Binnenstadsvisie Assen 2015

7/24/2019 Binnenstadsvisie Assen 2015

http://slidepdf.com/reader/full/binnenstadsvisie-assen-2015 1/38

Visie aantrekkelijke binnenstad Assen 2025

Expertteam

Winkelgebieden

‘Alles Draait Om Assen‘



1Expertteam Winkelgebieden Visie aantrekkelijke binnenstad Assen 2025

Eindrapport d.d. 26 10 2015

Documentatiepagina

Opdrachtgever(s) : Taskforce binnenstad Assen

Titel rapport : Visie aantrekkelijke binnenstad Assen 2025

‘Alles Draait Om Assen’

Kenmerk :

Datum publicatie : 27 oktober 2015

Status publicatie : Definitief document

Projectleider opdrachtgever(s) : Binnenstadsvereniging MKB Assen

Projectteam Expertteam Winkelgebieden : Marc Majolée, Remko Bak, Jaap Kaai en Hans

Zimmer

Meester van Oeffelstraat 7

5237 KN ’s-Hertogenbosch

06-24778704

[email protected]

www.expertteam-winkelgebieden.nl

Expertteam

Winkelgebieden

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]





Management Summary

De binnenstad van Assen is toe aan een volgende stap en daarbij moeten scherpe keuzes

gemaakt worden. In het belang van het toekomstig functioneren van de binnenstad zal in

het winkelaanbod (in oppervlakte) een pas op de plaats moeten worden gemaakt of wellicht

een stapje terug worden gezet. Er zal moeten worden gewerkt aan wat er nu is: kwaliteitboven kwantiteit. En dit moet vermarkt: wie kiest wordt gekozen!

De Assense consument heeft keuzes te over. Hij koopt waar hij wil en gaat naar

winkelgebieden van zijn keuze. Hij of zij is mobiel en weet wat waar te krijgen is. Dit maakt

dat de consument er niet meer is voor het aanbod, maar dat je er als aanbod moet zijn voor

de consument. Je moet waarde toevoegen voor de consument, hem gemak en comfort

bieden, dat staat centraal: van een aanbodgerichte markt naar een vraaggerichte markt.

Het ‘product‘ binnenstad Assen is gebaseerd op een mix van wonen, werken, winkelen,

horeca, cultuur, uitgaan en evenementen. Functies die elkaar versterken en zorgdragen voor

een afwisselend en verrassend aanbod. Om dit zo te houden, moeten heldere keuzes

worden gemaakt met betrekking tot de ambitie en de inzet van maatregelen en middelen:

Positionering: de wijze waarop het merk Assen de consument bedient.

Compleet: wonen, werken, winkelen (boodschappen doen, recreatief winkelen en

doelgerichte aankopen), uitgaan.

Compact: logische situering, routing en clustering van functies om uitwisseling en

combinatiebezoek te bevorderen.

Comfortabel: een sfeervol centrum met voldoende mogelijkheden voor all-weather

winkelen en evenementen.

Beleving: een bij het verwachtingspatroon van de consument passende beleving.

De integrale bediening van de kritische consument vraagt om handelen. Het is nodig dat alle

betrokken partijen, de ondernemers voorop, nu aan de slag gaan. Daarbij is de tijd nu rijp

voor de volgende fase. Na een aanbodgerichte focus op de ‘hardware’, is het nu tijd te

werken aan de ‘software’. Hierbij gaat het om organisatie en marketing via een

samenwerking tussen overheid en markt in de publiek-private sfeer. Alleen door een goede

organisatie en commitment van alle partijen kan een noodzakelijke transitie van de

‘hardware’ tot stand komen en een nieuwe positionering van de binnenstad worden bereikt.

De ‘hardware‘ is de laatste jaren te veel en te snel ontwikkeld. De huidige leegstand (20%)laat zien dat er nu een teveel aan winkelvastgoed is. Er zal daarom eerst aanbod uit de

markt moeten worden genomen en concentratie is wenselijk. De realisatie van een FOC

buiten de binnenstad staat haaks op een dergelijke ontwikkeling. Assen moet inzetten op

kwaliteit van wat er is: niet expanderen, maar excelleren!

De benadering vanuit de ‘software’ vraagt een aanpak waarbij de binnenstad gerund wordt

als een onderneming, de ‘BV Binnenstad Assen’. Hiervoor zijn een professionalisering en

intensivering van de samenwerking nodig. Een samenwerking tussen alle betrokken

stakeholders in een organisatiemodel dat zich elders bewezen heeft (het ‘Leids Model’).

Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen 2 groepen, ieder met een eigen benadering: Citymarketing richt zich op de bezoeker. Dit gaat over de promotie van de binnenstad

gericht op de consument die in Assen komt om te winkelen, beleven, recreëeren etc.





Centrummanagement richt zich op de vraag van de ondernemer. Dit gaat om de

praktische organisatie en samenwerking en heeft een commerciële en zakelijk insteek.

Twee benaderingen, maar wel integraal: voor Assen is het zaak de vraag van de consument

meer centraal te stellen. Maar dit is wel wederkerig. Natuurlijk gaat het om de behoefte van

de consument, maar tegelijk ook om de omzetbehoefte van de retailer. Oftewel: welke

consumentengroep heeft de meeste waarde of waar is de meeste potentie. Dit zijnfocusgroepen. Voor Assen zijn dit primair de lokale en regionale (retail)consument en

secundair de bovenregionale consument c.q. toerist.

De binnenstad van Assen kan inzetten op ‘Surprise & Shop’. Dit betekent het bieden van

vermaak dat verrast, op een hoger niveau dan nu. Het moet een dagje uit zijn, met een

krachtige mix van functioneel- en funshoppen. Assen moet de combinatie van

herkenbaarheid én verrassing bieden voor de lokale en regionale bezoeker. Met intensieve

samenwerking tussen winkels, De Nieuwe Kolk en het erfgoedkwartier met het Drents

Museum. In een straatbeeld dat attractief is met voor de consument helder onderscheidt

tussen sfeergebieden, maar die goed met elkaar verbonden zijn.

In fysiek opzicht is er ook nog het nodige aan de bestaande stad te doen de komende jaren.

Van de vier sfeergebieden in het centrum is de toekomst van de Molenbuurt het meest

ongewis. Via transformatie van winkels en horeca naar wonen kan zowel compactheid van

het kernwinkelgebied worden bereikt als behoud van kleinschaligheid. Voor het

Erfgoedkwartier en Cultureel kwartier liggen de opgaven vooral op het inzetten op vergroten

van de beleving en verblijfstijd. De consument kan hier bediend worden met een combinatie

van elementen als (kunst in) een attractief ingerichte openbare ruimte (bestrating, meubilair

en groen), verrassende kleinschalige winkeltjes, galeries, ambachten en horeca.

Het Kernwinkelgebied kent in principe een grote(re) pluriforme opgave gericht op

concentratie en versterking zodat het centrum een ‘place to be’ wordt. Herontwikkeling van

‘t Forum met een betere verbinding tussen Koopmansplein en Oudestraat kan zorgen voor

een veel betere doorbloeding van meerdere delen van het centrum en attractieve invulling

van de verbindingsstraten. Een herontwikkeling tot foodmarket met horeca en/of leisure

lijkt kansrijk. Een andere invulling kan zijn die van een binnenstedelijk Factory Outlet Center

of combinatie van merkwinkels met horeca en ambachten op verdieping. Aandacht verdient

ook het Koopmansplein. Op momenten dat er geen evenementen gehouden worden is het

een onaantrekkelijke ruimte waar weinig beleving is. Er zullen ideeën moeten worden

uitgewerkt met een all-weather karakter zoals een semipermanente overkapping, eenmuziektent, (speel-)fontein etc.. Kortom: minstens 18/24 beleving.

Het ultieme doel van een binnenstad is een continue stroom van bezoekers, die regelmatig

komen, terugkeren, lang(er) verblijven en geld besteden en zo omzet generen. Een steeds

belangrijker voorwaarde in deze strijd om de kritische consument is bieden van gastvrijheid.

Onderscheidend vermogen ten opzichte van Meppel, Emmen en Groningen is een pré. De

profilering van ‘Alles Draait om Assen‘, kleinschalig-grootstedelijk met Bartje als uniek merk

lijkt daarbij het best te passen. Het is goed te beseffen dat dit proces niet alleen op

individueel ondernemersniveau, maar zeker ook op binnenstadniveau wordt bepaald en kan

worden beïnvloed. De kwaliteit van elk onderdeel van deze afweging zou zo moeten zijn datde keuze bij de consument altijd en automatisch op Assen valt!





Inleiding

De binnenstad van Assen kijkt vooruit: op welke wijze moet het centrum worden

klaargestoomd voor de toekomst? Op welke wijze zorgen wij er gezamenlijk voor dat de

binnenstad haar positie als centrum van de regio en als provinciehoofdstad behoudt en waar

mogelijk versterkt? En wat voor maatregelen en acties zijn daarvoor nodig? Debeantwoordeling van deze vraag staat centraal in onderliggende rapportage.

“Alles Draait Om Assen“. Eén van de slogans die in het verleden is geopperd om Assen te

presenteren aan de buitenwereld. In dit rapport draait het om Assen en dus hebben wij in

het kader van deze visie deze slogan geprojecteerd op de binnenstad: wat is die binnenstad,

hoe functioneert deze en uit welke elementen is dit gebied opgebouwd? Waar draait het

om, nu en in de toekomst? Hoe kan duidelijker worden wat Assen de consument te bieden

heeft? Is de binnenstad dan meer dan het nu is? Anders? Beter?

Leeswijzer

De visie start met een blik op de toekomst in de vorm van “Het Nieuwe Winkellandschap“

(hoofdstuk 1), die aangeeft wat nodig is voor een eigentijdse, aantrekkelijke binnenstad. In

ieder geval betekent dit dat de consument en zijn oriëntatie- en koopgedrag centraal staan.

Een belangrijke (mogelijke) ontwikkeling die speciale aandacht behoeft, is het “FOC Assen“

waar hoofdstuk 2 in zijn geheel aan gewijd is. Hierin is eerst aandacht voor het breder

pespectief van ontwikkelingen in vooral de modebranche. Daarna wordt ingegaan op de

invloed van een FOC op binnensteden in het algemeen en het effect op (de binnenstad van)Assen in het bijzonder.

Vervolgens focussen we ons op de stand van zaken van vandaag: “Binnenstad Assen anno

2015“ (hoofdstuk 3). Dit geeft inzicht in de huidige stand van zaken en het (relatieve)

functioneren van de binnenstad van Assen. Wat is de ruimtelijk-functionele structuur? Hoe

ziet de huidige opbouw van het voorzieningenniveau er uit? Wat is de huidige economische

positie van de binnenstad? En wat voor effect heeft een FOC op de huidige situatie?

Het belang van een volgende stap in het werken aan de binnenstad komt in hoofdstuk 4 aan

de orde: “Samen werken aan een sterke binnenstad“. Naast het belang van samenwerking

staan de aard en opzet van de organisatie en management voor (city)marketing centraal.

Een en ander vormt de input voor “Toekomstvisie binnenstad Assen 2025“ (hoofdstuk 5).

Dit gaat in op de mogelijkheden voor de toekomst en in het bijzonder op de wijze hoe die

visie kan worden verwezenlijkt. Naast fysieke maatregelen voor het gewenste straatbeeld

komen vooral organisatorische zaken als evenementen, de compositie of mix van

voorzieningen aan bod. Er wordt veelvuldig gebruik gemaakt van goede ervaringen elders.

Tot slot geven wij “Conclusies en aanbevelingen“ (hoofdstuk 6) om de binnenstad van Assen

niet alleen toekomstbestendig maar ook attractief te maken.





Inhoud

Documentatiepagina ...................................................... 1

Management Summary .................................................. 2

Inleiding .......................................................................... 4

Inhoud ............................................................................ 5

1. Het nieuwe winkellandschap ...................... 6

2. FOC Assen ................................................... 8

3. Binnenstad Assen anno 2015 ................... 11

4. Toekomstvisie binnenstad Assen 2025 .... 15

5. Samen werken aan een sterke binnenstad21

6. Conclusies en aanbevelingen ................... 25

Bijlagen ......................................................................... 28





1. Het nieuwe winkellandschap

Trends & Ontwikkelingen

De veranderingen in de retailwereld zijn groot. Nu na jaren de crisis achter ons lijkt te liggen

en er sprake is van een voorzichtig herstel, spelen er tal van zaken in de maatschappij met

impact op de verschijningsvorm en het functioneren van centra. Dit zijn vooral ICT (big data

en snelheid van transacties), ruimtelijke- (krimp en differentiatie van centra in relatie tot

koopmotieven van de consument) en demografische veranderingen onder de bevolking en

ondernemers (vergrijzing, individualisering, minder bestedingen in de detailhandel,

mobiliteit, verdwijnen zelfstandigen). De belangrijkste trends en ontwikkelingen zijn terug te

vinden in bijlage 2.

Een effect van het vele aanbod en verminderde bestedingen door de consument in de

(fysieke) winkels mede als gevolg van toenemend marktaandeel van online winkelen, is een

toenemende leegstand. De gevolgen manifesteren zich inmiddels in vrijwel alle branches, zo

ook bij functionele aankopen en in het mode en luxe segment. Alleen de dagelijkse

boodschappensector lijkt de dans vooralsnog te ontspringen.

De consumentenbehoefte centraal

De hedendaagse consument is kritisch en heeft in de regio Assen veel keuzemogelijkheden

van verschillende aard en schaal. De steden beconcurreren elkaar al lang niet meer op

(winkel)aanbod alleen. Natuurlijk spelen zaken als bereikbaarheid en parkeren een rol. De

consument laat bij zijn keuze veel meer zaken meewegen. Winkelen is in veel gevallen niet

meer het hoofdmotief om het centrum te bezoeken. De verschillende motieven leiden tot

verschillende behoeften bij de consument. Hier liggen grote uitdagingen voor Assen.

De consument (ook als cultuurliefhebber, toerist of inwoner van Assen) moet het naar zijn

zin hebben in de binnenstad en er graag komen, omdat datgene wat er wordt aangeboden

aansluit bij zijn wensen en deze het liefst overtreft. Het gaat anno 2015 en in de toekomst

om hoe de consument de binnenstad ervaart en hoe Assen hen bedient en verleidt te

komen en te verblijven. Om in Assen ook in de toekomst een goed functionerend centrum te

hebben, moet worden ingezet op maatregelen, waarbij de gebruiker centraal staat. Anders

gezegd, de strijd om de consument wordt gevoerd en Assen kan en wil daarin een

prominente positie innemen als hoofdstad van de regio. Maak de keuze; alles draait om

Assen!

Attractieve binnenstad Assen

De consument is kritisch. In zijn afwegingsproces welk winkelgebied hij bezoekt voor zijn

shoppingmoment of zijn gewone dagelijkse aankoop heeft hij heel veel keuze. Met de

hedendaagse technologie begint dit afwegingsproces steeds vaker thuis, online. Steden

beconcurreren elkaar al lang niet meer op winkelaanbod alleen. Natuurlijk spelen zaken als

bereikbaarheid en parkeren een rol, iets waarmee veel steden zich (weer) mee proberen te

onderscheiden door parkeren beter of soms zelfs (tijdelijk) gratis te maken. Maar de

consument weegt bij zijn keuze veel meer zaken mee. Zijn/haar behoeftebevrediging kenteen aantal stadia van de basisbehoeften (boodschappen doen, eten en drinken) tot aan

aspecten die beleving bieden (‘place to be’).





De binnenstad van Assen zal een centrum dienen te zijn waar het wonen, werken, winkelen

en uitgaan in harmonie samengaan. Een binnenstad die verrassend is. Een belangrijke

randvoorwaarde is dat de huidige basis, een schoon, heel en veilig centrumgebied - iets wat

nu in Assen redelijk goed op orde is - ook in de toekomst behouden blijft. Dit vraagt om een

continue investering en aandacht voor samenhang tussen de diverse functies in het

centrum. Vanuit dit vertrekpunt zijn keuzes nodig bij het bepalen van de ambitie en de inzet

van maatregelen en middelen om het centrum te versterken en te verbeteren op de

volgende onderdelen:

1. Positionering: hoe bedien je de lokale, regionale en bovenregionale consument.

2. Compleet: is de synergie tussen wonen, werken, winkelen (boodschappen doen,

functioneel winkelen en funshoppen) en uitgaan en cultuur goed geregeld.

3. Compact: om het combinatiebezoek te bevorderen en de synergie tussen functies te

stimuleren, is een compacte opzet essentieel. Zijn cruciale functies slim geclusterd en

tegelijk goed gemixt in voor de consument herkenbare en beloopbare (sfeer)gebieden.

4. Comfortabel: dragen het Koopmansplein, `t Forum en de sfeergebieden met hun

uitstraling en beleving, on- en offline, voldoende bij aan een attractief centrum?

5. Beleving: hoe zetten ondernemers, gemeente en vastgoedpartijen gezamenlijk de

consument centraal?

Om dit te bereiken is in aanvulling op fysieke (ruimtelijke) ingrepen vooral de organisatie

(samenwerking) en marketing (promotie) belangrijk.

toelichting

Sfeer, verrassing,

vermaak, uitgaan

5 x nieuw: ondernemer,

consument, winkelstraat,winkelgebied, beleid

Consument wil alles, wilgemak en kort bij elkaar

goed verlicht, schoon, nietverloederd, parkeren ok

compleet aanbod en keuze

om boodschappen te doen





2. FOC Assen

Alhoewel deze visie nadrukkelijk is gericht op de binnenstad van Assen, ontkomen wij niet

aan een beschouwing van de mogelijkheid van de komst van een FOC naar het TT terrein.

Omdat een FOC met name is gericht op het (ook voor de compositie van de binnenstad

belangrijke) mode-aanbod zoomen wij eerst in op de ontwikkelingen in die branche.

Verticalisering en ketenverandering

Een belangrijke trend in de modesector (die overigens al jaren gaande is) is de zogenaamde

verticalisering. Dit is de trend in de modebranche waarbij fabrikanten een steeds groter deel

van de bedrijfskolom zelf invullen. De economische crisis heeft een boost gegeven aan deze

ontwikkeling: omdat de afzet en onderhandelingspositie van fabrikanten afnam, gingen zij

op zoek naar andere afzetkanalen. Dit heeft voor de fabrikant allerhande voordelen zoals:

Direct contact met de klant en de daaruit afleidbare informatie (wat de retailer nu

weet van zijn klanten via bv een klantenkaart wordt niet gedeeld met de fabrikant).

(Veel) sneller kunnen inspelen op trends in de mode door kortere tijd tussen

productie en verkoop.

Verminderen van kosten in de bedrijfskolom: betere concurrentiepositie.

Een uitgebreide analyse over het hoe en waarom van

deze beweging hoort in deze visie niet thuis, het

effect dat hierdoor optreedt is echter wel van belang:

de tussenhandel (de reguliere ‘winkel’ of reseller)

wordt hierbij minder belangrijk. In deze situatie vindt

verkoop nog steeds (ook) fysiek plaats via winkels,

maar dan niet door een ondernemer die inkoopt en

vervolgens zijn voorraad verkoopt. Dit gebeurt nu

door de fabrikant die snel reageert en eventuele

restanten snel elders kan verkopen. ‘De belangrijkste

manier om deze keten te versnellen is verticale

integratie. Kledingmerken die eigen winkels openen

en retailers die hun eigen kledingmerken

introduceren’ (bron: Retailtrends, juli/augustus

2015).

Overigens komen fabrikanten deels weer terug van

deze marktbenadering. Zij ervaren dat het runnen

van een winkel een heel andere business is dan het

produceren ‘an sich’. Denk daarbij aan het beheersen

van de goederenstromen, vooral waar het op

voorraad hebben en retour(ner)en betreft. Toch

zullen producenten steeds meer rechtstreeks met de

consument in contact moeten zijn bijvoorbeeld via

zogenaamde brandstores en online via eigen

webshops en sociale media.





Daarbij is vooral de branding, de wijze waarop het merk wordt gepositioneerd in de markt

van belang. Producenten kunnen in brandstores en webshops hun product optimaal, op de

door hen gewenste wijze presenteren en door contact met de klant veel sneller inspelen op

veranderende wensen. In brandstores kunnen zij ook gecontroleerd in de tijd producten en

accessoires inbrengen en zo de behoefte van de klant ‘sturen’. Dit hoeft echter niet in elk

winkelcentrum en in elke stad te gebeuren, maar vooral op die plekken waar hun doelgroep

relatief sterk is vertegenwoordigd en/of op locaties die passen bij de uitstraling van hetmerk. Zonder eigen winkels en klantcontact staat een merk zwak in de onderhandelingen

met de multibrand winkels.

In de tegenwoordige tijd is de klantinformatie (“big-data”) steeds belangrijker voor de

(merk-)fabrikant geworden. Doordat in Factory Outlet Centra veel (de naam zegt het al)

fabriekswinkels zijn gevestigd levert dat de fabrikanten belangrijke data op waar kennis uit

kan worden gedestilleerd. Dit is zo belangrijk dat de aandacht en het aanbod van de winkels

in FOC’s zich meer en meer lijkt te verplaatsen van het verkopen van restproducten naar het

contact met de klant en het vergaren van klantdata door juist veel met het assortiment te

experimenteren, hetzelfde assortiment te voeren als in de reguliere winkelstraat of zelfscollecties te produceren, speciaal voor het outlet-kanaal.

Bovenstaande is vanuit het oogpunt van de fabrikant niet meer dan logisch en te begrijpen.

We zien dan ook naast de drie al bestaande Factory Outlet Centra (Bataviastad bij Lelystad,

Rosada bij Roosendaal en DOC Roermond nabij de binnenstad van Roermond) veel

initiatieven (o.a. FOC Sugar City, FOC Spoorallee en HOM Zoetermeer) voor uitbreiding van

centra waar fabriekswinkels en merken zich concentreren. Daarnaast zien we in steeds meer

binnensteden Factory Outlets verschijnen (de letterlijke variant, dus de fabriekswinkels). De

vraag is dan waarin nog het onderscheidende vermogen van een FOC/DOC ten opzichte van

de binnenstad is te vinden. Doordat deze winkels steeds meer naar elkaar toegroeien,dringt de vraag zich op of die toegevoegde waarde voor de fabrikant niet ook kan worden

gerealiseerd in winkelpanden die in die bestaande winkelconcentraties zijn gevestigd.

Invloed van een FOC op de binnenstad

Al geruime tijd is er op diverse plekken in Nederland sprake van de toevoeging van een FOC

aan de detailhandel, zo ook in Noord Nederland. Dit leidt in alle gevallen tot een discussie

over de invloed die een dergelijke voorziening heeft op de omliggende detailhandels-

structuur. De discussie spitst zich altijd toe op de effecten van het betreffende FOC op de

meest nabijgelegen binnenstad.

Het DOC Roermond (Designer Outletcenter Roermond) ligt als enige op loopafstand van de

binnenstad en kan daarnaast rekenen op een groot Duits achterland. Veel Duitsers nemen

de gelegenheid te baat om aanvullende aankopen te doen / horeca te bezoeken in de

binnenstad. Met name de ruimere openingstijden in Nederland speelt de Roermondse

situatie in de kaart. Voor de FOC’s in Lelystad en Roosendaal geldt dat deze verder van de

binnenstad liggen. Voor zowel Lelystad als Roosendaal kan worden gesteld dat de

binnensteden het moeilijk hebben. Roosendaal doet veel moeite om de binnenstad overeind

te houden, onder andere door de ontwikkeling van een integraal herontwikkelingsplan. Ook

in Lelystad wordt (nu nog deels achter de schermen) hard gewerkt om het centrum teversterken.





Effect FOC op de binnenstad van Assen

De komst van een FOC, buiten de bestaande retailstructuur, zal hoe dan ook leiden tot een

verschuiving van koopstromen en omzet. Voor een heel groot deel van de reguliere

bezoekers aan de Assense binnenstad kost het niet veel meer (soms zelfs minder) moeite

om de reis naar het centrum te vervangen door een reis naar het FOC. Dit zal onherroepelijk

leiden tot een achteruitgang van de bestedingen in de binnenstad van Assen. In eersteinstantie en het meest direct in de modische- en sportsector. Een consument kan zijn euro

immers maar één keer uitgeven.

Waar de consument een bezoek aan de binnenstad van Assen nu combineert met

horecabezoek ter plaatse zullen ook deze bestedingen in het FOC terecht komen en niet in

de binnenstad.

Of een FOC daarnaast veel bezoekers uit een grotere regio trekt dan de binnenstad van

Assen nu doet, doet daarbij niet ter zake: een deel van de huidige omzet zal terecht komen

bij het FOC. Door deze substitutie zal in de binnenstad minder omzet worden gegenereerd

met als waarschijnlijk gevolg winkelsluiting. Dit geeft een sneeuwbal-effect. In eerste

instantie zal namelijk vooral de mode- en luxe-sector worden getroffen. Dit is een

belangrijke sector voor de binnenstad. Als deze onder druk komt te staan, leidt dit tot een

verdere verslechtering van de aantrekkingskracht en uitstraling van het centrumgebied.

Bezoekers komen nog minder vaak en minder lang, waardoor ook andere branches op

termijn zullen worden getroffen. Een belangrijk deel van het draagvlak valt weg voor horeca,

diensten, ambacht. Combinatiebezoek met cultuur zal eveneens afnemen. Kortom een

sneeuwbal-effect omdat een belangrijke pijler van de binnenstad omvalt.

Dat een FOC aantrekkingskracht heeft op een grotere regio dan het bereik van de huidige

binnenstad wordt vaak (bij veel intiatieven voor FOC‘s elders in het land) aangehaald als een

kans voor diezelfde binnenstad. Over de haalbaarheid van initiatieven om een FOC-bezoeker

naar de binnenstad te trekken kan veel worden gediscussieerd (welke modaliteit, auto, bus,

kabelbaan etc.). De conclusie op basis van onderzoek bij de bestaande FOC’s is echter dat

consumenten een ‘dagje FOC‘ niet of nauwelijks combineren met bezoek aan een

binnenstad om nog meer te winkelen of horeca te bezoeken. Ongeacht dit gegeven is het zo

dat, in het geval de bezoekers de binnenstad aandoen, daarmee het omzetverlies uit het

`eigen‘ marktgebied nog niet wordt goed gemaakt. Met andere woorden: de eventuele extra

bezoekers aan de binnenstad moeten eerst het verlies aan omzet van de binnenstad goed

maken dat is ontstaan omdat de `eigen‘ klanten ook het FOC bezoeken, voordat er per saldosprake kan zijn van een positief of synergie-effect.





3. Binnenstad Assen anno 2015

De ruimtelijk-functionele situatie

Op winkeltechnisch vlak kan de binnenstad worden onderverdeeld in een aantal deel- c.q.

sfeergebieden. Het kernwinkelgebied ligt in het hart en bestaat anno 2015 uit een historisch,

organisch gegroeid hart. Aan de noordwestzijde zijn in de loop der jaren enkele planmatige

(grootschalige) ontwikkelingen toegevoegd. Dit zijn (chronologisch): Mercuriuscentrum, ‘t

Forum en Triade. De meest recente ontwikkeling is het (doelgerichte) project Cité, dat ten

oosten van het huidige kernwinkelgebied ligt. De verbinding tussen Cité en het centrum is

weliswaar bewinkeld, maar deze functie staat onder druk. Wellicht het meest kenmerkend

voor Assen is het feit dat de stad beschikt over maar liefst drie warenhuizen (V&D, HEMA en

Vanderveen) die allen aan het Koopmansplein zijn gelegen.

Ten aanzien van het cultuuraanbod kan eveneens een indeling worden gemaakt in een

historisch en een nieuw ontwikkeld deel. Het historische deel wordt gevormd door het

Drents Museum en het Drents Archief in het zuidoosten van de binnenstad. Aan de

westzijde van de binnenstad ligt het nieuw ontwikkelde cultureel centrum De Nieuwe Kolk,

met theater, bibliotheek, centrum voor beeldende kunst en een bioscoop.

Horeca vormt min of meer een band aan het zuidelijk deel van het centrum en verbindt als

het ware het erfgoedkwartier met het nieuwe culturele cluster.

Parkeren ligt goed verspreid rondom de binnenstad. Aan de westzijde is de grootste

parkeergarage onder De Nieuwe Kolk. Daarnaast hebben de winkelcentra Triade en Cité

mee-ontwikkelde parkeergarages. In het oosten bevindt zich een parkeergarage bij het

stadhuis. Daarnaast bevindt zich her en der parkeren op maaiveld. De parkeervoorzieningen

zijn onderling verbonden door de centrumring en voldoen ruim in omvang en kwaliteit.





Het economisch functioneren

Een uitgebreide analyse van de vraag- (consumenten) en aanbodzijde (retail) is te vinden in

bijlage 3. Hieronder zijn de belangrijkste zaken vermeld m.b.t. de positie van het centrum .

Assen heeft van oudsher een stevige positie als koopstad in en van de regio. Juist in deze

positie heeft Assen de laatste jaren ingeboet en ondervindt de stad concurrentie van zowel

andere grote plaatsen in de omgeving, zoals Emmen, Stadskanaal en Hoogeveen, als van

internet. De regionale aantrekkingskracht van de Groninger binnenstad stijgt boven alles uit.

Op basis van vergelijking van de actuele koopstroomgegevens met 2010 blijkt dat de

betekenis van de dagelijkse sector voor de binnenstad en binding voor niet-dagelijks binnen

de gemeente zijn afgenomen (met 10% voor de hele stad). De toevloeiing (omzetaandeel

van buiten) is in procenten weliswaar wat gestegen, maar dat is een verschuiving van

omzetherkomst binnen een kleiner wordende koek. In absolute zin kan de toevloeiing ook

zijn afgenomen. Dit kan mede geconcludeerd worden uit het feit dat de bezoekfrequentie

aan de binnenstad de laatste 10 jaar aan het dalen is. Vooral het aandeel bezoekers dat

dagelijks komt neemt af, terwijl bezoekers die weinig komen (< 1x per maand) in aandeel

toenemen.

De bezoekersaantallen voor de binnenstad zijn min of meer gelijk gebleven. Maar er is wel

sprake van’verwatering‘ van zowel Top-A1 als andere bezochte delen. De reden hiervoor is

meer aanbod en dus spreiding van bezoekers over meer punten in het centrum.

Uit de waarderingcijfers van de binnenstad blijkt wat de consument meer en minder kan

waarderen aan het centrum van Assen. Zeker in relatie tot het winkelen behoeft de

inrichting/aankleding en het aanbod aan daghoreca aandacht. De kwaliteit van winkels

wordt als gemiddeld gewaardeerd, maar hier zou wel het verschil kunnen worden gemaakt.De parkeermogelijkheid voor de auto wordt overigens relatief hoog gewaardeerd.

De branchegroep mode en luxe is de grootste groep in de binnenstad. Dit zorgt er alleen niet

voor dat Assen ook een sterk recreatief winkelgebied is. Dat blijkt enerzijds uit de koop-

oriëntaties, anderzijds komt dit tot uiting in de branchesamenstelling. Mode en luxe vormen

met ruim 50% weliswaar de grootste branchegroep, in vergelijking tot Groningen (59%),

Meppel (57%) of Emmen (68%) is het aanbod nog relatief beperkt. Mode en luxe zijn

normaal gesproken bij uitstek de redenen om de binnenstad te bezoeken (kijken en

vergelijken). Het achterblijven van deze branches zet Assen op een achterstand ten opzichte

van vooral Groningen.

Het leegstandspercentage is met 20% voor Nederlandse begrippen zeer hoog (gemiddeld

9%, bron Locatus). Daar komt bij dat de leegstand voor een groot deel te vinden is in de

planmatig ontwikkelde centra in het kernwinkelgebied. Dat courante panden op toplocaties

in het centrum leegstaan geeft duidelijk aan dat de markt meer dan verzadigd is.

Toerisme in Drenthe

Het toerisme in Drenthe is een economische factor van betekenis. In 2014 brachten

Nederlanders met 1,5 miljoen vakanties maar liefst 7,8 miljoen nachten door in Drenthe.

Daar komen nog 713.000 nachten bij van buitenlanders. (bron: Vrijetijdseconomie Drenthe,

Feiten en cijfers 2015, 2 september 2015). Omgerekend naar een jaar staat dat gelijk aan

een woonplaats van ruim 23.000 inwoners. Uiteraard niet helemaal te vergelijken, maar op





het inwonertal van de provincie betekent dit een plus van 5%. De totale uitgaven van deze

toeristen bedragen zo’n € 345 miljoen euro (overigens deels ook aan huur accommodatie).

Dagjesmensen gaven in Drenthe ongeveer € 688 miljoen euro uit. De bestedingen van beide

groepen zijn relatief laag omdat veel goedkope buitenactiviteiten worden ondernomen.

Bestedingen aan retail en horeca blijven achter. Ook op het gebied van cultuur blijft het

bezoek achter. Juist door een samenballing van deze elementen op één locatie (Binnenstad

Assen) moet hier winst zijn te behalen, als het aanbod ook maar als één geheel, onder éénnoemer, wordt gepresenteerd.

Effect FOC op de binnenstad van Assen

Een FOC buiten het centrum, zoals nu voorgestaan op het TT-terrein zal voor de binnenstad

van Assen, Assen als geheel en de regio leiden tot een verschuiving van omzet. Zowel het

gemak van ‘alles binnen één gebied‘ en de bereikbaarheid maakt het voor al deze groepen

bezoekers eenvoudig(er) om de reis naar het centrum van Assen te vervangen door een reis

naar het FOC. Een FOC-ontwikkeling buiten het centrum aan de rand van Assen zal, zoals inhet voorgaande hoofdstuk is aangegeven, het volgende effect hebben:

Omzetverdringing in Assen en de regio: minder bezoekers voor de binnenstad en de

omliggende regio.

Niet of nauwelijks positieve synergie-effecten en/of bestedingen voor de binnenstad

dan wel is dit onvoldoende om het verlies aan omzet te compenseren.

Minder bestedingen betekent omzetverlies voor de retailsector, vooral in de

branches mode, sport, schoenen en luxe-artikelen.

Minder bezoekers en bestedingen en dus omzetverlies in de retailsector heeft ook

zijn uitstralingseffect op andere sectoren als horeca, cultuur, ambachten etc. De verzwakking van de positie van de binnenstad leidt tot (meer) leegstand. De

kosten om deze leegstand te verminderen of op te heffen via sanering of

herverkaveling zijn zeer omvangrijk en kosten veel tijd.

Daar komt bij dat winkels in het FOC geënt zullen zijn op simpelere winkelconcepten, op

basis van (veel meer) zelfbediening. Met andere woorden: winkels in het FOC zullen bemand

worden door minder personeel dan in de winkels in de binnenstad. Per saldo leidt dit tot

banenverlies (dezelfde of meer omzet wordt gemaakt met minder medewerkers).

Binnenstadsvisie 2012 - evaluatie

De visie ’aantrekkelijke binnenstad 2030‘ geeft aan wat Assen bereikt heeft en waar ze nog

naar wil streven: investeringen aantrekken en daarmee een kwaliteitsimpuls geven aan de

binnenstad. De plannen die in 2012 zijn verwoord moeten dynamiek in de binnenstad

oproepen, ruimte bieden voor creativiteit en het centrum spraakmakend en bruisend

maken. De indeling in sfeergebieden met elk een eigen beleving vormt daarvoor de opmaat.

Als we kijken naar de uitvoering van de visie dan blijkt dat vooral veel ‘fysieke‘ projecten in

de openbare ruimte, winkelen en wonen zijn opgepakt of in gang gezet. Ook krijgt het

Culturele Hart gestalte. Voorgenomen maatregelen op het vlak van ’organisatie en

marketing‘ zoals acquisitie op creatieve winkels, invoering van Het Nieuwe Winkelen en

opstellen van een marketingstragie zijn op dit moment aan de orde. Enkele relevante

aandachtspunten uit de visie zijn hier weergegeven.





Algemeen Specifiek

Groei Assen < 70.000 i.p.v. 80.000 en

vergrijzing

Infrastructuur Florijn-As

Samenhang binnenstad – periferie

Assen toeristisch centrum regio

Identiteit ‘hoofdstad van Drenthe’

Citymarketing intensiveren Bereikbaarheid versus situering functies

Wonen in de binnenstad

Beleving (lokaal/regionaal/

bovenregionaal, doelgroepen, 24h,

onderscheidend vermogen)

Evenementenkalender

Afbakening binnenstad – studie vs.

plangebied

- Uitstraling panden

- Eenheid openbare ruimte

- Herkenbaarheid entrees en

aanloopgebieden

-

Leegstand – versobering,verloedering, verrommeling

Weinig kleine en exclusieve winkels

Te weinig activiteiten op zondagen en

‘s avonds (Koopmansplein)

Conclusies

De huidige fysieke situatie, analyse van vraag en aanbod en de plannen voor een FOC op het

terrein van de TT leiden tot de volgende constateringen over de uitgangspositie voor debinnenstad:

1. De huidige leegstand (20%) duidt op teveel m² winkelaanbod in de binnenstad.

- Door bevolkingskrimp daalt de omvang van de bestedingen vanuit het

verzorgingsgebied, lokaal en regionaal.

-

Vergrijzing zorgt voor een ander consumptiepatroon en dus verschuiving in omzet.

- De consument heeft veel te kiezen in de regio (vooral in de stad Groningen) en de

keuze valt niet meer automatisch op Assen.

- De omvang van het winkelaanbod in de binnenstad van Assen is met projecten als

Cité, Triade en herontwikkeling Mercuriuspassage in een relatief korte tijd (te) sterkgestegen (niet-dagelijks 7% groter dan 10 jaar geleden) gericht op een forse groei van

de bevolking.

- Er is sprake van ’verwatering‘ van bezoekers zowel op Top-A1 als alle bezochte delen.

Er zal nu eerst aanbod uit de markt moeten worden genomen en concentratie moeten

plaatsvinden. De leegstand frustreert ook nieuwe ontwikkelingen. Assen moet inzetten

op kwaliteit van wat er is: niet expanderen, maar excelleren!

2. Een FOC buiten de binnenstad is niet wenselijk.

- Een FOC op het TT-terrein kost de binnenstad bezoekers en omzet, zonder dat dit zal

worden gecompenseerd door substantiële bezoekers en bestedingen in het centrum.

-

Er zullen winkels sluiten (zie de effecten in Roermond, Lelystad en Roosendaal) en dit

geldt ook voor ondernemingen in andere sectoren als horeca, cultuur en ambacht.

- Het kost substantiële werkgelegenheid in Assen en een ruime regio.

- Het veroorzaakt leegstand die alleen met hoge investeringen kan worden opgelost.

Uiteindelijk zal dit de huidige positie van het centrum nog verder onderuit halen.

3. Na realisatie van veel ‘hardware’ is het nu tijd voor maatregelen via de ’software’.

Een evaluatie van de uitvoeringsagenda ‘visie aantrekkelijke binnenstad 2030‘ (2012)

toont dit aan. In ruimtelijk opzicht – de ‘hardware‘- is veel gebeurd. Nu moet vooral via

samenwerking en marketing – de ‘software‘- de verdere ontwikkeling van de binnenstad

worden opgepakt en uitgevoerd. De consument wil, zeker als hij ouder wordt, gemak,comfort en beleving. Dit houdt in nadenken over en uitwerken van hierop toegesneden

maatregelen en profilering van het ‘merk Assen’ in de regio.





4. Toekomstvisie binnenstad Assen 2025

Een vraaggerichte benadering, niet aanbodgestuurd

De consument van nu en de toekomst heeft keuze te over. Hij koopt waar hij wil en gaat

naar winkelgebieden van zijn keuze. Bovendien is hij mobiel en weet hij wat waar te krijgen

is. Dit maakt dat de consument er niet meer is voor het aanbod, maar dat je er als aanbod

moet zijn voor de consument. Je moet waarde toevoegen voor de consument. De

aanbodgerichte markt is een vraaggerichte markt geworden.

Voor binnensteden is het daarom belangrijk de vraag van de consument centraal te stellen.

Waar heeft de consument behoefte aan, wat is zijn vraag, waarom kiest hij voor jouw

binnenstad?

De consument centraal stellen is wederkerig. Natuurlijk gaat het om de behoefte van de

consument, maar tegelijk ook om de waarde voor het aanbod: de omzetbehoefte van de

retailer is zeker zo relevant. Met andere woorden: welke consumentengroep heeft de

meeste waarde of waar is de meeste potentie. Dit zijn focusgroepen.

Lokale, regionale en bovenregionale consument

Voor Assen zijn op hoofdlijnen drie focusgroepen met hun behoefte te onderscheiden:

1. De lokale bezoeker: de eigen inwoners uit de stad zijn een belangrijke basisgroep die

met grote regelmaat in de binnenstad komen en veel besteden. Tegelijk heeft de

binnenstad een belangrijke verzorgingsfunctie voor deze groep. De binnenstad an sich

maakt Assen voor hen aantrekkelijk als woonplaats. De behoefte van deze bezoeker is

divers en breed. Zowel functioneel boodschappen doen en winkelen als funshoppen

zijn belangrijk. Tegelijk komen ze ook voor cultuur, horeca en evenementen.

2. De regionale bezoeker: de inwoners uit de regio zijn een groep voor wie Assen een

belangrijke verzorgingsfunctie heeft en aanbod biedt dat deze mensen niet in de eigen

woonplaats vinden. Deze groep komt minder voor de pure functionele boodschappen,

maar wel veel en vaak om functioneel te winkelen of voor funshoppen. Ook cultuur,

horeca en werken zijn belangrijk.

3. De bovenregionale bezoeker: feitelijk gaat het hier om twee typen. De regionale

bezoeker die als toerist of recreant in Assen of de regio verblijft. Het motief de

binnenstad te bezoeken zal voornamelijk vanwege de stad zelf zijn, winkelen is daarbijeen afgeleide. Het tweede type regionale bezoeker is degene die specifiek voor de stad

of een bepaalde activiteit in de stad naar Assen komt. Gezien de toeristische potentie

heeft het eerste type interessante waarde voor de stad. Het tweede type is moeilijker

grijpbaar en veel meer incidenteel.

De eerste twee focusgroepen vormen de belangrijkste basis voor Assen. Van hieruit

genereert het winkelaanbod de meeste omzet, zij komen ook het meest. Toch is de positie

van Assen onder deze twee groepen de laatste jaren afgekalfd. In de consumentgerichte

benadering zal gezocht moeten worden naar kansen om de stad juist voor deze groepen

aantrekkelijker te maken. Een verdere uitwerkingen en invulling van deze behoeften is aande orde.





Assen is toe aan volgende fase: professionalisering samenwerking en marketing

In deze visie ‘aantrekkelijke binnenstad Assen’ gaat het over de brede, integrale mix aan

voorzieningen die samen het functioneren en de attractiviteit van de binnenstad van Assen

voor de consument bepalen: retail (winkels, horeca), ambacht, cultuur en erfgoed. Kortom,

het brede pakket aan leisurevoorzieningen die het winkelen en de vrijetijdsbeleving invullen.

Naast de voorzieningen zelf gaat het ook om de wijze waarop dit alles georganiseerd engemanaged wordt. Evenals hoe in te spelen op de veranderingen en effecten die nu

optreden zoals leegstand, huurprijsveranderingen, veranderingen regelgeving etc.. Kortom

de onderwerpen die in de Retailagenda (maart 2015) centraal staan.

De plan- en visievorming voor de versterking van de binnenstad Assen is niet uniek. Vele

andere steden werken na de economische crisis aan een nieuw elan voor hun binnenstad.

Op basis van de 15 hoofdconclusies uit de quickscan ‘De binnenstad als buitenkans‘

(Platform 31, november 2014) kan worden vastgesteld dat, bij het versterken van de

binnenstad en daarbinnen de winkelstructuur, in ieder geval meer integraal moet worden

gedacht en een publiekprivate organisatie (met inbegrip van vastgoed) en de eigen identiteituitdragen belangrijk zijn. De boodschap is: profileren, concentreren en organiseren.

De vraag centraal: Customer Journey en gastvrijheid

Het ultieme doel van een binnenstad is een continue stroom van bezoekers, die regelmatig

komen, terugkeren, lang(er) verblijven en geld besteden en zo omzet genereren. Een steeds

belangrijker voorwaarde in deze strijd om de kritische consument is bieden van gastvrijheid.

Oftewel gastvrij gedrag van de ondernemers van winkels, horeca, cultuur etc. Dit sluit aan bij

de ambities van de Kopgroep Marketing Assen. Om dit te bereiken zijn veel hulpmiddelen

voorhanden, zoals cursussen, ambassadeurs, gebruik mystery shopper etc..





Surprise en shop

Een attractief en florerend centrum van

Assen is belangrijk voor de stad. Voor de

eigen bevolking en voor de regio. Daarbij is

het koop-, bezoeken verblijfmotief deels

verschillend. Vanuit het programma ‘DeNieuwe Winkelstraat’ als onderdeel van

Shopping 2020 zijn 5 typen winkelgebieden

onderscheiden waar de consument in 2020

winkelt. Deze vijf gebieden schetsen een

inspirerend beeld van hoe rond 2020

ingespeeld kan worden op de

ontwikkelingen in de markt en hoe klanten

te bewegen naar het centrum te komen.

Voor Assen is het voorstel in te zetten op‘Surprise & Shop’. De binnenstad als ‘dagje

uit’. En in combinatie hiermee het unieke

van Bartje voor Assen uit te werken in de

openbare ruimte en in de marketing.

Vergelijk de aanpak met hoe Utrecht zich

profileert met het beeldmerk van Nijntje in

de openbare ruimte en online.

Straatbeeld – ruimtelijk-functioneel

Van de 4 sfeergebieden in het centrum is de toekomst van de Molenbuurt het meest

ongewis. Via transformatie van winkels en horeca naar wonen kan zowel compactheid van

het kernwinkelgebied als behoud van kleinschaligheid worden bereikt. Samenwerking met

vastgoedeigenaren en overige marktpartijen is hierbij een must. Voor het Erfgoedkwartier

en Cultureel kwartier liggen de opgaven vooral in het inzetten op vergroten van de beleving

en verblijfstijd. De consument kan hier bediend worden met een combinatie van elementen

als (kunst in) een attractief ingerichte openbare ruimte (bestrating, meubilair en groen),

verrassende kleinschalige winkeltjes, galeries, ambachten en horeca.

Het Kernwinkelgebied kent in principe een grote(re) pluriforme opgave. Op basis van de

analyse van het huidig functioneren en bezoekgedrag in en aan de binnenstad, kan

geconcludeerd worden dat er behoefte is aan concentratie en versterking om er voor te

zorgen dat het centrum een hotspot of ‘place to be’ wordt. In het kernwinkelgebied gaat

het om inzetten op een compact, compleet en comfortabel gebied. Primair gaat het om

inzetten op de strategische positie en het functioneren van de driehoek ‘t Forum,

Koopmansplein en Mercuriuscentrum. De overige planmatig ontwikkelde centra (Triade en

Cité) en de warenhuizen zijn er voor het boodschappen doen en voor het doelgericht

winkelen. Daarnaast zal ook de interrelatie met de historische oude kern, waar een mix van

ketens en zelfstandigen de ‘surprise/story & shop’-behoefte van de consument moet

vervullen in de geest en opzet van de ‘9-straatjes in Amsterdam’, blijvend aandacht moetenhebben.





‘t Forum (aan het Koopmansplein) vormt geografisch het middelpunt van het

kernwinkelgebied. Het is dus een cruciale plek zowel om zijn eigen invulling als ook als

verbindende schakel noord-zuid (tussen Triade en Koopmansplein via de Ceresstraat) en

anderzijds oost-west (tussen Koopmansplein en Cité (via de Rolderstraat/Oudestraat). De

herontwikkeling van ‘t Forum leidt automatisch tot een verbeterde doorbloeding van

meerdere delen van het centrum en tot attractieve(re) invulling van de verbindingsstraten.

De invulling van ‘t Forum is een opgave op zich. De primaire gedachten gaan uit naar eenfoodmarket op de begane grond met horeca of leisure dan wel woningen of kantoren op de

verdieping. Een tweede kansrijke invulling vormt die van een FOC (City Outlet) of combinatie

van merkwinkels met horeca en ambachten (bv naaiatelier) op verdieping. Voor de invulling

van een dergelijk atelier- concept kan verbinding worden gezocht met regionale opleidingen

(ROC) voor ‘maak’ producten.

Een misschien wel grotere opgave betreft het verbeteren van de 18/24-uurs functie van het

Koopmansplein. Dit grote plein waaraan de drie grote warenhuizen van de stad gevestigd

zijn ontleend zijn kracht aan de evenementen die hier gehouden worden. Daarnaast en

daarbuiten, zowel overdag als ’s avonds, is het een kale vlakte waar weinig beleving is. Er

zullen ideeën moeten worden uitgewerkt met een all-weather karakter zoals een semi-

permanente overkapping (tent) en permanente muziektent op het plein.

Net zo belangrijk is de relatie tussen De Nieuwe Kolk en het kernwinkelgebied. Door zijn

parkeergarage en ligging aan de belangrijkste/ kortste verbinding met de snelweg is dit een

start- en vertrekpunt voor vooral de (boven)regionale bezoeker. De relatie met de rest van

het centrumgebied is ronduit zwak. Komend vanuit DNK domineert vooral de achterwand

van de HEMA. Een ‘opener’ dan wel ‘functioneler’ invulling en uitstraling betrekt dit meer bij

het centrum. Het ‘openmaken’ van de HEMA en andere winkels is het meest wenselijk. Een

leisure-invulling rug-aan-rug aan de HEMA is een eerste gedachte.

Functie Opgave

Forum Trekkersrol via City outlet, of foodconcept (bg)

met horeca/leisure of wonen/kantoren (verd.)

Koopmansplein Dag- en avondfunctie (18/24)

Molenbuurt Geen winkels en horeca; wonen en leisure

Erfgoedkwartier en Cultureel kwartier Accountmanagement op verrassende winkels

Verbijzondering openbare ruimte (bestrating,

meubilair, kunst, groen etc.) voor

onderscheidend vermogen

Winkel-8 Loslaten; compactheid centrum en eigenheid

sfeergebieden belangrijker

Passantenonderzoek: toevoegen telpunten en

tijdstippen + meten doorbloeding

deelgebieden en interrelaties sfeergebieden

Inrichting openbare ruimte Eenheid binnen en diversiteit/onderscheid

tussen sfeergebieden

Interrelaties sfeergebieden ‘Iconen op voetstuk’ on-(webmarketing) en

offline (verwijzingen, een ‘voet’ geven)

Verbinding 1 -DNK en HEMA Functioneel (leisure of openen winkels andere

zijde), verkeer en/of een 7e plein?

Verbinding 2- Citadel en KWG Functioneel: te ver! Beleving: rode loper?

Verbinding 3-Erfgoedkwartier+Cultureel kw. Kwaliteitswinkels, galeries, ambachten etc.





Evenementen – beleving

Een beleving is de ervaring die de consument heeft bij een bezoek aan een winkelgebied.

Een ‘harmonieus winkelgebied’ draagt hier aan bij: nodig is afstemming van het DNA van het

winkelgebied op de behoeften de consument. De uitdaging zit hem er in weet te hebben van

de behoeften van consumenten (meten is weten!) en daar gezamenlijk (gemeente en markt)

zo effectief mogelijk op in te spelen.

Evenementen dragen belangrijk bij aan de beleving. De concurrerende gemeenten in de regio

(Leeuwarden-5, Zwolle-8, Groningen-11 en Emmen-37), nemen in relatie tot hun inwonertal (Assen

valt daar nog net één plek buiten!) op de evenementenmonitor van de G50 vooraanstaande posities

in. Zo is Leeuwarden dit jaar Hoofdstad van de Smaak (met oa. ‘Friese Food Tour‘) en in 2018

Culturele hoofdstad. In Zwolle zorgen de Blauwevingerdagen jaarlijks voor ruim 150.000 bezoekers.

Voor de consument is dit vaak een reden deze steden (vaker) te bezoeken, waarbij ze een bezoek aan

een evenement combineren met een uitgave in de winkels of horeca.

Naast een reguliere evenementenkalender is het wenselijk om (naast het TT festival) een

bijzonder, meerdaags en jaarlijks terugkerend evenement met regionale en/of landelijk

uitstraling te organiseren in de binnenstad.

Functie Opgave

Draagvlak Behoud lokaal en regionaal

Cultureel Hart Promotie bovenregionaal (USP Assen)

Aanpak • Doelgroepenbeleid: 18-35 en 65+

• Ervaring meegeven via gastheerschap

• On- en off-line

Samenwerking Centrummanagement 3.0

Evenementen • Voor elk wat wils

• Minimaal 1 of 2 meerdaagse evenementen

met landelijke trekkracht rondom uniek

Drents thema (bv Bartje)

Compositie – mix aan voorzieningen

Assen is met haar voorzieningen (Drents Museum, Gouverneurstuin, Drents Archief, De

Nieuwe Kolk) en de diversiteit van sfeergebieden al goed bezig een binnenstadsomgeving te

creëren waarin de bezoeker zich goed voelt en waar een goede balans bestaat tussen

spanning en ontspanning. En het besef is er ook dat een ‘place to be‘ creëren verder gaat

dan een passend retailaanbod verzorgen. Echter, dit kan niet worden bereikt zonder de

nauwe samenwerking tussen overheid, retail, cultuur en vastgoed.

USP Drents Museum

Economische spin-off (bron: analyse bezoek De Dode Zeerollen )

De gemiddelde besteding in het kader van een bezoek aan de tentoonstelling was € 56,- per persoon.

Ruim 60.000 tentoonstellingsbezoekers brachten een bezoek aan het Cultureel Hart. De totale

economische spin-off met 138.000 bezoekers gedurende een 1/2 jaar kwam uit op ca. €7,8 miljoen.

Herkenbaarheid en oordeel Assen

Drenten komen als eerste voor de winkels en daarna voor het museum. Zij associëren Assen vooral

met de TT, daarna met het Drents Museum en dan als hoofdstad van de provincie. Bezoekers van

buiten Drenthe noemen als eerste het Drents Museum, daarna de TT, Bartje en Assen als hoofdstad.

Het merendeel van de bezoekers beoordeelde de stad met goed; 4 op 10 met uitstekend-zeer goed.

Assenaren zijn relatief tevreden met de natuur in de omgeving, het groen en het cultuuraanbod. Drenten zijn relatief tevreden met het culturele en culinaire aanbod en het winkelaanbod.

Toeristen zijn met veel aspecten van Assen onbekend, maar over het culturele aanbod positief.





Een grote kwaliteit van de binnenstad van Assen is de diversiteit in bebouwing, invulling en

karakter van de vier verschillende sfeergebieden. De functie van de binnenstad als ‘place to

be’ kan versterkt worden door zowel de verscheidenheid van de gebieden op zich als de

onderlinge relaties te verbeteren. Zowel fysiek door ruimtelijke ingrepen, clustering en

menging van (verrassende) detailhandel, horeca en cultuur als via evenementen en

marketing, waarbij de consument als het ware één1 totaalproduct ‘Assen’ wordt geboden.

Functie Opgave

Kwaliteit i.p.v. kwantiteit Niet meer, maar beter

Entreegebieden Uitstraling en herkenbaarheid-waar ben ik?:

Vaart, Kerkplein, Brink/Oostersingel,

station/Rolderstraat, Oude Molenstraat, Triade

en DNK/Markt/Weierspoort

Relaties tussen winkelgebieden Zowel qua functionaliteit als uitstraling

Triade-Mercuriuspassage- Forum

Citadel-KWG

Gedempte Singel-KWG

Relaties tussen sfeergebieden Diversiteit i.p.v. uniformiteit op basis van thema

of uniciteit middels invulling met verschillendtype winkels, horeca, galeries

Parkeren Lage parkeertarieven centrum

betaald parkeren Veemarktterrein

On- en offline verbinden Asserpas (loyalty/binding)

Wifi netwerk en i-beacons

Website en webshop mix voorzieningen

Ondernemerschap Gastvrijheid en luisteren naar de klantwens

Marketing – één merk

Assen en haar binnenstad zijn toe aan een sterkere profilering. On- en offline. Het is goed te

beseffen dat dit proces niet alleen op individueel ondernemersniveau (website, webshop,

ibeacons), maar zeker ook op binnenstadniveau wordt bepaald en kan worden beïnvloed. De

kwaliteit van elk onderdeel van de marketing zou zo moeten zijn dat de keuze automatisch

op Assen valt. Een manier om dit te verwezenlijken is te zorgen dat zowel de content –wat is

het merk, wat ben je- als de uitingen tussen de stakeholders (gemeente, ondernemers en

vastgoed) onderling en richting de klant hieraan voldoet.

Functie Opgave

Doel marketing Stip op de horizon? Alles draait om Assen?

Marketingaanpak

Citymarketing ≠centrummanagement

Marketing door VVV is afhankelijk van doel

Zijn lef, verrassend en contrasterend ‘waar te

maken’ merkconcepten?

Gastvrijheid Sterk als emotiewaarde. Trek het breed: infra- en

infostructuur en inter- en intrapersoonlijk

Doelgroepen toekomst Wensen in kaart brengen en gerichte, structurele

marketing op inzetten

Bezoekgedrag Monitoronderzoek uitbreiden met kennis van

customer consument (on- en offline)

Koopmansplein 18/24h- en zondagsbeleving

Koopzondagen Meer activiteiten





5. Samen werken aan een sterke binnenstad

De binnenstad is toe aan een volgende stap

Anno 2015 vraagt de aanpassing van bestaand stedelijk gebied en vastgoed, de groeiende

leegstand en het veranderende consumentengedrag een nieuwe aanpak en invalshoek. Van

groot belang is een samenwerking vanuit een gemeenschappelijk belang: de consument.

Daarnaast is het wenselijk dat alle betrokken partijen, de ondernemers voorop, aan de slag

moeten. Dit betekent accepteren dat na een tot op heden redelijk eenzijdige publieke

aanpak van de ‘hardware’, de openbare ruimte, de tijd nu rijp is voor de volgende fase om

de ‘software’, organisatie en marketing, via een samenwerking tussen overheid en markt in

de publiek-private sfeer vorm te geven. De voorkeur gaat hierbij uit naar een samenwerking

die zich bewezen heeft (het ‘Leids Model’) en een aanpak waarbij de binnenstad gaat

worden gerund als een onderneming, een warenhuis of ‘BV binnenstad’.

Samenwerking en belangen

De stakeholders die betrokken zijn bij het functioneren van de binnenstad van Assen zijn min

of meer tot elkaar veroordeeld. Beter gezegd: ze zullen samen tot verbetering en versterking

van het centrumgebied moeten zien te komen, omdat dit los en naast elkaar een moeilijke

opgave is. Dit vereist zo groot mogelijke transparantie van alle betrokkenen en helderheid

over doel en (on)mogelijkheden. Het is van wezenlijk belang dat de partijen niet blijven

opereren vanuit hun eigen belang, maar dat een gezamenlijk belang, een gezamenlijk ‘doel

aan de einder’ wordt geformuleerd en gevonden waar een ieder zich achter kan stellen.

Anders is er bij voorbaat sprake van een valse start met vertraging en moeilijke voortgang

tot gevolg.

Het gezamenlijk belang kan gevonden worden in het (be)dienen van de consument vanuit de

insteek:

Als de consument tevreden is, geeft hij zijn/haar geld uit;

dan is de ondernemer tevreden, die maakt omzet;

dan is de vastgoedeigenaar/belegger tevreden, die ontvangt huur, behaalt rendement;

dan is de overheid tevreden, die ontvangt WOZ/OZB en algemeen belang wordt gediend.

Vastgoed

Ondernemersgemeente

Consument





Prioriteit 1 - professionalisering samenwerking

In Assen is al een sterke basis aanwezig voor de noodzakelijke samenwerking. Er is

centrummanagement, met een centrummanager en er is een ondernemersfonds ingesteld.

Met de snelle veranderingen in de retailsector en het consumentengedrag en het sterker

wordende krachtveld online en in de fysieke regio, neemt de complexiteit van de opgaven in

Assen toe. Ook zijn ingrijpende transformatie- of transitieopgaven aan de orde. Dit vraagtom een verdere professionalisering en intensivering van de samenwerking.

De ‘Ondernemende of BV Binnenstad‘

Voorgesteld wordt te komen tot een publiek-private samenwerking in een meer ondernemende

binnenstad. Dit houdt in een doorontwikkeling van het traditionele sturingsmodel naar een model

gebaseerd op het zelforganiserend vermogen van de binnenstad uitmondend in een ‘BV Binnenstad ‘.

Feitelijk kan dit een doorontwikkeling van het Ondernemersfonds zijn, gericht op meer uitvoerings-

kracht en op het beter verbinden van de publieke beleidsinzet aan de private organisatiekracht. De

samenwerking tussen het management en de ondernemers is van cruciaal belang: ieder heeft zijn

eigen rol en moet zich daaraan houden. Wederzijds vertrouwen is van wezenlijk belang.

Een eerste stap op weg naar de ‘BV Binnenstad Assen‘ ligt in de professionalisering van desamenwerking binnen Assen. Binnen de huidige centrummanagementorganisatie is een

goede vertegenwoordiging van vastgoed belangrijk, van zowel de grotere beleggers (van `t

Forum, Mercurius, Triade en Cité) als van kleinere vastgoedeigenaren. Maatregelen en

fysieke ingrepen kunnen vaak niet worden ondernomen zonder hun medewerking.

Prioriteit 2 - promotie

De promotie dient zich in eerste instantie te richten op het bestaande product en de

verbetering daarvan. Een marketingstrategie gericht op het promoten van Assen om nieuwe

markten aan te boren is pas relevant als de basis op orde is (‘schoon, heel en veilig‘).

Het aantrekkelijker maken van de binnenstad is daarnaast het meest succesvol als wordt

ingezet op de aspecten waar de meeste winst en klantwaarde is te behalen. Voor de korte

termijn ligt deze winst voornamelijk bij de lokale en regionale bewoners. Er zijn kansen om

juist voor deze consumenten een aantrekkelijke en voorzienende binnenstad te worden. Op

korte termijn zijn bovenregionale bezoekers die als toerist in Drenthe zijn ook interessant.

De groep van bovenregionale bezoekers is pas op langere termijn interessant, als het gaat

om nieuwe bezoekers.

Organisatie marketing en management

Binnen een BV Binnenstad moet gezocht worden naar strikte taakverdelingen en

verantwoordelijkheden in de gehele organisatie. Uitgangspunt is dat een BV Binnenstad als

het ware een koepelorganisatie is ten dienste van de individuele belangen in nauwe

samenhang met het gezamenlijk belang. Voor Assen ligt het voor de hand te kiezen voor het

‘Leids‘ Model. Bij de vorming van het ondernemersfonds is dit ook als uitgangspunt

genomen (zie kader).

Binnen de gehele organisatie zijn er vervolgens twee focusgroepen die ieder een eigen

benadering vragen: enerzijds ‘de bezoeker ‘, anderzijds ‘de ondernemer ‘. Dit onderscheid is

van wezenlijk belang, omdat de vraag annex de behoefte van beide groepen totaal anders is.

Tegelijkertijd moet sprake zijn van een integrale aanpak om beide groepen aan te spreken.





(city)marketing richt zich op de bezoeker. Dit gaat over de promotie van de

binnenstad gericht op de consument die in Assen komt om te winkelen, om te

beleven, voor recreatie, etc. Hij heeft de vraag: ‚wat kan ik hier doen?‘.

(centrum)management richt zich op de vraag van de ondernemer. Dit gaat om de

praktische organisatie en samenwerking en heeft een commerciële en zakelijk

insteek. Hoe kan ik een vergunning aanvragen? Wie moet ik hebben voor...? Ik heb

een idee, hoe kunnen we dit samen oppakken?

Leiden – Centrummanagement en Marketing gescheiden

Centrummanagement Leiden representeert de (georganiseerde) sectoren in de binnenstad. Met een

accent op retail (detailhandel en horeca). In het bestuur worden tevens vastgoed, onderwijs

(universiteit) en gemeente (wethouder/waarnemend horeca) vertegenwoordigd. Drie kerntaken:

Belangen behartigen ondernemers

Reuring maken in de binnenstad, jaarrond, via organiseren/programmeren evenementen en

meedenken in schoon, heel en veilig

Meedenken met gemeente t/m 10 jaar vooruit.

Leiden Marketing is ontstaan uit de bestuurstafel van Centrummanagement Leiden. Bedoeling was

om de citymarketing zelfstandig op te pakken. Het is gestart met een bestuursvorm met veel invloed

Momenteel is er één raad, maar wel een met iets meer beslissingsbevoegdheid. Leiden Marketing is

dus een eigen stichting.

Een goed voorbeeld in Assen zelf vormt Stichting Cultureel Hart Assen. De opzet, missie,

visie en kernwaarden (verrassend, verbindend, gastvrij) en samenwerkingsvorm bieden de

basis voor activiteiten om niet alleen het Cultureel Hart, maar ook de rest van het centrum

van Assen meer zichtbaar en aantrekkelijker te maken. Het Platform is zich ook bewust van

deze rol en haar inbedding in een groter geheel.

Platform Cultureel Hart Assen

partners CHA: Drents Museum, Drents Archief, Cultureel Centrum Zuidhaege/ ICO, Theater/bioscoop

DNK, CBK Drenthe, Bibliotheek Assen, Binnenstadsvereniging, MKB Assen, gemeente Assen

Strategie leegstand (ontwikkelen broedplaatsen)

- Galerie Assen - hoge huren Singelpassage staat participatie kunstenaars in de weg; opties?

Pop Up Stores - op zoek naar start-ups, samenwerkingsverbanden van kunstenaars of andere

creatieve ondernemers, die via een dergelijke constructie zouden willen werken.

-

Gebruik leegstand voor voorstellingen, presentaties

Denk daarbij aan voorstellingen binnen het Axis festival, maar ook aan previews van films van het

Internationaal Filmfestival Assen, een community art project of een benefietkunstverkoop.

Strategie programmering

Voor veel mensen is een aantrekkelijke binnenstad een plek waar veel gebeurt. Waar reuring is, waar

mensen graag verblijven. In het projectplan CHA werd reeds gesteld dat de rol van de partners moet

groeien de komende jaren. Gesteld werd dat elke partner in elk geval één activiteit in de openbare

ruimte van CHA zal organiseren en dat er daarnaast een aantal gezamenlijke projecten wordt

geïnitieerd. De programmering bevat een mix van kleinschalige activiteiten, die zorgdragen voor

voortdurende levendigheid en gezelligheid, en een aantal grootse evenementen, die innovatief en

spraakmakend zijn.





Citymarketing Assen

Binnenstadsbrede marketing

Een binnenstadsbezoeker komt allang niet meer alleen voor de winkels naar de stad. Het

bezoekmotief is veelzijdig en telkens weer anders. Bovendien zijn er talloze focusgroepen.

De marketing moet daarom een brede insteek hebben uitgaande van de bezoekersvraag.

Een goede referentie vormt de organisatie en website van VVV Den Bosch, die de bezoekeren de brede functionaliteit van de binnenstad centraal stelt.

Product en promotie

Zowel de marketingorganisatie als het (centrum)management dienen te werken vanuit een

visie over het product en de promotie. Dit is de stip aan de horizon. Bij promotie gaat om het

vertellen van het verhaal van Assen, zeg maar het merk. Bij product gaat het om de content,

de inhoud van het merk, de merklading en de programmering van dit product. EHV365 van

Eindhoven is een voorbeeld als uitvoering van dit beeld.

Eindhoven –Wie kiest wordt gekozenEindhoven365, de marketingorganisatie van Eindhoven, stimuleert, ondersteunt en

faciliteert initiatieven, samenwerkingsverbanden, innovatieve kracht, inspiratie, kennis en

content die het merk Eindhoven in het hoofd en het hart versterken. In afstemming met de

gemeente heeft Eindhoven365 een dynamisch merk ontwikkeld. Voor zowel de

citymarketing als de gemeentelijke huisstijl. Eén stad, één identiteit, één mentaliteit en één

toekomst. In 2020 wil Eindhoven een vaste plek bemachtigen in de top 10 van de meest

innovatieve regio’s van de wereld en de top 3 van Europa. De inspanningen op het gebied

van citymarketing door de Stichting Eindhoven Marketing moeten bijdragen aan het

realiseren van deze ambitie. Zo profiteren stad en de bewoners

van de stad Eindhoven.

Den Haag – This is The Hague

Den Haag Marketing heeft een succesvolle Marketingorganisatie. De organisatie heeft het

gemeentelijk beleid en de doelstellingen van stakeholders en partners in de stad als basis.

De strategische keuzes zijn helder:

1.

Inspelen op de behoefte aan luxe, beleving en comfort en het kwalitatief hoogstaande

aanbod van Den Haag en de trend van dichtbijverblijf beter benutten.

2. Het gat tussen imago en identiteit verkleinen. Anders gezegd: aantonen dat de

bestemming Den Haag veel leuker is dan veel mensen denken.

Assen zal de focus in eerste instantie moeten leggen bij promoten van het bestaande. Maar

omdat de stad zelf minder sterk groeit dan was aangenomen en omdat de regio vergrijst, is

het zaak te onderzoeken wat de wensen zijn van de toekomstige bezoeker, de jongeren en

dynamische gezinnen. Onderscheidend vermogen in relatie tot Meppel en Emmen en

afstemming met Groningen is een pré. De profilering van ‘Alles Draait Om Assen‘,kleinschalig-grootstedelijk met Bartje als merk lijkt daarbij het best te passen bij Assen.





6. Conclusies en aanbevelingen

Conclusies

1. Consumentgerichte of vraaggestuurde aanpak

De hedendaagse consument is kritisch en heeft in de regio Assen veel keuzemogelijkheden

van verschillende aard en schaal. De consument (winkelend, als cultuurliefhebber, toerist of

burger van Assen) moet het naar zijn zin hebben in de binnenstad en er graag komen, omdat

datgene wat er wordt aangeboden aansluit bij zijn wensen en, als het kan, zijn wensen

overtreft. Het gaat anno 2015 en in de toekomst om hoe de consument de binnenstad

ervaart en hoe Assen hen bedient en verleidt te komen en te verblijven. On- en offline.

Kortom, Assen moet inzetten op maatregelen waarbij de bezoeker centraal staat. Anders

gezegd, de strijd om de consument wordt gevoerd en Assen kan en wil daarin een

prominente positie innemen als hoofdstad van de regio. En wie kiest wordt gekozen!

2. Kwaliteit boven kwantiteit

Het winkelaanbod in de binnenstad van Assen is (met Cité, Triade en herontwikkeling van de

Mercuriuspassage) in omvang in een relatief korte tijd (te) sterk gestegen (niet-dagelijks 7%

groter dan 10 jaar geleden). Hierbij was uitgegaan van een forse groei van de bevolking; die

blijft echter achterwege en zal ook niet zo groot zijn als geprogognotiseerd. Een signaal

daarvan is dat sprake is van ’verwatering‘ van bezoekers zowel op Top-A1 als in andere

bezochte delen. Door bevolkingskrimp in de regio daalt de omvang van de bestedingen

verder en vergrijzing zorgt voor een ander consumptiepatroon en dus verschuiving in omzet.

De huidige leegstand (20%, vooral op Top-A1) duidt er op dat er teveel m² winkelaanbod is.

In ieder geval meer dan waar de huidige en toekomstige bezoekers behoefte aan hebben.Via sanering en/of herverkaveling zal aanbod uit de markt moeten worden genomen en zal

concentratie moeten plaatsvinden. De leegstand frustreert ook nieuwe ontwikkelingen.

Assen moet inzetten op wat er is: niet expanderen, maar excelleren!

3. Geen FOC buiten de binnenstad

Assen heeft kansen om zich in de regio te ontwikkelen tot meer dan de ‘hoofdstad van

Drenthe‘. Er is daarvoor echter wel een aantal ingrijpende stappen nodig. Bestedingen in de

retail, horeca en cultuur blijven achter. Door een samenballing van deze elementen op één

locatie (binnenstad Assen) is winst te behalen. Een FOC buiten de stad past niet in deze

strategie, omdat dit leidt tot omzet- en banenverlies in de binnenstad.

Een FOC op het TT-terrein betekent extra aanbod (met name mode & luxe). Door deze

substitutie zal in de binnenstad minder omzet worden gegenereerd met als gevolg

winkelsluiting. Dit geeft een sneeuwbal-effect, omdat een belangrijke pijler van de

binnenstad omvalt. Het FOC kost de binnenstad bezoekers en omzet, zonder dat dit zal

worden gecompenseerd door substantiële extra bezoekers en bestedingen in het centrum.

Doordat winkels sluiten (zie effecten in Roermond, Lelystad en Roosendaal) heeft dit ook

effect op ondernemingen in andere sectoren zoals horeca, cultuur en ambacht. Het kost

werkgelegenheid in Assen en de regio en veroorzaakt leegstand die alleen met groteinvesteringen kan worden opgelost. Uiteindelijk zal dit de huidige positie van het centrum

nog verder onderuit halen.





4. Na realisatie ‘hardware’ nu tijd voor uitvoer ’software’.

In ruimtelijk opzicht – de ‘hardware‘- is veel gebeurd. Nu is Assen toe aan een volgende stap.

Via samenwerking en marketing – de ‘software‘- moet de verdere ontwikkeling van de

binnenstad worden opgepakt en uitgevoerd. De consument wil, zeker als hij ouder wordt,

gemak, comfort en beleving. Dit houdt in nadenken over en uitwerken van hierop

toegesneden maatregelen en de uniciteit van het ‘merk Assen’ uitdragen in de regio. In het

kader van ‘meten is weten‘ is continu onderzoek naar bezoekers-DNA wenselijk en dit moetvervolgens vertaald worden naar het centrumgebied. Den Haag en Haarlem doen dit en

floreren.

Aanbevelingen

1. Professionalisering samenwerking: run de binnenstad als een onderneming

Na jaren van praten is het nu tijd voor aanpakken. In Assen is al een basis aanwezig voor een

goede samenwerking tussen alle betrokken stakeholders. Er is centrummanagement, met

een centrummanger en er is een ondernemersfonds ingesteld. Met de snelle veranderingen

in de retailsector en het consumentengedrag en het sterker wordende krachtveld online en

in de fysieke regio, neemt de complexiteit van de opgaven in Assen toe. Ook zijn ingrijpende

transformatie- of transitieopgaven aan de orde. Dit vraagt om een professionalisering en

intensivering van de samenwerking in de vorm van een ‘BV Binnenstad‘.

Binnen deze organisatie is een goede vertegenwoordiging van vastgoed belangrijk, zowel

van de grotere beleggers (‘t Forum, Mercurius, Triade en Cité) als kleinere

vastgoedeigenaren. Maatregelen en fysieke ingrepen kunnen vaak niet worden ondernomen

zonder hun medewerking. Bij het versterken van de binnenstad en daarbinnen de

winkelstructuur zal in ieder geval meer integraal moeten worden gedacht, een publiek-

private organisatie (met inbegrip van vastgoed) en de eigen identiteit uitdragen zijn

belangrijk. De boodschap is: profileren, concentreren en organiseren.

2. Onderscheid management en marketing

Binnen een BV Binnenstad moet gezocht worden naar strikte taakverdelingen en

verantwoordelijkheden in de gehele organisatie. Uitgangspunt is dat een ‘BV Binnenstad‘ als

het ware een koepelorganisatie is ten dienste van de individuele belangen in nauwe

samenhang met het gezamenlijk belang, dus op integrale wijze. Voor Assen ligt het voor de

hand te kiezen voor het ‘Leids‘ Model. Bij de vorming van het ondernemersfonds is dit ook

als uitgangspunt genomen.

Binnen de gehele organisatie zijn er twee focusgroepen die ieder een eigen benadering

vragen: enerzijds ‘de bezoeker ‘, anderzijds ‘de ondernemer ‘. Dit onderscheid is van wezenlijk

belang, omdat de vraag c.q. de behoefte van beide groepen totaal anders is.

(city)marketing richt zich op de bezoeker. Dit gaat over de promotie van de

binnenstad gericht op de consument die in Assen komt om te winkelen.

(centrum)management richt zich op de vraag van de ondernemer. Dit gaat om de

praktische organisatie en samenwerking en heeft een commerciële en zakelijk

insteek. Hoe kan ik een vergunning aanvragen? Wie moet ik hebben voor...? Ik heb

een idee, hoe kunnen we dit samen oppakken?





3. Stel een uitvoeringsagenda op.

De tijd van praten is voorbij. Het is tijd voor een actiegericht programma dat SMART1 wordt

opgezet en dat meetbare en evalueerbare resultaten oplevert. Dat wil zeggen dat

activiteiten zo exact mogelijk worden beschreven. Dus per activiteit vaststellen wie

(betrokken stakeholders incl. trekker), wat (activiteit, duidelijk omschreven met aantallen,

omvang), waar (locatie), wanneer (kort, midden, lange termijn) en waarmee (budget). Aan

de activiteit moeten zo duidelijk mogelijke doelen worden gehangen: een x – aantalbezoekers, of (op basis van een korte enquête te meten) geografisch bereik, en/of een

bepaalde aandacht in de landelijke, regionale of plaatselijke pers.

4. Stel een marketingplan op.

Een plan met on- en offline maatregelen om de consument te bereiken. Ook hier: SMART,

zowel waar het de organisatie als de aard van de activiteiten betreft. Dus met een planning

en een uitvoeringsagenda. De aanzet van de Kopgroep kan als vertrekpunt gezien worden.

Belangrijk is dat de doelgroepen helder zijn en dat er spreiding over het jaar is. Den Bosch,

Den Haag en Groningen zijn goede referenties. Zeker online moet richting de potentiële

consument duidelijk zijn wat er op welk moment te doen valt en waar het te vinden is. Besefdat de oriëntatie van de consument vaak thuis begint achter de laptop of (vaker nog) tablet.

Assen zal de focus in eerste instantie moeten leggen bij promoten van het bestaande. Maar

omdat de stad zelf minder sterk groeit dan was aangenomen en omdat de regio vergrijst, is

het zaak te onderzoeken wat de wensen zijn van de toekomstige bezoeker, de jongeren en

dynamische gezinnen. Onderscheidend vermogen in relatie tot Meppel en Emmen en

afstemming met Groningen is een pré. De profilering van ‘Alles Draait Om Assen‘,

kleinschalig-grootstedelijk met Bartje als merk lijkt daarbij het best te passen bij Assen.

Overigens zou een begin al simpel kunnen zijn: ga de fysieke customer journey eens langs:Wat merkt een (potentiële) bezoeker van de binnenstad als hij over de A28 of de N33 rijdt?

En als hij afslaat en op de binnenstad afrijdt. Is het al gastvrij, is de consument welkom? Wat

valt er te doen/halen/beleven?

5. Het Koopmansplein en `t Forum re-invented.

Neem een gerenommeerde partij in de arm om te bedenken wat, gelet op de wensen ten

aanzien van het Kernwinkelgebied en het Koopmansplein, de meest haalbare invulling kan

en moet zijn. Doel is een attractieve functie (permanente muziektent, fontein of anderszins,

tijdelijke overkapping) die dagelijks (18/24) en jaarrond voor beleving zorgt.

‘t Forum heeft dringend een invulling nodig. Een foodmarket of foodhal met inbegrip van

streekproducten, aangevuld met horeca en op verdieping leisure, woningen of kantoren lijkt

een kansrijke invulling. Het is eigentijds, aanvullend en onderscheidend in de regio.

Een andere mogelijke insteek is een FOC-invulling (City Outlet). Een klein FOC of combinatie

van outlets. Hiermee moet de ruimte van ‘t Forum zijn in te vullen, wellicht ook op

verdieping. Voordeel is dat de aantrekkingskracht van een FOC in de binnenstad wordt

gesitueerd. Een snelle realisatie (de bestemming klopt, dus er zijn geen slepende juridische

procedures nodig) is mogelijk. De fysieke ruimte is er.

1 Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch, Tijdgebonden





Bijlagen

Bijlage 1 Verantwoording

Bijlage 2 Trends & Ontwikkelingen

Bijlage 3 Analyse economisch functioneren

Bijlage 4 Benchmark consumentwaardering KSO-Oost Nederland 2015





Bijlage 1 Verantwoording

Aanleiding

Planvorming voor een FOC nabij het TT circuit Assen, de huidige ontwikkelingen in de retail

en toenemende leegstand, zijn voor Binnenstadsdsvereniging MKB Assen redenen geweest

de Taskforce Binnenstad in het leven te roepen. Deze Taskforce heeft richting gemeente

aangegeven te komen met een kaderplan dat kan dienen als input voor de (nieuwe)

ontwikkelingen van de binnenstad. Dit vanuit de overtuiging dat de binnenstad de volgende

fase dient in te gaan, wil het toekomstbestendig zijn.

Vraagstelling aan het Expertteam

De gemeente Assen is samen met de provincie voornemens de impact van een eventueel

FOC bij het TT-terrein van Assen nader te laten onderzoeken en onderbouwen. De

wethouder EZ heeft de toezegging van het kaderplan door de Taskforce omarmd en ziet ditop te leveren rapport c.q. binnenstadsvisie als onderdeel van het bredere onderzoek naar de

impact van een FOC. De kernvraag aan ons Expertteam Winkelgebieden luidt:

Waar willen we naar toe met de binnenstad en hoe beïnvloedt een FOC de

haalbaarheid van deze visie?

Aanpak

Onderhavige visie is tot stand gekomen op basis van de volgende aanpak

(1) Analyse van de door gemeente Assen en leden Taskforce verstrekte informatie;

- Visie aantrekkelijke binnenstad en Uitvoeringsprogramma 2030 (Gemeente Assen,

2012)

- Actualisering economische effectenanalyse Rosada (Goudappel Coffeng, 2014)

- Leegstand detailhandel Assen (Gemeente Assen, februari 2015)

-

Parkeren in Assen, altijd dichtbij, Marketingplan (gemeente, september 2014)- Assen, Ontwikkelingsvisie binnenstad (dtnp, februari 2009)

- Assen, Ontwikkelingsvisie detailhandel en horeca (dtnp, februari 2009)

Gedeelde visie gemeente / MKB Assen

Op Binnenstad en eventueel FOC

FOC-info

Rapporten etc.

Deel 1

binnenstadsvisie

Koopstromen- en

passantengegevens

Deel 2

Impact FOC

buiten centrum

Visie Taskforce

*





-

Detailhandelsmonitor Assen 2001, 2003, 2005, 2008, 2010 (gemeente Assen)

- Passantentellingen Assen Centrum 2010, 2012, 2014 (gemeente Assen)

- Koopstromenonderzoek Assen (I&O, september 2015)

- De Klant centraal in Assen (onderzoek ABN Amro/gemeente Assen, december 2013)

- Landstad Noord-Nederland (Assen, Emmen, Groningen, Leeuwarden, juni 2015)

- Shopping 2020, De Nieuwe Winkelstraat (Inretail, 2015)

-

RetailagendaNL (Ministerie van EZ, 2015)- Ladder voor Duurzame Verstedelijking (Ministerie van IEM, februari 2013)

- De binnenstad als buitenkans (Platform 31, februari 2015)

- De Veerkrachtige Binnenstad (PBL, juni 2015)

- De ondernemende binnenstad (Fontys, projectvoorstel, augustus 2015)

- Briefadvies FOC Noord-Nederland (SER Noord-Nederland, juli 2015, Concept)

-

Feitenonderzoek Factory Outlet Zevenaar (I&O Resarch, januari 2015)

- Outletcentra: Waarom iets verbieden wat een succes is? (SCN 2014)

- De stad groeit en het imago wordt beter (DVHN, maart 2015)

-

Snel reageren op veranderingen van smaak bij de consument met ’verticalisering‘

(Holland/Belgium Management Review, 2013)

- Van fast naar slow fashion (Retailtrends, juli/augustus 2015)

- Organogram Marketingorganisatie (VVV/MKB Assen, 2015)

- Organisatie management en marketing Leiden (Leiden Marketing, 2015).

(2) Afstemming met enkele specialisten (Stable, Inretail, BRO, gemeenten Roosendaal,

Leiden, Deventer en Leeuwarden) op het vlak van Centrummanagement, Marketing en

FOC’s;

(3)

Een discussiebijeenkomst met de Projectgroep en Kernbegeleidingsgroep Taskforce op 14september en 19 oktober 2015, als toets van respectievelijk de eerste bevindingen en de

conceptrapportage.

Wij hebben kennis genomen van de verkregen informatie en hebben argumenten

aangehoord in de verschillende gevoerde gesprekken en contacten via de mail. Uitgangspunt

voor onderhavige visie is onze eigen, professionele kijk op de opgave.

Deze rapportage betreft dan ook de visie van het Expertteam Winkelgebieden op het

voorzieningenniveau voor de binnenstad van Assen, mede op basis van de verkregen

informatie, literatuurstudie van relevante actuele rapporten, gesprekken en uitwisseling van

informatie met centrummanagement en deskundigen, een interne brainstorm, schouw en

bundeling van de aanwezige kennis bij het Expertteam Winkelgebieden, bestaande uit

Remko Bak, Jaap Kaai, Hans Zimmer en Marc Majolée.





Bijlage 2 Trends & Ontwikkelingen

Algemeen

We zien de volgende ontwikkelingen richting 2025

Vraag Aanbod

-

Grote fysieke- (auto, e-bike, low-

budgetvliegen), virtuele- (internet,

smartphone) en sociale (social media,

flexwerken) mobiliteit van de consument

- Consument wil (blijvend) gemak, prijs-

kwaliteit, keuze, inspiratie en service

-

Consument veel kennis over product &

waar te koop

-

Fun-shoppen vs. functioneel-shoppen

-

Motief, moment en locatie zijn belangrijk

- Boodschappen doen is vooral functioneel

efficiënt, nabij, bereikbaarheid,

keuze, prijs-kwaliteit…

- ….maar ook steeds meer fun; kwaliteit -

prijs, nieuwe smaken, beleving, blurring,

inspiratie, foodhallen.

-

Schaalvergroting: flagship stores,

warehouses, beleving, blurring, foodhall

- Schaalverkleining: specialisatie, service

- Omni-channeling, pure players en fysieke

winkels

- Verandering functie fysieke winkel: van

verkoopkanaal naar inspiratie en service

- Verticalisering en ketenverandering:

ketenverkorting, rechtstreeks van

producent naar consumenten snel

wisselende collectie, flexibiliteit

- Grotere en kleinere winkelunits nodig

- Shopping 2020: 5 typen winkelgebieden

variërend van centra voor functioneel

(compact, bereikbaar, nabij, efficiënt, snel)

tot centra voor fun (beleving, sfeer, mix,

verblijf) en traffic-locaties (daar waar

publiek is, stations, luchthavens, wegen)

- Omgeving van de winkel wordt

belangrijker; openbare ruimte, beleving,

sfeer, authenticiteit, uniciteit,

bereikbaarheid.

Beleving

Een beleving is te omschrijven als de ervaring die de consument meemaakt en onthoudt

bij/na een bezoek aan een winkelgebied. Het is feitelijk de (positief of negatieve) satisfactie

voor de consument in zijn continue streven zijn behoeften te bevredigen. Beleving bevindt

zich dan ook aan de top van de behoeftenpiramide (Maslov). Hieraan kan worden voldaan

als eerst aan de overige eisen die de consument stelt aan een winkelgebied zijn voldaan: De

basis op orde.

Een ‘harmonieus winkelgebied’ draagt bij aan een positieve beleving van de consument. In

feite gaat het om de volgende randvoorwaarden: realiseer harmonie, creëer identiteit,

vermijd negatieve indrukken, activeer zintuigen. Een beleving(sconcept) heeft met het DNA

van een winkelgebied te maken. En dan zowel het DNA van het gebied zelf, de ‘ruimtelijk-

functionele eigenschappen’ van het winkelgebied als van de bezoeker, de consument.

Specifiek voor winkelomgevingen geldt dat deze dynamischer moeten worden: een

ontwikkeling van aanbodgericht naar vraaggericht. Naast het geven van ruimte aan retailers,





zodat concepten optimaal tot hun recht kunnen komen, is het de kunst om een omgeving te

creëren waarin de bezoeker zich goed voelt (‘place to be’) en waar een goede balans bestaat

tussen spanning en ontspanning. Dit kan niet zonder innige relatie tussen retail en vastgoed.

De uitdaging voor partijen zit hem er dan ook in om in de toekomst weet te hebben van de

behoeften van de consumenten en daar gezamenlijk zo effectief mogelijk op in te spelen.

‘Eten is het nieuwe winkelen’

De afgelopen jaren is het nuttigen van voeding zowel binnen- als buitenshuis in een nieuwe

fase belandt. In eerste instantie heeft de horeca grote klappen gekend als gevolg van de

economische crisis. Vooral supermarkten profiteerden hier van, omdat mensen op grote

schaal thuis met elkaar gingen koken. Waar de non-food bestedingen al jaren een dalende

lijn (blijven) vertonen, nemen de uitgaven aan food, binnen- en buitenshuis, toe en liggen al

jaren op een hoger niveau. E-commercie speelt in de foodsector (vooralsnog) geen grote rol

getuige het marktaandeel dat momenteel op max. ca. 1-1,5% van de foodbestedingen ligt.

Dit kan veranderen nu de supermarkten versneld hun online-webwinkels aan het

ontwikkelen zijn, aangespoord door initiatieven van de online supermarkt Picnic en anderebesteldiensten.

Ook winkels profiteren mee van deze trend door koffiecorners tot complete

lunchgelegenheden op te nemen in hun winkel. Modezaken, bouwmarkten, tuincentra en

woninginrichtingzaken spelen steeds meer in op deze behoefte bij de consument. Het zijn

vooral deze ‘cross-overs’ of `blurringconcepten‘, combinaties van detailhandel en horeca,

die het goed doen. Er is sprake van een verschuiving van eten en drinken nodig om te leven,

naar de nadruk op genieten en gezondheid in een aansprekende ambiance. Goede

voorbeelden op grote schaal zijn de Markthal (Rotterdam), de Foodhallen (Amsterdam) en

de Jumbo Foodmarkt (Breda, Amsterdam-Noord en binnenkort Veghel).





Bijlage 3 Analyse economisch functioneren

Vraagzijde – de consument

Het belang van het inspelen op de veranderende consument is reeds aangegeven. Nu staat

de kwantitatieve positie centraal: wat is de stand van zaken en impact van de wensen van de

consument als het gaat om draagvlak (in economische zin) voor de binnenstad.

Draagvlakontwikkeling Assen en de regio

In de regio wonen ongeveer 260.000 inwoners2. Volgens de prognoses gaat dit draagvlak de

komende jaren sterk veranderen. In Assen groeit het inwonertal de komende 10 jaar nog

met ongeveer 3.500 inwoners, terwijl in de omliggende gemeenten het inwonertal daalt met

6.500. Per saldo dus een daling van 3.000 inwoners in de gehele regio in 2025. Daarna,

tussen 2025 en 2030, neemt deze scheefgroei nog verder toe. Per saldo telt de totale regio

over 15 jaar ongeveer 7.000 inwoners minder dan nu. Een geringe relatieve daling van

ongeveer 2,7% en vergelijkbaar met € 34 mln. aan detailhandelsbestedingen.

Deze krimp is weliswaar relatief beperkt, maar zet het functioneren wel op scherp. In het

verleden zijn winkelprojecten gerealiseerd die uitgingen van een grotere bevolkingsgroei.

Kooporiëntatie

Assen heeft van oudsher de positie als koopstad in en van de regio. Juist in deze positie heeft

Assen de laatste jaren ingeboet en ondervindt de stad concurrentie van zowel andere grote

plaatsen in de omgeving, zoals Emmen, Stadskanaal en Hoogeveen als van internet. In de

2 Regio; Assen en omliggende gemeenten (Aa en Hunze, Borger-Odoorn, Midden-Drenthe,

Noordenveld, Ooststellingwerf, Tynaarlo, Westerveld)

Assen

Globale regio

Assen is, met 67.000 inwoners, een van de

kleinere middel-grote kernen. In het lijstje

van Nederlandse plaatsen komt Assen

naar aantal inwoners op plek 41 tussen

plaatsen als Almelo, Roosendaal, Ede,

Nieuwegein (Bron CBS statline,

Bevolkingskernen; steden en dorpen in

Nederland). In de provincie Drenthe is

Assen de grootste plaats. Emmen (60.000

inwoners) en Hoogeveen (51.000

inwoners) zijn beide iets kleiner. Binnen

Noord-Nederland is Assen de derde

plaats, na Groningen (200.000) en

Leeuwarden (95.000).

Kaart: Assen en omgeving





regio is sprake van een sterke ‘natuurlijke oriëntatie‘: hoe dichter iemand uit de regio bij een

van deze plaatsen woont hoe groter de kooporiëntatie op die plaats. De regionale

aantrekkingskracht van de Groninger binnenstad stijgt boven alles uit.

Onderstaande koopkrachtcijfers zijn gebaseerd op koopstromenonderzoek uit 2010.

Assen Referentieplaatsen

Binnenstad Gemeente Toevloeiing 50-100.000 inwoners

Dagelijks 35-45% 98% 10% 90%

Niet-dagelijks 86% 20-40% 70-75%

Bron: GC, Detailhandelsmonitor Assen 2010, januari 2011

Op basis van recent onderzoek zijn onderstaande nieuwe oriëntatiegegevens bekend.

Assen

Binnenstad Gemeente Toevloeiing

Dagelijks 25% 96% 14%

Niet-dagelijks 47% 76% 45%

Bron: I&O Research, Kooptromenonderzoek Assen, oktober 2015

Een constatering is dat de betekenin van de dagelijkse sector voor de binnentstad en binding

voor niet-dagelijks binnen de gemeente zijn afgenomen (met 10%-punten voor de hele

stad). De toevloeiing (omzetaandeel van buiten) is in procenten weliswaar wat gestegen,

maar dat is een verschuiving van omzetherkomst binnen een kleiner wordende koek. Dit

kan ook geconcludeerd worden uit het feit dat de bezoekfrequentie aan de binnenstad de

laatste 10 jaar aan het dalen is. Vooral het aandeel bezoekers dat dagelijks komt neemt af,

terwijl bezoekers die weinig komen (< 1x per maand) in aandeel toenemen.

Positie Assen

Een belangrijke trend in het consumentengedrag is de toegenomen fysieke en virtuele

mobiliteit. Dit zorgt ervoor dat de consument op steeds grotere afstand van zijn

woonomgeving aankopen doet. De factor nabijheid speelt daarin steeds minder een rol,

voornamelijk in de niet-dagelijkse sector. Andere actoren zoals keuzemogelijkheden, sfeer,

ambiance daarentegen worden steeds belangrijker. Uit de kooporiëntaties blijkt dat (de

binnenstad van) Groningen een sterke positie heeft als aankoopplaats in de niet-dagelijkse

sector en vooral recreatief fun-shoppen.

Bezoekersaantallen binnenstad Assen

Ongeveer 60% van de bezoekers aan de binnenstad van Assen komt uit de stad zelf. Zo’n

75% van alle bezoekers aan de binnenstad van Assen komt hier primair om te winkelen. Zij

komen behalve om recreatief te shoppen, ook voor allerlei andere (hoog-frequent

benodigde) niet-dagelijkse aankopen.





Het aantal passanten neemt de laatste jaren af. Na de piek in 2012 (opening herontwikkelde

Merciriuscentrum is het aanta,l bezoekers afgenomen met ruim 6%. Dit wordt ook als

zodanig ervaren door ondernemers in de binnenstad. Tegelijkertijd is de penetratiegraad op

het drukste punt van Assen (Gedempte Singel 25) gedaald van 74% (2010) naar 66% (2014).

Op het drukste punt is het dus ook relatief rustiger geworden. Kortom:

-

De bezoekersaantallen voor de binnenstad staan onder druk- Er is sprake van’verwatering‘ van zowel Top-A1 als andere bezochte delen. Er is

sprake van meer aanbod en dus spreiding van bezoekers over meer punten in het

centrum.

consumentenwaardering binnenstad

In het meest recente Koopstroomonderzoek is aan de consumenten ook enkele vragen

gesteld met betrekking tot hun waardering van Assen Centrum. Hieronder is dit in tabelvorm

weergegeven, waarbij een vergelijking is gemaakt met benchmarksteden* (>50.000

inwoners). De cijfers van de benchmark staan in bijlage 4.

kernmerken boodschappen winkelen

Het aantal winkels 7,7 6,7

De kwaliteit van de winkels 7,9 7,6

Sfeer/ambiance 7,2 7,1

Veiligheid winkelomgeving 7,8 7,8

Parkeermogelijkheden auto 7,6 8,2

Stallingsmogelijkheden fiets 7,4 7,8

Inrichting/aankleding winkelstraten 7,0 6,9

Aanbod van daghoreca 7,3 6,0

Bereikbaarheid van het winkelcentrum 7,9 8,2

*toelichting: groen= Assen presteert beter en rood= Assen presteert minder.

Uit deze cijfers blijkt wat de consument meer en minder kan waarderen aan het centrum

van Assen. Daarbij valt er onderscheid te maken op basis van het bezoekmotief van de score

op diverse punten. Zeker in relatie tot het winkelen behoeft de inrichting/aankleding en het

aanbod aan daghoreca aandacht. De kwaliteit van winkels is gemiddeld, maar hier zou wel

het verschil kunnen worden gemaakt. De parkeermogelijkheid voor de auto wordt overigens

relatief hoog gewaardeerd.

Aanbodzijde – de retailers

Het winkelaanbod in de binnenstad van Assen (66.800 m² wvo) is verdeeld over 9.000 m²

wvo dagelijks en 57.800 m² wvo niet-dagelijks. T.o.v. 2008 is het aanbod met 3.000 m² wvo

gekrompen. Per saldo is het (niet-dagelijks) aanbod echter 7% groter dan 10 jaar geleden. De

binnenstad van Assen is daarmee in oppervlak groter dan Hoogeveen of Emmen. Meppel en

met name Stadskanaal zijn in oppervlak veel kleiner. Groningen is in Noord-Nederland veruit

de grootste binnenstad en ruim twee keer zo groot als Assen.





Grafiek oppervlak detailhandelsaanbod binnenstad naar branchegroep (2010)

De branchegroep mode en luxe is de grootste groep in de binnenstad. Dit zorgt er alleen nietvoor dat Assen ook een sterk recreatief winkelgebied is. Dat blijkt enerzijds uit de koop-

oriëntaties, anderzijds komt dit tot uiting in de branchesamenstelling. Mode en luxe vormen

met ruim 50% weliswaar de grootste branchegroep, in vergelijking tot Groningen (59%),

Meppel (57%) of Emmen (68%) is het aanbod in deze groep nog relatief beperkt. Mode en

luxe zijn bij uitstek de redenen om de binnenstad te bezoeken (kijken en vergelijken). Het

achterblijven van deze branchers zet Assen op een achterstand ten opzichte van met name

Groningen. Op basis van de meest recente cijfers (2015) valt op dat het aandeel mode en

luxe in Assen kleiner is geworden. Dat lijkt echter vooral toe te schrijven aan de ontwikkeling

van Cité. In dit project is veel dagelijks en in en om het huis toegevoegd, waardoor de

verhoudingen in het centrum zijn gewijzigd. Het aanbod aan mode is daarmee echter niet

wezenlijk veranderd.

Veel bezoekers uit Assen en de regio gaan naar de Assense binnenstad om doelgericht

aankopen te doen. Ze kennen de omgeving, weten welke winkel waar zit en wat er wordt

aangeboden. Daarbij staan motieven als gemak, efficiency, service en bekendheid voorop.

Ook op het gebied van kleding en mode zullen veel mensen op die manier Assen bezoeken.

Dit is anders dan het echte fun-shoppen, waarbij shoppen an sich het hoofdmotief is, maar

waar mensen tijdens hun bezoek nieuwe dingen willen zien, verrast willen worden en

beleving. Voor Assen ligt hier een uitdaging, bijvoorbeeld door het uitdagen en verrassen

van de consument.

leegstand

Het leegstandspercentage bedraagt volgens Locatus 20%, en dit is voor Nederlandse

begrippen zeer hoog (gemiddeld 9%). Daar komt bij dat de leegstand voor een groot deel te

vinden is in de planmatig ontwikkelde centra in het kernwinkelgebied. Meest in het oog

springend is daarbij ‘t Forum, dat van binnen een totaal desolate indruk maakt. Het niet zo

lang geleden opgeleverde Cité kent ook nog een aanzienlijke leegstand. Dat courante

panden op toplocaties in het centrum leegstaan geeft duidelijk aan dat de markt meer dan

verzadigd is.

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

overig

in om huis

vrije tijd

mode en luxe

dagelijks




Bijlage 4 Benchmark consumentwaardering KSO-Oost-Nedeland 2015

Bron: KSO Oost-Nederland 2015

Binnenstadsvisie Assen 2015

Documents

Transcript of Binnenstadsvisie Assen 2015