Brochure werk in uitvoering 2009 2010 remax vastgoedgroep

Werk in uitvoering 2009-2010 RE/MAX Vastgoedgroep

WireO voorblad.indd 1 19-02-2010 12:36:23WireO voorblad.indd 119-02-2010 12:36:23 WireO voorblad.indd 119-02-2010 12:36:23 WireO voorblad.indd 1 19-02-2010 12:36:23WireO voorblad.indd 119-02-2010 12:36:23 WireO voorblad.indd 1 19-02-2010 12:36:23

Werk in uitvoering

In deze uitgave maakt u kennis met een aantal recente projecten, die we hebben uitgevoerd in onze rol

van makelaar, rentmeester en adviseur. Uiteenlopende activiteiten in een breed expertiseveld, waarin

effectief samenwerken de rode draad vormt. Wij zijn trots op de resultaten die we hiermee bereiken.

Resultaten die er voor zorgen dat we steeds hechtere relaties opbouwen met een groeiend aantal

particulieren, overheden, bedrijven en organisaties. Van het vestigen van het recht van opstal, het

verplaatsen van een groothandel tot grondruil binnen een duurzaam ontwikkelingsproject.

Dat is ons ‘werk in uitvoering’, met mooie resultaten en vele prettige contacten. Werk waarvan we u met

veel genoegen een impressie geven.

Het RE/MAX Vastgoedgroep-team

1


WireO voorblad.indd 1 19-02-2010 12:36:23WireO voorblad.indd 119-02-2010 12:36:23 WireO voorblad.indd 1 19-02-2010 12:36:23WireO voorblad.indd 119-02-2010 12:36:23 WireO voorblad.indd 1 19-02-2010 12:36:23WireO voorblad.indd 119-02-2010 12:36:23

3

Inhoud

Tweede Zoetermeerleiding 4

Taxaties voor de Subsidieregeling Natuurbeheer 6

Binnenstedelijke projectmatige verwerving 8

Bedrijfspand Renkum 10

Woningmakelaarderij 12

Deskundige bijstand 14

Ecologische Hoofdstructuur 16

Tuinbouw objecten 18

Progress portefeuille 20

Zwakke Schakel Scheveningen 22

Agrarische bedrijfsverplaatsingen 24

Veldhuizen 26

Duingeest 28

Herziening van de erfpachtcanon 30

Dierenpark Wissel 32

Marickenland 34

Gorsselse Heide 36

Fiscale taxaties 38

Financieringstaxaties bedrijfsvastgoed 40

Ecolint Elberg 42

Taxatie incourant object 44

Taxatie voor subsidieverstrekking 46

Landgoed Appel 48

Het RE/MAX Vastgoedgroep-team 50

WireO voorblad.indd 1 19-02-2010 12:36:23WireO voorblad.indd 119-02-2010 12:36:23 WireO voorblad.indd 1 19-02-2010 12:36:23WireO voorblad.indd 119-02-2010 12:36:23 WireO voorblad.indd 1 19-02-2010 12:36:23WireO voorblad.indd 119-02-2010 12:36:23

4

Tweede Zoetermeerleiding

De Tweede Zoetermeerleiding dient als calamiteitenleiding naast de Eerste Zoetermeer

leiding. De leiding transporteert het rioolwater van Zoetermeer naar de afvalwater

zui veringsinstallatie in Den Haag.

Zowel de voorbereiding als de aanleg van de leiding behoort tot het takenpakket van het Hoogheem-

raadschap van Delfland. Om een recht van opstal te vestigen, hebben wij de onderhandelingen met

vele verschillende belanghebbenden langs het tracé gevoerd.


Opstalrecht


Omvorming


7

Taxaties voor de Subsidieregeling Natuurbeheer

In het afgelopen jaar heeft ons kantoor meerdere agrarische percelen in de Achterhoek

getaxeerd. De taxatie dient voor de opdrachtgever als basis voor het subsidiëren van de

waardedaling die het perceel ondergaat als deze omgevormd wordt naar natuur.

Bijzonderheid in 2009 was een bezwaarprocedure die door een eigenaar geëntameerd werd. Wij

werden verzocht de taxatie nader te onderbouwen en toe te lichten. Dankzij het grondprijzenbestand

van het kantoor en de gebiedskennis werd de taxatie door de bezwarencommissie in tact gelaten.


8

Binnenstedelijke projectmatige verwerving

Ons kantoor heeft in opdracht van de gemeente Duiven waarderingen uitgevoerd van alle

objecten die verworven moeten worden voor de realisatie van het project Vitaal Centrum

Duiven. Het oude centrum wordt herbouwd en verfraaid in een stijl van weleer.

De uitvoering van de taxaties maakte onderdeel uit van de projectmatige grondverwerving van dit plan.

Voor het project is een taxatiecommissie gevormd waarbij één van onze taxateurs samenwerkte met

een taxateur van een plaatselijk makelaarskantoor.


Centrumplan Duiven


Aankoop bedrijfsvastgoed


11

Bedrijfspand Renkum

Wij hebben een particuliere opdrachtgever in de gemeente Renkum bijgestaan bij de

verplaatsing van een groothandel en importeurschap van bouwmaterialen. Onze diensten

omvatten het zoeken naar vervangende ruimte, de waardering ervan en het verwervings

proces van de uiteindelijke vervangende ruimte.

Voor onze opdrachtgever werd verplaatsing noodzakelijk vanwege expansie in de bedrijfsvoering.

Deze transactie sprong er uit omdat er weinig aanbod was van geschikte locaties en omdat het om een

deels verhuurd object ging.


12

Woningmakelaardij

Ons kantoor heeft voortdurend circa 90 tot 100 woningen in de regio Arnhem in de verkoop.

Ondanks een markt die een neergang van 40% vertoonde in transactievolume, hebben de woning-

makelaars van ons kantoor een lichte stijging van transacties kunnen bewerkstelligen. Met name een

actieve marketing heeft hier aan bijgedragen.


Actieve marketing


Begeleiding bij dreigende onteigening


15

Deskundige bijstand

De vereniging van eigenaren van een appartementencomplex beschikt over het eigendom

van een riant perceel in het centrum van Emmen. Ten behoeve van de ontwikkeling van een

nieuw appartementencomplex is de vereniging benaderd door een ontwikkelaar, in samen

werking met de gemeente, om het eigendom te vervreemden.

Wij staan deze, maar ook andere opdrachtgevers, bij in dit soort processen. In dit geval door middel

van het berekenen van de waarde op basis van de toekomstige ontwikkeling, het bepalen van de

(juridische) voorwaarden en het voeren van de onderhandelingen.


16

Ecologische Hoofdstructuur

Voor de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) verwerven de rentmeesters

van ons kantoor gronden in onder meer de Achterhoek en de Gelderse Vallei. De grondver

werving voor dit ‘Groene Netwerk’ richt zich niet alleen op het aankopen en verplaatsen van

agrarische bedrijven, maar ook op aankoop van bijvoorbeeld woningen in het buitengebied

of landgoederen.

Eén voorbeeld van de expertise die de rentmeesters regelmatig ter beschikking stellen is het inzich-

telijk maken van eventuele ‘terugverdienmogelijkheden’ van een locatie. Dergelijke trajecten brengen

wij veelvuldig voor onze opdrachtgever de Dienst Landelijk Gebied in beeld. In 2009 is meer dan 300

hectare grond verworven voor (uitruil naar) de EHS.


Grondverwerving


Taxatie


19

Tuinbouw objecten

Het Westland is één van de bekendste glastuinbouwgebieden. Ons kantoor verricht in dit

gebied veelvuldig taxaties.

Een voorbeeld hiervan is het taxeren van een kassencomplex waar chrysanten werden geteeld. Het

was de wens van de opdrachtgever om delen van het bedrijf aan te kopen voor de aanleg van een riool-

gemaal. Hierbij waren verschillende opties denkbaar ten aanzien van de technische uitvoering. In alle

gevallen zijn de schades voor de teler door ons in beeld gebracht.


20

Progress portefeuille

Het pensioenfonds van Unilever, Progress, heeft in 2009 besloten haar portefeuille direct

vastgoed te verkopen via een openbare inschrijving. De portefeuille omvatte verhuurde

woning en winkelcomplexen verspreid door heel Nederland.

Voor een particuliere belegger hebben onze taxateurs een deel van de portefeuille gewaardeerd en

geanalyseerd ten behoeve van een eventuele aankoop.


Waarderen en analyseren


Kustversterking


23

Zwakke Schakel Scheveningen

Bij Scheveningen is een zwakke plek in de kustverdediging aanwezig. Het Hoogheemraad

schap van Delfland heeft de taak op zich genomen deze plek te versterken. In samen werking

met de gemeente Den Haag is een combinatie ontworpen van een dijkinboulevard.

Op verzoek van de opdrachtgever heeft ons kantoor de aanvraag voor het Koninklijk Besluit tot

onteigening voor de grondverwerving begeleid. Ook zijn onderhandelingen gevoerd in het kader van

de minnelijke verwerving. Onder de te verwerven objecten bevonden zich enkele bijzondere, zoals een

beeldentuin, een openbaar toilet en diverse kiosken en parkeerterreinen.


24

Agrarische bedrijfsverplaatsingen

Rentmeesters van ons kantoor hebben bemiddeld bij diverse bedrijfsverplaatsingen van

melkvee bedrijven. Veel verplaatsingen vonden regionaal plaats. Een aantal agrariërs vond

hun nieuwe bedrijf in het noorden van Nederland.

Onze rentmeesters zijn bij deze verplaatsingen betrokken als adviseur van de overheid bij de aankoop

en bij subsidieverstrekking. In sommige gevallen is bemiddeld bij de verkrijging van een ruilbedrijf dat

al in handen was van de overheid. Doorgaans werden de verplaatsende bedrijven bijgestaan door een

eigen adviseur.


Aankoop en ruil


Grondexploitatie


27

Veldhuizen

Het voormalig militair mobiliteitscomplex Veldhuizen te Loenen (Gld) zal van functie gaan

veranderen. Wij hebben diverse ontwikkelingsvarianten doorgerekend en de haalbaarheid

van verschillende onderdelen onderzocht.

Deze planeconomische studies vormden voornamelijk input voor ontwerpsessies. Tijdens deze

sessies zijn nadere uitwerkingen gekozen voor een ontwerp en randvoorwaarden voor een

ontwikkelings programma. Het terrein zal een functiewijziging ondergaan naar een mixed uses terrein

waar woningbouw gecombineerd wordt met functies voor werken. Mogelijk wordt dit aangevuld met

wellnessbestem mingen en een museumboulevard.


28

Duingeest

De woningbouwlocatie Duingeest ligt op een unieke plek in Monster, pal tegen de duinen.

Het project is onderdeel van een duurzame gebiedsontwikkeling waarbij de functies

bedrijven terreinen, glastuinbouw, infrastructuur, wonen, water, groen, toerisme en

recreatie als bouwstenen dienen.

Het project wordt gecoördineerd via de uitvoeringsorganisatie Ontwikkelingsbedrijf het Nieuwe

Westland BV, een samenwerking van publieke en private partijen. Voor onze opdrachtgever hebben wij

bij binnen het deelproject Duingeest de grondruil en de coördinatie van de verschillende deelprojecten

verzorgd.


Publiek Private Samenwerking


Taxaties erfpachtpercelen


31

Herziening van de erfpachtcanon

Voor de periodieke canonherziening of heruitgifte in erfpacht, hebben wij voor diverse

opdrachtgevers tientallen erfpachtpercelen getaxeerd.

Jaarlijks terugkerend zijn taxaties aan de Maasdijk tussen Hoek van Holland en Maassluis.

Het afge lopen jaar zijn ook diverse taxaties voor Staatsbosbeheer uitgevoerd. In alle gevallen zijn

het zeer uiteenlopende taxaties, omdat de percelen alle mogelijke bestemmingen hebben.


32

Dierenpark Wissel

Binnen de contouren van de Veluwe wordt gepoogd om Dierenpark Wissel naar een ver

vangende locatie te verplaatsen. Meerdere overheidsbelangen worden hiermee gediend.

Eén van de mogelijk alternatieve locaties is in eigendom bij een overheidspartij.

Ons kantoor heeft advies gegeven over samenwerkingsmogelijkheden tussen overheden. Deze over-

heids partijen hebben ons gevraagd een waardering uit te brengen van het huidige dierenpark.

Daarnaast vragen zij advies over de grondexploitatiebijdrage op de vervangende locatie en de waar dering

ervan. Het geheel moet ten slotte in een staatsteun perspectief bezien worden. Ons kantoor heeft

berekeningen gemaakt om een aantal essentiële zaken helder te krijgen. Dit betreft de investeringen die

het park op de vervangende locatie zal moeten doen, de omzetpotentie en de verplaatsingskosten.

In 2010 worden deze werkzaamheden vervolgd en de berekeningen verfijnd.


Bijzondere objecten


Projectmatige grondverwerving


35

Marickenland

Onder de rook van de steden Utrecht en Amsterdam ligt de polder Marickenland. Deze

polder ondergaat over enkele jaren een transformatie van agrarisch cultuurlandschap naar

een natuur en recreatiegebied.

Ons kantoor verwerft in opdracht van overheidspartijen de benodigde gronden. Het werk bestaat uit het

systematisch en actief benaderen van eigenaren. In samenwerking met taxateurs van andere kantoren

stellen wij de schadeloosstelling vast op grond van de onteigeningswet en relevante jurisprudentie.

Het afgelopen jaar heeft met name in het teken gestaan van inventarisatie en taxatie. Na verloop van

tijd wordt het onteigeningstraject ingezet.


36

Gorsselse Heide: Verkocht wegens vrede

Ons kantoor is betrokken bij de uitvoering van het Project Ontwikkeling Militaire Terreinen

van het ministerie van LNV. Hierbij wordt een nieuwe bestemming gegeven aan voormalige

militaire complexen.

De Gorsselse Heide behoudt haar natuurfunctie. Ons kantoor heeft voor de verkoopprocedure een

taxatie verricht, in samenwerking met het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf. Dit rapport diende

als adviesstuk voor de gunningbeslissing en ter voorkoming van het eventueel verstrekken van onge-

rechtvaardigde staatssteun.


Voorkoming van staatssteun


Minnelijke waardering


39

Fiscale taxaties

Eén van onze opdrachtgevers hebben wij bijgestaan in de onderhandeling met de Belas

tingdienst. De opdrachtgever had het voornemen om één van zijn verhuurde eigendommen

vanuit de besloten vennootschap over te dragen naar het privévermogen.

Via een minnelijke waardering met een taxateur van de Belastingdienst is overeenstemming bereikt

over de waarde van het object in verhuurde staat. De fiscale uitgangspunten die hieraan ten grondslag

liggen zijn gebaseerd op relevante jurisprudentie en algemeen aanvaarde taxatiegrondslagen.


40

Financieringstaxaties bedrijfsvastgoed

Voor meerdere opdrachtgevers in het commerciële onroerend goed hebben wij de taxatie

van uiteenlopende typen bedrijfsgebouwen verzorgd op basis van de huurwaarde.

De waardering van de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde diende als basis

voor de financiering door geldverstrekkende instellingen.

Door de grote onzekerheden in deze markt is het veel lastiger geworden een financiering te verkrijgen.

Onze taxateurs helpen de opdrachtgevers door meer dan gebruikelijk aandacht te schenken aan de

onderbouwing van de taxatie.


Financiering in een moeilijke markt


Natuurvriendelijke oevers


43

Ecolint Elburg

Voor het project Veluwerandmeren worden de oevers van onder andere het Veluwemeer

en het Drontermeer natuurvriendelijk ingericht. Ter hoogte van Elburg en Doornspijk ligt

een aantal ‘landjes’ die ‘bevolkt’ zijn met caravans, houten opstallen en steigers, bedoeld

voor recreatie.

Het project is gericht op het aankopen van deze eigendommen, zoals onlangs met één van de recreatie-

landjes is gedaan. Voor het aankopen van deze percelen hebben de rentmeesters van ons kantoor een

zogenoemd referentiekader opgezet. Ook nam één van onze taxateurs deel in de taxatiecommissie

voor dit project.


44

Taxatie incourant object

Voor een opdrachtgever in Arnhem hebben wij een relatief incourant object getaxeerd,

voor een eventuele overnamebeslissing.

Het betrof een voormalige school, die is verbouwd tot een sportschool. Wij hebben de gebruiksmogelijk-

heden van het object binnen de vigerende bestemming in kaart gebracht, evenals de alternatieve

aanwendingsmogelijkheden. De opdrachtgever heeft ons ook gevraagd waarderingen uit te brengen

voor deze varianten.


Zoeken naar mogelijkheden


Afrondingsaankopen


47

Taxatie voor subsidieverstrekking

Vanuit ecologische belang is het belangrijk dat terreinbeherende organisaties aaneen

gesloten natuurgebieden beheren. Om deze gebieden compleet te krijgen kopen zij van de

laatste eigenaren in dat gebied de grond.

De betreffende beherende organisatie krijgt deze koopsom gesubsidieerd. Aan deze subsidie moet

een taxatierapport ten grondslag liggen. In het afgelopen jaar heeft ons kantoor tientallen kleine bos-

en natuurpercelen op de Veluwe en in de Achterhoek getaxeerd.


48

Landgoed Appel

Over landgoed Appel is een robuuste ecologische verbindingszone geprojecteerd. De

particuliere eigenaar van het landgoed is bereid om aan deze verbindingszone mee te

werken indien economische dragers voor het landgoed in stand blijven of zo nodig in de

plaats komen voor de agrarische functie.

Als pilot hebben diverse overheden, samen met de eigenaar en diens adviseurs, een expert meeting

gehouden. Ons kantoor is gevraagd aan deze meeting een bijdrage te leveren. Ook zijn door ons kantoor

diverse varianten van oude en nieuwe economische dragers doorgerekend.


Ontwikkelingsplanologie


Het RE/MAX Vastgoedgroep-team


51

Van links naar rechts:

Bovenste rij: Henk Evink, Jeroen van Lenthe, Wim Kemperman, Marc Eerden, Jos Frieling

Middelste rij: Rose-Linda van de Westeringh-van Arkel, Jacques Dicks, Hanneke Schroten

Onderste rij: Ingrid Sluiter-Jansen, Marcia de la Motte


52

Naast vele particulieren en semioverheden werken wij voor de volgende opdrachtgevers.

Vaste opdrachtgevers


RE/MAX Vastgoedgroep

Delta 48 • 6825 MS Arnhem • Tel. (026) 35 21 830 • Fax (026) 35 21 831

[email protected] • www.remaxvastgoedgroep.nl

WireO voorblad.indd 1 19-02-2010 12:36:23WireO voorblad.indd 119-02-2010 12:36:23 WireO voorblad.indd 119-02-2010 12:36:23

Brochure werk in uitvoering 2009 2010 remax vastgoedgroep

Real Estate

Transcript of Brochure werk in uitvoering 2009 2010 remax vastgoedgroep