AvdR Webinars

WWW.AVDRWEBINARS.NL

WEBINAR 0260

LUNCHWEBINAR JURISPRUDENTIE

HUURRECHT SPREKER

MR. H.M. HIELKEMA, ADVOCAAT UNGER HIELKEMA ADVOCATEN

3 APRIL 2013 12:00 – 14:15 UUR

“ N O F E A R . N O L I M I T S . N O E Q U A L . ”

Magna Charta Webinars

Leergang Aanbestedingsrecht 2013

W E B I N A R S

De Academie voor de Rechtspraktijk heeft onder de naam Magna Charta Webinars een leergang aanbestedingsrecht ontwikkeld. Dit isde eerste leergang aanbestedingsrecht die men volledig via internet kan volgen. Topsprekers vanuit de praktijk behandelen met u debelangrijkste ontwikkelingen op het gebied van het aanbestedingsrecht.

Keuzes en motivering in de voorbereidingsfase | 12 april 2013 | 15:00 – 17:15 uurMr. L.E.M. Haverkort, advocaat Kienhuis Hoving Advocaten en Notarissen

Aanbestedingsprocedures: mogelijkheden en onmogelijkheden | 26 april 2013 | 15:00 – 17:15 uurMr. C.J.M. Weebers-Vrenken, advocaat Weebers Vastgoed Advocaten N.V.

Uitsluiting, selectie en gunning | 24 mei 2013 | 09:00 - 11:15 uurMr. T.H. Chen, directeur Chen Aanbestedingsadvies

Proportionaliteit in de praktijk | 8 mei 2013 | 15:00 – 17:15 uurMr. drs. I. Boon, directeur Trias Politica advies

Aanbesteden in de bouw | 13 juni 2013 | 09:00 – 11:15 uurMr. A.E. Broesterhuizen, advocaat Aanbestedingsrecht en Bouwrecht Kienhuis Hoving Advocaten en Notarissen

De effecten van aanbestedingsplichten op de Publiek Private Samenwerking| 24 juni 2013 | 15:00 - 17:15 uurMr. C.J.M. Weebers-Vrenken, advocaat Weebers Vastgoed Advocaten N.V.

Specificatie van de opdracht | 16 september 2013 | 09:00 – 11:15 uurMr. E.E. Zeelenberg, advocaat Hekkelman Advocaten N.V.

Uitzonderingen op de aanbestedingsplicht & bijzondere procedures | 23 september 2013 | 09:00 – 11:15 uurMr. E.E. Zeelenberg, advocaat Hekkelman Advocaten N.V.

Omgaan met fouten bij de aanbesteding en bij de inschrijving | 7 oktober 2013 | 09:00 – 11:15 uurMr. A.E. Broesterhuizen, advocaat Aanbestedingsrecht en Bouwrecht Kienhuis Hoving Advocaten en Notarissen

De fase na de voorlopige gunning | 16 oktober 2013 | 09:00 - 11:15 uurMr. T.H. Chen, directeur Chen Aanbestedingsadvies

Magna Charta is onderdeel van de Academie voor de Rechtspraktijk

KLIK HIER VOOR MEER INFORMATIE

3

Inhoudsopgave

Mr. H.M. Hielkema

Jurisprudentie

Huurrecht

Sector Kanton Assen, 11 december 2012, LJN BY6174 p. 4

Rechtbank Den Haag, 30 januari 2013, LJN BZ0338 p. 8

Hoge Raad, 13 juli 2012, LJN BW6754 p. 17

Hof Den Bosch, 29 mei 2012, LJN BW7070 p. 19

Hof Den Bosch, 3 januari 2012, LJN BV0807 p. 23

Sector Kanton Rotterdam, 7 december 2012, LJN BY6354 p. 29

Hof Arnhem, 4 september 2012, LJN BX6413 p. 35

Hof Arnhem, 9 oktober 2012, LJN BX9741 p. 40

Hof Amsterdam, 23 oktober 2012, WR 2013, 17 p. 49

Hof Den Haag, 16 oktober 2012, LJN BY0077 p. 57

Hof Arnhem, 30 oktober 2012, WR 2013, 20 p. 62

Hoge Raad, 19 april 2012, LJN BV2628 p. 76

Huurprijsbeleid

Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2013 t/m 30 juni 2014 p. 80

4

LJN: BY6174,Sector kanton Rechtbank Assen , 357742 / 12-94

Datum uitspraak: 11-12-2012

Datum publicatie: 14-12-2012

Rechtsgebied: Civiel overig

Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig

Inhoudsindicatie: Ontruiming wegens overlast, in overwegende mate veroorzaakt door

gehandicapte inwonende dochter, toegewezen.

Vindplaats(en): Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK ASSEN

Sector kanton

Locatie Assen

zaak-/rolnummer: 357742 \ VV EXPL 12-94

Vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv van 11 december 2012

in de zaak van

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Woningstichting De Volmacht,

hierna te noemen: De Volmacht,

gevestigd te 9461 HB Gieten, Gasselterweg 24,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M. Dijsselhof,

tegen

[gedaagde],

hierna te noemen: [gedaagde],

wonende te [adres],

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. D.R. Kamps.

De procedure

Bij dagvaarding van 7 november 2012 heeft De Volmacht gevorderd om bij wege van

onmiddellijke voorziening, primair [gedaagde] te veroordelen tot het ontruimen van de

door haar bewoonde en van De Volmacht gehuurde woning, en subsidiair om een

zodanige beslissing te nemen als in goede justitie zal behoren, kosten rechtens.

Nadat de zaak ter terechtzitting werd behandeld, van welke behandeling aantekeningen

werden gemaakt, werd vonnis op heden bepaald.

De inhoud van alle stukken geldt als hier herhaald.

De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet

5

voldoende zijn betwist.

[gedaagde] huurt sinds 31 juli 1995 van De Volmacht een (hoek)woning gelegen aan de

[adres]. In de algemene voorwaarden, behorend bij de huurovereenkomst, is bepaald dat

de huurder ervoor dient te zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt

veroorzaakt door degenen die zich in het gehuurde bevinden.

[gedaagde] voert een huishouden met haar zestienjarige dochter [X], haar oudste

dochter [Y] en de vriend van [Y]. [X] is gediagnosticeerd met PDD-NOS en ADHD, zij

heeft een leerbeperking en zij functioneert op licht verstandelijk niveau. [X] staat onder

behandeling en zij neemt medicatie ter onderdrukking van de gevolgen van de

aandoeningen.

Van begin 2011 tot op heden heeft De Volmacht klachten ontvangen van omwonenden,

met name de bewoners van [A] en [B], tevens huurders van De Volmacht, over

geluidsoverlast in de ochtend- , avond- en nachtelijke uren door [gedaagde]. Die overlast

bestaat uit rumoer, geschreeuw, het slaan met deuren en het gooien met spullen. De

bewoners van [A] en [B] hebben daarvoor regelmatig de politie gealarmeerd.

Voor het eerst op 16 maart 2011, en nadien meerdere keren, heeft De Volmacht

[gedaagde] aangeschreven om er voor te zorgen dat de ervaren overlast stopt. Ook

hebben, naar aanleiding van diezelfde klachten en met hetzelfde doel, gesprekken plaats

gevonden tussen De Volmacht en [gedaagde]. Bij die gesprekken waren ook de

hulpverlenende instanties, betrokken bij de behandeling van [X], aanwezig. In februari

2012 heeft Volmacht in de woning een aantal (eenvoudige) geluidswerende

voorzieningen aangebracht, zoals deurrubbers en ladestoppers. De Volmacht bleef

klachten over [gedaagde] ontvangen van de bewoners van nummer [A] en nummer [B].

De vordering

De Volmacht legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] door het veroorzaken

van overlast in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen die op

haar rusten uit hoofde van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde

voorwaarden. De Volmacht onderbouwt dit onder meer met schriftelijke klachten die zij

heeft ontvangen en met verklaringen die de bewoners van [B] en [A] op 19 oktober 2012

ten overstaan van een notaris onder ede hebben afgelegd. De klachten betreffen met

name het gedrag van [X], maar niet alleen; ook andere huisgenoten en bezoekers van

[gedaagde] veroorzaken met geschreeuw, gebonk en hard slaande deuren voortdurend

geluidsoverlast. De Volmacht heeft [gedaagde] naar aanleiding van de klachten

meerdere keren aangeschreven en met haar gesproken, en er op gewezen dat zij geen

overlast dient toe te brengen aan omwonenden. Ook heeft Volmacht geluidswerende

maatregelen getroffen. Alle pogingen ten spijt duurt de overlast tot op heden voort.

[gedaagde] lijkt de ernst van de situatie niet in te zien.

Het verweer

[gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering. De Volmacht heeft

geen spoedeisend belang, nu zij in de gesprekken met [gedaagde] heeft aangekondigd

een bodemprocedure te zullen entameren en niet over een kort geding heeft gesproken.

De klachten zijn met name gebaseerd op het gedrag van [X], welk gedrag zij niet expres

vertoont maar voortkomt uit haar psychische problematiek. [X] heeft haar gedrag door

de behandeling die zij volgt steeds beter onder controle. Slechts af en toe reageert zij

nog heftig op prikkels om haar heen. De reacties van de omwonenden en het feit dat zij

de politie alarmeren leiden juist tot onrust bij [X] en tot escalaties.

[gedaagde] houdt een dagboek bij waarin zij beschrijft in welke mate [X] voor overlast

zorgt. Niet alle, door De Volmacht op basis van getuigenverklaringen aangevoerde

geluidsoverlast is afkomstig van [gedaagde] of haar medehuurders. Als de ontruiming

wordt toegewezen, dan dient vervangende woonruimte te worden aangeboden.

6

De beoordeling

Het spoedeisend belang wordt, gelet op de aard van de vordering (ernstige overlast voor

andere bewoners), aanwezig geacht. Daaraan doet niet af dat, zoals door [gedaagde]

aangevoerd en door De Volmacht betwist, De Volmacht zou hebben aangekondigd een

bodemprocedure tot ontbinding te entameren in plaats van een ontruimingsprocedure in

kort geding.

De vraag die voorligt, is of in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en

omstandigheden de kantonrechter voldoende aannemelijk acht dat in een eventueel

tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van De Volmacht tot

ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning tot een toewijzing

daarvan zal leiden. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt

daartoe het volgende.

[gedaagde] is, als huurder, jegens De Volmacht verantwoordelijk voor het gedrag van de

medebewoners van de woning. Zij is dan ook aan te spreken op de gedragingen van [X]

en andere huisgenoten, die door de omwonenden (redelijkerwijs) als overlast worden

ervaren. De Volmacht heeft dat vanaf 2011 bij herhaling gedaan en zij heeft [gedaagde]

aangegeven, dat die overlast een halt dient te worden toegeroepen. Daarbij heeft De

Volmacht zich actief opgesteld door in overleg met alle betrokkenen een oplossing te

zoeken en te proberen om goede afspraken te maken.

Uit de overgelegde klachten en verklaringen van omwonenden, die bij de mondelinge

behandeling door de bewoners van nummer [A] nader zijn toegelicht, alsook uit hetgeen

ter zitting is verklaard, is het de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden dat het

gedrag van [X] en andere huisgenoten van [gedaagde] overlast veroorzaakt, en dat die

overlast, ondanks de behandeling van [X] en de daarin geboekte vooruitgang, een

structureel en ernstig karakter heeft. Er is sprake van geschreeuw, gebonk en slaan met

deuren, waarmee

- in ieder geval - de bewoners van huisnummers [B] en [A] vrijwel dagelijks worden

geconfronteerd. Tevens is voldoende aannemelijk geworden dat dit voor die bewoners

dermate belastend is, dat niet alleen hun woongenot, maar ook hun (geestelijk)

welbevinden daaronder lijdt en dat de onderlinge verhoudingen inmiddels zodanig zijn

verstoord dat de situatie dreigt te escaleren; de (op zichzelf begrijpelijke) reacties van de

bewoners versterken op hun beurt - zo is gebleken - juist de onrust en het negatieve

gedrag van [X].

De kantonrechter overweegt dat omwonenden, zeker van een gehandicapte buurtgenoot,

een zekere mate van overlast zullen moeten accepteren (zoals de commotie die steeds

ontstaat als de bus komt om [X] naar school te brengen), maar dat niet van hen gevergd

kan worden dat zij accepteren dat zij - zoals hier - structureel in een overlastgevende en

daardoor stressvolle woonomgeving verkeren.

Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter voorshands voldoende aannemelijk dat

een vordering van De Volmacht tot ontbinding en ontruiming van de woning door

[gedaagde] in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Dat de overlast

(althans waar het [X] betreft) voortkomt uit psychiatrische problematiek, leidt niet tot

een ander oordeel. Die omstandigheid maakt weliswaar dat [gedaagde] (indien zij zich

naar behoren inspant om het gedrag in goede banen te leiden) geen verwijt kan worden

gemaakt, maar de overlast ligt wel in haar risicosfeer.

De kantonrechter overweegt voorts dat een ontruiming binnen de primair door De

Volmacht verzochte termijn van veertien dagen in dit geval onredelijk en onbillijk is. De

ter zitting aanwezige bewoners van [A[A] hebben aangegeven, dat zij dat inzien en zij

wensen ook niet dat [gedaagde] van de ene op de andere dag op straat komt te staan.

7

[gedaagde] zal daarom een periode van 2,5 maand worden gegund om met behulp van

de ter zitting aanwezige hulpverlening op zoek te gaan naar vervangende woonruimte.

De kantonrechter zal aan de ontruiming niet - zoals door [gedaagde] bepleit - de

voorwaarde verbinden dat De Volmacht haar een vervangende woonruimte moet

aanbieden. Zij overweegt dat de ontruiming niet zozeer het belang van De Volmacht

maar het belang van de omwonenden dient, en dat De Volmacht heeft aangegeven dat

zij geen andere woning voor [gedaagde] beschikbaar heeft. Dat neemt niet weg dat gelet

op de hier aan de orde zijnde problematiek van [X] (ook) in dit kader van De Volmacht

waar mogelijk een positieve en constructieve bijdrage mag worden verwacht bij het

vinden van vervangende woonruimte voor [gedaagde] en haar gezin.

[gedaagde] krijgt ongelijk en zal daarom de proceskosten dienen te dragen. Deze worden

aan de zijde van De Volmacht tot op heden begroot op € 400,00 aan salaris

gemachtigde.

De beslissing

De kantonrechter recht doende als voorzieningenrechter:

veroordeelt [gedaagde] om het perceel [adres] uiterlijk op 1 maart 2013 te ontruimen en

te verlaten, met al het hare en de haren en onder afgifte van de sleutels ter vrije

beschikking te stellen van De Volmacht,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde

van De Volmacht begroot op € 81,96 aan dagvaardingskosten, € 109,00 aan vast recht

en € 400,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.E. van Rossum en in het openbaar

uitgesproken op 11 december 2012.

typ/conc: 217/EJ

coll:

8

LJN: BZ0338, Rechtbank 's-Gravenhage , C/09/422643 / HA ZA 12-821




Soort procedure: Eerste aanleg - meervoudig

Inhoudsindicatie: Onrechtmatige overheidsdaad: vraag of de lagere wetgever buiten de

aan hem gedelegeerde wetgevende bevoegdheid is getreden door in

het landelijk geldende woningwaarderingsstelsel op te nemen dat aan

huurwoningen in schaarstegebieden maximaal 25 extra punten

kunnen worden toegekend, althans of de invoering van het criterium

"de gewildheid van de woning" in het woningwaarderingsstelsel in

strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in

het bijzonder het verbod op détournement de pouvoir. De rechtbank

oordeelt van niet.


Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

Zittingsplaats Den Haag

zaaknummer / rolnummer: C/09/422643 / HA ZA 12-821

Vonnis van 30 januari 2013

in de zaak van

de vereniging

HUURDERSVERENIGING AMSTERDAM,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. H.A. Sarolea te Amsterdam,

tegen

de publieke rechtspersoon

DE STAAT DER NEDERLANDEN

(Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties),

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. J. Bootsma te Den Haag.

Partijen zullen hierna "de Huurdersvereniging" en "de Staat" worden genoemd.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 juni 2012, met 7 producties,

- de conclusie van antwoord, met 4 producties,

- het tussenvonnis van 22 augustus 2012, waarbij een comparitie van partijen is

bevolen,

9

- het proces-verbaal van comparitie van 17 december 2012, met de daarin vermelde

stukken.

1.2. Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten en het wettelijk kader

2.1. Artikel 15 lid 1 van de Huurprijzenwet woonruimte (oud) ("Hpw") luidde:

"Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regelen gegeven voor de

beoordeling door de huurcommissie van de kwaliteit van woonruimte en van de

redelijkheid van wijzigingen van de huurprijs alsmede van de redelijkheid van

huurprijzen als bedoeld in de artikelen 17 en 18."

2.2. De Huurprijzenwet woonruimte is vervallen. In plaats daarvan trad met ingang van 1

augustus 2003 in werking de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ("Uhw"). Artikel 10

lid 1 Uhw - de opvolger van artikel 15 lid 1 Hpw - luidt:

"Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gegeven voor de

waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en

van wijziging daarvan, waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen woonruimte

waarvan de eigenaar beschikt over een voor die woonruimte, overeenkomstig de op

grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van

gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat en overige woonruimte."

2.3. De in de artikelen 15 lid 1 Hpw en 10 lid 1 Uhw bedoelde algemene maatregel van

bestuur heeft vorm gekregen in het Besluit huurprijzen woonruimte ("Bhw"). Het Bhw

vormt de basis voor het woningwaarderingsstelsel ("WWS"), dat van toepassing is op het

"gereguleerde" deel van de (huur)woningmarkt. Het WWS betreft - kort gezegd - een

systeem, waarmee aan de hand van op de betreffende woning van toepassing zijnde

voorzieningen c.q. rubrieken punten worden toegekend aan de woning. Het puntentotaal

bepaalt vervolgens de maximale huurprijs van de woning. Geschillen over de hoogte van

de huurprijs met betrekking tot die woningen worden voorgelegd aan de Huurcommissie.

Zelfstandige (huur)woningen waaraan 140 of meer punten zijn toegekend, worden

gerekend tot het "niet-gereguleerde", ofwel geliberaliseerde deel van de

(huur)woningmarkt (de "vrije sector").

2.4. Op 1 oktober 2011 is in werking getreden het Koninklijk Besluit van 29 augustus

2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing

woningwaarderingsstelsel in verband met aanwijzing schaarstegebieden) (Staatsblad

2011/407; hierna aan te duiden als: het Wijzigingsbesluit). Het Wijzigingsbesluit voorziet

in de mogelijkheid om binnen het WWS aan huurwoningen in schaarstegebieden

maximaal 25 extra WWS-punten toe te kennen. Doel van de regeling is, volgens de bij

het besluit behorende nota van toelichting, om door rekening te houden met de

gewildheid van de woning - op termijn - structureel een betere verhouding te bereiken

tussen de huurprijs en de kwaliteit van de huurwoningen in het schaarstegebied.

2.5. Blijkens de nota van toelichting zijn als schaarstegebied in de zin van het

Wijzigingsbesluit aangewezen de 10 COROP-gebieden (dat zijn samenhangende woon-

werkgebieden waarbinnen de reistijd voor het woonwerkverkeer binnen redelijke grenzen

blijft, waarvan er in totaal 40 zijn) met de hoogste WOZ-waarde van zowel huur- als

koopwoningen. In Bijlage III van het Wijzigingsbesluit zijn alle gemeenten opgenomen

die op grond van dit criterium tot het schaarstegebied behoren. De regeling komt er kort

gezegd op neer dat aan alle huurwoningen die zijn gelegen in een in het schaarstegebied

gelegen gemeente 1,5 extra WWS-punten worden toegekend. Aan woningen die in een

schaarstegebied liggen en bovendien een WOZ-waarde per m² hebben die hoger is dan

het gemiddelde van € 2.900,- worden niet 15, maar 25 extra WWS-punten toegekend.

De regeling is thans opgenomen onder punt 13 van de in artikel 5 van het Besluit

10

huurprijzen woonruimte genoemde bijlage I, onder A.

2.6. Bij de behandeling van het wetsvoorstel Wet Waardering Onroerende Zaken

(hierna: WOZ) over de verhouding tussen de WOZ en de taxaties die door de

secretariaten van huurcommissies plaatsvinden binnen het kader van het WWS is van

regeringszijde het volgende opgemerkt (TK 22885, nr. 4, p. 7/8):

"De Wet WOZ richt zich uitsluitend op de waardering van onroerende zaken voor

belastingdoeleinden. De maatstaf is de waarde in het economische verkeer, dan wel voor

niet-woningen de hogere vervangingswaarde verminderd met correcties voor technische

en functionele veroudering. Het WWS dat gehanteerd wordt door huurcommissies gaat

uit van een geobjectiveerd stelsel van punten die de geschiktheid voor bewoning

aangeven. Dit puntenstelsel heeft geen relatie met vraag-en aanbodfactoren op de

markt. De zeer grote regionale verschillen in de waarde van woningen komen in dit

puntenstelsel bij voorbeeld in het geheel niet tot uiting. De waardering volgens de Wet

WOZ houdt juist wel rekening met de markt. Daarmee is directe aansluiting van taxatie

volgens de Wet WOZ op de beoordeling door de huurcommissie niet mogelijk."

2.7. De Huurdersvereniging is een rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging met als

doel onder andere het beschermen van de Amsterdamse markt van sociale

huurwoningen en de belangen van haar huurders en toekomstige huurders.

2.8. De Huurdersvereniging heeft in 2011 - destijds samen met de Vereniging

Nederlandse Woonbond - in kort geding gevorderd dat het de Staat zal worden verboden

het Wijzigingsbesluit te slaan of te publiceren, althans deze buiten werking te stellen

totdat in een bodemprocedure over dit besluit zal zijn beslist. Bij vonnis van 20 oktober

2011 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van beide verenigingen afgewezen,

omdat - kort gezegd - binnen het bestek van het kort geding niet was gebleken dat het

Wijzigingsbesluit onmiskenbaar onverbindend zou zijn of dat de regering in redelijkheid

niet tot het besluit had kunnen komen. Volgens de voorzieningenrechter was geen sprake

van handelen in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het

bijzonder détournement de pouvoir.

3. Het geschil

3.1. De Huurdersvereniging vordert samengevat een verklaring voor recht dat het

Wijzigingsbesluit onverbindend is, althans rechtskracht mist, met veroordeling van de

Staat in de proceskosten.

3.2. De Huurdersvereniging onderbouwt haar vordering als volgt. Met het in 1979

ingevoerde WWS is landelijk een uniform huurprijsbeschermingssysteem ingevoerd dat

geldt voor alle woningen in de gereguleerde huursector. Teneinde de maximaal redelijke

huurprijs voor deze woningen te bepalen is met de invoering van dit stelsel de Kroon de

bevoegheid gegeven om regels te stellen met betrekking tot:

a) de waardering van de kwaliteit van de woonruimte;

b) de redelijkheid van de huurprijzen;

c) de redelijkheid van wijziging van de huurprijs.

Door in het Wijzigingsbesluit de ligging van een woning in een schaarstegebied als

kwaliteitsaspect mee te wegen (in de toelichting aangeduid als: "de gewildheid van de

woning"), heeft de Kroon de haar onder (a) verleende bevoegdheid overschreden. Uit de

parlementaire geschiedenis volgt namelijk, aldus de Huurdersvereniging, dat voor elke

woning dezelfde kwaliteitskenmerken dienen te gelden, waaronder enerzijds

eigenschappen van de woning van bouwkundige aard en anderzijds eigenschappen van

de woonomgeving. Door de gewildheid van de woning in het puntenstelsel op te nemen,

wordt de uniformiteit doorbroken doordat voor vergelijkbare woningen alleen op basis

van de locatie wordt gedifferentieerd. Dat, aldus nog steeds de Huurdersvereniging,

strookt niet met het uitgangspunt van het woningwaarderingsstelsel: één landelijk

geldend (norm)systeem voor alle woningen.

11

De Huurdersvereniging voegt daaraan toe dat ook de onder (b) verleende bevoegdheid

tot het stellen van regels met betrekking tot de redelijkheid van de huurprijzen niet de

mogelijkheid biedt om binnen het bestaande WWS te differentiëren naar gewildheid van

de woning. Blijkens de parlementaire geschiedenis biedt, aldus de Huurdersvereniging,

de hier gegeven bevoegdheid alleen ruimte voor een tijdelijk onderscheid op collectief

regionaal niveau in het geval de stichtingskosten lokaal sterk afwijken. Het effect van een

huurprijsverhoging binnen een regio dient echter voor alle woningen binnen die regio

hetzelfde te zijn. Voor het binnen een regio ondanks gelijke bouwkosten differentiëren

naar gewildheid van de woning biedt ook deze bevoegdheid geen ruimte.

Art. 10 UHW (in het verlengde van art. 15 HPW (oud)) biedt de Kroon derhalve niet de

bevoegdheid om de gewildheid van de woning in het puntenstelsel op te nemen. Het

puntenstelsel dient blijkens de parlementaire geschiedenis geen enkele relatie te hebben

met vraag- en/of aanbodfactoren op de markt.

Dat de wetgever heeft beoogd om de huurprijsbepaling uitsluitend te enten op

geschiktheid voor bewoning en de schaarste niet als kwaliteitselement mee te nemen,

volgt volgens de Huurdersvereniging ook uit de verhouding tussen de UHW en de Wet

Waardering Onroerende Zaken (WOZ), nu de huurcommissie juist is aangewezen om de

huurpijsbepaling te verrichten aan de hand van de kwaliteit van de woning en geen

gebruik mag maken van beschikkingen waarbij de WOZ-waarde van een woning is

vastgesteld. De Huurdersvereniging wijst daarbij op de hiervoor onder 2.6. geciteerde

regeringsstandpunt over het verschil in waardering van een woning op basis van de WOZ

en op basis van het WWS.

De Huurdersvereniging verbindt aan het voorgaande primair de conclusie dat voor de

wijziging (dat wil zeggen de invoering van de "gewildheid van de woning" als

kwaliteitskenmerk) een formele wetswijziging nodig is en dat de Kroon buiten het

raamwerk van de aan haar gedelegeerde bevoegdheid is getreden.

Subsidiair betoogt de Huurdersvereniging is sprake van schending van het beginsel van

behoorlijk bestuur dat "détournement de pouvoir" verbiedt, doordat uit de in de nota van

toelichting gegeven onderbouwing van het Wijzingsbesluit blijkt dat de primaire

aanleiding van het regeringsbesluit is het voeren van een spreidingsbeleid op basis van

inkomen.

3.3. De Staat voert gemotiveerd verweer.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader

ingegaan.

4. De beoordeling

Overschrijding gedelegeerde bevoegdheid

4.1. Aan de orde is in de eerste plaats de vraag of de Kroon buiten de aan haar

gedelegeerde wetgevende bevoegdheid is getreden door de gewildheid van de woning als

kwaliteitskenmerk in het WWS op te nemen. De Huurdersvereniging beroept zich daarbij

op de parlementaire geschiedenis en op de (verhouding tot de) WOZ. Bij de beoordeling

van onderhavig geschil stelt de rechtbank voorop dat de rechter niet tot taak heeft om de

waarde of het maatschappelijk gewicht dat aan de betrokken belangen moet worden

toegekend, naar eigen inzicht vast te stellen, terwijl zowel de aard van de wetgevende

functie als de positie van de rechter in ons staatsbestel meebrengen dat hij ook

overigens bij de toetsing van onderhavige regelgeving terughoudendheid moet

betrachten.

4.2. Om de reikwijdte te bepalen van de aan de Kroon gedelegeerde bevoegdheid tot het

stellen van regels over de huurprijsbepaling in de gereguleerde sector is van betekenis

de door de wetgever gegeven toelichting bij de invoering van het puntensysteem dat de

basis vormt voor de vaststelling van de maximaal toegestane huur (TK 1976-1977,

14175, nr. 3). Uit deze toelichting volgt dat als belangrijk argument om in te grijpen in

de huurprijsvorming gold de schaarste aan woonruimte (p. 2):

12

"De overheid zal waarborgen moeten geven dat in het gehele land de huurprijzen van

woonruimte een afspiegeling zijn van de kwaliteit en niet ten gevolge van de

marktsituatie tot onredelijke hoogten kunnen stijgen, zoals bij een volledig vrijlaten van

de huurprijzen te duchten is."

Naast deze schaarstefactor was volgens de wetgever ingrijpen in de woningmarkt nodig,

omdat de keuze voor een woning niet alleen wordt ingegeven door de huurprijs, maar

voor een groot deel ook door de subjectieve waarde die een woning heeft, bepaald door:

de werkkring, de scholen van de kinderen, de maatschappelijke functies in de wijk of de

gemeente, de gehechtheid aan de woning of de plaats, de familie en kennissenkring en

de hoge kosten van verhuizing en herinrichting. Wonen werd door de wetgever

bovendien als "merit-goed" beschouwd: plezier in het leven, arbeidsvreugde, het gevoel

van geborgenheid worden in belangrijke mate door het wonen bepaald en raken daarmee

aan het maatschappelijk welzijn. Daarnaast noemt de wetgever als argument dat de

huurprijzen niet evenwichtig waren. Huurprijzen van woningen die ongeveer gelijk

woongenot hadden liepen sterk uiteen, waarbij voor het wonen door zeer velen erg

weinig werd betaald in verhouding tot hun inkomen en tot andere bestedingen, terwijl zij

daarnaast ook nog subsidie ontvingen voor de woning. Het voorstel tot een eenmalige

huurverhoging van 20% werd door de wetgever als te ongenuanceerd afgewezen (p. 4):

"Deze omstandigheden maken het te meer noodzakelijk dat de huurprijsontwikkeling

zodanig geleid wordt dat de discrepantie tussen de geldende huren en de werkelijke

waarde van het woongenot in elk geval niet meer toeneemt en zo mogelijk wordt

verkleind. Een belangrijk oogmerk van het wetsontwerp is dan ook mogelijkheden bieden

aan verhuurders en huurders om de huurprijzen meer in overeenstemming te brengen

met de reële waarde van het woongenot. Geschillen daarover zullen aan de hand van

algemene maatregel van bestuur te stellen regelen dienen te worden beslecht."

Op grond van deze overwegingen heeft de wetgever een nieuw huurrechtsysteem

ontwikkeld en daaraan - voor zover in dit geding van belang - de volgende

uitgangspunten ten grondslag gelegd (p. 5):

" - Er zal een, voor het hele land geldend, huurregime worden ontwikkeld.

- Huurprijzen van woonruimte dienen zoveel mogelijk te zijn afgestemd op de kwaliteit

van deze woonruimte. Deze kwaliteit zal bij een geschil over de redelijke huurprijs

worden beoordeeld aan de hand van bij algemene maatregelen van bestuur te geven

normen met betrekking tot de kwaliteit van woonruimte.

(...)".

en vervolgt (p. 9):

" De eerste ondergetekende meent dat het voor de beoordeling van het voorliggende

wetsontwerp noodzakelijk is uiteen te zetten hoe hij zich de inhoud van deze algemene

maatregel van bestuur gedacht heeft. Samengevat komt deze op het volgende neer. Het

systeem om te beoordelen of de huurprijs van woonruimte in juiste verhouding staat tot

de kwaliteit van die woonruimte is gebaseerd op het systeem dat voor de huuraanpassing

van woningen in 1976 is toegepast. Dat wil zeggen dat een aantal objectief meetbare

kenmerken van de woonruimte, zoals oppervlakte, sanitair, mate van isolatie of aan de

woonruimte verbonden centrale voorzieningen, in waarderingspunten uitgedrukt zal

worden. Dit puntenaantal zal worden aangevuld door toekenning van punten voor

subjectieve waarderingsaspecten, zoals de woonvorm, de ligging en de algehele

kwaliteitsindruk. Los van deze puntenwaardering zal de staat van onderhoud worden

gewaardeerd (...).

Vanzelfsprekend is het waarderingsstelsel, dat in 1976 werd toegepast, niet feilloos. De

bedoeling was - en dat is bij de invoering van het systeem ook opgemerkt - met dit

systeem in 1976 ervaring op te doen, waarvan bij de opzet van het systeem krachtens

13

de Huurprijzenwet zou kunnen worden geprofiteerd. Verbeteringen die nog in de loop van

1976 of na het van kracht worden van de wet wenselijk blijken, zullen vanzelfsprekend

aangebracht moeten worden. Mede in verband met de noodzaak het stelsel bij

gelegenheid te kunnen bijstellen zal dit stelsel in een algemene maatregel van bestuur

worden neergelegd (...)."

4.3. Uit de hiervoor aangehaalde passages uit de wetsgeschiedenis moet worden

afgeleid dat de wetgever met het nieuwe wetsvoorstel beoogde enerzijds een zekere

mate van huurprijsbescherming te bieden en anderzijds de huurprijzen zoveel als

mogelijk wilde afstemmen op de reële waarde van het woongenot. Als instrument

daarvoor werd aan de lagere wetgever de bevoegdheid gegeven om kwaliteitsnormen te

stellen, zowel met betrekking tot objectieve kenmerken, als met betrekking tot

subjectieve kenmerken. Onder dit laatste kenmerk valt ook de ligging van de

woonruimte. De bevoegdheid voor de lagere wetgever om bij de beoordeling van de

kwaliteit van een woning de ligging van die woning te betrekken en daar normen voor te

geven is daarmee in beginsel gegeven.

4.4. Dat, zoals de Huurdersvereniging betoogt, het de lagere wetgever daarbij

uitsluitend werd toegestaan om bij die normering over de ligging uniforme, landelijk

geldende regels op te stellen, acht de rechtbank niet juist. De rechtbank volgt met

betrekking tot dit punt het betoog van de Staat dat de parlementaire geschiedenis

uitdrukkelijk een grondslag biedt om prijsdifferentiatie aan te brengen per regio. Zie p.

2:

"Deze ontwikkelingen maken duidelijk dat de voorheen gebruikte indeling in enerzijds

een deel van het land mét schaarste, niet langer recht doet aan de werkelijkheid. In het

hele land doet zich schaarste voor, zij het dat deze vooral plaatselijk is bepaald en van

gebied tot gebied kan verschillen in aard en omvang. Deze, pas de laatste jaren

onderkende verschijningsvorm van de schaarste aan woonruimte maakt een andere

benadering van huur en verhuur, en vooral de huurprijsvorming, noodzakelijk dan tot

dusver."

en p. 22:

"Om tot een aanvaardbaar systeem te komen is het naar de mening van de Raad [voor

de Volkshuisvesting] gewenst, dat een noodzakelijk geachte verfijning ten behoeve van

regionale differentiatie mogelijk wordt gemaakt (...). Tussen de onderscheiden regio's

bestaan duidelijke verschillen, welke ook in het huurprijsniveau tot uitdrukking moeten

kunnen worden gebracht om al te grote onevenwichtigheden in het systeem te vermijden

(...).

Verschillen in bouwkosten en grondkosten acht de Raad de belangrijkste factoren die

bepalend zijn voor huurprijsniveauverschillen per regio. Welke factoren uiteindelijk in de

vereiste regionalisatie tot uitdrukking zullen moeten worden gebracht, is een onderwerp,

dat in elk geval nog nadere studie vereist. De Raad zal op dat onderwerp terugkomen in

zijn advies over de algemene maatregel van bestuur, waarin het

woningwaarderingsstelsel zal worden neergelegd.

De eerste ondergetekende merkt naar aanleiding van het voorgaande op dat het in de

bedoeling ligt vooralsnog uiteenlopende normatieve huurniveau's vast te stellen voor de

randstad enerzijds en voor het overige deel van het land anderzijds. Voor het gehele land

zal één woningwaarderingssysteem gelden, doch in de bijbehorende minimum- en

maximumnormhuren zal differentiatie worden aangebracht. Onder randstad moet in dit

verband worden verstaan de provincies Utrecht, Zuid-Holland met uitzondering van het

eiland Goeree-Overflakkee en de provincie Noord-Holland met uitzondering van het

gebied benoorden de gemeenten Amsterdam, Zaanstad, Heemskerk en Castricum. De

differentiatie zal worden gebaseerd op het verschil in huurprijzen van

woningwetwoningen van de laatste vijf jaar in de twee onderscheiden gebieden.

Het voorgaande zal bij of krachtens de algemene maatregel van bestuur als bedoeld in

artikel 15 van het wetsontwerp worden geregeld. Genoemd artikel geeft daarvoor de

14

basis."

4.5. Uit het voorgaande blijkt dat de lagere wetgever uitdrukkelijk de bevoegdheid is

toegekend om in de regelgeving ruimte te laten voor plaatselijke

huurprijsniveauverschillen, waarbij destijds de verschillen in bouwkosten en grondkosten

als belangrijkste oorzaak werden beschouwd. Over de wijze waarop deze prijsverschillen

tot uitdrukking moesten worden gebracht, bestond bij de formele wetgever nog geen

duidelijkheid. Er lag een voorstel om de regio Randstad te onderscheiden van de rest van

Nederland, maar geen verplichting voor de lagere wetgever om het systeem conform het

voorstel in te richten. Het voorstel heeft uiteindelijk ook niet zijn beslag gekregen in het

WWS. Nu de wijze waarop regionale prijsverschillen - die anders dan de

Huurdersvereniging betoogt niet uitsluitend werden beperkt tot verschillen in bouwkosten

en grondkosten - in het WWS tot uitdrukking zou worden gebracht, nog ter discussie

stond en werd voorbehouden aan de lagere wetgever, faalt het betoog van de

Huurdersvereniging dat slechts een uniforme normering per (geografisch aangeduide)

regio zou zijn toegestaan.

4.6. De rechtbank ziet in de wetsgeschiedenis voorts geen beperking om, zoals in het

Wijzigingsbesluit is gebeurd, plaatselijke huurprijsniveauverschillen tot uitdrukking te

laten komen door deze als subjectief kwaliteitskenmerk een rol te laten spelen in het

WWS. De kwaliteit van de woonomgeving heeft immers binnen het WWS van meet af aan

als subjectief kwaliteitskenmerk een rol gespeeld bij de vaststelling van de kwaliteit van

een woning. Bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonomgeving werden tot aan de

invoering van het Wijzigingsbesluit, en ook thans nog, de volgende aspecten rondom de

ligging meegenomen: omgevingsgroen, speelgelegenheid voor kinderen, basisonderwijs,

winkels voor dagelijkse levensbehoeften, stedelijke voorzieningen, bereikbaarheid van de

woning en openbaar vervoer, openbare parkeergelegenheid, verkeersoverlast en -

veiligheid en de onderhoudstoestand van de woonomgeving. Door in het Wijzigingsbesluit

de gewildheid van de woning als bijzondere voorziening op te nemen, wordt tot

uitdrukking gebracht dat in bepaalde gebieden de kwaliteit van de woonomgeving

dermate gunstig is dat de kwaliteitsbeleving bij huurders voor deze woningen hoger ligt

dan bij andere woningen. Dat de gewildheid van de woning samenhangt met de locatie

en tot uitdrukking komt in een hogere economische waarde voor overigens gelijksoortige

woningen, doet er niet aan af dat de gewildheid van een woning kan worden beschouwd

als een subjectief kwaliteitskenmerk. Naar het oordeel van de rechtbank past het

toekennen van extra punten als bijzondere voorziening voor woningen met een extra

hoge kwaliteitsbeleving dan ook binnen de bevoegdheid om regels te stellen met

betrekking tot de kwaliteit van huurwoningen, waarbij niet alleen objectieve, maar ook

subjectieve waarderingsaspecten een rol mogen spelen.

4.7. Het argument van de Huurdersvereniging dat de WOZ-waarde zich niet leent als

maatstaf voor de huurprijsbepaling in het WWS, wordt verworpen. De WOZ-waarde

wordt niet als ijkpunt voor de huurprijs gehanteerd, maar als verdeelsleutel voor het

aanwijzen van gebieden. Binnen die gebieden dient de WOZ-waarde voor het aanwijzen

van een bepaalde groep woningen, waarvan de gewildheid zodanig hoog is, dat daarmee

in de huurprijsbepaling van de maximaal toegestane huur rekening mag worden

gehouden. Dat de gewildheid van de woning kan worden uitgedrukt in de - landelijk

beschouwd - hoogste economische waarde van woningen in bepaalde gebieden is niet

bestreden door de Huurdersvereniging. Daarnaast zijn de wettelijke belemmeringen om

de huurcommissie gebruik te laten maken van de WOZ-waarde voor het bepalen van de

vraag of aan een woning schaarstepunten kunnen worden toegekend weggenomen.

4.8. Op grond van het vorenstaande concludeert de rechtbank dat de Kroon met de

invoering van de gewildheid van de woning als kwaliteitskenmerk niet buiten de aan haar

gedelegeerde bevoegdheid is getreden.

Verbod op détournement de pouvoir

15

4.9. De Huurdersvereniging betoogt dat de Staat met de invoering van de gewildheid

van de woning een inkomenspolitiek doel beoogt te bereiken, doordat met de regeling

wordt bewerkstelligd dat bepaalde wijken ontoegankelijk zullen worden voor huishoudens

met lage inkomens. Dat strookt volgens haar niet met het doel waarvoor de bevoegdheid

is gegeven: het bieden van huurprijsbescherming, waardoor sprake is van détournement

de pouvoir.

4.10. De Staat erkent dat op termijn - bestaande huurprijsovereenkomsten mogen niet

worden gewijzigd - een effect daarvan kan zijn dat woningen in schaarstegebieden voor

huishoudens met lage inkomens te duur en daarmee ontoegankelijk worden. De Staat

wijst er daarbij echter terecht op dat dit effect zich niet noodzakelijkerwijs hoeft voor te

doen. De huidige regeling laat immers de mogelijkheid toe om op basis van kwaliteit een

hogere maximale huurprijs te vragen, maar daartoe bestaat geen verplichting. Daarbij

heeft de Staat er op gewezen dat het effect dat met het toestaan van een hogere

maximale huurprijs in schaarstegebieden wordt beoogd, is om een groter woningaanbod

voor middeninkomens te realiseren, bij voorkeur door uitbreiding van dat aanbod doordat

verhuurders meer bereid zullen zijn om daarvoor de benodigde investeringen te doen.

Bovendien kunnen gemeenten - naar de Staat met juistheid heeft betoogd - middels

prestatieafspraken bewerkstelligen dat ook in schaarstegebieden nog altijd woningen

voor huishoudens met lage inkomens worden aangeboden. Dat door het Wijzigingsbesluit

gewilde woningen minder toegankelijk worden voor minvermogenden staat daarmee niet

- zonder meer - vast.

4.11. Uit de hiervoor geciteerde wetsgeschiedenis volgt naar het oordeel van de

rechtbank bovendien dat de formele wetgever de mogelijkheid dat door regionale

prijsverschillen per gebied andere (hogere) huurprijzen kunnen worden gehanteerd reeds

onder ogen heeft gezien. Wanneer de wetgever destijds het voorstel om in de

Randstadregio hogere huurprijzen toe te staan in het WWS had vastgelegd, had dit

eveneens tot effect gehad dat deze woningen voor het huishoudens met een laag

inkomen mogelijk minder toegankelijk zouden worden. Dat het optreden van dit effect

strijdig is met hetgeen de formele wetgever destijds beoogde is dan ook niet juist. Het

openen van de mogelijkheid om in schaarstegebieden de maximaal toegestane huurprijs

te verhogen past volgens de rechtbank binnen het doel van de wet om enerzijds een

zekere mate van huurprijsbescherming te bieden en anderzijds de huurprijzen zoveel als

mogelijk af te stemmen op de reële waarde van het woongenot. Dat daarbij lokaal

(woonomgevingsfactoren) en zelfs regionaal (verschil in stichtingskosten per regio)

prijsverschillen kunnen optreden is reeds bij de totstandkoming van het WWS door de

wetgever onderkend.

4.12 Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank in het betoog van de

Huurdersvereniging onvoldoende redenen vindt voor het buiten toepassing laten van het

Wijzigingsbesluit. De vorderingen van de Huurdersvereniging zullen dan ook worden

afgewezen.

4.13 De Huurdersvereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten

worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Staat worden begroot op:

- griffierecht € 575,00

- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.479,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. wijst de vorderingen af,

5.2. veroordeelt de Huurdersverening in de proceskosten, aan de zijde van de Staat tot

16

op heden begroot op € 1.479,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit

bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van

volledige betaling,

5.3 verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Mendlik, mr. D.R. Glass en mr. I. Brand en in het

openbaar uitgesproken op 30 januari 2013.

Mr. Mendlik is buiten staat dit vonnis te ondertekenen. Mr. I. Brand zal dit vonnis namens

haar ondertekenen.

17

LJN: BW6754, Hoge Raad , 11/02497




Soort procedure: Cassatie

Inhoudsindicatie: Art. 81 RO. Beëindiging huurovereenkomst woonruimte wegens

dringend eigen gebruik. Hoge Raad stelt ontruimingsdatum vast.


RvdW 2012, 1015

WR 2012, 115

Uitspraak

13 juli 2012

Eerste Kamer

11/02497

TT/IF

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[Eiseres],

wonende te [woonplaats],

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. R.K. van der Brugge,

t e g e n

[Verweerster],

gevestigd te [vestigingsplaats],

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. D.M. de Knijff.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en [verweerster].

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de

navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak CV 07-33736 van de kantonrechter te Amsterdam van 31

januari 2008, 5 augustus 2008, 27 oktober 2008 en 20 april 2009;

b. het arrest in de zaak 200.042.621/01 van het Gerechtshof te Amsterdam van 14

december 2010.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De

cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

18

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt ertoe dat de Hoge Raad het

beroep zal verwerpen en een nieuwe datum zal bepalen waarop de huurovereenkomst

eindigt, met verdere bepalingen als door het hof gegeven.

3. Beoordeling van het middel

De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft,

gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording

van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst heeft bepaald is

verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum bepalen.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 15 oktober 2012 en dat [eiseres] uiterlijk op

die datum het gehuurde ontruimd dient te hebben en ter beschikking van [verweerster]

dient te stellen, met machtiging van [verweerster] de ontruiming zelf te bewerkstelligen

met behulp van de sterke arm;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan

de zijde van [verweerster] begroot op € 781,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor

salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter,

C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C.

van Oven op 13 juli 2012.

19

LJN: BW7070, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , HD 200.073.149 E




Soort procedure: Hoger beroep

Inhoudsindicatie: Wettelijke handelsrente verschuldigd over huur? Samenloop

contractuele boete en wettelijke rente.


WR 2012, 121

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.073.149

arrest van de zevende kamer van 29 mei 2012

in de zaak van

[X.],


appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. F.I. Piternella,

tegen:

[Y.] HORECA EXPLOITATIE B.V.,


geïntimeerde,

hierna te noemen: [geintimeerde],

advocaat: mr. R.H.B. Wortel,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 24 mei 2011 in het hoger

beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom onder

zaak-/rolnr. 583930 / CV EXPL 10-542 tussen partijen gewezen vonnis d.d. 23 juni

2010.

6. Het tussenarrest van 24 mei 2011

Bij genoemd arrest heeft het hof aan [geintimeerde] een bewijsopdracht gegeven en is

iedere verdere beslissing aangehouden.

7. Het verdere verloop van de procedure

Ter uitvoering van de bewijsopdracht in het tussenarrest heeft [geintimeerde] twee

getuigen doen horen. [appellant] heeft in contra-enquête eveneens twee getuigen doen

horen.

[geintimeerde] heeft een conclusie na enquête met producties genomen. [appellant]

heeft een memorie van antwoord na enquête genomen.

20

Vervolgens hebben partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

8. De verdere beoordeling

8.1. In het tussenarrest heeft het hof [geintimeerde] toegelaten te bewijzen:

(a) dat partijen algehele kwijting zijn overeengekomen met betrekking tot de huurschuld

over de periode juli 2008 t/m januari 2009; respectievelijk

(b) dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat

de bedrijfsruimte niet door [geintimeerde] zelf zou worden geëxploiteerd maar zou

worden onderverhuurd, en dat [appellant] dit gedurende de periode juli 2008 tot en met

januari 2009 heeft verhinderd.

8.2. Met betrekking tot het probandum onder a) heeft mr. Wortel als getuige verklaard

dat hij eind 2008 namens [geintimeerde] heeft onderhandeld met mr. Dirven die namens

[appellant] optrad, over een nieuwe huurovereenkomst. Volgens mr. Wortel is hierbij

afgesproken dat partijen vanaf januari 2009 met een schone lei zouden beginnen en dat

er vanaf dat moment ook weer huur zou worden betaald. Hij heeft dat aldus opgevat dat

de huurachterstand over 2008 niet betaald hoefde te worden maar hij heeft erkend dat

er op dit punt niet expliciet een afspraak is gemaakt.

De als getuige gehoorde [getuige 1.], werknemer van [geintimeerde], heeft verklaard

dat hij van mr. Wortel heeft gehoord wat het onderhandelingsresultaat was.

De in contra-enquête gehoorde getuige mr. Dirven heeft verklaard dat er geen afspraak

tussen partijen is gemaakt over kwijtschelding van de onbetaalde huur in 2008. De

getuige [getuige 2.] heeft verklaard dat [appellant] hem in december 2008 advies heeft

gevraagd omdat er sprake was van onbetaalde huur over 2008 en omdat [appellant] niet

tevreden was over de voortvarendheid waarmee die achterstand werd geïncasseerd.

8.3. Het hof is, gelet op de inhoud van deze verklaringen, van oordeel dat [geintimeerde]

er niet in is geslaagd om het onderdeel a) van het probandum te bewijzen. Het

getuigenbewijs is ontoereikend en enig ander bewijs ontbreekt.

8.4. Met betrekking tot onderdeel b) van het probandum overweegt het hof het

volgende.

Het hof leidt uit de inhoud van de processtukken af dat partijen het erover eens zijn dat

[geintimeerde] de onderhavige bedrijfsruimte niet heeft gehuurd om daarin zelf een

horecaonderneming te exploiteren maar om de bedrijfsruimte weer onder te verhuren

aan een exploitant.

Ten aanzien van de vraag of [appellant] de onderverhuur in de periode van juli 2008 tot

en met januari 2009 heeft verhinderd stelt [geintimeerde] in haar conclusie na enquête

dat het hof reeds in het tussenarrest – door verwijzing naar rechtsoverweging 3.1 van

het vonnis waarvan beroep – heeft vastgesteld dat [appellant] in de desbetreffende

periode de onderverhuur heeft verhinderd, maar dit standpunt is onjuist. Uit

rechtsoverweging 4.5 van het tussenarrest volgt dat het hier om een kwestie gaat die

tussen partijen in geschil is en om die reden is ook bewijs opgedragen aan

[geintimeerde].

8.5. Naar het oordeel van het hof is [geintimeerde] ook niet geslaagd in het bewijs van

onderdeel b) van het probandum. De getuigen mr. Wortel en de heer Dirven verwijzen

naar de uitlatingen die tijdens het kort geding op 22 mei 2008 door mr. Dirven namens

[appellant] zouden zijn gedaan, welke uitlatingen blijken uit de pleitnota van mr. Dirven

(productie 3 bij de conclusie na enquête). Uit de pleitnota blijkt echter niet meer dan dat

[appellant] eerst overeenstemming wilde over een nieuwe huurovereenkomst.

[appellant] heeft dit aldus toegelicht dat hij, gelet op de slechte ervaringen met enkele

eerdere onderhuurders, eerst met [geintimeerde] overeenstemming wilde bereiken over

de criteria waaraan een nieuwe onderhuurder zou moeten voldoen, welke criteria

vastgelegd zouden moeten worden in een nieuwe huurovereenkomst. Naar het oordeel

van het hof was dit standpunt van [appellant] in de gegeven omstandigheden niet

21

onredelijk. Er is ook niet gesteld of gebleken dat door [appellant], wat betreft de criteria

waaraan een nieuwe onderhuurder zou moeten voldoen, onredelijke eisen zijn gesteld.

8.6. [geintimeerde] verwijst in haar conclusie na enquête nog naar het verslag van de

zitting bij de kantonrechter d.d. 21 oktober 2008 (productie 11 bij de

verzetdagvaarding), maar naar het oordeel van het hof kan aan dat verslag evenmin

toereikend bewijs worden ontleend voor onderdeel b) van het probandum. Het hof leest

in het verslag een bevestiging van het standpunt van [appellant] dat hij bereid was

nieuwe onderverhuur toe te staan, maar dat hij daar wel voorwaarden aan wilde

verbinden.

8.7. Het voorgaande betekent dat het subsidiaire verweer van [geintimeerde],

inhoudende dat zij niet verplicht was tot huurbetaling omdat zij niet in staat werd gesteld

de bedrijfsruimte onder te verhuren, dient te worden verworpen.

8.8. Naar het oordeel van het hof is er ook geen grond om het meer subsidiair door

[geintimeerde] gedane beroep op huurvermindering te honoreren.

8.9. Het voorgaande betekent dat het vonnis waarvan beroep niet in stand kan blijven en

dat de vordering van [appellant] tot betaling van huur over de periode juli 2008 t/m

januari 2009 ad € 13.622,33 alsnog moet worden toegewezen, over welk bedrag in

beginsel wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW is verschuldigd; de wettelijke

handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW is niet toewijsbaar omdat het gaat om de

nakoming van een huurovereenkomst die is gesloten vóór 8 augustus 2002. [appellant]

heeft echter ook contractuele boete gevorderd; die boete kan niet tezamen met

wettelijke rente over de hoofdsom worden toegewezen, dit gelet op het bepaalde in

artikel 6:92 BW. Het hof zal de gevorderde contractuele boete ad € 2.000,- toewijzen.

Over dit bedrag is de wettelijke rente toewijsbaar vanaf 13 oktober 2009.

[appellant] vordert ook nog een bedrag van € 800,- aan buitengerechtelijke kosten. Die

vordering moet worden afgewezen. [appellant] heeft niet onderbouwd dat kosten zijn

gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel

herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het

inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het

dossier. De kosten waarvan [appellant] vergoeding vordert moeten dan ook worden

aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskosten een

vergoeding plegen in te houden.

8.10. [geintimeerde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden

veroordeeld in de kosten van beide instanties, zoals hierna zal worden vermeld.

9. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter Bergen op Zoom d.d. 23 juni 2010 en het

daaraan voorafgaande verstekvonnis van 4 november 2009, met uitzondering van de in

dit laatste vonnis genoemde proceskosten, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geintimeerde] om aan [appellant] een bedrag aan achterstallige huur te

betalen van € 13.622,33;

veroordeelt [geintimeerde] voorts om aan [appellant] een bedrag van € 2.000,- aan

contractuele boete te voldoen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in

artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 13 oktober 2009 tot aan de dag der voldoening;

wijst af het meer of anders gevorderde;

22

veroordeelt [geintimeerde] in de kosten van de verzetprocedure en van het hoger beroep

en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] tot op heden als volgt:

- wat betreft de verzetprocedure op € 600,- voor gemachtigdensalaris;

- wat betreft het hoger beroep op € 350,93 voor verschotten, € 735,- voor getuigentaxe

en € 2.235,- voor salaris advocaat;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, I.B.N. Keizer en Th.J.A. Kleijngeld en in

het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 mei 2012.

23

LJN: BV0807, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , HD 200.083.340



Rechtsgebied: Handelszaak


Inhoudsindicatie: Huur bedrijfsruimte, achterstand in betaling van huur en

servicekosten. Op huurovereenkomst artikel 6:119a BW (wettelijke

handelsrente) van toepassing. Geen grond voor matiging van

contractuele boete.


WR 2012, 122

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.083.340

arrest van de zevende kamer van 3 januari 2012

in de zaak van

UNI-INVEST B.V.,


appellante,

advocaat: mr. M.N. Mense,

tegen:

NYON B.V.,


geïntimeerde,

advocaat: mr. N.J.M. Broers,

op het bij exploot van dagvaarding van 29 september 2010 en herstelexploot van 25

februari 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector

kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnis van 22 juli 2010 tussen appellante – Uni-

Invest - als eiseres en geïntimeerde - Nyon – als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 654047/09-11053)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

2.1. Bij conclusie van eis in hoger beroep heeft Uni-Invest onder overlegging van twee

producties twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis

waarvan beroep en tot veroordeling van Nyon tot betaling van:

- een bedrag van € 85.846,96 aan boetes die over de vorderingen in eerste aanleg

verschuldigd raakten, te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119 BW vanaf heden;

- een bedrag van € 3.107,22 aan beslagkosten, te vermeerderen met de rente ex artikel

6:119 BW vanaf heden;

24

- de proceskosten in beide instanties, de nakosten daaronder begrepen, onder de

voorwaarde dat Nyon de rente ex artikel 6:119 BW over die kosten verschuldigd raakt

binnen veertien dagen na dagtekening, subsidiair twee dagen na betekening van het te

wijzen arrest is voldaan.

2.2. Bij memorie van antwoord heeft Nyon de grieven bestreden en geconcludeerd tot

bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Uni-Invest in de kosten

van het hoger beroep.

2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

Bij de door Uni-Invest overgelegde gedingstukken van eerste aanleg bevindt zich een

akte vermeerdering van eis. Deze akte maakt echter geen onderdeel uit van het

procesdossier, nu deze akte blijkens het vonnis waarvan beroep door de kantonrechter is

geweigerd als strijdig met een goede procesorde. Het hof zal dan ook geen acht slaan op

de inhoud van deze akte.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de conclusie van eis in hoger beroep.

4. De beoordeling

4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de navolgende vaststaande feiten.

4.1.1. Uni-Invest verhuurt aan (de rechtsvoorgangster van) Nyon met ingang van 1 juli

2006 de bedrijfsruimte en kantoorruimte, inclusief circa 123 parkeerplaatsen, aan de

[adres] te [plaats]. De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding per

kwartaal € 244.814,76 inclusief voorschot servicekosten en BTW. De huurprijs bedroeg

met ingang van 1 januari 2010 € 245.730,68 per kwartaal. Op grond van artikel 4.10 van

de tussen partijen gesloten huurovereenkomst dient de huurprijs vóór of op de eerste

dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.

4.1.2. Op de tussen Uni-Invest en Nyon gesloten huurovereenkomst zijn de ‘Algemene

bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van

artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van juli 2003 van toepassing.

Artikel 17 van de algemene bepalingen luidt:

17.1 In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een

exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze

tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder

verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering

van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen

proceskosten – aan verhuurder te voldoen.

17.2 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.

Artikel 18.2 van de algemene bepalingen bevat een boetebeding en luidt:

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd

bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van

rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare

boete van 2 % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand

als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

4.1.2. Nyon had ten tijde van de inleidende dagvaarding d.d. 6 oktober 2009 de

huurtermijnen over de periode april 2009 tot en met december 2009, in totaal een

bedrag van € 734.444,28, niet op tijd voldaan. Voornoemd bedrag heeft Nyon op 16

november 2009 aan Uni-Invest voldaan. Op 27 januari 2010 heeft Nyon de eerste

termijn over 2010 van

25

€ 245.730,68 aan Uni-Invest voldaan.

4.2. Na vermindering en vermeerdering van eis heeft Uni-Invest in eerste aanleg

ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.

Daarnaast heeft Uni-Invest gevorderd Nyon te veroordelen tot betaling van:

- een bedrag van € 183.541,10 (bestaande uit € 98.256,52 ter zake van afrekening

servicekosten 2008, € 79.784,58 ter zake van boete en € 5.500,- ter zake van

buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de contractuele boete van 2 %

per maand over € 98.256,52 vanaf 28 februari 2010 tot de dag der voldoening;

- de huurpenningen met servicekosten over de periode van 1 april 2010 tot en met het

kwartaal waarin de ontruiming plaatsvindt;

- een bedrag gelijk aan de alsdan geldende huurprijs met servicekosten ter zake van

schadevergoeding wegens gederfde huurpenningen en servicekosten over de periode

vanaf het kwartaal waarin de ontruiming zal plaatsvinden tot de expiratiedatum van de

huurovereenkomst, zijnde 30 juni 2011, dan wel tot de datum van verhuur aan een

derde;

- de proceskosten inclusief een bedrag van € 684,72 ter zake van conservatoire

maatregelen.

Nyon heeft de vorderingen van Uni-Invest betwist.

4.3. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering van Uni-Invest tot

ontbinding en ontruiming afgewezen.

De vordering om Nyon te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 183.541,10

heeft de kantonrechter toegewezen tot een bedrag van € 108.256,52 (bestaande uit €

98.256,52 ter zake van servicekosten en € 10.000,- ter zake van boete), vermeerderd

met een contractuele boete die na matiging wordt gesteld op de wettelijke rente vanaf 28

februari 2010. De kantonrechter heeft de in voornoemd bedrag opgenomen boete van €

79.784,58 gematigd met een bedrag van € 69.784,58 tot € 10.000,-. Hij heeft een

matigingsgrond gevonden in de omvang van de boete en het huidige economische

tijdsgewricht. Voorts heeft de kantonrechter de vordering ten aanzien van de

buitengerechtelijke incassokosten, eveneens opgenomen in het gevorderde bedrag van €

183.541,10, afgewezen.

Ten slotte heeft de kantonrechter de vordering van Uni-Invest ter zake van conservatoire

maatregelen eveneens afgewezen en Nyon veroordeeld in de proceskosten.

4.4. Uni-Invest kan zich niet verenigen met voornoemd vonnis en komt hiervan in hoger

beroep.

4.5. Het hof constateert dat de vordering van Uni-Invest, zoals weergegeven in de door

haar in eerste aanleg genomen akte van 18 februari 2010, niet overeenkomt met haar

vordering in hoger beroep. In hoger beroep vordert zij een hoger bedrag aan

beslagkosten

(€ 3.107,22) dan in eerste aanleg (€ 684,72). Daarnaast heeft zij haar vordering ten

aanzien van de contractuele boete gewijzigd.

Tegen de eisvermeerdering en eiswijziging heeft Nyon geen bezwaar gemaakt. Het hof

acht de eiswijziging toelaatbaar en zal verder uitgaan van die gewijzigde eis. In het

navolgende zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre de gewijzigde eis

toewijsbaar is.

4.6. Uni-Invest vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis waarvan beroep.

Gelet op het feit dat niet alle vorderingen van Uni-Invest in eerste aanleg zijn afgewezen

en gezien de toelichting op de grieven, ligt het niet voor de hand dat Uni-Invest

vernietiging van het gehele vonnis waarvan beroep wenst doch slechts voor zover bij dat

vonnis haar vorderingen zijn afgewezen. Het hof zal de vordering van Uni-Invest in hoger

beroep dan ook in die zin opvatten.

4.7. De eerste grief is gericht tegen de matiging door de kantonrechter van de door Nyon

26

verschuldigde contractuele boete. Uni-Invest stelt dat de kantonrechter ten onrechte Uni-

Invest niet in de gelegenheid heeft gesteld haar vordering ter zake van de contractuele

boete nader te specificeren. Volgens haar dient bij de matiging van een boete eerst te

worden vastgesteld wat nu precies de bedongen boete is waar een partij aanspraak op

meent te maken en zal vervolgens alleen aan de hand daarvan kunnen worden

beoordeeld of de billijkheid klaarblijkelijk eist dat die boete gematigd wordt.

Voorts is Uni-Invest van mening dat de kantonrechter bij haar beslissing tot matiging van

de boete een onjuiste maatstaf heeft toegepast. Uni-Invest verwijst in dat verband naar

het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262.

Uni-Invest stelt ten slotte dat enig verschil tussen de huidige rentevoet en de boete op

zichzelf niet kan leiden tot buitensporigheid en dat de boete ook in vergelijking met de

omvang van de hoofdverplichting niet buitensporig te noemen is.

4.7.1. Het hof stelt voorop dat Nyon de toepasselijkheid van het contractuele

boetebeding niet betwist. In hoger beroep vordert Uni-Invest een totaal bedrag van €

85.846,96 ter zake van de contractuele boete (vervallen boete tot en met augustus 2010

€ 99.975,54 minus het door Nyon betaalde bedrag van € 14.128,58). Ook dit bedrag

wordt door Nyon niet weersproken met uitzondering van de gevorderde boete van €

1.965,13 ter zake van de servicekosten over de maand oktober 2009. Nyon stelt ten

aanzien hiervan dat het bedrag van € 98.256,52 ter zake van afrekening servicekosten

2008 ten tijde van de inleidende dagvaarding van 6 oktober 2009 nog niet opeisbaar was

en dat Uni-Invest ten aanzien hiervan ten onrechte aanspraak maakt op de contractuele

boete over de maand oktober 2009. Aan Nyon kan worden toegegeven dat uit de

afrekening servicekosten 2008 van 28 september 2009 kan worden afgeleid dat het

bedrag van € 98.256,52 betaald had dienen te worden vóór 8 oktober 2009 en dus na de

datum van de inleidende dagvaarding. Nyon heeft echter ook na 7 oktober 2009 het

bedrag ter zake van de afrekening servicekosten 2008 niet aan Uni-Invest voldaan. Nu

artikel 18.2 van de algemene bepalingen bepaalt dat elke ingetreden maand als een volle

maand geldt, maakt Uni-Invest naar het oordeel van het hof terecht aanspraak op de

contractuele boete over de gehele maand oktober 2009.

4.7.2. Nyon stelt zich voorts op het standpunt dat de contractuele boete dient te worden

gematigd op grond van artikel 6:94 BW. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW is matiging

van de boete mogelijk, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt

mee dat matiging slechts aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de

gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat

leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke

schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de

inhoud en strekking van het geding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen

(vgl. het door Uni-Invest aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007, LJN

AZ6638, NJ 2007/262).

Het hof ziet, anders dan de kantonrechter, in hetgeen Nyon naar voren heeft gebracht

met betrekking tot haar slechte financiële omstandigheden ten gevolge van de

wereldwijde economische recessie op zichzelf geen grond voor matiging van de

contractuele boete op grond van de billijkheid. Betalingsonmacht is een omstandigheid

die in beginsel voor rekening en risico van Nyon dient te komen en niet kan worden

tegengeworpen aan Uni-Invest.

Naar het oordeel van het hof geeft de omvang van de boete evenmin aanleiding voor

matiging van de boete op grond van de billijkheid. Bij de beantwoording van de vraag of

er grond bestaat tot matiging dient de hoogte van de boete niet gerelateerd te worden

aan de prestatie (hoofdverplichting), maar aan de schade als gevolg van het uitblijven

van de huurbetalingen. De schade die Uni-Invest lijdt en waarop het boetebeding in

artikel 18.2 van de algemene bepalingen kennelijk specifiek betrekking heeft, is schade

als gevolg van de vertraging in de nakoming van de betalingsverplichting, ofwel

vertragingschade. Deze schade wordt begroot in de vorm van de wettelijke handelsrente

(vgl. 6:119a BW, er is sprake van een overeenkomst tussen twee professionals die een of

meer van de partijen verplicht om tegen betaling iets te geven of te doen; in casu is Uni-

27

Invest verplicht om tegen betaling van huur aan Nyon het genot van het gehuurde te

verschaffen). Deze bedraagt per 1 juli 2011 8,25 % op jaarbasis, dus ongeveer 1/3e deel

van 2 % per maand ofwel 24 % per jaar. Wat betreft de huurtermijnen zou de

vertragingsschade als gevolg van de te late huurbetaling in 2009 neerkomen op een

bedrag van ongeveer € 560,- per maand, terwijl de contractuele boete in 2009 €

4.896,30 per kwartaal ofwel € 1.627,90 per maand bedraagt. Voor 2010 zijn deze

bedragen iets hoger. De vertragingsschade als gevolg van de te late betaling van de

afrekening servicekosten kan worden begroot op ongeveer € 675,- per maand, terwijl de

contractuele boete ten aanzien hiervan € 1.965,13 per maand bedraagt. Mede gelet op

het feit dat partijen contractueel mogen afwijken van de wettelijke (handels)rente en een

hogere rentevoet mogen overeenkomen (vgl. artikel 6:119a lid 6 BW) en voorts dat

aannemelijk is dat de onderhavige boete niet alleen strekt ter vergoeding van schade,

maar ook dient als prikkel om te betalen, acht het hof de door Uni-Invest gevorderde

boete niet buitensporig hoog. Anders dan de kantonrechter ziet het hof dus geen grond

om de gevorderde boete te matigen. Het hof wijst voorts op artikel 6:92 BW op grond

waarvan het recht van Uni-Invest op wettelijke rente vervalt. De netto boete is derhalve

het verschil tussen 2 % en 8,25 %.

De eerste grief van Uni-Invest slaagt.

4.8. De tweede grief heeft betrekking op de afwijzing van de door Uni-Invest gevorderde

beslagkosten. Uni-Invest vordert in hoger beroep ter zake van beslagkosten een bedrag

van

€ 3.107,22.

4.8.1. Het hof overweegt als volgt.

De door Uni-Invest gevorderde beslagkosten hebben betrekking op het door Uni-Invest

met verlof van de rechtbank van 28 september 2009 gelegde conservatoire derdenbeslag

ter verzekering van verhaal op de achterstallige huurtermijnen over de periode april tot

en met december 2009. Weliswaar heeft Nyon de achterstallige huurtermijnen in de loop

van de procedure in eerste aanleg aan Uni-Invest voldaan, maar dit doet niet af aan het

feit dat het derdenbeslag terecht is gelegd. Dit wordt ook niet door Nyon betwist. Het hof

acht de vordering ten aanzien van de beslagkosten dan ook toewijsbaar met dien

verstande dat het hof de beslagkosten, in afwijking van het door Uni-Invest gevorderde

bedrag, zal begroten als volgt:

- € 894,- voor salaris (volgens liquidatietarief);

- € 151,44 voor proces-verbaal betekening aan Straet Holding B.V. d.d. 2 oktober

2009;

- € 151,44 voor proces-verbaal betekening aan Fulfilment Group B.V. d.d. 2 oktober

2009;

- € 61,17 voor proces-verbaal overbetekening aan Straet Holding B.V. d.d. 9 oktober

2009;

- € 61,17 voor proces-verbaal overbetekening aan Fulfilment Group B.V. d.d. 9 oktober

2009.

In totaal zal aldus ter zake van beslagkosten een bedrag van € 1.319,22 worden

toegewezen.

In zoverre slaagt de tweede grief.

4.9. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis gedeeltelijk zal te worden

vernietigd. Nyon zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de

proceskosten van dit hoger beroep, met uitzondering van de kosten voor het

herstelexploot. Uni-Invest heeft tevens gevorderd Nyon te veroordelen in de na het

onderhavige arrest te maken nakosten. Deze vordering is eveneens toewijsbaar met dien

verstande dat het hof de bedragen zal vaststellen conform het geldende liquidatietarief.

5. De uitspraak

Het hof:

28

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarbij de door Uni-Invest gevorderde

contractuele boete is gematigd tot een bedrag van € 10.000,-, de resterende

contractuele boete vanaf 28 februari 2008 is gematigd tot de wettelijke rente en de

vordering ten aanzien van de beslagkosten is afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Nyon om aan Uni-Invest te voldoen een bedrag van € 85.846,96 ter zake van

contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf

heden;

veroordeelt Nyon om aan Uni-Invest te voldoen een bedrag van € 1.319,22 ter zake van

beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf

heden;

veroordeelt Nyon in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde

van Uni-Invest tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 4.797,89 aan

verschotten en op € 1.631,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op €

131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- te vermeerderen met de

kosten van het betekeningsexploot in geval niet binnen veertien dagen na de datum van

dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van

dit arrest heeft plaatsgevonden,

bovengenoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW

vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest;

verklaart bovengenoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N.

Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 januari 2012.

29

LJN: BY6354,Sector kanton Rechtbank Rotterdam , 1326918




Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig

Inhoudsindicatie: In deze zaak gaat het over de uitleg van een beding in de

huurovereenkomst tussen partijen en vervolgens over de vraag of de

verhuurder een beroep mag doen op het beding. Omdat de huurders

onvoldoende hebben aangevoerd om te kunnen concluderen dat het

beding in dit geval onredelijk bezwarend is, kan de verhuurder een

beroep doen op het beding.


WR 2013, 33 m. nt. mr. H.M. Hielkema

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector kanton

Locatie Rotterdam

vonnis

in de zaak van

1. [eiseres sub 1],

2. [eiser sub 2],


eisers bij exploot van dagvaarding van 29 februari 2012,

gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger,

tegen

[gedaagde],

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. H.J. ter Meulen.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de

kantonrechter heeft kennis genomen:

• het exploot van dagvaarding, met producties;

• de conclusie van antwoord met producties;

• de conclusie van repliek, met producties;

• de conclusie van dupliek, met producties.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd

weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1 Eisers huren met ingang van 9 augustus 2010 van gedaagde de zelfstandige

woonruimte in het woongebouw [A] aan de [adres] te [vestigingsplaats].

30

2.2 Artikel 5.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“In aanmerking nemende de volgende omstandigheden;

“a. Alle woningen in [A] beschikken over een energieprestatie-certificaat met het label A

zoals omschreven in het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG)

b. Ten tijde van de datum van verhuur is in de Tweede respectievelijk Eerste Kamer, een

wetsvoorstel in behandeling dat er op gericht is om de puntenwaardering te wijzigen met

betrekking tot de verwarmingswijze en de warmte-isolatie van woningen (een en ander

zoals opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel deel uitmakende van het Besluit

Huurprijzen Woonruimte (BHW)). Deze wijziging is erop gericht om de bestaande

waarderingen te vervangen door het energieprestatie-certificaat zoals omschreven in het

BEG. Dat heeft ten gevolge dat de puntenwaardering en de daarmee overeenkomende

huurprijs cq. huurprijswijziging wordt gekoppeld aan de betreffende energielabels.

De bedoeling is om deze wijziging te doen ingaan met ingang van 1 maart 2011 maar de

kans is aanwezig dat deze streefdatum niet wordt gehaald.

c. Indien betreffend wetsvoorstel definitief zal zijn geworden (“kracht van wet heeft

verkregen”) heeft dit ten gevolge dat voor de woningen in [A] een hogere huurprijs mag

worden gevraagd omdat deze woningen voldoen aan het hoogste energieprestatie-

certificaat, (label A) en zodoende een hogere puntenwaardering ontvangen.

d. Partijen spreken hierbij de intentie uit (en komen hiernavolgend overeen) om de

huurprijs van de hierbij te verhuren woning, vast te stellen op basis van de maximaal

redelijke huurprijs uitgaande van energielabel A zoals omschreven in voormeld

wetsvoorstel. Omdat deze vaststelling eerst mogelijk is zodra betreffend wetsvoorstel,

kracht van wet heeft verkregen, zullen partijen de huurprijs hiernavolgende als volgt

vaststellen:

• Bij aangaan van de huurovereenkomst, conform de maximaal redelijke huurprijs

uitgaande van het huidige Woningwaarderingsstelsel zoals van toepassing ten tijde van

het sluiten van de huurovereenkomst;

• Met in achtneming van de maand volgend op de maand waarin het hiervoor vermelde

wetsvoorstel “Woonwaardering en Energie” kracht van wet heeft gekregen, op basis van

de maximaal redelijke huurprijs zoals die voortvloeit uit de betreffende wetswijziging, te

weten met in achtneming van de puntenwaardering conform het in deze wijziging

vermelde energieprestatie-certificaat.

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

Al hetgeen hiervoor in de considerans is weergegeven wordt hierbij als herhaald en

ingelast beschouwd. De hierin uitgesproken intentie wensen partijen in acht te nemen bij

de uitwerking van de huurovereenkomst.

De huurprijs van de woning bedraagt met ingang van datum huurovereenkomst het

navolgende bedrag: € 470,60. Deze huurprijs geldt van 9 augustus 2010 tot 1 maart

2011. Indien de wetgeving wordt uitgesteld zal over deze huurprijs per 1 juli van ieder

jaar de jaarlijkse huurprijswijziging worden berekend m.i.v. 1 juli 2011.

Reeds nu komen partijen overeen om de huurprijs te doen vaststellen op basis van de

maximaal redelijke huurprijs zoals deze voortvloeit uit de nieuwe (gewijzigde)

puntenwaardering zoals opgenomen in het hiervoor besproken wetsvoorstel

Woningwaardering en Energie, zulks met ingang van de maand volgend op de maand

waarin betreffend wetsvoorstel kracht van wet heeft verkregen. Vervolgens zal over deze

aldus gewijzigde huurprijs per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse huurprijswijziging worden

berekend. Huurprijs II geldt vanaf 1 maart 2011 en bedraagt € 578,58.”

2.3. Op 1 juli 2011 is de wet “Wonen en Energie” in werking getreden.

2.4 Bij brief van 13 juli 2011 hebben eisers bezwaar gemaakt tegen de door gedaagde bij

brief van 30 mei 2011 aangezegde huurverhoging per 1 augustus 2011.

31

2.4 Bij brief van 19 augustus 2011 heeft gedaagde dit bezwaar afgewezen. Daarbij heeft

gedaagde aangegeven dat de brief van 30 mei 2011 niet juist is geredigeerd. In die brief

wordt namelijk een ‘voorstel gedaan tot aanpassing van de huurprijs’. Die omschrijving is

niet correct, omdat geen sprake is van een reguliere (jaarlijkse) aanzegging van de

wijziging van de huurprijs (zijnde dit jaar 1,3 procent), maar er is sprake van een

vaststelling van de tussen eisers en gedaagde overeengekomen huurprijs.

3. De vordering

3.1 Eisers verzoeken:

I. te verklaren voor recht dat de huurverhogingsclausule opgenomen in het huurcontract

tussen partijen inzake een huurverhoging per 1 augustus 2011 nietig is;

II. te verklaren voor recht dat per 1 augustus 2011 de geldende huurprijs niet verhoogd

mag worden als aangegeven door gedaagde;

met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.

3.2 Aan hun vordering leggen eisers -zakelijk weergegeven en voor zover thans van

belang- het volgende ten grondslag. De huurprijs van woonruimte is geregeld in artikel

7:246 BW en volgende. Deze wetgeving is gebaseerd op het uitgangspunt dat de

contractsvrijheid kan worden beperkt. Het beding waarop gedaagde zich beroept ter

verhoging van de huurprijs per 1 augustus 2011 is nietig. Er is een aanvangshuurprijs

overeengekomen. De clausule leidt tot een feitelijke verhoging van de huurprijs. Daarbij

komt dat het hier een hogere stijging van de huurprijs betreft dan mogelijk is gelet op

artikel 7:248 lid 2 BW. De aanvangshuurprijs is € 470,60 en per 1 augustus 2011 dient

een bedrag van € 578,58 betaald te worden. Gelet op de omvang van de stijging van de

huurprijs is dit niet toegestaan. Daarnaast is de clausule in strijd met artikel 7:250 BW

aangezien binnen één jaar de huurprijs wordt verhoogd.

3.3 Dat gedaagde heeft willen anticiperen op toekomstige wetgeving maakt dit niet

anders. Het uitgangspunt is immers dat een eenmaal overeengekomen

(aanvangs)huurprijs en later overeengekomen of aangezegde verhogingen getoetst

worden aan de op dat moment bestaande regelgeving. Binnen dit systeem past niet dat

op 25 juni 2010 een verhoging overeengekomen wordt waarvan de omvang nog niet

vaststaat en waarvan nadien blijkt dat deze ligt boven de maximale verhoging die

jaarlijks gevraagd mag worden door gedaagde. Gedaagde wil als het ware terugwerkende

kracht toekennen aan een wet die per 1 juli 2011 in werking is getreden. Dit is in strijd

met de rechtszekerheid.

4. Het verweer

4.1 Gedaagde heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende -zakelijk

weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd.

4.2 Gedaagde betwist dat sprake is van een ongeoorloofde huurprijsverhoging. Het

betreffende beding ziet op een ‘nadere vaststelling’ van de aanvangshuurprijs. De

afspraak tussen partijen is dat de aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op de maximaal

redelijke huurprijs, zoals die voortvloeit uit de nieuwe (gewijzigde) puntenwaardering,

zoals opgenomen in het wetsvoorstel Wonen en Energie, zulks met ingang van de maand

waarin betreffend wetsvoorstel kracht van wet heeft verkregen. Vooruitlopend daarop

wordt de huurprijs ‘met korting’ vastgesteld op € 470,60, zijnde de per datum

huurovereenkomst geldende maximaal redelijke huurprijs. Deze afspraak staat duidelijk

vermeld in de huur-overeenkomst en noch eisers noch andere bewoners hebben hierover

bij aanvang van de huurovereenkomst geklaagd.

4.3 Artikel 7:246 BW neemt ook als uitgangspunt dat partijen de (‘kale’) huurprijs vrij

32

kunnen overeenkomen met dien verstande dat de begrenzing ligt in de zogenaamde

‘maximale huurprijsgrens’. Als de tussen partijen overeengekomen huurprijs die

maximale huurprijsgrens overschrijdt, dan zijn er mogelijkheden om die huurprijs alsnog

te brengen op die maximale huurprijsgrens (artikelen 7:249 en 7:552-254 BW). Ten

onrechte beroepen eisers zich dan ook op de wijzigingsprocedure, zoals omschreven in

artikel 7:248 lid 1 c.q. lid 2 BW. Dat artikel ziet namelijk op de reguliere

huurprijswijziging als gevolg van een daartoe strekkend beding. Daarvan is hier geen

sprake omdat het hier gaat om de uitwerking van de tussen partijen overeengekomen

huurprijs. Ter toelichting verwijst gedaagde naar een recent arrest van de Hoge Raad

inzake Ymere/Nellestein d.d. 6 april 2012, LJN: BV1767 en dan met name naar de

conclusie van A-G Huydecoper. Hoewel het arrest betrekking heeft op artikel 7:264 BW,

welk artikel ziet op een nietig beding dat niet de huurprijs betreft, is de conclusie om het

volgende op deze zaak van toepassing. De A-G wijst op het verschil met de toenmalige

Huurwet waarvan het uitgangspunt was dat ‘de wet’ de (huur)prijs voorschreef die voor

verhuur in rekening mocht worden gebracht. Onder vigeur van de Huurwet speelde

artikel 7:264 BW een wezenlijk andere rol dan in het hedendaagse

woonruimtehuurprijzenrecht, waarin partijen, conform het gestelde in artikel 7:246 BW,

vrij zijn om de huurprijs overeen te komen, mits de grens daarvan (bij niet-

geliberaliseerde woonruimte) de maximaal redelijke huurprijs niet overschrijdt. In voor-

noemd arrest bevestigt de Hoge Raad ook deze contractsvrijheid van partijen. In geval

van verhuurkosten vindt deze vrijheid (volgens de Hoge Raad) zijn begrenzing indien

tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. In

casu is geen sprake van een ‘verhuurkosten-beding’ maar van een ‘huurprijs-afspraak’

tussen partijen. Evenals ten aanzien van verhuurkosten zijn partijen in dit geval vrij om

nadere afspraken te maken over de (aanvangs)huurprijs van de woning, mits deze onder

de maximale huurprijsgrens blijft.

4.4 Indien het beding toch wordt beoordeeld als een zuivere verhoging dan is die

huurprijs-

verhoging onder de gegeven omstandigheden niet ‘onredelijk bezwarend’. Huurders zijn

immers gebaat bij het feit dat het gehuurde een categorie A label heeft. Gedaagde heeft

hiervoor behoorlijke investeringen gedaan zodat het redelijk is dat zij daartegenover de

huurprijs mag berekenen die het betreffend wetsvoorstel voor de categorie A maximaal

toelaatbaar acht. Eisers hebben sinds juni 2010 profijt van de energiebesparende

maatregelen en hebben daarvoor een lagere huurprijs hoeven te betalen. Gedaagde

beroept zich in dit kader op het arrest van de Hoge Raad van 20 april 1990, LJN:

AD1090, NJ, 1990, 676. In dat arrest overweegt de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.7

het volgende:

“zoals de HR met betrekking tot een indexeringsclausule heeft overwogen in zijn arrest

van 10 juli 1989 (NJ 1989, 840) - het uitgangspunt van de HPW, verwoord in art. 3, dat

partijen vrij zijn de huurprijs overeen te komen die hun goeddunkt, meebrengt dat

partijen ook de vrijheid hebben een huurverhogingsclausule overeen te komen (voor

zover daarbij niet art. 5 wordt overtreden, hetgeen naar uit het hiervoor in 3.1

overwogene voortvloeit hier niet het geval is). Dat betekent evenwel niet dat iedere

overeengekomen huurverhogingsclausule voor partijen bindend is.

Immers, zoals de HR in zijn evengenoemd arrest ook heeft overwogen, aan een

onredelijk bezwarende huurverhogingsclausule is de huurder niet onder alle

omstandigheden gebonden: die onredelijkheid kan in verband met de overige

omstandigheden van het geval ertoe leiden dat de goede trouw eraan in de weg staat dat

de verhuurder zich daarop tegenover de huurder beroept.

(…)

“Na verwijzing zal alsnog moeten worden onderzocht of het onderhavige huurverhogings-

beding in verband met de overige omstandigheden van het geval voor Van der Klugt

onredelijk bezwarend moet worden geoordeeld, met het gevolg dat de goede trouw er

aan in de weg staat dat De Boer zich daarop beroept.”

33

5. De beoordeling van de vordering

5.1 Vooreerst dient beoordeeld te worden wat voor type beding partijen in artikel 5.2 zijn

overeengekomen. Is sprake van een huurverhogingsclausule, zoals eisers stellen of is

sprake van een beding betreffende de aanvangshuur, zoals gedaagde stelt.

5.2 In tegenstelling tot hetgeen eisers betogen kan niet uit artikel 5.2 worden afgeleid

dat het specifiek de bedoeling van partijen was om met het beding alleen (maar)

afspraken te maken over de wijze waarop de (aanvangs)huurprijs jaarlijks kan worden

verhoogd dan wel dat zij verhoging van de (aanvangs)huurprijs wensen te koppelen aan

een bepaald prijsindexcijfer. Gelet op de formulering van de considerans en de

formulering van hetgeen partijen vervolgens, met inachtneming van de considerans,

verklaren over een te komen, is sprake van een beding betreffende de aanvangshuur.

Immers uit de inhoud van artikel 5.2 blijkt dat partijen specifiek afspraken hebben

gemaakt over de hoogte, de wijze waarop en op basis waarvan zij de aanvangshuur

wensen vast te stellen en hoe zij de aanvangshuur vervolgens wensen aan te passen.

Partijen hebben daarbij in eerste instantie aansluiting gezocht bij de nieuwe gewijzigde

puntenwaardering, zoals die voortvloeit uit de wet Woningwaardering en Energie. Omdat

die wet op het moment van het sluiten van de overeenkomst echter nog niet in werking

was getreden, zijn partijen overeengekomen om de maximaal redelijke huurprijs met

ingang van de datum van de huurovereenkomst tot in ieder geval 1 maart 2011 vast te

stellen op basis het op dat moment geldende woningwaarderingsstelsel. Voor het geval

de wet Woningwaardering en Energie op 1 maart 2011 nog niet in werking zou zijn

getreden, zijn partijen voorts overeengekomen dat over de huurprijs, gebaseerd op het

op dat moment geldende woningwaarderingsstelsel, per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse

huurprijswijziging wordt berekend. Gezien de wijze waarop partijen een en ander hebben

geformuleerd, is ervoor gekozen om de aanvangshuurprijs als het ware als een

tweetrapsraket op te bouwen. Anders dan gedaagde stelt kan daarom dan ook niet

worden gezegd, dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst één

aanvangshuurprijs zijn overeengekomen, gebaseerd op de nieuwe puntenwaardering

voortvloeiend uit de wet Woningwaardering en Energie, en dat tot aan het moment dat

die wet in werking is getreden aan eisers een korting op de aanvangshuurprijs is

verleend. Dit blijkt in zoverre ook niet uit de formulering van de considerans of hetgeen

partijen daarna overeenkomen. Aangezien geen sprake is van een huurprijsbeding of het

verhogen van de huurprijs overeenkomstig de wet, is het beding zoals tussen partijen

overeengekomen, ook niet nietig op grond van artikel 7:251 BW.

5.3 Vervolgens rijst de vraag of het partijen vrij staat om een dergelijk beding overeen te

komen. Gezien het arrest van de Hoge Raad van 20 april 1990, LJN: AD1090, NJ

1990,676 hebben partijen in beginsel de vrijheid om ook afspraken te maken over de

hoogte van de huurprijs en de wijze waarop zij deze wensen te verhogen dan wel aan te

passen. Deze vrijheid vindt zijn basis in de contractsvrijheid tussen partijen. Daarmee is

echter nog niet gezegd dat partijen alles kunnen overeenkomen dat hen goeddunkt.

Uit voornoemd arrest vloeit namelijk voort dat de huurder niet onder alle

omstandigheden is gebonden aan hetgeen partijen zijn overeengekomen in het beding.

Onderzocht dient te worden of het beding ‘onredelijk bezwarend’ is. Bepalend daarvoor

zijn alle feiten en omstandigheden van het geval

5.4 Gedaagde heeft een aantal omstandigheden aangevoerd op grond waarvan in dit

geval het beding niet onredelijk bezwarend zou zijn. Eisers hebben onvoldoende feiten of

omstandigheden aangevoerd om van het tegenovergestelde uit te gaan. Eisers hebben

zich met name gericht op hun stelling dat het beding een ongeoorloofde

huurprijsverhogings-clausule vormt, hetgeen, zoals overwogen, niet het geval is. Die

argumenten spelen bij de afweging van de onredelijkheid geen rol. Wel hebben eisers

gesteld dat door deze constructie de bescherming van de toetsing van de

aanvangshuurprijs wordt ontnomen indien de bedongen verhoging wordt gezien als

onderdeel daarvan. Deze enkele stelling is echter onvoldoende om te kunnen concluderen

dat het beding onredelijk bezwarend is. Vast staat immers dat eisers in ieder geval de

34

eerst overeengekomen aanvangshuurprijs konden laten toetsen door de Huurcommissie.

Eisers hebben niet weersproken dat die huurprijs overeenkomt met de maximaal

redelijke huurprijs op basis van het op dat moment geldende Woningwaarderingsstelsel.

Onder die omstandigheden is aannemelijk dat de Huur-commissie, indien zij gevraagd

was de eerst overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen, had geoordeeld dat die

aanvangshuurprijs redelijk was, gelet op het op dat moment geldende

Woningwaarderingsstelsel. Voor wat betreft de aanvangshuurprijs op basis van het

nieuwe Woningwaarderingsstelsel heeft de Huurcommissie weliswaar aangegeven deze

niet te kunnen toetsen omdat zij - kort gezegd - door de wijze waarop het beding is

opgesteld, zich niet bevoegd acht om daarover te oordelen, maar dit laat onverlet dat

eisers onweersproken hebben gelaten dat die aanvangshuurprijs overeenkomt met de

maximaal redelijke huurprijs op basis van het nieuwe Woningwaarderingsstelsel. Kortom

aannemelijk is dat indien de Huurcommissie zichzelf wel bevoegd had gevonden hierover

te oordelen, dat zij dan had aangenomen dat de nieuwe huurprijs een redelijke huurprijs

was op basis van het nieuwe Woningwaarderingsstelsel. De afweging of een dergelijk

beding al dan niet onredelijk bezwarend is zou eventueel anders kunnen uitpakken in het

geval de toets van de Huurcommissie zou leiden tot het oordeel dat de huurprijs,

onafhankelijk of dat nu de eerste of tweede huurprijs is, geen redelijk huurprijs is, maar

gelet op het vorenstaande kan niet worden gezegd dat het beding in het onderhavige

geval onredelijk bezwarend is. Gedaagde kan dan ook een beroep doen op het beding.

5.5 De slotsom luidt dan ook dat de vorderingen van eisers dienen te worden afgewezen.

Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van

deze procedure.

6. De beslissing

De kantonrechter:

- wijst de vorderingen van eisers af;

- veroordeelt eisers in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van

gedaagde vastgesteld op € 400,00 aan salaris gemachtigde;

- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij

voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

35

LJN: BX6413, Gerechtshof Arnhem , 200.102.244





Inhoudsindicatie: Huur bedrijfsruimte; tekortkoming; publiekrechtelijke voorschriften;

exploitatievergunning De bedrijfsruimte is verhuurd met het oog op de

exploitatie van een horecabedrijf in de vorm van een grand café.

Huurder blijkt daarvoor geen exploitatievergunning te kunnen

verkrijgen omdat een dergelijke exploitatie in strijd is met het

bestemmingsplan. Dit levert een tekortkoming op zijdens verhuurder

die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.


WR 2013, 14 m. nt. mr. J.A. van Strijen

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.102.244

(zaaknummer rechtbank 665204)

arrest van de tweede kamer van 4 september 2012

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

RE-BS B.V. (voorheen Bent Sports Zevenaar B.V.),

gevestigd te Zevenaar,

appellante,

advocaat: mr. M.H.M. Deppenbroek,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Grand Café du Sport XEL B.V.,

gevestigd te Giesbeek,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J. van Schaik.

Partijen zullen hierna Bent Sports en Grand Café worden genoemd.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van

29 maart 2010, 10 januari 2011, 11 juli 2011 en 7 november 2011 die de kantonrechter

(rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem) tussen Bent Sports als gedaagde in

conventie, eiseres in reconventie en Grand Café als eiseres in conventie, verweerster in

reconventie heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep

2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 februari 2012, met grieven,

- de memorie van antwoord.

36

2.2 Vervolgens heeft Bent Sports de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof

overgelegd en heeft het hof arrest op één dossier bepaald.

3 De vaststaande feiten

3.1 Bent Sports exploiteert een sportcomplex aan de Hunneveldweg 6b te [woonplaats].

Bestuurder en enig aandeelhouder van Bent Sports is Bent Holding B.V.

3.2 Tussen Bent Sports als verhuurder enerzijds en Bent Sports Dependances B.V. en

[X] (hierna: [X]) als huurders anderzijds is een huurovereenkomst gesloten, gedateerd

25 maart 2008. Deze overeenkomst luidt – voor zover thans relevant – als volgt

(productie 6 bij dagvaarding in eerste aanleg):

“(…)

Verhuurder verklaart te hebben verhuurd aan huurder, die verklaart te hebben gehuurd:

Het horecabedrijf onderdeel van het onroerend goed staande en gelegen aan de

[adres] te [woonplaats]

(…)

Artikel 1

1) (…)

2) Het verhuurde mag door de huurder alleen geëxploiteerd worden als grand-cafe c q

horecabedrijf conform de horeca- c q gebruiksvergunning van de Gemeente Zevenaar

(…)

Artikel 3

1) Het verhuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf c q. grand-cafe.

(…)”

3.3 Bij notariële akte van 27 maart 2008 heeft Bent Holding B.V. aan [X] de aandelen in

Bent Sports Dependances B.V. geleverd. Bij notariële akte van 16 april 2008 is de

statutaire naam van Bent Sports Dependances gewijzigd in Grand Café du Sport XEL

B.V.

3.4 Een in samenspraak met Bent Sports opgesteld ondernemingsplan voor Grand Café

luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 13 bij dagvaarding in eerste

aanleg):

“(…)

Korte termijn doelstellingen

(…)

• Het schrijven van een salesplan om meer bedrijfsfeesten binnen te halen.

Lange termijn doelstelling.

• Op de langere termijn heb ik als doel meer evenementen binnen te halen. De

doelgroep zijn o.a. bedrijven die hun bedrijfsuitje door ons willen laten verzorgen.

• (…) Uitbreiding van het aantal kinderfeestjes behoort ook tot de mogelijkheden.

• (…)

• Voor al het bestaande publiek onderzoeken of er animo is voor activiteiten zoals

kaarttoernooi en darttoernooi in de wintermaanden. (…)

(…)

Rechtsvorm

Gekozen is voor een besloten vennootschap.

De redenen hiervoor voor zijn:

• (…)

• (…)

37

• mogelijkheid tot het overnemen van de B.V. Bent Sports dependances

• in deze B.V. is al het personeel onder gebracht en er is een drank en horecavergunning

aanwezig.

(…)”

3.5 Een brief d.d. 17 juni 2009 van de gemeente Zevenaar aan de advocaat van Grand

Café luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 20 bij dagvaarding in eerste

aanleg):

“(…)

Op 16 juni ontving ik van u een verzoek tot bestemmingsplaninformatie met betrekking

tot [adres], waar Grand Café X-EL B.V./Bent Sports Zevenaar BV gevestigd is.

(…)

Het perceel valt onder het bestemmingsplan ‘Techno-parc Mercurion’ en heeft daar de

bestemming: ‘Sport- en recreatiegebied’. In de doeleindenomschrijving staat aangegeven

dat deze grond bestemd is voor sport en recreatiegebied. Voor het vestigen van een

horecabedrijf is op grond van artikel 2:28 van de Algemene Plaatselijke Verordening

Zevenaar ook een exploitatievergunning noodzakelijk. Bij de behandeling van die

aanvraag wordt het ter plaatse geldende bestemmingsplan getoetst. (…)

(…)

Het probleem hierbij is dat hier ook een exploitatievergunning voor moet worden

aangevraagd zoals boven omschreven. Daarbij wordt gekeken naar de bestemming. De

bestemming luidt: Sport en recreatiegebied. De gronden behorende tot deze bestemming

zijn bestemd voor Sport- en recreatiedoeleinden. Er geldt geen horecabestemming.

Conclusie is dat wanneer er een Drank- en horecavergunning verleend gaat worden, de

horeca-inrichting niet geëxploiteerd mag worden. Daarom is er ook gekeken naar de

mogelijkheid van een niet-commerciële Drank- en horecavergunning. Paracommerciele

instellingen zijn instellingen die weliswaar bedrijfsmatig of anders dan om niet

alcoholhoudende dranken verstrekken, maar dit doen als nevenactiviteit. De

hoofdactiviteit ligt op een ander vlak. Het moet dan gaan om activiteiten van recreatieve,

sportieve, sociaal-culturele of godsdienstige aard. Aan deze vergunningen kunnen

voorschriften of beperkingen verbonden worden, bijvoorbeeld dat de vergunning niet

geldt voor het houden van bijeenkomsten van persoonlijke aard zoals bruiloften en

partijen. (…)”

3.6 Een brief d.d. 23 maart 2010 van de gemeente Zevenaar aan [Y], op dat moment de

exploitant van het gehuurde, luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 32

bij conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende producties):

“(…)

Op 30 september 2009 hebben wij uw aanvraag om exploitatievergunning ontvangen

voor het exploiteren van een sportkantine op het perceel [adres] te [woonplaats]. (…)

Het perceel valt in het bestemmingsplan Techno-park Mercurion en heeft daar de

bestemming Sport en recreatiegebied. De gronden op de kaart aangewezen zijn bestemd

voor sport- en recreatiegebied. De kantine moet ondergeschikt blijven aan de

sportbestemming. De kantine mag alleen geopend zijn wanneer er sportactiviteiten

plaatsvinden en moet gesloten zijn als het sportpark dicht is. Iedere exploitatie die niet

geënt is op de sportactiviteiten is in strijd met het bestemmingsplan. Hierop zal

gehandhaafd worden.

(…)”

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1 Met haar drie grieven richt Bent Sports zich in de kern genomen tegen het oordeel

van de kantonrechter dat zij is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen

uit de huurovereenkomst jegens Grand Café, dat Grand Café de overeenkomst

gerechtvaardigd heeft kunnen ontbinden en dat zij aansprakelijk is voor de door Grand

Café daardoor geleden schade. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4.2 Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat ook de aanwezigheid van

38

een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt een gebrek kan zijn in de zin

van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en mitsdien een tekortkoming in

de nakoming van de huurovereenkomst door de verhuurder kan opleveren

(Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 13-15). Hieruit volgt dat indien voor het

overeengekomen gebruik van het gehuurde een vergunning is vereist terwijl die

vergunning gelet op de geldende wettelijke voorschriften voor het gehuurde niet kan

worden verleend, die onmogelijkheid een gebrek kan opleveren in de zin van artikel

7:204 lid 2 BW.

4.3 Uit de vaststaande feiten en de stellingen van partijen over en weer volgt dat het

gehuurde aan Grand Café is verhuurd met het oog op de exploitatie door Grand Café van

een horecabedrijf in de vorm van een grand café. In de huurovereenkomst is deze

bestemming ook genoemd. Tevens staat tussen partijen, als niet althans onvoldoende

gemotiveerd betwist, vast dat voor de exploitatie van een horecabedrijf een

exploitatievergunning en een vergunning in het kader van de Drank- en Horecawet

vereist zijn. Uit de brieven van de gemeente Zevenaar aan (de advocaat van) Grand Café

en aan de huidige exploitant van het gehuurde, zoals onder de vaststaande feiten

weergegeven, volgt genoegzaam dat de exploitant van het gehuurde niet in aanmerking

komt voor een (commerciële) exploitatievergunning, omdat een dergelijke exploitatie op

de gehuurde locatie in strijd zou zijn met het bestemmingsplan. Door Bent Sports is daar

tegenover onvoldoende gesteld om iets anders te kunnen concluderen. Het hof merkt

daarbij op dat Bent Sports zich in haar grieven in dit verband alleen richt op de vereiste

vergunning in het kader van de Drank- en Horecawet en niet op de

exploitatievergunning.

4.4 Dit betekent dat Bent Sports aan Grand Café een ruimte heeft verhuurd die niet

geschikt is voor het beoogde, overeengekomen gebruik en dat zij mitsdien aan Grand

Café niet het huurgenot kon verschaffen dat Grand Café op grond van de overeenkomst

mocht verwachten. Dat het gehuurde wel als sportkantine mag worden geëxploiteerd,

maakt dat niet anders. Partijen hadden immers, blijkens de omschrijving in de

huurovereenkomst (“horecabedrijf c q. grand-cafe”) en ook blijkens het in samenspraak

opgemaakte ondernemingsplan van Grand Café, een ander en ruimer commercieel

horecagebruik voor ogen dan uitsluitend een aan de sportbeoefening gelieerde kantine.

Of Bent Sports niet alleen de bedrijfsruimte maar ook de onderneming (het

horecabedrijf) aan Grand Café heeft verhuurd, kan daarbij in het midden blijven. Door

aan Grand Café een ruimte te verhuren die ingevolge de geldende wettelijke

voorschriften niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden

geëxploiteerd, is Bent Sports tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichten

jegens Grand Café. De vraag of ook Bent Holding B.V. wanprestatie heeft geleverd valt

buiten dit geding.

4.5 Deze tekortkoming, die rechtstreeks de (beoogde) bedrijfsvoering door Grand Café

raakt en Grand Café belemmert om een deel van de beoogde bedrijfsactiviteiten en

daarmee samenhangende omzet te realiseren, is van voldoende gewichtige aard en ernst

om de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Dat de

gemeente nog niet handhavend optrad, zoals Bent Sports aanvoert, maakt dat niet

anders. Van Grand Café mag niet worden verwacht dat zij een met publiekrechtelijke

voorschriften strijdig gebruik voortzet. Voor het oordeel dat er een concreet vooruitzicht

op legalisering bestond, is (mede gelet op de inhoud van voormelde brieven van de

gemeente Zevenaar) onvoldoende gesteld. Voor het in verband daarmee aannemen van

eigen schuld of schuldeisersverzuim aan de zijde van Grand Café of voor toepassing van

de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, zoals door Bent Sports bepleit,

bestaat dan ook onvoldoende grond.

4.6 Gelet op het voorgaande heeft Grand Café de overeenkomst op goede gronden

kunnen ontbinden en is Bent Sports in beginsel aansprakelijk voor de daardoor door

Grand Café geleden schade. De grieven falen dus. Tegen de overige oordelen van de

kantonrechter, zoals ten aanzien van de schadevaststelling, zijn geen, althans geen

voldoende duidelijke en gemotiveerde, grieven gericht. De bestreden vonnissen zullen

dan ook worden bekrachtigd.

4.7 De vermeerderde eis van Bent Sports tot ontbinding van de huurovereenkomst

39

wegens achterstallige betalingen en schadevergoeding ligt voor afwijzing gereed. Gelet

op het voorgaande was Grand Café immers bevoegd haar betalingsverplichtingen jegens

Bent Sports op te schorten en zelf tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan.

4.8 Bent Sports zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten

van het hoger beroep. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van

Grand Café worden begroot op € 1.815,- voor griffierecht en op € 1.631,- voor salaris

overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt x tarief IV). Voor een volledige

proceskostenveroordeling zoals door Grand Café gevorderd, ziet het hof onvoldoende

aanleiding. De door Grand Café in dit verband genoemde omstandigheden zijn, indien al

juist, daartoe onvoldoende.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van 10 januari 2011, 11 juli 2011 en 7

november 2011 van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie

Arnhem);

veroordeelt Bent Sports in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan

de zijde van Grand Café vastgesteld op € 1.815,- voor griffierecht en op € 1.631,- voor

salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest wat betreft voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij

voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, L.F. Wiggers-Rust en F.J.P. Lock en is in

tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 september 2012.

40

LJN: BX9741, Gerechtshof Arnhem , 200.086.000/01





Inhoudsindicatie: Huur bedrijfsruimte, gebruik (muziekstudio) blijkt niet conform

bestemmingsplan, uitleg overeenkomst.


WR 2013, 15 m. nt. mr. J.A. van Strijen

Uitspraak

Arrest d.d. 9 oktober 2012

Zaaknummer 200.086.000/01

(zaaknummer rechtbank: 486078 CV 10-1507)

HET GERECHTSHOF TE ARNHEM

Nevenzittingsplaats Leeuwarden

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

[appellante],


appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. J.N. Heeringa, kantoorhoudende te Amsterdam,

tegen

VER.BO Vastgoed B.V.,

gevestigd te Almere,

geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna te noemen: Verbo,

advocaat: mr. R.H. van Duivenboden, kantoorhoudende te Amsterdam.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen

uitgesproken op 15 september 2010 en 19 januari 2011 door de rechtbank

Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 14 april 2011 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd

vonnis van 19 januari 2011 met dagvaarding van Verbo tegen de zitting van 26 april

2011.

De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties in het geding zijn gebracht,

luidt:

“de door de rechtbank (…) op 19 januari 2011 gewezen vonnis te vernietigen, en

opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

41

1. De vordering van Ver.bo af te wijzen;

2. De vordering van Ver.bo bij toewijzing te matigen tot nihil, althans tot een door U EA

in goede justitie te bepalen bedrag;

3. De vordering van [appellante] inclusief terugbetaling borg toe te wijzen;

4. Ver.bo te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] in eerste aanleg

veroordeeld is te betalen en op het moment van arrest zal hebben betaald, vermeerderd

met de wettelijke handelsrente vanaf de onderscheidenlijke momenten van opeisbaarheid

tot aan het moment dat zal zijn betaald;

5. in de kosten van beide instanties, de kosten van gemachtigde en advocaat

inbegrepen.”

Bij memorie van antwoord is door Verbo onder overlegging van producties verweer

gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:

“om het hoger beroep van [appellante] niet ontvankelijk, althans ongegrond te verklaren

en het vonnis van de rechtbank (…) van 19 januari 2011, (…) - voor zover daar door

Ver.Bo geen grieven tegen zijn aangevoerd – te bekrachtigen, met veroordeling van

[appellante] in de proceskosten.

(…) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Ver.bo

alsnog volledig zal toewijzen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van deze

procedure, nakosten daaronder begrepen.”

Door [appellante] is in het incidenteel appel onder overlegging van producties

geantwoord met als conclusie:

“tot afwijzing van de door appellante aangevoerde grieven tegen het vonnis van (…) 19

januari 2011 (…), met veroordeling van appellante – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij

voorraad – in de kosten van het incidenteel appel.”

Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

In het door [appellante] overgelegde dossier ontbreken de conclusie van repliek in

conventie tevens antwoord in reconventie en wijziging eis, alsmede de conclusie van

dupliek in conventie tevens repliek in reconventie. Nu deze wel aanwezig zijn in het

dossier van Verbo zal het hof op deze stukken recht doen.

De grieven

[appellante] heeft in het principaal appel vijf grieven opgeworpen.

Verbo heeft in het incidenteel appel twee grieven opgeworpen.

De beoordeling

De feiten

1 In dit hoger beroep staat, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende

gemotiveerd betwist, het volgende vast.

1.1 Partijen zijn met ingang van 1 december 2007 een huurovereenkomst aangegaan,

waarbij [appellante] voor een periode van vijf jaren van Verbo de bedrijfsruimte gelegen

aan [adres] te [woonplaats] huurde, zulks tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde

maandelijkse huurprijs van € 1.309,- inclusief BTW.

1.2 In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer vermeld:

“1.2

Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt conform de werkzaamheden omschreven

in het door u verstrekte uittreksel van de Kamer van Koophandel en conform het

bestemmingsplan.”

1.3 In de van de overeenkomst deel uitmakende “Algemene Bepalingen

Huurovereenkomst Kantoorruimte” (hierna: de algemene bepalingen) is onder meer

vermeld:

42

“(Overheids)voorschriften en vergunningen

6.7.1. Huurder is verantwoordelijk voor en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of

vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het

beroep of bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. De daaraan

verbonden kosten zijn voor rekening van huurder. Weigering of intrekking daarvan zal

geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkomst of tot enige

andere of verdere actie tegen verhuurder.

6.7.2. Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het

gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven.

(…)

(…)

Boetebepaling

7.1 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet

houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen

voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is

opgenomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder

in verzuim is. (…)

(…)

Betalingen

(…)

18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd

bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van

rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare

boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand

als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

1.4 Verbo heeft [appellante] de overeenkomst en de algemene bepalingen op

2 oktober 2007 doen toekomen. Op 12 oktober 2007 heeft [appellante] het contract

ondertekend en daarbij de algemene bepalingen geparafeerd.

1.5 [appellante] heeft in het gehuurde een artiesten boekings- en bemiddelingsbureau

alsmede een muziekstudio annex oefenruimte gedreven.

1.6 Dit gebruik is in de aan de overeenkomst voorafgegane besprekingen tussen partijen

aan de orde geweest.

In een e-mail bericht van 25 september 2007 heeft de heer [medewerker Verbo]

namens Verbo aan [appellante] onder meer bericht:

“De begane grond zou ingericht kunnen worden als muziekstudio/oefenruimte. Hier dient

echter nog wel enkele maatregelen genomen te worden om eventuele geluidsoverlast

tegen te gaan.”

1.7 [appellante] heeft kosten gemaakt om in het gehuurde een muziekstudio in te

richten. In verband met haar investeringen in het gehuurde heeft Verbo haar bij aanvang

van het contract korte tijd vrijgesteld van betaling van huur.

1.8 De bedrijfsuitoefening van [appellante] gaf aanleiding tot klachten van buren over

geluidsoverlast. Nadat de politie haar in januari 2009 maande de overlast te beëindigen

heeft [appellante] het gebruik van de muziekstudio (in ieder geval vóór 5 uur 's middags)

gestaakt en heeft zij bij de gemeente [woonplaats] geïnformeerd in hoeverre haar

gebruik van het gehuurde zich met het ter plaatse geldende bestemmingsplan verdroeg.

1.9 Bij schrijven van 19 maart 2009 heeft de gemeente haar laten weten, kort gezegd,

dat de door haar in de bedrijfsruimte uitgeoefende werkzaamheden van artiesten

boekings- en bemiddelingskantoor en het beschikbaar stellen van oefenruimte niet

passen binnen het bestemmingsplan en dat aan een verzoek tot ontheffing daarvan geen

medewerking wordt verleend.

1.10 Vanaf mei 2009 heeft [appellante] geen huur meer betaald.

1.11 Bij aangetekende brief van 1 juli 2010 heeft [appellante] de sleutels van het

gehuurde aan Verbo doen toekomen, zonder daarbij een toelichting te geven.

1.12 Verbo heeft na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter ten laste van

[appellante] conservatoir beslag gelegd onder de SNS-bank alsmede op het aan

43

[appellante] toebehorende deel van een onroerende zaak. Het beslag onder de bank is

opgeheven bij gebreke van een bij die bank aanwezig creditsaldo. Het beslag op de

onroerende zaak is vervallen, omdat Verbo niet binnen de door de voorzieningenrechter

gestelde termijn is overgegaan tot het aanhangig maken van de hoofdzaak.

De vordering in eerste aanleg en de beoordeling daarvan

2.1 Verbo heeft in eerste aanleg op grond van wanprestatie naast ontbinding van de

huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd om [appellante] te

veroordelen tot betaling van € 54.054,60 alsmede van de na 12 april 2010 opeisbaar

geworden huurschuld, vermeerderd met handelsrente. Het voormelde bedrag bestond uit

€ 14.704,60 aan huurachterstand per 12 april 2010 en uit tot die datum op grond van

artikel 18.2 en 7.1 van de algemene bepalingen verbeurde boetes (respectievelijk €

3.600,- en € 35.750,-).

2.2 [appellante] heeft verweer gevoerd en in reconventie wegens wanprestatie c.q. non-

conformiteit danwel misleiding ontbinding van de overeenkomst en vergoeding van haar

schade ad € 19.500,- (i.e. kosten verbouwing muziekstudio) en buitengerechtelijke

kosten ad € 952,- gevorderd.

2.3 Bij vonnis van 15 september 2010 heeft de kantonrechter de door Verbo gevorderde

ontbinding en ontruiming toegewezen. Voorts heeft hij [appellante] in de gelegenheid

gesteld te bewijzen dat voorafgaande aan de totstandkoming van de tussen partijen

gesloten huurovereenkomst door [medewerker Verbo] namens Verbo is bevestigd dat de

door haar voorgenomen activiteiten van artiesten boekings- en bemiddelingsbureau

alsmede muziekstudio annex oefenruimte passen binnen het vigerende

bestemmingsplan.

2.4 Nadat op 20 december 2010 getuigenverhoren aan beide zijden hadden

plaatsgevonden, heeft de kantonrechter bij vonnis van 19 januari 2011 geoordeeld dat

[appellante] niet in het haar opgedragen bewijs is geslaagd. De in conventie gevorderde

betaling van huurachterstand en lopende huur (tot de ontbindings¬datum van 15

september 2010) zijn toegewezen en [appellante] is veroordeeld om de in art. 18.2 van

de algemene bepalingen verschuldigde boete, door de kantonrechter berekend op €

6.300,-, te voldoen, een en ander vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 15

september 2010. De op basis van art. 7.1 van de algemene bepalingen gevorderde boete

achtte de kantonrechter niet toewijsbaar. Het in reconventie door [appellante]

gevorderde werd eveneens afgewezen. [appellante] is zowel in conventie als in

reconventie in de proceskosten veroordeeld.

Wijziging van eis

3 [appellante] heeft bij memorie van grieven haar oorspronkelijke in reconventie

ingestelde vordering tot schadevergoeding in hoger beroep vermeerderd. Naast

vergoeding van haar verbouwingskosten vordert zij thans ook vergoeding van

inkomensschade ad € 29.273,87 en terugbetaling van de door haar bij aanvang van de

huur betaalde borg van € 3.925,-, alsmede van hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis

waarvan beroep heeft voldaan, steeds vermeerderd met wettelijke handselsrente.

Tegen die wijziging van eis heeft Verbo geen bezwaar gemaakt terwijl het hof deze ook

niet strijdig oordeelt met de beginselen van een goede procesorde. Er zal derhalve recht

worden gedaan op de door [appellante] aldus gewijzigde eis.

Nieuwe producties

4 [appellante] heeft bij memorie van antwoord in het incidenteel appel een productie,

bestaande uit een aantal foto's, in het geding gebracht. Het hof laat deze buiten

beschouwing, nu Verbo geen gelegenheid meer heeft gehad erop te reageren en

[appellante] door het buiten beschouwing blijven van deze productie, zoals uit het hierna

volgende volgt, niet in haar belangen wordt geschaad.

De grieven

5 De door [appellante] in het principaal appel opgeworpen grieven beogen het geschil

aangaande haar verschuldigdheid tot betaling van achterstallige huur en boetes alsmede

44

haar recht op schadevergoeding in zijn geheel aan het hof voor te leggen. Het hof acht

de grieven voldoende helder; het door Verbo ingenomen standpunt inhoudend dat deze

te algemeen zijn geformuleerd aangezien zij onvoldoende naar in het bestreden vonnis

opgenomen overwegingen verwijzen, wordt gepasseerd. Overigens blijkt uit hetgeen

Verbo in reactie op de grieven naar voren heeft gebracht dat zij deze ook in voormelde

zin heeft begrepen.

Met haar grieven in incidenteel appel komt Verbo op tegen de afwijzing van de op artikel

7.1 van de algemene bepalingen gegronde boete (grief 1) en van de gevorderde

vergoeding van de beslagkosten (grief 2).

De huurovereenkomst

6 Naar aanleiding van de grieven 1, 2 en 5 in principaal appel twisten partijen allereerst

over de vraag wat [appellante] van de huurovereenkomst mocht verwachten.

6.1 De tussen partijen gesloten overeenkomst dient te worden uitgelegd met

inachtneming van het zogeheten Haviltex-criterium. Bij deze uitleg dient de rechter

rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval. De

vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet

worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de

bepalingen van het contract, maar in praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die

deze bewoordingen, gelezen in de context van dit geschrift als geheel in de

desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer hebben, vaak wel van groot belang

(HR 23 september 2006, LJN AX 1571).

6.2 Vast staat dat [appellante] Verbo op de hoogte heeft gebracht van het gebruik dat

zij van het gehuurde wenste te gaan maken. Vast staat eveneens dat Verbo, in de

persoon van [medewerker Verbo], heeft aangegeven dat dit geen probleem zou zijn.

Deze uitlating van [medewerker Verbo] kan naar het oordeel van het hof bezwaarlijk

anders worden begrepen, dan dat hij daarmee heeft aangegeven dat dit voorgenomen

gebruik voor Verbo als verhuurder geen probleem zou zijn. Een toezegging dat er van

gemeentewege geen bezwaren tegen zouden bestaan of dat Verbo deze, zo zij er wel

zouden zijn, zou doen wegnemen, mag [appellante] er niet uit afleiden. Het hof

overweegt daartoe als volgt.

Vast staat dat het bestemmingsplan in de besprekingen tussen partijen niet uitdrukkelijk

aan de orde is geweest. Vast staat bovendien, dat [appellante] de schriftelijke

overeenkomst, waarin wèl de aandacht op het betreffende punt werd gevestigd, tien

dagen onder zich heeft gehad alvorens deze te ondertekenen. In het contract wordt de

verantwoordelijkheid voor het voldoen aan gemeentelijke eisen en het initiatief voor

eventueel onderzoek daarnaar nadrukkelijk bij de huurder gelegd. [appellante] moet

geacht worden dit voorafgaand aan het sluiten van het contract te hebben onderkend.

Door de overeenkomst desondanks aan te gaan, heeft zij de kans dat een tegenvaller op

dit punt voor haar eigen rekening zou zijn aanvaard. Dat Verbo had kunnen weten dat

harmonie met het bestemmingsplan voor haar kardinaal was, doet daar, zo dit al zo is

([appellante] heeft haar bedrijf immers een jaar lang uitgeoefend zonder zich daarover te

bekreunen en kwam pas in actie toen zij zich daar door politie-optreden toe gedwongen

zag), onvoldoende aan af. Daarbij kent het hof betekenis toe aan het gegeven dat ook

[medewerker Verbo] vooraf niet van het bestaan van beletselen in dit opzicht op de

hoogte was. In zijn e-mail van 25 september 2007 heeft hij [appellante] bovendien, zij

het indirect en mogelijk ook onbewust, op mogelijke complicaties aangaande

geluidsnormen gewezen, hetgeen haar (gecombineerd met de inhoud van bepaling

6.7.2.) op het spoor had moeten zetten om hieromtrent enige navraag te doen, waarbij

het bestemmingsplanbeletsel zonder twijfel snel aan het licht zou zijn gekomen. In dat

geval had zij dienaangaande nog een voorbehoud kunnen maken, of eenvoudig van het

contract af kunnen zien. Bij al het voorgaande moet bovendien nog worden bedacht dat

het [medewerker Verbo] ook helemaal niet vrij stond om namens een derde partij als de

gemeente toezeggingen te doen, hetgeen [appellante] diende te begrijpen.

[appellante] heeft nog aangevoerd dat Verbo in de voorlichting aan haar rekening had

moeten houden met het feit dat zij geen professionele huurder was. Nu zij in het

gehuurde een commercieel bedrijf uitoefende, vraagt het hof zich af wat zij met deze

45

stelling bedoelt. Mogelijk doelt [appellante] op het gegeven dat zij geen doorgewinterde

huurder of ondernemer was. Echter ook voor onervaren huurders van bedrijfsruimte

geldt dat zij zich er zelfstandig van moeten vergewissen of zij over de benodigde

vergunningen en ontheffingen beschikken. Het standpunt dat de verhuurder een

verplichting heeft om zijn huurders tegen beginnersfouten in hun bedrijfsvoering te

beschermen kan in zijn algemeenheid niet als juist worden aanvaard.

6.3 Gelet op het voorgaande kan niet staande worden gehouden dat Verbo een verwijt

treft terzake het niet inwinnen van informatie of het doen van onderzoek naar de vraag

of het door [appellante] voorgenomen gebruik paste binnen het vigerende

bestemmingsplan. Om diezelfde reden kon evenmin van haar worden verwacht dat zij

het probleem, toen het zich voordeed, voor [appellante] zou oplossen.

6.4 [appellante] was mitsdien niet gerechtigd om haar huurbetalingen om deze reden op

te schorten en haar komt op die grond evenmin schade¬vergoeding toe. De grieven 1, 2

en 5 in principaal appel falen. Voor zover in grief 5 nog wordt geklaagd over de borgsom

komt het hof daar onder overweging 9 op terug.

De achterstallige huur

7 Met betrekking tot de in grief 3 in het principaal appel besloten liggende vraag tot

welke huurbetalingen [appellante] thans nog gehouden is, overweegt het hof als volgt.

Dat [appellante] sedert mei 2009 geen huur meer heeft betaald, is niet in geschil.

[appellante] heeft verdedigd dat zij ten onrechte tot betaling van de gehele

huurachterstand werd veroordeeld, aangezien zij het gehuurde reeds in juni 2010 heeft

ontruimd en bezemschoon heeft opgeleverd. Zij ziet daarbij over het hoofd dat het

enkele opsturen van de sleutel, zeker als dat zonder toelichting gebeurt, niet op één lijn

kan worden gesteld met het beëindigen van de huurovereenkomst. Het gegeven dat

Verbo uit deze daad had kunnen afleiden dat zij geen prijs meer stelde op het genot van

het gehuurde maakt nog niet dat zij van haar verplichtingen als huurder is ontslagen.

Verder is van belang dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf

jaren, zonder dat daarbij in de mogelijkheid van tussentijdse eenzijdige opzegging is

voorzien.

Een en ander brengt mee dat de verplichting tot huurbetaling doorliep tot

15 september 2010, zijnde het moment waarop de kantonrechter de overeenkomst heeft

ontbonden. [appellante] dient deze verplichting na te komen. De kantonrechter heeft

haar daar mitsdien terecht toe veroordeeld, zij het dat hij daarbij uit is gegaan van een

huurachterstand per 12 april 2010 van € 25.482,20, waar deze naar Verbo stelt op dat

moment € 14.704,60 beliep. Vermeerderd met (afgerond) vijf maanden huur tot de

datum van ontbinding beloopt de huur¬verplichting € 21.249,60 in hoofdsom. In zoverre

slaagt grief 3 in principaal appel, voor het overige faalt de grief.

8 Vervolgens is de vraag in hoeverre [appellante] wegens haar wanprestatie boetes

verschuldigd is, welke vraag met grief 4 in principaal appel wordt opgeworpen.

De contractuele boete ex 18.2

8.1 Met de kantonrechter acht het hof de op basis van art. 18.2 van de algemene

bepalingen gevorderde boete toewijsbaar. [appellante] heeft in hoger beroep bepleit dat

de boete wordt gematigd, nu Verbo haar schade niet heeft beperkt door de ruimte, nadat

[appellante] deze in juli 2010 had verlaten, aan een ander te verhuren.

8.2 Het hof stelt het volgende voorop. De in de bepaling van art. 6:94 BW opgenomen

maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de

billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een

boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom

onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken.

Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke

schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de

inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is

ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638).

8.3 Gelet op de formulering van de contractuele bepaling onder 18.2 is bedoeld deze

46

boete te doen intreden telkens en zodra de huurder de huur niet op tijd voldoet. Het hof

wijst in dit verband op hetgeen hiervoor ten aanzien van het voortbestaan van de

huurovereenkomst werd overwogen. Zolang de huurovereenkomst nog intact was, mocht

Verbo rekenen op stipte betaling van huurtermijnen en stond het haar niet vrij om de

zaak aan een ander ter beschikking te stellen. Door plompverloren de sleutel bij Verbo te

laten bezorgen heeft [appellante] bovendien een behoorlijke oplevering van het

gehuurde gedwarsboomd. Verder moet worden bedacht dat [appellante] gedurende een

periode van meer dan een jaar in het geheel geen huur heeft betaald, terwijl zij in

diezelfde periode wel het genot van het gehuurde heeft gehad en haar bedrijf erin is

blijven uitoefenen. Onder deze omstandigheden ziet het hof geen aanleiding om de boete

te matigen.

Afgaande op het door Verbo bij haar vermeerdering van eis (randnummers 39 en 40

conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie tevens houdende

wijziging van eis) gepresenteerde overzicht bedroeg deze boete per

12 april 2010 € 3.600,00,-. Waar de kantonrechter hier blijkens zijn berekening

€ 2.700,- meer heeft opgelegd, ziet het hof aanleiding zulks te corrigeren en in die zin

opnieuw recht te doen. Grief 4 in principaal appel slaagt dan ook gedeeltelijk.

Verbo heeft zich in grief 1 in incidenteel appel onder meer beklaagd over het feit dat haar

over de periode na 12 april 2010 geen boete werd toegekend. Zij verliest hierbij echter

uit het oog dat zulks niet door haar is gevorderd. Weliswaar geeft zij in het lichaam

(onder randnummer 41) van haar voormelde conclusie aan dat de verbeurde boetes na

12 april 2010 nog zullen oplopen, echter blijkens het vervolgens door haar geformuleerde

petitum heeft zij daaraan geen gevolgen verbonden. In zoverre faalt deze grief.

De contractuele boete ex 7.1

8.4 Ten aanzien van de op basis van art. 7.1 van de algemene bepalingen gevorderde

boete heeft de kantonrechter afwijzend geoordeeld. Ook hiertegen richt zich

grief 1 in incidenteel appel. Het hof neemt dit oordeel van de kantonrechter evenwel

over. Immers de bepaling vermeldt ondubbelzinnig dat de daarin bedoelde boete slechts

wordt verbeurd voor zover geen specifieke boete is overeengekomen. Nu art. 18.2, zoals

hierboven is overwogen, specifiek voorziet in de situatie dat sprake is van

huurachterstand, kan de boete ex art. 7.1 niet op diezelfde grond worden verbeurd.

Verbo heeft nog aangevoerd dat [appellante] de overeenkomst ook op andere punten

heeft overtreden, namelijk door het gehuurde te gebruiken zoals zij heeft gedaan. Nu

Verbo van dit gebruik van aanvang af op de hoogte was en daar, door de verbouwing tot

muziekstudio uitdrukkelijk toe te staan, zelfs haar zegen aan heeft gegeven, kan zij

[appellante] dit gebruik naar het oordeel van het hof thans niet tegenwerpen. Bij gebreke

van andere tekortkomingen dan het staken van huurbetalingen dient Verbo de op

bepaling 7.1 gegronde boete dan ook te worden ontzegd. Ook in dit opzicht faalt de

incidentele grief.

De betaalde borg

9 [appellante] heeft in hoger beroep, in het kader van grief 5 in principaal appel, nog

aangevoerd dat zij aanspraak maakt op terugbetaling van de door haar bij aanvang van

de huurovereenkomst betaalde borg groot € 3.925,-. Verbo heeft ontvangst erkend. Naar

het hof begrijpt beroept zij zich daarbij op verrekening. Nu [appellante] zich daar niet

tegen heeft verzet zal het hof het genoemde bedrag in mindering brengen op hetgeen

[appellante] Verbo gelet op het voorgaande nog is verschuldigd.

De beslagkosten

10 Rest de op de beslagkosten toegespitste grief 2 in incidenteel appel van Verbo.

De gevorderde veroordeling tot vergoeding van de beslagkosten stuit, zoals de

kantonrechter terecht heeft overwogen, af op het gegeven dat Verbo verzuimd heeft om

de hoofdzaak niet tijdig aanhangig te maken. De kosten kunnen daardoor niet geacht

worden in het kader van de procedure te zijn gemaakt. Het gegeven dat een deel van het

beslag geen doel bleek te treffen doet daaraan niet af.

47

Conclusie

11 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven in principaal appel slechts slagen

voor zover zij zien op de hoogte van de door [appellante] verbeurde boete en op de

terugbetaling van de borgsom.

De grieven in het incidenteel appel slagen niet.

12 Het door Verbo gedane bewijsaanbod dient als niet ter zake doende te worden

gepasseerd.

De slotsom

13 Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, met dien verstande dat het onder

het eerste liggende streepje in het dictum vermelde door [appellante] aan Verbo te

betalen bedrag in neerwaartse zin met € 17.402,60 (te weten € 2.700,- teveel berekende

boete, € 10.777,60 teveel berekende huur en € 3.925,- tegoed aan borg) dient te

worden gecorrigeerd.

De veroordeling tot vergoeding van handelsrente wordt, nu terzake daarvan niet is

gegriefd noch verweer is gevoerd, in stand gelaten.

De vordering van [appellante] tot terugbetaling van al hetgeen zij naar aanleiding van

het vonnis in eerste aanleg heeft voldaan, zal slechts worden toegewezen voor zover

haar betaling haar bij dit arrest vast te stellen betalingsverplichting overstijgt.

In het feit dat partijen over en weer in het ongelijk werden gesteld ziet het hof

aanleiding de proceskosten in hoger beroep, de nakosten daaronder begrepen, te

compenseren.

De beslissing

Het gerechtshof:

in het principaal en het incidenteel appel

vernietigt het vonnis d.d. 19 januari 2011 waarvan beroep voor zover [appellante]

daarbij in conventie, onder het eerste liggende streepje, tot betaling van

€ 31.782,20, vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf

15 september 2010 tot de dag van algehele voldoening werd veroordeeld;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] tot betaling aan Verbo van € 14.379,60 vermeerderd met

de wettelijke handelsrente hierover vanaf 15 september 2010 tot de dag van algehele

betaling;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt Verbo, voor zover [appellante] ter voldoening aan het vonnis in eerste aanleg

in conventie, onder het eerste liggende streepje, meer dan € 14.379,60 vermeerderd

met handelsrente daarover vanaf 15 september 2010 heeft betaald, tot terugbetaling van

dat meerdere, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 14 dagen na

heden tot aan het moment dat zal zijn betaald;

compenseert de proceskosten in hoger beroep in dier voege, dat partijen ieder hun eigen

kosten dragen;

verklaart dit arrest voor wat betreft de veroordelingen tot betaling van een geldsom

uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

48

Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, M.E.L. Fikkers en A.M.

Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van

dinsdag 9 oktober 2012 in bijzijn van de griffier.

49

WR 2013/17: Dringend eigen gebruik – woonruimte: sloop en nieuwbouw;

benodigde vergunningen onherroepelijk; structurele wanverhouding tussen

exploi...

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 23 oktober 2012

Magistraten:

Mrs. D.J. Oranje, G.B.C.M. van der Reep, M.M.M. Tillema

Zaaknr: 200.093.672692/01

Conclusie: - LJN: BZ1503

Noot: - Roepnaam: -

Wetingang: (art. 7:274 lid 1 onder c BW; Bijlage II BHW onder 1)

Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak

Essentie Naar boven

Dringend eigen gebruik – woonruimte: sloop en nieuwbouw; benodigde vergunningen

onherroepelijk; structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten huizenblok en

huuropbrengsten? staat fundering; hoogte huurprijs; kosten van herstel; hoogte

exploitatiekosten in oude en huidige situatie

Samenvatting Naar boven

Volgens de deskundige is de bestaande fundering van het huizenblok toereikend voor de

huidige belasting en leidt de thans aanwezige (ongelijkmatige) zetting niet tot een

bedreiging voor de veiligheid van de bewoners. Herstelwerkzaamheden die geen

gewichtstoename opleveren, kunnen met de bestaande fundering worden uitgevoerd.

Aanleg van een vuilwaterriolering zal volgens de deskundige naar alle waarschijnlijkheid

grondbeweging doen ontstaan, met een verhoogd risico op (ongelijkmatige) zetting.

Aansluiting op het riool met behoud van het bestaande casco acht de deskundige daarom

niet mogelijk zonder dat de fundering wordt hersteld/verbeterd. Dat het herstel van de

gebreken en het verrichten van het noodzakelijk onderhoud tot een relevante extra

belasting van de fundering zal leiden kan het hof, zonder nadere toelichting, niet

opmaken uit het verslag van de inspecteurs. Verhuurster heeft aangevoerd dat de

deskundige het ook noodzakelijk achtte dat de vloeren vervangen zouden worden. Echter

de deskundige had daarbij het oog op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit zoals

deze gelden voor nieuwbouw. Verhuurster heeft onvoldoende argumenten aangevoerd

waaruit kan volgen dat hier niet van het Bouwbesluit voor bestaande bouw moet worden

uitgegaan. De vraag naar het funderingsrisico is slechts beperkt tot de werkzaamheden

die gemoeid zijn met de aansluiting van de woningen op de riolering, en dan met name

met het aanleggen van het straatriool. Het hof acht een nader deskundigenbericht

aangewezen over de vraag of de aansluiting op het riool met maatwerk zonder schade te

bewerkstelligen is en, indien dit juist is, welke kosten hiermee zijn gemoeid.

In het bepaalde onder 1 in Bijlage II BHW (Besluit huurprijzen woonruimte) wordt tevens

gesproken over de mogelijkheid van aansluiting op ‘een alternatief verwerkingssysteem

50

voor huishoudelijke afvalstoffen’. Partijen kunnen zich erover uitlaten of het bezwaar van

het ontbreken van een aansluiting op het riool in dit geval door een dergelijk alternatief

kan worden ondervangen.

In tegenstelling tot het oordeel van de kantonrechter moet voor de beoordeling van de

rendabiliteit niet worden uitgegaan van de bestaande huurprijs (vermeerderd met de

sinds 1995 maximaal toegestane huurverhogingen). Huurders hebben zich namelijk

bereid verklaard met ingang van 1 september 2011 de geldende maximaal redelijke

huurprijs te voldoen, die € 336 per maand bedraagt. Aannemelijk is dat, na de

noodzakelijke werkzaamheden, deze huurbedragen ook van eventuele opvolgende

huurders en de nieuwe huurder van de woning met huisnummer 11 zouden kunnen

worden gevraagd.

De kosten van de noodzakelijke werkzaamheden worden niet gebaseerd op aanpassing

aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw maar voor de huidige bouw. Er zijn

onvoldoende gegevens voorhanden om een oordeel te geven over de mate van

verliesgevendheid in het verleden. Wanneer voor het heden wordt uitgegaan van

enerzijds te maken kosten van circa € 125.000 exclusief funderingskosten voor herstel

van gebreken en noodzakelijk onderhoud aan het huizenblok en een afschrijvingstermijn

van 15 jaar en anderzijds een maximaal redelijke huurprijs van € 336 per maand per

woning, kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een structurele wanverhouding

tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten die een tot huurbeëindiging leidend beroep

op dringend eigen gebruik kan rechtvaardigen. Of de kosten die gemoeid zijn met

eventuele aansluiting op de riolering alsnog tot een andere conclusie leiden, zal worden

beoordeeld na het nadere deskundigenbericht (zo dit nodig blijkt te zijn).

Partij(en) Naar boven

Appellant:

Henri Eelke Rudolph, wonende te Amsterdam

Advocaat:

mr. H.A. Sarolea

tegen

Geïntimeerde:

Stichting Ymere, gevestigd te Amsterdam

Advocaat:

mr. E. van der Hoeden

Uitspraak Naar boven

(…)

3.Vooraf

Na het nemen van de memorie van antwoord is de zaak die bij het hof aanhangig is

onder zaaknummer 200.093.687/01 (Wiersma/Ymere) ter zitting van het hof bepleit.

51

Deze zaak betreft hetzelfde feitencomplex als de onderhavige zaak (en de zaak met

zaaknummer 200.093.683/01 (Verhey/Ymere)), de advocaten van partijen zijn dezelfde

en de processtukken zijn (op enige individuele bijzonderheden na) inhoudelijk

gelijkluidend. Bij de pleitzitting zijn, naast de appellant in die zaak, A. Wiersma, tevens

Rudolph en H.J. Verhey aanwezig geweest. Het hof neemt bij deze gang van zaken aan

dat het bij gelegenheid van dat pleidooi verhandelde, hoewel formeel vallend buiten het

kader van de onderhavige zaak, met goedvinden van partijen ook in de onderhavige zaak

kan worden betrokken. Mochten partijen daar behoefte aan hebben, dan kunnen zij zich

daar nog over uitlaten. In alle drie de zaken wordt vandaag uitspraak gedaan.

4.Beoordeling

4.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

i.

Met ingang van 1 november 1992 is Rudolph de woning aan het Spijtellaantje 7 te

Amsterdam (hierna: de woning) gaan huren van het Woningbedrijf van de gemeente

Amsterdam.

ii.

De woning maakt deel uit van een bestaand huizenblok, met huisnummers 5, 7, 9 en 11.

De huurders van de woning met huisnummer 11 zijn daaruit vertrokken. In de woning

met huisnummer 5 woont Verhey en in de woning met huisnummer 9 woont Wiersma.

iii.

Ymere is (thans) eigenaresse/verhuurster van het huizenblok.

iv.

In oktober 1989/januari 1990 is – in opdracht van de gemeente Amsterdam, stadsdeel

Oud Zuid – door Berkhout Consultants BV een onderzoek ingesteld naar de kwaliteit van

de fundering en het casco van het huizenblok.

v.

Ymere heeft vervolgens besloten de woningen te slopen en een nieuwbouwproject te

realiseren. De bewoners zijn hierover geïnformeerd op 5 oktober 1995. Bij die

gelegenheid is aangekondigd dat Ymere de woningen nog slechts ‘wind- en waterdicht’

zou houden en dat de huren werden bevroren. De door Rudolph te betalen huurprijs

bedroeg toen (en thans nog steeds) € 62,73 per maand.

vi.

Bij brief van 28 februari 2008 heeft Ymere de huurovereenkomst met Rudolph opgezegd

tegen 31 augustus 2008. De brief vermeldt als opzeggingsgrond dringend eigen gebruik

om te kunnen slopen en daarna nieuwbouw te realiseren.

vii.

52

In juli 2008 heeft de gemeente een woningontrekkingsvergunning, een sloopvergunning

en een bouwvergunning voor het huizenblok afgegeven. Tegen de afgifte van deze

vergunningen zijn bezwaren gericht. De administratieve procedures zijn inmiddels

afgerond. De vergunningen zijn onherroepelijk geworden.

viii.

Bij brief van 15 november 2008 hebben Wiersma, Verhey en Rudolph aan Ymere laten

weten dat zij bezwaar maken tegen de huuropzegging.

ix.

Ymere heeft een kort geding tegen Wiersma, Verhey en Rudolph aangespannen om een

ontruimingstitel te verkrijgen. Bij vonnissen van 26 februari 2009 heeft de

voorzieningenrechter de gevraagde voorziening afgewezen.

4.2

In de onderhavige bodemprocedure vordert Ymere dat zal worden bepaald dat de

huurovereenkomst tussen Ymere en Rudolph zal eindigen na verloop van twee maanden

na betekening van de uitspraak en dat Rudolph zal worden veroordeeld om de woning na

het verstrijken van die termijn te ontruimen. De kantonrechter heeft (na een comparitie

na antwoord te hebben gehouden) bij vonnis van 13 april 2010 overwogen voornemens

te zijn een deskundige te benoemen en heeft de zaak naar de rol verwezen voor uitlating

zijdens partijen over de geformuleerde conceptvragen en de persoon van de te

benoemen deskundige. Bij vonnis van 8 juni 2010 heeft de kantonrechter M. Kops,

verbonden aan Lengkeek Laarman & De Hossen, tot deskundige benoemd. Op 17 maart

2011 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gehouden, welke comparitie op

28 april 2011 in aanwezigheid van de deskundige is voortgezet. Bij vonnis van 19 juli

2011 ten slotte (het vonnis waarvan beroep) heeft de kantonrechter de vordering van

Ymere toegewezen en de datum van beëindiging van de huurovereenkomst en

ontruiming vastgesteld op 1 september 2011, onder toekenning aan Rudolph van een

tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 5396 en met veroordeling van

Rudolph om een bijdrage in de deskundigenkosten van € 1004 en proceskosten aan

Ymere te voldoen. De kantonrechter was van oordeel dat Ymere voldoende aannemelijk

heeft gemaakt dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van

haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan

worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat Rudolph

andere passende woonruimte kan verkrijgen.

4.3

In deze procedure is in de eerste plaats aan de orde of sprake is van een structurele

wanverhouding tussen de exploitatiekosten van het huizenblok en de huuropbrengsten,

van dien aard dat deze de opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot de

woning rechtvaardigt. Het is aan Ymere aannemelijk te maken dat zich een dergelijke

situatie voordoet. De door Rudolph aangevoerde grieven betreffen de beoordeling door

de kantonrechter van de verschillende deelaspecten die in het kader van deze afweging

van belang zijn: de staat van de fundering (de grieven I tot en met IV), de hoogte van

de huurprijs waarvan moet worden uitgegaan (grief V), de kosten van herstel (grief VI)

en de hoogte van de exploitatiekosten in de oude en huidige situatie (grief VII). Grief

VIII heeft betrekking op de ten laste van Rudolph gebrachte deskundigenkosten.

53

4.4

Met betrekking tot de bouwkundige staat van de woningen en de staat van de fundering,

is een aantal rapporten/verslagen voorhanden:

-

het op verzoek van Rudolph opgemaakte rapport van ir. W.Th. De Boer, bouwkundig

adviseur Wijksteunpunt Wonen Oud Zuid, gedateerd 10 februari 2009;

-

het op verzoek van Ymere opgestelde rapport van InterBouwCare van 20 maart 2009

(met als bijlage het rapport van Berkhout Consultants BV van 24 januari 1990);

-

het rapport van de door de kantonrechter benoemde deskundige M.G. Kops van

Lengkeek Expertises van 2 februari 2011 alsmede de brief met toelichting van deze

deskundige van 12 april 2011;

-

het verslag van bevindingen van twee inspecteurs van het stadsdeel Zuid naar aanleiding

van een inspectie op 10 juni 2011;

-

het op verzoek van Wiersma, Verhey en Rudolph gegeven commentaar op voormeld

verslag van H. de Haan, architect, van 28 juli 2011.

4.5

Met betrekking tot de fundering heeft de deskundige Kops (die kennis heeft genomen van

het rapport van InterBouwcare met bijlagen) geconcludeerd dat, voor zover sprake was

van ongelijkmatige zetting, deze is gestabiliseerd en kennelijk de afgelopen 19 jaar niet

heeft geleid tot instorting of (toename van) scheurvorming. Aangezien de deskundige

niet heeft waargenomen dat het hele huizenblok is verzakt, acht hij aannemelijk dat de

bestaande fundering toereikend is voor de huidige belasting en komt tot de conclusie dat

de thans aanwezige (ongelijkmatige) zetting niet leidt tot een bedreiging voor de

veiligheid van de bewoners. Waar het gaat om herstelwerkzaamheden, concludeert de

deskundige dat alleen herstelwerkzaamheden die geen gewichtstoename opleveren met

de bestaande fundering kunnen worden uitgevoerd. Vervanging van de houten omhulsels

van de aanbouwen acht hij zonder gewichtstoename mogelijk. Aanleg van een

vuilwaterriolering zal volgens de deskundige naar alle waarschijnlijkheid grondbeweging

doen ontstaan, met een verhoogd risico op (ongelijkmatige) zetting. Aansluiting op het

riool met behoud van het bestaande casco acht de deskundige daarom niet mogelijk

zonder dat de fundering wordt hersteld/verbeterd.

4.6

Met grief I komt Rudolph op tegen de overweging van de kantonrechter dat de fundering

van het huizenblok de kwaliteitsklasse IV heeft waardoor er een kans bestaat op

onaanvaardbare zettingen binnen korte tijd. De grief treft doel. Uit het rapport van de

54

deskundige Kops volgt dat er geen aanleiding is dergelijke zetting te verwachten als de

belasting op de fundering niet wordt vergroot.

4.7

Grief II betreft de overweging van de kantonrechter dat de staat van de fundering

zodanig is dat de herstelwerkzaamheden alleen kunnen worden uitgevoerd als die niet tot

extra belasting van de fundering leiden. Deze grief is ongegrond. De deskundige Kops is

op dit punt duidelijk in zijn rapport en Rudolph heeft geen argumenten aangevoerd op

grond waarvan kan worden aangenomen dat dit wezenlijk anders is. Dat er nog een

zekere marge geldt, wil het hof wel aannemen, maar dat maakt het vorenstaande niet

anders. Overigens heeft ook de door Rudolph ingeschakelde architect De Haan deze

conclusie van de deskundige Kops onderschreven, met dien verstande dat hij het

aanbrengen van lichte elementen (gipsplaten, regels, isolatiedekens en dubbel glas)

kennelijk binnen de marge vindt vallen (daargelaten de vraag of dergelijke voorzieningen

noodzakelijk zijn). Dat het herstel van de gebreken en het verrichten van het

noodzakelijk onderhoud tot een relevante extra belasting van de fundering zal leiden kan

het hof, zonder nadere toelichting die Ymere echter niet heeft verstrekt, overigens niet

opmaken uit de omschrijving van de te verrichten werkzaamheden in het verslag van de

inspecteurs.

4.8

Met grief III keert Rudolph zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de staat

van de houten omhulsels van de aanbouw van de woningen zodanig is dat deze

vervangen dienen te worden. Uit de toelichting volgt dat Rudolph zich niet zozeer tegen

deze overweging zelf keert, maar tegen de eventueel daarin besloten liggende suggestie

dat die vervanging funderingsproblemen kan opleveren. Voor zover deze suggestie in de

overweging te lezen valt, is de grief terecht voorgedragen. Uit het rapport van de

deskundige Kops volgt dat deze vervanging van de houten omhulsels mogelijk acht

zonder dat dit tot gewichtstoename leidt. Ymere heeft dit op zichzelf niet weersproken,

maar aangevoerd dat de deskundige ook noodzakelijk achtte dat de vloeren vervangen

werden. Hiermee ziet Ymere er echter aan voorbij dat de deskundige daarbij het oog had

op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit zoals deze gelden voor nieuwbouw,

terwijl zij (ook in eerste aanleg niet) onvoldoende argumenten heeft aangevoerd waaruit

kan volgen dat hier niet van het Bouwbesluit voor bestaande bouw moet worden

uitgegaan.

4.9

De vraag naar het funderingsrisico is, na het vorenstaande, derhalve nog slechts beperkt

tot de werkzaamheden die gemoeid zijn met de aansluiting van de woningen op de

riolering, en dan met name met het aanleggen van het straatriool. Dit is het onderwerp

van grief IV. De deskundige Kops heeft ter comparitie in eerste aanleg te kennen

gegeven daarbij problemen te verwachten vanwege de trillingen waarmee dat gepaard

gaat. Rudolph heeft – onder meer onder verwijzing naar het commentaar van De Haan –

gemotiveerd betwist dat aanleg van de riolering trillingsgevaar meebrengt. Bij

gelegenheid van de pleitzitting in de zaak Wiersma/Ymere, heeft Wiersma bovendien

laten weten dat de straat ook in verband met de aanleg van andere voorzieningen al

herhaaldelijk open is geweest, waarbij buizen van ongeveer dezelfde grootte als de

benodigde rioolbuis zijn aangelegd. Het hof acht een nader deskundigenbericht

55

aangewezen over de vraag of, zoals Rudolph stelt, de aansluiting op het riool met

maatwerk zonder schade te bewerkstelligen is en, indien dit juist is, welke kosten

hiermee zijn gemoeid. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen zodat partij en een

voorstel kunnen doen omtrent de in dit verband te benoemen deskundige. Het hof

verzoekt partij en hierover tevoren met elkaar overleg te plegen en zo mogelijk een

eensluidend voorstel te doen.

4.10

Daarnaast verzoekt het hof partijen zich uit te laten over het volgende. Wiersma heeft

ter zitting verklaard dat wat hem betreft aansluiting op het riool niet nodig is en dat hij

dat ook niet verlangt. Ymere heeft in dat verband aangevoerd dat het ontbreken van een

rioolaansluiting de maximaal redelijke huurprijs doet kelderen. Zij heeft daarbij kennelijk

het oog gehad op het bepaalde onder 1 in Bijlage II bij het Besluit huurprijzen

woonruimte. Daar wordt echter tevens gesproken over de mogelijkheid van aansluiting

op ‘een alternatief verwerkingssysteem voor huishoudelijke afvalstoffen’. Partijen kunnen

zich erover uitlaten of het bezwaar van het ontbreken van een aansluiting op het riool in

dit geval door een dergelijk alternatief kan worden ondervangen.

4.11

Rudolph keert zich met grief V terecht tegen het oordeel van de kantonrechter dat voor

de beoordeling van de rendabiliteit moet worden uitgegaan van de bestaande huurprijs

(vermeerderd met de sinds 1995 maximaal toegestane huurverhogingen). Niet ter

discussie staat dat Wiersma, Verhey en Rudolph zich bereid hebben verklaard met ingang

van 1 september 2011 de volgens het puntenstelsel geldende maximaal redelijke

huurprijs te voldoen, die, zoals zij onbetwist stellen, € 336 per maand bedraagt.

Aannemelijk is voorts dat, na de noodzakelijke werkzaamheden, deze huurbedragen ook

van eventuele opvolgende huurders en van de nieuwe huurder van de woning met

huisnummer 11 zouden kunnen worden gevraagd. Er is derhalve geen reden in het kader

van de vraag of sprake is van een wanverhouding tussen exploitatie en huuropbrengsten

niet uit te gaan van een huurbedrag van € 336 per maand per woning. Argumenten om

te veronderstellen dat de woningen – na herstel van de gebreken en aansluiting op de

riolering dan wel op een alternatief verwerkingssysteem – niet verhuurbaar zouden zijn,

heeft Ymere niet aangedragen.

4.12

Grief VI betreft de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden. Aangezien de opgave

door de deskundige Kops van € 454.583,36 exclusief btw was gebaseerd op aanpassing

aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw in plaats van huidige bouw, heeft de

kantonrechter deze opgave niet gevolgd en is uitgegaan van een bedrag van € 150.000

voor de vier woningen gezamenlijk. Rudolph acht ook dit bedrag in het licht van de

bevindingen van de inspecteurs van de gemeente Amsterdam (die de herstelkosten

hebben geraamd op € 100.000, exclusief de kosten gemoeid met het aansluiten op de

riolering) en de architect De Haan discutabel, maar meent dat ook als hiervan wordt

uitgegaan in ieder geval geen sprake is van een wanverhouding tussen exploitatiekosten

en huuropbrengst die beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Met grief VII

komt Rudolph op tegen de door de kantonrechter in aanmerking genomen

exploitatiekosten van € 248,15 per maand in de oude en huidige situatie.

4.13

56

Wat betreft dit laatste is juist dat Ymere geen enkel inzicht heeft gegeven in de opbouw

van dit bedrag (ook de bijlagen bij het deskundigenbericht van Kops waar Ymere op wijst

geven een dergelijk inzicht niet), zodat er onvoldoende gegevens voorhanden zijn om

een oordeel te geven over de mate van verliesgevendheid in het verleden. Wanneer voor

het heden wordt uitgegaan van enerzijds te maken kosten van circa € 125.000 exclusief

funderingskasten (een bedrag dat het midden houdt tussen het door de kantonrechter

aan de hand van het deskundigenbericht gecalculeerde bedrag en de schatting van de

inspecteurs van de gemeente) voor herstel van gebreken en noodzakelijk onderhoud aan

het huizenblok en een afschrijvingstermijn van 15 jaar en anderzijds een maximaal

redelijke huurprijs van € 336 per maand per woning, kan niet worden geconcludeerd dat

sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en

huuropbrengsten die een tot huurbeëindiging leidend beroep op dringend eigen gebruik

kan rechtvaardigen. De grieven VI en VII slagen. Of de kosten die gemoeid zijn met

eventuele aansluiting op de riolering alsnog tot een andere conclusie leiden, zal worden

beoordeeld na het hiervoor aangekondigde nadere deskundigenbericht (zo dit nodig blijkt

te zijn).

4.14

Ten slotte heeft Ymere nog betoogd dat de woningen technisch en economisch op zijn en

dat het als gevolg hiervan onmogelijk is nog langer verantwoord in de woningen te

investeren. Ymere meent (zo heeft zij bij pleidooi toegelicht) dat dit aspect niet geheel te

plaatsen is in het kader van de vraag naar de wanverhouding tussen kosten en

opbrengsten. Dit argument van Ymere brengt het hof echter niet tot een ander oordeel

op het punt van het dringend eigen gebruik. Nu vooralsnog niet van een structurele

wanverhouding op het financiële vlak kan worden uitgegaan en aan de zijde van Rudolph

zwaarwegende huurbelangen in het geding zijn, blijven de belangen van Rudolph

prevaleren.

4.15

De behandeling van grief VIII – die de kosten van het deskundigenbericht in eerste

aanleg betreft – zal het hof aanhouden tot het eindarrest. Zoals aangekondigd in

rechtsoverweging 4.9 zal de zaak thans eerst naar de rol worden verwezen. Partijen

kunnen tegelijkertijd een akte nemen en vervolgens op elkaars akten reageren.

5.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 20 november 2012 voor het nemen van een akte door

beide partijen als bedoeld in de rechtsoverwegingen 4.9 en 4.10;

houdt iedere verdere beslissing aan.

57

LJN: BY0077, Gerechtshof 's-Gravenhage , 200.087.460/01





Inhoudsindicatie: Huur studentenwoning zonder dat sprake is van 'campuscontract'.

Verhuurder zegt huurovereenkomst op na beëindiging studie huurder

wegens dringend eigen gebruik.


WR 2013, 18

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector Civiel recht

Zaaknummer : 200.087.460/01

Rolnummer rechtbank : 967938 \ CV EXPL 10-5767

arrest van 16 oktober 2012

inzake

[Appellant],

wonende te Delft,

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. R. Scheltes te Rotterdam,

tegen

Stichting DUWO,

gevestigd te Delft,

geïntimeerde,

hierna te noemen: DUWO,

advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam.

Het geding

Bij exploot van 12 mei 2011 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen

partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft

van 24 februari 2011. Bij memorie van grieven heeft [appellant] 13 grieven opgeworpen

tegen het vonnis waarvan hoger beroep. Bij memorie van antwoord heeft DUWO de

grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest

gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1 [appellant] huurt van DUWO sinds 17 juni 2005 de zelfstandige woonruimte aan de

58

[a-straat 1] te Delft. [appellant] stond op dat moment als student ingeschreven bij de

Technische Universiteit Delft (TU Delft). Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft

[appellant] onder meer een kopie van zijn bewijs van inschrijving bij de TU Delft aan

DUWO verstrekt.

1.2 DUWO, een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet waarvan

het woningbestand voor het merendeel uit studentenwoningen bestaat, voert ten aanzien

van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid. Sinds 2007 sluit DUWO met

studenten nog slechts zogenoemde campuscontracten af, dat wil zeggen

huurovereenkomsten die voldoen aan de vereisten van artikel 7:274 lid 4 BW en

daarmee na het einde van de studie van de huurder wegens dringend eigen gebruik

opgezegd kunnen worden. DUWO wenst ook doorstroming te bevorderen van woningen

die vóór 2007 aan studenten zijn verhuurd, waarbij de huurovereenkomst niet voldoet

aan de vereisten van artikel 7:274 lid 4 BW. Aan die betreffende huurders legt DUWO

kort samengevat de keuze voor om ofwel alsnog een campuscontract te accepteren, of,

indien de huurder inmiddels niet langer student is, de huurovereenkomst te beëindigen.

Aangezien DUWO niet de capaciteit heeft om het nieuwe doorstromingsbeleid op haar

gehele woningvoorraad toe te passen, heeft zij ervoor gekozen op een beperkte schaal

ervaring op te doen, te weten bij vier studentencomplexen in Delft en Amstelveen,

waaronder het complex waar [appellant] een woning huurt.

1.3 DUWO heeft (onder meer) [appellant] bij brief van 12 januari 2010 de hiervoor

bedoelde keuze voorgelegd, waarbij DUWO heeft aangegeven dat zij de

huurovereenkomst per 1 januari 2011 wenste te beëindigen in het geval dat [appellant]

geen student meer was. Bij brief van 15 februari 2010 heeft DUWO voor het geval

[appellant] geen student meer was de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd

wegens dringend eigen gebruik, te weten kort gezegd de verhuur van de woning aan een

student.

1.4 [appellant], die op dat moment niet meer als student stond ingeschreven bij de TU

Delft, heeft bij brief van 10 maart 2010 aan DUWO laten weten niet akkoord te gaan met

de opzegging.

2. DUWO vordert in deze procedure vaststelling van de datum waarop de

huurovereenkomst met [appellant] eindigt en waarop [appellant] het gehuurde dient te

ontruimen.

2.1 Kort weergegeven legt DUWO aan haar vordering ten grondslag dat zij het gehuurde

dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten het verhuren van de woning aan een

student. DUWO stelt dat in Delft, evenals in de overige grote studentensteden, een

dringende behoefte aan studentenhuisvesting bestaat. Het enkele door [appellant]

gestelde belang dat hij zelf wil bepalen op welk moment hij de woning verlaat, weegt

volgens DUWO niet op tegen het belang van DUWO bij een goede doorstroming bij

studentenwoningen, waarmee zij tevens een algemeen maatschappelijk belang dient.

DUWO stelt voorts dat zij heeft aangeboden [appellant] te helpen bij het zoeken naar

andere passende woonruimte, maar dat [appellant] van dit aanbod geen gebruik heeft

gemaakt.

2.2 De kantonrechter heeft het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en het

tijdstip van ontruiming vastgesteld op 1 juni 2011.

3. [appellant] legt met zijn grieven het geschil in hoger beroep in volle omvang voor.

Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.

3.1 Tussen partijen is niet in geschil dat DUWO de huurovereenkomst bij aangetekende

brief heeft opgezegd onder vermelding van de reden van de opzegging, zodat aan de

formaliteiten van artikel 7:271 BW is voldaan. Daaraan doet niet af dat DUWO de juiste

59

opzeggingsbrief eerst bij memorie van antwoord in het geding heeft gebracht. Tussen

partijen is evenmin in geschil dat zij een reguliere huurovereenkomst (geen zogenoemd

campuscontract) hebben gesloten met betrekking tot een zelfstandige woonruimte. De

enkele omstandigheid dat de kantonrechter bij de feiten (kennelijk abusievelijk) heeft

vastgesteld dat het een onzelfstandige woonruimte betreft kan niet tot vernietiging van

het bestreden vonnis leiden.

3.2 [appellant] stelt dat DUWO geen beroep op dringend eigen gebruik toekomt op de

grond dat zij de woning aan studenten wenst te verhuren, aangezien de regeling van

artikel 7:274 lid 4 BW niet van toepassing is op lopende huurovereenkomsten die, zoals

de onderhavige huurovereenkomst, ten tijde van de inwerkintreding van dat artikel op 15

juli 2006 niet aan de in genoemd lid gestelde eisen voldeden. Blijkens de parlementaire

geschiedenis kunnen die lopende contracten volgens de Minister door verhuurders onder

de nieuwe regeling worden gebracht door het doen van een redelijk aanbod aan de

(studerende) huurder. [appellant] meent dat hieruit volgt dat bij ex-studenten, aan wie

een aanbod tot het aangaan van een campuscontract zelden redelijk zal zijn, een beroep

op de algemene regeling van dringend eigen gebruik uitgesloten is.

3.3 Naar het oordeel van het hof gaat dit betoog niet op. De wetgever heeft – ter

bevordering van de doorstroming bij studentenwoningen – met de introductie van artikel

7:274 lid 4 BW de mogelijkheid tot opzegging van studentenhuisvesting na beëindiging

van de studie willen simplificeren, maar uit de wettekst noch uit de parlementaire

geschiedenis is af te leiden dat de wetgever daarmee voor huisvesting van studenten een

beroep op de algemene regeling van dringend eigen gebruik heeft willen uitsluiten.

3.4 Het hof komt dan ook toe aan de vraag of DUWO een beroep op dringend eigen

gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW toekomt. DUWO dient daartoe

aannemelijk te maken dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik

dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen,

niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst doorloopt.

Dringend eigen gebruik

3.5 Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd

weersproken dat DUWO de verhuurde woonruimte dringend nodig heeft voor eigen

gebruik. Daartoe overweegt het hof het volgende.

[appellant] heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat het aantal studenten in

Delft, mede als gevolg van het groeiend aantal buitenlandse studenten, de afgelopen

jaren steeds is toegenomen, terwijl het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen voor die

doelgroep om verschillende redenen is achtergebleven bij de verwachting. Evenmin heeft

[appellant] betwist dat in Delft noodoplossingen zijn gezocht voor studentenhuisvesting,

zoals de huur van bejaardentehuizen voor gebruik door studenten en plaatsing van

studenten in slooppanden en tijdelijke containerwoningen.

Voorts staat naar het oordeel van het hof voldoende vast dat DUWO een

woningcorporatie is die zich in het bijzonder toelegt op de huisvesting van studenten.

Daaraan doet niet af dat een deel van het woningbestand van DUWO uit niet-

studentenwoningen bestaat. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat DUWO in

redelijkheid beleid kan voeren dat is gericht op beëindiging van huurovereenkomsten met

huurders die, zoals [appellant], hun woning als student hebben gehuurd en die inmiddels

niet langer studeren. Er is dan ook sprake van eigen gebruik dat, gelet op de

onvoldoende weersproken woningnood onder studenten in Delft, dringend is.

Belangenafweging

3.6 Met betrekking tot de belangenafweging, die dient te worden gemaakt ter

beantwoording van de vraag of het beoogde eigen gebruik zo dringend is dat verlenging

van de huurovereenkomst niet langer kan worden gevergd, overweegt het hof het

volgende. Op zichzelf is het door [appellant] gestelde belang om zelf het moment te

kiezen wanneer hij zijn woning dient te verlaten zwaarwegend. Daartegenover staat het

60

hiervoor beschreven belang van DUWO om doorstroming op de woningmarkt voor

studenten te bevorderen en daarmee de woningnood onder studenten te ledigen. Dit

laatste belang moet naar het oordeel van het hof wijken voor het belang van [appellant].

Daarbij weegt het hof in het bijzonder mee dat [appellant], gelet op de omstandigheid

dat hij de woning in zijn hoedanigheid als student toegewezen heeft gekregen, er

rekening mee had kunnen en moeten houden dat zijn woning binnen een redelijke

termijn na het einde van zijn studie weer beschikbaar zou moeten komen voor een

student. Dat DUWO dit niet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst heeft opgenomen, kan

– anders dan [appellant] kennelijk meent – niet worden gekwalificeerd als eigen falend

beleid van DUWO, dat thans in de belangenafweging een rol dient te spelen. [appellant]

heeft wel betwist dat hij de woning toegewezen heeft gekregen omdat hij student was,

maar het hof acht deze betwisting onvoldoende gemotiveerd. Zo heeft DUWO

onweersproken gesteld dat voor studenten en reguliere woningzoekenden verschillende

criteria worden toegepast bij de toewijzing van woningen en dat voor reguliere

woningzoekenden doorgaans een langere wachttijd geldt dan voor studenten. [appellant]

heeft de woning toegewezen gekregen op het moment dat hij aan de TU Delft studeerde,

terwijl gesteld noch gebleken is dat hij toen enige andere (economische) binding met de

gemeente Delft had. Gelet op het plaatsingsbeleid van DUWO, dat op zichzelf niet door

[appellant] is weersproken, is op zijn minst onwaarschijnlijk dat [appellant] eerder voor

een reguliere woning in aanmerking zou komen dan voor een studentenwoning. De

woning is voorts gelegen in een complex dat voor het voornaamste deel uit

studentenwoningen bestaat. Bovendien is bij het sluiten van de huurovereenkomst

daaraan een kopie van zijn inschrijvingsbewijs bij de universiteit gehecht. Gelet op die

omstandigheden had het op de weg van [appellant] gelegen om concrete feiten en

omstandigheden te stellen ter onderbouwing van zijn stelling dat hij de woning ook had

kunnen huren indien hij zijn economische binding met Delft op een andere wijze dan door

het inschrijvingsbewijs had aangetoond. [appellant] heeft zulks nagelaten, zodat het hof

ervan uitgaat dat hij de woning slechts heeft kunnen huren in zijn hoedanigheid van

student aan de TU Delft.

3.7 In het kader van de belangenafweging heeft [appellant] voorts gesteld dat hij niet

over andere passende woonruimte beschikt en nog niet lang genoeg staat ingeschreven

om voor een huurwoning in de regio Haaglanden in aanmerking te komen. Dit belang

heeft betrekking op de vraag of van andere passende woonruimte als bedoeld in artikel

7:274 lid 1 sub c BW is gebleken, waarbij het hof verwijst naar hetgeen hierover wordt

overwogen in rechtsoverweging 3.8. Ook het door [appellant] gestelde belang dat hij zijn

directe sociale omgeving in Delft heeft, leidt niet tot een ander oordeel, nu niet valt in te

zien waarom hij daarmee vanuit elders in de regio Haaglanden geen contact meer zou

kunnen houden.

Andere passende woonruimte

3.8 Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst niet wordt

beheerst door het bepaalde in artikel 7:274 lid 4 BW ten aanzien van campuscontracten,

geldt - onverkort - de eis van artikel 7:274 lid 1 sub c BW dat moet blijken dat

[appellant] andere passende woonruimte kan verkrijgen. DUWO stelt met verschillende

wooncorporaties in Den Haag en Rotterdam afspraken te hebben gemaakt waarbij aan

ex-studenten voorrang wordt verleend bij het verkrijgen van een woning. Voorts is

DUWO doende met brancheorganisatie SVH af te spreken dat ex-studenten hun

woonduur kunnen behouden bij het reflecteren op aanbiedingen, waardoor hun slaagkans

wordt vergroot. Het bestaan van deze afspraken wordt door [appellant] niet betwist,

maar hij twijfelt eraan of deze afspraken er in de praktijk ook toe zullen leiden dat hij

met voorrang een andere passende woonruimte zal krijgen. Van vergeefse pogingen van

[appellant] om andere woonruimte te verkrijgen is niet gebleken. Aangezien [appellant]

deze twijfel ook niet anderszins concretiseert, acht het hof het voldoende aannemelijk

dat passende woonruimte – eventueel met hulp van DUWO – voor [appellant]

beschikbaar is. Daarbij overweegt het hof dat [appellant] niet heeft onderbouwd waarom

hij, na afronding van zijn studie, aan de gemeente Delft gebonden is, zodat ook

61

woonruimte in Den Haag of Rotterdam passend moet worden geacht. Voorts neemt het

hof in aanmerking dat [appellant] geen inkomensgegevens heeft overgelegd, zodat niet

uitgesloten is dat hij ook in de vrije sector een woning kan vinden.

De vraag of DUWO [appellant] al of niet hulp heeft aangeboden bij het vinden van andere

passende woonruimte kan in het midden blijven, nu een dergelijk aanbod op zichzelf niet

van DUWO verwacht hoeft te worden. Volstaan kan worden met de constatering dat

voldoende aannemelijk is geworden dat passende woonruimte voor [appellant]

beschikbaar is.

Verhuiskosten

3.9 Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de vordering tot het toekennen van

een verhuisvergoeding moet worden afgewezen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen

lag het op het moment dat [appellant] als student de woning huurde in de lijn der

verwachting dat hij zijn woning binnen redelijke termijn na beëindiging van de studie zou

moeten verlaten. Niet valt in te zien waarom, nu deze verwachting zich verwerkelijkt,

DUWO de kosten van de verhuizing zou moeten dragen.

4. De conclusie is dat geen van de opgeworpen grieven slaagt. [appellant] heeft geen

concreet bewijs aangeboden van feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een

ander oordeel zouden kunnen leiden, zodat het hof aan het door [appellant] gedane

bewijsaanbod voorbij gaat. Het hof zal het vonnis waarvan hoger beroep bekrachtigen.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van

het hoger beroep.

Beslissing

het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector

kanton, locatie Delft van 24 februari 2011;

- stelt de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning ontruimd dient te

zijn vast op 1 januari 2013;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde

van DUWO begroot op € 649,00 aan griffierecht en € 894,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers en is

uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 oktober 2012 in aanwezigheid van de

griffier.

62

WR 2013/20: 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik – renovatie –

beëindiging huurovereenkomst – procesrecht: ontruiming; kort geding;

inmiddel...

Instantie: Hof Arnhem Datum: 30 oktober 2012

Magistraten:

Mrs. N.J.M. van Etten, W.H.B. den Hartog Jager, Th.J.A. Kleijngeld

Zaaknr: 200.113.755

Conclusie: - LJN: BZ1506

Noot: - Roepnaam: -

Wetingang: (art. 7:295 lid 1 BW; art. 7:296 BW)

Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak

Essentie Naar boven

290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik – renovatie – beëindiging huurovereenkomst

– procesrecht: ontruiming; kort geding; inmiddels vonnis bodemrechter; bijzondere

omstandigheden; uitvoerbaarverklaring bij voorraad

Samenvatting Naar boven

In de bodemzaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst van de

winkelruimte gelegen op de Stationstraverse van Hoog Catharijne wegens dringend eigen

gebruik door verhuurster kan worden beëindigd in verband met het grootschalige

renovatieproject van Hoog Catharijne en alle bijkomende consequenties van dien zoals

passantenstromen. Uitgaande van het vonnis van de kantonrechter staat vast dat de

huurovereenkomst tussen partijen inmiddels – voor het geheel – is geëindigd, met dien

verstande dat die beslissing nog niet onherroepelijk is. Partiële beëindiging van de

huurovereenkomst is waarschijnlijk rechtens onmogelijk, althans zal niet voor toewijzing

in aanmerking komen. De door huurster verlangde voorziening zal dan in tijd begrensd

zijn, namelijk totdat de rechterlijke beslissing in het bodemgeding in kracht van gewijsde

gaat. Dat wil niet zeggen dat de voorzieningenrechter, en in hoger beroep: het hof, de

beslissing van de bodemrechter – het einde van de hele huurovereenkomst – kan

negeren. Uitgangspunt van de beoordeling is juist dat in kort geding deze onlangs

gegeven beslissing gerespecteerd moet worden. Huurster heeft in dit kort geding niets,

althans onvoldoende aangevoerd dat tot het oordeel kan leiden dat de kantonrechter een

zodanige feitelijke of juridische misslag heeft begaan dat reeds nu plaats is voor een

andere beslissing dan die welke werd gegeven.

Het stilzetten van het project tot huurster is uitgeprocedeerd, kan niet van verhuurster

Hoog Catharijne verwacht worden. Dat het alleen om beslissingen van Hoog Catharijne

zou gaan is onjuist. Het station en winkelcentrum worden grootschalig verbouwd en de

inbedding in de dynamische situatie (met veel passanten waarvoor de veiligheid

gewaarborgd moet blijven) zijn omstandigheden die medebepalend en beperkend zijn

63

voor de planning. Het is hoogst onwaarschijnlijk dat de vergunningenproblematiek

vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden zal geven.

Voor wat betreft de uitvoerbaarverklaring bij voorraad overweegt het hof het volgende.

Het vonnis van de kantonrechter in de bodemzaak is niet uitvoerbaar bij voorraad

verklaard. De kortgedingrechter heeft de beslissing van de bodemrechter in beginsel te

respecteren, maar niet in alle gevallen. Met name als sprake is van nieuwe

omstandigheden die aanleiding kunnen geven voor een andere belangenafweging, van

misbruik van recht en het gaan ontstaan van een noodsituatie zijn er mogelijk gronden

voor afwijking. De kortgedingrechter is steeds bevoegd zijn vonnis uitvoerbaar bij

voorraad te verklaren. Dit neemt evenwel niet weg, dat bij de beantwoording van de

vraag óf een voorziening getroffen moet worden, de kortgedingrechter het oordeel van

de bodemrechter in beginsel dient te respecteren en het oordeel van de bodemrechter

niet zonder meer kan negeren. Dit geldt ook als, zoals hier, geen sprake is van een

executiekortgeding. Het hof neemt in aanmerking dat de pleidooien bij de kantonrechter

hebben plaatsgevonden op 15 november 2011 (bijna 1 jaar geleden). Toen bestond er

kennelijk nog onvoldoende feitelijke basis om de beëindigingsdatum vast te stellen.

Nieuwe ontwikkelingen nopen thans tot een ander oordeel. Er bestaat nu wel voldoende

grond voor een feitelijke beëindiging. Tegen deze achtergrond dient ook het oordeel van

de kantonrechter met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad te worden

begrepen. Er bestond voor de kantonrechter indertijd kennelijk nog geen noodzaak om

zich te beraden over de vraag of bijzondere omstandigheden zouden nopen tot afwijking

van art. 7:295 lid 1 BW. Een dergelijke beoordeling ontbreekt dan ook in het

tussenvonnis. Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat thans de verlangde

voorziening tot ontruiming dient te worden gegeven én uitvoerbaar bij voorraad dient te

worden verklaard.

Partij(en) Naar boven

Appellante:

Fresenburgh B.V., gevestigd te Utrecht

Advocaat:

mr. P.H. van der Vleuten

tegen

Geïntimeerde:

Hoog Catharijne B.V., gevestigd te Utrecht

Advocaat:

mr. M.F.A. Evers

Uitspraak Naar boven

(…)

4.De beoordeling

4.1

64

De voorzieningenrechter heeft in rov. 2 de volgende feiten vastgesteld.

“2.1

Hoog Catharijne is eigenares van het winkelcentrum Hoog Catharijne (hierna: het

winkelcentrum) te Utrecht. Die eigendom omvat onder andere het appartementsrecht

betreffende een opstalrecht op de percelen (gemeente Catharijne sectie D nrs. 7648 en

7650) waarboven de zogenaamde Stationstraverse is gelegen.

2.2

Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh een

winkelruimte verhuurd ter grootte van circa 103 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo)

inclusief twee terrassen, gelegen aan de Stationstraverse 2 te Utrecht (codes 2/WI/1/48A

en 49 winkelruimte, codes 2/DIV/1/48 en 49A terrassen), een onderdeel van het

winkelcentrum. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 5 jaar, ingaande

op 1 september 1986, met een optie tot verlenging met 5 jaar en nadien eventuele

verlengingen met telkens 5 jaar. De winkelruimte is bestemd om gebruikt te worden als

Chinees fast food restaurant.

2.3

Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh

verhuurd een magazijnruimte ter grootte van 35 m2 bvo, gelegen aan de

Stationsdwarsstraat te Utrecht (code 3/MA/T/38). De overeenkomst is aangegaan voor

een periode van 5 jaar ingaande op 1 september 1986 met een optie tot verlenging met

5 jaar. Sinds 1 september 1996 is de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd.

2.4

Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh

verhuurd een tweede magazijnruimte ter grootte van circa 32 m2 bvo, gelegen aan de

Stationsdwarsstraat te Utrecht (code 3/MA/T/37). De overeenkomst is aangegaan voor

een periode van 4 jaar en 10,5 maanden, ingaande op 15 oktober 1986 met een optie tot

verlenging van 5 jaar. Sedert 1 september 1996 is ook deze overeenkomst voortgezet

voor onbepaalde tijd.

2.5

Door middel van een in september 1989 door beide partijen ondertekend aanhangsel bij

de huurovereenkomst van 1 september 1986 is de door Fresenburgh reeds gehuurde

winkelruimte uitgebreid met 14,5 m2 (code 2/WI/1/48, dat is het voormalige terras, in

de huurovereenkomst van 1 september 1986 aangeduid met code 2/DIV/1/48, dat door

Fresenburgh is overkapt), met toepasselijkverklaring van de bepalingen van de

huurovereenkomst van 1 september 1986.

2.6

Op 15 mei 1991 is tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte een nieuwe

huurovereenkomst gesloten. De aanleiding daarvoor is een voorgenomen verbouwing en

uitbreiding van de winkelruimte door Fresenburgh, met het doel het overkapte terras met

code 49A te maken tot integraal onderdeel van de winkelruimte. De overeenkomst is

65

aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande 1 januari 1992, met een optie tot

verlenging van 10 jaar en nadien eventuele verlengingen met telkens 5 jaar.

In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen:

“Verhuurder zal in de verbouwing van de ruimte 2/WI/1/49A, welke huurder voornemens

is te doen uitvoeren, een bedrag van maximaal ƒ 100.000 (zegge: éénhonderdduizend

gulden) investeren.”

2.7

De onder 2.6 bedoelde verbouwing heeft niet plaatsgevonden.

2.8

Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht is op 24 juni

2003 akkoord gegaan met herinrichtingsplannen voor het stationsgebied, welke zijn

uitgewerkt in het Masterplan Stationsgebied Utrecht. Dit Masterplan is op 11 december

2003 door de gemeenteraad formeel vastgesteld. Voorts is op 2 juli 2004 een

uitvoeringsovereenkomst Utrecht stationsgebied gesloten tussen het Rijk en de

gemeente Utrecht. Op 14 december 2006 is het Structuurplan Stationsgebied (mede

omvattend het gebied waarin het gehuurde gelegen is) door de gemeenteraad

vastgesteld.

Tussen de gemeente Utrecht en private partijen (Hoog Catharijne, Corio N.V., NS

Vastgoed B.V. en Jaarbeurs Utrecht B.V.) zijn bilaterale intentieovereenkomsten gesloten

waarin partijen de intentie hebben uitgesproken om gezamenlijk het Stationsgebied

Utrecht te herontwikkelen/renoveren. In vervolg hierop zijn tussen de gemeente Utrecht

en Hoog Catharijne bilaterale ontwikkelings- en projectovereenkomsten (BOPO’s)

gesloten voor drie deelgebieden:

-

deelgebied Vredenburg

-

deelgebied Koppen van de OV-T (Openbaar Vervoer – Terminal)

-

deelgebied Radboud

Voor het deelgebied Vredenburg is op 6 maart 2006 een BOPO gesloten en voor de

deelgebieden Radboud/Koppen van de OV-Terminal op 31 januari 2008.

De herontwikkeling van het deelgebied Vredenburg omvat de realisatie door de

gemeente Utrecht van het Muziekpaleis en de herontwikkeling van de openbare ruimte

(het ‘Vredenburgplein’), alsmede de realisatie door Hoog Catharijne van twee gebouwen,

aangeduid als Winkelgebouw Vredenburg Noord (‘De Vredenburg’) en Entreegebouw

Hoog Catharijne.

2.9

Het gehuurde is gelegen in deelgebied Koppen van de OV-Terminal/Radboud.

66

Tussen de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne zijn afspraken gemaakt over een

nieuwe verbinding tussen het winkelcentrum en de (door derden) te realiseren OV-

Terminal. De nieuwe OV-Terminal wordt een herkenbaar en eigen gebouw met zowel aan

de oost- als de westzijde een entree met een groot, verhoogd voorplein, het zogenaamde

Stationsplein Oost en Stationsplein West. Deze pleinen worden onderling verbonden door

een looproute langs de hal van de OV-Terminal. Ten behoeve hiervan zal de gehele

Stationstraverse, waar de gehuurde winkelruimte is gelegen, worden gesloopt. De sloop

zal gefaseerd plaatsvinden in verband met andere werkzaamheden en het feit dat de

voetgangersstromen, bestaande uit winkelend publiek, reizigers en voetgangers die van

de ene naar de andere kant van het spoor willen via het station, ook gedurende de

uitvoering van de werkzaamheden op een ordentelijke en veilige wijze moeten kunnen

worden afgewikkeld.

Hoog Catharijne zal haar opstalrecht met betrekking tot de Stationstraverse voor of na

de sloop van de Stationstraverse in eigendom overdragen aan de gemeente Utrecht.

2.10

Bij brief aan Fresenburgh van 7 december 2009 heeft Hoog Catharijne de

huurovereenkomsten met betrekking tot de winkelruimte en de twee magazijnruimtes

opgezegd tegen 31 december 2011. In deze brief is onder meer het volgende gesteld:

“(…) Zoals u weet, is het College van burgemeester en wethouders van de gemeente

Utrecht in 2003 akkoord gegaan met de herinrichtingsplannen voor het gehele

Stationsgebied en hebben de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne B.V. voor het gebied

waarin de door u gehuurde ruimten zijn gelegen, overeenstemming bereikt over de

(concrete) uitwerking van de plannen.

Inmiddels hebben wij met u gesproken over de (her)ontwikkelingsplannen en de

gevolgen daarvan voor Fresenburgh B.V.. Nu al wordt voorzien dat de (her)ontwikkeling

niet uitvoerbaar zal zijn indien u in het Gehuurde gevestigd blijft. Immers het bouwdeel

waarvan het Gehuurde deel uitmaakt dient ten behoeve van de realisatie van voormelde

plannen te worden gesloopt.

De huurovereenkomst ter zake de winkelruimte duurt thans voort tot en met 31

december 2011. De huurovereenkomsten ter zake de magazijnruimten lopen voor

onbepaalde tijd. Aangezien het laten verlengen van de huurovereenkomst ter zake de

winkelruimte met een periode van vijf jaar de (her)ontwikkeling onmogelijk zou maken,

zeggen wij hierbij de huurovereenkomst ter zake de winkelruimte gelegen aan de

Stationstraverse 2 (ruimtecode 2/wi/1/48, 48a, 49 en 49a) en de huurovereenkomsten

ter zake magazijnruimten gelegen aan Stationsdwarsstraat (ruimtecode 3/ma//t/37 en

3/ma/t/38) op tegen 31 december 2011 op grond van dringend eigen gebruik in de zin

van artikel 7:296 Burgerlijk Wetboek. Wij zeggen voormelde huurovereenkomsten tevens

op vanwege de verwezenlijking van een op het gehuurde liggende bestemmingplan

alsmede op grond van de belangenafweging, zoals bedoeld in genoemd artikel.

Voor zover vereist, geschieden de huuropzeggingen ter zake de huurovereenkomsten van

de magazijnruimten onder aanzegging van de ontruiming per 31 december 2011.

Uiteraard geniet het onze sterke voorkeur in goed overleg tot nadere afspraken te komen

over de beëindiging van de huurovereenkomsten en de ontruiming van het Gehuurde.

67

Met u is dan ook afgesproken constructief in gesprek te blijven en wij zullen spoedig

contact opnemen om een en ander verder te bespreken. (…)”

2.11

Fresenburgh heeft de beëindiging van de huurovereenkomsten niet geaccepteerd.

2.12

Hoog Catharijne heeft Fresenburgh in een bodemprocedure gedagvaard voor deze

rechtbank sector handel en kanton, en – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter

het tijdstip waarop de huurovereenkomsten tussen haar en Fresenburgh zal eindigen, zal

vaststellen op 1 oktober 2012 en Fresenburgh zal veroordelen tot ontruiming van het

gehuurde.

In een tussenvonnis van 29 augustus 2012 (hierna: het tussenvonnis) heeft de

kantonrechter onder meer Fresenburgh in de gelegenheid gesteld de door haar

gevorderde verhuis- en inrichtingskosten (nader) te onderbouwen. Verder heeft de

kantonrechter, voor zover relevant, het volgende overwogen:

(…)

4.20

De vordering van Hoog Catharijne tot vaststelling van het tijdstip waarop de

huurovereenkomst eindigt op grond van dringend eigen gebruik is in beginsel

toewijsbaar. Tevens ligt in het vorenstaande besloten dat de belangenafweging bedoeld

in artikel 7:296 lid 3 BW achterwege kan blijven. (…)

4.21

Onder de gegeven omstandigheden is er in de beschikbare gegevens onvoldoende

feitelijke basis om het tijdstip van beëindiging op 1 oktober 2012 of enige andere datum

te bepalen. Het gaat om een veelomvattend project, waarvan de voortgang van veel

externe factoren afhankelijk en daarmee moeilijk voorspelbaar is.

Gelet daarop zal de datum van beëindiging van de huurovereenkomst als volgt worden

vastgesteld: de huurovereenkomst eindigt 6 weken na de dag waarop Fresenburgh door

Hoog Catharijne schriftelijk in kennis is gesteld van de afgifte van de sloopvergunning,

behoudens indien tegen de sloopvergunning bezwaar, beroep of hoger beroep is

ingesteld en bij wijze van voorlopige voorziening de sloopvergunning is geschorst. In dat

geval eindigt de huurovereenkomst 6 weken na de dag waarop de voorlopige voorziening

is opgeheven of is vervallen.

Als tijdstip van ontruiming zal het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst

worden vastgesteld.

Gelet op het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 en 3 BW, zal de beslissing tot beëindiging van

de huurovereenkomst worden aangehouden totdat het bedrag van de tegemoetkoming in

de verhuis- en inrichtingskosten is vastgesteld en een termijn is bepaald waarbinnen

Hoog Catharijne de bevoegdheid heeft de vordering tot beëindiging van de

huurovereenkomst in te trekken. (…)

4.22

68

Uit het vorenstaande volgt dat de kantonrechter het verweer van Fresenburgh tot zover

ongegrond acht. Het komt de kantonrechter echter niet kennelijk ongegrond voor, zodat

de gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad gelet op artikel 7:295 lid 1 BW niet

toewijsbaar is. (…)”.

4.2

Het vonnis van de kantonrechter van 29 augustus 2012 in de bodemzaak is gepubliceerd

op rechtspraak.nl onder LJN BX6420.

4.3

De grieven 13 en 14, het spoedeisend belang

4.3.1

In grief 14 betwist Fresenburgh het bestaan van een spoedeisend belang. Deze grief

faalt. Met de aard en omvang van het project, zowel financieel, bouwkundig (mede gelet

op de connexiteit met de verbouwing van het winkelcentrum en het station) als logistiek

(jaarlijks passeren miljoenen passanten de traverse; dat moet tijdens de verbouwing

doorgaan) is het spoedeisend belang gegeven.

Ook de belangenafweging (HR 29 november 2002, NJ 2003/78) valt in het nadeel van

Fresenburgh uit. De huurovereenkomst is door HC in december 2009 opgezegd, nu bijna

drie jaar geleden. Het belang van HC om te weten waar zij aan toe is weegt zwaarder

naar mate er meer tijd verloopt. Het belang van Fresenburgh om in de bodemprocedure

een beslissing te verkrijgen is afgenomen nu de kantonrechter recentelijk heeft beslist.

In feite is het belang van Fresenburgh thans beperkt tot een herbeoordeling in hoger

beroep en in cassatie. Niet valt te verwachten dat die herbeoordeling tot een andere

beslissing zal leiden. Afweging van de financiële en de bouwkundige belangen valt

eveneens uit ten nadele van Fresenburgh, zoals hierna wordt uiteengezet.

4.3.2

In grief 13 wordt betoogd dat bij een gesteld spoedeisend belang het naar de aard niet

kan zijn, dat dit belang het rechtstreeks gevolg is geweest van de eigen beslissing van

HC. Bovendien dient het overleg tussen partijen, dat volgens Fresenburgh niet, althans

onvoldoende heeft plaatsgevonden, een rol te spelen bij een belangenafweging.

Dat sprake is van alleen een beslissing van HC is onjuist en miskent dat de door HC te

treffen maatregelen als gevolg waarvan de huurovereenkomst dient te eindigen is

ingebed in een groot project met betrekking tot het winkelcentrum en het station,

waarbij ook de gemeente nauw betrokken is. Zoals hierna zal worden uiteengezet zijn

ook de bouwkundige omstandigheden, de feitelijke situatie en de passantenstromen van

groot belang.

4.3.3

Met betrekking tot het tussen partijen gevoerde overleg, waarvan Fresenburgh stelt dat

dit onvoldoende heeft plaatsgevonden, overweegt het hof als volgt. Uit het verhandelde

ter zitting in hoger beroep is gebleken dat Fresenburgh haar bedrijf wil blijven uitoefenen

op de traverse, maar dat HC daartoe voorlopig geen plaats kan blijven aanbieden. Of er

in de toekomst, na de verbouwing voor Fresenburgh plaats zal komen in de nieuwe

69

Stationshal Oost, is nog niet duidelijk. HC wil zich in ieder geval nu nog niet binden. Gelet

op deze patstelling kan aan het al dan niet gevoerde overleg geen argument worden

ontleend voor een beslissing. Het staat HC vrij zich nog niet te willen binden.

4.3.4

De grieven 13 en 14 falen.

4.4

De grieven 8 (punt 22 appeldagvaarding) en 15, het einde van de huurovereenkomst

4.4.1

Uitgaande van het vonnis van de kantonrechter staat vast dat de huurovereenkomst

tussen partijen inmiddels – voor het geheel – is geëindigd, met dien verstande dat die

beslissing nog niet onherroepelijk is. Partiële beëindiging van de huurovereenkomst is

waarschijnlijk rechtens onmogelijk, althans zal niet voor toewijzing in aanmerking

komen. De door Fresenburgh verlangde voorziening zal dan in tijd begrensd zijn,

namelijk totdat de rechterlijke beslissing in het bodemgeding in kracht van gewijsde

gaat. Dat wil niet zeggen dat de voorzieningenrechter, en in hoger beroep: het hof, de

beslissing van de bodemrechter – het einde van de hele huurovereenkomst – kan

negeren. Uitgangspunt van de beoordeling is juist dat in kort geding deze onlangs

gegeven beslissing gerespecteerd moet worden. Fresenburgh heeft in dit kort geding

niets, althans onvoldoende aangevoerd dat tot het oordeel kan leiden dat de

kantonrechter een zodanige feitelijke of juridische misslag heeft begaan dat reeds nu

plaats is voor een andere beslissing dan die welke werd gegeven.

4.4.2

In punt 22 van de appeldagvaarding wordt betoogd dat de kantonrechter nog kan

terugkomen op haar tussenbeslissing. Dat is zo, maar dat dit zal gebeuren acht het hof

onwaarschijnlijk. Gronden daarvoor worden ook niet aangevoerd. Maar wat daar van zij,

voorshands heeft de kort gedingrechter in beginsel de bodemrechter te volgen.

4.4.3

Het spoedeisende karakter van een kort geding staat aan het stellen van prejudiciële

vragen, waarmee immers veel tijd gemoeid is, in de weg.

4.4.4

De grieven 8 en 15 falen.

4.5

De grieven 1 en 2, de feiten

4.5.1

Grief 1 keert zich tegen rov. 2.6 van het vonnis waarvan beroep waarin is vastgesteld dat

er een nieuwe overeenkomst is gesloten per 15 mei 1991.

Bij deze grief heeft Fresenburgh geen belang. HC vordert ontruiming van het gehuurde.

Het is zonder meer duidelijk dat deze ontruiming samenhangt met de thans bestaande

70

huurovereenkomst. Wanneer deze overeenkomst is aangegaan speelt in het debat tussen

partijen in dit kort geding geen rol van betekenis. Zoveel staat – onbetwist – vast dat de

kantonrechter in het tussenvonnis van 29 augustus 2012 in de bodemprocedure heeft

vastgesteld dat de overeenkomst tussen partijen eindigt 6 weken nadat Fresenburgh in

kennis is gesteld van de afgifte van de sloopvergunning. De sloopvergunning is

onherroepelijk geworden en de termijn van zes weken is verstreken. Het zijn deze feiten

die ten grondslag liggen aan de vordering van HC.

4.5.2

In grief 2 wordt aangevoerd dat ten onrechte niet als feit is vermeld dat HC in de

bodemprocedure heeft aangestuurd op uitvoerbaar verklaring bij voorraad.

Bij deze grief heeft Fresenburgh geen belang. Al dan niet vermelding van dit feit – zoal

juist – leidt op zichzelf genomen niet tot een ander dictum. Er is bovendien in de

bodemprocedure nog geen eindvonnis gewezen, zodat de vraag naar de mogelijkheid van

executie van dat vonnis nog niet aan de orde is.

4.5.3

De hiervoor in rov. 4.1 aangehaalde feiten staan hiermee vast. Zij dienen het hof tot

uitgangspunt.

4.6

Grieven 3, 4 en 5, de planning

4.6.1

Grief 3 keert zich rov. 4.4 van het vonnis waarvan beroep waarin de

voorzieningenrechter oordeelt dat HC voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij

uiterlijk op 1 november 2012 over het gehuurde moet beschikken, omdat anders de

realisatie van de ov-terminal (blokkade traverse) per eind mei 2013 in gevaar komt.

Aangevoerd wordt dat het hier om een planning van HC zelf gaat, die deswege op

voorhand al ongeloofwaardig en niet terzake doende is, en dat de planning kan worden

aangepast.

Grief 4 heeft betrekking op de aanleg van een bypass, die over de gehuurde ruimte is

gepland. Betoogd wordt dat bij een andere planning niet behoeft te worden ontruimd.

Grief 5 keert zich tegen het oordeel, in dezelfde rechtsoverweging, dat het zeer

aannemelijk is dat vertraging in de ontruiming vertraging in de uitvoering van diverse

andere projecten zal opleveren. Fresenburgh voert aan dat dit oordeel niet onderbouwd

is en enkel steunt op een aanname. Fresenburgh ziet niet in dat de afloop van de de

procedure niet kan worden afgewacht.

4.6.2

Naar het oordeel van het hof wordt in de grieven 3 en 5 de aard en omvang van de

herontwikkeling door Fresenburgh miskend. Met de realisatie van het project is niet

alleen HC en haar bouwondernemer betrokken maar ook bijvoorbeeld Prorail en de

Gemeente, en – dat is hier belangrijk – de miljoenen reizigers en passanten die jaarlijks

gebruik maken van de traverse tussen het winkelcentrum en het station alwaar het

71

gehuurde is gelegen. Het gaat om een project van uitzonderlijk grote omvang, zowel

financieel als qua bouwactiviteiten, dat bovendien al jaren aan de gang is en nog jaren

zal duren. De realisatie vergt logistiek veel aandacht en uiteraard voortdurend kleinere of

grotere correcties. De – niet onderbouwde – stelling van Fresenburgh dat de planning

waarop HC doelt ongeloofwaardig en niet ter zake doende is en dat HC deze planning wel

kan aanpassen of uitstellen zoals haar behaagt, miskent deze realiteit. Het stilzetten van

het project totdat Fresenburgh uitgeprocedeerd is (met mogelijk een hoger beroep en

beroep in cassatie in de bodemzaak kunnen nog jaren gemoeid zijn) kan niet van HC

worden verlangd. Dat het hier uitsluitend om keuzes van alleen HC zou gaan, is feitelijk

onjuist. Daar komt bij de plaatselijke situatie. Het feit dat het station en winkelcentrum

ook grootschalig worden verbouwd, en de inbedding in de dynamische situatie (het is nu

eenmaal een gegeven dat reizigers en passanten voorbij trekken, dat is ook de

bestaansgrond van Fresenburgh) zijn omstandigheden die mede bepalend (en

beperkend) zijn voor de planning.

4.6.3

In grief 4 gaat het om de kern van het geschil. Fresenburgh is van mening dat HC haar

plannen alsnog zo kan aanpassen dat het bedrijf geheel of gedeeltelijk geopend kan

blijven. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.

4.6.4

In de eerste plaats wordt eraan herinnerd dat het hof dient uit te gaan van geëindigd zijn

van de huurovereenkomst (rov. 4.4.1). De verlangde voorziening heeft daarmee een

tijdelijk karakter. Deze tijdelijkheid wordt zelfs kort als de beslissing van de

bodemrechter in het eindvonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.

In de tweede plaats ontbreekt het het hof aan de deskundigheid om de plannen van HC

met betrekking tot de door Fresenburgh verlangde bouwvoorziening op zijn volle merites

te kunnen beoordelen. Voor een deskundigenonderzoek daarnaar is in het kader van een

kort geding geen plaats. Fresenburgh heeft geen gronden aangevoerd waaruit reeds

aanstonds blijkt dat de geplande bypass geen goede optie zou zijn. Mogelijk zijn er

alternatieven voorhanden, maar ook die kan het hof wegens het ontbreken van

deskundigheid niet beoordelen.

In de derde plaats moet in aanmerking worden genomen dat HC een grote mate van

beleidsvrijheid toekomt bij de wijze waarop de verbouwing wordt ingericht en uitgevoerd.

Deze beleidsruimte wordt overigens aanmerkelijk beperkt doordat de genoemde

verbouwingen moeten worden ingepast in die van het station en het winkelcentrum en

andere omstandigheden zoals de veiligheid voor de passanten en de bestaande

bouwkundige voorzieningen (zoals de trappen naar het een verdieping lager liggende

busstation).

Uiteraard zijn de kosten ook een factor van betekenis. Deze zijn ongetwijfeld betrokken

in de planning.

In dit verband is mede van belang dat het in de sloopvergunning verlangde

asbestonderzoek de hele winkelruimte betreft. Het handhaven van de gehuurde ruimte,

of een deel daarvan, kan leiden tot aanpassing van de vergunningvoorwaarden, of zelfs

intrekken van de sloopvergunning en daarmee tot een aanzienlijke vertraging.

72

In kort geding is dus maar zeer beperkt plaats voor het treffen van een voorziening die

zal ingrijpen in de plannen.

4.6.5

Tegen deze achtergrond is het hof van oordeel dat er geen plaats is voor het treffen van

een voorziening die (gedeeltelijke) openhouding mogelijk maakt. De als productie 7 bij

de brief van mr. Evers van 4 oktober 2012 overgelegde notitie van ProRail geeft een

duidelijk inzicht in de (complexe) problematiek. Mogelijk kan bouwkundig de bij

Fresenburgh in gebruik zijnde bedrijfsruimte verkleind worden (de keukenactiviteiten en

een deel van het terras dat niet direct in de looprichting ligt zouden wellicht gehandhaafd

kunnen worden) maar daarmee is nog geen oplossing bereikt. Het hof heeft uit de uitleg

ter zitting in hoger beroep van de feitelijke situatie aan de hand van foto’s en

bouwtekeningen de overtuiging gekregen dat handhaving van een kleiner of groter

gedeelte van de bedrijfsruimte met name tijdens spitsuur mogelijk tot onaanvaardbare

situaties zal leiden. De passanten, met name die van oost naar west lopen (rechts

houden) komen ‘in botsing’ met het vóór de bedrijfsruimte (stil) staande publiek. Dit

wordt nog versterkt doordat de vloeroppervlakte van het terras bij gedeeltelijke sloop

kleiner wordt zodat naar verwachting de klanten van Fresenburgh genoodzaakt zullen

zijn de snacks buiten te bestellen en verorberen. De omvang van dit probleem kan het

hof uiteraard niet voorspellen. Op zondagochtend zal dit probleem zich niet voordoen.

Tijdens spitsuur (en dit zijn juist de belangrijkste uren voor Fresenburgh) zal dit anders

kunnen zijn. Voorshands kan het hof niet uitsluiten dat er zich dan voor het publiek

gevaarlijke situaties kunnen voordoen.

Daarbij dient te worden bedacht dat de situatie ter plaatse toch al niet zonder potentieel

gevaar is nu daar volop bouwwerkzaamheden gaande zijn. Tegen deze achtergrond kan

niet worden geoordeeld dat de plannen met betrekking tot de bypass zodanig onnodig of

onaanvaardbaar ingrijpen in de belangen van Fresenburgh dat Fresenburgh aanspraak

zou kunnen maken op (eventueel partiële) voortzetting van de huur.

4.6.6

De grieven 3, 4 en 5 falen.

4.7

In de grieven 6, 7, 8 (punt 2.1 appeldagvaarding), 9, 10 en 11, de vergunningen

4.7.1

In deze grieven worden aspecten van bestuursrechtelijke aard aan de orde gesteld.

Dienaangaande neemt het hof in overweging dat de betreffende vergunningen en de

bezwaren die in procedures gemaakt kunnen worden niet ertoe strekken de belangen van

een huurder te dienen, althans niet rechtstreeks. Bovendien zal Fresenburgh

onvoldoende belang hebben bij het maken van bezwaar omdat de huurovereenkomst

reeds is geëindigd en verwacht moet worden dat de beëindigingsbeslissing in hoger

beroep in stand zal blijven, weliswaar nog niet onherroepelijk, maar in kort geding moet

er voorshands vanuit worden gegaan dat deze beëindiging in stand zal blijven.

Maar wat daar ook van zij, gelet op de aard en omvang van de uit te voeren projecten

zoals hiervoor uiteengezet, is het hoogst onwaarschijnlijk dat de

vergunningenproblematiek niet tijdig zal zijn opgelost. In ieder geval is hoogst

73

onwaarschijnlijk dat deze problematiek aanleiding zal geven tot vertraging in de

uitvoering van de werkzaamheden (bijvoorbeeld door stillegging van de

bouwactiviteiten).

4.7.2

De grieven leiden derhalve niet tot een andere beslissing.

4.8

Grief 12, asbestsanering

4.8.1

In deze grief stelt Fresenburgh zich op het standpunt dat het aangekondigde

asbestonderzoek (type B) volgens haar niet nodig is zodat de ontruiming enkele

maanden later kan plaatsvinden. De grief faalt. Het asbestonderzoek is HC opgelegd bij

de sloopvergunning. Daar kan HC niet aan voorbij gaan. Voorts is het hof niet deskundig

op dit terrein, zodat het hof de noodzaak van het onderzoek niet kan beoordelen. De

enkele omstandigheid dat een door Fresenburgh geraadpleegde deskundige een andere

opvatting heeft dan de vergunningverleners en de bouwexperts van HC is onvoldoende

om de herontwikkeling stop te zetten in afwachting van het onderzoek aan wiens zijde

het gelijk ligt. Ten slotte neemt het hof in aanmerking dat niet bij voorbaat kan worden

gezegd hoeveel tijd gemoeid zal zijn met een eventuele sanering (in een gebied waar

jaarlijks miljoenen passanten voorbijtrekken). Het staat HC vrij een ruime periode in

aanmerking te nemen. Dat de door HC geschatte periode (voor sloop en sanering)

onredelijk of onaanvaardbaar lang is, wordt niet gesteld en is ook niet kunnen blijken.

4.9

Grief 16, de belangenafweging

4.9.1

In deze grief bestrijdt Fresenburgh de rov. 4.13 van het bestreden vonnis gemaakte

belangenafweging. Behalve het belang van de (35, deels tijdelijk aangestelde)

werknemers voor wie ontslag dreigt en een reeds 25 jaar bestaande huurrelatie voert

Fresenburgh belangen aan die elders in dit arrest zijn besproken en afgewezen.

Nu de huurovereenkomst in december 2009 (bijna drie jaar geleden) is opgezegd heeft

er voor Fresenburgh voldoende tijd bestaan om voorzieningen voor de werknemers te

treffen. Fresenburgh moest er rekening mee houden dat zij in het ongelijk zou worden

gesteld. Ook gelet op de aard en omvang van de uit te voeren werkzaamheden kan het

voor Fresenburgh niet als verrassing zijn gekomen dat zij de bedrijfsvoering niet langer

kan voortzetten. De belangen van de werknemers kunnen onvoldoende gewicht in de

schaal leggen tegenover de belangen van de miljoenen passanten en de aanmerkelijk

financiële belangen van HC bij continuering van de herontwikkeling.

Dat Fresenburgh een redelijk alternatief aangeboden wenst te zien is begrijpelijk – en

wellicht de achterliggende inzet van dit geding – maar nu Fresenburgh zelf geen

alternatief heeft aangewezen, en HC stelt geen alternatief voorhanden te hebben kan het

hof dit belang bij een alternatieve locatie niet in de afweging betrekken.

74

4.10

Grief 17, de uitvoerbaarverklaring bij voorraad

4.10.1

In deze grief staat de beslissing van de kantonrechter met betrekking tot de

uitvoerbaarverklaring bij voorraad centraal. De kantonrechter heeft, op de voet van

artikel 7:295 lid 1 BW, geoordeeld dat het verweer weliswaar ongegrond is, maar niet

kennelijk ongegrond, omdat de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de

bestreden beslissing niet toewijsbaar is. Fresenburgh stelt nu dat het vonnis van de

kortgedingrechter evenmin uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard.

4.10.2

De stelling van Fresenburgh is onjuist. Weliswaar heeft de kortgedingrechter de

beslissing van de bodemrechter in beginsel te respecteren, maar niet in alle gevallen. Met

name als sprake is van nieuwe omstandigheden die aanleiding kunnen geven voor een

andere belangenafweging, van misbruik van recht en het gaan ontstaan van een

noodsituatie zijn er mogelijk gronden voor afwijking (Ritzen/Hoekstra).

4.10.3

Het verweer van HC, dat de kortgedingrechter steeds bevoegd is zijn vonnis uitvoerbaar

bij voorraad te verklaren, is alleen in het algemeen gesproken juist. De opvatting is ook

in zoverre juist dat niet uitvoerbaarverklaring zich niet verdraagt met het spoedeisende

belang bij de voorziening. Dit neemt evenwel niet weg, dat bij de beantwoording van de

vraag óf een voorziening getroffen moet worden, de kortgedingrechter het oordeel van

de bodemrechter in beginsel dient te respecteren. De kortgedingrechter kan het oordeel

van de bodemrechter niet zonder meer negeren. Dit geldt ook als, zoals hier, geen

sprake is van een executiekortgeding.

4.10.4

Het hof neemt in aanmerking dat de pleidooien bij de kantonrechter hebben

plaatsgevonden op 15 november 2011 (bijna een jaar geleden). Toen bestond er

kennelijk nog onvoldoende feitelijke basis om de beëindigingsdatum vast te stellen (zie

rov. 2.21 van het tussenvonnis). Nieuwe ontwikkelingen nopen thans tot een ander

oordeel. Er bestaat nu wel voldoende grond voor een feitelijke beëindiging.

Tegen deze achtergrond dient ook het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot

de uitvoerbaarheid bij voorraad te worden begrepen. Er bestond voor de kantonrechter

indertijd kennelijk nog geen noodzaak om zich te beraden over de vraag of bijzondere

omstandigheden zouden nopen tot afwijking van artikel 7:295 lid 1 BW. Een dergelijke

beoordeling ontbreekt dan ook in het tussenvonnis.

4.10.5

Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat thans – en op gronden als

hiervoor uiteengezet – de verlangde voorziening dient te worden gegeven én uitvoerbaar

bij voorraad dient te worden verklaard. Grief 17 faalt mitsdien.

4.11

75

Grief 18 is een veeggrief. Deze hoeft geen behandeling.

4.12

Fresenburgh zal de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen.

5.De uitspraak

Het hof

bekrachtigt het (herstelde) vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Fresenburgh in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op

heden aan de zijde van HC worden begroot op € 666 aan griffierecht en op € 2682 aan

salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

76

LJN: BV2628, Hoge Raad , 10/04442




Soort procedure: Cassatie

Inhoudsindicatie: Huurrecht. Tijdelijke huurovereenkomst in verband met voorgenomen

sloop. Ook zonder aanvraag van vergunning op voet van art. 15 lid 1

onder c Leegstandwet kan sprake zijn van gebruik van woonruimte dat

naar zijn aard slechts van korte duur is, in de zin van art. 7:232 lid 2

BW. Leegstandwet bevat geen exclusieve regeling op dit punt.

Invoering art. 7:232 lid 4 heeft geen beperking gebracht in

toepasselijkheid van lid 2. Beschikking HR 30 mei 1975, LJN AC5593,

NJ 1975/464 houdt haar betekenis.

Vindplaats(en): NJ 2012, 496 m. nt. A.L.M. Keirse

NJB 2012, 988

Rechtspraak.nl

RvdW 2012, 580

WR 2012, 70

Uitspraak

13 april 2012

Eerste Kamer

10/04442

EV/LZ

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[Eiseres],


EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool,

t e g e n

1. STICHTING STUDENTEN HUISVESTING, voorheen genaamd Stichting Sociale

Huisvesting Utrecht,

gevestigd te Utrecht,

2. STICHTING MITROS,

gevestigd te Utrecht,

VERWEERSTERS in cassatie,

advocaat: mr. J.P. Heering.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres], SSH en Mitros.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de

navolgende stukken:

a. het vonnis in de zaak 553102 UC EXPL 07-17388 van de kantonrechter te Utrecht van

77

19 november 2008;

b. het arrest in de zaak 200.030.593 van het gerechtshof te Amsterdam van 22 juni

2010.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De

cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

SSH en Mitros hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor SSH en Mitros mede door

mr. L.B. de Graaf, advocaat bij de Hoge Raad.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.

De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 24 februari 2012 op die conclusie

gereageerd.

3. Beoordeling van de middelen

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [Eiseres] huurde met ingang van 23 juli 2007 van SSH onzelfstandige woonruimte op

het perceel 't Kleine Wijk in de wijk Ondiep te Utrecht. Mitros was eigenaar van die

woonruimte en verhuurde deze aan SSH.

(ii) In de huurovereenkomst tussen SSH en [eiseres] is onder meer bepaald:

"Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met

voorgenomen sloop

(...)

In aanmerking nemende:

- Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex

in Utrecht welke eigendom is van Mitros;

- Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans

nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden

gestart;

- Dat de verhuurder c.q. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van één jaar

vanaf heden met de sloop te starten;

- Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande

voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat

verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele

complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke

karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming

zal meewerken;

- Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden

en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden

om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder.

Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden,

zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex

(tijdelijk of permanent). Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk

op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd;

- Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te

worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat

verhuurder c.q. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer

beschikking nodig heeft;

- Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen

enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zal worden verstrekt;

- Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de

desbetreffende woning te zullen ontruimen op of vóór de datum welke door verhuurder

met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is

medegedeeld - zijnde de datum dat de verhuurder c.q eigenaar de woning nodig heeft

78

voor voornoemde sloop - onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere

passende woonruimte is aangeboden;

- Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van

andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de

huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere

gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de

woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen;

- Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst.

(...)

Artikel 3 - De huurperiode en opzegging

(...)

3.4 Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een

direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100,00 voor

iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (...)"

(iii) Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd

tegen 30 november 2007.

(iv) Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007 is aan Mitros

Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel 't

Kleine Wijk.

(v) Bij vonnis van 15 januari 2008 heeft de kantonrechter in kort geding [eiseres]

veroordeeld tot ontruiming van de bij haar in gebruik zijnde woonruimte. [Eiseres] heeft

het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten.

3.2 [Eiseres] vordert in dit geding (i) primair een verklaring voor recht dat de

huurovereenkomsten zijn te kwalificeren als reguliere huurovereenkomsten voor

onbepaalde tijd en dat [eiseres] daardoor recht heeft op huurbescherming, en (ii)

subsidiair de (partiële) vernietiging van de huurovereenkomsten wat betreft de

tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding, dan wel

matiging van de boete. Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd en SSH

heeft in reconventie onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van

het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding. De kantonrechter heeft de

vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen.

3.3 In hoger beroep heeft het hof in conventie het vonnis van de kantonrechter

bekrachtigd en in reconventie de boete gematigd tot € 2.000,--.

3.4 Het tweede en het derde middel klagen dat het hof ten onrechte, althans

onbegrijpelijk gemotiveerd, heeft geoordeeld dat sprake is van huur welke een gebruik

van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art.

7:232 lid 2 BW.

3.5 Het tweede middel voert in dit verband, kort gezegd, aan dat, nu Mitros en SSH geen

gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om op de voet van het bepaalde in art. 15

lid 1, onder c, Leegstandwet (Lw) een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur

van de woonruimte waarover het hier gaat, geen sprake kan zijn van huur welke een

gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld

in art. 7:232 lid 2 BW.

3.6 Het middel faalt omdat het oordeel van het hof, dat het niet aanvragen van bedoelde

vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte

betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 nu de

Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat, juist is.

3.7 Het derde middel klaagt dat het hof zijn oordeel dat sprake is van huur welke een

gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is ten onrechte

heeft gebaseerd op HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464. Het middel betoogt dat

79

aan de wetsgeschiedenis van het nadien ingevoerde art. 7:232 lid 4 BW - dat betrekking

heeft op de huur van woonruimte in gebouwen welke aan een gemeente toebehoren en

ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn - kan worden

ontleend dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet

(langer) als gebruik van naar zijn aard korte duur beschouwt.

3.8 Ook dit middel faalt. Uit de door de Advocaat-Generaal in zijn conclusie onder 3.17.2

aangehaalde wetsgeschiedenis volgt niet dat het hof genoemde beschikking ten onrechte

in zijn beoordeling heeft betrokken of dat het door de invoering van art. 7:232 lid 4 deze

haar betekenis heeft verloren. Uit die wetsgeschiedenis volgt niet dat aan de in art.

7:232 lid 2 voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur

van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, een nieuwe uitzondering als omschreven in

lid 4 is toegevoegd. In art. 7:232 lid 4 gaat het namelijk niet zozeer om een gebruik dat

naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk

korte tijd beschikbaar is (Kamerstukken II 1972-1973, 12 306, nr. 3, blz. 1). Anders dan

het middel betoogt heeft de invoering van art. 7:232 lid 4 dan ook geen beperking

gebracht in de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2.

3.9 De in de drie overige middelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie

leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet

nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de

rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de zijde

van Mitros en Stichting Studentenhuisvesting begroot op € 371,34 aan verschotten en €

2.200,-- aan salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren

J.C. van Oven, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar

uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 april 2012.

Directoraat-Generaal

Wonen en Bouwen

Directie Woningmarkt

www.rijksoverheid.nl/onderw

erpen/huurwoning

Contactpersoon

T 06-21869832

Datum

15 maart 2013

Kenmerk

2013-0000108504

MG 2013-01

Bijlagen:

I. Liberalisatiegrenzen tot

1 januari 2014

II. t/m V. Maximale

huurprijsgrenzen per

1 juli 2013

Onderwerp Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2013 tot en met

30 juni 2014

Doelstelling Informatie

Juridische grondslag

Relaties met andere circulaires MG 2012-01 Huurprijsbeleid 1 juli 2012 tot 1 juli 2013

Ingangsdatum 1 juli 2013

Geldig tot 1 juli 2014

Aan:

de colleges van burgemeester & wethouders,

de besturen van toegelaten instellingen,

Aedes, Vastgoed Belang en de Vereniging van

Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland

Pagina 1 van 7

Geacht college, geacht bestuur,

1. Inleiding

Met deze circulaire informeer ik u over het huurprijsbeleid met ingang van 1 juli

2013 tot en met 30 juni 2014 en de daarbij van toepassing zijnde parameters.

Onderstaand ga ik in op het huurprijsbeleid per 1 juli 2013, inclusief de hogere

huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614, de huurprijs-

norm voor woningcorporaties en de huurprijsliberalisatie. Tevens is opgenomen

een samenvattend overzicht van de huurparameters. In de bijlagen zijn de tabel-

len met maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2013 opgenomen.

2. Het huurprijsbeleid per 1 juli 2013

Het inflatiecijfer als basis voor de huurverhoging

Het inflatiecijfer over het voorafgaande kalenderjaar, i.c. 2012, zoals het CBS dat

op 17 januari 2013 heeft gepubliceerd in zijn Statistisch Bulletin is 2,5%.

De maximale huurverhoging per 1 juli 2013

Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstand-

plaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het

inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%.

Pagina 2 van 7

Pagina 2 van 7

Datum

15 maart 201318 februari

2013

Kenmerk

2013-0000108504

MG 2013-01

Zelfstandige woningen

Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het

huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor

huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een hogere huurverhoging

toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-

categorieën. De Eerste Kamer heeft de wetsvoorstellen die dit regelen (33129 en

33330) op 12 maart 2013 aangenomen.

Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614

Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 is de maximale

huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012

vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%.

Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000

Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 wordt per

1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te

weten 4,5%.

Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000

Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een

maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%.

Inkomenspeiljaar

Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%)

uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het

kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat

dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld.

Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus het inkomen over 2011 bepalend.

Inkomensverklaringen Belastingdienst

Eigenaren-verhuurders die gebruik willen maken van deze hogere huurverhoging,

kunnen (onder voorwaarde dat de wetswijzigingen op 15 maart 2013 in het

Staatsblad worden gepubliceerd, zoals de planning is) vanaf 18 maart 2013 via de

website www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl een autorisatie vragen en na

ontvangst daarvan inkomensindicaties opvragen bij de Belastingdienst.

De gegevensuitwisseling tussen eigenaar-verhuurder en Belastingdienst verloopt

digitaal. De Belastingdienst geeft geen gespecificeerde inkomensgegevens. De

eigenaar-verhuurder levert digitaal een bestand met de woonadressen van zijn

woningen waarvoor hij een inkomensverklaring wil ontvangen. De Belastingdienst

levert vervolgens per woonadres digitaal een code.

http://www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl/

Pagina 3 van 7

Pagina 3 van 7

Datum


2013

Kenmerk

2013-0000108504

MG 2013-01

Die code geeft aan in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in het jaar

t-2 valt:

onder € 33.614,

tussen € 33.614 en € 43.000

boven € 43.000,

of dat geen inkomensgegevens bekend zijn voor dat adres.

Als de code “meer dan € 43.000” of “€ 33.614-43.000” is, wordt ook het getal

van het aantal bewoners vermeld en krijgt de eigenaar-verhuurder voor dat

woonadres een inkomensverklaring die hij bij zijn huurverhogingsvoorstel kan

voegen. De Belastingdienst verstrekt geen persoonsgegevens van de leden van

het huishouden.

Als een verhuurder een huurverhoging van meer dan 4% voorstelt, moet hij bij

het voorstel voegen:

- de verklaring van de Belastingdienst dat het huishoudinkomen hoger is

dan € 33.614, als hij een huurverhoging van maximaal 4,5% voorstelt;

- en de verklaring van de Belastingdienst dat het huishoudinkomen hoger is

dan € 43.000, als hij een huurverhoging van maximaal 6,5% voorstelt .

Huishoudinkomen

Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen (box 1, box 2

en box 3) van de huurder en de overige bewoners van de woning. Voor de

samenstelling van het huishouden is bepalend wie er op de datum van de

voorgestelde ingang van de huurverhoging in de woning wonen. Bij een

huurverhoging per 1 juli 2013 is dus bepalend wie er op 1 juli 2013 in de woning

wonen. Van hen wordt dan het gezamenlijk inkomen over 2011 meegeteld.

Omdat de verhuurder het huurverhogingsvoorstel ten minste twee maanden voor

de voorgestelde ingangsdatum bij de huurder moet indienen en de inkomens-

indicaties daaraanvoorafgaand bij de Belastingdienst worden opgevraagd,

vermelden de inkomensindicaties niet de bewoningssituatie per 1 juli.

Als de huurder bezwaar maakt tegen de voorgestelde huurverhoging van meer

dan 4% met als bezwaargrond dat het huishoudinkomen in het jaar t-2 onder de

in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens lag, dan hoeft hij bij

het bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. De eigenaar-verhuurder vraagt

na een dergelijk bezwaar opnieuw een inkomensverklaring op bij de

Belastingdienst. Die nieuwe verklaring is dan gebaseerd op actuele(re) gegevens

over de bewoningssituatie en in uitzonderingsgevallen (na bezwaar en beroep

tegen een inkomensvaststelling) over de hoogte van het inkomen in het jaar t-2

van alle op dat moment bekende leden van het huishouden.

Indien uit de nieuwe inkomensverklaring blijkt dat het huishoudinkomen in het

jaar t-2 onder de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens lag,

kan de verhuurder de huurverhoging aanpassen tot het toegestane niveau.

Als uit de nieuwe inkomensverklaring blijkt dat het huishoudinkomen in het jaar

Pagina 4 van 7

Pagina 4 van 7

Datum


2013

Kenmerk

2013-0000108504

MG 2013-01

t-2 de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens overschrijdt en

de huurder in zijn bezwaar persisteert, kan de verhuurder zijn huurverhogings-

voorstel, met beide inkomensverklaringen, aan de Huurcommissie voorleggen.

Huurverlaging na inkomensdaling

Huishoudens die na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en)

met een inkomensdaling tot onder een van de inkomensgrenzen voor de

inkomensafhankelijke huurverhoging (nu € 33.614 en € 43.000) worden

geconfronteerd, krijgen recht op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou

hebben bedragen als het huishoudinkomen steeds in die lagere categorie zou

hebben gevallen. Er worden maximaal twee inkomensafhankelijke hogere

huurverhogingen teruggebracht tot het bij het lagere huishoudinkomen toegestane

niveau.

In het geval dat de geldende huurprijs tot boven de huurtoeslaghuurprijsgrens

(= liberalisatiegrens) is gestegen en het huishoudinkomen tot onder de

huurtoeslaginkomensgrens is gezakt, heeft het huishouden recht op huurverlaging

tot onder de huurtoeslaghuurprijsgrens, zodat het huishouden in aanmerking kan

komen voor huurtoeslag.

Huurders die huurverlaging wegens inkomensdaling na eerdere inkomens-

afhankelijke huurverhoging(en) wensen, doen daartoe volgens de gebruikelijke

procedure een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder, met inachtneming van

de indieningstermijn (ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangs-

datum). De huurverlaging werkt dus niet terug, maar gaat gelden vanaf de

voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging.

De huurder moet in principe zijn huurverlagingsvoorstel onderbouwen met

gegevens van de Belastingdienst waaruit blijkt dat het jaarinkomen van het

huishouden tot onder de inkomensgrens is gezakt voor de gerealiseerde

inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en). De huurder voegt daartoe IB60-

formulieren van alle leden van het huishouden bij het huurverlagingsvoorstel.

De Huurcommissie kan namelijk huurverlagingsvoorstellen wegens inkomens-

daling alleen toetsen aan door de Belastingdienst verstrekte jaarinkomens.

Het staat verhuurders uiteraard vrij om in te stemmen met een huurverlagings-

voorstel dat is gebaseerd op bijvoorbeeld het maandinkomen van het huishouden

nadat het inkomen is gedaald.

Bezwaarmogelijkheid voor gehandicapten en chronisch zieken

Voor groepen van gehandicapten en chronisch zieken (nader door de minister aan

te wijzen) komt er een bezwaarmogelijkheid tegen de inkomensafhankelijke

huurverhogingen. Deze mensen kunnen vaak niet verhuizen en dat is ook niet

gewenst gezien de voorzieningen die in hun woning zijn getroffen. Ook biedt dit

meer mogelijkheden voor mantelzorg.

De ministeriële regeling waarin de categorieën gehandicapten en chronisch zieken

die bezwaar kunnen maken tegen de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging

worden aangewezen, wordt in april aan de Tweede Kamer voorgelegd.

Pagina 5 van 7

Pagina 5 van 7

Datum


2013

Kenmerk

2013-0000108504

MG 2013-01

Geen maximale huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten

Deze maximale huurverhogingen gelden niet voor geliberaliseerde

huurovereenkomsten. Dat zijn huurovereenkomsten waarvan de overeengekomen

huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de op dat moment

geldende huurliberalisatiegrens lag. Zie verder paragraaf ‘3. Huurliberalisatie’.

De maximale huurprijsnorm

Aansluitend op het basishuurverhogingspercentage van inflatie + 1,5 procentpunt,

dat is per 1 juli 2013 4%, wordt ook de maximale stijging van de gemiddelde

huurprijs van zelfstandige woningen van woningcorporaties per 1 juli 2013 gesteld

op het niveau van inflatie + 1,5 procentpunt (4%). Artikel 15a van het Besluit

beheer sociale huursector wordt daartoe voor 1 juli 2013 aangepast.

Dat betekent dat de gemiddelde huurprijs van de zelfstandige woningen van een

woningcorporatie op 1 juli 2013 niet hoger mag zijn dan de gemiddelde huurprijs

van de zelfstandige woningen per 30 juni 2013, vermeerderd met 4%.

Om woningcorporaties de ruimte te geven gebruik te maken van de hogere

huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614, zullen deze

huurverhogingen buiten beschouwing worden gelaten bij de berekening van de

stijging van de gemiddelde huurprijs van zelfstandige woningen per 1 juli.

Artikel 15a van het Besluit beheer sociale huursector is in 2012 hiertoe aangepast.

Deze wijziging treedt op dezelfde datum in werking als de wetswijzigingen ten

behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen.

Voor de berekening van de gemiddelde huurstijging van de zelfstandige woningen

van een corporatie per 1 juli 2013 blijven daarom de volgende huurverhogingen

buiten beschouwing:

- de huurverhogingen voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614;

- de huurverhogingen van geliberaliseerde huurovereenkomsten;

- de huurprijzen van nieuwe verhuringen (eerste verhuring van een woning of

opvolgende verhuring bij verhuizing van de huurder);

- de huurverhogingen als gevolg van woningverbetering/renovatie.

Maximale huurprijsgrenzen

Artikel 12 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt dat de maximale

huurprijsgrenzen elk jaar op 1 juli geïndexeerd worden met het inflatiepercentage,

met afronding naar boven op hele centen. De maximale huurprijsgrenzen worden

daarom per 1 juli geïndexeerd met 2,5% en naar boven afgerond op hele centen.

De tabellen met maximale huurprijsgrenzen staan in bijlagen II tot en met V.

3. Huurprijsliberalisatie

De liberalisatiegrens in de huurprijsregelgeving verwijst naar de maximale huur-

grens genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag.

In circulaire MG 2012-02 “Parameters huurtoeslag, liberalisatiegrens en

inkomensgrens staatssteun 2013” van 27 november 2012 is de liberalisatiegrens

Pagina 6 van 7

Pagina 6 van 7

Datum


2013

Kenmerk

2013-0000108504

MG 2013-01

per 1 januari 2013 bekend gemaakt: € 681,02 per maand.

De huurprijsliberalisatie geldt niet voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 1994

tot stand zijn gekomen, met uitzondering van huurovereenkomsten waarop de

interim-huurliberalisatiemaatregel van toepassing was. Onder deze interim-

maatregel, van kracht van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994, vallen huurovereenkomsten

met betrekking tot zelfstandige woningen die voor het eerst op of na 1 juli 1989

werden bewoond en waarvoor bij de aanvang van de bewoning een huurprijs was

overeengekomen, die uitsteeg boven de maximale huurprijs waarbij individuele

huursubsidie werd toegekend.

In bijlage I is voor de volledigheid het overzicht van de liberalisatiegrenzen vanaf

1989 opgenomen.

4. Samenvattend overzicht huurparameters per 1 juli 2013

Parameters:

Maximale huurstijging per

zelfstandige woning

4% voor huishoudens met een

inkomen onder of gelijk aan

€ 33.614

4,5% voor huishoudens met een

inkomen boven € 33.614 maar

onder of gelijk aan € 43.000

6,5% voor huishoudens met een

inkomen boven € 43.000

Maximale huurstijging per

onzelfstandige woning, woonwagen

of woonwagenstandplaats

4%

Maximale huurprijsnorm 4%

Stijging maximale huurprijsgrenzen

zelfstandige woningen,

onzelfstandige woningen,

woonwagens en standplaatsen

2,5%

Subsidieafbraakpercentage 2,5%

5. Publicatie MG-digitaal

Deze circulaire wordt uitsluitend digitaal verstrekt. Aanmelding voor deze “MG-

digitaal” kan door in te loggen op

https://abonneren.rijksoverheid.nl/subscriptions. Daarin wordt verwezen naar een

menu voor aanmelding als abonnee. Hierna wordt telkens als er een MG-circulaire

op de site wordt geplaatst een mail verzonden met een pdf-bestand van de

betreffende MG-circulaire. Wijziging van gegevens kan via hetzelfde menu.

https://abonneren.rijksoverheid.nl/subscriptions

Pagina 7 van 7

Pagina 7 van 7

Datum


2013

Kenmerk

2013-0000108504

MG 2013-01

6. Tot slot

De circulaire MG 2012-01 over het huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2012 tot

en met 30 juni 2013 vervalt met ingang van 1 juli 2013.

Voor nadere informatie over deze circulaire over het huurprijsbeleid voor de

periode 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2014 kunt u zich richten tot de Directie

Woningmarkt, cluster Huurbeleid en Aandachtsgroepen.

Hoogachtend,

de minister voor Wonen en Rijksdienst,

drs. S.A. Blok

Bijlage I: tabel huurliberalisatiegrenzen tot 1 januari 2014

Huurliberalisatiegrens Interim-maatregel Nieuwe maatregel jaargang* Huurprijs jaargang* Huurprijs

1989

1990

1991

1992

1993

≥ ƒ 750,00 (€ 340,34)

> ƒ 775,00 (€ 351,68)

> ƒ 820,00 (€ 372,10)

> ƒ 865,42 (€ 392,71)

> ƒ 913,33 (€ 414,45)

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

> ƒ 963,75 (€ 437,33)

> ƒ 1.007,50 (€ 457,18)

> ƒ 1.047,92 (€ 475,53)

> ƒ 1.085,00 (€ 492,35)

> ƒ 1.085,00 (€ 492,35)

> ƒ 1.107,00 (€ 502,33)

> ƒ 1.149,00 (€ 521,39)

> ƒ 1.193,00 (€ 541,36)

> € 565,44

> € 585,24

> € 597,54

> € 604,72

> € 615,01

> € 621,78

> € 631,73

> € 647,53

> € 647,53

> € 652,52

> € 664,66

> € 681,02

*) Een jaargang loopt telkens van 1 juli tot 1 juli. Dus jaargang 1989 betekent van 1 juli 1989 tot

1 juli 19990.

Met ingang van 1 januari 2011 loopt de jaargang steeds van 1 januari tot 1 januari.

De huurliberalisatiegrens per 1 januari 2014 wordt in het najaar van 2013 bekend gemaakt.

Bijlage II Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen per 1 juli 2013

punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 40 188,05 82 386,37 124 603,10 166 819,81 208 1036,53 41 192,76 83 391,53 125 608,26 167 824,97 209 1041,69 42 197,45 84 396,67 126 613,41 168 830,12 210 1046,88 43 202,15 85 401,85 127 618,57 169 835,31 211 1052,01 44 206,84 86 407,01 128 623,76 170 840,45 212 1057,17 45 211,54 87 412,16 129 628,88 171 845,61 213 1062,34 46 216,26 88 417,32 130 634,06 172 850,77 214 1067,49 47 220,95 89 422,48 131 639,21 173 855,94 215 1072,65 48 225,66 90 427,65 132 644,37 174 861,08 216 1077,82 49 230,36 91 432,81 133 649,54 175 866,25 217 1082,98 50 235,06 92 437,96 134 654,69 176 871,41 218 1088,12 51 239,73 93 443,13 135 659,86 177 876,56 219 1093,29 52 244,46 94 448,28 136 665,00 178 881,74 220 1098,47 53 249,15 95 453,44 137 670,18 179 886,90 221 1103,60 54 253,85 96 458,61 138 675,34 180 892,03 222 1108,77 55 258,56 97 463,77 139 680,48 181 897,22 223 1113,94 56 263,27 98 468,92 140 685,65 182 902,37 224 1119,10 57 267,93 99 474,10 141 690,83 183 907,53 225 1124,24 58 272,64 100 479,24 142 695,95 184 912,67 226 1129,42 59 277,36 101 484,40 143 701,12 185 917,86 227 1134,58 60 282,06 102 489,56 144 706,30 186 923,02 228 1139,73 61 286,74 103 494,73 145 711,46 187 928,17 229 1144,90 62 291,46 104 499,89 146 716,60 188 933,34 230 1150,05 63 296,15 105 505,03 147 721,78 189 938,50 231 1155,20 64 300,84 106 510,22 148 726,92 190 943,65 232 1160,39 65 305,55 107 515,37 149 732,10 191 948,83 233 1165,54 66 310,26 108 520,51 150 737,24 192 953,97 234 1170,69 67 314,96 109 525,69 151 742,41 193 959,13 235 1175,85 68 319,65 110 530,84 152 747,57 194 964,31 236 1181,02 69 324,34 111 536,01 153 752,73 195 969,46 237 1186,18 70 329,04 112 541,17 154 757,89 196 974,60 238 1191,32 71 333,74 113 546,32 155 763,04 197 979,76 239 1196,50 72 338,45 114 551,50 156 768,20 198 984,94 240 1201,65 73 343,14 115 556,65 157 773,39 199 990,09 241 1206,82 74 347,85 116 561,81 158 778,51 200 995,25 242 1211,97 75 352,55 117 566,96 159 783,70 201 1000,41 243 1217,13 76 357,25 118 572,12 160 788,84 202 1005,58 244 1222,30 77 361,94 119 577,28 161 794,01 203 1010,74 245 1227,46 78 366,66 120 582,45 162 799,18 204 1015,89 246 1232,61 79 371,35 121 587,61 163 804,32 205 1021,05 247 1237,75 80 376,06 122 592,78 164 809,48 206 1026,21 248 1242,95 81 381,20 123 597,93 165 814,65 207 1031,39 249 1248,09

250 1253,24 De maximale huurprijsgrens van zelfstandige woningen met een kwaliteit van minder dan 40 punten is gelijk aan de

maximale huurprijsgrens bij 40 punten: € 188,05 per maand.

Bijlage III Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2013

punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 1 2,01 54 106,11 107 210,20 160 314,29 213 387,15 2 3,96 55 108,08 108 212,18 161 316,24 214 388,15 3 5,94 56 110,03 109 214,11 162 318,21 215 389,17 4 7,91 57 111,98 110 216,09 163 320,17 216 390,18 5 9,86 58 113,96 111 218,04 164 322,14 217 391,19 6 11,84 59 115,92 112 220,01 165 324,10 218 392,21 7 13,81 60 117,89 113 221,97 166 326,05 219 393,25 8 15,78 61 119,85 114 223,93 167 328,03 220 394,27 9 17,75 62 121,82 115 225,90 168 329,98 221 395,26 10 19,71 63 123,78 116 227,86 169 331,97 222 396,30 11 21,64 64 125,75 117 229,85 170 333,93 223 397,31 12 23,61 65 127,73 118 231,81 171 335,86 224 398,33 13 25,58 66 129,69 119 233,76 172 337,84 225 399,31 14 27,55 67 131,61 120 235,72 173 339,81 226 400,36 15 29,52 68 133,59 121 237,69 174 341,79 227 401,36 16 31,47 69 135,57 122 239,66 175 343,72 228 402,38 17 33,44 70 137,52 123 241,60 176 345,71 229 403,40 18 35,42 71 139,49 124 243,56 177 347,66 230 404,42 19 37,38 72 141,44 125 245,52 178 349,64 231 405,43 20 39,34 73 143,41 126 247,50 179 351,60 232 406,47 21 41,29 74 145,38 127 249,48 180 353,57 233 407,46 22 43,24 75 147,37 128 251,44 181 354,57 234 408,48 23 45,23 76 149,31 129 253,40 182 355,60 235 409,50 24 47,17 77 151,28 130 255,37 183 356,62 236 410,54 25 49,15 78 153,22 131 257,32 184 357,65 237 411,53 26 51,10 79 155,21 132 259,29 185 358,65 238 412,55 27 53,09 80 157,16 133 261,26 186 359,67 239 413,57 28 55,05 81 159,11 134 263,23 187 360,68 240 414,59 29 57,01 82 161,10 135 265,17 188 361,71 241 415,60 30 58,97 83 163,04 136 267,15 189 362,70 242 416,63 31 60,93 84 165,02 137 269,12 190 363,74 243 417,65 32 62,90 85 166,99 138 271,09 191 364,75 244 418,68 33 64,85 86 168,95 139 273,05 192 365,78 245 419,69 34 66,81 87 170,91 140 275,01 193 366,78 246 420,69 35 68,78 88 172,88 141 276,97 194 367,80 247 421,71 36 70,75 89 174,83 142 278,93 195 368,82 248 422,74 37 72,71 90 176,81 143 280,91 196 369,84 249 423,75 38 74,69 91 178,77 144 282,87 197 370,85 250 424,76 39 76,65 92 180,74 145 284,81 198 371,88 251 425,77 40 78,62 93 182,69 146 286,78 199 372,89 252 426,81 41 80,58 94 184,66 147 288,77 200 373,92 253 427,81 42 82,53 95 186,65 148 290,72 201 374,93 254 428,83 43 84,49 96 188,60 149 292,67 202 375,94 255 429,84 44 86,45 97 190,56 150 294,66 203 376,97 256 430,86 45 88,42 98 192,52 151 296,59 204 377,96 257 431,87 46 90,38 99 194,48 152 298,58 205 378,99 258 432,91 47 92,35 100 196,46 153 300,52 206 380,00 259 433,91 48 94,32 101 198,41 154 302,50 207 381,04 260 434,94 49 96,30 102 200,37 155 304,46 208 382,04 261 435,94 50 98,25 103 202,33 156 306,43 209 383,08 262 436,98 51 100,22 104 204,29 157 308,40 210 384,07 263 437,97 52 102,17 105 206,28 158 310,35 211 385,10 264 439,01 53 104,16 106 208,23 159 312,32 212 386,10 265 440,04

Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2013

punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 266 441,05 319 494,94 372 548,87 425 602,79 478 656,68 267 442,06 320 495,96 373 549,89 426 603,78 479 657,73 268 443,09 321 496,98 374 550,91 427 604,83 480 658,73 269 444,09 322 498,00 375 551,94 428 605,83 481 659,77 270 445,11 323 499,00 376 552,94 429 606,87 482 660,78 271 446,13 324 500,05 377 553,96 430 607,88 483 661,77 272 447,14 325 501,04 378 554,99 431 608,90 484 662,80 273 448,16 326 502,09 379 556,01 432 609,90 485 663,81 274 449,18 327 503,08 380 556,99 433 610,92 486 664,85 275 450,19 328 504,11 381 558,03 434 611,94 487 665,85 276 451,22 329 505,10 382 559,04 435 612,96 488 666,88 277 452,22 330 506,16 383 560,08 436 613,97 489 667,87 278 453,25 331 507,15 384 561,07 437 614,98 490 668,89 279 454,26 332 508,18 385 562,09 438 616,01 491 669,91 280 455,29 333 509,19 386 563,11 439 617,02 492 670,94 281 456,30 334 510,23 387 564,14 440 618,05 493 671,94 282 457,31 335 511,22 388 565,15 441 619,05 494 672,98 283 458,33 336 512,24 389 566,17 442 620,07 495 674,00 284 459,37 337 513,26 390 567,21 443 621,10 496 675,00 285 460,37 338 514,26 391 568,21 444 622,12 497 676,03 286 461,39 339 515,30 392 569,23 445 623,12 498 677,04 287 462,41 340 516,31 393 570,23 446 624,14 499 678,05 288 463,44 341 517,33 394 571,27 447 625,18 500 679,06 289 464,44 342 518,34 395 572,27 448 626,17 501 680,09 290 465,46 343 519,37 396 573,29 449 627,21 502 681,10 291 466,47 344 520,38 397 574,29 450 628,22 503 682,12 292 467,50 345 521,40 398 575,34 451 629,24 504 683,13 293 468,50 346 522,44 399 576,35 452 630,25 505 684,16 294 469,53 347 523,44 400 577,37 453 631,28 506 685,18 295 470,55 348 524,47 401 578,37 454 632,28 507 686,18 296 471,57 349 525,47 402 579,35 455 633,29 508 687,22 297 472,58 350 526,50 403 580,40 456 634,33 509 688,23 298 473,60 351 527,48 404 581,40 457 635,34 510 689,23 299 474,60 352 528,54 405 582,44 458 636,34 511 690,26 300 475,65 353 529,53 406 583,43 459 637,37 512 691,27 301 476,65 354 530,56 407 584,48 460 638,40 513 692,31 302 477,67 355 531,56 408 585,48 461 639,40 514 693,30 303 478,67 356 532,60 409 586,52 462 640,41 515 694,32 304 479,70 357 533,60 410 587,50 463 641,43 516 695,35 305 480,72 358 534,62 411 588,55 464 642,47 517 696,38 306 481,73 359 535,64 412 589,56 465 643,48 518 697,38 307 482,75 360 536,64 413 590,58 466 644,50 519 698,40 308 483,77 361 537,67 414 591,59 467 645,50 520 699,41 309 484,79 362 538,70 415 592,62 468 646,50 521 700,44 310 485,81 363 539,71 416 593,62 469 647,55 522 701,45 311 486,83 364 540,71 417 594,64 470 648,55 523 702,47 312 487,83 365 541,75 418 595,66 471 649,60 524 703,48 313 488,87 366 542,77 419 596,67 472 650,59 525 704,51 314 489,87 367 543,78 420 597,70 473 651,64 526 705,52 315 490,88 368 544,81 421 598,71 474 652,62 527 706,53 316 491,87 369 545,83 422 599,73 475 653,67 528 707,56 317 492,94 370 546,84 423 600,74 476 654,66 529 708,58 318 493,93 371 547,86 424 601,76 477 655,70 530 709,60

Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2013

punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 531 710,61 584 764,52 637 818,45 690 872,36 743 926,27 532 711,61 585 765,55 638 819,46 691 873,36 744 927,29 533 712,66 586 766,57 639 820,49 692 874,39 745 928,30 534 713,66 587 767,57 640 821,48 693 875,42 746 929,33 535 714,69 588 768,58 641 822,53 694 876,43 747 930,34 536 715,68 589 769,60 642 823,54 695 877,41 748 931,36 537 716,71 590 770,64 643 824,56 696 878,46 749 932,36 538 717,74 591 771,63 644 825,57 697 879,45 750 933,39 539 718,76 592 772,67 645 826,58 698 880,49 >750 * 540 719,75 593 773,66 646 827,60 699 881,47 541 720,80 594 774,70 647 828,59 700 882,53 542 721,80 595 775,71 648 829,64 701 883,54 543 722,81 596 776,75 649 830,64 702 884,57 544 723,83 597 777,74 650 831,67 703 885,58 545 724,86 598 778,77 651 832,67 704 886,59 546 725,87 599 779,79 652 833,71 705 887,60 547 726,89 600 780,80 653 834,69 706 888,63 548 727,90 601 781,80 654 835,74 707 889,65 549 728,90 602 782,83 655 836,74 708 890,66 550 729,93 603 783,85 656 837,78 709 891,69 551 730,95 604 784,88 657 838,79 710 892,69 552 731,98 605 785,89 658 839,81 711 893,71 553 732,97 606 786,90 659 840,82 712 894,73 554 734,02 607 787,91 660 841,85 713 895,74 555 735,03 608 788,94 661 842,86 714 896,77 556 736,04 609 789,95 662 843,87 715 897,78 557 737,06 610 790,97 663 844,89 716 898,81 558 738,08 611 792,00 664 845,91 717 899,80 559 739,09 612 793,02 665 846,93 718 900,84 560 740,12 613 794,02 666 847,94 719 901,84 561 741,13 614 795,04 667 848,96 720 902,87 562 742,15 615 796,05 668 849,98 721 903,88 563 743,19 616 797,10 669 850,98 722 904,93 564 744,18 617 798,08 670 851,99 723 905,92 565 745,19 618 799,11 671 853,02 724 906,95 566 746,19 619 800,13 672 854,04 725 907,96 567 747,24 620 801,16 673 855,04 726 908,98 568 748,24 621 802,16 674 856,07 727 909,99 569 749,27 622 803,18 675 857,07 728 911,00 570 750,28 623 804,19 676 858,10 729 912,04 571 751,30 624 805,22 677 859,13 730 913,03 572 752,30 625 806,23 678 860,14 731 914,06 573 753,34 626 807,26 679 861,15 732 915,07 574 754,35 627 808,27 680 862,20 733 916,11 575 755,39 628 809,30 681 863,20 734 917,11 576 756,41 629 810,29 682 864,21 735 918,13 577 757,42 630 811,32 683 865,23 736 919,13 578 758,43 631 812,34 684 866,24 737 920,18 579 759,46 632 813,34 685 867,27 738 921,18 580 760,45 633 814,37 686 868,28 739 922,19 581 761,46 634 815,38 687 869,30 740 923,21 582 762,49 635 816,41 688 870,32 741 924,24 583 763,51 636 817,42 689 871,33 742 925,26

*) De maximale huurprijsgrens behorende bij meer dan 750 punten is het bedrag dat wordt verkregen door € 1,03 (dat bedrag komt overeen met het verschil tussen de bedragen, genoemd bij 750 en 749 punten) te vermenigvuldigen met het aantal punten van de woonruimte, verminderd met 750, en bij de verkregen uitkomst € 933,39 (dat bedrag komt overeen met het bedrag genoemd bij 750 punten) op te tellen.

Bijlage IV Maximale huurprijsgrenzen voor woonwagens per 1 juli 2013

punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 40 200,25 82 411,37 124 640,90 166 870,41 208 1099,93 41 205,26 83 416,85 125 646,35 167 875,89 209 1105,39 42 210,26 84 422,30 126 651,82 168 881,34 210 1110,87 43 215,27 85 427,77 127 657,28 169 886,80 211 1116,33 44 220,25 86 433,23 128 662,76 170 892,28 212 1121,81 45 225,25 87 438,68 129 668,21 171 897,74 213 1127,27 46 230,25 88 444,15 130 673,66 172 903,21 214 1132,72 47 235,27 89 449,62 131 679,14 173 908,66 215 1138,19 48 240,28 90 455,08 132 684,61 174 914,12 216 1143,67 49 245,29 91 460,57 133 690,08 175 919,61 217 1149,13 50 250,29 92 466,02 134 695,55 176 925,06 218 1154,59 51 255,28 93 471,48 135 701,01 177 930,53 219 1160,04 52 260,30 94 476,96 136 706,46 178 935,99 220 1165,52 53 265,30 95 482,41 137 711,94 179 941,45 221 1170,98 54 270,32 96 487,88 138 717,39 180 946,92 222 1176,46 55 275,31 97 493,35 139 722,88 181 952,39 223 1181,92 56 280,30 98 498,79 140 728,33 182 957,85 224 1187,37 57 285,33 99 504,26 141 733,79 183 963,31 225 1192,84 58 290,33 100 509,72 142 739,26 184 968,77 226 1198,30 59 295,33 101 515,19 143 744,73 185 974,25 227 1203,77 60 300,35 102 520,67 144 750,17 186 979,71 228 1209,24 61 305,33 103 526,12 145 755,65 187 985,16 229 1214,69 62 310,35 104 531,59 146 761,10 188 990,65 230 1220,15 63 315,35 105 537,06 147 766,59 189 996,12 231 1225,64 64 320,34 106 542,52 148 772,05 190 1001,57 232 1231,11 65 325,38 107 547,99 149 777,52 191 1007,05 233 1236,57 66 330,37 108 553,44 150 782,97 192 1012,50 234 1242,03 67 335,38 109 558,92 151 788,44 193 1017,96 235 1247,50 68 340,38 110 564,38 152 793,92 194 1023,43 236 1252,95 69 345,38 111 569,84 153 799,38 195 1028,89 237 1258,43 70 350,38 112 575,33 154 804,85 196 1034,36 238 1263,88 71 355,38 113 580,78 155 810,30 197 1039,84 239 1269,35 72 360,40 114 586,22 156 815,76 198 1045,28 240 1274,82 73 365,42 115 591,71 157 821,22 199 1050,74 241 1280,28 74 370,41 116 597,17 158 826,70 200 1056,21 242 1285,75 75 375,41 117 602,63 159 832,15 201 1061,69 243 1291,22 76 380,40 118 608,09 160 837,62 202 1067,15 244 1296,67 77 385,42 119 613,56 161 843,10 203 1072,62 245 1302,14 78 390,43 120 619,02 162 848,57 204 1078,08 246 1307,61 79 395,44 121 624,51 163 854,02 205 1083,56 247 1313,08 80 400,44 122 629,97 164 859,51 206 1089,01 248 1318,54 81 405,49 123 635,43 165 864,96 207 1094,49 249 1323,99

250 1329,48 De maximale huurprijsgrens van woonwagens met een kwaliteit van minder dan 40 punten is gelijk aan de maximale huurprijsgrens bij 40 punten: € 200,25 per maand.

Bijlage V

Maximale huurprijsgrenzen voor standplaatsen per 1 juli 2013

punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag punten bedrag 1 4,74 54 253,85 107 515,37 160 788,84 213 1062,34 2 9,45 55 258,56 108 520,51 161 794,01 214 1067,49 3 14,14 56 263,25 109 525,69 162 799,18 215 1072,65 4 18,84 57 267,93 110 530,84 163 804,32 216 1077,82 5 23,55 58 272,64 111 536,01 164 809,48 217 1082,98 6 28,24 59 277,36 112 541,17 165 814,65 218 1088,12 7 32,94 60 282,06 113 546,32 166 819,81 219 1093,29 8 37,64 61 286,74 114 551,50 167 824,97 220 1098,47 9 42,35 62 291,46 115 556,65 168 830,12 221 1103,60 10 47,06 63 296,15 116 561,81 169 835,31 222 1108,77 11 51,76 64 300,84 117 566,96 170 840,45 223 1113,94 12 56,44 65 305,55 118 572,12 171 845,61 224 1119,10 13 61,16 66 310,26 119 577,28 172 850,77 225 1124,24 14 65,85 67 314,96 120 582,45 173 855,94 226 1129,42 15 70,54 68 319,65 121 587,61 174 861,08 227 1134,58 16 75,24 69 324,34 122 592,78 175 866,25 228 1139,73 17 79,95 70 329,04 123 597,93 176 871,41 229 1144,90 18 84,65 71 333,74 124 603,10 177 876,56 230 1150,05 19 89,33 72 338,45 125 608,26 178 881,74 231 1155,20 20 94,05 73 343,14 126 613,41 179 886,90 232 1160,39 21 98,73 74 347,85 127 618,57 180 892,03 233 1165,54 22 103,45 75 352,55 128 623,76 181 897,22 234 1170,69 23 108,15 76 357,25 129 628,88 182 902,37 235 1175,85 24 112,85 77 361,94 130 634,06 183 907,53 236 1181,02 25 117,54 78 366,66 131 639,21 184 912,67 237 1186,18 26 122,26 79 371,35 132 644,37 185 917,86 238 1191,32 27 126,95 80 376,06 133 649,54 186 923,02 239 1196,50 28 131,66 81 381,20 134 654,69 187 928,17 240 1201,65 29 136,35 82 386,37 135 659,86 188 933,34 241 1206,82 30 141,05 83 391,53 136 665,00 189 938,50 242 1211,97 31 145,76 84 396,67 137 670,18 190 943,65 243 1217,13 32 150,44 85 401,85 138 675,34 191 948,83 244 1222,30 33 155,14 86 407,01 139 680,48 192 953,97 245 1227,46 34 159,85 87 412,16 140 685,65 193 959,13 246 1232,61 35 164,55 88 417,32 141 690,83 194 964,31 247 1237,75 36 169,25 89 422,48 142 695,95 195 969,46 248 1242,95 37 173,95 90 427,65 143 701,12 196 974,60 249 1248,09 38 178,64 91 432,81 144 706,30 197 979,76 250 1253,24 39 183,35 92 437,96 145 711,46 198 984,94 >250 * 40 188,05 93 443,13 146 716,60 199 990,09 41 192,76 94 448,28 147 721,78 200 995,25 42 197,45 95 453,44 148 726,92 201 1000,41 43 202,15 96 458,61 149 732,10 202 1005,58 44 206,84 97 463,77 150 737,24 203 1010,74 45 211,54 98 468,92 151 742,41 204 1015,89 46 216,26 99 474,10 152 747,57 205 1021,05 47 220,95 100 479,24 153 752,73 206 1026,21 48 225,66 101 484,40 154 757,89 207 1031,39 49 230,36 102 489,56 155 763,04 208 1036,53 50 235,06 103 494,73 156 768,20 209 1041,69 51 239,73 104 499,89 157 773,39 210 1046,88 52 244,46 105 505,03 158 778,51 211 1052,01 53 249,15 106 510,22 159 783,70 212 1057,17

*) De maximale huurprijsgrens behorende bij meer dan 250 punten is het bedrag dat wordt verkregen door € 5,15 (dat bedrag komt overeen met het verschil tussen de bedragen, genoemd bij 250 en 249 punten) te vermenigvuldigen met het aantal punten van de woonruimte, verminderd met 250, en bij de verkregen uitkomst € 1253,24 (dat bedrag komt overeen met het bedrag genoemd bij 250 punten) op te tellen.

AvdR Webinars

Documents

Transcript of AvdR Webinars