duurzaam bedrijventerrein Groothandelsmarkt · 2013. 10. 9. · duurzaam bedrijventerrein...

duurzaam bedrijventerrein Groothandelsmarkt Bijzonder Plan van AanlegOpdrachtgever Stad AntwerpenOpdrachthouder iris consultingProjectleiding Lowie SteenwegenProjectmedewerkers Bart Langens

Greet MendonckRaf Dotremont

Phillip Van der WaerenDatum augustus 2002

Specifiek en duurzaam bedrijventerrein Groothandelsmarkt

Bijzonder Plan van Aanleg: GroothandelsmarktSpecifiek en duurzaam bedrijventerrein

-pag 2

Memorie van ToelichtingOpdrachtgever Stad AntwerpenOpdrachthouder iris consultingProjectleiding Lowie SteenwegenProjectmedewerkers Bart Langens

Greet Mendonck Raf Dotremont

Phillip Van der WaerenDatum augustus 2002

inhoudLeeswijzer .................................................................................................................................................................................. 5

inleiding ..................................................................................................................................................................................... 5

1. Situering Plangebied ............................................................................................................................................................. 6

1.1 Ligging ............................................................................................................................................................................................. 61.2 Geschiedenis van het plangebied ................................................................................................................................................... 61.3 Historiek en aanleiding tot de opmaak van een uitvoeringsplan ................................................................................................... 71.4 Verantwoording voor de opmaak van een bijzonder plan van aanleg ............................................................................................ 71.4.1 Het oude bestemmingsplan is van rechtswege opgeheven ............................................................................................................................... 71.4.2 Grote nood aan bedrijventerreinen .................................................................................................................................................................... 71.4.3 Gewenste inplanting van bedrijf METRO ........................................................................................................................................................... 71.4.4. Motivatie tot afwijking van het gewestplan........................................................................................................................................81.4.4.1. Inleiding.......................................................................................................................................................................................81.4.4.2. De bestaande besteming is achterhaald.........................................................................................................................................81.4.4.3. De behoefte is reëel en de locatie voldoet aan de planologische noden............................................................................................91.4.4.4. De planologische noden zijn duidelijk lokaliseerbaar.........................................................................................................................91.5 Begrenzing van het plangebied ....................................................................................................................................................... 10

2. Analyse van de bestaande rechtstoestand ........................................................................................................................... 10

2.1 Gewestplan .................................................................................................................................................................................... 102.2 BPA’s in de omgeving ..................................................................................................................................................................... 102.3 Verkavelings- en rooilijnplannen .................................................................................................................................................... 102.4 Statuut van de wegen en waterlopen ............................................................................................................................................ 102.5 Beschermde monumenten en landschappen ................................................................................................................................ 102.6 Openbare eigendommen ............................................................................................................................................................... 10

3. Planningscontext ................................................................................................................................................................... 11

3.1 Inleiding .......................................................................................................................................................................................... 113.2 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ( Besluit Vlaamse Regering 23 september 1997) ............................................................. 113.3 Ruimtelijk Structuurplan Provincie Antwerpen (goedkeuring Vlaams minister R.O. juli 2001) ................................................. 133.4 Beeldplan Antwerpen-Zuid (stedenbouwkundige visie Richard Rogers)(goedkeuring gemeenteraad 8 mei 2001) ................... 133.5 Structuurschets Kiel (goedkeuring college 21 juni 1999) ............................................................................................................. 133.6 Globaal structuurplan Antwerpen (goedkeuring gemeenteraad 26 juni 1990) ............................................................................ 133.7 Gemeentelijk Natuurontwikkelingsplan(akteneming gemeenteraad 28 april .............................................................................1997) .................................................................................................................................................................................................... 143.8 Deel mobiliteitsplan zuidrand (goedkeuring college 10 augustus 2000) ...................................................................................... 143.9 Ontwerp mobiliteitsplan stadsgewest Antwerpen (discussieronde college 9 december 1999) ................................................. 143.10 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen ................................................................................................................... 14

4. Analyse van de bestaande feitelijke toestand ....................................................................................................................... 15

4.1 Situering van het plangebied en belangrijke relaties op mesoschaal ............................................................................................ 154.2 Bestaande ruimtelijke structuur ................................................................................................................................................... 154.2.1 De omgeving van het plangebied als een functioneel eiland ............................................................................................................................... 154.2.2 Het plangebied als een functioneel eiland ........................................................................................................................................................... 164.3 Knelpunten ..................................................................................................................................................................................... 164.4 Sterkten van het plangebied .......................................................................................................................................................... 174.5 Bedreigingen voor het plangebied ................................................................................................................................................. 174.6 Kansen voor het plangebied ........................................................................................................................................................... 18

5. Visie ....................................................................................................................................................................................... 19

6. Doelstellingen ........................................................................................................................................................................ 19

7. Concept ................................................................................................................................................................................. 19

8. Krachtlijnen ........................................................................................................................................................................... 20

9. Gewenste Ruimtelijke Structuur .......................................................................................................................................... 20

10. Inrichtingsschets ................................................................................................................................................................. 21

10.1 Bebouwing .................................................................................................................................................................................... 2110.2Ontsluiting en Parkeren ............................................................................................................................................................... 2210.3Groen ............................................................................................................................................................................................ 2310.4 Water ............................................................................................................................................................................................ 23

11. Artikel 1:Toelichting bij de voorschriften ........................................................................................................................... 25

1.1 Begrenzing van het plangebied ....................................................................................................................................................... 251.2 Aard van de zones .......................................................................................................................................................................... 251.3 Bebouwingsvoorschriften .............................................................................................................................................................. 25

12. Artikel 2: Begrippenverklaring ........................................................................................................................................... 26

2.1 Wijze van meten ............................................................................................................................................................................ 262.2 Gehanteerde begrippen ................................................................................................................................................................. 26

13. Artikel 3: Overgangsbepaling ............................................................................................................................................. 27

1.in relatie met de bestemmingen ...................................................................................................................................................... 272.in relatie met de gebouwen .............................................................................................................................................................. 27

14. Artikel 4: Bijzondere voorschriften voor de verschillende zones ..................................................................................... 28

15. Vertaling naar verordenende stedenbouwkundige voorschriften ..................................................................................... 29


-pag 5

LeeswijzerDeze nota bevat de toelichtingsnota en de stedenbouwkundige voorschriften voor het bijzonderplan van aanleg ‘Specifiek en duurzaam bedrijventerrein Groothandelsmarkt’. De nota is opgebouwduit twee delen. Een eerste deel bevat een algemene toelichting en verantwoording, het tweede deelbevat de juridisch verordenende voorschriften voor het realiseren van de gewenste ontwikkelingen.

Een eerste hoofdstuk beschrijft de situering en evolutie van het plangebied in haar ruimere omgevingen de verantwoording voor de opmaak van dit bijzonder plan van aanleg. Vervolgens wordt inhoofdstuk twee en drie achtereenvolgens de relaties met de bestaande juridische toestand en derelaties met reeds goedgekeurde beleidvisies behandeld.

In hoofdstuk vier worden belangrijke relaties tussen het studiegebied en haar omgeving blootgelegden wordt het plangebied geanalyseerd met behulp van een SWOT-analyse (sterkten/zwakten).Vanuit voorgaande hoofdstukken wordt in hoofdstuk vijf een visie beschreven. Die wordt vertaald inhoofdstuk zes naar doelstellingen die een duurzame ontwikkeling van het bedrijventerrein in detoekomst garanderen. Deze worden op hun beurt in hoofdstuk zeven en acht vertaald naar ruimtelijkeconcepten en krachtlijnen.

Hierop volgt in hoofdstuk negen de gewenste ruimtelijke structuur, deze wordt vervolgens inhoofdstuk tien verder gedetailleerd en verduidelijkt bij het beschrijven van de inrichtingsschets.De bijhorende tekening wordt aan deze tekst toegevoegd bij wijze van streefbeeld voor het bijzonderplan van aanleg ‘Specifiek en duurzaam bedrijventerrein Groothandelsmarkt’.

InleidingHet studiegebied dat door deze toelichtingsnota wordt behandeld, is ruimer dan de begrenzing vanhet bijzonder plan van aanleg ‘Specifiek en duurzaam bedrijventerrein Groothandelsmarkt’. Hetplangebied vormt dus slechts een deel van het totale studiegebied. De gewenste ruimtelijke ordeningwordt geanalyseerd en bepaald op basis van de ruimere omgeving. Deze werkwijze geniet devoorkeur gezien de dynamiek die op dit moment ten zuiden van Antwerpen heerst. Dit om tevoorkomen dat door het vastleggen van stedenbouwkundige verordeningen voor dit bijzonder planvan aanleg, toekomstige ontwikkelingskansen gehypothekeerd worden

In deze toelichtingsnota worden vaak uitspraken gedaan en voorstellen geformuleerd die buiten hetplangebied reiken. Deze worden aangereikt als ‘suggesties’ zonder juridisch verordenend te zijn.Enkel de maatregelen en voorstellen die van toepassing zijn binnen het plangebied worden inhoudelijken juridisch vertaald naar verordenende stedebouwkundige voorschriften.


-pag 6

Situering Plangebied1. Situering Plangebied

1.1 Ligging

De Antwerpse groothandelsmarkt bevindt zich net buiten de binnensingel, tussen de verkeerswisselaarvan de R1 met het stedelijk wegennet en het vormingsstation Kiel Petroleum Zuid.Het gebied van de groothandelsmarkt wordt bijna volledig begrensd door lijninfrastructuren: hetvormingstation Kiel, de spoorweg Antwerpen-Boom en de armen van de verkeerswisselaar. Enkel inhet zuiden grenst het plangebied aan het stedelijk woongebied Kiel. Het plangebied is hierdoorgeïsoleerd en ruimtelijk duidelijk afgebakend.

Figuur 1: Liggingsplan

Bron: GIS vlaanderen

1.2 Geschiedenis van het plangebied

Omstreeks 1866 behoorde het plangebied tot de zogenaamde Kielse Polder. Een groot deel ervan(o.a. het plangebied) was militair servitudegebied en mocht om die reden niet bebouwd worden.Rond 1935 is de industriële activiteit in de omgeving van het plangebied reeds sterk waarneembaar.Zowel het vormingsstation Kiel als het Zuid-station zijn reeds aangelegd. In het noorden is hetstratenpatroon van het huidige ‘Zuid’ goed waarneembaar, klaar voor bebouwing. Net daaronderbevindt zich de Brialmont verdedigingsgordel.In de jaren ’50 kent men een toenemende industriële activiteit, getuige hiervan is de sterk toegenomenindustriële bebouwing langs de oever van de Schelde. Het ‘Zuid’ is op dit moment zo goed alsvolgebouwd.Rond ’69 kent het gebied zijn meest ingrijpende verandering. Door de sterk toegenomen mobiliteitwordt de ruimte van de (nu functieloze) Brialmontgordel ingepalmd door verkeersinfrastructuur.Het plangebied ligt nu geprangd tussen de ‘spaghettiknoop’, een ruimteverslindende verkeerswisselaar,en het vormingsstation Kiel. Niet veel later wordt het plangebied ontwikkeld in functie van deGroothandelsmarkt (zie kaartuittreksel 1986).

Figuur 2: Antwerpen omstreeks 1866





Bron: depöt de la Guerre a Bruxelles, 1866

Bron: geografisch instituut Brussel

Bron: Nationaal geografisch instituut

Bron: militair geografisch instituut, Brussel

Bron: militair geografisch instituut, Brussel


-pag 7

1.3 Historiek en aanleiding tot de opmaak van eenuitvoeringsplan

Voor het plangebied werd in 1968 een bijzonder plan van aanleg opgesteld. Dit plan (BPA nr. 23)werd goedgekeurd bij K.B. op 16 april 1968. Het volledige plangebied werd bestemd voor openbaarnut en meer bepaald voor ‘openbare gebouwen en gebouwen van openbaar nut: o.a. school voor bijzonderonderwijs, groothandelsmarkt met aanverwante bedrijven.’1 Het betreft dan bedrijven in devoedingssector. Het plangebied omvat het gebied tussen de vormingsstation Kiel in het westen, deGeneral Armstrongweg in het oosten en de Emiel Vloorstraat in het zuiden.Het plan werd opgesteld om gronden voor de groothandelsmarkt en de school voor bijzonderonderwijs te reserveren. Daarnaast wilde men de vestiging van gelijkaardige bedrijven mogelijkmaken.

De groothandelsmarkt werd oorspronkelijk beheerd door de stad Antwerpen. Door onder meereen stijgende concurrentie verloor de groothandelsmarkt in de loop van de jaren haaraantrekkingskracht. Om sneller te kunnen reageren op marktontwikkelingen werd beslist om degroothandelsmarkt vanaf 1 juli 1992 in concessie te geven aan een samenwerkende vennootschapvan groothandelaars: de cvba Groothandelsmarkt.

Op 1 oktober 1995 beslist het College om de vismarkt te herlocaliseren naar de site van deGroothandelsmarkt. De visverkoop omheen de vismarkt werd als onverenigbaar met de omgevingbestempeld omwille van het toenemend residentieel karakter van het Zuid, de stijgende transportdruk,de toepassing van koeltechnieken en de veroorzaakte overlast op de binnenstedelijke woonomgeving2.De sector zelf was geïnteresseerd in herlocatie. Zo zou het gemakkelijker zijn om te voldoen aan deEuropese normen.

Op 1 april 1999 verzoekt het College de administratie een planningsinitiatief te nemen om dezonevreemdheid op te lossen en de vestiging van nieuwe activiteiten mogelijk te maken. De activiteitenwaren reeds zonevreemd op het ogenblik dat het gewestplan werd ingevoerd (cfr. arrest SteenoRaad van State)

Uitgevoerd onderzoek toont aan dat het bundelen van gelijkaardige bedrijven op een plaats debedrijfsdynamiek versterkt. Relaties tussen bedrijven worden versterkt waardoor nieuwe initiatievenkunnen groeien. Door het opmaken van een plan van aanleg wil men niet enkel de zonevreemdheidoplossen maar tevens de mogelijkheid scheppen om een specifieke bedrijvenzone te ontwikkelenwaarin verse voeding de gemeenschappelijke noemer vormt.

Als gevolg van de beperkende bestemmingsvoorschriften heeft het gebied zich niet optimaal kunnenontwikkelen. De inplanting van de bestaande bedrijven is chaotisch. De inrichting is ruimteverspillend.Bovendien zijn er veel verschillende soorten van bedrijven en activiteiten naast elkaar gevestigd(groothandelsmarkt, visbedrijven, beschermde werkplaats, recyclagecentrum, opslag/overslag.....).

1.4 Verantwoording voor de opmaak van een bijzonderplan van aanleg

1.4.1 Het oude bestemmingsplan is van rechtswege opgeheven

Als gevolg van de vervalregeling voor BPA’s in het nieuwe decreet op de Ruimtelijke Ordening3 ishet BPA nr. 23 van 1968 vervallen4. De opmaak van een nieuw stedenbouwkundig plan alsinstrument voor het verlenen van bouwvergunningen en het sturen van gewenste ontwikkelingen isvereist om de zonevreemde activiteiten zone-eigen te maken en nieuwe activiteiten aan te trekken.

1.4.2 Grote nood aan bedrijventerreinen

In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Antwerpen is denood aan bijkomende bedrijventerreinen bepaald.5

Stedelijke gebieden komen als eerste in aanmerking om specifieke bedrijventerreinen te ontwikkelen.In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is bepaald dat “bij het operationeel maken van differentiatiemoet voldoende aandacht blijven voor bedrijven die inherent functioneel met elkaar verbonden zijnen zich in elkaars nabijheid willen ontwikkelen.” … “Differentiatie in bedrijventerreinen is gewenstomwille van volgende redenen: 6

•de ruimtelijke potenties (o.a. bereikbaarheid, omliggende ondersteunendebedrijvigheid en diensten) van iedere locatie zijn verschillend;

•de toenemende differentiatie in de economische structuur (o.a. ten gevolge van despecialisatie van bedrijven) impliceert aangepaste en specifiek ruimtelijke condities;

•het is nodig om een adequate infrastructuur aan te bieden die aangepast is aan hettype bedrijventerrein.

De reserve aan ruimte voor bedrijventerreinen is in Antwerpen erg beperkt. In 2000 was er slechtseen kleine13 ha. onmiddellijk beschikbaar om bedrijven te vestigen. Uit studies blijkt dat de nood hethoogst is voor bedrijven die een ruimte zoeken kleiner dan 1000m2 en groter dan 5000m2.7

1.4.3 Gewenste inplanting van bedrijf METRO

METRO is een groothandelsbedrijf gericht op het verhuren, verkopen van verse-drogevoedingsproducten, materialen die gebruikt worden in de horeca8 en horeca-uitrusting. Met eenligging nabij het stadscentrum (aanwezigheid hotels en restaurants) en temidden van bedrijven metactiviteiten in de voeding wordt een sterke economische dynamiek verwacht.

METRO wil zo snel mogelijk haar activiteiten opstarten. De stedelijke diensten stimuleren deinplantingsplaats gelet op de mogelijke samenwerking tussen de verschillende bedrijven en deverdere ontwikkeling van een specifiek bedrijventerrein gericht op voeding.

De vergunningsaanvraag werd echter geweigerd aangezien de aangevraagde bestemming strijdigwas met de bestemmingsvoorschriften van het voormalige bijzonder plan van aanleg en met hetgewestplan (‘gebied voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen’), vermits deaangevraagde groothandel niet beschouwd kan worden als aanverwant met degroothandelsmarkt.

1Stad Antwerpen, BPA nr. 23 stedenbouwkundige voorschriftenartikel1

2Stedelijk ontwikkelingsbedrijf, dossier groothandelsmarkt, 12 juni2001

3Artikel 172 van het decreet vn 18 mei 1999

4Niet te behouden plannen van aanleg worden van rechtswegeopgeheven op datum van publicatie bij uitreksel van deze beslissingin het Belgisch Staatsbald. Voor BPA 23 was dit 16 april 1998.

5In het RSV is de taakstelling voor het stedelijk gebied Antwerpenbepaald op 1470 Ha. bijkomende bedrijventerreinen.

6Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, gewenste ruimtelijkestructuur, p. 448

7Bron: “Antwerpen, scheven stad in sterke positie-sociaal-economische nota 2000”.

8Hotels, café’s en restaurants


-pag 8

1.4.4. Motivatie tot afwijking van het gewestplan

1.4.4.1 Inleiding

Het voorgestelde plan van aanleg wijkt af van het gewestplan. Op het gewestplan van 3 oktober1979 is de bestemming van het plangebied aangeduid als ‘Zone voor openbaar nut engemeenschapsvoorzieningen’. Dit Plan van Aanleg duidt het plangebied aan als ‘Specifiek en duurzaambedrijventerrein’.

Een dergelijke mogelijkheid tot afwijking moet normaal gekaderd worden in het GemeentelijkRuimtelijk Structuurplan. Dit plan is voor de stad Antwerpen in opmaak. Het kan bijgevolg nog nietals richtsnoer gebruikt worden om deze bestemmingswijziging te verantwoorden.

Wanneer er geen opgemaakt structuurplan is, is een afwijkend bijzonder plan van aanleg mogelijk. Deomzendbrief RO 93/1 (10 november 1993) duidt dit aan: binnen de in het gewestplan afgebakendeperimeter van harde functies kan een functiewijziging door middel van bijzonder plan van aanlegtoegelaten worden.

Artikel 14 van het gecoördineerd decreet van 22/10/96 stelt tevens dat gedurende een periode van5 jaar het BPA kan afwijken van de voorschriften van het gewestplan wanneer de gemeente of stadbeslist heeft tot het opmaken van een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, en op voorwaarde dateen ruimtelijke afweging gebeurt mede op basis van de principes van het Ruimtelijk StructuurplanVlaanderen. Het uitgangspunt voor de beoordeling van de voorgestelde functiewijzigingen zijn ondermeer de kwantitatieve en kwalitatieve taakstellingen in het Provinciaal Structuurplan en RuimtelijkStructuurplan Vlaanderen.

Deze functiewijziging moet echter omstandig gemotiveerd worden. De omzendbrief RO 1 augustus1991 duidt dit aan. Deze omzendbrief is opgemaakt na het arrest ‘Steeno’ van de Raad van State.

De verantwoording tot afwijking van het hogere plan van aanleg moet gemotiveerd worden door:

- aan te duiden dat de bestaande bestemming achterhaald is of niet meer te verwezenlijken valt;- de behoefte reëel is en de locatie voldoet aan de nieuwe planologische noden;- de planologische noden duidelijk zijn en goed gelokaliseerd kunnen worden.

Wanneer deze motivatie niet aanvaard wordt door de hogere administratie kan de bestemmingenkel gewijzigd worden door het wijzigen van het gewestplan. Het richtsnoer is dan het RuimtelijkStructuurplan Vlaanderen. Deze bevoegdheid behoort niet toe aan een lokale overheid.

Deze nota duidt aan dat aan deze drie voorwaarden voldaan wordt en dat het voorgestelde plan vanaanleg aldus gemotiveerd kan afwijken van het hogere (gewest)plan.

1.4.4.2. De bestaande bestemming is achterhaald

Het plangebied is op het gewestplan aangeduid als zone voor openbaar nut engemeenschapsvoorzieningen. Een aantal activiteiten waren reeds gevestigd in het plangebied tijdensde opmaak van het gewestplan. Daar het plangebied toen juridisch geordend werd door het BPA nr.23 werd daar geen aanstoot aan gegeven. Het bestemmingsplan detailleerde het gewestplan alszone voor de groothandelsmarkt en aanverwante bedrijvigheden. Dit bestemmingsplan is nooit inherziening gesteld en is onlangs vervallen.

Door de jaren heen zijn er omheen de groothandelsmarkt steeds meer bedrijven gegroeid die inmeer of mindere mate een relatie hebben met de voedingsgebonden bedrijvigheid van degroothandelsmarkt. Deze zijn aangeduid in onderstaande tabel.

tabel 1: bestaande activiteiten in het plangebied

De zonevreemdheid van de activiteiten ontstond sinds de vaststelling van het gewestplan Antwerpenen volgens de latere rechtsspraak (‘arrest Steeno’). De op het terrein gevestigde bedrijven kunnenniet meer vergund worden.

Vanuit de bestaande toestand kan dus gesteld worden dat de voedingsgebonden bedrijvigheid sterkeraanwezig is dan de zuivere openbare nutsvoorzieningen. Als zuivere openbare nutsvoorzieningenkunnen het recyclagecentrum en de stedelijke werkplaatsen aangeduid worden, net buiten de grensvan het plangebied bevindt zicht tevens het waterzuiveringsstation. De beschermde werkplaats kanaangeduid worden als gemeenschapsvoorziening.

ACTIVITEIT DATUM CBS VERGUNNING/WEIGERING

Esso benzinestation + carwash lichtreclame

29/09/1994 30/11/1995

Vergunning Vergunning

Beschermde werkplaats burelen + mag.

26/11/1992 Vergunning

Recyclagecentrum Stad Antwerpen centraal werkhuis

02/06/1994 Vergunning

Stad Antwerpen tijdelijke inrichting sanitaire lokalen + kleedruimtes

onbepaald

GHM Ancade Bioline 18/11/1993 Vergunning Antwerpse Versmarkt Verbiest 24/04/1996 Vergunning Verbiest 01/04/1999 Vergunning De Schutter 20/03/1997 Vergunning Praet 14/09/1995 Vergunning Mosselhandel Bart 14/09/1995 Vergunning De Jager nv 14/09/1995 Vergunning Depot interbrew/Stella Artois 27/02/1984 Vergunning Metro cash 23/05/2001 Weigering Groenten en fruit De Schutter 20/03/1997 Vergunning Uitbreiding De Schutter 24/10/2001 Weigering Van de Vel 01/04/1999 Weigering Van Goethem 01/04/1999 Weigering Milo 01/04/1999 Weigering

De groothandelsmarkt en de aanverwante functies zijn ruimtelijk-morfologisch aanwezig en bepalenhet beeld en het feitelijk functioneren van het plangebied. Deze functies zijn deels stedenbouwkundigvergund en hebben alle een milieuvergunning.


-pag 9

1.4.4.3. De behoefte is reëel en de locatie voldoet aan de planologischenoden

In het recente verleden zijn er verschillende aanvragen geweest van bedrijven die zich in het plangebiedwillen vestigen. Een aantal van deze recente aanvragen zijn aangeduid in onderstaande tabel.

Deze tabel geeft echter een vertekend beeld van de werkelijke toestand. Veel aanvragen wordenimmers niet administratief opgesteld daar de kans op goedkeuring zeer gering is.

Verschillende kandidaten melden zich echter als geïnteresseerde om zich in het plangebied te vestigen.Het betreft veelal activiteiten die een bepaalde relatie hebben met de vers- en groothandelmarkt.

Zowel het Provinciaal Structuurplan Antwerpen, het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen als sectoralestudies duiden aan dat de behoefte aan bedrijventerreinen erg hoog is. Daarenboven wil men specifiekebedrijventerreinen ontwikkelen waardoor de kans op de interactie tussen de bedrijven groeit.Braakliggende terreinen met een feitelijke (maar geen juridische) bestemming als bedrijventerreinzijn in deze context ruimtelijk-planologisch moeilijk te verantwoorden. Gelet op het feitelijkfunctioneren, op de ruimtelijke draagkracht en op de duidelijke ruimtelijke begrenzing van hetplangebied is het aangewezen dat de rechtstoestand het localiseren van nieuwe bedrijven mogelijkmaakt, dat de rechtszekerheid van de bestaande bedrijven verzekerd wordt en dat de vestiging vannieuwe bedrijven mogelijk wordt.

Het is tevens duidelijk dat het verhuizen van deze groothandelsactiviteiten, die hier ruimtelijk goedgelokaliseerd zijn, meer planologische problemen mee zullen brengen dan de bestendiging van dezeactiviteiten op deze locatie. De directe nabijheid van de afzetmarkt en de ontsluitingsmogelijkheidmaakt overigens dat deze activiteiten hier uitstekend gelegen zijn.

In de ‘Verwevingstudie voor Bedrijven’ (iris consulting, 2001) voor de stad Antwerpen is verderaangetoond dat er een nood is aan terreinen voor ruimte opslorpende bedrijven. Kleinere bedrijvenkunnen immers gemakkelijk in het stedelijk weefsel geïntegreerd worden.

1.4.4.4. De planologische noden zijn duidelijk lokaliseerbaar

Gelet op de specifieke ruimtelijke situering van het plangebied, de reeds aangelegde wegenis, deduidelijke ruimtelijke begrenzing van het plangebied (spoorbedding, wegenis,…) en de reeds aanwezigebedrijven is de potentiële ruimte voor bedrijven duidelijk lokaliseerbaar.Daarnaast zijn in het Provinciaal Structuurplan Antwerpen de planologische noden duidelijk aangeduiden kunnen deze omwille van de grote draagkracht van het gebied, ruimtelijk ingepast worden in hetplangebied.

bedrijf stedenbouwkundige aanvraag milieuaanvraag Van de Vel Geweigerd Geen aanvraag Van Goethem Geweigerd OK Milo Geweigerd Geen aanvraag


-pag 10

Analyse van de bestaande rechtstoestand1.5 Begrenzing van het plangebied

Het plangebied wordt begrensd door de Emiel Vloorsstraat in het zuiden, het waterzuiveringsstationvan Aquafin in het westen en het vormings-station Kiel in het noorden. De grens in het oosten wordtbepaald door de grens van de groothandelsmarkt, aangrenzend aan het scholencomplex. De exactebegrenzing is aangeduid op het plan.

2. Analyse van de bestaande rechtstoestand

2.1 Gewestplan

Het plangebied behoort tot het gewestplan Antwerpen . Op het gewestplan is het gehele plangebiedbestemd als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut. Ondanks verschillendegewestplanwijzigingen in het verleden met betrekking tot gebieden in de onmiddellijke omgeving, isde bestemming van het plangebied ongewijzigd gebleven. Het gebied ten westen van het plangebiedis door deze wijzigingen deels bestemd als parkgebied en deels als industriegebied. Het gebied tenoosten van de groothandelsmarkt is bestemd als bufferzone in functie van de verkeerswisselaar. Hetgebied ten zuiden van de Emiel Vloorstraat is bestemd als woongebied.

2.2 BPA’s in de omgevingbron: Gewestplan versie 01/04/2001, AROHM Afdeling Ruimtelijke Planning

Er zijn geen BPA’s gelegen in de onmiddellijke omgeving van het plangebied.

2.3 Verkavelings- en rooilijnplannenEr zijn geen verkavelingen gelegen in het plangebied.

2.4 Statuut van de wegen en waterlopenAlle wegen binnen het plangebied zijn gemeentelijke wegen, uitgezonderd de wegenis ten noordenvan de ‘Antwerpse Versmarkt’.Binnen het plangebied zijn geen voetwegen opgenomen in de Atlas der Voetwegen. Binnen hetplangebied zijn geen waterwegen opgenomen in de Atlas der Waterlopen.

2.5 Beschermde monumenten en landschappenEr zijn geen beschermde monumenten en/of -landschappen in het plangebied. In de onmiddellijkenabijheid aan de Emiel Vloorstraat bevinden zich de waardevolle woonblokken van Architect Braem.Deze gebouwen zijn niet beschermd.

2.6 Openbare eigendommenHet plangebied is grotendeels openbaar eigendom. Onderstaande tabel duidt dit aan.

Nummer Eigenaar

1 Stad Antwerpen, voertuigencentrum en stadsreiniging (stadsdienst)

2 Stad Antwerpen, concessie Interbrew

3 Stad Antwerpen, concessie Nieuwe Antwerpse Versmarkt vzw

4 Stad Antwerpen, concessie Antwerpse Groothandelsmarkt cvba

5 Stad Antwerpen, concessie Antwerpse Groothandelsmarkt cvba/ I.B.R.C.nv.

6 Stad Antwerpen, concessie Antwerpse Groothandelsmarkt / De Witte-De Blieck

7 Stad Antwerpen, recht van opstal vzw Beschermde Werkplaats

8 Stad Antwerpen, concessie Esso

Figuur 9: Eigendommen

Figuur 8: gewestplan: goedgekeurd bij KB 03/10/1979Figuur 7: Begrenzing van het plangebied


-pag 11

Planningscontext3. Planningscontext

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden verschillende beleidsplannen of -studies belicht waarvan de inhoud belangrijkis of kan zijn voor het plangebied. Dit houdt in dat van elke studie op bestuursniveau een standpuntof goedkeuring werd ingenomen. De aard en datum van de status van de plannen of -studies zijnaangeduid.De rangorde waarin deze studies worden weergegeven is bepaald door de hiërarchie en het belangvan de plannen en de toepassing ervan voor het plangebied. Vervolgens wordt de inhoud ervansummier toegelicht en de voor het plangebied relevante aspecten aangehaald.Mevr. M. Coppenrath, consulente stedenbouw bij het stedelijk ontwikkelingsbedrijf van de stadAntwerpen, maakte in het kader van haar opleiding in de stedenbouw en de ruimtelijke planning eeninrichtingsplan op voor het hele plangebied van het vroegere BPA nummer 23. Omdat dit werk geenbeleidsstuk is, werd het niet mee opgenomen in dit hoofdstuk, maar werden relevante opmerkingenmee verwerkt in de toelichtingsnota.

3.2 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ( Besluit VlaamseRegering 23 september 1997)

In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is Antwerpen geselecteerd als grootstedelijk gebied enmaakt het deel uit van de Vlaamse Ruit. Er zijn ontwikkelingsperspectieven vooropgesteld voor degrootstedelijke gebieden zoals o.a. minimale woondichtheden, een differentiatie en verbetering vande woningvoorraad, een versterking van de multifunctionaliteit, het ontwikkelen van kantoren aan deknooppunten van openbaar vervoer, het afstemmen van voorzieningen op het belang van het stedelijkgebied, het bundelen van de kleinhandel en het behoud en de ontwikkeling van randstedelijkegroengebieden. Er is in het RSV ook een specifiek beleid inzake stedelijke mobiliteit uitgewerkt.12

Als deel van een stedelijk netwerk van internationaal niveau heeft Antwerpen een belangrijke rol in deruimtelijke en economische ontwikkeling van Vlaanderen.Relevante aspecten voor het bijzonder plan van aanleg “Specifiek en duurzaam bedrijventerreingroothandelsmarkt”:

• Creëren van een operationeel aanbod van bedrijventerreinen: een dynamischeconomisch ontwikkelingsbeleid moet ervoor zorgen dat verlaten bedrijfsgebouwen(gelegen op bedrijventerreinen) opnieuw als bedrijfsruimte ter beschikking kunnen wordengesteld en dat terreinen kunnen worden aangekocht en beschikbaar gesteld tegenconcurrentiële prijzen;

• Concentratie van bedrijventerreinen in economische knooppunten: voor het vastleggenvan lokale bedrijventerreinen in de bijzondere plannen van aanleg gelden op dit momentnaast de ruimtebalans als kwantitatief kader ook de kwalitatieve principes inzakelokalisatie, inrichting en fasering;

• Differentiatie van bedrijventerreinen: op basis van de kenmerken van het terrein en vande aard van de bedrijfsactiviteiten kunnen aan bestaande en nieuwe bedrijventerreinenspecifieke vestigings- en ontwikkelingsperspectieven toegekend worden.


-pag 12

Bron: Ruimtelijk Structuurplan Provincie Antwerpen 2001

3.3 Ruimtelijk Structuurplan Provincie Antwerpen(goedkeuring Vlaams minister R.O. juli 2001)

Het Ruimtelijk Structuurplan voor de provincie Antwerpen werd door de Vlaams minister vanRuimtelijke Ordening in juli 2001 goedgekeurd. In het plan worden er vier hoofdruimten geïdentificeerdwaarvan het plangebied tot de Antwerpse fragmenten behoort. Het is een sterk verstedelijktehoofdruimte waar hoogdynamische activiteiten bij voorkeur worden ingeplant. Dit houdt een tweezijdigeaanpak in waarbij enerzijds een synergie tussen deze activiteiten leidt tot een efficiënt gebruik vanmiddelen en anderzijds de kwetsbare en natuurlijke elementen worden gevrijwaard.Binnen de hoofdruimten worden 14 deelruimten geïdentificeerd. Voor elke deelruimte worden eenvisie, concepten en beleidsdoelstellingen bepaald. Het plangebied behoort tot de deelruimtegrootstedelijk Antwerpen.Relevante aspecten voor het bijzonder plan van aanleg “Specifiek en duurzaam bedrijventerreingroothandelsmarkt”:

• vernieuwen van het grootstedelijk gebied (o.a. door het herbestemmen vanverlaten bedrijventerreinen, het vernieuwen van woonomgevingen, het

realiseren van groenstructuren..........);

• vrijwaren van de groene vingers (inclusief de Schelde) als deel van eengrootstedelijke groenstructuur;

• de Antwerpse fragmenten zijn provinciale economische verwevingsgebieden;

• in Antwerpen is een tekort vastgesteld aan bedrijventerreinen.

Figuur 10: Synthese gewenste ruimtelijk-economische structuur

Figuur 11: Synthese gewenste ruimtelijke structuur

Bron: Ruimtelijk Structuurplan Provincie Antwerpen 2001


-pag 13

Volledig groene heraanleg spaghettiknoop Dalende verstedelijking en link langsEmiel Vloorstraat

Fijnmazig fiets- en wandelnetwerk

Bron: Masterplan Rogers

Figuur 12-14: concepten uit Masterplan Rogers

3.4 Beeldplan Antwerpen-Zuid (stedenbouwkundige visieRichard Rogers)(goedkeuring gemeenteraad 8 mei 2001)

In november 2000 werd in opdracht van de stad Antwerpen een beeldplan voor Antwerpen-Zuidopgemaakt. Deze opdracht bevat een doelstellingenformulering inzake de gewenste ruimtelijkeontwikkeling van het zuiden van de kernstad.

Het gebied wordt aangeduid als “een gefragmenteerd gebied met een aantal specifieke plaatsen zoalseen verlaten goederenstation, een verkeersknooppunt, de zogenoemde spaghetti-knoop, maar ook enkeleingeloten ruimtes met groen en gras. Dit gebied tussen de stad, de voorstad Kiel en Hoboken en de Scheldebiedt veel nieuwe mogelijkheden na het vrijkomen van de NMBS-gronden.” 9

Het beeldplan ontwikkelt een visie voor de verschillende deelgebieden. De Singel wordt heraangelegdparallel aan de spoorweg. Daarnaast wordt de Konijnenweide ontwikkeld als stadspark. Hierinworden fiets- en wandelpaden voorzien om de doorloop-baarheid van het gebied te versterkenvoor zachte weggebruikers. Het park zal zich richten naar de buurtbewoners en de werknemers vande omliggende kantoren en openbare functies.

De huidige spaghettiknoop wordt volledig heraangelegd met als doel het landgebruik voor deverkeersinfrastructuur zo beperkt mogelijk te houden. Een groot uitgelengd rondpunt wordtvoorgesteld dat alle armen van het snelwegnetwerk verbindt met een nieuwe singeltracé vanaf deKolonel Silvertoplaan tot aan de kaaien. Het binnengebied van het rondpunt alsook de overblijvendeingesloten ruimten worden aangelegd als park, ringbos en ecologische buffer.

Het Zuidstation wordt uitgebouwd tot een multimodaal verkeersknooppunt. In de KolonelSilvertoplaan worden zowel kantoren ontwikkeld als verbindingen gecreëerd waarbij de relatiesmet de bredere omgeving worden versterkt. De bestaande woontorens worden gerenoveerd.De link met het gebied van Petroleum-Zuid wordt belangrijk geacht. Volgens het beeldplan zijn erverschillende mogelijkheden. De verbinding naar het natuurgebied van Hobokense Polder is belangrijken moet voldoende aandacht krijgen. Op de site van Petroleum-Zuid kunnen bedrijven of eventueeltentoonstellingsruimten gevestigd worden. De ontwikkeling dient te kaderen in een totaleherwaardering van de Scheldeoever.

Relevante aspecten voor het bijzonder plan van aanleg “Specifiek en duurzaam bedrijventerreingroothandelsmarkt”:

• Bij de geplande (volledige) heraanleg van spaghettiknoop, wordt hetbinnengebied alsook overblijvende ingesloten ruimten ingericht als park,ringbos en ecologische buffer;

• Er wordt terdege rekening gehouden met nieuwe ontwikkelingen vanPetroleum-Zuid binnen enkele jaren. Er wordt nu al vaak gedacht aan eenkoppeling in die richting;

• De Emiel Vloorsstraat speelt een belangrijke rol in het aan elkaar linken van verschillende groengebieden, waarbij een dalende verstedelijking langs deze straat de overgang tussen stad en stadsrand karakteriseert.

9Beeldplan Antwerpen-Zuid2000, p.6


-pag 14

3.5 Structuurschets Kiel (goedkeuring college 21 juni 1999)

In juni 1999 werd het structuurschets Kiel10 opgemaakt met als doel een volwaardig stadsdeel meteen toekomst te ontwikkelen. Hierin worden 7 strategieën voorgesteld.Relevante aspecten voor het bijzonder plan van aanleg “Specifiek en duurzaam bedrijventerreingroothandelsmarkt”:

• structuur als noodzaak voor het functioneren van het gebied met als doel hetversterken van de samenhang, identiteit en leesbaarheid van het gebied;

• beeld bepaalt het imago en de herkenbaarheid van het gebied. Het streven naarkwaliteit staat centraal;

• de Groothandelsmarkt en Petroleum-Zuid worden beschouwd als waardevollereserves voor stedelijke ontwikkelingen met een eigen karakter;

• de link tussen de woonwijk het Kiel en de nabijgelegen Schelde kan versterktworden via betere oversteken en groene fietsverbindingen langs deGroothandelsmarkt;

• een gezond evenwicht wordt gezocht tussen natuur en cultuur.

3.7 Gemeentelijk Natuurontwikkelingsplan(akteneminggemeenteraad 28 april 1997)

Het G.N.O.P. Antwerpen dateert van 1996 12 en bestaat uit twee delen : een globalenatuurinventaris en een actieplan. Antwerpen wordt opgesplitst in volgende delen: Schelde enbuitendijkse gebieden, de stadskern, de Linkeroever, de noordelijke districten, het havengebied,de oostelijke districten en de zuidelijke districten. Voor elk van deze worden de biologische- enecologische kenmerken besproken, knelpunten geïdentificeerd en beleids- en beheersvoorstellengemaakt.Relevante aspecten voor het bijzonder plan van aanleg “Specifiek en duurzaam bedrijventerreingroothandelsmarkt”:

• Het plangebied behoort tot de stadskern. Het vormingsstation Kiel ten westen vanhet plangebied en de verkeerswisselaar ten oosten van het gebied zijn waardevolwat betreft de natuur. De natuurwaarden van het plangebied zelf ,dat deel uitmaaktevan de vroegere Kielse Polder, zijn nu verdwenen omwille van de bebouwing.

3.8 Deel mobiliteitsplan zuidrand (goedkeuring college 10augustus 2000)

Het deel mobiliteitsplan Zuidrand beschrijft en bestudeert de verkeerskundige en mobiliteitsaspectenin de zuidrand en duidt kansen en mogelijk te ondernemen acties aan.Relevante aspecten voor het bijzonder plan van aanleg “Specifiek en duurzaam bedrijventerreingroothandelsmarkt”:

• het plangebied wordt omgeven door verkeersinfrastructuur en ligt nabij deSchelde. Het plangebied is daardoor multimodaal bereikbaar.

• er moet een uitspraak gedaan worden over de ontsluiting van het brederegebied (Petroleum- Zuid........);

• de vraag wordt gesteld of het wenselijk is dat de Emiel Vloorstraatdoorgetrokken wordt tot aan de Schroeilaan? En indien dit zo is, hoe kan ditingepast worden in de omgeving?

• moet het openbaar vervoer in de omgeving versterkt worden?;• een visie over de ontwikkeling van het Zuidstation moet verder uitgewerkt worden.

3.9 Ontwerp mobiliteitsplan stadsgewest Antwerpen(discussieronde college 9 december 1999)

In deze studie wordt een gewenste visie op verkeer en mobiliteit voor het Antwerpse stadsgewestbepaald. Openbaar vervoer in de omgeving van het plangebied is aanwezig door middel van bus,tram- en een spoorlijnen.De verlenging van de bestaande tramlijn naar Hoboken is niet gepland langsheen de Emiel Vloorstraat.Er wordt voorgesteld om de bestaande treinverbinding uit te bouwen als light-rail.

3.10 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen

Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen is momenteel in opmaak. Het bevat nog geenelementen met betrekking tot het plangebied.

Figuur 15: Structuurschets Kiel, Stramien april 2000

Bron: Structuurschets Kiel: Stramien 2000

3.6 Globaal structuurplan Antwerpen (goedkeuringgemeenteraad 26 juni 1990)

In ‘Synthesenota Globaal Structuurplan Antwerpen - Antwerpen Herwonnen Stad’.11

Relevante aspecten voor het bijzonder plan van aanleg “Specifiek en duurzaam bedrijventerreingroothandelsmarkt”:

• een stad aan de stroom: de overgang tussen stad naar voorstad dient benadruktdoor o.a. de verlegging van de as van de kaaien tot voorbij de Kennedytunnel.Het vormingsstation Kiel en Petroleum-Zuid worden ontruimd en in degroenstructuur opgenomen. Woonmogelijkheden en andere activiteitenworden voorzien in een groene omgeving. De Scheldelijn (openbaar vervoerlijn langs de kaaien van noord tot zuid) versterkt de verbinding met het centrum;

• Een ringbos wordt voorzien op de bermen van de verkeerswisselaars en deautosnelweg. Op de bruggen over de ring worden poorten voorzien. DeZuidpoort wordt uitgebouwd tot knooppunt voor het openbaar vervoer metoverstapmogelijkheden tussen stadsvervoer, voorstadsvervoer en suburbaanvervoer;

• de voorstad bevat kernen met eigen identiteit. Vanuit de fortengordel vertrekkengroene vingers tussen de kernen door tot aan het ringbos en richting stad.

10Dit plan werd in 1999 opgemaakt in opdracht van de StadAntwerpen ter voorbereiding van de opmaak van het RuimtelijkStructuurplan Antwerpen. Het biedt een beeld van de gewensteruimtelijke ontwikkeling van Kiel.

11Planologische dienst van de stad Antwerpen, ‘synthesenotaGlobaal Structuurplan Antwerpen-Antwerpen Herwonnen Stad’,Antwerpen, 1990

12Gemeentelijk Natuurontwikkelingsplan Antwerpen, Antwerpen,1996


-pag 15

Analyse van de bestaande feitelijke toestand4. Analyse van de bestaande feitelijke toestand

4.1 Situering van het plangebied en belangrijke relaties opmesoschaal

Open en geslotenHet plangebied bevindt zich in het zuidwesten van Antwerpen tussen de Schelde en de woonwijkKiel. Ten oosten van het plangebied is de verkeerswisselaar van de R1 stadsring gesitueerd. Tussenhet plangebied en de ring zijn meerdere scholen (onder meer voor buitengewoon onderwijs), desporthal Kiel en Telepolis I en II gesitueerd. Ten westen van het plangebied ligt het vormingsstationKiel, het terrein Petroleum-Zuid en het natuurgebied de Hobokense Polder. Ten noorden van hetplangebied ligt de Schelde met ertussen de d’Herbouvillekaai. Het woongebied Kiel, dat een hogedichtheid kent, ligt ten zuiden van de Emiel Vloorsstraat.

De omgeving van het plangebied heeft een complexe structuur. Het is het eerste deel van een ‘open’gebied aan de rechteroever van de Schelde. Dit gebied begint vanaf de verkeerswisselaar en spreidtzich uit in westelijke richting over het plangebied tot aan het industriegebied van Hoboken.

De omgeving wordt gedomineerd door de aanwezigheid van infrastructuur (oudespoowegemplacement en verlaten industriële infrastructuur) en is hoofdzakelijk niet-bebouwd. Hetgebied kan als gesloten worden beschouwd omwille van een gebrek aan relaties en verbindingentussen de verschillende deelgebieden in de omgeving.Men kan volgende deelgebieden (van oost naar west) onderscheiden:• 1 verkeerswisselaar;• 2 groothandelsmarkt en omgeving (met inbegrip van de schoolomgevingen);• 3 spoorwegemplacement van het vormingsstation Kiel;• 4 Petroleum-Zuid;• 5 Hobokense Polder.• 6 Gemengde activiteiten

Figuur 16: Luchtfoto met deelgebieden

Ieder van de bovenvermelde deelgebieden bestaat op zich en er is weinig onderlinge relatie opzowel ruimtelijk als op functioneel vlak. Dit wordt nog versterkt door het gebrek aan oost-westverbindingen tussen de verschillende deelgebieden. Langs de Schelde alsook langs de wegen aan dezuidelijke grens van het gebied zijn er geen directe verbindingen. Interne verbindingen tussen dedeelgebieden zijn evenmin terug te vinden.Het gebied is gescheiden (op ruimtelijk en functioneel vlak) van andere stadsdelen. De relatie met destadskern is zwak door de dominante lijninfrastructuur van ring en singel.

Er zijn een beperkt aantal verbindingen met de zuidelijk gelegen woonwijken. Het deel tussen degroothandelsmarkt en de verkeerswisselaar (waarin de school en sporthal zich bevinden) kent eensterkere functionele relatie met de woonomgeving. Deze wordt echter eveneens belast door dezware barrière die door de Emiel Vloorsstraat gevormd wordt.De groothandelsmarkt zelf kent slechts een beperkte functionele relatie met andere stadsdelen. Hetgaat om een gebied waarin groothandel de hoofdfunctie vormt en waar de handelaars van elderselkaar ontmoeten om handel te drijven. De relatie met de wijken in de omgeving is daarom beperkt.De functionele relatie met het stadscentrum is iets sterker omwille van de aanwezigheid van de daargevestigde klanten (winkels, restaurants, …).

4.2 Bestaande ruimtelijke structuur

4.2.1 De omgeving van het plangebied als een functioneel eilandDe ruimtelijke structuur van het plangebied wordt hoofdzakelijk bepaald door de aard van deaanpalende functies. De industriële activiteiten langs de Schelde in het noorden, het vormingsstationKiel en Petroleum-Zuid in het westen, de Emiel Vloorsstraat en de woonwijk het Kiel in het zuiden ende Generaal Armstrongweg met aanpalende spaghettiknoop in het oosten vormen aanzienlijkebarrières. Als gevolg daarvan heeft de gehele zone waarbinnen het plangebied zich bevindt zich alseen eiland ontwikkeld met weinig relaties met de omgeving.

Dit ‘eiland’ bestaat van oost naar west uit drie duidelijk te onderscheiden zones: een scholencomplex,de Groothandelsmarkt (het plangebied) en het waterzuiveringsstation van Aquafin. Het gebied isslecht penetreerbaar, uitwisseling is slechts sporadisch mogelijk binnen het eiland. De ontsluitingvan het gebied is tevens beperkt, het Kielsbroek is de belangrijkste en enigste verkeerstructuur.Bron: GIS-Vlaanderen

Figuur 17: Barrière langsheen alle zijden Figuur 18: Gebrek aan relaties met aanpalende gebieden


-pag 16

4.2.2 Het plangebied als een functioneel eiland

De eilandstructuur van de bredere omgeving vinden we terug in het plangebied zelf. De drie reedsaangehaalde interne zones binnen het eiland hebben weinig relaties met elkaar. Dit geldt zowelruimtelijk als functioneel.

Aan de westzijde van het plangebied bevindt zich het Kielsbroek, deze lange straat heeft een bijzonderbreed profiel en vormt het belangrijkste structurerende element.Aan de ingang van het gebied, aan de kop van het Kielsbroek ter hoogte van de Emiel Vloorsstraat,bevindt zich een benzinestation. In de nabijheid hiervan is ook de beschermde werkplaats gelegen.

Ter hoogte van de noordelijke ‘kop’ van het Kielsbroek is het bedrijfsgebouw van Interbrew gelegen.De inplanting van dit gebouw is niet gericht op het openbaar domein en aan alle zijden ervan liggengronden braak. Ten zuiden ervan bevindt zich een recyclagecentrum.

De ruimte ten oosten van het Kielsbroek wordt ingenomen door het gebouw van deGroothandelsmarkt. Het is met een beperkte zin voor ordening ingeplant en de ruimte is nietoptimaal benut. Het betreft een gebied met veel verharding, slechts onderbroken door enkelesporadische groenvoorzieningen omheen de parkeervoorzieningen. Rondom het centrale gebouwzijn een beperkt aantal kleinere gebouwen willekeurig ingeplant.

Ten noorden van de Groothandelsmarkt bevindt zich de ‘Antwerpse Versmarkt’. De gebouwenvormen een homogeen geheel door het eenvormig materiaalgebruik. Achter de gebouwen bevindtzich een braakliggende strook.

Alle gebouwen in het plangebied worden gekenmerkt door een lage architecturale kwaliteit.

Nummer Elementen1 Interbrew2 Benzinestation3 Beschermde werkplaats4 Recyclagecentrum5 Groothandelsmarkt6 Onderwijs7 Antwerpse vismarkt8 Stedelijke diensten9 IBRC-bananen

10 De Witte - De Blieck

versmarkt

Figuur 19: Bestaande structuur


-pag 17

4.3 Knelpunten

Volgende knelpunten zijn geïdentificeerd in het plangebied:

4.4 Sterkten van het plangebied

Volgende sterkten zijn geïdentificeerd in het plangebied:

Wanordelijke en ruimteverspillende inplanting vangebouwen, functies en parkeerterreinen.

Gebrek aan ruimtelijke samenhang, herkenbaarheiden identiteit

Lage beeldkwaliteit van de bestaande gebouwen enhet openbaar domein

Slordige en weinig samenhangende inplanting vanhet recyclagecentrum

Hoge dynamiek tijdens de piekuren van degroothandelsmarkt

Buffer- en schermgroen aan de rand van hetplangebied

Hoge functionaliteit van gebouwen en terreinen

goede ontsluitings- en afwikkelingsmogelijkheid voorauto- en vrachtverkeer

Figuur 20: Foto’s


-pag 18

4.5 Bedreigingen voor het plangebied

Volgende bedreigingen voor het plangebied worden geïdentificeerd:

• versnippering van de ruimte beperkt de vestigingsmogelijkheden van nieuwebedrijven ;

• onzekerheid over ontwikkelingen in de ruimere omgeving; wat is de toekomst vanPetroleum Zuid;

• het ongestructureerde terrein verhindert een efficiënt functioneren bij uitbreiding van deactiviteiten;

• de aanwezigheid van het recyclagecentrum is niet optimaal in verkeerstechnisch opzicht engezien de gewenste uitbouw van een voedingsgebonden cluster.

Figuur 21: bedreigingen voor het plangebied

4.6 Kansen voor het plangebied

Volgende kansen en potenties worden geïdentificeerd met betrekking tot het plangebied:• ontwikkelen van een gespecialiseerde cluster van bedrijven en activiteiten waar

relaties en netwerkvorming tussen bedrijven aangemoedigd worden;• grote ontwikkelingspotentie voor de vestiging van bedrijven op de braakliggende

en niet-bebouwde delen;• ontwikkelen van een duurzaam bedrijventerrein met een hoge dichtheid;

Figuur 22: kansen voor het plangebied


-pag 19

Concept

Doelstellingen

Visie5. Visie 7. Concept

De ‘kern’ van het plangebied wordt compact en functioneel ontwikkeld als bedrijventerrein.

Een groene randzone integreert het bedrijventerrein in haar omgeving en kapselt de kern in. Deze‘rand’ vormt de overgangszone tussen bedrijventerrein en het omliggende landschap.

Het bedrijventerrein onderhoudt relaties met het aanliggende woongebied (Kiel) door middel vaneen langzaam verkeersverbinding richting Schelde. Een uitgesproken ‘contactzone’ tussen beidegebieden versterkt deze onderlinge relatie.

De Emiel Vloorsstraat speelt in combinatie met deze contactzone (‘kop’) een belangrijke rol in hetverduidelijken van de overgang tussen stad en voorstad.

6. DoelstellingenDe keuze voor een duurzame inrichting van het bedrijventerrein wordt vertaald naar volgendedoelstellingen:

•bij het bebouwen wordt een intensief ruimtegebruik nagestreefd waardoor een hogebebouwingsdensiteit bereikt wordt. De toegepaste duurzame bouwmaterialen binnenhet plangebied kenmerken zich door hun geringe ecologische impact en hun flexibiliteit.De compacte bebouwing, het intensief ruimtegebruik en het gebruik van duurzamematerialen worden aangewend om het terrein te ontwikkelen tot een herkenbareomgeving met een sterk geprofileerd, stedelijk karakter;

•de ontsluiting van het bedrijventerrein wordt gedifferentieerd naar zowel vrachtverkeerals langzaam verkeer. De ontsluitingen worden gedimensioneerd naar behoefte en wordenaangewend om een duidelijke structuur aan te brengen binnen het geheel;

•de aanplantingen vormen een robuust en aaneengesloten structurerend en functioneelgeheel. Het groen vergroot de leesbaarheid en (be)leefbaarheid van het bedrijventerreinen onderhoudt relaties met de omgeving;

groene rand

compacte kern

beperkte toegang

langzaam verkeersverbinding

contactzone

Figuur 23: concept

Het plangebied wordt ontwikkeld als een duurzaam en specifiek bedrijventerrein voor devoedingsgebonden bedrijvigheid. Door een aanduiding als specifiek bedrijventerrein wil mensamenwerking en netwerkvorming tussen bedrijven die werkzaam zijn in dezelfde sector stimulerenen kunnen economische meerwaarden gecreëerd worden.

De duurzaamheid van het bedrijventerrein wordt vorm gegeven door de duurzame inrichting vanhet terrein (o.a. intensief ruimtegebruik) en de voorschriften die flexibele en dynamische bouwvormenstimuleren.

De ontwikkeling van het plangebied speelt in op bestaande waarden en kwaliteiten (‘woonblokkenvan Braem’), en toekomstige initiatieven in de omgeving (‘Stadsbos’, ‘Petroleum-Zuid’).

De activiteiten worden gebufferd waardoor hinder beperkt wordt, het plangebied blijft echtersterke relaties met haar omgeving behouden.


-pag 20

Krachtlijnen Gewenste Ruimtelijke StructuurDe gewenste ruimtelijke structuur van het plangebied wordt samengesteld op basis van volgendeelementen:

•een sterke verdichting binnen het plangebied met bedrijven actief in de voedingssector;•een harmonisch, herkenbaar en gestructureerd bebouwingspatroon;•een overgangszone die sterke relaties met de omgeving onderhoudt; •een grote toegankelijkheid en vlotte verkeersafwikkeling;•een groen netwerk in en rond het plangebied;

9. Gewenste Ruimtelijke Structuur

bebouwingDe bebouwing in de kern van het plangebied wordt geconcentreerd binnen aaneengeslotenbebouwing. Deze worden gekenmerkt door een dominante oost-west oriëntatie die afgeleid is vande centraal gelegen verkoopshal van de Groothandelsmarkt.De overgangszone (de rand) wordt gekenmerkt door losstaande bebouwing, deze vormt deovergang van de dense kern naar de omgeving.De zuidelijke bebouwing ter hoogte van de Emiel Vloorsstraat is beeldbepalend en gaat een dialoogaan met de karakteristieke bebouwing aan de overzijde (‘blokken van Braem’)

ontsluitingHet bedrijventerrein wordt toegankelijk gemaakt door een beperkt aantal toegangen die een interneorganisatie vergemakkelijken.Binnen het bedrijventerrein wordt gekozen voor een duidelijke hoofdas die het bestaande terreinstructureert.Op deze as wordt een netwerk van secundaire verbindingen geënt dat de bedrijven op hetbedrijventerrein ontsluit.

groenBinnen de randzone wordt een solide groenstructuur ontwikkeld die de overgang naar de omgevingvormt en de kern inkapselt. Een secundaire groencomponent wordt gevormd door de begroeninglangsheen de hoofd- en nevenontsluitingen. Het mogelijk begroenen van dakoppervlakten vormteen aanvulling op de groenstructuur.

8. Krachtlijnen

Figuur 24: conceptschetsen.

Figuur 25: gewenste ruimtelijke structuur

bebouwing ontsluiting groen


-pag 21

Inrichtingsschets10 Inrichtingsschets

10.1 Bebouwing

intensief ruimtegebruikintensivering

Binnen het bedrijventerrein wordt compact en intensief bouwen gestimuleerd. Dit resulteert inbeter geconcipieerde ruimten.

schakelingDe bedrijfsgebouwen worden aan elkaar geschakeld en vormen samen een bouwvolume. Ditvolume beslaat steeds de volledige breedte van een bouwvlak en vormt een homogeen geheel.Het gebruik van gemene muren wordt aangemoedigd. Op die manier ontstaan er geen tussen- enrestruimten en wordt de volledige oppervlakte van het bedrijventerrein intensief gebruikt.

duurzaam materiaalgebruikOp het bedrijventerrein worden duurzame materialen gestimuleerd. Deze kenmerken zich doorhun geringe ecologische impact. Dit zijn bouwmaterialen op basis van de recyclage van restproducten,materialen met een ecologisch verantwoord productieproces of grondstof en materialen die omwillevan hun flexibiliteit eenvoudig toegepast kunnen worden onder verschillende omstandigheden en dusin aanmerking komen voor hergebruik (bv. bij verbouwing, uitbreiding,…).De toepassing van deze laatste materialen laten het bedrijf eveneens toe op eenvoudige en goedkopewijze te kunnen inspelen op een snel veranderende economische markt.Daarnaast voldoen de gebruikte bouwmaterialen aan de noden en eisen van het functionerendebedrijf. Kwetsbare locaties als de wanden van laad- en loskaden bijvoorbeeld, zijn uitgevoerd in eengepast en eenvoudig vervangbaar materiaal.Bij het gebruik van verhardingsmaterialen, andere dan voor de ontsluiting, zijn waterdoorlatendematerialen gebruikt.

ruimtelijke kwaliteitherkenbaarheid en identiteit

De compacte bebouwing en het intensief ruimtegebruik binnen de ‘kern’ van het bedrijventerreinworden aangewend om het gebied te ontwikkelen tot een herkenbare omgeving met een sterkgeprofileerd karakter. De dominante (globale) oost-west oriëntatie van de bebouwing en het hanterenvan een uniforme bouwlijn en -hoogte hebben een sterk structurerend effect. Architectuur, beeld,kleur, hoogte en materiaalgebruik vormen een harmonisch beeld. Dit wordt bepaald door eenbeeldentaal die naar elkaar verwijst en resulteert in een eenheid in verscheidenheid.Het bouwvolume van de groothandelsmarkt vormt het zwaartepunt van haar omgeving. Dit enerzijdsals pool die een grote dynamiek op piekmomenten genereert, anderzijds als het meest dominantiebouwvolume op het terrein.

De bebouwing in de groene ‘rand’ van het terrein hanteert een zelfde vormen- en beeldentaal alsbinnen de kern maar wordt door de specifieke inplanting gekenmerkt door haar transparantie. Deruimten tussen de bebouwing laten toe dat structuren vanuit de omgeving tot in het bedrijventerreindoordringen.

De bebouwing ter hoogte van de ‘kop’ van het terrein (ten zuiden) bestaat uit compacte hogevolumes die door hun sobere en hoogstaande architectuur, beeldentaal en hun volumewerking eenkarakteristiek beeld vormen. Ze bieden uitstraling aan het achterliggend bedrijventerrein en refererennaar de tegenoverliggende bebouwing (‘blokken van Braem’)

kwaliteitHet gebruik van duurzame en flexibele bouwmaterialen bevordert een kwalitatieve ontwikkeling vanhet gebied. Het sober en gedifferentieerd materiaalgebruik leidt tot een aangename omgeving enharmonisch beeld. Het hedendaags en eigentijds karakter staat voorop.

stapelingAdministratieve- (kantoren, archief,…), sociale- (refter, kleedkamers, douches,…) en woonruimten(conciergewoning) behoeven geen zware te belasten vloeren en zijn dus steeds op verdieping terealiseren. Waar mogelijk zijn de verdiepingen als opslag- of productieruimten ingericht. Samengevatworden alle niet-grondgebonden functies thuisgebracht op verdieping.

Figuur 26: intensief ruimtegebruik

Figuur 27: Stapeling Figuur 28: herkenbaarheid en identiteit


-pag 22

10.2 Ontsluiting en parkeren

gedifferentieerdBinnen het bedrijventerrein wordt gekozen voor een hoofdas (het Kielsbroek) die het bedrijventerreinstructureert en ontsluit. Langsheen de hoofdas worden voorzieningen getroffen in functie van hetlangzaam verkeer. Dit houdt de aanleg van een gescheiden fiets- en voetpad in en duidelijk aangegevenoversteekplaatsen ter hoogte van elk bedrijf. Langs de hoofdas wordt niet geparkeerd.Op de hoofdontsluiting is een netwerk van secundaire verbindingen geënt die het ‘plaatselijk’ verkeerafleidt. De hoofdontsluiting- en nevenontsluitingen zijn verscheiden naar beeld en karakter.

Parkeren op het bedrijventerrein gebeurt volgens drie principes: parkeren op eigen terrein, parkerenop gegroepeerde parkings en parkeren binnen het bouwvolume (inpandig).Het parkeren op eigen terrein gebeurt in de ‘kern’ van het bedrijventerrein op de strook tussenbebouwing en nevenontsluiting. Deze zone wordt bestemd voor het parkeren van bedrijfsvoertuigen.De voertuigen van werknemers worden gestald op de gegroepeerde parkeerruimten. Indien een vanbeide of beide niet volstaan in de behoefte, moet binnen het bouwvolume (inpandig) de nodigeruimte voorzien worden.In de ‘rand’ van het bedrijventerrein wordt het parkeren op eigen terrein georganiseerd achter debouwvolumes. Hier wordt ruimte voorzien voor het stallen van bedrijfsvoertuigen en voertuigenvan klanten. Voertuigen van werknemers worden gestald op de daarvoor voorziene gegroepeerdeparkeerruimten. Indien de behoefte aan ruimte voor het stallen van voertuigen van het bedrijf,klanten of werknemers het aanbod aan parkeerruimte op de respectievelijke plekken overstijgt,dient de nodige ruimte binnen het bouwvolume (inpandig) voorzien te worden.De gebouwen in de ‘kop’ van het bedrijventerrein voorzien volledig in de eigen parkeerbehoeftebinnen het bouwvolume (inpandig). De gebruikers van deze gebouwen maken geen gebruik van degegroepeerde parkeerruimten en mogen niet op eigen terrein parkeren.

gedimensioneerdAlle wegen zijn gedimensioneerd naar een correcte afmeting om aan de gewenste functie te voldoen(hoofdontsluiting/nevenontsluiting). Zo is de breedte van de hoofdontsluiting teruggebracht ten opzichte van de bestaande situatie naar 8 meter.Ook de nevenontsluitingen worden teruggebracht naar een evenwichtige maatvoering van 7 meter.

In de ‘kern’ worden de parkeerstroken tussen bebouwing en wegenis 7,5 meter diep gerealiseerd (ifvbestelwagens), stroken tegenoverliggend en aanliggend aan het gebouw van de Groothandelmarktzijn 22 meter diep voor het stallen van trekkers met oplegger. Om diezelfde reden wordt hier eenbreder wegprofiel van de nevenontsluiting voorzien (15 meter).Voor de parkeerruimten in de ‘rand’ van het bedrijventerrein achter de bouwvolumes wordt steeds30 m² voorzien per parkeereenheid (parkeerruimte voor 1 voertuig).De individuele behoefte aan parkeeruimte voor werknemers is afhankelijk van het type bedrijvigheiden kan per bedrijf berekend worden aan de hand van standaardnormen13. Voor distributieactiviteitenworden 0.6-1.0 voertuigen per 100m² gerekend , voor verwerking en groothandel 1.1-1.6 voertuigenper 100 m² en voor kantoren 2,0-2.5 voertuigen per 100 m².

De gegroepeerde parkeerruimten voorzien in circa 880 parkings voor wagens van werknemers. Ditis naar schatting 70 % van de nodige parkeerruimte voor werknemersparkings.

13 Op basis van: ASSV, Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen,CROW,1996

figuur 29 : hedendaags materiaalgebruik

figuur 30 : inrichtingsschets hoofdontsluiting


-pag 23

10.3 Groen

robuustHet groene netwerk vormt een sterk structurerend element binnen het bedrijventerrein. De basiswordt gevormd door de groene ‘rand’ die een robuust geheel vormt en gelegen is aan de buitenzijdevan het terrein. Dit geheel wordt gevormd door de begroening tussen en aan de bedrijven en in grotemate door de sterk ingegroende parkeerruimten achter de bedrijven en de gegroepeerdeparkeerruimten. Per parkeereenheid (parkeerruimte voor 1 voertuig: 30 m²) wordt steeds 6 m²groen, bestaande uit minimaal 1 hoogstamboom, voorzien.De groene rand wordt afgestemd op, en beantwoord aan de doelstellingen van het landschapsplanvoor de omgeving (Investeringszone Petroleum Zuid).Het bedrijventerrein wordt als het ware ‘verankerd’ in de omgeving door middel van degroenstructuren die tot op het terrein doordringen.

leesbaarheidEen tweede groencomponent wordt gevormd door de beplanting langsheen de hoofd- ennevenontsluitingen op het bedrijventerrein.De hoofdontsluiting wordt ruimtelijk benadrukt door een opgaande, volumineuze laanbeplanting enaanliggende groenstroken. Op die manier onderscheidt deze structuur zich duidelijk van denevenontsluitingen. De bezoeker kan zich hierdoor eenvoudig oriënteren ten opzichte van de hoofdas.Dit beperkt zoekverkeer, en dus extra vervoersbewegingen.De nevenontsluitingen vervolledigen het groene ‘netwerk’ door een opgaande straatbeplanting vaneen grootte-orde die ondergeschikt is aan die van de hoofdontsluiting.

10.4 water

gebruik van regenwaterBinnen het bedrijventerrein wordt er maximaal gebruik gemaakt van het regenwater. Elkebedrijfsgebouw heeft een groot (ongelijkvloers) opvangbekken voorzien in relatie tot haardakoppervlakte (zoals aangegeven in de publicatie ‘Krachtlijnen voor een geïntegreerd rioleringsbeleidin Vlaanderen, Code van goede praktijk voor de aanleg van openbare riolen en individuelevoorbehandelingsinstallaties’). Het opgevangen regenwater dient onder andere voor hetschoonmaken van vrachtwagens (onder druk gebracht) en sanitaire toepassingen zoalstoiletspoelingen.

infiltratieHet aandeel verharding op het bedrijventerrein wordt zo veel als mogelijk beperkt. Dit voorkomtde afstroming van regenwater en maakt dat infiltratie van gebiedseigen water mogelijk blijft.De parkeerruimten in de rand en de gegroepeerde parkeerruimten worden om die reden steedsaanlegd in een (half)verharding die regenwaterinfiltratie toelaat.

figuur 31 : inrichtingsschets nevenontsluiting


-pag 24

figuur 32: inrichtingsschets

duurzaam bedrijventerrein Groothandelsmarkt · 2013. 10. 9. · duurzaam bedrijventerrein...

Documents

Transcript of duurzaam bedrijventerrein Groothandelsmarkt · 2013. 10. 9. · duurzaam bedrijventerrein...