Collegebesluit inclusief advies stedenbouwkundig ambtenaar

beraadslaging/proces verbaalKopie

1. 2. 3.

college van burgemeester en schepenen Zitting van 29 augustus 2014Besluit GOEDGEKEURDA-punten stadsontwikkeling / vergunningen

SamenstellingDe heer Bart De Wever, burgemeesterDe heer Koen Kennis, schepen; de heer Philip Heylen, schepen; de heer Ludo Van Campenhout, schepen; de heerClaude Marinower, schepen; de heer Marc Van Peel, schepen; de heer Rob Van de Velde, schepen; mevrouw NabillaAit Daoud, schepen; de heer Fons Duchateau, schepenDe heer Roel Verhaert, stadssecretaris

Iedereen aanwezig

HD 1 2014_CBS_08831 Aanvraag stedenbouwkundige vergunning.Reguliere procedure - 20141134 - districtAntwerpen. Tunnelplaats 3-7 - Goedkeuring

MotiveringAanleiding en contextAanvragers: NV TunnelplaatsDe aanvraagomvat:

slopen van de bestaande gebouwen en nieuwbouw van appartementen,studentenkamers, handelsruimtes en ondergrondse parking

Dossiernummer: AN1/B/20141134

Juridische grondDe Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten.Regelgeving: bevoegdheidArtikel 4.7.12. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat het college bevoegd is om debeslissing te nemen over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.

Openbaar onderzoekJa

ArgumentatieVoorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse CodexRuimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar datbij dit besluit is toegevoegd.Het beleid volgt de zienswijze van de GSA niet en wel om volgende redenen:

De aanvraag respecteert de harmonieregel;De aanvraag is niet in strijd met het RUP;De aanvraag verbetert substantieel de leefkwaliteit in de buurt.

1 / 26Grote Markt 1 - 2000 Antwerpen

[email protected]

Door zijn specifieke ligging op een punt dat als het ware een drielandenpunt vormt van AntwerpseRUPS (RUP 2060, RUP Binnenstad en RUP Eilandje) is de site stedenbouwkundig niet enkeltoewijsbaar aan een welbepaalde omgeving. De speciale ligging uit zich in een eigenzinnigeovergang naar het RUP Eilandje, de omhelzing door 3 belangrijke invals-uitvalswegen, eenbelangrijke zichtas en haar zijn als een fysiek eiland tussen de voornoemde wegenstructuur. Desite vormt daar als het ware een markant overgangsgebied, waarbij de afstand tussen de site en dedichtstbijzijnde gebouwen in het eigen en andere RUPs telkens 200 m bedraagt.Het opwerpen van een welstandsregel in een te enge interpretatie op deze site zou wijzen op eenstar stedenbouwkundig inzicht, temeer daar (ook)in de nieuwe bouwcode expliciet staatingeschreven dat de harmonieregel vanuit een evolutief karakter dient te worden toegepast.

Voor de doelstelling van goede ruimtelijk ordening dient rekening gehouden te worden met demobiliteit (hiervoor werd een grondige analyse gemaakt), maar tevens met de doelstelling om in hetkader van de te verwachten bevolkingstoename op een flexibele manier om te springen met debeschikbare bouwvolumes. Deze gedachte wordt letterlijk ondersteund in BPA binnenstad en in descreeningnota in het kader van de plan-MER-procedure RUP Binnenstad op p 11/27 van19 december 2008:

Nieuwe porositeit: recente oefeningen vanuit de bouwblokstrategie geven nieuwe inzichten. Dealgemene principes van het BPA Binnenstad (de zgn. harmonieregel) kunnen behouden blijven,maar het BPA dient op een correcte, maar flexibele manier toegepast te worden, teneinde kwalitatiefom te gaan met de veranderingen die de stad ondergaat.

Ook de Gecoro (Advies van 11 juni 2014) is duidelijk de mening toegedaan dat de specifiekeligging een prominente (lees opvallend en dens) bebouwing toelaat:hoogbouw of niet, deze plek vereist een hoogkwalitatief project dat ingebed is in een visie dieverder reikt dan een perceel of bouwblok. .

Gezien de positieve impuls voor de omgeving die in het vooruitzicht wordt gesteld, is het nodig datde meerwaarde die het project aan de omgeving kan bieden, evenals de wederzijdse kansen eninspanningen die hiermee gepaard gaan voor bouwheer en stad, in beeld komen.

Binnen de te verwachten bevolkingstoename is een efficint gebruik van ruimte een belangrijkeopdracht voor het huidige college. Hierdoor geldt niet alleen de kwaliteit van het voorliggendeproject, maar eveneens de ruimtebalans als een waarderingscriterium van het project.De aanvraag respecteert de essentie van wat in het RUP Binnenstad (gemeenteraad 5 maart 2012)onder art 2.1.2. wordt bedoeld: Het referentiebeeld wordt opgebouwd uit de bouwschil van debestaande gebouwde omgeving. Dit beeld bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonischesamenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemdworden. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving waar eenharmonische samenhang merkbaar is.

De toelichting zegt: Bij de toepassing van de harmonieregel kijkt men naar een lijn of een gebied.Soms is het aangewezen om het gebouw in een ruimer gebied te plaatsen waar een harmonieduidelijk merkbaar is. Andere keren is de straat zelf een uitstekend referentiebeeld voor deharmonieregel, maar meestal zijn dit de gebouwen langs dezelfde zijde van de straat als het gebouwvan de bouwaanvraag en dit van straathoek tot straathoek.

In het specifieke geval is een voorbeeld een van straathoek tot straathoek-benadering of elkeandere afgemeten benadering, arbitrair. Beleidsmatig wordt er duidelijk geopteerd voor een ruimere(helikopter)benadering waarbij goede ruimtelijk ordening, juridisch kader, leefkwaliteit en ruime


[email protected]

omgeving met elkaar verzoend worden.

Dit laat zich ook gevoelen op het vlak van de hoogte van het aangevraagde gebouw. Deniet-toewijsbaarheid van de site aan een specifieke en welbepaalde omgeving, verlangt net eentoetsing aan de omgeving en moet beoordeeld worden vanuit een logisch geheel met de(ruime)omgeving.Een gebruikelijke hoogte in de binnenstad is 33 meter. Het huidige project voldoet hieraangrotendeels. Anderzijds zal 20% van het project bestaan uit een hoogteaccent van 44,34 meter.Geoordeeld wordt dat de huidige site zich daartoe leent. Daarenboven is een hoogte van 44 meterniet van die aard dat ze het panorama van de stad Antwerpen (negatief) zou benvloeden. Dit wordtversterkt door de analyse in onze hoogbouwnota (college 20 september 2013) p34, 1.4. Analyse,waarin onder meer wordt verwezen naar de aftekening van gebouwen vanaf 50-60 meter. Wanneermen dan de onmiddellijke omgeving van de site onder de loep neemt, dient men vast te stellen dat erreeds een aantal hoge gebouwen aanwezig zijn.Op pagina 64 van de hoogbouwnota wordt hiervan een opsomming gemaakt MAS, KattendijkWestkaai, Noorderlaan, Spoor Noord, .. en vele andere. Met andere woorden, recentelijk zijn eengroot aantal gebouwen in de buurt van hoger dan 50 meter opgetrokken. Maar eveneens wordt in dehoogbouwnota verwezen naar de Leien. Op pagina 41 staat letterlijk:De Leien kunnen beschouwd worden als een verhoogd bebouwingslint die de binnenstad omarmt.De strip van bebouwing gelegen aan de Leien heeft een gemiddelde hoogte van 25m. dit is hetdubbele van de hoogte in de kernstad. De bebouwing op de Leien vormt een apart soort vanhoogte gebied tussen de historische binnenstad en de negentiende-eeuwse gordel. Delintontwikkeling langsheen de Leien is hoger dan de gemiddelde bebouwing aan de beide kanten.Het fungeert als een lasnaad die beide gebieden aan elkaar rijgt.Opvallend in deze passage is dat bestuurlijk naar de Leien wordt verwezen als een lint, een lasnaad.Een lange sliert gebouwen die een harmonisch geheel vormen. Nogmaals reden waarom derestrictieve harmonie-benadering faalt. Maar daarenboven is het zeker niet correct om de voornamehoge gebouwen op de Leien (Theaterbuilding -74m- en Antwerp Tower -87m-) uit hetreferentiebeeld van de aanvraag te weren. Onze eigen hoogbouwnota stelt:

Deze twee torens hebben een orinterende werking. Het zijn punten of objecten in het bebouwdweefsel. Vanuit verschillende straten in de wijde omgeving zijn de gebouwen ruimtelijke accenten.

Binnen een stedelijk weefsel kan deze nieuwe bebouwing absoluut een nieuw lokaal referentiepuntworden. Daarom aanvaardt het beleid dat de aanvraag als referentie neemt en harmonie nastreeft metde Leien en haar gebouwen als London Tower, Theaterbuilding, Antwerp Tower, Vlaamse Opera,Nieuw Gerechtsgebouw, .

De diverse RUPS mogen dan al administratief onderscheiden zijn, in de realiteit is de omgeving veelbreder. Dit zou betekenen dat harmonie eindigt op een administratieve scheidingslijn?De GSA kan in casu niet gevolgd worden in de stelling dat uit de harmonieregel moet wordenafgeleid dat (enkel) naar de aanpalende gebouwen moet worden gekeken om te beoordelen of eengebouw in harmonie is, noch kan het beleid de GSA volgen om qua hoogte van bebouwing niet naarde ruimere omgeving van de Tunnelplaats te kijken. Zowel BPA, RUP, Hoogbouwnota als nieuwebouwcode, toekomstige belichaming van de uitgezette beleidslijnen, verlangen een ruimere contextals basis.

Op juridisch vlak mag worden gemeld dat eerder ook de Raad voor Vergunningsbetwistingen


[email protected]

1.

oordeelde dat een gepland hoger gebouw niet automatisch in disharmonie is met de bestaandelaagbouw uit de omgeving. Bovendien, zo stelde de Raad, kan met niet volstaan met aan te voerendat een gebouw te hoog is om te oordelen dat het daarom in disharmonie met de omgeving zou zijn.Er is een bijzondere motivering nodig.RvV, 4 februari 2014, nummer A/2014/0112,58:

De verzoekende partij kan zich niet beperken tot de algemene bewering dat de harmonie tussen degeplande hoogbouw en de reeds bestaande laagbouw volledig zoek is om een schending van goederuimtelijke ordening aan te tonen. De tweede tussenkomende partij brengt in dit verband concretefeitelijke gegevens bij met name een fotodossier, die niet ernstig tegengesproken worden doorverzoekende partij, waaruit blijkt dat er in de directe omgeving verschillende gebouwen met driebouwlagen en een zadeldak of met vier bouwlagen en een vergelijkbare hoogte voorkomen.Tot slot voldoet het project aan de MER-voorwaarden opgelegd tijdens de opmaak van het RUPBinnenstad. Het RUP zal op het vlak van bebouwing geen noemenswaardige veranderingenopleveren dan de bestaande referentiesituatie. En de bestaande visie van het BPA Binnenstad dat deonbebouwde ruimtes in het plangebied schaars zijn en gevrijwaard dienen te worden, wordtovergenomen in het RUP.

Daarenboven is het nogal raar om MER-screening RUP als een mogelijke weigeringsgrond te zien,wanneer in het verlag van de GSA op pagina twee over MER het volgende wordt gesteld:

Mer-screening

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat demogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.BesluitArtikel 1Het college beslist de voorliggende bouwaanvraag goed te keuren en de vergunning te verlenen aande aanvrager.

Artikel 2Dit besluit heeft in principe geen financile gevolgen voor de stad of het OCMW.

BijlagenBijlage bij dit besluit:20141134.pdf


[email protected]

2014

Verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar

Voorgeschiedenis

In toepassing van artikel 4.7.18 1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient het

college de beslissing te nemen binnen 75 dagen na de ontvankelijkheids- en

volledigheidsverklaring. Voor de aanvragen waarvoor een openbaar onderzoek vereist is

neemt het college een beslissing binnen 105 dagen.

Feiten en context

Aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure.

Aanvragers: NV Tunnelplaats, Jordaenskaai 24, 2000 Antwerpen

Ligging van het perceel: Tunnelplaats 3-7, 2000 Antwerpen.

Kadastrale gegevens: (afd. 2) sectie B 316 S.

De aanvraag omvat: slopen van de bestaande gebouwen en nieuwbouw van

appartementen, studentenkamers, handelsruimtes en ondergrondse parking. Ontvangst aanvraag: 18 april 2014.

Dossiernummer: 20141134.

Fasering

Procedurestap Datum

Ontvangst aanvraag 18 april 2014

Ontvankelijkheids- en volledigheidsbewijs 16 mei 2014

Opening openbaar onderzoek 22 mei 2014

Afsluiten openbaar onderzoek 21 juni 2014

Verslag van de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar.

Deel 1:

Juridische grond

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Het ministerieel besluit van 19 juni 2008 waarbij werd vastgesteld dat de stad Antwerpen

voldoet aan de vijf voorwaarden van artikel 193, 1 van het decreet van 18 mei 1999. Dit

besluit werd op 8 juli 2008 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke

uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk uitvoeringsplan afbakening

grootstedelijk gebied Antwerpen.


[email protected]

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

RUP binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012.Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het

goed in een Artikel 6: Zone voor Centrumfuncties - Stedelijke functies (Ce6).

De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het ruimtelijk

uitvoeringsplan.

Gemeentelijke verordeningen

De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief

vastgesteld door de gemeenteraad van 25 oktober 2010 en bekendgemaakt in het Belgisch

Staatsblad van 25 maart 2011.

Watertoets

Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen

waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te

worden aan de zogenaamde watertoets.

Gewestelijke verordeningen

Het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van de

gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,

infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en

hemelwater.

Toegankelijkheid van gebouwen

Het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2010 houdende vaststelling van de

gewestelijke verordening toegankelijkheid.

Mer-screening

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld

dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Integratiebesluit

Besluit betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen (verder genoemd

Integratiebesluit), vastgesteld door de Vlaamse regering op 12 juli 2013 en bekendgemaakt in

het Belgisch Staatsblad van 1 augustus 2013.

Andere voorschriften

Geen.

Advies

Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan brandweer/risicobeheer/preventie.

Zij brachten advies uit op 13 juni 2014 met referentie BW/DVDS/2014/G.01349.A1.0010.

Het advies is voorwaardelijk gunstig.

Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ archeologie

(SW/OE/A).

Zij brachten advies uit op 12 juni 2014 met referentie AA976.



[email protected]

Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/

monumentenzorg (SW/OE/M).

Zij brachten advies uit op 26 mei 2014 met referentie SW/MON/20148980.

Het advies is ongunstig en laat zich als volgt samenvatten:

Men wenst de bestaande bebouwing te slopen en te vervangen door een nieuwbouwcomplex. De voorliggende aanvraag bevat onvoldoende informatie om het cultuurhistorisch profiel van

de aanwezige elementen af te wegen. Artikel 62 van de stedenbouwkundige verordening bouwcode dd. 4 april 2011 schrijft immers voor dat de beschrijvende nota van de

bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de

aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Er werd

tijdens voorbesprekingen met betrekking tot eventuele ontwikkelingen van deze site telkens

meegegeven dat de opmaak van een CHE-rapport een noodzakelijk onderdeel is van de

aanvraag.

In de nota ter begeleiding van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning is onder punt

14 (pagina 8) slechts het volgende opgenomen: uit de toestand ter plaatse, zoals afgebeeld op de in bijlage bij de aanvraag gevoegde fotos, blijkt dat het bestaande gebouw geenszins waardevolle elementen vertoont. Integendeel betreft het een leegstaand garagegebouw, dat

zijn beste tijd gehad heeft. Het is evident dat de bestaande constructie in haar huidige

toestand niet waardevol is, en er geen enkele reden voorhanden is om tot behoud over te

gaan. Dit geldt zowel voor het exterieur als interieur. De fotos in bijlage hebben alleen betrekking op enkele exterieurbeelden genomen vanaf belangrijke zichtassen. Ook de plannen bestaande toestand ontbreken bij deze aanvraag.

Gelet op de bovenstaande argumenten - het ontbreken van een grondige optekening en

bijhorende fotoreportage van de garage en bijhorende kantoren alsook een CHE rapport

(onderzoek ter plaatse toetsen aan archiefonderzoek, kaderen architect en architectuur

binnen zijn tijdsperiode, ) - wordt over deze aanvraag een ongunstig advies uitgebracht.

Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/mobiliteit (SW/MOB).

Zij brachten advies uit op 12 juni 2014 met referentie Cosmo 1400448.

Het advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

De aanvraag betreft het bouwen van 288 studentenkamers, 74 appartementen en een aantal commercile ruimtes. Ook wordt een ondergrondse parking voorzien voor 167 wagens, 14

motos en 495 fietsen. Op het gelijkvloers wordt een fietsenparking van 30 plaatsen voorzien voor bezoekers.

Voor de woningen worden afhankelijk van de grootte verschillende parkeernormen

gehanteerd. Voor studentenkamers is dit 0.15 parkeerplaatsen per kamer. Voor

appartementen in het centrum van de stad wordt een norm van 1.05 gebruikt voor de 38

kleine appartementen, 1.2 voor de 23 middelgrote, en 1.35 voor de 13 grotere appartementen.

In totaal zijn voor de verschillende vormen van wonen 128 parkeerplaatsen nodig.

De overige parkeerplaatsen voldoen voor de bezoekers en werknemers van de commercile

plint.

Voor fietsenstallingen moet de bouwcode gevolgd worden. In de ondergrondse garage

worden 495 fietsenstallingen voorzien, wat volstaat voor de verschillende functies. De

fietsenstalling is bereikbaar via een helling met trap(goot) via de Zwedenstraat. Deze toegang

is afgescheiden van de toegang voor autos. Een deel van de fietsenstalling wordt ingericht op -2. Hiervoor moeten fietsers gemengd met autos verder door de parking. Het is beter dat deze fietsenstalling ook op -1 ingericht wordt.


[email protected]

Bij de heraanleg van de Leien wordt de circulatie in de buurt aangepast. De Koeikensgracht

zal niet meer rechtstreeks aantakken op de Italilei, maar op de ventweg. Vanaf de

Tunnelplaats zal een doorgang voorzien worden naar de Ankerrui in de richting van

Oudeleeuwenrui.

Laden en lossen wordt voorzien langs de Zwedenstraat en op de huidige laad- en loszone in

de Koeikensgracht. De bestaande laad- en loszone van de Koeikensgracht was ingericht voor

de activiteiten van de Renault garage. Vermits deze activiteiten er niet meer zijn, is het niet

gegarandeerd dat deze laad- en loszone blijft bestaan. Mogelijks wordt dit een parkeerstrook,

of een deel parkeerstrook met een kleiner deel laad- en loszone met venstertijden.

Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan Provincie Antwerpen - Dienst Welzijn en

Gezondheid, Centrum Toegankelijkheid.

Zij brachten advies uit op 10 juni 2014 met referentie 14.0444.


Op 16 mei 2014 werd advies gevraagd aan ondernemen en stadsmarketing/economische

ontwikkeling.

Zij brachten advies uit op 16 juni 2014 met referentie OS/WNE.

Het advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

De aanvraag betreft o.a. het inrichten van zeven commercile ruimten op het gelijkvloers, waarbij n aangeduid staat als horecaruimte. Deze locatie heeft op dit moment geen

aansluiting op bestaande afgebakende kernwinkelgebieden (cfr. Beleidsnota Detailhandel

2013 goedgekeurd door college en gemeenteraad respectievelijk in maart en april 2014).

Buiten de kernwinkelgebieden moet stad Antwerpen omzichtig omspringen met het creren

van bijkomende vierkante meters winkelruimte. Immers de leegstand van winkelruimte in de

kernwinkelgebieden is op veel plaatsen hoog en in de Beleidsnota Detailhandel wordt

duidelijk naar voor geschoven dat bij voorkeur de ruimte in de bestaande kernen wordt

ingevuld, alvorens bijkomende nieuwe ruimte te creren met het risico op concurrentie en op

nog meer leegstand in de kernen.

Daarnaast stellen we vast dat een aantal ruimten in de bouwaanvraag weinig of geen

commercieel potentieel hebben eerst en vooral gelet op de zichtbaarheid en de

bereikbaarheid: de ruimten 01, 07 en 06 liggen aan de achterzijde naast de parkinginrit en

tegenover de toegang/uitgang tot/van de Waaslandtunnel. Van (potentile)

voetgangerspassage is hier weinig sprake. De ruimten 03 en 04 liggen aan de Leien en

hebben een hogere zichtbaarheid en bereikbaarheid. De ruimten 05 en 02 liggen aan de

toegangen tot de woningen en hebben daardoor ook nog potentieel. Ten tweede zijn een

aantal ruimten zeer klein, zoals 01, met daardoor weinig potentie. De vraag naar kleine units

is veel kleiner in stad Antwerpen dan naar grotere.

Tenslotte wenst OS/WNE (ondernemen en stadsmarketing/economische ontwikkeling).

te benadrukken dat commercile ruimte breed wordt bekeken en dat niet enkel aan winkels/horeca wordt gedacht. Kantoren, diensten en showrooms hebben op deze locatie de

voorkeur. Vooral vanuit mobiliteitsoogpunt (er wordt geen parking voorzien voor de

commercile ruimte), is dit type invulling interessanter.

Op basis van bovenstaande argumentatie geeft OS/WNE (ondernemen en

stadsmarketing/economische ontwikkeling)volgend voorwaardelijk gunstig advies. Een


[email protected]

woonproject van deze schaal op een goed bereikbare en zichtbare locatie maakt het mogelijk

een aantal commercile ruimten te voorzien. Echter, aangezien er geen aansluiting is op de

kernwinkelgebieden, er aan de achterzijde en zijkanten van het gebouw een beperkte

zichtbaarheid is en aangezien de oppervlakte van enkele ruimten te klein is, vraagt OS/WNE

(ondernemen en stadsmarketing/economische ontwikkeling) het aantal commercile ruimten

te beperken in eerste instantie tot diegene die gelegen zijn aan de zijde van de Leien (03 en 04

eventueel samen te voegen) en in tweede instantie aan de toegangen van het gebouw (02 en 05). Deze zijn bovendien voldoende groot om commercieel te functioneren.

Op 4 juli 2014 werd advies gevraag aan stadsontwikkeling/stadsbouwmeester/

welstandscommissie (SW/SBM).

Zij brachten advies uit 4 juli 2014 met referentie WSC/2014.

Het advies is ongunstig.

Op 11 juni 2014 werd advies gevraagd aan GECORO.

Zij brachten advies uit op 11 juni 2014 met referentie project Tunnelplaats. Het advies luidt als volgt:

Gecoro doet geen uitspraak over het al dan niet hoogbouwkarakter van dit project. De eerste zorg van Gecoro is dat er een kwalitatief project tot stand komt en dit zowel op

stedenbouwkundig vlak als op vlak van functioneel programma. Hoogbouw of niet, deze plek

vereist een hoogkwalitatief project dat ingebed is in een visie die verder reikt dan het perceel

of bouwblok.

Momenteel is het bouwproject nog niet rijp en zijn er nog te veel aspecten niet onderzocht (zie

verder).

Om een goede stedenbouwkundige kwaliteit te garanderen, is het daarom wenselijk dat het

project begeleid wordt via het meest geigende proces waarbij stad en bouwheer gezamenlijk,

in consensus en gedeelde verantwoordelijkheid streven naar de beste invulling van de plek.

Verder stedenbouwkundig en functioneel onderzoek is dus nodig om de bouwmogelijkheden

en -modaliteiten kwalitatief te onderzoeken, waarna de architectuuropdracht in die zin kan

verder gezet worden, waarbij volgende aspecten aan de orde zijn:

Om de stedenbouwkundige kwaliteit te garanderen, moet het studiegebied groter zijn dan het huidige perceel- en bouwblokniveau. De onderzoekperimeter wordt daarbij in

consensus tussen bouwheer en stad vastgesteld, zodat de kansen op realisatie van het

geheel achteraf, optimaal kunnen zijn.

Omdat geen enkel initiatief op deze plek los staat van de context, moet het als een gecombineerd verhaal van gebouwen infrastructuurproject gezien worden. Zo liggen

bijvoorbeeld een toetsing aan en een afstemming met de bouwaanvraag van de nieuwe

Noorderleien voor de hand en dit zowel op het vlak van mobiliteit en

verkeersveiligheid, als op het vlak van ontwerp van het publiek domein.

Om de interactie tussen bouwblok en publiek domein voldoende te kunnen vatten, moet een analyse van de rol (looplijnen, draagkracht), de schaal en de maat van dat publiek

domein (een plein?) deel uitmaken van het onderzoek.

Gezien de specifieke locatie, moeten bij de volumestudie de wenselijkheid van, of ook de relatie met, en de rol van het Noorse kerkje verder onderzocht worden.

Gezien de positieve impuls voor de omgeving die in het vooruitzicht wordt gesteld, is het nodig dat de meerwaarde die het project aan de omgeving kan bieden, evenals de

wederzijdse kansen en inspanningen die hiermee voor bouwheer en stad gepaard

gaan, in beeld komen. De ontwikkelingsmogelijkheden die geboden worden aan de


[email protected]

bouwheer, kunnen mogelijks ook aanleiding geven tot stedenbouwkundige

ontwikkelingslasten.

De Gecoro sluit een schaalvergroting in deze omgeving niet uit, maar adviseert om bij een

mogelijke schaalvergroting steeds uit te gaan van de resultaten van het voorgestelde

bijkomend onderzoek en de verder te ontwikkelen visie op de meerwaarde van het project

voor de omgeving.

Het gevraagde bijkomend onderzoek, de gevraagde verder te ontwikkelen visie op de

meerwaarde van het project voor de omgeving en de in consensus gedragen engagementen

van bouwheer en stad, zullen het draagvlak voor het project en de rechtszekerheid verbeteren

en kunnen bijgevolg ook leiden tot een snellere en betere besluitvorming.

Conclusie:

Het advies van de Gecoro biedt kansen voor zowel de bouwheer (rechtszekerheid en

ontwikkelingsmogelijkheden) als voor de omgeving (stedenbouwkundige kwaliteit en

ontwikkelingslast).

Dit advies is gegeven in unanimiteit.

In uitvoering van de tweede opdracht in het collegebesluit van 4 juli 2014 (met jaarnummer

7185) Tunnelplaats en omgeving. Stedenbouwkundig en functioneel onderzoek naar bouwmogelijkheden en modaliteiten werd juridisch advies gevraagd aan DLA Piper. Zij brachten advies uit op 10 juli 2014. Dit advies werd mee verwerkt in de beoordeling.

Deel 2:

Argumentatie

Openbaar onderzoek

Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag

Overeenkomstig het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering, zoals gewijzigd,

betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunningen

en verkavelingsaanvragen, moet de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning openbaar

gemaakt worden als de werken en/of handelingen betrekking hebben op:

artikel 3, 3, 8: de vergunningverlenende overheid kan na een openbaar onderzoek,

afwijkingen toestaan van de stedenbouwkundige voorschriften.

De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning werd openbaar gemaakt van 22 mei 2014 tot

21 juni 2014 overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake de

openbaarmaking. Het proces-verbaal van openbaar onderzoek werd opgesteld op datum van

27 juni 2014.

Inventaris van de bezwaarschriften

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1. De bezwaarindiener stelt dat een bouwhoogte van 12 verdiepingen niet kenmerkend is in de

onmiddellijke omgeving;


[email protected]

2. De bezwaarindiener stelt dat de aanvraag onvoldoende informatie bevat met betrekking tot

de mogelijk hinder op milieu, verkeer en gezondheid die de bouw van dit complex met zich

mee zal brengen.

Evaluatie bezwaarschriften

1. Verwijzend naar de verdere beoordeling, wordt vastgesteld dat de bouwhoogte van het te

realiseren gebouw niet in harmonie is met het referentiekader. Het bezwaar is ontvankelijk en

gegrond;

2. Niettegenstaande voorliggend dossier een uitgebreide beschrijvende nota bevat met onder

meer een toetsing aan de geldende voorschriften en verwijzingen naar de functionele

inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact en de schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid van het

project, vermeldt het advies van de GECORO (11 juni 2014) dat het bouwproject nog niet rijp

is en dat er nog te veel aspecten niet werden onderzocht. Het bezwaar is ontvankelijk en

gegrond.

Toetsing aan de wettelijke en reglementaire voorschriften

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het

ruimtelijk uitvoeringsplan, zoals hoger omschreven:

2.1.2 HARMONIEREGEL EN REFERENTIEBEELD Indien het gebouw of delen ervan niet behouden dient te worden, geldt de harmonieregel:

Het bouwvolume, de positie van het gebouw, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn, de

bouwdiepte, de bouwhoogte, de gevelopbouw en gevelgeleding, de bedaking, de

dakbedekking, de kleur en gevelmaterialen, de schrijnwerken, de beglazing en

buitenschildering, de uitsprongen en insprongen, moeten in harmonie zijn met het

referentiebeeld. Kortom alle uiterlijke kenmerken van het gebouw moeten in harmonie zijn

met het referentiebeeld. Het referentiebeeld wordt opgebouwd uit de bouwschil van de

bestaande gebouwde omgeving. Dit beeld bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische

samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen

genoemd worden. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving

waar een harmonische samenhang merkbaar is.

2.1.3 BOUWVOLUME, BOUWLIJN, BOUWDIEPTE Het bouwvolume, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn en de bouwdiepte van de hoofd- en

bijgebouwen moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt

2.1.2. Desbetreffende kan niet gerefereerd worden naar bestaande bouwdiepten die niet in

harmonie of storend zijn met de omgeving. Ter verbetering van de lichtinval, bezonning en

leefbaarheid binnen het bouwblok kan in geval van nieuwbouw, verbouwing met

volumeuitbreiding of functiewijziging een geringer bouwvolume, voorgevel- en

achtergevelbouwlijn en bouwdiepte dan de oorspronkelijke worden opgelegd.

2.1.4 HOOGTE VAN HET GEBOUW De bouwhoogte moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals nader bepaald in punt

2.1.2. Inzake bouwhoogte en kroonlijsthoogte kan in geen geval gerefereerd worden naar

bestaande gebouwhoogten die de harmonische samenhang van het referentiebeeld of het

bouwblok in het gedrang brengen. De bouwhoogte van een gebouw met hellend dak mag

maximaal 6 meter hoger zijn dan de kroonlijsthoogte.


[email protected]

Verwijzend naar onderstaande beoordeling, wordt gesteld dat de aanvraag de harmonische

samenhang van het gebouw in het gedrang zou brengen: de overige gebouwen zijn immers

allen rond de 20 meter hoog, onderhavige aanvraag betreft ongeveer een verdubbeling van de

gemiddeld aanwezige bouwhoogten.

2.1.7 GEVELMATERIALEN Het materiaalgebruik van alle gevels (voor-, zij- en achtergevels) moet uitgevoerd worden in

natuurlijke, kwalitatieve materialen die inzake uiterlijk en kleur in harmonie moet zijn met het

referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Een overmatige verscheidenheid van

materialen en kleuren en het gebruik van camouflerende, nabootsende en in het oog

springende gevelmaterialen, -bekledingen, -schrijnwerken, -beglazingen en schilderingen zijn niet toegestaan. Gevels die oorspronkelijk als bepleisterde gevels opgetrokken zijn,

mogen alleen afgekapt worden met het oog op het aanbrengen van een nieuwe

pleisterafwerking. Bij het schilderen, pleisteren of kaleien van een gevel dienen elementen,

decoraties en volledige gevels die historisch niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd

of gekaleid te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten, dorpels en typische zand- en

baksteenarchitectuur, ongepleisterd, ongeschilderd en ongekaleid te blijven, tenzij dit vanuit

historisch oogpunt aangewezen is of omwille van

bouwfysische redenen. Indien deze in het verleden geschilderd, gepleisterd of gekaleid

werden, dient deze afwerking indien mogelijk verwijderd te worden.

2.1.8 VASTE UITSPRONGEN BOVEN DE OPENBARE WEG Vaste uitsprongen worden beschouwd als accenten in het gevelvlak en moeten in harmonie

zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2.

De diepte van balkons, loggias en vaste uitsprongen, andere dan luifels en kroonlijsten, zal maximum 125 cm bedragen. Uitsprongen groter dan 30 cm mogen echter nooit meer

bedragen dan 1/20ste van de straatbreedte en de voetpadbreedte verminderd met 75 cm.

Gemeten vanaf het voetpad moet de hoogte onder de uitsprongen minimum 2.50 meter

bedragen. De draagstukken, consoles en alle andere ornamenten mogen op

een hoogte van minimum 2.20 m geplaatst worden, op voorwaarde dat zij niet meer dan 30

cm uitspringen. De gehele diepte van de uitsprongen moet begrepen zijn tussen twee

loodrechte vlakken die van de erfscheiding uitgaande elk een hoek van maximum 45 met het

normale gevelvlak vormen.

Uitsprongen zijn accenten en worden dus niet gebruikt om de vloeroppervlakte van het

gebouw uit te breiden.

De breedte van de uitsprongen wordt bepaald op maximum 4 m per uitsprong. Wanneer zij

naast elkaar worden geplaatst, zullen zij van elkaar gescheiden

worden tot op het normale gevelvlak op de bouwlijn. De breedte van deze verticale scheiding

tussen twee uitsprongen moet minimum tweemaal zo groot zijn als de diepte van de maximale

uitsprong. De hoogte van de loggias moet tot maximum twee verdiepingen beperkt zijn per uitspringend geheel. Indien loggias boven elkaar worden geplaatst, zullen deze van elkaar gescheiden worden, tot op het normale gevelvlak op de bouwlijn. De hoogte

van deze horizontale scheiding moet minimum tweemaal zo groot zijn als de maximale diepte

van de loggias.

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van de bouwcode. Het ontwerp wijkt af op de

volgende punten:

Artikel 28 Minimale lichtinval


[email protected]

1 Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht. Deze

openingen moeten aan elk van de volgende eisen voldoen:

1 De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening is minimaal 10% van de bruto-

vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 vierkante meter.

2 Van eventuele uitsprongen die zich direct boven de daglichtopening van de verblijfsruimte

bevinden, moet voor de daglichtberekening de oppervlakte opgeteld worden bij de bruto-

vloeroppervlakte van de verblijfsruimte.

3 De opening is voorzien van doorzichtig materiaal.

4 De opening mondt direct uit in de open lucht.

5 Dakkoepels tellen niet mee bij de daglichtberekening. Dakramen in schuine daken mogen

wel meegeteld worden indien ze zich tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak van de

verblijfsruimte bevinden.

6 Openingen die uitmonden op een volledig omsloten buitenruimte van minder dan 6

vierkante meter, tellen voor verblijfsruimtes niet mee bij de daglichtberekening. Met een

volledig omsloten buitenruimte wordt bedoeld een buitenruimte waarvan alle begrenzingen

hoger zijn dan 2 meter boven het vloerpeil van de te beschouwen ruimte.

7 De loodrechte afstand tussen de opening en de dichtstbijzijnde constructie bedraagt meer

dan 2 meter. Gedeeltes van de opening die zich binnen 2 meter van een constructie bevinden

tellen niet mee bij de daglichtberekening.

De studentenkamers C49 en C68 voldoen hier niet aan.

Artikel 31 Vrije doorgang Bij nieuwbouw dient elke circulatieruimte een vrije doorgang te hebben van minimaal 0,90

meter.

De trappen en liftsas van inkomzone A en de trappen naast de technische ruimte op de 12de

verdieping wijken hiervan af.

Artikel 36 Algemeen 1 Bij nieuwbouw of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een

buitenruimte te beschikken. De minimale bruto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 2

vierkante meter per verblijfsruimte die in de woning voorzien wordt.

2 De buitenruimte kan priv zijn, maar de buitenruimtes kunnen ook gekoppeld worden tot

een collectieve buitenruimte.

3 Een collectieve buitenruimte dient ofwel direct toegankelijk te zijn vanuit de woningen die

er op aangewezen zijn; ofwel toegankelijk te zijn via een gemeenschappelijke ruimte.

(...)

De appartementen A603, A703n A803 en A503 hebben een buitenruimte kleiner dan de

vereiste oppervlakte.

Artikel 43 Gebouwen met een andere functie dan wonen (...)

2 Een afvalberging mag gedeeld worden door verschillende functies en gebruikers, maar

mag nooit samengevoegd worden met afvalbergingen ten behoeve van woonfuncties.

Er werd geen afzonderlijke afvalberging voorzien voor de commercile functie en/of de

appartementen.


[email protected]

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een

overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk

effect wordt veroorzaakt.

De aanvraag is tevens in overeenstemming met de gewestelijke hemelwaterverordening.

De aanvraag voldoet niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot

vaststelling van een gewestelijke verordening betreffende toegankelijkheid, zodat met

toepassing van artikel 4.3.7. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, de aanvraag dient

geweigerd.

Beoordeling

Omschrijving van de werken

De stedenbouwkundige aanvraag omvat het slopen van een bestaande bebouwing en het

bouwen van een gebouwcomplex met een casco commercieel gelijkvloers, 288

studentenkamers, 74 appartementen, 167 ondergrondse parkeerplaatsen, 495 fietsstalplaatsen,

30 fietsparkeerplaatsen, 14 motorstaanplaatsen.

De bestaande toestand omvat een leegstaand garagegebouw gelegen op de kop van de

Tunnelplaats, omsloten door Zwedenstraat, Italilei en Koeikensgracht.

De geplande werken omvatten het slopen van de bestaande bebouwing en het oprichten van

een nieuwbouw volume op dezelfde plaats.Aan de zijde van de Italilei wordt een bouwblok

gerealiseerd van 13 bouwlagen onder plat dak. Aan de Zwedenstraat en de Koeikensgracht

blijft de bouwhoogte beperkt tot 7 bouwlagen, eveneens onder plat dak. De kroonlijsthoogte

sluit hier aan de kroonlijsthoogte van de aanpalende.

Een ondergrondse parkeergarage met toegang via de Zwedenstraat biedt parkeerplaats voor

176 autos. Daarnaast worden, eveneens ondergronds, 495 fietsstalplaatsen voorzien, bereikbaar via een helling/fietsgoot naast een trap. Ook bovengronds, op de gelijkvloerse

verdieping, worden nog 30 fietsparkeerplaatsen voorzien. Verder omvat de gelijkvloerse

verdieping een reeks commercile ruimtes.

Op de eerste tot en met 4de verdieping worden 288 studentenkamers ingericht met telkens een

gemeenschappelijke keuken/eetplaats met aansluitend een terras per verdieping. De terrassen

bevinden zich aan de zijde van de Zwedenstraat. De resterende bouwlagen worden ingericht

als appartementen. Het geheel is voorzien van 2 patios om de wooneenheden van licht en lucht te voorzien.

Het bakstenen volume aan de zijde van de Italilei wordt op de hoogste verdieping voorzien

van 0,40 meter diepe gevelopeningen. De gelijkvloerse winkelpui aan de zijde van de Italilei

wordt voorzien in glazen gevelbekleding. Het schrijnwerk wordt voorzien in bronskleurig

aluminium. Het inkomgebouw bestaat uit een glazen sokkel met daarboven de

gemeenschappelijke ruimten voor de studenten. De terrassen zijn omhuld met een structuur

van aluminium, staal en beplanting. Aan de zijde van het binnengebied worden de uitpandige

terrassen afgewerkt in architectonisch beton en helder glas op profielen.


[email protected]

Toetsing aan de wettelijke voorschriften

De stedenbouwkundige geschiktheid van het ontwerp dient aan de hand van de geldende

voorschriften te worden beoordeeld. Vastgesteld wordt dat de aanvraag strijdig is met

verschillende artikels van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad en met de bouwcode.

Toetsing aan het RUP Binnenstad

De bouwaanvraag ligt volledig in het RUP Binnenstad. De rand van het RUP ligt op de as van

de Koeikensgracht en de as van de Leien. Het RUP Binnenstad is van kracht gegaan op 3 juli

2012. De opmaak van dit RUP heeft vijf jaar geduurd, met twee grote participatiemomenten.

Een eerste moment was een namiddag met verenigingen in 2008. In 2010 werden de

voorschriften en het plan besproken met bewoners. Het RUP Binnenstad werd meermaals in

het district en de GECORO gepresenteerd en besproken.

Een belangrijk uitgangspunt van het ruimtelijk uitvoeringsplan is de identiteit van Antwerpen

te bewaren door zorg te dragen voor het cultuurhistorisch en archeologisch erfgoed. Een grote

concentratie van dit erfgoed bevindt zich in het plangebied. Daardoor is de ganse binnenstad

aangeduid als een gebied met culturele, historische en esthetische waarde. Hier geldt het

behoud van het patrimonium tenzij wordt aangetoond in een CHE nota, als onderdeel van de

beschrijvende nota, dat het gebouw afgebroken kan worden.

Indien een gebouw niet waardevol is en kan afgebroken worden, zal het nieuwe gebouw

beoordeeld worden volgens de harmonieregel (zie verder).

Het RUP Binnenstad is een gebiedsdekkend RUP, wat betekent dat niet voor elk perceel

afzonderlijk een ruimtelijk wenselijk volume is vooropgesteld. Bij de totstandkoming van het

RUP werd uitgegaan van het bestaande volume of een vervangend volume op basis van de

harmonieregel. Hierdoor kan er gewaarborgd worden dat er geen aanzienlijke toename van

het aantal m kan komen in het plangebied, ten aanzien van wat er verordenend was

vastgelegd in het bijzonder plan van aanleg. Op basis van het kleine verschil tussen de

juridische situatie vr en na het RUP Binnenstad oordeelde de cel MER dat er geen grote

impact was van het RUP op bebouwbare m en diens afgeleide functies, zoals bijvoorbeeld

verkeersaantrekking. Op deze manier werd er geoordeeld dat een MER screening voldoende

was voor het RUP, hoewel het plangebied zeer groot is.

De aanvraag is binnen het RUP Binnenstad gelegen in een zone voor centrumfuncties-

stedelijke functies (Ce6). Qua inrichtingsvoorschriften (onder 6.2) wordt opgenomen: "De

algemene bouwvoorschriften (2.1) en de algemene stedenbouwkundige voorschriften (2.2)

gelden bij de inrichting van deze bestemmingszone."

De algemene bouwvoorschriften bevatten onder artikel 2.1.2 de harmonieregel en het

referentiebeeld. De meeste andere artikelen onder 2.1 refereren naar de harmonieregel en het

referentiebeeld. Onder meer qua bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte, hoogte van het gebouw,

kroonlijsthoogte, gevelbreedte, gevelopbouw, dakvorm,... worden geen of weinig specifieke

voorschriften opgenomen, afgezien van deze verwijzing naar de harmonieregel en het

referentiebeeld.

Qua hoogte van het gebouw (2.1.4) wordt in de algemene bouwvoorschriften bepaald: "De

bouwhoogte moet in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals nader bepaald in punt 2.1.2.


[email protected]

Inzake bouwhoogte en kroonlijsthoogte kan in geen geval gerefereerd worden naar

bestaande gebouwhoogten die de harmonische samenhang van het referentiebeeld of het

bouwblok in het gedrang brengen. De bouwhoogte van een gebouw met hellend dak mag

maximaal 6 meter hoger zijn dan de kroonlijsthoogte." (eigen aanduiding).

De bouwhoogte dient, overeenkomstig artikel 2.1.4 van de voorschriften, in harmonie te zijn

met het referentiebeeld (artikel 2.1.2), en deze mag de harmonische samenhang van het

referentiebeeld of het bouwblok niet in het gedrang brengen. Over het referentiebeeld bevat

het RUP de volgende bepalingen: "Het referentiebeeld wordt opgebouwd uit de bouwschil

van de bestaande gebouwde omgeving. Dit beeld bestaat uit de gebouwen welke inzake

harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende

omgeving kunnen genoemd worden. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel

in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is.

Toelichting:Bij de toepassing van de harmonieregel kijkt men naar een lijn of een gebied:

Soms is het aangewezen om het gebouw in een ruimer gebied te plaatsen waar een harmonie

duidelijk merkbaar is. Andere keren is de straat zelf een uitstekend referentiebeeld voor de

harmonieregel, maar meestal zijn dit de gebouwen langs dezelfde zijde van de straat als het

gebouw van de bouwaanvraag en dit van straathoek tot straathoek."

Het referentiebeeld bestaat aldus uit de gebouwen welke "inzake harmonische samenhang"

het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving. Deze omgeving kan

meer of minder ruim zijn al naar gelang de samenhang die er al dan niet bestaat.

Harmonische samenhang inzake de bouwhoogte wordt krachtens artikel 2.1.4 van het RUP

dus zowel gekoppeld aan het referentiebeeld als aan het bouwblok.

Alleszins staat in de eerste plaats vast dat de aanvraag de harmonische samenhang binnen het

betrokken bouwblok in het gedrang zou brengen: de overige gebouwen zijn immers allen rond

de 20 meter hoog, onderhavige aanvraag betreft ongeveer een verdubbeling van de gemiddeld

aanwezige bouwhoogten.

De vergunningsaanvrager gaat er in de "nota ter begeleiding van de aanvraag tot

stedenbouwkundige vergunning" van uit dat als referentiebeeld "de gebouwde omgeving met

zijn diverse landmarks langsheen de Leien" gehanteerd zou kunnen worden. Dit

referentiebeeld is veel te ruim genomen. De volledige Leien kunnen bezwaarlijk als

referentiebeeld voor onderhavige aanvraag worden gehanteerd, aangezien de Leien

verschillende stadsdelen doorkruisen, een verschillende aanleg hebben en er langsheen de

Leien verschillende soorten bebouwing merkbaar zijn, daterend van uiteenlopende

tijdsperioden, met uiteenlopende functies. Het gegeven dat vraleer het RUP Binnenstad van

toepassing werd, verschillende BPA's met verschillende voorschriften van toepassing waren

op de bebouwing gelegen aan de Leien, bevestigt dat voorheen onderlinge harmonie over de

gehele Leien geen uitdrukkelijk streefdoel was.

De genoemde gebouwen zijn veel te ver van elkaar verwijderd om "kenmerkend voor de

betreffende omgeving" te kunnen zijn of in harmonische samenhang te kunnen staan. In de

toelichting van het referentiebeeld wordt nog vermeld dat in de meeste gevallen het

referentiebeeld zal worden genomen langs dezelfde zijde van de straat, van straathoek tot

straathoek. Indien enkele gebouwen verspreid over de Leien met een aanzienlijke hoogte

zouden volstaan om van een referentiebeeld te kunnen spreken, zou eender welk project


[email protected]

langsheen de Leien in aanmerking kunnen komen om vergund te worden voor een hoogte van

meer dan 40 meter. Overigens werden al de gebouwen die als "kenmerkend" worden

opgesomd, opgericht vooraleer het RUP Binnenstad, en dus de harmonieregel, van toepassing

werd.

De gebouwen die de aanvrager vermeldt, kunnen niet als kenmerkend voor de betreffende

omgeving worden gekwalificeerd en maken geen deel uit van het referentiebeeld:

De London Tower is niet gelegen binnen de perimeter van het RUP Binnenstad. De London Tower is het enige gebouw langs de linkerzijde van de Italilei, tussen de

straathoek van de Londenstraat en de Ankerrui, dat aanzienlijk hoger is dan de

ertussen gelegen gebouwen. Alle gebouwen tussen deze twee straathoeken zijn

immers rond de 20 meter hoog, terwijl de London Tower +- 76 meter hoog is. Onder

2.1.4 van de voorschriften van het RUP wordt uitdrukkelijk vermeld dat inzake

bouwhoogte in geen geval kan gerefereerd worden naar bestaande gebouwhoogten die

de harmonische samenhang van het referentiebeeld of het bouwblok in het gedrang

brengen. De gebouwen die het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende

omgeving zijn dus maar rond de 20 meter hoog zijn en niet rond 40 meter hoog, zoals

het thans aangevraagde project.

De Theaterbuilding werd reeds vergund op 15 januari 1965 en was gelegen binnen de perimeter van een ander BPA, nl. het BPA nr. 66 Italilei dat werd goedgekeurd in

1988 en een herziening vormde van het KB van 11 augustus 1965. Het BPA nr. 66 liet

zeer uitdrukkelijk qua bouwhoogte een torenelement toe met een maximale hoogte van

70 meter boven het straatpeil. Dit gebouw staat daarenboven ongeveer 800 meter

verder op de Leien. In casu zijn tussen het project en het Theaterbuilding reeds

verschillende andere dwarsstraten gelegen (Ankerrui, Paardenmarkt, Van

Boendalestraat, Korte Winkelstraat). Het Theaterbuilding valt dus hoe dan ook buiten

het referentiebeeld.

De Antwerp Tower bevindt zich aan de Frankrijklei tussen de De Keyserlei en de Van Ertbornstraat, op +- 800 meter gelegen van het aangevraagde project. In casu zijn

tussen het project en de Antwerp Tower reeds verschillende andere dwarsstraten

gelegen en bevindt de Antwerp Tower zich niet aan dezelfde zijde van de Leien. Het

valt dus hoe dan ook buiten het normale referentiebeeld. De Antwerp Tower viel

eveneens binnen de contouren van een BPA, met name BPA Binnenstad.

Het gebouw van de Vlaamse Opera werd reeds opgericht rond 1907. Het gebouw is gekenmerkt door een neobarokke stijl, gedecoreerd in Lodewijk XVI-stijl. Ten tijde

van de oprichting van dit gebouw was dus van een stedenbouwkundige

vergunningsplicht en bestemmingsvoorschriften nog geen sprake. Dit gebouw bezit

vanzelfsprekend, gelet op zijn bouwjaar, lange geschiedenis en bijzondere publieke

functie, een eigenheid, karakter en uitstraling, die in het geheel niet vergelijkbaar kan

worden geacht met het thans aangevraagde project. De hoogte van dit gebouw kan niet

in aanmerking worden genomen om het referentiebeeld te vormen voor de

onderhavige aanvraag. Tussen het project en de Vlaamse Opera zijn reeds

verschillende dwarsstraten gelegen, tevens een afstand van ongeveer 800 meter

gelegen is tussen beiden en de Vlaamse Opera zich aan de overzijde van de Leien

bevindt. De Vlaamse Opera valt dus hoe dan ook buiten het referentiebeeld.


[email protected]

De Nationale Bank werd reeds gebouwd vr 1879 (datum ingebruikname). Het betreft een monumentaal bankgebouw in een exuberante eclectische bouwstijl. Er was

op dat ogenblik nog geen sprake van een stedenbouwkundige vergunningsplicht en

bestemmingsvoorschriften. Ook dit gebouw bezit een geheel eigen karakter, stijl en

functie, die niet kan worden vergeleken met het aangevraagde project. Dit gebouw kan

dus niet als referentiebeeld worden genomen voor onderhavige vergunningsaanvraag.

Daarenboven bevindt dit gebouw zich zelfs op meer dan 2 km afstand van

onderhavige vergunningsaanvraag. Normaliter wordt het referentiebeeld genomen

langs dezelfde zijde van de straat en dit van straathoek tot straathoek: hiervan is dus

alleszins geen sprake.

Het oude gerechtsgebouw werd opgetrokken van 1871 tot 1877 in eclectische stijl met een neorenaissance-inslag. In 1911 vonden de eerste belangrijke uitbreidingswerken

plaats: nl. het creren van ruimte door het bijbouwen van een derde bouwlaag. In 1929

werd er voor de tweede keer een uitbreiding gemaakt. Alleszins was op dat ogenblik

nog geen sprake van een stedenbouwkundige vergunningsplicht en

bestemmingsvoorschriften. Net als de Vlaamse Opera en de Nationale Bank, kan dit

gebouw gelet op zijn geschiedenis, de architecturale vormgeving waarvoor meer dan

100 jaren geleden werd geopteerd en zijn specifieke karakter, niet geacht worden als

"referentiebeeld" te dienen voor een vergunningsaanvraag voor een modern

woonproject. Daarnaast bevindt dit gebouw zich tevens op meer dan 2 km afstand van

onderhavige vergunningsaanvraag en is dit gelegen aan de overzijde van de Leien.

Het nieuwe gerechtsgebouw bevindt zich nog veel verder, op meer dan 4 kilometer afstand van onderhavige vergunningsaanvraag. Dit gebouw bevindt zich dus ook veel

te ver om als referentiebeeld te kunnen dienen voor onderhavige aanvraag.

Daarenboven telt het nieuwe gerechtsgebouw slechts 1 ondergrondse en 5

bovengrondse verdiepingen. De gevelhoogte bedraagt maximaal 18 meter (het zijn

enkel de schaaldaken die hoger zijn), hetgeen dus allerminst vergelijkbaar is met de

hoogte van het beoogde project (ongeveer 40 meter hoogte).

Specifiek wordt in de nota van de aanvrager nog vermeld dat de "aangenomen bouwhoogte

van het project (..) in harmonie met zijn omgeving (is), immers: Aan de zijde van de Italielei is

het bouwblok hoger dan de andere zijden." (p.17). De vergunningsaanvrager stelt dus zelf

uitdrukkelijk dat het bouwblok hoger is dan de andere zijden, doch geeft hier geen argument

waarom dit dan in harmonie met de omgeving zou zijn. Enkel wordt nog ingegaan op de

Zwedenstraat en Koeikensgracht, en op de lichtinval naar de omliggende bebouwing.

Het aangevraagde project is, wat betreft de bouwhoogte, niet in harmonie met het

referentiebeeld. Het referentiebeeld dat door de vergunningsaanvrager wordt gehanteerd, is

verschillende kilometers lang en beslaat slechts enkel gebouwen langs de verschillende zijden

van de Leien.

De vraag dient gesteld of de afwijking van het RUP qua bouwhoogte zou kunnen

vergund worden met toepassing van artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke

Ordening.

Vooreerst dient vastgesteld dat het RUP Binnenstad een gebiedsdekkend RUP is, wat betekent

dat niet voor elk perceel afzonderlijk een ruimtelijk wenselijk volume is vooropgesteld. Bij

de totstandkoming van het RUP werd uitgegaan van het bestaande volume of een vervangend


[email protected]

volume op basis van de harmonieregel. Hierdoor kon er gewaarborgd worden dat er geen

aanzienlijke toename van het aantal m kon komen in het plangebied, ten aanzien van wat er

verordenend was vastgelegd in het bijzonder plan van aanleg. Op basis van het kleine verschil

tussen de juridische situatie vr en na het RUP Binnenstad werd geoordeeld door de cel

MER dat er geen grote impact was van het RUP op bebouwbare m en diens afgeleide

functies zoals bijvoorbeeld mobiliteit. Op grond van deze premisse werd geoordeeld dat een

MER screening voldoende was voor het RUP, in plaats van een plan MER. Vermits de

beoogde schaalvergroting een vrijgeleide vormt voor eender welk project op de Leien, wordt

voornoemd principe van dit RUP geschonden, met verstrekkend gevolg dat ook de wettigheid

van het RUP wordt aangetast.

De beperkte afwijkingen van de stedenbouwkundige voorschriften worden in artikel 4.4.11

als volgt omschreven: "In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte

afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en

verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de

inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:

1 de bestemming;

2 de maximaal mogelijke vloerterreinindex;

3 het aantal bouwlagen." (eigen aanduiding).

De memorie van toelichting geeft volgende verduidelijking bij deze bepaling:

"430. Het begrip beperkte afwijking wijst erop dat er geen sprake kan zijn van afwijkingen van essentile gegevens van het plan of de vergunning. De ontwerptekst

benadrukt de bestaande regelgeving conform dewelke alleszins geen afwijkingen kunnen

worden toegestaan wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en

het aantal bouwlagen.

Deze opsomming is echter niet limitatief : ook andere essentile afwijkingen zijn

uitgesloten. Zo mag men via een afwijking niet laten bouwen in zones waar een bouwverbod

geldt, zoals voortuinen en zijdelingse non-aedificandizones. Het is bvb. evenmin mogelijk om

percelen samen te voegen als dit niet in de voorschriften voorzien is.

431. Het begrip beperkte afwijking moet worden onderscheiden van de marginale afwijkingen bij het as built-attest (nieuw artikel 99, 1, DRO). Marginale afwijkingen staan in relatie tot de bouwplannen, terwijl het beperkte karakter van beperkte afwijkingen afgemeten moet worden aan de vigerende stedenbouwkundige voorschriften"

1

Beperkte afwijkingen van de stedenbouwkundige- en verkavelingsvoorschriften zijn

krachtens dit artikel dus onder meer mogelijk voor de afmetingen van constructies, waaronder

de bouwhoogte wordt begrepen. Essentile afwijkingen van een verordenend plan of

verkavelingsvergunning zijn evenwel steeds uitgesloten.

De Raad voor Vergunningsbetwistingen heeft reeds bevestigd dat de afwijkingsmogelijkheid

van artikel 4.4.1, 1 een uitzonderingsmaatregel betreft, die restrictief moet worden

genterpreteerd: "Op grond van die bepaling is de bevoegdheid van het vergunningverlenende

bestuursorgaan om afwijkingen op een ruimtelijk uitvoeringsplan toe te staan aan een

dubbele restrictie onderworpen. Artikel 4.4.1, 1 VCRO bepaalt dat de afwijkingen enkel

betrekking mogen hebben op de perceelafmetingen, alsmede op de afmetingen en de

inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen, en niet op de

1 Parl. St. Vl. Parl. 2008-2009, 2011/1, p. 136, eigen aanduiding.


[email protected]

bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen. Bovendien

vereist artikel 4.4.1, 1 VCRO dat het om beperkte afwijkingen gaat, wat inhoudt dat er geen afwijkingen mogen worden toegestaan die afbreuk doen aan de essentile gegevens van

het plan (Vl. P, Parl. St., 2008-09, nr. 2011/1, 136). Daaruit volgt dat de afwijkingen in

overeenstemming met de algemene strekking van het plan moeten blijven. () Die op zich terechte opmerkingen nemen niet weg dat de afwijkingsmogelijkheid van artikel 4.4.1, 1

VCRO een uitzonderingsmaatregel is die als zodanig restrictief moet worden

genterpreteerd en toegepast."2

Dit artikel kan volgens de Raad voor Vergunningsbetwistingen dan ook in geen geval worden

gebruikt om een absoluut verbod in de voorschriften te omzeilen: "Ten slotte stelt de Raad

samen met de verzoekende partij vast dat het toepassingsgebied van artikel 4.4.1, 1 VCRO

niet strekt tot het omzeilen van een (absoluut) verbod, zoals in de voorliggende verkaveling

voorgeschreven in artikel 1.06, 4, b), 3) voor afsluitingen in de strook voor tuinen bij

alleenstaande bebouwing. Artikel 4.4.1, 1 VCRO laat immers slechts beperkte afwijkingen toe. Nu vaststaat dat de bestreden beslissing gebrekkig gemotiveerd is wat betreft het motief

van de afwijkingsmogelijkheid zelf en de schending van artikel 4.4.1, 1 VCRO vaststaat,

moeten de kritieken op de motieven inzake de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke

ordening niet verder onderzocht worden."3

De Raad voor Vergunningsbetwistingen heeft eveneens reeds benadrukt dat de beoordeling

van het "beperkt karakter" van een afwijking moet gebeuren ten aanzien van de voorschriften,

en dus niet dezelfde beoordeling uitmaakt als een beoordeling van de verenigbaarheid van het

aangevraagde met de goede ruimtelijke ordening:

"In het bestreden besluit wordt onder de titel de juridische aspecten overwogen dat deze afwijkingen beperkt zijn om reden dat (1) de gevraagde afwijking qua oppervlakte geen uitzondering is binnen de verkaveling (2) het visuele verschil tussen de aangevraagde garage

en een garage van 25 m met een kroonlijsthoogte van 3 meter en een zadeldak zeer beperkt is

(3) ook de inplanting op 1 meter van de zijdelingse perceelsgrens aanvaardbaar is gezien de

beperkte diepte van de loten en gezien dit geen bijkomende hinder veroorzaakt voor de

aanpalenden.

Deze beoordeling, die overigens grotendeels wordt herhaald onder de titel goede ruimtelijke ordening, kan wel worden beschouwd als een beoordeling van verenigbaarheid van het aangevraagde (omvang, oppervlakte en inplanting van het betrokken bijgebouw) met de

goede ruimtelijke ordening, maar niet als een beoordeling van het beperkt karakter van de gevraagde afwijking ten aanzien van de bestaande verkavelingsvoorschriften. Daargelaten

de vraag naar de deugdelijkheid van de aangehaalde overwegingen, moet derhalve worden

vastgesteld dat in de bestreden beslissing de afwijkingen alleszins niet worden afgemeten aan

de bestaande verkavelingsvoorschriften.

De verzoekende partijen stellen niet onterecht dat de gevraagde afwijking naar inplanting

van het bijgebouw een halvering is van de minimum vereiste afstand van de kavelgrenzen

in de verkavelingsvoorschriften en dat de gevraagde afwijking naar oppervlakte bijna een

verdubbeling impliceert van de maximum oppervlakte in de verkavelingsvoorschriften.

2 RvVb 17 juni 2014, nr. A/2014/0440, eigen aanduiding.

3 RvVb 23 oktober 2012, nr. A/2012/0431.


[email protected]

Het beoordelen van deze afwijkingen overeenkomstig artikel 4.4.1, 1 VCRO veronderstelt

dat de verwerende partij beoordeelt of het betrokken gebouw, dat op tweevoudige wijze

afwijkt van de verkavelingsvoorschriften en waardoor een groter bijgebouw op kleinere

afstand van de kavelgrens zou worden gebouwd dan toegelaten door de

verkavelingsvoorschriften, kan beschouwd worden als een beperkte afwijking. De verwerende partij moet daarbij rekening houden met het gegeven dat volgens de bestaande

verkavelingsvoorschriften het bijgebouw maximum een oppervlakte van 25 m kan hebben en

op minimum 2 meter van de kavelgrens moet ingeplant worden en dat de afwijkingen

resulteren in een bijgebouw van 43 m, ingeplant op 1 meter van de kavelgrens."4

De Raad voor Vergunningsbetwistingen oordeelde eerder dat een afwijking van de

bouwdiepte met 25% niet als een beperkte afwijking van de voorschriften kon worden

beschouwd:

"De verwerende partij beschouwt de afwijking als een beperkte afwijking omdat de terrassen

een beperkte impact zouden hebben in verhouding tot het bouwvolume van het hoofdgebouw

en omdat een gelijkaardige bouwdiepte met terrassen in de omgeving veelvuldig voorkomt.

2.2

De Raad stelt vast dat de afwijking erop neerkomt dat een bouwdiepte van 15,05 m wordt

toegestaan in plaats van de door het BPA vooropgestelde maximale bouwdiepte van 12 m.

De afwijking van de bouwdiepte met 3,05 m vormt een afwijking van 25% en komt neer op

een uitbreiding van de bouwdiepte met een vierde. Dit kan niet als een beperkte afwijking

beschouwd worden en kan niet geacht worden in overeenstemming te zijn met de algemene

strekking van het BPA. De omstandigheid dat een gelijkaardige bouwdiepte met terrassen in een centrumomgeving

veelvuldig zou voorkomen, doet geen afbreuk aan de vaststelling dat de afwijking niet als

beperkt beschouwd kan worden."5

Ook de uitbreiding van de bouwdiepte met 3 meter (terwijl de krachtens het BPA maximaal

toegelaten bouwdiepte 12 meter betrof) door middel van een dakterras, kan niet worden

aanzien als een beperkte afwijking in de zin van dit artikel:

"De inrichting als toegankelijk dakterras achter de woning op de eerste verdieping en

afgeschermd op de zijdelingse perceelgrenzen met zichtschermen tot een diepte van 15 meter,

resulteert in een uitbreiding van de leefbare oppervlakte achter de maximaal toegelaten 12

meter diepe hoofdbouw.

De stedenbouwkundige voorschriften voorzien niet in de mogelijkheid om boven het

gelijkvloers extra leefbare ruimte te creren, in uitbreiding op de hoofdbouw van 12 meter.

De uitbreiding met een extra leefbare ruimte met 3 meter, middels een dakterras, is niet

enkel strijdig met de stedenbouwkundige voorschriften maar is in redelijkheid, in

tegenstelling tot wat de verwerende partij aanneemt, evenmin te beschouwen als een

beperkte afwijking. Een uitbreiding van een leefbare ruimte met 3 meter boven de maximaal toegestane bouwdiepte kan niet geacht worden in overeenstemming te zijn met de

algemene strekking van het bijzonder plan van aanleg."6

4 RvVb 14 januari 2014, nr. A/2014/0028, eigen aanduiding.

5 RvVb 4 maart 2014, nr. A/2014/0164.

6 RvVb 16 april 2013, nr. A/2013/0159.


[email protected]

Specifiek met betrekking tot de harmonieregel, werd door de Raad onder meer reeds het

volgende geoordeeld:

"De provinciale stedenbouwkundige ambtenaar stelt dat de aanvraag zorgt voor een

nokhoogte van 11,64 meter boven de vloerpas van het gelijkvloers, dat zelf een halve meter

boven het voetpad en de tuin komt.

In de bestreden beslissing stelt de verwerende partij dat de aanpalende woning aan de ......

6,5 meter, en de woning van de verzoekende partijen 5,3 meter, hoog is.

De aanvraag beoogt een appartementsgebouw op een hoekperceel, waarbij aan de gemene

muur met de woning van de verzoekende partijen het dak geen hoek van 45 vormt zoals aan

de kant van de voorgevel, waardoor de gevel aan de kant van de verzoekende partijen

ongeveer 11 meter hoog is.

De specifieke bepalingen voor zone 3 van het BPA nr. 4 Winkelcentrum West luiden als volgt:

De hoogte en de diepte, de dakvorm en het dakvolume van de gebouwen moeten in harmonie zijn met de aanpalende gebouwen en met het straatbeeld. De architectuur van het gebouw

moet getuigen van kwaliteit (zowel in vormgeving en materiaalgebruik).

De gevelopbouw en de gevelgeleding, de bedaking, de aard, de toepassing en de kleur van

de gevelmaterialen, dakbedekking, schrijnwerken en schilderingen moeten in harmonie

zijn met het straatbeeld.

De provinciale stedenbouwkundige ambtenaar stelt in zijn ongunstig verslag dat het

ontwerp strijdig is met het voorschrift uit het BPA dat de hoogte, diepte, dakvorm en

volume van de gebouwen in harmonie moet zijn met de aanpalende gebouwen.

()

De verwerende partij stelt in de bestreden beslissing eerst dat de aanvraag overeenstemt met

het BPA, weliswaar met verwijzing naar de harmonieregel door te stellen dat de aansluiting tussen het ontwerp niet optimaal (is) doch zeker niet slecht.

De Raad stelt vast dat het BPA oplegt dat zowel de hoogte en de diepte, de dakvorm en het

dakvolume van de gebouwen in harmonie moeten zijn met de aanpalende gebouwen.

Artikel 4.4.1. 1 VCRO bepaalt in verband met mogelijke afwijkingen van een BPA-

voorschrift:

()

De verwerende partij motiveert echter onvoldoende waarom de afwijking mogelijk is. De

verwerende partij meent dat alleen moet beslist worden of de afwijking niet strijdig is met de opzet van het plan.

Volgens de verwerende partij bevat de harmonieregel alleen een algemene formulering en laat het BPA dakuitbouwen toe tot 70% van de gevelbreedte door mooie en kwalitatieve materialen in combinatie met een verlaagde nok en raamindelingen, zodat de aanvraag overeenstemt met het BPA.


[email protected]

De verwerende partij besluit dat de BPA-voorschriften door hun algemene formulering heel wat nieuwe elementen toe(laten) ten opzichte van de bestaande bebouwing.

Uit niets blijkt echter een beoordeling van de hoogte en de diepte van het aangevraagde

project met de aanpalende gebouwen, waaronder de woning van de verzoekende partijen,

en waarom de afwijking van de hoogte en diepte beperkt zou zijn, zoals bepaald in artikel

4.4.1, 1 VCRO.

De verwerende partij beperkt zich tot vage, nietszeggende formuleringen.

Alhoewel uit de harmonieregel niet volgt dat de nieuwbouw gelijk moet zijn met de omliggende bebouwing (in tegenstelling tot wat de verzoekende partijen menen), oordeelt de

Raad dat de verwerende partij onvoldoende motiveert waarom de aanvraag qua hoogte en

diepte een beperkte afwijking bevat op het voorschrift dat de aanvraag in harmonie dient te

zijn met de aanpalende gebouwen."7

Hoewel de Raad in dit arrest met name oordeelde dat de motivering omtrent de aanpalende

gebouwen en de beperktheid van de afwijking onvoldoende is, geeft dit toch enige indicatie

omtrent de analyse van de harmonieregel. Nieuwbouw dient dus niet "gelijk" te zijn aan de

omliggende bebouwing, doch een gevelhoogte van 11 meter (terwijl de omliggende

gebouwen ongeveer de helft zo groot zijn), blijkt dus niet evident.

In een ander arrest werd ook de stelling van de vergunningverlenende overheid, dat door een

aanvraag geen harmonie gezocht diende te worden met de gebouwen in de omgeving, omdat

"het gebouw zelf () een harmonieus geheel vormt", door de Raad afgewezen: "De provinciale stedenbouwkundige ambtenaar heeft in zijn verslag uitdrukkelijk gewezen op

het verplicht onderzoek (hamvraag) naar de verenigbaarheid met bovenvermelde artikelen 3.1 en 3.7, waarbij hij tot de conclusie kwam dat de gevraagde uitbreiding strijdig is met:

- de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg omdat de thans gevraagde dakvorm

niet in harmonie is met de bedaking in de omgeving;

- de goede ruimtelijke ordening - zich aansluitend bij het negatief advies van

Monumentenzorg en Architectuur van de stad Gent - door een manifeste schaalbreuk.

Daarbij werd overwogen dat het standpunt van het college van burgemeester en schepenen

van de stad Gent dat net doordat het gebouw een bepalende rol speelt in het straatbeeld, dient geen harmonie gezocht te worden met de gebouwen in de directe omgeving aangezien het gebouw zelf (...) een harmonieus geheel vormt binnen zijn directe omgeving, niet bijgetreden kan worden doordat dit quasi neerkomt op zeggen dat het gebouw door zijn omvang niet aan de toepasselijke stedenbouwkundige voorschriften van

het bijzonder plan aanleg moet voldoen.

Hiermee werd terecht aangegeven dat in eerste aanleg het vereiste onderzoek naar de

verenigbaarheid met de toepasselijke harmonieregel ten onrechte ter zijde werd geschoven.

Door de vermelding in de bestreden beslissing dat de door het college van burgemeester en schepenen ontwikkelde opportuniteitsafweging, inclusief de beoordeling van de bezwaren,

wordt bijgetreden, heeft de verwerende partij dit onregelmatig motief - de vergunningverlenende overheid dient immers steeds een onderzoek naar de al dan niet

7 RvVb 30 juli 2013, nr. A/2013/0421, eigen aanduiding.


[email protected]

verenigbaarheid met de voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, te voeren -

duidelijk eigen gemaakt.

Noch de niet-betwiste verenigbaarheden met artikel 3.7 van het bijzonder plan van aanleg

(maximale nokhoogte en hellingsgraad), noch de overwegingen dat de voorziene bouwwijze

gangbaar is binnen de omgeving en resulteert in duurzaam ruimtegebruik, en inbreiding, doen aan deze conclusie afbreuk, alleen al om het feit dat hieruit evenmin de vereiste harmonie blijkt.

De conclusie van het voorgaande is dat de verwerende partij in de bestreden beslissing geen

onderzoek heeft gevoerd en een beoordeling heeft gemaakt, waarvan de noodzaak volgt uit de

hierboven aangehaalde artikelen 3.1 en 3.7 van het toepasselijke bijzonder plan van aanleg,"8

In een arrest van de Raad van State (over het voorheen geldende, gelijkaardige artikel 49 van

het Cordinatiedecreet), werd ook geoordeeld dat een nok die zich 1,5 meter hoger situeert

dan die van de daaraan palende woning, niet in overeenstemming was met het BPA, dat erop

gericht was om een zekere gelijkvormigheid en harmonie te scheppen:

"Wat de hoogte en de constructie van de nok betreft, blijkt uit deze voorschriften dat het

B.P.A. erop gericht is om een zekere gelijkvormigheid en harmonie te scheppen tussen

gekoppelde woningen en dat de opgesomde bouwelementen, zijnde onder meer de nok, daarin

een cruciale rol spelen. Een nok

die zich 1,5 meter hoger situeert dan die van de daaraan palende bestaande woning is niet in

overeenstemming met de algemene en wezenlijke strekking van het B.P.A.

Bijgevolg dient deze afwijking te worden beschouwd als een afwijking van een essentile

bepaling van het B.P.A. welke niet door artikel 49 van het Cordinatiedecreet is toegestaan.

De loutere verwijzing door de eerste verwerende partij naar de feitelijke toestand van de

omgeving, waar eenvormigheid niet steeds zou zijn gerespecteerd, doet daar niets aan af."9

Rekening houdend met deze rechtspraak, is het juridisch niet verdedigbaar te stellen dat

de bouwhoogte van 46 meter (terwijl in de omgeving met name gebouwen van rond de

20 meter voorkomen), als een "beperkte" afwijking van het voorschrift omtrent de

bouwhoogte (hetgeen gestoeld is op de harmonieregel) zou kunnen kwalificeren.

Evenmin kan hier worden voorgehouden dat de afwijking van de harmonieregel beperkt zou

zijn, nu het gebouw geen aansluiting zou dienen te zoeken met andere gebouwen in de

omgeving, omdat dit "een bepalende rol in het straatbeeld" zou spelen en daarmee op zich

"een harmonieus geheel vormt binnen zijn omgeving"). De harmonieregel blijkt immers de

kern van het RUP Binnenstad, en voor bijna alle inrichtingsvoorschriften wordt naar deze

harmonieregel teruggegrepen.

Rest nog de bepaling van het referentiebeeld, hetgeen reeds besproken werd onder 1.1. In de

eerste plaats dient te worden benadrukt dat in de toelichting zelf van "het referentiebeeld"

opgenomen wordt dat het referentiebeeld "meestal" de gebouwen zijn langs dezelfde zijde van

de straat, van straathoek tot straathoek. In dit geval zou de aanvraag de harmonie in het

referentiebeeld niet respecteren.

8 RvVb 27 mei 2014, nr. A/2014/0388, eigen aanduiding.

9 RvS 25 juni 2008, nr. 184.747.


[email protected]

Vervolgens, zelfs indien een ruimer gebied als referentiebeeld zou genomen worden en de

gehele Leien als referentiebeeld zouden worden genomen, dan nog geldt dat het

referentiebeeld krachtens de voorschriften bestaat uit "de gebouwen welke inzake

harmonische samenhang het talrijkste zijn". De gebouwen langs de Leien die inzake

harmonische samenhang het talrijkst zijn, zijn alleszins geen 46 meter hoog. Ook in dit geval

zou de aanvraag dus de harmonische samenhang niet respecteren, wat maakt dat de aanvraag

niet vatbaar is voor vergunning.

Toetsing aan andere voorschriften en goede ruimtelijke ordening

Daarnaast zijn er, in bijkomende orde, nog argumenten die aantonen dat het project

niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg. Dit blijkt onder meer uit de

verschillende ingewonnen adviezen en de toetsing aan de gedetailleerde voorschriften van het

RUP en de bouwcode.

De aanvraag is naast de harmonieregel in strijd met artikels 2.1.7 (gevelmaterialen), 2.1.8

(uitsprongen) en 2.2.5 (onbebouwde ruimte) van het RUP. Het inkomgebouw wordt voorzien

van een groene gevel wat niet in harmonie is met het referentiebeeld, zoals verordenend werd

vastgelegd. De uitsprongen ter hoogte van de Zwedenstraat zijn breder dan de

voorgeschreven 4m, en de onbebouwde ruimte bedraagt 10,5%, terwijl voor nieuwbouw

minimaal 15% wordt vooropgesteld.

Het advies van de Gecoro werd ingewonnen op grond van artikel 4.7.163 van de VCRO.

De Gecoro meent dat het project nog niet rijp is en dat op nog te veel aspecten niet onderzocht

werden. Om een goede stedenbouwkundige kwaliteit te garanderen, is het wenselijk dat het

bouwproject begeleid wordt. Het advies van de commissie stelt dat het project in zijn huidige

vorm niet in aanmerking komt voor vergunning.

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of

esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de

aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid

van behoud voorop. In dat kader wordt een ongunstig advies verleend door de stedelijke

dienst monumentenzorg omwille van het ontbreken van een grondige optekening en

bijhorende fotoreportage van de garage en bijhorende kantoren alsook een CHE rapport

(onderzoek ter plaatse toetsen aan archiefonderzoek, kaderen architect en architectuur

binnen zijn tijdsperiode, ).

Verder werd het ontwerp ter advies voorgelegd aan de provincie Antwerpen- centrum voor

toegankelijkheid. Niettegenstaande de aanvraag strijdig is met het besluit van de Vlaamse

regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke verordening betreffende

toegankelijkheid, werd door het centrum toegankelijkheid een voorwaardelijk gunstig advies

verleend. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan dit advies wijzigen de

bouwplannen echter op essentile punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Concreet wordt vastgesteld dat de sasdeur van kern A en de liftdeur van kern C niet

beschikken over een aanliggende vlakke wand van tenminste 50cm, dat de bergingen niveau -

1 niet rolstoel toegankelijk zijn en dat de aanloop van de liften A1 en A2 in de ondergrondse

parking niet beschikken over een vrije en vlakke draaicirkel van tenminste 1,50m.


[email protected]

De stedelijke dienst economische ontwikkeling is van oordeel dat op deze locatie kleine

commercile ruimtes niet functioneren, waardoor ze adviseren de commercile ruimtes 1, 6 en

7 anders te bestemmen. Dit vraagt een planaanpassing die in een lopende procedure met

openbaar onderzoek niet kan rechtgezet worden.

Tenslotte is er onvoldoende daglichttoetreding van kamers op de lagere niveaus (en zeker op

niveau -1), gelegen aan de patio, voornamelijk voor de kamers gelegen ter hoogte van

aansluiting met het hoger volume aan de Italilei gegarandeerd. Daarenboven voldoen niet

alle kamers aan de bepalingen van het Integratiebesluit met betrekking tot hun

oppervlaktemaat, vermits gangen en ruimtes kleiner dan 4m niet mee worden gerekend.

Besluit

Gelet op het thans van toepassing zijnde RUP Binnenstad, hetgeen de harmonieregel en het

referentiebeeld als uitgangspunten voorop stelt, is het juridisch-technisch niet mogelijk om

binnen de voorschriften het project te vergunnen. Het realiseren van dit beeldbepalend

gebouw en een groter bouwvolume zonder de aanpassing van het ruimtelijk uitvoeringsplan,

is bijgevolg uitgesloten. Een aanpassing van het RUP Binnenstad garandeert een ruimtelijk

onderzoek, een omgevingsanalyse, het debat rond stedenbouwkundige lasten, het debat rond

de toekomstige betekenis van het plein en de omliggende gebouwen.

Dit standpunt wordt nog versterkt door het advies van de Gecoro, die eveneens vaststelt dat

verder stedenbouwkundig en functioneel onderzoek over het project nodig is.

Daarnaast strijdt het project met nog andere aspecten van het RUP, de bouwcode, de

gewestelijke verordening toegankelijkheid, en blijkt uit de adviezen dat er met abstractie van de planologische verenigbaarheid- nog aanpassingen nodig zijn die het project op essentile

punten zullen wijzigen.

Conclusie

Aan het college wordt voorgesteld om de stedenbouwkundige vergunning te weigeren.

Datum: 22/08/2014

Geert De Grave

gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar

Katrien Baccaert

architect


[email protected]

Collegebesluit inclusief advies stedenbouwkundig ambtenaar

Documents

Transcript of Collegebesluit inclusief advies stedenbouwkundig ambtenaar