13 oktober 2011

Business model en sturing

vastgoedbeheer en financiering

Ir. Birgitte J.C.J. van Hoesel-Snel

Inhoud

- Business model: sturen in samenhang en verdienmodel

- Vastgoedsturing en vastgoedbeheer

- Financiering

2

Context voor de sturing

3

Ontwikkelingen regelgeving:

• Herziene woningwet en EU regelgeving

• Governance : meer transparantie gevraagd en scherper toezicht

• Huurbeleid, duurzaamheid, bouwbesluit, gemeentelijke

regelingen

• Nieuwe richtlijn RJ 645 nodigt uit tot nadenken over waardering en

interne sturing (per 1 jan 2012 verplicht)

Ontwikkelingen sector:

•Vastgoedmarkt: waarde ontwikkeling, hypotheekverstrekking.

• (Financiële) schaarste leidt tot sturing op doelmatigheid en efficiency.

•Financiële markt.

•Duurzaamheid.

• E-business.

•Arbeidsmarkt.

•“Schandalen”.

1. Strategische keuzes:

doelgroep en verdienmodel

2. Professionalisering

(vastgoed)sturing

3. Optimalisering bedrijfsvoering

4. Intelligent risicomanagement

5. Financieringsvraagstukken

6. Betrouwbare informatie

Sturingsvraagstuk corporatie

Hoe kan de corporatie gegeven haar beschikbare middelen en gekozen risicoprofiel zo goed mogelijk scoren op haar doelstellingen?

Randvoorwaarde: financiële continuïteit

Welke eisen stelt het realiseren van de doelstellingenen borgen van de continuïteit aan de sturing?

Middelen

Doelstellingen

Efficiënt

Effectief

Transparant

Sturen op doelstellingen

5

Kwaliteitsbeleid

Portfoliobeleid

Wonen en zorg

Onderhoudsbeleid

Te realiseren door:

Leefbaarheid

Volkshuisvestelijke doelstellingen:

Betaal-baarheid

Beschik-baarheid

Kwaliteit

Huurbeleid

Verkoopbeleid

klant

Beschikbare middelen?

• Vermogen:• Historische kostprijs• Bedrijfswaarde gerelateerd aan activa• Volkshuisvestelijk vermogen (Centraal Fonds)• Beleidswaarde: contante waarde kasstromen behorend bij beleid• Marktwaarde in verhuurde staat (Aedex)• WOZ waarde• Leegwaarde• Nieuwe bedrijfswaarde RJ 645

• Cash/financiering:• Operationele kasstroom• Saldo liquide middelen plus faciliteringsvolume• Financieringsruimte vanuit ICR

• Risicobuffer:• Operationeel risico• Marktrisico• Macro economisch risico • Partner risico

6

Sturen op prestaties in samenhang met vermogensinzet en beleid

7

Beleidsonderwerpen:

bedrijfsvoering

€

€

Invulling volkshuisvestelijke doelstellingen:

mar

ktw

aard

e

Inzet van middelen:

Betaal-baarheid

Beschik-baarheid

Kwaliteit

Mar

ktw

aard

e in

ver

huur

de s

taat

Bel

eids

waa

rde

Econ

omis

ch

offe

rKwaliteitsbeleid

Portfoliobeleid

Wonen en zorg

Leefbaarheid

Huurbeleid

Verkoopbeleid

Onderhoudsbeleid

Toets financiële continuïteit

Met behulp van Meerjarenraming en scenario’s

• Vermogen op bedrijfswaarde (toets Centraal Fonds)

• ICR en operationele kasstroom incl. aflossingsverplichting (toets WSW en financiers)

• Marktwaarde ontwikkeling: goed rentmeesterschap

8

Business model corporaties

marktwaarde

Kasstromen

Solvabiliteit

Risicoprofiel

Normen

Toets

Huidig Gewenst

Risico buffer

Doel

marktwaarde

Kasstromen

Solvabiliteit

Risicoprofiel

Huisvestingsprestatie

Kenmerken bezit

Huisvestingsvraag:Huisvestingsprestatie

Kenmerken bezit 1

Huisvestingsvraag 1:

Business model: geldstromen

Operationele kasstroom (netto)

Verkopen( Te Woon):

Verkopen Nieuwbouw

Vastgoedbeheer

Verbeteringen bestaand bezit

Nieuwbouw

Sloop/nieuwbouw

Aankopen Te Woon

Beheerkosten incl. leefbaarheid

Markt-waarde (Aedex waarde)

Beleidskeuzes

Betaal-baarheid

Beschik-baarheid

Kwaliteit

Inkomend Uitgaand

Twee pijlers business model

Portfolio

• Besluiten betreffen uitgaven ten behoeve van waardebehoud en waarde toevoeging.

• Besluiten betreffen inkomsten als gevolg van verkopen (verlies aan waarde)

• Besluiten raken het begrip rentmeesterschap.

Beheerexploitatie

• Besluiten betreffen uitgaven en inkomsten ten behoeve van klantprocessen, wijken en organisatie.

+

????

Revolving fund en de markt

12

Gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen (in 1.000 Euro), 1965-2010

0%10%

20%30%40%50%

60%70%80%

90%100%

1947 1956 1967 1975 1985 1993 2005 2010

eigen woningparticuliere huursociale huur

Ontwikkeling woningbezit en verhuursector1947- 2010

Bron: Marja Elsinga OTB - TU Delft

Vastgoedsturing in samenhang

Vastgoed is het middel om de doelstellingen te realiseren.

13

Text

Text

Vermogens-verschaffing

Portfoliomanagement

Assetmanagement

Project-ontwikkeling

Vastgoedbeheer

Verhuur Beheerdiensten

Vastgoedrollen:• Vermogensverschaffing: het beschikbaar

stellen van (risicodragend) eigen vermogen voor ondernemingsactiviteiten

• Portfoliomanagement: het afwegen in welke “assetclasses” (= investerings- & beleggingscategorieën) het beschikbare eigen vermogen bij voorkeur moet worden belegd

• Assetmanagement: het eigenaar zijn van en het investeren en beleggen in vastgoed

• Projectontwikkeling: het realiseren van nieuw vastgoed.

• Vastgoedbeheer: het beheren van het vastgoed• Beheer diensten: het organiseren van en

leveren van op het vastgoed aanbod aanvullende diensten

• Verhuur: het bij elkaar brengen van de vraag naar en het aanbod van vastgoed met als doel een transactie tot stand brengen, ofwel de bemiddelings- en makelaardijfunctie

Realisatie doelstellingen

Portfoliomanagement: aandachtspunten

• Top down keuze ten aanzien van inzet vastgoed om de doelstellingen te realiseren:• Transformatie index vanuit risico rendement• Transformatie index vanuit financiële restricties• Inzet van vrijgekomen middelen vanuit verkoop: portfolio – exploitatie?• Transformatie bezit vanuit bijdrage aan realisatie doelstellingen:

• Huisvestingsvraag• Bezitskenmerken

• Relevante elementen:• Kwaliteitsmaatstaf: functioneel en woontechnisch?• Afweging “sloop nieuwbouw” versus “renovatie” gedaan?• Uitgangspunten voor de beoordeling van projecten gerelateerd aan kaders vanuit

het porfoliobeleid en het risicoprofiel

14

Assetmanagement:Hoe dragen de complexen bij aan realiseren prestaties en financiële positie?

Vastgoedbeheer

Cruciaal onderdeel portfoliobeleid in relatie tot verdienmodel:

• Bepaalt met name de kwaliteit van het bezit (woning en woonomgeving)

• Tevredenheid bewoners, verhuurbaarheid op lange termijn?

• Is relatief enorm aandeel van operationele kasstroom > 50%), en daarmee bepalend voor financierbaarheid

• Besparingen op onderhoud betekent op korte termijn weinig voor doelstellingen

• Hoe is te bepalen wat efficiënt onderhoud is?

16

€ 1200€ 800

Onderhoud/ VHE

Woco’s Commercieel

• Woco-specifiek• Inefficiency?

Vastgoedbeheer

17

Onderhoud:- Gericht op waarde behoud

- Reparatie- Functioneel - Markt

Verbetering (kwaliteit?):- Toevoegen van waarde

- levensduur verlenging- Huuraanpassing

- Financieel = investering

Aandachtspunten: • VVE:

• Zeggenschap over onderhoud wordt beperkt• Financieel: flexibiliteit neemt af

• Risk appettite:• Wat zijn zaken die je echt niet wilt laten gebeuren?

• “Ondernemerschap”: • Medewerkers beslissen veelal

Exterieur:- Conditiemeting- Vertaling naar maatregelen - Ketensamenwerking

Interieur:- Wat is “norm”- Relatie verhuurbaarheid- Uitgaven gerelateerd aan waarde?

Control Framework sturen en beheersen

18

Maatschappelijk

Investeringen/vastgoed beheer

Treasury

Fiscaal

Verbindingen

Bedrijfsvoering

Vier elementenVast te leggen in statuut

Control Framework Inhoudsopgave statuut

1. Inleiding1.1 Aanleiding1.2 Doelstelling1.3 Leeswijzer

2. Beleidskader2.1 Wet- en regelgeving2.2 Strategie en beleid organisatie

3. Organisatorische randvoorwaarden3.1 Verdeling taken, verantwoordelijkheden en

bevoegdheden (incl. besluitvorming)

4. Risicomanagement4.1 Identificeren risico’s (kans x impact)4.2 Benoemen beheersmaatregelen

5. Informatievoorziening5.1 Verantwoordingsinformatie5.2 Informatievoorziening RvC

Financiering

19

Ontwikkelingen sector :

• Voor 2012 wordt een grote herfinancieringsgolf verwacht

• Herziene woningwet en EU regelgeving : Niet DAEB financiering

• Financiering van activiteiten samen met partners

• Beperkt aantal banken met kennis van sector (in 2010 is 93%

gefinancierd door BNG/Waterschapsbank)

Ontwikkelingen bankensector:

• Instabiele financiële markten• Buitenlandse banken trekken

zich terug uit Nederland (Eurohypo, HSH Nordbank etc)

• Binnenlands aanbod van financiering staat ook onder druk;

• SNS Reaal afbouw SNS Property Finance portefeuille

• Basel III impact• Solvency II

1. Financiering is en

wordt mogelijk nog

meer een issue

2. Beschikbaarheid

3. Kosten

Betekenis voor woco’s

• Investor relations

• Ander beoordelingskader financiële positie: • ICR • LTV

• Indeling informatie naar portefeuille: • Registratie uitgaven naar bezit• Strategisch voorraad beheer: link met financiering• Ken de waarde van het bezit

• Betrouwbaarheid informatie, prognoses en toelichting:• Goede meerjarenprognoses• Per kwartaal rapporteren aan bank, toestemming op besluiten

20Heeft impact op hele organisatie!

Ervaringen

• In eerste instantie veel animo, in tweede instantie werd o.a. door clubdeals het aantal beperkt

• Ook onbekendheid bij banken hoe de transactie in te regelen

• Proces vraagt: tijd, veel geld en informatiemanager, doorlooptijd van paar maanden

• Vorm van financiering en onderpand:• Vastgoed• Huurinkomsten• Stichting of portefeuille• Flexibel en vast

• Taxatie van bezit

• Nieuwe vormen, noodzaak van goede vergelijking

• Documentatie en hypotheekvestiging

• Rol van het Toezicht (intern en extern)?

21

© 2011 Deloitte

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.

Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 170,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence.

This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication.