FINANCIËLE HAALBAARHEID VAN ENERGETISCHE … Pioneering... · verdiepende stage gevolgd in het...

31
FINANCIËLE HAALBAARHEID VAN ENERGETISCHE MAATREGELEN BIJ SOCIALE HUURWONINGEN. UITGEVOERD IN HET KADER VAN DE STAGEOPDRACHT BIJ STICHTING PIONEERING, DE WERKPLAATS “KLIMAATNEUTRAAL RENOVEREN”, EN WONINGCORPORATIE DE WOONPLAATS. NAAM: STEFAN MAATMAN OPDRACHTGEVERS: STICHTING PIONEERING EN WONINGCORPORATIE DE WOONPLAATS OPLEIDINGSINSTITUUT: SAXION HOGESCHOOL ENSCHEDE PLAATS EN DATUM: ENSCHEDE, 28 JANUARI 2011

Transcript of FINANCIËLE HAALBAARHEID VAN ENERGETISCHE … Pioneering... · verdiepende stage gevolgd in het...

FINANCIËLE HAALBAARHEID VAN

ENERGETISCHE MAATREGELEN BIJ

SOCIALE HUURWONINGEN.

UITGEVOERD IN HET KADER VAN DE STAGEOPDRACHT BIJ STICHTING PIONEERING, DE WERKPLAATS “KLIMAATNEUTRAAL RENOVEREN”, EN WONINGCORPORATIE DE WOONPLAATS.

NAAM: STEFAN MAATMAN

OPDRACHTGEVERS: STICHTING PIONEERING EN WONINGCORPORATIE DE WOONPLAATS

OPLEIDINGSINSTITUUT: SAXION HOGESCHOOL ENSCHEDE

PLAATS EN DATUM: ENSCHEDE, 28 JANUARI 2011

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 2

VOORWOORD

Dit verslag vormt de afsluiting van mijn stageperiode bij de stichting Pioneering. Ik heb deze

verdiepende stage gevolgd in het kader van mijn opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde aan Saxion

Hogeschool te Enschede.

Dit verslag bevat een uitwerking van de resultaten van het onderzoek dat ik heb uitgevoerd in opdracht

van de Stichting Pioneering en woningcorporatie De Woonplaats. Ik heb tijdens mijn stageperiode

onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van energetische investeringen bij sociale huurwoningen.

Bij deze zou ik graag de werkplaats “Klimaat Neutraal Renoveren” van de Stichting Pioneering willen

bedanken voor de mogelijkheden die zij mij hebben geboden om mijn stageperiode tot een leerzame

tijd te maken. Daarnaast wil ik het “Team Strategie” van De Woonplaats bedanken voor de

mogelijkheden die zij mij hebben geboden om mijn onderzoek uit te voeren. Dhr. Salemink wil ik graag

bedanken voor de begeleiding vanuit Pioneering. Dhr. Roetert Steenbruggen en Dhr. Klein zou ik graag

willen bedanken voor de begeleiding vanuit De Woonplaats. Dhr. Abdallah wil ik bedanken voor de

dagelijkse hulp bij mijn onderzoek. Tot slot zou ik Dhr. Van den Heuvel willen bedanken voor de

begeleiding vanuit Saxion.

Enschede, 28 januari 2011

Stefan Maatman

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 3

SAMENVATTING

Om sociale huurwoningen in de toekomst betaalbaar te houden voor huurders moeten de woningen

energetisch worden verbeterd. In dit rapport wordt inzicht gegeven in de financiële haalbaarheid van

investeringen in energetische verbetering van sociale huurwoningen. De hoofdvraag die daarbij gesteld

is luidt als volgt:

In hoeverre was de renovatie van het project Velve-Lindenhof financieel haalbaar en hoe zou De

Woonplaats in de toekomst soortgelijke woningen financieel verantwoord energetisch kunnen

renoveren?

Om antwoord te krijgen op deze vraag is het renovatieproject Velve-Lindenhof van woningcorporatie De

Woonplaats geanalyseerd. Bij dit project zijn twee type woningen gerenoveerd naar woningen met

energielabel A en A++. De investeringen ten behoeve van energetische verbeteringen bedragen

respectievelijk €18.000,- en €25.000,-. De investeringslasten; in combinatie met de onderhoudslasten en

de opbrengsten van de energie-investeringen leveren de volgende netto contante waardes van de

energetische investeringen:

Opbrengst Huurverhoging na mutatie Directe huurverhoging

% Max. huur 100% 82% 70% 100% 82% 70%

Roodbouw € -7.366,44 € -11.094,75 € -13.580,28 € 23.107,87 € 13.894,19 € 7.751,74

Grijsbouw € -1.638,29 € -4.688,73 € -6.722,35 € 23.295,24 € 15.756,77 € 10.731,13

Uit de netto contante waarden blijkt dat de investering die gedaan is bij het renovatieproject Velve-

Lindenhof niet rendabel is. Dit is vooral te wijten aan de lage huurinkomsten door het toepassen van

huurverhoging na mutatie. Worden de huren direct verhoogd dan zijn toekomstige energie-

investeringen mogelijk wel rendabel.

De uitdaging om energetische investeringen financieel haalbaar te maken, ligt bij het onderzoeken naar

de mogelijkheden om energetische maatregelen vraaggestuurd aan te bieden. Vraaggestuurd aanbieden

zorgt immers voor hogere inkomsten. Nadelen van vraaggestuurd aanbieden, zoals hogere

investeringskosten door een inefficiënt bouwproces en mindere belangstelling bij huurders mogen niet

worden onderschat.

Daarnaast zijn energetische maatregelen mogelijk financieel haalbaar wanneer een deel van de

woningen tijdens de exploitatieperiode worden verkocht. Dit kan zodra de marktwaarde van

energiezuinige woningen fors zal stijgen.

Tot slot moet er gelet worden op de haalbaarheid van energetische renovaties bij woningen die al

beschikken over een energielabel C of D. Naar verwachting ligt het rendement van investeringen in deze

woningen veel lager dan bij investering in woningen met een slechter energielabel.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 4

INHOUDSOPGAVE

VOORWOORD 2

SAMENVATTING 3

INHOUDSOPGAVE 4

1. INLEIDING 5

2. LITERATUURVERKENNING 6

AANLEIDING 6

DE OVERHEID 8

STICHTING PIONEERING 10

DE WOONPLAATS 12

ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN 13

3. ONDERZOEKSVRAAG & BEGRIPPEN 16

4. OPZET & UITVOERING ONDERZOEK 17

FINANCIËLE ANALYSE VELVE-LINDENHOF 17

EXPLOITATIEKOSTEN 18

OPBRENGSTEN 21

PROJECTOVERZICHT 23

5. RESULTATEN 24

INVESTERINGSANALYSE 24

TOTAL COST OF OWNERSHIP-MODEL 25

6. CONCLUSIE 27

7. AANBEVELINGEN 28

VRAAGGESTUURD AANBIEDEN 28

UITPONDEN 28

ENERGIELABELS 29

LITERATUURLIJST 30

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 5

1. INLEIDING

De komende jaren zullen naar verwachting de energie- en gasprijzen fors stijgen. Voor met name sociale

huurders kan dit vervelende gevolgen hebben. Omdat veel sociale huurwoningen in het bezit zijn van

woningcorporaties ligt bij hen de uitdaging om de energielasten van huurders betaalbaar te houden. De

meest voor de hand liggende oplossing is het energiezuiniger maken van de huurwoningen. Hier moeten

echter forse investeringen voor worden gedaan, waarbij het maar de vraag is of de investering financieel

verantwoord is.

Het doel van dit rapport is het vergeven van inzicht in de financiële haalbaarheid van energetische

maatregelen. De centrale hoofdvraag die daarbij gesteld is luidt als volgt:

In hoeverre was de renovatie van het project Velve-Lindenhof financieel haalbaar en hoe zou De

Woonplaats in de toekomst soortgelijke woningen financieel verantwoord energetisch kunnen

renoveren?

Om antwoord te krijgen op deze vraag is het renovatieproject Velve-Lindenhof van woningcorporatie De

Woonplaats geanalyseerd. De gegevens zijn vervolgens verwerkt in een “Total cost of ownership”-model

om de inkomsten en uitgaven van de energie-investering in kaart te brengen.

Dit verslag begint met een literatuurverkenning om de lezer meer inzicht te verschaffen binnen het

thema klimaatneutraal renoveren. De literatuurverkenning is te vinden in hoofdstuk 2. Vervolgens

wordt de onderzoeksmethode toegelicht in de hoofdstukken 3 en 4. De resultaten van dit onderzoek

worden gepresenteerd en toegelicht in hoofdstuk 5. Aan de hand van conclusies en aanbeveling zal de

hoofdvraag worden beantwoord in de hoofdstukken 6 en 7.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 6

2. LITERATUURVERKENNING

Deze literatuurverkenning is uitgevoerd in de beginfase van de verdiepende stage, uitgevoerd in

opdracht van de stichting Pioneering. Doelstelling van dit hoofdstuk is het verschaffen van informatie

over klimaatneutraal renoveren, bedoeld voor lezers van het stageverslag die niet bekend zijn met

klimaatneutraal renoveren. Het onderzoek is een deskresearch, waarbij gebruik is gemaakt van

relevante literatuur met betrekking tot het onderwerp klimaatneutraal renoveren.

Dit onderzoek geeft informatie over de volgende onderwerpen:

De aanleiding van het stageonderzoek;

De invloed van de overheid op klimaatneutraal renoveren;

Een beschrijving van de opdrachtgevers van het stageonderzoek;

Veel voorkomende energiebesparende maatregelen;

Een beschrijving van het renovatieproject Velve-Lindenhof;

AANLEIDING

In dit hoofdstuk wordt de aanleiding en achterliggende gedachtes gegeven voor de huidige opvattingen

over klimaatneutraal renoveren. Hierbij spelen het klimaat en de woonlasten een belangrijke rol. Tot

slot worden de verschillen tussen nieuwbouw en renovatie behandeld.

KLIMAAT

Bij de opwekking van energie komen CO2-gassen vrij. Deze CO2-gassen zorgen voor het broeikaseffect,

met als gevolg dat de aarde opwarmt. Zo’n 15% van de CO2-uitstoot in Nederland wordt veroorzaakt

door de gebouwde omgeving1. Hier liggen mogelijkheden om CO2-reductie toe te passen.

WOONLASTEN

Woonlasten zijn alle kosten voor het gebruik van een woning. De woonlasten zijn voornamelijk

opgebouwd uit de huur- of hypotheeklasten en de energielasten. De huurlast is een vast bedrag per

maand dat jaarlijks wordt gecorrigeerd met de inflatie. De energielasten daarentegen zijn variabel; dit

bedrag is afhankelijk van de hoeveelheid verbruikte energie vermenigvuldigd met de elektriciteits- of

gasprijs. Het gebouwgebonden energieverbruik2 blijft, zonder maatregelen te nemen, door de jaren

heen redelijk constant. De energieprijs daarentegen is de variabele factor in de lastenberekening. De

energieprijs is de afgelopen jaren fors gestegen2 door de toenemende schaarste van fossiele

brandstoffen en de stijgende vraag naar energie. De voorraad fossiele brandstoffen wordt verbruikt

zonder dat daar nieuwe fossiele brandstoffen voor terugkomen. Het veelvuldig gebruik van elektrische

apparatuur en de opkomende economieën in China en India zijn bovendien debet aan de stijgende

vraag naar energie.

De stijging van de energielasten heeft direct invloed op de hoogte van de woonlasten. Momenteel is de

huurprijs de grootste kostenpost in de woonlastenberekening. De gemiddelde huurprijs van een sociale

huurwoning van De Woonplaats bedroeg in 2008 €428,233. De gemiddelde energieprijs voor een

gemiddeld huishouden bedraagt zo’n 135 euro per maand4. Als de energieprijsstijging de komende jaren

1 Compendium voor de leefomgeving (2010). Broeikasgasemissies in Nederland per sector, 1990-2009. 2 Dit is het energieverbruik voor verwarming, koeling, warm tapwater, ventilatie en verlichting van een woning. 3 Woonbond Kennis- en adviescentrum (2010). Onderzoek huurbeleid van de corporaties in Nederland. 4 Bijlage A: Ontwikkeling woonlasten sociale huurders. Huurlastenberekening Nibud

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 7

gelijke trend houdt, dan zal binnen 25 jaar de energieprijs gelijk zijn aan de huurprijs voor sociale

huurwoningen. Sociale huurders, vaak al in een financieel moeilijke positie, komen als eerste in de

problemen door de stijging van de woonlasten.

Om de woonlasten voor sociale huurders betaalbaar te houden moeten maatregelen worden genomen.

Omdat de huurlasten en de energielasten de belangrijkste invloedsfactoren zijn, zal naar een verlaging

van deze lasten moeten worden gezocht. Het verlagen van de huurlasten is vrijwel onmogelijk, omdat

sociale huurders geen goedkopere woning kunnen vinden. Een verlaging van de huurprijs is eveneens

geen optie, omdat woningcorporaties de ten gevolge hebbende inkomensderving niet op kunnen

vangen. De oplossing zal dus gezocht moeten worden bij de energielasten. Het energieverbruik en de

hoogte van de energieprijs bepalen de energielasten. Omdat externe omgevingsfactoren de energieprijs

bepalen moet het energieverbruik worden verminderd.

NIEUWBOUW

Bij het ontwerpen van nieuwbouwwoningen wordt rekening gehouden met de energiezuinigheid van de

woning. De wetgeving voorziet in een minimale eis voor de energiezuinigheid van nieuwbouwwoningen.

Deze eis wordt uitgedrukt in energieprestatiecoëfficiënt (EPC)5. De EPC-waarde geeft de

energieprestatie van een woning. Voorheen gold een EPC-eis van 0,8, maar vanaf januari 2011 is deze

bijgesteld naar 0,6. De energieprestatie van deze nieuwbouwwoningen ligt aanzienlijk hoger dan die van

veel bestaande woningen. Het is echter onmogelijk om op korte termijn de bestaande woningvoorraad

te vervangen door nieuwbouwwoningen. De prognose voor het aantal nieuw te bouwen woningen ligt

op 50.0006 woningen per jaar, het vervangen van de huidige woningvoorraad van zeven miljoen

woningen zal dus ongeveer 140 jaar in beslag nemen.

RENOVATIE

Omdat nieuwbouw geen oplossing biedt om de woningvoorraad energiezuiniger te maken, blijft

renovatie als enige optie over. Veel woningcorporaties zien renovaties als de ideale mogelijkheid om

energiebesparende maatregelen te nemen7. Het uitvoeringsmoment van renovaties kan verschillen.

Over het algemeen kennen woningcorporaties verschillende momenten waarop ze renovaties

uitvoeren, variërend van klein onderhoud in een cyclus van enkele jaar tot grote renovatieprojecten na

zo’n 40 á 50 jaar. Daarnaast worden bij mutaties vaak onderhoudswerkzaamheden verricht.

5 Rijksoverheid. “Wat is de energieprestatiecoëfficiënt?” Geraadpleegd: oktober 2010 6 CBS (2010). “Woningbouw: Voorraad, wijzigingen en nieuwbouw 1988-2009.” 7 Liebregts, M. (2010). “Het draait om woonkwaliteit en woonlasten”. Kennisbank Bestaande Woningbouw

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 8

DE OVERHEID

De overheid voert met haar wet- en regelgeving invloed uit op het beleid van woningcorporaties. In dit

hoofdstuk worden verschillende invloeden van de overheid – die betrekking hebben op het beleid van

woningcorporaties – behandeld.

CONVENANT

Om de in het vorige hoofdstuk geschetste problemen te bestrijden is het convenant “energiebesparing

corporatiesector”8 opgesteld, waarin doelstelling en richtlijnen staan omschreven voor alle

woningcorporaties in Nederland. Dit convenant is opgesteld door de volgende partijen:

Het ministerie van Wonen Wijken en Integratie;

Het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer;

Aedes, vereniging van woningcorporaties;

Vereniging Nederlandse Woonbond.

De belangrijkste afspraken uit dit convenant zijn:

Besparing van 20% van het huidige gasverbruik van alle sociale huurwoningen in 2020;

Verbetering van de energielabels met minimaal twee stappen of naar energielabel B;

De energielabels worden opgenomen in het woningwaarderingsstelsel;

Er worden extra punten toegekend voor de energielabels A+ en A

++.

ENERGIELABELS

Energielabels9 geven de energiezuinigheid van woningen aan. Huiseigenaren zijn vanaf 2008 verplicht

om een energielabel te overhandigen bij de verkoop of verhuur van een woning. Het labelsysteem kent

een zevental labels van A(zeer zuinig) tot G(zeer onzuinig) die worden vastgesteld op basis van het

berekenen van de Energie Index. Vaststellen van het energielabel kan alleen door gecertificeerde

adviseurs. Deze adviseurs beoordelen de woning op eigenschappen van de woning die direct invloed

hebben op het energiegebruik, zoals isolatie en CV-installaties.

De energielabels moeten bijdragen aan de stimulatie van woningeigenaren om hun woning

energiezuiniger te maken. Daarnaast geven energielabels informatie over mogelijkheden om energie te

besparen.

8 Convenant: Energiebesparing Corporatiesector, oktober 2008 9 Milieu Centraal, “Energielabel voor woningen”, geraadpleegd: oktober 2010

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 9

WONINGWAARDERINGSSTELSEL

Het woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem10

dat de kwaliteit van woonruimte beoordeeld.

Hoge woonkwaliteit geeft een hoger puntentotaal. Bij het berekenen van het puntentotaal wordt

gekeken naar de oppervlakte van de kamers, sanitair en woonomgeving. Daarnaast is het mogelijk dat er

voorzieningen zijn toegepast die extra punten opleveren. Daartegenover staat dat eventuele

ongemakken tot puntenaftrek kunnen leiden. Op basis van het puntenaantal kan een wettelijk maximale

huurprijs worden berekend. De woningwaardering heeft hierdoor invloed op de huurprijzen waarmee

woningcorporaties rekenen.

Vanaf 2011 worden de energielabels opgenomen in het woningwaarderingsstelsel. Het verbeteren van

de energetische kwaliteit van een woning kan leiden tot een hogere woningwaardering en de daarbij

behorende maximale huurprijs. Met deze maatregel kunnen woningcorporaties een deel van de

gemaakte kosten ten behoeve van energetische verbetering doorbereken in de huurprijs. De maximale

huur wordt met elk stijgend punt zo’n €4,50 hoger. In onderstaand schema is aangegeven hoeveel

punten aan de woningwaardering mogen worden toegevoegd bij verschillende energielabels.

Energielabel Eengezinswoning

Label A++ 44 punten

Label A+ 40 punten

Label A 36 punten

Label B 32 punten

Label C 22 punten

Label D 14 punten

Label E 8 punten

Label F 4 punten

Label G 0 punten

Bron: Aedes

SUBSIDIES

Om energiebesparing te stimuleren heeft de overheid subsidies ingesteld. Deze subsidies voorzien vaak

voor een deel in de financiering van de energiebesparende maatregelen. Voor verschillende

maatregelen zijn vaak verschillende subsidies. De hoogte van deze subsidies zijn afhankelijk van

verschillende factoren. Daarnaast is de looptijd van veel subsidies relatief kort. Bij dit onderzoek is

daarom geen rekening gehouden met subsidies. Voor woningcorporaties liggen hier echter wel

interessante mogelijkheden om energie-investeringen rendabel te maken.

10 Rijksoverheid, “Maximale huurprijs van een zelfstandige woning of serviceflat”, geraadpleegd: oktober 2010

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 10

STICHTING PIONEERING

Stichting Pioneering is de opdrachtgever van deze stageopdracht. Dit hoofdstuk behandelt de

doelstellingen van de stichting en van de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren.

DE STICHTING

De stichting Pioneering maakt onderdeel uit van het Cluster Bouw van het Innovatieplatform Twente.

Pioneering heeft als doelstelling het vernieuwen en innoveren van de bouw. De stichting formuleert

haar doelstelling als volgt:

“De bouw is economisch gezien een belangrijke sector voor Twente. Een aanzienlijk deel van de

beroepsbevolking is direct of indirect werkzaam in de bouw. De marktpositie van de Twentse bouw

wordt door veel factoren beïnvloed. Denk bijvoorbeeld aan de instroom van flexibel arbeidspotentieel uit

Oost-Europa en nieuwe vormen van aanbesteden en contracteren. Klimaatveranderingen vragen om

bewuster gebruik van grondstoffen en het aanboren van schone energiebronnen. Volgens Stichting

Pioneering vraagt deze tijd dan ook om slagvaardigheid en adequaat ondernemerschap. Stichting

Pioneering vindt dat de verschillende partijen in de bouw samen moeten innoveren, vernieuwen en

kansen creëren. Doel: de concurrentiepositie van de Twentse bouw versterken en de werkgelegenheid

stimuleren.”11

Stichting Pioneering probeert haar doelstellingen te bereiken door te werken vanuit verschillende

werkplaatsen. Momenteel zijn er elf werkplaatsen binnen Pioneering. De werkplaatsen

“Resultaatgericht Vastgoedonderhoud”, “Conversie en Hergebruik” en “Klimaatneutraal Renoveren”

richten zich op de bestaande bouw.

11 Stichting Pioneering (2010). Organisatie & Doelstelling.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 11

WERKPLAATS KLIMAATNEUTRAAL RENOVEREN

De werkplaats Klimaatneutraal Renoveren12

houdt zich nadrukkelijk bezig met het terugbrengen van de

energielasten voor sociale huurders. Daarnaast richt de werkplaats zich op de reductie van CO2 en het

verminderen van het gebruik van fossiele brandstoffen. “Om deze drie pijlers vorm te geven ontwikkelt

de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren geïntegreerde toepassingen, die inzicht geven in de bijdrage

aan deze drie pijlers, de bijbehorende investering en de terugverdientijd. De werkplaats Klimaatneutraal

Renoveren deelt de behaalde resultaten met de regionale bedrijven, woningcorporaties, gemeenten en

kennisinstellingen.”

Vijf pilotprojecten vormen de belangrijkste input voor de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren. Dit zijn

reeds uitgevoerde renovatieprojecten van woningcorporaties. De pilotprojecten worden gemonitord en

geanalyseerd om een toekomstgericht advies uit te brengen naar de woningcorporaties en

marktpartijen die aangesloten zijn bij de stichting. De werkplaats heeft de volgende doelstellingen

opgesteld:

Concrete praktijkervaring opdoen met projecten die bijdragen aan het klimaatneutraal renoveren van sociale huurwoningen.

Een doorontwikkeld afwegingsmodel klimaatneutraal renoveren voor verschillende typen woningen.

Werkbare (bouw)processen, met een minimum aan hinder voor bewoners en omgeving.

Clusters van Twentse bedrijven voor het ontwikkelen en vermarkten van technologieën en concepten.

Een communicatiemodel voor het creëren van maatschappelijk draagvlak bij corporaties en huurders.

Ondersteuning van gemeenten bij het behalen van hun klimaatdoelstellingen door middel van voorgaande resultaten.

De renovatieprojecten “Velve-Lindenhof” en “Het Lang Noord” van respectievelijk woningcorporatie De

Woonplaats en woningcorporatie Domijn zijn twee van de pilotprojecten van de werkplaats Klimaat-

neutraal Renoveren. Bij het renovatieprojecten “Velve-Lindenhof” zijn 25 woningen, in de gelijknamige

wijk in Enschede, gerenoveerd naar energielabel A en A++

. Bij het renovatieproject “Het Lang Noord” in

de Enschedese wijk Wesselerbrink zijn ca. 200 woningen gerenoveerd naar een soortgelijk energetisch

ambitieniveau.

12 Stichting Pioneering – Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren (2010). “Doelstelling & activiteiten”.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 12

DE WOONPLAATS

Binnen het kader van de verdiepende stage wordt het renovatieproject “Velve-Lindenhof” van

woningcorporatie De Woonplaats geanalyseerd. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het beleid en de

visie van De Woonplaats.

DE CORPORATIE

De Woonplaats is een woningcorporatie in Enschede met een woningbestand van zo’n 20.000 woningen

in Enschede en de Achterhoek. Met dit woningbestand is de corporatie één van de grootste aanbieders

van huurwoningen in Oost-Nederland. Bij De Woonplaats staat de huurder centraal en de corporatie

probeert dan ook op te komen voor de belangen van haar huurders. De belangrijkste doelgroep van De

Woonplaats wordt gevormd door huurders met een economisch of sociaal-maatschappelijk zwakkere

positie.13

MILIEUBELEID

In 2009 stelde De Woonplaats het “Milieubeleidsplan” vast.12

Hierin staat hun voornemen om binnen

tien jaar 20% energiebesparing te realiseren op de woningvoorraad. De Woonplaats ziet het belang in

van CO2-reductie en het betaalbaar houden van woonlasten. Ze willen deze doelstelling realiseren door

oude Cv-ketels te vervangen, zonneboilers te plaatsen en gevels, daken en vloeren te isoleren. Om beter

inzicht te krijgen in de huidige energieprestaties van de woningen van De Woonplaats zijn voor alle

woningen energielabels opgesteld. Hiermee kan beter worden vastgesteld waar energie-ingrepen het

hardst nodig zijn.

Ambitieuze energie-ingrepen zijn onder andere gedaan in de wijken Varvik, Plein West-Indië en Velve-

Lindenhof. In de wijken Varvik en Plein West-Indië zijn woningen met energielabel E/F naar

energielabels A en B gerenoveerd. In Velve-Lindenhof zijn 25 woningen gerenoveerd naar energielabels

A en A++

.

De Woonplaats wil de komende jaren energiemaatregelen voornamelijk vraaggestuurd gaan aanbieden.

Dit wil zeggen dat De Woonplaats maatregelpakketten opstelt voor haar huurders, maar dat het

initiatief tot overgaan op energie-ingrepen bij de huurders zelf moet liggen. Bij grote renovatieprojecten

moet wettelijk gezien minimaal 70% van de bewoners akkoord gaan met de voorgestelde

maatregelen14

. Met het vraaggestuurd aanbieden van energiemaatregelen omzeilt de corporatie deze

wettelijke eis. Bovendien vergroot het vraaggestuurd aanbieden de betrokkenheid van huurders.

Huurders worden gedwongen zelf na te denken over de gevolgen van energetisch slechte woningen.

Bijkomend voordeel is dat bewoners sneller bereidt zijn een acceptabele vergoeding te betalen voor de

kosten van de energiemaatregelen.

13 De Woonplaats, Jaarverslag 2009 14 Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 220 lid 3

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 13

ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN

Bij het uitvoeren van renovatieprojecten kunnen energetische maatregelen worden genomen. Dit

hoofdstuk behandelt energiebesparing volgens de principes van Trias Energetica. Vervolgens worden

verschillende energetische maatregelen beschreven.

TRIAS ENERGETICA

Bij energiebesparend bouwen en renoveren wordt vaak uitgegaan van de principes van Trias Energetica.

Deze theorie beschrijft drie stappen om duurzamer met energie om te gaan. De eerste stap bevat

maatregelen het energieverbruik te beperken. Wanneer alle toepasbare maatregelen zijn getroffen en

aan de volledige energievraag blijkt nog niet te zijn voldaan, dan dient gezocht te worden naar

toepassingen om de energie zo duurzaam mogelijk op te wekken. Duurzame energieopwekking kan

bijvoorbeeld via wind- of zonne-energie. Mocht ook dit niet leiden tot een passende oplossing, dan

moeten fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk worden gebruikt.

Initiatieven om maatregelen binnen de drie stappen te nemen liggen bij verschillende partijen.

Woningeigenaren kunnen veel maatregelen nemen uit de eerste stap van Trias Energetica. Initiatief

voor het nemen van maatregelen uit de tweede stap ligt vooral bij de overheid en

energiemaatschappijen, terwijl woninggebruikers zelf veel maatregelen uit de derde stap kunnen

nemen. De drie stappen van Trias Energetica hoeven niet in chronologische volgorde uit te worden

gevoerd. Iedere partij kan zijn verantwoordelijkheden nemen en stappen ondernemen binnen één van

de drie stappen van Trias Energetica.

Voor woningcorporaties liggen vooral veel kansen binnen de eerste stap van de Trias Energetica. Zij

hebben woningen in bezit die energetisch afwijken van de huidige energienorm (EPC) voor

nieuwbouwwoningen. Hierdoor gaat onnodig energie verloren, met als gevolg onnodig hoge

woonlasten. Omdat woningcorporaties eigendom zijn van de woningen nemen zijn veelal het initiatief

tot het verbeteren van de woningen. De afgelopen jaren zijn daarom renovatieprojecten uitgevoerd die

moeten leiden tot energiebesparing. In dit hoofdstuk worden maatregelen besproken die mogelijk

relevant zijn voor toekomstige renovatieprojecten van De Woonplaats.

Bij energiebesparende maatregelen binnen de eerste stap van Trias Energetica gaat het om

gebouwgebonden energieverbruik. Maatregelen om het energieverbruik te verminderen hebben vooral

betrekking op het behouden van warmte, waardoor de noodzaak tot het opwekken van nieuwe energie

wordt beperkt. De resterende warmtevraag dient vervolgens zo efficiënt mogelijk te worden opgewekt.

Gebouwgebonden maatregelen zijn onder andere:

Spouwisolatie

Gevelisolatie

Vloerisolatie

Dakisolatie

Hoog rendement beglazing

Maximaliseren van de luchtdichtheid van de woning

Beperken van koudebruggen

Warmteterugwinning uit ventilatie

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 14

Voor veel mogelijkheden binnen de tweede stap van de Trias Energetica is inspraak van de overheid

nodig. Opwekken van energie met windturbines of waterkrachtcentrales is voor particulieren niet

realistisch. Wel zijn er maatregelen die woningeigenaren en woningcorporaties kunnen nemen:

Plaatsen van een zonneboiler waarmee tapwater kan worden verwarmd;

Plaatsen van photo-voltaic panelen waarmee zonne-energie kan worden omgezet in elektriciteit;

Plaatsen een van warmtepomp(boiler);

Gebruik maken van passieve zonne-energie.

Maatregelen uit de derde stap van Trias Energetica hebben betrekking op het efficiënt omgaan met

opgewekte energie uit fossiele brandstoffen. Veel van deze maatregelen zijn gelieerd aan

gebruiksgebonden energieverbruik, zoals gebruik van spaarlampen of waterbesparende douchekoppen.

Desondanks biedt deze stap van Trias Energetica een maatregel om op het gebied van gebouwgebonden

energieverbruik te besparen:

Plaatsen van hoog rendement CV-ketels

PILOTPROJECT VELVE-LINDENHOF

Het project Velve-Lindenhof15

is een renovatieproject van woningcorporatie De Woonplaats, waarbij op

grote schaal energetische maatregelen zijn genomen. Velve-Lindenhof is een wijk in Enschede en ligt ten

oosten van de binnenstad. De wijk bestaat uit vier deelgebieden: Oude Velve, Nieuwe Velve, Lindenhof

en Spoorzone. De gehele wijk Velve-Lindenhof bestaat uit zo’n 2000 woningen en kent ongeveer 4500

inwoners. De wijk bestaat voornamelijk uit laagbouwwoningen in zowel de koop- als huursector.

Het renovatieproject dat voor dit onderzoek wordt gebruikt heeft betrekking op de gebieden Nieuwe

Velve en Lindenhof. In dit gebied staan veel zgn. rood- en grijsbouwwoningen. De roodbouwwoningen

zijn gebouwd in de jaren 30, terwijl de grijsbouwwoningen vlak na de Tweede Wereldoorlog zijn

gebouwd.

De twee deelgebieden worden samen aangepakt en omgevormd tot het deelgebied Groen Velve-

Lindenhof. Deze aanpak beslaat de herstructurering van 330 woningen naar 213 nieuwbouwwoningen

en 25 renovatiewoningen. Het overgrote deel van de woningen is inmiddels gesloopt of wordt op korte

termijn gesloopt. De verwachting is dat de nieuwbouwwoningen vanaf eind 2011 worden opgeleverd.

De 25 renovatiewoningen zijn recentelijk aangepakt en inmiddels opgeleverd.

Renovatieproject

Bij de herstructurering van de wijk Velve-Lindenhof heeft de Woonplaats haar huurders laten kiezen

tussen renovatie of sloop-nieuwbouw van hun huidige woning. Het merendeel van de huurders heeft

destijds gekozen voor een nieuwbouwwoning. Zestien huurders kozen echter voor het renoveren van

hun woning, waardoor is besloten om in totaal 25 woningen te renoveren. Van deze 25 woningen zijn

vijftien grijsbouwwoningen en tien roodbouwwoningen. Naast het reguliere onderhoud aan de

woningen, zijn er maatregelen genomen om het gebouwgebonden energieverbruik te verlagen. De

roodbouwwoningen zijn gerenoveerd naar energielabel A++

. De grijsbouwwoningen zijn om technische

redenen minder energiezuinig gerenoveerd, maar krijgen desondanks energielabel A. In het volgende

hoofdstuk wordt verder ingegaan op de maatregelen die zijn genomen.

15 Bijlage B: Algemene informative renovatieproject Velve-Lindenhof

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 15

ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN VELVE-LINDENHOF

Bij het pilotproject zijn meerdere energiebesparende maatregelen doorgevoerd. Hierbij wordt

onderscheidt gemaakt tussen de maatregelen genomen bij de rood- en grijsbouwwoningen. Het

pilotproject moet op lange termijn inzicht gegeven in het resultaat van de genomen maatregelen.

Binnen dit stageonderzoek wordt een analyse gemaakt van de gedane investering, verwachte

onderhoudskosten en verwachte opbrengsten van het pilotproject. Onderstaand schema geeft weer

welke maatregelen zijn genomen bij beide typen woningen.

Maatregel Grijsbouw Roodbouw

Isolatie Bodemisolatie Bodemisolatie

Gevelisolatie Gevelisolatie

Dakisolatie Dakisolatie

Zoldervloerisolatie Zoldervloerisolatie

Isolerende voordeur Isolerende voordeur

Beglazing HR++-glas HR++-glas

Verwarming HR-107 combiketel HR-107 combiketel

Warmtapwater HR-107 combiketel Zonneboiler

Ventilatie Mechanische afvoer Volledig mechanisch met WTW

Energievoorziening PV-panelen

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 16

3. ONDERZOEKSVRAAG & BEGRIPPEN

ONDERZOEKSVRAAG

Voorafgaand aan dit onderzoek is in samenspraak met de opdrachtgevers van De Woonplaats en

Pioneering de volgende hoofdvraag opgesteld:

In hoeverre was de renovatie van het project Velve-Lindenhof financieel haalbaar en hoe zou De

Woonplaats in de toekomst soortgelijke woningen financieel verantwoord energetisch kunnen

renoveren?

In het verloop van dit onderzoek zal worden getracht om een antwoord op deze vraag te krijgen. In

hoofdstuk 4 wordt verder ingegaan op de onderzoeksmethode en het beantwoorden van deze

onderzoeksvraag.

BEGRIPPEN

In dit verslag zijn mogelijk begrippen opgenomen die enige uitleg behoeven. Hieronder zijn de

belangrijkste omschreven:

Netto contante waarde: Dit is de waarde van alle toekomstige kasstromen omgerekend naar het tijdstip

nu.

Total cost of ownership (TCO): Is een methode om alle kosten van een dienst of product in kaart te

brengen. Hierbij wordt naast de investeringskosten ook gekeken naar de onderhouds- en

beheerskosten, waardoor een realistisch beeld ontstaat van de werkelijke kosten van een product of

dienst.

Baten: Onder baten worden alle opbrengsten van een product of dienst verstaan. Naast de harde

valuta’s vallen hieronder ook alle andere opbrengsten die geen directe verandering in de liquiditeit als

gevolg hebben.

Inkomsten: Alle ingaande kasstromen die leiden tot een verhoging van het resultaat. Dit is wat anders

dan de ontvangsten, omdat opbrengsten die geen harde contanten opleveren niet als inkomsten

worden gerekend.

Disconteringsvoet: De disconteringsvoet is een rekenrente die wordt gebruikt om de huidige waarde

van toekomstige kasstromen te bepalen. De disconteringsvoet is een percentage waarin factoren als de

inflatie en de rendements-eis over de toekomstige kasstromen worden gecompenseerd.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 17

4. OPZET & UITVOERING ONDERZOEK

Om antwoord te krijgen op de onderzoeksvraag is een “Total Cost of Ownership”-model opgesteld. Om

input te krijgen voor dit model is het onderzoek verdeeld in drie fases. De eerste fase bestaat uit een

analyse van het renovatieproject Velve-Lindenhof. Vervolgens zijn de kosten van energetische

maatregelen in kaart gebracht, waarbij zowel is gelet op de financierings- als de onderhoudskosten. Tot

slot zijn de verwachte inkomsten van de energetische maatregelen berekend, waarbij vooral is gelet op

de verandering van de huurinkomsten door toedoen van de energetische maatregelen. De verwachte

kosten en opbrengsten zijn tegen elkaar uitgezet in een exploitatierekening.

De investeringskosten, de exploitatiekosten en de opbrengsten moeten leiden tot inzicht in de financiële

haalbaarheid van energetische maatregelen. In dit hoofdstuk worden de onderzoeksmethodes van de

drie fases behandeld, gevolgd door een beschrijving van het projectoverzicht.

FINANCIËLE ANALYSE VELVE-LINDENHOF

Voor het bepalen van de hoogte van de investeringskosten voor energetische maatregelen is uitgegaan

van het renovatieproject Velve-Lindenhof. Aannemer Vastbouw heeft een inschrijfbegroting bij De

woonplaats ingediend voor dit project. Deze inschrijfbegroting is geanalyseerd en uitgesplitst in

verschillende investeringen:

Investeringen ten behoeve van regulier onderhoud. Omvat alle investeringen die geen

energetische verbetering als gevolg hebben, maar zijn uitgevoerd binnen de definitie van

planmatig, dan wel regulier onderhoud.

Investeringen in energetische maatregelen. Omvat alle investeringen die direct leiden tot

energiebesparing.

Verhoudingskosten. Dit zijn alle kosten die zowel betrekking hebben op het planmatig

onderhoud alsmede een energetische besparing opleveren. Een deel van deze kosten is, als

percentage van de totale investering, tot energetische investering gerekend.

Investeringen gerelateerd aan energetische maatregelen. Deze investeringen zijn noodzakelijk

om de energetische maatregelen uit te kunnen voeren, maar leveren zelf geen energetische

besparing. Zou bij de renovatie geen rekening zijn gehouden met energiebesparing, dan zouden

deze investeringen ook niet zijn gedaan.

De verdeling tussen energetische en onderhoudsinvesteringen is gebaseerd op basis van de mate van

invloed van de investering op het nieuwe energielabel. Een investering die leidt tot een verbetering van

het energielabel wordt gezien als energetische investering. Het vernieuwde energielabel heeft invloed

op de mogelijke huurverhoging. Deze huurverhoging is van belang om de opbrengsten van de

energiemaatregelen te berekenen.

Uiteindelijk leidt de investeringsanalyse tot twee investeringen: energetische investeringen en de

overige investeringen. Met name de hoogte van de energie-investering is interessant voor het vervolg

van het onderzoek.

De investeringsanalyse is gebaseerd op een inschrijfbegroting voorafgaand aan de uitvoering van de

renovatie. Hierdoor zijn extra kosten voor meer/minder-werk, administratiekosten en projectkosten niet

meegenomen in de investeringsberekening. De bedragen zijn hierdoor indicatief, maar bieden wel een

realistische schatting van de hoogte van de energie-investering.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 18

EXPLOITATIEKOSTEN

De exploitatiekosten van de energetische maatregelen hebben betrekking op alle kosten voor

onderhoud aan de energetische maatregelen gedurende een vooraf vastgestelde exploitatietermijn van

50 jaar.

Bij de exploitatiekosten is rekening gehouden met drie kostenposten:

Investeringskosten

Onderhoudskosten

Vervangingskosten

De exploitatiekosten zijn contant gemaakt naar de start van de exploitatieperiode.

INVESTERINGSKOSTEN

De investeringskosten bestaan uit de kapitaallasten van de energetische investering. Voor het

berekenen van de kapitaallasten zijn een aantal parameters van belang: De aanvangsinvestering, de

exploitatietermijn en de financieringsrente.

Uit de analyse van het renovatieproject Velve-Lindenhof blijkt dat De Woonplaats €15.000,- heeft

geïnvesteerd in energetische maatregelen. Dit investeringsbedrag wordt verrekend over de lengte van

de exploitatieperiode, waarbij jaarlijks een vast bedrag wordt gereserveerd als afschrijving op de

investering. Omdat er geen restwaarde overblijft, moet de gehele investering binnen de

exploitatietermijn worden afgeschreven. De jaarlijkse bedragen worden ook wel annuïteiten genoemd

en blijven gedurende de exploitatieperiode onveranderd. Dit bedrag bestaat uit twee factoren, namelijk

de rente en de afschrijving. De rente is een percentage dat betaald wordt over het openstaande

restbedrag. De afschrijving is een bedrag dat jaarlijks wordt terugbetaald indien voor de investering geld

is geleend, of wordt afgeschreven indien de investering is gefinancierd met eigen vermogen. Het

restbedrag zal jaarlijks dalen, doordat er ieder jaar een bedrag wordt afgeschreven of afgelost. Omdat

de jaarlijkse annuïteit gelijk blijft en de restwaarde terugloopt, zullen de rentelasten ook afnemen. Dit

houdt tevens in dat de jaarlijkse afschrijving zal stijgen.

In formulevorm ziet de annuïteit er als volgt uit:

Annuïteit = Rente (jaarlijks) + Aflossing (jaarlijks)

Het maakt voor de berekening van de investeringskosten niet uit op welke wijze de investering is

gefinancierd. Wanneer de investering wordt betaald met vreemd vermogen, zal hierover rente worden

betaald. Is het eigen vermogen gebruikt voor de financiering van de energetische maatregelen, dan zal

er jaarlijks een bedrag worden gecompenseerd voor het rendementsverlies op het eigen vermogen.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 19

ONDERHOUDSKOSTEN

De onderhoudskosten hebben alleen betrekking op de energiemaatregelen. De overige

onderhoudskosten zijn niet relevant, omdat deze in de oude situatie ook aanwezig waren. Het gaat bij

dit onderzoek dus om de verhoging van de kosten door het onderhoud aan de energiemaatregelen.

Onderhoud vindt jaarlijks plaats aan de verschillende energetische maatregelen, waarbij onderscheid

wordt gemaakt tussen preventief en correctief onderhoud. Preventief onderhoud wordt jaarlijks

uitgevoerd om storingen en defecten te voorkomen. Mochten toch storingen of defecten optreden dan

vallen de kosten, die verbonden zijn aan het verhelpen van de storing of het defect, in de categorie

correctief onderhoud.

De jaarlijkse onderhoudskosten worden vermenigvuldigd met een percentage ter compensatie van de

jaarlijkse inflatie. De hoogte van de onderhoudskosten zijn gebaseerd op prijzen die op dit moment

relevant zijn. De waarde van dit bedrag zal, zonder correctie, in de loop der jaren verminderen.

VERVANGINGSKOSTEN

Vervangingskosten treden op zodra de energetische voorzieningen een kortere levensduur hebben dan

de lengte van de exploitatieperiode. Tijdens de exploitatieperiode zal een extra investering gedaan

moeten worden om de energiemaatregel te vervangen.

In onderstaand schema zijn de jaarlijkse onderhoudskosten en de afschrijvingstermijnen van de

verschillende energetische maatregelen, zoals ze bij De Woonplaats bekend zijn, weergegeven.

Energetische maatregel Onderhoudskosten

(jaarlijks)

Afschrijvingstermijn

(in jaren)

Gevelisolatie € 0,000 50

Dakisolatie € 0,000 50

Vloerisolatie

€ 0,000 50

HR++

-glas € 0,000 20

HR-combiketel € 46,59 16

Ventilatiesysteem € 35,22 20

Zonneboiler € 0,000 25

Zonnepanelen € 0,000 25

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 20

EXPLOITATIEKOSTEN

De som van de investeringskosten en onderhoudskosten wordt het totaal aan exploitatiekosten. Door

de jaarlijkse inflatie en de daaraan gekoppelde waardevermindering van geld, moeten de uitgaven die in

de toekomst worden gedaan contant worden gemaakt naar nu. Hierdoor zijn de kosten verrekend met

een disconteringsvoet. De disconteringsvoet is een rekenrente waarin verschillende factoren zijn

verwerkt, zoals de inflatie en een percentage voor het verrekenen van risico’s. De disconteringsvoet die

in dit onderzoek ik gebruikt, is door De Woonplaats vastgesteld op 6%. Na de verrekening met de

disconteringsvoet ontstaat een totaalbedrag aan exploitatiekosten per woning gedurende de

exploitatietermijn.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 21

OPBRENGSTEN

De opbrengsten worden berekend op basis van een huurverhoging die gevraagd kan worden door het

toepassen van energetische maatregelen. Eerst zal uitgelegd worden waarop deze huurverhoging is

gebaseerd. Vervolgens worden aan de hand van twee situaties de opbrengsten berekend; namelijk op

basis van directe huurverhoging en op basis van het doorvoeren van huurverhoging na mutatie.

HUURVERHOGING VOLGENS HET WONINGWAARDERINGSSTELSEL

Woningcorporaties berekenen de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Het aantal

punten dat de woning krijgt geeft de maximale huur voor een woning. Het renoveren van een woning

heeft weinig invloed op het puntentotaal. Worden er echter energetische maatregelen getroffen, dan

kan het verbeterde energielabel extra punten opleveren. De stijging van het puntentotaal, veroorzaakt

door het verbeteren van het energielabel, wordt als uitgangspunt genomen voor de maximale

huurverhoging. Wanneer een woning van energielabel G naar label A wordt verbeterd betekend dit een

verbetering van 30 punten. Per punt kan ongeveer €4,50 aan huur worden gevraagd (zie TCO-model,

tabblad huurstijging). Deze energie-investering kan dus een huurverhoging opleveren van 30 x €4,50 =

€135,-. Woningcorporaties rekenen veelal met een huur van 70% van de maximale huurprijs. 70% van

€135,- geeft dan een huurverhoging van €95,-.

DIRECTE HUURVERHOGING

In deze situatie verhoogt de woningcorporatie de huur direct na de renovatiewerkzaamheden. Omdat

woningcorporaties zonder toestemming van de zittende huurder de huurprijs niet mogen verhogen, is

dit alleen mogelijk wanneer energetische maatregelen vraaggestuurd worden aangeboden. De huurder

zal zelf kunnen beslissen of ze bereidt zijn tot een energie-investering en de daarbij behorende huurprijs

moeten accepteren. Vanuit financieel oogpunt is deze optie voor woningcorporaties het meest

interessant, omdat gedurende de gehele exploitatieperiode een maximale huurprijs kan worden

gevraagd.

In de TCO-berekening wordt de maandelijkse huurverhoging vermenigvuldigd met 12 en het totaal

aantal woningen binnen het project. Hierdoor ontstaan de jaarlijkse opbrengsten van de energie-

investering. Dit bedrag wordt ieder jaar vermenigvuldigd met een huurverhoging gelijk aan de inflatie.

Vervolgens worden de jaarlijkse kasstromen contant gemaakt naar het tijdstip van de

aanvangsinvestering. Het totaal van alle contante kasstromen wordt gedeeld door het aantal woningen,

waardoor de opbrengst per woning overblijft.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 22

HUURVERHOGING NA MUTATIE

Omdat de huurprijs van zittende huurders niet mag worden verhoogd, kan de huurverhoging pas

worden doorgevoerd op het moment dat er nieuwe huurders in de woning komen. Dit is uiteraard een

minder gunstige situatie, omdat er geen verhoogde huurinkomsten zijn bij de woningen die nog niet zijn

gemuteerd.

In de situatie waarbij de huurverhoging wordt toepast bij mutatie zijn een aantal parameters van

belang:

Mutatiegraad: een percentage dat aangeeft bij hoeveel woningen jaarlijks mutaties

plaatsvinden. De mutatiegraad wordt verrekend over het aantal woningen dat nog een lage

huur betaald, om het aantal mutaties naar een hogere huur te berekenen. Mutaties die

plaatsvinden bij woningen met een reeds gecorrigeerde huurverhoging zijn niet relevant voor

het berekenen van de opbrengsten;

Percentage zittende huurders: dit percentage geeft aan bij welk deel van de woningen geen

mutatie plaats zal vinden tijdens de exploitatieperiode. Woningen waarbij geen mutatie

plaatsvindt hebben geen verhoogde huuropbrengst;

Aantal vaste jaren: tijdens deze jaren zullen er geen mutaties plaatsvinden doordat huurders

net verhuisd zijn naar de gerenoveerde woningen en daardoor waarschijnlijk op korte termijn

niet zullen verhuizen naar een andere woning. Na afloop van deze termijn zal over het aantal

woningen zonder huurverhoging de mutatiegraad worden berekend.

Zodra de termijn voor het “aantal vaste jaren” is verlopen wordt aan de hand van de mutatiegraad het

aantal woningen berekend dat een verhoogde huur betaalt. Vervolgens wordt op dezelfde wijze als in

de situatie met directe huurverhoging de jaarlijkse opbrengst berekend voor de woningen met

huurverhoging. Ook dit bedrag wordt contant gemaakt naar het begin van de exploitatieperiode en

gedeeld door het totaal aantal woningen, wat resulteert in een gemiddelde opbrengst per woning.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 23

PROJECTOVERZICHT

Het projectoverzicht bestaat uit vier belangrijk elementen:

Een inputveld voor de projectgegevens

Een overzicht van de belangrijkste parameters

Een weergave van de exploitatierekening

Een overzicht van de financiële kengetallen

INPUTVELD

In het keuzevak kunnen projectvoorwaarden worden gewijzigd. De veranderingen die optreden door

voorwaarden te wijzigen zijn direct zichtbaar in de exploitatierekening onder het inputveld. In het

inputveld kunnen zowel voor de kosten als de baten wijzigingen worden doorgevoerd. Bij de kosten kan

het type investering worden gewijzigd, waarbij de projectgegevens van de rood- en grijsbouwwoningen

als standaardmodellen zijn toegevoegd. Daarnaast is het mogelijk om zelf een maatregelenpakket te

kiezen. Bij de keuze van een maatregelenpakket worden automatisch de investering, de

exploitatiekosten en de opbrengsten berekend.

Daarnaast bevat het inputveld keuzeopties voor de opbrengsten. De huurverhoging kan direct worden

toegepast of na mutatie. Bovendien is percentage opgenomen dat aangeeft welk deel van de maximale

huurverhoging wordt doorberekend aan de huurder.

BELANGRIJKSTE PARAMETERS

Naast het inputveld zijn de belangrijkste parameters weergegeven die gebruikt zijn voor het TCO-model.

De invloed op deze parameters is vrij beperkt, maar kunnen desgewenst wel worden gewijzigd.

EXPLOITATIEREKENING

In de exploitatierekening is een overzicht opgenomen van de totale exploitatiekosten en opbrengsten

gedurende de exploitatieperiode, waarbij rekening is gehouden met het inputveld en de parameters.

FINANCIËLE KENGETALLEN

Tot slot zijn financiële kengetallen toegevoegd die in één oogopslag moeten weergeven of het gekozen

energieproject financieel rendabel is. De netto contante waarde geeft de huidige waarde van de

investering waarbij rekening is gehouden met alle inkomsten en opbrengsten gedurende de

exploitatieperiode. De terugverdientijd geeft aan vanaf welk tijdstip (in jaren) de investering zichzelf

heeft terugverdiend. Bij de terugverdientijd is naast de investeringskosten rekening gehouden met de

onderhouds- en vervangingskosten.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 24

5. RESULTATEN

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste resultaten gepresenteerd die zijn voortgekomen uit de

investeringsanalyse en het TCO-model.

INVESTERINGSANALYSE

In het onderstaand schema staan de resultaten van de investeringsanalyse van het renovatieproject

Velve-Lindenhof. De bouwkosten zijn gebaseerd op de inschrijfbegroting die is opgesteld voor het

renovatieproject. Naast de bouwkosten dienen percentage van dit bedrag betaald te worden voor de

CAR-verzekering, de algemene kosten, de winstopslag voor de aannemer en een risico-opslag.

Bouwkosten CAR AK Winst Risico Totaal

Roodbouw € 22.724,43 € 22.810,78 € 24.361,91 € 24.849,15 € 25.097,64 € 25.097,64

Grijsbouw € 16.321,50 € 16.383,52 € 17.497,60 € 17.847,55 € 18.026,03 € 18.026,03

Uit de investeringsanalyse van het renovatieproject blijkt dat de investering voor energetische

verbeteringen zo’n €25.000,- bedraagt bij de roodbouwwoningen. Bij de grijsbouwwoningen ligt de

investering zo’n €7.000,- lager. Dit verschil komt door de minder ambitieuze energiebesparing bij de

grijsbouwwoningen. Bij deze woningen zijn namelijk geen zonnepanelen en zonneboilers geplaatst. Toch

is relatief gezien de investering bij de grijsbouwwoningen groter, omdat in de investering een grote

kostenpost voor de uitvoering en bouwkosten van de energiemaatregelen zijn opgenomen.

De investeringsanalyse geeft in goed inzicht in de totale kosten van het renovatieproject en het

onderscheidt hierbinnen tussen investeringen ten behoeve van onderhoud en energetische

verbeteringen. Uit de inschrijfbegroting is niet voor alle energetische investeringen exact duidelijk

geworden hoe hoog de investering was voor de desbetreffende maatregel. Investeringskosten voor

bijvoorbeeld de zonneboilers en de zonnepanelen zijn als één kostenpost gerekend. In onderstaand

schema staan de kosten per energetische maatregel. De hoogte van deze kosten zijn deels gebaseerd op

cijfers van AgentschapNL. De totaalsom van de kosten van de energetische maatregelen komt overeen

met de bouwkosten zoals deze zijn bepaald bij de investeringsanalyse.

Investering Roodbouw Grijsbouw

Isolatie € 9.000,00 € 9.500,00

HR++-Glas € 1.500,00 € 1.500,00

HR-ketel € 3.500,00 € 3.500,00

Ventilatie € 2.200,00 € 1.800,00

Zonneboiler € 2.500,00 € -

Zonnepanelen € 4.000,00 € -

Om te controleren of de uitkomsten van de uitgevoerde analyse als realistisch kan worden gezien zijn

ook met behulp van de energiebesparingverkenner van AgenstschapNL de investeringskosten berekend.

Deze verkenner berekende de kosten voor een dergelijk project als Velve-Lindenhof op zo’n €17.000,-

(Zie “Bijlage B”) en gaat daarmee uit van een wat lagere investering. Dit komt waarschijnlijk doordat in

de besparingsverkenner een lagere kostenpost voor de bouwkosten zijn opgenomen die geen directe

energiebesparing opleveren.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 25

TOTAL COST OF OWNERSHIP-MODEL

Voor het bepalen van de financiële haalbaarheid van energetische investeringen zijn verschillende

scenario’s denkbaar waarbij enerzijds rekening wordt gehouden met de hoogte van diverse parameters,

maar waarbij ook verschillende projectkeuzes en projecteigenschappen grote invloed hebben. Bij het

bepalen van de financiële haalbaarheid zijn de parameters in overleg met De Woonplaats vastgesteld,

maar zijn gedurende het onderzoek niet gewijzigd. De invloed van diverse projectkeuzes zijn wel

onderzocht en worden in dit hoofdstuk behandeld.

PARAMETERS

Voor de verschillende parameters is gekozen voor de volgende waarden:

Parameter Waarde

Exploitatietermijn 50 jaar

Rente 4%

Disconteringsvoet 6%

Inflatie 2%

Mutatiegraad 6%

Percentage vaste huurders 15%

Aantal jaren zonder mutaties 5 jaar

Deze waarden zijn in overleg met De Woonplaats gekozen en zijn gebaseerd op cijfers van het CBS of het

zijn algemene rekenwaarden van de woningcorporatie. De parameters kunnen in het model worden

gewijzigd, de gevolgen zullen automatisch worden doorgerekend in de exploitatierekening.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 26

PROJECTKEUZES

Voor het berekenen van de kosten worden zowel de investeringen bij rood- als grijsbouwwoningen van

Velve-Lindenhof als uitgangspunt genomen. Bij de berekening is rekening gehouden met twee

variabelen: de methode van doorbereken van de huurverhoging en de hoogte van deze huurverhoging.

In onderstaand schema zijn alle contante waardes van de verschillende situaties opgenomen.

Opbrengst Huurverhoging na mutatie Directe huurverhoging

% Max. huur 100% 82% 70% 100% 82% 70%

Roodbouw € -7.366,44 € -11.094,75 € -13.580,28 € 23.107,87 € 13.894,19 € 7.751,74

Grijsbouw € -1.638,29 € -4.688,73 € -6.722,35 € 23.295,24 € 15.756,77 € 10.731,13

De net netto contante waarde is het bedrag dat als winst of verlies gezien kan worden. Dit bedrag is een

eindsom van alle kosten en opbrengsten. Een waarde van € 0,- betekent dat het project niet winst- of

verliesgevend is. Uit bovenstaand schema blijkt dus dat huurverhoging na mutatie nooit rendabel is.

Opmerkelijk is het verschil tussen de rood- en grijsbouwwoningen. Volgens de berekeningen in het TCO-model behalen de grijsbouwwoningen een hoger rendement dan de roodbouwwoningen. Dit komt voornamelijk door het verschil in investeringskosten, die bij de roodbouwwoningen aanzienlijk hoger liggen. Deze hogere investeringskosten worden voornamelijk veroorzaakt door de investering in de zonnepanelen en zonneboilers. Dat deze maatregelen leiden tot veel energiebesparing is uiteraard denkbaar, echter voor woningcorporaties hoeft dit niet te leiden tot een hoger rendement. De invloed van deze maatregelen op de verhoging van het energielabel is in verhouding tot de investering vrij beperkt. Hiermee zijn ook de verhoogde inkomsten door een verbeterd WWS-puntentotaal ook minimaal.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 27

6. CONCLUSIE

In dit onderzoek is geprobeerd een antwoord te vinden op de volgende hoofdvraag:

In hoeverre was de renovatie van het project Velve-Lindenhof financieel haalbaar en hoe zou De

Woonplaats in de toekomst soortgelijke woningen financieel verantwoord energetisch kunnen

renoveren?

Om antwoord te krijgen op deze hoofdvraag is eerst het renovatieproject Velve-Lindenhof geanalyseerd.

Hieruit is een bedrag naar voren gekomen dat destijds is geïnvesteerd om de woningen te renoveren

naar de huidige situatie. Vervolgens is hieruit afgeleid hoe hoog de specifieke investering was voor de

energetische maatregelen. De energie-investering voor de rood- en grijsbouwwoningen bedroeg:

Bouwkosten Totale energie-investering

Roodbouw € 22.724,43 € 25.097,64

Grijsbouw € 16.321,50 € 18.026,03

De investeringslasten zijn vervolgens in een TCO-model verwerkt, waar vervolgens de exploitatiekosten

en de extra huuropbrengsten aan zijn toegevoegd. De opbrengsten kunnen op verschillende manieren

worden uitgerekend, waarbij de keuzes die worden gemaakt voor aanzienlijke verschillen kunnen

zorgen. In onderstaand schema staan de netto contante waardes die voortgekomen zijn uit het TCO-

model. Hieruit blijkt onder andere wat de effecten zijn van de diverse keuzes.

Opbrengst Huurverhoging na mutatie Directe huurverhoging

% Max. huur 100% 82% 70% 100% 82% 70%

Roodbouw € -7.366,44 € -11.094,75 € -13.580,28 € 23.107,87 € 13.894,19 € 7.751,74

Grijsbouw € -1.638,29 € -4.688,73 € -6.722,35 € 23.295,24 € 15.756,77 € 10.731,13

Uit de resultaten van het TCO-model blijkt dat de huidige situatie, zoals toegepast bij Velve-Lindenhof,

financieel niet haalbaar is. Er is teveel afhankelijkheid van externe invloedsfactoren die het project

financieel haalbaar maken. Mocht de mutatiegraad stijgen of daalt het aantal mutatievrije jaren, dan

zijn de investeringen wellicht haalbaar, maar de invloed op deze parameters is vrij gering.

Uit het onderzoek is gebleken dat de energetisch investeringen rendabel zijn wanneer de huurverhoging

direct wordt toegepast. Hier liggen mogelijkheden om in de toekomst energetische renovaties financieel

haalbaar uit te voeren. In het volgende hoofdstuk is dit concept verder uitgewerkt.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 28

7. AANBEVELINGEN

In dit hoofdstuk worden aanbevelingen gedaan gebaseerd op het onderzoek dat de afgelopen vijf

maanden is uitgevoerd.

VRAAGGESTUURD AANBIEDEN

Door de woningen vraaggestuurd aan te bieden kunnen de energie-investering sneller worden

terugverdiend omdat de huurverhoging direct wordt toegepast. In de literatuurverwijzing zijn voordelen

genoemd van vraaggestuurd aanbieden. Er zijn echter ook een aantal hindernissen die genomen moeten

worden, wil de corporatie energetische maatregelen succesvol vraaggestuurd aan kunnen bieden.

Bouwproces. Wanneer meerdere woningen projectmatig worden gerenoveerd, levert dit een

kostenbesparing op. Er kan in grotere volumes worden ingekocht, materieel hoeft maar één keer naar

de bouwplaats te worden gebracht en het bouwproces kan efficiënter worden uitgevoerd. Zodra De

Woonplaats overgaat op renovatie op woningniveau zullen de kostenvoordelen wegvallen. De

investeringskosten voor energetische maatregelen zullen daardoor hoger uitvallen. Hoewel de

verwachting is dat de inkomsten hoger zijn dan de extra investeringskosten, moet hier extra onderzoek

naar worden gedaan.

Belangstelling huurders. Op het moment dat energetische maatregelen vraaggestuurd aan worden

geboden, ligt het initiatief bij de huurder. Huurders zullen dus overtuigd moeten raken van het belang

van energiebesparende maatregelen. Hier ligt dan ook de uitdaging, omdat huurders wel de

huurverhoging zien maar niet inzichtelijk hebben hoeveel zij gaan besparen. De kans dat huurders zullen

kiezen voor energetische investeringen is daardoor klein. Huurders zullen geprikkeld en overtuigd

moeten worden van de noodzaak van energetische ingrepen. Gerichte communicatie is erg belangrijk.

Daarnaast moet naar mijn mening gezocht worden naar mogelijkheden om energetische maatregelen zo

goed mogelijk te presenteren richting huurders. Deze aanpak, in combinatie met eventuele

woonlastengaranties die huurders krijgen, draagt wellicht bij aan het succesvol vraaggestuurd

aanbieden van energetische maatregelen.

UITPONDEN

Een andere mogelijkheid om energie-investering rendabel te maken is door woningen tussentijds uit te

ponden; bij de investeringskosten wordt namelijk uitgegaan van een volledige afschrijving over de

exploitatietermijn. Om meer inkomsten te generen kunnen woningen voor afloop van de

exploitatietermijn worden verkocht. Zodra de koper bereid is om meer te betalen voor een

energiezuinige woningen dan de boekwaarde van de woning, levert dit de woningcorporatie winst op.

Bij een stijgende energieprijs is het mogelijk, dat de marktwaarde van energiezuinige woningen zal

stijgen. Hierdoor worden meer inkomsten gegenereerd met als gevolg dat dit de rendabiliteit van het

totale investeringsbedrag vergroot. Door het verschil dat ontstaat tussen de verkoopwaarde en de

afschrijvingswaarde kan een deel van de kosten worden gedekt. Extra onderzoek is hierbij wel vereist,

waarbij gelet moet worden op de op lange termijneffecten van energielabels op de marktwaarde van

woningen.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 29

ENERGIELABELS

Bij dit onderzoek is uitgegaan van een labelverbetering van label G naar Label A en A++

. Dit is de grootst

mogelijke labelsprong en levert daarmee ook een maximale huurverhoging. Een groot deel van de

woningen heeft een beter energielabel dan label G. Uit het overzicht van “Hoofdstuk 2 § Overheid” blijkt

dat bij verbetering tussen de labels B, C, of D de grootst stap in de puntenwaardering wordt bereikt, de

verbering naar de energielabels A, A+

en A++

levert een minder grote sprong in het puntentotaal. Tussen

de labels B en E zit relatief de grootste puntenstijging. Dit heeft tot gevolg dat zodra B, C of D labels

worden opgewaardeerd naar betere energielabels de puntenstijging daardoor in verhouding veel kleiner

zal zijn, dan wanneer wordt verbeterd vanaf een E, F of G label. Omdat de woningvoorraad veel

woningen bevat met een hoger energielabel dan het E, F of G label, is onderzoek vereist naar de

haalbaarheid van minder ingrijpende veranderingen in het energielabel. Dit is de enige manier om

inzicht te krijgen in de haalbaarheid van energetische besparing voor de hele woningvoorraad.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 30

LITERATUURLIJST

Agentschap NL (2011). Voorbeeldwoningen 2011; Bestaand bouw. Een uitgave van het Ministerie van

Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Atriensis (2009a). Perspectief energiebesparing sociale voorraad. Atriensis, april 2009.

Atriensis (2009b). Energiebesparingspact met bewoners. Atriensis, Juni 2009.

Atriensis (2009c). Investeringskosten energiebesparing gedekt. Atriensis, september 2009.

Baarda, D.B. & Goede, M.P.M. de (2007). Basisboek methoden en technieken. 4e druk Groningen:

Wolters-Noordhoff.

Boer, P. de (2007). Basisboek Bedrijfseconomie. 7e druk Groningen : Wolters-Noordhoff.

Borgdorff, J. (2006). De waarde van een corporatiewoning. April 2006.

Conick, R. de, Verbeeck, G. (2005). Technisch-economische analyse van de rendabiliteit van

energiebesparende maatregelen. K.U. Leuven: Afdeling Bouwfisica.

Elling, R.E., Andeweg, B., De Jong, J. & Swankhuisen, C. (2004). Rapportagetechniek. 3e druk Groningen:

Wolters-Noordhoff.

Entrop, A.G., Brouwers, H.J.H., Reinders, A.H.M.E. (2010). Evaluation of energy performance indicators

and financial aspects of energy saving techniques in residential real estate, Energy and Buildings.

Hermelink, A.H. (2009). How deep to go: remarks on how to find cost-optimal level for building

renovation. Eceee, 31 augustus 2009.

Liebregts, M. (2010). Renovatie biedt financieel meer ruimte. Kennisbank Bestaande Woningbouw, 21

juli 2010.

SenterNovem (2002). Woonlasten centraal. SenterNovem, April 2002.

Wevers, B. (2008). Financieel en maatschappelijk rendement van energie-investering. Arnhem: BuildDesk

Benelux B.V.

Verdiepende Stage Bouwtechnische Bedrijfskunde

Stefan Maatman 31

BIJLAGE A

BIJLAGE B