Dossier Mixed-use in kleine kernen - bpd.nl · zorginstellingen en sociaal-maatschappelijke...

Dossier Mixed-use in kleine kernen

BO

UW

FON

DS M

AB

ON

TWIKKELIN

G

DO

SSIER # 26 M

IXED-U

SE IN KLEIN

E KERNEN

HOOFDKANTOORBouwfonds MAB Ontwikkeling B.V.Displayweg 83821 BT AmersfoortPostbus 153870 DA HoevelakenT 033 253 97 00F 033 253 96 85E [email protected]

MULTIFUNCTIONELE PROJECTENEN COMMERCIEEL VASTGOEDWijnhaven 60Postbus 194122500 CK Den HaagT 070 306 84 00F 070 354 36 18E [email protected]

REGIO NOORD-OOSTGrote Voort 221Postbus 100548000 GB ZwolleT 038 425 44 40F 038 425 44 41E [email protected]

REGIO MIDDEN-OOSTDe Brand 30Postbus 13800 AA AmersfoortT 033 453 41 11F 033 453 41 90E [email protected]

REGIO NOORD-WESTSchipholpoort 64Postbus 43762003 EJ HaarlemT 023 530 66 03F 023 536 63 94E [email protected]

REGIO ZUID-WESTPoortweg 4bPostbus 752600 AB DelftT 015 268 08 08F 015 262 33 63E [email protected]

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland’s-Heer Hendrikskinderendijk 111Postbus 3794460 AT GoesT 0113 256 500F 0113 256 501E [email protected]

REGIO ZUIDVestdijk 61Postbus 65405600 HM EindhovenT 040 265 98 59F 040 246 40 40E [email protected]

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren• Betrokkenheid van bewoners is groot• Puzzelen op de vierkante meter

Mixed-use in kleine kernen

4 Nieuwe kansen om leefbaarheid te verbeterenVisie

8 Rabobanklocatie Ermelo

10 Helvoirt, gemeente Haaren, Noord-Brabant

12 Wekerom, gemeente Ede

14 Winkel, gemeente Niedorp

Projecten

16 Peter Meijs: ‘Behoud vitaliteit en leefbaarheid in de kernen’

18 Dorèthy van den Heuvel: ‘Integraal en interactief plan met grote ambities’

20 Jan Temmink: ‘Gebouw als middel voor sociale cohesie’

22 Driek van de Vondervoort: ‘In het belang van de leefbaarheid’

Meningen

Inhoud

Colofon dossier #26 najaar 2007

Uitgave Bouwfonds MAB OntwikkelingProductie en coördinatie Rutten Communicatieadvies, AmsterdamOntwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, AmsterdamRedactie Christine van Eerd, Kim van Eerde, Hanneke Luitwieler, Anne Luijten, Marijke Manshanden, Hans Ouwerkerk Beeld Peter van Breukelen, Don Wijns en anderenDruk PlantijnCasparie Capelle aan den IJsselContact [email protected]

Ontwikkeling gemeentekernen vraagt om eenduidige visieNieuwe kansen om leefbaarheid te verbeteren

Dit dossier staat in het teken van multifunctionele projecten in gemeenten met een inwoneraantal

tot circa 25.000. Projecten die verder gaan dan alleen woningbouw en vaak bestaan uit bijvoorbeeld

gemeenschapsvoorzieningen in combinatie met woningen of commerciële functies. In de praktijk

blijkt dit zelden een gemakkelijke opgave. Integrale gebiedsontwikkeling en een gedegen visie op

de kleine kern staan centraal.

Met het verschijnen van de Nota Ruimte is er vooral bij de kleinere gemeenten en gemeenten met kleine kernen in het landelijke gebied een zucht van verlichting geslaakt. Het restrictieve beleid dat deze gemeenten jaren lang in de greep had, heeft voor flink wat problemen gezorgd. Niet of nauwelijks mogen bouwen betekende dat jongeren voor huisvesting elders hun heil moesten zoeken. Elders was in de meeste gevallen de grote uitbreidingslocaties aan de randen van de grote steden (Vinexlocaties). Ook ouderen die niet meer zelf-standig kunnen wonen en aangewezen zijn op zorg, moesten vaak tegen hun zin verhuizen naar een grotere kern waar de benodigde zorgvoorzieningen wel aanwezig zijn. Het gevolg hiervan was dat het draagvlak voor het nog aanwezige voorzieningenniveau flink aan erosie onderhevig was. De Nota Ruimte heeft echter de mogelijk heden voor kleinere gemeenten om te bouwen voor de eigen behoefte weer vergroot. Daarbij moeten gemeenten niet direct naar de randen van hun kern kijken. Vaak liggen er (ontwikkel)-mogelijkheden binnen de kern. Niet door te verdichten, maar door vervanging of het scheppen van ruimte door verplaatsing van bijvoorbeeld een verouderd schoolgebouw of een sportzaal. Op de vrijgekomen locaties kunnen dan multifunctionele projecten worden gerealiseerd met een combinatie van woningbouw en (zorg) voorzieningen.

Financiële armslagVeel gemeenten lopen tegen het probleem aan dat gemeenschaps-voorzieningen, zoals dorpshuizen, sportcomplexen en verenigings-gebouwen niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. Het ontbreken van de nodige financiële armslag is vaak de reden dat gemeentebesturen de vernieuwing van deze, voor de leefbaarheid van kleine kernen zo essentiële voorzieningen, voor zich uit schuiven. De ruimere bouwmogelijkheden bieden nu de gelegen heid om de meeropbrengsten van woningbouw in te zetten voor de vernieuwing van deze voorzieningen. Bouwfonds MAB/Rabo Vastgoed zijn in

toenemende mate bij dergelijke meervoudige projecten betrokken. Niet in de laatste plaats omdat Rabobank, de moeder van Bouwfonds MAB en Rabo Vastgoed, in bijna iedere gemeente en kern een vestiging heeft. De grote Vinexprojecten naderen hun voltooiing, waardoor het belang van bouwen in het landelijke gebied alleen maar toeneemt.

PartnersIn de praktijk blijkt dat veel gemeentebestuurders graag een profes sionele marktpartij zoeken om hen bij te staan een dergelijke opgave tot een goed eind te brengen. Dat geldt zeker voor gemeenten met een inwoneraantal van minder dan 25.000 inwoners, waar besturen vaak een parttime functie is. Ook het ambtelijke apparaat van een kleinere gemeente is natuurlijk aanzienlijk kleiner dan in een grote stad waar men voor een

opgave van pakweg 500 woningen per jaar de hand niet omdraait. Maar ook voor grotere plattelandsgemeenten die vaak uit meerdere kleine kernen bestaan, is de bouw van 25 woningen in één jaar tijd in vaak een complexe opgave. Vooral omdat het gaat om ingrepen in een bestaande kern. Daar komt bij dat de ervaring hiervoor vaak ontbreekt door het restrictieve beleid dat de afgelopen jaren is gevoerd.Vaak gaat het om langdurige projecten waar veel partijen bij betrokken zijn en met een complexe financiële structuur. Naast

Het belang van bouwen in het landelijke gebied neemt alleen maar toe

dossier mixed-use in kleine kernen 5

de marktpartij zijn lokale partijen als woningcorporaties, zorg-instellingen en sociaal-maatschappelijke organisaties aangewezen partners bij multifunctionele projecten in het landelijke gebied. Ook de inwoners zijn een belangrijke stakeholder, omdat dergelijke projecten vaak diep ingrijpen op de leefomgeving. Dit laatste heeft gevolgen voor het draagvlak bij de bevolking. Net als bij stedelijke vernieuwing moet de invloed van de bewoners niet worden onderschat. Zij moeten nauw bij de planvorming en verdere uitvoering betrokken worden. Elders in dit dossier zegt de burgemeester van Boekel, Dries van de Vondervoort, dat het juist de bewoners zijn die bepalen wat er in hun kern moet gebeuren. Zo mogen zij in Boekel zelf aangeven welke voorzieningen zij in een nieuw multifunctioneel centrum willen hebben. In kleine kernen gaat het vaak om hechte gemeenschappen waar vernieuwing er soms flink kan inhakken. Schaalgrootte van de plannen, architectuur en wijze van uitvoeren zijn daarbij belangrijke aandachtspunten.

WensenlijstHet proces begint met het opstellen van een programma van eisen. Welke voorzieningen zijn aan vernieuwing toe of wil het gemeente-bestuur in de kern realiseren? En welke uitbreidingsmogelijkheden zijn er? Al in dit stadium is de betrokkenheid van een marktpartij wenselijk. Zo is Bouwfonds MAB in een vroegtijdig stadium door de Brabantse gemeente Haaren benaderd om als adviseur op te treden bij de herontwikkeling van het dorpscentrum van Helvoirt. Centraal stond hier de wens om een nieuw hart te realiseren met een multifunctioneel centrum waarbinnen een gemeenschapshuis

voor alle verenigingen, een sportzaal, een grand café en het woon-zorgservicecentrum onderdak vinden (zie elders in dit dossier). In plaats van puur naar de opgave te kijken heeft Bouwfonds MAB in de rol van adviseur samen met het gemeentebestuur naar heel Helvoirt gekeken. Uit de studie kwam naar voren dat er meerdere plekken voor herontwikkeling in aanmerking kwamen. Door alle deelopgaven te combineren en financieel met elkaar in verband te brengen, is het tekort aanzienlijk teruggebracht. Deze wijze van werken biedt bovendien de mogelijkheid om Helvoirt als geheel te versterken. Slechte plekken worden vervangen door nieuwe (woon)-functies. Een beeldkwaliteitplan zorgt er voor dat het karakter en de identiteit van de kern niet worden aangetast maar juist verbeterd.

Dit project komt neer op een brede, integrale gebiedsontwikkeling waarbij de zorg voor een aantrekkelijke omgeving centraal staat.

KulturhusHet Kulturhus is een betrekkelijk nieuw fenomeen dat opgang doet in kleinere gemeenten, vooral in het oosten van ons land. Het Kulturhus is een combinatie van verschillende voorzieningen onder één of meerdere daken. Het kan gaan om VVV, bank, postvoorziening, bibliotheek, peuterspeelzaal, kinderopvang, schoolruimte, spreek-kamers voor artsen, fysiotherapeut en anderen, vergaderfaciliteiten en ontmoetingsplekken. De bibliotheek is hierbij in veel gevallen de

vertegenwoordiger van de brede dienstverlening op het terrein van informatie, educatie en cultuur. Al deze voorzieningen onder één (beheers)management en één programmering zijn de kenmerken van een Kulturhus. De redenen om een Kulturhus te bouwen zijn heel divers. Wat de gezamenlijke initiatieven gemeen hebben, is dat er altijd een directe aanleiding is; het oude dorpshuis is aan een opknapbeurt toe, een aantal organisaties zoekt toevallig tegelijkertijd een ander onderkomen, de school moet uitbreiden, de bibliotheek moet dicht, het gemeentehuis komt leeg te staan enzovoort. Rabo Vastgoed is momenteel in Wekerom actief om een dergelijke voorziening te realiseren (zie elders in dit dossier). Ook hier bleek dat het voor de initiatiefnemers lastig was om de financiële eindjes aan elkaar te knopen. Door het Kulturhus te combineren met de realisatie van senioren- en starterswoningen werd het tekort aanzienlijk teruggebracht.

FinancieringsvraagstukkenHet grondbeleid is een belangrijke drager bij al deze multifunctionele projecten. De gemeenschappelijke voorzieningen worden voor een belangrijk deel uit de grondexploitatie bekostigd. Hierin schuilt het gevaar dat gemeentebesturen de grondopbrengsten als een soort oneindige flappentap beschouwen. De werkelijkheid is anders. Zo zijn de woningen die in een kleine kern worden gerealiseerd vaak qua prijsniveau van een geheel andere orde dan de woningen in de stedelijke gebieden. Daar staat natuurlijk weer tegenover dat de

grond prijzen een stuk lager liggen. Tegelijkertijd zijn ook de aantallen te bouwen woningen (hooguit 25 per jaar) of de commer-ciële voorzieningen een stuk lager. Bovendien moeten de woningen om markttechnische reden vaak gefaseerd worden afgezet. Dit betekent dat de verdiencapaciteit voor de betrokken markt-partij over een langere periode wordt uitgesmeerd. De uiteinde-lijke meeropbrengst moet al in een veel eerder stadium moet worden aangewend voor de realisering van de gemeen schap-pelijke voorzieningen, de verplaatsing en nieuwbouw van de sporthal of de bouw van het nieuwe dorpshuis.Meervoudige projecten zijn juist in kleine kernen flinke financie- rinsvraagstukken waar veel creativiteit aan te pas komt. Dat vergt niet alleen veel van een marktpartij maar ook van een gemeentebestuur of woningcorporatie die daar met hun wensen rekening mee moeten houden. Dit moet een reëel programma van eisen zijn en geen wensen lijst die financieel volstrekt onhaalbaar is. De marktpartij moet beschikken over een lange adem en de bereidheid om een langdurige samenwerking aan te gaan.

1 Ruimere bouwmogelijkheden bieden nu de gelegenheid om de meeropbrengsten van woningbouw in te zetten voor de vernieuwing van voorzieningen.

2 Vaak liggen er (ontwikkel)mogelijkheden binnen de kern. Niet door te verdichten, maar door vervanging of het scheppen van ruimte door verplaatsing van bijvoorbeeld een verouderd schoolgebouw of een sportzaal.

3 Het betreft veelal langdurige projecten waar veel partijen bij betrok ken zijn en met een complexe financiële structuur. Naast de markt partij zijn lokale partijen als woningcorporaties, zorginstellingen en sociaal-maatschappelijke organisaties aangewezen partners bij multifunctionele projecten in het landelijke gebied.

4 Net als bij stedelijke vernieuwing moet de invloed van de bewoners niet worden onderschat. Zij moeten nauw bij de planvorming en verdere uitvoering betrokken worden.

5 Het proces begint met het opstellen van een programma van eisen.Welke voorzieningen zijn aan vernieuwing toe of wil het gemeente-bestuur in de kern realiseren? En welke uitbreidingsmogelijkheden

zijn er? Al in dit stadium is de betrokkenheid van een marktpartij wenselijk.

6 Het programma van eisen moet reëel zijn. De marktpartij van haar kant moet beschikken over een lange adem en de bereidheid om een langdurige samenwerking aan te gaan.

7 Een beeldkwaliteitplan zorgt er voor dat het karakter en de identiteit van de kern niet worden aangetast maar juist verbeterd.

8 De gemeenschappelijke voorzieningen worden voor een belangrijk deel uit de grondexploitatie bekostigd.

9 Het komt steeds vaker voor dat Bouwfonds MAB/Rabo Vastgoed de gehele proceskant voor haar rekening neemt; van het opstellen van een stedenbouwkundig plan tot en met de aanvragen van de streekplanherziening of bestemmingsplanaanpassing.

10 Lokale partijen hebben behoefte aan een partner die bereid is zich te verdiepen in de plaatselijke problematiek, met respect voor de wensen om de leefbaarheid te verbeteren en die dit uiteindelijk weet te vertalen in een realistisch uitvoeringsprogramma.

10 aandachtspunten multifunctionele projecten in een kleinere gemeente (tot 25.000 inwoners)

RegelgevingDe regelgeving is een ander aspect. Zoals eerder gememoreerd is de ambtelijke capaciteit bij veel gemeenten beperkt. Het komt steeds vaker voor dat Bouwfonds MAB/Rabo Vastgoed de gehele proceskant voor haar rekening neemt; van het opstellen van een stedenbouwkundig plan tot en met de aanvragen van de streekplan-herziening of bestemmingsplanaanpassing. Dit betekent vaak een aanzienlijke versnelling van de procedure.

De ervaring heeft geleerd dat kleine kernen baat hebben bij hulp en betrokkenheid van een professionele marktpartij. In dergelijke trajecten gaan partijen immers een langdurige samenwerking met elkaar aan. Daarin past geen bevoogdende houding. Gemeentebesturen weten zelf wat goed is voor hun gemeente. Wel is er van hun kant behoefte aan een partner die bereid is zich te verdiepen in de plaatselijke problematiek, met respect voor de wensen om de leefbaarheid te verbeteren en die dit uiteindelijk weet te vertalen in een realistisch uitvoeringsprogramma.

Vaak gaat het om langdurige projecten met veel partijen en een complexe financiële structuur

De gemeenschappelijke voorzieningen worden voor een belangrijk deel uit de grondexploitatie bekostigd

6 dossier mixed-use in kleine kernen dossier mixed-use in kleine kernen 7

Ermelo is een dorp met 26.000 inwoners. Een gemeente zoals de provincie Gelderland er zoveel telt: gemoedelijk en vooral landelijk gelegen. Sinds 1881 heeft Ermelo een halteplaats op de spoorlijn Amersfoort Zwolle. Met de komst van het NS-station werd een verharde weg aangelegd, de Stationsstraat. Richting het station bevinden zich hier nu diverse winkels. Tevens is deze straat de belangrijkste as naar de buitenwijken van Ermelo. Als een soort poort naar het centrum is sinds midden jaren zestig op de hoek van de Stationsstraat en de Weegakker de Rabobank gevestigd. Een gebouw van 1000 m2 dat qua architectuur misschien nog het beste is te vergelijken met een vierkante doos. Kortom, een gebouw dat flink detoneert met zijn directe omgeving. Door interne reorgani saties werd de vestiging echter te groot. Ook de gemeente wilde op deze in het oog springende locatie tegen het centrum van het dorp iets nieuws. Rabo Vastgoed werd in 2006 bij de planvorming betrokken. In eerste instantie als adviseur en later als ontwikkelaar van de plannen. Overigens stond in de planvorming voorop dat de Rabobank op dezelfde plek wilde blijven, maar in een kleinere behuizing.

WoningbouwOm de vernieuwing te financieren moest er flink worden gepuzzeld. Op de locatie woningen realiseren lag voor de hand. De gemeente Ermelo zag mogelijkheden om hier starterswoningen te bouwen. In de gemeente is ook behoefte aan woningen in het goedkopere

segment. Het bleek echter niet mogelijk om hier financieel uit te komen. Tegelijkertijd is het in de redelijk ontspannen woningmarkt van Ermelo en omgeving lastig vast te stellen wat de markt aan kan.Uiteindelijk is er een plan gemaakt dat bestaat uit een vestiging van de bank van 650 m2. De bank krijgt in deze opzet de functie van een verkoopkantoor. Naast de bankvestiging is er ruimte voor twee winkelunits. Elke unit meet tien bij tien meter. Boven worden over twee lagen negen appartementen met een gemiddelde grootte van 125 vierkante meter gerealiseerd. Verder hebben de appartementen een eigen parkeergelegenheid op het terrein. Deze woningen variëren in prijs tussen de 275.000 en 400.000 euro. Met dit prijs-segment mikt Rabo Vastgoed vooral op de seniorenmarkt. De woningen liggen centraal ten opzichte van de voorzieningen in het centrum en zijn daardoor voor ouderen extra interessant.

ArchitectuurFactorarchitecten uit Duiven kreeg de opdracht om het vastgestelde programma in een daadwerkelijke vorm te gieten. Zij kozen er voor om het ontwerp aan te laten sluiten op de grote klassieke villa’s in de directe omgeving, die ook in hoge mate het landelijke karakter van Ermelo bepalen. Deze exercitie heeft geresulteerd in een monu-mentaal gebouw, klassiek in een modern jasje. Terughoudende architectuur met een Dudok-achtige sfeer. Een gebouw dat een waardecreatie voor de directe omgeving betekent. •

Rabobanklocatie ErmeloPuzzelen op de vierkante meterIn de Gelderse gemeente Ermelo is Rabo Vastgoed bezig met de ontwikkeling van de zogenoemde Rabobanklocatie. In de Stationsstraat wordt het kantoor van de Rabobank verkleind en uitgebreid met winkelruimten en negen appartementen. Een puzzel op de vierkante meter.

Het ontwerp voor de nieuwbouw is geïnspireerd door de grote klassieke villa’s in de directe omgeving. Het overzicht (links) laat zien dat het project een soort poortgebouw vormt voor de Stationsstraat richting centrum.

Projectgegevens

Project Ontwikkeling Rabobanklocatie met woningen en winkels

Plaats Stationsstraat Ermelo

Samenwerkende partijen

Gemeente Ermelo, Rabobank, Rabo Vastgoed

Architect Factorarchitecten, Duiven

Werken Verkoopkantoor Rabobank 650 m2

Winkels 2 winkeleenheden van 100 m2 per eenheid

Woningen 9 (senioren)appartementen, gemiddeld 125 m2

Parkeren Parkeergelegenheid woningen op eigen terrein

Verkoopprijs woningen

275.000 – 400.000 euro

Start bouw Begin 2008

Oplevering 2009

Stationsstraat(Rabobanklocatie)

Ermelo


Projectgegevens

Project Integrale herontwikkeling dorpscentrum Helvoirt, gemeente Haaren

Belangrijkste deelplan

Ontwikkeling woonzorgservicecentrum, met een gemeenschapshuis voor alle verenigingen, een sportzaal, een grand café en woningen

Plaats Helvoirt


Gemeente Haaren, Bouwfonds MAB Ontwik-keling, woningstichting Lambertus/Stichting De Kreite

Architect Claus en Kaan Architecten

Woningen op opengevallen plekken komt gevarieerde woningbouw voor alle doelgroepen: grond-gebonden woningen, patiowoningen, hofjes, twee-onder éénkappers en appartementen

De gemeente vroeg Bouwfonds MAB, tevens partner en adviseur, de herontwikkeling van de planlocaties te organiseren. In nauw overleg met het gemeentebestuur zijn de ruimtelijke en program-matische beleidsuitgangspunten voor de toekomst van Helvoirt geformuleerd. De ontwikkeling van een integrale visie op de herontwikkelings-locaties maakte het mogelijk om concrete afspraken te maken over de financiële kaders van de totale operatie. Voor de herontwikkeling van de winkelvoorzieningen zijn contacten gelegd met de belanghebbende ondernemers. Voor de invulling van het nieuwe voorzieningencentrum wordt samengewerkt met de directie van het woonzorgservicecentrum.

Het centrale uitgangspunt in de functionele opzet van het plan is de verknoping van en de wisselwerking tussen de belangrijke dorps-functies. Het multifunctionele centrum, met een gemeenschaps huis voor alle verenigingen, een sportzaal en het woonzorgservice-centrum met grand café, krijgen onderdak in hetzelfde complex. De bewoners van het woonzorgservicecentrum en de andere dorpsbewoners kunnen gebruik maken van dezelfde (interne en externe) voorzieningen. De openheid van de instelling is een belangrijk onderdeel van de filosofie van het woonzorgservice-centrum. Tegelijkertijd leidt het verknopen van voorzieningen tot een wezenlijke reductie van de bouwen beheerkosten.

KloostertuinHet woonzorgservicecentrum geeft bewoners en omwonenden de mogelijkheid zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Het voldoet aan de laatste inzichten op het gebied van wonen en zorg. Ook het Kerkplein wordt straks een aangename plek om te vertoeven. Het aanwezige groen wordt benadrukt, de inrichting veranderd, de verkeersintensiteit getemperd en er komen nieuwe autovrije wandelroutes. Het stedenbouwkundige ontwerp voor het voorzieningencentrum ligt inmiddels klaar. Om het goed in te passen in de bestaande dorpsstructuur krijgt het multifunctionele centrum het uiterlijk van een Brabants kloostercomplex, compleet met een ommuurde maar openbare kloostertuin.

Optimaal planDoor de ontwikkeling van een integrale visie op de verschillende deelplannen en het slim combineren van de verschillende deel-exploitaties en -programma’s kan een optimaal plan voor Helvoirt ontstaan. Als alle verenigingen, de ouderen die wonen in en gebruik maken van het woonzorgservicecentrum, plus alle bijbehorende faciliteiten hier eenmaal zijn gevestigd, ontstaan de ruimte en de middelen om de opengevallen plekken in te vullen. Op deze plekken komt gevarieerde woningbouw voor alle doelgroepen. •

Helvoirt, gemeente Haaren, Noord-BrabantEen nieuw hart voor een sterker dorpHelvoirt is een mooie en overzichtelijke kern met lintbebouwing en imposante oude bomen aan langgerekte wegen, waarachter later woonbuurtjes zijn ontstaan. Voor alle plekken waar kwaliteit en samenhang ontbreken, zijn mogelijkheden bedacht om deze opnieuw invulling te geven. De nieuwe plannen moeten de eigen identiteit van het dorp versterken. Het meest in het oog springende deelplan betreft de ontwikkeling van nieuwe dorpsvoorzieningen en woningen die zijn gekoppeld aan een nieuw woonzorgservicecentrum.

De artist impression benadrukt dat het project in het centrum van Helvoirt een flinke opgave voor de dorpskern betekent. Links een beeld van hoe het nieuwe zorgservicecentrum in combinatie met de woningen eruit gaat zien.

Centrum

Helvoirt


Met het Kulturhus wil de gemeente het sociale leven van Wekerom een nieuwe impuls geven. Dit dreigt nu te verschralen omdat allerlei voorzieningen uit het dorp verdwijnen. In het Kulturhus komen een sportzaal, diverse zorginstellingen, dorpshuisfaciliteiten en commer-ciële functies. Daarnaast is er in het dorp behoefte aan betaalbare woningen voor jonge mensen. Zorgbehoevende ouderen in het dorp wensen juist een kleinere woonruimte gecombineerd met zorg.

HaalbaarheidHet bleek echter niet eenvoudig te komen tot een haalbaar plan voor de bouw van het Kulturhus met woonzorgappartementen. De verschil-lende varianten die waren voorgesteld, leverden Wekerom een fors financieel tekort op. Omdat de gemeente geen mogelijkheden zag dit tekort te dekken, is ingegaan op het voorstel van woningcorporatie Woonstede, Kruiswerk West-Veluwe en Rabo Vastgoed om een vervolgonderzoek te doen naar de haalbaarheid van het Kulturhus. De drie partijen kwamen tot de conclusie dat de ontwikkeling van

een Kulturhus in combinatie met de verplaatsing en nieuwbouw van de school en de realisatie van senioren- en starterswoningen tot de mogelijkheden behoort. Hiermee zou het flinke financiële tekort waar de gemeente in een eerder onderzoek op kwam sterk worden teruggebracht. De gemeente reageerde positief op dit scenario. Het college wil nu met de ontwikkelende partijen een samenwerkingsovereenkomst sluiten zodat in 2008 met de metamor-fose van het Dorpsplein tot een bruisend hart kan worden gestart.

Inmiddels is een architect geselecteerd voor het Kulturhus. Het ontwerp van Architektenburo Roos en Ros is ingetogen en eigentijds maar voegt zich op een natuurlijke manier in de dorps-kern van Wekerom. De kappenarchitectuur die kenmerkend is voor het dorp wordt op een moderne manier toegepast in het ontwerp. Door de openbare ruimte van het dorpsplein te verlengen tot in de centrale hal van het Kulturhus, ontstaat een interessante publieke ontmoetingsruimte voor de dorpsgemeenschap. •

Wekerom, gemeente EdeKulturhus brengt leven in dorpOp het Dorpsplein in Wekerom bij Ede wil de gemeente graag een Kulturhus bouwen. Een Kulturhus is een multifunctionele accommodatie waarin allerlei voorzieningen op het gebied van welzijn, zorg, cultuur en gezondheid zijn ondergebracht. Dit bruisende hart kan Wekerom weer nieuw leven inblazen.

Een impressie van het Kulturhus. Hierin komt een sportzaal, diverse zorginstellingen, dorpsfaciliteiten en commerciële functies. Daarboven het ontwerp van de senioren- en starterswoningen. Links een overzicht van het totale plan.

Projectgegevens

Project Kulturhus Wekerom, gemeente Ede, inclusief verplaatsing en nieuwbouw school en senioren- en starterswoningen

Plaats Dorpsplein, Wekerom


Gemeente Ede, woningcorporatie Woonstede, Kruiswerk West-Veluwe, bestuur vereniging School met de Bijbel, Rabo Vastgoed

Architect Architektenburo Roos en Ros, Oud-Beijerland

Woningen 15 (woonzorg)appartementen, 15 apparte-menten Woonkeur, 26 woningen voor senioren en starters

Oppervlakte 1.360 m2

Functies dorps/gemeenschapshuis, sportaccommodaties, verenigingsruimten, zorginstellingen, Rabobank, kinderopvang, digiportaal

Start bouw 2008

Oplevering Eind 2010

Dorpsplein

Wekerom


Plan Trambaan

Winkel is een klein dorp in de gemeente Niedorp, gelegen in de kop van Noord-Holland. Het nieuwe woonzorgcentrum is broodnodig in een gemeente waar het aantal 75-plussers tot 2030 met maar liefst 156 procent toeneemt. De huidige huisvesting voor ouderen voldoet eigenlijk al lang niet meer: kleine kamers, slechte klimaatbeheersing en andere onvolkomenheden die niet meer van deze tijd zijn. NyeScagha, Wooncompagnie en de gemeente Niedorp willen daarom eigenlijk zo snel mogelijk starten met de bouw van het nieuwe woonzorgcentrum. Bouwfonds MAB ondersteunt hen bij de ontwikkeling. Behalve advies bij de ontwikkeling, de aanbesteding en de calculatie, houden ze ook toezicht op het proces en doen ze de verslaglegging.

Zo gewoon mogelijkHet complex biedt straks circa dertig plaatsen voor verzorgings-huiszorg. Wonen en zorg worden in één pakket aangeboden, in de vorm van een aantal woongroepen voor dementerende ouderen. Verder zijn er plannen voor zeventig huurappartementen van 64 tot

ruim 90 m2. Deze woningen tellen minimaal drie kamers en eigen voorzieningen. Zorg wordt hier op maat geleverd. Het principe is ‘zo gewoon mogelijk wonen’. Dat houdt in dat bewoners zelf de regie houden over hun leven. Ze voeren hun eigen huishouding en ontvangen alleen de zorg die ze nodig hebben. Die behoefte kan variëren van alleen huishoudelijke verzorging tot meer intensieve verpleging. Het beleid van de overheid om het aanbieden van wonen en zorg qua verantwoordelijkheden te scheiden, wordt hier optimaal toegepast. Het plan omvat verder 24 levensloopbestendige woningen met een slaap- en badkamer op de begane grond.

Ook wil de gemeente bij het zorgcentrum een wijksteunpunt realiseren. Welke functies dit steunpunt krijgt, moet nog worden ingevuld. Gedacht wordt in ieder geval aan welzijnswerk voor diverse doelgroepen, informatieloketten op het gebied van wonen, zorg en welzijn, een dagopvang voor ouderen en mogelijk een bibliotheek. Misschien komt er ook een restaurant. •

Winkel, gemeente NiedorpNieuw woonzorgcentrum in Plan TrambaanIn Plan Trambaan, een nieuwe woonwijk in Winkel, ontwikkelt woningcorporatie Wooncompagnie, samen met woonzorggroep NyeScagha en architectenbureau Just Architects een nieuw woonzorgcentrum. Het project sluit geheel aan bij de jongste inzichten over huisvesting voor ouderen. Centraal gelegen met voorzieningen als gezondheidscentrum, wijksteunpunt, bushalte, bibliotheek en winkels in de directe omgeving. Zo kunnen ouderen langer zelfstandig wonen. De partijen hebben Bouwfonds MAB om hulp en advies gevraagd bij de realisering van dit project.

Het schetsontwerp voor het nieuwe woonzorgcentrum in Winkel. Links is goed te zien dat het woonzorgcentrum als het ware in het hart van het plan wordt gerealiseerd. Er om heen komen huurappartementen en 24 levensloopbestendige woningen.

Projectgegevens

Project woonzorgcentrum met voorzieningen als gezondheidscentrum, wijksteunpunt, bushalte, bibliotheek en winkels in de directe omgeving

Plaats Nieuwbouwwijk Plan Trambaan in Winkel, gemeente Niedorp


Woningcorporatie Wooncompagnie, woonzorggroep NyeScagha, Bouwfonds MAB Ontwikkeling

Architect Just Architects, Amstelveen

Woningen 30 plaatsen voor verzorgingshuiszorg, woongroepen voor dementerende ouderen en 70 huurappartementen van 64 tot 90 m2

Winkel


Lambertus / de Kreite is een redelijk unieke combinatie van corpora-tie én zorginstelling. Door Woningstichting St. Lambertus en Stichting de Kreite te verbinden in een personele unie kan optimaal gewerkt worden aan het verwezenlijken van de maatschappelijke doelstelling van beide organisaties. Peter Meijs is algemeen directeur. ‘De gehele keten van wonen, welzijn en zorg valt op deze manier onder één regie. Het inzetten van de wederzijdse kennis en expertise levert meerwaarde op voor onze projecten in de kernen.’Een personele unie is één van de meest intensieve samenwerkings-verbanden die voor corporaties zijn toegestaan. De twee organisaties blijven zelfstandige juridische entiteiten, maar hebben dezelfde Raad van Commissarissen, Raad van Bestuur en één managementteam, waarin een geïntegreerd beleid wordt ontwikkeld. Peter Meijs: ‘De samenwerking is op informele manier tot stand gekomen, maar we vonden het wel belangrijk om die te formaliseren. In 2002 is dat gebeurd en sindsdien zit het tempo er fors in.’Voor een kleine corporatie, die vijf kernen tussen Tilburg en Den Bosch bedient, wordt er dan ook heel wat geïnvesteerd. ‘Voor de komende tien jaar ligt er een investeringsopgave van 130 tot 150 miljoen. We willen echt een nichespeler zijn in die vijf dorpen.’ De primaire doelgroep van Lambertus / de Kreite zijn mensen die zowel wonen als mogelijk ook zorg nodig hebben en dat niet zelf kunnen regelen. Kwetsbare groepen die óók recht hebben op wonen met comfort, meent Lambertus / de Kreite. Mensen die niet meer weggestopt willen worden in een kamertje in grote instellingen, maar die zo lang mogelijk zelfstandig willen wonen. ‘Ook de zorgkant, de intramurale setting, willen wij daarbij als corporatie nadrukkelijk met het vastgoed verbinden’, zegt Peter Meijs. ‘Maar dan niet op de traditionele manier. Wij bieden mensen zowel privacy als community. Demente ouderen bijvoorbeeld hebben hun eigen appartement, maar ze leven overdag in kleine woongroepjes waar gewoon de aardappels worden geschild.’

DorpsgemeenschapHet begint met zelfstandig wonen. Daarbij levert Lambertus / de Kreite een dienstenpakket en als de zorgvraag toeneemt, levert men bijvoorbeeld thuiszorg. Het levert in de kernen waar Lambertus actief is multifunctionele projecten op. Voorop staan altijd de behoeften die leven in een dorp. Directeur Peter Meijs: ‘Wij investeren niet alleen in wonen maar in maatschappelijk vastgoed. Daarbij betrekken we altijd de dorpsgemeenschap.’De schaal van de complexen is fors. Het heeft behoorlijke impact op een dorp. Het zijn dan ook processen die veel praten en wederzijds begrip vergen. ‘Uiteindelijk krijgt een dorp er natuurlijk veel voor terug. Het gaat ons om de leefbaarheid en vitaliteit van de kernen.’ Het voorzieningenniveau in de dorpen loopt veelal terug. Scholen en sporthallen zijn verouderd, maar er is geen geld voor vernieuwing en ook de exploitatie is moeizaam. In zo’n situatie kan de gemeente aankloppen bij Lambertus/ de Kreite.Het verknopen van wonen en allerhande voorzieningen levert exploitatie voordeel op, waardoor de voorzieningen wél in stand kunnen worden gehouden. Er is nog maar één receptiebalie nodig, één computersysteem, één grand café, enzovoorts. De multi-

functionele projecten van Lambertus zijn een combinatie van een woonzorg-servicecentrum met fysiotherapie, brede school, sporthal, kinderopvang en sociaal-cultureel centrum: afhankelijk van waar in een dorp behoefte aan is. Ook wordt geprobeerd de verbinding te maken met commerciële voorzieningen zoals een bank of een kapsalon. Om de schoorsteen te laten roken, worden waar mogelijk koopwoningen ontwikkeld. De opbrengst wordt in het project zelf gestopt, maar meestal blijven het onrendabele investeringen. Peter Meijs: ‘Wij investeren in de dorpsgemeen-schap. Wij hebben nadrukkelijk een maatschappelijke taak.’

EilandjesOok de plaatselijke verenigingen kunnen er terecht. Kortom: veel winst voor de dorpsgemeenschap. Toch zijn het vaak moeizame ontwikkelingstrajecten. Peter Meijs: ‘De dorpen zijn toch allemaal eilandjes. En iedere instelling en vereniging wil zijn eigenheid behouden. Dat is ook heel begrijpelijk. Ook de inzet van vrijwilligers staat onder druk. Toch gaat het uiteindelijk om het eigen voort-bestaan. Je moet openstaan voor nieuwe oplossingen. En ergens moet de regie worden gelegd.’ Lambertus / de Kreite zit daarbij aan tafel met een groot aantal clubs en instellingen. ‘Het zijn processen van lange adem. De neuzen moeten allemaal één kant op.’In het geval van het voorzieningencluster in Helvoirt zit er bovendien nog een projectontwikkelaar aan tafel, Bouwfonds MAB Ontwikke-ling. Ook in dat traject liggen wel eens spanningsvelden. ‘Wij zitten als maatschappelijk ondernemer aan tafel en zijn bereid onrendabele investeringen te doen. Wij hebben daarbij een langdurige relatie met het dorp, wij blijven immers. Uiteraard willen wij ook wat terug voor de investering die wij doen. Het is niet de bedoeling dat een commerciële ontwikkelaar alleen binnenkomt, geld verdient en weer weg is. Dan is het belangrijk om met elkaar de kaders helder te hebben.’

Sociaal ondernemerDoor het wonen en de zorg letterlijk onder één dak te brengen kan Lambertus / de Kreite haar taak als sociaal maatschappelijk onder-nemer zo optimaal mogelijk uitvoeren. Het gaat niet alleen om de gebouwen, de ‘buitenkant’, maar juist ook om de binnenkant, de exploitatie van diensten en zorg. Peter Meijs: ‘Wij werken altijd vanuit onze primaire doelstelling. Wij willen dat ook ouderen onder-deel blijven uitmaken van de gemeenschap. Door voorzieningen te clusteren krijg je meerwaarde.’Naast respect voor de inwoners van het dorp hoort ook het zorgvuldig inpassen van de complexen in de historische structuur en de infra-structuur van een dorp bij de manier van werken van Lambertus / de Kreite. Kernen als Haaren en Helvoirt missen een echt hart waar je prettig kunt verblijven. Peter Meijs: ‘In Haaren realiseren wij een groot multifunctioneel project met als onderdeel een prachtig plein. Zo’n heel nieuw dorpshart is aantrekkelijk voor inwoners en ondernemers. De projecten zijn zo een bijdrage aan leefbaarheid en vitaliteit op lange termijn. Wij zeggen: verknoop de voorzieningen. Dat levert een synergie op tussen mensen én tussen voorzieningen. Iederéén wordt er sterker van. In dit geval is één plus één echt drie!’ •

Peter Meijs, algemeen directeur Lambertus / Stichting de KreiteBehoud vitaliteit en leefbaarheid in de kernen Door een vergaande samenwerking aan te gaan, kunnen een corporatie en een zorginstelling de gehele keten

van wonen, zorg en welzijn onder één regie brengen. Woningstichting St. Lambertus en Stichting de Kreite

zijn actief in vijf Brabantse kernen. Bij de multifunctionele projecten die zij realiseert, staat de behoefte van

een dorp of kern altijd voorop. Directeur Peter Meijs: ‘Wij investeren niet alleen in wonen, maar ook in

maatschappelijk vastgoed.’

‘Wij zetten ons vermogen ‘Wij zetten ons vermogen in om toegevoegde waarde te leveren voor de dorpsgemeenschap’


De gemeente Zeevang is een bijzondere gemeente: een groene gemeente aan het Markermeer, gelegen tussen Purmerend en Hoorn. Het gebied is onderdeel van het Nationaal Landschap Laag Holland. Oosthuizen is de grootste van de zeven kernen die Zeevang omvat. Hier is ook het gemeentehuis gevestigd. Wethouder Dorèthy van den Heuvel heeft onder meer ruimtelijke ordening in haar portefeuille. Ze wijst enthousiast naar de kaart aan de muur. ‘Je hoeft hier maar even rond te rijden om te zien wat een prachtig gebied dit is. De landschappelijke en cultuur historische kwaliteiten zijn groot. Dat staat ook omschreven in het streekplan.’ Jarenlang mocht er dan ook niet gebouwd worden in de gemeente, terwijl de behoefte aan nieuwe woningen groot is. Van den Heuvel: ‘Wij zijn een plattelandsgemeente en vergrijzing is al jaren een serieus probleem. Er zijn simpelweg onvoldoende en te weinig betaalbare woningen voor onze jongeren. De zoon van de buurman, de dochter van de kennis uit het zangkoor: iedereen ziet jongeren noodgedwongen vertrekken. Daarmee verdwijnt ook het draagvlak voor voorzieningen zoals scholen en winkels. Het is een directe aantasting van de levendigheid en vitaliteit van onze kernen.’

IntegraalIn de streekplanuitwerking Waterlands Wonen mag Zeevang van de provincie tweehonderd woningen bouwen in een uitleglocatie in Oosthuizen, de zogenoemde Watering IV. De gemeente is op dit moment druk doende met de planvorming. Het moet een integraal plan worden, waarin verkeersontsluiting is geregeld en naast de woningen plek is voor voorzieningen. De landschappelijke en cultuurhistorische waarden vormen het vertrekpunt. De gemeente legt de lat hoog, ook wat betreft de planvorming zelf. Die is in plaats van top-down juist bottom-up georganiseerd in een interactieve aanpak. Wat betekent het eigenlijk voor een kleine gemeente om zo’n fors en ambitieus project onder haar hoede te hebben?Dorèthy van den Heuvel heeft duidelijke ideeën over de aanpak. ‘We hebben een kleine ambtelijke organisatie. Er is hier al zo’n negen jaar niet gebouwd. Natuurlijk weet je dat een dergelijk integraal plan een wissel zal trekken op je organisatie. We hebben veel ambities. Het wordt een integraal plan waar de bewoners actief bij betrokken worden. De bewoners van Zeevang zijn erg betrokken bij hun omgeving.’De interactieve aanpak is goed doordacht. Er is een aantal bewoners geselecteerd die een dwarsdoorsnede van de bevolking vormt. Zij kunnen hun wensen en standpunten inbrengen in een kerngroep. Deze kerngroep maakt deel uit van de projectgroep waarin onder meer ambtenaren, de ontwikkelaar, de stedenbouw-kundige, de verkeerskundige en andere experts zitten. In de project-groep worden de plannen ontwikkeld, waar de kerngroep dus direct input op geeft. Daarnaast is er een klankbordgroep van nog eens twintig burgers.

IdentiteitHet plan komt op die manier voor én door bewoners tot stand, aldus Van den Heuvel. ‘We kunnen hier straks samen trots op zijn. Er zal veel aandacht zijn voor duurzaamheid en goede kwaliteit van de

woningen. Ook worden in de planvorming de verschillende doel-groepen goed voor ogen gehouden. Zoals levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen voor starters en gezinnen. De verkeerskundige ontsluiting van het gebied staat hoog op de agenda, evenals de sociaal-maatschappelijke voorzieningen.Het allerbelangrijkst vindt Van den Heuvel dat de identiteit van het gebied herkenbaar blijft. ‘Het gaat erom voort te borduren op de aanwezige kwaliteiten, het groen, het water en de kenmerkende bebouwing van onze lintdorpen. De cultuurhistorische eigenheid moet voor de inwoners herkenbaar blijven.’ De ontwikkeling moet een uitwerking zijn van ‘Waterlands wonen’: een lage bebouwings-dichtheid, passend bij het landschap, een hoogwaardige openbare ruimte en meer de nadruk op kwaliteit dan op kwantiteit. Van den Heuvel: ‘Al deze zaken worden geformuleerd in de stedenbouw-kundige visie. Door de interactieve aanpak wordt die echt een vertaling van de wensen van de inwoners. Meestal wordt een nieuwe wijk bij de ontwikkeling puur als ruimtelijke verschijnings-vorm gezien. Hier is het uitgangspunt juist de leefgemeenschap van wonen en werken. Van den Heuvel beseft terdege dat het gemeentelijke apparaat niet is toegesneden op een dergelijke klus: ‘Heel belangrijk is daarom de persoon van de projectleider die de gemeente heeft aangetrokken om namens de gemeente de zaak te trekken en de regie te behouden. Het is van belang om op de juiste manier samen te werken’.

OmslagOm het nog ingewikkelder te maken heeft Zeevang ook te maken met complexe regelgeving, zoals de vogel- en habitatrichtlijn. Naast de eis van identiteit en Waterlands wonen is er ook de ontsluiting die een vraagstuk op zich is. De gemeente is op zoek gegaan naar een ontwikkelaar die de capaciteit in huis heeft om uit de voeten te kunnen met een dergelijk integraal en interactief plan. Bouwfonds MAB Ontwikkeling bleek over de beste papieren te beschikken. Van den Heuvel: ‘Bouwfonds omarmt onze integrale visie op het gebied en de interactieve aanpak hiervan. Men was zó enthousiast dat ze het project zien als voorbeeldproject voor cultuurhistorisch verantwoord ontwikkelen en bouwen.’Bouwfonds MAB en de gemeente Zeevang zijn een samenwerkingsovereenkomst aangegaan, waarbij Bouwfonds een substantieel deel van de voorbereidingskosten draagt. De volgende stap is het gezamenlijk selecteren van een stedenbouwkundig bureau. Bovendien is er een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd, waarvan de conclusies binnenkort worden besproken met de kerngroep en projectgroep.Het bijzondere verhaal van de gemeente Zeevang markeert een omslag in het denken over ruimtelijk ontwikkelen. De cultuur-historische identiteit van het gebied staat centraal, evenals de leefgemeenschap zelf. Die ambities maken de klus er echter niet eenvoudiger op. ‘Met 6.300 inwoners zijn we écht een kleine gemeente,’ lacht Dorèthy van den Heuvel. ‘Daarom zijn we ook zo blij met een goede projectleider en een ontwikkelaar die de uitgangs punten volledig onderschrijven en het samen met ons als uitdaging zien om een voorbeeldproject neer te zetten.’ •

Dorèthy van den Heuvel, wethouder gemeente ZeevangIntegraal en interactief plan met grote ambitiesDe groene gemeente Zeevang mocht jarenlang niet bouwen. Jongeren trokken noodgedwongen weg, waarmee

ook het draagvlak voor voorzieningen verdween. Maar het tij keert zich. Er mogen tweehonderd woningen

worden gebouwd, waarvoor een integraal plan wordt ontwikkeld. Voorzieningen, verkeersontsluiting, groen en

cultuurhistorie zijn nadrukkelijk onderdeel van het plan dat in samenspraak met bewoners wordt ontwikkeld.

Wethouder Dorèthy van den Heuvel vindt het van belang dat de identiteit van het gebied herkenbaar blijft.

‘We kunnen straks samen trots zijn op het plan.’

‘ Ambitieus integraal plan‘ Ambitieus integraal plan trekt een wissel op de gemeentelijke organisatie’


Als één van de grootste organisatie-adviesbureaus is BMC kind aan huis bij gemeenten en provincies, maar ook bij zorgen welzijns-instellingen en woningcorporaties. Senior-adviseur Jan Temmink is bij BMC verantwoordelijk voor accommodatiebeleid. Eerder was hij in Overijssel manager van het projectbureau ’t Kulturhus. Een Scandinavisch concept dat verschillende partijen in onder meer zorg, welzijn en cultuur onder één dak poogt te brengen. Daarbij gaat het vooral ook om beheer, exploitatie en inhoudelijke program-mering, waardoor er voor alle partijen meerwaarde ontstaat.Bij BMC werkt Temmink vooral aan ontwikkeltrajecten voor zoge-noemde MFA’s, MultiFunctionele Accomodaties, in kleinere kernen maar ook stadswijken. De meeste gemeenten zien de noodzaak van MFA’s inmiddels wel in, constateert Temmink. De crux zit echter in de manier waarop het proces wordt ingestoken. Temminks stelling luidt dat een investering in de voorfase op termijn geld bespaart.

KostenbeheersingToch komt het nog vaak voor dat er onvoldoende wordt nagedacht over hoe een multifunctioneel gebouw optimaal kan worden benut en wat de ruimtelijke inrichting betekent voor de exploitatie later. Het combineren van functies is dan ook deels een kostenverhaal, het leidt tot kostenbeheersing op termijn. Maar dat is niet het hele verhaal. Even belangrijk bij de ontwikkeling van MFA’s is het sociale aspect. Gebouwen worden beter benut en voorzieningen zijn beter beschikbaar. Ook ziet Temmink een duidelijke maatschappelijke behoefte. ‘Als reactie op de individualisering van de jaren tachtig, maar ook bijvoorbeeld het huidige internettijdperk, zie je dat mensen behoefte krijgen aan ontmoetingspunten in eigen kring. Door voorzieningen onder één dak te brengen, creëer je waardevolle ontmoetingspunten.’ Die tegenbeweging geldt niet alleen voor de kleinere kernen, maar ook voor nieuwe stadswijken, waar vaak alleen aan de woningen is gedacht en niet aan voorzieningen. BankvoorzieningOok provincies stimuleren gemeenten tot het bouwen van multifunc-tionele complexen, door middel van subsidies. Temmink fungeert als adviseur of projectleider namens de gemeente als spin in het web. Hij begeleidt het proces vanaf de initiatieffase tot de architecten -keuze. Soms is Temminks opdrachtgever één van de partners, bijvoorbeeld een lokale Rabobank die zijn bankvoor ziening dicht bij de mensen wil houden. Zeker op het platteland is de aanloop bij een filiaal gering, terwijl er vanuit veiligheidsregelgeving toch minimaal twee medewerkers aanwezig moeten zijn. Door combinatie met andere functies kunnen de kosten aanzienlijk omlaag, omdat één bankmedewerker volstaat.De rol van Temmink bestaat uit het ‘zorgen dat er stappen worden gezet in het proces’. Dat moet leiden tot een verantwoorde exploitatie en een ‘duurzame inhoud’. Met dat laatste bedoelt Temmink onder andere dat het gezamenlijke ruimtegebruik meerwaarde biedt voor alle partijen. Het combineren van functies leidt tot kostenbesparing, bijvoorbeeld doordat mensen van het gemeentelijk loket of de bibliotheek ook waarnemen voor de plaatselijke VVV. Of dat er kan worden vergaderd in een klaslokaal na schooltijd. Het is van belang om niet alleen op directieniveau

overeenstemming te bereiken, maar er voor te zorgen dat het idee organisatiebreed wordt gedragen, meent Temmink. Het eindresultaat moet niet te afhankelijk gemaakt worden van enkele enthousiaste voortrekkers. ‘Je er moet zo vroeg mogelijk in het proces zoveel mogelijk mensen bij betrekken.’

SinterklazenIn Hengelo is Temmink bezig met een gezamenlijke huisvesting voor drie scholen, kinderopvang en peuterspeelzaal, die ‘ver willen gaan’ in het delen van de ruimte. ‘Heb je dan drie directiekamers nodig? Of drie Sinterklazen?’ Het klinkt grappig, maar toch kost het tijd en energie een dergelijke samenwerking van de grond te krijgen. Organisaties zijn vaak bang om deels de eigen autonomie op te geven. En denk alleen al aan het grote aantal partijen dat doorgaans bij de ontwikkeling van een MFA is betrokken. Zo werkt Temmink op dit moment in Brabant in drie kernen, waar per kern al twaalf organi-saties aan tafel zitten. ‘En nog een stuk of vijftien tot twintig in de tweede ring eromheen.’ Door zijn ruime ervaring weet Temmink waar hij in processen op moet letten. ‘Leerpunten? Hoeveel tijd heb je?’ zegt hij lachend. Te weinig aandacht voor de communicatie met de achterbannen van organisaties staat met stip op nummer één. Ook opdracht-gevers die voor een dubbeltje op de eerste rij denken te zitten, scoren. Daarnaast is het van belang om een sfeer te creëren waarin organisaties werkelijk willen delen. Bovendien wordt vaak de exploitatie onvoldoende in beeld gebracht of willen partijen wel miljoenen investeren in een gebouw, maar hebben ze vervolgens geen geld voor het beheer.

Optimaal resultaatAls adviseur is het voor Temmink van belang om vooral de verant-woordelijkheid te laten waar ze hoort, namelijk bij de lokale partici-panten. ‘Aan ons de taak er voor te zorgen dat de participanten zelf verantwoordelijkheid (willen) blijven dragen.’ Temmink benadrukt dat organisaties binnen een MFA gewoon hun eigen bedrijfsvoering kunnen blijven voeren. ‘Je moet bijvoorbeeld de kinderopvang niet opzadelen met bankzaken.’ Het gaat om de overeenkomsten tussen organisaties en de meerwaarde die dat oplevert voor inhoud, ruimtegebruik en beheer.’Temminks rol is daarbij voor de organisaties in beeld te brengen wat ze voor elkaar kunnen betekenen. ‘Sommige consequenties zijn lastig voor betrokkenen. Maar daar staat een optimaal resultaat van het gebouw, beheer én activiteiten tegenover.’ Temmink omschrijft zijn rol als ‘trekker én duwer van de kar’. ‘Wij nemen mensen mee in de stappen die gezet moeten worden. Op sommige punten moet je mensen provoceren om buiten de bestaande kaders te denken.’ Het gebouw is daarbij nooit het uiteindelijke doel, wat Temmink betreft. ‘Het gebouw is vooral een middel om de leefbaarheid van een kern, dorp of stadswijk te verbeteren. Besteed dus de nodige aandacht aan het proces dat nodig is om het gebouw duurzaam en toekomstbestendig te maken.’ Een dergelijk ontwikkelproces vergt een voorinvestering van een gemeente. Temmink: ‘Daarbij is het lastig: dat je stenen kunt meten, maar sociale cohesie niet. Als het daaraan schort, leidt dat op termijn tot overlast en extra inzet van geld en mensen.’ •

Jan Temmink, senior-adviseur BMCGebouw als middel voor sociale cohesie‘De meeste kleine gemeenten zien inmiddels wel de noodzaak in van multifunctionele projecten’, constateert

Jan Temmink, senior-adviseur bij Bestuur & Management Consultants (BMC). Hij pleit voor een zorgvuldig

proces, want voorinvesteringen in de vorm van een goede procesvoering betalen zich in de beheer- en

exploitatiefase terug. ‘Je moet de tijd nemen om elkaar te leren kennen.’

‘Het eindresultaat moet ‘Het eindresultaat moet niet te afhankelijk worden van enkele enthousiaste voortrekkers’


Burgemeester Van de Vondervoort is, zoals dat dan zo mooi heet, een ervaringsdeskundige als het gaat om gemengde projecten. Drie jaar geleden betrok het gemeenteapparaat het nieuwe onderkomen dat in combinatie met appartementen en winkels in het centrum van Boekel was gerealiseerd. ‘De woningen en commerciële functies hebben de nieuwbouw van het gemeentehuis voor een belangrijk deel gefinancierd. Dat is heel voorspoedig verlopen.’ Momenteel buigt de gemeente Boekel zich over de vernieuwing van de huidige gemeenschapsvoorzieningen. Voor het huidige – uitbundige – verenigings leven van Boekel is dit momenteel veel te klein. Van de Vondervoort: ‘Maar ook komen er nieuwe ontwikkelingen op ons af zoals de Wet Maatschappelijke Ondersteuning die meteen in een nieuw gebouw mede gestalte kunnen krijgen. We zijn daarom nu aan het kijken voor nieuwbouw, waarbij wij denken aan een multi-functioneel centrum met bijvoorbeeld als commerciële voorziening een hotelfunctie. Een bibliotheek en in elk geval een parkeergarage behoren ook tot de mogelijkheden. De burgers moeten zelf beslissen wat zij willen hebben. Het moet een ontmoetingsplek voor de bewoners worden, dus zij gaan over de uiteindelijke invulling.’

WandelgangenAls voorzitter van de Landelijke Vereniging van Kleine Kernen weet Van de Vondervoort als geen ander dat meerdere dorpen en kleine gemeenten met dergelijke ontwikkelingen bezig zijn. ‘Menige kern kampt met te kleine of verouderde gemeenschapsvoorzieningen..Een combinatie met woningen en of commerciële voorzieningen is een goede mogelijkheid deze te vernieuwen. Maar de wensen zijn daarin natuurlijk heel divers en niet eenduidig.’ Dat is volgens hem de voornaamste reden dat meervoudige projecten binnen het netwerk van maar liefst 1.400 kernen geen écht onderwerp van gesprek zijn. ‘Natuurlijk, in de wandelgangen praat je er wel eens met elkaar over, maar de vereniging buigt zich in eerste instantie over de leefbaarheid van kernen. We richten ons daarbij op de beïnvloeding van het landelijk beleid ten aanzien van dorp en platteland.’ In dat kader noemt hij het bijvoorbeeld een zegen dat het nieuwe ruimtelijke ordeningsbeleid de kleine kernen wat ruimere bouwmogelijkheden heeft gegeven. ‘We zaten op slot met als gevolg dat onze kinderen voor huisvesting naar elders moesten vertrekken. Nu we bijvoorbeeld weer starterswoningen kunnen bouwen, zie je dat ze graag terugkomen. Dat betekent een versterking voor de kern en dus ook voor het draagvlak voor voorzieningen.’

Opvallend is zijn mening over de invloed van projectontwikkelaars bij zowel de uitbreidingsplannen als meervoudige projecten. Lachend: ‘Wij proberen hen altijd zoveel mogelijk buiten de deur te houden.’ Om er serieus op te vervolgen: ‘Ik bedoel daarmee te zeggen dat wij als gemeente de regie willen houden. We willen niet voor voldongen feiten worden geplaatst. Wij hebben alle gronden in bezit en waar dat niet het geval is, rust er de wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) op. Dat is nodig voor onze inkomsten op het moment dat we

iets willen realiseren. Bij het gemeentehuis hebben we voor de uitvoering een marktpartij ingeschakeld, maar niet voordat wij hebben vastgesteld wat er moest komen. Als gemeente willen we de regie houden.’

Vooruitstrevend Overigens haast Van de Vondervoort zich niet het beeld te willen schetsen van een gemeentebestuur die per se alle touwtjes strak in handen wenst te houden. ‘Integendeel, we zijn wat dat betreft zelfs heel vooruitstrevend. We hebben de Welstand afgeschaft en een Bouwbalie ingesteld waar men binnen vijftien minuten een bouwvergunning kan krijgen. We leggen daarbij heel duidelijk de verantwoordelijkheid bij degene die gaat bouwen. Uiteraard moet men zich daarbij aan onze regels houden. Feitelijk gaan wij een contract aan en als men zich daar, om wat voor reden dan ook, niet aan wenst te houden, kunnen we het gebouwde zelfs weer laten afbreken. In principe gaan we er in deze benadering ook vanuit dat wij de realisering overlaten aan de mensen die daar verstand van hebben. Dat hebben we ook gedaan met ons gemeente-huis. Het programma van eisen is door ons opgesteld en vervolgens hebben we een bureau ingeschakeld om dat uit te voeren.’ Door deze benadering zegt Van de Vondervoort ook weinig, maar wel goede ambtenaren in dienst te hoeven hebben. ‘Als we kennis en ervaring nodig hebben en we hebben het niet in huis, dan huren we het eenvoudigweg in. Dat neemt niet weg dat ik vind dat de ambtenaren een goed niveau hebben, niet alleen hier in Boekel maar ook bij veel andere kleine kernen. Juist bij een kleinere gemeente zijn ambtenaren meer betrokken bij hun werk. En dat komt de kwaliteit ten goede. En natuurlijk komen grotere projecten veel minder vaak voor, maar nogmaals; dan huren we de expertise in.’

VooroordelenHij verzet zich dan ook fel tegen de vaak in het westen rondzingende vooroordelen dat de ambtenaren bij de kleinere kernen maar wat zouden aanrommelen. ‘Wat een onzin. Maar een ambtenaar is nu eenmaal geen bouwer. Tegelijkertijd kent diezelfde ambtenaar wel de persoon die voor zijn loket staat.’ En over vooroordelen gesproken, het platteland is in zijn optiek springlevend en dyna-mischer dan ooit. ‘Alles waar momenteel het Kabinet Balkenende voor staat, zoals veiligheid en burgerzin, vind je in de kleine kernen. Niet voor niets keren veel mensen, als ze er de kans voor krijgen, terug naar het zogenoemde platteland. Hier kennen buren elkaar nog en zet men zich voor elkaar in. Het is een leefbare samenleving. Ik verzet mij dan ook met hand en tand tegen de niet aflatende ijver waarmee men in Den Haag de grootschaligheid blijft prediken. Die samenvoegingen van gemeenten blijven maar doorgaan, omdat dat zoveel beter zou zijn. Het slaat nergens op. Men moet naar de mensen kijken. Voeg gemeenten bij elkaar en de sociale cohesie is helemaal weg.’ •

Driek van de Vondervoort, burgemeester van BoekelIn het belang van de leefbaarheid ‘Er zijn veel kleine gemeenten die kampen met ruimtegebrek van hun gemeenschapsvoorzieningen. Dit zijn

belangrijke voorzieningen voor de leefbaarheid in dorpen.’ Dat zegt Driek van de Vondervoort, in het dagelijks

leven burgemeester van het Brabantse Boekel en tevens voorzitter van de Landelijke Vereniging voor Kleine

Kernen. Een gesprek over onder andere het leven in een dorp, de gevaren van grootschaligheid en natuurlijk

de kwaliteit van het ambtenarenkorps.

‘Het platteland is springlevend ‘Het platteland is springlevend en dynamischer dan ooit’


Overzicht van thema dossiersNAW is het relatiemagazine van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties

van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Bij elke uitgave wordt ook een dossier bijgesloten waarin steeds een specifiek thema

centraal staat. Hieronder staat een overzicht van de thema’s uit deze dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen of

u opgeven voor NAW, dan kan dat. Stuur hiervoor een email met daarin uw adresgegevens naar [email protected].

Dossier 1 Persoonlijk wonen zomer 2001

Dossier 2 Trends in wonen najaar 2001

Dossier 3 Stedelijke vernieuwing winter 2001

Dossier 4 Wonen en werken voorjaar 2002

Dossier 5 Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002

Dossier 6 Appartementenmarkt najaar 2002

Dossier 7 Grondbeleid winter 2002

Dossier 8 Integrale projecten voorjaar 2003

Dossier 9 Winkelen zomer 2003

Dossier 10 Woningmarkt najaar 2003

Dossier 11 Kantorenmarkt winter 2003

Dossier 12 Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

Dossier 13 Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

Dossier 14 Waterfrontontwikkeling najaar 2004

Dossier 15 Infra knooppunten winter 2004

Dossier 16 Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

Dossier 17 Gemengde projecten in de stad zomer 2005

Dossier 18 Woonwijk van de toekomst najaar 2005

Dossier 19 Starters op de woningmarkt winter 2005

Dossier 20 Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

Dossier 21 Senioren en wonen zomer 2006

Dossier 22 Grondbeleid in discussie najaar 2006

Dossier 23 Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

Dossier 24 Stadsreparatie voorjaar 2007

Dossier 25 Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007


Bouwfonds MAB Ontwikkeling is uw betrouwbare en innovatieve partner in Nederland voor de ontwikkeling van woongebieden en multifunctionele projecten. Bouwfonds MAB staat midden in de maatschappij en heeft door haar jarenlange ervaring een open oog voor de wensen van woonconsumenten en andere eindgebruikers. Een van de speerpunten is de realisatie van projecten in bestaand stedelijk gebied. We werken daarbij nauw samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen en werken samenkomen. Hiervoor zetten we vanuit onze vestiging in Den Haag de expertise en creativiteit van de conceptgroep Studio Bouwfonds MAB in.

De vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woongebieden. Samen met lokale overheden ontwikkelt Bouwfonds samenhangende woonconcepten voor zowel uitleggebieden als binnenstedelijke locaties. Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed worden vanuit het kantoor in Den Haag ontwikkeld. Het hoofdkantoor is in Amersfoort gevestigd. In Nederland is Bouwfonds MAB een van de grootste ontwikkelaar van koopwoningen en commercieel vastgoed.

Bouwfonds MAB Ontwikkeling maakt onderdeel uit van Bouwfonds Property Development, waarin tevens alle ontwikkelingsactiviteiten in Frankrijk, Duitsland, België, Luxemburg, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Spanje, Denemarken en Zweden zijn ondergebracht. We maken voor de conceptontwikkeling in Nederland optimaal gebruik van de kennis en kunde die elders in Europa wordt ingezet. Door onze gezonde financiële basis is Bouwfonds MAB Ontwikkeling een partner die over een lange adem beschikt.

Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling is de klantwens het uitgangspunt. Dit is voor klanten voelbaar in alle segmenten van de organisatie. Onze organisatie staat bijna 60 jaar in de markt en is daardoor als geen ander in staat een goede balans te vinden tussen de klant wens en het praktisch haalbare. Zo draagt Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij aan het welbevinden van consumenten én aan het succes van steden, investeerders, lokale overheden en commerciële eindgebruikers.

Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling zijn ruim 500 mensen werkzaam. De organisatie verkocht in 2006 in Nederland vanuit 12 kantoren 7.500 woningen en nam verder ongeveer 100.000 m2 commercieel vastgoed in aanbouw.

Per 1 december 2006 is Bouwfonds onderdeel van de Rabobank Groep. De Rabobank Groep is een financiële dienstverlener op coöperatieve grondslag met een zeer breed aanbod van financiële diensten en producten. Zij vindt haar oorsprong in de lokale kredietcoöperaties die ruim honderd jaar geleden in Nederland werden opgericht.

De Rabobank Groep bestaat uit 218 zelfstandige lokale coöpera tieve Rabobanken in Nederland en hun centrale organisatie Rabobank Nederland met haar (internationale) dochter onderne mingen.

De Rabobank bedient ruim 9 miljoen particuliere en zakelijke klanten in Nederland en een groeiend aantal in het buitenland, heeft 52.000 medewerkers en is vertegenwoordigd in 37 landen.

De Rabobank Groep heeft de hoogste kwalificatie voor krediet-waardig heid (triple A) van de bekende internationale rating-instituten Moody’s en Standard and Poor’s. Gemeten naar kern-vermogen, behoort de organisatie tot de vijftien grootste financiële instellingen ter wereld.

Over Bouwfonds MAB Ontwikkeling

Dossier Mixed-use in kleine kernen - bpd.nl · zorginstellingen en sociaal-maatschappelijke...

Documents

Transcript of Dossier Mixed-use in kleine kernen - bpd.nl · zorginstellingen en sociaal-maatschappelijke...