de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar...
Transcript of de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar...
Remko Zuidema
de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Inzicht in de vijf economieën, uitzicht op vernieuwd eigendom
2de Olifant in de Circulaire Stad
Inhoudsopgave
Voorwoord 3
Over Stichting BRIQS en de auteur 5
Wat betekent de Circulaire Economie voor de bouwwereld? 8
Wat betekent Circulair in de Circulaire Economie? 13
Welke Economie in de Circulaire Economie van gebouwen? 19
Juridische aspecten in de Circulaire Economie van gebouwen 26
Financiering van bouwprojecten in de Circulaire Economie 30
Eigendomsverhoudingen en verdienmodellen in circulaire gebouwen 36
Bestuur en politiek ontdekken circulaire gebouwen 44
De financiële wereld en haar kijk op de circulaire gebouwen 47
Gebruik van gebouwen vanuit de Circulaire Economie 51
Van aannemer van werk naar aanbieder van circulaire oplossingen 54
Aanbieder van gezondheid, welzijn en productiviteit in gebruik 58
Samenvatting 61
Dankwoord 65
Referenties 66
Colofon 68
Voorwoord
Nog nooit leefden we in een tijd waarin ontwikkelingen elkaar zo snel opvolgen:
de circulaire samenleving doet haar intrede. En wat mij betreft gaat het allemaal
nog veel sneller. Het roer moet namelijk om. Alleen dan kunnen we onze kinderen,
onze kleinkinderen, een gezonde, welvarende toekomst garanderen.
Want die toekomst: die is er. Daar is geen twijfel over mogelijk, er staan steeds
meer neuzen dezelfde kant op. Steeds meer mensen, op allerlei niveaus, in allerlei
verbanden, zien nut, noodzaak én de vele kansen van de circulaire samenleving.
Maar het zien van de hele olifant, zoals Remko Zuidema in dit boek De Olifant
dendert door de Circulaire Stad beschrijft, dát is moeilijk. Men voelt touwen, slangen,
waaiers, bomen, speren. Maar niemand ziet het grotere geheel: de olifant. Juist dat
grotere geheel, oftewel: samenwerking, dat is nodig voor het bouwen van een
circulaire samenleving.
De circulaire samenleving bestaat uit veel olifanten. Energie-olifanten, grond-
stoffen-olifanten, economie-olifanten, onderwijs-olifanten. De olifant van Remko
Zuidema is een gebouw, een circulair gebouw. Als telg uit een bouwfamilie,
bestaande uit architecten, bouwkundigen, financieel experts, aannemers, juristen,
opdrachtgevers en opdrachtnemers, kon het niet anders of hij werd bouwkundige.
En tijdens zijn werk –onder andere in de woningbouw, onderwijs, gezondheidszorg
en kantorenprojecten, en later als politicus en consultant duurzaamheid- ontdekte
hij dat er wel de wil was, maar dat het ontbrak aan overzicht en kennis. Tijd dus,
vond Remko, voor een boek over een olifant, de circulaire olifant.
Ik schreef het hierboven al: de ontwikkelingen kunnen mij niet snel genoeg gaan.
Ik ben een believer, ik ben oprecht overtuigd van het welslagen van de circulaire
samenleving. Om al die stukjes olifant tot één geheel te maken, is er eigenlijk maar
één ding nodig: partnership. Connecties, samenwerking. Soms conventionele
samenwerkingen, soms onconventioneel. Want dáár komen innovaties uit
3de Olifant dendert door de Circulaire Stad
voort: op het gebied van materialen, productie, bouwen, gebruik, business en
verdienmodellen, financieringsmodellen. Oh: en natuurlijk is er ook lef nodig, moet
men durven dromen en vooral durven dóen.
Remko Zuidema heeft met dit boek een olifant voor de bouw samengesteld. Want
daar is enorm veel winst te behalen. In mijn gemeente Haarlemmermeer is al te
zien hoe zo’n olifant eruit kan zien: Park 20|20 is het eerste volledig aaneengesloten
cradle to cradle bedrijventerrein in Europa. Dáár wil men als organisatie een plek
hebben, dáár willen mensen graag werken.
Lees daarom dit boek. Voel aan de olifant, zie het geheel. En bouw circulair.
John Nederstigt
Wethouder duurzame economische ontwikkeling
Haarlemmermeer
4de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Over Stichting BRIQS en de auteur
“Als eerste had ik het huis van mijn vijand moeten maken, pas daarna dat van mijn
vrienden en als allerlaatste het huis voor mezelf.”
Ik herinner me nog goed dat mijn vader dat vaak zei. Je bent namelijk het meest
kritisch op je eigen huis, je thuis. Nergens verlang je van jezelf een kleinere afstand
tussen verwachting en realiteit als op de plek waar je zelf belanghebbende bent.
Heel wat anders dan voor het huis van iemand anders aan de slag te gaan! Of
natuurlijk diens werkplek. Dat was soms best confronterend.
Ik groeide op tussen stedenbouwkundigen, architecten, aannemers en vele
opdrachtgevers uit de bouwwereld. Mijn vader was stedenbouwkundige bij de
Rijks Planologische Dienst (RPD) en architect. Eerst heeft hij mijn ouderlijk huis
verdubbeld in grootte en daarna deed hij dat nog een keer bij zijn volgende woning
toen ik zelf al ruim uit huis was. De buurman van mijn ouders was aannemer, dus
de werkplaats was letterlijk om de hoek. Wij waren altijd aan het verbouwen en ik
herinner me dat ik op mijn tiende jaar al meehielp met het leggen van de fundering.
Mijn moeder was ook architect en leidde het architectenbureau.
Mijn opa van mijn moederskant was de jongste zoon van een aannemer en
getrouwd met een bekwaam juriste. Ook hij was bouwkundige en ging met
pensioen als hoofd publieke werken van een inmiddels fors gegroeide gemeente
in het midden van ons land. Als weg- en waterbouwkundige had mijn oom het
familie-aannemersbedrijf voor bruggen en kades van mijn opa’s oudere broer
overgenomen. En aan de andere kant in de familie was mijn opa accountant en
zijn vader elektriciën. Bouwen zit dus echt in onze genen maar ook de juridische en
financiële kanten van de bouwwereld lagen onze familie na aan het hart.
Bij ons thuis kwamen dus doorlopend opdrachtgevers, aannemers, bouwkundigen,
juristen en architecten over de vloer en als kind heb ik op elk bouwterrein
waarover werd gesproken zelf rondgekeken. Ik heb van jongs af aan geleerd
met verschillende disciplines om te gaan, de diverse ‘talen’ in de bouwwereld te
5de Olifant dendert door de Circulaire Stad
spreken en verbindingen te leggen. Ik denk dat het voor niemand als verrassing
kwam dat ook ik koos voor een studie bouwkunde, maar wel met een brede blik op
de ontwikkelingen in dat vakgebied.
Vier keer heb ik mogen werken aan mijn eigen huis: als kind met metselen en
timmeren en vervolgens als volwassene aan mijn vaders volgende huis; daarna aan
mijn studentenhuis en tot slot aan mijn huidige woning. Daarnaast heb ik vrienden
en kennissen vele keren bijgestaan in het proces van ontwerp en uitvoering. Zowel
gepland vooraf als ongepland tijdens en achteraf, wanneer de nood aan de man
was. Helaas komt dat laatste in de traditionele bouw regelmatig voor. Je verwacht
vaak dat je het zelf wel redt, ook als onbekende in de bouwwereld. Vervolgens raak
je toch de weg kwijt in de bijzondere ‘omgangsvormen’ van de bouwwereld. Dat is
niet leuk! Handig als je dan in je vrienden- en kennissenkring de reddende engel
hebt rondlopen! Overigens hoor ik hetzelfde van de vele eenmalige opdrachtgevers
van utiliteitsgebouwen die ook moeite hebben om grip te krijgen en houden op
hun gebouw projecten.
Waarom de Stichting BRIQSNa mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan
in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever, manager
en ingenieur op off-shore-modules, in de woningbouw, het onderwijs, de
gezondheidszorg en kantorenprojecten van particuliere bedrijven, alsmede als
afdelingsmanager van infrastructuur bij een grote gemeente. Vaak zat ik daar
tussen de belangen van de gebouw gebruikers en van de eigenaar in, bijvoorbeeld
de gemeente die het maatschappelijke vastgoed financierde. Later, als lokaal
politicus en strategisch consultant in duurzaamheid, werd ik direct betrokken bij
het op elkaar afstemmen van natuurlijke hulpbronnen, materialen, producten en
levenscycli van de bebouwing enerzijds met het belang van de gebruiker van het
gebouw, de eisen van de belegger en de maatschappij anderzijds. In combinatie
met de opkomst en noodzaak van de circulaire economie, ontstond er uit deze
ervaringen een nieuw specialisatiegebied in mijn vak.
Steeds vaker ontdekte ik dat de wil er bijna overal wel is om circulair te gaan
werken en zaken beter op elkaar af te stemmen binnen de bouwwereld, maar
het overzicht en de kennis hierover ontbreken. Na tientallen jaren technische en
6de Olifant dendert door de Circulaire Stad
organisatorische begeleiding van projecten, brak voor mij dan ook de tijd aan
om de opgedane praktijkervaring beschikbaar te stellen aan de klanten van de
bouwwereld (gebruikers van gebouwen) en aan de bouwwereld zelf. Jaren werk aan
en bestudering van onderzoek en rapportages voor overheden en universiteiten
leidden tot het inzicht dat telkens dezelfde vraagstukken de oorzaak van alle
ellende bij klanten en maatschappij bleken te zijn:
• Ten eerste waren sommige gewoonten en verdienmodellen gewoonweg niet
in het voordeel van betrokken partijen en van de klant! En ik ontdekte dat veel
van die verdienmodellen prima te veranderen zijn omdat ook de bouwwereld
er vanaf wil.
• Ten tweede merkte ik dat de behoeften van bewoners snel veranderen. Dit
lijkt in tegenstelling tot de belangen van financiers en beleggers, die gebaat
zijn bij continuïteit op lange termijn. Dat knelt en maakt dat bewoners en
andere gebruikers vaak niet krijgen wat zij willen en nodig hebben. Daarnaast
vindt veel kapitaalvernietiging plaats doordat er geen rekening is gehouden
met veranderingen in behoeften van de gebruikers. Hoe krijg je als bewoner/
gebruiker van een pand dan toch wat jij wilt als je afhankelijk bent van de
bouwwereld die onvoldoende oog heeft voor veranderingen?
• Ten derde viel het mij op dat de enige manier om dan alsnog te krijgen wat je
wilt, het zelfbouwen is. Maar dat is toch raar? Waarom moet ik het opeens zelf
doen en kan ik nergens gewoon bestellen en ontvangen? Er ontbreekt inzicht
in hoe de gebruikers hun gebouwen gebruiken. Ook heeft de bouwwereld er
nu geen direct belang bij om dit exact te weten en hierop in te spelen. Sterker
nog, de bouwwereld heeft helemaal geen direct contact met die gebruiker!
Daarom ben ik op onderzoek uitgegaan en ik heb vele antwoorden gevonden. Alle
drie genoemde punten kunnen worden opgelost. De ontbrekende schakels, naast
de door de crisis ontstane wil om kritisch te kijken naar verbetering, zijn daarom
oplosbaar.
Remko Zuidema
Voorzitter Stichting BRIQS
www.briqs.org
7de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Wat betekent de Circulaire Economie voor de bouwwereld?
Mag ik je voorstellen aan de ‘circulaire olifant’ – maar dan in zijn geheel? Ken je die oude Indische parabel over de blinde mannen en de olifant? Ieder voelt
aan een bepaald deel van de olifant en denkt te weten wat het is. De man die de
slurf vast heeft, roept: “Het is een slang!” De man bij het oor zegt: “Het is een waaier.”
Zo wordt de staart een touw, de slurf een slang en de slagtand een speer. Niemand
ziet en benadert de olifant als één geheel. Met de bouwwereld is het precies zo en
dat is funest voor het begrip in de circulaire economie. Dat wil ik je in dit boek laten
zien. Wil je kennismaken met de ‘circulaire olifant’ maar dan in zijn geheel?
Het delen van de olifantVastgoed is voor de overheid een melkkoe met een mooie opbrengst. Kom
daar maar eens aan! Ook beleggers houden van vastgoed, alleen zijn woningen
bijvoorbeeld soms een lastig rendabel te maken investering. De belegger moet
immers geld steken in keukens, badkamers en andere zaken die relatief kort
meegaan. Voldoen aan de minimumeisen op dat vlak vindt hij dus goed genoeg.
Zo krijgt de gebruiker een woning of werkplek die niet voldoet aan zijn persoonlijke
behoeftes aan gezondheid, welzijn en productiviteit. Maar ja, hoeveel keuze heb je
8de Olifant dendert door de Circulaire Stad
nu eigenlijk in populaire steden om te huren, te kopen of te laten bouwen? Veel te
weinig! Dus gebruikers hebben het maar te accepteren. Ook de bouwsector wordt
er niet gelukkig van. Aannemers kunnen soms alleen nog geld aan bouwprojecten
verdienen door klanten zonder scrupules uit te kleden. Dit kan niet zo doorgaan.
Door al deze verschillende belangen en het gebrek aan samenwerking is de
circulaire economie het kind van de rekening. De bouwsector verspilt grondstoffen
en produceert een idiote hoeveelheid afval. Met 40% afval is de bouw de absolute
topscorer! Topscorer zijn is alleen in de sport iets om trots op te zijn. We hebben
een nieuwe aanpak nodig om met de bouw uit de afval-hitlijst te verdwijnen. Wil je
weten hoe we dat kunnen bereiken? Dan zit je goed! We zullen achtereenvolgens
de begrippen circulair en economie nader bekijken in de context van de bouw.
Het gebouw als middel in het productie-, exploitatie- en gebruiksprocesElk gebouw heeft een functioneel doel, bijvoorbeeld voor een huishouden om
in te wonen, voor een fabriek om erin te produceren, voor een kantoor om de
administratieve processen in af te wikkelen, voor het ziekenhuis om mensen in
te verplegen, voor een school om onderwijs te geven aan leerlingen, voor een
winkel om producten te verkopen of voor een horecagelegenheid om mensen
een uitgaansgelegenheid te bieden. Het winstgevende primaire proces dat in het
gebouw plaatsvindt, moet voor de gebouweigenaar leiden tot een winstgevende
exploitatie. Dat resultaat ontstaat dus in feite door het vinden van een winstgevend
primair proces. Uiteindelijk is het immers de huur of de waarde van het gebruik
waarmee de gebouweigenaren worden betaald. En vanuit de verdiensten van
gebouweigenaren wordt het productieproces van de bouw betaald. Ongeveer
tien procent van het gezamenlijke vermogen van onze maatschappij wordt
geïnvesteerd in gebouwen. Na aandelen en obligaties vormt vastgoed de derde
beleggingscategorie wereldwijd. Het is dan ook logisch dat de vastgoedsector en
de financiële wereld zeer nauw met elkaar verbonden zijn.
9de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Gebouw productie proces
Vastgoed fungeert als link tussen de gebruiker (links) en de beleggers (onder)
enerzijds en de overheid (boven) en de productieprocessen (rechts) anderzijds:
Als eerste het productieproces met als resultaat een basisgebouw gerealiseerd
vanuit een langetermijnvisie en als tweede het productieproces met de inbouw als
resultaat, ontworpen en gerealiseerd op basis van korte termijn verbruik.
De overheid beïnvloedt via vergunningen deze twee processen en daarmee geeft
zij mede vorm aan gebouwen en aan de ruimte die zij realiseren voor primaire
processen van gebruikers. De focus van de overheid richt zich daarbij op de
veiligheid en bruikbaarheid van gebouwen, maar denk ook aan aspecten als intern
leefklimaat, energiezuinigheid en duurzaamheid. De gestelde eisen voor deze
aandachtsgebieden moeten ontwerpers en bouwers van gebouwen terugvertalen
naar hun productieproces. Zij zijn het immers die materialen en producten
selecteren voor gebruik in gebouwen. Uiteindelijk leiden alle inspanningen van het
grote aantal partijen dat bij de productieprocessen voor gebouwen is betrokken
tot de realisatie van duurzame gebouwen die ook het lange termijn belang van
beleggers dient in de vorm van waarde behoud, rendement en risicobeperking.
10de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Veranderingen als enige constante in het gebruik van een statisch gebouwDe consumptie van het gebouw zit vooral in het gebruik dan wel verbruik door
de gebruiker. Uit hoofde van het beheren en onderhouden van een gebouw,
waaronder schoonmaken en herstellen van schades, vinden continu aanpassingen
plaats vanwege veranderend gebruik van de ruimten. Voor winkeliers of bij horeca is
het overzien van de komende vijf jaar al een hele uitdaging, in de gezondheidszorg
verkort zich de tijd die men kan overzien al tot tien jaar. Ook bij kantoren, vergader-
en congrescentra, hotels en gebouwen bedoeld voor industriële toepassingen is
het overzien van de invulling voor de eerste tien jaar tegenwoordig ook al een
uitdaging, al zal het gebouw vanuit de buitenkant gezien best veel langer kunnen
blijven staan.
Vooral woningen blijken gedurende de eerste twintig jaar aan de binnen-
en buitenkant maar beperkte veranderingen te ondergaan, uitgezonderd
doorverkochte woningen waar een nieuwe bewoner de eerste verbouwingen
alweer uitvoert. Echter juist woningen kennen door hun relatief lagere prijs per
vierkante meter een veel langere terugverdientermijn. Daarbij is het de vraag of
de verschillen in behoeften tussen bewoners en eigenaren voldoende belangrijk
is voor eigenaren omrekening mee te houden bij de exploitatie. Omdat juist de
woningmarkt het sterkst vanuit de overheid is gereguleerd, gelden er zeer beperkte
marktmogelijkheden qua huur, verkoopprijzen en voorwaarden.
Zowel het primaire proces als het exploitatieproces in het bouwproces kennen
doelstellingen voor het maken van winst en het vergroten van waarde, gebaseerd op
proces specifieke culturele waarden, gebruiken en normen. Het exploitatieproces
vanuit de gebouweigenaar vormt in dit geheel van processen het centrum van
besluiten en macht. Tegelijkertijd is juist het exploitatieproces vaak het minst
transparant. De totale exploitatieperiode voor een gebouw - waarin een reeks van
gebruikers de revue passeert - beslaat al snel tientallen jaren. Dat betekent dat de
belegger beslissingen moet nemen over de verwachte gebruikersvraag binnen die
periode op basis van informatie over kosten en opbrengsten binnen die levensduur.
Het gebouw is hierbij een behoorlijk statisch productiemiddel, weliswaar beperkt
aanpasbaar, terwijl de gebruikersvraag continu verandert. De balans tussen korte-
11de Olifant dendert door de Circulaire Stad
en langetermijnbelangen van gebruiker en eigenaar van een gebouw is daarom
bepalend voor de waarde van het vastgoed. Om te voorkomen dat vastgoed
(onroerend goed) verwordt tot ‘vastfout’ is het verstandig gebruik(er)sgevoelige
onderdelen zoveel mogelijk als ‘losgoed’ (roerend goed) aan te brengen. Dit raakt
direct aan de mogelijkheden die de circulaire economie biedt waardoor zich een
nieuwe risicoverdeling tussen gebruiker en belegger/eigenaar met hulp van de
bouwaanbieders ontstaat. Daarover leest u meer in de volgende hoofdstukken.
Verdeelde prikkel
12de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Wat betekent Circulair in de Circulaire Economie?
Hoe we in de bouw grondstoffen kunnen veiligstellenGrondstoffen: ze zijn een probleem in de bouw. Wist je dat de bouw grootverbruiker
is van materialen en ook al jaren de meeste afvalstoffen produceert? De verspilling
is echt enorm en de prijs ontzettend hoog, zowel financieel als ecologisch. Als we
leren om grondstoffen en materialen te gebruiken in plaats van te verbruiken,
besparen we veel geld en we putten de aarde minder snel uit. Om dat voor elkaar
te krijgen, is het nodig dat het bouwproces en de manier waarop partijen daarin
samenwerken, drastisch veranderen. Denk hierbij ook aan de grote hoeveelheid
grondstoffen die door een gebouw heen stromen tijdens het gebruik, zoals drink-,
hemel-, riool- en verwarmingswater, ventilatie- en afvoerlucht en aardgas.
Van lineair naar circulair
Bestaande organisatie van bouw- en vastgoed
13de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Op enkele innovatieve voorbeelden na, verloopt een bouwproces nu lineair:
we gebruiken grondstoffen en materialen in producten en wat we overhouden
tijdens en na de bouw, gooien we weg. In een circulair proces daarentegen
worden producten en materialen geen afval. Producten en materialen worden
teruggehaald en opnieuw ingezet. In de huidige bouw maken drie factoren het
moeilijk om circulair met grondstoffen om te gaan: de slechte informatieoverdracht,
de versnippering van belangen en de vermenging van producten en materialen.
1. Allemaal verschillende belangenEr zijn veel verschillende partijen die bovendien op verschillende manieren zijn
betrokken bij de bouw. De grondstoffenleveranciers zijn actief op de wereldwijde
grondstoffenmarkt. Zij leveren aan de producenten van bouwproducten. Die
verkopen hun producten rechtstreeks of via de groothandel aan aannemers.
Die aannemers verwerken de bouwproducten tot een gebouw in opdracht van
vastgoedbeleggers en woningbouwcorporaties, na advies van architecten en
andere adviseurs. Aannemers worden tijdens het bouwproces gecontroleerd door
opzichters in opdracht van de opdrachtgever, maar daags na voltooiing van een
project dragen deze aannemers zelf geen verantwoordelijkheid meer voor wat
daarvoor niet expliciet is opgeschreven. De opdrachtgevers - de vastgoedbeleggers
en woningbouwcorporaties dus - willen vooral hun belegging veilig stellen. Zij zien
nog geen financieel belang bij de verwerkte producten en materialen. En dan zijn
er nog de gebruikers die in gebouwen wonen, werken, zorg verlenen of onderwijs
krijgen... Die zijn nog geheel onbekend met dit onderwerp.
14de Olifant dendert door de Circulaire Stad
2. Verlies aan informatie over grondstoffen in materialen en producten
Circulaire organisatie van bouw- en vastgoed
De behoeften en verdienmodellen van al deze partijen verschillen te veel van elkaar
om gemakkelijk tot een zinnige uitwisseling van informatie te komen. En partijen
werken vaak maar één keer op projectbasis met elkaar samen. In dit systeem leren
de samenwerkende partijen dus niet van elkaar en niet van het proces. Dat is op
zijn zachtst gezegd niet handig, als je een volgende keer het geleerde weer samen
hoogwaardig wilt toepassen. Zo gaat kostbare informatie verloren en blijven we
op hetzelfde niveau hangen. Maar dat hoeft niet zo te zijn als de aanbieders van
oplossingen betrokken blijven tijdens gebruik.
3. Grondstoffen worden vermengdIn een gebouw komen veel grondstoffen samen. Tijdens het bouwproces raken die
vervolgens vermengd in materialen en producten. Zo leggen we installaties in de
vloer aan en storten er daarna beton op en omheen. Materialen raken zo dus met
elkaar versmolten. En dat terwijl juist installaties bij uitstek producten zijn waarin
veel waardevolle want herbruikbare materialen zitten zoals koper, verschillende
kunststoffen, aluminium en roestvaststaal (rvs). Zonder rekening te houden met
15de Olifant dendert door de Circulaire Stad
de verschillende levenslopen van de verwerkte bouwproducten worden ze samen
gestort tot één monolitisch geheel. Verder besteedt niemand bij het maken van
het gebouw aandacht aan hoe al die producten en materialen weer uit elkaar
gehaald kunnen worden. Ten slotte is de registratie van alle toegepaste materialen
en producten maar heel beperkt.
De oplossing: maak de levensduur leidendOm tot een circulaire grondstofeconomie te komen, moeten we onze manier van
denken over gebouwen fundamenteel veranderen. We moeten afstappen van
monolitisch denken. Een gebouw bestaat immers uit verschillende delen die elk
een eigen levensduur hebben. De draagstructuur van een gebouw bijvoorbeeld
kan technisch honderd jaar mee, terwijl de inbouw (‘de binnenkant’) veel minder
lang meegaat. Gebruikers willen die inbouw bovendien gemakkelijk kunnen
aanpassen. Daarom komt verbouwen veel vaker voor dan nieuwbouwen. Haal dus
bij ieder gebouw de langetermijnwereld van de eigenaar en de kortetermijnwereld
van de gebruiker uit elkaar. Door het basisgebouw en de inbouw apart te bezien,
kan het gebruikersdeel bijdragen aan een circulaire grondstofeconomie. En later,
veel later, geldt dat dus ook voor het basisgebouw bij de eindsloop.
Bij circulariteit gaat het ook om het onderscheid tussen natuurlijke en technische
cycli. Door binnen gebouwen onderscheid te maken in levensduur - zoals Steward
Brand doet in zijn methode de 6-S volgorde van een gebouw (1994) - kunnen we
natuurlijke materialen rustig laten cascaderen terwijl we de waarde van technische
materialen behouden.
6-S volgorde, Stewart Brand
16de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Natuurlijke materialen circuleren uiteindelijk in de natuurAls het gaat over het verbruiken van materialen die dus niet hergebruikt kunnen
worden, zou het slim zijn alleen natuurlijke materialen toe te passen. Technische
materialen - onnatuurlijk geworden materialen door een bewerking door mensen
- komen anders in de natuur terecht met zowel schade aan de natuur als verlies
van deze materialen tot gevolg. Als we natuurlijke materialen laten cascaderen,
kunnen we er maximaal gebruik van maken. We kunnen hun natuurlijke degradatie
zo lang mogelijk uitstellen. Helemaal voorkomen is op de lange termijn immers
onmogelijk. Zand, grind en cement van puinafval opnieuw benutten in beton is
hiervan een succesvol voorbeeld. (Natuur)steen, grind, zand en klei zijn immers
uiteindelijk allemaal natuurlijke degradaties van Zwitserse bergen, via de rivieren
naar de (Noord)zee.
Technische en natuurlijke materialen circuleren dankzij de mensVoor technische materialen geldt dat we ze zo lang mogelijk in de cirkel (loop)
moeten houden, als geheel of in onderdelen. Zo houden we maximaal economisch
waardevol gebruik in stand en voorkomen we uiteindelijk dat we nieuwe, schaarse
grondstoffen en materialen nodig hebben. Dat lukt bijvoorbeeld al redelijk goed
bij staal en aluminium waarvan meer dan 95% opnieuw wordt benut. Alleen groeit
enerzijds de vraag zo snel dat we nog steeds nieuw ijzererts en bauxiet nodig
hebben en lukt het anderzijds nog niet om nieuw staal te maken uit 100% oud
staal. Nog steeds is daarvoor een klein percentage nieuwe grondstof nodig. Voor
natuurlijke materialen is deze technische cirkel ook handig om zo lang mogelijk de
teruggang naar de ultieme vorm van regeneratie door de natuur te vertragen.
17de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Waardevolle modellenBinnen de circulaire economie van gebouwen gebruiken we, naast de eerder
genoemde 6-S volgorde van Brand, nog andere modellen om waarde te bepalen
en te handhaven, zoals de tien niveaus van circulariteit van Prof. Cramer. In haar
niveaus - en die zijn zeker ook geldig voor gebouwen - geldt dat er hier in elke
stap één tot en met tien telkens gemiddeld minder arbeid aan te pas komt en
er meer verlies van materiaal ontstaat. In ons huidige economische model is
het zo dat belastingheffing deze genoemde arbeid relatief duur maakt terwijl
grondstoffen nauwelijks aanvullend belast worden. Bedrijven bezuinigen daarmee
op het inzetten van mensen en niet op primair grondstofgebruik. Het zou dus
goed zijn om die fiscale prikkel te verschuiven om arbeidsintensief hergebruik te
ondersteunen. Stichting The Ex’tax Project (www.ex-tax.com) gaat daar gelukkig al
verder op in onder het motto: Tax resources, not labor! Dit principe vraagt om een
snelle inbedding in onze nationale en Europese economie.
Daarmee komen we als vanzelf op het tweede te beschouwen begrip: economie.
18de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Welke Economie in de Circulaire Economie van gebouwen?
Hoe circulariteit in gebouwen is verbonden met maar liefst vijf heel verschillende subeconomieënCirculaire economie zou voor Nederland zomaar eens DE kans kunnen zijn om de
crisis definitief achter ons te laten. In de Circulaire Economie kunnen we namelijk
twee kwaliteiten van ons land met elkaar verbinden: de grote kennis en omvang
van hergebruik van grondstoffen én van logistiek. Tijdens ons voorzitterschap van
de EU in de eerste helft van 2016 is Circulaire Economie daarom ons nationale
visitekaartje. Dan is het heel belangrijk dat het helder is wat de Circulaire Economie
precies inhoudt.
Maar over welke economie hebben we het eigenlijk als we praten over dit begrip
in de bouw en vastgoed wereld? Zoals eerder gezien hebben we het namelijk
alleen al als het over de wereld van gebouwen gaat, over maar liefst vijf totaal
verschillende subeconomieën. Vijf subeconomieën die op dit moment voor een
belangrijk deel gescheiden functioneren maar binnen de circulaire economie
opeens intensief met elkaar te maken krijgen. Vijf subeconomieën waar velen
die met bouwen of gebouwen te maken hebben er maar een of twee echt van
kennen, dat bevordert de samenwerking en afstemming niet bepaald! Uiteraard
levert dit nieuwe uitdagingen op waar we overigens al bestaande antwoorden op
hebben, zelfs al binnen Nederland. Antwoorden die zorgen dat we steeds opnieuw
maximale waarde behouden en nieuwe creëren. We hoeven ze alleen nog ‘even’
onderling af te stemmen... Dat gaan we nu op een rij zetten!
19de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Volgens de definitie van economie van Prof. Heertje heb je twee variabelen nodig
om iets economisch waardevol te maken:
1. Het moet welvaart opleveren voor de maatschappij, de klant en de producent.
2. Het moet om een schaars goed gaan; iets wat niet zonder waardeoverdracht of
betaling geleverd kan worden. Zonder waardeoverdracht en verdienmodel wil
namelijk geen bedrijf investeren en leveren.
Met deze algemene omschrijving van economie alleen komen we er in de
bouwwereld niet. Daarbij moeten we echt onderscheid maken tussen die vijf
verschillende subeconomieën, omdat de belangen - en daarmee de behoeften -
van verschillende partijen zo extreem anders zijn. En de onderlinge hiërarchie van
deze subeconomieën maakt ook nog eens dat ze nu niet gelijkwaardig zijn.
Het gaat om de:
• economie van gebruik in het primair proces van de (eind-)gebruiker;
• exploitatie-economie vanuit de inbouwuitgaven;
• bouweconomie vanuit basisgebouw-investeringen;
• vastgoedeconomie vanuit het rendement van de belegger;
• overheidseconomie vanuit de diverse overheden als belangrijke bron van
inkomsten.
Verderop in de volgende hoofdstukken wordt dit nader uitgewerkt.
20de Olifant dendert door de Circulaire Stad
De sleutel tot succesDe scheiding van het basis gebouw van de inbouw is een belangrijke sleutel tot
succes voor de circulaire economie. Met die scheiding ontrafelen we de verschillende
belangen en verantwoordelijkheden van de partijen die bij de bouw en verbouw
betrokken zijn door de bouweconomie te verbinden met de exploitatie. Bovendien
maken we verschil tussen uitgaven en investeringen, waarbij volgens de definities
alleen in het laatste geval geïnvesteerd geld wordt terugverdiend en rendement
oplevert. Ieder kan doen waar hij goed in is, krijgt kwaliteit en verdient op een
transparante manier zijn geld (terug).
Voor we met zijn allen zo ver zijn, hebben we nog een heleboel met elkaar te
bespreken. Op de werkvloer van de bouw en in de politiek. We hebben namelijk
ook andere spelregels nodig om de nieuwe manier van samenwerken en verdeling
van inkomsten en verantwoordelijkheden mogelijk te maken. De scheiding van
basisgebouw en inbouw ligt aan de basis van deze nieuwe manier van samenwerken,
omdat de bouw twee geheel verschillende klanten kent.
Oplossen of juist het voorkomen van de ‘verdeelde prikkel’ ofwel ‘split incentive’?De belangen van de gebruiker zijn gekoppeld aan de inbouw, de belangen van
de belegger/ eigenaar hoofdzakelijk aan die van het basisgebouw. Deze duidelijke
scheiding van verantwoordelijkheden lost meteen het probleem van de ‘split
incentive’ op. Of beter gezegd, de nieuwe modellen voorkomen de ‘verdeelde
prikkel’; beter vertaald als conflicterende belangen! Immers nu komen die lasten
van gemaakte kosten vaak nog bij een andere partij terecht dan diegene die de
baten ontvangt. Als je wat koopt, wil je waar voor je geld! Dat betekent dat je
invloed wilt op wat je geleverd krijgt, toch? Die invloed heb je als consument toch
overal; behalve in de bouw... Daar zit je als koper of huurder met een heel bataljon
mensen en bedrijven tussen jou en de producent van je pand- of woningvulling. En
allemaal hebben ze zo hun eigen meningen en belangen...
21de Olifant dendert door de Circulaire Stad
22de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Wat is Open Bouwen dan precies?Dit zijn een aantal spelregels rond zowel bevoegdheden tussen eigenaar/ belegger
enerzijds en de gebruiker anderzijds van een gebouw. Het is ontstaan in de jaren
‘60 als reactie op de massawoningbouw in ons land en de daardoor ontstane
gelijkvormige en onpersoonlijke woning inbouw. Het heeft aan de basis gestaan
van het huidige BouwBesluit dat in 1992 is ingevoerd en is in de utiliteitsbouw al
gebruikelijk om tussen verhuurder en huurder afspraken te maken die afwijken
van de standaard eigendom verdeling tussen vastgoed partij en gebruik. Open
Bouwen maakt een andere verdeling van kennis en verantwoordelijkheid tussen
het gebruik, de financiele verantwoordelijkheid en de bouwwereld mogelijk. Met
bouwen is immers veel geld en specieke kennis gemoeid, naast dat het voor de
gebruiker het resultaat veelal heel persoonlijk is. Praktisch gezien kijkt Open Bouwen
bij opdrachtgeverschap gescheiden doch afgestemd vanuit het basisgebouw (ook
wel casco of drager genoemd), en de inbouw en bevat de afspraken verdeling
tussen de eigenaar/ verhuurder en de bewoner.
De buurtDe buurt, de omgeving bepaalt wat voor soort
gebouw erin past: hoog, laag, groot, klein, voor
wonen, voor werk. Hoe huizen, straten, stoepen,
tuinen, pleintjes, winkels, groen enzovoort op
elkaar aansluiten, bepaalt hoe jij je in die omgeving
voelt. Meestal beslist de gemeente over een
beschikbaar leeg stuk grond en kun je sommige
dingen zelf voorstellen, maar altijd is het een gezamenlijke beslissing van de groep
belanghebbenden. Wil je een leegstand-pand of monument laten opknappen om
er te gaan wonen, dan is de omgeving een belangrijke randvoorwaarde voor je
keuzes. BRIQS daagt je in dit boek uit om goed na te denken welke omgeving het
beste bij jou past en dat goed af te stemmen, samen met andere bewoners in het
gebouw of op die locatie.
Het basisgebouwHet basisgebouw, ook wel drager of casco genoemd,
kun je het beste van buiten naar binnen toe
bekijken. Hij bestaat bijvoorbeeld uit de fundering,
constructiewanden of -kolommen, vloeren, dak
en gevels, gezamenlijke trap(en), galerij en/of lift,
gebouwinstallaties en nutsvoorzieningen tot aan
jouw voordeur. Dit kan zowel een nieuw gebouw
zijn als een bestaand gebouw waarbinnen jouw thuis komt. Een ‘slim’ basisgebouw
heeft een stevige, ruime draagstructuur en daarbinnen open ruimtes die later
makkelijk weer anders in te delen zijn. Bouw jij je droomthuis helemaal zelf, los van
andere woningen, dan is het basisgebouw jouw keuze en verantwoordelijkheid.
Gaat het om een gebouw voor meerdere woningen zoals appartementen, dan
kan ook een belegger of woningbouwcorporatie verantwoordelijk zijn voor het
basisgebouw. In die laatste situatie hoef jij je tijd, geld en energie alleen in de
inbouw te stoppen.
23de Olifant dendert door de Circulaire Stad
24de Olifant dendert door de Circulaire Stad
De inbouwDe inbouw kun je het beste van binnen naar buiten
bekijken. Het bestaat vooral uit de indeling van de
binnenruimte; waar wil de gebruiker wonen, koken,
eten, slapen, douchen, sporten, werken enzovoorts.
Wat voor keuken en sanitair wil de gebruiker? Wat
is de behoefte aan licht, lucht en warmte en welke
installaties zijn daarvoor nodig? Kortom, hoe wordt
het werken en wonen precies ingevuld? Bij Open Bouwen is dit helemaal het
domein van gebruik om in te vullen, los van andere woningen/ winkelunits of
kantoorruimten ernaast, boven of onder. Naast utiliteitsbouw worden steeds meer
ook woningen zo gemaakt om makkelijk, veelvuldig en persoonlijk aan te passen
door jouzelf. Verbouwen wordt dan steeds makkelijker.
De meubelsMeubilair wordt in het algemeen niet gezien
als onderdeel van de woning bij koop of
huur. Eventueel over te nemen gordijnrails of
zonneschermen worden dan apart vermeld op
de overeenkomst. Het is geen formeel onderdeel
van het begrip Vastgoed eigendom, want het gaat
hier om roerende goederen. Ook de inrichting
van de keuken en soms de accessoires in de badkamer worden door de bewoner
zelf gekocht en aangebracht. Wel is het soms onderdeel van wat je huurt, zoals je
gewend bent bij gemeubileerde kamers en woningen, korte verhuur en bij een
hotelkamer. Maar dan heb je meestal weinig te zeggen over de rest van je thuis…
Voor woningen waar je wel lang woont, kun je er ook voor kiezen om dure meubels
ergens anders te huren dan bij je verhuurder, bijvoorbeeld bij betere winkels en
voor kortere periodes. Denk ook aan de kunst aan de muur: daarvoor kun je prima
terecht bij de kunstuitleen.
Project of systeem?Iedere ondernemer kan zijn werk op twee manieren professioneel aanpakken: als
project of als systeem. Gaat het om een lopende activiteit of iets dat je meer dan
één keer doet, dan is het beter dat je hiervoor een systeem bedenkt. Is het een
unieke, eenmalige klus met een concreet doel, met een begin en een eind, dan
pak je het aan als project. Om als gespecialiseerd aanbieder in de bouw optimaal
te kunnen presteren, is er nog een belangrijke aanpassing die je moet maken in je
business model. En dat is: de keuze voor systematisch of projectmatig werken.
Het verbaast me dat dit onderscheid in de bouw nauwelijks wordt gemaakt of
herkend,‘systeemwerken’komt niet veel voor. Dit is waar succesvol ondernemerschap
namelijk om draait. Succesvolle ondernemingen vinden niet steeds opnieuw
het wiel uit. Ze ontwikkelen, installeren en verbeteren doorlopend systemen in
hun bedrijf én zijn daarnaast betrokken bij een beperkt aantal projecten om het
maximale uit hun systemen te halen.
De keuze om te werken in projecten of volgens een systeem, heeft niet alleen
invloed op de mate van efficiency maar ook op juridische zaken! Hier ga ik in het
volgende hoofdstuk op in.
25de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Juridische aspecten in de Circulaire Economie van gebouwen
Stel je gaat erop uit om een nieuwe boot te kopen. Je kent je budget en weet zelfs
welk merk je graag wilt en welke juist niet. Je hebt wel een voorkeur voor een
type en accessoires, maar je wilt ook gewoon even kijken wat het aanbod is. Goed
voorbereid ga je op pad en na een aantal bezoeken aan dealers en beurzen heb
je je ideale boot gevonden. Maar eenmaal aan tafel zegt de verkoper doodleuk:
“U moet wel zelf het productieproces in de gaten houden, anders krijgt u geen
garantie op de boot. Een andere optie is dat wij tegen een extra bijdrage het
productieproces voor u monitoren - overigens zonder aanvullende garantie.” Totaal
onacceptabel, natuurlijk! En niet reëel. Hoewel…? Op vergelijkbare manier werkt
het in Nederland dus wél als je een huis laat bouwen. Daarom nu meer over hoe
het Nederlandse bouwrecht de zaken op z’n kop zet, hoe de klant daarbij het risico
draagt en de rekening betaalt….
Rechtstelsel rond het bouwenWanneer we systematisch gaan bouwen, levert dat een heel ander aanbod op voor
de gebouw gebruiker dan bij projectmatig werken. Daar horen andere garanties en
verzekeringen bij, zoals een koopcontract in plaats van een bouwcontract. Waarom
is dat gunstig voor de gebruiker? Producenten vallen onder Europees recht (caveat
emptor = koper pas op! in het Latijn). Aannemers, architecten en vele andere partijen
waar gebruikers nu mee te maken hebben, vallen onder Nederlands bouwrecht.
Dat gaat uit van caveat venditor wat in het Latijn ‘verkoper pas op!’ betekent. Een
waarschuwing om echt serieus te nemen!
Niet veel mensen weten dat de bouwwereld onderverdeeld wordt in twee groepen
organisaties met totaal andere verantwoordelijkheden en bevoegdheden.
Het Nederlands bouwrecht geldt voor de bouw- en vastgoedpartijen, zoals
financiers, projectontwikkelaars, makelaars, beheerders, architecten, adviseurs,
opzichters, installateurs en aannemers. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties (BZK) verzorgt daarin de wet- en regelgeving. Welke partijen
26de Olifant dendert door de Circulaire Stad
zijn er dan nog meer? Denk aan alle leveranciers van grondstoffen, materialen
en producten! In omzet meer dan de helft van alles wat voor gebouwen worden
gemaakt! Deze bedrijven kennen primair het ministerie van Economische zaken (EZ)
als parter in die wet- en regelgeving. Het Europees recht beschermt de gebruiker
als consument en stelt eisen aan alle leveranciers van grondstoffen, materialen en
producten, dus ook in de bouw. Maar de nationale wetgever doet heel beperkt aan
klantbescherming en voor niet-particuliere opdrachtgevers vrijwel niet.
Dit levert soms vreemde situaties op, namelijk dat producenten langdurig
verantwoordelijk zijn voor hun producten terwijl aannemers en installateurs, die
nota bene direct contact hebben met de klant en een contract met hem aangaan,
juist niet meer verantwoordelijk zijn na oplevering van het gebouw. Dus hun
verantwoordelijkheid houdt vaak al op nog voor daadwerkelijke ingebruikname!
Bouwgaranties, ook bij aankoop bestaand vastgoedEen kennis van me kocht een huis van bijna twaalf jaar oud. Er zat vocht tussen de
dubbele beglazing van de grote, dure verdiepinghoge ramen. Volgens de vorige
eigenaar was dat altijd al zo geweest. Er zou niets aan te doen zijn. Mijn kennis
belde de aannemer die het huis heeft gebouwd: “Eh, ja sorry hoor, maar dat is niet
ónze verantwoordelijkheid.” Dat vond de projectontwikkelaar ook. Documentatie
was er niet. In de ruimte tussen de ruiten vond mijn kennis echter wel de naam van
de glasleverancier. Diens telefoonnummer vond hij op internet. En wat bleek? Er zat
twaalf jaar garantie op het glas. Het was februari en in maart verliep de garantie…
De glasleverancier was niet blij met het telefoontje noch met de nette claimbrief
die direct daarop volgde. Niemand had ooit eerder aanspraak gemaakt op de
productgarantie, terwijl meer huizen in de buurt hetzelfde probleem hadden
(gehad). Na de weigering van de aannemer en de projectontwikkelaar er iets aan
te doen – tenzij tegen forse betaling! – hadden de buurtgenoten het zo gelaten
omdat het huidige Nederlands recht hen (nog) geen andere mogelijkheid laat.
Of ze hadden de ramen toch maar op eigen kosten laten repareren. Mijn kennis
wist echter zijn recht te halen bij de leverancier, doordat die gebonden is aan
Europees recht. Dat scheelde een lieve duit. De leverancier heeft het lekke raam
gratis vervangen, want de claim viel binnen de garantietermijn. Mogelijk was er
27de Olifant dendert door de Circulaire Stad
sprake van foute montage door de aannemer, maar dat is nu door de leverancier
nog lastig te bewijzen. Dat is echter niet het probleem van de klant (mijn kennis).
Garantie: rechten en plichten in de bouwHet Europees consumentenrecht stelt dat je als koper moet krijgen wat je bestelt,
impliciet en expliciet, om welk materiaal of product het ook gaat. Het Europees
recht zegt dus ook dat de producent van bouwproducten de kwaliteit moet leveren
die aan die verwachtingen voldoet. Wordt de producent aansprakelijk gesteld
voor een gebrek, dan moet hij zijn eigen onschuld en de schuld van de gebruiker
aannemelijk maken.
Maar let op: volgens de Nederlandse wet is een aanbieder in de bouw – bijvoorbeeld
een projectontwikkelaar, adviseur of aannemer – alleen aansprakelijk voor een
onjuiste vervulling van wensen en opdrachten als die heel nadrukkelijk eerder
zijn verwoord. Wil je als gebruiker dus krijgen wat je hebt besteld, dan moet je je
wensen heel duidelijk en tot in detail kenbaar hebben gemaakt.
De verantwoordelijkheid voor wat je als gebouw gebruiker vraagt, is in Nederland
dus groter dan de verantwoordelijkheid van de aanbieder om de klantvraag goed
te interpreteren, te bevestigen en te beantwoorden. En na de oplevering van het
gebouw – als de gebouw gebruiker formeel verklaard heeft dat de aannemer klaar
is – kan de gebouw gebruiker de aannemer alleen nog aanspreken op verborgen
gebreken. Tenminste… als je als gebruikers voldoende toezicht hebt gehouden
zodat je kon zien welke gebreken nooit eerder zichtbaar zijn geweest. Alleen mag
je het bouwterrein vaak nog niet op totdat de bouw klaar is, een perfect recept
voor gedonder. Daarom is het heel belangrijk dat gebouw gebruikers hun eisen
goed leren verwoorden zolang de Nederlandse wet nog niet is aangepast. Laat
het grondig nakijken door deskundigen (bijvoorbeeld minimaal in de vorm van
een opleveringskeuring) voordat je als gebruiker het gebouw accepteert. Laten we
elkaar daarbij helpen.
28de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Van Meerwerk naar Meerwaarde als verdienmodelEerst even de commercie. In Nederland is elke partij in vastgoed, ontwerp en
bouw verantwoordelijk voor de eigen geleverde kwaliteit. Die hangt af van wat er
aan het begin van dat hele proces met de klant is afgesproken. Maar… die klant
ontbeert soms zo ongeveer elke kennis op het vakgebied. Want hoe vaak laat je
als gebouw gebruiker nu een gebouw maken? En dus ontstaat een bedrijfsmodel,
waarbij de bouwwereld meer winst boekt naarmate de klant tijdens het proces
meer aanvullende vragen, wensen en behoeften ontdekt en verwoordt. Meerwerk
als verdienmodel, dus, maar levert dat meer klantwaarde?
Vanuit aansprakelijkheidsverzekeringen gezien is het beter om samenwerken
naar de klant toe niet te overdrijven en dat niet transparant bewijsbaar te hebben,
want aansprakelijkheid moet je niet opzoeken als je die volgens de wet niet hebt!
In Duitsland is vanuit de wetgever de combinatie architect en aannemer samen
automatisch aansprakelijk en moeten ze het dus vervolgens samen uitzoeken, niet
de klant. In België is de architect altijd vanuit de klant aansprakelijk en die architect
regelt alles met de aannemer. In Frankrijk is ieder in het bouwproces betrokken
bedrijf deels aansprakelijk met de architect als collectief verzekeringnemer naar de
klant.
In Europa – met uitzondering dus van Nederland, maar ook van Groot-Brittannië en
Ierland – ligt de verantwoordelijkheid voor het eindresultaat van het bouwproces
niet primair bij de klant, maar bij de gezamenlijke ondernemers in de bouw. Daar
ligt immers ook de kennis, en de mogelijkheid het proces actief te beïnvloeden!
Elders geldt dus de onkunde van de klant als uitgangspunt voor de wetgever. En
dus zijn ook de adviseurs en bouwers gehouden om
de vraag van de klant uitputtend te onderzoeken. In
samenwerking wel te verstaan. Om door te vragen naar
de vraag-achter-de-vraag. Naar wat de klant ten diepste
wil, naar zijn echte behoeften. Uiteindelijk gaat het een
klant immers niet zomaar om een gebouw, maar om
zijn verwachting van wat hij daarmee en erin wil en kan
bereiken. Klinkt wel prettig toch?
29de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Financiering van bouwprojecten in de Circulaire Economie
Bouwprojecten slim financieren doe je zonder een bankHeb je ook een NEE! gekregen bij de bank toen je aanklopte voor de financiering
van een gebouw of verbouwing? Dan ben je niet de enige. Bouwprojecten zijn
moeilijk te financieren op dit moment. Tenminste, door banken. Niet getreurd, slim
financieren doe je dus met nieuwe partijen!
Nieuwe regels rond bankreserves en uitleningen verplichten banken om hun
geld vast te houden. Zowel leningen en hypotheken voor nieuwbouw als voor
bestaande bouw moeten aan steeds meer voorwaarden voldoen. Voorwaarden
rond vaste arbeidscontracten van de aanvrager, bijvoorbeeld, en rond minimale
verkoopwaarden bij executie van het te realiseren gebouw. Gelukkig hebben
financiële instellingen zoals banken meer te bieden dan alleen geld en zijn er andere
manieren om investeringsgelden te ontvangen, maar hoe breng je dat samen?
Wat maakt financiering van bouwprojecten complex?Als we naar bouwprojecten kijken vanuit de betrokken partijen, hun relaties,
regels en bevoegdheden dan lopen we nu tegen een reeks problemen aan die de
financiering complex maakt. Waarom? Omdat er zoveel onzekerheden zijn. En daar
houden vooral ook financiers niet van. Voor het overzicht zet ik de knelpunten hier
eerst op een rij. Hoe we zaken samen eenvoudiger kunnen maken, lees je verderop.
Verwachtingen omtrent de kosten van gebouwen worden stukje bij beetje omgezet
in inzet- en resultaatcontracten met de vele leveranciers van advies, controle en
uitvoering. Deze contracten vormen de basis voor de financiering. De uiteindelijke
totale kosten zijn echter vooraf niet helemaal te garanderen. Het gaat immers om
een optelsom tijdens een lange doorlooptijd.
30de Olifant dendert door de Circulaire Stad
• Vergunningen kunnen pas worden verleend na afronding van veel voorwerk
en daar speelt de lokale ambtelijke organisatie en politiek altijd een rol in. Deze
onzekerheden in tijd en geld werken verstorend als het om een financiering
vooraf gaat.
• Versplintering van werken door aannemers, architecten, installateurs et cetera,
levert losse onderdelen op die pas bij uitvoering bij elkaar komen en daarna pas
de zekerheid bieden dat ze samen de benodigde oplossing geven. Soms zelfs
pas jaren na oplevering.
• Gebouwen leveren pas zekerheid op als vooraf duidelijk is wat de huidige en
toekomstige vraag van gebruikers is. Die vraag is vooraf nooit helemaal bekend
en verandert doorlopend en tegenwoordig steeds sneller. Het is steeds meer een
kwestie van uitproberen in de praktijk, zowel voor de belegger als de gebouw
gebruiker zelf. De huidige manier van bouwen is meestal nog niet ingesteld
op aanpasbaarheid van gebouw onderdelen. Aanpassen aan veranderende
behoeften van gebruikers is vaak lastig en kostbaar. En de eenvoudige
manieren zijn meestal onbekend bij de ontwikkelaars, gemeenten, beleggers
en al helemaal bij het grote publiek.
Wist je dat? Financiering is altijd gebaseerd op drie pijlersDaarom geven we graag de redenering hierachter in deze drie basispijlers:
1. De cashflow: het geld dat de aanvrager van de lening verdient met het gebouw,
door huur te innen of door andere al lopende activiteiten waarmee hij de
financiering kan aflossen;
2. Het risico van verhuurbaarheid of waardeontwikkeling dat gelopen wordt in de
markt. Dit heeft bij gebouwen te maken met de locatie en de inzetbaarheid van
het gebouw voor diverse functies;
3. De zekerheden: de waarde van het gebouw als onderpand. Wanneer de
aanvrager de lening niet volledig kan terugbetalen, kan de bank het gebouw
vermarkten. Dan is het van belang een courant gebouw te hebben waardoor er
meer mogelijkheden zijn met dat gebouw.
31de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Behalve in de harde zekerheden zit vertrouwen natuurlijk ook in ‘zachte’ factoren,
zoals een track-record van de aanvrager en zijn gedrag. Daarom helpt het als
de aanvrager en de financier elkaar al heel lang kennen en eerder hebben
samengewerkt.
De banken zien nu maar één ‘counterpart’ aan tafelEr is nog een struikelblok te overwinnen. Als je kijkt naar bouwprojecten dan
erkent de bank maar één ‘counterpart’, in andere woorden de gesprekspartner.
De bank praat alleen met de uiteindelijke ontwikkelaar/eigenaar/belegger over
financiering. De andere betrokkenen bij het project, zoals gebruikers, adviseurs,
architecten, aannemers, leveranciers en producenten, zijn hierbij geen partij. Deze
partijen hebben wel weer een persoonlijke of bedrijfsrelatie met de bank voor de
interne kredietleningen op hun projectdeel. De ontwikkelaar/eigenaar/belegger
zal deze partijen al tijdens of direct na voltooiing van het project betalen voor
hun werkzaamheden en dan gelden alleen eventueel doorlopende garanties. Dit
is daarmee een voorbeeld van betalen voor transacties, niet voor de uiteindelijk
bereikte waardeontwikkeling van het gebouw. Daar staan de partijen in de bouw
dan geheel buiten.
Regels inzake vastgoed en eigendomIn de bouw zorgt de vragende partij, de ontwikkelaar/eigenaar/belegger,
traditioneel voor de (voor)financiering. Dit in tegenstelling tot andere markten
waarbij de aanbieder die financiering aanbiedt in combinatie met het product.
Denk aan autofinancieringen vanuit de fabrikant of de afbetaling van telefoons
via de telefoonrekeningen gedurende het jaar na ‘aankoop’. Deze voorfinanciering
door de aannemer is door de AFM (Autoriteit Financiële Markten) nu namelijk
niet toegestaan voor gebouwen. Ook het eigendom is in deze andere markten
anders geregeld. Als koper word je eigenaar van de auto of telefoon, tenzij je niet
hebt betaald, dan kan dat ongedaan worden gemaakt. Er is namelijk maar een
basiswet op het eigendom en die bepaalt het vastgoedeigendom, al het andere is
eigenlijk als niet-vastgoed gedefinieerd. De vastgoedeigendomsregels vanuit het
Burgerlijk Wetboek zeggen dat een gebouw automatisch het eigendom is van de
grondeigenaar en ‘ongedeeld’ blijft (met de grond). Een niet betaalde leverancier/
32de Olifant dendert door de Circulaire Stad
producent van dat gebouw kan deze grond niet ‘terugnemen’, want die is altijd van
de opdrachtgever geweest. De gevolgen van deze definitie van eigendom voor de
circulaire economie komen in een volgend hoofdstuk aan bod.
Vier nieuwe rollen voor banken naast het huidige geld uitlenenDe nieuwe regels rond bankreserves en uitleningen maken het voor banken steeds
lastiger om geld beschikbaar te stellen voor bouwprojecten. De (rol #1), bank als
geldloket, is daarmee voor een groot deel stilgevallen. Gelukkig heeft een bank
veel meer te bieden dan dat. De opgebouwde kennis, ervaring en netwerken die
banken tot nu toe gebruikten om intern te bepalen of ze geld wilden en konden
uitlenen, is heel waardevol voor andere partijen die wel in bouwprojecten kunnen
investeren. Een bank is namelijk ook (rol #2) expert in het inschatten van risico’s
van financieringen en (rol #3) de spreiding van diezelfde risico’s. Daarnaast
zijn banken (rol #4) een ideaal kennisnetwerk en platform voor informatie en
verspreiding van de vraag naar leningen van derden. Verder hebben banken (rol
#5) een vertrouwensfunctie die meerwaarde kan bieden bij de verspreiding van
allerlei producten, zoals een aanbod van nieuwe woon- of werkruimte, aan derden
via de banken als de bank zich daarvoor als ambassadeur opstelt.
Nu banken dus veel minder mankracht in hoeven zetten voor de verstrekking van
leningen, hebben zij ruimte om hun (intern) verborgen kwaliteiten aan derden aan
te bieden. Dat is een uitgelezen kans om slim financieren van bouwprojecten door
derden goed georganiseerd te laten verlopen, niet door de bank maar via de bank!
33de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Bouwprojecten slim financieren kan echt zonder bankEr zijn voldoende mensen en organisaties met geld die bereid zijn te investeren in
een goed bouwproject. Denk aan ouders die voor hun kinderen met beperking een
veilig en zelfstandig thuis willen bouwen. Of aan ouderen die niet van plan zijn in
een verzorgingshuis te eindigen. Aan verenigingen en lokale organisaties die voor
hun doelgroepen een toekomstbestendige (club)accommodatie willen realiseren.
Of aan gemeentes als belegger in goede voorzieningen voor hun bewoners. Samen
sta je sterker!
Ook de bouwsector krijgt in deze opzet straks de kans om naast een goed product
ook de financiering te leveren, net als elders in de economie gebruikelijk is. En omdat
de bouwsector als aanbieder zo ook invloed heeft op de eindwaarde en kwaliteit
van het onderpand, is de sector nog meer gebaat bij een goede uitvoering van
het bouwproces. Daarnaast kunnen grotere partijen zoals aannemers, leveranciers,
producenten en grondstoffenleveranciers hun vermogen - inclusief bijbehorende
brancheverzekeringen - en sectorpensioenfondsen, onderbrengen in een voor
hun bekende markt. Zo levert eigen kennis en kapitaal het meeste op, nu ook voor
henzelf in rendement op vermogen. Verder kunnen ook gebouwonderdelen nu
als onderpand dienen voor producerende partijen. Zij kennen als maker de (rest)
waarde en weten die optimaal opnieuw in te zetten.
De oplossing zit in nieuwe combinaties makenOplossingen komen zo van drie partijen:
1. een combinatie van de diverse interne bankfuncties;
2. de ontwikkelaar/eigenaar/belegger van een project;
3. de belanghebbenden die daarin mee willen doen, zowel uit de omgeving van
het gebouw, de gebruikers als de aanbieders ervan.
Methoden zoals crowdfunding, kredietunies en ‘sociale impact-obligaties’
(bijvoorbeeld leningen voor startups) benutten die drie markten om geld bij elkaar
te brengen. Vaak door bekendheid te geven aan de belangen voor anderen van een
gerealiseerd project, denk aan de genoemde ouders, ouderen, instellingen en de
wijk of buurt. Het gaat hier meestal om particulier en lokaal geld dat wordt ingezet
34de Olifant dendert door de Circulaire Stad
voor financieel rendement plus het praktische profijt dat de geldverstrekkers er in
de toekomst zelf van hebben.
Slim financieren niet door de bank maar via de bank!
Willen we financiering ook vanuit de toekomstige gebruiker als eigenaar mogelijk
maken, dan is het zaak om de inbouw van een gebouw af te splitsen van het
basisgebouw. Dan kan de inbouw zowel financieel, technisch als organisatorisch
apart gefinancierd worden, dus apart van de financiering van het basisgebouw
waarin de inbouw later volgt. Zoals in een eerder hoofdstuk verwoord, is dit
bij winkels en horeca al een gangbare constructie. Dat moet ook kunnen voor
onderwijs, zorg, kantoren of wonen. In deze opzet is het ook logisch om in de
financiering een onderscheid te maken tussen langdurende en kortdurende
leningen. Daarmee komt meteen een veel bredere markt van geldverstrekkers
beschikbaar. Zie hierover meer in het volgende hoofdstuk.
35de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Eigendomsverhoudingen en verdienmodellen in circulaire gebouwen
In dit hoofdstuk bekijken we hoe eigendomsverhoudingen bij vastgoed zijn
geregeld en welke invloed dit heeft op verdienmodellen voor de circulaire
bouweconomie.
Stel, ik huur een woning. Als huurder wil ik graag een speciale, veel grotere keuken,
maar de verhuurder wil die niet zelf plaatsen en betalen en ik heb er zelf het geld nu
niet voor. De ideale oplossing lijkt dan het huren of leasen van een keuken van IKEA
voor een schappelijk bedrag per maand. Dan heb ik wel meteen het kookgenot,
maar de kosten pas tijdens het gebruik. Als een paar jaar na plaatsing van die
keuken in de woning ik stop met afbetalen, haalt IKEA dan de keuken terug? Nee,
zo simpel is het niet. Waarom? Omdat ‘mijn’ keuken al op het moment van plaatsing
mijn keuken niet meer was! Ook niet van IKEA overigens; van wie is de keuken
dan wel? Juridisch gezien is de keuken direct bij plaatsing automatisch van de
woningeigenaar geworden, de verhuurder dus! Dus zowel IKEA als ik mogen niets
meer doen met de keuken, daarover beslist de woningeigenaar, de verhuurder in
dit geval. Je begrijpt wel dat IKEA dit niet gaat aanbieden! Wel jammer van zo’n
mogelijkheid…
En wat gebeurt er als mijn baan naar een andere stad wordt verplaatst of als ik ver
weg een nieuwe baan vind? Dan heb ik de speciale keuken - die ik zelf als huurder
had gekocht of bij IKEA had willen bestellen - niet meer nodig in mijn huidige
woning, dus neem ik die keuken mee naar mijn volgende huis. Een kwestie van
meeverhuizen toch? Dat kan echter ook niet in Nederland. Zelfs al had ik de keuken
op wieltjes geplaatst in plaats van vast in de woning, het verandert niets aan het
automatisch in eigendom krijgen door de eigenaar/ verhuurder van de keuken.
Ook als ik zelf de woningeigenaar zou zijn, kan IKEA de keuken bij wanbetaling niet
komen ophalen, ik ben dan zelf al eigenaar geworden. Hoe zit dat?
36de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Tweede uitgangspunt in eigendomswetgevingBegin jaren ‘90 is de Nederlandse eigendomswetgeving (in het Burgerlijk Wetboek)
aangepast. Naast het oorspronkelijke uitgangspunt ‘aard- en nagelvast’ is er een
tweede uitgangspunt van vastgoedeigendom toegevoegd, te weten het beginsel
‘natrekking’. Volgens dat uitgangspunt wordt het eigendom van alles in, op en aan
een woning bepaald door wat functioneel bij een woning hoort. Een woning zonder
keuken is volgens de Nederlandse wettelijke definitie geen woning. Daarom is de
keuken dus altijd van de huiseigenaar. En daarom kun je in Nederland geen huis
verhuren, maar ook niet verkopen, zonder keuken. Overigens is het in Duitsland
vrij gebruikelijk bij de verkoop van je eigen woning dat je de keuken meeneemt
naar je volgende huis. Dat geldt overigens ook voor een installatie-onderdeel,
zoals een zonneboiler voor de warmwatervoorziening, ook al staat die op het dak
en is die geleased van wie dan ook. Of bijvoorbeeld voor een in de hoofdinstallatie
opgenomen infraroodpaneel aan je plafond, bij het ontbreken van een radiator in
de desbetreffende ruimte.
Dit tweede uitgangspunt van vastgoedeigendom leidt dus tot ‘automatische
onteigening’ van losse elementen in, op en aan de woning en is daarmee voor
leveranciers en verzekeraars die in de Circulaire Economie direct aan bewoners hun
producten willen leasen een nachtmerrie. We hebben dus een andere maar wel
eenduidige definitie van vastgoedeigendom nodig om het huren en leasen van
onderdelen van je woning mogelijk te maken. Blijft dat de huidige Nederlandse
wetgeving in de praktijk uitwerkt in de vorm van een prestatie verplichting voor
de vastgoed eigenaar, dus juist niet als een puur fysieke omschrijving. Voor de
Circulaire Economie is dat een grote stap voorwaarts die ik in andere landen nog
niet ben tegengekomen. Hoe maken we van een huidig nadeel snel een voordeel?
Nieuw licht op eigendom en verdienmodellenBesef je dat gebouwen belangrijk zijn voor twee totaal verschillende doelgroepen
met compleet verschillende belangen? Aan de ene kant heb je de belegger die geld
wil verdienen of, sociaal gezien, dat geld minimaal wil behouden als waarde. Aan
de andere kant zit de gebruiker. Wat hij wil, is prettig wonen, werken en recreëren
naar zijn eigen wensen. Aanbieders die zich focussen op zijn belangen zijn dan het
meest interessant voor hem.
37de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Eigendom in relatie tot verantwoordelijkheid en bevoegdheid.
Linksboven is de verantwoordelijkheid vaak groter dan de professionaliteit
Rechtsonder is de professionaliteit vaak groter dan de bevoegdheid
Gunstig effect op grondstoffengebruikDe splitsing van inbouw en basisgebouw leidt tot nieuwe eigendomsverhoudingen
die uiteindelijk ook een zeer gunstig effect hebben op het gebruik van grondstoffen
in de bouw. Als we uitgaan van deze splitsing dan vermengen we namelijk geen
verschillende levenslopen van producten en gebouwdelen meer met elkaar
en storten we bijvoorbeeld geen installaties meer in het beton. Producten en
materialen worden alleen nog los of demontabel verwerkt. Ze kunnen eenvoudig
zonder veel schade worden verwijderd of vervangen op het moment dat dat
functioneel, technisch, economisch en/of ecologisch het meest gunstig is.
Zo kan een circulaire grondstofeconomie ontstaan die nieuwe contractvormen
mogelijk maakt. Zoals leasecontracten voor tijdelijk gebruik van bijvoorbeeld gevels,
lichtinstallaties, een keuken of het sanitair. Contracten gebaseerd op de geleverde
prestatie in plaats van op de eenmalige verkoop en levering van producten. Want
38de Olifant dendert door de Circulaire Stad
waarom zou ik een lamp willen kopen als ik alleen in het licht geïnteresseerd ben?
Bedenk eens welke nieuwe mogelijkheden dat jou biedt als gebruiker van een
gebouw. Maar ook: welke kansen levert jou dat als aanbieder op?
Hoe gaat het nu?In Nederland is een bestaand pand verbouwen, restaureren of renoveren vaak vele
malen omslachtiger en duurder dan slopen en nieuw bouwen. Dat komt doordat bij
de bouw totaal geen rekening wordt gehouden met de wisseling van het gebruik na
oplevering. Sinds de uitvinding van de betonnen wand en vloer in de woningbouw,
zo’n 50 jaar geleden, storten we daarin de gebruikersinstallaties mee, waardoor
elke verandering moeizaam, zo niet onmogelijk wordt. Als we ervan uitgaan dat
een kantoor- of woongebouw technisch zo’n honderd jaar mee kan gaan en er in
die periode gemiddeld tien verhuizingen plaatsvinden, dan weet je dat verbouw
tien keer vaker voorkomt dan nieuwbouw. Maar dat is niet het uitgangspunt van
de bestaande wet- en regelgeving en ook niet van huidige eigenaren, beheerders,
adviseurs en bouwers. Het gevolg: leegstand, sloop en verspilling. En torenhoge
kosten voor jou als eigenaar en als gebruiker zodra je wilt groeien en veranderen.
Hoe het moet gaan: een ander bouwprocesKortom, er is een ander bouwproces nodig, waarin jouw belang als eigenaar
en/of gebruiker bij het ontwerp- en bouwproces voorop staat. Jij bent gebaat
bij aanpasbaarheid, flexibiliteit en een eigendom dat daarbij hoort. Om dat te
bereiken is een nieuwe verdeling van het eigendom nodig, en wel gezien vanuit de
levensloop van een gebouw, met kennis van de verschillende belangen van gebruik
en belegging. Dat levert meteen een betere verdeling van verantwoordelijkheid en
risico op tussen basisgebouw en inbouw. Daarnaast is er een aantal onderdelen
waarover in een bouwproject een discussie plaats zou kunnen vinden tussen de
partijen wat hier het beste is, bijvoorbeeld inzake de gevel of de energieopwekking.
Is dat nieuw? Nee!
39de Olifant dendert door de Circulaire Stad
De voorbeelden zijn overal om je heen!Van zo’n ander bouwproces zijn in Nederland al verschillende succesvolle
voorbeelden te vinden. Bij winkeliers en andere retailers is het al volledig
geaccepteerd dat de huurder of gebruiker een ‘kale’ ruimte krijgt voorzien van de
nutsaansluitingen. De huurder zorgt dan geheel naar eigen inzicht, kosten en risico
voor de eventuele verbouwing en verdere invulling van de ruimte. En wil je de
huur opzeggen of het pand verkopen, dan is de ruimte door een nieuwe huurder
of eigenaar snel van een andere invulling of bestemming te voorzien. Als nieuwe
huurder of eigenaar kun je dus snel en efficiënt aan de slag. In de retail is het dan
ook standaard om binnen een week of zelfs in een weekend een winkel opnieuw in
te richten. Zo wordt verbouw de logische keuze in plaats van nieuwbouw.
Hoe de huidige wetgeving echt klantgericht bouwen blokkeertStel dat je als eigenaar van een pand niet meer verantwoordelijk zou zijn voor
zaken die maar een tiental jaar meegaan: de keukeninrichting, de badkamer, de
verwarmingsketel of juist de nieuwe huisaccu. En dat je daarover als huurder juist
alle zeggenschap krijgt. Toegegeven, niet iedereen ziet dat nu zitten, vooral bij zeer
korte huurduur. Belangrijker nog; dat kan helemaal niet onder de huidige wet- en
regelgeving voor gebouwen. De laatste vijf jaar hebben Japan en Finland echter al
bewezen hoe urgent deze verandering is en hoe goed het resultaat daar nu is voor
iedereen.
Naar een beter businessmodelStichting BRIQS zet zich in voor gefundeerd onderzoek naar hoe de
eigendomsverhoudingen in bouw en vastgoed anders kunnen. De nieuwe
verhoudingen zullen ruimte maken voor nieuwe relaties en een op alle fronten
duurzaam, en daarmee beter businessmodel voor alle betrokkenen. De oplossingen
leiden ertoe:
40de Olifant dendert door de Circulaire Stad
1. Dat je als belegger/eigenaar alleen hoeft
te investeren in die gebouwdelen die echt
lang meegaan, en niet meer in de keuken
en de badkamer. Je wordt daarmee alleen
verantwoordelijk voor het zogenoemde
‘basisgebouw voor het gebruik’. Je bent dan
verlost van de betuttelende regels over inbouw
vanuit het BouwBesluit. Zoals de hoogte van binnendeuren en de draairuimte
voor rolstoelen achter de voordeur voor iedereen. Je kunt er zelfs voor kiezen
om een demontabele gevel als onderdeel van je basisgebouw te leasen bij de
leverancier waardoor beheer en onderhoud bij de ontwerpende en bouwende
partij komen te liggen. Kortom, je haalt meer rendement op minder geïnvesteerd
vermogen met minder risico. Zo’n beter businessmodel: wie wil dat nou niet?
2. Dat je als gebruiker eindelijk de volledige vrijheid
hebt om zelf je inbouw te regelen, ook als je geen
eigenaar van de gehele woning of het bedrijfspand
bent. Je hoeft dus geen eigenaar meer te zijn van
de fundering of verdere draagconstructie van een
gebouw om je eigen besluiten te mogen nemen
over gebruiksinstallaties en afbouw.
Dus wil je een ander interieur, sanitair, aanrecht of verwarming- of koelsysteem
– om wat voor reden dan ook – dan regel je dat gewoon zelf, eventueel inclusief
een betaalbare financiering van jouw leverancier of basisgebouweigenaar.
Ideaal ook voor zorg- en ouderenwoningen, voor ateliers of bij het combineren
van wonen en werken.
3. Dat je als aanbieder eindelijk de complete
inbouw of onderdelen daarvan rechtstreeks
aan de echte gebruiker kunt leveren. In zo’n
businessmodel regel je samen de financiering
(koop of lease) en maak je afspraken over beheer,
onderhoud en – bij verhuizing – herplaatsing.
41de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Dus neem je de keuken naar Duits gebruik mee naar je volgende huur- of
koopwoning, is dat geen probleem. Dus directe besluitvorming tussen bedrijf
en consument.
Voorkom de ‘split incentive’, de verdeelde prikkelDe belangen van de gebruiker zijn daarbij gekoppeld aan de inbouw, de belangen
van de eigenaar aan die van het basisgebouw. Deze duidelijke scheiding van
verantwoordelijkheden lost meteen het probleem van de ‘split incentive’ op. Of
beter gezegd, de nieuwe modellen voorkomen de ‘split incentive’; beter vertaald
als verdeelde prikkel! Immers nu komen die lasten van gemaakte kosten vaak nog
bij een andere partij terecht dan diegene die de baten ontvangt. Het onderzoek en
de oplossingen kunnen beiden laten zien dat het onderscheid tussen basisgebouw
en inbouw leidend is voor een beter businessmodel en is een vervolg op de vele
onderzoeken vanuit bijvoorbeeld TU Delft, MIT en Ball State University daarover en
de recente praktijkervaringen in Japan en Finland. In de nieuwe situatie betaalt de
gebruiker zelf voor bijvoorbeeld zijn nieuwe HR-ketel of juist warmtepomp en hij
profiteert daarmee ook zelf van een lagere energierekening.
Als je wat koopt, wil je waar voor je geld! Dat betekent dat je invloed wilt op wat je
geleverd krijgt, toch? Die invloed heb je als consument toch overal; behalve in de
bouw... Daar zit je als koper of huurder met een heel bataljon mensen en bedrijven
tussen jou en de producent van je pand- of woninginrichting. En allemaal hebben
ze zo hun eigen meningen en belangen...
De weg naar de oplossingDe beschreven oplossingen zijn juridisch gezien nu nog ingewikkeld en te weinig
toegepast. Dat moet en kan allemaal veel simpeler. Rond de vraag hoe we dat
precies vormgeven, is een stevig onderzoek nodig, waarin de huidige nog niet
benutte mogelijkheden, de praktijk in andere landen om ons heen en nieuwe
wensen vanuit de Circulaire Economie op een rij worden gezet. Stichting BRIQS
(www.briqs.org) schreef een inmiddels onder voorwaarden goedgekeurd
onderzoeksvoorstel voor de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk
Onderzoek (www.nwo.nl) om door onze universiteiten uit te laten zoeken hoe we
tot nieuwe verhoudingen en regels kunnen komen. We werken daarbij samen met
42de Olifant dendert door de Circulaire Stad
organisaties als De Groene Zaak (www.degroenezaak.com) en het Groene Brein
(www.hetgroenebrein.nl). Daarbij bleek in diverse gesprekken met hoogleraren
notariaat, bouwrecht en vastgoedrecht van diverse universiteiten dat de huidige
wetgeving mogelijk meer toelaat dan nu wordt toegepast.
Nieuwe ideeën zijn al in de wetgeving van ons omringende landen in de praktijk
toegepast. Zoals dat je in Frankrijk automatisch bij sloop weer eigenaar kunt
worden van vooraf vastgelegde gebouw(onder)delen, of dat je in België als huurder
de eerste 50 jaar eigenaar blijft van wat je zelf toevoegt aan het gebouw totdat je
vertrekt. Juridisch eigendom volgt de civiele / commerciele overeenkomst tussen
partijen in Belgie. In Nederland bepaalt en beperkt het juridisch eigendom de
mogelijke civiele / commerciele overeenkomsten tussen partijen. Het onderzoek
zal bijdragen aan echt nieuwe voorstellen waarvan alle betrokkenen profijt zullen
hebben en waarvoor ook vanuit de Europese Commissie interesse bestaat. Wil jij
ook op de hoogte blijven van of meedenken over deze ontwikkelingen? Meld je
dan aan op de site www.briqs.org. Doe mee!
43de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Bestuur en politiek ontdekkencirculaire gebouwen
Bestuur: hoe gaat het met de koe en het groene gras?Is het gras wel zo groen als we dat in de circulaire economie doen voorkomen?
Vanuit de overheid bekeken is ons huidige vastgoed vooral een mooie melkkoe. Wat
nu als grondstoffenbanken het eigendom van gebouwen overnemen en aan ons
gebruikers ter beschikking stellen? De inkomsten vanuit de overdrachtsbelasting
voor gebouwen zal fors verminderen als verkooptransacties van gebouwen
weinig meer voorkomen, anders dan de uitwisseling van een BV’tje met
vastgoedonderdelen erin tussen grondstoffenbanken. Dit nog los van het een paar
jaar geleden verlaagde heffingspercentage van de verkooptransactie, waardoor de
overdrachtsbelasting al minder geld in het laadje brengt.
De transactiewaarde wordt vervolgens gebruikt om de WOZ-waarde van gebouwen
in de buurt vast te stellen. Die waarde wordt vervolgens vermenigvuldigd
met een belastingpercentage, vastgesteld door de gemeenteraad, als
onroerendezaakbelasting aan de gemeente te betalen. Maar wat is de WOZ-
waarde van een gebouw zonder recente transactieprijzen te hebben? Of wordt het
gebouw nu verdeeld in 40 producenten van bouwproducten met elk een stukje
eigendom waarbij de gemeente nu bij elk van dat stukje gebouw de belasting gaat
ophalen? Ook de erfbelasting op gebouwen is gebaseerd op een percentage van
die WOZ, net als een reeks van andere belastingen en aftrekposten zoals van de
inkomstenbelasting. Dat is nogal een verandering ten opzichte van het huidige
systeem!
Zo is vastgoed straks opeens niet meer de koe om te melken ter ontvangst van
de overheidsfinanciën, toch? Waarom zou een parlement of gemeenteraad
dat accepteren als het gat dan niet gedicht wordt met nieuwe opbrengsten of
44de Olifant dendert door de Circulaire Stad
meerwaarde? Het gras achter het hek van die Circulaire Economie mag dan wel
sappig en groen lijken, maar hoe komen we in de realiteit tot de benodigde
besluitvorming rond nieuwe inrichting van wet- en regelgeving en de minimalisatie
van de risico’s van de transitie?
Als voorbeeld voor de ultieme Circulaire Economie kennen we het principe
van vertaling van een fysiek product naar de vorm van dienstverlening aan
de consument; de corebusiness van telecom operators is het verkopen van
bereikbaarheid (belminuten, smsjes) en het faciliteren van communicatie (data),
fabrikanten van wasmachines verkopen wasbeurten en de lichtinstallatiefabrikant
verkoopt lichturen. Het gaat niet om het bezit van het apparaat waarmee het
gewenste resultaat wordt behaald, maar om dat resultaat als product. Apparaten
en goederen blijven eigendom van de fabrikant (de gebruiker least) en worden
gerecycled.
Ook vroeger waren we circulair bezig: nadat mensen de jacht in wijde omtrek
verruilden voor veeteelt en landbouw vlakbij, konden tenten om in te wonen
worden vervangen door stenen gebouwen die in de ontstane steden ook verhuurd
konden worden aan anderen. Daarmee zijn we met het verhuren van gebouwen als
woondienst al sinds de Mesopotamische tijd klaar met de invoering van de nieuwe
circulaire economie, of toch niet?
Belasting op vermogen vormt, naast die op arbeid en op natuurlijke bronnen, een
van de drie kernen van de algemene inkomsten van de overheid. Daarnaast is er
een reeks heffingen in de vorm van rechten, tarieven of leges, allemaal met een
begrenzing tot de te maken (bouw)kosten. En dat is al zo sinds het ontstaan van
overheden, want degene die inkomsten heeft en die baat heeft bij een vergunning,
betaalt. En of vervolgens diegene die dat betaalt ook bepaalt bij die overheid, dat
is afhankelijk van de heersende visie in maatschappij en politiek. In Nederland zijn
veel inkomsten uit gebouwen bronnen van gemeentelijke belastingheffing en
daarmee een belangrijk onderdeel van ongeveer een vijfde van het gemeentelijke
budget dat elke gemeente nu zelf mag binnenhalen. Maar belangrijker nog, juist
die twintig procent is vrijwel alle beleidsvrijheid waar een gemeenteraad zelf over
mag beslissen! Dat laten ze zich niet zo maar ontnemen!
45de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Regelmatig hoor je in ‘circulaire economie-land’ “eigendom is dom, gebruik is
slim” en meer opmerkingen over de nadelen van bezit. Tegelijk zie ik nieuwe
organisaties die juist het eigendom van bijvoorbeeld grondstoffen en materialen
als uitgangspunt zien van hun business model als grondstofbank; dus eigendom
is dan toch de kern van slim? Maar mijn verwarring wordt pas echt compleet als ik
zie dat voor de overheid eigendom van gebouwen en bijbehorende transacties de
basis vormen voor een hele serie van belastinginkomsten, voor zowel de rijks- als
de gemeentekas. Nu is de wettelijk vastgestelde definitie van eigendom beperkt
tot die van registergoederen en dan met name gebouwen, opgenomen in het
Burgerlijk Wetboek (BW) en vastgelegd via de notaris bij het Kadaster. Hoe kan dat
allemaal tegelijk langs elkaar heen gaan en hoe gaan - of beter gezegd kunnen -
politici hierover dan al besluiten nemen, vraag ik me af?
De eerste wedervraag waarmee elke politicus met een politieke motie – voorstel
voor nieuw beleid – namelijk wordt geconfronteerd is: ‘waar komt je benodigd
budget vandaan voor je voorstel?’ Dit als basis voor duurzaam beheer van de per
definitie beperkte hoeveelheid geld waarmee elk segment van onze overheid het
moet zien te doen. Die vraag niet kunnen beantwoorden, betekent het einde voor
je voorstel en bij herhaling het einde van je politieke loopbaan omdat je niet meer
serieus genomen wordt. Dus is een wijziging van onze maatschappelijke spelregels
nodig, bijvoorbeeld voor gebouwen. Hoe komen we – in stapjes of juist in één grote
klap – tot die circulaire bebouwing in die nieuwe economie waar vanuit duurzaam
grondstoffenbeheer zo veel te halen is? Het is goed om ieders ideeën hierover te
verzamelen!
46de Olifant dendert door de Circulaire Stad
De financiële wereld en haarkijk op de circulaire gebouwen
Ziet de belegger die circulaire economie wel zitten…?Beeld je dit eens in! Een strandstoel op de Bahama’s, man met laptop op schoot
en telefoon aan zijn oor. Terwijl de ober zijn cocktail neerzet, sluit de belegger
rechtstreeks een deal met de aanbieder van een bouwproject, als partner.
Waarom zou in de circulaire economie de aanBIEDER – dus niet meer de aanNEMER
geheten – de beste en enige partner van iedere belegger zijn? Als bijvoorbeeld
veertig producenten los van elkaar de voorzieningen voor dat gebouw zouden
leveren, kun je je voorstellen dat de vakantievreugde van de belegger verpest
is…. Maar niet als de aanbieder van werk aan een gebouw de aanbieder van
het gebouw als totaaloplossing zou zijn! Zo’n ‘all inclusive’-aanbieder van een
gebouw als project kan meteen ook mede-eigenaar zijn. In ieder geval zou hij
de garantieverantwoordelijkheid van de producenten en materialenleveranciers
samen met de belegger op zich kunnen nemen. Belegger en aanbieder hebben
dan dus een gezamenlijk belang. Samen zorgen ze voor een stevige fundering,
draagstructuur, dak, gevel en nutsaansluitingen. Een langetermijninvestering
die voor beide partijen echt rendement gaat opleveren. Zo biedt de aanbieder
niet alleen de bouw aan, maar ook het gebouw. De indeling en invulling van de
appartementen is meer een noodzakelijk kwaad voor de belegger en dat laat hij
dan ook liever over aan de individuele huurders, hun corporatie of de aanbieder
van het gebouw. Zo krijgt iedereen eindelijk waar voor zijn geld. Dan kies jij
als belegger toch ook voor circulaire economie! Hoe anders is het nu door die
belangentegenstelling. De belegger stoeit nu met allerlei partijen om tot een
maximaal rendement en minimaal risico te komen. Wie zijn die partijen en wat is
hun belang?
47de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Waarde van vastgoedVastgoed is naast aandelen en obligaties de derde beleggingscategorie voor
pensioenfondsen, verzekeraars, banken en rijke families. De locatie bepaalt in
combinatie met de functie van het gebouw - wonen, werken, recreëren enzovoort –
de prijs per vierkante meter. Elke woonfunctie kent op basis van de huurinkomsten
of het imago van de locatie een bepaalde opbrengstrange per m2. De invulling is in
handen van verschillende partijen, zoals adviseurs, architecten en aannemers, die
vaak los van elkaar werken, apart hun rekeningen indienen en weer snel vertrekken
naar het volgende project. Grote ontwikkelaars voeren de plannen uit namens
anonieme beleggers in woningbouw en corporaties. Ze kleuren de plannen verder
in binnen de aangegeven lijntjes. Allemaal leven ze van de transactie-opbrengst,
niet van de groeiende waarde van het gebouw, dat is nu alleen aan de belegger.
De belegger doet er vanuit zijn belang alles aan om de waarde van zijn gebouwen
te bewaken en ook op lange termijn liefst te laten groeien. Ook voor de lokale
overheid is een optimaal rendement uit deze langetermijninvestering van groot
belang. Daarover hebben we het in een vorige hoofdstuk al gehad.
WaardebeheerVoor een belegger zit de waarde van zijn gebouw in de structuur en de buitenkant.
Hij bewaakt de waarde van zijn gebouwen meestal door een beheerder aan te
stellen. Die beheerder krijgt een vast maandtarief om de kosten van beheer en
onderhoud te dekken. Dus wat doet die beheerder? Hij besteedt minimale tijd aan
het beheer door steeds dezelfde mensen in te schakelen die werken met steeds
dezelfde producten en materialen in alle woningen. Voor de gebruiker betekent
dat een minimale keuze uit keukens, badkamers en installaties. Deze beperkingen
in de keuzes dragen natuurlijk totaal niet bij aan een positieve waardebeleving van
de gebruiker van het gebouw. Maar hoe krijgt het gebruik dan wel zijn waarde?
Transacties zijn leidendNet als een beheerder worden adviseurs en aannemers nu betaald voor de
transactie van diensten en geleverd werk. Hun doel is op korte termijn zoveel
mogelijk geld te verdienen. Na de eindafrekening gaat iedereen weer door naar
het volgende project. Offertekosten voor transacties zijn hier vaak onvermijdelijk
en, vanwege het eenmalige karakter, aan de hoge kant. Dat is jammer want in de
48de Olifant dendert door de Circulaire Stad
uitvoering van ieder project wordt telkens opnieuw voor elk product een hele
serie offertes aangevraagd. Dat komt omdat projectmatig werken in de bouw nog
steeds de norm is terwijl we met een systematische aanpak in bouw en vastgoed
zoveel meer zouden bereiken. Elders in de economie is projectmatig werken al
grotendeels vervangen door het uiteindelijk voor de consument veel voordeligere
systematisch werken. Dan worden adviseurs en aannemers ook beloond voor de
latere waardeontwikkeling waaraan ze in hun werk bijgedragen hebben.
Ook voor de makelaar zijn alleen transacties van belang. Hij is gebaat bij een zo
hoog mogelijke prijs op het moment van transactie. Op dat moment krijgt hij
namelijk een percentage of een vaste prijs per (ver)koop of (ver)huur betaald. Zijn
focus ligt dus op transactiewinst en de verhuur of verkoop moet het liefst snel
gebeuren. Want van uitstel komt vaak afstel.
Tot slot verdienen ook ontwikkelaars hun geld met transacties, namelijk de
verkooptransactie van hun project aan de belegger. Maar die transactie vindt pas
plaats als de ontwikkelaar alle contracten rond heeft en hij het risico op aanvullende
projectkosten heeft afgedekt. Als opstart verdient hij de eigen kosten terug op de
verkoop of verhuur aan gebruikers en door te besparen op de voorfinanciering van
adviseurs en aannemers. Zonder voorlopig afnamecontract van de belegger doet
de ontwikkelaar er dus verstandig aan het bij een schets van het ontwerp en een
voorlopig opbrengstenoverzicht te houden.
Waarde toevoegenIn de circulaire economie gaat het intussen om waarde toevoegen voor de lange
termijn, niet om snel winst te behalen op losstaande transacties. De vraag is dus hoe
alle aanbiedende partijen als samenhangend geheel waarde kunnen toevoegen
voor de lange termijn en hoe zij voor deze waardetoevoeging beloond kunnen
worden.
Voor een belegger bepalen de waarde van de locatie en de waarde van het
gebouw samen of de investering op de lange termijn rendabel is. Daarom is het
logisch dat de belegger zich volledig toelegt op een flexibel basisgebouw met
een goede fundering, constructie, gevel en dak. De verantwoordelijkheid voor
49de Olifant dendert door de Circulaire Stad
de kortetermijninvesteringen in de inbouw met keuken, badkamer en installaties
gaat tot zijn grote opluchting naar de gebouw gebruiker. In het volgende
hoofdstuk beschrijf ik hoe dit van invloed is op het gebruik. Ieder houdt zijn eigen
deel in goede staat, met aankoop- en montagekorting voor de inbouw inclusief
onderhoud en beheer, zonder veel aanvullende kosten. Zo delen alle partijen mee
in de waardeontwikkeling.
50de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Gebruik van gebouwen vanuit de Circulaire Economie
Grondstoffenwaarde en -hergebruik? Waarom zou een gebouw gebruiker dat interesseren?Als gebouw gebruiker zonder invloed heeft een gebouw weinig waarde voor je,
dus interesseert het je waarschijnlijk ook niet wat er later mee gebeurt. Daarmee
staat de gebruiker lijnrecht tegenover het belang van de belegger, al vindt die
weggooien ook niet echt een probleem. Momenteel weet je als gebruiker van
een gebouw eigenlijk maar één ding echt zeker: de hoogte van de kale huurprijs
die je betaalt voor de beschikbare vierkante meters en het aantal ruimtes. Je hebt
geen inzicht in en weinig invloed op de kosten voor energie en beheer. Dat geeft
onzekerheid in een tijd waarin beiden zoveel variëren.
Voor zover grondstoffen een gebouw gebruiker überhaupt interesseren, snapt hij
mogelijk niet waar het over gaat of hij snapt het wel maar mag niets met deze kennis
doen! De gebruiker krijgt geen enkele garantie dat het gebouw ook daadwerkelijk
bijdraagt aan zijn gezondheid, welzijn, geluk, en productiviteit. En dat is toch echt
een belangrijke reden waarom jouw klant er woont en werkt, toch? Herken je die
kloof tussen de gebouw gebruiker, de belegger en de bouwwereld? Wat kunnen
we daar in ieders belang en in het belang van de circulaire economie aan doen?
Invloed en verantwoordelijkheidDe belangen van de gebruiker en die van de belegger lopen uiteen, zowel in tijd
(korte versus lange termijn) als in onderdeel van het gebouw (inbouw versus
basisgebouw). Zoals elders verwoord, is de belegger vooral geïnteresseerd in
rendement voor de lange termijn en wil hij zo min mogelijk aan het gebouw
tussentijds veranderen. De gebruiker woont en werkt er relatief kort en wil het
gebouw steeds ook kunnen aanpassen aan zijn veranderende behoeften. En kan
hij zijn woon- en werkomgeving niet naar zijn zin aanpassen, dan is de kans groot
dat hij gaat verhuizen.
51de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Voor een belegger zit het belang in de waardevaste delen zoals de fundering,
draagstructuren, gevel, dak, kortom vooral de buitenkant. De gebouw gebruiker
is vooral geïnteresseerd in de binnenzijde: de indeling, de afwerkingsmaterialen
en -producten, de keuken, het sanitair, inval van daglicht en installaties voor licht,
frisse lucht, warmte, geluid en communicatie. Daar wil de gebouw gebruiker
invloed op! Daar wil hij zeggenschap over en ook wil hij er verantwoordelijkheid
voor dragen omdat deze zaken van grote invloed zijn op zijn gezondheid, welzijn,
geluk en productiviteit. Hoe komen die binnen- en buitenkant bij elkaar?
Einde aan belangentegenstellingBij vastgoed voor winkels, horeca en ook steeds meer in de zorg, is er al lang een
einde gemaakt aan deze belangentegenstelling. Winkel- en horecapanden worden
leeg en kaal opgeleverd en verhuurd. De huurder/gebruiker zorgt zelf voor de
invulling van het gebouw, passend bij de formule en het gewenste imago om van
de zaak een succes te maken. In de zorg gaan de technologische ontwikkelingen
en veranderingen in het zorglandschap zo snel dat vastgoed van binnenuit
aanpasbaar moet zijn. Dat geldt met name voor ziekenhuizen. Nieuwe technieken
en apparatuur, gekoppeld aan installaties en de ruimtelijke indeling die daarvoor
nodig is, maken dat er veel op de schop gaat en dat een gemiddeld ziekenhuis
nu in Nederland maar twintig jaar meekan zonder megadure aanpassingen, vaak
leidend tot de totale sloop van het gebouw. Ook in het onderwijs lopen we tegen
dergelijke problemen aan. De onderwijskundige veranderingen zijn groot en veel
gebouwen zijn gemaakt op basis van het onderwijsconcept uit de jaren ‘70 en ‘80.
Toen dacht men: ‘Dit is het!’. Deze gebouwen zijn als het ware vacuüm gezogen
rond het toenmalige idee van gebruik. En dat betekent automatisch: einde gebruik
= einde gebouw en dat is slecht in de circulaire economie vanwege het onnodig
snel afdanken van producten en materialen.
52de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Goed, beter, best‘Einde gebouw’ kunnen we dus makkelijk voorkomen, of in ieder geval lang
uitstellen, door invloed en bevoegdheden voor de buitenkant en binnenkant
opnieuw te verdelen. Niet alleen voor winkels, horeca, zorg en onderwijs maar
vooral ook in de woningbouw. Want de komende tijd zullen woningen forse
aanpassingen nodig hebben vanwege het drastisch moeten besparen op
energieverbruik en het verdwijnen van de huidige gasaansluiting in de woning
(einde levensduur gasleidingen en overgang naar duurzame energie). Dan krijgt
de gebouw gebruiker eindelijk waar voor zijn geld. Hij kan eindelijk investeren in
de beste kwaliteit en hoeft zich niet meer tevreden te stellen met wat de belegger
levert om maar net aan de wettelijke minimumeisen te voldoen. We maken een
slag van goed via beter naar het beste voor de gebouw gebruiker als individu.
Leveranciers van inbouwoplossingen doen zo direct zaken met gebouw gebruiker
en innoveren op basis van veranderende wensen van hun klanten, ook als het over
(her)gebruik van producten en materialen gaat. Daar hoeft de belegger zich niet
meer mee te bemoeien. En dat betekent een einde aan de huidige tegenstellingen
tussen gebouw gebruiker, bouwer en de belegger die voortkomen uit de logische
verschillen in belangen in een gebouw. De een is belanghebbend in een gebouw
als gebruiker of bouwer, de ander wil er alleen maar geld aan verdienen. De gebouw
gebruiker stelt de hoogste eisen aan de binnenkant van een gebouw maar is nu
nog niet bevoegd deze eisen te bepalen. Hoogste tijd dus, dat dat gaat veranderen.
53de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Van aannemer van werk naar aanbieder van circulaire oplossingen
Wil de echte circulaire gebouwenaanbieder en materialenexpert nu opstaan!Ik had een wonderlijke droom vannacht.
Op het trottoir liep ik bijna tegen een man aan die met een wel heel tevreden blik een
pas gerenoveerde gevel stond te bekijken. “Wat zie je precies?,” vroeg ik aan hem. “Een
mooi staaltje vakwerk,” was zijn antwoord en hij vertelde hoe hij dit gebouw dertig jaar
geleden als aanbieder had neergezet voor een belegger met de afspraak dat hij het
gebouw ook zou onderhouden. Ze hadden net de kozijnen en buitendeuren vervangen,
de gevel gereinigd en het dak vernieuwd. Hij wist precies te vertellen welke gebruikte
elementen en materialen geschikt waren voor hergebruik en recycling. De man kijkt
me aan en zegt: “Ik heb de belegger dertig jaar geleden de beste kwaliteit beloofd +
rendement voor de lange termijn + een positieve bijdrage aan de circulaire economie.
Toen ik nog gewoon aannemer was, kon ik dat soort beloftes niet doen, omdat ik moest
werken met andermans plannen en ik na oplevering meteen vertrok. Die tijden zijn
gelukkig voorbij!” Hij schudt me vriendelijk de hand en verdwijnt om de hoek.
Ik kijk hem verbaasd na, knijp mezelf en wordt wakker.
Onhoudbaar verdienmodelBen jij een aannemer? Ik hoop niet lang meer…. Want: hoe eerder mijn droom
werkelijkheid wordt, hoe beter het is voor jouw verdienmodel, de toekomst van
je onderneming en meteen ook voor de circulaire economie. Waarom ben ik daar
zo van overtuigd? Omdat je huidige verdienmodel als aannemer om een aantal
redenen niet houdbaar is.
• Nu moet je klanten op een niet integere manier uitkleden om aan een bouwproject
te kunnen verdienen. Hoe meer fouten je vooraf in de bestekstukken ontdekt,
hoe lager je kunt offreren, dus hoe groter de kans dat je het project binnenhaalt.
En dan is het de sport ontdekte fouten net op tijd aan te kaarten en op te lossen
voor extra geld. Daar haal je nu je winst uit.
54de Olifant dendert door de Circulaire Stad
• Integriteit is essentieel om de jeugd van tegenwoordig - en vooral de toppers
- aan je bedrijf te binden. Hoe ga je dat doen met het perverse verdienmodel
van nu?
• Je draagt bij aan de verkwisting van producten en materialen en dus aan de
schaarste ervan. Dat gaat je extra geld kosten. En voor de circulaire economie is
de huidige manier van werken natuurlijk een ramp.
Aannemer wordt aanbiederHet wordt tijd dat je een andere rol op je neemt en een gebouw als totaalproduct
gaat leveren: het ontwerp, de bouw, het beheer en de onderhoud. Of je bedrijf
wordt juist overgenomen door de adviseur in het bouwproces, zoals de architect,
projectmanager of opzichter die het contact met de opdrachtverlener verzorgt...
Jouw bedrijf en de circulaire economie gaan een zonnige toekomst tegemoet als
we jou, de huidige aannemer, helpen in je ontwikkeling naar aanbieder van die
totaaloplossingen, circulaire oplossingen. Jij hebt immers al veel kennis en kunde
op het gebied van logistiek en organisatie van de bouwplaats. Die kennisgebieden
verdienen uitbouw naar retourlogistiek en demontage. Als aanbieder ben jij partner
van materialenleveranciers en van productleveranciers. Jij weet straks exact wat de
waarde is van de materialen en producten die in het gebouw worden gebruikt. Jij
weet ook wat de levenscyclus daarvan is en wanneer en hoe je ze het beste kunt
terughalen voor hergebruik of recycling. Daarmee ontwikkel jij je tot een expert die
langdurig met materialen, producten en gebouwen kan omgaan. Zo verandert dus
niet alleen jouw manier van werken maar ook je verdienmodel. Dit stelt jou in staat
perfect te reageren op de wensen van beleggers, te weten optimaal rendement
op geïnvesteerd vermogen, te regelen vanaf zijn laptop op het strand, zoals in een
eerder hoofdstuk verwoord. Maar vergis je niet, dit is een complex veranderproces.
Wat moet er anders om dit te bereiken?Om jou de ruimte te geven je naar aanbieder van oplossingen te ontwikkelen
moeten we in de bouwwereld een aantal zaken anders gaan organiseren. Ik noem
hier de drie grootste veranderingen:
55de Olifant dendert door de Circulaire Stad
• De bouwklant specificeert alleen de contextDe bouwklant (gebouw gebruiker) specificeert niet langer wat voor gebouw hij
precies wil hebben maar geeft jou de context aan. Welke functie moet het gebouw
kunnen vervullen in welke omgeving? Op die vraag presenteer jij, in samenwerking
met andere experts, de beste antwoorden. Daaruit kan de bouwklant kiezen. Met
deze manier van werken ben jij meteen van een hoop conflicten af die nu ontstaan
door de contractuele scheiding tussen het ontwerpwerk van de klant met zijn
adviseurs en jouw uitvoeringswerk. Dat is meteen goed nieuws voor de circulaire
economie. Minder conflicten betekent minder aanpassingen en dus minder
verspilling van producten en materialen en vooral: minder afval.
• Onderscheid buitenkant en binnenkantWe verdelen een gebouw in een buitenkant en een binnenkant. De belegger
investeert alleen in de buitenkant: het basisgebouw met fundering, constructie,
gevel, dak en nutsaansluitingen tot aan elke eigen entree/voordeur van elke
woning of unit. Daarvoor doet hij direct en alleen zaken met een aanbieder die
gespecialiseerd is in zulke basisgebouwen. De gebruiker investeert in de binnenkant:
de inbouw, te beginnen met zijn ideale indeling van de lege binnenruimte, keuze
voor installaties die het binnenklimaat aangenaam maken, keuken, badkamer,
materiaalgebruik. De gebruiker doet rechtstreeks zaken met de aanbieder van
inbouwen. In het volgende hoofdstuk zul je zien hoeveel voordelen dat voor
beide partijen heeft en dat het voor de retail allang de succesformule is. Ook de
financiering van gebruik wordt dan anders, maar daarover later ook meer.
• Kennis ontwikkelenHet is noodzakelijk dat we in de bouwwereld samen nieuwe kennis ontwikkelen.
Dat kan alleen als we steeds voortbouwen op de kennis die we al vergaard hebben,
zoals gebruikelijk is in bijvoorbeeld de luchtvaarttechnologie en scheepsbouw.
We benaderen een gebouw dus niet langer als een geheel uniek, door diverse
ambachtslieden, gemaakt project maar als een systeem van in elkaar passende
onderdelen. Die onderdelen worden gemaakt in de fabriek en op het bouwterrein
geassembleerd, bij het basisgebouw en afgestemd op de unieke locatie. Dit is
zeker gemakkelijk voor de inbouw en dat kun je prima systematiseren. Diverse
landen hebben dat de afgelopen jaren al laten zien. Mocht er weer een tekort aan
56de Olifant dendert door de Circulaire Stad
werknemers in de bouw optreden nadat de afgelopen crisisjaren tienduizenden
werknemers noodgedwongen uit de bouwsector zijn vertrokken, dan is dit ook
een manier om schone, prettige en veilige banen te laten ontstaan. Zo werken we
toe naar een steeds hogere kwaliteit van bouwwerken waardoor de waarde stijgt,
tegen afnemende kosten terwijl banen in de bouw hoogwaardiger worden.
Ook bij systematisering is de variatie is eindeloos. Voor nieuwe, saaie Vinexwijken
hoeven we dus niet bang te zijn. En deze systematische manier van werken leidt
automatisch tot minder verspilling van grondstoffen en minder afval. En die nieuwe
toekomst is al begonnen!
Bouwwereld ontrafeldAls aanbieder van totaaloplossingen ontwikkel jij dus je eigen specialiteit: de
buitenkant (het basisgebouw) of de binnenkant (de inbouw) van een gebouw. Je
bedient het liefste juist een van deze twee klanten: de belegger óf de gebruiker,
een onderscheid tussen Business to Business (B2B) óf Business to Consumer (B2C),
overal; elders in de economie zijn dit al lang geheel verschillende businessmodellen.
Je ontwikkelt zo ook je eigen kennis en kunde op het gebied van het gebruik
en herwinning van grondstoffen en materialen. Zo kunnen we de bouwwereld
ontrafelen, transparant maken, op een nieuwe manier waarde creëren en afval
reduceren. Een win-win-win situatie voor jou als aanbieder, voor de overheid, de
belegger, de adviseurs, de gebruiker en zeker ook voor de circulaire economie en
de maatschappij als geheel.
57de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Aanbieder van gezondheid, welzijn en productiviteit in gebruik
Aanbieder van gezondheid, welzijn en productiviteit, neem jij de uitdaging aan?In een weekend was het geregeld. De inventaris van de C1000 om de hoek werd in twee dagen vervangen door een compleet nieuw Albert Heijn-interieur. Van een vol pand naar een lege binnenruimte en naar een nieuw winkelinterieur in 48 uur. Deze aanbieder was gespecialiseerd in de levering en montage van deze winkelinbouwen. Nee, met het pand zelf bemoeide hij zich nooit, zei hij, dat liet hij graag aan collega-aanbieders over die voor beleggers werken. “Heb je dit ook al eens voor woningen gedaan?,” vroeg ik hem. “Dat niet,” zei hij, “maar dat kan natuurlijk prima. Sterker nog, dat is een gat in de markt! Dank voor de tip.”
In Japan zouden ze dit een vreemd gesprek vinden. Het is daar namelijk al jaren heel normaal dat je als aanbieder juist gespecialiseerd bent in inbouwen voor woningen en rechtstreeks zaken doet met de gebruiker. Wat levert zo’n specialisatie alle betrokken partijen nou op, denk je?
58de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Voor het geval je het vorige hoofdstuk niet gelezen hebt: ik daag jou als aanbieder
(voorheen: aannemer) uit je werkveld en verdienmodel opnieuw te definiëren. Je
ontwikkelt je tot aanbieder van totaaloplossingen in één van deze twee markten:
• Of je werkt voor beleggers (B2B) en je biedt een compleet basisgebouw aan,
inclusief onderhoud en beheer. Wat de voordelen daarvan zijn, lees je in het
vorige hoofdstuk.
• Of je werkt voor de gebruiker (B2C) en biedt uitsluitend de invulling van de
binnenkant van het gebouw aan, de inbouw. Daar gaat dit hoofdstuk over.
Zoals ik al zei, in Japan is deze splitsing van basisgebouw en inbouw al jaren regel. Een
wettelijke regel zelfs. The Act Concerning Promotion of Long-Life Quality Housing
of Japan, in werking getreden op 4 juni 2009 bepaalt dat de Japanse overheid
alleen maar bijdraagt in de bouwkosten wanneer het basisgebouw aantoonbaar
minimaal tweehonderd jaar mee kan gaan en het binnenwerk zonder schade
aan het gebouw of last voor de buren makkelijk vervangen kan worden. Dankzij
dit politieke besluit heeft Japan nieuwe spelregels en is er een nieuwe manier
van werken ontstaan met aan het eind van juni 2016 705.039 grondgebonden
woningen en 17.511 appartementen goedgekeurd (volgens het principe van ‘open
bouwen’).
Een middelgrote aanbieder van gebouwen en van inbouwen is Haseko in Japan. Ik
was er in juni 2015 op werkbezoek en schreef er een verslag over. Op een vergelijkbare
manier werkt de bouworganisatie van Sekisui of Toyota. Op het bedrijfsterrein van
Haseko staan complete woningen in appartementengebouwen zoals een klant die
besteld kan hebben. Let op! Besteld kán hebben en dus niet zoals een klant die
moet bestellen uit een standaardassortiment, want je kunt alles bestellen. Als klant
loop je daar door de woninginbouw in de fabriek heen om te zien en ervaren of
alles klopt en werkt zoals je dat vooraf hebt bedacht in de 3D-computervisualisatie.
Pas dan besluit je of je dat ook echt wilt kopen. Zo ja, dan bezorgt Haseko of een van
de andere bouwers de inbouw binnen zes weken thuis en bouwt deze binnen een
week in. Wil je als klant een compleet nieuwbouwhuis, dan duurt levering meer dan
een maand langer (na de dan benodigde vergunningverlening). Daarvoor levert
een andere afdeling als aanbieder het basisgebouw met fundering, constructie,
59de Olifant dendert door de Circulaire Stad
gevel, dak en nutsaansluitingen tot aan je eigen entree/voordeur. Zo werken
overigens vele andere bouwers daar nu ook en binnenkort zien we hetzelfde in
Korea en Taiwan.
De voordelen voor jou als gespecialiseerd aanbieder van inbouwen zijn legio:
• Je werkt rechtstreeks met de eindafnemer: de gebruiker van je product. Je helpt
deze gebruiker om zijn vraag helder te krijgen, want jij bent de bouwexpert.
Wat heeft hij of zij nodig om in gezondheid en welzijn te wonen en te werken?
Die vraag beantwoord jij met een gepaste indeling en inbouw van de beste
materialen.
• Op basis van deze vraag presenteer je een plan en je voert het ook uit. Je bent
100% de baas over de kwaliteit die je levert. En door het beheer en onderhoud
blijf je betrokken bij je klant.
• Je kunt direct innoveren op basis van de vragen en feedback van je klanten: je
kent en bepaalt je markt. Onderdelen die bij aanpassingen vanuit de gebruiker
weer terugkomen, kun je opnieuw elders benutten. Waardevolle materialen
kun je weer vermarkten.
• Daardoor werk je steeds systematischer = efficiënter = goedkoper en
tegelijkertijd verbeter je doorlopend de kwaliteit. Je klanten blijven bij je en
zijn je ambassadeurs voor het leven!
• Je kennis van materialen levert je geld op omdat je goed bijhoudt wat je in
gebouwen stopt en hoe en wanneer je de materialen het beste kunt terughalen
voor hergebruik of recycling.
In deze nieuwe opzet lever je de klant eindelijk
waar hij of zij echt gelukkig van wordt en dus
voor wil betalen. Je hebt veel meer invloed op de
kwaliteit en winstgevendheid van het product
dat je levert. En je levert een waardevolle
bijdrage aan de circulaire economie. Nog
even en de politiek begrijpt dat we ook in
Nederland de regels moeten aanpassen zodat
bouwfinanciering de circulaire economie en
jouw ondernemerschap echt ondersteunen.
60de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Samenvatting
Waarom dit boek? Om deze ogenschijnlijk eenvoudige vraag te beantwoorden,
neem ik je eerst mee terug in de tijd om vervolgens de brug te slaan naar het heden.
Jarenlang heb ik als bouwkundige vele opdrachtgevers gesproken vanuit mijn
werk als projectleider. Maar ook vroeger, toen ik nog een kind was, kwamen bij
ons al particulieren en collega’s aan huis om met mijn vader (hij was architect/
stedenbouwkundige) te bespreken waaraan hun nieuwe thuis moest gaan
voldoen. Zo heb ik geleerd hoe ik moet luisteren naar en praten met mensen uit
de complexe bouwwereld die weer uit vele verschillende subwerelden bestaat
(daarover later meer). Verder heb ik ervaring hierin opgedaan doordat ik tweemaal
mijn eigen huis heb verbouwd en eerder bovendien tweemaal het ontwerp- en
realisatieproces van een huis van mijn ouders heb meegemaakt. Ook heb ik vele
bouwprojecten met en voor anderen begeleid, van infrastructuur en woningen
tot winkels, kantoren, culturele voorzieningen en brede scholen. In het hoofdstuk
‘Over de auteur’ ga ik hier nader op in.
We shape our buildings; thereafter they shape us.”
Sir Winston Churchill
Al deze ervaringen heb ik op een rij gezet en de logica erin ontdekt. Bovenal heb
ik ontdekt dat het niet moeilijk hoeft te zijn, maar dat bouwprojecten wel vaak
moeilijk worden gemaakt! En dat ‘moeilijk maken’ doen de aannemers, adviseurs
en de overheid vaak uit gewoonte, niet meer omdat het moet. Dus dat kunnen en
gaan we vanaf nu anders doen. Want er blijken vele perverse verdienmodellen in
de bouwwereld te zijn, zowel voor opdrachtgevers als hun gebruikers, waardoor
de werkelijkheid vaak anders uitpakt dan wat het beste zou zijn. Vele partijen in
de bouwwereld spreken elkaars taal helemaal niet en hebben hele andere, dikwijls
conflicterende, belangen. Dat komt vaak door verschillen in verdien- of business
modellen en in mindset. Met andere woorden: ze verdienen allemaal op een andere
manier en om een andere reden geld, vaak helemaal niet omdat ze goed voor de
uiteindelijke klant zorgen, integendeel.
61de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Je kunt ‘de bouwwereld’ grofweg in vijf verschillende en behoorlijk van elkaar
gescheiden werelden opdelen (‘subeconomieën’):
1. de wereld van grondstoffen en materialen;
2. die van de industrie en handel;
3. het ontwerp en de realisatie;
4. de wereld van het vastgoed en financiers;
5. en natuurlijk de gebruiker van het gebouw.
De (lokale) overheden vormen een 6e sub-economie die afhankelijk is van de
belasting op onroerend goed en grondtransacties.
Met die kennis heb ik al heel wat mensen kunnen helpen ten aanzien van:
• welke verwachtingen je realistisch kunt hebben van andere partijen in de bouw-
en vastgoedwereld, gezien vanuit hun belangen ten opzichte van die van jou;
• hoe je precies vragen moet stellen aan (andere) bouwprofessionals, hoe je
antwoorden moet interpreteren om uiteindelijk het door jou beoogde resultaat
voor elkaar te krijgen;
• het voor jezelf duidelijk krijgen wat je echt wilt en kunt doen voor je nieuwe
gebouw op het gebied van energie en materialen, in het belang van gebruik,
belegging of andere toekomstwaarde.
Omdat juist veel professionals in de bouw niet op de hoogte zijn van deze grote
verschillen in de bouwwerelden, kun je van hen hierin geen hulp verwachten. In dit
boek reik ik je het overzicht aan om dat vanaf nu anders op te pakken; zowel voor
materialengebruik in een gebouw (bouwstoffen) als materialengebruik als faciliteit
door een gebouw (nutsvoorzieningen). Met als doel dat we onze ecologische
‘footprint’ en de daarmee gepaard gaande kosten voor onszelf, de bouwwereld en
de maatschappij fors kunnen verminderen.
Wist je dat het bouwen en wonen verantwoordelijk is voor bijna 40% van ons
materiaalgebruik en onze CO2-productie als mensheid op deze aarde? Dat
onderstreept wel de noodzaak om het anders aan te gaan pakken. Niet alleen
ecologisch gezien maar ook in het belang van alle betrokkenen in de bouw. Want
gebouwen zijn nu nauwelijks eenvoudig, snel en goedkoop aan te passen aan
62de Olifant dendert door de Circulaire Stad
veranderingen. En ook is dat zeer wenselijk. Behalve dat de beschikbaarheid van
biologische en technische materialen wereldwijd afneemt, vermindert ook nog
eens de kwaliteit ervan, maken steeds meer mensen gebruik van deze materialen
en leven deze mensen ook nog eens langer. De toenemende levensstandaard stuwt
de vraag nog meer waardoor de uitputting van onze aarde exponentieel stijgt.
Hoog tijd voor de Circulaire Economie! Dankzij gesloten cycli van materialen en
producten, bestaat er geen afval meer als eindresultaat. Afval is grondstof voor
nieuwe producten en afgedankte producten worden hergebruikt of gerecycled.
Bovendien biedt de Circulaire Economie (mede) kansen voor werkgelegenheid en
innovatie op lokaal en regionaal niveau. In een circulair systeem waarin alle soorten
economische stakeholders om je heen betrokken kunnen zijn, kan meer welvaart
voor het milieu, voor de mensen en voor de maatschappij als geheel ontstaan.
Dat geldt zeker ook voor de bouwwereld. Recente ontwikkelingen inzake gebouwen
gepubliceerd in de Long-Life Quality Housing in Japan (Minami K, 2011) illustreren
het belang van nieuwe basisprincipes in de huizenmarkt door de implementatie
van nieuwe businessmodellen die circulariteit ondersteunen. Hierbij worden
de beslissers binnen beleggers en gebouw gebruikers rechtstreeks verbonden
met de kennis, de verantwoordelijkheid en de omvang van de segmenten in de
bouwindustrie (de vijf ‘subeconomieën). Daarin is dus ook een rol voor de overheid
weggelegd om voorwaarden te stellen en voorbeelden te geven. Woningen maken
meer dan de helft uit van de gebouwde voorraad en zullen de komende tientallen
jaren allen aangepakt moeten worden. Dit vanwege de landelijke transitie naar
een niet-fossiele energiehuishouding, waarbij het huidige fossiele aardgas voor
verwarming wordt vervangen door energiebesparing aangevuld met elektra of
aardwarmte.
Geld lenen als professioneel ontwikkelaar, als particulier via een hypotheek of
mogelijk juist als bouw producent is steeds moeilijker geworden. Eigendom als
middel om een gebouw of een deel daarvan in onderpand van een financier te
geven, is daarin een uitdaging. Vooral omdat het basisgebouw en de inbouw nu
vanuit de wetgever als een geheel worden gezien, echter in levensduur blijken zij
een totaal ander verloop te kennen. Dit staat klantgericht bouwen en ontwikkeling
van de bouwsector naar een nieuwe circulaire dimensie ernstig in de weg. Maar
63de Olifant dendert door de Circulaire Stad
er is een oplossing! Daarbij is het belangrijk om de voorwaarden in bestaande en
eventueel benodigde nieuwe verdelingen van eigendom in gebouwen op een rij
te krijgen.
Rond de vraag hoe we dat precies vormgeven, is een stevig onderzoek nodig, waarin
de huidige nog niet benutte mogelijkheden, de praktijk in andere landen om ons
heen en nieuwe wensen vanuit de Circulaire Economie op een rij worden gezet.
Stichting BRIQS schreef een inmiddels onder voorwaarden goedgekeurd budget
onderzoeksvoorstel voor de Nederlandse organisatie voor Wetenschappelijk
Onderzoek (NWO) om door onze universiteiten uit te laten zoeken hoe we tot nieuwe
verhoudingen en regels kunnen komen. We werken daarbij samen met organisaties
als De Groene Zaak en Het Groene Brein. Daarbij bleek in diverse gesprekken met
hoogleraren notariaat, bouwrecht en vastgoedrecht van diverse universiteiten dat
de huidige wetgeving mogelijk meer toelaat dan nu wordt toegepast, samen met
handige mogelijkheden die nu onze buurlanden al wel kennen.
Essentieel is vooral te zorgen voor draagvlak in bouw en vastgoed rond bezit en
andere vormen van controle op het onderpand van leningen. Daarin is ook een
rol voor jou weggelegd! Het lezen van dit boek is een uitstekende eerste stap.
Dit boek bereidt je voor op de economische uitdagingen die ons in de bouw- en
vastgoedwereld te wachten staan. Ook help ik je om er meer inzicht in te krijgen.
Want de circulaire economie biedt ook kansen met nieuwe business modellen
en waardevolle samenwerkingen waarbij zowel de bouwer, de belegger en de
gebouw gebruiker gebaat zijn.
64de Olifant dendert door de Circulaire Stad
65
Dankwoord
Gelukkig lijkt het maken van een boek van tevoren eenvoudiger dan het in
werkelijkheid is… Anders was ik er mogelijk nooit aan begonnen en dan had je
gemist wat je nu hebt gelezen… Vele experts en vrienden hebben me door het
schrijfproces heen geholpen en zijn daarmee vaak van expert verworden tot vriend.
Om te beginnen wil ik mijn dank uitspreken naar Aldi van Lierop (AldiSchrijft) voor
het uitschrijven en leesbaar maken van de vele eerdere blogs die in dit boek als
deelonderwerpen hebben gediend.
Vervolgens heb ik met Bianca Minkman (Sprekende Verhalen) de klus geklaard om
de inhoud te structureren, waar nodig te schrappen en te stroomlijnen om zo te
komen tot een heldere beschrijving van de circulaire economie voor gebouwen.
Yulia Kryazheva (Yulia-Ink) heeft de teksten voorzien van illustraties om hoofd en
hart bij elkaar te brengen.
Uiteindelijk heeft Daisy Goddijn (Expertboek) het eindproduct weten te vertalen in
de juiste vormgeving om dit boek ook leesbaar te krijgen. Waarbinnen Kamiel van
Ingen de huidige omslag heeft vormgegeven.
Zonder dit waanzinnige team was ik blijven zitten met een hoofd vol ideeën,
ervaringen en de behoefte om het te vertellen. Maar waarschijnlijk had ik dan
overladen met veel te veel informatie in te korte tijd om daar echt van te kunnen
profiteren. In ieder geval kun je nu bewust meedenken in wat de Circulaire
Economie in de context van de bouw teweeg brengt en wat dit betekent als
gebouw gebruiker, belegger of als bouwer.
Rest mij Rutger Buch als gemeentesecretaris van Cirkelstad te danken in het
geschonken vertrouwen mij dit boek te laten schrijven, doen publiceren en
overhandigen aan Prof. Jaqueline Cramer. En vooral de aanbeveling van John
Nederstigt, wethouder van de koploper gemeente Haarlemmermeer.
65de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Referenties
Brand S (1994) How Buildings Learn, Viking Press
Braungart M and McDonough W (2002) Cradle to Cradle, North Point Press
Heymans H, Bartels S (2012) Vastgoedtransacties Koop, Boom Juridische Uitgevers
Geldermans R et.al. (2015) Materialen & Circulair Bouwen, TU Delft, inclusief
de auteur Remko Zuidema als co-writer (online beschikbaar http://repository.
tudelft.nl/islandora/object/uuid:c0c4f4f2-6380-4091-9a26-217a9c24bb0b
[geraadpleegd op 2016/06/03])
Geldermans R (2016) Design for Change and Circularity: Accommodating
Circular Material & Product Flows in Construction, TU Delft, (online beschikbaar http://repository.tudelft.nl/islandora/object/uuid:aefbf8e6-06e0-4433-8983-
56c3aef6dac5 [geraadpleegd op 2016/12/03])
Geldermans R (2016) Design for Change and Circularity: Accommodating
Circular Material & Product Flows in Construction, TU Delft, (online beschikbaar http://repository.tudelft.nl/islandora/object/uuid:aefbf8e6-06e0-4433-8983-
56c3aef6dac5 [geraadpleegd op 2016/12/03])
Groothuis F (2014) New Era, New Plan (online beschikbaar http://www.ex-tax.com/
new-era-new-plan [geraadpleegd op 2016/06/03]), Deloitte, EY, KPMG/Meijburg &
PwC
Habraken N J (1989) The Structure of the Ordinary, Form and Control in the Built
Environment, The MIT Press
Heertje A (1977) Echte economie - Een verhandeling over schaarste en welvaart en
over het geloof in leermeesters en lernen, Valkhof Pers
6666de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Kendall S and Teicher J (2000) Residential open building, Routledge
Lichtenberg J (2005) Slimbouwen, Aeneas
Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) (2015) Circulaire Economie van
wens naar uitvoering (online beschikbaar http://www.rli.nl/publicaties/2015/
advies/circulaire-economie-van-wens-naar-uitvoering [geraadpleegd op
2016/06/03])
McKinsey & Company (2012, 2013, 2014) Towards the Circular Economy Vol. 1, 2 and
3, Ellen McArthur Foundation
Metabolic (2015) Proposed resource identification framework, p9 (online
beschikbaar http://www.waag.org/sites/waag/files/public/media/publicaties/
ritframework_finalreport_metabolic_29.01.2015.pdf [geraadpleegd op
2016/06/03])
Minami K (2011) Long-Life Quality Housing and Development of New Infill Systems
in Japan, (online beschikbaar http://www.minami.arc.shibaura-it.ac.jp/research/
article/pdf/10.pdf [geraadpleegd op 2016/06/03])
SEV (2007) Leren door demonstreren, De oogst van zeven jaar Industrieel, Flexibel en
Demontabel bouwen, SEV Realisatie
Tempelmans Plat H (2001) The Economics of Property Management, The Building as
a Means of Production, Butterworth Heinemann
Van der Werf F (1993) Open ontwerpen, Uitgeverij 010
Zuidema R H (2015) Open Building as the basis for Circular Economy Buildings,
(online beschikbaar http://e-collection.library.ethz.ch/view/eth:48456
[geraadpleegd op 2016/06/03]
67de Olifant dendert door de Circulaire Stad
Colofon
de Olifant dendert door de Circulaire Stad
© Stichting BRIQS
ISBN: 978-94-92383-67-9
Copyright © Remko Zuidema – www.briqs.org
Version 1.1 - juni 2016
Version 2.0 - maart 2017
Ontwerp: Daisy Goddijn, Expertboek
Omslag: Kamiel van Ingen
Eindredactie: Bianca Minkman, Sprekende Verhalen
Illustraties: Yulia Kryazheva, Yulia-Ink’
BELANGRIJKE NOOT VOOR DE LEZER Als je dit boek waardevol vindt dan kun je een ander verwijzen naar de website
van www.briqs.org, maar deel geen gratis kopieën uit. Er berust copyright op
deze tekst. De laatste versie is te downloaden op de BRIQS-website. Behoudens
de in of krachtens de Auteurswet van 1912 gestelde uitzonderingen mag niets
uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd
gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij
elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op een andere manier,
zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
DISCLAIMERBij het samenstellen van dit boek is de grootste zorg besteed aan de juistheid van
de hierin opgenomen informatie. Alles wat ik vertel, zijn tips op basis van eigen
ervaringen. De auteur is niet aansprakelijk voor eventuele onvolkomenheden
of gevolgen die voortvloeien uit de toepassing van de in dit boek voorgestelde
wijzigingen in de huidige bouwpraktijk.
68de Olifant dendert door de Circulaire Stad