telefoon

fax

email

internet

kvk Breda

Compositie 5 stedenbouw bv

Boschstraat 35 - 37

4811 GB Breda

076 – 5225262

076 – 5213812

info@c5s.nl

www.c5s.nl

20083802

Gemeente Loon op Zand

Bestemmingsplan

“Sweensstraat-West fase 1 en 2”

Projectnummer: 131895

Datum: 28 september 2015

Inhoud

1. Toelichting

2. Bestemmingsplanregels

3. Verbeelding

id.nr. : NL.IMRO.0809.BPSweensstraatWest-VG01

d.d. : 28-09-2015

Projectleider: Dhr. ing. T.A.B.M. de Kousemaeker

Collegiale toets: Dhr. drs. M.C.M. Reijnaars

Status: vastgesteld bestemmingsplan

Gemeente Loon op Zand

Bestemmingsplan

“Sweensstraat-West fase 1 en 2”

Toelichting

1

INHOUD

1 INLEIDING 3 1.1 Algemeen 3 1.2 Plangebied: ligging en omvang 3 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 4 1.4 Leeswijzer 4

2 BESCHRIJVING PLANGEBIED 5

2.1 Functioneel-ruimtelijke analyse 5 2.2 Stedenbouwkundig-ruimtelijke analyse 5

2.3 Waardering 7

3 BELEID 9

3.1 Bovengemeentelijk beleid 9 3.2 Gemeentelijk beleid 31

4 ONTWIKKELING 43 4.1 Planopzet 43

4.2 Fasering 43 4.3 Ruimtelijke kwaliteit van de hoofdstructuur 43

4.4 Impressie toekomstige woonwijk Sweensstraat-West 47 4.5 Ruimtelijke kwaliteit van de morfologische structuur 48

5 OMGEVINGSASPECTEN 49

5.1 Inleiding 49 5.2 Bodem 49

5.3 Geluid 51 5.4 Luchtkwaliteit 54

5.5 Milieuzonering 56 5.6 Externe veiligheid 59 5.7 Kabels en leidingen 61 5.8 Watertoets 62

5.9 Ecologie 73 5.10 Archeologie en cultuurhistorie 76 5.11 Duurzaam bouwen 78 5.12 Besluit milieueffectrapportage 79

6 JURIDISCHE BESCHRIJVING 81 6.1 Inleiding 81

6.2 Opbouw van de regels 81 6.3 Bestemmingsplanregels 83

7 UITVOERBAARHEID 87

7.1 Economische uitvoerbaarheid 87

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 87

2

Bijlagen

Bijlage 1 Masterplan Sweensstraat-West, september 2013

Bijlage 2 Rapportages verkennend en nader bodemonderzoek, februari 2010 en

februari 2011

Bijlage 3 Rapportage akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, november 2013

Bijlage 4 Rapportage akoestisch onderzoek industrielawaai Rechtvaart 3a, februari

2014

Bijlage 5 Rapportage waterhuishoudingsplan incl. aanvullende memo,

november 2014

Bijlage 6 Rapportages ecologie, februari 2010 en oktober 2013

Bijlage 7 Rapportage archeologisch onderzoek en selectiebesluit, juli 2010 en

december 2010

Bijlage 8 Rapportage aanvullend historisch bodemonderzoek achtertuinen

Erasstraat, januari 2015

Bijlage 9 Rapportage quickscan flora en fauna, februari 2015

Bijlage 10 Eindverslag inspraak

Bijlage 11 Eindverslag vooroverleg

Bijlage 12 Quickscan flora en fauna actualisatie oktober 2014

Bijlage 13 Nota van zienswijzen

Uitsnede topografische kaart met weergave plangebied (rode lijn). Het plangebied omvat het

nieuw te ontwikkelen woongebied Sweensstraat-West fase 1 en 2 met de bijbehorende

voorzieningen (weergegeven met een blauwe lijn) en twee separate bedrijfslocaties aan de

Erasstraat. De overige gronden worden conserverend bestemd. Bron: Atlas Noord-Brabant,

2005.

3

1 INLEIDING

1.1 Algemeen

Ten westen van de kern Kaatsheuvel ligt – omsloten door de bebouwingslinten

Rechtvaart, Sweensstraat en Erasstraat – een open, voornamelijk agrarisch gebied.

De gemeente Loon op Zand is voornemens om dit gebied met woningbouw te

ontwikkelen. Daartoe heeft de gemeenteraad op 5 februari 2004 in de Structuurvisie-

plus een ‘zoekgebied uitbreiding wonen’ opgenomen. Uit provinciale

woningbehoeftecijfers uit 2011 volgde dat een groter uitbreidingsgebied nodig is. Dit is

ook vastgelegd in de provinciale Verordening ruimte. Op 13 december 2012 is

vervolgens de Structuurvisie Sweensstraat-West vastgesteld door de gemeenteraad.

Vervolgens is op 19 september 2013 het Masterplan Sweensstraat-West vastgesteld.

In 2014 is besloten om de juridisch-planologische procedure op te starten ten behoeve

van de ontwikkeling van het nieuwe woongebied “Sweensstraat-West”; dit heeft medio

2014 geresulteerd in een voorontwerp bestemmingsplan. In dit voorontwerp

bestemmingsplan werd de gefaseerde ontwikkeling van het woongebied, bestaande

uit circa 450 overwegend grondgebonden woningen, mogelijk gemaakt (direct en met

gebruikmaking van flexibiliteitsinstrumenten). Eind 2014 zijn de nieuwe, meest

recente, provinciale woningbehoeftecijfers beschikbaar gekomen. Uit deze cijfers blijkt

dat de geprognosticeerde behoefte uit 2011 voor de gemeente Loon op Zand

neerwaarts dient te worden bijgesteld. Ten gevolge hiervan is ook het aantal

woningen in het onderhavige ontwerp bestemmingsplan Sweensstraat – West naar

beneden bijgesteld.

In plaats van 450 woningen (als opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan)

worden in het voorliggende plan nu 220 woningen rechtstreeks mogelijk gemaakt en

kunnen 50 woningen mogelijk worden gemaakt middels een wijzigingsbevoegdheid.

Dit betreft fase 1 en 2 van de totale woningbouwlocatie. De gronden die geen deel uit

maken van fase 1 en 2 (en bijbehorende voorzieningen) maar wel onderdeel uitmaken

van de totale woningbouwlocatie Sweensstraat – West (fase 3 en 4) worden

conserverend bestemd.

1.2 Plangebied: ligging en omvang

Het plangebied ligt aan de westzijde van de kern Kaatsheuvel, op een afstand van ca.

1,3 kilometer van het centrum. De gronden voor het te realiseren woongebied kennen

thans een agrarisch grondgebruik (grasland / weiland). Verder zijn de percelen in de

zuidwestelijke hoek van het plangebied in gebruik als paardenweide en is het

noordwestelijke perceel in gebruik als schapenweide. Langs en binnen het noordelijke

deel van het plangebied is een brede waterloop aanwezig en lopen er langs enkele

perceelgrenzen sloten en greppels. Het woongebied grenst aan de achterkanten van

bebouwing aan de Rechtvaart, Sweensstraat en Erasstraat. Naast het te realiseren

4

Satellietfoto met zicht op het plangebied ter

plaatse van de rode contour. Bron: Google Earth.

woongebied maken ook twee percelen die zijn gelegen in het bebouwingslint van de

Erasstraat deel uit van het plangebied. Het betreft een perceel aan de Erasstraat 71a

en gronden achter de locaties Erasstraat 30 en 32, deze percelen zijn abusievelijk niet

goed opgenomen in de vigerende verordening. Het plangebied is ca. 22 hectare groot.

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied vigeren zes verschillende bestemmingsplannen en één

beheersverordening. Dit zijn de bestemmingsplannen “Buitengebied Loon op Zand”,

“Kom Kaatsheuvel”, “Buitengebied 1997”, “Rechtvaart 2010”, “Buitengebied 2011” en

“Erasstraat”. Daarnaast geldt de beheersverordening “Woongebieden Kaatsheuvel”.

De beheersverordening is uitsluitend van toepassing voor de percelen gelegen aan de

noordzijde van de Erasstraat 7 t/m 23 en de Sweensstraat 49 en 51. Op de

voornoemde gronden aan de Erasstraat geldt het planologische regime ‘Agrarisch’ en

aan de Sweensstraat het regime ‘Wonen’. Binnen de bestemmingsplannen gelden de

volgende bestemmingen: ‘Agrarisch gebied’, ‘Agrarisch met reconstructiewetzone –

extensiveringsgebied’, ‘Agrarisch’ en ‘Agrarische doeleinden’. De gronden die grenzen

aan de Rechtvaart kennen eveneens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’.

Voor de twee separate percelen aan de Erasstraat geldt de bestemming ‘Bedrijf’, met

daarbij de aanduidingen dat bedrijven uit of ten hoogste uit milieucategorie 3.1 zich

mogen vestigen.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven

van de omgeving van het plangebied en het

plangebied zelf, in de vorm van een functioneel-

ruimtelijke en een stedenbouwkundig -

ruimtelijke analyse en waardering. Hoofdstuk 3

bevat een samenvatting van het relevante

beleid, onderverdeeld in bovengemeentelijk

beleid en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4

zijn de ontwikkelingen in het plangebied

beschreven. In hoofdstuk 5 komen de relevante

omgevingsaspecten aan bod. In hoofdstuk 6

wordt de juridische uitvoerbaarheid uiteengezet.

Hoofdstuk 7 bevat een toelichting op de

handhaafbaarheid. In hoofdstuk 8 worden de

maatschappelijke en economische

uitvoerbaarheid toegelicht.

5

2 BESCHRIJVING PLANGEBIED

2.1 Functioneel-ruimtelijke analyse

Het plangebied ligt op de overgang van de hoger gelegen zandgronden van Brabant

(zuidelijk deel) naar de lager gelegen klei- en veengronden langs de grote rivieren

(noordelijk deel). Deze historische basis is duidelijk terug te zien in de ruimtelijk-

functionele opbouw van de omgeving. Een aaneenschakeling van bebouwingslinten

aan de noordzijde van het plangebied, waarlangs onder andere Sprang-Capelle en

Kaatsheuvel zich hebben ontwikkeld, en een kleinschaliger en meer bosrijk gebied ten

zuiden van het plangebied. In het ten noorden van het plangebied gelegen

bebouwingslint, de Rechtvaart, hebben zich naast agrarische functies ook

ambachtelijke en industriële functies ontwikkeld. Hierdoor en door de ontwikkelingen

in de landbouw is de agrarische functie geleidelijk in betekenis afgenomen. Als gevolg

van deze ontwikkelingen heeft de Rechtvaart een eigen karakter gekregen met de

huidige diversiteit aan functies. Zo zijn er onder meer een

landbouwmechanisatiebedrijf, keukenshowroom, parkeerplaats, opslag, kantoren en

een kinderspeelparadijs gevestigd.

Tussen dit bebouwingslint, dat doorloopt in de bebouwde kom van Kaatsheuvel, en de

zuidelijker gelegen bebouwingslinten zijn rondom de oorspronkelijke kern van

Kaatsheuvel monofunctionele woongebieden ontstaan. Het plangebied grenst in het

oosten aan de meest westelijke uitbreiding van deze woongebieden. In het zuiden

grenst het plangebied aan de Erasstraat, een bebouwingslint dat op de zandgronden

is ontstaan en waar de woonfunctie overheerst. Ten westen van het plangebied zijn

gronden gelegen die een agrarisch grondgebruik kennen.

Het plangebied bestaat thans hoofdzakelijk uit agrarische percelen (grasland/weiland).

Daarnaast kennen de percelen rond Rechtvaart nr. 4 ook een agrarisch grondgebruik

en maken de woningen aan de Sweensstraat nrs. 49 en 51 ook deel uit van het

plangebied. Verder zijn de percelen in de zuidwestelijke hoek van het plangebied in

gebruik als paardenweide en is het noordwestelijke perceel in gebruik als

schapenweide. Langs en binnen het noordelijke deel van het plangebied is een brede

waterloop aanwezig en lopen er langs enkele perceelgrenzen sloten en greppels. Op

het perceel aan de Erasstraat 71a en gronden achter de locaties Erasstraat 30 en 32

zijn bedrijven gevestigd.

2.2 Stedenbouwkundig-ruimtelijke analyse

Ontstaansgeschiedenis landschap en stedenbouwkundig patroon

Het plangebied ligt, zoals voornoemd aangegeven, op de overgang van veen- en

kleigronden naar zandgronden. Beide landschapstypen hebben een andere

ontstaansgeschiedenis, waardoor de verschillende delen van het plangebied anders

stedenbouwkundig-ruimtelijk getypeerd kunnen worden. Om de volgende waardering

6

van de ruimtelijke structuur in de juiste context te plaatsen, wordt in deze paragraaf

eerst ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van het landschap.

Vanaf de 11de eeuw begon de mens met het ontginnen van de slecht bewoonbare

veengebieden ten behoeve van de gemengde agrarische bedrijfsvoering en vanaf de

13-14de eeuw ook ten behoeve van de turfindustrie. De ontginningsbasis hiervoor

vormde de oeverwal van het Oude Maasje, ten noorden van het plangebied. Door

middel van het graven van sloten werd het veen ontwaterd en geschikt gemaakt voor

landbouw. De ontwateringssloten lagen ongeveer haaks op de oeverwal van de Maas

en liepen van noord naar zuid ver het veen in. Op deze manier ontstonden lange,

smalle percelen. Deze werden begrensd door zij- en achterkaden ter bescherming

tegen het afstromingswater van het hoger gelegen, nog te ontginnen veen. De

achterkaden van naast elkaar gelegen ontginningsblokken vormden een min of meer

doorlopende lijn, die de afscheiding vormde met het onontgonnen land. Uiteindelijk

kon het veendek zelfs geheel verdwijnen. Door de daling van het maaiveld in relatief

korte tijd, vernatte het gebied gaandeweg. Hierdoor was men gedwongen verder

zuidwaarts het nog onontgonnen veen in te trekken. De voormalige achterkaden

fungeerden daarbij als nieuwe ontginningsbasis. De nieuwe zijkaden en kavelsloten

werden gegraven in het verlengde van de oude zijkaden en sloten. De boerderijen

volgden het akkerland en schoven met de ontginning in zuidwaartse richting op. Op

deze manier ontstond er een patroon van opschuivende nederzettingen, die min of

meer parallel lagen aan de oevers van de Maas. Kaatsheuvel (Ketshovel) is ontstaan

als veenontginningsdorp langs de jongste achterkade die dateert uit het begin van de

14e eeuw.

Uitsnede uit de historische kaart met daarop weergegeven met een blauwe contour het

plangebied.

7

De ontginning van het veengebied in de omgeving van het plangebied dateert dan ook

vanaf de 14e eeuw. Om de gewonnen turf te verkopen en te vervoeren vanuit de

Langstraat werd er aan het einde van de 14de eeuw een stelsel aan turfvaarten

aangelegd. Vanaf circa 1600 kwam door het uitbreken van de Tachtigjarige Oorlog en

het slinken van de turfvoorraden een einde aan de turfindustrie. De belangrijkste

turfvaart verzandde. Tegenwoordig ligt ter hoogte van deze turfvaart de weg

Rechtvaart. Vanaf 1800 is Kaatsheuvel onstuimig gegroeid, vanwege de ontwikkeling

van de schoen- en leerindustrie. Rondom de kern ontstonden later monofunctionele

woongebieden. Het plangebied is gelegen aan de laatste van deze westelijke

uitbreidingen.

Historische ontwikkeling plangebied

Het plangebied is van oudsher grotendeels onbebouwd en in gebruik als agrarisch

gebied, verdeeld in kleine percelen. De bebouwing bestaat uit enkele

huizen/boerderijen langs de Rechtvaart, de Sweensstraat (Berkdijk) en de Erasstraat

(Varkensstraat), gelegen net buiten het plangebied. Tot de jaren '30 van de 20e eeuw

blijft de situatie in het plangebied vrijwel ongewijzigd. Na 1935 is duidelijk dat de

percelen met heidegrond verdwijnen en meerdere percelen worden samengevoegd.

Hierbij zijn perceelscheidingen, zoals sloten, gedempt. Langs de Berkdijk (de huidige

Sweensstraat) ligt nu een rij huizen. Vanaf 1950 is de schaalvergroting in de landbouw

goed te zien: de kleine percelen worden nu vrijwel allemaal samengevoegd.

Tegelijkertijd breidt Kaatsheuvel zich sterk uit. Vanaf 1969 ligt het plangebied al aan

de westrand van de kern Kaatsheuvel. De situatie is dan al vrijwel gelijk aan de

huidige situatie. Na 1970 breidt de bebouwing zich uit langs de gehele Sweensstraat

en Erasstraat, en worden ook de percelen in het noordoosten en zuidoosten van het

plangebied samengevoegd. Het landgebruik sinds deze periode bestaat afwisselend

uit akkerbouw en grasland.

2.3 Waardering

De percelen binnen het plangebied kennen hoofdzakelijk een agrarisch grondgebruik

en zijn in gebruik als grasland of weiland. Op enkele percelen wordt op kleinschalig

niveau dieren gehouden. Aan de Sweensstraat is een blok twee-aaneengebouwde

woningen aanwezig, bestaande uit één bouwlaag met kap. Op een aantal plaatsen in

het plangebied zijn nog sloten aanwezig in noord-zuid richting. Gesteld kan worden

dat het plangebied geen bijzondere functionele waarden heeft, aangezien in de gehele

noordelijke, westelijke en zuidelijke omgeving nog veel gronden met eenzelfde gebruik

aanwezig zijn. Daarnaast is de oorspronkelijke landschappelijke structuur, waaruit het

historisch-landschappelijke patroon uit afgelezen zou kunnen worden, niet meer in het

plangebied aanwezig. Door ontwikkelingen in de moderne landbouw is de

morfologische structuur ingrijpend gewijzigd. Bovendien is ook de context van deze

structuur gewijzigd. Zo is de Rechtvaart, één van de ‘ontginningsassen’, zodanig van

functioneel karakter gewijzigd dat er geen sprake meer is van een functioneel-

ruimtelijk of stedenbouwkundig-ruimtelijk ensemble. Het ontwikkelen van het gebied

met woningbouw is dan ook aanvaardbaar in het licht van de karakteristiek van de

omgeving.

8

Aanzicht van de twee te amoveren woningen

aan de Sweensstraat.

Aanzicht van het toekomstige woongebied,

bezien vanaf het zuiden.

Aanzicht van het plangebied, bezien vanaf het

westen.

Waterloop door het noordelijk deel van het

plangebied.

9

3 BELEID

3.1 Bovengemeentelijk beleid

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), 2012

Toetsingskader

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht

geworden. Deze structuurvisie vormt de uitwerking van de ambities van het Rijk, op

basis van haar verantwoordelijkheden, in Rijksdoelen en daarmee samenhangende

nationale belangen op het gebied van een samenhangend ruimtelijk en

mobiliteitsbeleid. Het Rijk heeft tot doel Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar

en veilig te maken in een periode van economische conjunctuurschommelingen,

klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. Aanleiding voor het

vaststellen van de visie is de constatering dat het voorheen geldende ruimtelijke

Rijksbeleid onvoldoende bijdroeg aan het behalen van deze doelen, onder meer door

het veroorzaken van bestuurlijke drukte, ingewikkelde regelgeving en een te sectorale

blik op vraagstukken. Om dit te keren brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht

mogelijk bij diegene die het aangaat en laat het meer over aan gemeenten en

provincies.

Het Rijk onderscheidt thans nog dertien nationale belangen; uitsluitend op basis van

deze belangen intervenieert het Rijk in de ruimtelijke ordening. Een groot deel van

deze belangen leidt tot het reserveren van ruimte voor functies. Dit betreft dan

bijvoorbeeld het reserveren van ruimte voor waterberging, militaire activiteiten en de

uitbreiding van het hoofdwegennet. Deze belangen zijn vastgelegd in het Besluit

algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels

ruimtelijke ordening (Rarro). Eén van de belangen die niet leidt tot een

ruimtereservering is het belang van een ‘zorgvuldige afweging en transparante

besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten’. In het kader van dit

belang heeft het Rijk besloten om, ten behoeve van het verminderen van de

bestuurlijke drukte en het neerleggen van verantwoordelijkheden bij decentrale

overheden, de verstedelijkingsstrategie te wijzigen. Dit houdt in dat het

bundelingsbeleid, verdichtingsbeleid, locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen,

beleid voor basiskwaliteit, stedelijke netwerken, nationale landschappen en

rijksbufferzones is afgeschaft en dat daar slechts één beleidslijn voor terug komt: de

‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Deze ‘ladder’ heeft tot doel het principe van

vraaggericht programmeren en het principe van zorgvuldig ruimtegebruik bindend

voor te schrijven bij de afwegingen van gemeenten en provincies. Dit belang is als

procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Grondgedachte van de ‘ladder’ is dat een activiteit op meerdere locaties zou kunnen

plaatsvinden en dat vervolgens de planologisch meest juiste locatie gekozen moet

worden. Dat gaat uit van de activiteit. Hiermee wordt beoogd om de voorheen

bestaande praktijk, waarbij in veel gevallen een bestemming wordt gezocht voor een

10

bepaalde locatie (bv. herbestemmen van een voormalige vuilstortplaats), om te

vormen.

Beoordeling

Het voorliggende plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor van rijkswege

een ruimtereservering geldt (met uitzondering van de ligging in een

radarverstoringsgebied). Uitsluitend het nationale belang van een ‘zorgvuldige

afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele

besluiten’, als vervat in de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’, is van toepassing op

het onderhavige bestemmingsplan. Aan dit belang wordt navolgend getoetst.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het onderhavige plangebied niet gelegen is in een

gebied waarvoor van Rijkswege een ruimtereservering geldt (met uitzondering van de

ligging in een obstakelbeheersgebied). Aan de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’

wordt navolgend getoetst.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), 2012

Toetsingskader

Het Rijk heeft in de hiervoor genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal

onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden

ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd

dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke

besluitvormingsmogelijkheden op provinciaal en gemeentelijk niveau. Ten aanzien

daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke

ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies

en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de

ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden

geacht direct of indirect door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming,

zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die

kaderstellende uitspraken. Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden met

daarin een regeling voor een beperkt aantal onderwerpen. Op 1 oktober 2012 is het

besluit aangevuld met regels voor de andere beleidskaders uit de SVIR en tevens uit

het Nationaal Waterplan en het Derde Structuurschema Elektriciteitsvoorziening. Door

de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro

bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en

vermindering van de bestuurlijke drukte. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij

het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Beoordeling

Onderhavig plangebied is niet gelegen in een gebied waarvoor op basis van de

normstelling uit het Barro en Rarro een ruimtereservering geldt, uitgezonderd de

ligging in het radarverstoringsgebied van de Vliegbasis Woensdrecht. Ten gevolge

van dit radarverstoringsgebied geldt een maximale bouwhoogte van 113 meter voor

het oprichten van windturbines. Zowel deze bouwhoogte als het oprichten van

windturbines wordt in het onderhavige plan niet mogelijk gemaakt.

11

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het Barro en Rarro geen invloed hebben op de

realisatie van de woningbouwlocatie.

Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro), 2012

Toetsingskader

Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van art. 3.1.6 lid 2 van het Besluit

ruimtelijke ordening (Bro) – de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ – geldt voor alle

juridisch verbindende ruimtelijke plannen van decentrale overheden die (planologisch)

nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken een bijzonder procesvereiste. Dit

procesvereiste is gebaseerd op één van de nationale belangen als opgenomen in de

SVIR, opgesteld door het Rijk. Dit nationale belang houdt in dat, ten behoeve van een

goed systeem van ruimtelijke ordening, een zorgvuldige afweging en transparante

besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige

afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig

ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare

leegstand te voorkomen. Het Rijk heeft er voor gekozen om, gedeeltelijk gebaseerd

op de al langer geldende SER-ladder uit 1999, het procesvereiste vorm te geven als

een determinerend-cumulatief werkende motivatieverplichting. De

motivatieverplichting voor ruimtelijke besluiten, welke geldt voor de maximale

planologische mogelijkheden inclusief flexibiliteitsinstrumenten (waarbij planologische

saldering niet per definitie is toegestaan), bestaat uit drie eisen (treden):

a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een

actuele regionale behoefte;

b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een

actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen

het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door

benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of

anderszins, en;

Uitsnede Bijlage 8.4 bij de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening.

Bron: Staatscourant 2012, nr. 18324, 7 september 2012.

12

c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke

ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio

kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op

locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend

ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Beoordeling

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

In de definitiebepaling voor ‘stedelijke ontwikkeling’, als opgenomen in art. 1.1.1,

eerste lid, aanhef en onder i Bro, luidende een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een

bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel,

woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’ is geen ondergrens

opgenomen. Hieruit volgt dat elke stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, is

onderworpen aan de toepassing van de ladder. De ABRvS heeft daarentegen ten

aanzien van een aantal typen (kleinschalige) ontwikkelingen een ondergrens

aangenomen. De ondergrens hangt daarbij af van de omstandigheden van het geval.

Gelet op de jurisprudentie, waarbij een ruimtelijke ontwikkeling met 14 woningen als

‘woningbouwlocatie’ werd aangemerkt, kan worden gesteld dat het voorliggende plan

eveneens als een ‘woningbouwlocatie’ is aan te merken.

Trede 1

Bij de toetsing aan de eerste trede dient te worden beschreven dat de stedelijke

ontwikkeling voorziet in een regionale behoefte. Ten aanzien van de regio dient in de

onderhavige situatie de woningmarktregio te worden bepaald. Ten behoeve van het

voorliggende plan is, op basis van functionele relaties, in een regionaal

woningbehoefteonderzoek de woningmarktregio vastgesteld. De woningmarktregio

komt overeen met de grenzen van de regio ‘Hart van Brabant’, waarbij Loon op Zand

een duidelijke functionele relatie heeft met zowel Tilburg als Waalwijk. Naast de regio

‘Hart van Brabant’ is ook rekening gehouden met de subregio Langstraat, met name

ten aanzien van de afstemming van de kwaliteit van het woongebied.

Ten aanzien van de behoefte geldt dat de behoefte zowel kwantitatief als kwalitatief

van aard kan zijn. Uit jurisprudentie blijkt dat in de beschrijving ter onderbouwing van

deze behoefte (bij woningbouwlocaties) mag worden verwezen naar gemeentelijke en

provinciale beleidsstukken, mits inzichtelijk wordt gemaakt hoe het voorliggende plan

zich verhoudt tot deze beleidsstukken. In het onderstaande worden de voor het

onderhavige plan relevante actuele beleidsstukken beschreven en wordt gemotiveerd

hoe de woningbouwlocatie passend is binnen dit vastgestelde beleid.

Provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose, actualisering 2014 en

afgeleide regionale woningbouwafspraken

In de provinciale ‘Bevolkings- en woningbehoefteprognose, actualisering 2014’ is

aangegeven wat de omvang van de woningbehoefte is onder andere voor de

regio Hart van Brabant (HvB) en ook specifiek voor de gemeente Loon op Zand.

Voor het maken van regionale woningbouwafspraken is deze behoefte door de

provincie doorgerekend naar de periode 2014 tot en met 2023. De benodigde

woningtoevoeging uit de geactualiseerde prognoses voor de Regio Hart van

13

Brabant en de gemeente Loon op Zand is weergegeven in de Regionale Agenda

Wonen (RAW) 2015. Voor deze periode is voor de regio de behoefte bepaald op:

- bandbreedte laag Regio HvB: 14.760 woningen;

- bandbreedte hoog Regio HvB: 16.735 woningen.

Ten aanzien van de gemeente Loon op Zand komt de provincie uit op een

benodigde toevoeging van:

- bandbreedte laag gemeente Loon op Zand: 605 woningen;

- bandbreedte hoog gemeente Loon op Zand: 745 woningen

Ten aanzien van bovenstaande bandbreedten schrijft de provincie in haar

Regionale Agenda Wonen 2015: ‘gemeenten streven naar flexibiliteit binnen hun

woningbouwprogramma en -planning door met hun totale harde

bestemmingsplancapaciteit onder de effectieve vraag naar woningen

(bandbreedte laag) voor de komende 10-jaarsperiode (van 1 januari 2014 tot en

met 31 december 2023) te blijven’. In het portefeuillehoudersoverleg ROV

Midden-Brabant van 11 december 2014 is hier aan toegevoegd: ‘maar

gemeenten mogen de ruimte in de bestemmingsplancapaciteit benutten tot de

maximale woningbouwopgave’. De woningbouwlocatie Sweensstraat–West (fase

1 en 2) wordt gerealiseerd binnen deze bandbreedtes. Navolgend wordt dit

inzichtelijk gemaakt.

De gewijzigde provinciale bevolkings- en woningbehoefteafspraken zijn de

aanleiding geweest om ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan. welk

plan de grondslag bood voor alle vier de planfases, de woningbouwopgave

(voorlopig) te beperken tot de eerste en tweede fase. Wanneer blijkt dat er

voldoende behoefte is aan woningen, worden in een separaat bestemmingsplan

de derde en vierde fase van de totale woningbouwlocatie Sweensstraat-West

mogelijk gemaakt.

Regionaal woningbehoefteonderzoek ‘Hart van Brabant’, 2014

In 2014 is het Regionaal woningbehoefteonderzoek ‘Hart van Brabant’

uitgevoerd. Uit dit onderzoek, waarbij de woonmilieubenadering centraal heeft

gestaan, komt naar voren dat er binnen de gemeente de wens bestaat om in een

landelijk én tevens betaalbaar woonmilieu te wonen. Een woonmilieu dat in de

kern Kaatsheuvel zeer beperkt voorhanden is. Wanneer door de oogharen heen

gekeken wordt valt uit het onderzoek eigenlijk een ‘aanklacht’ tegen de

eenvormigheid af te leiden. Als contramal wordt de behoefte aan meer variatie in

wonen aangegeven. Dit is een herkenbaar beeld als het gaat om versterking van

woonmilieus. Verder wordt het steeds belangrijker om de consument zelf in te

laten vullen wat hij of zij wil en de woning aan te laten sluiten bij de eigen

specifieke situatie. Geen eenvormigheid meer.

Daarnaast is duidelijk dat er bij senioren vraag is naar gelijkvloers wonen met een

redelijk lage huur of niet te dure koop. Dit kan vormgegeven worden in de

appartementensfeer, maar dit hoeft niet per sé. Ook aanpassingen, wanneer aan

de orde, aan de bestaande voorraad (bijvoorbeeld toevoeging van zorgunit)

voldoen uitstekend. De verhuisgeneigdheid van senioren dient te worden

14

genuanceerd; als de gewenste woning beschikbaar komt, wordt er vaak toch

maar niet verhuisd. Het is al met al belangrijk dat een woning mee kan groeien

met een huishouden, mocht daar aanleiding toe zijn.

In het plan Sweensstraat – West wordt beoogd voor de kern Kaatsheuvel

woningdifferentiatie te bereiken. Het is niet de bedoeling om in het woongebied

‘meer van hetzelfde’, bijvoorbeeld in de vorm van alleen rijtjeswoningen, te

realiseren. Gelet op de uitkomst van het onderzoek, waaruit blijkt dat in

Kaatsheuvel een tekort bestaat aan landelijke woonmilieus, wordt in het

stedenbouwkundig plan voor Sweensstraat-West rekening gehouden met het

realiseren van dit woonmilieu. Door middel van het opgestelde masterplan, welk

plan is gekoppeld aan de bestemmingsplanregels, wordt gestuurd op het

realiseren van een woonmilieu dat afwijkt van datgene dat reeds aanwezig is in

Kaatsheuvel.

Ten aanzien van het beschouwen van het bestaande aanbod aan woningen is

uitsluitend het regionale aanbod beschouwd dat diezelfde kwalitatieve kenmerken

bezit als de kwalitatieve vraag (leegstaande verstedelijksruimte wordt immers

In het regionaal

woningbehoefteonderzoek is

een woonmilieubenadering

gehanteerd. Uit het onderzoek

blijkt dat er in Kaatsheuvel een

groot tekort is aan een landelijk

woonmilieu. Om dit tekort op te

lossen wordt de woningbouw-

locatie “Sweensstraat-West”

vormgegeven als een landelijk

woonmilieu.

In het regionaal

woningbehoefteonderzoek is

een woonmilieubenadering

gehanteerd. Uit het onderzoek

blijkt dat er in de gehele regio

Midden-Brabant een groot

tekort is (8%) aan een landelijk

woonmilieu.

15

getoetst bij de tweede trede). Op basis van het woonbehoefteonderzoek kan

worden geconcludeerd dat, gelet op het geconstateerde tekort, er weinig

leegstand bestaat in bestaande wijken in de regio die voldoen aan deze

kenmerken.

Woonvisie-plus 2009 met actualiserende quickscan 2015 (op basis van

voornoemde rapportages en de Eindrapportage Marktconsultatie Sweensstraat-

West

De woonvisie van de gemeente Loon op Zand is op 29 mei 2009 vastgesteld en

heeft als titel ‘Een woongemeente met uitstraling – Woonvisie-plus’. Deze

woonvisie geeft een doorkijk naar de ontwikkelingen en de visie daarop tot 2015.

Er wordt ook een doorkijk gegeven naar 2020. De gemeente Loon op Zand zet in

op versterking van het woon- en leefklimaat in de dorpskernen. De drie centrale

doelstellingen van de woonvisie zijn: complete en robuuste kernen en wijken,

Loon op Zand profileren als recreatiegemeente en keuzemogelijkheden voor alle

bevolkingsgroepen.

De Woonvisie–plus is vastgesteld in een periode waarin de woningmarkt sterk

veranderend van karakter was. Al met al heeft dit geleid tot een woningmarkt die

in de huidige situatie is ‘omgeturnd’ van een aanbodmarkt naar een

vragersmarkt. De woonconsument stelt zich daarin kritisch op en is niet meer te

verleiden met standaardoplossingen. Men zoekt naar antwoorden op maat,

passend bij de eigen situatie. Bovendien zijn ‘moet’-verhuizingen steeds

belangrijker geworden en ‘wens’-verhuizingen steeds minder belangrijk. Al met al

is de woningmarkt daarmee i.p.v. tweedimensionaal drie- of vierdimensionaal

geworden. Standaardoplossingen voldoen niet meer. Om die reden heeft de

gemeente Loon op Zand besloten om vanaf 2012 voor ieder jaar een

zogenoemde quickscan uit te voeren naar alle woningbouwinitiatieven in de

gemeente en daarin een prioritering van de woningbouwinitiatieven aan te

brengen.

In de meest actuele quickscan, de quickscan 2015, is rekening gehouden met de

voornoemde beleidsstukken en bijbehorende onderzoeken. De quickscan heeft

als doel te bevorderen dat het te realiseren bouwprogramma zo goed mogelijk

inspeelt op de woningbehoefte. De quickscan hanteert daarbij de criteria

‘hardheid’, ‘markt’, ‘urgentie’ en ‘uitvoerbaarheid’.

‘Hardheid’ heeft betrekking op de planologische status of dat er een

overeenkomst met de gemeente is gesloten. Indien door de gemeente een

overeenkomst is gesloten of anderszins verwachtingen zijn gewekt, dan ligt het

voor de hand om prioriteit toe te kennen aan het bouwinitiatief (hard = 1, zacht =

3). Bij ‘markt’ wordt bezien of de woningtypen/prijzen aansluiten bij de huidige

vraag van de woonconsument. Hoe beter wordt aangesloten bij de vraag van de

consument, des te groter is de kans dat het project wordt afgezet en wordt

gerealiseerd. Voor de bepaling van de realiseringskansen wordt in belangrijke

mate uitgegaan van de woningbouwtypen, van de prijsklassen en of het huur of

koop is. Hoe groter de kans van realiseren, hoe hoger de score.

16

Bij ‘urgentie’ wordt bezien of er maatschappelijke [en/of beleidsmatige],

stedenbouwkundige (ruimtelijke kwaliteit), volkshuisvestelijke (woningbehoefte)

en financiële noodzaak is om het project te realiseren. Ieder initiatief wordt in dit

verband op zijn merites beoordeeld. Hierbij wordt ook zo veel mogelijk gekeken

naar wat in de lokale context van belang is of aanvulling behoeft. Op basis van de

score op alle opgenomen criteria wordt ieder bouwplan binnen de gemeente

ingedeeld in een bepaalde ‘klasse’:

Classificatie 1: Kansrijke plannen. Score op alle criteria maximaal.

Classificatie 2a: Onzekere plannen. Echter wel plannen met (nagenoeg)

uitsluitend woningen die goed aansluiten op de huidige woningmarkt.

Classificatie 2b: Onzekere plannen. Nadere toets op ‘markt’. Plannen

waarvoor de aansluiting op de markt (nog) niet zeker is en om uitwerking

vraagt.

Classificatie 3: Risicovolle plannen/rode lijst. Initiatieven waarvoor geldt:

Gebrek aan urgentie, ontbreken concrete initiatieven, ongeschikt qua

programma, geen bijdrage aan evenwichtige spreiding over de kernen of

bijvoorbeeld vanwege slechte bereikbaarheid of ontsluiting.

Omdat het aantal bouwinitiatieven met de classificatie 2 vrij groot is, is met ingang van

de quickscan 2013 een nadere rangorde aangebracht in deze bouwinitiatieven op

basis van een verdieping van de toetsing op ‘markt’. Juist de toetsing op ‘markt’ wordt

van belang geacht omdat wanneer een bouwinitiatief optimaal aansluit bij wat de

woonconsument in de huidige woningmarktcrisis nog vraagt, de kans groot is dat het

project op korte termijn daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Uit de quickscan 2015 kan worden afgeleid dat tot en met 2023 in de nu bekende

plannen met classificatie 1 of 2a (dit zijn de plannen die prioriteit gegeven dienen te

worden) in totaal 479 (299 + 180 = 479) woningen staan opgenomen (waaronder

Sweensstraat-West fase 1 met 220 woningen). De optelling van de initiatieven met

classificatie 1 en 2a blijft hiermee dus onder de ‘bandbreedte laag’ van de provincie

Noord-Brabant. Daarnaast geldt bovendien nog dat de plannen Hoofdstraat 103,

Kloosterstraat 24 en De Els fase 2 een score voor planologische hardheid kennen van

1. Dit betekent dat deze locaties in potentie snel in ontwikkeling genomen kunnen

worden (mits passend binnen het bestemmingsplan). Dit betreft 117 woningen. Indien

de woningen als genoemd in classificatie fase 1 en 2 en de overige harde

plancapaciteit bij elkaar worden opgeteld komt dit neer op een toevoeging van 595

woningen. Dit aantal blijft tevens onder de ‘bandbreedte laag’. Dit biedt voor de

gemeente Loon op Zand de mogelijkheid om nog enkele plannen uit de classificatie

2b te ‘promoveren’ (waaronder Sweensstraat-West fase 2 met 50 woningen), zonder

dat de maximale bandbreedte wordt overschreden.

Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte heeft voor het plan Sweensstraat-West op

13 oktober 2014 een marktconsultatie plaatsgevonden. Uit deze consultatie komt het

belang van faseerbaarheid, flexibiliteit en diversiteit naar voren. Daarnaast wordt het

belang van een landelijk woonmilieu onderstreept. In de marktconsultatie geven

marktpartijen aan dat in hun ogen de markt bepalend is voor de behoefte en de

opnamecapaciteit en niet het beleid van de gemeente. Bovendien wordt aangegeven

17

dat corporaties zich in de huidige situatie en marktomstandigheden vooral moeten

concentreren op de bestaande voorraad en minder op nieuwbouw dan in het verleden

het geval was. Door partijen wordt aangegeven dat er nog wel ruimte lijkt te bestaan

voor het ‘middensegment’ tussen sociale koop en de traditionele twee onder een kap

woningen. De keuze voor landelijk wonen in het plan Sweensstraat-West wordt in de

consultatie breed onderschreven. Hiermee is dit plan onderscheidend ten opzichte

van andere plannen en kunnen de specifieke kwaliteiten van de locatie tot hun recht

komen.

Geconcludeerd kan worden dat naar het plan Sweensstraat-West zowel een

kwantitatieve als kwalitatieve vraag bestaat en dat ten aanzien van het kwalitatieve

aspect kan worden gesteld in Kaatsheuvel het beoogd te realiseren landelijke

woonmilieu (aanbod) nog niet aanwezig is.

Trede 2

Ten aanzien van de tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking zijn er,

indien het een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied betreft, twee

verschillende methodes om aan de opgenomen motivatieverplichting te voldoen:

- ten eerste kan er voor worden gekozen om uitbreiding mogelijk te maken voordat

alle inbreidingslocaties zijn benut, indien de actuele regionale behoefte

(kwantitatief) groter is dan waaraan kan worden voldaan binnen het bestaand

stedelijk gebied;

- ten tweede kan er voor worden gekozen om uitbreiding mogelijk te maken indien

de ‘transformatieratio’ (verschil tussen ‘beschikbaarheid’ en ‘geschiktheid’) van

gronden en bouwwerken binnen het bestaand stedelijk gebied laag is. De

transformatieratio staat voor het verschil in schaal, bereikbaarheid, functionaliteit

en ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe stedelijke ontwikkeling enerzijds en de

kwaliteiten van de leegstaande verstedelijkingsruimte anderzijds.

De gemeente Loon op Zand hanteert tevens het uitgangspunt dat gronden of

gebouwen met een aanvaardbare transformatieratio niet alleen in bestuursrechtelijke

zin beschikbaar zijn voor transformatie, herstructurering of hergebruik (het beoogde

gebruik en de beoogde bebouwing zijn krachtens het bestemmingsplan toegelaten of

het bevoegd gezag is bereid en in staat de daartoe benodigde besluitvorming binnen

een redelijke termijn af te ronden), maar ook in economische zin: de te hergebruiken

gronden of gebouwen zijn verworven of kunnen tegen marktconforme voorwaarden

worden verworven door de initiatiefnemer of aanvrager, op die gronden of gebouwen

kan de nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen een redelijk tijdsbestek en tegen

redelijke kosten worden gerealiseerd. De gronden met een aanvaardbare

transformatieratio in bestuurlijke én economische zin zijn door de gemeente Loon op

Zand opgenomen in de voornoemde quickscan 2015.

Ten aanzien van de eerstgenoemde methode kan worden gesteld dat de totale

woningbehoefte (745 woningen) het aantal potentiële inbreidingslocaties (588

woningen) overstijgt. In die zin kan het principe van uitbreiding worden

gerechtvaardigd. Het aantal toe te voegen woningen (270 woningen in Sweensstraat

fase 1 en 2) overstijgt echter het verschil tussen de behoefte en het aantal aanwezige

inbreidingslocaties (157 woningen). In dat licht verdient de tweede methode aandacht,

18

namelijk niet alle inbreidingslocaties zijn geschikt om het woonprogramma waar een

kwalitatieve behoefte aan bestaat te realiseren. Voor het bepalen of

inbreidingslocaties voldoende ‘geschikt’ zijn, zijn de onderstaande criteria gehanteerd:

de locatie heeft voldoende oppervlak voor de realisatie van het beoogde

woningaantal in dichtheden die passen bij een landelijk woonmilieu;

de locatie heeft een geschikte afmeting voor de realisatie van een landelijk

woonmilieu. Immers een ‘milieu’ dient een minimale omvang te hebben om de

kwaliteiten van het milieu als bewoner te kunnen ervaren;

de locatie is gelegen in een landelijke omgeving. Dit houdt in dat het te realiseren

woongebied op korte afstand gelegen is van gronden met een hoofdzakelijk

agrarische functie en hier een verbinding mee legt;

de locatie is planologisch beschikbaar voor de realisatie van woningen of komt dat

naar redelijke verwachting op de korte termijn en is financieel haalbaar.

Op basis van de voornoemde criteria en de regionaal afgestemde behoefte is het

bestaand stedelijk gebied beschouwd van de regio Hart van Brabant in het algemeen

en de gemeente Loon op Zand in het bijzonder. Vervolgens heeft voor Loon op Zand

een lokale afweging plaatsgevonden. Daaruit is gebleken dat realisatie van het

woongebied ter plaatse van Sweensstraat-West het meest logisch is. Zo betreffen

bijvoorbeeld de locatie in het Dorpshart van Kaatsheuvel (103 woningen) en enkele

andere Centrum-Dorpse locaties de ontwikkeling van gestapelde wooneenheden. Dit

is het type woningen waar maar een beperkte behoefte aan is en wat derhalve niet

mogelijk wordt gemaakt in Sweensstraat – West fase 1 en 2. Gelet op het verschil

tussen de woningbehoefte en het aantal aanwezige inbreidingslocaties én daarnaast

het aantal plannen dat een geheel ander type woningen mogelijk maakt dan de

woningen die in het onderhavige plan mogelijk worden gemaakt, kan worden gesteld

dat de transformatieratio van de inbreidingslocaties laag is ten opzichte van het plan

Sweensstraat-West.

Geconcludeerd kan worden dat, gelet op de lage transformatieratio’, het niet mogelijk

is om in de geconstateerde behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied te voorzien

door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of

anderszins. Bij de toetsing aan het provinciale beleid inzake zorgvuldig ruimtegebruik

is een aanvullende onderbouwing opgenomen.

Trede 3

Het plangebied is reeds passend ontsloten voor automobilisten, fietsers en

voetgangers, doordat het plangebied grenst aan het bestaand stedelijk gebied van

Kaatsheuvel en daarnaast de wegen Erasstraat en de Rechtvaart. De Sweensstraat,

gelegen aan de oostzijde van het plangebied, maakt deel uit van de ‘randweg’ van

Kaatsheuvel. Het woongebied is daarnaast op relatief korte afstand gelegen van de

auto(snel)wegen N261 en de A59. De N261 wordt op dit moment aangepast door

middel van de aanleg van ongelijkvloerse kruisingen. Hierdoor zal de doorstroming op

deze weg verbeteren en daarmee ook de ontsluiting van het plangebied. Daarnaast is

het plangebied op circa 2 kilometer afstand (hemelsbreed) gelegen van het busstation

van de Efteling, alwaar hoogfrequent openbaar vervoer plaatsheeft. Een afstand van 2

kilometer tot dit grote busstation (ca. half uur lopen, ca. 10 minuten fietsen) wordt,

gelet op het te realiseren landelijke woonmilieu, aanvaardbaar geacht.

19

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat wordt voldaan aan de ‘ladder voor duurzame

verstedelijking’.

Provinciaal beleid

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) – partiële herziening 2014, 2014

Toetsingskader

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) is vastgesteld door Provinciale Staten

op 1 oktober 2010 en geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025

(met een doorkijk naar 2040). Belangrijke beleidslijnen in de SVRO zijn het principe

van concentratie van verstedelijking, zorgvuldig ruimtegebruik, verantwoord omgaan

met de natuurlijke basis, het streven naar robuuste en aaneengeschakelde

natuurgebieden. Sinds de vaststelling in 2010 hebben Provinciale Staten diverse

besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of

van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn vertaald in de partiële herziening van de

structuurvisie in 2014, vastgesteld op 7 februari 2014 en in werking op 19 maart 2014.

Op onder andere de volgende onderdelen vindt bijsturing van het beleid plaats:

transitie van stad en platteland, intrekken reconstructie- en gebiedsplannen,

groenbeleid, samenhangend beleid voor de ondergrond en de transitie naar een

zorgvuldige veehouderij. De, ongewijzigde, provinciale sturingsfilosofie is gebaseerd

op vijf rollen: ontwikkelen, ordenen, beschermen, regionaal samenwerken en

stimuleren. Twee rollen zijn met name van belang voor onderhavig plan: de

ordenende en de beschermende rol.

De ordenende rol gaat uit van het behartigen van ruimtelijke belangen en keuzes.

Deze zijn geordend in vier ruimtelijke structuren. De structuren geven een hoofdkoers

aan: een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief voor een combinatie van functies. Maar

ook waar functies worden uitgesloten of welke randvoorwaarden de provincie aan

functies stelt. Binnen de structuren is ruimte voor regionaal maatwerk. De vier

onderscheidende structuren zijn: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de

stedelijke structuur en de infrastructuur.

Het uitgangspunt van de beschermende rol is zorgvuldig ruimtegebruik. Bij ruimtelijke

afwegingen betekent dat eerst gekeken wordt naar mogelijkheden voor intensivering

of hergebruik op of binnen bestaand bebouwd gebied. De provincie wil nieuw

ruimtebeslag zoveel mogelijk voorkomen. Bij ontwikkelingen buiten bestaand

bebouwd gebied wil de provincie dat de initiatiefnemer zorgt voor een investering in

het landschap om daarmee het verlies aan omgevingskwaliteit te beperken.

Het plangebied is gelegen in het gemengd landelijk gebied. Binnen het gemengd

landelijk gebied is multifunctioneel gebruik uitgangspunt. Ontwikkelingen zoals wonen,

werken, (historische) landgoederen, recreatie en toerisme, passen qua aard, schaal

en functie bij de omgeving en houden rekening met de omgevingskwaliteiten.

20

Uitsnede uit de Structurenkaart van de SVRO, partiële herziening 2014.

Het plangebied is weergegeven met het blauwe kader. Bron: provincie Noord-Brabant, 2014.

Noord-Brabant bestaat uit verschillend fysisch-geografische zones. Het beleid van de

provincie is er op gericht om de verstedelijking grotendeels te concentreren in plaatsen die

zijn gelegen op de overgang tussen de ‘zand-zone’ en de ‘klei- en veen-zone’ (Naad van

Brabant). Kaatsheuvel, aangeduid met een ster, is op een dergelijke overgang gelegen.

Hierdoor kan bij Kaatsheuvel meer grootschalige verstedelijking plaatsvinden.

21

Beoordeling

Kaatsheuvel is gesitueerd op de zogenoemde ‘Naad van Brabant’, welke de grens

vormt tussen het zandlandschap in het zuiden van de provincie en een klei- en

veenlandschap in het noorden van de provincie. Veel nederzettingen in Brabant zijn,

vanwege de (combinatie van) economische mogelijkheden die beide landschappen

boden, op deze overgang ontstaan. Door de langgerektheid van deze ‘Naad’ heeft de

verstedelijking van Noord-Brabant verspreid over de provincie plaatsgevonden.

Vervolgens heeft in het ruimtelijk beleid suburbane verstedelijking voor de opvang van

migratie centraal gestaan, met ruimte daarbuiten voor de opvang van de eigen

behoefte in de kernen. Het stedelijk patroon bestaat hierdoor uit een ‘kralensnoer van

steden’ op de overgang van zand naar klei en enkele overige stedelijke concentraties

op het zand (Eindhoven – Helmond, Tilburg en Uden – Veghel). De Provincie wil deze

ontstaansgeschiedenis van het Brabantse nederzettingenpatroon herkenbaar laten

blijven: stad en land zijn in Noord-Brabant dan altijd onder handbereik. In het

‘kralensnoer van steden’ wordt daarom de bovenlokale groei van de verstedelijking

opgevangen. Deze verstedelijkingsstrategie heeft als voordeel dat in deze gebieden

eveneens een hoog voorzieningenniveau in stand kan worden gehouden. De kernen

die zijn aangewezen voor bovenlokale stedelijke groei worden geduid als ‘stedelijke

concentratiegebieden’.

Kaatsheuvel maakt onderdeel uit van het stedelijk concentratiegebied, hier kan de

bovenlokale groei van verstedelijking worden opgevangen. In het onderhavige plan

wordt voorzien in een uitbreiding van het stedelijke gebied van Kaatsheuvel ten

behoeve van de realisatie van maximaal 270 woningen op de locatie Sweensstraat-

West fase 1 en 2, welke in een aanzienlijk deel van de opgave tot de opvang van

verstedelijking voorziet. Het plangebied is volgens de Structurenkaart gelegen in het

gemengd landelijke gebied. De provincie Noord-Brabant beschouwt het hele

gemengde landelijke gebied als een gebied waarbinnen een menging van functies

aanwezig is. De mate van menging varieert daarbij van de gebieden waarbinnen

meerdere functies in evenwicht naast elkaar bestaan tot gebieden waar de land- en

tuinbouw de dominante functie is. Centraal in de SVRO staat het realiseren van een

gemengde plattelandseconomie. Rondom steden, dorpen en natuur is er in de meeste

gevallen sprake van een gemengde plattelandseconomie. In de gebieden rondom

steden en dorpen is daarbij meer ruimte voor de ontwikkeling van functies die richten

op de inwoners van die kernen. Het plangebied is daarnaast grotendeels gelegen in

het zoekgebied verstedelijking. Ter plaatse van het zoekgebied verstedelijking is het

gewenst om woningbouw te ontwikkelen, wanneer blijkt dat hieraan behoefte is. De

beoogde realisatie van de woningbouwlocatie is passend binnen het beleid uit de

structuurvisie. Het westelijk deel van het plangebied is niet geduid als zoekgebied

verstedelijking. In het onderhavige plan wordt hier dan ook niet voorzien in

woningbouw, maar in de ontwikkeling van groen en natuur in combinatie met

voorzieningen ten behoeve van bijvoorbeeld extensieve recreatie.

Conclusie

De gewenste ontwikkeling is passend binnen de provinciale structuurvisie en draagt

bij aan het doel om verstedelijking zoveel mogelijk te concentreren op de Naad van

Brabant en enkele daarbuiten gelegen overige bestaande stedelijke concentraties.

22

Verordening ruimte 2014, 2014

Inleiding

In de SVRO zijn de hoofdlijnen van het provinciale beleid voor de komende periode

aangegeven. Daarin is voor de doelen en ambities die bereikt moeten worden per

onderwerp aangegeven welke instrumenten de provincie wil inzetten. In een aantal

gevallen is gekozen voor het instrument 'planologische verordening', bekend als

Verordening ruimte. Op 7 februari 2014 is de Verordening ruimte 2014 vastgesteld

door Provinciale Staten. Deze stelt regels aan onder meer de bundeling van stedelijke

ontwikkeling, natuurontwikkeling, de ontwikkeling van intensieve veehouderijen,

waterberging, cultuurhistorie en het agrarisch gebied. De Verordening ruimte 2014 is

in werking getreden op 19 maart 2014.

De Verordening ruimte 2014 is opgebouwd volgens het principe van een

bestemmingsplan. Dit houdt in dat er zowel 'gebiedsgerichte regels' zijn gesteld als

'algemene regels'. Bij de gebiedsgerichte regels is vervolgens een onderscheid

Uitsnede uit de themakaart Stedelijke ontwikkeling van de Verordening ruimte 2014. Het

plangebied is weergegeven met het rode kader. Uitsluitend op de gronden aan de oostzijde

van het ‘zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling’ (en het aansluitende bestaande stedelijke

gebied) wordt voorgenomen een woningbouwlocatie te ontwikkelen. De overige gronden

worden conserverend bestemd danwel ingericht als voorziening ten behoeve van

Sweensstraat-West fase 1 en 2. Bron: provincie Noord-Brabant, 2014.

23

gemaakt naar 'structuren' (basisregels) en 'aanduidingen' (aanvullende of afwijkende

regels ten opzichte van de basisregels of andere aanduidingen). Tenslotte zijn er ook

een aantal ‘procedurele bepalingen’. Aan de hand van deze systematiek wordt

onderstaand het plan voor de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de Verordening

ruimte 2014.

Hoofdstuk 3: Structuren

Artikel 4.2: Stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied

Toetsingskader

Om duidelijk te kunnen bepalen waar de bundelingsregels voor stedelijke ontwikkeling

en de daarvan afgeleide regels van het beleid gelden is in de Verordening ruimte 2014

het bestaand stedelijke gebied van alle Brabantse kernen vastgesteld. Onder

‘bestaand stedelijk gebied’ wordt verstaan: een aangewezen gebied dat het

bestaande ruimtebeslag van een kern bevat ten behoeve van een samenhangende

ruimtelijke structuur van stedelijke functies. Binnen het als zodanig aangewezen

stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere

wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Beoordeling

De gronden binnen het plangebied die in het uiterste noorden, oosten en zuiden zijn

gelegen zijn aangemerkt als bestaand stedelijk gebied behorende bij een stedelijk

concentratiegebied. Het betreft gronden die deel uit maken van de bebouwingslinten

aan de Rechtvaart, Sweensstraat en Erasstraat. Binnen het bestaand stedelijk gebied

staat het de gemeente Loon op Zand vrij om te voorzien in woningbouw en overige

stedelijke ontwikkelingen.

Conclusie

De beoogde realisatie van de woningbouwlocatie is mogelijk binnen het provinciale

planologische regime ‘bestaand stedelijk gebied’.

Artikel 4.3: Regels voor de nieuwbouw van woningen in bestaand stedelijk gebied

Toetsingskader

In artikel 4.3 worden algemene regels gegeven waaraan de toelichting bij een

gemeentelijk planologisch besluit dat nieuwbouw van woningen mogelijk maakt, moet

voldoen. Er dient gekeken te worden naar de bestaande harde plancapaciteit en

tevens moet een relatie gelegd worden met de afspraken die juncto art. 37.4 in het

regionaal planningsoverleg zijn gemaakt over de nieuwbouw van woningen. In artikel

8.1 van de Verordening ruimte 2014 is bepaald dat dit artikel eveneens geldt voor de

nieuwbouw van woningen in een ‘zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling’.

Beoordeling

Het plangebied van het nu voorliggende bestemmingsplan is in de Verordening ruimte

2014 grotendeels aangewezen als ‘zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling’ in

‘stedelijk concentratiegebied’. In het voorliggende plan wordt slechts een beperkt

aantal woningen gerealiseerd binnen het ‘bestaand stedelijk gebied’. Dit betreft

uitsluitend woningen die zijn gelegen aan de bebouwingslinten Rechtvaart,

Sweensstraat en Erasstraat. De gemeente wenst in het plangebied woningbouw

24

mogelijk te maken. In de provinciale Bevolkings- en woningbehoefteprognose,

actualisering 2014, is aangegeven wat de omvang van de woningbehoefte is onder

andere voor de regio Midden-Brabant en ook specifiek voor de gemeente Loon op

Zand. Voor het maken van regionale woningbouwafspraken is deze behoefte door de

provincie doorgerekend naar de periode tot en met 2023. Voor deze periode is voor

de regio de behoefte bepaald middels het aangeven van bandbreedtes. Voor de

gemeente Loon op Zand geldt de ‘bandbreedte laag’ van 605 woningen en de

‘bandbreedte hoog’ van 745 woningen. In het Regionaal Ruimtelijk Overleg Midden-

Brabant zijn deze bandbreedtes als regionale woningbouwafspraken vastgesteld. De

woningbouwlocatie Sweensstraat – West (fase 1 en 2) wordt gerealiseerd binnen

deze bandbreedtes. De overige fases van de woningbouwlocatie Sweensstraat-West

(fase 3 en 4) worden na 2023 gerealiseerd.

Conclusie

Voldaan wordt aan de regionale woningbouwafspraken als bedoeld in de Verordening

ruimte 2014 en tevens aan de afspraken die gelden voor het toevoegen van harde

plancapaciteit.

Uitsnede uit de kaart Gemengd landelijk gebied van de Verordening ruimte 2014. Het

plangebied is weergegeven met een rode contour. Het gedeelte van het plangebied dat is

gelegen in het gemengd landelijk gebied en waarbij de voorrangsbepalingen uit art. 8.1 van de

Verordening ruimte 2014 niet van toepassing zijn is weergegeven met een blauwe contour.

Hier dient te worden getoetst aan de regels ten aanzien van het gemengd landelijk gebied.

25

Artikel 7.1: Beschrijving gemengd landelijk gebied

Toetsingskader

In een bestemmingsplan dat is gelegen in het gemengd landelijk gebied dient een

onderscheid te worden gemaakt tussen twee verschillende gebiedstypen. Dit betreft

de gebiedstypen waar een ‘gemengde plattelandseconomie’ wordt nagestreefd of

waar een ‘in hoofdzaak agrarische economie’ wordt nagestreefd. In de toelichting

dient een verantwoording te worden opgenomen waaruit blijkt dat het aanwijzen van

bestemmingen in het bestemmingsplan een uitwerking is van het beleid ten aanzien

van één van de beide gebiedstypes.

Beoordeling

Het westelijk deel van het voorliggende plangebied, zoals aangeduid met de blauwe

contour op bovenstaande afbeelding, is gelegen in het gemengd landelijke gebied.

Hier zijn de bepalingen van het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling niet van

toepassing. Ten aanzien van dit deel van het gebied kan worden aangegeven dat de

gronden een agrarisch grondgebruik kennen overeenkomstig de omgeving. Ten

westen van de locatie zijn de gronden in gebruik ten behoeve van landbouw, natuur

en water. Dit deel van het plangebied wordt overeenkomstig dit landschapsbeeld

ingericht met groen en met water.

Conclusie

De invulling van dit deel van het plangebied met groen en met water is passend

binnen het beeld van het gemengd landelijk gebied ter plaatse.

Hoofdstuk 4: Aanduidingen

Artikel 8.1: Stedelijke ontwikkeling in een zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling

Toetsingskader

Het plangebied is in de Verordening ruimte 2014 voor het grootste deel gelegen in het

‘zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling’. Deze aanduiding is opgenomen voor de

gronden waarop wordt beoogd de woningbouwlocatie te realiseren. Het westelijke

deel van het plangebied is niet gelegen binnen deze aanduiding. In gebieden

‘zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling’ is een stedelijke ontwikkeling, in afwijking

van het bepaalde in artikel 4.2, onder voorwaarden mogelijk. De voorwaarden hebben

betrekking op de volgende aspecten:

a. de stedelijke ontwikkeling aansluit bij het bestaand stedelijk gebied of plaatsvindt in

een nieuw cluster van stedelijke bebouwing;

b. bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting van de stedelijke

ontwikkeling wordt rekening gehouden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en

structuren in het gebied zelf en in de naaste omgeving, waaronder mede begrepen

de ontwikkeling van een groene geleding ten behoeve van ecologische en

landschappelijke verbindingen, door deze in de planontwikkeling te betrekken;

In artikel 8.1 lid 2 onder c. is bepaald dat voor zover een bestemmingsplan voorziet in

een stedelijke ontwikkeling op basis van dit artikel; artikel 2, vierde lid (zwaarste

regime geldt) niet van toepassing is en heeft de voornoemde voorwaarde onder b

voorrang op de beschermingsregels die elders in de verordening zijn opgenomen. Een

voorbehoud wordt gemaakt in geval dat artikel 5 (EHS) van toepassing is. Binnen het

26

plangebied of nabij het plangebied is geen EHS gelegen. Derhalve zijn voor de

ontwikkeling van de woningbouwlocatie uitsluitend de regels uit artikel 8.1 en 4.3 tot

en met 4.11 van toepassing.

Beoordeling

Bij toetsing aan de gestelde randvoorwaarden voor stedelijke ontwikkeling in het

zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling kan het volgende worden gesteld:

a. De stedelijke ontwikkeling aansluit bij het bestaand stedelijk gebied of plaatsvindt

in een nieuw cluster van stedelijke bebouwing;

De ontwikkeling van het woongebied vindt plaats aansluitend aan het bestaande

stedelijke gebied van Kaatsheuvel. Zo grenst het plangebied in het noorden en

zuiden aan twee bebouwingslinten die zijn aangemerkt als bestaand stedelijk

gebied en sluit het plangebied daarnaast in het oosten direct aan bij het bestaand

stedelijk gebied van de kern Kaatsheuvel.

b. Bij de stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting van de stedelijke

ontwikkeling wordt rekening gehouden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en

structuren in het gebied zelf en in de naaste omgeving, waaronder mede begrepen

de ontwikkeling van een groene geleding ten behoeve van ecologische en

landschappelijke verbindingen, door deze in de planontwikkeling te betrekken;

Het voorgenomen plan is gebaseerd op het principe van het creëren van een

groen / rode dorpsrand. Het plan vormt de verbindende schakel van de kern

Kaatsheuvel naar het buitengebied. De duurzame afronding gebeurt via een

dorpse verweving van rood en groen, waarmee een anders harde confrontatie van

bebouwing met landschap wordt verzacht en het landschap en natuur het dorp

worden binnengehaald via een groene ader. Het realiseren van diverse typen

woningen in een relatief lage dichtheid waarbij de groene setting dominant is,

benadrukt het groene karakter van de buurt. Door het gebruik en de

instandhouding van streekeigen soorten wordt de identiteit van het gebied

versterkt. De verbindende groenstructuur van de centrale lijn ‘Park’ verankert het

dorp in het landschap. Door de ruimtelijke ontwikkeling ligt de duurzame dorpsrand

van het dorp Kaatsheuvel vast. Tenslotte kan vermeld worden dat het plangebied

is gelegen op de rand van de dekzandruggen, waar een hoge stedelijke dynamiek

wordt nagestreefd. Hoofdstuk 4 geeft een planbeschrijving waarbij nader ingegaan

wordt op de kwaliteiten en structuren van het onderhavige gebied in relatie tot de

beoogde ontwikkeling. Daarbij wordt ook aangegeven hoe deze structuren worden

verankerd in de juridisch-planologische regeling.

Conclusie

Gesteld kan worden dat de onderhavige ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteiten en

structuren van de westelijke rand van Kaatsheuvel versterkt.

27

Hoofdstuk 2: Algemene regels

Artikel 3.1: Zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

Toetsingskader

Een ruimtelijk plan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand

stedelijk gebied moet bijdragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van

de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, in het

bijzonder aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Het gaat hier om vier

aspecten:

a. Toepassing van het principe van zorgvuldig ruimtegebruik;

Het provinciale beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking en

het streven naar zorgvuldig ruimtegebruik. De provincie wil daarmee de groei en

de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afremmen en de huidige omvang van

het landelijk gebied zoveel mogelijk behouden. Op basis van artikel 3.1 dient een

bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand

stedelijk gebied bij te dragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van

de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, in

het bijzonder aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Uitbreiding van het op

grond van het geldende bestemmingsplan toegestane ruimtebeslag is slechts

toegestaan mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om

de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen dat toegestane ruimtebeslag te doen

plaatsvinden. Ook dient te worden voldaan aan de eisen van de Ladder duurzame

verstedelijking.

b. Gevolgen ontwikkeling voor het plangebied en omgeving;

In het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de gevolgen van

de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de

naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de

waterhuishouding, de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, de

cultuurhistorische waarden, de ecologische waarden, de aardkundige waarden en

de landschappelijke waarden alsmede de op grond van deze verordening

toegelaten ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden.

c. Passendheid omvang beoogde bebouwing in de omgeving;

De omvang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, in het bijzonder wat betreft de

omvang van de beoogde bebouwing, dient te passen in de omgeving.

d. Afwikkeling van personen en goederenvervoer.

Een op de beoogde ruimtelijke ontwikkeling afgestemde afwikkeling van het

personen- en goederenvervoer, waaronder een goede aansluiting op de

aanwezige infrastructuur van weg, water of spoor, waaronder ook openbaar

vervoer, dient te zijn verzekerd.

Beoordeling

Bij toetsing aan de vier aspecten van de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit kan het

volgende worden gesteld.

a. Toepassing van het principe van zorgvuldig ruimtegebruik;

Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 270 nieuwe woningen

in het te ontwikkelen woongebied ‘Sweensstraat-West fase 1 en 2’. De overige

fases van de woningbouwlocatie, fases 3 en 4, worden in een separaat

bestemmingsplan geregeld. De totale woningbouwlocatie zal dan uit maximaal 450

28

woningen bestaan (fase 1 t/m 4). De woningen vormen een belangrijke invulling

van de vraag naar woningen binnen de gemeente Loon op Zand. Woningbouw is

mogelijk buiten bestaand stedelijk gebied wanneer aangetoond kan worden dat

financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde vorm

van stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied van de kern te

situeren.

Ten eerste kan aangetoond worden dat de beoogde vorm van stedelijke

ontwikkeling het realiseren van een Landelijk-Dorps woonmilieu betreft. Aan dit

type woonmilieu bestaat een grote regionale behoefte, dit is aangetoond in het

regionale woningbehoefteonderzoek van de regio Hart van Brabant. Inherent aan

de keuze voor dit type woonmilieu is de realisatie van bebouwing met een naar

verhouding klein bouwvlak op een naar verhouding ruim bouwperceel en

daarnaast de aanwezigheid van veel openbare ruimte (groenvoorzieningen). De

keuze voor het bouwen naar deze behoefte, verkleint de mogelijkheden om de

woningen binnen het bestaande stedelijke gebied van Kaatsheuvel te ontwikkelen.

De grote ruimte, die voor de realisatie van woningen in een Landelijk-Dorps

woonmilieu benodigd is, is om financiële redenen niet beschikbaar binnen het

bestaande stedelijke gebied van Kaatsheuvel. De opbrengst van de te realiseren

grondgebonden woningen weegt, wanneer op een meer centrale locatie binnen de

bebouwde kom gelegen, niet op tegen de kosten voor realisatie van dit

woonmilieu. Realisatie van een dergelijk woonmilieu, niet zijnde Centrum-Dorps, is

derhalve louter financieel mogelijk aan de randen van een dorpskern. Het huidige

plangebied voldoet aan dit criterium. Losstaand van het ontbreken van de

financiële mogelijkheden om dit woonmilieu op een andere locatie te realiseren,

ontbreken ook de feitelijke mogelijkheden. Stedenbouwkundig is het namelijk niet

verantwoord om een Landelijk-Dorps woonmilieu toe te voegen in het centrum van

het bestaande stedelijke gebied van Kaatsheuvel.

Ten tweede leent de aard van een Landelijk-Dorps woonmilieu zich niet voor

zorgvuldig ruimtegebruik in de vorm van inbreiding, intensiveren of meervoudig

ruimtegebruik. Een Landelijk-Dorps woonmilieu wordt gekenmerkt door een relatief

klein bouwvlak op een relatief groot bouwperceel. Dit type woonmilieu kan

daardoor feitelijk nooit leiden tot een van de bovenstaande vormen van zorgvuldig

ruimtegebruik, omdat die andere vormen van grondgebruik al een intensiever

gebruik van de grond kennen dan de onderhavige beoogde ontwikkeling.

Ten derde ontbreken de feitelijke mogelijkheden om de morfologie van de beoogde

vorm van stedelijke ontwikkeling elders te realiseren dan op de onderhavige

locatie. De morfologie wordt gekenmerkt door het feit dat het onderhavige

bouwplan de stedenbouwkundige afronding vormt van de westelijke rand van de

kern Kaatsheuvel. De keuze voor realisatie van de woningen in de kernrandzone

van het dorp Kaatsheuvel is gebaseerd op het principe van zorgvuldig

ruimtegebruik. De ontwikkeling van de locatie volgens het inrichtingsprincipe

‘versterking door ontwikkeling’ draagt er toe bij dat de aangrenzende functies op

een duurzame wijze met elkaar worden verbonden en vormt tevens de verbinding

tussen het bebouwde gebied en het buitengebied. Door de ontwikkeling gaan de

reeds bestaande woningen aan de aangrenzende bebouwingslinten en de nieuwe

29

woningen een samenhangend plan vormen alsmede een passende

landschappelijke overgang vanuit het dorp naar het westelijke buitengebied.

Ten vierde zijn op diverse andere locaties in de gemeente Loon op Zand

aangeduid als ‘zoekgebied verstedelijking’ al woningbouwontwikkelingen beoogd

met een specifiek woningbouwprogramma afgestemd op de vraag naar woningen

binnen de gemeente en de regio. Het wijzigingen van het programma van deze

woningbouwontwikkelingen ten behoeve van het Landelijk-Dorps woonmilieu zou

betekenen dat er op die locaties niet gebouwd kan worden voor het momenteel

beoogde woonprogramma. Dit zou leiden tot het introduceren van een probleem in

het invulling geven aan de vraag naar woningen en leiden tot een niet duurzame

ruimtelijke opbouw van de kern.

In dit artikel van de Verordening ruimte 2014 wordt eveneens verwezen naar het

verplicht toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De treden van

deze ladder komen gedeeltelijk overeen met andere artikelen van de Verordening

ruimte 2014. Zo komt de eerste trede van de ladder (regionale behoefte) overeen

met datgene dat is bepaald in art. 4.3, komt de tweede trede (afweging bestaand

stedelijk gebied) terug in het onderhavige artikel (zie bovenstaand) en komt de

derde trede (ontsluiting) terug onder d. Aan de Ladder voor duurzame

verstedelijking is, gelet op de jurisprudentie daarover, voorgaand separaat

getoetst.

b. Gevolgen ontwikkeling voor het plangebied en omgeving;

Hoofdstuk 4 van dit bestemmingsplan geeft een planbeschrijving waarbij ingegaan

wordt op de landschappelijke inpassing van de ontwikkeling in de omgeving. De

landschappelijke inpassing is, zoals vastgelegd in het integrale

stedenbouwkundige plan, geborgd met de regels van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 van het bestemmingsplan gaat in op de planeffecten van de

ontwikkelingen. De consequenties voor de waterhuishouding, flora en fauna,

bodem, cultuurhistorie en archeologie zijn onderzocht en beschreven in dit

hoofdstuk. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling voldoet aan alle

relevante wet- en regelgeving.

c. Passendheid omvang beoogde bebouwing in de omgeving;

Zoals bij de toetsing aan de voorwaarden voor het gebruik van het zoekgebied

voor stedelijke ontwikkeling is aangegeven, is de planontwikkeling gebaseerd op

een integraal flexibel stedenbouwkundig kader. In dit plan is aangegeven dat de

beoogde ontwikkeling middels een dorpse verweving van rood en groen zeer

wenselijk is vanuit landschappelijk oogpunt en in omvang passend in de omgeving.

d. Afwikkeling van personen en goederenvervoer.

De ontwikkeling wordt ontsloten via nieuw aan te leggen wegen op de

Sweensstraat en de Rechtvaart. Deze wegen kunnen het extra verkeer verwerken.

Ook kunnen bewoners gebruik maken van de OV-voorzieningen die op korte

afstand van het woongebied aanwezig zijn. Nabij De Efteling is een halte met een

30

frequente busverbinding naar omliggende grote plaatsen als Tilburg, Waalwijk en

’s-Hertogenbosch.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het onderhavige plan bijdraagt aan de zorgplicht voor

ruimtelijke kwaliteit buiten het bestaand stedelijk gebied en hiermee passend is in het

provinciale beleid.

Artikel 3.2: Kwaliteitsverbetering van het landschap

Toetsingskader

De Verordening ruimte stelt dat een ruimtelijke plan als bedoeld in artikel 3.1 een

verantwoording dient te bevatten van de wijze waarop financieel, juridisch en feitelijk

is verzekerd dat de realisering van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat

met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of

potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van

extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied waarop de ontwikkeling haar

werking heeft of van het gebied waarvan de gemeente voorgenomen ontwikkeling in

hoofdlijnen heeft beschreven.

Het vierde lid van dit artikel bepaald dat indien een kwaliteitsverbetering, zoals

hierboven beschreven, niet is verzekerd; het ruimtelijke plan slechts kan worden

vastgesteld indien een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is

verzekerd en over de werking van dat fonds regelmatig verslag wordt gedaan in het

ruimtelijke regionaal overleg.

In 2011 is, in navolging en detaillering van art. 3.2 van de Verordening ruimte, de

“Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap, de rood-met-groen-koppeling”

door de provincie Noord-Brabant opgesteld. In deze handreiking zijn methodieken

uitgewerkt om invulling te geven aan het principe van kwaliteitsverbetering.

Onderscheid wordt gemaakt in de methodiek ‘maatwerk met menselijke expertise’, de

methodiek ‘verrekening in euro’s’ en de methodiek ‘verevening met oppervlaktes’. Het

voldoen aan de handreiking is geen plicht, maar kan wel als leidraad worden

gehanteerd. Door de samenwerkende gemeenten in Midden Brabant is een uitwerking

van deze regeling opgesteld: ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van

Brabant’ (hierna: werkafspraken). In de regeling wordt een onderscheid gemaakt in

drie verschillende categorieën nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, waarbij de in de

handreiking genoemde methodes telkens in een andere mate van toepassing zijn.

Beoordeling

De ontwikkeling Sweensstraat-West veroorzaakt door de grote omvang van het plan

een substantiële inbreuk op het landschap. In de gebieden die buiten het bestaand

stedelijk gebied vallen is versterking van de landschappelijke kwaliteit aan de orde. De

werkafspraken beschrijven een dergelijke ontwikkeling als categorie 3. Voor deze

categorie hanteren de werkafspraken een bijdrage van 1% van de uitgifteprijs voor

kwaliteitsverbetering van het landschap. Investeren in kwaliteitsverbetering kan in het

plangebied zelf of elders in de gemeente of de regio. De werkafspraken geven

voorbeelden.

31

De gemeente investeert bij voorkeur in kwaliteitsverbetering binnen het plangebied.

Onderhavig plangebied biedt aan de noord- en westkant, voor zover gelegen buiten

bestaand stedelijk gebied en gedeeltelijk ook het zoekgebied voor stedelijke

ontwikkeling, ruimte voor een fysieke kwaliteitsverbetering van het landschap.

Wanneer binnen het plangebied onvoldoende investeringen mogelijk zijn, worden de

(resterende) middelen in het fonds voor kwaliteitsverbetering van het landschap

binnen de gemeente gestort. De kwaliteitsverbetering voor het gedeelte van het

plangebied dat is bestemd als ‘Woongebied’ wordt vormgegeven in de bestemming

‘Groen’ danwel gestort in het landschapsfonds. Het resterende deel van de

kwaliteitsverbetering wordt verantwoord in het op te stellen wijzigingsplan.

Conclusie

Ten behoeve van het onderhavige plan wordt een evenredige investering in het

landschap gedaan in de vorm van landschappelijke inpassing. Daarnaast wordt een

bijdrage in een landschapsfonds gestort ter hoogte van maximaal 1% van de

uitgifteprijs van de uitgegeven gronden. De exacte hoogte is afhankelijk van de fysieke

investeringen.

3.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Loon op Zand 2030, 2013

Toetsingskader

Op 5 maart 2015 is door de gemeenteraad de Structuurvisie Loon op Zand 2030

vastgesteld. De structuurvisie legt de missie vast voor de (middel) lange termijn met

een planhorizon van 10 tot 15 jaar. De gemeente neemt een regierol op zich. Er wordt

veel ruimte gelaten aan de initiatieven van burgers en ondernemers voor de inrichting

en het beheer van de wijken en buurten. Dit is door het gemeentebestuur benadrukt in

de ‘Kadernota 2013-2016’. De visie fungeert als afwegingskader voor de initiatieven

en voor de verdere ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. In het afwegingskader is

nadrukkelijk aandacht voor het benoemen van hoofdstructuren zoals

(bebouwings)linten, groen en verkeer en worden er (woningbouw)projecten verbeeld

waarin de komende jaren energie in wordt gestoken.

Om recht te doen aan het meer abstracte toekomstbeeld, maar juist ook aan het

scheppen van concrete kaders bestaat de structuurvisie opgedeeld in 2 hoofddelen.

Deel A (het raamwerk en de visie) en een deel B (het projectenplan met daarin de

geselecteerde projecten, de uitgangspunten en de haalbaarheid). De visie is daarmee

niet alleen een kader, maar tevens een aanjager voor toekomstige ontwikkelingen. Zij

moet niet alleen de gemeente zelf, maar juist ook ondernemers, bewoners en andere

overheden uitnodigen tot initiatieven en acties.

De visie gaat uit van een hoofdambitie: behouden en waar mogelijk versterken van de

bestaande kwaliteiten en het op adequate wijze inspelen op trends en ontwikkelingen.

De belangrijkste ambities in relatie tot onderhavig plan zijn gericht op:

- behouden en versterken van de eigen identiteit van groene en recreatieve

gemeente, met alle positieve kenmerken van het streekeigene van Midden-

Brabant;

32

- behouden en versterken van het contrast met de nabij gelegen stedelijke

gebieden: de landelijke en groene gemeente Loon op Zand als groene voortuin

van de omliggende steden;

- verruimen van het aanbod aan kwalitatief aantrekkelijke woonmilieus;

Ten aanzien van woningbouw stelt de visie voor onderhavig plan het volgende:

Behoud van een dynamische samenleving

Om de drie dorpen vitaal en leefbaar te houden, is een evenwichtige

bevolkingsopbouw van groot belang. Nieuwe ontwikkelingen zoals woningbouw zijn

vooral een middel om dit te bereiken (en geen doel op zichzelf). Gestreefd wordt naar

een gevarieerde woningvoorraad waar ruimte is voor diverse leeftijds-, huishoudens-

en inkomensgroepen. Belangrijk wordt gevonden dat inwoners, maar ook mensen van

buiten kunnen kiezen uit verschillende aantrekkelijke woonmilieus. De bijzondere

kwaliteiten die het wonen in de gemeente Loon op Zand aangenaam maken, dienen

te worden benut. Een hoge ruimtelijke kwaliteit in bestaand en nieuw stedelijk gebied

is daarbij van groot belang.

Zorgvuldig en stapsgewijs

Bij woningbouw wordt het accent op vernieuwing van binnenuit gelegd, op ‘inbreiding’

(in bestaand bebouwd gebied) in plaats van op uitbreiding. Hiermee wordt

aangesloten op ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ die het Rijk op 1 oktober

2012 aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft toegevoegd. Enerzijds wordt

ervoor gezorgd dat het buitengebied minimaal verstedelijkt en de uitstraling van een

landelijke gemeente wordt behouden. Anderzijds is inbreiding (door herstructurering of

transformatie) een middel om de ruimtelijke knelpunten in bestaande bebouwde

gebieden aan te pakken. Omdat niet de volledige woningbehoefte op

inbreidingslocaties kan worden opgevangen, zijn er enkele uitbreidingslocaties voor

nieuwe woongebieden vastgelegd. Dit zijn de locaties Sweensstraat-West fase 1 en

Sweensstraat fase 2 t/m 4 (aan de westzijde van Kaatsheuvel), Driestapelenstoel

(zuidwestzijde Kaatsheuvel) en Molenwijck fase 3 en 4 (aan de zuidoostzijde van

Loon op Zand).

De onzekerheid op de woningmarkt en de afnemende woningbehoefte maken een

zorgvuldige, stapsgewijze ontwikkeling noodzakelijk. De (grotere) nieuwe

woningbouwlocaties worden niet in één keer ontwikkeld, maar steeds gedoseerd en

gefaseerd in kleine afrondbare eenheden.

Flexibiliteit is het sleutelwoord. Vraaggericht ontwikkelen wordt steeds belangrijker.

Per locatie/gebied wordt bekeken wat de wensen en mogelijkheden zijn; kortom:

uitgegaan wordt van maatwerk. Daartoe wordt de woonvisie geactualiseerd en

vervolgens wordt periodiek de behoefte gemonitord (in beginsel ieder jaar of iedere

twee jaar), zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypologieën en

gewenste woonmilieus). Hierbij wordt rekening gehouden met de woningbouw-

afspraken die in regionaal verband zijn gemaakt. Op basis daarvan worden nieuwe

ontwikkelingen al dan niet in gang gezet.

33

Beoordeling

De ontwikkeling van het voorliggende plan Sweensstraat-West fase 1 en 2 is

gebaseerd op de uitgangspunten die zijn vastgelegd in de gemeentelijke

structuurvisie. In deze structuurvisie wordt beoogd de bestaande landschappelijke

contrasten zoveel mogelijk te behouden. Dit houdt in dat Kaatsheuvel met name in

westelijke richting nog ontwikkelingsmogelijkheden heeft, aangezien het gewenst is

om het contrast met de Loonse en Drunense Duinen en het zuidelijk gelegen

bosgebied in stand te houden. Het plangebied Sweensstraat-West is gelegen aan de

westzijde van Kaatsheuvel. Ontwikkelingsmogelijkheden kunnen worden benut ten

behoeve van het realiseren van woningbouw, mits wordt voorzien in een kwalitatief

Uitsnede visiekaart van de Structuurvisie Loon op Zand 2030. De ligging van het plangebied is

globaal geduid met een blauwe cirkel

34

aantrekkelijk woonmilieu dat aansluit bij de behoefte. In het onderhavige plan wordt

ingezet op het realiseren van een Landelijk-Dorps woonmilieu met een relatief lage

bebouwingsdichtheid. Daarnaast is er in het plan veel aandacht voor het realiseren

van groen en het behouden van de relatie met het buitengebied. Door deze opzet

wordt aangesloten bij de ambitie.

In de visie wordt de locatie Sweensstraat-West specifiek benoemd voor het realiseren

van woningbouw omdat, ondanks de ambitie om met name inbreidingslocaties te

realiseren, niet de gehele woningbouwopgave binnenstedelijk kan worden

opgevangen. Wanneer de capaciteit in bestaand stedelijk gebied namelijk niet meer

toereikend is om de woningbehoefte op te vangen, kan worden uitgeweken naar

eventueel beschikbare capaciteit in uitleggebieden.

In de structuurvisie is er naast het aanwijzen van gebieden en de

verstedelijkingsstrategie eveneens aandacht voor de wijze van realiseren van

uitbreidingslocaties. Dit dient te gebeuren middels maatwerk; hiervoor is flexibiliteit

nodig. In het voorliggende bestemmingsplan wordt hieraan concreet invulling gegeven

door uitsluitend de eerste fase van het woongebied direct mogelijk te maken. De

tweede fase als genoemd in de structuurvisie wordt mogelijk gemaakt middels een

wijzigingsbevoegdheid. De derde en vierde fase worden mogelijk gemaakt indien in de

toekomst de behoefte aan het extra aantal woningen is aangetoond. Op deze wijze

kan optimaal worden aangesloten bij de vraag.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling van het nieuwe woongebied Sweensstraat-West, is passend

binnen de gemeentelijke structuurvisie.

Structuurvisie Sweensstraat-West, 2012

Toetsingskader

Op 13 december 2012 is voor het nieuw te ontwikkelen woongebied Sweensstraat-

West, waar onderhavig plangebied onderdeel van uitmaakt, een structuurvisie

vastgesteld. Doelstelling van de structuurvisie is het bieden van een passende

juridische basis om het reeds gevestigde voorkeursrecht conform de Wet

voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op percelen binnen de uitbreidingslocatie te

verlengen met drie jaar. In de structuurvisie wordt eveneens ingegaan op de

hoofduitgangspunten voor de ontwikkeling van het woongebied.

Als uitgangspunt voor de planvorming geldt dat de bestaande linten van grote

betekenis zijn, omdat zij kunnen bijdragen aan het leggen van relaties tussen de

nieuwe woonbuurt, het buitengebied en het dorp. Ze vormen aanknopingspunten om

de nieuwe woonbuurt te verankeren. Ook de aanwezige cultuurhistorische waarden

(gebouwen en elementen) en de bijzondere landschappelijke basis vormen een

belangrijke inspiratiebron voor het planontwerp. Zo vormt het klooster aan de

Erasstraat een bijzonder element voor het plan als oriëntatiepunt langs een

belangrijke hoofdstructuur. Ook wordt de bijzondere ligging van het plangebied op de

overgang van klei- en veengrond naar zandgrond in het planontwerp vertaald naar

twee specifieke woonsferen. In het noordelijk deel van het plan dient dit een referentie

te betreffen aan het slagenlandschap: een watergang met daarlangs woonbebouwing

35

in een getande verkaveling. In het zuidelijk deel dient dit een referentie te betreffen

aan het zandlandschap: een meanderend, groen bebouwingslint met afwisselende

bouwstijlen.

De planontwikkeling speelt zoveel mogelijk in op de bestaande landschappelijke

structuren en lijnen, waaronder de watergangen. Vanuit recreatief opzicht biedt het

plan kansen om extensieve recreatie mogelijk te maken door een koppeling te leggen

met het omliggende landschap. Met het oog op het gewenste landelijke woonmilieu is

de kwantiteit en kwaliteit van groen in het plan een belangrijk uitgangspunt. Bij de

aanleg en het beheer van groene ruimte wordt aansluiting gezocht bij de structuren,

zoals die in het omringende landschap worden aangetroffen. Water dient in het plan

zowel een bijdrage aan de beleving van het landelijke woonmilieu te leveren als een

functie voor de wateropvang te vervullen.

De aanwezige linten worden beschouwd als waardevol cultuurhistorisch gegeven en

een geliefde woonplek. Dit betekent dat in het plan terughoudend met deze linten

moet worden omgegaan: geen intensieve bebouwing in de linten, geen ontsluiting

voor gemotoriseerd verkeer op de Erasstraat en een ruime afstand van de nieuwbouw

tot aan de bestaande bebouwing.

De totale woningbouwlocatie (circa 22 hectare groot) biedt ruimte aan circa 450

woningen, uitgaande van een gemiddelde dichtheid van ongeveer 20 à 25 woningen

per hectare. Fase 1 biedt ruimte aan circa 220 woningen en fase 2 aan circa 50

woningen. Voor het gebied wordt een gedifferentieerd woningbouwprogramma

voorgestaan en opgesteld, waarin zowel compacte als landelijke woonmilieus

voorkomen en waarbij voor alle doelgroepen wordt gebouwd. Deze differentiatie moet

terug te vinden zijn op alle schaalniveaus. Voorkomen moet worden dat straten,

buurten, wijken een (te) eenzijdig karakter krijgen.

Beoordeling

Onderhavig plan voorziet in het concreet juridisch-planologisch mogelijk maken van

fase 1 en 2 van het nieuwe woongebied. Het bestemmingsplan vormt een logisch

vervolg op de structuurvisie. Het bestemmingsplan is flexibel van opzet, zodat er

voldoende ruimte is voor het vormgeven van de gewenste woonsferen. In de

structuurvisie worden een aantal belangrijke uitgangspunten weergegeven. In de

onderstaande tabel is weergegeven hoe aan deze uitgangspunten in de juridische

regeling invulling wordt gegeven, ondanks de grote mate van flexibiliteit in het

bestemmingsplan.

36

Uitgangspunt Juridisch-planologische verankering

Relatie woonbuurt –

buitengebied - dorp

met gebiedsaanduiding vastleggen van de zichtlijn

van de lijn ‘Park’

Relatie met klooster Erasstraat met gebiedsaanduiding vastleggen van de zichtlijn

vanaf toekomstige hoofdinfrastructuur op het

klooster

Extensieve recreatie in relatie

met het omliggende landschap

Extensieve recreatie in bestemmingsomschrijving

toestaan van de bestemming ‘Groen’ (noord- en

westelijk plandeel)

Water in het plan als

waterberging vastleggen

In diverse bestemmingen wordt de mogelijkheid

geboden voor water en waterhuishoudkundige

voorzieningen. De meest westelijk gelegen

bestemming ‘Groen’ biedt ruimte voor mitigatie

van de ter plaatse van het woongebied weg te

halen watergangen, de meest oostelijk gelegen

bestemming ‘Groen’ biedt ruimte voor het

oplossen van de waterbergingsopgave als gevolg

van het toevoegen van bebouwing in het gebied.

Geen ontsluiting

gemotoriseerd verkeer op

Erasstraat

Het deel van de woningbouwlocatie dat grenst aan

de Erasstraat wordt in het onderhavige

bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt. Deze

gronden worden conserverend bestemd; een

ontsluiting wordt derhalve niet mogelijk gemaakt.

Geen intensieve bebouwing in

de linten

Het plandeel van de woningbouwlocatie dat grenst

aan de Erasstraat maakt geen deel uit van fase 1

of 2 van het woongebied. In de bestemming

‘Woongebied’ is voorts een nadere eisen regeling

opgenomen. Nadere eisen worden gesteld op

basis van de Toolbox van het masterplan. In dit

masterplan is vastgelegd de linten niet intensief te

bebouwen.

Woningdichtheid van ca. 20 à

25 woningen per hectare

In de algemene regels wordt geen maximale

woningdichtheid opgenomen. Wel wordt het

maximaal aantal woningen vastgelegd.

Conclusie

De hoofduitgangspunten uit de structuurvisie zijn verwerkt in de bestemmingsregeling

van het onderhavige bestemmingsplan. Daarbij is een bepaalde mate rekening

gehouden met de beoogde flexibiliteit van de regeling ten behoeve van het bieden van

maatwerk bij de totstandkoming van de woningbouwlocatie.

37

Weergave kaart structuurvisie Sweensstraat-West met fasering woongebied

Masterplan Sweensstraat-West, 2013

Toetsingskader

Als verdere uitwerking op de structuurvisie voor het te ontwikkelen woongebied is op

19 september 2013 door de raad het Masterplan Sweensstraat-West vastgesteld. Dit

masterplan is als bijlage 1 toegevoegd aan onderhavige toelichting. Een korte

omschrijving van het masterplan is hieronder opgenomen.

‘Landelijk wonen’ is het uitgangspunt van het masterplan. Het landelijke wonen komt

tot uitdrukking in het benutten van de landschappelijke kwaliteiten en het leggen van

relaties met het landschap. Daarnaast komt het landelijke karakter tot uitdrukking in de

sfeer en inrichting van de openbare ruimte en de sfeer van de bebouwing. Op de

volgende afbeelding zijn de hoofdstructuren van het nieuwe woongebied

weergegeven. Gebruik is gemaakt van de kenmerken van het landschap en de

bestaande (bebouwde/onbebouwde) elementen.

38

In het nieuw te ontwikkelen woongebied vormen drie oost-west-lijnen de basis voor de

te vormen woonstructuren. Het gaat om woonstructuren ‘Vaart’, ‘Park’ en ‘Laan’. De

lijnen vormen tevens de ontsluiting en zijn zichtlijnen naar het buitengebied. Per

woonstructuur is een toolbox ontwikkeld, waarbinnen de landelijke woonsfeer tot

uitdrukking kan komen. Het zijn richtlijnen voor bijvoorbeeld de bebouwing. Zo moet

alle bebouwing een kap krijgen. Sommige tools refereren aan kenmerken uit de

omgeving. Getande verkaveling is een veel voorkomende verkaveling langs lange

linten in Kaatsheuvel en omgeving. Dit kenmerk moet terugkomen in het plangebied,

met name aan de drie oost-west-gerichte lijnen.

De noordelijke lijn (‘Vaart’) heeft zijn richting te danken aan een bestaande

rioolpersleiding. Deze leidingenstrook is bepalend, omdat deze zorgt voor restricties.

Zo mag bovenop deze leidingenstrook onder andere geen bebouwing geplaatst

worden.

De middelste lijn (‘Park’) is afgeleid uit een doorgetrokken Berndijksestraat. Hier takt

de ontsluiting van de nieuwe wijk aan op de hoofdontsluiting van het dorp. Deze

bestaande weg in Kaatsheuvel gaat doorlopen in de nieuwe wijk. Deze lijn loopt dwars

door het gebied richting buitengebied, zodat er zicht naar het buitengebied blijft be-

staan en het buitengebied een inprikker krijgt in het plangebied.

Uitsnede kaart masterplan. Van noord naar zuid vormen drie lange lijnen de basis van het

nieuw te ontwikkelen woongebied.

39

De zuidelijke lijn (‘Laan’) is direct afgeleid van een bestaande lijn, de Erasstraat. Deze

lijn zorgt voor een verdere ontsluiting van het gebied. Zodat er ook in het zuidelijke

deel van het plangebied een heldere oost-west-verbinding ontstaat.

Beoordeling

In het masterplan zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd waaraan

de te ontwikkelen woningen op de kavels in het plangebied moeten voldoen. Deze

randvoorwaarden zijn opgenomen in de ‘toolbox’ uit het masterplan om tot de

gewenste landelijke woonsfeer te komen. De randvoorwaarden zijn in hoofdstuk vier

van deze toelichting nader uiteengezet. De inzet van de ‘toolbox’ is juridisch-

planologisch verzekerd door toetsing aan de toolbox op te nemen in de regels. De

toetsing is vastgelegd door de mogelijkheid op te nemen voor het bevoegd gezag om

nadere eisen te stellen.

Conclusie

In het voorliggende bestemmingsplan is het gebruik van de toolbox uit het masterplan

verplicht gesteld bij het uitwerken van plannen voor invulling van het woongebied.

WoonvisiePlus Loon op Zand, 2009

Toetsingskader

De woonvisie van de gemeente Loon op Zand is op 29 mei 2009 vastgesteld en heeft

als titel ‘Een woongemeente met uitstraling – Woonvisie-plus’. Deze woonvisie geeft

een doorkijk naar de ontwikkelingen en de visie daarop tot 2015. Er wordt ook een

Schematische weergave van de drie lijnen in het woongebied. Noordelijk

is de ‘Vaart’ gelegen, centraal gelegen is de lijn ‘Park’ en in het zuiden is

de ‘Laan’ gelegen.

40

doorkijk gegeven naar 2020. De gemeente Loon op Zand zet in op versterking van het

woon- en leefklimaat in de dorpskernen.

De drie centrale doelstellingen van de woonvisie zijn:

1. Complete en robuuste kernen en wijken;

2. Loon op Zand profileren als recreatiegemeente;

3. Keuzemogelijkheden voor alle bevolkingsgroepen.

De complete en robuuste kernen zijn geformuleerd vanuit de gedachte dat deze zo

veel mogelijk zelfstandig moeten kunnen functioneren. Het robuuste is er in gelegen

dat samenleven en ontmoeten van mensen belangrijk is voor het welzijn en de

zelfredzaamheid van mensen. De gemeente ondersteunt actief het behoud van

sociale netwerken door ontmoetingsplekken te creëren en te behouden, afhankelijk

van de schaal van de kern. Daar waar dat kan, wil de gemeente slimme combinaties

van voorzieningen ondersteunen. Groei van het inwoneraantal is gewenst, maar wel

passend bij de lokale behoefte. De kernen moeten ook een thuis bieden voor

verschillende generaties, met een evenwichtige leeftijdsopbouw.

De recreatieve sector heeft een belangrijke functie voor Loon op Zand. Deze sector

biedt de huidige en toekomstige inwoners een bron voor werkgelegenheid. Ook

worden de lokale winkels en voorzieningen ondersteund. De recreatieve functie is

meer dan de Efteling alleen. De gemeente kent een uniek buitengebied met de

Loonse en Drunense Duinen, Huis ter Heide en het Blauwe Meer. De gemeente wil de

verbinding tussen de recreatievoorzieningen versterken en de recreatieve kwaliteiten

van de dorpskernen versterken. Dat laatste wil zij realiseren door het versterken van

de stedenbouwkundige kwaliteit van de dorpen en kernen en daarin de groene

kwaliteiten van de kernen meer benadrukken.

De gemeente maakt zich sterk voor een evenwichtige bevolkingsopbouw. Dit vraagt

om een volkshuisvestelijk sterk woningbouwprogramma voor de Sweensstraat-West

dat niet te directief is, de markt de ruimte geeft, flexibel is en past bij de lokale

omstandigheden. De verdeling huur-koop geldt als een zo reëel mogelijk richtgetal

aangezien in de huidige situatie de woningmarkt sterk in beweging is en het belangrijk

is flexibiliteit te bewaren.

Huur 20%:

Minimaal 5% 3 onder 1 kap of 4 onder 1 kap;

Minimaal 5% sociale huur, bijvoorbeeld eengezinswoningen in een rij;

Koop 80%:

Minimaal 10% 3onder 1 of 4 onder 1 kap;

Minimaal 10% 2 onder 1 kap (kleinere en grotere percelen; resp. ±250 m² en ± 350

m²);

Minimaal 5% vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap vrijstaand;

Minimaal 5% vrije ruimte voor eigen initiatief, grondgebonden of gestapeld;

Minimaal 10% grondgebonden woningen op voldoende ruime kavel om mee te

groeien met huishouden bijvoorbeeld door toevoeging van zorgunit voor als men

41

ouder wordt (belangrijkste functies gelijkvloers) of voor een uitbouw als er kinderen

komen.

Met het bovenstaande programma wordt het woonmilieu Landelijk Wonen toegevoegd

aan Kaatsheuvel; een woonmilieu dat er nog niet is en waarmee wordt bijgedragen

aan een complete en robuuste kern die zelfstandig kan functioneren. De te realiseren

woningen kunnen maximaal onder één van bovenstaande categorieën tegelijk vallen.

CPO / PO

(CPO = Collectief Particulier Opdrachtgeverschap; PO = Particulier

Opdrachtgeverschap)

In de Woonvisie-plus is als doelstelling opgenomen: keuzemogelijkheden voor alle

doelgroepen; jong en oud. Hierbij wordt beschreven dat de gemeente het CPO wil

stimuleren. Daarnaast hebben veel individuele inwoners de wens om zelf een woning

te realiseren (PO). De locatie Sweensstraat-West is in Kaatsheuvel het enige gebied

waar de gemeente bouwgrond kan uitgeven voor CPO en PO. Bij de verdere

ontwikkeling van deze bouwlocatie zal aan het CPO en PO invulling worden gegeven.

Fasering

Bij de realisering van de locatie Sweensstraat-West zal een fasering worden

aangebracht waarbij rekening wordt gehouden met de opnamecapaciteit van de

markt. Bovendien wordt rekening gehouden met de gemaakte regionale

bouwafspraken.

Beoordeling

De hoofduitgangspunten uit de Woonvisie zijn vastgelegd in het onderhavige juridisch-

planologische kader, dit betreft onder meer de fasering van de realisatie van de

woningbouwlocatie. Het maximaal aantal te realiseren woningen, 450 woningen, wordt

gefaseerd juridisch-planologisch verzekerd. In het onderhavige bestemmingsplan

worden 220 woningen direct en 50 woningen middels een wijzigingsbevoegdheid

mogelijk gemaakt. Ten aanzien van de categorisering wordt het voornoemde

onderscheid tussen huur en koop en de bijbehorende bebouwingstypologieën

aangehouden.

Conclusie

De uitgangspunten van de Woonvisie zijn vertaald in het bestemmingsplan. Daarnaast

zijn ook de uitgangspunten van de marktconsultatie verwerkt in het bestemmingsplan.

Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied vigeren zes verschillende bestemmingsplannen en één

beheersverordening. In de onderstaande afbeelding is weergegeven waar welk

regime vigerend is. Achter de volgende opsomming wordt verwezen naar de kleur op

de afbeelding. Dit zijn de bestemmingsplannen ‘Buitengebied Loon op Zand’ (oranje),

‘Kom Kaatsheuvel’ (blauw), ‘Buitengebied 1997’ (wit), ‘Rechtvaart 2010’

(donkergroen), ‘Buitengebied 2011’ (rood) en ‘Erasstraat’ (zwart-wit). Daarnaast geldt

de beheersverordening ‘Woongebieden Kaatsheuvel’ (geel). De beheersverordening

is uitsluitend van toepassing op de noordzijde van de percelen aan de Erasstraat 7 t/m

23 en de locaties Sweensstraat 49 en 51. Op de voornoemde gronden aan de

42

Erasstraat geldt het planologische regime ‘Agrarisch’ en aan de Sweensstraat het

regime ‘Wonen’. Binnen de bestemmingsplannen komen de volgende vigerende

bestemmingen voor: ‘Agrarisch gebied’, ‘Agrarisch met reconstructiewetzone –

extensiveringsgebied’, ‘Agrarisch’ en ‘Agrarische doeleinden’. De gronden die grenzen

aan de Rechtvaart kennen eveneens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’.

De percelen aan de Erasstraat (30 / 32 en 71a) kennen de bestemming ‘Bedrijf’ met

daarbij de aanduidingen dat bedrijven uit of maximaal uit milieucategorie 3.1 zijn

toegestaan.

Weergave van de contouren van het plangebied met daarin weergegeven de ligging van de

diverse vigerende planologische regimes. De verwijzing naar de bijbehorende namen is

opgenomen in de bovenstaande tekst. Met zwarte lijnen is de indicatieve ligging van de

aangrenzende straten weergegeven.

Rechtvaart

Sweensstraat - West

Erasstraat

43

4 ONTWIKKELING

4.1 Planopzet

Beoogd wordt voor het woongebied Sweensstraat-West geen strikte

stedenbouwkundige voorwaarden vast te leggen. Het uitgangspunt is om een

juridisch-planologische regeling te bieden die voor de komende jaren, wanneer de

woningbouwlocatie gefaseerd tot ontwikkeling komt, voldoende ruimte biedt voor

maatwerk. Dit uitgangspunt heeft geresulteerd in een flexibele bestemmingsregeling,

zodat meerdere invullingen van het woongebied mogelijk zijn. In de

bestemmingsregeling worden uitsluitend de volgende aspecten vastgelegd: fasering

(door middel van toewijzen directe bestemming en wijzigingsbevoegdheid), ruimtelijke

kwaliteit van de hoofdstructuur van het woongebied en beperkingen als gevolg van

milieutechnische en planologische belemmeringen. De diverse

realisatiemogelijkheden die als gevolg van het vastleggen van uitsluitend deze

aspecten ontstaan, zijn allen afgewogen in het kader van het verzekeren van ‘een

goede ruimtelijke ordening’. In de onderstaande paragrafen wordt ingegaan op deze

weging ten aanzien van het aspect ‘ruimtelijke kwaliteit van de hoofdstructuur’. Het

aspect ‘fasering’ komt grotendeels terug in de juridische plantoelichting en gedeeltelijk

onderstaand en het aspect milieuhygiënische en planologische belemmeringen komt

grotendeels terug in het volgende hoofdstuk.

4.2 Fasering

Het plangebied zal gefaseerd ontwikkeld worden. De huidige situatie op de

woningmarkt vraagt om extra veel flexibiliteit. Op het kaartje op pagina 36, afkomstig

uit de Structuurvisie Sweensstraat-West, is globaal aangegeven waar de verschillende

fasen zijn gelegen. Van belang is dat bij elke fase rekening gehouden wordt met alle

aspecten van het plan, bijvoorbeeld met de behoefte aan groen en water. Elke fase

krijgt een goede afronding en voldoet aan alle wensen en eisen. Dit participerend op

mogelijke vertraging of het niet doorgaan van een volgende fase. Er moet namelijk

een ruimtelijk aantrekkelijk afgerond plan kunnen ontstaan, zodra een of meerdere

verdere fases uitgesteld worden. In het onderhavige plan worden uitsluitend fase 1

(direct) en fase 2 (indirect) juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Gelet op de

integrale opzet van de woningbouwlocatie wordt die hier in zijn totaliteit beschreven.

4.3 Ruimtelijke kwaliteit van de hoofdstructuur: uitgangspunten woongebied

Ten behoeve van het bepalen van de ruimtelijke uitgangspunten voor de

hoofdstructuur van het plangebied is, zoals voornoemd, een masterplan opgesteld.

Het Masterplan Sweensstraat-West Kaatsheuvel is vastgesteld op 19 september

2013. Het masterplan is leidend bij de verdere planuitwerking. Onderstaand wordt

samenvattend de hoofdlijn van het masterplan weergegeven.

44

Dragers van de ruimtelijke structuur woongebied

Drie lange lijnen (oost-west-richting)

De eerste drager is direct ook de meest ingrijpende en vormt de hoofdstructuur van

het masterplan. Deze drager wordt gevormd door een drietal nieuwe oost-west-lijnen,

die de basis gaan vormen voor de structuur van de nieuwe wijk. Deze lijnen vormen

de ontsluiting en zijn tevens zichtlijnen naar het buitengebied. De lijnen zijn

weergegeven op de kaart op pagina 36 van deze toelichting. De middelste lijn (“Park”

genoemd) is afgeleid uit een doorgetrokken Berndijksestraat. Hier takt de ontsluiting

van de nieuwe wijk aan op de hoofdontsluiting van het dorp. Deze bestaande weg in

Kaatsheuvel gaat doorlopen in de nieuwe wijk. Deze lijn loopt dwars door het gebied

richting buitengebied, zodat er zicht naar het buitengebied blijft bestaan en het

buitengebied een inprikker krijgt in het plangebied. De noordelijke lijn (“Vaart”

genoemd) heeft zijn richting te danken aan een rioolpersleiding. Deze leidingenstrook

is bepalend, omdat deze zorgt voor restricties. Zo mag bovenop deze leidingenstrook

onder andere geen bebouwing geplaatst worden. De zuidelijkste lijn (“Laan” genoemd)

is direct afgeleid van de bestaande lijn Erasstraat. Deze lijn zorgt voor een verdere

ontsluiting van het gebied, zodat er ook in het zuidelijke deel van het plangebied een

heldere oost-west-verbinding ontstaat.

Accent klooster en as klooster

Direct naast het plangebied ligt een bijzonder ensemble van bebouwing. Namelijk de

‘HH. Martelaren van Gorkum’-kerk met klooster. Hoewel het klooster niet gericht is op

het plangebied, kan het klooster (met directe omgeving) de nieuwe wijk karakter

geven. Er is voor gekozen een nieuwe as te maken die gericht is op het klooster. De

eerder genoemde 3 lijnen komen allen op deze as bijeen. Bij voorkeur staat aan

weerszijden van deze klooster-as een accent, het klooster aan de ene zijde, een

nieuw accent aan de andere zijde, om aan het klooster te beantwoorden.

Landschappelijke patroon

Het bestaande plangebied is niet bebouwd, het is een open, agrarisch gebied. Er zijn

echter wel structuren in de ondergrond te zien. Met name enkele noord-zuid gerichte

lijnen zijn nog herkenbaar. Deze structuren vormen een drager. Tussen de hoofdlijnen

(de 3 lange oost-west-lijnen en de kloosteras) kan het bestaande of oorspronkelijke

landschappelijke patroon zichtbaar gemaakt worden door het stratenpatroon hierop te

enten.

Sferen nat en droog

Het plangebied heeft een bijzondere ligging, op de overgang van de hoger gelegen

zandgronden van Brabant, naar de lager gelegen klei- en veengronden langs de grote

rivieren. Een deel van het plangebied is daardoor relatief nat. Het noordwestelijke deel

is relatief nat, het zuidoostelijke deel een stuk droger. Deze opvallende ligging en de

wateropgave die hierdoor ontstaat, kan een sfeer toekennen aan het plangebied. Het

contrast tussen het natte noordelijke deel en het drogere zuidelijke deel willen wij

versterken in de sfeer van de nieuwe ontwikkelingen op deze plek. Zo moet de “Vaart”

een lijn met water worden, de “Laan” een droge lijn, terwijl het “Park” hier tussenin kan

gaan zitten. Dit door hier wadi’s te ontwikkelen die een deel van de tijd droog staan en

bij zware regenval (tijdelijk) nat zijn. Water levert zo in het plan een bijdrage aan de

(technische) wateropvang, alsmede aan een beleving van een nat, landelijk

45

woonmilieu. Behalve het toekennen van een sfeer door het wel of niet toevoegen van

water, kan de vorm van de drie lijnen vertaald worden uit de landschappelijke onder-

grond. De “Vaart” refereert aan de natte klei- en veengronden, deze lijn moet strak en

recht worden uitgevoerd. De “Laan” refereert aan de zandgronden, met een

meanderende vorm. Het “Park” zit hier tussenin en kan een vrije vorm zijn.

Accenten

Op bijzondere plekken of kruispunten in het gebied mag een opvallend element

komen: een accent. Het klooster is een bestaand accent. Vanuit dit klooster loopt de

‘kloosteras’ door het plangebied. Aan de andere zijde van deze as - tegenovergesteld

aan het klooster - is het zeer wenselijk dat ook een accent komt, wat reageert op het

klooster. Behalve deze 2 accenten is er nog een aantal andere accenten, aan de

uiteindes van lijnen, zichtpunten of routes, of op bijzondere plekken. Deze accenten

kunnen bestaan uit bijzondere bebouwing, maar ook uit een bijzonder groenelement

of kunstobject. Zo kan een solitaire grote boom ook goed functioneren als accent.

Waterrijk park

Middels de 3 lange lijnen (Vaart, Park en Laan) wordt het woongebied verbonden met

het landschap. Direct ten noorden van de Vaart ligt een gebied dat hoofdzakelijk

groen zal blijven en een functie krijgt als park en tevens dienst doet voor de

noodzakelijke wateropvang. Het is een waterrijk park waarin op termijn wel ruimte

bestaat om bijzondere bebouwing te realiseren in combinatie met de landschappelijke

ontwikkeling.

Verkeer en parkeren

Verkeer

De ontsluiting van het gebied vindt plaats door middel van een ringstructuur, die met

een aantal zijtakken aangehaakt is op de omgeving. De ‘Vaart’, de ‘Laan’ en de

klooster-as zijn onderdeel van deze ringstructuur. Aan de westzijde (westelijk

verbindingsstuk tussen de ‘Vaart’ en de ‘Laan’) is de ligging van de ring nog flexibel,

dit kan nog schuiven aan de hand van de verkaveling. De hoofdentree van

Sweensstraat-West bevindt zich aan de Sweensstraat, aansluitend op de

Berndijksestraat. Eén entree is echter niet voldoende voor een goede

verkeerscirculatie. Aan de noordzijde komt een tweede entree aan de Rechtvaart. Aan

de Erasstraat is een (auto)verkeersentree niet wenselijk, wel is er een langzaam-

verkeersentree gewenst. Zo kan het gebied aan verschillende zijdes aansluiting

vinden op de bestaande (verkeers)structuur van Kaatsheuvel.

Het ‘Park’ gaat niet volledig dienst doen als ontsluiting voor autoverkeer. Autoverkeer

vanaf de Sweensstraat (de doorgetrokken Berndijksestraat) wordt - zodra het de ring

bereikt - via de ringstructuur het gebied door geleid. Het ‘Park’ wordt wel een centrale

lijn voor langzaam verkeer. Langzaam verkeer kan vanuit de Berndijksestraat deze lijn

blijven volgen, dwars door het gebied heen, richting buitengebied. De secundaire

ontsluiting (de woonstraatjes) van het gebied kan plaatsvinden door straatjes die zijn

afgeleid van het landschappelijke patroon.

46

Parkeren

Voor het parkeren gelden de uitgangspunten zoals deze zijn geformuleerd in het

CROW 317 (2012). In de basis is het uitgangspunt: parkeren voor de deur. Bij

voorkeur geschiedt parkeren op eigen erf. Geclusterd parkeren, bijvoorbeeld in

parkeerkoffers, sluit niet aan bij het gewenste dorpse en landelijke karakter en is

daarom niet wenselijk.

Groen

De drie lange lijnen voorzien het gebied, behalve van een ontsluiting, juist ook van

groen. Deze drie lijnen zijn van dermate breedte dat er naast een ontsluitingsweg

voldoende ruimte is voor beeldbepalend groen en/of water. Zoals eerder gezegd heeft

elke lange lijn zijn eigen sfeer. De ‘Vaart’ wordt een watergang en refereert aan de

vaarten die hier voorkomen. De ‘Laan’ is droog met een groene berm met bomenlaan,

deze refereert aan een zandweg. Het ‘Park’ is zowel nat als droog met wadi’s. Deze

verschillende karakters kunnen versterkt worden door het toevoegen van de juiste

boomsoorten, passend bij die karakters. Langs de ‘Vaart’ denken wij aan wilgen, langs

de ‘Laan’ aan eiken en in het ‘Park’ aan meer verspreide bomen. De kloosteras is een

belangrijke zichtlijn in het gebied, deze as is een meer formele laan. Hier mogen dan

ook stevige bomen komen, bijvoorbeeld lindes.

Kaart met indicatieve verkeersstructuur Sweensstraat-West

47

In de verschillende lijnen zit ruimte om ook (speel)voorzieningen een plek te geven.

Ten noorden van de ‘Vaart’ ontstaat het ‘Waterrijke park’. Hier loopt het landschap

direct over in het plangebied. Deze plek biedt ruimte voor wateropvang en groen met

wandel- en fietspaden, als recreatieve zone voor de nieuwe woonwijk en het

bestaande Kaatsheuvel. In dit park krijgt in de toekomst (fase 4) mogelijk ook een

accent een plek, of dat nu is in de vorm van een bijzonder gebouw, een bijzonder

element, of een bijzondere functie. Te denken valt aan een kinderboerderij. Het kan

ook woningbouw zijn, bijvoorbeeld een klein appartementenblokje. De hoogte moet

echter wel passend zijn bij de dorpse maat en schaal van de overige bebouwing in het

plangebied en de omgeving. Een deel van het plangebied dient in de huidige situatie

als fourageergebied van een steenuil. Bij de planontwikkeling wordt een groene, ruige

zone met bosschages ingericht ter bescherming van het leefgebied van de steenuil. In

het noordelijke ‘Waterrijke park’ en in de westrand van het plangebied is voldoende

ruimte om hierin te voorzien. De westkant van het plangebied sluit aan op het open

buitengebied. Deze overgang moet niet hard zijn, het landschap moet hier juist in het

plangebied verweven worden. Door middel van groene inprikkers wordt deze

overgang verzacht.

4.4 Impressie toekomstige woonwijk Sweensstraat-West

Alle in deze toelichting opgenomen afbeeldingen zijn impressies van hoe het

woongebied er in de toekomst uit zou kunnen komen te zien. Deze impressies geven

uitsluitend een idee van de toekomstige inrichting van het gebied, ze vormen dus

geen hard gegeven.

Voorbeeldweergave van een mogelijke structuur van het te

realiseren woongebied Sweensstraat-West

48

4.5 Ruimtelijke kwaliteit van de morfologische structuur: randvoorwaarden

toolbox Sweensstraat-West

Voor de te realiseren woningen gelden algemene randvoorwaarden uit de toolbox van

het masterplan. Per deelgebied zijn deze voorwaarden anders. In het algemeen geldt

echter dat het hoofdvolume van de woningen kan bestaan uit één of twee lagen, maar

minstens wordt afgerond met een kap. Toegestane kapvormen zijn zadeldak,

schilddak, mansardedak, met wolfseind of een moderne kap. Het hoofdmateriaal van

de gevels van de woningen betreft baksteen. Het parkeren vindt zoveel mogelijk

plaats op eigen terrein. Per deelgebied is de verkaveling bepaald en hoe de

erfafscheidingen kunnen worden vormgegeven. De toolbox uit het Masterplan vormt

de basis voor de welstandtoetsing. De toolbox is opgenomen in de bijlagen bij de

regels.

49

5 OMGEVINGSASPECTEN

5.1 Inleiding

Met betrekking tot een (ontwerp-)bestemmingsplan staat in artikel 3.2 van de

Algemene wet bestuursrecht vermeld: ‘bij de voorbereiding van een besluit

vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af

te wegen belangen’. Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat

rekening moet worden gehouden met de uitkomsten van het met toepassing van

artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek.

Ten behoeve van de voorgenomen realisatie van het woongebied heeft onderzoek

plaatsgevonden naar een aantal uitvoeringsaspecten. Met het plan wordt

aangesloten op de al gerealiseerde ruimtelijke en functionele structuur, zoals de

ontsluitingsstructuur, groenstructuur en de waterhuishouding. In hoofdstuk 2 zijn

deze in hun samenhang toegelicht.

Hieronder wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het gepleegde onderzoek.

De onderzoeksrapporten zijn als (separate) bijlagen gevoegd bij dit

bestemmingsplan.

Achtereenvolgens worden behandeld:

- bodem;

- waterhuishouding;

- cultuurhistorie;

- archeologie

- flora en fauna;

- akoestiek;

- bedrijven en milieuhinder;

- externe veiligheid;

- luchtkwaliteit;

- kabels en leidingen.

Vervolgens wordt ingegaan op de toetsing aan het Besluit m.e.r..

5.2 Bodem

Toetsingskader

Het landelijk beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor

de beoogde functie. Met andere woorden, de bodemkwaliteit mag geen

onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. De gewenste

functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen

waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient de bodemkwaliteit door

50

middel van een bodemonderzoek in beeld te worden gebracht. Indien op grond van

historische informatie blijkt dat in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben

plaatsgevonden, dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden

uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten kan vervolgens worden nagegaan

of er vervolgmaatregelen getroffen moeten worden, zoals een nader onderzoek of

eventueel een (functiegerichte) sanering.

Beoordeling

Door Inpijn – Blokpoel is in februari 2010 in een deel van het plangebied dat grenst

aan de Rechtvaart een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Door Oranjewoud

BV is in de periode augustus – oktober 2010 een verkennend en nader

bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het grootste deel van het plangebied. Het

onderzoek is uitgevoerd ter plaatse van fase 1 van de woningbouwlocatie (geheel) en

fase 2 en 3 gedeeltelijk. De onderzoeksrapportages zijn bijgesloten in bijlage 2.

Uit het onderzoek van Inpijn – Blokpoel blijkt dat in de zintuiglijk onverdachte

bovengrond plaatselijk een lichte verontreiniging met som PCB’s is aangetoond. De

zintuiglijk onverdachte ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte

parameters. In het grondwater zijn lichte verontreinigingen met barium, koper en zink

gemeten. Deze verhogingen zijn waarschijnlijk echter toe te schrijven aan een

verhoogd achtergrondniveau. Het criterium voor nader onderzoek wordt voor de

genoemde parameters niet overschreden, nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Uit het onderzoek van Oranjewoud bv blijkt dat de bodem tot 3,0 m -mv over het

algemeen bestaat uit zwak siltig, zeer fijn zand. De toplaag tot ca. 0,5 m -mv. is matig

humeus. Plaatselijk zijn brokken leem of brokken veen in het profiel waargenomen en

plaatselijk leemlaagjes. Bij enkele boringen zijn leemlagen in het profiel

waargenomen. Bij het uitvoeren van het veldonderzoek zijn zeer plaatselijk

waarnemingen gedaan op bijmengingen met bodemvreemde materialen.

In de zeer plaatselijk aangetoonde sterk kolengruis- en zwak slakkenhoudende grond

zijn matig tot sterk verhoogde gehalten aan koper, lood, nikkel en zink en licht

verhoogde gehalten aan enkele zware metalen, minerale olie en PAK aangetoond.

Het betreft een bodemlaag van 0,1 m dikte en de omvang van de sterke

verontreiniging is zowel horizontaal als verticaal afgebakend tot gehalten beneden de

achtergrondwaarde. De omvang bedraagt minder dan 25 m³, zodat geen sprake is

van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Er zijn enkele boringen verricht ter

plaatse van gedempte sloten. Bij één boring zijn in het dempingsmateriaal resten

baksteen aangetroffen. Bij de overige boringen zijn in het dempingsmateriaal geen

bodemvreemde materialen waargenomen. Analytisch zijn in de bovengrond met

resten baksteen licht verhoogde gehalten aan kobalt en PAK aangetoond. In het

dempingsmateriaal bij de overige boringen zijn analytisch over het algemeen geen tot

boven de achtergrondwaarde c.q. detectiegrens verhoogde gehalten aan de

onderzochte stoffen aangetoond tot zeer plaatselijk licht verhoogde gehalten aan

kobalt en kwik Bij de overige onderzochte mengmonsters van zowel de bovengrond

als de ondergrond in het plangebied zijn geen verhoogde gehalten aan de

onderzochte stoffen boven de achtergrondwaarde c.q. detectiegrens aangetoond. De

gronden zijn eind 2014 gesaneerd. Bij toetsing van de zintuiglijk schone grond aan de

51

maximale waarden en rekenregels uit het Besluit en de Regeling Bodemkwaliteit blijkt

dat de zintuiglijk schone grond voldoet aan de kwaliteitsklasse 'AW2000'. Derhalve

kan worden geconcludeerd dat de kwaliteit van de bodem voldoet aan de beoogde

functie (wonen).

Bij alle onderzochte peilbuizen in het plangebied zijn in het grondwater licht verhoogde

gehalten aan één of meerdere zware metalen aangetroffen en bij één peilbuis is

tevens een licht verhoogd gehalte aan xylenen aangetoond. De onderzoeksresultaten

geven voor grond en grondwater geen aanleiding tot het uitvoeren van

vervolgonderzoek of sanerende maatregelen, omdat de gemeten concentraties kleiner

zijn dan de betreffende tussen- en interventiewaarde.

Ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan heeft een vergroting van het

plangebied plaatsgevonden aan de zuidzijde. De vergroting heeft plaats met de

gronden die deel uitmaken van het perceel dat is gelegen aan de Erasstraat 31. Door

Antea Group is in december 2014 een aanvullend historisch bodemonderzoek

uitgevoerd voor deze gronden. De rapportage van dit onderzoek is bijgesloten in

bijlage 8 bij dit bestemmingsplan. Uit dit onderzoek blijkt dat er geen aanwijzingen zijn

voor de aanwezigheid van (voormalige) bodembedreigende activiteiten. Ook wordt

niet verwacht dat de activiteiten op de omliggende percelen de bodemkwaliteit op

deze gronden negatief hebben beïnvloed. De resultaten van het onderzoek vormen

geen milieuhygiënische belemmering om de gronden te betrekken in het woongebied

Sweensstraat-West fase 1.

Conclusie

Op grond van het uitgevoerde onderzoek vormt het aspect bodem geen belemmering

voor de ontwikkeling van fase 1 van het plangebied. Wel zal de in het puinpad

aanwezige asbestverontreiniging voor ontwikkeling van het plangebied worden

gesaneerd.

5.3 Geluid

Toetsingskader

Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) dienen bij de vaststelling van

een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1

van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de

Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een

weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan

mogelijkheden biedt voor:

- de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van

geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2

Bgh – het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012);

- de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande

weg;

- functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een

geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of

wijzigingsbevoegdheid).

52

De onderzoekszone voor wegen zoals bedoeld in art. 74 lid 1Wgh is afhankelijk van

de hoeveelheid rijbanen. Onderstaande tabel geeft hier een overzicht van:

Stedelijk Buitenstedelijk

Aantal rijstroken Aantal meter aan weerszijden van de weg

5 of meer 350 m 600 m

3 of 4 350 m 400 m

1 of 2 200 m 250 m

Artikel 74 lid 2 Wgh regelt dat indien de bovengenoemde ontwikkelingen zijn gelegen

binnen een als 'woonerf' aangeduid gebied of in een zone nabij wegen waarvoor een

maximum snelheidsregime van 30 km/u geldt, de betreffende waarden niet in acht

hoeven te worden genomen.

Uit een akoestisch onderzoek moet blijken of, indien sprake is van een van de

bovengenoemde ontwikkelingen binnen een zone als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh,

deze binnen de waarden valt zoals deze voor diverse typen ontwikkelingen is

vastgelegd in de Wgh. De grenswaarde voor de toelaatbare etmaalwaarde van de

equivalente geluidbelasting van wegen binnen zones langs wegen is voor woningen

48 dB. In bijzondere gevallen is een hogere waarde mogelijk; Burgemeester en

Wethouders zijn binnen de grenzen van de gemeente en onder voorwaarden bevoegd

tot het vaststellen van een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare

geluidsbelasting.

Beoordeling

Door Kraaij Akoestisch Adviesbureau is in november 2013 een akoestisch onderzoek

verricht. Het onderzoek is als bijlage 3 toegevoegd. Het plangebied bevindt zich

(deels) binnen de geluidzones van de Sweensstraat, de Rechtvaart en de Hoge

Zandschel. Voor deze wegen heeft toetsing aan de Wet geluidhinder plaatsgevonden.

De Erasstraat ligt in stedelijk gebied en heeft een 30 km/uur regime. De Erasstraat

heeft hierdoor volgens de Wet geluidhinder geen geluidzone en valt daarmee buiten

de toetsing aan de Wet geluidhinder. De invloed van wegverkeer op deze straat is

echter wel berekend in het onderzoek ten behoeve van het bepalen van een goed

woon- en leefklimaat. In het onderzoek is rekening gehouden met het projecteren van

geluidscontouren op het plangebied, aangezien er nog geen exacte bouwvlakken

bekend zijn.

Rechtvaart

Uit de rekenresultaten van de geluidcontouren blijkt dat vanwege de Rechtvaart op

nagenoeg het hele plangebied wordt voldaan aan de voorkeurgrenswaarde van 48

dB. Uitzondering hierop is het meest noordelijk gelegen deel van het plangebied (fase

2). De nieuwbouw die nabij de Rechtvaart gelegen is en binnen een afstand van 37

meter van de wegas plaatsvindt heeft een geluidbelasting van meer dan 48 dB. De ten

hoogst toelaatbare waarde van 63 dB wordt nergens overschreden. Indien woningen

binnen de afstand van 37 meter uit de wegas geprojecteerd moeten worden, dienen

maatregelen getroffen te worden om de geluidbelasting te reduceren of moet er een

53

hogere waarde besluit worden genomen. In het voorliggende bestemmingsplan wordt

fase 2 mogelijk gemaakt middels een wijzigingsbevoegdheid. Bij het in procedure

brengen van het wijzigingsplan wordt ten aanzien van het dan voorliggende plan

getoetst aan de Wet geluidhinder. Een klein gedeelte van de gronden aan de

Rechtvaart kent wel een directe bestemming (Woongebied – met aanduiding

‘verkeer’). Beoogd wordt om op de gronden binnen deze bestemming die grenzen aan

de Rechtvaart een ontsluitingsweg aan te leggen. Een ontsluitingsweg is geen

geluidgevoelige functie. In de bestemmingsplanregels is vastgelegd dat de

voornoemde gronden uitsluitend gebruikt kunnen worden als ontsluitingsweg met

bijbehorende voorzieningen.

Sweensstraat

Uit de rekenresultaten van de geluidcontouren blijkt dat vanwege de Sweensstraat op

nagenoeg het hele plangebied wordt voldaan aan de voorkeurgrenswaarde van 48

dB. Uitzondering hierop is het meest oostelijk gelegen deel van het plangebied.

Woningen binnen een afstand van 47 meter van de wegas van de Sweensstraat

ondervinden een geluidbelasting van meer dan 48 dB. De ten hoogst toelaatbare

waarde van 63 dB wordt nergens overschreden. In het onderhavige bestemmingsplan

is het gewenst om voor dit deel van het plangebied directe bouwtitels op te nemen.

Om te voldoen aan de eisen van de Wet geluidhinder wordt, gelijktijdig met de

bestemmingsplanprocedure, een Hogere Waardenprocedure doorlopen.

Gelet op het bouwvlak van het bestemmingsplan worden voor het perceel dat

kadastraal bekend is als: gemeente Loon op Zand, sectie P, nummer 732

(gedeeltelijk) hogere waarden vastgesteld als gevolg van wegverkeer op de

Sweensstraat:

voor het gebied dat op de kaart in blauw is weergegeven wordt een hogere waarde

vastgesteld van 53 dB;

voor het gebied dat op de kaart in rood is weergegeven wordt een hogere waarde

vastgesteld van 58 dB.

Overzichtskaart hogere waarden Locatie hogere waarden ingezoomd

54

Hoge Zandschel

Uit de rekenresultaten van de geluidcontouren blijkt dat vanwege de Hoge Zandschel

op het hele plangebied wordt voldaan aan de voorkeurgrenswaarde van 48 dB.

Erasstraat

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is onderzoek gedaan naar

geluidhinder afkomstig van de Erasstraat. De geluidbelasting ten gevolge van de

Erasstraat bedraagt tot circa 26 meter uit de as van de Erasstraat tussen de 50 en 55

dB, het woon- en leefklimaat wordt op deze afstand van de weg als ‘redelijk’

beoordeeld. De gronden die binnen deze afstand zijn gelegen zijn bestemd als

‘Agrarisch’, op deze gronden worden met het onderhavige bestemmingsplan geen

geluidsgevoelige objecten mogelijk gemaakt.

Gecumuleerde geluidbelasting

De gecumuleerde geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai bedraagt ten hoogste

61 dB direct aan de Rechtvaart, 63 dB direct aan de Sweensstraat, 42 dB nabij de

Hoge Zandschel en 55 dB direct aan de Erasstraat. Geconcludeerd wordt dat het

woon‐ en leefklimaat voor het overgrote deel van het plangebied als ‘goed’ beoordeeld

kan worden. Uitzondering hierop vormen de bebouwingsvlakken langs de Rechtvaart,

Sweensstraat en Erasstraat. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt tot circa 53

meter uit de as van de Rechtvaart tussen de 50 en 60 dB, het woon- en leefklimaat

wordt op deze afstand van de weg als ‘matig tot redelijk’ beoordeeld. Slechts een klein

gebied tot 12 meter uit de wegas heeft een geluidbelasting tot 61 dB, waardoor het

woon‐ en leefklimaat aldaar als ‘tamelijk slecht’ wordt beschouwd. De gecumuleerde

geluidbelasting bedraagt tot circa 66 meter uit de as van de Sweensstraat tussen de

50 en 60 dB, het woon‐ en leefklimaat wordt op deze afstand van de weg als ‘redelijk

tot matig’ beoordeeld. Slechts een klein gebied tot 16 meter uit de wegas heeft een

geluidbelasting van 60‐63 dB, waardoor het woon‐ en leefklimaat aldaar als ‘tamelijk

slecht’ wordt beschouwd. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt tot circa 26

meter uit de as van de Erasstraat tussen de 50 en 55 dB, het woon- en leefklimaat

wordt op deze afstand van de weg als ‘redelijk’ beoordeeld.

Conclusie

Het aspect akoestiek vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van

het woongebied. In het noordelijk deel van de te realiseren 1e fase, langs de

Rechtvaart, worden geen woningen gepland. Ditzelfde geldt voor een gedeelte van

het woongebied aan de Sweensstraat, hier wordt in het verlengde van de

Berndijksestraat eveneens een ontsluitingsweg voorzien. In het zuidoostelijke deel

van het plangebied wordt een procedure Hogere Waarden doorlopen.

5.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een planologische procedure dient te worden aangetoond dat

voldaan wordt aan de wettelijke normen voor wat betreft luchtkwaliteit. Hierbij dient het

effect op de luchtkwaliteit in de omgeving als gevolg van een nieuwe ontwikkeling, als

ook de toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' in beeld te worden gebracht.

55

De 'Wet luchtkwaliteit' van 15 november 2007, opgenomen in hoofdstuk 5, onder titel

5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) gaat in op luchtkwaliteitseisen. In Bijlage 2 van de

Wm zijn wettelijke grenswaarden vastgelegd van onder andere de stoffen

stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10), benzeen (C6H6), zwaveldioxide (SO2), lood

(Pb) en koolmonoxide (CO).

Voor PM10 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40 µg/m3. Het 24-

uursgemiddelde van 50 µg/m3 mag maximaal 35 dagen per kalenderjaar worden

overschreden. Voor NO2 geldt voor het jaargemiddelde een grenswaarde van 40

µg/m3. Het 24-uursgemiddelde van 200 µg/m3 mag maximaal 18 dagen per

kalenderjaar worden overschreden.

De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de

luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het

Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan

maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar

nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De

programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten

en milieugevolgen.

Kort samengevat dienen projecten te worden beoordeeld op basis van de 'Wet

luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen

onder de 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor vergunningverlening als:

- er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een

grenswaarde;

- een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de

luchtkwaliteit leidt;

- een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;

- een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in

het NSL, dat op 1 augustus 2009 in werking is getreden.

In artikel 2 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is

opgenomen dat een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit

als de zogenaamde '3% grens' niet wordt overschreden. Na vaststelling van het NSL

op 1 augustus 2009 is deze grens gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de

jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt

overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

In artikel 4 van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) en

de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'

is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat

deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze

mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

De wettelijke ondergrens voor onderzoek bedraagt:

- 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg

- 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige

verkeersverdeling

56

Beoordeling

Onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van maximaal 270 woningen. Gesteld kan

worden dat dit plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek,

gelegen op de bouw van 1.500 woningen, niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt

aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt

voor de onderhavige ontwikkeling.

5.5 Milieuzonering

Toetsingskader

Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en milieugevoelige

bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van

bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. Zonering is met name van

toepassing bij nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de directe

omgeving van een bedrijf en bij vestiging van een nieuw bedrijf in de directe omgeving

van gevoelige bestemmingen. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en

Milieuzonering 2009' (hierna: VNG-brochure) wordt onder milieugevoelige functies

verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie.

Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld

ziekenhuizen en scholen).

Beoordeling

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in verschillende typen bestemmingen binnen

het plangebied. Zo is ten behoeve van de realisatie van de eerste fase van de

woningbouwlocatie een directe bestemming ‘Woongebied’ opgenomen. De tweede

fase van de ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt middels een nader op te stellen

wijzigingsplan. De derde en vierde fase maken geen deel uit van het onderhavige

bestemmingsplan. In het kader van het wijzigingsplan dient voor die gronden te

worden aangetoond dat er ten aanzien van het aspect bedrijven en milieuzonering

geen belemmeringen zijn. In deze paragraaf wordt getoetst aan de invloed van

bedrijven op de gronden die de eerste fase vormen. Dit betreft de invloed van

bedrijven op de bestemming ‘Woongebied’. Ten behoeve van deze toetsing wordt het

omgevingstype ‘rustige woonwijk’ gehanteerd.

Landbouwmechanisatiebedrijf Rechtvaart 3a

Aan de Rechtvaart 3a bevindt zich een landbouwmechanisatiebedrijf (oppervlakte

meer dan 500 m2). Het bedrijf repareert en onderhoud landbouwmachines en –

voertuigen. Op grond van de VNG-publicatie geldt voor een dergelijk bedrijf een

maximale richtafstand van 100 meter als gevolg van het aspect geluid. Op basis van

nader akoestisch onderzoek door Kraaij akoestisch adviesbureau uit februari 2014,

zoals bijgesloten in Bijlage 4, blijkt dat op een afstand vanaf 50 meter sprake is van

een goed- en leefklimaat. De geluidbelasting vanwege Doevendans

Landbouwmechanisatie bedraagt ten hoogste 34 dB(A) etmaalwaarde op 50 meter

van de grens van de inrichting. Ter plaatse van de bestaande woningen aan de

57

Rechtvaart bedraagt de geluidbelasting ten hoogste 47 dB(A). Het bedrijf voldoet aan

de geluideisen uit het Activiteitenbesluit milieubeheer. De geluiduitstraling van het

bedrijf is voornamelijk in noordoostelijke richting. De aanwezige bedrijfsbebouwing

zorgt voor afscherming richting het plangebied. Het bedrijf mag, gelet op de

geluidbelasting op de woningen, nog 3 dB(A) meer geluid produceren in

noordoostelijke richting. Zonder woonbebouwing in zuidwestelijke richting heeft het

bedrijf hier juridisch gezien veel geluidruimte die het, gelet op de geluidcontouren, niet

nodig heeft. Voor het bedrijf wordt, op basis van nader overleg met de

bedrijfseigenaar, een maatwerkvoorschrift opgesteld voor de geluiduitstraling richting

het plangebied zodanig dat de bedrijfsvoering niet wordt geschaad. De bestemming

‘Woongebied’ is direct grenzend aan de bedrijfslocatie. Echter, binnen deze

bestemming kan binnen 50 meter van het bedrijf uitsluitend worden voorzien in de

aanleg van een ontsluitingsweg. Dit is geen milieugevoelige functie. Bij het benutten

van de wijzigingsbevoegdheid dient op basis van het dan voorliggende plan de

akoestische situatie nader te worden beschouwd, waarbij het voornoemde

maatwerkvoorschrift wordt betrokken.

Keukencentrum Rechtvaart 8

Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich op circa 100 meter afstand een

keukencentrum, dat dienst doet als showroom. Voor showrooms wordt geen

milieuzonering aangehouden vanuit de VNG-publicatie. Wel kan deze worden

gelijkgestemd met een bouwmarkt c.q. tuincentrum, SBI-2008 4752. Voor deze

bedrijven dient in de publicatie een maximale richtafstand aangehouden te worden

van 30 meter als gevolg van het aspect geluid. Het keukencentrum vormt vanwege de

afstand van meer dan 100 meter ten opzichte van het plangebied geen

belemmerende werking.

Bakkerij Erasstraat 19

Aan de Erasstraat 19 is een bakkerij gevestigd. Voor deze functie geldt conform de

VNG-brochure met code SBI-2008 1071 een richtafstand van 30 meter ten aanzien

van geur, stof en geluid. De richtafstand reikt niet tot in het plangebied.

Horeca Erasstraat 23

Aan de Erasstraat 23 is een kleinschalige horecagelegenheid (cafetaria) gevestigd.

Het betreft een type horeca die in milieucategorie 1 valt. Dit type horeca heeft een

richtafstand van 10 meter conform de VNG-brochure met code SBI-2008 561. Dit

vormt geen belemmering voor het plangebied.

Klusbedrijf Erasstraat 27

Ten zuiden van de bestemming ‘Woongebied’ is aan de Erasstraat 27 een klusbedrijf

gelegen. Het klusbedrijf heeft de beschikking over een zaagmachine, waardoor het is

aan te merken als timmerfabriek (SBI-code 162; productieoppervlakte van minder dan

200 m²). Dit bedrijf valt volgens de systematiek van de VNG-brochure milieucategorie

3.1, en kent op basis daarvan een richtafstand van 30 meter ten aanzien van stof en

50 meter ten aanzien van geluid. De richtafstand van 50 meter overlapt met de

bestemming ‘Woongebied’. Door middel van het terugleggen van de aanduiding

‘bouwvlak’ op de verbeelding wordt de realisatie van geluidgevoelige objecten binnen

de richtafstand van 50 meter planologisch niet mogelijk gemaakt.

58

Hoofdrioolgemaal Sweensstraat 21

Aan de Sweensstraat zijn een rioolgemaal en een bergingsbassin aanwezig waarin

het rioolwater en hemelwater uit Kaatsheuvel in een persleiding worden gebracht die

het water naar de rioolwaterzuivering transporteert. Bij hevige regenval kan het

voorkomen dat het rioolgemaal en het bergingsbassin onvoldoende groot zijn om het

water af te voeren. Het ongezuiverd rioolwater wordt dan overgestort op de watergang

die langs en door het plangebied van Sweensstraat-West loopt. De watergang stroomt

op dit moment niet goed af waardoor het water deels in de watergang blijft staan.

Hierdoor bestaat er een kans op geuroverlast.

Ten aanzien van geuroverlast als gevolg van overstorten en bergbezinkbassins

bestaan geen duidelijke normen. In een uitspraak van de Raad van State wordt wel de

Handleiding Ontwerp Randvoorzieningen II 1995 aangehaald. Die houdt aan dat

tussen een retentiebassin en een woning een afstand van 50 meter moet worden

aangehouden, maar dit is geen wettelijke eis. De afstand tussen de overstort en de

dichtstbij gelegen bestaande woning aan de Sweensstraat 19 bedraagt ongeveer 95

meter. De afstand tussen de overstort en de rand van het geplande woongebied

(stedenbouwkundige opzet masterplan) van fase 1 bedraagt eveneens ongeveer 95

meter. Gelet daarop wordt voldaan aan de, niet wettelijke, afstandseis. Het

overgestorte afvalwater stroomt via een sloot weg. Deze sloot loopt aan de rand van

de bestemming ‘Woongebied’. In de hoek van fase 1, 2 en 4 ligt deze sloot op de

kortste afstand van (toekomstige in het masterplan geplande) woningen in fase 1.

De afstand van de sloot tot het woongebied fase 1 bedraagt ongeveer 15 meter en de

afstand tussen de sloot en een toekomstige geplande woning in fase 1 bedraagt

ongeveer 35 a 40 meter. Deze afstand is niet genormeerd. Gelet op het gebruik van

de overstort is deze afstand voldoende groot om onacceptabele geurhinder te

voorkomen. In overleg met het waterschap worden de mogelijkheden voor een

verbeterde doorstroming onderzocht om stilstand van overgestort rioolwater zoveel

mogelijk te voorkomen.

Om te voorkomen dat in de bestemming ‘Woongebied’ woningen binnen een afstand

van 35 meter van de watergang worden opgericht, is in de regels een voorwaardelijke

verplichting opgenomen. Deze verplichting houdt in dat binnen deze afstand van de

watergang pas woningen mogen worden gebouwd, indien de watergang is gedempt,

de overstortfunctie van de sloot is beëindigd, op basis van onderzoek is aangetoond

dat ter plaatse een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd of indien op

basis van het onderzoek noodzakelijke te nemen mitigerende voorzieningen zijn

aangelegd en aldus in stand worden gehouden.

Conclusie

Het bedrijf aan de Erasstraat 27 heeft een richtafstand van 50 meter, deze overlapt

met het plangebied. Derhalve wordt het oprichten van geluidgevoelige objecten

binnen deze zone planologisch niet mogelijk gemaakt. Ten aanzien van het bedrijf aan

de Rechtvaart 3a wordt nader overleg gevoerd met betrekking tot het opnemen van

59

een maatwerkvoorschrift. Dit voorschrift dient te zijn opgenomen bij het wijzigen van

de bestemming van fase 2 in ‘Woongebied’.

5.6 Externe veiligheid

Inrichtingen en externe veiligheid

Toetsingskader

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is gericht aan het bevoegd gezag

inzake de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening en heeft onder meer tot

doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen. In de

Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) zijn o.a. standaardafstanden

opgenomen waarbij wordt voldaan aan de grens- en richtwaarden voor het

plaatsgebonden risico. Het Bevi is van toepassing op vergunningplichtige risicovolle

bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten.

In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle

bedrijven. In artikel 1 van het Bevi wordt toegelicht wat wordt verstaan onder (beperkt)

kwetsbare objecten. Voor de toepassing van het Bevi, wordt een nieuw ruimtelijk

besluit gezien als een nieuwe situatie.

Uitsnede risicokaart met

weergave plangebied aan de

Rechtvaart in rode contour.

Bron: provincie Noord-Brabant,

2014.

60

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving bedrijven zijn gelegen waarop het Bevi

van toepassing is, is het Register risicosituaties gevaarlijke stoffen (Rrgs)1 als ook de

risicokaart geraadpleegd.

Conclusie

Ter plaatse van en nabij het plangebied komen geen Bevi-inrichtingen voor. Dit deel

van het aspect externe veiligheid belemmert de voorgenomen ontwikkeling van het

woongebied niet.

Transport en externe veiligheid

Toetsingskader

Beoordeling van de risico’s veroorzaakt door het vervoer van gevaarlijke stoffen over

het spoor, het water en de weg dient plaats te vinden aan de hand van de circulaire

Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs) d.d. 31 juli 2012, waarin grens- en

richtwaarden voor het plaatsgebonden risico en richtlijnen voor de toepassing van de

rekenmethodiek en de verantwoording van het groepsrisico zijn opgenomen. Bij

nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen langs transportassen die deel uitmaken van het

Basisnet Weg, Water en/of Spoor kan de berekening van het plaatsgebonden risico

achterwege blijven. Hiervoor gelden namelijk de afstanden die in bijlage 2, 3 en 4 van

de circulaire zijn opgenomen. Op deze afstanden mag het plaatsgebonden risico

vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen niet meer bedragen dan 10-6 per jaar.

Voor het Basisnet Weg geldt dat daar waar in de tabel van bijlage 2 van de circulaire

de afstand ‘0’ is vermeld het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer op het

midden van de weg niet meer mag bedragen dan 10-6 per jaar.

Beoordeling

Om te bepalen of er in de directe omgeving van het plangebied risicorelevante

transportassen zijn gelegen is de professionele risicokaart geraadpleegd. De

onderstaande transportassen zijn beoordeeld:

- Rijks-, vaar- en spoorwegen

In de nabijheid van het plangebied liggen geen relevante rijks-, vaar- en spoorwegen

met een invloedszone die tot in het plangebied reikt.

- Buisleidingen

Om te bepalen of er in de directe omgeving buisleidingen zijn gelegen waarop de

circulaire van toepassing is, is het Rrgs geraadpleegd. Door het plangebied lopen

geen leidingen die staan geregistreerd bij de Rrgs. Vanuit het aspect transport en

externe veiligheid zijn er derhalve geen belemmeringen.

Conclusie

1 Het Rrgs is een centraal landelijk register met gegevens over risicosituaties die in Nederland bestaan rond

het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen.

61

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen

planontwikkeling.

5.7 Kabels en leidingen

Toetsingskader

De hierna volgende leidingen zijn planologisch relevant, voor zover zij geen deel

uitmaken van een inrichting zoals bedoeld in de Wet milieubeheer2.

a. hoogspanningsverbindingen van 50 kV en hoger;

b. buisleidingen voor transport van aardgas met een uitwendige diameter van

meer dan 50 mm en een druk van meer dan 16 bar;

c. buisleidingen voor transport van aardolieproducten met een uitwendige

diameter van meer dan 70 mm en een druk van meer dan 16 bar;

d. buisleidingen met een diameter van 400 mm of meer buiten de bebouwde

kom;

e. buisleidingen voor transport van andere stoffen dan aardgas en

aardolieproducten, die risico's met zich meebrengen voor mens en/of

leefomgeving wanneer deze leidingen beschadigd raken3.

Beoordeling

Het plangebied omvat thans één leiding als hierboven genoemd, het betreft een

persleiding. Ten noordoostzijde van het plangebied ligt een hoofdrioolgemaal. Dit

rioolgemaal perst het afvalwater via een rioolpersleiding naar de waterzuivering van

het waterschap. De leiding ligt dwars door het plangebied, de ligging is weergegeven

op de afbeelding op pagina 36 van deze toelichting (leidingenstrook). Bij het

hoofdrioolgemaal is tevens een overstort van het rioolstelsel gelegen. Als de pomp

van het gemaal de aanvoer niet aan kan (bij hevige neerslagsituaties) treedt de

overstort in werking. Het overstortwater komt dan terecht in de watergang die naast

het gemaal ligt. Deze watergang stroomt langs de noordzijde van het plangebied. Er

geldt ten aanzien van de leiding een zakelijk rechtstrook op de leiding van 8 meter (4

meter aan weerszijden). Binnen 3 meter uit de leiding mogen geen diepwortelende

bomen worden geplant, bij aanplant bomen tussen 3 en 6 meter afstand van leiding

dient worteldoek te worden aangebracht op 1 meter afstand van de leiding. Het

aanleggen van een weg boven de nieuwe persleiding is toegestaan mits

bovenstaande materialen worden toegepast. Deze bestaande leiding wordt

beschermd middels de dubbelbestemming ‘Leiding – Riool’. Beoogd wordt om op een

afstand van 3 meter uit de bestaande leiding, noordelijk parallel lopend daaraan, in de

toekomst een overstortleiding aan te leggen. Het is derhalve niet gewenst dat deze

gronden worden bebouwd. Ten aanzien van deze toekomstige overstortleiding is een

2

‘Leidingen die deel uitmaken van een inrichting’ zijn leidingen binnen de inrichtingsgrens die in beheer zijn

van de drijver van de inrichting én leidingen die in beheer zijn van derden waarmee een product wordt

geleverd aan de betreffende inrichting (Laatgenoemde leidingen hebben een zgn. functionele binding met

de inrichting, zoals bedoeld in de Wet milieubeheer). 3

Onder zgn. ‘leidingen voor andere stoffen dan aardgas en aardolieproducten’ worden in ieder geval

leidingen verstaan voor transport van nafta, waterstof, koolstofdioxide, stikstof, zuurstof, ethyleen en

propyleen.

62

dubbelbestemming ‘Leiding – Overstortleiding’ opgenomen met een zakelijk

rechtstrook op de leiding van 8 meter (4 meter aan weerszijden).

Conclusie

In het kader van de bescherming van de leidingen is in de bestemmingsregeling een

dubbelbestemming ter plaatse van het tracé opgenomen met daarin opgenomen een

beschermend omgevingsvergunningenstelsel voor bodemroerende werkzaamheden.

5.8 Watertoets

Inleiding

De gemeente Loon op Zand is bezig met de planvorming voor de woonlocatie

Sweensstraat-West in de kern Kaatsheuvel. De totale woonlocatie biedt ruimte aan

ongeveer 450 woningen. Het plan wordt gefaseerd uitgevoerd. Het plan laat zich

karakteriseren door het uitgangspunt 'landelijk wonen'. Dit uit zich in de lage

woondichtheid en de duidelijke relaties met het buitengebied. In de rapportage

'Waterhuishoudingsplan Sweensstraat-West, Kaatsheuvel' (Antea Group, 6 juli 2015)

zijn de huidige en toekomstige situatie, het beleid en de randvoorwaarden uitgebreid

beschreven. Hieronder zijn beknopt de belangrijkste aspecten beschreven, tevens is

de inrichting van de toekomstige waterhuishouding op hoofdlijnen beschreven.

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta

hebben per 1 maart 2015 hun keuren geharmoniseerd. Als onderdeel van dit

harmonisatietraject hanteren de waterschappen sinds 1 maart 2015 dezelfde

(beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard

oppervlak toeneemt. Concreet betekent dit voor plan Sweenstraat-West dat het eerder

gehanteerde uitgangspunt voor de maximale compensatieplicht van 780 m³

compensatie per ha. toename verhard oppervlak is gewijzigd in 600 m³ compensatie

per ha toename verhard oppervlak. Dit gewijzigde uitgangspunt is in het

waterhuishoudingsplan (versie 2 juli 2015) verwerkt.

Watertoetsproces

Bij de planvorming ten aanzien van Sweensstraat-West en hiermee bij het opstellen

van dit waterhuishoudingsplan is in het kader van de watertoets het waterschap

betrokken. Samen met het waterschap is het programma van eisen (PvE) opgesteld

dat de basis is voor dit waterhuishoudingsplan. Het PvE is teveel omvattend om in de

waterparagraaf op te nemen. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 3.2 van het

waterhuishoudingsplan. Daarnaast hebben diverse overleggen plaatsgevonden met

het waterschap op basis waarvan het waterhuishoudingsplan is bijgesteld op basis

van de opmerkingen, randvoorwaarden en eisen van het waterschap. In de diverse

verslagen zijn de gemaakte afspraken en bespreekpunten vastgelegd.

Beleidskader

Europees en nationaal niveau

Op Europees niveau gaat het om de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en de

Richtlijn overstromingsrisico’s (ROR). Op nationaal niveau zijn de Structuurvisie

63

infrastructuur en ruimte (SIR), het Nationaal Waterplan (NWP) en het Nationaal

Bestuursakkoord Water (NBW) van belang. De KRW is een Europese richtlijn die

ervoor moet zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op

orde is en blijft. De ROR stimuleert Lidstaten tot informatie-inwinning, overleg en

planvorming voor nationaal én grensoverschrijdend beheer van overstromingsrisico's.

In de SIR schetst het Rijk een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Het

Nationaal Waterplan (NWP) is het rijksplan voor het waterbeleid voor de periode

2009-2015. Het plan beschrijft welke maatregelen genomen moeten worden om

Nederland ook in de toekomst veilig en leefbaar te houden en om de (economische)

kansen die water biedt te benutten.

Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op

orde te houden anticiperend op veranderende omstandigheden, zoals onder andere

de verwachte klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van

verhard oppervlak. Provincies en gemeenten dragen zorg voor een integrale afweging

van de ruimtebehoefte en leggen deze vast in provinciale beleids- en streekplannen,

respectievelijk structuur- en bestemmingsplannen.

Provinciaal niveau

De hierboven genoemde Europese en nationale richtlijnen zijn door de provincie

Noord-Brabant op het gebied van water doorvertaald in een regionaal waterplan

“Provinciaal Waterhuishoudingsplan 2010-2015”. Hierin staan op hoofdlijnen de

doelen die de provincie wil bereiken op het gebied van water en op welke wijze deze

te realiseren. Op punten waar de provincie meer in detail wil regelen hoe met water

om te gaan is dit vastgelegd in Provinciale Verordeningen. Voor water zijn de

volgende drie verordeningen van belang: de Verordening Water, Verordening Ruimte

en de Provinciale Milieuverordening. In de Verordening Water zijn regels opgenomen

voor het waterbeheer. Zo zijn er normen gesteld voor de regionale waterkeringen en

voor wateroverlast. Ook zijn in de verordening voorschriften opgenomen voor

grondwateronttrekkingen waarvoor de provincie het bevoegd gezag is.

De Verordening ruimte 2014 Noord-Brabant bevat regels die gemeenten in acht

moeten nemen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Met betrekking tot water

gaat het om de volgende onderwerpen:

regionale waterbergingsgebieden en reserveringsgebieden waterberging;

beschermingszones voor grondwaterwinningen voor de openbare

drinkwatervoorziening (zie PMV);

hoogwaterbescherming.

In de Provinciale milieuverordening Noord-Brabant zijn milieuregels opgenomen die

het grondwater, dat is bestemd voor menselijke consumptie, moeten beschermen. De

grondwaterbeschermingsgebieden zijn onderverdeeld in verschillende gebieden

waarin voor bedrijven bijzondere bepalingen gelden:

waterwingebieden (vroeger de 60-dagenzone);

beschermingszones (vroeger de 10 en 25 jaarszone);

boringsvrije zones.

64

Regionaal niveau

Het Provinciaal waterhuishoudingsplan is door Waterschap Brabantse Delta

geconcretiseerd in een Waterbeheerplan (2010 - 2015), de Beleidsregel toepassing

Waterwet en Keur, de waterschapsverordening (Keur) en de Beleidsregel

hydraulische randvoorwaarden 2009. Het waterschap is verantwoordelijk voor het

waterbeheer (waterkwaliteit en kwantiteit) binnen het plangebied. Voor

waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur van toepassing. De Keur is een

waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot

ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer.

De Keur is onder andere te raadplegen via de site van Brabantse Delta.

Gemeentelijk niveau

Het Water- en rioleringsplan (2011-2015) en het milieubeleidsplan vormen het

beleidskader riolering en water op gemeentelijk niveau. Het beleid met betrekking tot

de zorgplicht stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater zijn vastgelegd in het

verbrede gemeentelijk rioleringsplan van de gemeente Loon op Zand.

Huidige situatie

Grondwater- en bodemsysteem

Een uitgebreide beschrijving van de geohydrologische situatie ter plaatse van het

plangebied is opgenomen in de rapportage van het geohydrologische onderzoek

(Antea Group, februari 2014 - bijlage 5 van het waterhuishoudingsplan). Onderstaand

zijn de belangrijkste conclusies opgenomen. In het plangebied zijn in augustus 2011

vijf peilbuizen geplaatst om de grondwaterstand gedurende langere tijd (tot augustus

2013) te monitoren. In het geohydrologische onderzoek zijn de gegevens van de

monitoring van de grondwaterstand vergeleken met de langjarige meetreeksen uit

peilbuizen in de omgeving. Op basis van deze gegevens is een isohypsenpatroon (zie

onderstaande figuur) opgesteld voor het plangebied dat een beeld geeft van de

optredende gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Bij de verdere uitwerking

van het plangebied zijn de grondwaterstanden als uitgangspunt gebruikt bij de

vaststelling van de diverse aanlegpeilen.

Isohypsenpatroon van ongeveer de

Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand

(GHG)

65

Oppervlaktewatersysteem

In het plangebied en de nabije omgeving zijn zowel primaire (A = blauw) als

secundaire watergangen (B = paars) aanwezig (figuur 2). Het plangebied ligt in

peilgebied ON-38-Opvoer II van Waterschap Brabantse Delta (Peilbesluit Oosterhout -

Waalwijk). Het peilvak heeft een zomerpeil en winterpeil dat ligt op NAP +2,00 m

respectievelijk NAP +1,60 m. In het peilbesluit is een peilafwijking mogelijk van 15 cm.

Het vigerende winterpeil is NAP +1,5 m. In de zomer kan water worden aangevoerd

door middel van opvoergemaal II. Het op peil houden conform het peilbesluit blijkt in

de praktijk lastig. Dit kan betekenen dat in de zomer het peil lager is dan het

peilbesluit peil.

Regen- en afvalwatersysteem

In de huidige situatie is er geen vuilwaterafvoer in het plangebied aanwezig. Het

hemelwater dat terecht komt in het plangebied infiltreert ter plaatse in de bodem.

Pers- en overstortleiding

Aan de noordoostzijde van het plangebied ligt een hoofdrioolgemaal, in beheer bij

Waterschap Brabantse Delta. Dit rioolgemaal perst het afvalwater via een

rioolpersleiding naar de waterzuivering van het waterschap. De persleiding ligt dwars

door het plangebied. Bij het hoofdrioolgemaal is tevens een bergbezinkbassin (BBB)

met overstort gelegen. Als de pomp van het gemaal de aanvoer niet aan kan (bij

hevige neerslagsituaties) wordt de beschikbare berging van het BBB gevuld. Als het

BBB gevuld is en er is weer pompcapaciteit in het gemaal beschikbaar dan ledigt het

BBB via het rioolgemaal. Als onder extreme omstandigheden het BBB volledig gevuld

is treedt de overstort pas in werking. Het overstortwater komt dan terecht in de

watergang die naast het gemaal ligt. Deze watergang stroomt langs de noordzijde van

het plangebied.

Watergangen plangebied (rood)

en omgeving (Keur Waterschap

Brabantse Delta), locatie

meetpunt oppervlaktewaterpeil

(groen) en locatie lozing

bergbezinkbassin (oranje)

66

Toekomstige situatie

In het schema (tabel) op de volgende pagina zijn de voor de ontwikkeling van

Sweensstraat-West relevante waterhuishoudkundige aspecten weergegeven.

De toekomstige inrichting van het watersysteem is gedetailleerd beschreven in het

waterhuishoudingsplan. Hieronder is kort het principe van het watersysteem

toegelicht. Ter verduidelijking is een schets (navolgende figuur) opgenomen van het

watersysteem met hierop de verschillende waterhuishoudkundige onderdelen en de

globale werking van het watersysteem.

Principe watersysteem

Het watersysteem van woongebied Sweensstraat-West is opgebouwd uit een

hemelwaterstelsel en een tweetal bergende voorzieningen. Het water van de

dakverharding, perceelverhardingen en openbare verharding wordt opgevangen in

een hemelwaterriool. Het hemelwaterriool staat in directe verbinding met de wadi's en

oppervlaktewater. Het functioneert als het ware als een communicerend vat. Als het

peil voldoende stijgt in de riolering zal het op een gegeven moment overstorten op de

wadi's en het oppervlaktewater. Hier kan water tot maaiveld geborgen worden.

De watergang (waar al het water uit het stelsel ook in zal leeglopen) staat in directe

verbinding met het polderwatersysteem. Middels een stuw met doorlaat wordt ervoor

gezorgd dat de maximale afvoer (tot T=100) niet overschreden wordt en dat het peil

binnen het plangebied bij grotere afvoeren kan worden geborgen tot stuwpeil. Bij

buien groter dan T=100 kan ongelimiteerd worden geloosd op het

polderwatersysteem. De watergang wordt gevoed door grondwater en hemelwater

tijdens regenperioden. Ten behoeve van de herinrichting van het

oppervlaktewatersysteem wordt de begrenzing van het peilvak gewijzigd. Bij de

Wateraspect Relevant (Ja / Nee)

Toelichting

Veiligheid Nee In de omgeving van het plangebied liggen geen waterkeringen.

Wateroverlast

Ja Het plan heeft een toename van verhard oppervlak tot gevolg. Om wateroverlast te voorkomen wordt waterberging aangelegd.

Riolering

Ja Door het plan is er een toename van het afvalwater. Ten behoeve van het plan wordt een nieuw rioolstelsel aangelegd.

Waterberging

Ja In het plangebied wordt waterberging ter compensatie van demping van oppervlaktewater en toename van verhard oppervlak gerealiseerd.

Volksgezondheid

Ja Aan de noordzijde van het plangebied ligt een overstort vanuit een bergbezinkbassin (BBB). Ten behoeve van de volksgezondheid wordt de overstort buiten het plangebied verplaatst.

Bodemdaling Nee De bodem in het plangebied is niet zettingsgevoelig.

Grondwater (grondwateroverlast en grondwaterkwaliteit)

Ja Enkele watergangen in het plangebied worden gedempt, om grondwateroverlast te voorkomen wordt het plangebied opgehoogd daarnaast worden nieuwe voorzieningen voor ontwatering aangelegd.

Oppervlaktewater

Ja In het plangebied bevindt zich oppervlaktewater. Ten behoeve van het plan wordt de waterhuishouding in het plangebied gewijzigd.

Verdroging

Nee In het plangebied bevinden zich geen gebieden die gevoelig zijn voor verdroging.

Inrichting en beheer

Ja In het plangebied bevinden zich wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap.

Waterhuishoudkundige aspecten Sweensstraat-West

67

verdere uitwerking van het plan in het kader van de watervergunning wordt in overleg

met het waterschap een (partiële) herziening van het peilbesluit doorlopen.

Vuilwater vanuit de woningen wordt opgevangen in een vuilwaterriool. In het

plangebied wordt een apart rioleringsgebied gerealiseerd met een rioolgemaal. Het

rioolgemaal verpompt het vuilwater naar het gemeentelijke gemengde rioolstelsel in

de Sweensstraat.

Principe uitwerking pers- en overstortleiding

In de toekomstige situatie wordt de bestaande persleiding vervangen en wordt een

overstortleiding achter het BBB aangelegd zodat de overstort van het BBB buiten het

plangebied plaatsvindt. In de volgende figuur is globaal het tracé aangeduid. Bij de

nadere uitwerking van het plan in het kader van de watervergunning worden de

persleiding en de overstortleiding in overleg met het waterschap verder uitwerkt.

D

Wadi

A

Waterbergingslocatie

polder - compensatie te

dempen watergangen

B

Waterretentielocatie

overloopgebied -

retentie t.b.v. extra

verhard oppervlak

C

Oppervlaktewater

Oppervlaktewater

Wadi

Schetsmatige weergave principe watersysteem Sweensstraat-West

68

Fasering uitvoering

Het plangebied wordt gefaseerd uitgevoerd. De voorziene fasering is weergegeven in

de volgende figuur. Belangrijk aandachtspunt bij fasering ten aanzien van het

watersysteem is dat in elke fase het volgende geregeld moet zijn:

In de gefaseerde situatie dient voldoende waterberging te zijn gerealiseerd, al niet

in de vorm van een tijdelijke bergingsvoorziening.

De afvoer van zowel hemel- als vuilwater moet geborgd zijn.

Persleiding

Overstortleiding

Toekomstig tracé pers- en overstortleiding

69

Naast bovenstaande fasering is, in lijn met het Masterplan, nog een deelgebied

zuidelijk van het originele plangebied toegevoegd. Deze locatie is schetsmatig

weergegeven in onderstaande figuur. Het extra verharde oppervlak is opgenomen in

de berekening van de waterbergingsopgaven.

Waterberging - opgave

Compensatie toename verharding

Binnen het plangebied wordt hemelwater afkomstig van de dak- en

terreinverhardingen geborgen. De tijdelijke berging van hemelwater vindt plaats in de

Locatie uitbreiding zuid

Impressie fasering Sweensstraat-West

70

wadi's en het oppervlaktewater. Het waterschap stelt in het beleid dat 600 m3/ha

toename verhard oppervlak binnen het plangebied geborgen moet kunnen worden.

Het waterpeil in de voorzieningen mag dan stijgen tot het laagste maaiveldniveau in

het plangebied. De bergingsopgave op basis van 600 m3/ha toename verhard

oppervlak is 8.097 m³ + 101 m³ voor de zuidelijke uitbreidingslocatie.

Compenseren te dempen watergangen

Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is er in het plangebied een aantal bestaande

watergangen die gedempt worden. Omdat de watergangen in de huidige situatie een

bepaalde waterbergingscapaciteit binnen het watersysteem hebben, dient de verloren

bergingscapaciteit gecompenseerd te worden. De totaal te compenseren berging is

3.270 m³.

Waterberging - invulling totaal plan

Op basis van de stedenbouwkundige schets zijn 4 locaties te onderscheiden waar

water geborgen kan worden. Onderstaand is per locatie beschreven welke functie de

verschillende bergingslocaties hebben en wat waar gecompenseerd wordt.

Bergingslocatie A: waterberging buiten plangebied

Deze locatie betreft een perceel direct buiten het plangebied en direct langs de

doorlopende A-watergang van het waterschap. Binnen dit perceel worden de te

dempen A-, B- en C-watergangen gecompenseerd.

Retentielocatie B: retentie in groen gebied met bebouwing

Dit gebied betreft een gebied waarin slechts in beperkte mate gebouwd wordt met een

groenblauw karakter. Een aanzienlijk deel van dit circa 19.500 m² grote perceel kan

ingericht worden als retentievoorziening. Uitgegaan van een beschikbaar oppervlak

voor waterberging van 30% van het totaal is de bergingscapaciteit maximaal circa

5.850 m³.

Retentielocatie C: nieuwe watergang in plangebied

Aan de noordzijde van het nieuwe woongebied wordt 1 rechtlijnige watergang

aangelegd. Deze watergang maakt onderdeel uit van de benodigde waterberging

binnen het plangebied (voor de compensatie van toename verharding dus). De

watergang is voorzien van een stuw zodat hemelwater geborgen kan worden (tot

insteek ofwel 0,75 meter boven doorlaatpeil en GHG). Om de waterberging leeg te

kunnen laten lopen is in de stuw een doorlaat voorzien. De doorlaat heeft een

dusdanig afmeting dat niet meer dan de voor het plangebied geldende maximale

afvoer doorgelaten kan worden. De watergang is doodlopend. Dit kan gevolgen

hebben voor de water- en beeldkwaliteit. Om de risico's op 'vies' water te voorkomen

wordt de hoofduitlaat van het hemelwaterriool aan de bovenstroomse zijde geplaatst.

Wanneer dus neerslag afgevoerd wordt spoelt tevens de watergang door. Daarnaast

wordt de watergang eenzijdig voorzien van een natuurvriendelijke oever in de vorm

van een plas-dras berm. Dit heeft door de plantengroei een positieve uitwerking op de

waterkwaliteit.

71

De watergang heeft een lengte van circa 400 meter en een breedte op waterpeil van

10 meter. Bij een peilstijging van 0,75 meter is er een beschikbare retentie in de

watergang van circa 3.450 m³ (inclusief retentie op taluds á 450 m³).

Retentielocatie D: wadi in plangebied

Dwars door het woongebied loopt een brede groene ader. Hier komen verschillende

functies samen, waaronder de functie waterretentie. De wadi heeft binnen de

groenzone een variabele breedte en kan bij T=100 (maximale vulling) 50 cm water

bergen. De totale groenzone heeft een oppervlak van circa 10.300 m². Het maximale

bodemoppervlak (en hiermee bergend oppervlak) van de wadi is circa 6.500 m². De

maximale retentiecapaciteit van de wadi is hiermee circa 3.550 m³ (inclusief retentie

op taluds á 300 m³).

Conclusie

De compensatie voor zowel de toename van de verharding is op te lossen binnen de

beschikbare ruimte (zie onderstaande tabel).

Berging [m3]

nodig beschikbaar

Wateropgave t.b.v. toename verharding 8.097 + 101

retentie oppervlaktewater 3.450

retentie wadi's 3.550

retentie tussen trottoirbanden 400

Subtotaal

Restant te voldoen in groengebied 798

Maximale retentie groengebied 5.850

Conclusie retentiecapaciteit voldoet

Conclusie fase 1 en fase 2

De te dempen watergangen worden buiten het plangebied gecompenseerd, de

berging benodigd voor de toename van de verharding binnen het plangebied. De

bergingscapaciteit ten behoeve van de toename verharding in het plangebied is

weergegeven in onderstaande tabel.

Berging [m3]

nodig beschikbaar

Wateropgave t.b.v. toename verharding 3.783 + 101

Waterberging oppervlaktewater 0

Waterberging wadi's 1.600

Restant te voldoen in tijdelijke berging 2.284

In fase 1 wordt een tijdelijke waterberging aangelegd voor de berging van het restant

van de wateropgave van 2.284 m³. Hiervoor wordt een berging gegraven met een

overstort op de watergang aan de noordelijke begrenzing van het plangebied. Als uit

wordt gegaan van een peilstijging van 1 meter in de tijdelijke voorziening zal de

ruimtereservering voor de tijdelijke berging circa 2.284 m² zijn.

Berging [m3]

nodig beschikbaar

Wateropgave t.b.v. toename verharding 896

Waterberging oppervlaktewater 0

Waterberging wadi's 0

Restant te voldoen in tijdelijke berging 896

72

In fase 2 wordt een tijdelijke waterberging aangelegd voor de berging de wateropgave

van 896 m³. Hiervoor wordt een berging gegraven met een overstort op de bestaande

watergang tussen fase 1 en 2. Als uit wordt gegaan van een peilstijging van 1 meter in

de tijdelijke voorziening zal de ruimtereservering voor de tijdelijke berging circa 896 m²

zijn.

Vuilwatersysteem

Het vuilwater van de nieuwe woonwijk wordt opgevangen in een vuilwaterstelsel. De

vuilwaterriolering kan onder vrijverval niet worden aangesloten op het bestaande

gemeentelijk gemengd rioolstelsel in de Sweensstraat. Binnen het plangebied wordt

daarom een apart rioolbemalingsgebied gerealiseerd met eigen pompgemaal dat

centraal is gelegen. Vanaf het rioolgemaal wordt het vuilwater via een persleiding

verpompt naar het hoofdgemaal aan de Sweensstraat. Inprikken op de persleiding is

door het waterschap niet wenselijk bevonden. Het vuilwaterstelsel wordt op verzoek

van de gemeente aangelegd met een PVC Ø315 mm.

Ontwatering plangebied

Voor de realisatie van de nieuwe woonwijk is het van belang dat de

ontwateringsdiepte van het gebied voldoende is. De ontwateringsdiepte is het verschil

tussen de optredende grondwaterstand en het weg- of vloerpeil. De benodigde

ontwateringsdiepte is derhalve afhankelijk van de hoogteligging van het gebied en de

functie die daar gerealiseerd wordt. De gemeente Loon op Zand en Waterschap

Brabantse Delta hebben aangegeven dat zij hydrologisch neutraal bouwen als

voorwaarde stellen. Dit houdt in dat er geen verlaging van het grondwaterpeil

toegepast wordt of een grootschalig drainagesysteem aangelegd wordt om de

gewenste ontwatering te bereiken. De huidige grondwaterstanden mogen dus niet

structureel worden verlaagd. Het plangebied dient dus te worden opgehoogd.

In 2011 is een memo opgesteld waarin de effecten van de demping van de

watergangen in het plangebied op basis van expert judgement is bepaald. De memo

is als bijlage opgenomen bij het waterhuishoudingsplan. In de memo zijn maatregelen

beschreven om negatieve effecten in en in de omgeving van het plangebied te

voorkomen. De maatregelen bestaan uit ophogen van het plangebied en aanleg van

drainage op huidig slootpeil. De diepte van de drainage mag niet leiden tot structurele

verlaging van de grondwaterstand.

De vloerpeilen van de woningen zijn bepaald op basis van de beschikbare informatie

van de grondwaterstand en de berekende GHG (uitgegaan wordt van

ontwateringsdiepte t.o.v. GHG). De ontwateringsdiepte bij woningen met kruipruimte

ligt tussen 0,7 en 1,0 m onder het maaiveld / wegniveau.

Beheer en onderhoud

Bij de verdere uitwerking van het plan in het kader van de watervergunningen worden

afspraken gemaakt tussen de gemeente Loon op Zand en waterschap Brabantse

Delta over de financiering van de maatregelen en over de financiering en uitvoering

van het beheer en onderhoud van het toekomstig watersysteem.

73

Wateradvies

Het voorontwerp bestemmingsplan Sweensstraat-West te Kaatsheuvel is voorgelegd

aan het waterschap voor een wateradvies. Op 16 juli 2014 heeft waterschap

Brabantse Delta onder voorbehoud een positief wateradvies gegeven (kenmerk:

14UT017333). Het voorbehoud heeft betrekking op het aanpassen van de

waterparagraaf op basis van de laatste reacties en afspraken met het waterschap en

het toevoegen van het meest actuele waterhuishoudkundig rapport. Deze laatste

reacties en afspraken zijn in september 2014 verwerkt in de waterparagraaf en in het

waterhuishoudkundig rapport.

5.9 Ecologie

Toetsingskader

De Nederlandse natuurwetgeving valt uiteen in gebiedsbescherming en

soortbescherming. De gebiedsbescherming is geïmplementeerd in de

Natuurbeschermingswet 1998 en omvat de beschermde natuurmonumenten alsmede

de gebieden met de status Vogel- en/of de Habitatrichtlijngebied. Globaal kan gesteld

worden dat de gebiedsbescherming gericht is op de bescherming van de waarden

waarvoor een gebied is aangewezen. Deze bescherming is gebiedsspecifiek, maar

kent wel de zogenaamde externe werking. Dat wil zeggen dat ook handelingen buiten

het beschermde gebied niet mogen leiden tot verlies aan kwaliteit in het beschermde

gebied. Op 1 april 2002 is daarnaast de Flora- en faunawet in werking getreden. De

soortbescherming is opgenomen in de Flora- en faunawet. Deze bescherming geldt

overal in Nederland, ook in de beschermde gebieden. De soortbescherming kent geen

externe werking. Projecten worden getoetst aan de directe invloed op beschermde

waarden binnen de grenzen van het projectgebied. De wet regelt de bescherming van

wilde dier- en plantsoorten. Ook omvat de wet de bescherming van

Habitatrichtlijnsoorten buiten de aangewezen Natura 2000-gebieden.

Volgens de Flora- en faunawet morgen beschermde dier- en plantsoorten niet worden

verwond, gevangen, opzettelijk worden verontrust of gedood. Voortplanting of vast

rust- of verblijfplaatsen mogen niet worden beschadigd, vernield of verstoord.

Beschermde planten mogen op geen enkele wijze van hun groeiplaats worden

verwijderd of vernield. Ook legt de wet de zorgplicht van de burger voor de flora en

fauna vast. Er zijn vrijstellingsbepalingen, onder andere in verband met de jacht en de

schadebestrijding. Afwijkingen van de verbodsbepalingen zijn mogelijk indien geen

afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort. Sinds

23 februari 2005 is het Vrijstellingsbesluit van kracht. Met dit besluit is geregeld dat

voor algemeen voorkomende soorten een vrijstelling geldt bij ruimtelijke ingrepen en

geen ontheffing aangevraagd hoeft te worden. Wel blijft de algemene zorgplicht van

kracht.

Conform de Flora- en faunawet is de initiatiefnemer bij ruimtelijke ingrepen verplicht

op de hoogte te zijn van mogelijke voorkomende beschermde natuurwaarden binnen

het projectgebied. Vanuit de kennis dienen plannen en projecten getoetst te worden

aan eventuele strijdigheid van de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet.

74

Beoordeling

Door Econsultancy is in 2010 en in navolging middels actualisatie in oktober 2013

ecologisch onderzoek verricht voor het nieuwe woongebied Sweensstraat-West. De

rapportages van beide onderzoeken zijn als bijlage 6 toegevoegd.

Gebiedsbescherming

Het plangebied is vanwege de afstand niet gelegen binnen de invloedsfeer van de

Natura 2000- gebieden 'Langstraat' en 'Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen'.

Externe werking is derhalve niet aan de orde. Voor de EHS geldt geen externe

werking. Aangezien het plangebied niet binnen de grenzen van de EHS is gelegen, in

dit geval het bos- en natuurgebied ‘Huis ter Heide’ is aantasting niet aan de orde.

Soortenbescherming

Op basis van de resultaten van een ecologische quickscan uit februari 2010 blijkt dat

het plangebied geschikt is voor broedvogels (waaronder steenuil en huismus),

vleermuizen, algemene grondgebonden zoogdieren, algemene amfibieën en vissen

(waaronder bittervoorn en kleine modderkruiper). Ten aanzien van het plangebied

geldt eveneens dat het noordelijk gedeelte deel uit kan maken van het

foerageergebied van de steenuil. Daarnaast kunnen hier vogelsoorten als kievit en

graspieper broeden.

Op basis van het aanvullende ecologische veldonderzoek (oktober 2013) maakt de

steenuil gebruik van het noordelijk deel van het plangebied. De overige streng

beschermde soorten waarnaar aanvullend veldonderzoek is gedaan (huismus,

vleermuizen en vissen), zijn destijds binnen het plangebied niet aangetroffen of de

soort (in dit geval de gewone dwergvleermuis) maakt dusdanig weinig gebruik van het

gebied dat dit geen overtreding van de Flora- en faunawet veroorzaakt.

Ten aanzien van de geldigheid van ecologisch onderzoeken hanteert het bevoegd

gezag (in dit geval Dienst Regelingen, onderdeel van het Ministerie van Economische

Zaken) een geldigheidstermijn van circa 3 jaar tussen het moment van onderzoek en

het moment van uitvoeren van werkzaamheden. In het kader van dit project dateren

de onderzoeksgegevens uit 2010. Aangezien de ingrepen niet dit jaar (2014) zullen

plaatsvinden, maar pas over enige tijd, wordt tezijnertijd overwogen of de aanvullende

ecologische veldonderzoeken dan dienen te worden geactualiseerd. Dit heeft als

reden dat de soorten als huismus en vleermuizen in de tussenliggende tijd alsnog

gebruik kunnen gaan maken van de te slopen woningen als nest- en verblijfplaats.

Met betrekking tot beschermde vissen kunnen deze in de loop der jaren alsnog de te

vergraven/dempen wateren hebben bereikt. Wanneer de globale planning van de

werkzaamheden bekend is, worden circa 1 à 2 jaar voor aanvang van de verstorende

werkzaamheden opnieuw aanvullende ecologische veldonderzoeken uitgevoerd. Dit

geldt overigens ook voor de steenuil, omdat de dichtheid van steenuil kan zijn

vergroot, waardoor het plangebied van groter belang is geworden dan in 2010 het

geval was. Anderzijds is het ook mogelijk dat steenuil geen gebruik meer maakt van

het plangebied en er geen maatregelen meer nodig zijn.

Ongeacht of de uitkomsten van de actualisatie van de aanvullende ecologische

veldonderzoeken anders zullen zijn dan in 2010, zal de eventuele aanwezigheid van

75

steenuil, huismus, vleermuis en/of beschermde vissoorten geen belemmering vormen

voor de voorgenomen plannen. Door het treffen van de juiste ecologische

maatregelen en het aanvragen van ontheffingen voor de betreffende soorten, zal het

voorgenomen plan niet worden belemmerd. Het is wel mogelijk dat er qua inrichting

van het gebied en de bouwconstructie van (enkele) woningen rekening gehouden

dient te worden met de aanwezigheid van beschermde soorten.

De aanwezigheid van geschikte habitats op de onderzoekslocatie voor de

verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in de onderstaande tabel. In

de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken

en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader

onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is verkort weergegeven welke maat-

regelen te treffen zijn om overtreding van de Flora- en faunawet voor bepaalde

soortgroepen te voorkomen.

Ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan heeft een vergroting van het

plangebied plaatsgevonden aan de zuidzijde. De vergroting heeft plaats met de

gronden die deel uitmaken van het perceel dat is gelegen aan de Erasstraat 31. Deze

gronden kennen een agrarisch grondgebruik. Door Econsultancy is in februari 2015

een quickscan flora en fauna uitgevoerd voor deze gronden. De rapportage van dit

onderzoek is bijgesloten in bijlage 9 bij dit bestemmingsplan. Uit dit onderzoek blijkt

dat ter plaatse van de gronden aan de Erasstraat 31 geen belemmeringen zijn voor

het realiseren van het woongebied. Voor de overige in deze quickscan onderzochte

gronden (achtertuinen Erasstraat 7, 13 en 23A) geldt dat deze gronden niet zonder

het treffen van maatregelen kunnen worden betrokken bij de woningbouwlocatie.

Omdat er nog geen zicht is het type te treffen maatregelen en de uitvoerbaarheid

daarvan worden deze gronden vooralsnog niet betrokken bij de woningbouwlocatie

Sweensstraat – West. Vanwege de aanwezigheid van steenuilen (of van een

aantrekkelijke habitat) in de voornoemde achtertuinen worden gronden aan de

zuidzijde van de woningbouwlocatie als ‘Groen’ bestemd.

76

Conclusie

Voor aanvang van de werkzaamheden wordt opnieuw ecologisch onderzoek

uitgevoerd in het plangebied. Naar aanleiding van de resultaten worden in het

woongebied eventueel en waar mogelijk maatregelen getroffen. In het kader van de

bestemmingsplanprocedure is voldoende aannemelijk gemaakt dat kan worden

voldaan aan de Flora- en Faunawet.

5.10 Archeologie en cultuurhistorie

5.10.1 Archeologie

Toetsingskader

In Europees verband is het zogenaamde ‘Verdrag van Malta’ tot stand gekomen.

Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te

behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te

worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf

het begin meewegen in de besluitvorming. Sinds 2007 kent Nederland de Wet op de

archeologische monumentenzorg (Wamz, gewijzigde Monumentenwet 1988). Op

basis van deze wet zijn gemeenten verplicht een archeologisch beleid te voeren.

Daarbij hoort ook dat de archeologische waarden en verwachtingen binnen de

gemeente inzichtelijk gemaakt moeten worden. Verder stelt de Wamz 2007 dat

gemeenten archeologieparagrafen moeten opnemen in bestemmingsplannen. Het

doel hiervan is om het ‘bodemarchief’ zoveel mogelijk te beschermen. De

archeologische resten in de bodem vormen een belangrijke bron van informatie over

het verleden. In het bijzonder voor die perioden of aspecten van het verleden waarvan

geen of weinig schriftelijke bronnen bewaard zijn gebleven of waarover niet of

nauwelijks is geschreven.

Beoordeling

Door Oranjewoud is in december 2010 voor het geheel te ontwikkelen woongebied

Sweensstraat-West een bureauonderzoek en enkel voor het oostelijk deel daarvan

(met de bestemming ‘Woongebied’) een inventariserend veldonderzoek door middel

van boringen uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek, alsmede het

selectiebesluit voor het vrijgeven van de locatie en het uitvoeren van de boringen, zijn

als bijlage 7 toegevoegd.

Het booronderzoek heeft aangetoond dat de bodemopbouw in het plangebied bestaat

uit een antropogeen dek waaronder in een groot deel van het plangebied een B- of BC

horizont aanwezig is, met daaronder de C-horizont. In een deel van het plangebied is

sprake van een directe, meestal scherpe overgang van de A- naar de C- horizont. In

een drietal boringen zijn resten veen aangetroffen. Bij inspectie van de boorkernen

zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Op basis van de resultaten van het

verkennend booronderzoek kan voor het plangebied gesteld worden dat het om een

lager gelegen deel van het landschap gaat dat in het verleden enigszins nat is

geweest. De bodemopbouw is redelijk uniform waarbij de oorspronkelijke bodemlagen

grotendeels zijn opgenomen in de bouwvoor. Daar waar een restant voor de

oorspronkelijke bodemopbouw is aangetroffen, moet dit waarschijnlijk worden

toegeschreven aan microreliëf van de geomorfologische ondergrond. Gezien de

77

relatief lage ligging en de opgenomen bodemlagen in de bouwvoor moet de

archeologische verwachtingswaarde van het plangebied naar laag worden bijgesteld.

Nader vervolgonderzoek wordt voor de gronden niet noodzakelijk geacht. Door het

bevoegd gezag zijn de conclusies van het onderzoek onderkent middels een

selectiebesluit d.d. 29 juli 2010. Ter plaatse van de gronden met de bestemming

‘Woongebied’ gelden geen noemenswaardige archeologische verwachtingen. Het

westelijke deel van het plangebied, op de gronden met de bestemming ‘Groen’, is

geen archeologisch onderzoek verricht. Voor dit deel van het plangebied wordt een

archeologische dubbelbestemming opgenomen.

Conclusie

Het aspect archeologie belemmert de voorgenomen ontwikkeling van de woningen

binnen de bestemming ‘Woongebied’ niet. Wel blijft bij bodemingrepen de meldplicht

van toepassing. Voor de westelijk gelegen gronden binnen de bestemming ‘Groen’

geldt dat een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ wordt opgenomen.

Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart. Het

plangebied is weergegeven met een rode cirkel. Bron:

provincie Noord-Brabant, 2010.

Bron: provincie Noord-Brabant, 2010.

78

5.10.2 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Per 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden.

Als gevolg van de MoMo wijzigt de Bro (artikel 3.1.6, lid 2). Wat eerst voor alleen

archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed.

In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden

opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de

grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller

en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken

dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde

en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging.

Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en

structuren.

Beleid provincie Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle

cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, bestemmingsplannen te

worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). Hierop

staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangeven.

Beoordeling

Uit toetsing van het plangebied aan de Cultuurhistorische Waardenkaart blijkt dat het

plangebied is gelegen aan straten met een redelijk hoge historisch geografische

waarde, de Rechtvaart, Sweensstraat en Erasstraat. Door de onderhavige

ontwikkeling, de realisatie van een woongebied tussen deze straten, wordt er geen

afbreuk gedaan aan de geografische waarde van de straat. De straat wordt namelijk

niet aangetast. Cultuurhistorische waarden worden door onderhavig plan derhalve niet

geschaad.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt

voor de onderhavige ontwikkeling.

5.11 Duurzaam bouwen

Het is een pré als duurzame aspecten geïntegreerd worden in het plan. Daarbij wordt

in eerste instantie gedacht worden aan een duurzaam watersysteem. Maar ook het

stimuleren van duurzame energieopwekking door bijvoorbeeld zongericht te

verkavelen.

79

5.12 Besluit milieueffectrapportage

Toetsingskader

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor

zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het

Europese Hof van 15 oktober 2009. (HvJ EG 15 oktober 2009, zaak C-255/08 –

Commissie vs. Nederland). Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project

niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.-(beoordeling) uit te voeren. Ook

als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke

nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar

natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook

bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar

kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden

beoordeeld of een MER nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd

gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen

optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen

kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere

woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r.-beoordeling

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de

ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de

ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

In het plangebied worden maximaal 220 woningen middels een directe bestemming

en 50 woningen middels een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. De

ontwikkeling dient getoetst te worden aan activiteit D 11.2 uit de Bijlage bij het Besluit

m.e.r. Deze activiteit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject. In het geval van een

stedelijk ontwikkelingsproject is direct een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk als de

activiteit gaat om de bouw van 2.000 woningen of meer in een aaneengesloten gebied

of als de activiteit een omvang heeft van 100 hectare. Geconcludeerd kan worden dat

de ontwikkeling ver beneden de drempelwaarde ligt zoals opgenomen in het Besluit

m.e.r..

In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder

een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd

worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische

waarden en waterwingebieden. Uit het onderhavige hoofdstuk, waaraan de resultaten

van de toetsing juncto art. 3.1.6 Bro worden weergegeven, blijkt dat het plangebied

niet ligt in of nabij een gebied dat beschermd wordt ten gevolge van de

natuurwaarden. Het plan ligt daarnaast zodanig ver verwijderd van de Ecologische

Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied

dat van externe werking geen sprake kan zijn.

Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of

grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied

waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Bèlvéderegebied. En is er geen sprake

80

van een landschappelijk waardevol gebied. In dit hoofdstuk zijn tevens de

verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat

er door de ontwikkeling inderdaad geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

Conclusie

Zoals beschreven in de voorafgaande alinea’s zijn er geen ‘belangrijke nadelige

milieugevolgen’ te verwachten en daarom is het niet noodzakelijk een m.e.r.-

beoordeling uit te voeren.

81

6 JURIDISCHE BESCHRIJVING

6.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bespreekt de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid voor het

plangebied in het bestemmingsplan is vertaald. Bij het opstellen van de juridische

regeling heeft het uitgangspunt centraal gestaan dat er een regeling geboden wordt

die de ontwikkeling van het plangebied mogelijk maakt.

6.2 Opbouw van de regels

Algemene opzet

Het bestemmingsplan bestaat uit (bestemmings)planregels en een verbeelding,

vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch

bindende deel van het bestemmingsplan. De planregels zijn zodanig opgesteld dat

wordt aangesloten bij het gemeentelijk handboek.

De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding

omvat de gronden die voor de ontwikkeling van het plan van belang zijn. De keuze

van de bestemmingen en de situering van de bestemmingsvlakken is gebaseerd op

de huidige ruimtelijke situatie en de gewenste functies. Voorts sluit de opzet van de

verbeelding aan op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP

2012).

De bestemmingsplanregels regelen hoe de betreffende gronden mogen worden

gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende

rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en

de omliggende gebieden.

De bestemmingsplanregels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

- inleidende regels;

- bestemmingsregels;

- algemene regels;

- overgangs- en slotregels.

In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke

ordening. Ondanks het feit dat de toelichting geen onderdeel uitmaakt van het

juridisch plangedeelte, fungeert de toelichting wel als interpretatiekader voor de uitleg

van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

Specifieke opzet

Aan het opstellen van de onderhavige bestemmingsregeling hebben twee

verschillende motieven ten grondslag gelegen. Ten eerste betreft dit het conserveren

van de feitelijk bestaande situatie voor twee percelen die zijn gelegen aan de

82

Erasstraat. Het betreft een perceel aan de Erasstraat 71a en gronden achter de

locaties Erasstraat 30 en 32. Op deze gronden vinden geen ontwikkelingen plaats.

Voor deze gronden wordt de regeling ‘Bedrijf’ uit de vigerende voornoemde

beheersverordening overgenomen, met dien verstande dat de opgenomen

milieucategorie wordt gewijzigd. Zo is in de beheersverordening abusievelijk

opgenomen dat op het perceel achter de locaties Erasstraat 30 en 32 uitsluitend een

3.1 bedrijf zich mag vestigen en dat op het perceel aan de Erasstraat 71 bedrijven in

ten hoogste de milieucategorie 3.1 aanwezig mogen zijn. De maximale

milieucategorie voor deze locaties dient milieucategorie 2 te betreffen. In de

voorliggende bestemmingsregeling is dit gewijzigd. Daarnaast worden de gronden

waarop wordt voorgenomen in de toekomst fase 3 en 4 (gedeeltelijk) te realiseren

(westzijde) conserverend bestemd. Bij de grootschalige actualisatie van alle

bestemmingsplannen binnen de gemeente is rekening gehouden met de integrale

opname van de woningbouwlocatie Sweensstraat-West in één bestemmingsplan. De

plangebieden van de omringende bestemmingsplannen zijn op de voorziene grootte

van de woningbouwlocatie afgestemd. Nu, als gevolg van de gewijzigde provinciale

Bevolkings- en woningprognose, actualisatie 2014, vooralsnog uitsluitend fase 1 en 2

van de woningbouwlocatie mogelijk worden gemaakt, worden de overige gronden

alsnog conserverend bestemd.

Ten tweede bestaat dit bestemmingsplan uit een ontwikkelingsgericht deel. Dit

gedeelte heeft betrekking op het te realiseren woongebied ‘Sweensstraat-West fase 1

en 2’. Het ontwikkelingsgerichte deel van het plan is op verschillende wijzen

vastgelegd; afhankelijk van de concreetheid van de plannen voor de deelgebieden.

Het woongebied wordt gefaseerd ontwikkeld. Hoe later in de tijd de daadwerkelijke

ontwikkeling wordt voorzien (doch uiterlijk binnen 10 jaar), hoe flexibeler de

bestemmingsplanregeling voor het deelgebied. Het valt namelijk niet exact te voorzien

wat de marktomstandigheden over 5 of 7 jaar zijn; de onderhavige

bestemmingsregeling kan inspelen op deze wijzigende omstandigheden in inzichten.

Er is gekozen voor twee verschillende bestemmingen: bestemming ‘Woongebied’ en

de bestemming ‘Agrarisch’ met daarbij grotendeels een wijzigingsbevoegdheid naar

de bestemming ‘Woongebied’. De flexibiliteit in de regeling mag niet ten koste gaan

van de stedenbouwkundige kwaliteiten van het plan. De verplichte ontwikkeling van

het gebied in relatie met aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren (incl.

landschappelijke verbindingen), is vastgelegd in het provinciale regime ‘zoekgebied

voor stedelijke ontwikkeling’, moet wel geborgd blijven. Daarom zijn de belangrijke

elementen van het plan die zorg dragen voor deze kwaliteiten, separaat geborgd in de

algemene regels. Deze algemene regels zijn van toepassing op alle onderdelen van

het plan, ook indien plandelen worden gerealiseerd middels een

wijzigingsbevoegdheid.

83

6.3 Bestemmingsplanregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij

de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan

de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in

acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Het stramien voor de bestemmingsplanregels is vastgelegd in de SVBP 2012. De

regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

- bestemmingsomschrijving;

- bouwregels;

- nadere eisen;

- afwijken van de bouwregels;

- specifieke gebruiksregels;

- afwijken van de gebruiksregels;

- omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of

van werkzaamheden;

- omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;

- wijzigingsbevoegdheid.

Duidelijk zal zijn dat een bestemmingsregel niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit

kan per bestemming verschillen. In het plangebied komt één bestemming voor.

Agrarisch

In het noorden en westen van het plangebied is de bestemming ‘Agrarisch’

opgenomen. Binnen deze bestemming is het toegestaan om een agrarische

bedrijfsuitvoering in de vorm van agrarische bodemexploitatie te voeren met de

bijbehorende voorzieningen. Voor het noordelijke deel van deze agrarische

bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het wijzigen

van de bestemming naar ‘Woongebied’. Aan het benutten van de

wijzigingsbevoegdheid zijn randvoorwaarden gesteld in het kader van het garanderen

van een goed woon- en leefklimaat. De wijzigingsbevoegdheid wordt benut voor het

gefaseerd tot stand laten komen van het woongebied.

Bedrijf

Het betreft een bedrijfsbestemming gericht op separate bedrijven aan de Erasstraat.

De vestiging van bedrijven in maximaal milieucategorie 2 is door middel van een

aanduiding vastgelegd. In de regeling voor deze bestemming is een

afwijkingsmogelijkheid opgenomen om bedrijven toe te staan die niet in de Staat van

bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen, maar die wel toelaatbaar zijn indien ze eenzelfde

ruimtelijke uitstraling hebben en ook de milieueffecten vergelijkbaar zijn.

84

Groen

De bestemming ‘Groen’ is in hoofdzaak gelegd op de gronden waarop

landschappelijke inpassing van het nieuwe woongebied is voorzien alsmede waar de

benodigde waterberging kan plaatsvinden. Ook vindt hier kwaliteitsverbetering van het

landschap plaats. Belangrijk in het stedenbouwkundig plan is het zogenoemde

‘waterrijk park’ (noordwestelijk deel woongebied, bestemd voor mitigatie van de te

dempen watergangen in het woongebied) en het westelijk gelegen parkachtig gebied

waar waterberging kan plaatsvinden (compensatie in de vorm van waterberging in

relatie tot vergroting van het bebouwde en verharde oppervlak). Binnen de

bestemming ‘Groen’ wordt tevens de aanleg van nieuwe onverharde paden en wegen

mogelijk gemaakt. Tenslotte is er ook een bestemming ‘Groen’ opgenomen aan de

zuidzijde van de woningbouwlocatie, redengevend hiervoor is de aanwezigheid van

steenuilen op een aangrenzend perceel.

Woongebied

De bestemming ‘Woongebied’ is toegekend aan de gronden die zijn gelegen in het

zuidoostelijk deel van het plangebied. De realisatie van woningen in dit gebied wordt

op de korte tot middellange termijn voorzien. Globaal zijn de plannen voor deze

deellocatie bekend, in deze toelichting is daarop ingegaan. Door wijzigende

marktomstandigheden en woningbehoeften kan het zijn dat, tegen de tijd dat wordt

beoogd te beginnen met de daadwerkelijke realisatie van de woningen, de woningen

beter op een wat andere plaats of in een andere typologie moeten worden gebouwd.

De onderhavige regeling biedt de ruimte om de verkaveling aan te passen. Wel zijn er

maximale goot- en bouwhoogtes bepaald en de minimale afstand tussen woningen.

Op deze wijze wordt het beoogde Landelijk-Dorpse woonmilieu verankerd. Als de

woningen eenmaal zijn gerealiseerd geldt voor deze woningen dezelfde regeling als

voor de andere woongebieden in Kaatsheuvel.

Binnen de bestemming ‘Woongebied’ is een regeling opgenomen dat dient te worden

voorzien in de realisatie van voldoende parkeerplaatsen. Deze regeling heeft het

karakter van een voorwaardelijke gebruiksbepaling. Met de bepaling van het begrip

‘voldoende’ kan worden verwezen naar deze toelichting, waarin de parkeernormen

worden uiteengezet.). Binnen deze bestemming is het met name van belang dat er, bij

de bouwtypologieën waar dit mogelijk is, wordt voorzien in voldoende

parkeergelegenheid op eigen terrein.

Binnen de bestemming ‘Woongebied’ is eveneens een voorwaardelijke verplichting

opgenomen tot het realiseren van landschappelijke inpassing. Dit is met name van

belang als de realisatie van woningbouw op de westelijk gelegen gronden binnen het

plangebied en het benutten van de wijzigingsbevoegdheid (fase 3 en 4) langere tijd

gaat duren. In de tussenliggende tijd zal het ‘Woongebied’ (eerste fase) op passende

wijze afgerond dienen te worden.

Binnen de bestemming ‘Woongebied’ is in de bouwregels opgenomen dat binnen een

afstand van 35 meter van de op de verbeelding aangeduide watergang geen

woningen mogen worden opgericht. Van deze regel kan worden afgeweken indien de

watergang is gedempt of dat de functie van de watergang als overstort is beëindigd.

Ook kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken als uit nader onderzoek is

85

gebleken dat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Daarbij geldt

als voorwaarde dat de aanleg en instandhouding van mitigerende voorzieningen om

geuroverlast danwel gezondheidsrisico’s uit te sluiten dient te zijn verzekerd.

Leiding – Riool en Leiding - Overstortleiding

In het plangebied is thans een persleiding aanwezig. De zakelijk rechtstrook van deze

leiding, vier meter aan weerszijden, is vastgelegd middels een dubbelbestemming.

Hierin is een regeling opgenomen die beperkingen stelt het gebruik en het bebouwen

van deze gronden. Binnen de planperiode wordt beoogd om 3 meter van de

bestaande leiding noordelijker een overstortleiding aan te leggen. Ook deze leiding

wordt middels een dubbelbestemming opgenomen, eveneens met een zakelijk

rechtstrook van 4 meter aan weerszijden. In de dubbelbestemmingen is een

voorrangsregeling opgenomen, waarbij geldt dat de dubbelbestemming ‘Leiding –

Riool’ voorgaat op de dubbelbestemming ‘Leiding – Overstortleiding’.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de algemene afwijkings- en gebruiksregels en de standaardregel

anti-dubbeltelregel opgenomen. Daarnaast zijn algemene bouwregels opgenomen

waarin regels worden gesteld aan het maximum te realiseren woningen en de

bebouwingsdichtheid waarin de woningen dienen te worden gerealiseerd. Bepaald is

dat maximaal 270 grondgebonden woningen mogen worden gerealiseerd.

In de algemene aanduidingsregels is een gebiedsaanduiding opgenomen die

betrekking heeft op een vrijwaringszone. Dit betreft de ‘vrijwaringszone – zichtlijn’,

welke is opgenomen ter bescherming van twee belangrijke te handhaven zichtlijnen in

het gebied. Ten eerste betreft dit de zichtlijn in het verlengde van de Berndijksestraat

en ten tweede betreft dit de te behouden noord-zuid zichtlijn van het klooster naar het

noorden naar een op te richten stedenbouwkundig accent.

Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk omvat twee artikelen:

Overgangsrecht

Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde

gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit

rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend

gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast

zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat

afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit

rechtskracht verkrijgt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een

calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard

en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig bij een

omgevingsvergunning worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het

bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in

strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.

86

Slotregel

De regels kunnen worden aangehaald onder de naam: ‘Regels van het

bestemmingsplan Sweensstraat – West fase 1 en 2’.

87

7 UITVOERBAARHEID

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan maakt realisatie van woningbouw op een uitbreidingslocatie

mogelijk. De gronden in het plangebied zijn voor een groot deel in bezit van de

gemeente. Dit betreft de gronden van fase 1 en 2 binnen het bestemmingsplan.

Financiële haalbaarheid

Financiële haalbaarheidsberekeningen en scenarioberekeningen laten zien dat de

ontwikkeling van het plangebied voor de gemeente haalbaar is. De berekende

verkoopopbrengsten uit de verkoop van nieuwbouwkavels is voldoende om de

geraamde kosten van het plan te dekken. Daarbij hanteert de gemeente

marktconforme prijzen en een gematigd uitgiftetempo. De (financiële) risico’s van het

project zijn in beeld gebracht. Het weerstandsvermogen van de gemeente is

toereikend om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen. De grondexploitatie laat

een positief saldo zien. Voor de financiële uitvoerbaarheid is de gemeente niet

afhankelijk van de exploitatiebijdragen die de gemeente kan verhalen op grond van

het exploitatieplan.

Kostenverhaal

Een klein deel van het plangebied is nog niet in bezit van de gemeente. Het

kostenverhaal is voor een beperkt deel van het plan nog niet geborgd met een

anterieure overeenkomst. Om die reden hanteert de gemeente een exploitatieplan op

grond van de Wet ruimtelijke ordening. Het exploitatieplan laat een positief saldo zien.

Het exploitatieplan maakt ook een gefaseerde realisatie mogelijk, waarbij opbrengsten

in lijn zijn met de kosten van de ontwikkeling.

Financiële uitvoerbaarheid

Zowel de grondexploitatie als het exploitatieplan laten een positief financieel saldo

zien. De gemeente is financieel gezien in staat om eventuele tegenvallers op te

kunnen vangen. Op grond van de grondexploitatie, financiële haalbaarheidsstudies en

reeds gemaakte afspraken is de realisatie van de ontwikkeling voor de gemeente

financieel uitvoerbaar. De financiële haalbaarheidsstudies, de grondexploitaties en

overeenkomsten met betrekking tot het plan zijn vertrouwelijk. Deze informatie kan

relevant zijn bij onderhandelingen met marktpartijen in de vervolgfasen van de

ontwikkeling van de Sweensstraat-West.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Inspraak en overleg

Het voorontwerp bestemmingsplan “Sweensstraat-West” heeft van donderdag 5 juni

2014 tot en met woensdag 16 juli 2014 voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende

deze periode zijn er twee inspraakreacties tegen het plan binnengekomen. Deze

88

reacties zijn samengevat en beantwoord in een ‘Eindverslag inspraakprocedure’. Dit

verslag is bijgesloten in bijlage 10 bij dit bestemmingsplan. De ingediende

inspraakreacties hebben geen aanleiding gegeven tot het aanpassen van het

bestemmingsplan.

Het voorontwerp is ter vooroverleg eveneens aangeboden aan de overlegpartners.

Van de monumentencommissie, de archeologisch adviseur, het Waterschap

Brabantse Delta, de Provincie Noord-Brabant en de Nederlandse Gasunie is een

reactie ontvangen. Brabant Water, Brandweer Midden- en West-Brabant, Enexis en

Tennet zijn tevens om een reactie gevraagd, maar daarvan is geen reactie ontvangen.

De vooroverlegreacties zijn samengevat en beantwoord in een ‘Verslag vooroverleg

ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening’. Dit verslag is bijgesloten in bijlage 11 bij

dit bestemmingsplan.

Als gevolg van de ingediende vooroverlegreacties is het bestemmingsplan op een

aantal onderdelen aangepast. Ten eerste betreft dit het opnemen van een

dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ op de gronden waarvoor geen

archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden. Ten tweede wordt de waterparagraaf

in de toelichting geactualiseerd en beperkt aangevuld. In de bestemmingsplanregels

zal daarbij de dubbelbestemming ‘Vrijwaringszone – watergang’ worden verwijderd en

wordt de breedte van de dubbelbestemming ‘Leiding – Riool’ aangepast. Ten derde is

het bestemmingsplan aangepast naar aanleiding van de provinciale Bevolkings- en

woningprognose, actualisatie 2014. Op basis van deze prognose is gebleken dat er de

komende jaren veel minder behoefte is aan woningen dan dat in de voorgaande

prognose was ingeschat. Dientengevolge maakt het ontwerp bestemmingsplan

uitsluitend fase 1 en fase 2 van de woningbouwlocatie mogelijk. In de toelichting op

het bestemmingsplan is uitgebreider getoetst aan de Ladder voor duurzame

verstedelijking en in de bestemmingsplanregeling zijn de bestemming ‘Woongebied –

Uit te werken’ en de wijzigingsbevoegdheid in de bestemming ‘Groen’ komen te

vervallen. Gelet op de wijzigingen in het bestemmingsplan is de naam van het plan

aangepast van “Sweensstraat – West” naar “Sweensstraat – West fase 1 en 2”.

Ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan is voorts het plangebied vergroot

met de noordzijde van een agrarisch perceel dat is gelegen aan de Erasstraat 31.

Deze gronden worden betrokken bij de eerste fase van de woningbouwlocatie.

7.2.2 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan “Sweensstraat-West fase 1 en 2” met de daarbij

behorende stukken heeft op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening van

donderdag 2 april 2015 tot en met woensdag 13 mei 2015 voor iedereen ter visie

gelegen. Tijdens deze termijn was het voor iedereen mogelijk om mondeling of

schriftelijk een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeenteraad

kenbaar te maken. Van 8 (rechts)personen zijn in totaal 8 zienswijzen ontvangen aan

zowel het college als de raad. Alle ingediende zienswijzen zijn binnen de daarvoor

gestelde termijn ontvangen. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in een

Nota van Zienswijzen. Deze nota is bijgesloten in de bijlagen. Naar aanleiding van de

89

zienswijzen én een aantal ambtshalve wijzigingen is uitsluitend de toelichting op

enkele onderdelen aangepast. De bestemmingsregeling is niet gewijzigd.

7.2.3 Vaststelling

Het bestemmingsplan “Sweensstraat-West fase 1 en 2” is ongewijzigd vastgesteld op

24 september 2015.