1

Begroting Woongroep Marenland

2020-2024

“Een goede leefomgeving door een sterke woning”

2

Inhoudsopgave

1. Inleiding ...................................................................................................................................................... 3

2. Missie, visie en speerpunten ...................................................................................................................... 5

3. Externe ontwikkelingen .............................................................................................................................. 7

4. De gemeenschap en de huurder .............................................................................................................. 12

5. De veilige en duurzame woning ............................................................................................................... 14

6. De organisatie en de medewerkers .......................................................................................................... 20

7 Financiële positie en beheersing van de risico’s ...................................................................................... 24

Bijlage: Meerjaren liquiditeitsbegroting 2020-2029 ........................................................................................ 30

Bijlage: Meerjarenbegroting Balans 2020-2029 ............................................................................................... 32

Bijlage: Meerjarenbegroting Resultaten 2020-2029 ........................................................................................ 34

Bijlage: Uitgangspunten voor de meerjarenbegroting 2020 -2024 .................................................................. 36

Bijlage: Ontwikkeling kengetallen van de onderkende scenario’s ................................................................... 37

3

1. Inleiding Voor u ligt de meerjarenbegroting 2020-2024. Deze meerjarenbegroting is gebaseerd op het beleid zoals verwoord in het ondernemingsplan 2019-2022, de wensportefeuille die in ons Strategisch Vastgoedbeleid (SVB) 2017-2021 is opgenomen en de actuele kennis rondom het aardbevingsdossier. In de meerjarenbegroting is een financiële prognose tot 2029 opgenomen en een scenario voor de afwikkeling van de claim waardevermindering.

In hoofdstuk 2 zijn de onderkende acties met de beoogde resultaten samengevat. Onze speerpunten zijn gericht op de hoofdlijnen van ons ondernemingsplan:

1. de gemeenschap en de huurder; 2. de veilige en duurzame woning; 3. de organisatie en de medewerkers.

In de meerjarenbegroting 2020-2024 gaan we in op onze koers, onze opgave, onze organisatie, onze financiële positie en de beheersing van de risico’s. In hoofdstuk 3 zijn de relevante ontwikkelingen voor ons als regionale woningcorporatie weergegeven. Hierbij is de impact op onze bedrijfsvoering vermeld. In hoofdstuk 4, 5 en 6 zijn onze acties en doelstellingen verder uitgewerkt. In hoofdstuk 7 zijn onze financiële posities en de daarmee samenhangende risico’s weergegeven.

In de bijlagen zijn de financiële overzichten, de risicobeoordeling en de onderkende scenario’s voor Woongroep Marenland weergegeven.

1.1 De gemeenschap en de huurder In ons ondernemingsplan kiezen we voor de verbinding met gemeenschappen. We werken samen met bewoners, dorpsbelangen en gemeenten en willen een bijdrage leveren in een passende huurwoningvoorraad. Het versterkingsprogramma en de onzekerheid rond dit programma heeft voor de bewoners een grote invloed op het leven en raakt direct het thuis van de inwoners. Dit vraagt extra aandacht en inzet (circa 2 fte) van Woongroep Marenland in het begeleiden van bewoners.

Bij de meer ingrijpende vastgoedprojecten, zoals de nieuwbouw- / sloopprojecten vanuit de versterkingsoperatie worden de bewoners vanaf het begin betrokken bij het maken en het uitvoeren van de plannen. We zetten hierbij in met een Sociaal Plan dat is afgestemd en met instemming van Huurdersvereniging de Maren is vastgesteld, waarbij de huurders worden ondersteund bij hun verhuizing naar en inrichting van hun nieuwe woning.

Ons reguliere proces is gericht op het goed en betaalbaar toewijzen. We voldoen aan de wettelijke eisen voor toewijzing. Minimaal 90% van de huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens wordt toegewezen aan de doelgroep en tenminste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag krijgt een woning toegewezen met een huur onder de huurtoeslaggrens. We maximaliseren onze huurverhoging op inflatie.

1.2 De veilige en duurzame woning Onze maatschappelijke opgave richt zich in het aardbevingsgebied op veilige, duurzame en betaalbare woningen. De komende tien jaar worden ruim 700 woningen gesloopt en nieuwe aardbevingsbestendige woningen gerealiseerd. Bij de ontwikkeling en realisatie van de nieuwbouw wordt gekeken naar de lokale en de regionale opgave op het gebied van demografie, woningmarkt en duurzaamheid. Voor de komende begrotingsperiode gaat Woongroep Marenland een sloop/nieuwbouwprogramma uitvoeren van circa 150 woningen per jaar. Het programma vloeit voort uit het versterkingsprogramma. Het is een omvangrijk programma voor de huurders, de wijk of het dorp, de aannemers en de eigen organisatie. Om het programma goed te managen, is er een programmateam opgezet. Daarbij zet Woongroep Marenland in op het uitvoeren van het programma op basis van regisserend opdrachtgeverschap.

Het veiligheidsprogramma voor onze zorgwoningen wordt in 2020 verder vormgegeven. Het programma is in de meerjarenbegroting als “pro memorie” opgenomen. We gaan ervan uit dat de noodzakelijke versterkingsmaatregelen door de overheid worden betaald.

Hoe de versterkingsopgave er voor de overige woningen uit komt te zien is nog niet duidelijk. Als gevolg van het terugdringen van de gaswinning wordt verwacht dat versterking niet of in mindere mate noodzakelijk is. Door de NCG is in beeld gebracht welke woningen in de regio een verhoogd of licht verhoogd risico hebben. Deze woningen worden geïnspecteerd waarna er (indien nodig) versterkingsadviezen worden opgesteld. Bij Woongroep Marenland gaat het om 371 woningen. Voor de

4

overige woningen (zonder verhoogd of licht verhoogd risico) is nu nog niet duidelijk of deze ook onderzocht gaan worden door het Rijk. We zijn erg blij dat er voor 1/3 deel van ons woningbezit duidelijkheid is. Voor 2/3 deel van ons woningbezit moet de veiligheid nog worden vastgesteld. Naast de versterkingsopgave wordt het planmatig onderhoud en verbetering van ons woningbezit uitgevoerd. In 2019 heeft een conditiemeting van het bezit plaatsgevonden en is het herijken van het SVB gestart. In 2020 wordt de verduurzamingsopgave na 2025 in kaart gebracht om voor de lange termijn te kunnen voldoen aan de duurzaamheidsdoelstellingen.

1.3 De organisatie en de medewerkers In 2019 hebben we de organisatie voor de grote versterkings- en verduurzamingsoperatie door middel van een programmateam ingericht. De ontstane vacatures zijn ingevuld, waarbij we onze nieuwe collega’s perspectief bieden op een vast dienstverband.

We zijn in 2019 ook gestart met een nieuw duurzaam personeelsbeleid, waarbij we ons richten op de mentale en fysieke gezondheid van onze medewerkers. Hierbij kijken we naar de toekomstige organisatie van Woongroep Marenland, waar binnen middellange termijn 20% van de organisatie op natuurlijke wijze gaat uitstromen.

Onze meerjarenbegroting 2020-2024 geeft met de huidige inzichten een voorzichtige basis voor het uitvoeren van onze volkshuisvestelijke opgave en de uitvoering van ons herstelplan voor het WSW. Het opgenomen programma zien we als het beste scenario voor het versterken en verduurzamen van onze woningen en het onderhoud van ons bezit. Onze kengetallen voldoen vanaf 2020 aan de voorlopige normen van de Aw en het WSW.

Woongroep Marenland levert samen met haar partners een bijdrage aan het veilig, duurzaam en betaalbaar wonen in de regio Eemsdelta. Het blijft voor onze organisatie een uitdaging en een voorrecht om een balans te realiseren tussen betaalbaarheid enerzijds en veilige en duurzame woningen anderzijds.

Appingedam, 8 oktober 2019 G.W. Brouwer Directeur-bestuurder

5

2. Missie, visie en speerpunten

2.1 Missie Woongroep Marenland verricht haar werk in een bijzondere omgeving. De aardbevingsproblematiek heeft een grote invloed op het woongenot van de bewoners. Nieuwbouw, sloop en versterking van de woningen bepalen voor een belangrijk deel de activiteiten van de organisatie. Daarnaast hebben we te maken met steeds meer oudere bewoners die bijzondere eisen stellen aan de wijze waarop zij willen wonen. De woningen van Woongroep Marenland moeten passen bij de wensen van de bewoners. Naast aardbevingen, krimp en vergrijzing hebben we met een vierde belangrijk onderwerp te maken dat bepalend is voor onze activiteiten: de energietransitie en de daarmee samenhangende maatregelen van het Nationaal Programma. Deze omslag is ingrijpend. Niet alleen voor onze huurders, maar voor alle bewoners in onze regio. We gaan het samen doen, omdat we van de aardbevingen af willen en omdat we een duurzame samenleving willen.

2.2 Visie Onze visie richt zich op onze volgende maatschappelijke opdrachten: 1. Mét de bewoners en maatschappelijke partners geven we vorm aan de toekomst van de

kernen in ons deel van Groningen. 2. Huurders wonen in goede, veilige, duurzame en betaalbare huurwoningen. 3. Er zijn voldoende passende woningen voor de doelgroep in het werkgebied. 4. Huurders wonen in een prettige en leefbare omgeving. De vorm van de opgave is per kern steeds anders, afhankelijk van het gegeven of de woningen binnen het prioritaire aardbevingsgebied staan of juist daarbuiten. We werken met een doelgerichte en efficiënte organisatie door onze processen en werkwijzen continu te verbeteren, door de samenwerking met partners in de DEAL-regio te intensiveren en door onze medewerkers goed toe te rusten voor hun taken. De visie van Woongroep Marenland is vertaald in de volgende doelstellingen en beoogde resultaten voor haar DAEB-tak:

Nr. Omschrijving Doel Beoogd resultaat 2020-2024

1 Algehele klanttevredenheid (Aedes-benchmark)

B B

2 Presteren volgens belanghebbenden

8,0 7,0

3 Waardering van de medewerkers

8,0 8,0

4 Oordeel Aw/WSW positief Overgang naar regulier beheer

5 Solvabiliteit Loan tot Value Dekkingsratio ICR

≥ 20% ≤ 75% ≤ 70% ≥ 1,40

17,8% - 35,4% 77,4% - 65,0% 43,5% - 37,5%

8,0 – 3,1

6 Bedrijfslasten (Aedes benchmark)

B B

6

2.3 Speerpunten Vanuit ons ondernemingsplan zijn onze speerpunten geformuleerd. Over de realisatie hiervan wordt in de managementrapportage gerapporteerd. Voor de meerjarenbegroting 2020-2024 richten we ons op de volgende acties en doelen:

De gemeenschap en de huurder

De veilige en duurzame woning

De organisatie en de medewerkers

Acties Doelstellingen

Inflatievolgend en gedifferentieerd huurbeleid (woonquote benadering)

75% woningbezit valt onder de huurtoeslaggrens

Inzetten van bewonerspanels om participatie te vergroten voor een passende woningvoorraad

Aandeel klanttevredenheid in Aedes-benchmark is B of hoger

Participatie en ondersteuning van huurders bij de versterkingsoperatie

Uitvoering van de versterkingsoperatie binnen het sociaal plan

Uitvoeren van het verkoopplan niet DAEB

Een extra verkoopopbrengst van € 5 miljoen voor afbouw van de leningen

Implementeren van de aanbevelingen van de visitatiecommissie

Opstellen en uitvoeren actieplan ( Presteren volgens belanghebbenden > 7)

Actualiseren van de wensportefeuille en het Strategisch Vastgoedbeleid

Wensportefeuille en Strategisch Vastgoedbeleid is in Q2 2020 vastgesteld

Acties Doelstellingen

Uitvoeren van het investerings-programma

221 woningen nieuwbouw en 145 woningen slopen (versterkte en verduurzaamde woningen)

Uitvoeren van het onderhouds-programma en verbeteringsprogramma

100% uitvoering PO 13 woningen verbeterd

Borgen en doorrekenen van de conditiemeting NEN 2767

Een onderhoudsbegroting/-planning met een conditiescore van 3 of groter

Actualiseren van het duurzaamheids-beleid voor de overige voorraad

Een vastgesteld duurzaamheidsbeleid en uitvoeringsplan (Energie-Index < 1,35)

Acties Doelstellingen

Indienen claim waardevermindering bij de NAM / het Rijk

Een optimale compensatie (€ 20 miljoen. - € 55 miljoen.)

Uitrollen van het regisserend opdrachtgeverschap voor de gehele organisatie

Op basis van een nulmeting wordt de organisatie ingericht en de medewerkers geschoold en getraind

Implementeren van de aanbevelingen medewerkerstevredenheid en visitatie

Opstellen en uitvoeren actieplan (medewerkerstevredenheid is > 8)

Implementeren van het duurzaam personeelsbeleid

Medewerkerstevredenheid is > 8

7

3. Externe ontwikkelingen

3.1 Politieke en economische situatie De laatste jaren zien we op het politieke wereldtoneel groeiende zorgen over niet-traditionele bedreigingen als klimaatverandering, handelsprotectie, misbruik van big data en nepnieuws. Ook de actoren zijn in deze zaken niet altijd de geijkte politieke instellingen. Bovendien kennen verschillende internationale actoren (zoals bijvoorbeeld Groot-Brittannië, de Verenigde Staten en Rusland) leiders die zich onvoorspelbaar kunnen gedragen. De politieke situatie in Nederland is stabiel. Door een minimale meerderheid van de coalitie in de Tweede Kamer, en een minderheid in de Eerste Kamer, is die stabiliteit wel wat fragiel. 2019 is het zesde opeenvolgende jaar van economische groei voor Nederland. De groei van 2,6% in 2019 is breed gedragen. Zowel huishoudbestedingen, investeringen vanuit het bedrijfsleven als overheidsbestedingen nemen toe. Ook de export neemt fors toe, met 4% in 2019. Ook de Europese economie blijft groeien. De rente is zeer laag en naar verwachting zal dat op korte termijn niet veranderen. Het gaat goed op de arbeidsmarkt: de werkloosheid blijft dalen. Sommige sectoren hebben moeite met het vinden van personeel. Dat is bijvoorbeeld merkbaar in de zorg, het onderwijs, de ICT en de transportsector. Ook in de bouwsector spelen tekorten aan menskracht en materialen. De woningmarkt is op stoom, maar kent een aantal diepgewortelde weeffouten. Door krapte komen starters en mensen met een middeninkomen amper aan een betaalbaar huis. De overtuiging dat daar ingrijpende maatregelen voor nodig zijn, lijkt politiek gezien steeds meer aan kracht te winnen en bij de plannen voor de Rijksbegroting 2020 is een groot aantal plannen gepresenteerd die daar verandering in zouden moeten brengen, waaronder een korting op de verhuurdersheffing.

3.2 Landelijke ontwikkelingen

3.2.1 Evaluatie van de Woningwet Er heeft een grondige evaluatie plaatsgevonden van de herziene Woningwet, door zowel het ministerie van BZK als door Aedes. Alom is er overeenstemming dat het goed is dat de wet er is gekomen. De wet heeft de taken van corporaties verhelderd en het toezicht is aangescherpt. Minister Ollongren heeft een aantal plannen ter verbetering klaarliggen, waaronder toezicht meer verschuiven naar controle achteraf en meer ruimte in het passend toewijzen en het verduurzamen van woningen. Aedes, VNG, VTW en Woonbond hebben samen een brief gestuurd aan de Kamer, waarin ze aandringen op meer ruimte voor lokaal woonbeleid om de sociale volkshuisvesting haar meerwaarde te kunnen tonen. De bespreking van de evaluatie van de herziene Woningwet is uitgesteld; een datum is nog niet bekend.

3.2.2 Regelgeving Bouw De overheid stelt eisen aan het (ver)bouwen van woningen en andere gebouwen. Als opdrachtgever in de bouw moeten woningcorporaties voldoen aan wet- en regelgeving gericht op onder meer (brand)veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. In juni 2019 is vastgesteld dat vanaf 1 juli 2020 alle nieuw te bouwen gebouwen voldoen aan de Bijna Energie Neutrale Gebouw-eisen (BENG). Daarmee worden strengere eisen gesteld om zo het energiegebruik te verlagen. De nieuwe BENG-eisen vervangen de EPC, de huidige eis voor nieuwbouw. De BENG-eisen geven meer waarborgen dat een gebouw energiezuinig wordt ontworpen dan de EPC. Bij de EPC zou bijvoorbeeld een matige isolatie van de gebouwschil in een gebouw kunnen worden gezet, waarbij de EPC-eis kan worden gehaald door de energieverliezen te compenseren met zonnepanelen. De EPC-eis houdt namelijk geen rekening met het energieverlies van de woning door de gebouwnorm. Door de invoering van BENG-eisen kan dit niet meer, omdat BENG wel zelfstandige eisen stelt aan de schil van een gebouw en aan het aandeel hernieuwbare energie. In de Nederlandse Praktijkrichtlijn (NPR) zijn veiligheidsniveaus en waarden voor de aardbevingsbelasting voor gebouwen opgenomen, zowel voor nieuwbouw, verbouw als bestaande bouw. De NPR 9998 voor aardbevingsbestendig bouwen is in november 2018 geactualiseerd. Er vindt door de voortschrijdende ervaring voortdurend innovatie plaats met betrekking tot aardbevingsbestendig bouwen en sinds de vorige publicatie van de NPR in 2017 is er meer bekend over de intensiteit van de aardbevingen en de invloed van de grond, de weerstand van gebouwen tegen een aardbeving en vallende objecten. De Raad van State heeft in mei 2019 besloten dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet gebruikt mag worden als basis om toestemming te verlenen voor activiteiten die leiden tot een stikstoftoename in Natura 2000-gebieden. Dit maakt het een stuk ingewikkelder om ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, te realiseren. Voor veel ruimtelijke ontwikkelingen is nu een vergunning op grond van de Wet Natuurbescherming ('natuurvergunning') vereist. De overheid is nu aan zet om de gewenste balans tussen milieu en economie te borgen. Voor onze opgave blijft de impact alsnog beperkt.

8

3.2.3 Ontwikkelingen in de zorg In de vernieuwingsagenda van Aedes is “wonen met zorg” als één van de speerpunten opgenomen. Voor het bereiken van de maatschappelijke opgaven op het terrein van “wonen en zorg” gaan Actiz en Aedes programmatisch samenwerken met gehandicaptenzorg Nederland, Federatie Opvang en Sociaal Werk. Centraal in de nieuwe samenwerking staan de opgaven die deze partijen met elkaar delen. Het gaat hierbij om extramuralisering in combinatie met huisvesting, het scheiden van wonen, zorg en vastgoedsturing, de kwaliteit van de buurt en nieuwe woonconcepten. Deze denktanks moeten ideeën en projecten opleveren voor nieuwe concepten van wonen en zorg. Het veranderend zorglandschap in de dunbevolkte krimpregio Noordoost-Groningen biedt volop kansen voor zorginnovatie. Met de huidige wetgeving is ongeveer een derde deel van de verzorgingstehuizen gesloten of gaat sluiten. In het Woon- en Leefbaarheidsplan 2017-2021 wordt invulling gegeven van een zorgstructuur naar een zorgprestatie. Voor Noordoost-Groningen hebben de zorgpartijen, de NCG en de provincie Groningen een intentieverklaring getekend waarmee zij de ambitie uitspreken huizen in het aardbevingsgebied levensloopbestendig te maken. Dit leidt naar verwachting tot een omvangrijke opgave van nieuwbouw/sloop. Het programma voor de zorg voor Woongroep Marenland moet nu worden ingevuld.

3.2.4 Ontwikkelingen in energie/klimaat Woningcorporaties zijn al langer bezig met het verduurzamen van hun woningen en lopen daarbij voorop. Zo leveren corporaties een bijdrage aan klimaatdoelstellingen en huurders krijgen een zuiniger en comfortabeler woning. De financiële ruimte van corporaties biedt echter geen ruimte om de verduurzaming te versnellen. Inmiddels is afgesproken dat het kabinet samen met Aedes onderzoek doet naar de financiële mogelijkheden van woningcorporaties, waarbij ook hun andere maatschappelijke opgaven betrokken worden. Het resultaat van het onderzoek wordt eind dit jaar verwacht. Uitgangspunt voor de duurzaamheidsopgave is woonlastenneutraliteit, waarbij de kosten voor verduurzaming niet hoger zijn dan kan worden terugverdiend aan energiebesparing. In de woonagenda is vastgesteld dat woningcorporaties hun woningen in een hoger tempo energiezuiniger dienen te maken. Dit vraagt om een versnelling van de investeringen in zonnepanelen, woningisolatie en warmte aansluitingen. De landelijke doelstelling voor 2021 is een gemiddeld energielabel B en voor uiterlijk 2050 zijn de woningen CO2-neutraal.

3.2.5 Ontwikkelingen in de sociale volkshuisvesting Eind 2018 was het aantal corporaties afgenomen tot 312 vergeleken met 320 in 2017. In de afgelopen vijf jaar is het aantal corporaties met 13 procent afgenomen en het aantal corporatiewoningen is in diezelfde periode 1,26 procent afgenomen. Corporaties zijn gemiddeld dus een stuk groter geworden. Zij bezitten gezamenlijk bijna 2,4 miljoen woningen. Nominaal en relatief is het aandeel goedkope en betaalbare zelfstandige woningen toegenomen van 74,5% van het totaal naar 77%. Corporaties hebben in 2018 15.100 sociale huurwoningen gebouwd. De sector heeft ongeveer 23.000 medewerkers in dienst. Dit is 100 verhuureenheden per medewerker. In 2018-2019 hebben in Noordoost-Groningen geen grote fusietrajecten plaats gevonden. Medio 2019 staan zes corporaties onder verscherpt toezicht bij de Aw. Voor het eerst in het bestaan van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) kreeg in 2018 het fonds te maken met twee aanspraken op de borg. Aanleiding was de afwijzing door de minister van een saneringsverzoek van WSG. Aedes heeft als vereniging van woningcorporaties een vernieuwingsagenda voor de toekomstige sociale huisvesting opgesteld. Zo zijn woningcorporaties straks klaar voor de toekomst en kunnen zij ervoor blijven zorgen dat huurders kunnen leven in een goede en betaalbare woning. Er zijn daartoe zes prioriteiten benoemd, te weten: verduurzamen, betaalbaar bouwen en wonen, voldoende veilige en geschikte huurwoningen voor kwetsbare bewoners, kansen door digitalisering en informatievoorziening, leefbare wijken en buurten, en verbeteren van de bedrijfsvoering en veranderkracht. Op deze thema’s worden activiteiten uitgevoerd.

3.3 Regionale ontwikkelingen

3.3.1 Wonen en leefbaarheid In maart 2018 is een woningmarkt- en bewonersonderzoek Noord en Midden-Groningen gepubliceerd, voor de MEDAL-gemeenten (De Marne, Eemsmond, Delfzijl, Appingedam en Loppersum). Het uitgebreide woningmarktonderzoek geeft inzicht in de korte- en lange termijnontwikkeling voor Noord en Midden Groningen. Ook is de behoefte van de NCG meegenomen om een actueel beeld te krijgen van het effect van de aardbevingen op de bewoners van het bevingsgebied. Daarbij is specifiek gekeken naar de leefbaarheid en de woningmarkt. Er vindt intensieve samenwerking en afstemming tussen de woningcorporaties in het

9

gebied plaats. RIGO gaat in opdracht van de C14 in beeld brengen hoe de huidige SVB’s van de corporaties eruitzien. Tevens gaat RIGO dit spiegelen aan de nieuwste woningmarktontwikkelingen.

3.3.2 Economische situatie Eemsdelta De Eemsdelta is een regio en samenwerkingsverband in de provincie Groningen en omvat de gemeenten Delfzijl, Het Hogeland, Appingedam en Loppersum. De bedrijvigheid rond de havens in de Eemshaven en Delfzijl is de afgelopen tien jaar toegenomen. Er hebben zich tal van nieuwe bedrijven gevestigd en bestaande bedrijven zijn gegroeid. De verwachting is dat die trend voorlopig nog niet voorbij is: vooral de ontwikkeling van groene chemie, offshore windenergie en de behoefte aan grote datacenters zou kunnen leiden tot aanhoudende groei. In het kielzorg van deze investeringen kunnen kansen ontstaan voor het MKB in de Eemdelta, zoals facilitaire en industriële dienstverleners of aan de transportsector. Er dient zich wel een probleem aan door de krapte op de arbeidsmarkt. Daarvoor is een betere aansluiting van beschikbaar personeel, onderwijs en arbeidsmarkt, en het interesseren van de jeugd in technische beroepen nodig. Groningen Seaports, de regio Eemsdelta, het ministerie van EZK en de Werkpleinen nemen gezamenlijk een actieve rol in om bestaande en nieuwe bedrijven van voldoende werknemers te voorzien. Daarvoor is het ook nodig dat de regio een beter imago krijgt om te wonen en te werken. Dat zou ook een positief effect kunnen hebben op de verwachte krimp van Loppersum. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) daalt het aantal inwoners van Loppersum de komende 16 jaar met 17,7 procent en heeft daarbij de twijfelachtiger eer de plaats te zijn met de hoogste verwachte krimp van Nederland.

3.3.3 Gemeentelijke herindeling In 2019 is de nieuwe gemeente Het Hogeland gevormd uit de voormalige gemeenten Bedum, De Marne, Winsum en Eemsmond. De gemeenten Appingedam, Delfzijl en Loppersum gaan fuseren tot één gemeente genaamd Eemsdelta met als planningsdatum 1 januari 2021. De ontwikkelingen in het maatschappelijk speelveld (waaronder woningcorporaties) gaan de komende tijd vorm krijgen. In het werkgebied van Noordoost-Groningen blijft de sector met zeven corporaties variërend van 500 tot 13.000 verhuureenheden sterk versnipperd.

3.3.4 Aardbevingsdossier Het aardbevingsdossier bepaalt de komende jaren, net als de afgelopen jaren sterk de bedrijfsvoering van Woongroep Marenland. Alle aardbevingen gemeten door het KNMI in het Groningenveld staan weergegeven in onderstaande tabel:

Jaar Aantal aardbevingen Aantal > 1,5

2016 116 13

2017 122 18

2018 90 15

t/m aug 2019 66

8

De overheid heeft de gewenste ambitie in het versterken van woningen nog niet weten te realiseren. Voor Woongroep Marenland weegt dit zwaar, omdat het hier gaat om de veiligheid van de huurders. Er is veel onderzocht, gesproken en onderhandeld, maar te weinig gerealiseerd. 2019 zou het jaar van de versterking worden; maar heeft nog niet het beloofde beeld waargemaakt omdat het nieuwe versterkingsprogramma achterblijft bij de planning. Op 25 juli jl. publiceerde het Mensenrechtencomité van de Verenigde Naties dat de Nederlandse overheid meer moet doen voor gedupeerden van de gaswinning. Het is een tweede reprimande, nadat de VN in 2017 ook al een aantal vergelijkbare aanbevelingen gaf. In het nieuwe rapport geeft het Mensenrechtencomité aan zich zorgen te maken over de effecten van de gaswinning op de mentale en fysieke gezondheid van inwoners van het bevingsgebied. De overheid moet volgens het comité maatregelen nemen om deze situatie te verbeteren. De andere aanbevelingen zijn:

Neem de noodzakelijke maatregelen om de fysieke veiligheid en het geestelijk welzijn van mensen die in de omgeving van de gaswinning in Groningen wonen te verzekeren. Zo ook de beveiliging en veiligheid van hun huizen.

Zorg voor correcte en passende schadevergoeding voor de slachtoffers en voorkom dat toekomstige schades plaatsvinden in relatie tot de gaswinning.

Zorg voor een zinvolle participatie van, en overleg en consultatie met, bewoners van Groningen bij het ontwerpen en uitvoeren van het afbouwplan.

10

Een verbetering die te noemen is, is dat sinds september 2019 de Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG) voortgangsrapportages verstrekt met betrekking tot de gemelde schades. Voor september 2019 ziet deze rapportage er als volgt uit:

Het totaal aantal meldingen bij de TCMG voor Woongroep Marenland bedraagt 149.

Waar ook voortuitgang is geboekt, en zelfs meer dan oorspronkelijk gepland, is de afbouw van de gaswinning. Op 3 juli 2019 werd door de Raad van State het gasbesluit verworpen met de motivatie dat Minister Wiebes van EZK beter moest uitleggen waarom de gaswinning vanaf volgend jaar niet sneller kan worden afgebouwd naar nul. Op 10 september jl. kwam Minister Wiebes met het nieuws naar de Tweede Kamer dat volgend jaar niet meer dan 12 miljard kubieke meter aardgas gewonnen gaat worden. Onder deze grens is de kans op zware aardbevingen minder groot. Ook is zijn verwachting dat er in 2022 een einde wordt gemaakt aan de gaswinning uit het Groningerveld. Bestuurlijk is de zo gewenste publiekrechtelijke afhandeling van schade bereikt: de regering heeft op 28 juni 2019 besloten dat de TCMG definitief een zelfstandig bestuursorgaan wordt. Verder heeft de ministerraad ingestemd dat de 'Tijdelijke Wet Groningen' naar de Tweede Kamer wordt verstuurd. De bedoeling van het kabinet is om schadeafhandeling en versterking in één wet te regelen. Met de regels die nu naar de Kamer zijn gestuurd, wordt invulling gegeven aan de afhandeling van schade. Behandeling van het wetsvoorstel staat geagendeerd op 10 oktober 2019. De stuwmeerregeling, bedoeld om de grote berg liggende schademeldingen op korte termijn af te handelen, loopt tot 1 januari 2020 en geeft mensen de keuze uit drie varianten: een vaste vergoeding van € 5.000, een variabele vergoeding via de aannemer tot maximaal € 11.000 of doorgaan in het reguliere proces. De vaste vergoeding is verreweg het populairst onder de gedupeerden; zo'n negentig procent van alle mensen die tot nu toe heeft gereageerd, kiest voor die vaste vergoeding. Het gerechtshof van Arnhem/Leeuwarden heeft op 23 januari 2018 het vonnis van de Rechtbank Arnhem bevestigd waarin de NAM is veroordeeld tot het direct betalen van de waardevermindering. Woongroep Marenland heeft de waardevermindering van haar woningen berekend volgens het model opgesteld door Prof.dr. J.P. Elhorst van de faculteit Economie en Bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen. De waardevermindering is berekend op maximaal € 55 miljoen en wordt bij de NAM geclaimd. Ook zal gezien de overgang van de schadeclaim van de NAM (privaatrecht) naar de staat (publiekrecht) ook de schadestaatprocedure vanaf oktober 2019 in werking worden gesteld. Woongroep Marenland trekt in dit proces op met de stichting WAG (claimt voor particulieren). De Haan advocaten heeft een verzoekschrift opgesteld waar Woongroep Marenland intensief aan mee heeft gelezen en geschreven. In het verzoekschrift wordt de inhoud van de verschillende modellen tot berekening van waardevermindering uiteengezet en worden de uitkomsten van de verschillende modellen weergegeven. Ook wordt het belang van het verzoek tot benoeming van een onafhankelijke deskundige nog eens toegelicht. Tot slot zijn de vragen geformuleerd die de stichting WAG en Woongroep Marenland door de deskundige beantwoord willen krijgen en worden de voorgestelde deskundigen besproken. Op 17 september 2019 is het verzoekschrift ingediend.

11

Minister Wiebes heeft de Tweede Kamer een dashboard toegezegd waarop iedereen de voortgang kan volgen. Het dashboard moet per gemeente inzichtelijk maken in welke fase de versterking is en daarmee dus duidelijkheid geven over de voortgang. Dit dashboard zou direct na deze zomer worden opgeleverd, maar is er nog niet. Oplevering wordt nu voorzien voor oktober 2019.

De voortgang van het dossier laat een wisselend beeld zien. Het blijft voor de gezamenlijke corporaties een moeilijk beheersbaar en bestuurbaar proces, omdat:

de aardbevingsproblematiek in een grote mate politiek gestuurd wordt. Het ligt onder het vergrootglas van de landelijke en regionale media. De maatschappelijke en financiële belangen zijn groot;

over de uitkomsten van de versterkingsadviezen de onzekerheid is, die mede bepalend zijn voor de aanpak van de noodzakelijke versterkingsmaatregelen, dit in relatie met de toekomstwaarde van de woningen en de straat of wijk. Het besluit van minister Wiebes om de gaswinning in 2022 stop te zetten, leidt naar verwachting tot minder aardbevingen en wellicht tot minder versterkingen dan gepland. Woninginspecties blijven nog steeds noodzakelijk, maar worden gecompliceerd doordat normen en situaties constant wijzigen. Voortgang en inzicht in het proces is onduidelijk en versterkt het onzekerheidsgevoel van alle betrokkenen;

de ervaringen met het versterken van bestaande woningen een grote impact hebben op de bewoners en de wijk. De technische uitvoering brengt ook de nodige problemen met zich mee. De hiermee samenhangende kosten zijn niet transparant en de doorlooptijden overschrijden veelal de planning. Nieuwbouw/sloop lijkt vooralsnog de beste oplossing, maar in combinatie met bovenstaand genoemde onzekerheid, is dat geen zekerheid;

het voor bewoners niet altijd duidelijk is welke verantwoordelijkheid bij hun corporatie ligt en welke bij Den Haag of andere overheden. Gezien het wijdverbreide wantrouwen en weerstand tegen het optreden van de laatste, kan zich dat ook uiten in gebrek aan medewerking met het eerste: de bewoners denkt de NAM een hak te zetten met het weigeren van een handtekening, maar heeft vooral zichzelf en hun medehuurder daar mee.

3.4 Effecten externe ontwikkelingen op het beleid De geschetste externe ontwikkelingen kunnen voor Woongroep Marenland worden samengevat als:

Het aardbevingsdossier heeft een forse impact op de leefbaarheid van Noordoost-Groningen, op de kwaliteit van ons bezit en op onze bedrijfsvoering. Woongroep Marenland gaat voorop om gezamenlijk de versterkingsopgave en de herstructurerings- en duurzaamheidsopgave doeltreffend en doelmatig op te lossen.

Een economische situatie met voor- en nadelen: ook in Noordoost-Groningen kent de woningmarkt een duidelijke opleving. Dit verhoogt de kansen voor de verkoop van ons niet-DAEB-bezit. Wel zorgt de krapte voor het moeilijker invullen van vacatures en voor langere doorlooptijden voor de nieuwbouw/sloop.

De uitdagingen van het woonmarkt- en leefbaarheidsonderzoek voor het bieden van de juiste woningen en betaalbare woonlasten voor zowel huidige als toekomstige huurders. Deze uitdaging gaan we met onze collega-corporaties in het C14-samenwerkingsverband aan.

Extern (wan-)beleid raakt ons slagvermogen. Als door onze huurders woningcorporaties gelijk worden gesteld met een falende (loco-)overheid of NAM, dan verkleint dat onze mogelijkheid effectief beleid te voeren. We merken in onze relaties met huurders dat zij begrijpelijkerwijs moeilijk kunnen onderscheiden waar wiens verantwoordelijkheid eindigt, dan wel begint.

Conclusie: de geschetste externe ontwikkelingen hebben een negatieve impact op zowel de kosten als op de doorlooptijd van het voorgenomen beleid. We brengen bij onze acties de risico’s in kaart en benoemen de onderkende maatregelen. We hanteren zodoende een systeem van risico gestuurd werken.

12

4. De gemeenschap en de huurder

4.1 Betaalbaarheid Betaalbaarheid is een belangrijke norm voor ons werkgebied met relatief veel lage inkomens die afhankelijk zijn van een huurwoning. Voor ons de uitdaging om een woning aan te bieden met een betaalbare woonlast. Hiervoor hanteren wij de woonquotebenadering, die gebruikmaakt van zowel huur- als energiekosten.

In 2020 wordt de woonquotebenadering verder uitgewerkt als onderdeel van het duurzaamheidsbeleid. De energiekosten stijgen naar verwachting harder dan de huurlasten en tegelijkertijd dient de energietransitie te worden gerealiseerd. Daarom is het belangrijk om het formuleren van een nieuw duurzaamheidsbeleid te koppelen aan betaalbaarheid.

Het betreft een benadering op hoofdlijnen waarbij de energiekosten in combinatie met de huur passend moeten zijn voor huurders die afhankelijk zijn van huurtoeslag. In het huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond is hiervoor een eerste aanzet gegeven.

Woongroep Marenland heeft daarbij onderkend dat te hoge huren in haar krimpgebied een groot gevaar vormt voor de betaalbaar- en de verhuurbaarheid van onze woningen. In het Sociaal Huurakkoord is gekozen voor een inflatievolgende huursomstijging met ruimte voor het harmoniseren van huren bij mutatie. In de begroting wordt het sociaal huurakkoord gevolgd met een inflatievolgend huurbeleid.

4.1.1 Wat gaan wij doen? Waar mogelijk volgen wij ook in 2020 een gedifferentieerd huurbeleid. In het huurbeleid differentiëren wij door woningen met een geharmoniseerde huur minder te verhogen dan woningen met een huurprijs die nog niet geharmoniseerd is. Voor Woongroep Marenland betekent “passend toewijzen” een verlaging van de streefhuur voor een deel van de woningen. Het gemiddeld streefhuurpercentage komt nu uit op 71,6%.

In de begroting wordt rekening gehouden met een huurverhoging conform inflatie, waarbij wordt afgetopt op de maximale huur en de DAEB-grens. Deze verhoging wordt gerealiseerd door huurverhoging en huurharmonisatie bij mutatie. De harmonisatie leidt tot een verhoging van ongeveer 0,5%. Wat betekent dat de gemiddelde huurverhoging maximaal de inflatie + 0,5% bedraagt.

De noodzaak van onderhoud en investeringen gaan wij in het licht van de betaalbaarheid van de woningen toetsen. Onze woningen hebben altijd een verantwoorde basiskwaliteit. Betaalbaarheid en kwaliteit kunnen niet los van elkaar gezien worden.

4.1.2 Doelstellingen Als onderdeel van de prestatieafspraken werkt Woongroep Marenland mee aan het regionaal afstemmen van vraag en het aanbod van huurwoningen. Wij ondersteunen het initiatief om te komen tot een woonruimte verdeelsysteem voor de provincie Groningen, waarmee het aanbod eenvoudig te zien is en er betere marktinformatie beschikbaar is.

Minimaal 90% van de huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens wordt toegewezen aan de doelgroep. Tenminste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag krijgt een woning toegewezen met een huur onder de huurtoeslaggrens.

Met het uitvoeren van het verduurzamingsprogramma wordt een bijdrage geleverd aan de betaalbaarheid. Het tempo en de mate waarin zijn nog niet bekend.

4.2 Leefbaarheid, veilig wonen en participatie In het Woon- en Leefbaarheidsplan wordt op ruimtelijk gebied voor de ontwikkeling van vastgoed en voorzieningen een antwoord geformuleerd op de vergrijzing en de ontgroening in de regio. Daarnaast hebben de aardbevingen direct invloed op de leefbaarheid en het wonen.

Ook decentralisatie van langdurige zorg naar de gemeenten zal naar verwachting de leefbaarheid onder druk zetten. Juist de laagste inkomensgroepen zijn aangewezen op maatschappelijke voorzieningen en worden geraakt door de bezuinigingen die daarmee gepaard gaan. Langer thuis blijven wonen, vraagt meer van de spankracht van de leefgemeenschap in wijken en dorpen. Tegelijkertijd zien we onder de noemer ‘burgerkracht’ een maatschappelijke trend naar meer zelfredzaamheid van burgers. Burgers moeten zich niet als consumenten opstellen, maar zich actief inzetten om langer thuis te wonen, om de familie te ondersteunen om langer thuis te blijven wonen en om de lokale leefgemeenschap te ondersteunen.

13

Het versterkingsprogramma en de onzekerheid rondom dit programma heeft voor de bewoners een grote invloed op het leven en raakt direct het thuis van de inwoners. Dit vraagt extra aandacht en inzet van Woongroep Marenland in het begeleiden van bewoners.

In ons ondernemingsplan kiezen we voor de verbinding met gemeenschappen. Door samen te werken met bewoners, dorpsbelangen en gemeenten willen wij een bijdrage leveren in een passende huurwoningvoorraad.

4.2.1 Onze visie Wij hebben een rol op het gebied van leefbaarheid en zetten in op een leefbare woonomgeving. We investeren in het passend toewijzen van woningen en het geschikter maken van woningen voor de bewoners. We kunnen investeren in een woondorp dat met krimp te maken heeft, als daarbij de kansen worden benut om ook in toekomst het dorp levend te houden met een sterke gemeenschap. We zijn als woningcorporatie uit gemeenschappelijk initiatief ontstaan en willen aan die gemeenschap blijven bijdragen. Wij willen naast de zorg voor betaalbare huisvesting, het sociaal kapitaal in lokale gemeenschappen versterken. We willen hierin, vanuit onze eigen rol, actief samenwerken met onze lokale en regionale partners. In de prestatieafspraken met de gemeenten is dit een aandachtspunt.

4.2.2 Wat gaan wij doen? Bewoners hebben zelf een mening over wat goed en wenselijk is voor de leefbaarheid in hun woonomgeving. Daarom stimuleren wij bewoners om zelf actief te zijn en verantwoordelijkheid te nemen voor andere bewoners in de wijk. We werken samen met o.a. maatschappelijk werk, welzijnswerk en politie. We willen actief samenwerken met bewonersgroepen en met professionele partners. Zo willen we lokale initiatieven als buurtbemiddeling of een klussendienst stimuleren of het zelf regelen van het schoonmaak- en/of tuinonderhoud. Ook bewonerspanels zijn een manier om de betrokkenheid van huurders te vergroten. In DEAL-verband worden veel aspecten op het gebied van leefbaarheid gemeten.

De belangen van onze huurders worden behartigd door De Maren waar wij actief mee samenwerken. Wij waarderen een positief kritische houding van De Maren als belangenbehartiger en ondersteunen met een jaarlijkse bijdrage in de begroting.

In de meer ingrijpende vastgoedprojecten, zoals de sloop/nieuwbouwprojecten vanuit de versterkingsopgave, worden de bewoners vanaf het begin betrokken bij het maken en uitvoeren van de plannen. Wij noemen dit “co- creatie” Dit is van het belangrijk voor de bewoners, zodat zij mede regie kunnen voeren op een programma dat een grote invloed heeft op hun leefomgeving, maar ook voor onszelf: tijdig en intensief onze bewoners betrekken biedt de beste kans op een klant en vraag gericht product. We zetten in met een afgestemd sociaal plan, waarbij de huurders worden ondersteund en ontzorgd bij hun verhuizing en inrichting van hun nieuwe woning. De kosten van het sociaalplan zijn opgenomen in de stichtingskosten van de projecten.

4.2.3 Doelstellingen We blijven participeren in de samenwerking op het gebied van de OGGZ-netwerken en in de invoering van de decentralisatie van zorg naar de gemeenten. Wij gaan in gesprek met dorpen om vast te stellen wat er nodig is op het thema ‘wonen’. Wij doen dit in overleg met de gemeenten, collega-corporaties en onze huurdersvereniging. Als onderdeel van het versterkingsprogramma wordt ingezet op het tijdig betrekken van bewoners bij de uitvoering van de versterkingsplannen.

4.2.4 Bijdragen leefbaarheid De huidige Woningwet beperkt de sponsormogelijkheden van woningcorporaties. Alleen activiteiten die uitsluitend ten goede komen aan de huurders van Woongroep Marenland komen in aanmerking voor sponsoring. Woongroep Marenland is gestopt met sponsoring, maar draagt wel bij aan leefbaarheidsinitiatieven. Wij ondersteunen initiatieven van en voor huurders die tot doel hebben elkaar te leren kennen. We ondersteunen ook initiatieven die er voor zorgen dat de wijk schoon en opgeruimd is en activiteiten die ervoor zorgen dat het leven in de wijk verbetert.

14

5. De veilige en duurzame woning

5.1 Strategisch vastgoedbeleid

5.1.1 Wensportefeuille Binnen het SVB voor de periode 2017-2021 heeft Woongroep Marenland haar wensportefeuille als volgt

geformuleerd:

Doelstelling Norm Huidige situatie

Aandachtspunten

Aandeel huurwoningen onder de 1e aftoppingsgrens.

>75% 86% Bij uitvoering van de versterking en verduurzaming van ons woningbezit kunnen we onze sociale taak versterken. De verkoop niet-DAEB door uitponden verhoogt het percentage.

Aandeel huurwoningen geschikt voor senioren.

>25% 27% We zetten in op levensloop-bestendige en kleinere woningen waardoor het aandeel geschikt voor senioren wordt verhoogd.

Aandeel huurwoningen geschikt voor huishoudens met 3 of meer personen.

>25% en <30%

50% Afbouw door bij sloop en nieuwbouw meer te richten op één- en tweepersoonshuishoudens.

Energetische kwaliteit. <1,4 in 2021

1,56 Met het opgenomen begrotings-scenario wordt eind 2022 een gemiddelde Energie-Index van 1,35 gerealiseerd.

Alle woningen zijn geïnspecteerd op aardbevingsbestendigheid.

100% in 2021

53% De planning en inspecties worden gedaan door de NCG.

Woningen zijn aardbevings-bestendig.

450 woningen in 2021

138 In 2019 heeft Woongroep Marenland 149 aardbevingsbestendige woningen (nieuwbouw 28 en versterkt 121). Dit is circa 6% van het bezit. Voor ruim 700 woningen is duidelijk geworden dat deze versterkt worden middels sloop en nieuwbouw.

Het SVB is, naar aanleiding van versterkingsadviezen die beschikbaar zijn, voor een aantal complexen aangepast. Voor een aantal complexen is het beleid “doorexploiteren” op basis van de versterkingsadviezen gewijzigd naar sloop/nieuwbouw omdat de versterking zeer ingrijpend en duur bleek te zijn. Nieuwbouw biedt dan meer perspectief. Het aardbevingsdossier heeft veel invloed op de uitvoering van ons SVB en de herstructureringsopgave. Het tempo en de omvang van de opgave voor het realiseren van veilige woningen worden bepaald door het programma van de NCG, de nieuwe inzichten over de contourenkaart, de bijgestelde normen en de beschikbare versterkingsadviezen.

Vanaf het najaar van 2018 is de nieuwe NPR 2018 van toepassing voor het bepalen van de veiligheidsmaatregelen voor woningen die vanaf deze datum geïnspecteerd worden. Nog steeds is het niet duidelijk wat de impact van deze nieuwe norm is. Wel wordt verwacht dat woningen nog steeds moeten worden versterkt maar dat de te nemen versterkingsmaatregelen minder ingrijpend zijn.

De versterkingsopgave kan als volgt worden ingedeeld: 1. Het versterken van woningen. De kosten van versterking worden betaald door de overheid. 2. Het versterken door nieuwbouw. De woningen staan in het SVB aangegeven als doorexploiteren. De

kosten van versterken zijn echter zodanig hoog dat sloop/nieuwbouw op basis van financiële argumenten de voorkeur heeft. In deze situatie betaalt Woongroep Marenland zelf het verschil tussen het versterkingsbudget afkomstig van de overheid en de kosten van de nieuwbouw.

15

3. Het gebruik van de koppelkansen. In deze situatie wordt gekozen voor sloop/nieuwbouw, omdat deze keuze een mogelijkheid geeft om in te spelen op demografische ontwikkelingen, zoals krimp en vergrijzing. We zetten hiermee in op een woningvoorraad die beter past bij het SVB. De bijdrage van de overheid bedraagt maximaal de versterkingskosten. Woongroep Marenland draagt de overige kosten bij sloop/nieuwbouw.

Het beleid was om bij woningen in de prioritaire aardbevingsgebieden (Appingedam en Middelstum) waarvan nog geen duidelijkheid is over de versterking, het planmatig onderhoud niet uit te voeren. Geen vervanging of vernieuwing maar enkel reparatie. Daar dit grote gevolgen heeft voor de kwaliteit van het vastgoed en een negatieve impact heeft op bewonerstevredenheid, is dit beleid in 2019 aangepast. Het planmatig onderhoud, vervangingen en gewenste investeringen voor verbetering worden weer uitgevoerd. Alleen bij de woningen waar versterking of sloop en nieuwbouw duidelijk is, wordt het onderhoud beperkt of uitgesteld. .

5.1.2 SVB en Duurzaamheid Voor een duurzame ontwikkeling hanteren wij een ordeningskader met als uitgangspunt de triple P (people, planet, profit) benadering van duurzame ontwikkeling voor woningcorporaties. Duurzaamheid is één van de thema’s in de vernieuwingsagenda van Aedes. In de woonagenda is vastgesteld dat woningcorporaties hun woningen in een hoger tempo energiezuiniger dienen te maken. Dit vraagt om een versnelling van investeringen in zonnepanelen, woningisolatie en warmteaansluitingen. De landelijke doelstelling voor 2021 is een gemiddeld energielabel B en uiterlijk voor 2050 CO2-neutrale woningen. Met het huidige programma heeft Woongroep Marenland eind 2022 een Energie-Index van 1,35 wat voldoet aan de beoogde doelstelling van gemiddeld energielabel B. Duurzaamheid is een integraal onderdeel van onze vastgoedstrategie. In 2019 is een start gemaakt met het formuleren van een duurzaamheidsbeleid waarbij er een samenhang is tussen de belasting van het milieu, energiegebruik, de woonkwaliteit (bouwtechnisch en woontechnisch) en de betaalbaarheid van een woning voor de huurders. Het realiseren van deze doelstelling is sterk verbonden met de uitvoering van het versterkingsprogramma van onze woningen. Het duurzaamheidsbeleid wordt in de eerste helft van 2020 afgerond waarbij wij inzetten op de lijn van het klimaatakkoord en het sectordoel om in 2050 een CO2 neutraal woningbezit te hebben. Het Nationaal Programma Groningen (NPG) biedt kansen voor extra subsidies voor investeringen in ons bezit. De inzet van dit programma is een gasloos Groningen in 2050. Samen met andere corporaties wordt onderzocht hoe we een gezamenlijk programma kunnen ontwikkelen. De energie labels voor ons bestaand bezit vertoont per september 2019 het volgende beeld:

Inmiddels heeft Woongroep Marenland 121 nul-op-de-meterwoningen (NOM-woning). Daar komen eind 2019/ begin 2020 in Appingedam nog 95 EPC 0 woningen bij. Dat betekent dat dit jaar al bijna 10% van het bezit van Woongroep Marenland zeer duurzaam en gasloos is. Ook de komende jaren zal er door de

16

versterkingsopgave in combinatie met herstructurering nog veel nieuwe, duurzame, toekomstbestendige en gasloze woningen worden gerealiseerd. Over 7 jaar zal circa 40% van ons bezit zeer duurzaam zijn. Het SVB-beleid en de SVB-beheerplannen zijn in 2018 herijkt. Het SVB-beleid geeft de kaders aan voor:

De omvang van de portefeuille. Mede op basis van de uitgangspunten van het Woon- en Leefbaarheidsplan is de samenstelling van de woningportefeuille ingevuld. In Appingedam en de centrumdorpen vindt sloop/nieuwbouw plaats en in de woondorpen wordt aanvullend gesloopt bij vraaguitval. Dit kader wordt gebruikt in het overleg met gemeenten bij het opstellen van wijk- en dorpsvisies.

De kwaliteit van de woning. De woningvoorraad wordt afgestemd op de woonwensen van de toekomstige klant. Hierbij vormt flexibiliteit (levensloopbestendig) een belangrijk uitgangspunt. De vergrijzing en de ontwikkeling naar één- en twee persoonshuishoudens zet verder door. Ook leveren we de nodige inspanning en investering om bewoners langer in hun huidige woning te laten wonen. Hierbij sluiten we aan op de mogelijke koppelkansen van het aardbevingsdossier.

De kwaliteit van de leefomgeving. Dit betreft de leefbaarheid van dorp of wijk. Belangrijke aspecten zijn toegankelijkheid, aanzien en veiligheid van de woning.

Dit betekent het volgende:

Belangrijke nuance op dit beleid is dat ook in de woondorpen versterking door nieuwbouw plaatsvindt. Bekeken wordt dan ook of het mogelijk is dit te combineren met krimp.

5.1.3 Vastgoedsturing De ontwikkeling van een maatschappelijke onderneming naar een meer transparantere bedrijfsvoering en het onderbouwen en nakomen van de prestatieafspraken, vraagt meer van vastgoedsturing. Belangrijke aandachtspunten voor onze invulling van het assetmanagement zijn: sturing op rendement, sturing op klanttevredenheid, verdere verbetering van de datakwaliteit en optimalisatie van onze beleidscyclus en planning en control cyclus.

Woongroep Marenland wordt geconfronteerd met een historisch grote opgave als gevolg van de aardbevingen. Met deze opgave wordt niet alleen Woongroep Marenland geconfronteerd maar ook vele andere organisaties (gemeenten, NCG, scholen, zorgorganisaties en andere corporaties). Het realiseren van de opgave heeft forse impact op de organisatie en vraagt specifieke aandacht voor de beheersbaarheid van de realisatie van de opgave en de beheersbaarheid van de reguliere bedrijfsvoering. Beide vormen van beheersing kennen hun eigen dynamiek en vragen om specifieke sturing en afstemming. Er is ook intensieve samenwerking met andere partijen nodig om plannen te ontwikkelen en uit te voeren.

De omvang en complexiteit van de versterkingsoperatie (de belangen van de huurders, de belanghouders, de (financiële) risico’s, de planning en borging van kwaliteit in de uitvoering) is groot. Vanwege de onderlinge samenhang van factoren is een integrale aanpak wenselijk. Woongroep Marenland wil voorkomen dat de aanpak van deze opgave een negatieve impact heeft op de reguliere processen van de organisatie. Daarom heeft Woongroep Marenland de totale opgave vertaald in een Programma Veilige, Duurzame en Toekomstbestendige Woningen. Voor de realisatie van dat programma is een programmateam ingericht dat verantwoordelijk wordt voor de ontwikkeling en realisatie van het programma. In het MT is de verbinding tussen het programma en de reguliere processen geregeld. Met het Programma Veilige, Duurzame en Toekomstbestendige Woningen gaat Woongroep Marenland de opgave op een beheersbare manier managen. We zorgen ervoor dat de reguliere bedrijfsvoering doorgang vindt.

5.2 Vastgoedstrategie De vastgestelde activiteiten op het gebied van nieuwbouw, versterken, verduurzamen, verbeteren, sloop en verkoop zijn van 2020 tot en met 2024 per gemeente in onderstaand overzicht samengevat:

Omschrijving Appingedam Delfzijl Loppersum Totaal Stichting/ Bijdragen

Indeling Maatregelen

Stedelijk gebied (Appingedam) consolideren en investeren

Centrumdorpen (Middelstum, Uithuizen, Uithuizermeeden)

consolideren en investeren

Woondorpen (Bierum, Holwierde, Spijk, Eenum, Leermens, Loppersum, Oosterwijtwerd, ’t Zandt, Zeerijp, Zijldijk, Roodeschool, Warffum)

bezit niet uitbreiden

meer slopen en minder of geen

vervangende nieuwbouw realiseren

aandacht besteden aan leefbaarheid

17

Het Hogeland

Sloopkosten x 1 miljoen x 1 miljoen

Nieuwbouw 6 6 1,4

Sociale huur

Nieuwbouw 595 87 682 183,1 165,3

versterken

Sloop 9 16 25 0,8

Sloop 549 73 622 9,9

versterken

5.2.1 Investeringsprogramma zorgwoningen In de regio wordt gewerkt aan een ambitieus regionaal programma voor de zorg. De visie is inmiddels uitgewerkt. Veel versterkingsadviezen voor zorgpanden zijn gereed en concluderen dat veel panden versterkt moeten worden. Deze opgave wordt in het regionaal programma verwerkt in combinatie met het realiseren van toekomstbestendig zorgvastgoed. Voor Woongroep Marenland betreft het tien zorggebouwen en 174 eenheden gelegen in Appingedam, Middelstum en Uithuizen. Ook bij deze panden wordt onderzocht of versterken of sloop/nieuwbouw goede alternatieven zijn. Verwacht wordt dat hierover in 2020 meer duidelijk is en de plannen gerealiseerd kunnen worden. Naast de kosten van versterking (welke betaald worden door de overheid) worden er geen investeringen verwacht. In de meerjarenbegroting 2020-2024 is geen investeringsprogramma voor zorgwoningen opgenomen.

5.2.2 Programma Herstellen, Versterken, Verduurzamen en Verbeteren (H3V) Het H3V programma met de NAM is in 2019 afgerond. Voor Woongroep Marenland gaat het in totaal om 121 woningen die zijn gerealiseerd. Deze versterking valt onder het programma van 1.650 woningen, zoals de woningcorporaties met de NAM zijn overeengekomen. Binnen dit programma is een aantal projecten niet uitgevoerd daar de versterkingskosten te hoog zijn. Met de NAM zijn afspraken gemaakt om complexen te kiezen voor sloop/nieuwbouw. De NAM betaalt hiervoor een bijdrage aan Woongroep Marenland. Over de resterende woningen vanuit het programma te versterken, zijn afspraken met de NAM gemaakt. De overeenkomst met NAM is in goed overleg beëindigd. Door de overheid zal bekeken worden of en hoe woningen versterkt moeten worden. De ervaringen met betrekking tot NOM-woningen zijn niet positief. De techniek werkt onvoldoende, het is lastig te voldoen aan de EPV-wetgeving en de kosten van onderhoud en monitoring zijn hoog. Woongroep Marenland zal vooralsnog geen nieuwe NOM-woningen met een EPV-vergoeding realiseren.

5.2.3 Sloopprogramma

De sloop van Spijk komt voort uit het SVB. De overige sloop is een gevolg van het versterkingsprogramma.

Deze plannen worden in goede samenwerking met huurders ontwikkeld. Het sloop- en

nieuwbouwprogramma is afgestemd in het bod met de vier gemeenten.

5.2.4 Verkoop niet-DAEB-bezit Het niet-DAEB-bezit is onder het oude BBSH-regime ontwikkeld. Wij zien het commerciële onroerend goed niet als kerntaak, omdat we het risicoprofiel te groot achten en het niet past bij onze visie en missie. Het commercieel onroerend goed beoordelen we op rendement en verkopen we als we daar een aanvaardbare prijs voor ontvangen. We hebben op basis van de jaarrekening 2018 voor € 18,2 miljoen aan commercieel onroerend goed gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Het betreft gezondheidscentra in Appingedam en Uithuizen voor circa € 4,7 miljoen, woningen voor circa € 10,3 miljoen, bedrijfseenheden commerciële plint voor € 2,3 miljoen en parkeergelegenheden voor € 0,9 miljoen. De verkoop van het DAEB-bezit zullen we de komende jaren beperken. We gaan weer DAEB-woningen verkopen als de woningen aardbevingsbestendig zijn.

18

Woningvoorraad De uitvoering van de herstructurering leidt voor de begrotingsperiode 2020-2024 tot de volgende wijzigingen in de woningvoorraad:

Omschrijving 2020 2021 2022 2023 2024

Woningvoorraad per 01.01.jr

2349 2.381 2.329 2.258 2.213

Nieuwbouw 172 113 44 100 108

Sloop 135 160 110 140 102

Verkoop bestaand bezit

5 5 5 5 5

Woningvoorraad per 31.12.jr

2.381 2.329 2.258 2.213 2.214

5.3 Zorg voor het bezit De zorg voor het woningbezit richt zich op verbetering met levensduurverlenging, planmatig onderhoud, dagelijks onderhoud, verduurzaming en contractonderhoud.

5.3.1 Programma woningverbetering en conditiemeting Om de woningen te laten voldoen aan de wensen van de huidige en toekomstige bewoners en de door ons gewenste kwaliteit wordt een programma voor woningverbetering opgesteld. Belangrijke input voor het programma zullen de resultaten zijn die naar voren zijn gekomen uit de conditiemeting. Dit zorgt voor een objectief meetsysteem voor de kwaliteit van ons bezit en een goede basis voor het onderhouds- en verbeterprogramma. Bij de conditiemeting hebben we ons gericht op het 2/3 deel van onze woningen, die (nog) niet in de versterkingsopgave zitten. Voor 2020 wordt in het vastgoedbeleid uitgewerkt welke score bij de woningen hoort en welke onderhoudsmaatregelen daarbij passen. Dit betekent dat de toekomstige onderhoudsplanningen en -budgetten zijn afgestemd op de uitgevoerde conditiemetingen. Uitgangspunt is dat de woningen gerelateerd aan de vastgoedstrategie van doorexploiteren een score van minimaal een drie hebben.

5.3.2 Onderhoud De verdeling van onze onderhoudsuitgaven is als volgt. De bedragen zijn x € 1.000:

De woningverbetering betreft een programma voor vijf jaar, waarbij binnen de periode 2020–2024 met het

budget kan worden geschoven. Voor het aanvullende verbeteringsprogramma moet toestemming van het

WSW worden verkregen.

Planmatig onderhoud De uitvoering van het regelmatig terugkerende onderhoud gebeurt op basis van onze meerjarenonder-houdsplanning, de bevindingen uit ons dagelijks onderhoud en de jaarlijkse inspecties. De werkzaamheden bestaan hoofdzakelijk uit onderhoudswerkzaamheden voor het goed in stand houden en de verhuurbaarheid van ons woningbezit.

Kozijnvervanging en vervanging badkamer, keuken en toilet De uitgaven van woningverbetering heeft betrekking op vervanging van keukens, badkamers en toilet voor woningen waarvan de levensduur is verstreken of waarvan vervanging door hoge kosten bij mutatie voor de verhuurbaarheid gewenst is.

Omschrijving 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal

Dagelijks onderhoud 0,80 0,76 0,74 0,67 0,66 3,63

Planmatig onderhoud 2,41 2,47 3,38 2,20 2,22 12,69

Woningverbetering 0,61 1,67 2,59 1,30 2,61 8,77

Totaal 3,82 4,90 6,71 4,17 5,49 25,10

19

Brandveiligheid en asbestmaatregelen De kosten van brandveiligheid en asbest zijn begroot om de direct noodzakelijke investeringen uit te kunnen voeren. Asbestsanering bij sloop wordt bij het slooptraject meegenomen.

20

6. De organisatie en de medewerkers

6.1 Ondernemingsplan 2019-2022 In januari 2019 heeft Woongroep Marenland haar ondernemingsplan 2019 – 2022 vastgesteld. Het plan is gepresenteerd aan alle belanghebbenden en vertaald in smart geformuleerde acties. Onder het motto van “Huurders Centraal” zijn binnen Woongroep Marenland de maatregelen geïnventariseerd om onze huurder meer centraal binnen onze bedrijfsvoering te plaatsen. Ook vanuit de Aedes-benchmark en de uitgevoerde visitatie 2015-2018 is geconstateerd dat we op het gebied van klanttevredenheid kunnen winnen.

Begin 2020 gaan we met al onze belanghebbenden inventariseren op welke doelstellingen/acties ons ondernemingsplan wordt herijkt. Ons maatschappelijk speelveld blijft echter zodanig in beweging waardoor inlevings- en aanpassingsvermogen belangrijke competenties worden.

6.2 Herstelplan Gezien de grote versterkingsopgave en een hoge schuldpositie heeft het WSW in maart 2019 besloten Woongroep Marenland onder bijzonder beheer te plaatsen. Dit betekent onder andere dat er naast de huidige meerjarenbegroting 2019-2024 een aanvullend herstelplan is gemaakt. Hierbij heeft het WSW aangegeven dat de verplichtingen voor de versterkingsoperatie worden gerespecteerd. Woongroep Marenland accepteert de door WSW gemaakte keuze. Woongroep Marenland heeft op 28 mei 2019 haar herstelplan ingediend. In dit herstelplan is aangegeven hoe we veilige duurzame, toekomstbestendige en betaalbare woningen willen realiseren, de slagkracht en beheersing van de organisatie willen vergroten en hoe de leningen worden afgebouwd. Op 27 augustus 2019 heeft het WSW gemeld dat het ingediende herstelplan is goedgekeurd. Belangrijke element voor het herstelplan is dat we in het ondernemingsplan een duidelijke koers hebben neergelegd en onze versterkings- en verduurzamingsopgave voor circa 1/3 van ons bezit duidelijk is. Na het inrichten van het programmateam in maart/april 2019 zijn we in mei 2019 gestart met het inrichten van de nieuwe organisatie. We denken met de invulling van het programmateam onze versterkings- en verduurzamingsoperatie uit te kunnen voeren. De kengetallen LTV en solvabiliteit voldoen vanaf 2020 aan de voorlopige normen van het WSW. De kengetallen ICR en dekkingsratio voldoen ruim aan de normen van het WSW. Op basis van de ontwikkelingen bij Woongroep Marenland, laten de kengetallen de volgende trend zien:

We verwachten in 2020 te voldoen aan de voorlopige normen voor de kengetallen LTV en solvabiliteit. Door de nieuwe regelgeving zijn woningenverbeteringen opgenomen als onderhoud en niet meer als investering. Dit leidt tot een daling van de beleidswaarde met € 18,2 miljoen. Omdat de beheerskosten van het programmateam nauwkeuriger aan de versterkingsoperatie worden toegerekend, is de afslag voor beheer met € 8,0 miljoen verbeterd. Daarnaast zijn de leningen € 30 miljoen lager dan waarvan het herstelplan is uitgegaan. Het werkkapitaal wordt beter ingezet, de verkopen zijn hoger dan geraamd en het onderhoud is lager. De minister van EZK heeft aangegeven dat hij voor de waardevermindering uitgaat van het model Hammerstein en dat het Instituut Mijnbouwschade de afwikkeling zal verzorgen. Naar het advies van de commissie Hammerstein zijn de verschillende modellen aangepast en is de waardevermindering opnieuw berekend. Volgens de berekening van de commissie Hammerstein bedraagt het bedrag voor Woongroep Marenland € 20 miljoen. We verwachten dat het bedrag als voorschot ultimo 2020 wordt uitbetaald. Bovengenoemde redenen leiden tot een structureel lagere financieringsbehoefte.

LTV 2020 2021 2022 2023 2024

herstelplan 76,3 73,2 70,3 65,8 63,5

begroting 70,1 62,2 58,6 55,3 51,8

Solvabiliteit 2020 2021 2022 2023 2024

herstelplan 20,1 24,7 27,5 32,9 36,2

begroting 29,7 34,4 37,6 42,6 47,6

21

6.3 Wet- en regelgeving Het normenkader voor de LTV en solvabiliteit is nog niet duidelijk, maar erg belangrijk voor de toekomstige investeringsruimte van een woningcorporatie. Voldoende investeringsruimte is noodzakelijk om aan de toekomstige behoeften van de woningmarkt en de verduurzaming te voldoen. Duidelijke en consistente NPR-normen zijn voor alle bewoners en verhuurders in Noordoost-Groningen van belang om tot een voortvarende uitvoering van veilige woningen te komen. Het bepalen van de veiligheid van de woningen is nog niet volledig uitgekristalliseerd. Dit betekent voor Woongroep Marenland onduidelijkheid en onzekerheid voor de toekomstige versterkingsoperatie van circa 1500 woningen.

6.4 Ontwikkeling van de organisatie In 2019 hebben we de organisatie uitgebouwd van 25 naar 39 medewerkers. De toename heeft plaatsgevonden op alle werkvelden van de organisatie. De uitbreiding van de organisatie vindt grotendeels plaats met vaste medewerkers. De huidige versterkings- en verduurzamingsoperatie zal naar verwachting 6 tot 8 jaar duren. De huidige leeftijdsopbouw brengt met zich mee dat de toekomstige verwachte afbouw van de organisatie door middel van natuurlijk verloop kan plaatsvinden.

Raad van Commissarissen

Directeur bestuurder

Bestuurssecretaris Managementassistenten

Business controller

Wonen Bedrijfsvoering

Vastgoed

Voor de uitvoering van de versterkings- en verduurzamingsoperatie is een programmateam ingericht. Het programmateam staat onder leiding van de manager Vastgoed en bestaat uit functionarissen van alle afdelingen.

In 2019 hebben we ons strategisch personeelsplan herijkt om te komen tot het duurzaam personeelsbeleid. We hebben onze personeelsregelingen geactualiseerd en richten ons hierbij op opleiding en gezondheid.

22

6.5 Planning en controlcyclus De hoofdlijnen van de planning en controlcyclus van Woongroep Marenland is in het volgende overzicht weergegeven:

Onderdeel Documenten Frequentie

Strategie

Statuten en reglementen Statuten 3-jaarlijks

Reglement Raad van Commissarissen 3-jaarlijks

Reglement Bestuur 3-jaarlijks

Sloop- en Klachtenreglement 3-jaarlijks

Toezicht visie 3-jaarlijks

Reglement Financieel beleid en beheer 3-jaarlijks

Treasurystatuut 3-jaarlijks

Investeringsstatuut 3-jaarlijks Planning

Meerjarenplannen Ondernemingsplan 4-jaarlijks

Strategisch voorraadbeleid 4-jaarlijks

Jaarplannen Begroting jaarlijks

Projectplanningen Calculatiestatuut jaarlijks Control

Hoofdrapportages Jaarverslag jaarlijks

Managementrapportage per viermaand

Kengetallen per maand

Overige rapportages Overzicht onderhoudsrealisatie per maand

Overzicht projectvoortgang per maand

Interne controle

Controles Administratieve organisatie continu

Externe controles

Accountantscontrole Accountantsverslag jaarlijks

6.6 Samenwerking De volkshuisvestelijke uitdagingen en de belangen voor een leefbaar en veiligheid in Noordoost-Groningen zijn te groot om het alleen te kunnen doen. We werken samen op het gebied van Woon- en Leefbaarheidsplan van Noord en Midden-Groningen en het aardbevingsdossier. Woongroep Marenland staat open voor verdere vormen van samenwerking als de sociale volkshuisvesting hiermee bij gediend.

6.7 Waardevermindering Medio 2018 zijn we gestart met de voorbereidingen voor een claim met betrekking tot de waardevermindering van ons bezit. We werken hier samen met de stichting WAG. We baseren ons hier op het model van Prof.dr. Elhorst van de RUG. Op 15 november 2018 zijn we de schadestaatprocedure gestart. In februari 2019 heeft minister Wiebes medegedeeld dat hij wil overgaan tot vergoeding van de waardevermindering. Hij baseert zich hier op het advies van de commissie Hammerstein. Op basis van dit advies heeft Prof.dr. Elhorst zijn model aangepast aan de kritieken van de commissie Hammerstein.

23

Voor de woningen is de waardevermindering als volgt bepaald:

De waardevermindering voor het zorg onroerend goed, maatschappelijk onroerend goed en bedrijf onroerend goed moet nog worden bepaald. De schadestaatprocedure is in oktober 2019 weer in gang gezet. Een eventueel te ontvangen schadevergoeding zal worden aangewend voor vermindering van onze schuldpositie.

6.8 Kwaliteit van de dienstverlening en bedrijfsvoering Woongroep Marenland neemt deel aan de Aedes-benchmark voor de jaarlijkse beoordeling van haar dienstverlening en haar bedrijfsvoering. We hebben de ambitie om een B-oordeel te krijgen. Hierbij nemen we in aanmerking dat de kwaliteit van onze dienstverlening en bedrijfsvoering negatief door het aardbevingsdossier wordt beïnvloed. De visitatie voor 2015-2018 is uitgevoerd. Hierbij hebben we de volgende resultaten gehaald:

De aanbevelingen van de visitatiecommissie richten zich op het verder verbeteren van de communicatie om het vertrouwen van de huurders te winnen, het reduceren van de complexiteit van het risicomanagement, de zichtbaarheid van de raad van commissarissen bij de belanghebbenden en het intensiveren van het

proactief samenwerken.

Methode

Bedrag

(* € 1 mln)Commissie Hammerstein 19,2

Elhorst + WR 35,5

Elhorst + aanvulling invisior 54,5

Aandachtsgebieden 2007 -2010 2011 - 2014 2015 -2018

Ambities en opgaven 7,3 7,5 6,6

Presteren volgens belanghebbenden 7,9 7,3 6,8

Presteren naar vermogen 6,0 7.0 7,0

Governance 6,0 6,8 7,8

24

7 Financiële positie en beheersing van de risico’s

7.1 Uitgangspunten Onze meerjarenbegroting 2020-2024 is gebaseerd op een realistisch scenario waarin de nieuwbouw en sloop gebaseerd is op (juridische) overeenkomst tussen de NAM of het NCG en Woongroep Marenland. Bij deze opgave is sprake van versterking en verduurzaming. Het overige woningbezit wordt opgenomen conform het SVB. De verkoop van het niet-DAEB is gebaseerd op vijf woningen per jaar. Naar aanleiding van toekomstige inspecties kan een nieuw versterkingsprogramma worden opgesteld. In dit scenario is bij de bepaling van de beleidswaarde rekening gehouden met de woningen met achterstallig onderhoud. Daarnaast is een omvangrijk programma voor woningverbetering opgenomen als onderhoud. Gezien de onduidelijkheid over de toepassing van de nieuwe regelgeving is ervoor gekozen om de verbeteringen als onderhoud te classificeren. In hoofdstuk 5 is de versterkings- en verduurzamingsoperatie gedetailleerd opgenomen. Het verkoopprogramma niet-DAEB is er op gericht het bezit te verkopen aan de huidige huurders. Een eventuele verkoop van het gezondheidscentrum in Appingedam en Uithuizen kan een eenmalige kasstroom van circa € 5,5 miljoen opleveren. Dit effect is niet in een apart scenario uitgewerkt. De gekozen parameters voor de meerjarenbegroting zijn opgenomen in bijlage F. In bijlage G is een overzicht opgenomen van de ontwikkeling van de kengetallen van de verschillende scenario’s. Het betreft een scenario waarin verbetering als onderhoud is opgenomen en een scenario waarbij het onderhoud als investering is opgenomen. Voor beide scenario’s is ook de impact van een waardevermindering van € 20 miljoen verwerkt. Het scenario waarin investering als onderhoud en de ontvangst van de waardevermindering van € 20 miljoen wordt gezien als het meest realistisch scenario.

7.2 Ontwikkeling van de kasstromen Het financieel beleid is gericht op continuïteit en het behoud van de investeringskracht van de corporatie. We moeten onze volkshuisvestelijke opgave goed uitvoeren, waarbij onze wensportefeuille op termijn wordt gerealiseerd.

In onderstaand overzicht is de ontwikkeling van de kasstromen en de ICR in de DAEB-tak voor de komende vijf jaar weergegeven:

Jaar Kasstroom uit operationele activiteiten ICR

2020 23.338 8,02

2021 3.921 2,49

2022 3.396 2,44

2023 5.470 3,26

2024 4.955 3,10

Grafisch ziet de ontwikkeling van de ICR voor de begrotingsperiode er als volgt uit en komt de ICR na 2021 structureel boven de 3. Woongroep Marenland heeft hierdoor voor de middellange termijn een jaarlijkse investeringsruimte van circa € 4 miljoen per jaar:

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00

2020 2021 2022 2023 2024

ICR

Norm Scenario: 2020 - 2 - B2020 V1.0 incl. NAM

25

Woongroep Marenland is voldoende in staat om aan haar betalingsverplichtingen voor rente en aflossing te voldoen. Woongroep Marenland heeft recht op vermindering van de verhuurdersheffing. Het bedrag is € 25.000 per te slopen woning. Dit betekent dat er pas in 2025 verhuurdersheffing betaald dient te worden. Daarnaast verwachten we vanaf 2020 vennootschapsbelasting te betalen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met een mogelijk belastingvoordeel van totaal € 3 tot € 5 miljoen vanuit de versterkingsoperatie. De specificatie van de kasstromen is opgenomen in bijlage A.

7.3 Ontwikkeling van de marktwaarde Het vastgoed is gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Aangezien het bezit gelegen is in krimp- en aardbevingsgebied, is voor de waardering jaarlijks een full-taxatie uitgevoerd door een externe taxateur. Deze taxatie bouwt voort op de waardering in de basisversie uit het ‘Handboek Modelmatig Waarderen’ met toepassing van een aantal vrijheidsgraden. De leegwaardestijging Groningen vormt de basis voor de jaarlijkse stijging van de marktwaarde en bedraagt voor 2020 3,5% en de volgende jaren circa 2%.

7.4 Beleidswaarde Teneinde inzicht te geven in onze maatschappelijke bijdrage is de waardering van onze vastgoedportefeuille een relevant uitgangspunt. De marktwaarde maakt duidelijk welke waarde het vastgoed heeft onder normale marktomstandigheden en bij uitgangspunten van de vastgoedmarkt. Corporaties hebben een sociale huisvestingstaak, waardoor het corporatiebeleid afwijkt van de uitgangspunten van de vastgoedmarkt. De uitkomst van de berekende marktwaarde hangt sterk af van de mogelijkheden die een corporatie heeft om haar beleid in meer of mindere mate te laten aansluiten bij de uitgangspunten van de vastgoedmarkt. De mogelijkheid om woningen uit te ponden is voor Woongroep Marenland beperkt vanwege de lokale marktpositie van de sociale huurvoorraad en de gemaakte prestatieafspraken met de gemeenten. De mogelijkheid om de huurprijzen bij mutatie te verhogen naar een hoger niveau, is door het corporatiebeleid alsmede het door de overheid voorgeschreven systeem van passend toewijzen, marginaal. Door de marktwaarde in verhuurde staat te herrekenen op basis van bedrijfseigen uitgangspunten voor markthuur, onderhoud en beheer, ontstaat een berekende beleidswaarde van het corporatiebezit. Het verschil met de marktwaarde kan worden aangeduid als de maatschappelijke bijdrage. Woongroep Marenland heeft bij de berekening van de beleidswaarde de uitgangspunten gehanteerd zoals voorgeschreven door de Aw en het WSW. De maatschappelijke bijdrage van Woongroep Marenland kan nader worden gespecificeerd in een aantal beleidsvelden, te weten:

bijdrage aan beschikbaarheid: marktwaarde op basis van doorexploiteren in plaats van woningverkoop bij mutatie;

bijdrage aan betaalbaarheid: marktwaarde op basis van harmonisatie op basis van het eigen streefhuurbeleid in plaats van optrekken naar markthuren;

bijdrage aan kwaliteit: marktwaarde op basis van het eigen onderhoudsbeleid in plaats van onderhoud volgens de kenmerken van de vastgoedmarkt;

bijdrage aan beheer: marktwaarde op basis van de eigen beheerkosten in plaats van marktconforme normen.

Voor Woongroep Marenland ziet het verloop van marktwaarde in verhuurde staat naar beleidswaarde er als volgt uit:

26

Bovenstaande impliceert dat het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde niet gerealiseerd zal worden op grond van beleid van Woongroep Marenland. Dit verschil bedraagt voor Woongroep Marenland circa € 92 miljoen.

7.5 Ontwikkeling resultaat en eigen vermogen In onderstaand overzicht zijn de financiële kengetallen voor de ontwikkeling van het resultaat en het eigen vermogen van het DAEB-bedrijf voor de komende vijf jaren weergegeven, op basis van het scenario inflatievolgend:

Bedragen x € 1 miljoen

2020 2021 2022 2023 2024

Jaarresultaat 37,2 3,4 9,3 13,4 17,1

Eigen vermogen 152.9 156,4 165,7 179,0 196,1 Solvabiliteit 29.7% 34,4% 37,6% 42,6% 47,6%

Dekkingsratio 39,5% 34,9% 33.1% 31,5% 29,7%

LTV 70,1% 62,2% 58,3% 55,3% 51,8%

Woongroep Marenland voldoet in de komende begrotingsperiode aan de normen van de Aw en het WSW. In vergelijking met het herstelplan hebben de kengetallen zich positief ontwikkeld.

We komen in 2020 onder de voorlopige norm van 75%. De stijging ten opzichte van het herstelplan wordt veroorzaakt door de gewijzigde regelgeving omtrent het inrekenen van onderhoud. Belangrijker dan het absolute kengetal is de positieve ontwikkeling van dit kengetal, met in achtneming van de grote versterkings- en verduurzamingsoperatie en een omvangrijke woningverbetering. Belangrijke oorzaken voor de positieve ontwikkeling is een hogere ontwikkeling van de marktwaarde, hogere kasstromen door lagere onderhoudsuitgaven en lagere leningen door een goed gebruik van het werkkapitaal en de vergoeding van de waardevermindering. De ontwikkeling van de balans en winst- en verliesrekening voor de komende tien jaar zijn opgenomen in Bijlage B en C.

50

55

60

65

70

75

80

2020 2021 2022 2023 2024

Ontwikkeling Loan to Value

norm WSW / Aw Herstelplan Meejarenbegroting incl vergoeding NAM

27

7.6 Financiering Onze leningen hebben in de begrotingsjaren 2020-2024 op basis van scenario inflatievolgend het volgende verloop:

Bedragen x € 1 miljoen

2020 2021 2022 2023 2024

Operationele kasstroom

23,3 3,9 3,4 5,5 5,0

Kasstroom uit (des)investerings-activiteit

1,2 -2,0 -3,3 0,1 1,6

Aflossingen -12,0 -11,8 -6,9 -1,7 -1,7

Nieuwe leningen 0,0 0,0 5,0 0 0

Mutatie liquide middelen

12,5 -9,8 - 1,8 3,8 4,9

In de jaren 2020 en 2021 vindt jaarlijks een eindaflossing plaats van € 10 miljoen. In 2022 vindt een eindaflossing plaats van € 5 miljoen. We verwachten voor 2020 een tijdelijke lening van € 10 miljoen nodig te hebben voor overbrugging, die bij ontvangst van de waardevermindering kan worden afgelost. Ultimo 2024 is de leningportefeuille afgenomen met € 28,4 miljoen. De door het WSW gehanteerde norm voor het renterisico bedraagt maximaal 15% per jaar over de actuele portefeuille. In onderstaande grafiek is het risico voor de komende jaren weergeven.

We hebben in 2020 een aantal leningen met spreadherziening; wat een beperkt risico is. In de meerjarenbegroting zijn de leningen voor de bestaande rentepercentages opgenomen. Voor de rentepercentages van de herfinanciering (huidige rente van 4% tot 5%) wordt de leidraad economische parameters dPi toegepast. Voor de nieuwe lening stemmen we de vervalkalender af op de vervalkalender van de bestaande leningen. Voor de langere termijn kennen de leningen een lange looptijd met vastgestelde renten. De toekomstige herfinanciering vraagt voldoende flexibiliteit om overfinanciering te voorkomen. In de meerjarenbegroting is de herfinanciering ingerekend voor tien jaar. Op basis van het treasuryjaarplan wordt de juiste leningenperiode bepaald.

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

2020 2021 2022 2023 2024

Renterisico (bedragen x € 1 mln)

Spreadherziening basisrenteleningen

Rollover lening zonder derivaat

Renteherzieningen

Eindaflossingen

Norm WSW

28

7.7 Beoordeling Autoriteit woningcorporaties en WSW De beoordeling van onze begroting binnen het voorlopig financieel kader van de Aw en het WSW ziet er voor Woongroep Marenland geconsolideerd en voor de DAEB-tak als volgt uit. Woongroep Marenland geconsolideerd:

Omschrijving Norm Begroting 2020 Begroting 2024

ICR ≥ 1,40 8,0 3,1

Solvabiliteit ≥ 20% 29,7% 47,6%

Dekkingsratio ≤ 70% 39,5% 29,7%

Loan te Value ≤ 75% 70,1% 51,8%

Woongroep Marenland DAEB:

Omschrijving Norm Begroting 2020 Begroting 2024

ICR ≥ 1,40 8,6 3,0

Solvabiliteit ≥ 20% 31,8% 48,8%

Dekkingsratio ≤ 70% 38,3% 30,0%

Loan te Value ≤ 75% 69,7% 53,3%

De geschetste ontwikkeling is positief, waarbij wordt opgemerkt dat er rekening wordt gehouden met de vergoeding van de NAM of de overheid voor de waardevermindering.

Voor het DAEB-bedrijf ziet de ontwikkeling van de LTV er als volgt uit:

De LTV voldoet in 2020 aan de norm en heeft een positieve ontwikkeling.

Het WSW heeft Woongroep Marenland in 2019 onder bijzonder beheer geplaatst omdat Woongroep Marenland niet aan alle voorlopige normen voldeed en er sprake is van een grote versterkings- en verduurzamingsopgave. Vanaf 2020 voldoen we aan de normen van de financiële kaders van het WSW en is de organisatie middels het programmateam op alle fronten versterkt om de komende opgave goed te kunnen managen. In hoofdstuk 5 is de stand van zaken van de versterking- en verduurzamingsoperatie aangegeven. We geven hiermee aan dat we de omvangrijke versterkingsoperatie kunnen uitvoeren en betalen.

50

55

60

65

70

75

80

2020 2021 2022 2023 2024

LTV DAEB

norm LtV DAEB

29

7.8 Vennootschapsbelasting Woongroep Marenland heeft de zogenaamde vaststellingsovereenkomst 2 (VSO2) getekend. In deze overeenkomst is vastgesteld hoe met de integrale heffing van de vennootschapsbelasting voor woningbouwcorporaties moet worden omgegaan. Voor Woongroep Marenland is de jaarlijkse vennootschapsbelasting circa € 0,1 miljoen hoger geworden. Een belangrijk discussiepunt met de fiscus is de afwaardering door sloop. De komende herstructureringsopgaven van circa 700 woningen geeft een mogelijke verliescompensatie van € 3 tot € 5 miljoen. We hebben deze mogelijke aftrekpost niet in de meerjarenbegroting verwerkt. In september 2019 hebben we samen met onze fiscaal adviseur een verzoekschrift bij de belastingdienst ingediend voor nader overleg over deze casus.

7.9 Liquide middelen Voor de meerjarenbegroting houdt Woongroep Marenland een liquiditeitssaldo aan van circa € 0,5 miljoen. We blijven bij ons liquiditeitssaldo binnen de kaders van het WSW. Dit ligt binnen de norm van 10% van de huren en vergoedingen van het WSW wat als borgingstegoed kan worden opgenomen. We realiseren de nodige flexibiliteit in onze positie liquide middelen door het beschikbaar hebben van een flex-lening van € 5 miljoen, die maandelijks aangepast kan worden.

7.10 Risicoparagraaf Woongroep Marenland kent een systeem van risico gestuurd werken. De belangrijkste risico’s zijn gerelateerd aan het aardbevingsdossier en worden bij alle fasen van het planning en controlproces gemonitord. De beheersmaatregelen zijn omschreven en toegewezen aan een actiehouder. De beheersmaatregelen worden deels binnen lopende projecten uitgevoerd. De voortgang wordt in de managementrapportages verantwoord. Een overzicht van de benoemde risico’s en beheersmaatregelen zijn opgenomen in bijlage D.

Er zijn geen specifieke scenario’s ontwikkeld voor renteverhoging, verkoop bedrijf onroerend goed of bouwkostenverhogingen. Het renterisico wordt beperkt geacht. De nieuwbouw vanuit het versterkingsprogramma wordt betaald door de NAM of de overheid. We hoeven niet voor te financieren en rekenen in het project geen rentekosten. De bouwkostenstijging is een groter risico, deze is grotendeels afgedekt door een indexering opslag bij de nieuwbouwprojecten van de NAM/NCG.

30

Bijlage: Meerjaren liquiditeitsbegroting 2020-2029 Woongroep Marenland geconsolideerd

Omschrijving 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN

Ingaande Kasstromen uit Operationele Activiteiten

Huren

Woonruimte 14.584.737 15.171.942 15.385.761 15.887.681 16.369.034 17.154.241 18.006.580 18.577.827 19.009.746 19.445.290

Bedrijfsruimte 615.462 625.314 636.575 649.984 663.998 677.277 690.822 704.639 718.732 733.107

Maatschappelijk vastgoed 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104

Intramuraal zorgvastgoed 1.021.059 1.036.032 1.053.146 1.072.016 1.091.743 1.112.375 1.133.831 1.155.717 1.178.097 1.201.658

Parkeer-gelegenheid 191.848 183.761 180.402 183.919 187.595 191.345 195.169 199.072 203.051 207.110

Overig 16.625 16.892 17.195 17.531 17.881 18.239 18.604 18.975 19.355 19.741

*Totaal Huren 17.695.835 18.300.045 18.539.183 19.077.235 19.596.355 20.419.581 21.311.110 21.922.334 22.395.085 22.873.010

Vergoedingen 332.492 340.158 347.957 356.334 365.239 374.354 383.715 393.299 403.134 413.217

Overige Bedrijfsontvangsten 20.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0

*Totaal Ingaande Kasstromen uit Operationele Activiteiten 38.028.327 18.640.203 18.887.140 19.433.569 19.961.594 20.793.935 21.694.825 22.315.633 22.798.219 23.286.227

Uitgaande Kasstromen uit Operationele Activiteiten

Lonen en Salarissen 1.760.855 1.801.361 1.842.785 1.887.028 1.934.187 1.982.568 1.425.150 1.460.796 1.497.323 1.534.751

Sociale lasten 354.237 362.383 370.710 379.614 389.100 398.817 301.852 309.395 317.128 325.066

Pensioenlasten 308.820 315.920 323.194 330.936 339.230 347.713 247.352 253.535 259.879 266.390

*Totaal Betalingen aan werknemers 2.423.912 2.479.664 2.536.689 2.597.578 2.662.517 2.729.098 1.974.354 2.023.726 2.074.330 2.126.207

Onderhoudsuitgaven 3.537.132 4.371.039 6.449.575 4.191.840 5.332.401 5.402.038 6.417.086 6.060.843 3.978.202 4.768.688

Overige Bedrijfsuitgaven 3.371.623 3.394.057 3.255.887 3.358.225 3.405.368 3.484.441 3.553.763 3.666.239 3.720.670 3.807.141

Betaalde interest 3.323.861 2.628.910 2.364.714 2.421.325 2.362.569 2.300.271 2.284.587 2.769.099 3.024.235 2.979.183

Sectorspecifieke heffingen onafhankelijk van resultaat 193.331 198.039 194.754 193.121 199.996 188.641 197.786 203.845 208.345 212.883

Verhuurdersheffing 0 0 0 0 0 1.645.352 1.726.077 1.777.372 1.811.954 1.846.731

Vennootschapsbelasting 1.840.000 1.647.000 689.000 1.201.000 1.044.000 941.000 940.000 1.109.000 1.569.000 1.486.000

*Totaal Uitgaande Kasstromen uit Operationele Activiteiten 14.689.859 14.718.709 15.490.619 13.963.089 15.006.851 16.690.841 17.093.653 17.610.124 16.386.736 17.226.833

*Totaal KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 23.338.468 3.921.494 3.396.521 5.470.480 4.954.743 4.103.094 4.601.172 4.705.509 6.411.483 6.059.394

KASSTROOM UIT (DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN

Verkoopontvangsten bestaande huur, woon en niet woongelegenheden 987.500 1.022.062 1.042.504 1.063.350 1.084.621 1.106.311 1.128.436 1.151.005 1.174.024 1.197.507

*Totaal Ingaande Kasstromen Materiële Vaste Activa 987.500 1.022.062 1.042.504 1.063.350 1.084.621 1.106.311 1.128.436 1.151.005 1.174.024 1.197.507

Uitgaande Kasstromen Materiële Vaste Activa

Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -2.403.170 363.785 2.225.124 -1.311.359 -2.326.544 -279.125 0 0 0 0

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 2.047.000 2.500.470 1.736.900 2.263.520 1.690.446 0 0 0 0 0

Investeringen overig 180.000 108.045 410.540 59.286 116.012 203.850 121.885 493.781 67.077 68.754

*Totaal Uitgaande Kasstromen Materiële Vaste Activa -176.170 2.972.300 4.372.564 1.011.447 -520.086 -75.275 121.885 493.781 67.077 68.754

*Totaal Kasstromen Materiële Vaste Activa 1.163.670 -1.950.238 -3.330.060 51.903 1.604.707 1.181.586 1.006.551 657.224 1.106.947 1.128.753

*Totaal KASSTROOM UIT (DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN 1.163.670 -1.950.238 -3.330.060 51.903 1.604.707 1.181.586 1.006.551 657.224 1.106.947 1.128.753

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN

Ingaande Kasstromen uit Financieringsactiviteiten

Nieuwe te borgen leningen 0 0 4.985.606 0 0 0 0 0 0 0

*Totaal Ingaande Kasstromen uit Financieringsactiviteiten 0 0 4.985.606 0 0 0 0 0 0 0

Uitgaande Kasstromen uit Financieringsactiviteiten

Aflossing geborgde leningen 11.390.948 11.167.583 6.215.364 1.136.480 1.090.805 1.056.486 1.035.103 831.537 751.399 6.052.146

Aflossing ongeborgde leningen 580.535 583.824 587.203 590.677 594.246 598.480 593.190 597.617 602.205 606.959

*Totaal Uitgaande Kasstromen uit Financieringsactiviteiten 11.971.483 11.751.407 6.802.567 1.727.157 1.685.051 1.654.966 1.628.293 1.429.154 1.353.604 6.659.105

*Totaal KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN -11.971.483 -11.751.407 -1.816.961 -1.727.157 -1.685.051 -1.654.966 -1.628.293 -1.429.154 -1.353.604 -6.659.105

Mutatie liquide middelen 12.530.655 -9.780.151 -1.750.500 3.795.226 4.874.399 3.629.714 3.979.430 3.933.579 6.164.826 529.042

Liquide middelen per 1-1 -500.000 12.030.651 2.250.500 500.000 4.295.224 9.169.627 12.799.343 16.778.774 20.712.350 26.877.178

Liquide middelen per 31-12 12.030.651 2.250.500 500.000 4.295.224 9.169.627 12.799.343 16.778.774 20.712.350 26.877.178 27.406.221

31

Woongroep Marenland DAEB

Omschrijving 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Ingaande Kasstromen uit Operationele Activiteiten

Huren

Woonruimte 13.995.113 14.616.199 14.868.361 15.412.203 15.940.139 16.774.652 17.678.336 18.299.492 18.788.278 19.286.693

Maatschappelijk vastgoed 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104 1.266.104

Intramuraal zorgvastgoed 1.021.059 1.036.032 1.053.146 1.072.016 1.091.743 1.112.375 1.133.831 1.155.717 1.178.097 1.201.658

Parkeer-gelegenheid 98.746 92.682 89.485 91.230 93.053 94.912 96.810 98.745 100.718 102.732

Overig 16.089 16.346 16.641 16.965 17.305 17.651 18.003 18.363 18.730 19.104

*Totaal Huren 16.397.111 17.027.363 17.293.737 17.858.518 18.408.344 19.265.694 20.193.084 20.838.421 21.351.927 21.876.291

Vergoedingen 316.190 324.186 331.984 340.534 349.674 359.401 369.473 379.593 389.889 400.467

Overige Bedrijfsontvangsten 20.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Ontvangen interest (uit operationele activiteiten) 313.556 275.653 238.448 193.448 148.448 103.448 58.448 13.448 0 0

*Totaal Ingaande Kasstromen uit Operationele Activiteiten 37.026.857 17.627.202 17.864.169 18.392.500 18.906.466 19.728.543 20.621.005 21.231.462 21.741.816 22.276.758

Uitgaande Kasstromen uit Operationele Activiteiten

Lonen en Salarissen 1.674.519 1.716.782 1.758.187 1.803.357 1.851.758 1.903.374 1.372.261 1.409.890 1.448.128 1.487.400

Sociale lasten 336.870 345.369 353.692 362.783 372.518 382.886 290.650 298.613 306.709 315.037

Pensioenlasten 293.679 301.087 308.359 316.263 324.774 333.823 238.172 244.699 251.340 258.170

*Totaal Betalingen aan werknemers 2.305.068 2.363.238 2.420.238 2.482.403 2.549.050 2.620.083 1.901.083 1.953.202 2.006.177 2.060.607

Onderhoudsuitgaven 3.377.226 4.121.021 6.294.032 4.011.014 5.161.691 5.245.203 6.160.604 5.937.599 3.837.917 4.568.839

Overige Bedrijfsuitgaven 3.221.575 3.249.651 3.121.373 3.225.441 3.274.813 3.359.258 3.435.218 3.552.353 3.610.835 3.701.620

Betaalde interest 3.323.861 2.628.910 2.364.714 2.421.325 2.362.569 2.300.271 2.284.587 2.769.099 3.024.235 2.979.183

Sectorspecifieke heffingen onafhankelijk van resultaat 185.294 190.521 187.937 187.112 194.455 184.481 194.191 200.801 205.925 211.149

Verhuurdersheffing 0 0 0 0 0 1.645.352 1.726.077 1.777.372 1.811.954 1.846.731

Vennootschapsbelasting 1.711.000 1.532.000 641.000 1.117.000 971.000 875.000 874.000 1.031.000 1.459.000 1.382.000

*Totaal Uitgaande Kasstromen uit Operationele Activiteiten 14.124.024 14.085.341 15.029.294 13.444.295 14.513.578 16.229.648 16.575.760 17.221.426 15.956.043 16.750.129

*Totaal KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN 22.902.833 3.541.861 2.834.875 4.948.205 4.392.888 3.498.895 4.045.245 4.010.036 5.785.773 5.526.629

KASSTROOM UIT (DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN

Uitgaande Kasstromen Materiële Vaste Activa

Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden -2.403.170 363.785 2.225.124 -1.311.359 -2.326.544 -279.125 0 0 0 0

Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 2.037.000 2.491.209 1.736.900 2.263.520 1.690.446 0 0 0 0 0

Investeringen overig 180.000 108.045 410.540 59.286 116.012 203.850 121.885 493.781 67.077 68.754

*Totaal Uitgaande Kasstromen Materiële Vaste Activa -186.170 2.963.039 4.372.564 1.011.447 -520.086 -75.275 121.885 493.781 67.077 68.754

*Totaal Kasstromen Materiële Vaste Activa 186.170 -2.963.039 -4.372.564 -1.011.447 520.086 75.275 -121.885 -493.781 -67.077 -68.754

Kasstromen Financiële Vaste Activa

Ontvangsten overig 1.413.131 1.392.434 1.604.150 1.585.623 1.646.480 1.710.512 1.684.364 1.846.475 1.799.736 1.730.273

*Totaal Kasstromen Financiële Vaste Activa 1.413.131 1.392.434 1.604.150 1.585.623 1.646.480 1.710.512 1.684.364 1.846.475 1.799.736 1.730.273

*Totaal KASSTROOM UIT (DES)INVESTERINGSACTIVITEITEN 1.599.301 -1.570.605 -2.768.414 574.176 2.166.566 1.785.787 1.562.479 1.352.694 1.732.659 1.661.519

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN

Ingaande Kasstromen uit Financieringsactiviteiten

Nieuwe te borgen leningen 0 0 4.985.606 0 0 0 0 0 0 0

*Totaal Ingaande Kasstromen uit Financieringsactiviteiten 0 0 4.985.606 0 0 0 0 0 0 0

Uitgaande Kasstromen uit Financieringsactiviteiten

Aflossing geborgde leningen 11.390.948 11.167.583 6.215.364 1.136.480 1.090.805 1.056.486 1.035.103 831.537 751.399 6.052.146

Aflossing ongeborgde leningen 580.535 583.824 587.203 590.677 594.246 598.480 593.190 597.617 602.205 606.959

*Totaal Uitgaande Kasstromen uit Financieringsactiviteiten 11.971.483 11.751.407 6.802.567 1.727.157 1.685.051 1.654.966 1.628.293 1.429.154 1.353.604 6.659.105

*Totaal KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN -11.971.483 -11.751.407 -1.816.961 -1.727.157 -1.685.051 -1.654.966 -1.628.293 -1.429.154 -1.353.604 -6.659.105

Mutatie liquide middelen 12.530.651 -9.780.151 -1.750.500 3.795.224 4.874.403 3.629.716 3.979.431 3.933.576 6.164.828 529.043

Liquide middelen per 1-1 -500.000 12.030.651 2.250.500 500.000 4.295.224 9.169.627 12.799.343 16.778.774 20.712.350 26.877.178

Liquide middelen per 31-12 12.030.651 2.250.500 500.000 4.295.224 9.169.627 12.799.343 16.778.774 20.712.350 26.877.178 27.406.221

32

Bijlage: Meerjarenbegroting Balans 2020-2029 Woongroep Marenland enkelvoudig

Omschrijving 31-12-2019 31-12-2020 31-12-2021 31-12-2022 31-12-2023 31-12-2024 31-12-2025 31-12-2026 31-12-2027 31-12-2028 31-12-2029

ACTIVA

A. VASTE ACTIVA

II. Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie 209.713.107 228.996.002 227.908.250 236.908.981 244.548.271 255.500.198 269.206.977 279.374.049 284.961.531 290.660.761 296.473.976

niet DAEB vastgoed in eigen exploitatie 17.909.994 17.381.223 16.830.928 16.254.653 15.701.897 15.112.815 14.557.139 13.883.746 13.263.338 12.532.950 11.766.900

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 5.578.343 148.768 1.324.402 2.045.766 2.809.286 2.879.732 3.755.927 1.349.732 1.349.732 1.349.732 1.349.732

*Totaal II. Vastgoedbeleggingen 233.201.444 246.525.993 246.063.580 255.209.400 263.059.454 273.492.745 287.520.043 294.607.527 299.574.601 304.543.443 309.590.608

III. Materiele vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 990.847 897.714 745.302 906.288 869.989 924.705 1.077.821 1.199.670 1.693.416 1.760.477 1.829.231

*Totaal III. Materiele vaste activa 990.847 897.714 745.302 906.288 869.989 924.705 1.077.821 1.199.670 1.693.416 1.760.477 1.829.231

IV. Financiële vaste activa

Latente belastingvordering(en) 987.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000 621.000

Overige vorderingen 30.629 27.202 25.970 24.739 23.507 22.276 21.045 19.813 18.582 17.350 16.119

*Totaal IV. Financiële vaste activa 1.017.629 648.202 646.970 645.739 644.507 643.276 642.045 640.813 639.582 638.350 637.119

*Totaal A. VASTE ACTIVA 235.209.920 248.071.909 247.455.852 256.761.427 264.573.950 275.060.726 289.239.909 296.448.010 301.907.599 306.942.270 312.056.958

B. VLOTTENDE ACTIVA

I. Voorraden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 263.000 263.000 263.000 263.000 263.000 263.000 263.000 263.000 263.000 263.000 263.000

Overige voorraden 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000

*Totaal I. Voorraden 289.000 289.000 289.000 289.000 289.000 289.000 289.000 289.000 289.000 289.000 289.000

III. Vorderingen

Huurdebiteuren 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000

Overheid 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000

Overige vorderingen 1.096 1.096 1.096 1.096 1.096 1.096 1.096 1.096 1.096 1.096 1.096

Overlopende activa 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000

*Totaal III. Vorderingen 266.096 266.096 266.096 266.096 266.096 266.096 266.096 266.096 266.096 266.096 266.096

V. Liquide middelen -500.000 12.030.651 2.250.500 500.000 4.295.224 9.169.627 12.799.343 16.778.774 20.712.350 26.877.178 27.406.221

*Totaal B. VLOTTENDE ACTIVA 55.096 12.585.747 2.805.596 1.055.096 4.850.320 9.724.723 13.354.439 17.333.870 21.267.446 27.432.274 27.961.317

*Totaal ACTIVA 235.265.016 260.657.656 250.261.448 257.816.523 269.424.270 284.785.449 302.594.348 313.781.880 323.175.045 334.374.544 340.018.275

PASSIVA

C. EIGEN VERMOGEN

Herwaarderingsreserves 65.582.379 82.652.685 85.011.754 93.267.519 103.022.645 116.179.170 129.485.090 136.146.898 140.644.137 145.308.925 150.049.979

Overige reserves 50.056.204 32.985.894 67.906.211 63.072.412 62.655.358 62.866.939 66.641.294 79.462.750 87.558.161 93.634.825 101.474.761

Resultaat boekjaar 0 37.279.390 3.421.969 9.338.076 13.368.101 17.080.274 19.483.265 12.592.650 10.741.449 12.580.989 12.482.144

*Totaal C. EIGEN VERMOGEN 115.638.583 152.917.969 156.339.934 165.678.007 179.046.104 196.126.383 215.609.649 228.202.298 238.943.747 251.524.739 264.006.884

E. VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 0 1.280.151 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Voorziening latente belastingverplichtingen 1.658.000 658.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Overige voorzieningen 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000

*Totaal E. VOORZIENINGEN 1.755.000 2.035.151 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000

F. LANGLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan overheid 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Schulden aan kredietinstellingen 97.065.497 85.314.091 78.511.524 81.769.973 80.084.923 78.429.957 76.801.664 75.372.510 74.018.906 67.359.802 66.188.894

Overige schulden 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000

*Totaal F. LANGLOPENDE SCHULDEN 97.377.497 85.626.091 78.823.524 82.081.973 80.396.923 78.741.957 77.113.664 75.684.510 74.330.906 67.671.802 66.500.894

G. KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan overheid 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Schulden aan kredietinstellingen 11.971.482 11.751.406 6.802.567 1.727.157 1.685.050 1.654.966 1.628.292 1.429.154 1.353.604 6.659.104 1.170.908

Schulden aan leveranciers en handelskredieten 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000

Belastingen en premies sociale verzekeringen 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000

Overige schulden 4.100.000 4.099.997 4.099.998 4.100.000 4.099.999 4.099.999 4.099.999 4.099.999 4.099.999 4.099.999 4.099.999

Overlopende passiva 3.698.454 3.503.042 3.374.425 3.408.386 3.375.194 3.341.144 3.321.744 3.544.919 3.625.789 3.597.900 3.418.590

*Totaal G. KORTLOPENDE SCHULDEN 20.493.936 20.078.445 15.000.990 9.959.543 9.884.243 9.820.109 9.774.035 9.798.072 9.803.392 15.081.003 9.413.497

*Totaal PASSIVA 235.265.016 260.657.656 250.261.448 257.816.523 269.424.270 284.785.449 302.594.348 313.781.880 323.175.045 334.374.544 340.018.275

Volkshuisvestelijke bestemming op het eigen vermogen 101.666.555 107.504.395 107.167.651 110.110.414 111.894.207 115.568.388 121.527.752 126.437.930 130.086.479 133.847.316 137.661.979

33

Woongroep Marenland DAEB

Omschrijving 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

A. VASTE ACTIVA

II. Vastgoedbeleggingen

DAEB vastgoed in exploitatie 209.713.107 228.996.002 227.908.250 236.908.981 244.548.271 255.500.198 269.206.977 279.374.049 284.961.531 290.660.761 296.473.976

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 5.578.343 122.793 1.275.538 1.996.902 2.760.422 2.830.868 3.707.063 1.300.868 1.300.868 1.300.868 1.300.868

*Totaal II. Vastgoedbeleggingen 215.291.450 229.118.795 229.183.788 238.905.883 247.308.693 258.331.066 272.914.040 280.674.917 286.262.399 291.961.629 297.774.844

III. Materiele vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 889.476 829.798 710.841 905.281 869.989 924.705 1.077.821 1.199.670 1.693.416 1.760.477 1.829.231

*Totaal III. Materiele vaste activa 889.476 829.798 710.841 905.281 869.989 924.705 1.077.821 1.199.670 1.693.416 1.760.477 1.829.231

IV. Financiële vaste activa

Aandelen, certificaten en andere vormen van

deelneming in groepsmaatsch. 7.942.281 8.715.438 9.440.763 10.331.033 11.277.273 12.188.191 13.132.514 13.959.120 13.786.977 13.056.589 12.290.536

Vorderingen op groepsmaatschappijen 9.188.449 7.948.265 6.448.265 4.948.265 3.448.265 1.948.265 448.265 0 0 0 0

Latente belastingvordering(en) 922.000 580.000 580.000 580.000 580.000 580.000 580.000 580.000 580.000 580.000 580.000

Overige vorderingen 30.629 27.202 25.970 24.739 23.507 22.276 21.045 19.813 18.582 17.350 16.119

*Totaal IV. Financiële vaste activa 18.083.359 17.270.905 16.494.998 15.884.037 15.329.045 14.738.732 14.181.824 14.558.933 14.385.559 13.653.939 12.886.655

*Totaal A. VASTE ACTIVA 234.264.285 247.219.498 246.389.627 255.695.201 263.507.727 273.994.503 288.173.685 296.433.520 302.341.374 307.376.045 312.490.730

B. VLOTTENDE ACTIVA

Overige voorraden 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000

*Totaal I. Voorraden 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000 26.000

III. Vorderingen

Huurdebiteuren 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000 234.000

Overheid 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000

Overige vorderingen 1.264.505 1.241.280 1.501.096 1.501.096 1.501.096 1.501.096 1.501.096 449.361 1.096 1.096 1.096

Overlopende activa 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000 24.000

*Totaal III. Vorderingen 1.529.505 1.506.280 1.766.096 1.766.096 1.766.096 1.766.096 1.766.096 714.361 266.096 266.096 266.096

V. Liquide middelen -500.000 12.030.651 2.250.500 500.000 4.295.224 9.169.627 12.799.343 16.778.774 20.712.350 26.877.178 27.406.221

*Totaal B. VLOTTENDE ACTIVA 1.055.505 13.562.931 4.042.596 2.292.096 6.087.320 10.961.723 14.591.439 17.519.135 21.004.446 27.169.274 27.698.317

*Totaal ACTIVA 235.319.790 260.782.429 250.432.223 257.987.297 269.595.047 284.956.226 302.765.124 313.952.655 323.345.820 334.545.319 340.189.047

PASSIVA

C. EIGEN VERMOGEN

Herwaarderingsreserves 64.929.765 81.966.116 84.286.125 92.549.408 102.264.828 115.431.937 128.651.353 135.346.376 139.846.686 144.445.308 149.199.010

Overige reserves 50.879.592 33.843.240 68.802.614 63.961.297 63.583.950 63.784.945 67.645.804 80.434.049 88.526.387 94.669.213 102.496.501

Resultaat boekjaar 0 37.279.385 3.421.969 9.338.075 13.368.102 17.080.277 19.483.267 12.592.647 10.741.448 12.580.992 12.482.144

*Totaal C. EIGEN VERMOGEN 115.809.357 153.088.741 156.510.708 165.848.780 179.216.880 196.297.159 215.780.424 228.373.072 239.114.521 251.695.513 264.177.655

E. VOORZIENINGEN

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 0 1.280.151 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Voorziening latente belastingverplichtingen 1.542.000 612.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Overige voorzieningen 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000

*Totaal E. VOORZIENINGEN 1.639.000 1.989.151 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000 97.000

F. LANGLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan kredietinstellingen 97.065.497 85.314.091 78.511.524 81.769.973 80.084.923 78.429.957 76.801.664 75.372.510 74.018.906 67.359.802 66.188.894

Overige schulden 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000 312.000

*Totaal F. LANGLOPENDE SCHULDEN 97.377.497 85.626.091 78.823.524 82.081.973 80.396.923 78.741.957 77.113.664 75.684.510 74.330.906 67.671.802 66.500.894

G. KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan kredietinstellingen 11.971.482 11.751.406 6.802.567 1.727.157 1.685.050 1.654.966 1.628.292 1.429.154 1.353.604 6.659.104 1.170.908

Schulden aan leveranciers en handelskredieten 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000 474.000

Belastingen en premies sociale verzekeringen 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000

Overige schulden 4.100.000 4.099.998 4.099.999 4.100.001 4.100.000 4.100.000 4.100.000 4.100.000 4.100.000 4.100.000 4.100.000

Overlopende passiva 3.698.454 3.503.042 3.374.425 3.408.386 3.375.194 3.341.144 3.321.744 3.544.919 3.625.789 3.597.900 3.418.590

*Totaal G. KORTLOPENDE SCHULDEN 20.493.936 20.078.446 15.000.991 9.959.544 9.884.244 9.820.110 9.774.036 9.798.073 9.803.393 15.081.004 9.413.498

*Totaal PASSIVA 235.319.790 260.782.429 250.432.223 257.987.297 269.595.047 284.956.226 302.765.124 313.952.655 323.345.820 334.545.319 340.189.047

Volkshuisvestelijke bestemming op het eigen vermogen 96.717.247 102.829.163 102.705.800 105.911.669 107.887.199 111.830.322 118.074.120 123.409.930 127.437.771 131.561.763 135.783.989

34

Bijlage: Meerjarenbegroting Resultaten 2020-2029 Woongroep Marenland (functioneel)

Omschrijving 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

WINST- EN VERLIESREKENING - RJ645 FUNCTIONEEL MODEL

NETTO RESULTAAT EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE

Huuropbrengsten 17.695.836 18.300.046 18.539.185 19.077.236 19.596.356 20.419.581 21.311.111 21.922.333 22.395.084 22.873.009

Opbrengsten servicecontracten 332.492 340.158 347.957 356.334 365.239 374.354 383.715 393.299 403.134 413.217

Lasten servicecontracten 311.367 318.528 325.854 333.675 342.016 350.567 359.331 368.314 377.522 386.960

Lasten verhuur en beheeractiviteiten 765.955 783.575 801.594 820.834 841.357 862.395 623.895 639.497 655.490 671.883

Lasten onderhoudsactiviteiten 4.729.917 5.579.241 7.638.428 5.414.495 6.577.597 6.677.050 7.540.686 7.217.687 5.155.857 5.974.358

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 1.271.025 1.267.009 1.214.334 1.083.593 1.066.333 2.708.298 2.763.360 2.847.937 2.898.842 2.958.374

*Totaal NETTO RESULTAAT EXPLOITATIE VASTGOEDPORTEFEUILLE 10.950.064 10.691.851 8.906.932 11.780.973 11.134.292 10.195.625 10.407.554 11.242.197 13.710.507 13.294.651

NETTO GEREALISEERD RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDPORTEFEUILLE

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 987.500 1.022.062 1.042.504 1.063.350 1.084.621 1.106.311 1.128.436 1.151.005 1.174.024 1.197.507

Toegerekende organisatiekosten 300.931 304.821 299.940 308.468 314.156 321.678 283.478 291.864 297.114 304.183

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 749.328 798.671 870.273 851.085 875.861 831.559 936.072 870.923 966.581 987.223

*Totaal NETTO GEREALISEERD RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDPORTEFEUILLE -62.759 -81.430 -127.709 -96.203 -105.396 -46.926 -91.114 -11.782 -89.671 -93.899

WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -11.275.358 -11.303.349 -7.823.248 -9.429.915 -7.579.076 0 0 0 0 0

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 23.226.760 9.394.263 13.635.515 16.621.638 18.907.443 14.540.807 8.023.557 5.837.995 5.935.423 6.034.387

*Totaal WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 11.951.402 -1.909.086 5.812.267 7.191.723 11.328.367 14.540.807 8.023.557 5.837.995 5.935.423 6.034.387

NETTO RESULTAAT OVERIGE ACTIVITEITEN

Opbrengst overige activiteiten 21.198.494 661.241 241.802 557.256 616.882 597.176 0 0 0 0

Kosten overige activiteiten 1.460.888 1.479.770 1.456.072 1.497.473 1.525.079 1.561.598 1.376.153 1.416.869 1.442.356 1.476.670

*Totaal NETTO RESULTAAT OVERIGE ACTIVITEITEN 19.737.606 -818.529 -1.214.270 -940.217 -908.197 -964.422 -1.376.153 -1.416.869 -1.442.356 -1.476.670

OVERIGE ORGANISATIEKOSTEN 946.369 957.331 936.969 964.193 981.083 1.004.429 907.543 934.865 950.943 973.433

KOSTEN OMTRENT LEEFBAARHEID 12.679 12.981 13.268 13.618 13.958 14.289 14.656 15.028 15.392 15.789

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten -3.427 -1.232 -1.231 -1.232 -1.231 -1.231 -1.232 -1.231 -1.232 -1.231

Rentelasten en soortgelijke kosten 3.128.448 2.500.293 2.398.676 2.388.132 2.328.520 2.280.870 2.507.763 2.849.968 2.996.347 2.799.872

*Totaal FINANCIËLE BATEN EN LASTEN -3.131.875 -2.501.525 -2.399.907 -2.389.364 -2.329.751 -2.282.101 -2.508.995 -2.851.199 -2.997.579 -2.801.103

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 38.485.390 4.410.969 10.027.076 14.569.101 18.124.274 20.424.265 13.532.650 11.850.449 14.149.989 13.968.144

Belastingen 1.206.000 989.000 689.000 1.201.000 1.044.000 941.000 940.000 1.109.000 1.569.000 1.486.000

RESULTAAT NA BELASTINGEN 37.279.390 3.421.969 9.338.076 13.368.101 17.080.274 19.483.265 12.592.650 10.741.449 12.580.989 12.482.144

35

Woongroep Marenland DAEB (functioneel)

Omschrijving 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

WINST- EN VERLIESREKENING - RJ645 CATEGORAAL

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Huuropbrengsten 16.397.112 17.027.363 17.293.738 17.858.519 18.408.343 19.265.695 20.193.083 20.838.421 21.351.927 21.876.291

Opbrengsten servicecontracten 316.190 324.186 331.984 340.534 349.674 359.401 369.473 379.593 389.889 400.467

Geactiveerde Productie Eigen Bedrijf 1.198.494 661.241 241.802 557.256 616.882 597.176 0 0 0 0

Overige Bedrijfsopbrengsten 20.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0

*Totaal BEDRIJFSOPBRENGSTEN 37.911.796 18.012.790 17.867.524 18.756.309 19.374.899 20.222.272 20.562.556 21.218.014 21.741.816 22.276.758

BEDRIJFSLASTEN

Afschrijvingen (Im)materiële Vaste Activa en Vastgoedportefeuille 239.678 227.002 216.100 94.578 61.297 50.734 36 36 15 0

Overige Waardeveranderingen (Im)materiële Vaste Activa en Vastgoedportefeuil 10.324.958 10.328.782 6.730.571 8.257.875 6.510.518 -1.045.507 -1.065.854 -1.087.171 -1.100.609 -1.059.513

Lonen en Salarissen 1.674.519 1.716.782 1.758.187 1.803.357 1.851.758 1.903.374 1.372.261 1.409.890 1.448.128 1.487.400

Sociale Lasten 336.870 345.369 353.692 362.783 372.518 382.886 290.650 298.613 306.709 315.037

Pensioenlasten 293.679 301.087 308.359 316.263 324.774 333.823 238.172 244.699 251.340 258.170

Onderhoudslasten 3.377.226 4.121.021 6.294.032 4.011.014 5.161.691 5.245.203 6.160.604 5.937.599 3.837.917 4.568.839

Leefbaarheid 12.056 12.370 12.658 13.014 13.362 13.719 14.113 14.504 14.886 15.301

Lasten servicecontracten 311.367 318.528 325.854 333.675 342.016 350.567 359.331 368.314 377.522 386.960

Overige Bedrijfslasten 3.083.446 3.109.274 2.970.798 3.065.864 3.113.890 4.824.805 4.982.042 5.147.708 5.236.306 5.357.239

*Totaal BEDRIJFSLASTEN 19.653.799 20.480.215 18.970.251 18.258.423 17.751.824 12.059.604 12.351.355 12.334.192 10.372.214 11.329.433

BEDRIJFSRESULTAAT 18.257.997 -2.467.425 -1.102.727 497.886 1.623.075 8.162.668 8.211.201 8.883.822 11.369.602 10.947.325

NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE22.039.828 8.157.691 12.248.841 15.151.269 17.552.107 13.219.417 6.695.023 4.500.310 4.598.621 4.753.702

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten -3.427 -1.232 -1.231 -1.232 -1.231 -1.231 -1.232 -1.231 -1.232 -1.231

Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten 313.556 275.653 238.448 193.448 148.448 103.448 58.448 13.448 0 0

Rentelasten en soortgelijke kosten 3.128.448 2.500.293 2.398.676 2.388.132 2.328.520 2.280.870 2.507.763 2.849.968 2.996.347 2.799.872

*Totaal FINANCIËLE BATEN EN LASTEN -2.818.319 -2.225.872 -2.161.459 -2.195.916 -2.181.303 -2.178.653 -2.450.547 -2.837.751 -2.997.579 -2.801.103

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 37.479.506 3.464.394 8.984.655 13.453.239 16.993.879 19.203.432 12.455.677 10.546.381 12.970.644 12.899.924

Belastingen 1.123.000 920.000 641.000 1.117.000 971.000 875.000 874.000 1.031.000 1.459.000 1.382.000

Resultaat uit deelnemingen 922.879 877.575 994.420 1.031.863 1.057.398 1.154.835 1.010.970 1.226.067 1.069.348 964.220

RESULTAAT NA BELASTINGEN 37.279.385 3.421.969 9.338.075 13.368.102 17.080.277 19.483.267 12.592.647 10.741.448 12.580.992 12.482.144

36

Bijlage: Uitgangspunten voor de meerjarenbegroting 2020 -2024

Bij het opstellen van de meerjarenbegroting zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Variabele lasten: Gemiddeld per woning:

Beheer € 836,81

Onderhoud € 1240,85

Verhuurdersheffing 0,561% van WOZ (tarief 2019)

Overige: Norm:

Jaarlijkse stijging huur 2,00%

Huurderving 0,75%

Inflatie (belastingen en verzekeringen) 2,00%

Jaarlijkse stijging onderhoudskosten 2,50%

Jaarlijkse stijging exploitatiekosten 2,50%

Marktwaardestijging 2,00%

Exploitatielooptijd in jaren (nieuwbouw) 50

Restant levensduur (renovatie) 30

Restwaarde (huidig prijspeil) € 5.000

Kostenfactor Woningen en bedrijfsruimtes 1,00 Onzelfstandige eenheden 0,67 Parkeervoorzieningen 0,10 Maatschappelijk onroerend goed 2,00

Bij het uit exploitatie nemen van de woningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Exploitatie: streefhuur op NUL zetten Als geen tijdelijke verhuur meer mogelijk is (max 1 jaar).

Exploitatie: beëindigen Als alle woningen van een project leegstaan.

Verzekering woningen: beëindigen Als alle asbest uit de woningen is verwijderd.

Huurderving lege woningen: Op project boeken als woningen leegstaan of leeg gehouden worden t.b.v. project.

Huurderving (positief/negatief) bij gebruik van wisselwoningen

Verschil in huuropbrengst tussen ‘oude’ en wisselwoning wordt op project geboekt.

Rentekosten: Bij vergoeding door NAM (sloop / nieuwbouw), wordt er geen rente toegerekend aan project.

Rentebaten: Door lage rentestand worden geen rentebaten aan project toegerekend.

Sociaal plan: Geen dubbele huur voor bewoners: laatste maand huur ‘oude’ (wissel) woning wordt vergoed en op project geboekt.

Korting verhuurdersheffing: Opbrengst bij calculatie project; Bij de kasstroom verrekend met te betalen verhuurdersheffing.

37

Bijlage: Ontwikkeling kengetallen van de onderkende scenario’s

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

ICR

Norm Scenario: 2020 - 1 - B2020 V1.0 Scenario: 2020 - 2 - B2020 V1.0 incl. NAM

Scenario: 2020 - 3 - B2020 V1.0 incl. act. TAP Scenario: 2020 - 4 - B2020 V1.0 incl. act TAP/NAM

40,00

45,00

50,00

55,00

60,00

65,00

70,00

75,00

80,00

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

LTV

Norm Scenario: 2020 - 1 - B2020 V1.0 Scenario: 2020 - 2 - B2020 V1.0 incl. NAM

Scenario: 2020 - 3 - B2020 V1.0 incl. act. TAP Scenario: 2020 - 4 - B2020 V1.0 incl. act TAP/NAM

38

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Solvabiliteit

Norm Scenario: 2020 - 1 - B2020 V1.0 Scenario: 2020 - 2 - B2020 V1.0 incl. NAM

Scenario: 2020 - 3 - B2020 V1.0 incl. act. TAP Scenario: 2020 - 4 - B2020 V1.0 incl. act TAP/NAM

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Dekkingsratio

Norm Scenario: 2020 - 1 - B2020 V1.0 Scenario: 2020 - 2 - B2020 V1.0 incl. NAM

Scenario: 2020 - 3 - B2020 V1.0 incl. act. TAP Scenario: 2020 - 4 - B2020 V1.0 incl. act TAP/NAM