Deerlijk RUP 9-1 Historische hoeve Wittenberghof · 2015-10-21 · 4 gemeente Deerlijk, ontwerp -...

DeerlijkRUP 9-1 Historische hoeve Wittenberghof

september 2015, besluit

gemeente Deerlijk, ontwerp - RUP 9-1 Historische hoeve Wittenberghof Leiedal, september 20152

C o l o f o n

Dit document is een publicatie van: Intercommunale LeiedalPresident Kennedypark 10 - BE-8500 Kortrijktel +32 56 24 16 16 - fax +32 56 22 89 [email protected]

Ontwerpers: Bram Lattré

In samenwerking met:Griet Lannoo

Opdrachtgever:Gemeente Deerlijk

De Burgemeester:Claude Croes

De Schepen van Ruimtelijke Ordening:Carl De Donder

De Gemeentesecretaris:Trees Longueville

F o r m e l e p r o c e d u r e

Plenaire vergadering voorontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 2 september 2013

Voorlopige vaststelling van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: 23 oktober 2014

Openbaar onderzoek van ontwerp gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: van 25 november 2014 tot 23 januari 2015

Advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO): 9 april 2015.

Defi nitieve vaststelling van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in de gemeenteraadszitting van: 08 juli 2015

Defi nitieve goedkeuring van gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: 03 september 2015

3gemeente Deerlijk, ontwerp - RUP 9-1 Historische hoeve WittenberghofLeiedal,september 2015

I n h o u d s o p g a v e

1. Inleiding 41.1. Historische hoeves in Deerlijk 41.2. Doelstellingen en historiek van het RUP 41.3. Ligging en begrenzing van het plangebied 51.4. Selectie ‘merkwaardige’ historische hoeves tijdens de informele procedure van het ruimtelijk uitvoeringsplan 7

2. Bestaande toestand 122.1. Historiek van de hoeve - inventaris bouwkundig erfgoed 122.2. Huidige activiteit op het hoevecomplex 122.3. Juridisch knelpunt van de huidige bestemming: ‘milieubelastende’ industrie 12

3. Juridische toestand 14

4. Richtinggevende kaders en planningscontext 144.1. Historisch kader 144.2. Landschappelijk kader 144.3. Ruimtelijk kader: agrarische architectuur 164.4. Planningscontext 18

5. Toekomstig ruimtegebruik 195.1. De toekomst van het hoevecomplex 195.2. Visie van de gemeente 19

6. Technische screening 216.1. Buurtwegentoets 216.2. Screening plan-MER 216.3. Afweging van de erfgoedwaarde van het hoevecomplex 216.4. Toets m.b.t. ruimtelijke veiligheidsrapportage 246.5. Watertoets 246.6. Relatie met het herbevestigd agrarisch gebied 24

7. Op te heffen stedenbouwkundige voorschriften 24

8. Ruimtebalans 24

9. Planbaten, planschade, kapitaalschade of gebruikerscompensatie 24

10. Verordenend grafi sch plan 26

11. Verordenende stedenbouwkundige voorschriften 27

F i g u r e n i n d e x

fi guur 01: Situering 5

fi guur 02: Ferraris kaart (1771-1778) 6

fi guur 03: Historische kaart, 1853 8

fi guur 04: Situering selectie 8 historische hoeves tijdens informele procedure 9

tabel 01: Afwegingskader ‘merkwaardige’ historische hoeves 10

fi guur 05: Sfeerbeelden 12

fi guur 06: Bestaande feitelijke en juridische toestand 13

fi guur 07: Situering zandleemstreek 14

fi guur 08: Historische lezing van de landschappelijke structuur 15

fi guur 09: Interfl uviumruimte 18

fi guur 10: Afbakening regionaalstedelijk gebied Kortrijk 18

fi guur 11: Mogelijk ontwikkelingsscenario Wittenberghof 19

fi guur 12: Historische hoeve binnen een omliggende zone voor bedrijvigheid 20

fi guur 13: Screening Plan-MER - kaart 1 22

fi guur 14: Screening Plan-MER - kaart 2 23

fi guur 15: Watertoets 25

fi guur 16: Verordenend plan 26


van het uitvoeringsplan waarbij een landschappelijke en historisch-architecturale opwaardering van de hoeve wordt gekoppeld aan ruime ontwikkelingsmogelijkheden werd hiermee uitgehold.

Evaluatie van de doelstellingen van het RUP (2013)Heel wat andere stedenbouwkundige instrumenten bieden opportuniteiten en randvoorwaarden voor deze hoeves:

- Respect voor de erfgoedwaarde van de gebouwen, landschappen en gehelen: de afweging van de goede ruimtelijke ordening bij de vergunningsaanvraagDe historisch waardevolle hoeves in Deerlijk werden geïnventariseerd als bouwkundig relict door het Agentschap Onroerend Erfgoed in de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed (2007, met latere herzieningen). Opname in de inventaris betekent dat ze een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Deze vrijwaring verschilt sterk van bescherming, maar gaat uit van de wenselijkheid van behoud, wat niet wil zeggen dat er geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn.

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (V.C.R.O.) bepaalt dat ingrepen die impact hebben op de ruimtelijke ordening vergunningsplichtig zijn. Tijdens de beoordeling van de aanvraag voor vergunning dient een toetsing aan de ‘goede ruimtelijke ordening’ plaats te vinden (waarvan cultuurhistorische aspecten deel uit maken - V.C.R.O., art 4.3.2 §2). Wanneer een gebouw opgenomen werd op de inventaris erfgoed, dient volgens de huidige regelgeving2 bovendien het Agentschap Onroerend Erfgoed een advies te formuleren bij sloopdossiers.

In tegenstelling tot bijvoorbeeld een RUP ligt er bij de vergunningsaanvraag een uitgewerkt project op tafel. Dit maakt het mogelijk om de concrete impact van dit project op het onroerend erfgoed in te schatten en het project waar nodig ook bij te sturen.

- Functieverruiming: het uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingenHet besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen laat reeds enkele functiewijzigingen (na aanvraag en goedkeuring door de gemeente) toe:

• Wonen, met een maximum van één eengezinswoning per gebouwencomplex; de bedrijfsgebouwen van het landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning; en in de ruimere omgeving (maximum 200 m) komen nog woningen voor.

• Kantoor- of dienstenfunctie die aan het landbouwbedrijf of wonen complementair is, tot een maximum van 100 m², en waarbij de landbouw of woonfunctie een grotere oppervlakte beslaat dan de complementaire functie.

• Opslag van allerhande materialen of materieel.• Een paardenhouderij, een manège, een dierenasiel, een dierenpension, een

dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, een tuinaanlegbedrijf, een kinderboerderij, een centrum voor dierentherapie (animal assisted therapy) of een instelling waar personen al dan niet tijdelijk verblijven en bij wijze van therapie, onderwijs, opleiding of voorbereiding op de reguliere arbeidsmarkt ondermeer landbouwactiviteiten of aan de landbouw verwante activiteiten uitoefenen, telkens met inbegrip van de gedeelten van het gebouw of gebouwencomplex die worden aangewend voor ondergeschikte functies (handel, horeca, kantoorfunctie of diensten) (maximum 100 m²) die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de hoofdfunctie.

Functiewijzigingen anders dan wonen, kunnen alleen toegelaten worden als aan de volgende voorwaarden is voldaan:• Het gebouw of het gebouwencomplex ligt langs een voldoende uitgeruste weg.• Het gaat om hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte gebouwen die voldoen aan

de elementaire eisen van stabiliteit.• Het nieuwe gebruik brengt de landbouwkundige bedrijfsvoering van de agrarische

bedrijven in de omgeving niet in het gedrang.

2 Het kaderdecreet onroerend erfgoed (2013) voorziet de mogelijkheid aan lokale besturen zich te laten erkennen als ‘onroerenderfgoedgemeente’, waarbij de adviesvraag naar het Agent-schap Onroerend Erfgoed vervalt, en de toetsing van de erfgoedwaarden op gemeentelijk niveau gebeurt.

1 . I n l e i d i n g

1.1. Historische hoeves in Deerlijk

Deerlijk is van oudsher een landbouwgemeente. Na een schenking van Arnulf De Grote, graaf van Vlaanderen, in 964 aan de Gentse Sint-Pietersabdij worden de landen systematisch ontbost en in cultuur gebracht. Dit geeft in de loop van de daaropvolgende eeuwen aanleiding tot het ontstaan van een landschap bezaaid met omwalde vierkantshoeves. Op vandaag telt men in Deerlijk nog steeds een 80-tal hoeves1. Het veelvulding voorkomen van deze hoeves duidt op een streek met zeer vruchtbare gronden die eeuwen lang intensief gecultiveerd werden.

De hoeves liggen op vandaag vooral gespreid in de open ruimte. We vinden ook enkele hoeves terug binnen de bebouwde kernen. Nieuwe bestemmingen voor gebouwen met uitdovende landbouwzetels worden meer en meer verwacht. Immers, zonder opvolging komen zowel de hoevewoningen als de bijhorende bedrijfsgebouwen (stallen, schuren, loodsen) leeg te staan en worden ingezet voor niet-landbouwfuncties zoals wonen of opslag van materialen.

1.2. Doelstellingen en historiek van het RUP

Doelstellingen van het RUPHet RUP wordt opgemaakt ter uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk beleid voor ‘merkwaardige gebouwen’, beschreven in het Gemeentelijk Structuurplan (RD, pg. 52), defi nitief goedgekeurd door de Bestendige Deputatie van de Provincie West-Vlaanderen op 18 oktober 2007.

Dit beleidskader werd gecreëerd om voor deze gebouwen het landelijke karakter en architecturale verschijningsvorm zoveel mogelijk te respecteren, en te integreren in het landschap. Tegelijk wou de gemeente bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden toekennen aan deze gebouwen op voorwaarde dat het karakter van deze gebouwen bewaard blijft. De gemeente nam zich voor om dit uit te werken in voorschriften in ruimtelijke uitvoeringsplannen op maat van het gebouw.

Informele procedure van het RUP Historische hoeves: startnota, schetsontwerp, voorontwerp (2010-2013): 8 hoevesTijdens de informele procedure van het RUP werden 8 historische hoeves geselecteerd op basis van literatuur- en cartografi sch onderzoek. Bronnen waren ondermeer de Ferraris kaart, historische kaart 1853, de P.C. Poppkaart, de Atlas der Buurtwegen, de hoevengids Deerlijk en de inventaris onroerend erfgoed van de Vlaamse Overheid. Zie verder: paragraaf 1.3

Deze 8 hoeves waren: Hof Van Ingelmunster, ‘t Klaverhof, Hof Houfstraete, Pladijshof, Siongoed, Goed te Gavere, Sint-Columbaveld en Wittenberghof.

Voor elk van de hoeves werd overlegd met de betrokken landbouwer/eigenaar om het toekomstperspectief van het bedrijf of het gebouw in kaart te brengen en mogelijke knelpunten en opportuniteiten te detecteren.

Voor elk van de hoeves werd een verordenend deelplan opgesteld dat het respect en behoud van het karakter en verschijningsvorm van de historische bebouwing vooropstelde, gekoppeld aan mogelijke functieverbredingen zoals (zorg)wonen, paardendressure/paardenhouderij, ... of een nevenfunctie als kantoor- of dienstenfunctie van maximum 100 m².

Plenaire vergadering (2013)Het RUP Historische Hoeves werd op de plenaire vergadering (02/09/2013) besproken met de Provincie, Vlaanderen, Erfgoed, Landbouw en de GECORO van Deerlijk. De belangrijkste conclusie uit de plenaire vergadering is dat de hogere besturen geen verruiming van zonevreemde functiewijzigingen zullen toestaan. De initiële opzet 1 Zie fi guur 1


• Het gebouw of gebouwencomplex bouwfysisch geschikt is voor de nieuwe functie. Dit betekent dat aan het gebouw of gebouwencomplex uit fi nancieel of bouwtechnisch oogpunt geen ingrijpende werken hoeven te worden uitgevoerd voor de nieuwe functie. Daarmee wordt bedoeld dat de functie gerealiseerd kan worden als de bestaande structuur van het gebouw grotendeels wordt benut en gevaloriseerd, waarbij het gebouw aangepast kan worden aan hedendaagse comfort-, energie- of milieueisen.

Bovendien geldt voor panden op de inventaris erfgoed bijkomstig artikel 10 van het uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen:er kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex, voorzover aan al de volgende voorwaarden voldaan is: 1° het gebouw of gebouwencomplex is opgenomen in de inventaris van het bouwkundige erfgoed, vermeld in artikel 12/1 van het decreet van 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten, stads- en dorpsgezichten; 2° de voortzetting van de vroegere functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw of het gebouwencomplex niet; 3° de nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze; 4° het agentschap van het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed dat belast is met het uitvoeren van het beleid inzake onroerend erfgoed, brengt een gunstig advies uit over de aanvraag. Ze spreekt zich minstens uit over de in 1°, 2° en 3° vermelde voorwaarden.

- Landschappelijke integratie: het landschapsbedrijfsplanDe Provincie West-Vlaanderen werkte de voorbije jaren aan gebiedsgerichte programma’s natuur en landschap, gericht op de provinciale aandachtsgebieden, zeldzame soorten, dijken en prioritaire beken.Het landschapsbedrijfsplan is een belangrijk instrument om deze programma’s te realiseren. Samen met de betrokken gemeentebesturen, diensten, tewerkstellingsprojecten en het vrijwilligerswerk wordt het plan gerealiseerd.

Bij een bedrijfsplan krijgt de bedrijfsleider de mogelijkheid om een inrichtingsovereenkomst af te sluiten waarbij de uitvoering van het landschapsbedrijfsplan geregeld wordt. De landschapswacht (sociale tewerkstelling) voert de in het plan voorgestelde werken uit en staat gedurende 3 jaar (plantjaar inbegrepen) garant voor het aansluitend beheer. De boer verbindt er zich toe het beheer de volgende jaren als een goede huisvader uit te voeren. Jaarlijks worden zo’n 50 landschapsbedrijfsplannen opgemaakt.

Ook in de gemeente Deerlijk hebben verschillende landbouwers hierop ingetekend. Dit wordt verder gepromoot binnen de gemeente voor landbouwers die hun agrarisch bedrijf beter willen integreren in de omgeving.

Formele procedure: van ontwerp tot defi nitieve vaststelling (2014): hoeve WittenberghofRekening houdende met - de bestaande beleidskaders erfgoed, waarbij bij elke vergunningsbehandeling voor de sloop van een relict op de inventaris erfgoed een adviesverplichting inhoudt bij het Agentschap Onroerend Erfgoed en de beoordeling van elke vergunningsaanvraag aan de goede ruimtelijke ordening waarvan cultuurhistorische aspecten deel uitmaken,- het bestaande beleidskader rond zonevreemde functiewijzigingen en het ongunstig advies van de hogere overheden op de plenaire vergadering om deze mogelijkheden uit te breiden,- de bestaande mogelijkheden binnen de bedrijfslandschapsplannen om bestaande hoeves te integreren in de ruimere omgeving en de afweging die gebeurt op vergunningenniveau,

besliste het college van burgemeester en schepenen van Deerlijk op 04/12/2013 de RUP procedure enkel verder te zetten voor de hoeve Wittenberghof, gezien voor dit deelplan een bestemmingswijziging noodzakelijk is.

Het RUP 9-1 Historische Hoeves wordt RUP 9-1 Historische Hoeve Wittenberghof.

1.3. Ligging en begrenzing van het plangebied

Het Wittenberghof is gelegen op het bedrijventerrein Ter Donkt 6, ten zuiden van de ringweg en ten noorden van het bestaande bedrijf Cras gelegen langs de E17.

Het plangebied omvat de historische hoeve en de omgevende vrijliggende percelen.

De grenzen van het plangebied worden gevormd door:• langs noordelijke zijde de Ringlaan;• langs oostelijke zijde de weg Ter Donkt;• langs zuidelijke zijde de grens met het bedrijfsperceel van Cras;• langs westelijke zijde de grens met een bedrijfsperceel van Gaverzicht.

fi guur 01: Situering

0 0,5 1 Kilometers


fi guur 02: Ferraris kaart (1771-1778)

0 250 500125 Meters

6

8

5

4

1

7

3

2

Hof van Ingelmunster

't Klaverhof

Hof Houfstraete

't Pladijshof

Siongoed

Goed te Gavere

Sint Columbaveld

1

2

3

4

5

6

7

8 Wittenberghof

Legende

Schaal 1:25.000


1.4. Selectie ‘merkwaardige’ historische hoeves tijdens de informele procedure van het ruimtelijk uitvoeringsplan

Stap 1: Literatuurstudie

Het historisch belang van de verschillende hoeves werd in een eerste stap doorgelicht via een literatuurstudie, rekening houdend met een reeks ruimtelijke, historische en architecturale criteria.

De aspecten waarbij hier rekening wordt gehouden zijn de volgende:

1. Historisch belang • Wat is de voorgeschiedenis van de hoeve? • Van wanneer dateert de eerste bebouwing?• Komt de hoeve voor op historische kaarten of renteboeken?• Was de hoeve hoofd of deel van een feodale structuur?

Bv. leenhof behorend tot een heerlijkheid, ...

2. Confi guratie/Context• Maakt de hoeve deel uit van een ruimere functionele confi guratie met

(historische) nuts- en dienstgebouwen geschakeld rond een binnenhof?• Is de oorspronkelijke erfopstelling nog intact en functioneel?

3. Materiaalgebruik• Werd de hoeve opgetrokken met historisch kenmerkende materialen of

technieken? Bv. aanwezigheid van historische dakspanten, typerende metselverbanden, originele schikking, ...

4. Huidige staat van de gebouwen (+ kwaliteit van de renovaties en uitbreidingen)• Is de kern van de hoeve nog intact? • Indien er renovaties werden uitgevoerd, gebeurden zij met respect voor de

originele (architecturale) lezing van de hoeve?

5. Landschappelijke waarde• Is de hoeve van landschappelijke waarde voor zijn omgeving? • Is de hoeve gelegen in een landschappelijk aantrekkelijk gebied?• Wordt ze ontsloten via een typerende dreef met kwalitatieve beplanting?

6. Ontwikkelingspotentie • Is de hoeve heden nog actief?• Kan ze een meerwaarde betekenen voor de gemeente Deerlijk (integratie in

recreatief netwerk, gemeenschapsvoorziening, ...)?• Staat het voortbestaan van de hoeve onder druk ten gevolge van te beperkte

mogelijkheden tot functieverbreding in de toekomst?

Op basis van de bovenvermelde criteria wordt een selectie van de in historisch opzicht belangrijkste hoeves met ruimtelijke, landschappelijke of recreatieve potenties gemaakt.

De geraadpleegde bronnen zijn:• Hoevengids Deerlijk, Koninklijke Landelijke Gilde, Heemkring Dorp en Toren en de

VTB Fotodiaklub uit Deerlijk, 1991.• Bouwen door de eeuwen heen in Vlaanderen. Inventaris van het bouwkundig

erfgoed. Gemeente Deerlijk, Agentschap R-O Vlaanderen, Onroerend Erfgoed, 2007.

De geconsulteerde historische kaarten zijn, in chronologische volgorde:• Ferrariskaart (1770-1778)• P.C. Poppkaart (ca 1841)• Atlas der Buurtwegen (1844-1849)

Stap 2: Selectie van merkwaardige hoeves

De screening volgens de criteria opgesomd in stap 1 geeft aanleiding tot een lijst hoeves die in aanmerking komen voor de opmaak van een RUP.

Deze hoeves beschikken over intacte historische restanten van een aanzienlijke omvang, een ongewijzigde confi guratie, kennen een rijk historisch verleden als centrum van een heerlijkheid of zijn van (historisch)-architecturale waarde. Na een terreinonderzoek op het publiek domein en een discussie met de gemeente, werden 8 hoeves weerhouden1.

De selectie is tweeledig: enerzijds worden de voornaamste hoeves van historisch en architecturaal belang weerhouden, anderzijds worden sommige hoeves weerhouden vanwege hun strategische ligging.

Stap 3: Bepaling van ontwikkelingsscenario’s

In een volgende fase werden ontwikkelingsscenario’s uitgewerkt na een plaatsbezoek met de betrokken eigenaar/landbouwer. Deze plaatsbezoeken gaven aanleiding tot een gedetailleerde kennis van de historische gebouwen. Daarnaast werden de noden en eisen van hun gebruikers duidelijk en werd het mogelijk de landschappelijke waarde van de hoeves in te schatten.

1 Zie Tabel 01


0 250 500125 Meters0 250 500125 Meters

6

8

5

4

1

7

3

2

fi guur 03: Historische kaart, 1853


't Klaverhof

Hof Houfstraete

't Pladijshof

Siongoed

Goed te Gavere

Sint Columbaveld

1

2

3

4

5

6

7

8 Wittenberghof

Legende

Schaal 1:25.000


8

7

6

5

4

3

2

1

0 250 500125 Meters

fi guur 04: Situering selectie 8 historische hoeves tijdens informele procedure


't Klaverhof

Hof Houfstraete

't Pladijshof

Siongoed

Goed te Gavere

Sint Columbaveld

1

2

3

4

5

6

7

8 Wittenberghof

Legende

Schaal 1:25.000


tabel 01: Afwegingskader ‘merkwaardige’ historische hoeves

Historische benaming Straat Vroegste plan

Belangrijke verbouwing

Bijgebouwen intact?

Huidige staat

Andere elementen

Architectura-le kwaliteit

Huidige functie Opmerkingen

Hof het Oosterlinckbos Amerlinckweg 28 1778 ja ok landbouwGoed te Brande Brandsmisstraat 20 1747 1860 ja ok landbouw sterk ingesloten

Goed Ten Bruyele Desselgemstraat 44 1747 1891 ja ok landbouw centrum heerlijkheidheden sterk aangepast

Oud Ridderhof Gaversstraat 104 1778 nee ok landbouw enkel klein woonhuisSint Columbaveld Heestertstraat 39 1849 1908 ja ok erfoprit landbouwHof van Ingelmunster Heestertstraat 71 1747 1930 ja ok kapel, erf hoog landbouw waardevolle landschappelijke inplanting‘t Klaverhof Hoekstraat 1 1790 1900 ja ok kapel hoog landbouw waardevolle landschappelijke inplantingHof Houfstraete Hoekstraat 6 1835 1885 ja ok kapel hoog woning waardevolle landschappelijke inplantingKapelstraat 81 Kapelstraat 81 1849 1885 ja ok in dorpskern landbouw

Hof Den Cortin Kerkstraat 8 1849 ja ok landbouw dichtbij kerk palend aan centrale parking in kern

Hof Waijenbergh Capelle Klijtstraat 140 1778 >1950 ja ok erfoprit, kapel heel recent woonhuisslechts schuur

Goed te Frans Kortrijkse Heerweg 199 1849 1920 ja ok historische waarde‘t Pladijshof Oude Heerweg 24 1835 ja ok populieren landbouw gaaf bewaard

Hof 't Scouden Oudenaardse Heerweg 145 1778 1940 ja ok ingesloten

erfoprit landbouw sterk verbouwd, ingesloteninterieur met grot

Hof de Valleije Oudenaardse Heerweg 167 1849 1858 ja ok erfoprit landbouw

waardevolle landschappelijke inplantinguitzicht bepaald door recente toevoegingen

Siongoed Paanderstraat 108 1680 ok oprit landbouw St PietersheerlijkheidRoterijstraat 18 Roterijstraat 18 1835 1928 ja ok landbouw zwingelarij(Hof ter Ruste) Schragenstraat 12 1754 ja ok woning in woonwijkGoed Ter Cruuse Sint Elooistraat 5 1849 ja ok landbouw verdwenen?Jezuietenhof Sint Elooistraat 20 1747 1870 verb ok landbouw enkel klein woonhuis intact

Goed te Gavere Theo Nuyttenslaan 21 1577 1860 ja ok oprit, wallen landbouw centrum heerlijkheid13e eeuwse restanten

Hof te Voorde Vichteknokstraat 54 1849 1960 ja ok landbouw sterk verbouwdSint Columbaveld Heestertstraat 39 1849 1908 ja ok erfoprit landbouw

X Wittenberghof Ter Donkt 6 1778 1917 ja ok landbouw ingesloten in industrieterrein

Hof de Roeling Beekstraat 46 1835 1945 ja ok landbouw sterke verbouwingBontestierstraat 14 Bontestierstraat 14 1778 nee vervallen leegstaand enkel schuur intactDiependaele 22+24 Diependaele 22 1835 ja nee ok woning kapelt Goed Scaecx ter Plancken Driesknoklaan 49 1260 1871 ok landbouw achterleen van de heerlijkheid Scaecx

enkel schuur bleef bewaardHof het Motvelt Gaaistraat 1 1634 ja ja ok landbouw sterk verbouwdVeymerschhof Gaaistraat 4 1778 1859 ja ok landbouwHof Cleijn Gheweerevelt Gaaistraat 10 1849 ja ok erfoprit landbouw

Hof Dee Gaai Gaaistraat 12 1849 1910 ja ok erfoprit+ boomgaard landbouw verbouwd boerenhuis

Klein Goed te Gavers Gaversstraat 59 1849 1901 nee ok landbouwGoed te Leers Geeststraat 1 1778 1860 ja ok landbouw

Hof Overackere Groenstraat 42 1849 1903 ja okbinnenhof met populieren &

kruislandbouw

Het Columbahof Guido Gezellelaan 101 1747 ja ok woning-winkel


Historische benaming Straat Vroegste plan

Belangrijke verbouwing

Bijgebouwen intact?

Huidige staat

Andere elementen

Architectura-le kwaliteit

Huidige functie Opmerkingen

Klauwaardsstraat 2 Klauwaardstraat 2 1849 ja ok landbouw uitzicht sterk bepaald door aanpalende villa'sHof ter Hagen Kleine Klijtstraat 59 1849 ja ok meidoornhaag sterk verbouwdHof te Rade Lisbonnastraat 100 1778 1945 ja vervallen leegstaand vervallenHof de Claysberg Oliebergstraat 84 1634 ja ok landbouwHof te Gros Oliebergstraat 40 ja ok landbouwHof de Rodelanden Oliebergstraat 34 1849 1930 ja ok landbouw sterk verbouwdHof 't Haerlebekehout Otegemstraat 86 ja ok weegbrug vernieuwde hoeveHof van Ooigem Oude Heerweg 148 ja ok landbouw vernieuwd woonhuisHof de Kruiskapel Paanderstraat 90 1747 1945 ja ok landbouw sterk verbouwdDe Biesgracht Pikkelstraat 68 1849 ja ok bron beek landbouw vernieuwd woonhuisHof De Wiemelhaeghe Vichtesteenweg 65 ja ok landbouw recente nutsgebouwen bepalen uitzichtGoed te Walle Vichtesteenweg 123 ja ok landbouw foncier van de gelijknamige heerlijkheid

heden sterk verbouwdVichtesteenweg 111 Vichtesteenweg 111 1850 oprit landbouwGoed te Diependaele Vichtestraat 54 1366 1920 woning centrum van heerlijkheid

heden sterk verbouwdHof Den Blijkeer Vichtestraat 171 1778 ja vervallen leegstaand kleinHof ter Alken Wafelstraat 41 1778 1922 ja ok landbouw sterk verbouwdWafelstraat 63 Wafelstraat 63 1850 ja ok landbouw kleinGoed Ter Boucken Waregemstraat 286 1396 nee ok woning oorspronkelijk heerlijkheid van graaf van Vlaanderen

heden sterk verbouwd


2.3. Juridisch knelpunt van de huidige bestemming: ‘milieubelastende’ industrie

Kenmerkend voor het plangebied zijn de onbebouwde percelen op het bedrijventerrein met beperkte oppervlakte, het zijn de laatste restpercelen in een volledig collectief aangelegd regionaal bedrijventerrein. De terreinen zijn goed ontsloten, maar liggen geklemd onder de N36 en het bestaand bedrijf Cras en de handelszaak Gaverzicht.

Bij de opmaak van het gewestplan kreeg het terrein de bestemming milieubelastende industrie om de geplande bedrijven in het gebied zo ruim mogelijke groeimogelijkheden te bieden en om te vermijden dat er problemen zouden optreden omtrent nodige milieuvergunningen. Dit levert problemen op met de interpretatie van de bestemming, die in het huidig wetgevend kader restrictief kunnen worden geïnterpreteerd: enkel voor milieubelastende bedrijven. De percelen kunnen binnen deze interpretatie geen plaats bieden aan kleine of middelgrote bedrijven.

2 . B e s t a a n d e t o e s t a n d

2.1. Historiek van de hoeve - inventaris bouwkundig erfgoed

Recente naam verwijst naar het historisch toponiem “Wittenbergh mersch”, naam van een nabijgelegen perceel ten noorden van de hoeve, vermeld op een kaart in het renteboek van 1788 van de heerlijkheid Ter Donkt. In het ancien régime hing de hoeve af van de heerlijkheid “Ter Donkt” die op haar beurt afhing van de dorpsheerlijkheid Assche. In de 19de en 20ste eeuw is de hoeve eigendom van de familie Vercruysse de Solart.

Volgens de kadastrale gegevens wordt in 1885 de hoeve uitgebreid met een schuur ten zuiden en wordt tevens de westelijke stalvleugel vergroot.In 1917 wordt de hoeve sterk aangepast en worden de verschillende volumes waaronder het woonhuis uitgebreid. Ook de schuur wordt vergroot met een wagenhuis. In 1945 wordt de hoeve nogmaals uitgebreid: ten oosten van het woonhuis komt een kleine vleugel bij. Ook de schuur en stalvleugel worden uitgebreid met kleinere uitbouw en respectievelijk aan achter- en voorgevel.

Losse, verankerde bakstenen bestanddelen onder pannen zadeldaken, U-vormig gegroepeerd rondom verhard erf. Oostelijke erfoprit gemarkeerd door bakstenen hekpijlers.Ten noorden boerenhuis met bakstenen lijstgevel op gecementeerde en gepikte plint; gootlijst. Getoogde vensters onder strek en onderdorpels van gebakken tegels. Bewaard schrijnwerk cfr. houten kruiskozijnen en luiken. Twee blinde vensters rechts. Links, stallingen met toegang in de zijpuntgevel. Vrij gesloten achtergevel.Ten zuiden dwarsschuur met aanpalend twee wagenhuizen.Ten westen stalvleugel onder zadeldak bekleed met Vlaamse pannen, lijstgevel doorbroken door dakvenster. Tegen de muur aalpomp. Bakstenen troggewelfjes tussen ijzeren I-balken en slieten. Recentere aanbouw onder lessenaarsdak tegen het linker deel van de gevel.Ten zuidoosten vervallen bakhuisje vermoedelijk van ca. 1885.

Bronnen:KADASTERARCHIEF WEST-VLAANDEREN, 207: Mutatieschetsen, Deerlijk, 1885/102, 1917/54, 1945/134.Hoevengids Deerlijk, Deerlijk, 1991, pg. 54.

2.2. Huidige activiteit op het hoevecomplex

De huidige hoeve is in gebruik door een loonwerker in de landbouw gelegen op het regionaal bedrijventerrein Ter Donkt I.

De loonwerker gebruikt slechts het bebouwde deel van de site. De omliggende vrije gronden, bestemd als milieubelastende industrie, zijn reservegronden voor bedrijvigheid. De loonwerker is niet woonachtig op de site. Er is geen uitbreidingsvraag voor de landbouwactiviteiten.

Zijn zoon is gehuisvest in een woning langs de rijweg, vergund als bedrijfswoning voor de agrarische activiteit.

fi guur 05: Sfeerbeelden


nr. 4e Gavers

nr. 4b Gavers

Braamakker

0 25 5012,5 Meters

fi guur 06: Bestaande feitelijke en juridische toestand

0 100 20050 Meters

Overzicht BPA’s en RUP’sGewestplan

Orthofoto 2013 Reliëfkaart

12 - 14

14 - 16

16 - 18

18 - 20

Legende

rup's in opmaak

rup's - besluit van Deputatie van deProvincie West-Vlaanderen

parkgebieden

natuurgebieden

bosgebieden

P

N

gebieden voor gemeenschaps-voorzieningen en openbaar nut

g

industriegebieden

milieubelastende industrieënII

woongebieden

woongebieden met landelijk karakter

woonuitbreidingsgebieden

gemengd woon en industriegebied


4 . R i c h t i n g g e v e n d e k a d e r s e n p l a n n i n g s c o n t e x t

4.1. Historisch kader

Historische hoeves zijn dragers van informatie uit het verleden en heden. Zij vormen het historisch erfgoed dat een levende geschiedenis is van een eeuwenlange traditie van landbouw-cultuur binnen een specifi eke ruimtelijke context. De frequentie van hoeves duidt op een intensieve bewerking van de vruchtbare gronden in het feodale tijdperk en getuigen van de agrarische en sociale rijkdom van de streek. Ook omvang, functie, vorm en materiaalgebruik werden in grote mate bepaald door de streek.

Een boerderij kwam tot stand op basis van vijf hoofdfuncties: wonen voor het gezin, onderdak voor de dieren, bergruimte voor de werktuigen, het bewaren en het verwerken van de oogst. Elke hoeve wordt dus gekenmerkt door een functionele architecturale confi guratie, soms oorspronkelijk, soms in de loop der tijden herwerkt.

Deerlijk bevindt zich in de ZandleemstreekDeze streek is een samenvoeging van verschillende kleinere streken die zich van het westen naar het oosten over geheel de breedte van het land uitstrekken. Deze streek vormt de overgang tussen de noordelijke zandgordel en de leemgordel in het zuiden. Vandaar dat de noordelijke zijde meer zandig is en de zuidelijke gronden meer lemig zijn. De diepe ondergrond wordt gevormd door dikke rots- en grondlagen die noordwaarts afhellen. De landbouw is er, omwille van de goede bodemkwaliteiten, zeer sterk ontwikkeld. De talrijke vierkantshoeven uit het verleden wijzen erop dat het in de zandleemstreek goed boeren was.

De omwalde vierkantshoeve werd het typische landbouwbedrijf van de zandleemstreek, terwijl in zandstreken kleine langgevelhoeves kenmerkend waren.

4.2. Landschappelijk kader

De actuele context en toekomstmogelijkheden van een hoeve hangt nauw samen met de specifi eke landschappelijke context.

Er wordt een drieledige relatie tussen hoeve en landschap vastgesteld in Deerlijk:

1. Ruime historische hoeves in het open landschap met opvolging blijven actief op deze locatie, maar hebben door een steeds verdergaande specialisatie en technologisering van de landbouw nood aan bijkomende uitbreidingen. Sommigen wensen hun activiteiten om te vormen tot paardenhouderij. Hun historisch belang vergt een landschappelijk-geïntegreerde aanpak.

2. Historische hoeves in het open landschap zonder opvolging kennen een grote potentie als toeristisch centrum, zorginstelling (zorgboerderij) of tijdelijke verblijfsgelegenheid (bed&breakfast).

3. Historische hoeves in een kern van de gemeente hebben geen mogelijkheid meer tot uitbreiding. De landbouwactiviteiten vallen stil en het boerenhuis wordt gebruikt als woonhuis. De bijgebouwen worden vaak in gebruik genomen voor ambachtelijke activiteiten.

Dit is conform het ‘farming inside-out’ principe. Hoeves in een bebouwd gebied worden inactief en transformeren zich tot woongerelateerde functies. Hoeves in open gebied blijven actief en breiden uit.

Een specifi ek geval is het Wittenberghof, temidden een ontwikkeld regionaal bedrijventerrein. Een herbestemming van deze hoeve met specifi ek kader is hier noodzakelijk.

fi guur 07: Situering zandleemstreek

3 . J u r i d i s c h e t o e s t a n d

Type plan Referentie

Gewestplan Het gewestplan Kortrijk (K.B. 04/11/1977 en latere wijzigingen) deelt het plangebied onder in:• milieubelastende industrie (type II)

BPA Geen

RUP Geen

Goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen

Geen

Milieuvergunningen RundveehouderijVergund als klasse 2 tot 10/11/2030

Herbevestigd agrarisch gebied Geen

Beschermde monumenten, landschappen, beschermde stads- en dorpsgezichten

Geen

Inventaris Onroerend Erfgoed Relict nr. 86480 “Wittenberghof”

Vogelrichtlijngebied, Habitatrichtlijngebied

Geen

Buurtwegen Geen binnen het plangebied.Ten oosten van het plangebied, loopt het tracé van sentier nr.17 gelijk met de ventweg “Ter Donkt”, die ook fungeert als toegangsweg tot de hoeve.

Waterlopen (categorisering) Geen

VEN-gebied, IVON-gebied Geen

Gemeentelijke verordeningen • Stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infi ltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

• Politieverordening inzake ruimtelijke ordening en natuurbescherming (vellen van hoogstammige bomen).


Historische lezing van de landschappelijke structuur

De historische kaarten wijzen op de ligging van de hoeve in een open landschap met intensieve akkerbouw en kleine bosfragmenten. De agrarische bebouwing is zeer verspreid. In het noorden en zuiden zijn verschillende kleinschalige private bossen aanwezig. Op de perceelsgrenzen van de akkers is laagstammig groen aanwezig.

De hoeve ligt wat teruggetrokken van de openbare weg.

De confi guratie op de Ferraris kaart (1771-1778), de Popp kaart (1840-1850) en de historische kaart van 1853 blijft ongewijzigd: een kleine hoeve met losse bestanddelen. De historische kern van de hoeve ligt reeds sinds de eerste kaarten langsheen de openbare weg, zonder tekenen van landschappelijke buffer aansluitend op de gebouwen.

De hoeve ligt vrij geïsoleerd in een stedelijke omgeving ten zuiden van de ringweg en aansluitend op het bedrijventerrein Ter Donkt gelegen langs de autosnelweg E17.

fi guur 08: Historische lezing van de landschappelijke structuur

!

!

!

!

Ferrariskaart 1771-1778

Historische kaart Poppkaart 1840-1850 1853

!

Schaal 1:15.000

Atl d B t 1841


4.3. Ruimtelijk kader: agrarische architectuur

Hoewel het aantal landbouwers daalt, zijn door de schaalvergroting, de specialisatie en de voortdurende mechanisatie van nieuwe bedrijfsgebouwen via uitbreiding noodzakelijk. Het begrip “uitbreiding” omvat veel meer dan enkel en alleen het ontwerpen van een betonnen doos. Het betekent spreken over functionaliteit, duurzaamheid, integratie met de overige bedrijfsgebouwen, integratie in het landschap en esthetische meerwaarde. Het betekent ook ontwerpen van functionele stallen of loodsen, met respect voor het karakter van de hoeve (o.a. de bestaande gebouwen) en met een goede integratie in het omliggende landschap.

In 2006 publiceerde provincie West-Vlaanderen vanuit deze optiek de brochure: Agrarische architectuur, technisch bekeken. Dit wordt gebruikt als basis van de genomen opties in dit RUP.

Een algemene opmerking hier terzake is dat de manier waarop het landschap en de hoeve wordt waargenomen in de eerste plaats afhangt van het standpunt van de waarnemer. De bewegingssnelheid van de waarnemer (te voet, per fi ets of met de auto) zorgt ervoor dat sommige elementen uit het landschap misschien wel of juist niet worden waargenomen.

In deze bundel werden ook enkele basisprincipes toegelicht. We overlopen de voornaamste:

1. Vermijd heuveltoppen en dalenHet gebouw op de rug van een heuveltop plaatsen is te vermijden omdat het bouwelement hierdoor nog extra benadrukt wordt en zichtbaar wordt van alle kanten. In een dal bouwen zorgt voor een vergrotend effect als gevolg van het vogelperspectief dat op deze manier gecreëerd wordt.

2. Aangepaste beplanting in open vlaktes Indien het niet mogelijk is om open ruimtes te vermijden, is het aangewezen aangepaste beplanting te voorzien rond de bedrijfsgebouwen. Het is echter geenszins de bedoeling dat de beplanting wordt gebruikt als camoufl age voor de bedrijfsgebouwen.

3. Volg de lijnen van het landschapDoor het gebouw loodrecht in te planten op de dominante landschapslijnen (bv. in een heuvelachtig gebied) wordt het gebouw dominant in zijn omgeving. Door de dakgootlijn en de noklijn evenwijdig met de landschapslijnen te laten lopen wordt het gebouw beter opgenomen in zijn omgeving.

4. Streven naar gesloten compact geheel van het bedrijfDe toegang tot de verschillende bedrijfsgebouwen vereist voldoende manoeuvreerruimte. Toch moet gestreefd worden naar een aaneensluiting van de gebouwen zodat de impact van het gebouwencomplex niet te uitgestrekt wordt. Een gesloten, compact bedrijf verkleint ook de loopafstanden voor de landbouwer.

5. Geordende plaatsing van de gebouwenEen geordende inplanting van de vormen zorgt voor rust en evenwicht in het ontwerp. Bovendien zorgt een overzichtgelijke inplanting voor samenhorigheid van de bedrijfsgebouwen op het bedrijf.

5. Geordende plaatsing van de gebouwen

4. Streven naar gesloten compact geheel van het bedrijf

3. Volg de lijnen van het landschap

2. Aangepaste beplanting in open vlaktes

1. Vermijd heuveltoppen


6. Kleinere volumesEen geordende inplanting betekent ook het duidelijk herkenbaar maken tussen hoofd- en nevenfuncties en het doorbreken van monotome volumes. Via een volumeverschuiving, een verspringing van de gevellijn of noklijn kunnen gebouwen zich integreren bij het hoofdgebouw, maar toch duidelijk ervan onderscheiden worden.

7. Gebruik van twee verschillende materialen in de wandenHet gebruik van twee verschillende materialen doorbreekt de saaiheid en eentonigheid in de gevels. Om het optisch verkleinend effect te bekomen, dienen de donkere materialen of kleuren bovenaan te worden voorzien en de lichtere kleuren onderaan. Lange banden en donkere plinten maken het gebouw zwaarder en langer.


Het betreft volgende gebouwen:• Beschermde hoeves die door toepassing van het decreet op landschappen, stads- en

dorpsgezichten en monumenten beschermd zijn• Hoeves die niet beschermd zijn, maar een cultuurhistorische of landschappelijke

waarde hebben

Om de waardevolle ruimtelijke kenmerken te bewaren, wil de gemeente bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden toekennen aan deze gebouwen, op voorwaarde dat het karakter van deze gebouwen bewaard blijft. Afhankelijk van de aard van het gebouw en het gebied waar het gebouw gelegen is, kunnen laagdynamische recreatieve functies, al dan niet complementair aan het wonen, toegelaten worden in deze gebouwen. In ruimtelijke uitvoeringsplannen worden voorschriften uitgewerkt op maat van het gebouw.

Een indicatieve en niet-limitatieve opsomming van toelaatbare functies zijn:• Toeristisch-recreatieve plattelandsactiviteiten volgens het beleidskader

plattelandstoerisme opgenomen PRS WV• Ruimte voor sociale, culturele en/of educatieve activiteiten• Ruimtes voor jeugdgroeperingen, ...

Het betreft onder meer de hoeve Columbaveld in de omgeving van Sint-Lodewijk en de hoeve gesitueerd op het industrieterrein Ter Donkt I.

Rekening houdende met - de bestaande beleidskaders erfgoed, waarbij bij elke vergunningsbehandeling voor een relict op de inventaris erfgoed een adviesverplichting inhoudt bij het Agentschap Onroerend Erfgoed,- het bestaande beleidskader rond zonevreemde functiewijzigingen en het ongunstig advies van de hogere overheden op de plenaire vergadering om deze mogelijkheden uit te breiden,- de bestaande mogelijkheden binnen de bedrijfslandschapsplannen om bestaande hoeves te integreren in de ruimere omgeving en de afweging die gebeurt op vergunningenniveau,

besliste het college van burgemeester en schepenen van Deerlijk op 04/12/2013 een RUP op te maken enkel voor de hoeve Wittenberghof, gezien voor dit deelplan een bestemmingswijziging noodzakelijk is.

4.4. Planningscontext

4.4.1 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) wordt een elementair verschil gemaakt tussen de stedelijke gebieden en buitengebied. Om deze optie te realiseren en te operationaliseren worden stedelijke gebieden afgebakend (taak van het Vlaamse Gewest).

De afbakening van het stedelijk gebied gebeurt door middel van een gewestelijk RUP. Het gewestelijke RUP afbakening van het regionaalstedelijk gebied van Kortrijk, dat hier van toepassing is, werd door de Vlaamse regering goedgekeurd op 20 januari 2006.

In de afbakening van het stedelijk gebied van Kortrijk wordt Deerlijk door de E17 verdeeld in twee delen: noordelijk deel (op een paar uitzonderingen na) ligt in het stedelijk gebied, het zuidelijk deel in het buitengebied.

Het Wittenberghof is gelegen binnen de grenslijn van de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Kortrijk.

4.4.2 Provinciaal Structuurplan West-Vlaanderen

Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen (PRS W-Vl, 2002, herziening in 2014) situeert de gemeente Deerlijk deels binnen de Leieruimte en deels binnen de interfl uviumruimte. Aangezien het grondgebied van Deerlijk deels tot het regionaalstedelijk gebied behoort, doet het PRS West-Vlaanderen enkel nog uitspraken over het buitengebiedgedeelte.

Het plangebied van het RUP Deerlijk Historische hoeve Wittenberghof ligt in het interfl uvium.

De interfl uviumruimte wordt gekenmerkt door een open golvend landschap met hoofdzakelijk grondgebonden landbouwactiviteiten. Wegens het aantrekkelijke open landschap in combinatie met een aantal bosgebieden (zoals omgeving Bellegem, Banhoutbos, Tiegemberg, Spitaalsbossen) heeft deze ruimte een groot potentieel voor recreatief medegebruik. Dit laatste loopt over de provinciegrenzen heen richting Vlaamse Ardennen (o.a. Kluisbergen).

Voorts werd Deerlijk geselecteerd als hoofddorp.

4.4.3 Gemeentelijk Structuurplan

In zijn Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan1 nam de gemeente Deerlijk een aantal beleidsmaatregelen ter bescherming van merkwaardige gebouwen.

We citeren (GRS, richtinggevend gedeelte, pg. 52):

Op basis van de architecturale, cultuurhistorische of landschappelijke waarde zullen een aantal gebouwen in Deerlijk worden geselecteerd als merkwaardige gebouwen. De lijst van waardevolle gebouwen zal ter goedkeuring aan de Bestendige Deputatie worden voorgelegd, voorafgaand of tijdens de opmaak van (een) uitvoeringsplan(nen) voor zonevreemde woningen/constructies.

Voor deze gebouwen dienen het landelijke en architecturale verschijningsvorm zoveel mogelijk gerespecteerd te worden, en dit meer specifi ek in het kader van een blijvende integratie van deze gebouwen in het landschap.

1 Defi nitieve goedkeuring door de Bestendige Deputatie West-Vlaanderen op 18 oktober 2007.

fi guur 10: Afbakening regionaalstedelijk gebied Kortrijk

fi guur 09: Interfl uviumruimte


5 . T o e k o m s t i g r u i m t e g e b r u i k

5.1. De toekomst van het hoevecomplex

Het loonwerk op de site is uitdovend van karakter, de omliggende loodsen kunnen volgens het uitvoeringsbesluit op zonevreemde functiewijzigingen in gebruik genomen worden als opslag van allerhande materieel of materiaal. Gezien de onderliggende bestemming als bedrijvigheid kunnen de loodsen ook in gebruik genomen worden voor bedrijfsvoering.

De klassering als ‘milieubelastende industrie type II’ op het gewestplan zorgt evenwel voor een onzekere juridische context.

5.2. Visie van de gemeente

Vrijwaren van de toekomst van de hoeveHet gemeentebestuur van Deerlijk wenst bedrijfsbewoning op de historische hoeve mogelijk te maken, gezien dit een garantie vormt op het voortbestaan van het erfgoedgeheel, waarbij het geheel op een voldoende wijze landschappelijk wordt ingekleed in de omliggende (toekomstige) bedrijvigheid.

Een meer fl exibele bedrijfsbestemmingTegelijk wenst de gemeente voor de vrije percelen het milieubelastend karakter van het gewestplan op te heffen, en ook niet-milieubelastende bedrijven toe te laten op het resterend gebied van het regionaal bedrijventerrein Ter Donkt I.

Bestaande woningen ten dienste van bedrijvenBestaande of nieuwe woningen op het bedrijventerrein kunnen enkel als bedrijfsbewoning ten dienste van een bedrijf. Er is een maximum van 1 bedrijfswoning per bedrijf.

1. Nieuwe woningen kunnen enkel vergund worden als bedrijfsbewoning, geïntegreerd in een bedrijfsgebouw.

2. Bestaande woningen kunnen vrijliggend gebruikt worden ten dienste van een aanpalend bedrijf.

Overige randvoorwaarden• Er wordt gekozen om het plangebied te bestemmen als zone voor bedrijven, met of

zonder milieubelastend karakter, van middelgrote of grote schaal.

• De hoeve wordt als geheel bestendigd inclusief erfopstelling. Ze kan in gebruik worden genomen als bedrijfswoning bij een nieuw bedrijf, waar binnen de bestaande gebouwen ook een kantoor- of dienstenfunctie als nevenactiviteit, complementair aan de bedrijfswoning, kan gehuisvest worden.

• In de open ruimte in de onmiddellijke omgeving van de hoeve is er plaats voor bedrijfsloodsen als ruimtelijke aanvulling van de hoeve met zijn bestaande schuren.

fi guur 11: Mogelijk ontwikkelingsscenario Wittenberghof

nieuwe

bedrijfsentite

itkantoor

bedrijfs-

woning

bedrijfs-

loods

bestaand bedrijf Cras

parkeren

nieuwe

bedrijfsentite

it

parkeren

bedrijfshuisvestin

g

in de hoeve

bedrijfs-

loods

DisclaimerDeze fi guur is een mogelijke invulling van het plangebied in de toekomst, die beantwoordt aan de verordende voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan en de visie van de gemeente.

Deze fi guur is een mogelijke schets hoe het gebied kan evolueren, rekening houdende met de ruimtelijke context van het gebied. De effectieve ontwikkeling van het gebied is afhankelijk van de betrokken eigenaars en hun ruimtewensen.

Bestaande vergunde en hoofdzakelijk vergunde gebouwen en constructies kunnen steeds behouden blijven.


0 50 10025 Meters

bedrijvigheid

reserveterrein

Gaverzicht

bedrijvigheid

bedrijfswoning

bedrijvigheid

boerenhuis

stalschuur

bedrijvigheid

fi guur 12: Historische hoeve binnen een omliggende zone voor bedrijvigheid

Legende

Te bewaren erfopstelling

Historische waardevollegebouwen

Historische minder waardevollegebouwen

Recente toevoegingen

Zone voor uitbreiding & nieuwbouw

Groene bouwvrije toegangszone

Te behouden groenscherm

Nieuwe groenaanplantingen:dreef (suggestie)

Disclaimer

Deze fi guur is een mogelijke invulling van het plangebied in de toekomst, die beantwoordt aan de verordende voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan en de visie van de gemeente.

Deze fi guur is een mogelijke schets hoe het gebied kan evolueren, rekening houdende met de ruimtelijke context van het gebied. De effectieve ontwikkeling van het gebied is afhankelijk van de betrokken eigenaars en hun ruimtewensen. Bestaande gebouwen kunnen steeds behouden blijven.


6 . T e c h n i s c h e s c r e e n i n g

6.1. Buurtwegentoets

Binnen het plangebied bevinden zich geen buurtwegen.

6.2. Screening plan-MER

SitueringHet RUP is niet van rechtswege plan-MER plichtig want:

1. Art. 4.2.3, §2, 1° DABM. Het RUP vormt geen kader voor de toekenning van een vergunning voor de in bijlagen I en II van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 opgesomde projecten.

2. Het RUP vormt niet het kader voor de toekenning van een vergunning opgesomd in de bijlage bij de omzendbrief LNE 2011/1 van 22 juli 2011, namelijk voor de rubriek 10a ‘Industrieterreinontwikkelingen’ of rubriek 10b ‘Stadsontwikkelingsprojecten’. Het RUP bepaalt echter het gebruik van een klein gebied op lokaal niveau en/of houdt slechts een kleine wijziging in.

3. Het RUP betreft geen plan, waar gelet op het mogelijk betekenisvolle effect op speciale beschermingszones, een passende beoordeling vereist is uit hoofde van het artikel 36 ter, §3, vierde lid van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu (titel IV, artikel 4.2.1 van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen algemeen milieubeleid).

Daar het RUP niet van rechtswege onderworpen is aan de plan-MER-plicht en een kleine wijziging inhoudt (art. 4.2.3 §3 D.A.B.M.) wordt voor betreffend plan op basis van een screening geoordeeld of het aanzienlijke milieueffecten kan hebben.

Basisinformatie m.b.t. de screeningIn functie van de inschatting van de mogelijke aanzienlijke milieueffecten voor de verschillende effectdisciplines wordt naast de kaarten onder de hoofdstukken feitelijke en juridische toestand onder andere gebruik gemaakt van volgend kaartmateriaal: • BWK,• landschapsatlas: relictzones, ankerplaatsen, lijnrelicten,• bodemkaart,• Seveso-bedrijven.

Verloop procedureVoor het voorliggende RUP is het onderzoek tot milieueffectenrapportage afgerond. Uit dit onderzoek werd geconcludeerd dat voor het voorliggende RUP, rekening houdend met de beperkte effecten van de mogelijke ingrepen ten opzichte van de huidige referentiesituatie en de voorkomende milderende maatregelen en toepassing van de geldende reglementering, geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden. Bijgevolg wordt voorgesteld ontheffi ng te verlenen tot opmaak van een plan-MER.

De dienst MER heeft op 07/04/2011 formeel beslist dat er geen plan-MER dient te worden opgemaakt.

Volgende stappen werden doorlopen:• verzoek tot raadpleging opstellen,• verzoek tot raadpleging opsturen naar de bevoegde instanties. Volgende instanties

werden voor advies gevraagd:• Deputatie West-Vlaanderen, Dienst Ruimtelijke Planning, Brugge;• Vlaamse Overheid, Agentschap Ruimte en Erfgoed, Dienst Ruimtelijke Ordening

West-Vlaanderen, Brugge;• Vlaamse Overheid, Departement Landbouw, Natuur en Energie - Dienst

Veiligheidsrapportage, Brussel;• Vlaamse Overheid, Agentschap Ruimte en Erfgoed, Afdeling Onroerend Erfgoed

Vlaanderen, Brugge;

• Vlaamse Overheid, Departement Landbouw en Visserij, Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling, Brugge;

• Vlaamse Milieumaatschapij, Afdeling Operationeel Waterbeheer, Brussel.• coördineren van de adviezen,• einddossier overmaken aan de dienst MER, • beslissing dienst MER op 07/04/2011,• openbaarmaking van de beslissing van de dienst MER.

6.3. Afweging van de erfgoedwaarde van het hoevecomplex

Culturele waardeHet Wittenberghof is een getuige van de agrarische historiek van de gemeente, die stelselmatig werd ontbost en ontgind sinds de 10e eeuw. De vruchtbare gronden werden systematisch bewerkt, hierdoor kreeg het cultuurlandschap een dens patroon van landbouwzetels. Het vroegste plan van de hoeve dateert uit 1778. De culturele waarde van de hoeve, die afhing van de heerlijkheid Ter Donkt, die op haar beurt afhing van de dorpsheerlijkheid Assche is beperkt. Andere hoeves in Deerlijk hebben een rijkere culturele waarde.

GebruikswaardeHet Wittenberghof kan slechts in beperkte mate aan de actuele gebruiksvragen beantwoorden. Door het aanleggen en het bestemmen van het omliggend industrieterrein is de relatie tussen de landbouwzetel en de omliggende gronden verdwenen. De hoevegebouwen worden momenteel in gebruik genomen als opslag voor de landbouwvoertuigen en materieel voor een loonwerker. Een recente woning langs de straatzijde fungeert als bedrijfswoning.

Er is geen gedetailleerde informatie bekend over de bouwfysische kwaliteit en staat van de gebouwen of specifi eke erfgoedelementen, een belangrijke component bij de afweging van de ontwikkelingsperspectieven van een gebouw. De gemeente Deerlijk wenst deze afweging te doen bij elke vergunningsplichtige ingreep die wordt aangevraagd.

LocuswaardeDe hoeve geeft een weinig samenhangende en consistente indruk. Er is een mix van recente loodsen in beton en historische bakstenen gebouwen. De schuur met twee wagenhuizen ten zuiden, het boerenhuis ten noorden, de stal ten westen zijn de overgebleven relicten met een bouwkundig historische waarde, waarvan verschillende (zoals het boerenhuis) echter sterk verbouwd zijn. De confi guratie, m.a.w. de U-vormige erfopstelling rond een verhard erf werd bij de verschillende verbouwingen behouden, met een erfoprit gemarkeerd door bakstenen hekpijlers. De gemeente Deerlijk wenst bewoning in de hoeve blijvend mogelijk te maken, in combinatie met de omliggende bedrijvigheid.

BelevingswaardeDe belevingswaarde van de hoeve in het landschap is vrij beperkt. De hoeve ligt ingesloten tussen recente loodsen, het grootschalig regionaal bedrijf Cras, een reserveterrein van Gaverzicht en verscholen achter de bomenrij aangelegd langs de ringweg. De omgeving is weinig gaaf en samenhangend.

Gewenste ontwikkelingen:Behoud van erfopstelling en toegangsdreefOm de lezing van het geheel als historische hoeve met een typerende U-opstelling rond een verhard erf te vrijwaren, wordt de erfopstelling bewaard. Ook de dieper gelegen opstelling t.o.v. de straatzijde wordt gerespecteerd, door deze met een overdruk vast te leggen in het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Behoud van de vormkarakteristiekenVoor de historische gebouwen wordt een behoud van de vormkarakteristieken vooropgesteld, waarbij de beeldkenmerken die de verschillende gebouwen gelijkvormig maken moeten behouden blijven in geval van verbouwing, uitbreiding of nieuwbouw. Ze worden vertaald in de verordenende voorschriften.


fi guur 13: Screening Plan-MER - kaart 1

sevesobedrijven

landschapsatlas

0 250 500 Meters

!

%

!

Zandig Leie-Schelde-interfluvium

Gavers

Geboortehuis R. Declercq

!

!

!

Brenntag

bodemkaart

biologische waarderingskaart

0 0,5 1 Kilometers

INBO/AGIV, september 2010 RWO/AGIV, augustus 2001

VLM/AGIV, 2001 LNE, april 2012

biologische waarderingskaart

landschapsatlas

bodemkaart

sevesobedrijven

ankerplaatsen

lijnrelikten

% puntrelikten

reliktenzone

traditionele landschappen

01. Antropogeen

04. Vochtig zand

09. Nat zandleem

10. Vochtig zandleem

11. Droge zandleem

15. Natte klei

03. Nat zand

07. Vochtig zand antropogeen

18. Natte Zware Klei

05. Droog zand

16. Vochtige klei

Faunistisch belangrijk gebied

biologisch minder waardevol

complex van biologisch minder waardevolle enwaardevolle elementencomplex van biologisch minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementencomplex van biologisch minder waardevolle en zeer waardevolle elementenbiologisch waardevol

complex van biologisch waardevolle en zeer waardevolle elementen

Wittenberghof

!! lage drempel hoge drempel

Legende

Schaal 1:15.000


zoneringsplan

grondwaterstromingsgevoelige gebieden

!!

! !

infiltratiegevoelige bodems

waterlopen VMM/AGIV, april 2012 VMM/AGIV, juli 2006

XXXVMM/AGIV, juli 2006

fi guur 14: Screening Plan-MER - kaart 2

grondwaterstromingsgevoelige gebieden

geen informatie beschikbaar

zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1)

matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2)

weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3)

waterlopen (VHA)

bevaarbare waterlopen

beek categorie 1

beek categorie 2

beek categorie 3

niet-gecatalogeerde beek

infiltratiegevoelige bodems

niet infiltratiegevoelig

infiltratiegevoelig

centraal gebied (reeds of binnenkort berioleerd en aangesloten op zuiveringsstation)

individueel te optimaliseren buitengebied(individuele zuiveringsinstallatie te voorzienop eigen perceel)

collectief geoptimaliseerd buitengebied(reeds of binnenkort berioleerd en aangesloten op zuiveringsstation)

collectief te optimaliseren buitengebied(nog te berioleren, en/of aan te sluitenop zuiveringsstation)

zoneringsplan

Wittenberghof

Legende

Schaal 1:15.000


6.4. Toets m.b.t. ruimtelijke veiligheidsrapportage

Gelet op het feit dat• er in het plangebied geen Seveso-inrichtingen aanwezig zijn;• er in het plangebied geen Seveso-inrichtingen mogelijk zijn;• in het plangebied geen milieubelastende en binnen een perimeter van 2 km rond

het plangebied geen Seveso-inrichtingen aanwezig zijn;oordeelde het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie, Afdeling Milieu-, Natuur- en Energiebeleid, Dienst Veiligheidsrapportering op 8 februari 2011 dat er wat betreft het aspect externe (mens)veiligheid geen ruimtelijk veiligheidsrapport dient te worden opgemaakt of verdere actie hoeft te worden ondernomen.

6.5. Watertoets

Volgens de watertoetskaart (zoals vastgelegd bij besluit van de Vlaamse Regering 14 oktober 2011) is het plangebied van het RUP niet overstromingsgevoelig. Binnen het plangebied liggen geen erkende, gecategoriseerde waterlopen.

De reliëfverschillen zijn vrij beperkt. Het RUP behelst slechts een beperkte toename in de oppervlakte van bebouwde ruimte en verharding. De planopties hebben geen grote gevolgen voor de waterhuishouding.

De gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten, infi ltratievoorzieningen en buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en regenwater vangt de effecten op. Er zijn geen bijkomende maatregelen nodig. Het is wel wenselijk, indien mogelijk, nieuw aan te leggen verharding zoveel mogelijk in waterdoorlatende materialen aan te leggen.

6.6. Relatie met het herbevestigd agrarisch gebied

Deze hoeve ligt op een bedrijventerrein in het regionaalstedelijk gebied Kortrijk, en maakt geen deel uit van het herbevestigd agrarisch gebied.

7 . O p t e h e f f e n s t e d e n b o u w k u n d i g e v o o r s c h r i f t e n

Bij het van kracht worden van dit RUP worden • de stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan goedgekeurd met K.B.

04/11/1977 en latere wijzigingen en gelegen binnen de begrenzing van het plangebied van het huidige ruimtelijke uitvoeringsplan opgeheven.

Het gaat om de bestemming milieubelastende industrie - type II.

8 . R u i m t e b a l a n s

Er zijn geen wijzigingen in de ruimtebalans.

De hoofdcategorie van de bestemming op het gewestplan (bedrijvigheid) wordt niet gewijzigd.

9 . P l a n b a t e n , p l a n s c h a d e , k a p i t a a l s c h a d e o f g e b r u i k e r s c o m p e n s a t i e

Om een beeld te krijgen van de percelen die mogelijks in aanmerking kunnen komen voor planschade, planbaten, kapitaalschade of gebruikercompensatie wordt de kaartlaag met bestemmingen voor de inwerkingtreding van het RUP vergeleken met de kaartlaag met de bestemmingen die in dit RUP worden voorzien.

Deze aanduiding is puur informatief en planologisch van aard. Er is geen onderzoek gebeurd naar de eigendomsstructuur, mogelijke vrijstellingen of uitzonderingsgronden.

Op basis van de vergelijking van de bestemmingen van het gewestplan en de bestemmingen in het voorliggende RUP komen geen gedeeltes in aanmerking voor planbaten, noch voor planschade als kapitaalschade of gebruikerschade.


!8

overstromingsgevoelige gebieden

niet overstromingsgevoelig

effectief overstromingsgevoelig

mogelijk overstromingsgevoelig

waterlopen

bevaarbare waterlopen

beek categorie 1

beek categorie 2

beek categorie 3

niet-gecatalogeerde beek

fi guur 15: Watertoets

Legende

Schaal 1:12.500

www.leiedal.beintergemeentelijke samenwerkingprojectontwikkelingstreekontwikkeling

bedrijventerreinen

stedenbouw

milieu

informatie- en communicatietechnologie

mobiliteit

herbestemmingsprojecten

Deerlijk RUP 9-1 Historische hoeve Wittenberghof · 2015-10-21 · 4 gemeente Deerlijk, ontwerp -...

Documents

Transcript of Deerlijk RUP 9-1 Historische hoeve Wittenberghof · 2015-10-21 · 4 gemeente Deerlijk, ontwerp -...