de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar...

69
Remko Zuidema de Olifant dendert door de Circulaire Stad Inzicht in de vijf economieën, uitzicht op vernieuwd eigendom

Transcript of de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar...

Page 1: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Remko Zuidema

de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Inzicht in de vijf economieën, uitzicht op vernieuwd eigendom

Page 2: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

2de Olifant in de Circulaire Stad

Inhoudsopgave

Voorwoord 3

Over Stichting BRIQS en de auteur 5

Wat betekent de Circulaire Economie voor de bouwwereld? 8

Wat betekent Circulair in de Circulaire Economie? 13

Welke Economie in de Circulaire Economie van gebouwen? 19

Juridische aspecten in de Circulaire Economie van gebouwen 26

Financiering van bouwprojecten in de Circulaire Economie 30

Eigendomsverhoudingen en verdienmodellen in circulaire gebouwen 36

Bestuur en politiek ontdekken circulaire gebouwen 44

De financiële wereld en haar kijk op de circulaire gebouwen 47

Gebruik van gebouwen vanuit de Circulaire Economie 51

Van aannemer van werk naar aanbieder van circulaire oplossingen 54

Aanbieder van gezondheid, welzijn en productiviteit in gebruik 58

Samenvatting 61

Dankwoord 65

Referenties 66

Colofon 68

Page 3: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Voorwoord

Nog nooit leefden we in een tijd waarin ontwikkelingen elkaar zo snel opvolgen:

de circulaire samenleving doet haar intrede. En wat mij betreft gaat het allemaal

nog veel sneller. Het roer moet namelijk om. Alleen dan kunnen we onze kinderen,

onze kleinkinderen, een gezonde, welvarende toekomst garanderen.

Want die toekomst: die is er. Daar is geen twijfel over mogelijk, er staan steeds

meer neuzen dezelfde kant op. Steeds meer mensen, op allerlei niveaus, in allerlei

verbanden, zien nut, noodzaak én de vele kansen van de circulaire samenleving.

Maar het zien van de hele olifant, zoals Remko Zuidema in dit boek De Olifant

dendert door de Circulaire Stad beschrijft, dát is moeilijk. Men voelt touwen, slangen,

waaiers, bomen, speren. Maar niemand ziet het grotere geheel: de olifant. Juist dat

grotere geheel, oftewel: samenwerking, dat is nodig voor het bouwen van een

circulaire samenleving.

De circulaire samenleving bestaat uit veel olifanten. Energie-olifanten, grond-

stoffen-olifanten, economie-olifanten, onderwijs-olifanten. De olifant van Remko

Zuidema is een gebouw, een circulair gebouw. Als telg uit een bouwfamilie,

bestaande uit architecten, bouwkundigen, financieel experts, aannemers, juristen,

opdrachtgevers en opdrachtnemers, kon het niet anders of hij werd bouwkundige.

En tijdens zijn werk –onder andere in de woningbouw, onderwijs, gezondheidszorg

en kantorenprojecten, en later als politicus en consultant duurzaamheid- ontdekte

hij dat er wel de wil was, maar dat het ontbrak aan overzicht en kennis. Tijd dus,

vond Remko, voor een boek over een olifant, de circulaire olifant.

Ik schreef het hierboven al: de ontwikkelingen kunnen mij niet snel genoeg gaan.

Ik ben een believer, ik ben oprecht overtuigd van het welslagen van de circulaire

samenleving. Om al die stukjes olifant tot één geheel te maken, is er eigenlijk maar

één ding nodig: partnership. Connecties, samenwerking. Soms conventionele

samenwerkingen, soms onconventioneel. Want dáár komen innovaties uit

3de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 4: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

voort: op het gebied van materialen, productie, bouwen, gebruik, business en

verdienmodellen, financieringsmodellen. Oh: en natuurlijk is er ook lef nodig, moet

men durven dromen en vooral durven dóen.

Remko Zuidema heeft met dit boek een olifant voor de bouw samengesteld. Want

daar is enorm veel winst te behalen. In mijn gemeente Haarlemmermeer is al te

zien hoe zo’n olifant eruit kan zien: Park 20|20 is het eerste volledig aaneengesloten

cradle to cradle bedrijventerrein in Europa. Dáár wil men als organisatie een plek

hebben, dáár willen mensen graag werken.

Lees daarom dit boek. Voel aan de olifant, zie het geheel. En bouw circulair.

John Nederstigt

Wethouder duurzame economische ontwikkeling

Haarlemmermeer

4de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 5: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Over Stichting BRIQS en de auteur

“Als eerste had ik het huis van mijn vijand moeten maken, pas daarna dat van mijn

vrienden en als allerlaatste het huis voor mezelf.”

Ik herinner me nog goed dat mijn vader dat vaak zei. Je bent namelijk het meest

kritisch op je eigen huis, je thuis. Nergens verlang je van jezelf een kleinere afstand

tussen verwachting en realiteit als op de plek waar je zelf belanghebbende bent.

Heel wat anders dan voor het huis van iemand anders aan de slag te gaan! Of

natuurlijk diens werkplek. Dat was soms best confronterend.

Ik groeide op tussen stedenbouwkundigen, architecten, aannemers en vele

opdrachtgevers uit de bouwwereld. Mijn vader was stedenbouwkundige bij de

Rijks Planologische Dienst (RPD) en architect. Eerst heeft hij mijn ouderlijk huis

verdubbeld in grootte en daarna deed hij dat nog een keer bij zijn volgende woning

toen ik zelf al ruim uit huis was. De buurman van mijn ouders was aannemer, dus

de werkplaats was letterlijk om de hoek. Wij waren altijd aan het verbouwen en ik

herinner me dat ik op mijn tiende jaar al meehielp met het leggen van de fundering.

Mijn moeder was ook architect en leidde het architectenbureau.

Mijn opa van mijn moederskant was de jongste zoon van een aannemer en

getrouwd met een bekwaam juriste. Ook hij was bouwkundige en ging met

pensioen als hoofd publieke werken van een inmiddels fors gegroeide gemeente

in het midden van ons land. Als weg- en waterbouwkundige had mijn oom het

familie-aannemersbedrijf voor bruggen en kades van mijn opa’s oudere broer

overgenomen. En aan de andere kant in de familie was mijn opa accountant en

zijn vader elektriciën. Bouwen zit dus echt in onze genen maar ook de juridische en

financiële kanten van de bouwwereld lagen onze familie na aan het hart.

Bij ons thuis kwamen dus doorlopend opdrachtgevers, aannemers, bouwkundigen,

juristen en architecten over de vloer en als kind heb ik op elk bouwterrein

waarover werd gesproken zelf rondgekeken. Ik heb van jongs af aan geleerd

met verschillende disciplines om te gaan, de diverse ‘talen’ in de bouwwereld te

5de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 6: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

spreken en verbindingen te leggen. Ik denk dat het voor niemand als verrassing

kwam dat ook ik koos voor een studie bouwkunde, maar wel met een brede blik op

de ontwikkelingen in dat vakgebied.

Vier keer heb ik mogen werken aan mijn eigen huis: als kind met metselen en

timmeren en vervolgens als volwassene aan mijn vaders volgende huis; daarna aan

mijn studentenhuis en tot slot aan mijn huidige woning. Daarnaast heb ik vrienden

en kennissen vele keren bijgestaan in het proces van ontwerp en uitvoering. Zowel

gepland vooraf als ongepland tijdens en achteraf, wanneer de nood aan de man

was. Helaas komt dat laatste in de traditionele bouw regelmatig voor. Je verwacht

vaak dat je het zelf wel redt, ook als onbekende in de bouwwereld. Vervolgens raak

je toch de weg kwijt in de bijzondere ‘omgangsvormen’ van de bouwwereld. Dat is

niet leuk! Handig als je dan in je vrienden- en kennissenkring de reddende engel

hebt rondlopen! Overigens hoor ik hetzelfde van de vele eenmalige opdrachtgevers

van utiliteitsgebouwen die ook moeite hebben om grip te krijgen en houden op

hun gebouw projecten.

Waarom de Stichting BRIQSNa mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan

in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever, manager

en ingenieur op off-shore-modules, in de woningbouw, het onderwijs, de

gezondheidszorg en kantorenprojecten van particuliere bedrijven, alsmede als

afdelingsmanager van infrastructuur bij een grote gemeente. Vaak zat ik daar

tussen de belangen van de gebouw gebruikers en van de eigenaar in, bijvoorbeeld

de gemeente die het maatschappelijke vastgoed financierde. Later, als lokaal

politicus en strategisch consultant in duurzaamheid, werd ik direct betrokken bij

het op elkaar afstemmen van natuurlijke hulpbronnen, materialen, producten en

levenscycli van de bebouwing enerzijds met het belang van de gebruiker van het

gebouw, de eisen van de belegger en de maatschappij anderzijds. In combinatie

met de opkomst en noodzaak van de circulaire economie, ontstond er uit deze

ervaringen een nieuw specialisatiegebied in mijn vak.

Steeds vaker ontdekte ik dat de wil er bijna overal wel is om circulair te gaan

werken en zaken beter op elkaar af te stemmen binnen de bouwwereld, maar

het overzicht en de kennis hierover ontbreken. Na tientallen jaren technische en

6de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 7: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

organisatorische begeleiding van projecten, brak voor mij dan ook de tijd aan

om de opgedane praktijkervaring beschikbaar te stellen aan de klanten van de

bouwwereld (gebruikers van gebouwen) en aan de bouwwereld zelf. Jaren werk aan

en bestudering van onderzoek en rapportages voor overheden en universiteiten

leidden tot het inzicht dat telkens dezelfde vraagstukken de oorzaak van alle

ellende bij klanten en maatschappij bleken te zijn:

• Ten eerste waren sommige gewoonten en verdienmodellen gewoonweg niet

in het voordeel van betrokken partijen en van de klant! En ik ontdekte dat veel

van die verdienmodellen prima te veranderen zijn omdat ook de bouwwereld

er vanaf wil.

• Ten tweede merkte ik dat de behoeften van bewoners snel veranderen. Dit

lijkt in tegenstelling tot de belangen van financiers en beleggers, die gebaat

zijn bij continuïteit op lange termijn. Dat knelt en maakt dat bewoners en

andere gebruikers vaak niet krijgen wat zij willen en nodig hebben. Daarnaast

vindt veel kapitaalvernietiging plaats doordat er geen rekening is gehouden

met veranderingen in behoeften van de gebruikers. Hoe krijg je als bewoner/

gebruiker van een pand dan toch wat jij wilt als je afhankelijk bent van de

bouwwereld die onvoldoende oog heeft voor veranderingen?

• Ten derde viel het mij op dat de enige manier om dan alsnog te krijgen wat je

wilt, het zelfbouwen is. Maar dat is toch raar? Waarom moet ik het opeens zelf

doen en kan ik nergens gewoon bestellen en ontvangen? Er ontbreekt inzicht

in hoe de gebruikers hun gebouwen gebruiken. Ook heeft de bouwwereld er

nu geen direct belang bij om dit exact te weten en hierop in te spelen. Sterker

nog, de bouwwereld heeft helemaal geen direct contact met die gebruiker!

Daarom ben ik op onderzoek uitgegaan en ik heb vele antwoorden gevonden. Alle

drie genoemde punten kunnen worden opgelost. De ontbrekende schakels, naast

de door de crisis ontstane wil om kritisch te kijken naar verbetering, zijn daarom

oplosbaar.

Remko Zuidema

Voorzitter Stichting BRIQS

www.briqs.org

7de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 8: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Wat betekent de Circulaire Economie voor de bouwwereld?

Mag ik je voorstellen aan de ‘circulaire olifant’ – maar dan in zijn geheel? Ken je die oude Indische parabel over de blinde mannen en de olifant? Ieder voelt

aan een bepaald deel van de olifant en denkt te weten wat het is. De man die de

slurf vast heeft, roept: “Het is een slang!” De man bij het oor zegt: “Het is een waaier.”

Zo wordt de staart een touw, de slurf een slang en de slagtand een speer. Niemand

ziet en benadert de olifant als één geheel. Met de bouwwereld is het precies zo en

dat is funest voor het begrip in de circulaire economie. Dat wil ik je in dit boek laten

zien. Wil je kennismaken met de ‘circulaire olifant’ maar dan in zijn geheel?

Het delen van de olifantVastgoed is voor de overheid een melkkoe met een mooie opbrengst. Kom

daar maar eens aan! Ook beleggers houden van vastgoed, alleen zijn woningen

bijvoorbeeld soms een lastig rendabel te maken investering. De belegger moet

immers geld steken in keukens, badkamers en andere zaken die relatief kort

meegaan. Voldoen aan de minimumeisen op dat vlak vindt hij dus goed genoeg.

Zo krijgt de gebruiker een woning of werkplek die niet voldoet aan zijn persoonlijke

behoeftes aan gezondheid, welzijn en productiviteit. Maar ja, hoeveel keuze heb je

8de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 9: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

nu eigenlijk in populaire steden om te huren, te kopen of te laten bouwen? Veel te

weinig! Dus gebruikers hebben het maar te accepteren. Ook de bouwsector wordt

er niet gelukkig van. Aannemers kunnen soms alleen nog geld aan bouwprojecten

verdienen door klanten zonder scrupules uit te kleden. Dit kan niet zo doorgaan.

Door al deze verschillende belangen en het gebrek aan samenwerking is de

circulaire economie het kind van de rekening. De bouwsector verspilt grondstoffen

en produceert een idiote hoeveelheid afval. Met 40% afval is de bouw de absolute

topscorer! Topscorer zijn is alleen in de sport iets om trots op te zijn. We hebben

een nieuwe aanpak nodig om met de bouw uit de afval-hitlijst te verdwijnen. Wil je

weten hoe we dat kunnen bereiken? Dan zit je goed! We zullen achtereenvolgens

de begrippen circulair en economie nader bekijken in de context van de bouw.

Het gebouw als middel in het productie-, exploitatie- en gebruiksprocesElk gebouw heeft een functioneel doel, bijvoorbeeld voor een huishouden om

in te wonen, voor een fabriek om erin te produceren, voor een kantoor om de

administratieve processen in af te wikkelen, voor het ziekenhuis om mensen in

te verplegen, voor een school om onderwijs te geven aan leerlingen, voor een

winkel om producten te verkopen of voor een horecagelegenheid om mensen

een uitgaansgelegenheid te bieden. Het winstgevende primaire proces dat in het

gebouw plaatsvindt, moet voor de gebouweigenaar leiden tot een winstgevende

exploitatie. Dat resultaat ontstaat dus in feite door het vinden van een winstgevend

primair proces. Uiteindelijk is het immers de huur of de waarde van het gebruik

waarmee de gebouweigenaren worden betaald. En vanuit de verdiensten van

gebouweigenaren wordt het productieproces van de bouw betaald. Ongeveer

tien procent van het gezamenlijke vermogen van onze maatschappij wordt

geïnvesteerd in gebouwen. Na aandelen en obligaties vormt vastgoed de derde

beleggingscategorie wereldwijd. Het is dan ook logisch dat de vastgoedsector en

de financiële wereld zeer nauw met elkaar verbonden zijn.

9de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 10: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Gebouw productie proces

Vastgoed fungeert als link tussen de gebruiker (links) en de beleggers (onder)

enerzijds en de overheid (boven) en de productieprocessen (rechts) anderzijds:

Als eerste het productieproces met als resultaat een basisgebouw gerealiseerd

vanuit een langetermijnvisie en als tweede het productieproces met de inbouw als

resultaat, ontworpen en gerealiseerd op basis van korte termijn verbruik.

De overheid beïnvloedt via vergunningen deze twee processen en daarmee geeft

zij mede vorm aan gebouwen en aan de ruimte die zij realiseren voor primaire

processen van gebruikers. De focus van de overheid richt zich daarbij op de

veiligheid en bruikbaarheid van gebouwen, maar denk ook aan aspecten als intern

leefklimaat, energiezuinigheid en duurzaamheid. De gestelde eisen voor deze

aandachtsgebieden moeten ontwerpers en bouwers van gebouwen terugvertalen

naar hun productieproces. Zij zijn het immers die materialen en producten

selecteren voor gebruik in gebouwen. Uiteindelijk leiden alle inspanningen van het

grote aantal partijen dat bij de productieprocessen voor gebouwen is betrokken

tot de realisatie van duurzame gebouwen die ook het lange termijn belang van

beleggers dient in de vorm van waarde behoud, rendement en risicobeperking.

10de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 11: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Veranderingen als enige constante in het gebruik van een statisch gebouwDe consumptie van het gebouw zit vooral in het gebruik dan wel verbruik door

de gebruiker. Uit hoofde van het beheren en onderhouden van een gebouw,

waaronder schoonmaken en herstellen van schades, vinden continu aanpassingen

plaats vanwege veranderend gebruik van de ruimten. Voor winkeliers of bij horeca is

het overzien van de komende vijf jaar al een hele uitdaging, in de gezondheidszorg

verkort zich de tijd die men kan overzien al tot tien jaar. Ook bij kantoren, vergader-

en congrescentra, hotels en gebouwen bedoeld voor industriële toepassingen is

het overzien van de invulling voor de eerste tien jaar tegenwoordig ook al een

uitdaging, al zal het gebouw vanuit de buitenkant gezien best veel langer kunnen

blijven staan.

Vooral woningen blijken gedurende de eerste twintig jaar aan de binnen-

en buitenkant maar beperkte veranderingen te ondergaan, uitgezonderd

doorverkochte woningen waar een nieuwe bewoner de eerste verbouwingen

alweer uitvoert. Echter juist woningen kennen door hun relatief lagere prijs per

vierkante meter een veel langere terugverdientermijn. Daarbij is het de vraag of

de verschillen in behoeften tussen bewoners en eigenaren voldoende belangrijk

is voor eigenaren omrekening mee te houden bij de exploitatie. Omdat juist de

woningmarkt het sterkst vanuit de overheid is gereguleerd, gelden er zeer beperkte

marktmogelijkheden qua huur, verkoopprijzen en voorwaarden.

Zowel het primaire proces als het exploitatieproces in het bouwproces kennen

doelstellingen voor het maken van winst en het vergroten van waarde, gebaseerd op

proces specifieke culturele waarden, gebruiken en normen. Het exploitatieproces

vanuit de gebouweigenaar vormt in dit geheel van processen het centrum van

besluiten en macht. Tegelijkertijd is juist het exploitatieproces vaak het minst

transparant. De totale exploitatieperiode voor een gebouw - waarin een reeks van

gebruikers de revue passeert - beslaat al snel tientallen jaren. Dat betekent dat de

belegger beslissingen moet nemen over de verwachte gebruikersvraag binnen die

periode op basis van informatie over kosten en opbrengsten binnen die levensduur.

Het gebouw is hierbij een behoorlijk statisch productiemiddel, weliswaar beperkt

aanpasbaar, terwijl de gebruikersvraag continu verandert. De balans tussen korte-

11de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 12: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

en langetermijnbelangen van gebruiker en eigenaar van een gebouw is daarom

bepalend voor de waarde van het vastgoed. Om te voorkomen dat vastgoed

(onroerend goed) verwordt tot ‘vastfout’ is het verstandig gebruik(er)sgevoelige

onderdelen zoveel mogelijk als ‘losgoed’ (roerend goed) aan te brengen. Dit raakt

direct aan de mogelijkheden die de circulaire economie biedt waardoor zich een

nieuwe risicoverdeling tussen gebruiker en belegger/eigenaar met hulp van de

bouwaanbieders ontstaat. Daarover leest u meer in de volgende hoofdstukken.

Verdeelde prikkel

12de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 13: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Wat betekent Circulair in de Circulaire Economie?

Hoe we in de bouw grondstoffen kunnen veiligstellenGrondstoffen: ze zijn een probleem in de bouw. Wist je dat de bouw grootverbruiker

is van materialen en ook al jaren de meeste afvalstoffen produceert? De verspilling

is echt enorm en de prijs ontzettend hoog, zowel financieel als ecologisch. Als we

leren om grondstoffen en materialen te gebruiken in plaats van te verbruiken,

besparen we veel geld en we putten de aarde minder snel uit. Om dat voor elkaar

te krijgen, is het nodig dat het bouwproces en de manier waarop partijen daarin

samenwerken, drastisch veranderen. Denk hierbij ook aan de grote hoeveelheid

grondstoffen die door een gebouw heen stromen tijdens het gebruik, zoals drink-,

hemel-, riool- en verwarmingswater, ventilatie- en afvoerlucht en aardgas.

Van lineair naar circulair

Bestaande organisatie van bouw- en vastgoed

13de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 14: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Op enkele innovatieve voorbeelden na, verloopt een bouwproces nu lineair:

we gebruiken grondstoffen en materialen in producten en wat we overhouden

tijdens en na de bouw, gooien we weg. In een circulair proces daarentegen

worden producten en materialen geen afval. Producten en materialen worden

teruggehaald en opnieuw ingezet. In de huidige bouw maken drie factoren het

moeilijk om circulair met grondstoffen om te gaan: de slechte informatieoverdracht,

de versnippering van belangen en de vermenging van producten en materialen.

1. Allemaal verschillende belangenEr zijn veel verschillende partijen die bovendien op verschillende manieren zijn

betrokken bij de bouw. De grondstoffenleveranciers zijn actief op de wereldwijde

grondstoffenmarkt. Zij leveren aan de producenten van bouwproducten. Die

verkopen hun producten rechtstreeks of via de groothandel aan aannemers.

Die aannemers verwerken de bouwproducten tot een gebouw in opdracht van

vastgoedbeleggers en woningbouwcorporaties, na advies van architecten en

andere adviseurs. Aannemers worden tijdens het bouwproces gecontroleerd door

opzichters in opdracht van de opdrachtgever, maar daags na voltooiing van een

project dragen deze aannemers zelf geen verantwoordelijkheid meer voor wat

daarvoor niet expliciet is opgeschreven. De opdrachtgevers - de vastgoedbeleggers

en woningbouwcorporaties dus - willen vooral hun belegging veilig stellen. Zij zien

nog geen financieel belang bij de verwerkte producten en materialen. En dan zijn

er nog de gebruikers die in gebouwen wonen, werken, zorg verlenen of onderwijs

krijgen... Die zijn nog geheel onbekend met dit onderwerp.

14de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 15: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

2. Verlies aan informatie over grondstoffen in materialen en producten

Circulaire organisatie van bouw- en vastgoed

De behoeften en verdienmodellen van al deze partijen verschillen te veel van elkaar

om gemakkelijk tot een zinnige uitwisseling van informatie te komen. En partijen

werken vaak maar één keer op projectbasis met elkaar samen. In dit systeem leren

de samenwerkende partijen dus niet van elkaar en niet van het proces. Dat is op

zijn zachtst gezegd niet handig, als je een volgende keer het geleerde weer samen

hoogwaardig wilt toepassen. Zo gaat kostbare informatie verloren en blijven we

op hetzelfde niveau hangen. Maar dat hoeft niet zo te zijn als de aanbieders van

oplossingen betrokken blijven tijdens gebruik.

3. Grondstoffen worden vermengdIn een gebouw komen veel grondstoffen samen. Tijdens het bouwproces raken die

vervolgens vermengd in materialen en producten. Zo leggen we installaties in de

vloer aan en storten er daarna beton op en omheen. Materialen raken zo dus met

elkaar versmolten. En dat terwijl juist installaties bij uitstek producten zijn waarin

veel waardevolle want herbruikbare materialen zitten zoals koper, verschillende

kunststoffen, aluminium en roestvaststaal (rvs). Zonder rekening te houden met

15de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 16: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

de verschillende levenslopen van de verwerkte bouwproducten worden ze samen

gestort tot één monolitisch geheel. Verder besteedt niemand bij het maken van

het gebouw aandacht aan hoe al die producten en materialen weer uit elkaar

gehaald kunnen worden. Ten slotte is de registratie van alle toegepaste materialen

en producten maar heel beperkt.

De oplossing: maak de levensduur leidendOm tot een circulaire grondstofeconomie te komen, moeten we onze manier van

denken over gebouwen fundamenteel veranderen. We moeten afstappen van

monolitisch denken. Een gebouw bestaat immers uit verschillende delen die elk

een eigen levensduur hebben. De draagstructuur van een gebouw bijvoorbeeld

kan technisch honderd jaar mee, terwijl de inbouw (‘de binnenkant’) veel minder

lang meegaat. Gebruikers willen die inbouw bovendien gemakkelijk kunnen

aanpassen. Daarom komt verbouwen veel vaker voor dan nieuwbouwen. Haal dus

bij ieder gebouw de langetermijnwereld van de eigenaar en de kortetermijnwereld

van de gebruiker uit elkaar. Door het basisgebouw en de inbouw apart te bezien,

kan het gebruikersdeel bijdragen aan een circulaire grondstofeconomie. En later,

veel later, geldt dat dus ook voor het basisgebouw bij de eindsloop.

Bij circulariteit gaat het ook om het onderscheid tussen natuurlijke en technische

cycli. Door binnen gebouwen onderscheid te maken in levensduur - zoals Steward

Brand doet in zijn methode de 6-S volgorde van een gebouw (1994) - kunnen we

natuurlijke materialen rustig laten cascaderen terwijl we de waarde van technische

materialen behouden.

6-S volgorde, Stewart Brand

16de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 17: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Natuurlijke materialen circuleren uiteindelijk in de natuurAls het gaat over het verbruiken van materialen die dus niet hergebruikt kunnen

worden, zou het slim zijn alleen natuurlijke materialen toe te passen. Technische

materialen - onnatuurlijk geworden materialen door een bewerking door mensen

- komen anders in de natuur terecht met zowel schade aan de natuur als verlies

van deze materialen tot gevolg. Als we natuurlijke materialen laten cascaderen,

kunnen we er maximaal gebruik van maken. We kunnen hun natuurlijke degradatie

zo lang mogelijk uitstellen. Helemaal voorkomen is op de lange termijn immers

onmogelijk. Zand, grind en cement van puinafval opnieuw benutten in beton is

hiervan een succesvol voorbeeld. (Natuur)steen, grind, zand en klei zijn immers

uiteindelijk allemaal natuurlijke degradaties van Zwitserse bergen, via de rivieren

naar de (Noord)zee.

Technische en natuurlijke materialen circuleren dankzij de mensVoor technische materialen geldt dat we ze zo lang mogelijk in de cirkel (loop)

moeten houden, als geheel of in onderdelen. Zo houden we maximaal economisch

waardevol gebruik in stand en voorkomen we uiteindelijk dat we nieuwe, schaarse

grondstoffen en materialen nodig hebben. Dat lukt bijvoorbeeld al redelijk goed

bij staal en aluminium waarvan meer dan 95% opnieuw wordt benut. Alleen groeit

enerzijds de vraag zo snel dat we nog steeds nieuw ijzererts en bauxiet nodig

hebben en lukt het anderzijds nog niet om nieuw staal te maken uit 100% oud

staal. Nog steeds is daarvoor een klein percentage nieuwe grondstof nodig. Voor

natuurlijke materialen is deze technische cirkel ook handig om zo lang mogelijk de

teruggang naar de ultieme vorm van regeneratie door de natuur te vertragen.

17de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 18: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Waardevolle modellenBinnen de circulaire economie van gebouwen gebruiken we, naast de eerder

genoemde 6-S volgorde van Brand, nog andere modellen om waarde te bepalen

en te handhaven, zoals de tien niveaus van circulariteit van Prof. Cramer. In haar

niveaus - en die zijn zeker ook geldig voor gebouwen - geldt dat er hier in elke

stap één tot en met tien telkens gemiddeld minder arbeid aan te pas komt en

er meer verlies van materiaal ontstaat. In ons huidige economische model is

het zo dat belastingheffing deze genoemde arbeid relatief duur maakt terwijl

grondstoffen nauwelijks aanvullend belast worden. Bedrijven bezuinigen daarmee

op het inzetten van mensen en niet op primair grondstofgebruik. Het zou dus

goed zijn om die fiscale prikkel te verschuiven om arbeidsintensief hergebruik te

ondersteunen. Stichting The Ex’tax Project (www.ex-tax.com) gaat daar gelukkig al

verder op in onder het motto: Tax resources, not labor! Dit principe vraagt om een

snelle inbedding in onze nationale en Europese economie.

Daarmee komen we als vanzelf op het tweede te beschouwen begrip: economie.

18de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 19: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Welke Economie in de Circulaire Economie van gebouwen?

Hoe circulariteit in gebouwen is verbonden met maar liefst vijf heel verschillende subeconomieënCirculaire economie zou voor Nederland zomaar eens DE kans kunnen zijn om de

crisis definitief achter ons te laten. In de Circulaire Economie kunnen we namelijk

twee kwaliteiten van ons land met elkaar verbinden: de grote kennis en omvang

van hergebruik van grondstoffen én van logistiek. Tijdens ons voorzitterschap van

de EU in de eerste helft van 2016 is Circulaire Economie daarom ons nationale

visitekaartje. Dan is het heel belangrijk dat het helder is wat de Circulaire Economie

precies inhoudt.

Maar over welke economie hebben we het eigenlijk als we praten over dit begrip

in de bouw en vastgoed wereld? Zoals eerder gezien hebben we het namelijk

alleen al als het over de wereld van gebouwen gaat, over maar liefst vijf totaal

verschillende subeconomieën. Vijf subeconomieën die op dit moment voor een

belangrijk deel gescheiden functioneren maar binnen de circulaire economie

opeens intensief met elkaar te maken krijgen. Vijf subeconomieën waar velen

die met bouwen of gebouwen te maken hebben er maar een of twee echt van

kennen, dat bevordert de samenwerking en afstemming niet bepaald! Uiteraard

levert dit nieuwe uitdagingen op waar we overigens al bestaande antwoorden op

hebben, zelfs al binnen Nederland. Antwoorden die zorgen dat we steeds opnieuw

maximale waarde behouden en nieuwe creëren. We hoeven ze alleen nog ‘even’

onderling af te stemmen... Dat gaan we nu op een rij zetten!

19de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 20: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Volgens de definitie van economie van Prof. Heertje heb je twee variabelen nodig

om iets economisch waardevol te maken:

1. Het moet welvaart opleveren voor de maatschappij, de klant en de producent.

2. Het moet om een schaars goed gaan; iets wat niet zonder waardeoverdracht of

betaling geleverd kan worden. Zonder waardeoverdracht en verdienmodel wil

namelijk geen bedrijf investeren en leveren.

Met deze algemene omschrijving van economie alleen komen we er in de

bouwwereld niet. Daarbij moeten we echt onderscheid maken tussen die vijf

verschillende subeconomieën, omdat de belangen - en daarmee de behoeften -

van verschillende partijen zo extreem anders zijn. En de onderlinge hiërarchie van

deze subeconomieën maakt ook nog eens dat ze nu niet gelijkwaardig zijn.

Het gaat om de:

• economie van gebruik in het primair proces van de (eind-)gebruiker;

• exploitatie-economie vanuit de inbouwuitgaven;

• bouweconomie vanuit basisgebouw-investeringen;

• vastgoedeconomie vanuit het rendement van de belegger;

• overheidseconomie vanuit de diverse overheden als belangrijke bron van

inkomsten.

Verderop in de volgende hoofdstukken wordt dit nader uitgewerkt.

20de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 21: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

De sleutel tot succesDe scheiding van het basis gebouw van de inbouw is een belangrijke sleutel tot

succes voor de circulaire economie. Met die scheiding ontrafelen we de verschillende

belangen en verantwoordelijkheden van de partijen die bij de bouw en verbouw

betrokken zijn door de bouweconomie te verbinden met de exploitatie. Bovendien

maken we verschil tussen uitgaven en investeringen, waarbij volgens de definities

alleen in het laatste geval geïnvesteerd geld wordt terugverdiend en rendement

oplevert. Ieder kan doen waar hij goed in is, krijgt kwaliteit en verdient op een

transparante manier zijn geld (terug).

Voor we met zijn allen zo ver zijn, hebben we nog een heleboel met elkaar te

bespreken. Op de werkvloer van de bouw en in de politiek. We hebben namelijk

ook andere spelregels nodig om de nieuwe manier van samenwerken en verdeling

van inkomsten en verantwoordelijkheden mogelijk te maken. De scheiding van

basisgebouw en inbouw ligt aan de basis van deze nieuwe manier van samenwerken,

omdat de bouw twee geheel verschillende klanten kent.

Oplossen of juist het voorkomen van de ‘verdeelde prikkel’ ofwel ‘split incentive’?De belangen van de gebruiker zijn gekoppeld aan de inbouw, de belangen van

de belegger/ eigenaar hoofdzakelijk aan die van het basisgebouw. Deze duidelijke

scheiding van verantwoordelijkheden lost meteen het probleem van de ‘split

incentive’ op. Of beter gezegd, de nieuwe modellen voorkomen de ‘verdeelde

prikkel’; beter vertaald als conflicterende belangen! Immers nu komen die lasten

van gemaakte kosten vaak nog bij een andere partij terecht dan diegene die de

baten ontvangt. Als je wat koopt, wil je waar voor je geld! Dat betekent dat je

invloed wilt op wat je geleverd krijgt, toch? Die invloed heb je als consument toch

overal; behalve in de bouw... Daar zit je als koper of huurder met een heel bataljon

mensen en bedrijven tussen jou en de producent van je pand- of woningvulling. En

allemaal hebben ze zo hun eigen meningen en belangen...

21de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 22: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

22de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Wat is Open Bouwen dan precies?Dit zijn een aantal spelregels rond zowel bevoegdheden tussen eigenaar/ belegger

enerzijds en de gebruiker anderzijds van een gebouw. Het is ontstaan in de jaren

‘60 als reactie op de massawoningbouw in ons land en de daardoor ontstane

gelijkvormige en onpersoonlijke woning inbouw. Het heeft aan de basis gestaan

van het huidige BouwBesluit dat in 1992 is ingevoerd en is in de utiliteitsbouw al

gebruikelijk om tussen verhuurder en huurder afspraken te maken die afwijken

van de standaard eigendom verdeling tussen vastgoed partij en gebruik. Open

Bouwen maakt een andere verdeling van kennis en verantwoordelijkheid tussen

het gebruik, de financiele verantwoordelijkheid en de bouwwereld mogelijk. Met

bouwen is immers veel geld en specieke kennis gemoeid, naast dat het voor de

gebruiker het resultaat veelal heel persoonlijk is. Praktisch gezien kijkt Open Bouwen

bij opdrachtgeverschap gescheiden doch afgestemd vanuit het basisgebouw (ook

wel casco of drager genoemd), en de inbouw en bevat de afspraken verdeling

tussen de eigenaar/ verhuurder en de bewoner.

Page 23: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

De buurtDe buurt, de omgeving bepaalt wat voor soort

gebouw erin past: hoog, laag, groot, klein, voor

wonen, voor werk. Hoe huizen, straten, stoepen,

tuinen, pleintjes, winkels, groen enzovoort op

elkaar aansluiten, bepaalt hoe jij je in die omgeving

voelt. Meestal beslist de gemeente over een

beschikbaar leeg stuk grond en kun je sommige

dingen zelf voorstellen, maar altijd is het een gezamenlijke beslissing van de groep

belanghebbenden. Wil je een leegstand-pand of monument laten opknappen om

er te gaan wonen, dan is de omgeving een belangrijke randvoorwaarde voor je

keuzes. BRIQS daagt je in dit boek uit om goed na te denken welke omgeving het

beste bij jou past en dat goed af te stemmen, samen met andere bewoners in het

gebouw of op die locatie.

Het basisgebouwHet basisgebouw, ook wel drager of casco genoemd,

kun je het beste van buiten naar binnen toe

bekijken. Hij bestaat bijvoorbeeld uit de fundering,

constructiewanden of -kolommen, vloeren, dak

en gevels, gezamenlijke trap(en), galerij en/of lift,

gebouwinstallaties en nutsvoorzieningen tot aan

jouw voordeur. Dit kan zowel een nieuw gebouw

zijn als een bestaand gebouw waarbinnen jouw thuis komt. Een ‘slim’ basisgebouw

heeft een stevige, ruime draagstructuur en daarbinnen open ruimtes die later

makkelijk weer anders in te delen zijn. Bouw jij je droomthuis helemaal zelf, los van

andere woningen, dan is het basisgebouw jouw keuze en verantwoordelijkheid.

Gaat het om een gebouw voor meerdere woningen zoals appartementen, dan

kan ook een belegger of woningbouwcorporatie verantwoordelijk zijn voor het

basisgebouw. In die laatste situatie hoef jij je tijd, geld en energie alleen in de

inbouw te stoppen.

23de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 24: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

24de Olifant dendert door de Circulaire Stad

De inbouwDe inbouw kun je het beste van binnen naar buiten

bekijken. Het bestaat vooral uit de indeling van de

binnenruimte; waar wil de gebruiker wonen, koken,

eten, slapen, douchen, sporten, werken enzovoorts.

Wat voor keuken en sanitair wil de gebruiker? Wat

is de behoefte aan licht, lucht en warmte en welke

installaties zijn daarvoor nodig? Kortom, hoe wordt

het werken en wonen precies ingevuld? Bij Open Bouwen is dit helemaal het

domein van gebruik om in te vullen, los van andere woningen/ winkelunits of

kantoorruimten ernaast, boven of onder. Naast utiliteitsbouw worden steeds meer

ook woningen zo gemaakt om makkelijk, veelvuldig en persoonlijk aan te passen

door jouzelf. Verbouwen wordt dan steeds makkelijker.

De meubelsMeubilair wordt in het algemeen niet gezien

als onderdeel van de woning bij koop of

huur. Eventueel over te nemen gordijnrails of

zonneschermen worden dan apart vermeld op

de overeenkomst. Het is geen formeel onderdeel

van het begrip Vastgoed eigendom, want het gaat

hier om roerende goederen. Ook de inrichting

van de keuken en soms de accessoires in de badkamer worden door de bewoner

zelf gekocht en aangebracht. Wel is het soms onderdeel van wat je huurt, zoals je

gewend bent bij gemeubileerde kamers en woningen, korte verhuur en bij een

hotelkamer. Maar dan heb je meestal weinig te zeggen over de rest van je thuis…

Voor woningen waar je wel lang woont, kun je er ook voor kiezen om dure meubels

ergens anders te huren dan bij je verhuurder, bijvoorbeeld bij betere winkels en

voor kortere periodes. Denk ook aan de kunst aan de muur: daarvoor kun je prima

terecht bij de kunstuitleen.

Page 25: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Project of systeem?Iedere ondernemer kan zijn werk op twee manieren professioneel aanpakken: als

project of als systeem. Gaat het om een lopende activiteit of iets dat je meer dan

één keer doet, dan is het beter dat je hiervoor een systeem bedenkt. Is het een

unieke, eenmalige klus met een concreet doel, met een begin en een eind, dan

pak je het aan als project. Om als gespecialiseerd aanbieder in de bouw optimaal

te kunnen presteren, is er nog een belangrijke aanpassing die je moet maken in je

business model. En dat is: de keuze voor systematisch of projectmatig werken.

Het verbaast me dat dit onderscheid in de bouw nauwelijks wordt gemaakt of

herkend,‘systeemwerken’komt niet veel voor. Dit is waar succesvol ondernemerschap

namelijk om draait. Succesvolle ondernemingen vinden niet steeds opnieuw

het wiel uit. Ze ontwikkelen, installeren en verbeteren doorlopend systemen in

hun bedrijf én zijn daarnaast betrokken bij een beperkt aantal projecten om het

maximale uit hun systemen te halen.

De keuze om te werken in projecten of volgens een systeem, heeft niet alleen

invloed op de mate van efficiency maar ook op juridische zaken! Hier ga ik in het

volgende hoofdstuk op in.

25de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 26: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Juridische aspecten in de Circulaire Economie van gebouwen

Stel je gaat erop uit om een nieuwe boot te kopen. Je kent je budget en weet zelfs

welk merk je graag wilt en welke juist niet. Je hebt wel een voorkeur voor een

type en accessoires, maar je wilt ook gewoon even kijken wat het aanbod is. Goed

voorbereid ga je op pad en na een aantal bezoeken aan dealers en beurzen heb

je je ideale boot gevonden. Maar eenmaal aan tafel zegt de verkoper doodleuk:

“U moet wel zelf het productieproces in de gaten houden, anders krijgt u geen

garantie op de boot. Een andere optie is dat wij tegen een extra bijdrage het

productieproces voor u monitoren - overigens zonder aanvullende garantie.” Totaal

onacceptabel, natuurlijk! En niet reëel. Hoewel…? Op vergelijkbare manier werkt

het in Nederland dus wél als je een huis laat bouwen. Daarom nu meer over hoe

het Nederlandse bouwrecht de zaken op z’n kop zet, hoe de klant daarbij het risico

draagt en de rekening betaalt….

Rechtstelsel rond het bouwenWanneer we systematisch gaan bouwen, levert dat een heel ander aanbod op voor

de gebouw gebruiker dan bij projectmatig werken. Daar horen andere garanties en

verzekeringen bij, zoals een koopcontract in plaats van een bouwcontract. Waarom

is dat gunstig voor de gebruiker? Producenten vallen onder Europees recht (caveat

emptor = koper pas op! in het Latijn). Aannemers, architecten en vele andere partijen

waar gebruikers nu mee te maken hebben, vallen onder Nederlands bouwrecht.

Dat gaat uit van caveat venditor wat in het Latijn ‘verkoper pas op!’ betekent. Een

waarschuwing om echt serieus te nemen!

Niet veel mensen weten dat de bouwwereld onderverdeeld wordt in twee groepen

organisaties met totaal andere verantwoordelijkheden en bevoegdheden.

Het Nederlands bouwrecht geldt voor de bouw- en vastgoedpartijen, zoals

financiers, projectontwikkelaars, makelaars, beheerders, architecten, adviseurs,

opzichters, installateurs en aannemers. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en

Koninkrijksrelaties (BZK) verzorgt daarin de wet- en regelgeving. Welke partijen

26de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 27: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

zijn er dan nog meer? Denk aan alle leveranciers van grondstoffen, materialen

en producten! In omzet meer dan de helft van alles wat voor gebouwen worden

gemaakt! Deze bedrijven kennen primair het ministerie van Economische zaken (EZ)

als parter in die wet- en regelgeving. Het Europees recht beschermt de gebruiker

als consument en stelt eisen aan alle leveranciers van grondstoffen, materialen en

producten, dus ook in de bouw. Maar de nationale wetgever doet heel beperkt aan

klantbescherming en voor niet-particuliere opdrachtgevers vrijwel niet.

Dit levert soms vreemde situaties op, namelijk dat producenten langdurig

verantwoordelijk zijn voor hun producten terwijl aannemers en installateurs, die

nota bene direct contact hebben met de klant en een contract met hem aangaan,

juist niet meer verantwoordelijk zijn na oplevering van het gebouw. Dus hun

verantwoordelijkheid houdt vaak al op nog voor daadwerkelijke ingebruikname!

Bouwgaranties, ook bij aankoop bestaand vastgoedEen kennis van me kocht een huis van bijna twaalf jaar oud. Er zat vocht tussen de

dubbele beglazing van de grote, dure verdiepinghoge ramen. Volgens de vorige

eigenaar was dat altijd al zo geweest. Er zou niets aan te doen zijn. Mijn kennis

belde de aannemer die het huis heeft gebouwd: “Eh, ja sorry hoor, maar dat is niet

ónze verantwoordelijkheid.” Dat vond de projectontwikkelaar ook. Documentatie

was er niet. In de ruimte tussen de ruiten vond mijn kennis echter wel de naam van

de glasleverancier. Diens telefoonnummer vond hij op internet. En wat bleek? Er zat

twaalf jaar garantie op het glas. Het was februari en in maart verliep de garantie…

De glasleverancier was niet blij met het telefoontje noch met de nette claimbrief

die direct daarop volgde. Niemand had ooit eerder aanspraak gemaakt op de

productgarantie, terwijl meer huizen in de buurt hetzelfde probleem hadden

(gehad). Na de weigering van de aannemer en de projectontwikkelaar er iets aan

te doen – tenzij tegen forse betaling! – hadden de buurtgenoten het zo gelaten

omdat het huidige Nederlands recht hen (nog) geen andere mogelijkheid laat.

Of ze hadden de ramen toch maar op eigen kosten laten repareren. Mijn kennis

wist echter zijn recht te halen bij de leverancier, doordat die gebonden is aan

Europees recht. Dat scheelde een lieve duit. De leverancier heeft het lekke raam

gratis vervangen, want de claim viel binnen de garantietermijn. Mogelijk was er

27de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 28: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

sprake van foute montage door de aannemer, maar dat is nu door de leverancier

nog lastig te bewijzen. Dat is echter niet het probleem van de klant (mijn kennis).

Garantie: rechten en plichten in de bouwHet Europees consumentenrecht stelt dat je als koper moet krijgen wat je bestelt,

impliciet en expliciet, om welk materiaal of product het ook gaat. Het Europees

recht zegt dus ook dat de producent van bouwproducten de kwaliteit moet leveren

die aan die verwachtingen voldoet. Wordt de producent aansprakelijk gesteld

voor een gebrek, dan moet hij zijn eigen onschuld en de schuld van de gebruiker

aannemelijk maken.

Maar let op: volgens de Nederlandse wet is een aanbieder in de bouw – bijvoorbeeld

een projectontwikkelaar, adviseur of aannemer – alleen aansprakelijk voor een

onjuiste vervulling van wensen en opdrachten als die heel nadrukkelijk eerder

zijn verwoord. Wil je als gebruiker dus krijgen wat je hebt besteld, dan moet je je

wensen heel duidelijk en tot in detail kenbaar hebben gemaakt.

De verantwoordelijkheid voor wat je als gebouw gebruiker vraagt, is in Nederland

dus groter dan de verantwoordelijkheid van de aanbieder om de klantvraag goed

te interpreteren, te bevestigen en te beantwoorden. En na de oplevering van het

gebouw – als de gebouw gebruiker formeel verklaard heeft dat de aannemer klaar

is – kan de gebouw gebruiker de aannemer alleen nog aanspreken op verborgen

gebreken. Tenminste… als je als gebruikers voldoende toezicht hebt gehouden

zodat je kon zien welke gebreken nooit eerder zichtbaar zijn geweest. Alleen mag

je het bouwterrein vaak nog niet op totdat de bouw klaar is, een perfect recept

voor gedonder. Daarom is het heel belangrijk dat gebouw gebruikers hun eisen

goed leren verwoorden zolang de Nederlandse wet nog niet is aangepast. Laat

het grondig nakijken door deskundigen (bijvoorbeeld minimaal in de vorm van

een opleveringskeuring) voordat je als gebruiker het gebouw accepteert. Laten we

elkaar daarbij helpen.

28de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 29: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Van Meerwerk naar Meerwaarde als verdienmodelEerst even de commercie. In Nederland is elke partij in vastgoed, ontwerp en

bouw verantwoordelijk voor de eigen geleverde kwaliteit. Die hangt af van wat er

aan het begin van dat hele proces met de klant is afgesproken. Maar… die klant

ontbeert soms zo ongeveer elke kennis op het vakgebied. Want hoe vaak laat je

als gebouw gebruiker nu een gebouw maken? En dus ontstaat een bedrijfsmodel,

waarbij de bouwwereld meer winst boekt naarmate de klant tijdens het proces

meer aanvullende vragen, wensen en behoeften ontdekt en verwoordt. Meerwerk

als verdienmodel, dus, maar levert dat meer klantwaarde?

Vanuit aansprakelijkheidsverzekeringen gezien is het beter om samenwerken

naar de klant toe niet te overdrijven en dat niet transparant bewijsbaar te hebben,

want aansprakelijkheid moet je niet opzoeken als je die volgens de wet niet hebt!

In Duitsland is vanuit de wetgever de combinatie architect en aannemer samen

automatisch aansprakelijk en moeten ze het dus vervolgens samen uitzoeken, niet

de klant. In België is de architect altijd vanuit de klant aansprakelijk en die architect

regelt alles met de aannemer. In Frankrijk is ieder in het bouwproces betrokken

bedrijf deels aansprakelijk met de architect als collectief verzekeringnemer naar de

klant.

In Europa – met uitzondering dus van Nederland, maar ook van Groot-Brittannië en

Ierland – ligt de verantwoordelijkheid voor het eindresultaat van het bouwproces

niet primair bij de klant, maar bij de gezamenlijke ondernemers in de bouw. Daar

ligt immers ook de kennis, en de mogelijkheid het proces actief te beïnvloeden!

Elders geldt dus de onkunde van de klant als uitgangspunt voor de wetgever. En

dus zijn ook de adviseurs en bouwers gehouden om

de vraag van de klant uitputtend te onderzoeken. In

samenwerking wel te verstaan. Om door te vragen naar

de vraag-achter-de-vraag. Naar wat de klant ten diepste

wil, naar zijn echte behoeften. Uiteindelijk gaat het een

klant immers niet zomaar om een gebouw, maar om

zijn verwachting van wat hij daarmee en erin wil en kan

bereiken. Klinkt wel prettig toch?

29de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 30: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Financiering van bouwprojecten in de Circulaire Economie

Bouwprojecten slim financieren doe je zonder een bankHeb je ook een NEE! gekregen bij de bank toen je aanklopte voor de financiering

van een gebouw of verbouwing? Dan ben je niet de enige. Bouwprojecten zijn

moeilijk te financieren op dit moment. Tenminste, door banken. Niet getreurd, slim

financieren doe je dus met nieuwe partijen!

Nieuwe regels rond bankreserves en uitleningen verplichten banken om hun

geld vast te houden. Zowel leningen en hypotheken voor nieuwbouw als voor

bestaande bouw moeten aan steeds meer voorwaarden voldoen. Voorwaarden

rond vaste arbeidscontracten van de aanvrager, bijvoorbeeld, en rond minimale

verkoopwaarden bij executie van het te realiseren gebouw. Gelukkig hebben

financiële instellingen zoals banken meer te bieden dan alleen geld en zijn er andere

manieren om investeringsgelden te ontvangen, maar hoe breng je dat samen?

Wat maakt financiering van bouwprojecten complex?Als we naar bouwprojecten kijken vanuit de betrokken partijen, hun relaties,

regels en bevoegdheden dan lopen we nu tegen een reeks problemen aan die de

financiering complex maakt. Waarom? Omdat er zoveel onzekerheden zijn. En daar

houden vooral ook financiers niet van. Voor het overzicht zet ik de knelpunten hier

eerst op een rij. Hoe we zaken samen eenvoudiger kunnen maken, lees je verderop.

Verwachtingen omtrent de kosten van gebouwen worden stukje bij beetje omgezet

in inzet- en resultaatcontracten met de vele leveranciers van advies, controle en

uitvoering. Deze contracten vormen de basis voor de financiering. De uiteindelijke

totale kosten zijn echter vooraf niet helemaal te garanderen. Het gaat immers om

een optelsom tijdens een lange doorlooptijd.

30de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 31: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

• Vergunningen kunnen pas worden verleend na afronding van veel voorwerk

en daar speelt de lokale ambtelijke organisatie en politiek altijd een rol in. Deze

onzekerheden in tijd en geld werken verstorend als het om een financiering

vooraf gaat.

• Versplintering van werken door aannemers, architecten, installateurs et cetera,

levert losse onderdelen op die pas bij uitvoering bij elkaar komen en daarna pas

de zekerheid bieden dat ze samen de benodigde oplossing geven. Soms zelfs

pas jaren na oplevering.

• Gebouwen leveren pas zekerheid op als vooraf duidelijk is wat de huidige en

toekomstige vraag van gebruikers is. Die vraag is vooraf nooit helemaal bekend

en verandert doorlopend en tegenwoordig steeds sneller. Het is steeds meer een

kwestie van uitproberen in de praktijk, zowel voor de belegger als de gebouw

gebruiker zelf. De huidige manier van bouwen is meestal nog niet ingesteld

op aanpasbaarheid van gebouw onderdelen. Aanpassen aan veranderende

behoeften van gebruikers is vaak lastig en kostbaar. En de eenvoudige

manieren zijn meestal onbekend bij de ontwikkelaars, gemeenten, beleggers

en al helemaal bij het grote publiek.

Wist je dat? Financiering is altijd gebaseerd op drie pijlersDaarom geven we graag de redenering hierachter in deze drie basispijlers:

1. De cashflow: het geld dat de aanvrager van de lening verdient met het gebouw,

door huur te innen of door andere al lopende activiteiten waarmee hij de

financiering kan aflossen;

2. Het risico van verhuurbaarheid of waardeontwikkeling dat gelopen wordt in de

markt. Dit heeft bij gebouwen te maken met de locatie en de inzetbaarheid van

het gebouw voor diverse functies;

3. De zekerheden: de waarde van het gebouw als onderpand. Wanneer de

aanvrager de lening niet volledig kan terugbetalen, kan de bank het gebouw

vermarkten. Dan is het van belang een courant gebouw te hebben waardoor er

meer mogelijkheden zijn met dat gebouw.

31de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 32: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Behalve in de harde zekerheden zit vertrouwen natuurlijk ook in ‘zachte’ factoren,

zoals een track-record van de aanvrager en zijn gedrag. Daarom helpt het als

de aanvrager en de financier elkaar al heel lang kennen en eerder hebben

samengewerkt.

De banken zien nu maar één ‘counterpart’ aan tafelEr is nog een struikelblok te overwinnen. Als je kijkt naar bouwprojecten dan

erkent de bank maar één ‘counterpart’, in andere woorden de gesprekspartner.

De bank praat alleen met de uiteindelijke ontwikkelaar/eigenaar/belegger over

financiering. De andere betrokkenen bij het project, zoals gebruikers, adviseurs,

architecten, aannemers, leveranciers en producenten, zijn hierbij geen partij. Deze

partijen hebben wel weer een persoonlijke of bedrijfsrelatie met de bank voor de

interne kredietleningen op hun projectdeel. De ontwikkelaar/eigenaar/belegger

zal deze partijen al tijdens of direct na voltooiing van het project betalen voor

hun werkzaamheden en dan gelden alleen eventueel doorlopende garanties. Dit

is daarmee een voorbeeld van betalen voor transacties, niet voor de uiteindelijk

bereikte waardeontwikkeling van het gebouw. Daar staan de partijen in de bouw

dan geheel buiten.

Regels inzake vastgoed en eigendomIn de bouw zorgt de vragende partij, de ontwikkelaar/eigenaar/belegger,

traditioneel voor de (voor)financiering. Dit in tegenstelling tot andere markten

waarbij de aanbieder die financiering aanbiedt in combinatie met het product.

Denk aan autofinancieringen vanuit de fabrikant of de afbetaling van telefoons

via de telefoonrekeningen gedurende het jaar na ‘aankoop’. Deze voorfinanciering

door de aannemer is door de AFM (Autoriteit Financiële Markten) nu namelijk

niet toegestaan voor gebouwen. Ook het eigendom is in deze andere markten

anders geregeld. Als koper word je eigenaar van de auto of telefoon, tenzij je niet

hebt betaald, dan kan dat ongedaan worden gemaakt. Er is namelijk maar een

basiswet op het eigendom en die bepaalt het vastgoedeigendom, al het andere is

eigenlijk als niet-vastgoed gedefinieerd. De vastgoedeigendomsregels vanuit het

Burgerlijk Wetboek zeggen dat een gebouw automatisch het eigendom is van de

grondeigenaar en ‘ongedeeld’ blijft (met de grond). Een niet betaalde leverancier/

32de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 33: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

producent van dat gebouw kan deze grond niet ‘terugnemen’, want die is altijd van

de opdrachtgever geweest. De gevolgen van deze definitie van eigendom voor de

circulaire economie komen in een volgend hoofdstuk aan bod.

Vier nieuwe rollen voor banken naast het huidige geld uitlenenDe nieuwe regels rond bankreserves en uitleningen maken het voor banken steeds

lastiger om geld beschikbaar te stellen voor bouwprojecten. De (rol #1), bank als

geldloket, is daarmee voor een groot deel stilgevallen. Gelukkig heeft een bank

veel meer te bieden dan dat. De opgebouwde kennis, ervaring en netwerken die

banken tot nu toe gebruikten om intern te bepalen of ze geld wilden en konden

uitlenen, is heel waardevol voor andere partijen die wel in bouwprojecten kunnen

investeren. Een bank is namelijk ook (rol #2) expert in het inschatten van risico’s

van financieringen en (rol #3) de spreiding van diezelfde risico’s. Daarnaast

zijn banken (rol #4) een ideaal kennisnetwerk en platform voor informatie en

verspreiding van de vraag naar leningen van derden. Verder hebben banken (rol

#5) een vertrouwensfunctie die meerwaarde kan bieden bij de verspreiding van

allerlei producten, zoals een aanbod van nieuwe woon- of werkruimte, aan derden

via de banken als de bank zich daarvoor als ambassadeur opstelt.

Nu banken dus veel minder mankracht in hoeven zetten voor de verstrekking van

leningen, hebben zij ruimte om hun (intern) verborgen kwaliteiten aan derden aan

te bieden. Dat is een uitgelezen kans om slim financieren van bouwprojecten door

derden goed georganiseerd te laten verlopen, niet door de bank maar via de bank!

33de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 34: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Bouwprojecten slim financieren kan echt zonder bankEr zijn voldoende mensen en organisaties met geld die bereid zijn te investeren in

een goed bouwproject. Denk aan ouders die voor hun kinderen met beperking een

veilig en zelfstandig thuis willen bouwen. Of aan ouderen die niet van plan zijn in

een verzorgingshuis te eindigen. Aan verenigingen en lokale organisaties die voor

hun doelgroepen een toekomstbestendige (club)accommodatie willen realiseren.

Of aan gemeentes als belegger in goede voorzieningen voor hun bewoners. Samen

sta je sterker!

Ook de bouwsector krijgt in deze opzet straks de kans om naast een goed product

ook de financiering te leveren, net als elders in de economie gebruikelijk is. En omdat

de bouwsector als aanbieder zo ook invloed heeft op de eindwaarde en kwaliteit

van het onderpand, is de sector nog meer gebaat bij een goede uitvoering van

het bouwproces. Daarnaast kunnen grotere partijen zoals aannemers, leveranciers,

producenten en grondstoffenleveranciers hun vermogen - inclusief bijbehorende

brancheverzekeringen - en sectorpensioenfondsen, onderbrengen in een voor

hun bekende markt. Zo levert eigen kennis en kapitaal het meeste op, nu ook voor

henzelf in rendement op vermogen. Verder kunnen ook gebouwonderdelen nu

als onderpand dienen voor producerende partijen. Zij kennen als maker de (rest)

waarde en weten die optimaal opnieuw in te zetten.

De oplossing zit in nieuwe combinaties makenOplossingen komen zo van drie partijen:

1. een combinatie van de diverse interne bankfuncties;

2. de ontwikkelaar/eigenaar/belegger van een project;

3. de belanghebbenden die daarin mee willen doen, zowel uit de omgeving van

het gebouw, de gebruikers als de aanbieders ervan.

Methoden zoals crowdfunding, kredietunies en ‘sociale impact-obligaties’

(bijvoorbeeld leningen voor startups) benutten die drie markten om geld bij elkaar

te brengen. Vaak door bekendheid te geven aan de belangen voor anderen van een

gerealiseerd project, denk aan de genoemde ouders, ouderen, instellingen en de

wijk of buurt. Het gaat hier meestal om particulier en lokaal geld dat wordt ingezet

34de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 35: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

voor financieel rendement plus het praktische profijt dat de geldverstrekkers er in

de toekomst zelf van hebben.

Slim financieren niet door de bank maar via de bank!

Willen we financiering ook vanuit de toekomstige gebruiker als eigenaar mogelijk

maken, dan is het zaak om de inbouw van een gebouw af te splitsen van het

basisgebouw. Dan kan de inbouw zowel financieel, technisch als organisatorisch

apart gefinancierd worden, dus apart van de financiering van het basisgebouw

waarin de inbouw later volgt. Zoals in een eerder hoofdstuk verwoord, is dit

bij winkels en horeca al een gangbare constructie. Dat moet ook kunnen voor

onderwijs, zorg, kantoren of wonen. In deze opzet is het ook logisch om in de

financiering een onderscheid te maken tussen langdurende en kortdurende

leningen. Daarmee komt meteen een veel bredere markt van geldverstrekkers

beschikbaar. Zie hierover meer in het volgende hoofdstuk.

35de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 36: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Eigendomsverhoudingen en verdienmodellen in circulaire gebouwen

In dit hoofdstuk bekijken we hoe eigendomsverhoudingen bij vastgoed zijn

geregeld en welke invloed dit heeft op verdienmodellen voor de circulaire

bouweconomie.

Stel, ik huur een woning. Als huurder wil ik graag een speciale, veel grotere keuken,

maar de verhuurder wil die niet zelf plaatsen en betalen en ik heb er zelf het geld nu

niet voor. De ideale oplossing lijkt dan het huren of leasen van een keuken van IKEA

voor een schappelijk bedrag per maand. Dan heb ik wel meteen het kookgenot,

maar de kosten pas tijdens het gebruik. Als een paar jaar na plaatsing van die

keuken in de woning ik stop met afbetalen, haalt IKEA dan de keuken terug? Nee,

zo simpel is het niet. Waarom? Omdat ‘mijn’ keuken al op het moment van plaatsing

mijn keuken niet meer was! Ook niet van IKEA overigens; van wie is de keuken

dan wel? Juridisch gezien is de keuken direct bij plaatsing automatisch van de

woningeigenaar geworden, de verhuurder dus! Dus zowel IKEA als ik mogen niets

meer doen met de keuken, daarover beslist de woningeigenaar, de verhuurder in

dit geval. Je begrijpt wel dat IKEA dit niet gaat aanbieden! Wel jammer van zo’n

mogelijkheid…

En wat gebeurt er als mijn baan naar een andere stad wordt verplaatst of als ik ver

weg een nieuwe baan vind? Dan heb ik de speciale keuken - die ik zelf als huurder

had gekocht of bij IKEA had willen bestellen - niet meer nodig in mijn huidige

woning, dus neem ik die keuken mee naar mijn volgende huis. Een kwestie van

meeverhuizen toch? Dat kan echter ook niet in Nederland. Zelfs al had ik de keuken

op wieltjes geplaatst in plaats van vast in de woning, het verandert niets aan het

automatisch in eigendom krijgen door de eigenaar/ verhuurder van de keuken.

Ook als ik zelf de woningeigenaar zou zijn, kan IKEA de keuken bij wanbetaling niet

komen ophalen, ik ben dan zelf al eigenaar geworden. Hoe zit dat?

36de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 37: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Tweede uitgangspunt in eigendomswetgevingBegin jaren ‘90 is de Nederlandse eigendomswetgeving (in het Burgerlijk Wetboek)

aangepast. Naast het oorspronkelijke uitgangspunt ‘aard- en nagelvast’ is er een

tweede uitgangspunt van vastgoedeigendom toegevoegd, te weten het beginsel

‘natrekking’. Volgens dat uitgangspunt wordt het eigendom van alles in, op en aan

een woning bepaald door wat functioneel bij een woning hoort. Een woning zonder

keuken is volgens de Nederlandse wettelijke definitie geen woning. Daarom is de

keuken dus altijd van de huiseigenaar. En daarom kun je in Nederland geen huis

verhuren, maar ook niet verkopen, zonder keuken. Overigens is het in Duitsland

vrij gebruikelijk bij de verkoop van je eigen woning dat je de keuken meeneemt

naar je volgende huis. Dat geldt overigens ook voor een installatie-onderdeel,

zoals een zonneboiler voor de warmwatervoorziening, ook al staat die op het dak

en is die geleased van wie dan ook. Of bijvoorbeeld voor een in de hoofdinstallatie

opgenomen infraroodpaneel aan je plafond, bij het ontbreken van een radiator in

de desbetreffende ruimte.

Dit tweede uitgangspunt van vastgoedeigendom leidt dus tot ‘automatische

onteigening’ van losse elementen in, op en aan de woning en is daarmee voor

leveranciers en verzekeraars die in de Circulaire Economie direct aan bewoners hun

producten willen leasen een nachtmerrie. We hebben dus een andere maar wel

eenduidige definitie van vastgoedeigendom nodig om het huren en leasen van

onderdelen van je woning mogelijk te maken. Blijft dat de huidige Nederlandse

wetgeving in de praktijk uitwerkt in de vorm van een prestatie verplichting voor

de vastgoed eigenaar, dus juist niet als een puur fysieke omschrijving. Voor de

Circulaire Economie is dat een grote stap voorwaarts die ik in andere landen nog

niet ben tegengekomen. Hoe maken we van een huidig nadeel snel een voordeel?

Nieuw licht op eigendom en verdienmodellenBesef je dat gebouwen belangrijk zijn voor twee totaal verschillende doelgroepen

met compleet verschillende belangen? Aan de ene kant heb je de belegger die geld

wil verdienen of, sociaal gezien, dat geld minimaal wil behouden als waarde. Aan

de andere kant zit de gebruiker. Wat hij wil, is prettig wonen, werken en recreëren

naar zijn eigen wensen. Aanbieders die zich focussen op zijn belangen zijn dan het

meest interessant voor hem.

37de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 38: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Eigendom in relatie tot verantwoordelijkheid en bevoegdheid.

Linksboven is de verantwoordelijkheid vaak groter dan de professionaliteit

Rechtsonder is de professionaliteit vaak groter dan de bevoegdheid

Gunstig effect op grondstoffengebruikDe splitsing van inbouw en basisgebouw leidt tot nieuwe eigendomsverhoudingen

die uiteindelijk ook een zeer gunstig effect hebben op het gebruik van grondstoffen

in de bouw. Als we uitgaan van deze splitsing dan vermengen we namelijk geen

verschillende levenslopen van producten en gebouwdelen meer met elkaar

en storten we bijvoorbeeld geen installaties meer in het beton. Producten en

materialen worden alleen nog los of demontabel verwerkt. Ze kunnen eenvoudig

zonder veel schade worden verwijderd of vervangen op het moment dat dat

functioneel, technisch, economisch en/of ecologisch het meest gunstig is.

Zo kan een circulaire grondstofeconomie ontstaan die nieuwe contractvormen

mogelijk maakt. Zoals leasecontracten voor tijdelijk gebruik van bijvoorbeeld gevels,

lichtinstallaties, een keuken of het sanitair. Contracten gebaseerd op de geleverde

prestatie in plaats van op de eenmalige verkoop en levering van producten. Want

38de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 39: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

waarom zou ik een lamp willen kopen als ik alleen in het licht geïnteresseerd ben?

Bedenk eens welke nieuwe mogelijkheden dat jou biedt als gebruiker van een

gebouw. Maar ook: welke kansen levert jou dat als aanbieder op?

Hoe gaat het nu?In Nederland is een bestaand pand verbouwen, restaureren of renoveren vaak vele

malen omslachtiger en duurder dan slopen en nieuw bouwen. Dat komt doordat bij

de bouw totaal geen rekening wordt gehouden met de wisseling van het gebruik na

oplevering. Sinds de uitvinding van de betonnen wand en vloer in de woningbouw,

zo’n 50 jaar geleden, storten we daarin de gebruikersinstallaties mee, waardoor

elke verandering moeizaam, zo niet onmogelijk wordt. Als we ervan uitgaan dat

een kantoor- of woongebouw technisch zo’n honderd jaar mee kan gaan en er in

die periode gemiddeld tien verhuizingen plaatsvinden, dan weet je dat verbouw

tien keer vaker voorkomt dan nieuwbouw. Maar dat is niet het uitgangspunt van

de bestaande wet- en regelgeving en ook niet van huidige eigenaren, beheerders,

adviseurs en bouwers. Het gevolg: leegstand, sloop en verspilling. En torenhoge

kosten voor jou als eigenaar en als gebruiker zodra je wilt groeien en veranderen.

Hoe het moet gaan: een ander bouwprocesKortom, er is een ander bouwproces nodig, waarin jouw belang als eigenaar

en/of gebruiker bij het ontwerp- en bouwproces voorop staat. Jij bent gebaat

bij aanpasbaarheid, flexibiliteit en een eigendom dat daarbij hoort. Om dat te

bereiken is een nieuwe verdeling van het eigendom nodig, en wel gezien vanuit de

levensloop van een gebouw, met kennis van de verschillende belangen van gebruik

en belegging. Dat levert meteen een betere verdeling van verantwoordelijkheid en

risico op tussen basisgebouw en inbouw. Daarnaast is er een aantal onderdelen

waarover in een bouwproject een discussie plaats zou kunnen vinden tussen de

partijen wat hier het beste is, bijvoorbeeld inzake de gevel of de energieopwekking.

Is dat nieuw? Nee!

39de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 40: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

De voorbeelden zijn overal om je heen!Van zo’n ander bouwproces zijn in Nederland al verschillende succesvolle

voorbeelden te vinden. Bij winkeliers en andere retailers is het al volledig

geaccepteerd dat de huurder of gebruiker een ‘kale’ ruimte krijgt voorzien van de

nutsaansluitingen. De huurder zorgt dan geheel naar eigen inzicht, kosten en risico

voor de eventuele verbouwing en verdere invulling van de ruimte. En wil je de

huur opzeggen of het pand verkopen, dan is de ruimte door een nieuwe huurder

of eigenaar snel van een andere invulling of bestemming te voorzien. Als nieuwe

huurder of eigenaar kun je dus snel en efficiënt aan de slag. In de retail is het dan

ook standaard om binnen een week of zelfs in een weekend een winkel opnieuw in

te richten. Zo wordt verbouw de logische keuze in plaats van nieuwbouw.

Hoe de huidige wetgeving echt klantgericht bouwen blokkeertStel dat je als eigenaar van een pand niet meer verantwoordelijk zou zijn voor

zaken die maar een tiental jaar meegaan: de keukeninrichting, de badkamer, de

verwarmingsketel of juist de nieuwe huisaccu. En dat je daarover als huurder juist

alle zeggenschap krijgt. Toegegeven, niet iedereen ziet dat nu zitten, vooral bij zeer

korte huurduur. Belangrijker nog; dat kan helemaal niet onder de huidige wet- en

regelgeving voor gebouwen. De laatste vijf jaar hebben Japan en Finland echter al

bewezen hoe urgent deze verandering is en hoe goed het resultaat daar nu is voor

iedereen.

Naar een beter businessmodelStichting BRIQS zet zich in voor gefundeerd onderzoek naar hoe de

eigendomsverhoudingen in bouw en vastgoed anders kunnen. De nieuwe

verhoudingen zullen ruimte maken voor nieuwe relaties en een op alle fronten

duurzaam, en daarmee beter businessmodel voor alle betrokkenen. De oplossingen

leiden ertoe:

40de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 41: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

1. Dat je als belegger/eigenaar alleen hoeft

te investeren in die gebouwdelen die echt

lang meegaan, en niet meer in de keuken

en de badkamer. Je wordt daarmee alleen

verantwoordelijk voor het zogenoemde

‘basisgebouw voor het gebruik’. Je bent dan

verlost van de betuttelende regels over inbouw

vanuit het BouwBesluit. Zoals de hoogte van binnendeuren en de draairuimte

voor rolstoelen achter de voordeur voor iedereen. Je kunt er zelfs voor kiezen

om een demontabele gevel als onderdeel van je basisgebouw te leasen bij de

leverancier waardoor beheer en onderhoud bij de ontwerpende en bouwende

partij komen te liggen. Kortom, je haalt meer rendement op minder geïnvesteerd

vermogen met minder risico. Zo’n beter businessmodel: wie wil dat nou niet?

2. Dat je als gebruiker eindelijk de volledige vrijheid

hebt om zelf je inbouw te regelen, ook als je geen

eigenaar van de gehele woning of het bedrijfspand

bent. Je hoeft dus geen eigenaar meer te zijn van

de fundering of verdere draagconstructie van een

gebouw om je eigen besluiten te mogen nemen

over gebruiksinstallaties en afbouw.

Dus wil je een ander interieur, sanitair, aanrecht of verwarming- of koelsysteem

– om wat voor reden dan ook – dan regel je dat gewoon zelf, eventueel inclusief

een betaalbare financiering van jouw leverancier of basisgebouweigenaar.

Ideaal ook voor zorg- en ouderenwoningen, voor ateliers of bij het combineren

van wonen en werken.

3. Dat je als aanbieder eindelijk de complete

inbouw of onderdelen daarvan rechtstreeks

aan de echte gebruiker kunt leveren. In zo’n

businessmodel regel je samen de financiering

(koop of lease) en maak je afspraken over beheer,

onderhoud en – bij verhuizing – herplaatsing.

41de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 42: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Dus neem je de keuken naar Duits gebruik mee naar je volgende huur- of

koopwoning, is dat geen probleem. Dus directe besluitvorming tussen bedrijf

en consument.

Voorkom de ‘split incentive’, de verdeelde prikkelDe belangen van de gebruiker zijn daarbij gekoppeld aan de inbouw, de belangen

van de eigenaar aan die van het basisgebouw. Deze duidelijke scheiding van

verantwoordelijkheden lost meteen het probleem van de ‘split incentive’ op. Of

beter gezegd, de nieuwe modellen voorkomen de ‘split incentive’; beter vertaald

als verdeelde prikkel! Immers nu komen die lasten van gemaakte kosten vaak nog

bij een andere partij terecht dan diegene die de baten ontvangt. Het onderzoek en

de oplossingen kunnen beiden laten zien dat het onderscheid tussen basisgebouw

en inbouw leidend is voor een beter businessmodel en is een vervolg op de vele

onderzoeken vanuit bijvoorbeeld TU Delft, MIT en Ball State University daarover en

de recente praktijkervaringen in Japan en Finland. In de nieuwe situatie betaalt de

gebruiker zelf voor bijvoorbeeld zijn nieuwe HR-ketel of juist warmtepomp en hij

profiteert daarmee ook zelf van een lagere energierekening.

Als je wat koopt, wil je waar voor je geld! Dat betekent dat je invloed wilt op wat je

geleverd krijgt, toch? Die invloed heb je als consument toch overal; behalve in de

bouw... Daar zit je als koper of huurder met een heel bataljon mensen en bedrijven

tussen jou en de producent van je pand- of woninginrichting. En allemaal hebben

ze zo hun eigen meningen en belangen...

De weg naar de oplossingDe beschreven oplossingen zijn juridisch gezien nu nog ingewikkeld en te weinig

toegepast. Dat moet en kan allemaal veel simpeler. Rond de vraag hoe we dat

precies vormgeven, is een stevig onderzoek nodig, waarin de huidige nog niet

benutte mogelijkheden, de praktijk in andere landen om ons heen en nieuwe

wensen vanuit de Circulaire Economie op een rij worden gezet. Stichting BRIQS

(www.briqs.org) schreef een inmiddels onder voorwaarden goedgekeurd

onderzoeksvoorstel voor de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk

Onderzoek (www.nwo.nl) om door onze universiteiten uit te laten zoeken hoe we

tot nieuwe verhoudingen en regels kunnen komen. We werken daarbij samen met

42de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 43: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

organisaties als De Groene Zaak (www.degroenezaak.com) en het Groene Brein

(www.hetgroenebrein.nl). Daarbij bleek in diverse gesprekken met hoogleraren

notariaat, bouwrecht en vastgoedrecht van diverse universiteiten dat de huidige

wetgeving mogelijk meer toelaat dan nu wordt toegepast.

Nieuwe ideeën zijn al in de wetgeving van ons omringende landen in de praktijk

toegepast. Zoals dat je in Frankrijk automatisch bij sloop weer eigenaar kunt

worden van vooraf vastgelegde gebouw(onder)delen, of dat je in België als huurder

de eerste 50 jaar eigenaar blijft van wat je zelf toevoegt aan het gebouw totdat je

vertrekt. Juridisch eigendom volgt de civiele / commerciele overeenkomst tussen

partijen in Belgie. In Nederland bepaalt en beperkt het juridisch eigendom de

mogelijke civiele / commerciele overeenkomsten tussen partijen. Het onderzoek

zal bijdragen aan echt nieuwe voorstellen waarvan alle betrokkenen profijt zullen

hebben en waarvoor ook vanuit de Europese Commissie interesse bestaat. Wil jij

ook op de hoogte blijven van of meedenken over deze ontwikkelingen? Meld je

dan aan op de site www.briqs.org. Doe mee!

43de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 44: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Bestuur en politiek ontdekkencirculaire gebouwen

Bestuur: hoe gaat het met de koe en het groene gras?Is het gras wel zo groen als we dat in de circulaire economie doen voorkomen?

Vanuit de overheid bekeken is ons huidige vastgoed vooral een mooie melkkoe. Wat

nu als grondstoffenbanken het eigendom van gebouwen overnemen en aan ons

gebruikers ter beschikking stellen? De inkomsten vanuit de overdrachtsbelasting

voor gebouwen zal fors verminderen als verkooptransacties van gebouwen

weinig meer voorkomen, anders dan de uitwisseling van een BV’tje met

vastgoedonderdelen erin tussen grondstoffenbanken. Dit nog los van het een paar

jaar geleden verlaagde heffingspercentage van de verkooptransactie, waardoor de

overdrachtsbelasting al minder geld in het laadje brengt.

De transactiewaarde wordt vervolgens gebruikt om de WOZ-waarde van gebouwen

in de buurt vast te stellen. Die waarde wordt vervolgens vermenigvuldigd

met een belastingpercentage, vastgesteld door de gemeenteraad, als

onroerendezaakbelasting aan de gemeente te betalen. Maar wat is de WOZ-

waarde van een gebouw zonder recente transactieprijzen te hebben? Of wordt het

gebouw nu verdeeld in 40 producenten van bouwproducten met elk een stukje

eigendom waarbij de gemeente nu bij elk van dat stukje gebouw de belasting gaat

ophalen? Ook de erfbelasting op gebouwen is gebaseerd op een percentage van

die WOZ, net als een reeks van andere belastingen en aftrekposten zoals van de

inkomstenbelasting. Dat is nogal een verandering ten opzichte van het huidige

systeem!

Zo is vastgoed straks opeens niet meer de koe om te melken ter ontvangst van

de overheidsfinanciën, toch? Waarom zou een parlement of gemeenteraad

dat accepteren als het gat dan niet gedicht wordt met nieuwe opbrengsten of

44de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 45: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

meerwaarde? Het gras achter het hek van die Circulaire Economie mag dan wel

sappig en groen lijken, maar hoe komen we in de realiteit tot de benodigde

besluitvorming rond nieuwe inrichting van wet- en regelgeving en de minimalisatie

van de risico’s van de transitie?

Als voorbeeld voor de ultieme Circulaire Economie kennen we het principe

van vertaling van een fysiek product naar de vorm van dienstverlening aan

de consument; de corebusiness van telecom operators is het verkopen van

bereikbaarheid (belminuten, smsjes) en het faciliteren van communicatie (data),

fabrikanten van wasmachines verkopen wasbeurten en de lichtinstallatiefabrikant

verkoopt lichturen. Het gaat niet om het bezit van het apparaat waarmee het

gewenste resultaat wordt behaald, maar om dat resultaat als product. Apparaten

en goederen blijven eigendom van de fabrikant (de gebruiker least) en worden

gerecycled.

Ook vroeger waren we circulair bezig: nadat mensen de jacht in wijde omtrek

verruilden voor veeteelt en landbouw vlakbij, konden tenten om in te wonen

worden vervangen door stenen gebouwen die in de ontstane steden ook verhuurd

konden worden aan anderen. Daarmee zijn we met het verhuren van gebouwen als

woondienst al sinds de Mesopotamische tijd klaar met de invoering van de nieuwe

circulaire economie, of toch niet?

Belasting op vermogen vormt, naast die op arbeid en op natuurlijke bronnen, een

van de drie kernen van de algemene inkomsten van de overheid. Daarnaast is er

een reeks heffingen in de vorm van rechten, tarieven of leges, allemaal met een

begrenzing tot de te maken (bouw)kosten. En dat is al zo sinds het ontstaan van

overheden, want degene die inkomsten heeft en die baat heeft bij een vergunning,

betaalt. En of vervolgens diegene die dat betaalt ook bepaalt bij die overheid, dat

is afhankelijk van de heersende visie in maatschappij en politiek. In Nederland zijn

veel inkomsten uit gebouwen bronnen van gemeentelijke belastingheffing en

daarmee een belangrijk onderdeel van ongeveer een vijfde van het gemeentelijke

budget dat elke gemeente nu zelf mag binnenhalen. Maar belangrijker nog, juist

die twintig procent is vrijwel alle beleidsvrijheid waar een gemeenteraad zelf over

mag beslissen! Dat laten ze zich niet zo maar ontnemen!

45de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 46: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Regelmatig hoor je in ‘circulaire economie-land’ “eigendom is dom, gebruik is

slim” en meer opmerkingen over de nadelen van bezit. Tegelijk zie ik nieuwe

organisaties die juist het eigendom van bijvoorbeeld grondstoffen en materialen

als uitgangspunt zien van hun business model als grondstofbank; dus eigendom

is dan toch de kern van slim? Maar mijn verwarring wordt pas echt compleet als ik

zie dat voor de overheid eigendom van gebouwen en bijbehorende transacties de

basis vormen voor een hele serie van belastinginkomsten, voor zowel de rijks- als

de gemeentekas. Nu is de wettelijk vastgestelde definitie van eigendom beperkt

tot die van registergoederen en dan met name gebouwen, opgenomen in het

Burgerlijk Wetboek (BW) en vastgelegd via de notaris bij het Kadaster. Hoe kan dat

allemaal tegelijk langs elkaar heen gaan en hoe gaan - of beter gezegd kunnen -

politici hierover dan al besluiten nemen, vraag ik me af?

De eerste wedervraag waarmee elke politicus met een politieke motie – voorstel

voor nieuw beleid – namelijk wordt geconfronteerd is: ‘waar komt je benodigd

budget vandaan voor je voorstel?’ Dit als basis voor duurzaam beheer van de per

definitie beperkte hoeveelheid geld waarmee elk segment van onze overheid het

moet zien te doen. Die vraag niet kunnen beantwoorden, betekent het einde voor

je voorstel en bij herhaling het einde van je politieke loopbaan omdat je niet meer

serieus genomen wordt. Dus is een wijziging van onze maatschappelijke spelregels

nodig, bijvoorbeeld voor gebouwen. Hoe komen we – in stapjes of juist in één grote

klap – tot die circulaire bebouwing in die nieuwe economie waar vanuit duurzaam

grondstoffenbeheer zo veel te halen is? Het is goed om ieders ideeën hierover te

verzamelen!

46de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 47: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

De financiële wereld en haarkijk op de circulaire gebouwen

Ziet de belegger die circulaire economie wel zitten…?Beeld je dit eens in! Een strandstoel op de Bahama’s, man met laptop op schoot

en telefoon aan zijn oor. Terwijl de ober zijn cocktail neerzet, sluit de belegger

rechtstreeks een deal met de aanbieder van een bouwproject, als partner.

Waarom zou in de circulaire economie de aanBIEDER – dus niet meer de aanNEMER

geheten – de beste en enige partner van iedere belegger zijn? Als bijvoorbeeld

veertig producenten los van elkaar de voorzieningen voor dat gebouw zouden

leveren, kun je je voorstellen dat de vakantievreugde van de belegger verpest

is…. Maar niet als de aanbieder van werk aan een gebouw de aanbieder van

het gebouw als totaaloplossing zou zijn! Zo’n ‘all inclusive’-aanbieder van een

gebouw als project kan meteen ook mede-eigenaar zijn. In ieder geval zou hij

de garantieverantwoordelijkheid van de producenten en materialenleveranciers

samen met de belegger op zich kunnen nemen. Belegger en aanbieder hebben

dan dus een gezamenlijk belang. Samen zorgen ze voor een stevige fundering,

draagstructuur, dak, gevel en nutsaansluitingen. Een langetermijninvestering

die voor beide partijen echt rendement gaat opleveren. Zo biedt de aanbieder

niet alleen de bouw aan, maar ook het gebouw. De indeling en invulling van de

appartementen is meer een noodzakelijk kwaad voor de belegger en dat laat hij

dan ook liever over aan de individuele huurders, hun corporatie of de aanbieder

van het gebouw. Zo krijgt iedereen eindelijk waar voor zijn geld. Dan kies jij

als belegger toch ook voor circulaire economie! Hoe anders is het nu door die

belangentegenstelling. De belegger stoeit nu met allerlei partijen om tot een

maximaal rendement en minimaal risico te komen. Wie zijn die partijen en wat is

hun belang?

47de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 48: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Waarde van vastgoedVastgoed is naast aandelen en obligaties de derde beleggingscategorie voor

pensioenfondsen, verzekeraars, banken en rijke families. De locatie bepaalt in

combinatie met de functie van het gebouw - wonen, werken, recreëren enzovoort –

de prijs per vierkante meter. Elke woonfunctie kent op basis van de huurinkomsten

of het imago van de locatie een bepaalde opbrengstrange per m2. De invulling is in

handen van verschillende partijen, zoals adviseurs, architecten en aannemers, die

vaak los van elkaar werken, apart hun rekeningen indienen en weer snel vertrekken

naar het volgende project. Grote ontwikkelaars voeren de plannen uit namens

anonieme beleggers in woningbouw en corporaties. Ze kleuren de plannen verder

in binnen de aangegeven lijntjes. Allemaal leven ze van de transactie-opbrengst,

niet van de groeiende waarde van het gebouw, dat is nu alleen aan de belegger.

De belegger doet er vanuit zijn belang alles aan om de waarde van zijn gebouwen

te bewaken en ook op lange termijn liefst te laten groeien. Ook voor de lokale

overheid is een optimaal rendement uit deze langetermijninvestering van groot

belang. Daarover hebben we het in een vorige hoofdstuk al gehad.

WaardebeheerVoor een belegger zit de waarde van zijn gebouw in de structuur en de buitenkant.

Hij bewaakt de waarde van zijn gebouwen meestal door een beheerder aan te

stellen. Die beheerder krijgt een vast maandtarief om de kosten van beheer en

onderhoud te dekken. Dus wat doet die beheerder? Hij besteedt minimale tijd aan

het beheer door steeds dezelfde mensen in te schakelen die werken met steeds

dezelfde producten en materialen in alle woningen. Voor de gebruiker betekent

dat een minimale keuze uit keukens, badkamers en installaties. Deze beperkingen

in de keuzes dragen natuurlijk totaal niet bij aan een positieve waardebeleving van

de gebruiker van het gebouw. Maar hoe krijgt het gebruik dan wel zijn waarde?

Transacties zijn leidendNet als een beheerder worden adviseurs en aannemers nu betaald voor de

transactie van diensten en geleverd werk. Hun doel is op korte termijn zoveel

mogelijk geld te verdienen. Na de eindafrekening gaat iedereen weer door naar

het volgende project. Offertekosten voor transacties zijn hier vaak onvermijdelijk

en, vanwege het eenmalige karakter, aan de hoge kant. Dat is jammer want in de

48de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 49: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

uitvoering van ieder project wordt telkens opnieuw voor elk product een hele

serie offertes aangevraagd. Dat komt omdat projectmatig werken in de bouw nog

steeds de norm is terwijl we met een systematische aanpak in bouw en vastgoed

zoveel meer zouden bereiken. Elders in de economie is projectmatig werken al

grotendeels vervangen door het uiteindelijk voor de consument veel voordeligere

systematisch werken. Dan worden adviseurs en aannemers ook beloond voor de

latere waardeontwikkeling waaraan ze in hun werk bijgedragen hebben.

Ook voor de makelaar zijn alleen transacties van belang. Hij is gebaat bij een zo

hoog mogelijke prijs op het moment van transactie. Op dat moment krijgt hij

namelijk een percentage of een vaste prijs per (ver)koop of (ver)huur betaald. Zijn

focus ligt dus op transactiewinst en de verhuur of verkoop moet het liefst snel

gebeuren. Want van uitstel komt vaak afstel.

Tot slot verdienen ook ontwikkelaars hun geld met transacties, namelijk de

verkooptransactie van hun project aan de belegger. Maar die transactie vindt pas

plaats als de ontwikkelaar alle contracten rond heeft en hij het risico op aanvullende

projectkosten heeft afgedekt. Als opstart verdient hij de eigen kosten terug op de

verkoop of verhuur aan gebruikers en door te besparen op de voorfinanciering van

adviseurs en aannemers. Zonder voorlopig afnamecontract van de belegger doet

de ontwikkelaar er dus verstandig aan het bij een schets van het ontwerp en een

voorlopig opbrengstenoverzicht te houden.

Waarde toevoegenIn de circulaire economie gaat het intussen om waarde toevoegen voor de lange

termijn, niet om snel winst te behalen op losstaande transacties. De vraag is dus hoe

alle aanbiedende partijen als samenhangend geheel waarde kunnen toevoegen

voor de lange termijn en hoe zij voor deze waardetoevoeging beloond kunnen

worden.

Voor een belegger bepalen de waarde van de locatie en de waarde van het

gebouw samen of de investering op de lange termijn rendabel is. Daarom is het

logisch dat de belegger zich volledig toelegt op een flexibel basisgebouw met

een goede fundering, constructie, gevel en dak. De verantwoordelijkheid voor

49de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 50: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

de kortetermijninvesteringen in de inbouw met keuken, badkamer en installaties

gaat tot zijn grote opluchting naar de gebouw gebruiker. In het volgende

hoofdstuk beschrijf ik hoe dit van invloed is op het gebruik. Ieder houdt zijn eigen

deel in goede staat, met aankoop- en montagekorting voor de inbouw inclusief

onderhoud en beheer, zonder veel aanvullende kosten. Zo delen alle partijen mee

in de waardeontwikkeling.

50de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 51: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Gebruik van gebouwen vanuit de Circulaire Economie

Grondstoffenwaarde en -hergebruik? Waarom zou een gebouw gebruiker dat interesseren?Als gebouw gebruiker zonder invloed heeft een gebouw weinig waarde voor je,

dus interesseert het je waarschijnlijk ook niet wat er later mee gebeurt. Daarmee

staat de gebruiker lijnrecht tegenover het belang van de belegger, al vindt die

weggooien ook niet echt een probleem. Momenteel weet je als gebruiker van

een gebouw eigenlijk maar één ding echt zeker: de hoogte van de kale huurprijs

die je betaalt voor de beschikbare vierkante meters en het aantal ruimtes. Je hebt

geen inzicht in en weinig invloed op de kosten voor energie en beheer. Dat geeft

onzekerheid in een tijd waarin beiden zoveel variëren.

Voor zover grondstoffen een gebouw gebruiker überhaupt interesseren, snapt hij

mogelijk niet waar het over gaat of hij snapt het wel maar mag niets met deze kennis

doen! De gebruiker krijgt geen enkele garantie dat het gebouw ook daadwerkelijk

bijdraagt aan zijn gezondheid, welzijn, geluk, en productiviteit. En dat is toch echt

een belangrijke reden waarom jouw klant er woont en werkt, toch? Herken je die

kloof tussen de gebouw gebruiker, de belegger en de bouwwereld? Wat kunnen

we daar in ieders belang en in het belang van de circulaire economie aan doen?

Invloed en verantwoordelijkheidDe belangen van de gebruiker en die van de belegger lopen uiteen, zowel in tijd

(korte versus lange termijn) als in onderdeel van het gebouw (inbouw versus

basisgebouw). Zoals elders verwoord, is de belegger vooral geïnteresseerd in

rendement voor de lange termijn en wil hij zo min mogelijk aan het gebouw

tussentijds veranderen. De gebruiker woont en werkt er relatief kort en wil het

gebouw steeds ook kunnen aanpassen aan zijn veranderende behoeften. En kan

hij zijn woon- en werkomgeving niet naar zijn zin aanpassen, dan is de kans groot

dat hij gaat verhuizen.

51de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 52: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Voor een belegger zit het belang in de waardevaste delen zoals de fundering,

draagstructuren, gevel, dak, kortom vooral de buitenkant. De gebouw gebruiker

is vooral geïnteresseerd in de binnenzijde: de indeling, de afwerkingsmaterialen

en -producten, de keuken, het sanitair, inval van daglicht en installaties voor licht,

frisse lucht, warmte, geluid en communicatie. Daar wil de gebouw gebruiker

invloed op! Daar wil hij zeggenschap over en ook wil hij er verantwoordelijkheid

voor dragen omdat deze zaken van grote invloed zijn op zijn gezondheid, welzijn,

geluk en productiviteit. Hoe komen die binnen- en buitenkant bij elkaar?

Einde aan belangentegenstellingBij vastgoed voor winkels, horeca en ook steeds meer in de zorg, is er al lang een

einde gemaakt aan deze belangentegenstelling. Winkel- en horecapanden worden

leeg en kaal opgeleverd en verhuurd. De huurder/gebruiker zorgt zelf voor de

invulling van het gebouw, passend bij de formule en het gewenste imago om van

de zaak een succes te maken. In de zorg gaan de technologische ontwikkelingen

en veranderingen in het zorglandschap zo snel dat vastgoed van binnenuit

aanpasbaar moet zijn. Dat geldt met name voor ziekenhuizen. Nieuwe technieken

en apparatuur, gekoppeld aan installaties en de ruimtelijke indeling die daarvoor

nodig is, maken dat er veel op de schop gaat en dat een gemiddeld ziekenhuis

nu in Nederland maar twintig jaar meekan zonder megadure aanpassingen, vaak

leidend tot de totale sloop van het gebouw. Ook in het onderwijs lopen we tegen

dergelijke problemen aan. De onderwijskundige veranderingen zijn groot en veel

gebouwen zijn gemaakt op basis van het onderwijsconcept uit de jaren ‘70 en ‘80.

Toen dacht men: ‘Dit is het!’. Deze gebouwen zijn als het ware vacuüm gezogen

rond het toenmalige idee van gebruik. En dat betekent automatisch: einde gebruik

= einde gebouw en dat is slecht in de circulaire economie vanwege het onnodig

snel afdanken van producten en materialen.

52de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 53: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Goed, beter, best‘Einde gebouw’ kunnen we dus makkelijk voorkomen, of in ieder geval lang

uitstellen, door invloed en bevoegdheden voor de buitenkant en binnenkant

opnieuw te verdelen. Niet alleen voor winkels, horeca, zorg en onderwijs maar

vooral ook in de woningbouw. Want de komende tijd zullen woningen forse

aanpassingen nodig hebben vanwege het drastisch moeten besparen op

energieverbruik en het verdwijnen van de huidige gasaansluiting in de woning

(einde levensduur gasleidingen en overgang naar duurzame energie). Dan krijgt

de gebouw gebruiker eindelijk waar voor zijn geld. Hij kan eindelijk investeren in

de beste kwaliteit en hoeft zich niet meer tevreden te stellen met wat de belegger

levert om maar net aan de wettelijke minimumeisen te voldoen. We maken een

slag van goed via beter naar het beste voor de gebouw gebruiker als individu.

Leveranciers van inbouwoplossingen doen zo direct zaken met gebouw gebruiker

en innoveren op basis van veranderende wensen van hun klanten, ook als het over

(her)gebruik van producten en materialen gaat. Daar hoeft de belegger zich niet

meer mee te bemoeien. En dat betekent een einde aan de huidige tegenstellingen

tussen gebouw gebruiker, bouwer en de belegger die voortkomen uit de logische

verschillen in belangen in een gebouw. De een is belanghebbend in een gebouw

als gebruiker of bouwer, de ander wil er alleen maar geld aan verdienen. De gebouw

gebruiker stelt de hoogste eisen aan de binnenkant van een gebouw maar is nu

nog niet bevoegd deze eisen te bepalen. Hoogste tijd dus, dat dat gaat veranderen.

53de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 54: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Van aannemer van werk naar aanbieder van circulaire oplossingen

Wil de echte circulaire gebouwenaanbieder en materialenexpert nu opstaan!Ik had een wonderlijke droom vannacht.

Op het trottoir liep ik bijna tegen een man aan die met een wel heel tevreden blik een

pas gerenoveerde gevel stond te bekijken. “Wat zie je precies?,” vroeg ik aan hem. “Een

mooi staaltje vakwerk,” was zijn antwoord en hij vertelde hoe hij dit gebouw dertig jaar

geleden als aanbieder had neergezet voor een belegger met de afspraak dat hij het

gebouw ook zou onderhouden. Ze hadden net de kozijnen en buitendeuren vervangen,

de gevel gereinigd en het dak vernieuwd. Hij wist precies te vertellen welke gebruikte

elementen en materialen geschikt waren voor hergebruik en recycling. De man kijkt

me aan en zegt: “Ik heb de belegger dertig jaar geleden de beste kwaliteit beloofd +

rendement voor de lange termijn + een positieve bijdrage aan de circulaire economie.

Toen ik nog gewoon aannemer was, kon ik dat soort beloftes niet doen, omdat ik moest

werken met andermans plannen en ik na oplevering meteen vertrok. Die tijden zijn

gelukkig voorbij!” Hij schudt me vriendelijk de hand en verdwijnt om de hoek.

Ik kijk hem verbaasd na, knijp mezelf en wordt wakker.

Onhoudbaar verdienmodelBen jij een aannemer? Ik hoop niet lang meer…. Want: hoe eerder mijn droom

werkelijkheid wordt, hoe beter het is voor jouw verdienmodel, de toekomst van

je onderneming en meteen ook voor de circulaire economie. Waarom ben ik daar

zo van overtuigd? Omdat je huidige verdienmodel als aannemer om een aantal

redenen niet houdbaar is.

• Nu moet je klanten op een niet integere manier uitkleden om aan een bouwproject

te kunnen verdienen. Hoe meer fouten je vooraf in de bestekstukken ontdekt,

hoe lager je kunt offreren, dus hoe groter de kans dat je het project binnenhaalt.

En dan is het de sport ontdekte fouten net op tijd aan te kaarten en op te lossen

voor extra geld. Daar haal je nu je winst uit.

54de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 55: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

• Integriteit is essentieel om de jeugd van tegenwoordig - en vooral de toppers

- aan je bedrijf te binden. Hoe ga je dat doen met het perverse verdienmodel

van nu?

• Je draagt bij aan de verkwisting van producten en materialen en dus aan de

schaarste ervan. Dat gaat je extra geld kosten. En voor de circulaire economie is

de huidige manier van werken natuurlijk een ramp.

Aannemer wordt aanbiederHet wordt tijd dat je een andere rol op je neemt en een gebouw als totaalproduct

gaat leveren: het ontwerp, de bouw, het beheer en de onderhoud. Of je bedrijf

wordt juist overgenomen door de adviseur in het bouwproces, zoals de architect,

projectmanager of opzichter die het contact met de opdrachtverlener verzorgt...

Jouw bedrijf en de circulaire economie gaan een zonnige toekomst tegemoet als

we jou, de huidige aannemer, helpen in je ontwikkeling naar aanbieder van die

totaaloplossingen, circulaire oplossingen. Jij hebt immers al veel kennis en kunde

op het gebied van logistiek en organisatie van de bouwplaats. Die kennisgebieden

verdienen uitbouw naar retourlogistiek en demontage. Als aanbieder ben jij partner

van materialenleveranciers en van productleveranciers. Jij weet straks exact wat de

waarde is van de materialen en producten die in het gebouw worden gebruikt. Jij

weet ook wat de levenscyclus daarvan is en wanneer en hoe je ze het beste kunt

terughalen voor hergebruik of recycling. Daarmee ontwikkel jij je tot een expert die

langdurig met materialen, producten en gebouwen kan omgaan. Zo verandert dus

niet alleen jouw manier van werken maar ook je verdienmodel. Dit stelt jou in staat

perfect te reageren op de wensen van beleggers, te weten optimaal rendement

op geïnvesteerd vermogen, te regelen vanaf zijn laptop op het strand, zoals in een

eerder hoofdstuk verwoord. Maar vergis je niet, dit is een complex veranderproces.

Wat moet er anders om dit te bereiken?Om jou de ruimte te geven je naar aanbieder van oplossingen te ontwikkelen

moeten we in de bouwwereld een aantal zaken anders gaan organiseren. Ik noem

hier de drie grootste veranderingen:

55de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 56: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

• De bouwklant specificeert alleen de contextDe bouwklant (gebouw gebruiker) specificeert niet langer wat voor gebouw hij

precies wil hebben maar geeft jou de context aan. Welke functie moet het gebouw

kunnen vervullen in welke omgeving? Op die vraag presenteer jij, in samenwerking

met andere experts, de beste antwoorden. Daaruit kan de bouwklant kiezen. Met

deze manier van werken ben jij meteen van een hoop conflicten af die nu ontstaan

door de contractuele scheiding tussen het ontwerpwerk van de klant met zijn

adviseurs en jouw uitvoeringswerk. Dat is meteen goed nieuws voor de circulaire

economie. Minder conflicten betekent minder aanpassingen en dus minder

verspilling van producten en materialen en vooral: minder afval.

• Onderscheid buitenkant en binnenkantWe verdelen een gebouw in een buitenkant en een binnenkant. De belegger

investeert alleen in de buitenkant: het basisgebouw met fundering, constructie,

gevel, dak en nutsaansluitingen tot aan elke eigen entree/voordeur van elke

woning of unit. Daarvoor doet hij direct en alleen zaken met een aanbieder die

gespecialiseerd is in zulke basisgebouwen. De gebruiker investeert in de binnenkant:

de inbouw, te beginnen met zijn ideale indeling van de lege binnenruimte, keuze

voor installaties die het binnenklimaat aangenaam maken, keuken, badkamer,

materiaalgebruik. De gebruiker doet rechtstreeks zaken met de aanbieder van

inbouwen. In het volgende hoofdstuk zul je zien hoeveel voordelen dat voor

beide partijen heeft en dat het voor de retail allang de succesformule is. Ook de

financiering van gebruik wordt dan anders, maar daarover later ook meer.

• Kennis ontwikkelenHet is noodzakelijk dat we in de bouwwereld samen nieuwe kennis ontwikkelen.

Dat kan alleen als we steeds voortbouwen op de kennis die we al vergaard hebben,

zoals gebruikelijk is in bijvoorbeeld de luchtvaarttechnologie en scheepsbouw.

We benaderen een gebouw dus niet langer als een geheel uniek, door diverse

ambachtslieden, gemaakt project maar als een systeem van in elkaar passende

onderdelen. Die onderdelen worden gemaakt in de fabriek en op het bouwterrein

geassembleerd, bij het basisgebouw en afgestemd op de unieke locatie. Dit is

zeker gemakkelijk voor de inbouw en dat kun je prima systematiseren. Diverse

landen hebben dat de afgelopen jaren al laten zien. Mocht er weer een tekort aan

56de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 57: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

werknemers in de bouw optreden nadat de afgelopen crisisjaren tienduizenden

werknemers noodgedwongen uit de bouwsector zijn vertrokken, dan is dit ook

een manier om schone, prettige en veilige banen te laten ontstaan. Zo werken we

toe naar een steeds hogere kwaliteit van bouwwerken waardoor de waarde stijgt,

tegen afnemende kosten terwijl banen in de bouw hoogwaardiger worden.

Ook bij systematisering is de variatie is eindeloos. Voor nieuwe, saaie Vinexwijken

hoeven we dus niet bang te zijn. En deze systematische manier van werken leidt

automatisch tot minder verspilling van grondstoffen en minder afval. En die nieuwe

toekomst is al begonnen!

Bouwwereld ontrafeldAls aanbieder van totaaloplossingen ontwikkel jij dus je eigen specialiteit: de

buitenkant (het basisgebouw) of de binnenkant (de inbouw) van een gebouw. Je

bedient het liefste juist een van deze twee klanten: de belegger óf de gebruiker,

een onderscheid tussen Business to Business (B2B) óf Business to Consumer (B2C),

overal; elders in de economie zijn dit al lang geheel verschillende businessmodellen.

Je ontwikkelt zo ook je eigen kennis en kunde op het gebied van het gebruik

en herwinning van grondstoffen en materialen. Zo kunnen we de bouwwereld

ontrafelen, transparant maken, op een nieuwe manier waarde creëren en afval

reduceren. Een win-win-win situatie voor jou als aanbieder, voor de overheid, de

belegger, de adviseurs, de gebruiker en zeker ook voor de circulaire economie en

de maatschappij als geheel.

57de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 58: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Aanbieder van gezondheid, welzijn en productiviteit in gebruik

Aanbieder van gezondheid, welzijn en productiviteit, neem jij de uitdaging aan?In een weekend was het geregeld. De inventaris van de C1000 om de hoek werd in twee dagen vervangen door een compleet nieuw Albert Heijn-interieur. Van een vol pand naar een lege binnenruimte en naar een nieuw winkelinterieur in 48 uur. Deze aanbieder was gespecialiseerd in de levering en montage van deze winkelinbouwen. Nee, met het pand zelf bemoeide hij zich nooit, zei hij, dat liet hij graag aan collega-aanbieders over die voor beleggers werken. “Heb je dit ook al eens voor woningen gedaan?,” vroeg ik hem. “Dat niet,” zei hij, “maar dat kan natuurlijk prima. Sterker nog, dat is een gat in de markt! Dank voor de tip.”

In Japan zouden ze dit een vreemd gesprek vinden. Het is daar namelijk al jaren heel normaal dat je als aanbieder juist gespecialiseerd bent in inbouwen voor woningen en rechtstreeks zaken doet met de gebruiker. Wat levert zo’n specialisatie alle betrokken partijen nou op, denk je?

58de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 59: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Voor het geval je het vorige hoofdstuk niet gelezen hebt: ik daag jou als aanbieder

(voorheen: aannemer) uit je werkveld en verdienmodel opnieuw te definiëren. Je

ontwikkelt je tot aanbieder van totaaloplossingen in één van deze twee markten:

• Of je werkt voor beleggers (B2B) en je biedt een compleet basisgebouw aan,

inclusief onderhoud en beheer. Wat de voordelen daarvan zijn, lees je in het

vorige hoofdstuk.

• Of je werkt voor de gebruiker (B2C) en biedt uitsluitend de invulling van de

binnenkant van het gebouw aan, de inbouw. Daar gaat dit hoofdstuk over.

Zoals ik al zei, in Japan is deze splitsing van basisgebouw en inbouw al jaren regel. Een

wettelijke regel zelfs. The Act Concerning Promotion of Long-Life Quality Housing

of Japan, in werking getreden op 4 juni 2009 bepaalt dat de Japanse overheid

alleen maar bijdraagt in de bouwkosten wanneer het basisgebouw aantoonbaar

minimaal tweehonderd jaar mee kan gaan en het binnenwerk zonder schade

aan het gebouw of last voor de buren makkelijk vervangen kan worden. Dankzij

dit politieke besluit heeft Japan nieuwe spelregels en is er een nieuwe manier

van werken ontstaan met aan het eind van juni 2016 705.039 grondgebonden

woningen en 17.511 appartementen goedgekeurd (volgens het principe van ‘open

bouwen’).

Een middelgrote aanbieder van gebouwen en van inbouwen is Haseko in Japan. Ik

was er in juni 2015 op werkbezoek en schreef er een verslag over. Op een vergelijkbare

manier werkt de bouworganisatie van Sekisui of Toyota. Op het bedrijfsterrein van

Haseko staan complete woningen in appartementengebouwen zoals een klant die

besteld kan hebben. Let op! Besteld kán hebben en dus niet zoals een klant die

moet bestellen uit een standaardassortiment, want je kunt alles bestellen. Als klant

loop je daar door de woninginbouw in de fabriek heen om te zien en ervaren of

alles klopt en werkt zoals je dat vooraf hebt bedacht in de 3D-computervisualisatie.

Pas dan besluit je of je dat ook echt wilt kopen. Zo ja, dan bezorgt Haseko of een van

de andere bouwers de inbouw binnen zes weken thuis en bouwt deze binnen een

week in. Wil je als klant een compleet nieuwbouwhuis, dan duurt levering meer dan

een maand langer (na de dan benodigde vergunningverlening). Daarvoor levert

een andere afdeling als aanbieder het basisgebouw met fundering, constructie,

59de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 60: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

gevel, dak en nutsaansluitingen tot aan je eigen entree/voordeur. Zo werken

overigens vele andere bouwers daar nu ook en binnenkort zien we hetzelfde in

Korea en Taiwan.

De voordelen voor jou als gespecialiseerd aanbieder van inbouwen zijn legio:

• Je werkt rechtstreeks met de eindafnemer: de gebruiker van je product. Je helpt

deze gebruiker om zijn vraag helder te krijgen, want jij bent de bouwexpert.

Wat heeft hij of zij nodig om in gezondheid en welzijn te wonen en te werken?

Die vraag beantwoord jij met een gepaste indeling en inbouw van de beste

materialen.

• Op basis van deze vraag presenteer je een plan en je voert het ook uit. Je bent

100% de baas over de kwaliteit die je levert. En door het beheer en onderhoud

blijf je betrokken bij je klant.

• Je kunt direct innoveren op basis van de vragen en feedback van je klanten: je

kent en bepaalt je markt. Onderdelen die bij aanpassingen vanuit de gebruiker

weer terugkomen, kun je opnieuw elders benutten. Waardevolle materialen

kun je weer vermarkten.

• Daardoor werk je steeds systematischer = efficiënter = goedkoper en

tegelijkertijd verbeter je doorlopend de kwaliteit. Je klanten blijven bij je en

zijn je ambassadeurs voor het leven!

• Je kennis van materialen levert je geld op omdat je goed bijhoudt wat je in

gebouwen stopt en hoe en wanneer je de materialen het beste kunt terughalen

voor hergebruik of recycling.

In deze nieuwe opzet lever je de klant eindelijk

waar hij of zij echt gelukkig van wordt en dus

voor wil betalen. Je hebt veel meer invloed op de

kwaliteit en winstgevendheid van het product

dat je levert. En je levert een waardevolle

bijdrage aan de circulaire economie. Nog

even en de politiek begrijpt dat we ook in

Nederland de regels moeten aanpassen zodat

bouwfinanciering de circulaire economie en

jouw ondernemerschap echt ondersteunen.

60de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 61: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Samenvatting

Waarom dit boek? Om deze ogenschijnlijk eenvoudige vraag te beantwoorden,

neem ik je eerst mee terug in de tijd om vervolgens de brug te slaan naar het heden.

Jarenlang heb ik als bouwkundige vele opdrachtgevers gesproken vanuit mijn

werk als projectleider. Maar ook vroeger, toen ik nog een kind was, kwamen bij

ons al particulieren en collega’s aan huis om met mijn vader (hij was architect/

stedenbouwkundige) te bespreken waaraan hun nieuwe thuis moest gaan

voldoen. Zo heb ik geleerd hoe ik moet luisteren naar en praten met mensen uit

de complexe bouwwereld die weer uit vele verschillende subwerelden bestaat

(daarover later meer). Verder heb ik ervaring hierin opgedaan doordat ik tweemaal

mijn eigen huis heb verbouwd en eerder bovendien tweemaal het ontwerp- en

realisatieproces van een huis van mijn ouders heb meegemaakt. Ook heb ik vele

bouwprojecten met en voor anderen begeleid, van infrastructuur en woningen

tot winkels, kantoren, culturele voorzieningen en brede scholen. In het hoofdstuk

‘Over de auteur’ ga ik hier nader op in.

We shape our buildings; thereafter they shape us.”

Sir Winston Churchill

Al deze ervaringen heb ik op een rij gezet en de logica erin ontdekt. Bovenal heb

ik ontdekt dat het niet moeilijk hoeft te zijn, maar dat bouwprojecten wel vaak

moeilijk worden gemaakt! En dat ‘moeilijk maken’ doen de aannemers, adviseurs

en de overheid vaak uit gewoonte, niet meer omdat het moet. Dus dat kunnen en

gaan we vanaf nu anders doen. Want er blijken vele perverse verdienmodellen in

de bouwwereld te zijn, zowel voor opdrachtgevers als hun gebruikers, waardoor

de werkelijkheid vaak anders uitpakt dan wat het beste zou zijn. Vele partijen in

de bouwwereld spreken elkaars taal helemaal niet en hebben hele andere, dikwijls

conflicterende, belangen. Dat komt vaak door verschillen in verdien- of business

modellen en in mindset. Met andere woorden: ze verdienen allemaal op een andere

manier en om een andere reden geld, vaak helemaal niet omdat ze goed voor de

uiteindelijke klant zorgen, integendeel.

61de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 62: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Je kunt ‘de bouwwereld’ grofweg in vijf verschillende en behoorlijk van elkaar

gescheiden werelden opdelen (‘subeconomieën’):

1. de wereld van grondstoffen en materialen;

2. die van de industrie en handel;

3. het ontwerp en de realisatie;

4. de wereld van het vastgoed en financiers;

5. en natuurlijk de gebruiker van het gebouw.

De (lokale) overheden vormen een 6e sub-economie die afhankelijk is van de

belasting op onroerend goed en grondtransacties.

Met die kennis heb ik al heel wat mensen kunnen helpen ten aanzien van:

• welke verwachtingen je realistisch kunt hebben van andere partijen in de bouw-

en vastgoedwereld, gezien vanuit hun belangen ten opzichte van die van jou;

• hoe je precies vragen moet stellen aan (andere) bouwprofessionals, hoe je

antwoorden moet interpreteren om uiteindelijk het door jou beoogde resultaat

voor elkaar te krijgen;

• het voor jezelf duidelijk krijgen wat je echt wilt en kunt doen voor je nieuwe

gebouw op het gebied van energie en materialen, in het belang van gebruik,

belegging of andere toekomstwaarde.

Omdat juist veel professionals in de bouw niet op de hoogte zijn van deze grote

verschillen in de bouwwerelden, kun je van hen hierin geen hulp verwachten. In dit

boek reik ik je het overzicht aan om dat vanaf nu anders op te pakken; zowel voor

materialengebruik in een gebouw (bouwstoffen) als materialengebruik als faciliteit

door een gebouw (nutsvoorzieningen). Met als doel dat we onze ecologische

‘footprint’ en de daarmee gepaard gaande kosten voor onszelf, de bouwwereld en

de maatschappij fors kunnen verminderen.

Wist je dat het bouwen en wonen verantwoordelijk is voor bijna 40% van ons

materiaalgebruik en onze CO2-productie als mensheid op deze aarde? Dat

onderstreept wel de noodzaak om het anders aan te gaan pakken. Niet alleen

ecologisch gezien maar ook in het belang van alle betrokkenen in de bouw. Want

gebouwen zijn nu nauwelijks eenvoudig, snel en goedkoop aan te passen aan

62de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 63: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

veranderingen. En ook is dat zeer wenselijk. Behalve dat de beschikbaarheid van

biologische en technische materialen wereldwijd afneemt, vermindert ook nog

eens de kwaliteit ervan, maken steeds meer mensen gebruik van deze materialen

en leven deze mensen ook nog eens langer. De toenemende levensstandaard stuwt

de vraag nog meer waardoor de uitputting van onze aarde exponentieel stijgt.

Hoog tijd voor de Circulaire Economie! Dankzij gesloten cycli van materialen en

producten, bestaat er geen afval meer als eindresultaat. Afval is grondstof voor

nieuwe producten en afgedankte producten worden hergebruikt of gerecycled.

Bovendien biedt de Circulaire Economie (mede) kansen voor werkgelegenheid en

innovatie op lokaal en regionaal niveau. In een circulair systeem waarin alle soorten

economische stakeholders om je heen betrokken kunnen zijn, kan meer welvaart

voor het milieu, voor de mensen en voor de maatschappij als geheel ontstaan.

Dat geldt zeker ook voor de bouwwereld. Recente ontwikkelingen inzake gebouwen

gepubliceerd in de Long-Life Quality Housing in Japan (Minami K, 2011) illustreren

het belang van nieuwe basisprincipes in de huizenmarkt door de implementatie

van nieuwe businessmodellen die circulariteit ondersteunen. Hierbij worden

de beslissers binnen beleggers en gebouw gebruikers rechtstreeks verbonden

met de kennis, de verantwoordelijkheid en de omvang van de segmenten in de

bouwindustrie (de vijf ‘subeconomieën). Daarin is dus ook een rol voor de overheid

weggelegd om voorwaarden te stellen en voorbeelden te geven. Woningen maken

meer dan de helft uit van de gebouwde voorraad en zullen de komende tientallen

jaren allen aangepakt moeten worden. Dit vanwege de landelijke transitie naar

een niet-fossiele energiehuishouding, waarbij het huidige fossiele aardgas voor

verwarming wordt vervangen door energiebesparing aangevuld met elektra of

aardwarmte.

Geld lenen als professioneel ontwikkelaar, als particulier via een hypotheek of

mogelijk juist als bouw producent is steeds moeilijker geworden. Eigendom als

middel om een gebouw of een deel daarvan in onderpand van een financier te

geven, is daarin een uitdaging. Vooral omdat het basisgebouw en de inbouw nu

vanuit de wetgever als een geheel worden gezien, echter in levensduur blijken zij

een totaal ander verloop te kennen. Dit staat klantgericht bouwen en ontwikkeling

van de bouwsector naar een nieuwe circulaire dimensie ernstig in de weg. Maar

63de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 64: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

er is een oplossing! Daarbij is het belangrijk om de voorwaarden in bestaande en

eventueel benodigde nieuwe verdelingen van eigendom in gebouwen op een rij

te krijgen.

Rond de vraag hoe we dat precies vormgeven, is een stevig onderzoek nodig, waarin

de huidige nog niet benutte mogelijkheden, de praktijk in andere landen om ons

heen en nieuwe wensen vanuit de Circulaire Economie op een rij worden gezet.

Stichting BRIQS schreef een inmiddels onder voorwaarden goedgekeurd budget

onderzoeksvoorstel voor de Nederlandse organisatie voor Wetenschappelijk

Onderzoek (NWO) om door onze universiteiten uit te laten zoeken hoe we tot nieuwe

verhoudingen en regels kunnen komen. We werken daarbij samen met organisaties

als De Groene Zaak en Het Groene Brein. Daarbij bleek in diverse gesprekken met

hoogleraren notariaat, bouwrecht en vastgoedrecht van diverse universiteiten dat

de huidige wetgeving mogelijk meer toelaat dan nu wordt toegepast, samen met

handige mogelijkheden die nu onze buurlanden al wel kennen.

Essentieel is vooral te zorgen voor draagvlak in bouw en vastgoed rond bezit en

andere vormen van controle op het onderpand van leningen. Daarin is ook een

rol voor jou weggelegd! Het lezen van dit boek is een uitstekende eerste stap.

Dit boek bereidt je voor op de economische uitdagingen die ons in de bouw- en

vastgoedwereld te wachten staan. Ook help ik je om er meer inzicht in te krijgen.

Want de circulaire economie biedt ook kansen met nieuwe business modellen

en waardevolle samenwerkingen waarbij zowel de bouwer, de belegger en de

gebouw gebruiker gebaat zijn.

64de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 65: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

65

Dankwoord

Gelukkig lijkt het maken van een boek van tevoren eenvoudiger dan het in

werkelijkheid is… Anders was ik er mogelijk nooit aan begonnen en dan had je

gemist wat je nu hebt gelezen… Vele experts en vrienden hebben me door het

schrijfproces heen geholpen en zijn daarmee vaak van expert verworden tot vriend.

Om te beginnen wil ik mijn dank uitspreken naar Aldi van Lierop (AldiSchrijft) voor

het uitschrijven en leesbaar maken van de vele eerdere blogs die in dit boek als

deelonderwerpen hebben gediend.

Vervolgens heb ik met Bianca Minkman (Sprekende Verhalen) de klus geklaard om

de inhoud te structureren, waar nodig te schrappen en te stroomlijnen om zo te

komen tot een heldere beschrijving van de circulaire economie voor gebouwen.

Yulia Kryazheva (Yulia-Ink) heeft de teksten voorzien van illustraties om hoofd en

hart bij elkaar te brengen.

Uiteindelijk heeft Daisy Goddijn (Expertboek) het eindproduct weten te vertalen in

de juiste vormgeving om dit boek ook leesbaar te krijgen. Waarbinnen Kamiel van

Ingen de huidige omslag heeft vormgegeven.

Zonder dit waanzinnige team was ik blijven zitten met een hoofd vol ideeën,

ervaringen en de behoefte om het te vertellen. Maar waarschijnlijk had ik dan

overladen met veel te veel informatie in te korte tijd om daar echt van te kunnen

profiteren. In ieder geval kun je nu bewust meedenken in wat de Circulaire

Economie in de context van de bouw teweeg brengt en wat dit betekent als

gebouw gebruiker, belegger of als bouwer.

Rest mij Rutger Buch als gemeentesecretaris van Cirkelstad te danken in het

geschonken vertrouwen mij dit boek te laten schrijven, doen publiceren en

overhandigen aan Prof. Jaqueline Cramer. En vooral de aanbeveling van John

Nederstigt, wethouder van de koploper gemeente Haarlemmermeer.

65de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 66: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Referenties

Brand S (1994) How Buildings Learn, Viking Press

Braungart M and McDonough W (2002) Cradle to Cradle, North Point Press

Heymans H, Bartels S (2012) Vastgoedtransacties Koop, Boom Juridische Uitgevers

Geldermans R et.al. (2015) Materialen & Circulair Bouwen, TU Delft, inclusief

de auteur Remko Zuidema als co-writer (online beschikbaar http://repository.

tudelft.nl/islandora/object/uuid:c0c4f4f2-6380-4091-9a26-217a9c24bb0b

[geraadpleegd op 2016/06/03])

Geldermans R (2016) Design for Change and Circularity: Accommodating

Circular Material & Product Flows in Construction, TU Delft, (online beschikbaar http://repository.tudelft.nl/islandora/object/uuid:aefbf8e6-06e0-4433-8983-

56c3aef6dac5 [geraadpleegd op 2016/12/03])

Geldermans R (2016) Design for Change and Circularity: Accommodating

Circular Material & Product Flows in Construction, TU Delft, (online beschikbaar http://repository.tudelft.nl/islandora/object/uuid:aefbf8e6-06e0-4433-8983-

56c3aef6dac5 [geraadpleegd op 2016/12/03])

Groothuis F (2014) New Era, New Plan (online beschikbaar http://www.ex-tax.com/

new-era-new-plan [geraadpleegd op 2016/06/03]), Deloitte, EY, KPMG/Meijburg &

PwC

Habraken N J (1989) The Structure of the Ordinary, Form and Control in the Built

Environment, The MIT Press

Heertje A (1977) Echte economie - Een verhandeling over schaarste en welvaart en

over het geloof in leermeesters en lernen, Valkhof Pers

6666de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 67: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Kendall S and Teicher J (2000) Residential open building, Routledge

Lichtenberg J (2005) Slimbouwen, Aeneas

Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) (2015) Circulaire Economie van

wens naar uitvoering (online beschikbaar http://www.rli.nl/publicaties/2015/

advies/circulaire-economie-van-wens-naar-uitvoering [geraadpleegd op

2016/06/03])

McKinsey & Company (2012, 2013, 2014) Towards the Circular Economy Vol. 1, 2 and

3, Ellen McArthur Foundation

Metabolic (2015) Proposed resource identification framework, p9 (online

beschikbaar http://www.waag.org/sites/waag/files/public/media/publicaties/

ritframework_finalreport_metabolic_29.01.2015.pdf [geraadpleegd op

2016/06/03])

Minami K (2011) Long-Life Quality Housing and Development of New Infill Systems

in Japan, (online beschikbaar http://www.minami.arc.shibaura-it.ac.jp/research/

article/pdf/10.pdf [geraadpleegd op 2016/06/03])

SEV (2007) Leren door demonstreren, De oogst van zeven jaar Industrieel, Flexibel en

Demontabel bouwen, SEV Realisatie

Tempelmans Plat H (2001) The Economics of Property Management, The Building as

a Means of Production, Butterworth Heinemann

Van der Werf F (1993) Open ontwerpen, Uitgeverij 010

Zuidema R H (2015) Open Building as the basis for Circular Economy Buildings,

(online beschikbaar http://e-collection.library.ethz.ch/view/eth:48456

[geraadpleegd op 2016/06/03]

67de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 68: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,

Colofon

de Olifant dendert door de Circulaire Stad

© Stichting BRIQS

ISBN: 978-94-92383-67-9

Copyright © Remko Zuidema – www.briqs.org

Version 1.1 - juni 2016

Version 2.0 - maart 2017

Ontwerp: Daisy Goddijn, Expertboek

Omslag: Kamiel van Ingen

Eindredactie: Bianca Minkman, Sprekende Verhalen

Illustraties: Yulia Kryazheva, Yulia-Ink’

BELANGRIJKE NOOT VOOR DE LEZER Als je dit boek waardevol vindt dan kun je een ander verwijzen naar de website

van www.briqs.org, maar deel geen gratis kopieën uit. Er berust copyright op

deze tekst. De laatste versie is te downloaden op de BRIQS-website. Behoudens

de in of krachtens de Auteurswet van 1912 gestelde uitzonderingen mag niets

uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd

gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij

elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op een andere manier,

zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.

DISCLAIMERBij het samenstellen van dit boek is de grootste zorg besteed aan de juistheid van

de hierin opgenomen informatie. Alles wat ik vertel, zijn tips op basis van eigen

ervaringen. De auteur is niet aansprakelijk voor eventuele onvolkomenheden

of gevolgen die voortvloeien uit de toepassing van de in dit boek voorgestelde

wijzigingen in de huidige bouwpraktijk.

68de Olifant dendert door de Circulaire Stad

Page 69: de Olifant - Home - Open inbouw · Na mijn opleiding Bouwkunde aan de TU Delft, heb ik 25 jaar ervaring opgedaan in de bouwwereld in diverse functies. Ik heb gewerkt als opdrachtgever,