BSO-toets: past volgend project binnen het BSO?...Case 2: BSO-toets SVK 90%: past volgend project...

Case 1 - BSO-toets: past volgend project binnen het BSO?

Ik ben de huisvestingsambtenaar van een gemeente met een objectief van 100 sociale

huurwoningen. Sinds de nulmeting zijn er al 50 sociale huurwoningen gerealiseerd. De SHM vraagt

het lokaal woonoverleg om het project Heidepark te bespreken, waarbij er 3 fasen van telkens 20

woningen gerealiseerd zullen worden. Het project past in de beleidsvisie van mijn gemeente. Het

college liet al weten dat ze akkoord gaan met de opname van de wooninfrastructuur in het

gemeentelijk openbaar domein.

Nuttige gegevens

BSO 100

Gerealiseerd aanbod 50

Woningen op

Meerjarenplanning

0

Resterend objectief op

31/12/2016

50

SVK – nieuw in huur 0

Te bespreken project Heidepark : 60 (=3 fasen van 20

huurwoningen)

Beleidsvisie? Goedgekeurde beleidsvisie

Kan mijn gemeente dit project positief adviseren? JA

Aan de toets aan het lokaal beleid is in ieder geval voldaan: positief advies.

Aan de BSO-toets wordt strikt genomen niet voldaan: met 60 bijkomende woningen gaat de

gemeente immers boven haar BSO. Maar alle fasen zijn nodig om het BSO effectief te

behalen. Anders komt men vast te zitten: er kan nog geen convenant aangevraagd worden,

maar het BSO kan ook niet behaald worden. Daarom laten we een éénmalige overschrijding

van het BSO toe. In het projectportaal kan u met één project over het BSO gaan. Ook de

BSO-toets is positief.

Alle vereiste beleidstoetsen krijgen een positief advies in het projectportaal.

Regelgeving: Voorbeeld volgens de mededeling bij het MB: Een voorbeeld ter illustratie. In

een gemeente met een BSO van 100 zijn al 70 bijkomende sociale huurwoningen

gerealiseerd. Er is een resterend contingent van 30. De BSO-toets wordt uitgevoerd voor een

nieuwbouwproject met 25 sociale huurwoningen; dat project past in het BSO. Er is een

resterend contingent van 5. Enige tijd later moet er opnieuw een BSO-toets uitgevoerd

worden voor een nieuwbouwproject met 10 sociale huurwoningen. Ook hier heeft de BSO-

toets een positief resultaat; het laatste project waarvoor de BSO-toets wordt uitgevoerd, mag

het BSO overschrijden. De teller komt op 0 te staan. Latere projecten krijgen een negatief

resultaat in de BSO-toets; ze geraken niet op de Projectenlijst.

Case 2: BSO-toets SVK 90%: past volgend project binnen het BSO

Mijn gemeente heeft een objectief van 100 sociale huurwoningen. Sinds de nulmeting zijn er al 65

sociale huurwoningen gerealiseerd. Het SVK heeft 15 nieuwe woningen in huur genomen. Op de

meerjarenplanning staan er 20 huurwoningen met het OCMW als initiatiefnemer. De SHM vraagt het

advies voor het vervangingsbouwproject Aan de Leie, waarbij 6 sociale huurwoningen gesloopt

worden en vervangen worden door 12 nieuwe huurwoningen (saldo + 6 woningen, + 100%). Van 6

eengezinswoningen worden dus 12 duowoningen gemaakt. Alle projecten passen in de beleidsvisie

van mijn gemeente.

Nuttige gegevens

BSO 100 100 100

Gerealiseerd aanbod 65 70 70

Woningen op

Meerjarenplanning

20 20 20 (OCMW is initiatiefnemer)

Resterend objectief op

21/12/2016

15 10 10

SVK – nieuw in huur 15 5 15

Te bespreken project Vervangingsproject: 6 12

Beleidsvisie? Alle projecten passen in de goedgekeurde beleidsvisie

Kan mijn gemeente dit project positief adviseren? JA/JA/NEEN

Situatie 1:

De 15 SVK-woningen worden pas bijgeteld als het gerealiseerde + geplande aanbod minstens

90% van het objectief bereikt.

Hier: 65 gerealiseerd + 20 op de MJP = 85, dus nog geen 90%.

De 12 woningen (6 extra) van de SHM passen nog binnen het BSO (85 + 6 = 91), dus positief

advies. De SHM krijgt ruimte om dit project te realiseren.

Als deze 12 woningen op de MJP staan, dan worden de SVK-woningen wel meegeteld: 91 +

15 = 106, dus het BSO zal worden bereikt. Elk volgend project moet in een convenant

opgenomen worden om financiering te krijgen.

Situatie 2:

70 gerealiseerd + 20 op de MJP = 90, ofwel 90% van het BSO.

De 5 SVK-woningen worden bijgeteld: 90 + 5 = 95.

Het BSO is nog niet bereikt.

De 6 bijkomende woningen gaan over het BSO.

Maar: dit is pas het eerste project dat erboven gaat, dus het is nodig om het objectief effectief

te behalen: positief advies. Voor de financiering van de vervangingsbouw moet GEEN

convenant afgesloten worden. Uw gemeente kan een positief advies uitbrengen op de BSO-

toets.

Situatie 3:

De expert aan het woord:

70 gerealiseerd + 20 op de MJP = 90, ofwel 90% van het BSO.

De 15 SVK-woningen worden nu al bijgeteld: 90 + 15 = 105.

Het BSO is al overschreden.

Voor de financiering van de vervangingsbouw moet een convenant afgesloten worden. Op

vandaag kan uw gemeente nog geen positief advies uitbrengen op de BSO-toets.

Regelgeving: MB artikel 4, tweede lid, 1°, a): “bijkomende sociale huurwoningen van sociale

verhuurkantoren sinds de nulmeting pas meetellen als ten minste 90% van het objectief voor

sociale huurwoningen is behaald of zal behaald worden, rekening houdend met het

gerealiseerde en geplande sociaal huuraanbod”.

Case 3: BSO-toets: een project ‘on hold’ zetten

Mijn gemeente heeft een objectief van 100 sociale huurwoningen. Er werden al 40 woningen

gerealiseerd en nog eens 40 staan op de kortetermijnplanning. De SHM wenst 3

nieuwbouwprojecten te realiseren:

Project Najaarsdroom: 10 kleine sociale huurwoningen voor senioren

Project Sterke Kern: 20 sociale huurappartementen

Project Onder de linden: 30 sociale huurwoningen en -appartementen

Op het vorig lokaal woonoverleg werd het project Sterke Kern (20 woningen) al besproken en

goedgekeurd. Op dit woonoverleg worden Najaarsdroom (10 woningen) en Onder de linden (30

woningen) besproken. De schepen geeft aan dat het College van Burgemeester Najaarsdroom en

Onder de linden prioritair vinden.

Nuttige gegevens

BSO 100


Woningen op Korte termijnplanning 40

Resterend objectief op 31/12/2016 20


Project op Projectenlijst Sterke Kern: 20 huur

Te bespreken projecten Najaarsdroom: 10 huur

Onder de linden: 30 huur


Kan het lokaal woonoverleg het eerste (10 woningen) en het derde

(30 woningen) project naar voor schuiven? JA

Binnen het BSO is er nog ruimte voor 20 bijkomende huurwoningen. Dit was voldoende voor

het project Sterke Kern (20 woningen), dat na vorig LWO positief advies kreeg. Het staat

momenteel op de projectenlijst, nog niet op de meerjarenplanning. Het advies kan nog ‘on

hold’ gezet worden. Daardoor komen de 20 woningen vrij. Als men enkel het project Onder

de linden zou adviseren, dan is het BSO overschreden en is er voor het eerste project geen

positief advies meer mogelijk. De gemeente kan echter beide projecten positief adviseren:

eerst Najaarsdroom (10 woningen), er

blijven nog 10 woningen binnen het BSO over. Dan Onder de linden (30 woningen), waarmee

het BSO overschreden wordt. Voor Sterke kern (20 woningen) is het wachten op een

convenant, voor het een positief advies kan krijgen.

Regelgeving: Artikel 11, §1, van het Procedurebesluit Wonen: “Een gemeente kan beslissen

om een project op haar grondgebied dat is opgenomen in de Projectenlijst, tijdelijk stop te

zetten als het behoort tot een van de categorieën van projecten, vermeld in artikel 9, §1,

tweede lid, 1°, 2° en 3°.

De mogelijkheid, vermeld in het eerste lid, geldt slechts totdat een verrichting die deel

uitmaakt van het project, de fase van de opname in de meerjarenplanning of verder heeft

doorlopen.”

Case 4: BSO-toets: past volgend project binnen het convenant

Mijn gemeente heeft haar BSO in de loop van 2015 behaald, als we alle gerealiseerde en alle

geplande projecten samentellen. Dit bleek uit de resultaten van de voortgangstoets 2016 (meting op

31/12/2015).

We ontvingen eind 2016 de vraag van de minister of onze gemeente een convenant wou afsluiten en

zo ja, voor welke concrete projecten.

Het College van Burgemeester en Schepen besliste een lijst goed te keuren met 3 projecten, Onder

de toren met 6 huurwoningen, Klein maar dapper met 24 een- en tweekamerappartementen en

Heibrand met 8 appartementen.

De convenant werd vorige maand goedgekeurd door onze gemeenteraad en we wachten nu op de

bekrachtiging door de minister.

Het project met de 24 kleine flats moest nog verder uitgewerkt worden. Vandaag is er lokaal

woonoverleg, met de bespreking van dit project. Het voorontwerp ziet er goed uit en volgt de

afgesproken aantallen en woningtypes.

Nuttige gegevens

BSO 100


Woningen op Meerjarenplanning 20


Aantal woningen in convenant

(beslissing CBS, goedkeuring gemeenteraad, wachtend op

bekrachtiging door minister)

38

Te bespreken project Klein maar dapper: 24 huur


Past dit project in de gemeentelijke beleidsvisie? JA

Past het project binnen het BSO of de convenant? NEEN

het project doorstaat de gemeentelijke beleidstoets, maar niet de BSO-toets.

Het project staat dan wel op een ontwerp van convenant, maar dit volstaat niet.

Pas als het convenant door de gemeenteraad is goedgekeurd en door de minister is

bekrachtigd, kan uw gemeente positief advies verlenen.

Dit project agendeert u dus op het eerste lokaal woonoverleg nadat u de goedkeuring van de

minister ontving.

Pas dan is het project vatbaar voor programmatie en kan het naar de projectenlijst.

Het project kan pas op de meerjarenplanning wanneer de VMSW een gunstig advies

verleende op het voorontwerp en vervolgens de beoordelingscommissie oordeelt dat er

voldoende budget voorhanden is om dit project op te nemen op de meerjarenplanning.

Regelgeving: MB artikel 4, eerste lid, 2° + verwijzing naar artikel 4.1.4, §3, tweede lid, van

het decreet Grond- en Pandenbeleid

Case 5: Aankoop 6 nieuwbouwappartementen als ‘goede woning’

De SHM wenst 6 appartementen aan te kopen van een private ontwikkelaar. Deze werden gebouwd

volgens de normen en richtlijnen van de VMSW. De woningen komen dus in aanmerking voor een

snelle verhuring als sociale huurwoning. De directeur belt mij en vraagt om een lokaal woonoverleg

te organiseren om het project te bespreken.

Nuttige gegevens

BSO 100


Woningen op Korte termijnplanning 40



Aantal LWO dit jaar 3


Moet het lokaal woonoverleg bijeenkomen voor de bespreking van

een project waarbij enkel de aankoop/verwerving van nieuwe

woningen wordt voorzien? JA

Ja, een bespreking op het lokaal woonoverleg is vereist. De gemeente kan de betrokken

actoren hiervoor samenroepen (ad-hoc), want een fysiek overleg is vereist. Actoren die niet

aanwezig kunnen zijn, bezorgen hun opmerkingen schriftelijk. Andere verwervingen mogen

meegedeeld worden op het eerstvolgende lokaal woonoverleg, net als recente of geplande

verkopen.

Regelgeving: BVR artikel 8, §1, vijfde lid

Case 6: BSO-toets: doorstaat volgend project de gemeentelijke woontoets

Op het lokaal woonoverleg van vorige week bespraken we het project Merelzang. Het Lokaal

woonoverleg bracht een positief advies uit. Het project past immers binnen het BSO en ook binnen

de sociale woonprogrammatie, een luik uit ons woonplan dat die 3 jaar terug op de gemeenteraad

werd goedgekeurd. Het College van Burgemeester en Schepenen wenst haar visie echter bij te

stellen. Zij beslissen om een negatief advies toe te kennen aan dit project.

Nuttige gegevens

BSO 150





Te bespreken projecten Merelzang – 8 eengezinswoningen (huur)

Beleidsvisie Goedgekeurd op GR als luik van woonplan.

Welk advies is bindend: het gemeenteraadsbesluit van 3 jaar

geleden over de sociale woonprogrammatie, of het recente

collegebesluit over dit specifieke project? CBS

Het advies van het CBS is bindend.

Het gaat om een bestuurshandeling, waarvoor het lokaal woonoverleg niet gemachtigd is.

De initiatiefnemer zal zijn project moeten aanpassen, zodat het wel past in het gewijzigde

gemeentelijke woonbeleid.

Het negatieve advies moet in het projectportaal uitgebracht worden, met motivering waarom

dit sociaal woonproject niet wenselijk is.

Regelgeving: BVR artikel 9; §1 zevende lid: “Als de gemeente beslist dat het project niet past

in het gemeentelijk beleid of vaststelt dat het project niet past in het bindend sociaal objectief,

is past de initiatiefnemer die aanspraak blijft maken op financiering, verplicht zijn project aan

te passen en het opnieuw op een lokaal woonoverleg te bespreken.” en BVR artikel 9, §2:

“Het college van burgemeester en schepenen voert de lokale woontoets uit.”

Case 7: Project versus fase

Een oude industriële site midden in de dorpskern is herbestemd naar wonen. Er komt een groot

sociaal woonproject met 120 sociale huurwoningen, 40 sociale koopwoningen en 40 sociale kavels.

De bedoeling is om het project gefaseerd te realiseren zodat er tweejaarlijks 30 huurwoningen, 10

koopwoningen en 10 kavels gerealiseerd worden.

De directeur van de SHM belt mij met de vraag of het volledige project in één keer besproken en

geadviseerd wordt op het lokaal woonoverleg of per fase.

Nuttige gegevens

BSO 300



Resterend objectief 160


Te bespreken project 120/40/40 of 30/10/10?

Beleidsvisie? Dit project past in de beleidsvisie

Wordt het volledige project besproken en geadviseerd, of wordt dit

per fase getoetst? INITIATIEFNEMER BESLIST

Beide antwoorden zijn correct.

Het is de initiatiefnemer die bepaalt welk project hij voor bespreking en advies op het lokaal

woonoverleg voorlegt.

Er zijn 2 mogelijkheden: de initiatiefnemer maakt een projectfiche aan voor het volledige

project of hij maakt verschillende projectfiches aan per fase. In het eerste geval wordt het

volledige project 1x besproken op het woonoverleg en kan de volledige infrastructuur voor

het ganse project in 1 fase aangelegd worden. De bouw van de woningen kan dan nog altijd in

verschillende fasen uitgevoerd worden.

In het tweede geval worden de verschillende fasen in aparte projectfiches en op verschillende

tijdstippen voorgelegd op het woonoverleg. Deze werkwijze heeft als gevolg dat de

infrastructuur ook maar in stukjes, dus per fase, kan aangelegd worden.

Regelgeving: BVR Hoofdstuk 2. Planning en programmatie van projecten (artikels 7 - 11,

vanaf artikel 12 spreekt men over de programmatie van verrichtingen in de MJP, de KTP en

op het jaarbudget).

Case 8 - koopwoningen

Ik ben de huisvestingsambtenaar van een middelgrote gemeente. We hebben een BSO van 200

woningen. Er zijn al 60 woningen gerealiseerd, er staan er 20 op de MJP en 10 op de KTP. Het college

is zeer tevreden met het voorstel van de SHM voor het project Merckenveld waar 80 huurwoningen

en 20 koopwoningen zullen gerealiseerd worden. De opname van de infrastructuur is geen

probleem.

Nuttige gegevens

BSO 200 200 200

Gerealiseerd aanbod 60 60 60

Woningen op Meerjarenplanning 20 20 20

Woningen op Korte

termijnplanning

10 10 10

Resterend objectief op 31/12/2016 110 110 110


Te bespreken project Merckenveld: 80 huur

+ 20 koop

50 huur/50

koop

50 koop

Aantal keren LWO dit jaar 2

Beleidsvisie? Er is een goedgekeurde beleidsvisie

Kunnen wij als gemeente een positief advies geven voor dit project?

JA/JA/JA

80/20

Dit project kan positief geadviseerd worden. Binnen het BSO is er nog ruimte voor 110

huurwoningen. Voor het deel koop is geen toets aan het BSO nodig. Dit project voldoet aan

de verhouding 80/20, minimaal 80% huur en maximaal 20% koop. Daardoor kunnen de

infrastructuurwerken voor het volledige project gesubsidieerd worden.

50/50

Dit project kan positief geadviseerd worden. Binnen het BSO is er nog ruimte voor 110

huurwoningen. Dit project voldoet niet aan de verhouding 80/20, minimaal 80% huur en

maximaal 20% koop. Daardoor kunnen enkel de infrastructuurwerken voor de sociale

huurwoningen gesubsidieerd worden.

50

Dit project kan positief geadviseerd worden. Voor een koopproject wordt geen toets aan het

BSO uitgevoerd. Dit project voldoet niet aan de verhouding 80/20, minimaal 80% huur en

maximaal 20% koop. Daardoor kunnen de infrastructuurwerken voor de sociale

koopwoningen niet gesubsidieerd worden.

BSO-toets: past volgend project binnen het BSO?...Case 2: BSO-toets SVK 90%: past volgend project...

Documents

Transcript of BSO-toets: past volgend project binnen het BSO?...Case 2: BSO-toets SVK 90%: past volgend project...