EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN...strategisch voorraadbeleid. Graag wil ik van de...

EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN

a


i

De afbeeldingen op de omslag zijn afkomstig van campagnemateriaal van de

energielabelingcampagne van VROM.

© Copyright 2008 by H.W.W. Hartman, TU-Delft and Vestia Rotterdam Noord

All rights reserved. No part of the material protected by this copyright notice may be reproduced or utilized in any way or by any means, electronic or mechanical, including photocopying, recording or by any information storage and retrieval system, without the prior permission from the proprietors.

Uitgave is uitsluitend bestemd als eindresultaat voor de afstudeerrichting Sustainable

Housing Transformation aan de TU-Delft. Hoewel met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is gewerkt aan de totstandkoming van dit rapport, kan geen aansprakelijkheid voor de juistheid van de gegevens worden geaccepteerd. Voor eventuele verbeteringen houdt de samensteller zich aanbevolen.


ii

EPBD van rood naar groen

Een onderzoek naar de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de

bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties.

Afstudeerorganisatie

Personalia

Naam Henk Hartman

Adres Hendrik Hamerstraat 109

3295 CH ‘s-Gravendeel

Tel nr. 06-30005178 / 078-8443474

E-mail [email protected]

Student nr. b 1168916

Universiteit Technische Universiteit Delft

Faculteit Bouwkunde

Afdeling Real Estate & Housing

Afstudeerlab Sustainable Housing Transformation

Rapport Peiling 4

Datum rapport 17 juni 2008

Datum peiling 24 juni 2008

Afstudeerbegeleiders afdeling RE&H, faculteit Bouwkunde TU Delft

Hoofdmentor Prof. Dr. ir. J.D.M. van Hal

2e mentor Dr. ir. V.H. Gruis

Gecommitteerde Ir. R. J. Nottrot

Afstudeerbedrijf en begeleider

Bedrijf Vestia Rotterdam Noord

Adres Kruisplein 15

Postbus 521

3000 AM Rotterdam

Begeleider Ir. J.W. Smid (beleidsmedewerker)


iii

Lijst met afkortingen

BAR Bruto Aanvangsrendement

BARe Bruto Aanvangsrendement energiebesparende maatregelen

BBSH Besluit Beheer Sociale Huisvesting

BEG Besluit Energieprestatie Gebouwen

BRL Beoordelingsrichtlijnen

CEN Comité Européen de Normalisation

CGI Clinton Global Initiative

CO2 Koolstofdioxide

CR Conventioneel Rendement

CV Centrale Verwarming

DE Duurzame Energie

DIN Deutsches Institut für Normung

DUP Delft Universitaire Pers

EFQM European Foundation for Quality Management

EG Europese Gemeenschap

EI Energie Index

EIA Energie Investeringsaftrek

EOS Energie Onderzoek Subsidie

EPA Energie Prestatie Advies

EPBD Energy Performance of Building Directive

EPC Energie Prestatie Coëfficiënt

EPG Energieprestatie Gebouwen

EPN Energie Prestatie Norm

ESAM Energy Strategic Asset Management

ESCN Energie Service Center Nederland

EU Europese Unie

H2 Waterstof

HCR Home Condition Report

HIP Home Information Pack

HR Hoog Rendement

INK Instituut Nederlandse Kwaliteit

ISSO Kennisinstituut voor de installatiesector

KBI Stichting Kwaliteitsborging Installatiesector

KWR Kwalitatieve Woningregistratie

MEP Milieukwaliteit Energie Productie

MIA Milieu Investeringsaftrek

MT Management Team

MV Mechanische Ventilatie

NEN Norm, vastgesteld door Stichting Nederlands Normalisatie-instituut

NMDA Niet Meer Dan Anders

NPR Nederlandse Praktijkrichtlijn

OFW Oost Flevoland Wonen

PDCA Plan, Do, Check, Act

PEGO Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving

POS Planmatig Onderhoud Schil

PV Photovoltaïsch

RCI Rotterdam Climate Initiative

REG Regeling Energieprestatie Gebouwen

RE&H Real Estate & Housing

RV Ruimte Verwarming

SAP Standard Assessment Procedure


iv

SDE Stimuleringsregeling Duurzame Energieproductie

SMART Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch, Tijdgebonden

SNG Substitute Natural Gas

SVB Strategisch Voorraadbeleid

TU Technische Universiteit

VAMIL Willekeurige afschrijving milieu-investering

VN Verenigde Naties

VR Verbeterd Rendement

VRN Vestia Rotterdam Noord

VROM Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

WKK Warmte Kracht Koppeling

WKO Warmte Koude Opslag

WM Wet Milieubeheer

WOZ Waarde Onroerende Zaken

WTW Warmteterugwinning

WWS Woningwaarderingsstelsel

ZAV Zelf Aangebracht Veranderingen


v

Voorwoord

Dit afstudeerrapport is geschreven in het kader van het afstudeeronderzoek genaamd:

EPBD van rood naar groen – een onderzoek naar de incorporatie van energetische

kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad binnen het strategisch

voorraadbeleid van woningcorporaties. Het onderzoek is verricht aan de faculteit

Bouwkunde op de Technische Universiteit Delft. Het onderwerp van het onderzoek is

verbonden aan het afstudeerlaboratorium Sustainable Housing Transformation als

onderdeel van de mastervariant Real Estate & Housing.

De titel ‘EPBD van rood naar groen’ slaat op de vernieuwende regelgeving, welke als doel

hebben de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Maar in

hoeverre hebben sturende maatregelen en nieuwe regelgeving invloed op een corporatie

om de woningvoorraad van een rood naar een groen energielabel te brengen? En op welke

manier kan een corporatie energiebesparende maatregelen verwerken binnen haar beleid?

Dit onderzoek leidt tot de aanbeveling hoe een woningcorporatie energetische

kwaliteitsverbetering, binnen de bestaande woningvoorraad, kan verwerken binnen haar

strategisch voorraadbeleid.

Graag wil ik van de mogelijkheid gebruik maken om de betrokkenen bij dit onderzoek te

bedanken voor hun bijdrage. Speciale dank gaat uit naar mijn mentoren van de TU Delft,

Anke van Hal en Vincent Gruis voor hun sturing en kritische vragen gedurende het

afstudeerproces. Daarnaast gaat mijn dank uit naar mijn begeleider vanuit Vestia

Rotterdam Noord Jan-Willem Smid voor het inzicht in de praktijk en zijn ervaringen m.b.t.

dit onderwerp. Verder wil ik graag Gilles de Rooij van adviesbureau Atrivé, Fattah Kabbaj

van woningcorporatie Staedion en Ad Straub van het onderzoeksinstituut OTB bedanken

voor de discussies die wij gevoerd hebben over dit onderwerp. Tenslotte wil ik één ieder

bedanken welke enigszins betrokken is geweest bij het tot stand brengen van dit

afstudeerrapport.

Henk Hartman

’s-Gravendeel, 17 juni 2008


vi

Samenvatting

Introductie

Na de film ‘An Inconvenient Truth’ van Al Gore, is er een flinke discussie losgebarsten over

het milieu en duurzaamheid wereldwijd. Eenieder is er zich van bewust geworden wat voor

effecten milieuvervuiling kan hebben op de maatschappij van nu en in de toekomst. Op

internationaal tot regionaal niveau wordt gesproken over het verbeteren van de

energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, het verlagen van CO2 emissies,

duurzame energie etc. Vanuit de Kyoto doelstellingen moet Nederland in 2012 een CO2

reductie van 6% t.o.v. 1990 behalen, echter de centrale overheid van Nederland heeft een

doelstelling geformuleerd van 30% CO2 reductie in 2020 t.o.v. 1990. [www.vrom.nl – 26-02-

08] Binnen de Europese Unie nemen gebouwen ruim 40% van het totale energieverbruik

en 30% van de totale CO2 uitstoot voor hun rekening. [Sunikka, 2006] Voor Nederland

betekent dit dat er een belangrijke opgave is weggelegd voor woningcorporaties welke een

groot deel van de Nederlandse woningvoorraad bezitten. Aedes, de branchevereniging

voor woningcorporaties binnen Nederland, heeft een doelstelling geformuleerd in ‘Het

antwoord aan de samenleving’ van 20% CO2 reductie op gasverbruik binnen de bestaande

woningvoorraad in de periode 2008-2018. Mede om al deze redenen is het van belang dat

een woningcorporatie energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande

woningvoorraad incorporeert in haar dagelijkse processen. De eerste stap die hierbij

gemaakt moet worden is het verwerken van energetische kwaliteitsverbetering in het

strategisch voorraadbeleid (SVB) van een woningcorporatie. De centrale hoofdvraag van

dit afstudeerrapport luidt daarom:

Hoe kan een woningcorporatie, met behulp van een procesmodel, energetische

kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad incorporeren in het strategisch

voorraadbeleid?

Huidige situatie

Duurzaamheid en het verbeteren van de energetische kwaliteit in de ruimste zin van het

woord zijn thema’s die tegenwoordig een prominente plaats innemen op veel

beleidsagenda’s. Steeds meer bedrijven spelen in op de maatschappelijke-, sociale- en

duurzaamheidvraagstukken en noemen zich maatschappelijk verantwoorde ondernemers.

Corporaties zijn al maatschappelijke ondernemingen, integratie van duurzaamheid in het

beleid maakt het tot een duurzame maatschappelijke onderneming. Bij het duurzaam

ondernemen gaat het vooral om de evenwichtige samenhang tussen de sociale-,

ruimtelijke-, milieu- en economische kwaliteiten. In dit rapport is er niet gesproken over

duurzaamheid maar over het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande

woningvoorraad. Dit omdat duurzaamheid een erg ruim begrip is en voor meerdere

interpretaties vastbaar is.

Over het algemeen zijn de activiteiten en ontwikkelingen in de bedrijfvoering bij

corporaties er niet op gericht om de energetische kwaliteit van de bestaande

woningvoorraad te verbeteren. Echter er zijn tal van bewegingen die in de goede richting

duiden (zie praktijkvoorbeelden hoofdstuk 3). Dit komt mede door stimulerende

maatregelen die de Europese Unie de verschillende lidstaten en dus indirect corporaties

heeft opgelegd. Zo heeft de Europese Unie de EPBD-richtlijn ingevoerd. Deze Europese

richtlijn richt zich enerzijds op het mondiale klimaatprobleem, maar daarnaast ook op de

concurrentiepositie van de gemeenschap en wat hier verder mee samenhangt. In feite

richt de richtlijn zich op twee kernpunten; klimaatverandering tegengaan en

voorzieningszekerheid van energie. Aan de richtlijn zijn een vijftal concrete verplichtingen

verbonden, voor woningcorporaties is de verplichting van de invoering van een systeem

voor energiecertificering voor Nederland van belang. Dit betekent dat woningcorporaties

voor januari 2009 alle woningen moeten voorzien van een energieprestatiecertificaat. Door


vii

middel van een energieprestatiecertificaat en/of een energieprestatie maatwerkadvies kan

er gestuurd worden op de energetische kwaliteit binnen de voorraad van een

woningcorporatie. Immers alle relevantie data zijn voorhanden en te gebruiken in

analyses, scenarioberekeningen en de vertaling naar concrete verbeterplannen.

Voorbeelden hiervan zijn de verdeling van de verschillende energielabels over de

woningvoorraad gekoppeld aan huurklassen, woningtypen en/of bouwjaarklassen.

Beleid

Het doorrekenen van scenario’s kan van groot belang zijn bij het bepalen van het beleid.

Beleidsmatige kwesties als wat zijn de investeringskosten en wat zijn de

besparingsresultaten op het gebied van CO2 reductie, labelklassen verbetering,

woonlastenverlichting et cetera kunnen m.b.v. scenarioberekeningen beantwoord worden.

Bij de ontwikkeling van een strategisch voorraadbeleid is het van belang een goed en

vooral onderbouwd inzicht te hebben in de energetische kwaliteit van de woningen en

daarmee samenhangende kwaliteitsaspecten zoals wooncomfort, binnenmilieukwaliteit en

woonlasten. Door de energetische voorraadgegevens op strategisch beleidsniveau te

koppelen aan andersoortige voorraadgegevens zoals markten, doelgroepen en kwaliteits-

en serviceniveaus, kan de kwaliteit van het woonproduct verder geoptimaliseerd worden.

Hierbij is uitdrukkelijk sprake van tweerichtingsverkeer. De energetische kwaliteit weegt

mee in de bepaling van het beleid en het beleid bepaalt mede het energetische of

duurzame ambitieniveau.

Het strategisch voorraadbeleid valt vooral binnen het strategisch en tactisch

managementniveau, echter de uitvoering van het beleid is bij het verbeteren van de

energieprestatie van gebouwen van essentieel belang. Om deze reden is in dit rapport ook

het operationele niveau meegenomen bij het proces voor het opstellen van een strategisch

voorraadbeleid. De energieprestatie van gebouwen heeft ankerpunten op alle niveaus van

het strategisch voorraadbeleid. Op strategisch niveau, waarbij aan de hand van data- en

scenarioanalysen een goed inzicht wordt opgebouwd voor het beleid en de keuzen met

betrekking tot de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Op het

tactische niveau waar de beleidskeuzes worden afgestemd en gekoppeld aan de

verschillende complexen om de meest doelmatige onderhouds- en energiebesparende

maatregelen te kunnen realiseren per complex. En op operationeel niveau waar met

behulp van de beschikbare energieprestatiedata op detailniveau wordt berekend wat de

meest optimale oplossingen zijn voor een bepaald project. Daarnaast zal energieprestatie

ook gekoppeld moeten worden aan communicatie- en verhuurfuncties. De uitvoering van

het beleid, m.b.t. het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad, zal vooral

via onderhoud plaats vinden. Een koppeling tussen de gewenste onderhoudssituatie en de

feitelijke onderhoudssituatie ofwel de koppeling tussen het strategisch voorraadbeleid en

het onderhoudsbeleid is van essentieel belang. Doormiddel van conditiescores is het

mogelijk om het gewenste onderhoudsniveau aan te geven en deze te toetsen aan het

Figuur 1: Niveaus vastgoedbeheer van Driel Bron: Nieboer et al, (2003) – bewerkt door auteur


viii

feitelijke onderhoudsniveau, het is hierdoor mogelijk om maatregelen te bepalen. De

conditiescores worden bepaald aan de hand van verschillende beleidsparameters

waaronder ook de energieprestatie gebracht kan worden, het energieprestatielabel is een

geschikt label om de gewenste en feitelijke waarde te bepalen.

Incorporatie energieprestatie in het beleid en de organisatie

De noodzaak om te investeren in energetische kwaliteitsverbetering is vanuit de

beschreven doelstellingen groot te noemen. Er zit echter een gat tussen de noodzaak en

de daadwerkelijke uitvoering. De sleutel voor het verbeteren van de energetische kwaliteit

van de bestaande woningvoorraad bij woningcorporaties ligt niet bij de uitvoering/techniek

maar bij beleidsmatige en organisatorische oplossingen. Vanuit de strategie moet er een

toekomstige lijn uitgezet worden wat men met de woningportefeuille wil bereiken. Door

concrete doelstellingen te formuleren kan men vanuit het beleid en de organisatie de

energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad integraal verbeteren. De daarop

volgende fase is het uitvoeren van de maatregelen om deze doelstellingen te kunnen

behalen. Zonder het verwerken van energetische kwaliteit binnen het strategisch

voorraadbeleid zal het integraal toepassen van maatregelen niet mogelijk zijn, de

maatregelen zullen hierdoor ad hoc plaats vinden. De sleutel om de voorraad

daadwerkelijk energetisch te verbeteren ligt om deze reden bij beleidsmatige en

organisatorische oplossingen. De vraag is echter hoe dit beleidsmatig en organisatorisch

verwerkt kan worden. Het opnemen van energetische kwaliteitsverbetering binnen het

strategisch voorraadbeleid speelt hierbij een essentiële rol. Uit het praktische (case study

Vestia Rotterdam Noord) als theoretische onderzoek is een algemeen procesmodel

opgesteld hoe energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad

verwerkt kan worden binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie.

CO2 reductie analyse

portefeuilleInterne analyse

MissieS

trate

gis

ch n

iveau

Energetische

ontwikkelingenExterne analyse

Vaststellen CO2 reductie

doelstelling(en)

Energetische analyse per

complexSociaal, financieel, fysiek, ruimtelijk

Algemene analyse per

complexSociaal, financieel, fysiek, ruimtelijk

Bepalen complexstrategieRekening houdend met huidig SVB

Strategie toetsingO.a. toetsing doelstellingen

Tactisch n

iveau

Po

rtefe

uill

em

ana

gem

ent

Voorr

aa

dm

anagem

ent

Complex beheerplannen

ImplementatieVerbetering energetische kwaliteit

Energie in organisatieOrganisatorische inbedding

WoonlastenverlagingMaatschappelijke inbedding

Uitvoeren complexbeleid

Op

era

tioneel niv

eau

Voorr

aadbeh

eer

Verbeteren &

vernieuwen (APK)

Financiële doorrekening



Positionering onderneming

Maatschappelijke effectenPortefeuille effecten

To

ets

ing o

p b

ed

rijfsn

ivea

u

To

ets

ing

po

sitie

ve

en

ne

ga

tieve

eff

ecte

n t

.o.v

. a

lle d

oe

lste

llin

ge

n

To

ets

ing

techn

isch e

n s

ocia

al

To

ets

ing

techn

isch e

n s

ocia

al

Terugkoppeling strategisch niveau – intern (energetisch) Terugkoppeling strategisch niveau – extern (energetisch)

Terugkoppeling tactisch niveau - algemeenTerugkoppeling tactisch niveau - energetisch

Figuur 2: Procesmodel om energiebeleid te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid


ix

Het procesmodel geeft primair antwoord op de hoofdvraag van het onderzoek, ofwel hoe

energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad geïncorporeerd kan

worden binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporaties. De volgende

niveaus met de verschillende stappen worden onderscheiden (hoofdstuk 6 beschrijft het

model gedetailleerd):

Strategisch niveau:

De missie is bij de verwerking van energetische kwaliteitsverbetering in het strategisch

voorraadbeleid vaak al vastgesteld. Het is voor een corporatie van belang om na te gaan

of de huidige missie voldoet aan de rol die zij willen innemen in de veranderende

omgeving ook m.b.t. energetische kwaliteitsverbeteringen. Naast de missie moet er een

interne en externe analyse gemaakt worden. Bij de externe analyse is het van belang de

energetische ontwikkelingen, verwachtingen en eisen te volgen vanuit internationaal tot

regionaal perspectief. Daarnaast kunnen de ontwikkelingen binnen de sector, andere

woningcorporaties, bijdragen aan nieuwe inzichten. De interne analyse zal zich vooral

richten op de corporatie zelf, waarbij de visie van het bestuur en interne opinieleiders van

belang is voor het creëren van een draagvlak voor energetische kwaliteitsverbeteringen.

Daarnaast zal er een portefeuilleanalyse gemaakt moeten worden wat er energetisch

gezien mogelijk is binnen de huidige voorraad.

Voor het bepalen van de energetische kwaliteit op voorraadniveau is een globale indeling

van de totale woningvoorraad in een beperkt aantal voorbeeldwoningen voldoende. Het

aantal voorbeeldwoningen bepaalt de gedetailleerdheid van de energetische

kwaliteitsbepaling voor de woningvoorraad. Bij het vaststellen van voorbeeldwoningen

worden o.a. de volgende gegevens meegenomen: type woning (eengezins/meergezins),

het bouwjaar, type verwarmingsketel, aanwezigheid isolatie, dubbelglas, oppervlakten

glas, vloer en dak. De volgende stap is het vaststellen van maatregelpakketten. Voor het

vaststellen van de maatregelenpakketten zijn verschillende invalshoeken mogelijk. Wordt

bijvoorbeeld gestreefd naar het verkrijgen of verbeteren van het ‘groene’ imago ligt een

keuze voor maatregelen als het plaatsen van zonneboilers en warmtepompen voor de

hand. Streeft de woningcorporatie vooral naar woonlastenverlichting kunnen pakketten

worden gekozen die de meeste energiebesparing opleveren tegen de laagste mogelijke

kosten. Is een corporatie zich nog aan het oriënteren dan kan de benadering vanuit de

Trias Energetica een manier zijn om een pakket energiebesparende maatregelen samen te

stellen. Een mogelijk middel voor het samenstellen van verschillende pakketten is het

koppelen van de voorbeeldwoningen aan de energiebesparingverkenner van SenterNovem.

De energiebesparingverkenner berekend voor verschillende maatregelen de

woonlastenverlichting, de investeringkosten, het EPBD-energielabel en de besparing op

elektriciteit- en gasverbruik waardoor de CO2 reductie berekend kan worden. Na het

toewijzen van de voorbeeldwoningen en de maatregelenpakketten kan de gehele

woningvoorraad worden doorgerekend. Binnen deze berekeningen is het van belang de

gewenste portefeuilleontwikkeling mee te nemen. Dit betekent dat sloop, nieuwbouw,

aankoop en verkoop doorberekent dient te worden. Echter aangeraden wordt de verkoop

van woningen alleen mee te berekenen als de woningen voldoen aan nieuwbouw eisen.

Het verkopen van woningen met een slechte energetische kwaliteit is slechts een

verplaatsing van het probleem en niet een definitieve oplossing. Daarnaast wordt

aangeraden om berekeningen uit te voeren op CO2 reductie niveau, dit omdat er op

internationaal tot regionaal niveau gesproken wordt over het verlagen van de CO2 uitstoot.

Daarnaast brengt de berekening via woonlasten verlaging een onnauwkeurigheid van

gemiddelde huren met zich mee en de energielabel verbeteringsmethode heeft slechts een

beperkt aantal maatregelpakketten (zie conclusie hoofdstuk 4). Het kan soms juist

interessant zijn om iets meer of iets minder te investeren waardoor het beoogde label

veranderd.


x

Om de uiteindelijke doelstelling te bepalen moet een woningcorporatie verschillende

scenarioberekeningen maken m.b.v. de energiescan. Na de berekening van de

verschillende scenario’s is het mogelijk een CO2 reductie doelstelling te formuleren. Om te

bepalen of de CO2 reductie doelstelling haalbaar is, en zo ja op welk termijn is een

financiële doorrekening op strategisch niveau van belang. Een mogelijke doelstelling voor

een corporatie m.b.t. het energetisch verbeteren van de woningvoorraad met als kenmerk

CO2 reductie is:

Corporatie X zal binnen 10 jaar t.o.v. 2008 een CO2 reductie van 25% over zijn gehele

voorraad behalen.

Tactisch niveau:

Na het vaststellen van de energetische doelstelling is het van belang te bepalen wat de

strategie is per complex. Hier voorafgaand zal er een algemene analyse en een

energetische analyse per complex en per wijk gemaakt moeten worden. Het verbeteren

van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad moet uit de invalshoeken

milieu-, sociale-, fysieke- en ruimtelijke kwaliteit bekeken worden. Een integrale

benadering is op dit niveau van groot belang om uiteindelijk de juiste

investeringsbeslissingen te maken. Wordt dit niet gedaan en worden de beslissingen

slechts vanuit één invalshoek genomen kan dit leiden tot verkeerde

investeringsbeslissingen. Zo kan een corporatie voor een complex dat wordt gerenoveerd

op basis van CO2 reductie besluiten om de schil niet te verbeteren maar alleen

installatietechnische verbeteringen aan te brengen. Op die manier kan immers relatief

gemakkelijk het CO2 reductiepercentage worden behaald. Echter het complex wordt

gerenoveerd met het oog op verdere exploitatie van bijvoorbeeld nog minimaal 40 jaar.

Met dat perspectief zou het veel logischer zijn om juist wel de schil te verbeteren. Met dit

voorbeeld wordt aangegeven dat het van essentieel belang is een balans te vinden tussen

de verschillende invalshoeken. De integrale benadering kan worden verduidelijkt met de

‘Quadruple P’, wat staat voor People, Planet, Prosperithy en Project. Door uiteindelijk een

evenwicht te vinden tussen de algemene analyse, de energetische analyse en alle gestelde

doelstellingen van een woningcorporatie kan de strategie per complex bepaald worden.

Nadat de complexstrategie is bepaald is het mogelijk om een meer gedetailleerde

financiële doorrekening te maken. Naast de financiële doorrekening zullen de

complexstrategieën getoetst moeten worden. In eerste instantie is het van belang om te

toetsen of de CO2 reductiedoelstelling behaald wordt met de voorgestelde

complexstrategieën, daarnaast moet er een toetsing zijn op alle andere doelstellingen en

op de missie/visie van een corporatie. Een proces van aanpassingen en toetsingen zal

volgen om vanuit de missie/visie, alle doelstellingen en de interne en externe analyse de

definitieve complexstrategieën vast te stellen.

Operationeel niveau:

Na de vaststelling van de definitieve complexstrategieën is het zaak de

complexbeheerplannen op te stellen. Met betrekking tot het verbeteren van de

energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zullen er binnen de complex

beheerplannen alleen aanpassingen gemaakt moeten worden mochten de

complexstrategieën veranderd zijn. Tussen het opstellen en het daadwerkelijk uitvoeren

van het beleid zit een bepaald gat, dit gat kan deels opgevangen worden door een

organisatorisch en maatschappelijk draagvlak te creëren voor investeringen in

energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Organisatorisch

wordt aangeraden een energiecoördinator aan te stellen binnen de organisatie. Hij/zij is er

als procescoördinator voor verantwoordelijk dat de resultaten van het inbeddingtraject

verder worden geïmplementeerd en de doelstelling(en) worden behaald. Enerzijds is hij de

rechterhand van het verwantwoordelijke MT-lid, anderzijds staat hij collega’s met raad en

daad terzijde.


xi

Door publiciteitscampagnes van de overheid, de invoering van de EPBD-energielabels en

het stijgen van de energiekosten worden huurders zich steeds meer bewust van het belang

van de energieprestatie van woningen. Bij het energetisch verbeteren van de woningen is

het voor een woningcorporatie van belang inzicht te geven in de woonlastenverlaging,

eventueel ook na een huurverhoging. Door inzichtelijk te maken welke voordeel er voor de

huurder is, d.m.v. woonlastenverlaging, is het mogelijk een maatschappelijk draagvlak te

creëren.

Voordat het beleid definitief wordt uitgevoerd zal een laatste financiële doorrekening aan

de hand van de complexbeheerplannen uitgevoerd worden. Deze financiële berekening kan

op detailniveau worden uitgevoerd omdat alle maatregelen in de complexbeheerplannen

zijn vastgesteld. De definitieve financiële consequenties van het vernieuwde beleid kunnen

gedetailleerd in kaart worden gebracht.

Verbeteren & vernieuwen:

Na het ‘plan’ en ‘do’ is nu het ‘check’ en ‘act’ aan de orde. Vastgoedsturing begint en

eindigt met verbeteren & vernieuwen. Check en act houdt in dat er gecontroleerd en zo

nodig bijgesteld moet worden. Het sluiten van de PDCA cirkel is een belangrijke stap

binnen het proces om de uiteindelijke doelstellingen te behalen en het strategisch

voorraadbeleid op een hoger niveau te brengen. Vanaf dit moment moet energieprestatie

meedraaien in de dagelijkse corporatiepraktijk alsof het nooit anders is geweest.

Het incorporeren van energetische kwaliteitsverbeteringen van de bestaande

woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie moet zo snel

mogelijk plaatsvinden, immers stilstaan betekent achterblijven wat als gevolg een

verzwakking van de bereikbaarheid van woningen heeft (stijgende woonlasten). Daarnaast

heeft een corporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie,

waarop zij aangesproken kunnen worden. Ten slotte hebben investeringen in het

verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen een verbetering van de technische

kwaliteit van woningen tot gevolg en zal dit bijdragen aan een verbetering van het

comfort, veiligheid en gezondheid van de woningvoorraad.


xii

Inhoudsopgave

1. ONDERZOEKSKADER ..................................................................................................... - 1 -

1.1 AANLEIDING......................................................................................................................- 1 -

1.2 PROBLEEMANALYSE ..........................................................................................................- 2 -

1.3 RESULTAAT EN RELEVANTIE ONDERZOEK .......................................................................- 6 -

1.4 ONDERZOEKSAANPAK.......................................................................................................- 9 -

2. BEGRIPPENKADER ........................................................................................................ - 11 -

2.1 ENERGY PERFORMANCE OF BUILDING DIRECTIVE.......................................................- 11 -

2.2 STRATEGISCH VOORRAADBELEID ..................................................................................- 14 -

2.3 ONDERHOUDSBELEID .....................................................................................................- 19 -

3. ENERGETISCHE KWALITEIT IN HUIDIG BELEID.................................... - 24 -

3.1 DUURZAAM BELEID WONINGCORPORATIES ..................................................................- 24 -

3.2 QUADRUPLE P .................................................................................................................- 27 -

3.3 PRAKTIJKVOORBEELDEN.................................................................................................- 31 -

3.4 SAMENVATTEND..............................................................................................................- 39 -

4. ENERGIESCAN BESTAANDE WONINGVOORRAAD ...................................... - 41 -

4.1 MOGELIJKHEDEN TOT BEPERKING CO2-EMISSIE .........................................................- 41 -

4.2 ENERGIEBESPARING IN BESTAANDE WONINGEN..........................................................- 46 -

4.3 SCENARIOBEREKENINGEN BESTAANDE WONINGEN .....................................................- 49 -

5. INCORPORATIE ENERGIEBELEID IN VOORRAADBELEID.................. - 53 -

5.1 PROCESMODEL................................................................................................................- 53 -

5.2 STRATEGISCH NIVEAU....................................................................................................- 55 -

5.3 TACTISCH NIVEAU ..........................................................................................................- 57 -

5.4 OPERATIONEEL NIVEAU ..................................................................................................- 59 -

5.5 VERBETEREN EN VERNIEUWEN.......................................................................................- 61 -

5.6 ORGANISATORISCHE INBEDDING ..................................................................................- 61 -

5.7 SAMENVATTEND..............................................................................................................- 68 -

6 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ..................................................................... - 70 -

6.1 CONCLUSIES ...................................................................................................................- 70 -

6.2 AANBEVELINGEN VOOR VERDER ONDERZOEK...............................................................- 75 -

6.3 REFLECTIE .......................................................................................................................- 76 -

LITERATUURLIJST .................................................................................................................. - 78 -


xiii

BIJLAGE I*: Energy Performance of Building Directive - 116 -

BIJLAGE II*: Richtlijn 2002/91/EG - 125 -

BIJLAGE III*: Besluit energieprestatie gebouwen (BEG) - 133 -

BIJLAGE IV*: Regeling energieprestatie gebouwen - 151 -

BIJLAGE V*: Strategisch voorraadbeleid - 162 -

BIJLAGE VI*: Onderhoudsbeleid - 179 -

BIJLAGE VII*: Toelichting onderhoudsaspecten - 197 -

BIJLAGE VIII*: CO2 reductieberekeningen - 201 -

BIJLAGE IX*: Randvoorwaarden Vestia Rotterdam Noord - 229 -

BIJLAGE X*: Analysemodel - 233 -

BIJLAGE XI*: Organisatiemodellen - 235 -

* Voor de bijlagen wordt verwezen naar de bijgevoegde cd


xiv

Leeswijzer

Deze leeswijzer geeft de structuur van het rapport weer en verduidelijkt de samenhang

tussen alle verschillende hoofdstukken. Een meer gedetailleerde uitleg van de

onderzoeksstructuur wordt beschreven in paragraaf 1.4.

Hoofdstuk 1: Onderzoekskader

Hoofdstuk 1 zal ingaan op het onderzoekskader met betrekking tot het

afstudeeronderwerp. Dit hoofdstuk zal de aanleiding, de probleemanalyse, het resultaat en

de relevantie van het onderzoek, en de onderzoeksaanpak bespreken.

Hoofdstuk 2: Begrippenkader

Hoofdstuk 2 heeft voornamelijk een theoretische inslag. In eerste instantie zal de Europese

richtlijn Energy Performance of Building Directive (EPBD) besproken worden in relatie tot

de corporatiesector. Het tweede begrip wat besproken wordt in dit hoofdstuk is strategisch

voorraadbeleid. Ten slotte zal er ingegaan worden op het onderhoudsbeleid van

woningcorporaties. Hierbij zal een koppeling gemaakt worden tussen het strategisch

voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid. Immers het verbeteren van de energetische

kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zal d.m.v. onderhoud gerealiseerd moeten

worden.

Hoofdstuk 3: Energetische kwaliteit in huidig beleid

Het derde hoofdstuk zal ingaan op praktijkvoorbeelden hoe corporaties op dit moment

omgaan met energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in het

beleid en in de organisatie. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de invalshoeken

People, Planet, Prosperithy en Project ofwel de ‘Quadruple P’.

Hoofdstuk 4: Energiescan bestaande woningvoorraad

Om te bepalen welke energetische kwaliteitsverbetering er haalbaar is voor een corporatie

wordt er in hoofdstuk 4 een energiescan besproken. Deze energiescan kan gebruikt

worden om de huidige portefeuille door te rekenen en door middel van scenario’s een CO2

reductie, woonlastenbesparing of EPBD-energielabel verbetering te bepalen.

Hoofdstuk 5: Incorporatie energiebeleid in voorraadbeleid

Door de bevindingen uit de Case Study en het algemene onderzoek te combineren is het

mogelijk een procesmodel te ontwikkelen hoe energetische kwaliteitsverbetering van de

bestaande woningvoorraad verwerkt kan worden binnen het SVB van een

woningcorporatie. Dit procesmodel zal aan de hand van de verschillende stappen

besproken worden in hoofdstuk 6. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de stappen

op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Daarnaast zal er aan de hand van het INK-

managementmodel besproken worden hoe de organisatie energiebeleid succesvol kan

implementeren.

Hoofdstuk 6: Conclusies en aanbevelingen

Hoofdstuk 7 zal uiteindelijk antwoord geven op de hoofdvraag van dit onderzoek,

daarnaast zullen er aanbevelingen worden gegeven voor verder onderzoek, aanbevelingen

voor Vestia Rotterdam Noord en zal uiteen worden gezet hoe het onderzoek is verlopen.


- 1 -

1. Onderzoekskader

Het onderzoekskader beschrijft de wetenschappelijke structuur van het

afstudeeronderzoek. Dit hoofdstuk bespreekt de aanleiding tot het onderzoek, de

probleemanalyse met de probleemstelling, de doelstelling en onderzoeksvragen, de

maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie en beschrijft uiteindelijk de

onderzoeksaanpak waarbij ook verwant onderzoek wordt aangegeven.

1.1 Aanleiding

Na de film ‘An Inconvenient Truth’ van Al Gore, is er wereldwijd een flinke discussie

losgebarsten over het milieu en duurzaamheid. Eén ieder is er zich van bewust geworden

wat voor effecten milieuvervuiling kan hebben op de maatschappij van nu en in de

toekomst. Al in de jaren ’90 waren de Verenigde Naties (VN) zich bewust van de

toenemende risico’s van klimaatverandering. Naar aanleiding van deze bewustwording is

er een klimaatverdrag opgesteld welke als doel had:

“Het stabiliseren van concentraties van broeikasgassen in de atmosfeer op een niveau

waarop gevaarlijke verstoring van het klimaatsysteem ten gevolge van menselijk handelen

wordt voorkomen.” [ECN, 1999]

Het Kyoto Protocol vloeit voort uit het klimaatverdrag van de VN. Dit protocol bepaalt dat

de meest ontwikkelde landen hun emissies van de zes broeikasgassen (CO2, CH4, N2O en

de fluorverbindingen HFK, PFK en SF6) in de periode 2008-2012 met gemiddeld ruim 5%

ten opzichte van het niveau van 1990 respectievelijk 1995 moeten reduceren. Per land

gelden uiteenlopende reductiepercentages. De VS moet de uitstoot van broeikasgassen

met 7% verminderen, Japan met 6% en de Europese Unie (EU) met gemiddeld 8%.

[www.vrom.nl – 24-09-07] De EU heeft vervolgens na onderling overleg de emissie reducties

per lidstaat bepaald. Nederland moet zijn broeikasgasemissies in de periode 2008 tot 2012

met 6% hebben gereduceerd ten opzichte van 1990. [www.vrom.nl – 24-09-07] De

percentages lopen sterk uiteen (tabel 1.1.), dit komt doordat bij de verdeling rekening is

gehouden met factoren als economische groei en de mogelijkheden die landen hebben om

kosteneffectieve reducties te realiseren.

Lidstaten Verplichting Lidstaten Verplichting Lidstaten Verplichting

België -7,5% Griekenland +25,0% Oostenrijk -13,0%

Denemarken -21,0% Ierland +13,0% Portugal +27,0%

Duitsland -21,0% Italië -6,5% Spanje +15,0%

Finland 0,0% Luxemburg -28,0% Engeland -12,5%

Frankrijk 0,0% Nederland -6,0% Zweden +4,0%

Het verwarmen van onze woningen wordt inmiddels gezien als een milieuprobleem. Er

bestaat dan ook een verband tussen het energieverbruik van woningen en de CO2 uitstoot

die hierbij gepaard gaat. “Binnen de Europese Unie (EU) nemen gebouwen ruim 40% van

het totale energieverbruik en 30% van alle CO2-uitstoot voor hun rekening.” [Sunikka,

2006] Om de CO2 uitstoot van de gebouwde omgeving te verminderen heeft de EU een

stimuleringsinstrument opgesteld. De Energy Performance of Building Directive (EPBD) is

een stimuleringsinstrument van de EU om de CO2 uitstoot te verminderen in de gebouwde

omgeving, doel van de richtlijn is:

Bron: Dalen e.a., 2007

Tabel 1.1 Verplichtingen van de EU-lidstaten ten opzichte van het referentieniveau 1990


- 2 -

“… het stimuleren van verbeterde energieprestatie van gebouwen in de Gemeenschap —

rekening houdend met zowel de klimatologische en plaatselijke omstandigheden buiten het

gebouw als met de eisen voor het binnenklimaat —, en de kosteneffectiviteit.” [Europees parlement & de raad van de Europese Unie, 2002]

Deze Europese richtlijn richt zich enerzijds op het mondiale klimaatprobleem, maar

daarnaast ook op de concurrentiepositie van de gemeenschap en wat hier verder mee

samenhangt. Immers de betekenis van het energieprestatiecertificaat zal in een

ontspannen markt wellicht een grotere rol spelen bij de woningkeuze van consumenten. In

feite richt de richtlijn zich op twee kernpunten; klimaatverandering tegengaan en

voorzieningszekerheid van energie. Met betrekking tot de invoering van de EPBD-richtlijn

zijn er voor de verschillende lidstaten een vijftal concrete verplichte activiteiten:

� “Het ontwikkelen van een methode voor de berekening van de geïntegreerde

energetische prestaties van gebouwen.

� Het vaststellen van minimumnormen voor energieprestaties van gebouwen.

� Het vaststellen van minimumnormen voor energieprestaties van bestaande

gebouwen met een oppervlakte groter dan 1000m2 die een ingrijpende renovatie

ondergaan.

� Het invoeren van een systeem voor energiecertificering van gebouwen.

� Het invoeren van een systeem ten aanzien van het regelmatig keuren van

verwarmingsketels en airconditioningsystemen in gebouwen en een eenmalige

totale keuring van verwarmingsinstallaties waarvan de ketel ouder is dan 15 jaar.” [Dalen e.a., 2007]

Beleidsmakers in Nederland hebben verdergaande ambities, zo zijn in het werkprogramma

‘Schoon en zuinig: nieuwe energie voor het klimaat’ van het kabinet de volgende ambities

beschreven:

� “De uitstoot van broeikasgassen, met name CO2, in 2020 met 30% verminderen

vergeleken met 1990.

� Het tempo van energiebesparing de komende jaren verdubbelen van 1% nu naar

2% per jaar.

� Het aandeel duurzame energie in 2020 verhogen van ongeveer 2% nu naar 20%

van het totale energiegebruik.” [www.vrom.nl – 26-02-08]

De invoering van deze maatregelen hebben voor woningcorporaties, welke een groot deel

van de woningvoorraad binnen Nederland bezitten, mogelijk grote gevolgen. Het in te

voeren energiecertificaat zal naar verwachting voor corporaties een belangrijke

omschakeling betekenen in het te voeren beleid. De verwachting is dat bij invoering van

de EPBD de energetisch kwaliteit van woningen hoger op de agenda komt te staan. Om de

energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad daadwerkelijk te verbeteren zal

dit onderwerp geïncorporeerd moeten worden binnen de processen en het beleid van een

woningcorporatie. De bepalendheid van verschillende beslisfactoren kan veranderen of er

kunnen nieuwe beslisfactoren bij komen die een rol gaan spelen (bijvoorbeeld een

duurzaamheidfactor). De vraag is echter hóe kan een woningcorporatie energetische

kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad verwerken binnen haar beleid.

1.2 Probleemanalyse

Vanuit internationaal tot regionaal perspectief wordt er gesproken over het verbeteren van

de energetische kwaliteit van de woningvoorraad. Voor woningcorporaties is er de

verplichting om voor 1 januari 2009 alle woningen te voorzien van een

energieprestatiecertificaat. Het energieprestatiecertificaat zal naar verwachting een

groeiende invloed hebben op de verhuurbaarheid van woningen, met name in een

aanbiedersmarkt. Dit komt mede omdat de energieprijzen de afgelopen jaren sterk zijn


- 3 -

gestegen, waardoor in de toekomst de energielasten wellicht hoger zijn dan de kale

huurlasten. Hoewel de verplichte certificering slechts informatief van karakter is, is het te

verwachten dat overheidssturing op basis van de energie-index in het verschiet ligt. Dat

kan bijvoorbeeld door aanpassing van het woningwaarderingstelsel (WWS) op de

energieprestatie, door de energieprestatie te koppelen aan de onroerende zaak- of

overdrachtsbelasting of door bijvoorbeeld de laagste energieprestatie certificaten

onbewoonbaar te verklaren mocht dit juridisch gezien tot de mogelijkheden behoren. Dit

zijn logische mechanismen die uiteindelijk stimuleren of dwingen tot energiebesparende

maatregelen. In positieve zin zijn er nieuwe financiële producten bij hypotheekverstrekkers

ontstaan, zoals klimaathypotheken. Daarbij wordt een gunstige hypotheekrente berekent,

mede omdat betaalbare energielasten het betalingsrisico beperken.

De noodzaak om te investeren in het energetisch verbeteren van de bestaande

woningvoorraad is aanwezig echter er is voor woningcorporaties ook een keerzijde aan dit

verhaal. Voor corporaties betekent woningverbetering, m.b.t. de energetische kwaliteit,

een extra kostenpost. Om een woning energetisch te verbeteren moet extra geïnvesteerd

worden, investeringen die niet altijd direct terugverdiend kunnen worden. Voor corporaties

bestaat het probleem dat de besparingen op het energiegebruik voor de bewoners zijn.

Ook in verband met de huurwet kunnen investeringen lang niet altijd doorberekend

worden aan de huurders. Maar ook de eisen van een gemeente en van de overheid

bepalen de speelruimte van een corporatie. Daardoor zijn corporaties verplicht de

energieprestaties van nieuwe woningen te verbeteren. Daarnaast staan er twee opvallende

passages in het ‘Antwoord aan de Samenleving’ van Aedes, met betrekking op het

energiebeleid:

“Wooncorporaties zijn bereid een extra impuls aan energiebesparing te geven, omdat de

energielasten een substantieel deel uitmaken van de vaste lasten van onze huurders. We

verlagen met energiebesparingen de woonlasten van onze huurders. Tevens zijn hiermee

positieve milieueffecten te realiseren. Ook zo dragen wij extra bij aan betaalbaarheid!” [Aedes, 2007]

“We zullen het mogelijk maken dat tenminste 20 procent wordt bespaard op het

gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008-2018.” [Aedes, 2007]

Doormiddel van het energieprestatiecertificaat krijgt een woningcorporatie inzicht in de

energetische kwaliteit van haar woningvoorraad, waardoor zij verbetermaatregelen kan

bepalen. Vanuit het strategisch voorraadbeleid kan bepaald worden welke investeringen in

welke complexen gedaan moeten worden, de invloed van het verbeteren van de

energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad kan hierbij een grotere rol gaan

spelen. Door het toepassen van energetische verbeteringen kan de technische kwaliteit

van woningen verbeterd worden en kan er een bijdrage geleverd worden aan het comfort,

veiligheid en de gezondheid van de woningvoorraad. Daarnaast kan een woningcorporatie

voldoen aan haar maatschappelijke doelstelling, het bereikbaar houden van huurwoningen.

Immers door het investeren in energetische verbeteringen zullen de woonlasten van de

huurder per saldo dalen. Door de aanpassing van het woningwaarderingstelsel in 2009

zullen de huurinkomsten van een corporatie afhankelijk worden van de energieprestatie

van gebouwen, waardoor het financieel gezien aantrekkelijk is te investeren in

energetische kwaliteitsverbeteringen. Al deze veranderingen geven het belang aan van het

verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad voor een

woningcorporatie. Het is daarom zaak voor een corporatie om energetische kwaliteit in te

bedden in de dagelijkse processen. De eerste stap die hierbij gemaakt moet worden is het

verwerken van energetische kwaliteitsverbetering in het strategisch voorraadbeleid (SVB)

van een woningcorporatie. Zolang energetische kwaliteit niet openomen wordt/is in het

SVB zal dit onderwerp mogelijk naar de achtergrond verdwijnen, omdat het niet als

beslisfactor beschouwd wordt. Op deze manier zal de verplichting van een energielabel in


- 4 -

2009 ook gezien worden als een verplichting en niet als een stimulering om te investeren

in maatregelen die de energieprestatie van woningen verbeteren.

Samenvattend kan vastgesteld worden dat de EPBD wetgeving voor corporaties mogelijk

een verandering binnen het strategisch voorraadbeleid betekent. Hoe het strategisch

voorraadbeleid van een corporatie aangepast moet worden aan de nieuwe wetgeving is

nog niet helder. Er zal mogelijk een verandering optreden binnen het langere en kortere

termijn beleidsplan. Met kortere termijn betekent dit een verandering binnen het technisch

beheer van een corporatie (klachtenonderhoud, mutatie onderhoud, planmatig onderhoud,

renovatie e.d.). Met langere termijn wordt bedoeld wat er met woningen met een laag

label (bijv. G label) moet gebeuren. Als de woningmarkt zich ontspant, heeft dit mogelijk

consequenties voor het huurbeleid, of in directe zin de verhuurbaarheid e.d.

Om als corporatie zowel voor zichzelf als voor de huurder positieve resultaten uit

energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad te halen zal een

corporatie mogelijk zijn strategisch voorraadbeleid aan moeten passen. In dit rapport zal

onderzoek gedaan worden op welke manier dit mogelijk is.

1.2.1 Doelstelling

Door middel van dit onderzoek wordt geprobeerd zowel voor huurders als

woningcorporaties een positief resultaat te halen uit het verbeteren van de energetische

kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. De EPBD moet gezien worden als een kans

om de huidige woningvoorraad te verbeteren met als doel het energie verbruik terug te

dringen. Voor huurders is dit van belang om de energiekosten te verlagen, daarnaast leeft

men in een goed geïsoleerde woning prettiger. Voor een woningcorporatie is het van

belang om de woningkwaliteit te verhogen om zo het gehele bezit in een goede staat te

krijgen wat mogelijk waardecreatie tot effect heeft. Daarnaast is dit een stap om de Kyoto

en andere doelstellingen dichterbij te halen wat van belang is voor de gehele

maatschappij.

Binnen dit onderzoek wordt ingezoomd op het strategisch voorraadbeleid van een

woningcorporatie. Dit wordt gedaan omdat hier de belangrijkste beslissingen worden

genomen m.b.t. het beleid voor de komende jaren waarin de bovengenoemde

energiebesparing van belang is. Het strategisch voorraadbeleid beschrijft onder andere de

belangen van een corporatie rekening houdend met de huurders. De definitie van

strategisch voorraadbeleid die bij dit onderzoek gebruik wordt luidt als volgt:

“Alle activiteiten die een woningbeheerder in onderlinge samenhang als onderdeel van een

markgerichte, strategische en integrale visie ontplooit. Ze hebben tot doel de

woningvoorraad op kortere en langere termijn in overeenstemming te houden en/of te

brengen met de zich ontwikkelende marktvraag en bedrijfsdoelen van de verhuurder.” [Broeke van de, 1998]

De doelstelling van het onderzoek luidt als volgt:

“Aanbevelingen geven aan woningcorporaties hoe zij, met behulp van een procesmodel,

energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad kunnen incorporeren

in het strategisch voorraadbeleid”

1.2.2 Onderzoeksvragen

Om het doel zoals eerder beschreven te kunnen bereiken zal antwoord gegeven moeten

worden op de centrale vraagstelling die hieruit is afgeleid. De centrale vraagstelling die uit

de doelstelling naar voren komt is:


- 5 -

Figuur 1.3 Onderzoeksdesign



voorraadbeleid?

Om antwoord te kunnen geven op de centrale hoofdvraag zijn er verschillende

onderzoeksvragen en deelvragen opgesteld. De onderzoeksvragen en deelvragen zijn

afgeleid uit het onderzoeksdesign (figuur 1.3). Hierin is ook de Case Study bij Vestia

Rotterdam Noord verwerkt.

Uit de centrale hoofdvraag en het onderzoeksdesign zijn een drietal belangrijke begrippen

te filteren, dit zijn de begrippen energetische kwaliteit, strategisch voorraadbeleid en

onderhoudsbeleid. De drie begrippen worden in hoofdstuk 2 uitvoerig besproken. Door

middel van verschillende deelvragen wordt de relatie tussen de drie begrippen gelegd.

Door de relatie te leggen tussen de drie begrippen is het mogelijk de centrale hoofdvraag

te beantwoorden. De verschillende onderzoeksvragen met de deelvragen zijn:

Onderzoeksvraag 1:

Op welke manier gaan corporaties op dit moment om met energiebesparende maatregelen

binnen het beleid?

Deelvragen:

1.1 Wat is de Energy Performance of Building Directive (EPBD), en welke

verplichtingen brengt deze richtlijn met zich mee voor woningcorporaties?

1.2 Wat is strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, en welke

theoretische modellen zijn er om het strategisch voorraadbeleid van een

woningcorporatie op stellen?

1.3 Op welke manier zit energetische kwaliteit in het huidige beleid van

woningcorporaties verwerkt?

Theoretisch model Strategisch

voorraadbeleid

Analyse aanpak Vestia Rotterdam Noord

Energetische kwaliteit in SVB

Energielabel

Verhuurbaarheid (WWS, Huurtoeslag e.d.)

Woonlasten

Onderhoud

Renovatie

Klachtenonderhoud

Mutatie onderhoud

Project- / planmatig

5-lagenmodel Atrivé

Model van den Broeke

Theoretisch basismodel OTB

Model SenterNovem

Teru

gkoppelin

g II

Teru

gkoppelin

g I

PO

S (P

lanm

atig

Onderh

oud S

chil) V

ES

TIA

Ve

rhu

ur

Hu

ur

Te

chn

isch

beh

ee

r

Scenario

bere

kenin

gen


- 6 -

Onderzoeksvraag 2:

Welk belang heeft een corporatie erbij om de energetische kwaliteit van woningen te

verbeteren?

Deelvragen:

2.1 Wat is het mogelijke effect van het verbeteren van de energetische

kwaliteit op de verhuurbaarheid van woningen?

2.2 Wat is de betekenis van het verbeteren van de energetische kwaliteit voor

huurders?

Onderzoeksvraag 3:

Wat voor effect heeft het incorporeren van energetische kwaliteitsverbetering van de

bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid op het onderhoudsbeleid van

een woningcorporaties?

Deelvragen:

3.1 Wat zijn de mogelijk effecten op het projecten planmatig onderhoud van

een woningcorporatie?

3.2 Wat zijn de mogelijke effecten op het mutatieonderhoud van een

woningcorporatie?

3.3 Wat zijn de mogelijke effecten op het klachtenonderhoud van een

woningcorporatie?

Onderzoeksvraag 4:

Op welke manier kan een woningcorporatie de energetische kwaliteit zodanig verbeteren

dat het voor hen voordelig is rekening houdend met milieutechnische-, sociale-,

ruimtelijke- en economische kwaliteiten?

Deelvragen:

4.1 Wat voor voor- en nadelen heeft verbetering van de energetische kwaliteit

voor woningcorporaties?

4.2 Wat voor voor- en nadelen heeft verbetering van de energetische kwaliteit

voor huurders/bewoners?

4.3 Op welke manier kan een woningcorporatie inzichtelijk maken wat de

energetische kwaliteit is van de huidige woningvoorraad, en wat de

mogelijkheden zijn tot verbetering?

1.3 Resultaat en relevantie onderzoek

Het resultaat van het onderzoek moet ten eerste inzicht geven in de complexiteit van het

incorporeren van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in

het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Hierbij moeten alle mogelijke

momenten van implementatie en verschillende inzichten op het onderwerp worden

meegenomen. De belangen moeten constant vanuit alle actoren en kenmerken bekeken

worden. Daarnaast zal het onderzoek voor Vestia Rotterdam Noord een gerichte aanpak

geven hoe zij de implementatie van het energiebeleid in het strategisch voorraadbeleid

aan kunnen pakken.


- 7 -

1.3.1 Maatschappelijke relevantie

Binnen het onderzoek wordt er onderzocht wat de mogelijke rol van energetische

kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad binnen het strategisch

voorraadbeleid van een woningcorporatie is. Woningcorporaties hebben zelf verschillende

verantwoordingsvelden / maatschappelijke taken, alle activiteiten op het gebied van de

volkshuisvesting moeten altijd bijdragen aan het vervullen van de kerntaken en deze

verantwoordingsvelden.

Volgens de Woningwet mogen toegelaten instellingen uitsluitend werkzaam zijn op het

gebied van de volkshuisvesting (kerntaken). In het Besluit Beheer Sociale Huisvesting

(BBSH) is een limitatieve opsomming gegeven van wat hieronder dient te worden

verstaan:

� “Het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden;

� Het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan eigen

woongelegenheden en aan woongelegenheden van derden;

� Het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden

grenzende omgeving;

� Het verbeteren, toewijzen en verhuren van woongelegenheden;

� Het vervreemden (verkopen) van woongelegenheden;

� Het aan bewoners verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de

bewoning, alsmede het aan aanstaande bewoners verlenen van diensten die

rechtstreeks verband houden met het huisvesten van die personen;

� De werkzaamheden die noodzakelijkerwijs voortvloeien uit het verrichten van de

hiervoor genoemde werkzaamheden.” [Boerema, 2007]

Het BBSH noemt zes prestatievelden waarop corporaties verantwoordelijkheden dragen,

ofwel de maatschappelijke taken:

� “Passend huisvesten van de doelgroep;

� Kwalitatief in stand houden van het woningbezit;

� Betrekken van bewoners bij beleid en beheer;

� Waarborgen van de financiële continuïteit;

� Bevorderen van leefbaarheid in wijken en buurten;

� Bijdragen aan een combinatie wonen en zorg (per november 2001).”

[www.kei-centrum.nl – 04-12-07]

De EPBD zou onder de noemer kwalitatief in stand houden van het woningbezit gebracht

kunnen worden waardoor het één van de maatschappelijke taken wordt. Woningcorporatie

de Alliantie te Amsterdam heeft het aspect duurzaamheid als een extra maatschappelijke

taak aangegeven. [Pel, 2007b] De relevantie van het onderwerp is in eerste instantie uit te

leggen aan de hand van de actualiteit. Vanaf januari 2008 moeten woningen een

energielabel bezitten bij elke mutatie of dit nu verhuur of verkoop is, voor corporaties

moet voor 2009 de gehele voorraad een label bezitten. Daarnaast zijn er de Kyoto en

andere doelstellingen die nagestreefd dienen te worden, om deze doelstellingen te behalen

moet er minder energie verbruikt worden om de CO2 uitstoot te kunnen verlagen.

Tenslotte is het ook voor de huurders van belang, omdat de energiekosten tegenover de

huurkosten substantieel meer stijgen. Dit betekent dat de woonlasten de afgelopen jaren

flink zijn gestegen. Door meer te investeren in de energetische kwaliteit van woningen

kunnen de woonlasten verlaagd worden. Grafiek 1.1 geeft de ontwikkeling van de energie-

en gaskosten tegenover de stijging van de huurkosten weer.


- 8 -

Grafiek 1.1 Ontwikkeling gasprijs en electriciteitskosten tegenover gemiddelde huurkosten Bron: Hwww.cbs.nlH/statline – 09-10-2007

1.3.2 Wetenschappelijke relevantie

Invoering van de EPBD heeft mogelijk consequenties voor het beleid van een corporatie. Er

zullen mogelijk veranderingen plaats moeten vinden in het strategisch voorraadbeleid, de

duurzaamheidfactor zal hoger geplaatst moeten worden bij beslissingen. De vraag die hier

bij op kan komen is hoe dit moet worden vormgegeven. Moet er een aparte

duurzaamheidfactor worden gebruikt binnen het strategisch voorraadbeleid of moet dit

juist worden verweven binnen alle andere factoren. Zoals in het boek ‘Strategisch

Voorraadbeleid Delftwonen’ van Gruis uitgelegd wordt is het belangrijk de eerste fase

(missie/visie) vast te leggen. Het vastleggen gebeurd aan de hand van beslisfactoren.

Deze beslisfactoren geven richting aan de analyse van de strategieselectie in de volgende

fasen van het procesmodel. Als beslisfactoren worden genoemd:

� “Marktpositie (marktvraag, verhuurbaarheid en klanttevredenheid);

� Politieke context (prestatie-eisen en prestatieafspraken);

� Kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid;

� Financiën (continuïteit, rendement);

� (Duurzaamheid).” [Gruis et al, 2003]

De EPBD die vanuit de EU opgelegd wordt aan de lidstaten, zal binnen het strategisch

voorraadbeleid invloed hebben op de duurzaamheidfactor. Als kantekening kan hierbij

geplaatst worden dat het niet altijd vanzelfsprekend is dat duurzaamheid als aparte

beslisfactor aanwezig is binnen het strategisch voorraadbeleid.

Wetenschappelijk gezien is het relevant om te onderzoeken hoe dit duurzaamheidaspect,

in de vorm van energetische kwaliteitsverbetering, moet worden verweven binnen het

strategisch voorraadbeleid en of hier een algemeen model uit voort kan vloeien of dat dit

corporatie afhankelijk is. Om te komen tot een zo duurzaam mogelijke energievoorziening

en een kosteneffectief maatregelenpakket in een gebouw

is de zogenaamde ‘Trias Energetica’ ontwikkeld. Deze

Trias Energetica is door de TU-Delft geïntroduceerd en

door Novem (SenterNovem) uitgewerkt tot een strategie

met drie stappen. Er wordt onderscheid gemaakt in de

volgende stappen:

1. Beperk de energievraag

2. Gebruik duurzame energie

3. Indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo

efficiënt en schoon mogelijk Afbeelding 1.1 Trias Energetica

Bron: Hwww.ecofys.nl – 08-10-2007

Gebruik duurzam

e energieB

eper

k de

ene

rgie

- vr

aag

Indien nodig gebruik

fossiele brandstoffen zo

efficiënt en schoon mogelijk


- 9 -

Energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad heeft op alle drie de

stappen van de Trias Energetica invloed. Door alle drie de stappen van de Trias Energetica

te bewerkstelligen is het mogelijk de Kyoto doelstellingen te behalen. De Trias Energetica

kan doorlopen worden om zo het duurzaamheidaspect in het strategisch voorraadbeleid tot

uiting te laten komen. Daarbij moet wel naar de effectiviteit van de maatregelen gekeken

worden, in de bestaande bouw kan het misschien juist slim zijn om de stappen van de

Trias Energetica te verwisselen.

1.4 Onderzoeksaanpak

Om de probleemstelling en deelvragen te kunnen beantwoorden, is het noodzakelijk

onderzoek te verrichten. Dit onderzoek dient zich te richten op zowel de literatuur, de

interne organisatie (Vestia Rotterdam Noord) als de relevante omgeving (de woningmarkt,

sociale huurmarkt in het bijzonder). Het verzamelen van gegevens voor het onderzoek

heeft op verschillende manieren plaatsgevonden.

Allereerst heeft er een literatuuronderzoek plaats gevonden om de relevante informatie te

verzamelen voor het onderzoek en om inzicht te krijgen in de probleemstelling. Dit

literatuuronderzoek is vooral gebruikt bij de beschrijving van de begrippen Energy

Performance of Building Directive (EPBD) en strategisch voorraadbeleid (SVB). Bij de

beschrijving van onderhoudsbeleid is gebruik gemaakt van literatuur en van verschillende

inzichten van experts op dit gebied. De verdere hoofdstukken is een combinatie van

literatuuronderzoek, case study’s, inzichten van experts, data-analyse en eigen onderzoek.

De belangrijkste case study is die bij Vestia Rotterdam Noord waarbij onderzoek gedaan is

binnen de organisatie om zo naast het literatuuronderzoek ook praktijkkennis in het

onderzoek te kunnen verwerken. De resultaten van dit onderzoek zijn niet weergegeven

omdat deze privacy gevoelig zijn.

1.4.1 Verwant onderzoek

Zowel nationaal als internationaal zijn er verschillende afgeronde of lopende onderzoeken

die raakvlakken hebben met het onderwerp van deze scriptie. Binnen deze subparagraaf

worden enkele belangrijk onderzoeken aangestipt.

Onderzoeksinstituut OTB

Het onderzoeksinstituut OTB heeft zich gespecialiseerd in onafhankelijk onderzoek en

advies op het gebied van wonen, bouwen en de gebouwde omgeving. Het instituut is

onderdeel van de technische Universiteit Delft. Het onderzoeksthema dat relevant is voor

dit onderzoek is; ‘Duurzaam woningvoorraadbeleid en kwaliteitszorg’. Gebruikte

onderzoeken zijn o.a. afkomstig van Henk Heeger, Nico Nieboer, Jan-Willem Smid, Ad

Straub, Geert Vijverberg, Milou Beerepoot en Minna Sunikka.

Afstudeerder TU-Delft

In 2007 is Fokje Siderius afgestudeerd aan de TU-Delft faculteit Bouwkunde. De titel van

haar onderzoek was ‘Betaalbaar wonen in de toekomst, meer dan huur alleen!’. Binnen het

onderzoek is gezocht naar hoe je woningcorporaties kunt stimuleren om

energiebesparende maatregelen te nemen in de bestaande bouw. Laura Laméris is ook in

2007 afgestuurd aan de TU-Deft faculteit Bouwkunde. De titel van haar onderzoek was ‘De

ambities van duurzaam bouwen – de succesfactoren en knelpunten in het

ontwikkelingsproces’. Het onderzoek was erop gericht een antwoord te vinden hoe een

gemotiveerde projectontwikkelaar het ambitieniveau van duurzaam bouwen in de

projectontwikkeling van de woningbouw kan handhaven.

Esam project

ESAM staat voor Energy Strategic Asset Management welke gericht is op sociale

verhuurders binnen Europa. Volgens eigen zeggen streven ze het volgende doel na: “The

improvement of the global energy performance of the housing stock will only be possible if


- 10 -

energy is taken into account at all steps of the management of a Social Housing Operators

housing stock. ESAM has chosen to focus on strategic asset management (also called

"portfolio management"), which deals with investment decisions for the whole housing

stock, and to develop methods and tools to integrate energy as a dimension in these

processes: that is what Energy Strategic Asset Management refers to.” [www.esamproject.org – 18-03-08]

PeGO

PeGO ofwel Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving is een samenwerkingsverband

tussen overheid, bedrijfsleven, kennisinstellingen en maatschappelijke organisaties. PeGO

richt zich op het verminderen van energieverbruik. Het platform heeft dit uitgewerkt in drie

paden, de zogeheten transitiepaden. Dit zijn:

1. Bestaande bouw,

2. Innovatie (zowel in bestaande bouw als in nieuwbouw),

3. Regelgeving.

Het platform richt zich nadrukkelijk op mogelijkheden en kansen in de gebouwde

omgeving. Het platform komt met initiatieven en voorstellen voor politieke, economische

en organisatorische veranderingen om grootschalige energiebesparing in de gebouwde

omgeving mogelijk te maken.

SenterNovem

In opdracht van de overheid ondersteunt SenterNovem initiatieven die duurzaamheid

stimuleren. Zij proberen een brug tussen de rijksoverheid en het bedrijfsleven te slaan. Zij

bieden adviezen, netwerken, informatie en subsidies m.b.t. duurzaamheid.

Clinton Climate Initiative

Rotterdam is als enige Nederlandse stad lid van het Clinton Climate Initiative, van

voormalige VS president Bill Clinton. In dit initiatief richten ruim 50 wereldsteden met

ieder meer dan 3 miljoen inwoners zich op het vinden van praktische en meetbare

oplossingen in de strijd tegen klimaatverandering. Rotterdam is gevraagd als

voorbeeldstad, omdat in Rotterdam haven, industrie en stad elkaar versterken en als

eenheid worden gezien. Dat is wereldwijd uniek.

Clinton Global Initiative

De Gemeente Amsterdam en Cisco werken samen in een project in het kader van het

Clinton Global Initiative (CGI), een initiatief waarin de steden Amsterdam, San Francisco

en Seoel de CO2-uitstoot gaan terugdringen door middel van slimme toepassingen. Deze

steden worden vervolgens voorbeeldsteden voor de rest van de wereld.

Adviesbureaus

Er zijn verschillende adviesbureaus actief op het gebied van duurzaamheid, energie, milieu

etc. Enkele bekende adviesbureaus zijn: W/E advies, Rigo, Atrivé, ICP+group, CE,

Builddesk en nog vele andere.


- 11 -

2. Begrippenkader

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de belangrijkste begrippen van het onderzoek.

In eerste instantie zal er worden ingegaan op het ontstaan van de energieprestatierichtlijn

en het energieprestatiecertificaat. Vervolgens zal uiteen worden gezet wat strategisch

voorraadbeleid van een woningcorporatie is, en hoe het strategisch voorraadbeleid van een

woningcorporatie tot stand kan komen. Ten slotte zal er ingegaan worden op het

onderhoudsbeleid van een woningcorporatie, immers energetische kwaliteitsverbetering

van de bestaande woningvoorraad zal vooral via onderhoud plaats vinden. Een uitvoerige

analyse van de drie verschillende begrippen is opgenomen in bijlage I, V en VI.

2.1 Energy Performance of Building Directive

“Binnen de Europese Unie (EU) nemen gebouwen ruim 40% van het totale energieverbruik

en 30% van alle CO2 uitstoot voor hun rekening.” [Sunikka, 2006] Het aantal woningen zal

de komende jaren blijven doorgroeien wat gepaard zal gaan met stijging van het verbruik

van energie en stijging van de CO2 uitstoot. Om dit energieverbruik te beperken tot wat

maximaal nodig is, is de EPBD richtlijn in Europa ingevoerd. Het doel van de richtlijn is het

stimuleren van verbeterde energieprestatie van gebouwen in de gemeenschap, rekening

houdend met zowel de klimatologische en plaatselijke omstandigheden buiten het gebouw

als met de eisen voor het binnenklimaat, en de kosteneffectiviteit. [Europees parlement & de

raad van de Europese Unie, 2002]

De richtlijn richt zich in feite op twee kernpunten, enerzijds het tegengaan van

klimaatverandering en anderzijds voorzieningszekerheid van energie. Met betrekking tot

de invoering van de EPBD-richtlijn zijn er voor de verschillende lidstaten een vijftal

verplichte maatregelen om de energievraag te beperken, waaronder de energiecertificering

van gebouwen (zie bijlage I voor alle maatregelen). Vanaf januari 2008 is het

energieprestatiecertificaat verplicht op alle mutatiemomenten van woningen, dus bij

verhuur en verkoop. Corporaties hebben gedurende 2008 nog de tijd om hun voorraad te

voorzien van een energieprestatiecertificaat. Vanaf januari 2009 moeten alle woning van

een corporatie voorzien zijn van een energieprestatiecertificaat.

2.1.1 Energieprestatiecertificaat

Het energieprestatiecertificaat geeft op basis van een gestandaardiseerd gebruik van een

gebouw inzicht in de relatieve hoeveelheid energie die het gebruik van het gebouw zal

veroorzaken. Verder bevat het certificaat referentiewaarden zodat de gebruiker de

energieprestatie van zijn gebouw kan vergelijken en beoordelen en is het voorzien van een

advies voor verbetering van de energieprestatie. Met het certificaat wordt beoogd dat bij

mutatie van een woning of utiliteitsgebouw men bewust wordt van de energiezuinigheid

van dat gebouw. Door deze parameter eenvoudig inzichtelijk te maken en toe te voegen

aan alle afwegingen die bij bouw, verkoop of verhuur een rol spelen, wordt de verbetering

van de energiezuinigheid bevorderd. Het zegt dus niets over het daadwerkelijke

energieverbruik omdat dit sterk afhankelijk is van de woninggrootte en de wijze van

bewoning, het zogenaamde bewonersgedrag. Om tot energiebesparing te komen is het

bewonersgedrag een niet te onderschatten factor. Communicatie en stimulering spelen een

grote rol bij de beïnvloeding van bewonersgedrag. In het hoofdstuk 6, incorporatie van

energiebeleid in voorraadbeleid, wordt nader ingegaan op communicatieaspecten bij de

invoering van het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad in de

corporatiepraktijk.


- 12 -

Afbeelding 2.1 Layout energieprestatiecertificaat Bron: REG (bijlage IV)

Tabel 2.1 Energieprestatiecertificaat versus energieprestatie maatwerkadvies

Bron: Go en Weevers, 2008

Naast het energieprestatiecertificaat kan er ook een energieprestatie maatwerkadvies

aangevraagd worden wat vergelijkbaar is met het EPA-advies. In dat geval worden de

woningen meer in detail opgenomen en doorgerekend op diverse maatregelen. Tevens

wordt de bouwtechnische haalbaarheid beoordeeld, waarbij vooral wordt gekeken naar wat

de bouwfysische risico’s zijn. Het uitgebreide maatwerkadvies geeft goed inzicht in de

totale samenstelling van maatregelen, de investeringskosten, terugverdientijden en

bijbehorende gas- en elektrabesparingen, CO2-reducties en verbeteringen in de

energielabels.

Energieprestatiecertificaat Energieprestatie maatwerkadvies

Doel Voldoen aan wetgeving Beslissingsondersteunend

Wanneer Verplicht bij woningmutaties Vrijwillig

Hoe Beperkt woning onderzoek Uitgebreid woning onderzoek

Inzicht huidige

situatie

Energie index en energielabel Energie index en energielabel

Inzicht toekomstige

situatie

Geen Verbeter mogelijkheden,

genormeerde gasbesparingen,

investeringskosten,

terugverdientijden, nieuwe energie

index, nieuwe energielabel, CO2-

reductie

Rapportagevorm Energieprestatiecertificaat

(dubbelzijdig A4)

Vrij

Bepalingsmethodiek ISSO 82-1 ISSO 82-2

Beoordelingsrichtlijn BRL 9500-01 BRL 9500-02

Opnamemethode Gecertificeerd U-waardebepaling

volgens flowschema’s in

opnameprotocol

Gecertificeerd U-waardebepaling

volgt uit constructieopbouw

Verbeteradvies Standaard aanbevelingen Gedetailleerd advies op maat met

technische onderbouwing

Extra informatie Geen Binnenmilieuaspecten, bouwfysische

aspecten


- 13 -

2.1.2 Instrumenten en methoden

In het Besluit Energieprestatie Gebouwen (bijlage III) wordt voor Nederland de kern van

de Europese Richtlijn wettelijk geregeld, namelijk de energieprestatie certificaten. In dit

besluit is onder andere vastgelegd wanneer een certificaat verplicht is en voor welke

gebouwtypen dit geldt. De Regeling Energieprestatie Gebouwen (bijlage IV) is een

uitwerking van het Besluit Energieprestatie Gebouwen. In deze regeling worden zowel

eisen gesteld aan de energieprestatiecoëfficiënt als aan de verstrekker van het certificaat.

Bij de eisen aan het certificaat gaat het voornamelijk om eisen gesteld aan de lay-out en

inhoud van het certificaat en aan de rekenmethodiek voor de bepaling van de Energie

Index. Verder wordt in de Regeling Energieprestatie Gebouwen de procedure beschreven

die bij het afgeven van het certificaat moet worden gevolgd en worden de voorschriften

gegeven voor een gelijkwaardige oplossing voor een energieprestatiecertificaat.

Het energieprestatieonderzoek en het afgeven van het energieprestatiecertificaat mag

alleen plaats vinden door een gecertificeerde energieprestatieadviseur. Zij hebben

bewezen dat ze over voldoende kennis beschikken en voldoen aan de adviesproces- en

kwaliteitseisen die worden gesteld vanuit de Nederlandse beoordelingsrichtlijnen voor

energieprestatiecertificering (BRL 9500-01). De bepaling van de energieprestatie wordt

vanuit bestaand materiaal (tekeningen en administratieve gegevens) en vanuit een

veldinventarisatie bepaald. Hierbij worden de bouwtechnische samenstelling van de

woningschil, de oriëntatie en de wijze van verwarmen geïnventariseerd.

Nadat er is bepaald welke energieprestatiecertificaten bij de verschillende woningen

behoren is het voor een corporatie mogelijk om haar woningvoorraad energetisch gezien

inzichtelijk te maken. Voordat er vervolgens geïnvesteerd wordt in energetische

verbetermaatregelen is het van belang om naar de verschillende financiële instrumenten te

kijken. Om energiebesparing te bevorderen maakt de Nederlandse overheid gebruik van

diverse instrumenten, waaronder ook financiële instrumenten. Voor woningcorporaties kan

het hierdoor financieel gezien interessant zijn om op grote schaal energiebesparende

maatregelen toe te passen. Voor de verschillende financiële instrumenten die de

Nederlandse overheid op dit moment beschikbaar stelt wordt verwezen naar bijlage I.

2.1.3 Corporaties en energieprestatie

Door middel van een energieprestatiecertificaat en/of een energieprestatie

maatwerkadvies kan er gestuurd worden op de energetische kwaliteit binnen de voorraad

van een woningcorporatie. Immers alle relevantie data zijn voorhanden en te gebruiken in

analyses, scenarioberekeningen en de vertaling naar concrete verbeterplannen.

Voorbeelden hiervan zijn de verdeling van de verschillende energielabels over de

woningvoorraad gekoppeld aan huurklassen, woningtypen en/of bouwjaarklassen.

Het doorrekenen van scenario’s kan van groot belang zijn bij het bepalen van het beleid.

Beleidsmatige kwesties als wat zijn de investeringskosten en wat zijn de

besparingsresultaten op het gebied van CO2 reductie, labelklassen verbetering,

woonlastenverlichting et cetera kunnen m.b.v. scenarioberekeningen beantwoord worden.

Verschillende berekeningsmethodieken, om de scenario’s door te rekenen, worden in

hoofdstuk 4 besproken. Echter alleen het berekenen van scenario’s is, om energetische

kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad daadwerkelijk uit te voeren, niet

genoeg. Het verbeteren van de energetische kwaliteit moet ingebed worden in het

bestaande beleid en de bestaande bedrijfsprocessen.

Het beleid van een woningcorporatie wordt ook wel strategisch voorraadbeleid genoemd.

Voordat gesproken kan worden hoe energieprestatie binnen het beleid geïncorporeerd kan

worden zal eerst het begrip strategisch voorraadbeleid worden besproken. De volgende

paragraaf zal uiteenzetten wat strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie is, en

wat de relatie is met energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad.


- 14 -

2.2 Strategisch voorraadbeleid

In de jaren negentig van de vorige eeuw heeft de centrale overheid zich voor een groot

deel teruggetrokken uit de sociale woningbouwsector. Overheidssubsidies werden

teruggetrokken en beleid gedereguleerd. Woningcorporaties zijn nu veel minder gebonden

aan overheidsregelingen maar tegelijkertijd betekent dat ook dat de financiële risico’s door

de woningcorporatie zelf gedragen moeten worden. Als gevolg daarvan is sinds de jaren

negentig het begrip ‘strategisch voorraadbeleid’ binnen sociale woningbouwsector

ontstaan. Deze paragraaf zal ingaan op de relatie tussen strategisch voorraadbeleid en

vastgoedbeheer, zal een definitie van strategisch voorraadbeleid geven, zal de kenmerken

van strategisch voorraadbeleid voor woningcorporaties bespreken, zal enkele

procesmodellen bespreken en zal de relatie tussen strategisch voorraadbeleid en

energieprestatie aangeven. Voor een uitgebreide analyse van het begrip strategisch

voorraadbeleid wordt verwezen naar bijlage V.

2.2.1 Strategisch voorraadbeleid binnen het vastgoedbeheer

Binnen het vastgoedbeheer zijn verschillende niveaus te onderscheiden. Er wordt een

onderscheid gemaakt tussen het strategische, tactische en het operationele gebied. Het

strategische gebied wordt ook wel portfolio management genoemd. Binnen het portfolio

management staan vooral de te beleggen gelden en de gewenste samenstelling van de

portefeuille centraal. Op dit niveau worden er bij woningcorporaties uitspraken gedaan

over de gewenste samenstelling van de gehele woningportefeuille. Op tactisch niveau, ook

wel asset mangement genoemd, staat de beoordeling van de afzonderlijke

projecten/complexen centraal. Performanceanalyses per complex spelen hier doorgaans

een belangrijke rol. Dit niveau gaat meer in op complexniveau en is daardoor iets

gedetailleerder dan het portfoliomanagement waar wordt gesproken over de gehele

woningportefeuille. Het operationele niveau, ook wel property management genoemd, gaat

vooral in op het dagelijks beheer van de projecten/complexen.

Om het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties onder te brengen binnen de

verschillende niveaus van het vastgoedbeheer is een definitie van strategisch

voorraadbeleid noodzakelijk.

Van den Broeke (1998) definieert strategisch voorraadbeleid als:

‘Alle activiteiten die een woningbeheerder in onderlinge samenhang als onderdeel van een

markgerichte, strategische en integrale visie ontplooit. Ze hebben tot doel de

woningvoorraad op kortere en langere termijn in overeenstemming te houden en/of te

brengen met de zich ontwikkelende marktvraag en bedrijfsdoelen van de verhuurder.’

[Broeke van de, 1998]

Figuur 2.1: niveaus vastgoedbeheer van Driel Bron: TNieboer et al (2003) – bewerkt door auteurT


- 15 -

Vijverberg (2005) definieert strategisch voorraadbeleid als:

‘Alle activiteiten die een woningbeheerder ontplooit met als doel de woningvoorraad op de

korte en lange termijn in overeenstemming te houden en/of te brengen met de zich

ontwikkelende marktvraag en doelstellingen van de verhuurder’. [Vijverberg, 2005]

De definitie van van den Broeke is iets specifieker wat betreft de activiteiten binnen het

strategisch voorraadbeleid. Hij geeft aan dat er een markgerichte, strategisch en integrale

visie ontplooid moet worden. De drie begrippen staan voor het kader waarbinnen de

activiteiten van het voorraadbeleid worden ontplooid. Marktgericht betekent dat de

corporatie de doelen en strategieën afstemmen op de vraag vanuit de markt. Strategisch

staat voor de formulering van de beleidsdoelen, het aangeven van de middelen die ter

beschikking staan en het uitwerken van de realisatie. Ten slotte heeft integraal betrekking

op de samenhang tussen verschillende beleidsactiviteiten, planningstermijnen en

schaalniveaus. [Broeke van de, 1998]

Gruis en van Sprundel geven nog een aanvulling op de bovenstaande begrippen uit de

definitie. De term ‘systematisch’ wordt toegevoegd als wezenlijk kenmerk van strategische

benadering. “Strategisch voorraadbeleid vindt niet plaats in de vorm van ad hoc,

ongestructureerde beleidsvorming. Om te komen tot een rationele, transparante en

herhaalbare activiteit, zal er onder het strategisch voorraadbeleid een helder beleidsproces

met concrete beleidsuitgangspunten moeten liggen.” [Gruis en van Sprundel, 2003]

Na het vaststellen van de verschillende niveaus van vastgoedbeheer en de definitie van

strategisch voorraadbeleid kan worden bepaald binnen welk niveau het strategisch

voorraadbeleid van een woningcorporatie valt. “Het strategisch voorraadbeleid van

woningcorporaties kan het best worden geplaatst op het niveau van asset management,

maar het bevat ook elementen van portfolio management. Strategisch voorraadbeleid

omvat het vaststellen van doelstellingen en strategieën voor de samenstelling van de

woningportefeuille in zijn geheel en het daaraan koppelen van strategieën voor

afzonderlijke complexen en woningen.” [Gruis en van Sprundel, 2003]

2.2.2 Kenmerken strategisch voorraadbeleid

Het proces tot het opstellen van een strategisch voorraadbeleid voor woningcorporaties is

complex van aard, bestaat uit meer fasen en omvat verschillende beslismomenten. Vaak

ligt er bij het ontwikkelen van het beleid direct of indirect een procesmodel ten grondslag.

Er zijn vele verschillende procesmodellen te onderscheiden, specifiek voor strategisch

voorraadbeleid van woningcorporaties. Deze modellen kunnen gesitueerd worden tussen

twee uitersten: het synoptische (zeer gestructureerd) en het incrementele (ongeordend)

model. Enerzijds zal het voorraadbeleid in sterke mate volgens het incrementele model

worden ontwikkeld, waarbij terugkoppeling, wisselwerking op basis van overleg en

onderhandeling de kernbegrippen zijn. Anderzijds is er het streven om relevante

variabelen en onderlinge relaties te benoemen en te operationaliseren om weloverwogen

en op basis van rationele argumenten beleidskeuzen te kunnen maken.

Kenmerkend voor een strategisch voorraadbeleid is dat er een directe link is tussen de

organisatie, beleidsontwikkeling en de informatievoorziening. Voor de beleidsontwikkeling

(het strategisch voorraadbeleid) is het van belang dat er inzicht is in de woningvoorraad

van de corporatie welke afkomstig is uit de informatievoorziening. Om het voorraadbeleid

daadwerkelijk uit te voeren is medewerking nodig van alle medewerkers en niet alleen van

de medewerker beleid of de directie. De organisatie is op deze manier direct verbonden

met het voorraadbeleid. De informatievoorziening, voor het strategisch voorraadbeleid,

van een woningcorporatie kan op twee manieren plaats vinden. Het strategisch

voorraadbeleid kan uitgevoerd worden via een bottum-up of top-down strategie. In het

kort gezegd houdt het in dat bottum-up meer gericht is op woningniveau of complexniveau


- 16 -

Figuur 2.2: Proces van strategische planning Kotler Bron: Nieboer en Straub, 2003

en is daarmee probleem gestuurd, top-down richt zich meer vanuit een groter kader op

het strategisch voorraadbeleid, vanuit de algemene visie van de woningcorporatie. Een

combinatie van bottum-up en top-down leidt tot het meest effectieve strategisch

voorraadbeleid. Immers de algemene visie van een corporatie moet overeenkomen met de

dagelijkse praktijk en de dagelijkse werkzaamheden, daarnaast zal in de dagelijkse

praktijk de algemene visie tot uitvoer gebracht moeten worden.

2.2.3 Procesmodellen strategisch voorraadbeleid

Zoals aangegeven ligt er vaak direct of indirect een procesmodel ten grondslag aan de

ontwikkeling van het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. In de theorie

zijn er veel verschillende procesmodellen te onderscheiden zoals: het Vijflagen model van

Atrivé, de Beleidsachtbaan van het Rigo, het theoretisch basismodel van de TU-Delft i.s.m.

onderzoeksinstituut OTB, het procesmodel van van den Broeke en het procesmodel van

SenterNovem.

Bij de vergelijking van de verschillende modellen is opvallend dat er een bepaalde

structuur te vinden is. Achtereenvolgens komen bij de verschillende modellen missie/visie,

analyses, strategievorming en toetsing van de strategie aan de orde. Deze overeenkomst

tussen de verschillende modellen is terug te brengen naar een meer algemeen model voor

beleidsvorming. Het procesmodel van Kotler is niet specifiek gericht op het strategisch

voorraadbeleid maar is een algemeen model voor een beleidsvormingsproces. Kotler ziet

de formulering van een missie binnen een bedrijf, en deze missie toetsbaar te maken door

middel van doelen welke via een bepaalde aanpak bereikbaar zijn, als wezenlijk onderdeel

van een strategische beleidsplanning. Dit betekent dat de missie dan wel visie van

bijvoorbeeld een woningcorporatie toetsbaar moet zijn door middel van doelen welke via

een bepaalde aanpak haalbaar moeten zijn.

Figuur 2.2 geeft het model van Kotler weer waarbij er begonnen wordt met het stellen van

een missie die uiteindelijk in verschillende doelen geformuleerd moet worden. Pas daarna

komt de strategische verwoording van deze doelen aan de orde welke vervolgens een plan

van aanpak (programma) moet vormen om de strategische planning te implementeren.

Twee procesmodellen, specifiek voor strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties,

zullen in deze paragraaf worden toegelicht. Enerzijds is dit het theoretisch basismodel voor

strategisch voorraadbeleid ontwikkeld door de themagroep Strategisch

Woningvoorraadbeleid en Technisch Beheer van Onderzoeksinstituut OTB en faculteit

Bouwkunde van de TU Delft. Anderzijds wordt het Vijflagemodel van adviesbureau Atrivé

besproken, dit model is gebruik bij Vestia Rotterdam Noord voor haar strategisch

voorraadbeleid. Bijlage V geeft een overzicht en een analyse van de andere genoemde

procesmodellen voor strategisch voorraadbeleid.

Het in figuur 2.3 getoonde model is het theoretisch basismodel voor strategisch

voorraadbeleid welke gebaseerd is op strategische bedrijfsplanningen, zo ook het

besproken model van Kotler. Binnen het model zijn er 7 verschillende fasen te

onderscheiden, te noemen:


- 17 -

Fase 1 – Missie: In deze fase wordt de bedrijfsmissie besproken van de corporatie. In het

boek van Gruis en van Sprundel wordt aangegeven dat het van belang is verschillende

beslisfactoren mee te nemen bij het opstellen van de missie. Deze beslisfactoren kunnen

richting geven in de verdere fasen van het opstellen van het strategisch voorraadbeleid.

Voor de hand liggende beslisfactoren zijn: marktpositie, politieke context, kwaliteit,

financiën en duurzaamheid.

Fase 2 – Interne en externe analyse: In deze fase wordt onderscheidt gemaakt tussen

een externe en een interne analyse. De externe analyse heeft betrekking op bijvoorbeeld

de woningmarkt, de interne analyse is meer gericht op de voorraad en de producten van

de corporatie zelf.

Fase 3 – Doelstellingen voorraad en producten: In deze fase worden aan de hand van

de analyses de doelstellingen geformuleerd m.b.t. tot de voorraad en de producten van de

corporatie. Deze kunnen gericht worden op de kerndoelen van de corporaties:

betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit.

Fase 4 - Strategieën: In deze fase worden de strategieën geformuleerd. Dit betekent dat

er wordt beschreven hoe de verschillende doelstellingen behaald moeten worden.

Fase 5 - Toetsing: De verschillende strategieën worden in deze fase getoetst aan de

doelstellingen van de corporatie m.b.t. de voorraad en de producten van de corporatie.

Hierbij wordt nagegaan of de plannen haalbaar zijn, of de positieve effecten opwegen

tegen de negatieve effecten en of de strategieën op complexniveau samen ook het

gewenste resultaat opleveren op bedrijfsniveau.

Fase 6 - Beheerplannen: Nadat de strategieën definitief zijn geformuleerd worden er

beheerplannen gemaakt.

Fase 7 - Implementatie: Na het maken van de beheerplannen kan het strategisch

voorraadbeleid van de corporatie daadwerkelijk geïmplementeerd worden in de praktijk.

Het model van Atrive om een strategisch voorraadbeleid op te stellen bestaat uit vijf lagen.

Daarnaast is er een handboek verkrijgbaar waarin alle stappen zijn uitgeschreven, met

behulp van dit handboek kan het strategisch voorraadbeleid opgesteld worden. De vijf

lagen van dit sturingsmodel zijn:

Figuur 2.3: Theoretisch basismodel strategisch voorraadbeleid Bron: TGruis en van Sprundel (2003) T


- 18 -

1. Toekomstvisie & missie: In het ondernemingsplan maakt de corporatie duidelijk waar

zij voor staat en gaat. Welke uitdagingen worden opgepakt? Op wie richt de corporatie zich

met welke producten en diensten? Welke risico’s moeten worden afgedekt? Welke

prioriteiten moeten gesteld worden?

2. Portefeuillestrategie: De portefeuillestrategie geeft aan welke vastgoedportefeuille bij

de visie en missie past. Financiën lopen vanaf het begin mee. De input voor de

portefeuillestrategie is sterk extern georiënteerd. Hoe is de markt? Wat doen de klanten,

concurrenten en stakeholders? Wat is de veranderopgave van de woningvoorraad en

passend bij welke scenario’s? Wat levert het op?

3. Voorraadbeleid: Het voorraadbeleid levert een concreet, integraal activiteitenplan op

voor de woningvoorraad. Markt, prijs, kwaliteit en leefbaarheid komen daarbij allemaal aan

bod in een cyclisch proces dat meestal op het niveau van gebieden, buurten of

marktcomplexen doorlopen wordt.

4. Beheerplannen: Beheerplannen zijn het ultieme communicatiemiddel binnen een

corporatie. Een digitaal beheerplan maakt het voorraadbeleid toegankelijk voor alle

medewerkers. Slimme automatisering maakt beheerplannen interactief en visueel van

opzet en zorgt tevens voor een optimale informatievoorziening aan klanten.

5. Projecten en processen: Op dit niveau worden aanpak, bedrijfsprocessen en

informatievoorziening optimaal ingericht. Dat gaat om bijvoorbeeld marktgericht

onderhoud, resultaatgerichte bedrijfsvoering, communicatie met bewoners en vele andere

aspecten. De dagelijkse praktijk, de wisselwerking tussen klant, voorraad en organisatie

geeft uiteraard ook voeding aan strategie en beleid.

2.2.4 Strategisch voorraadbeleid versus energieprestatie

Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zal

opgenomen moeten worden in het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. In

de ontwikkeling van dit strategisch voorraadbeleid is het van belang een goed en vooral

onderbouwd inzicht te hebben in de energetische kwaliteit van de woningen en daarmee

samenhangende kwaliteitsaspecten zoals wooncomfort, binnenmilieukwaliteit en

woonlasten. Door de energetische voorraadgegevens op strategisch beleidsniveau te

koppelen aan andersoortige voorraadgegevens zoals markten, doelgroepen en kwaliteits-

en serviceniveaus, kan de kwaliteit van het woonproduct verder geoptimaliseerd worden.

Hierbij is uitdrukkelijk sprake van tweerichtingsverkeer. De energetische kwaliteit weegt

mee in de bepaling van een complexstrategie en de complexstrategie bepaalt mede het

energetische of duurzame ambitieniveau.

Zoals aangegeven valt het strategisch voorraadbeleid vooral binnen het strategisch en

tactisch niveau, echter de uitvoering van het beleid is bij het verbeteren van de

energieprestatie van gebouwen van essentieel belang. Om deze reden wordt in dit rapport

ook het operationele niveau meegenomen binnen het proces voor het opstellen van een

strategisch voorraadbeleid. Bij het proces tot het opstellen van een strategisch

voorraadbeleid heeft de energieprestatie van gebouwen ankerpunten op alle niveaus. Op

strategisch niveau, waarbij aan de hand van data- en scenarioanalysen een goed inzicht

wordt opgebouwd voor het beleid en de keuzen met betrekking tot de energetische

Figuur 2.4: Vijflagenmodel Atrive Bron: TEskinasi (2006) T

Toekomstvisie &

missiePortefeuillestrategie Voorraadbeleid Beheerplannen

Projecten &

processen


- 19 -

kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Op het tactische niveau waar de

beleidskeuzes worden afgestemd en gekoppeld aan de verschillende complexen om de

meest doelmatige onderhouds- en energiebesparende maatregelen te kunnen realiseren

per complex. En op operationeel niveau waar met behulp van de beschikbare

energieprestatiedata op detailniveau wordt berekend wat de meest optimale oplossingen

zijn voor een bepaald project. Daarnaast zal energieprestatie ook gekoppeld moeten

worden aan communicatie- en verhuurfuncties. Op welke wijze een corporatie energetische

kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad kan incorporeren binnen haar

strategisch voorraadbeleid zal besproken worden in hoofdstuk 6.

2.3 Onderhoudsbeleid

De uitvoering van het strategisch voorraadbeleid zal grotendeels plaats vinden via het

onderhoudsbeleid, een koppeling tussen deze twee vormen van beleid is dan ook van groot

belang. In veel gevallen is het onderhoudsbeleid van een corporatie niet gekoppeld aan het

strategisch voorraadbeleid. Deze paragraaf zal in eerste instantie ingaan op de

verschillende onderhoudstypen en onderhoudsstrategieën die over het algemeen worden

gehanteerd. Vervolgens zal aan de hand van verschillende stappen een koppeling gemaakt

worden tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid van

woningcorporaties. Een koppeling tussen het energetisch verbeteren van de

woningvoorraad, het strategisch voorraadbeleid en onderhoudsbeleid zal ook aangestipt

worden. Een uitgebreide analyse van het onderhoudsbeleid van woningcorporaties vind u

in bijlage VI.

2.3.1 Onderhoudstypen en onderhoudsstrategieën

Op dit moment worden er relatief weinig woningen gebouwd in Nederland, minder dan 1%

van de woningvoorraad wordt nieuw gebouwd. [Thomsen, 2006] Doordat er relatief weinig

wordt gebouwd zal de transformatiebehoefte van de bestaande woningvoorraad worden

vergroot. Als er gekeken wordt hoe lang de huidige woningvoorraad nog tenminste mee

moet, dan kan met het huidige vervangingstempo van circa 0,25% per jaar gesteld

worden dat de woningen zo’n 400 jaar meegaan. Dit is gebaseerd op de huidige

nieuwbouwproductie van 1% per jaar waarvan slechts een kwart vervangende nieuwbouw

is. [Thomsen, 2006]

Aangezien de bestaande woningvoorraad nog vele jaren mee zal gaan is onderhoud een

onmiskenbare factor binnen de levensloop van gebouwen. Het instandhouden/verbeteren

van het prestatievermogen van een gebouw is voor een corporatie van essentieel belang.

Het is daarom van groot belang om te investeren in onderhoud aan gebouwen, enerzijds

om het prestatieniveau omhoog te brengen en anderzijds om een leefbaar(der) gebied te

creëren. Op dit moment geven corporaties ongeveer 3 miljard euro uit aan onderhoud,

waarvan ongeveer 1 miljard aan de gevel [Borst et al, 2006]. Om goed te kunnen inschatten

waaraan dit geld besteed wordt is het van belang een definitie van onderhoud te geven.

Volgens de Van Dale wordt het begrip ‘onderhoud’ als volgt beschreven: “het in goede

staat houden van zaken”. Zoals besproken heeft vastgoed een bepaalde levensduur totdat

deze gesloopt wordt. Hierdoor is definitie van Van Dale in dit kader niet toereikend en zal

aangevuld moeten worden.

Hoenderdos en Priemus definiëren onderhoud als:

“Het geheel van technische en daarmee samenhangende administratieve activiteiten dat

gericht is op het handhaven of opnieuw bereiken of benaderen van de oorspronkelijke of

daarmee naar gebruiksmogelijkheden gelijk te stellen staat van een object.” [Hoenderdos en Priemus, 1985]


- 20 -

Borst et al definiëren onderhoud als:

“Het geheel aan maatregelen dat noodzakelijk is om de gebruikswaarde (het beheerdoel)

en de goede vervulling van de functie van het vastgoed te waarborgen gedurende de

economische levensduur (exploitatieperiode).” [Borst et al, 2006]

In deze scriptie zal onderhoud gezien worden als de tweede definitie van Borst et al. Dit

omdat dit een allesomvattende definitie is, waarbij alle mogelijkheden open worden

gelaten om onderhoud te plegen. Daarnaast wordt de bepaalde levensduur (economische

levensduur) meegenomen in de definitie. Onderhoud kan uitgevoerd worden op

verschillende momenten en op verschillende manieren. Grofweg worden er drie typen

onderhoud onderscheiden; planmatig onderhoud, mutatieonderhoud en klachten-/

serviceonderhoud. Het planmatig onderhoud is onderhoud wat op lange termijn is gepland

en noodzakelijk is om de gebouwen in een blijvende goede staat te laten verkeren

(schilderwerk, dakbedekking e.d.). Binnen het mutatieonderhoud zijn er twee soorten te

onderscheiden. De eerste soort richt zich vooral op het voorkomen van verhuurproblemen,

vrijgekomen woningen worden woontechnisch aangepast. Deze vorm van

mutatieonderhoud waarbij rekening wordt gehouden met de lokale woningmarkt wordt

dynamisch mutatieonderhoud genoemd. De tweede soort richt zich vooral op de wensen

en financiële mogelijkheden van de individuele klant, deze vorm wordt ook wel klantgericht

mutatieonderhoud genoemd. Ten slotte is er nog het klachten- dan wel serviceonderhoud

te onderscheiden, vaak wordt hierbij gesproken over reparatieverzoeken e.d. Veel

woningcorporaties maken door middel van een ‘huurders-verhuurders ABC’ duidelijk welke

onderhouds- en reparatiewerken voor rekening van de corporatie of huurder zijn. Het gaat

hierbij om kleine klachten die direct te repareren zijn (verstoppingen, kapotte ruit e.d.).

Naast de verschillende onderhoudstypen zal een corporatie voor elk afzonderlijk complex

vastleggen wat de toekomstverwachting is. Deze toekomstverwachting wordt vastgelegd

aan de hand van een complexstrategie. Deze strategie wordt in de meeste gevallen

vastgelegd voor een vaste periode van bijvoorbeeld 10 jaar. De eerste afweging die

gemaakt moet worden bij de bepaling van complexstrategieën is of men kiest voor het

handhaven en doorexploiteren van een complex of dat men de exploitatie op afzienbare

termijn wil beëindigen. Dit is zowel vanuit de markt- als de complexstrategie van belang.

Vervolgens is de vraag aan de orde of het complex door aanpassingen van klant-, product,

prijs- en/of exploitatiekenmerken van productgroep (of productlijn) verandert. Deze eerste

twee bepalingen moeten leiden tot een keuze voor een bepaalde complexstrategie. Als

complexstrategieën zijn te benoemen consolideren, verbeteren, opwaarderen,

herbestemmen, afstoten, vervangen en onbekend/onderzoek. In de praktijk kunnen per

corporatie de complexstrategieën verschillen en zal men de gehanteerde strategieën

mogelijk verder specificeren of nuanceren. Als de exploitatieperiode wordt beëindigd en de

voorraad wordt afgestoten dan passen hierbij de strategieën afstoten en vervangen. Als er

gekozen wordt om de voorraad te handhaven en door te exploiteren dan kan men kiezen

voor de strategieën consolideren, verbeteren, opwaarderen of herbestemmen, hierbij kan

de productgroep of productlijn veranderen. Ten slotte is er nog de complexstrategie nader

onderzoek, bij deze complexen is nader onderzoek gewenst om te kunnen bepalen wat er

met het complex moet gebeuren. Een uitgebreide analyse van de interne en externe

omgeving is van groot belang om de toekomstwaarde in te kunnen schatten en de

uiteindelijke complexstrategie te kunnen bepalen. Bijlage VI bespreekt de verschillende

complexstrategieën, waarbij aangegeven wordt wat het verschil is tussen de strategieën

en welke maatregelen er genomen kunnen worden per strategie.

2.3.2 Onderhoudsbeleid versus strategisch voorraadbeleid

Tussen oorzakelijke factoren, feitelijk verval en sloop, ofwel de levensduur van woningen,

zit zoals aangegeven een bepaald besluitvormingsproces. Om te komen tot een bepaald

besluit, bijvoorbeeld sloop, renovatie e.d., moeten er bepaalde factoren beslissend zijn.

Vanuit een interne en externe analyse van de woningportefeuille moet op tactisch niveau


- 21 -

Tabel 2.2 Strategielabels gecomineerd met onderhoudslabels

binnen het strategisch voorraadbeleid een beslissing gemaakt worden wat er met een

complex moet gebeuren. Om de beslissingen die op tactisch niveau zijn vastgesteld uit te

voeren op operationeel niveau moet er een koppeling tussen strategie en onderhoud

gemaakt worden. Het is binnen de vastgoedsturing essentieel om de uitvoering van het

beleid te waarborgen, een koppeling tussen strategie en onderhoud is daarom van groot

belang. Het strategisch voorraadbeleid is immers medebepalend voor het

onderhoudsbeleid en het onderhoudsbeleid heeft weer consequenties voor het

voorraadbeleid. In de praktijk blijkt het toch lastig deze twee met elkaar te verbinden

waardoor het onderhoud vaak los van het strategisch voorraadbeleid wordt uitgevoerd.

Vanuit het voorraadbeleid worden verschillende complexstrategieën bepaald, na deze fase

is het mogelijk een onderhoudsniveau te bepalen. Het bepalen van onderhoudsniveaus is

van groot belang omdat niet elke complexstrategie een zelfde onderhoudsniveau/kwaliteit

hoeft te bereiken. Uit onderzoek blijkt dat 60% van de corporaties in 2005 verschillende

onderhoudsniveaus hanteerde [Vijverberg 2005], dit is een stijging van 10% ten opzichte

van 1997 [Straub, 1997]. Van de corporaties die verschillende kwaliteitsniveaus hanteerden

deed 84% dat in planmatig onderhoud, 80% in mutatieonderhoud en 44% in het

klachtenonderhoud. Meestal worden er drie verschillende onderhoudsniveaus

onderscheiden: een instandhoudings-, basis- en plusniveau. Binnen deze verschillende

onderhoudsniveaus is nog een klein onderscheid te maken omdat bijvoorbeeld het

instandhoudingsniveau bij consolideren anders is dan bij vervangen. Bij het vervangen zal

het kwaliteitsniveau iets verlaagd mogen worden terwijl bij consolideren het huidige

kwaliteitsniveau in stand gehouden moet worden. Figuur x laat zien dat er voor het

instandhoudingsniveau 3 varianten en voor het basisniveau en plusniveau twee varianten

te onderscheiden zijn. Voor een beschrijving van de verschillende varianten wordt

verwezen naar bijlage VI.

Gewenste kwaliteit

A. B. C.

Instandhoudingsniveau Basniveau Plusniveau

1 Consolideren Instandhoudingsniveau 1 n.v.t. n.v.t.

2 Verbeteren n.v.t. Basisniveau 1 n.v.t.

3 Opwaarderen n.v.t. n.v.t. Plusniveau 1

4 Herbestemmen n.v.t. n.v.t. Plusniveau 2

5 Afstoten Instandhoudingsniveau 3 Basisniveau 2 n.v.t.

6 Vervangen Instandhoudingsniveau 2 n.v.t. n.v.t.

Complex strategie

7 Nader onderzoek Instandhoudingsniveau 1 n.v.t. n.v.t.

De uiteindelijke link tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid kan

gemaakt worden door gebruik te maken van conditiescores. Er kan op deze wijze een

verband gelegd worden tussen de feitelijke onderhoudsstaat en de gewenste

onderhoudsstaat. Het is van belang om de verschillende onderhoudsniveaus te koppelen

aan een conditiescore, hiermee wordt de gewenste onderhoudsstaat aangegeven.

Vervolgens is het van belang om een feitelijke inspectie te doen en te bepalen wat de

conditie op dit moment is. Het is hierdoor mogelijk een afstemming te maken tussen de

feitelijke en gewenste conditiescores en kan er bepaald worden wat er binnen een

complex, wat betreft onderhoud, moet gebeuren. De methodiek voor het bepalen van

condities is afkomstig uit de conditiemeting beschreven in NEN 2767. Conditiemeting gaat

uit van het eenduidig registreren van onderhoudsgebreken waardoor een uniform beeld

ontstaat van de onderhoudskwaliteit van de bouwdelen, de kwaliteit wordt uitgedrukt in

een conditiescore van 1 t/m 6. De conditiescore loop van uitstekende conditie tot zeer

slechte conditie (zie bijlage VI).

Voor de beoordeling of ingrepen noodzakelijk zijn en welke prioriteit hieraan gesteld wordt,

is een analyse op verschillende punten nodig. Deze analyse wordt gemaakt aan de hand

van verschillende beleidsparameters als: belevingswaarde, gebruikswaarde, binnenmilieu,


- 22 -

veiligheid/gezondheid, klachten onderhoud en vervolgschade. Het doel van het gebruik van

deze beleidsparameters is het meer inzicht krijgen in de waargenomen gebreken. De

gebreken worden in een score uitgedrukt, welke de noodzaak/prioriteit weergeeft van het

uitvoeren van een activiteit. Het effect van het niet verhelpen van een gebrek wordt vaak

uitgedrukt in een driepuntsschaal, waarbij 1 een gering effect is, 2 een matig effect en 3

een sterk effect. Vanuit de feitelijke opname, m.b.v. de beleidsparameters, kan een

conditiescore bepaald worden. Deze feitelijke conditiescore kan uiteindelijk vergeleken

worden met de gewenste conditiescore waardoor de maatregelen bepaald kunnen worden.

De koppeling tussen het strategisch voorraadbeleid en het onderhoudsbeleid is hierdoor

gemaakt. Het is zaak, nadat de afstemming tussen feitelijke en gewenste conditiescore

heeft plaats gevonden, een uitwerking te maken zodat de maatregelen toegepast kunnen

worden. De maatregelen zullen opgenomen moet worden in de meerjarenplanning, er

zullen aanbestedingen uitgeschreven worden, de budgetten moeten worden verdeeld etc.

Per complex zal beschreven moeten worden welk onderhoud er gepleegd moet worden om

de gewenste conditiescore te behalen.

Het gehele proces van strategisch voorraadbeleid tot aan het technisch beheer is te zien in

figuur 2.5. Hierbij komt ook een top-down en bottum-up benadering terug. Door middel

van het strategisch voorraadbeleid is te bepalen wat er met de complexen moet gebeuren

via complexstrategieën, deze informatie is vaak top-down gericht. Het invoeren van

conditiemetingen, en hierdoor een relatie te leggen tussen complexstrategieën en

onderhoudsstrategieën, maakt het mogelijk om ook bottum-up informatie te integreren

binnen het beleid. Een wisselwerking tussen deze twee informatiestromen is van groot

belang om uiteindelijk de juiste investeringsbeslissingen te kunnen maken.

Handhaven en

doorexploiteren

Strategisch

voorraadbeleid

Voorraadbeleid

Exploitatie

beëindigen

Inspectie: Feitelijke technische kwaliteit van bouwen installatiedelen uitgedrukt in

conditiescores

Marktstrategie en complexstrategie

Koppeling

conditiescore

Instandhouding

-niveau 1

Zelfde productgroep

of productlijn

Ander productgroep

of productlijnUit woningportefeuille

Basisniveau 1 Plusniveau 1 Plusniveau 2

VervangenAfstotenNader

onderzoekConsolideren Verbeteren Opwaarderen Herbestemmen

Instandhouding

-niveau 2Basisniveau 2

Instandhouding

-niveau 1

Consolideren en onderhoud Investeren en aanpassenInvesteren en/

of consoliderenDesinvesteren

Consolideren

en onderhoud

Afstemming feitelijke en gewenste conditiescores van bouwen installatiedelen

Inspectie: Feitelijke technische kwaliteit van bouwen

installatiedelen uitgedrukt in conditiescores

Afstemming feitelijke en gewenste conditiescores van bouw-

en installatiedelen

Uitwerking toepassingsgebied: technische kwaliteit gebouwenvoorraad,

meerjarenplanning, aanbesteding en verdeling budgetten

Uitwerking toepassingsgebied: technische kwaliteit

gebouwenvoorraad, meerjarenplanning, aanbesteding en verdeling budgetten

Top down

Bottum-up

Koppeling

conditiescore

Koppeling

conditiescore

Koppeling

conditiescore

Koppeling

conditiescore

Koppeling

conditiescore

Koppeling

conditiescore

Koppeling

Technisch beheer

Planvorming en

onderhoudsstrategie

Afstemming, planning werkzaamheden

en uitvoering

Figuur 2.5: Proces koppeling strategisch voorraadbeleid met onderhoudsbeleid van een woningcorporatie


- 23 -

Figuur 2.6: Beleidsparameters

2.3.3 Onderhoudsbeleid versus energieprestatie

Energieprestatie kan eveneens een plek krijgen in het onderhoudsbeleid van een

woningcorporatie. Vervanging van installaties bij het bereiken van de technische

levensduur biedt een natuurlijk moment om te kiezen voor een nieuwe efficiënte

installatie. Bij veel corporaties wordt bij ketelvervanging standaard gekozen voor het

plaatsen van een HR-ketel. In dat geval wordt over het algemeen de ketel vervangen

zonder huuraanpassing. Het is echter ook mogelijk om te kiezen voor een actiever

vervangingsbeleid van oude CV-ketels. Met het versneld vervangen van oude ketels door

HR-ketels is het mogelijk om op korte termijn de allerslechtste energielabels in het bezit

kwijt te raken (zie ook beleid Oost Flevoland Woondiensten – hoofdstuk 3).

Bij andere bouwdelen is het niet altijd vanzelfsprekend om te kiezen voor vervanging door

technieken die afwijken van de oorspronkelijke kwaliteit, bijvoorbeeld omdat dit verrekend

moet worden in de huur. Indien het standaard onderhoudsbeleid bestaat uit het

terugplaatsen van de oorspronkelijke basiskwaliteit kan het zijn dat bij vervanging van

kozijnen met enkel glas, nieuwe kozijnen met enkel of dubbel glas worden teruggeplaatst.

De keuze voor HR++ glas zal dan bijvoorbeeld samengaan met een huurverhoging en

moet daarvoor instemming krijgen van (70% van) de bewoners. De keuze om af te wijken

van dergelijk standaardbeleid vraagt om aanpassing van de onderhoudsprotocollen.

“De mogelijkheden om de milieuprestaties te variëren tijdens het uitvoeren van

onderhoudsactiviteiten doen zich met name voor als de resterende exploitatietermijn nog

minimaal vijftien jaar is.” [Straub, 2001] Dit omdat de maatregelen afgeschreven moeten

worden, wat vaak niet mogelijk is bij een korte exploitatieduur. Echter gezien vanuit de

uitspraken van de heer Thomsen dat woningen zo’n 400 jaar meegaan, is het wellicht ook

mogelijk om te investeren bij een kortere exploitatietermijn. Dit uitgaande van het feit dat

woningen gemiddeld langer mee gaan dan 50 jaar, welke woningcorporaties vaak hanteren

voor de exploitatieperiode.

Het is mogelijk om milieuprestatie te verwerken in het

onderhoud door het toevoegen van een zevende

beleidsparameter. Deze beleidsparameter kan onder de

noemer energieprestatie worden ingebracht (figuur 2.6). Het

EPBD-energielabel is een geschikt middel om de conditiescore

te bepalen van de nieuwe beleidsparameter. De gewenste

conditiescore kan bepaald worden d.m.v. het definiëren van

het gewenste EPBD-energielabel. Het feitelijke energielabel

kan bepaald worden d.m.v. een woningopname waardoor het

mogelijk is de afstemming te maken tussen de feitelijke en

gewenste energieprestatie. Aan de hand van de afstemming

kunnen de maatregelen bepaald worden die genomen moeten

worden om aan de gewenste energieprestatie te voldoen.

Belevingswaarde

Beleidsparameters

Gebruikswaarde

Binnenmilieu

Veiligheid/gezondheid

Klachten onderhoud

Vervolgschade

Energieprestatie

1

2

3

4

5

6

7


- 24 -

3. Energetische kwaliteit in huidig beleid

Het belang om te investeren in het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen

krijgt, zoals beschreven in de probleemanalyse (paragraaf 1.2), een steeds grotere rol bij

woningcorporaties. In de huidige voorraad kan de grootste slag gemaakt worden om de

woningvoorraad energetisch te verbeteren. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het beleid

van woningcorporaties m.b.t. duurzaamheid, worden verschillende invalshoeken van

waaruit je het verbeteren van energetische kwaliteit kunt opvatten beschreven en worden

deze invalshoeken verduidelijkt met verschillende praktijkvoorbeelden.

3.1 Duurzaam beleid woningcorporaties

In 2004 is, binnen de corporatiesector, een onderzoek door het onderzoeksinstituut OTB

Delft uitgevoerd over de vraag welke aspecten een corporatie van belang acht binnen het

strategisch voorraadbeleid. Er zijn verschillende aspecten neergelegd waarbinnen de

corporatie kon aangeven in hoeverre deze invloed hadden, zie tabel 1.2 voor de

uitkomsten van het onderzoek.

Geen invloed Enigszins bepalend

Bepalend Zeer bepalend

Totaal

Bouwtechnische kwaliteit woningen

1 1% 29 32% 47 52% 13 14% 90 100%

Woontechnische kwaliteit woningen

1 1% 9 10% 52 58% 28 31% 90 100%

Milieukwaliteit woningen

23 26% 52 58% 15 17% 0 0% 90 100%

Stedenbouwkundige kwaliteit

14 16% 48 53% 28 31% 0 0% 90 100%

Bouwbesluit/gemeentelijk verordeningen

27 30% 44 49% 17 19% 2 2% 90 100%

Woningtypologie 5 6% 24 27% 52 58% 9 10% 90 100%

Bouw/renovatie jaar van de woningen

11 12% 39 43% 34 38% 6 7% 90 100%

Sociale problematiek in straat, buurt, wijk

9 10% 28 31% 44 49% 9 10% 90 100%

Marktperspectief (verhuurbaarheid)

2 2% 14 16% 38 42% 36 40% 90 100%

Leefstijlen van bewoners

22 24% 42 47% 25 28% 1 1% 90 100%

Wensen van zittende bewoners

8 9% 46 51% 35 39% 1 1% 90 100%

Exploitatieresultaat 9 10% 36 40% 39 43% 6 7% 90 100%

Boekwaarde en/of bedrijfswaarde

10 11% 44 49% 33 37% 3 3% 90 100%

Marktwaarde 16 18% 36 40% 33 37% 5 6% 90 100%

Maatschappelijk rendement

12 13% 37 41% 35 39% 6 7% 90 100%

Beschikbaarheid van subsidies

42 47% 42 47% 6 7 0 0% 90 100%

Eigen vermogen en/of solvabiliteit

9 10% 33 37% 40 44% 8 9% 90 100%

Tabel 3.1 Mate van bepalendheid van aspecten binnen het strategisch voorraadbeleid

Bron: Vijverberg, 2005


- 25 -

Wat betreft de bepalendheid van de aspecten binnen het strategisch voorraadbeleid,

scoren het marktperspectief, de woontechnische kwaliteit en bouwtechnische kwaliteit het

hoogst. In het rapport is het niet duidelijk waar de energetische kwaliteit onder valt, als er

gekeken wordt vanuit de Kyoto doelstelling dan behoord dit tot de milieutechnische

kwaliteit welke laag scoort in bepalendheid. Maar als er vanuit het kenmerk woonlasten

reductie gekeken wordt, het terugbrengen van de energiekosten door energetische

verbeteringen, dan wordt er gehandeld vanuit het marktperspectief en scoort deze hoog in

bepalendheid. Daarnaast is de bepalendheid van energetische kwaliteitsverbetering de

afgelopen jaren mogelijk gestegen door de groeiende aandacht die hiervoor is. De vraag

die hieruit voort komt is welke overwegingen spelen ten aanzien van energiebesparing in

de bestaande woningbouw een rol voor woningcorporaties. In het afstudeerrapport van

Siderius is onderzoek gedaan binnen 113 corporaties naar de vraag welke overwegingen

een rol bij het huidige beleid spelen ten aanzien van energiebesparende maatregelen bij

woningcorporaties en door welke overwegingen corporaties juist meer aandacht gaan

besteden aan energiebesparende maatregelen in de bestaande bouw dan bij het huidige

beleid. De resultaten kunt u terugvinden in figuur 3.1 en 3.2.

De belangrijkste overwegingen die een rol spelen bij het huidige beleid ten aanzien van

energiebesparing in de bestaande woningbouw zijn; kwaliteitverbetering van woningen

(omschrijving Vijverberg – bouwtechnische kwaliteit), het wooncomfort verhogen

(omschrijving Vijverberg – woontechnische kwaliteit) en de verhuurbaarheid verbeteren

(omschrijving Vijverberg – marktperspectief) van woningen.

De invoering van de EPBD-richtlijn kan de overweging om energiebesparende maatregelen

te treffen veranderen. Uit de onderzoeken van Vijverberg en Siderius is niet helder of bij

de investeringen in woningkwaliteit, wooncomfort en het verbeteren van de

verhuurbaarheid energetische kwaliteit een grote rol speelt. Een mogelijkheid om de rol

van energetische kwaliteit te vergroten bij beslissingen is het te verwerken binnen het

strategisch voorraadbeleid. Zolang energetische kwaliteit niet openomen wordt/is in het

strategisch voorraadbeleid zal dit onderwerp mogelijk naar de achtergrond verdwijnen,

omdat het niet als beslisfactor beschouwd wordt. Op deze manier zal de verplichting van

een energielabel in 2009 ook gezien worden als een verplichting en niet als een stimulering

om in energieverbeterende maatregelen te investeren.

Figuur 3.1 Welke overwegingen spelen een rol bij het huidige beleid ten aanzien van energiebesparing in de bestaande woningbouw Bron: Siderius, 2007a


- 26 -

Uit onderzoek van Atrivé blijkt dat 75% van de woningcorporaties in Nederland regelmatig

maatregelen neemt in het kader van duurzaam beheer, 15% neemt maatregelen op

experimentele basis. Daartegenover gezet heeft slechts 33% daadwerkelijk een

milieubeleidsplan in 2001. De afgelopen jaren is dit aantal waarschijnlijk wel gestegen

door de aandacht die er voor het milieu is, maar vanzelfsprekend is het nog zeker niet.

Uit onderzoek van Sunnika (2006) komt naar voren dat het investeren in duurzaamheid

meer uit losse experimenten bestaat dan uit systematisch beheer. Dit is in Nederland het

geval maar ook in de vier andere onderzochte landen; Duitsland, Frankrijk, Verenigd

Koninkrijk en Finland. Om energiebesparing in de bestaande woningbouw te kunnen

realiseren is het van belang het geheel in te bedden in het strategisch voorraadbeleid van

Figuur 3.3 Milieubeleid bij Nederlandse woningcorporaties in 2000 Bron: Sunnika, 2006

Figuur 3.2 Door welke overwegingen gaan corporaties meer aandacht besteden aan energiebesparende maatregelen in de bestaande bouw dan het huidige beleid Bron: Siderius, 2007a


- 27 -

woningcorporaties. Het tweede opvallende resultaat van het onderzoek van Sunnika

(2006) is dat des te groter een woningcorporatie is des te groter de kans is dat zij een

milieubeleidsplan hebben opgesteld. Uit het onderzoek van Vijverberg (2005) komt naar

voren dat kleine woningcorporaties over het algemeen erg traditioneel te werk gaan, dit

kan een mogelijke verklaring zijn waarom de kans op een milieubeleidsplan kleiner is bij

kleinere corporaties.

Uit de verschillende studies van de afgelopen jaren komt duidelijk naar voren dat het nog

niet vanzelfsprekend is dat woningcorporaties een energiebeleid hebben. Er worden wel

verschillende maatregelen genomen om de energetische kwaliteit van de bestaande

woningvoorraad te verbeteren, echter deze beslissingen worden niet integraal genomen.

Door het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad op te

nemen in het strategisch voorraadbeleid is het mogelijk een integrale aanpak te realiseren.

Hierdoor is het mogelijk om daadwerkelijk iets te doen tegen de alsmaar stijgende

woonlasten, de CO2 uitstoot etc.

3.2 Quadruple P

Het verbeteren van de energetische kwaliteit kan uit verschillende invalshoeken worden

opgevat. Naast milieukwaliteiten worden ook de sociale, ruimtelijke en economische

kwaliteiten meegenomen. Door het zoeken naar een evenwicht tussen deze verschillende

invalshoeken komt er een confrontatie tussen verschillende doelstellingen/ambities aan

bod. Een integrale benadering bevordert het evenwicht in het verbeteren van de

energetische kwaliteit in totaal.

De integrale benadering vanuit de verschillende invalshoeken kan worden verduidelijkt met

de ‘Quadruple P’, die Prof. Ir. C.A.J. Duijvestein als uitgangspunt neemt bij het

onderwijzen van duurzaam bouwen aan de TU Delft. De drie P’s People, Planet en

Prosperity van Duurzame Ontwikkeling staan voor sociale kwaliteit, milieukwaliteit en

economische kwaliteit/welzijn. Bij Duurzaam Bouwen wordt daaraan de P van Project

toegevoegd ofwel de ruimtelijke kwaliteit. De drie P’s van ‘Triple P’ kunnen in een driehoek

geplaatst worden, met de vierde P van Project wordt de driehoek gevormd tot een

tetraëder.

Figuur 3.4 Milieubeleid tegenover het aantal woningen bij Nederlandse woningcorporaties in 2000 Bron: Sunnika, 2006


- 28 -

De ‘Quadruple P’ is ontstaan door verschillende kwaliteiten van duurzaam bouwen aan

elkaar te relateren. Het verbeteren van energetische kwaliteit van nieuwbouw woningen

maar ook zeker van de bestaande bouw is een onderdeel van het duurzaam bouwen. De

vier verschillende kwaliteiten (people, planet, prosperity en project) zullen uitgewerkt

worden met een directe link naar het verbeteren van de energetische kwaliteit, daarnaast

blijft er ruimte voor eigen inbreng omdat er altijd nieuwe invalshoeken kunnen ontstaan

(tabel 3.2).

People Planet

1. Gezondheid 2. Veiligheid 3. Comfort 4. Transparantie/communicatie 5. Keuze vrijheid 6. Woonlasten 7. …

1. Milieu 2. Klimaat 3. Materiaal 4. …

Prosperity Project

1. Betaalbaarheid 2. Verhuurbaarheid 3. Waardeontwikkeling 4. Beheerbaarheid 5. …

1. Degelijkheid (levensduur) 2. Imago 3. …

De begrippen zoals beschreven in tabel 3.2 zijn niet opzichzelfstaand. Door middel van de

‘Quadruple P’ worden de verschillende begrippen aan elkaar verbonden. Als er bijvoorbeeld

een verbrandingstoestel binnen een woning wordt vervangen heeft dit direct effect op de

veiligheid (people) maar daarnaast worden ook de energiekosten (prosperity) verlaagd en

het milieu (planet) minder belast met CO2 uitstoot.

3.2.1 People

Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder People de onderwerpen; welzijn, gezondheid,

(keuze)vrijheid, sociale samenhang en veiligheid. Het gaat om menselijke aspecten binnen

en buiten de organisatie, in dit geval woningcorporaties.

Als er gekeken wordt naar de verschillende begrippen uit het oogpunt van een

woningcorporatie m.b.t. energetische kwaliteitsverbetering zijn de volgende aspecten van

belang bij People; gezondheid, veiligheid, comfort, transparantie/communicatie, keuze

Figuur 3.5: Triple P: People, Planet en Prosperity met de bijbehorende thema’s.

Figuur 3.6: Quadruple P: People, Planet, Prosperity en Project met de bijbehorende thema’s.

Tabel 3.2: Quadruple P met de bijbehorende thema’s m.b.t. energetische kwaliteit


- 29 -

vrijheid en woonlasten. Energiebesparende maatregelen dragen bij aan het verbeteren van

de energieprestatie van gebouwen maar daarnaast dragen de maatregelen bij aan de

gezondheid, veiligheid en het comfort binnen de woning. HR++ glas pakt tocht aan en

verbeterd de energieprestatie wat leidt tot een verbeterd comfort. Het vervangen van open

verbrandingstoestellen draagt bij aan de veiligheid in de woning en het comfort wordt

verbeterd als dit vervangen wordt door bijvoorbeeld een hoogrendementsketel. Zo zijn er

verschillende maatregelen te noemen die in directe zin voor de bewoners voordelen

hebben.

Naast de directe maatregelen die genomen worden m.b.t. comfort, veiligheid en

gezondheid staat de keuzevrijheid onder druk. Voor huurders zijn de energielasten de

laatste jaren een steeds groter deel van de woonlasten gaan vormen. Hierdoor staat de

keuzevrijheid en de bereikbaarheid voor huurders onder druk. Bij een meer ontspannen

markt, waarbij het aanbod groter is dan de vraag, zullen huurders wellicht meer gaan

letten op de energetische kwaliteit van woningen om zo lagere woonlasten te hebben.

Zowel voor een corporatie als voor de huurder is een niet energiezuinige woning een dure

voorraad. Met de verwachte aanscherpingen van de huidige regelgeving zoals minimum

prestatie-eisen voor bestaande bouw en de verandering van het woningwaardering stelsel

waarbij een koppeling met de energetische kwaliteit van woningen wordt gemaakt is het

voor een corporatie van belang te investeren in het verbeteren van de energetische

kwaliteit van woningen.

3.2.2 Planet

Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Planet de onderwerpen; stromen, energie, water,

materiaal, mobiliteit, afval en zuiverheid. Het gaat hierbij om de gevolgen van menselijk

handelen op het (leef)milieu. Steeds meer wereldburgers zullen in de toekomst een beroep

doen op schaarse energiebronnen. Ook de opwarming van de aarde baart zorgen,

aandacht voor het milieu vraagt daarom de aandacht. Voor woningcorporaties is de

aandacht voor het milieu en het klimaat een belangrijk aspect. Dit blijkt mede uit het

‘Antwoord aan de Samenleving’ opgesteld door Aedes, waarin staat:

“We zullen het mogelijk maken dat tenminste 20 procent wordt bespaard op het

gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008-2018.” [Aedes, 2007]

Hierin wordt een zeer concrete doelstelling aangegeven waar de aangesloten corporaties

zich achter hebben gesteld. Daarnaast heeft platform EnergieTransitie het programma

‘Meer met Minder’ opgesteld waar de volgende concrete maatregelen worden genoemd die

voor woningcorporaties van belang kunnen zijn:

� Per 2008 wordt het energielabel verplicht op mutatiemomenten (verkoop/verhuur).

� Subsidieregeling voor stimulering van duurzame energieopties in de bestaande

bouw (zonneboilers, warmtepompen en zon-PV).

� Normstelling aan de energieprestatie van bestaande gebouwen verkennen,

juridische implicaties.

� Afspraken met woningbouwcorporaties over verbetering van de energieprestatie

van huurwoningen.

� Woningwaarderingsstelsel aanpassen per 2009. Overige aanpassingen aan de

huurregelgeving worden verkend.

� Verruiming EIA voor energiebesparing in gebouwen.

In het werkprogramma staat dat het plan betrekking heeft op woningen en utiliteitsbouw,

toch worden de beoogde resultaten in termen van aantal woningen geformuleerd. Door de

uitvoering van het plan zullen tot 2011 ongeveer 500.000 en vanaf 2012 jaarlijks 300.000

woningen 20% à 30% energiezuiniger gemaakt worden. In totaal moeten dan 3,2 miljoen

woningen worden aangepakt tot en met 2020. Dat vraagt wel een zeer grote inspanning

van verhuurders en een heel hoog percentage deelnemers in de koopsector.


- 30 -

Figuur 3.8 CO2 uitstoot van een gemiddeld huis-houden in Nederland – gem. 5 ton CO2 uitstoot Bron: OFW woondiensten, 2006

“Om 20% tot 30% besparing te realiseren moet een woning ongeveer twee labelklassen

verbeteren.” [Menkveld, 2007] De meeste energiewinst is te halen in de woningen met label

C of slechter. Wanneer er van uitgegaan wordt dat woningen niet verder verbeterd hoeven

te worden dan label B, is deze aanpak in potentie van toepassing op ca. 5,6 miljoen

woningen waarvan er in 2020 door sloop nog 5,2 miljoen over zijn. Daarvan zijn er ca. 2

miljoen in bezit van verhuurders. De woningcorporaties kunnen energiebesparing

grootschalig realiseren in combinatie met renovatie. In het werkprogramma staat dat het

kabinet met de corporaties apart afspraken wil maken. [Menkveld, 2007]

In de bestaande woningvoorraad is het mogelijk om een flinke CO2 reductie te behalen.

Woningcorporaties bezitten 2,4 miljoen woningen in Nederland. Huishoudens zijn

verantwoordelijk voor een aanzienlijk deel van de CO2 uitstoot (figuur 3.7). Nederland

veroorzaakte in 2002 een CO2 emissie van circa 175 miljoen ton. Het aandeel van

gebouwen in die emissie was 35%, oftewel 60,5 miljoen ton. Deze emissie wordt

voornamelijk veroorzaakt door de verbranding van aardgas, hiermee wordt warmte en

elektriciteit opgewekt. De uitstoot van huishoudens komt neer op ongeveer 19% oftewel

32 miljoen ton CO2 per jaar. [OFW woondiensten, 2006]

3.2.3 Prosperity

Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Prosperity de onderwerpen; winst, transparantie,

betaalbaarheid en eerlijkheid. Het gaat hierbij om de bedrijfseconomische effecten van

duurzaam handelen. Door woningcorporaties wordt veel geïnvesteerd in duurzaam bouwen

en energiebesparing. Dit levert voor huurders financieel voordeel op. Er is echter een

spanningsveld: de kosten van duurzaam bouwen en energiebesparende maatregelen zijn

voor rekening van de woningcorporaties. De besparing die dit oplevert komt geheel ten

gunste van de huurder.

In het huidige stelsel is het niet altijd mogelijk een huurverhoging door te voeren, nadat er

een verbetering heeft plaats gevonden. Dit brengt de betaalbaarheid voor een corporatie

onder druk waardoor er niet altijd de gewenste maatregelen doorgevoerd worden. Vanuit

het oogpunt van waardeontwikkeling kan er gesteld worden dat wanneer men investeert in

het energetisch verbeteren van woningen dat de verkoopwaarde van woningen kan worden

verhoogd. Daarnaast investeert men indirect (of direct) in leefbaarheid van de

Figuur 3.7 CO2 uitstoot Nederland verdeeld over sectoren – totale uitstoot 175 miljoen ton Bron: OFW woondiensten, 2006


- 31 -

desbetreffende wijk, Gilles de Rooij noemde dit het ‘het investeren in de negatieve spiralen

voor de toekomst’. [Rooij, 2008] De waardeontwikkeling van woningen kan inzichtelijk

gemaakt worden door de WOZ waarden van verschillende opeenvolgende jaren tegen

elkaar weg te zetten. Hieruit kun je aflezen of de maatregelen ook het gewenste effect

hebben op de gewenste waardeontwikkeling van het vastgoed.

Prospertiy heeft ook een directe link met het woonlastenverhaal wat in paragraaf 3.2.1

uiteen is gezet onder People. Het aangegeven spanningsveld waar corporaties mee om

moeten gaan is tevens het spanningsveld tussen Posperity en People. Enerzijds wil een

corporatie investeren om de energetische kwaliteit te verbeteren en de woonlasten te

verlagen, anderzijds wil zij geheel of deels de investering terug krijgen via de huur.

Daarnaast wil zij de bereikbaarheid voor kwetsbare groepen blijven garanderen en kunnen

de huren niet al te veel stijgen.

3.2.4 Project

Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Project de onderwerpen; ruimtelijke kwaliteit,

relaties door de schalen, diversiteit, stevigheid en schoonheid. Het gaat er hierbij om in

een Project de kwaliteiten van People, Planet en Prosperity te verbinden met elkaar.

Het is van groot belang om alle verschillende invalshoeken mee te nemen binnen een

project. Hierdoor wordt voorkomen dat er keuzes worden gemaakt die voor een andere

invalshoek negatief uit kunnen pakken. Voor het beleid wat gemaakt wordt is het dan ook

van belang om vanuit de verschillende invalshoeken analyses te maken op wijk-, complex-

en verhuureenheidniveau. Deze analyses moeten gecombineerd worden met elkaar om tot

de juiste beslissingen te komen wat er energetisch gezien met de voorraad moet

gebeuren. Samenvattend zijn er de volgende invalshoeken te onderscheiden m.b.t. het

verbeteren van de energetische kwaliteit:

� CO2 reductie; samenhangend klimaat en milieu.

� Woonlasten; samenhangend keuze vrijheid, betaalbaarheid, verhuurbaarheid en

waardeontwikkeling.

� Verwachtingen (van o.a. politiek en huurders); samenhangend

transparantie/communicatie en imago.

� Technische mogelijkheden gebouwen; samenhangend beheerbaarheid,

degelijkheid, materiaal, gezondheid, veiligheid en comfort.

De samenhangende begrippen zijn direct te koppelen aan de bijbehorende invalshoek, dit

betekent niet dat de andere invalshoeken niet mee genomen moeten worden. Het blijft

zaak dat er gekeken wordt van de gehele ‘Quadruple P’.

3.3 Praktijkvoorbeelden

In deze paragraaf worden enkele praktijkvoorbeelden besproken van verschillende

corporaties. Hierbij zullen de verschillende invalshoeken terugkomen zoals CO2 reductie

benadering, woonlasten benadering e.d.

3.3.1 Oost Flevoland Woondiensten (OFW)

Oost Flevoland Woondiensten (OFW) heeft een bezit van 4.600 woningen, winkelpanden,

garages e.d. De missie van OFW luidt:

“Het bieden van een kansrijke woon- en leefomgeving voor mensen die zwak staan op de

woningmarkt in de gemeente Dronten.” [www.ofw.nl – 27-02-08]

OFW was één van de eerste corporaties die actief aan de slag is gegaan met duurzaamheid

in de sociale woningbouw. OFW heeft aangegeven dat zij duurzaam willen ondernemen,

waaronder zij verstaan:


- 32 -

Figuur 3.10 Woonlasten bij een inkomen van €18.000 (meerpersoonshuishouden, incl. huurtoeslag) Bron:OFW woondiensten, 2006

“Voor OFW betekent duurzaam ondernemen dat OFW met alles wat zij doet zich haar

maatschappelijke verantwoordelijkheid realiseert en dat zij met name alert is op de

meerjareneffecten van haar handelen op de samenleving waarbij de effecten op het milieu

zeker goed worden meegewogen.” [OFW woondiensten, 2006]

OFW richt zich grotendeels op de stijgende woonlasten van huurders. Zij geven aan dat de

toenemende energielasten een steeds groter beslag leggen op het inkomen van huurders

met een smalle beurs. Daarbij komt dat huurprijzen, voor zover huurders voor huurtoeslag

in aanmerking komen, inkomensafhankelijk zijn. De energieprijzen zijn daarentegen voor

iedereen, afhankelijk van het gebruik, gelijk. De consequentie is dat de energielasten een

steeds grotere druk leggen op het besteedbare inkomen.

Figuur 3.10 geeft duidelijk weer wat het effect is van de stijgende energielasten op de

totale woonlasten van een huurder. Een meerpersoonshuishouden met een inkomen van

€18.000 die een doorzonwoning uit de jaren ’70 huurt die niet geïsoleerd is, is meer aan

energielasten kwijt dan aan huurlasten.

Vanaf 2006 worden alle huurwoningen van OFW aangeboden met een ESCN-Energie

prestatie label. Door naast de huurlasten de energielasten goed in beeld te brengen voor

de huurder kan er beter gestuurd worden op de woonlasten (en niet alleen op de

huurlasten). Enkele belangrijke punten in het beleid van OFW met betrekking tot het

sturen op woonlasten zijn:

� “Voorlichting consument bij aanbieden nieuwe huurwoning en bij verkoop van

woningen (verplichting EG; deze verplichting geldt overigens pas op het

transactiemoment).

� Voorlichting consument over totale woningaanbod via woonkrant.

Figuur 3.9 Huur en energielasten per maand Bron: OFW woondiensten, 2006


- 33 -

� Voorlichting consument over eigen (stook)gedrag.

� Voorlichting over het effect woningverbetering.

� Huurbeleid, label E, F, G: 0,5% minder huurverhoging.

� Meten energetisch en milieueffect energiebesparende maatregelen.

� Prioriteitsstelling / actualisatie strategisch beleidsplan.” [OFW woondiensten, 2006]

Het strategisch voorraadbeleid is aangepast zodat woningen met een ongunstig

energielabel versneld kunnen worden gemoderniseerd of aangepast, dit is met name in de

beheerplannen opgenomen. Daarnaast worden woningen zo gemoderniseerd dat ze

minimaal een B-label krijgen. Uiteindelijk zal er per complex/woning bekeken worden of er

een huurverhoging wordt doorgevoerd, hierbij is het van belang dat de uiteindelijke

woonlasten na de huurverhoging gelijk zullen blijven of dalen.

3.3.2 Woonbron

Woonbron is een woningcorporatie in de regio Rotterdam verdeeld over 7 verschillende

vestigingen. De missie van Woonbron luidt:

“Woonbron biedt in de rol als coproducent een brede klantengroep een thuis en

keuzemogelijkheden in een vitale stad, met uiteenlopende aantrekkelijke woonmilieus. Wij

staan garant voor die klanten, die ons nodig hebben.” [www.woonbron.nl – 07-03-08]

Woonbron verstaat onder duurzaamheid “iets maken wat niemand ooit meer kwijt wil…” [Siderius, 2007b]. Het beleid van Woonbron richt zich vooraal op grootschalige aanpak van

de gebouwde omgeving, en daarbij het terugdringen van de CO2 uitstoot.

Op 5 juli 2007 hebben de wethouders van Wonen en Ruimtelijke ordening en Haven,

Economie en Milieu en de voorzitter van de Raad van Bestuur van Woonbron een

samenwerkingsconvenant energietransitie gebouwde omgeving binnen het Rotterdam

Climate Inititiative (RCI) ondertekent. In dit convenant komt naar voren dat Rotterdam en

Woonbron de energietransitie in nauwe samenwerking en met kracht willen realiseren in

de regio. “Stad en woningcorporatie gaan daarom voor een ambitieniveau dat uitstijgt

boven dat van het Rijk en de Europese Unie: geen 2%, maar 3% CO2-reductie per jaar,

oplopend tot een totale reductie van 50% in 2025. Om deze ambitieuze doelstelling te

halen, hebben zij een concreet samenwerkingsprogramma opgesteld en financieel

commitment gegeven. Daarnaast blijft ieder natuurlijk zijn eigen verantwoordelijkheid

nemen.” [Convenant, 2007]

In het algemeen kader van de samenwerking worden de concrete doelen aangegeven waar

de partijen zich aan moeten houden. Voor Woonbron geld dat er een CO2 reductie gehaald

dient te worden van ten minste 3% per jaar (rekenend vanaf 2008), oplopend tot een

totaal van 50% reductie in 2025. Een en ander is mede afhankelijk van sectorafspraken

met de rijksoverheid en het wegnemen van belemmeringen in de weten regelgeving van

het rijk op het gebied van het huurrecht, huurtoeslagstelsel e.d. De stimulerende

voorwaarden die Aedes heeft aangegeven, waar ook Woonbron achter staat, zijn:

� “In het woningwaarderingstelsel wordt vooral voor kleine woningen beter rekening

gehouden met de mate van energiebesparing in een woning.

� De huurtoeslaggrens, bijvoorbeeld voor groeikernen, zal een huurverhoging na

energiebesparende maatregelen niet belemmeren.

� Mits aantoonbare verbetering (energiebesparing, woonlasten) valt te realiseren,

mag de huidige 70-procenteis voor toestemming van bewoners geen belemmering

vormen.” [Aedes, 2007]


- 34 -

Figuur 3.11 Besparingsopbouw 2008-2017 Woonbron Bron: Siderius, 2007b

De grootschalige toepassing van industriële restwarmte in Rotterdam (en omgeving) is een

van de belangrijkste pijlers van het CO2-reductieprogramma van Woonbron. Woonbron zal

gemiddeld per jaar tenminste circa 600 woningen aansluiten op restwarmte in de periode

2008-2018. Dit getal is inclusief Hoogvliet, waar reeds industriële restwarmte wordt

toegepast. De huurverhoging, na het verbeteren van de energetische kwaliteit van een

woning, zal maximaal 75% tot 100% zijn van de berekende gemiddelde besparing van

bewoners op de energierekening.

Het financiële commitment houdt in dat de onrendabele top (op basis van voorcalculatie),

na aftrek van eventuele subsidies van anderen, gedeeld wordt door gemeente en

Woonbron in een 50%-50% verhouding. Daarnaast is het financieel rendabele deel van de

projectkosten en de eventuele exploitatierisico’s voor rekening van Woonbron. Er is wel

een afspraak gemaakt dat beide partijen zich inzetten om projectsubsidies van provincie,

Rijk of EU te verkrijgen.

Woonbron heeft aangegeven hoe zij de besparing van 3% CO2 per jaar tot uiteindelijk 30%

CO2 in 2017 wil bereiken. Met het autonome beleid moet een besparingspotentieel van 5%

in 10 jaar behaald kunnen worden. Door de inzet van groene stroom telt men eenmalig

een 3% CO2 reductie op. Door middel van het nieuwe beleid waarbij bouwkundige en

installatietechnische ingrepen worden genomen moet 12% CO2 reductie in 10 jaar behaald

kunnen worden. Het overige besparingspotentieel moet uit innovatieve technieken behaald

kunnen worden. De innovatieve technieken worden vanaf 2011 meegerekend binnen de

besparingsopbouw (figuur 3.11).

Op 25 maart 2008 heeft Woonbron ook een convenant getekend met de stichting Natuur &

Milieu en de Woonbond. Dit convenant zorgt voor een samenwerking van de verschillende

partijen op het gebied van milieu, gezondheid, woonlasten en bewonersparticipatie. De

energiebesparing binnen het convenant is gelijk aan de hierboven benoemde

energiebesparingdoelstelling. Naast energiebesparing zijn concrete afspraken vastgelegd

op de thema's duurzaam materiaalgebruik, duurzaam renoveren en slopen en het

verbeteren van het binnenklimaat in een woning. Ook de betrokkenheid van bewoners is

vastgelegd. Zo geeft Woonbron de huurders het recht van initiatief, waarmee ze zelf

voorstellen kunnen doen om energiemaatregelen te treffen. Huurverhogingen zullen niet

hoger zijn dan 75% van de gemiddelde besparing op de energierekening van bewoners.

3.3.3 De Alliantie

De Alliantie beheert een woningvoorraad van circa. 60.000 woningen. Dat gebeurt vanuit

vier regiokantoren in Almere, Amersfoort, Hilversum en Amsterdam. De concernstaf is

gevestigd in Huizen.


- 35 -

De Alliantie is één van de weinige corporaties die duurzaamheid als maatschappelijk doel

heeft geformuleerd. De maatschappelijke doelen van de Alliantie zijn:

1. “Maatschappelijke huisvesting

2. Vitaliteit van wijken

3. Toegankelijkheid van de woningmarkt (voor de lage inkomens, starters

doorstroming etc.)

4. Duurzaamheid, voornamelijk gericht op energiebesparing” [Senternovem, 2007a]

De achtergrond om de energieprestatie van de woningvoorraad als vierde

maatschappelijke doelstelling in het beleid op te nemen waren; de energierekening maakt

onderdeel uit van de woonlasten, de energierekening heeft invloed op de huurinkomsten,

er is veel maatschappelijke aandacht en politieke prioriteit voor beperking van de CO2

uitstoot en duurzaamheid en de woningvoorraad moet minder afhankelijk worden gemaakt

van de schaarser wordende fossiele brandstoffen. [Pel, 2007a]

De alliantie heeft 4 verschillende doelstellingen opgesteld vanuit het perspectief van het

antwoord aan de samenleving. Vanuit dat perspectief zijn er 4 mogelijkheden:

1. “De Alliantie gaat mee: Aedes spreekt in het bod aan de samenleving over een

reductie CO2 uitstoot uit de verbranding van aardgas van 20%, de Alliantie

committeert zich aan dit bod.

2. De Alliantie gaat mee en toept: niet 20% besparing vanuit verbranding

aardgas, maar 20% op het gemiddelde energieverbruik per m2 woonruimte in de

Alliantievoorraad. De focus op aardgas kan tot suboptimalisatie leiden,

bijvoorbeeld het installeren van elektrische boilers.

3. De Alliantie toept over: doelstelling wordt besparing van 25% op gemiddeld

energieverbruik per m2 in de Alliantievoorraad

4. De Alliantie toept dubbel over: doelstelling wordt besparing van 30% op

gemiddeld energieverbruik per m2 in de Alliantievoorraad.” [Pel, 2007a]

W/E advies heeft aan de hand van het huidige investeringsprogramma (bestaand bezit,

nieuwbouw, sloop en verkoop) berekend wat de mogelijkheden zijn voor de Alliantie.

Hieruit kwam naar voren dat alle 4 perspectieven tot de mogelijkheden behoren. Het

vierde perspectief (30% besparing) vergt echter zoveel inspanningen binnen het beleid

van de Alliantie dat dit de zwaarst wegende maatschappelijke doelstelling zou worden. De

Alliantie heeft gekozen voor de streefbesparing van 25% op het gemiddelde

energieverbruik per m2 Alliantiebezit per periode van 10 jaar.

Om effectief met het budget om te gaan heeft de Alliantie in samenwerking met W/E

advies de BARe ontwikkeld. De BAR is in het vastgoed een bekende manier van rekenen;

het Bruto Aanvangsrendement op een investering. Met de BARe wordt de effectiviteit van

een investering in energiebesparende maatregelen uitgerekend op basis van de daling van

de energierekening. BARe is het Bruto Aanvangs Rendement op een investering in

energiebesparende maatregelen en wordt als volgt berekend:

BARe = besparing energielasten 1e jaar / (meer)investering * 100


- 36 -

Spoor Maatregel Kosten Opmerking

EPC 0,8 → 0,6 25 €/m2 Kan evt. zonder WKO Nieuwbouw EPC 0,8 → 0,4 100 €/m2 Effect WKO hierin verdisconteerd

Bestaand - Projectmatig

Stap bij ingreep minimaal 2 labels; doel minimaal ‘B’

15.000 €/won

De startpositie is qua meerkosten minder relevant dan het doel: Verbeteren van een slecht (G,F) label is relatief kosteneffectiever. Besparing met de 2 klassenstap ca 33%. N.B. Met enkel de energetische aanpak worden in de praktijk vaak andere ingrepen ‘logisch’ meegetrokken tot een aanzienlijk hoger niveau (vb. €50.000). Deze ingrepen zijn als niet puur energetisch aangemerkt en daarom in dit verband niet beschouwd

Vloerisolatie 25 €/m2

Gevelisolatie binnen 95 €/m2 Gevelisolatie buiten 120 €/m2

Spouwisolatie 90 €/m2 Dak schuin 55 €/m2

Dak plat 15 €/m2

Beglazing (HR++) 120 €/m2 Meerkosten t.o.v. normaal dubbel glas 40 €/m2 CR VR verv HR 250 € Meerkosten indien al ketelvervanging voorzien

Bestaand - Planmatig

HR → HR107 60 € Meerkosten indien al ketelvervanging voorzien

Duurzame energie

Zonneboiler (incl.) 3000 €

Zonneboiler (col.) 1250 €/m2

Zonnestroom 6 €/Wp CA. 660 €/m2 Warmtelevering - Niet Meer Dan Anders (NMDA)

WKO - Minimaal neutraal

Wind p.m. Weinig marktervaring, kostenniveau PV?

Maatregel € / kg CO2 BARe5

HR-toestel → HR107 0,6 60,7*) CR/VR toestel vervangen door HR 0,7 55,6*)

Dak plat isolatie 1,1 35,6*)

Spouwisolatie 2,2 16,7 Beglazing (enkel → HR++) 3,4 11,1*)

Dak schuin 3,9 9,7*)

Vloerisolatie 4,7 8,0 EPC 0,8 → 0,6 6,6 5,9

Gevelisolatie buiten 10,7 3,5

Zonneboiler 11,2 3,4 EPC 0,8 → 0,4 13,2 2,9

Gevelisolatie buiten 13,5 2,8 Beglazing (dubbel → HR++) 14,0 2,7 Zonnestroom, PV 14,1 2,9

Projectmatig 23,8 1,6 *) gebaseerd op basis van meerkosten in reeds geplande ingreep

3.3.4 Staedion

Staedion behoort tot de tien grootste woningcorporaties van Nederland en is daarnaast de

grootste woningcorporatie in Den Haag. Zij hebben een bezit van 33.000 woningen en

3.500 bedrijfsruimten, winkelpanden, garages en parkeerplaatsen. De missie van Staedion

luidt:

“Staedion biedt wonen op maat en werkt aan een veilige en leefbare stad en regio. Wij

realiseren wensen van vandaag en morgen en treden onze klanten open en actief

tegemoet. Zij zijn voor ons de bron van inspiratie.” [Staedion, 2002]

Tabel 3.3: Kostenkentallen (inclusief BTW) nieuwbouw en bestaande bouw

Tabel 3.4: Kosteneffectiviteit per maatregel

Bron: Donze, 2007

Bron: Donze, 2007


- 37 -

Staedion vindt het één van hun taken om een bijdrage te leveren aan duurzaamheid en

een schoon milieu. De investeringen worden daarom binnen dit gebied op vier maatregelen

gericht:

� “Energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad

� De inzet van innovatieve energiebesparende technieken

� Gebruik van FSC-hout bij renovatie, nieuwbouw en drukwerk

� Hergebruik van materialen bij sloop.” [www.staedion.nl – 26-02-08]

Om een duidelijk ‘milieukader’ te bieden aan de medewerkers van Staedion, om inzichtelijk

te krijgen waar Steadion op milieugebied voor staat, als communicatief middel naar

verschillende actoren (huurders, gemeente, collega-corporaties etc.), als richting voor de

komende jaren en als aanjaagfunctie heeft Steadion een milieubeleidsplan opgesteld. Het

milieubeleidsplan van Staedion kan vanuit het ondernemingsplan als volgt worden

beschreven:

“Staedion heeft de ambities om duurzame prestaties na te streven in ‘zo schoon als

mogelijk’ het beheren van de woningvoorraad.” [Staedion, 2007]

“Staedion bevordert de kwaliteit van wonen. We zijn betrouwbaar, vernieuwend,

oplossingsgericht, maatschappelijk betrokken, milieubewust en ondernemend. We

investeren onze winst in betaalbare nieuwe woningen en een goede leefomgeving.”

[Staedion, 2007]

Het milieubeleid van Staedion staat niet op zichzelf. Het is naar eigen zeggen in grote

mate volgend op internationale, nationale en lokale ontwikkelingen op dit gebied. Het

milieubeleidsplan is volgens drie thema’s opgesteld; duurzaamheid, leefbaarheid en

gezondheid. Om meer in een concrete vorm invulling aan deze thema’s te geven zijn er

tien verschillende speerpunten met verschillende ambities benoemd (tabel 3.5).

Bijdrage aan thema Duurzaamheid Leefbaarheid Gezondheid

en veiligheid

1. Duurzaam bouwen en renoveren +++ + +

2. Reductie energiegebruik en CO2-emissie +++ 0 0

3. Duurzaam onderhouden ++ 0 +

4. Minder hinder van geluid 0 +++ +

5. Duurzaam waterbeheer +

6. Betrekken van huurders bij het beheer van

de woning

0 +++ +

7. Gezond binnenmilieu + + +++

8. Grondsanering en archeologisch erfgoed

behoud

+ 0 +

9. Interne milieuzorg + 0 0

10. Luchtkwaliteit ++

Staedion heeft een doelstelling van 20% CO2 reductie ten opzicht van 2008. Daarnaast

moet er binnen de woningvoorraad een aandeel van 20% duurzame energie in 2020 zijn.

De doelstellingen komen neer op een energiebesparing van 2% per jaar. Om grip te

hebben op de 20% CO2 reductie heeft Staedion een programma van eisen voor de

bestaande bouw ontwikkeld. “In het onderhoudsbeleid krijgt milieu een vooraanstaande rol

teneinde milieubelasting te minimaliseren. Integraal ketenbeheer is daarbij het

uitgangspunt, met een focus op duurzaamheid en lage onderhoudskosten.” [Staedion, 2002]

Bron: Staedion, 2007

Tabel 3.5 Relatie tussen speerpunten en thema’s [+ Normale relatie, +++ sterke relatie, 0 neutraal]


- 38 -

Het programma van eisen voor de bestaande bouw is onderverdeeld in 4 ambitieniveaus.

Ieder ambitieniveau komt overeen met een bepaalde strategie.

Ambitieniveau Duur tot sloop

(exploitatieduur)

Strategie

Ambitieniveau 1a 5 jaar Afbouwen

Ambitieniveau 1b 10 jaar Instandhouden

Ambitieniveau 2 15+ jaar Consolideren

Ambitieniveau 3 25 jaar Doorexploiteren

Ambitieniveau 4 25+ jaar Herstructureren

Afbouwen (1a) 5 jaar

Hier wordt een minimaal pakket aan maatregelen aangeboden, alleen beheersmaatregelen

zijn hierbij van toepassing.

Instandhouden (1b) 10 jaar

Deze strategie betekent vooral behoedzaam investeren, verbetering van kwaliteit is hierbij

niet van toepassing of het zal beoordeeld moeten worden uit het oog van de beperkte

levensduur.

Consolideren (2) 15+ jaar

Het accent bij deze strategie ligt op onderhouden. Optimaliseren binnen bestaande kaders.

Exploitatie verbeterend/verlengend indien dit past binnen de vastgestelde kaders

(huurprijsniveau, doelgroep, rendabel).

Doorexploiteren (3) 25 jaar

“Doel: verlengen van de theoretische levensduur door het verbeteren van de aansluiting

van het product op de behoefte op de langere termijn.” [Staedion, 2002] Er zijn

verschillende maatregelen binnen deze strategie mogelijk; verbeteren van de uitstraling

van het complex, aanpassing van de woningplattegronden, technische maatregelen,

energiemaatregelen (energieverbruik optimaliseren), binnenmilieu maatregelen, verhogen

veiligheid. Onder de maatregel energiemaatregelen staat het volgende genoemd:

� “Isolatiemaatregelen in principe Rc > 3 K/W/m2 (>2,5) nastreven (gevelisolatie,

dakisolatie (of combineren met onderhoudsmomenten), isolatie b.g.-vloer).

� C.V. met afweging optimalisering rendement, regelbaar per vertrek.

� Bij collectieve c.v. afweging rendement, individuele bemetering verbruik, afweging

wijzigen in individueel systeemkeuze bij vervanging ketel.

� Toepassing alternatieve bronnen voor (tapwater)verwarming.” [Staedion, 2002]

Herstructureren (4) 25+ jaar

Bij herstructureren is er de mogelijk om het casco te hergebruiken, hierbij moet de nieuwe

situatie concurrerend zijn met nieuwbouw. De maatregelen komen in grote mate overeen

met het programma van eisen voor nieuwbouw situaties.

Voor elk ambitieniveau is er een programma van eisen opgesteld, waarin verschillende

onderhoudsaspecten worden beschreven. Naast deze onderhoudsaspecten staan er een

viertal niveaus beschreven; wettelijk minimum, basisniveau 1, hoger niveau 2, hoogste

niveau 3. Per complex dan wel verhuureenheid moet gekozen worden op welk niveau de

aanpassing gaat plaats vinden. Binnen het programma van eisen is er rekening mee

gehouden dat des te langer de exploitatieduur nog is des te meer rekening met duurzame

maatregelen wordt gehouden. De heer Kabbaj gaf aan dat er in de praktijk pas vanaf

ambitieniveau 3 rekening wordt gehouden met duurzaamheid. [Kabbaj, 2008]


- 39 -

Per project wordt gekeken welk ambitieniveau er volgens het beleid aan het complex

hangt. Vanuit daaruit worden de mogelijkheden bekeken en het niveau van ingreep

bepaald. Door deze twee momenten binnen het beleid van Staedion probeert men de

meest effectieve maatregelen per project toe te passen.

3.3.5 WonenBreburg

Woningcorporatie WonenBreburg heeft bijna 30.000 woningen verdeeld over Breda en

Tilburg. “WonenBreburg is een regionale volkshuisvester die zekerheid in wonen biedt voor

al zijn huurders. De klant centraal, zo luidt ons motto. We besteden bijzondere aandacht

aan lage(re) inkomensgroepen, studenten, ouderen, mensen met beperkingen en mensen

die zorg en begeleiding nodig hebben. WonenBreburg maakt zich sterk voor de

ontwikkeling en het behoud van goed bewoonbare buurten en wijken in de regio waar wij

actief zijn.” [www.wonenbreburg.nl – 05-03-08]

De bovenstaande missie van WonenBreburg is gestoeld op de volgende kernwaarden:

1. Zekerheid in wonen

2. Ongedeelde stad

3. Maatwerk en een tevreden klant

4. Regionale schaal

5. Betrouwbaar, aanspreekbaar en consciëntieus

6. Samenwerkingsbereid

7. Innovatie, zorg voor het milieu en oog voor architectuur

Voor WonenBreburg zijn energiebesparing en energielastenbeheersing belangrijke

beleidsthema’s. Het implementeren van dit beleid gebeurt bij WonenBreburg in de vorm

van een tweetrapsraket.

Trap 1:

De eerste trap is het uitvoeren van het reguliere beleid. Aan de hand van EPA’s die in de

afgelopen jaren zijn opgesteld, bekijkt WonenBreburg welke maatregelen complexbreed

getroffen kunnen worden om de beleidsdoelstellingen in te vullen. De beleidsdoelstellingen

worden in het strategisch voorraadbeleid van WonenBreburg vastgelegd.

Trap 2:

Als de ambities van het reguliere beleid gehaald zijn, komt de tweede trap in de aanpak.

Per woning wordt er bekeken of er nog meer energiebesparing haalbaar is. Als er

energiebesparende maatregelen blijken te zijn die nog niet uitgevoerd zijn, maar die wel

energetische en financieel gunstig zijn, kunnen die als nog toegepast worden.

“Binnen het huidige strategisch voorraadbeleid heeft WonenBreburg voor 25 miljoen euro

aan energiebesparende maatregelen voorgesteld. Hiervan is ongeveer 20 miljoen

onrendabel, de rest wordt terugverdiend door bij mutaties huurverhogingen door te

voeren.” [Senternovem, 2007b]

WonenBreburg zal per project bekijken wat de mogelijke extra maatregelen zijn m.b.t.

energetische kwaliteitsverbetering. Hierdoor kunnen zij een goede afweging maken wat

goed is voor People, Planet, Prospertity en uiteindelijk het gehele Project.

3.4 Samenvattend

Duurzaamheid en duurzame ontwikkeling zijn thema’s die tegenwoordig een prominente

plaats innemen op elke beleidsagenda. Steeds meer bedrijven spelen in op de

maatschappelijke-, sociale- en duurzaamheidvraagstukken en noemen zich

maatschappelijk verantwoorde ondernemers. Corporaties zijn al maatschappelijke

ondernemingen, integratie van duurzaamheid in het beleid maakt het tot een duurzame

maatschappelijke onderneming. Bij het duurzaam ondernemen gaat het vooral om de


- 40 -

evenwichtige samenhang tussen de vier eerder genoemde domeinen, ofwel People, Planet,

Prospertihy en Project.

Over het algemeen kunnen de activiteiten en ontwikkelingen in de bedrijfsvoering bij

corporaties niet als duurzaam worden bestempeld (paragraaf 3.1). Echter er zijn tal van

bewegingen die in de duurzame richting duiden, zie de verschillende praktijkvoorbeelden.

Er is een verandering gaande van een taakgerichte, uitvoerende instantie richting een

professionele duurzame onderneming. Bij duurzaam ondernemen is het van belang dat er

vanuit verschillende invalshoeken wordt gekeken naar duurzaamheid. Naast de

milieukwaliteiten worden ook de sociale, ruimtelijk en economische kwaliteiten

meegenomen. Door het zoeken naar een evenwicht tussen deze verschillende

invalshoeken komt er een confrontatie tussen verschillende doelstellingen/ambities aan

bod. Een integrale benadering bevordert het evenwicht in het verbeteren van de

energetische kwaliteit in totaal.

De verschillende praktijkvoorbeelden geven aan dat vaak één invalshoek de leidraad vormt

vanuit een uitgesproken ambitieniveau dan wel doelstelling. Het vormen van een

ambitieniveau dan wel doelstelling vanuit één invalshoek is een mogelijkheid. Het voordeel

hiervan is dat er een eenduidige communicatie mogelijk is waarvoor de corporatie staat.

Wel zullen de andere invalshoeken meegenomen moeten worden bij beslissingen, met

betrekking tot het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Wordt dit

niet gedaan en worden de beslissingen slechts vanuit één invalshoek genomen kan dit

leiden tot verkeerde investeringsbeslissingen. Zo kan een corporatie voor een complex dat

wordt gerenoveerd op basis van CO2 reductie besluiten om de schil niet te verbeteren

maar alleen installatietechnische verbeteringen aan te brengen. Op die manier kan immers

relatief gemakkelijk het CO2 reductiepercentage worden behaald. Echter het complex

wordt gerenoveerd met het oog op verdere exploitatie van bijvoorbeeld nog minimaal 40

jaar. Met dat perspectief zou het veel logischer zijn om juist wel de schil te verbeteren.

Met dit voorbeeld wordt aangegeven dat het van essentieel belang is een balans te vinden

tussen de verschillende invalshoeken van de ‘Quadruple P’.

Als er naar de verschillende invalshoeken wordt gekeken, puur vanuit het energetisch

verbeteren van de woningvoorraad kunnen grofweg de volgende invalshoeken

onderscheiden worden:

� CO2 reductie; samenhangend met klimaat en milieu.

� Woonlasten; samenhangend met keuze vrijheid, betaalbaarheid, verhuurbaarheid

en waardeontwikkeling.

� Verwachtingen (van o.a. politiek en huurders); samenhangend met

transparantie/communicatie en imago.

� Technische mogelijkheden gebouwen; samenhangend met beheerbaarheid,

degelijkheid, materiaal, gezondheid, veiligheid en comfort.

Vanuit de verschillende invalshoeken is het belangrijk een goede balans te vinden zodat de

er een voordeel voor de corporatie en voor de huurder behaald kan worden. Daarnaast is

er algemeen belang gezien vanuit het klimaat- en milieuvraagstuk.


- 41 -

4. Energiescan bestaande woningvoorraad

Zoals in het vorige hoofdstuk besproken zijn er vele invalshoeken om de energetische

kwaliteit van de gebouwde omgeving te verbeteren. In dit hoofdstuk wordt de invalshoek

vanuit het verlagen van de CO2 uitstoot besproken. Dit omdat er vanuit internationaal tot

regionaal niveau gesproken wordt over CO2 reductie. Voor een woningcorporatie is het wel

noodzakelijk om vanuit de Quadruple P te kijken om een evenwicht te vinden wat binnen

een project de beste oplossing is voor een woningcorporatie, de huurder en het milieu.

Doordat er rekening gehouden moet worden met de Quadruple P zal er in dit hoofdstuk

ook gesproken worden over woonlastenverlaging en energielabel verbetering.

4.1 Mogelijkheden tot beperking CO2-emissie

De energie-infrastructuur is onderdeel van de energievoorziening welke is opgebouwd uit

een viertal elementen (zie figuur 4.1). In de vraag naar warmte en elektriciteit kan worden

voorzien door een aantal energiedragers. In de huidige situatie is dit beperkt tot aardgas,

warmte en elektriciteit of door lokaal duurzaam aanbod van warmte of elektriciteit

(zonneboilers, PV e.d.). In de toekomst kunnen echter ook andere energiedragers een rol

gaan spelen: waterstof (H2), synthetisch aardgas (SNG) of synthesegas.

Vaak geldt dat er verschillende mogelijkheden zijn om energiedragers centraal te

produceren. Deze wijze van productie is sterk van invloed op de uiteindelijk aan de

energievraag toe te rekenen CO2-emissie. Bij het opwekken van elektriciteit in een

kolencentrale komt per eenheid geproduceerde elektriciteit circa twee keer zoveel CO2 vrij

als in een gasgestookte centrale. Bij groene stroom uit hernieuwbare bronnen zoals

windenergie komt helemaal geen CO2-vrij. Er zijn grofweg twee verschillende

mogelijkheden om de CO2-emissie die wordt toegerekend aan de energievraag in de

gebouwde omgeving te beperken:

1. Het beperken van de energievraag.

2. Het verlagen van de CO2-inhoud van energiedragers die in de vraag voorzien.

Het beperken van de energievraag in de gebouwde omgeving kan door middel van isolatie

van gebouwen, via efficiënte conversie zoals HR-ketels, warmteterugwinning e.d. Het

betreft hier met name het beperken van de warmtevraag. Bij het verlagen van de CO2

inhoud van energiedragers die in de vraag voorzien, kan een onderscheid gemaakt worden

tussen wat op korter en langer termijn gerealiseerd kan worden. Op lange termijn zijn er

veel verschillende mogelijkheden voor klimaatneutrale of hernieuwbare energiedragers

met een zeer lage energie-inhoud. Op korte termijn is het aantal alternatieven beperkter.

Een voorbeeld is het gebruik van restwarmte vanuit de industrie welke de CO2 uitstoot van

de energiedragers die in de vraag voorzien kan verlagen.

4.1.1 Beperken van de energievraag bestaande woningbouw

Bij het renoveren van bestaande woningen worden, afhankelijk van de beschikbare plaats,

het dak, de vloer en de gevel nageïsoleerd. Voor nieuwbouwwoningen geldt dat met de

Figuur 4.1 Schematische weergave van de opbouw van de energievoorziening


- 42 -

huidige bouwconstructies eenvoudig en zonder onoverkomelijke meerkosten geïsoleerd

kan worden met een isolatieweerstand van 3,0 of 3,5 m2K/W.

Het energiebesparend effect van de dikte van een isolatiepakket is vooral in de eerste

centimeters erg groot. In figuur 4.2 is te zien dat de energiebesparing relatief gezien

steeds geringer wordt bij toenemende isolatiedikte. Op een bepaald punt wegen de kosten

echter niet meer op tegen de baten van energiebesparing en is het niet efficiënt om nog

meer in isolatiemateriaal te investeren. Dit punt ligt meestal rond de genoemde waarden

van nieuwbouw. Daarbij moet echter rekening worden gehouden met het feit dat daken en

vloeren veel goedkoper te isoleren zijn dan gevels. Bij woningen met een relatief groot dak

en vloeroppervlak ligt de maximaal haalbare isolatieweerstand dan ook hoger. Mogelijk

kan het optimum door daling van de kosten van isolatie verschuiven richting hogere Rc

waarden.

Naast isolatie moet aandacht worden besteed aan het glasoppervlak, aangeraden wordt

om HR++ glas toe te passen. Naden en kieren kunnen ook zorgen voor veel

warmteverlies, dit is te beperken door een goede aansluiting van de onderlinge

isolatieplaten, vermijden van kieren bij deuren en ramen. Om condensatie en mogelijke

schimmelvorming tegen te gaan is voldoende ventilatie essentieel.

4.1.2 Verlagen CO2 inhoud energiedragers

Het verlagen van de CO2-inhoud van energiedragers is op lange termijn mogelijk door de

inzet van hernieuwbare of ‘klimaatneutrale’ energiedragers. Hernieuwbare energiedragers

worden geproduceerd met behulp van duurzame bronnen: wind, zon en biomassa.

Klimaatneutrale energiedragers worden geproduceerd uit fossiele brandstoffen, zoals

aardgas of eventueel kolen. De bij de productie van klimaatneutrale energiedragers

vrijkomende CO2 wordt afgevangen en duurzaam opgeslagen in de bodem. In een aantal

gevallen, zoals bijvoorbeeld voor waterstof (H2) en elektriciteit, is dezelfde energiedrager

ook hernieuwbaar te produceren.

Naast de nu reeds bekende energiedragers gas, elektriciteit en warmte zijn er in 2030

wellicht nieuwe energiedragers beschikbaar: waterstof, synthese gas en synthetisch

aardgas. Al deze energiedragers kunnen als hernieuwbare of als klimaatneutrale

energiedragers geproduceerd worden. Figuur 4.3 geeft een overzicht van de verschillende

mogelijkheden om hernieuwbare en klimaatneutrale energiedragers te produceren. De

productie van klimaatneutrale energiedragers vindt plaats op centraal niveau. De noodzaak

tot CO2-afvang maakt dat dit niet op lokaal, dat wil zeggen op woning- of wijkniveau, kan

worden toegepast. Hernieuwbare opties kunnen zowel centraal als ook op lokaal niveau

worden opgewekt.

Figuur 4.2 Geschematiseerde invloed van isolatiedikte op energiekosten en totale kosten Bron: Menkveld, 2003


- 43 -

Hernieuwbaar

Klimaat neutraal

Het onderscheid tussen klimaatneutrale en hernieuwbare energiedragers is dat bij de

productie van klimaatneutrale energiedragers wel de, in principe eindige, voorraden

fossiele brandstoffen worden gebruikt, terwijl hernieuwbare energiebronnen niet

afhankelijk zijn van deze energievoorraden. Tevens wordt bij de inzet van klimaatneutrale

energiedragers doorgaans wel CO2 geproduceerd dat (vrijwel geheel) wordt afgevangen en

opgeslagen, terwijl bij hernieuwbare bronnen geen CO2 wordt geproduceerd. Indien zowel

in de warmte als elektriciteitsvraag wordt voorzien met hernieuwbare of klimaatneutrale

energiedragers is de potentiële CO2-reductie in de gebouwde omgeving meer dan 90%.

4.1.3 Mogelijke maatregelen energiebesparing

In deze paragraaf zullen verschillende maatregelen besproken worden die mogelijk zijn om

energiebesparing en CO2 reductie te bevorderen. In enkele gevallen zal het ook gaan om

vergaande duurzame maatregelen, waarbij het door de kosten misschien niet haalbaar is.

Deze paragraaf geeft geen directe oplossingen maar schetst een beeld van verschillende

mogelijkheden. De verschillende maatregelen zijn opgesteld volgens de 3 stappen van de

Trias Energetica:



3. Indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk

De Trias Energetica is in principe zo ontwikkeld dat de stappen elkaar opvolgen. Doordat er

naast het beperken van het energieverbruik en het beperken van de CO2 emissie ook de

financiële, bouwtechnische en sociale kenmerken een rol spelen zullen de stappen elkaar

niet altijd opvolgen. Een combinatie van mogelijkheden binnen de Trias Energetica kan

vaak uit energetisch, financieel, bouwtechnisch en sociaal oogpunt het beste resultaat

geven.

Figuur 4.3 Schematische weergave van de relatie tussen de productiewijze van energieneutrale energiedragers en de ruimtelijke dimensie. Bron: Menkveld, 2003


- 44 -


Het terugdringen van de warmte- en koelbehoefte leidt direct tot een lagere

afhankelijkheid van energie en installaties. Installaties kunnen kleiner worden

gedimensioneerd. De bouwkundige maatregelen worden daarmee relatief belangrijk,

omdat ze de gehele levensduur van de woning meegaan (in tegenstelling tot de installatie)

en nauwelijks meer aan te passen zijn. De eerste stap van de Trias Energetica kan

onderverdeeld worden in drie aspecten, waarbij mogelijke ingrepen genoemd worden:

� Bouwkundig

o Omvang en hoofdvorm van het gebouw.

o Oriëntatie ten opzichte van de zon.

o Isolatie van de bouwkundige schil (vloer, dak, gevel e.d.).

o Detaillering koudebruggen.

o Verbetering van de luchtdichtheid.

o Verhoudingen open en gesloten delen.

o Aanwezigheid van zonwering of beschaduwing.

� Installatietechnisch

o Gebruik van installaties met warmteterugwinning uit bijvoorbeeld

ventilatielucht of afvalwater.

o Besparing op warm tapwater door volumebegrenzers.

o Waterbesparende douchekoppen.

� Gebruik

o Het tegengaan van verspilling door bijvoorbeeld alleen die ruimte te

verlichten of te verwarmen waar je aanwezig bent.

o Het zoveel mogelijk sluiten van ramen en deuren.


Met duurzame energie worden de niet eindige energiebronnen bedoeld. Veelal vragen deze

om bouwkundige randvoorwaarden in het ontwerp die toepassing van duurzame energie

nu of in de toekomst mogelijk maken, zoals een gunstige oriëntatie van dakvlakken,

gevels en vertrekken, of het in de grond aanbrengen van warmtewisselaars. De natuur

biedt een groot scala aan verschillende vormen van duurzame bronnen:

� Getijdenwerking

� Verdamping/neerslag

� Wind

� Zon

� Golven

� Smelten van ijs

� Oceaanstromingen

� Verwarming van oceanen

� Biomassaproductie (groei bomen en planten)

� Aardwarmte (geothermische energie)

Niet al deze bronnen kunnen op gebouwniveau worden gebruikt. Op gebouwniveau wordt

voornamelijk gebruik gemaakt van zonne-energie, bodemwarmte en windenergie.

Zonne-energie

De zon kan op zowel een passieve als op een actieve manier gebruikt worden. Door direct

gebruikt te maken van de zonnewarmte en licht wordt het gebouw op een passieve manier

verwarmd. Hierbij valt te denken aan zon bewust ontwerpen of de toepassing van serres

en/of atria. Belangrijk aspect hierbij is altijd het voorkomen van oververhitting in de

zomerperiode. Zonwering en dakoverstekken kunnen daartoe effectieve maatregelen zijn.

Een actieve manier om gebruik te maken van zonne-energie is de toepassing van

zonnecollectoren of photovoltaïsche cellen (PV-cellen). Zonnecollectoren zetten


- 45 -

zonnewarmte om in warm (tap)water en PV-cellen zetten zonne-energie direct om in

elektriciteit.

Bodemwarmte

Bodemwarmte wordt meer en meer toegepast in de Nederlandse bouwwereld in

combinatie met warmtepompen. Gebouwen die uitgerust zijn met dit installatieprincipe

halen de warmte uit een externe bron (bodem of grondwater) en gebruiken deze warmte

voor ruimteverwarming en/of warmtapwater bereiding. In de zomermaanden kan dit

systeem omgedraaid worden, zodat deze gebruikt kan worden bij de koeling van een

gebouw, of kan de bron positief worden ingezet.

Het rendement van een warmtepomp kan verder geoptimaliseerd worden door gebruik te

maken van een aquifer. In deze watervoerende laag in de bodem wordt het aanwezige

grondwater gebruikt als opslagmedium voor energie. In de wintermaanden wordt warmte

onttrokken aan deze laag en wordt de koude uit het gebouw tijdelijk opgeslagen in de

bodem. In de zomer wordt dit principe omgedraaid. Dit systeem wordt warmte- en

koudeopslag genoemd (WKO).

Windenergie

In het landschap en op zee zijn windturbines een bekend verschijnsel. Op gebouwniveau

wordt deze vorm van duurzame energie nog nauwelijks toegepast. Er zijn echter al wel

een aantal systemen beschikbaar waarmee in de gebouwde omgeving wind omgezet wordt

in elektriciteit. Hierbij worden horizontale of verticale rotoren geplaatst op of bij een

gebouw.

3. Efficiënt gebruik van brandstoffen

Duurzame energietechnieken kunnen niet altijd in de gehele warmte-/koudebehoefte

voorzien, of de pieken in de vraag niet opvangen. Ook komt het voor dat duurzame

energietechnieken technisch of financieel niet haalbaar zijn. In die gevallen worden

technieken toegepast op basis van fossiele brandstof. Dit dienen dan wel efficiënte

technieken te zijn. Hierbij valt te denken aan het toepassen van HR-ketels of

energiezuinige ventilatoren. Op het gebied van installaties is nog een groot

besparingspotentieel aanwezig. Een goed voorbeeld is de energieverspillende mobiele

airco, die veelal ten gevolge van een verkeerd ontwerp (stap 1 – beperk de energievraag)

als noodzakelijk wordt geacht om in de zomerperiode een acceptabel leefklimaat te

realiseren.

4.1.4 LCA-methodiek

Uit de vorige paragrafen blijkt dat er veel mogelijkheden zijn om de energetische kwaliteit

van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Echter het daadwerkelijk verbeteren van

de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad brengt ook een bepaalde

milieubelasting met zicht mee. Om de milieubelasting van bouwprojecten vast te stellen,

worden verschillende methoden toegepast. De meest systematische methode op dit terrein

is de Levenscyclusanalyse (LCA). De LCA biedt een systematische aanpak voor het meten

van de uitputting van natuurlijke bronnen en van de uitstoot van (schadelijke) stoffen die

gemoeid zijn met producten, processen en diensten. Deze methode berekent de

milieubelasting van een materiaal of product, waarbij alle levensfasen van het materiaal of

product worden meegewogen: winning van grondstoffen, transport, productieproces,

toepassing, gebruik, verwijdering en hergebruik. De LCA methodiek voorkomt dat

problemen in een bepaalde fase van de levenscyclus worden afgewenteld naar een andere

fase. Zoals bijvoorbeeld de productie van een aluminium auto in plaats van een auto van

staal, betekent weliswaar dat het benzineverbruik van de auto verminderd wordt, maar de

productie van aluminium kost meer energie dan het produceren van staal. Slechts wanneer

er met al deze aspecten rekening gehouden wordt, dan kan men bepalen wat

milieuvriendelijker is. Door een LCA op te stellen is het mogelijk om te bepalen of er,

gezien vanuit de invalshoek Planet, daadwerkelijk een winst is te bepalen.


- 46 -

4.2 Energiebesparing in bestaande woningen

Door de CO2 uitstoot te verlagen is het mogelijk de energetische kwaliteit van woningen te

verbeteren. Dit heeft als effect dat de woonlasten voor de huurders kunnen dalen en de

technische kwaliteit van woningen wordt verbeterd. Bij het verlagen van de CO2 uitstoot in

de bestaande woningbouw spelen naast Planet ook People, Prosperity en Project een grote

rol.

Bij het opstellen van een strategisch voorraadbeleid is het voor een woningcorporatie

interessant om de energetische kwaliteiten van haar woningvoorraad te kennen. De

huidige energetische kwaliteit en de mogelijkheid om deze te verbeteren kunnen met het

EPBD-energielabel op voorraadniveau in beeld worden gebracht. Naast het EPBD-

energielabel is het mogelijk een doelstelling te formuleren aan de hand van de CO2

reductie. Door uit te gaan van het verlagen van de CO2 uistoot creëer je een meetbaar

begrip. Omdat het bij strategisch voorraadbeleid om planvorming gaat op een hoger

abstractieniveau dan de woning, namelijk voorraad of deelvoorraad, kan vaak worden

gewerkt met voorbeeldwoningen die representatief zijn voor de voorraad. Door op deze

voorbeeldwoningen verschillende energiebesparende maatregelen toe te passen kan een

aantal varianten worden doorgerekend met verschillende energiedoelstellingen. Op basis

van deze beleidsvarianten maakt de woningcorporatie een keuze voor de in de toekomst

gewenste energetische kwaliteit en de daarbij behorende investeringen. Hierbij gaat het

om het verlagen van de energievraag in de gebouwde omgeving, het verlagen van de CO2

inhoud van energiedragers wordt hierbij niet meegenomen. Het verlagen van de CO2

inhoud van energiedragers is niet direct toe te schrijven aan woningcorporaties, hierbij

spelen verschillende partijen een rol.

4.2.1 Voorbeeldwoningen

In de brochure ‘voorbeeldwoningen bestaande bouw’ gepubliceerd door SenterNovem zijn

27 verschillende voorbeeldwoningen voor de bestaande bouw opgenomen. Elke

voorbeeldwoning vertegenwoordigt een bepaald deel van de Nederlandse woningvoorraad.

Alle voorbeeldwoningen samen omvatten alle bestaande woningen van de Nederlandse

woningvoorraad. Dit betekent dat voor de meeste in de praktijk voorkomende bestaande

woningen een voorbeeldwoning beschikbaar is. Tabel 4.1 toont alle typen

voorbeeldwoningen met daaraan gekoppeld de eigendomsverhouding en een indicatief

EPBD-energielabel. Om op strategisch niveau een afweging te kunnen maken welk CO2

reductiepotentieel haalbaar is, moet er een analyse van de voorraad gemaakt worden.

Door de voorbeeldwoningen te koppelen aan verbetermaatregelen m.b.t. de energetische

kwaliteit van woningen is het mogelijk om een scenario analyse van de woningvoorraad te

maken.

SenterNovem heeft een zogenoemde digitale energiebesparingsverkenner ontwikkeld,

hierdoor is het mogelijk om per ingreep direct te zien wat het effect is op het

energieverbruik, de benodigde investering, en de maandelijkse lasten. De resultaten van

de energiebesparingsverkenner zijn uitdrukkelijk indicatief. Dat wil zeggen dat de

resultaten juist zijn voor de woningen van het type en de grootte zoals die in de

energiebesparingsverkenner worden gebruikt (voorbeeldwoningen), uitgaande van het

gegeven gemiddelde gas- en elektriciteitsverbruik, en de voor de investeringsberekening

gehanteerde kostprijzen. Voor vergelijkbare woningen kunnen deze kenmerken iets

afwijken (bijvoorbeeld een woning met een grotere woonkamer) waardoor ook de

werkelijke resultaten mogelijk iets afwijken.


- 47 -

Eigendomsverhouding Nr. Woningtype

Koop-woning

Particuliere verhuur

Sociale verhuur

% totale

voorraad

EPBD

label

1 Grote vrijstaande woning Bouwperiode < 1966

91 % 8 % 0 % 3 % E

2 Grote vrijstaande woning Bouwperiode 1966 – 1988

99 % 1 % 0 % 2,2 % D

3 Grote vrijstaande woning Bouwperiode 1989 – 2000

99 % 1 % 0 % 2,2 % B

4 Kleine vrijstaande woning Bouwperiode < 1966

84 % 12 % 4 % 5 % E

5 Kleine vrijstaande woning Bouwperiode 1966 – 1988

91 % 5 % 4 % 2,3 % D

6 Kleine vrijstaande woning Bouwperiode 1989 – 2000

99 % 1 % 0 % 1 % B

7 Twee-onder-één-kapwoning Bouwperiode < 1966

68 % 10 % 21 % 6 % F

8 Twee-onder-één-kapwoning Bouwperiode 1966-1988

92 % 3 % 6 % 4,6 % D

9 Twee-onder-één-kapwoning Bouwperiode 1989-2000

96 % 4 % 0 % 2 % C

10 Rijtjeswoning Bouwperiode < 1946

63 % 16 % 21 % 7,5 % E

11 Rijtjeswoning Bouwperiode 1946 - 1965

34 % 5 % 61 % 10 % E


50 % 9 % 41 % 10 % E

13 Rijtjeswoning Bouwperiode 1976 – 1979

71 % 3 % 26 % 2,5 % D

14 Rijtjeswoning Bouwperiode 1980 – 1988

51 % 10 % 39 % 7 % D


70 % 4 % 26 % 5 % C

16 Maisonette Bouwperiode < 1966

36 % 30 % 34 % 3 % D

17 Maisonette Bouwperiode 1966 – 1988

20 % 13 % 67 % 1,4 % C

18 Maisonette Bouwperiode 1989 - 2000

27 % 1 % 72 % 0,3 % C

19 Galerijflat Bouwperiode < 1966

22 % 19 % 59 % 1,7 % E

20 Galerijflat Bouwperiode 1966 - 1988

14 % 19 % 67 % 3,2 % D

21 Galerijflat Bouwperiode 1989 - 2000

21 % 8 % 71 % 1,6 % B

22 Portiekflat Bouwperiode < 1966

22 % 26 % 52 % 7 % E

23 Portiekflat Bouwperiode 1966 – 1988

13 % 16 % 71 % 2,7 % C

24 Portiekflat Bouwperiode 1989 - 2000

35 % 14 % 51 % 1,4 % C

25 Overige flat Bouwperiode < 1966

17 % 33 % 50 % 3,4 % E

26 Overige flat Bouwperiode 1966 - 1988

13 % 15 % 72 % 3,1 % D

27 Overige flat Bouwperiode 1989 - 2000

17 % 17 % 66 % 1,1 % C

4.2.2 Energiebesparingsverkenner

Zoals in de vorige paragraaf besproken is het mogelijk om met behulp van de

energiebesparingsverkenner een analyse van de voorraad te maken en ingrepen door te

rekenen. Deze paragraaf zal ingaan op de werking van de energiebesparingsverkenner en

de mogelijkheden van de applicatie. De energiebesparingsverkenner bevat verschillende

stappen om uiteindelijk tot een overzichtsresultaat te komen.

Tabel 4.1 Voorbeeldwoningen verdeeld naar eigendom en energielabel

Bron: SenterNovem, 2007 – bewerkt door auteur


- 48 -

Stap 1 - woningkeuze:

De eerste stap is het kiezen van de juiste voorbeeldwoningen, naast de genoemde

voorbeeldwoningen (tabel 4.1) zijn er ook voorbeeldwoningen opgenomen van 2001 tot

2006. Naast het kiezen van de voorbeeldwoning moet er een woningvariant gekozen

worden. Met woningvariant wordt bedoeld de ligging van de woning binnen het complex

voor een rijtjeswoningen betekent dit dat er twee varianten zijn een eind- en

tussenwoning. Voor bijvoorbeeld een galerijwoning zijn er een 8 tal varianten:

tussenmidden, tussenvloer, tussendak, tussendakvloer, hoekmidden, hoekvloer, hoekdak

en hoekdakvloer. Al deze varianten hebben andere energetische eigenschappen doordat ze

verschillend georiënteerd zijn binnen het gebouw.

Stap 2 - Energiemaatregelverkenner:

Stap 2 geeft de kenmerken van de huidige woning weer, deze zijn afgeleid vanuit de

verschillende voorbeeldwoningen. Het is vervolgens mogelijk om drie verschillende

pakketten samen te stellen. Men kan variëren in gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie,

raamisolatie, installaties en PV-cellen. Opvallend hierbij is dat vergaande duurzame

maatregelen als WKK, WTW e.d. niet zijn opgenomen. Er wordt in eerste instantie van de

‘basic’ maatregelen uitgegaan, ofwel de eerste stap van de Trias Energetica.

Figuur 4.4 Stap 1 Energiebesparingsverkenner – woningkeuze Bron: www.energiebesparingsverkenner.nl, 15-04-08

Figuur 4.5 Stap 2 Energiebesparingsverkenner – Energiemaatregelverkenner Bron: www.energiebesparingsverkenner.nl, 15-04-08


- 49 -

Stap 3 – Indicatieve vergelijking pakketten

Bij stap 2 is het mogelijk per pakket de resultaten te bekijken. Na het afronden van stap 2

wordt er een overzicht gegenereerd van de verschillende pakketten met zijn resultaten. In

dit overzicht zijn de volgende resultaten beschreven: maandbesparing energielasten in €,

maandlasten totale investering, jaarverbruik gas in m3, jaarverbruik elektriciteit in kWh,

besparing elektriciteitsverbruik in kWh, energiekosten per maand in €, investeringsbedrag

in €, energielabel, energie-index (EI) en comfortindicatie.

Door de voorbeeldwoningen te koppelen aan de energiebesparingsverkenner is het

mogelijk verschillende scenario’s te berekenen voor de bestaande bouw. De volgende

paragraaf zal beschrijven hoe een corporatie de besproken instrumenten kan gebruiken

om een voorraadanalyse te maken m.b.t. het verbeteren van de energetische kwaliteit van

de bestaande woningvoorraad.

4.3 Scenarioberekeningen bestaande woningen

Om scenarioberekeningen uit te kunnen voeren op basis van de besproken methode is het

voor een corporatie van belang om haar voorraad te verdelen naar voorbeeldwoningen.

Nogmaals wordt benadrukt dat de voorbeeldwoningen indicatief zijn en dus vaak niet één

op één overeenkomen met de voorraad. Bij de vaststelling van de voorbeeldwoningen is

het handig om direct de verschillende liggingvarianten te documenteren. Na het vaststellen

van de voorbeeldwoningen en de liggingvarianten moeten de verschillende

energieverbeteringspakketten gekozen worden aan de hand van de

energiebesparingsverkenner. Na de vaststelling van de pakketten is het mogelijk om op

verschillende manieren scenario’s door te rekenen. In deze paragraaf wordt een drietal

mogelijkheden besproken waarop de scenario’s kunnen worden berekend. Men kan de

energetische verbeteringen berekenen aan de hand van de CO2 reductie,

woonlastenverlaging en verbetering van het EPBD-energielabel.

Figuur 4.6 Stap 3 Energiebesparingsverkenner – Indicatieve vergelijking pakketten Bron: www.energiebesparingsverkenner.nl, 15-04-08


- 50 -

Galerijflat uit 1966 - 1988 (Tussenmidden)

Kenmerken Huidige woning Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3 Max.pakket

Gevelisolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Goed Goed

Dakisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Vloerisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Glasisolatie Dubbel Dubbel HR++ HR++ HR++

Installatie Coll. CR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwater

PV-cellen (4m2) Nee Nee Nee Nee Ja


Maandbesparing energiekosten in € 13 19 20 27

Maandlasten totale investering in € 6 11 17 25

Jaarverbruik gas in m3 955 803 681 677 677

Besparing gasverbruik in m3 152 274 278 278

Jaarverbruik elektriciteit in kWh 3373 3129 3129 3129 2763

Besparing elektriciteitsverbruik in kWh 244 244 244 610

Energiekosten per maand in € 136 123 177 116 109

Investeringsbedrag in € 2309 4615 6971 10308

Energielabel D C C C B

Energieindex 1.93 1.57 1.35 1.34 1.2


CO2 uitstoot gasverbruik (kg) 1699.9 1429.34 1212.18 1205.06 1205.06

CO2 uistoot elektriciteitsverbruik (kg) 1922.61 1783.53 1783.53 1783.53 1574.91

CO2 reductie gasverbruik (kg) 270.56 487.72 494.84 494.84

CO2 reductie elektriciteitsverbruik (kg) 139.08 139.08 139.08 347.7

CO reductie totaal (kg) 409.64 626.8 633.92 842.54CO2 reductie totaal (%) 11% 17% 17% 23%

4.3.1 CO2 reductie

Binnen de pakketten van de energiebesparingsverkenner is het jaarverbruik van gas (m3)

en elektriciteit (kWh) opgenomen. Daarnaast zijn de jaarlijkse besparingen op gas en

elektriciteit, na het toepassen van energetische verbeteringen, weergegeven. Het is

mogelijk om de gasbesparing (m3) en elektriciteitsbesparing (kWh) om te zetten naar een

CO2 reductie. De volgende waarden moeten worden gebruikt om de CO2 uistoot te

berekenen:

1m3 aardgas = 1,78 kg CO2

1 kWh elektriciteit = 0,57 kg CO2 [SenterNovem, 2007b]

Door dit toe te passen voor de gehele voorraad is het mogelijk verschillende scenario’s te

berekenen. Scenario’s als: welke CO2 reductie is haalbaar als er alleen geïnvesteerd wordt

in de oudste woningen, welke CO2 reductie is haalbaar als er alleen geïnvesteerd wordt in

portiek- en galerijflats e.d. kunnen worden doorberekend. De investeringskosten van de

verschillende ingrepen zijn indicatief te berekenen, deze investeringskosten kunnen

mogelijk dalen bij grootschalige aanpak.

Naast het berekenen van de effecten van verschillende maatregelen is het ook mogelijk de

veranderingen binnen de portefeuille te berekenen. Wat voor invloeden hebben de

verkoop, nieuwbouw, sloop en aankoop van woningen op de totale CO2 reductie van de

voorraad. Tabel 4.2 geeft een voorbeeld van de CO2 reductie mogelijkheden door het

toepassen van verschillende maatregelen op een galerijflat uit 1966-1988.

4.3.2 Woonlastenverlaging

Binnen de pakketten van de energiebesparingsverkenner zijn de maandbesparing

energiekosten in €, energiekosten per maand in € en de maandlasten van de totale

investeringen in € opgenomen. Door een koppeling te maken met de hoogte van de huur

per verhuureenheid of de gemiddelde hoogte van de huur per complex is het mogelijk de

woonlasten te berekenen en de uiteindelijke woonlastenverlaging.

Een woningcorporatie moet voor zichzelf een afweging maken of zij de investeringen

geheel, gedeeltelijk of niet willen doorberekenen aan de huurders. Door de investeringen

door te berekenen aan de huurder is het mogelijk dat de totale woonlasten niet dalen

maar gelijk blijven. Het is belangrijk om een goede voorlichting te geven aan huurders wat

woonlasten zijn en hoe deze tot stand komen. Daarnaast moet de werking van o.a.

Tabel 4.2 Voorbeeld CO2 berekeningsmethode


- 51 -



Gevelisolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Goed GoedDakisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Vloerisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Glasisolatie Dubbel Dubbel HR++ HR++ HR++

Installatie Coll. CR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwater

PV-cellen (4m2) Nee Nee Nee Nee Ja


Maandbesparing energiekosten in € 13 19 20 27

Maandlasten totale investering in € 6 11 17 25

Jaarverbruik gas in m3 955 803 681 677 677

Besparing gasverbruik in m3 152 274 278 278

Jaarverbruik elektriciteit in kWh 3373 3129 3129 3129 2763

Besparing elektriciteitsverbruik in kWh 244 244 244 610Energiekosten per maand in € 136 123 117 116 109

Investeringsbedrag in € 2309 4615 6971 10308

Energielabel D C C C B

Energieindex 1,93 1,57 1,35 1,34 1,2


Energiekosten per maand in € 136,00€ 123,00€ 117,00€ 116,00€ 109,00€

Huurkosten per maand in € 411,00€ 411,00€ 411,00€ 411,00€ 411,00€

Maandlasten totale investering in € 6,00€ 11,00€ 17,00€ 25,00€

Maandbesparing energiekosten in € 13,00€ 19,00€ 20,00€ 27,00€

Woonlasten per maand in € 547,00€ 535,50€ 530,75€ 531,25€ 526,25€ Woonlasten verlaging in € 11,50€ 16,25€ 15,75€ 20,75€

ventilatie en de installaties goed toegelicht worden wil de huurder daadwerkelijk een

maandelijkse besparing hebben op de energiekosten. De maandlasten van de totale

investering zijn als volgt berekent: “Bij het bepalen van de maandlasten is als

uitgangspunt genomen dat de woning door het nemen van de verbeteringsmaatregelen

ook meer waard wordt en dat die meerwaarde minimaal van dezelfde ordegrootte blijft als

de investering. Daarom wordt alleen de rente (5%) van de lening/hypotheek om de

investering te doen in rekening gebracht. Tevens is een fiscaal voordeel van 41,4% (2e

schijf) verdisconteerd, omdat verbeteringen aan de woning fiscaal aftrekbaar zijn.”

[www.energiebesparingsverkenner.nl – 16-04-08] In het voorbeeld (tabel 4.3) is er vanuit gegaan dat 25% van de investeringen worden

doorberekend aan de huurders. Dit is overigens alleen mogelijk als 70% van de huurders

achter een huurverhoging staat, is dit niet zo dan is een huurverhoging alleen mogelijk bij

mutatie. Daarnaast is er een fictieve huur van €411,00 gebruikt welke bij elk pakket gelijk

blijft. De totale woonlasten zullen maandelijks, ondanks een doorberekening van 25% van

de investeringen, behoorlijk dalen.

Om een woonlasten scenario door te berekenen is naast het verdelen van de

woningvoorraad naar voorbeeldwoningen de hoogte van de huren van belang. Het is

hierbij mogelijk om per complex een gemiddelde huur naar woningtype te berekenen,

echter dit maakt de berekeningen erg indicatief. Er wordt dan gewerkt met

voorbeeldwoningen en gemiddelde huren welke allebei niet precies overeenkomen met de

daadwerkelijke woningen.

4.3.3 Energielabel verbetering

Voor een woningcorporatie is het ook mogelijk een doelstelling op te stellen die

gerelateerd is aan het verbeteren van het EPBD-energielabel. De energiebesparings-

verkenner bevat een aparte module waarmee berekend kan worden welke maatregelen

genomen moeten worden om een bepaald energielabel te behalen. Hierbij worden de

pakketten automatisch samengesteld aan de hand van de laagste investering, laagste

maandelijkse energiekosten, laagste maandlasten investeringen of beste maandresultaat

investeringen.

In het voorbeeld is ervoor gekozen om het pakket samen te stellen door te kiezen voor de

laagst maandelijkse energiekosten. Naast het maximale pakket is er bij deze variant maar

één andere mogelijkheid om tot een B label te komen. Wat betreft de variatie in

Tabel 4.3 Voorbeeld woonlasten berekeningsmethode


- 52 -



Gevelisolatie Matig/na-isolatie Matig/na-isolatie Goed

Dakisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Vloerisolatie N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Glasisolatie Dubbel HR++ HR++

Installatie Coll. CR + warmtapwaterColl. HR + warmtapwater Coll. HR + warmtapwater

PV-cellen (4m2) Nee Ja Ja


Maandbesparing energiekosten in € 26 27

Maandlasten totale investering in € 19 25

Jaarverbruik gas in m3 955 681 677

Besparing gasverbruik in m3 274 278

Jaarverbruik elektriciteit in kWh 3373 2763 2763

Besparing elektriciteitsverbruik in kWh 610 610

Energiekosten per maand in € 136 110 109

Investeringsbedrag in € 7952 10308

Energielabel D B B

Energieindex 1,93 1,21 1,2


Energielabel D B B

Energieindex 1,93 1,21 1,2

Verschil energieindex 0,72 0,73Investeringsbedrag in € 7.952,00€ 10.308,00€

maatregelen zijn de mogelijkheden beperkt omdat er één label als uitgangspunt wordt

genomen. Voor een huurder en verhuurder kan het soms veel aantrekkelijker zijn om te

kiezen voor een iets lager label of iets hoger label.

4.3.4 Samenvattend

De verschillende berekeningsmethoden hebben alleen één doel, het verbeteren van de

energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Elke corporatie zal goed moeten

afwegen welke maatregelen ze per complex willen uitvoeren. Om toch op strategisch

niveau beslissingen te kunnen nemen wat men met de gehele voorraad wil bereiken zal er

een analyse plaats moeten vinden. In deze paragraaf zijn drie berekeningsmethoden

besproken, de CO2 reductie berekeningsmethode, de woonlastenverlaging

berekeningsmethode en de energielabel verbetering berekeningsmethode.

Met de woonlastenverlaging berekeningsmethode moeten de huren van de woningen in de

berekeningen worden meegenomen. Het komt nogal eens voor dat er per complex veel

verschillende woningtypen en huren zijn. Door over deze woningen een gemiddelde huur

te berekenen wordt er gewerkt met een bepaalde onnauwkeurigheid. De

onnauwkeurigheid die ontstaat moet zoveel mogelijk vermeden worden. Bij de energielabel

verbeteringmethode is het zo dat je één bepaald label als uitgangspunt neemt. Het kan in

sommige gevallen aantrekkelijker zijn om iets minder te investeren en voor een lager label

te kiezen of juist iets meer te investeren en een hoger label bereiken. De mogelijkheden

om te variëren met maatregelen is bij deze methode beperkt. De CO2 reductie

berekeningsmethode is doordat er alleen met voorbeeldwoningen wordt gewerkt

nauwkeuriger dan de woonlastenverlaging berekeningsmethode. Daarnaast heeft de CO2

reductie berekeningsmethode ook meer keuzevrijheid m.b.t. het toepassen van

verschillende maatregelen, wat ontbreekt bij de energielabel verbeteringsmethode.

Daarnaast wordt er op internationaal tot regionaal niveau gesproken over het verlagen van

de CO2 uitstoot. Aangeraden wordt om op strategisch niveau (over de gehele voorraad)

een CO2 reductie berekening te maken. Als er per complex wordt bekeken welke

maatregelen toegepast moeten worden is het interessant om de woonlastenberekening

mee te nemen. Binnen de berekeningen is het tevens mogelijk om de verkoop van

woningen en sloop/nieuwbouw mee te nemen. Door deze maatregelen is het mogelijk om

een behoorlijke CO2 reductie te behalen t.o.v. de begin situatie. Dit betekent niet dat

woningcorporaties massaal de slechtste woningen van hun voorraad moeten afstoten om

zo hun doelstellingen te kunnen halen want dan wordt het probleem slechts verplaatst en

niet opgelost.

Tabel 4.4 Voorbeeld energielabel verbetering berekeningsmethode


- 53 -

5. Incorporatie energiebeleid in voorraadbeleid

Op basis van het onderzoek en de bevindingen in de case study bij Vestia Rotterdam

Noord zal in dit hoofdstuk een algemeen model besproken worden om energetische

kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad te incorporeren binnen het

strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Het model zal per stap besproken

worden waarbij een scheiding wordt gemaakt tussen strategisch, tactisch en operationeel

niveau. Het procesmodel zal in paragraaf 5.1 in zijn totaliteit getoond worden, vervolgens

zal in de verdere paragrafen per niveau het model besproken worden. Bij de vervolg

paragrafen zal een deel van het model getoond worden waarbij een algemene benaming

wordt gebruikt welke overeenkomt met algemene procesmodellen voor strategisch

voorraadbeleid.

5.1 Procesmodel

Om het energiebeleid van een woningcorporatie op een systematische manier in het

strategisch voorraadbeleid te verwerken kan gebruik worden gemaakt van onderstaand

procesmodel (figuur 5.1). Dit model biedt inzicht in welke activiteiten er plaats moeten

vinden en welke resultaten er behaald moeten worden om energiebeleid te verwerken

binnen het strategisch voorraadbeleid.

Strategisch niveau

Tactisch niveau

Portefeuillemanagement

Voorraadmanagement

Operationeel niveau

Voorraadbeheer

Toetsing op bedrijfsniveau

Toetsing positieve en negatieve effecten t.o.v. alle doelstellingen

Toetsing technisch en sociaal


Figuur 5.1: Procesmodel om energiebeleid te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid


- 54 -

Het model is hoofdzakelijk gebaseerd op het ‘theoretisch basismodel strategisch

voorraadbeleid’ ontwikkeld door het onderzoekinstituut OTB in samenwerking met de

faculteit Bouwkunde. Daarnaast zijn de theorieën van ander modellen meegenomen om zo

een bruikbaar en werkend model te creëren. Door het praktisch uitvoeren van enkele

stappen van het model binnen de case study bij Vestia Rotterdam Noord is de werking van

het model geanalyseerd.

Bij het model is naast de verschillende stappen een onderscheid gemaakt in de niveaus die

bij vastgoedbeheer te onderscheiden zijn. Er is onderscheid gemaakt tussen

portfoliomanagement (strategisch niveau), asset management (tactisch niveau) en

property management (operationeel niveau). Binnen het portfoliomanagement staat de

verdeling van de te beleggen gelden centraal en is de gewenste samenstelling van de

portefeuille aan de orde. Het asset management gaat in op de beoordeling van de

afzonderlijke complexen (projecten), hierbij spelen complex analyses een belangrijke rol.

Het laagste niveau is het property management waarbij de nadruk ligt op het dagelijks

beheer van complexen (projecten). Bij elk vastgoedniveau is een stap geplaatst waarbij

een financiële doorrekening plaats moet vinden. De drie momenten waarop er een

financiële doorrekening plaats moet vinden is bij portfoliomanagement na het vaststellen

van de doelstellingen, bij het asset management na het vaststellen van de

complexstrategieën en bij het property management na de implementatie van beleid. Door

financieel gezien van grof naar fijn te werken, voorkomt een corporatie het risico van nare

verrassingen laat in het proces. Het proces wordt afgesloten met de stap ‘verbeteren en

vernieuwen’ deze stap geeft aan dat het belangrijk is de interne en externe omgeving te

blijven analyseren. Doormiddel van deze stap wordt het proces cyclisch, er is namelijk een

terugkoppeling op strategisch en tactisch niveau.

Echter de aller eerste stap die gemaakt moet worden, voordat er aan het proces tot

inbedding van energetische kwaliteitsverbetering binnen het strategisch voorraadbeleid

begonnen kan worden, is het management en de directie zover krijgen om het proces te

laten starten. De doelen en randvoorwaarden voor het project moeten helder uiteen

worden gezet en een ieder moet eenduidig worden geïnformeerd over het onderwerp en de

mogelijkheden ervan voor het beleid en de organisatie. Vragen als waarom de

energieprestatie van woningen van belang is voor een woningcorporatie en andere

belanghouders, op welke beleidsvelden de energieprestatie inspeelt en waarop gestuurd

moet worden, in welke bedrijfsprocessen energieprestatie aan bod komt en hoe processen

moeten worden aangepast en wat de eerste contouren voor het energieprestatie project

zijn moeten beantwoord worden. Als het management en de directie overtuigd is van het

belang van het inbedden van energetische kwaliteitsverbeteringen van de bestaande

woningvoorraad binnen het strategisch voorraadbeleid dan kan begonnen worden met het

inbeddingproces.


- 55 -

Figuur 5.3: Strategische positionering woningcorporatie Bron: Os van, 2007

5.2 Strategisch niveau

Het strategisch niveau gaat in op de samenstelling van de portefeuille in relatie met de te

beleggen gelden. Er worden beslissingen genomen over de gehele portefeuille van een

woningcorporatie waardoor het een strategische stap is.

Strategisch niveau


Het vaststellen van de doelstelling(en) m.b.t. het verbeteren van de energetische kwaliteit

van de bestaande woningvoorraad is een complex proces, dit doordat er beslissingen

genomen moeten worden over de gehele woningportefeuille. De resultaten van de interne

en externe omgevingsanalyse als de missie bieden de basis voor het stellen van, zoveel

mogelijk SMART gestelde, doelstellingen. Bij het proces van het verwerken van

energiebeleid binnen het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie is de missie

in de meeste gevallen al vastgesteld. In de missie van corporaties staat vaak dat zij zich

inzetten voor de kwetsbare doelgroepen uit de samenleving, hierdoor kan een directe linke

gelegd worden met het beheersen van de woonlasten. Het is voor een corporatie van

belang om na te gaan of de huidige missie

voldoet aan de rol die zij willen innemen in

de veranderende omgeving. Ziet ze

klimaatverandering, energievoorziening en

duurzaamheid als haar

medeverantwoordelijkheid? Beoordeelt ze de

prijsstijging van energie zodanig dat ze

overstapt van huurbeleid naar

woonlastenbeleid? Ziet ze de energieprestatie

van haar woningen belangrijker worden voor

de toekomstige verhuurbaarheid? Zijn

vragen die een corporatie zichzelf moet

stellen, en waarbij nagegaan moet worden of

zij haar missie niet moet aanscherpen op

deze onderdelen.

Naast het eventueel aanscherpen van de missie van de corporatie zal er een interne en

externe omgevingsanalyse gemaakt moeten worden om de strategische positionering,

m.b.t. het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, te

kunnen bepalen. De missie en de strategische positionering vormen de spreekwoordelijke

bril waardoor een corporatie naar haar omgeving kijkt. Deze kijk bepaald welk deel van de

omgeving de corporatie tot onderwerp van haar beleid en haar bedrijfsvoering wil maken.

Figuur 5.2: Strategisch niveau binnen het procesmodel


- 56 -

Praktisch gezien moet er een externe en interne omgevingsanalyse gemaakt worden. Bij

de externe analyse is het van belang dat een corporatie kijkt naar de eisen en

verwachtingen vanuit internationaal, nationaal en regionaal niveau. De eisen van de EU,

centrale overheid en gemeenten zijn vaak bindend en dus van groot belang voor een

woningcorporatie. Daarnaast is het van belang dat een corporatie kijkt naar wat voor

ontwikkelingen er binnen de sector zijn en wat andere corporaties voor activiteiten

ondernemen m.b.t. het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Immers

niet bij elk onderwerp hoeft het wiel zelf of opnieuw uitgevonden te worden. Ten slotte

spelen de wensen van de belanghouders, ook die van de huurders, een belangrijke rol.

Door een uitgebreide externe analyse is het mogelijk een goede en juiste strategische

positionering te bepalen. De gehele externe analyse moet alle maatschappelijke effecten in

kaart brengen. Een externe analyse is bij het opstellen van een regulier strategisch

voorraadbeleid ook van groot belang, het toevoegen van energetische aspecten maakt het

mogelijk in deze stap energiebeleid toe te voegen.

De interne analyse is gericht op de corporatie zelf en zal vooral ingaan op de eigen

portefeuille. Met betrekking tot het verbeteren van de energetische kwaliteit van de

bestaande woningvoorraad is het van belang wat de visie is van het bestuur en interne

opinieleiders. Zonder een draagvlak binnen de corporatie zal een energetische verbeterslag

een langdurig proces worden. Om het beleid en de doelstelling(en) vast te stellen zal er

een portefeuilleanalyse plaats moeten vinden. Het EPBD-energielabel op voorraadniveau

biedt inzicht in de energetische kwaliteit van de voorraad en maakt het mogelijk de

effecten van energiebesparende maatregelen inzichtelijk te maken. Er wordt echter vanuit

internationaal tot regionaal perspectief op strategisch niveau niet gesproken over EPBD-

energielabels maar over het verlagen van de CO2 emissie. Hierdoor is het bepalen van de

mogelijke CO2 reductie op voorraadniveau een betere meetschaal dan de verbetering van

de EPBD-energielabels.

In eerste instantie zal ik kaart gebracht moeten worden wat de energetische kwaliteit is

van de woningvoorraad. Voor het bepalen van de energetische kwaliteit op voorraadniveau

is een globale indeling van de totale woningvoorraad in een beperkt aantal

voorbeeldwoningen voldoende. Het aantal voorbeeldwoningen bepaalt de gedetailleerdheid

van de energetische kwaliteitsbepaling voor de woningvoorraad. Bij het vaststellen van

voorbeeldwoningen worden o.a. de volgende gegevens meegenomen: type woning

(eengezins/meergezins), het bouwjaar, type verwarmingsketel, aanwezigheid isolatie,

dubbelglas, oppervlakten glas, vloer en dak. De volgende stap is het vaststellen van

maatregelpakketten. Voor het vaststellen van de maatregelenpakketten zijn verschillende

invalshoeken mogelijk. Zo kan worden gedacht aan pakketten die het meest bijdragen aan

het verbeteren van het imago van de woningcorporatie. Wordt bijvoorbeeld gestreefd naar

het verkrijgen of verbeteren van het ‘groene’ imago ligt een keuze voor maatregelen als

het plaatsen van zonneboilers en warmtepompen voor de hand. Streeft de

woningcorporatie vooral naar woonlastenverlichting kunnen pakketten worden gekozen die

de meeste energiebesparing opleveren tegen de laagste mogelijke kosten. Is een

corporatie zich nog aan het oriënteren dan kan de benadering vanuit de Trias Energetica

een manier zijn om een pakket energiebesparende maatregelen samen te stellen. Een

mogelijk middel voor het samenstellen van verschillende pakketten is het koppelen van de

voorbeeldwoningen aan de energiebesparingverkenner van SenterNovem. De

energiebesparingverkenner berekent voor verschillende maatregelen de

woonlastenverlichting, de investeringkosten, het EPBD-energielabel en de besparing op

elektriciteit- en gasverbruik waardoor de CO2 reductie berekend kan worden. Het

toevoegen van maatregelen die niet in de energiebesparingverkenner zijn opgenomen is

mogelijk maar dan moeten alle gegevens zelf berekend worden wat op strategieniveau

misschien erg tijdrovend kan zijn.

Na het aanmaken van de voorbeeldwoningen en de maatregelpakketten kan de hele

woningvoorraad worden doorgerekend. Binnen deze berekeningen is het van belang de

portefeuilleontwikkeling dan wel de gewenste portefeuilleontwikkeling mee te nemen. Dit


- 57 -

betekent dat de sloop, nieuwbouw, aankoop en verkoop doorberekent dienen te worden.

Echter de verkoop van woningen mag alleen meeberekend worden als de woningen

voldoen aan nieuwbouw eisen. Het verkopen van woningen met een slechte energetische

kwaliteit is slechts een verplaatsing van het probleem en niet een definitieve oplossing. Het

resultaat bestaat uit overzichten waarin de besparingen, de investeringen en de CO2

reductie in procenten wordt uitgedrukt. Vanuit dit punt kunnen verschillende scenario

berekeningen gemaakt worden om te bepalen of de eisen dan wel verwachtingen uit de

externe analyse haalbaar zijn. Na het berekenen van de verschillende scenario’s is het

mogelijk de doelstelling(en) te bepalen m.b.t. het energetische verbeteren van de

bestaande woningvoorraad met als kenmerk CO2 reductie. Geadviseerd wordt de

doelstelling(en) scherp neer te zetten zodat een corporatie zichzelf verplicht te zoeken

naar innovatieve en energiezuinige oplossingen.

De laatste stap binnen fase 1 is de financiële doorrekeningen en de terugkoppeling hiervan

naar de doelstelling(en). Door op portefeuilleniveau de verschillende maatregelen door te

rekenen kan bepaald worden op welk termijn de verschillende maatregelen haalbaar zijn

en kan de doelstelling(en) ook aan een maximale termijn verbonden worden. Een

mogelijke doelstelling voor een corporatie m.b.t. het energetisch verbeteren van de

woningvoorraad met als kenmerk CO2 reductie is:

Corporatie X zal binnen 10 jaar t.o.v. 2008 een CO2 reductie van 25% over zijn gehele

woningvoorraad behalen.

5.3 Tactisch niveau

Het tactisch niveau gaat in op de beoordeling van afzonderlijke complexen (projecten),

hierbij spelen complex analyses een belangrijk rol. Er wordt per complex een strategie

bepaald om uiteindelijk tot complexbeheerplannen te komen.

Tactisch niveau

Voorraadmanagement


Toetsing positieve en negatieve effecten



Bij het opstellen van een regulier strategisch voorraadbeleid komt na het vaststellen van

de doelstellingen vaak het bepalen de strategielabels per complex. Bij het inbedden van

het energiebeleid in het strategisch voorraadbeleid zijn deze strategielabels over het

algemeen al bekend. In deze fase zal er een energetische analyse per complex plaats

moeten vinden. De energetische analyse per complex zal niet, zoals op het strategisch

niveau, in procenten CO2 reductie moeten worden gemaakt. Een formulering in procenten

CO2 reductie kan leiden tot een kortzichtige blik wat verkeerde investeringsbeslissingen tot

gevolg kan hebben. Zo kan een corporatie er voor kiezen om bij een complex dat

gerenoveerd zou worden vanuit de procentenbenadering de schil niet te isoleren en alleen

maar installatietechnische ingrepen te doen. Op deze manier is de CO2 reductie doelstelling

gemakkelijk te behalen. Echter het complex wordt gerenoveerd met het oog op een

verdere exploitatie van minimaal 40 jaar. Vanuit dit perspectief zou het veel logischer zijn

Figuur 5.4: Tactisch niveau binnen het procesmodel


- 58 -

Figuur 5.5: Quadruple P

om juist wel de schil extra te isoleren. Het is dan ook van belang om je niet blind te staren

en het verbeteren van de energetische kwaliteit te bekijken vanuit één invalshoek. Het

verbeteren van de energetische kwaliteit kan uit verschillende invalshoeken worden

bekeken. Naast milieukwaliteiten worden ook de

sociale, fysieke, ruimtelijke en economische kwaliteiten

meegenomen. Er moet gezocht worden naar relaties

tussen energieprestatie en huur, energieprestatie en

exploitatiestrategie, energieprestatie en product-

marktcombinaties e.d. Door het zoeken naar een

evenwicht tussen deze verschillende invalshoeken

komt er een mogelijke confrontatie tussen de

verschillende doelstellingen van een corporatie, immers

markt, techniek en financiën zijn vaak doorslaggevend

bij verschillende doelstellingen en niet de

energieprestatie. Door deze confrontatie bloot te

leggen is het mogelijk een evenwicht te vinden tussen

de verschillende invalshoeken waardoor een beter

resultaat behaald kan worden. Een integrale

benadering is in dit stadium van groot belang om uiteindelijk de juiste

investeringsbeslissingen te maken. De integrale benadering kan worden verduidelijkt met

de ‘Quadruple P’ (paragraaf 3.2). De vier P’s staan voor People, Planet, Prosperity en

Project welke staan voor sociale kwaliteit, milieukwaliteit, economische kwaliteit/welzijn en

ruimtelijke kwaliteit. De verschillende onderwerpen die bij de vier P’s horen zijn:

� Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder People de onderwerpen; welzijn,

gezondheid, (keuze)vrijheid, sociale samenhang en veiligheid. Het gaat om

menselijke aspecten binnen en buiten de organisatie, in dit geval

woningcorporaties.

� Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Planet de onderwerpen; stromen, energie,

water, materiaal, mobiliteit, afval en zuiverheid. Het gaat hierbij om de gevolgen

van menselijk handelen op het (leef)milieu.

� Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Prosperity de onderwerpen; winst,

transparantie, betaalbaarheid en eerlijkheid. Het gaat hierbij de

bedrijfseconomische effecten van duurzaam handelen.

� Volgens de ‘Quadruple P’ vallen onder Project de onderwerpen; ruimtelijke

kwaliteit, relaties door de schalen, diversiteit, stevigheid en schoonheid. Het gaat

er hierbij om in een Project de kwaliteiten van People, Planet en Prosperity te

verbinden met elkaar.

Per complex zal een energetische analyse gemaakt moeten worden welke gekoppeld dient

te worden aan de algemene analyse (strategische woningdata). Door deze koppeling te

maken is het mogelijk een complexstrategie te bepalen of een argumentatie te geven om

de huidige complexstrategie aan te passen vanuit energetisch oogpunt. Mogelijke

analyseresultaten per complex kunnen zijn:

Technische kenmerken van de voorraad:

- Installatietechnische gegevens (‘oude’ cv ketels, slechte dakisolatie, slecht

vloerisolatie, glasisolatie e.d).

- Relatie technische kenmerken met het woningtype.

Woonlasten gegevens:

- Gemiddelde energielasten.

- Energielasten in relatie met de huurlast.

Kwaliteitsgegevens:

- Relatie EPBD-energielabel en WWS punten.

- Relatie EPBD-energielabel en kwaliteitsklasse of huidige exploitatiestrategie.


- 59 -

Milieugegevens:

- CO2 uitstoot per woning.

- Verdeling naar gas, elektra en warmte.

Verhuurbaarheid gegevens:

- Relatie EPBD-energielabel en de verhuurbaarheid (acceptatiegraad, mutatiegraad,

leegstandsgraad, populariteitsgraad, aantal mutatie) van woningen.

Een analyse van de energetische kwaliteit per complex, een algemene analyse per

complex/wijk (strategisch woning/wijkdata) en de gestelde doelstellingen van de

woningcorporatie vormen samen de basis om uiteindelijk de complexstrategie vast te

stellen of aan te passen. Hierbij zullen constant de verschillende invalshoeken

meegenomen moeten worden zodat er een evenwicht gevonden wordt tussen de CO2

reductie, woonlastenverlaging, technische mogelijkheden, verwachtingen, financiële

mogelijkheden e.d.

Nadat de complexstrategieën zijn bepaald of zijn aangepast moeten deze financieel worden

getoetst en getoetst worden aan alle doelstellingen van een corporatie. In eerste instantie

is het van belang of de gestelde CO2 reductiedoelstelling is behaald, in de tweede plaats

moet er getoetst worden of met de gestelde complexstrategieën de overige doelstellingen

ook worden gehaald. Er zal vervolgens een proces volgen van aanpassingen en toetsingen

om de definitieve complexstrategieën vast te stellen waarbij vanuit de missie, alle

doelstellingen en de interne en externe analyse een evenwicht gevonden moet worden

tussen People, Planet, Prosperithy en Project.

5.4 Operationeel niveau

Het operationeel niveau gaat in op het dagelijks beheer van de complexen. Er worden in

deze fase complexbeheerplannen opgesteld, de uiteindelijke implementatie gewaarborgd

en het complexbeleid uitgevoerd.

Operationeel niveau

Voorraadbeheer

Na de toetsing van de strategie en de definitieve vaststelling van de verschillende

complexstrategieën is het zaak om complexbeheerplannen op te stellen. De beheerplannen

zijn de vraagbaak voor de medewerkers van het frontoffice over het beleid. Beheerplannen

bevatten alle informatie over het voorraadbeleid die voor de juiste uitvoering van de

processen nodig zijn. Dat zijn de beleidsmatige keuzen op complexniveau, maar ook de

bijbehorende werkbeschrijvingen, toelichtingen en dergelijke. Het gaat bij beheerplannen

erom dat de juiste informatie beschikbaar is voor opzichters, woonconsulenten,

verhuurmakelaars en andere uitvoerende medewerkers. Geadviseerd wordt om een

Figuur 5.6: Operationeel niveau binnen het procesmodel


- 60 -

digitaal beheerplan op te stellen in de vorm van een speciale applicatie of een intranetsite.

Voordelen in vergelijking met papieren beheerplannen zijn dat er slimme zoeken

communicatiemogelijkheden zijn zoals koppelingen naar foto’s, woningplattegronden,

woningcartotheek, onderhoudsplanning, beleidsdocumenten en procesbeschrijvingen. Door

deze koppelingen zijn digitale beheerplannen gemakkelijk actueel te houden. De nadelen

van digitale beheerplannen zijn de kosten voor externe automatisering en het mogelijk

langere implementatietraject. Door de verschillende koppelingen te maken binnen deze

digitale tool is het wellicht mogelijk de analyses op strategisch en tactisch niveau via dit

systeem plaats te laten vinden. Als het systeem ook voor analyses gebruikt wordt is het

zaak verschillende niveaus aan te brengen omdat niet iedere werknemer dezelfde

informatie nodig heeft. Door middel van het digitaliseren van de complexbeheerplannen is

het mogelijk het strategisch voorraadbeleid in te bedden in de organisatie.

Voor het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is

meer nodig dan digitale complexbeheerplannen. Er is inmiddels per complex vastgesteld

wat voor ingrepen er plaats gaan vinden maar tussen het formuleren van

complexstrategieën en het daadwerkelijk uitvoeren zit een bepaald gat. Het is daarom

belangrijk om energetische kwaliteitsverbetering zowel organisatorisch als maatschappelijk

in te bedden. De impact van het verbeteren van de energetische kwaliteit van de

bestaande woningvoorraad op de organisatie is zonder twijfel groot te noemen. Er zijn dan

ook verschillende eisen om dit onderwerp organisatorisch op de juiste manier in te bedden.

De eisen aan de organisatie voor een succesvolle implementatie van energiebeleid zullen in

paragraaf 6.6 worden besproken aan de hand van het INK managementmodel. Naast de

organisatorische inbedding moet er ook een maatschappelijk draagvlak zijn voor

energetische verbeteringen. De communicatie naar de huurders is voor een

maatschappelijke inbedding van groot belang. De energieprestatie van woningen krijgt

voor de huurders steeds meer betekenis. Publiciteitscampagnes van de overheid, het

steeds zichtbaarder worden van het EPBD-energielabel in de woningadvertenties en de

stijgende energiekosten zorgen voor een steeds groter energiebewustzijn bij huurders. Het

voordeel voor een huurder bij het verbeteren van de energetische kwaliteit van de

bestaande woningvoorraad ligt vooral bij de verlaging van de woonlasten. Bij het

verbeteren van woningen is het daarom van belang inzicht te geven wat de

woonlastenverlaging is, ook na een eventuele huurverhoging. Naast het inzicht geven in de

woonlasten(verlaging) bij het energetisch verbeteren van woningen is een volgende stap

het verhuren van woningen via woonlasten en niet meer via huurlasten. Op deze manier

maak je huurders bewust van de invloed van energiekosten op de totale woonlasten.

Uiteindelijk zal een corporatie hierdoor een groter draagvlak creëren om te investeren in

energetische kwaliteitsverbetering bij huurders. Het is hierbij wel zaak dat de geschatte

energiekosten betrouwbaar een actueel zijn. Na het verbeteren van woningen is het van

belang bewoners een goede voorlichting te geven hoe zij met de installaties om moeten

gaan, immers alleen door goed gebruik zullen de energiekosten dalen. Het uitbrengen van

brochures en bewonersbladen, het organiseren van energiemarkten e.d. zullen bijdragen

aan de bewustwording van huurders en bewoners.

Voordat het beleid definitief wordt uitgevoerd zal een laatste financiële doorrekening

gemaakt moeten worden. De kosten kunnen berekend worden aan de hand van de

complexbeheerplannen, daarnaast kunnen de kosten van de implementatie van het beleid

meegenomen worden in het geheel. Deze laatste financiële doorrekening kan door de

opgestelde complexbeheerplannen zeer gedetailleerd uitgevoerd worden waardoor er een

goed zicht is op de definitieve financiële consequenties.


- 61 -

Figuur 5.8: PDCA circkel

5.5 Verbeteren en vernieuwen

Na het 'plan' en 'do' is nu het 'check' en 'act' aan de orde. Vastgoedsturing begint en

eindigt met vernieuwen. Check en act houdt in dat er gecontroleerd en zo nodig

bijgesteld/verbeterd moet worden.

Het is belangrijk om te evalueren of de behaalde resultaten overeenkomen met de

gestelde doelstellingen. Wat ging er goed in het proces, wat ging minder goed, wat moet

de volgende keer anders zijn vragen die de organisatie zichzelf moet stellen. Met een

goede evaluatie kan een corporatie optimaal leren van de ervaringen. Er is jaarlijks

aandacht nodig voor het strategisch voorraadbeleid, het gaat hierbij niet om een complete

herijking maar om een voortgangsmeting,

actualisatie en waarnodig een verbetering/vernieuw-

ing op bepaalde punten. Bij de ‘check’ is het van

belang een terugkoppeling te maken naar zowel

strategisch als tactisch niveau. Op strategisch niveau

is het van belang de ontwikkelingen m.b.t. het

energetisch verbeteren van de bestaande woning-

voorraad te volgen om hierop direct in te kunnen

spelen. Daarnaast moet er gekeken worden of de

voorgestelde portefeuilleontwikkeling ook gehaald

wordt, wordt de CO2 reductie doelstelling

daadwerkelijk gehaald.

De terugkoppeling op tactisch niveau kan worden vormgegeven door een deel van de

complexbeheersessies opnieuw uit te voeren of de belangrijkste probleemcomplexen na te

lopen. Zijn bij de verbeteringen de voorgestelde energetische maatregelen ook

daadwerkelijk doorgevoerd en is de jaarlijkse besparingsdoelstelling(en) behaald. Na

ongeveer 4 jaar is het van belang om de balans op te maken van vier jaar

vastgoedsturing: zijn de doelstellingen behaald en hoe kan de corporatie het de komende

jaren nog beter doen in het licht van de veranderende omstandigheden. Op deze manier

ontstaat een strategisch leerproces binnen de organisatie. Vastgoedsturing is een zeer

belangrijk bedrijfsproces, zo niet het belangrijkste. Het sluiten van de PDCA cirkel

doormiddel van ‘check’ en ‘act’ is een belangrijke stap binnen het proces om de

uiteindelijke doelstellingen te behalen en het strategisch voorraadbeleid op een hoger

niveau te brengen. Deze laatste fase binnen het proces is voor het gehele strategisch

voorraadbeleid van groot belang en dus ook voor het verbeteren van de energetische

kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Vanaf dit moment moet energieprestatie

meedraaien in de dagelijkse corporatiepraktijk alsof het nooit anders is geweest.

5.6 Organisatorische inbedding

In de praktijk zijn er vele verschillende managementmodellen die gebruikt kunnen worden

bij ontwerp, analyses en veranderingen van organisatie. Bijlage XI bespreekt enkele veel

gebruikte managementmodellen: 7-s model van McKinsey, theorie van Mintzberg,

Management Skills Assessment Instrument van Cameron, Concurrerende waarden van

Cameron en Quinn, INK model en de Balanced Scorecard. De organisatorische inbedding

van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad zal uitgewerkt

worden aan de hand van het INK-model. Bij het verbeteren van de energetische kwaliteit

Figuur 5.7: Verbeteren en vernieuwen binnen het procesmodel


- 62 -

Afbeelding 5.9 INK model Bron: INK, 2007

van de bestaande woningvoorraad is het verbeteren van de processen van groot belang.

Het INK-model gaat uit van de PDCA cirkel, waardoor de constante verbetering

gewaarborgd is.

5.6.1 INK-model

In 1950 werd in Japan voor het eerst de Deming Prize door het Japanese Union of Scientist

and Engineers uitgereikt aan bedrijven die op systematische wijze invulling gaven aan

kwaliteit in organisaties. Philips Taiwan ondervond met behulp van kwaliteitsmanagement

dat de Japanse benadering tot spectaculaire bedrijfsresultaten kon leiden. Eind jaren

tachtig leidde dit er zelfs toe dat Philips de Demingprijs won. Dit was voor de toenmalige

raad van bestuur van Philips de start om energie te steken in een Europees equivalent. In

1988 werd dan ook de European Foundation for Quality Management (EFQM) opgericht.

Het EFQM hield zich aan de centrale gedachte: ‘Hoe kunnen we er voor zorgen dat een

organisatie niet alleen anticipeert op wat er in haar omgeving gebeurt, maar ook

voortdurend aandacht heeft voor de wijze waarop de organisatie is ingericht en wordt

aangestuurd’. In dezelfde periode werd in Nederland de Stuurgroep Nederlandse Kwaliteit

opgericht, de voorloper van het huidige INK. Hoewel het EFQM- en INK-model al meerdere

keren zijn gewijzigd, zijn de uitgangspunten van het EFQM tot nu toe nog altijd terug te

vinden in het INK model.

Samengevat bestaat het model uit vijf fundamentele kenmerken:

1. Leiderschap met lef

2. Resultaatgerichtheid

3. Continu verbeteren

4. Transparantie

5. Samenwerking

Deze vijf kenmerken zijn uitgewerkt in een model dat gebaseerd is op een Plan-Do-Check-

Act cirkel, waarmee continu gestreefd wordt naar verbetering (figuur 6.9). Ten tweede

bevat het model zogenaamde ontwikkelingsfasen. De fases die een organisatie kan

doorlopen zijn: activiteit georiënteerd, proces georiënteerd, systeem georiënteerd,

ketengeoriënteerd en tot slot transformatie georiënteerd. Op basis van bovenstaande

informatie is van een organisatie een profielschets te maken die weer gebruikt kan worden

om verdere verbetering na te streven. [Ink, 2007]

Leiderschap

Organisatie

Leren en verbeteren

Middelen

Strategie

&

beleid

Medewerkers

Processen

Waardering

door de

maatschappij

Waardering

door klanten en

leveranciers

Waardering

door

medewerkers

Eindresultaten

Resultaat


- 63 -

LeiderschapStrategie

&

beleid

Afbeelding 5.10 Plan - INK model Bron: INK, 2007

5.6.2 INK-model versus energieprestatie

Zoals in paragraaf 5.6.1 beschreven bestaat het INK model uit twee delen. Enerzijds is er

de Plan-Do-Check-Act (PDCA) cirkel en ten tweede is er een groeimodel over alle

onderdelen van de PDCA cirkel. In deze paragraaf zal aan de hand van de PDCA cirkel (in

relatie met het INK-model) beschreven worden hoe een corporatie energetische

kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad kan incorporeren binnen haar

organisatie.

Plan

1. Leiderschap

De eerste stap van het INK-model is de manier waarop de

leiding van de organisatie de koers bepaald, deze vertaalt

naar de dagelijkse werkelijkheid en in steeds wisselende

omstandigheden vernieuwt om de overeengekomen

strategie en doelstellingen te realiseren.

Er zijn bij het bepalen van de koers door de leiding twee

uitersten te beschrijven. Enerzijds zijn er corporaties die een

goed doordacht en duidelijk geformuleerd beleid hebben. Er

is door deze corporaties vaak diepgaand nagedacht over de

behoeften van klanten. De leiding zet krachtig de koers van

de organisatie uit, maar geeft medewerkers veel ruimte bij

de invulling van die koers. Anderzijds zijn er corporaties

welke zich vooral richten op het beheer van het woningbezit.

Hierbij wordt vooral het bestaande beleid voortgezet en zo

goed als niet vernieuwd. Om de energetische kwaliteit van

de bestaande woningvoorraad integraal te verbeteren zal

een woningcorporatie over de grenzen van het traditionele werkgebied heen moeten

stappen. Er zullen innovatieve oplossingen gevonden moeten worden om op grote schaal

energetische verbeteringen toe te kunnen passen. Het gebruik van duurzame energie (DE)

systemen zal in de toekomst mogelijk geen keuze meer zijn maar pure noodzaak door het

schaarser worden van fossiele brandstoffen.

Wanneer een corporatie DE-systemen gaat introduceren in haar voorraad, wordt de

organisatie feitelijk op complexniveau energieleverancier. Een corporatie heeft

verschillende mogelijkheden om DE systemen aan te bieden/brengen.

� Een ‘eigen’ energie exploitatie maatschappij voor bestaande locaties en volgende

ontwikkelingen. Voordeel hiervan is dat er aanspraak gemaakt wordt op specifieke

subsidies (bijvoorbeeld Energie Investeringsaftrek EIA). Daarnaast is er het

voordeel dat corporaties invloed hebben op het behoud van controle over de

dimensionering van installaties, de structuur van tarieven, de klantgerichte

communicatie en service richting bewoners, en het behoud van een goed imago

van de eigen organisatie.

� Een joint-venture constructie met enige andere partij. Het voordeel hiervan is dat

er kennis van buitenaf wordt gehaald, waarbij woningcorporaties toch nog invloed

kunnen uitoefenen op de dimensionering van installaties, klantgerichte

communicatie etc. Het nadeel hierbij is dat huurders zowel afhankelijk zijn van de

woningcorporatie als de andere partij, hierdoor kan communicatie verslechteren.

� Volledig outscourcen bij enige partij. Voordelen hiervan zijn het eenvoudig

aanvragen van Energie Investerings Aftrek, het behoud van eigen vermogen en

het overbruggen van een gebrek aan kennis en ervaring binnen de eigen

organisatie.


- 64 -

Afbeelding 5.11 Do - INK model Bron: INK, 2007

Organisatorisch gezien zal een corporatie een keuze moeten maken tussen deze

verschillende mogelijkheden. Naar voren komt dat elke vorm van exploitatie zijn voor en

nadelen heeft. De trend op dit moment is dat grote woningcorporaties een eigen energie

exploitatie maatschappij opzetten.

In eerste instantie zal de directie en het management toestemming moeten geven om het

inbeddingproces van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad

binnen het strategisch voorraadbeleid te laten starten. Keuzes als het opzetten van een

eigen energie exploitatie zullen genomen moeten worden.

2. Strategie en beleid

Strategie en beleid gaat in op de manier waarop de organisatie haar missie en visie

implementeert door een heldere, op alle stakeholders gerichte strategie. Die wordt

vertaald in concreet beleid, plannen, budgetten en processen.

Het bepalen van de strategie en het beleid van een woningcorporatie met betrekking tot

het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad is besproken aan de hand

van het ontwikkelde model. Dit model geeft aan wat er op strategisch, tactisch en

operationeel niveau moet gebeuren. De belangrijkste stappen binnen het ontwikkelen van

het beleid en de strategie zijn het oriënteren, creëren en implementeren. De stap

oriënteren moet goed en volledig worden uitgevoerd wil er een beleid opgesteld kunnen

worden. Dit betekent dat er zowel vanuit externe als interne bronnen informatie gehaald

dient te worden.

Do

3. Management van medewerkers

Met het management van medewerkers wordt bedoeld de

manier waarop de organisatie haar medewerkers inzet,

stimuleert en waardeert om haar strategie en

beleidsdoelstellingen te realiseren. Mensen zijn er voor de

organisatie, maar de organisatie is er ook voor ‘haar’

mensen.

Door het inbedden van energetische kwaliteitsverbetering

van de bestaande woningvoorraad in de strategie en het

beleid komen er bepaalde vragen naar boven zoals: wie is

verantwoordelijk voor de implementatie en uitvoering, wie

trekt de kar, is er voldoende capaciteit, beschikken de

medewerkers over de juiste vaardigheden etc.

Gezien er een grote diversiteit en variëteit is in

organisatievormen en bedrijfsstijlen binnen corporaties

wordt bij het management van medewerkers slechts

beperkt tot algemene overwegingen over resultaatgebieden, verantwoordelijkheden en

bevoegdheden in relatie tot de energieprestatie. Onderstaande is gebaseerd op het boek

‘Corporaties & Energieprestatie’ van Khing Go en Bert Weevers.

� Directieverantwoordelijkheid

Op managementniveau is het van belang iemand eindverantwoordelijk te maken, bij

voorkeur een directielid. Hij/zij zorgt voor een regelmatige terugkoppeling naar de directie

en het managementteam, moet een draagvlak creëren voor energetische

kwaliteitsverbetering, draagt zorg voor het betrekken van stakeholders en benut kansen

voor gezamenlijke viering van successen.

Middelen

Medewerkers

Processen


- 65 -

� Raad van Commissarissen (RvC)

Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en het

onderwerp energie in het algemeen zal een grote impact hebben op de organisatie en het

beleid. Het is daarom van belang dat de Raad van Commissarissen de besluiten moet

goedkeuren, stimuleren en bewaken. De kans bestaat dat er weinig kennis aanwezig is

over het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en

over energieprestatie in het algemeen. Van belang kan zijn de Raad van Commissarissen

cursussen aan te bieden of bij een nieuwe vacature dit expliciet in de functieomschrijving

mee te nemen.

� Management

Alle managers hebben vanuit hun afdeling op de een of andere manier met

energieprestatie dan wel het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad te

maken. De prestaties met betrekking tot de energieprestatie zal per afdeling expliciet tot

de verantwoordelijkheid van de manager behoren.

� Medewerkers

Door het doorlichten van de bedrijfsprocessen wordt duidelijk welke werknemers allemaal

te maken krijgen met het onderwerp energieprestatie. Omdat het vaak een vrij nieuw

onderwerp is binnen woningcorporaties is interne communicatie en training noodzakelijk.

Maar ook in werving en selectie, in functioneringsgesprekken en beoordelingsgesprekken

zal hier aandacht voor moeten zijn. De formele basis ligt in aangepaste functieprofielen,

HRM wordt dus expliciet ingezet om energieprestatie doelen te halen.

� Extra ondersteuning

Om de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande

woningvoorraad en energieprestatie in het algemeen in het beleid en de organisatie tot

een succes te maken is gedurende een flinke tijd extra aandacht, coördinatie en stimulatie

nodig. Om extra aandacht, coördinatie en stimulatie in de organisatie te brengen is het

verstandig om een energiecoördinator te benoemen. De energiecoördinator is enerzijds de

rechter hand van het verantwoordelijke MT-lid anderzijds staat hij collega’s gevraagd en

ongevraagd met raad en daad terzijde. Het is van belang dat deze coördinator op de

hoogte is van de wettelijke voorschriften, heeft kennis van bouwfysica, installaties en

energieberekeningen en is een echte netwerker en motivator. Hij moet zorgdragen dat er

een goede maatschappelijke en organisatorische inbedding is van het energetisch

verbeteren van de bestaande woningvoorraad en energieprestatie in het algemeen.

In hoeverre er nog andere functies m.b.t. dit onderwerp nodig zijn is afhankelijk van de

beleidskeuzes die worden gemaakt. Als energieprestatie één van de zwaarste

doelstellingen binnen het beleid wordt zal wellicht ook een energieadviseur aangesteld

moeten worden. Deze energieadviseur kan bijvoorbeeld ingezet worden om extern advies

te geven aan huurders over mogelijke aanpassingen in woning en/of gedrag om energie te

besparen. Als er gekozen wordt voor een eigen exploitatiemaatschappij zoals besproken bij

leiderschap dan zijn hiervoor ook mensen nodig.

4. Management van middelen

Management van middelen is de manier waarop vanuit strategie en beleid middelen

worden aangewend om de activiteiten van de organisatie effectief en efficiënt uit te voeren

en zeker te stellen dat de middelen daadwerkelijk waarde toevoegen aan de

kernactiviteiten van de organisatie.

Een middel om duurzame energie systemen binnen de voorraad effectief te introduceren is

het opzetten van een energie exploitatie maatschappij zoals besproken bij leiderschap. Het

voordeel van het invoeren van dit middel is dat er gestuurd kan worden op geld, kennis,

technologie, materiaal en diensten. Door het opzetten van een eigen exploitatie

maatschappij kan een woningcorporatie effectief sturen op de woonlasten van huurders


- 66 -

waardoor de kernactiviteit van een woningcorporatie het bereikbaar houden van de

woningvoorraad gewaarborgd is. Voordat er duurzame energie systemen worden

toegepast is het van belang de voorraad energetisch gezien te analyseren, zodat de juiste

investeringsbeslissingen genomen kunnen worden.

Het EPBD energielabel geeft woningcorporaties veel informatie over de energetische

kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Het is van belang hier op een slimme manier

mee om te gaan. Doordat er inzichtelijk gemaakt kan worden wat de energetische kwaliteit

van de bestaande woningvoorraad is kunnen er gerichte analyses plaats vinden voor het

verbeteren van de woningen. Het koppelen van de energieprestatie aan de

complexbeheerplannen kan ervoor zorgen dat er slimme zoek mogelijkheden worden

gegenereerd. Het combineren van statistische gegevens over bijvoorbeeld de

verhuurbaarheid van woningen met de energetische kwaliteit van de woningen kan leiden

tot bepaalde investeringsbeslissingen. Er zullen dus middelen ontwikkeld moeten worden

waarmee strategische woningdata gecombineerd kan worden met energetische

woningdata.

5. Management van processen

Management van processen is de manier waarop de organisatie vanuit strategie en beleid

haar processen identificeert, ontwerpt, beheerst en waar nodig verbetert of vernieuwt

gericht op waardetoevoeging voor alle stakeholders. De manier waarop gezocht wordt naar

een gezonde balans tussen procedurele sturing en professionaliteit.

Er zijn nogal wat processen bij een corporatie waarin het energetisch verbeteren van de

bestaande woningvoorraad een rol gaat spelen. Het mutatieproces is een van de

belangrijkste processen waarbij energetische kwaliteit zichtbaar naar buiten komt. Op dit

moment is het voor een woningcorporatie verplicht het energielabel te overhandigen aan

de huurder. Nadat de huurder de huur heeft opgezegd, neemt een corporatiemedewerker

de staat van de woning op. De mutatieopname dient meerdere doelen, namelijk het

inventariseren van de staat van de woning voor het controleren van de WWS-punten, het

beoordelen van zelf aangebrachte veranderingen en eventueel achterstallig

(huurders)onderhoud voor de verrekening met de vertrekkende huurder, vooropname voor

het bepalen van de technische maatregelen, voor het relatiebeheer en het vergaren

marktinformatie (exit-gesprek). Deze opname is een logisch moment om binnen de

processen de energieprestatiedata te controleren of op te stellen.

Als er ingrijpend onderhoud heeft plaats gevonden zal het energielabel veelal door de

getroffen maatregelen verbeteren. Het is zaak om dit energielabel zo snel mogelijk vast te

stellen zodat dit bij de woningadvertentie opgenomen kan worden. Het onderhoud wat

nodig is om energetische verbetering uit te voeren ligt vast in de complexbeheerplannen.

De complexbeheerplannen zullen beschrijven welke maatregelen gewenst zijn, welke huur

gaat gelden en tot welk nieuw energielabel de maatregelen in principe zullen leiden. Het is

zaak om bij de oplevering de energieprestatie daadwerkelijk vast te stellen.

De informatieverschaffing aan de toekomstige huurders begint bij de woningadvertentie.

Hierin kan de corporatie naast het energielabel ook informatie geven over te verwachten

woonlasten. Voorwaarde is dat de energieprestatiedata betrouwbaar en actueel zijn.

Vervolgens zullen potentiële huurders in toenemende mate nadere en ook persoonlijk

informatie wensen over de energieprestatie van de woning. Aan de balie of tijdens de

woningbezichtiging zijn woonlasten, eisen beïnvloedingsmogelijkheden, gedrag en beleid

van de corporatie onderwerp van gesprek. Gezien de toenemende maatschappelijke

aandacht voor het klimaat kan ook informatie over dit aspect bij veel huurders welkom

zijn. Het versterkt het imago van de corporatie als duurzame maatschappelijke

onderneming.


- 67 -

Afbeelding 5.12 Check - INK model Bron: INK, 2007

Afbeelding 5.13 Act - INK model Bron: INK, 2007

Check en act

In de resultaatgebieden wordt gemeten wat de werkzaamheden van de organisatie hebben

opgeleverd. Het INK-managementmodel onderscheidt drie groepen belanghebbenden

(stakeholders) waarvan het voor de organisatie van belang is om hun waardering te

weten, namelijk: medewerkers, klanten/leveranciers en de maatschappij.

6. Medewerkers

Bij de waardering door medewerkers spelen onderstaande

vragen een rol: Hoe denken medewerkers over hun bedrijf?

Voldoen het werk en de onderneming aan de verwachtingen

van medewerkers in materiële en niet-materiële zin

(ontwikkeling, uitdaging, motivatie)? Wat voor een

onderneming wil de organisatie zijn voor haar medewerkers

en maakt zij dat ook waar?

7. Klanten

De waardering door klanten, leveranciers en partners

waarmee wordt samengewerkt, is van groot belang voor de

continuïteit van de onderneming. Daarom is het nodig te

weten hoe zij de producten, dienstverlening en de

samenwerking waarderen. Wat is hun mening over de

product of de dienstverlening? Heeft de organisatie inzicht in

de redenen waarom men wel of niet van de diensten gebruik

maakt en wat mag de organisatie voor de toekomst van hen verwachten?

8. Maatschappij

Hoe waardeert de maatschappij de inspanningen van de onderneming om naast haar

primaire, klantgerichte taken in de bedrijfsvoering rekening te houden met de behoeften

en verwachtingen van de lokale, nationale en internationale omgeving? Hierbij spelen

elementen als werkgelegenheid, milieu en bijdragen aan het onderwijs een rol.

Het investeren in energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad is

goed voor het imago van een corporatie en goed voor het milieu. Echter de waardering

door medewerkers, klanten en de maatschappij is van groot belang voor de organisatie. In

de fase van het incorporeren van nieuw beleid is nog niet aan te geven wat de

medewerkers, klanten en de maatschappij van het nieuwe beleid vinden. Bij de

uiteindelijke stap van ‘Act’ ofwel het leren en verbeteren is het van groot belang de

meningen van de verschillende stakeholders mee te nemen. De resultaten uit de fase

‘Check’ zijn hierbij van groot belang. Aan de hand van de verschillende waarderingen is het

mogelijk het beleid aan te passen of bij te stellen, en hierbij organisatorische oplossingen

te vinden.

Waardering

door de maatschappij

Waardering

door klanten en leveranciers

Waardering door

medewerkers

Eindresultaten

Organisatie

Leren en verbeteren

Resultaat


- 68 -

Figuur 5.14: Strategisch niveau tot operationeel niveau

5.7 Samenvattend

Voor een corporatie is het van belang om het verbeteren van de energetische kwaliteit van

de bestaande woningbouw vanuit strategisch tot aan operationeel niveau door te voeren.

Het procesmodel wat besproken is in dit hoofdstuk geeft weer hoe het mogelijk is binnen

deze verschillende niveaus energetische kwaliteitsverbetering te verwerken. Op strategisch

niveau gaat het om de samenstelling van de portefeuille in relatie met de te beleggen

gelden. De belangrijkste stappen m.b.t. het energetisch verbeteren van de

woningvoorraad in deze fase zijn een externe en interne analyse om vervolgens in

combinatie met de missie een doelstelling(en) vast te stellen. De externe analyse heeft

hoofdzakelijk betrekking op wat de ontwikkelingen, de verplichtingen en de verwachtingen

zijn op internationaal tot regionaal

niveau m.b.t. het energetisch

verbeteren van de bestaande

woningvoorraad bij woning-

corporaties. Daarnaast is het

belangrijk om de ontwikkelingen

binnen de sector te volgen om hierbij

aan te sluiten. De interne analyse

heeft betrekking op de identiteit van

de corporatie, de financiële positie en

de portefeuillesamenstelling. Met

betrekking tot het energetisch verbeteren van de woningvoorraad zal er een

portefeuilleanalyse gemaakt moeten worden. Deze analyse moet inzicht geven in het

haalbare CO2 reductiepercentage binnen de portefeuille van een corporatie. Bij deze

analyse moet ook de portefeuilleontwikkeling meegenomen worden met uitzondering van

de verkoop van woningen, immers het verkopen van slechte voorraad is slechts een

verplaatsing van het probleem en mag hierdoor niet meegerekend worden bij de totale

CO2 reductie binnen de woningportefeuille. Het formuleren van een doelstelling via

procenten CO2 reductie is op strategisch niveau een goede methode, immers vanuit

internationaal tot regionaal perspectief wordt er op strategieniveau gesproken over

procenten CO2 reductie.

Na het vaststellen van de energetische doelstelling is het zaak deze doelstelling te vertalen

naar afzonderlijke complexstrategieën. Op dit tactisch niveau wordt er per complex

bekeken wat de mogelijke energetische kwaliteitsverbeteringen kunnen zijn. Doordat de

complexstrategieën in enkele gevallen al vast liggen, doordat er al een strategisch

voorraadbeleid is opgesteld waarin geen energetische kwaliteitsverbetering is opgenomen,

moet bekeken worden of de complexstrategieën de juiste zijn. Om dit te bepalen zal er

een analyse gemaakt moeten worden van de energetische kwaliteit per complex. Deze

analyse zal moeten plaatsvinden vanuit sociale-, milieu-, economische- en ruimtelijke

kwaliteit, ofwel vanuit de Quadruple P. Vanuit een evenwicht tussen de energetische

kwaliteit, de algemene kwaliteit (algemene analyse per complex) en eventuele

vastgestelde complexstrategieën kan de definitieve complexstrategie bepaald worden. In

deze fase is zoals aangegeven het van groot belang dat er uit verschillende invalshoeken

wordt gekeken naar het energetische verbeteren van de woningvoorraad. Hierdoor is het

uitdrukken van de maatregelen in procentenpunten CO2 reductie op tactisch niveau niet de

juiste. Er zal een evenwicht gevonden moeten wordt tussen de CO2 reductie,

woonlastenverlaging, technische mogelijkheden, verwachtingen, financiële mogelijkheden

e.d. ofwel een evenwicht tussen People, Planet, Prosperity en Project. De uiteindelijk

terugkoppeling naar de doelstelling(en) en positionering van de onderneming (missie) zal

in de volgende stap ‘strategie toetsing’ worden gemaakt. Er zal een toetsing zijn of het CO2

reductiepercentage op portefeuilleniveau gehaald wordt met de voorgestelde

complexstrategieën en de complexstrategieën niet in tegenspraak zijn met andere gestelde

doelstellingen. Via de algemene analyse en energetische analyse per complex kunnen de

Portfolio management

Asset management

Property management


- 69 -

complexstrategieën aangepast worden om zo wederom een toetsing te doen totdat het

strategisch en tactisch niveau overeenkomen met elkaar. Een financiële doorrekening na

het vaststellen van de complexstrategieën is hierbij ook een onmiskenbare stap.

Na het toetsen van de complexstrategieën moeten er complexbeheerplannen opgesteld

worden. Het samenstellen van de complexbeheerplannen bevind zich in het laagste niveau,

ofwel het operationele niveau. Het operationele niveau gaat in op het dagelijks beheer van

de complexen. In deze fase is het belangrijk om de implementatie van het strategisch

voorraadbeleid te waarborgen. Daarnaast is het belangrijk om zowel organisatorisch als

maatschappelijk een draagvlak te creëren voor investeringen in energetische

kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Organisatorisch gezien moet het MT en de

directie gemobiliseerd worden om energetische woningvoorraad verbeteringen door te

voeren daarnaast is het van belang de doelstelling(en) naar buiten uit te dragen wat goed

kan zijn voor het ‘groene’ imago van een woningcorporatie. Om een goede

organisatorische inbedding te creëren is het van belang naast het MT en de directie ook

alle andere medewerkers te mobiliseren. Door het stimuleren van medewerkers om na te

denken over energetische kwaliteitsverbeteringen en het ontwikkelen van kennis hierover

is het mogelijk een draagvlak binnen de gehele corporatie te creëren. Het uiteindelijke

succes van het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad

is mede afhankelijk van de bewoners/huurders. Zij moeten immers achter de

verbeteringen staan en de installaties op de juiste manier gebruiken. Door te

communiceren via woonlastenverlaging is het mogelijk huurders achter de verbeteringen

te krijgen, zij zien immers een financieel voordeel voor zichzelf als woning energetische

verbeterd worden. Voor een corporatie is het hierdoor zelfs mogelijk een huurverhoging

door te voeren bij bewoning als de huurders erachter staan. Een goede voorlichtingen door

middel van brochures, bewonersbladen, energiemarkten e.d. is hierbij een belangrijk

element. Na de implementatiefase is het mogelijk het complexbeleid daadwerkelijk uit te

voeren. Het proces van ‘plan’ en ‘do’ is nu afgrond, om de gehele PDCA cirkel sluitend te

maken zal het nu aankomen op ‘check’ en ‘act’. Een terugkoppeling naar de

doelstelling(en) door middel van de interne en externe analyse op strategisch niveau zal

gemaakt worden en op tactisch niveau zal er terugkoppeling gemaakt worden naar de

analyse van de energetische kwaliteit en de algemene analyse per complex. Het proces

van verbeteren en vernieuwen zal jaarlijks terugkeren om uiteindelijk na vier jaar het

gehele strategisch voorraadbeleid nog eens goed onder de loep te nemen.

Het is absoluut mogelijk door middel van SMART gestelde doelstellingen energetische

kwaliteitsverbeteringen in te bedden in het strategisch voorraadbeleid van een corporatie.

Voor een corporatie is het zaak om energetische kwaliteitsverbeteringen zo spoedig

mogelijk te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid, immers stilstaan betekent

achterblijven wat als gevolg een verzwakking van de bereikbaarheid van woningen heeft

(stijgende woonlasten). Daarnaast heeft een corporatie een maatschappelijke

verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie, waarop zij aangesproken kunnen worden. Ten

slotte hebben investeringen in het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen

een verbetering van de technische kwaliteit van woningen tot gevolg en zal dit bijdragen

aan een verbetering van het comfort, veiligheid en gezondheid van de voorraad.


- 70 -

6 Conclusies en aanbevelingen Dit hoofdstuk zal antwoord geven op de centrale hoofdvraag van dit onderzoek. Daarnaast

zullen er verschillende aanbevelingen worden gegeven voor verder onderzoek en

aanbeveling wat Vestia Rotterdam Noord voor stappen moet nemen om energetische

kwaliteitsverbetering te incorporeren binnen haar strategisch voorraadbeleid. Dit hoofdstuk

sluit af met een reflectie op het gehele onderzoek.

6.1 Conclusies

Onderzoeksvraag 1:

Op welke manier gaan corporaties op dit moment om met energiebesparende maatregelen

binnen het beleid?

Eén van de grootste maatschappelijke opgaven van deze eeuw is het omschakelen naar

manieren waarop wij in onze alsmaar stijgen energiebehoefte gaan voorzien.

Klimaathypotheken, klimaatneutraal rijden, ledverlichting en convenanten tussen

projectontwikkelaars en de overheid / woningcorporaties en gemeenten laten zien dat het

energiethema een grote rol speelt bij verschillende partijen. Uit onderzoek blijkt dat

energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad nog niet voldoende is

vastgelegd in het beleid van woningcorporaties. Het investeren in energetische

kwaliteitsverbetering bestaat op dit moment meer uit losse experimenten dan uit

systematisch beheer. [Sunnika, 2006] Echter er zijn tal van bewegingen binnen de sector

die de goede richting op gaan. Dit komt mede door stimulerende maatregelen die de

Europese Unie de verschillende lidstaten en dus indirect corporaties heeft opgelegd. Zo is

de EPBD richtlijn ingevoerd, welke o.a. corporaties moet stimuleren energetische

verbetermaatregelen te treffen. Voor Nederlandse woningcorporaties betekent deze

richtlijn dat zij vanaf 1 januari 2009 de plicht hebben voor elke woning een EPBD-

energielabel te bezitten. Het EPBD-energielabel is een maat voor het energieverbruik van

een woning, en dus relevant voor de woonlasten van de huurder. Naarmate de

energieprijzen stijgen en de woningmarkt ontspant, zal het energielabel een steeds grotere

rol gaan spelen bij de bepaling van wat de huurder per maand kwijt is aan vaste lasten

voor de woning. Er is dus alle reden voor woningcorporaties om het energieverbruik van

hun woningvoorraad te kennen en, nog veel belangrijker, maatregelen te nemen om de

energieprestatie te verbeteren. Het verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen

moet uit verschillende invalshoeken bekeken worden. Immers niet alleen het verlagen van

de woonlasten speelt een rol bij het beleid. Er zal een evenwicht gevonden moeten worden

tussen milieu-, sociale-, ruimtelijke- en economische kwaliteiten ofwel een evenwicht

tussen CO2 reductie, woonlastenverlaging, energielabel verbetering, technische

mogelijkheden, financiële mogelijkheden etc. Gesproken kan worden over het zoeken naar

evenwicht binnen de ‘Quadruple P’ – People, Planet, Prosperithy en Project.

De noodzaak om te investeren in energetische kwaliteitsverbetering is vanuit de

verschillende doelstellingen (van internationaal tot regionaal niveau) belangrijk te noemen.

Er zit echter een gat tussen de noodzaak en de daadwerkelijke uitvoering. De sleutel voor

het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad bij

woningcorporaties ligt niet bij de uitvoering/techniek maar bij beleidsmatige en

organisatorische oplossingen. Vanuit de strategie moet er een toekomstige lijn uitgezet

worden wat men met de woningportefeuille wil bereiken. Door concrete doelstellingen te

formuleren kan men vanuit het beleid en de organisatie de energetische kwaliteit van de

bestaande woningvoorraad integraal verbeteren. De daarop volgende fase is het uitvoeren

van de maatregelen om deze doelstellingen te kunnen behalen. Zonder het verwerken van

energetische kwaliteit binnen het strategisch voorraadbeleid zal het integraal toepassen


- 71 -

van maatregelen niet mogelijk zijn, de maatregelen zullen hierdoor ad hoc plaats vinden.

De sleutel om de voorraad daadwerkelijk energetisch te verbeteren ligt om deze reden bij

beleidsmatige en organisatorische oplossingen. De vraag is echter hoe dit beleidsmatig en

organisatorisch verwerkt kan worden. Het opnemen van energetische kwaliteitsverbetering

binnen het strategisch voorraadbeleid speelt hierbij een essentiële rol.

Onderzoeksvraag 2:

Welk belang heeft een corporatie erbij om de energetische kwaliteit van woningen te

verbeteren?

Het uiteindelijke investeren in het verbeteren van de energetische kwaliteit van de

bestaande woningvoorraad is voor een corporatie en voor de huurders door meerdere

redenen van belang. In algemene zin kan gesteld worden dat een niet energiezuinige

woningvoorraad een dure voorraad is voor een corporatie en voor de huurders/bewoners.

Immers door het stijgen van de energiekosten, met als gevolg stijgende woonlasten, komt

de bereikbaarheid onder druk te staan. De totale woonlasten zullen bij ongewijzigd beleid

over enkele jaren meer afhangen van de energieprijs dan van de huurprijs (zie paragraaf

3.3.1), als gevolg hiervan zal in een aanbiedersmarkt de energieprestatie onderdeel uit

gaan maken van het zoekgedrag van een huurder. Door niet te investeren in energetische

kwaliteitsverbetering kan de verhuurbaarheid in de toekomst onder grote druk komen te

staan. Daarnaast worden door aanpassingen van het woningwaarderingstelsel aan de

EPBD-energielabeling en de verwachte aanscherping van de huidige regelgeving (onder

meer introductie minimum energieprestatie normen bestaande bouw) de huurinkomsten

afhankelijk van de energieprestatie van woningen. Naast de financiële consequenties voor

huurders/bewoners en de corporatie is er ook een maatschappelijk belang voor

woningcorporaties. Er is een grote maatschappelijke aandacht voor het energieprobleem

op internationaal tot regionaal niveau. Onder de huidige ontwikkelingen zal een corporatie

aangesproken kunnen worden op hun maatschappelijke functie omtrent energieprestatie

en de voorbeeldfunctie die zij hebben. Aangezien de bestaande woningvoorraad een groot

onbenut energiebesparingspotentieel heeft, en hierdoor een grote invloed heeft op het

milieu en klimaat, moet een corporatie investeren in het verbeteren van de energetische

kwaliteit. Voor een corporatie betekenen deze verbeteringen een verhoging van de

technische kwaliteit van de voorraad en dragen bij aan het verbeteren van het comfort,

veiligheid en de gezondheid van de woning.

Onderzoeksvraag 3:

Wat voor effect heeft het incorporeren van energetische kwaliteitsverbetering van de

bestaande woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid op het onderhoudsbeleid van

een woningcorporatie?

Een groot deel van de energetische verbeteringen in de bestaande bouw zullen verlopen

via onderhoud. Het is dan ook zaak het strategisch voorraadbeleid te koppelen aan het

onderhoudsbeleid. Een ideale methodiek om het onderhoudsbeleid te koppelen aan het

strategisch voorraadbeleid bestaat nog niet. Aanbevolen wordt dat corporaties gaan

werken met verschillende onderhoudsniveaus die gekoppeld kunnen worden aan

verschillende complexstrategieën. Per onderhoudsniveau zal vastgesteld moeten worden

welke conditiescore hiermee samenhangt. De gewenste conditiescores worden voor een

aantal verschillende beleidsparameters vastgelegd: belevingswaarde, gebruikswaarde,

binnenmilieu, veiligheid/gezondheid, klachtenonderhoud en vervolgschade. Uiteindelijk zal

via een inspectie de feitelijke technische kwaliteit van bouwen installatiedelen worden

vastgesteld en vertaald in een conditiescore. Door de feitelijke conditiescore vanuit

inspectie te vergelijken met de gewenste conditiescore vanuit het beleid zijn de

maatregelen te bepalen. De koppeling tussen het strategisch voorraadbeleid en het

onderhoudsbeleid kan hierdoor gemaakt worden, echter verder onderzoek wordt gevergd

om de koppeling te optimaliseren. Nadat de maatregelen zijn bepaald is het mogelijk de


- 72 -

uitvoeringsvorm te kiezen, moeten de maatregelen via planmatig-, mutatie- of

klachtenonderhoud uitgevoerd worden. De energetische kwaliteitverbetering van de

bestaande woningvoorraad kan ondergebracht worden bij de beleidsparameters. Onder

welke noemer dit ondergebracht moet worden (duurzaamheid, energetische kwaliteit,

energielabel, energieprestatie) zal in een later onderzoeksstadium vastgesteld moeten

worden.

Onderzoeksvraag 4:

Op welke manier kan een woningcorporatie de energetische kwaliteit zodanig verbeteren

dat het voor hen voordelig is rekening houdend met milieutechnische-, sociale-,

ruimtelijke- en economische kwaliteiten?

Over het algemeen kunnen de activiteiten en ontwikkelingen in de bedrijfsvoering bij

corporaties niet als duurzaam worden bestempeld. Echter er zijn tal van bewegingen die in

de duurzame richting duiden. Bij duurzaam ondernemen is het van belang dat er vanuit

verschillende invalshoeken wordt gekeken naar duurzaamheid. Naast de milieukwaliteiten

worden ook de sociale, ruimtelijk en economische kwaliteiten meegenomen. Door het

zoeken naar een evenwicht tussen deze verschillende invalshoeken komt er een

confrontatie tussen verschillende doelstellingen/ambities aan bod. Een integrale

benadering bevordert het evenwicht in het verbeteren van de energetische kwaliteit in

totaal.

De verschillende praktijkvoorbeelden gaven aan dat vaak één invalshoek de leidraad vormt

vanuit een uitgesproken ambitieniveau dan wel doelstelling. Het vormen van een

ambitieniveau dan wel doelstelling vanuit één invalshoek is een mogelijkheid. Het voordeel

hiervan is dat er een eenduidige communicatie mogelijk is waarvoor de corporatie staat.

Wel zullen de andere invalshoeken meegenomen moeten worden bij beslissingen, met

betrekking tot het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Wordt dit

niet gedaan en worden de beslissingen slechts vanuit één invalshoek genomen kan dit

leiden tot verkeerde investeringsbeslissingen. Zo kan een corporatie voor een complex dat

wordt gerenoveerd op basis van CO2 reductie besluiten om de schil niet te verbeteren

maar alleen installatietechnische verbeteringen aan te brengen. Op die manier kan immers

relatief gemakkelijk het CO2 reductiepercentage worden behaald. Echter het complex

wordt gerenoveerd met het oog op verdere exploitatie van bijvoorbeeld nog minimaal 40

jaar. Met dat perspectief zou het veel logischer zijn om juist wel de schil te verbeteren.

Met dit voorbeeld wordt aangegeven dat het van essentieel belang is een balans te vinden

tussen de verschillende invalshoeken van de ‘Quadruple P’ (People, Planet, Prosperithy en

Project). Om een evenwicht te vinden tussen de verschillende invalshoeken zal er per

complex bekeken moeten worden wat de beste oplossing is. Er is daarom geen eenduidig

antwoord mogelijk hoe een corporatie de energetische kwaliteit van de bestaande

woningvoorraad kan verbeteren zodat het voor hen voordelig is rekening houdend met

milieutechnische-, sociale-, ruimtelijke- en economische kwaliteiten.

Centrale hoofdvraag:



voorraadbeleid?

Uit zowel het praktische als theoretische onderzoek is een algemeen procesmodel

opgesteld hoe energetische kwaliteit verwerkt kan worden binnen het strategisch

voorraadbeleid van een woningcorporatie. Dit procesmodel is gedetailleerd besproken in

hoofdstuk 5, waarbij onderscheid is gemaakt naar strategisch, tactisch en operationeel

niveau.


- 73 -

Strategisch niveau

Tactisch niveau


Voorraadmanagement

Operationeel niveau

Voorraadbeheer


Toetsing positieve en negatieve effecten t.o.v. alle doelstellingen



Strategisch niveau:

De belangrijkste stappen in het procesmodel zijn op strategisch niveau de interne en

externe analyse. De interne en externe analyse hebben als doel de strategische

positionering van de corporatie te bepalen, onder andere m.b.t. het energetisch verbeteren

van de bestaande woningvoorraad. Voor de externe analyse is het belangrijk te kijken naar

de ontwikkelingen, verwachtingen en eisen vanuit internationaal tot regionaal perspectief.

Daarnaast is het van belang de ontwikkelingen binnen de sector te analyseren waarbij een

analyse van de activiteiten van andere corporaties niet mag ontbreken. Ten slotte spelen

de wensen van de stakeholders een belangrijk rol, interviews met verschillende

stakeholders is van belang voor het bepalen van de uiteindelijke strategisch positionering.

De interne analyse zal zich vooral richten op de corporatie zelf, waarbij de visie van het

bestuur en interne opinieleiders van waarde is voor het creëren van een draagvlak voor

energetische kwaliteitsverbeteringen. Om te bepalen wat er binnen de voorraad mogelijk is

aan verbeteringen zal er een portefeuilleanalyse gemaakt moeten worden. Door een

energiescan van de bestaande voorraad te maken kan bepaald worden welke CO2 reductie

haalbaar is voor een woningcorporatie. Op strategisch niveau wordt er een CO2 reductie

percentage bepaald dit omdat er op internationaal tot regionaal niveau gesproken wordt

over het verlagen van de CO2 emissie, en het dus een eenduidig communicatiemiddel is.

Figuur 6.1: Procesmodel om energiebeleid te verwerken binnen het strategisch voorraadbeleid


- 74 -

Om de uiteindelijke doelstelling te bepalen moet een woningcorporatie verschillende

scenarioberekeningen maken m.b.v. de energiescan. Om scenario’s te kunnen berekenen

is het van belang de portefeuille ontwikkelingen mee te nemen. Uit het onderzoek blijkt

dat sloop, nieuwbouw, aankoop en verkoop als portefeuillestrategie veel uit kan maken op

de totaal haalbare CO2 reductie. Echter de CO2 reductie als gevolg van de verkoop van

woningen mag alleen doorberekend worden als de woningen voldoen aan de

energieprestatie eisen van nieuwbouw. Het verkopen van woningen met een slechte

energetische kwaliteit is slechts een verplaatsing van het probleem en geen definitieve

oplossing. Daarnaast speelt de vraag een rol of het voor een corporatie maatschappelijk

gezien verantwoord is om de slechte voorraad te verkopen. Na de berekening van de

verschillende scenario’s is het mogelijk een CO2 reductie doelstelling te formuleren, echter

deze moet nog financieel doorgerekend worden om de haalbaarheid te garanderen.

Tactisch niveau:

Na het vaststellen van de energetische doelstelling is het van belang te bepalen wat de

strategie is per complex. Hier voorafgaand zal er een analyse per complex en per wijk

plaats moeten vinden waarbij verschillende statistische woningdata en SWOT analyses

meegenomen moeten worden. Deze algemene analyse zal aan de energetische analyse

gekoppeld moeten worden die per complex gemaakt zal worden. Op dit niveau is het van

belang dat een corporatie zich niet blind staart op de te behalen doelstelling m.b.t. het

reduceren van de CO2 uitstoot. Het verbeteren van de energetische kwaliteit van de

bestaande woningvoorraad moet uit de invalshoeken milieu, sociale-, fysieke- en

ruimtelijke kwaliteit bekeken worden. Een integrale benadering is op dit niveau van belang

om uiteindelijk de juiste investeringsbeslissingen te maken. De integrale benadering kan

worden verduidelijkt met de ‘Quadruple P’, wat staat voor People, Planet, Prosperithy en

Project (zie onderzoeksvraag 4). Door uiteindelijk een evenwicht te vinden, door toetsing

op strategie niveau, tussen de algemene analyse, de energetische analyse en alle gestelde

doelstellingen van een woningcorporatie kan de strategie per complex bepaald worden.

Het evenwicht tussen People, Planet, Prosperithy en Project moet gewaarborgd worden,

zodat er een evenwicht wordt gevonden tussen CO2 reductie, woonlastenverlaging,

technische mogelijkheden, verwachtingen, financiële mogelijkheden etc.

Operationeel niveau:

Na de vaststelling van de definitieve complexstrategieën is het zaak de

complexbeheerplannen op te stellen. De beheerplannen zijn de vraagbaak voor de

medewerkers van het frontoffice over het beleid, en bevatten alle informatie over het

voorraadbeleid die voor de juiste uitvoering van de processen nodig zijn. Met betrekking

tot het verbeteren van de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zullen

er binnen de complex beheerplannen alleen aanpassingen gemaakt moeten worden mocht

het complexbeleid veranderd zijn.

Tussen het opstellen en het daadwerkelijk uitvoeren van het beleid zit een bepaald gat, dit

gat kan deels opgevangen worden door een organisatorisch en maatschappelijk draagvlak

te creëren voor investeringen in energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande

woningvoorraad. Organisatorisch betekent dit dat het MT en de directie gemobiliseerd

moeten worden om het onderwerp energie te omarmen binnen de organisatie. Een MT- of

directielid zal de eindverantwoordelijkheid op zich moeten nemen, op deze manier is het

mogelijk om energieprestatie in te bedden in de top van de organisatie. De impact van

energieprestatie op de organisatie en het beleid is zo groot dat de Raad van

Commissarissen dit proces zal moeten goedkeuren, bewaken en stimuleren. Ook aan de

onderkant van de organisatie moet het onderwerp energie spreekwoordelijk gaan leven.

Aangeraden wordt om een medewerker uit de organisatie dan wel een nieuwe medewerker

te benoemen tot energiecoördinator. Hij/zij is er als procescoördinator voor

verantwoordelijk dat de resultaten van het inbeddingstraject verder worden

geïmplementeerd en de doelstelling(en) worden behaald. Enerzijds is hij de rechterhand

van het verwantwoordelijke MT-lid, anderzijds staat hij collega’s met raad en daad


- 75 -

terzijde. Alle medewerkers moeten worden gestimuleerd mee te denken over

energiebesparende maatregelen in de bestaande woningvoorraad, kennisontwikkeling

hierover is essentieel.

Om maatschappelijk draagvlak te creëren voor het investeren in energetische

kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad, is het naar buiten uitdragen van

de doelstelling(en) een eerste stap. Door publiciteitscampagnes van de overheid, de

invoering van de EPBD-energielabels en het stijgen van de energiekosten worden huurders

zich steeds meer bewust van het belang van de energieprestatie van woningen. Bij het

energetisch verbeteren van de woningen is het voor een woningcorporatie van belang

inzicht te geven in de woonlastenverlaging, eventueel ook na een huurverhoging (zie

voorbeeld paragraaf 5.3.9). Na het uitvoeren van de energiemaatregelen is een goede

voorlichting over hoe men met de installaties moet omgaan van essentieel belang, immers

alleen door een goed gebruik zullen de energiekosten dalen. Het uitbrengen van

bijvoorbeeld brochures, bewonersbladen, en het organiseren van energiemarkten kunnen

bijdragen aan de bewustwording van huurders en bewoners over het energieverbruik van

hun woning. Een stap die de corporatie in het huurbeleid kan maken is het verhuren via

woonlasten in plaats van huurlasten, om zo inzichtelijk te maken voor een huurder wat de

totale maandelijkse kosten zullen zijn.

Verbeteren & vernieuwen:

Na het ‘plan’ en ‘do’ is nu het ‘check’ en ‘act’ aan de orde. Vastgoedsturing begint en

eindigt met verbeteren & vernieuwen. Check en act houdt in dat er gecontroleerd en zo

nodig bijgesteld moet worden. Het sluiten van de PDCA cirkel is een belangrijke stap

binnen het proces om de uiteindelijke doelstellingen te behalen en het strategisch

voorraadbeleid continue op een hoger niveau te brengen. Vanaf dit moment moet

energieprestatie meedraaien in de dagelijkse corporatiepraktijk alsof het nooit anders is

geweest.

Het incorporeren van energetische kwaliteitsverbeteringen van de bestaande

woningvoorraad in het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie moet zo snel

mogelijk plaatsvinden, immers stilstaan betekent achterblijven wat als gevolg een

verzwakking van de bereikbaarheid van woningen heeft (stijgende woonlasten). Daarnaast

heeft een corporatie een maatschappelijke verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie,

waarop zij aangesproken kunnen worden. Ten slotte hebben investeringen in het

verbeteren van de energetische kwaliteit van woningen een verbetering van de technische

kwaliteit van woningen tot gevolg en zal dit bijdragen aan een verbetering van het

comfort, veiligheid en gezondheid van de woningvoorraad.

6.2 Aanbevelingen voor verder onderzoek

Vanuit het onderzoek en de conclusies volgen een aantal aanbevelingen voor vervolg-

onderzoek:

� De energiescan die ontwikkeld is, is op dit moment vrij statisch. De mogelijkheden

om een scan te ontwikkelen die dynamisch is, wat wil zeggen dat deze zich meer

aanpast op de woningvoorraad van een corporatie aan de hand van verschillende

parameters moet onderzocht worden.

� Aanvullend op de vorige aanbeveling is een onderzoek naar de mogelijkheden van

het gebruik van duurzaam bouwen methoden in relatie tot het strategisch

voorraadbeleid een interessant onderzoek. In hoeverre zijn tools als, DCBA, GPR

gebouw, Greencalc, toolkit bestaande bouw etc. geschikt om op strategie niveau te

gebruiken.


- 76 -

� Het verkennen van de mogelijkheden hoe een woningcorporatie kan verhuren via

woonlasten is een interessant onderzoek. Wat moet een corporatie doen om dit

mogelijk te maken wat, wat moet er in de wetgeving veranderen, welke rol speelt

de overheid in dit verhaal etc. zijn vragen waarop nog geen antwoord is.

� Binnen dit onderzoek is een kort onderzoek gedaan naar hoe een corporatie

onderhoudsbeleid kan koppelen aan het strategisch voorraadbeleid. Een uitdieping

van de precieze koppeling en de rol van verschillende onderhoudstypen (mutatie-,

planmatig- en klachtenonderhoud) zal onderzocht moeten worden.

� Het na enkele jaren monitoren van de ontwikkelingen op energetisch gebied bij

woningcorporatie kan interessante en nieuwe inzichten geven. Het uitwisselen van

ervaringen op energetisch gebied zou een grote bijdrage leveren aan de

corporatiesector.

6.3 Reflectie

In deze paragraaf wordt teruggekeken op het onderzoek en de manieren waarop dat is

uitgevoerd. Gedurende de Master 3 ben ik bezig geweest met het opstellen van het

onderzoeksvoorstel. Het zoeken naar een onderwerp en vervolgens het aantonen van het

nut van het geplande onderzoek waren hier de eerste stappen, welke zonder veel

problemen konden worden doorlopen. Het afbakenen van het onderzoek was de stap die in

de voorbereiding van het onderzoek door mij als het meest lastig is ervaren. De

onderwerpen die ik aandroeg bleken veel verschillende elementen in zicht te hebben en

konden op veel verschillende manieren geïnterpreteerd worden. Door mij meer te

verdiepen in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties, was het mogelijk een

afgebakend onderwerp te formuleren. De twee belangrijkste begrippen binnen het

onderzoek waren energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en

strategisch voorraadbeleid. Energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande

woningvoorraad was en is een belangrijk thema vanuit internationaal tot regionaal niveau.

Door de aandacht voor dit thema was het constant monitoren van de veranderingen en

ontwikkelingen op alle niveaus belangrijk. Zeker ook de ontwikkelingen op dit gebied bij

woningcorporaties heeft mij verder geholpen binnen mijn onderzoek. Het strategisch

voorraadbeleid van een woningcorporatie was voor mij een vrij nieuw onderwerp. In eerste

instantie ben ik mij gaan verdiepen op de theorie hierachter waarbij ik verschillende

procesmodellen heb geanalyseerd. Doordat de procesmodellen vooral theoretisch gericht

waren, was ik erg benieuwd naar hoe strategisch voorraadbeleid in de praktijk wordt

uitgewerkt.

Voor het uiteindelijke onderzoek heb ik gekozen om af te studeren bij een corporatie

waarvan het strategisch voorraadbeleid net vernieuwd was maar waarbij energetische

kwaliteitsverbetering nog niet verwerkt was. Het toeval wilde dat Vestia Rotterdam Noord

het vijflagenmodel van Atrivé als basis heeft gebruikt bij het opstellen van het strategisch

voorraadbeleid. Hierdoor was vergelijking tussen de theorie en praktijk goed te maken.

Door de werkzaamheden die ik bij Vestia Rotterdam Noord heb uitgevoerd ben ik in het

begin van het onderzoek wat tijd verloren. Doordat er veel kennis, informatie en ervaring

binnen Vestia Rotterdam Noord aanwezig was wilde ik deze allemaal in mij opnemen. De

informatie die ik opving wilde ik vaak verwerken binnen mijn onderzoek echter niet alles

had direct met mijn onderzoek te maken. Na enige tijd wist ik toch een afbakening te

maken tussen de informatie die echt nuttig was voor mijn onderzoek en welke niet. De

verloren tijd binnen het onderzoek is ten goede gekomen aan mijn persoonlijke

ontwikkeling. Door de werkzaamheden bij Vestia Rotterdam Noord heb ik meer kennis

gekregen over woningcorporaties, de werkzaamheden van woningcorporaties en in het

bijzonder strategisch voorraadbeleid.


- 77 -

Het doel van het onderzoek was hoe energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande

woningvoorraad verwerkt kon en kan worden binnen het strategisch voorraadbeleid van

een woningcorporatie. Binnen het onderzoek is er gezocht naar hoe een woningcorporatie

energetische kwaliteitsverbetering kan toepassen binnen de bestaande voorraad. Dit is

zowel vanuit praktische maatregelen als vanuit praktijkvoorbeelden van verschillende

woningcorporaties bekeken. Er waren echter veel verschillende inzichten op het

energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad, waardoor het moeilijk was één

lijn te vinden die op beleidsniveau gebruikt kon worden. Om deze reden ben ik gaan

zoeken naar een manier om deze verschillende inzichten te ordenen. Door middel van de

‘Quadruple P’ was het mogelijk de verschillende inzichten en kenmerken te ordenen naar

People, Planet, Prosperithy en Project ofwel naar sociale-, milieu-, economische en

ruimtelijke kwaliteiten. Echter het doel van het onderzoek was hiermee niet bereikt. De

koppeling tussen de mogelijkheden van het verbeteren van de energetische kwaliteit en de

daadwerkelijke verwerking binnen het beleid van een corporatie was nog niet gemaakt.

Bij het uiteenzetten van de incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering in de

bestaande woningvoorraad binnen het strategisch voorraadbeleid van een corporatie bleek

dit een heel erg beleidsmatig verhaal te zijn. De vraag hoe het beleidsmatig kan was wel

beantwoord maar de manier waarop verschillende kenmerken of inzichten berekend

konden worden was niet helder. Met andere worden dat er beleidsmatig gezien

doelstellingen gesteld moesten worden was helder maar de vraag hoe men kon bepalen of

de doelstelling wel realistisch waren was niet beantwoord. Om naast het beleidsmatige

verhaal het advies ook praktisch hanteerbaar te maken ben ik gaan zoeken naar

berekeningsmethoden. Het EPBD-energielabel wat eigenlijk de aanleiding is geweest van

mijn onderzoek bleek uiteindelijk het aanknopingspunt te zijn tot het praktische deel van

mijn onderzoek. Door middel van het EPBD-energielabel was het mogelijk inzichtelijk te

maken wat de energetische kwaliteit van de bestaande woningvoorraad was of is mede

aan de hand van voorbeeldwoningen. Door aan de voorbeeldwoningen verschillende

verbeterpakketten te koppelen was het mogelijk woonlastenverlichting te berekenen, CO2

reductie percentages te berekenen en te berekenen hoe men de EPBD-energielabels moest

verbeteren. Door de praktische en beleidsmatige uitkomsten uit het onderzoek te

combineren met elkaar is het mogelijk geweest een procesmodel te ontwikkelen. Binnen

het procesmodel zijn praktische middelen besproken bij de verschillende beleidsmatige

stappen. Dit onderzoek, en in het bijzonder het procesmodel, kan gebruikt worden bij de

incorporatie van energetische kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad in

het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties.

Samenvattend zijn er niet veel tegenslagen geweest binnen het onderzoek. De constante

ontwikkeling van het onderwerp energie vanuit internationaal tot regionaal niveau bracht

soms nieuwe inzichten midden in het proces met zich mee. Deze nieuwe inzichten

betekende soms een verandering van uitkomsten of aanpassingen binnen het

procesmodel. Daarnaast was de zoektocht tussen een praktisch middel wat binnen het

beleidsproces gebruikt kon worden een lastige opgave. Het onderzoek is zonder grote

problemen en binnen het tijdsbestek verlopen waarbij ik zeer veel kennis heb opgedaan

van het doen van wetenschappelijk onderzoek en van zowel de afstudeeronderwerpen als

de corporatiesector in zijn geheel.


- 78 -

Literatuurlijst

Tijdschriften & Boeken

� Aedes, (2007), “Antwoord aan de samenleving”, Aedes, Hilversum.

� Aedest et al (2007), “Meer met Minder”, onbekend

� Aken, J.E. van (2002), “Strategievorming en organisatiestructurering”, Deventer:

Kluwer.

� Baarda, D. & M. de Goede (2001), “Basisboek methoden en technieken”,

Groningen: Wolters-Noordhoff.

� Beerepoot, M. et al (2004), “Renewable energy in energy performance

regulations”, Delft: DUP.

� Boerema, (2007), “Info wonen 2007”, Doetinchem: Reed Business Information BV.

� Borst, C et al (2006), “Prestratie gericht samenwerken bij onderhoud – stimulaties

voor innovaties in het onderhoudsbedrijf?”, Gouda: Habiforum.

� Broeke, R.A. van den (1998), “Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties:

informatievoorziening en instrumenten”, Delft: DUP.

� Buys A. et al (2007), “Wonen op een rijtje – de resultaten van het woononderzoek

Nederland 2006”, Amsterdam: Rigo.

� Cameron, K.S. & R.E. Quinn (2006), “Onderzoeken en veranderen van

organisatiecultuur”, Den Haag: Academic Services.

� Convenant Woonbron (2007), “Samenwerkingsconvenant Energietransitie

gebouwde omgeving binnen het Rotterdam Climate Initiative (RCI)”, onbekend.

� Cramer, J.M. (2007), “Schoon en zuinig: nieuwe energie voor het klimaat”, Den

Haag: Ministerie van VROM.

� Daft, R.L. (2005), “Organisatietheorie en –ontwerp”, Den Haag: Academic

Services.

� Dalen, J.P. van et al (2007), “Stromen Dossier – EPBD in de praktijk”, Den Haag:

SDU.

� Donze, G (2007), “ Memo CO2-reductie de Alliantie”, Memo G. Donze (W/E

adviseurs) aan M. Pel (de Alliantie) – 18 juni 2007.

� ECN (1999), “Uitvoeringsnota Klimaatbeleid – Energieverslag 1999, ECN, Petten

� Eskinasi, M & G. Wolleswinkel (2006), “Advies afronding SVB – Vestia Rotterdam

Noord” Atrivé: Houten.

� Eskinasi, M et al (2006), “Corporaties & Vastgoedsturing”, Nestas: Almere.

� Europees Parlement & de raad van de Europese Unie (2002), “Richtlijn

2002/91/EG van het Europees Parlement en de Raad - betreffende de

energieprestatie van gebouwen”, onbekend.

� Gilijamse, W. & B. Jablonska (2002), “Verbetering energieprestatie bestaande

woningen”, Petten: ECN.

� Go, K. & B. Weevers (2008), “Corporaties & Energieprestatie – een praktische

handreiking tot duurzaam succes”, Almere: Nestas communicatie.


- 79 -

� Gruis, V.H. (2000), “Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties”,

Delft: DUP.

� Gruis, V.H. & M. van Sprundel (2003), “Strategisch voorraadbeleid Delftwonen”,

Delft: DUP.

� Hal, J.D.M. van (2007), “A labeling system as stepping stone for incentives related

to the profitability of sustainable housing”, Springer.

� Heeger, H. (2007), “Onderhoudsbeleid en Strategisch Voorraadbeleid”, onbekend.

� Hoenderdos, T. & H. Priemus (1985) “Werkplan Technisch beheer”, Rotterdam:

IOP-bouw.

� INK (2007), “Introductie, filosofie, inhoud en toepassing van het INK-

managementmodel”, Zaltbommel: INK.

� Kabbaj, F. (2008), Interview: Adviseur Onderhoud en Milieu Staedion 21-02-08.

� Laméris, L. (2007), “De ambities van duurzaam bouwen – de succesfactoren en

knelpunten in het ontwikkelingsproces (afstudeerrapport)”, Delft.

� Lamers, I.D. (2003), “McKinsey’s 7s-model”, Hilversum: NCOI.

� Menkveld M. (2007), “Beoordeling werkprogramma Schoon en Zuinig – Effecten op

energiebesparing, hernieuwbare energie en uitstoot van broeikasgassen”, Petten:

ECN.

� Menkveld, M. et al (2003), “Verkenning energie-infrastructuur Amsterdam Noord”,

Petten: ECN.

� Mintzberg, H. (2003), “Organisatiestructuren”, Schoonhoven: Academic Services.

� NEN (2005), “NEN 2767 ontwerp – conditiemeting van bouwen installatiedelen”,

Delft: NEN.

� Nieboer N.E.T. & A. Straub (2003), “Strategisch beslissen over het woningbezit”,

Delft: DUP.

� OFW woondiensten (2006), “Oost Flevoland Woondiensten & duurzaam

ondernemen”, Dronten: OFW.

� OFW woondiensten (2007), “Duurzaam bouwen aan goed wonen – strategisch

beleidsplan voorraad en nieuwbouw”, Dronten: OFW.

� Os, P. van (2007), “Mensen Stenen Geld – Het beleidsproces bij

woningcorporaties”, Nivo Drukkerij & DTP Service: Delft.

� Pel, M (2007a), “Memo doelstelling energieprestatie”, Memo M. Pel (de Alliantie)

aan concerndirectie (de Alliantie) – 18 juni 2007.

� Pel, M. (2007b), “Presentatie: Energielabels in beleid Alliantie”, Corpovenista –

Energielabels in corporatiebeleid: na inventariseren ook integreren, themamiddag

27 november 2007.

� Remkes, J.W. et al (2000), “Nota Wonen - mensen wensen wonen”, Den-Haag:

ministerie van VROM.

� Rooij, G. de (2008), Interview: Senior adviseur markten vastgoedstrategie Atrivé

04-03-08.

� Senternovem (2007a), “BARe helpt De Alliantie energiebesparing te managen”

Utrecht: Senternovem (factsheet Praktijvoorbeelden woningbouw)


- 80 -

� Senternovem (2007b), “Cijfers en tabellen”, Utrecht: Senternovem.

� Senternovem (2001c), “Referentiewoningen bestaande bouw” Utrecht:

Senternovem

� Senternovem (2007d),“Voorbeeldwoningen bestaande bouw 2007”, Utrecht:

Senternovem.

� Senternovem (2007e), “Vormgeving ambities energiebeleid - WonenBreburg”

Utrecht: Senternovem (kompas, energiebewust wonen en werken)

� Senternovem (2007f), “Woningcorporaties en het energieprestatie-certificaat”,

Utrecht: Senternovem.

� Siderius, F. (2007a), “Betaalbaar wonen in de toekomst, meer dan huur alleen

(afstudeerrapport)”, Delft.

� Siderius, F. (2007b), “Energielabels in het beleid van woonbron”, presentatie 27

november 2007.

� Smid, J.W. (2008), “Notie – ontwikkeling energiebeleid Vestia Rotterdam Noord”,

Rotterdam: Vestia Rotterdam Noord.

� Smid, J.W. & N. Nieboer (2007), “Energy-efficient asset management for

professional landlords”, onbekend.

� Staedion (2002), “Programma van Eisen bestaande bouw – versie 1.3.3” Delft:

TNO

� Staedion (2007), “Milieubeleidsplan 2007 – 2011- versie 1.4”, Den Haag:

Staedion.

� Straub, A. (2008), Interview: Senioronderzoeker duurzaam woningvoorraadbeleid

en kwaliteitszorg OTB Adviseur Onderhoud en Milieu Staedion 19-03-08.

� Straub, A. (2001), “Technisch beheer door woningcorporaties in de 21e eeuw”,

Delft: DUP.

� Straub, A. en G. Vijverberg (2002), “Verbeteren van de woontechnische kwaliteit

van sociale huurwoningvoorraad”, Den Haag: VROM.

� Sunnika, M. & C. Boon (2002), “Housing associations and sustainable

management”, Delft: DUP.

� Sunikka, M. (2006), “Beleid voor het verbeteren van de energieprestaties van de

Europese Woningvoorraad”, Gouda: Habiforum.

� Thomsen, A. (2006), “Levensloop van woningen”, Delft: DUP.

� Vestia (2006), “Het oeuvre van Vestia – innovatieve energieprojecten” Onbekend:

Vestia

� Vijverberg, G. (2005), “Technisch beheer en strategisch voorraadbeleid in de

corporatiesector”, Gouda: Habiforum.

� Vrom (2002), “Energiebesparende maatregelen in de woningvoorraad – KWR 2000

maakt de balans op”, Den Haag: Ministerie van Vrom

� Vrom (2007), “Cijfers over Wonen 2006 – feiten over mensen, wensen, wonen”

Den Haag: Ministerie van Vrom

� Waals, J.F.M. van der et al (2000), “Energiebesparing en stedelijke

herstructurering een beleidswetenschappelijke analyse”, Utrecht.


- 81 -

Websites

� Management Methods, Models and More.

http://www.12manage.com Geraadpleegd op 27-05-08

� Nederlands Normalisatie Instituut

http://www2.nen.nl/ Geraadpleegd op 17-09-2007

� Aedes branchevereniging van woningcorporaties

http://www.aedes.nl Geraadpleegd op 14-09-2007

01-10-2007

� Alenso adviseur voor energie

http://www.alenso.eu Geraadpleegd op 17-09-2007

� Buurtmonitor - statistische gegevens buurten en wijken

http://www.buurtmonitor.nl Geraadpleegd op 21-04-2008

� Statline – statistische gegevens

http://www.cbs.nl/statline Geraadpleegd op 09-10-2007

� Projectonwikkelaar Ceres

http://www.ceres.nl Geraadpleegd op 03-05-2008

� Corenet Global

http://www.corenetglobal.org Geraadpleegd op 07-11-2007

� Energiebesparingsverkenner SenterNovem

http://www.energiebesparingsverkenner.nl Geraadpleegd op 15-04-2008

16-04-2008

� Ecofys

http://www.ecofys.nl Geraadpleegd op 08-10-2007

� ESAM project

http://www.esamproject.org Geraadpleegd op 18-03-2008

� Projectontwikkelaar Estrade

http://www.estrade.nl Geraadpleegd op 03-05-2008

� Website EU

http://www.europa.eu Geraadpleegd op 21-11-2007

� Kenniscentrum stedelijke vernieuwing

http://www.kei-centrum.nl Geraadpleegd op 17-09-2007

04-12-2007

� Learn.com

http://www.learn.com Geraadpleegd op 27-05-08

� Woningcorporatie Oost Flevoland Wonen

http://www.ofw.nl Geraadpleegd op 27-02-2008

� SenterNovem agentschap voor duurzaamheid en innovatie

http://www.senternovem.nl Geraadpleegd op 01-10-2007

03-12-2007

� Woningcorporatie Staedion

http://www.staedion.nl Geraadpleegd op 26-02-2008

� Woningcorporatie Vestia

http://www.vestia.nl Geraadpleegd op 04-12-2007

09-03-2008 / 21-04-2008

� Ministerie van VROM

http://www.vrom.nl Geraadpleegd op 16-09-2007

24-09-2007 / 26-02-08

� Woningcorporatie Wonen Breburg

http://www.wonenbreburg.nl Geraadpleegd op 05-03-2008

� Woningcorporatie Woonbron

http://www.woonbron.nl Geraadpleegd op 07-03-2008


- 82 -

EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN...strategisch voorraadbeleid. Graag wil ik van de...

Documents

Transcript of EPBD VAN ROOD NAAR GROEN H.W.W. HARTMAN...strategisch voorraadbeleid. Graag wil ik van de...