Deloitte Financial Advisory Services B.V. Real Estate Advisory Orteliuslaan 1041 3528 BE Utrecht Postbus 85104 3508 AC Utrecht Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9985 www.deloitte.nl

Op alle opdrachten verricht door Deloitte zijn de ‘Algemene Voorwaarden Dienstverlening Deloitte Nederland, november 2010’ gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 24362837 van toepassing.

Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited

Duurzaam beheer van bedrijventerreinen

Sturen op waardebehoud en langere economische

levensduur

Definitief 19 maart 2012

2/17

19 maart 2012

Inhoud

Voorwoord 3

1. Kader en vraagstelling 4

1.1 Kader: (te) snelle veroudering van bedrijventerreinen 4

1.1.1 Problematiek 4 1.1.2 Belangen 4 1.1.3 Verantwoordelijkheden 5

1.2 Vraagstelling en leeswijzer 6

2. Duurzaam kwaliteitsbehoud: opmaak naar een nieuwe manier van werken 7

2.1 Verzakelijking en duurzaam beheer bedrijventerreinen 7

2.2 Levensduurdenken bij bedrijventerreinen 8

2.2.1 De levensduur van een bedrijventerrein 8 2.2.2 Staand gemeentelijk beleid beheer en onderhoud: ad hoc besluiten 9

2.2.3 Duurzaam beheer en onderhoud door levensduurdenken 10

2.2.4 Levensduurdenken kan niet zonder een structureel budget 11

2.3 Verwachte effecten van een structureel budget voor beheer en onderhoud 12

2.3.1 Effecten op de bedrijventerreinenmarkt en het private handelen: 12 2.3.2 Effecten voor gemeentelijk beleid en financiën 12

3. Structureel budget: hoe vorm te geven? 13

3.1 Twee hoofdstromen 13

3.2 Structurele budgettering binnen de gemeente: de bestemmingsreserve 14

3.3 Overheveling van het budget aan derden 15

3.3.1 Budget specifiek voor één bedrijventerrein 15 3.3.2 Storten van het budget in een regionaal fonds 15

4. Conclusie 15

Bijlage 1: Toelichting Energy Service Companies 17

3/17

19 maart 2012

Voorwoord

Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord (hierna: NHN) is al geruime tijd in gesprek met haar

aandeelhouders over de rol die gemeenten bij de verzakelijking van het beheer en onderhoud

kunnen innemen. Belangrijk thema in deze gesprekken is de fluctuatie in de jaarlijks beschikbare

budgetten voor beheer en onderhoud. In de visie van NHN kan een structurele budgettering

bijdragen aan een hoger kwaliteitsniveau op bedrijventerreinen.

Met deze notitie beoogt het Centraal Coördinatiepunt West-Friesland (hierna: Centraal

Coördinatiepunt) het hoe en waarom van duurzaam beheer en onderhoud op bedrijventerreinen

voor het voetlicht te brengen. Ook reikt zij de betrokken gemeenten manieren aan om dit in de

praktijk vorm te geven.

4/17

19 maart 2012

1. Kader en vraagstelling

1.1 Kader: (te) snelle veroudering van bedrijventerreinen

1.1.1 Problematiek

De problematiek van veroudering van bedrijventerreinen kenmerkt zich enerzijds door een

(over)aanbod van relatief goedkope uitleglocaties, waardoor bestaande bedrijventerreinen aan

populariteit inboeten. Anderzijds spelen er kwalitatieve problemen op de bestaande

bedrijventerreinen zelf, waardoor deze bedrijventerreinen minder aantrekkelijk zijn geworden.

De bestaande terreinen zijn onderhevig aan (te) snelle veroudering. De veroudering kan tot uiting

komen in sociale en economische teruggang, inefficiënt ruimtegebruik, verrommeling en

onveiligheid. Kortom: de ruimtelijke kwaliteit, de gebruikerswaarde, belevingswaarde en

toekomstwaarde van het gebied, neemt af.

Aanbod van nieuwe terreinen en de verminderde kwaliteit van bestaande terreinen (achterstallig

onderhoud en gebrek aan diversificatie) versterken elkaar en leiden tot een neerwaartse spiraal

van versnelde kwaliteitsvermindering en kortere economische levensduur van bestaande

bedrijventerreinen met kostbare herstructurering als mogelijk enig alternatief.

Om het overaanbod van uitleglocaties te beperken wordt binnen Noord-Holland Noord in de

regio‟s Kop van Noord-Holland en West-Friesland regionaal samengewerkt en relatieve

schaarste gecreëerd. De opgave voor de komende jaren is dan ook hoofdzakelijk een kwalitatieve

opgave. Het is hierbij zaak om duurzaam beheer en integrale kwaliteitsverbetering toe te passen

teneinde waarde te creëren en de bedrijventerreinen aantrekkelijker te maken voor bedrijven.

1.1.2 Belangen

Zowel de gemeenten als de vastgoedeigenaren/gebruikers van bedrijventerreinen hebben belang

bij het op peil houden van de ruimtelijke kwaliteit. Een bedrijventerrein bestaat gewoonlijk

immers uit privaat eigendom, de bedrijfskavels, en publiek eigendom, de openbare ruimte.

Overheidsbelangen

Een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein helpt de overheid een aantrekkelijk

economisch klimaat te creëren met positieve invloed op de werkgelegenheid;

De kosten van het op peil houden van een bepaald kwaliteitsniveau zijn naar verwachting

lager dan de kosten voor herstelwerkzaamheden.

De economische levensduur van een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein is naar

verwachting langer, waardoor de noodzaak tot herstructurering wordt voorkomen of later

in de tijd komt en de kosten hiervoor lager kunnen zijn.

5/17

19 maart 2012

Vastgoedeigenaren/Gebruikersbelangen

Een duurzaam en kwalitatief hoogstaand bedrijfspand en bedrijventerrein verzekert de

gebruiker langdurig van een optimale gebruikswaarde;

De waarde van een bedrijfspand is mede afhankelijk van de kwaliteit van de omliggende

panden/de kwaliteit van het bedrijventerrein als geheel. Een kwalitatief hoogstaand

bedrijventerrein heeft op objectniveau een waardeverhogend effect;

Een kwalitatief hoogstaand bedrijventerrein heeft een positief effect op het imago van de

gebruiker.

1.1.3 Verantwoordelijkheden

Ondanks het feit dat de betrokken partijen belang hebben bij een kwalitatief hoogstaand

bedrijventerrein, is de praktijk veelal dat de kwaliteit van bestaande terreinen (te) snel afneemt.

Dit behelst een teruggang van de kwaliteit in het private domein, maar ook in het openbaar

gebied.

De verantwoordelijkheid van duurzaam kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen ligt niet slechts

bij één partij. De gemeenten zijn in beginsel primair verantwoordelijk voor de openbare ruimte.

De vastgoedeigenaren/gebruikers zijn in beginsel verantwoordelijk voor het kwaliteitsbehoud

van hun eigen kavel/bedrijfsruimte. Er bestaat echter een wisselwerking tussen onderhoud en

beheer van het publieke en private eigendom.

De veroudering van het private eigendom vindt haar oorzaak hoofdzakelijk in het gebrek aan

investeringsbereidheid van eigenaren/gebruikers. Aangezien op bedrijventerreinen veelal sprake

is van versnipperd eigendom en de vastgoedwaarde deels wordt bepaald door de kwaliteit van

het omliggende gebied, zal een investering op objectniveau pas optimaal effect sorteren als ook

de andere gebruikers zullen investeren in de kwaliteit van hun panden. Waarom zou je immers

investeren als de buurman dat ook niet doet of als niet zeker is dat de buurman gaat investeren in

kwaliteitsverbetering?

De investeringsbereidheid van eigenaren/gebruikers is ook afhankelijk van de kwaliteit van de

openbare ruimte. Op het moment dat het beheer en onderhoud slechts ad hoc wordt uitgevoerd

en dus geen duurzaam karakter heeft, bestaat er voor de eigenaren/gebruikers geen zekerheid dat

de kwaliteit van de openbare ruimte duurzaam en voor langere tijd is geborgd.

Dit gebrek aan zekerheid over een continu kwaliteitsniveau van de openbare ruimte leidt er toe

dat private partijen geen of te weinig prikkels hebben om zelf te investeren op het

bedrijventerrein. Het rendement op de eigen investering is door het (dreigende) gebrek aan

kwaliteit van de openbare ruimte immers niet verzekerd. Om dit te doorbreken en financieel

commitment van private partijen te stimuleren, geldt als randvoorwaarde dat de gemeente kan

aantonen dat de kwaliteit op het bedrijventerrein duurzaam zal zijn geborgd.

6/17

19 maart 2012

Op het moment dat zeker is dat de gemeente ook financieel is gecommitteerd en beheer- en

onderhoudsbudgetten ook structureel zeker zijn gesteld, zal vertrouwen worden gegeven en

private investeringsbereidheid worden gestimuleerd.

In onderstaande figuur zijn de gevolgen van niet structureel onderhoud en beheer van de

openbare ruimte schematisch weergegeven.

1.2 Vraagstelling en leeswijzer

Binnen het in paragraaf 1.1 gestelde kader en passend binnen de regionale afspraken in de

regio‟s West-Friesland en Kop van Noord-Holland heeft het Centraal Coördinatiepunt Deloitte

gevraagd om in aansluiting op de pilot Verzakelijking een beslisdocument te schrijven. Op basis

van dit beslisdocument kunnen de ambtelijke organisaties en gemeentelijke besturen van de

aandeelhouders in NHN besluiten maatregelen te nemen die het duurzame beheer van

bedrijventerreinen bevorderen. De focus van dit document ligt op het zeker stellen van de

periodieke beheer- en onderhoudsbudgetten.

In het volgende hoofdstuk behandelen wij in het kort het thema verzakelijking in relatie tot

duurzaam beheer van bedrijventerreinen, waar wij in het bijzonder ingaan op het

levensduurdenken en het belang van structurele budgetten voor beheer en onderhoud.

In hoofdstuk 3 worden diverse budgetteringsmogelijkheden beschreven met de bijbehorende

voor- en nadelen voor de gemeentelijke bedrijfsvoering en financiële huishouding.

7/17

19 maart 2012

2. Duurzaam kwaliteitsbehoud: opmaak naar een nieuwe manier van

werken

2.1 Verzakelijking en duurzaam beheer bedrijventerreinen

Verzakelijking is: “een langetermijnstrategie, gericht op behoud en groei van de waarde van

bedrijventerreinen door een professionele en gebiedsgerichte aanpak, via een grotere (financiële)

betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, regionale

ontwikkelingsbedrijven) in samenspraak met overheden”1

Kernbegrippen binnen verzakelijking zijn professionalisering, gebiedsgerichte aanpak, financiële

betrokkenheid van private partijen en een lange termijn visie, gericht op waardebehoud en

waardegroei van bedrijventerreinen2.

Wij zien een aantal trends rondom de thema‟s verzakelijking en duurzaam beheer van

bedrijventerreinen:

Regionale samenwerking;

Levensduur denken;

Oprichting parkmanagementorganisaties;

Investeren in energiebesparende maatregelen. Zie voor een voorbeeld bijlage 1;

Professionalisering van beheer en onderhoud.

De overheid kan in samenwerking met de private partijen in alle bovengenoemde deelaspecten

een rol spelen. In de regio‟s West-Friesland en de Kop van Noord-Holland zijn al flinke stappen

gezet op het gebied van regionale samenwerking en oprichting van parkmanagementorganisaties.

Bijzonder is voorts dat in de gemeente Hoorn één parkmanagementorganisatie is ingesteld voor

alle bedrijventerreinen in de gemeente.

Het aspect waar gemeenten ook een belangrijke rol vervullen en waar op relatief korte termijn

het meest concrete resultaat van is te verwachten, is het verder professionaliseren van het beheer

en onderhoud van bedrijventerreinen.

1 Citaat uit: IPO, VNG, Interdepartementaal Programma Bedrijventerreinen (2010). Roadmap naar verzakelijking

van de bedrijventerreinenmarkt.

2 Zie ook Taskforce herontwikkeling Bedrijventerreinen (2009); Kansen voor kwaliteit, een ontwikkelingsstrategie

voor bedrijventerreinen.

8/17

19 maart 2012

De gemeente kan hierin, zoals ook in hoofdstuk 1 is verwoord, een aanjagende rol vervullen en

zo een goede stap zetten in integrale kwaliteitsverbetering alsmede waarde-creatie op

bedrijventerreinen. Het levensduurdenken kan daarbij een sturende rol vervullen.

2.2 Levensduurdenken bij bedrijventerreinen

2.2.1 De levensduur van een bedrijventerrein

Bedrijventerreinen hebben in beginsel een levenscyclus met opeenvolgende fases zoals in

onderstaande figuur weergegeven:

Planfase (introductie). Plannen voor ontwikkeling worden gemaakt. De eerste kavels

worden bouwrijp gemaakt.

Ontwikkelingsfase (groei). De eerste kavels worden uitgegeven, het terrein wordt in gebruik

genomen.

Exploitatiefase (consolidatie). In deze fase is het terrein „verzadigd‟. Op het moment dat

een gebruiker vertrekt, wordt de kavel snel weer in gebruik genomen door een andere

gebruiker. Gebruikers investeren in de gebouwen, de gemeente is verantwoordelijk voor het

onderhoud en beheer van de openbare ruimte.

Teruggang: Het terrein veroudert en verliest aan ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe(re) terreinen

zijn aantrekkelijker dan het bestaande terrein. Vrijkomende kavels worden niet zonder meer

weer in gebruik genomen. Het terrein zit in een negatieve spiraal. Gebruikers en de gemeente

zijn minder bereid tot investeringen in kwaliteit, het terrein veroudert verder. Deze negatieve

spiraal kan doorbroken worden door het uitvoeren van een herstructurering of

herontwikkeling. Dit vraagt doorgaans een grote investering.

Vra

ag n

aar

kave

ls

Tijd

Plan Ontwikkeling Exploitatie Teruggang Plan Ontwikkeling

Beheer en onderhoud

Woonrijp maken gebied

Bouwrijp maken

Herstructurering

Ruimtelijke ingreep

Fase

9/17

19 maart 2012

2.2.2 Staand gemeentelijk beleid beheer en onderhoud: ad hoc besluiten

Het Centraal Coördinatiepunt heeft geconstateerd dat ook in de regio Noord-Holland Noord de

gemeentelijke beheer- en onderhoudstaken op bedrijventerreinen ad hoc en onvoldoende vanuit

een life cycle benadering worden uitgevoerd. Gemeenten hebben veelal voorafgaand aan een

investeringsbeslissing op nieuwe of bestaande terreinen3 niet afdoende in kaart voor hoe lang zij

de kwaliteit van het openbaar gebied op een bedrijventerrein op een bepaald kwaliteitsniveau wil

houden. Ook is onvoldoende inzichtelijk welke investeringen (preventief onderhoud en pro-

actieve investeringen ter verbetering/instandhouding van de kwaliteit) er op welke momenten in

de toekomst nodig zijn om dit kwaliteitsniveau duurzaam te waarborgen.

In de praktijk wordt er op bedrijventerreinen veelal correctief onderhoud uitgevoerd.

Gemeentelijke investeringen in beheer en onderhoud worden pas gedaan op het moment dat er

„iets stuk‟ is en alleen als er budget beschikbaar is. Los van het feit dat dit beleid bij

eigenaren/gebruikers leidt tot onzekerheid over een duurzame kwaliteit en beperkte

investeringsbereidheid, kan correctief onderhoud over de levenscyclus van een bedrijventerrein

ook duurder uitvallen dan preventief onderhoud. Dit effect wordt vergroot als deze kosten netto

contant worden gemaakt.

Daarnaast geldt dat pro-actieve investeringen in kwaliteitsbehoud een belangrijke bijdrage aan

het verlengen van de levensduur van bedrijventerreinen kan leveren.

Door deze „ad hoc-benadering‟ hebben gemeenten weinig grip op de levenscyclus van een

bedrijventerrein en kunnen zij onvoldoende sturen op het verlengen van de levensduur. Deze ad

hoc-benadering leidt er ook toe dat niet goed kan worden ingeschat wanneer de situatie zodanig

verslechtert (het moment van teruggang) dat alleen een forse ruimtelijk ingreep kan helpen om

weer een acceptabel kwaliteitsniveau te bereiken. De gemeente kan hierdoor op onverwachte

momenten voor onverwachte grote investeringen komen te staan.

3 Hier wordt bijvoorbeeld de initiële investering in de ontwikkelingsfase bedoeld, maar ook de investering in groot

onderhoud en de investering in renovatie, herstructurering of herontwikkeling.

10/17

19 maart 2012

Zie voor een schematische weergave onderstaande figuur:

2.2.3 Duurzaam beheer en onderhoud door levensduurdenken

Gemeenten staan voor de uitdaging de kwaliteit op bedrijventerreinen voor een langere duur op

een constant niveau te houden en de levensduur van bedrijventerreinen te verlengen.

Deze doelstellingen kunnen worden bereikt door levensduurdenken. Het levensduurdenken is

een sterk opkomende trend die wij steeds vaker in de praktijk zien bij infrastructurele werken en

huisvestingsprojecten van overheden. Kern in het levensduurdenken is om de levensduur (van in

dit geval een bedrijventerrein) te verlengen en de benodigde investeringen en het gewenste

kwaliteitsniveau af te stemmen op een bepaalde termijn. Door het optimaliseren van de totale life

cycle costs kan per saldo een besparing bij gemeenten ontstaan. Ook door het in één contract

aanbesteden van investeringen, beheer en onderhoud kan efficiencywinst ontstaan voor

gemeenten ten opzichte van meerdere contracten/aanbestedingen over meerdere jaren. Het is

hierbij belangrijk om voorafgaand aan de besluitvorming over een project of ruimtelijke ingreep

scherp te formuleren voor hoe lang een bepaald kwaliteitsniveau van het openbaar gebied moet

worden zekergesteld en welke investeringen wanneer in de tijd benodigd zijn om dit te bereiken.

Het is hierbij mogelijk dat de gemeente een paar jaar voor het verlopen van de vooraf bepaalde

termijn kan bepalen of zij het kwaliteitsniveau voor nog een termijn wil zekerstellen of dat een

ander besluit (bijvoorbeeld herontwikkeling) meer past bij de dan geldende situatie.

Het levensduurdenken kan worden geborgd door gebruikmaking van (integrale) meerjaren

onderhoudsplanningen (MJOP‟s), waarin ook gemeentelijke disciplines als economische zaken

en milieu een rol hebben. Onderhoud wordt in deze MJOP‟s bedrijfseconomisch benaderd4. De

4 Zie ook Fleurke, R. (2010). Verzakelijking in bedrijfseconomisch perspectief.

11/17

19 maart 2012

levenscyclus van een bedrijventerrein wordt gezien als een businesscase. De volgende

aannames/uitgangspunten staan in deze businesscase centraal

Onderhoud wordt zoveel mogelijk preventief gedaan om een constant kwaliteitsniveau te

waarborgen.

Onderhoud wordt preventief gedaan en er worden pro-actieve investeringen gedaan om

de economische en technische levensduur van het openbaar gebied te verlengen.

Onderhoud wordt preventief gedaan omdat dit over de gehele levensduur goedkoper is

dan correctief onderhoud.

2.2.4 Levensduurdenken kan niet zonder een structureel budget

Een belangrijke voorwaarde voor het slagen van de levensduurbenadering en het duurzaam

beheer en onderhoud is de beschikbaarstelling van structurele budgetten.

Gemeenten kunnen alleen grip uitoefenen op de levenscyclus van nieuwe en bestaande

bedrijventerreinen en het totale kostenplaatje van het beheer en onderhoud als de investeringen

in (preventief) onderhoud en pro-actieve investeringen in kwaliteitsverbetering conform de

MJOP‟s kunnen plaatsvinden. Op het moment dat er geen budget beschikbaar is op het moment

dat een investering is benodigd, zal de kwaliteit van het openbaar gebied afnemen en kan het

algehele kwaliteitsniveau op het bedrijventerrein achteruit gaan. De kosten voor een

kwaliteitsimpuls zullen dan alleen maar toenemen.

Daarnaast zullen de private partijen een uitgestelde investering zien als een uiting van te weinig

commitment van de gemeente om het kwaliteitsniveau duurzaam op peil te houden. Private

partijen zullen eerder bereid zijn om zelf te investeren als de gemeente voor langere tijd een

bepaald kwaliteitsniveau garandeert en dit borgt middels structurele jaarlijkse budgetten.

Zie voor een schematische weergave onderstaande figuur:

12/17

19 maart 2012

2.3 Verwachte effecten van een structureel budget voor beheer en onderhoud

2.3.1 Effecten op de bedrijventerreinenmarkt en het private handelen:

Het financiële commitment van de gemeente aan een continu kwaliteitsniveau van

bedrijventerreinen leidt tot een incentive voor gebruikers om ook of meer te investeren in

het private eigendom, want alleen dan rendeert de investering.

Private investeringen leiden tot een betere ruimtelijke kwaliteit, dit vergroot de

aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein voor nieuwe aanwas en is goed voor het

ondernemersklimaat en de werkgelegenheid in Noord-Holland Noord.

2.3.2 Effecten voor gemeentelijk beleid en financiën

Naast deze positieve gevolgen voor de bedrijventerreinenmarkt in Noord-Holland Noord is er

voor de gemeente een aantal concrete gunstige effecten van structurele budgettering voor

duurzaam beheer en onderhoud aan te wijzen:

De gemeente gaat efficiënter met schaarse ruimte om. Door strategische beheer- en

onderhoudsplanning kan de levensduur worden verlengd en neemt de behoefte aan

nieuwe terreinen af. Gebruikers zullen minder verhuisgeneigd zijn bij voldoende

kwaliteit op het bestaande terrein.

Er is efficiencywinst te behalen. De kosten voor beheer en onderhoud voor de gehele

levensduur liggen mogelijk lager. De veroudering wordt immers structureel tegen

gegaan.

De gemeente kan het beheer en onderhoud beter beheersen en de kans op tegenvallers

tijdens de volledige levensduur is kleiner. Investeringen zijn beter

voorspelbaar/stuurbaar. Risico‟s zijn beter in te schatten.

Door investeringen in kwaliteitsbehoud kan verregaande herstructurering worden

uitgesteld of in het meest gunstige geval worden vermeden. De gemeente kan in haar

MJOP‟s aansturen op een facelift of revitalisering aan het einde van de exploitatiefase.

Herstructurering brengt veel kosten voor de gemeente met zich mee.

De gemeente kan bij aanbesteding van het structurele meerjaren beheer en onderhoud

mogelijk een aanbestedingsvoordeel halen. Dit levert een gunstige bijdrage aan de

gemeentefinanciën. Naast incidentele aanbestedingsvoordelen kan ook efficiencywinst

ontstaan door het integreren van contracten en dus minder transactiekosten voor het

organiseren/in de markt zetten van aanbestedingen.

Duurzaam beheer en onderhoud door middel van structurele budgettering kan leiden tot

waardebehoud en in sommige gevallen zelfs tot waardeverhoging van de objecten.

Op basis van de MJOP‟s is voor de gemeente voor langere tijd duidelijk wat jaarlijks het

budget zal zijn. Voor de gemeentelijke bedrijfsvoering leidt het beschikbaar stellen van

een structureel budget op basis van de MJOP‟s tot stabiliteit in de begroting. Het budget

13/17

19 maart 2012

is geen discussiepunt meer en de voorspelbaarheid van de begroting wordt daarmee

vergroot.

Opgemerkt wordt dat er initieel geïnvesteerd zal moeten worden om een kwalitatief goed MJOP

op te stellen.

3. Structureel budget: hoe vorm te geven?

3.1 Twee hoofdstromen

Indien de gemeente kiest voor een structureel budget heeft zij twee mogelijkheden voor allocatie

van het budget. De gemeente kan:

1. het budget behouden binnen de gemeente

2. het budget privaat organiseren

De voor- en nadelen van beide opties worden hieronder uiteengezet.

Budget behouden binnen de gemeente

Voordelen:

De gemeente blijft primair verantwoordelijk voor beheer en onderhoud. Voor de

gemeentelijke organisatie verandert er niet veel.

Behaalde efficiencyvoordelen gedurende de levensduur van de bedrijventerreinen komen

direct ten goede van de gemeente. Dit is een financiële incentive voor de gemeente om

efficiënt te werk te gaan.

Nadeel:

De budgetten blijven in min of meerdere mate afhankelijk van begrotingspolitiek.

Budget privaat organiseren

Voordelen:

Het budget voor beheer en onderhoud is te allen tijde geborgd;

De overheid behoudt de zeggenschap over het kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein,

maar kan zich concentreren op haar kerntaken, dit past binnen de „krimpende overheid‟;

De gemeente is gedwongen voorafgaand aan besluitvorming zeer scherp na te denken over

kwaliteitsniveau en levensduur, om op basis daarvan het beschikbaar te stellen budget te

bepalen. Het gewenste kwaliteitsniveau wordt door het overeenkomen van Service Level

14/17

19 maart 2012

Agreements (SLA‟s) voor langere tijd vastgelegd. Hiermee geeft de gemeente een positief

signaal af aan de eigenaren/gebruikers in het gebied. Zij committeert zich immers aan een

bepaald continu kwaliteitsniveau;

Het bedrijfsleven werkt per definitie doelmatiger wat leidt tot lagere kosten. Het doorleggen

van verantwoordelijkheden aan derden onder vooraf gestelde voorwaarden en bijbehorend

budget leidt tot een sterke prikkel voor potentiële derde partijen om een scherpe prijs neer te

leggen. Deze partij zal vervolgens ook continu op zoek zijn naar efficiëntere manieren om

binnen de kaders van budget, tijd en gewenste kwaliteit te werken.

Nadelen:

Overhevelen van het budget vraagt om „loslaten‟ door de overheid, dit gaat vaak niet

natuurlijk. Het onderhoud en beheer valt na overheveling niet meer onder de

verantwoordelijkheid van de gemeentelijke projectorganisatie. Voor een soepel verloop is

een omslag in denken en werken nodig.

Door overheveling van budgetten wordt structurele borging van budgetten optimaal

vormgegeven, worden de meeste zekerheden geboden richting private partijen en kunnen

gemeenten besparen op transactiekosten. Keerzijde is dat door overheveling van budgetten

de flexibiliteit in de gemeentelijke begroting en de jaarlijkse integrale allocatie door de raad

wordt beperkt.

Behaalde operationele efficiencyvoordelen gedurende de levensduur van de

bedrijventerreinen komen direct ten goede van de partij aan wie is overgedragen.

3.2 Structurele budgettering binnen de gemeente: de bestemmingsreserve

Om budgetten voor beheer en onderhoud op bedrijventerreinen structureel zeker te stellen is de

vorming van een bestemmingsreserve de meest reëel optie. De bestemmingsreserve heeft ten

opzichte van de algemene reserve het voordeel dat de dekking van de uit het MJOP volgende

kosten voor beheer en onderhoud gezekerd is. Wanneer de kosten uit de algemene reserve

moeten worden gedekt, zullen investeringen in beheer en onderhoud jaarlijks immers moeten

concurreren met andere gemeentelijke uitgaven. Ten einde het structurele karakter te waarborgen

is het advies om bij instelling van de reserve ook afspraken te maken over voeding van en

onttrekking uit de reserve.

Opgemerkt wordt dat de Raad te allen tijde kan besluiten om de dotaties aan de

bestemmingsreserve te verlagen, danwel gelden uit de reserve voor andere doeleinden te

gebruiken, waardoor zekerheid over een structureel budget niet kan worden gegarandeerd.

15/17

19 maart 2012

3.3 Overheveling van het budget aan derden

De gemeente heeft enkele mogelijkheden voor het overhevelen van het budget aan derden

1. Budget specifiek voor één bedrijventerreinen

2. Storten van het budget in een regionaal fonds

3.3.1 Budget specifiek voor één bedrijventerrein

De gemeente hevelt jaarlijks een vast budget over aan een partij die specifiek verantwoordelijk is

voor een bepaald bedrijventerrein. Dit kan de parkmanagementorganisatie zijn. De gemeente

spreekt met deze partij het gewenste kwaliteitsniveau af en legt dit voor langere tijd vast in

Service Level Agreements (SLA‟s). Middels een bonus/malusregeling behoudt de gemeente

controle op de geleverde kwaliteit. Om de verantwoordelijkheid voor het beheer en onderhoud

helemaal op afstand te plaatsen kan worden overwogen om de eigendom van het openbaar

gebied ook over te dragen aan de partij die het beheer en onderhoud uitvoert.

3.3.2 Storten van het budget in een regionaal fonds

De gemeente stort, gezamenlijk met andere gemeenten budget in een extern fonds. Dit fonds kan

worden vormgegeven als overheidsentiteit. De gemeenten die participeren, storten periodiek een

geoormerkt bedrag in het fonds. De gestorte bedragen blijven dus specifiek bedoeld voor de

bedrijventerreinen van de betreffende gemeente. Doordat meerdere gemeenten periodiek een vast

bedrag storten in het fonds, ontstaat een financiële buffer. Een investering in een bedrijventerrein

kan vanuit het fonds worden bekostigd ook als de betreffende gemeente tot dan toe minder geld

heeft gestort dan nodig is om de investering te bekostigen. Over de levenscyclus van het

bedrijventerrein wordt dit tekort door de betreffende gemeente financieel rechtgetrokken. Er is

dus geen sprake van regionale verevening.

Extra voordelen van een regionaal fonds kunnen zijn dat in de regio een uniform

kwaliteitsniveau kan worden bereikt en schaalvoordelen bij aanbesteding worden gerealiseerd.

Aandachtspunt is dat aansluiting van een groot aantal gemeenten kan leiden tot trage

besluitvorming t.a.v. bijvoorbeeld het kwaliteitsniveau.

4. Conclusie

Deze notitie is niet geschreven vanuit de gedachte dat de huidige werkwijze ten aanzien van

beheer en onderhoud op bedrijventerreinen in de regio Noord-Holland Noord niet deugdelijk is.

Vanuit ondernemers en beleggers is er echter een toenemende roep om professionalisering van

beheer en onderhoud van bedrijventerreinen. In opdracht van het Centraal Coördinatiefonds zijn

in deze notitie handvatten opgenomen om het beheer en onderhoud verder te professionaliseren

met als doel de gemeentelijke beheer- en onderhoudskosten op lifecycle basis te verlagen, de

16/17

19 maart 2012

levensduur van bedrijventerreinen te verlengen en ondernemers een prikkel te geven om te

investeren in kwaliteitsbehoud/ kwaliteitsverbetering van hun bedrijfspanden.

Belangrijke elementen bij deze professionalisering zijn:

Vaststelling van een bepaalde kwaliteitsstandaard (beeldkwaliteit)

Gemeentelijk commitment aan de ondernemers op een bedrijventerrein dat deze

kwaliteitsstandaard voor langere termijn wordt geborgd.

Gemeentelijk commitment is nodig om de private investeringsbereidheid te stimuleren.

Commitment in woord is echter niet genoeg. Gemeenten moeten aantonen dat zij ook

daadwerkelijk voor langere tijd gecommitteerd zijn om het kwaliteitsniveau op een vastgesteld

peil te houden. Dit commitment kan worden geëffectueerd door service level agreements

(SLA‟s) overeen te komen met de gebruikers/de parkmanagementorganisatie en budget voor

beheer en onderhoud structureel zeker te stellen.

Het optimaliseren van en sturen op de totale life cycle costs kan daarnaast bij gemeenten leiden

tot efficiencywinst. Het totaal van vervangingsinvesteringen en beheer- en onderhoudskosten

kunnen in één contract worden aanbesteed. Dit kan leiden tot schaalvoordelen en minder

transactiekosten (Er hoeven minder aanbestedingen te worden georganiseerd).

Een structureel budget kan middels een bestemmingsreserve worden vormgegeven. De

investeringsbereidheid van private partijen wordt echter meer gestimuleerd als de budgetten

worden overgeheveld aan derden. Dit biedt voor marktpartijen een grotere zekerheid.

Overheveling kan aan een partij die specifiek wordt belast met het beheer en onderhoud van één

bedrijventerrein. Het is ook mogelijk om de geoormerkte budgetten te storten in een regionaal

fonds.

17/17

19 maart 2012

Bijlage 1: Toelichting Energy Service Companies

Ondernemers/vastgoedeigenaren lopen bij investeringen in energiebesparende maatregelen vaak

aan tegen een aantal problemen:

gebrek aan kapitaal/financiering

onzekerheid over te realiseren besparingen

onduidelijke/ongunstige terugverdientijd

gebrek aan technische expertise.

Energy Service Companies (ESCo‟s) kunnen een rol spelen bij het realiseren van

energiebesparing en verduurzaming van vastgoed op bedrijventerreinen. Deze partijen kunnen

door middel van een Energie (& Onderhoud) Prestatie Contract met

ondernemers/vastgoedeigenaren bovengenoemde belemmeringen wegnemen en daarnaast de

ondernemers ontzorgen. De ESCo investeert in energiebesparende toepassingen en garandeert

een bepaalde besparing in de energiekosten. De ondernemer betaalt hiervoor een

prestatievergoeding. Indien de daadwerkelijk gerealiseerde energiebesparing lager of hoger is

dan hetgeen is gegarandeerd dan treedt een bonus/malus regeling van de

energieprestatievergoeding in werking.

ESCo‟s kunnen ook een rol spelen in het verkrijgen van de benodigde financiering voor

investeringen in energiebesparende maatregelen.

Ervaringscijfers laten zijn dat energiebesparingen door middel van de inzet van ESCo‟s en

energieprestatiecontracten kunnen oplopen tot wel 60%.

Voor gemeenten kan het promoten van ESCo‟s interessant zijn. Enerzijds omdat de

aanwezigheid van een ESCo bijdraagt aan bredere maatschappelijke doelstellingen als CO2-

reductie en anderzijds omdat dit de aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein kan vergroten.

Potentiele gebruikers zullen naar verwachting eerder kiezen voor een bedrijventerrein, waar

investeringen in duurzame energietoepassingen niet door henzelf gedragen hoeven te worden,

maar worden gerealiseerd door een ESCo.