Constatering door gerechtsdeurwaarder

Partijen kunnen aan de gerechtsdeurwaarder vragen om van een bepaalde toestand een beschrijving op te maken, waarbij eventueel foto’s worden gemaakt. In deze notitie ga ik verder in op de status van de akte van constatering en het belang ervan, waarbij ik een onderscheid maak tussen:

a. een beschrijving van schade aan de woning, b. een waarneming van leegstand / voldaan aan vonnis voor wat betreft ontruimingc. beschrijving van inboedel bij overlijden huurder en geen erfgenamen en geen

medehuurder

Status Het proces-verbaal van constatering is een akte, een schriftelijk stuk dat dient tot het leveren van bewijs. Het heeft geen bijzondere dwingende bewijskracht. Dit betekent dat het aan de rechter is welke bewijskracht, waarde hij aan de akte toekent. Desalniettemin wijst de procespraktijk uit dat indien een dergelijk stuk door een gerechtsdeurwaarder wordt opgesteld, alle betrokken partijen het bewijsmiddel zwaarder wegen dan andere bewijsmiddelen. Ook rechters zijn van mening dat het relaas van een gerechtsdeurwaarder meer overtuigt dan dat van een willekeurige getuige (of partij getuige). Het is daarom zeker nuttig om een deurwaarder in navolgende gevallen in te schakelen..

A. Een beschrijving van schade aan de woningDeze beschrijving stelt de deurwaarder op in de vorm van een proces-verbaal, gedateerd op de datum dat de beschrijving plaatsvindt en ondertekend door de gerechtsdeurwaarder. De deurwaarder verklaart daarbij (ambtsedig!) dat hetgeen in het proces-verbaal is vermeld door hem op deze wijze is waargenomen.

Een waarde oordeel van de waargenomen toestand of een speculatie van hoe een bepaalde toestand tot stand is gekomen behoort niet tot de competentie van de gerechtsdeurwaarder en deze neemt dit dan ook niet op in het proces-verbaal.

Dus als de deur is ingetrapt met als gevolg een ongelooflijke schade aan deur en sponning dan noteert de deurwaarder bijvoorbeeld: “De deur is ingescheurd bij het slot, in het midden is de deur deels omgebogen, op de deur zit een afdruk van een schoen en de deur sluit niet meer.” Met eventuele foto’s die door de deurwaarder met zijn handtekening zijn gewaarmerkt en gedateerd zijn op de dag dat deze foto’s zijn genomen, is het in een eventuele procedure voor alle partijen (en ook de rechter) duidelijk dat de deur wel ingetrapt moet zijn. De deurwaarder kan zulks echter niet verklaren, want hij was er niet bij toen het gebeurde.

Voor het bepalen van woonschade kan een constatering van groot belang zijn. Immers de verhuurder, geconfronteerd met een schade in de woning wil 2 dingen, te weten:1. De schade herstellen en de woning weer verhuren en 2. De schade verhalen op de veroorzaker.

Als de schade is hersteld, dan valt een deel van het directe bewijs weg dat noodzakelijk is om aan te tonen in een eventuele procedure wat de schade is. In voorkomende gevallen zou de opzichter samen met de veroorzaker (vaak de vorige bewoner) een rondgang door het huis kunnen maken en een opleverrapport ook samen kunnen opstellen en ondertekenen. Als de vorige bewoner niet kan of wil meewerken aan de oplevering, dan kan deze rondgang met de gerechtsdeurwaarder worden gedaan, waarna deze het proces-verbaal van constatering opstelt.

B. Een waarneming van leegstand / voldaan aan vonnis voor wat betreft ontruimingNaast schade aan de woning kan de deurwaarder ook feitelijke leegstand constateren van een woning, dan wel constateren dat de huurder heeft voldaan aan een vonnis indien daar de ontruiming van de woning is gevorderd. Deze constatering is geen ontruiming en vindt ook niet plaats om een ontruiming te bewerkstelligen, zonder dat daar de officiële weg heeft plaatsgevonden. Een constatering leegstand is een handeling die de deurwaarder verricht op verzoek van en onder verantwoording van de verhuurder.

Dat wil zeggen: de verhuurder is er zeker van dat de huurder de woning heeft verlaten en neemt daarbij de woning tot zich. De verhuurder vervangt sloten en gaat de woning binnen. Daarna vraagt hij de gerechtsdeurwaarder om een proces-verbaal van constatering op te maken waarbij deze de leegstand van de woning constateert. Aangetroffen roerende zaken verwijdert niet de gerechtsdeurwaarder maar de verhuurder en aanbevelenswaardig is om dit alleen te doen als deze zaken van geen waarde zijn, zogenaamde res nullius.

Enige aansprakelijkheid over een verkeerde inschatting, zodat een waardeloze zaak welke daarna wordt vernietigd toch van onschatbare waarde blijkt te zijn ligt geheel bij de verhuurder.

C. Beschrijving van inboedel bij overlijden huurder en geen erfgenamen Algemeen:1. Wat gebeurt er als er na het overlijden van een huurder geen personen in de woning

achterblijven? Dan eindigt de huurovereenkomst aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Als er wel erfgenamen zijn, mogen deze de huurovereenkomst al tegen het einde van de eerste maand na het overlijden van de huurder opzeggen. De erfgenamen moeten de verhuurder dan wel snel genoeg na het overlijden in kennis stellen en de woning leeg en in goede staat opleveren. Als erfgenamen ontbreken, kan de rechtbank een vereffenaar benoemen die de nalatenschap afwikkelt. Meestal is dat de partij die het grootste belang heeft bij de afwikkeling. Ook de verhuurder kan bij de rechtbank het verzoek indienen om een vereffenaar te benoemen. 2. Welke rechten en plichten heeft de erfgenaam van de overleden huurder? De verhuurder kan de hem bekende erfgenamen aanschrijven en hen verzoeken de woning te ontruimen. Als de erfgenamen zeggen dat ze niets met de erfenis te maken willen hebben, wordt dat vaak ten onrechte opgevat als een verwerping van de erfenis. Erfgenamen kunnen een erfenis alleen verwerpen door hiertoe een verklaring af te leggen bij de griffie van de rechtbank. Tot die tijd kan een verhuurder de erfgenamen aanspreken op de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Eventueel kan de verhuurder een verzoek bij de kantonrechter indienen om een termijn te stellen, in het geval een erfgenaam nog niet heeft besloten of hij de erfenis al dan niet verwerpt. 3. Wat kan de verhuurder doen als de erfgenamen spoorloos zijn? Nadat de huurovereenkomst is beëindigd, heeft de verhuurder de bevoegdheid om de woning te betreden. De verhuurder mag de inboedel verwijderen, als in de huurovereenkomst of de daarbij behorende algemene voorwaarden is bepaald dat de verhuurder bij het einde van de huur bevoegd is zaken die bij het einde van de huurovereenkomst in de woning zijn achtergelaten zonder bewaarplicht te verwijderen. Als dit niet is opgenomen in het contract of de algemene voorwaarden, moet de verhuurder zelf een inschatting maken: opslaan of vernietigen?4. Wat kan de deurwaarder in dit geval voor de verhuurder betekenen? Wij kunnen bij het Centraal Testamentenregister in Den Haag nagaan of er een testament is en onderzoeken of er erfgenamen zijn. Wij doen dan onderzoek bij het Testamentenregister en het Boedelregister van de Rechtbank. Indien wij geen erfgenamen kunnen vinden, erfgenamen de nalatenschap verworpen hebben of indien er over het verwijderen van de inboedel zonder bewaarplicht niets is geregeld in het contract of de algemene voorwaarden kan een constatering aanvullend bewijs opleveren. Om naderhand claims van derden te voorkomen, die zich na geruime tijd toch als erfgenaam presenteren, is het raadzaam om een goede beschrijving van de inboedel te maken. Ook al om eventuele praatjes te voorkomen dat medewerkers van de verhuurder met stukken uit de inboedel ‘er van door’ zijn gegaan.

Let wel, de constatering die de deurwaarder opmaakt is geen taxatierapport waarbij de waarde van de inboedel wordt gemaakt.

Het dient er mede toe dat een ieder die de akte leest (bijvoorbeeld de rechter) zich aan de hand hiervan een goed beeld kan vormen van de waarde van de inboedel.

Tot slotWat berekent Flanderijn voor het opmaken van een akte van constatering? Deze werkzaamheden vallen niet onder het zogenaamde b.t.a.g. tarief. Dit heeft tot gevolg dat deze niet ten laste worden gebracht van de schuldenaar en dat er geen vaste tarieven voor zijn.

In het algemeen hanteert Flanderijn voor werkzaamheden waarvoor geen vastgestelde tarieven wettelijk zijn vastgesteld (btag), een uurtarief van € 125,00 (ex btw). De kosten van een eenvoudige akte van constatering van leegstand zou dan hiertoe beperkt kunnen blijven. Indien het een opneming van schade en/of inboedel is, dan is het afhankelijk van de tijd die gemoeid is met de tijd die de deurwaarder kwijt is om naar de plaats van de waarneming te gaan, de feitelijke waarneming, maar ook de uitwerking ervan in een proces-verbaal. Denk hierbij ook aan bijvoorbeeld foto’s welke deel uitmaken van de akte.