1/12/2017

1

Community Land Trust (CLT)

Trui Maes (be) Lerend Netwerk Duurzame Wijken - CLT - CollectiefGoed - Samenhuizen

• nieuw woonmodel

bedoeld voor mensen met een laag inkomen goedkoper: door enkel de woning en niet de grond te verkopen

• bestaat nog niet ‘echt’ in Vlaanderen, wel in Brussel

geen wondermiddel, wel één van de mogelijke oplossingen

INNOVATIEF EN SOCIAAL WOONPROJECT

© CLTGent

1/12/2017

2

WAAROM? Studie woonnood

In het bijz voor wie weinig geld heeft en huurt

kosten voor wonen worden steeds hoger, de laagste inkomens betalen 22% vandaag meer voor wonen dan in 2005 en zieken of arbeidsongeschikten 28,5 % meer

kosten nemen een steeds grotere hap uit het budget ! 80 % mensen met een laag inkomen betaalt meer dan 1/3 van het inkomen aan huur; private huurmarkt in gent 2017: zelfs 96% (!) van de huurprijzen is meer dan 50% van het leefloon!

kwaliteit van de huurwoningen wordt steeds slechter vooral kleine huurwoningen zijn structureel slecht van kwaliteit

wie weinig geld heeft,

betaalt steeds meer voor steeds slechtere woningen

1/12/2017

3

• CLT-KOOP (1e project 34units - Meulestede)

• CLT-NOODKOOP <> Noodkoop Light (ism ocmw & stad)

Dampoort knap T OP fase 1= 10 units

Dampoort knap T OP fase 2= 5+3+3 units

• CLT-HUUR via … SVK e.a.

Wonen boven winkel … (Meulestede / nieuwbouw)

Renovatie SHM-huurpatrimonium … (SHM brengt woningen in)

Renovatie private woningen … (legaten, langdurig recht/huur)

Nood aan samenhang van 3 sporen (verdienmodel, switch mogelijk voor de doelgroep)

3 sporen in het CLT-aanbod

de principes van community land trust

https://www.youtube.com/watch?v=ZwwKk7HV4J0

Een verhelderend filmpje van CLT Brussel (3’)

1/12/2017

4

Principe 1: scheiding tussen grond en Woning

Bewoner = enkel eigenaar van de woning

• ook betaalbaar voor lagere inkomens

CLT = “vzw “ voor bewonerswerking

grond: eigendom van de gemeenschap (CLT) • via aankoop, langdurig gebruiksrecht

CLT = “stichting van openbaar nut” die de grond(en) beheert

bedoeld voor lage inkomens aanvullend op bestaande vormen van sociale huisvesting inkomensgrenzen:

sociale huur: n.b.i. beneden 28.000 euro en

sociale koop: n.b.i. beneden 50.000 euro

PRINCIPE 2: SOCIAAL

1/12/2017

5

wanneer eigenaars een woning kopen

• ze betalen niet de reële waarde van de woning

• gronden blijven in eigendom van CLT, kunnen niet duurder worden

keren subsidies (vb. betaalbaarheidstoelage) terug naar de trust

= betaalbaar op lange termijn = subsidieretentie

PRINCIPE 3: VOLHOUDBAAR

• bewoners bepalen mee het project en het bouwprogramma;

• bewoners zetelen, samen met het middenveld en de grondbeheerders in

de Raad van Bestuur van de Trust;

• geloof in het kunnen van kandidaat-bewoners: hun stem is waardevol, empowerment

PRINCIPE 4: PARTCIPATIE

© CLTGent

1/12/2017

6

Misschien nog meer dan het verwerven van een eigen woning, is het effect van als

mens mee aan tafel te zitten en samen oplossingen uit te werken een ongelooflijke opsteker voor mensen in

armoede. We onderschatten als samenleving wat het

met iemand doet om jarenlang je hand te moeten ophouden.

Mieke De Coninck, kandidaat-bewoner GENT

© CLTGent

langdurige verantwoordelijkheid voor de gronden, haar bewoners en de buurt rond het project.

• stewardship t.o.v. bewoners: informatie en vorming, advies i .v.m.

renovatie en onderhoud en beschikbaar bij financiële problemen

• bouwt ook mee aan de gemeenschap in de wijk,

gemeenschappelijke ruimtes (tuin, atelier, … ev buurtwinkel)

delen van materiaal zoals gereedschap, fietsen of auto's,

bewonersoverleg en participatie aan lokale activiteiten

http://cltgent.be/sites/default/files/150312_tekst_communitwerking_def.pdf

Principe 5: GEMEENSCHAP

1/12/2017

7

• aanvullend op bestaande sociale huisvesting:

subsidieretentie (eenmalige investering i.t.t. sociale koop)

democratisering eigenaarschap: premies en woonbonus ook voor lagere inkomens (i.t.t. sociale huur) + vorm van beperkt sparen

EMPOWERMENT en GEMEENSCHAPSOPBOUW participatief karakter en community - aspect

verschil sociale huisvesting

CLT: TUSSEN HUUR EN KOOP combineert de voordelen van sociale huur

(betaalbaarheid, begeleiding en zekerheid van wonen)

met de voordelen van eigenaarschap

• fiscaal voordelig + recht op premies

• ‘sparen’ voor toekomst, voor kinderen

• woonzekerheid: grote zorg minder

VOORDELEN VOOR DE BEWONERS

1/12/2017

8

• efficiënt en volhoudbaar: grond blijft in gemeenschapshanden + investeringen en subsidies blijven in de trust

• valoriseren van gronden en panden van gemeenten, OCMW’s, sociale organisaties, kerkfabrieken, … inzet van gronden gebeurt niet speculatief en met maatschappelijke meerwaarde

• antwoord op speculatieve immobiliënmarkt, sociale stadsvernieuwing: vermijdt dat sommige buurten te duur worden voor oorspronkelijke inwoners

VOORDELEN voor GEMEENSCHAP

CLT GENT ‘koop’ Meulestede (gent)

• nieuwbouw van 34 woningen • grond: langdurige erfpacht (99jr) tussen SOGent en trust • bouwheer: aan tafel met shm o.a. regelgeving is een obstakel voor het instappen in de trust + financiële drempel

• shm bouwt sociale woningen en krijgt recht van opstal (RvO)

• shm verkoopt sociale woningen aan: CLT-kandidaten, zonder grond, en die RvO (50jr) afsluiten met trust voor gebruik grond * Bij verkoop gaat 75% ‘meerwaarde’ naar trust

© Collectief Noord

1/12/2017

9

De “C” van CLT

Bevraging in de wijk Meulestede: waar hebben jullie nood aan?

Ook dieren & tuinieren in stad

Tijdelijke invulling start 2018 met de warme wijktuin

1/12/2017

10

e.a. “C” noden in de wijk?

• Ontmoeten & samen op stap .. bvb CLT-Brussel 19aug17

• buurtwinkel nodig !!! keuze “solidaire wijkwinkel” met méérprijzenbeleid

• Helaas géén burgerbudget • … maar niet getreurd! • we zoeken nu middelen: Opmaak businessplan verdienmodel Dossiers indienen Tijdelijke invulling “kan” starten medio 2018

‘noodkoop’ (CLT-light): DAMPOORT (Gent)

DAMPOORT knapT OP

i.s.m. SIVI, OCMW Gent en Domus Mundi

woningrenovatie bij 10 noodkopers (fase1) +11 (fase2)

technische en sociale (!) begeleiding

financiële steun 30.000 euro als ‘tussenkomst’ in de vorm van uitgestelde (lening)

bij verkoop recuperatie van deel meerwaarde

CLT-light: geen scheiding grond & woning, wel: subsidieretentie, de community en het stewardship

1/12/2017

11

Met plezier betaal ik een stukje meerwaarde

• Lijkt me heel logisch. Ik ga bezuinigen op verwarming, dus vanaf het eerste moment dat die werken zijn uitgevoerd, maak ik winst. • Ik betaal met veel plezier een stukje meerwaarde. Als je weet dat onze levensstandaard zal verhogen, dan is het zeker fair dat je de tussenkomst terugbetaalt.

• Ik vertel: Het geld is een cadeau omdat ik het nu mag gebruiken, maar dat ik het later wel zelf heb terug betaald.

© CLTGent

© Het Nieuwsblad-28/08/15

1/12/2017

12

Community-building

• Groepsbijeenkomsten

• Fotoproject + plakmoment

• Uitleendienst pastorij

Eerste resultaten na reno

vnl. schrijnwerk, daken en electriciteit

1/12/2017

13

Resultaten na renovatie

Resultaten na renovatie

1/12/2017

14

De “c” van community

• doelgroep: grote gezinnen

• partners: CAW Antwerpen, dienstensector

Samenlevingsopbouw Antwerpen

sociale huisvestingsmaatschappij De Ideale Woning

• renovatie 9 leegstaande sociale woningen

• groeit uit

shm brengt leegstaande woningen in en later ook grond

cvba-so Collectief Goed, verhuurt de woningen daarna aan betaalbare huurprijzen aan deze gezinnen via het SVK

renovatie: kan eigen/goedkope arbeid, maar sociale economie (voorlopig) moeilijk

• men wil vooruit, nieuw aanbod …

Collectief Goed - Antwerpen

1/12/2017

15

© Collectie Goed

© Collectie Goed

• noodzaak van inbreng van de grond door derden (gemeenten, kerkfabrieken, …), verschillende gemeenten en shm’s zijn geïnteresseerd om dit te doen

• aanpassing van de bestaande regelgeving nodig

instappen van SHM in trust

toewijs (vrijwillige keuze voor CLT + criteria

gemeenschapsvorming)

wederinkoopregeling

financiering van de gemeenschapsruimte

HAALBAARHEID CLT-model?

1/12/2017

16

BRUSSEL eerste CLT op EUROPESE VASTELAND

• Eerste woonblok geopend 18sept15 • CLT opgenomen in de wooncode • ruime financiële ondersteuning • CLT Brussel: vzw (bewoners &

community) + s tichting/trust (grondfonds)

• partners: welzijnsorganisaties voor bewonerswerking en het Brussels Woningfonds als bouwpartner

• 4 lopende projecten, e.a. projecten in voorbereiding

• focus lage inkomens!

© Nieuwsblad

Onder druk der omstandigheden

1/12/2017

17

© CLTBrussel

Ontstaan

• Wooncrisis Brussel en reactie middenveld

• 1993 wijkcontracten (brussels gewest)

• Voorloper ‘L’ Espoir’ …

• Oprichting platform CLT Brussel in 2010

• Haalbaarheidsstudie Brussels Gewest 2012-13

• Erkenning ‘grondalliantie’ in Brusselse Huisvestingscode en betoelaging sept 2013: platform CLT wordt CLTBrussel

1/12/2017

18

Voorloper collectieve bouwgroep

WONINGFONDS

Arch. Atelier Carnoy-Crayons

© Bonnevie

© Bonnevie

1/12/2017

19

voorbeeldgebouw - batiment exemplaire

2009 – brussels gewest

http://documentation.bruxellesenvironnement.be/documents/BxlVilleDurable_NL.PDF

© Bonnevie © Bonnevie © Bonnevie

Het ‘kramma’ of maal met het hele bouwteam als de vloer van 1e verdieping klaar is, werd uitgesteld tot de ruwbouw klaar was - sept09

Openingsfeest bij intrede in de woningen – 17sept10

© Bonnevie

© Bonnevie

1/12/2017

20

http://app.bruxellesenvironnement.be/batex_search/Docs/fs_060_NL.pdf

© Bonnevie

1/12/2017

21

© Bonnevie

© Bonnevie

1/12/2017

22

© Bonnevie

© Bonnevie

1/12/2017

23

http://www.bonnevie40.be/images_th/bijlage_862_3176.pdf

Josephine & Fadma hebben op 25mei10 in naam van l'Espoir en samen met

15 andere verenigingen, het charter voor de oprichting van een Community Land Trust in Brussel ondertekend. Zo engageerde l 'Espoir zich om de ini tiatiefnemers van CLT-projecten met raad en daad bij te staan.

© Bonnevie

1/12/2017

24

Wortels van de CLT

Geert van Istendaal vertelt vier hoofdstukken uit het boek van John Davis (VS)

• Hfst 1 inleiding op de ‘klassieke’ CLT

• Hfst 2 clt als innovatief ‘eigendoms’model

• Hfst 3 clt als innovatief ‘organisatie’model

• Hfst 4 de innovatieve werkwijze van de clt’s

https://www.youtube.com/watch?v=b2XXzKnQGhs

Werking

• Stichting van Openbaar Nut en VZW

• Raad van Bestuur met vertegenwoordigers overheid/gewest, bewoners en middenveld

• Alle kandidaat-kopers en eigenaars zijn lid

• CLT erkend als werkvorm voor sociale huisvesting in Brusselse Wooncode

• Opgenomen in de alliantie ‘wonen’ = investeringsprogramma 4 jaar

1/12/2017

25

Een woning kopen bij CLTB

• Toewijzingsreglement: lidmaatschap, anciënniteit

• Zakelijk recht: recht van opstal

• “lastenboek” CLTB: zelf bewonen, geen woning bezitten, controle gemeenschappelijke delen mogelijk

• Mede-eigendom

• Leningen Brussels Woningfonds

Verkoopprijs (kosten incl)

1/12/2017

26

1/12/2017

27

Mariemont ‘l’écluse’ (molenbeek)

• 9 LE-woningen (van 1,2 of 3 kamers)

• Gebouwd 2013 door Woningfonds

• i.s.m. Convivence & La Rue

• wijkcontract Heyvaert

“Ik had geen

spaargeld en kijk,

nu heb ik een

appartement”

© Nieuwsblad

© Nieuwsblad

Verheyden ‘le nid’ (anderlecht)

• 7 LE-units (1 pers met beperking) + collect. ruimte + werklokaal + buurttuin (bewoners,

buren)

• Parochielokaal aankoop (subsidie)

• Burgelijke maatschap i.s.m. Samenlevingsopbouw

“samen maken wij de

stad van morgen op

gemeenschapsgrond”

1/12/2017

28

Vandenpeereboomstraat ‘arc-en-ciel’

(molenbeek)

• 32 app + crèche & dagopvang voor senioren i.s.m. OCMW

• Woningfonds i.s.m. Bonnevie, Convivence, Ciré

• wijkcontract « Westoever »

“Sinds dat telefoontje (dat ik kon

deelnemen in de groep 32 gezinnen)

denk ik op een andere manier na

en mijn vrouw ook. Ik heb veel

dingen geleerd met de CLT, ik heb

veel mensen ontmoet.”

Antwerpsestwg ‘Lumière du Nord’

(brussel)

• 15 app (4x 1slk, 5x 2slk, 3x 3slk, 3x 4slk) + collectieve ruimtes

• Woningfonds ism Ciré en EVA

• EVA vzw: intergenerationeel “samen maar zelfstandig” o.m.

twee senioren-units (gelijkvloers) en twee voor familielid

1/12/2017

29

Liedtsstraat (schaarbeek)

- Intergenerationeel project: 4 app senioren en 2 studio’s studenten

- bouwheer Aksent & CLTB ism EVA vzw

- Centrum voor senioren & bureau van Aksent

- subsidie goedgekeurd, verbouwing loopt

Transvaal (anderlecht) - 16 units, lokalen FEFA (sport voor jongeren) - wijkcontract ‘kanaal zuid’ voor site, reno naastgelegen crèche, sportinfrastructuur - bouwheer Woningfonds ism Samenlevingsopbouw - Aankoop site 2017

1/12/2017

30

Tivoli Greencity (laken)

- 2 gebouwen: 22 app (1à 4 slk) + 8 pp

- Partnerschip voor erfpacht (!) in duza wijk (met steun van EU)

= 400 app 100% passief, zelfs 30% nulenergie; 30% sociaal huren

- CLTb i.s.m. Convivence

Voorstudie Maalbeek (elsene)

- 15 woningen

- i.s.m. Habitat &

Rénovation

- wijkcontract Maalbeek

- In voorstudie

1/12/2017

31

Voorstudie Abdij (vorst)

- 15 woningen + crèche

- i.s.m. Une Maison

en Plus

- Voorstudie 2015

- Wijkcontract Abdij

1/12/2017

32

Succesfactoren CLTB

Breed gedragen middenveld

Wooncrisis/wijkcontracten

Initiatiefnemers met ervaring in sector

Begin legislatuur, geïnteresseerde overheid

Beschikbare middelen !!!

Samenwerking Brussels Woonfonds

Samenwerking met diverse (!) lokale buurtwerking e.a.

Maatschappelijke trend

T. 09 279 27 33

Emma.van.mullem@samenlevingsopbouw.be

Natan.hertogen@samenlevingsopbouw.be

frank.vandepitte@samenlevingsopbouw.be

www.cltgent.be

schri jf je in op onze nieuwsbrief

publicaties: http://cltgent.be/documentatie

Blauwdruk pilootproject Coöperatief Ondernemen: Haalbaarheidsstudie CLT - oktober 2012

Stapstenen tussen huur en koop, 2daagse internationale studiedag over CLT in Gent/Brussel - juli 2013

Brochure Dampoort knapT OP - nov 2016

Draaiboek CLT-koop – in opmaak tegen 2018

MEER INFORMATIE