Congres Inbrengwaarde
16
De Grondexploitatiewet en de praktijk Walter Vroom Planeconoom Dienst Stedelijke Ontwikkeling Utrecht, 4 november 2010
description
Presentatie Walter Vroom - Planeconoom Gemeente Den Haag
Transcript of Congres Inbrengwaarde
De Grondexploitatiewet en de praktijk
Walter Vroom
Planeconoom
Dienst Stedelijke Ontwikkeling
Utrecht, 4 november 2010
Gem
een
te D
en
Haag
Inhoud
• Doel van de wet
• Werking in de praktijk
• Belang van de inbrengwaarde
• Case
60 sociale
woningen
25 vrijesector-
woningen
20 sociale woningen
80 vrijesectorwoningen
10.000 m2 bvo kantoor
Gem
een
te D
en
Haag
Doel van de wet
• Kostenverhaal
• Verevening
• Locatie-eisen
Gem
een
te D
en
Haag
Kostenverhaal
Gemeente maakt kosten,
private partijen kunnen profiteren:
– Voorzieningen (ook bovenwijks)
– Onderzoeken
– Plankosten
– Etc
Gem
een
te D
en
Haag
Verevening
• Meebetalen naar rato van de
opbrengstpotentie
Gem
een
te D
en
Haag
Locatie-eisen
• Gemeente moet opgaven kunnen opleggen
aan private ontwikkelaars:
– Sociale woningen
– Particulier opdrachtgeverschap
Gem
een
te D
en
Haag
Systeem van de wet
• Verplichting tot opstellen exploitatieplan, tenzij:
– Kostenverhaal al anderszins is verzekerd
• Gronduitgifte
• Erfpacht (onder bepaalde voorwaarden)
• PPS-constructie
• Anterieure overeenkomst
– Bepalingen tijdvak / fasering niet noodzakelijk
– Stellen van andere eisen of regels niet noodzakelijk
Gem
een
te D
en
Haag
Exploitatieplan
• Exploitatieopzet:
– Grondexploitatie alsof gemeente de gehele
ontwikkeling doet
– Inbrengwaarde gronden, exploitatiekosten,
grondopbrengsten en fasering
– Wegingsfactoren
• Macro-aftopping:
– Gemeente kan onrendabele top niet op anderen
afwikkelen
– Toerekening kosten gemaximeerd door
opbrengsten
Gem
een
te D
en
Haag
Exploitatiebijdrage
• Berekening exploitatiebijdrage
– Toe te rekenen exploitatiekosten gemaximeerd door de geraamde opbrengsten (macro-aftopping)
– Toerekening van kosten naar rato van gewogen opbrengsteenheden
– Aftrek van door de private partij gemaakte kosten, waaronder:
• Inbrengwaarde eigen grond
• Kosten van voorzieningen die ontwikkelaar zelf aanlegt
Gem
een
te D
en
Haag
RekenvoorbeeldInbrengwaarde: € 12 mln
Saneringskosten: € 0,9 mln
Kosten voorzieningen: € 4,0 mln
Plankosten: € 1,4 mln
Toerekening bovenwijkse kosten: € 1,1 mln
Rentekosten: € 1,6 mln
Totale kosten: € 21 mln
Grondopbrengsten: € 10 mln
macro-aftopping
Wegingsfactoren:
Sociale woningen (80): 1
Vrijesectorwoning (105): 4
100 m2 kantoor (100): 3
Totaal: 800 wegingseenheden
€ 5,2 mln
€ 4,0 mln
€ 2,8 mln
€ 1,5 mln
€ 5,0 mln
€ 3,5 mln
Financieel plaatje voor de gemeente
Bijdrage corporatie:
Wegingseenheden: (60*1)+(25*4) = 160
Inbrengwaarde: 5,2 mln
Bijdrage: 160/800 * 10 mln – 5,2 mln = - € 3,2 mln
Bijdrage ontwikkelaar:
Wegingseenheden (100*3) = 300
Inbrengwaarde: 2,52 mln (90% uitgeefbaar, 10% openbaar)
Zelfrealisatie exploitatiekosten: 1,15 mln
Bijdrage: 300/800 * 10 mln – 3,67 mln = € 0,08 mln
Én: gemeente dient voor 0,28 mln euro de openbare ruimte
aan te kopen!
Saldo: betaling van € 0,2 mln aan de ontwikkelaar
Gemeente dient € 3,4 miljoen bij te dragen aan
de ontwikkeling van de private partijen!!!En dat nog bovenop de eigen (wellicht negatieve)
grondexploitatie
Gem
een
te D
en
Haag
Negatief exploitatieplan en economische uitvoerbaarheid
• Geen economische uitvoerbaarheid
bestemmingsplan, tenzij:
– Dekking geregeld voor negatief saldo
– Aantoonbaar dat exploitatieplan afwijkt van
werkelijke situatie
• Om het toch mogelijk te maken:
– Anterieure overeenkomst!
Gem
een
te D
en
Haag
Anterieure overeenkomst
• Vrijheid in het maken van afspraken, bijvoorbeeld:
– kostenverhaal en exploitatiebijdrage
– wederzijdse verplichtingen
– eisen aan het bouwplan
– planschade
– etc
• Verhaal van gemeentelijke kosten op de ontwikkelaar
of
• Geen onderling verhaal van kosten
of
• Gemeentelijke bijdrage aan private ontwikkeling
Let op: staatssteun, behoorlijk bestuur
Gem
een
te D
en
Haag
Inbrengwaarde
• ≠ Boekwaarde
• Zegt weinig over de gevoerde
exploitatie van de ontwikkelaar
• Is wel erg belangrijk voor de
economische uitvoerbaarheid
van een plan
• Werkelijke waarde conform
bepalingen onteigeningswet
– Residueel of reconstructie
Hoge inbrengwaarde
Negatief exploitatieplan
Bijdrage door gemeente
aan private partij
Plan is economisch
niet uitvoerbaar
Gem
een
te D
en
Haag
Residuele inbrengwaarde of reconstructie
• Residueel: op basis van
opbrengsten en kosten
van de ontwikkeling
• Reconstructie: op basis
van gebruik conform de
huidige bestemming en
inrichting
Inbrengwaarde
Negatief exploitatieplan
Bijdrage door gemeente
aan private partij
Plan is economisch
niet uitvoerbaar
Positief / neutraal
exploitatieplan
Bijdrage door private
partij aan gemeente
Plan is economisch
uitvoerbaar
ReconstructieResidueel
Gem
een
te D
en
Haag
Samenwerking private partij - gemeente
• Zit de bestaande stad / herstructurering op slot?
• Houden gemeente en private partij elkaar in de
houdgreep?
• Wat verandert er in de verhouding tussen private
partij en gemeente?
– eerder bij elkaar aan tafel
– begrip voor elkaars kansen en bedreigingen
– helderheid vooraf over de financiële kaders
– boter bij de vis
