Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens...

35
Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3 FFP Forum, 4 april 2019 Ferd Beukers Jan Vrusch Fiscaal Juridisch Adviesbureau

Transcript of Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens...

Page 1: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Fiscale aspecten onroerende zakenin box 3

FFP Forum, 4 april 2019

Ferd Beukers

Jan Vrusch

Fiscaal Juridisch Adviesbureau

Page 2: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Programma

Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3▪ Inleiding

▪ Particuliere verhuur

▪ 2e woning in buitenland

Page 3: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Inleiding

CBS cijfers 2018

• Aantal woningen in NL: 8 miljoen

• Aantal huurwoningen in NL: 3,4 miljoen (42%)

• Particulier verhuurde woningen: 475.000 (6% woningvoorraad)

• Uitschieters: Groningen (15%), Den Haag (13%), Amsterdam (12%)

• 80% verhuurt slechts één woning; 10% verhuurt twee woningen.

Page 4: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Particuliere verhuur

▪ Inkomstenbelasting box 1 of box 3?

▪ Overdrachtsbelasting

▪ Schenk- en erfbelasting

▪ Gemeentelijke heffingen

Page 5: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Inkomstenbelasting box 1 of box 3?

Hoofdregel

Verhuurde woning valt in box 3 (normaal, actief vermogensbeheer)

▪ Forfaitaire rendementsheffing

▪ Uitgangspunt: WOZ-waarde (art. 5.20 Wet IB 2001)

▪ Correctie op de WOZ-waarde met leegwaarderatio (art. 17a UBIB 2001)

Page 6: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Tabel leegwaarderatio (art. 17a UBIB 2001)voor woningen met huurbescherming

Bij niet-zakelijke huurprijs wordt de jaarlijkse huur gesteld op 3,5% van de WOZ-waarde

Bij een jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde van:

meer dan maar niet meer dan bedraagt de leegwaarde ratio

0% 1% 45%

1% 2% 51%

2% 3% 56%

3% 4% 62%

4% 5% 67%

5% 6% 73%

6% 7% 78%

7% - 85%

Page 7: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Voorbeeld

▪ Huursom € 1.000 p/mnd (€ 12.000 p/jaar)

▪ WOZ-waarde € 360.000

▪ Huursom / WOZ-waarde = € 12.000 / € 360.000 = 3,33%

▪ Leegwaarderatio volgens tabel: 62%

▪ Box 3-waarde: € 360.000 x 62% = € 223.200

NB: Woning moet op 1 januari permanent verhuurd zijn, anders 100% WOZ-waarde

Page 8: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Permanent verhuurde woning op erfpachtgrond

▪ WOZ-waarde eerst verlagen met 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon

▪ Vervolgens waarde corrigeren aan de hand van de leegwaarderatio

Page 9: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Voorbeeld (vervolg)

▪ Jaarlijkse erfpachtcanon € 1.200

▪ Waardevermindering: 17 x € 1.200 = € 20.400

▪ WOZ-waarde € 360.000

▪ Af: vermindering erfpacht: € 20.400

€ 339.600

▪ Huursom/WOZ-waarde = € 12.000 / € 339.600 = 3,53%

▪ Leegwaarderatio volgens tabel: 62%

▪ Box 3-waarde: € 339.600 x 62% = € 210.552

Page 10: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Waardering woning in box 3

Hoge Raad 3 april 2015 (ECLI:NL:HR:2015:812)

▪ Als de waarde volgens de wettelijke systematiek meer dan 10% hoger is dan de werkelijke waarde, dan uitgaan van de werkelijke waarde

Page 11: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Inkomstenbelasting: box 1 of box 3

Hoofdregel: Verhuurde woning valt in box 3

Uitzondering: Verhuurde woning valt in box 1

(anders dan normaal, actief vermogensbeheer)

▪ ‘Uitponden onroerende zaken’

▪ Zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen

▪ Het aanwenden van voorkennis of vergelijkbare vormen van kennis

Page 12: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Inkomstenbelasting: box 1 of box 3

Hoge Raad 9 oktober 2009 (ECLI:NL:PHR:2009:BI0481)

Verhuurde woning valt bij uitponding in box 1:

▪ Als exploitatie gepaard gaat met werkzaamheden die zijn gericht op redelijkerwijs te verwachten voordeel, of

▪ Als bijzondere kennis er in belangrijke mate (>30%) aan heeft bijgedragen dat voordeel behaald wordt

Page 13: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Inkomstenbelasting: box 1 of box 3

Box 1

▪ Meer dan normaal, actief vermogensbeheer

▪ Feitelijk ontvangen huur belastbaar

▪ Kosten, afschrijvingen aftrekbaar*

▪ Winst bij verkoop belast (opbrengst > boekwaarde)

▪ Verlies bij verkoop aftrekbaar (opbrengst< boekwaarde)

*Afschrijving tot WOZ-waarde

Box 3

▪ Normaal, actief vermogensbeheer

▪ Forfaitair rendement

▪ Geen aftrek van kosten en afschrijvingen

▪ Winst bij verkoop onbelast

▪ Verlies bij verkoop niet aftrekbaar

Page 14: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Voorbeeld woning in box 1

▪ Willem ‘t Einde koopt een woning bestemd voor verhuur

▪ Willems werkzaamheden overschrijden normaal, actief vermogensbeheer

▪ Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde)

▪ Afschrijven niet mogelijk

▪ Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5% (€ 8.750)

▪ Willems inkomen in box 1 is aan de top belast tegen het hoogste tarief IB (51,75%)

▪ Huurinkomsten 2019: € 36.000

▪ Aftrekbare kosten m.b.t. woning in 2019: € 15.000 (incl. rentelasten)

Page 15: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Uitwerking box 1

▪ Belastbaar ROW: € 36.000 -/- € 15.000 = € 21.000

▪ Inkomstenbelasting: 51,75% x € 21.000 = € 10.867

▪ Netto resultaat: € 36.000 -/- € 15.000 -/- € 10.867 = € 10.133

Page 16: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Voorbeeld woning in box 3

▪ Zelfde uitgangspositie maar nu verhuur in box 3

▪ Forfaitair rendement in box 3 (2019): 4,45% (‘tweede schijf’)

▪ Huurinkomsten 2019: € 36.000

▪ Kosten m.b.t. woning in 2019: € 15.000 (incl. rentelasten)

Page 17: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Box 3 in 2019

Page 18: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Uitwerking

Als de woning op 1 januari 2019 is verhuurd

▪ Huurwaarderatio: 85% (want huur > 7% WOZ-waarde)

▪ Grondslag: (85% x € 500.000) -/- € 250.000 = € 175.000

▪ Box 3-heffing: 30% x 4,45% x € 175.000 = € 2.336

Netto resultaat: € 36.000 -/- € 15.000 -/- € 2.336 = € 18.664

Als de woning op 1 januari 2019 niet is verhuurd

▪ Grondslag: € 500.000 -/- € 250.000 = € 250.000

▪ Box 3-heffing: 30% x 4,45% x € 250.000 = € 3.337

Netto resultaat: € 36.000 -/- € 15.000 -/- € 3.337 = € 17.663

Page 19: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Overdrachtsbelasting / BTW

▪ Overdrachtsbelasting over ‘waarde in het economische verkeer’

▪ Tarief: 2% (woningen)

▪ Politieke ontwikkelingen

▪ Jurisprudentie woningbegrip

Geen overdrachtsbelasting maar BTW (21%)

▪ Bij nieuwbouw, of

▪ Bestaande bouw bij levering uiterlijk 2 jaar nadat het pand voor het eerst in gebruik is genomen

Page 20: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Schenk- en erfbelasting

Grondslag verhuurde woning: WOZ-waarde

▪ Verminderd met 17 x jaarlijkse erfpachtcanon

▪ Vermenigvuldigd met leegwaarderatio

Hoge Raad 23 september 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2135)

▪ Als de waarde volgens de wettelijke systematiek meer dan 10% hoger is dan de werkelijke waarde, dan uitgaan van de werkelijke waarde

Page 21: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Fictiebepaling artikel 10 SW

Hoge Raad 8 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:583

• Moeder draagt in 2010 haar woning over aan dochter onder voorbehoud huurrecht

• Zakelijke koopsom € 117.500; WOZ waarde € 221.000

• Zakelijk vastgestelde huur: € 650 per maand (€ 7.800 per jaar)

• Moeder overlijdt

• Artikel 10 lid 3 SW: Fictief legaat indien huur < 6% van de WOZ-waarde

• Dat huur zakelijk is vastgesteld is niet relevant voor toepassing art. 10 SW

Page 22: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Lokale heffingen

Eigenaar kan gebruikersheffingen doorberekenen

Lokale heffingen Eigenaar (E) of Gebruiker (G)

Onroerende zaakbelasting (OZB) E

Rioolrecht E / G

Verontreinigingsheffing G

Afvalstoffenheffing G

Ingezetenenomslag G

Page 23: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

2e woning in buitenland

Belastingheffing in Nederland

▪ Woonplaats-beginsel

▪ Wereldinkomen

▪ Dubbele belastingheffing mogelijk

Belastingheffing in buitenland

▪ Bron-beginsel

▪ Lokale en nationale heffingen

Page 24: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

2e woning in buitenland

Hoofdregel

▪ 2e woning in buitenland valt in box 3

▪ Forfaitaire rendementsheffing

▪ Uitgangspunt: WOZ-waarde (art. 5.20 Wet IB 2001)

▪ Waarde economisch verkeer

▪ Dubbele belastingheffing?

Page 25: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Voorkomen dubbele belastingheffing

▪ Belastingverdragen

▪ Belastingregeling voor het Koninkrijk (Aruba)

▪ Belastingregelingen (Curaçao en Sint Maarten)

▪ Belastingregeling voor het land Nederland (Bonaire, Sint Eustatius en Saba)

▪ Besluit voorkoming dubbele belasting 2001

Page 26: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Aftrek ter voorkoming dubbele belastingheffing

▪ Nederland verleent vermindering verschuldigde NL inkomstenbelasting

▪ Aftrek per box

▪ Aftrek bedraagt niet meer dan verschuldigde belasting in betreffende box

▪ Geen verrekening met belastbaar inkomen in andere boxen

▪ Vereiste dat buitenlandse inkomsten per saldo positief zijn

Page 27: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Aftrek ter voorkoming dubbele belastingheffing

▪ Berekening afhankelijk van soort inkomen en bronland

▪ Twee mogelijkheden:

▪ Vrijstellingsmethode: verhouding niet te belasten inkomen <-> wereldinkomen : loon (meestal) en onroerende zaken in box 3

▪ Verrekeningsmethode: verrekening buitenlandse belasting tot evenredigheidslimiet : dividend, royalty’s en rente

▪ Doorschuifregeling (stallingsregeling)

Page 28: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Aftrek ter voorkoming dubbele belastingheffing

▪ Voorbeeld vrijstellingsmethode

Belastbaar inkomen woning/werk € 25.000loon Nederland € 10.000loon Duitsland € 15.000

Inkomstenbelasting NL € 1.250

Aftrek € 15.000/€ 25.000 x € 1.250 € 750

▪ Compensatieregeling inkomen uit België / Duitsland

Page 29: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Bron: Belastingdienst – verdragsstaten IB ingezetenen

Page 30: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Voorbeeld

▪ Vermogen in box 3 (spaargeld) : € 400.000

▪ Koopsom 2e woning in buitenland : € 150.000

▪ WEV 2e woning in buitenland : € 150.000

▪ Box 3 heffing 30% x 4,45% x € 400.000 : € 5.340

▪ Aftrek voorkoming dubbele belastingheffing

Page 31: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Voorbeeld (vervolg 1)

Financiering 2e woning in buitenland met eigen geld

▪ Spaargeld : € 250.000

▪ Waarde EV 2e woning in buitenland : € 150.000

▪ Box 3 heffing 30% x 4,45% x € 400.000 : € 5.340

▪ Aftrek voorkoming dubbele belastingheffing

(€ 150.000 / € 400.000) x € 5.340 : € 2.003

▪ Box 3 heffing : € 3.337

Page 32: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Voorbeeld (vervolg 2)

Financiering 2e woning in buitenland met geleend geld

▪ Spaargeld : € 350.000

▪ Waarde EV 2e woning in buitenland : € 150.000

▪ Lening : € 100.000

▪ Box 3 heffing 30% x 4,45% x € 400.000 : € 5.340

▪ Aftrek voorkoming dubbele belastingheffing

((€ 150.000 - € 100.000) / € 400.000) x € 5.340 : € 668

▪ Box 3 heffing : € 4.672

Page 33: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Voorbeeld (vervolg 3)

Financiering 2e woning in buitenland

▪ Box 3 heffing – eigen middelen : € 3.337

▪ Box 3 heffing – financiering : € 4.672

▪ Verschil (jaarlijks!) : € 1.335

▪ Advieskansen ook voor bestaande situaties

Page 34: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%

Fiscaal-Juridisch Adviesbureau

Ruben Stam Ferd Beukers Jan Vrusch

010-5130468

[email protected]

Page 35: Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08  · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde) Afschrijven niet mogelijk Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5%