Nr. 183, 02. KW, 09.01.2009, Seite 1 von 20

Inhaltsverzeichnis

Editorial (Rohmert) 1

2009: Blick in die Glasku-gel ist vernebelt (Rohmert)

2

Deutsche Büromärkte blieben 2008 stabil - 2009 bleibt ungewiss (Rohmert)

7

Argetra: Zwangsverstei-gerungen am unteren Wendepunkt (Rohmert)

11

Immobilienaktien und Reits: Jahresendrallye bei den Verlierern 2008

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Colliers: Investments und Vermietung in Frankfurt werden trostlos (Rohmert)

15

Henderson: Preisrück-gang bei Büroimmobilien

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Orientierungshilfen für den Immobilienmarkt (Junius)

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Investmentumsatz 2007 unter Rekordergebnis

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Berufsakademie adé - Duale Hochschule kommt

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Passivhäuser in Frankfurt auf dem Vormarsch

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Impressum 20

Magere Bilanz für Offene Immobilienfonds in Frankreich (Escher)

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Brockhoff: Ladenlokal-mieten steigen leicht

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Impressum 20

vorab wünschen wir Ihnen ein erfolgreiches Neues Jahr 2009. Ehrlich! Ohne Iro-nie und Sarkasmus!

Wir selber starten das Jahr 2009 mit einem neuen Produkt: Der Immobilienbrief Ber-lin (www.immobilienbrief-Berlin.de). Unsere Hauptstadt hat schließlich einen eigenen Immobilienbrief verdient. Wir wollen uns dabei gar nicht so tief in die Berliner Politik– und Kneipen-Szene einarbeiten, sondern Ihnen vor allem immobilienrelevante Infor-mationen zusammenstellen und soweit möglich analysieren. Ich selber habe prägen-de, immobilienwirtschaftliche Jahre in Berlin verbracht, an die ich mich gerne erinnere. Da wir das als Neujahrsüberraschung geplant hatten, werden wir unser Berliner Netz-werk in den kommenden Wochen über unsere bestehenden Kontakte ausbauen. Mo-netäre Aspekte stehen übrigens nicht im Vordergrund. Vielleicht klappt die Kombinati-on aus regionaler und überregionaler Präsenz aber doch. Die Homepage des Immo-bilienbrief Berlin werden wir ständig aktualisieren, so dass die pdf-Datei eine aktuali-sierte Zusammenfassung darstellt. Vielleicht gelingt es ja auch, über interaktive Ele-mente eine kleine Informationsplattform herzustellen. Unsere gewohnte Berichterstat-tung aus Berlin finden Sie heute im Immobilienbrief Berlin.

Das Jahr 2008 war der Beleg dafür, dass es anders kommen kann, als sich sogar der Dümmste ausmalen kann. Erfrischend für uns war, in der Immobilien Zeitung für Op-timismus gescholten zu werden (Seite 2 ff.). Aber wir haben ja jetzt alle gelernt: Opti-mismus bestraft das Leben. Noch im August und September diskutierten wir über die Erreichbarkeit eines ausgeglichenen Haushaltes und den Verzicht auf Neuver-schuldung. Um 10 Milliarden ging es da. Sechs Wochen später war das psychologisch idiotisch dargestellte 500 Milliarden-Rettungspaket für deutsche Banken nahezu eine Selbstverständlichkeit. 20 oder 30 Mrd. für ein Konjunkturpaket wurden als Kleinstaaterei abgetan.

Warum die Politik mit Milliarden schwadroniert und die Bevölkerung verärgert, statt „einfach“ das Beziehungsgeflecht der Banken für Neuengagements zu garantieren und gleichzeitig sicherzustellen, dass keine Risiken außerhalb der Bilanz Konzerne und Systeme ruinieren dürfen, ist fraglich. Natürlich sind unbegrenzte Garantien prob-lematisch, aber wenn es jetzt schief geht, wird sich der Glaube, der Staat könne für Sparanlagen garantieren als ebenso albern herausstellen wie der Glaube an weiterge-hende Garantien. Aber haben Sie schon einmal jemanden darüber diskutieren hören, wie viele Billionen im Falle eines Bankencrashs jetzt schon „garantiert“ sind?

Natürlich haben wir vor dem kommenden Jahr Angst. Aber wir trösten uns mit der ver-gleichsweise guten Ausgangssituation Deutschlands und damit, dass am Ende der Rezession wieder ein zinsgetunter Immobilienboom stehen kann, der sogar den Irr-sinn der vergangenen Jahre in den Schatten stellen könnte. Kurzfristig helfen die Maßnahmen des konsensgestutzen Konjunkturprogrammes eher wenig.

Bremsen kann dies nur das Bankensystem. Aber in Bezug auf Lernfähigkeit der Fi-nanzbranche sind wir eher skeptisch. Und an die Verantwortung der Investoren zu appellieren halten wir für müßig. Die oberste Erkenntnis des Wirtschaftslebens besagt kurz gefasst: Was finanziert wird, wird gemacht.

Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner Catella Real Estate AG, DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment, Fair-vesta, Garbe Group, Ideenkapital AG, RA Klumpe Schroeder & Partner, UBS Real Estate KAG sowie den Partnern von der "Der Fondsbrief".

Nr.: 183 02. KW / 09.01.2009

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369 Sehr geehrte Damen und Herren,

Werner Rohmert, Herausgeber

Nr. 183, 02. KW, 09.01.2009, Seite 2 von 20

2009 - Der Blick in die Glaskugel ist vernebelt Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief",

Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Für uns ist Historisches geschehen. Zum ersten Mal wurden wir für Optimismus ge-scholten. Meist werden wir für unsere fehlende Bereitschaft, auf jeder Welle zu schwimmen, abgemahnt und erleiden die Tragik des Realisten: Hat er Recht ist es nicht gut, hat er Unrecht, kann er sich auch nicht freuen. Macht man einmal eine Po-sitiv-Prognose mit religiösen Zügen, trifft es auch noch doppelt. Geht es schief, freut es niemanden, kostet uns selber Geld und daneben lagen wir auch noch. Zumindest mit Freude, in den honorigen Kreis der Falsch-Prognostiker aufgenommen zu wer-den, fanden wir unsere volkswirtschaftliche Positivprognose des letzten Jahres in der Immobilien Zeitung moniert.

Natürlich blicken wir kurz zurück auf den Zusammenhang. Aber das kann keine Ent-schuldigung sein. In unserer Entscheidung, welche Richtung die Wirtschaft einschla-gen würde lagen wir im Ergebnis falsch. Trotzdem wurden Sie als Leser nicht falsch geleitet. Seit 3 Jahren schleppen wir ein Crash-Szenario in unseren Ausblicken mit. Letztes Jahr setzten wir als Prämisse unserer Prognose: „Anders als sonst sehen wir zwei eher getrennte Entwicklungslinien. Wir gehen davon aus, dass die Finanzkrise nicht zu einer Weltwirtschaftskrise wird. Dann geht es besser als Prognosen im Ver-unsicherungsrausch aufzeigen. Oder es geht mit einer Wahrscheinlichkeit von 1 bis 10% richtig schief.“ „… bislang ist eine mögliche Kette aus Subprime-Verunsicherung, fehlende Realisierbarkeit von Sicherheiten durch Tranchierung und Verbriefung … und ein Platzen der Kreditkartenblase durch eine Überreizung des Systems durch die zinsbedingte breite Konsumentenkrise noch nicht berücksich-tigt.“ „… Ein solches Szenario mit Wahrscheinlichkeiten zu versehen und durch Erwartungswerte die Gesamt-Prognose zu verwässern ist jedoch unsinnig.“ Im Immobilien Jahrbuch formulierten wir im Januar mit etwas mehr Platz: „ … gibt es ein realistisches und logisches Stör-Szenario mit einer Art globalem „Domino Day“, bei dem die weltwirtschaftlichen Dominostein-Felder ausgehend von den USA mit einer Verzweigung nach Asien und Europa der Reihe nach fallen. Dieses globale Kri-sen-Drehbuch ist nicht mit Wahrscheinlichkeiten oder Vergangenheitserfahrungen zu fassen.“ Soweit ich das überblicken kann, waren wir wohl die einzigen, die mit dem Schwerpunkt Immobilien ein Crash-Szenario immer „mitzogen“.

Mit gefalteten Händen und Blick auf die Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft schlugen wir uns auf die Seite der Optimisten und haben uns „deshalb mit 2,25% bis 2,5 % (Wachstum) des BIP“ uns an die Spitze der Prognostiker gelegt. Schief gegangen! Unser Immobilien-Fazit des vergangenen Jahres können wir aber 1:1 in die neue Prognose übernehmen. Wir können uns auch damit trösten, dass wir uns in bester Gesellschaft professioneller Auguren und sogar der Wahrsager-Zunft befin-den. Nicht ein einziger Wahrsager, die ja sonst den unsinnigsten Möglichkeitsrahmen ausschöpfen, wurde von seinen übersinnlichen Kräfte so beseelt, dass er die aktuelle Finanzkrise vorhergesehen hätte.

Mit der aktuellen Devise „Sicheres Auftreten bei totaler Ahnungslosigkeit“ arbeiten wir an unserem Wirtschafts- und Immobilienausblick für das laufende Jahr. Vielleicht wis-sen wir in zwei Wochen mehr. Andererseits hat es gut getan, mal nicht täglich von der FTD mit den maximalen Möglichkeiten des Katastrophen-Drehbuchs vertraut ge-macht zu werden. Und im Moment lenkt die FTD mit dem aufmunternden Hinweis „EU fürchtet Gaskollaps“ ein wenig von den wirtschaftlichen Problemen ab. Gleichzei-tig betet das Handelsblatt: „Banken kehren zurück an den Markt“.

Mit unseren Immobilienvorhersagen lagen wir nicht falsch. Die angekündigten Preis-korrekturen bei sportlichen Käufen sind da, auch wenn erst wenige Umsätze stattfan-den. Einen breiten Preiseinbruch hat es bei Wohnen und Gewerbe bei „normalen“, nutzerorientierten Immobilien nicht gegeben. Der Wegfall der internationalen Invest-menteuphorie, die für uns sowieso nie nachvollziehbar war, hat zu sinkenden Multipli-katoren Richtung eines von früher bekannten Wertes geführt. Die Vermietungsmärkte haben sich bis zum Jahresschluss gut gehalten. Geld ist genügend im Investment-markt, aber es wartet.

Das ändert aber nichts daran, dass wir uns den Jahresauslauf anders vorgestellt ha-ben. Das Zahlenwerk liegt im Plan, aber die Richtungspfeile zeigen krasser nach un-

Hamburg: Christiane Pie-per (46) ist neue Pressespre-cherin und Leiterin Unter-nehmenskommunikation bei Hesse Newman Capital. Pieper arbeitet zuvor u.a. bei der HGA. Düsseldorf: Joachim Ochs (44) übernimmt die Leitung der Unternehmenskommuni-kation bei Ideenkapital und verantwortet als Nachfolger von Klaus Spanke auch die Presse- und Öffentlichkeits-arbeit. Hamburg: Alexander Otto, Vorsitzender der Geschäfts-führung der ECE Projektma-nagement, übernimmt den Vorsitz von ULI Europe. Seinen Vorsitz beim ULI Germany übergibt Otto an Bernhard H. Hansen, Vor-sitzender der Geschäftsfüh-rung von Vivico. Hamburg: Immo von Ho-meyer, Ansprechpartner für Pressearbeit, hat die HSH Nordbank zum Jahresende auf eigenen Wunsch verlas-sen. Katrin Elf übernimmt seine Aufgaben. Frankfurt: Morgan-Stanley-Immobilienchef John Carrafiell verlässt auf eigenen Wunsch das Unter-nehmen, Sonny Kalsi wird alleiniger Global Head of Real Estate. Carrafiell ver-bleibt in den Aufsichtsgre-mien von Multi und Dic Asset. Frankfurt: Geschäftsführer Peter Eder (52) hat Jones Lang LaSalle zum 31. De-zember 2008 auf eigenen Wunsch verlassen um sich beruflich neu zu orientieren.

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ten als wir uns das vor einem Jahr vorstellen konnten. Blicken wir vorab aber ein-mal auf die Ausgangslage:

Deutschland wird von zwei volks- und immobilienwirtschaftlichen Tsunamis in die Zange genommen. Das entspricht unserem „Domino-Day“-Ablaufplan des letzten Jahres. Der eine Konjunktur- und Immobilien-Tsunami kommt aus den USA und er-reicht uns in Kürze über Großbritannien und Westeuropa. Das betrifft direkt auch die Immobilieninvestmentmärkte und über Konjunkturwirkungen die Vermietungsmärkte. Der andere erreicht uns wieder ausgehend von den USA über Asien und die osteuro-päischen Wachstumsmärkte, die hohes Wachstum für den sozialen Frieden brauchen und denen jetzt speziell im Immobilienbereich und vielleicht auch volkswirtschaftlich die Investoren verloren gehen. Bei vergleichbaren Preisen/ Renditen sind London, Paris oder New York besser kalkulierbar und bieten ein sicheres Erholungspotential.

Die deutsche Ausgangslage ist im internationalen Vergleich relativ gut, da we-der die Volkswirtschaft noch die Verbraucher auf immobilienfinanziertem Pump gelebt haben und das Wachstum gänzlich ohne immobilienwirtschaftliches Konjunktur-Tuning erzielt wurde. Damit gibt es keine eigendynamischen immobilienwirtschaftli-chen Implosionsiongefahren durch eine Schere zwischen Wert- und Einkommensent-wicklung wie in fast allen anderen Industrienationen. Die Preisbereinigung bei institu-tionellen und vor allem internationalen Investmentzielen findet weitgehend in den Bü-chern statt und lässt die Volkswirtschaft anders als in den USA, wo sie auf breiter Front das Finanzsystem treffen, nicht erzittern.

Andererseits wäre es vermessen zu glauben, ein internationales Konjunkturde-saster ginge an einer Exportnation vorbei. Indirekt haben wir über die Exporte ge-nauso von den kreditgetunten Konjunkturentwicklungen gelebt wie die direkt Begüns-tigten selber. Über die Destabilisierung des Finanzsystems und Abbruch des Geld-schöpfungsprozesses durch Vertrauensverlust im Bankensystem ist die Bandbreite eines denkbaren Negativ-Szenarios in Bezug auf Dauer und Tiefe des Konjunkturtals

Personalien Berlin: Tanja Wiebe (38) wird neue Geschäftsführerin des ZIA Zentraler Immobi-lien Ausschuss e.V. Sie steht gemeinsam mit Axel von Goldbeck und Roman Petrusek an der Spitze des Verbands. München: Dr. Klaus N. Naeve wird neuer Vorstands-vorsitzender der Schörghu-ber Unternehmensgruppe und in dieser Funktion auch für den Finanzbereich verant-wortlich. Den Vorsitz im Stiftungsrat übernimmt Ale-xandra Schörghuber.

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so groß wie nie seit dem Krieg. Zum ersten Mal seit den Zeiten Friedrichs des Gro-ßen 1789 ist - abgesehen von kriegsbedingten Verwerfungen - lt. FAZ seit Septem-ber der deutsche Pfandbriefmarkt quasi tot.

Der erkennbare best case für 2009 ist eine kurze, harte Rezession mit anschlie-ßendem kräftigen Aufschwung, der durch verzögert wirkende Konjunkturmaßnahmen im investiven Bereich noch übersteigert wird. Dann müssten wir zwar wieder mit Infla-tion leben, aber das stört die Immobilienwirtschaft nicht. 2009 gibt es aber jeden Fall von der Nutzerseite Druck auf die Immobilie. Gleichzeitig geht das Kapital auf Schnäppchensuche. Den worst case einer anhaltenden Systemstörung hat allerdings wohl noch niemand durchgerechnet. Wir tun das auch nicht.

Das deutsche Problem:

Blauäugige, politische „Gutmenschen“ möchten die neuen Konjunkturmilliarden in volkswirtschaftlich sinnvolle Bereiche wie Umweltschutz, Infrastruktur oder Bildung lenken. Das verhindert natürlich, dass das Geld einfach nur aus dem Fenster gewor-fen wird. Andererseits übersieht es, dass „Investieren“ Zeit, Arbeit und Know-how erfordert. Letzteres ist regelmäßig nicht da. Zum Abarbeiten großer Investitionsbud-gets fehlt das Personal. Die Wirkung von Investitionspaketen tritt regelmäßig erst ein, wenn sich die Wirtschaft sowieso schon wieder im Aufschwung befindet und puscht sie dann nur in die nächste Überhitzungsphase. Das hilft kurzfristig nicht bei der Problemlösung.

Steuersenkungen mit der Gießkanne helfen auch nicht weiter. Den neuen Arbeits-losen, die sich psychologisch schlecht fühlen, helfen sie nicht. Der Selbstständige hat bei zukunftswirksamen Steuersenkungen 2009 immer noch mit satten Nachzah-lungen aus den guten Jahren 2007 und 2008 und gleichzeitig kräftig erhöhten Steuer-vorauszahlungen zu kämpfen. Ihm helfen die Tropfen aus der Gießkanne erst 2010 oder 2011, wenn er sie nicht mehr braucht. Der Arbeitnehmer mit gefüllter Lohntü-

Bruchsal: Raimund Ellrott (44), langjähriger Geschäfts-führer der GfK Prisma, hat das Unternehmen nach fast 18 Jahren zum Jahresende auf eigenen Wunsch verlas-sen, um sich einer neuen beruflichen Herausforderung zu stellen. Berlin: Karen Niederstadt ist zur alleinigen Geschäfts-führerin des Verbandes der Materialprüfanstalten be-stellt worden. Die Wirt-schaftsingenieurin war zuvor als Journalistin und Dozentin für tätig.

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te wird den Effekt nach Progressionseffekten entweder überhaupt nicht spüren oder er wird Angstsparen einleiten. Das hilft auch nicht. Die Senkung der Lohnneben-kosten erhöht zwar die langfristige Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen, führt aber in Zeiten unzureichender Auslastungen weder zu Neueinstellungen, noch zu verminderten Freisetzungen. Das erhöht entweder nur den Gewinn oder senkt die Verluste. Aktuell ist es genauso blödsinnig, wie die Reform der Krankenversicherung, die auch niemand intellektuell nachvollziehen kann.

Damit bleiben unter kurzfristigen Konjunkturaspekten, wie immer die beiden ungerechtesten Lösungen. Zum einen könnte Geld an die Bevölkerungsgruppen gegeben werden, die sowieso nicht sparen können oder sparen wollen. In Fällen un-gerechter Not führen erhöhte Transfers zu sofortigem Konsum und zu menschlichen Effekten, die jede Alternative in den Schatten stellen. Und wenn Transfers an den Kreis der „Nicht-Wollenden“ gehen, führt das auch zu sofortigem Konsum. Berücksichtigen Sie bitte, dass es Brauereien und Spirituosenherstellern auch immer schlechter geht.

Zum anderen bleibt nur irgendein Ableger des Fördergebietsgesetzes mit spürba-ren sofortigen steuerlichen Anreizen des Geldausgebens und der spürbaren Absatz-Förderung von Produkten, die entweder schon auf Halde stehen oder technologisch auf Halde gebaut werden. Die Gefahr besteht allerdings in Erhaltungssubventionen, die volkswirtschaftlich immer von Übel sind. Ob aber die Verteufelung einer luxuriö-sen Automobil-Palette zukunftweisend ist, bleibt fraglich. Auch die Ami-Dinos haben schließlich Autos gebaut, die der Markt haben wollte. Auch in der Zukunft wird es im-mer Bevölkerungsschichten geben, die auf den Rücksitzen eines Golf-Diesel die Beine nicht übereinander schlagen können, denen der Benzinpreis völlig schnuppe ist (vergl. Editorial und Leitartikel zu Benzin- und Ölpreisentwicklung aus „Der Immobilienbrief“ 169 vom 27.6.08). Für manche Menschen sind Autos auch ein so wichtiges Konsumgut, dass sie auch zukünftig bereit sein werden, für schöne Autos viel Geld zu bezahlen.

Vorläufiges Fazit: Wir gehen mit Wunschdenken ins neue Jahr. Unsere Ausgangsla-ge ist volks- und immobilienwirtschaftlich vergleichsweise gut. Unternehmen haben sich eine erstklassige Wettbewerbsposition erarbeitet. Auch in einer Rezession wird sich die reife deutsche Volkswirtschaft als überraschend stabil herausstellen. Wich-

München: Thomas Glynn (47), bisher zuständig für die Bereiche Capital Markets und Asset Management der Hypo Real Estate Group, ist im Zusammenhang mit der bereits angekündigten Restrukturierung der Gruppe aus dem Vorstand mit Wir-kung zum Jahresende 2008 ausgeschieden. Frankfurt: Matthias Moser verlässt Fortress Deutsch-land auf eigenen Wunsch, um sich privaten Projekten widmen zu können. Frankfurt: Stephan Heitz (45) tritt die Position des Head of Northern Europe bei AXA Investment M. an.

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tigster Stabilisierungsfaktor bleibt der Konsum. Auch der Staatsverbrauch wirkt ex-pansiv. Export und Ausrüstungsinvestitionen werden leiden. Für die Immobilie muss aber vor Rezessionshintergrund immer wieder plakativ betont werden, dass sie unabhängig vom Eigentümer immer noch am selben Platz steht und meist an-ständig vermietet sind. Ein Crash-induzierter Transaktions-Boom zu Ausverkaufs-preisen ist in Deutschland nicht zu erwarten. Im Gegenteil: Neue Inflationsängste, die kurzfristig in der Rezessionsphase aber unbegründet sind, und die neue Unsicherheit werden der Immobilie relativ schnell wieder einen höheren Stellenwert als Altersvor-sorge und institutionelle Anlage einräumen als bisher. Das wirkt mittelfristig stabilisie-rend. Kurzfristig fallen aber wichtige Investmentnachfragergruppen wie z. B. die Offe-ne Fonds aus. Geschlossene Fonds werden mit Ihren Angeboten, die im Peak des Zyklus gekauft wurden, jedoch Probleme bekommen und mit neuen Konzepten und Produkten kommen müssen. Das werden nicht alle können.

Deutsche Büromärkte blieben 2008 in stabiler Verfassung – Wenig Aussagekraft für 2009

Werner Rohmert, Herausgeber "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist "Der Platow Brief"

Atisreal hat uns vorab die Tabelle zu den deutschen Büromärkten zur Verfügung gestellt. Eine ausführliche Berichterstattung zu den Büromarktentwicklungen stellen wir für die nächste Ausgabe zusammen. Interessant wird sicherlich wieder der Ver-gleich der Maklerrecherchen. Nach den Zahlen von Anfang Dezember, die wir Ihnen im Anschluss an die Jahrespressekonferenz von Jones Lang LaSalle vorstellten, dürfte die beiliegende Tabelle nach der üblicherweise sauberen Recherche von Atis-real einen guten Überblick über die Vermietungssituation geben. Bedenken Sie bit-

Hamburg: Thomas Röh wurde zum Aufsichtsratsvor-sitzenden der GWB Immo-bilien gewählt. Er löst damit Henrik Lingenhölin ab, der aus beruflichen Gründen zurücktritt, dem GWB-Auf-sichtsrat aber weiter angehö-ren wird. Hamburg: Antonius von Bismarck (42), bislang Pro-kurist der HIH und Vorstand der HIH Invest, ist zum Ge-schäftsführer der Nordicom Deutschland berufen wor-den. Das berichtet die IZ.

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te, dass es sich bei diesem Beitrag ausschließlich um unsere Interpretation des vorliegenden Zahlenwerks handelt und NICHT um die Atisreal-Meinung:

Anders als der Investmentmarkt, der im vergangenen Jahr sowohl in Deutschland wie auch weltweit dramatisch um bis zu 75% eingebrochen ist, haben sich die Büromärk-te stabil gehalten. Die Rezession ist entweder noch gar nicht oder erst in den letzten Wochen bei den Unternehmen angekommen. Für 2008 wurden dadurch kaum noch Entscheidungen beeinträchtigt. Die Wirkungen dürften wohl erst 2009 und vielleicht auch erst im weiteren Jahresverlauf eintreten. Vor dem Hintergrund der totalen Unsi-cherheit der Entwicklungen des neuen Jahres sind alle Aussagen aus Vergangen-heitswerten naturgemäß zu relativieren.

Anders als in den Vorjahren, wo das Zahlenwerk des vorangegangen Jahres schon ein Indiz für die Neuentwicklungen darstellte, ist das zum Jahreswechsel 2008/2009 nicht gegeben. Im Gegenteil, der brutale Abbruch in vielen Berei-chen und die Presseberichter-stattung, die zwi-schen Desaster und Rezession schwankt, wer-den mögliche Entscheidungen auch irrational beeinträchtigen. Aus dem Investi-tionsgüterbereich hören wir von zum Teil dramati-schem Abbestel-len sicher geglaubter Aufträge. Manche Investitionsgüter-Unternehmen bereiten sich auf einen Absatzeinbruch von 50% vor. Diesmal beutelt es auch die Finanz-dienstleister. Deshalb betrachten Sie bitte das vorliegende Zahlenwerk als aus-schließlichen Blick zurück.

Im vergangenen Jahr haben sich die Spitzenmieten nominal, also ohne Berücksichti-gung zunehmender Incentives wohl noch recht gut gehalten. Der gesamte Flächen-umsatz ist in den deutschen Metropolen der Atisreal-Statistik von 3,67 Mio. Quadrat-meter um 5,2% auf 3,5 Mio. Quadratmeter zurückgegangen. Das ist vor dem Hinter-grund der aktuellen Entwicklungen noch ein herausragend positives Ergebnis. Ent-sprechend ist auch der gesamte Leerstand immer noch von 8,72 auf 8,4 Mio. Quad-ratmeter um 3,7% zurückgegangen.

Interessant ist das Zahlenwerk von Atisreal im Vergleich zu manchen Maklerbericht-erstattungen, die erhebliche Teile des Bestandes aus technischen Gründen für unver-mietbar halten. Bei Atisreal fällt in die Kategorie „unsaniert“ gerade einmal ein gutes Achtel der 8,4 Mio. Quadratmeter des Gesamtleerstandes. Das hört sich woanders deutlich dramatischer an. Zunehmender Qualitätswettbewerb bedeutet schließlich nicht per se Unvermietbarkeit schwächerer Flächen.

Andererseits ist bei zunehmendem Qualitätswettbewerb, hohen Leerständen, niedri-gen Renditen und deutlicher Verkürzung der Lebenszyklen natürlich schon nach dem Sinn solcher Investments für einen langfristig orientierten Anleger zu fragen, wenn nicht abzusehen ist, dass knappheitsbedingte Mietsteigerungen die Immobilienwerte mittelfristig deutlich erhöhen können. Denn die gute Konjunktur der vergangenen Jah-re hat für ein erhöhtes Angebot an verfügbaren Flächen im Bau, die 2009 und 2010 fertig werden, geführt. Die gesamten Flächen im Bau haben immerhin um 28% auf 2,88 Mio. Quadratmeter zugenommen. Die davon verfügbaren Flächen sind von 0,96 auf 1,32 Mio. Quadratmeter um 38% gestiegen. Insgesamt stehen in den deutschen Metropolen damit rund 9,7 Mio. Quadratmeter bzw. 8,6 Mio. Quadratmeter nach Ab-zug der unsanierten Flächen zur Verfügung. Das reicht immerhin für 2,5 Jahre kom-

Hamburg: MPC Capital startet mehrstufiges Strate-gieprogramm. Der erste Schritt beinhaltet eine An-passung der Organisations-struktur sowie Kostensen-kungen. Bis Mitte Februar 2009 sollen weitere Schritte folgen und die führende Posi-tion des Unternehmens si-chern. MPC plant bereits 2010 zu einem Wachstums-kurs zurückzufinden. Den Haag: Bouwfonds MAB Development firmiert sich mit Wirkung vom 1.01. 2009 in MAB Development um. Ab diesem Datum arbei-tet MAB Development als selbstständiger Geschäftsbe-reich innerhalb der Rabo Real Estate Group weiter. Stuttgart: Bei CRE Resolu-tion wurde die Niederlassung Stuttgart zum Jahresende geschlossen. Einschließlich weiterer Zentralisierungs-maßnahmen im Konzern werden so 1,25 Mio. Euro p.a. eingespart. Siek bei Hamburg: GWB kann ihren Aktionären für 2008 keine Dividende zah-len. Als Grund wird lt. IZ genannt, dass von der Gesell-schaft geplante Verkäufe von Bestandsimmobilien nicht mehr im Geschäftsjahr 2008 realisiert werden konnten. Augsburg: Wolfgang Eg-ger, Vorstandsvorsitzende der Patrizia Immobilien, hat 100 000 Aktien im Wege der Wertpapierleihe an die "Designated-Sponsor-Banken" übertragen, dadurch ist sein Stimmrechtsanteil auf 49,97% gesunken.

Unternehmens-News

Top-Miete

Flächen-Umsatz

Stadtin €/

Mon/qm.2008 gesamt

Rate in %

davon unsaniert

gesamt verfügbar

Berlin 22,00 468.000 1.448.000 7,7% 328.000 232.000 65.000

Düsseldorf 23,50 424.000 864.000 10,0% 56.000 307.000 123.000

Essen 13,50 147.000 123.000 3,6% 25.000 147.000 13.000

Frankfurt 37,50 566.000 1.845.000 12,2% 42.000 547.000 215.000

Hamburg 26,00 544.000 795.000 5,9% 325.000 550.000 305.000

Köln 21,50 290.000 601.000 8,3% 29.000 284.000 70.000

Leipzig 11,00 89.000 634.000 16,9% 132.000 52.000 25.000

München 34,00 786.000 1.637.000 8,4% 33.000 604.000 407.000

Stuttgart 19,50 189.000 451.000 6,3% 130.000 155.000 97.000

Total 2008 3.503.000 8.398.000 1.100.000 2.878.000 1.320.000

Total 2007 3.695.000 8.718.000 1.070.000 2.252.000 958.000

-5,2% -3,7% 2,8% 27,8% 37,8%1 Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %

Leerstand Flächen im Bau

Veränderung gg. Vj.

ATISREAL-Büromarkt-Kennzahlen 2008

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plette Jahresumsatzleistung. Die Flächen im Bau sind zwar geringer als zu Beginn der letzten Schwächephase, jedoch ist die Summe aus bestehenden Leerstand und Flächen im Bau deutlich größer als damals.

Es bestätigt sich unsere vor 5 Jahren festgestellte Äußerung zur Transformation des deutschen Büroimmobilienmarktes. Während in früheren Zyklen sich Überan-gebot und Knappheit immer abwechselten, sind der aktuelle Zyklus und wahrscheinlich auch zukünftige Zyklen dadurch geprägt, dass diese Abwechslung nicht mehr stattfindet. Echte Knappheiten wird es nur noch in ganz engen Marktseg-menten, zum Beispiel im absoluten Spitzensegment geben. Aus deutscher Sicht werden sich auf absehbare Zeit jetzt nur noch sehr hohe Leerstände mit weniger hohen Leerständen abwechseln.

Woher damit auf breiter Front eine Mietdynamik kommen soll, die „5%-Investoren“ zwangsläufig erwarten müssen, ist schleierhaft. Selbst wenn die ab-soluten Spitzenmieten der Neubauten in Toplagen knappheitsbedingt wieder einmal steigen, ist längst nicht mehr von einer parallelen Entwicklung zwischen Durch-schnittsmieten und Spitzenmieten auszugehen. Technologisch werden viele Büronut-zer immer unabhängiger. Nach wie vor sehen wir keinen deutlichen Einbruch des Flächenverbrauchs pro Mitarbeiter, aber es spricht nichts dagegen, dass mit einer jungen Generation von Internetkindern sich speziell auch in einer Rezession Denk-strukturen langsam ändern.

Fazit: Das Zahlenwerk 2008 ist gut. Der Blick nach vorne wird diesmal nicht durch das aktuelle Zahlenwerk bestimmt. Die Rezession ist noch nicht da. Aus unserer Sicht wird 2009 und wahrscheinlich auch 2010 hart. Lassen Sie sich also bitte nicht von den zu erwartenden Makler-Statements, es käme alles nicht so schlimm und die Büromärkte würden die Rezession kaum spüren, beeinflussen. Qualitäts- und Lagewettbewerb wird weiter zunehmen. Aktuelle Statements nach dem Motto, die Unternehmen ziehen in die Peripherie halten wir für schlichten Unsinn. Gerade wenn die Mieten in der Rezession in den Toplagen wieder runtergehen, atmet die Stadt wieder ein.

Die Mieten geraten in den kommenden beiden Jahren kräftig unter Druck. Bei den Veröffentlichungen wird es aber länger dauern, bis es tatsächlich zu erkennen ist, da zwischen 15 und 25% des Mietbarwertes eines Vertrages leicht in „Incentives“ zu verstecken sind. Die dürften auch im vergangenen Jahr schon deutlich zugenommen haben, so dass die angegebenen Nominalwerte mit Vorsicht zu betrachten sind.

Der Blick nach vorne wird auch durch die weitgehend erfolgte Umstellung auf IFRS erschwert. Ein „Fair Value“ kann böse Fallen beinhalten. Aufgrund der oft exzessiven IFRS-Bewertung der vergangenen Jahre ist im Moment überhaupt noch nicht abzu-sehen, wie sich das Bewertungsproblem auf die Investoren auswirken wird. Mieter-pleiten und Mietvertragsausläufe hauen dann direkt in die Bewertung und die Bilanz. Sogar voll bezahlte Mieterauszüge mit mehreren Jahren Restlaufzeit können tödlich sein. Dann haben Sie zwar Geld in der Kasse, aber auch satte Verluste durch Neube-wertung der dann leerstehenden Flächen. Etwaige Überbewertungsaspekte – es gibt Immobilien AG’s, die immer noch den qm Billigwohnfläche mit 900 Euro bewerten, während wohl kaum noch jemand mehr als 500 bis 600 Euro bezahlt, lassen wir hier sogar außer Acht. Die haben sowieso nur noch eine Chance: Überleben und auf den neuen Leverage-Boom, der schließlich so sicher wie das „Amen in der Kirche“ kommt, zu warten. Bei den Immobilienaktiengesellschaften läutet der Neubewer-tungsbedarf traditionell den Einstieg in die Abwärtsspirale ein. Das wird auch nächs-tes Jahr auf der Basis der 2009er Bilanzen und vielleicht schon durch die Quartalsbe-richterstattungen geschehen. Nicht umsonst bezeichneten wir die Immo AG als däm-lichste Rechtsform zum halten von Beständen. Allerdings nivellieren weitergehenden Bewertungsnotwendigkeiten auch anderer Rechtsformen den Nachteil.

Texas/Hamburg: Adler Real Estate beteiligt sich mit 5 Mio. USD an einer 40 Mio. USD schweren Projektent-wicklung in McKinney. Das Projekt The Heights at Lake Forest umfasst den Bau von 334 Wohnungen. Adler in-vestiert gemeinsam mit dem US-amerikanischen Projekt-entwickler The Worthing Companies, Atlanta. Potsdam: LBS Immobilien erzielt neues Ergebnis 2008 mit 2 963 vermittelten Ein-heiten (Vorjahr 2 953). In den beiden Jahren 2007 und 2008 wurden die besten Um-satzergebnisse der letzten 10 Jahre erreicht. Auch das Courtageergebnis war mit 14,4 Mio. Euro nach 14,7 Mio. Euro im Vorjahr fast identisch. Die zusätzlichen Vermittlungserfolge bei ge-brauchten Einfamilienhäu-sern haben auch in der ver-mittelten Kaufsumme mit 265,6 Mio. Euro (Vorjahr 277,2 Mio. Euro) die bran-chenstrukturell ausgefallenen Umsätze im Investorenbe-reich nahezu ausgeglichen. Frankfurt: Der Bund über-nimmt 25,1% der Commerz-bank-Aktie, der zweitgröß-ten Bank Deutschlands. Der Rettungsfonds Soffin schießt, lt. IZ weitere 10 Mrd. Euro zu. Die Allianz übernimmt für 2 Mrd. Euro risikobehaftete Wertpapiere der Dresdner Bank. Der Kaufpreis liegt bei 6 Euro pro Aktie. Die Übernahme der Commerzbank durch die Dresdner Bank dürfte damit nicht in Gefahr geraten.

Unternehmens-News

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Argetra - Zwangsversteigerungen am unteren Wendepunkt - Basis für zyklischen Abschwung bleibt extrem hoch

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Die Zahl der Zwangsversteigerungstermine im Jahr 2008 ist gegenüber dem Vorjahr um 3,7% auf 88 379 Termine gesunken. Während die Creditreform bereits eine deut-liche Zunahme der privaten und gewerblichen Insolvenzen für 2009 prophezeit, wie der Tagespresse der vergangenen Woche zu entnehmen war, nähert sich die Zahl der Zwangsversteigerungstermine mit noch positivem Zahlenwerk für 2008 einem unteren Wendepunkt. Die Ratinger Argetra GmbH beobachtet den Markt seit Jahr-zehnten und veröffentlicht monatlich im Versteigerungskalender „VIZ®" bundesweit die Zwangsversteigerungen bei den Amtsgerichten.

Von den Zwangsversteigerungsterminen entfielen letztes Jahr 26 665 Termine bzw. 29 800 in 2007 auf die neuen Bundesländer ohne Berlin. Signifikant ist lt. Argetra-Sprecher Winfried Aufterbeck mit -6,9% der Rückgang der Summe der amtlichen Verkehrswerte aller Objekte mit 15,39 Mrd. Euro gegenüber 2007 (16,53 Mrd. Euro).

In den neuen Ländern ist mit einer Abnahme der Termine um -10,5% eine Beruhi-gung der teilweise desaströsen Situation eingetreten. Bezogen auf die Einwohnerzahl liegen die neuen Länder allerdings immer noch deutlich vorn. Während die neuen Länder mit Werten zwischen 232 Terminen pro 1000 Einwohnern in Sachsen und 176 Terminen in Thüringen die Spitzenplätze stabil halten, folgen die alten West-Länder mit Werten zwischen 142 (Rheinland-Pfalz) und 35 (Hamburg) mit großem Abstand. Verlierer sind in den alten Bundesländern Schleswig-Holstein (+2,65%), Hamburg (+11,01%), Bremen (+31,84%) und Nordrhein-Westfalen (+6,09%). Im Durchschnitt der alten Bundesländer sind die Termine insgesamt um 0,44% rückläu-fig. Saarland (�20,8%), Berlin (-16,19%) und Baden-Württemberg (�7,98%) profilie-ren sich an der positiven Tabellenspitze.

„Der Immobilienbrief“-Fazit: Betrachtet man das Langfristzahlenwerk, das wir Ihnen aus unserem Archiv in Verbindung mit der aktuellen Zahlenreihe der Argetra aufbereitet haben, wird deutlich, dass unsere aktuelle Basis keineswegs von Ent-spannung zeugt. Natürlich sind Zahlen aus der Zeit der alten Republik nicht ver-gleichbar. Es wird aber klar, dass in Verbindung mit konjunkturellem Umfeld spätes-tens ab 2010 Rekorde in den alten Ländern purzeln werden. In den neuen Ländern könnten der Basiseffekt und der Bereinigungsprozess neue Höchstwerte überdecken. Der 20-Jahresvergleich ergibt: Jeweils knapp 62 000 West-Terminen 2008/07 stehen

Dortmund: Inosys 21 mietet 584 qm Lager- u. Bürofläche in der Hengsenerstraße 8 von T & T Schneider über Brockhoff & Partner. Kassel: Deutsche EuroShop erhöht zum Jahresanfang ihre Beteiligung am Einkaufs-zentrum City-Point um 50 auf 90%. Verkäufer ist Ar-candor. Das Investitionsvo-lumen einschließlich der übernommenen Verbindlich-keiten summiert sich auf rund 53 Mio. Euro. Raunheim: Deka Immobi-lien verlängert den mit Luft-hansa bestehenden Mietver-trag über die Nutzung von rund 1 200 qm Bürofläche im Objekt „Prime Parc“ in der Kelsterbacherstr. 14. Feldkirchen/München: Li-nos Photonics mietet lang-fristig 12 300 qm Büro-, Ser-vice- u. Hallenfläche in der Hans-Riedl-Straße 5-23 aus dem Bestand des Offenen Immobilienpublikumsfonds WestInvest 1 von Deka Im-mobilien. Bad Homburg: Deutsche Leasing mietet rd. 30 000 qm Büro- u. Lagerfläche in der Du Pont Str. 1 von der ERA Verwaltungsgesell-schaft über DTZ. Madrid: Union Investment erwirbt für den UniImmo: Deutschland das Bürohaus „Pórtico“ mit rd. 20 700 qm Mietfläche von Grupo Mar-sans. Das Gebäude ist lang-fristig über einen General-mietvertrag bis zum Jahr 2016 an Grupo Marsans vermietet.

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knapp 46 000 bzw. 49 000 Termine aus 1988/87 gegenüber. Aber damals konnten die Termine innerhalb 4 Jahren auf ca. 20 000 gesenkt werden, während im aktuellen Zyklus die Rekorde von 2003 bis 2005 von gut 92 000 Terminen lediglich auf zuletzt 88 400 gesenkt wurden. Als Basis ist das trostlos.

Spannend wird auch werden, wie sich die internationalen Investoren in Non Prefor-ming Loans verhalten werden, wenn die Portfolien um lukrative Verhandlungslösun-gen durch Forderungsverkauf und Gläubiger-Einigungen bereinigt wurden und die Kärrnerarbeit der juristischen Verfahren der Räumung und Zwangsversteigerung zum Schwerpunkt wird. Bedenken Sie, dass in USA die 80-jährige Großmutter nach etwa 30 Tagen Räumungsverfahren im Rollstuhl mit ihren Habseligkeiten auf den Bord-stein geschoben werden kann. Die durchschnittliche Verweildauer der Verfahren zwischen der Beschlagnahme des Objektes und der Veröffentlichung des ersten Ver-steigerungstermins liegt lt. Argetra bei den Amtsgerichten im Durchschnitt zwischen 347 und 586 Tagen. Betrachtet man das gesamte Verfahren inklusive Folgetermine dann kann es über 1000 Tage dauern. Das bedeutet meistens neben dem großen Zeitverlust auch Image- und Wertverlust, Mietausfall, Zins- und Tilgungsverlust und einen wachsenden Reparaturstau. Ob das bei Preisen von NPL-Portfolios kal-kuliert war, ist fraglich. Wir sind gespannt, wann die schwierigen Portfolioreste über Verkäuferfinanzierungen oder non recourse Finanzierungen wieder im deutschen Bankensystem landen.

Immobilienaktien und Reits waren 2008 die Verlierer – Vedder und Ehlerding sorgen für Jahresendrallye

André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

Mit einem Mini-Kursfeuerwerk schloss das letzte Jahr für einige Immobilienaktien. Wer punktgenau, wie z. B. Clemens Vedder kaufte, konnte in Tagen fast verdoppeln. Das ändert aber nichts daran, dass Aktionäre von Immobilienaktiengesellschaften im

Köln: Deutsche Versor-gungskasse erwirbt das Dischhaus für 40 Mio. Euro von einer Objektgesellschaft bestehend aus UBS, Redos Real Estate und Colonia Real Estate. Köln: Jamestown erwirbt das US-amerikanische Pro-jektentwicklungsunter-nehmen Green Street Pro-perties LLC, Atlanta. Hilden: Verband Wifo mie-tet 300 qm Bürofläche im Itterpark 4 von Deka über DTZ.

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Gesamtjahr 2008 ziemlich gebeutelt wurden. Knapp 50% betrugen die Kursverluste 2008. Von dieser Entwicklung sind durchweg alle Unternehmen betroffen.

Lediglich 3 Unternehmen haben, lt. Real Estate Magazin von Christian Schiffma-cher das vergangene Jahr mit einer positiven Performance abgeschlossen. Unter den besten Performern sind jedoch fast ausschließlich Unternehmen mit minimalem Free Float (FranconoWest) oder Gesellschaften, bei denen es ein Übernahmeange-bot gab (FranconoRheinMain). Wir hatten über die aus Sicht von Börsianern eher seltsam anmutende Geschäftspolitik der Francono berichtet. Überraschend ist daher die Kürze des Gedächtnisses.

Bereinigt um diese Effekte hat, lt. Real Estate Magazin die Deutsche Euroshop die beste Performance hingelegt. Sie besticht seit Gründung 1997 durch die Deutsche Bank, damals als eine Art Fondsalternative gedacht, durch solides Management oh-ne Bewertungseskapaden. Das Kursplus von 4% ist in aktuellem Umfeld sicherlich bemerkenswert. Damit sind die Shopping-Center-Spezialisten mit dem engen Bezug zu Otto mit einer Marktkapitalisierung von 835,3 Mio. Euro mittlerweile zur Nr. 2 hin-ter der IVG aufgestiegen.

Verlierer ist die Colonia Real Estate (-83,2%), die in diesem Jahr wohl nicht nur über den fehlgeschlagenen Plan, ihre Wohnungsdächer mit Solaranlagen auszustatten, stolperten. Schlechter als die Colonia schnitten nur noch Estavis mit -86,5% Jahres-performance und DR Real Estate (früher Deutsche Reit AG) mit -93,7% Performance ab. Ein Insider kommentierte zu DR RE „Die sind sogar zu blöd, den guten Namen als einzigen Wettbewerbsvorteil zu behalten.“ Schon vor einigen Jahren war uns das PR-getunte jugendliche Management durch erfrischende Ahnungslosigkeit aufgefal-len. Reits sind insgesamt durchgefallen. Wie Ihnen „Der Immobilienbrief“ seit 2005 regelmäßig erläuterte braucht den Reit niemand. Lediglich pubertäre „Ich auch“-Anstrengungen der Immobilienwirtschaft hatten zu seiner Hochstilisierung als Retter der deutschen Finanzmärkte geführt. Die Strafe für dümmliches Wellenreiten mit gro-ßen Reit-Planungen, die bei besserem Timing natürlich die Chance eröffnet hätten, Hochbewertungen schnell an der Börse zu liquidisieren, folgte bei IVG und DCM auf dem Fuß. Die beiden einzigen deutschen börsennotierten Reits, Alstria Office und Fair Value, schlossen so schlecht wie der Gesamtmarkt ab. Auch ihre Performance lag 2008 bei rd. -50%.

Vielleicht ist aber der Wendepunkt da. Die historische IVG-Chance, auf die wir Sie z. B. bei der IVG-Wandelanleihe hinwiesen, ist vielleicht schon gelaufen. Mitte Dezember teilte Clemens Vedder über seinen Hedge-Fonds Blacksmith mit, der Erwerb von etwas über 3% der IVG AG sei nur ein Anfang. Es sei möglich, auch kurzfristig den Anteil auf 5 bis 10% auszubauen. Im Backgroundgespräch sieht Vedder die IVG als Aktie mit Bankgarantie. Eigenes Nachdenken führt recht schnell zu der Erkenntnis dass über Spezialfonds die Topkunden von Sal. Oppenheim an der IVG hängen.

Ende 2008 zeigte sich auch, wie sensibel Kurse auf Meldungen reagieren. Was war passiert? Karl Ehlerding, der Gründer der Beteiligungsgesellschaft WCM hatte sich nachdem das Unternehmen vor 2 Jahren Insolvenz anmelden musste, zurückgemel-det. Der Börsen-Zeitung gab er ein Interview, in dem er ankündigte in den kommen-den 15 Monaten den Bestand seines Unternehmens KWG von derzeit 5 000 auf 10 000 bis 15 000 Wohnungen auszubauen. Er könne sich weiterhin vorstellen, eine Beteiligung an einer börsennotierten Immobiliengesellschaft einzugehen. Das ließ die Kurse der meisten Immobilienaktiengesellschaften aufatmen. Selbst die WCM Aktie legt um 10% zu. Karl Eherlding (66), der u.a. die Spitznamen „Selfmademillionär“, „Unternehmensjäger“ und „Finanzjongleur“ trägt, erwarb 1984 die damals unbedeu-tende WCM und machte aus ihr bis 2000 ein Börsenschwergewicht der Immobilien-branche mit bis zu 7 Mrd. Euro Marktkapitalisierung. Negative Schlagzeilen machte Ehlerding 1999, als die Presse ihn mit der höchsten Parteispende in der Geschichte an die CDU („Spendenaffaire) in Verbindung brachte. Ehlerdings Einfluss auf die Branche scheint angesichts des Mini-Kurssprungs der meisten Immobilienaktientitel Ende vergangenen Jahres ungebrochen zu sein. Nachdem sein ehemaliges Unter-nehmen WCM tief in den Schulden steckt, ist Ehlerding selbst entschuldet.

München: Tierparkbrücke erwirbt rd. 4 200 qm großes Grundstück der Isargärten Thalkirchen von Vivico.

Hamburg: Core Residential erwirbt ca. 728 qm großes Mehrfamilienhaus mit 10 WE von einer Privatperson über Engel & Völkers.

Frankfurt: Aston Martin Lagonda of Europe mietet 260 qm Bürofläche über CBRE und Chapman Free-born Airmarketing mietet ca. 500 qm Bürofläche über Noor Immobilien in der Unterschweinstiege 2-14 von Deutsche Land. GVA Ar-thur Rubinstein Immobi-lienberatung war beratend für den Vermieter tätig.

Vechta: Gerry Weber mie-tet rd. 280 qm Ladenlokal in der Großen Straße 95 über Lührmann.

Mülheim a.d. Ruhr: ms Neumann Elektronik mietet 3 000 qm an der Lahnstraße 30 von einem lokalen Privat-investor über Cubion.

Mainz: Müller mietet 3 700 qm Fläche in der Schusterstr. 7-11 über Comfort.

Fuhlsbüttel: Street One mietet 129 qm Ladenlokal in der Airport Plaza über Lührmann.

Stuttgart: Restaurant Vapia-no mietet 1 100 qm im Lloyd-Haus von Copro Pro-jektentwicklung über Ell-wanger & Geiger.

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Ladenlokalmieten in 1a-Lagen der Fußgängerzonen steigen leicht um ca. 3,2%

André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

Einzelhandels-Mieten sind im Schnitt deutschlandweit bei den kleineren Flächen (60-120 qm) um 2,98%, bei den größeren Flächen (120-240 qm) um 3,5% gestiegen. Aufgrund der guten Einzelhandelsumsätze, auch im vergangenen Weihnachtsge-schäft, suchen nationale und internationale Filialisten verstärkt Ladenlokale in 1a-Lagen deutscher Fußgängerzonen. Da deutlich weniger Ladenlokale verfügbar sind als nachgefragt werden, ist dies mietpreisrelevant. Auch für 2009 geht Brockhoff & Partner Immobilien GmbH von leicht ansteigenden Ladenlokalmieten in Klein-, Mit-tel- und Großstädten aus.

Im 17. Jahr in Folge publiziert Brockhoff & Partner die Mieten von 313 deutschen 1a-Lagen. Verstärkt werden großflächige Ladenlokale nachgefragt, da die Sortimente vertieft werden und hierfür zu-sätzlicher Flä-chenbedarf besteht. Textilfi-lialisten, Tele-fonläden, Bä-ckereien, Schuhhandels-unternehmen, Drogeriemärkte und Buchhandlungen sowie viele Spezialanbieter aus dem In- und Ausland gehören zu den expansivsten Branchen. Gefragt sind deutschlandweit Ladenlokale in den am stärksten frequentierten eigentlichen 1a-Bereichen der Fußgängerzonen, mit attrakti-ven großen Schaufensterfronten und quadratisch bzw. rechteckig zugeschnittenen Verkaufsflächen. Nach wie vor sucht der überwiegende Teil der Kunden, so Eckhard Brockhoff, ebenerdige Verkaufsflächen. Nur im Einzelfall, wenn das Erdgeschoss über eine großzügige Verkaufsfläche verfügt, sind auch ebenso große Ober- wie Un-tergeschossflächen gegebenenfalls gefragt, sofern eine gute und repräsentative An-bindung an das Erdgeschoss besteht.

Städte unter 100 000 Einwohnern rücken auch immer mehr in den Focus der Expan-sionsabteilungen deutscher und der in Deutschland tätigen internationalen Handels-unternehmen, was in diesen dann auch zu Mietsteigerungen führt.

Die Stimmung im Einzelhandel ist gut, insbesondere auch aufgrund des positiv ver-laufenden Weihnachtsgeschäftes. Dies prägt das verstärkte Expansionsverhalten der

Einzelhandels-filialisten. Nicht nur die Mieten, sondern auch die Kaufpreise für Geschäfts-häuser in 1a-Lagen befin-den sich in Deutschland auf einem

nach wie vor hohen Niveau. Wenn es in der Kasse der Mieter klingelt, klingelt es auch in der Kasse der Hauseigentümer.

Brockhoff geht davon aus, dass die gegenwärtige wirtschaftliche Situation auch zeit-versetzt den Einzelhandel beeinflussen wird. Jedoch ist im Moment hiervon im Ex-pansionsverhalten für 2009 und den Mieten nichts zu spüren. Über die gegenwärtige Situation freut sich nicht nur der Einzelhandel, der viele schwierige Jahre hinter sich hat, sondern ebenso alle Beteiligten der Einzelhandelsimmobilienbranche.

Dresden: Beratungsbüro Wolf mietet 245 qm im Pa-lais „An der Pikardie“ über Löw Immobilien. Lille: Der KanAm Spezial grundinvest Fonds erwirbt Bürogebäude „La Madelei-ne“ mit einer Nutzfläche von rd. 6 500 qm mit einer Ge-samtinvestitionsvolumen von rd. 19,4 Mio. Euro. Frankfurt: Silverton Advi-sory mietet 144 qm Büroflä-che am Walther-von-Cronberg-Platz 13 über NAI apollo. USA: LIC Asset Manage-ment erwirbt für ihren ersten US-Immobilienfonds LIC US Real Estate Fund No. 1 SICAV-FIS zwei neue Ge-werbeimmobilien in Santa Ana, Kalifornien, und Plano bei Dallas, Texas. Berlin: Beos erwirbt für eine internationale Investoren-gruppe eine Liegenschaft bestehend aus fünf Gebäuden in der Sportflieger Straße in Adlershof. Lüneburg: Niederländische Fondsgesellschaft erwirbt ein 2 070 qm großes Geschäfts in der Fußgängerzone von Ziag Immobilien. Berlin: Estavis verkauft ihre Mehrheitsbeteiligung von 50,1% an der Estavis Pro-perty Management via Ma-nagement-Buyout rückwir-kend zum Jahresende 2008. Mannheim: Bauhaus mietet 4 000 qm Logistikfläche im Sirius Business Park von Sirius Facilities.

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München 205-275 205-275 0 140-205 140-205 0Hamburg 150-200 165-220 10 110-150 120-165 10Berlin 130-190 130-225 18,42 70-130 90-130 0Frankfurt 160-215 190-230 6,98 95-160 150-190 18,75Stuttgart 150-220 150-220 0 110-150 110-150 0Düsseldorf 130-195 140-200 2,56 70-130 80-140 7,69Köln 120-215 130-230 6,98 80-120 85-130 8,33Leipzig 60-95 60-95 0 40-60 40-60 0Dresden 48-82 50-82 0 29-48 38-50 4,17

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Colliers - Investments und Vermietung in Frankfurt werden trostlos

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Wie erwartet hielten lt. Colliers Schön & Lopez Schmitt die Auswirkungen der Fi-nanzmarktkrise den Frankfurter Immobilien-Investmentmarkt im vergangenen Jahr fest im Griff. Immobilien für ca. 1,3 Mrd. Euro gingen über die Theke. Colliers stellt das zwar in Relation zum langjährigen Durchschnitt von etwa 1,5 Mrd. Euro, findet aber die Sechstelung des Vorjahresergebnisses von 8,1 Mrd. Euro doch nicht zufriedenstel-lend. Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt schließe mit rd. 506 000 qm und etwa 15% Rückgang doch stabil ab. Wegen der Eintrübung des Wirtschaftsklimas erwartet Colliers für 2009 einen Flächenumsatz zwischen 350 000 und 380 000 qm. Im kom-menden Jahr werde es keine Nettoabsorption mehr geben. Von dem Leerstand von ca. 1,7 Mio. qm seien allerdings mindestens 700 000 qm abzuziehen, da diese Flä-chen nicht mehr vermietbar seien.

Sinkende Vermietungsumsätze bei tendenziell steigendem Flächenangebot läuten die Umkehr von einem Vermieter- zum Mietermarkt ein. Mieten werden stagnieren und außerhalb des CBD sinken. Das Angebot an Untermietflächen wird zunehmen. Für zeitgemäße Büroimmobilien im Stadtgebiet sollen die Renditen stabil bleiben. Großvo-lumige Transaktionen wird es finanzierungsbedingt nur sehr vereinzelt geben. 2009 wird das Jahr der Eigenkapitalinvestoren. Banken kehren nicht vor Ende des zweiten Quartals 2009 als Marktakteure zurück. Insbesondere bei Investoren bzw. Entwick-lern, deren bestehende Finanzierung ausläuft und die bis Ende des ersten Quartals 2009 eine Nachfinanzierung gesichert haben müssen, wächst der Verkaufsdruck. Not-verkäufe unter Einstandspreisen („Firesales“) werden eine Folge davon sein. Mangels Finanzierbarkeit bzw. Vorvermietung werden Projekte (bspw. KaiserKarree, Robert-Bosch-Areal, Tower 365 vorerst) lt. Colliers in der Schublade verschwinden.

Henderson - Preisrückgang bei Büroimmobilien Marion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“

Der deutsche Büroimmobilienmarkt wird deutliche Preissenkungen, auf schönem Mak-lerdeutsch „Renditesteigerungen“ genannt, hinnehmen müssen. Henderson Global Investors erwartet einen Anstieg der Bruttoankaufsrenditen von rund 4,5 auf 6,1% in den sieben Top-A-Standorten in Deutschland. Das entspricht ohne Berücksichti-gung weiteren Korrekturbedarfs durch Mietänderungen alleine einem Preisrück-gang von mehr als 25%.

Lt. Henderson-Researcher Stefan Wundrak wird auf Grund der verschlechterten Kon-junktur die Bandbreite der Preise innerhalb dieses Zyklus von der Spitze bis zum Tief-punkt insgesamt rund 160 Basispunkte betragen. Es ist halt schön, wenn man eine Glaskugel hat und außerdem auch noch weiß, dass das innerhalb von nur etwa 2 Jah-ren stattfindet. Die vergangene Marktkorrektur Anfang der 90er Jahre dauerte dage-gen mit 4 Jahren doppelt so lang. Eine jahrelange Abstinenz ist diesmal nicht zu be-fürchten; denn die schnelle und deutliche Korrektur macht die Anlageklasse Immobi-lien lt. Wundrak praktisch über Nacht wieder attraktiv. Angesichts fallender Zinsen wird ein noch nie dagewesener hoher Spread zwischen Fremdkapitalzinsen und Ankaufs-renditen erwartet. Dazu müsse der Finanzierungsmarkt wieder anspringen.

Derzeit verzeichnet Henderson Kaufangebote in Großbritannien, die auf Schwierigkei-ten der heutigen Eigentümer u. a. im Bereich der Fachmarktzentren schließen lassen. Der Miet-Cash-Flow droht wegen des einbrechenden Konsums zu stocken und die Insolvenz weiterer Einzelhändler ist absehbar. Auch bei Büros in prominenten Lagen, wie etwa in der Londoner City und dem West End wird noch das gesamte Jahr 2009 als Anpassungsphase gesehen. Erst jetzt wird langsam klar, dass sich das West End dem Abwärtssog der City nicht entziehen kann. Auf Geduld wird im deutschen Markt gesetzt. Hier klopfen jetzt schon deutsche und internationale Investoren mit Verkaufs-offerten an, die in den Jahren 2005 bis 2007 teuer eingekauft haben.

Der Bürovermietungsmarkt wird in 2009 und 2010 stärker einbrechen als noch vor einigen Monaten erwartet. Der entsprechend zunehmende Druck auf die Mietpreise ist

Deals Deals Deals Hamburg: Conpac Port Service mietet rd. 8 500 qm Hallenfläche u. rd. 18 000 qm Freifläche im Hafen von Ixocon über Engel & Völkers. Manchester: Hansainvest erwirbt für ihren Immobilien-Spezialfonds HANSAreal 1 Bürogebäude mit rd. 14 000 qm Bürofläche in der Hard-man Street. Dortmund: Kenmore ver-kauft im Rahmen von zwei „Off-Market“-Transaktionen im Auftrag des Kenmore European Industrial Funds ein 140 000 qm großes Lo-gistikareal mit insgesamt 80 000 qm Nutzfläche am Brackeler Hellweg 305-315 an TEDi und Rewe Dortmund. Hamburg: Fünf spanische Versicherungen erwerben für ein gemeinsames Immobi-lienportfolio ein Büro- und Geschäftshaus für rund 24 Mio. Euro aus dem Bestand des Spezialfondsanbieters Defo über CMS Hasche Sigle. Lt. IZ hat der Fonds, der von der Santander-Tochter Banif Inmobiliario verwaltet wird, nun deutsche Immobilien im Wert von 89 Mio. Euro. Düsseldorf: Die IC Immo-bilien Gruppe übernimmt das Property Management des 4 500 qm großes Airport Office I“ Gebäudes am Flug-hafen vom irischen Eigentü-mer. Beim gleich großen Gebäude „Airport Office II“ ist IC ebenfalls als Property Manager tätig. Das Gebäude gehört Fair Value.

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in den heutigen Verkaufsofferten noch nicht eingepreist. Deshalb zeigt man sich bei jetzigen Kaufangeboten noch sehr zurückhaltend. Die sinkenden Mieten gehen ein-her mit Mieterinsolvenzen. Deutsche Shoppingcenter in A-Lagen werden bei inzwi-schen etwa 6% Ankaufsrendite als zunehmend attraktiv angesehen. Der deutsche Einzelhandelssektor wird sich im Vergleich zum britischen Markt sehr stabil halten. Die Tarifabschlüsse und die gestiegene Beschäftigung sollten lt. Henderson die Ein-zelhandelskonjunktur stabilisieren.

Orientierungshilfen für den Immobilienmarkt Dr. Karsten Junius, Leiter Kapitalmarkt- und

Immobilienresearch bei der DekaBank

Es ist nicht lange her, da waren Bürogebäude mit langjährigem Mietvertrag mit einer Bank, das sicherste Investment, das man sich als Immobilieninvestor vorstellen konn-te. Dies galt nicht nur hierzulande und nicht nur in den etablierten Märkten. Auch in aufstrebenden Ländern wie Osteuropa waren Banken attraktive Mieter, da sie häufig im Mehrheitsbesitz von deutschen, österreichischen oder skandinavischen Finanzin-stituten waren. Sie profitierten dadurch von dem hohen Ansehen ihrer Mutterinstitute.

Mit der Kreditkrise und der Rezession hat sich nun vieles verändert. Der Flächenbe-darf des Finanzsektors wird 2009 zurückgehen, da ganze Geschäftsbereiche mit dem „De-Leveraging“ der Bankbilanzen zusammenschmelzen. Damit steigt das Nachver-mietungsrisiko. Bürogebäude, die aufgrund ihrer Lage oder ihrer Gestaltung allein auf den Finanzsektor ausgerichtet sind, sind daher nicht mehr die Topadressen. Dies gilt vor allem für Standorte außerhalb der klassischen Finanzmetropolen, abseits der Konzernzentralen. In einer Zeit, in der Finanzunternehmen in Deutschland teilweise als stigmatisierend empfundene Staatshilfen in Anspruch nehmen müssen, wird ihre Bereitschaft schwinden, Nebenstandorte aufrecht zu erhalten und Tochtergesell-schaften zu finanzieren – vor allem, wenn diese im Ausland liegen.

Mit der Lehman-Pleite wurde deutlich, dass kaum eine Bank wirklich komplett sicher ist. Allerdings haben die Regierungen der G7-Staaten auch klar gestellt, dass keine systemrelevante Bank von den Regierungen mehr fallen gelassen wird. Was nun? Sicher oder unsicher? Letztlich kommt es auf die richtige Risiko-Ertragskombination an. Aber welche ist das? Und wie sollen Immobilienmarktrisiken bepreist werden, wenn sich auch die Bonität der Mieter täglich ändert?

Eine Hilfestellung wenngleich keine umfassende Lösung für die marktgerechte Bepreisung von Mietverträgen und Investitionen kann die Beobachtung von Credit Default Swaps (CDS) bieten. Diese gehören zwar zu den neuen Finanzmarktinstru-menten, die viele als Ursache der Finanzmarktkrise der letzten 1,5 Jahre ansehen. Sie gehören aktuell aber weiterhin zu den liquideren, stark nachgefragten Produkten und können daher wertvolle Preissignale senden. CDS ermöglichen Investoren, sich gegen den Zah-lungsausfall eines Vertragspartners, d.h. dessen Insol-venz abzusichern. CDS-Spreads kön-nen als jährliche Versicherungsprä-mie betrachtet wer-den, die am Finanz-markt für das zu-künftige Kontrahen-tenrisiko gezahlt wird. Jährliche CDS-Prämien für fünfjäh-rige Kontrakte liegen aktuell beispielsweise bei 42 Basispunkte (Bp) für die Bundesrepublik Deutschland, bei 110 Bp für Österreich und sogar bei 355 Bp für Ungarn, nachdem sie im Herbst 2007 noch bei respektiven 3, 3 und 110 Bp lagen. Fünfjährige Staatsanleihen in Euro

Pullach: Hannover Leasing kündigt für Januar 2009 den Vertriebsstart des Wachs-tumswerte Europa 3 an. Der Fonds ist 475,6 Mio. Euro (davon 230,6 Mio. Euro EK) groß und investiert in den Büroneubau An der Drosbach im Teilmarkt Clo-che d´Or in Luxemburg. Ge-plante Laufzeit ist 12 Jahre, Anfangsausschüttungen lie-gen bei 5,25% p.a.. Frankfurt: Die Rating Agentur Morningstar ver-gab am im November 2008 die Bestnote 5 Sterne im Overall- und 5-Jahresrating für den ING (L) Euro High Dividend aufgrund seiner überzeugenden Year-to-Date Performance. Der bereits im März 1999 aufgelegte Divi-dendenfonds wird im kom-menden Jahr sein 10-jähriges Bestehen feiern. Frankfurt: KanAm Spezial grundinvest Fonds erzielte 6% Gewinn p.a. und eine Ausschüttung in Höhe von 5,15 Euro je Anteil. Mit zwei Akquisitionen in Paris und Amsterdam sowie einem Bestandsübergang eines fer-tig gestellten Projekts in Rot-terdam wuchs das Immobi-lienvermögen um rund 50% auf 473,5 Mio. Euro. Zudem sicherte sich der Fonds im GJ 07/08 eine Hotelimmobilie in der Schweiz. Die Vermie-tungsquote bleibt unverän-dert bei 100%, wobei der Anteil an staatlichen und staatsnahen Mietern gestei-gert werden konnte.

Fonds-News

Jährliche CDS Prämien für 5J-Laufzeit in Bp

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100

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Jan. 07 Apr. 07 Jul. 07 Okt. 07 Jan. 08 Apr. 08 Jul. 08 Okt. 08

Europäische Senior Financials

Europäische Subsenior Financials

Ungarn

Quellen: Bloomberg, DekaBank

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sollten in Ungarn daher mindestens eine Rendite aufweisen, die die von Bundesanlei-hen um 355-42=313 Bp oder 3,13 Prozentpunkte übersteigt. Dazu kommen noch Prä-mien für die unterschiedlich hohe Liquidität. Die CDS-Spreads für europäische Ban-ken haben sich ebenfalls stark ausgeweitet (s. Grafik S. 16). Sie stiegen für erstklas-sige Finanzinstitute im europäischen Durchschnitt innerhalb der letzten 12 Monate von 45 auf gut 100 Bp und für zweitrangige Adressen von 73 auf 176 Bp.

Für Immobilieninvestoren ist die Kenntnis dieser CDS-Prämien vor allem in der ge-genwärtigen Marktphase wichtig, in der Liquiditäts- und Risikoprämien auch im Immo-biliensektor stark ansteigen aber die geringe Anzahl an Transaktionen keine verlässli-che Auskunft für derzeitig angemessene Marktpreise gibt. Aktuell können Mieterboni-täten, Adressenrisiken auf Basis von historischen Ausfallwahrscheinlichkeiten oder externen Ratings nicht mehr hinreichend beurteilt werden. CDS-Spreads haben den Vorteil, dass sie alle am Finanzmarkt existierenden Informationen für zukünftige Risiken in ihrem Preis berücksichtigen. Sie beurteilen damit zukünftige und nicht vergangene Risiken.

In Zeiten, in denen die Risikoprämien auf den Finanzmärkten massiv ansteigen, sollte klar sein, dass statische Regeln für die angemessene Anfangsrendite von Immobilien nicht mehr gelten können: Daumenregeln wie Rendite von Bundesanleihen + 150 Basispunkte, oder Budapest gleich Wien plus 50 Basispunkte funktionieren nicht mehr. Wenn der CDS-Spread für einen Mieter am Finanzmarkt um 100 Bp steigt, sollte der Wert eines langjährigen Mietvertrages mit ihm sinken und damit auch der Kaufpreis einer solchen Immobilie. Es stimmt, auch CDS sind als kein Allheilmittel und die technischen Details beim Ausfall einer Anleihe sind anders als beim Ausfall eines Mieters. So bleibt dem Investor beim Auszug oder Ausfall eines Mieters die Im-mobilie als Sicherheit. Nur, und auch das zeigt die aktuelle Finanzkrise: Der Wert von Sicherheiten in Krisenzeiten wird häufig überschätzt.

Investmentumsatz in Gewerbeimmobilien unter Rekordergeb-nis des Vorjahres

Marion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“

Die Auswirkungen der Finanzkrise haben den Investmentmarkt in den letzten Mona-ten des Jahres 2008 fast zum Stillstand kommen lassen. Das gesunkene Transakti-onsvolumen ist auf momentan kaum vorhandene Finanzierungsmöglichkeiten zurück-zuführen. Der bundesweit registrierte Investmentumsatz in Gewerbeimmobilien lag mit knapp 20,7 Mrd. Euro um rund 65% unter dem Rekordergebnis des Vorjahres. Zu diesem Ergebnis kommt der Ende Februar zu veröffentlichende Investment Market Report 2009 von Atisreal.

Mit rund 13,2 Mrd. Euro entfielen fast 64% des Gesamtumsatzes auf Einzeldeals, wogegen nur 7,5 Mrd. Euro in Portfolios investiert wurden. Im Fokus standen sowohl Büroobjekte, in die rund 6,9 Mrd. Euro investiert wurden, als auch Einzelhandelsim-mobilien mit einem Gesamtumsatz von gut 7,2 Mrd. Euro, wobei hier der Sonderein-fluss des Verkaufs des Arcandor-Portfolios für über 2 Mrd. Euro zum Tragen kommt. Auf Logistikimmobilien entfielen mit 1,9 Mrd. Euro gut 9% des Transaktionsvolumens.

An den sechs wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München wurden 2008 inklusive anteilig eingerechneter Portfolios mit gut 9,2 Mrd. Euro rund 70% weniger investiert als im Vorjahr (30,7 Mrd. Euro). Für 2009 wird aufgrund der weiterhin sehr schwierigen Finanzierungssituation sowie vor-aussichtlich nur wenigen großen Deals ein leicht niedrigeres Transaktionsvolumen als im vergangenen Jahr erwartet.

Berufsakademie in Baden-Württemberg adé! - Duale Hoch-schule - Innovative Hochschulform in Baden-Württemberg

André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

Baden-Württemberg ist ein gutes Beispiel für den Zusammenhang zwischen wirt-schaftlicher Kraft, Innovationsgeschwindigkeit und Bildung. Bereits vor 35 Jahren ist dieses Bundesland einen eigenen Weg gegangen, indem es die „Berufsakademie als baden-württembergisches Modell“ zum 1.10.1974 gegründet hat. Die Gründungsidee

Berlin: Shedlin Capital eröffnet neues Büro: Sascha Falk (33) und Dr. Oliver Wilhelm (36) sind als Sales Directors ab sofort für die Bereiche Vertriebssteuerung und -aufbau verantwortlich, Daniel Falk (27) übernimmt als Sales Manager die Ver-triebsbetreuung und Doreen Edelmann (27) ist für die Vertriebsorganisation zustän-dig. Das neue Team berichtet direkt an Selim Kuzu. Berlin: Rüdiger Thräne (50) wird im Zuge der bevor-stehenden Zusammenlegung der Berliner Büros von Jones Lang LaSalle und Kemper's Jones Lang LaSalle mit Wirkung zum 1. Januar 2009 die Leitung der JLL-Niederlassung in Berlin über-nehmen. Er tritt damit in die Nachfolge von Dirk Wich-ner, der ab Januar für Jones Lang LaSalle in Moskau den Bereich Immobilien-Management aufbaut. Frankfurt: Rolf Lange (65), aurelis-Projektleiter für das Europaviertel West in Frank-furt, ist zum Jahreswechsel in den Ruhestand gegangen. Sein Nachfolger wird Tho-mas Reinhard (43), der als stellvertretender Projektleiter seit 2003 an der Entwicklung des Europaviertels beteiligt ist. Lange wird das Projekt weiterhin als freier Mitarbei-ter begleiten. Hamburg: Dr. Henneke Lütgerath (54) und Joachim Olearius (38) wurden in den damit vierköpfigen Partner-kreis des Bankhauses M.M.Warburg & CO auf-genommen. Sprecher der Partner ist Dr. Christian Olearius.

Personalien

Nr. 183, 02. KW, 09.01.2009, Seite 18 von 20

der Berufsakademie ist der Transfer-Gedanke, nach dem theoretisches Wissen in praktische Anwendung fließen soll. Im Vordergrund stand der Praxisbezug der akademischen Ausbildung und nicht die Grundlagenforschung, wie sie von Universi-täten betrieben wird. Seit dieser Gründung hat das Berufsakademie-Modell eine unvergleichbare Erfolgsstory geschrieben. Mit durchschnittlich jährlichen zweistelli-gen Zuwachsraten haben es die Berufsakademien in Baden-Württemberg in 2008 auf über 24 000 Studierenden gebracht, trotz der Tatsache, dass der Abschluss bundesweit nicht einheitlich anerkannt wurde, trotz ideologischer Verunglimpfungen bis hin zu Anfeindungen.

Dies hat sich nun mit dem Bologna-Prozess grundlegend geändert. Mit der Umstel-lung auf Bachelor- und Masterabschlüssen wird gerade eine transfer- bzw. praxisbe-zogene akademische Ausbildung (besonders in den Bachelor-Studiengängen) von allen Hochschulen gefordert. Gerade diese Forderung erfüllen die Berufsakademien seit 35 Jahren mit großem Erfolg.

Vor diesem Hintergrund hat nun der Gesetzgeber in Baden-Württemberg im Rahmen der Föderalismusreform die Konsequenzen gezogen und die Berufsakademien zum 1. Januar 2009 mit dem „Zweiten Gesetz zur Umsetzung der Föderalismusreform“ in einer gemeinsamen Dualen Hochschule nach dem us-amerikanischen State Universi-ty System zusammengefasst und umgewandelt. Damit löst die Duale Hochschule die in 8 Standorten vertretene Berufsakademie ab.

Die Duale Hochschule Baden-Württemberg mit Sitz in Stuttgart ist die erste du-ale, praxisintegrierende Hochschule in Deutschland. Formal ist sie, wie alle ande-ren Hochschulen, eine rechtsfähige Körperschaft des öffentlichen Rechts und eine staatliche Einrichtung. Sie bietet ein breites Spektrum an Bachelor-Studiengängen in den Bereichen Wirtschaft, Technik und Sozialwesen. Alle Angebote sind mit 210 ECTS-Punkten akkreditiert und damit als Intensivstudiengänge anerkannt. Die Ab-schlüsse sind akademische Grade und damit national wie international anerkannt. Der Dualen Hochschule BW steht ein Vorstand (Präsident, Kanzler und ein weiteres Vorstandsmitglied) vor. Zum Gründungspräsident wurde Prof. Dr. Hans Wolff er-nannt. Wolff war langjähriger Rektor der Universität Ulm und lange Zeit Vorsitzender der Landesrektorenkonferenz in Baden-Württemberg. Er bringt sehr viel Erfahrung bei der Strukturierung und Organisation von Hochschulen mit. Auf einer zweiten Ver-waltungsebene werden die 8 unselbständigen Standorte der Dualen Hochschule (bisher selbständige Berufsakademien) jeweils von einem Rektor, die einzelnen Fa-kultäten an den Standorten werden entsprechend von Dekanen, die Institute (Studienzentren) von Studiendekanen geleitet. Ebenso neu ist, dass die Duale Hoch-schule einen gesetzlichen (kooperativen) Forschungsauftrag hat und auch eigenstän-dige Master-Studiengänge anbieten kann.

Die Vorzüge für Ausbildungsbetriebe und Studierende sind in der folgenden Über-sicht zusammengefasst:

Am Standort Stuttgart werden die Studiengänge Bank, Finanzdienstleistung, Immobi-lienwirtschaft und Versicherung im Institut (Studienzentrum) Finanzwirtschaft/Center of Finance zusammengefasst. Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS wird dieses Institut als Studiendekan leiten. Ziel der Institutsbildung – so Gondring - wird in ein paar Jahren die stärkere Modularisierung der Studiengänge sein, was eine größere Wahlfreiheit der Studierenden in der Fächerkombination bedeutet. Wir tragen damit dem Zusammenwachsen der Finanz-, Kapital und Immobilienmärkte Rechnung.

Nürnberg: Klaus Daede-low, Sprecher der Regional-leitung von Hochtief FM, wird bis auf weiteres die Ge-schäftsführung der Stadion Nürnberg Betriebsgesell-schaft übernehmen. Er löst damit Karlheinz Kubanek ab, der das easyCredit-Stadion Ende Januar 2009 verlässt.

Berlin: Niklas Helmreich hat sein Mandat als Finanz-vorstand bei Windsor aus persönlichen Gründen nie-dergelegt. Heiko Zybell wird die Aufgaben vorerst als Al-leinvorstand übernehmen.

Berlin: Michael Piontek (40), seit 2006 Geschäftsfüh-rer der BCIA Berliner Ge-sellschaft zum Controlling der Immobilien-Altrisiken, ist zum Geschäftsführer der IBV der BIH Gruppe beru-fen worden und Alf Aleithe wurde zum stellvertretenden Geschäftsführer ernannt. Die bisherigen Geschäftsführer Hans-Thilo Vogelgesang und Kuno-Detlef Rust ste-hen der IBV weiterhin bera-tend zur Verfügung.

Frankfurt: Christian Dau-mann, ehemaliger GF von LNR Partners Germany, ist in den Vorstand der Anterra Vermögensverwaltung be-rufen worden. Er folgt Karl-Heinz Reineck, der Ende des Monats aus dem Vorstand ausscheiden wird.

Berlin: Robert Bolier wird CFO bei Atrium. Er war zuletzt seit 2007 CFO bei Meretec Ltd.

Personalien

Duale Partner (Ausbildungsstätten) Mitglieder der Dualen Hochschule kön-

nen im Gremien und Organen mitwirken Sicherung der mittelfristigen Personal-

entwicklung Akquisition von hochqualifizierten Ab-

solventen großer Praxisbezug der theoretisch-

wissenschaftlichen Studieninhalte höheres Ansehen auf dem Personal-

markt

Studierende abwechslungsreiches Intensivstudium

(in den Theorie- und Praxisphasen) finanzielle Unabhängigkeit kleine Kursgruppen nat. und intern. Anerkennung hohe Employability-Quote, d.h. 90%

der Absolventen werden von ihren Aus-bildungsstätten in anspruchsvolle Positi-onen übernommen

hohe Akzeptanz im Arbeitsmarkt

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Passivhäuser in Frankfurt auf dem Vormarsch Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“, Frankfurt

Dass Frankfurt die Stadt der Hochhäuser ist, das ist bekannt. Dass die Mainmetropo-le aber bundesweit das Ranking der Wohnungen in Passivbau-Standard anführt, eher weniger. Ein Beschluss der Stadtverordneten-Versammlung von 2007 bildet die Grundlage dafür, dass stadteigene und städtisch genutzte Gebäude dem Passiv-haus-Standard entsprechen sollen.

In einer aktuellen Umfrage des Gutachterausschusses für Grundstückswerte be-zifferten Bauträger die derzeitigen Mehrkosten im Wohnungsbau hierfür auf etwa 6% bezogen auf die reinen Baukosten. In der Anfangsphase des Passivbaus - etwa 1990 – lagen diese wesentlich höher.

Der größte Bauherr von Wohnungen mit diesem Standard ist die städtische Beteili-gungsgesellschaft ABG Frankfurt Holding. Sie errichtete bzw. baut 800 Wohnein-heiten. 2002 entstand bspw. das erste Passiv-Mehrfamilienhaus in Bockenheim.

Das Wohnen in energiesparenden Objekten ist aufgrund steigender Energiepreise keineswegs mehr nur eine Ideologie, sondern eine Frage der Kosteneinsparung. Zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung gibt der Gutachterausschuss ein Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus in Passivbauweise erhöhen sich die Baukosten – wie gesagt – um 6%. Die Einsparung bei der Heizenergie beträgt etwa 1 Euro pro qm. Danach würde bei einem Kapitalisierungszins von 5% und einer Nutzungsdauer von 80 Jahren ein kapitalisierter Gewinn von etwa 200 Euro je qm Wohnfläche entstehen.

Eine Untersuchung der Kaufpreise von Eigentumswohnungen ergab keine erhebli-chen Preisaufschläge bei dieser Bauweise.

Magere Bilanz für Offene Immobilienfonds in Frankreich Dr. Gudrun Escher

Ein Jahr nach der Genehmigung der ersten Offenen Immobilienfonds OPCI in Frank-reich ist die Bilanz ernüchternd. Statt eines erwachenden Riesen, der prognostiziert worden war, ist der OPCI bisher ein Zwerg geblieben.

Bis Ende November 2008, das ergab ein Überblick anlässlich des 5. Forums des OP-CI, den IPD France und das Bewertungskonsortium Taliance veranstalteten, sind 28 Emittenten offener Fonds zugelassen worden, darunter nur fünf oder sechs wirklich große Anbieter. Von bisher 41 lancierten Fonds sind zudem nur drei als Publikums-fonds strukturiert, alle anderen sind Fonds für eine begrenzte Zahl institutioneller, auch internationaler Anleger, genannt OPCI "club" oder "dédié", d.h. Spezialfonds. 2008 betrug das Volumen der Einlagen lediglich 4-5 Mrd. Euro, hier hatte man deut-lich mehr erwartet. Dennoch rechnet CAAM RE, der Immobilienarm von Crédit Agri-cole Asset Management, als einer der Marktführer für seine zwei OPCI "club", aufge-legt Ende 2007 und Mitte 2008, mit 800 Mio. Euro Volumen bis Jahresende. Als Ant-wort auf die derzeitige Wirtschaftslage soll demnächst auch ein Publikumsfonds mit breiter Streuung der Assets aufgelegt werden. Ciloger hat bereits zwei Publikums-fonds aufgelegt, spezialisiert auf den Sektor Einzelhandel, bei denen die Mindestein-lage 1.000 Euro beträgt und die Mindestlaufzeit 8 Jahre. Ciloger fungiert als Fonds Manager für Actipierre Europe die Ende 2008 ein Fachmarktzentrum bei Jena für 7,6 Mio. Euro erworben haben, Hauptmieter dort ist REWE. Einer der Fonds von Cilo-ger, der Ecureuil Immo, wird erst seit September in 14 regionalen Sparkassen vertrie-ben und konnte bereits 15 Mio. Euro einsammeln. Dies ermutigt zu der Annahme, dass das Geschäft mit offenen Publikumsfonds in Frankreich noch Fahrt aufnehmen wird. Dies könnte erst recht eintreten, wenn es den Versicherern genehmigt würde, offene Fonds in die Lebensversicherungsverträge einzubeziehen. Diese Form der Alterssicherung hat die in Frankreich lange Tradition.

Welche Risiken allerdings mit der Erwartung regelmäßiger Ausschüttungen aus Fondsanlagen verbunden sind, wird man in Frankreich kritisch beobachten ange-sichts der Schließung offener Fonds in Deutschland Ende November. Die soll bis En-de Januar aufgehoben werden, aber welche Wertberichtigungen im Vorfeld erfolder-lich werden, ist noch unbekannt. Bis Ende September 2008 waren in Deutschland 5,5 Mrd. Euro in offene Immobilienfonds geflossen, davon blieben jedoch lt. Statistik des BVI nur 500 Mio. Euro Nettomittelzufluss übrig.

Real Property in Ger-many

von Wolfgang Usinger und Hans-Josef Schneider Umfang: 512 S., gebunden Preis: 56,00 Euro, ISBN: 978-3-8314-0820-7 Erschienen: 7. überarbeitete Auflage 2008 Das Interesse ausländischer Investoren am deutschen Grundstücks- und Immobi-lienmarkt ist ungebrochen. Wichtigste Voraussetzung für erfolgreiche Investitionen aber ist die Kenntnis der da-für geltenden Rechts- und Steuergrundlagen in Deutschland. Der praxisori-entierte Ratgeber vermittelt dem englischsprachigen Fachmann der internationa-len Immobilienbranche alle wesentlichen zivilrechtli-chen, öffentlich-rechtlichen und steuerlichen Aspekte eines Immobilien-Invest-ments in Deutschland auf aktuellstem Stand von Recht-sprechung und Gesetzge-bung. Neue Themen in der 7. Auflage sind die Krise am Immobilienmarkt (Zwangs-versteigerung und Insolvenz) sowie Grundlagen und Struk-tur von G-REITs. Ein um-fangreicher deutsch-englischer und englisch-deutscher Index erleichtert darüber hinaus das sprachli-che Verständnis. Ein Begleiter für internatio-nal tätige Praktiker aus Im-mobilienwirtschaft und In-vestmentgesellschaften, für Steuerberater und Wirt-schaftsprüfer. Die Autoren und Herausge-ber sind Rechtsanwälte und Steuerberater in einer großen, international tätigen Fachkanzlei.

Buch-Tipp

Nr. 183, 02. KW, 09.01.2009, Seite 20 von 20

Actipierre Europe (19); Adler Real Estate (10); Airport Plaza (13); Allianz (10); Alstria Office (13); Anterra Vermögensverwaltung (18); Arcandor (11); Arcandor (17); Ar-getra GmbH (11); Aston Martin Lagonda of Europe (13); Atisreal (7, 17); Atrium (18); Aurelis (17); AXA Investment (6); Banif Inmobiliario (15); Bauhaus (14); BCIA (18); Beos (14); Beteiligungsgesellschaft ABG Frankfurt Holding (19); BIH Gruppe (18); Blacksmith (13); Bouwfonds MAB Development (8); Brockhoff & Partner (11); Brock-hoff & Partner Immobilien GmbH (14); CAAM RE (19); Catella (12); CBRE (13); CDU (13); Chapman Freeborn Airmarketing (13); CMS Hasche Sigle (15); Colliers Schön & Lopez Schmitt (15); Colonia Real Estate (12, 13); Comfort (13); Commerzbank (10); Conpac Port Service (15); Copro Projektentwicklung (13); Core Residential (13); CRE Resolution (8); Cubion (13); DCM (13); Defo (15); Degi (9); Deka (11, 12); Deutsche EuroShop (11, 13); Deutsche Land (13); Deutsche Leasing (11); Deutsche Ver-sorgungskasse (12); Dic Asset (2); DR Real Estate (13); Dresdner Bank (10); DTZ (11, 12); ECE (2); Ellwanger & Geiger (13); Engel & Völkers (13, 15); ERA Verwal-tungsgesellschaft (11); Estavis (13, 14); Fair Value (13, 15); Fairvesta (7); Fortress Deutschland (6); FranconoRheinMain (13); FranconoWest (13); FTD (2); Garbe Group (6); Gerry Weber (13); GfK Prisma (5); Green Street Properties LLC (12); Grupo Marsans (11); Gutachterausschusses für Grundstückswerte (19); GVA Arthur Rubinstein Immobilienberatung (13); GWB Immobilien (7, 8); Handelsblatt (2); Han-nover Leasing (16); Hansainvest (15); Henderson Global Investors (15); Hesse New-man Capital (2); HGA (2); HIH (7); HIH Invest (7); Hochtief FM; HSH Nordbank (2); Hypo Real Estate Group (6); IBV (18); IC Immobilien Gruppe (15); Ideenkapital (2, 3); Immobilien Zeitung (2); ING (16); Inosys 21 (11); IPD France (19); IVG (13); Ixocon (15); Jamestown (12); Jones Lang LaSalle (2, 7, 17); KanAm (16); KanAmSilverton Advisory (14); Kemper's Jones Lang LaSalle (17); Kenmore (15); KWG (13); LBS Im-mobilien (10); Lehman (16); LIC Asset Management (14); Linos Photonics (11); Lloyd (13); LNR Partners Germany (18); Löw Immobilien (14); Lufthansa (11); Lührmann (13); M.M.Warburg & CO (17); Meretec Ltd. (18); Morgan Stanley (2); Morningstar (16); MPC Capital (8); Ms Neumann Elektronik (13); Müller (13); Multi (2); NAI apollo (14); Noor Immobilien (13); Nordicom Deutschland (7); OPCI (19); Otto (13); Patrizia (8); Rabo Real Estate Group (8); Real Estate Magazin (13); Real I.S. AG (5); Redos Real Estate (12); Restaurant Vapiano (13); REWE (19); Rewe Dortmund (15); Sal. Oppenheim (13); Santander (15); Schörghuber Unternehmensgruppe (4); Shedlin Capital (17); Sirius Facilities (14); Soffin (10); Stadion Nürnberg Betriebsgesellschaft (18); Street One (13); T & T Schneider (11); Taliance (19); TEDi (15); The Worthing Companies (10); Tierparkbrücke (13); UBS (12); ULI Europe (2); Union Investment (11); Verband der Materialprüfanstalten (5); Vivico (2, 13); WCM (13); Wifo (12); Win-dsor (18); Wolf (14); ZIA (4); Ziag Immobilien (14); Aberdeen Asset Management (15), Batavia Air (5), Bayern LB (11), Beneke (16), BGH (18), Bouwfonds (7), BVT (2), Cathay Pacific (5), CFB (14), Commerz Real (14), Commerzbank (15), DCM (7), Degi (15), DKV (17), DNL (8), Dollar Tree (2), Doric (9), Dr. Ochl Holding (3), Dresdner Bank (15), Ergo Versicherungsgruppe (17), Evers & Jung (9), fairvesta (3), FAZ (18), Feri (2), Finaref (15), FondsMedia (17), FTD (1,18), Game-Stop (2), GBI (4), GHF (12), GPT Group (2), Green Street Properties (10), Grupo Marsans (15), GSI (4), Hahn Gruppe (5), Hamburg Trust (2,7), Handels-blatt (18), HCI (4,14), HGA Capital (11,16,17), HSBC (6), HSH Nordbank (16), HSH Real Estate (16,17), Iberotel (4), Ideenkapitel (17), IMMAC (9), IVG (13), Jamestown (1,10), KanAm (15), KGAL (10), Klumpe, Schröder & Partner (5,18), König & Cie (17), Krüger-Gruppe (15), Kuwait Airways (5), LBBW (6), LHI (1,4,5,6), Lloyd Fonds (4,14), Lufthansa (5), MCE Schiffskapital (12), MPC (1,14), Nord LB (6), Nordcapital (16), Norddeutsche Vermögen (17), Paribus Capital (16,17), Payless (2), Real I.S. (11), Royal Aero Group (5,6), Schostak (2,3), Signa (7), Toom (5), TUI (4), US-Treuhand (17), Verband Geschlossene Fonds (1,6,7,9,17), Victoria KV (17), Wal Mart (2), Wölbern Invest (17), Zweitmarkt (12).

Impressum

Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.der-immobilienbrief.de,

Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.); stv. Arne Degener;

Immobilienredaktion: Thorge Albat, Michael Beck, Dr. Thomas Beyerle, Daniel T. Borger, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner Rohmert, Martina Rozok, Frank Peter Unterreiner, Dr. Karina Junghanns, Petra Rohmert, Cons-tanze Wrede Immobilienaktien: Hans Chris-toph Ries, Berlin: Karin Krentz, Frankfurt: Christina Winckler, München: Thomas Döbel (u.v.a.), Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen, Volkswirtschaft: Dr. Günter Vornholz

Hrsg.: Werner Rohmert

Recht / Anlegerschutzrecht: Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Ber-lin; Dr. Wolfgang Schirp - RA Schirp & Apel, Berlin

Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Jürgen Böhm (ImmobilienScout24), Joachim Bücker, Hartmut Bul-wien (Bulwien AG), Bernhard Garbe (Stilwerk/Garbe Logistik), Franz Lucien Mörsdorf (Deka Immobilien) Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hoh-mann, Dr. Karina Junghanns, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Carl-Otto Wenzel (Wenzel Con-sulting AG)

Wissenschaftliche Partner:

Prof. Dr. Hanspeter Gondring, FRICS (Berufsakademie Stutt-gart / Staatl. Studienakad. Baden-Württ. / ADI)

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