Bureaudocumentatie OOSTZEE 2016 [GE-webspreads]

2013 | Pro-rail

stedenbouwkundige verkenningherontwikkeling

OosterspoorbaanUtrecht

...ontwikkelingskansen op basis van een

successie-benadering...

DE OOSTERSPOORBAAN IS EEN VAN DE OUDSTE SPOORWEGTRACÉS VAN NEDERLAND. HET TRACÉ WORDT NIET MEER REGULIER GEBRUIKT, MAAR VERBINDT NOG WEL HET GOED BEZOCHTE SPOORWEGMUSEUM MET HET UTRECHT CS.

Omdat de Oosterspoorbaan doorsneden wordt door het tracé van de toekomstige HOV-verbinding tussen Utrecht CS en de Uithof wordt het zuidelijke deel onbruikbaar voor treinverkeer. Pro-rail vroeg ons om de ontwikkelingsmoge-lijkheden van de vrijkomende gronden te schetsen.

Bij een dergelijke verkenning kijken wij eerst achteruit, alvorens onze blik naar voren te richten. Wij hebben eerst randvoorwaardenkaarten opgesteld om de voornaamste ruimtelijke en planologische beperkingen inzichtelijk te maken. Met deze goede basis hebben we vervolgens reële mogelijkheden geschetst voor zowel de lijn als geheel, als de verschillende deellocaties in een ruimere omgeving.

De gevonden mogelijkheden hebben we niet vertaald naar een plan. De oude lijn is zowel in functionele, economische als emotionele zin ingebed in de stad en kan

alleen in harmonie met de omgeving worden getransformeerd naar een volgend stadium. Om grip te krijgen op deze transformatie hebben wij gebruik gemaakt van de successie-benadering uit de biologie. Dit heeft geresulteerd in beeldende scenario’s die de ontwikke-lingsmogelijkheden voor de korte en lange termijn, bij zowel een ingrijpend als behoudende aanpak, inzichtelijk maken.

Flierbeekuitbreidingswijk Lichtenvoorde

2012-2014 | Gemeente Oost Gelrestedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit

5.00 m

KAVELACHTERTUIN

ca. 15.00 m

minimaal 15 meter tussen boomgroepen en solitaire bomen

in houtsingel

Aamsepoort NoordElst

2015 | Gemeente OverbetuweKoper Maassen architecten

stedenbouwkundig planherontwikkeling

beeldkwaliteitsplanbeplantingsplan

VOOR DE VOORMALIGE INTRATUIN-LOCATIE IN ELST HEEFT OOSTZEE, IN SAMENWERKING MET KOPER MAASSEN ARCHITECTEN, EEN BEELDKWALITEITSPLAN OPGESTELD

Daarbij hebben wij doelbewust gezocht naar een opzet en uitstraling die enerzijds past bij het historische karakter van de plek, maar anderzijds ook tegemoet komt aan de zichtbaarheid van deze locatie. Deze plek ligt namelijk niet alleen tegen een karaktervol buurtschapje aan, maar maakt ook onderdeel uit van een hoogwaardige entreezone van Elst. Om die reden is hier gekozen voor een klein,

maar hoogwaardig bedrijventerrein dat zorgvuldig is ingebed in een passende landschappelijke structuur.

Uitgangspunten beeldkwaliteitsplan:• Een half-open structuur met een afwisseling tussen bebouwing, open ruimte en opgaand groen;• De bebouwing staat op enige afstand van de Aamsestraat. De loop van de oude geul blijft open en de bebouwing staat op hogere grond;• De panden nemen een eigen positie in, maar zijn wel gegroepeerd op de hogere gronden;

• De bebouwing vormt geen bebouwingswand. Er is sprake van een zekere individualiteit;• De overgangen van lage naar hoge gronden worden uitgedrukt in het maaiveld en de beplanting;• De bebouwing kent een middelmatige korrelgrootte. Groter dan het klein- schalige bebouwingscluster van het buurtschap, maar kleiner dan de bedrijfspanden aan de Nieuwe Aamsestraat.

plannen ‘Aamsepoort Noord’ omarmd door...

...Commissie Ruimtelijke Kwaliteit

... een nieuw woonerf passend bij

Bunschoten en het Eemland...

2013 | Gemeente Bunschoten

stedenbouwkundig planbeeldkwaliteitskader

bestemmingsplan

Woonerf GroenewegBunschoten

AAN EEN RUILVERKAVELINGSLINT IN HET BUITENGEBIED VAN BUNSCHOTEN, GELEGEN IN HET NATIONAAL LANDSCHAP ARKEMHEEN-EEMLAND, IS DOOR DE GEMEENTE BUNSCHOTEN EEN NERTSENFARM OPGEKOCHT TEN BEHOEVE VAN DE SLOOP. DAARNAAST WORDT OP NABIJGELEGEN GROND RUIMTE GEMAAKT VOOR EEN AANTAL VRIJE KAVELS.

De gemeente heeft OOSTZEE gevraagd om voor deze plek een stedenbouwkundig plan en beeldkwa-liteitskader op te stellen. Daarnaast

is opdracht verleend om voor beide gebieden een bestemmingsplan te maken.

Op basis van zowel de streekeigen kenmerken als de praktische beperkingen is een ontwerp gemaakt voor een nieuw woonerf. Er is gekozen voor een compacte, blokvormige opstelling van bebouwing en beplanting; een eiland in de ruimte. Binnen het cluster is de opstelling van bebouwing en beplanting informeel en losjes van karakter. De woningen en bijgebouwen omsluiten een gedeelde plaats, maar deze ruimte wordt niet helemaal omkaderd. Vanaf de

plaats bestaan er voldoende zichtrelaties met het karaktervolle veenweidegebied.

Als basis voor de architectuur is gekozen voor een sterke herkenbare hoofdvorm, als verwijzing naar de langhuisboer-derijen van deze streek. De vorm is duidelijk bepaald, maar er worden aanpassingen mogelijk gemaakt, zodat het type aangepast kan worden aan de woonwensen van deze tijd. Dat betekent dat er allerlei ingrepen mogelijk zijn, maar dat altijd 5 basisprincipes overeind dienen te blijven.

groen tapijt binnen buiten vloeiende vormen verbinding

2016 | Ter Steege Bouw Vastgoed

ontwikkelingsvisiestedenbouwkundig plan

architectuur

Auping-terrein - DeventerOntwikkelcompetitie

AAN DE NOORDZIJDE VAN DEVENTER LIGT EEN FABRIEKSLOCATIE WAAR AUPING IS BEGONNEN MET HET MAKEN VAN BEDDEN. NA VELE SUCCESVOLLE JAREN HEEFT DE BEDDENFABRIKANT BESLOTEN OM DEZE PLEK TE VERLATEN, MAAR DE NALATENSCHAP SPEELT VOOR HET BEDRIJF EEN BELANGRIJKE ROL.

Om die reden heeft Auping ontwikkelaar Ter Steege in de arm genomen. Gezamenlijk hebben zij een ontwikkel-competitie uitgeschreven voor het oude fabrikesterrein; aan 3 bureau’s hebben zij gevraagd om een visie te presenterenop

de herontwikkeling van het terrein. Duurzaamheid en hergebruik van het oude hoofdkantoor zouden daarbij bijzondere aandacht moeten krijgen.

OOSTZEE heeft een visie gepresenteerd die op de eerste plaats ruimte biedt aan een groen tapijt dat de verbinding legt tussen het aanwezige stedelijke groen in de stad en het buitengebied net noorden van het plangebied. In het groene tapijt worden gesloten bouwblokken met een afwisseling van verschillende woningtypen gesitueerd. Door hun afgeronde vormen zorgen de blokken voor een vloeiende afbakening van de

tussenliggende, verbindende ruimtes afbakenen. Daarnaast omsluiten de bouwblokken collectieve binnenterreinnen, die kunnen worden beschouwd als een extra buitenruimte naast de eigen tuin. De overgangen tussen eigen tuin en collectieve tuin zijn daarbij cruciaal; door een geleidelijke overgang te realiseren komt ‘ontmoeten’ niet in conflict met ‘terugtrekken’.

Zowel Auping als Ter Steege waren aangenaam verrast door dit concept. OOSTZEE gaat nu aan de slag met de uitwerking tot een volwaardig plan.

Auping-terreinOntwikkelcompetitie2016 | Ter Steege Bouw Vastgoed

ontwikkelingsvisiestedenbouwkundig plan

architectuur

Villa WelgelegenGroenlo

2013 | Gemeente Oost Gelre

haalbaarheidsstudieherontwikkeling

participatie

IN SAMENWERKING MET SMART2RESULT HEEFT OOSTZEE EEN ONTWIKKELINGSSTUDIE GEDAAN VOOR EEN UNIEKE LOCATIE AAN DE RAND VAN DE VESTING VAN GROENLO

Voor deze prominente plek waren reeds verschillende plannen gemaakt, maar steeds zonder resultaat. Hierdoor lag de plek al jarenlang braak en holde de staat van ‘Villa Welgelegen’ achteruit.

Gekozen is om te starten met een aantal gesprekken met grondeigenaar, gemeente en sleutelfiguren in Groenlo. Daaruit ontstond een collectie van denkrichtingen en concepten, die geanalyseerd zijn op haalbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, opbrengst, politiek draagvlak en realisme.

In de tweede fase is gefocust op de meest kansrijke concepten en is een verdiepingsslag gemaakt om de haalbaarheid nader te onderzoeken.

Met deze informatie bleken initiatief- nemer en de gemeente vervolgens in staat om een onderhandelingsresultaat te bereiken en afspraken te maken over realisatie van het concept.

de droomvariant gaf ons het inzicht en de moed...

...om onze sluimerende wens toch te realiseren

Villa WelgelegenGroenlo


haalbaarheidsstudieherontwikkeling

participatie

...transformatie van industrie naar

stedelijke bedrijvenpark...

Bedrijventerrein Spoorallee - Industrieweg Elst

2015 | Gemeente OverbetuweAannemersbedrijf Mourik

stedenbouwkundig planherontwikkeling

beeldkwaliteitsplan

DE GEMEENTE OVERBETUWE MAAKT WERK VAN TRANSFORMATIE VAN HET ZUIDOOSTELIJKE DEEL VAN ELST. ALS ONDERDEEL VAN DE TRANSFORMATIE VAN DIT BEDRIJVENGEBIED WORDEN OOK TWEE OUDE, GROOTSCHALIGE BEDRIJFSKAVELS HERONTWIKKELD

In samenwerking met aannemersbedrijf Mourik (www.mourik.com) worden deze gronden herontwikkeld tot een hoogwaardig bedrijventerrein vlakbij het nieuwe stationsgebied van Elst.

Bijzonder aan dit gebied is de ligging aan zowel het spoor als de nieuwe

tangent van Elst. Deze Olymiasingel wordt gesitueerd in een parkachtige omgeving en nadrukkelijk vormgegeven in relatie met het omliggende stedelijke weefsel. Rijdend over deze zogenaamde ‘parkway’ krijgt de passant ter hoogte van het nieuwe bedrijventerrein een afwisselend beeld voorgeschoteld. De beeldbepalende rand van het bedrijven-terrein biedt zowel bebouwingsfronten kort op de weg als doorzichten verder het terrein in.

LAD

EN/L

OSS

EN

bellentableau

bk

bk

bk

bk

bkbk bk

bk

bk

bk

bk

bk

bkbk

bk

bk

bk

bk

bk

bk

bk

bk

bk

bk

bk

bk

gang49,0 m2

wc4,3 m2

wk1,4 m2

wc1,6 m2

wc1,6 m2

wk3,0 m2

wc2,2 m2

wc2,2 m2

berging7,1 m2

gang12,2 m2

gang2,7 m2

wc10,6 m2

wk2,8 m2

FACILITAIRE FUNCTIES467,0 m2

lift4,1 m2

methadon

MHU

hwahwa

sk

sk

w.b.

w.b. 60

w.b. 60w.b. 60

w.b.

60

w.b.

w.b.w.b. 60

w.b. 60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

60

pb pbpb

pbpb

pbpb

pbpb

pb

pb

pb pb

pb

pb

pb

pb

pb

w.b.

w.b.

60

w.b.

60 w.

b. 6

0

w.b.

60

w.b. 60

huisafval

perscontainer

MHU

werkplaats

1Definitief Ontwerp - September 2014 - Iriszorg

Inrichtingsplan De Hulsen - Nijmegen

De HulsenNijmegen

2014 | Iriszorgism. 2.0 Architecten en Haver Droeze BNT

masterplanDO terreininrichting

beplantingsplan

OP DE LOCATIE ‘DE HULSEN’ IN NIJMGEN BIEDT IRISZORG FACILITEITEN AAN OP HET GEBIED VAN MAATSCHAPPELIJKE OPVANG EN VERSLAVINGSZORG. OP DEZE PLEK VINDT NACHTOPVANG PLAATS EN ZIJN ER VERSCHILLENDE VORMEN VAN BEGELEID WONEN.

In opdracht van Iriszorg heeft ‘2.0 Architecten’ uit Venlo een voorontwerp gemaakt voor de vervangende nieuwbouw voor een aantal gebouwen op De Hulsen. Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat de nieuwbouw gefaseerd wordt uitgevoerd in een periode van

7 jaar. Op deze manier kan, tussen alle bouwactiviteiten door, de dienstverlening toch blijven functioneren. In combinatie met 2.0 architecten en adviesbureau Haver Droeze heeft OOSTZEE een Masterplan voor de gebiedstransformatie opgesteld. Vervolgens hebben wij een schetsontwerp en definitief ontwerp gemaakt voor de inrichting van buitenruimte. Bij het ontwerp is de locatie als ‘maatschappij in het klein’ benaderd. Hierdoor wordt De Hulsen niet alleen een goed functio-nerende zorgmachine, maar ook een prettig gebied om te wonen, werken en recreëren.

...een ontwerp voor

een stad in een stad...

Variant / Criteria

Portefeuille• Bestaande portefeuille deltaWonen• Wensportefeuille (marktvraag)• Product-marktcombinaties (PMC’s)

Differentiatie appartementen en grondgebonden woningen past binnen portefeuille.


Groot blok met weinig moge-lijkheden voor differentiatie past niet in portefeuille.


Meerdere blokken met moge-lijkheden voor differentiatie passend in portefeuille.

Stedenbouwkundige kenmerken• Planologische randvoorwaarden• Ruimtelijke kwaliteit• groenstructuur• parkeerbalans

Hele andere allure dan omge-ving, vreemde eend in de bijt. Veel footprint, weinig groen.Deze variant gaat ten koste van bestaande bomen en de groene berm aan het Van Gelderplantsoen.

Beter dan vorige. Stedelijk, maar niet “kloek”. Niet pas-send.

Groot accent. Wel massa mo-gelijk, maar terughoudende uitstraling. Géén uitroepteken op de locatie. Een extra optopping aan de Kennedylaan is niet gewenst.

Lastige overgangen van hoog naar laag. Door de centrale open ruimte wordt het parke-ren lastig. Te rijk gerekend?

Past niet binnen gewenste uitstraling - losse blokken i.p.v. één kloeke massa.

Omgeving• Inpassing• Bezwaren uit de buurt• Bestemmingsplanprocedure

Groot blok neemt deel v/h zicht van de buurt op het groen weg.

Groot blok neemt deel v/h zicht van de buurt op het groen weg.

Zicht vanuit de buurt op grote parkeerplaats.

Zicht op voorkant egw. is beter dan huidige situatie.

Het zuidelijke appartemen-tenblok staat (te) dicht bij bestaande bebouwing.

Financieel• Financiële haalbaarheid• Verkoop- / verhuurrisico’s

+/- - + + +

Compact, gemengd blok44 woningen totaal19 appartementen25 egw

Compact, gemengd blok39 woningen totaal18 appartementen21 egw

Hoog + laag blok + patio’s50 woningen totaal40 appartementen4 egw6 patio

Van hoog naar laag46 woningen totaal42 appartementen4 egw

3 urban villa’s52 appartementen totaal, bijv. 1 blok soc.huur, 1 blok vrije sector, 1 blok maatsch. wonen

Conclusies Misschien een kansrijke variant.Uitwerking compact blok / afstand tussen blokken t.b.v. uitstraling en differentiatie.

Niet kansrijk.

Te weinig woningen om haal-baar te zijn en niet passend.

Misschien een kansrijke variant.

Stedenbouwkundig wenselijk? En differentiatiemogelijkhe-den nog goed onderzoeken.

Kansrijke variant.

Uitwerking minimale / maximale afstand tussen de gebouwen t.b.v. uitstraling en differentiatie.

Niet kansrijk.

Stedenbouwkundig niet pas-send als blokken ver uit elkaar staan. Uitstraling parkeren is ook een aandachtspunt.

...van een goed idee

naar een haalbaar plan...

DELTAWONEN IS IN BEZIT GEKOMEN VAN DE OUDE BIBLIOTHEEK VAN KAMPEN. IN SAMENWERKING MET SMART2RESULT HEEFT OOSTZEE DE ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN VAN DE LCOATIE ONDERZOCHT.

Daarbij zijn in eerste instantie relevante zaken uitgezocht en de verschillende randvoorwaarden in beeld gebracht. Vervolgens zijn verschillende ontwikke-lingsscenario’s bedacht, die hebben gefungeerd als input voor een interactieve workshopsessie op het gemeentehuis in Kampen. Op deze bijeenkomst hebben mede-

werkers van DeltaWonen en de gemeente Kampen met behulp van schuimmodellen gezocht naar haalbare ontwikkelings-modellen. Een leuke en effectieve sessie die verschillende haalbare varianten ter tafel heeft gebrach. Eén van deze varianten is in verder uitgewerkt tot een voorkeursvariant.

Deze voorkeursvariant is te typeren als een stedelijk ensemble van drie gebouwen. Deze gebouwen kennen alledrie een eigen doelgroep, maar vormen gezamelijk een nieuwe eenheid tussen de bestaande, grootschalige complexen.

2105 | DeltaWonenhaalbaarheidsstudie

Urban Business CaseBibliotheeklocatieKampen

De Woerduitbreidingswijk Groenlo

2013 | Gemeente Oost Gelreherontwikkelingsplan


integrale ontwikkelingsvisielandschapsplan

stedenbouwkundige plan

Vragenderontwikkelingsvisie

IN OPDRACHT VAN DE GEMEENTE OOST GELRE HEEFT DE OOSTZEE ONTWERP & OMGEVING EEN INTEGRALE ONTWIKKELINGSVISIE OPGESTELD VOOR VRAGENDER.

Dit kleine kerkdorpje in de Achterhoek heeft al een aantal jaren geen nieuwbouwmogelijkheden en kan hierdoor niet voorzien in de huisvesting van haar eigen bevolking. Deze visie schetst de bouwmogelijkheden in en rond het dorp in harmonie met het karakteristieke landschap.

Als basis van de visie is in eerste instantie een zorgvuldige analyse van het nederzettingspatroon en de landschaps-structuren vervaardigd. De relatie tussen het dorp, de waardevolle es en de omliggende krans aan erven speelt hierbij een belangrijke rol. Vervolgens is een strategische aanpak voor woningbouw-ontwikkeling geformuleerd. Er worden geschikte locaties aangewezen en de dorpse beeldtaal van Vragender wordt gedefinieerd.

Als tegenhanger van deze ‘rode’ visie is ook een ‘groen’ plan gemaakt. Dit plan is gebaseerd op de eigen ingrediënten van deze streek. Zowel karakteristieke beplantingswijzen als typerende plekken en routes van het kampen- en hoevenlandschap komen terug in dit plan. Het landschapsplan bestaat uit een aantal directe ingrepen in het landschap rond Vragender, maar bevat ook instrumenten voor een lange-termijn strategie.

... een visie op de toekomst van dorp,

es en krans van erven...

14

gelijke bouwmassa’s met andere gevelindeling

ongeveer 7m

eenvoudige hoofdbouwmassa

evenwichti ge gevelgeleding

lage, groene afscheiding

wisselende zadeldaken

houten topgevels

... een dorps plan toegesneden op

individuele woonwensen...

Plan EschrandVragender


inbreidingsplanstedenbouwkundig plan

beeldkwaliteitsplanbestemmingsplan

participatie

PLAN ESCHRAND KAN GEZIEN WORDEN ALS EEN UITVLOEISEL VAN ONTWIKKELINGSVISIE VRAGENDER.

Deze inbreidingslocatie kwam gedurende het proces van de visie onder de radar. OOSTZEE heeft voor deze locatie zowel een stedenbouwkundig plan, beeldkwa-liteitsplan als bestemmingsplan gemaakt. Bijzondere aandacht is hierbij uitgegaan naar de woonwensen van de toekomstige bewoners. Dit plan zal volledig worden gebouwd door particuliere initiatiefnemers en is om die reden in samenspraak met hen ontwikkeld.

De opzet van het plan is gebaseerd op een denkbeeldige as tussen de entree van het plan en de Vragender es. Door deze as open te houden en het landschap als het ware naar binnen te vouwen is een zo direct mogelijk contact tussen het plan en het buitengebied gerealiseerd. Dit gegeven is verder verstrekt door de nieuwe inrichting van de zuidelijke rand van Vragender en het groene middengebied van dit plan. De inrichting van beide zones wordt op elkaar afgestemd, zodat er sprake is van een vloeiende overgang.

De Kleine Campus

Kernheimtoren

Eusebiushof

John Frostbrug

EusebiuskerkPark- en Rijntoren

Centraal station

PathéNelson Mandela brug

KEMA toren

De Koepel

SabelspoortWalburgiskerk

Wij doen ruimtelijk onderzoek en maken visies, ontwerpen en leggen het vast in omgevingsrecht. Dit doen wij vaak in opdracht van professionele opdrachtgevers, maar wij helpen ook graag particulieren, bedrijven en verenigingen met vragen van ontwerp tot omgevingsrecht.

MEERWAARDEOnze naam is duidelijk verbonden met onze kracht: goede ideeën vertalen naar een haalbaar plan dat inspeelt op de kwaliteiten van de omgeving. Hiermee onderscheiden wij ons in het veelkleurige vakgebied van de (landschaps)architectuur, stedenbouw en ruimtelijke ordening. Wij beschouwen ideeën en plannen altijd in relatie met hun omgeving. Daarnaast begrijpen wij dat ruimtelijke kwaliteit niet meer is dan een leuk idee. Volgens ons moet een ontwerp het waar maken en omgevingsrecht het zeker stellen.

In deze bureaudocumentatie tonen we een selectie van onze projecten. Voor meer informatie verwijzen wij u graag naar onze website: www.oostzee.nl.

OOSTZEE ONTWERP & OMGEVING IS EEN ADVIES- EN ONTWERPBUREAU OP HET GEBIED VAN LANDSCHAP, RUIMTELIJKE ORDENING, STEDENBOUW EN ARCHITECTUUR

Statenlaan 8 De Kleine Campus 6828 WE Arnhem [email protected] www.oostzee.nl

Gijs EversStedenbouwkundige 06 - 55 17 48 60 | [email protected]

Willy HijmansOmgevingsjurist 06 - 44 41 54 46 | [email protected]

Reinoud KeesmaatPlanoloog en Architect 06 - 40 93 58 42 | [email protected]

Kristiaan VisserLandschapsontwerper 06 - 46 19 23 41 | [email protected]

Bureaudocumentatie OOSTZEE 2016 [GE-webspreads]

Documents

Transcript of Bureaudocumentatie OOSTZEE 2016 [GE-webspreads]