AvdR Webinars

WWW.AVDRWEBINARS.NL

WEBINAR 0352

LUNCHWEBINAR JURISPRUDENTIE

HUURRECHT SPREKER

MR. D. DE VRIES, ADVOCAAT UNGER HIELKEMA ADVOCATEN

2 OKTOBER 2013 12:00 – 14:15 UUR

MAGNA CHARTA WebinarS

HOOGLERAREn & UPDATES

De Magna Charta Webinars heeft een abonnement voor u samengesteld van webinars met uiteenlopende onderwerpen op ver-schillende rechtsgebieden. Met dit abonnement kunt u de jaarlijks benodigde punten behalen.

Geen gemiste kansen bij de Academie. U kunt de webinars van uw abonnement on demand terugkijken op elk moment van dedag en op de locatie die u zelf bepaalt.

WAT HOUDT HET MAGNA CHARTA WEBINARS HOOGLERAREN & UPDATES IN?

- Volledig vrije keuze uit 25 webinars (1, 2 of 3 PO-punten) Live en On demand in najaar 2013 op verschillende rechtsgebieden- Per 1 uur ontvangt u 1 PO-punt- Zoekfunctie - Webinars kunnen gevolgd worden op de iPad en andere tablets- Garantie dat alle webinars uit dit aanbod doorgaan- Elektronische beschikbaarheid van uw certificaat

KLIK HIER OM JE AAN TE MELDENVOOR DE MAGNA CHARTA WEBINARS

HOOGLERAREN EN UPDATES

ADVERTORIAL

W E B I N A R S

- Naast de live mogelijkheid kunt u een webinar ook “on demand” op elk moment van de dag volgen met behoud van de PO-punten*- U kunt de uitzending zo vaak u maar wenst bekijken of laten bekijken door uw collega’s- De colleges worden door ervaren docenten gegeven- Alle AvdR webinars worden opgenomen in onze professionele studio- Elk live webinar alsook het “on demand” college is voorzien van een digitale reader en/of een PowerPoint presentatie; ook al volgt u een

college niet, blijft de documentatie voor u beschikbaar

* De webinars on demand inclusief de PO-punten blijven beschikbaar tot 1 januari 2014. Zonder PO-punten blijven de webinars on demand langer beschikbaar.

PRIJZEN

U betaalt eenmalig Euro 1.000,-- excl. BTW.Bij 10 of meer kantoorgenoten geldt een speciale totale prijs, dat is eenmalig Euro 5.000,-- excl. BTW – kantoorabonnement.

ADVERTORIAL

4

Inhoudsopgave

Mr. D. de Vries

Jurisprudentie

Onbebouwd onroerende zaken

Hof Arnhem-Leeuwarden 20 augustus 2013, ECLI: NL: GHARL: 2013: 6208 p. 6

Overlast

Rechtbank Amsterdam, afdeling Privaatrecht Team Kanton 8 augustus 2013,

ECLI: NL: RBAMS: 2013: 4935 p. 15

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 juli 2013, ECLI: NL: GHARL:2013:5656 p. 26

Renovatie / dringende werkzaamheden

Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 13 april 2012,

WR 2012/90 p. 34

Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 18 april 2013,

WR 2013/105, ECLI: NL: RBAMS: 2013: BZ9407 p. 40

Rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Heerenveen 24 april 2013,

ECLI: NL: RBNNE: 2013: CA3920 p. 48

Huurovereenkomst naar aard van korte duur

Hoge Raad 13 april 2012, WR 2012/ 70, ECLI: NL: HR: 2012: BV2628 p. 53

Hof Amsterdam 11 september 2012, WR 2013/16,

ECLI: NL: GHAMS: 2012: BY1493 (vervolg op WR 2011/72) p. 58

Rechtbank Rotterdam 25 januari 2013, WR 2013/73 p. 66

Rechtbank 's-Hertogenbosch 17 februari 2011, WR 2013/3,

ACLI: NL: RBSHE: 2011: BX5625 p. 75

Rechtbank 's-Hertogenbosch 2 augustus 2012, WR 2013/56,

ECLI: NL: RBSHE: 2012: BX5069 p. 79

Rechtbank Oost-Brabant, Kamer voor kantonzaken, locatie Eindhoven,

Voorzieningenrechter 22 april 2013, WR2013/107,

ECLI: NL: RBOBR: 2013: BZ9112 p. 85

Hof Amsterdam 11 juni 2013, WR 2013/103, ECLI:NL: GHAMS:2013: 1801 p. 93

Rechtbank Amsterdam 30 mei 2013, WR 2013/108, ECLI:NL:RBAMS:2013:5625 p. 101

5

Onderhuur

Rechtbank Rotterdam (kantonrechter) 17 augustus 2012, WR 2013/86, ECLI: NL:

RBROT: 2012: BY3316 p. 107

Rechtbank Amsterdam (kantonrechter) 13 december 2012, WR 2013/87 p. 113

Gerechtshof Amsterdam 7 mei 2013, ECLI: NL: GHAMS: 2013: 2507 p. 121

Procesrecht

Rechtbank 's-Gravenhage 6 maart 2013 WR 2013/93,

ECLI: NL: RBDHA: 2013: BZ7044 p. 126

Hoge Raad 5 april 2013, WR 2013/81, ECLI: NL: HR: 2013: BY9084 p. 133

Einde huurovereenkomst

Rechtbank Arnhem 28 december 2011, WR 2013/1,

ECLI: NL: RBARN: 2011: BV0996 p. 136

Hof 's-Hertogenbosch 5 maart 2013, WR 2013/82, ECLI: NL: GHSHE: BZ3510 p. 143

Indeplaatsstelling

Rechtbank Rotterdam 18 februari 2013, WR 2013/61 p. 150

Leegstandwet

Rechtbank Groningen 15 november 2012, WR 2013/85,

ECLI: NL: RBGRO: 2012: BY3643 p. 161

Afgebroken Onderhandelingen

Gerechtshof Leeuwarden 18 december 2012, ECLI: NL: GHLEE: 2012: BY7404 p. 165

Gerechtshof Arnhem Leeuwarden 16 juli 2013, ECLI: NL: GHARL: 2013: 5156 p. 173

6

ECLI:NL:GHARL:2013:6208

Instantie

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden

Datum uitspraak

20-08-2013

Datum publicatie

21-08-2013

Zaaknummer

200.108.889-01 20-08-2013

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Ongebouwd onroerende zaak, ook al heeft de huurder er een loods op gebouwd. Geen verkrijging recht van opstal door verjaring, nu huurder nimmer bezitter is geworden.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.108.889/01

(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad 568615 CV 11-11761)

arrest van de eerste kamer van 20 augustus 2013

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellant] ,

7

advocaat: dr.mr. A.J.J. van der Heiden, kantoorhoudend te Den Helder,

tegen

Gemeente Almere,

gevestigd te Almere,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Almere ,

advocaat: mr. R. Ridder, kantoorhoudend te Amsterdam.

1 Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 26 oktober 2011 en 14 maart 2012 van de sectie kanton van rechtbank Zwolle-Lelystad, locatie Lelystad (verder: de kantonrechter).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 8 juni 2012,

- de memorie van grieven (met een productie),

- de memorie van antwoord tevens van grieven in incidenteel hoger beroep (met producties),

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep,

- een akte van Almere

- een antwoordakte van [appellant].

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellant] luidt:

"te vernietigen het vonnis van de Rechtbank Zwolle – Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad op 14 maart 2012, zaaknummer 568615 CV 11-11761 tussen, tussen appellant als gedaagde en geïntimeerde als eiseres gewezen en opnieuw rechtdoende, geïntimeerde niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans haar deze als ongegrond te ontzeggen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instantiën".

2.4

In incidenteel appel heeft Almere gevorderd:

8

"In principaal appél:

De grieven van [appellant] waarmee hij tegen het vonnis d.d. 14 maart 2012 het beroep heeft ingesteld, af te wijzen en al dan niet met aanvulling of verbetering van de gronden het vonnis 14 maart 2012 van de Rechtbank Zwolle – Lelystad sector kanton, locatie Lelystad met zaak- / rolnummer 568615 CV 11-11761 voorzover in incidenteel appél niet anders is gevorderd, te bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties.

In incidenteel appél:

Het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton locatie Lelystad, te vernietigen en opnieuw rechtdoende door de vorderingen van [appellant] af te wijzen en [appellant] alsnog te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten op grond van artikel 1 lid 4 van het huurreglement, zijnde een bedrag ad € 753,=, althans op grond van Rapport Voorwerk II op een bedrag af € 535,50, althans

een nader in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [appellant] in de kosten van geding in beide instanties".

2.5

Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart ( Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaken uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

3 De vaststaande feiten

Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder overweging 4 (4a tot en met 4n) van het beroepen vonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan. Het gaat daarbij om het volgende:

a. Partijen hebben op 22 juni 1987 een huurovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomst staat: “ I een perceel grond ter grootte van 312 m², gelegen in

het gebied [X te Y] (..) II een door de verhuurder geplaatst hekwerk aan vier

zijden van het onder I genoemde perceel, hierna te noemen het gehuurde (..).”

b. In 1993 is tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) overeengekomen.

c. Bij brief van 16 maart 1993 heeft Gemeente Almere onder meer aan [appellant] geschreven: “ Bijgevoegd sturen wij u (..) een huurovereenkomst met daarbij

behorende tekening en het Huurreglement van de gemeente Almere toe

betreffende de huur van een perceel grond (..). De met u op 22 augustus 1989

getroffen gebruikersregeling in verband met de destijds ontstane huurschuld komt

hiermee te vervallen. (..).”

d. In de huurovereenkomst die partijen in 1993 zijn aangegaan staat: “ de

verhuurder verklaart aan huurder die verklaart in huur te aanvaarden: een

perceel grond ter grootte van 312 m², gelegen in gebied [X te Y], kadastraal

bekend (..) plaatselijk bekend als [de weg] te Almere, (..).”

e. In artikel 1 leden 1 en 2 van de huurovereenkomst staat onder meer: “ De

huurovereenkomst wordt aangegaan voor tien maanden ingaande 1 maart 1993

en derhalve eindigend op 31 december 1993. De huurovereenkomst zal (..)

telkenjare stilzwijgend worden verlengd met een termijn van één jaar onder

dezelfde voorwaarden als in de overeenkomst vermeld.”

9

f. In artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst staat dat het [appellant] niet is toegestaan het gehuurde te gebruiken anders dan voor renovatie van oude automobielen in een door [appellant] gebouwde werkplaats.

g. Naast de huurovereenkomst zijn Gemeente Almere en [appellant] ook een huurreglement overeengekomen.

h. In artikel 1 lid 2 van het huurreglement staat onder meer: “ Indien blijkt dat de

afschrijving van (..) huurprijs niet plaatsvindt, verbeurt de huurder ten behoeve

van de verhuurder, zonder nadere ingebrekestelling of rechtelijke tussenkomst,

over het alsdan verschuldigde bedrag een terstond opeisbare boete ter hoogte

van 2% per maand over het achterstallig gebleven bedrag, onverminderd het

recht van de gemeente om tot ontbinding van deze overeenkomst over te gaan en

vergoeding van de kosten, schaden en interesten te vorderen.”

i. In artikel 12 lid 3 van het huurreglement staat onder meer: “De door de

verhuurder in acht te nemen opzeggingstermijn, in zoverre er geen huurperiode is

overeengekomen, bedraagt drie maanden. (..).”

j. In artikel 13 lid 2 van het huurreglement staat onder meer: “De huurder mag voor

de lege en ontruimde oplevering van het gehuurde afbreken en tot zich nemen al

hetgeen hij daaraan op zijn kosten heeft gemaakt of veranderd (..).”

k. Artikel 13 lid 3 van het huurreglement luidt als volgt: “ Als de huurder geen

gebruik maakt van de bevoegdheid overeenkomstig het vorige lid van dit artikel,

kan hij na oplevering van het gehuurde geen vergoeding vorderen voor hetgeen

hij op zijn kosten aan het gehuurde heeft aangebracht en vervalt de eventuele

meerwaarde aan de verhuurder.”

l. [appellant] heeft, na daartoe een vergunning verkregen te hebben van Gemeente Almere, een opstal gebouwd op het perceel dat hij van Gemeente Almere heeft gehuurd.

m. In het Voorstel aan Burgermeester en Wethouders d.d. 19 februari 2008 staat onder meer: “ Het College draagt op een start te maken met het beheer en de

herinrichting van het openbaar gebied aan de entreekant van het gebied ([de

weg] 2, 54, 52,50). Het College draagt op tot opruiming, sanering en verkoop

onder voorwaarden van 5 gemeentelijke locaties ([de weg] 10, 12, 22-26, 30 en

43) en tot het bewerkstelligen van het opruimen en saneren van de particuliere

kavel aan de [de weg] 2. Het College draagt op onderzoek te doen en

maatregelen te treffen die nodig zijn om de nu nog onbekende problemen, risico’s

en kosten in kaart te brengen, de beheersorganisatie op orde te brengen en een

plan voor de verdere aanpak te maken (..).”

n. Bij brief van 28 september 2010 heeft Gemeente Almere aan [appellant] onder meer geschreven: ” (..) Op en rondom het bedrijventerrein aan de [de weg] vindt

sinds 2008 een herontwikkeling van het gehele gebied plaats. Hierbij worden

verschillende werkzaamheden uitgevoerd, zoals het uitvoeren van een

bodemonderzoek alsmede het saneren en opruimen van de (verontreinigde)

percelen. Daarnaast wordt tevens het volledige rioleringsysteem vervangen. Ook

het perceel dat u huurt, zal in die werkzaamheden worden meegnomen en

vervolgens herontwikkeld worden. Gelet op voornoemde heeft de Gemeente het

gehuurde dan ook dringend nodig voor eigen gebruik, terwijl haar belangen bij

beëindigen van de huur en ontruiming zwaarder wegen dan uw belangen bij

voortzetting van de huur en het gebruik daarvan. In verband met de ontwikkeling

zoals hiervoor beschreven, zegt de Gemeente hierbij de bestaande

huurovereenkomst met betrekking tot het perceel aan de [de weg] 41 op per 1

januari 2011, althans per de eerst mogelijke datum en verzoekt de Gemeente en

voor zover nodig sommeert de Gemeente u om het door u gehuurde perceel

10

uiterlijk op de dag waarop de huur eindigt geheel ontruimd en in goede staat en

vrij van opstallen aan de Gemeente op te leveren. Tenslotte wijs ik u op het feit

dat de maandelijkse huur reeds geruime tijd onbetaald is gelaten. Er bestaat een

huurachterstand van in totaal € 3.521,97. Ik verzoek u en voor zover nodig

sommeer ik u hierbij om dit bedrag binnen drie weken na dagtekening te betalen

(..). Bij gebreke van tijdige betaling behoudt de Gemeente zich uitdrukkelijk het

recht voor om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.(..).”

4 Met betrekking tot de grieven

De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen Almere en [appellant] met betrekking tot het perceel gelegen in [X te Y], aan de [de weg] 41 per 1 januari 2011 is geëindigd en heeft [appellant] veroordeeld bedoeld perceel binnen twee weken na betekening van zijn vonnis te ontruimen. Daarnaast is [appellant] veroordeeld tot betaling van achterstallige huurpenningen en tot betaling tot een vergoeding gelijk aan de huurtermijnen, tot aan de dag der ontruiming. Almere is veroordeeld tot betaling van een bedrag groot € 3.500,-- aan [appellant] ten titel van schadevergoeding. De kosten zijn gecompenseerd. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Met grief 1 wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte niet als vaststaand feit heeft aangenomen dat de loods al was geplaatst voor het eerste huurcontract was gesloten

Grief 2 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het gehuurde niet mede de werkplaats omvat.

Grief 3 komt op tegen de beslissing van de kantonrechter dat er geen sprake is van verhuur van bedrijfsruimte waarop artikel 7: 290 BW en volgende van toepassing zijn, zodat er geen grond bestaat voor een tegemoetkomen in de verhuis- en herinrichtingskosten als bedoeld in artikel 7: 297 BW.

Met grief 4 wil [appellant] ingang doen vinden dat er – als er geen sprake is van verhuur van bedrijfsruimte ex artikel 7: 290 BW en volgende – er sprake is van een door verjaring verkregen recht van opstal.

Grief 5 richt zich tegen overweging 10 van het vonnis waarvan beroep nu juist wel sprake is van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in de artikelen 7:290 BW en volgende. De grief zal het lot delen van grief 1.

Met grief 6 betoogt [appellant], anders dan de kantonrechter, dat Almere wel gehouden was [appellant] een evenwaardig alternatief perceel aan te bieden, en dat Almere heeft gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel en bij de opzegging geen redelijke opzeggingstermijn in acht heeft genomen.

Grief 7 richt zich tegen de hoogte van de toegekende schadevergoeding. Deze zou veel hoger moeten zijn.

Grief 8 is gericht tegen de toewijzing van de ontruiming.

Grief 9 komt op tegen de contractuele boete over de achterstallige huurtermijnen, zoals die door de kantonrechter is toegewezen.

Met grief 10 komt [appellant] op tegen de gegeven verklaring voor recht en de bevolen ontruiming.

Grief 1 in het incidenteel appel is het spiegelbeeld van grief 7 in het principaal appel. De toegekende schadevergoeding is volgens Almere te hoog.

11

Grief 2 in het incidenteel appel is gericht tegen de afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten.

Grief 3 in het incidenteel appel is gericht tegen de compensatie van de proceskosten.

5 De beoordeling

5.1

Het hof leest in hetgeen Van de Veer ter onderbouwing van de grieven 1 tot en met 3 heeft aangevoerd geen andere stellingen of verweren dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd. De kantonrechter heeft onder 5 tot en met 8 van het beroepen vonnis in duidelijke bewoordingen overwogen en beslist dat en waarom er in casu sprake is (gebleven) van verhuur van onbebouwde grond en dat er alleen al om die reden geen sprake kan zijn van verhuur van bedrijfsruimte waarop het regime van artikel 7: 290 BW en volgende van toepassing is. Het hof onderschrijft die overwegingen en maakt die tot de zijne, zulks mede gelet op de inhoud van twee recente uitspraken van de Hoge Raad van 13 juli 2013 (LJN: BW3217 en LJN: BW7172). Van belang is met name hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Ook als de opstal er eerder was dan het huurcontract, hetgeen het hof overigens niet aanneemt, betekent dat niet dat daarmee geen sprake meer zou zijn van huur van onbebouwde grond, zoals volgt uit de hiervoor aangehaalde arresten.

De grieven 1 tot en met 3 in het principaal appel treffen derhalve geen doel. Grief 5 deelt dat lot.

5.2

Uitgangspunt is dat [appellant] een perceel grond heeft gehuurd, waarop hij een opstal heeft geplaatst, zonder dat er ooit een recht van opstal is gevestigd. Bovendien was [appellant] krachtens het toepasselijke huurreglement gehouden de opstal bij het einde van de huur weer te verwijderen. [appellant] is de opstal derhalve slechts gaan houden voor Almere en is – nu niet is gesteld of gebleken dat in die situatie verandering is gebracht – nimmer bezitter geworden van de opstal (artikel 3: 111 BW) en kan het door hem geclaimde recht derhalve niet door verjaring hebben verworven (artikel 3: 101 BW). Grief 4 in het principaal appel faalt.

5.3

Ter onderbouwing van grief 6 stelt [appellant] alsnog in hoger beroep dat door Almere geen passende alternatieve locatie is aangeboden tegen een redelijke prijs. Dat hem diverse aanbiedingen zijn gedaan, zoals door Almere bij herhaling en gemotiveerd is aangegeven, wordt door [appellant] niet betwist, maar hij betoogt dat die aanbiedingen niet passend en gelijkwaardig waren qua ligging en prijs. [appellant] gaat er daarbij van uit dat het feit dat hij zelf op het gehuurde heeft gebouwd zwaar dient te wegen, zodat Almere niet kon volstaan met het aanbieden van een ander perceel grond.

5.4

Zoals ook de kantonrechter terecht heeft overwogen gaat de verplichting van Almere zich – gegeven de omstandigheden van het geval – de belangen van [appellant] aan te trekken, niet zover dat zij gehouden zou zijn [appellant] een in alle opzichten evenwaardig alternatief perceel aan te bieden. [appellant] heeft zijn stelling dat hetgeen hem wel is aangeboden niet passend was qua ligging en prijs op geen enkele wijze nader onderbouwd, bijvoorbeeld door een rapport van een makelaar. Daarbij komt, zoals door Almere is gesteld en door de kantonrechter onbestreden is overwogen, dat van de zijde van Almere het langdurige overleg over een alternatieve locatie op een gegeven moment is afgebroken omdat zijdens [appellant] geen duidelijkheid werd verschaft omtrent de

12

financieringsmogelijkheden en de door [appellant] gewenste locaties inmiddels niet meer beschikbaar waren.

[appellant] heeft weliswaar bewijs aangeboden van zijn hiervoor weergegeven stelling door middel van door het hof te benoemen deskundigen, maar nu deze stelling het begin van een feitelijke onderbouwing mist, gaat het hof aan dat aanbod voorbij.

5.5

Dat Almere het vertrouwensbeginsel heeft geschonden, komt daarmee evenmin vast te staan.

5.6

De grief houdt tenslotte nog in dat Almere [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid meer tegemoet had moeten komen in de vorm van een hogere schadevergoeding. In zoverre loopt de grief parallel aan grief 7 in het principaal appel en grief 1 in het incidenteel appel. Ook hier staat voorop dat [appellant] weliswaar aanbiedt (door deskundigen)te bewijzen dat hij in de loop der jaren € 150.000,-- door hem (voor het eerst) in de memorie van antwoord in het incidenteel appel opgesomde investeringen in het gehuurde heeft gedaan, maar dat elk begin van een onderbouwing van die – gemotiveerd door Almere weersproken - stelling tot nu toe ontbreekt. Het hof komt derhalve ook hier niet toe aan honorering van het bewijsaanbod.

5.7

Almere heeft gemotiveerd aangegeven waarom zij van oordeel is dat er naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen enkele reden is om [appellant] enige vorm van schadevergoeding toe te kennen. Almere wijst in dat verband op de door [appellant] gedane investeringen (voor zover die tenminste op grond van de bouwaanvraag vaststaan), het feit dat die investeringen in 25 jaar wel volledig zijn afgeschreven en het gegeven dat [appellant] stelselmatig naliet tijdig de huur te betalen.

5.8

Het hof vindt in de omstandigheden van het geval geen aanknopingspunten voor een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid vast te stellen schadevergoeding, zodat hetgeen de kantonrechter op dat punt – zonder enige motivering – heeft beslist, geen stand kan houden.

5.9

Grief 6, voor zover betrekking hebbend op de schadevergoeding en grief 7 in het principaal appel falen en grief 1 in het incidenteel appel treft doel.

5.10

Voor de motivering van grief 8 in het principaal appel verwijst [appellant] naar de motivering die bij grief 2 is gegeven. De grief deelt derhalve het lot van grief 2 en faalt.

5.11

Zonder een nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat een contractuele boete van 2 % over te laat betaalde huurtermijnen onredelijk zou zijn. In zoverre faalt grief 9 in het principaal appel.

5.12

In de grief ligt echter ook besloten dat [appellant] een beroep doet op matiging van de boete. Volgens vaste jurisprudentie (zie Hoge Raad 13-07-2012, LJN: BW4986) noopt de

13

in artikel 6:94 lid 1 BW neergelegde maatstaf de rechter tot terughoudendheid. De rechter mag slechts van die bevoegdheid gebruik maken, als de toepassing van een boetebeding, in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Een (ook in huurcontracten niet ongebruikelijke) boeterente van 2 % bij het te laat betalen van een geldsom zal slechts onder zeer bijzondere omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leiden, als hiervoor bedoeld. Zulke bijzondere omstandigheden zijn in casu gesteld noch gebleken.

5.13

Grief 10 in het principaal appel mist zelfstandige betekenis en deelt het lot van de overige grieven in het principaal appel.

5.14

De in grief 2 in het incidenteel appel opgevoerde (en nadien bij akte gespecificeerde) buitengerechtelijke incassokosten, worden gemotiveerd door [appellant] betwist en missen, behoudens een urenspecificatie van de advocaat van Almere, ook feitelijke onderbouwing. Uit die urenspecificatie kan niet worden opgemaakt hoeveel tijd er is besteed aan de incasso van achterstallige huurpenningen (waarop Almere haar vordering baseert) en hoeveel tijd aan pogingen om met [appellant] buiten de rechter om tot een vergelijk te komen over de beëindiging van de huur op de oude locatie.

Het hof is daarom met de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat de werkzaamheden waarvan Almere betaling vordert andere werkzaamheden betreffen dan waarvoor de artikelen 237 e.v. Rv een vergoeding plegen in te sluiten, laat staan dat zij de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. De grief is derhalve vergeefs opgeworpen.

5.15

Mede gelet op hetgeen is overwogen en beslist met betrekking tot de eerste grief in het incidenteel appel, moet worden vastgesteld dat [appellant] de grotendeels in het ongelijk te stellen partij is, zodat hij, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep in de kosten van de procedure dient te worden veroordeeld. Grief 3 in het incidenteel appel is derhalve terecht voorgesteld.

6 Slotsom

Het vonnis d.d. 14 maart 2012, waarvan beroep moet worden vernietigd voor wat betreft de aan [appellant] toegekende schadevergoeding en voor wat betreft de beslissing omtrent de kosten (compensatie). De schadevergoeding wordt alsnog afgewezen en [appellant] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg. Het vonnis in eerste aanleg wordt voor het overige bekrachtigd. [appellant] zal, als grotendeel in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep in het principaal appel (1 punt, tarief II). De kosten in het incidenteel appel zullen worden gecompenseerd als hieronder aan te geven, nu partijen daarin over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld.

Beslissing

Het gerechtshof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis d.d. 14 maart 2012, waarvan beroep voor zover de gemeente Almere daarbij is veroordeeld tot betaling van € 3.500,-- aan [appellant] ter zake van schadevergoeding en wijst die vordering alsnog af;

14

vernietigt bedoeld vonnis eveneens voor wat betreft de daarbij gegeven beslissing om ieder der partijen met de eigen kosten te belasten;

bekrachtigt bedoeld vonnis voor het overige;

en opnieuw recht doende met betrekking tot de kosten in eerste aanleg :

veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Almere gevallen en begroot die op € 305,62 aan verschotten en op € 600,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep aan de zijde van Almere gevallen en begroot die op € 666,-- aan verschotten en op € 894,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

belast ieder der partijen met de eigen kosten in het incidenteel appel.

Dit arrest is gewezen door mr. K.E. Mollema, mr. J.M. Rowel-van der Linde en mr. J.H. Kuiper en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 augustus 2013.

15

ECLI:NL:RBAMS:2013:4935

Instantie

Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak

08-08-2013

Datum publicatie

09-08-2013

Zaaknummer

KK 13-1144

Rechtsgebieden

Civiel recht


Kort geding

Inhoudsindicatie

Woningcorporatie mag een woning in Amsterdam Noord ontruimen. Volgens de woningcorporatie veroorzaken de bewoners sinds 2000 structureel ernstige overlast. Opname van gedaagden in het project 'Treiteraanpak' heeft hier geen einde aan gemaakt.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM KORT GEDING

AFDELING PRIVAATRECHT TEAM KANTON

Kenmerk : KK 13-1144

Datum : 8 augustus 2013

438

Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam op de vordering in kort geding in de zaak van:

de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE

gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam

eiseres

nader te noemen Rochdale

gemachtigde: mr. J. Groenewoud

16

t e g e n:

1.

[gedaagde 1]

2.

[gedaagde 2] gemachtigde mr. R.F. de Jong

en3. [gedaagde 3]

4.

[gedaagde 4]

gemachtigde mr. O.H.A. Mo-Ajok

en

5.

[gedaagde 5]

gemachtigde mr. T. de Heer

allen wonende te [woonplaats]

gedaagden

tezamen nader te noemen [gedaagden]

en voorts tegen6. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF GEDEELTE

DAARVAN, GELEGEN TE [adres],

gedaagden,

niet verschenen.

HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 22 juli 2013 heeft Rochdale een voorziening gevorderd.

Ter terechtzitting van 1 augustus 2013 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Rochdale is verschenen bij [naam 1]en[naam 2], vergezeld door haar gemachtigde. Aan de zijde van gedaagden zijn verschenen [gedaagde 2], [gedaagde 4] en [gedaagde 5], vergezeld door hun respectievelijke gemachtigden. De overige gedaagden zijn verschenen bij hun respectievelijke gemachtigden. Bij de zitting waren voorts onder meer aanwezig [naam 3] en [naam 4], wijkagenten.

Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1.

Als uitgangspunt in dit geding geldt het navolgende

1.1.

17

Rochdale verhuurt met ingang van 12 mei 1999 aan gedaagde sub 1 de woning aan de [adres], hierna: het gehuurde. Gedaagde sub 2 is als echtgenote medehuurster. Deze beide gedaagden zullen hierna kortheidshalve worden aangeduid als „de huurders‟.

1.2.

De woning wordt thans ook bewoond door gedaagden sub 3 en 4, volwassen zonen van de huurders, en gedaagde sub 5, een (ex)schoonzoon van de huurders. Voorts wordt de woning bewoond door drie minderjarige kinderen van de huurders.

1.3.

In februari 2010 is gedaagde sub 2 met enkele minderjarige kinderen verhuisd naar een andere woning, gedaagde sub 1 is toen met de meerderjarige kinderen in het gehuurde achtergebleven. Nadien heeft gedaagde sub 2 ook vaak in het gehuurde verbleven. In elk geval vanaf 8 mei 2013 wonen gedaagde sub 2 en de minderjarige kinderen weer in het gehuurde.

1.4.

Bij brief van 13 mei 2013 van de burgemeester van Amsterdam is aan de huurders medegedeeld dat zij tezamen met hun gezinsleden als dader worden aangemerkt in de zin van het project Treiteraanpak, in verband met misdragingen als in die brief genoemd. Dat betrof hangen en roken in en vervuilen van de portiek c.a., bedreigen en intimideren van omwonenden, geluidsoverlast, vernielingen om de woning, misdragingen van de kinderen in de wijk en overlast door bezoek. In genoemde brief werd voorts medegedeeld dat dit gedrag door de gemeente Amsterdam niet werd geaccepteerd en dat, om dit gedrag te doen stoppen, het stadsbestuur, de politie, het OM, de woningcorporaties en de betrokken zorginstellingen hun informatie zouden delen. Tenslotte werd medegedeeld dat voortzetting van dit gedrag zal worden beantwoord met ingrijpende maatregelen zoals „de inzet van juridische instrumenten‟.

1.5.

Onderdeel van het project Treiteraanpak vormt het ophangen van camera‟s, door

Rochdale in het gemeenschappelijke portaal en trappenhuis en door de gemeente in de openbare ruimte rond (het pand met daarin) het gehuurde.

1.6.

Op 22 mei 2013 heeft de wijkagent in het kader van een buurtonderzoek bezoeken afgelegd bij de bewoners van de woningen aan het trappenhuis waaraan het gehuurde is gelegen. Op 5 juni 2013 hebben de wijkagent en een medewerkster van Rochdale bezoeken gebracht aan omwonenden en brieven aan hen bezorgd, met informatie over het project Treiteraanpak en met een oproep om eventuele klachten te melden.

1.7.

Bij brief van 24 mei 2013 aan de burgemeester van Amsterdam heeft gedaagde sub 4 op de brief van de burgemeester van Amsterdam d.d. 13 mei 2013 gereageerd.

1.8.

Op 27 mei 2013 heeft een medewerkster van Rochdale aangifte gedaan tegen gedaagde sub 4 wegens agressief gedrag en bedreigingen met geweld. Dit naar aanleiding van een incident waarbij deze gedaagde zich tot deze medewerkster en een andere huurder heeft gewend, die vlak voor het kantoor van Rochdale in gesprek waren. Deze gedaagde verweet de andere huurder een „verrader‟ te zijn door met Rochdale te hebben gepraat,

waardoor zijn kinderen uit huis zijn geplaatst, aldus de aangifte.

18

1.9.

Op 2 juli 2013 is door de burgemeester van Amsterdam een zogenoemde „Einde

interventieverklaring‟ afgegeven, waarin wordt geconcludeerd dat de aan het project

Treiteraanpak deelnemende instanties tot de conclusie zijn gekomen dat [gedaagden] in hun huidige woning niet te handhaven zijn wegens grensoverschrijdend gedrag.

Vordering

2.

Rochdale vordert als voorziening, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zoals geformuleerd in de dagvaarding:

a. gedaagden te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis de woning aan de [adres] met de daarin vanwege gedaagden aanwezige goederen en personen te verlaten, met overgifte aan Rochdale van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen op straffe van een dwangsom van €

500,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat gedaagden hiermee in gebreke blijven, althans een door de voorzieningen rechter in goede justitie nader te bepalen dwangsom;

b. gedaagden sub 1 en 2 hoofdelijk te veroordelen om de huur € 525,05 (bruto) per

maand te betalen tot aan de dag van de ontruiming;

c. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis aan Rochdale te betalen de buitengerechtelijke incassokosten op de voet van art. 6:96 BW, zijnde een bedrag van € 5.625,-, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie nader te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, zulks onder meer ingevolge het bepaalde in artikel 6:119 jo 6:120 BW, vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

d. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om de kosten van de ontruiming aan Rochdale te voldoen, zulks binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder (waaraan de eventuele nota's van de bij de ontruiming ingeschakelde derden zullen zijn gehecht; een en ander conform artikel 9 lid 3 van het Besluit Tarieven Ambtshandelingen Gerechtsdeurwaarders), althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie nader te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, zulks onder meer ingevolge het bepaalde in artikel 6: 119 jo 6: 120 BW, vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

e. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder uitdrukkelijk mede begrepen de na de uitspraak nog vallende kosten (voor wat betreft het salaris van de advocaat ad € 131,- zonder betekening in conventie of reconventie, € 205,- zonder betekening in conventie en reconventie tezamen en verhoogd met € 68,- in geval van betekening).

3.

Rochdale stelt dat zij al vanaf ongeveer 2000 klachten over overlast van omwonenden ontvangt. Zij heeft naar aanleiding daarvan vele gesprekken gevoerd met [gedaagden] In verband met die klachten is aan gedaagde sub 2 in 2010 een andere woning aangeboden, maar dat bleek geen oplossing. Er is al jarenlang sprake van overlastgevend gedrag als genoemd in de onder 1.4 bedoelde brief en dit heeft derhalve een structureel karakter. Onderdeel daarvan is de intimidatie van omwonenden zodat deze geen klacht durven in te dienen, althans niet met naam en adres bekend willen

19

worden. Dat er sprake is van structurele ernstige overlast aan omwonenden blijkt voldoende uit de overgelegde politierapporten. Ook wordt verwezen naar de bedreigingen van een medewerker van Rochdale, van de gezinsvoogd en van een medewerker van DWI. Ondanks de inspanningen van Rochdale en gesprekken door de burgemeester met onder meer [gedaagden], is de situatie ongewijzigd. Rochdale heeft spoedeisend belang bij haar vordering omdat het (ook) om de belangen van omwonenden en om een sociale huurwoning gaat. Door een ontruiming hoeven [gedaagden] niet dakloos te worden omdat hen vervangende woonruimte zal worden aangeboden, zij het onder voorwaarden en in een nog nader te bepalen vorm, aldus – steeds – Rochdale.

4.

Wegens de behandeling en afhandeling van de op jaarbasis ongeveer 300 gevallen van onrechtmatige bewoning en overlast moet Rochdale kosten maken, in totaal circa €

600.000,- per jaar. Rochdale verlangt vergoeding van de in deze zaak gemaakte kosten op grond van artikel 6:96 BW. Hierop is de Wet Normering B.I.K. van 1 juli 2012 (hierna: de wet) niet van toepassing. Rochdale vordert de in deze zaak daadwerkelijk gemaakte kosten, ook wegens werkzaamheden door haar eigen medewerkers. In 2013 heeft Rochdale tenminste 150 uur besteed aan dit geval, hetgeen bij een uurtarief van € 37,50

neerkomt op een totaal bedrag van € 5.625,-, aldus Rochdale.

5.

Volgens Rochdale heeft zij belang bij het vorderen van een dwangsom op de ontruiming omdat van haar niet kan worden gevergd te wachten op een volgende „ontruimingsronde‟

van de deurwaarder. Voor het geval [gedaagden] niet vrijwillig ontruimen maakt Rochdale aanspraak op vergoeding van de te maken kosten van een gedwongen ontruiming.

Verweer

6.

[gedaagden] voeren gemotiveerd verweer tegen de vordering en voeren - kort samengevat – het volgende aan. Rochdale heeft onvoldoende spoedeisend belang en voorts zijn voor een beslissing feitenonderzoek en bewijsvoering nodig, waarvoor een kort geding zich niet leent. Door Rochdale is in het geheel niet aannemelijk gemaakt dat zij overlast aan omwonenden hebben veroorzaakt. Voor 2010 heeft Rochdale hen daar nooit op aangesproken, hetgeen voor de hand zou hebben gelegen indien er al vanaf 2000 sprake was van overlastklachten. Voorts heeft Rochdale haar stellingen niet onderbouwd met concrete gegevens over incidenten waaruit die overlast zou hebben bestaan en heeft zij evenmin klachtbrieven overgelegd. Uit de door Rochdale overgelegde politierapporten blijkt in elk geval dat er (in elk geval recent) geen sprake is geweest van overlast. Dit laatste kan ook worden afgeleid uit het feit dat geen camerabeelden worden overgelegd, aldus – steeds – [gedaagden] Zij verwijzen ook naar door hen overgelegde verklaringen van buurtbewoners, waaruit blijkt dat [gedaagden] zich juist sociaal opstellen en dat van overlast geen sprake is. Het incident waarop de onder 1.8 bedoelde aangifte betrekking had werd veroorzaakt doordat gedaagde sub 4 geprikkeld was omdat door toedoen van de voogdij instelling zijn kinderen uit huis waren geplaatst en hij zich ergerde aan het gedrag van de betreffende omwonende. Voor zover er sprake is geweest van incidenten als door Rochdale bedoeld bestaat er onvoldoende verband tussen die incidenten en de bewoning van het gehuurde, althans rechtvaardigen deze geen ontruiming van het gehuurde. Door Rochdale, de gemeente en anderen worden [gedaagden] gestigmatiseerd en zij worden als Roma‟s gediscrimineerd. Het ophangen

van camera‟s vormt een ernstige inbreuk op hun privacy.

7.

20

[gedaagden] voeren ook aan dat Rochdale ten onrechte geen onderscheid maakt tussen de verschillende gedaagden. De huurders voeren aanvullend aan dat gedragingen van anderen geen tekortkoming van hen als goed huurder oplevert. Daarnaast beroepen gedaagden sub 3 tot en met 5 zich (subsidiair) op hun bescherming als onderhuurder. Gedaagde sub 5 heeft inmiddels tezamen met een dochter van de huurders een andere woning toegewezen gekregen, waar hij op (zeer) korte termijn naar zal verhuizen. De overige gedaagden beroepen zich op hun woonbelang, ten aanzien van een eventueel aanbod van andere huisvesting zijn geen garanties gedaan en de ter sprake gekomen voorstellen zijn niet passend, waardoor een ontruiming kan leiden tot een onaanvaardbare situatie, aldus [gedaagden]

8.

[gedaagden] betwisten dat Rochdale aanspraak heeft op de gevorderde buitengerechtelijke kosten. Zij voeren aan dat de wet daarvoor geen grond biedt en voorts dat de vordering onvoldoende onderbouwd en gespecificeerd is.

Beoordeling

9.

Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.

10.

Gelet op de aard van de vordering en de gebleken omstandigheden heeft Rochdale daarbij voldoende spoedeisend belang. Of de vordering geschikt is om in kort geding te worden beslist zal hierna blijken.

11.

In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering van Rochdale in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

12.

Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagden] op structurele wijze onrechtmatige overlast aan omwonenden en derden veroorzaken en dat de huurders tekort schieten als goed huurder, heeft Rochdale een „ zeer verkorte samenvatting van de overlasthistorie’

overgelegd. Deze samenvatting vormt echter slechts een verklaring van Rochdale zelf en vermeldt geen (althans te weinig) concrete data, namen en andere bijzonderheden. De juistheid van die verklaring is slechts beperkt controleerbaar en [gedaagden] worden belemmerd in hun verweer daartegen. Aan deze samenvatting kan daarom slechts beperkte betekenis worden toegekend. Mede gelet op de overige stukken wordt daaruit wel voldoende aannemelijk dat (ook) omwonenden hebben geklaagd over gedragingen van [gedaagden] Dat [gedaagden] deze gedragingen ook daadwerkelijk hebben verricht kan daaruit echter niet met voldoende aannemelijkheid worden vastgesteld.

13.

Rochdale heeft geen klachtbrieven overgelegd. Zij heeft gesteld dat direct omwonenden en anderen niet openlijk klachten durven te uiten, althans weigeren om akkoord te gaan met het door Rochdale gebruiken van klachten met vermelding van gegevens over de

21

klager, vanwege intimidatie door [gedaagden] [gedaagden] betwisten dat zij omwonenden of anderen hebben geïntimideerd.

14.

Door de ter zitting aanwezige wijkagenten is bevestigd dat zij van omwonenden hebben vernomen dat deze overlast ondervinden van [gedaagden] en voorts dat zij door [gedaagden] worden geïntimideerd, onder meer doordat [gedaagden] omwonenden waarschuwden dat zij problemen zouden krijgen indien zij met klachten over [gedaagden] naar de politie zouden gaan. Gelet op de consistente verklaringen van de wijkagent is dit voldoende aannemelijk geworden, temeer daar gedaagde sub 2 tijdens de zitting heeft verklaard „ als de buren liegen, krijgen zij problemen met ons ‟.

15.

Noch de door [gedaagden] overgelegde verklaringen van buurtbewoners, noch het feit dat door Rochdale geen camerabeelden zijn overgelegd, doen af aan het voorgaande. Voor zover daarop adressen zijn vermeld, blijken de door [gedaagden] overgelegde verklaringen geen van alle afkomstig van de direct omwonenden. Zij sluiten intimidatie van die direct omwonenden niet uit. Dat geen camerabeelden zijn overgelegd heeft Rochdale verklaard uit het feit dat deze beelden op privacygronden slechts worden bekeken indien een klacht daartoe aanleiding geeft, hetgeen (op éénmaal na) niet heeft plaatsgevonden sinds de bevestiging van die camera‟s in april 2013 (in het trappenhuis)

dan wel juni 2013 (aan de buitenzijde). Dat er sindsdien geen klachten zijn ontvangen sluit niet uit dat van intimidatie van omwonenden sprake is geweest. Dat er volgens de overgelegde politierapporten door [gedaagden] in de laatste maanden minder (geluids)overlast is veroorzaakt, doet evenmin iets af aan het voorgaande, omdat dit slechts één van de verwijten betrof en een dergelijke vermindering de tekortkomingen in het verleden niet ongedaan maakt.

16.

Voorts is voldoende aannemelijk geworden dat gedaagde sub 4 op 27 mei 2013 vlak voor het kantoor van Rochdale een andere huurder, in gesprek met een medewerkster van Rochdale, heeft toegeschreeuwd dat deze een „verrader‟ was en voorts dat hij de

betreffende medewerkster agressief heeft benaderd en heeft aangekondigd dat hij haar „

klappen’ gaat geven. Dit vormt een ernstig wangedrag dat in voldoende verband staat met de bewoning van het gehuurde en met de uitvoering van de huurovereenkomst.

17.

De huurders worden vooralsnog niet gevolgd in hun stelling dat het voorgaande geen tekortkoming als goed huurder van henzelf oplevert. Uit de door Rochdale overgelegde politierapporten, uit de onder 1.7 bedoelde brief en uit het optreden van de gedaagden ter zitting, blijkt voldoende duidelijk dat gedaagden als een eenheid optreden en dat geen van hen zich distantieert van verwijtbare gedragingen (in elk geval ten aanzien van intimidatie van omwonenden en anderen) door gezins-, althans huisgenoten, laat staan dat de huurders daartegen zouden optreden zoals redelijkerwijs van een goed huurder mag worden verlangd. Vooralsnog wordt voldoende aannemelijk geacht dat de huurders tekort schieten in de nakoming van hun verplichtingen om zich jegens Rochdale en jegens omwonenden als goed huurder te gedragen.

18.

De gedaagden sub 3 tot en met 5 hebben zich (ook) beroepen op hun rechten als onderhuurder en Rochdale heeft betwist dat zij aanspraak daarop hebben. Kennelijk hebben deze gedaagden daarbij gedoeld op het bepaalde in artikel 7:269 BW. Deze bepaling heeft echter slechts betrekking op onderhuurders van zelfstandige woonruimte. Dat de gedaagden sub 3 tot en met 5 (tezamen dan wel ieder voor zich) zelfstandige

22

woonruimte(n) zouden onderhuren is gesteld noch gebleken, terwijl gedaagde sub 4 ter zitting heeft verklaard dat hij „een kamer‟ onderhuurt. Dat deze gedaagden rechten

kunnen ontlenen aan genoemd artikel is derhalve niet aannemelijk geworden.

19.

Voor zover gedaagden sub 3 tot en met 5 zouden kunnen worden aangemerkt als onderhuurders die niet behoren tot het gezin van de huurders, is voldoende aannemelijk geworden dat zij zich door deelname aan de hiervoor onder 14. bedoelde verwijtbare activiteiten (en voor wat betreft gedaagde sub 4: ook door het onder 16. bedoelde gedrag) onrechtmatig hebben gedragen jegens omwonenden en (daardoor) ook jegens Rochdale.

20.

Uit het voorgaande volgt dat het voldoende aannemelijk is geworden dat er sprake is van een structureel tekort schieten dan wel onrechtmatig gedrag door [gedaagden] Eveneens is voldoende aannemelijk geworden dat Rochdale, de gemeente Amsterdam en anderen zich hebben ingespannen om tot beëindiging van die situatie te komen zonder ontruiming van [gedaagden] uit het gehuurde, maar dat dit niet heeft geleid tot een beëindiging van dit gedrag en de gevolgen daarvan voor omwonenden, terwijl een perspectief op een oplossing zonder ontruiming van [gedaagden] niet langer aanwezig is.

21.

[gedaagden] hebben zich nog beroepen op hun woonbelang, in die zin dat zij (en hun minderjarige kinderen) er groot belang bij hebben dat zij niet dakloos worden. Door Rochdale is echter toegezegd dat aan [gedaagden] elders alternatieve woonruimte zal worden aangeboden, zij het onder voorwaarden, zodat [gedaagden] niet dakloos hoeven te worden en niet gebleken is dat door toewijzing van de ontruiming een noodsituatie zal ontstaan.

22.

Voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van [gedaagden] zal worden toegewezen. De gevorderde ontruiming van gedaagden sub 1 tot en met 5 is daarom toewijsbaar, zij het dat er aanleiding is om een iets langere ontruimingstermijn vast te stellen.

23.

Voor zover gedaagden (dit geldt in het bijzonder gedaagde sub 5) reeds eerder het gehuurde zullen hebben verlaten, zullen zij in zoverre hebben voldaan aan de in dit vonnis uit te spreken veroordeling.

24.

Rochdale heeft toegelicht dat zij de gedaagden sub 6 mede heeft gedagvaard omdat het gehuurde met regelmaat ook door anderen dan de gedaagden sub 1 tot en met 5 wordt bewoond en zij belang heeft bij het verkrijgen van een ontruimingstitel tegen allen die zich in het gehuurde bevinden. Dat ook anderen, zoals familieleden of kennissen van [gedaagden], in het gehuurde hebben verbleven, is voldoende aannemelijk geworden. Rochdale heeft belang bij de vordering gericht tegen (eventueel) in het gehuurde verblijvende derden.

25.

In de door Rochdale uitgebrachte dagvaarding wordt jegens gedaagden sub 6 niet alleen ontruiming gevorderd, maar eveneens betaling van de buitengerechtelijke kosten. De

23

mogelijkheid die artikel 61 Rv biedt om bij wijze van uitzondering bepaalde personen anoniem te dagvaarden, beperkt zich echter tot een vordering tot ontruiming. Dit betekent dat gedaagden sub 6 niet anoniem kunnen worden gedagvaard met betrekking tot een geldvordering. Ten aanzien van de in het petitum weergegeven vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en dwangsom zal de dagvaarding om die reden jegens hen nietig worden verklaard.

26.

In de dagvaarding zijn voor het overige de bij wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen. Het verstek tegen gedaagden sub 6 die niet zijn verschenen kan dan ook voor het overige worden verleend. De gevorderde ontruiming komt niet onrechtmatig of ongegrond voor zodat deze ook ten aanzien van deze gedaagden zal worden toegewezen.

27.

Gelet op het voorgaande behoeven de stellingen van partijen omtrent de toelaatbaarheid van camera‟s en overige methoden van het project Treiteraanpak geen verdere bespreking.

28.

Ook de vordering tot doorbetaling van huur tot de ontruiming is toewijsbaar.

29.

Op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 onder b BW heeft Rochdale in beginsel aanspraak op vergoeding van (ook) interne kosten tot bestrijding van overlast, voor zover zij door het instellen van een procedure niet „van kleur verschieten‟ en als

proceskosten moeten worden aangemerkt. Voor een nadere motivering verwijst de kantonrechter naar de uitspraak van de Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam d.d. 5 december 2012 ( WR 2013, 55, LJN BY8854). Deze vordering dient echter te worden onderbouwd met een voldoende specificatie van de kosten die in de onderhavige zaak zijn gemaakt, reeds omdat volgens genoemde wetsbepaling alleen „redelijke‟ kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De redelijkheid van die kosten dient derhalve te kunnen worden getoetst. Rochdale vordert in dit verband een bedrag van € 5.625,- met als onderbouwing dat zij in 2013 in totaal 150 uur aan deze zaak heeft besteed. [gedaagden] hebben betwist dat Rochdale deze kosten heeft gemaakt en er op gewezen dat enige specificatie ontbreekt. Mede gelet op alle omstandigheden van dit geval en op de omvang van de vordering, kan zonder nadere specificatie en urenverantwoording niet worden getoetst of de (alle) kosten zijn gemaakt, of dit in redelijkheid is gebeurd en of zij als buitengerechtelijke kosten kunnen worden aangemerkt. Dat betekent dat deze vordering niet toewijsbaar is.

30.

De vordering tot het verbinden van een dwangsom aan de ontruiming is niet toewijsbaar omdat daarvoor onvoldoende is gesteld. Dit geldt temeer nu Rochdale in de dagvaarding heeft gesteld niet te kunnen wachten op de volgende „ontruimingsronde‟ van de

deurwaarder, maar ter zitting heeft toegelicht niet te streven naar een onmiddellijke ontruiming omdat overleg gaande is over alternatieve huisvesting van [gedaagden].

31.

Rochdale heeft wel voldoende belang bij toewijzing van de vordering van de kosten van ontruiming indien [gedaagden] niet vrijwillig voldoen aan een aanzegging tot ontruiming. Ter zitting hebben [gedaagden] verklaard het gehuurde niet te zullen ontruimen. Onvoldoende staat vast dat [gedaagden] bereid zijn tot een vrijwillige ontruiming van het gehuurde.

24

32.

Derhalve wordt de vordering toegewezen als hieronder wordt bepaald.

33.

Hetgeen betaald zal worden ingevolge de veroordeling tot betaling hieronder uitgesproken, strekt als voorschot op hetgeen als te betalen zal worden toegewezen in de beslissing in de bodemprocedure terzake van onderhavig geschil.

34.

Gelet op de afloop van de procedure worden gedaagden hoofdelijk veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van Rochdale, waarbij de nakosten worden vastgesteld conform de door de kantonrechter gehanteerde staffel.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart de dagvaarding nietig ten aanzien van de jegens gedaagden sub 6 gevorderde buitengerechtelijke kosten en dwangsommen;

veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis de woning aan de [adres] met de daarin vanwege gedaagden aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte aan Rochdale van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen;

veroordeelt gedaagden sub 1 en 2 hoofdelijk om de huurtermijn van € 525,05 (bruto)

per maand te betalen ingaande 1 augustus 2013 tot aan de dag van de ontruiming;

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om, indien zij niet aan de onder II. bedoelde veroordeling tot ontruiming hebben voldaan, de kosten van de ontruiming aan Rochdale te voldoen, zulks binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder (waaraan de eventuele nota's van de bij de ontruiming ingeschakelde derden zullen zijn gehecht; een en ander conform artikel 9 lid 3 van het Besluit Tarieven Ambtshandelingen Gerechtsdeurwaarders), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag volgend op genoemde termijn tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de kosten van de procedure gevallen aan de zijde van Rochdale, tot op heden begroot op:

- voor verschuldigd griffierecht € 112,00

- voor het exploot van dagvaarding € 94,79

- voor salaris van gemachtigde € 400,00

In totaal: € 606,79

één en ander, voorzover verschuldigd, inclusief BTW

veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van nakosten tot een bedrag van € 131,00

zonder betekening van dit vonnis of tot een bedrag van € 199,00 in het geval dit vonnis

wel wordt betekend;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

25

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 augustus 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

26


Instantie


Datum uitspraak

30-07-2013

Datum publicatie

20-08-2013

Zaaknummer

200.112.676

Rechtsgebieden

Civiel recht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Procedure betreft vordering tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning wegens schending voorwaarden zogeheten Laatste Kansbeleid door onder meer veroorzaken overlast.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak


locatie Arnhem


zaaknummer gerechtshof 200.112.676

(zaaknummer rechtbank Utrecht 783418)

arrest van de tweede kamer van 30 juli 2013

in de zaak van

de stichting

[A] ,

gevestigd te [vestigingsplaats / woonplaats]

appellante,

advocaat: mr. M.J. Jeths,

27

tegen:

1 [B1],

2. [B2],

beiden wonende te [vestigingsplaats / woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. A.E.M.C. Koudijs.

Appellante zal hierna [A] worden genoemd. Geïntimeerde sub 1 zal hierna [B1], geïntimeerde sub 2 [B2] en geïntimeerden gezamenlijk zullen [B1] c.s. worden genoemd.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 1 februari 2012 en 8 augustus 2012 die de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector handel en kanton, locatie Utrecht) tussen [A] als eiseres en [B1] c.s. als gedaagden heeft gewezen.


2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 29 augustus 2012,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord (met producties),

- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities van respectievelijk mr. Jeths en mr. Koudijs ter zitting van het hof d.d. 15 juli 2013. Hierbij is akte verleend van de stukken die bij bericht van 1 juli 2013 door mr. Jeths namens [A] zijn ingebracht, alsmede van de stukken die bij bericht van 4 juli 2013 door mr. Koudijs namens [B1] c.s. zijn ingebracht.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald (op één dossier).

3 De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis van 8 augustus 2012. Het hof gaat hiernaast uit van de volgende feiten.

3.2

Bij vonnis in kort geding van de kantonrechter te Utrecht van 8 maart 2013 zijn [B1] c.s. veroordeeld tot betaling van onder meer achterstallige huur van € 1.802,05 tot en met

februari 2013, vermeerderd met wettelijke rente, en de nadien vervallen huurtermijnen van € 519,69 over maart 2013, alsmede – voor het geval [B1] c.s. niet aan deze veroordeling voldoen – veroordeeld tot ontruiming van de woning aan het [adres] te [vestigingsplaats / woonplaats]. [B1] c.s. hebben de ingevolge dit vonnis verschuldigde huurpenningen voldaan.

28

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1

Het onderhavige geschil betreft het volgende. [B1] c.s. hebben op 7 maart 2011, nadat zij na een ontruimingsvonnis wegens ernstige overlast en huurachterstanden hun voordien van [A] gehuurde woning ter voorkoming van een gedwongen ontruiming hadden verlaten, in het kader van het zogeheten "[C]" met [A] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het [adres] te [vestigingsplaats / woonplaats]. Ingevolge artikel 6.6 van de op de huurovereenkomst toepasselijke "Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte" dient de huurder ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege de huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Van de huurovereenkomst maken deel uit het "Woonbegeleidingscontract" en het "[C]" (hierna: [C]). Blijkens de considerans, sub 3 en 5, van het Woonbegeleidingscontract wordt de woning uitsluitend ter beschikking gesteld onder voorwaarde van woonbegeleiding en heeft de woonbegeleiding ten doel de huurder de woning als goed huurder te laten bewonen, zonder overlast aan anderen te veroorzaken. Het Woonbegeleidingscontract bepaalt onder meer dat [D] zorg draagt voor de woonbegeleiding, dat de huurder de woningbegeleiding dient te accepteren en de letter en de geest van de begeleidingsafspraken stipt en volledig dient na te komen zoals beschreven in het individuele begeleidingsplan en dat [D] het recht heeft het woonbegeleidingscontract met onmiddellijke ingang op te zeggen indien zij van oordeel is dat de huurder ongeschikt is gebleken voor begeleiding, dan wel indien huurder overlast (blijft) veroorza(a)k(t)en. In het [C] zijn onder meer de volgende afspraken opgenomen:

"a) ten aanzien van de huisvesting

(…)

- De huurder accepteert woonbegeleiding.

(…)

- De huurder zal de woning als goed huurder bewonen (zie algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte).

(…)

b) ten aanzien van de begeleiding

Het doel van de begeleiding is de huurder te leren te wonen zonder overlast te veroorzaken. (…) In het kader van dit [C] gaat om de volgende begeleidingsafspraken:

(…)

- De huurder houdt zijn/haar woning en zijn/haar directe leefomgeving zeer schoon (geen vuilniszakken, rondslingerende spullen, etc.

- De huurder sleutelt niet aan scooters in of nabij de woning.

- Er zijn geen scooteronderdelen in of in de nabijheid van de woning

- Er komen geen scooters nabij of in de woning.

(…)

- De huurder heeft toestemming bezoek te ontvangen, op voorwaarde dat haar bezoek geen enkele overlast veroorzaakt.

29

(…)

Indien de huurder buiten zijn gebruikelijke gezinssamenstelling derden niet behorend tot zijn gezin wil laten inwonen, dient schriftelijk toestemming verleend te worden door alle bij de invulling van dit [C] betrokken instanties. (…)

Beëindiging van de begeleiding:

(…)

2) indien de huurder zich niet houdt aan bovengenoemde afspraken ten aanzien van de begeleiding. (…)

3) indien aan de hand van de overlast moet worden geconstateerd dat de begeleiding geen vooruitgang oplevert en verbetering binnen afzienbare tijd niet kan worden verwacht.

4) indien de huurder de begeleidingsovereenkomst opzegt en/of geen verdere begeleiding accepteert.

Indien de overeenkomst eindigt om bovengenoemde redenen 2, 3 of 4 kan de

woningcorporatie tot ontruiming overgaan. "

Bij brief van 27 juni 2011 heeft [A] aan [B1] c.s. een laatste waarschuwing gegeven ter zake van het niet nakomen van de afspraken die zijn vastgelegd in het contract van het [C], waarna [D] bij brief van 29 juni 2011 aan [B1] c.s. hiervoor een officiële waarschuwing heeft gegeven. Bij brief van 11 oktober 2011 heeft [D] het [C] beëindigd.

4.2

[A] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [A] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat (kort samengevat) [B1] c.s. de in het kader van het [C] gemaakte afspraken niet nakomt. [B1] c.s. hebben dit betwist. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Ze kantonrechter heeft hiertoe geoordeeld dat [A] haar stelling dat [B1] c.s. de afspraken als opgenomen in het [C] negeert gelet op het gemotiveerde verweer van [B1] c.s. onvoldoende nader heeft onderbouwd, zodat niet vaststaat dat [B1] c.s. de afspraken in het [C] niet zijn nagekomen en het [C] ten onrechte is beëindigd. De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat, voor zover de gegrondheid van de (nieuwe) klachten over geluidsoverlast, overlast van de honden van [B1] c.s. en de wijze waarop [B1] c.s. hun buurtbewoners bejegenen al zou komen vast te staan, deze thans in elk geval nog niet tot ontbinding en ontruiming kunnen leiden.

4.3

Het hoger beroep beoogt het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen. Het hof zal de grieven I tot en met VIII hierna gezamenlijk behandelen.

4.4

[A] heeft onder meer het volgende aan haar stelling dat [B1] c.s. de in het kader van het [C] gemaakte afspraken niet nakomen ten grondslag gelegd. [A] heeft aangevoerd dat vrijwel direct na het sluiten van de huurovereenkomst op 7 maart 2011 de politie scooters en/of scooteronderdelen heeft aangetroffen rond de woning, [B2] is aangehouden wegens het rijden zonder rijbewijs op een gestolen scooter en een persoon zonder vaste woon- en verblijfplaats werd aangetroffen in de woning (memorie van grieven, sub 11). [A] heeft voorts aangevoerd dat op 15 september 2011 ter hoogte van de woning een drietal scooters wordt aangetroffen, waarvan één zonder kenteken die deels in losse onderdelen uiteenlag (memorie van grieven, sub 16, onder verwijzing naar de als productie 13 bij inleidende dagvaarding overgelegde registratie van het incident door de politie). [A] heeft gewezen op het proces-verbaal van bevindingen van de politie

30

van 28 maart 2012 (productie 15 bij de brief van 29 maart 2012), waarin staat vermeld dat er in totaal 11 meldingen bij de politie zijn binnengekomen met betrekking tot overlast door [B1] c.s. in en rond de woning, onder meer bestaande in: diverse onverzekerde personenauto's voor de deur, drie scooters, waarvan twee zonder kentekenplaat en een met een dagkenteken, alsmede een jerrycan en diverse scooteronderdelen in de achtertuin, twee scooters op de parkeerplaats voor de woning, drie scooters op de stoep voor de deur waarvan een scooter niet was voorzien van een kentekenplaat en in losse onderdelen uiteenlag, geschreeuw in de woning, geschreeuw tegen honden, luidruchtig bezoek, het constant af en aan rijden van scooters, en grof vuil in de voortuin (memorie van grieven, sub 18). [A] heeft verder gewezen op het mutatierapport van de politie van 29 maart 2012, waarin staat vermeld dat ter hoogte van de woning een scooter op de parkeerplaats stond met een half afgebroken kentekenplaat, welke op naam stond van [E], welke scooter niet was verzekerd en waarvan diverse onderdelen misten, waarna [B1] naar buiten kwam en aangaf dat de scooter van haar man [B2] was (memorie van grieven, sub 19 en productie 20 bij die memorie). [A] heeft tevens overgelegd vier Meldingsformulieren Overlast van respectievelijk 2, 3, 4 en 5 september 2012, waarin melding wordt gemaakt van overlast door de bewoners van het [adres], onder meer bestaande uit het 's nachts af en aanrijden met scooters en het 's nachts op de stoep en op straat repareren van scooters (productie 22 bij memorie van grieven). [A] heeft zich ook beroepen op het mutatierapport van de politie van 9 november 2012, waarin staat vermeld dat ter hoogte van de woning een scooter op de stoep stond, waaronder een aantal onderdelen en wat losse schroeven en dergelijke lagen, alsmede een (snor)scooter op het tuinpad, waaronder eveneens losse onderdelen en diverse schroefjes lagen, waaraan door de politie ambtshalve bekende [F] werd gesleuteld (productie 25 bij memorie van grieven). Met betrekking tot de woonbegeleiding heeft [A] opgemerkt dat door de woonbegeleider geen contact met [B1] c.s. kan worden gekregen omdat zij niet op uitnodigingen op kantoor te komen reageren en dat de woonbegeleider het gezien de situatie nu niet verantwoord vindt bij [B1] c.s. thuis te komen (memorie van grieven, sub 27, onder verwijzing naar de als productie 28 overgelegde e-mail van 5 december 2011), alsmede dat de actieve woonbegeleiding is gestopt omdat [B1] c.s. niet wilden betalen vanuit de eigen verplichte bijdragen voor de thuishulp (memorie van grieven, sub 28, onder verwijzing naar de als productie 29 overlegde e-mail van 20 april 2012).

4.5

[B1] c.s. hebben de aldus door [A] aan haar stelling dat [B1] c.s. de voorwaarden van de in het kader van het [C] gesloten huurovereenkomst niet nakomen ten grondslag gelegde en met onder meer politierapporten onderbouwde voorvallen naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd weersproken. De door [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 6-27, 30, 32 en 38, in hoger beroep opgeworpen niet, althans niet genoegzaam, onderbouwde betwisting acht het hof hiertoe ontoereikend. Voor een bewijsopdracht aan [B1] c.s. ziet het hof, bij gebreke van een voldoende concrete onderbouwing, geen aanleiding.

4.6

Voor zover [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 16, hebben aangevoerd dat uit de door [G] onder buurtbewoners gehouden enquête blijkt dat [B1] c.s. geen overlast veroorzaakten, verwerpt het hof dit betoog nu uit het proces-verbaal van bevindingen van de politie van 28 maart 2012 (productie 15 bij de brief van 29 maart 2012) blijkt dat meerdere bewoners hebben aangegeven dat zij uit angst hebben getekend. Zulks strookt ook met de twee geanonimiseerde e-mails van bewoners van 11 januari 2012 (productie 17 bij genoemde brief).

4.7

31

Het betoog van [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 33-34, dat zij in de veronderstelling verkeerden dat wanneer bezoekers hun scooters op de parkeerplaatsen aan de andere kant van de weg bij het water neerzetten zij wel hun afspraken nakwamen, verwerpt het hof eveneens. De afstand tussen de woning en de parkeerplaatsen is (blijkens de als productie 12 bij memorie van antwoord overgelegde satellietfoto en het door het hof ter gelegenheid van het pleidooi in kleur geprinte en aan partijen en hun raadslieden voorgehouden exemplaar van deze foto) hiervoor zodanig gering dat de aanwezigheid van een scooter op deze parkeerplaats zonder meer valt onder de in het [C] neergelegde voorwaarde "Er komen geen scooters nabij of in de woning". Gelet hierop is de betreffende waarneming van de politie ook niet onvoldoende specifiek.

4.8

Voor zover [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 26, hebben aangevoerd dat zij na het opzeggen van het [C] (bedoeld zal zijn:) [C] door de woonbegeleiding aan hun lot zijn overgelaten, miskennen zij dat – naar [A] heeft aangevoerd en [B1] c.s. niet hebben betwist – dat de woonbegeleider blijkens de e-mail van 5 december 2011 (productie 28 bij memorie van grieven) nauwelijks nog contact kan krijgen met [B1] c.s., dat zij niet reageren op de uitnodiging op kantoor te komen en dat de woonbegeleider het niet verantwoord vindt bij [B1] c.s. thuis te komen omdat zij te boos zijn en er te veel mensen in huis zitten die de woonbegeleider niet vertrouwt.

4.9

Gegeven de hiervoor vermelde vaststaande voorvallen, in onderling verband en samenhang bezien, zijn [B1] c.s. naar het oordeel van het hof tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst in samenhang met de (hiervoor onder 4.1 weergegeven) voorwaarden van het Woonbegeleidingscontract en het [C]. [B1] c.s. hebben in strijd gehandeld met de verplichting de woning als een goed huurder te bewonen zonder overlast aan anderen te veroorzaken, geen scooters en/of scooteronderdelen in of nabij de woning te hebben en woonbegeleiding te blijven accepteren. [A] heeft derhalve recht op ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt hierbij mede in aanmerking dat [B1] c.s. na een eerder ontruimingsvonnis wegens onder meer het veroorzaken van ernstige overlast hun voordien van [A] gehuurde woning ter voorkoming van een gedwongen ontruiming hebben verlaten, waarna hen door [A] onder de voorwaarden van het "[C]" de onderhavige huurovereenkomst is aangeboden.

4.10

De stelling van [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 30, dat geen sprake is van een schending van afspraken die ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen, alsmede de stelling bij pleitnota van mr. Koudijs, sub 8, dat de consequentie van het honoreren van het standpunt van [A] is dat [B1] c.s. hun huis verliezen en op straat komen te staan, is onvoldoende voor het oordeel dat de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt als bedoeld in artikel 6:265 lid 1, slotzin BW.

4.11

Anders dan [B1] c.s. bij memorie van antwoord, sub 40, nog betogen, brengen de eisen van de redelijkheid en billijkheid in het licht van voormelde vaststaande voorvallen niet met zich dat [A] [B1] c.s. op zijn minst een tweede officiële waarschuwing had dienen te geven. Uit de voorwaarden van het [C] blijkt immers dat [A] tot ontruiming kan overgaan indien de huurovereenkomst eindigt omdat de huurder zich niet houdt aan de (hiervoor onder 4.1 geciteerde) afspraken ten aanzien van de begeleiding. [A] mocht na het vonnis van de kantonrechter ook afzien van het opnieuw opstarten van de woonbegeleiding.

32

4.12

Hetgeen [A] voor het overige aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd kan verder in het midden blijven. De grieven slagen.

4.13

Waar [B1] c.s. niets hebben aangevoerd dat tot een ander oordeel kan leiden, dient hun bewijsaanbod ook voor het overige te worden verworpen.

5 Slotsom

5.1

De grieven slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De vordering van [A] zal alsnog worden toegewezen zoals hierna te melden.

5.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [B1] c.s. in de kosten van het beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [A] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 104,81

- griffierecht € 106,00

subtotaal verschotten € 210,81

- salaris advocaat € 904,00 (2 punten x tarief II)

Totaal € 1.114,81

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [A] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 90,64


subtotaal verschotten € 756,64

- salaris advocaat € 2.682,00 (3 punten x tarief II)

Totaal € 3.438,64

6 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 8 augustus 2012 en doet opnieuw recht;

ontbindt de huurovereenkomst tussen [A] en [B1] c.s. met betrekking tot de woning gelegen aan het [adres] te [vestigingsplaats / woonplaats];

veroordeelt [B1] c.s. om binnen twee weken na betekening van dit arrest genoemde woning te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van hunnentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van hunnentwege bevindt, alsmede genoemde woning, onder afgifte van alle sleutels daarvan, geheel ter vrije beschikking aan [A] te

33

stellen, met machtiging van [A] de ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [B1] c.s. met behulp van de sterke arm;

veroordeelt [B1] c.s. in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [A] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 210,81 aan

verschotten en op € 904,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan

deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 756,64 aan verschotten en

op € 2.682,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Stoutjesdijk, W.L. Valk en A.L.H. Ernes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2013.

34

WR 2012/90: Renovatie – woonruimte: geen bouwkundige eenheid; redelijk

voorstel; wegnemen mogelijkheid gaskachel te gebruiken door

schoorsteenmante...

Instantie: Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter) Datum: 13 april 2012

Magistraten:

Mr. A.A.J. van der Linde

Zaaknr: 11-17891

Conclusie: -

Noot: - Roepnaam: -

Wetingang: (art. 7:220 lid 2 BW)

Renovatie – woonruimte: geen bouwkundige eenheid; redelijk voorstel; wegnemen mogelijkheid gaskachel te gebruiken door schoorsteenmantel en -kanaal weg te halen

Het begrip bouwkundige eenheid is niet gedefinieerd, maar gezien de zeer verspreide ligging van de panden is van enige bouwkundige eenheid van deze panden geen sprake. Verhuurster kan niet zelf bepalen welke panden een bouwkundige eenheid vormen.

Geschilpunt is of verhuurster bij de renovatie de schoorsteenmantel en het schoorsteenkanaal weg mag halen en zodoende het gebruik van een gaskachel onmogelijk maakt. In ieder geval is 50% van de huurders van de woningen in het gebouw waarin de gehuurde woonruimte zich bevindt tegen verwijdering van het rookkanaal. Huurder ervaart de door de gaskachel verspreide warmte als behaaglijk in tegenstelling tot de droge luchtstromen van een centrale verwarming die ook tot gezondheidsklachten bij hem leiden. De door verhuurster gestelde belangen van veiligheid en gezondheid van bewoners in het algemeen leggen in dit concrete geval onvoldoende gewicht in de schaal, nu huurder duidelijk blijk heeft gegeven met het belang van voldoende ventilatie bekend te zijn, en niet valt in te zien hoe niet met behulp van de in de geïsoleerde ramen aan te brengen roosters niet voor voldoende ventilatie gezorgd zou kunnen worden. Van belang is ook dat verwarming door middel van een gaskachel niet met het oude Bouwbesluit en niet met het per 1 april 2012 van kracht geworden Bouwbesluit strijdig is. Het renovatievoorstel van verhuurster wordt op het punt van het verwijderen van het rookkanaal en de schoorsteenmantel, niet redelijk geoordeeld.

Partij(en)Naar boven

Eiser in conventie, verweerder in reconventie:

Richard Mulder, wonende te Amsterdam

Gemachtigde:

mr. F. Panholzer,

tegen

Gedaagde in conventie, eiseres in reconventie:

Woningstichting Eigen Haard, gevestigd te Amsterdam

Gemachtigde:

35

Dw. H. Geerlings

UitspraakNaar boven

(…)


In conventie en in reconventie

1

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van de overgelegde bewijsstukken staat het volgende vast.

Eigen Haard heeft aan Mulder verhuurd de zelfstandige woning Tilanusstraat 53hs te Amsterdam. In de woonkamer bevindt zich een schoorsteenkanaal met schoorsteenmantel. Op dit schoorsteenkanaal heeft Mulder een gaskachel aangesloten, waarmee hij de woonkamer verwarmt.

Volgens een nieuwsbrief van Eigen Haard van april 2011 wil Eigen Haard verschillende woningen in de Oosterparkbuurt ingrijpend renoveren en heeft Eigen Haard daartoe in maart 2011 voor fase 1 en 2 draagvlakmetingen gehouden in zeven projecten, waaronder project 6, bestaande uit Tilanusstraat 53, 260 t/m 266 en 332 t/m 338, in totaal elf woningen, waarvan Tilanusstraat 53hs er één is, en een kantoorruimte.

Volgens het „renovatieboekje‟ zijn de daarin genoemde maatregelen en aanpassingen aan

de woningen technisch noodzakelijk en vanwege hun onderlinge samenhang niet apart uitvoerbaar. Het gaat om cascowerkzaamheden, waaronder funderingsherstel en werkzaamheden aan de binnenzijde van de woning, en verbeteringswerkzaamheden.

Als werkzaamheden aan de binnenzijde van de woning zijn genoemd:

-

het vernieuwen van de riolering en de standleidingen;

-

het vernieuwen van de gasleiding in de woning;

-

het vernieuwen van de waterleidinginstallatie en deze geschikt maken voor individuele bemetering;

-

het vernieuwen van de woningtoegangsdeur;

-

het aanbrengen van nieuwe kanalen voor luchttoevoeren, rookgasafvoer en mechanische ventilatie;

-

het uitvlakken van de verdiepingsvloeren en bij extreme scheefstand;

36

-

saneren van het eventueel aanwezige asbest.

De verbeteringen bestaan uit:

-

het aanbrengen van isolatieglas in de kozijnen van voor- en achtergevel;

-

het aanbrengen van energetische maatregelen, zoals gevel-, vloeren plafondisolatie;

-

het vernieuwen van de plafonds;

-

het vernieuwen van het elektrawerk;

-

het vernieuwen van de keuken;

-

het vernieuwen van de toilet- en doucheruimte;

-

het aanbrengen van een mechanisch ventilatiesysteem;

-

het aanleggen van een verwarmings-/warmwaterinstallatie (CV);

-

het aanbrengen van een hallofoon/deuropenerinstallatie en indien mogelijk het aanbrengen van postkasten voor de etagewoningen.

Bij brief van 6 april 2011 heeft Eigen Haard aan Mulder meegedeeld dat bij een draagvlakmeting „in uw meetproject‟ is gebleken dat onder de bewoners voldoende

draagvlak – 78% van de huurders is voor, 22% is tegen – bestaat voor de renovatie.

De voorgenomen renovatie houdt onder meer in, dat schoorsteenmantel en -kanaal worden verwijderd en dat de woning wordt voorzien van een eigen c.v. installatie.

2

Mulder vordert primair verklaring voor recht dat de woning Tilanusstraat 53hs te Amsterdam geen „bouwkundige eenheid‟ vormt met de woningen in die straat met de

huisnummers 260 t/m 266 en 332 t/m 338, zodat hij niet gebonden is aan de Eigen Haard gehouden draagvlakmeting in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW, subsidiair verklaring voor recht dat het voorstel van Eigen Haard jegens Mulder niet redelijk is.

3

Eigen Haard vordert harerzijds verklaring voor recht dat zij aan Mulder een redelijk voorstel tot renovatie heeft gedaan en dat Mulder aan dat voorstel gebonden is, alsmede

37

machtiging van Eigen Haard tot het verrichten van alle (dringende) onderhoud- en renovatiewerkzaamheden in en aan de woning Tilanusstraat 53hs te Amsterdam, zoals geformuleerd in en opgesomd in het „renovatieboekje‟ en ter uitsluitende beoordeling van

Eigen Haard.

4

Tussen partijen is allereerst in geschil of de woning van Mulder een „bouwkundige

eenheid‟ als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW vormt met de woningen in die straat met de huisnummers 260 t/m 266 en 332 t/m 338.

5

Gebleken is dat de naast het pand Tilanusstraat 53 gelegen panden nrs 51 en 53 niet aan Eigen Haard toebehoren. Het pand Tilanusstraat 49 is en de wat verderop gelegen panden nrs 37 t/m 43 en 25 en 27 zijn wel van Eigen Haard en zullen ook worden gerenoveerd, maar vallen in een ander project. De woningen die wel tot hetzelfde project behoren (nrs 260 t/m 266 en 332 t/m 338) zijn blijkens een overgelegde situatietekening gelegen aan de overkant van de Tilanusstraat, voorbij de kruising met de Camperstraat. Tussen Tilanusstraat 53 en de kruising met de Camperstraat bevinden zich nog drie huizen, na de kruising met de Camperstraat ligt op de hoek een groot complex, daarnaast ligt het pand Tilanusstraat met de nummers 260 t/m 266. Tussen dit pand en het pand met de nummers 332 t/m 338 liggen nog eens acht panden. Het is juist dat, zoals Eigen Haard opmerkt, het begrip „bouwkundige eenheid‟ niet is gedefinieerd, maar gezien de – zeer – verspreide ligging van de panden is wel zoveel duidelijk, dat van enige bouwkundige eenheid van deze panden geen sprake is. In haar stelling dat bij gebreke aan een duidelijke wettelijke omschrijving van het begrip bouwkundige eenheid aan haar als verhuurder de bevoegdheid toekomt om zelf te bepalen welke panden een bouwkundige eenheid vormen, kan Eigen Haard niet worden gevolgd. De primair door Mulder gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar.

6

Aan de door Eigen Haard gevorderde verklaring voor recht ligt ten grondslag dat in ieder geval sprake is van een redelijk voorstel als bedoeld in lid 2 van artikel 7:220.

7

Ter comparitie zijn de bezwaren van Mulder tegen het voorstel besproken en het nader overleg tussen partijen heeft er blijkens hun eerste en nadere uitlatingen na de comparitie er toe geleid, dat er nog maar één geschil is, en dat betreft de vraag of, zoals Mulder het in zijn eerste akte na comparitie formuleert, Eigen Haard de mogelijkheid om een gaskachel te gebruiken mag wegnemen door de schoorsteenmantel en het schoorsteenkanaal weg te halen.

8

Eigen Haard heeft haar standpunt dat de bewuste woningen moeten worden voorzien van een centrale verwarming in plaats van een eigen haard gemotiveerd als volgt. Tegelijk met het uitvoeren van het funderingsherstel zullen in de woning de isolatiemaatregelen worden getroffen om de woning weer te laten voldoen aan de eisen van deze tijd. Vloeren, muren en ramen zullen worden geïsoleerd. Uit oogpunt van veiligheid en gezondheid van de bewoner(s) kan in een geïsoleerde woning alleen dan nog gebruik worden gemaakt van open verbrandingstoestellen, zoals een gaskachel, indien verscheidene grote niet afsluitbare openingen in de gevel worden gemaakt, maar dat gaat dan ten koste van de energiebesparing die met de isolatie nu juist werd beoogd. Verder heeft de aan te brengen mechanische ventilatie tot gevolg dat bij gebruik van open verbrandingstoestellen onderdruk in de woning kan ontstaan als de bewoner het ventilatierooster heeft gesloten. Verbrandingsgassen worden dan de woning ingezogen.

38

Verder zijn de schoorsteenkanalen verouderd en hebben zij nog maar een korte levensduur. Verwijdering van het schoorsteenkanaal heeft tenslotte tot gevolg dat de woonkamers van de woningen in het onderhavige huis iets groter zullen worden. Bij de wisseling van aktes na de comparitie heeft Eigen Haard nog de van overheidswege verstrekte „Handreiking Vervanging open-verbrandingstoestellen‟ overgelegd alsmede

een brief van Nieman Raadgevende Ingenieurs B.V. van 21 december 2011.

9

In laatstgenoemde brief wordt omtrent de aanwezigheid van open verbrandingstoestellen in een bestaande woning geadviseerd als volgt. De aanwezigheid van open verbrandingstoestellen is niet strijdig met de wetgeving, in het bijzonder niet met het Bouwbesluit 2003 noch met het per 1 april 2012 van kracht geworden Bouwbesluit 2012. Wel is er sprake van gezondheidsrisico‟s bij woningen met open verbrandingstoestellen,

met name bij bestaande woningen die qua ventilatie, isolatie en luchtdichtheid gerenoveerd worden. Het advies is om de bewoners van woningen met open verbrandingstoestellen zo goed mogelijk voor te lichten over de bestaande risico‟s en te

trachten deze open verbrandingstoestellen te vervangen.

9

Als zijn belang bij handhaving van de bestaande mogelijkheid om zijn woonkamer te kunnen blijven verwarmen door middel van een gaskachel heeft Mulder aangevoerd dat hij de „daardoor verspreide‟ warmte als behaaglijk ervaart, geheel in tegenstelling tot de

verwarmde droge luchtstromen die door een centrale verwarming teweeg worden gebracht en bij hem tot gezondheidsklachten leiden. Aldus heeft Mulder een redelijk belang bij het behoud van schoorsteenkanaal en schoorsteenmantel. Blijkens de in zoverre niet bestreden mededelingen van Mulder ter comparitie is de situatie in de boven zijn woning gelegen woningen deze, dat de woning op de eerste verdieping al centrale verwarming heeft, en de woningen op de tweede en derde verdieping nog niet. Niet alleen Mulder is tegen verwijdering van het rookkanaal, ook de huurder van de tweede verdieping is dat. De huurder van de woning op de derde verdieping wil echter meegaan in het renovatievoorstel. Dan nog is in ieder geval 50% van de huurders van de woningen in het gebouw Tilanusstraat 53 tegen verwijdering van het rookkanaal. De door Eigen Haard hier tegenover gestelde belangen van veiligheid en gezondheid van bewoners in het algemeen leggen in dit concrete geval onvoldoende gewicht in de schaal, nu Mulder duidelijk blijk heeft gegeven met het belang van voldoende ventilatie bekend te zijn, en niet valt in te zien hoe niet met behulp van de in de geïsoleerde ramen aan te brengen roosters niet voor voldoende ventilatie gezorgd zou kunnen worden. Dat de schoorsteenkanalen nog maar een korte levensduur zouden hebben, is onvoldoende onderbouwd om als serieus argument te kunnen worden meegewogen. Van belang is voorts dat noch het oude noch het per 1 april 2012 van kracht geworden Bouwbesluit verwarming door middel van een gaskachel in de ban doet. Al met al wordt het renovatievoorstel van Eigen Haard op het enige punt dat partijen nog verdeeld houdt, het verwijderen van het rookkanaal en de schoorsteenmantel, niet redelijk geoordeeld.

10

Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing. Eigen Haard moet als de in grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden aangemerkt en zal daarom in de kosten van het geding worden verwezen.

BESLISSING

in conventie:

Voor recht wordt verklaard dat de woning Tilanusstraat 53hs te Amsterdam geen „bouwkundige eenheid‟ vormt met de woningen in die straat met de huisnummers 260

39

t/m 266 en 332 t/m 338, zodat Mulder niet gebonden is aan de door Eigen Haard gehouden draagvlakmeting in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW.

In reconventie:

De vordering wordt afgewezen.

In conventie en in reconventie:

Eigen Haard wordt veroordeeld in de kosten van het geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van Mulder begroot op € 611,81, waarvan € 450 als salaris van de gemachtigde

van Mulder. Dit vonnis is tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

40

ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407

Instantie

Rechtbank Amsterdam

Datum uitspraak

18-04-2013

Datum publicatie

06-05-2013

Zaaknummer

CV12-24122

Rechtsgebieden

Civiel recht


Eerste aanleg - enkelvoudig

Inhoudsindicatie

De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan met betrekking tot onderhoud en renovatie.

De (geringe) huurverhoging door vervanging van de cv-installatie maakt het voorstel niet onredelijk.

De gevorderde machtiging van de verhuurder om zich toegang te verschaffen tot de woning als de bewoner niet meewerkt aan de uitvoering van de werkzaamheden wordt afgewezen. Toewijzing zou in strijd zijn met de Algemene wet op het binnentreden.

Een (tijdelijke en/of gedeeeltelijke) ontruiming zou wel mogelijk zijn, maar dat is niet gevorderd.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

Rolnummer: 1370352 CV EXPL 12-24122

Vonnis van: 18 april 2013

481

Vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

41

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY

gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam

eiseres

nader te noemen De Key

gemachtigde: mr. E. Goemans

t e g e n

1. [gedaagde]

wonende te [--]

procederend in persoon

2. [gedaagde]

wonende te [--]


3. [gedaagde]

wonende te [--]


4. [gedaagde]

wonende te [--]


5. [gedaagde]

wonende te [--]


6. [gedaagde]

wonende te [--]


7. [gedaagde]

wonende te [--]


8. [gedaagde]

wonende te [--]


9. [gedaagde]

wonende te [--]

42


10. [gedaagde]

wonende te [--]


11. [gedaagde]

wonende te [--]


12. [gedaagde]

wonende te [--]


13. [gedaagde]

wonende te [--]


14. [gedaagde]

wonende te [--]


15. [gedaagde]

wonende te [--]


16. [gedaagde]

wonende te [--]


17. [gedaagde]

wonende te [--]


18. [gedaagde]

wonende te [--]


19. [gedaagde]

wonende te [--]


20. [gedaagde]

43

wonende te [--]


21. [gedaagde]

wonende te [--]


22. [gedaagde]

wonende te [--]

gemachtigde mr. P.P.C. den Bleker

23. [gedaagde]

wonende te [--]

gemachtigde: mr. R.J. Kwakkel

24. [gedaagde]

wonende te [--]

gemachtigde: mr. R.J. Kwakkel

25. [gedaagde]

wonende te [--]


26. [gedaagde]

wonende te [--]


27. [gedaagde]

wonende te [--]


gezamenlijk nader te noemen: gedaagden

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij tussenvonnis van 21 februari 2013 is De Key in de gelegenheid gesteld zich over het petitum uit te laten. De Key heeft dat gedaan bij akte van 7 maart 2013, waarbij zij tevens haar eis heeft gewijzigd. Gedaagden hebben bij akten gereageerd op de akte van De Key.

Er is een datum voor vonnis bepaald.


1.De feiten:

44

a.De Key is eigenaar van het complex [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] in Amsterdam-Noord, alwaar gedaagden van De Key een woning huren. Het complex heeft 40 zelfstandige woonruimten.

b.in de nabij gelegen flats [naam], [naam] en [naam] bevinden zich 120 woonruimten.

c.rond het jaar 2000 stonden de woningen op de nominatie om te worden gesloopt. In 2008 werd definitief bekend dat sloop niet door zou gaan, waarna er plannen zijn ontwikkeld voor het doen van achterstallig onderhoud.

d.voor de bewoners heeft gedurende jaren grote onduidelijkheid bestaan over de status van de diverse sloop- en (later) renovatieplannen, terwijl er eveneens gedurende lange tijd weinig of geen onderhoud aan het complex is verricht.

e.De Key is thans voornemens in [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] een aantal onderhouds- en renovatiewerkzaamheden te laten plaatsvinden; de bedoeling van De Key is om zo snel als mogelijk met de werkzaamheden te beginnen. Het is de planning dat de werkzaamheden in totaal binnen twee maanden zullen zijn afgerond.

f.de betreffende werkzaamheden in de flats [naam], [naam] en [naam] zijn inmiddels gereed.

g.bij brieven van 12 maart 2012 heeft De Key aan de bewoners van [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten], waaronder gedaagden, een voorstel gedaan met betrekking tot het onderhoud en de renovatie.

h.het voorstel komt er, kort gezegd, op neer dat er onderhoudswerkzaamheden plaats zullen vinden aan gevels, kozijnen, balkonpanelen en trappenhuizen, verlichting, garagedeuren, brievenbussen, deuren, ventilatieroosters, meterkasten en de water- en gasinstallatie, zo nodig met verwijdering van (eventueel aan te treffen) asbest.

i.verder voorziet het voorstel in verwijdering van de geisers en vervanging van het collectieve verwarmingsysteem (met omslag van de kosten over de bewoners) door individuele hoog rendementketels.

j.het onder i. voorgestelde levert per saldo een kostenverhoging op van € 15,02 per

woning per maand, namelijk de huurverhoging van € 22,50 minus € 6,98 (was huur

geiser, deze vervalt).

k.11 bewoners van het complex [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] hebben ingestemd met het onder g. bedoelde voorstel, twee bewoners hebben hun mening niet aan De Key kenbaar gemaakt en gedaagden in deze procedure verzetten zich tegen het voorstel, voor zover het betreft het vervangen van de collectieve verwarmingsvoorziening door een individuele installatie.

Vordering en verweer

2.De Key vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

A.voor recht te verklaren dat het voorstel als bedoeld onder 1.g ten aanzien van elk van gedaagden een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en dat gedaagden ieder afzonderlijk aan dit voorstel zijn gebonden;

B.elk van gedaagden te veroordelen om vanaf de vierde dag na betekening van het te wijzen vonnis de uitvoering van de werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen van de geiser en de aanleg van de cv-installatie in de afzonderlijke woonruimten alsmede de dringende werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk van de gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten, gelegen in het complex [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] te Amsterdam-Noord, te gedogen

45

en daaraan - ter uitsluitende beoordeling van De Key- alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door De Key met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van die werkzaamheden.

C.De Key te machtigen om zich na betekening van het ten deze te wijzen vonnis de toegang te verschaffen tot elk van de door gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten, gelegen in het complex [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] te Amsterdam-Noord teneinde de werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen van de geiser en de aanleg van de cv-installatie alsmede de dringende werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk van de gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten uit te kunnen (laten) voeren, met behulp van de sterke arm van justitie en politie, indien en voor zover een of meerdere gedaagden weigert/weigeren om de uitvoering van de werkzaamheden voornoemd te gedogen en daaraan -ter uitsluitende beoordeling van De Key- alle noodzakelijke medewerking te verlenen.

D.gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.De Key heeft toegelicht dat zij, met voortzetting van de huurovereenkomsten met gedaagden, de onder 1. h en i. bedoelde werkzaamheden wil laten uitvoeren. Het voorstel dat De Key de bewoners heeft gedaan is in haar visie redelijk. In technisch opzicht is het niet mogelijk de woningen van gedaagden ten aanzien van de verwarmingsinstallatie over te slaan, nu het gaat om het verwijderen van de collectieve voorziening en het vervangen daarvan door een individuele cv-installatie per woning. Het eerder door De Key aan de bewoners gemelde alternatief - het vervangen van de collectieve cv-installatie door een collectieve voorziening met plaatsing van een warmwatertaptoestel in de keuken van iedere woning – is om budgettaire redenen niet haalbaar gebleken.

4.In totaal zullen de werkzaamheden naar verwachting 6 werkdagen in beslag nemen, waarbij enige overlast voor de bewoners onontkoombaar zal zijn. Zo zal een bewoner op één dag geen water hebben en zal er op 2 á 5 dagen geen verwarming zijn. Een wisselwoning is beschikbaar voor bewoners die om medische of dringende persoonlijke redenen niet in de woning kunnen blijven tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Voor het onverhoopte geval dat er schade zou worden toegebracht aan eigendommen van bewoners, is er voorzien in een schademeldingsprocedure, aldus steeds De Key.

5.Gedaagden voeren verweer. Dit verweer zal, voor zover van belang, in het hierna volgende worden besproken en beoordeeld.

Beoordeling

6.Geen van de gedaagden verzet zich tegen uitvoering van de werkzaamheden, zoals beschreven onder 1.h. Dit onderdeel van het voorstel kan dan ook zonder meer als redelijk worden beoordeeld.

7.Gedaagden verzetten zich wel tegen het vervangen van het collectieve verwarmingsysteem (met omslag) door individuele hoog rendementketels. Zij hebben geen behoefte aan een dergelijk nieuw systeem en hebben bezwaar tegen de lastenverhoging van minimaal € 186,- op jaarbasis. Gedaagden kunnen niet inzien waarom het eerder geboden alternatief - het vervangen van de collectieve cv-installatie door een collectieve voorziening met plaatsing van een warmwatertaptoestel in de keuken van iedere woning- nu niet meer zou kunnen.

8.De kantonrechter is van oordeel dat De Key in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat het huidige voorstel ten aanzien van de verwarming en warmwatervoorziening het meest aangewezen is om door te voeren. Dat geisers niet meer van deze tijd zijn (en zelfs gevaar kunnen opleveren voor de bewoners) is tussen partijen niet in geschil. Aan De Key behoort een zekere mate van vrijheid te worden

46

gelaten bij het bepalen van de wijze waarop de cv-installatie wordt vervangen. Zij heeft aannemelijk kunnen maken dat het in stand houden van een collectieve voorziening (na vervanging van de bestaande) aanmerkelijk duurder is dan de thans voorziene individuele oplossing. In dat verband legt de (relatief geringe) huurverhoging daartegenover (als belang van gedaagden) onvoldoende gewicht in de schaal. Ook dit onderdeel van het voorstel wordt, gelet op het bovenstaande, als redelijk beoordeeld.

9.Naar het oordeel van de kantonrechter is niet van andere omstandigheden gebleken die het voorstel (alsnog) onredelijk maken. Het voorstel voorziet, zo blijkt uit hetgeen onder 4 is opgenomen, in de benodigde randvoorwaarden, terwijl de werkzaamheden volgens de planning niet onredelijk lang duren en de overlast voor de bewoners beperkt blijft.

10.De kantonrechter heeft er begrip voor dat gedaagden niet het volledige vertrouwen hebben in een vlotte en probleemloze afwikkeling van de werkzaamheden. De Key heeft erkend dat er problemen zijn geweest ter zake de voortgang van het werk in de andere flats en klachten niet met voortvarendheid zijn afgehandeld. Zij heeft toegezegd dat nu beter aan te pakken.

11.De kantonrechter gaat ervan uit dat De Key haar toezegging zoals gedaan tijdens de mondelinge behandeling gestand zal doen. Bij die gelegenheid heeft De Key toegezegd binnen één week na afronding van de werkzaamheden bij alle bewoners te zullen inventariseren of en zo ja welke problemen er ten aanzien van de verrichte werkzaamheden zijn en of er schade is aangebracht, die voor vergoeding in aanmerking komt, met vervolgens een spoedige afwikkeling van die problemen en die schade.

12.Gedaagden sub 23 en 24 hebben verzocht om een onderzoek naar de bouwkundige staat van de binnenmuren te bevelen, omdat deze erg slecht zijn. Dit verzoek zal de kantonrechter afwijzen, nu De Key in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat het hier niet om een structureel probleem gaat, dat de voorgenomen werkzaamheden zal beïnvloeden.

13.Al met al is de kantonrechter van oordeel dat het voorstel dat De Key op 12 maart 2012 aan de bewoners van het complex heeft gedaan een redelijk voorstel is. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen.

14.Behalve een verklaring voor recht heeft De Key ook gevorderd toelating van de met de werkzaamheden belaste personen tot de woningen van gedaagden en machtiging tot het verschaffen van toegang tot de woningen van gedaagden, met behulp van de sterke arm van justitie en politie.

15.Onderdeel B van de vordering is toewijsbaar, nu deze voortvloeit uit de gedoogplicht van de huurder ingevolge artikel 7:220 BW.

16.Onderdeel C van de vordering is naar het oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar, omdat dit in strijd is met de Algemene wet op het binnentreden (Awb). Immers bepaalt deze wet dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner een schriftelijke machtiging vereist is. Bevoegd tot het geven van een dergelijk machtiging zijn de advocaat-generaal bij het ressortsparket, de (hulp)officier van justitie en (in bepaalde gevallen) de burgemeester. Een machtiging is niet nodig, voor zover de bevoegdheid tot binnnetreden bij wet is toegekend, aan onder meer de deurwaarder.

17.De kantonrechter stelt vast dat de (civiele) rechter niet wordt genoemd als een van degenen die een machtiging als bedoeld in de Awb af kan geven. Evenmin kan in dit kader aangesloten worden bij de bevoegdheid van de deurwaarder om zich de toegang te verschaffen tot het gehuurde om binnen te treden (zo nodig met behulp van de sterke arm), zoals De Key in haar akte heeft aangevoerd. Immers betreffen die bevoegdheden van de deurwaarder het leggen van beslag en het effectueren van ontruiming.

47

18.Naar het oordeel van de kantonrechter omvatten andere handelingen als bedoeld in artikel 2 van de Gerechtsdeurwaarderswet niet mede het (zonder toestemming van de bewoner) verschaffen van toegang aan de verhuurder, dan wel werklui die in opdracht van de verhuurder werkzaamheden verrichten. Juist het feit dat de wet (Rv) slechts in beperkte gevallen binnentreden door de deurwaarder toestaat, brengt met zich mee dat niet kan worden aangenomen dat de deurwaarder op basis van het niet specifiek ingevulde begrip “andere handelingen” ook in andere gevallen bevoegd zou zijn een

woning (zonder toestemming van de bewoner) binnen te treden.

19.Het beroep van De Key op artikel 444 lid 2 Rv kan haar niet baten. De deurwaarder kan immers alleen de hulp van politie en justitie inroepen als het gaat om binnentreden op de in de wet genoemde gronden: beslag en ontruiming.

20.De Key heeft er in haar akte terecht op gewezen dat de wet (in artikel 558 Rv) voorziet in de mogelijkheid dat een gehele of gedeeltelijke (al dan niet tijdelijke) ontruiming nodig kan zijn, omdat een bewoner het De Key feitelijk onmogelijk maakt om de werkzaamheden uit te voeren. Een ontruiming is echter iets anders dan hetgeen thans in onderdeel C van het petitum wordt gevorderd, te weten machtiging van De Key om zich toegang tot de woning te verschaffen als een bewoner niet meewerkt aan de uitvoering van de werkzaamheden.

21.Nu geen ontruiming is gevorderd, voor de gevallen, zoals hierboven onder 20 bedoeld, kan deze ook niet worden toegewezen.

22.De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter:

I.verklaart voor recht dat het voorstel als bedoeld onder 1.g ten aanzien van elk van gedaagden een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en dat gedaagden ieder afzonderlijk aan dit voorstel zijn gebonden;

II.veroordeelt elk van gedaagden om vanaf de vierde dag na betekening van dit vonnis de uitvoering van de werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen van de geiser en de aanleg van de cv-installatie in de afzonderlijke woonruimten alsmede de dringende werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk van de gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten, gelegen in het complex [verzamelnaam van complex/gehuurde met 40 zelfstandige woonruimten] te Amsterdam-Noord, te gedogen en daaraan - ter uitsluitende beoordeling van De Key- alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door De Key met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van die werkzaamheden;

III.wijst het meer of anders gevorderde af;

IV.bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

V.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 april 2013, in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

48

ECLI:NL:RBNNE:2013:CA3920

Instantie

Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak

24-04-2013

Datum publicatie

20-06-2013

Zaaknummer

425450

Rechtsgebieden

Civiel recht


Kort geding

Inhoudsindicatie

Dringende onderhoudswerkzaamheden aan huurwoning. Verplichting van huurder om deze werkzaamheden te gedogen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Heerenveen

zaak-/rolnummer: 425450 \ CV EXPL 13-1042

vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv d.d. 24 april 2013

inzake

de stichting

STICHTING ACCOLADE,

gevestigd te Heerenveen,

eiseres,

gemachtigde: mr. J.A.M. Deckers,

tegen

[GEDAAGDE],

49


gedaagde,

procederende in persoon.

Partijen zullen hierna "Accolade" en "[gedaagde]" worden genoemd.

Procesverloop

1.1. Accolade heeft [gedaagde] in kort geding doen dagvaarden tegen de openbare terechtzitting van 10 april 2013.

1.2. Accolade heeft toen op de bij dagvaarding vermelde gronden gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] veroordeelt om de betreffende onderhoudswerkzaamheden toe te laten en te gedogen en zo nodig zijn medewerking te verlenen, waaronder het verschaffen van toegang tot het gehuurde aan medewerkers van Accolade en/of derden die van Accolade opdracht hebben gekregen om de werkzaamheden uit te voeren;

II. [gedaagde] veroordeelt om aan Accolade te betalen een bedrag van € 50,00 per dag

voor elke dag dat [gedaagde] nalaat - op eerste verzoek van Accolade daartoe - om gevolg te geven aan het te wijzen vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.

1.3. [gedaagde] heeft op voorhand een brief d.d. 5 april 2013 aan de kantonrechter gestuurd, waarbij hij verweer voert. Ter terechtzitting hebben partijen hun standpunten toegelicht, waarbij de gemachtigde van Accolade gebruik heeft gemaakt van pleitnotities. [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen het gevorderde. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.

1.4. Accolade heeft producties overgelegd.

1.5 Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

Motivering

De feiten

2. In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1. Tussen Accolade als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat sinds 18 augustus 2011 een huurovereenkomst met betrekking tot de (flat)woning aan het [adres] te [plaats], tegen een huurprijs van laatstelijk € 504,06 (inclusief bijkomende

kosten) per maand. De woning maakt deel uit van een flat met in totaal 56 huurwoningen.

2.2. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de door Accolade gehanteerde algemene huurvoorwaarden. In artikel 10.2. van deze huurvoorwaarden is bepaald:

Dringende werkzaamheden

10.2. Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder (op grond van artikel 5:56 BW) iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, geeft de huurder verhuurder daartoe de gelegenheid, zonder dat de huurder aanspraak heeft op vermindering van de huurprijs, op ontbinding

50

van de huurovereenkomst en/of schadevergoeding, onverminderd hetgeen is geregeld in artikel 4.7. van deze algemene voorwaarden.

2.3. Accolade heeft voor de onderhavige flat een onderhoudsplan opgesteld en aan de huurders voorgelegd. Het gaat onder andere om vervanging van de buitenkozijnen, het coaten van de bovenzijde van galerij- en balkonvloeren, het aanbrengen van spouwmuur-isolatie, het aanbrengen van individuele centrale verwarming ter vervanging van de huidige blokverwarming, asbestverwijdering en het aanbrengen van nieuwe keukenblokken.

2.4. Op 5 maart 2013 heeft een door Accolade georganiseerde bewonersavond plaatsgevonden. Aan de huurders is een antwoordformulier verstrekt, waarop aangegeven kon worden of men akkoord ging met de aangekondigde werkzaamheden en met de verhoging van de huur met een bedrag van € 5,00 per maand voor het installeren

van een centrale verwarmingsinstallatie met een HR-combiketel. Daartegenover vervalt de huurdersbijdrage voor de geiser ad € 7,06 per maand. Uiteindelijk hebben 49

huurders zich met een en ander akkoord verklaard. Van vijf huurders - waaronder [gedaagde] - heeft Accolade het antwoordformulier nog niet retour ontvangen.

2.5. [gedaagde] heeft - in een uitgebreide correspondentie van zijn kant met Accolade - zich op het standpunt gesteld dat hij alleen akkoord gaat met de onderhoudswerkzaamheden indien hem vooraf een bedrag van € 1.500,- wordt betaald als schadevergoeding. Accolade heeft dit voorstel van [gedaagde] van de hand gewezen. Tot op heden ligt er dan ook nog geen akkoordverklaring van de kant van [gedaagde] voor de onderhoudswerkzaamheden aan zijn woning.

De standpunten van partijen

3. Accolade legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Voor het jaar 2013 heeft de overheid een gunstiger tarief omzetbelasting (6% in plaats van 21%) van toepassing verklaard voor het verrichten van groot onderhoud. Accolade heeft er ten behoeve van de onderhoudswerkzaamheden aan de flat - die zij als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 BW benoemt - belang bij dat zij dit fiscale voordeel in 2013 kan benutten. Deze werkzaamheden zullen volgens de planning op 15 april 2013 starten. Daarin ligt tevens het spoedeisend belang bij de gevraagde voorlopige voorziening, aldus Accolade. Dringende werkzaamheden dienen door [gedaagde] als huurder te worden gedoogd krachtens de wet en de algemene huurvoorwaarden. Indien er bij deze werkzaamheden schade voor [gedaagde] ontstaat, dan zal Accolade die, mits redelijk, vergoeden. Accolade wil echter niet vooraf - terwijl niet eens vast staat dat er schade is of zal zijn - al een schadevergoeding met [gedaagde] afspreken. Accolade eist tevens dat [gedaagde] een bedrag van € 50,00 per dag aan Accolade moet voldoen

indien hij nalaat om op eerste verzoek van Accolade gevolg te geven aan het te wijzen vonnis.

4. [gedaagde] voert verweer. Hij wenst niet akkoord te gaan met de door Accolade aangekondigde onderhoudswerkzaamheden, tenzij Accolade vooraf een bedrag van

€ 1.500,00 aan schadevergoeding aan hem betaalt. [gedaagde] heeft er naar eigen zeggen geen enkel vertrouwen in dat de kwestie van de schade ná de onderhoudswerkzaamheden met Accolade naar behoren kan worden geregeld. [gedaagde] heeft de vloerbedekking - die volgens hem beschadigd zal raken bij de onderhoudswerkzaamheden - op voorhand al uit/van zijn woning verwijderd. Datzelfde geldt voor de door hem aangebrachte zonwering. De gevraagde schadevergoeding ziet op de kosten voor de vervanging van vloerbedekking, vitrage, gordijnen en zonwering, die noodzakelijk is als gevolg van de uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, aldus [gedaagde]. [gedaagde] is overigens nog van mening dat aan alle huurders een bedrag van € 569,00 moet worden toegekend ter compensatie van hinder en ongemak.

De beoordeling van het geschil

51

5. De kantonrechter zal eerst ingaan op het spoedeisend belang bij de door Accolade gevraagde voorzieningen. Ter zitting is gebleken dat voor wat betreft de spoedeisendheid

"de soep niet zo heet wordt gegeten" als deze in de (aanvraag voor de) dagvaarding door Accolade is opgediend. Uit de dagvaarding lijkt te moeten worden afgeleid, dat Accolade de onderhoudswerkzaamheden aan de woning van [gedaagde] reeds vanaf 15 april 2013 wil uitvoeren, terwijl zij ter zitting heeft aangegeven dat zij pas in de loop van juni 2013 aan het onderhoud van de woning van [gedaagde] toekomt. Niettemin heeft Accolade er naar het oordeel van de kantonrechter voldoende belang bij dat zij op korte termijn duidelijkheid krijgt over de vraag of zij - in het kader van het totale onderhoudsplan - te zijner tijd ook werkzaamheden kan verrichten in de door [gedaagde] van haar gehuurde woning. Accolade kan in zoverre dan ook in haar vorderingen worden ontvangen.

6. Voldoende aannemelijk is geworden dat er sprake is van dringende werkzaamheden aan de door [gedaagde] gehuurde woning, als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW. Bij "dringende werkzaamheden" gaat het blijkens de wetsgeschiedenis niet alleen om dringende reparaties, maar ook om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Daarvan is in dit geval, gelet het de door Accolade geschetste fiscale voordeel bij het doen van de werkzaamheden in 2013, naar het oordeel van de kantonrechter sprake.

7. Op grond van het eerste lid van het hiervoor genoemde wetsartikel dient [gedaagde] aan Accolade de gelegenheid te geven om de dringende werkzaamheden aan zijn woning uit te voeren. Voldoende gebleken is dat [gedaagde] daartoe niet bereid is, tenzij aan hem vooraf reeds een schadevergoeding (van € 1.500,00 althans ten minste € 750,00)

wordt toegekend. Naar het oordeel van de kantonrechter kan [gedaagde] echter niet een dergelijke voorwaarde verbinden aan zijn plicht tot medewerking aan de te verrichten onderhoudswerkzaamheden. Uitgangspunt is dat hij Accolade in de gelegenheid moet stellen de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Indien daarbij schade zou worden veroorzaakt aan zaken van [gedaagde], dan dient Accolade die schade nadien aan hem te vergoeden. Dat volgt ook uit genoemd wetsartikel. Accolade is niet verplicht om vooraf reeds een bedrag aan schadevergoeding aan [gedaagde] te betalen, waarbij de kantonrechter nog in het midden laat of er (al) schade is en dat bij de hoogte van het geclaimde bedrag de nodige kanttekeningen kunnen worden geplaatst. [gedaagde] heeft overigens ook geen toereikende onderbouwing gegeven van het door hem genoemde bedrag ter compensatie van de door de huurders te ondervinden overlast en ongemak als gevolg van de werkzaamheden. Het enkele feit dat andere woningcorporaties wel een zodanige vergoeding aan hun huurders betalen, verplicht Accolade daar nog niet, althans niet zonder meer, toe jegens haar huurders.

8. Gelet op het vorenstaande is de vordering van Accolade sub I. toewijsbaar. De kantonrechter begrijpt de vordering van Accolade sub II. aldus dat zij oplegging van een dwangsom aan [gedaagde] vordert, voor het geval [gedaagde] niet aan de door de kantonrechter uit te spreken veroordeling tot medewerking aan de dringende werkzaamheden voldoet. Deze vordering is krachtens artikel 611 lid 1 Rv toewijsbaar, met dien verstande dat een dwangsom niet kan worden verbeurd vóór de betekening van de uitspraak waarbij zij is vastgesteld. De dwangsom zal op de hierna in het dictum te noemen wijze worden geformuleerd. Hierbij zal tevens een maximumbedrag aan te verbeuren dwangsommen worden bepaald. De gevorderde wettelijke rente over de dwangsom(men) zal worden afgewezen. Voor de toepasselijkheid van artikel 6:119 BW is het enkele feit dat men in verzuim is aan zijn betalingsverplichting te voldoen, voldoende om de verschuldigdheid van de wettelijke rente te doen ontstaan. In het geval van het mogelijk niet uitvoeren van een veroordeling die is versterkt met een dwangsom, zoals hier aan de orde is, gaat het om een per tijdseenheid toenemende betalingsverplichting. Mede met het oog op de rechtszekerheid brengt dat met zich mee, dat degene die aanspraak maakt op verbeurde dwangsommen de hoogte van de betalingsverplichtingen op enig moment daadwerkelijk zal moeten invullen. Eerst dan is de debiteur immers bekend met de hoogte van de betalingsverplichtingen (zie ook Rechtbank 's-

52

Hertogenbosch, 18 januari 2002, LJN: AD8329). Derhalve kan niet reeds op voorhand wettelijke rente over eventueel te verbeuren dwangsommen worden toegewezen.

9. [gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van Accolade worden vastgesteld op:

- dagvaardingskosten € 94,79


- salaris gemachtigde € 400,00 (2 punten x tarief € 200,00)

totaal € 606,79.

Beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

- veroordeelt [gedaagde] om de hiervoor sub 2.3. genoemde onderhoudswerkzaamheden aan zijn woning aan het [adres] te [plaats] toe te laten en te gedogen en zo nodig zijn medewerking te verlenen, waaronder het verschaffen van toegang tot het gehuurde aan medewerkers van Accolade en/of derden die van Accolade opdracht hebben gekregen om de werkzaamheden uit te voeren;

- bepaalt dat [gedaagde] voor iedere dag dat hij na betekening van dit vonnis niet aan deze veroordeling voldoet een dwangsom verbeurt van € 50,00;

- verbindt aan het totaal der te verbeuren dwangsommen een maximum van

€ 5.000,00;

- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Accolade vastgesteld op € 606,79;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. J.C.G. Leijten, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 april 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

c 119

53

ECLI:NL:HR:2012:BV2628

Instantie

Hoge Raad

Datum uitspraak

13-04-2012

Datum publicatie

13-04-2012

Zaaknummer

10/04442

Formele relaties

Conclusie: ECLI:NL:PHR:2012:BV2628

Rechtsgebieden

Civiel recht


Cassatie

Inhoudsindicatie

Huurrecht. Tijdelijke huurovereenkomst in verband met voorgenomen sloop. Ook zonder aanvraag van vergunning op voet van art. 15 lid 1 onder c Leegstandwet kan sprake zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Leegstandwet bevat geen exclusieve regeling op dit punt. Invoering art. 7:232 lid 4 heeft geen beperking gebracht in toepasselijkheid van lid 2. Beschikking HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 houdt haar betekenis.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl NJ 2012, 496 met annotatie door A.L.M. Keirse NJB 2012, 988 WR 2012, 70 RvdW 2012, 580

Uitspraak

13 april 2012

Eerste Kamer

10/04442

EV/LZ

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2012:BV2628

54

[Eiseres],


EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool,

t e g e n

1. STICHTING STUDENTEN HUISVESTING, voorheen genaamd Stichting Sociale Huisvesting Utrecht,

gevestigd te Utrecht,

2. STICHTING MITROS,

gevestigd te Utrecht,

VERWEERSTERS in cassatie,

advocaat: mr. J.P. Heering.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres], SSH en Mitros.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. het vonnis in de zaak 553102 UC EXPL 07-17388 van de kantonrechter te Utrecht van 19 november 2008;

b. het arrest in de zaak 200.030.593 van het gerechtshof te Amsterdam van 22 juni 2010.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

SSH en Mitros hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor SSH en Mitros mede door mr. L.B. de Graaf, advocaat bij de Hoge Raad.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.

De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 24 februari 2012 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van de middelen

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [Eiseres] huurde met ingang van 23 juli 2007 van SSH onzelfstandige woonruimte op het perceel 't Kleine Wijk in de wijk Ondiep te Utrecht. Mitros was eigenaar van die woonruimte en verhuurde deze aan SSH.

(ii) In de huurovereenkomst tussen SSH en [eiseres] is onder meer bepaald:

55

"Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop

(...)

In aanmerking nemende:

- Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex in Utrecht welke eigendom is van Mitros;

- Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden gestart;

- Dat de verhuurder c.q. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van één jaar vanaf heden met de sloop te starten;

- Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken;

- Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder. Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden, zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex (tijdelijk of permanent). Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd;

- Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder c.q. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft;

- Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zal worden verstrekt;

- Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de desbetreffende woning te zullen ontruimen op of vóór de datum welke door verhuurder met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld - zijnde de datum dat de verhuurder c.q eigenaar de woning nodig heeft voor voornoemde sloop - onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden;

- Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen;

- Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst.

(...)

Artikel 3 - De huurperiode en opzegging

(...)

56

3.4 Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100,00 voor

iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (...)"

(iii) Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd tegen 30 november 2007.

(iv) Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007 is aan Mitros Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel 't Kleine Wijk.

(v) Bij vonnis van 15 januari 2008 heeft de kantonrechter in kort geding [eiseres] veroordeeld tot ontruiming van de bij haar in gebruik zijnde woonruimte. [Eiseres] heeft het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten.

3.2 [Eiseres] vordert in dit geding (i) primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten zijn te kwalificeren als reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en dat [eiseres] daardoor recht heeft op huurbescherming, en (ii) subsidiair de (partiële) vernietiging van de huurovereenkomsten wat betreft de tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding, dan wel matiging van de boete. Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd en SSH heeft in reconventie onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding. De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen.

3.3 In hoger beroep heeft het hof in conventie het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en in reconventie de boete gematigd tot € 2.000,--.

3.4 Het tweede en het derde middel klagen dat het hof ten onrechte, althans onbegrijpelijk gemotiveerd, heeft geoordeeld dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW.

3.5 Het tweede middel voert in dit verband, kort gezegd, aan dat, nu Mitros en SSH geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om op de voet van het bepaalde in art. 15 lid 1, onder c, Leegstandwet (Lw) een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de woonruimte waarover het hier gaat, geen sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW.

3.6 Het middel faalt omdat het oordeel van het hof, dat het niet aanvragen van bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat, juist is.

3.7 Het derde middel klaagt dat het hof zijn oordeel dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is ten onrechte heeft gebaseerd op HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464. Het middel betoogt dat aan de wetsgeschiedenis van het nadien ingevoerde art. 7:232 lid 4 BW - dat betrekking heeft op de huur van woonruimte in gebouwen welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn - kan worden ontleend dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet (langer) als gebruik van naar zijn aard korte duur beschouwt.

3.8 Ook dit middel faalt. Uit de door de Advocaat-Generaal in zijn conclusie onder 3.17.2 aangehaalde wetsgeschiedenis volgt niet dat het hof genoemde beschikking ten onrechte in zijn beoordeling heeft betrokken of dat het door de invoering van art. 7:232 lid 4 deze haar betekenis heeft verloren. Uit die wetsgeschiedenis volgt niet dat aan de in art. 7:232 lid 2 voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur

57

van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, een nieuwe uitzondering als omschreven in lid 4 is toegevoegd. In art. 7:232 lid 4 gaat het namelijk niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is (Kamerstukken II 1972-1973, 12 306, nr. 3, blz. 1). Anders dan het middel betoogt heeft de invoering van art. 7:232 lid 4 dan ook geen beperking gebracht in de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2.

3.9 De in de drie overige middelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de zijde van Mitros en Stichting Studentenhuisvesting begroot op € 371,34 aan verschotten en €

2.200,-- aan salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 april 2012.

58

ECLI:NL:GHAMS:2012:BY1493

Instantie

Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak

11-09-2012

Datum publicatie

29-10-2012

Zaaknummer

200.093.379-01

Rechtsgebieden

Civiel recht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Huurrecht.''Tijdelijke overeenkomst woonruimte" in verband met reis naar buitenland eigenaar woning. Geen gebruik naar zijn aard van korte duur (art 7:232 lid 2 BW). Restrictieve uitleg, gelet op ontbreken huur- en huurprijsbescherming voor deze categorie huurovereenkomsten. In casu gewone huurovereenkomst gezien inhoud overeenkomst en hoogte van de gevraagde vergoeding, maar wel met diplomatenclausule (art 7:274 lid 1 sub b BW). Anders: de kantonrechter.

Procesrecht. Beroep op nietigheid appeldagvaarding wegens vermelding onjuiste woonplaats (artt 45 en 111 Rv). Onredelijke benadeling geintimeerde aan wie mogelijkheid tot executie vonnis en verhaal proceskosten wordt ontnomen. Appellanten dienen bij akte alsnog woonplaats bekend te maken

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl WR 2013, 16

Uitspraak

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

1. [ APPELLANTE sub 1 ],

2. [ APPELLANT sub 2 ],

beiden zonder bekende woon- of verblijfplaats,

APPELLANTEN IN PRINCIPAAL APPEL,

59

VERWEERDERS IN VOORWAARDELIJK INCIDENTEEL APPEL,

advocaat: mr. J.C. Duvekot, te Amsterdam,

t e g e n

[ GEÏNTIMEERDE ],

wonende te [ A ],

GEÏNTIMEERDE IN PRINCIPAAL APPEL,

APPELLANT IN VOORWAARDELIJK INCIDENTEEL APPEL,

advocaat: mr. Th. Gardenbroek, te Amsterdam.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna [ Appellanten ] en [ Geïntimeerde ] genoemd.

Bij dagvaarding van 25 mei 2011 zijn [ Appellanten ] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 23 december 2010 en 17 maart 2011 (kenmerk 1141733 CV EXPL 10-11963 en 1113335 CV EXPL 09-44566) van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), gewezen tussen [ Appellanten ] als gedaagden in conventie/eisers in reconventie en [ Geïntimeerde ] als eiser in conventie/verweerder in reconventie.

Bij memorie van grieven hebben [ Appellanten ] tien grieven voorgesteld, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de vorderingen van [ Geïntimeerde ] zal afwijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de kosten van beide instanties.

Bij memorie van antwoord heeft [ Geïntimeerde ] de nietigheid van de dagvaarding ingeroepen, de grieven bestreden, zijnerzijds voorwaardelijk incidentaal appel ingesteld onder aanvoering van een grief, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd – zakelijk weergegeven - dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, voor zover nodig met verbetering van het dictum als voorwaardelijk gevorderd en met veroordeling van [ Appellanten ] in de kosten van deze instantie, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.

[ Appellanten ] hebben in het voorwaardelijk incidenteel appel geantwoord en geconcludeerd tot afwijzing, met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de kosten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis van 23 december 2010 onder “vaststaande feiten” een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Tegen

een deel van deze feiten (onder 1, 2, 3, 5 en 6) is grief 2 van [ Appellanten ] gericht. Voor zover relevant, zal het hof hiermee in het onderstaande rekening houden. Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan, aangevuld met feiten die in hoger beroep eveneens als gesteld en niet (voldoende gemotiveerd) betwist zijn komen vast te staan.

3. Beoordeling

3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.

60

3.1.1 [ Geïntimeerde ] is rechthebbende op het appartementsrecht aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ](hierna: de woning). Hij heeft de woning tot 1 juli 2009 bewoond.

3.1.2 In verband met een voorgenomen trektocht per motor door Midden- en Zuid-Amerika heeft [ Geïntimeerde ] de mogelijkheid onderzocht van tijdelijke verhuur van zijn woning.

3.1.3 De Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam heeft zijn goedkeuring verleend aan een door [ Geïntimeerde ] te sluiten overeenkomst tot huisbewaring tegen een vergoeding van € 1.595,- per maand in totaal, voor de periode 1 juni 2009 tot 30 mei 2011.

3.1.4 Door bemiddeling van Rots-Vast Groep (hierna: RVG) en na een door RVG op internet geplaatste advertentie heeft [ Geïntimeerde ] per 1 juli 2009 de woning verhuurd aan [ Appellanten ], die afkomstig zijn uit het buitenland.

3.1.5 Tussen partijen is een overeenkomst met opschrift “tijdelijke huurovereenkomst

woonruimte” gesloten voor een periode van één jaar, ingaande 1 juli 2009 (hierna: de

huurovereenkomst). De huurovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:

Duur, verlenging en opzegging

(…)

3.2 Dit is een overeenkomst voor bepaalde tijd. Na de einddatum is er een verlenging mogelijk van maximaal 11 maanden. (zie art 10)

(…)

Bijzondere bepalingen

10.1 Verhuurder maakt voor de periode van 01-07-2009 tot en met 30-06-2010 vanwege privé redenen (verblijf elders/buitenland of i.v.m. werk) geen gebruik van het gehuurde, maar acht het i.v.m mogelijke schade door brand, braak en leegstand beter het gehuurde tijdelijk te verhuren aan huurder.

10.2 Verhuurder kan alleen voor de voorgenoemde periode een huurovereenkomst met de huurder sluiten welke naar haar aard kort van duur is als bedoeld in art. 7:274 e lid 1 sub b BW voor de periode 01-07-2009 tot en met 30-06-2010, op welk laatstgenoemd tijdstip de verhuurder dit perceel wederom ter beschikking dient te hebben met welk feit de huurder bekend is tenzij verhuurder en huurder overeenkomen om deze overeenkomst te verlengen.

10.3 Huurder verklaart door ondertekening van dit contract een overeenkomst naar zijn aard kort van duur, als bedoeld in art. 7:274 e lid 1 sub b BW, te hebben gesloten, hetgeen inhoudt dat de huurder het onderhavig bewoonde perceel uiterlijk per 30-06-2010 deugdelijk zal verlaten en ontruimen, tenzij huurder en verhuurder overeen zijn gekomen dat de overeenkomst verlengd mag worden, en de huurder geen recht kan doen gelden op huurbescherming.

10.4 Ondergetekenden verklaren en stellen vast dat de verhuurder tot bewoner van het object genoemd in art. 1 lid 1) zelf de vorige bewoner van het gehuurde is en dat het gehuurde na afloop van de in artikel 3. omschreven bepaalde tijd waarvoor de overeenkomst is aangegaan, weer wil en zal betrekken tenzij er overeen is gekomen dat deze overeenkomst verlengd wordt.

10.5 Tussentijds beëindiging van de huurovereenkomst is niet mogelijk. Met uitzondering van 10.6.

61

10.6 Deze overeenkomst is, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden tussentijds door de verhuurder, en met inachtneming van een opzegtermijn van 2 maanden tussentijds door de huurder opzegbaar, uitsluitend in geval van force majeur of dringend eigen gebruik. Hieronder wordt mede begrepen een uitwijzing, een voortijdige terugkeer indien de politieke of werk situatie dit billijkt alsmede ziekte en overlijden.

3.1.6 In artikel 4.4 en artikel 6 van de huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat [ Appellanten ] maandelijks een bedrag betalen van € 1.495,-, dat is opgebouwd uit:

1. de huurprijs van € 980,-;

2. stoffering en meubilering ad € 250,-;

3. voorschot leveringen en diensten ad € 265,- (water € 13,-; internet € 40,-; gem. belastingen € 50,-; UPC € 17,-; gas/electriciteit € 60,-; verzekeringen € 15,-; VVE € 70,-);

waarbij de onder 2 en 3 vermelde posten gezamenlijk worden aangeduid als voorschotbedrag servicekosten.

3.1.7 [ Appellanten ] hebben op 29 juli 2009 de Huurcommissie gevraagd een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten te verlagen.

3.1.8 Op 21 december 2009 heeft de Huurcommissie per 1 juli 2009 een huurprijs van €

575,43 per maand redelijk geacht en het voorschotbedrag voor servicekosten per 1 augustus 2009 vastgesteld op € 314,95 (in plaats van € 515,-) per maand.

3.1.9 Bij brief van 4 januari 2010 heeft QR Incasso als gemachtigde van [ Geïntimeerde ] aan de advocaat van [ Appellanten ] het volgende bericht:

“Naar aanleiding van ons kort overleg van heden bevestig ik hierbij hetgeen wat wij

hebben besproken:

1. [ Geïntimeerde ] gaat actief op zoek naar een vervangende woonruimte voor [ Appellante sub 1 ].

2. [ Appellante sub 1 ] betaalt hetgeen door de huurcommissie voorlopig is vastgesteld aan huur en servicekosten aan ons kantoor teneinde de schuld niet nodeloos verder te laten oplopen.

3. De vordering en gereserveerde gelden zullen nader worden uitgewerkt en onderling verrekend.(…)”

3.1.10 [ Appellanten ] hebben na afloop van de overeengekomen huurtermijn de woning verlaten.

3.2 [ Geïntimeerde ] heeft in eerste aanleg betaling gevorderd van achterstallige huur, servicekosten en waarborgsom op basis van de in de huurovereenkomst genoemde bedragen, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten en gevorderd ontbonden te verklaren, althans te ontbinden de depotovereenkomst van 4 januari 2010 (zie procedure onder rolnummer CV 09-44566, hierna: zaak nr I).

3.2.1 Voorts heeft [ Geïntimeerde ] voor zover in hoger beroep van belang gevorderd – kort samengevat – primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is (waardoor de bepalingen omtrent huurbescherming en huurprijsbescherming niet van toepassing zijn) en dat de overeengekomen huurprijs, waarborgsom en servicekosten als zodanig tussen partijen gelden, althans subsidiair de huurprijs en het voorschotbedrag servicekostenvast te stellen op een hoger bedrag dan door de Huurcommissie bepaald

62

(zie procedure onder rolnummer CV 10-11963, hierna: zaak nr II). In beroep heeft [ Geïntimeerde ] deze vordering, waarop de kantonrechter in het bestreden eindvonnis niet heeft beslist, voorwaardelijk ingesteld.

3.2.[ Appellanten ] hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd en in reconventie gevorderd – kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang – een verklaring voor recht dat de huurprijs en het voorschot voor servicekosten het bedrag belopen zoals door de Huurcommissie is vastgesteld en zoals partijen op 4 januari 2010 zijn overeengekomen.

3.2.3 De kantonrechter heeft bij het bestreden eindvonnis, waarbij de beide zaken gevoegd zijn behandeld, de vorderingen van [ Geïntimeerde ] in zaak I toegewezen, de reconventionele vorderingen van [ Appellanten ] in beide zaken afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. Daartoe heeft de kantonrechter – kort samengevat - overwogen dat de huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW en [ Appellanten ] zich niet kunnen beroepen op huur- en huurprijsbescherming (zie tussenvonnis r.o. 15 t/m 23) zodat de afrekening tussen partijen dient te geschieden op basis van hetgeen zij bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen (zie eindvonnis r.o. 5). Daartegen zijn de grieven van [ Appellanten ] gericht.

Nietigheid appeldagvaarding

3.3 Alvorens aan een inhoudelijke beoordeling toe te komen, dient het hof te beslissen op het door [ Geïntimeerde ] gedane beroep op nietigheid van de appeldagvaarding. Volgens [ Geïntimeerde ] is de in de appeldagvaarding vermelde woonplaats Amsterdam als woonplaats van [ Appellanten ] niet juist en daarmee in strijd met het bepaalde in de artikelen 45 en 111 Rv, hetgeen ingevolge artikel 120 Rv nietigheid meebrengt.

Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [ Geïntimeerde ] uittreksels overgelegd uit de gemeentelijke basisadministratie, waaruit blijkt dat [ Appellanten ] met onbekende bestemming uit Amsterdam zijn vertrokken, terwijl in de appeldagvaarding Amsterdam als woonplaats is vermeld. Door deze opstelling en proceshouding van [ Appellanten ] wordt [ Geïntimeerde ] ernstig en onredelijk in zijn belangen geschaad, omdat het voor hem onmogelijk is het bij voorraad uitvoerbaar verklaarde vonnis te executeren en dit ook valt te verwachten voor de procedure in hoger beroep. Nu voor hem ingevolge het bepaalde in de artikelen 224 en 353 Rv de weg is afgesneden zekerheidsstelling van [ Appellanten ] te vorderen voor de proceskosten, rest louter beroep op nietigheid van de appeldagvaarding, aldus nog steeds [ Geïntimeerde ].

3.3.1 Op grond van hetgeen [ Geïntimeerde ] heeft aangevoerd en [ Appellanten ] niet gemotiveerd hebben betwist, is het hof van oordeel dat [ Geïntimeerde ] onredelijk is benadeeld door het ontbreken in de appeldagvaarding van de – juiste - woonplaats van [ Appellanten ] Door hun woonplaats niet bekend te maken, bemoeilijken [ Appellanten ] [ Geïntimeerde ] immers de mogelijkheid tot executie van het vonnis en tot verhaal van op hun vallende proceskosten.

3.3.2 Het hof stelt [ Appellanten ] in de gelegenheid bij (antwoord)akte als hierna te melden alsnog hun woonplaats bekend te maken. Als zij dat nalaten, zal het hof daaraan de gevolgen verbinden die het geraden acht.

Principaal appel

3.4 Tegen de kwalificatie van de huurovereenkomst, de daarop gebaseerde toewijzing van de vorderingen van [ Geïntimeerde ] en afwijzing van de vorderingen van [ Appellanten ] door de kantonrechter zijn de grieven 1 en 3 t/m 8 van [ Appellanten ] gericht. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

63

3.4.1 Voor zover de grieven zijn gericht tegen toewijzing van de vorderingen van [ Geïntimeerde ] in zaak nr II (vaststelling huurprijs) stelt [ Geïntimeerde ] zich op het standpunt dat [ Appellanten ] in hun beroep niet-ontvankelijk zijn. Ter onderbouwing daarvan voert hij aan dat zijn vordering tot vaststelling van de huurprijs is gebaseerd op artikel 7:262 BW, waarvan lid 2 bepaalt dat tegen een beslissing krachtens dit artikel geen hoger beroep openstaat. [ Appellanten ] hebben niet onderbouwd waarom dit appelverbod doorbroken zou moeten worden, aldus [ Geïntimeerde ].

3.4.2 Dit standpunt wordt verworpen. Het hoger beroep richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst een overeenkomst is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW en derhalve de huurprijzenwet woonruimte niet van toepassing is. Tegen een dergelijke beslissing is hoger beroep niet uitgesloten, omdat daarmee erover wordt geklaagd dat de huurprijswetgeving ten onrechte buiten toepassing is gelaten.

3.4.3 Met betrekking tot de kwalificatie van de huurovereenkomst overweegt het hof als volgt.

Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst is gesloten voor bepaalde tijd. De vraag die partijen verdeeld houdt is of de huurovereenkomst (tevens) moet worden beschouwd als een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, welk standpunt [ Geïntimeerde ] inneemt en door de kantonrechter is gehonoreerd. Anders dan de kantonrechter beantwoordt het hof deze vraag ontkennend. Daarbij stelt het hof voorop dat voor deze categorie huurovereenkomsten het wettelijk stelsel van huur- en huurprijsbescherming niet van toepassing is, welk verstrekkend gevolg met zich brengt dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden uitgelegd.

3.4.4 De kantonrechter heeft zijn kwalificatie van de huurovereenkomst als naar zijn aard van korte duur doen steunen op de volgende overwegingen. De overeenkomst strekte ertoe dat [ Geïntimeerde ] de woning zou verhuren voor de duur van zijn reis door Midden- en Zuid-Amerika. Buiten discussie is dat [ Geïntimeerde ] de inboedel en stoffering ongewijzigd aan [ Appellanten ] ter beschikking heeft gesteld. [ Appellanten ] hebben niet weerspoken dat het bedrag dat [ Geïntimeerde ] hun in rekening voor het gebruik van de woning in rekening heeft gebracht nagenoeg gelijk is aan de kosten die hij zelf aan de woning heeft. [ Appellanten ] moeten hebben beseft dat het om tijdelijk gebruik ging, omdat het contract daarover geen onduidelijkheid liet bestaan en zij zich hadden opgegeven op een wachtlijst voor huisbewaring en voorafgaand aan de onderhavige overeenkomst ook een huisbewaringsovereenkomst hadden gesloten.

3.4.5 Met hun grieven 2 en 3 komen [ Appellanten ] op tegen de gegevens waarop de kantonrechter zijn kwalificatie heeft gebaseerd. Zij betwisten niet zozeer dat die gegevens juist zijn, maar zij bestrijden daarvan op de hoogte te zijn geweest. Zij benadrukken dat partijen elkaar voorafgaand aan de overeenkomst niet kenden en de overeenkomst tot stand is gekomen via een aanbod op internet. Zij kenden de subjectieve omstandigheden van [ Geïntimeerde ] niet en dat gold ook omgekeerd. Zij waren geen huisbewaarders, maar bewoners van Amsterdam die op grond van de inhoud van de huurovereenkomst erop mochten vertrouwen dat zij een huurovereenkomst hadden met een diplomatenclausule, maar ook met huur- en huurprijsbescherming, aldus [ Appellanten ]

3.4.6 [ Geïntimeerde ] heeft gesteld dat hij [ Appellanten ] voorafgaand aan de ondertekening van het huurcontract heeft verteld over de bedoeling van de huisbewaring en zijn geplande reis door Midden- en Zuid-Amerika. Die omstandigheden zijn echter onvoldoende voor de conclusie dat het gaat om huur die naar zijn aard van korte duur is. Een verblijf van een jaar in het buitenland is bij uitstek het soort situatie waarvoor de wetgever artikel 7:274 lid 1 sub b BW heeft bedoeld, een bepaling waarnaar in de overeenkomst ook meermalen is verwezen. De redactie van de leden 2, 3 en 4 van artikel 10 van de huurovereenkomst lijkt ook op de vereisten van artikel 7:274 lid 1 sub

64

b BW te zijn afgestemd. Dat [ Appellanten ] op de hoogte waren van bijzondere omstandigheden aan de zijde [ Geïntimeerde ] die wel de conclusie zouden kunnen wettigen dat de huur naar zijn aard van korte duur was, is gesteld noch gebleken, evenmin als is gesteld of gebleken dat [ Geïntimeerde ] van zijn kant op de hoogte was van de bijzonderheden aan de zijde van [ Appellanten ]

3.4.7 De term “huisbewaring” heeft geen duidelijke, vastomlijnde betekenis, zodat aan

de omstandigheid dat die term is gebezigd in het aanbod op internet geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend. Daar komt bij dat de hoogte van de door [ Geïntimeerde ] gevraagde vergoeding eerder doet denken aan gewone verhuur, aangezien het kennelijk met name de bedoeling was van [ Geïntimeerde ] om uit de kosten te komen (en zo zijn reis naar Amerika mogelijk te maken), veeleer dan dat hij de woning in veilige handen wilde achterlaten.

3.4.8 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [ Appellanten ] op grond van de inhoud van de overeenkomst en hetgeen zij omtrent de situatie van [ Geïntimeerde ] wisten erop mochten vertrouwen een gewone huurovereenkomst te hebben gesloten, zij het met een zogenaamde diplomatenclausule. De grieven 1 en 3 tot en met 8 van [ Appellanten ] slagen derhalve. Dit betekent dat tussen partijen niet gelden de huurprijs en het voorschotbedrag servicekosten zoals in de huurovereenkomst overeengekomen, maar aan [ Appellanten ] een beroep op (huur- en) huurprijsbescherming toekomt. Voor zover [ Appellanten ] in deze grieven een beroep doen op hetgeen partijen op 4 januari 2010 zijn overeengekomen, kan het hof hieraan voorbijgaan aangezien [ Appellanten ] zich gebonden achten aan de huurprijs en het voorschot voor servicekosten zoals door de Huurcommissie vastgesteld (zie 3.2.2).

3.5 Grief 9 is gericht tegen toewijzing door de kantonrechter van de door [ Geïntimeerde ] gevorderde bedragen, waaronder betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Het hof houdt deze grief aan, in afwachting van de uitkomst van het voorwaardelijk incidenteel appel.

3.6 Grief 10 is een veeggrief en mist zelfstandige betekenis.

Voorwaardelijk incidenteel appel

3.7 Aangezien het slagen van de grieven 1 en 3 t/m 8 met zich meebrengt dat tussen partijen niet gelden de huurprijs en het voorschotbedrag servicekosten zoals in de huurovereenkomst overeengekomen, dient het hof het voorwaardelijk incidenteel beroep van [ Geïntimeerde ] te beoordelen als hiervoor in 3.2.1 weergegeven. Het aldaar primair gevorderde wordt verworpen aangezien die vordering is gebaseerd op het hiervoor door het hof onjuist geoordeelde standpunt dat de huurovereenkomst tussen partijen gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW.

3.7.1 Met betrekking tot de subsidiaire vordering stelt het hof [ Geïntimeerde ] in de gelegenheid zich uit te laten over het bedrag dat [ Appellanten ] hem nog verschuldigd is, uitgaande van de berekening/puntenwaardering voor de woning door de Huurcommissie die een maximaal redelijke huurprijs oplevert van € 575,43 en een

voorschotbedrag servicekosten van € 314,95 per maand. Het standpunt van [

Geïntimeerde ] dat de puntenwaardering voor de woning uitkomt op 136 punten en de huurprijs op € 603,53 per maand (in plaats van 127 punten en een huurprijs van €

575,43 zoals de Huurcommissie heeft bepaald) is door hem onvoldoende gemotiveerd.

3.7.2 Ten aanzien van het voorschotbedrag servicekosten heeft [ Geïntimeerde ] onvoldoende onderbouwd waarom dit een bedrag van € 515,- per maand zou moeten zijn en niet het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag van € 314,95 per maand.

Derhalve geldt het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag van € 314,95 per maand.

4. Slotsom

65

In verband met het slagen van de grieven 1 en 3 t/m 8 in samenhang met het voorwaardelijk incidenteel appel dient [ Geïntimeerde ] zich bij akte uit te laten als hierna te melden. In hun antwoordakte dienen [ Appellanten ] hun woonplaats bekend te maken. Grief 9 wordt aangehouden en grief 10 mist zelfstandige betekenis.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. Beslissing

Het hof:

verwijst de verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 9 oktober 2012 voor het nemen van een akte aan de zijde van [ Geïntimeerde ] tot het hiervoor onder 3.7.1 omschreven doel;

bepaalt dat [ Appellanten ] hierop bij antwoordakte mogen reageren, waarbij zij tevens in de gelegenheid worden gesteld alsnog hun woonplaats bekend te maken als hiervoor onder 3.3.2 overwogen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en E.M. Polak en in het openbaar uitgesproken op 11 september

2012 door de rolraadsheer.

66

WR 2013/73: Naar zijn aard van korte duur – beëindiging huurovereenkomst:

wisselwoning; herontwikkelingsproject; sloop en nieuwbouw; sociaal statuu...

Instantie: Rechtbank Rotterdam Datum: 25 januari 2013

Magistraten:

Mr. L.J. van Die

Zaaknr: 1359656 CV EXPL 12-32851

Conclusie: -

Noot: - Roepnaam: -

Wetingang: (art. 7:232 lid 2 en art. 7:225 BW)

Essentie

Naar zijn aard van korte duur – beëindiging huurovereenkomst: wisselwoning; herontwikkelingsproject; sloop en nieuwbouw; sociaal statuut; langere periode dan voorzien; weigering aanbod nieuwe woning; nieuwe huurovereenkomst

Samenvatting

Huurster woont in een wisselwoning. Deze kan alleen door huurster gebruikt worden gedurende de tijd die nodig is voor het realiseren van een nieuwe woning. Huurster kan zich niet op huurbescherming beroepen en moet verhuizen zodra de nieuwe woning beschikbaar is. De duur van het gebruik van een wisselwoning is niet in tijd begrensd en afhankelijk van het verloop van de renovatie of nieuwbouw. In verband met het stagneren van het ontwikkelingsproject heeft huurster veel langer in de wisselwoning gewoond dan vooraf werd aangenomen, dit betekent niet dat de aard van de overeenkomst, een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, door het enkel tijdsverloop is gewijzigd. De wisselwoning was bestemd als wisselwoning en bleef als wisselwoning in gebruik. De huur van de wisselwoning eindigt een maand nadat een nieuwe woning ter beschikking is gesteld. In dit geval kon huurster binnen een jaar kiezen voor het definitief gaan wonen in de wisselwoning. Huurster heeft daarvoor in de eerste jaren niet gekozen, maar toen verhuurster haar, diverse malen, een vervangende nieuwbouwwoning heeft aangeboden heeft zij die niet geaccepteerd. Redelijkerwijze mocht verhuurster daarna aannemen dat gedaagde de wisselwoning definitief wilde blijven bewonen. Door de wisselwoning om te zetten in een definitieve woning verschiet de wisselwoning wel van kleur. Verhuurster stelt daarvoor als voorwaarde dat een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan, met een nieuwe huurprijs.

Het Sociaal Statuut dat door verhuurster wordt gehanteerd is niet door huurster ondertekend en is in beginsel niet van toepassing. Echter verhuurster wenst zich aan het Sociaal Statuut te houden en huurster heeft bepleit dat de voor haar voordelige elementen van het Sociaal Statuut wel van toepassing zullen zijn. De mogelijkheid om te kiezen voor een definitief huurcontract voor de wisselwoning is een bepaling in het Sociaal Statuut die tot voordeel van de huurder strekt. De huurder heeft op deze wijze meer mogelijkheden dan alleen het accepteren van een nieuwbouwwoning.

Dat het verblijf in de wisselwoning langer heeft geduurd ten gevolge van de vertraging in de uitvoering van het project betekent niet dat sprake is van een tekortkoming. Een bouwproces is nu eenmaal met onzekerheden omgeven en de uitloop van het project kan jegens huurster niet als een tekortkoming worden aangemerkt. Dat de huurprijs voor de woning hoger is geworden dan aanvankelijk bedacht doordat verhuurster haar beleid op dat punt heeft aangepast is evenmin een tekortkoming. Een dergelijke beleidswijziging

67

staat verhuurster vrij, zolang de nieuwe woning maar bereikbaar blijft en dus passend is voor gedaagde.

De overeenkomst met betrekking tot de wisselwoning is beëindigd. Voor de voortzetting van de huurovereenkomst kan een nieuwe huurovereenkomst worden aangegaan met een nieuwe huurprijs. De oorspronkelijk overeengekomen huurprijs (voor de wisselwoning) is niet meer van toepassing. Voor huurster betekent dit dat de aanvangshuur voor de woning inmiddels hoger is dan deze zou zijn geweest wanneer zij de wisselwoning eerder had willen omzetten in de definitieve overeenkomst. Tegenover dit nadeel staat dat zij langere tijd voor een aanzienlijk lagere huurprijs in de wisselwoning heeft kunnen wonen. Bovendien heeft huurster nimmer kenbaar gemaakt in de wisselwoning te willen blijven wonen. De schadevergoeding/gebruiksvergoeding voor de tijd sinds het eindigen van de wisselwoningovereenkomst totdat een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan, dan wel het gehuurde ontruimd wordt, is de huurprijs die thans voor de woning gevraagd kan worden.


Eiseres:

Stichting Woonstad Rotterdam, gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam

Gemachtigde:

mr. J. A. van Strijen

tegen

Gedaagde:

Jenny van Amen, wonende te Rotterdam

Gemachtigde:

mr. A. Rhijnsburger

UitspraakNaar boven

(...)

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voorzover thans van belang – het volgende vast:

2.1

Gedaagde is sedert 19 juli 2007 huurster van de woonruimte Rusthoflaan 6 G, te Rotterdam. Aan de schriftelijke huurovereenkomst wordt het volgende ontleend:

De overeenkomst heeft als opschrift: „Overeenkomst wisselwoning Nieuw Crooswijk

(Huurovereenkomst woonruimte die vanwege de aard van het gebruik van korte duur is)‟. In de preambule van de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“dat de woning (kantonrechter: 2e Reserveboezemstraat 35 c) onderdeel uitmaakt van

het herstructureringsproject Nieuw Crooswijk en zal worden gesloopt,

–

68

dat huurder schriftelijk heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning,

–

dat verhuurder aan huurder een nieuwe woning zal aanbieden in Nieuw Crooswijk (...),

–

dat verhuurder voor de duur van de bouw van de nieuwe woning aan huurder een wisselwoning ter beschikking stelt,

–

dat derhalve deze huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is en valt onder artikel 7:232 lid 2 BW,

–

dat huurder zich realiseert dat deze huurovereenkomst tijdelijk is en hem dus geen aanspraak kan geven op de gebruikelijke huurbescherming.”

De overeenkomst kent onder meer de volgende bepalingen:

“artikel 1.2. de wisselwoning is bestemd om te worden gebruikt als tijdelijke huisvesting

ten behoeve van huurder en leden van zijn huishouden.

Artikel 1.3 (...) Partijen stellen vast dat deze overeenkomst betrekking heeft op het gebruik van het gehuurde dat naar zijn aard slechts van korte duur is en dat de artikelen 7-232-282 BW hierop niet van toepassing zijn.

Artikel 3.1. De door huurder verschuldigde kale huurprijs voor de wisselwoning is niet hoger dan de kale huurprijs van de te verlaten woning.

Artikel 4.1. Deze overeenkomst eindigt van rechtswege een maand nadat aan de huurder bij aangetekende brief een nieuwe woning in Nieuw Crooswijk ter beschikking is gesteld zonder dat enige aanzegging op opzegging is vereist.”

2.2

Voor aanvang van de huidige huurovereenkomst woonde gedaagde aan de 2e Reserveboezemstraat 35C te Rotterdam voor een huurprijs van € 164,44 per maand. De

huur van deze woning is beëindigd en de woning is gesloopt.

2.3

Woonstad heeft in 2006 een begin gemaakt met de herontwikkeling van de wijk Nieuw Crooswijk. De herontwikkeling houdt in dat in verschillende fases woningen worden gesloopt en nieuwbouw plaatsvindt. Woonstad beschikt over een Sociaal Statuut dat de rechten en verplichtingen van Woonstad en haar huurders weergeeft. Voor de herontwikkeling van Nieuw Crooswijk is een aangepast Sociaal Statuut opgesteld. Het Sociaal Statuut uit 2004 is in 2005 en 2008 gewijzigd. Op grond van het Sociaal Statuut konden huurders die op 1 januari 2011 in Nieuw Crooswijk woonden kiezen uit twee mogelijkheden, te weten definitief verhuizen naar een woning elders met behoud van de terugkeergarantie of tijdelijk verhuizen naar een wisselwoning en vervolgens verhuizen naar de nieuwbouw in Nieuw Crooswijk. Op grond van het Sociaal Statuut kon de huurder die naar een wisselwoning verhuist de huurprijs voor de oude woning blijven betalen, ongeacht het aantal punten op grond van bijlage 1 bij het besluit Huurprijzen Woonruimte van de wisselwoning. De huurder behield de stadsvernieuwingsurgentie.

69

2.4

Het Sociaal Statuut verplicht de huurder op eerste verzoek van Woonstad de wisselwoning te verlaten en de door deze huurder geaccepteerde nieuwbouwwoning te betrekken. Het Sociaal Statuut bepaalt voorts dat:

“wensen tot omzetting van de wisselwoning-overeenkomst in een reguliere overeenkomst die na één jaar geuit worden, leiden tot bijbetaling van huur tot het streefhuurniveau met terugwerkende kracht vanaf de aanvang van het tweede jaar van de overeenkomst (…) Stoffering en voorzieningen worden bij de huurder in rekening gebracht.”

2.5

Gedaagde heeft op 14 februari 2011 de haar aangeboden nieuwe woning niet geaccepteerd en zij heeft daarbij kenbaar gemaakt een andere aanbieding, aan de Kerkhoflaan, te willen ontvangen. Het Sociaal statuut voorziet niet in de mogelijkheid om de wisselwoning te blijven bewonen in afwachting van een beter aanbod. Desondanks heeft eiseres zich bereid verklaard om de huur van de wisselwoning voort te zetten, mits tegen de streefhuur. Daartoe is een addendum op de huurovereenkomst aangeboden, met ingang van 1 november 2011. Dit addendum is nimmer getekend. In november 2011 zijn diverse vervangende woningen aangeboden, waaronder een woning aan de Kerkhoflaan. Gedaagde heeft de aanbiedingen geweigerd, waarna eiseres heeft aangenomen dat gedaagde de wisselwoning definitief wil blijven bewonen. Daartoe is haar een definitief contract aangeboden met ingang van l februari 2012 tegen een huurprijs van € 584,98 per maand te verhogen met servicekosten.

Over de nieuwe huurovereenkomst en de huurprijs is geen overeenstemming bereikt.

3.De vordering en de grondslag ervan

3.1

Woonstad heeft, naast de hiervoor beschreven vaststaande feiten en voor zover thans van belang, het volgende aan de vordering ten grondslag gelegd.

Woonstad stelt dat de huurovereenkomst op grond van artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst tot een einde is gekomen met ingang van 15 maart 2011, zijnde een maand na de weigering van de nieuwe woning, subsidiair met ingang van 1 april 2011, zijnde een maand na de afwijzingsbevestiging, meer subsidiair met ingang van 1 oktober 2011 zijnde de ingangsdatum van de huur van een vervangende woning, meer subsidiair met ingang van 1 februari 2013, zijnde de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst voor de thans bewoonde woning. Sinds het einde van de huurovereenkomst maakt gedaagde zonder recht of titel gebruik van het gehuurde en is zij, op de voet van artikel 7:225 BW een schadevergoeding verschuldigd, die gelijk is aan de huurprijs die voor de nieuwe woning verschuldigd is. Deze schadevergoeding is verschuldigd vanaf het tweede huurjaar, maar Woonstad vordert dit bedrag niet omdat het gaat om een voor gedaagde zeer aanzienlijk bedrag. Woonstad is bereid aan gedaagde alsnog een nieuwe, reguliere, huurovereenkomst aan te bieden voor de nog bewoonde woning. Er is sprake van een huurovereenkomst voor een wisselwoning die naar zijn aard slechts voor korte duur is aangegaan. Dat de ontwikkeling van de sloop- en nieuwbouwplannen langer heeft geduurd dan aanvankelijk voorzien maakt dat niet anders. Gedaagde heeft een enorm financieel voordeel ontvangen doordat zij zo lange tijd niet de werkelijke huurprijs heeft hoeven betalen, maar de huurprijs van de oude woning kon blijven betalen, terwijl de wisselwoning van een veel betere kwaliteit is. De huurprijs is de streefhuur, welke gelijk is aan de maximaal redelijke huurprijs, waar nodig afgetopt om de huurder in aanmerking te kunnen laten komen voor huurtoeslag.

4.Het verweer

70

Gedaagde heeft verweer gevoerd tegen de vordering. De herontwikkeling is niet verlopen zoals voorgespiegeld. Er is wel gesloopt, maar de nieuwbouw is gestagneerd, omdat er weinig of geen belangstelling was voor de nieuwe woningen. De woning van gedaagde is gesloopt, maar er is niet nieuw gebouwd. Woonstad heeft toegezegd dat de verhuizing naar de wisselwoning niet meer dan twee á tweeënhalf jaar zou duren en dat dan een benedenwoning met tuin betrokken zou kunnen worden. Nu dit aanbod niet wordt nagekomen is sprake van een ernstige tekortkoming. Gedaagde is niet betrokken bij het tot stand komen van het Sociaal Statuut en zij voelt zich niet vertegenwoordigd door de ondertekenaars ervan. Gedaagde is niet aan het Sociaal Statuut gebonden, zij het dat de voor gedaagde gunstige bepalingen wel toepasbaar zijn. De huurovereenkomst is niet naar zijn aard voor korte duur aangegaan. Allereerst niet omdat Woonstad een veel beperkter periode heeft voorgespiegeld dan de 6 jaar die inmiddels zijn verstreken. Woonstad is haar beloften niet nagekomen. De thans gehuurde woning zal niet worden gesloopt en is daarom niet naar zijn aard voor korte duur aangegaan. Het gaat om een reguliere huurwoning. De thans betaalde prijs is de vrij overeengekomen huurprijs. Verschillende huurders hebben een lagere huurprijs gekregen dan de streefhuurprijs die was aangekondigd. Alle huurders dienen gelijk te worden behandeld. Het Sociaal Statuut is enkele malen eenzijdig gewijzigd. Op grond van het Sociaal Statuut zou alleen op grond van dringend eigen gebruik opgezegd kunnen worden. Wanneer gedaagde haar woning in 2006 meteen definitief had gehuurd, zou de huurprijs aanzienlijk lager zijn geweest. Destijds werd immers nog niet de maximale huurprijs gevraagd, zoals nu wel het geval is. De streefhuur is hoger geworden door een gewijzigd beleid bij Woonstad. Gedaagde wordt daardoor ongelijk behandeld in vergelijking met huurders die meteen, na een jaar, de keuze hebben gemaakt om definitief te blijven huren in een wisselwoning. Dit is niet te rechtvaardigen.

5.De beoordeling

5.1

Allereerst moet worden beoordeeld of de op 19 juli 2007 aangegane huurovereenkomst wel of niet als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW moet worden gekwalificeerd. De huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW is bedoeld als een uitzondering op de gewone regels van huurbescherming, nu toepassing van het artikel betekent dat aan de huurder geen enkele huurbescherming of huurprijsbescherming toekomt. Omdat sprake is van een uitzondering dient de bepaling met grote terughoudendheid te worden toegepast. Tijdens de parlementaire behandeling van het wetsartikel heeft de minister in antwoord op Kamervragen geantwoord dat het slechts kan gaan om een beperkte categorie woonruimte waarvoor het voor een ieder duidelijk moet zijn dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De minister zag geen aanleiding het begrip nader in de wet te regelen. Het begrip „naar zijn aard voor korte duur aangegaan‟ dient derhalve op grond van de

concrete feiten en omstandigheden door de rechter te worden ingevuld.

5.2

In dit geval gaat het om een wisselwoning. Gelet op de hiervoor weergegeven bepalingen in de huurovereenkomst kan daarover geen misverstand bestaan.

Een wisselwoning is bedoeld om huisvesting te bieden gedurende de tijd die verstrijkt tussen het verlaten van de oude woning wegens sloop, renovatie of anderszins en het betrekken van de nieuwe woning. Naar zijn aard is het gebruik van de wisselwoning dan ook beperkt in tijd. In de parlementaire behandeling is de wisselwoning om die reden uitdrukkelijk genoemd als een voorbeeld van een huurcontract dat naar zijn aard voor korte duur wordt aangegaan. Het is voor een ieder duidelijk dat de wisselwoning door de huurder alleen gebruikt kan worden gedurende de tijd die nodig is voor het realiseren van een nieuwe woning. Daarmee is eveneens duidelijk dat de huurder van een

71

wisselwoning zich niet op huurbescherming kan beroepen en dus moet verhuizen, zodra de nieuwe woning beschikbaar is.

5.3

De duur van het gebruik van een wisselwoning is niet in tijd begrensd.

De duur is in het algemeen afhankelijk van het verloop van de nieuwbouw of renovatie.

In dit geval heeft gedaagde 6 jaar in de wisselwoning gewoond tengevolge van het stagneren van het project Nieuw Crooswijk. Gedaagde heeft dit stagneren in de conclusie van antwoord uitgebreid beschreven. Dat het gebruik van de wisselwoning daardoor (veel) langer heeft geduurd dan aanvankelijk werd aangenomen betekent evenwel niet dat de aard van de huurovereenkomst is gewijzigd. De woning bleef als wisselwoning in gebruik en is door het enkele tijdsverloop niet van kleur verschoten. Dat de wisselwoning niet voor sloop was bestemd doet niet af aan de aard van de overeenkomst. Het gaat erom dat de woning bestemd is om als wisselwoning te worden gebruikt. Desgevraagd heeft gedaagde ter zitting verklaard op de hoogte te zijn geweest van het feit dat een wisselwoning gehuurd werd.

5.4

Op grond van artikel 4.1 van de huurovereenkomst eindigt de huur van rechtswege een maand nadat een nieuwe woning in Nieuw Crooswijk ter beschikking is gesteld.

Bijzonder in het project Nieuw Crooswijk is dat gedaagde de mogelijkheid is geboden om binnen een jaar te kiezen voor het definitief gaan wonen in de wisselwoning.

Gedaagde heeft daarvoor in de eerste jaren niet gekozen, maar toen Woonstad haar, diverse malen, een vervangende nieuwbouwwoning heeft aangeboden heeft zij die niet geaccepteerd. Redelijkerwijze mocht Woonstad daarna aannemen dat gedaagde de wisselwoning definitief wilde blijven bewonen. Door de wisselwoning om te zetten in een definitieve woning verschiet de wisselwoning wel van kleur. Woonstad stelt daarvoor als voorwaarde dat een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan, met een nieuwe huurprijs. Deze mogelijkheid is een toepassing van het bepaalde in artikel 4.1 van de huurovereenkomst en nader geregeld in het Sociaal Statuut voor Nieuw Crooswijk (artikel 3, lid 6). Op deze wijze eindigt het wisselwoning contract zodra gedaagde kiest voor het definitief blijven wonen in de wisselwoning en doet deze omstandigheid niet af aan de aard van de oorspronkelijke (wisselwoning-) overeenkomst.

5.5

Het voorgaande samenvattend komt de kantonrechter tot het oordeel dat partijen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid een huurovereenkomst aan te gaan die naar zijn aard van korte duur is voor de wisselwoning. Dit betekent dat de huurovereenkomst ten einde is gekomen op het moment dat gedaagde ervoor heeft gekozen geen andere woning te accepteren. Een redelijke toepassing van het contract brengt met zich mee dat de einddatum van het contract samen moet vallen met de door Woonstad voorgestelde begindatum van het nieuwe contract, te weten 1 februari 2012.

Nu geen overeenstemming is bereikt over de voorwaarden van het contract moet worden geoordeeld dat gedaagde sedert 1 februari 2012 zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Dit vormt reden om de gevorderde ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. Gelet op het doorlopende aanbod van Woonstad om een definitief contract aan te gaan met gedaagde bepaalt de kantonrechter dat de ontruimingstermijn twee weken beloopt en gaat hij er van uit dat gedaagde die periode kan benutten om alsnog een huurcontract aan te gaan voor het gehuurde.

5.6

72

Het Sociaal Statuut dat door Woonstad wordt gehanteerd is niet een overeenkomst tussen Woonstad en gedaagde. Niet is gesteld of gebleken dat gedaagde het Sociaal Statuut heeft getekend of dat zij zich op een andere wijze aan het Sociaal Statuut heeft gebonden. Woonstad heeft niet gesteld dat de ondertekenaars van het Sociaal Statuut gedaagde representeren en kunnen binden. In beginsel is het Sociaal Statuut dan ook niet van toepassing in de relatie tussen partijen.

Het voorgaande zou evenwel betekenen dat gedaagde met lege handen komt te staan en bijvoorbeeld ook geen aanspraak kan maken op toewijzing van een nieuwe woning, het behoud van de stadsvernieuwingsurgentie of de vervanging van het contract voor de wisselwoning in een definitief contract voor deze woning. Het moge duidelijk zijn dat die consequentie door beide partijen niet wordt beoogd. Woonstad wenst zich aan het Sociaal Statuut te houden en gedaagde heeft bepleit dat de voor haar voordelige elementen van het Sociaal Statuut wel van toepassing zullen zijn. De kantonrechter zal daarom in het vervolg het Sociaal Statuut hanteren. Wanneer het Sociaal Statuut voor gedaagde belastende bepalingen bevat zal de kantonrechter daarover afzonderlijk oordelen.

De hiervoor in 5.4 bedoelde mogelijkheid om te kiezen voor een definitief huurcontract voor de wisselwoning is een bepaling in het Sociaal Statuut die tot voordeel van de huurder strekt. De huurder heeft op deze wijze meer mogelijkheden dan alleen het accepteren van een nieuwbouwwoning.

5.7

Gedaagde heeft gesteld dat haar toezeggingen zijn gedaan bij het betrekken van de wisselwoning. Toegezegd zou zijn dat gedaagde niet meer dan 2,5 jaar in de wisselwoning zou hoeven wonen, dat de huurprijs van een nieuwe woning niet meer dan € 150 hoger zou zijn dan de huurprijs van de oude woning en ook dat een

benedenwoning met tuin zou worden aangeboden. Woonstad betwist deze toezeggingen. De kantonrechter oordeelt dat de toezeggingen, als deze al zouden zijn gedaan, niet betekenen dat de huurovereenkomst van de wisselwoning niet zou kunnen eindigen. Gedaagde heeft niet weersproken dat de aangeboden nieuwbouwwoning passend was en ook de thans bewoonde wisselwoning moet, na ondertekening van het nieuwe huurcontract, kennelijk als passend worden beschouwd.

Voor zover gedaagde bedoelt te stellen dat de toezeggingen niet gestand zijn gedaan oordeelt de kantonrechter dat dit feitelijk niet juist is omdat een benedenwoning werd aangeboden en geweigerd. Dat het verblijf in de wisselwoning langer heeft geduurd tengevolge van de vertraging in de uitvoering van het project betekent niet dat sprake is van een tekortkoming. Een bouwproces is nu eenmaal met onzekerheden omgeven en de uitloop van het project kan jegens gedaagde niet als een tekortkoming worden aangemerkt.

Dat de huurprijs hoger is geworden dan aanvankelijk bedacht doordat Woonstad haar beleid op dat punt heeft aangepast kan al evenmin als een tekortkomen worden aangemerkt.

De kantonrechter stelt vast dat bij aanvang van de huur van de wisselwoning in elk geval geen gefixeerde prijs is afgesproken. De prijs die thans wordt gevraagd is ongeveer €

400 hoger dan de huurprijs die laatstelijk voor de wisselwoning heeft gegolden.

Desondanks is van een tekortkomen geen sprake omdat de huurprijs, onweersproken, nog altijd onder de grens ligt die wordt gehanteerd om een huurtoeslag te kunnen aanvragen. Dat in de loop van 6 jaren beleid kan wijzigen is een omstandigheid die niet als een tekortkomen kan worden aangemerkt. Een dergelijke beleidswijziging staat Woonstad vrij, zolang de nieuwe woning maar bereikbaar blijft en dus passend is voor gedaagde.

73

5.8

De overeenkomst met betrekking tot de wisselwoning is beëindigd.

Voor de voortzetting van de huurovereenkomst kan een nieuwe huurovereenkomst worden aangegaan met een nieuwe huurprijs. De oorspronkelijk overeengekomen huurprijs (voor de wisselwoning) is dan ook niet meer van toepassing. Of de huurprijs in het nieuwe huurcontract (de streefhuur) in overeenstemming is met voor deze woning geldende maximale huurprijs is niet aan de kantonrechter te beoordelen, nu op dit moment geen nieuwe huurovereenkomst werd aangegaan. In het algemeen geldt dat het de huurder vrijstaat de nieuwe aanvangshuurprijs te laten toetsen op grond van het bepaalde in artikel 7:249 BW. Gedaagde heeft een aantal voorbeelden genoemd van huurders die een huurprijs onder de streefhuur kregen aangeboden. Woonstad heeft deze voorbeelden besproken en toegelicht waarom sprake is van een afwijking. Door gedaagde is die toelichting niet weersproken. De kantonrechter stelt vast dat het gaat om incidentele afwijkingen, waar een specifieke reden aan ten grondslag heeft gelegen. Daarom kan aan deze voorbeelden geen afwijking van het gewone beleid worden ontleend.

5.9

Gedaagde heeft een beroep gedaan op artikel 4 lid 5 van het Sociaal Statuut 2005. In dit artikel is bepaald dat de huurder die de nieuwe aangeboden woning weigert kan worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Gedaagde meent dat Woonstad deze bepaling ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten. De kantonrechter deelt deze opvatting niet. Het bedoelde artikel ziet op het verlaten van de oorspronkelijk bewoonde woning en niet op een wisselwoningcontract. Daarom mist de bepaling toepassing in de onderhavige situatie.

5.10

Gedaagde stelt dat zij wordt benadeeld doordat zij niet meteen na een jaar heeft gekozen voor het blijven bewonen van de wisselwoning. Als zij op dat moment de woning definitief gehuurd had, zou de streefhuur op een lager niveau hebben gelegen.

Door een beleidswijziging is de streefhuur nadien op een hoger niveau gekomen.

Gedaagde duidt dit aan als een wijziging van de spelregels tijdens het spel.

Gedaagde bedoelt kennelijk te stellen dat de thans aangeboden streefhuur niet toepasbaar mag zijn. Hier heeft te gelden dat het Woonstad vrij staat haar beleid ten aanzien van de hoogte van de streefhuur aan te passen, wanneer zij meent dat daarvoor reden is.

Het kan niet worden ontkend dat dit voor gedaagde tot gevolg heeft dat de aanvangshuur voor de woning inmiddels hoger is dan deze zou zijn geweest wanneer zij de wisselwoning eerder had willen omzetten in de definitieve overeenkomst. Tegenover dit nadeel staat evenwel dat gedaagde langere tijd voor een aanzienlijk lagere huurprijs in de wisselwoning heeft kunnen wonen. Bovendien heeft gedaagde nimmer kenbaar gemaakt in de wisselwoning te willen blijven wonen. Juridisch heeft te gelden dat een schadevergoeding wordt gevorderd voor de tijd sinds het eindigen van de wisselwoningovereenkomst totdat een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan, dan wel het gehuurde ontruimd wordt.

Die schadevergoeding is gebaseerd op de huurprijs die thans voor de woning gevraagd zou kunnen worden. Het is redelijk de gebruiksvergoeding te stellen op de thans voor de woning geldende huurprijs. Dit deel van de vordering is daarom toewijsbaar.

5.11

74

Tegen de gevorderde wettelijke rente wordt geen verweer gevoerd.

De wettelijke rente is in overeenstemming met de wettelijke regels gevorderd en toewijsbaar.

5.12

De vorderingen worden toegewezen en gedaagde wordt, als de partij die in het ongelijk wordt gesteld, belast met de kosten van het geding.

6.De beslissing

de kantonrechter:

verklaart voor recht dat de tijdelijke huurovereenkomst voor de woning Rusthoflaan 6G te 3034 XK Rotterdam is geëindigd met ingang van 1 februari 2012;

veroordeelt gedaagde tot betaling van een schadevergoeding van € 577,47 per maand te vermeerderen met servicekosten ad € 28,37 per maand vanaf 1 februari 2012 en van €

614,49 (€ 585,98 huur + € 28,51 servicekosten) vanaf 1 juli 2012 tot aan de dag waarop

een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen althans de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt gedaagde om binnen twee weken na de betekening van het vonnis de woning aan de Rusthoflaan 6G te 3034 XK Rotterdam met medeneming van het hare en de haren te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de in haar bezit zijnde sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;

veroordeelt gedaagde tot betaling van de kosten van dit geding, welke tot op heden zijn vastgesteld op € 535,02 aan verschotten en op € 400 voor het salaris van de

gemachtigde een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de betekening van het vonnis indien en voorzover gedaagde deze kosten niet voordien heeft voldaan;

wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

75

ECLI:NL:RBSHE:2011:BX5625

Instantie

Rechtbank 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak

17-02-2011

Datum publicatie

24-08-2012

Zaaknummer

710661

Rechtsgebieden

Civiel recht



Inhoudsindicatie

Woning ten behoeve van studenten/werknemers van een ziekenhuis die in het kader van hun opleiding tijdelijk aan dat ziekenhuis verbonden zijn. Huur welke een gebruik van woontruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Art. 7:232 lid 2 BW

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl WR 2013, 3

Uitspraak

RECHTBANK „s-HERTOGENBOSCH

Sector Kanton, locatie Eindhoven

In de zaak van:

de stichting Stichting Woonbedrijf SWS/HHVL, ten deze handelend onder de naam Vestide,

gevestigd en kantoorhoudende te Eindhoven,

eiseres,

gemachtigde: mr. H.J. ter Meulen,

t e g e n :

[gedaagde],

wonende te [plaats],

gedaagde,

76

procederend in persoon,

hierna mede te noemen Vestide respectievelijk [gedaagde],

heeft de kantonrechter te Eindhoven het navolgende vonnis gewezen.

1. De procedure

Vestide heeft bij dagvaarding gesteld en gevorderd als na te melden. [gedaagde] is in rechte verschenen en heeft mondeling verweer gevoerd. Bij rolbeslissing van 2 september 2010 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, welke heeft plaatsgevonden op 2 november 2010. Daarna heeft [gedaagde] een akte genomen, waarna Vestide ook nog een akte heeft genomen. Tot slot is vonnis bepaald.

2. Het geschil

2.1.1. Vestide vordert

Primair:

- de uitspraak van de Huurcommissie in de zaak met zaaknummer [nummer] (met betrekking tot de uitsplitsing van de all-in huurprijs) te wijzigen en [gedaagde] alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot splitsing van de all-in huurprijs omdat er sprake is van een overeenkomst naar aard van korte duur waarop artikel 7:258 BW niet van toepassing is;

- de uitspraak van de Huurcommissie in de zaak met zaaknummer [nummer ] (met betrekking tot de toetsing van de aanvangshuurprijs) te bevestigen voor zover [gedaagde] in die uitspraak niet-ontvankelijk is verklaard, doch de grondslag van die uitspraak te wijzigen in die zin dat het verzoek niet-ontvankelijk is omdat artikel 7:249 BW, waarop het verzoek is gebaseerd, niet van toepassing is;

Subsidiair:

[gedaagde] niet-ontvankelijk verklaren in haar hiervoor genoemde verzoeken althans haar deze te ontzeggen als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar.

2.1.2. Vestide legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag:

[gedaagde] huurt van Vestide de woning aan de [straat en huisnummer] te [plaats]. Dit is een woning ten behoeve van studenten/werknemers van het Catharina ziekenhuis die in het kader van hun opleiding tijdelijk (maximaal één jaar) aan dat ziekenhuis verbonden zijn. Deze woning is bestemd voor tijdelijke huisvesting. De huurovereenkomst geldt ook voor maximaal één jaar en niet langer dan zo lang als de verbintenis tussen [gedaagde] en het Catharina ziekenhuis voortduurt.

[gedaagde] heeft bij de huurcommissie het verzoek gedaan om de overeengekomen huurprijs te toetsen en de all-in huurprijs te splitsen in kale huur en servicekosten. Vestide heeft zich in die procedure op het standpunt gesteld dat de huurcommissie niet-ontvankelijk is omdat het gaat om een overeenkomst naar aard van korte duur.

Bij uitspraak van 30 juni 2010 heeft de huurcommissie in de zaak met zaaknummer [nummer] de tussen partijen overeengekomen all-in huurprijs gesplitst in een kale huurprijs en een bedrag ter zake van de servicekosten. In de zaak met zaaknummer [nummer ] heeft de huurcommissie [gedaagde] niet-ontvankelijk verklaard omdat er geen sprake was van een kale huurprijs die voor toetsing vatbaar was. Vestide is het niet met die uitspraken eens omdat tussen partijen een huurovereenkomst naar aard van korte duur is gesloten en [gedaagde] in beide zaken om die reden niet-ontvankelijk had

77

moeten worden verklaard. Op die huurovereenkomst zijn ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW de huurbepalingen in afdeling 5 van titel 7.4 BW namelijk niet van toepassing.

2.2. [gedaagde] heeft als volgt verweer gevoerd:

[gedaagde] heeft er als huurder recht op inzicht te hebben hoe de maandelijkse huursom is samengesteld, niet alleen ten behoeve van het aanvragen van huurtoeslag, maar ook omdat zij dat gewoon wil weten. Verder duurt haar studie nog wel meer dan twee jaar en het zou niet redelijk zijn als zij gedurende tweeëneenhalf a drie jaar geen huurtoeslag kan aanvragen.

[gedaagde] betwist dat haar woning slechts voor maximaal één jaar wordt verhuurd. Omwonenden hebben hun contract altijd makkelijk kunnen verlengen. Zij heeft mailcorrespondentie overgelegd waaruit dat volgens haar blijkt.

2.3. Vestide heeft aangegeven dat in geen van de door [gedaagde] genoemde gevallen sprake is geweest van verlenging van de huurovereenkomst, maar dat in een aantal gevallen uit coulance een nieuwe huurovereenkomst is gesloten, die wederom een huurovereenkomst naar aard van korte duur is. Het is ook niet standaard dat in dergelijke omstandigheden dezelfde woonruimte wordt verhuurd. Er is ook niet een recht op verlenging.

2.4. Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd zal, indien van belang, onder de beoordeling worden teruggekomen.

3. De beoordeling

3.1. Voor het beantwoorden van de vraag of een huurovereenkomst naar aard van korte duur is, is van belang wat de duur is van de overeenkomst, wat de aard is van het gehuurde en van het gebruik daarvan en wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond. Omdat een huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming geniet dient men terughoudend te zijn bij de aanname van het bestaan van een huurovereenkomst naar aard van korte duur.

3.2.1. De kantonrechter acht in dit geval van doorslaggevend belang dat het de bedoeling van partijen is dat [gedaagde] de woning tijdelijk zal huren, gedurende haar stage bij het Catharina Ziekenhuis te [plaats], en dat de huurovereenkomst ook zal eindigen op het moment dat haar stage eindigt. Gelet daarop wordt de huurovereenkomst als naar haar aard van korte duur aangemerkt.

3.2.2. Dat de huur in principe voor een periode van een jaar is overeengekomen en, zoals blijkt uit de door [gedaagde] geproduceerde stukken, de mogelijkheid bestaat dat [gedaagde] na afloop van het eerste huurjaar een nieuwe huurovereenkomst krijgt, eventueel zelfs ten aanzien van dezelfde woning, maakt het voorgaande niet anders. Het gaat namelijk niet alleen om de duur van de overeenkomst, maar bepalend is wat met de huur beoogd wordt. Zo kan het voorkomen dat een huurovereenkomst met een duur van drie maanden niet naar zijn aard van korte duur is, doch een normale huurovereenkomst voor bepaalde tijd, terwijl een huurovereenkomst met een duur van vier jaar naar zijn aard van korte duur kan zijn omdat de reden voor het huren van de woning in dat geval per definitie van beperkte duur is. In dit geval eindigt de huur zoals eerder overwogen in ieder geval als het stagecontract van [gedaagde] met het Catharina Ziekenhuis eindigt.

3.3. Nu de overeenkomst naar haar aard van korte duur is, zijn de bepalingen van titel 4, afdeling 5 van boek 7 BW, op grond waarvan [gedaagde] de huurcommissie heeft verzocht om de all in-huurprijs te splitsen en de aanvangshuurprijs te controleren niet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst.

78

3.4. De kantonrechter kan de uitspraken van de huurcommissie echter niet zoals is gevorderd wijzigen omdat artikel 7:262 BW, waarin staat dat partijen tegen een uitspraak van de huurcommissie op kunnen komen bij de kantonrechter, gelet op het in rechtsoverweging 3.3. overwogene, evenmin van toepassing is.

3.5. Wel kan en zal de kantonrechter een verklaring voor recht afgeven inhoudende dat de huurcommissie [gedaagde] in zaaknummer [nummer] niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat er sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur, alsmede dat de huurcommissie [gedaagde] om diezelfde reden niet-ontvankelijk had moeten verklaren in zaaknummer [nummer ] en dat [gedaagde], nu de huurcommissie ten onrechte anders heeft beslist, zich niet met recht op de uitspraken van de huurcommissie kan beroepen. Deze verklaring van recht heeft in ieder geval wel de gevolgen die Vestide met haar vorderingen heeft beoogd.

3.6. Gelet op de omstandigheid dat het niet aan [gedaagde] valt te verwijten dat de huurcommissie onjuist heeft beslist alsmede de omstandigheid dat de vorderingen zoals Vestide die heeft ingesteld worden afgewezen worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

4. De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht

- dat de huurcommissie [gedaagde] in zaaknummer [nummer] ten onrechte niet niet-ontvankelijk heeft verklaard omdat er sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur;

- dat de huurcommissie [gedaagde] in zaaknummer [nummer ] om de verkeerde reden niet-ontvankelijk heeft verklaard omdat zij [gedaagde] niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat er sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur;

- dat [gedaagde] zich om die redenen niet met recht op de uitspraken van de huurcommissie kan beroepen;

wijst het meer of anders gevorderde af;

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.G. Robers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 februari 2011.

79

ECLI:NL:RBSHE:2012:BX5069

Instantie

Rechtbank 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak

02-08-2012

Datum publicatie

20-08-2012

Zaaknummer

823061

Rechtsgebieden

Civiel recht



Inhoudsindicatie

Gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.

Gedeelte van het woningbestand van verhuurder is bestemd voor een speciale groep personen voor de duur dat zij verbonden zijn aan een onderwijsinstelling. Bijzonder en kortstondig verblijfsrecht.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl NJF 2013, 77 WR 2013, 56

Uitspraak

RECHTBANK „S-HERTOGENBOSCH

Sector kanton, locatie Eindhoven

in de zaak van:

de stichting Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl

gevestigd te Eindhoven,

eiseres,

gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,

t e g e n

[gedaagde],


80

gedaagde,

vertegenwoordigd door [mevrouw Z].

Partijen zullen hierna worden genoemd “Woonbedrijf” en “[gedaagde]”.

1. Het verloop van het geding

Dit blijkt uit het volgende:

a. de dagvaarding, met producties;

b. de aantekeningen van mondeling antwoord en het aanvullend schriftelijk antwoord, met bijlagen;

c. het besprokene tijdens de comparitie na antwoord d.d. 6 juli 2012 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en bij welke gelegenheid beide partijen aantekeningen hebben overgelegd en van de zijde van [gedaagde] tevens stukken in het geding zijn gebracht.

Ten slotte is vonnis bepaald. [gedaagde] heeft nadien nog nadere stukken aan de rechtbank toegezonden. Nu geen proceshandelingen meer konden worden verricht, zijn deze stukken aan [gedaagde] retour gezonden en zal hiermee geen rekening worden gehouden bij de beoordeling.

2. Het geschil

2.1. Woonbedrijf vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair in de zaak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer] (met betrekking tot de uitsplitsing van de all-in huurprijs) [gedaagde] alsnog niet ontvankelijk verklaart in zijn verzoek tot splitsing van de all-in huurprijs om reden dat in dit geval sprake is van een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, waarop artikel 7:258 BW niet van toepassing is;

subsidiair aan [gedaagde] betreffend verzoek ontzegt omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;

zowel primair als subsidiair [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.

2.2. Woonbedrijf heeft aan haar vordering, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.

2.2.1. Woonbedrijf is een instelling krachtens artikel 70 van de Woningwet en zij heeft een bezit van circa 31.000 woningen. Een gedeelte daarvan, ongeveer 2700 woningen, wordt verhuurd door haar bedrijfsonderdeel „Woonbedrijf – District Vestide‟, kortweg

Vestide. Ongeveer 800 woningen van dat gedeelte worden gelabeld voor buitenlandse studenten en zijn speciaal ingericht voor gebruik als „Short-Stay‟ woonruimte voor

personen die verbonden zijn aan (onder meer) Eindhovense onderwijsinstellingen. Het gaat zowel om assistenten in opleiding (AiO), om wetenschappelijk onderzoekers voor een bepaalde periode (Post-doc) of om guest/hoogleraren. Ook kan het gaan om mensen die op uitnodiging voor een beperkte periode aan een onderwijsinstelling studeren. Deze personen worden door Woonbedrijf ook wel „Short-Stayers‟ genoemd.

2.2.2. Met ingang van 7 januari 2011 heeft Woonbedrijf aan [gedaagde] een als Short-Stay gelabelde woning verhuurd in het kader van de tijdelijke functie van [gedaagde] als AiO aan de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e). In de huurovereenkomst is het tijdelijke karakter ervan op verschillende plaatsen omschreven. Met name blijkt uit artikel 8.3.2. van het huurcontract dat [gedaagde] als huurder zich het bijzondere karakter van de huurovereenkomst realiseert en ermee instemt dat een beroep op de

81

huurbeschermingsbepalingen van het Burgerlijk Wetboek hem niet toekomt in het geval hij niet langer als „Short-Stayer‟ kan worden gekwalificeerd. Uit de artikel 8.3.3. en 8.3.5. blijkt dat de huurovereenkomst enkel is aangegaan zolang de verbintenis tussen de huurder met (in dit geval) de TUE voortduurt.

2.2.3. Het is ondenkbaar dat Woonbedrijf als sociale verhuurder gewone huurovereenkomsten sluit met de hiervoor bedoelde doelgroep. Het zou gelet op de woningnood in Eindhoven bijzonder onrechtvaardig zijn als studenten en/of docenten zonder wachttijd zomaar in aanmerking zouden kunnen komen voor reguliere woonruimte voor onbepaalde tijd. Wel is het rechtvaardig om huurders uit deze specifieke doelgroep voorrang te verlenen als het gaat om tijdelijke huisvesting. Zij komen immers vanuit het buitenland tijdelijk naar Eindhoven om een studie te volgen of om werkzaamheden uit te voeren als docent of onderzoeker en hebben zodoende slechts tijdelijk woonruimte nodig in de vorm van een één-kamerwoning. Voor de opname van een all-in huurprijs in de huurovereenkomst bestaat ook een bijzondere reden. De woningen worden in een jaar vaak door meerdere bewoners bewoond en de afrekening van servicekosten levert daardoor veel administratieve rompslomp op. Veel huurders vertrekken na afloop van de huurperiode snel weer naar het buitenland waardoor zij in het algemeen niet meer te achterhalen zijn. De energiekosten zijn dan niet meer op hen verhaalbaar en blijven in veel situaties voor rekening van de verhuurder. De servicekosten worden daarom naar rato van de huurperiode in de all-in huurprijs opgenomen.

2.2.4. De bedoeling van partijen is duidelijk geweest, namelijk dat de duur van de huurovereenkomst gekoppeld is aan de duur dat de huurder verbonden is aan de TU/e, doch voor de minimale periode van een maand en de maximale duur van een jaar. Bij het einde van de huur heeft Woonbedrijf de ontruiming aangezegd en het was niet de bedoeling dat de huurovereenkomst zou worden verlengd en dat [gedaagde] in de woning mocht blijven. De huurcommissie heeft [gedaagde] ten onrechte in zijn verzoek ex artikel 7:258 BW ontvangen.

2.3. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij verzoekt de kantonrechter – zakelijk weergegeven – de uitspraak van de Huurcommissie van 5 januari 2012 als juist en rechtmatig aan te merken en te oordelen dat in dit geval geen sprake is van een huurovereenkomst welke geen gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, dan wel Woonbedrijf de vordering te ontzeggen omdat deze in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

2.4. [gedaagde] heeft daaraan– zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd.

2.4.1. De vordering van Woonbedrijf is niet ontvankelijk omdat [gedaagde] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor acties en uitspraken van de huurcommissie.

Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag is door [gedaagde] aan de Huurcommissie verzocht de all-in huurprijs te splitsen in een kale huurprijs en een bedrag aan servicekosten. De verlaging van de huurprijs door de huurcommissie heeft onafhankelijk van [gedaagde] plaatsgevonden.

2.4.2. Dat de huurovereenkomst met Woonbedrijf een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betreft, betekent niet dat het een Short-Stay contract is. Er is een significant verschil tussen Short-Stay en „naar zijn aard van korte duur”. Short-Stay is verhuur van woonruimte voor periodes tussen één week en zes maanden met een huurprijs die boven de liberalisatiegrens ligt. Huurovereenkomsten van langer dan zes maanden zijn gewone huurovereenkomsten. Klassieke voorbeelden van huurovereenkomsten die een gebruik van woonruimte betreffen dat naar zijn aard van korte duur is, zijn vakantiewoningen of wisselwoningen. Het contract van Woonbedrijf kan daar niet mee worden vergeleken.

82

2.4.3. De verbondenheid van [gedaagde] met de TU/e is niet voor korte tijd omdat [gedaagde] een arbeidscontract heeft voor meer dan een jaar en dit ook met meerdere jaren kan worden verlengd. Volgens het huurcontract kan de huurder in het gehuurde blijven zolang hij aan de universiteit is verbonden. Indien [gedaagde] na zijn promotieonderzoek van vier jaar een post-doctorale positie van vier jaar bemachtigt, heeft hij recht op verblijf van acht jaar. Het is onbegrijpelijk dat zo iemand voor elk jaar een Short-Stay contract kan ontvangen. Dit wordt bevestigd doordat Woonbedrijf noodgedwongen een nieuw contract heeft moeten ontwikkelen: het Target Group Contract.

2.4.4. Het argument van Woonbedrijf dat het lastig is om af te rekenen met huurders die naar het buitenland vertrekken, is onredelijk. Een huurder heeft recht op een berekening van wat hij heeft betaald en het is niet rechtvaardig een huurder mee te laten betalen aan het verbruik van een ander. Woonbedrijf loopt geen risico omdat zij de afrekening met de door de huurders betaalde borg kan verrekenen.

2.5. Op overige standpunten van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, worden ingegaan.

3. De beoordeling

3.1. Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende

weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast.

a. Partijen hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, aangeduid als “Short-Stay Tenancy Agreement”, met betrekking tot de woonruimte gelegen aan [adres] te

[plaats];

b. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 7 januari 2011 tot 6 januari 2012 tegen een maandelijkse all-in huurprijs van € 716,31 per maand (productie 1

dagvaarding);

c. Op 5 januari 2012 heeft de Huurcommissie op een verzoek van [gedaagde] ex artikel 7:258 BW uitspraak gedaan waarbij de Huurcommissie de overeengekomen all-in huurprijs heeft gesplitst in een kale huurprijs en een bedrag ter zake servicekosten. Deze uitspraak (verzonden op 20 februari 2012) houdt samengevat in dat met ingang van 1 augustus 2011 de kale huurprijs voor het gehuurde € 227,01 per maand bedraagt en het

voorschot ter zake servicekosten € 56,76 per maand.

d. Woonbedrijf kan zich met de uitspraak van de huurcommissie niet verenigen en zij verzoekt de kantonrechter deze te vernietigen en [gedaagde] in zijn verzoek alsnog niet ontvankelijk te verklaren, althans het verzoek aan hem te ontzeggen.

3.2. Kern van het geschil betreft de vraag of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Indien dat het geval is, hetgeen Woonbedrijf stelt, zijn de huurbepalingen uit afdeling 5 van titel 7.4 BW, waaronder artikel 7:258 BW, niet van toepassing. De uitspraak van de huurcommissie kan in dat geval niet in stand blijven.

3.3. [gedaagde] heeft in de eerste plaats ten verwere aangevoerd dat Woonbedrijf in haar vorderingen niet ontvankelijk moet worden verklaard omdat [gedaagde] niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor acties van de huurcommissie.

Dit standpunt wordt verworpen. [gedaagde] heeft als gevolg van zijn wens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag de huurcommissie verzocht op grond van artikel 7:258 BW uitspraak te doen, hetgeen de huurcommissie op 5 januari 2012 heeft gedaan.

83

Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW staat het Woonbedrijf vrij binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcomissie een beslissing van de rechter te vorderen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De dagvaarding is op 11 april 2012 aan [gedaagde] betekend, derhalve binnen acht weken na verzending van de uitspraak door de huurcommissie op 20 februari 2012 zodat Woonbedrijf in haar vordering kan worden ontvangen.

3.4. [gedaagde] heeft zowel bij antwoord als tijdens de comparitie van partijen bij monde van zijn partner aangegeven wat volgens hem moet worden verstaan onder Short-Stay contracten, campuscontracten en Target Group contracten. De wet verbindt aan deze terminologie evenwel geen gevolgen. Voor het antwoord op de vraag of een huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 232 lid 2 BW), is niet doorslaggevend hoe de overeenkomst tussen partijen is aangeduid, maar of de ingebruikgeving van het gehuurde is gericht op een kortstondig en bijzonder verblijfsrecht. Nu in dit geval vaststaat dat door Woonbedrijf een gedeelte van haar woningbestand is bestemd voor een speciale groep personen voor de duur dat zij verbonden zijn aan een onderwijsinstelling, is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een dergelijk bijzonder en kortstondig verblijfsrecht. Dit bijzondere verblijfsrecht heeft ervoor gezorgd dat [gedaagde] met voorrang op andere woningzoekenden een woonruimte heeft kunnen bemachtigen. Door [gedaagde] is niet weersproken dat hij zich het bijzondere karakter van de huurovereenkomst bij het aangaan ervan heeft gerealiseerd en dat hij ermee heeft ingestemd dat hem geen beroep op de huurbeschermingsbepalingen van het Burgerlijk Wetboek toekomt in het geval hij niet meer tot de doelgroep zou behoren waarvoor de huurwoningen zijn bedoeld. Terecht heeft Woonbedrijf aangevoerd dat de rechtvaardiging van het met voorrang doorkruisen van haar systeem van toewijzing is gelegen in het bijzondere karakter en het doel van de huurovereenkomst: het kortstondig en bijzonder gebruik voor personen uit het buitenland voor de tijd dat zij verbonden zijn aan een onderwijsinstelling. Tot slot heeft Woonbedrijf onweersproken gesteld dat als huurders zich permanent willen vestigen zij vanuit de tijdelijke huurwoning op zoeken dienen te gaan naar een reguliere woning.

3.5. Denkbaar is weliswaar dat op enig moment geoordeeld kan worden dat het in de huurovereenkomst tot uitdrukking gebrachte kortstondige en bijzondere verblijfsrecht door een jarenlang daarmee in strijd komend gebruik op enig moment is verdwenen zodat niet langer meer gesproken kan worden van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Daarvan is in dit geval evenwel geen sprake. Woonbedrijf heeft bij het aflopen van de huurovereenkomst de ontruiming aangezegd en het was niet de bedoeling dat [gedaagde] langer in het gehuurde zou verblijven. Dat [gedaagde] na overleg met Woonbedrijf op basis van een nieuw contract voorlopig in de woning kan blijven wonen omdat hij nog steeds verbonden is aan de TU/e, zoals ter comparitie is gebleken, doet aan de aard van de huurovereenkomst die in dit geval ter beoordeling voorligt onvoldoende af. [gedaagde] behoort gelet op zijn verbondenheid aan de TU/e, waarvan gesteld noch gebleken is dat die permanent is, nog steeds tot de doelgroep.

3.6. De conclusie van het voorgaande is dat de huurovereenkomst tussen partijen een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is waarop de bepalingen van afdeling 7.4.5. van het BW niet van toepassing zijn. Dit betekent dat [gedaagde] in zijn verzoek ex artikel 7: 258 BW door de huurcommissie niet ontvankelijk had moeten worden verklaard. De uitspraak van de huurcommissie kan derhalve niet in stand kan blijven. De primaire vordering van Woonbedrijf zal worden toegewezen.

3.7. Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden en behoeft derhalve geen bespreking.

3.8. [gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en daarom in de proceskosten veroordeeld.

4. De beslissing

84

De kantonrechter:

verklaart [gedaagde] in de zaak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer] alsnog niet ontvankelijk in zijn verzoek tot splitsing van de all-in huurprijs om reden dat in dit geval sprake is van een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Woonbedrijf tot heden begroot op € 93,74 aan explootkosten, € 437,-- aan griffierecht en € 200,-- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. Callemeijn en in het openbaar uitgesproken op

2 augustus 2012.

85

ECLI:NL:RBOBR:2013:BZ9112

Instantie

Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak

22-04-2013

Datum publicatie

02-05-2013

Zaaknummer

888676

Rechtsgebieden

Civiel recht


Voorlopige voorziening

Inhoudsindicatie

Huurrecht. Gebruik woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur. Tijdelijke bewoning tot verkoop van de woning door de eigenaar.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Kanton Eindhoven

Vonnis in kort geding van 22 april 2013

in de zaak van:

1. [eiser 1],

2. [eiseres 2],

beiden wonende te [plaats],

eisers,

gemachtigde: mr. N.C. Ogg,

t e g e n :

1. [gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],

beiden wonende te [plaats],

86

gedaagden,

gemachtigde: mr. N.G.A. van Falier,

Partijen worden hierna [verhuurder] (in mannelijk enkelvoud) en [huurder] (in mannelijk enkelvoud) genoemd.

1. Het verloop van het geding

Dit blijkt uit het volgende:

a. de dagvaarding met producties;

b. de mondelinge behandeling die op 15 april 2013 heeft plaatsgevonden, ten behoeve waarvan [huurder] bij faxbericht van 9 april 2013 producties heeft toegezonden, [verhuurder] bij faxbericht van 11 april 2013 een productie heeft toegezonden en beide gemachtigden pleitaantekeningen hebben overgelegd.

2. De feiten

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast.

2.1. Op 1 maart 2005 heeft [verhuurder] de woning aan [adres] te [plaats] (verder te noemen: de woning) gekocht. Tot 23 oktober 2010 heeft [verhuurder] de woning zelf bewoond. Vanaf 27 november 2009 stond de woning te koop.

2.2. [verhuurder] heeft de woning via makelaarskantoor Best Intermediair te huur aangeboden. Tot medio april 2012 heeft [verhuurder] de woning tweemaal voor een jaar verhuurd aan twee particulieren. Medio april 2012 heeft [huurder] zich als geïnteresseerde voor de huur van de woning gemeld.

2.3. Bij e-mail bericht van 19 april te 11:46 uur heeft een medewerkster van de makelaar, [B], het concept van de huurovereenkomst aan [huurder] gemaild.

2.4. Bij e-mailbericht van 19 april te 12:55 uur heeft [huurder] aan [B] geantwoord:

"(...) Verder is de overeenkomst akkoord met dien verstande dat ik op basis van artikel 15 hieronder nog even het volgende duidelijk formuleer. (Tijdelijke huur (niet van toepassing) Huurder aanvaardt dat deze overeenkomst c.q. de huur een tijdelijk karakter heeft. Huurder bevestigt dat verhuurder hem geïnformeerd heeft inzake de intentie het gehuurde weer te betrekken na afloop van de huurperiode, zoals bepaald in artikel 1 van deze overeenkomst. Verhuurder bedingt uitdrukkelijk dat huurder het gehuurde zal verlaten op of voor de einddatum zoals bepaald in artikel 1 van deze overeenkomst.)

Zoals ook aan [voornaam] aangegeven hebben wij de intentie om ook langer te blijven en de overeenkomst zien als open termijn en wij niet het doel hebben ook echt op einddatum contract te verhuizen. Eveneens weet ik dat - indien wij ons netjes houden aan de verplichtingen conform het huurcontract - wij geen directe verplichting hebben daadwerkelijk na een jaar te moeten verkassen als verhuurder eenzijdig zou willen opzeggen. In overleg is uiteraard van alles bespreekbaar en staan wij open voor suggesties."

2.5. Bij e-mailbericht van 19 april te 13:01 uur heeft [B] aan [huurder] geantwoord:

"Ivm het artikel. Familie [naam verhuurder] weet dat en weet ook van het huurdersbelang.

En heb dit verhaal open besproken."

87

2.6. Bij e-mailbericht van 19 april te 14:11 uur heeft [huurder] aan [B] geantwoord:

"Hierbij de overeenkomst getekend retour. (...)"

2.7. Aldus hebben [verhuurder] en [huurder] op 19 april 2012 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. In deze overeenkomst is het navolgende opgenomen:

"Artikel 1 Duur van de overeenkomst, opties

1.1. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van 01 jaar. Ingaande op 01 mei 2012 en

eindigend op 30 april 2013.

(...)

1.3 Niettegenstaande de in artikel 1.1 overeengekomen termijn heeft huurder de optie om de in artikel 1.1

genoemde termijn telkens, in onderling overleg, met 03 maanden te verlengen. Mocht huurder van deze

verlening-optie gebruik willen maken dan zal hij dit met verhuurder telkens tenminste 2 maanden

voorafgaande aan de einddatum moeten bespreken."

2.8. Medio oktober 2012 heeft zich een geïnteresseerde koper (verder te noemen: [Z]) gemeld. [Z] heeft de woning voor het laatst op 23 augustus 2012 bezichtigd.

2.9. Eind 2012 heeft [verhuurder] de woning aan [Z] verkocht. Op 11 december 2012 is de koopovereenkomst met betrekking tot de woning tussen [verhuurder] en [Z] getekend. Tussen [verhuurder] en [Z] is een tweede koopovereenkomst getekend betreffende de woning van [Z]. De transactie tussen [verhuurder] en [Z] betreft feitelijk een woningruil.

2.10. Op 6 februari 2013 heeft [verhuurder] aan [huurder] telefonisch medegedeeld dat de woning definitief was verkocht en dat de leveringsakte op 1 mei 2013 zou worden gepasseerd bij de notaris.

2.11. Bij brief van 8 februari 2013 heeft [verhuurder] het telefoongesprek van 6 februari 2013 aan [huurder] bevestigd. In deze brief is het navolgende vermeld:

"Hierbij bevestigen wij, zoals op 6 februari 2013 telefonisch medegedeeld, dat wij per 30 april 2013 de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van verhuur en huur van de woning aan [adres] te [plaats] d.d. 19 april 2012 beëindigen.

Beëindiging van de huurovereenkomst overeenkomstig artikel 1 lid 1.1 "Duur van de overeenkomst eindigend op 30 april 2013". Wij gaan er derhalve van uit dat u uiterlijk 30 april 2013 de woning zult opleveren.

Wellicht bent u reeds op de hoogte van het feit dat wij een huis op [adres] hebben gekocht. Misschien heeft u interesse om dit huis te huren, het is in dezelfde wijk. Wij willen u graag uitnodigen bij ons thuis, [adres], om één en ander te bespreken."

2.12. Bij aangetekende brief van 26 februari 2013 heeft [verhuurder] [huurder] nogmaals aangeschreven. In deze brief is nogmaals de beëindiging van de huurovereenkomst per 30 april 2013 bevestigd.

88

2.13. Op 4 maart 2013 heeft bij de makelaar op kantoor een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. [huurder] heeft toen aangegeven het gehuurde niet te willen verlaten en zich te beroepen op huurbescherming.

2.14. Partijen hebben gesproken over de ontruiming van de woning. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt.

3. Het geschil

3.1. [verhuurder] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [huurder] te veroordelen tot:

1. ontruiming van de woning gelegen te [plaats] aan [adres] uiterlijk op 30 april 2013, met al het zijne en al de zijnen en al degenen die van zijnentwegen voormelde onroerende zaak occuperen, met overgifte van de sleutels en ter vrije beschikking stellen van [verhuurder] onder veroordeling van een dwangsom begroot op € 5.000,- per dag of dagdeel dat [huurder] niet aan het vonnis voldoen met een maximum van € 100.000,-;

2. [verhuurder] te machtigen, voor het geval [huurder] in gebreke mochten blijven aan de veroordeling als onder 1 gevraagd te voldoen, de desbetreffende ontruiming van voormelde onroerende zaak zelf met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen op kosten van [huurder];

3. betaling van de kosten van deze voorlopige voorzieningen, waaronder het salaris van gemachtigde, onder bepaling dat [huurder] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd worden wanneer deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald.

[verhuurder] legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

Primair stelt hij dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten die naar zijn aard van korte duur is. Beide partijen waren ervan op de hoogte dat de woning te koop stond en dat [verhuurder] de intentie had om de woning vrij van huur te verkopen. [verhuurder] verhuurde de woning om kraak tegen te gaan en zijn maandlasten te drukken in afwachting van de op handen zijnde verkoop van de woning. [verhuurder] was niet op de hoogte van de intenties van [huurder] om de woning voor langere tijd te bewonen. Was hij dat wel geweest dan had hij de woning niet aan [huurder] verhuurd. Nu de overeenkomst van korte duur is, zijn de huurbeschermingsregels niet van toepassing. [verhuurder] was dus niet gehouden de wettelijke opzegtermijn in acht te nemen, noch diende hij een wettelijke opzeggingsgrond in zijn brief te vermelden. De overeenkomst eindigt op 30 april a.s. van rechtswege. Subsidiair stelt [verhuurder] dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat [huurder] zich beroept op enige huurbescherming. De financiële gevolgen voor [verhuurder] zijn aanzienlijk indien de verkoop van de woning geen doorgang vindt.

[verhuurder] is in goed vertrouwen met [Z] overeengekomen dat de woning uiterlijk in de eerste week van mei 2013 zal worden geleverd. Nu [huurder] heeft aangegeven de woning niet te zullen verlaten voor 30 april 2013, hoewel dit contractueel is overeengekomen, is sprake van een spoedeisend belang bij de vordering.

3.2. [huurder] voert, kort weergegeven, het volgende verweer.

[huurder] betwist dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, waardoor de huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Reeds vóór het aangaan van de huurovereenkomst heeft hij kenbaar gemaakt dat hij de woning voor een langere periode (dan 1 jaar) wenste te huren. [huurder] heeft dat kenbaar gemaakt bij de bezichtiging van de woning, telefonisch aan de makelaar voordat de bezichtiging plaatsvond, tijdens de oplevering die in aanwezigheid van [verhuurder] heeft plaatsgevonden, alsmede in de

89

e-mail van 19 april 2012 waarop door de makelaar expliciet werd gereageerd met "Ivm het artikel. Familie [naam verhuurder] weet dat en weet ook van het huurdersbelang. En heb dit verhaal open besproken". Pas nadat hij de e-mail van de makelaar had ontvangen waarin werd bevestigd dat het vorenstaande met [verhuurder] was besproken, is hij tot ondertekening van de huurovereenkomst overgegaan. Zeer opmerkelijk is dat [verhuurder] niet met zijn e-mail van 19 april 2012, noch met het feit dat hij de woning langer wenste te huren, bekend zou zijn, terwijl de makelaar expliciet stelt dat dit is besproken.

Het is duidelijk dat de intentie van [huurder] is geweest om de woning langer te huren, dan wel de huurovereenkomst te verlengen. Nu geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, zijn de huurbeschermingsregels van toepassing. De huurovereenkomst is niet (correct) opgezegd en loopt derhalve voor onbepaalde tijd door. Daarnaast is geen overeenkomst tot stand gekomen op grond van de Leegstandswet, noch is er een diplomatenclausule opgenomen.

Het beroep van [verhuurder] op de redelijkheid en billijkheid kan niet slagen. [verhuurder] gaat enkel uit van de financiële gevolgen die een en ander voor hem zouden meebrengen indien de verkoop van het gehuurde geen doorgang vindt. Echter, niet valt in te zien waarom de verkoop van de woning niet zal kunnen plaatsvinden, de hypotheekakte kan immers ook na 10 mei 2013 worden gepasseerd. [huurder] daarentegen heeft voor zijn gezin met twee kinderen niet per direct vervangende woonruimte gevonden en het is ook niet aannemelijk dat hij op korte termijn soortgelijke woonruimte heeft gevonden. De reeds aangeboden woonruimte is niet soortgelijk en zou in de verkoop blijven staan. [huurder] was er niet van op de hoogte - en hoefde er ook niet van op te hoogte te zijn - dat hij het gehuurde maar voor korte tijd kon bewonen. [huurder] wist dat de woning te koop stond. Gezien de malaise op de woningmarkt was het nog maar de vraag hoe lang de woning (nog) te koop zou blijven staan. De makelaar heeft erkend dat, zolang er zich geen koper aandiende, een verlenging van de huurovereenkomst bespreekbaar zou zijn. Ook op grond hiervan kan geenszins gesteld worden dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Gezien het voorgaande doet zich geen omstandigheid voor op grond waarvan een beroep op de huurbescherming terzijde moet worden geschoven wegens strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

[huurder] stelt zich op het standpunt dat er onvoldoende aanleiding is om vooruitlopend op de beslissing in een bodemprocedure de vordering tot ontruiming in kort geding toe te wijzen. De kwestie leent zich niet voor een behandeling in kort geding. Een bodemprocedure is de aangewezen weg om te beoordelen of de vordering van [verhuurder] terecht c.q. op rechtmatige gronden is ingesteld.

4. De beoordeling

4.1. Vooropgesteld wordt dat in deze kort gedingprocedure aan de hand van de door partijen gepresenteerde stellingen, zonder nader onderzoek, beoordeeld moet worden of de vordering strekkende tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde ontruiming reeds nu gerechtvaardigd is. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat een toewijzend vonnis tot onverwijlde ontruiming in kort geding in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van [verhuurder] bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van hem gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een bevel tot ontruiming in een kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van [huurder] en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.

4.2. [verhuurder] heeft de woning verkocht en is met [Z] overeengekomen dat de woning op 1 mei 2013 zal worden geleverd. In verband met de gewijzigde hypothecaire wetgeving die op 1 januari 2013 is ingegaan, heeft [Z] te kennen gegeven dat hij niet

90

kan instemmen met een uitstel van de levering. Indien de woning niet in de eerste week van mei geleverd kan worden, zal [Z] de koopovereenkomst ontbinden, en dat zal voor hem tot een aanzienlijke schadepost leiden, aldus [verhuurder]. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [verhuurder] daarom een spoedeisend belang bij de door hem ingestelde vordering.

4.3. [verhuurder] heeft gesteld dat de huurovereenkomst valt onder de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW en dat deze daarom automatisch na verloop van de overeengekomen periode is beëindigd.

4.4. Voor het antwoord op de vraag of er sprake is van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, moet worden gekeken naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, om de reden dat de huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming toekomt, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst (vergelijk onder meer HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495 en Hof Amsterdam, 5 april 2007, LJN BB0865).

4.5. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wist [huurder] dat de woning slechts tijdelijk beschikbaar zou zijn. [huurder] wist dat de woning te koop stond. [huurder] stelt dat zijn bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst niet was het gehuurde voor korte tijd te huren, hetgeen hij ook kenbaar heeft gemaakt, onder andere in de e-mails die aan de makelaar zijn verzonden voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst. Een akkoordverklaring met verhuur voor langere tijd kan niet worden afgeleid uit de reactie van de makelaar naar [huurder]. Meer dan kennisneming van de wens van [huurder] om langer dan de overeen te komen duur van minstens een jaar te huren in geval van verlenging is daaruit niet af te leiden. [huurder] heeft vervolgens immers de huurovereenkomst ondertekend waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat huurovereenkomst eindigt op 30 april 2013. Als hij in feite voor onbepaalde tijd wilde huren had hij dat op dat moment duidelijk kenbaar moeten maken en met een korte termijn niet moeten instemmen. [verhuurder] stelt overtuigend dat hij nooit ingestemd zouden hebben met een huurovereenkomst als duidelijk kenbaar was gemaakt dat [huurder] de intentie had voor langere c.q. onbepaalde tijd te huren.

[huurder] wist ook dat de woning na het sluiten van de huurovereenkomst te koop bleef staan. Het "TE KOOP" bord in de tuin van de woning is weliswaar verwijderd, maar [verhuurder] heeft onbetwist gesteld dat dit bord op aandringen van [huurder] is verwijderd, en dat hij het daar absoluut niet mee eens was. Dit volgt ook uit een bijgevoegde verklaring van de makelaar. Bovendien heeft ten tijde van de huurovereenkomst minimaal één bezichtiging door een mogelijk geïnteresseerde koper plaatsgevonden.

[huurder] stelt dat de makelaar bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft bevestigd dat er geen uitzicht was op verkoop van de woning en dat hij in de verlengingsoptie de mogelijkheid zag de huurovereenkomst steeds weer te verlengen, en zo uiteindelijk 2, 3 of misschien wel 10 jaar in de woning te blijven wonen, afhankelijk van wat later werd overeengekomen. [huurder] gaat er echter aan voorbij dat verlenging in overleg diende te gebeuren, en dat [verhuurder] niet heeft ingestemd met verlenging, zodat daarvan geen sprake kan zijn.

Artikel 15 van de overeenkomst is letterlijk geschreven voor de situatie dat de verhuurder naar de woning zou terugkeren. Wat er zij van de betekenis van de haakjes bij de vermelding "niet van toepassing": die situatie was feitelijk niet aan de orde zoals voor beide partijen duidelijk was. [verhuurder] zou immers de woning alleen verkopen en er niet zelf in terugkeren.

91

4.6. Naar het oordeel van de kantonrechter is er in de gegeven omstandigheden, waarbij het

- voor beide partijen - onmiskenbaar ging om een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning van een voor de verkoop bestemde woning, die al enige jaren in de verkoop stond, aanleiding om de onder 4.4 geformuleerde vraag bevestigend te beantwoorden. Daarbij overweegt de kantonrechter nog expliciet dat [huurder] op de hoogte was van de intenties en omstandigheden van [verhuurder] en dat de huurprijs - hoewel niet uitzonderlijk laag - lang niet kostendekkend was voor [verhuurder] (vgl. Gerechtshof Amsterdam 11-09-2012 LJN: BY1493). Voorts moet worden onderkend dat er in feite zelfs geen sprake is geweest van een verlenging (vgl. Gerechtshof Amsterdam 04-05-2010 LJN: BU6777). Ondanks de in aanmerking te nemen terughoudendheid is de voorzieningenrechter van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van een huurovereenkomst die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.

4.7. Dat de huur in principe voor een periode van een jaar is overeengekomen en dat na afloop van het eerste huurjaar eventueel verlenging voor telkens 3 maanden mogelijk is, maakt dit niet anders. Zoals [huurder] zelf aangeeft, heeft de makelaar erkend dat verlenging van de huurovereenkomst bespreekbaar zou zijn, ervan uitgaande dat zich nog geen koper had aangemeld. Hieruit volgt in ieder geval duidelijk dat werd beoogd de huur te beëindigen indien zich een koper aandient. Vervolgens is ingegaan op de wens die [huurder] kenbaar maakte om langer te willen blijven wonen. Dat is een eenzijdige wens geweest waarvan kennis is genomen (althans omstreden is dat dit feitelijk is overgebracht aan [verhuurder]). Verlenging was dus mogelijk maar is uitdrukkelijk niet tevoren overeengekomen. [huurder] kan dat op deze wijze niet afdwingen.

Ook de stelling van [huurder] dat geen sprake is van een vergunning op grond van de Leegstandwet of een diplomatenclausule, maakt dit oordeel niet anders. [verhuurder] heeft terecht aangevoerd dat hem diverse keuzes openstonden en dat de keuze voor verhuur voor korte duur hem vrijstond. Overigens is een verwijzing naar artikel 7:274 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek als voormeld niet aan de orde omdat [verhuurder] geen terugkeer beoogde.

4.8. Het voorgaande brengt met zich mee dat de huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW, waarop [huurder] zich beroept, ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW niet van toepassing zijn. Het door hem gedane beroep op de in de artikelen 7:271 BW e.v. opgenomen regels betreffende de opzegging van de huur gaat daarom niet op.

4.9. Van belang in deze procedure is voorts dat [huurder] de kans is geboden om vervangende woonruimte te betrekken in dezelfde buurt. Het verweer dat geen sprake is van een soortgelijke woning gaat vooral op bij opzegging wegens dringend eigen gebruik. Er is geen aanleiding te vermoeden dat die woning niet geschikt is voor [huurder] en zijn gezin.

4.10. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de door [verhuurder] gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Gelet op het bepaalde in artikel 555 Rv zal aan [huurder] een ontruimingstermijn als na te melden worden gegund.

4.11. De mede gevorderde machtiging op [verhuurder] om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat [verhuurder] de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. Op grond van de parlementaire geschiedenis van artikel 3:297 BW heeft [verhuurder] voldoende aan een ontruimingsvonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen indien gedaagde niet vrijwillig tot ontruiming overgaat. [verhuurder] heeft dus geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van deurwaarder in te schakelen. Voorwaarde is dat het ontruimingsvonnis door de deurwaarder aan [huurder] wordt betekend en dat aan

92

[huurder] overeenkomstig het bepaalde in artikel 555 Rv bevel wordt gedaan om binnen drie dagen te ontruimen. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen indien de deuren gesloten zijn, of de opening geweigerd wordt. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Voorziet de deurwaarder problemen bij de ontruiming, dan kan hij op grond van artikel 2 Politiewet - zonder dat daartoe een machtiging van de rechter nodig is - bijstand van de politie inroepen.

4.12. [verhuurder] vordert voorts dat hij de ontruiming zo nodig op kosten van [huurder] kan doen bewerkstelligen. Deze kosten zijn slechts toewijsbaar, als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen op voorhand niet is te beoordelen. De gevorderde ontruimingskosten zullen derhalve worden afgewezen.

4.12. [huurder] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

5. De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

veroordeelt [huurder] om de woning aan [adres] te [plaats] met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom van [verhuurder] zijn, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [verhuurder] te stellen;

bepaalt dat [huurder] aan [verhuurder] een dwangsom verbeurt van € 5.000,-- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [huurder] in gebreke blijft aan het hiervoor bepaalde te voldoen, tot een maximum van € 100.000,--;

veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding, aan de zijde van de wederpartij tot op heden begroot op € 96,08 aan explootkosten, € 75,00 aan griffierecht en € 400,-- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Godrie, kantonrechter, en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 22 april 2013.

93

WR 2013/103: Kwalificatie overeenkomst – woonruimte: huurovereenkomst of

bruikleenovereenkomst; maandelijkse bemiddelingsvergoeding door

gebruikste...

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 11 juni 2013

Magistraten:

Mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot, E.M. Polak

Zaaknr: 200.126.689

Conclusie: -

Noot: Naschrift mr. J.M. Winter-Bossink Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2013:1801, Uitspraak, Hof Amsterdam, 11‑06‑2013

Wetingang: (art. 7:201 en 7:414 BW)

Brondocument: Hof Amsterdam, 11-06-2013, nr 200.126.689

Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot

EssentieNaar boven

Kwalificatie overeenkomst – woonruimte: huurovereenkomst of bruikleenovereenkomst; maandelijkse bemiddelingsvergoeding door gebruikster voor bemiddelaar; leegstandbeheer; tijdsafhankelijke bemiddelingsfee

SamenvattingNaar boven

Rochdale (eigenaar/beheerder) heeft de bruikleenovereenkomst van de woning opgezegd en vordert ontruiming van de woning nu bewoonster zonder recht of titel in de woning verblijft. Bewoonster stelt dat er sprake is van een huurovereenkomst. Het hof stelt dat bij de kwalificatie van de overeenkomst niet bepalend is wat voor soort overeenkomst partijen beoogden aan te gaan, maar hetgeen hun ten aanzien van hun wederzijdse rechten en verplichtingen voor ogen stond. Dat neemt echter niet weg dat bij de kwalificatie de beschermende strekking van de huurwetgeving een rol speelt.

Alvast BV heeft als bemiddelaar opgetreden voor het aangaan van de bruikleenovereenkomst. Daarbij is tevens een „Overeenkomst tot bemiddeling en

dienstverlening‟ gesloten waarbij de kandidaat (bewoonster) een maandelijkse

vergoeding aan Alvast verschuldigd is voor de tijd dat de bruikleenovereenkomst duurt. Doordat iedere maand dat de bruikleenovereenkomst voortduurde een bedrag werd betaald aan de bemiddelaar Alvast, werd de hoogte van de vergoeding voor de bemiddeling afhankelijk van het resultaat ervan, hetgeen het hof niet onredelijk voorkomt. Voorts is de hoogte van het bedongen maandbedrag niet zodanig dat die kwalificatie als huur aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat Alvast ook tijdens de looptijd van de bruikleenovereenkomst als tussenpersoon tussen bewoner en Rochdale optrad.

In dit geval zijn geen contractuele constructies opgetuigd om onder de dwingende huurbescherming uit te komen. Rochdale had – op termijn – verkoopplannen met de woning, wilde die echter niet onnodig leeg laten staan, maar wilde ook niet gebonden zijn aan een huurovereenkomst en heeft daarom Alvast ingeschakeld om gebruikers van de woningen te zoeken en met hen namens haar bruikleenovereenkomsten om niet aan te

94

gaan. Alvast BV, als winstbeogende onderneming, wilde voor het zoeken van die gebruikers en het opstellen van de contracten beloond worden. De beloning heeft zij bij, onder anderen, bewoonster bedongen. Daarmee kan volgens het hof nog niet worden gezegd dat het in feite Alvast is geweest die aan bewoonster het gebruik heeft verschaft of dat Rochdale betaling ontving van Alvast in de vorm van de door deze verrichte administratieve werkzaamheden.

De bruikleenovereenkomst heeft onwenselijk lang geduurd. Echter enkel tijdsverloop kan een bruikleenovereenkomst niet in een huurovereenkomst veranderen. Bovendien is die lange duur een gevolg van een samenloop van omstandigheden en niet van een vooropgezette bedoeling aan de kant van Rochdale.


Appellante:

Gabrielle Kitseroo, wonend te Amsterdam

Advocaat:

mr. M.E. Zweers

tegen

Geïntimeerde:

Woningstichting Rochdale, gevestigd te Amsterdam

Advocaat:

mr. R.N.E. Visser

Bewerkte uitspraakNaar boven

UitspraakNaar boven

(...)

3.Beoordeling

3.1

Rochdale heeft gesteld dat Kitseroo zonder recht of titel in de aan Rochdale toebehorende woning aan het Afrikanerplein 13-hs in Amsterdam verblijft, omdat de met haar aangegane bruikleenovereenkomst is opgezegd per 4 maart 2013. Zij vordert op die grond ontruiming en betaling van een contactuele boete. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen op een termijn van drie weken na betekening van het vonnis, de boete gedeeltelijk toegewezen en Kitseroo in de kosten van het geding veroordeeld.

3.2

De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat de partijen bij het sluiten van de tussen hen en Alvast BV bestaande overeenkomsten de bedoeling hadden een huurovereenkomst te sluiten en dat Kitseroo daarop ook niet gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen. Voorts heeft de voorzieningenrechter bezien of de rechtsverhouding tussen partijen niettemin als huurovereenkomst moet worden aangemerkt en deze vraag ontkennend beantwoord op de grond dat de door Kitseroo voor bemiddeling aan Alvast BV betaalde maandelijkse vergoeding van € 115 niet werd

doorbetaald aan Rochdale, zodat niet is voldaan aan het vereiste van het voldoen van

95

een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW door Kitseroo aan Rochdale voor het gebruik van de woning. Tegen dit oordeel richt zich grief I.

3.2.1

Bij de kwalificatie van de overeenkomst is niet bepalend wat voor soort overeenkomst partijen beoogden aan te gaan, maar hetgeen hun ten aanzien van hun wederzijdse rechten en verplichtingen voor ogen stond. Voor zover Kitseroo over dat laatste een andere mening is toegedaan faalt haar betoog. Dat neemt echter niet weg dat bij de kwalificatie de beschermende strekking van de huurwetgeving een rol speelt, zoals Kitseroo terecht heeft aangevoerd.

3.2.2

Kitseroo heeft voorts aangevoerd dat ten tijde van het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst geen (nieuwe) bemiddeling door Alvast BV plaatsvond en zij die overeenkomst uitsluitend heeft ondertekend omdat Alvast BV te kennen gaf dat de bewoning anders ten einde zou komen. Kennelijk bedoelt Kitseroo hiermee te zeggen dat tegenover haar betaling aan Alvast BV geen andere prestatie stond dan het gebruik van de woning. Zij miskent daarmee echter dat zij, zolang de bruikleenovereenkomst voortduurde, de vruchten plukte van de (eerdere) bemiddeling. Doordat iedere maand dat de bruikleenovereenkomst voortduurde een bedrag werd betaald, werd de hoogte van de vergoeding voor de bemiddeling afhankelijk van het resultaat ervan, hetgeen het hof niet onredelijk voorkomt. Voorts is de hoogte van het bedongen maandbedrag van, zoals Kitseroo stelt, per saldo € 95 niet zodanig dat die kwalificatie als huur (voor een gerenoveerde benedenwoning van – zo blijkt uit de overgelegde plattegrond – ruim 60 m2 met tuin en schuur) aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat uit de eigen stellingen van Kitseroo voortvloeit dat Alvast BV ook tijdens de looptijd van de bruikleenovereenkomst als trait d‟union tussen Kitseroo en Rochdale optrad.

3.2.3

Het hof heeft niet de overtuiging bekomen dat in dit geval, zoals Kitseroo stelt, contractuele constructies zijn opgetuigd om onder de dwingende huurbescherming uit te komen. Rochdale had – op termijn – verkoopplannen met de woning, wilde die echter niet onnodig leeg laten staan, maar wilde ook niet gebonden zijn aan een huurovereenkomst en heeft daarom Alvast BV ingeschakeld om gebruikers van de woningen te zoeken en met hen namens haar bruikleenovereenkomsten om niet aan te gaan. Alvast BV, als winstbeogende onderneming, wilde voor het zoeken van die gebruikers en het opstellen van de contracten uiteraard wel beloond worden, welke beloning zij bij, onder anderen, Kitseroo heeft bedongen. Daarmee kan nog niet worden gezegd dat het in feite Alvast BV is geweest die aan Kitseroo het gebruik heeft verschaft of dat Rochdale betaling ontving van Alvast in de vorm van de door deze verrichte administratieve werkzaamheden.

3.2.4

Aan Kitseroo kan worden toegegeven dat de bruikleenovereenkomst onwenselijk lang heeft geduurd – al moet worden geconstateerd dat Kitseroo in feite slechts heeft geprofiteerd van die lange duur, wat dit argument een wat dubbelzinnig karakter geeft. Enkel tijdsverloop kan echter een bruikleenovereenkomst niet in een huurovereenkomst veranderen. Bovendien is in dit kort geding voldoende aannemelijk geworden dat die lange duur een gevolg is van een samenloop van omstandigheden en niet van een vooropgezette bedoeling aan de kant van Rochdale.

3.2.5

De conclusie uit al het voorgaande is dat grief I tevergeefs is voorgedragen.

96

3.3

Grief II strekt ten betoge dat Rochdale geen voldoende spoedeisend belang heeft bij de ontruiming om de toewijzing van de vordering tot ontruiming in kort geding te rechtvaardigen. Dit betoog moet worden verworpen. Hiervoor heeft het hof aanvaard dat Kitseroo op dit moment zonder recht of titel verblijft in de aan Rochdale toebehorende woning. Voorts is gebleken dat Rochdale serieuze (verkoop)plannen heeft met de woning. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.

3.4

Met grief III betoogt Kitseroo, voor zover na het voorgaande nog van belang, dat de voorzieningenrechter de boete geheel had moeten afwijzen omdat niet is voldaan aan het vereiste van onverwijlde spoed en het boetebeding voorts onredelijk bezwarend is, op grond waarvan Kitseroo het buitengerechtelijk heeft vernietigd. Subsidiair bepleit zij een nog verdere matiging van de boete.

3.4.1

Deze grief slaagt. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. Dienaangaande moeten naar behoren feiten en omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is (HR 14 april 2000, NJ 2000/489). Dergelijke feiten en omstandigheden zijn niet aangevoerd Als zodanig kan niet gelden het karakter van de boete als prikkel tot nakoming, omdat die nakoming met behulp van dit arrest kan worden afgedwongen en de prikkel in meer algemene zin blijft bestaan als de boete niet in kort geding, maar in een bodemprocedure wordt ingevorderd. Voorts hangt de vordering tot betaling van een boete niet zozeer samen met de vordering tot ontruiming dat de proceseconomie op zichzelf al voldoende grond oplevert de boetevordering in kort geding te beoordelen. Deze vordering zal derhalve worden afgewezen.

3.5

Grief IV is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis en behoeft om die reden geen afzonderlijke behandeling.

3.6

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover het betreft de (gedeeltelijke) toewijzing van boete en voor het overige zal worden bekrachtigd. Kitseroo is de overwegend in het ongelijk gestelde partij en zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het Hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de gevorderde boete tot een bedrag van € 1000 is toegewezen;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de gevorderde boete af;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt Kitseroo in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 683 aan verschotten en € 894 voor salaris;

97

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

NootNaar boven

Auteur: Naschrift mr. J.M. Winter-Bossink

Naschrift

Een verhuurder die woonruimte slechts tijdelijk tegen betaling ter beschikking wil stellen kan (onder stringente voorwaarden) gebruikmaken van de diplomatenclausule van art. 7:274 lid 1 onder b BW, zorgen dat de huur van woonruimte „naar zijn aard van korte

duur is‟[1.] of verhuren met een vergunning op grond van de Leegstandwet.[2.] Indien

geen van deze mogelijkheden kan worden benut wordt veelal afgezien van een vergoeding en wordt gekozen voor het sluiten van bruikleenovereenkomsten, om te voorkomen dat de gebruikers van de woning een beroep kunnen doen op huurbescherming. In dit spoedappel is door het Hof Amsterdam toegestaan dat de door woningeigenaar Rochdale ingeschakelde leegstandbeheerder Alvast een tijdsafhankelijke „bemiddelingsvergoeding‟ van de gebruiker van de woning (Kitseroo) bedingt, zonder dat

er tegenover Rochdale recht op huurbescherming ontstaat.

Bij eerste lezing van de casus zie je de terbeschikkingstelling van een pand door Alvast (als gevolmachtigde van Rochdale) en een betaling van een vergoeding aan Alvast gedurende het gebruik van dit pand. Op grond van de definitie van huur uit art. 7:201 BW zou je dan denken dat er sprake is van huur:

“de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere

partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie”.

Het hof oordeelt echter dat er, ondanks de betaalde maandelijkse vergoeding van € 115

aan Alvast sprake is van een bruikleenovereenkomst met Rochdale. Er zijn de laatste tijd meerdere voorbeelden in de jurisprudentie geweest, waarbij aan de letterlijke definitie van huur uit art. 7:201 BW werd voldaan, terwijl desondanks werd geoordeeld dat er geen sprake was van huur. De Hoge Raad oordeelde bijvoorbeeld in 2011[3.] met betrekking tot een timeshare-overeenkomst dat het enkele feit dat genot van een zaak werd verschaft tegen betaling van een tegenprestatie nog niet betekent dat sprake is van huur:

“Niet beslissend is immers of de Overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan

op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.”

Het Hof ‟s-Gravenhage[4.] oordeelde onder verwijzing naar deze overweging van de Hoge Raad dat er geen sprake was van huur in een geval waarin een ruimte in een penitentiaire inrichting ter beschikking was gesteld voor verkoop van zaken aan gedetineerden. Ook het Hof ‟s-Hertogenbosch[5.] herhaalde deze overweging van de Hoge Raad en oordeelde naar aanleiding daarvan dat bij de exploitatie van buffetten geen sprake was van een huurovereenkomst. Om te bezien of er sprake is van huur, moet blijkbaar op grond van de „inhoud en strekking van de overeenkomst‟ bepaald

worden of de overeenkomst aangemerkt moet worden als een huurovereenkomst, waarbij niet doorslaggevend is of aan de onderdelen uit de wettelijke definitie van art. 7:201 BW is voldaan. Deze vage „strekking-norm‟ maakt het lastig om vast te stellen

wanneer sprake is van huur en wanneer niet.

In de onderhavige casus tussen Rochdale en Kitseroo stelt de voorzieningenrechter in eerste aanleg deze strekking-norm ook voorop:

98

“Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.”

Het hof herhaalt deze strekking-norm niet, maar benadrukt dat Rochdale Alvast heeft ingeschakeld om bruikleenovereenkomsten „om niet‟ aan te gaan en voegt daaraan toe:

“Alvast BV, als winstbeogende onderneming, wilde voor het zoeken van die gebruikers en

het opstellen van de contracten uiteraard wel beloond worden, welke beloning zij bij, onder anderen, Kitseroo, heeft bedongen. Daarmee kan nog niet worden gezegd dat het in feite Alvast BV is geweest die aan Kitseroo het gebruik heeft verschaft of dat Rochdale betaling ontving van Alvast in de vorm van de door deze verrichte administratieve werkzaamheden.”

Het hof lijkt hiermee wel te toetsen aan de definitie van huur uit art. 7:201 BW: nu de vergoeding door Kitseroo niet is betaald als tegenprestatie voor het gebruik van de woning, maar voor de bemiddelingswerkzaamheden van Alvast, is er volgens het hof geen sprake van huur.

Indien Kitseroo enkel reële bemiddelingskosten aan Alvast had vergoed, terwijl eigenaar Rochdale geen enkele vergoeding voor het gebruik had ontvangen, dan zou ik het onderhavige arrest kunnen onderschrijven. Indien de betaalde vergoeding evenwel meer lijkt op huurbetaling dan op betaling van een bemiddelingsvergoeding, dan vraag ik me af of hier terecht wordt gesproken over een bruikleenovereenkomst, enkel en alleen omdat de vergoeding wordt geïncasseerd door een ander dan de woningeigenaar.[6.]

Mijns inziens is het geïncasseerde bedrag in dit geval (door de lange looptijd van de overeenkomst) zo hoog, dat dit niet meer als een normale bemiddelingsfee gezien kan worden. Een huurmakelaar vraagt veelal een bemiddelingsfee van één maand huur. In dit geval heeft Kitseroo ruim 5 en een half jaar in de woning gewoond en in totaal derhalve waarschijnlijk ruim € 7500 aan Alvast betaald.[7.] Het hof oordeelt desondanks

dat de hoogte van het bedongen maandbedrag niet zodanig is dat dit de kwalificatie als huur aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding. Ditzelfde Hof Amsterdam oordeelde op 30 augustus 2011[8.] evenwel dat een vergoeding van € 120

per maand hoog genoeg is om als huur te kunnen worden beschouwd, ook voor ruimten van 130-400 m2 op een gewilde locatie:

“Men kan constateren dat het gaat om een gezien de locatie zeer lage huur, maar dat

staat aan de kwalificatie van de overeenkomsten als huurovereenkomsten niet in de weg”.[9.]

Indien € 120 per maand voldoende was om als huur te kwalificeren voor een gewilde locatie van 130-400 m2, lijkt mij de door Kitseroo betaalde vergoeding van € 115 voor

60 m2 ook substantieel genoeg om te kwalificeren als huur. Ook het feit dat de bemiddelingskosten maandelijks betaald moeten worden, suggereert mijns inziens dat er voor het gebruik van de woning wordt betaald en niet voor de bemiddeling nu bemiddelingskosten in beginsel eenmalig zijn en niet maandelijks oplopen. Het hof is het daar echter niet mee eens en stelt:

“Doordat iedere maand dat de bruikleenovereenkomst voortduurde een bedrag werd betaald, werd de hoogte van de vergoeding voor de bemiddeling afhankelijk van het resultaat ervan, hetgeen het hof niet onredelijk voorkomt.”[10.]

Dat een leegstandbeheerder zijn werkzaamheden niet voor niets verricht en hier een vergoeding voor wil ontvangen, lijkt mij reëel. Het hof heeft dat in het onderhavige arrest ook benadrukt door te stellen dat Alvast „als winstbeogende onderneming uiteraard wel

beloond wilde worden voor het zoeken van gebruikers en het opstellen van de contracten‟. Door een maandelijkse vergoeding van € 115 te kwalificeren als een

aannemelijke bemiddelingsvergoeding heeft het hof de deur mijns inziens te ver opengezet voor misbruikconstructies, die worden opgetuigd om huurbescherming te

99

voorkomen. Indien de woningeigenaar een dergelijke vergoeding zou incasseren, zou de overeenkomst als huur gekwalificeerd moeten worden. Nu de woningeigenaar een leegstandbeheerder als „bemiddelaar‟ tussen schuift bestaat die huurbescherming ineens

niet meer omdat de betaalde vergoeding niet bij de woningeigenaar belandt. Een gebruiker van een woning, die een substantieel maandelijks bedrag betaalt aan de partij die hem een „bruikleenovereenkomst‟ aanbiedt, moet zich niet druk hoeven te maken

over de vraag waar dat geld belandt, maar moet kunnen vertrouwen op huurbescherming. Het toestaan van een langlopende, tijdsafhankelijke bemiddelingsfee zet dit vertrouwen op de tocht.

Nu het arrest geen details vermeldt over de rechtsverhouding tussen Rochdale en Alvast, is niet vast te stellen of Rochdale op geen enkele manier profiteert van de vergoeding die Alvast incasseert.[11.] Indien de leegstandbeheerder bijvoorbeeld het onderhoud van de woning zou bekostigen, zou betoogd kunnen worden dat (een deel van) de door de leegstandbeheerder geïncasseerde vergoeding ten goede komt aan de woningeigenaar en dat de vergoeding daarmee alsnog een tegenprestatie vormt voor het gebruik van de woning.[12.] Ook als er een (vennootschapsrechtelijke) relatie bestaat tussen woningeigenaar en leegstandbeheerder, kan de woningeigenaar van de vergoeding profiteren. In dergelijke gevallen kan de door Rochdale gebruikte constructie niet met succes toegepast worden.

Ten slotte valt aan deze casus op dat Alvast „twee heren diende‟: woningeigenaar

Rochdale had Alvast immers ingeschakeld, terwijl Alvast blijkbaar ook voor bewoner Kitseroo werkte nu Kitseroo aan Alvast een bemiddelingsvergoeding betaalde. Dit dienen van twee heren is volgens art. 7:417 lid 1 BW toegestaan „indien de inhoud van de

rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van beide lasthebbers is uitgesloten‟.[13.] Nu Kitseroo een consument is, is volgens art. 7:417 lid 2

BW bovendien schriftelijke toestemming van Kitseroo nodig voor het tegelijk dienen van beide lastgevers. Indien niet aan deze voorwaarden van lid 1 en 2 is voldaan, legt dat misschien een pleister op de wonde van Kitseroo omdat Alvast in dat geval op grond van lid 3 (dwingendrechtelijk) geen recht heeft op loon van Kitseroo en de betaalde vergoeding dan kan worden teruggevorderd.

Mr. J.M. Winter-Bossink

Voetnoten

Voetnoten

[1.] Deze uitzondering van art. 7:232 BW wordt restrictief toegepast: alleen in „gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een

beroep op huurbescherming‟, Handelingen II, 1978/70, 14 175, p. 5026.

[2.] Sedert 1 juli 2013 zijn de mogelijkheden om te koop staande woningen, leegstaande gebouwen of sloopwoningen met behulp van de Leegstandwet tijdelijk te verhuren uitgebreid, doch er gelden nog steeds strenge voorwaarden en er is een vergunning van de gemeente voor nodig.

[3.] HR 11 februari 2011, NJ 2012/73.

[4.] Hof ‟s-Gravenhage 7 februari 2012, WR 2012/59.

[5.] Hof ‟s-Hertogenbosch 24 mei 2011, WR 2012/35.

[6.] Subsidiair heeft Rochdale aangevoerd dat, als al sprake is van een huurovereenkomst, die naar haar aard van korte duur is. Bovendien is aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Kitseroo zich

100

op huurbescherming beroept. Nu Kitseroo in dit geval expliciet in de overeenkomst heeft ingestemd met het feit dat er geen huurbescherming bestaat omdat er slechts in afwachting van verkoop tijdelijk gebruikgemaakt kan worden van de woning, kan ik mij voorstellen dat deze subsidiaire argumenten in casu wel opgaan. In deze noot richt ik mij evenwel enkel op de vraag of hier sprake moet zijn van huur of niet.

[7.] Kitseroo heeft in dit geval ruim 5 en een half jaar gebruikgemaakt van de woning en het hof geeft toe dat dit onwenselijk lang is voor een bruikleenovereenkomst, maar: “enkel tijdsverloop kan een bruikleenovereenkomst niet in een huurovereenkomst

veranderen.”

[8.] WR 2012/27.

[9.] Er is vaker geprocedeerd over de vraag of sprake is van huur wanneer de gebruiker slechts een geringe tegenprestatie hoeft te verrichten. HR 16 april 1982, NJ 1982/580 (geen huur hoewel de kosten van onderhoud voor rekening van de gebruiker waren); Rb. Utrecht 23 mei 2001, WR 2002/11 (maandelijkse vergoeding van enkele tientjes in verband met gebruik van de woning leidde tot een huurovereenkomst); Rb. ‟s-Gravenhage (vzr.) 1 juni 2007, NJF 2007/328 (de betaalde vergoeding was zo laag dat deze niet gekwalificeerd kon worden als tegenprestatie bij een huurovereenkomst); Rb. Amsterdam 13 april 2012, JHV 2012/143, niet gepubliceerd (bij een antikraakovereenkomst waarvoor € 150 tegenprestatie werd betaald was sprake van een

huurovereenkomst).

[10.] Het hof voegt daaraan toe: “zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat uit

de eigen stellingen van Kitseroo voortvloeit dat Alvast BV ook tijdens de looptijd van de bruikleenovereenkomst als trait d'union tussen Kitseroo en Rochdale optrad.” Alvast

heeft blijkbaar gedurende de gehele duur van de overeenkomst werkzaamheden verricht, maar niet duidelijk is welke werkzaamheden. Hoewel het hof blijkbaar doorslaggevend vindt dat de vergoeding door Kitseroo niet wordt betaald voor het gebruik van de woning, wordt niet aangegeven waar deze vergoeding dan wel voor wordt betaald. Het lijkt mij onwaarschijnlijk dat er door Alvast maandelijks zo veel werkzaamheden werden verricht dat dit een bemiddelingsfee van € 7500 rechtvaardigt.

[11.] In eerste aanleg heeft Rochdale volgens r.o. 4.6 ter zitting mondeling verklaard dat de aan Alvast betaalde vergoeding niet – ook niet gedeeltelijk – aan Rochdale wordt doorbetaald.

[12.] De onderhavige woning was blijkbaar pas gerenoveerd en daaraan zullen dus waarschijnlijk weinig onderhoudskosten besteed hoeven te worden. Bij veel antikraakwoningen zal dit echter anders zijn.

[13.] Indien geen sprake zou zijn van bruikleen, maar van huur, dan zou Alvast geen bemiddelingsfee van Kitseroo hebben kunnen bedingen: op 13 maart 2013 (WR 2013/72) is door de kantonrechter te Amsterdam bevestigd dat art. 7:417 lid 4 BW verbiedt om in geval van huur courtage in rekening te brengen aan de huurder/consument van zelfstandige woonruimte indien een tussenpersoon als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt.

101

WR 2013/108: Kwalificatie overeenkomst – woonruimte – naar zijn aard van

korte duur: huurtoeslag; huurovereenkomst met zorgelement; aard en duur

Instantie: Rechtbank Amsterdam Datum: 30 mei 2013

Magistraten:

Mr. A.D. Belcheva

Zaaknr: AWB 12/4948 HUUR

Conclusie: -

Noot: - Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBAMS:2013:5625, Uitspraak, Rechtbank Amsterdam, 30‑05‑2013

Wetingang: (art. 7:232 lid 2 BW; art. 1 aanhef en onder c, onder 1 Wht)

Brondocument: Rb. Amsterdam, 30-05-2013, nr AWB 12/4948 HUUR

Essentie

Kwalificatie overeenkomst – woonruimte – naar zijn aard van korte duur: huurtoeslag; huurovereenkomst met zorgelement; aard en duur

Samenvatting

Huurder in de zin van art. 1, aanhef en onder c, onder 1 Wht is de persoon die zijn hoofdverblijf heeft in een door hem gehuurde woning, tenzij de huurovereenkomst een gebruik van de woning betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Huurster mag tegen betaling van een vast maandelijks bedrag, dat gelijk is aan de door HVO-Querido met Stadsgenoot overeengekomen huurprijs, gebruikmaken van de woning die door de HVO-Querido beschikbaar wordt gesteld. Er is sprake van een gemengde overeenkomst met elementen van een huurovereenkomst en elementen van een zorgleveringsovereenkomst. Een van de belangrijkste afspraken tussen partijen is dat HVO-Querido tegen betaling van een bedrag de woning aan huurster ter beschikking stelt. Daarnaast bevat de overeenkomst zorgelementen, die in dit geval bestaan uit een niet intensieve vorm van begeleiding. Deze beperkt zich tot het inzetten van hulp door maatschappelijk werk en een niet-bindend advies om voorlopig budgetbeheer in te schakelen. Gelet op deze omstandigheden oordeelt de rechtbank dat de overeenkomst (mede) als huurovereenkomst dient te worden beschouwd. Dat de overeenkomst tevens zorgelementen bevat, staat hieraan niet in de weg. Dat de overeenkomst in de aanhef als „zorgleveringsovereenkomst‟ is betiteld, dat in de considerans van de overeenkomst staat

dat het zorgelement vooropstaat en dat in de overeenkomst is opgenomen dat huurster zich niet kan beroepen op de huurbeschermingsbepalingen, maken dit niet anders.

Vervolgens wordt bekeken of huurster geen huurder is in de zin van de Wht, omdat het hier gaat om een overeenkomst van korte duur. Voor de uitleg van het begrip „van korte

duur‟ wordt aansluiting gezocht bij de vergelijkbare uitsluitingsbepalingen in het Burgerlijk Wetboek en de Huurprijzenwet woonruimte. Voor de beantwoording van de vraag of het in deze zaak een overeenkomst van korte duur betreft, is allereerst de aard van de woonruimte van belang. Het gaat in casu om zelfstandige woonruimte die geschikt is voor permanente bewoning. Van bepaalde mantelfaciliteiten die nodig zijn voor een bepaalde specifieke behoefte aan zorg, is niets gebleken. Daarnaast geven de voorwaarden geen aanwijzing dat het om een andersoortige woonvoorziening gaat. De aard van de woonruimte bevat geen aanwijzing dat het hier om een overeenkomst van

102

korte duur gaat. Voor de beantwoording van de vraag of het hier om een overeenkomst van korte duur gaat is voorts van belang wat huurster en HVO-Querido met betrekking tot de duur van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. De woning wordt door huurster in het kader van een zogenaamde uitstroomregeling bewoont en zij zal – mits zij aan de voorwaarden heeft voldaan – het huurcontract op eigen naam voortzetten. De omstandigheid dat huurster en HVO-Querido zijn overeengekomen dat de overeenkomst op 13 februari 2013 eindigt, acht de rechtbank niet bepalend. Na het verstrijken van deze periode is de overeenkomst stilzwijgend zonder wijzigingen voortgezet. Verder heeft de beëindiging van de zorgverlening door HVO-Querido niet zonder meer tot gevolg dat huurster de bewoning van de woning niet meer zal kunnen voortzetten. De huurperiode van een jaar wijst wellicht op een overeenkomst voor bepaalde tijd, maar maakt naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat het gaat om gebruik van de woning van korte duur. Er is geen sprake van een overeenkomst van korte duur.


Eiseres:

P. Holwerda, wonende te Amsterdam

Gemachtigde:

mr. M.E. Zweers

en

Verweerder:

Belastingdienst/Toeslagen

Gemachtigde:

J.V. Ravoo

Bewerkte uitspraakNaar boven

UitspraakNaar boven

(…)

Overwegingen

1. Feiten en omstandigheden

1.1

Eiseres heeft in februari 2012 een schriftelijke overeenkomst gesloten met HVO-Querido, met de aanhef „Zorgleveringsovereenkomst HVO-Querido‟ (de overeenkomst) en bewoont

op grond van deze overeenkomst een woning aan het adres Rengerskerkestraat 61 te Amsterdam. Deze woning is door HVO-Querido gehuurd van de woningcorporatie Stadsgenoot. Eiseres heeft een aanvraag om huurtoeslag ingediend, met ingang van 15 februari 2012, zijnde de datum van verhuizing naar voornoemd adres.

1.2

Verweerder heeft hierop bij het primaire besluit de hoogte van het voorschot huurtoeslag van eiseres met ingang van 1 maart 2012 op € 0 vastgesteld.

1.3

103

Bij het bestreden besluit heeft verweerder het primaire besluit in stand gelaten en heeft hierbij – kort weergegeven – overwogen dat eiseres niet gekwalificeerd kan worden als huurder in de zin van artikel 1, aanhef en sub c., onder 1 van de Wet op de huurtoeslag (Wht).

2. Inhoudelijke beoordeling

2.1

Op grond van artikel 1, aanhef en sub c., onder 1 van de Wht wordt als huurder aangemerkt de persoon die zijn hoofdverblijf heeft in een door hem gehuurde woning, daaronder begrepen een woonwagen, tenzij de overeenkomst van huur en verhuur een gebruik van de woning betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

2.2

Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de overeenkomst niet valt aan te merken als huurovereenkomst, maar als een zorgverleningsovereenkomst. Volgens verweerder kan dit uit verschillende passages van de overeenkomst expliciet worden afgeleid. Indien en vanaf het moment dat eiseres op eigen naam de woning zal gaan huren van de woningcorporatie zal er volgens verweerder sprake zijn van een huurovereenkomst.

2.3

Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat de overeenkomst op grond van artikel 201 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek dient te worden gekwalificeerd als huurovereenkomst. Op grond van dit artikel is er sprake van een huurovereenkomst als de ene partij, de verhuurder, zich verbindt om aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie, hetgeen in deze zaak het geval is. Dat de overeenkomst eveneens elementen omvat die zorgverlening betreffen, maakt volgens eiseres niet dat dit zorgelement in deze overeenkomst voorop staat. Eiseres heeft ten aanzien van de totstandkoming van de overeenkomst aangevoerd dat zij aanvankelijk met haar kinderen was opgevangen in de vrouwenopvang van HVO. In het kader van deze opvang bewoonde zij een onzelfstandige woonruimte in een gebouw van HVO met intensieve verplichte begeleiding en budgetbeheer. Deze opvang heeft volgens eiseres een kortdurend karakter, onder andere om te bekijken hoeveel begeleiding een cliënt op korte en lange termijn nodig zal hebben. Eiseres is vervolgens uitgestroomd naar een door HVO-Querido gehuurde woning. Dit soort woningen wordt ter beschikking gesteld aan mensen die (hoogstwaarschijnlijk) zelfstandig kunnen wonen. De begeleiding door HVO-Querido van eiseres is minimaal in die zin dat deze zich tot maatschappelijk werk beperkt en dat zij een niet bindend advies heeft gekregen om voorlopig budgetbeheer in te schakelen.

2.4

De rechtbank overweegt allereerst dat voor de vraag of er sprake is van een overeenkomst van huur en verhuur niet beslissend is of het contract elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt (zie HR 11 februari 2011, LJN AO9673). Niet in geschil is dat eiseres tegen betaling van een vast maandelijks bedrag, dat gelijk is aan de door HVO-Querido met Stadsgenoot overeengekomen huurprijs, gebruik mag maken van de woning die door de HVO-Querido beschikbaar wordt gesteld. De rechtbank acht het, gelet op de toelichting door eiseres, aannemelijk dat het hier gaat om een gemengde overeenkomst, waarbij

104

sprake is van elementen van huurovereenkomst en elementen van zorgleveringsovereenkomst. Een van de belangrijkste afspraken tussen partijen is dat HVO-Querido tegen betaling van een bedrag de woning aan eiseres ter beschikking stelt. Daarnaast bevat de overeenkomst zorgelementen, die in dit geval invulling hebben gekregen in een niet intensieve vorm van begeleiding. Deze beperkt zich tot het inzetten van hulp door maatschappelijk werk en een niet bindend advies om voorlopig budgetbeheer in te schakelen. Gelet op deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat eiseres en HVO-Querido een overeenkomst zijn aangegaan die (mede) als huurovereenkomst dient te worden beschouwd. Dat de overeenkomst tevens zorgelementen bevat, staat hieraan niet in de weg. Dat de overeenkomst in de aanhef als „zorgleveringsovereenkomst‟ is betiteld, dat in de considerans van de overeenkomst te

lezen is dat het zorgelement voorop staat en dat in artikel 20.2 van de overeenkomst is opgenomen dat eiseres zich niet kan beroepen op de beschermende bepalingen die in het algemeen van het huurrecht deel uitmaken, maken dit niet anders.

2.5

Voor zover verweerder zich op het standpunt stelt dat eiseres geen huurder is, omdat zij de woning mede in een andere hoedanigheid bewoont, overweegt de rechtbank als volgt. Uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) volgt dat de definitie van huurder in de Wet op de huurtoeslag gelijkluidend is aan die uit de Huursubsidiewet die aan de Wht voorafging (ABRvS 14 juli 2010, LJN BN1136). In de Memorie van Toelichting bij de Huursubsidiewet (Kamerstukken II 1996-1997, 25090, nr. 3) wordt vermeld dat in navolging van vaste jurisprudentie alleen als huurder in de zin van de wet wordt aangemerkt diegene die uitsluitend als huurder en niet mede krachtens een andere hoedanigheid in het genot van de woning is, zoals de eigenaar van een woning. Reden daarvoor is dat de aanvrager niet op de een of andere manier invloed mag kunnen uitoefenen op de prijs. Naar het oordeel van de rechtbank gaat deze redenering in dit specifieke geval niet op, omdat gesteld noch gebleken is dat eiseres op welke wijze dan ook invloed zou kunnen uitoefenen op de vergoeding die zij voor de woning dient te betalen.

2.6

Subsidiair stelt verweerder zich op het standpunt dat eiseres geen huurder is in de zin van de Wht, omdat het hier gaat om een overeenkomst van korte duur. Het recht op gebruik van de woning is volgens verweerder onlosmakelijk verbonden met de zorgverlening door HVO-Querido. Verwezen wordt naar de hiervoor aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 14 juli 2010 (LJN BN1136), waarbij de Afdeling ten aanzien van de bewoning van een Woonhotel oordeelde dat deze naar zijn aard van korte duur was. Volgens verweerder gaat het in deze zaak om een vergelijkbaar geval. Zo wordt in de overeenkomst bepaald dat eiseres, zonder voorafgaande toestemming, geen wijziging of voorzieningen mag aanbrengen in de woning en dat medewerkers van HVO-Querido de woning mogen betreden, ook in afwezigheid van eiseres.

2.7

Eiseres voert onder verwijzing naar een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 11 september 2012 (LJN BY1493, WR 2013/16) aan dat terughoudend dient te worden omgegaan met het oordeel dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is. In deze zaak oordeelde het gerechtshof Amsterdam dat de huurovereenkomst niet van korte duur was, ondanks dat hierin een aantal bijzondere bepalingen waren opgenomen, waarbij was aangegeven dat bedoeld zou zijn een huurovereenkomst van korte duur zou zijn.

2.8

De rechtbank stelt voorop dat de Afdeling in de eerder genoemde uitspraak (LJN BN1136) overweegt dat voor de uitleg van het begrip „van korte duur‟ kan worden

105

aangesloten bij de jurisprudentie die is ontwikkeld over de vergelijkbare uitsluitingsbepalingen in het Burgerlijk Wetboek en de Huurprijzenwet woonruimte. Gelet op de formulering van deze bepaling moet dit begrip worden beoordeeld in het licht van de aard van het gebruik. Daarbij kan, naar analogie van een arrest van de Hoge Raad van 8 januari 1999 (LJN AA5088), worden gelet op de aard van de woonruimte en hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. De Afdeling concludeert in voornoemde zaak op grond van de beschrijving van het beoogde gebruik van de woonruimte in de considerans van de huurovereenkomsten, de website en het reglement van Woonhotel dat de aard van het gebruik van de woonruimte van tijdelijke duur is. In de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam waar eiseres zich op beroept (LJN BY1493) wordt benadrukt dat het begrip „overeenkomst van korte duur‟ in het

civiele recht restrictief dient te worden uitgelegd.

2.9

De rechtbank acht voor de beantwoording van de vraag of het in deze zaak een overeenkomst van korte duur betreft allereerst de aard van de woonruimte van belang. Niet ter discussie staat dat het om zelfstandige woonruimte gaat. Verder staat niet ter discussie dat het om een woonruimte gaat die geschikt is voor permanente bewoning. Niet gebleken is van bepaalde mantelfaciliteiten die ertoe strekken om de bewoning van de woning tegemoetkomt aan een bepaalde specifieke behoefte aan zorg. Daarnaast vormen de voorwaarden als vermeld in artikel 6 van de overeenkomst geen aanwijzing voor het vermoeden dat het om een andersoortige woonvoorziening gaat. In artikel 6.2. wordt weliswaar vermeld dat eiseres bepaalde wijzigingen in en aan de woning niet zonder voorafgaande toestemming mag verrichten en in 6.5 wordt vermeld dat zij toestemming geeft tot het betreden van de woonruimte door medewerkers van HVO-Querido, ook bij afwezigheid van eisers. Echter, de voorwaarden gaan niet zo ver dat, zoals in het geval van Woonhotel, de medewerkers wekelijks controleren of eiseres de woning heeft schoongemaakt, dat eiseres geen eigen inventaris of goederen in de woonruimte mag plaatsen of dat bezoek van eiseres moet worden aan- en afgemeld (bij een receptie). Eiseres heeft hierbij nog onweersproken gesteld dat de woning zonder inventaris ter beschikking is gesteld.

De rechtbank ziet in deze zaak op grond van het voorgaande in de aard van de woonruimte geen aanwijzing dat het hier om een overeenkomst van korte duur gaat.

2.10

Voor de beantwoording van de vraag of het hier om een overeenkomst van korte duur gaat is voorts van belang wat eiseres en HVO-Querido met betrekking tot de duur van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Gebleken is dat eiseres de woning in het kader van een zogenaamde uitstroomregeling bewoont en dat zij – mits zij aan de voorwaarden heeft voldaan – het huurcontract op eigen naam zal voortzetten. De omstandigheid dat eiseres en HVO-Querido zijn overeengekomen dat de overeenkomst op 13 februari 2013 eindigt, acht de rechtbank niet bepalend. Immers, ter zitting is gebleken dat na het verstrijken van deze periode de overeenkomst stilzwijgend zonder wijzigingen is voortgezet. Verder heeft de beëindiging van de zorgverlening door HVO-Querido niet zonder meer tot gevolg dat eiseres de bewoning van de woning niet meer zal kunnen voortzetten. De huurperiode van een jaar wijst wellicht op een overeenkomst voor bepaalde tijd, maar maakt naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat het gaat om gebruik van de woning van korte duur (zie ook LJN BY1493). Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding aan te nemen dat hier sprake is van een overeenkomst van korte duur.

2.11

106

Alles in aanmerking nemende, komt de rechtbank tot de slotsom dat in dit concrete geval verweerder eiseres ten onrechte niet heeft aangemerkt als huurder in de zin van artikel 1, aanhef en sub c van de Wht.

2.12

De rechtbank zal het beroep van eiseres gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen wegens strijd met artikel 1, aanhef en sub c, van de Wht. De rechtbank ziet geen mogelijkheden om het geschil definitief te beslechten, nu de hoogte van de huurtoeslag nog dient te worden vastgesteld. De rechtbank zal verweerder opdragen binnen zes weken een nieuw besluit op het bezwaar van eiseres te nemen, met inachtneming van hetgeen de rechtbank in deze uitspraak heeft overwogen. Dat betekent dat verweerder eiseres in zijn nieuw te nemen besluit de huurtoeslag niet mag weigeren op grond van het feit dat zij geen huurder is.

2.13

Tevens ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 42 dient te vergoeden en verweerder te veroordelen in de proceskosten. De rechter begroot deze kosten met inachtneming van het Besluit proceskostenveroordeling bestuursrecht op € 944 (1 punt voor het indienen van het

beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 472,

wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank

verklaart het beroep gegrond; vernietigt het bestreden besluit;

draagt verweerder op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;

bepaalt dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 42

(tweeënveertig euro) vergoedt;

veroordeelt verweerder in de proceskosten van het geding tot een bedrag van € 944

(negenhonderd vierenveertig euro) te betalen aan eiseres.

107

ECLI:NL:RBROT:2012:BY3316

Instantie

Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak

17-08-2012

Datum publicatie

16-11-2012

Zaaknummer

1321788

Rechtsgebieden

Civiel recht



Inhoudsindicatie

Een huurder van een woning heeft zijn woning via Marktplaats ter (onder)verhuur aangeboden. Medewerkers van de woningcorporatie van wie huurder de woning huurde, hebben contact met hem opgenomen als geïnteresseerden. Verhuurster vordert ontbinding van de huurovereenkomst omdat huurder een onrechtmatige daad zou hebben begaan en zich niet als goed huurder heeft gedragen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector kanton

Locatie Rotterdam

vonnis

in de zaak van

[eiseres],

gevestigd te [plaats],

eiseres,

gemachtigde: mr. R.W.F. Heijmeriks,

tegen

[gedaagde],

108


gedaagde,

gemachtigde: mr. W.J. Oomkes.

Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “[gedaagde]”.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• het exploot van dagvaarding van 14 februari 2012, met producties;

• de conclusie van antwoord, met producties;

• de conclusie van repliek, met producties;

• de conclusie van dupliek, met één productie.

De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet weersproken, staat tussen partijen het volgende vast:

2.1 Tussen partijen bestaat sinds 13 oktober 2011 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2 De huurprijs bedroeg laatstelijk € 240,06 per maand, te vermeerderen met

servicekosten van € 2,36.

2.3 Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimten van toepassing (hierna: de algemene huurvoorwaarden).

2.4 Artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden luidt - voor zover thans van belang - als volgt:

(…)

4. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, uitsluitend overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.

(…)

5. Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst.

6. Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.

(…)

109

2.5 [gedaagde] heeft op 28 december 2011 een advertentie op www.marktplaats.nl geplaatst (advertentienummer 515535807) waarin hij het gehuurde voor onderhuur heeft aangeboden. In de advertentie is - voor zover thans van belang - het volgende opgenomen:

(…)

Ik ga mijn huurwoning onderverhuren doordat ik bij mijn vriendin ga intrekken.

Huurprijs is incl. gas, water, licht en internet! € 650,- euro per maand. (Let op: Mocht verbruik van gas/water/licht te hoog zijn dan normaal verbruik, wordt de huurprijs aangepast.)

(…)

2.6 Op woensdag 11 januari 2012 heeft [gedaagde] (via het e-mailadres [x@y]) e-mailcontact gehad met een werkneemster van [eiseres], die zich voordeed als [A], een zogenaamde belangstellende. Via het e-mailcontact hebben [gedaagde] en [A] een afspraak gemaakt om op vrijdag 13 januari 2012 het gehuurde te bezichtigen. In een e-mail deelde [gedaagde] tevens mee dat hij die middag nog twee bezichtigingen had en dat de woning per direct beschikbaar was.

2.7 Op vrijdag 13 januari 2012 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen een werknemer van [eiseres] en [gedaagde]. In dit telefoongesprek heeft de medewerker van [eiseres] zich eerst voorgedaan als de vriend van [A]. Later in het gesprek heeft de medewerker van [eiseres] zich bekendgemaakt. [eiseres] heeft vervolgens aan [gedaagde] medegedeeld dat hij een onrechtmatige daad heeft gepleegd en dat hij tot 16.00 uur de tijd had om de huurovereenkomst op te zeggen. Diezelfde middag heeft tussen partijen nog een gesprek op het kantoor van [eiseres] plaatsgevonden.

2.8 [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

2.9 [eiseres] heeft [gedaagde] gedagvaard in kort geding. Op 7 maart 2012 heeft de kantonrechter vonnis gewezen en [gedaagde] bij wege van voorlopige voorziening veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

2.10 [gedaagde] heeft op 14 maart 2012 voldaan aan de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde en de sleutels van het gehuurde bij [eiseres] ingeleverd.

3. De stellingen van partijen

3.1 [eiseres] heeft - kort gezegd - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

3.2 Aan de eis is naast de onder 2. genoemde vaststaande feiten - samengevat weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd.

[gedaagde] heeft door het gehuurde zonder instemming van [eiseres] aan te bieden aan een [eiseres] onbekende op internet, zich niet gedragen als goed huurder, althans is hij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen. [gedaagde] heeft in ieder geval onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld. Het aanbieden van het gehuurde zoals [gedaagde] dat heeft gedaan is immers in strijd met de algemene huurvoorwaarden. Het handelen van [gedaagde] dient te worden aangemerkt als onrechtmatig. Het is immers in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt. Daarbij heeft te gelden dat het gehuurde onderdeel uitmaakt van een categorie woningen, waarvoor wachtlijsten bestaan van woningzoekenden, die op dergelijke woningen in verband met de lage huur zijn aangewezen en welke woningzoekenden op de normale commerciële markt geen kans

110

hebben op een dergelijke woning. Op grond van voornoemde tekortkoming vordert [eiseres] ontbinding van de huurovereenkomst.

Nu [gedaagde] zelf de sleutels van het gehuurde bij [eiseres] heeft ingeleverd, voordat het daadwerkelijk tot een ontruiming door de deurwaarder is gekomen, en klaarblijkelijk vervangend onderdak heeft gevonden, heeft [gedaagde] geen belang meer bij zijn verweren.

3.3 [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering en geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiseres], althans haar vordering af te wijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. [gedaagde] heeft tegen de vordering - eveneens samengevat - het volgende aangevoerd.

[gedaagde] heeft onder protest voldaan aan de veroordeling tot ontruiming. [gedaagde] betwist dat hij zich niet als goed huurder gedragen heeft. Er bestaat derhalve geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft vooraf onderzocht of onderverhuur mogelijk was. Uit de algemene huurvoorwaarden bleek dat hij daarvoor schriftelijk toestemming diende te vragen aan [eiseres], en daarbij de onderhuurder, de onderverhuurprijs en de onderhuurovereenkomst aan diende te dragen.

[gedaagde] betwist dat hij een financieel succesje wenste te behalen met het onderverhuren van de woning. Als hij de woning al zou verhuren, zou hij dit willen doen tegen een redelijke all-inclusive prijs, waaronder in ieder geval water, licht en internet waren begrepen, maar ook zaken als gemeentelijke heffingen zouden hieronder vallen. Daarnaast kan het plaatsen van een advertentie op een internetsite slechts gezien worden als een uitnodiging om in onderhandeling te treden.

3.4 Op de overige stellingen van partijen, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, komt de kantonrechter bij de beoordeling van het geschil terug.

4. De beoordeling van het geschil

4.1 [eiseres] heeft aangevoerd dat nu [gedaagde] zelf de sleutels van het gehuurde bij [eiseres] heeft ingeleverd, voordat het daadwerkelijk tot een ontruiming door de deurwaarder is gekomen, en klaarblijkelijk vervangend onderdak heeft gevonden, hij geen belang meer heeft bij zijn verweren. Deze stelling wordt verworpen. De kantonrechter heeft bij vonnis een voorlopige voorziening getroffen en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [gedaagde] heeft vervolgens (zoals van hem verwacht werd) aan deze veroordeling voldaan. In kort geding is overigens de rechtsverhouding tussen partijen niet vastgesteld, daar is een kort geding immers niet voor bedoeld. Gelet hierop kan het voldoen aan een veroordeling in kort geding niet zonder meer tot de conclusie leiden dat [gedaagde] geen belang meer heeft bij zijn verweren.

4.2 Beoordeeld dient te worden of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt.

4.3 [eiseres] heeft onder meer aangevoerd dat [gedaagde] door zijn handelwijze onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld. Nu een eventuele onrechtmatige daad van de zijde van [gedaagde] enkel tot een schadevergoedingsplicht jegens [eiseres] kan leiden en niet tot ontbinding van de huurovereenkomst, behoeven de stellingen van [eiseres] ter zake van het onrechtmatige handelen van [gedaagde] geen (nadere) bespreking.

111

4.4 [eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] door het gehuurde zonder instemming van [eiseres] ter onderverhuur aan te bieden op internet tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen.

4.5 Vooropgesteld wordt dat onderverhuur in onderhavige huurovereenkomst niet per definitie verboden is. Indien [eiseres] daartoe toestemming verleent, is onderverhuur toegestaan.

4.6 Op grond waarvan de zoektocht naar een onderhuurder, zonder dit vooraf te melden aan [eiseres], in strijd met het goed huurderschap is, is niet duidelijk. Zulks blijkt in elk geval niet uit de huurovereenkomst dan wel de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden. In de huurovereenkomst dan wel de algemene huurvoorwaarden is geen bepaling opgenomen die inhoudt dat een huurder alvorens hij op zoek wenst te gaan naar een onderhuurder, hiervoor toestemming dient te vragen.

4.7 De algemene huurvoorwaarden lijken te impliceren dat het zoeken naar een onderhuurder juist is toegestaan. In artikel 7 lid 5 is bepaald dat de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming het gehuurde geheel of gedeeltelijk mag onderverhuren. Tevens is bepaald dat dit verzoek schriftelijk dient te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Een en ander wekt sterk de suggestie dat het toegestaan is om op zoek te gaan naar een onderhuurder. Immers, zonder gegevens van de onderhuurder en nadere gegevens met betrekking tot de onderhuurovereenkomst kan het verzoek bij [eiseres] niet gedaan worden. Hetgeen [gedaagde] eventueel in de onderhandelingsfase al dan niet met een potentiële onderhuurder bespreekt, is, in het licht van het voorgaande naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant.

4.8 [eiseres] heeft voorts nog aangevoerd dat [gedaagde], door zijn handelwijze, inbreuk maakt op het beleid van [eiseres] met betrekking tot het toewijzen van de woningen aan derden, die zich wel aan de regels houden. [eiseres] heeft aangevoerd dat het gehuurde onderdeel uitmaakt van een categorie woningen, waarvoor wachtlijsten bestaan van woningzoekenden, die op dergelijke woningen in verband met de lage huur zijn aangewezen en welke woningzoekenden op de normale commerciële markt geen kans hebben op een dergelijke woning. Indien voorgaande voor [eiseres] dermate belangrijk is, had het voor de hand gelegen de mogelijkheid om toestemming te vragen tot onderverhuur niet op te nemen in de algemene huurvoorwaarden voor deze categorie woningen dan wel de betreffende bepalingen in de huurovereenkomst met [gedaagde] uitdrukkelijk buiten toepassing te verklaren. Nu dit niet gebeurd is, kan een en ander [gedaagde] niet worden tegengeworpen.

4.9 Het is volgens [eiseres] niet aannemelijk dat [gedaagde] toestemming aan [eiseres] had gevraagd voor hij het gehuurde daadwerkelijk was gaan onderverhuren. Deze gedachte is niet onbegrijpelijk, doch een en ander valt niet met zekerheid vast te stellen. Zo ver is het immers nooit gekomen. Op het moment dat [eiseres] [gedaagde] aansprak op zijn handelen en op het moment dat zij hem in rechte betrok, was [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter nog niet tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen.

4.10 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen. De vordering van [eiseres] wordt dan ook als ongegrond afgewezen.

4.11 [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

5. De beslissing

De kantonrechter:

112

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Kampert en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

113

WR 2013/87: Onderhuur – wanprestatie: contractueel onderhuurverbod zonder

toestemming verhuurder; advertentie huurder tot onderhuur op webpagina; p...

Instantie: Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter) Datum: 13 december 2012

Magistraten:

Mr. F. van der Hoek

Zaaknr: 1356597 CV EXPL 12-18590

Conclusie: -

Noot: - Roepnaam: -

Wetingang: (art. 7:213 BW)

Essentie

Onderhuur – wanprestatie: contractueel onderhuurverbod zonder toestemming verhuurder; advertentie huurder tot onderhuur op webpagina; poging tot onderhuur; geen goed huurderschap

Samenvatting

Huurder heeft voor onbepaalde tijd woning te huur aangeboden op de website www.kamertje.nl. In de advertentie is niet vermeld dat het om huisbewaring zou gaan. Wel is expliciet in de advertentie opgenomen dat inschrijving in het GBA niet tot de mogelijkheden behoort, wat volgens verhuurder een vereiste is voor huisbewaring. De gevraagde onderhuurprijs is fors hoger dan de huurprijs. Door het plaatsen van zijn advertentie heeft huurder in ieder geval de schijn gewekt dat hij de intentie had om de woning onder te verhuren en daarbij winst te maken. Door de medewerkers van verhuurder die de woning naar aanleiding van de advertentie hebben bezocht is verklaard dat huurder uitdrukkelijk geen huisbewaring – in ieder geval het eerste jaar – mogelijk was. De enkele omstandigheid dat huurder een formulier voor huisbewaring had geprint legt hiertegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Naar het oordeel van de kantonrechter is in rechte komen vast te staan dat huurder een poging heeft gedaan om het gehuurde onder te verhuren zonder de toestemming van verhuurster.

Niet staat vast dat huurder het gehuurde feitelijk heeft onderverhuurd. Strikt bezien heeft huurder niet gehandeld in strijd met het onderhuurverbod zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. De enige reden dat het niet tot een daadwerkelijke onderverhuur is gekomen komt door het optreden van de medewerkers van verhuurster. Voldoende aannemelijk is dat er geen sprake was van een vrijwillige terugtred en dat huurder de woning had onderverhuurd als de medewerkers niet op de advertentie waren gestuit. Door het plaatsen van de advertentie in combinatie met de uitlatingen van huurder tijdens het gesprek met de medewerkers van verhuurster heeft huurder het gehuurde niet gebruikt als een goed huurder. Een goed huurder dient zich immers ook te onthouden van pogingen om in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst te handelen, temeer omdat onderverhuur zonder voorafgaande toestemming expliciet verboden was. Huurder is derhalve tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

In het licht van het contractuele onderhuurverbod, de pogingen van verhuurster om onderverhuur tegen te gaan en de moeite om een eenmaal aangegane onderverhuur ongedaan te maken, kan van verhuurster niet worden verlangd dat zij afwacht totdat een expliciet voorgenomen onderverhuur is geëffectueerd. Onder omstandigheden kan een

114

andere afweging gerechtvaardigd zijn, de feiten en omstandigheden in dit geval geven daarvoor geen grond.


Eiser:

Masoud Najafi, wonende te Teheran, Iran

Gemachtigde:

mr. P.N.M. Commandeur

tegen

Gedaagde:

Woningstichting Eigen Haard, gevestigd te Amsterdam

Gemachtigde:

mr. M.L. van der Knaap

UitspraakNaar boven

(…)

Gronden van de beslissing

Feiten en omstandigheden

1.

Als gesteld en niet voldoende weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:

a.

Najafi heeft van 4 januari 1994 tot 12 december 2011 van Eigen Haard de woning gelegen aan de Conradstraat 67 I te Amsterdam (hierna: de woning) gehuurd, tegen een huurprijs van € 395,11 per maand.

b.

In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, opgenomen:

“(...) 5.1 De woning wordt bij deze aan de huurder verhuurd uitsluitend voor bewoning

door hemzelf, (...)

5.2 De huurder zal de woning als een goed huurder gebruiken (...).

5.7 Het is de huurder verboden de woning in zijn geheel onder te verhuren of zonder schriftelijke toestemming van de verhuurster aan derden in gebruik te geven. Ook voor de verhuur van een kamer in de woning is schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist (...)”.

c.

Najafi heeft op 22 juli 2011 een advertentie geplaatst op de website www.kamertje.nl. In deze advertentie is vermeld:

115

“Ruime gestoffeerde 2 kamer appartement (...) rustige en mooi buurt toch in centrum,

light vlakbij ij-molen in conradstraat. Mijn voorkeur gaat in amsterdam werkende/student, 24 jaar ouder. insch heellast niet mogelijk (...)

Huurprijs: € 900 (inclusief gas/water/electriciteit) (...)

Huurperiode: Onbepaalde tijd beschikbaar vanaf 1 augustus 2011 (...)”.

d.

Medewerkers van Eigen Haard hebben op de advertentie van Najafi gereageerd, waarbij zij zich hebben voorgedaan als potentiële huurders. Vervolgens is over de e-mail tussen deze medewerkers en Najafi gecommuniceerd. Daarbij is door Najafi, voor zover van belang, geschreven:

“(...) ik heb paar mensen ontmoeten, omdat mijn huisgenoot woont here tot ende van

july (...) bovendien ik zit ook niet goed met e tijd, omdat ik ga naar buitenland moet ik wat dingen voor myself regelen. (…)”

e.

In het rapport „Woonfraude Hit Amsterdam, Conradstraat 67 – 1‟, opgesteld door de

medewerkers van Eigen Haard is opgenomen, voor zover hier van belang:

“(...) Telefonische Communicatie

Maandag 25 juli 2011

Medewerker (Aron van Es) neemt contact op met verhuurder (...) naar aanleiding van E-mail verkeer (...)

Verhuurder geeft aan dat er op dit moment nog een huurder in de woning zit maar deze binnen een week zal vertrekken. (...)

Woensdag 27 juli 2011

(...) Verhuurder verteld dat er op het moment nog een vrouw in de woning woont maar dat ze deze week gaat verhuizen. Ook meldt de verhuurder dat er om 20:00 uur nog een man komt kijken naar de woning (...)”

f

De medewerkers van Eigen Haard hebben de woning op 27 juli 2011 bezichtigd. Over dit bezoek hebben zij een schriftelijk verslag opgesteld, waarin het volgende is opgenomen:

“(...) Hij zegt naar het buitenland te gaan om daar iets op te zetten. Hij gaat als eerste

naar Iran, dit om zijn zieke moeder te bezoeken en een tijdje te verzorgen. Hij zegt op zaterdag 6 augustus naar Iran te vliegen. Hij heeft z‟n vliegticket al gekocht en wil de

woning graag zsm verhuren. (...) Er is nog een kamer in de woning. Deze kan ik niet bezichtigen. Hier verblijft nu nog een meisje. Zij heeft de woning lange tijd gehuurd zegt hij. Ze is binnenkort weg. (…) Ik zeg dat ik wel geïnteresseerd ben in de woning en zeg dat ik wil weten als ik de woning mag huren, of ik nog een contract of iets dergelijks krijg. Meneer legt uit dat er een mogelijkheid is bij de woningbouwvereniging om huisbewaring aan te vragen. Ik vraag hem hoe huisbewaring werkt. Hij legt me uit dat hij bijvoorbeeld met toestemming van de woningbouwvereniging zijn huis aan mij kan verhuren. (...) Ik vraag hem of ik dan via deze constructie de huisbewaarder wordt. Meneer zegt: Nee, jij wordt niet de huisbewaarder. Je gaat hier dan gewoon eerst een jaar wonen. Dit om te kijken of het bevalt. Als het dan na dit jaar goed bevalt, dan vragen we huisbewaring voor je aan.

116

Ik wil misschien wel 3 jaar weg, ik kan maar toestemming krijgen voor 2 jaar huisbewaring. (…) Ik vraag nog een keer: „Dus we doen het niet via huisbewaring‟. Nee

zegt hij nogmaals. Gewoon zonder huisbewaring. Ik vraag of ik dan wel een contract krijg. Nee, zegt hij, je hebt alleen met mij een afspraak (...) Meneer verteld dat hij wil gaan kijken of hij iets op kan gaan zetten in Azië. (...)

Daarna vertel ik meneer dat ik niet ben wie hij denkt (...) Direct daarna grijpt meneer naar een formulier huisbewaring dat in zijn printer ligt. Hij zegt dat het mooi is dat we van Eigen Haard zijn, dan kan hij gelijk zijn formulier voor huisbewaring indienen (...)”.

g

Op 4 augustus 2011 hebben L. Walter en Najafi een aanvraag huisbewaring ingevuld.

h

Bij e-mail van 22 september 2011 heeft L. Walter aan de gemachtigde van Najafi geschreven, voor zover hier van belang:

“(...) In het volgende gesprek hebben we de voorwaarden voor huisbewaring besproken

en de formulieren voor de aanvraag ingevuld. (...) Tevens hebben we uitgerekend dat de huur, inclusief gas en licht, internet en gebruik van huisraad (…) uit zou komen op een €

700 per maand. (...)”.

i

Mendez Chavarro heeft bij email van 6 november 2011 aan Najafi geschreven, voor zover hier van belang:

“Op 2 augustus heb ik eerste contact met Masou genomen toen ik reageerde op een

advertentie op www.kamernet.nl over een kamer in een appartement in het centrum van Amsterdam (...) 4 augustus ben ik naar Amsterdam gegaan (…) Hij vertelde me dat

omdat hij naar Iran zou gaan zocht hij iemand voor het Huisbewaring van het appartement dus niet alleen de kamer. (...) Het zou een bedrag zijn van 550 euro per maand (...)”.

j

Bij vonnis in kort geding van 21 november 2011 is Najafi veroordeeld de woning te ontruimen. De ontruiming is geëffectueerd.

Vordering en verweer

2

Najafi vordert veroordeling van Eigen Haard tot het aanbieden van een woning in het centrum van Amsterdam of in de 19e-eeuwse wijken, met uitzondering van de Indische buurt, en dit binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert Najafi veroordeling van Eigen Haard tot het aanbieden van een tweede woning in hetzelfde gebied indien Najafi de eerste woning ongeschikt acht, en tot het aanbieden van een derde woning indien Najafi ook de derde woning ongeschikt acht, op straffe van verbeurte van een dwangsom, dit alles met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding.

3

Najafi voert hiertoe primair het volgende aan. Hij heeft de woning nooit zonder toestemming van Eigen Haard in onderhuur willen doen. Najafi wilde de woning in

117

huisbewaring geven, omdat hij naar Iran moest vertrekken om voor zijn zieke moeder te zorgen. Huisbewaring zou waarschijnlijk zijn toegestaan, maar Najafi diende eerst een mogelijke bewoner te vinden. Daarom had hij de advertentie op www.kamertje.nl gezet. In de advertentie is vermeld dat inschrijving niet mogelijk was, omdat Najafi wilde voorkomen dat er mensen zouden reageren die alleen geïnteresseerd waren in de mogelijkheid om zich in te schrijven. Er is voorts geen adres in de advertentie vermeld vanwege veiligheid en privacy. Het gesprek met de medewerkers van Eigen Haard, die zich voordeden als geïnteresseerden in de woning, verliep gespannen. Najafi had geen prettig gevoel bij de medewerkers en wist daardoor dat hij de woning niet aan deze personen in bewaring wilde geven. Bovendien spreekt Najafi gebrekkig Nederlands. Het is daarom voorstelbaar dat er in de communicatie misverstanden zijn ontstaan. Najafi had al een formulier voor huisbewaring klaarliggen. Najafi zou geen winst maken, de huur en de vaste lasten bedragen € 700. Najafi heeft de woning niet eerder in

onderverhuur gedaan, wel heeft zijn nichtje A. Nazari twee maanden bij hem gelogeerd. Binnen afzienbare tijd zal Najfi, nu woonachtig in Iran, terugkeren naar Nederland. Als hij terugkeert naar Nederland zal hij schade lijden, bestaande uit het gemis van een woning. Die schade dient Eigen Haard te vergoeden.

4

Subsidiair voert Najafi – kort weergegeven – aan dat als hij al van plan zou zijn geweest de woning onder te verhuren, er slechts sprake is van een poging tot onderverhuur. Dit is onvoldoende om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Najafi is dan ook ten onrechte zijn woning kwijtgeraakt.

5

Eigen Haard voert verweer tegen de vordering en voert hiertoe aan dat sprake is geweest van een poging tot onrechtmatige bewoning. Najafi heeft zich niet als goed huurder gedragen. Eigen Haard betwist dat sprake is geweest van huisbewaring. Voor huisbewaring moet vooraf toestemming aan Eigen Haard worden gevraagd en er mag geen hogere vergoeding in rekening worden gebracht dan de huur. Najafi vroeg in de advertentie een huur van € 900, terwijl de door hem te betalen huur € 395,11 bedroeg.

In het contact met de medewerkers van Eigen Haard is door Najafi te kennen gegeven dat er al een vrouw in de woning woonde en dat er voor de nieuwe huurders het eerste jaar hoe dan ook geen huisbewaring zou worden aangevraagd. De periode tot het vertrek van Najafi was bovendien te kort om nog huisbewaring aan te vragen.

6

Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd zal, voor zover van belang, bij de beoordeling aan de orde komen.

Beoordeling

7

Voorop wordt gesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen niet is ontbonden. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de vordering van Najafi is gegrond op een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van Eigen Haard, bestaande in de ontruiming van het gehuurde. Indien echter komt vast te staan dat Najafi zelf dusdanig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat Eigen Haard (na het verkrijgen van een daartoe strekkende titel) over mocht gaan tot ontruiming van het gehuurde, dient de onderhavige vordering te worden afgewezen.

8

118

Kern van het geschil tussen partijen is daarmee de vraag of Najafi dusdanig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zou zijn. Daartoe dient allereerst de vraag te worden beantwoord of Najafi de woning zonder toestemming van Eigen Haard heeft willen onderverhuren.

9

Vaststaat dat Najafi de woning voor onbepaalde tijd te huur heeft aangeboden op de website www.kamertje.nl. In de advertentie is niet vermeld dat het om huisbewaring zou gaan. Wel is expliciet in de advertentie opgenomen dat inschrijving in het GBA niet tot de mogelijkheden behoort, hetgeen volgens de regels van Eigen Haard juist een vereiste is voor huisbewaring. Najafi heeft voorts een vergoeding van € 900 (inclusief gas, water en

elektriciteit) gevraagd. Deze huurprijs is meer dan twee keer zo hoog als de door Najafi aan Eigen Haard te betalen huurprijs, zij het dat de laatste exclusief gas, water en elektriciteit is. Uit de eigen stellingen van Najafi volgt dat hij aan huur en vaste lasten ongeveer € 700 betaalde. Ook wanneer van dat bedrag zou worden uitgegaan is het door Najafi gevraagde bedrag aan huur fors hoger. Door het plaatsen van zijn advertentie heeft Najafi in ieder geval de schijn gewerkt dat hij de intentie had om de woning onder te verhuren en daarbij winst te maken.

10

Bij het bovenstaande komt dat door de medewerkers van Eigen Haard die de woning naar aanleiding van de advertentie hebben bezocht is verklaard dat door Najafi uitdrukkelijk te kennen is gegeven dat huisbewaring – in ieder geval het eerste jaar – niet tot de mogelijkheden zou behoren. Door deze uitlatingen heeft Najafi de schijn die hij heeft gewekt door de wijze van adverteren bevestigd. De stelling van Najafi dat in het gesprek met de medewerkers van Eigen Haard sprake is geweest van een misverstand c.q. miscommunicatie is, mede gelet op de gedetailleerde verklaring van de medewerkers van Eigen Haard, onvoldoende onderbouwd. Zo is door Najafi niet (voldoende) toegelicht op welke wijze het gesprek met de medewerkers van Eigen Haard volgens hem dan wel heeft plaatsgevonden en op welke wijze door hem is gesproken over de mogelijkheid tot huisbewaring.

11

De enkele omstandigheid dat Najafi een formulier voor huisbewaring had geprint legt tegenover het voorgaande onvoldoende gewicht in de schaal.

12

Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van de kantonrechter in rechte komen vast te staan dat Najafi een poging heeft gedaan om het gehuurde onder te verhuren.

13

Dat de advertentie op deze wijze zou zijn geplaatst om het aantal belangstellenden te verminderen, wegens beperkingen van de website dan wel om te voorkomen dat mensen zich enkel zouden melden vanwege de mogelijkheid tot inschrijving, maakt dit niet anders. Daargelaten dat Najafi zijn stellingen op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd, is hiermee nog geen verklaring gegeven voor zijn uitlatingen tegenover de medewerkers van Eigen Haard.

14

L. Walter heeft schriftelijk verklaard dat zij met Najafi uitdrukkelijk over huisbewaring heeft gesproken en ook een aanvraagformulier heeft ingevuld. Dat doet aan het bovenstaande niet af. Het aanvraagformulier is immers ingevuld op 4 augustus 2011, dus

119

na het bezoek van de medewerkers van Eigen Haard en de sommatie van Eigen Haard om de huurovereenkomst op te zeggen. Dat tussen L. Walter en Najafi voor het bezoek van de medewerkers is gesproken over de mogelijkheid tot huisbewaring is gesteld noch gebleken. Ook het eerste contact tussen D. Mendez Chavarro en Najafi heeft plaatsgevonden ná het bezoek van de medewerkers van Eigen Haard.

15

Gelet hierop zal Najafi, voor zover door hem al is bedoeld een bewijsaanbod te doen, niet worden toegelaten tot levering van bewijs door het laten horen van L. Walter en D. Mendez Chavarro als getuigen, nu hij daartoe onvoldoende heeft gesteld.

16

Het voorgaande brengt met zich dat naar het oordeel van de kantonrechter in rechte als vaststaand moet worden aangenomen dat Najafi een poging heeft gedaan de woning onder te verhuren zonder de toestemming van Eigen Haard. Partijen twisten over de vraag of hiermee sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

17

Niet vast staat dat Najafi het gehuurde feitelijk heeft onderverhuurd. Strikt bezien heeft Najafi derhalve niet in strijd met het bepaalde van artikel 5.7 van de huurovereenkomst gehandeld.

18

Aangenomen moet echter worden dat de enige reden dat het niet tot een daadwerkelijke onderverhuur is gekomen het optreden van de medewerkers van Eigen Haard is. Voldoende aannemelijk is dat er geen sprake was van een vrijwillige terugtred en dat Najafi de woning had onderverhuurd als de medewerkers niet op de advertentie waren gestuit. Door het plaatsen van de advertentie in combinatie met de uitlatingen van Najafi tijdens het gesprek met de medewerkers van Eigen Haard heeft Najafi het gehuurde niet gebruikt als een goed huurder. Een goed huurder dient zich immers ook te onthouden van pogingen om in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst te handelen, temeer omdat onderverhuur zonder voorafgaande toestemming expliciet verboden was. Najafi is derhalve tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

19

De stelling van Najafi dat er slechts sprake is van een geringe tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, wordt niet gevolgd. Daarbij wordt allereerst overwogen dat de huurovereenkomst tussen partijen niet is ontbonden en dat dit in deze procedure ook niet wordt gevorderd. Ook indien dit wel het geval zou zijn zou dat Najafi niet baten, nu in het licht van het contractuele onderhuurverbod, de pogingen van Eigen Haard om onderverhuur tegen te gaan en de moeite om een eenmaal aangegane onderverhuur ongedaan te maken, van Eigen Haard niet worden verlangd dat zij afwacht totdat een expliciet voorgenomen onderverhuur is geëffectueerd. Onder omstandigheden kan een andere afweging gerechtvaardigd zijn, maar het bovenstaande geeft daarvoor geen grond.

20

De vorderingen van Najafi worden afgewezen.

21

Bij deze uitkomst van de procedure wordt Najafi veroordeeld in de proceskosten.

120

Beslissing

De kantonrechter:

I.

wijst de vorderingen af;

II.

veroordeelt Najafi in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 200;

121

ECLI:NL:GHAMS:2013:2507

Instantie

Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak

07-05-2013

Datum publicatie

15-08-2013

Zaaknummer

200.112.979/01

Rechtsgebieden

Civiel recht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Kort geding tot ontruiming. Na opzegging door huurder van hoofdhuurovereenkomst weigert onderhuurder te vertrekken. Hoofdhuurder, die zijn reeds aanvaarde opzegging heeft willen intrekken, terecht tot ontruiming veroordeeld. Ook onderhuurder is tot ontruiming veroordeeld, maar op langere termijn. Ten onrechte is hoofdhuurder over die tussenliggende periode ongeclausuleerd veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur. Verhuurster heeft immers aanspraak op betaling door onderhuurder op grond van de onderhuurovereenkomst, die zij voortzet. Slechts recht op betaling door (gewezen) huurder bij wijze van schadevergoeding in het geval (gewezen) onderhuurder niet zou hebben betaald. Aktewisseling daarover. Voorschot op schadevergoeding wegens onbevoegde onderverhuur (winstafdracht) op goede gronden toegewezen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: 200.112.979/01 KG

zaak- en rolnummer rechtbank Haarlem: 564595 vv78/12/

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 mei 2013

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats],

122

appellant,

advocaat: mr. G.P. Dayala te Amsterdam,

tegen:

de stichting

STICHTING INTERMARIS ,

gevestigd te Hoorn,

geïntimeerde,

advocaat: mr. K. Mels te[woonplaats].


Partijen worden hierna [appellant] en de stichting genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 27 augustus 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter), van 2 augustus 2012, in kort geding gewezen tussen hem als gedaagde en de rechtsvoorgangster van de stichting (hierna eveneens de stichting te noemen) als eiseres.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

-

memorie van grieven;

-

memorie van antwoord, met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van de stichting zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

De stichting heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

De stichting heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “feitelijke

vaststellingen”de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met feiten die eveneens voldoende aannemelijk zijn geworden, komen die feiten neer op het volgende.

i. [appellant] heeft vanaf 1997 van de stichting een woning in[woonplaats] (hiera: de woning) gehuurd voor een huur per maand van laatstelijk € 392,87 plus € 58,83

voorschot servicekosten.

ii. Op grond van de huurovereenkomst is het de huurder verboden de woning geheel of ten dele onder te verhuren of in gebruik te geven aan een derde zonder voorafgaande

123

schriftelijke toestemming van de verhuurder en is de huurder verplicht in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben.

iii. Bij brief van 4 juni 2012 heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 juli 2012 wegens vertrek naar elders.

iv. Op 12 juni 2012 heeft [X] (hierna:[X]) aan de stichting gemeld dat hij sinds september 2010 als onderhuurder in de woning verbleef tegen een huurprijs van € 685,=

all in en niet van zins was de woning te verlaten.

iv. Na een voorinspectie van het gehuurde te hebben verricht heeft de stichting bij brief van 15 juni 2012 aan [appellant] de opzegging bevestigd per 3 juli 2012.

v. Bij faxbericht van zijn advocaat van 2 juli 2012 heeft [appellant] te kennen gegeven dat hij zijn opzegging introk. De advocaat van de stichting heeft diezelfde dag geantwoord dat intrekking niet mogelijk was en [appellant] gesommeerd schriftelijk te bevestigen dat hij in de opzegging berustte en de sleutels uiterlijk op 3 juli 2012 in te leveren. Op deze sommaties heeft [appellant] niet gereageerd.

3 Beoordeling

3.1.

Bij dagvaarding van 17 juli 2012 heeft de stichting [appellant] en[X] en diens partner in kort geding gedagvaard en gevorderd dat zij allen worden veroordeeld tot ontruiming van de woning en daarnaast [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 451,70 per maand tot de ontruiming, alsmede een voorschot

op schadevergoeding ten bedrage van € 2.500,=. De kantonrechter heeft de vorderingen

tegen [appellant] integraal toegewezen en[X] c.s. veroordeeld de woning uiterlijk 1 november 2012 te ontruimen.

3.2

Grief I houdt in dat de kantonrechter [appellant] ten onrechte heeft veroordeeld de woning te ontruimen. Ter toelichting op de grief wijst [appellant] erop dat in het vonnis is vastgesteld dat hij niet meer in de woning woonde. Op grond daarvan kon dan ook worden vastgesteld dat hij de woning had ontruimd en verlaten. Ontruiming van de woning moest plaatsvinden door[X] c.s., aldus [appellant].

3.3

Deze grief faalt. In de “summiere reactie op de dagvaarding” is in eerste aanleg namens Van Riessen aangevoerd dat hij nog huurder was van de woning, weliswaar daar niet meer verbleef, maar in de woning nog wel wat roerende zaken en belangrijke papieren had liggen. Vervolgens is in de aantekeningen ten behoeve van de mondelinge behandeling in eerste aanleg namens [appellant] aangevoerd dat hij de woning niet had verlaten, maar daarin niet meer werd toegelaten door[X] c.s. en in de kamers die hij gebruikte nog belangrijke papieren en kostbare goederen had liggen. Gelet op deze verklaringen in eerste aanleg is het standpunt van [appellant] in hoger beroep dat hij ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis de woning reeds had ontruimd ten enenmale onvoldoende gemotiveerd, zodat daaraan voorbij moet worden gegaan. Het hof laat nog daar dat uit de stellingen van [appellant] niet volgt dat hij de woning wederom ter beschikking van de stichting had gesteld en laat ook daar hoe de kantonrechter die volgens [appellant] ware stand van zaken dan had moeten bevroeden. Bovendien was, zoals de kantonrechter ook terecht heeft overwogen, de veroordeling tot nakoming dienstig om te voorkomen dat [appellant] de woning weer in gebruik zou nemen. Hij had zich naar aanleiding van de inleidende dagvaarding immers op zijn huurderschap beroepen.

124

3.4

Grief II strekt ten betoge dat [appellant] ten onrechte is veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 451,70 vanaf 2 augustus 2012 tot het moment van ontruiming

door[X] c.s. [appellant] acht het een onbillijkheid van overwegende aard dat hij een gebruiksvergoeding moet betalen voor een woning waarin hij niet meer woont, terwijl de onderhuurders tot 1 november 2012 mogen blijven en niets hoeven te betalen.

3.5

De kantonrechter heeft zijn oordeel dat [appellant] een gebruiksvergoeding ter hoogte van zijn oude huur moest betalen zolang[X] c.s. de woning nog niet hadden ontruimd, gemotiveerd met de overweging dat [appellant] weliswaar zelf niet meer in de woning woonde, maar niet ervoor had gezorgd dat ook “de zijnen” gelijk met hem uit de woning

zijn vertrokken. De kantonrechter heeft de gebruiksvergoeding kennelijk beschouwd als een vorm van schadevergoeding wegens wanprestatie. Dat roept echter de vraag op of de stichting door het achterblijven van[X] c.s. in de woning wel schade heeft geleden. Door de – in ieder geval in hoger beroep niet langer bestreden – beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst tussen de stichting en [appellant] is de stichting immers op grond van het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW van rechtswege in de plaats getreden van [appellant] als verhuurder van[X] c.s. De stichting had jegens[X] c.s. dus aanspraak op de voorheen tussen [appellant] en[X] c.s. geldende huurprijs van € 685,= all in. Van

schadevergoeding door [appellant] voor het niet leeg opleveren van de woning kan alleen sprake zijn als de stichting die huur – of de lagere huur zoals voorheen door [appellant] werd betaald – niet van[X] c.s. heeft ontvangen. De stichting zal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte erover uit te laten of zij van Van Riessen c.s. betaling heeft ontvangen, en zo ja welke, voor het gebruik van de woning na het einde van de huurovereenkomst van [appellant]. Carillho mag daarop bij akte reageren. In afwachting van een en ander wordt de verdere beoordeling van de tweede grief aangehouden.

3.6

Met grief III bestrijdt [appellant] zijn veroordeling tot betaling van een voorschot op schadevergoeding van € 2.500,=. Hij betwist dat de stichting schade heeft geleden door

de wijze waarop de woning is opgeleverd en door de verboden onderverhuur.

3.7

Op grond van de onder 2. omschreven feiten moet het hof aannemen dat [appellant] uit winstbejag de woning gedurende minstens 22 maanden heeft onderverhuurd voor een bedrag dat ruim € 230,= per maand hoger was dan de door hem aan de stichting

betaalde huur. Ook wanneer in aanmerking wordt genomen dat de door[X] c.s. betaalde prijs ook een vergoeding voor energie omvatte en de door [appellant] genoten winst met een bedrag daarvoor wordt verminderd, schat het hof dat een overwinst resteert die gelijk is aan of groter is dan het door de stichting gevorderde voorschot. Op grond van het bepaalde van artikel 6:104 BW kan de door de stichting als gevolg van de illegale onderverhuur door [appellant] geleden schade worden begroot op de door deze genoten winst (Hoge Raad 18 juni 2010, LJN BM 0893). Het is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter dat ook zal doen en [appellant] vanwege de verboden onderverhuur zal veroordelen tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding dat minstens zo hoog is als het gevorderde voorschot. Deze grief is alleen al daarom tevergeefs voorgedragen. De vraag of de stichting ook opleveringsschade heeft geleden kan daardoor in het midden blijven.

3.8

Het hof geeft partijen in overweging te bezien of zij het resterende geschil in onderling overleg kunnen regelen. Met het oog daarop deelt het hof thans reeds mee dat

125

[appellant], als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, te zijner tijd zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep – in ieder geval de kosten tot op heden.

3.9

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4 Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 4 juni 2013 voor het onder 3.5 omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, J.C.W. Rang en E.J.H. Schrage en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2013.

126

ECLI:NL:RBDHA:2013:BZ7044

Instantie

Rechtbank Den Haag

Datum uitspraak

06-03-2013

Datum publicatie

12-04-2013

Zaaknummer

C/09/415776 / HA ZA 12-397

Rechtsgebieden

Civiel recht



Inhoudsindicatie

Eiseres stelt een vordering tot ontruiming in jegens anonieme gedaagden die zich bevinden op een aan eiseres toebehorende onbebouwde onroerende zaak. Het betreft gebruikers van een tweetal zich op de grond van eiseres bevindende volkstuincomplexen. De rechtbank acht het anoniem dagvaarden toelaatbaar. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/415776 / HA ZA 12-397

Vonnis van 6 maart 2013

in de zaak van

de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid

1. NS V[Y]TGOED B.V.,

2. PRORAIL B.V.,

beiden gevestigd te Utrecht,

eiseressen,

127

advocaat mr. E.M. Kostense te „s-Gravenhage,

tegen

1. HEN DIE VERBLIJVEN OP EN/OF GEBRUIK MAKEN VAN PERCELEN OP HET VOLKSTUINENCOMPLEX 'T OOR EN BOEKWEITKAMP DEN HAAG,

niet verschenen,

2. [gedaagde sub 2],


advocaat mr. D. Tap te Den Haag,


zonder bekende woon- of verblijfplaats,

aanvankelijk mr. D. Tap, thans niet langer in de procedure vertegenwoordigd,



advocaat mr. D. Tap te Den Haag,

gedaagden.

Eiseressen worden hierna gezamenlijk aangeduid als NS Vastgoed c.s., en elk afzonderlijk als NS Vastgoed en ProRail. Gedaagden worden hierna ieder afzonderlijk aangeduid als de anonieme gebruikers of gedaagden (gedaagden sub 1), [gedaagde sub 2] (gedaagde sub 2), [gedaagde sub 3] (gedaagde sub 3) en [gedaagde sub 4] (gedaagde sub 4).

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 februari 2012,

- de akte overlegging producties van 2 mei 2012, met productie 1 t/m 22,

- de akte overlegging producties van 2 mei 2012, met productie 24,

- de conclusie van antwoord van 11 juli 2012,

- het tussenvonnis van 8 augustus 2012, waarbij een comparitie van partijen is bevolen,

- de akte overlegging producties van 15 november 2012, met productie 31 t/m 33,

- het proces-verbaal van comparitie van 20 december 2012, met de daarin vermelde stukken

- de brief van 9 januari 2013 van mr. Heikens, behandelend advocaat van NS Vastgoed c.s., met enkele opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal, die door de rechtbank als ingelast worden beschouwd.

1.2. Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

128

2.1. NS Vastgoed en ProRail zijn eigenaresse van percelen grond, kadastraal bekend gemeente ‟s-Gravenhage, sectie [X], nrs. [1], [2], [3], sectie [Y] nrs. [4], [5], [6], [7], [8], een en ander als nader aangeduid in de dagvaarding met producties. Op de percelen grond bevinden zich de volkstuincomplexen ‟t Oor en Boekweitkamp.

2.2. De percelen grond zijn door de rechtsvoorgangster van NS Vastgoed c.s. (N.V. Nederlandse Spoorwegen) in kavels uitgegeven aan particulieren ten behoeve van gebruik als volkstuin. Aan de basis van dit gebruik lagen door haar met de gebruikers gesloten volkstuincontracten. Nadat NS Vastgoed c.s. de eigendom van de grond verkregen had, bleek dat de bestaande verkaveling niet meer was te herleiden tot de oorspronkelijke contracten en dat onduidelijk was wie het feitelijk gebruik had van de kavels.

2.3. In 2008 heeft NS besloten om zich primair te gaan richten op de ontwikkeling van stations en directe stationsomgevingen en om de exploitatie van niet-strategische grondposities, zoals de onderhavige volkstuincomplexen, af te stoten. De verkoop van de gronden waarop de volkstuincomplexen ‟t Oor en Boekweitkamp zijn gelegen, is sinds 2009 in voorbereiding. Doordat de bodem ernstig is verontreinigd, dient voorafgaand aan de verkoop eerst te worden gesaneerd. Om deze redenen wenst NS Vastgoed c.s. de kavels te ontruimen.

2.4. Bij brief van 29 november 2010 heeft NS Vastgoed c.s. alle bij haar bekende huurders en gebruikers van de volkstuincomplexen op de hoogte gesteld van het voornemen tot verkoop en verzocht om de juiste gebruikersgegevens door te geven. Daarnaast is ook een “spijkerbrief” openbaar gemaakt bij diverse voor passanten

zichtbare locaties op de terreinen om hiermee ook de onbekende gebruikers te informeren over de geplande sanering en verkoop. Ook daarin wordt verzocht om contactgegevens van de gebruikers.

2.5. Bij brief van 27 september 2011 heeft NS Vastgoed c.s. alle bij haar bekende huurders en gebruikers aangeschreven met de mededeling dat de huur c.q. het gebruik wordt opgezegd per 1 januari 2012 met aanzegging dat de kavels uiterlijk 1 april 2012 in goede en oorspronkelijke staat aan NS Vastgoed c.s. opgeleverd dienen te worden. Daarbij is aan geadresseerden verzocht om ook derden die zonder toestemming van NS Vastgoed c.s. gebruik maken van een volkstuin te informeren over de geplande ontruiming en hen contact met NS Vastgoed c.s. te laten opnemen.

2.6. Blijkens een door de deurwaarder op 30 september 2011 opgemaakt procesverbaal van constatering is de inhoud van voornoemde brief op 30 september 2011 op vier verschillende locaties bij de toegangswegen tot de volkstuincomplexen op aankondigingsborden geplaatst onder de vermelding:

“BELANGRIJK BERICHT VOOR IEDEREEN DIE GEBRUIK MAAKT VAN

VOLKSTUINENCOMPLEX BOEKWEITKAMP / ‟T OOR.”

Daarbij is opnieuw de oproep gedaan aan personen die menen enig recht te hebben ten aanzien van genoemd complex contact op te nemen met de contactpersoon van NS Vastgoed c.s. Op 10 oktober 2011 zijn, blijkens een door de deurwaarder op diezelfde datum opgemaakt procesverbaal van constatering, twee nieuwe borden geplaatst, omdat de eerder geplaatste borden waren verwijderd.

2.7. NS Vastgoed c.s. heeft in een tweetal procedures bij de kantonrechter – kort gezegd – de ontruiming gevorderd van de kavels van de huurders c.q. gebruikers van wie de namen aan NS Vastgoed c.s. bekend zijn gemaakt, met of zonder bekende woon- of verblijfplaats in of buiten Nederland. Bij vonnis van 31 mei 2012 en bij vonnis van 15 november 2012 heeft de kantonrechter de vordering van NS Vastgoed c.s. tot ontruiming toegewezen.

129

2.8. In een e-mailbrief van 15 december 2011 van gebruikers aan NS Vastgoed c.s. is vermeld:

“Wij hebben jullie inmiddels de namen van gebruikers die dit wilde incl. de adres

gegevens doen toekomen.”

Uit deze brief leidt NS Vastgoed c.s. af dat er nog altijd anonieme gebruikers op het terrein zijn. Om die reden heeft zij onderhavige procedure geëntameerd.

2.9. De dagvaarding in onderhavige procedure is aan het parket betekend en op 2 februari 2012 gepubliceerd in het Parool. Blijkens een procesverbaal van constatering van 28 februari 2012 van de deurwaarder is op twee mededelingsborden bij de toegangswegen tot de volkstuincomplexen een oproep geplaatst aan alle gebruikers van de volkstuincomplexen om vertegenwoordigd door een advocaat ter terechtzitting te verschijnen bij deze rechtbank (sector civiel recht) op 2 mei 2012 en zijn kopieën van de voorbladen van deze dagvaarding opgehangen.

3. Het geschil

3.1. NS Vastgoed c.s. vordert samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. veroordeling van gedaagden om binnen veertien dagen, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, na betekening van dit vonnis de bij hen in gebruik zijnde gedeelten van de percelen plaatselijk bekend Volkstuincomplex ‟t Oor en

Boekweitkamp te Den Haag, kadastraal bekend gemeente ‟s-Gravenhage, sectie [X], nrs. [1], [2], [3], sectie [Y], nrs. [4],[5], [6], [7], [8] met al hetgeen en al degenen die zich van hunnentwege daarop bevinden te ontruimen en ontruimd te houden;

II. eisers te machtigen na het verstrijken van die periode van veertien dagen, althans de door de rechtbank bepaalde periode, die ontruiming, waaronder begrepen de vernietiging van afkomende materialen, zelf te (doen) bewerkstelligen met veroordeling van ieder van gedaagden afzonderlijk zulks te gehengen en gedogen op straffe van een dwangsom ad €

1.000,- per dag of een gedeelte daarvan waarop deze tekortschiet in deze veroordeling tot gehengen en gedogen,

III. veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure, executiekosten daaronder begrepen, met bepaling dat over de kosten de wettelijke rente verschuldigd zal zijn indien niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de proceskostenveroordeling is voldaan.

3.2. NS Vastgoed c.s. legt aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat gedaagden onrechtmatig handelen jegens haar, omdat zij zonder haar toestemming en zonder recht of titel van het terrein gebruik maken. Zij plegen daarmee inbreuk op het eigendomsrecht van NS Vastgoed c.s., terwijl NS Vastgoed c.s. gebruik wil maken van haar eigendomsrecht en de percelen wil saneren en verkopen.

3.3. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] hebben verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De vordering jegens de anonieme gedaagden (sub 1)

4.1. NS Vastgoed c.s. heeft de dagvaarding gericht aan anonieme gedaagden die zich bevinden op een onbebouwde onroerende zaak. Met uitzondering van de hierna te noemen gedaagden [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4], zijn geen gedaagden verschenen. Verstekverlening tegen de anonieme gedaagden ligt derhalve voor de hand. Voorwaarde voor verstekverlening is echter dat eiser bij oproeping van

130

gedaagden de op straffe van nietigheid voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht heeft genomen.

4.2. Op grond van art. 45 lid 1 en 3 Rv dient een exploot ten minste de naam en woonplaats voor wie het bestemd is te vermelden. In afwijking hiervan verleent art. 45 lid 4 Rv de bevoegdheid om in geval van een vordering tot ontruiming van een (gedeelte van) een gebouwde onroerende zaak de – kort gezegd – krakers anoniem te dagvaarden. Anders dan in dit artikel gaat het in onderhavige zaak echter niet om anonieme gedaagden die verblijven in een gebouwde onroerende zaak, maar om anonieme gebruikers van een onbebouwde onroerende zaak. De bevoegdheid tot het uitbrengen van een anoniem exploot kan daarom niet worden gegrond op art. 45 lid 4 Rv. Art. 54 lid 2 regelt voorts de wijze van betekening in het geval de woonplaats en het werkelijk verblijf niet bekend zijn.

4.3. Naar het oordeel van de rechtbank staat het feit dat naam en woonplaats in de dagvaarding niet zijn vermeld in onderhavige zaak niet in de weg aan de rechtmatigheid en rechtsgeldigheid van de dagvaarding. Daartoe acht de rechtbank het volgende redengevend.

NS Vastgoed c.s. heeft, zoals hiervoor bij de feiten uiteengezet, zich inspanning getroost om de identiteit van de gebruikers van de volkstuincomplexen te achterhalen. Een aantal gebruikers houdt zich, blijkens de emaibrief van 15 december 2011 (zie onder 2.8), ondanks deze maatregelen bewust schuil. NS Vastgoed c.s. heeft het anonieme exploot betekend op de in artikel 115 lid 2 en artikel 54 lid 2 Rv omschreven wijze (dat wil zeggen aan het parket, met inachtneming van een termijn van drie maanden en door publicatie in het Parool). Daarnaast heeft zij kort na het uitbrengen van de dagvaarding op een tweetal mededelingsborden op de locatie een oproep geplaatst en kopieën van de voorbladen van de dagvaarding opgehangen onder vermelding van naam en kantooradres van de deurwaarder van wie afschrift van het exploot kan worden verkregen. Duidelijk is voorts dat het exploot zich richt tot een bepaalde – concreet af te bakenen – groep, namelijk de gebruikers van het Volkstuincomplex „t Oor en

Boekweitkamp. De rechtbank is van oordeel dat onder de gegeven omstandigheden NS Vastgoed c.s. zich voldoende heeft ingespannen om de identiteit van haar wederpartij te achterhalen en zich ook heeft ingespannen, ondanks onbekendheid met de naam en woonplaats van betrokkenen, haar wederpartij te bereiken om haar in te lichten over dag, tijd en inhoud van het geding dat zij voor de rechter wil brengen. Om die redenen en tegen de achtergrond van enerzijds het belang van de gedaagden om in rechte in hun verdediging te worden gehoord, maar anderzijds het belang van NS Vastgoed c.s. om door tussenkomst van de rechter haar aanspraken geldend te kunnen maken, acht de rechtbank het anoniem dagvaarden door NS Vastgoed c.s. aanvaardbaar.

4.4. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan de anonieme gedaagden verstek zal worden verleend en dat de vorderingen van NS Vastgoed c.s., voor zover gericht tegen deze niet verschenen gedaagden, toewijsbaar zijn nu zij de rechtbank niet ongegrond of onrechtmatig voorkomen.

De vordering jegens [gedaagde sub 3] (sub 3)

4.5. [gedaagde sub 3] heeft, nadat hij zich – in deze vertegenwoordigd door mr. D. Tap – had gesteld, bij monde van zijn advocaat laten weten dat hij geen verweer meer wenst te voeren. De advocaat heeft zich om die reden onttrokken. De rechtbank leidt hieruit af dat [gedaagde sub 3] de vordering van NS Vastgoed c.s. niet langer betwist. De vordering zal daarom, met inachtneming van hetgeen hierna ten aanzien van de overige gedaagden wordt overwogen, worden toegewezen.

De vordering jegens [gedaagde sub 2] (sub 2) en [gedaagde sub 4] (sub 3)

131

4.6. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] zijn, vertegenwoordigd door mr. D. Tap, wel verschenen. De omstandigheid dat zij op de comparitie van partijen niet in persoon zijn verschenen, doet daar niet aan af.

4.7. Namens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] is op de comparitie naar voren gebracht dat zij geen schriftelijk contract met NS Vastgoed c.s. of haar rechtsvoorgangster hebben en dat er geen huurbetalingen door hen zijn gedaan. Zij voeren echter aan dat zij al vele jaren op het terrein zitten en dat er gedoogtoestemming was voor het gebruik van de grond. De aldus totstandgekomen gebruiksovereenkomst kan volgens hen niet zonder grond, althans zonder compensatie, worden opgezegd. NS Vastgoed c.s. betwist dat er sprake is van een huur- of gebruiksovereenkomst met gedaagden en stelt voorts dat aan gebruikers die vrijwillig afstand hebben gedaan een aanbod tot schadevergoeding is gedaan, eruit bestaande dat NS Vastgoed c.s. de kosten van het verwijderen van de zich op de percelen bevindende opstallen voor haar rekening zou nemen.

4.8. Op grond van de hiervoor uiteengezette stellingen van partijen concludeert de rechtbank dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] ook onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou moeten blijken dat tussen partijen een gebruiksovereenkomst tot stand is gekomen. Zo is door hen gesteld noch gebleken welk gedeelte van het terrein zij in gebruik hebben en hoe lang zij dit terrein reeds gebruiken. Daarnaast is in het betoog van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] dat zij door het lange tijdsverloop niet precies meer voor de geest hebben met wie er is gesproken over het in gebruik nemen van de grond en wat er precies is afgesproken, geen enkel aanknopingspunt te vinden voor de stelling dat aan hen door NS Vastgoed c.s. of haar rechtsvoorgangster toestemming zou zijn verleend om het stuk grond te gebruiken. Nu van enig gebruiksrecht niet is gebleken, is NS Vastgoed c.s. niet gehouden aan enig opzeggingsrecht en heeft te gelden dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] het stuk grond in het volkstuincomplex ‟t Oor en/of Boekweitkamp zonder enig recht of titel

gebruiken, waarmee zij inbreuk plegen op het eigendomsrecht van NS Vastgoed c.s. en aldus onrechtmatig handelen jegens NS Vastgoed c.s.

4.9. Voor zover het beroep van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] op het verbod tot misbruik van bevoegdheid (art. 3:13 BW) moet worden beschouwd als een zelfstandig verweer, wordt ook dit beroep door de rechtbank verworpen. De door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 4] geschetste omstandigheden, waaronder de vrees bij hen dat de grond door NS Vastgoed c.s. niet zal worden verkocht en braakliggend terrein zal blijven, de volgens hen amateuristische manier van slopen door NS Vastgoed c.s. en het ontbreken van alternatieven voor het stallen van hun paarden die op dit moment op het terrrein staan, kunnen niet de conclusie dragen dat NS Vastgoed c.s. haar eigendomsbevoegdheid misbruikt.

Slotsom

4.10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van NS Vastgoed c.s. tot ontruiming toewijsbaar is.

4.11. In navolging van de door de kantonrechter gewezen vonnissen (zie onder 2.7) in de twee vrijwel identieke zaken, zal de door NS Vastgoed c.s. gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te (doen) bewerkstelligen worden afgewezen, nu de bevoegdheid tot reële executie reeds voortvloeit uit het bepaalde in de artt. 555 e.v. juncto art. 444 Rv. Ook zal – evenals in de kantonzaken – geen dwangsom worden verbonden aan de verplichting van gedaagden om dit uitvoerbare vonnis te respecteren, nu daartoe geen aanleiding bestaat.

In afwijking van de vonnissen in de kantonzaken zal de termijn tot ontruiming worden gesteld op twee weken, zoals gevorderd, nu de rechtbank, mede gelet op de tijd die

132

vanaf de datum van de comparitie tot op heden reeds verstreken is, deze termijn voldoende acht om gedaagden in de gelegenheid te stellen aan de veroordeling te voldoen. Bovendien heeft NS Vastgoed c.s. op de comparitie verklaard dat zij met spoed door wil met het saneringsonderzoek, maar er wel overleg met mr. Tap mogelijk is over het tijdstip van de executie. De rechtbank leidt daaruit af dat in zeer dringende gevallen NS Vastgoed c.s. eventueel bereid is een kort uitstel te verlenen.

4.12. Ten aanzien van de proceskostenveroordeling heeft de kantonrechter in beide vonnissen overwogen dat de omstandigheden aanleiding geven om de kosten van de procedure te compenseren. Nu het hier om nagenoeg identieke zaken gaat, ziet de rechtbank aanleiding om ook in onderhavige procedure aldus te beslissen. Een andere beslissing zou er toe leiden dat de hier verschenen gedaagden – nu zij moeten worden beschouwd als de in het ongelijk gestelde partij – ineens wel met de proceskosten, inclusief executiekosten, worden belast, terwijl alle overige huurders c.q. gebruikers daarmee niet zijn belast.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. veroordeelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bij hen in gebruik zijnde gedeelten van de percelen plaatselijk bekend Volkstuincomplex ‟t Oor en Boekweitkamp te Den Haag, kadastraal bekend gemeente ‟s-Gravenhage, sectie [X], nrs. [1], [2], [3], sectie [Y] nrs. [4], [5], [6], [7], [8] met al hetgeen en al degenen die zich van hunnentwege daarop bevinden te onruimen en ontruimd te houden;

5.2. compenseert de kosten van de procedure aldus dat elke partij haar eigen kosten draagt;

5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4. wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. I. Brand en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2013.

133

ECLI:NL:HR:2013:BY9084

Instantie

Hoge Raad

Datum uitspraak

05-04-2013

Datum publicatie

05-04-2013

Zaaknummer

12/06012 (CW2682) 12/06012 (CW2682

Rechtsgebieden

-


-

Inhoudsindicatie

Cassatie in belang der wet; niet-ontvankelijkheid; art. 78 lid 6 RO. Vordering verhuurder tot ontruiming na overlijden huurder; erfgenamen onbekend. Wijze van dagvaarden van onbekende erfgenamen. Niet-toepasselijkheid art. 53 en art. 54 lid 2 Rv. Mogelijkheid tot benoeming vereffenaar, art. 4:204 BW.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

5 april 2013

Eerste Kamer

12/06012 (CW 2682)

TT/AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

op een vordering tot cassatie in het belang der wet, ingesteld door de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden en gericht tegen het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 20 januari 2009, nr. 200.017.833/01.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

134

a. het vonnis in de zaak KK 08-475 van de kantonrechter te Amsterdam van 9 juli 2008;

b. het arrest in de zaak 200.017.833/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 20 januari 2009.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen voornoemd arrest heeft de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad beroep in cassatie ingesteld in het belang der wet. De voordracht tot cassatie van de Procureur-Generaal is aan dit arrest gehecht.

De vordering van de Procureur-Generaal strekt ertoe dat de Hoge Raad het bestreden arrest zal vernietigen.

3. Beoordeling van de middelen

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

De Stichting Ymere (hierna: Ymere) had een woning verhuurd aan [betrokkene 1]. [Betrokkene 1] was de enige bewoner. Na haar overlijden wenste Ymere tot ontruiming over te gaan. Van [betrokkene 1] waren geen erfgenamen bekend. Ymere heeft de tot ontruiming strekkende dagvaarding uitgebracht op de voet van art. 54 lid 2 Rv, stellende dat de gedaagde erfgenamen van [betrokkene 1] (hierna: de erfgenamen) geen bekende woon- of verblijfplaats hebben. Tevens heeft Ymere een afschrift van de dagvaarding doen betekenen aan het adres van het gehuurde. De kantonrechter heeft de dagvaarding nietig verklaard.

3.2 Ymere heeft ook de dagvaarding in hoger beroep uitgebracht op de hiervoor in 3.1 omschreven wijze.

Het hof heeft geoordeeld dat waar Ymere een in rechte te respecteren belang heeft om tegen de erfgenamen een vordering in te stellen tot ontruiming van de woning, zij daartoe een rechtsingang dient te hebben. Naar het oordeel van het hof heeft Ymere voldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet bekend is met (de namen van) de erfgenamen, zodat zij deze niet op andere wijze kan dagvaarden dan is voorzien in art. 54 lid 2 Rv. Die wijze van dagvaarden is naar het oordeel van het hof in dit geval dan ook aangewezen, waarbij het ter bevordering van de ontvangst door de erfgenamen dienstig acht dat ook een exploot aan de laatste woonplaats van [betrokkene 1] is betekend (rov. 2.5). Het hof heeft op die grond het gevraagde verstek verleend en de vorderingen van Ymere toegewezen.

3.3 De Procureur-Generaal heeft een vordering tot cassatie in het belang der wet ingesteld. Nu niet is gebleken dat de erfgenamen met het arrest bekend zijn geraakt en de Procureur-Generaal niet vermeldt dat en wanneer het arrest ten uitvoer is gelegd, bestaat onvoldoende zekerheid dat tegen dat arrest niet nog het rechtsmiddel van verzet openstaat. In verband hiermee moet ervan worden uitgegaan dat cassatie in het belang der wet in verband met het bepaalde in art. 78 lid 6 van de Wet op de Rechterlijke Organisatie nog niet openstaat.

De Hoge Raad ziet echter aanleiding in verband met het belang van de hier aan de orde zijnde rechtsvraag het volgende te overwegen.

3.4.1 Het middel stelt primair de vraag aan de orde of betekening van een exploot aan de gezamenlijke erfgenamen van een overledene zonder vermelding van de namen en woonplaatsen van deze erfgenamen, rechtsgeldig kan geschieden aan de laatste woonplaats van de overledene, wanneer aldaar niet (ten minste) een van de in art. 53, aanhef en onder a, Rv genoemde personen woont.

135

Het antwoord op die vraag luidt ontkennend.

In afwijking van de hoofdregel van art. 45 lid 3, aanhef en onder d, Rv bepaalt art. 53 Rv dat bij betekening van een exploot ten aanzien van de gezamenlijke erfgenamen van een overledene, de vermelding van hun namen en woonplaatsen in het exploot achterwege kan blijven, indien deze betekening geschiedt op een van de onder a-c van die bepaling omschreven wijzen. Gelet op zijn totstandkomingsgeschiedenis, zoals weergegeven in de vordering van de Procureur-Generaal onder 13, moet art. 53 Rv aldus worden verstaan dat dit voorschrift slechts kan worden toegepast in de onder a, b, en c vermelde gevallen. Daaruit volgt dat in een geval als het onderhavige, waarin niet is voldaan aan de eis van art. 53, aanhef en onder a, Rv dat een van de daar genoemde personen nog op de laatste woonplaats van de overledene woont, betekening van het exploot aan die woonplaats van de overledene niet mogelijk is.

3.4.2 Het middel stelt subsidiair de vraag aan de orde of in het onderhavige geval het exploot rechtsgeldig is betekend op de voet van art. 54 lid 2 Rv. Ook deze vraag moet ontkennend worden beantwoord.

Anders dan bij betekening op de voet van art. 53 Rv dient bij betekening op de voet van art. 54 lid 2 Rv het vereiste van art. 45 lid 3, aanhef en onder d, Rv in acht te worden genomen, in dier voege dat het exploot de naam vermeldt van degene voor wie het is bestemd. In het onderhavige geval stond laatstgenoemde wijze van betekening derhalve slechts open, indien de namen van de gezamenlijke erfgenamen in het exploot waren vermeld, hetgeen niet is gebeurd.

Opmerking verdient dat art. 54 lid 2 Rv niet ertoe kan leiden dat het exploot wordt betekend aan de laatste woonplaats van de overledene. Overigens verzet dat voorschrift zich niet ertegen dat tevens een afschrift van het exploot wordt toegezonden aan de laatste woonplaats van de overledene, zoals hier is geschied.

3.4.3 In gevallen als het onderhavige waarin derhalve noch art. 53 noch art. 54 lid 2 Rv voor toepassing in aanmerking komt, biedt art. 4:204 BW de mogelijkheid de benoeming van een vereffenaar over de opengevallen nalatenschap te verzoeken, waarna, op de voet van art. 53, aanhef en onder b, Rv, betekening van een exploot aan de gezamenlijke erfgenamen, zonder vermelding van hun namen en woonplaatsen, kan geschieden door betekening aan de persoon of de woonplaats van de vereffenaar.

4. Beslissing

De Hoge Raad verklaart de Procureur-Generaal niet-ontvankelijk in zijn beroep.

Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, M.A. Loth, C.E. Drion en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 5 april 2013.

136

ECLI:NL:RBARN:2011:BV0996

Deeplinkhttp://deeplin

Instantie

Rechtbank Arnhem

Datum uitspraak

28-12-2011

Datum publicatie

17-01-2012

Zaaknummer

217392

Rechtsgebieden

Civiel recht



Inhoudsindicatie

Zaakwaarneming door Stichting Woonstede, die de inboedel van huurster na ontruiming van de woning heeft opgeslagen. Geen sprake van schending zorgplicht door Stichting Woonstede door de zaakwaarneming na verstrijken van daartoe gestelde termijn te beëindigen en de inboedel te laten vernietigen. Evenmin sprake van onrechtmatig handelen door Stichting Woonstede. Huurster moet in reconventie de schade betalen die Stichting Woonstede heeft geleden als gevolg van de zaakwaarneming.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl PRG 2012, 80 WR 2013, 1 met annotatie door mr. E. van der Hoeden

Uitspraak

Vonnis

RECHTBANK ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 217392 / HA ZA 11-990

Vonnis van 28 december 2011

in de zaak van

[eis.conv./ged.reconv.]

wonende te [woonplaats]

137

eiseres in conventie

verweerster in reconventie

advocaat mr. M.E. Bosman te Arnhem

tegen

de stichting

STICHTING WOONSTEDE

gevestigd te Ede

gedaagde in conventie

eiseres in reconventie

advocaat mr. M. Groot Koerkamp te Arnhem

Partijen zullen hierna [eis.conv./ged.reconv.] en Stichting Woonstede genoemd worden.

1. De procedure

Het verloop van de procedure tot aan het tussenvonnis van 24 augustus 2011 is in dat vonnis weergegeven. Zoals in dat vonnis is bepaald, heeft een comparitie na antwoord plaatsgevonden en wel op 1 december 2011. [eis.conv./ged.reconv.] heeft ter comparitie een conclusie van antwoord in reconventie genomen. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt. Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. [eis.conv./ged.reconv.] heeft van Stichting Woonstede het huis aan de [adres] gehuurd. Bij verstekvonnis van 29 juli 2009 heeft de kantonrechter te Wageningen de huurovereenkomst ontbonden en [eis.conv./ged.reconv.] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Stichting Woonstede van € 1.100,61 vanwege huur

over de maanden juni en juli 2009 en van € 466,48 voor iedere maand dat

[eis.conv./ged.reconv.] het gehuurde in gebruik houdt vanaf augustus 2009. [eis.conv./ged.reconv.] is in de proceskosten veroordeeld.

2.2. Bij exploot van 11 augustus 2009 is het vonnis van 29 juli 2009 aan [eis.conv./ged.reconv.] betekend met bevel tot ontruiming binnen veertien dagen na explootdatum en, voor het geval daaraan niet tijdig wordt voldaan, met aanzegging van ontruiming met behulp van de sterke arm op 31 augustus 2009. Op 31 augustus 2009 heeft de deurwaarder op verzoek van Stichting Woonstede vastgesteld dat het gehuurde volledig bewoond was. Daarvan is een akte van constatering opgemaakt. Op dezelfde datum is het huis door de deurwaarder ontruimd. [eis.conv./ged.reconv.] was daarbij aanwezig. Van de ontruiming is proces-verbaal opgemaakt.

2.3. Bij de ontruiming is de inboedel van [eis.conv./ged.reconv.] in opdracht van Stichting Woonstede afgevoerd en opgeslagen.

2.4. Bij brief van 20 november 2009 heeft de deurwaarder [eis.conv./ged.reconv.] onder meer bericht:

In bovenstaande zaak hadden wij u tot 15 november 2009 de gelegenheid gegeven om de kosten van de ontruiming aan ons kantoor te voldoen.

Tot op heden is er nog geen enkele betaling van u ontvangen.

138

Om vernietiging te voorkomen dient u uiterlijk maandag 23 november 2009 of dinsdag 24 november 2009 een bedrag van € 3979,42 contant aan ons kantoor te voldoen. Indien u deze betaling bij Woonstede wenst te verrichten dient u daarvoor telefonisch een afspraak te maken, met één van de incassoconsulenten.

Is de betaling op woensdag 25 november 2009 niet bij ons ontvangen, dan geven wij de opdracht de inboedel te vernietigen. Het vernietigen van de inboedel brengt hoge kosten met zich mee. Deze kosten komen volledig voor uw rekening.

(...)

2.5. [eis.conv./ged.reconv.] heeft niet betaald. Op 9 december 2009 is de inboedel van [eis.conv./ged.reconv.] vernietigd. Bij fax van die datum heeft de deurwaarder de advocaat van [eis.conv./ged.reconv.] onder meer bericht:

(...)

In de onderhavige zaak van uw cliënte heeft de (kandidaat-)gerechtsdeurwaarder tijdens de gerechtelijke ontruiming met uw cliënte gesproken. Daarbij is aan uw cliënte gemeld dat STICHTING WOONSTEDE haar, onder strikte aan uw cliënte mondeling meegedeelde voorwaarden, de mogelijkheid wil bieden dat zij de aangetroffen roerende zaken, voor zover deze geen afval, bederfelijke waar of „kapotte spullen‟ betroffen, tijdelijk op kosten

van uw cliënte zou kunnen opslaan.

Hierbij is uw cliënte uitdrukkelijk gemeld dat dit uitsluitend mogelijk is voor een maximale termijn te rekenen vanaf de datum van de ontruiming en dat de roerende zaken eerst aan uw cliënte beschikbaar worden gesteld nadat zij de kosten welke aan de afvoer en opslag hiervan zijn verbonden tijdig (!) aan STICHTING WOONSTEDE betaalt. In het onderhavige geval diende vóór eind november 2009 aan deze verplichting te zijn voldaan. Voorts is aangegeven dat – na verloop van die termijn – de opgeslagen roerende zaken zonder verdere vooraankondiging worden vernietigd, waarbij de kosten voor afvoer en opslag, alsmede de eventuele kosten van de vernietiging, (alsnog) voor rekening van uw cliënte komen.

Hiermee heeft uw cliënte ingestemd, waarna de roerende zaken tijdelijk (!) ten behoeve van uw cliënte zijn opgeslagen. Ondanks herhaalde toezegging is uw cliënte vervolgens in gebreke gebleven (tijdig) aan haar verplichtingen te voldoen. Onze cliënte is derhalve inmiddels tot vernietiging van de roerende zaken overgegaan, althans vernietiging heeft inmiddels plaatsgevonden.

(...)

2.6. Bij aangetekende brief van 2 april 2010 van haar advocaat heeft [eis.conv./ged.reconv.] Stichting Woonstede aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van de vernietiging van haar inboedel en Stichting Woonstede gesommeerd terzake een bedrag te voldoen van € 28.065,- te vermeerderen met rente.

3. Het geschil

in conventie

3.1. [eis.conv./ged.reconv.] heeft gevorderd dat de rechtbank Stichting Woonstede bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling aan haar van een schadevergoeding van € 28.065,- dan wel een ander in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 10 april 2010 althans een door de rechter in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Stichting Woonstede in de proceskosten en de nakosten te vermeerderen met wettelijke rente.

139

3.2. [eis.conv./ged.reconv.] heeft het volgende aan deze vordering ten grondslag gelegd. Er is volgens haar op 31 augustus 2009 een overeenkomst van bewaarneming (artikel 7:600 BW) tot stand gekomen. [eis.conv./ged.reconv.] heeft daarbij niet op voorhand ingestemd met vernietiging van de in bewaring genomen inboedel. Daarom had Stichting Woonstede op grond van de wet de inboedel moeten teruggeven. Stichting Woonstede heeft niet de zorg van een goed bewaarnemer in acht genomen door de inboedel te vernietigen op grond van het enkele feit dat [eis.conv./ged.reconv.] niet in staat was op korte termijn het voor haar hoge bedrag van € 3.979,42 te voldoen. Ten slotte heeft

Stichting Woonstede volgens [eis.conv./ged.reconv.] geen acht geslagen op de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen beheerst door van [eis.conv./ged.reconv.] te verlangen dat zij het hiervoor genoemde, voor [eis.conv./ged.reconv.] hoge bedrag niet in termijnen maar ineens zou voldoen. Nakoming is inmiddels blijvend onmogelijk, zodat [eis.conv./ged.reconv.] vervangende schadevergoeding vordert. Voor het geval dat wordt geoordeeld dat geen overeenkomst van bewaarneming tot stand is gekomen in de nakoming waarvan Stichting Woonstede toerekenbaar is tekortgeschoten, heeft [eis.conv./ged.reconv.] betoogd dat Stichting Woonstede door de inboedel te vernietigen inbreuk heeft gemaakt op haar eigendomsrecht, waarmee zij jegens haar een onrechtmatige daad heeft gepleegd. Zij maakt voor dat geval op die grondslag aanspraak op schadevergoeding. De hoogte van de schade is gebaseerd op een door [eis.conv./ged.reconv.] opgestelde inboedellijst waarop zij bedragen bij elk onderdeel van de inboedel heeft vermeld tot in totaal het gevorderde bedrag.

in reconventie

3.3. Stichting Woonstede heeft gevorderd dat de rechtbank [eis.conv./ged.reconv.] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling aan haar binnen zeven dagen na betekening van het vonnis van een vergoeding van schade in het kader van zaakwaarneming van € 5.272,- dan wel een ander in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 29 november 2009 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede van de executiekosten van € 1.492,84 dan wel een

ander in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van [eis.conv./ged.reconv.] in de proceskosten en de nakosten.

3.4. Aan de vordering tot vergoeding van schade in het kader van zaakwaarneming heeft Stichting Woonstede het volgende ten grondslag gelegd. Volgens haar is zij opgetreden als zaakwaarnemer (artikel 6:198 BW) toen zij de inboedel van [eis.conv./ged.reconv.] liet afvoeren en opslaan. [eis.conv./ged.reconv.] is daarom op grond van artikel 6:200 BW gehouden aan Stichting Woonstede de schade te vergoeden die zij als gevolg van de zaakwaarneming heeft geleden. Stichting Woonstede heeft betoogd dat in redelijkheid niet van haar kon worden verwacht dat zij na meer dan dertien weken de opslag van de inboedel op eigen kosten liet voortduren zonder perspectief op het ophalen van de inboedel en het betalen van de kosten. De schade is opgebouwd uit de volgende posten:

factuur NIMAX 1 september 2009 voor de afvoer € 1.937,92

factuur NIMAX 1 september 2009 voor de opslag € 1.583,58

eindfactuur NIMAX 9 december 2009 voor stortkosten € 1.750,50 +

totaal € 5.272,00

3.5. Aan de vordering tot vergoeding van executiekosten heeft Stichting Woonstede het volgende ten grondslag gelegd. Zij heeft kosten moeten maken doordat [eis.conv./ged.reconv.] geen medewerking heeft verleend aan de uitvoering van het vonnis. Zij betoogt onder verwijzing naar jurisprudentie dat daarvoor een afzonderlijke titel is vereist.

4. De beoordeling

140

in conventie en in reconventie

4.1. Ter comparitie heeft [eis.conv./ged.reconv.] verklaard dat op de ochtend van de ontruiming tegen haar is gezegd dat zij zich geen zorgen over haar spullen hoefde te maken en dat ze zouden worden opgeslagen, maar dat er die ochtend niet letterlijk is gezegd dat Stichting Woonstede de spullen voor haar zou bewaren en dat er toen ook niet over de kosten en de termijn is gesproken. Volgens haar verklaring ter comparitie is [eis.conv./ged.reconv.] de volgende dag naar Stichting Woonstede gegaan en heeft zij toen te horen gekregen hoe lang de inboedel zou worden bewaard en welke kosten ermee gemoeid waren.

4.2. Hetgeen volgens deze eigen verklaring van [eis.conv./ged.reconv.] op 31 augustus 2009 is besproken, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om het vertrouwen van [eis.conv./ged.reconv.] te rechtvaardigen dat er toen een overeenkomst van bewaarneming tot stand was gekomen. Essentiële onderdelen van een dergelijke overeenkomst (kosten, duur) zijn toen immers volgens deze verklaring helemaal niet aan de orde geweest. Feiten en omstandigheden op grond waarvan [eis.conv./ged.reconv.] er niettemin op heeft mogen vertrouwen dat op 31 augustus 2009 een overeenkomst van bewaarneming tot stand was gekomen, zijn gesteld noch gebleken. De vordering van [eis.conv./ged.reconv.] is daarom niet toewijsbaar op de grondslag van een overeenkomst van bewaarneming.

4.3. Partijen zijn het erover eens dat [eis.conv./ged.reconv.] geen maatregelen had getroffen voor het behoud van haar inboedel na de ontruiming. Door zich over de inboedel van [eis.conv./ged.reconv.] te ontfermen (en aldus het onmiddellijk afvoeren en vernietigen ervan te voorkomen) heeft Stichting Woonstede zich willens en wetens en op redelijke grond ingelaten met de behartiging van de belangen van [eis.conv./ged.reconv.]. Zoals hiervoor overwogen, ontleende Stichting Woonstede de bevoegdheid daartoe niet aan een rechtshandeling, terwijl die evenmin kon worden ontleend aan een elders in de wet geregelde rechtsverhouding. De conclusie is dat Stichting Woonstede heeft gehandeld op basis van zaakwaarneming. Stichting Woonstede was daarbij op grond van artikel 6:199 BW gehouden de nodige zorg te betrachten en voor zover dit redelijkerwijze van haar kon worden verlangd de begonnen waarneming voort te zetten. [eis.conv./ged.reconv.] is op grond van artikel 6:200 BW gehouden, voor zover haar belang naar behoren is behartigd, de schade te vergoeden die Stichting Woonstede heeft geleden als gevolg van de zaakwaarneming. Stichting Woonstede heeft een retentierecht op de inboedel terzake van deze schade op grond van de artikelen 3:290 en 6:52 BW.

4.4. Of Stichting Woonstede bij de zaakwaarneming de nodige zorg heeft betracht, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Vaststaat dat de huurovereenkomst met [eis.conv./ged.reconv.] was ontbonden vanwege een huurachterstand, terwijl bovendien door de Belastingdienst ten laste van haar loonbeslag was gelegd. Daardoor viel niet te verwachten dat [eis.conv./ged.reconv.] op afzienbare termijn de kosten zou kunnen betalen die waren gemoeid met de afvoer en opslag van haar inboedel. Bij brief van 20 november 2009 heeft Stichting Woonstede [eis.conv./ged.reconv.] aangekondigd dat de inboedel zou worden vernietigd tenzij betaling van de kosten van ontruiming op woensdag 25 november 2009 zou zijn ontvangen. [eis.conv./ged.reconv.] heeft niet betaald. Weliswaar wordt in de brief van 20 november 2009 aanspraak gemaakt op betaling van € 3.979,42, welk bedrag niet ziet op

de kosten van afvoer en opslag maar op de kosten van ontruiming, maar het is gesteld noch gebleken dat [eis.conv./ged.reconv.] het bedrag van € 3.521,50 dat met de afvoer

en opslag gemoeid was, wel had kunnen betalen. Op grond van haar retentierecht behoefde Stichting Woonstede de inboedel niet aan [eis.conv./ged.reconv.] af te geven, terwijl onder deze omstandigheden ook niet van haar kon worden verwacht dat zij de verantwoordelijkheid voor het behoud van de inboedel zou blijven dragen ook na verloop van veertien weken (31 augustus tot 9 december 2009), gedurende welke periode de kosten voor Stichting Woonstede bleven oplopen. Daarom wordt geoordeeld dat Stichting

141

Woonstede niet heeft gehandeld in strijd met haar zorgverplichting als zaakwaarnemer door de zaakwaarneming na het aflopen van die termijn te beëindigen en de inboedel te laten vernietigen.

4.5. Deze overwegingen leiden ook tot de conclusie dat Stichting Woonstede jegens [eis.conv./ged.reconv.] geen onrechtmatige daad heeft gepleegd door de inboedel op 9 december 2009 te laten vernietigen.

4.6. [eis.conv./ged.reconv.] heeft nog aangevoerd dat Stichting Woonstede de inboedel had kunnen verkopen, de kosten uit de opbrengst voldoen en het restant aan haar uitbetalen. Het is echter niet aannemelijk geworden dat de executiewaarde van de inboedel hoger is dan de in verband met die verkoop te maken kosten (waaronder die voor het behalen van een titel en het leggen van beslag onder zichzelf, teneinde die verkoop mogelijk te maken). De in het geding gebrachte lijst van inboedelgoederen, door [eis.conv./ged.reconv.] zelf opgemaakt en zonder toelichting of onderbouwing voorzien van vervangingswaarden per inboedelgoed, is daartoe niet voldoende. Reeds daarom kan [eis.conv./ged.reconv.] hierin niet worden gevolgd.

4.7. Hieruit volgt dat de vordering van [eis.conv./ged.reconv.] niet toewijsbaar is op grond van bewaarneming en ook niet op grond van onrechtmatige daad. Een andere grondslag is gesteld noch gebleken. De vordering in conventie zal daarom worden afgewezen met veroordeling van [eis.conv./ged.reconv.] in de proceskosten.

4.8. Hieruit volgt voorts dat [eis.conv./ged.reconv.] gehouden is de in reconventie gevorderde schade die Stichting Woonstede als gevolg van de zaakwaarneming heeft geleden te vergoeden. De hoogte van de kosten van NIMAX voor afvoer, opslag en stortkosten van in totaal € 5.272,- is niet betwist. De vordering tot vergoeding daarvan zal daarom worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente als gevorderd.

4.9. De door Stichting Woonstede gevorderde executiekosten vloeien voort uit het verstekvonnis van de kantonrechter te Wageningen van 29 juli 2009. Deze kosten zijn na die uitspraak ontstaan. Zij worden dus ingevolge artikel 237 lid 4 Rv op verzoek van Stichting Woonstede begroot door de kantonrechter te Wageningen, die daarvoor een bevelschrift afgeeft.

4.10. [eis.conv./ged.reconv.] zal als de in reconventie overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van Stichting Woonstede begroot op € 1.181,- aan vast recht en € 1.158,- aan salaris voor de advocaat;

verklaart de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] tot betaling aan Stichting Woonstede binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis van € 5.272,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 november 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van Stichting Woonstede begroot op € 384,- aan salaris voor de advocaat;

142

veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] in de nakosten, aan de zijde van Stichting Woonstede bepaald op € 131,- voor nasalaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met € 68,- voor nasalaris advocaat en de werkelijk gemaakte kosten voor het doen uitbrengen van een exploot van betekening;

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;


Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. Lagarde en in het openbaar uitgesproken op 28 december 2011.

coll.: CLB

143

ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ3510

Instantie

Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak

05-03-2013

Datum publicatie

08-03-2013

Zaaknummer

HD 200.104.337

Formele relaties

Eerste aanleg: ECLI:NL:RBBRE:2011:BU7156, Overig

Rechtsgebieden

Civiel recht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Huurrecht.

Hennepknipperij in door huurder met toestemming van de verhuurder zelf gebouwde berging. Huurovereenkomst van toepassing op aanbouw?

Tekortkoming?

Verplichting tot vergoeding door verhuurder van de aangebrachte verbeteringen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl PRG 2013, 98 RF 2013, 50

Uitspraak

GERECHTSHOF „s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.104.337/01

arrest van 5 maart 2013

in de zaak van

[X.],


http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBBRE:2011:BU7156

144

appellant in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

verder: [appellant],

advocaat: mr. S.F.J. Bergmans,

tegen:

Casade Woonstichting,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde in het principaal appel,

appellante in het incidenteel appel.

Verder: Casade,

advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers,

op het bij exploot van dagvaarding van 23 februari 2012 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg gewezen vonnissen van 23 november 2011 en 25 januari 2012 tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en Casade als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak/rolnr. 654828-CV-11/3015)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1 Bij memorie van grieven heeft [appellant] onder overlegging van het procesdossier in eerste aanleg negen grieven aangevoerd en geconcludeerd overeenkomstig het petitum van de appeldagvaarding.

2.2 Bij memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het incidenteel appel heeft Casade de grieven van [appellant] bestreden, in het incidenteel appel drie grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals aan het slot van deze memorie staat vermeld.

2.3 Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [appellant] onder overlegging van een productie de grieven van Casade bestreden.

2.4 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

3. De gronden van het hoger beroep

in het principaal appel en in het incidenteel appel

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memories van grieven. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4. De beoordeling


4.1 Beide partijen verlangen vernietiging van de vonnissen van 23 november 2011 en 25 januari 2012. Laatstgenoemd vonnis is evenwel een herstelvonnis, waartegen op grond van artikel 31 lid 4 Rv geen hogere voorziening open staat. Het hof begrijpt de

145

vorderingen van partijen in hoger beroep aldus dat zij vernietiging van het vonnis van 23 november 2011, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 25 januari 2012 voorstaan. Het hof zal in het hierna volgende hiervan uitgaan.

4.2 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

Met ingang van 10 september 2002 heeft Casade bij schriftelijke huurovereenkomst aan [appellant] (en diens in 2008 overleden echtgenote) verhuurd de woning, inclusief eventuele onroerende aanhorigheden, staande en gelegen aan de [perceel] te [plaatsnaam A.]. In de huurovereenkomst is vermeld dat het gehuurde is bestemd om als woning te dienen. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 328,23 per maand.

Onmiddellijk daaraan voorafgaande had [appellant] ook woonruimte van Casade gehuurd. In verband met de sloop van die woning heeft Casade aan [appellant] een sloopvergoeding van € 10.003,71 betaald.

In overleg met Casade en met haar goedkeuring heeft [appellant] het gehuurde verbeterd en uitgebreid, onder meer door een uitbouw aan de rechterzijde van de hoekwoning en een berging/schuur aan de achterzijde van de woning. De berging/schuur is tegen de woning aangebouwd maar is niet vanuit de woning bereikbaar. Tussen partijen is onder meer afgesproken dat onderhoud en beheer van de nieuwe ruimtes voor rekening van de huurder zouden zijn. De huurprijs is niet vanwege de verbeteringen in en aan de woning verhoogd.

[appellant] heeft de bouwwerkzaamheden in eigen beheer uitgevoerd. Hij heeft daarvoor de sloopvergoeding aangewend, terwijl ook Casade bouwmateriaal heeft geleverd. In de bouwvergunningen die [appellant] heeft aangevraagd, zijn de bouwkosten begroot op in totaal € 40.606,= terwijl de legeskosten in totaal € 775,40 bedroegen.

Op verzoek van Casade is het gehuurde op 13 maart 2003 door een taxateur opgenomen om de waardevermeerdering door de aangebrachte verbeteringen en uitbreidingen vast te stellen. Diens rapport van 7 april 2003 komt uit op een waardevermeerdering van €

45.000,=.

Op 13 oktober 2010 heeft de politie na een melding van het toppen van wiet op het adres van [appellant] waarbij sprake zou zijn van een „vreselijke stank‟ ter plaatse een

onderzoek ingesteld. In het proces-verbaal van de politie is onder meer opgenomen dat in de aan de woning vastgebouwde schuur in een daarin afzonderlijk gemaakte ruimte een in werking zijnde hennepknipperij is aangetroffen, waarin naast [appellant] nog drie personen aan het werk waren. Afgezien van apparatuur voor het knippen en de luchtbehandeling werden henneptoppen met een gewicht van 5,12 kg aangetroffen. Volgens het proces-verbaal zijn 219 hennepplanten in beslag genomen.

[appellant] heeft tegenover de politie onder meer verklaard dat hij om schulden in te lossen elders een hennepkwekerij was begonnen en in zijn schuur de daarvan afkomstige hennepplanten heeft geknipt.

Bij brief van 21 oktober 2010 heeft Casade [appellant] in de gelegenheid gesteld zelf de huurovereenkomst op te zeggen ter voorkoming van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst. Van deze gelegenheid heeft [appellant] geen gebruik gemaakt, waarop Casade de onderhavige procedure heeft geëntameerd.

4.3 In deze procedure stelt Casade dat [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW) en de woning overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te gebruiken (artikel 7:214 BW). Op grond daarvan vordert Casade in conventie, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van € 328,23 vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de

ontruiming van het gehuurde. In voorwaardelijke reconventie, voor het geval de

146

vordering van Casade in conventie wordt toegewezen, vordert [appellant] op grond van artikel 7:216 lid 3 BW veroordeling van Casade tot betaling van een vergoeding van zijn investeringen in de woning, primair op te maken bij staat, subsidiair de bouwkosten zoals bepaald in de bouwvergunningen plus de legeskosten, in totaal € 41.381,40 en meer

subsidiair een bedrag van € 10.003,41, een en ander vermeerderd met de wettelijke

rente vanaf 5 mei 2011. Partijen hebben over en weer deze vorderingen bestreden. [appellant] heeft daarbij onder meer aangevoerd dat de berging niet tot het gehuurde behoorde en dat de hennepknipperij geen overlast of risico‟s voor derden of de omgeving

meebracht. Ook heeft hij aangevoerd dat de bestemming van de woning door zijn handelen niet is gewijzigd en dat hij grote emotionele en financiële belangen heeft bij het behoud van de woning.

4.4 Bij vonnis van 23 november 2011 heeft de kantonrechter geoordeeld dat het tot de verplichtingen van een goed huurder behoort om zich te onthouden van een hennepkwekerij of -knipperij, niet alleen in het gehuurde, maar ook in de bijgebouwen daarvan. Ook voor het overige heeft de kantonrechter het verweer van [appellant] verworpen en de vorderingen van Casade in conventie, met een ruimere ontruimingstermijn dan gevorderd, toegewezen. De reconventionele vordering van [appellant] heeft de kantonrechter toegewezen tot een bedrag van € 5.000,=,

vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 mei 2010. Omdat in de overwegingen en het dictum van het vonnis van 23 november 2011 per abuis „[plaatsnaam B.]‟ in plaats

van „[plaatsnaam A.]‟ in het adres van de woning was vermeld, is dit bij vonnis van 25

januari 2012 hersteld.

4.5 De grieven van [appellant] betreffen de toewijzing van de vorderingen van Casade in conventie en de hoogte van het bedrag dat in reconventie is toegewezen. De grieven van Casade betreffen de toewijzing in reconventie. Het hof zal de kwesties die hierdoor aan de orde worden gesteld achtereenvolgens behandelen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

Behoort de berging/schuur tot het gehuurde?

Levert de hennepknipperij een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen recht-vaardigt?

Heeft [appellant], ingeval van ontbinding en ontruiming, aanspraak op een vergoeding van zijn investeringen en zo ja, tot welk bedrag?

Ad 1

4.6 Tussen partijen is niet in discussie dat de berging/schuur door natrekking eigendom van Casade is geworden. Volgens [appellant] maakt de ruimte geen deel uit van het gehuurde, omdat deze na aanvang van de huurovereenkomst voor rekening van [appellant] is gebouwd en hij er geen huurprijs voor verschuldigd is. In de huurovereenkomst is niets bepaald over toekomstige aan- of uitbouwen en tussen partijen bestaat geen wilsovereenstemming over een huurverhouding voor de berging/schuur, aldus [appellant]. Volgens Casade is niet relevant dat de berging/schuur na aanvang van de huurovereenkomst is gebouwd en blijkt uit het aanbrengen ervan met goedkeuring van Casade van de wilsovereenstemming voor de uitbreiding van het gehuurde. Nu de berging/schuur deels door [appellant] zelf was bekostigd, was het volgens Casade logisch dat de huurprijs niet werd verhoogd. Dat het onder-houd voor rekening van [appellant] kwam, brengt volgens Casade evenmin mee dat de berging/schuur geen deel is gaan uitmaken van het gehuurde.

4.7 Het hof overweegt hierover het volgende. Casade heeft aan [appellant] verhuurd de woning met eventuele onroerende aanhorigheden. In dit geval betrof dit ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst de woning met tuin/erf. Andere opstallen waren er destijds kennelijk niet. De uitbreidingen die [appellant] met instemming van Casade heeft gerealiseerd, zowel de uitbouw als de berging/schuur, zijn gebouwd op het perceel

147

van de woning en zijn geheel verbonden met de woning. Het verschil tussen de uitbouw en de berging/schuur is dat de uitbouw geen afzonderlijke ingang heeft en de berging/schuur wel, maar dat verschil is niet van doorslaggevend belang omdat ook voor de berging/schuur geldt dat deze op het perceel aan de oorspronkelijke woning is vastgebouwd en uitsluitend ten dienste staat van de oorspronkelijke woning. Van enig ander doel ervan is in ieder geval niets gebleken. Hetgeen partijen hebben afgesproken met betrekking tot de bekostiging van de bouwwerkzaamheden, het onderhoud en beheer van de nieuwe ruimtes en de huurprijs brengt niet mee dat deze ruimtes buiten het bereik van de huurovereenkomst vallen. Het ligt voor de hand dat de huurovereenkomst die reeds tussen partijen gold voor woning en erf zich tevens zou gaan uitstrekken over de daarop respectievelijk daaraan gerealiseerde uitbouw en aanbouw, behoudens andersluidende afspraken daarover. Gesteld noch gebleken is echter dat partijen zijn overeengekomen dat de uitbouw en/of de berging/schuur buiten de huurovereenkomst zou(den) blijven en/of een eigen, afzonderlijke bestemming zou(den) krijgen en dat deze een andere zou zijn dan die van de woning. Een en ander leidt tot de conclusie dat beide ruimtes, de uitbouw en de berging/schuur, deel zijn gaan uitmaken van de tussen partijen be-staande huurovereenkomst.

Ad 2

4.8 De berging/schuur behoort tot het gehuurde, zodat de artikelen 7:213 en 7:214 BW, waar Casade een beroep op doet, daarop op gelijke wijze als op de woning van toepassing zijn. Een hennepknipperij zoals in dit geval door de politie is aangetroffen is niet in overeenstemming met de bestemming van het gehuurde en met de verplichting van [appellant] om zich als goed huurder te gedragen, zodat het handelen van [appellant] in strijd is met de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en met genoemde wettelijke bepalingen. Een dergelijke inrichting voor de bewerking van hennepproducten hoort niet thuis in het gehuurde en de aanwezigheid daarvan betekent een tekortkoming van de kant van [appellant]. Met betrekking tot de consequenties daarvan stelt het hof voorop dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van het hof levert het voorgaande een tekortkoming van [appellant] op in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen die niet zodanig gering is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. De omstandigheid dat het in dit geval gaat om een knipperij zonder dat sprake was van diefstal van elektriciteit en van de met hennepkweek verbonden risico‟s zoals

vochtoverlast en kortsluiting, doet aan het voorgaande niet af. Naar het oordeel van het hof levert de aanwezigheid van de aangetroffen hennepknipperij een tekortkoming op waarop de uitzondering van de tenzij-clausule niet van toepassing is. Het hof neemt hierbij tevens in aanmerking dat het inmiddels algemeen bekend geacht mag worden dat verhuurders, met name woningcorporaties, streng tegen de aanwezigheid van kwekerijen, drogerijen en knipperijen voor hennep in de door hen verhuurde woningen optreden. Het hof acht dit beleid redelijk en aanvaardbaar, ook waar het gaat -zoals hier- om een onderdeel van het totale productieproces. Bij de effectieve preventie en bestrijding van (onderdelen van) het proces van hennepproductie in huurwoningen past nu eenmaal in beginsel een eenduidige en strenge handelwijze.

4.9 Wanneer hetgeen [appellant] heeft gesteld omtrent zijn woonbelang wordt afgezet tegen deze tekortkoming, leidt dit er niet toe dat de vorderingen van Casade niet kunnen worden toegewezen. Hetgeen hij heeft aangevoerd over zijn financiële omstandigheden en gezondheidstoestand heeft hij tegenover de betwisting door Casade niet met bescheiden onderbouwd zodat dit verweer als onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd wordt verworpen. De emotionele binding die [appellant] stelt met de woning te hebben, mede in verband met het overlijden van zijn echtgenote, levert evenmin een voldoende grond op. Een dergelijke binding had hem ervan dienen te weerhouden zich in te laten

148

met de productie van hennep en daarvoor het gehuurde aan te wenden. Dit gevolg van zijn eigen handelen komt voor zijn risico. Uit hetgeen door [appellant] is aangevoerd blijkt in ieder geval niet van het bestaan van een noodtoestand die aan toewijzing van de vorderingen van Casade in de weg zou staan. Een en nader leidt tot de slotsom dat de hennepknipperij een tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.

Ad 3

4.10 Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt dat de huurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, van de verhuurder een vergoeding kan vorderen voor zover artikel 212 van boek 6 BW dat toestaat. De vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor door hem aangebrachte veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, kan volgens vaste rechtspraak slechts bevestigend worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht (zie bijvoorbeeld HR 25 juni 2004, LJN AP4373).

4.11 In dit geval is bij het sluiten van de huurovereenkomst of bij gelegenheid van het uitvoeren van de werkzaamheden niet overeengekomen dat [appellant] een vergoeding zou ontvangen indien de betreffende verbeteringen en uitbreidingen bij het einde van de huur in het gehuurde zouden achterblijven. Iets dergelijks is in ieder geval niet gesteld of gebleken. Tussen partijen zijn met betrekking tot de financiële aspecten van de bouwwerkzaamheden evenwichtige afspraken gemaakt, die meebrachten dat [appellant] voor onbepaalde tijd profijt zou kunnen hebben van zijn inspanningen en investeringen in de woning zonder dat die tot een verhoging van zijn woonlasten zouden leiden. Casade heeft in haar memorie van grieven in het incidenteel appel (punt 20) gesteld dat de verbouwing in 2002 is afgerond zodat daarop inmiddels een afschrijving van tien jaar heeft kunnen plaatsvinden. Door [appellant] is dit niet betwist, zodat van de juistheid van dit gegeven uitgegaan kan worden. Dit betekent dat [appellant] reeds geruime tijd van zijn investeringen heeft kunnen profiteren. Dit profijt betrof de gehele investering aangezien deze niet tot een verhoging van de huurprijs heeft geleid. In ieder geval is in zoverre is geen sprake van verarming aan de zijde van [appellant]. Voor zover die afschrijving en de periode van verhoogd huurgenot niet de gehele investering compenseren, geldt het volgende. De periode van verhoogd huurgenot en daardoor terugverdienen van de investering had (aanzienlijk) langer kunnen duren. Gelet op de tussen partijen gemaakte afspraken had [appellant] zijn gehele investering door middel van verhoging van het huurgenot zonder daarmee overeenstemmende verhoging van de huurprijs kunnen terugverdienen. Het is uitsluitend aan zijn eigen handelen te wijten geweest dat aan die situatie voortijdig een einde is gekomen. Casade beroept zich in dit verband op het bepaalde in artikel 6:101 BW en dat beroep gaat naar het oordeel van het hof om die reden ook op. De (eventueel) resterende verarming als gevolg van de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst is alleen aan [appellant] zelf te wijten en dient dus voor zijn risico te komen. Dit volgt ook uit de in artikel 6:212 lid 1 BW bedoelde redelijkheid. Van bijzondere omstandigheden als hiervoor onder 4.10 bedoeld kan bij deze stand van zaken niet worden gesproken. De slotsom op dit punt is dat onvoldoende is komen vast te staan dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking als bedoeld in artikel 6:212 BW. Voor een vergoeding op grond van artikel 7:216 lid 3 BW is

149

dan ook geen plaats. Ook hetgeen [appellant] in dit verband verder naar voren heeft gebracht kan niet leiden tot toewijzing van zijn reconventionele vordering. Voor bewijslevering als door [appellant] aangeboden is bij deze stand van zaken geen aanleiding.

Conclusie

4.12 Het vorenstaande leidt ertoe dat de grieven van [appellant] in het principaal worden verworpen en dat de grieven van Casade in het incidenteel appel slagen. Het vonnis van 23 november 2011, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 25 januari 2012, zal worden bekrachtigd voor zover in conventie gewezen en vernietigd voor zover in reconventie gewezen, terwijl ook de compensatie van kosten in conventie en reconventie niet in stand kan blijven. [appellant] zal, zoals door Casade gevorderd, worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

5. De uitspraak

Het hof:


bekrachtigt het vonnis van 23 november 2011, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 25 januari 2012, voor zover in conventie gewezen, met uitzondering van de beslissing op de proceskosten en, ten aanzien van de proceskosten opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Casade begroot op € 90,81 aan dagvaardingskosten, €

106,= aan vast recht en op € 400,= aan salaris gemachtigde;

vernietigt het vonnis van 23 november 2011, zoals verbeterd bij herstelvonnis van 25 januari 2012, voor zover in reconventie gewezen en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van [appellant] af;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Casade begroot op € 400,= aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geiding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Casade begroot op € 666,= aan vast recht en op € 894,= aan

salaris advocaat in het principaal appel en op € 447,= aan salaris advocaat in het

incidenteel appel;

verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 maart 2013.

150

WR 2013/61: Indeplaatsstelling: bedrijfsovername; verkoop huur?

belangenafweging

Instantie: Rechtbank Rotterdam Datum: 18 februari 2013

Magistraten:

Mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten

Zaaknr: C/10/416452 / KG ZA 13-49

Conclusie: - LJN: BZ9325

Noot: Redactie Roepnaam: -

Brondocumenten: ECLI:NL:RBROT:2013:BZ9325, Uitspraak, Rechtbank Rotterdam, 18‑02‑2013

Wetingang: (art. 7:307 BW)

Brondocument: Rb. Rotterdam, 18-02-2013, nr C/10/416452 / KG ZA 13-49

Essentie

Indeplaatsstelling: bedrijfsovername; verkoop huur? belangenafweging

Samenvatting

De voorzieningenrechter is van oordeel dat er thans onvoldoende reden is om aan te nemen dat het bestaande personeel van huurster niet overgenomen zou worden door de in de plaats te stellen huurster. De enkele leeftijd van sommige personeelsleden is daartoe onvoldoende, ook worden er geen andere vaardigheden voor de formule van de in de plaats te stellen modewinkel gevergd dan van een verkoopster van de (dames)modewinkel van huidige huurster. Hoewel best denkbaar is dat na de overdracht van het bedrijf personeel vervangen zal worden, staat dit de kwalificatie als bedrijfsovername niet in de weg. Dat de overnemende partij een andere winkelformule hanteert en dat zij (een gedeelte van) de overgenomen activa zoals kleding en inventaris niet zal gaan gebruiken, acht de voorzieningenrechter ook niet van zodanig gewicht dat daardoor niet van een bedrijfsovername gesproken kan worden. Het staat de overnemende partij na overdracht van het bedrijf, als iedere huurder dus ook vrij, de accenten van de overeengekomen bestemde bedrijfsvoering te verleggen. De voorzieningenrechter acht daarbij op welk publiek de kledingwinkel zich precies richt niet van belang.

Dat de in de plaats te stellen huurster de winkel enkel wil betrekken omdat zij op zoek is naar een zogenaamde „flagshipstore‟ en de te betalen geldsom van € 1.500.000 dient als

vergoeding voor de locatie is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet voldoende aannemelijk geworden. Aannemelijk is dat de locatie de koopsom in gunstige zin heeft beïnvloed, maar dat is niet genoeg voor het oordeel dat in feite het huurrecht is verkocht. Dat er een langdurig huurcontract geldt tegen een relatief lage huur maakt dat niet anders. Alle betrokkenen gaan ervan uit dat bij de eerstkomende gelegenheid een forse huurverhoging in de rede ligt.

De winkel van huurster is verlieslatend, daarom is er sprake van een situatie die redelijkerwijs vanuit financieel en bedrijfseconomisch oogpunt ongewenst en op langere termijn niet verantwoord is, zodat daarmee sprake is van een zwaarwegend belang bij de overdracht van het bedrijf. Huurster heeft de beleidsvrijheid om te beslissen dat zij de bedrijfsvoering van de winkel met onvoldoende perspectief wenst te staken en te

151

verkopen en het verlies van de winkel niet op de bedrijfsvoering van haar onderneming in het grotere geheel laat rusten, zelfs niet als die winkel een flagshipstore is.


Eiseres:

Miss Etam B.V., gevestigd te Zoetermeer

Advocaat:

mr. H. Ferment

tegen

Gedaagde:

Dela Vastgoed B.V., gevestigd te Eindhoven

Advocaat:

mr. A. de Fouw

UitspraakNaar boven

(…)

2.De feiten

2.1

Sinds 1 september 2004 huurt Miss Etam, op basis van een tussen haar en (de rechtsvoorganger van) Dela gesloten huurovereenkomst, de thans in eigendom aan Dela toebehorende bedrijfsruimte gelegen aan de Lijnbaan 101-105 te Rotterdam (hierna: de winkel).

2.2

De huurovereenkomst vermeldt onder meer het volgende:

“Het gehuurde, bestemming (…)

1.3.

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte conform artikel 7:290 BW ten behoeve van de verkoop van damesmode en aanverwante artikelen conform de Miss Etam formule.

1.4.

Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3 (…)

Duur, verlenging en opzegging

3.1.

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 september 2004 en lopende tot en met 31 augustus 2014.

3.2.

152

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst, behoudens opzegging door de huurder, voortgezet voor 3 maal een optieperiode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 augustus 2019, respectievelijk 31 augustus 2024, respectievelijk 31 augustus 2029.

3.3.

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

4.1.

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 543.537 (…)

4.5.

Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 1 september voor het eerst met ingang van 1 september 2005 aangepast overeenkomstig 9.1 algemene bepalingen en met inachtneming van 9.2 tot en met 9.6 algemene bepalingen. (…)

Bijzondere bepalingen (…)

11.

Roltrappen

11.1.

Verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat huurder toestemming verkrijgt om de begane grond ruimte en de eerste verdieping door middel van twee te plaatsen roltrappen intern met elkaar te verbinden.

11.2.

Verhuurder zal in de kosten van deze roltrappen en de plaatsing daarvan financieel bijdragen door aan de huurder een bedrag te voldoen van € 80.000 excl. BTW.

Voldoening van dit bedrag zal geschieden na ontvangst door verhuurder van een factuur.

11.3.

De uitvoeringsplannen zullen vooraf ter goedkeuring aan verhuurder dienen te worden voorgelegd.

11.4.

Verhuurder verkrijgt de eigendom van de roltrappen. Het onderhoud en/of vernieuwing cq. Vervanging evenwel van de roltrappen is voor rekening van huurder. (…)”

2.3

De gehuurde winkel is in overleg tussen partijen uitgebreid.

2.4

De algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte vermeldt onder meer het volgende:

153

“(…)

Onderhuur/indeplaatsstelling

8.1.

Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon. (…)”

2.5

In oktober 2012 heeft Miss Etam een koopovereenkomst gesloten met River Island B.V. (hierna: River Island). De koopovereenkomst vermeldt onder meer het volgende:

“(…) overwegende:

A.

Verkoper exploiteert in Nederland onder de naam Miss Etam een groot aantal winkels in de kledingbranche.

B.

In het kader van een experiment met schaalvergroting heeft Verkoper in 2004 een aantal te Rotterdam gevestigde winkels samengevoegd tot een enkele sterk vergrote winkel gevestigd in het bedrijfspand aan de Lijnbaan 101-105 te Rotterdam, in welk bedrijfspand voorheen onder meer filialen van Albert Heijn, Megapool en Halfords gevestigd waren.

C.

Na ruim zeven jaar aan de Lijnbaan 101-105 gevestigd te zijn geweest, heeft Verkoper moeten constateren dat de betreffende locatie, onder meer als gevolg van een gewijzigde samenstelling van de passantenstromen ter plaatste, niet langer geschikt is voor het exploiteren van een Miss Etam winkel.

D.

Verkoper heeft als gevolg daarvan moeten besluiten de aan de Lijnbaan 101-105 – hierna te noemen „het Gehuurde‟ – gevestigde winkel af te stoten onder verzilvering van de daarvoor sedert 2004 opgebouwde aanzienlijke goodwill, hetzij door het Gehuurde onder liquidatie van de daarin gevestigde winkel tegen vergoeding van de goodwillwaarde te ontruimen ten gunste van een onderneming in een andere branche dan die van Verkoper, hetzij door de betreffende winkel te verkopen en vervolgens over te dragen aan een in dezezelfde branche als Verkoper werkzame onderneming. (…)

K.

Koper wenst de in het Gehuurde gedreven winkel van Verkoper daarom over te nemen en voort te zetten, met behoud – voor zover mogelijk – van de daarvoor door Verkoper opgebouwde goodwill en met aanpassing aan haar eigen bedrijfsvoering. (…)

1.Definities

1.1.

In de onderhavige overeenkomst hebben de volgende termen de volgende betekenis: (…)

Bedrijf: het in het Gehuurde door Verkoper uitgeoefende bedrijf, inclusief de Goodwill.

154

Gehuurde: de door Verkoper gehuurde bedrijfsruimte aan de Lijnbaan 101-105 te Rotterdam. (…)

2.Koop en verkoop

2.1.

Verkoper verkoopt bij deze aan Koper, gelijk deze van gene koopt, het Bedrijf.

2.2.

Ingevolge deze koop en verkoop zal Verkoper:

a.

op de Overdrachtsdatum, tegen gelijktijdige betaling van de Koopprijs, de Activa aan Koper leveren, evenals eventuele met de Activa verbandhoudende al dan niet voorwaardelijke vorderingen op derden (zoals uit hoofde van garantieverplichtingen) en eventuele op de Activa betrekking hebbende bescheiden (zoals facturen, voor zover nog aanwezig); (…)

4.werknemers

4.1.

Koper realiseert zich dat door de overdracht van het bedrijf alle rechten en verplichtingen die per de Overdrachtsdatum voor Verkopers voortvloeien uit de arbeidsovereenkomst tussen Verkoper en de Werknemer van rechtswege zullen overgaan op de Koper. (…)

5.Indeplaatsstelling

5.1.

Koper realiseert zich dat hij het Gehuurde in verband met de overname van het Bedrijf alleen (definitief) zal mogen betrekken indien Verkoper gemachtigd wordt om Koper in zijn plaats te stellen als huurder van het Gehuurde. (…)

6.Garanties

6.1.

Verkoper garandeert:

a.

Met betrekking tot het Gehuurde gelden geen andere afspraken met Verhuurder dan blijkend uit de Huurovereenkomst.

b.

Jegens de Werknemers bestaan geen andere verplichtingen dan vermeld in bijlage 4.

c.

Per de Overdrachtsdatum zullen alle tot op dat moment opeisbaar geworden verplichtingen van de Verkoper jegens de Werknemers volledig zijn nagekomen.

d.

Per de Overdrachtsdatum zal Koper de Activa in volledig en onbezwaarde eigendom verkrijgen.

155

Bijlage 1 (…)

Activa

Tot het Bedrijf behoren de volgende Activa:

a.

de Goodwill;

b.

de navolgende inventarisgoederen, voor zover ten tijde van de ondertekening van de Overeenkomst nog in het Gehuurde aanwezig en niet voorafgaand aan de Overdrachtsdatum in het kader van de normale bedrijfsvoering verwijderd of door normale slijtage vergaan: (…)

c.

de (resultaten van de) navolgende investeringen, voor zover ten tijde van de ondertekening van de Overeenkomst nog in het Gehuurde aanwezig en niet voorafgaand aan de Overdrachtsdatum in het kader van de normale bedrijfsvoering verwijderd of door normale slijtage vergaan: (…)

d.

de rechten en verplichtingen uit hoofde van de Huurovereenkomst met ingang van de Overdrachtsdatum;

e.

de op de Overdrachtsdatum in het Gehuurde aanwezige voorraad handelsgoederen;

f.

€ 1000 (zegge: duizend euro) aan kasgeld.(…)

Bijlage 3 (…)

Koopprijs

De op de Overdrachtsdatum door Koper aan Verkoper verschuldigde Koopprijs bedraagt € 1.500.000 (zegge: één miljoen vijfhonderdduizend euro). (…)”

3.Het geschil

3.1

Miss Etam vordert – samengevat – Dela te bevelen om te gehengen en te gedogen dat River Island in de door Miss Etam van Dela gehuurde bedrijfsruimte een winkel exploiteert totdat onherroepelijk zal zijn beslist op de binnen een maand na het uitspreken van dit vonnis in te stellen vordering tot het verlenen van een machtiging aan Miss Etam om River Island in haar plaats te stellen als huurder van de onderhavige bedrijfsruimte, met veroordeling van Dela in de proceskosten.

3.2

Dela voert verweer.

3.3

156

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1

Miss Etam stelt dat zij spoedeisend belang heeft bij haar vordering aangezien zij zo spoedig mogelijk de verliesgevende exploitatie van haar winkel wenst te kunnen staken en de oplopende exploitatieverliezen van de winkel te beperken, aangezien anders een groot deel van de beoogde schadebeperking opgesoupeerd wordt door de gedurende de bodemprocedure te lijden verliezen. Dela stelt dat de verliezen, waarvan de omvang niet duidelijk is, niet doorslaggevend zijn nu het een „flagshipstore‟ betreft, zodat een zeker

verlies wordt goedgemaakt door imago-verbetering.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Miss Etam de spoedeisendheid voldoende aannemelijk gemaakt. Dat verliezen worden geleden is aannemelijk, gelet op de exploitatieoverzichten (zie hierna 4.8); ook bij een flagshipstore is een jarenlang serieus verlies, dat naar verwachting zal voortduren, voldoende om niet tot 31 augustus 2014 dan wel tot de uitslag van een bodemprocedure af te hoeven wachten. Het ter zitting door Dela gevoerde verweer dat spoedeisend belang ontbreekt, kan derhalve niet slagen.

4.2

Aan de door haar gevorderde indeplaatsstelling heeft Miss Etam ten grondslag gelegd dat zij de winkel en de huurovereenkomst wil afstoten nu deze inmiddels zwaar verliesgevend is geworden. Tevens wil Miss Etam (een deel van) de door haar verrichte investeringen terugverdienen, hetgeen gerealiseerd kan worden door de koopovereenkomst die Miss Etam met River Island heeft gesloten. Essentieel voor het kunnen effectueren van de gewenste overdracht is dat Miss Etam gemachtigd wordt om River Island in haar plaats te stellen als huurder van de winkel.

4.3

Dela heeft zich tegen de vordering van Miss Etam verweerd en heeft daartoe aangevoerd dat een vordering die in feite neerkomt op een in de plaatsstelling zich niet leent voor behandeling in kort geding tenzij onmiskenbaar duidelijk is dat aan alle voorwaarden is voldaan. Dit is hier niet het geval omdat er geen sprake is van een bedrijfsoverdracht, Miss Etam geen zwaarwichtig belang heeft bij een indeplaatsstelling alsmede dat de belangenafweging van 7:307 BW in het voordeel Dela dient uit te vallen.

4.4

De voorzieningenrechter oordeelt als volgt.

In dit kort geding wordt geen indeplaatsstelling gevraagd (dat kan ook niet) maar slechts een ordemaatregel; daartoe leent het kort geding zich bij uitstek. Dat neemt niet weg dat toewijzing slechts op haar plaats is als in redelijkheid te verwachten valt dat de kantonrechter de vordering tot in de plaatsstelling zal toewijzen.

Ingevolge artikel 7:307 lid l BW kan de huurder, indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen. Het tweede lid bepaalt dat de rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

157

bedrijfsoverdracht

4.5

Als voorwaarde voor de indeplaatsstelling geldt dat sprake moet zijn van een bedrijfsoverdracht. Daarbij is onder meer van belang dat er geen sprake mag zijn een bestemmingswijziging van het gehuurde. In de huurovereenkomst is onder 1.3 bepaald dat het gehuurde door de huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte conform artikel 7:290 BW ten behoeve van de verkoop van damesmode en aanverwante artikelen conform de Miss Etam formule.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze bestemmingsbepaling niet in de weg staat aan het inroepen van artikel 7:307 BW en dat onder deze formulering ook de verkoop van damesmode en aanverwante artikelen dienen te vallen die niet conform de Miss Etam formule worden verkocht. De voorzieningenrechter acht deze toevoeging – conform de Miss Etam formule – voorshands, vernietigbaar. Er is kennelijk geen sprake van een goedgekeurde bepaling als bedoeld in artikel 7:291 lid 2 BW, terwijl dit beding voorshands een afwijking ten nadele van de huurder van de wettelijke bepalingen behelst; immers, geen enkel ander bedrijf is bevoegd en in staat om conform de Miss Etam formule haar bedrijf uit te oefenen dan Miss Etam zelf. Een letterlijke uitleg zou de wettelijke bepaling van de indeplaatsstelling illusoir maken.

Weliswaar is de winkelformule van River Island anders dan die van Miss Etam, maar het betreft eveneens de verkoop van damesmode en aanverwante artikelen, (waaronder ook kinderen mannenmode zijn te rekenen, mits deze een ondergeschikt deel van het assortiment uitmaken) hetgeen op grond van het voorgaande valt binnen de overeengekomen bestemmingsbepaling van artikel 1.3. Daarbij komt dat niet gesteld of gebleken is dat de aanwezigheid van een vestiging van juist de Miss Etam formule als zodanig voor Dela van groot belang is.

4.6

Voorts geldt dat uit de tussen Miss Etam en River Island gesloten koopovereenkomst blijkt dat goodwill, inventarisgoederen, voorraad handelsgoederen en personeel van Miss Etam aan River Island zullen worden overgedragen tegen betaling van de koopprijs van€

1.500.000. Van het over te nemen personeel is een lijst overgelegd van ruim 20, met naam en toenaam genoemde, personeelsleden.

Dela heeft ter zitting in twijfel getrokken dat na de overdracht het personeel van Miss Etam daadwerkelijk in de winkel van River Island zal komen te staan. Zij stelt dat de over te dragen activa voor River Island niet van waarde zijn aangezien Miss Etam een heel andere formule betreft en zich richt op een andere doelgroep.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat er thans onvoldoende reden is om aan te nemen dat het bestaande personeel van Miss Etam niet overgenomen zou worden door River Island. De enkele leeftijd van sommige personeelsleden is daartoe onvoldoende; bovendien is circa de helft van de betrokkenen geboren in 1980 of later, derhalve voorshands jong genoeg voor de formule van River Island. Voorts is evenmin aannemelijk is geworden dat van het winkelpersoneel van River lsland wezenlijk andere vaardigheden worden gevergd dan van een verkoopster van Miss Etam. Hoewel best denkbaar is dat River Island na de overdracht van het bedrijf personeel zal vervangen, staat dit naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet in de weg aan de kwalificatie als bedrijfsovername.

Dat River Island een andere winkelformule hanteert en dat zij (een gedeelte van) de overgenomen activa zoals kleding en inventaris niet zal gaan gebruiken, zoals Dela stelt, acht de voorzieningenrechter ook niet van zodanig gewicht dat daardoor niet van een

158

bedrijfsovername gesproken kan worden. Ter zitting is gesteld dat de voorraden uitverkocht zullen worden en dat een deel van de inventaris vervangen wordt; dat is bij een bedrijfsovername niet ongebruikelijk. Het staat het River Island, na eigenares van het bedrijf van Miss Etam te zijn geworden, vrij (de precieze invulling en formule van) dat bedrijf te wijzigen, waarbij de begrenzing ligt in de bestemming die in het huurcontract aan het gehuurde is gegeven te weten (dames)modewinkel. Het staat River Island na overdracht van het bedrijf, als iedere huurder dus ook vrij, de accenten van de overeengekomen bestemde bedrijfsvoering te verleggen. De voorzieningenrechter acht daarbij dan ook niet van belang op welk publiek de kledingwinkel zich precies richt.

Dat River Island de winkel enkel wil betrekken omdat zij op zoek is naar een zogenaamde „flagshipstore‟ en de te betalen geldsom van € 1.500.000 dient als vergoeding voor de

locatie is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet voldoende aannemelijk geworden. Aannemelijk is weliswaar dat de locatie de koopsom in gunstige zin heeft beïnvloed, maar dat is niet genoeg voor het oordeel dat in feite het huurrecht is verkocht. Dat er een langdurig huurcontract geldt tegen een relatief lage huur maakt dat niet anders. Zoals ter zitting bleek, gaan alle betrokkenen ervan uit dat bij de eerstkomende gelegenheid een forse huurverhoging in de rede ligt.

4.7

Op grond van het voorgaande is voorzieningenrechter van oordeel dat vooralsnog voldoende aannemelijk is geworden dat er sprake is van een bedrijfsoverdracht in de zin van artikel 7:307 BW.

Zwaarwichtig belang

4.8

Voorts geldt als voorwaarde voor indeplaatsstelling dat Miss Etam een zwaarwichtig belang moet hebben bij de overdracht van haar bedrijf. Miss Etam heeft aangevoerd dat zij een financieel belang heeft aangezien zij verlost dient te worden van de zwaar verliesgevende winkel en dat zij met de overdracht van het bedrijf een verkoopprijs kan realiseren van € 1.500.000.

Dela betwist dat Miss Etam een zwaarwichtig belang heeft en stelt zich op het standpunt dat Miss Etam een sterke organisatie met voldoende draagkracht is, die één verliesgevend filiaal moet kunnen opvangen. Voorts stelt Dela dat deze winkel door Miss Etam niet slechts werd gehuurd voor het behalen van winst an sich maar tevens ten behoeve van de exposure van het brand „Miss Etam‟ waarbij de uitermate gunstige A-locatie dient als marketing tool (de flagshipstore).

Ter onderbouwing van de bedrijfsresultaten heeft Miss Etam een exploitatieoverzicht overgelegd, waaruit vooralsnog genoegzaam is gebleken dat de financiële situatie verslechtert aangezien haar omzet respectievelijk dekkingsbijdrage in de jaren van 2007 tot 2012 gestaag is teruggelopen van 4,1 miljoen tot 2,5 miljoen respectievelijk van €

465.000 tot -/- (min) € 120.000. In 2011-2012 (gebroken boekjaar) is een verlies voor belasting van € 119.000 geleden. Nu Dela niet heeft betwist dat deze winkel van Miss

Etam verlieslatend is, is de voorzieningenrechter van oordeel dat thans sprake is van een situatie die redelijkerwijs vanuit financieel en bedrijfseconomisch oogpunt ongewenst en op langere termijn niet verantwoord is, zodat daarmee sprake is van een zwaarwegend belang bij de overdracht van het bedrijf. De voorzieningenrechter is voorts van oordeel dat het tot de beleidsvrijheid van Miss Etam behoort om te beslissen dat zij haar bedrijfsvoering van de winkel met onvoldoende perspectief wenst te staken en te verkopen en er niet voor kiest om het verlies van de winkel op de bedrijfsvoering van haar onderneming in het grotere geheel te laten rusten, zelfs niet als die winkel een flagshipstore is.

159

4.9

Tussen partijen is niet in geschil dat River Island voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.

belangenafweging

4.10

Nu de voorzieningenrechter thans van oordeel is dat Miss Etam een zwaarwichtig belang heeft bij de gevorderde indeplaatsstelling en tevens is voldaan aan de voorwaarden dat sprake is van een bedrijfsoverdracht en de voldoende waarborgen van River Island vaststaan, dient een belangenafweging plaats te vinden met in achtneming van de omstandigheden van het geval.

4.11

Dela voert aan dat haar belang om als verhuurder weer op korte termijn de volledige zeggenschap over de winkel te herkrijgen en een betere huurprijs te realiseren, zwaarder weegt dan het belang van Miss Etam om geldelijk gewin bij de winkel te behalen. Dela stelt dat zij er gerechtvaardigd belang bij heeft om het pand in eigen bezit te krijgen teneinde rechtstreeks zeggenschap te kunnen uitoefenen over zowel het pand als degene die het pand gebruikt.

Dela is eveneens eigenaar van de omliggende panden en wil graag zelf bepalen wie huurder van het pand wordt, aangezien zij bezig is met planvorming voor de omgeving waarbij de onderhavige winkel een belangrijke rol speelt.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit belang van Dela, dat in het geheel niet is onderbouwd of geconcretiseerd (naar tijd en inhoud), niet kan opwegen tegen het vastgestelde zwaarwichtig belang van Miss Etam. Dela heeft nagelaten om de op handen zijnde planvorming en de rol van de onderhavige winkel nader te onderbouwen, zoals in het kader van de belangenafweging op haar weg had gelegen. Daarbij acht de voorzieningenrechter tevens van belang dat de huurovereenkomst in artikel 3 bepaalt dat, behoudens opzegging door de huurder, de huurovereenkomst voortgezet wordt tot 31 augustus 2029. De huurovereenkomst is niet door Dela opzegbaar. Dela wist dus dat zij de zeggenschap over het pand in beginsel geruime tijd kwijt zou zijn. De enkele wens om meer huurinkomsten te genereren, weegt in die situatie niet zwaar.

4.12

Gezien het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat er een gerede kans bestaat dat de rechter in de bodemzaak de gevorderde indeplaatsstelling zal toewijzen, zodat de gevraagde voorlopige voorziening zal worden verleend. Voor zover de bodemrechter anders mocht oordelen, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter met het toewijzen van onderhavige vordering geen onomkeerbare situatie ontstaan, in die zin dat genoegzaam is gebleken dat River Island voldoende draagkrachtig is om de kosten van het terugbrengen in de oude staat van de winkel op zich te nemen. Daarbij komt dat Miss Etam en River Island met het instellen van deze kort geding procedure, naar zij ter zitting hebben verklaard, bewust het risico hebben genomen dat de indeplaatsstelling in de bodemprocedure kan worden teruggedraaid, aangezien het hier een voorlopige voorziening betreft en zich daarnaar dus naar verwachting ook zullen gedragen.

4.13

160

Dela zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Miss Etam zullen worden begroot op:

- dagvaarding € 92,82

- griffierecht 589,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal € € 1477,82

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1

beveelt Dela om, bij wege van voorlopige voorziening, met ingang van 5 dagen na betekening van dit vonnis te gehengen en te gedogen dat River Island in de bedrijfsruimte, Lijnbaan 101-105 te Rotterdam, een (dames)modewinkel volgens de River Island formule zal exploiteren totdat onherroepelijk zal zijn beslist op de binnen een maand na het uitspreken van dit vonnis in te stellen vordering tot het verlenen van een machtiging aan Miss Etam om River Island in haar plaats te stellen als huurder van de betreffende bedrijfsruimte;

5.2

veroordeelt Dela in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Koenderink bepaald op € 1477,82;

5.3

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

NootNaar boven

Auteur: Redactie

Naschrift

Opvallend in deze uitspraak is dat de voorzieningenrechter de clausule op grond waarvan het gehuurde door huurder uitsluitend zal worden bestemd als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van damesmode en aanverwante artikelen conform de Miss Etam-formule, kwalificeert als een afwijking van de wettelijke bepalingen ten nadele van huurder, waarmee het beding vernietigbaar is. De rechter heeft daarbij kennelijk voor ogen dat sprake is van een afwijking van art. 7:307 BW omdat geen enkel ander bedrijf haar bedrijf kan uitoefenen conform de Miss Etam-formule waarmee een letterlijke uitleg een indeplaatsstelling illusoir zou maken (zie r.o. 4.5). De overweging van de voorzieningenrechter dat kennelijk geen sprake is van een goedgekeurd afwijkend beding, kan verwarring wekken; immers, goedkeuring van een beding dat ten nadele van huurder afwijkt van art. 7:307 BW is niet mogelijk.

161

ECLI:NL:RBGRO:2012:BY3643

Instantie

Rechtbank Groningen

Datum uitspraak

15-11-2012

Datum publicatie

21-11-2012

Zaaknummer

562561 VV EXPL 12-40

Rechtsgebieden

Civiel recht


Voorlopige voorziening

Inhoudsindicatie

tussentijdse opzegging tijdelijke huur woonruimte, op grond van Leegstandswet

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK GRONINGEN

Sector kanton

Locatie Winschoten

Zaak\rolnummer: 562561 VV EXPL 12-40

Vonnis in kort geding d.d. 15 november 2012

inzake

[A], wonende te [plaatsnaam], [adres],

eiseres, hierna [A] te noemen,

gemachtigde mr. J.P. Groen, advocaat te Hoorn,

tegen

[B], wonende te [plaatsnaam], [adres],

gedaagde, hierna [B] te noemen,

gemachtigde mr. H.J.M. Janssen, advocaat te Groningen.

PROCESGANG

162

Op de in de inleidende dagvaarding genoemde gronden heeft [A] gevorderd dat [B] bij wijze van voorlopige voorziening wordt veroordeeld:

a. om de woning, staande en gelegen te [plaatsnaam] aan de [adres], uiterlijk op 1 december 2012 te verlaten, onder het meenemen van alle eigendommen door [B] en door het afgeven van de sleutels door [B] c.s. aan [A], op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 250,00 per kalenderdag of een gedeelte daarvan, althans een

boete van € 25,00 per dag of gedeelte daarvan, indien [B] niet aan deze veroordeling voldoet;

b. tot betaling van een bedrag van € 400,00 aan buitengerechtelijke kosten, met dien

verstande dat [B] daarover de wettelijke rente zal zijn verschuldigd, indien zij deze kosten niet binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis voldoet;

c. tot betaling aan haar van de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, met dien verstande dat [B] daarover de wettelijke rente zal zijn verschuldigd, indien zij deze kosten niet binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis voldoet.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 november 2012 in aanwezigheid van partijen en gemachtigden. Partijen hebben ter zitting hun wederzijdse standpunten nader uiteen gezet, mede aan de hand van door hun gemachtigden opgestelde pleitaantekeningen. Van het verder verhandelde ter zitting is door de griffier aantekening gehouden. Het vonnis is bepaald op heden.

OVERWEGINGEN

De feiten

1.1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.

1.2. [A] is eigenaar van de woning, staande en gelegen te [plaatsnaam] aan de [adres].

1.3. Op 28 maart 2012 heeft het college van B&W van de gemeente Oldambt aan [A] een vergunning ex artikel 15 van de Leegstandswet verleend om de woning per 30 maart 2012 tijdelijk te verhuren. De vergunning heeft een duur van 24 maanden.

1.4. Partijen hebben onder toepasselijkheid van artikel 15 van de Leegstandswet op 30 maart 2012 een tijdelijke huurovereenkomst woonruimte gesloten met betrekking tot voormelde zelfstandige woonruimte. Van deze overeenkomst maken deel uit de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte”.

1.5. In de huurovereenkomst is bepaald:

“In aanmerking nemende:

* (…..);

* dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikelen 206 lid 3; 232;242;269 lid 1 en 2; 270; 271 lid 4 tot en met 8; 272 tot en met 277; 278 lid 1 en 2; 281 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn;

* dat de woning voor de verkoop bestemd is;

* dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15 zesde en zevende lid en artikel 16 van de Leegstandswet.”

en in artikel 3.1.:

163

“De overeenkomst wordt met ingang van 23-4-2012 aangegaan voor bepaalde tijd (voor de periode tot 30-3-2014 behoudens verlenging als de vergunning wordt verlengd) met de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen, behoudens de eerste zes maanden vanwege de verplichte minimum duur zoals bepaald in de Leegstandswet. Met inachtneming van deze minimumtermijn kan de huurovereenkomst door elk van de partijen worden opgezegd, tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.”

1.6. Bij aangetekende brief d.d. 30 juli 2012 heeft [A] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2012. Als grond voor deze opzegging heeft [A] daarbij aan [B] meegedeeld dat er zich een onverwachte wending in haar privéleven heeft voorgedaan.

1.7. Bij brief d.d. 24 augustus 2012 heeft de gemachtigde van [B] deze huuropzegging niet geaccepteerd. Op deze brief is door [A] bij brief d.d. 28 augustus 2012 inhoudelijk gereageerd.

Het geschil

2.1. In essentie verschillen partijen van mening omtrent het antwoord op de vraag of [A] bevoegd is om de met [B] gesloten huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Voor zover van belang zal bij de beoordeling nader op de stellingen van partijen worden ingegaan.

De beoordeling

3.1. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [A] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening tot ontruiming van het gehuurde, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen.

3.2. De gevorderde voorlopige voorziening komt slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de feiten en omstandigheden de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van [A] tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit niet het geval is. Daartoe wordt overwogen als volgt.

3.3. Tussen partijen staat vast dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een tijdelijke huurovereenkomst woonruimte betreft als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandswet. In artikel 3.1. van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst per 23 april 2012 is aangegaan voor bepaalde tijd. Tussen haakjes heeft [A] daarbij nadrukkelijk vermeld dat de periode van deze bepaalde tijd eindigt op 30 maart 2014. Voorts heeft [A] daarbij nog een voorbehoud gemaakt om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen voor zover de huurovereenkomst krachtens het bepaalde in artikel 16 lid 3 van de Leegstandswet ten minste zes maanden heeft geduurd.

3.4. Vast staat dat op de ten processe bedoelde huurovereenkomst de bepalingen van de leden 1 tot en met 3 van artikel 7:271 BW van toepassing zijn. In lid 1 van voornoemd wetsartikel is bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet worden opgezegd tegen een datum die niet ligt binnen de overeengekomen bepaalde tijd van de overeenkomst. Met inachtneming van dit wetsartikel kan de huurovereenkomst naar het voorshands oordeel van de kantonrechter derhalve op zijn vroegst tegen de contractueel overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst – in casu 30 maart 2014 – worden opgezegd. Aangezien op grond van het bepaalde in artikel 16 lid 8 van de Leegstandswet op straffe van nietigheid niet van deze opzegtermijn mag worden afgeweken, is [A] niet bevoegd om ingevolge het bepaalde in artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Evenmin kan deze bevoegdheid uit de gerechtelijke uitspraken en wetsgeschiedenis, waar naar [A] terzake heeft verwezen, worden afgeleid.

164

3.5. De kantonrechter kan [A] niet volgen in haar stelling dat een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet hiermee illusoir wordt. Nog daargelaten dat ingevolge artikel 16 lid 6 van de Leegstandswet een op basis van de Leegstandswet gesloten tijdelijke huurovereenkomst in elk geval eindigt op het tijdstip, waarop een verleende vergunning haar geldigheid verliest, heeft de verhuurder daarnaast de mogelijkheid om de huurovereenkomst telkens na verloop van zes maanden op te zeggen, wanneer niet expliciet een einddatum van de huurovereenkomst in de huurovereenkomst is opgenomen.

3.6. Ten slotte heeft [A] nog een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Dit beroep gaat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet op, aangezien daarvoor door [A] geen, althans onvoldoende bijzondere omstandigheden zijn aangevoerd, nog daargelaten dat een beroep op de beperkte werking van de redelijk en billijkheid wordt ingeroepen van een door de kantonrechter nietig verklaard beding in een huurovereenkomst.

3.7. Het voorgaande leidt ertoe dat zowel de vordering tot ontruiming als de nevenvorderingen zullen worden afgewezen.

3.8. [A] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Aangezien [B] met een toevoeging procedeert, zal de kantonrechter bepalen dat het gemachtigden salaris aan de griffier moet worden voldaan.

BESLISSING IN KORT GEDING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [A] in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van [B] zullen worden vastgesteld op € 200,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen aan de griffier van dit gerecht.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Tj. Terpstra, kantonrechter, en op 15 november 2012 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

165

ECLI:NL:GHLEE:2012:BY7404

Instantie

Gerechtshof Leeuwarden

Datum uitspraak

18-12-2012

Datum publicatie

27-12-2012

Zaaknummer

200.064.431/01

Rechtsgebieden

Civiel recht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Vraag of huurovereenkomst tot stand is gekomen doordat een werknemer zijn werkgever kon binden. Geen volmacht en volgens hof geen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Stellingen van verhuurder bieden geen grond voor oordeel dat afbreken van onderhandelingen onrechtmatig was.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

Arrest d.d. 18 december 2012

Zaaknummer 200.064.431/01

(zaaknummer rechtbank: 394870 \ CV EXPL 09-1542)

HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

Stichting Lefier,

gevestigd te Hoogezand,

appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna te noemen: Lefier,

advocaat: mr. R.H.E. Pruim, kantoorhoudende te Groningen,

voor wie heeft gepleit mr. A.J. Klok, advocaat te Groningen,

166

tegen

Stichting Woonzorg Nederland,

gevestigd te Amstelveen,

geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: Woonzorg,

advocaat: mr. D. de Vries, kantoorhoudende te Amsterdam,

die tevens heeft gepleit.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 26 november 2009 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, hierna: de kantonrechter.

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 24 februari 2010 is door Lefier hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Woonzorg tegen de zitting van 11 mei 2010.

De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties zijn gevoegd, luidt overeenkomstig het petitum in de appeldagvaarding:

"(…) bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te vernietigen voor wat

betreft het afwijzen van de primaire vordering en opnieuw rechtdoende toe te wijzen:

Primair

1. voor recht te verklaren dat er tussen partijen een huurovereenkomst bestaat zoals is vastgelegd in productie 6 van de stukken in prima.

2. Stichting Woonzorg Nederland te veroordelen om aan Lefier te betalen een bedrag van € 39.421,91 per maand, zolang de huurovereenkomst voortduurt, te vermeerderen met

de contractuele boete vanaf het tijdstip dat Stichting Woonzorg Nederland in verzuim is tot de dag der algehele voldoening.

3. Stichting Woonzorg Nederland te veroordelen om aan Lefier te betalen de buitengerechtelijke incassokosten.

met veroordeling van de Stichting Woonzorg Nederland in de kosten in beide instanties."

Bij memorie van antwoord is door Woonzorg verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:

”In het principaal appel

(…) zal bevestigen het vonnis van de rechtbank Groningen (…) van 26 november 2009

(…) tussen partijen gewezen, met inachtneming van de memorie van antwoord/memorie

van grieven in incidenteel appel, met veroordeling van appellant in de kosten van het hoger beroep, daaronder uitdrukkelijk mede begrepen de na de uitspraak nog vallende kosten (voor wat betreft het procureurssalaris ad € 131,- zonder betekening in conventie of reconventie, € 205,- zonder betekening in conventie en reconventie tezamen en verhoogd met € 68,- in geval van betekening).

167

In het incidenteel appel

(…) het vonnis van de rechtbank Groningen (…) van 26 november 2009 (…) bij arrest,

voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, op de door Woonzorg om deze memorie onder de grieven van incidenteel appel omschreven punten te vernietigen voor wat betreft de toewijzing van de verklaring voor recht dat het afbreken van de onderhandelingen aangaande de huurovereenkomst van Hunzerheem onrechtmatig was en waarbij Woonzorg is veroordeeld tot betaling aan Lefier van een schadevergoeding, op te maken bij staat, alsmede voor wat betreft de proceskostenveroordeling en opnieuw rechtdoende alle vorderingen van Lefier af te wijzen en Lefier te veroordelen in de kosten van beide instanties waaronder het salaris van de advocaat/ gemachtigde daaronder uitdrukkelijk mede begrepen de na de uitspraak nog vallende kosten (voor wat betreft het procureurssalaris ad € 131,- zonder betekening in conventie of reconventie, € 205,- zonder betekening in conventie en reconventie tezamen en verhoogd met € 68,- in geval van betekening)."

Door Lefier is in het incidenteel appel geantwoord onder bijvoeging van een productie, met als conclusie:

"(…) het vonnis van de rechtbank Groningen (…) d.d. 26 november 2009 (…) bij arrest

voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zo nodig onder aanvulling of verbetering van gronden, bevestigt, zulks met inachtneming van de memorie van antwoord/memorie van grieven in incidenteel appel, met veroordeling van Woonzorg in de kosten in beide instanties, te vermeerderen met de gebruikelijke nakosten."

Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.

Ten slotte hebben partijen verzocht op het pleitdossier arrest te wijzen.

De grieven

Lefier heeft in het principaal appel zes grieven opgeworpen.

Woonzorg heeft in het incidenteel appel drie grieven opgeworpen.

De beoordeling

Ten aanzien van de vaststaande feiten

1. Tegen de door de rechtbank in r.o. 1. (1.1. tot en met 1.12.) van het beroepen vonnis van 26 november 2009 vastgestelde feiten is geen grief gericht, zodat deze feiten ook in hoger beroep tussen partijen vaststaan. Samen met wat in hoger beroep is komen vast te staan, gaat het in dit geding om het volgende.

1.1 Lefier is de rechtsopvolger van Stichting IN (hierna: IN) te Groningen.

1.2 IN en Woonzorg hebben op 6 december 2002 een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230 BW gesloten voor de duur van drie jaar met betrekking tot de onroerende zaak aan de Populierenlaan 1 te Groningen (hierna: Hunzerheem). Woonzorg mocht het gehuurde onderverhuren aan de Prof. Heymansstichting. Met ingang van 5 december 2005 is de huurovereenkomst steeds voor een jaar verlengd. Hunzerheem werd gebruikt voor het huisvesten van ouderen en het verlenen van diensten aan ouderen.

1.3 IN heeft de huurovereenkomst bij brief van 5 december 2006 opgezegd met als opleverdatum 'rond 01 september 2008 of zoveel eerder als mogelijk is'. Woonzorg is in haar brief van 4 januari 2007 met de opzegging akkoord gegaan. Zij heeft daarbij opgemerkt dat oplevering behoudens calamiteiten uiterlijk eind december 2008 zou kunnen plaats vinden. De brief van Woonzorg is ondertekend door de heer G. Verduijn, directeur Business Unit Vastgoed van Woonzorg. Onder aan deze brief staat vermeld dat

168

een kopie van de brief is gezonden aan [naam], regiomanager van Woonzorg (hierna: [regiomanager]), en de heer [naam], accountmanager bij Woonzorg (hierna: [accountmanager]).

1.4 [accountmanager] heeft in een e-mail van 13 juni 2007 aan IN te kennen gegeven dat de Prof. Heymansstichting Hunzerheem zou willen gebruiken voor tijdelijke huisvesting van bewoners van Erasmusheem te Haren en dat het Woonzorg een groot genoegen zou zijn om het gebouw Hunzerheem langer te mogen huren.

1.5 Op 29 juni 2007 heeft er met betrekking tot Hunzerheem een bespreking plaats gevonden tussen medewerkers van IN, onder wie [naam], directeur van IN (hierna: [directeur van IN]) en [naam], medewerker onroerend goed van IN (hierna: [medewerker onroerend goed van IN]) en [accountmanager] namens Woonzorg. Niet staat vast of nog andere medewerkers van Woonzorg bij deze bijeenkomst aanwezig waren.

1.6 Op 22 oktober 2007 hebben 19 partijen, waaronder de gemeente Groningen, IN en Woonzorg, een samenwerkingsovereenkomst 'Zorgen voor Morgen' ondertekend. Woonzorg werd daarbij vertegenwoordigd door [accountmanager]. Diens functie is in de overeenkomst omschreven als: senior servicemanager.

1.7 Op 17 januari 2008 is er een gesprek geweest tussen [medewerker onroerend goed van IN] en [accountmanager] waarbij een concept huurovereenkomst is doorgenomen. [accountmanager] heeft van dit gesprek een verslag gemaakt waarop door [medewerker onroerend goed van IN] bij e-mail van 27 februari 2008 is gereageerd. Daarop is weer gereageerd door [accountmanager] en wel bij e-mail van 3 maart 2008. [medewerker onroerend goed van IN] heeft op 8 april 2008 een concept huurovereenkomst aan [accountmanager] gezonden.

1.8 Op 8 april 2008 heeft [accountmanager] per e-mail onder andere aan [medewerker onroerend goed van IN] laten weten dat hij de concept huurovereenkomst aan de afdeling juridische zaken had voorgelegd en dat deze op het concept zou reageren.

1.9 [accountmanager] heeft naar aanleiding van een rappel bij e-mail van 19 mei 2008 laten weten dat Woonzorg met het huurcontract doende was. Voorts schreef [accountmanager]:

'Het tweede antwoord is dat we graag overleg willen met IN, mw. [directeur van IN] e.a. over de verhuur van Hunzerheem.

Reden is dat de planontwikkeling Erasmusheem meer tijd vergt dan gepland, onvoorziene omstandigheden, wijziging plan enz. (…).'

1.10 Op 11 juni 2008 heeft tussen partijen een gesprek plaats gevonden. Namens Lefier waren daarbij aanwezig [directeur van IN] en [medewerker onroerend goed van IN] en namens Woonzorg [regiomanager] en [accountmanager]. Onderwerp van bespreking was de vertraging die was opgetreden in de sloop en/of nieuwbouwplannen van het complex Erasmusheem. Het was voor Woonzorg niet duidelijk of zij Hunzerheem nog wel wilde huren.

1.11 Woonzorg heeft op 29 juli 2008 schriftelijk aan IN laten weten dat zij besloten heeft om niet op korte termijn tot sloop en nieuwbouw van Erasmusheem over te gaan en dat zij geen huurovereenkomst met IN wilde aangaan voor de tijdelijke huisvesting in Hunzerheem.

Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

2.1 Lefier heeft primair gevorderd voor recht te verklaren dat er tussen partijen een huurovereenkomst bestaat zoals is vastgelegd in de overgelegde productie 6, en voorts

169

Woonzorg te veroordelen tot betaling van € 39.421,91 per maand zolang de

overeenkomst voortduurt, te vermeerderen met de contractuele boete, en subsidiair voor recht te verklaren dat de afbreking van de onderhandelingen ten aanzien van de huurovereenkomst ´Hunzerheem´ onrechtmatig is en Woonzorg te veroordelen om aan Lefier een schadevergoeding te voldoen, op te maken bij staat, met veroordeling van Woonzorg in de kosten van de procedure.

2.2 Woonzorg heeft de vordering betwist.

2.3 De kantonrechter heeft de primaire vordering van Lefier afgewezen maar de subsidiaire vordering toegewezen en Woonzorg in de kosten van de procedure veroordeeld.

De behandeling van de grieven

3. Partijen hebben met de grieven 1 tot en met 6 in het principaal appel en de grieven 1 tot en met 3 in het incidenteel appel de tussen hen bestaande geschillen in volle omvang aan het hof voorgelegd. Het hof zal uit een oogpunt van proceseconomie eerst grief 6 in het principaal appel en grief 1 in het incidenteel appel behandelen, waarin partijen de (schijn van) vertegenwoordigingsbevoegdheid van [accountmanager] aan de orde hebben gesteld.

4. Waar Woonzorg heeft gesteld dat [accountmanager] niet bevoegd was namens haar een overeenkomst met Lefier aan te gaan, heeft Lefier aangevoerd dat Woonzorg de schijn heeft gewekt dat [accountmanager] bevoegd was de onderhavige huurovereenkomst aan te gaan. Lefier heeft daartoe gesteld dat zij over de beëindiging van de sedert 2002 lopende huurovereenkomst met [accountmanager] afspraken heeft gemaakt, die vervolgens door een bevoegd bestuurder van Woonzorg zijn bevestigd. Woonzorg geeft er aldus blijk van dat zij goedkeurt dat [accountmanager] Woonzorg bindt ten aanzien van de beëindiging van een huurovereenkomst en de ontruiming van het betreffende pand. Lefier wijst er verder op dat [accountmanager] de huurovereenkomst in april 2008 aan de afdeling juridische zaken van Woonzorg heeft voorgelegd en dat er vanuit die afdeling geen reactie is gekomen dat er een probleem met de bevoegdheid van [accountmanager] zou zijn. Dit argument is pas aangevoerd toen bleek dat Lefier niet bereid was Woonzorg onder de gemaakte afspraak over het doorhuren van het pand uit te laten komen, aldus Lefier. Ook heeft [regiomanager] in het gesprek op 11 juni 2008 niet aangegeven dat [accountmanager] onbevoegd was een overeenkomst aan te gaan. Het is volgens Lefier onjuist dat [regiomanager] in dat gesprek afstand zou hebben genomen van de bevestiging van [accountmanager] dat hij ([accountmanager]) niet kon ontkennen dat er een huurovereenkomst tot stand was gekomen, omdat [accountmanager] niet gemachtigd was een huurovereenkomst te sluiten. [regiomanager] heeft in dat gesprek geen standpunt willen innemen over - en dit is iets anders dan afstand doen van - de bevestiging van [accountmanager] dat een huurovereenkomst tot stand was gekomen zonder dat [regiomanager] dit plaatste tegen de achtergrond van enige onbevoegdheid van [accountmanager], aldus Lefier.

5. Lefier heeft naar het oordeel van het hof niet, en in elk geval onvoldoende gemotiveerd, betwist dat [accountmanager] op 29 juni 2007 onbevoegd was namens Woonzorg een huurovereenkomst aangaande Hunzerheem met Lefier aan te gaan. Van de juistheid van deze stelling van Woonzorg moet derhalve in hoger beroep worden uitgegaan.

6. Tussen partijen is in geschil of Lefier gerechtvaardigd een beroep op art. 3:61 lid 2 BW (de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid) heeft gedaan. Daarbij neemt het hof als uitgangspunt aan dat Lefier er, vanwege haar eerdere contacten met [accountmanager] -waaronder de vermelde e-mailcontacten-, op 29 juni 2007 inderdaad van is uitgegaan dat [accountmanager] bevoegd was aangaande Hunzerheem een huurovereenkomst op nagenoeg dezelfde voorwaarden als in de eerdere huurcontracten te sluiten.

170

7. Blijkens constante jurisprudentie hangt het van de concrete omstandigheden af of de gewekte schijn dat [accountmanager] bevoegd was namens Woonzorg een huurovereenkomst ter zake van Hunzerheem met Lefier aan te gaan, aan Woonzorg kan worden toegerekend. Naast het geval dat de schijn van toereikende vertegenwoordigingsbevoegdheid stoelt op verklaringen of gedragingen van Woonzorg, kan voor toerekening van de schijn van volmachtverlening aan [accountmanager] ook plaats zijn in het geval dat Lefier gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van Woonzorg komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid, zie o.m. HR 19 februari 2010, LJN: BK7671, HR 2 december 2011, LJN: BT7490 en HR 3 februari 2012, LJN: BU4909.

8. Als niet betwist staat vast dat Lefier mondeling met [accountmanager] afspraken heeft gemaakt over de beëindiging van de sedert 2002 lopende huurovereenkomst en dat deze afspraken vervolgens door de bevoegd bestuurder van Woonzorg zijn bevestigd. Uit het feit dat de bevoegd bestuurder van Woonzorg de door [accountmanager] met Lefier gemaakte afspraken schriftelijk heeft bevestigd, kan echter naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid, zoals door Lefier is bepleit, dat de bevoegd bestuurder van Woonzorg bij een volgende gelegenheid door [accountmanager] gemaakte afspraken over bijvoorbeeld het aangaan van een huurovereenkomst wederom en zonder enig voorbehoud zal goedkeuren. Nu de bevoegd bestuurder van Woonzorg het nodig vond de door [accountmanager] gemaakte afspraken over de beëindiging van de huurovereenkomst te bevestigen, en gesteld noch gebleken is dat [accountmanager] in het verleden één of meer gelijksoortige overeenkomsten als de onderhavige gepretendeerde huurovereenkomst met Lefier heeft gesloten waarbij zijn bevoegdheid geen probleem opleverde, had Lefier erop bedacht dienen te zijn dat [accountmanager] niet bevoegd was namens Woonzorg een huurovereenkomst met Lefier aan te gaan, en dat door [accountmanager] met Lefier gemaakte afspraken over het opnieuw huren van Hunzerheem door de bevoegd bestuurder van Woonzorg moesten worden bevestigd. Het hof overweegt in dat kader nog dat in de brief van Woonzorg van 4 januari 2007 (r.o. 1.3) de functie van [accountmanager] als die van accountmanager is omschreven, een functie waar vertegenwoordigings-bevoegdheid niet zonder meer verondersteld mag worden. Nu Lefier voor 29 juni 2007 kennelijk alleen met [accountmanager] contact heeft gehad over het aangaan van een huurovereenkomst betreffende Hunzerheem, was op laatstgenoemde datum dus geen sprake van verklaringen of gedragingen van Woonzorg noch van voor rekening van Woonzorg komende omstandigheden waaruit de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [accountmanager] kan worden afgeleid.

9. Lefier heeft nog gewezen op het door [accountmanager] namens Woonzorg ondertekenen van de samenwerkingsovereenkomst (r.o. 1.6), het doorsturen van de conceptovereenkomst naar de afdeling juridische zaken door [accountmanager] (r.o. 1.8 en 1.9) en de uitlatingen van [regiomanager] tijdens het gesprek op 11 juni 2008

(r.o. 1.10). Nu deze feiten na 29 juni 2007 hebben plaats gevonden kan daaruit niet worden afgeleid dat Lefier op 29 juni 2007 gerechtvaardigd op een volmachtverlening mocht vertrouwen. Het hof overweegt volledigheidshalve nog dat de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst door [accountmanager], gelet op de hierboven vermelde feiten en omstandigheden, van onvoldoende gewicht is om daaruit een vertegenwoordigingsbevoegdheid van [accountmanager] tot het aangaan van een huurovereenkomst te kunnen afleiden. Het enkele doorzenden van de conceptovereenkomst door [accountmanager] naar de afdeling juridische zaken levert evenmin een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid op. Lefier heeft bovendien geen rechtstreeks contact met deze afdeling gehad en is dus niet bekend met de dienaangaande intern bij Woonzorg gemaakte opmerkingen. Daarbij kan er, zonder bijkomende omstandigheden die niet gesteld of gebleken zijn, ook niet van worden uitgegaan dat de afdeling juridische zaken bekend was met het standpunt van de bevoegd bestuurder over het al dan niet aangaan van de huurovereenkomst. Ook indien juist is dat [regiomanager] zich tijdens het gesprek op 11 juni 2008 niet over de

171

onbevoegdheid van [accountmanager] heeft uitgelaten, kan daaruit zonder bijkomende omstandigheden niet worden afgeleid dat [accountmanager] bevoegd was Woonzorg te binden. Deze bijkomende feiten zijn mede gelet op de inhoud van de e-mails sinds januari 2008 van [accountmanager] waaruit valt af te leiden dat het niet zeker was of Woonzorg Hunzerheem wel wil huren en het onderwerp van de bespreking op 11 juni 2008, echter niet en in elk geval onvoldoende gesteld of gebleken. Ook de gebeurtenissen die na 29 juni 2007 hebben plaats gevonden, kunnen dus niet meewerken aan het aannemen van een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid op 29 juni 2007.

10. In de toelichting op grief 1 in het incidenteel appel heeft Woonzorg tevens betoogd dat, indien wordt vastgesteld dat Woonzorg niet gebonden is omdat zij niet door [accountmanager] werd vertegenwoordigd, er evenmin sprake van kan zijn dat zij de onderhandelingen onrechtmatig heeft afgebroken.

Dat betoog is naar het oordeel van het hof juist, nu geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd waarom dat in dit geval anders zou zijn, en zulks leidt ertoe dat ook de subsidiaire vordering van Lefier niet toewijsbaar is.

Het andersluidende vonnis van de kantonrechter dient daarom te worden vernietigd.

11. Grief 1 in het incidenteel appel treft dus doel en grief 6 in het principaal appel faalt.

Daarmee behoeven de overige grieven in principaal appel, waarmee Lefier opkomt tegen overwegingen van de kantonrechter omtrent de vraag of er volledige wilsovereenstemming omtrent de huurovereenkomst was, geen behandeling meer. Evenmin behoeven de andere grieven in incidenteel appel, waarmee nader wordt ingegaan op de subsidiaire vordering van Lefier, nog bespreking.

Het door Lefier gedane bewijsaanbod dient als niet ter zake doende te worden gepasseerd.

12. De vordering van Woonzorg tot toekenning van nakosten wordt afgewezen. Zij heeft niet duidelijk gemaakt om welke kosten het zou gaan. Voor zover haar vordering ziet op nasalaris procureur moet dat op een vergissing berusten nu verplichte procureurstelling niet meer bestaat. Ook overigens ziet het hof niet in waarom de advocaat van Woonzorg nasalaris toe moet komen als gevolg van het in appel afwijzen van de oorspronkelijke vorderingen van Lefier.

De slotsom

13. Het vonnis van 29 november 2009 dient te worden bekrachtigd voor zover de primaire vordering van Lefier is afgewezen, en te worden vernietigd voor het overige.

Lefier zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zowel in de kosten van de procedure in eerste aanleg als in die van het principaal en incidenteel hoger beroep worden veroordeeld (salaris advocaat in hoger beroep volgens liquidatietarief: 2 punten voor principaal appel en 0,5 x 2 punten voor incidenteel appel is 3 punten, tarief II, waarbij derhalve de punten voor het pleidooi gelijkelijk over principaal en incidenteel appel zijn verdeeld).

De beslissing

Het gerechtshof:

in het principaal en incidenteel appel:

- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarbij de primaire vordering van Lefier is afgewezen;

172

- vernietigt dat vonnis voor het overige

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- wijst de subsidiaire vordering van Lefier af;

- veroordeelt Lefier in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonzorg:

in eerste aanleg op nihil aan verschotten en € 300,- aan geliquideerd salaris voor de gemachtigde,

in hoger beroep op € 263,- aan verschotten en € 2.682,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

- verklaart deze proceskostenveroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mrs. M.C.D. Boon-Niks, voorzitter, M.E.L Fikkers en

R.J. Voorink en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 18 december 2012 in bijzijn van de griffier.

173


Instantie


Datum uitspraak

16-07-2013

Datum publicatie

16-07-2013

Zaaknummer

200.095.359-01

Rechtsgebieden

Verbintenissenrecht


Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Ziekenhuis onderhandelt langdurig met cateringbedrijf, dat het bezoekersrestaurant huurt en exploiteert, over een nieuw concept, waarbij de centrale hal wordt veranderd en het bezoekers- en het personeelsrestaurant worden geïntegreerd. De onderhandelingen worden door het ziekenhuis in mei 2009 afgebroken, nadat in september 2008 voor het laatst is gesproken. In de tussentijd is het ziekenhuis ternauwernood aan een faillissement ontkomen. Het ziekenhuis zegt de huurovereenkomst op wegens dringend eigen gebruik/belangenafweging. In reconventie vordert het cateringbedrijf nakoming van de volgens haar gemaakte afspraken dan wel dooronderhandelen. Het hof acht het afbreken van de onderhandelingen i.c. onaanvaardbaar en veroordeelt het ziekenhuis alsnog tot dooronderhandelen. Omdat in het kader van die onderhandelingen ook de huurovereenkomst aan de orde is, is nog geen sprake van dwingend eigen gebruik en valt een belangenafweging evenmin in het voordeel van het ziekenhuis uit. Het ziekenhuis wordt veroordeeld om het cateringbedrijf in de gelegenheid te stellen het gehuurde (dat ingevolge het vonnis van de kantonrechter was ontruimd) weer in gebruik te nemen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak


locatie Leeuwarden


zaaknummer gerechtshof 200.095.359/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 514982 CV EXPL 10-12048)

arrest van de eerste kamer van 16 juli 2013

174

in de zaak van

[appellante],

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. A.J. de Gier, kantoorhoudend te Utrecht,

tegen

Stichting IJsselmeerziekenhuizen,

gevestigd te Lelystad,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna: de stichting ,

advocaat: mr. N. van den Burg, kantoorhoudend te Utrecht.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 17 januari 2012 hier over.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

In genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft op 2 maart 2012 plaatsgevonden. Partijen hebben toen geen schikking bereikt. Nadien zijn de volgende processtukken gewisseld:

- een memorie van grieven (met producties); - een memorie van antwoord (met producties); - een akte uitlating producties; - een antwoordakte.

1.2

Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

1.3

Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart ( Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

2 De verdere beoordeling

Vaststaande feiten

4.1

Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in rechtsoverweging 1.1 (1.1.1 tot en met 1.1.21) van het vonnis van 6 juli 2011 zijn geen grieven gericht, met

175

uitzondering van onderdelen van de rechtsoverwegingen 1.1.13 en 1.1.21. Verder is niet van bezwaren tegen deze vaststelling gebleken. In hoger beroep kan dan ook van de door de kantonrechter vastgestelde feiten (met uitzondering van de feiten waartegen de grieven zich richten) worden uitgegaan. Deze feiten komen, aangevuld met enkele andere feiten ,op het volgende neer.

4.1.1

De stichting exploiteert vanaf het begin van de jaren 80 van de 20ste eeuw het Zuiderzeeziekenhuis te Lelystad (hierna: het ziekenhuis).

4.1.2

De [appellante] groep, waartoe [appellante] behoort, legt zich toe op de exploitatie van horeca- en retailvoorzieningen in ziekenhuizen, instellingen en befrijven.

4.1.3

In de centrale hal van het Zuiderzee-ziekenhuis bevindt zich een bedrijfsruimte waarin een winkel en een Petit-restaurant/koffiebar (hierna: het bezoekersrestaurant) is gevestigd ten behoeve van bezoekers en patiënten van het ziekenhuis.

4.1.4

Naast de centrale hal bevindt zich een voor patiënten en bezoekers niet toegankelijk personeelsrestaurant. Dit restaurant is tot 1 oktober 2007 geëxploiteerd door Asito.

4.1.5

Het bezoekersrestaurant is tot januari 1993 door de stichting zelf geëxploiteerd. Die exploitatie was verlieslijdend.

4.1.6

De stichting heeft het bezoekersrestaurant met ingang van 26 januari 1993 aan [appellante] verhuurd. [appellante] is het bezoekersrestaurant vanaf die datum gaan exploiteren.

4.1.7

De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. De artikel 1 en 2 van de huurovereenkomst luiden als volgt: “ Artikel 1 1. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Opzegging is mogelijk met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. 2. Verhuurder verbindt zich jegens huurder om tijdens de duur van deze overeenkomst aan geen ander toestemming te geven om op het terrein of in het gebouw van verhuurder artikelen te verkopen, gelijk of gelijksoortig aan de artikelen van het assortiment van huurder, ook niet via automaten. Hiervan kan worden uitgesloten de automaten in eigen beheer bij verhuurder zonder concurrentie bedoelingen en U.V.V. artikelen. Voorts zal verhuurder zonder overleg met huurder geen andere bestemming geven aan de ruimte, welke huurder in gebruik heeft, zolang de overeenkomst van kracht is. Artikel 2 Huurder betaalt tot 1 november 1997 geen huur. Na 1 november 1997 wordt aan huurder een huurprijs van fl. 200,-- per m2 in rekening

176

gebracht (prijspeil 1992), tenzij de exploitatieresultaten van dien aard zijn dat genoemd bedrag in overleg met verhuurder overwogen dient te worden. Wel wordt door verhuurder aan huurder een bedrag in rekening gebracht voor het gebruik van gas, water, electra en telefoon.”

4.1.8

[appellante] heeft nooit een huurprijs (in geld) betaald aan de stichting.

4.1.9

Vanaf 2005 heeft de stichting plannen gehad om de centrale hal te veranderen en opnieuw in te richten. Een onderdeel van de herinrichting betrof de samenvoeging van het personeelsrestaurant met de restauratieve voorziening voor bezoekers en patiënten en de winkel. [appellante] is, overeenkomstig haar verzoek, door de stichting bij de ontwikkeling van deze plannen betrokken.

4.1.10

In een brief van 15 juni 2007 heeft [appellante] een intentieovereenkomst en een dienstverleningsovereenkomst naar de stichting gestuurd. Over de tekst van beide overeenkomsten hebben partijen (onder meer per e-mail) overleg gevoerd. De stichting heeft de intentieovereenkomst niet ondertekend. De reden daarvan was dat de intentieovereenkomst zag op de ontwikkeling van plannen uitgaande van nieuwbouw, terwijl nieuwbouw in verband met de inmiddels ontstane financiële problemen van de stichting niet meer aan de orde was.

4.1.11

De stichting heeft de dienstverleningsovereenkomst wel ondertekend. Op grond van deze overeenkomst verzorgt [appellante] vanaf 1 oktober 2007 de exploitatie van het personeelsrestaurant van het ziekenhuis. In de overeenkomst is bepaald dat deze geldt vanaf 1 oktober 2007 “tot de datum van oplevering van de nieuwbouw van de centrale hal” van het ziekenhuis en dat indien de oplevering van de nieuwbouw niet vóór 1 maart

2009 is gerealiseerd, partijen een passende oplossing zullen vinden. De overeenkomst kent een opzegtermijn van minimaal drie maanden.

4.1.12

Partijen hebben in 2007 en 2008 dooronderhandeld over een plan waarbij [appellante] zowel de personeels- als publieksvoorziening zou inrichten en exploiteren. [appellante] heeft de stichting in dat verband bij brief van 14 april 2008 een uitgebreid voorstel met een uitgewerkt concept en een financiële onderbouwing doen toekomen. Dat plan is besproken en op onderdelen aangepast. Bij de laatste bespreking, op 8 september 2008, was ook de toenmalige voorzitter van de Raad van Bestuur van de stichting, de heer [X] (hierna: [X]), aanwezig. De door [appellante] opgestelde notulen van die bijeenkomst vermelden het volgende: “- [Q] (medewerker van de stichting – toevoeging hof) licht het ontwerp toe en de status van het proces. - Dhr. [X] geeft aan dat het van belang is dat het proces snel wordt doorgevoerd. - [appellante] kan zich vinden in het conceptvoorstel. - Er is nog een opmerking inzake automatenvoorziening op het moment dat de horeca gesloten is. Dit is teruggekoppeld naar [Q]. Hij ontwerpt een separaat afsluitbaar meubel binnen de centrale hal. [appellante] gaat dit voor het ziekenhuis exploiteren. - De heer [X] geeft zijn goedkeuring (groen licht) over het ontwerp. - [Q] gaat nu de materialen, kleur en uitstraling bepalen zodat het geheel past in de ontwikkeling van het ziekenhuis. - Separaat zal er een afspraak gemaakt worden met dhr. [X], dhr. [Y], [Z] en

177

[appellante] inzake de financiering van het geheel (tot een maximum bedrag) door [appellante] en zal een voorzet gedaan worden voor een nieuwe huurovereenkomst op basis van 10 + 5 jaar.”

4.1.13

In september 2008 heeft de Inspectie voor de gezondheidszorg de operatiekamers van het ziekenhuis gesloten. Dat heeft de reeds bestaande financiële problemen van het ziekenhuis vergroot.

4.1.14

[X] is kort na de bespreking van 8 september 2008 afgetreden.

4.1.15

De stichting is in een ernstige (financiële) crisis geraakt. Van september 2008 tot en met februari 2009 is een faillissement van de stichting met diverse tijdelijke leningen voorkomen. Per 1 januari 2009 was het eigen vermogen van de stichting € 27,6 miljoen

negatief.

4.1.16

In 2009 heeft de stichting een doorstart gemaakt, waarbij onder meer balanssteun is verstrekt en een nieuwe Raad van Bestuur is aangetreden. Een voorwaarde voor Balanssteun is dat het eigen vermogen van de stichting in 2013 positief is en dat de stichting jaarlijks winst maakt.

4.1.17

De onderhandelingen tussen de stichting en [appellante] zijn na september 2008 niet voortgezet.

4.1.18

De nieuwe Raad van Bestuur heeft in 2009 alle contracten tegen het licht gehouden.

4.1.19

De stichting heeft bij brief van 14 mei 2009 aan [appellante] de in rechtsoverweging 2.1.11 bedoelde dienstverleningsovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2010. In deze brief is onder meer vermeld: “Reden voor deze beëindiging is onze oriëntatie op nieuwe mogelijkheden met betrekking

tot de exploitatie van onze horeca voorzieningen. De mogelijkheden die [appellante] te bieden heeft zullen worden betrokken in onze oriëntatie”

4.1.20

In een brief van 20 juli 2009 aan [appellante] heeft de stichting laten weten de huurovereenkomst betreffende het restaurant opgezegd te willen beëindigen per 1 januari 2010. In deze brief heeft de stichting onder meer geschreven: “Reden voor deze beëindiging is onze oriëntatie op nieuwe mogelijkheden met betrekking tot de exploitatie van onze horeca voorzieningen. In deze oriëntatie zullen we ook de mogelijkheden die [appellante] te bieden heeft nader verkennen.”

4.1.21

178

Nadat [appellante] schriftelijk had geprotesteerd tegen de voorgenomen beëindiging van de huurovereenkomst, heeft de stichting de huurovereenkomst in een brief van 27 november 2009 opgezegd tegen 31 december 2010. In deze brief schreef zij onder meer: “.(…) Zoals wij u mondeling reeds hebben aangegeven hebben wij besloten om de indeling van de centrale hal van het Zuiderzeeziekenhuis te renoveren en te herinrichten, zodat wij in staat zijn om meer en betere services te bieden aan ons personeel en onze cliënten. De herinrichting alsmede het nieuwe aanbod heeft tot gevolg dat de thans door u geëxploiteerde bedrijfsruimte zal komen te vervallen. Verplaatsing van uw bedrijf binnen het ziekenhuis is evenmin mogelijk. Na de renovatie zullen wij in zee gaan met een aanbieder die alle services kan bieden. U heeft reeds te kennen gegeven hiertoe niet in staat te zijn. Omdat wij het gehuurde met andere woorden dringend nodig hebben voor persoonlijk gebruik, zeggen wij hierbij de huurovereenkomst conform artikel 1 lid 1 van het huurcontract op tegen 31 december 2010. Graag vernemen wij of u met de beëindiging van de huurovereenkomst per die datum instemt. Wij zullen dan voorts afspraken met u maken over de ontruiming van het gehuurde. (…)”

4.1.22

[appellante] heeft niet met een beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2010 ingestemd.

4.1.23

In 2009 en 2010 zijn gesprekken gevoerd en brieven gewisseld tussen partijen. In die gesprekken heeft [appellante] er aanspraak op gemaakt dat zij na de renovatie de exclusieve partner van het ziekenhuis is voor retail en horeca, dat de huur zal worden gecontinueerd en dat [appellante] het bredere pakker diensten zal gaan leveren op basis van de afspraken van onder meer september 2008.

4.1.24

[appellante] heeft de exploitatie van het personeelsrestaurant per 1 januari 2010 gestaakt.

4.1.25

[appellante] heeft tot aan het eindvonnis van de kantonrechter niet meegedaan aan een door de stichting uitgeschreven tender ten aanzien van de horeca- en retailvoorzieningen in het ziekenhuis. Aan deelname door [appellante] heeft het ziekenhuis (in elk geval tot aan dat eindvonnis) de voorwaarde gesteld dat [appellante] instemde met beëindiging van de huurovereenkomst. Ook na het eindvonnis van de kantonrechter heeft [appellante] niet deelgenomen aan een door het ziekenhuis uitgeschreven tender.

4.1.26

[appellante] heeft na het eindvonnis van de kantonrechter het gehuurde per 31 oktober 2011 ontruimd.

Procedure in eerste aanleg

4.2

De stichting heeft [appellante] gedagvaard en vaststelling van het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst ten aanzien van het restaurant en de veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde gevorderd. Zij heeft deze vordering primair

179

gebaseerd op dringend eigen gebruik en subsidiair op de belangenafweging van artikel 7: 296 lid 3 BW.

4.3

[appellante] heeft verweer gevoerd. Ook heeft zij in reconventie gevorderd dat de stichting wordt bevolen de in de visie van [appellante] op 8 september 2008 tot stand gekomen huurovereenkomst na te komen, subsidiair de onderhandelingen tussen partijen te hervatten, meer subsidiair dat de stichting wordt veroordeeld (een voorschot op) de door [appellante] gemaakte kosten te betalen. Ook heeft zij gevorderd dat wordt bepaald dat het de stichting niet is toegestaan om zolang de huurovereenkomst loopt binnen de gebouwen of op het terrein van het ziekenhuis artikelen te (doen) verkopen die gelijksoortig zijn aan het door [appellante] gevoerde assortiment en te bepalen dat de stichting de exploitatie van het personeelsrestaurant door derden dient te staken en aan [appellante] dient over te dragen. Ten slotte heeft [appellante] voorwaardelijk, voor het geval de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, aanspraak gemaakt op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten en op een vergoeding voor goodwill. De stichting heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd.

4.4

De kantonrechter heeft in het bestreden eindvonnis, kort gezegd, de vorderingen van de stichting toegewezen – volgens de kantonrechter is sprake van dringend eigen gebruik - en die van [appellante] afgewezen. Hij heeft zijn vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Bespreking van de grieven

4.7

Met de grieven keert [appellante] zich tegen de toewijzing van de vorderingen in conventie en afwijzing van de vorderingen in reconventie. Het hof stelt bij de bespreking van deze grieven het volgende voorop. Partijen verschillen van mening over tal van onderwerpen. Hun geschil is terug te voeren op twee vragen: - de vraag of de stichting ten aanzien van de realisering van haar plannen betreffende de horeca- en retailvoorzieningen in het ziekenhuis gebonden is aan [appellante] (ofwel doordat een overeenkomst tot stand is gekomen die de stichting dient na te komen, ofwel doordat zij de onderhandelingen niet mocht afbreken); - de vraag of de stichting gerechtigd was de huurovereenkomst betreffende het restaurant op te zeggen (doordat sprake is van dringend eigen gebruik danwel een belangenafweging in het voordeel van de stichting). Beide vragen hangen met elkaar samen. De stichting heeft aan haar stelling dat zij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen ten grondslag gelegd dat zij de centrale hal, waarin het restaurant zich bevindt, wil renoveren en herinrichten en dat zij de restaurantvoorzieningen voor personeel en bezoekers/patiënten wel integreren. Van dringend eigen gebruik is slechts sprake wanneer het voortbestaan van de huurovereenkomst aan de realisering van deze bedoeling in de weg staat. Uit de tussen partijen gevoerde onderhandelingen volgt dat dit niet per definitie het geval is. Alleen wanneer de stichting haar plannen niet met [appellante] maar met een andere partner uitwerkt, staat de huurovereenkomst betreffende het restaurant aan de realisering van de plannen in de weg. Wanneer de stichting haar plannen wel met [appellante] uitwerkt, vormt de huurovereenkomst geen blokkade voor de realisering van die plannen. Dat betekent dat zolang de stichting aan [appellante] gebonden is (vanwege contractuele of precontractuele verplichtingen) van een dringend eigen gebruik geen sprake kan zijn. Het staat de stichting dan niet vrij haar plannen, die ook gevolgen hebben voor het door [appellante] gehuurde restaurant, zonder [appellante] te realiseren. In die situatie heeft de stichting ook geen redelijk belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst.

4.8

180

De conclusie is dat de vorderingen tot beëindiging en ontruiming van de huur niet toewijsbaar zijn, indien komt vast te staan dat de stichting voor de realisering van haar plannen (contractueel dan wel precontactueel) gebonden is aan [appellante]. Het hof zal dan ook eerst nagaan of van een dergelijke gebondenheid sprake is. Met de grieven 1 tot en met 6 komt [appellante] op tegen het oordeel van de rechtbank dat van een dergelijke gebondenheid geen sprake is. Deze grieven, die met elkaar samenhangen, leggen het oordeel van de rechtbank in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal ze tezamen behandelen.

4.9

[appellante] stelt allereerst dat in september 2008 overeenstemming was bereikt over een langdurige samenwerking tussen partijen. Volgens [appellante] stond in september 2008 vast dat: a. de voorzieningen in de centrale hal geïntegreerd en vernieuwd zouden worden; b. een en ander met [appellante], en niet met een derde, zou plaatsvinden; c. [appellante] na de verbouwing voor 10 jaren en 5 optiejaren de locatie zou blijven huren; d. de wijze waarop de verbouwing en integratie vorm zou krijgen, was vastgelegd in de zomer van 2008, met als sluitstuk de vergadering van 8 september 2008; e. bij de stichting in september 2008 besluitvorming heeft plaatsgevonden op het niveau van de Raad van Bestuur; f. de kosten geen issue meer waren (er was nog een verschil van € 16.000,- dat gemakkelijk kon worden opgelost); g. de situatie per september 2008 het resultaat was van langdurige onderhandelingen. [appellante] onderbouwt haar stellingen onder meer met de in rechtsoverweging 2.1.12 aangehaalde notulen en met een schriftelijke verklaring van [X].

4.10

De stichting heeft gemotiveerd betwist dat in september 2008 overeenstemming is bereikt. Volgens haar was [appellante] in een brief van juni 2008 al duidelijk gemaakt dat het project inzake de herinrichting van de centrale hal stop moest worden gezet vanwege de verslechterde financiële situatie. De notulen, die door [appellante] zelf zijn opgesteld en die geen goede weergave bieden van het besprokene, bieden evenmin steun aan de opvatting van [appellante] dat overeenstemming was bereikt, aldus de stichting, die meent dat voor de schriftelijke verklaring van [X] hetzelfde geldt. Volgens de stichting bestond geen overeenstemming over de herinrichtingsplannen (die moesten nog worden uitgewerkt), moest nog worden gesproken over de financiering, waarbij geen sprake was van een verschil van slechts € 16.000,- (bij dat bedrag is geen rekening gehouden met de door de stichting beoogde synergievoordelen, waarvan zij wilde profiteren) en bestond evenmin overeenstemming over een huurcontract van 10 jaren (met 5 optiejaren). Ook daarover zou moeten worden doorgesproken, meent de stichting.

4.11

Het hof stelt voorop dat het bij het antwoord op de vraag of partijen in september 2008 overeenstemming hebben bereikt geen rekening houdt met de brief van juni 2008 waarop de stichting zich nu beroept. [appellante] heeft gemotiveerd betwist de brief te hebben ontvangen. Volgens haar is de brief, die ook pas in appel in het geding is gebracht, nooit verzonden. Volgens [appellante] is het, gelet op het feit dat er tot in september 2008 (zelfs door de heer [X]) is gesproken over de wijze waarop de herinrichting van de centrale hal zou moeten worden vormgegeven, onwaarschijnlijk dat de stichting in juni 2008 een brief zou hebben geschreven waarin zij aangeeft dat het project inzake de herinrichting van de centrale hal wordt stopgezet. Wat daar ook van zij, het hof stelt vast dat de stichting, op wie terzake stelplicht en bewijslast rusten, niet

181

heeft aangeboden te bewijzen dat de brief van juni 2008 [appellante] heeft bereikt. Het hof ziet ook geen reden [appellante] ambtshalve toe te laten tot dit bewijs.

4.12

[appellante] heeft zich op de door haar opgestelde notulen van de bespreking van 8 september 2008 beroepen. Volgens de stichting geven deze notulen een eenzijdig en onvolledig beeld. Het hof gaat voorbij aan deze stelling van de stichting, nu de stichting niet heeft aangegeven op welke onderdelen de notulen onjuist en/of onvolledig zouden zijn. De inhoud van de notulen wordt bovendien op hoofdlijnen ondersteund door de schriftelijke verklaring van [X], welke verklaring door [appellante] in het geding is gebracht.

4.13

Anders dan [appellante] meent, volgt uit de door haar aangehaalde feiten en omstandigheden, weergegeven in rechtsoverweging 2.7, nog niet dat partijen in september 2008 definitief overeenstemming hebben bereikt over een overeenkomst, inhoudende dat [appellante] betrokken zou worden bij de renovatie van de centrale hal en dat zij na die renovatie op basis van een huurcontract voor 10 jaren (met een optie van 5 jaren) het restaurant (ten behoeve van het personeel, de patiënten en de bezoekers) zou gaan huren. Het hof stelt vast dat uit de notulen en de schriftelijke verklaring van [X] volg dat de plannen waarover partijen met elkaar in gesprek waren op een aantal onderdelen uitwerking behoefden: - Allereerst diende het door de heer [Q] op 8 september 2008 gepresenteerde ontwerp, waarin was aangegeven hoe de centrale hal er zou komen uit te zien, nog te worden uitgewerkt. - Vervolgens dienden partijen nog door te spreken over de financiële onderbouwing. [appellante] stelt weliswaar dat nog slechts sprake van een verschil van € 16.000,-- en dat dit verschil gemakkelijk te overbruggen zou zijn, maar zij gaat daarbij uit van continuering van de bestaande situatie waarin de stichting jaarlijks een bedrag van ruim € 250.000,-- toelegt op de exploitatie van het personeelsrestaurant. In vergelijking met die situatie zouden de plannen de stichting volgens [appellante] € 16.000,-- extra kosten. De stichting heeft echter aangevoerd dat het nu juist de bedoeling was om, mede vanwege de slechts financiële situatie, te bezuinigen op de kosten van het personeelsrestaurant, zodat het door [appellante] gehanteerde uitgangspunt - de stichting blijft een substantieel bijdragen aan het personeelsrestaurant - ter discussie stond. Aldus heeft de stichting het betoog van [appellante] gemotiveerd weersproken. [appellante] heeft geen concreet bewijsaanbod gedaan ten aanzien van haar stelling dat partijen het eens waren over het uitgangspunt dat de stichting ook in de nieuwe situatie het personeelsrestaurant (met eenzelfde bedrag) zou blijven subsidiëren. Het hof ziet geen reden [appellante] ambtshalve tot dit bewijs toe te laten. - Ten slotte waren ook de plannen voor een huurovereenkomst niet uitgewerkt. Uit de notulen volgt juist dat daarover nog moest worden gesproken. Er diende zelfs nog een “voorzet” te worden gedaan voor een huurcontract. De slotsom is dat [appellante] haar stelling dat partijen in september al overeenstemming hadden bereikt over een langdurige samenwerking 2008 in het licht van het door de stichting gevoerde verweer onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof gaat daaraan derhalve voorbij.

4.14

[appellante] heeft subsidiair betoogd dat het de stichting niet vrijstond de onderhandelingen tussen partijen af te breken. Volgens haar mocht zij er op vertrouwen dat een overeenkomst met de stichting tot stand zou komen en was geen sprake van andere omstandigheden waardoor het de stichting vrijstond de onderhandelingen af te breken op de wijze waarop zij dat heeft gedaan. Bij de beoordeling van dit betoog heeft,

182

volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (vgl. Hoge Raad 12 augustus 2005, LJN : AT7337) als uitgangspunt te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van die partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe hieromtrent moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.

4.15

Voor het antwoord op de vraag of het de stichting vrijstond de onderhandelingen (zonder meer) te beëindigen, is van belang dat eerst wordt vastgesteld wanneer het ziekenhuis de onderhandelingen heeft beëindigd. Het gaat er immers om of [appellante] op dat moment nog mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen dan wel of er op dat moment sprake was van andere omstandigheden die het afbreken onaanvaardbaar maakten. Gesteld noch gebleken is dat de stichting uitdrukkelijk heeft aangegeven de onderhandelingen af te breken, zodat de vraag rijst wanneer uit het handelen of nalaten van de stichting moet worden afgeleid dat zij, voor [appellante] kenbaar, de onderhandelingen de facto heeft afgebroken. Naar het oordeel van het hof volgt uit de in rechtsoverweging 2.1.19 aangehaalde brief van 14 mei 2009 van de stichting aan [appellante], waarin de dienstverleningsovereenkomst wordt opgezegd, dat de stichting zich ten aanzien van de ontwikkeling en realisering van plannen van plannen rond de horeca- en winkelvoorzieningen in het ziekenhuis niet gebonden acht aan [appellante]. Er kan dan ook van worden uitgegaan dat de stichting in mei 2009 de onderhandelingen heeft afgebroken.

4.16

Bij het antwoord op de vraag of [appellante] er in mei 2009 nog op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tussen haar en de stichting tot stand zou komen betreffende de exploitatie van de horeca- en winkelvoorzieningen in het ziekenhuis, dienen in ieder geval de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking te worden genomen: - allereerst hebben de onderhandelingen na september 2008 stilgelegen. Aan de toen gemaakte afspraken, die er op neerkwamen dat het ontwerp zou worden uitgewerkt, dat partijen verder zouden spreken over de financiële onderbouwing en over een huurcontract, was in mei 2009 – 8 maanden later – nog geen gevolg gegeven; - vervolgens hadden zich in de sfeer van de stichting vanaf september 2008 tot mei 2009 ingrijpende ontwikkelingen voorgedaan. De bestuurder was opgestapt en opgevolgd door een nieuwe Raad van bestuur, de operatiekamers waren gesloten, de stichting was ternauwernood aan een faillissement ontkomen, had met hulp van derden een doorstart kunnen maken en diende te voldoen aan strikte financiële kaders. In het licht van deze feiten en omstandigheden, die (ook) [appellante] in mei 2009 bekend waren, heeft [appellante] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat zij ook toen nog erop mocht vertrouwen dat een overeenkomst tussen haar en de stichting tot stand zou komen betreffende de exploitatie van de horeca- en winkelvoorzieningen in het ziekenhuis. In dit verband wijst het hof erop dat de door [appellante] in haar memorie van grieven aangevoerde omstandigheden die de conclusie zouden rechtvaardigen dat bij haar het vertrouwen is ontstaan dat een overeenkomst tot stand zou komen, alle betrekking hebben op de situatie tot (begin) september 2008. De onderhandelingen zijn echter, zoals hiervoor is overwogen, niet in september 2008, maar in mei 2009 (de facto) afgebroken. Indien [appellante] aan de door haar aangevoerde

183

feiten en omstandigheden het vertrouwen heeft mogen ontlenen dat een overeenkomst tot stand zou komen, betekent dat nog niet, en zeker niet zonder meer, dat zij dat vertrouwen in mei 2009 nog steeds mocht hebben.

4.17

Het hof gaar voorbij aan het betoog van [appellante] dat de gebeurtenissen na september 2008 niet onvoorzien waren voor de stichting. Waar het in het kader van het beroep van [appellante] op totstandkomingsvertrouwen om gaat, is of de na september 2008 ontstane situatie in september 2008 voor [appellante] voorzien was. Alleen in dat geval kan er van worden uitgegaan dat [appellante] deze situatie ook in september 2008 al heeft verdisconteerd in haar vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen. [appellante] heeft echter niet gesteld dat zij al in september 2008 heeft voorzien dat de bestuurder van de stichting het veld zou ruimen, dat de stichting ternauwernood aan een faillissement zou ontkomen en met behulp van derden een doorstart zou moeten maken en dat zij toen desalniettemin op grond van de gevoerde onderhandelingen tot op dat moment het vertrouwen had dat een overeenkomst tussen haar en de stichting tot stand zou komen.

4.18

De slotsom is dat het beroep van [appellante] op totstandkomingsvertrouwen faalt. Dat betekent echter nog niet dat het de stichting vrijstond de onderhandelingen met [appellante] af te breken. Uit de stellingen van [appellante] volgt dat (ook) sprake is van andere omstandigheden op grond waarvan de stichting de onderhandelingen met [appellante] niet mocht afbreken. [appellante] heeft er op gewezen dat de door haar en de stichting destijds ontwikkelde plannen, bestaande in een aanpassing van de hal en een langdurige exploitatie van de horeca- en winkelvoorzieningen in het ziekenhuis, in mei 2009 niet van de baan waren en dat de stichting die plannen nog steeds wil realiseren, zij het dat de stichting die plannen mogelijk in soberder vorm en/of in voor haar financieel voordeliger zin wil uitvoeren. De stichting heeft de onderhandelingen met [appellante] slechts afgebroken om de handen vrij te hebben, zo begrijpt het hof de stellingen van [appellante].

4.19

Het hof stelt vast dat de stichting niet heeft betwist dat zij ook na mei 2009 nog de bedoeling had om de centrale hal aan te passen en om de exploitatie van de horeca- en winkelvoorzieningen in het ziekenhuis (langdurig) uit te besteden. Dat volgt ook wel uit het feit dat de stichting terzake (enkele malen) een tender heeft uitgeschreven. Het hof gaat er dan ook vanuit dat de ten opzichte van september 2008 gewijzigde omstandigheden er niet toe hebben geleid dat de stichting de (met [appellante] ontwikkelde) plannen niet meer wilde realiseren, maar tot gevolg hebben gehad dat de stichting bij de realisering van die plannen niet meer gebonden wilde zijn aan [appellante] en aan de in de onderhandelingen met [appellante] besproken, maar nog niet uitgewerkte, financiële contouren. Het hof is, met [appellante], van oordeel dat het de stichting niet vrij stond om in mei 2009 de onderhandelingen met [appellante] zonder meer af te breken, zoals de stichting wel heeft gedaan. Daartoe is het volgende redengevend: - [appellante] was jarenlang de vaste contractspartner van de stichting op het punt van de restauratieve voorzieningen. Zij was bovendien huurster van het restaurant; - [appellante] en de stichting hebben langdurig onderhandeld over de plannen van het ziekenhuis ten aanzien van de centrale hal en de horeca- en winkelvoorziening; - [appellante] was bij deze onderhandelingen de enige onderhandelingspartner van de gemeente. Zij heeft diverse voorstellen gedaan en plannen uitgewerkt; - de in september 2008 besproken plannen zijn, gelet op wat hiervoor is overwogen, mede het resultaat van de inspanningen van [appellante]; - de stichting wilde ook in mei 2009 deze plannen, die (mede) het stempel dragen van

184

[appellante], nog uitvoeren en - de stichting heeft alvorens de onderhandelingen af te breken niet met [appellante] besproken of [appellante] bereid was om, gelet op de gewijzigde (financiële) omstandigheden, mee te werken aan een soberder uitvoering van het plan en/of een voor de stichting financieel aanmerkelijk voordeliger uitvoering ervan. De stichting heeft zich er dan ook niet van tevoren van vergewist of en in hoeverre [appellante] bereid was haar, vanwege de inmiddels ontstane situatie, tegemoet te komen.

4.20

Onder deze omstandigheden stond het de stichting in mei 2009 niet vrij om de onderhandelingen met [appellante] zonder meer af te breken. Door de onderhandelingen, zonder voorafgaand overleg over de bereidheid van [appellante] om mee te werken aan aanpassingen van het plan, af te breken, heeft de stichting haar gedrag ten onrechte niet ook laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van [appellante], haar contractspartner en langdurige onderhandelingspartner die zich de nodige inspanningen had getroost om een positie bij de stichting op te bouwen. Gesteld noch gebleken is dat dit overleg bezwaarlijk zou zijn geweest voor de stichting, zodat niet valt in te zien dat de stichting er belang bij had om het overleg achterwege te laten. Daar komt nog bij dat de stichting ook na mei 2009 geen rekening heeft gehouden met de positie van [appellante]. [appellante] kreeg, net als andere gegadigden, de gelegenheid om mee te doen met een tender ten aanzien van de (mede door [appellante] zelf ontwikkelde) plannen, maar diende dan haar huuraanspraken prijs te geven (ook indien de stichting met een concurrent van [appellante] in zee zou gaan).

4.21

De slotsom is dat [appellante] zich terecht heeft beroepen op het bestaan van andere omstandigheden op grond waarvan het de stichting niet vrijstond om de onderhandelingen met [appellante] in mei 2009 zonder meer af te breken. Voor zover de grieven 1 tot en met 6 opkomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat het de stichting vrijstond de onderhandelingen met [appellante] (zonder meer) af te breken, zijn ze terecht voorgedragen.

4.22

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat de primaire vordering van [appellante] in (oorspronkelijke) reconventie, strekkende tot nakoming van de overeenkomst die in september 2008 tot stand zou zijn gekomen, niet slaagt. [appellante] heeft subsidiair voortzetting van de onderhandelingen gevoerd. Uit wat partijen hebben aangevoerd over de situatie die na mei 2009 (het afbreken van de onderhandelingen) en na 31 oktober 2011 (de ontruiming van het restaurant) is ontstaan, kan worden afgeleid dat de stichting nog geen overeenkomst met een derde heeft gesloten over de renovatie van de centrale hal en de horeca- en winkelvoorzieningen in het ziekenhuis. Dat betekent dat [appellante] nog belang heeft bij toewijzing van haar subsidiaire vordering. Het hof zal deze vordering dan ook alsnog toewijzen op de wijze als in het dictum omschreven. Het hof zal, anders dan gevorderd, de stichting niet veroordelen om met [appellante] te onderhandelen op basis van de door [appellante] in par. 3.10 van de inleidende dagvaarding geformuleerde uitgangspunten. Het hof heeft vastgesteld dat over deze uitgangspunten geen overeenstemming is bereikt en dat de situatie sinds september 2008 ingrijpend is veranderd, zodat de stichting niet aan deze uitgangspunten is gebonden. Bovendien hebben de onderhandelingen niet alleen betrekking op de huurovereenkomst, maar op de herinrichting van de centrale hal en op de horeca- en winkelvoorzieningen in het ziekenhuis. Het hof zal de stichting ook niet veroordelen om de onderhandelingen “met een positieve insteek” te voeren. Of de “insteek” van de

stichting, wat dat ook moge zijn, positief is, valt niet vast te stellen zonder een gewetensonderzoek te verrichten bij de betrokken medewerkers van de stichting. De uitkomst van dat onderzoek zal bovendien vatbaar zijn voor discussie, hetgeen zich niet

185

verdraagt met de aan de veroordeling tot dooronderhandeling verbonden dwangsomveroordeling.

4.23

Gelet op wat in rechtsoverweging 2.5 en 2.6 is overwogen, zijn de vorderingen van de stichting tot vaststelling van het tijdstip van het einde van de huur en ontruiming niet toewijsbaar. De stichting was ten tijde van de opzegging van de huurovereenkomst (en is nog steeds) gebonden aan [appellante]. De kantonrechter heeft deze vorderingen dan ook ten onrechte toegewezen. Reeds om die reden slagen de grieven 7 en 8 , die zich keren tegen de toewijzing van deze vorderingen. Bij de bespreking van grief 9 , die zich keert tegen de uitvoerbaar verklaring bij voorraad van het vonnis in conventie, heeft [appellante] geen belang meer.

4.24

Grief 10 keert zich tegen de afwijzing van de meer subsidiaire vordering in reconventie, inhoudende de veroordeling van de stichting tot betaling aan [appellante] van de door [appellante] gemaakte kosten in verband met de onderhandelingen. Nu het hof de subsidiaire vordering toewijsbaar heeft geoordeeld, komt het aan de bespreking van de meer subsidiaire vordering niet toe. De grief faalt om die reden. Overigens is ook de andere meer subsidiaire vordering van [appellante], te weten dat bepaald wordt dat de stichting de huurovereenkomst gedurende een periode van vijf jaren niet mag opzeggen, gelet op het meer subsidiaire karakter ervan, niet toewijsbaar, nog daargelaten dat geen grief is gericht tegen het niet toewijzen van deze vordering door de kantonrechter.

4.25

Ook de grieven 11, 12 en 13 falen. Deze grieven keren zich tegen afwijzing van de door [appellante] ingestelde voorwaardelijke vorderingen tot vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten en goodwill. Nu de voorwaarde waaronder deze vorderingen zijn ingesteld, te weten dat het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt wordt vastgesteld, niet in vervulling is gegaan, komen deze vorderingen alleen daarom al niet voor vergoeding in aanmerking. Bij de bespreking van grief 15 , die zich keert tegen het niet toelaten van [appellante] tot bewijslevering, heeft [appellante] gelet op wat hiervoor is overwogen geen belang.

4.26

Het hof stelt vast dat [appellante] geen grieven heeft gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door [appellante] ingestelde vorderingen “wegens non-concurrente”. Dat betekent dat deze vorderingen in appel niet kunnen worden

toegewezen.

4.27

In appel heeft [appellante] nog veroordeling gevorderd van de stichting tot ongedaanmaking van het op grond van het vernietigde vonnis gepresteerde, in die zin dat de stichting [appellante] toelaat in het gehuurde op een zodanige wijze dat de tot 31 oktober 2011 gevoerde exploitatie van het gehuurde kan worden hervat. De stichting heeft geen verweer gevoerd tegen deze vordering. Het hof acht de vordering toewijsbaar. Het staat niet ter discussie dat [appellante] het gehuurde (het bezoekersrestaurant) heeft ontruimd ingevolge het door de kantonrechter gewezen en uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis in conventie. Nu dit vonnis niet in stand kan blijven, komt aan de ontruiming de grondslag te ontvallen en dient deze ontruiming ongedaan te worden gemaakt, nu gesteld noch gebleken is dat dit onmogelijk is. Het hof zal aan de vordering tot ongedaanmaking, zoals gevorderd, een dwangsomveroordeling verbinden. Het hof merkt op dat de veroordeling tot ongedaanmaking slechts ziet op het

186

bezoekersrestaurant en niet op de op 14 mei 2009 door de stichting per 1 januari 2010 opgezegde dienstverleningsovereenkomst.

4.28

Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van de stichting afwijzen en de vordering van [appellante] tot dooronderhandelen en tot ongedaanmaking van de ontruiming toewijzen. [appellante] zal worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in eerste aanleg voor zover in conventie gevallen. De kosten van de procedure in reconventie zullen, nu beide partijen in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden gecompenseerd. In appel zal de stichting, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten (geliquideerd salaris van de advocaat: 2,5 punten, tarief II).

5 De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, zowel in conventie als in reconventie gewezen, en opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van de stichting af;

veroordeelt de stichting om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de onderhandelingen over een tussen partijen te sluiten overeenkomst betreffende de herinrichting van de centrale hal en daaraan verbonden de horeca- en winkelvoorzieningen in het ziekenhuis en de huur door [appellante] van de daarvoor nodige ruimtes, zoals die laatst zijn gevoerd in september 2008 en door de stichting zijn afgebroken in mei 2009 te hervatten en in een voortvarend voort te zetten en verbiedt de stichting om gedurende de looptijd van de onderhandelingen met andere gegadigden te onderhandelen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,-- met een maximum van € 75.000,--, voor iedere werkdag (of gedeelte van een werkdag) dat de stichting veertien dagen na betekening van dit arrest in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen en van een dwangsom van € 25.000,--, met een maximum van €

75.000,--, voor iedere keer dat zij dit verbod overtreedt;

veroordeelt de stichting om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de door haar bewerkstelligde ontruiming van het door [appellante] gehuurde bezoekersrestaurant ongedaan te maken, door [appellante] toe te laten in dat bezoekersrestaurant en haar in de gelegenheid te stellen de tot 31 oktober 2011 gevoerde exploitatie onbelemmerd te hervatten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,-- met een maximum van € 75.000,--, voor iedere dag (of gedeelte van een dag) dat de stichting veertien dagen na betekening van dit arrest in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;

veroordeelt de stichting in de proceskosten van het geding in eerste aanleg, voor zover betrekking hebbend op de vorderingen in conventie en van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [appellante] gevallen op:

- nihil aan verschotten en op € 2.400,-- voor salaris van de gemachtigde voor het geding in eerste aanleg in conventie; - € 725,31 aan verschotten en op € 2.235,-- voor geliquideerd salaris van de advocaat voor het geding in hoger beroep, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf zeven dagen na betekening van dit arrest tot aan het tijdstip van voldoening van de vordering;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

187


Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, H. de Hek en L. Groefsema en door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 16 juli 2013.

AvdR Webinars

Documents

Transcript of AvdR Webinars