Woningbouwcorporatie: ken uw leveranciers! Efficiënte en compliant bedrijfsvoering belangrijker dan ooit

A U G U S T U S 2 0 2 0

M A R K E T O U T L O O K PA P E R

1

Uitdagingen woningbouwcorporaties anno 2020

In dat kader zijn er de nodige uitdagingen waar woning­bouwcorporaties mee worstelen. Zo heeft de overheid besloten dat iedereen in Nederland in 2050 energie­neutraal moet gaan wonen. Geen C02­uitstoot meer, alle woningen van het gas af en in plaats daarvan komen er energiebronnen als zonnepanelen, warmtepompen, bio­ en aardwarmte en windmolens. Hierdoor moeten er jaarlijks honderdduizenden woningen worden verbouwd, om ervoor te zorgen dat over dertig jaar inderdaad alle woningen onafhankelijk zijn van fossiele energiebronnen. Hieronder vallen ook de woningen van woningbouw­corporaties: zo’n twee miljoen huurwoningen, geeft Aedes­voorzitter Marnix Norder aan. Geraamde kosten? Meer dan 100 miljard euro.

Dat terwijl woningbouwcorporaties vanuit Europese en na­tionale wetgeving al met de nodige financiële uitdagingen te maken hebben. Zo was er de forse belastingverhoging als gevolg van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD), met een jaarlijkse kosteninschatting van zo’n 300 miljoen euro extra belastingafdracht. Om nog maar te zwijgen van de impact die de verhuurdersheffing sinds 2013 heeft gehad op het huishoudboekje van woningbouwcorporaties. 1,7 miljard euro aan huuropbrengsten vloeit hiermee jaar­lijks naar de staatskas. Geld waar ook ‘nieuwe woningen van gebouwd kunnen worden’, zo gaf Hester van Buren, bestuursvoorzitter van Rochdale, eerder aan in Het Parool.

Coronacrisis en druk op corporatiesOok bij woningbouwcorporaties staat de coronacrisis in­middels – logischerwijs – hoog op de agenda. De recessie die, vrijwel direct, op de uitbraak van het Covid­19­virus volgde, heeft ertoe geleid dat mensen hun baan kwijtraken

en dat bedrijven failliet gaan. Als gevolg daarvan wordt het afdragen van de vaste lasten – waaronder huur ­ voor een steeds grotere groep Nederlanders een probleem. Dit is ook een zorg die leeft onder woningbouwcorporaties, zo geeft een onderzoek van Finance Ideas aan.

Terwijl de druk op woningbouwcorporaties om goedkope woningen te blijven bouwen onverminderd hoog blijft. Al vóór de coronacrisis heerste er een fors tekort aan sociale woningen (zo’n 80.000 rekende de ABF Woningmarkt­monitor ons voor) en dat tekort zal niet minder worden. Met als gevolg dat mensen die op zoek zijn naar een be­taalbare huurwoning, alleen maar langer op de wachtlijst komen te staan. En die is al fors. Een concreet voorbeeld: in het geval van Woningnet, een website waarop alle sociale woningen in Utrecht worden aangeboden, duurt het voor een starter gemiddeld negen jaar om een huur­woning te bemachtigen.

Veilige en efficiënte bedrijfsvoering essentieelMet alle uitdagingen waar u als woningbouwcorporatie mee te maken hebt, is het des te belangrijker dat uw bedrijfsvoering zo compliant en efficiënt mogelijk is inge­richt. Maar wat verstaan we hier eigenlijk onder?

1. Een goed beeld van uw huidige leveranciers2. Leg nadruk op UBO en compliance bij aanbestedingen3. Neem kwalitatieve data als uitgangspunt

Dat woningbouwcorporaties er zijn om mensen met een bescheiden portemonnee een aangename (huur)woning te bezorgen, weten de meeste mensen wel. Hiermee nemen woningbouwcorporaties een nobele en cruciale plek in de samenleving in. Maar hoe sociaal dit allemaal ook klinkt: woningbouwcorporaties zijn uiteindelijk ook organisaties (verenigingen/stichtingen) die hun bedrijfsvoering op orde moeten hebben, om financiële problemen te voorkomen.

M A R K E T O U T L O O K PA P E R | Woningbouwcorporatie: ken uw leveranciers

2

Een goed beeld van uw huidige leveranciers

Een gemiddelde woningbouwcorporaties werkt samen met ongeveer duizend leveranciers, waarvan er 25 tot 50 tot de kernleveranciers behoren. Vaak zijn dit organisaties zoals de aannemers voor sloopwerkzaam­heden en voor de her­ en nieuwbouw, een partij die het onderhoud van bestaande woningen verzorgt én verantwoordelijken voor de IT­infrastructuur. Allemaal cruciale samenwerkingsverbanden, maar hebben de woningbouwcorporaties wel door hoe deze partijen er eigenlijk voor staan? Financieel, maar ook wat betreft afhankelijkheid van klanten?

Hebben de leveranciers een uitgebreide klantenpor­tefeuille en voldoende vet op de botten om eventuele tegenslagen op te vangen? Of zijn ze sterk afhankelijk van het contract dat ze met uw woningcorporatie hebben afgesloten en staat het water ze, buiten deze samen­werking om, tot aan de lippen? Dit zijn belangrijke zaken om te weten: als woningbouwcorporatie wilt u er niet te laat achter komen dat uw kernleverancier eigenlijk op omvallen staat, of dat daar mensen aan het roer staan die een, op zijn zachtst gezegd, ‘bedenkelijk imago’ hebben.

Stelt u zich voor dat één van uw kernleveranciers omvalt. Niet alleen moet u halsoverkop op zoek naar een nieuwe kernleverancier, ook moeten hier weer nieuwe prijsaf­spraken mee worden gemaakt. En die zullen voor uw

woningcorporatie naar alle waarschijnlijkheid niet voordelig uitpakken. Daarnaast kost deze zoektocht veel tijd: tijd die woningbouwcorporaties niet hebben, gezien het feit dat er al een fors tekort aan sociale woningbouw is. Om nog maar te zwijgen over de imagoschade die het corporaties oplevert wanneer zij in zee blijken te zijn gegaan met financieel of ethische bedenkelijke partijen. Een imago wat woningbouwcor­poraties, na de nodige schandalen in de sector, nu net weer aan het opbouwen zijn.

Leveranciersonderzoek en benchmarkZorg er dus voor dat u een goed beeld van uw leve­ranciers krijgt! Niet alleen door nieuwe leveranciers te checken, maar door ook regelmatig uw huidige kern­leveranciers eens kritisch tegen het licht te houden: past deze kernleverancier nog wel bij hetgeen waar wij veel waarde aan hechten? Houd daarnaast een realtime benchmark bij van nieuwe kernleveranciers, welke de (potentieel) falende partijen kunnen vervangen op het moment dat het misgaat. Met zo’n schaduwlijst waar­borgt u de continuïteit van uw eigen corporatie en de projecten die jullie hebben lopen. Mocht het mis gaan, dan valt de schade die jullie oplopen door het wegvallen van een kernleverancier daarmee in ieder geval flink te beperken.

Woningbouwcorporaties werken met ontzettend veel bedrijven samen. Van de hovenier die het onderhoud van de nabije groenvoorziening verzorgt, de organisatie die de woningbouwcorporatie aanhaakt in het geval van nieuwbouwprojecten tot de IT-experts die ervoor zorgen dat de organisatie technologisch gezien helemaal up-to-date is.

M A R K E T O U T L O O K PA P E R | Woningbouwcorporatie: ken uw leveranciers

3

Leg nadruk op UBO en compliance bij aanbestedingen

License to operateAls woningcorporatie heeft u immers een license to operate: vanuit de samenleving wordt toegestaan dat u uw werkzaamheden uitvoert, maar hier staat dan te­genover dat dit wel op een juiste manier gebeurt. Het aangaan van samenwerkingsverbanden met partijen die bijvoorbeeld geld witwassen, terrorisme financieren, of waarvan bestuurders betrokken zijn geweest bij ver­schillende schandalen zet deze license to operate ernstig op de tocht. Als woningbouwcorporatie moet u dus niet alleen compliant willen zijn omdat de wet­ en regelgeving dit verplicht stelt: jullie moeten dit ook willen omdat dit de hele reden van bestaan van corporaties borgt.

Corporaties hebben (nog) geen aanbestedingsplicht, hoewel de Europese Commissie daar een andere mening op nahoudt. Desondanks zijn aanbestedingen een mooie vorm van ‘professioneel opdrachtgeverschap’, zoals bran­chevereniging Aedes het verwoord. Opdrachtgeverschap dat niet meer puur draait om de laagste prijs. Regelgeving zoals de Code Verantwoordelijk Marktgedrag is in het

leven geroepen om de (doorgeschoten) marktwerking bij aanbestedingen een halt toe te roepen en om te kijken naar de beste prijs­kwaliteitverhouding, in plaats van alleen naar de laagste prijs.

Het op orde hebben van de registratie van de Ultimate Beneficial Owners (UBO’s) in het UBO-register is een kwa­litatief aspect dat u mee moet nemen bij het beoordelen van aanbestedende partijen. Zijn zij transparant over de belanghebbenden binnen hun bedrijf? En wat is het track record van deze bestuurders: staan zij niet ergens op sanctielijsten en worden zij elders niet als frauduleus aangemerkt?

Aangezien een aanbestedingsplicht ontbreekt, gaan veel samenwerkingen met potentiële leveranciers buiten aan­bestedingsprocedures om. Dit doet als woningbouwcor­poratie niets af aan het feit dat u uw leveranciers vooraf goed moet controleren. Compliance is geen ‘moetje’, het behoedt uw organisatie voor veel problemen.

Het checken van de huidige kernleveranciers verdient meer aandacht binnen woningbouwcorporaties, maar hetzelfde geldt voor partijen waar (nog) geen samenwerking mee bestaat. Zijn zij daadwerkelijk wie zij beweren te zijn? En staan ze er wel echt zo goed voor als dat ze zelf aangeven? Vraagstukken die allemaal beantwoord moeten zijn vóórdat u, als woningbouwcorporatie, besluit om met een bepaalde leverancier in zee te gaan. Voorkomen is immers beter dan genezen.

M A R K E T O U T L O O K PA P E R | Woningbouwcorporatie: ken uw leveranciers

Neem kwalitatieve data als uitgangspunt

Met kwalitatieve data vallen besluiten te staven en risico’s in kaart te brengen, zowel die op de korte als op de lange termijn. En worden beslissingen op basis van sentimenten naar de achtergrond geschoven. Daar profiteert iedereen van. Uw eigen organisatie, omdat er een duidelijke koers uitgezet wordt en er bijgestuurd kan worden, wanneer er onderweg iets gebeurt. Uw (kern)leveranciers, omdat u op basis van data­inzichten duurzame relaties met hen aan kunt gaan. Geen si­

necure, zeker met het oog op het energieneutraal maken van het woningbestand. Uw huidige huurders, omdat die door jullie als woningcorporatie én uw leveranciers op passende wijze ondersteund worden. En uw toekom­stige huurders, doordat jullie als woningbouwcorporatie meer tijd en geld overhouden om jullie te richten op datgene waar veel behoefte aan bestaat: betaalbaar en prettig wonen voor nog meer mensen mogelijk maken.

Acteren op onderbuikgevoel, uw leveranciers uitkiezen op basis van jarenlang samenwerken: wilt u als woningbouwcorporatie effectief en efficiënt uw bedrijfsvoering op orde krijgen, dan zal data als hét uitgangspunt van uw besluitvorming moeten dienen. Data over de prestaties van uw huidige leveranciers, benchmarks die weergeven hoe jullie kernleveranciers ervoor staan ten opzichte van potentiële vervangers, maar ook datagedreven klanten- en leveranciersonderzoek maken dat uw corporatie zijn zaken altijd onder controle heeft en houdt.

Hullenbergweg 2501101 BV Amsterdam020 ­ 567 97 50verkoop@graydon.nlwww.graydon.nl

Neem contact met ons opIk neem graag contact met u op, om de mogelijkheden te bespreken! Laat hier uw contactgegevens achter.

Een gedegen basis met Graydon Network Wanneer u als woningbouwcorporatie uw bedrijfsvoering datagedreven vorm wilt gaan geven, is het wel noodza­kelijk dat de data die jullie gebruiken van de allerhoogste kwaliteit is. Zodat u ervan verzekerd bent dat de keuzes die u maakt ook echt de juiste zijn. Met het Graydon Network incl. XSeptions krijgt u daadwerkelijk de beste data tot uw beschikking, om te controleren of huidige en toekomstige leveranciers inderdaad zijn wie ze beweren te zijn. En of er zich opmerkelijke situaties voordoen bij uw kernleveranciers of binnen diens netwerk.

Graydon InsightsWilt u constant op de hoogte blijven van het reilen en zeilen van uw kernleveranciers? Kijk dan gauw eens naar ons gloednieuwe Graydon Insights­portaal. Hier kunt u uw kernleveranciers het hele jaar door op monitoren. In één oogopslag ziet u hoe leveranciers er financieel voorstaan, maar ook of er bijvoorbeeld opmerkelijke mutaties – zoals verhuizingen, veranderingen in betaalgedrag, nieuwe jaar­rekeningen of wijzigingen in de bedrijfsstructuur – hebben plaatsgevonden. Op die manier weet u zeker dat u met de juiste partijen zaken doet en kunt u maatregelen nemen, nog voordat problemen zich gaan voordoen.