Gemeente Leusden

Wijzigingsplan Landgoed De Horst

Nota zienswijzen

Maart 2016

Kenmerk 0327-06-N03

Projectnummer 0327-06

Nota zienswijzen

Inhoudsopgave

1. Inleiding 1

2. Ingediende zienswijzen 2

3. Aanpassingen van het wijzigingsplan 6

1

Nota zienswijzen

Wijzigingsplan Landgoed De Horst

1. Inleiding

Het ontwerp wijzigingsplan “Landgoed De Horst” heeft in het kader van artikel 3.8 van de Wet

ruimtelijke ordening vanaf 8 december 2015 t/m 18 januari 2016 voor belanghebbenden ter in-

zage gelegen. Gedurende deze periode zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een

zienswijze te geven op het ontwerp wijzigingsplan en de bijbehorende stukken.

Het ontwerp wijzigingsplan De Horst gaat over het realiseren van een landgoed en is gericht op

het omzetten van agrarische grond naar de bestemming landgoed met een bos- en natuurfunc-

tie. Het plan betreft het bestaande agrarische bedrijf op de hoek van de Horsterweg en de Eng-

weg in Stoutenburg. Dit bedrijf wordt gesaneerd, waarbij de oude wederopbouwboerderij ge-

handhaafd blijft en een woonbestemming krijgt. De agrarische gronden worden ontwikkeld tot

een natuurgebied en aan de (verlegde) Engweg worden vier nieuwe woningen gebouwd: een

landhuis, een portierswoning, een koetswoning en een schuurwoning.

2

Nota zienswijzen

Wijzigingsplan Landgoed De Horst

2. Ingediende zienswijzen

Gedurende de tervisielegging zijn 5 zienswijzen tijdig ingediend. Daar bij dient te worden opge-

merkt dat twee reclamanten een "bezwaar tegen het bestemmingsplan" kenbaar hebben ge-

maakt. In dit stadium van planvorm kunnen geen bezwaren worden ingediend. De "bezwaren"

zijn dan ook behandeld als zienswijzen tegen het wijzigingsplan.

De ingediende zienswijzen komen in grote lijn met elkaar overeen. Hieronder worden deze

zienswijzen themagewijs behandeld.

Zienswijze 1: Aantasting uitzicht

Alle reclamanten wijzen er op dat naar hun mening het uitzicht vanuit hun woning wordt beperkt

door de voorgenomen bouw van het landgoed en de bijkomende landschappelijke inrichting.

Reclamant 4 verzoekt daarnaast om enkele kleine aanpassingen ten aanzien van de inrichting

van het gebied, zoals het verplaatsen van de schuilgelegenheid voor vee en de rij eikenbomen

kleiner te maken en de ruimte tussen de eikenbomen vrij te houden van beplanting (struiken of

ander hoog gewas).

Reactie gemeente: Het valt niet te ontkennen dat de omvang van de bebouwing toeneemt. Door

een aantal maatregelen is er in het inrichtingsplan voor gezorgd dat de uitstraling van de be-

bouwing zoveel mogelijk wordt beperkt. Ten eerste zal bij de bestaande boerderij het grote bij-

gebouw worden gesloopt, zodat ter plaatse meer openheid ontstaan en bovendien de niet al te

fraaie bebouwing verdwijnt. Ten tweede is bij de opzet van de nieuw toe te voegen woningen

gekozen voor een compacte opzet. Op deze wijze blijven er tussen de bestaande boerderij en

de nieuwe woningen (en ten oosten daarvan) zichtlijnen naar het open landschap intact. Het-

geen niet het geval zou zijn indien de woningen verspreid over het gebied zouden komen te

liggen. Tot slot is ook de opzet van het ensemble zodanig dat de woningen, met uitzondering

van het hoofdgebouw, een lage goot- en nokhoogte krijgen (3,5 respectievelijk 7 meter).

Het gebied wordt historisch gezien gekenmerkt door een rijke aanwezigheid van landschappe-

lijke beplanting, zoals houtwallen-/singels, bomenrijen en boscomplexjes. Openheid is dan ook

alleen aanwezig binnen dit landschappelijke raamwerk. In het inrichtingsplan zijn deze land-

schappelijke kenmerken als uitgangspunt gehanteerd waardoor het plangebied past binnen het

grotere landschappelijke geheel.

Ten aanzien van het verzoek van reclamant 4 om de schuilgelegenheid voor vee te verplaatsen

en een grotere ruimte tussen de bomen in een bomenrij te bewerkstelligen, dient te worden

opgemerkt dat de plaats van de schuilgelegenheid en de afstand van bomen niet worden gere-

geld in het wijzigingsplan. Formeel heeft deze opmerking dan ook geen betrekking op het wijzi-

gingsplan. De initiatiefnemer heeft positief gereageerd op het verzoek. In overleg met reclamant

zal een voor reclamant aanvaardbare oplossing worden gezocht.

3

Nota zienswijzen

Wijzigingsplan Landgoed De Horst

De gemeente is van mening dat met de gehanteerde uitgangspunten een zorgvuldige inrichting

van het gebied wordt bereikt waarbij rekening is gehouden met de landschapskenmerken van

het gebied.

Conclusie: De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het wijzigingsplan. In overleg met

reclamant 4 zal een voor reclamant aanvaardbare oplossing worden gezocht voor de plaatsing

van de schuilgelegenheid. Verder worden er geen struiken of ander hoog gewas onder de ei-

kenrij aangebracht zodat een doorkijk mogelijk blijft.

Zienswijze 2: Waardedaling woningen

Reclamanten 1, 2, 3 en 5 hebben aangegeven dat het plan een waardedaling van hun woning

zal betekenen.

Reactie gemeente: Gelet op de kwalitatieve inrichting van het gebied is van een waardedaling

naar onze mening geen sprake gelet op de ligging van de voorgenomen nieuwbouw. Immers,

de bestaande grote agrarische opstal wordt gesloopt, voor de nieuw toe te voegen woningen is

gekozen voor een compacte opzet, en de afstand tussen de woningen aan de Slaperdijk en de

nieuw te bouwen woningen bedraagt minimaal 235 meter. Eventuele waardevermindering is

ruimtelijk gezien geen toetsingskader en wordt ook niet in een wijzigingsplan geregeld, hier is

de wettelijke planschaderegeling eventueel van kracht.

Conclusie: De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het wijzigingsplan.

Zienswijze 3: Landgoed niet passend

Reclamanten 1, 2, 3 en 5 hebben aangegeven dat het plan qua schaal en functie niet past in

het agrarisch gebied.

Reactie gemeente: Nieuwe landgoederen leveren een bijdrage aan de (recreatieve) belevings-

waarde van een gebied, versterken de natuurlijke kwaliteiten en dragen bij aan het creëren van

hoogwaardige woon- en werkmilieus. Het buitengebied krijgt steeds meer andersoortige func-

ties dan (uitsluitend) agrarisch en gaat fungeren als stedelijk uitloopgebied. Op de ontwikke-

lingskaart, behorende bij het bestemmingsplan Buitengebied 2009, is het gebied aangewezen

als stedelijk recreatief uitloopgebied. Waarbij in het onderliggende beleidsdocument voor 'vrij-

komende agrarische gebouwen' (VAB-beleid) een landgoedontwikkeling in dit plangebied als

mogelijkheid wordt benoemd. Door het opnemen van wandelpaden zal het plangebied bijdragen

aan het verbeteren van het recreatieve medegebruik van het buitengebied. Ook het opnemen

van natuur (en het op een natuurlijke wijze beheren van het gebied) komt het recreatieve me-

degebruik ten goede. Daarnaast is het toevoegen van natuur en waterberging een positief ele-

ment.

Wat de bij het landgoed behorende bebouwing betreft is in het vigerende bestemmingsplan, dat

als kader fungeert voor het wijzigingsplan, ten aanzien van de gewenste omvang van de be-

bouwing uitgegaan van een huis van allure en formaat met een inhoud van maximaal 3.000 m3.

Zoals ook bij zienswijze 1 reeds is aangegeven is er voor gekozen om dit bouwvolume te sprei-

den over een hoofdgebouw met een drietal kleinere volumes (met een lage goot- en nokhoog-

te). Daarmee is geen sprake van grootschalige bebouwing. Het hoofdgebouw is dan weliswaar

groter dan de drie "bijgebouwen" maar voor "landhuizen" redelijk kleinschalig (maximaal 1.100

4

Nota zienswijzen

Wijzigingsplan Landgoed De Horst

m3). De dakvormen en het materiaalgebruik zijn passend in de omgeving. De bebouwing zal

een kwalitatief hoogwaardig karakter krijgen een daarmee bijdragen aan de recreatieve meer-

waarde van het gebied.

Conclusie: De gemeente is het niet eens met reclamanten dat de schaal en functie niet passend

is in het gebied. De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het wijzigingsplan.

Zienswijze 4: Precedentwerking

Reclamanten 1, 2, 3 en 5 hebben aangegeven dat zij vrezen dat het voorgenomen bouwplan

een precedent zal scheppen voor het bebouwen van het agrarisch gebied.

Reactie gemeente: Ingevolge het bestemmingsplan Buitengebied 2009 hebben de aangren-

zende percelen de bestemming Agrarisch gebied. Ter plaatse is geen bouwperceel opgenomen

anders dan de bestaande (agrarische) bouwpercelen. Dat betekent dat verdichting volgens het

bestemmingsplan is uitgesloten. Verder valt het gebied in het 'inpassingsplan Grebbelinieland-

schap' van de provincie Utrecht. Dit inpassingsplan is mede gericht op het in stand houden van

de karakteristiek en het borgen van de kwaliteiten van de Grebbelinie. Het staande beleid is

gericht op het zo weinig mogelijk aantasten van de openheid.

Binnen deze beleidskaders is het realiseren van een Landgoed op de nu voorliggende plek mo-

gelijk (zie ook de beantwoording bij zienswijze 3). Het ontwikkelen van een landgoed (zoals

Landgoed De Horst) is onderhevig aan vele voorwaarden. Zo dient te worden voorzien in de

aanleg van een openbaar toegankelijk, aaneengesloten bos- of natuurgebied met een opper-

vlakte van ten minste 5 hectare. Daarbij dient dan ook een substantiële hoeveelheid agrarische

bebouwing te worden gesloopt. Bovendien moeten de gronden niet (of althans niet op een

doelmatige wijze) kunnen worden gebruikt voor areaalvergroting of structuurversterking van

nabijgelegen niet-intensieve veehouderijen. Tot slot dient aan de hand van een inrichtingsplan

redelijkerwijs te worden aangetoond dat het nieuwe landgoed een duidelijke meerwaarde heeft

op het gebied van ecologie, landschap en behoud van cultuurhistorische waarden, ten opzichte

van de oude situatie.

Conclusie: De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het wijzigingsplan.

Zienswijze 5: Engweg

Reclamanten 3 en 5 hebben voorts aangegeven dat de Engweg gelet op de oorlogshistorische

achtergrond (Grebbelinie) niet aangepast mag worden.

Reactie gemeente: Het plan voorziet in het handhaven van de Engweg. Zij het dat deze over

het eerste deel (ten zuiden van de huidige boerderij) zal, in tegenstelling tot hetgeen op pagina

29 van het ontwerp-wijzigingsplan staat aangegeven, worden afgesloten voor alle verkeerssoor-

ten. De historische Engweg zal als een hoger gelegen rug in het landschap zichtbaar blijven. De

ontsluiting van het achterliggende gebied gaat in de toekomst ten noorden van de bestaande

boerderij lopen zodat de aansluiting op de Horsterweg plaatsvindt ter plaatse van de aansluiting

van de sportvelden. Vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid is dit een betere oplossing dan

twee gescheiden aansluitingen.

5

Nota zienswijzen

Wijzigingsplan Landgoed De Horst

De gemeente is van mening dat het handhaven en zichtbaar houden van de Engweg voldoende

rekening houdt met de historische waarde van de weg. Vanuit verkeerstechnische overwegin-

gen gaat de voorkeur uit naar een volwaardige kruising op de Horsterweg.

Conclusie: De zienswijze leidt tot een aanpassing van het wijzigingsplan. Op pagina 29 van de

plantoelichting zal de tekst over de Engweg aangeven dat deze wordt afgesloten voor alle ver-

keerssoorten.

6

Nota zienswijzen

Wijzigingsplan Landgoed De Horst

3. Aanpassingen van het wijzigingsplan

Naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen is op pagina 29 van de plantoelichting de tekst

over de Engweg gewijzigd. Voor het overige worden er geen wijzigingen aangebracht in het

wijzigingsplan.