Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08 · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens...
Transcript of Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3...2016/04/08 · Kostprijs woning € 500.000 (eveneens...
Fiscale aspecten onroerende zakenin box 3
FFP Forum, 4 april 2019
Ferd Beukers
Jan Vrusch
Fiscaal Juridisch Adviesbureau
Programma
Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3▪ Inleiding
▪ Particuliere verhuur
▪ 2e woning in buitenland
Inleiding
CBS cijfers 2018
• Aantal woningen in NL: 8 miljoen
• Aantal huurwoningen in NL: 3,4 miljoen (42%)
• Particulier verhuurde woningen: 475.000 (6% woningvoorraad)
• Uitschieters: Groningen (15%), Den Haag (13%), Amsterdam (12%)
• 80% verhuurt slechts één woning; 10% verhuurt twee woningen.
Particuliere verhuur
▪ Inkomstenbelasting box 1 of box 3?
▪ Overdrachtsbelasting
▪ Schenk- en erfbelasting
▪ Gemeentelijke heffingen
Inkomstenbelasting box 1 of box 3?
Hoofdregel
Verhuurde woning valt in box 3 (normaal, actief vermogensbeheer)
▪ Forfaitaire rendementsheffing
▪ Uitgangspunt: WOZ-waarde (art. 5.20 Wet IB 2001)
▪ Correctie op de WOZ-waarde met leegwaarderatio (art. 17a UBIB 2001)
Tabel leegwaarderatio (art. 17a UBIB 2001)voor woningen met huurbescherming
Bij niet-zakelijke huurprijs wordt de jaarlijkse huur gesteld op 3,5% van de WOZ-waarde
Bij een jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde van:
meer dan maar niet meer dan bedraagt de leegwaarde ratio
0% 1% 45%
1% 2% 51%
2% 3% 56%
3% 4% 62%
4% 5% 67%
5% 6% 73%
6% 7% 78%
7% - 85%
Voorbeeld
▪ Huursom € 1.000 p/mnd (€ 12.000 p/jaar)
▪ WOZ-waarde € 360.000
▪ Huursom / WOZ-waarde = € 12.000 / € 360.000 = 3,33%
▪ Leegwaarderatio volgens tabel: 62%
▪ Box 3-waarde: € 360.000 x 62% = € 223.200
NB: Woning moet op 1 januari permanent verhuurd zijn, anders 100% WOZ-waarde
Permanent verhuurde woning op erfpachtgrond
▪ WOZ-waarde eerst verlagen met 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon
▪ Vervolgens waarde corrigeren aan de hand van de leegwaarderatio
Voorbeeld (vervolg)
▪ Jaarlijkse erfpachtcanon € 1.200
▪ Waardevermindering: 17 x € 1.200 = € 20.400
▪ WOZ-waarde € 360.000
▪ Af: vermindering erfpacht: € 20.400
€ 339.600
▪ Huursom/WOZ-waarde = € 12.000 / € 339.600 = 3,53%
▪ Leegwaarderatio volgens tabel: 62%
▪ Box 3-waarde: € 339.600 x 62% = € 210.552
Waardering woning in box 3
Hoge Raad 3 april 2015 (ECLI:NL:HR:2015:812)
▪ Als de waarde volgens de wettelijke systematiek meer dan 10% hoger is dan de werkelijke waarde, dan uitgaan van de werkelijke waarde
Inkomstenbelasting: box 1 of box 3
Hoofdregel: Verhuurde woning valt in box 3
Uitzondering: Verhuurde woning valt in box 1
(anders dan normaal, actief vermogensbeheer)
▪ ‘Uitponden onroerende zaken’
▪ Zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen
▪ Het aanwenden van voorkennis of vergelijkbare vormen van kennis
Inkomstenbelasting: box 1 of box 3
Hoge Raad 9 oktober 2009 (ECLI:NL:PHR:2009:BI0481)
Verhuurde woning valt bij uitponding in box 1:
▪ Als exploitatie gepaard gaat met werkzaamheden die zijn gericht op redelijkerwijs te verwachten voordeel, of
▪ Als bijzondere kennis er in belangrijke mate (>30%) aan heeft bijgedragen dat voordeel behaald wordt
Inkomstenbelasting: box 1 of box 3
Box 1
▪ Meer dan normaal, actief vermogensbeheer
▪ Feitelijk ontvangen huur belastbaar
▪ Kosten, afschrijvingen aftrekbaar*
▪ Winst bij verkoop belast (opbrengst > boekwaarde)
▪ Verlies bij verkoop aftrekbaar (opbrengst< boekwaarde)
*Afschrijving tot WOZ-waarde
Box 3
▪ Normaal, actief vermogensbeheer
▪ Forfaitair rendement
▪ Geen aftrek van kosten en afschrijvingen
▪ Winst bij verkoop onbelast
▪ Verlies bij verkoop niet aftrekbaar
Voorbeeld woning in box 1
▪ Willem ‘t Einde koopt een woning bestemd voor verhuur
▪ Willems werkzaamheden overschrijden normaal, actief vermogensbeheer
▪ Kostprijs woning € 500.000 (eveneens WOZ-waarde)
▪ Afschrijven niet mogelijk
▪ Verhuurhypotheek € 250.000, rente = 3,5% (€ 8.750)
▪ Willems inkomen in box 1 is aan de top belast tegen het hoogste tarief IB (51,75%)
▪ Huurinkomsten 2019: € 36.000
▪ Aftrekbare kosten m.b.t. woning in 2019: € 15.000 (incl. rentelasten)
Uitwerking box 1
▪ Belastbaar ROW: € 36.000 -/- € 15.000 = € 21.000
▪ Inkomstenbelasting: 51,75% x € 21.000 = € 10.867
▪ Netto resultaat: € 36.000 -/- € 15.000 -/- € 10.867 = € 10.133
Voorbeeld woning in box 3
▪ Zelfde uitgangspositie maar nu verhuur in box 3
▪ Forfaitair rendement in box 3 (2019): 4,45% (‘tweede schijf’)
▪ Huurinkomsten 2019: € 36.000
▪ Kosten m.b.t. woning in 2019: € 15.000 (incl. rentelasten)
Box 3 in 2019
Uitwerking
Als de woning op 1 januari 2019 is verhuurd
▪ Huurwaarderatio: 85% (want huur > 7% WOZ-waarde)
▪ Grondslag: (85% x € 500.000) -/- € 250.000 = € 175.000
▪ Box 3-heffing: 30% x 4,45% x € 175.000 = € 2.336
Netto resultaat: € 36.000 -/- € 15.000 -/- € 2.336 = € 18.664
Als de woning op 1 januari 2019 niet is verhuurd
▪ Grondslag: € 500.000 -/- € 250.000 = € 250.000
▪ Box 3-heffing: 30% x 4,45% x € 250.000 = € 3.337
Netto resultaat: € 36.000 -/- € 15.000 -/- € 3.337 = € 17.663
Overdrachtsbelasting / BTW
▪ Overdrachtsbelasting over ‘waarde in het economische verkeer’
▪ Tarief: 2% (woningen)
▪ Politieke ontwikkelingen
▪ Jurisprudentie woningbegrip
Geen overdrachtsbelasting maar BTW (21%)
▪ Bij nieuwbouw, of
▪ Bestaande bouw bij levering uiterlijk 2 jaar nadat het pand voor het eerst in gebruik is genomen
Schenk- en erfbelasting
Grondslag verhuurde woning: WOZ-waarde
▪ Verminderd met 17 x jaarlijkse erfpachtcanon
▪ Vermenigvuldigd met leegwaarderatio
Hoge Raad 23 september 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2135)
▪ Als de waarde volgens de wettelijke systematiek meer dan 10% hoger is dan de werkelijke waarde, dan uitgaan van de werkelijke waarde
Fictiebepaling artikel 10 SW
Hoge Raad 8 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:583
• Moeder draagt in 2010 haar woning over aan dochter onder voorbehoud huurrecht
• Zakelijke koopsom € 117.500; WOZ waarde € 221.000
• Zakelijk vastgestelde huur: € 650 per maand (€ 7.800 per jaar)
• Moeder overlijdt
• Artikel 10 lid 3 SW: Fictief legaat indien huur < 6% van de WOZ-waarde
• Dat huur zakelijk is vastgesteld is niet relevant voor toepassing art. 10 SW
Lokale heffingen
Eigenaar kan gebruikersheffingen doorberekenen
Lokale heffingen Eigenaar (E) of Gebruiker (G)
Onroerende zaakbelasting (OZB) E
Rioolrecht E / G
Verontreinigingsheffing G
Afvalstoffenheffing G
Ingezetenenomslag G
2e woning in buitenland
Belastingheffing in Nederland
▪ Woonplaats-beginsel
▪ Wereldinkomen
▪ Dubbele belastingheffing mogelijk
Belastingheffing in buitenland
▪ Bron-beginsel
▪ Lokale en nationale heffingen
2e woning in buitenland
Hoofdregel
▪ 2e woning in buitenland valt in box 3
▪ Forfaitaire rendementsheffing
▪ Uitgangspunt: WOZ-waarde (art. 5.20 Wet IB 2001)
▪ Waarde economisch verkeer
▪ Dubbele belastingheffing?
Voorkomen dubbele belastingheffing
▪ Belastingverdragen
▪ Belastingregeling voor het Koninkrijk (Aruba)
▪ Belastingregelingen (Curaçao en Sint Maarten)
▪ Belastingregeling voor het land Nederland (Bonaire, Sint Eustatius en Saba)
▪ Besluit voorkoming dubbele belasting 2001
Aftrek ter voorkoming dubbele belastingheffing
▪ Nederland verleent vermindering verschuldigde NL inkomstenbelasting
▪ Aftrek per box
▪ Aftrek bedraagt niet meer dan verschuldigde belasting in betreffende box
▪ Geen verrekening met belastbaar inkomen in andere boxen
▪ Vereiste dat buitenlandse inkomsten per saldo positief zijn
Aftrek ter voorkoming dubbele belastingheffing
▪ Berekening afhankelijk van soort inkomen en bronland
▪ Twee mogelijkheden:
▪ Vrijstellingsmethode: verhouding niet te belasten inkomen <-> wereldinkomen : loon (meestal) en onroerende zaken in box 3
▪ Verrekeningsmethode: verrekening buitenlandse belasting tot evenredigheidslimiet : dividend, royalty’s en rente
▪ Doorschuifregeling (stallingsregeling)
Aftrek ter voorkoming dubbele belastingheffing
▪ Voorbeeld vrijstellingsmethode
Belastbaar inkomen woning/werk € 25.000loon Nederland € 10.000loon Duitsland € 15.000
Inkomstenbelasting NL € 1.250
Aftrek € 15.000/€ 25.000 x € 1.250 € 750
▪ Compensatieregeling inkomen uit België / Duitsland
Bron: Belastingdienst – verdragsstaten IB ingezetenen
Voorbeeld
▪ Vermogen in box 3 (spaargeld) : € 400.000
▪ Koopsom 2e woning in buitenland : € 150.000
▪ WEV 2e woning in buitenland : € 150.000
▪ Box 3 heffing 30% x 4,45% x € 400.000 : € 5.340
▪ Aftrek voorkoming dubbele belastingheffing
Voorbeeld (vervolg 1)
Financiering 2e woning in buitenland met eigen geld
▪ Spaargeld : € 250.000
▪ Waarde EV 2e woning in buitenland : € 150.000
▪ Box 3 heffing 30% x 4,45% x € 400.000 : € 5.340
▪ Aftrek voorkoming dubbele belastingheffing
(€ 150.000 / € 400.000) x € 5.340 : € 2.003
▪ Box 3 heffing : € 3.337
Voorbeeld (vervolg 2)
Financiering 2e woning in buitenland met geleend geld
▪ Spaargeld : € 350.000
▪ Waarde EV 2e woning in buitenland : € 150.000
▪ Lening : € 100.000
▪ Box 3 heffing 30% x 4,45% x € 400.000 : € 5.340
▪ Aftrek voorkoming dubbele belastingheffing
((€ 150.000 - € 100.000) / € 400.000) x € 5.340 : € 668
▪ Box 3 heffing : € 4.672
Voorbeeld (vervolg 3)
Financiering 2e woning in buitenland
▪ Box 3 heffing – eigen middelen : € 3.337
▪ Box 3 heffing – financiering : € 4.672
▪ Verschil (jaarlijks!) : € 1.335
▪ Advieskansen ook voor bestaande situaties