8concrete tips

voor een beter vastgoedrendement

28 pagina’s professioneel advies

Hoe geld verdienen met jouw lening?

Nuttige clausules voor jouw contracten

Update met

nieuwste regelgeving

2 3

inhoud

ColofoN

Publicatiedatum: mei 2018.Deze uitgave is een publicatie van ION bvba.Verantwoordelijke uitgever, Davy Demuynck & Kristof VanfleterenAdres: ION BVBA, Vredestraat 53, 8790 Waregem. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door print-outs, kopieën, of op welke manier dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Teksten: Investimmo.be. Foto’s en illustraties: shutterstock.com & ION bvba.

voorwoord 4

I Vastgoed, een goede belegging? 6

II Verdien geld met je lening 8

III Ga je voor nieuw of voor renovatie? 12

IV Zo kies je een goede locatie 14

V Beleggen in Brussel, Vlaanderen of Wallonië

is voortaan verschillend 16

VI Slimme clausules voor verhuurders 18

VII Aan een huurrendement kan je werken 22

VIII Het ABC van investeringsvastgoed 25

4 5

Voorwoord

Beste klant,

Je hebt zonet uw gegevens opnieuw geregistreerd, waardoor wij je optimaal van dienst

kunnen blijven. Als dank voor jouw vertrouwen in ION, bezorgen wij je graag dit e-book

omtrent investeren in vastgoed.

Vastgoed is en blijft een essentieel onderdeel in een gezonde beleggingsportefeuille. Eerst

en vooral is de instapdrempel vrij laag dankzij de verschillende financieringsmogelijkheden.

Daarnaast brengt vastgoed niet alleen zekerheid in tijden waar de financiële markt sterk

afhankelijk is van wereldleiders, maar biedt het ook een uniek en dubbel rendementsvoordeel.

Naast het verwerven van maandelijkse huurinkomsten – die in het huidige economische

klimaat onderhevig zijn aan mooie indexaties - biedt een appartement of bedrijfsgebouw

ook meerwaarde op lange termijn. Hoewel we niet exact kunnen voorspellen in welke

mate de vastgoedprijzen zullen stijgen, blikken we over de voorbije 50 jaar terug op een

gemiddelde jaarlijkse stijging van 6 %, wat gunstige vooruitzichten biedt voor de toekomst.

Investeringsvastgoed is dan ook een markt met potentieel: de aanhoudende lage

rentes, het groeiende palet aan verschillende beleggingsproducten (denk maar aan

assistentiewoningen, sociale huisvesting, commercieel vastgoed...) en de huurindexaties

pleiten nog steeds voor beleggen in vastgoed.

Hierbij is het echter van essentieel belang dat je in het juiste product investeert. Jouw

doelstelling als investeerder is ongetwijfeld om een correct huur- en meerwaarderendement

te verkrijgen. Wanneer je in nieuwbouwvastgoed investeert, reduceer je de risico’s aanzienlijk:

je bent beschermd door de Wet Breyne, het gebouw voldoet aan alle duurzaamheidsregels

en bij de aankoop van kwalitatief vastgoed kan je ervan uitgaan dat jouw investering de

eerste 15 jaar geen kosten met zich zal meebrengen. Kortom, jouw nieuwbouwinvestering is

een aantrekkelijk huurpand waarbij je huurder alle comfort geniet en jij bovendien ook voor

lange tijd gerust bent.

Naast het product zijn locatie, timing en prijs drie belangrijke factoren die jouw rendement

aanzienlijk zullen beïnvloeden. Wanneer je beslist om te investeren in vastgoed, is het dan

ook aangewezen om een grondige vergelijkingsoefening te maken en deze vier aspecten

kritisch te benaderen zodat je de juiste keuze kan maken. Het is een oefening waar wij je

graag bij helpen.

Wij wensen je veel leesgenot en interessante inzichten toe. Voor verdere informatie over

beleggen in vastgoed kan je steeds bij ons terecht!

Kristof Vanfleteren Davy Demuynck

managing partner managing partner

6 7

6,4%gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van huizen tussen 1953 en 2016

Het residentieel vastgoed - dan hebben

we het over huizen, appartementen en

bouwgrond - heeft er de voorbije decennia

een indrukwekkend parcours op zitten.

De huizenprijzen stegen tussen 1953 en

2016 jaarlijks met gemiddeld 6,4% en

de appartementsprijzen met gemiddeld

5,4%. Dat zijn percentages waar

veel spaarders voor zouden tekenen.

Daarmee heeft vastgoed de voorbije

jaren ook bewezen dat het waardevast

is. Als je de inflatie meetelt (het duurder

worden van het leven van alledag)

bracht een belegging in vastgoed de

voorbije decennia jaarlijks nog altijd 2,5

à 3% op. Dat is belangrijk. Mocht het

rendement lager liggen dan de inflatie,

Vastgoed, een goede belegging?

Het geld op een spaarrekening brengt nog amper iets op en veel mensen zijn nog altijd getraumatiseerd door aandelen die opeens niets meer waard bleken te zijn. Het is dus niet verwonderlijk dat ze naar vastgoed kijken als een mogelijk alternatief voor hun spaarcenten.

dan zou een vastgoedbelegger van zijn

opbrengst niets overhouden door de

stijgende levensduurte.

Vastgoed biedt dus geen absoluut

monsterrendement, maar het behoudt

wel zijn waarde en doet daar nog een

gezond extraatje bovenop. Dat maakt

het ook zo interessant voor een breed

l Niemand heeft een glazen bol, maar de meeste experts

verwachten geen forse prijsstijgingen. Die tijd lijkt voorbij.

De voorbije jaren volgden de prijzen vooral de inflatie en de

verwachting is dat ze dat ook de komende jaren zullen doen.

l Tegelijk wordt er geen daling verwacht van de

vastgoedprijzen. Er zijn immers twee belangrijke tendensen

die de vastgoedmarkt ondersteunen. Zo stijgt zowel het

aantal inwoners in ons land als het aantal gezinnen. Dat

laatste komt omdat er steeds meer alleenstaanden zijn.

Er is in de toekomst dus nood aan meer (en kleinere)

woningen. Dat is goed nieuws voor vastgoedinvesteerders.

Bovendien is er nog de heropleving van de economie. Die

maakt dat de gezinsinkomens op peil blijven,

waardoor ze nog vastgoed kunnen kopen.

De rente kan wel een spelbreker worden. Die

is historisch laag en kan alleen maar stijgen.

Daardoor wordt het voor meer mensen moeilijker

om te lenen en kunnen ze minder geld spenderen aan

vastgoed. Maar: economen verwachten dat de rente

slechts heel geleidelijk zal stijgen, waardoor dat voor de

vastgoedmarkt niet als een schok zal komen.

“ Vastgoed is voor veel

mensen uitgegroeid

tot een veilige haven

waarmee niets fout

kan lopen. Volledig ten

onrechte uiteraard.

Ook de vastgoedprijzen

kunnen de

dieperik ingaan. ”

publiek. Bovendien beantwoordt het

aan twee belangrijke verwachtingen.

l Aan de ene kant hebben veel

gezinnen de wens om hun inkomen

aan te vullen met extra inkomsten.De

pensioendiscussie is daar niet vreemd

aan. Het besef groeit dat het wettelijk

pensioen alleen niet zal volstaan om de

gewenste levensstandaard aan te houden.

Met maandelijkse huurinkomsten wordt

dat al wat realistischer.

l Aan de andere kant rekenen veel

verhuurders ook op de meerwaarde

van hun vastgoed. Want naarmate de

vastgoedprijzen stijgen en het verschil

toeneemt tegenover de aankoopprijs,

kunnen ze bij een verkoop (hopelijk) een

mooie winst maken.

Veilige haVenl Voor vastgoed maar beter hetzelfde

principe hanteren als voor elke andere

belegging: zorg voor een optimale

spreiding van de risico’s. Koop als

eerste investering bijvoorbeeld liever

twee kleine studio’s dan één groot

appartement, zodat je niet meteen

zonder huurinkomsten valt als een van

de huurders weggaat en je niet meteen

een nieuwe huurder vindt.

l Zorg ook voor een gezonde spreiding

binnen je volledige vermogen door

niet alles in vastgoed te investeren.

verkopen mocht je opeens dringend geld

nodig hebben. Stop in vastgoed daarom

ook nooit geld dat je de komende jaren

nodig zou kunnen hebben en zorg altijd

eerst voor een gezonde financiële buffer

om noodgevallen op te vangen.

Zullen de vastgoedprijzen stijgen of dalen?

Om te beginnen wil je vermijden dat

mocht het toch eens fout lopen op de

vastgoedmarkt, je ineens een groot deel

van je vermogen kwijt bent. Bovendien

is vastgoed geen liquide belegging: je

kan een huis of appartement niet snel

beleggen in Vastgoed

I

8 9

beleggen in Vastgoed

Verdien geld met je leningDe toverformule van mensen die met vastgoed een fortuin hebben vergaard? Antwoord: hun hypothecaire lening, die een forse hefboom creëert. Toch is zo’n hefboom niet zonder risico. Hoe hoger de ambities, hoe meer gevaar. Spring er dus voorzichtig mee om.

Wat in de vastgoedwereld bekend staat

als het ‘hefboomeffect’ komt eigenlijk

hierop neer: je gebruikt een deel van je

eigen spaarcenten om bij de bank een

hypothecaire lening los te weken en

een grotere aankoop of zelfs meerdere

aankopen te financieren. Uiteraard

groeien de bomen niet tot in de hemel

en moet je nog altijd in staat zijn de

lening terug te betalen. Hoeveel je kan

lenen, hangt dus in eerste instantie af

van jouw terugbetalingscapaciteit. Het

komt er vooral op aan je niet te diep in

de schulden te steken en ook nog een

gezonde buffer aan te houden.

En er is nóg een beperking aan het

bedrag dat je kunt lenen: meestal

zullen de banken slechts een lening

toestaan voor 80% van de waarde

van het pand (dat is de zogenaamde

quotiteit). De overige 20% moet je dus

zelf op tafel leggen.

Wat betekent dat concreet?

Met een eigen inbreng van 50.000

euro kan je in principe een lening

losweken voor een pand met een

“ Een hefboom is nooit

zonder risico. Hij kan

averechts uitdraaien. “

Voor een investering in vast-

goed moet je niet noodzakelijk

enkele honderdduizenden euro’s

op je spaarrekening hebben. Met

100.000, 50.000 en zelfs 30.000

euro geraak je ook al een eind ver.

Als dat je eigen inbreng is en de

bank bereid is de overige 80% te

financieren, kan je respectievelijk

tot 500.000, 250.000 of 150.000

euro aan vastgoed kopen (exclu-

sief aankoopkosten). Een over-

zicht.

garageboxenMet een budget van 30.000 euro

koop je geen huis of appartement.

Maar voor die prijs kan je wel al

een garagebox kopen. De prijs

daarvan is sterk afhankelijk van de

ligging. Veelal betaal je voor een

garagebox 20.000 tot 50.000 euro

(dat laatste is dan echt wel voor

een absolute topligging). Die kan je

vervolgens verhuren voor 50 à 100

euro per maand. Met 30.000 euro

hoef je dus al niet te lenen voor de

aankoop van een garagebox. Doe je

dat wel en creëer je een hefboom

van 150.000 euro, dan koop je al

verscheidene garageboxen.

Wat koop je met 30.000 euro?studio of studentenkamerDaarmee zit je in de prijsklasse van

100.000 tot 150.000 euro. Met 50.000

euro eigen middelen moet je de bank

nog bereid vinden om 50% tot 70% van

het project te financieren.

klein appartementKrijg je de bank zover om met jouw

50.000 euro eigen inbreng 80%

van het project te financieren, dan

kan je ook overwegen om een één-

of tweepersoons-appartement van

250.000 euro te kopen.

groot appartement,huis of VIllAMet 100.000 euro eigen middelen ligt

zowat de hele residentiële vastgoed-

markt binnen bereik. Door te lenen

en de bank 80% te laten financieren,

creëer je al een hefboom tot 500.000

euro. Daarmee koop je al een groot

appartement, een huis of zelfs een

villa. Let wel: om de risico’s te sprei-

den adviseren de meeste vastgoed-

experts om eerder te investeren in

meerdere kleine wooneenheden dan

in één groot pand.

20% Het deel van de aankoop-waarde dat je bij de meeste banken met eigen middelen zal moeten financieren.

waarde van 250.000 euro. Let wel: bij

de aankoop moet je ook nog eens 15%

notariskosten betalen. Voor een pand

van 250.000 euro komt dat neer op

nog eens 37.500 euro.

afbetaling = huuropbrengstOm zich niet te diep in de schulden

te steken, sluiten de meeste

vastgoedinvesteerders een lening af

waarvan de maandelijkse afbetaling

overeenkomt met de huurinkomsten

van het pand dat ze willen kopen. Stel:

je wil een appartement kopen dat je

kan verhuren voor 800 euro per maand.

Tegen een rentevoet van 1,8% en een

looptijd van 20 jaar komt dat overeen

met een lening van 165.000 euro

(dat komt neer op een maandelijkse

afbetaling van 818 euro). De bank

verwacht wel een eigen inbreng van

20%. Je leent dus 165.000 euro en

vult dat aan met 41.250 euro eigen

middelen, waardoor je een aankoop

van 206.250 euro kan financieren. Ook

hier moet je nog rekening houden met

de notariskosten.

aandachtspuntenHet is gemakkelijk om snel weg te

dromen bij de mogelijkheden van het

hefboomeffect. Toch moet je rekening

houden met enkele aandachtspunten.

l Zo duurt het gemakkelijk vijf jaar

vooraleer je de registratierechten

10 à 15%De administratieve kosten die je boven op de aankoopwaarde moet betalen. (bv registratierechten, notaris, ...)

II

10

beleggen in Vastgoed

en andere instapkosten hebt

terugverdiend. Tot dan is het rendement

van je vastgoedinvestering negatief.

l Bovendien is je vastgoedproject niet

noodzakelijk zelfvoorzienend omdat de

huur overeenkomt met de maandelijkse

aflossing van de lening. Want er zijn ook

nog belastingen en allerhande andere

kosten (herstellingen, onderhoud,

leegstand of wanbetaling). Je moet nog

voldoende financiële marge hebben om

die uitgaven op te vangen.

l Nog een aandachtspunt: overschat

de potentiële meerwaarde niet. Het

vastgoedproject wordt zeer risicovol als

je voor het rendement bijna helemaal

afhankelijk bent van de meerwaarde.

l Ten slotte kan de hefboom als een

boemerang terugkeren. Dat gebeurt

vooral als een pand lange tijd leegstaat

of wanneer de vastgoedmarkt

sputtert en de verhoopte meerwaarde

omslaat in een minwaarde. Als zo’n

€ 320.000 ZoNDer leNINg

fINANCIerINg 100%

Eigen middelen

€ 350.000

KreDIeT-

Vaste rentevoet

-Jaarlijkse aflossing

-

HUUrreNDemeNTHuurprijs per maand

€ 1.000Jaarlijks rendement op eigen vermogen

3,43%

meerWAArDe Jaarlijks

2,0%Eigen vermogen na 1 jaar

€ 357.000Rendement

2,0%

ToTAAl reNDemeNT

5,43%

€ 350.000 meT leNINg

fINANCIerINg 20%

Eigen middelen

€ 70.000

KreDIeT€ 280.000

Vaste rentevoet

2,5% Jaarlijkse aflossing

€ 7.000

HUUrreNDemeNTHuurprijs per maand

€ 1.000Jaarlijks rendement op eigen vermogen

7,14%

meerWAArDe Jaarlijks

2,0%Eigen vermogen na 1 jaar

€ 77.000Rendement

10%

ToTAAl reNDemeNT

17,14%

www.centralgardens.be

€ 220.036,60 All-inStartprijs

Verwacht begin 2019Oplevering

30 jaar gegarandeerdRendement

SVK verhuurgarantieSoort project

Brussel: AnderlechtLocatie

Verhuurkantoor:Logements pour tous

Partner

2,75%

“Ontvang 30 jaar lang gegarandeerde huuropbrengsten, zorgeloos en risicoloos investeren.”

info@ion.be - T 0800 18 444

ION_Investeringsdossier A4_02.indd 1 15/05/2018 12:01

“ Het duurt gemakkelijk

vijf jaar vooraleer je de

registratierechten en

andere instapkosten

hebt terugverdiend. “

trend enkele jaren aanhoudt, smelt je

eigen vermogen weg als sneeuw voor

de zon. Immers: het inkomensverlies

weegt veel zwaarder door naarmate

je meer leende omdat je intussen wel

nog altijd de lening moet afbetalen.

Zo kan het rendement al snel negatief

uitvallen.

12 13

inVesteren

ga je voor nieuw of voor renovatie?Wie investeert in vastgoed staat altijd voor hetzelfde dilemma: een bestaand pand kopen en helemaal renoveren of beginnen met een wit blad en een nieuwbouw zetten? Beide hebben voordelen.

Achter de keuze voor een

renovatieproject gaan vaak financiële

motieven schuil. Zo geldt voor

renovatieprojecten in veel gevallen

een btw-tarief van 6%, terwijl dat voor

nieuwbouw 21% is. Op een project van

200.000 euro betaal je bij nieuwbouw

dus al 30.000 euro meer btw. Het duurt

een tijdje vooraleer je die extra kosten

hebt terugverdiend. Tegelijkertijd

zijn er uiteenlopende premies voor

renovatie.

Daar staat tegenover dat renovatie-

kosten vaak veel hoger oplopen dan

aanvankelijk begroot. Die kosten

kun je spreiden over de tijd, maar

dat is niet altijd een voordeel voor de

vastgoedinvesteerder die zijn pand zo

snel mogelijk wil afwerken om er dan

geld mee te verdienen. Bovendien kun

je maar beter een spaarpotje aanleggen

voor structurele onderhoudswerken

zodra een pand ouder is dan tien jaar

(vooral bij appartementen verdient dat

aanbeveling). Als investeerder zijn dat

bijkomende middelen die je bevriest.

splinternieuw…Een nieuw gebouw heeft het voordeel

dat je meteen een veel lager energiepeil

kan realiseren dan wat met renovaties

doorgaans mogelijk is. Van al die

investeringen profiteert natuurlijk

vooral de bewoner, die daardoor een

minder gepeperde energiefactuur moet

betalen. Maar het energieverbruik is bij

veel kopers en huurders wel een factor

die steeds zwaarder doorweegt. Nieuwe

woningen liggen bovendien beter in

de markt omdat alles nog nieuw is.

Daardoor is het meestal makkelijker om

kopers of huurders te vinden die bereid

zijn net dat tikkeltje extra te betalen (al

moet de prijs uiteraard correct blijven).

Nieuwbouw heeft nóg een voordeel:

doordat je helemaal van nul begint en

omdat alles nog moet worden ingevuld,

kan je de beschikbare ruimte ook

optimaal benutten. Dat is vaak lastiger

bij renovaties, waar de bestaande

structuren beperkingen meebrengen.

Daar komt nog bij dat de kosten bij

nieuwbouw vooraf vaak beter in te

schatten zijn.

… tegenoVer uitstralingZijn renovaties daarom te mijden?

Zeker niet. Er zijn zelfs panden waar

renovaties te verkiezen zijn boven

nieuwbouw. Dan gaat het meestal

over panden die een zeer bijzondere

uitstraling hebben en waarvoor er

een (meestal beperkter) publiek is dat

daarvoor diep in de buidel wil tasten.

Statige herenhuizen zijn daarvan

… je maar matig betrokken bent bij de materiaalkeuze als je voor een

nieuwbouwproject aanklopt bij een projectontwikkelaar? Je bent niet

de bouwheer van het project. Een projectontwikkelaar heeft een ander

belang als bouwheer dan een particulier die zijn eigen woning bouwt. Zijn

schaalgrootte biedt zeker (financiële) voordelen, maar die kan zelden

tippen aan de kwalitatieve afwegingen die een particulier voor zijn eigen

woning maakt.

Wist je dat… “ Nieuwbouw ligt

beter in de markt. “

een mooi voorbeeld. Net zoals oude

fabriekspanden die zich uitstekend

lenen om te worden omgevormd tot

lofts. En daarmee wordt nog maar

eens duidelijk dat elk vastgoedverhaal

anders is.

10 jaar Zodra een appartement ouder is dan 10 jaar, kan je maar beter een spaarpotje aanleggen voor structurele onderhoudswerken.

6%Het voordelige btw-tarief voor renovatie.

III

14 15

locatie

De dynamiek van de vastgoedmarkt

verschilt in elke gemeente of stad.

Voor je op zoek gaat naar individuele

panden omcirkel je het best eerst de

regio’s met goede en gezonde voor-

uitzichten voor de vastgoedmarkt.

Check daarom eerst de vastgoed-

prijzen. Let wel: dure regio’s zijn niet

noodzakelijk goede investeringen en

omgekeerd. Net als bij de beurs zijn er

misschien koopjes te doen op goedko-

pere markten: daarvoor moet je kijken

naar de fundamentele onderliggende

trends, zoals de koopkracht en de de-

mografie.

l Waarom is de koopkracht be-

langrijk? Verhuurders zitten waar de

huurders zitten. Dus heb je buurten

nodig waar de koopkracht stevig on-

derbouwd is. Op de site van de Fede-

rale Overheidsdienst (FOD) Economie

kan je die cijfers vinden per gemeente

en per jaar. Een gemeente waar de

koopkracht al jarenlang stijgt (bijvoor-

beeld meer dan het Belgische gemid-

delde), heeft zeker de (investeerders)

wind in de zeilen. Zo kan je randge-

meenten met elkaar vergelijken tot je

de beste hebt uitgekozen.

l Ook de demografische trends zijn

cruciaal. Is er vergrijzing? Telt een

stad of gemeente vooral studenten?

Of toch eerder gezinnen? Elk van die

trends kan een opportuniteit op de

markt zijn. Check op de site van de FOD

Economie ook of het aantal bewoners

stijgt en wat de gemiddelde leeftijd

is. Het zal je helpen om bijvoorbeeld

uit te maken of een studio een betere

investering is dan een tweekamerap-

partement.

gezocht: goede straatHeb je een interessante stad of ge-

meente gevonden? Dan moet je nog

altijd op zoek naar een goed gelegen

straat of wijk. Kijk met de ogen van

huurders naar de regio. Behoren ze

tot een publiek dat vooral het open-

baar vervoer gebruikt? Of hebben ze

vooral nood aan autosnelwegen in

de buurt? Mobiliteit is een cruciale

factor bij beslissingen over vastgoed.

Dat gaat zowel over de nabijheid van

openbaar vervoer (trein, tram of bus)

als over een goede ontsluiting met de

autosnelwegen. Het toenemende fi-

leleed is daar zeker niet vreemd aan.

Huizen en appartementen zijn ook

meer in trek als ze dicht liggen bij al-

lerlei voorzieningen, zoals winkels en

scholen.

Uiteraard bestaat dé perfecte locatie

niet. Maar als vastgoedinvesteerder wil

je toch het liefst zoveel mogelijk van die

succesfactoren kunnen afvinken.

de toplocaties Van morgenHet komt er trouwens niet alleen op

aan te achterhalen waar de toploca-

ties nu gelegen zijn, maar ook om in te

schatten wat de toplocaties van mor-

gen zijn. Want dat zijn de plekken waar

de potentiële meerwaarde het grootst

is. Zo’n voorbeeld is de Dansaertstraat

in Brussel. Wat ooit een verpauperde

Stap 1: Check de vastgoedprijzen van de stad of gemeente.

Stap 2: Analyseer de cijfers over de koopkracht van de gezinnen.

Stap 3: Achterhaal welke demografische trends doorwegen op de specifieke

vastgoedmarkt.

Stap 4: Concentreer je op plekken met een vlotte mobiliteit: niet te ver van

grote invals- of autosnelwegen en/of in de nabijheid van openbaar vervoer.

Stap 5: Zoek woningen niet te ver van winkels of scholen.

Stappenplan voor een goede locatie

“ De perfecte locatie

bestaat niet. Maar als

vastgoedinvesteerder wil

je toch het liefst zoveel

mogelijk succesfactoren

kunnen afvinken. “

“ Huizen en

appartementen zijn

meer gegeerd als ze

dicht liggen bij winkels,

scholen en openbaar

vervoer. “

Wat een goede ligging is, hangt ook sterk af van het soort vastgoed. Voor

een appartement aan de kust speelt de afstand tot de zee een cruciale rol.

Zo wordt er een onderscheid gemaakt tussen appartementen op de zeedijk,

appartementen die op wandelafstand liggen van de zee en appartementen die

meer in het binnenland liggen. Hier geldt: hoe dichter bij de zee, hoe beter. De

aankoopprijzen van appartementen met zeezicht liggen doorgaans 10% hoger

dan gelijkwaardige appartementen zonder uitzicht op zee. Is dat dan een goede

investering? Alleen als de huurprijs ook 10% hoger ligt of als je daardoor minder

leegstand hebt.

Voor commercieel vastgoed gaat het dan weer vooral over het aantal shoppers

dat passeert. Ook de gevelbreedte heeft belang: beter een winkel met brede

gevel dan een smalle maar diepe winkel.

Het ene vastgoed is het andere niet

buurt was, is doorheen de jaren uitge-

groeid tot een van de meest trendy en

gegeerde straten van de hoofdstad. Al-

leen: het vergt veel kennis van de plaat-

selijke vastgoedmarkt om het potenti-

eel van een locatie in te schatten. En

zelfs dan blijven het risicovolle inves-

teringen met een speculatief kantje,

want er is geen garantie dat het poten-

tieel zich ook effectief ontwikkelt.

‘locatie, locatie, locatie.’ met die boutade omschrijven vastgoedkenners de succesrecepten voor een vastgoedbelegging. een baksteen op een goedkope locatie kost immers evenveel als op een dure locatie. Alleen kan je diezelfde baksteen sneller terugverdienen op een plaats die sneller in waarde stijgt. Dus: wat is een goede locatie?

Zo kies je een goede locatie ?

?

?

? ?

?

?

??

?

??

IV

16 17

rEGiONAAl

Beleggen in Brussel, Vlaanderen of Wallonië is voortaan verschillendVoor vastgoedbeleggers is het er sinds de jongste staatshervorming niet gemakkelijker op geworden. Niet alleen de huurwetgeving, ook de registratierechten verschillen vandaag in elk van de drie gewesten. en die verschillen worden alleen maar groter.

Hoeveel registratierechten je betaalt

of onder welke huurwetgeving je valt,

is niet afhankelijk van je woonplaats.

Wél bepalend is de locatie van je pand.

Koop je een appartement in Brussel,

dan betaal je de registratierechten van

het Brussels Gewest en moet je ook de

regels van de Brusselse huurwetgeving

volgen. Ook als je zelf in Vlaanderen of

Wallonië woont.

Dat maakt het plaatje uiteraard veel

complexer voor vastgoedbeleggers die

in heel België in vastgoed investeren.

Verschil 1: registratie-rechtenNeem nu de registratierechten. In

Vlaanderen bedragen de registratie-

rechten vanaf deze zomer 7% voor een

eigen bewoning (in de meeste gevallen).

Voor investeerders en/of bouwgronden

blijft die op 10%. In Brussel en Wallonië

betaal je 12,5% registratierechten.

Wallonië experimenteerde enkele

jaren met een 15%-grens voor derde

verblijven maar is daar op terugkomen

toen bleek dat de investeringen in de

regio terugvielen. Niettemin hebben die

verschillen uiteraard een impact op het

rendement van je vastgoed. Immers:

hoe hoger de kosten, hoe langer het

duurt voor je investering is terugbetaald.

VoorBeelDStel dat je een appartement koopt van 200.000 euro. in Vlaanderen betaal je daar als investeerder (=tweede verblijf) maximaal 20.000 euro registratierechten op, in Brussel & Wallonië is dat maximaal 25.000 euro, een verschil

van 5.000 euro. ruw gerekend duurt het met een huurprijs van 800 euro in Vlaanderen dus 25 maanden vooraleer de registratierechten terugverdiend zijn, in Wallonië of Brussel is dat meer dan 31 maanden. Wie voor eigen bewoning in Vlaanderen koopt, diept dat verschil nog verder uit.

Verschil 2: huurwetgeVingOok de huurwetgevingen in

Vlaanderen, Brussel en Wallonië lopen

uiteen. De bevoegdheden voor de

huurwetgeving worden, sinds de zesde

staatshervorming in 2014 van kracht is

geworden, stapsgewijs overgedragen

van de federale overheid naar de

gewesten. Dat heeft verstrekkende

gevolgen voor de verhuurders, die zich

mogen opmaken voor een waslijst van

nieuwe regels. Voor verhuurders met

panden in de drie gewesten wordt het al

helemaal een huzarenstukje: zij moeten

rekening houden met regels die voor

elke regio verschillend zijn.

Nieuwe wetten zijn nog niet overal

van kracht, Voor Vlaanderen is dat

vanaf 2019. In Brussel gingen in 2018

al enkele nieuwe regels van kracht. Nu

al blijkt een fundamenteel andere kijk

op de huurmarkt. Vlaanderen geeft de

eigenaars zoveel mogelijk de vrije hand,

terwijl Brussel en Wallonië de klemtoon

leggen op de bescherming van de

huurder.

l Vlaanderen wil bijvoorbeeld de

opzeggingstermijn voor huurders

optrekken van twee naar drie

maanden. Ook zou het mogelijk

worden om de huurprijs op elk ogenblik

te herzien wanneer de verhuurder

energiebesparende investeringen

doet. En de huurwaarborg zou worden

opgetrokken tot drie maanden huur.

l Brussel zet in op een nieuw wettelijk

kader voor co-huurders, aan glijdende

huurovereenkomsten voor mensen in

precaire situaties en aan de invoering

van een rooster met richthuurprijzen.

l Wallonië evolueert in de richting van

een rooster met indicatieve huurprijzen

(die zijn niet bindend, maar gelden wel

als voorwaarde voor bepaalde regionale

premies). Het zou er ook moeilijker

worden om een huurcontract voortijdig

op te zeggen (alleen de huurder zou dat

kunnen doen). Wellicht komt er ook een

lijst met documenten die verhuurders

niet mogen eisen van kandidaat-

huurders.

maak je huiswerk!Vastgoedbeleggers moeten dus meer

dan ooit hun huiswerk maken. Want niet

alleen veranderen de regels in het eigen

gewest, investeren in andere gewesten

impliceert ook een goede kennis van de

regels in de andere gewesten.

“ Vlaanderen geeft

de eigenaars zoveel

mogelijk de vrije

hand, terwijl Brussel

en Wallonië de

klemtoon leggen op de

bescherming van de

huurder. “

12,5% De maximale registratierechten in Brussel. Ook Wallonië hanteert sinds 2018 terug 12,5% nadat het enkele jaren 15% hanteerde voor investeerders. Voor investeerders in Vlaanderen is dat 10%.

10%De maximale registratie-rechten in

Vlaanderen

12,5%De maximale registratie-

rechten in Brussel

12,5%De maximale registratie-rechten in Wallonië

V

18 19

xxxxxxxx Verhuren

1 HuiSDiErENEen dierenverbod zit in de grijze

zone van toelaatbaarheid. Het

raakt aan de privacy en het genot van

een huurder. Die rechten zijn funda-

menteel gevrijwaard via het Europees

Verdrag van de Rechten van de Mens.

Toch wordt deze clausule heel vaak

opgenomen in huurcontracten. Bij

betwisting is het de vrederechter die

moet oordelen of het om een geoor-

loofde beperking gaat. Het niet nale-

ven van zo’n clausule kan in bepaalde

gevallen sneller tot een ontbinding lei-

den van een huurcontract dan enkele

opeenvolgende wanbetalingen.

leTTerlIjKe ClAUSUle: “De huurder verklaart zich akkoord om geen huisdieren te houden in het gehuurde goed, tenzij met expliciet schriftelijk akkoord van de verhuurder en op voorwaarde dat ze noch direct, noch indirect schade veroorzaken.”

Slimme clausules voor verhuurders

2 WOONStkEuZEKan je dan al een nieuwe

huurder zoeken als je huurder

met de noorderzon (en de sleutels) is

verdwenen, terwijl hij officieel je pand

nog altijd huurt? Idealiter passeer je

hiervoor bij een vrederechter, maar

die zal je gegarandeerd een attest van

woonst van de gemeente vragen met

Zonder dat je volle pagina’s met clausules moet verzinnen, sommen we graag enkele basisprincipes op die je zo letterlijk kan overnemen in je huurcontract. Het is een kleine moeite waarmee je op termijn veel kopzorgen kan uitsparen.

te betreden, in aanwezigheid van de huurder of een persoon door deze aangesteld, om zich te vergewissen van de goede uitvoering van de verplichtingen van de huurder en van de staat van het verhuurde goed.”

4 MEDE-HuurDErSLaat zoveel mogelijk me-

dehuurders het huurcon-

tract tekenen. Zo kan je het huur-

geld op alle huurders verhalen als

er betalingsproblemen zouden

rijzen. Weet wel dat de opzeg-

ging of het vertrek van een van

de huurders de opzegging van de

huurovereenkomst betekent.

Als de overige huurders toch nog

willen huren, moet er een nieuwe

huurovereenkomst worden opgesteld.

In Brussel bestaat sinds 2018 de mo-

gelijkheid voor medehuurders om (kan

met stilzwijgend akkoord van de ver-

huurder) aan soepelere voorwaarden

aan het collectief huurengagement

te ontkomen (en de daarnavolgende

financiële verplichtingen). Zo zou een

vertrekkende medehuurder bijvoor-

beeld niet langer dan 6 maanden ge-

bonden kunnen worden aan een collec-

tief engagement. Het volstaat echter

om in Brusselse contracten toe te voe-

gen dat het stelsel van medehuur niet

daarop het nieuwe domicilieadres van

de huurder. Daar zit uitgerekend het

probleem, want dat attest kan je niet

afleveren als je huurder spoorloos is

verdwenen. Dat kan je opvangen met

onderstaande clausule.

leTTerlIjKe ClAUSUle: “Voor de uitvoering van deze overeenkomst doet de huurder woonstkeuze in het gehuurde goed, waar hij aangeschreven of gedagvaard kan worden, zolang hij geen nieuwe woonst in België kenbaar gemaakt heeft.”

3 BEZOEkrECHtHet is een goed idee om een

bezoekrecht op te nemen in je

huurcontract. Zo heb je minstens een

voet tussen de deur als je argwaan krijgt.

leTTerlIjKe ClAUSUle: “Bezoekrecht: de verhuurder heeft het recht het verhuurde goed

van toepassing is om dat op te vangen.

leTTerlIjKe ClAUSUle: “Alle huurders zijn hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk.”Voor Brusselse verhuur daaraan toegevoegd: “Het stelsel van medehuur is niet van toepassing en wordt expliciet uitgesloten”

5 ONDErVErHuur Hoewel het niet expliciet ver-

meld hoeft te worden – on-

derhuur is bij wet aan strikte regels

gebonden door de woninghuurwet

– kan het in tijden van Airbnb nuttig

zijn om het verbod van (gedeeltelijke)

onderhuur letterlijk op te nemen in het

huurcontract. De rechter kan een even-

tuele ontbinding uitspreken als een

gerechtsdeurwaarder de vaststelling

doet dat er wel degelijk onderverhuur

is na herhaalde aanmaningen.

leTTerlIjKe ClAUSUle: “in geen

25%1 op 4 huurcontracten eindigt met een dispuut (beleggersbarometer 2016)

“ Het is een goed idee

om een bezoekrecht

op te nemen in je

huurcontract. Zo heb

je minstens een voet

tussen de deur als je

argwaan krijgt. ”

“ laat zoveel mogelijk

medehuurders het

huurcontract tekenen.

Zo kan je het huurgeld

op alle huurders

verhalen indien er

betalingsproblemen

zouden rijzen. ”

VI

20 21

Verhuren

enkel geval mag de huurder het gehuurde pand onderverhuren noch zijn rechten op het gehuurde goed geheel of gedeeltelijk overdragen aan een derde. Verhuren via platformen als Airbnb of soortgelijke platformen is strikt verboden.”

6 SlEutElSMoet je de sleutels al geven

vooraleer de huurwaarborg is

betaald? Het gezond verstand zegt

neen, maar sommige rechters vinden

dat je dit niet mag weigeren. Tenzij je

het zwart op wit zet.

leTTerlIjKe ClAUSUle: “De huurder kan slechts beschikken over het gehuurde pand na betaling van de huurwaarborg.”

7 iNtrEStENMag je als huurder intresten

aanrekenen op de sommen die

hij te laat betaalt? Je kan deze pro-

bleemloos eisen van de huurder, maar

je voorziet best de volgende clausule

als je dit zonder voorafgaande inge-

brekestelling wil doen:

leTTerlIjKe ClAUSUle: “Bij laattijdige betaling is de huurder van rechtswege een intrest verschuldigd, en dit zonder voorafgaande ingebrekestelling.

iedere begonnen maand zal hierbij als een volledige maand beschouwd worden.”

8 VErfrAAiiNGS-WErkENEen huurder kan de verhuurder

niet verplichten om op te draaien voor

verfraaiingswerken. De huurder is zelfs

verondersteld het goed terug te geven

in de staat waarin hij het verkregen

heeft en de verhuurder kan zelfs eisen

van de huurder om bepaalde investe-

ringen op zijn kosten opnieuw te ver-

wijderen. De basis van de vaststelling

is de ingaande plaatsbeschrijving.

leTTerlIjKe ClAUSUle: “Alle door de huurder uitgevoerde (verbeterings)werken zijn definitief verworven door de verhuurder zonder dat de huurder er enige vergoeding voor kan vragen, dit onverminderd het recht van de verhuurder om het herstel in de oorspronkelijke toestand te vragen op kosten van de huurder.”

9 PrOfESSiONElE ACtiVitEitVaak wordt er in standaard-

contracten vermeld dat de huurder

op het gehuurde adres zijn domicilie

moet vestigen, maar dat hij er geen

professionele activiteit mag inrich-

ten. Dat heeft immers grote fiscale

gevolgen voor de verhuurder. Wat als

de huurder dat toch doet? Dan zal

de verhuurder belast worden op de

werkelijke huurinkomsten. Kan je die

meerbelasting dan toch verhalen op

de huurder? De rechtspraak is daarin

niet eenduidig, maar het beste is om

toch een aparte clausule te voorzien

in het contract.

leTTerlIjKe ClAUSUle: “De huurder mag in het gehuurde pand geen activiteit uitoefenen die onder het toepassingsgebied van de wet op de handelshuur valt. Elk fiscaal gevolg of eventuele herkwalificatie van de huur is ten laste van de huurder.”

10 MEDE-EiGENDOMEen verhuurder is bij wet

verplicht om in het geval

van een mede-eigendom zijn huurders

het intern reglement van orde over te

maken. Maar neem ook expliciet in het

huurcontract op dat de huurder het

gezien heeft en het zal naleven. Dat

vermijdt achteraf voorspelbare discus-

sies over nachtlawaai, liftgebruik of

vuilniszakken.

leTTerlIjKe ClAUSUle: “De huurder verklaart het reglement van interne orde te hebben ontvangen en verbindt zich ertoe dat na te leven.”

557.000 aantal private huurpanden in Vlaanderen (2015)

€ 200.000Startprijs

AssistentiewoningenSoort project

Sint-Pieters-LeeuwLocatie

“Nu een goede belegging, later een zekere thuis.”

www.leeuweryck.be

Gunstig BTW-tarief Vrijstelling onroerende voorhe� ng

100% huurindexeringFiscale voordelen

info@ion.be - T 0800 18 444

ION_Investeringsdossier A4_02.indd 2 15/05/2018 12:02

22 23

beheertips

Vastgoedbeleggers zijn voor het rendement van hun investering afhankelijk van zowel de meerwaarde bij verkoop als het huurrendement. De voorbije jaren is de meerwaarde wat opgedroogd. Als belegger ben je dus nog méér afhankelijk van het huurrendement. en daarvoor moet je hard werken. enkele tips.

1kies Voor kwaliteit Vanaf het begin

Wie vervroegd te maken krijgt met

renovaties kijkt sneller aan tegen

hoge kosten of zit snel opgescheept

met inferieure panden en lagere

huurprijzen. Dat is nefast voor het

huurrendement en latere meerwaardes.

Kies dus onverminderd voor kwaliteit,

het is de beste garantie voor

langetermijnrendementen en het werkt

onderscheidend in de strijd om goede

huurders aan te trekken.

2Vermijd te kleine en te grote woningen

Kleine woningen zijn misschien

gemakkelijker aan te schaffen en zijn

sneller inzetbaar op de huurmarkt.

Tegelijkertijd begeef je je daarmee ook

in het segment waar verhoudingsgewijs

de meeste wanbetalers zitten. Ga

omgekeerd ook niet voor te grote of te

luxueuze woningen. Wie het rendement

per vierkante meter uitdrukt, merkt al

snel dat voor appartementen de eerste 80

à 90 vierkante meter de meest rendabele

zijn. Een appartement van 160 vierkante

meter levert in de reguliere huurmarkt

nooit een dubbel rendement op als een

appartement van 80 vierkante meter.

3Volg de wetgeVing op de Voet

De wetgeving rond huur moet in onze

contreien een van de meest gereguleerde

zijn en is door de regionalisering

van de huurwetgeving bovendien in

volle verandering. Zorg ervoor dat je

helemaal mee bent. Anders zou dat

weleens nefast kunnen uitdraaien voor

je huurrendement. Iedere maand respijt

die een huurder bij een vrederechter

bekomt omdat je zelf de regels niet hebt

gevolgd, is een rechtstreekse aanslag op

je rendement.

4zoek goede huurdersOnvoorziene schade of

wanbetalingen duwen je rendement

snel naar beneden. Zoek liever wat

langer naar een goede huurder

(zelfs als de woning daardoor wat

langer leegstaat) dan te snel een

risicovolle huurder in huis te halen

die maandenlang geen huur betaalt.

Onderhoud vervolgens ook nauwe

banden met goede huurders. Een

tussentijds berichtje of een adequate

opvolging van zijn vragen geven al snel

het gevoel dat ook de huurder het goed

getroffen heeft. Dat kan de doorslag

geven tussen een verhuizing of een

contractverlenging.

“ Het risico inschatten

op wanbetaling is niet

evident. De grens tussen

selectie en discriminatie

is flinterdun. “

Aan een huurrendement kan je werken

5 à 10%De commissie die je betaalt wanneer je de volledige opvolging van je huurpanden overlaat aan een makelaar.

5mijd wanbetalersTalm niet met wanbetalers.

Als het geschil door een vrederechter

behandeld wordt, zal die zelden

appreciëren dat je als verhuurder

een schuld hebt laat oplopen. Goede

burgerzin getuigt er net van dat je snel

reageert op achterstallige betalingen.

Wie dat niet tijdig aanpakt, verzwakt

niet alleen zijn financiële situatie maar

ook zijn juridisch pleidooi ten aanzien

van de wanbetaler.

6eis een doorlopende opdracht

Om laattijdige betaling van de huur te

vermijden, kan je vragen om bij aanvang

van de huur een bewijs van doorlopende

opdracht voor te leggen. Uiteraard

is zo’n maandelijkse opdracht niet

sluitend: niets weerhoudt de huurder

ervan om die permanente opdracht weer

op te zeggen. Het vergroot wel de kans

op correcte betalingen. Een eventuele

opzegging van die doorlopende

VII

24 25

beheertips

1 maand huurDe commissie die een makelaar aanrekent voor het vinden van een huurder.

opdracht is een groter knipperlicht

voor de verhuurder dan een occasionele

wanbetaling.

7bezoek de huurder één keer per jaar

Als je er vanaf het begin een gewoonte

van maakt om jaarlijks langs te gaan,

zal je op langere termijn dankbaar

zijn dat je de evolutie kunt opvolgen.

Misschien bestaat het gevaar dat je

over iedere kapotte lamp zal worden

aangesproken, maar dat weegt niet op

tegen het vroegtijdig detecteren van

lekken of het bespreken van problemen

die bij wanbeheer leiden tot gaten in

je rendement. Let wel: juridisch zijn

er niet bijster veel mogelijkheden om

een bezoek aan je pand tijdens een

huurcontract af te dwingen.

8Verwar bruto niet met nettoWie een rendementsbereke-

ning beperkt tot het relateren van een

huurprijs aan een aankoopprijs draait

zichzelf een rad voor de ogen. De kos-

ten reiken veel verder dan de eenma-

lige aankoopkosten. Er zijn de jaarlijks

terugkerende belastingen, eventuele

kosten van de mede-eigendom, be-

heerskosten en onderhoud. Wie dat

allemaal optelt, komt met dat bedrag

al snel in de buurt van een of meerdere

maanden huur. Onnodig te zeggen dat

dit heel hard inhakt op het nettoren-

dement. Reden te meer om goed in

de gaten te houden wat jouw bruto-

rendement is en wat je effectief over-

houdt op het einde van de rit.

hulp inschakelen?Niet alle verhuurders willen zich daar

zelf over ontfermen. Zij doen daarvoor

een beroep op een vastgoedmakelaar.

Makelaars bieden voordelen: ze hebben

een uitgebreid netwerk waardoor ze

in principe sneller een huurder kunnen

vinden; het zijn professionele verkopers

die de kunst verstaan om de sterktes

van een huis of appartement extra in de

verf te zetten; ze kennen de markt en

de gangbare huurprijzen en kunnen ook

het volledige beheer van de verhuurder

overnemen.

Maar ze doen dat natuurlijk niet gratis.

Zo zal een makelaar voor het vinden van

een huurder een commissie aanrekenen

die overeenkomt met een maand huur.

Die zal hij opvragen op het moment van

de ondertekening van het huurcontract

door rechtstreeks de eerste maand

huur te innen. Ook de verdere opvolging

van de verhuring (het zogenaamde

rentmeesterschap) heeft een prijs.

Daarvoor bestaat geen vast tarief. Het

varieert heel sterk in functie van de

aangeboden service. Blijft die beperkt

tot het innen en doorstorten van de

huurgelden? Wordt er ook gewaakt

over de jaarlijkse indexering? Staat

de makelaar in voor de opvolging van

herstellingswerken? Voert hij indien

nodig gerechtelijke procedures bij

wanbetaling? Het zijn allemaal factoren

die bepalend zijn voor de commissie.

Afhankelijk van de dienstverlening

van een rentmeester moet je al

snel rekenen op een commissie die

overeenstemt met 5 à 10 procent van de

maandelijkse huur. Dat zijn meteen ook

kosten die een impact hebben op het

verhuurrendement. Exacte cijfers zijn er

niet (want ze zijn afhankelijk van diverse

factoren), maar als vuistregel geldt

dat het uitbesteden van je vastgoed

aan een rentmeester je snel een volle

procent rendement kost. Dat is het

verschil tussen pakweg een rendement

van 3% en van 2%. Of nog: in de huidige

omstandigheden is dat, rekening

houdend met de inflatie, het verschil

tussen geld verdienen en geld verliezen

(want de inflatie schommelt rond 2%).

lEXiCON

beleggershorizonDe termijn die je voor ogen hebt om een

belegging bij te houden. Voor vastgoed

geldt doorgaans een langere beleggersho-

rizon omdat een meerwaarde pas gereali-

seerd kan worden nadat alle (administra-

tieve) kosten verteerd zijn.

bulletkredietBulletkredieten zijn populair bij beleggers.

De maandelijkse aflossingen bestaan uit-

sluitend uit intrestlasten. Via zo’n bul-

let kan je makkelijk met geleend geld in

een pand investeren. Gedurende de hele

looptijd van de lening hoeven alleen maar

intresten terugbetaald te worden aan de

bank. Het kapitaal wordt pas op het einde

van de lening terugbetaald.

compromis Een compromis is een overeenkomst

tussen koper en verkoper waar geen

notariële akte voor nodig is. Ook al ver-

wijst het woord ‘compromis’ naar een

voorlopige verkoopovereenkomst, als

er een akkoord is over het ‘goed’ en de

‘prijs’ is er een definitief akkoord. Dat ak-

koord kan zelfs op een spreekwoordelijk

bierviltje staan. Zelfs een sms is in de

rechtspraak al bevestigd als geldig be-

wijs. Ook een mondelinge overeenkomst

is geldig, maar daar ligt de bewijsvoering

moeilijker.

geïndexeerd kadastraal inkomenHet niet-geïndexeerde kadastraal in-

komen lees je op het aanslagbiljet van

de onroerende voorheffing. Dat bedrag

verwijst echter naar een fictieve huur-

opbrengst die je woning in de jaren ze-

ventig van de vorige eeuw zou hebben

opgebracht. Jaarlijks wordt nu een coëf-

ficiënt gepubliceerd die toegepast moet

worden op alle niet-geïndexeerde kadas-

trale inkomens.

herfinancierenIn tijden van lage rentes kan het voordelig

zijn om een lening te herzien waarvan de

rentevoet in duurdere rentetijden werd af-

gesloten. Als vuistregel wordt weleens ge-

steld dat je minstens een vol procent moet

kunnen zakken voordat het de moeite

loont, want er komen immers ook wat kos-

ten bij kijken (dossierkosten, de wederbe-

leggingsvergoeding, een eventuele hand-

lichting en inschrijving). Die voorwaarden

zijn te onderhandelen met je bank.

huurinkomstenWie in vastgoed belegt, doet dat omwille

van de meerwaarde van het vastgoed én

omwille van de inkomsten die zo’n pand

genereert. Huurinkomsten zijn immers de

basis van de cashflows die tot een rende-

ment zullen leiden.

huuroVereenkomstEen huurovereenkomst is het schriftelijk

contract dat een huurder en verhuurder

afsluiten. Ze kiezen voor een bepaald

huurstelsel (zoals korte duur, lange duur,

levenslange duur, woninghuur of sei-

zoenshuur) met de bijbehorende termijn

en prijs.

hypothecair mandaatEen hypothecaire lening moet vastge-

legd worden via een notariële akte. Om

te vermijden dat de kosten van die hypo-

theekrechten te hoog oplopen, kan een

bank (zeker in het geval van een tweede

woning of investering) toestaan dat het

krediet niet ‘ingeschreven’ moet wor-

den, maar dat een mandaat of belofte

volstaat. Daarmee behoudt de bank het

recht om het alsnog te laten inschrijven

als er terugbetalingsproblemen zouden

rijzen. Anderzijds jaagt ze jou niet node-

loos op kosten als je voldoende zekerhe-

den kan voorleggen dat het krediet cor-

rect zal worden terugbetaald.

hypothecaire inschrijVingWie leent voor een huis doet dat aan de

hand van een hypothecair krediet. Een

bank wil de garantie dat het krediet tijdig

wordt terugbetaald. Een van de garan-

ties die ze daarvoor kan inbouwen, is het

krediet hypothecair laten inschrijven. Dat

houdt in dat centraal geregistreerd staat

welke schuld je hebt tegenover de bank.

hypothecaire leningEen lening is een krediet met rente tijdens

een bepaalde looptijd. Er bestaan ver-

schillende formules van terugbetalingen.

Wie vastgoed koopt, heeft er alle belang

bij om na te gaan of het interessant is om

ervoor te lenen. Soms uit noodzaak, als je

niet het volle bedrag ineens kunt betalen.

Maar het kan evengoed uit fiscale opti-

malisatie.

indexerenWie vastgoed verhuurt, mag in de meeste

omstandigheden (onder meer bij residen-

tiële huur) de huurprijs jaarlijks aanpas-

sen aan de inflatie. Dat om te vermijden

dat de huurprijs bij lange verhuur op

een te laag niveau komt te liggen. Als

graadmeter voor die aanpassing wordt

de consumptie-index genomen. Volgens

een welbepaalde formule kan de huurprijs

jaarlijks geïndexeerd worden.

kadastraal inkomenIn tegenstelling tot de registratierech-

ten - die je maar één keer moet betalen

- geldt er ook een jaarlijks terugkerende

belasting op het bezit van vastgoed: de

onroerende voorheffing. De basis waarop

die heffing wordt berekend, is het kadas-

traal inkomen (soms ook afgekort tot ‘ki’).

Dat is een virtueel inkomen van de woning

dat door het kadaster wordt bepaald op

het moment dat de woning wordt opge-

leverd of gerenoveerd. Dat bedrag houdt

Het ABC van investeringsvastgoed

VIII

26

lEXiCON

www.niefhout.be

€ 165.000 All-inStartprijs

Direct beschikbaarOplevering

VerwachtRendement

Appartementenmet verhuurgarantie

Soort project

Station TurnhoutLocatie

Makelaar:Vansweevelt

Partner

4,2%

Centraal gelegen, gemakkelijk te verhuren.

info@ion.be - T 0800 18 444

ION_Investeringsdossier A4_02.indd 3 15/05/2018 12:02

geen rekening met het feit of je die wo-

ning ook effectief verhuurt of niet. Op die

basisvoet worden dan, afhankelijk van je

woonplaats, je gezinssituatie of het feit

dat je het pand in realiteit verhuurt, di-

verse coëfficiënten toegepast.

leegstandsheffingElke gemeente is verplicht om een inven-

taris bij te houden van de leegstaande

panden. Vervolgens kan ze een belas-

ting heffen op een onroerend goed dat 12

maanden of langer op die lijst staat. Dat

kan ook voor bouwgronden (in het kader

van de strijd tegen grondspeculatie).

mede-eigendomEen mede-eigendom ontstaat zodra er

meerdere eigenaars in eenzelfde gebouw

verenigd zijn. Een typisch voorbeeld is

een appartementsgebouw waar iedere

eigenaar van een appartement ook ge-

deeltelijk eigenaar is van een stukje van

de gemene delen (zoals de inkomhal, lift,

traphal, dak en fietslokaal).

meerwaarde (-belasting) De meerwaarde op een onroerend goed is

de opbrengst die een verkoper opstrijkt

tussen het moment dat hij een pand

koopt en weer doorverkoopt. Bij een pri-

vé-vastgoedtransactie moet in principe

geen belasting op de meerwaarde betaald

worden als er voldoende tijd is tussen

aankoop en verkoop. Je moet rekening

houden met een belasting op de meer-

waarde van 16,5% als je een woning bin-

nen 5 jaar opnieuw verkoopt of een grond

binnen 8 jaar. Wie een grond binnen 5 jaar

opnieuw verkoopt, moet 33 procent be-

lasting betalen op de meerwaarde.

onderhuur Meestal wordt in een huurovereenkomst

expliciet verboden dat een huurder een

deel van het gehuurde goed op zijn beurt

doorverhuurt. Sowieso is een expliciete

toestemming van de eigenaar nodig en

moet de huurder zijn hoofdverblijfplaats

houden in het pand. Met de opkomst van

websites als Airbnb, waarbij een huurder

zijn kamers tijdens een uithuizig weekend

doorverhuurt aan toeristen, komt de pro-

blematiek weer in alle heftigheid boven.

onroerende VoorheffingDat is een jaarlijkse belasting die moet

worden betaald op het bezit van vast-

goed. De basis waarop die heffing wordt

berekend, is het kadastraal inkomen. Die

onroerende voorheffing is een geweste-

lijke belasting (Vlaanderen, Wallonië of

Brussel bepaalt die).

patrimonium- VennootschapVastgoed kan je in persoonlijke naam ko-

pen of kan je onderbrengen in een ven-

nootschap. De waarde van het vastgoed

wordt dan vertaald in aandelen.

plaatsbeschrijVingOp het moment dat een huurder in de

woning trekt, is het voor de eigenaar be-

langrijk om te weten in welke staat die

woning zich bevindt. Vanaf dat moment

is alle bijkomende schade immers voor

rekening van de huurder. Om die nulme-

ting goed te kunnen documenteren, is

het belangrijk én verplicht om een goede

plaatsbeschrijving op te stellen. Die moet

vervolgens worden toegevoegd aan het

huurcontract op het moment dat het ge-

registreerd wordt.

registratie huurcontractZodra een huurcontract door beide par-

tijen is ondertekend, is de verhuurder

verplicht om die binnen twee maanden

te laten registreren. De gevolgen zijn niet

min: stel dat een verhuurder het contract

niet registreert, dan kan de huurder zijn

contract beëindigen zonder rekening te

moeten houden met de gangbare voorop-

zeg en schadevergoeding.

registratierechtenAls je een oudere woning koopt (of erft,

of geschonken krijgt), betaal je registra-

tierechten op die woning. Dat zijn de een-

malige kosten die gepaard gaan met het

‘registreren’ van de akte. De tarieven va-

riëren van gewest tot gewest én van type

transactie.

rentmeesterschapDe rentmeester een persoon die voor re-

kening van een eigenaar een eigendom

beheert. Zowel financieel (zoals innen van

huurgelden of opvolgen van de kosten),

maar ook vaak operationele opvolging.

Het is een langetermijnrelatie die meestal

vergoed wordt in een bepaald percentage

van de jaaropbrengst.

tweedeVerblijfs- belastingNagenoeg iedere gemeente heft belas-

tingen bij de eigenaars van vastgoed in

hun gemeente. Maar niet alle gemeen-

tes heffen een belasting voor wie er

een tweede woning bezit (die niet de

hoofdverblijfplaats is van de eigenaar).

Zo’n tweedeverblijfsbelasting is vaak

forfaitair en kan (bijvoorbeeld in de kust-

gemeentes) tot enkele honderden euro’s

per jaar oplopen.

wet-breyne De woningbouwwet van 1971 of in de

volksmond de wet-Breyne genaamd,

heeft er toe geleid dat Belgische ‘sleu-

tel-op-de-deurwoningen’ of ‘aankopen

op plan’ moeten worden afbetaald in

schijven.