1

BOD HAAG WONEN

op de volkshuisvestelijke agenda van de gemeente Den Haag voor het maken

van de lokale prestatieafspraken van 2015 tot en met 2018

maart 2015

2

ADDENDUM

d.d. september 2015

Dit bod van Haag Wonen op de volkshuisvestelijke agenda van de gemeente Den Haag is geschreven

in maart 2015. In die tussentijd zijn er heel wat ontwikkelingen geweest in de volkshuisvesting die

ervoor hebben gezorgd dat de cijfers in dit bod over de kernvoorraad afwijken van de cijfers die

uiteindelijk zijn opgenomen in de lokale prestatieafspraken (september 2015). De belangrijkste

redenen voor deze wijzigingen op een rij:

Het Rijk heeft in de afgelopen maanden, onder andere via de nieuwe Woningwet, de

spelregels voor corporaties aangepast. Maatregelen die ons financieel raken en invloed

hebben op onze kernvoorraad. Het gaat dan onder andere over (zie ook paragraaf 1.3 van de

prestatieafspraken):

- Het passend toewijzen van woningen (de passendheidstoets)

- Het bevriezen van de liberalisatiegrens

- Het toepassen van de huursombenadering (huurverhoging: inflatie + 1%) en

tegelijkertijd het in stand houden van de verhuurdersheffing

Voor wat betreft de kernvoorraad zijn wij - conform regionale prestatieafspraken - in ons bod

uitgegaan van de zogenaamde streefhuur (de huur die een nieuwe bewoner betaalt op het

moment dat de woning na mutatie wordt verhuurd). In de lokale prestatieafspraken wordt

uitgegaan van de contracthuur (de huur die de zittende bewoner op de peildatum betaalt).

Bij de tweede definitie kom je tot een lager aantal sociale huurwoningen dan bij de eerste

definitie (zie ook bijlage 5 van de prestatieafspraken).

Haag Wonen herijkt elke drie jaar haar portefeuillestrategie op basis van de meest recente

inzichten. Rond de zomer heeft Haag Wonen op basis van de nieuwste rijksmaatregelen en

de genoemde definitie een nieuwe doorrekening gemaakt van haar kernvoorraad. Dit leidde

tot een grote afname van de kernvoorraad. Om deze afname te compenseren, hebben we

daarom besloten om:

- 450 sociale huurwoningen van de verkooplijst aftehalen;

- de liberalisatie van 200 sociale huurwoningen terug te draaien en

- om vanaf 1 juli 2016 bij de jaarlijkse huurverhoging te gaan aftoppen op de

(bevroren) liberalisatiegrens (tot en met 2018).

Door de combinatie van deze maatregelen gaat het verplichte vermogensherstel van Haag Wonen

langzamer dan eerder voorgenomen (zie bijlage 1 prestatieafspraken) waardoor we bijvoorbeeld

geen extra geld kunnen lenen voor nieuwe investeringen (woningverbeteringen, nieuwbouw).

Tijdens de begrotingsbespreking van Haag Wonen in oktober voor 2016 zal worden berekend welke

consequenties dit heeft voor de korte en lange termijn op onze uitgaven.

3

VOORWOORD

Sandra Bos kijkt uit over het Zuiderpark. Met zoveel groen voor de deur waant ze zich in Wassenaar. En sinds

kort zit ze er nog warmer bij. Door de extra isolatie. En het dubbel glas dat ze koos. Vorstelijk! Op een

steenworp afstand wonen Henk en Tilly in hun eigen rock ’n rollmuseum in Moerwijk. Genietend van een

welverdiend pensioen. Elvis klinkt uit de jukebox. De sixties, weet je nog… Verderop, in de Schilderswijk, woont

Iman met man en zoon. Geboren in Al Hoceima, Marokko, vindt ze het best wennen in Nederland. Met haar

werk in de thuiszorg zorgt ze voor veel blije gezichten. Daar geniet ook zij weer van. Over blije gezichten

gesproken: de brede lach van Jerry en Windy Giersthove en hun zes kinderen is aanstekelijk. De

nieuwbouweengezinswoning (met achtertuin!) in de Rivierenbuurt was twee jaar geleden het juiste huis op het

juiste moment.

Vier huurders, vier verschillende verhalen. Over prettig wonen, over thuis zijn in Den Haag. Voor u

ligt het bod van Haag Wonen op de volkshuisvestelijke agenda voor Den Haag. Het is daarmee een

bod aan de Hagenaar: “Zo willen we voor én met u zorgen voor prettig wonen, voor een thuis.”

Ons aandeel daarin – onze specialiteit van het huis – is voldoende betaalbare, passende en goed

onderhouden woonruimte bieden voor mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien. Die zaken zorgen

voor de basis, voor een huis waar een huurder zijn thuis van kan maken.

We hebben oog voor ideeën van huurders én voor huurders die om wat voor reden ergens zelf niet

uitkomen. Een sociale verhuurder benut wat ons betreft de kennis van haar klanten, staat op het

juiste moment zelf klaar én weet wanneer het moment is om de expertise van andere partijen in te

schakelen. Een goede woning is één. Een thuis is twee. Dan komt het aan op samenwerking – op

kleine en grote schaal – en op partijen die goed op elkaar zijn ingespeeld: Haagse Kracht, zeg maar.

Sinds 1994 maken we als gemeente en corporaties prestatieafspraken. Een goede traditie. De

krachten bundelen – keuzes maken, elkaar taken toevertrouwen, elkaar alert houden – zorgt niet

alleen voor een efficiënte investering van onze gezamenlijke capaciteit en enthousiasme, maar ook

voor extra kwaliteit voor de inwoners van Den Haag. In dit document presenteren we welke bijdrage

we als Haag Wonen willen en kunnen leveren.

We hechten aan waar we al meer dan honderd jaar goed in zijn, we zijn trots op de stabiele

corporatie die we zijn én we kijken vooruit. Onze ambitie om te vernieuwen is groot. Slimme

allianties smeden met partijen in Den Haag, elkaars expertise kennen en benutten. Innovaties

inzetten voor extra woonplezier. Geld vrijspelen door zelf zo slim en goedkoop mogelijk te werken:

om de woningvoorraad te kunnen blijven vernieuwen. En we betrekken huurders onverminderd bij

belangrijke keuzes. Dit bod kwam dan ook mede tot stand dankzij de scherpe blik van onze

huurdersorganisaties.

Goed wonen is een grote verworvenheid van de Nederlandse samenleving. We voelen ons als Haagse

corporatie zeer betrokken bij de Haagse opgave en nemen van harte een evenredig deel daarvan

voor ons rekening. Als medewerkers van Haag Wonen kijken we – namens Sandra, Henk, Tilly, Iman,

Jerry, Windy en al onze huidige en toekomstige huurders – uit naar een succesvolle samenwerking de

komende jaren.

Hoogachtend,

Karin van Dreven (directeur-bestuurder) – maart 2015

4

INHOUDSOPGAVE

Samenvatting 5

1. Inleiding 6

2. Sociale huurvoorraad en betaalbaarheid 10

3. Burgerkracht: faciliteren en ontwikkelen 14

4. Woonruimteverdeling 17

5. Onderhoud, duurzaamheid, verkoop en nieuwbouw 21

6. Wijkaanpak en leefbaarheid 28

7. Wonen en zorg 34

5

SAMENVATTING

In dit bod leest u hoe Haag Wonen naar redelijkheid bijdraagt aan de gemeentelijke ambities zoals

verwoord in de Volkshuisvestelijke Agenda. Dit als opmaat naar het maken van nieuwe lokale

prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties.

Het bod van Haag Wonen volgt daarbij de lijn die eerder in ons ondernemingsplan is vastgesteld.

Hierin staat dat we zorgen voor voldoende, betaalbare en goed onderhouden woningen voor

mensen die daar zelf niet of moeilijk in kunnen voorzien. Daarnaast kijken we als puur Haagse

corporatie verder dan alleen het vastgoed. We zijn nauw betrokken bij onze huurders en hun buurt.

En werken met hen en andere samenwerkingspartners aan plezierig wonen.

Haag Wonen onderschrijft de gemeentelijke visie dat het betaalbaar houden van de bestaande

sociale voorraad één van de grootste volkshuisvestelijke speerpunten en uitdagingen voor de

komende jaren is. Wij houden onze betaalbare woningvoorraad in de komende jaren dan ook in

stand door maar in beperkte mate woningen te verkopen, door ons toewijzingsbeleid en door ons

streefhuurbeleid zo in te richten dat er voldoende betaalbare woningen zijn voor de doelgroep.

Niettemin is het van belang dat we meer inzicht verkrijgen in de slaagkans van de verschillende

doelgroepen en dat we waar nodig en mogelijk hier op gaan sturen. Zo kan door een toenemend

aantal mensen met een voorrangsverklaring de druk op de woningmarkt voor regulier

woningzoekenden toenemen. Dat betekent keuzes maken.

Haag Wonen wil daarbij vooral inzetten op voldoende woningen voor lage inkomens, grote gezinnen

en statushouders. Bij de laatste groep is het van belang dat zij voldoende worden begeleid.

De focus van Haag Wonen ligt - gezien de financiële situatie en de keuze voor voldoende betaalbare

huurwoningen - de komende vier jaar meer op het onderhouden van de bestaande bouw dan op het

vernieuwen van onze voorraad door middel van (sloop en) nieuwbouw. Door slimme allianties aan te

gaan met marktpartijen realiseren we echter wel - in beperkte mate - nieuwbouw.

Met betrekking tot het onderhoud kiest Haag Wonen voor een werkwijze waarbij we op ‘slimme

onderhoudsmomenten’ en ‘gespreid’ verbeteren. Op deze manier wordt het geld zo efficiënt

mogelijk besteed en kunnen zoveel mogelijk huurders hiervan profiteren.

Duurzaamheid is daarbij een integraal onderdeel. We werken daarbij hard aan het verwijderen van

de laatste geisers en openverbrandingstoestellen en – waar mogelijk – aan het verbeteren van

complexen met een F en G energielabel. We streven daarbij niet per se naar een gemiddeld B-label,

omdat dit ten koste zou gaan van investeringen in andere complexen. Wel organiseren we graag met

andere partijen voorlichtingsbijeenkomsten waarin we huurders meer en beter informeren over

besparingsmogelijkheden.

Als gebiedsgerichte organisatie werkt Haag Wonen samen met haar partners en huurders aan

leefbare wijken. Haag Wonen zet hiervoor een groot aantal ‘buitenmedewerkers’ in, maar draagt ook

bij door onder andere het beschikbaar stellen van buurtkamers en door actief te participeren in het

Platform Woonoverlast en het project Bemiddeling & Mediation. Gerichte toewijzing (in plaats van

uitsluiting) kan voor de leefbaarheid een nuttig instrument zijn, maar alleen als dit wordt bezien in

relatie tot de opgave van de stad.

6

1. INLEIDING

De huidige prestatieafspraken tussen de gemeente en de drie corporaties liepen aan het eind van

2014 af. Anticiperend op de nieuwe wetgeving heeft de gemeente het voortouw genomen om

nieuwe prestatieafspraken te maken door het opstellen van een Volkshuisvestelijke Agenda. Deze

bouwt voort op de Haagse Woonvisie 2009 – 2020 en het Coalitieakkoord ‘Vertrouwen op Haagse

Kracht 2014-2018’. Daarnaast is input opgehaald bij alle gemeentelijke diensten en is er een

bijeenkomst geweest met de huurdersorganisaties van de verschillende corporaties. In de

Volkshuisvestelijke Agenda heeft de gemeente haar ambities geformuleerd voor wat betreft de

werkvelden van de corporaties. Het is nu aan de corporaties een bod te doen aan de gemeente

waarin zij aangeven hoe zij hier in alle “redelijkheid” aan bij zullen dragen. Vervolgens wordt dit bod

neergelegd naast de gemeentelijke ambities om vervolgens tot nieuwe prestatieafspraken te komen

voor de periode 2015 tot en met 2018. Het is dus een drietrapsraket: Volkshuisvestelijke agenda

Bod corporatie Prestatieafspraken.

Gedeeld belang, diverse keuzen

Hoewel er grote overeenkomsten zijn in de missie, doelen en aanpak van de Haagse corporaties is er

voor gekozen om niet gezamenlijk, maar per corporatie een bod te doen. Op hoofdlijnen zijn er

namelijk overeenkomsten, maar op detailniveau zijn er wel verschillen. Verschillen die logischerwijs

voortkomen uit de financiële draagkracht van een corporatie, door verschillen in bezit en huurders

en door de keuzes die per corporatie worden gemaakt wat betreft prioritering. Iedere corporatie

probeert daarbij een evenwicht te vinden tussen de maatschappelijke opgaven en de financiële

mogelijkheden. De publieke taak van corporaties staat daarbij bij iedereen voorop, maar de wijze

waarop verschilt per corporatie.

Mensen woningbehoeften

betaalbaarheid leefbaarheid woongenot rondkomen

Stenen

vastgoedsturing

Geld vermogen kasstroom

7

Een kwestie van kiezen

Grofweg gezegd is er een aantal knoppen waar je als corporatie aan kan draaien om je doelstellingen

te behalen: meer of minder woningen? Hogere of lagere huur? Meer of minder verkopen? Meer of

minder sloop-nieuwbouw? Meer of minder leefbaarheidsbudget? Moeilijke keuzes omdat het ook

communicerende vaten zijn. De ene keuze heeft invloed op andere mogelijkheden. Neem het

verkopen van sociale woningen. Als je sociale huurwoningen verkoopt, krijg je als corporatie meer

geld in kas om uitgaven te doen in bijvoorbeeld onderhoud of leefbaarheid, maar het zorgt

tegelijkertijd wel voor een afname van de sociale woningvoorraad. Het is daarbij dus steeds zoeken

naar de meest ideale combinatie van inspanningen om de doelstellingen te behalen.

Financieel kader

Corporaties worden door de landelijke toezichthouders op meerdere manieren financieel getoetst.

Daarbij wordt vooral gekeken naar de vermogenspositie (solvabiliteit en bedrijfswaarde) en de

kasstroom van een corporatie. Zo beoordelen het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) jaarlijks onze financiële gezondheid1. Een aantal jaar

was deze voor Haag Wonen ondermaats ten gevolge van onder andere de crisis op de woningmarkt,

de verhuurders- en saneringsheffing. In 2013 gaf het CFV nog aan dat ons vermogen te klein was om

financiële tegenvallers op te vangen. Wij moesten daarom een verbeterplan insturen. Eind 2014 gaf

het CFV echter aan dat Haag Wonen op schema ligt met het verbeterplan en dat extra toezicht niet

meer nodig is. Dit als gevolg van lagere beheerlasten (inkrimping van de formatie en aanvullende

bezuinigingen), vermindering van de leefbaarheidsuitgaven, het scherp aanbesteden van het

onderhoud en een aanscherping van het huurbeleid. We zijn er echter nog niet.

De belangrijkste buffer om financiële tegenvallers op te vangen is het eigen vermogen. Deze

solvabiliteit op bedrijfswaarde bedroeg eind 20132 13% en voldeed daarmee nog niet aan de eisen

van zowel het CFV (22,5%) als het WSW (20%). Overigens wil een goede vermogenspositie nog niet

automatisch zeggen dat er ook geïnvesteerd kan worden. Het vermogen zit immers vaak in de stenen

en dat geld komt alleen vrij bij verkoop3.

Naast het juiste vermogen wordt er door de toezichthouders ook gekeken naar de operationele

kasstromen. De rentedekkingsgraad (ICR) geeft daarbij aan in welke mate een corporatie op korte

termijn aan haar renteverplichtingen kan voldoen. Die van Haag Wonen bedraagt 1,55 en voldoet

daarmee aan de norm van 1,40. Voor de beoordeling van de lange termijn wordt gekeken of alle

toekomstige huurinkomsten minus de operationele uitgaven (bedrijfswaarde) voldoende zijn om de

huidige schulden af te betalen. Dit is de zogenaamde Loan to Value-toets. Deze bedraagt bij Haag

Wonen 84%, waarmee we nog niet voldoen aan de geldende norm van 75% of minder.

De consequentie van deze cijfers is, is dat onze financiële positie (met de huidige plannen wat betreft

huurbeleid, onderhoud en leefbaarheid) nog onvoldoende is om extra geld te lenen voor nieuwe

investeringen. Doordat we boven het borgingsplafond van het WSW zitten, wordt er geen geborgd

1 Ons investerend vermogen op basis van de financiële parameters van de landelijke toezichthouders zijn al

eerder besproken met de wethouder en ambtenaren van de gemeente. We benoemen hier de belangrijkste uitgangspunten. Indien gewenst zijn meerdere gegevens bij Haag Wonen opvraagbaar. 2 De cijfers over 2014 zijn pas later in het jaar bekend.

3 Misschien ten overvloede: cijfers vanuit het Rijk over een toenemend vermogen bij corporaties zijn dus

minder relevant. Mede omdat de landelijke politiek kijkt naar gemiddelde cijfers voor de gehele sector, die niets zeggen over de financiële positie van individuele corporaties.

8

krediet verstrekt door banken voor nieuwe uitgaven. Extra investeringen zijn dan ook alleen mogelijk

als we eerst woningen verkopen.

Om deze cijfers iets concreter en inzichtelijker te maken hebben we een huishoudboekje gemaakt

per woning. De huurinkomsten bedragen € 6.100 per jaar per woning. Dit is inclusief de

huurverlaging die we toepassen vanuit onze maatschappelijke bijdrage. Zouden we de markthuur

vragen dan zou dit bedrag stijgen tot € 7.400. Een verschil van € 1.300 per woning per jaar.

Aan de uitgavenkant is goed te zien dat een groot deel van onze uitgaven (rente, belasting,

verzekeringen, heffingen) vaste bedragen zijn waar we weinig aan kunnen veranderen. Hiermee

wordt ook inzichtelijk hoe de invoering van en het niveau van bijvoorbeeld de verhuurdersheffing

een forse aanslag is op de portemonnee van Haag Wonen.

Naast een budget voor het onderhoud dat we juridisch verplicht zijn, hebben we binnen onze

financiële mogelijkheden ook een budget kunnen opnemen voor extra onderhoudsmaatregelen.

Daarnaast vinden we het van belang dat er ook geld beschikbaar blijft voor de leefbaarheid. De

personele en bedrijfskosten hebben we in de afgelopen jaren met 33% kunnen laten dalen. Dit

overigens met behoud van onze ‘buitenmedewerkers’ die onze ogen en oren in de wijk zijn.

Per woning levert dat onder de streep een saldo op van € 1.000, die gebruikt moet worden voor het

afschrijven van de woning, het aflossen van leningen en om het vermogen van Haag Wonen boven

de geldige normen te krijgen.

IN UIT

Huur € 6.100 Rente € 1.400

Verkoop € 700 Rendabele investeringen € 700

Belastingen en verzekeringen € 250

Verhuurders-/saneringsheffing € 635

Moeten onderhoud € 1.450

Personeel & bedrijfskosten € 1.250

Extra onderhoud € 50

Leefbaarheid € 65

Totaal € 6.800 Totaal € 5.800 Saldo van € 1.000 t.b.v. afschrijving woning en noodzakelijk vermogen Haag Wonen

In dit bod wordt uitgegaan van de huidige financiële situatie. Op basis daarvan zijn onze

inspanningen benoemd, die voor ons als uitgangspunt dienen voor het maken van de nieuwe

prestatieafspraken. Indien de komende jaren deze financiële situatie verandert, zullen onze

inspanningen daar in meebewegen. Het lijkt ons dan ook vooral van belang dat we bij de

prestatieafspraken overeenstemming bereiken over de gewenste richting. De bijdrage aan die

doelstellingen kan per jaar verschillen.

Overigens zijn we als corporaties voor het behalen van deze doelen steeds meer afhankelijk van de

(tegenstrijdige) regelgeving vanuit het Rijk. De passendheidstoets (zie volgende hoofdstuk) is daar

een goed voorbeeld van. Aan de ene kant wordt geacht dat wij de huren verhogen om de

verhuurdersheffing te kunnen betalen en financieel overeind te blijven en aan de andere kant

moeten we de laagste inkomens huisvesten met een bijpassende lage huur. Wij hopen dat de

gemeente inziet dat dit elkaar bijt en dat het onmogelijk is om met dit soort nieuwe spelregels

9

gelijkblijvende slaagkansen te eisen. Het wordt met andere woorden - hoe goed we ook onze best

doen en de betaalbaarheid voorop zetten - steeds moeilijker om de puzzel te maken.

Voor het behalen van de doelen, zoals bij betaalbaar wonen, ligt er overigens ook een

verantwoordelijkheid bij de gemeente om in gesprek te gaan met markt- en zorgpartijen. Het is

immers – zoals de ondertitel van de Volkshuisvestelijke Agenda al aangeeft - een zaak van algemeen

belang. Dat is meer dan corporaties alleen.

Achtervangpositie gemeente (WSW)

De gemeente geeft in haar Volkshuisvestelijke Agenda aan dat zij voornemens heeft om de generieke

achtervang te vervangen voor een overeenkomst per corporatie. Daarnaast zou de gemeente alleen

borg willen staan bij projecten die voortvloeien uit de prestatieafspraken. Wij gaan er vanuit dat de

generieke achtervang voor onze huidige portefeuille wel blijft bestaan (incl. herfinanciering) en dat

de gemeente de borging niet opzegt bij een renteherziening.

Leeswijzer

In dit document leest u welke keuzes Haag Wonen – in samenspraak met haar huurdersorganisaties

– heeft gemaakt om de Haagse opgaven te realiseren. Dit in het licht van de hierboven beschreven

financiële mogelijkheden en in het verlengde van het eerder vastgestelde ondernemingsplan.

Ons bod volgt voor een groot deel de thematische indeling van de Volkshuisvestelijke Agenda.

In hoofdstuk twee kijken we als eerst naar de – in onze ogen – belangrijkste opgave, namelijk de

beschikbaarheid van voldoende, betaalbare sociale huurwoningen. Met daarbij het totaal aantal

woningen en de verdeling naar prijsklassen. Tevens zeggen we hier iets over het voorkomen van

huurachterstanden.

Vervolgens kijken we in hoofdstuk drie naar de samenwerking met bewoners en andere partijen.

Juist in een tijd waarin we zorgvuldig moeten kiezen, zijn slimme allianties van belang om iedere euro

zo efficiënt en effectief mogelijk te besteden.

In hoofdstuk vier zoomen we verder in op onze bijdrage aan de huisvesting van grote gezinnen,

jongeren, studenten, arbeidsmigranten en statushouders. En gaan we in op onze visie op de

woonruimteverdeling in het algemeen en specifiek op het scheefwonen en het bevorderen van de

doorstroming.

In hoofdstuk vijf bespreken we onze vastgoedopgave wat betreft onderhoud, duurzaamheid,

verkoop en herstructurering.

In hoofdstuk zes beschrijven we onze gebiedsgerichte aanpak en onze bijdrage aan de leefbaarheid.

Tenslotte kijken we in hoofdstuk zeven naar de gezamenlijke opgave op het gebied van wonen en

zorg.

10

2. SOCIALE HUURVOORRAAD EN BETAALBAARHEID

Kernvoorraad

Wij onderschrijven de ambitie van de gemeente om de omvang van de kernvoorraad te handhaven.

Mede doordat de betaalbaarheid voor lagere inkomensgroepen onder druk staat. De gemeente

schrijft in haar Volkshuisvestelijke Agenda dat de Haagse kernvoorraad moet bestaan uit 75.000

sociale huurwoningen met een huur beneden de huurprijsgrens4. Als we uitgaan van een evenredig

aandeel van Haag Wonen binnen de totale voorraad (op basis van de verhoudingen tussen de

corporaties bij de vorige prestatieafspraken) betekent dit dat wij minimaal 20.700 woningen

beschikbaar moeten stellen.

Haag Wonen had op 1 januari 2014 21.657 woningen met een huur beneden de huurprijsgrens. In de

komende vier jaar verwachten wij op basis van de huidige berekeningen boven het gemeentelijke

streefgetal van 20.700 woningen te blijven5. Echter als we wat verder door kijken dan verwachten we

als gevolg van verkoop en sloop-nieuwbouw in 2025 een voorraad te hebben van 20.500 sociale

huurwoningen. Dit verwachte tekort van 200 sociale huurwoningen in 2025 vormt nu nog geen

aanleiding om aparte maatregelen te treffen. Het gaat tenslotte om een raming; de werkelijkheid kan

anders uitpakken. Wanneer bij een volgende doorrekening van de portefeuillestrategie op basis van

een nieuwe bevolkingsprognose en economisch scenario nog een tekort bestaat, is het vroeg genoeg

om eventuele maatregelen te treffen.

Kernvoorraad Haag Wonen Sociale woningvoorraad 1-1-2014 21.657

Saldo sloop-nieuwbouw t/m 2025 -356

Verkoop t/m 2025 -839

Huurbeleid + 39

Verwachte voorraad 2025 20.501

Wel blijven we de komende jaren intussen zuinig op onze kernvoorraad en beperken we het verlies

van het aantal sociale huurwoningen in onze portefeuille. Bijvoorbeeld door het omzetten van dure

huurwoningen naar sociaal of door het beperken van de verkoop van sociale huurwoningen en sloop-

nieuwbouw.

Het vernieuwen van onze voorraad door middel van nieuwbouw is voor een groot deel afhankelijk

van onze financiële draagkracht in de komende jaren. Om extra te kunnen investeren in nieuwbouw

(én onderhoud) zijn namelijk additionele financiële middelen noodzakelijk. Haag Wonen zit op dit

moment echter tegen het zogenaamde borgingsplafond van het WSW. Hierdoor kunnen wij geen

4 € 710,68 (prijspeil 1 januari 2015)

5 Haag Wonen herijkt de portefeuillestrategie elke drie jaar op basis van een nieuwe prognose van het aantal

huishoudens dat in de toekomst een beroep zal doen op een sociale huurwoning in Den Haag. De laatste is in 2012 vastgesteld. Reden waarom we deze op dit moment aan het actualiseren zijn op basis van meer recente gegevens van onder andere Explica. De genoemde cijfers kunnen dus nog wijzigen. Hierbij volgen wij in grote lijnen de gemeentelijke rekenmethode en definities om de benodigde kernvoorraad te berekenen. Daarbij wordt ervan uit gegaan dat de helft van de huidige ‘scheefwoners’ in 2025 geen beroep meer doet op een sociale huurwoning naar aanleiding van onder de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het “accommoderen van de natuurlijke groei” is ook in deze berekening verwerkt.

11

extra geld lenen bij de bank. Verkoop is dan de enige mogelijkheid om extra inkomsten te generen

voor nieuwbouw. Bij verkoop neemt de kernvoorraad echter weer af. Zie hier de ‘communicerende

vaten’ waar we in hoofdstuk 1 ook al over spraken.

Betaalbaarheid

Een van de belangrijkste thema’s voor Haag Wonen en onze huurdersorganisaties is de

betaalbaarheid. De woonlasten van huurders staan immers onder druk door de economische crisis,

door het verhogen van de huren volgens de afspraken uit het woonakkoord en door landelijke én

gemeentelijke bezuinigingen. Op het vlak van betaalbaarheid is er dus ook een taak weggelegd voor

de gemeente. We horen graag welke bijdrage de gemeente op dit vlak levert.

Ondanks het doorvoeren van de jaarlijkse huurverhoging6 en de inkomensafhankelijke huurverhoging

kiest Haag Wonen er voor om voldoende woningen voor de laagste inkomensgroepen te behouden.

Binnen onze wensportefeuille van 20.700 sociale huurwoningen hanteren we twee

huishoudengroottes en twee prijsklassen. De twee huishoudengroottes zijn 1- en 2-

persoonshuishoudens en 3- en meerpersoonshuishoudens. De twee prijsklassen zijn betaalbaar (tot

de aftoppingsgrenzen) en middelduur (tot de maximale huurtoeslag- cq. liberalisatiegrens voor

sociale huurwoningen). Daarnaast hebben we binnen onze portefeuillestrategie een aparte

doelstelling voor het aantal woningen voor grote gezinnen (met een vertrekoppervlakte van

minimaal 80 m2 en minimaal 5 kamers), waarbij twee derde van deze woningen betaalbaar moet zijn

en een derde middelduur.

83% betaalbare woningen

Om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen hebben we in 2013 en 2014

wijkhuurbeleidsplannen voor al onze wijken vastgesteld, waarmee het nieuwe streefhuurbeleid per

complex is vastgesteld. Dat is de huurprijs die wordt gehanteerd na mutatie. Per wijk en complex

hebben we een afweging gemaakt tussen het gewenste maatschappelijk resultaat, financieel

resultaat en de risico’s voor de verhuurbaarheid én de betaalbaarheid. Op basis van de streefhuren

zal onze voorraad in 2018 voor 83% bestaan uit betaalbare huurwoningen (volgens de definitie7 van

betaalbare huurwoningen van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden - SVH).

Kernvoorraad Haag Wonen 2013 2018

Betaalbare huurwoningen 83% 83%

Overige sociale huurwoningen 13% 14%

Vrije sectorwoningen 4% 3%

Totaal 100% 100%

Daarnaast is bij de regionale prestatieafspraken overeengekomen dat de corporaties 70% van alle

vrijkomende sociale huurwoningen betaalbaar houden en 85% van alle huurwoningen sociaal

houden. De verwachting van Haag Wonen is dat wij ons aandeel daarin kunnen en zullen leveren.

6 Zoals met onze toezichthouders is afgesproken in ons verbeterplan (zie pagina 6).

7 De SVH maakt geen onderscheid in de aftoppingsgrenzen en beschouwt alle woningen met een subsidiabele

huurprijs tot en met de hoge aftoppingsgrens (voor 3 of meer personen) betaalbaar. Wij hanteren in onze portefeuillestrategie beide aftoppingsgrenzen. De lage aftoppingsgrens is van toepassing op de kleine woningen (tot 65 m2), de hoge aftoppingsgrens is van toepassing op de middelgrote en grote woningen (vanaf 65 m2).

12

Ruim onder de maximale huur

Gemiddeld liggen onze streefhuren nu op 85% van de maximaal redelijke huur volgens het

woningwaarderingsstelsel. Dit betekent dus dat we – in het kader van de betaalbaarheid – minder

huur vragen bij mutatie dan dat we zouden mogen. Deze bewust gederfde inkomsten zijn één van

onze maatschappelijke bijdragen aan het wonen.

Vooral bij de grote woningen hebben we regelmatig gekozen voor een streefhuur onder de 80%, en

in sommige wijken zelfs onder de 70%, om deze woningen betaalbaar te houden.

Passendheidstoets

Minister Blok heeft voornemens om vast te leggen dat 95 procent van de huurtoeslaggerechtigde

huishoudens een woning krijgt toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrens. In de regio

Haaglanden hanteren we al jaren inkomenscriteria bij de woningtoewijzing aan de hand van de huur-

inkomenstabel. De huidige praktijk is dat wij 88% toewijzen aan de huurtoeslaggerechtigde

huishoudens. Wij onderzoeken op dit moment of wij aan de 95% eis kunnen voldoen en welke

gevolgen dit dan heeft voor bijvoorbeeld de slaagkansen van verschillende doelgroepen.

Wel willen we alvast opmerken dat deze 95%-norm ook nadelen heeft en niet vandaag op morgen is

te organiseren. Het belangrijkste is dat het aanbod voor de primaire doelgroep met deze regeling

afneemt. Met de huidige regeling komen ze immers ook nog in aanmerking voor een middeldure

woning. Als dit niet meer kan, zal de wachttijd alleen maar toenemen. Dit zouden we kunnen

oplossen door de huren te gaan verlagen, maar daar biedt ons huishoudboekje (zie pagina 7) op dit

moment geen ruimte voor. Draaien aan de ene knop heeft immers grote gevolgen voor de andere

knoppen.

Daarnaast kan deze regeling segregatie in de hand werken. Het is immers vaak de voorraad in de

toch al kwetsbare wijken die bedrijfsmatig het eerst in aanmerking komen om de huren te verlagen.

Terwijl ons bijvoorbeeld in de Schilderswijk wordt gevraagd om het tegenovergestelde te doen. Ook

De wondere wereld van het verhuurbeleid

Corporaties dienen aan allerlei wetten en regels te voldoen wat betreft het verhuren van hun

woningen. De ene keer is hierbij de (vrijkomende) woning het uitgangspunt en de andere keer

de woningzoekende:

Europees: tenminste 80% van de vrijkomende woningen moet worden toegewezen

aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.911 en 10% tussen € 34.911 en

€ 38.950 (Brusselnorm)

Landelijk: minimaal 95% van de huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden moeten

een huurwoning krijgen toegewezen onder de aftoppingsgrens (passendheidstoets).

Regionaal: 70% van alle vrijkomende sociale huurwoningen moeten beneden de

aftoppingsgrens worden gehouden en 85% onder de huurtoeslaggrens.

Lokaal: zoveel mogelijk huurwoningen beneden de aftoppingsgrenzen aanbieden.

Haag Wonen is voorstander van het passend toewijzen van woningen, maar maakt zich wel

zorgen over de opeenstapeling van regels. Organisatorisch, maar ook vooral de impact die dit

heeft op de slaagkansen van verschillende doelgroepen én regulier woningzoekenden.

13

stimuleert deze regeling niet om te gaan investeren in woningen die tegen de aftoppingsgrens

aanliggen. Immers, deze (duurzaamheids)investeringen zijn voor een groot deel alleen mogelijk als

deze worden doorberekend in de huur. Maar daarmee zal een groot deel van de woningen door de

aftoppingsgrens schieten, waardoor het aantal woningen voor de primaire doelgroep nog verder

afneemt.

Rondkomen

Bij het verminderen van betalingsachterstanden en daarmee het voorkomen van huisuitzettingen

werkt Haag Wonen al jaren via een persoonlijke benadering. Onze gespecialiseerde afdeling legt

daarbij in een zo vroeg mogelijk stadium contact met huurders die achter lopen met hun betalingen.

Dit door middel van brieven, telefoontjes, deurbelacties en huisbezoeken. Afhankelijk van de aard

van de problematiek, de motivatie en vaardigheden van de huurder bieden wij onze hulp aan, zodat

de achterstanden worden ingelopen en de problemen in de toekomst kunnen worden voorkomen.

Het gevolg is dat we zeer veel juridische procedures en ontruimingen hebben kunnen voorkomen en

huurders weer rust hebben in hun hoofd en portemonnee. Dit lukt echter alleen wanneer de

verschillende betrokken partijen hun krachten bundelen. We gaan er dan ook vanuit dat het college

de gemeentelijke schuldhulpverlening en de ‘aanpak vermindering huisuitzettingen’ in ieder geval

continueert tot het einde van de nieuwe prestatieafspraken.

De focus van onze huidige samenwerking met Den Haag OpMaat ligt nu aan het eind van ons sociaal

incassotraject, bij circa vijf maanden huurachterstand. Haag Wonen heeft al in 2013 een voorstel

gedaan aan de gemeente om dit te vervroegen. Want hoe eerder we ingrijpen en hoe eerder we

informatie met elkaar delen, hoe meer we verdere problemen kunnen voorkomen. We vragen de

gemeente dan ook om deze ‘vroegtijdige aanpak’ zo snel mogelijk samen met de corporaties verder

uit te werken en te gaan toepassen. De focus kan daarbij liggen op de zogenaamde ‘niet-kunners’ (wil

wel, kan niet) die tot de doelgroep (gezinnen, ouderen en chronisch zieken) behoren.

Voorkomen is nog beter dan genezen. Het streven is daarom in 2015 in elke woningadvertentie van

aangeboden sociale huurwoningen op de regionale woonruimteverdeling-website, informatie te

geven over de energielasten van de woning en de woningzoekende te adviseren over ‘betaalbare’

woonlasten op basis van zijn individuele gegevens8.

Daarnaast kunnen we betalingsproblemen voorkomen door bewoners beter te informeren en tips te

geven hoe zij met minder geld toch kunnen rondkomen. Haag Wonen zet daarom graag haar netwerk

en organisatiekracht in om samen met een gemeentelijke cursusleider laagdrempelige

voorlichtingsbijeenkomsten in onze wijken te organiseren. Daarbij kunnen we gebruik maken van de

energie van verschillende zelforganisaties en bewonersgroepen. Zo heeft Haag Wonen contact met

de ‘Schilderswijk moeders’. Dit project zet getrainde contactvrouwen in voor de maatschappelijke

begeleiding van vrouwen uit de wijk. De contactvrouwen fungeren als maatje en/of

vertrouwenspersoon en vervullen een belangrijke brugfunctie tussen wijkbewoners en reguliere

instanties.

8 Deze cijfers geven inzicht in de zogenaamde woonquote. Of mensen hun huur kunnen betalen heeft echter

niet alleen te maken de netto huurprijs, de energielasten en hun inkomen. Voor een goed beeld van de betaalrisico’s zou eigenlijk gebruik moeten worden gemaakt van een budgetbenadering waarin ook noodzakelijke uitgaven als voedsel, kleding, verzekeringen en gemeentelijke lasten zijn opgenomen.

14

3. BURGERKRACHT: FACILITEREN EN ONTWIKKELEN

Betrokken huurders

Haag Wonen is in de gelukkige omstandigheid dat zij een rijke cultuur en geschiedenis kent van

bewonersparticipatie. Huurders denken en werken op verschillende plekken en tijden met ons mee

om van een huis hun thuis te maken. Zo bespreken we met tal van bewonerscommissies, we hebben

er 65, de knelpunten en kansen in en om het complex. Samen met onze wijkbeheerders zijn zij voor

ons de ogen en oren in de wijk. Mede op basis van hun input maken wij onze complexbeheerplannen

en bespreken we met onze netwerkpartners de belangrijkste opgaven en oplossingen. Zo krijgen

onderhoudstrajecten dankzij de ‘bemoeienis’ van deze commissies hoge tevredenheidscijfers.

Op strategisch niveau is er een participatieovereenkomst waarin de samenwerking tussen Haag

Wonen en de twee huurdersorganisaties (Huurdersvereniging Haag Wonen en Bewonersraad Haag

Wonen) is geborgd. De participatieovereenkomst is een interpretatie van en aanvulling op de

Overlegwet, aangepast aan de werkpraktijk van Haag Wonen. Het gaat over rechten, plichten en

overlegvormen, maar ook over bijvoorbeeld het (initiatief)recht van een bewonerscommissie in een

(woon)complex om zelf met een voorstel tot een energiebesparende woningverbetering te komen of

tot een wijziging in het servicepakket. Ook hebben we onze huurdersorganisaties voorafgaand aan

dit bod uitgenodigd om input te geven. Daarnaast hebben ze ook op de laatste conceptversie nog

een reactie gegeven. U leest hier dus een bod dat gedragen is door onze huurdersorganisaties. Ook

zouden we ze graag betrekken bij de jaarlijkse evaluatie van gemeente en corporaties.

Naast onze reguliere contacten met onze huurdersorganisaties en bewonerscommissies zoeken we

uiteraard ook zelf nieuwe samenwerkingsverbanden bij door onszelf geïnitieerde projecten. En

ondersteunen we huurders die bij ons aankloppen voor ideeën op het gebied van duurzaamheid en

leefbaarheid. Is een wooncomplex bijvoorbeeld nog niet aan de beurt voor een onderhoudsbeurt,

maar willen de bewoners wel graag zelf de hal of bergingsgang een schilderbeurt geven? Dan betaalt

Haag Wonen de verf.

Het gevolg van dit alles is dat bewoners buurtkamers beheren, samen een moestuin beginnen op een

binnenterrein, als stadswacht door buurten lopen, hun portiek een schilderbeurt geven, als

bemiddelaars optreden in burenruzies, actief zijn in een burenhulpcentrale, etc. Waar nodig en

gewenst faciliteren we dit soort (semi-)spontane, informele bewonersinitiatieven. Dit doen we door

met onze wijkteams actief in de wijk aanwezig te zijn alwaar we op zoek gaan naar de juiste energie

en deze vervolgens te ondersteunen door middel van onze organisatiekracht, ons netwerk en/of ons

leefbaarheidsbudget.

Draagkracht én draaglast

Wij onderschrijven dan ook de Haagse kracht zoals benoemd in de Volkshuisvestelijke Agenda. Zowel

de gemeente als de corporatie kan daarbij op het operationele niveau een belangrijke intermediair

zijn voor het slagen van een bewonersinitiatief.

Tegelijkertijd willen we wel een winstwaarschuwing afgeven. Een groot deel van onze huurders is

iedere dag aan het overleven en heeft alle energie nodig voor hun werk, school, opvoeding en/of

verzorging. Niet iedereen kan zich dus actief inzetten voor zijn of haar buurt. Sterker nog, een groot

15

deel van deze mensen heeft juist begeleiding en ondersteuning nodig vanuit professionele partijen

om rond te komen en anderen niet tot last te zijn. Er zal dus per buurt of individu moeten worden

bekeken wat we wel en niet van bewoners mogen en kunnen verwachten. Dat vergt een

gedifferentieerd beleid dat van onderop wordt vormgegeven. En dat betekent dat we als corporatie

en gemeente onze natuurlijke drang naar procedures en regels opzij moeten zetten. We moeten

bereid zijn om - binnen bepaalde kaders -aan de slag te gaan met ongecoördineerde processen met

een open einde. Wij werken graag met de gemeente aan een aantal pilots om een dergelijke

werkwijze meer handen en voeten te geven.

Wooncoöperaties

Vanuit het Rijk is een nieuwe woonvorm geïnitieerd: de wooncoöperatie. Hoewel er in de uitwerking

nog wat onduidelijk is, staat Haag Wonen positief tegenover ieder initiatief dat meer zeggenschap,

keuzevrijheid en betrokkenheid van bewoners tot doel heeft. De wooncoöperatie kan daarbij een

goed middel zijn, maar is wat ons betreft geen doel op zich. Om de genoemde doelen te behalen zijn

er immers meerdere vormen mogelijk. Voor Haag Wonen betekent dit, net zoals bij alle andere

vragen en behoeften van huurders, dat wij het gesprek zullen aangaan met bewoners die deze wens

hebben om vervolgens de vraag achter de vraag te achterhalen zodat we een goede match krijgen

tussen vraag en aanbod en tussen doel en middel. Op deze manier zijn in het verleden twaalf

groepswonen voor ouderen ontstaan. Bij de Delpratwoningen (Schilderswijk) is net een vereniging

opgericht die de belangen van de huurders behartigt en haar eigen toewijzingsregels kent. En we zijn

op dit moment in gesprek met bewoners van de Roggeveenstraat om hun wensen rondom een

collectieve woonvorm te inventariseren.

Overigens zou een toenemend aantal wooncoöperaties het wel moeilijker maken om de

kernvoorraad in stand te houden. Een extra doelgroep geeft immers nog meer druk op de

woningmarkt voor regulier woningzoekenden. Daarnaast is Haag Wonen, net als onze

huurdersorganisaties, geen voorstander van het zogenaamde coöptatierecht. Dit soort woonvormen

werkt namelijk selectieve toewijzing in de hand dat in strijd is met de manier waarop wij onze

woningvoorraad willen verdelen. Wij zijn wel voorstander van woonvormen waarbij bepaalde

leefstijlen elkaar opzoeken, maar dit mag niet ten kosten gaan van de keuzevrijheid en

beschikbaarheid van woningen voor regulier woningzoekenden.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Als bewoners zich vrijwillig inzetten voor hun complex, buurt of wijk leidt dit niet alleen tot een

betere leefbaarheid en sociale samenhang, maar vaak ook tot persoonlijke ontplooiing. Als

corporatie investeren we ook in het rond- en vooruitkomen door middel van maatschappelijke

stages, leerwerktrajecten en leerlingbouwplaatsen.

Met betrekking tot de laatste hebben de corporaties een overeenkomst met de gemeente afgesloten

dat we 70% van onze aanbestedingen voor grootschalig onderhoud en nieuwbouw als

leerlingbouwplaats zullen inzetten. We willen dit convenant ook graag continueren in de nu

voorliggende periode. Maar ook in de afspraken met onze vaste leveranciers - bijvoorbeeld de

aannemers die ons dagelijks onderhoud uitvoeren - is maatschappelijk ondernemen een integraal

onderdeel van het inkoopbeleid.

Daarnaast werken we al jaren intensief samen met de Haeghe groep en Omnigroen die verschillende

portieken en binnentuinen van ons schoonmaken en beheren. Ook willen we het buddy-project wat

we hebben in samenwerking met de dienst SZW verder vormgeven. We wachten hierbij op een

16

verdere instroom vanuit de gemeente. Ook ons voorstel om circa twaalf werklozen voor de duur van

twee jaar het leertraject tot MBO wijkbeheer te laten volgen staat nog steeds. Het idee is dat de

gemeente mensen levert en dat wij deze personen begeleiden (zonder verplichting tot in dienst

name). Tenslotte zijn we in gesprek met de gemeente om zogenaamde ‘werkervaringsplaatsen’ te

realiseren voor langdurige werklozen zodat zij bij Haag Wonen werkervaring kunnen opdoen.

Haag Wonen is ook aangesloten bij de ‘Haagse uitdaging’, een stichting in oprichting die mensen uit

het bedrijfsleven mobiliseert en in contact brengt met vragen van maatschappelijke organisaties. De

Haagse uitdaging bevordert de uitwisseling van menskracht, middelen en materialen door een match

te maken tussen vraag (maatschappelijke instellingen) en aanbod (ondernemers). Vanuit onze

ervaring met het verbinden van ideeën, initiatieven en partijen denkt Haag Wonen een adviserende

rol te kunnen spelen bij dit nieuwe initiatief. Om zo een bijdrage te leveren aan het maken van

slimme allianties tussen Haagse partijen.

Een ander mooi project om hier nog te benoemen is ‘Pimp Your Portiek’ waarbij de corporaties, de

gemeente en het ROC Mondriaan samenwerken om verschillende portieken op te knappen. Hier

snijdt het spreekwoordelijke mes aan meerdere kanten. Bewoners krijgen een opgeknapt portiek, de

studenten doen werkervaring op en drie leermeesters zijn aan de slag. De gemeente betaalt de

leermeesters, de woningcorporaties zorgen voor alle materialen en het ROC voor de leerlingen.

Vervolgens kijkt Haag Wonen hoe we samen met onze bewoners het portiek schoon kunnen houden

en we nodigen hen uit om hun portiek gezelliger, persoonlijker te maken. Haag Wonen zet deze

slimme werkvorm graag ook de komende jaren in om verschillende portieken op te knappen. We

passen deze werkwijze overigens ook toe bij woningen. Studenten van het ROC Mondriaan knappen

hierbij woningen op die vervolgens in de verkoop gaan.

17

4. WOONRUIMTEVERDELING

Het aantal sociale huurwoningen in bezit zegt nog weinig over de beschikbaarheid van die woningen.

Immers bij een lage mutatiegraad9 zijn de keuzemogelijkheden voor woningzoekenden beperkt. In dit

hoofdstuk leest u meer over de visie van Haag Wonen op de woonruimteverdeling van verschillende

doelgroepen.

Beschikbaarheid

“De druk op de sociale huurmarkt neemt toe”, is een veel gebruikte zin. De vraag is of dit voor iedere

corporatie, wijk en doelgroep geldt. Haag Wonen acht het daarom van belang dat de betrokken

partijen op korte termijn meer inzicht verschaffen in de slaagkans van de diverse doelgroepen10. Om

deze vervolgens de komende jaren goed te monitoren en op basis van die inzichten gepaste

maatregelen te treffen zodat de woningvoorraad zo goed en eerlijk mogelijk wordt verdeeld. We

verwachten dat de gemeente hierbij zijn verantwoordelijkheid neemt door dit proces te coördineren

en de uitwerking ook binnen de eigen diensten georganiseerd krijgt. Mede omdat het uiteindelijk een

politieke keuze is welke doelgroepen meer of minder voorrang krijgen bij de woonruimteverdeling.

Daarnaast is het ook aan de gemeente om een uitspraak te doen over de verdeling van de

doelgroepen over de verschillende stadsdelen, zonder daarbij de totale stedelijke opgave uit het oog

te verliezen.

Haag Wonen is er daarbij voorstander van dat we streven naar een slaagkans van de BBSH-doelgroep

(onder de € 22.000 voor eenpersoonshuishoudens en onder de € 29.800 voor

meerpersoonshuishoudens) die minimaal gelijk is aan de slaagkans van de EU-doelgroep (tussen

€ 29.800 en € 34.911) plus de overige huishoudens (€ 34.911 - € 43.988) die een sociale huurwoning

nodig hebben. Om dit te realiseren wil Haag Wonen graag met de gemeente en de andere

corporaties in gesprek om afspraken te maken over het - absoluut of bij voorrang - huisvesten van de

BBSH-doelgroep en (grote) gezinnen die dat nodig hebben in de betaalbare sociale huurwoningen.

Daarnaast spreekt de gemeente in haar Volkshuisvestelijke Agenda over het toewijzen van 60% van

de vrijkomende woningen aan regulier woningzoekenden en 40% aan mensen met een

voorrangsverklaring11. In 2014 huisvestten wij 64% van de vrijgekomen woningen aan regulier

woningzoekenden. En 26% van onze woningen ging naar iemand met een urgentie, tegenover 11%

voor heel Den Haag. Het restant werd besteed voor lokale beleidsruimte en voor verhuring via

bemiddeling, loting en ‘direct te huur’.

We zien daarbij een steeds meer diffuus beeld van de toewijzingscijfers, omdat er zoveel

uitzonderingen zijn in de wijze van aanbieden. Hier moet meer helderheid en eenduidigheid in

komen. Om vervolgens met elkaar het gesprek aan te kunnen gaan over eventuele

9 In 2014 was de gemiddelde mutatiegraad bij Haag Wonen 6,2%.

10 Het gaat bij het berekenen van die slaagkans overigens niet alleen om het aantal geslaagden als percentage

van de actief woningzoekenden, maar ook om indicatoren als woonduur, het aantal reacties en het totaal vrijgekomen aanbod op de woningmarkt. 11

Onderdeel van deze 40% zijn ook doelgroepen voor lokale beleidsruimte conform volgordebepaling uit de huisvestingsverordening, verhuringen via andere modellen zoals loting en direct te huur en verhuringen via bemiddeling aan diverse doelgroepen op basis van afspraken en convenanten met gemeente, instellingen (zorgpartijen, intermediairs arbeidsmigranten) en huurders (coöptatierechten).

18

verdringingseffecten, mogelijke schaarste aan specifieke woonruimte en de meest effectieve wijze

van sturing. We onderzoeken de komende vier jaar graag met de gemeente de mogelijkheden om

meer toe te werken naar een woonruimtebemiddelingssysteem waarin woningen passender naar

bijvoorbeeld inkomen en/of leefstijl kunnen worden verdeeld. Ook onze huurdersorganisaties zijn

voorstander van het toepassen van leefstijlen. Dit kan publiekrechtelijk via de

huisvestingsverordening en ook privaatrechtelijk via corporatiebeleid. Het open en transparant

communiceren naar gemeente en woningzoekenden van ons corporatiebeleid staat daarbij voorop.

Een evenredige verdeling over de corporaties en over de wijken heeft hierbij onze voorkeur.

Bijzondere doelgroepen

Een woningcorporatie is er voor het huisvesten van huishoudens die daar zelf niet in kunnen

voorzien. Naast mensen met een laag inkomen zetten woningcorporaties zich ook in voor het

huisvesten van doelgroepen die wat extra hulp kunnen gebruiken bij het vinden van een woning

zoals grote gezinnen, arbeidsmigranten, statushouders en jongeren.

Grote gezinnen

Het handhaven en passend toewijzen van grote betaalbare woningen is integraal onderdeel van onze

portefeuillestrategie en ons huurbeleid. Hierbij maken we gebruik van de inkomenslabeling volgens

de SVH tabellen en onze eigen bezettingsnormen. Op deze manier zorgen we er voor dat grote

betaalbare woningen terecht komen bij huishoudens die deze woningen nodig hebben. Zo is

vastgesteld dat minimaal 30% van de woningen geschikt moet zijn voor gezinnen (woningen vanaf

65 m2 vertrekoppervlakte voor huishoudens met 3 of meer personen) en dat we het huidige aantal

grote woningen (minimaal 5 kamers en 80 m2 vertrekoppervlakte) handhaven voor de vraag van de

grote gezinnen (vanaf 6 personen).

Om nog meer grote woningen vrij te krijgen, is het van belang dat de corporaties en de gemeente in

overleg gaan om de mogelijke instrumenten voor doorstroming in kaart te brengen. De ambitie is er,

de vraag is alleen of we weten welke inspanningen het meest efficiënt zijn om kleinere huishoudens

uit grotere woningen (‘empty nesters’) te verleiden om kleiner te gaan wonen. Daarbij kan ook

gebruik gemaakt worden van ervaringen in andere steden, zoals in Leiden. Zo moet worden

onderzocht of de doorstroming kan worden bevorderd met een doorstroomcoach of

seniorenmakelaar. Haag Wonen zal in navolging van de regionale prestatieafspraken kijken welke

personele invulling het meest efficiënt is om deze doorstroming op gang te krijgen. Dit kan op

regionale schaal worden georganiseerd, maar wij zouden een soortgelijke functie ook zelf in huis

kunnen nemen. Het zou ons dan overigens gaan om een medewerker die zich niet alleen richt op

doorstroming uit grote woningen, maar in zijn algemeenheid op het huisvesten van ouderen. Dit in

samenwerking met bijvoorbeeld ouderenconsulenten van maatschappelijke organisaties.

Naast de voordelen van een gelijkvloerse woning voor ouderen zou het ook helpen als de kosten

voor de verhuizing vergoed worden. Haag Wonen vraagt dan ook aan de gemeente de

doorstroompremie voor grote sociale huurwoningen te handhaven. Aandachtspunt bij het

bevorderen van de doorstroming is dat dit qua huurprijs (in verhouding tot de woninggrootte) voor

huurders wel in verhouding moet staan tot hun huidige woning. Haag Wonen zou graag met de

gemeente willen onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om dit verschil door middel van

huurgewenning te overbruggen. Een maatregel die expliciet wordt ondersteund door onze

huurdersorganisaties.

19

Scheefwonen

Haag Wonen ziet scheefheid naar inkomen niet direct als probleem. Zeker in eenzijdige wijken zorgt

de aanwezigheid van iets hogere inkomens voor meer differentiatie. Daarnaast is Haag Wonen van

mening dat dit vraagstuk door de inkomensafhankelijke huurverhoging, die we ook de komende

jaren zullen doorvoeren, ook voor een groot deel is opgepakt.

Wel wil Haag Wonen graag meewerken aan het bevorderen van doorstroming uit schaarse

woningen. De hierboven genoemde maatregelen voor grote woningen zijn daar een goed voorbeeld

van.

Arbeidsmigranten

Voor de arbeidsmigranten die hier tijdelijk verblijven is het van belang dat er voldoende woningen

beschikbaar zijn voor kort en middellang bedrijf. Door de gemeenten is bij de regionale

prestatieafspraken besloten om tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten regionaal te faciliteren en

is bepaald dat de huisvesting in eerste instantie een verantwoordelijkheid is van werkgevers en

commerciële huisvesters. Een terechte keuze. Mede omdat deze werkgevers het door de huidige

regelgeving vaak niet interessant vinden om met corporaties in zee te gaan.

Niettemin huisvest Haag Wonen wel arbeidsmigranten in de Mixx Inn via een derde partij en door op

enkele plekken dure huurwoningen beschikbaar te stellen.

De Mixx Inn is een logiesgebouw van Haag Wonen met 77 woningen in Den Haag Zuidwest, die elk

plek bieden voor twee arbeidsmigranten. Per 1 juli 2015 wordt dit uitgebreid met nog 20 eenheden.

Deze woningen worden via logiesverhuur verhuurd in plaats van huurovereenkomsten en zijn

daarmee geschikt gemaakt voor arbeidsmigranten. In de Herzieningswet en Novelle van het

ministerie van BZK is het beheer van logiesgebouwen echter geen onderdeel van de zogenaamde

DAEB activiteiten. Dit betekent dat het beheren van de Mixx Inn voor ons financieel onaantrekkelijk

wordt. Verkoop - met behoud van de huidige functie - is dan een logische optie.

Daarnaast stellen we vier dure huurwoningen beschikbaar voor 16 arbeidsmigranten. Deze woningen

worden dan als gehele dure woning verhuurd aan een intermediair die ze vervolgens zelfstandig

opknipt in en verhuurt als onzelfstandige eenheden. Op deze manier blijft de betaalbare voorraad

zoveel mogelijk beschikbaar voor andere doelgroepen.

Statushouders

Haag Wonen werkt al via de nieuwe systematiek voor het huisvesten van de statushouders zodat zij

via een kortere doorlooptijd en een eenmalig woningaanbod kunnen worden gehuisvest. Het is

daarbij vooral van belang dat we goed monitoren wat de invloed van een toename van

statushouders is op de slaagkansen van andere doelgroepen, zoals jongeren. En dat het bij dit

onderwerp niet alleen gaat over huisvesting maar ook over de juiste begeleiding. Daarnaast zouden

wij graag afspraken maken over een evenredige verdeling van de gehuisveste statushouders over het

corporatiebezit.

Jongeren en studenten

Haag Wonen heeft maar een aantal studentenwoningen in bezit. Dit is namelijk een aparte tak van

sport waar onder andere corporatie DUWO meer kennis en ervaring mee heeft. Studenten en

jongeren kunnen wel via het regulier aanbodmodel in aanmerking komen voor een groot deel van

20

onze reguliere woningen. Daarnaast bieden we via leeftijdlabeling12 jongeren extra kansen om in

aanmerking te komen voor onze woningen. Op dit moment hebben wij 550 woningen, veelal kleinere

betaalbare woningen, gelabeld voor jongeren onder de 23 jaar. Via ons streefhuurbeleid zorgen we

ervoor dat het merendeel hiervan onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 403,06) blijft.

In 2014 zijn wij gestart met het toewijzen van woningen aan pas-afgestudeerden die een

campuscontract kunnen overhandigen. Hiervoor hebben wij 203 woningen in vier complexen

aangewezen. Wanneer een woning vrijkomt wordt de woning via Woonnet Haaglanden aangeboden.

De woningen worden specifiek voor jongeren aangeboden. Pas afgestudeerden die een

campuscontract kunnen overhandigen krijgen voorrang. We onderzoeken de mogelijkheden om hier

met tijdelijke huurcontracten van vijf jaar te gaan werken.

Daarnaast verhuren we onder de leegstandswet tijdelijk woningen aan jongeren. Dit betreft

woningen die op termijn gesloopt worden, zoals bij de NUTS-complexen in de Schilderswijk. In het

kader van de leefbaarheid willen we deze woningen echter tot aan de sloop wel bewoond houden.

Gezien de huidige druk op de woningmarkt (statushouders willen bijvoorbeeld dezelfde soort

woningen) heeft Haag Wonen geen intenties om het aantal woningen voor jongeren de komende

jaren te verhogen. Onze prioriteit ligt meer bij de grote gezinnen en statushouders.

Verhuisaangifte

Op basis van de huidige informatie ziet Haag Wonen het niet als probleem om bij het afgeven van de

huisvestingsvergunning een tweede exemplaar van het aanvraagformulier te laten ondertekenen

door de nieuwe huurder en deze - het liefst digitaal - toe te zenden aan de gemeente voor de

adresmutatie in GBA. Dit scheelt voor de huurder weer een tripje naar het stadhuis. Dit onder de

voorwaarde dat de gemeente deze huisvestingsvergunningen op zo’n manier archiveert zodat

bijvoorbeeld de Haagse Pandenbrigade deze kan meenemen bij huisbezoeken, zodat er ook wordt

onderzocht of er sprake is van onder- of doorverhuur. Daarnaast gaan we er vanuit dat de gemeente

– bij verwerking van het formulier - wel blijft controleren of er geen andere mensen staan

ingeschreven op het adres (potentiële woonfraude).

12

We onderzoeken op dit moment of deze passendheidsnorm nog wel is toegestaan. Dit naar aanleiding van de nieuwe Huisvestingswet. In de huisvestingsverordening (bestuursrechtelijk) is dit niet opgenomen, omdat leeftijdlabeling (voor zowel jongeren als ouderen) als discriminerend wordt gezien. Mogelijk kunnen de corporaties het echter wel regelen via hun eigen ‘spelregels woonruimteverdeling’ (privaatrechtelijk).

21

5. ONDERHOUD, DUURZAAMHEID, VERKOOP EN NIEUWBOUW

Met betrekking tot de woningvoorraad is het voor iedere corporatie zoeken naar de juiste balans

tussen de gewenste kwantiteit (aantal woningen), kwaliteit (woningtype, onderhoud, duurzaamheid)

en de betaalbaarheid (huurprijs). Onze prioriteit ligt op dit moment bij voldoende, goed

onderhouden, betaalbare woningen. Daarmee ligt de focus de komende vier jaar meer op de

bestaande bouw dan op het vernieuwen van onze voorraad door middel van (sloop en) nieuwbouw.

Onderhoud

Binnen de maatschappelijke opgave en marktomstandigheden proberen wij de prestaties van onze

complexen te verbeteren. Bij de financiële prestaties zijn huurinkomsten en onderhoudsuitgaven de

belangrijkste posten om op te sturen. Haag Wonen heeft samen met de TU Delft en adviesbureau

DWVB+ de methode ‘Moeten en Willen’ ontwikkeld om scherper en bewuster te kiezen bij

onderhoud en verbetering. De kern van ‘Moeten en Willen’ is het maken van onderscheid tussen

onderhoud dat juridisch verplicht is (Moeten) en de overige onderhouds- en verbeteractiviteiten

(Willen). Onderhoud dat juridisch verplicht is, is vastgelegd in de Woningwet, het Burgerlijk Wetboek,

Bouwbesluit Bestaande Bouw, Besluit Huurprijzen Woonruimte en Gebrekenboek Huurcommissie13.

Het wel of niet uitvoeren van de overige onderhouds- en verbeterwerkzaamheden is een

beleidskeuze.

Daarnaast is een uitgangspunt dat wij onze woningen verbeteren op ‘slimme momenten’. Voor alle

wooncomplexen heeft Haag Wonen een duidelijk toekomstbeeld. Om daar te komen, voegen we

gefaseerd waarde toe op natuurlijke onderhoudsmomenten zoals bij verhuizing van de huurder of bij

gepland onderhoud. Bij een aantal complexen hebben wij ervoor gekozen om bij mutatie de

woningen op te knappen en de schil planmatig aan te pakken. Deze nieuwe aanpak noemen wij

ontwikkelend beheer. Bij alle onderhoudsbeurten streven wij naar een minimale waardering van de

bewoners voor hun woning van een 7.

Kortweg investeren we bij de bestaande voorraad in de volgende thema’s:

Verbeteren van het binnenklimaat: vervangen van geisers en andere open

verbrandingstoestellen door HR combiketels, aanbrengen van mechanische ventilatie.

Verbeteren van de uitrusting of indeling: vernieuwen van badkamers en keukens,

aanbrengen van wasmachineaansluiting, kleine plattegrond wijzigingen.

Verbeteren van de uitstraling: extra aandacht voor het buitenschilderwerk en de gevels.

Energiezuiniger maken: verhogen van het energielabel, waar dit technisch en financieel

verantwoord is.

Voor de komende vier jaar ramen we onze jaarlijkse onderhoudskosten op gemiddeld € 32 miljoen

per jaar (planmatig én dagelijks onderhoud samen). Indien er financiële mogelijkheden zijn zullen wij

extra investeren in de bestaande woningvoorraad. Deze investeringen ramen we de komende vier

jaar op gemiddeld € 11 miljoen per jaar, afhankelijk van onze verkoopresultaten. Overigens gaan we

bij onderhoud (en nieuwbouw) een ketensamenwerking aan wanneer dit zorgt voor een beter

13

Voor wat betreft Haag Wonen is dit ook “de definitie van een gezonde woning”, waar in de Volkshuisvestelijke Agenda om wordt gevraagd.

22

financieel resultaat en een minimaal gelijke kwaliteit. We zoeken daarbij in nauwe samenwerking

met bewoners en leveranciers naar slimmere en goedkopere oplossingen.

Duurzaamheid

Verduurzaming maakt een integraal en vanzelfsprekend onderdeel uit van onze onderhoud- en

verbeterprojecten. In een cyclus van drie jaar bekijkt Haag Wonen al haar complexen. Naast de

markttechnische (o.a. verhuurbaarheid) indicatoren zijn er twee belangrijke criteria rondom

duurzaamheid: de aanwezigheid van geisers of andere open verbrandingstoestellen en een F- of G-

label. Op basis van verschillende onderzoeken en doorrekeningen wordt een afweging gemaakt voor

welk streefjaar het desbetreffende complex opgenomen kan worden op de meerjarige investerings-

en onderhoudsbegroting. Daarbij is het uitgangspunt dat we bij voorkeur zoveel mogelijk huurders

willen laten profiteren van het beschikbare geld.

Overigens probeert Haag Wonen ook zoveel mogelijk bewonersinitiatieven voor energiebesparende

maatregelen te faciliteren en onderdeel te maken van de verduurzaming van haar complexen. Dit

kan zowel op het moment van een onderhoudsbeurt als op aanvraag.

Daarnaast maken we bij onze onderhoudsbeurten gebruik van FSC-hout.

Haag Wonen is er van overtuigd dat met deze integrale manier van sturen en uitvoeren, een

verantwoord, rechtvaardig, financieel zorgvuldig én duurzaam resultaat behaald wordt. Het loslaten

van deze manier van werken door bijvoorbeeld sec te sturen op technisch zo hoog mogelijke

energielabels, leidt in onze optiek tot ongelijkheid tussen de complexen voor de bewoners,

langdurige processen (70% instemming nodig), sterk verhoogde huren en een per saldo beperktere

vermindering aan CO2 uitstoot en/of energieverbruik.

Energielabels

In onze portefeuillestrategie hebben we vastgelegd dat we geen energielabels F en G meer willen,

tenzij het technisch gezien echt niet anders kan (denk dan aan monumentale panden) of wanneer dit

incidenteel voor een complex gewenst is om zo een lage huur te kunnen blijven bieden.

De afgelopen jaren is dit aandeel F en G labels afgenomen van 23% naar 17%. Er zijn nu nog circa

3.800 woningen met een F en G label. Het merendeel van deze woningen zullen bij een reguliere

onderhoudsbeurt (mutatie of groot onderhoud) een beter energielabel krijgen. Het tempo waarin dit

zal gebeuren is afhankelijk van de investeringsruimte in de komende jaren.

Energielabels14 2012 2013 2014

A 1% 2% 2%

B 11% 15% 15%

C 37% 37% 34%

D 19% 17% 22%

E 9% 7% 10%

F 12% 11% 9%

G 11% 11% 8%

Totaal 100% 100% 100%

14 De daling in de C-labels komt doordat er in 2012 en 2013 door externen fouten zijn gemaakt bij de opnamen.

Het label was daardoor hoger ingeschat dan in werkelijkheid het geval was. Dit is in 2014 rechtgetrokken.

Daarnaast is de methodiek de laatste jaren gewijzigd waardoor er ook een verschuiving heeft plaatsgevonden.

23

Haag Wonen kiest er daarbij - zoals gezegd - om niet afzonderlijk in te zetten op het verbeteren van

energielabels, maar koppelt dit aan een geplande onderhoudsingreep. Daarbij streven we – in

navolging van de oproep van onze huurdersorganisaties – bij groot onderhoud-/verbeterplannen

naar een C-label. Hoewel het resultaat altijd afhankelijk zal zijn van de (on)mogelijkheden binnen een

complex. De extra investering om tot een B-label te komen - met name (binnen)isolatie - gaat

namelijk vaak ten koste van investeringen in andere complexen.

De systematiek van het energielabel gaat overigens in 2015 veranderen. De indeling in letters (A t/m

G) verdwijnt en wordt vervangen door een cijfer. Een eerste verkenning van dit nieuwe

energielabelsysteem laat een daling zien van onze woningen in de energieindex. Daarmee zal ook het

aantal WWS-punten, op basis waarvan de huurprijs wordt bepaald, dalen. Wat dus consequenties

heeft voor onze investeringscapaciteit. In Amsterdam en Rotterdam worden vergelijkbare conclusies

getrokken. De corporaties daar dringen aan op een gezamenlijke actie naar Minister Blok om deze

“tussentijdse verandering van de spelregels” ongedaan te maken. Dit ook omdat met name de

gestapelde bouw in de grote steden het meest getroffen wordt door deze nieuwe rekensystematiek.

Graag trekken we als gemeente en corporaties gezamenlijk op om de gevolgen van dit nieuwe

systeem zoveel mogelijk te beperken. Daar hebben we al goede ervaringen mee, zoals bij het

gezamenlijk optrekken rondom de STEP-regeling.

Geisers en open verbrandingstoestellen

Haag Wonen streeft er naar om alle geisers en open verbrandingstoestellen uit onze woningen te

(laten) verwijderen. Hiervoor hebben we een convenant afgesloten met Eneco. In totaal heeft Haag

Wonen al meer dan 10.000 geisers en open verbrandingstoestellen verwijderd. Op dit moment zijn er

nog 1.700. Bij deze resterende geisers hebben we vooral te maken met ingewikkelde combinaties

met collectieve installaties en daardoor kostbare vervangingen. Daardoor wordt het - nog los van

onze financiële capaciteit - een zware opgave om het merendeel voor het einde van de

prestatieafspraken te hebben vervangen. Daarbij zijn we overigens in belangrijke mate ook

afhankelijk van de medewerking van de huurder. Een huurgeiser en eigen open verbrandingstoestel

valt namelijk onder de verantwoordelijkheid van de huurder die deze rechtstreeks huurt van een

energieleverancier. Indien we dit bij een huurder willen afdwingen, is het voor ons van belang dat de

gemeentelijke politiek ons wel ondersteunt bij de eventueel te nemen juridische stappen.

Ledverlichting

We zijn als Haag Wonen ook betrokken bij ‘Flat op led’ (www.flatopled.nl). Een initiatief van veertien

corporaties en Huur & Energie consult. Deze partijen zijn van mening dat er flink kan worden

bespaard op energie- en onderhoudskosten door de collectieve verlichting van flats te vervangen

door led-verlichting. Het onderzoek is inmiddels afgerond. Haag Wonen gaat nu op zoek naar

besparende situaties en mogelijke pilots.

Fonds

Graag bespreken we met de gemeente de (on)mogelijkheden van een revolverend fonds voor de

financiering van de hier genoemde energiebesparende maatregelen. Mogelijk dat dit kansen biedt

voor enige versnelling van onze inspanningen.

Gedragsbeïnvloeding

Haag Wonen is van mening dat er wat betreft energieverbruik en CO2-reductie winst kan worden

behaald door huurders meer en beter te informeren over besparingsmogelijkheden. En zeker na het

24

uitvoeren van onderhoud. Zo blijkt uit onderzoek dat bewoners van energiezuiniger gemaakte

woningen meer kamers gaan verwarmen, bij afwezigheid meer gaan verwarmen, langer gaan

douchen en de thermostaat hoger zetten. Een woonlastenwaarborg lijkt ons dan ook niet reëel15. De

Amsterdamse rekenkamer concludeerde zelfs dat de labelsubsidie een zeer kostbare milieuregeling

is: gemiddeld € 1.000 subsidie per vermeden ton CO2 uitstoot per jaar. De vraag is dan ook of dit de

meest efficiënte route is naar een klimaatneutraal Den Haag.

Voorlichting zou dit gedrag echter positief kunnen beïnvloeden. Deze voorlichting zou dan ook

kunnen gaan om zaken op het gebied van gezond wonen (o.a. ventileren) om bijvoorbeeld

schimmelvorming tegen te gaan. Onze opzichters hebben kennis van zaken en hebben ook folders bij

zich wanneer zij bij huurders binnen komen. Bij onderhoudswerkzaamheden (en klachten over vocht

en schimmel) doen we dit in de vorm van bijeenkomsten. Daarnaast zetten Haag Wonen en de

huurdersorganisaties graag hun netwerk en organisatiekracht in om deze voorlichting met de

gemeente en de GGD verder uit te breiden. Daarbij hebben wij een sterke voorkeur voor

voorlichtingsbijeenkomsten ín de buurt die worden opgezet in samenwerking met

bewonerscommissies, bewonersgroepen, zelforganisaties en Haagse milieuorganisaties.

Warmtenet

De gemeente onderzoekt op dit moment de mogelijkheden van een Haags Warmtebedrijf. We zien

als corporaties veel risico’s voor de exploitant van dit warmtebedrijf. We realiseren ons dat een

onderzoek op complex-, buurt- of wijkniveau tot heel gunstige resultaten kan leiden, maar vragen

ons af of de uiteindelijke schaal haalbaar is. Dat is een risico dat uiteindelijk bij de bewoner komt te

liggen, maar wij voelen ons daar vanzelfsprekend wel verantwoordelijk voor. Bij de aanpak van een

complex, buurt of wijk zullen we energiebesparing en gebruik van duurzame bronnen zeker

overwegen, maar we willen niet op voorhand garanderen dat dit aansluiten op het Haags Warmtenet

zal zijn.

Verkoopprogramma

Om extra te kunnen investeringen in onze voorraad moeten wij woningen verkopen (zie ook

hoofdstuk 1). We gaan op dit moment uit van een gemiddelde verkoopopbrengst van € 13,8 miljoen

per jaar. Met de gemeente hebben we afspraken gemaakt over de complexen met sociale

huurwoningen die we verkopen. In totaal verwacht Haag Wonen de komende vier jaar circa 450

woningen te verkopen. Het merendeel hiervan is in wijken met relatief veel corporatiebezit.

In verreweg de meeste gevallen knappen wij woningen eerst op voordat wij ze verkopen. Zo werken

we samen met een particuliere partij om verspreid bezit (in Laak, Transvaal en de Schilderswijk) op

hoog niveau op te knappen, zodat kopers deze zonder verder kosten kunnen betrekken. Het

afgelopen jaar hebben we op deze manier 25 woningen opgeknapt en succesvol verkocht en hier

gaan we ook de komende jaren mee door. Deze woningen zijn interessant voor middeninkomens.

Voor de woningen en panden die we nu verkopen, hebben we de volgende redenen:

Het waren oorspronkelijk koopwoningen bij een nieuwbouwproject

Verkoop draagt bij aan meer woningdifferentiatie in de wijk

Verkoop draagt bij aan een efficiënter technisch en sociaal beheer

15

We houden de pilots die in Nederland op dit moment aan de gang zijn echter nauwlettend in de gaten.

25

De omvang van onze verkoopvoorraad bepalen wij aan de hand van onze portefeuillestrategie. In

verband met ons verwachte tekort aan sociale huurwoningen in 2025 zijn we op dit moment niet van

plan om de verkooplijst van sociale huurwoningen verder uit te breiden. Wel kan het natuurlijk

voorkomen dat een scenario afweging voor een complex leidt tot een verkoopbesluit. In dat geval

zullen we tegelijk onderzoeken hoe we dit verlies aan sociale huurwoningen kunnen compenseren.

De directe koppeling tussen verkoopambities en het aantal nieuwbouwwoningen, zoals voorgesteld

in de Volkshuisvestelijke Agenda, verbaast ons zeer en lijkt ons zeker niet gepast. Naast dat we

opbrengsten uit verkoop vooral gebruiken voor investeringen in de bestaande voorraad, zou het doel

moeten zijn dat iedere corporatie onder de streep zijn beoogde kernvoorraad behoudt (zie hoofdstuk

2). De manier waarop dat wordt gerealiseerd, is aan de corporaties.

Indien een individuele woning na een half jaar niet wordt verkocht, kijken we of verkoop nog kansrijk

is. Zo niet dan nemen we deze terug in de verhuur ten behoeve van de leefbaarheid en de

beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen.

Grondwaarde suppletie

Bij verkoop (en splitsing) van corporatiewoningen kan de gemeente grondwaardesuppletie in

rekening brengen, wanneer dit leidt tot economische meerwaarde van de grond. Daar zijn in het

verleden verschillende afspraken over gemaakt. Soms per wijk verschillend. Haag Wonen

onderschrijft de wens van de gemeente dat het de hoogste tijd is om deze afspraken te

verduidelijken en te actualiseren. Daarbij vinden wij het vooral van belang dat de gemeente per

dossier een goede onderbouwing en taxatie kan leveren van de eventuele meerwaarde, hetgeen tot

nu toe niet het geval is. Indien echter blijkt dat de meerwaarde van een wijziging van het gebruik niet

is vast te stellen of te onderbouwen, stellen wij voor de grondwaardesuppletie te laten vervallen.

De niet woningen

Naast woningen beschikt Haag Wonen ook over Bedrijfsmatig Onroerend Goed (BOG) en

Maatschappelijk Vastgoed (MVG). Vanwege de nieuwe regels rondom de activiteiten van

corporaties16 en de extra benodigde financiële middelen worden deze panden verkocht, tenzij:

ze een onlosmakelijk deel vormen van een wooncomplex

het voor de wijkstrategie of de toekomstwaarde van het complex van groot belang is dat wij

ze blijven beheren en verhuren.

Dit betekent ook dat we niet zullen investeren of onrendabele toppen zullen afkopen van

leegstaande kantoorpanden. Wel kunnen we onderzoeken of er samenwerkingsmogelijkheden zijn

met de gemeente en marktpartijen om deze gebouwen te transformeren tot woningcomplexen,

waarbij corporaties het beheer voor hun rekening kunnen nemen.

16

Commercieel bezit valt niet meer onder de kerntaak van een corporatie. Bij wet is bepaald dat corporaties zich moeten inzetten op het uitvoeren van Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Daarnaast mag een corporatie op verzoek van gemeenten bijdragen aan het verbeteren van achterstandswijken en het bouwen van middeldure huurwoningen in gemengde wijken waar commerciële partijen het laten afweten. Om marktverstoring te voorkomen, moeten corporaties deze activiteiten echter met leningen zonder WSW-waarborg financieren. Daardoor is er een groter financieringsrisico.

26

Nieuwbouw

Op basis van een afweging tussen onze doelen en beschikbare middelen hanteren wij op dit moment

een zogenaamd ‘basisscenario’. Dit scenario bevat geen nieuwbouw, maar richt zich op goed

onderhoud en gespreid verbeteren. In de meerjarenbegroting 2014-2017 hebben wij berekend dat

wij in staat zijn om dit basisscenario te realiseren. Ieder jaar bepalen wij opnieuw of wij in staat zijn

het basisscenario uit te voeren of dat wij wellicht meer (‘groeiscenario’) of juist minder

(‘minimumscenario’) kunnen realiseren. Hiervan brengen wij onze huurders en

samenwerkingspartners op de hoogte. In het zogenaamde ‘groeiscenario’, waarin wij extra ambities

formuleren als er ruimte is om die te realiseren, is nieuwbouw wel opgenomen.

Overigens schrijft de politieke setting op dit moment voor dat corporaties zich moeten bezig houden

met hun kerntaken. Financiering van zogenaamde niet-DAEB activiteiten zijn derhalve ook niet

borgbaar. Deze activiteiten zullen dan ook zoveel mogelijk worden vermeden door Haag Wonen,

tenzij dit past in de wijkvisie, het voldoende rendeert en toestemming van de gemeente is verkregen.

Onze projectontwikkeling beperkt zich in principe dan ook tot het slopen en bouwen van sociale

huurwoningen c.q. slopen en grondverkoop voor zover we denken dat er behoefte is aan verkoop-

en/of dure huur- woningen.

Dit betekent dat we op dit moment voor het realiseren van een gedifferentieerd woningaanbod in

onze wijken slimme allianties moeten aangaan met andere partijen die deze dure huur- en

koopwoningen wel kunnen bouwen en (voor)financieren. Daar hebben we al goede ervaringen mee.

Drie nieuwbouwlocaties (Kloosterbuuren in Moerwijk, Maasstraat fase 2 en 3 en Christoffel

Plantijnstraat in de Rivierenbuurt) zijn verkocht aan markpartijen en hier worden nieuwe woningen

gebouwd. De nieuwbouwlocaties die nog niet bebouwd zijn (Loevesteinlaan in Morgenstond, Nuts 1

en 2 in de Schilderswijk) wil Haag Wonen de komende vier jaar verkopen aan marktpartijen, om met

deze partijen nieuwe woningen in de koop en/of het dure huursegment te realiseren. Met hen

maken we afspraken over de gewenste nieuwbouwwoningen.

Op deze manier denken we de komende vier jaar circa 350 woningen te realiseren. Zo

worden - indirect - door Haag Wonen toch koopwoningen en huurwoningen gerealiseerd tussen de €

710 en € 85017. Wanneer er investeringsruimte is, wil Haag Wonen ook binnen deze projecten sociale

woningen realiseren met behulp van de gemeente, bijvoorbeeld via een revolverend fonds. Graag

gaan we hierover in gesprek met de gemeente.

De genoemde aantallen zijn overigens, net als bij de verkoopcijfers, een indicatie. Haag Wonen is

voor het moment van uitvoering en het precieze aantal woningen afhankelijk van de partijen die op

deze locaties willen bouwen. Daarnaast zijn - zoals eerder gemeld - onderhoud, verkoop, nieuwbouw

communicerende vaten. Het is afhankelijk van de context welke concrete invulling we hier precies

aan geven.

Herstructurering

We zijn voorzichtig met sloop-nieuwbouw. Dat heeft met de nieuwe regelgeving te maken, met onze

financiële positie, maar ook vooral met het feit dat we voldoende (betaalbare) woningen willen

behouden. Alleen bij de woningen die we met verbetering niet meer op het niveau van vandaag of

morgen kunnen krijgen, is sloop een optie.

17

Er is overigens niet in ieder stadsdeel een schaarste aan middeldure huurwoningen.

27

Een aantal complexen die voorheen als ‘sloopcomplex’ waren gelabeld, is sinds 2010 weer in regulier

beheer. Al deze complexen zijn weer opgenomen in de reguliere onderhoudsbegroting en

onderhouden we als bewoners klachten hebben. Bij mutatie hebben we werkzaamheden uitgevoerd

zoals in het complexbeheerplan staat aangegeven (zoals het vervangen van badkamers, keukens en

toiletten). En diverse complexen zijn geschilderd, hebben nieuwe dakbedekking of CV-installaties

gekregen. Bij een aantal complexen hebben we ook extra toezicht ingevoerd en de tuinen opgeknapt.

In het kader van de ‘ongedeelde stad’ en het vergroten van de keuzevrijheid is Haag Wonen van

mening dat alle partijen bij hun nieuwbouwprogramma voldoende rekening moeten houden met het

tekort of overschot aan bepaalde woningen in bepaalde wijken. De 30%-norm bij nieuwbouwplannen

voor wat betreft sociale huurwoningen is wat ons betreft dus een gemiddelde voor de gehele stad.

Het percentage sociale huurwoningen zal flink hoger moeten zijn in gebieden met een tekort aan

sociale huurwoningen en omgekeerd.

Volkshuisvestingsfonds

De afspraken rondom het gemeentelijke volkshuisvestingsfonds (gevuld met afdracht van corporaties

over de meerwaarde van de grond bij verkoop) dienen te worden geactualiseerd. Wat betreft Haag

Wonen is het de bedoeling dat de middelen uit dit fonds zonder verdere kosten beschikbaar worden

gesteld om de onrendabele top van nieuwbouw of verbouw te kunnen dekken. Hier zijn de meningen

echter over verdeeld. Het lijkt ons daarom van belang dat alle partijen op korte termijn bijeen komen

om tot begrijpelijke en eenduidige afspraken te komen. We verwachten hierbij een regisserende rol

van de gemeente.

Kluswoningen

Onze pilots met kluswoningen (via verkoop) in de Schilderswijk en Transvaal hebben verschillende

resultaten opgeleverd. De hele panden zijn wel verkocht, maar met betrekking tot de

portiekwoningen is het helaas geen succes geworden. Een enquête onder de mensen die uiteindelijk

waren afgehaakt voor dit project leverde helaas geen eenduidige conclusies op. Als we echter in de

toekomst een goede mogelijkheid voor kluswoningen zien, zullen we dat niet nalaten.

Onlangs zijn we gestart met klushuur. Hierbij krijgen huurders de mogelijkheid om goedkoper en

meer naar eigen inzicht en smaak te gaan wonen door zélf een deel van het onderhoud en/of de

renovatie op te pakken. Haag Wonen heeft zich aangemeld bij het experimentenprogramma van

Platform31 om kennis op te halen, het concept verder te ontwikkelen en – waar mogelijk – ervaring

op te gaan doen.

28

6. WIJKAANPAK EN LEEFBAARHEID

Haag Wonen is een gebiedsgerichte organisatie die zich ook hard inzet voor een leefbare buurt.

Naast dat wij zorgen voor voldoende betaalbare en goed onderhouden woningen werken we ook

intensief samen met bewoners en samenwerkingspartners aan plezierig wonen. Reden waarom we

ook tijdens onze reorganisatie hebben getracht zoveel mogelijk ‘handjes aan het bed’ te behouden.

Met in totaal circa 57 fte aan ‘buitenmedewerkers’ (gebiedsregisseurs, beheerconsulenten,

verhuurconsulenten, wijkbeheerders, woonfraudeconsulenten, incassomedewerkers) werkt Haag

Wonen aan een schone, hele en veilige woonomgeving. Aan buurten waar een huis ook een thuis

wordt. Vrij van woonoverlast en onrechtmatig gebruik van woningen.

Wijkaanpak

Haag Wonen is blij om te horen dat de gemeente doorgaat met een meer gebiedsgerichte aanpak en

dat er een directe verbinding wordt gelegd tussen de Wijkaanpak en de stadsdelen. Het lijkt ons

vooral een belangrijke opgave in de komende jaren om deze gebiedsgerichte werkwijze – in alle

wijken - verder uit te breiden. Of zoals wethouder Baldewsingh in de Contourennota Wijkaanpak

2014-2018 (RIS 277026) schrijft: “De gemeente moet meer gebiedsgericht, integraal kijken en

oplossingsgericht werken vanuit een grondige kennis van wat er in de wijk speelt. [En] onorthodoxe

dingen durven doen. De logica van de gemeentelijke organisatie en de logica van de burger dichter

bij elkaar brengen. Meer praktische oplossingen die aansluiten bij de belevingswereld van burgers.”

Gebiedsgericht werken is ook een kwestie van prioriteiten stellen. Door rekening te houden met de

functie en identiteit van een wijk en de middelen vooral daar in te zetten waar de nood het hoogst is.

Een verschil van inzet en middelen per wijk of buurt is nu eenmaal nodig om zo efficiënt mogelijk te

werken.

In onze optiek moeten we niet verzeild raken in allerlei nieuwe statistische analyses, ingewikkelde

gebiedsprogramma’s en ellenlange beleidsdocumenten. We moeten van onderop aan de slag met de

belangrijkste vraagstukken. Door de knelpunten en energie van bewoners als uitgangspunt te nemen,

pakken we problemen bij de wortel aan en benutten we de kansen. De manier waarop de gemeente

bijvoorbeeld de laatste jaren in de Schilderswijk aan de slag is gegaan (jongerenpreventieteams, een

banenmarkt voor en door jongeren, het ondersteunen van wijkcontactvrouwen, project ‘Huis aan

huis aan het werk’) is daarbij noemenswaardig.

Het is dus vooral van belang om het operationele niveau als uitgangspunt te nemen, de potenties van

bewoners(groepen) te benutten, de wensen van bewoners als uitgangspunt te nemen en

verbindingen te leggen tussen de verschillende uitvoerders van gemeente, corporaties, politie,

welzijn, zorgpartijen, zelforganisaties, etc. Hun kennis is van onschatbare waarde en hun ambities,

inspanningen en informatie zouden meer met elkaar moeten worden gedeeld.

Not in my backyard?

Juist op dat operationele niveau kan een programmabureau wijkaanpak – in navolging en in

samenhang met de stadsdelen - van meerwaarde zijn. Werken aan een cultuuromslag in denken en

werken in plaats van het optuigen van nieuwe projecten. Daarnaast zou ze een belangrijke rol

kunnen vervullen in het coördineren en afstemmen van alle ambities en wensen vanuit de

verschillende diensten en stadsdelen. De laatste jaren merken wij een toenemende drang bij

29

stadsdelen om zich in hun beleid te richten op bepaalde doelgroepen. Zo krijgen wij uit verschillende

hoeken de vraag of wij zogenaamde kansrijke groepen18 in bepaalde delen van de stad willen

toewijzen en/of de minder kansrijke groepen willen weren. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door het

huisvesten van (lage) middeninkomens via de 10% vrije beleidsruimte19. Dit staat echter haaks op de

gemeentelijke doelstelling om voldoende woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep en op

de wens om scheefwonen te bestrijden.

Gerichte toewijzing, maar ook andere maatregelen, moeten volgens ons bezien worden in relatie tot

de totale opgave van de stad. Uiteraard zijn wij ook voorstander van een goede spreiding over de

stad, waarbij ieder stadsdeel naar redelijkheid bijdraagt aan de huisvestingsopgave van onze

doelgroepen (zie hoofdstuk 4). Het zou de gemeente dan ook sieren als ze naast het aanwijzen van

woningen voor middeninkomens in ‘arme buurten’ ook haar best doet om extra woningen voor

lagere inkomens beschikbaar te maken in ‘rijkere buurten’. Pas dan wordt er echt werk gemaakt van

een ‘ongedeelde stad’.

Rotterdamwet

Haag Wonen is geen voorstander van de Rotterdamwet waarbij huurders worden geweerd of

uitgesloten. Naast de stigmatiserende werking geven de gebruikte indicatoren om mensen uit te

sluiten (‘lage inkomens’) weinig garantie met betrekking tot bijvoorbeeld overlast. Ook het afgeven

van een negatief woonadvies is niet de kant waar wij als Haag Wonen naar toe willen. Wel willen we

graag op basis van kwantitatieve en kwalitatieve informatie complexen met elkaar vergelijken om te

kijken waar de grootste problemen zijn wat betreft samenleven, leefbaarheid en rondkomen. Op

basis van dit zogenaamde stoplichtenmodel20 willen we, samen met onze netwerkpartners en

bewoners(groepen), kijken welke ondersteuning en begeleiding we daar kunnen inzetten aan zowel

de zittende als nieuwe bewoners. Dit kan bijvoorbeeld door met het sociale wijkzorgteam van deur

tot deur te gaan of door bij de woningtoewijzing meer rekenschap te houden met verschillende

leefstijlen.

Leefbaarheid

Onze wijkbeheerders lopen dagelijks in onze wijken. Zij houden toezicht op het gebruik van onze

complexen, zien toe op en bevorderen het naleven van gedragsregels, spreken bewoners aan op

afwijkend gedrag en treden zo mogelijk corrigerend op. Daarnaast zijn zij voor onze huurders het

eerste aanspreekpunt en maken preventierondes in de complexen en de directe omgeving ter

voorkoming van vandalisme en kleine criminaliteit. En zij controleren de uitvoering van het

serviceonderhoud. Zo controleren zij - samen met onze huurders - afwijkingen op onze eigen

schoonmaak-, graffiti- en glascontracten. Haag Wonen concentreert zich daarmee dus op haar

18

De eerste vraag is overigens wat hier dan precies wordt verstaan onder ‘kansrijk’ en welke garantie er dan is met betrekking tot het voorkomen van bijvoorbeeld overlast en betalingsachterstanden. 19

Overigens is bij wet bepaald dat die 10% in eerste instantie is bedoeld voor urgenten. En Haag Wonen gebruikt deze ruimte ook voor grote gezinnen met een middeninkomen zodat deze in aanmerking kunnen komen voor de schaarse, grotere woningen en ook maandelijks kunnen rondkomen. 20

Het zogenaamde stoplichtenmodel is een werkwijze die Haag Wonen enkele jaren geleden heeft voorgesteld bij de gemeente Den Haag naar aanleiding van de ervaringen van woningcorporatie ‘Waterweg Wonen’ en het ‘Early warning system’ van de gemeente Almere. Deze werkwijze begint met het delen van elkaars statistieken. We zijn echter al een paar jaar bezig met verschillende gemeentelijke diensten om deze gegevens op complexniveau in te zien. Vooralsnog echter zonder veel resultaat. Daarnaast is het van belang op te merken dat wij aan dit model een andere invulling geven dan in de Volkshuisvestelijke Agenda staat aangegeven.

30

portieken, voor- en binnentuinen. Van de gemeente verwachten wij een actieve bijdrage in het

beheren van de openbare ruimte (schoon en heel), het handhaven van de openbare orde (veiligheid)

en het in stand houden van cruciale maatschappelijke voorzieningen, zoals bibliotheken, buurthuizen

en Haagse hopjes.

PKVW

In de loop der tijd zijn ongeveer 6.500 woningen door ons van een Politie Keurmerk Veilig Wonen

(PKVW) voorzien. Onlangs is besloten dat wij geen nieuwe PKVW-keuringen (certificering) meer

zullen aanvragen bij nieuwbouw, onderhoudsprojecten of wanneer certificaten verlopen. Dit in

verband met de hoge kosten die hiermee gepaard gaan (en valt hiermee binnen ons onderhoud

onder ‘Willen’ in plaats van ‘Moeten’: zie hoofdstuk 5). We passen uiteraard wel deugdelijk hang- en

sluitwerk toe conform de eisen die in het Bouwbesluit zijn geformuleerd. En we onderhouden de

inbraakwerende voorzieningen die we in het verleden hebben aangebracht. Huurders die wel een

(herkeuring van het) keurmerk en de benodigde aanpassingen willen, kunnen deze zelf - met

korting - aanschaffen via onze aannemers.

Woonoverlast

Woonoverlast is een zeer belemmerende factor in plezierig wonen. Bij woonoverlast hanteren we als

uitgangspunt dat we de problemen niet willen verplaatsen, maar ter plekke willen oplossen.

Daarnaast vragen we bewoners eerst om er zelf uit te komen. Als dat niet lukt, ondersteunen de

beheerconsulenten beide huishoudens bij het oplossen van de problemen. Indien een huishouden

toch gedwongen wordt om te verhuizen – wat gelukkig zeer weinig voorkomt – dan zorgen we ervoor

dat dit huishouden begeleiding krijgt op haar nieuwe woonplek. Dit kan overigens alleen wanneer dit

huishouden weer een woning betrekt van Haag Wonen, omdat wij dan de geschiedenis kennen van

deze huurder. Binnen de regio worden deze gegevens namelijk nog niet uitgewisseld.

Soms schakelen we voor het oplossen van overlastzaken andere organisaties in zoals het bureau

Bemiddeling & Mediation. Haag Wonen gaat graag verder met dit samenwerkingsverband met

gemeente en politie. Het is daarbij wel van belang dat er snel duidelijkheid komt over de nieuwe rol-

en taakverdeling na de nationalisatie van de politie. De laatste begeleidingscommissie stemt daarin

hoopvol. Daar is een voorstel gedaan waarin gewelds-, verslavings-, familie- en relatieconflicten nog

steeds kunnen worden aangemeld en waarbij de veiligheid van de vrijwilligers geborgd is.

Samen met verschillende partners maakt Haag Wonen onderdeel uit van het Platform Woonoverlast.

In dit Platform bespreken we op hoger abstractieniveau knelpunten en houden we ontwikkelingen

op het gebied van woonoverlast in de gaten. Haag Wonen maakt zich daarbij zorgen over de

gevolgen van de bezuinigingen in de zorg. Huishoudens in kwetsbare positie krijgen hierdoor minder

snel een indicatie waardoor zij langer zelfstandig moeten blijven wonen. Voldoende thuisbegeleiding

is dan noodzakelijk voor een optimale participatie in de samenleving. Daarnaast kan een tekort aan

begeleiding er in sommige gevallen voor zorgen dat de directe omgeving hier last van krijgt. Voor de

gemeente ligt hier dan ook een belangrijke taak wat betreft het organiseren van voldoende

(thuis)begeleiding en handhaving.

Voor wat betreft de individuele meldingen heeft de gemeente Den Haag het Meld- en steunpunt

Woonoverlast. Dit is bedoeld voor de particuliere voorraad. Huurders van woningcorporaties kunnen

melden bij de verhuurder. Indien iemand op de ‘verkeerde’ plek meldt, wordt dit door de

betreffende instantie doorgegeven. Samen met de gemeente zijn we de mogelijkheden aan het

31

onderzoeken om de gegevens samen te voegen. In het kader van het voorkomen van extra

overdrachtsmomenten willen wij echter wel in stand houden dat huurders rechtstreeks bij Haag

Wonen een overlastklacht kunnen doorgeven.

Binnen dit thema ligt ook een relatie met de eerder genoemde sociale wijkzorgteams. Graag gaan we

met de gemeente in gesprek om deze samenwerking concreet te maken, inclusief een passende

werkwijze en overlegstructuur. Welke rol wij in de zogenaamde ‘tweede ring’ krijgen en in hoeverre

dit verschilt met de informatie-uitwisseling in de huidige signaleringsoverleggen is voor ons nog

onduidelijk. Het is in ieder geval van belang dat we voorkomen dat we gelijktijdig én los van elkaar

overlast, betalingsachterstanden of andersoortige problemen gaan aanpakken.

Buurtkamers

Haag Wonen stelt al meerdere jaren panden ter beschikking als buurtkamers. Dit zijn

ontmoetingsplekken voor buurtbewoners. Vrijwilligers uit de buurt runnen de buurtkamer en

organiseren activiteiten. Het doel is de onderlinge contacten tussen buurtbewoners, en daarmee de

leefbaarheid in de buurt, te versterken. Haag Wonen stelt de accommodaties beschikbaar en de

gemeente verstrekt subsidie voor de organisatie- en activiteitenkosten en voor de ondersteuning van

de vrijwilligers. Een mooi samenwerkingsverband tussen bewoners, gemeente, welzijn en Haag

Wonen. In totaal beheert Haag Wonen vijf van de in totaal tien Haagse buurtkamers. Haag Wonen

acht het wel van belang dat de buurtkamers in 2015 worden geëvalueerd. Naast een algemene

terug- en vooruitblik per buurtkamer is het ook wenselijk om de uitgangspunten en doelstellingen

van het eerste uur tegen het licht van de huidige praktijk en context te houden.

Stadslandbouw

Wij zijn blij met de verschillende huurders die de afgelopen jaren - met hier en daar wat

ondersteuning - onze binnentuinen hebben omgetoverd tot schitterende moestuinen of

speelplekken. Dit levert nieuwe plekken op voor ontmoeting en daarnaast participeren de bewoners

bij het beheer van deze buitenruimten. Waar zich mogelijkheden voordoen, breiden wij deze vorm

van zelfbeheer de komende jaren verder uit. Daarnaast stellen we - waar mogelijk - onze ongebruikte

gronden (dus geen bouwgronden) graag ter beschikking voor bijvoorbeeld stadstuintjes of

stadslandbouw. Alwaar we samen met de gemeente en bewoners kunnen optrekken bij het

onderhoud en beheer. Uitgangspunt is echter wel dat deze behoefte er is bij de bewoners zelf en dat

we dit niet van bovenaf gaan opleggen.

Woonfraude

Op het gebied van woonfraude en hennep werkt Haag Wonen al enige jaren intensief samen met

politie, Stedin en de gemeente. Haag Wonen zet hier onder andere twee woonfraudespecialisten

voor in. In de afgelopen jaren is er door de gemeente veel tijd en energie gestoken in het controleren

op gedeeltelijke onderhuur en kamerbewoning. Daardoor is er helaas minder aandacht besteed aan

volledige onderhuur, terwijl juist dit in strijd is met het woonruimteverdeelsysteem. Wij willen hier

duidelijke prestatieafspraken over maken21. Ook willen we betere afspraken maken over de

mogelijkheden voor huurders om een persoon tijdelijk te laten inwonen. Er wordt nu nog

21

Het ministerie van BZK heeft onlangs extra middelen beschikbaar gesteld aan gemeenten voor extra huisbezoeken voor het bestrijden van ‘adresfraude’. Wij gaan er vanuit dat bij deze huisbezoeken ook wordt onderzocht of er sprake is van onder- en doorverhuur.

32

verschillend gedacht over kamerverhuur, inwoning en een duurzame gemeenschappelijke

huishouding. Daar dienen eenduidige afspraken over te worden gemaakt.

Daarnaast gaan we met betrekking tot de aanpak van onrechtmatige bewoning graag met de

gemeente in gesprek hoe we onze samenwerking verder kunnen intensiveren. Bijvoorbeeld door

middel van meer informatie-uitwisseling (tweerichtingsverkeer), het samen optrekken bij de

controles van de Haagse Pandbrigade en het beter benutten van de kennis van de Sociale Dienst.

Deze wens tot een betere afstemming en informatie-uitwisseling geldt overigens ook op andere

veiligheidsvlakken. Zoals bijvoorbeeld bij de radicalisering van jongeren. Op zowel bestuurlijk als

operationeel niveau is het van belang dat hierover een duidelijke rol- en taakverdeling wordt

afgesproken en dat we hier - mede voor de veiligheid van onze medewerkers - tijdig en eenduidig

over worden geïnformeerd.

Schilderswijk

De Schilderswijk is een wereldwijk tegen het centrum van Den Haag met zowel centrumstedelijke

woonmilieus als meer rustige woonbuurten. Met zijn 12.000 woningen en 33.200 inwoners is het een

van de grootste en dichtbevolkste wijken van Den Haag. De Schilderswijk heeft in de jaren tachtig en

negentig van de vorige eeuw een ingrijpende vernieuwing ondergaan. Hierdoor is er nu voor een

groot aantal verschillende huishoudens woningen beschikbaar die aan alle woon- en bouwtechnische

eisen voldoen. Circa 20% van de huizen zijn koopwoningen en meer dan 40% van de woningen is na

1991 gebouwd. Haag Wonen bezit 60% van de woningen in de Schilderswijk.

We hebben hier een aparte paragraaf opgenomen over deze wijk, omdat de gemeente deze wijk

herhaaldelijk benoemd in de Volkshuisvestelijke Agenda en in allerlei overleggen. In onze optiek gaat

er een onevenredige aandacht naar deze wijk als het gaat om de woningvoorraad en de

volkshuisvestelijke opgave. Er zijn wijken die op dit vlak meer aandacht verdienen.

Toewijzing

In 2013 hebben wij ons huurbeleid verder uitgewerkt op wijkniveau. Daarin zoeken wij een balans

tussen de opgave van de stad, de wijk en de woningen die wij verhuren. De gemeente Den Haag

heeft daarbij expliciet gevraagd om de woningdifferentiatie naar huurprijs in de Schilderswijk te

vergroten. Dit doen wij door bij een aantal kwalitatief goede woningcomplexen de huur bij mutatie

te verhogen. Het gaat hierbij in totaal om 2.196 woningen van de 6.372 woningen die Haag Wonen in

de Schilderswijk verhuurt. Wanneer deze vrijkomen worden deze verhuurd aan een laag

middeninkomen. Hiermee wijzen we een substantieel deel van de vrijkomende huurwoningen aan

‘kansrijke’ groepen van buitenaf en bieden we ook de mogelijkheid om in de Schilderswijk

wooncarrière te maken.

Overigens zijn de mogelijkheden voor toewijzing wel beperkt. Vanwege Europese regelgeving mogen

wij 10% van ons vrijkomend aanbod aan huurders met een inkomen tussen € 34.911 en € 38.950

verhuren en 10% boven de € 38.950. Dit betekent dat we qua absolute aantallen afhankelijk zijn van

de mutatiegraad en daarnaast gelden deze percentages voor ons hele bezit in Den Haag (inclusief

urgenties en uitzonderingen). Daarnaast bemoeilijkt de (mogelijke) invoering van de

passendheidstoets (zie hoofdstuk 2) deze werkwijze.

Daarnaast is het van belang om op te merken dat deze beleidskeuze consequenties heeft voor het

totaal aantal beschikbare betaalbare woningen. Hoewel we dit op Haag Wonen niveau hebben

33

kunnen beperken (83% van onze voorraad is en blijft betaalbaar, zie hoofdstuk twee), is het wel van

belang dat dit wordt gecompenseerd door meer betaalbare woningen te realiseren in wijken met

veel dure huur- en koopwoningen.

Studenten en jongeren

In de afgelopen jaren hebben wij in de zogenaamde Nutscomplexen - die gesloopt worden -

studenten gehuisvest. In samenwerking met Academie van de Stad en volgens onze eigen

succesformule 'Wonen in een week'. Voor Haag Wonen is dit een goede werkwijze. Studenten maken

kennis met de Schilderswijk en komen snel in aanmerking voor een woning. Daarnaast is het een

effectieve wijze voor goed beheer van een actiegebied. Ook in de komende jaren gaan we hier mee

verder.

In 2014 zijn we gestart met het toewijzen van woningen aan pas-afgestudeerden die een

campuscontract kunnen overhandigen. Hiervoor hebben wij 203 woningen in vier complexen

aangewezen. Wanneer een woning vrijkomt wordt de woning via Woonnet Haaglanden aangeboden.

De woningen worden specifiek voor jongeren aangeboden. Pas afgestudeerden die een

campuscontract kunnen overhandigen krijgen voorrang.

Openbare ruimte

In 2013 heeft de gemeente een onderzoek laten uitvoeren naar de investeringen in de Schilderswijk.

Hieruit kwam naar voren dat een meer dan evenredig deel van de investeringscapaciteit van Haag

Wonen wordt ingezet in deze wijk. Daarnaast kwam als resultaat naar voren dat de gemeente Den

Haag vooral in andere wijken van Den Haag investeert in de kwaliteit van de openbare ruimte, maar

dat de beoogde ‘residentiekwaliteit22’ in de Schilderswijk nog niet is gerealiseerd. Ondanks dat er wel

een grondige analyse is geweest en het benodigde maatregelenpakket al uitvoerig is beschreven23.

Met de zogenaamde blok-aan-blok aanpak zijn in de laatste jaren wel belangrijke stappen gezet,

maar er ligt op dit vlak nog een belangrijke opgave. We gaan graag met de gemeente in gesprek om

afspraken te maken over de planning en prioritering van deze aanpak, zodat de openbare ruimte op

het gewenste niveau komt.

22

Residentiekwaliteit staat voor een eenvoudige en herkenbare inrichting van de openbare ruimte met goede en duurzame materialen die als een standaard minimum kwaliteitsnorm geldt voor heel Den Haag, zoals in de kadernota Openbare Ruimte Den Haag (april 2004) is beschreven. 23

Ingenieursbureau Den Haag (2010) Werkboek en werkschrift Openbare Ruimte Schilderswijk Den Haag.

34

7. WONEN EN ZORG

Begeleid wonen

In Den Haag werken we met het zogenaamde clustermodel. In dit model maken de maatschappelijke

instellingen jaarlijks per cluster (Maatschappelijke opvang, Zorgjongeren, GGZ, Ex-verslaafden en Ex-

gedetineerden) een raming van de benodigde woningen voor mensen die uitstromen uit

opvangvoorzieningen en in aanmerking komen voor begeleid zelfstandig wonen. In de huidige

prestatieafspraken wordt er vanuit gegaan dat de corporaties 276 woningen beschikbaar moeten

stellen voor begeleid wonen. Het totale aantal verhuringen ligt echter sinds 2010 onder dit

streefgetal. Het is daarbij moeilijk om te bepalen of dit komt doordat er minder vraag of minder

aanbod is. Wel zien we dat wanneer de financiering van begeleiding (een vereiste van Haag Wonen)

onzeker is, het aantal cliënten dat door zorginstellingen wordt aangeboden afneemt.

Beter inzicht

Om beter inzicht in te krijgen in de cijfers en knelpunten verwachten wij een sterke regierol vanuit de

gemeente met daarbij de benodigde doorzettingskracht. Het is daarbij van belang dat de corporaties,

zorginstellingen en gemeente per doelgroep (zie ook hoofdstuk 4) tot een eenduidige definitie

komen ten aanzien van de eisen en wensen die er zijn op het gebied van huisvesting, begeleiding en

zorg. Op basis daarvan kan een goed monitorings- en vooral sturingsinstrument worden ontwikkeld

waarin kan worden bekeken of de behoeften ook vervuld worden. Dit is extra van belang omdat

verschillende partijen aangegeven dat er in de toekomst onvoldoende woningen beschikbaar blijven

als gevolg van stagnatie van de nieuwbouw, een lagere verhuisgeneigdheid en minder

sloopcomplexen waar bijvoorbeeld zorgjongeren tijdelijk in gehuisvest werden. Ook andere groepen,

zoals statushouders, moeten worden gehuisvest in deze voorraad, naast de reguliere

woningzoekenden die een goedkope huurwoning nodig hebben. Daarnaast melden nieuwe

organisaties met deels nieuwe doelgroepen zich bij corporaties met het verzoek om woningen voor

begeleid wonen. Vanuit de corporaties is er behoefte aan het stellen van prioriteiten door de

gemeente ten aanzien van organisaties en doelgroepen.

De zorgpartijen hebben aangegeven dat ze aan de eerder toegezegde aantallen willen vasthouden.

Op basis van de huidige inzichten wil Haag Wonen ook bij de volgende prestatieafspraken maximaal

60 woningen uit de bestaande woningvoorraad op jaarbasis ter beschikking stellen voor begeleid

zelfstandig wonen. Dit aantal is conform andere jaren. Dit realiseren we door het continueren van de

samenwerkingsovereenkomsten met het Leger des Heils, Impegno en de Kessler Stichting. Gezien de

druk op de woningmarkt stelt Haag Wonen in beginsel geen grote woningen (vertrekoppervlakte van

minimaal 80 m2 en minimaal 5 kamers) beschikbaar voor begeleid zelfstandig wonen. Daarnaast

zorgt Haag wonen bij het aanleveren van woningen voor een maximale spreiding over alle wijken.

De gemeente geeft aan dat als gevolg van de clusterverdeling onder corporaties er in een aantal

gebieden een te grote concentratie van bepaalde groepen ontstaat. Het lijkt ons goed om

gezamenlijk te benoemen wanneer een dergelijke concentratie dan een probleem is. Bijvoorbeeld op

welk schaalniveau (complex of buurt) en welke zorggroepen als risicovol worden gezien. Met die

verkenning als input staat Haag Wonen open voor een herziening van het bestaande clustermodel.

35

Wederkerigheid

Uitgangspunt is dat Haag Wonen zorgt voor de huisvesting, terwijl de gemeente samen met de

zorgpartijen verantwoordelijk is voor de juiste begeleiding. Daarom verwacht Haag Wonen bij het

beschikbaar stellen van deze woningen dat er altijd sprake is van professionele begeleiding tijdens de

begeleidingsperiode en, indien nodig, na het omzetten van het huurcontract op de naam van de

cliënt. De begeleidingsovereenkomst is daarbij leidend. Mocht de begeleiding om welke reden dan

ook wegvallen, of onttrekt een cliënt zich aan de begeleiding, dan vervalt ook het huurcontract.

Daarnaast heeft Haag Wonen als stelregel dat omwonenden geen overlast mogen ondervinden.

Daarom stelt Haag Wonen een samenwerkingsovereenkomst op waarin voorwaarden staan over

beheer en leefbaarheid.

Ouderen

Een van de belangrijkste opgave in de komende jaren is het langer en meer zelfstandig thuis wonen

van ouderen. Haag Wonen is daarbij blij met de rol die de gemeente steeds meer en meer oppakt als

regisseur en coördinator van dit vraagstuk. Ook hier geldt dat een beter inzicht in de relatie tussen

vraag en aanbod gewenst is om van daaruit de juiste inspanningen te plegen. Wij onderschrijven dan

ook het onderzoeksvoorstel van het Stadsgewest en de SVH om meer inzicht te geven in de gevolgen

van de vergrijzing, de extramuralisering, de decentralisaties en bezuinigingen. Dit geeft hopelijk meer

duidelijkheid over het aantal mensen dat geacht wordt langer zelfstandig te blijven wonen en of dit

overeenkomt met het huidige aanbod. Het is daarbij wel van belang om de juiste indicatoren aan

elkaar te verbinden. Zo zegt het aantal 75-plussers in een wijk – zoals gebruikt in de gebiedsscan

Escamp – weinig over de daadwerkelijke behoefte aan woningaanpassingen. Het gaat om de

individuele match tussen vraag en aanbod, die vervolgens moet worden gerelateerd aan de

stedelijke opgave. Uit onze eerste inventarisaties blijkt er overigens in Escamp eerder een overschot

te zijn dan een tekort aan voor ouderen geschikte woningen.

De toekomst is echter nog onzeker, omdat niemand nog precies weet hoe het een en ander zich in de

praktijk gaat vertalen. Van belang is vooral dat we gezamenlijk de huurders goed informeren over de

verschillende mogelijkheden tot woningaanpassingen en dat we de aanvragen nauwkeurig

monitoren. Van de gemeente verwachten wij hierin een regisserende rol, maar zij zal tegelijkertijd

ook als financierende partij moeten optreden voor de woningaanpassingen.

Haag Wonen is naast de huisvesting ook nauw betrokken door middel van haar signaleringsrol. Onze

medewerkers komen in woningen en lopen door de buurt en zijn daarmee onderdeel van de ogen en

oren in de wijk. Deze signaleringsrol willen wij graag blijven inzetten om mensen te kunnen

doorverwijzen naar begeleiding en ondersteuningsdeskundigen van zorg- en welzijnsorganisaties.

Daarnaast worden deze bevindingen als input gebruikt om gezamenlijk te werken aan leefbaarheid

en veiligheid. De verbinding met de sociale wijkzorgteams lijkt ons dan ook een logische. Graag gaan

we met de gemeente in gesprek om deze samenwerking concreet te maken en daar een passende

werkwijze en overlegstructuur bij te realiseren.

Woningaanpassingen

In overleg tussen de corporaties en de gemeente is onlangs bepaald dat we afspraken rondom het

aanbrengen en verwijderen van de Wmo-aanpassingen (zoals trapliften, scooterstallingen)

continueren. Daarbij geeft de gemeente opdracht tot een aanpassing en voert de corporatie de

werkzaamheden uit zodat de corporaties grip houden op de kwaliteit en zij weten wat er in hun

woningen gebeurt. Dit proces zou overigens nog vereenvoudigd kunnen worden (en goedkoper) als

36

we per corporatie met een jaarbudget/-afrekening zouden werken en als we bij grootschalig

onderhoud de aanvragen zouden kunnen clusteren. Daarnaast dienen er afspraken te worden

gemaakt over het gebruik en het opladen van scootmobielen. In ons huidige woningbestand is er niet

zo veel ruimte om scootmobielen te stallen en op te laden. Daarom is het van belang om

scootmobielen die niet gebruikt worden te weren. Dit kan bijvoorbeeld worden bereikt als de

gemeente een (onderhouds)bijdrage vraagt aan de aanvrager. De corporaties willen graag

meedenken met de gemeente om tot creatieve oplossingen te komen.

Daarnaast zouden we de mogelijkheden van het huidige woonruimteverdeelsysteem optimaal

moeten benutten om mensen met een handicap zo efficiënt en effectief mogelijk aan een

aangepaste woning te helpen. Hiermee voorkomen we verspilling van financiële middelen.

Zorgvastgoed

Haag Wonen verhuurt circa 500 eenheden aan zorgpartijen (dit is exclusief de woningen die zijn

aangeboden in het kader van begeleid wonen). In hoeverre bij alle 500 eenheden de scheiding tussen

wonen en zorg wordt doorgevoerd zal de tijd leren. Op basis van een eerste verkenning is de

verwachting dat de komende jaren minder dan een kwart van de zorgpartijen hun huur willen

opzeggen. In principe willen wij deze zorgpartijen aan hun contract houden en/of hen wijzen op de

mogelijkheid om het contract met Haag Wonen af te kopen. Komt het toch tot een beëindiging van

het huurcontract dan zullen de consequenties per geval worden bekeken. Op basis van onze

portefeuillestrategie, het wijkprofiel en het complexbeheerplan zal dan worden bekeken met welke

bestemming het pand in de toekomst kan worden verhuurd. Het zal dus per complex verschillen of

deze leegkomende gebouwen geschikt zijn (te maken) voor de huisvesting van bepaalde doelgroepen

of zijn om te zetten naar regulier bezit. Het lijkt ons goed als gemeente, corporaties en zorgpartijen

onderzoeken welke oplossingen er voor dit vraagstuk zijn. De concrete invulling per complex zal

vervolgens afhangen van de technische (on)mogelijkheden van het complex en de financiële

(on)mogelijkheden van de corporatie, gemeente en zorgpartijen.

Bij het leegkomen van zorgvastgoed van derden stelt Haag Wonen zijn expertise ter beschikking op

het gebied van bouwen en ontwikkelen. Haag Wonen kan echter gezien de financiële mogelijkheden

en wettelijke beperkingen niet onrendabel investeren en/of zorgvastgoed overnemen.