De Verkoopversneller
7
De Verkoopversneller De door Rochdale, Patrimonium en AWV in voorbereiding zijnde Verkoopversneller is een hypotheek met een renteloos en aflossingsvrij deel. Het betreft een financieringsconstructie waardoor iedereen met een modaal salaris zijn huurwoning kan kopen, mits hij niet in aanmerking komt voor individuele huursubsidie. Uitgangspunt in dit product is niet de woning, maar de klant. Rekenvoorbeeld : Stel de klant heeft een modaal inkomen van € 20.000. Dan mag hij € 80.000 lenen (volgens NHG-normen 4 x modaal). Als de waarde van een corporatiewoning € 100.000 is, dan komt hij niet in aanmerking voor het kopen van deze woning. Tenzij hij gebruik maakt van de Verkoopversneller. Het nu niet te financieren deel van € 20.000 wordt aflossingsvrij en renteloos ter beschikking gesteld. Hoe groot dit aflossingsvrije deel mag zijn, wordt bepaald in de uitwerking van de voorwaarden. De corporatie betaalt de rente over het renteloze aflossingsvrije deel, maar beschikt wel over het totale bedrag. Periodiek vindt er een inkomenstoets plaats. Bij stijging van het inkomen wordt een deel van de renteloze lening rentedragend. Gemiddeld zullen de rentebetalingen door de corporatie al na tien jaar ophouden. Er wordt dus geen korting op de verkoopprijs verleend. Dit product ligt ter goedkeuring bij het ministerie van VROM. Korting aan de zittende huurder De AWV wil naast de Verkoopversneller nog enkele verkoopbevorderende maatregelen nemen. Zo wil AWV in ieder geval tien procent korting geven aan zittende huurders. Daarnaast heeft men het Fair Value-model van het ministerie van VROM in onderzoek. Het is echter nog onzeker of men hier in de praktijk mee aan de slag gaat. Verkoop V.O.N. Bij De Key kan de koper kiezen tussen meerdere vormen van verkoop onder voorwaarden. Een vorm die eigenlijk geen verkoop onder voorwaarde kan worden genoemd, maar zeker het vermelden waard, is dat de Key de woning vrij op naam (v.o.n.) te koop verschenen in de nieuwsbrief van 24 juni 2003
Transcript of De Verkoopversneller
5/10/2018 De Verkoopversneller - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/de-verkoopversneller 1/7
De Verkoopversneller
De door Rochdale, Patrimonium en AWV in
voorbereiding zijnde Verkoopversneller is een
hypotheek met een renteloos en aflossingsvrij deel.Het betreft een financieringsconstructie waardoor
iedereen met een modaal salaris zijn huurwoning kan
kopen, mits hij niet in aanmerking komt voor
individuele huursubsidie. Uitgangspunt in dit product
is niet de woning, maar de klant.
Rekenvoorbeeld : Stel de klant heeft een modaal
inkomen van € 20.000. Dan mag hij € 80.000 lenen
(volgens NHG-normen 4 x modaal). Als de waarde
van een corporatiewoning € 100.000 is, dan komt hij
niet in aanmerking voor het kopen van deze woning.Tenzij hij gebruik maakt van de Verkoopversneller.
Het nu niet te financieren deel van € 20.000 wordt
aflossingsvrij en renteloos ter beschikking gesteld.
Hoe groot dit aflossingsvrije deel mag zijn, wordt
bepaald in de uitwerking van de voorwaarden. De
corporatie betaalt de rente over het renteloze
aflossingsvrije deel, maar beschikt wel over het
totale bedrag. Periodiek vindt er een inkomenstoets
plaats. Bij stijging van het inkomen wordt een deel
van de renteloze lening rentedragend. Gemiddeld
zullen de rentebetalingen door de corporatie al na
tien jaar ophouden. Er wordt dus geen korting op de
verkoopprijs verleend. Dit product ligt ter
goedkeuring bij het ministerie van VROM.
Korting aan de zittende huurder
De AWV wil naast de Verkoopversneller nog enkele
verkoopbevorderende maatregelen nemen. Zo wil
AWV in ieder geval tien procent korting geven aan
zittende huurders. Daarnaast heeft men het Fair Value-model van het ministerie van VROM in
onderzoek. Het is echter nog onzeker of men hier in
de praktijk mee aan de slag gaat.
Verkoop V.O.N.
Bij De Key kan de koper kiezen tussen meerdere
vormen van verkoop onder voorwaarden. Een vorm
die eigenlijk geen verkoop onder voorwaarde kan
worden genoemd, maar zeker het vermelden waard,
is dat de Key de woning vrij op naam (v.o.n.) te koop
verschenen in de
nieuwsbrief van 24 juni
2003
5/10/2018 De Verkoopversneller - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/de-verkoopversneller 2/7
aanbiedt en de koper de kosten koper (k.k.) dus niet
hoeft te betalen.
Rekenvoorbeeld : Bij aankoop van een bestaande
woning moet een koper altijd rekening houden met
verwervingskosten van 11,5% van de koopsom (o.a.
voor notaris en belasting). Bij verkoop v.o.n. is dit
percentage circa 4%. De Key neemt het restant van
de verwervingskosten voor haar rekening. Dit komt
overeen met circa 7.5% van de koopsom.
Verkoop via gedeeld eigendom
Bij de Key worden woningen voor 75% verkocht
waarbij De Key 25% van het aandeel in eigendomhoudt. De koper kan desgewenst het resterende deel
in een later stadium kopen voor de dan geldende
marktwaarde. Dit wordt geregeld in een koopoptie.
Een aantal gebruik- en beschikkingsbevoegdheden
wordt zodanig overeengekomen dat gedurende de
periode van gemeenschap van eigendom de koper
voor 100% verantwoordelijk is voor de uitgaven ten
behoeve van de gemeenschap. Zo is de koper
bevoegd tot het gebruik van de zaak en tot het
verrichten van daden van beheer en
beschikkingsbevoegd over de gehele zaak. Uitgaven
ten behoeve van de gemeenschap en vruchten en
schulden ervan zijn voor rekening van de koper. De
koper dient garant te staan voor een goed onderhoud
en voldoende verzekering. Doorverkoop van de
woning dient marktconform te geschieden waarbij de
aandelen in de gemeenschap niet afzonderlijk van
elkaar overdraagbaar zijn.
Gedeeld eigendom is te zien als een variant op mve
(wat is dat??). De Key toucheert bij verkoop alsnog25% van de dan geldende marktprijs. Dit kan zowel
positief als negatief uitpakken. De variant is
aantrekkelijk voor een koper die leent wat het
inkomen op een bepaald moment toelaat. Bij
verkoop kan er profijt zijn van waardestijging en bij
waardedaling is het verlies lager dan bij volledig
eigendom.
Verkoop via uitgestelde betaling
De verkoop via uitgestelde betaling is ontwikkeld in
5/10/2018 De Verkoopversneller - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/de-verkoopversneller 3/7
een samenwerking tussen de Key en een bank. De
hypotheek kent twee delen: een lening waarover
rente en aflossing wordt betaald en een
aflossingsvrije lening van 25% van de totale lening,
met een maximum van € 45.000 waarover de koper
de eerste tien jaren geen rente betaalt. Na tien jaar
begint de koper rente over deze lening te betalen en
vanaf vijftien jaar na aankoop volgt een vorm van
aflossing.
Deze variant kan aantrekkelijk zijn voor kopers met
een inkomensperspectief zodat men meer durft te
lenen dan wat het inkomen op dat moment toelaat.
Vertrouwen in een ingeschatte waardestijging van de
woning zou hier bepalend voor de keuze kunnen zijn.De keus is aan de koper.
Verkoop via de wet BEW (Bevordering Eigen
Woningbezit)
De Key geeft een extra korting aan zittende huurders
die een koopsubsidie via de wet BEW hebben
gekregen. De hoogte van de koopsubsidie hangt af
van de koopprijs in relatie tot het inkomen. Hieraan
is een maximaal te lenen bedrag gekoppeld. Het
verschil tussen dit bedrag en de koopprijs (maximum € 110.267) geeft De Key als extra korting. Bij
doorverkoop van de woning moet dit kortingsbedrag
worden terugbetaald. De wet bepaalt dat bij
doorverkoop binnen dertig jaar men recht heeft op
10% korting. Door de verkoop v.o.n krijgt men al
7,5% korting. De resterende 2,5% wordt afgetrokken
van het terug te betalen bedrag, gecorrigeerd met het
inflatiecijfer. De regeling kent een hoog individueel
karakter. Zittende huurders die aan de criteria van de
wet BEW voldoen kunnen rekenen op een
maatwerkbehandeling.
Rekenvoorbeeld : een alleenstaande met een
belastbaar jaarinkomen van € 16.395,- over 2001 wil
zijn woning die getaxeerd is op € 105.000,- kopen.
Met dat inkomen kan men een maximale
hypothecaire lening krijgen van € 90.707,- bij een
koopsubsidie van € 91,- per maand. De koop lijkt
niet realiseerbaar. De extra korting van De Key
bedraagt in dat geval € 105.000,- minus € 90.707,- =
€ 14.293,-.
5/10/2018 De Verkoopversneller - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/de-verkoopversneller 4/7
Wordt de woning binnen dertig jaar verkocht dan
moet terugbetaald worden: € 14.293,- minus
(€105.000,- x 2.5%) = € 11.668,-.
Bruidsschat aan VvE
In het verleden is het meerdere malen voorgekomen
dat De Key een bruidsschat meegaf aan een
Vereniging van Eigenaren (VvE). De Key bekeek bij
die complexen de technische meerjarenplanning over
25 jaren in plaats van 15 jaren. Het venijn,
bijvoorbeeld betonrot, komt bijvoorbeeld pas na 22
jaar in beeld. De reservering ‘onderhoud’ van de
VvE zou leiden tot een onacceptabel hoge bijdrage in
de servicekosten vandaar dat gekozen is voor een bruidsschat.
Op dit moment is een meer gestructureerde
uitwerking van het principe van de bruidsschat in
onderzoek. Per verkoopcomplex wordt het
woningtype en de daarbij behorende reële
onderhoudsnorm bepaald. Wanneer de voor de
technische meerjarenplanning benodigde bijdrage
per eenheid per jaar hoger is dan de reële
onderhoudsnorm van het woningtype, wordt de
bijdrage “afgetopt” op een bepaald bedrag of het
hogere normbedrag. De benodigde dotatie die hieruit
voortkomt moet door de koper tot een bepaald
maximum zelf worden ingebracht. Het restant komt
van De Key als bruidsschat.
Koopzeker
Koopzeker wordt ontwikkeld door de Alliantie (De
Dageraad) met enkele andere corporaties
(Woonbron-Maasoevers, Woondrecht, Saenwonen),maar wordt nog niet toegepast. De essentie is dat de
woning wordt verkocht met een korting die kan
oplopen tot 25 à 30% van de marktwaarde.
De koper heeft bij voorgenomen verkoop een
aanbiedingsplicht aan de corporatie, de corporatie
geeft een terugkoopgarantie. De terugkoopprijs
voldoet aan de fiscale regels (koper heeft tenminste
50% aandeel in de waardeontwikkeling) en aan MG
2002-6, waarin regels zijn gesteld voor deverhouding tussen korting en waardeaandeel. De
5/10/2018 De Verkoopversneller - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/de-verkoopversneller 5/7
waarde van eigen investeringen van de koper wordt
hiervan uitgezonderd; deze komt voor 100% aan hem
ten goede (maar deze waarde kan ook negatief zijn).
Omdat de prijsvorming uitsluitend gebaseerd is op
taxatie gelden hiervoor nauwkeurige instructies en
een geschillenregeling. Via de VvE houdt de
corporatie greep op de het onderhoud benodigd voor
behoud van de basiskwaliteit. Voldoet de VvE hier
niet aan, dan heeft de corporatie
“aanschrijfbevoegdheid”. De corporatie wijst de
eerste bestuurder aan en er geldt een zware
procedure voor de vervanging van de bestuurder. De
achtergrond hiervan is dat de corporatie de kopers
hiermee een waarborg op de onderhoudskwaliteit bezorgt en zichzelf beschermt tegen de risico’s bij
terugkoop.
Starterslening
De Starterslening is een product van het
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse
gemeenten (SVn). De Starterslening is inmiddels
operationeel bij De Alliantie (De Dageraad), maar
nog niet in Amsterdam. De Starterslening wordt
verstrekt door het SVn uit een fonds dat wordt
gevuld met middelen die ingebracht worden door de
partij die de lening toekent (bijvoorbeeld de
corporatie). De inbreng in het fonds geldt als lening
aan het SVn. SVn toetst in hoeverre het huishouden
in staat is op eigen kracht een financiering aan te
trekken. Hierbij geldt als uitgangspunt de NHG-
tabel. Aan de hand van de uitkomst van de toets
wordt de hoogte van de Starterslening vastgesteld,
met inachtneming van het door de corporatie
vastgestelde maximumbedrag. De koper trekt voor het restant een reguliere hypothecaire lening aan. Op
beide leningdelen tezamen kan de Nationale
Hypotheek Garantie worden verkregen. De
Starterslening is bij aanvang renteloos en
aflossingsvrij. Na 3, 6, 10 en 15 jaar vindt een
hertoets plaats, waarbij afhankelijk van de
inkomensontwikkeling de rente wordt aangepast,
zomogelijk naar een marktconform niveau, en de
aflossing gaat lopen. Indien mogelijk wordt de
gehele Starterslening binnen een reguliere looptijd
van 30 jaar afgelost. Bij verkoop van de woning
5/10/2018 De Verkoopversneller - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/de-verkoopversneller 6/7
wordt het bedrag ineens afgelost.
Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH)
Het doel van de Amsterdamse Middensegment
Hypotheek is om nieuwbouwkoopwoningen
bereikbaar te maken voor Amsterdamse huishoudens
met een middeninkomen. Het betreft een door de
gemeente beschikbaar gestelde aflossingsvrije en
nagenoeg renteloze lening van maximaal € 68.000,-
binnen het totaalbedrag van de hypotheek. Hierdoor
kunnen huishoudens met een middeninkomen een
duurdere woning kopen dan waarvoor zij in
aanmerking zouden komen volgens de normen van
de Nationale Hypotheek Garantie.
Corporaties vinden het een nuttige regeling, maar
wijzen op de keerzijde van de constructie. Het blijkt
niet altijd eenvoudig om huishoudens te vinden die
voldoen aan de bij het AMH-label horende criteria.
Toetsing aan de criteria kost bovendien veel tijd en
leidt dikwijls tot het afketsen van de koop.
Bovendien zijn er op de Amsterdamse woningmarkt
huishoudens die een dergelijke woning wel graag
willen kopen, maar die niet aan de AMH-criteria
voldoen. In een meer ontspannen markt, waar je blijmoet zijn met iedere koper, willen corporaties de
woning graag zonder belemmeringen verkopen.
Vijf boxen regels
De 'Vijf boxen regels' zijn afspraken die kunnen
worden gemaakt voor herstructureringsgebieden. De
afspraak houdt in dat woningen die in een gebied
worden opgeleverd in een bepaalde rangorde worden
aangeboden aan huishoudens die bij stedelijkevernieuwing zijn betrokken. De 'Vijf boxen regels'
worden in de praktijk al toegepast in Amsterdam
Zuidoost.
De corporaties hebben bij deze constructie
vergelijkbare bedenkingen als bij het AMH-label. Ze
hebben een positief effect in een goed
functionerende, enigszins gespannen markt. Echter,
als de markt ontspant hebben de regels een nadelig
effect. De praktijk in een ontspannen markt is dat
ontwikkelaars veel moeite moeten doen omwoningen überhaupt aan de man te brengen en dat
5/10/2018 De Verkoopversneller - slidepdf.com
http://slidepdf.com/reader/full/de-verkoopversneller 7/7
belemmeringen de productie vertragen.
Dit is een uitgave van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. © 2008.
Op dit werk is de Creative Commons Licentie van toepassing.
Deze site is ontwikkeld door Zukke Spijkers BV
