CENTRA.AL | informatiebrochure

36
CENT RA.AL multifunctioneel gebouwconcept VOOR TIJDELIJK GEBRUIK EN AANJAGEN VAN CENTRALE ONTWIKKELLOCATIES

description

CENTRA.AL is een multifunctioneel gebouwconcept voor tijdelijk gebruik en aanjagen van centrale ontwikkellocaties.

Transcript of CENTRA.AL | informatiebrochure

Page 1: CENTRA.AL | informatiebrochure

1

CENTRA.AL

multifunctioneelgebouwconcept

VOOR TIJDELIJK GEBRUIK EN AANJAGEN VAN CENTRALE ONTWIKKELLOCATIES

Page 2: CENTRA.AL | informatiebrochure

2

Is het vreemd dat de waarde van vastgoed zo sterk afhangt van het feit of er wel of niet een huurder in zit? In de huidige praktijk is dat niet raar. Veel waardebepalingen zijn gebaseerd op een te verwachten huurprijs in combinatie met een te verwachten gewenst beleggingsren-dement. De waarde van vastgoed is daarmee vrijwel alleen gebaseerd op toekomstverwachtingen en niet op intrinsieke waarde.

De gebouwde omgeving staat vol met sub-optimale excelsheet oplos-singen die ervoor zorgen dat slechte gebouwen op papier meer ‘waard’ kunnen zijn dan goede gebouwen. Door in het ontwikkel-, ontwerp- en bouwproces meer te sturen op intrinsieke waarde ontstaat een bouwkolom die vergelijkbaar is met die van productontwikkeling.

Om een gebouw als product te kunnen beschouwen moet het op meerdere locaties te gebruiken zijn en moet het, net als ieder bedrijfs-middel, fiscaal af te schrijven zijn in een beperkt aantal jaren. Wat is daarvoor nodig?

Door gebouwen bijvoorbeeld lichter te construeren zijn funderingen niet of nauwelijks nodig.

FYSIEKE LOSKOPPELING VAN HET GEBOUW EN DE GROND

In het verleden was dit al eens mogelijk. Met de loskoppeling van gebouw en grond kunnen er wel-licht nieuwe partners gevonden worden om een dergelijke manier van afschrijven weer mogelijk te maken.

Er liggen kansen om samen met gemeenten, grondeigenaren en private investeerders dergelijke hoogwaardige gebouwproducten te verwezenlijken op top-locaties die nu nog op invulling wachten.

De gebouwproducten maken geen permanente aanspraak op grondpo-sities en laten dus alle opties open voor grondeigenaren die toch nog willen speculeren op de volgende bouw-hausse. Tot die tijd kunnen ze er voor zorgen dat braakliggende locaties op een verantwoorde ma-nier gebruikt worden.

Naast dat er rendement mee wordt gemaakt is het gebouwproduct ook een aanjager voor andere ontwikke-lingen in de directe omgeving. Dat is uiteindelijk wat zowel publieke als commerciële partijen nastreven.

Menno Rubbensdirecteur cepezedprojects

FISCALE MOGELIJKHEDEN OMEEN GEBOUW ALS BEDRIJFS-MIDDEL AF TE SCHRIJVEN

inleiding Gebouwen kunnen, als auto’s op een parkeerplaats, tijdelijk neerstrij-ken op braakliggende terreinen.

Page 3: CENTRA.AL | informatiebrochure

3

CENTRA.ALCENTRA.AL is een gebouwconcept wat nauw aansluit op de visie van een gebouw als product, de mogelijkheid tot gebruik op meerdere locaties en de fysieke loskoppeling van het gebouw en de grond. CENTRA.AL biedt een casco gebouwoplossing welke voor een periode van 5 tot circa 10 jaar voorziet in multifunctionele huisvesting, zonder toekomstige ontwikkelingen in de weg te staan; CENTRA.AL is dé aanjager voor centraal gelegen (braakliggende) bin-nenstedelijke projectgebieden welke wachten op permanente invulling.

inleiding

Page 4: CENTRA.AL | informatiebrochure

4

Door een initiatief op een plek te ontplooien ontstaan er nieuwe mogelijkheden

Door activiteiten wordt de locatie aantrekkelijker

Huisvesting in 10 jaar afschrijven naar daadwerkelijke restwaarde van het gebouwproduct

Volledig verplaatsbare huisvesting (circa 2.000 - 5.000 m²)

Reservering opbouwen om minimaal één maal te verplaatsen in 10 jaar

Actief grondgebruik van A-locaties die de komende 10 jaar niet (volledig) worden ontwikkeld of verkocht

Gebruik grond “om-niet” vanwege het aanjagende karakter van het vastgoed

uitgangspuntenCENTRA.AL / CONCEPT

Page 5: CENTRA.AL | informatiebrochure

5

Licentie-fee of franchise constructie als verdienmodel

Kosten voor energie, inrichting etc. zijn voor gebruiker

Leveranciers van bouwonderdelen kunnen eigenaar blijven van ingebrachte materialen

Fiscale afspraken maken over de afschrijving in 10 jaar

WOZ-taxatie elk jaar navenant verlagen

Huurprijs gebaseerd op intrensieke gebouwwaarde

Modulaire energieopwekkings- en gebouwinstallaties

uitgangspunten

Page 6: CENTRA.AL | informatiebrochure

6

USP’sCENTRA.AL / CONCEPT

Page 7: CENTRA.AL | informatiebrochure

7

A-locaties bereikbaar voor kleinere partijen

Aanjagen aantrekkelijkheid braakliggende terreinen

Tegengaan speculatief onbebouwd grondbezit

Alle opties blijven open op de middellange termijn

Duurzame nieuwbouw door herbruikbaarheiden verplaatsbaarheid

Energie-efficiënter dan hergebruik/herbestemming

Gebouw is te gebruiken voor marketingdoeleindendoor zowel gebruiker als locatie

USP’s

Page 8: CENTRA.AL | informatiebrochure

8

stakeholders

GRONDEIGENAAR

Het CENTRA.AL concept maakt gebruik van een stuk ongebruikte grond zonder er voor de lange termijn beslag op te leggen. Een grondeigenaar profiteert van tijde-lijke bebouwing op zijn grond, zon-der daarbij de optie tot permanente bestemming te hoeven uitsluiten.

De voorbeeldfunctie van het mul-tifunctionele CENTRA.AL gebouw vergroot de ontwikkelpotentie van braakliggende gronden.

GEMEENTE

Voor gemeenten is het concept van CENTRA.AL een mogelijkheid om ongebruikte en/of braakliggende gronden in centrale gebieden een invulling te geven en daarmee de ontwikkelingen en levendigheid in het gebied aan te jagen.

Een gebied wachtend op perma-nente ontwikkeling transformeert met het concept van CENTRA.AL van niemandsland naar een place to be.

CENTRA.AL / CONCEPT

Page 9: CENTRA.AL | informatiebrochure

9

stakeholders

BELEGGER

Een CENTRA.AL gebouw wordt in fases ontwikkeld op basis van de reële marktvraag. De uitwisselbaar-heid van functies maakt het concept aanpasbaar aan de marktsituatie. Deze eigenschappen, zorgen er in combinatie met de sterke gebouw-identiteit voor dat het concept geen tot zeer kortdurende leegstand kent.

De belegger profiteert van een goed rendement met mogelijkheid tot een hoge exit door snelle fiscale afschrijving van het gebouwproduct.

GEBRUIKER

Gebruikers kunnen dankzij het CENTRA.AL concept wonen en wer-ken op centrumlocaties, welke via reguliere ontwikkeling mogelijk niet bereikbaar zouden zijn voor deze doelgroepen. Naast betaalbaarheid, profiteert de gebruiker door de cen-trale ligging van het concept tevens van een goede bereikbaarheid per openbaar- of eigen vervoer.

Het CENTRA.AL concept maakt centrumlocaties bereikbaar voor een grotere doelgroep.

Page 10: CENTRA.AL | informatiebrochure

10

doelgroepencontracten

KANTOREN /DOORGROEIENDEBEDRIJVEN

Het CENTRA.AL concept biedt kantoorruimte aan ondernemingen welke de start-up fase zijn ontgroeit en opzoek zijn naar flexibele high-end kantoorruimte op een centrum-locatie met doorgroeimogelijkheid.Het casco afwerkingsniveau van CENTRA.AL biedt alle ruimte voor inrichting en indeling naar wens van de gebruiker.

CENTRA.AL / CONCEPT

ContractvormHuurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte conform model ROZ

Huurperiode5 tot 10 jaar

Oppervlakte100 tot circa 2.000 m²

PrijsbepalingTransparant op basis van werkelijke ontwikkelkosten

Page 11: CENTRA.AL | informatiebrochure

11

doelgroepencontracten

Contractvorm Huurovereenkomst woonruimte conform model ROZ

Huurperiode1 tot 10 jaar

Oppervlakte50 tot circa 300 m²

PrijsbepalingTransparant op basis van werkelijke ontwikkelkosten

Het CENTRA.AL concept biedt woonruimte aan voor de midden en hoge inkomensgroepen. De woningen worden net als de kan-toren casco opgeleverd, waardoor er voldoende ruimte overblijft voor inrichting en indeling naar wens van de bewoners. De mix met kantoor-ruimte maakt woon-werk units mogelijk.

WONINGEN/MIDDEN EN HOGEINKOMENS

Page 12: CENTRA.AL | informatiebrochure

12

duurzaamheid

NIEUWBOUW VERSUS HERGEBRUIK

Het is vaak duurzamer om op centrumlocaties slimme nieuwbouw te realiseren, voorzien van state-of-the-art technieken, dan het met veel inspanning upgraden van een oud gebouw in de periferie. Met het CENTRA.AL concept worden toekomstige generaties niet opge-zadeld met onbruikbare gebouwen of gebouwen die alleen met hoge investeringen in stand te houden zijn.

AANJAGEN ONGEBRUIK-TE GEBIEDEN

Veel braakliggende terreinen in centra van steden zijn een doorn in het oog van gemeenten en haar inwoners. Het kost veel geld om deze gebieden te onderhouden of er activiteiten te organiseren. Het CENTRA.AL concept biedt de mogelijkheid om flexibel en efficiënt een ‘gat in de stad’ op te vullen met verschillende functies en daarmee de omgeving aantrekkelijk te maken voor investeringen door andere partijen.

CENTRA.AL / CONCEPT

Page 13: CENTRA.AL | informatiebrochure

13

duurzaamheid

Het (tijdelijk) gebruik van braaklig-gende gebieden op centrumlocaties zorgt voor een verdichting van de stad en een efficiënt ruimtegebruik. CENTRA.AL maakt gebruik van reeds bestaande ruimte in plaats van ‘nieuw te creëren’ ontwikkel-locaties. Het concept is daarom uiterst geschikt voor binnenstedelij-ke bouwlocatie’s welke onbebouwd vaak minder kwaliteit hebben dan bebouwd.

GEBRUIK REEDS BESCHIKBARE GRONDEN

De bouwelementen welke zullen worden toegepast binnen het con-cept van CENTRA.AL blijven groten-deels in eigendom van de leveran-ciers. De bouwelementen kunnen aan het einde van de gebruiksduur worden (her)ingezet voor andere projecten en/of toepassingen. Hiermee sluit het gebouwconcept CENTRA.AL aan bij de gedachte van een circulaire economie en initiatie-ven die zich focussen op dit econo-mische model.

HERGEBRUIK MATERIAALNA LEVENSDUUR

Page 14: CENTRA.AL | informatiebrochure

14

Binnen Delft heerst een vraag naar vestigingslocaties voor middelgrote kantoren en appartementen in het centrumgebied. Binnen de huidige voorraad is er niet ofnauwelijks passend aanbod en reguliere ontwikkelingen komen in de huidigeeconomie moeilijk van de grond. CENTRA.AL / DELFT speelt in op deze markt-vraag met een passende huisvestingsoplossing voor middellange termijn.

CENTRA.AL

Page 15: CENTRA.AL | informatiebrochure

15

CENTRA.AL

projectlocatie / DELFT

Page 16: CENTRA.AL | informatiebrochure

16

Pieter Guldemond / Wethouder Kenniseconomie & RO

“Wat ik het mooiste zou vinden is dat iedereen die hier in Delft het station uitstapt meteen ziet dat ‘ie in een kennisstad is waar techniek,innovatie en historie samenkomen. Er zou een bijenkorfachtig transparant gebouw moeten staan, waar studenten elkaar treffen en exposities zijn over nieuwe projecten.”

CENTRA.AL / DELFT

Page 17: CENTRA.AL | informatiebrochure

17

Page 18: CENTRA.AL | informatiebrochure

18

24/7 wonen en werken op dé centrumlocatie van Delft

CENTRA.AL / DELFT

Page 19: CENTRA.AL | informatiebrochure

19

24/7 wonen en werken op dé centrumlocatie van Delft

Page 20: CENTRA.AL | informatiebrochure

20

centrale liggingin spoorzone

CENTRA.AL / DELFT

CENTRA.AL / DELFT

VOORMALIGSTATION

STADSKANTOOR/STATIONSHAL

STADSPARK

Page 21: CENTRA.AL | informatiebrochure

21

centrale liggingin spoorzone

VOORMALIGSPOORTRACÉ

STADSPARK

COENDERSBUURT

VOORMALIGPERRON

Page 22: CENTRA.AL | informatiebrochure

22

eigenschappen

GEFASEERDEONTWIKKELING

Het gebouw kan in fases worden ontwikkeld en gerealiseerd, waar-door het aanbod optimaal aansluit op de vraag. Een fase bestaat mini-maal uit een zone met de hoofdtoe-gangen, trappen en lift, met daaraan een zone met kantoren, woningen of een combinatie van beiden. Sanitaire en facilitaire voorzieningen worden opgenomen in de overgang tussen de gemeenschappelijke ver-keersruimte en individuele gebruiks-ruimtes.

FLEXIBEL CASCO

Het casco bestaat uit een frame (kapstok) met een vast stramien dat zowel geschikt is voor een invulling met woningen als kantoren. De ge-bouwhoogte kan variëren, waardoor op eenvoudige wijze hoogteaccen-ten of daktuinen kunnen worden gerealiseerd. Binnen het casco is het mogelijk verdiepingen onder-ling met elkaar te verbinden en/of plaatselijk open te laten, waardoor tweelaagse kantoorruimtes en wo-ningen kunnen worden gecreëerd.

CENTRA.AL / DELFT

fase 1fase 2

Page 23: CENTRA.AL | informatiebrochure

23

eigenschappen

GEVELELEMENTEN

De gevel bestaat uit modules welke een volledig stramien beslaan. De modules bevatten voorzienin-gen voor natuurlijke ventilatie en brandwering tussen de units. De modules kunnen op basis van de achterliggende functies en budget worden ingevuld met een passende verhouding open en dichte gevel-elementen. De materialisering van de modules en dichte delen kan op de projectlocatie en de gewenste uitstraling worden afgestemd.

SPOOR ALS FUNDERING

De mogelijkheid om het huidige spoortraject te gebruiken als kavel en basisfundering wordt onderzocht. Door gebruik te maken van reeds aanwezige voorzieningen kan fors worden bespaart op de bouwkos-ten. Plaatsing op het spoortracé heeft als bijkomend voordeel dat het gebouw relatief simpel te verplaatsen is. Door qua peilhoogte aan te sluiten op het bestaande per-ron ontstaat er rondom het gebouw een boulevard-achtige setting.

fase 3

fase 4

Page 24: CENTRA.AL | informatiebrochure

24

variëteit aan functies

WERKEN

Het gebouw biedt ruimte aan kan-toren welke met name desk-gericht werken. De centrumlocatie zorgt voor een uitstekende bereikbaar-heid per openbaar vervoer, waar-door het CENTRA.AL / DELFT tevens een interessante vestigingslocatie is voor flexibele werkplek- en/of vergaderoplossingen.

Door de grote variatiemogelijkheid in kantoorafmetingen kunnen zowel kleinere als grotere bedrijven (qua medewerkersaantal) terecht in CENTRA.AL / DELFT.

WONEN

De centrale ligging van het project maakt CENTRA.AL / DELFT een zeer unieke woonlocatie binnen Delft.

De nabijheid van kantoorruimte en de mogelijkheid tot het combineren van functies maakt het gebouw tevens uiterst geschikt als woon-werk plek.

Delft kent veel internationale professionals en expats welke voor enkele maanden tot jaren in de stad verblijven. Voor deze doelgroep kan worden gedacht aan de integratie van medium-stay appartementen of service-hotels.

CENTRA.AL / DELFT

Page 25: CENTRA.AL | informatiebrochure

25

variëteit aan functies

RETAIL

Het semi-publieke karakter van de plint op de begane grond, maakt deze zone naast woningen en kan-toren uiterst geschikt voor (kleine) retailvoorzieningen.

Daarbij valt te denken aan kleinere (lokale) ondernemers of een show-room / display ruimte voor bedrijven in CENTRA.AL / DELFT.

De ruimtes zijn bijvoorbeeld uiter-mate geschikt voor een showroom van een in CENTRA.AL / DELFT gevestigde webshop, of een inno-vatieve Delftse onderneming, zoals een 3D-printshop.

CULTUUR

Naast retail kunnen bepaalde ge-bieden op de begane grond worden gereserveerd voor culturele func-ties, zoals een expositie van Delftse innovatieprojecten of tijdelijke ten-toonstellingen van Delftse bedrijven en/of instellingen.

De ruimtes kunnen omwonenden en bezoekers informeren over al het moois wat Delft als innovatiestad te bieden heeft. CENTRA.AL / DELFT wordt hiermee het startpunt voor een verdere verkenning door de stad.

Page 26: CENTRA.AL | informatiebrochure

26

CENTRA.AL / DELFT

WONENZONE METINSTALLATIES

WERKENTOEGANG/STIJGPUNTEN

Page 27: CENTRA.AL | informatiebrochure

27

flexibele indeling

EXPOSEREN DOORGANG

DAKTERRAS

Page 28: CENTRA.AL | informatiebrochure

28

verplaatsbaar

BEGINPOSITIE

In dit voorbeeld wordt voor het concept in Delft uitgegaan van een initiële plaatsing op het spoortraject aangrenzend aan het voormalige stationsgebouw.

Het gebouw ‘start’ hiermee op één van de meest centraal gelegen plekken in Delft.

Doordat het gebouw per deel wordt gerealiseerd, sluit het continu aan op de werkelijke ruimte- en functie

CENTRA.AL / DELFT

CATEGOR

station/stadskantoor

sc delfland

stadspark

CENTRA.AL / DELFT

vraag vanuit de markt. Hierdoor is er nooit sprake van overbebouwing of bouwen voor leegstand.

Een positionering nabij het voor-malige stationsgebouw maakt een synergie met deze plek mogelijk. De komst van CENTRA.AL kan de herontwikkeling van het stationsge-bouw versterken en vica versa.

N

Page 29: CENTRA.AL | informatiebrochure

29

verplaatsbaar

CATEGOR

station/stadskantoor

sc delfland

stadspark

CENTRA.AL / DELFT

TUSSENSITUATIE A

Zodra de vastgoedmarkt is aange-trokken en er wordt overgegaan tot realisatie van een permanente functie op de kop van veld 3 (hoek van voormalig stationsgebouw en Nieuwe Delft) kan het CENTRA.AL gebouw over het voormalige trein-spoor worden verplaatst richting het zuiden.

De verplaatsbaarheid van het CENTRA.AL gebouw maakt het mogelijk een deel van het kavel te

voorzien van permanente bebou-wing, en de voordelen van invulling met een tijdelijke functie te behou-den op de rest van het kavel.

N

Page 30: CENTRA.AL | informatiebrochure

30

TUSSENSITUATIE B

In positie III is CENTRA.AL / DELFT verder naar het zuiden verplaatst om ruimte te maken voor de uitbreiding van de permanente bebouwing op de kop van veld 3 (hoek van voor-malig stationsgebouw en Nieuwe Delft).

Het einde van CENTRA.AL / DELFT

als tijdelijke woon- en werkplek zal in de aankomende jaren in zicht komen. Samen met de betrokken

CENTRA.AL / DELFT

CATEGOR

station/stadskantoor

sc delfland

stadspark

CENTRA.AL / DELFT

partijen, zoals gemeente, gebruiker en belegger zal een vervolgstap worden vastgelegd.

In het voorbeeld heeft de doorlopen tijdsspanne voldoende draagvlak gecreëerd onder de tijdelijke ge-bruikers en zijn enkele ‘bewoners’ verhuist naar de nieuw gebouwde permanente voorziening. Een deel van het CENTRA.AL gebouw is inmiddels gedemonteerd.

N

Page 31: CENTRA.AL | informatiebrochure

31

CATEGOR

station/stadskantoor

sc delfland

stadspark

CENTRA.AL / X?

EINDPOSITIE

Na zijn functie als tijdelijke woon- en werkplek in het centrum van Delft en aanjager van het project-gebeid gedurende een tiental jaren te hebben vervuld zal het gebouw volledig worden gedemonteerd.

Na demontage zal het gebouw in een aangepaste samenstelling op een andere braakliggende centrum-locatie worden gehermonteerd en opnieuw worden ingezet als aan-

jager van een nog te ontwikkelen centrumgebied. Een andere optie is dat de gebouwelementen worden teruggeleverd aan de leveranciers welke de materialen zullen herge-bruiken voor andere toepassingen.

Vanaf het moment van demontage begint de ‘levenscyclus’ van het CENTRA.AL gebouw weer van begin af aan.

N

Page 32: CENTRA.AL | informatiebrochure

32

gebouw als aanjagervoor zijn omgeving

CENTRA.AL / DELFT

Page 33: CENTRA.AL | informatiebrochure

33

gebouw als aanjagervoor zijn omgeving

Page 34: CENTRA.AL | informatiebrochure

34

Fiscale afspraken met belastingdienst over afschrijven vastgoed als gebouwproduct

Zoeken naar optimale positionering en maximale meerwaarde in samenwerking met de gemeente

Afspraken met gemeente over WOZ-waardering

Afspraken met grondeigenaar over de bereikbaarheiden inrichting van de omgeving

Realiseren kantooromgeving voor relatief lageinvesteringskosten (€ 1.000,- / m² BVO)

Regelgeving omtrent tijdelijke gebouwen

Samenwerking met hergebruikpartners

what’s next?CENTRA.AL / DELFT

Page 35: CENTRA.AL | informatiebrochure

35

what’s next?

Page 36: CENTRA.AL | informatiebrochure

36

CENTRA.AL

ezelsveldlaan 61 postbus 30682601 db delftt +31 15 215 0999www.cepezedprojects.nl

CENTRA.AL / DELFT ISEEN CONCEPT VAN

documentversie: augustus 2014

© copyright cepezedprojects