Blankenberge RUP 9 Centrum - GISWest€¦ · 8370 BLANKENBERGE Brugge, maart 2009 ....

Blankenberge RUP 9 Centrum

Bijgaand bij het besluit van Deputatie van de Provincie West-Vlaanderen houdende de gedeeltelijke goedkeu-ring van het gemeentelijk ruimtelijk uitveringsplan 9 ‘Centrum’ (Blankenberge) Goedkeuringsbeslissing met ref.:RP/DEP/09/274, Brugge, 13 augustus 2009 De provinciegriffier, De Gouverneur-voorzitter, (Get.) Hilaire Ost (Get.) Paul Breyne

Stadsbestuur Blankenberge J. F. Kennedyplein 8370 BLANKENBERGE

Brugge, maart 2009

RUP_31004_214_00009_00001_sv.doc, versie 02 blad 2 van 4

Verantwoording

Titel : Blankenberge

RUP 9 Centrum

Gezien en voorgesteld door de gemeenteraad in vergadering van 09/09/2008, op bevel, De secretaris, De Voorzitter,

P. Verheyden. Ph. Konings.

Projectnummer : 215679

Documentnummer : RUP_31004_214_00009_00001_sv.doc

Revisie : 9

Datum : Maart 2009

P:\215679\5_Gra\GIS\Oplevering\RUP_31004_214_00009_00001_sv.doc

Het College van Burgemeester en Schepenen verklaart dat onderhavig RUP voor iedereen ter inzage heeft gelegen van 7/10/2008 tot 5/12/2008, namens het College. op bevel, De secretaris, Voor De Burgemeester,

P. Verheyden, P. De Klerck.

Auteur(s) : KVA/LCR

e-mail adres : [email protected]

Gecontroleerd : Karel Vanackere

Paraaf gecontroleerd :

Goedgekeurd : Karel Vanackere

Paraaf goedgekeurd :

Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van 21/04/2009, op bevel, De secretaris. De Voorzitter,

P. Verheyden. Ph. Konings.

Contact :

T +32 50 45 79 80 F +32 50 45 79 90 E [email protected]

Verantwoordelijk Ruimtelijk Planner: Arch. Karel Vanackere


Inhoudsopgave

1 Toelichtingnota................................................................. 4

1.1 Algemene situering van het RUP ..................................... 4

1.1.1 Ligging van het RUP........................................................ 4

1.1.2 Ruimtelijke context van het plangebied ........................... 5

1.1.3 Ruimtelijke kenmerken van het plangebied (zie ook plan

bestaande toestand)........................................................... 6

1.2 Ruimtelijke knelpunten en potenties ................................ 7

1.2.1 Knelpunten ....................................................................... 7

1.2.2 Potenties ........................................................................... 7

1.3 Situering van het RUP binnen de planningscontext ......... 8

1.3.1 Gewestplan ....................................................................... 8

1.3.2 Gemeentelijke ruimtelijk structuurplan............................ 8

1.3.3 BPA’s ............................................................................. 15

1.3.4 Verkavelingen................................................................. 15

1.3.5 Monumenten en landschappen ....................................... 15

1.4 Visievorming .................................................................. 16

1.4.1 Motivatie tot herziening – vervanging van het BPA door

een RUP.......................................................................... 16

1.4.2 Uitgangspunten van het RUP ......................................... 16

1.4.3 Vertaling in het RUP ...................................................... 23

1.5 Afwijkingen ten opzichte van het gewestplan................ 25

1.6 Watertoets....................................................................... 25

1.7 Voorschriften die bij de goedkeuring van het plan worden

opgegeven....................................................................... 26

1.8 Ruimtebalans .................................................................. 26

1.9 Plenaire vergadering....................................................... 26

1.10 Openbaar onderzoek ....................................................... 26

2 Verordenend deel ............................................................ 27

2.1 Stedenbouwkundige voorschriften.................................. 27

2.1.1 Algemene bepalingen .................................................... 27

2.1.2 Centrumgebied .............................................................. 32

2.1.3 Gemeenschapsvoorzieningen ....................................... 37

2.1.4 Groene zone ................................................................... 40

2.1.5 Openbaar domein ......................................................... 41

3 Bijlagen........................................................................... 42

3.1 Verslag plenaire vergadering van 7 maart 2008 ............. 42

3.2 Advies dienst ruimtelijke planning provincie West-

Vlaanderen ...................................................................... 42

3.3 Advies agentschap R-O West-Vlaanderen – onroerend

erfgoed ............................................................................ 42

3.4 Advies LNE - beleid ....................................................... 42

3.5 Advies LNE dienst veiligheidsrapportering.................... 42

3.6 Advies Wegen en verkeer West-Vlaanderen .................. 42

3.7 Advies Gecoro van 21 februari 2008.............................. 42

3.8 Advies agentschap RO-Vlaanderen van 27 november 2008

........................................................................................ 42

3.9 Advies deputatie West-Vlaanderen van 27 november 2008

........................................................................................ 42

3.10 Advies Gecoro van 4 februari 2009................................ 42

3.11 Lijst met fiches inventaris onroerend erfgoed ................ 42

Toelichtingnota


1 Toelichtingnota

1.1 Algemene situering van het RUP

1.1.1 Ligging van het RUP

Het RUP nr. 9 Centrum ligt centraal in Blankenberge, zoals de naam

al laat vermoeden. Het plangebied ligt tussen de De Smet De Naey-

erlaan en de Zeedijk. In de directe omgeving bevinden zich in het

westen de grote markt, in het oosten het casino en in het zuiden het

station. De omgeving wordt gekenmerkt door een verweving van

wonen, handel, horeca en dienstverlening en maakt deel uit van het

commerciële centrum.

Figuur 1 Ligging van het RUP

Toelichtingnota


1.1.2 Ruimtelijke context van het plangebied

Het RUP wordt begrensd door:

- in het westen: de Weststraat;

- in het noorden door de Breydelstraat, Bakkerstraat en Vis-

serstraat;

- in het oosten door de Kerkstraat;

- in het zuiden door de De Smet - De Naeyerlaan.

Het plangebied grenst in het westen aan de Weststraat. De overkant

van deze straat bestaat uit 5 bouwblokken van gesloten bebouwing

met een gemiddelde hoogte van 3 bouwlagen en plat dak. Richting

station overweegt de woonfunctie met tussenin het Sint-Pieters Col-

lege, richting zeedijk gaat het vooral om horeca en handel (met wo-

nen).

In het noorden is er langs de Breydelstraat naast de woonfunctie een

grote hotelfunctie ‘Petit Rouge’ gelegen, alsook heel wat toegangen

(garages) voor de gebouwen op de zeedijk. Langs de Visserstraat is

er een menging van handel en horeca.

De overkant van de Kerkstraat bestaat uit 4 bouwblokken met over-

wegende handelsfuncties op de gelijkvloerse verdiepingen. De ge-

middelde bouwhoogte ligt hier op 4 bouwlagen met plat dak. De

handelsfuncties hebben hier een sterk variërende oppervlakte gelijk-

aardig als de kant van de Kerkstraat die tot het plangebied behoort.

De Kerkstraat vormt de commerciële as van Blankenberge. Het

bouwblok langs het Casinoplein herbergt overwegend horeca. De

bouwhoogtes klimmen er tot 5, 6 of zelfs 7 bouwlagen. Tegen de

Koning Albert I-laan ligt het Koning Leopold III plein.

Figuur 2 Ruimtelijke context van het plangebied op basis van de

topografische kaart

Toelichtingnota


1.1.3 Ruimtelijke kenmerken van het plangebied (zie ook plan bestaan-de toestand)

Het plangebied omvat 9 bouwblokken met gesloten bebouwing ge-

legen tussen de Kerkstraat enerzijds en de Weststraat anderzijds. De

eerste twee bouwblokken worden gevormd door de Vramboutstraat

en de Paul Delvauxstraat. Deze bouwblokken grenzen in het oosten

aan het Koning Leopold III plein waardoor de bouwhoogte hier 5 tot

6 bouwlagen bedraagt en handel en horeca hier overwegen. Richting

Weststraat overweegt de woonfunctie. De bouwblokken zijn zeer

dens bebouwd. Slechts hier en daar zijn er kleine onbebouwde stuk-

jes. Momenteel zijn er een aantal nieuwbouwprojecten voor appar-

tementen.

Bouwblok 3 is een zeer groot bouwblok tussen de Paul Del-

vauxstraat en de Molenstraat. Meest kenmerkend zijn de overwe-

gend commerciële activiteiten (eventueel met wonen erboven) langs

de Kerkstraat en het Sint-Pieterscollege en Sint-Jozefshandelsschool

langs de Weststraat. De school neemt een groot stuk van de binnen-

ruimte voor haar rekening met speelplaats en sporthal. In dit bouw-

blok zijn echter ook nog een aantal ‘grotere’ tuinen aanwezig. Langs

de Paul Delvauxstraat ligt Residentie Kamoen die achterin een hele-

boel garages heeft.

De ruimte ten noorden van de Molenstraat wordt telkens opgesplitst

in twee bouwblokken door het Manitobaplein en de Bakkerstraat.

Bouwblokken 8 en 9 langs de Kerkstraat omvatten overwegend ho-

reca en handel met woonfunctie op de verdiepingen. In bouwblok 9

is ook nog het gemeentelijke collissée, een oude schouwspelzaal,

gelegen.

De bouwblokken 4, 5, 6 en 7 omvatten voor een deel ook nog wo-

nen. De blokken zijn zeer dens bebouwd. Enkel blok 4 heeft een

grotere tuin centraal in het blok. Blokken 6 en 7 zijn vrij smal waar-

door er weinig ruimte rest voor tuinen of koeren. Beide bebouwings-

zijden raken elkaar praktisch overal.

Figuur 3 Luchtfoto van het plangebied

Toelichtingnota


1.2 Ruimtelijke knelpunten en potenties

1.2.1 Knelpunten

• Binnen het plangebied komt een sterke verwevenheid aan func-

ties voor. De kwaliteit van de binnengebieden is echter op een

aantal plaatsen vrij laag. Vooral in de ondiepe bouwblokken blijft

een renovatiebeweging achterop omdat de voorschriften van het

vigerende BPA onvoldoende mogelijkheden bieden om op een

economisch haalbare manier nieuwe kwalitatieve invullingen te

realiseren.

• Op een aantal plaatsen in het plangebied komt de zuivere woon-

functie nog voor. Dit deels onder de vorm van eengezinswonin-

gen. De druk op de eengezinswoningen is echter vrij groot. Noch-

tans is de verwevenheid van verschillende woonvormen een be-

langrijke kwaliteit voor een centrum.

• De hotelfunctie komt onder druk. Dit is een vrij algemeen feno-

meen aan de kust. Nochtans biedt deze vorm van toerisme een be-

langrijke meerwaarde. Hotels bieden naast tewerkstelling tevens

een hoogwaardige vorm van toeristisch verblijf dat een veel gro-

tere rotatie kent dan tweede verblijven. Het is belangrijk de mo-

gelijkheden voor hotels enerzijds voldoende ruim te voorzien,

anderzijds te verhinderen dat deze verruimde mogelijkheden aan-

leiding geven tot een zware druk naar de realisatie van meerge-

zinswoningen voor tweede verblijven.

• De aanwezigheid van garageboxen achter residentie Kamoen in

binnengebied 3 wordt ervaren als een te sterke verstening van po-

tentiële open ruimte.

1.2.2 Potenties

• In de binnengebieden zijn nog enkele kwalitatieve open ruimtes

aanwezig die een belangrijke impact hebben op het volledige

bouwblok. Deze ruimtes kunnen versterkt worden door onder

andere groendaken te integreren waardoor grotere groengehelen

kunnen worden gecreëerd zonder de gelijkvloerse bouwmoge-

lijkheden te beperken.

• De aanwezigheid van enkele scholen in het centrum is een be-

langrijke kwaliteit als stedelijke voorziening. De open ruimte die

tot de school behoort, geeft kwaliteit aan het volledige bouw-

blok. Het behoud en bieden van mogelijkheden aan de school

draagt bij tot de dynamiek van het stadscentrum.

• Een aantal binnengebieden hebben de potentie om opgewaar-

deerd te worden door bijvoorbeeld garages ondergronds te voor-

zien en/of garages te voorzien van een groendak dat tevens als

buitenruimte kan worden gebruikt.

• De evenwichtige verwevenheid van functies is een belangrijk

gegeven in dit stadsdeel. Het is een uitdaging om dit evenwicht

te bewaren waarbij wonen, horeca, tweede verblijven, handel en

gemeenschapsvoorzieningen op een harmonische manier door

elkaar voorkomen. De multifunctionaliteit is een belangrijke po-

tentie en draagt in grote mate bij tot de uistraling van de stad.

Toelichtingnota


1.3 Situering van het RUP binnen de planningscontext

1.3.1 Gewestplan

Blankenberge is opgenomen in het gewestplan Brugge-Oostkust

vastgelegd in het K.B. van 07.04.1977. Een gewestplanwijziging

vastgelegd bij Ministerieel Besluit van 19 september 1996, gaf aan

diverse gebieden gelegen in de Uitkerkse Polder een nieuwe be-

stemming Het plangebied is bestemd als woongebied.

Figuur 4 Gewestplan

1.3.2 Gemeentelijke ruimtelijk structuurplan

1.3.2.1 Informatief gedeelte

Hoofdstructuur van het stedelijke gebied (informatief deel p 14)

Het stedelijke weefsel van Blankenberge komt naar voor als een

aaneengesloten geheel. Oorspronkelijk bestond Blankenberge uit

twee kernen met naast Blankenberge ook Uitkerke. In de loop der

jaren zijn beide kernen naar elkaar toegegroeid. De woonwijken van

Uitkerke sluiten aan op deze van Blankenberge en ook de handelsac-

tiviteit van Uitkerke langs de Kerkstraat vervolgt in Blankenberge.

Het stedelijke gebied van Blankenberge toont in zijn globaliteit een

zeer hoge dichtheid. Er kunnen twee commerciële centrumgebieden

onderscheiden worden:

• Het stadscentrum dat grosso modo afgebakend wordt door de De

Smet –De Naeyerlaan, Kerkstraat, Zeedijk en Grote Markt;

• Het centrum van Uitkerke langs de Kerkstraat.

Structuur van de woon- en leefomgeving (informatief deel p 16)

Het gebied behoort tot het verwevingsgebied van wonen, handel en

dienstverlening met overwegend gesloten bebouwing. De tuinen zijn

in grote mate ingenomen door bijgebouwen.

Problemen op het gebied van comfort situeren zich vooral in de ou-

dere stadscelen en het stadscentrum. De belangrijkste problemen

betreffende woonkwaliteit betreffen de beperkte gevelbreedte en het

gebrek aan bezonning. Daarnaast worden deze woningen ook als

minder attractief ervaren door bijvoorbeeld de afwezigheid van ga-

rages en tuinen.

Structuur van handel en commerciële dienstverlening, verblijfs-

accommodatie (informatief p18, 25)

Het commerciële centrum binnen het stadscentrum kenmerkt zich

door een variatie en verwevenheid van functies vooral van kleinhan-

del, diensten, horeca, onderwijsinstellingen en woningen. Het betreft

Toelichtingnota


veelal woonhuizen (3 à 4 bouwlagen) met een commerciële functie

op het gelijkvloers. Middelgrote handelszaken komen in de binnen-

stad nauwelijks voor.

De belangrijkste handelsactiviteit situeert zich langs de Kerkstraat,

Molenstraat (noordzijde), Visserstraat, Weststraat (tussen de Brey-

delen Vernieuwstraat) en de Langestraat.

De horeca is meer verspreid over de binnenstad en bundelt zich in

hoofdzaak rond pleinen en attractiepolen bv. het Koning Leopold

III-plein, het Manitobaplein en in het verlengde Bakkersstraat.

Hotels en pensions zijn voornamelijk geconcentreerd in het stads-

centrum o.a. in de Kerkstraat en aan het Koning Leopold III-plein.

Structuur van het stadscentrum (informatief deel p 38-39)

Het stadscentrum is zeer dicht bebouwd met rijhuizen gecombineerd

met appartementsblokken. Binnen het stadscentrum kan het com-

merciële centrum onderscheiden worden. Typisch voor de Vlaamse

kuststeden is de opbouw van centrumvoorzieningen in een T-

structuur. In Blankenberge is deze structuur nog duidelijk herken-

baar in de Kerkstraat en de Zeedijk, doch deze structuur is sterk geë-

volueerd. De commerciële activiteit is verruimd binnen een omvang-

rijke zone ten westen van de Kerkstraat. De belangrijkste winkelstra-

ten zijn de Kerkstraat, de Weststraat, Bakkerstraat, Molenstraat,

Langestraat en Vissersstraat. De zone rond de Casino en Casinoplein

is met zijn cafés, restaurants en dancings eerder gericht op het uit-

gaansleven.

De open ruimte is beperkt tot openbare pleinen o.a. het Koning Leo-

pold III-plein, een stedelijk plein met onthaalfunctie (station, VVV)

en verpozingsfunctie en het Manitobaplein. Binnen de bouwblokken

zelf is er omzeggens geen open ruimte door achterliggende bijge-

bouwen.

1.3.2.2 Richtinggevend gedeelte

Ruimtelijk principe: verweving van commerciële activiteit en

woonfunctie in het stadscentrum (p 19)

Ten behoeve van de vitaliteit van het stadscentrum krijgen de com-

merciële activiteiten (incl. de toeristisch-recreatieve act.) en de

woonfunctie er een gelijke prioriteit. De verweving van beide functie

wordt nagestreefd. Deze verweving is tweevoudig:

• Verweving binnen de panden: woonfunctie boven winkelpanden;

• Verweving van winkelstraten en woonstraten als twee boven

elkaar liggende netwerken.

Binnen het commerciële centrum kan er geen zone afgebakend wor-

den met hoegenaamd uitsluitend handel- en dienstverlening. Winkel-

straten en echte woonstraten komen naast elkaar voor. Typische

winkelstraten zijn de Kerkstraat, Molenstraat, Vernieuwstraat/ Lan-

gestraat en Visserstraat. Voorbeelden van woonstraten zijn de Park-

straat, de Nieuwstraat en de Breydelstraat.

Dit concept wordt o.m. gehanteerd bij de uitbouw van voorschriften

en inrichtingsvoorstellen voor open ruimten binnen en buiten het

bouwblok, bouwhoogtes en min. Aantal slaapkamers of oppervlak-

tes. Daarnaast wordt intensief gewerkt aan de invulling van de bo-

venverdiepingen van handelspanden met een woonfunctie. Bewo-

ning wordt onder meer gestimuleerd door het beleid van betoelaging,

dat verder gezet wordt en door ontpitting.

De woonfunctie wordt tevens gestimuleerd door investeringen in het

cultureel onroerend erfgoed: eigen patrimonium en private panden.

Ruimtelijk principe: ontpitting (p 20)

Het stadscentrum van Blankenberge kenmerkt zich door een hoge

bebouwingsdichtheid, lange en smalle straten, een relatief hoge

bouwhoogte tot de straatbreedte, smalle percelen en veel achteruit-

bouw binnen de bouwblokken. Naast de moeilijkheden op het gebied

Toelichtingnota


van inrichting van ééngezinswoningen binnen dergelijke smalle en

hoge panden, resulteert dit in een groot aantal woningen die onvol-

doende bezonning krijgen. Teven sier zowel binnen het straatbeeld

als in het bouwblok onvoldoende functionele open ruimte.

Teneinde de leefkwaliteit van het stadscentrum te garanderen en het

functioneren ervan als woongebied te verbeteren, is een selectieve

toepassing van ontpitting noodzakelijk. Ontpitting verhoogt even-

eens de commerciële en toeristisch-recreatieve attractiviteit van de

centrumstraten.

Ontpitting is een geheel van maatregelen die erop gericht zijn meer

open ruimte en een grotere bezonning van de woningen te verwezen-

lijken. Door deze maatregelen moeten de wooneenheden in het

stadscentrum voldoen aan minimale eisen die thans door (jonge)

gezinnen aan hun woonomgeving gesteld worden.

Ontpitting heeft niet als objectief het verlagen van de bewonings-

dichtheid. Door de aard van de maatregelen zullen wel noodzakelij-

kerwijs wooneenheden uit het stadscentrum verdwijnen die elders

moeten gecreëerd worden.

Gewenste ruimtelijke structuur van de woongebieden (p22-32)

Het recupereren van stedelijke locaties voor woningbouw

Teneinde de vitaliteit in het stadscentrum te handhaven is een herin-

gebruikname van leegstaande panden en verdiepingen boven han-

delspanden primordiaal. De heringebruikname dient voldoende

wooneenheden te omvatten om door verweving van functies de ge-

wenste multifunctionaliteit en vitaliteit te realiseren.

Het ontwikkelen van nieuwe woningtypologieën en kwalitatieve

woonomgevingen, in het bijzonder voor jonge gezinnen

Het huidige woonaanbod beantwoordt onvoldoende aan de vraag

naar kwaliteitsvolle woonomgevingen. Dit is vooral een probleem

voor jonge gezinnen.

Het bestaat in hoofdzaak uit appartementen, gesloten en halfopen

bebouwing. Een zeker aanbod van open bebouwing en wonen in een

gezinsvriendelijke, groene omgeving is nodig om te voldoen aan de

specifieke behoeften van jonge gezinnen. In het stadscentrum zijn de

mogelijkheden voor het adequaat inrichten van woningen beperkt

door de smalle perceelsbreedte. Ook stedenbouwkundige voorschrif-

ten kunnen betreffende bouwhoogte en vormgeving te stringent zijn

om creatieve architecturale oplossingen toe te laten. Recent werden

verscheidene B.P.A.’s in deze optiek al herzien.

Binnen de randvoorwaarden van het behoud van het stedelijke ka-

rakter en stedelijke dichtheden dienen nieuwe woningtypologieën en

meer kwaliteitsvolle woonomgevingen ontwikkeld te worden, in de

mate van het mogelijke binnen de bestaande woonomgevingen door

wooninbreiding, in de mate dat het noodzakelijk is door woonuit-

breiding. De nodige zorg dient uit te gaan naar het behoud van het

culturele erfgoed.

Het attractiever maken van de bestaande woonomgeving

De basisdoelstelling is het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit van

het bestaande (stads)weefsel1. Vooral betreffende de woonomgeving

is dit een belangrijk aspect. Het objectief is om iedere woonwijk

(nog) attractiever en aangenamer te maken om in te wonen.

Bewoning in het stadscentrum kan en moet indirect gestimuleerd

worden door de belevingswaarde (ook buiten het toeristische hoog-

seizoen) te verhogen en door de algemene kwaliteit van het centrum

te verhogen. Daarnaast moeten de knelpunten voor bewoning in het

stadscentrum aangepakt worden. Verscheidene maatregelen om het

stadscentrum attractiever te maken voor permanente bewoning, zoals

op het gebied van bewonersparkeren en ontpitting, dringen zich op.

In de woongebieden buiten het stadscentrum wordt een verhoging

1 Het begrip ruimtelijke kwaliteit wordt gehanteerd in de definiëring die eraan

wordt toegekend in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, namelijk “ de waardering van de ruimte”; in bovenstaand geval waardering als woonplaats.

Toelichtingnota


van de attractiviteit voornamelijk verwezenlijkt door de verdere uit-

bouw van centrumfuncties en de groene ruimten.

Krachtlijnen van de maatregelen voor ontpitting

Ontpitting is een geheel van maatregelen die erop gericht zijn meer

open ruimte en een grotere bezonning van de woningen te verwezen-

lijken. Het objectief is het stadscentrum attractiever te maken voor

bewoning.

In principe wordt de straatbreedte niet verbreed ten behoeve van de

bezonning. Op initiatief van de eigenaar kan een plaatselijke verbre-

ding van de straat toegestaan worden met als compensatie een grote-

re flexibiliteit betreffende achteruitbouw.

Om tegemoet te komen aan het bezonningsprobleem, worden priori-

tair kwalitatief hoogstaande open ruimtes (groene longen) gecreëerd.

De bestaande open ruimtes worden behouden en functioneel geopti-

maliseerd.

Voor de waardering van straten voor het creëren van open ruimte in

het openbaar domein worden volgende criteria gehanteerd:

• bezonning;

• variatie in oriëntatie in relatie tot andere open ruimten;

• minimale oppervlakte;

• mogelijkheden voor afwerking van de wanden;

• gelijkmatigheid van vorm;

• afstand tot andere open ruimten;

• relatie tot oost-west as;

• ligging op commerciële straten.

Het creëren van binnenruimtes is zeer belangrijk en wordt actief

bewerkstelligd door:

• beperkingen op te leggen betreffende erfdienstbaarheid;

• verwervingen van de stad aan te wenden (bijvoorbeeld B.P.A. d’Hoogploate).

• beperkingen te kunnen opleggen aan bebouwbare oppervlakte ten behoeve van open ruimte binnen het bouwblok indien dit wense-

lijk is voor de leefkwaliteit van de omliggende panden (toegepast

in de recent opgemaakte B.P.A.’s

Voor de waardering van binnenruimtes voor het creëren van open

ruimte worden volgende criteria gehanteerd:

• bezonning van omgevende straten;

• aanpalende woonfunctie;

• bijdrage tot toegang van handelspanden;

• realiseerbaarheid; mogelijkheden voor compensatie bv. door

bouwhoogte.

Krachtlijnen op het gebied van bouwvolume

In functie van bezonning, aanvaardbare woondichtheden en samen-

hang in het stedelijk woonweefsel worden betreffende bouwhoog-

tes/bouwdieptes van woningen, appartementen en handelspanden

volgende principes voorgesteld die de basis vormen voor verdere

detaillering in ruimtelijke uitvoeringsplannen rekening houdende

met de draagkracht van de directe omgeving:

Middelhoge bouw: in hoofdzaak in de zone ten noorden van de Ko-

ning Albert I-laan, de Zuidlaan, Vredelaan en langsheen de Kerk-

straat. Ter hoogte van het station (B.P.A. Boudewijnkwartier). De

middelhoge bebouwing wordt tevens aangehouden in deze woonwij-

ken waar dit al zo voorgeschreven is in de B.P.A.’s of geïmplemen-

teerd is. In nieuwe woonuitbreidingen worden bepaalde delen geïm-

plementeerd met een grotere bouwhoogte teneinde de nagestreefde

bouwdichtheid van 25 woningen per hectare te verwezenlijken.

Krachtlijnen voor het bevorderen van de verweving wonen met han-

del en diensten in het stadscentrum

Om een sterkere verweving van commerciële activiteit en woonfunc-

tie in het stadscentrum te bevorderen en ter ondersteuning van de

woonfunctie in het stadscentrum, kunnen aan handelspanden beper-

Toelichtingnota


kingen opgelegd worden op het gebied van de inrichting van de

commerciële functie.

Op het niveau van de ruimtelijke uitvoeringsplannen dienen nieuwe

ruimtelijke concepten onderzocht te worden die de bewoonbaarheid

boven handelspanden bevorderen.

Het huidige beleid betreffende belasting op leegstand blijft gehand-

haafd.

In deze straten van het stadscentrum die zich kenmerken als woon-

straten kunnen ééngezinswoningen gestimuleerd worden. In bepaal-

de straten kan permanente bewoning gestimuleerd worden, bijvoor-

beeld door een verplichting van een minimum aantal slaapkamers of

oppervlaktes.

De nodige aandacht gaat hierbij tevens naar de bescherming van het

culturele erfgoed (Art Nouveau stijlelementen).

Krachtlijnen van de maatregelen voor het attractiever maken van het

stadscentrum als woonplaats

Het actief beleid dat de stad voert m.b.t. het attractiever maken van

het stadscentrum bij de selectie van een woonplaats blijft gehand-

haafd en wordt uitgebreid. De maatregelen kunnen betrekking heb-

ben op onder meer:

• Leegstandstaksen;

• Wederhuisvesting- en bouwpremies;

• Belastingsbeleid betreffende parkeerplaatsen/subsidies voor het

creëren van woongelegenheden met parkeerplaatsen;

• Belastingsbeleid betreffende huisvuil en riolering;

• Gemeentelijke belasting.

Ondergrondse parkings voor bewoners dienen aangemoedigd te

worden, bijvoorbeeld door de mogelijkheden hiervoor te voorzien in

de B.PA.’s/ruimtelijke uitvoeringsplannen.

Beperkingen, zoals het opleggen van erfdienstbaarheid, kunnen in

ruimtelijke uitvoeringsplannen opgelegd worden ten voordele van de

implementatie van ondergrondse parkings.

Nieuwe inrichtingen ten behoeve van bewonersparkeren kunnen in

bovengrondse zowel als ondergrondse parkeergarages, doch bij

voorkeur ondergronds.

Centrumgebieden (p 33-34)

Doelstellingen

• De ondersteuning van de stedelijkheid;

• De uitbouw van een vitale commerciële activiteit en dienstverle-

ning;

• De verweving met de woonfunctie.

Uitwerking

Implementatie van de centrumgebieden

De ondersteuning van het stadscentrum als centrumgebied omvat

twee belangrijke aspecten:

• Maatregelen m.b.t. een verhoogde uitstraling van het centrumge-

beuren rond het stadhuis/station;

• Afbakening en ondersteuning van het commerciële centrum.

Het centrumgebeuren rond het stadhuis en het station omvat vol-

doende ingrediënten om als een kerngebied voor Blankenberge te

functioneren. In de huidige inrichting bezit het echter te weinig

ruimtelijke samenhang. Een stedenbouwkundig ontwerp dringt zich

op. Dit stedenbouwkundige ontwerp fungeert als referentiekader

voor alle initiatieven die zich aangaande deze locatie aandienen,

privé zowel als openbaar.

De afbakening van een commercieel centrum binnen het ruimere

stadscentrum beoogt die ruimte aan te duiden waar de commerciële

functie centraal staat en een specifiek ruimtelijk beleid gevoerd

wordt.

Het commerciële centrum wordt afgebakend door volgende straten:

Zeedijk, Leopoldhelling, Leopoldstraat, Grote Markt, Generaal Le-

mansstraat, Weststraat, P. Devauxstraat, Vramboutstraat, Koning

Toelichtingnota


Leopold III-plein, Steenstraat, Onderwijsstraat, Elizabethstraat, Ma-

lecotstraat en Charlierhelling2.

Binnen het commerciële centrum voert de stad een beleid om de

handel en dienstverlening optimaal te ondersteunen, binnen de rand-

voorwaarden voor een duurzame verweving met de woonfunctie.

Binnen het stadscentrum in zijn totaliteit wordt bij de inrichting van

het openbaar domein gestreefd naar het behoud zoniet versterken

van de beeldwaarde van openbare gebouwen en pleinen, i.e. het

doorwerken als focuspunten (landmarks) in het stedelijk weefsel.

De uitwerking van het netwerk van commerciële straten

Er wordt maximaal rekening gehouden met het huidige karakter en

de potenties van de verschillende straten van het stadscentrum voor

commerciële activiteit (handelsstraten), dan wel wonen (woonstra-

ten) bij:

• De inrichting van het openbaar domein;

• De inrichting van nieuwe open ruimtes (in openbaar domein of

binnen bouwblok);

• De eventuele herziening van stedenbouwkundige voorschriften,

o.m. op het gebied van bouwhoogte, verplicht min. aantal slaap-

kamers of oppervlaktes.

Bepalingen betreffende verweving binnen panden

Ten behoeve van de bewoning kunnen aan handelspanden beperkin-

gen opgelegd worden op het gebied van de inrichting van de com-

merciële functie.

Naast de leegstandspremies dienen nieuwe ruimtelijke concepten

onderzocht te worden die de bewoonbaarheid boven handelspanden

bevorderen en opgenomen worden in stedenbouwkundige voor-

schriften.

2 De afbakening van het commercieel centrum in het Strategisch-Commercieel Plan van

Blankenberge (1997), wordt hier bevestigd.

De uitwerking van de geleiding ten behoeve van het commerciële

centrum

Conform de voorgestelde ondersteuning van de commerciële activi-

teit door geleiding wordt een concept ontwikkeld dat vertrekt van de

as Station - Zeedijk en de vastgestelde oost-west as als verbinding

tussen de toeristisch-recreatieve kerngebieden. Bijkomend dient re-

kening gehouden te worden met de parking van de Grote Markt.

Cruciale schakels met betrekking tot de commerciële activiteit zijn:

• As parking Grote Markt/ S. Vernieuwestraat / Langestraat met als

focaal punt het Casinoplein

• As Consciencestraat/Vissersstraat/Casinoplein met als focaal punt

het Casinoplein

• As parking Grote Markt/Generaal Lemansstaat/Molenstraat met

als focaal punt het Sint-Rochusplein

• De Kerkstraat en verbinding parking station-Koning Leopold III-plein

• Bakkerstraat met als focaal punt het Manitobaplein

• Weststraat ten noorden van de Molenstraat

Ruimtelijke opties voor het stadscentrum (p 58)

De gewenste ruimtelijke structuur omvat:

• Het commerciële centrum waarbinnen de commerciële functies

in het bijzonder ondersteund worden (o.m. in stedenbouwkundi-

ge voorschriften);

• Wooninbreidingsprojecten. Het stadsbestuur ondersteunt de ini-

tiatieven van de huisvestingsmaatschappij het Lindenhof op het

gebied van herinrichting van leegstaande en verwaarloosde pan-

den in de binnenstad.

• Verdere uitbouw van open ruimtes; aandacht voor de inrichting

van het openbaar domein, bijzondere beelddragers en steden-

bouwkundige aankleding van de wanden tot een harmonisch ge-

heel. Bijzondere open ruimtes zijn:

� Grote Markt

� Manitobaplein

Toelichtingnota


� Casinoplein en Casinostraat

� Sint-Rochusplein

� Koning Leopold III-plein.

• Herstel van de wanden van het Koning Leopold III-plein, onder-

steuning van de horecafunctie;

Maatregelen en acties (p60-62)

• De opmaak van gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

voor die gebieden waar de huidige voorschriften ontbreken (bv.

stadscentrum), hetzij de duurzame ontwikkeling in het gedrang

komt. In het bijzonder wordt de ondersteuning van de woonfunc-

tie beoogd.

• Het in beschouwing nemen bij de opmaak van ruimtelijke uit-

voeringsplannen van maatregelen voor ontpitting, i.e. het creëren

van open ruimtes binnen de bouwblokken of in het straatbeeld.

• Het in beschouwing nemen bij de opmaak van ruimtelijke uit-

voeringsplannen van voorschriften ter ondersteuning van de

woonfunctie, in het bijzonder:

° verweving met handel;

° in functie van permanente bewoning (bv. minimum aantal

slaapkamers of oppervlakte; toegang tot woongelegenheden);

° aangaande de uitbouw van gezamenlijke (ondergrondse) par-

kings.

• Het voeren van een actief beleid voor het stimuleren van het wo-

nen in de binnenstad, waarvan deel uitmaken:

° In stand houden van het huidige beleid van leegstandstaksen.

° Invoeren van een beleid van wederhuisvestingspremies ter

stimulering van het wonen in de binnenstad.

° Afbouwen van het verbod tot bouwen van parkings in de

centrumzone voor zover voldaan wordt aan de minimum

normen betreffende het aantal parkeerplaatsen of de gevel-

breedte.

Niettemin blijft het verbod integraal bestaan in de Kerkstraat,

Bakkersstraat, Weststraatgedeelte in de zone en de Zeedijk.

° Het invoeren van een invers betalingssysteem voor parkeren.

° Het verscherpen van de kamerreglementering.

° Het differentiëren van de wederhuisvestingspremie ten voor-

dele van het centrum.

1.3.2.3 Bindend gedeelte

• Vervangen BPA 9 Centrum door een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Toelichtingnota


1.3.3 BPA’s

Binnen het plangebied zijn volgende BPA’s van toepassing:

BPA nr. 9 Centrum, M.B. 17/10/1988

Dit BPA bestemt het gebied grotendeels voor wonen, handel, dien-

sten, horeca, gemeenschapsvoorzieningen en openbare gebouwen.

Het Sint-Pieterscollege is bestemd als zone voor gemeenschapsvoor-

zieningen.

1.3.4 Verkavelingen

Binnen het plangebied bevinden zich geen goedgekeurde verkave-

lingen of delen van goedgekeurde verkavelingen:

1.3.5 Monumenten en landschappen

• Pand, Bakkersstraat 28, MB 02/05/03;

• Voormalige fotohandel, Langestraat 36, MB 02/05/03;

• Handelspand, Langestraat 44-46, MB 02/05/03;

• Hoekwinkelpand, Weststraat 46, MB 02/05/03;

• Burgerhuizen, Weststraat 90-92, MB 02/05/03;

• Vissershuisje, Breydelstraat 27, MB 12/08/80;

• Oud Stadhuis, Kerkstraat 41, KB 19/04/37;

Stadsgezicht

• Complex Mamet, Molenstraat 19-21, MB8/06/98.

Voor de panden die zijn opgenomen in de inventaris van het onroe-

rend erfgoed wordt verwezen naar bijlage 1.

Deze panden zijn tevens genummerd op het plan bestaande toestand.

Toelichtingnota


1.4 Visievorming

1.4.1 Motivatie tot herziening – vervanging van het BPA door een RUP

De vervanging van het BPA door een RUP gebeurt in uitvoering van

de bindende bepalingen van het GRS.

De stedenbouwkundige randvoorwaarden zoals die in het vigerende

BPA zijn geformuleerd verhinderen een optimale invulling van een

aantal bouwblokken. De bouwdieptes zijn in het voorliggende BPA

sterk geformuleerd vanuit de perceelsconfiguratie wat bij het tot

stand komen van het BPA een logische keuze was binnen de beper-

king van een BPA Art. 14. We stellen echter vast dat vastgoedgroe-

pen steeds meer overgaan tot het verwerven van verschillende aan-

sluitende eigendommen met de bedoeling er kwalitatieve projecten

te realiseren. Met de opmaak van een RUP kunnen bepaalde nuances

worden ingeschreven die het mogelijk maken om enerzijds op het

niveau van het individuele perceel voldoende garanties te bieden en

anderzijds mogelijkheden te bieden voor de realisatie van grotere

projecten door samenvoeging van verschillende percelen.

Elementen uit het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan:

• Bewoonbaarheid boven handelspanden: in de stedenbouwkundige

voorschriften zullen de mogelijkheden in verband met wonen bo-

ven winkels voldoende ruim worden gedefinieerd. Voor het be-

strijden van leegstand boven winkels worden specifieke maatre-

gelen genomen waarbij andere dan planologische instrumenten te

worden ingezet.

• Stimuleren van eengezinswoningen: binnen het plangebied dat

voorwerp uitmaakt van het RUP komen beperkt geclusterd nog

enkele eengezinswoningen voor evenals eengezinswoningen ge-

koppeld aan een handelsgelijkvloers. De nodige garanties worden

geboden om deze eengezinswoningen verder kansen te geven.

Binnen de delen die tot het plangebied behoren, biedt de feitelijke

toestand in dit stadsdeel weinig perspectieven om meergezinswo-

ningen te laten vervangen door eengezinswoningen. Via het in-

strument van de verwervingspremie en de herwaarderingspremie

voert het bestuur een beleid om het behoud van eengezinswonin-

gen te stimuleren. De minimale kwaliteitsnormen worden opge-

legd via de stedenbouwkundige verordening.

• Specifiek met betrekking tot erfgoed wordt de aandacht op beeld-

kwaliteit meegenomen in de stedenbouwkundige voorschriften.

Voor ieder pand op zich dat deel uitmaakt van de inventaris van

het erfgoed zal een afweging gebeuren op het ogenblik dat er een

aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend.

1.4.2 Uitgangspunten van het RUP

• Een voldoende kader bieden om op een evenwichtige manier te

kunnen omgaan met verwevenheid.

• De noodzakelijke randvoorwaarden bieden zodat hotels op een

efficiënte manier kunnen blijven functioneren en de kans krijgen

zich aan te passen aan wijzigende marktomstandigheden. Dit be-

tekent onder andere dat de bouwdiepte en bezettingsgraad voor

hotels kan verschillen van deze voor meergezinswoningen, dat

specifiek in functie van brandveiligheid specifieke oplossingen

mogelijk gemaakt worden en dat bij omzetting van hotel naar

meergezinswoningen het bouwvolume moet gereduceerd worden

tot het voldoet aan de voorschriften voor meergezinswoningen

alvorens de bestemmingswijziging kan worden vergund.

• De kwaliteit van de binnengebieden vrijwaren en/of verhogen

door het creëren van meer openheid hetzij op de gelijkvloerse,

hetzij op de eerste verdieping.

• Het bieden van voldoende mogelijkheden voor de aanwezige

gemeenschapsvoorzieningen.

• Het meer coherent maken van de bouwdieptes op de verdiepin-

gen.

• Een evenwicht realiseren tussen de mogelijkheden voor groot-

schaliger projecten en het belang van de particuliere kleine ei-

Toelichtingnota


gendom. Vooral in de kleine bouwblokken dient door een beper-

king van de mogelijkheden de vastgoedprijs te worden beheerst

zodat het behoud van eengezinswoningen haalbaar blijft zonder

evenwel renovatie en/of herbouw aan banden te leggen.

• Een kader creëren waarbij de overgangen tussen de verschillende

bouwhoogtes op een architecturaal verantwoorde manier kunnen

gerealiseerd worden.

• Een kader bieden waarbij de verschillende dakvormen die opge-

legd zijn in het vigerend BPA kunnen evolueren naar een meer

homogeen geheel.


Voorschriften vigerend BPA Potenties Knelpunten Visie

Blok 1 Woongebouwen, handel,

horeca diensten kantoren en


Bouwdiepte tussen 9 en 16m

Bouwhoogte van 3 tot 6

bouwlagen

Binnengebied koeren en ho-

vingen met specifieke moge-

lijkheden voor hotels.

Opwaardering van het patri-

monium in de Vramboutsraat

Opwaardering van het bin-

nengebied;

Variërende bouwdiepte beperkt

sterk de mogelijkheden voor een

aantal percelen.

Weinig kwaliteit in het binnen-

gebied.

Overgangen tussen verschillende

bouwhoogtes en dakvormen

Aanpassen van de bouwdieptes in

functie van optimalisatie van de

mogelijkheden (Kerkstraat 15 m +

terrassen – rest 12 m + terrassen)

gekoppeld aan het opleggen van

groendaken in het binnengebied.

Creëren van een ‘tuin-

terrasniveau’ op de eerste verdie-

ping voor het volledige binnenge-

bied.

Principe van verplichte private

buitenruimte in verhouding tot de

grootte van het appartement intro-

duceren.

Blok 2 Woongebouwen, handel,

horeca diensten kantoren en




bouwlagen




Mogelijkheden voor handel en

horeca te optimaliseren langs

de Kerkstraat.

Mogelijkheid tot opwaarde-

ring van het binnengebied

Geringe bouwdiepte ter hoogte

van de hoeken verhindert geëi-

gende oplossingen.

Bezettingspercentage binnen

zone voor koeren bemoeilijkt

uitbouw handel en horeca.

Aanpassen van de bouwdieptes in

functie van optimalisatie van de

mogelijkheden gekoppeld aan het

opleggen van groendaken in het

binnengebied. Creëren van een

‘tuin-terrasniveau’ op de eerste

verdieping voor het volledige bin-

nengebied.

Blok 3 Deel woongebouwen, han-

del, horeca diensten kantoren

en gemeenschapsvoorzienin-

gen.



bouwlagen




Creëren van ontwikkelings-

perspectieven voor de school

met behoud van een stuk

openheid.

Mogelijkheid tot opwaarderen

van garagecomplex achter

residentie Kamoen met moge-

lijkheid tot verhogen aantal

parkeerplaatsen en inbreng

van groenvoorzieningen.

Openheid van het binnengebied

staat onder druk

Bouwdiepte op hoek Weststraat

– Devauxstraat bemoeilijkt geëi-

gende oplossing.

Garagecomplex achter de resi-

dentie Kamoen versteent de open

ruimte.

Mogelijkheden voor handelsza-

ken langs de Kerkstraat soms te

Openheid van het bouwblok dient

maximaal te worden gevrijwaard

door behoud van bestaande groene

invullingen en creëren van groen-

daken op niveau. Daartegenover

kan de bouwdiepte van 15 m van-

af een perceelsbreedte van 12 m

onder een hoek van 45° toenemen

tot maximaal 20 m.

Optimaliseren van parkeersite

Toelichtingnota


In geval van handel bezet-

ting van 100%, 2 bouwlage

en V/T van 1,5

Deel gemeenschapsvoorzie-

ningen met bezetting van

100 % en 40%

Deel renovatiezone

Aanwezigheid van tuinen die

bijdragen tot de kwaliteit van

het binnengebied.

Kwalitatieve omgeving be-

schermd paviljoen in de Mo-

lenstraat.

Mogelijkheden ex-cinema

Palladium.

beperkend in functie van uit-

bouw commerciële ader.

Gebrek aan ontwikkelingsper-

spectief voor ex Palladium en

omgeving

Geen parkeermogelijkhe-

den/garages binnen het plange-

bied (VS art. 2.2 vigerend BPA)

Kamoen door bijkomend voorzien

van (half)ondergrondse parkeer-

voorzieningen in combinatie met

de nieuwe realisatie langs de

Kerkstraat en het voorzien van

groendaken op niveau +1.

School optimaal kansen bieden

voor verdere compacte uitbouw

met respect voor voldoende open-

heid en groenvoorzieningen waar-

bij de mogelijkheid geboden

wordt ondergrondse parkeervoor-

zieningen te realiseren.

Optimaliseren van de mogelijkhe-

den voor de uitbouw van de han-

delszaken langs de Kerkstraat.

Mogelijkheden voorzien voor

Palladium binnen bestaand volu-

me op voorwaarde dat een groene

verbinding wordt voorzien tussen

de aanpalende tuinen en/of dak-

tuinen.




gen.



bouwlagen



lijkheden voor hotels

Afstemmen van de mogelijk-

heden voor de hotels in func-

tie van het behoud van open

ruimte in het binnengebied.

Aanwezigheid van handel en

horeca die het commercieel

centrum versterken

Afwerking bebouwing ten op-

zichte van het binnengebied.

Vrijwaren van de openheid van

het binnengebied in functie van

het behoud van de kwaliteiten

voor de hotels.

Creëren van meer afgewerkte ge-

vels ten opzichte van het binnen-

gebied door verplichten van

groendaken op niveau 1 en nuan-

ceren van de bouwdieptes.

Toelichtingnota





gen.


Bouwhoogte: 3 bouwlagen




Behoud van de eerder klein-

schalige woonfunctie in het

centrumgebied met accent op

eengezinswoningen in de

Nieuwstraat.

Mogelijkheid om kwalitatieve

oplossingen te creëren van

straat naar straat.

Variërende bouwdiepte is teveel

geënt op perceelsgrenzen en stelt

problemen bij samenvoegen van

percelen.

Relatief ondiep bouwblok.

Weinig kwalitatief binnengebied.

Eengezinswoningen kansen bie-

den in de Nieuwstraat zonder

meergezinswoningen uit te sluiten

maar waarbij de mogelijkheden

voor handelszaken geconcentreerd

worden langs de noordzijde van

de straat.

Opwaarderen van de kwaliteit van

het binnengebied door opleggen

van groendaken – tuinterrassen op

niveau 1.

Specifieke voorschriften voorzien

die bouwen van straat naar straat

op een kwalitatieve manier moge-

lijk maken.




gen.



bouwlagen




Uitbouw van de handelsas van

de Vissersstraat.

Behoud van de eengezinswo-

ningen langs de Nieuwtraat.



straat naar straat.

Bouwdiepte ter hoogte van de

Weststraat

Relatief ondiep bouwblok.

Weinig kwalitatief binnengebied

Eengezinswoningen kansen bie-

den in de Nieuwstraat.

Uitbouw van de handelsas van de

Visserstraat zonder dat deze mo-

gelijkheden de kwaliteit van de

Nieuwstraat aantasten.




niveau 1.




lijk maken waarbij eventueel ver-

bindingen kunnen worden gecre-

eerd..

Toelichtingnota





gen.



bouwlagen




Uitbouw van de handelsas van

de Vissersstraat.

Behoud van de eengezinswo-

ningen langs de Breydelstraat.



straat naar straat.

Variërende bouwdiepte te veel

geënt op perceelsstructuur waar-

door geëigende oplossingen bij

samenbrengen van percelen niet

mogelijk zijn.

Oostelijk deel van de Breydel-

straat mist kwaliteit door opeen-

volging van garagepoorten.

Eengezinswoningen kansen geven

in het westelijk deel van de Brey-

delstraat.

Mogelijkheden voor de uitbouw

van de handelsas van de Vis-

serstraat zonder dat het westelijk

deel vande Breydelstraat in het

gedrang komt..




niveau 1.




lijk maken waarbij eventueel ver-

bindingen kunnen worden gecre-

eerd.




gen.



bouwlagen




Optimalisering van handel en

horeca.

Mogelijkheden tot opwaarde-

ring van het binnengebied.

Variërende bouwdiepte.

Gebrek aan kwaliteit in het bin-

nengebied.

Kansen voor handel en horeca

optimaliseren gekoppeld aan kwa-

liteitseisen voor de dakafwerking

(groendaken) in het binnengebied.

Bouwdieptes harmoniseren.

Toelichtingnota





gen.



bouwlagen



lijkheden voor hotels en spe-

cifiek mogelijkheden voor

schouwspelzalen.

Levendigheid van het bouw-

blok door de aanwezigheid

van Collissee en het Witte

Paard bestendigen.

Kwalitatief groen aanwezig in

het binnengebied.

Sterke aanwezigheid van de

hotelfunctie.

Binnengebied onder druk.

Sterk verschillende kwaliteit in

het binnengebied.

Mogelijkheden van het Witte

Paard en Collissée afstemmen op

bestaande toestand met mogelijk-

heden tot opwaardering.

Kansen voor de hotels maximaal

vrijwaren.

Groene oase in binnengebied be-

stendigen.


1.4.3 Vertaling in het RUP

Om de uitgangspunten te realiseren dienen naast eerder globale uit-

spraken en richtlijnen tevens per bouwblok of groep van gelijkaardi-

ge bouwblokken specifieke uitspraken te gebeuren die gebaseerd

zijn op de analyse van potenties, knelpunten en visie.

1.4.3.1 Bouwblok 1:

Sterke concentratie van hotels en permanente en tweede verblijven

onder de vorm van meerlagige bebouwing tussen 3 en 6 bouwlagen;

Verwevenheid met horecagelegenheden op het gelijkvloers. Opmer-

kelijk kwalitatief gebouw met notariaat. Het binnengebied is bijna

volledig bebouwd. Op de hoek van de Vramboutstraat en de West-

straat worden een aantal oudere gebouwen vervangen door een

nieuwe residentie. Na deze realisatie zal het bouwblok in grote mate

zijn vernieuwd met uitzondering van een gedeelte in de Vrambout-

straat waar de mogelijkheden moeten afgestemd worden op de rest

van het bouwblok. De systematische toepassing van groendaken in

het binnengebied en de aanpassing van de bouwdiepte zal een verde-

re opwaardering van het bouwblok bewerkstelligen.

1.4.3.2 Bouwblok 2:

Sterke concentratie van wonen onder de vorm van hoofdzakelijk

meergezinswoningen. Hoogte langs de Kerkstraat 6 bouwlagen ter

hoogte van de pleinwand en hoofdzakelijk 3 bouwlagen voor de rest

van het bouwblok. Door de geringe diepte van het bouwblok is er

nauwelijks ruimte vrij op het gelijkvloers. Met uitzondering van de

Kerkstraat komt er nauwelijks handel en/of horeca voor. Een aan-

passing van de bouwdieptes moet het mogelijk maken om meer ge-

eigende hoekoplossingen uit te werken. Gezien het bouwblok tot het

commerciële centrum hoort moeten de mogelijkheden voor handel

en horeca voldoende aanwezig blijven. Het toepassen van groenda-

ken moet bijdragen tot de opwaardering van het binnengebied.

1.4.3.3 Bouwblok 3:

Het grootste bouwblok van het plangebied bevat tevens de belang-

rijkste open ruimte onder de vorm van speelplaatsen die horen bij de

school, een aantal tuinen en een verzameling van garageboxen en

parkings. Langs de Kerkstraat is er een concentratie van handel en

horeca in combinatie met wonen op de verdieping. De bouwhoogtes

schommelen tussen 3 en 4 bouwlagen met uitzondering van de hoek

van de Delvauxtraat en de Kerkstraat. De school krijgt ten volle kan-

sen om verder te functioneren met behoud van de belangrijke open

ruimte met versterking van de groenvoorzieningen. De bestaande

tuinen worden zoveel mogelijk bestendigd terwijl voor de garage-

boxen en parkeerplaatsen gezocht wordt naar een groenere oplossing

al dan niet in meerdere lagen. Dit betekent dat bijkomende onder-

grondse parkeerlagen kunnen worden voorzien gekoppeld aan een

maximaal 4 m hoog bouwvolume dat voorzien wordt van een dak-

tuin.

Aanpassing van de bouwdieptes moet het mogelijk maken om geëi-

gende hoekoplossingen uit te werken.

De handelszaken langs de Kerkstraat krijgen ten volle kansen om de

commerciële ader van Blankenberge te ondersteunen.

1.4.3.4 Bouwblok 4

Combinaties van handel en wonen langs de Langestraat en Molen-

straat met een tussenstrip van hotelvoorzieningen van Manitobaplein

tot Weststraat. De hotels moeten ten volle kansen krijgen om verder

op een kwalitatieve manier hun functie waar te maken. Dit betekent

dat het binnengebied in functie van hotel uigebreide bouwmogelijk-

heden behoudt met eraan gekoppeld de garantie van voldoende kwa-

litatieve buitenruimte door het bestendigen van de tuinzone. In geval

van bestemmingswijziging van hotel naar andere vormen van ver-

blijf (tweede verblijf, permanent verblijf) moeten de volumes in het

binnengebied worden verwijderd alvorens de bestemmingswijziging

kan worden toegestaan..

1.4.3.5 Bouwblokken 5, 6 en 7

De kleinschaligheid van de percelen en de geringe diepte van de

bouwblokken zijn bepalend voor de ontwikkelingsperspectieven. De

garanties voor het mogelijks behoud van kleinschalige eengezinswo-

ningen worden gekoppeld aan meer uitgebreide mogelijkheden in

Toelichtingnota


geval van samenvoegen van percelen. In deze bouwblokken vinden

we de grootste concentratie van panden die nog in gebruik zijn als

eengezinswoning. Vooral in de Breydelstraat en de Nieuwstraat

komt hoofdzakelijk de typologie van de eengezinswoning voor.

Door de geringe bouwdiepte is het bijna onmogelijk om op de ge-

lijkvloerse verdiepingen kwalitatieve buitenruimte te organiseren.

De mogelijkheid om dit te voorzien op de verdiepingen wordt opge-

nomen zodat tuinterrassen op niveau +1 kunnen worden gereali-

seerd.

1.4.3.6 Bouwblok 8

Gelijkvloers is de handelsfunctie sterk aanwezig en in dit deel van

het commerciële centrum is het belangrijk om dit zo te houden. De

binnenruimte is bijna volledig bebouwd. Door middel van groenda-

ken en terrassen op niveau kan de kwaliteit sterk worden verbeterd.

De bouwdieptes dienen binnen het volledige bouwblok op een gelij-

ke manier te worden gehanteerd.

1.4.3.7 Bouwblok 9

De aanwezigheid van twee schouwspelzalen in het binnengebied

bepalen mee de dynamiek die van dit bouwblok uit gaat. De private

interne verbindingen tussen de Langestraat en de Vissersstraat zijn

hoogwaardig en maken deel uit van de functionaliteit. Het aanwezi-

ge groene eiland wordt als element bewaard. Binnen dit bouwblok

krijgen hotels en de schouwspelzalen ten volle mogelijkheden omdat

ze zorgen voor een verweving van functies die in een toeristisch cen-

trum thuis horen. De bouwhoogtes in het binnengebied worden dan

ook op deze functies afgestemd.

Toelichtingnota


1.5 Afwijkingen ten opzichte van het gewestplan

Er zijn geen afwijkingen ten opzichte van de bestemmingen van het

gewestplan. Het RUP bevat enkel detailleringen.

1.6 Watertoets

1.6.1.1 Algemeen kader

Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid

(Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt in hoofdstuk III, afde-

ling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden ge-

noemd.

Artikel 8 van dat decreet luidt:

"Art. 8. § 1. De overheid die over een vergunning, een plan of pro-

gramma moet beslissen, draagt er zorg voor, door het weigeren van

de vergunning of door goedkeuring te weigeren aan het plan of pro-

gramma dan wel door het opleggen van gepaste voorwaarden of

aanpassingen aan het plan of programma, dat geen schadelijk effect

ontstaat of zoveel mogelijk wordt beperkt en, indien dit niet moge-

lijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of, in de gevallen van

de vermindering van de infiltratie van hemelwater of de verminde-

ring van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd.

Een schadelijk effect wordt gedefinieerd als: "ieder betekenisvol

nadelig effect op het milieu dat voortvloeit uit een verandering van

de toestand van watersystemen of bestanddelen ervan die wordt te-

weeggebracht door een menselijke activiteit; die effecten omvatten

mede effecten op de gezondheid van de mens en de veiligheid van

de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen,

gelegen buiten overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van

water door de mens, op de fauna, de flora, de bodem, de lucht, het

water, het klimaat, het landschap en het onroerend erfgoed, alsmede

de samenhang tussen een of meer van deze elementen".

Op 20 juli 2006 keurde de Vlaamse Regering het ontwerp van uit-

voeringsbesluit over de watertoets definitief goed. Het besluit geeft

de lokale, provinciale en gewestelijke overheden, die een vergunning

moeten afleveren, richtlijnen voor de toepassing van de watertoets.

Het besluit, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 31 oktober

2006 (Nr. 350 - pag 58326), treedt in werking op 1 november 2006. 1.6.1.2 Toepassing op het RUP

• Aangezien het plangebied van het RUP niet gelegen is binnen een

risicozone van de overstromingsgebieden;

• Aangezien het plangebied van het RUP niet gelegen is binnen

een, volgens de watertoets, overstromingsgevoelig gebied

(NOG),

• Aangezien het aandeel bijkomende bebouwing en verharding

beperkt is in verhouding tot de reeds aanwezige bebouwing en

verharding,

• Aangezien dit RUP slechts beperkte nieuwe ontwikkelingen be-

helst,

• Aangezien er bij de beheers- en beleidsvoorschriften bij de moda-

liteiten omtrent de opmaak van een vergunningsaanvraag duide-

lijk is opgenomen dat het respecteren van de principes inzake in-

tegraal waterbeheer één van de beoordelingscriteria is,

kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect

van deze planoptie conform de bepalingen inzake integraal waterbe-

heer beperkt is.

Toelichtingnota


1.7 Voorschriften die bij de goedkeuring van het plan worden opgegeven

De stedenbouwkundige voorschriften van het vigerend BPA Cen-

trum (MB 17/10/1988) en van het gewestplan Brugge-Oostkust

vastgelegd in het K.B. van 07.04.1977 en gewijzigd bij Ministerieel

Besluit van 4 april 1995 en 19 september 1996 worden opgegeven

bij de goedkeuring van het ruimtelijk uitvoeringsplan voor de zones

waar het betrekking op heeft.

I. Lijst met op te heffen voorschriften

Na het van kracht worden van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan wor-

den volgende voorschriften in het plangebied opgeheven:

� Bestemmingen van het gewestplan Brugge Oostkust KB 07 04.1977 en

MB 04.05.1995 en MB 19.09.1996 zijnde woongebied code 0100,

� Bestemmingen van het BPA Centrum Stadskern S 9 M.B. 17 oktober

1988 bouwzone 1 als hoofdbestemming W/D/O,


1988 bouwzones 5 en 6 met als hoofdbestemming W/D/O/B,


1988 bouwzones 2, 3, 4, en 7 met als hoofdbestemming O,


1988 open ruimte 8 met als hoofdbestemming K en als nevenbestemming

D/O/R/W/B/S


1988 open ruimte 9 en 10 met als hoofdbestemming K en als nevenbe-

stemming D/O/R/W/B


1988 open ruimte 11 met als hoofdbestemming We

1.8 Ruimtebalans

Bestemming RUP oppervlakte gewestplanbestemming

centrumgebied 21.264 m² woongebied

Accent hotels 6.382 m² woongebied

Accent handel 16.209 m² woongebied

Accent wonen 2.620 m² woongebied

Nabestemming gemeen-

schapsvoorzieningen 468 m² woongebied

groenzone 3.726 m² woongebied

daktuinen 1.644 m² woongebied

gemeenschapsvoorziening 5.587 m² woongebied

Open ruimte 3.745 m² woongebied

Openbaar domein 13.694 m² woongebied

Totaal 75.339 m²

1.9 Plenaire vergadering

Op 7 maart 2008 is het RUP besproken in plenaire vergadering. Het

verslag end e adviezen zijn toegevoegd in bijlage.

Naar aanleiding van deze plenaire vergadering is het dossier op een

aantal punten bijgestuurd en vervolledigd.

1.10 Openbaar onderzoek

Het dossier was voorwerp van een openbaar onderzoek van 7 okto-

ber tot en met 5 december. De bezwaren en adviezen werden behan-

deld in de GECORO van 4 februari 2009. Aansluitend op het advies

van de GECORO (zie bijlage) is het ontwerpdossier aangepast tot

definitief dossier.


2 Verordenend deel

2.1 Stedenbouwkundige voorschriften

Kolom 1 van onderstaande tabel geeft de verordenende stedenbouwkundige voorschriften weer. Kolom 2 geeft verdere toelichting rond een aan-

tal elementen uit de voorschriften. Deze toelichting wordt als verduidelijking beschouwd bij het beoordelen van stedenbouwkundige vergunnin-

gen en is een weergave van de intenties en de doelstellingen van het bestuur.

2.1.1 Algemene bepalingen

VOORSCHRIFTEN VERORDENEND TOELICHTEND

I. Definities en regels

2.1.1.1 Afwerking van gemene gevels

Gemene of mogelijk gemene gevels waartegen niet aangebouwd wordt, moeten

waterdicht afgewerkt worden in een volwaardig materiaal in harmonie met de

omgeving.

Dit kunnen delen van bestaande wachtgevels zijn waartegen niet aangebouwd wordt,

nieuwe geveldelen op de grens van een bebouwd perceel, enz ...

Onder volwaardige materialen worden niet begrepen PVC –folies, menuiseriteplaten,

metaalbardages, ….

2.1.1.2 Bezettingsgraad

De verhouding van de bebouwde oppervlakte t.o.v. de totale oppervlakte van een

perceel (of aaneengrenzende kadastrale percelen die één functioneel-

economische eenheid vormen).

2.1.1.3 Technische installaties

Technische installaties zijn toegelaten indien ze binnen het toegestane gabariet

worden opgericht en waarbij ze een geheel vormen met het architecturaal volu-

me. Ze mogen de beeldkwaliteit van de omgeving niet negatief beïnvloeden en

moeten kwalitatief worden uitgewerkt.

Onder technische installaties worden begrepen airco, groepen, motoren, zonnecollec-

toren, zonneboilers, zonnecellen etc.

Verordenend deel


2.1.1.4 Bouwlagen en bouwhoogtes

Een bouwlaag is een gedeelte van een gebouw met een betreedbare vloer.

De kroonlijsthoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het referentiepeil tot

aan de snijlijn van de gevel en het dakvlak. Het referentiepeil is het peil van het

openbaar domein op de rooilijn.

Bijzonder voorschrift

Voor percelen waarvan de gebouwen verder dan 10 m van de rooilijn staan, kan

een gemiddeld referentiepeil gekozen op het perceel op voorwaarde dat de wa-

terhuishouding van de aanpalende percelen gerespecteerd wordt.

2.1.1.5 Gabariet

Buitenomtrek van een gebouw, loodrecht op voorgevel.

2.1.1.6 Duurzame materialen

Een duurzaam materiaal heeft een levensduur in open lucht van minstens 1 gene-

ratie mits het voorgeschreven onderhoud.

II. Privacy en wooncomfort

De privacy en het wooncomfort van zowel de bewoners als van de omwonenden

moet gewaarborgd blijven. Dit betekent dat aspecten van bezonning, inkijk en

voldoende ruime woonvertrekken, mee bepalend zijn bij de beoordeling van ver-

gunningsaanvragen.

Elke woongelegenheid beschikt, in geval van nieuwbouw, over een kwaliteits-

volle private buitenruimte (onder de vorm van een tuin, terrassen en/of balkons)

die in verhouding staat tot de oppervlakte van de woongelegenheid. Als minima-

le afmeting in elke richting geldt 1,50 m.

Het doel is ervoor te zorgen dat iedere woongelegenheid over een voldoende kwalita-

tieve en functionele buitenruimte beschikt in functie van het bevorderen van de al-

gemene woonkwaliteit.

III. Bijzondere voorschriften voor bestaande gebouwen

Bestaande vergunde of vergund geachte gebouwen die bepaalde voorschriften

van afmetingen of bezettingsgraad overschrijden of die niet voldoen aan de in-

plantingregels voor nieuwe gebouwen of die een afwijkende bestemming hebben

.

Verordenend deel


kunnen, met behoud van de bestaande afmetingen, bezettingsgraad, inplanting of

bestemming beperkt verbouwd worden voor zover ze geen hinder genereren ten

opzichte van de omgeving. Bij herbouw en/of grondige verbouwing gelden de

regels van de stedenbouwkundige voorschriften en de inplantingvoorwaarden

wanneer de perceelsafmetingen dit toelaten met uitzondering van gebouwen die

getroffen zijn door een rooilijn.

IV. Beoordeling van vergunningsaanvragen

Om vergunningen voor gebouwen op een adequate manier te kunnen beoordelen

is het noodzakelijk dat de aanvrager duidelijk maakt:

� op welke manier het gebouw ingepast wordt in het straatbeeld,

� op welke manier de parkeerproblematiek wordt aangepakt,

� hoe de aansluiting op aanpalende gebouwen wordt opgevat,

� op welke manier de niet bebouwde perceelsdelen worden ingericht,

� hoe de privacy van omwonenden wordt gegarandeerd,

� op welke manier kwalitatieve woongelegenheden met een voldoende bui-

tenruimte worden gerealiseerd,

Om antwoord te geven op deze criteria zal de aanvrager voldoende uitgebreid

motiveren en aantonen hoe aan de verschillende kwaliteitscriteria wordt voldaan.

De numerieke voorschriften worden beschouwd als maxima bij de beoordeling

van stedenbouwkundige vergunningen. De aansluitingsaspecten, de ondersteu-

ning van het straatbeeld en de context kunnen ertoe leiden dat deze maxima niet

kunnen worden gerealiseerd.

Het maximum gabariet wordt niet beschouwd als een recht doch als een boven-

grens van de gewenste ontwikkelingen binnen de zone voor gesloten bebouwing.

Bij de beoordeling van ieder project binnen de zone centrumgebied zal de draag-

kracht van de onmiddellijke omgeving het belangrijkste beoordelingscriterium

zijn.

Bij de beoordeling van projecten die aansluiten bij beschermde of geklasseerde

monumenten zullen de aansluitingsaspecten een beoordelingscriterium vormen.

Verordenend deel


V. Verhouding en oppervlakte en appartementen

Dit aspect wordt geregeld door (een) verordening(en) die de criteria inzake woon-

kwaliteit bepalen. Deze verordening(en) moet(en) gerespecteerd worden.

VI. Gemeenschapsvoorzieningen

In alle zones die niet bestemd zijn voor gemeenschapsvoorzieningen en waar

bebouwing is toegelaten kunnen gebouwen voor gemeenschapsvoorzieningen

en/of openbaar nut worden opgericht op voorwaarde dat ze qua gabariet en nu-

merieke voorschriften overeenstemmen met de voorschriften van de betrokken

zone. De uitbating van deze gebouwen mag geen aanleiding zijn tot omgevings-

hinder die groter is dat wat normaal kan verwacht worden in de omgeving reke-

ning houdende met de hoofdbestemming van de zone.

Kleinschalige technische nutsvoorzieningen kunnen in elke zone ingeplant wor-

den.

Voor gemeenschapsvoorzieningen geldt de verplichting tot het realiseren van

minstens 1 woongelegenheid per perceel in voorkomend geval niet.

Serviceflatgebouwen worden tevens als gemeenschapsvoorzieningen beschouwd

onder volgende voorwaarden:

° het gebouw vormt functioneel één geheel en bestaat uit minstens 10 indi-

viduele woningen waar bejaarden zelfstandig wonen en beroep kunnen

doen op facultatieve dienstverlening.

° de serviceflats zijn erkend door de Vlaamse overheid

° het gebouw omvat een conciergerie van minstens 65 m² gemeten tussen

de omschrijvende muren

° het gebouw omvat een polyvalente ruimte/restaurant in verhouding tot het

aantal bewoners

° het gebouw omvat een lokaal voor collectieve dienstverlening (wassalon,

strijkruimte)

° iedere serviceflat heeft een minimale oppervlakte van 50 m² tussen de

muren en bevat naast de leefruimte een slaapkamer, individueel sanitair

en badkamer en een individuele berging.

bvb. Elektriciteitscabines, gascabines, verdeelposten voor telecom etc.

Als facultatieve diensten kunnen voorzien worden: personenalarm, middagmaal,

schoonmaak, bejaardenhulp, kapper, pedicure, animatie en vorming …

Verordenend deel


VII. Ondergrondse constructies

Binnen de zones van het openbaar domein of gebieden die een openbaar karakter

hebben zijn ondergrondse constructies in functie van parkeervoorzieningen voor

voertuigen en fietsen, bergplaatsen en toegankelijkheid toegelaten.

Voorschriften met betrekking tot ondergrondse constructies in de andere zones zijn

vervat in de specifieke voorschriften.

VIII. Beschermde/ geklasseerde monumenten en stadsgezichten

Beschermde/geklasseerde gebouwen en stadsgezichten kunnen afwijkend van de

bestemming die voorzien is binnen de bestemmingszone waarin ze liggen een

andere bestemming verkrijgen als deze nieuwe bestemming bijdraagt tot het be-

houd, de revitalisering en/of de opwaardering van het monument. De nieuwe be-

stemming moet evenwel in harmonie kunnen functioneren met de omgeving.

Gesloopte of door overmacht vernielde gebouwen en/of gebouwdelen van een

beschermd/ geklasseerd monument mogen altijd heropgebouwd worden, ook al

voldoen ze niet aan de numerieke voorschriften van de betrokken zone..

In functie van de specificiteit van een beschermd gebouw of stadsgezicht kan het

wenselijk zijn een functie toe te kennen die niet voorzien is in de voorschriften van

de bestemmingszone en die ook niet behoort tot de doelstellingen van de bestem-

mingszone. In de ze gevallen gebeurt een afweging in tussen de bestaanbaarheid van

de functie met de omgeving en de doelstelling om het beschermd/geklasseerd ge-

bouw te revitaliseren.

De aanduiding op de plannen stemt overeen met de toestand bij goedkeuring van het

plan en houdt geen rekening met toekomstige beschermings-, klasserings- of deklas-

seringsbesluiten.

IX. Gebouwen met beeldkwaliteit

Voor gebouwen met beeldkwaliteit zoals aangeduid op het plan bestaand toe-

stand en bestemmingsplan geldt dat bij de beoordeling van stedenbouwkundige

vergunningen rekening wordt gehouden met de beeldkwaliteit. Deze gebouwen

kunnen slechts vervangen worden door gebouwen met minstens gelijkwaardige

architecturale kwaliteiten. Dit betekent dat in geval van vervangende nieuwbouw

de waarde van het straatbeeld moet verhogen.

Gelijkwaardige architecturale kwaliteit betekent niet noodzakelijk dat de stijl moet

worden nagebootst. Positieve contrasten en een hoogwaardige eigentijdse vormge-

ving zijn evenzeer mogelijk.

De aanduiding op de plannen stemt overeen met de toestand bij goedkeuring van het

plan en houdt geen rekening met toekomstige wijzigingen in de inventaris van het

erfgoed.

X. Wonen boven winkels

In geval van bewoning op de verdiepingen moet een aparte inkom voor de woon-

gedeeltes worden voorzien.

Indien de handels- diensten of horecabestemming op de verdieping niet is toege-

laten of wordt voorzien dient de woonbestemming te worden gerealiseerd.

In geval van handelsbestemming op de gelijkvloerse en eventueel eerste verdieping,

moeten in geval van meerdere verdiepingen deze verdiepingen ingezet worden in

functie van de woonbestemming die een afzonderlijke toegang moet krijgen.

Verordenend deel


2.1.2 Centrumgebied


I. Bestemmingen algemeen

• Bestemming: wonen, verblijven, handel, horeca, diensten. De bestemming wo-

nen en verblijven kan gerealiseerd worden onder de vorm van eengezinswonin-

gen en/of meergezinswoningen in een concept van gesloten bebouwing.

• In het centrumgebied waar de handelsbestemming is toegelaten wordt deze be-

perkt tot de gelijkvloerse verdieping wanneer het aantal bouwlagen minder dan 4

bedraagt. Vanaf 4 bouwlagen en meer kan handel voorzien worden op de gelijk-

vloerse en eerste verdieping. Deze bepaling geldt niet in de deelzone met accent

handel.

Bij nieuwbouw, herbouwen of ingrijpende verbouwingen moet per perceel minstens

één woongelegenheid worden voorzien tenzij alle verdiepingen geïntegreerd worden

in de bestemming. Bergingen moeten steeds in verhouding staan tot de bestemming.

Inrichtingen, die door hun schaal of aard van activiteiten, de draagkracht van het ver-

stedelijkte gebied overschrijden en/of de rust en de veiligheid of het woonklimaat van

de omgeving kunnen aantasten, worden niet toegelaten

Hieronder worden onder andere begrepen dancings, lunaparken, nachtwinkels, ver-

koop en/of opslag van gevaarlijke producten die speciale vergunningen vereisen, ….

Ondergrondse constructies in functie van technische ruimten, bergingen en auto-

staanplaats zijn toegelaten.

Indien een toegang naar het openbare domein wordt gerealiseerd dient deze op een

veilige manier te gebeuren. Er dient tevens voldaan aan de verordening(en) met

betrekking tot toegankelijkheid.

I. Bestemmingen - nadere aanwijzingen - deelzones

Accent handel

Enkel binnen de deelzones met accent handel is de handelsbestemming toegelaten op alle

verdiepingen.

.

Verordenend deel


Accent hotels

Binnen de deelzones met het accent op hotels gelden specifieke voorschriften met betrek-

king tot de bouwmogelijkheden in de binnengebieden waarbij buiten de voorziene bouw-

diepte tot een hoogte van 10 m kan worden gebouwd (zie verder II Inrichting Bouwhoog-

tes). Binnen deze deelzone kan een bestemmingswijziging van hotel naar een andere bestem-

ming (wonen, handel) slechts worden vergund nadat de bebouwing aan de volume- en

bezettingseisen van de nieuwe bestemming voldoet.

Voor hotels gelden ruimere voorschriften voor de bouwvolumes achter het hoofdvo-

lume. Een bestemmingswijziging binnen deze grotere bouwvolumes kan niet zonder

dat de bouwvolumes voorafgaandelijk gereduceerd worden tot de toegelaten volumes

bij de andere bestemmingen.

Accent wonen

Binnen de deelzones met accent wonen zijn in afwijking van de algemene bestemmingen

in het centrumgebied enkel de woon en verblijfsbestemming als hoofdbestemming (meer

dan 2/3 van de vloeroppervlakte) toegelaten.

Binnen deze zone gaat bijzondere aandacht uit naar de gemeentelijke stimulerende

maatregelen voor het behoud van eengezinswoningen.

Dit betekent dat in deze deelzones de handelsbestemming en de horecabestemming

enkel als nevenbestemming (minder dan 1/3 van de vloeroppervlakte)wordt toegela-

ten.

Wisselbestemming gemeenschapsvoorzieningen/centrumgebied

Binnen de deelzone met wisselbestemming gemeenschapsvoorzieningen/centrumgebied

gelden de voorschriften voor het centrumgebied maar kan deze gefaseerd evolueren naar

de bestemming gemeenschapsvoorzieningen.

Bij het nemen van de optie gemeenschapsvoorzieningen worden de voorschriften van

de zone gemeenschapsvoorzieningen integraal van kracht.

II. Inrichting

Plaatsing van

gebouwen

Binnen de bestemmingszone aangeduid op plan en hoofdzakelijk op de

rooilijn.

Op de verdiepingen dient ten opzichte van de achterperceelsgrenzen een

voldoende bouwvrije afstand te worden gerespecteerd in functie van een

kwalitatieve inrichting.

De vergunningsaanvraag dient een duidelijk zicht te geven op de inplanting van

gebouwen en constructies, de eventuele aansluiting op aanpalende gebouwen en de

inrichting van de niet – bebouwde ruimte.

Dit betekent dat aspecten van privacy, lichtinval, bezonning mede bepalend zijn voor

dit criterium.

Aantal bouw-

lagen en

bouwhoogte

Het maximaal aantal bouwlagen is aangeduid op het bestemmingsplan.

Eventuele technische verdiepingen moeten binnen het opgelegde gaba-

riet worden voorzien. Hetzelfde geldt voor technische installaties.

Volgende principes worden hierbij gehanteerd:

Max. 3 bouwlagen: een maximale kroonlijsthoogte van 10m waarna het

volume kan toenemen onder een hoek van 45° tot een maximale nok-

hoogte van 17m.



Bij het beoordelen van de vergunningsaanvraag zal erover gewaakt worden dat de

overgang naar aanpalende percelen op kwalitatieve manier vorm gegeven wordt.

De kroonlijst wordt gedefinieerd als de snijlijn tussen de bovenste vloerplaat en de

gevel.

Verordenend deel


hoogte van 20m.



hoogte van 23m.



hoogte van 26m.

Indien ruimtelijk verantwoord kan in min worden afgeweken van het

aantal bepaalde bouwlagen in het grafisch plan. Enkel de hoogte van de

gelijkvloerse verdieping is maximaal 4,00m.

De hoogte achter het hoofdvolume wordt beperkt tot een kroonlijsthoog-

te van 4 m ter hoogte van de perceelsgrenzen waarna het volume kan

toenemen onder een hoek van 45° tot een nokhoogte van maximaal 6 m.

Binnen de deelzone met accent op hotels geldt deze hoogtebeperking niet

en kunnen in functie van hotelvoorzieningen en/of andere bij de horeca

horende voorzieningen volumes gerealiseerd worden met een maximale

hoogte van 10 m. De complementaire voorzieningen moeten niet gekop-

peld zijn aan een hoteluitbating en kunnen autonoom functioneren.

Door de hoogte op de gelijkvloerse verdieping tot maximaal 4,00m te verhogen laat

dit ruimere mogelijkheden voor handel en diensten toe.

Onder bij de horeca horende voorzieningen worden onder andre begrepen: schouw-

spelzalen, feestzalen, restaurants en/of cafés

Bouwdiepte De toegelaten bouwdiepte is vrij op het gelijkvloers op voorwaarde dat

minstens 50% van de ruimte, achter de uiterste achterbouwlijn voor de

verdiepingen, wordt georganiseerd als stadstuin. Deze stadstuin kan

hetzij op de gelijkvloerse hetzij op de eerste verdieping worden gereali-

seerd.

De bouwdiepte op de verdiepingen is de aangegeven bouwdiepte op het

bestemmingsplan.

Langs de Kerkstraat geldt volgende bijkomende bepaling: indien de

perceelsbreedte meer dan 16 m bedraagt mag de bouwdiepte onder een

hoek van 45° toenemen tot een maximale diepte van 20 m voor zover

een voldoende afstand tot de achterperceelsgrens kan worden gegaran-

deerd die minimaal 10 m moet bedragen

Afwijkingsmogelijkheid: van de maximale bouwdiepte op de verdieping

kan afgeweken worden indien het ruimtelijk meer verantwoord is dieper

te bouwen en dit te compenseren door binnen de bouwdiepte een dak-

tuin, terras of patio te voorzien. De grotere bouwdiepte mag geen aanlei-

ding geven tot het creëren van meer vloeroppervlakte en de hoogte bin-

nen deze ruimere bouwdiepte wordt beperkt tot 10 m.

In geval van hoekpercelen is het mogelijk dat de bouwdiepte op de verdieping dient

te worden aangepast in functie van het vrijwaren van de woonkwaliteit op aanpalen-

de percelen. Dit kan aanleiding geven tot het reduceren van de maximale hoogte

en/of de maximale bouwdiepte. Er wordt steeds een kwalitatieve oplossing voorge-

steld die rekening houdt met lichtinval, relatie tot de buitenlucht, bezonning etc.

De aangegeven bouwdiepte is de maximumdiepe. Er wordt steeds een kwalitatieve

oplossing voorgesteld die rekening houdt met lichtinval, relatie tot de buitenlucht,

bezonning etc. ten opzichte van omliggende percelen.

Dit kan gebeuren bij ingesloten percelen waar hoge gemene muren het perceel be-

grenzen. Een patio tegen de gemene muur kan dan minder kwalitatief zijn dan een

interne patio en aanbouwen tegen de gemene muur.

Verordenend deel


Uitbouwen

vanaf 1e ver-

dieping

Ter hoogte van de rooilijn zijn uitbouwen mogelijk vanaf het eerste ver-

diep met een maximale diepte van 1 m. In functie van de lokale breedte

van het openbaar domein kan de diepte van de uitbouw worden beperkt

of kunnen uitbouwen worden verboden.

Ze moeten gesitueerd zijn binnen een hoek van 45° genomen vanaf het

snijpunt van de as van de gemene muur/perceelsgrens met de bouwlijn.

Boven het openbaar domein moet steeds een minimale vrije hoogte van

2,50 m worden gerespecteerd.

De lengte van de uitbouwen dient in verhouding te zijn met de volledige

gevelopbouw. In functie van een evenwichtige opbouw kunnen uitbou-

wen in gevelbreedte worden beperkt.

Bij hoekpercelen moet er minimaal 1 onderbreking zijn per gevelzijde.

De onderbreking moet minimaal 10% van de betrokken gevelzijde be-

dragen.

Ter hoogte van de achterste bouwlijn zijn vanaf de eerste verdieping

terrassen toegelaten gesitueerd binnen volgend gabariet: ten opzichte van

de zijdelingse perceelsgrens wordt een afstand van 60 cm gerespecteerd

waarna onder een hoek van 45° een terras van maximaal 1,50 m diepte

ten opzichte van de achtergevel mag worden gerealiseerd. Deze beper-

king voor terrassen geldt niet in geval van daktuinen op de eerste verdie-

ping voor zover de terrassen niet storend zijn voor de omgeving en vol-

doen aan andere wettelijke bepalingen.

De ritmiek van de historische percelen, het algemeen straatbeeld en de opbouw ervan

vormen criteria bij de beoordeling.

Voor de minimale afmetingen van de private buitenruimte wordt verwezen naar

2.1.1 Algemene bepalingen II

In geval van daktuinen op de eerste verdieping mogen de terrassen groter zijn op

voorwaarde dat ze voldoen aan de bepalingen uit het burgerlijk wetboek inzake lich-

ten en zichten en ze niet storen voor de omgeving.

Dakvorm en

dakuitbouwen

De dakvorm is vrij te ontwikkelen binnen het opgelegde gabariet.

Dakuitbouwen buiten dit gabariet zijn toegelaten op voorwaarde dat deze

ondergeschikt zijn en het dakvlak primeert.

Dit houdt in dat het dakvlak als belangrijker wordt ervaren dan de dakuitbouwen

door het beperken van dakuitbouwen en dakinbouwen in oppervlakte en gabariet. In

het straatbeeld moet het dakvolume duidelijk aanwezig zijn en mag geen beeld wor-

den geschapen van doorlopende gevels met lokale aanbreng van dakmaterialen. De

dakvolumes moeten mee het straatbeeld ondersteunen.

Architecturaal

voorkomen

Nieuwe gebouwen moeten zorgen voor een hoogstaande architecturale

invulling die bijdraagt tot de versterking van het centrum.

Het architecturale voorkomen van nieuwbouw staat in functie van het creëren van

een hoogwaardige centrum. Het gebruik van reliëf in de gevels door het werken met

verspringende gevelvlakken en afwisseling van open en gesloten wordt gecombi-

neerd met geveluitbouwen, terrassen en balkons. De gevelwand dient een samenhang

te vertonen en vormt de confrontatie/integratie van bebouwing in het centrum.

Gevelgeleding, materiaalgebruik en architecturale vormgeving zorgen voor een kwa-

liteitsvolle afwerking in het stedelijke weefsel.

Verordenend deel


Niet bebouw-

de perceelsde-

len

De niet bebouwde of enkel gelijkvloers bebouwde perceelsdelen zijn

bestemd als tuinzone/stadstuin/dakterras/daktuin

Indien de niet bebouwde of enkel gelijkvloers bebouwde perceelsdelen

minder dan 30m² bedragen mogen deze volledig verhard worden. De

verhardingen dienen gekozen te worden in functie van het karakter van

de tuin/terrasruimte.

Indien de niet bebouwde of enkel gelijkvloers bebouwde perceelsdelen

meer dan 30m² bedragen moet minstens 50 % voorzien worden ingericht

onder de vorm van een stadstuin

Afsluitingen met een maximale hoogte van 4 m zijn toegelaten.

Een stadstuin omvat groenaanleg, waterpartijen, terrassen etc.

Deelzone met asterisk (*)

Binnen de deelzone met asterisk (*) kunnen, binnen de bestaande volumes op de achter-

gelegen perceelsdelen, de toegelaten bestemmingen worden gerealiseerd afwijkend van

de toegelaten bouwhoogtes achter de grens voor hoofdgebouwen. Dit kan slechts als dit

op een kwalitatieve manier gebeurt met respect voor de privacy van de omwonenden.

De bestaande bijgebouwen kunnen hetzij de handelsfunctie hetzij de woonfunctie

krijgen met behoud van het bestaande volume. Bij het realiseren van raamopeningen,

terrassen etc. dienst steeds de privacy van de omwonenden worden gegarandeerd.

Verordenend deel


2.1.3 Gemeenschapsvoorzieningen


I. Bestemming

• Gemeenschapsvoorzieningen en diensten, gericht op het uitrustingsniveau van

het kleinstedelijk gebied, met inbegrip van bergingen, parkeervoorzieningen,

huisvesting van conciërge en/of exploitant en de huidige handelszaken.

De nuttige vloeroppervlakte per wooneenheid bedraagt niet méér dan 200 m². Het

oprichten van een vrijstaande woning is niet toegestaan.

Ondergrondse constructies in functie van technische ruimten, bergingen, autostaan-

plaatsen zijn toegelaten. Indien een toegang naar het openbare domein wordt gereali-

seerd dient deze op een veilige manier te gebeuren.

Deze bestemming omvat het behoud van de huidige activiteiten van het scholencom-

plex met de mogelijkheid tot een compacte uitbreiding. Indien gekozen wordt voor

het voorzien van huisvesting voor conciërge en/of exploitant maakt deze integraal

deel uit van het betrokken complex.

• Nabestemming: centrumvoorzieningen onder de vorm van handel, horeca en

huisvesting op voorwaarde dat deze gerealiseerd worden per samenhangend ge-

heel en een deel van de site als gemeenschapsvoorziening wordt behouden.

• Bij de realisatie van de nabestemming dient een inrichtingsstudie te worden ge-

voegd als informatief document waarbij een visie wordt gegeven op de toekom-

stige ontwikkeling van de globale site en de manier waarop de nieuwe functies

ingepast worden in het centrumgebied.

Bij gedeeltelijke stopzetting van de onderwijsfunctie kan het gebouwencomplex een

nieuwe invulling krijgen die aansluit bij het centrumgebeuren maar waarbij een deel

van de zone voorbehouden blijft voor gemeenschapsvoorzieningen.

II. Inrichting

II.1. Algemeen

Bezetting Bij de inplanting van nieuwe gebouwen wordt gezorgd voor een compact

en zuinig ruimtegebruik. Nieuwe gebouwen met meerdere verdiepingen

of een hoogte die meer dan 4 m bedraagt moeten worden ingeplant bin-

nen de op het bestemmingsplan aangeduide begrenzingen.

Nieuwe gebouwen worden ingepast in de bestaande gebouwenconfiguratie en sluiten

er zo goed mogelijk bij aan. De niet bebouwde ruimte wordt geconcipieerd als een

samenhangend geheel met groenaccenten.

Verordenend deel


Materiaalge-

bruik

Materialen en kleuren zijn vrij te kiezen, voor zover ze verenigbaar zijn

met de omgeving.

Bij de vergunningsaanvraag wordt het materiaal en kleurgebruik geëvalueerd op

basis van de integratie in de omgeving. Kleuren en materialen kunnen de continuïteit

van het straatbeeld mee ondersteunen dan wel er positief mee contrasteren.

Parkeervoor-

zieningen

Het aanleggen van ondergrondse parkeervoorzieningen is toegelaten,

ook binnen de deelzone open ruimte. Deze parkeervoorzieningen kunnen

een openbaar karakter hebben.

Verhardingen • Minimaal 20 % van de deelzone open ruimte (gearceerde deelzo-

ne)dient voorzien te worden van groenaanleg. De groenaanleg dient

zodanig te worden opgevat dat er een maximaal groen beeld wordt

gecreëerd door te concentreren en te structureren. Een hoogstammi-

ge boom staat gelijk met 20m² groenvoorziening.

• De rest van de niet – bebouwde perceelsdelen mag worden verhard

ten behoeve van speelplaatsen en interne ontsluiting. Voor de aanleg

van verhardingen dienen kleinschalige, uitbreekbare of waterdoorla-

tende materialen te worden gebruikt.

• De bestaande verhardingen kunnen worden behouden en vervangen

maar bij uitbreiding van bebouwing in de egaal gekleurde zone ge-

meenschapsvoorzieningen dient dit volledig (100%) te worden ge-

compenseerd door groenvoorzieningen in de deelzone open ruimte

(gearceerde deelzone).

De vergunningsaanvraag geeft een duidelijk zicht op de inrichting en het beheer van

de niet – bebouwde ruimte. Hierbij gaat bijzondere aandacht naar de groenvoorzie-

ningen. Het integreren van hoogstammig groen in de verhardingen kan bijdragen tot

het creëren van een groenstructuur.

Ontsluiting Bij heroriëntering en/of de aanleg van ondergrondse parkeervoorzienin-

gen kan een zachte verbinding voor niet-mechanisch verkeer richting

Kerkstraat worden voorzien.

II.2. Specifieke voorschriften

Plaatsing van

gebouwen

Binnen de op het bestemmingsplan afgebakende zones (egaal gekleurde

deelzone).

.

Bouwhoogte De maximale hoogte van het bouwvolume wordt vastgelegd op maxi-

maal 4 bouwlagen met een maximale kroonlijsthoogte van 13m waarna

het volume kan toenemen onder een hoek van 45° tot een maximale

nokhoogte van 20m.

Verordenend deel


Bouwdiepte De toegelaten bouwdiepte is aangeduid op het bestemmingsplan.

Dakvorm De dakvorm is vrij.

Niet bebouw-

de delen

De terreininrichting van de niet bebouwde delen van het perceel staan in

functie van het optimaal functioneren van de school en/of de toekomsti-

ge functies.

De aanleg wordt vastgelegd in een inrichtingsnota die een beeld geeft

van de beoogde doelstellingen. Deze inrichtingsnota maakt deel uit van

de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.

Verordenend deel


2.1.4 Groene zone


I. Bestemming

• Bestemming: groenvoorzieningen op maaiveldniveau en op verdiepingsniveau in de

deelzone daktuinen.

• Het voorzien van ondergrondse constructies is binnen de egaal gekleurde zone toege-

laten op voorwaarde dat minstens 1 m gronddekking wordt gerealiseerd ten behoeve

van een stadstuin op gelijkvloers niveau.

• De deelzone daktuin kan gelijkvloers volledig worden bebouwd in functie van par-

keervoorzieningen op voorwaarde dat er een daktuin op de verdieping wordt voorzien

De groenzones hebben betrekking op aanwezige kwalitatieve groen ruimtes die bij-

dragen tot de belevingswaarde en de waarde van het centrumgebied. Binnen deze

zone geldt het principe dat ze maximaal hun groen karakter behouden en zeker hun

openheid. Dit betekent niet dat bestaande constructies binnen dit gebied moeten ver-

dwijnen.(zie 2.1.1 algemene bepalingen III)

II. Inrichting

II.1. Algemeen

De zone dient te worden ingericht/behouden als stadstuin wat betekent dat bestaande

verhardingen en bebouwing in functie van de aanleg kunnen behouden worden doch dat

bijkomende verharding niet is toegelaten.

De enige vorm van bijkomende bovengrondse bebouwing die is toegelaten is een tuin-

huisje van maximaal 10 m² per tuin.

Het open en groen houden van deze zones staat voorop waarbij accenten worden

gelegd op de groenvoorzieningen.

Verordenend deel


2.1.5 Openbaar domein


I. Bestemming

• Bestemming: openbaar domein.

Alle acties en maatregelen in functie van het optimaliseren van het openbaar domein zijn

toegelaten.

Hierbij gaat bijzondere aandacht uit naar het woonklimaat van de omgeving waarbij

een evenwicht tussen verblijfskwaliteit, bereikbaarheid en parkeervoorzieningen

wordt vooropgesteld.

Het precair privatief gebruik wordt geregeld door middel van politieverordeningen.


3 Bijlagen

3.1 Verslag plenaire vergadering van 7 maart 2008 3.2 Advies dienst ruimtelijke planning provincie West-Vlaanderen 3.3 Advies agentschap R-O West-Vlaanderen – onroerend erfgoed 3.4 Advies LNE - beleid 3.5 Advies LNE dienst veiligheidsrapportering 3.6 Advies Wegen en verkeer West-Vlaanderen 3.7 Advies Gecoro van 21 februari 2008 3.8 Advies agentschap RO-Vlaanderen van 27 november 2008 3.9 Advies deputatie West-Vlaanderen van 27 november 2008 3.10 Advies Gecoro van 4 februari 2009 3.11 Lijst met fiches inventaris onroerend erfgoed

Blankenberge RUP 9 Centrum - GISWest€¦ · 8370 BLANKENBERGE Brugge, maart 2009 ....

Documents

Transcript of Blankenberge RUP 9 Centrum - GISWest€¦ · 8370 BLANKENBERGE Brugge, maart 2009 ....