Bouwfonds in gebiedsontwikkeling(ambitie, positionering, proces en vakmanschap)

Patrick Joosen

Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst (GROK 1998)Grondexploitatie:

• gemeente Amersfoort & Consortium Vathorst (50% / 50%)• Partijen richten gezamenlijk Ontwikkelingsbedrijf Vathorst• Maximaal risico bij private partijen is 11 mio.

Grondexploitatie en Realisatieovereenkomst (GROK 1998)

Opstalexploitatie• Ca. 60% woningen (6.400) voor rekening en risico van Consortium Vathorst

Consortium Vathorst• Vathorst CV met Vathorst Beheer BV als beherend vennoot• AM Wonen (Amstelland)• Bouwfonds Ontwikkeling• Dura Vermeer Hengelo• Heijmans (Van Zwol)• Alliantie (Latei) (SCW)

• 10.500 woningen- gerealiseerd , 7.000 - in ontwikkeling en verkoop, 500- nog te gaan, 3.000

Woonwijk in wording (ca. 14.000 Woonwijk in wording (ca. 14.000 inwoners)inwoners)

Tijden veranderen

Vaststelling grondexploitatie 2012:•Gemeente constateert (scenario’s) mogelijk tekort van € 70 mio (of € 30 mio?);

•Consortium (Vathorst Beheer) participeert voor 50%, ….het verlies is gemaximeerd tot € 11 mio (6 partijen).

Insteek van de gemeente:•Aanpassing van de risicoverdeling;•Meer concurrentie door uitnodigen van derden;•Meer vrije kavels en collectief particulier opdrachtgeverschap.

6 april 2012

“Als de huizenmarkt in de Amersfoortse wijk Vathorst volledig instort en er voorlopig

geen verbetering optreedt, dan gaat dat de gemeente 47 miljoen euro kosten.

Projectontwikkelaars kunnen zo’n elf miljoen euro verliezen. Dat heeft Ontwikkelings

Bedrijf Vathorst (OBV) berekend.”

de poort naar zowel de de poort naar zowel de Randstad als naar Randstad als naar

(noord)oost Nederland(noord)oost Nederland

Beperkte kansen Beperkte kansen voor de voor de

huursectorhuursector

kan profiteren van kan profiteren van de snelle groei de snelle groei van het aantal van het aantal huishoudens, huishoudens,

30.000 tot 203030.000 tot 2030

Stijging Stijging toekomstige toekomstige

aantal inwoners aantal inwoners (28.000) en nog (28.000) en nog belangrijker van belangrijker van

het aantal het aantal huishoudenshuishoudens

Aantrekkelijke Aantrekkelijke woonplaats voor woonplaats voor

gezinnengezinnen

Stad steeds Stad steeds aantrekkelijkeaantrekkelijke

r voor r voor jongerenjongeren

economisch vitale economisch vitale en sterke regioen sterke regio(2x modaal of (2x modaal of

meer)meer)

Hoogwaardige Hoogwaardige werkregiowerkregio

Marktperspectief (regio) Amersfoort

Doelgroep geeft Doelgroep geeft voorkeur aan een voorkeur aan een

nieuwbouw nieuwbouw koopwoning, mn. in koopwoning, mn. in

het middeldure het middeldure segmentsegment

Unieke woonplekUnieke woonplekGroen en rustGroen en rust

Dichtbij Dichtbij (stedelijke) (stedelijke)

voorzieningenvoorzieningen

Aantrekkelijke Aantrekkelijke locatie voor locatie voor stedelijke stedelijke gezinnengezinnen

Aanbod bestaande Aanbod bestaande bouw is groot bouw is groot

Nabij het Centraal Nabij het Centraal StationStation

Goed bereikbaarGoed bereikbaar

Gedifferentieerd Gedifferentieerd aanbodaanbod

kindvriendelijkkindvriendelijk

Onze klanten

Nieuw perspectief

Gemeente & Vathorst Beheer geven opdracht voor een heroriëntatie• Nieuw, integraal verleidelijk perspectief voor Vathorst (+ West en Noord);• Aantoonbare meerwaarde van de integrale samenhang (ruimtelijk, financieel en

programma) :• Een meer optimaal planproces met heroverweging rol OBV.

Impasse

Gemeente “ geen politieke commitment over nu betrekken Vathorst West en Noord”

Proces gebiedsontwikkeling

• Geen lineair, geordend proces• Voortdurende interactie met de

omgeving• Met kansen en bedreigingen

PROJECT EN/OF

KAVEL GEBIED STAD & REGIO OPLEVERING REALISATIE

Dilemma's

Dubbele pet (GREX / Opstal) Speler & scheidsrechterGebiedsontwikkelaar OpstalontwikkelaarEigen belang Partner belangZeggenschap InvloedVerkiezingen Bestuurlijke continuïteitZorgvuldigheid EffectiviteitHuidige marksituatie Kansen in toekomst (LR)Verantwoordelijkheid Vrijheid“Deskundigen” “Consument”(ge)win-win VerliesBeeld WerkelijkheidVathorst Nu Noord-West………………….………………………………

Daarnaast: 1200 woningen, Winkelcentrum, Podium,…….

Nu actueel• Maar als Vathorst weinig hinder ondervindt van andere nieuwbouwprojecten uit de

stad Amersfoort….. waar zijn dan de kopers voor Vathorst?

• Concurrentie van nieuwbouw binnen Vathorst is enorm, ook van projecten buiten Vathorst Beheer/033NieuwWonen. Momenteel staan er 233 nieuwbouw koopwoningen in Vathorst te koop. Alle woningtypes worden in ruime mate aangeboden: 2^1 27%, vrijstaand 26%, tussenwoning 19%, vrije kavels 13%, hoekwoning 7%, appartement 6%, overig 2%. Zeer brede range aan prijsniveaus van ggb woningen: 1,8 ton – 7 ton. De consument die nieuwbouw wil, heeft dus veel keuze!

• Concurrentie vanuit de bestaande markt is groot: 224 bestaande ggb woningen in Vathorst zelf = 22% van alle te koop staande ggb woningen in Amersfoort.

• Vijver is afgelopen jaren een stuk kleiner geworden. Misschien is die in Vathorst (voorlopig) wel zo goed als opgedroogd?! Veel huishoudens staan ‘onder water’. Dus weinig doorstroming naar duurdere woningen

• Financiering is issue. Kijk naar @yourplace: goede verkoop maar wel voor een groot gedeelte met starterslening