Cruciale Vernieuwingen in de Huurwoningmarkt-31 Mei 2016

8/16/2019 Cruciale Vernieuwingen in de Huurwoningmarkt-31 Mei 2016

1/42

Programma

13.00 uur Johan Conijn, ASRE en Ortec Finance

13.15 uur Stef Blok, Minister voor Wonen en Rijksdienst

13.45 uur Gertjan van der Baan, Vesteda

14.15 uur Bert Halm, Eigen Haard

14.45 uur Pauze

#vjprofs

Dit congres wordt gesponsord door


2/42

Uw dagvoorzitter

Johan Conijn

Hoogleraar Woningmarkt ASREen directeur Ortec Finance

#vjprofs Dit congres wordt gesponsord door


3/42

Vernieuwingenhuurwoningmarkt

De aftrap

Johan Conijn, ASRE/UvA & Ortec Finance

Datum 31 mei 2016


4/42

Het middensegment

1. De wenselijkheid?

2. Het huidige succes duurzaam?

3. De te benutten kansen

4. Lessen uit het buitenland


5/42

Huurwoningvoorraad, huur en inkomen,WoON2015 (WoON2009)Inkomen <34.678

Inkomen>34.678

Inkomen >44.360

Totaal

Huur 699 3% (2%) 2% (1%) 4% (2%) 9% (5%)

Huur > 850 2% (1%) 0% (0%) 4% (1%) 6% (2%)

Totaal 68% (70%) 12% (12%) 20% (18%) 100%


6/42

Waarom meer middensegment?

• Vergroting diversiteit van het aanbod

• Bevordering doorstroming

• Koop- en corporatiesector mindertoegankelijk door benodigde hervorming

• Bredere basis voor ‘ funding ’ Nederlandsewoningvoorraad wenselijk


7/42

Basis voor het huidige succes

• Beleid of markt?

• Vraagimpuls vooral door het beleidkoopsector, LTV, fiscale versoberingcorporatiesector; striktere toewijzing;gedifferentieerde huurstijging

• Aanbodimpuls vooral door de marktrendement / risico gunstigherstellende koopwoningmarkt


8/42

Structureel of conjunctureel?

• Wat als de kapitaalmarktrente weer op een‘normaal’ niveau komt?

• Wat als de koopprijzen weer hoogopgelopen zijn?

• Wat als de ongelijke concurrentiepositieniet verder afgebouwd wordt?

• Wat als gemeenten terughoudend blijven?


9/42

De te benutten kansen

• Groei middensegment is trendbreuk, maarnog wel bescheiden

• Te benutten kansen:DAEB-scheiding als moment voorextra groei middensegmentRegionaal gedifferentieerde verlagingvan de liberalisatiegrensGronduitgifte door gemeenten


10/42

Lessen uit het buitenland (2014)


11/42

Lessen uit het buitenland

• Succes van de private huursector nietmogelijk dan met een goede balans tussende belangen van de huurder en deverhuurder!

Geen overregulering, maar ook geen

deregulering ( hoezo ‘ vrije ’ huursector? )Goede huurdersbescherming: recht opongestoord woongenotSnelle consequentie bij niet nakomen

contract


12/42

Tot slot• Verdere groei middensegment huursector erg

gewenst.

• Structurele basis allerminst nog veilig gesteld;‘level paying field’ nog niet gerealiseerd

• Sleutelpositie voor de gemeenten!


13/42

Stef Blok

Minister Wonen en Rijksdienst



14/42

Investeren in Nederland

Amsterdam, 31 mei 2016

Stef BlokMinister voor Wonen en Rijksdienst


15/42

Ontwikkeling goedkope- en dure scheefwoners

-

100.000

200.000 300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

2009 2012 2015

Dure scheefheid

-

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000 700.000

800.000

900.000

2009 2012 2015

Goedkope scheefheid


16/42

Huur, vrije sector en koop vergelijking andere landen


17/42

Vraag naar huur- en koopwoningenTabel 3.6 Woningvraag naar sector (x1.000, 2010-2040)

2010 2020 2040

Gereguleerde huur 2.564 2.661 2.589

Vrije huur 339 426 653

Koop 4.173 4.541 4.897

Totale woningvraag 7.076 7.628 8.139


18/42


19/42


20/42

Vernieuwinghuurwoningmarkt

31 mei 2016

Bert Halm, bestuursvoorzitter


21/42

Typering Eigen Haardstrategie en kengetallen

• 55.000 woningen (22% EGW)• 6% middensegment• 6.600 BOG/PP/garages• Metropool Amsterdam• Gemiddelde huur € 501• LtV/BW 61%• ICR 1,9• Verkopen 150


22/42


23/42


24/42

Betaalbare, goede woningenmix van huurklasse, 53% kan worden geliberaliseerd

huurgrens Aantal woningen % NormGoedkoop < € 409 10.461 19%Betaalbaar 1 € 409 - € 473 8.690 16%

Betaalbaar 2 € 473 - € 628 24.133 44% 45%Duur € 628 - € 710 8.801 16% 15%Middensegment € 710 - € 1000 2.325 4% 10%VSH Duur > € 1000 941 2% 0%

55.351 100% 100%

30%


25/42

Optimaal benutten woningen: passend toewijzensociaal tbv laagste inkomens, scheefhuurders naar middensegment


26/42

Middensegment; marktcontrair en -aanvullendintegrale markttoets

• Doorstromers uit de sociale huur voorrang• Lagere inkomenseis, voor inkomens tot € 43.000 / € 50.000• Huur tussen € 711 en € 1.000 (rond € 850)


27/42

Verhuurdersheffing beperkt dynamiek van de Metropoolrichting 2 maanden huur, grote investeringsbeperking


28/42

Huisvesten statushouders: integratie is doelin de wijk en bestaande bouw, meer nieuwbouw toevoegen

Inwoners Woningen Sociale huurwoningen

Statushouderstaakstelling

Benutte socialehuurwoningen

Vrijkomende socialehuurwoningen

x 0,24%

Aantal per woning

1,5 – 3 personen

Mutatiegraad4% tot 7%

Maatschappelijke haalbaarheid

__ %

Waarvan28% tot 47%


29/42

Huurders en gemeenten vragen corporatiesmeer investeren, niet conform de markt, innovatief

• Dynamische metropool vraagt investeringen (groei & duurzaam)• Verhuurdersheffing naar investeringsfonds

• Duurzaam goedkope middensegment is werkgebied corporaties

• Totdat markt het oppakt met dezelfde voorwaarden rond• prijs (doorstroming, hoogte, verhoging, nieuwe huurder) en• buurt-verantwoordelijkheid (mix, prettig)• Horizon van 50 jaar

• Statushouders• Structureel flexibel oplossen in plaats van harmonica/crisis-aanpak


30/42

Dank u wel.


31/42

Na de pauze

15.30 uur Verhuurders/huurders-debat

Met: Robert Kohsiek, Wonam, Bert Wijbenga, Woonbronen Ronald Paping, Woonbond

16.00 uur Grondbedrijven-debatMet: Henk Harms, Gemeente Den Haag, Michiel Ruis, GemeenteHaarlemmermeer en Pim Sanders, Gemeente Utrecht

16.30 uur Uitreiking publieksprijs voor het Beste Huurwoningproject vanNederland door Jasper de Groot, Pararius

16.45 uur Aanvang Netwerkborrel



32/42

Verhuurders/huurders debat

Robert Kohsiek Bert Wijbenga Ronald Paping

Directeur Wonam Directeur Woonbron Directeur Woonbond



33/42

Verhuurders/huurder debat

Stelling:

De huidige opleving van in het midden huursegment wordt inhoge mate bepaald door het herstel van de koopsector. Wanneerde koopprijzen weer op het oude niveau zijn gekomen en geenverdere sterke koopprijsstijging verwacht wordt, zal de groei vanhet midden huursegment weer stagneren.



34/42

Verhuurders/huurder debat

Stelling:

Een sterke groei van het middensegment is alleen mogelijk als eendeel van woningbezit van corporaties geliberaliseerd wordt. Demogelijkheid daartoe is aanwezig bij de DAEB-scheiding diemomenteel wordt voorbereid. Mede door de (rand)voorwaardendie bij de DAEB-scheiding gelden, zullen relatief weinig

corporatiewoningen (op termijn) worden geliberaliseerd. Eengemiste kans.



35/42


36/42

Grondbedrijven debat

Henk Harms Michiel Ruis Pim Sanders

Gemeente Den Haag Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Utrecht



37/42


Stelling:

Nieuwbouw in de koopsector wint het bij gemeenten altijd vanhet midden huursegment, omdat ze daaraan meer verdienen. Hetzou helpen als gemeenten vrijesectorhuur als categorie in hetbestemmingsplan kunnen opnemen, zoals dat nu al kan bij socialehuur.



38/42


Stelling:

De hervorming van de woningmarkt is nog niet afgerond. Eenverdere vermindering van de fiscale bevoordeling van heteigenwoningbezit is nodig om een duurzaam herstel van hetmidden huursegment te bewerkstelligen.



39/42


Stelling:

De groei van het midden huursegment beperkt zich te veel tot desterke regio’s. Het verlagen van de liberalisatiegrens in de mindersterke regio’s is nodig om ook in die regio’s het middenhuursegment een kans te geven.



40/42

Beste Huurwoningproject van Nederland

Jasper de Groot

CEO Pararius



41/42

Beste Huurwoningproject van Nederland

Pararius en Vastgoedjournaal feliciteren ……



42/42

Bedankt voor uw komst!

Aanvang Netwerkborrel

#vjprofs

Dit congres wordt gesponsord door

Cruciale Vernieuwingen in de Huurwoningmarkt-31 Mei 2016

Documents

Transcript of Cruciale Vernieuwingen in de Huurwoningmarkt-31 Mei 2016