De Nederlandse markt voor recreatiewoningenJaaroverzicht 2019

↑

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 2 NVM

In de inmiddels zevende editie van de NVM-publicatie over de ­Nederlandse­markt­voor­recreatiewoningen­ligt­de­focus­op­de­cijfer-matige trends en ontwikke lingen die in 2019 plaats hebben gevonden. Op­basis­van­cijfers­afkomstig­uit­de­eigen­door­NVM-makelaars­gevulde database én betrokken van het Kadaster worden alle verkooptrends bekeken.

Het­jaar­2018­liet­een­record­zien­in­verkoopaantallen­bij­een­­stabilisering­van­de­prijs.­De­vraag­is­wat­de­cijfers­over­2019­laten­zien.­Ook­aan­de­aanbodzijde­van­de­markt­wordt­veel­aandacht­gegeven. Zet de gestage daling van het beschikbare recreatieve woning aanbod verder door?

In het tweede gedeelte van deze publicatie verschuift de aandacht naar de ontwikkelingen in de verschillende lokale recreatiegebieden in Nederland. Van oudsher worden de meeste recreatiewoningen verkocht in Zeeland, het kustgebied van Noord-Holland en op de Veluwe­en­de­Utrechtse­Heuvelrug.­Tegelijk­blijven­ook­de­gewilde­maar dure Waddeneilanden een interessante regio.

De­input­van­NVM-makelaars­bij­het­duiden­van­deze­ontwikkelingen­ is­onmisbaar.­Zij­zien­trends­en­ontwikkelingen­vaak­als­eerste­aankomen,­en­zijn­dé­experts­voor­iedereen­betrokken­bij­aan-­of­verkoop van recreatief onroerend goed. Ook dit jaar geeft een aan-tal­van­hen­input­over­de­regio­waar­zij­werkzaam­zijn.­Ze­vormen­daarmee een breder beeld van de zaken die spelen, maar die uit alleen de data niet snel naar boven zouden komen.

Inleiding

Corona-invloeden

Alle data die in deze publicatie wordt gebruikt betreft het jaar

2019 of eerder, en qua aanbod de situatie per 1 januari 2020.

Dat­wil­zeggen­de­periode­vóór­het­uitbreken­van­de­corona-

crisis.­De­impact­hiervan­is­in­de­meeste­analyses­daarom­niet­

terug te vinden.

Definitie recreatiewoning

Een recreatiewoning is een tweede woning

voor recreatieve doeleinden die in verschijningsvorm

vergelijkbaar is met reguliere woonvormen

(geen stacaravans of tuinhuisjes).

De recreatiewoning kan voor eigen gebruik

bedoeld zijn, maar ook als investering (verhuur)

of een mix van beiden.

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 3 NVM

3Gevolgen corona-uitbraak

28

2.8Kortste looptijden in Zeeland

27

2.7Duurste aanbod nog steeds in Zeeland

26

2.6Krapte op de markt vooral in de kustregio’s

25

2.5Aanbod daalt sterkst in Zeeland

24

2.4Grootste woningen rond Friese en Overijsselse meren

22

2.3Hoogste vierkante meterprijs op de Wadden

21

2.2Prijzen stijgen in meeste regio’s, maar niet overal

20

2.1Gemiddeld minder verkopen, maar wel grote verschillen

19

2Regionale dynamiek

17

1.10Recreatiewoning gemiddeld ruim een jaar te koop

16

1.9Mismatch vraag en aanbod vooral in laagste prijssegment

15

1.8Gemiddelde vraagprijs net onder 2 ton

14

1.7Recreatiemarkt steeds krapper

12

1.6Maar liefst een kwart minder beschikbaar aanbod

11

1.5Grotere woningen op een kleiner perceel

10

1.4Steeds meer grote woningen verkocht

9

1.3Dure prijsklasse groeit ten koste van midden segment

7

1.2Gematigde prijsontwikkeling van 2,6 procent

6

1Landelijke ontwikkelingen

4

↑ ↑

1.1Verkoopaantallen na vorig recordjaar nu licht gedaald

5

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 4 NVM

In dit eerste hoofdstuk wordt ingegaan op de

vraag- en aanbodzijde van de markt voor recreatie-

woningen in Nederland als geheel. De focus ligt

op verkoopaantallen, het beschikbare aanbod,

vraag- versus verkoopprijzen en looptijden. Er wordt

ingezoomd op de verschillende (prijs)segmenten en

waar mogelijk worden de reeksen uit het verleden

bekeken om huidige ontwikkelingen in perspectief

te plaatsen.

Landelijke ontwikkelingen 1

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 5 NVM

Ontwikkeling aantal transacties 2004-2019Aantal

5.000

4.500

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

2004 05 06 07 08

2009 10 11 12 13

2014 15 16 17 18

2019

1.1 Verkoopaantallen na recordjaar 2018 nu licht gedaald

De­verkoop­van­recreatiewoningen­liet­in­2018­een­record­zien.­ Een kleine 4.600 woningen wisselden van eigenaar. In 2019 lag dat aantal op 4.326 verkochte recreatiewoningen, een daling van 5,6 procent. Ondanks deze daling ligt het aantal recreatieverkopen nog steeds op een zeer hoog niveau.

Zoals in paragraaf 1.6­van­dit­rapport­verder­wordt­uitgediept,­lijkt­de­lichte­daling­niet­aan­een­terugval­in­de­vraag­te­liggen.­De­meer­voor de hand liggende oorzaak is gelegen in het feit dat er steeds minder­beschikbaar­recreatief­woningaanbod­te­vinden­is.­Dat­aanbod­daalt­al­drie­jaar­op­rij,­zodat­er­voor­de­zoekende­consument­steeds­minder­geschikte­recreatiewoningen­aan­te­kopen­zijn.

Opvallend is dat er afgelopen jaar veel nieuwbouw-recreatie-woningen­zijn­verkocht.­Als­we­kijken­naar­de­door­NVM-makelaars­verkochte recreatiewoningen, dan ligt het nieuwbouwaandeel al 15­jaar­tussen­de­3­en­6­procent.­In­2019­is­dat­percentage­bijna­ 9 procent, ofwel 1 op de 11 verkochte recreatiewoningen is een nieuwbouwobject.

Aantal transacties 2018-2019

2018

4.584Daling

- 5,6%2019

4.326

Aandeel nieuwbouw in transacties 2004-2019

2004-2018

3-6%

2019

9%

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 6 NVM

1.2 Gematigde prijsontwikkeling van 2,6 procent

De­prijsontwikkeling­van­verkochte­recreatiewoningen­bedraagt­over­2019­+2,6­procent.­Dat­is­meer­dan­de­half­procent­die­er­in­2018­bij­kwam, maar nog wel gematigd te noemen.

In­de­jaren­2015-2017­lag­de­gemiddelde­prijsontwikkeling­ruim­ boven de 5 procent, met een uitschieter in 2017 van 7 procent.

De­gemiddelde­verkoopprijs­van­een­recreatiewoning­bedraagt­nu­bijna­152.000­euro,­ruim­4­duizend­euro­meer­dan­in­2018.­De­hoogste­gemiddelde­verkoopprijs­werd­in­2008­genoteerd.­Deze­lag­toen­op­bijna­169.000­euro.­

Prijsontwikkeling­2018-2019

2008

169.0002018

148.0002019

152.000

Prijsontwikkeling­2018­-­2019

2015-2017

+5-7%2018

+0,5%2019

+2,6%

Ontwikkeling­gemiddelde­transactieprijs­2004-2019Bedrag in euro’s

200.000

180.000

160.000

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

2004 05 06 07 08

2009 10 11 12 13

2014 15 16 17 18

2019

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 7 NVM

In procenten

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

1.3 Groei dure prijsklasse ten koste van middensegment

De­gemiddelde­verkoopprijs­van­een­recreatiewoning­stijgt­zoals­vermeld­gematigd.­Toch­zijn­er­wel­degelijk­verschuivingen­zicht-baar­binnen­de­verschillende­prijsklassen.­Het­aantal­verkopen­in­het­dure­topsegment,­met­verkoopprijzen­vanaf­200­duizend­euro,­groeit gestaag. 29 procent van alle verkochte recreatiewoningen valt in 2019 in dit topsegment, in 2018 was dat nog 27 procent en in 2011 nog slechts 23 procent. Er ontstaat zelfs een segment met ­verkoopprijzen­vanaf­een­half­miljoen­euro,­met­op­jaarbasis­bijna­150 verkopen (ruim 3 procent).

Deze­groei­gaat­ten­koste­van­het­middensegment.­Vooral­het­aan-deel verkopen in de categorie 100 tot 200 duizend euro daalt sterk. In­het­lagere­segment,­met­prijzen­tot­50­duizend­euro,­blijft­het­­aandeel­verkopen­redelijk­stabiel.

Transacties­naar­prijsklasse

■ meer dan € 500.000

■ € 200.000 - € 500.000

■ € 100.000 - € 200.000

■ € 50.000 - € 100.000

■ minder dan € 50.000

↑

Minder dan 50.000

↑

50.000 - 100.000

↑

100.000 - 200.000

↑200.000 - 500.000

↑Meer dan 500.000

Bedragen in euro’s

11%

26%

40%

20%

3%

11%

24%

36%

26%

3%

8%

28%

48%

16%

1%

Ontwikkeling­per­prijssegment­

2004 2011 2019

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 8 NVM

In de praktijkZeeland

De Zeeuwse marktHerkent u het beeld van 2019 dat in het rapport wordt geschetst?“Het beeld is herkenbaar: minder aanbod en veel vraag. Echter ons kantoor heeft zo’n 15 procent meer recreatiewoningen verkocht in 2019 dan in 2018. Deels door het toevoegen van nieuw aanbod: de verkoop van bestaande recreatiechalets op campings langs de kust (prijsklasse 90.000 tot 160.000 euro voor 40-52 m2 woonoppervlakte). Wederom een toenemende vraag naar duurdere recreatiewoningen boven 500.000 euro tot 2.500.000 euro.”

Effecten van de corona-uitbraakWelke effecten ziet u nu?“In de afgelopen periode tijdens de lockdown hebben de kandidaat-kopers niet kunnen reizen van buitenaf ons werk-gebied (Nederland, Duitsland en België) en daardoor liep de vraag terug. Echter sinds het openstellen van de grenzen is de vraag naar (vrijstaande) recreatiewoningen met 40 procent gestegen ten opzichte van 2019. Dit is ook merkbaar aan het verkeer op onze website.“Hoe ziet u de toekomst na corona?“Ook in de toekomt verwachten wij veel vraag naar recreatie-woningen voor zowel eigen gebruik als recreatieve verhuur.”

Kansen en bedreigingen“Door de Kustvisie van de Provincie Zeeland is er geen of beperkt aanbod van nieuwe projecten waardoor de leefbaarheid (verdichting) wordt gewaarborgd. Echter dit geeft druk op de bestaande voorraad met als gevolg verdere stijging van de prijs.”

Regionale ontwikkelingen“In ons werkgebied is er een toe name van het toerisme in de (dorps)kernen. Hierdoor komt de leefbaar heid voor de ‘eigen bevolking’ onder druk te staan. Dit is voor de gemeenten de komende periode een uitdaging om hierin een juiste balans te vinden, want de toerist is een welkome bron van inkomsten. Denk aan toeristenbelasting, parkeergelden, over-nachtingen en overige uitgaven.”

In gesprek met Gert Joziasse, Makelaarskantoor Wisse Vastgoed BV, Domburg

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 9 NVM

1.4 Steeds meer grote woningen verkocht

Nog steeds is 9 op de 10 verkochte recreatiewoningen een ­vrijstaande­woning,­vaak­een­bungalow.­Dat­is­al­jaren­het­geval.­ En ook de ontwikkeling dat er steeds grotere woningen worden verkocht zet door. 1 op de 5, ofwel 20 procent van de verkochte recreatie woningen is groter dan 100 vierkante meter. In 2018 was dat nog 17 procent, in 2011 slechts 12 procent.

Vooral het aandeel woningen met een oppervlakte tussen de 75 en 100 meter daalt. Het aandeel kleine woningen, tot 50 meter, is klein­maar­blijft­stabiel.­Naast­de­trend­dat­recreatiewoningen­steeds­­groter,­luxer­en­dus­duurder­worden,­lijkt­er­dus­ook­altijd­wel­vraag­te­blijven­bestaan­naar­relatief­kleine­en­goedkope­recreatie­woningen.

Aandeel grotere recreatiewoningen

2018 1:6

Transacties naar woninggrootte

16%

16%

14%

Tot 50 m2

37%

39%

43%

50 - 75m275 - 100m2

27%

33%

31%

Vanaf 100m2

20%

12%

12%2004

2011

2019

2019 1:5

2011 1:8

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 10 NVM

m2/m3

500

450

400

350

300

250

200

150

100

0

2004 05 06 07 08

2009 10 11 12 13

2014 15 16 17 18

2019

1.5 Grotere woningen op een kleiner perceel

De­woninggrootte­kan­ook­worden­uitgedrukt­in­aantal­kuub,­ofwel­de­inhoud­in­kubieke­meters.­Deze­zien­we­inderdaad­de­laatste­jaren gestaag toenemen (alleen 2018 laat een incidentele dip zien).

Wat echter meer opvalt, is de dalende trend van de gemiddelde perceeloppervlakte van verkochte recreatiewoningen. Die­lag­jarenlang­rond­een­gemiddelde­van­450­meter,­maar­is­in­2019­gedaald­naar­400­vierkante­meter.­Dus­terwijl­de­verkochte­ woningen steeds groter worden, staan deze op een gemiddeld genomen steeds kleiner perceel.

Perceeloppervlakte

Woninginhoud

2004

■ 435 m2

■ 210 m3

2011

■ 441 m2

■ 220 m3

2019

■ 400 m2

■ 233 m3

Ontwikkeling woninginhoud versus perceeloppervlakte 2004-2019

■ Perceel

■ Woning

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 11 NVM

Ontwikkeling aanbod recreatiewoningen

*Peildatum 1 januari

1.6 Maar liefst een kwart minder beschikbaar aanbod

Het aanbod aan recreatiewoningen waaruit een consument kan kiezen komt per 1 januari 2020 uit op net meer dan 1.900 woningen. Dat­is­maar­liefst­26,3­procent­minder­dan­een­jaar­eerder.­Toen waren­er­nog­bijna­2.600­woningen­om­uit­te­kiezen.­

De­oorzaak­voor­deze­snelle­daling­ligt­aan­het­hoge­aantal­verkopen.­ Het aantal recreatiewoningen dat op de markt komt gedurende een jaar­ligt­al­enige­tijd­op­een­stabiel­niveau.­De­reden­dat­het­aantal­woningen in aanbod waaruit gekozen kan worden zo hard daalt, komt omdat veel meer wordt verkocht dan dat er gedurende het jaar op de markt komt.

Wanneer deze ontwikkelingen nog enkele jaren aanhouden, zullen de verkoopprijzen­waarschijnlijk­weer­harder­gaan­stijgen.­ ↑

Aanbodneemt af

↑

Vraagneemt toe

↑

Prijsstijgt

+ =

01-01-2019

2.60001-01-2020

1.900-26,3%

Ontwikkeling aanbod recreatiewoningen 2007-2020*Aantal

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

07 082009 10 11 12 13

2014 15 16 17 18

2019

2020

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 12 NVM

Indicatie

35

30

25

20

15

10

5

0

2006 07 08 09 10

2011 12 13 14 15

2016 17 18

2019

Krap (Verkopersmarkt)

Evenwichtig

Ruim (Kopersmarkt)

6,85,3

1.7 Recreatiemarkt wordt steeds krapper

Wanneer­het­beschikbare­aanbod­zo­snel­daalt,­kan­het­bijna­niet­anders­of­de­krapte­op­de­markt­wordt­groter.­De­krapte-indicator,­die de verhouding tussen transacties en aanbod laat zien, ligt nu op 5,3.­Dat­wil­zeggen­dat­een­consument­uit­gemiddeld­5,3­recreatie-woningen­kan­kiezen.­Daarmee­is­de­recreatiemarkt­op­dit­moment­nog een evenwichtige markt te noemen. Vorig jaar stond de krapte- indicator nog op 6,8. Wanneer deze indicator onder de 5 komt, is sprake van een krappe, door verkopers gedomineerde markt.

Krapte-indicator 2006-2019

NVM Krapte-indicator Deze­indicator­geeft­een­benadering­voor­het­aantal­­keuzemogelijkheden­dat­een­potentiële­koper­op­de­markt heeft.

<5 5-10 >10 krappe evenwichtige ruime

(verkopers)markt markt (kopers)markt

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 13 NVM

In gesprek met

Roelof Berg,

Roelof Berg Makelaardij,

Diever

De Drentse marktHerkent u het beeld van 2019 dat in het rapport wordt geschetst?“Wij merken dat de belangstelling de afgelopen tijd is toegenomen. De markt is redelijk tot goed te noemen, verkopen lopen vlot en prijshoudend door.”

Effecten van de corona-uitbraakWelke effecten ziet u nu?“Het corona-effect op korte termijn is dat de belang stelling voor recreatiewoningen is toegenomen, noem het een soort quarantaineplek waar je rustig kunt verblijven.”Hoe ziet u de toekomst na corona?“De vraag op korte termijn zal wel blijven. Het is alleen de vraag wat de aangekondigde crisis voor invloed heeft. Durven mensen nog te kopen en als het ook merkbaar wordt in de portemonnee, kunnen ze dan nog wel kopen? Er sluipt toch wel een bepaalde onzekerheid in.”

Kansen en bedreigingen“De recreatiemarkt biedt nog steeds volop kansen. Er is op korte termijn in ieder geval, meer vraag omdat veel mensen nu toch liever in Nederland blijven, dus ook goede verhuurmogelijk-heden. Tegelijk zie je dat doordat de gemiddelde recreatiewoning steeds duurder wordt, een goed rendement bij verhuur lastiger wordt.”

Regionale ontwikkelingen“De provincie Drenthe heeft een onderzoek gedaan naar vitale parken. Een vitaal park heeft in de regel allerlei voorzieningen als restaurant, zwembad, tennisbaan, etc. Maar in deze regio is ook vraag naar parken waar deze voor-zieningen juist niet zijn. Parken met lage VvE-lasten die juist wel het gevoel van rust en ruimte geven.”

In de praktijkDrenthe

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 14 NVM

Bedrag in euro’s

240.000

220.000

200.000

180.000

160.000

140.000

120.000

100.000

07 082009 10 11 12 13

2014 15 16 17 18

2019 20

Ontwikkeling­gemiddelde­vraagprijs­recreatiewoningen­2007-2020*

*Peildatum 1 januari

1.8 Gemiddelde vraagprijs net onder de 2 ton

De­ontwikkeling­van­de­gemiddelde­vraagprijs­over­de­afgelopen­jaren­vertoont­een­vreemde­lijn.­Vanaf­2014­stijgt­de­vraagprijs­ieder­jaar­met­een­paar­procent,­maar­begin­2019­was­er­ineens­een­flinke­piek­te­zien.­Begin­2020­is­de­vraagprijs­echter­weer­teruggezakt­naar 198.500 euro.

De­oorzaak­van­de­piek­vinden­we­terug­in­het­rapport­van­vorig­jaar:“De­enorme­stijging­(2018-2019)­is­te­verklaren­door­de­ontwikke-lingen in de regio Zeeland. Qua recreatief woningaanbod is dit de tweede regio van Nederland. Zeeland heeft dus relatief grote invloed op het Nederlands gemiddelde. Gedurende 2018 was er een grote, eenmalige, instroom van duur aanbod aan nieuwbouw recreatie-woningen­te­zien.­Dat­zorgde­voor­een­hoge­gemiddelde­vraagprijs­op peildatum 1 januari 2019.”

Wanneer we de piek van vorig jaar buiten beschouwing laten, dan blijft­er­nog­steeds­een­(versnellende)­stijging­van­de­gemiddelde­vraagprijs­over.­Vergeleken­met­de­stand­per­1­januari­2018­ligt­de­vraagprijs­per­1­januari­2020,­dus­twee­jaar­later,­zo’n­7,5­procent­hoger.

Veluwe enUtrechtse Heuvelrug

Twente en Salland

Drenthe

ZO-Friesland en GroningenWadden-

eilanden

KustgebiedNoord-Holland

KustgebiedZuid-Holland

Zeeland

Brabant

Limburg

Overig Nederland

Flevoland

Achterhoek

Friese en

Overijsselse Meren

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 15 NVM

1.9 Grootste mismatch vraag en aanbod in laagste prijssegment

De­match­tussen­vraag­en­aanbod­is­in­2019­beter­geweest­dan­in­2018­(De­‘vraag’­wordt­in­deze­opgevat­als­het­aantal­transacties.­In­werkelijkheid­is­de­vraag­naar­een­recreatiewoning­vaak­nog­­groter­dan­wat­daadwerkelijk­aan­verkopen­wordt­gerealiseerd).­In 2018 was de verdeling van de aantallen in aanbod staande woningen­versus­verkochte­woningen­uitgesplitst­naar­prijsklasse,­schever dan vorig jaar.

Alleen­in­het­laagste­prijssegment­is­de­­verdeling­nog­niet­optimaal.­Waar­11­procent­van­alle­transacties­in­de­prijsklasse­tot­50­duizend­euro valt, is slechts 7 procent van het beschikbare aanbod in deze prijsklasse­te­vinden.­

In­het­hoogste­prijssegment,­met­prijzen­vanaf­een­half­miljoen­euro,­is de verhouding andersom. Hier is iets meer aanbod (5 procent) beschikbaar dan dat er vraag (3 procent) is naar deze dure recreatie-woningen.

Bedragen in euro’s

Meer dan 500.000

200.000-500.000

100.000-200.000

50.000-100.000

Tot 50.000

0 5 10 15 20 25 30 35 40

Match transacties - aanbod 2019

In %

■ Transacties

■ Aanbod

Transacties

11%Aanbod

7%Bedragen in euro’s

Tot 50.000

Match transacties - aanbod 2019

3% 5%Meer dan 500.000

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 16 NVM

In &

%

30

25

20

15

10

0

0Minder dan half jaar

Tussen half en 1 jaar

Tussen 1 en 2 jaar

Tussen 2 en 3 jaar

Meer dan 3 jaar

Looptijd­aanbod­2019-2020

1.10 Recreatiewoning gemiddeld ruim een jaar te koop

De­tijd­dat­een­woning­gemiddeld­te­koop­staat,­is­afgelopen­jaar­flink­gedaald.­Stond­een­recreatiewoning­per­1­januari­2019­ gemiddeld 530 dagen in aanbod, per 1 januari 2020 was dat nog maar 386 dagen. Iets meer dan een jaar dus, en daarmee 27 procent ofwel 144 dagen korter dan in begin 2019.

Ruim een kwart van het aanbod vindt binnen een half jaar een nieuwe­eigenaar.­Daar­staat­tegenover­dat­er­ook­een­groep­ recreatiewoningen is, die inmiddels al langer dan 3 jaar te koop staat. Deze­groep­is­in­vergelijking­met­2019­nauwelijks­afgenomen­(één­procentpunt naar 25 procent van het aanbod). Een teken dat het hier om­een­moeilijk­te­verkopen­groep­woningen­gaat­die­nauwelijks­weet­te­profiteren­van­het­aantrekken­van­de­markt.­

■ 01-01-2019

■ 01-01-2020

26%

25% ■ Nieuwe eigenaar binnen een half jaar

■ Langer dan 3 jaar te koop

Ontwikkeling­looptijd­2019-2020

01-01-2019

530%

-27%%(- 144 dagen)

01-01-2020

386

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 17 NVM

Regionale dynamiek 2De verschillen tussen de toeristische regio’s binnen Nederland

zijn groot. Er is eigenlijk geen sprake van één landelijke

recreatiemarkt, maar van allerlei submarkten met hun eigen

marktontwikkelingen, kansen en uitdagingen.

In dit hoofdstuk komen de ontwikkelingen in de verschillende

regio’s aan bod. In het eerste deel wordt ingegaan op de

vraag zijde van de markt, vervolgens worden de ontwikke lingen

aan de aanbodkant behandeld.

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 18 NVM

Voor deze en eerdere edities van het onderzoek naar de Nederlandse markt voor recreatiewoningen is gebruik gemaakt van een indeling van het land naar 13 toeristische regio’s.

Deze­zijn­samengesteld­op­basis­van­COROP-regio’s,­omdat­de­meeste­datasets­die­voor­dit­onderzoek­gebruikt­zijn­op­dit­aggregatie­niveau­beschikbaar­zijn.

Veluwe enUtrechtse Heuvelrug

Twente en Salland

Drenthe

Overig NederlandWadden-eilanden

KustgebiedNoord-Holland

KustgebiedZuid-Holland

Zeeland

Brabant

Limburg

Overig Nederland

Flevoland

Achterhoek

Friese en

Overijsselse Meren

De­13­toeristische­regio’s

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 19 NVM

2.1 Gemiddeld minder verkopen, maar grote verschillen

Landelijk­zijn­er­in­2019­5,6­procent­minder­recreatiewoningen­ verkocht dan in 2018. Wanneer we inzoomen op de verschillende regio’s­dan­blijkt­dat­de­verschillen­groot­zijn.­In­de­helft­van­de­regio’s­is inderdaad sprake van een daling van de verkoopaantallen, maar in de­andere­helft­zijn­de­verkopen­gestegen.­

In­Limburg­en­Flevoland­ligt­het­aantal­verkopen­respectievelijk­ 13­procent­en­45­procent­hoger­dan­vorig­jaar.­Dit­zijn­wel­regio’s­met­absoluut gezien lagere verkoopaantallen, waar een kleine toe name direct­tot­flinke­stijgingspercentages­leidt.­

Drenthe­valt­ook­op,­hier­betreft­het­stijgingspercentage­10­procent­ in­qua­verkopen­de­vierde­regio­van­het­land.­Belangrijkste­oorzaak­ is dat er in deze regio simpelweg ook veel te kiezen valt. Er is veel recreatief aanbod beschikbaar, zodat er ook veel transacties gerealiseerd worden. Het gaat hier vaak om bestaande woningen, die door de kopers opgeknapt worden.

Brabant en Twente vallen ook op, in de zin dat er een afname van de verkoopaantallen geregistreerd is. Ook hier gaat het om regio’s waar de verkoopaantallen niet heel hoog liggen, en een ­afname­dus­direct­tot­een­flink­dalingspercentage­leidt.­

Maar­ook­in­belangrijke­regio’s­als­de­Waddeneilanden­ (-42 procent) en kustgebied Noord-Holland (-17 procent) daalt het aantal­verkopen­flink.­Oorzaak­is­dat­het­beschikbare­aanbod­hier­vrijwel­opgedroogd­is.­Het­zijn­regio’s­waar,­op­Flevoland­na,­het­aanbod het allerlaagst is van alle regio’s. ■ 2017

■ 2018

■ 2019

Regio

Achterhoek

Brabant

Drenthe

Flevoland

Friese en Overijsselse Meren

Kustgebied Noord-Holland

Kustgebied Zuid-Holland

Limburg

Overig Nederland

Twente en Salland

Veluwe en Utrechtse Heuvelrug

Waddeneilanden

Zeeland

Transacties per regio 2017-2019

100 200 300 400 500 600 700 800Aantal 0 900

+45%

+13%

+10%

-42%

-17%

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 20 NVM

2.2 Prijzen stijgen in de meeste regio’s, maar niet overal

De­sterkste­prijsstijgingen­in­2019­ten­opzichte­van­2018­zijn­in­ Limburg­te­vinden.­De­gemiddelde­transactieprijs­steeg­van­ 113­duizend­naar­146­duizend­euro.­De­belangrijkste­reden­hiervoor­is­een­flinke­toename­van­het­aandeel­nieuwbouwwoningen.­Deze­zijn­vaak­duurder­dan­bestaande­recreatiewoningen,­en­zorgen­voor­een­opwaartse­druk­op­de­prijzen­in­deze­regio.­Maar­er­is­simpelweg­ook­veel­meer­vraag­uit­de­markt,­waaronder­van­Duitsers­die­bereid­zijn­(flink)­tegen­elkaar­op­te­bieden.

Ook­in­de­Zeeuwse­regio­zijn­de­prijzen­flink­omhoog­gegaan.­De­gemiddelde­verkoopprijs­ligt­ruim­12­procent­hoger­dan­in­2018.­Dit­heeft­te­maken­met­de­grote­toename­aan­exclusief­nieuwbouw-aanbod in de regio, zoals in de rapportage van vorig jaar ook al uit-gebreid aan bod is gekomen. Een deel van dit dure aanbod is in 2019 verkocht­en­zorgt­voor­een­flinke­prijsstijging.­Maar­ook­de­krapte­op­de­markt­zorgt­voor­prijsdruk.­Zie­daarvoor­ook­paragraaf 2.6.

Ook­in­belangrijke­regio’s­als­het­kustgebied­van­Noord-­en­Zuid-Holland­en­in­Drenthe­ligt­de­gemiddelde­prijs­van­een­verkochte­recreatie-woning­met­7­tot­9­procent­flink­hoger­dan­in­2018.­In­de­kust­regio’s­is­dit­met­name­te­wijten­aan­de­krappe­markt,­met­veel­vraag­en­weinig­aanbod.­Voor­Drenthe­is­een­verklaring­lastiger­te­vinden.­Wat­verder­opvalt­zijn­de­ontwikkelingen­op­de­Waddeneilanden,­waar­voor­het­tweede­jaar­op­rij­de­gemiddelde­prijs­van­verkochte­woningen lager ligt dan het jaar ervoor. In 2018 lag dat nog aan het feit dat er een stuk minder woningen in het dure segment werden verkocht en meer in het goedkope segment, waardoor de gemiddelde transactieprijs­lager­uitkwam.­Dit­jaar­is­daar­nauwelijks­sprake­van.­Wellicht­dat­de­ontwikkeling­van­de­vierkante­meterprijs­meer­ duidelijkheid­kan­geven.

Regio

Achterhoek

Brabant

Drenthe

Flevoland

Friese en Overijsselse Meren

Kustgebied Noord-Holland

Kustgebied Zuid-Holland

Limburg

Overig Nederland

Twente en Salland

Veluwe en Utrechtse Heuvelrug

Waddeneilanden

Zeeland

Gemiddelde­transactieprijs­per­regio­2017-2019

50 100 150 200 250 300 350 400Bedrag x 1.000 euro 0

■ 2017

■ 2018

■ 2019

+29%

+12%

+9%+7%

+7%

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 21 NVM

2.3 Hoogste vierkante meterprijs op de Wadden

De­recreatiewoningen­met­de­hoogste­vierkante­meterprijs­zijn­nog­steeds­op­de­Waddeneilanden­te­vinden.­Bijna­3.000­euro­per­vierkante­ meter­wordt­er­afgerekend­bij­de­verkoop­van­een­woning.­Wat­ook­opvalt,­is­dat­deze­meterprijs­nauwelijks­hoger­ligt­dan­in­2018.­Terwijl,­zoals­hiervoor­opgemerkt,­de­‘gewone’­prijs­wel­flink­gedaald­is.­Dat­laat­zien­dat­er­op­de­Wadden­in­2019­gemiddeld­kleinere­woningen­verkocht­zijn­dan­in­2018.­­

De­vierkante­meterprijs­in­Zeeland­nadert­inmiddels­die­van­de­ Waddeneilanden. Hier wordt 2.858 euro per vierkante meter betaald. En ook de kustregio van Noord-Holland valt hier, met een sterke stijging­door­de­krappe­markt,­wederom­op.­Een­schril­contrast­met­regio’s­als­Twente,­de­Achterhoek­en­Drenthe,­waar­de­gemiddelde­vierkante­meterprijzen­bijna­de­helft­lager­liggen.­

Regio

Waddeneilanden

Zeeland

Kustgebied Noord-Holland

Overig Nederland

Kustgebied Zuid-Holland

Brabant

Limburg

Friese en Overijsselse Meren

Veluwe en Utrechtse Heuvelrug

Twente en Salland

Achterhoek

Drenthe

Flevoland

Vierkante­meterprijs­per­regio­2018-2019

500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000Bedrag in euro‘s 0

■ 2018

■ 2019

€2.950/m2

€2.858/m2

Veluwe enUtrechtse Heuvelrug

Twente en Salland

Drenthe

Overig NederlandWadden-eilanden

KustgebiedNoord-Holland

KustgebiedZuid-Holland

Zeeland

Brabant

Limburg

Overig Nederland

Flevoland

Achterhoek

Friese en

Overijsselse Meren

■ 2.500-3.000

■ 2.000-2.500

■ 1.500-2.000

■ 1.000-1.500

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 22 NVM

Woonoppervlak verkochte recreatiewoningen

2.4 Grootste woningen rond Friese en Overijsselse meren

De­qua­woonoppervlakte­grootste­verkochte­woningen­zijn­te­vinden­in­de­regio­Friese­en­Overijsselse­meren.­De­gemiddelde­oppervlakte­van de verkochte woningen bedraagt hier 83 vierkante meter. Landelijk­is­het­gemiddeld­aantal­vierkante­meters­72.­Ook­in­Zeeland,­de­Achterhoek­en­Brabant­zijn­de­verkochte­recreatie woningen met 80 vierkante meter relatief groot. In Flevoland ligt de gemiddelde oppervlakte onder de 60 vierkante meter.

Friese en Overijsselse

Meren

83m2

Flevoland

59m2

Landelijk gemiddelde

72m2

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 23 NVM

Maaike van Doorn

Maaike van Doorn Makelaar,

Lunteren

De Veluwse marktHerkent u het beeld van 2019 dat in het rapport wordt geschetst?“Het beeld van het rapport is zeker herkenbaar. Momenteel loopt de markt voor recreatiewoningen in onze regio zeer goed. Zowel in het lage segment als in het hogere segment tot 350.000 euro.”

Effecten van de corona-uitbraakWelke effecten ziet u nu?“Het corona-effect heeft op de recreatiemarkt een positieve invloed gehad. Veel meer aanvragen en goede verkopen. Mensen kwamen tot de conclusie dat ze ruimte en rust nodig hebben. ”Hoe ziet u de toekomst na corona?“Ik denk dat mensen ruimte blijven zoeken om tot rust te komen in deze hectische tijd. Met name in eigen land en op rijafstand van woon- en werkplek. Juist korte momenten om even op te laden. ”

Kansen en bedreigingen“De vraag naar recreatie-woningen zal alleen maar toenemen. Het aanbod in de bestaande bouw zal dalen.”

In de praktijkVeluwe

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 24 NVM

*Peildatum 1 januari

2.5 Aanbod daalt sterkst in Zeeland

In­bijna­alle­regio’s­daalt­het­te­koop­staande­recreatieve­woning-aanbod, maar in Zeeland het sterkst. Per 1 januari 2020 is er maar liefst­60­procent­minder­aanbod­beschikbaar­in­vergelijking­met­een­jaar eerder.

Hier­moet­echter­wel­een­kanttekening­bij­gemaakt­worden.­Zoals­al­eerder­in­dit­rapport­gemeld­zijn­er­in­Zeeland­een­aantal­grote­en­dure nieuwbouw recreatieprojecten en kavels op de markt gebracht. Naar­deze­recreatiewoningen­in­het­luxe­topsegment­(deels­ook­ge-schikt voor permanente bewoning) is nog steeds veel vraag uit binnen- en buitenland en deze worden goed verkocht. Ze worden echter soms­wel­(al­dan­niet­tijdelijk)­van­de­markt­gehaald,­de­zogeheten­‘intrekkingen’,­vaak­om­marketingtechnische­redenen.­Dat­zorgt­voor­een­daling­van­het­aantal­beschikbare­woningen.­In­werkelijkheid­staat een deel van deze woningen nog steeds te koop, maar vaak als 1 nieuwbouwproject in plaats van losse (en in aantal dus meer) woningen.

Desalniettemin­loopt­het­aanbod­daadwerkelijk­hard­terug­in­­Zeeland,­blijft­de­vraag­naar­recreatiewoningen­hoog­en­is­er­sprake­van een sterke verkrapping van de markt.Niet alleen in Zeeland daalt het aanbod sterk. Ook in qua aanbod belangrijke­regio’s­als­de­Veluwe/Utrechtse­Heuvelrug,­Drenthe­en­de­Friese­en­Overijsselse­meren­is­het­beschikbare­aanbod­hard­terug-gelopen. Lokale makelaars geven aan dat het gigantisch druk is, dat woningen­niet­aan­te­slepen­zijn­maar­er­tegelijkertijd­maar­weinig­aanbod­beschikbaar­is.­De­hoge­vraag­en­bijbehorend­hoge­aantal­verkopen in 2019 is daar debet aan.

Regio

Achterhoek

Brabant

Drenthe

Flevoland

Friese en Overijsselse Meren

Kustgebied Noord-Holland

Kustgebied Zuid-Holland

Limburg

Overig Nederland

Twente en Salland

Veluwe en Utrechtse Heuvelrug

Waddeneilanden

Zeeland

Aanbod recreatiewoningen per regio 2018-2020*

100 200 300 400 500 600 700 800Aantal 0

■ 2018

■ 2019

■ 2020

-60%

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 25 NVM

2.6 Krapte op de markt het grootst in de kustregio’s

Een­manier­om­te­kijken­naar­de­druk­op­recreatieve­markt­is­om­het­beschikbare aanbod op een bepaald moment af te zetten tegen het aantal­verkopen­gedurende­het­jaar.­Deze­verhouding­wordt­uit-gedrukt in een getal, de zogenaamde krapte-indicator (zie voor de exacte­definitie paragraaf 1.7).

De­krapte­in­het­kustgebied­van­Noord-Holland­is­het­grootst.­De­krapte-indicator ligt er onder de 2, wat wil zeggen dat er sprake is van een zeer krappe markt met veel vraag en weinig aanbod. Het aantal verkopen is hier weliswaar afgenomen, maar het aanbod is nog veel harder gedaald. Ook in de kustgebieden van Zuid-Holland en in Zeeland is de druk op de markt enorm. Flevoland staat hier ook tussen, maar door de lage aantallen in deze regio is dit niet helemaal representatief.

In­de­regio’s­Twente­/­Salland,­maar­ook­bijvoorbeeld­in­Drenthe,­is­ de krapte-indicator het hoogst. Toch ligt de krapte-indicator hier inmiddels ook onder de 10, waar die vorig jaar nog ruim erboven scoorde.­De­markt­is­dus­ook­in­deze­regio’s­aan­het­verkrappen.­

Regio

Twente en Salland

Drenthe

Friese en Overijsselse Meren

Waddeneilanden

Limburg

Achterhoek

Veluwe en Utrechtse Heuvelrug

Overig Nederland

Brabant

Kustgebied Zuid-Holland

Flevoland

Zeeland

Kustgebied Noord-Holland

Krapte-indicator 2019

2 4 6 8 10 12Indicatie 0

Krap(Verkopersmarkt)

Even-wichtig

Ruim(Kopersmarkt)

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 26 NVM

*Peildatum 1 januari

2.7 Duurste aanbod nog steeds in Zeeland

De­hoogste­vraagprijzen­voor­recreatief­aanbod­in­Nederland­­worden­nog steeds gevraagd voor woningen in de Zeeuwse regio. De­extreme­piek­van­vorig­jaar­(veroorzaakt­door­een­aantal­­grote,­luxe­nieuwbouwprojecten­in­de­hoge­prijsklassen)­is­weliswaar­terug­gelopen,­maar­de­gemiddelde­vraagprijs­ligt­nog­erg­hoog:­­ bijna­500­duizend­euro.­

De­grootste­stijgingen­van­de­prijzen­in­vergelijking­met­vorig­jaar­worden genoteerd in Limburg en het kustgebied van Noord-Holland. In deze laatste regio is de druk op de markt, zoals eerder gezegd, erg­hoog.­Dit­komt­tot­uitdrukking­in­stijgende­vraag-­en­transactie-prijzen.­In­Limburg­wordt­de­stijging­van­de­gemiddelde­vraagprijs­voornamelijk­veroorzaakt­door­een­toename­van­het­aantal­nieuw-bouwwoningen,­die­gemiddeld­voor­een­hogere­prijs­in­de­markt­worden gezet.

Regio

Achterhoek

Brabant

Drenthe

Flevoland

Friese en Overijsselse Meren

Kustgebied Noord-Holland

Kustgebied Zuid-Holland

Limburg

Overig Nederland

Twente en Salland

Veluwe en Utrechtse Heuvelrug

Waddeneilanden

Zeeland

Gemiddelde­vraagprijs­per­regio­2018-2020*

100 200 300 400 500 600 700 800Bedrag x 1.000 euro 0

■ 2018

■ 2019

■ 2020

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 27 NVM

2.8 Looptijden het kortst in Zeeland

Tot­slot­een­blik­op­de­looptijden­van­het­aanbod­in­de­verschillende­regio’s.­Ofwel,­de­tijd­in­dagen­dat­een­recreatiewoning­gemiddeld­te­koop­staat.­Landelijk­was­dat­ruim­een­jaar,­namelijk­386­dagen.­

In­Twente/Salland­staat­een­woning­gemiddeld­553­dagen­in­aanbod.­Ook­in­Brabant,­Friesland/Groningen­en­op­de­Veluwe/Utrechtse­Heuvelrug duurt het gemiddeld wat langer om een recreatiewoning te verkopen. In Zeeland staat een woning met 237 dagen gemiddeld de helft korter te koop.

Regio

Achterhoek

Brabant

Drenthe

Flevoland

Friese en Overijsselse Meren

Kustgebied Noord-Holland

Kustgebied Zuid-Holland

Limburg

Overig Nederland

Twente en Salland

Veluwe en Utrechtse Heuvelrug

Waddeneilanden

Zeeland

Looptijd­aanbod­in­dagen­2019

100 200 300 400 500 600Aantal dagen 0

Landelijk gemiddelde386 dagen

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 28 NVM

Gevolgen corona-uitbraak 2020 3

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 29 NVM

3.1 Stand van zaken na drie maanden coronamaatregelen

Sinds­de­uitbraak­van­het­coronavirus­in­Nederland­en­de­daarop-volgende periode van sociale onthouding monitort de NVM nauw-gezet­de­ontwikkelingen­op­de­vastgoedmarkt­in­Nederland.­Daarbij­wordt gekeken naar het aantal aangemelde en verkochte woningen en­andere­vastgoedobjecten,­waar­mogelijk­op­weekbasis.­Ook­het­aanbod­en­de­prijsontwikkeling­van­woningen­wordt­op­wekelijkse­basis­bijgehouden.­

Voor­specifieke­deelmarkten,­zoals­de­markt­voor­recreatiewoningen,­is dit lastiger. Het aantal aan- en afgemelde recreatiewoningen op weekbasis is te laag om betrouwbare uitspraken over te doen. Toch kan inmiddels, ruim drie maanden na de eerste maatregelen rondom sociale onthouding, een eerste indicatie van de ontwikkelingen gegeven worden.

Het­aantal­verkochte­recreatiewoningen­sinds­medio­maart­lijkt,­­ op­moment­van­schrijven­eind­juni,­niet­lager­te­liggen­dan­in­voor-gaande­jaren.­Er­is­geen­duidelijke­afname­van­het­aantal­verkopen­te­zien.­Wat­wel­duidelijk­is­geworden,­is­dat­het­aantal­woningen­dat wordt aangemeld, ofwel te koop wordt aangeboden, daalt.

↑

Aantal verkochte recreatiewoningen

stabiel

↑

Aantal aangebodenrecreatiewoningen

neemt af

Indicatie ontwikkelingen per eind juni 2020

De­ontwikkeling­op­de­markt­voor­recreatiewoningen­is­­afwijkend­ten­opzichte­van­bijvoorbeeld­de­huurmarkt­en­de­‘gewone’­koop-woningmarkt, waar het aantal aanmeldingen in 2020 juist is ­gestegen.­Wanneer­het­hier­om­een­kleine,­tijdelijke­dip­gaat,­zullen­de­gevolgen­niet­zo­groot­zijn.­Wanneer­het­lagere­aantal­aanmeldingen­langere­tijd­zal­aan-houden, kunnen er wel problemen ontstaan. Wetende dat een recreatiewoning gemiddeld een jaar te koop staat, zullen de gevolgen van een dalend aanbod in het aantal verkopen aan het einde van dit jaar­maar­ook­in­2021­merkbaar­zijn.

Het grootste probleem voor de markt voor recreatiewoningen in 2020­lijkt­dan­ook­niet­een­vraaguitval­te­zijn,­maar­eerder­een­tekort­aan beschikbaar aanbod. Wanneer de krapte verder toeneemt, kan dit­leiden­tot­verdere­prijsstijgingen­en­kopers­die­door­de­te­dure­­woningen­op­langere­termijn­kunnen­gaan­afhaken.­Uiteraard­geldt­voor­dit­soort­doorkijkjes­in­de­toekomst­een­stevige­disclaimer.­Alle­ontwikkelingen­zijn­mede­sterk­afhankelijk­hoe­de­economische­ ontwikkeling in de komende maanden, en misschien wel jaren, verloopt. Wellicht dat de volgende editie van deze publicatie in 2021 daar uitsluitsel over kan geven.

Recreatiewoningen | Jaaroverzicht 2019 30 NVM

Colofon

De Nederlandse markt voor recreatiewoningenJaaroverzicht 2019

Vragen over de publicatieGerco van den BergG.vandenberg@nvm.nl030 608 51 85

Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen­zonder­schriftelijke­ toestemming van NVM.

Een uitgave van NVM© Juli 2020

Nederlandse­Coöperatieve­Vereniging­ van­Makelaars­en­Taxateurs­in­ onroerende goederen NVM U.A.Postbus 22223430­DC­­Nieuwegein­030 - 608 51 85nvm.nl

TekstBart­Knijffb.knijff@brainbay.nl030 850 45 00

Bronnen grafiekenNVM/brainbay,­Kadaster­

CoördinatieEva van BeverenHavana Orange

FotografieRené van den Burg

Ontwerp en opmaak René HofmanRep-Id­Design

In opdracht van NVM uitgevoerd door­brainbayFranz-Lisztplantsoen 2403533 JG Utrecht(030) 850 45 00brainbay.nl