

    In deze kantorenstrategie zijn 38 locaties onderscheiden waar kantoren(plannen)voorkomen. In bijlage 2 zijn deze op een kaart weergegeven. Op basis van een typeringwordt voor al deze locaties een strategie voor de toekomst gegeven. Hierbij is hetuitgangspunt dat de locatiespecifieke strategien cumulatief het stedelijk belangondersteunen van een kwantitatief en kwalitatief in balans zijnde kantorenvoorraad, dieruimte biedt aan de uiteenlopende vraag van (potentile) kantoorgebruikers. Hierbij komtbij het maximaal toegestane planaanbod overeen met het totaal te behouden planaanboduit tabel 4.2.

    5.1 Typering van kantorenlocaties

    Bij het bepalen van een passende ontwikkelstrate