De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

57
De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW

Transcript of De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Page 1: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

De sociale huisvesting in beweging

Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW

Page 2: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 2 • 21 juni 2007

inleiding (1)

Markt-dimensie

Sociale doelstelling

vastgoed

woning

• sociale huisvesters opereren binnen de spanning tussen ‘vastgoed’ en ‘woning’

• permanent moeten ze afwegingen en keuzes maken tussen financiële haalbaarheid (marktdimensie) en betaalbaarheid (sociale dimensie)

Page 3: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 3 • 21 juni 2007

inleiding (2)

• deze spanning tussen ‘vastgoed’ en ‘woning’ vinden we bij alle Europese sociale huisvesters terug, en niet in het minst binnen de Europese Unie zelf:

Europese Commissie, DG Interne Markt: · geen staatssteun, geen concurrentievervalsing, geen marktverstoring

Europees Parlement & (deels?) Ministerraad: · woonbeleid is geen communautaire materie, subsidiariteit, aanpassing dienstenrichtlijn, sociale diensten van algemeen economisch belang

Markt-dimensie

Sociale doelstelling

vastgoed

woning

Page 4: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 4 • 21 juni 2007

inleiding (3)

• maar deze spanning is geen geïsoleerd gegeven

• want ze situeert zich in een complexe sociale, economische én politieke omgeving die bovendien ook zelf in volle verandering is

Economisch

Sociaal Politiek

Markt-dimensie

Sociale doelstelling

vastgoed

woning

schema uit Jouko Heino,VVO-Finland & Cecodhas Observatory - Managing social rental housing - Thessaloniki - 8 november 2006

Page 5: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 5 • 21 juni 2007

inleiding (4)

• Politiek–regionalisering, decentralisering–verhoogd democratisch toezicht–publieke verantwoording

• Economisch–privatisering–afbouw subsidies–marktwerking, ook voor (sociale) diensten–concurrentie sterker laten spelen–globalisering

• Sociaal–demografisch: veroudering, immigratie–gezinssamenstelling: verdunning, patchwork families–veranderingen in levensstijl

Economisch

Sociaal Politiek

Markt-dimensie

Sociale doelstelling

vastgoed

woning

Page 6: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 6 • 21 juni 2007

inleiding (5)

de thema’s waarbij ik in deze uiteenzetting wil stilstaan, zijn bijgevolg

a. de groei in de spanning tussen vastgoed en woning

en de weerslag daarvan op

b. de externe politieke beleidskeuzes die de sociale huisvesters ondergaan

c. de interne beleidskeuzes inzake beheer en management, waar de sociale huisvesters zelf keuzes (moeten) maken

Page 7: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 7 • 21 juni 2007

1. de prijsevolutie van bestaande woningen

2. de prijsevolutie van nieuwe woningen

3. de spanning tussen inkomen en woonkost

4. tussenbesluit

a. de spanning tussen vastgoed en woning

Page 8: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 8 • 21 juni 2007

KBC in De Tijd - 13 juni 2007 + eigen berekeningen

jaarevolutie woningprijzen 1980-2006 & periodegemiddelden

a. de spanning tussen vastgoed en woning1. bestaande woningen (1)

-10

-5

0

5

10

15

20

80 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06

3 jaar / 13,5% 7 jaar / 9,5%27 jaar / 6%

Page 9: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 9 • 21 juni 2007

evolutie prijsindex kleine en middelgrote woningen 1988-2006

STADIM - Philippe Janssens - Jaarvergadering VMSW - 8 juni 2007

a. de spanning tussen vastgoed en woning1. bestaande woningen (2)

0

100

200

300

400

500

600

700

1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006

D10 Q25 Gemiddelde prijs Q75 D90

Page 10: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 10 • 21 juni 2007

evolutie ABEX en VMSW-kostprijsnorm 1996-2007

Kennisbeheer VMSW

a. de spanning tussen vastgoed en woning2. nieuwbouw woningen (1)

95

100

105

110

115

120

125

130

135

140

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Evolutie ABEX Evolutie kostprijsnorm VMSW

Page 11: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 11 • 21 juni 2007

a. de spanning tussen vastgoed en woning2. nieuwbouw woningen (2)

Kennisbeheer VMSW

VMSW-projecten t.o.v. kostprijsnorm 1996-2007

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

1/01/1995 15/05/1996 27/09/1997 9/02/1999 23/06/2000 5/11/2001 20/03/2003 1/08/2004 14/12/2005 28/04/2007

Page 12: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 12 • 21 juni 2007

evolutie gemiddelde woonquote 1976-2005

Kristof Heylen & Sien Winters - studiedag Steunpunt Ruimte & Wonen - 9 maart 2007

a. de spanning tussen vastgoed en woning3. inkomen en woonkost (1)

0

5

10

15

20

25

30

35

1976 1985 1992 1995 1997 1999 2002 2005

Alle huishoudens Afbet. eigenaars Sociale huurders

Private huurders Lineair (Private huurders) Lineair (Sociale huurders)

Page 13: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 13 • 21 juni 2007

verklaring woonquote / inkomen vs. naakte woonkost 1976-2005

Kristof Heylen & Sien Winters - studiedag Steunpunt Ruimte & Wonen - 9 maart 2007

a. de spanning tussen vastgoed en woning3. inkomen en woonkost (2)

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1976 1985 1992 1997 2005

Inkomen afbet. eigenaar Inkomen huurder Afbetaling Huur

Page 14: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 14 • 21 juni 2007

• druk op woningzoekenden (en -hebbenden) neemt enorm toe

• de omgeving, de samenleving kijkt uit naar een antwoord

• dit alles heeft zijn weerslag op sociale huisvesters én op de politieke beleidsverantwoordelijken: men moet keuzes maken –de keuzes van het beleid (externe keuzes) bepalen de werkruimte voor de SHM’s

–de keuzes van de SHM (interne keuzes) bepalen de kwaliteit van de invulling van het beleid

a. de spanning tussen vastgoed en woning4. tussenbesluit

Page 15: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 15 • 21 juni 2007

b. de externe beleidskeuzes

1. volkshuisvesting of sociale (huur-)huisvesting?

2. sociale huisvesting of sociaal woonbeleid?

3. object of subject centraal?

4. centraal of lokaal aangestuurd?

5. wonen of ruimtelijke ordening centraal?

Page 16: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 16 • 21 juni 2007

b. de externe beleidskeuzes1. volkshuisvesting of sociale huur-huisvesting? (1)

• reeds jarenlange discussie in Vlaanderen, cfr. inkomensgrenzen

• realiteit in Vlaanderen, met 6% van het woningbestand is sociale huisvesting – resultaat van naoorlogs beleid

• beeld van Europa geeft een enorme verscheidenheid aan

Page 17: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 17 • 21 juni 2007

Jouko Heino,VVO-Finland & Cecodhas Observatory - Managing social rental housing - Thessaloniki - 8 november 2006

kenmerken van de sociale huisvestingssector in de Europese

landen

b. de externe beleidskeuzes1. volkshuisvesting of sociale huur-huisvesting? (2)

DuitslandSpanjeBelgiëIerlandPortugalHongarijeEstland

DuitslandItaliëBelgië

GriekenlandGH Luxemburg

< 12 %

FrankrijkFrankrijkFinlandTsjechië

Denemarken Finland

12% - 19%

Groot-BrittanniëOostenrijkPolen

ZwedenNederlandOostenrijk

> = 20%> 12 %

HulpbehoevendenWerknemers

GerichtUniverseelToekenningcriteria .

Grootte v/d sector

DuitslandSpanjeBelgiëIerlandPortugalHongarijeEstland

DuitslandItaliëBelgië

GriekenlandGH Luxemburg

< 12 %

FrankrijkFrankrijkFinlandTsjechië

Denemarken Finland

12% - 19%

Groot-BrittanniëOostenrijkPolen

ZwedenNederlandOostenrijk

> = 20%> 12 %

HulpbehoevendenWerknemers

GerichtUniverseelToekenningcriteria .

Grootte v/d sector

Page 18: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 18 • 21 juni 2007

• maar dit zeer divers Europees beeld tendeert, onder invloed van de Commissie, (onweerstaanbaar?) naar sociale huisvesting:–cfr. Nelie Kroes en Nederland (… Zweden, Vlaanderen)–cfr. gescheiden boekhouding voor ‘marktoperaties’–cfr. marktwerking voor volkshuisvesting

b. de externe beleidskeuzes1. volkshuisvesting of sociale huur-huisvesting? (3)

Page 19: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 19 • 21 juni 2007

• sociale huisvesting (i.p.v. volkshuisvesting) neemt niet weg dat het Vlaams beleid, naast sociale huur, ook aandacht heeft voor:–gesocialiseerde huur via SVK’s–sociale koop via SHM’s en VWF–gewaarborgde koop via KM’s–waarborgregeling voor hypothecaire ontleners –saneringspremies met ruimere doelgroep–fiscaal federaal (energie-)beleid voor allen–lokaal ondersteuningsbeleid provincies en gemeenten

b. de externe beleidskeuzes2. sociale huisvesting of sociaal woonbeleid (1)

Page 20: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 20 • 21 juni 2007

• gelukkig dus geen institutionele afgrenzing bij sociale huurhuisvesting

• woonproblemen zijn niet alleen zeer divers maar de betaalbaarheids-vraag raakt steeds meer en meer mensen, ook eigenaars

• une politique des pauvres = une pauvre politique

b. de externe beleidskeuzes2. sociale huisvesting of sociaal woonbeleid (2)

Page 21: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 21 • 21 juni 2007

• gesubsidieerde woning of wonen door een gesubsidieerde?• niet onbelangrijk want deze keuze bepaalt sterk het soort

huisvestingsbeleid dat gevoerd wordt

gesubsidieerde woning (VL)

sociale huisvesting afgezonderde markt

lage fin. overheidsinterventiespec. reglementering

subsidie woningvragendevolkshuisvesting

globale gereglementeerde markt

hoge fin. overheidsinterventie

geen spec. reglementering

b. de externe beleidskeuzes3. object of subject centraal? (1)

Page 22: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 22 • 21 juni 2007

• in Vlaanderen is er de aanpak via objectsubsidie

• wel evolutie naar een zekere combinatie onder druk van (on-)draagbaarheid van het systeem voor de actoren–NFS2 = objectsubsidie + subjectgebaseerde actorsubsidie–echte huursubsidie (slechts) in (zeer) beperkt aantal gevallen

• maar echt fundamenteel omkeren van de politieke keuze is m.i. niet haalbaar (betaalbaar)

b. de externe beleidskeuzes3. object of subject centraal? (2)

Page 23: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 23 • 21 juni 2007

• vroeger exclusief centraal (federaal, later regionaal) gefinancierd, gereglementeerd én gestuurd

• initiatiefrecht van de actoren bleef beperkt tot –doen of niet doen–keuze van de locatie

• VWC zette (1995) gemeente als lokale regisseur voorop

• in Europa globaal een grotere verantwoordelijkheid bij actoren• trend naar meer decentrale aanpak zet zich door in Europa

–overdracht patrimonium staat lokale besturen (Portugal 1999)–overdracht integrale woonbevoegdheid Bund Länder (Duitsland 2006)

b. de externe beleidskeuzes4. centraal of lokaal aangestuurd? (1)

Page 24: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 24 • 21 juni 2007

• ook al zet VWC de gemeente als lokale regisseur voorop–is de realiteit (vooralsnog) anders–liggen de noodzakelijke competenties niet steeds bij gemeente

• nieuwe programmatiemethode uit BBB voorziet wel in voorafgaande insteek van gemeenten (lokaal woonplan) en (deels) ruimte voor lokale prioriteitlegging (kaderbesluit)

• vrije beleidsruimte voor Vlaamse actoren blijft zeer beperkt:–concept verantwoordelijkheid binnen geobjectiveerde financieringsnormen

–maar kaderbesluit “objectiveert” huurprijs (maar is imperatief en laat geen ruimte voor SHM)

b. de externe beleidskeuzes4. centraal of lokaal aangestuurd? (2)

Page 25: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 25 • 21 juni 2007

GIS en Kennisbeheer VMSW

b. de externe beleidskeuzes4. centraal of lokaal aangestuurd? (3)

aantal sociale huurwoningen per arrondissement begin 2007

Page 26: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 26 • 21 juni 2007

b. de externe beleidskeuzes4. centraal of lokaal aangestuurd? (4)

Kristof Heylen & Sien Winters - studiedag Steunpunt Ruimte & Wonen - 9 maart 2007 + berekeningen Kennisbeheer VMSW en presentatie GIS VMSW

% aandeel doelgroep sociaal huren / bevolking per arrondissement

begin 2007

Page 27: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 27 • 21 juni 2007

b. de externe beleidskeuzes4. centraal of lokaal aangestuurd? (5)

Kristof Heylen & Sien Winters - studiedag Steunpunt Ruimte & Wonen - 9 maart 2007 + gegevens en berekeningen Kennisbeheer VMSW en presentatie GIS VMSW

dekkingsgraad sociale huurwoningen / doelgroep per arrondissement

(def 2 steunpunt R&W) gecombineerd met grootte huur-SHM’s (begin

2007)

Page 28: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 28 • 21 juni 2007

b. de externe beleidskeuzes4. centraal of lokaal aangestuurd? (6)

• zonder centrale aansturing –komen we nooit tot een correcte spreiding van de sociale huurwoningen i.f.v. de rechthebbenden

–blijft de problematiek van de stadsrand onopgelost

• vraag is dus niet of maar wel hoe de centrale aansturing plaatsvindt:–sensibiliserend–ondersteunend–belonend–verplichtend–sanctionerend

• dit wordt m.i. dé vraag in de nieuwe programmatiemethodiek

Page 29: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 29 • 21 juni 2007

b. de externe beleidskeuzes5. betaalbaar wonen of ruimtelijke ordening centraal? (1)

• de voorbije jaren ingrijpende verschuivingen in RO-beleid:–woonuitbreidingsgebieden: van gereserveerd voor de overheid in het kader van ‘een sociaal woonbeleid’ ‘een woonbeleid’ een zuiver RO-beleid

–van ruimtelijke maatregelen die focussen op ‘actoren voor een wett. gedefinieerde doelgroep’ ‘kenmerken van de woning i.f.v. mogelijkheden van de doelgroep’

–van ‘subject’ naar ‘object’

• in Vlaanderen, waar het grondbezit sterk gespreid is, kent het RO-beleid geen echte hiërarchie van belangen, laat staan van initiatiefnemers: in het Vlaamse RO-beleid is de overheid een rechtsonderhorige zoals een andere

Page 30: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 30 • 21 juni 2007

b. de externe beleidskeuzes5. betaalbaar wonen of ruimtelijke ordening centraal? (2)

• de (lokale) overheid heeft nochtans de mogelijkheid gecreëerd (gekregen) om middelen gericht in te zetten in kader van een echt grond- en pandenbeleid om zo ruimte te verwerven/ontsluiten voor sociale huisvesting: de Autonome Gemeentebedrijven (AGB’s) (en de grondregies)

• door een gericht optreden kan door AGB’s een maatschappelijke meerwaarde gerealiseerd worden die kadert binnen en uitvoering geeft aan een lokaal vastgelegde visie op gewenste ruimtelijke ordening en ontwikkeling

• dit betekent m.i. ook dat als een lokaal bestuur een SHM mee wil inschakelen in haar ROntwikkelingsbeleid (bv. via voorbeeld- of

signaalfunctie) zij de meerkost moet compenseren

Page 31: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 31 • 21 juni 2007

c. de interne beleidskeuzes

1. klein of groot?

2. zuiver of gemengd?

3. eigen werkgebied of concurrentie?

4. bouwen of beheren?

5. alleen verhuren of meer?

6. betaalbare woning of betaalbaar wonen?

7. interne controle of extern toezicht?

Page 32: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 32 • 21 juni 2007

c. de interne beleidskeuzes

VOORAF

de echt vrije ruimte voor het maken van deze keuzes is beperkt

maar toch, meestal zijn er

hetzij (nog maar?) beleidsoriëntaties

hetzij beleidsopties met (een zekere?) vrijheid van invulling

ze laten in alle geval (momenteel?) toe hét (een?) verschil te maken

Page 33: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 33 • 21 juni 2007

• de juiste vraag? … neen … en toch … te combineren met … blijft zeer relevant

• beweging van schaalvergroting is gestart na oprichting VHM (rapport Guns, maatregelen Waltniel)

• beweging zet zich (stilletjes) verdergemiddeld patrimonium 2000: 1150 woningen 2006: 1480 woningen

c. de interne beleidskeuzes1. klein of groot? (1)

Page 34: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 34 • 21 juni 2007

c. de interne beleidskeuzes1. klein of groot? (2)

GIS en Kennisbeheer VMSW

aantal huurwoningen per SHM begin 2007

Page 35: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 35 • 21 juni 2007

Kennisbeheer VMSW + eigen berekeningen

c. de interne beleidskeuzes1. klein of groot? (3)

sectorevolutie aantal sociale huurwoningen en sh-woningen/SHM

1996-nu

100.000

105.000

110.000

115.000

120.000

125.000

130.000

135.000

140.000

96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 nu

aa

nta

l h

uu

rwo

nin

ge

n

1100

1150

1200

1250

1300

1350

1400

1450

1500

hu

urw

on

ing

en

pe

r s

hm

w oningen index 114

w on/shm index 129

Page 36: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 36 • 21 juni 2007

• toename schaalgrootte = 30% op 10 jaar = gecombineerd resultaat–voor de helft ten gevolge van nieuwbouw (- verkopen)–voor de helft ten gevolge van fusies

• hoe dan ook, nog steeds–15 met minder dan 500 huurwoningen –24 met minder dan 1000 huurwoningen

c. de interne beleidskeuzes1. klein of groot? (4)

Page 37: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 37 • 21 juni 2007

• de meerwaarde van gecombineerde huur-koop-projecten is reëel

• in relatie tot gemeenten:–soms louter psychologisch–soms ook dé hefboom om een project te realiseren

• in relatie tot gemeente en samenleving:–verhoogd draagvlak voor sociaal wonen

c. de interne beleidskeuzes2. zuiver of gemengd? (1)

Page 38: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 38 • 21 juni 2007

c. de interne beleidskeuzes2. zuiver of gemengd? (2)

GIS en Kennisbeheer VMSW

Spreiding en aard van de SHM’s medio 2007

Page 39: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 39 • 21 juni 2007

• aantal gemengde maatschappijen neemt toe–1996: 1–nu: 10 (+2 = 12)

• aantal zuivere koopmaatschappijen neemt af–1996: 23–nu: 13 (-2 = 11)

• evolutie verschillend Westen – Oosten (O+W-VL + Br vs. Ant + Limb)

• gecombineerd te bekijken met schaalgrootte (vorig punt)

• gemengde maatschappijen staan alleszins sterker in lokaal overleg want vormen één aanspreekpunt voor ruimer aanbod

c. de interne beleidskeuzes2. zuiver of gemengd? (3)

Page 40: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 40 • 21 juni 2007

• tot nog niet zo lang geleden: –afgebakende en (liefst) uniek toegewezen werkgebieden–ideeën rond uitwisseling patrimonium (obstakel registratie opgelost)

• concurrentie invoeren is controversieel:–onderling opbod (verwerven gronden) en ‘bezig met zichzelf’–uniek aanspreekpunt voor gemeenten verdwijnt–leidt (mogelijkerwijze?) tot (partij-)politieke keuzes

• maar –in sommige gemeenten gebeurt niets–sommige SHM’s hebben een zeer lage activiteitsgraad

c. de interne beleidskeuzes3. eigen werkgebied of concurrentie? (1)

Page 41: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 41 • 21 juni 2007

c. de interne beleidskeuzes3. eigen werkgebied of concurrentie? (2)

GIS en Kennisbeheer VMSW

gemeenten zonder bijkomende sociale huurwoningen 1997-2006

Page 42: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 42 • 21 juni 2007

GIS en Kennisbeheer VMSW

c. de interne beleidskeuzes3. eigen werkgebied of concurrentie? (3)

aangroei huurpatrimonium per SHM 2002-2006

Page 43: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 43 • 21 juni 2007

databeheer afdeling projecten VMSW

evolutie budgetten en vastleggingen op IP-VMSW 2002-2007

c. de interne beleidskeuzes3. eigen werkgebied of concurrentie? (4)

0

50

100

150

200

250

300

VASTLEGGINGEN BUDGETTEN

Lineair (VASTLEGGINGEN) Lineair (BUDGETTEN)

VASTLEGGINGEN 180 218 107 249 185

BUDGETTEN 224 227 231 234 238

2002 2203 2004 2005 2006 2007

Page 44: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 44 • 21 juni 2007

• zwakke activiteit (om welke reden ook) en niet realiseren van investeringsbudget verplicht na te denken over concurrentie

• aanleiding vormen ook:–gevolgen van fusies (vnl. huur en koop) op werkgebieden–vragen n.a.v. aanbieding voorkooprecht door grondenbank-VLM

• tegelijk is er de (vooralsnog beperkte) concurrentie-realiteit van–gemeenten en OCMW’s via SBR–PPS op initiatief van overheid–CBO op initiatief van VHM/VMSW

• en de vraag om ‘te mogen concurreren’ van private initiatiefnemers

c. de interne beleidskeuzes3. eigen werkgebied of concurrentie? (5)

Page 45: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 45 • 21 juni 2007

databeheer afdeling projecten en kennisbeheer VMSW

aandeel IP, SBR-SHM, marktlening, eigen middelen, SBR-nietSHM, CBO

en PPS in globaal per jaar vastgelegde middelen 2002-2006

c. de interne beleidskeuzes3. eigen werkgebied of concurrentie? (6)

0 50.000.000 100.000.000 150.000.000 200.000.000 250.000.000 300.000.000 350.000.000 400.000.000 450.000.000

2002

2003

2004

2005

2006

IP eng SBR-SHM marktconforme lening eigen middelen SBR-nietSHM CBO PPS

Page 46: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 46 • 21 juni 2007

• eigenlijk zou de opdracht moeten zijn: bouwen én beheren

• maar financiële situatie van sommige SHM’s noopt tot voorzichtigheid inzake nieuwbouw:–sterke investeringen in een nabij verleden (o.m. Domus Flandria)

–niet sluitend karakter van actueel NFS1

• tegelijk verplicht staat van patrimonium sommige SHM’s om hierop (quasi) exclusief te focussen na jaren immobilisme

• want (als globaal beeld van de volledige sector) moeten we vaststellen dat de jaarlijkse renovatie-inspanning te klein is i.f.v. patrimonium

c. de interne beleidskeuzes4. bouwen of beheren? (1)

Page 47: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 47 • 21 juni 2007

c. de interne beleidskeuzes4. bouwen of beheren? (2)

GIS en Kennisbeheer VMSW

opgeleverde huurwoningen per gemeente 2000-2006

Page 48: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 48 • 21 juni 2007

c. de interne beleidskeuzes4. bouwen of beheren? (3)

GIS en Kennisbeheer VMSW

geïnvesteerde bedragen in renovatie sh-woningen per gemeente

2000-2006

Page 49: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 49 • 21 juni 2007

c. de interne beleidskeuzes4. bouwen of beheren? (4)

GIS en Kennisbeheer VMSW

geïnvesteerde bedragen in renovatie sh-woningen per gemeente

2000-2006 met overlay van regio’s waar geen nieuwbouw

plaats vond

Page 50: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 50 • 21 juni 2007

• hoe ver reikt de sociale en maatschappelijke opdracht van sociale verhuurders?

• algemene trend:–focus op kernopdracht van kwaliteitsvol verhuurder–eerstelijnsopdracht–netwerking met en doorverwijzing naar gespecialiseerde instanties

–bijzondere relatie met (sociale dienst van) OCMW’s

c. de interne beleidskeuzes5. alleen verhuren of meer? (1)

Page 51: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 51 • 21 juni 2007

• deze algemene trend mag niet verwonderen

• opdracht van ‘sociale integratie’ die huisvesters in andere landen opnemen stelt zich niet in dezelfde mate–relatieve omvang van onze projecten over het algemeen zeer beperkt

–bij ons meerkost in kleinschalige invulprojecten (ab initio)

c. de interne beleidskeuzes5. alleen verhuren of meer? (2)

Page 52: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 52 • 21 juni 2007

• naakte huur vormt steeds beperkter deel van totale woonkost

• groeiend aandeel woonlasten, energie, nutsvoorziening, …

• naar globale benadering

c. de interne beleidskeuzes6. betaalbare woning of betaalbaar wonen? (1)

Page 53: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 53 • 21 juni 2007

• aandacht nodig voor beperking woonlasten

• demarches naar de energieleveranciers met oog op speciale tariefvoorwaarden voor sociale huurders

• energiebesparende investeringen –belang van en aandacht voor neemt toe–baanbrekende en betekenisvolle initiatieven worden gepropageerd en nemen toe

–specifieke (éénmalige?) subsidies worden opgezet–stringente (huur-)regelgeving (onmogelijkheid voordeel te delen) werkt remmend op ruime toepassing

c. de interne beleidskeuzes6. betaalbare woning of betaalbaar wonen?

Page 54: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 54 • 21 juni 2007

• tot voor kort in Vlaanderen: voogdijsituatie–vraag naar interne controle en extern toezicht eerder incidenteel

• momenteel: vraag naar (belofte tot) grotere autonomie

(responsabilisering): gaat in wezen samen met twee zaken–interne controle als ingebouwde borgstelling door de vennootschap

–extern toezicht als opgelegde toetsing door de overheid

• dus niet zozeer of/of dan wel en/en

c. de interne beleidskeuzes7. interne controle of extern toezicht? (1)

Page 55: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 55 • 21 juni 2007

• twee parallelle vaststellingen:

1) gelet op de belangrijke maatschappelijke opdracht (en de vele gelden) rijst tegelijk een vraag naar publieke verantwoording naar de gemeenschap

– binnen de sector hebben we de positionering als vorm van benchmarking:

– evolueren we naar een publieksontsluiting (cfr. onderwijs,

ziekenhuizen) van de positionering

c. de interne beleidskeuzes7. interne controle of extern toezicht? (2)

Page 56: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 56 • 21 juni 2007

• twee parallelle vaststellingen:

2) gelet op naar een meer klantgerichte werking rijst tevens de vraag naar structurele betrokkenheid van de huurders

– binnen de sector hebben we hiermee weinig/geen ervaring– indien ze er al is, eerder occasioneel, (renovatie-)project- of

probleemgebonden– evolueren we naar een structurele klantenbetrokkenheid?

(cfr. opnieuw onderwijs, ziekenhuizen)

c. de interne beleidskeuzes7. interne controle of extern toezicht? (2)

Page 57: De sociale huisvesting in beweging Hubert Lyben, gedelegeerd bestuurder VMSW.

Sociale huisvesting in beweging • Hubert Lyben • slide 57 • 21 juni 2007

d. ter afronding

• zeker niet alles aan bod, duidelijk is wel dat er beweging zit in de sociale huisvesting, in Vlaanderen, maar ook elders

• de toekomst van de sociale huisvesting (deel a)

• de sociale huisvesting van de toekomst (deel b)

• de sociale huisvester van de toekomst (deel c)