Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke...

33
Randvoorwaardennota Buitenplaats Park Zestienhoven

Transcript of Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke...

Page 1: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

RandvoorwaardennotaBuitenplaats

Park Zestienhoven

Page 2: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

Colofon:

Deze nota is vastgesteld door het dagelijks bestuur

van Deelgemeente Overschie op 26-09-2006.

Dit document is opgesteld door de projectorganisa-

tie Park Zestienhoven in een werkgroep van:

Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam,

Gemeentewerken Rotterdam en

dienst Stedebouw en Volkshuisvesting (dS+V)

Inlichtingen:

tel nr: 010 - 489 7312/5263

Oktober 2006

Page 3: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

1 Inleiding1.1 Doel en status van deze nota1.2 Leeswijzer1.3 Introductie van het plangebied 2. Opgave: Park Zestienhoven: “ Rotterdams Buiten “2.1 Een buitenplaats met betekenis voor heel Rotterdam2.2 Park Zestienhoven is een typisch Rotterdamse buitenplaats

3. Parkconcept en stedenbouwkundig ontwerp

4. Randvoorwaarden voor ontwikkeling van de buitenplaats

Bijlage:ConceptSMPBuitenplaats

5557

9

9

13

17

25

INHOUDSOPGAVE

Page 4: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

Luchtfoto van de Buitenplaats Zestienhoven en het “kerngebied” van de buitenplaats (het huidige Park Zestienhoven)

Page 5: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

1. INlEIDING1.1 Doel en status van deze notaWaarom een randvoorwaardennota?Een randvoorwaardennota regelt een aantal belang-rijke zaken om tot realisatie van bouwplannen tekunnen komen. Hierin staan de stedenbouwkundige voorwaarden omschreven waaraan ontwikkelaars en particuliere opdrachtgevers moeten voldoen bij het indienen van bouwplannen.De randvoorwaardennota is ook het document waar-aan de bouwplannen vervolgens worden getoetst.De dS+V geeft advies aan de (deel)gemeente over eventuele afwijkingen ten opzichte van de randvoor-waardennota. Afwijkingen kunnen acceptabel zijn mits deze passen ‘in de geest’ van de ambities van deze randvoorwaardennota. Ten slotte zorgt het op-stellen van een randvoorwaardennota ervoor dat de werkzaamheden van de verschillende gemeentelijke diensten op elkaar zijn afgestemd.

Wat is een randvoorwaardennota?Voor de “Buitenplaats Zestienhoven” worden diverse randvoorwaarden in deze notitie vastgelegd. Buiten deze randvoorwaarden gelden altijd de regels die in het bestemmingsplan en het bouwbesluit zijn vastge-legd. Een randvoorwaardennota bevat specifiekere eisen voor een bepaald gebied, die nodig zijn voor de verdere uitwerking.Voor Park Zestienhoven wordt een welstandspara-graaf opgesteld. Hierin worden de criteria benoemd waaraan de Commissie Welstand en Monumenten een bouwplan toetst.

1.2 LeeswijzerEen deel van deze randvoorwaardennota is bedoeld om informatie te geven over de context waarin deze ontwikkeling plaatsvindt. Dit zijn de hoofdstukken Inleiding en Opgave. Alleen de hoofdstukken Steden-bouwkundig Ontwerp en Randvoorwaarden worden vastgesteld.

Page 6: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

plankaart Masterplan

Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

Page 7: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

1. RPR 2010 (Ruimtelijk Plan Rotterdam): Aanwijzing twee strategische projecten in Polder Zestienho-ven, de Groene Loper en de Stedelijke Ontwikkelingszone

2. Masterplan Polder Zestienhoven: Hoofdkeuzes verdeling programma binnen het plangebied, basis voor bestemmingsplan

3. Bestemmingsplan: Juridisch kader ontwikkelingenop basis van Milieu Effect Rapport

4. Stedenbouwkundig plan Polder Zestienhoven

5. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Buitenplaats Park Zestienhoven

1. RPR 2010

2. Masterplan3. Bestemmingsplan 4. Stedenbouwkundig plan

5. Rvw-nota

deel

plan

Par

k 16

-hov

en

Rot

terd

am

van groot naar klein: de verschillende kaders voor Park Zestienhoven

Randvoorwaardennota + ConceptSMP: uitgeefbaar/niet uitgeefbaar

stedenbouwkundige deeluitwerking + welstandscriteria

bouwplan (SMP) (uitgeefbaar terrein)

inrichtingsplan (IP)(niet uitgeefbaarterrein)

schema van de te volgen stappen

INlEIDING

1.3 Introductie van het plangebiedBuitenplaats Zestienhoven gaat deel uitmaken van de nog te ontwikkelen wijk Park Zestienhoven. Deze wijk is een van de laatst overgebleven grote ontwik-kellocaties van de stad. Het grootste deel van Park Zestienhoven is bestemd voor groen en water, wonin-gen, voorzieningen en een bedrijventerrein.

Het plangebied voor de buitenplaats beslaat de hele zuid-westelijke hoek van Park Zestienhoven. Het omvat ondermeer het huidige park Zestienhoven inclusief de plas en het hertenkamp, het IJskelderter-rein en een deel van het sportcomplex. Ook de twee volkstuincomplexen ‘Blijdorp’ en ‘Zestienhoven’ horen bij de buitenplaats. Samen vormen al deze verschil-lende onderdelen een hecht verbonden groengebied. De uitwerking van een aantal van deze delen volgt echter een eigen traject. Dit geldt ondermeer voor de volkstuinen en de sportvelden. Deze randvoorwaar-dennota concentreert zich op het ‘kerngebied’ van de buitenplaats: het park met de woningbouwlocaties en de voorzieningen.

Buitenplaats Zestienhoven wordt aan de zuid- en westzijde begrensd door de Achterdijk. De Vijverbuurt is aan de oostkant de toekomstige overgang naar de buitenplaats. Aan de noordzijde liggen Rotterdam Airport en de wooncomplexen ‘Landzicht’ en ‘Zestien-hoven’. Deze vormen daar de grens van de buiten-plaats.

Page 8: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

bestemmingsplankaart Buitenplaats Zestienhoven met in het rode kader het plangebied

Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

Page 9: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

2. OPGAVE

groene loper, verbinding van de stad met het buitengebied

Park Zestienhoven: ‘Rotterdams Buiten’Buitenplaats Park Zestienhoven is voor een groot deel gelegen in wat nu Park Zestienhoven heet. Park Zestienhoven is sinds mei 2005 niet alleen de naam van de buitenplaats maar van de hele wijk die in polder Zestienhoven gaat verrijzen. De buitenplaats is daarin een belangrijke en bijzondere imagodrager, die het nieuw te ontwikkelen gebied als geheel op de kaart moet gaan zetten. De ontwikkeling van de buitenplaats betekent een kwaliteitsimpuls voor het nogal verwaarloosde bestaande park en de directe omgeving. Het deelplan Buitenplaats wordt daarom niet ontwikkeld als een willekeurig bouwplan; Park Zestienhoven wordt een ‘Rotterdams Buiten.’

2.1 Een buitenplaats met betekenis voor heel Rotterdam.

2.1.1Belangrijkschakelpuntineengrotergeheel:Een nieuwe stadsrand en route naar het buitengebiedNiet alleen voor de toekomstige bewoners is de ontwikkeling van de wijk Park Zestienhoven van be-lang. De aanleg van de nieuwe wijk vergroot ook de woonkwaliteit buiten het directe plangebied. Vooral de recreatieve route van de stad naar Midden Delfland is voor een grote groep Rotterdammers interessant. Deze groene verbinding loopt over de Achterdijk, aan de zuidwestkant van de buitenplaats. Park Zestienho-ven is een van de stepping stones op deze route, die loopt van de Bergsche Plassen tot aan de Ackerdijkse plassen, met een verbinding naar het centrum via het Paadje van duizend tree.

Onderdeel van een reeks buitenplaatsenBuitenplaats Park Zestienhoven staat niet op zich-zelf. De buitenplaats maakt deel uit van een reeks historische buitenplaatsen. Deze liggen alle langs de zogenaamde steilrand, de overgang tussen het hoge land en het lage land. Het grote verschil met deze historische buitenplaatsen is dat Park Zestienhoven is gesitueerd in het lage land, in plaats van aan de hoge kant van de steilrand. Moderne bemalings- en funderingstechnieken maken het tegenwoordig moge-lijk om ook in deze gebieden te bouwen.

Verweving met omgevingVerbanden met de omgeving zijn cruciaal voor een goed functionerende wijk. Het huidige landschap biedt de basis voor de verbanden van het plangebied met de omgeving. De bestaande structuren worden voor een groot deel gehandhaafd en er worden (fiets)verbindingen toegevoegd.

De Van der Duijn van Maasdamweg is de hoofdont-sluitingsweg voor de nieuwe woonwijk en de belang-rijkste verbinding met Overschie en Hillegersberg/Schiebroek.

reeks van buitenplaatsen langs de steilrand

Page 10: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

10 Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

Stedenbouwkundig plan Park Zestienhoven

Page 11: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

11 Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

OPGAVEVanaf de Van der Duijn van Maasdamweg vertakt een aantal lanen naar de rest van de polder. De Van der Duijn van Maasdamweg vormt hiermee de zogenaamde ruggengraat van de wijk met de lanen als ribben. De ruggengraat zorgt voor eenheid en helderheid in de wijk.

De buitenplaats als geheel neemt een belangrijke positie in binnen het gebied doordat het direct aan de ruggengraat is gelegen. Het zal het gaan functioneren als blikvanger en imagodrager van de nieuwe wijk.Waar de ruggengraat, de wijk en het park elkaar ontmoeten ontstaat een plek van bijzonder belang. Dit koppelstuk van de wijk noemen we het hoofdmo-ment. De bebouwing en de inrichting van deze plek krijgen speciale aandacht in de uitwerking, deze plek is bepalend voor de identiteit van de buitenplaats.

2.1.2WonenopeenbuitenplaatsiseenuniekwoonmilieuinhetRotterdamseEen van de problemen van Rotterdam is dat de woningvoorraad nogal eenzijdig van aard is. Er is een zeer groot aanbod aan kleine, gestapelde woningen en een tekort aan milieus met grondgebonden wo-ningen. Hierdoor trekken de mensen die op zoek zijn naar dit type woningen naar andere gemeentes. Rot-terdam wil graag ook deze groepen in de stad accom-moderen. Onderzoek wijst uit dat het vooral gaat om hoogwaardige groene en stedelijke woonmilieus. Het toevoegen van deze nu nog schaarse woonmilieus versterkt het imago van Rotterdam als aantrekkelijke en gedifferentieerde woonstad. Buitenplaats Zestien-hoven is een van de gebieden die in de behoefte aan aantrekkelijke groene woongebieden gaat voorzien.

De bebouwingsdichtheid in de nieuwe wijk loopt af van oost naar west. De hogere dichtheden in het oos-ten zijn mogelijk vanwege de goede bereikbaarheid, zowel over de weg als met het openbaar vervoer, door de aanwezigheid van de nieuwe RandstadRail haltes Meijersplein en Melanchtonweg. De overgangen tussen de verschillende bebouwings-dichtheden zijn geleidelijk; er is geen harde grens aan te wijzen tussen Midden en Laag Zestienhoven. Aan de westzijde, waaronder de buitenplaats, worden de laagste dichtheden gerealiseerd, dit deel is hiermee het meest exclusieve gedeelte van Park Zestienho-ven.

Wonen op een buitenplaats is een uniek product in Park Zestienhoven en in het Rotterdamse. De nieuwe buitenplaats biedt plaats aan mensen die gezamen-lijk, maar toch gescheiden, dicht bij de stad, maar toch buiten willen wonen. Wonen op de buitenplaats onderscheidt zich van andere groene woonmilieus doordat men echt in een park woont.

Landschap en bebouwing worden in samenhang ontwikkeld, de synergie tussen beide staat centraal. Om te voorkomen dat de bebouwing het groen gaat overheersen is er een limiet in het bestemmingsplan opgenomen van 85 woningen. Ook is er ruimte voor een horecavestiging van maximaal 750 m2 en 1250 m2 ‘buitenplaats ondersteunende’ voorzieningen.2.1.3Aantrekkelijkerecreatieveprogramma’s

VdDvM-weg: de ruggengraat van de wijk

Een aantal lanen loopt vanaf de ruggengraat door de buitenplaats. Waar de lanen in de rest van de polder de geometrie van het polder volgen, zullen ze in de buitenplaats losser van karakter zijn. De verbuiging van het strakke poldergrid ter plekke van het park past bij de romantiek van de buitenplaats.

Hoofdmoment

Page 12: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

12 Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

Page 13: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

1� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

OPGAVE

Zoals in ieder park is de wandelaar de belangrijkste gebruiker van de buitenplaats. De buitenplaats wordt zo ontworpen dat het voor de wandelaar aangenaam toeven is, met paden, bankjes en aantrekkelijke door-zichten. Door het park loopt verder nog een aantal fiets- en ruiterpaden.

Daarnaast is er nog een aantal bestaande en toe-gevoegde programma’s die andere bezoekers dan direct omwonenden zullen trekken. Het gaat hierbij uiteraard om een horecagelegenheid aan de plas en het hertenkamp (dat mogelijk verplaatst wordt), maar ook om de sportvelden en de volkstuinen. In de centrale open ruimte van het park is ruimte voor bijvoorbeeld spel, zonnebaden en picknicken.

2. 2 Park Zestienhoven is een typisch Rotter-damse buitenplaats

2.2.1Eenbuitenplaatsvande21eeeuw:Moderne interpretatie van een oud gegevenBuitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw, accenten bij de entrees van het park, zichtassen, een hertenkamp en een visvijver.De gebouwen zijn zichtbaar vanaf de hoofdroute, de Van der Duijn van Maasdamweg, en vormen een onlosmakelijk onderdeel van de buitenplaats. Een belangrijk verschil met vroeger is dat er in het hoofdgebouw niet meer een kasteelheer gehuisvest

is, maar dat er een collectief van meerdere woningen is ondergebracht.

Nieuwe doelgroepen en typologieën De doelgroepen die de gemeente Rotterdam met de ontwikkeling van Park Zestienhoven wil aantrekken zijn de midden- en hoge inkomens. Het eenzijdige Rotterdamse woningaanbod heeft tot gevolg dat er relatief weinig van deze groepen in Rotterdam wo-nen, terwijl ze een essentieel onderdeel vormen van een vitale stad. Het programma in Park Zestienhoven is gericht op de behoeftes van juist deze groepen.

Er is ruimte voor een aantal woongebouwen met comfortabele ruime privé-woningen. Het woonpro-gramma is zo gecombineerd dat een aantal collec-tieve voorzieningen mogelijk is en het wooncomfort en de veiligheid goed te beheersen zijn. Wonen op de buitenplaats betekent dat je kunt genieten van een groene omgeving, zonder dat je groene vingers hoeft te hebben.

Een nieuwe omgang met openbaar en privaat Binnen het openbare park is een aantal plekken die een andere mate van openbaarheid kennen. Dit zijn de gebieden die de overgang van het park naar de gebouwen vormen en een meer tuinachtige inrichting moeten krijgen. Deze zogenaamde domeinen kennen ook een intensievere vorm van inrichting. De domei-nen zijn toegankelijk voor bezoekers van het park, zij hebben echter nadrukkelijk het gevoel te gast te zijn.

Eigentijdse architectuurHoewel bij het noemen van de term ‘buitenplaats’ onmiddellijk allerlei historisch getinte beelden opdoe-men, is het zaak om in de architectuur van de bebou-wing juist een eigentijdse vertaling van dit fenomeen te maken.

2.2.2Wereldenvanverschil:eenRotterdamsekwaliteitContrasten als inspiratie voor het planPark Zestienhoven ligt op het snijvlak van zeer verschillende werelden en het gebied zelf is ook rijk aan contrasten. Deze uiteenlopende condities zijn in het Stedenbouwkundig Plan als een Rotterdamse kwaliteit benaderd.Park Zestienhoven bevindt zich tussen de snelle internationale wereld van Rotterdam Airport, de toe-komstige vervoersknooppunten Melanchtonweg en Meijersplein, het oude lint de Overschiese Kleiweg en de Bovendijk en het meer dorpse Overschie. Ook bin-nen de polder bestaan grote verschillen naast elkaar. Het groene Park Zestienhoven, de volkstuinen, het IJskelderterrein en de landelijk meanderende Ach-terdijk staan in contrast met de noordoostzijde van het plangebied, waar hogere bebouwingsdichtheden de boventoon voeren. Dit groene karakter enerzijds en het stedelijke gebied anderzijds vormen de twee polen van Park Zestienhoven.

Page 14: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

14 Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

Sfeerbeeld voor nieuwe ingrepen in het park Ontwerp domeinen past in het parkontwerp van het geheel en kunnen plek bieden aan beeldende kunst

Rond de bebouwing is de inrichting van de domeinen verfijnd Er wordt gezocht naar een landschappelijke begrenzing van de domeinen

Page 15: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

1� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

In de buitenplaats gaan bestaande en nieuwe kwali-teiten hand in handHet feit dat het plangebied een polder is, draagt voor een belangrijk deel bij aan de identiteit van het gebied. Karakteristiek voor een polder zijn de dijken, de waterstructuur, de grote maat en de hoogtever-schillen. Een blik op oude topografische kaarten leert dat een aantal grote elementen zoals de Achterdijk, de Bovendijk en de Doenkade al eeuwen oud is. Ook elementen van de karakteristieke waterstructuur en verkaveling zijn nog steeds in het gebied terug te vinden. Door de eeuwen heen hebben deze elemen-ten aan kracht verloren. De continuïteit is verbroken (denk aan de doorsnijding van de Bovendijk door de aanleg van het vliegveld) en het gevoel van ruimte en maat is verloren gegaan door de aanleg van sportvel-den, volkstuinen en bebouwing.Door de nog aanwezige oude landschappelijke struc-turen met langzaamverkeersroutes te combineren worden deze polderkwaliteiten weer beter te ervaren. Het verbreden van een aantal bestaande waterlopen maakt dat de maat en schaal van de polder weer beleefd kan worden.

OPGAVE

Het groene karakter van Park Zestienhoven vormt on-miskenbaar een van de allergrootste kwaliteiten van het plangebied en is een van de identiteitsdragers van het stedenbouwkundig plan. De bodemgesteld-heid en de waterhuishouding in het gebied maken het helaas onmogelijk om alle bomen te sparen. Uitgangspunt voor het plan is het sparen van bomen waar mogelijk en het versterken van de kwaliteiten van het park als beelddrager van het plan.

Op een aantal plekken in het park is de bodem dus-danig ingeklonken, dat de nu aanwezige bomen in de nabije toekomst zullen ‘verdrinken’, onafhankelijk van de geplande peilstijging van het water. Bij het concept parkontwerp zijn dergelijke noties als aanleiding gebruikt om ingrepen te doen. Het centrale open middengebied ligt bijvoorbeeld op een plek waar veel bomen nu al niet kunnen overleven. Het maaiveld wordt hier opgehoogd.

Page 16: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven 1�

parkconcept

Page 17: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

3. StEDENbOUwkUNDIG ONtwErP

1� Randvoorwaarden BuitenplaatsZestienhoven

3. Parkconcept en stedenbouwkundig ont-werp

Het huidige Park Zestienhoven is de belangrijkste inspiratiebron om een nieuwe buitenplaats aan het Rotterdamse repertoire toe te voegen. Met een aantal strategische ingrepen kan het bestaande, redelijk anonieme en onbekende park transformeren tot een nieuwe buitenplaats waar aangenaam verpozen en prettig wonen in het groen op een vanzelfsprekende manier samengaan. De buitenplaats is ontworpen als een samenhangend geheel: een centraal gele-gen open deel bestaande uit de vergrootte plas en golvende weides en daaromheen losse bebouwing, strategisch geplaatst in een bosrand. Een aantal zichtassen pakt de grote maat, wat nog eens geac-centueerd wordt door de gebouwen. Deze span-nen het centrale open gebied als het ware op. De gebouwen zijn strategisch bij de entrees van het park geplaatst, hierdoor worden het echte blikvangers: komend vanuit Overschie, Schiebroek of Rotterdam-Noord markeert telkens een van de woongebouwen de toegang tot het park.De strenge geometrie van de polder wordt in de buitenplaats meer losgelaten, er is meer ruimte voor romantiek en drama. Zichtassen vallen hier juist niet samen met het poldergrid, zodat er onverwachte doorzichten ontstaan. De bebouwing voegt zich naar het landschap, reageert op de bosrand en is zeer precies gepositio-neerd zodat deze soms wel, soms niet te zien is.

In het centrale gebied vinden de belangrijkste pro-gramma’s (wonen en horeca) een plek. In de drie woongebouwen in het park kunnen zich verschillende typen woningen bevinden, zowel grondgebonden als appartementen. De horeca is gesitueerd aan de plas en is zichtbaar vanaf de Van der Duijn van Maasdamweg. Waar deze weg het park verlaat (of ingaat, afhankelijk van welke kant je komt) markeren de Parklaanvilla’s de overgang van laan naar park. In deze gebouwen zijn behalve woningen, ook voorzie-ningen en horeca toegestaan.

Voor elke plek gelden naast algemene ook specifieke randvoorwaarden.

In de buitenplaats is een aantal contrasten sterk te beleven:

Open-besloten: Een centraal open binnengebied omzoomd door een dichte bosrand.Recht-gebogen: Het strenge poldergrid van de lanen verbuigt en vervormt ter plekke van de buitenplaats.Ruig-netjes: Er zijn verschillende vormen van beheer binnen de buitenplaats, domeinen rond gebouwen kennen een intensievere vorm van beheer dan bij-voorbeeld de bosranden.Snel-langzaam: Het gebied is op verschillende snel-heden te ervaren, rijdend in een auto over Van der Duijn van Maasdamweg of wandelend door het bos of langs de plas. Dit levert telkens een andere beleving van de buitenplaats op.

zichtlijnen

“ swingend grid “

Page 18: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

1� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

voorbeeldverkaveling met verschillende functies

Page 19: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

1� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

StEDENbOUwkUNDIG ONtwErP

3.1ProgrammaopdebuitenplaatsOp de buitenplaats is plaats voor verschillende types programma; publiek en niet publiek.Wonen wordt zo min mogelijk gemengd met publieke en commerciële programma’s.

Wonen1. Parklaanvilla’s noordzijde Van der Duijn van Maas-damweg2. Parklaanvilla’s zuidzijde Van der Duijn van Maas-damweg3. Hoofdgebouw4. Bosrandvilla noord5. Bosrandvilla zuid

Voorzieningen6. Horecagebouw aan de plas7. Sportgebouw ten noorden van de Van der Duijn van Maasdamweg, gekoppeld aan voetbalvelden (valt verder buiten deze nota)8. Parklaanvilla’s noordzijde Van der Duijn van Maasdam weg met maatschappelijke voorzieningen en horeca

Mogelijk recreatief programma9. Hertenkamp (meerdere opties voor locatie)10. Centrale open ruimte voor spel en sport11. Fiets / voetpad12. Vijver met ruimte om te vissen en te schaatsen13. Opgaande beplanting14. Domeinen rond gebouwen15. Volkstuinen16. Ruiterpad (nader uit te werken)17. Follie18. Sportveld

Page 20: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

20 Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

impressie hoofdgebouw Buitenplaats

impressie noordelijk woongebouw Buitenplaats

impressie zuidelijk woongebouw Buitenplaats

Page 21: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

21 Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

3.3FamiliesvanbebouwingBinnen de zeven locaties voor bebouwing is een aantal ‘families’ te onderscheiden. Een familie van gebouwen vertoont verwantschap met elkaar, maar de gebouwen hoeven niet precies hetzelfde te zijn.Het hoofdgebouw en de bosrandvilla’s horen bij elkaar, de parklaanvilla’s zijn een aparte familie. De utilitaire en commerciële gebouwtjes zoals de horeca, het sportgebouw en een eventueel gebouwtje voor het hertenkamp behoren ook tot een groep. In de Welstandsparagraaf worden verdere eisen gesteld aan de uiterlijke verschijningsvorm van de diverse families.

StEDENbOUwkUNDIG ONtwErP

3.2OntsluitingparkenbebouwingVan de Van der Duijn van Maasdamweg, de rugge-graat van de wijk, takken telkens ‘ribben’ af die het gebied verder ontsluiten. Een aantal van deze ribben loopt ook door het park en deze vormen de belang-rijkste toegangen. Het grootste deel van de ribben in het park is alleen toegankelijk voor langzaam verkeer. Aan de rand van het park worden de ribben gebun-deld met de auto ontsluiting van de woongebouwen. In deze nota worden alleen de globale principes voor de ontsluiting vastgelegd. De precieze uitwerking en detaillering van deze toegangen wordt in een later stadium gedaan, als ook meer bekend is over de positionering van de bebouwing en de hoeveelheid woningen per domein. Binnen de domeinen moet ook het bezoekersparkeren voor de woongebouwen een plek krijgen.Ook de ontsluiting en parkeeroplossing van de horeca aan de plas dient meer in detail te worden uitgewerkt in de bouwplan- en parkontwerpfase.

families van bebouwingontsluiting (zwart = autoverkeer, rood = langzaam verkeer)

Page 22: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

22 Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

VOOrbEElDVErkAVElINGEN

Hoofdgebouw 1; 100% gestapeld ong. 40 appartementen � penthouses (�e laag)

Hoofdgebouw 2; combi - 14 grondgebonden, 20 appar-tementen + � penthouses

Bosrandvilla Noord 1; 100% grondgebonden 1�x Bosrandvilla Noord 2; 10x grondgebonden, 10 apparte-menten

Bosrandvilla Noord �; 100% 12 - 1� appartementen + 2 penthouses

Bosrandvilla Zuid 1; 100% grondgebonden 1�x Bosrandvilla Zuid 2; combi - 10 grondgebonden, 10 ap-partementen

Bosrandvilla Zuid �; 100% appartementen ong. 12 - 1� appartementen + 2 penthouses

Page 23: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

2� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

StEDENbOUwkUNDIG ONtwErP

3.4BeeldinspiratieGebouw typologieënEr is een mix mogelijk van verschillende woningtypes: grondgebonden, maar ook appartementen, bebo’s of maisonnettes.

In een verkennende studie zijn op de drie woning-bouwlocaties in het park telkens drie varianten ingete-kend: een variant met alleen appartementen, een combinatie van appartementen met grondgebonden woningen of alleen grondgebonden woningen.Met uitzondering van het hoofdgebouw: geen 100% grondgebonden woningen.Het totale woningaantal wisselt afhankelijk van de gekozen variant.

De woongebouwen in de buitenplaats nestelen zich in het park met de bosrand. Een gebouw is dan weer goed zicht-baar en dan weer verscholen achter de bomen.

De gebouwen van de buitenplaats hebben een eigentijdse architectuur met een hoge kwaliteit.

De woongebouwen in de buitenplaats hebben een stevige hoofdvorm en een verfijnde uitwerking en detaillering. Het hoofdgebouw staat op een fraaie manier aan het water.

De horeca krijgt een eigen architectonische uitwerking en staat als een follie in de buitenplaats

Page 24: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

24 Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

Randvoorwaardenkaart

1020

aantal woningen

3045

1020

1020

1020

Page 25: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

2� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

Status van de grenzen op de randvoorwaardenkaartDe diverse grenzen van vlakken hebben niet allemaal dezelfde status en hardheid. De lijnen die het be-stemmingsplanvlak “parkwonen” begrenzen hebben een juridische status en zijn zeer hard, hiermee kan niet geschoven worden. Ook de lijnen die geluidscon-touren aangeven zijn hard. Aan deze laatste lijnen zijn minimale afstanden tot de wegas gekoppeld.

De bebouwingsvelden geven de maximale footprint van de bebouwing aan. Deze zijn bepaald door zichtlijnen, bestaande beplanting en ontsluiting. Deze velden zijn bestuurlijk vastgesteld en vastgelegd qua ligging en grootte op de randvoorwaardenkaart.De begrenzing van de domeinen is in principe vast, maar als er zwaarwegende argumenten zijn om daar-van af te wijken is dit mogelijk, mits het in de geest van het plan blijft.

BebouwingsveldHet bebouwingsveld is dat deel van het terrein waarbinnen de bebouwing geplaatst mag worden. Op de randvoorwaardenkaart staan de grenzen van de bebouwingsvelden aangegeven, dit zijn tevens de grenzen van het uit te geven gebied. Alle bebouwing dient binnen het bebouwingsveld geplaatst te worden. Dit geldt ook vooruitstekende delen als balkons, overstekken en luifels. Geheel ondergrondse kelders en garages worden toegestaan tot één meter uit de grens van de bebouwingsvelden.

4.rANDVOOrwAArDEN bUItENPlAAtS

4. Randvoorwaarden voor ontwikkeling bui-tenplaats

4.1AlgemeneRandvoorwaardenBestemmingsplanHet bestemmingsplan Polder Zestienhoven is het juridische kader voor nieuwe ontwikkelingen in dit gebied. Dit bestemmingsplan is op 28 april 2005 vastgesteld door de gemeenteraad. Voor de volledige voorschiften wordt verwezen naar het bestemmings-plan Polder Zestienhoven. In het bestemmingsplan staan voor de bestemming ‘parkwonen’ belangrijke randvoorwaarden genoemd. Er mogen niet meer dan 85 woningen binnen deze bestemming worden gerealiseerd. Niet in het hele park mag gebouwd wor-den, op de bestemmingsplankaart staat aangegeven in welke zone het toegestaan is te bouwen. Ook de hoogte is gelimiteerd tot vier lagen met eventueel een terug liggende (binnen een kapprofiel van 60 graden) vijfde laag.

Welstandsparagraaf Aan de bebouwing worden op basis van de op te stel-len welstandsparagraaf nadere eisen gesteld ten aan-zien van sfeer en uitwerking. Deze paragraaf is een separate nota met een eigen besluitvormingstraject.

BouwplichtOp alle aangewezen locaties moet gebouwd wor-den, de minimale en maximale programmering per bouwvlek is zo afgestemd dat een goede compositie ontstaat.

Page 26: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

2� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

Een eventuele binnenplaats of lichthof is onderdeel van de hoofdvorm van het gebouw

Randvoorwaarden voor de woonbebouwing:

Balkons, luifels en trappen zijn zoveel mogelijk een onder-deel van de hoofdvorm van het gebouw.

De gebouwen van de buitenplaats moeten elk een zekere mate van robuustheid, eenheid en soliditeit uitstralen. Een grote mate van geleding is daarom ongewenst. Ook het telbaar maken in de gevel van het aantal woningen draagt hieraan niet bij.

Page 27: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

2� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

rANDVOOrwAArDEN

Domeinen als overgang van openbaar naar privaatOm de bebouwing heen is telkens een gebied gede-finieerd als domein. Het domein vormt de overgang van het park naar het gebouw. Het uitgeefbaar maken van de domeinen vormt onderwerp van gesprek. De inrichting van de domeinen gebeurt in samen-spraak tussen ontwikkelaar van de gebouwen en de gemeente, om een zo goed mogelijke inpassing van de bebouwing in het park tot stand te brengen. In een later stadium, als er meer bekend is over de uitwerking van het park, kan er toch worden besloten tot het uitgeven van de domeinen. In dat geval zullen strenge voorwaarden worden gesteld ten aanzien van de financiële, organisatorische en ruimtelijke aspec-ten van inrichting en beheer van de domeinen. Als de domeinen uitgegeven zouden worden, moeten ze overdag toegankelijk voor publiek blijven.

Families van bebouwingHoofdgebouw en bosrandvilla’s behoren tot dezelfde architectonische familie en vormen een stedenbouw-kundig ensemble. Deze dienen door dezelfde archi-tect ontworpen te worden. Een alzijdige orientatie van de bouwvolumes (geen voor- en achterkanten) is bij alle gebouwen in het park een eis.

De beide parklaanvilla’s moeten juist wel van elkaar en van de buitenplaatsbebouwing verschillen. Deze vormen de beëindiging van de reeks laanvilla’s langs de Van der Duijn van Maasdamweg. Overhoekse ori-entatie van de beide gebouwen moet tot uitdrukking komen in het architectonisch ontwerp.

Maximale bebouwingshoogteDe maximale bebouwingshoogte in de bebouwings-velden is vastgelegd in het bestemmingsplan. Deze bedraagt maximaal vier lagen zonder kap of vier lagen met een terugliggende vijfde laag, binnen een kapprofiel van 60 graden. Van belang is dat het hoofdgebouw duidelijk groter en hoger is dan de beide bosrandvilla’s. Souterrains en parkeerkelders tellen niet mee in de bouwhoogte, mits ze voor meer dan de helft van hun hoogte onder het maaiveld liggen. Voor de horecavoorziening in het park is een maximale hoogte vastgesteld van acht meter. (Zie bestemmingsplan Polder Zestienhoven)

UitgiftepeilHet uitgiftepeil voor de bouwlocatie ligt op –4.80 NAP. Het vastleggen van een peil maakt een goede ont-sluiting voor bewoners en aansluiting voor nutsvoor-zieningen mogelijk. Met deze hoogte is bijvoorbeeld rekening gehouden voor wat betreft de riolering.

ParkerenDe stallingnorm bij woningen is op de buitenplaats Zestienhoven voor alle woningen gesteld op 1,8 parkeerplaats per woning. De parkeerplaatsen voor bewoners dienen op eigen grond, in een gebouwde voorziening gerealiseerd te worden. De eventuele hellingbaan van deze parkeervoorziening moet in de bebouwing worden opgenomen. Deze (verdiepte) parkeervoorziening is op dusdanige wijze gedetail-leerd dat de auto’s uit het zicht staan en zo min

mogelijk de plint van de gebouwen bepalen. Voor bezoekersparkeren geldt een norm van 0,3 parkeerplaatsen per woning, op te lossen in de domeinen. Voor horeca geldt een parkeernorm van 1:25 m2bvo.

ErfafscheidingenErfafscheidingen van de buitenruimte zijn een architectonisch onderdeel van het gebouw ofwel in groen of in gebouwde vorm. Voor de begrenzing van de domeinen is van belang dat deze op een van-zelfsprekende manier onderdeel van het park en het domeinontwerp uitmaken. Er moet gezocht worden naar een landschappelijke manier van begrenzen. Te denken valt aan bijvoorbeeld een watergang of een lage haag.

AfvalinzamelingGrondgebonden woningen krijgen de beschikking over minicontainers. De opstalruimte voor de mini-containers dient bouwkundig op eigen terrein en uit het zicht opgelost te worden. Bewoners van apparte-mentengebouwen dienen te kunnen beschikken over een collectieve inpandige afvalinzamelplek.

BuitenruimtesAlle woningen op de buitenplaats moeten beschikken over een buitenruimte in de vorm van (dak) terrassen van minimaal 20 m2. Private tuinen zijn niet toege-staan.

Page 28: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

2� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

BergingenElke woning moet kunnen beschikken over een fiet-senberging, dit kan collectief of individueel opgelost worden. Bergingen moeten zodanig worden gepositi-oneerd binnen het bouwvolume dat deze een zo min mogelijk de plint van het gebouw bepalen en dode gevels voorkomen worden.

Nutsvoorzieningen, kabels & leidingenIn de ondergrond dient voldoende ruimte gereser-veerd te zijn voor kabels en leidingen ten behoeve van het bouwplan. In principe worden transportleidin-gen onder de rijbaan gelegd en distributieleidingen onder het trottoir. Schakelkasten voor openbare nutsvoorzieningen et cetera dienen in de bebouwing of de erfafscheiding opgenomen te worden. De ont-wikkelaar dient hiervoor ruimte te reserveren.

RegenwaterafvoerVoor het gebied Zestienhoven wordt ingezet op een verbeterd gescheiden rioolstelsel. Waar mogelijk wordt regenwater direct afgekoppeld naar het op-pervlaktewater. Voor Park Zestienhoven is de inzet om 80-100% van de woningen en verharding af te koppelen, dit betekent dat afvalwater en regenwater gescheiden worden afgevoerd. Regenwater wordt direct of via een regenwaterriool afgevoerd naar het oppervlakte-water. Afvalwater wordt via een rioolstelsel afgevoerd naar de afvalwaterzuivering.Verder mag geen gebruik worden gemaakt van uit-loogbare materialen voor daken en afvoeren (koper, zink) tenzij deze gecoat zijn.

4.2Randvoorwaardenvoordebebouwingperlocatie

1. Hoofdgebouw:Programma:- Minimaal 30, maximaal 45 woningen- Gebouwd parkeren, minimaal 1,8 pp.per woning, uit het zicht op te lossen zodat de parkeergarage zo min mogelijk de plint van de gebouwen bepaalt.

- Per woning 0,3 plaatsen gastenparkeren, op te los-sen binnen het domein- (Fietsen)bergingen, oplossen in bouwvolume - Elke woning beschikt over een buitenruimte van minimaal 20 m2 in de vorm van een terras, balkon of loggia, in geen geval een private tuin.

Verschijningsvorm:- Vormt een ensemble met de bosrandvilla’s, maar is hoger en groter- Ligt gedraaid t.o.v. het polder grid- Alzijdig, geen achterkanten- Minimaal 4 lagen met een terugliggende vijfde laag.- Hellingbaan parkeergarage is onderdeel van het ontwerp van het gebouw- Geen private tuinen bij de woningen- Zorgvuldig vormgegeven overgang tussen openbaar en privaat gedeelte gebouw- De oostzijde van het gebouw ligt in het water- Het als ‘domein’ aangegeven terrein wordt in sa-menspraak met de ontwikkelaar ontworpen, om een goede relatie van het park met de bebouwing te be-werkstelligen. Het domein wordt mogelijk uitgegeven.

Page 29: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

2� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

rANDVOOrwAArDEN

2. Bosrandvilla’s zuid & noord:Programma:- Minimaal 10, maximaal 20 woningen- Gebouwd parkeren, minimaal 1,8 pp. per woning, uit het zicht op te lossen zodat de parkeergarage zo min mogelijk de plint van de gebouwen bepaalt. - Per woning 0,3 plaatsen gastenparkeren, op te los-sen binnen het domein- (Fietsen)bergingen in bouwvolume oplossen- Elke woning beschikt over een buitenruimte van minimaal 20 m2 in de vorm van een terras, balkon of loggia, in geen geval een private tuin.

Verschijningsvorm:- Vormt een ensemble met het hoofdgebouw- Ligt gedraaid t.o.v. het polder grid- Alzijdig, geen achterkanten- Minimaal 3 lagen met eventueel een terugliggende vierde laag.- Hellingbaan parkeergarage is onderdeel van het ontwerp van het gebouw- Geen private tuinen bij de woningen- Zorgvuldig vormgegeven overgang ussen openbaar en privaat gedeelte gebouw- Het als ‘domein’ aangegeven terrein wordt in sa-menspraak met de ontwikkelaar ontworpen, om een goede relatie van het park met de bebouwing te be-werkstelligen. Het domein wordt mogelijk uitgegeven.

Page 30: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

�0 Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

3. HorecaProgramma:- maximaal 500 m2 binnen bebouwingsvlek (exclusief terras)- Afvalopslag inpandig oplossen, geen containers buiten het bouwvolume- Per 25 m2 een gastenparkeerplaats, oplossing nader uit te werken in de parkontwerpfase en bouw-planfase- Terras in / aan / op het water, in samenspraak met gemeente uit te werken in de parkontwerpfase en bouwplanfase

Verschijningsvorm:- Alzijdig, geen achterkanten- Maximaal 2 lagen

Page 31: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

�1 Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

rANDVOOrwAArDEN

4. Parklaanvilla’sProgramma:- Minimaal 10, maximaal 20 woningen, verdeeld over de noordelijke en de zuidelijke locatie - Gebouwd parkeren, minimaal 1,8 pp. per woning, uit het zicht op te lossen zodat de parkeergarage zo min mogelijk de plint van de gebouwen bepaalt- Per woning 0,3 plaatsen gastenparkeren, eventueel op straat- Maximaal 1500 m2 maatschappelijke en recreatieve voorzieningen binnen de bebouwingsvlek noordzijde, waarvan maximaal 250 m2 horeca- Per 25 m2 horeca een gastenparkeerplaats- Parkeereis voor de overige voorzieningen is af-hankelijk van de aard van deze voorzieningen. In de bouwverordening staat deze per functie omschreven.

Verschijningsvorm:Voor de parklaanvilla’s gelden de reeds eerder vast-gestelde randvoorwaarden en welstandscriteria voor de ‘Laanvilla’s’. Hieronder een selectie uit deze nota’s met aanvullingen voor de buitenplaats:

Laanvilla’s en parklaanvilla’sEen laanvilla is een bijzonder type gebouw. Het ruime profiel van de Van der Duijn vanMaasdamweg vraagt om een stevige bebouwings-vorm aan de randen. Ook het karakter van de villawijk moet herkenbaar zijn in deze bebouwing. De laanvilla is een geschikte typologie om aan beide uitgangspun-ten te voldoen: Laan + Villa = Laanvilla. De laanvilla

is dus groter dan een gewone villa.

Er kunnen zich meerdere woningen in een laanvilla bevinden en ook voorzieningen en horeca kunnen er een plek krijgen. Van de buitenkant is niet direct te zien hoeveel woningen er in het gebouw zitten. Ook het onderscheid tussen wonen en andere functies is niet direct af te lezen. Wat het eerste opvalt is het villakarakter en de flinke maat van de bebouwing in vergelijking tot een gewone villa.

De parklaanvilla’s zijn laanvilla’s op het randje van een park. Dit stelt eisen aan de oriëntatie van de gebouwen: ze moeten zowel op de laan als op het park zijn gericht. De beide koppen van de Van der Duijn van Maasdamweg hebben in ruimtelijke zin een relatie met elkaar. Ze beëindigen op een ontspannen manier de laanbebouwing en vormen een koppelstuk met de buitenplaats. Ze zijn niet hetzelfde, maar wel herkenbaar als een familie.

De gebouwen onderling moeten genoeg verschillen om juist samenhang met de andere plannen te kun-nen maken.Diversiteit tussen laanvilla’s is van belang om de volgende redenen:- Voelbaar maken van de verschillende woongebie-den,die verschillen in dichtheden en in tijd/fasering.- Het creëren van een stedelijk, Rotterdamse karakter langs deze laan, waar verschillen naast elkaar kun-

nen bestaan- Het vermijden van de uitstraling van een grote plan-matige aanpak, het is een gebied dat in de loop der jaren ontwikkeld wordt met grote en kleine plannen voor diverse ontspannen villa’s.

De Van der Duijn van Maasdamweg zal in uiteenlo-pende fases worden ontwikkeld door verschillende partijen. Hierdoor zullen de laanvilla’s automatisch van elkaar gaan verschillen. Dit gegeven is als uit-gangspunt genomen: De diversiteit van de laanvilla’s vormt mede het karakter van de Van der Duijn van Maasdamweg. De laanvilla heeft een uitgesproken individuele vormgeving, van uitzonderlijke (architecto-nische) kwaliteit.

Een zekere samenhang tussen laanvilla’s is even-eens van belang om de enige echte verbindende laan te versterken, die alle verschillende deelplannen kop-pelt en de ruggengraat van het gebied vormt.Deze samenhang wordt op verschillende manieren bereikt. Belangrijkste drager is de laan zelf, met een continu profiel, een stevige boomstructuur en prettige ventwegen met parkeren.Ook door de minimale goothoogte en bandbreed-tes voor de korrelgrootte van de laanvilla’s laten de laanvilla’s qua grootte en schaal op elkaar lijken. De voortuinen zorgen eveneens voor samenhang tussen de laanvilla’s.

Page 32: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

�2 Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

- Alle gebouwen lijken qua grootte en schaal op elkaar: hoger dan het achterland, de villawijk- Voornaam, stoer en robuust- Een forse begane grond hoogte, waardoor flexibili-teit in het gebruik ontstaat.- Diversiteit in materialen binnen marges, het vermij-den van een kakofonie; hiervoor bepalen de eerste plannen steeds het kader voor de beoordeling van de volgende.- Alle gebouwen aan deze laan hebben een meer stedelijk karakter dan de rest van het woongebied, in geen geval landelijke referenties (boerderijtypes)- De overgang van openbare ruimte naar privégebied is beeldbepalend en dient zorgvuldig en groen te zijn vormgegeven. De voorkeur voor de erfafscheiding gaat uit naar 1 tot 1,25 meter hoge hagen, om de groene aanlanding van de laanvilla’s te versterken.

Randvoorwaarden voor de Zuidzijde:- Driezijdige oriëntatie op het park- Minimaal 4 lagen met eventueel een terugliggende vijfde laag- Minimale vrije hoogte van 3.2 m op de begane grond- Voorgevel in de rooilijn- Er moet een traforuimte worden opgenomen op de begane grond, bij voorkeur aan de oostzijde, van ongeveer 4x4 meter (exacte maatvoering PM). Deze moet vanaf de buitenruimte apart toegankelijk zijn.

De noordzijde valt uiteen in twee locaties, noordzijde 1 en 2. - Beide locaties kunnen functioneel verbonden zijn, maar moeten in de architectonische uitwerking duidelijk te herkennen zijn als een ‘kop’ op hoek van de Van der Duijn van Maasdamweg en een naastge-legen gebouw wat lager is. Dit om te voorkomen dat dit ensemble gaat concurreren met het hoofdgebouw van de buitenplaats.

Page 33: Buitenplaats Park Zestienhoven · 2015. 11. 16. · Buitenplaats Zestienhoven bevat klassieke ‘buiten-plaats’ elementen die in een nieuw jasje zijn ge-stoken: een hoofdgebouw,

�� Randvoorwaarden Buitenplaats Zestienhoven

rANDVOOrwAArDEN

Randvoorwaarden voor de Noordzijde 1:- Tweezijdige orientatie- Minimaal 4 lagen met eventueel een terugliggende vijfde laag- Minimale vrije hoogte van 3.2 m op de begane grond- Voorgevel in de rooilijn

Randvoorwaarden voor de Noordzijde 2:- Eenzijdige oriëntatie op het park- Minimaal 2 lagen met een terugliggende derde laag- Minimale vrije hoogte van 3,2 meter op de begane grond- Voorgevel in de rooilijn